Architecture Portfolio - Gestión de Proyectos II - Ulima - 2022.1

2022 - 1

PORTAFOLIO

GESTIÓN DE PROYECTOS II FERNÁNDEZ FLORES ABRIL

20183893

CHAVEZ ABAD, CLAUDIA SECCIÓN: 824

Facultad de Ingeniería y Arquitectura Carrera de Arquitectura - Gestión de Proyectos Ciclo 2022-1

UNIVERSIDAD DE LIMA

FACULTAD DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA

CURSO

GESTIÓN DE PROYECTOS II

ALUMNO

FERNÁNDEZ FLORES ABRIL

DOCENTE

20183893

CHAVEZ ABAD, CLAUDIA

CICLO 2022 - 1

RB

CRITERIOS RIBA

CG1 Habilidad para crear diseños arquitectónicos que satisfagan requerimientos teóricos y estéticos.

CG4 Conocimiento adecuado del diseño urbano, planeamiento y las habilidades relacionadas al proceso de planeamiento

CG5 Comprensión de la relación entre las personas y las edificaciones y su medio ambiente, y la necesidad de relacionar las construcciones y los espacios entre estas y las necesidades humanas y su escala.

CG6 Comprensión de la profesión de arquitectura y el rol de la arquitectura en la sociedad, en particular en la preparación de proyectos que tengan en cuenta los factores sociales.

CG7 Comprensión de los métodos de investigación y preparación de un sumario para un proyecto de diseño.

CG10 Habilidades de diseño necesarias para cumplir los requerimientos de los usuarios dentro de las restricciones impuestas por factores de costos y regulaciones.

CG11 Conocimiento adecuado de las industrias, organizaciones, regulaciones y procedimientos involucrados en la traducción de conceptos de diseño en edificios y planes integradores dentro de un plan general.

IC

INFORMACIÓN DEL CURSO

Nombre del curso: Gestión de proyectos II Sección: 824 Nombre del profesor: Claudia Chávez Abad Sumilla del curso: La asignatura proporciona instrumentos y metodologías para la gestión integral de proyectos, el manejo de sus distintas variables así como su evaluación económica-financiera para la toma de decisiones de inversión.

En su contenido se estudian las distintas áreas a gestionar, los criterios de éxito y los riesgos inherentes a todo proyecto, asimismo, temas referidos al valor del dinero en el tiempo; cálculo de ingresos y gastos, elaboración de flujos de caja; calculo de VAN TIR, relación costo-beneficio, período de recuperación de capital, entre otras herramientas para la evaluación de proyectos de inversión.

Objetivo general: Entender el concepto de proyecto como un conjunto de actividades y recursos relacionados y coordinados entre sí para lograr un fin concreto y poder así desarrollar la capacidad para preparar y manejar herramientas de gestión y evaluación básica de proyectos, basadas en la metodología PMI. Objetivos específicos: 1. Investigar las actividades de un proyecto hasta la etapa de finalización, organizarlas secuencialmente y valorizarlas como componentes dentro del mismo.

2. Analizar y formular los elementos que conforman la línea base del proyecto y aprender las herramientas básicas para el control del mismo: uso de herramientas tecnológicas para elaborar el Diagrama de Gantt, preparación de estimaciones, presupuestos detallados y flujo de ingresos y desembolsos en concordancia con todas las disciplinas involucradas 3. Entender el concepto del valor del dinero en el tiempo y resolver problemas de aplicación de los indicadores que permiten evaluar la conveniencia o no de emprender un proyecto. Aprender a calcular el VAN Y TIR del proyecto en estudio con el uso de herramientas tecnológicas 4. Aplicar los conocimientos y herramientas impartidos en el curso en el desarrollo de un proyecto urbano residencial, llegando a la identificación de las variables de éxito del mismo.

5. Objetivos de Desarrollo Sostenible – ODS: Lograr la igualdad entre los géneros y empoderar a todas las mujeres y niñas.

Reducir la desigualdad en y entre los países Lograr que las ciudades sean más inclusivas, seguras, resilientes y sostenibles.

CONTENIDOS 01 TP-1 Gestión del Alcance

pág. 06

03 TP-2 Cronograma

pág. 34

05 TP-4 Flujo de caja-Evaluación de proyectos

pág. 44

CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

CG4, CG6, CG11

CG4, CG6, CG10, CG11

02 TI-1 Monografía parcial

pág. 20

04 TP-3 Presupuesto

pág. 38

06 TI-2 Monografía final

pág. 50

CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

CG4, CG6, CG10, CG11

CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

pág. 06

Código QR del trabajo completo

GESTIÓN DEL ALCANCE Semana 04

01

GESTIÓN DEL ALCANCE DESCRIPCIÓN El trabajo consiste en la definición del alcance del producto. Para ello deben presentar el terreno elegido donde se viene desarrollando un proyecto inmobiliario en etapa inicial o de preventa. Sobre dicho terreno, realizan un análisis del certificado de los parámetros emitidos por la Municipalidad, así como el análisis del entorno terminando en un análisis FODA. Asimismo, realizan un estudio de mercado, analizando oferta, demanda y competencia para poder definir el público objetivo y proponer una cabida preliminar donde determinarán los m2 del área construida y área vendible para desarrollar un proyecto inmobiliario en ese terreno. Terminarán proponiendo un perfil de producto, comprendiendo el concepto de alcance de producto vs el alcance del proyecto.

OBJETIVOS - Identificar las características del terreno: dimensiones, ubicación, parámetros normativos que lo hacen atractivo como inversión.

- Identificar las ventajas competitivas del terreno para el desarrollo de un proyecto inmobiliario: ubicación, accesibilidad, entorno, equipamiento, etc.

- Analizar el mercado, oferta, demanda y competencia - Definir el público objetivo - Elaborar el Test de cabida - Definir el alcance del proyecto y alcance del producto.

REFLEXIÓN En este trabajo logramos establecer todos los datos relacionados a nuestra empresa de gestión de proyectos, ello nos ayudo a determinar que tipo de proyecto imbobiliario de edificio multifamiliar deseamos ofrecer al público, y establecer los criterios y parámetros en los cuales sustentariamos dicha decisión.

VALORACIÓN Dificultad del tema Motivación frente al tema Tiempo dedicado en práctica

¿QUIÉNES SO

“

Somos una empresa con el HFTUJPOBS viviendas que brind programa ante situaciones para facilitar su mejora y evol su vida ú La versatilidad y flexibilidad so con los que la em posicionarse entre las variable to de adquirir un

OMOS?

l principal objetivo de dFn una flexibilidad del fortuitas y cambiantes lución a lo largo de toda útil. on los nuevos conceptos mpresa busca es principales al momenna vivienda.

”

ANÁLISIS DEL ENTORNO USO DE SUELOS

VALOR DE SUELOS POR M2 : DISTRITO

­ ­­­ ­­

­­­ ­­

MATERIALES CONSTRUCTIVOS

TIPO DE VIVIENDAS

ECON

8% 6% 3%

2%

5%

3.95% 18.52%

93%

76.52%

PLANO DE ÀREAS MINIMA

NOMIA

%

ÁREA MINIMA DE VIVIENDAS 54%

17% 12%

­

­­

­

­­

­

­

­

­

­

­

­­

ANÁLISIS FODA FORTALEZAS UBICACIÓN - Al estar ubicado cerca de dos vías principales (Av. Reducto y la Av. Armendariz) con flujos vehiculares medio y alto se genera un entorno activo y por tanto, con mayor seguridad.

- Su ubicación también se encuentra en una zona residencial y traquila, de baja densidad y cerca de parques importantes.

- Asimismo, se encuentra en una zona bien cotizada del distrito, cerca al centro comercial Larcomar y al malecón.

SERVICIOS CERCANOS - Pese a ser una zona tranquila, el terreno se encuentra próximo a las avenidas Reducto y Armerandiz, donde hay diferentes tipos de comercio (restaurantes, centro comercial Larcomar, mercado 28, boticas) y otros servicios . Esto es un gran atractivo para compradores que buscan estar cerca de todo.

OPORTUNIDADES EDIFICIO SOSTENIBLE - Conseguir un certificado de sostenibilidad hace el proyecto inmobiliario más atractivo, así como también lo revaloriza.

FOD

DA

DEBILIDADES UN FRENTE - El tener solo un frente permite que se pueda ventilar e iluminar por un solo lado, y por ende, tener la necesidad de abrir vacíos al interior del proyecto para poder ventilar e iluminar de manera natural.

ALTO COSTE DEL TERRENO - Miraflores, y sobre todo las zonas más cercanas al malecón (por las mejores vistas) tiene un alto precio del suelo. Esto significaría una gran primera inversión.

ALTO COSTE DEL TERRENO - El proyecto tendrá que distribuir de manera eficiente el área de cada piso ya que por normativa, no se puede contar con más de siete pisos.

AMENAZAS MUCHOS PROYECTOS SIMILARES - La presencia de proyectos inmobiliarios cercanos al terreno con características similares hace que aumente la competitividad.

PARALIZACIÓN DE OBRA - Al tratarse de una zona mayoritariamente residencial, la relación con los vecinos debe ser buena para evitar sanciones económicas y temporales.

ANÁLISIS DE MERCADO OFERTA-COMPETENCIA COMPETENCIA MALECÓN FERRE

ALCANFORES 1262

SANTA ISABEL 169

GRUPO INMOBILARIO

AURORA

VOLTERRA

LABOK

N° DE PISOS

6

9

9

N° TOTAL DEPART.

26

34

13

PRECIOS DESDE

$ 300 000

$ 220 000

$ 309 000

M2 DESDE

100 m2

70 m2

120 m2

PRECIO M2

$ 3 700

$ 3 188

$ 2575

ESTACIONAMIENTO

Autos

Autos y bicicletas

Autos

ÁREAS COMUNES

Lobby - Sala de espera - Terraza

Lobby - Sala de estar- Techo ecológico-Gimnasio

Lobby - Sala de espera - áreas verdes

CONCEPTO

Live and real

Live and real

Family

ESTRATEGIA DE MARKETING

Brochure, planos, vistas

Brochure, planos, vistas, video

Brochure, planos, vistas, video

UBICACIÓN

COMPARACIÓN DE PRECIOS CON LA COMPETENCIA PROYECTO: Malecón Ferré DPTS X EDIFICIO: 26 TIPOLOGÍAS M2 FLAT 1 110 FLAT 3 123 FLAT X03 81 FLAT X04 81 DUPLEX 1 112 DUPLEX 2 216 PROMEDIO 120.5

PROYECTO: Alcanfores 1262 DPTS X EDIFICIO: 34 TIPOLOGÍAS M2 FLAT 102 156 FLAT 01 112 FLAT 02 68 FLAT 03 112 FLAT 04 93 DUPLEX 902 154 DUPLEX 904 191 PROMEDIO 126.57

INMOBILIARIA AURORA PRECIO (USD) 288500 316400 208300 207300 289500 463000 295500

M2 120 120 280 230 233 196.6

ZONA MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES

PRECIO X M2 2622.73 2572.36 2571.60 2559.26 2584.82 2143.52 2509.05

INMOBILIARIA VOLTERRA PRECIO (USD) 334581 344831 211689 341918 295739 374394 467831 338711.86

VISTA INTERIOR EXTERIOR EXTERIOR EXTERIOR INTERIOR INTERIOR INTERIOR

ZONA MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES

PRECIO X M2 2144.75 3078.85 3113.07 3052.84 3179.99 2431.13 2449.38 2778.57

INMOBILIARIA LABOK

PROYECTO: Santa Isabel 169 TIPOLOGÍAS FLAT 1 FLAT 2 DUPLEX 1 DUPLEX 2 DUPLEX 3 PROMEDIO

VISTA EXTERIOR INTERIOR INTERIOR INTERIOR EXTERIOR INTERIOR

PRECIO (USD) 309000 327000 495000 520000 589700 448140

VISTA EXTERIOR INTERIOR EXTERIOR EXTERIOR INTERIOR

ZONA MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES MIRAFLORES

PRECIO X M2 2575 2725 1767.86 2260.87 2530.90 2371.93

ESTUDIO DE CABIDA

pe 524.89 15 RDM 5m 35 183.71 341.18 10 34.12 7 2 para 3 y 2 dorm 1 para 1 dorm 10% visitas 150 para 3 dorm 120 para 2 dorm 90 para 1 dorm 307.06 25 28 2 2388.25 1049.78 2149.42455

ÁREA TERRENO FRENTE ZONIFICACIÓN RETIROS ÁREA LIBRE ÁREA LIBRE M2 ÁREA CONSTRUIDA CIRCULACIÓN CIRCULACIÓN M2 ALTURA ESTACIONAMIENTO

DIMENSION DE VIV.

ÁREA VENDIBLE RATIO PARA SÓTANO # ESTACIONAMIENTOS # SÓTANOS ÁREA CONSTRUIDA TOTAL ÁREA CONSTRUIDA SOTANOS ÁREA VENDIBLE TOTAL

pr

Segú lote Grac de c inmo que y3d m2. com gimn pisos

25% de unid. máx

Estacionamientos

34.12 34.12 34.12 34.12 34.12 34.12 34.12

150 150

150

90

90

120 150 120 120

150 120

150

90 áreas comunes

Área para dptos max. por piso:

visita

4 4 4 4 4 4 1 2.5

total

28

150 hall

307.06

Conclusión Según los parámetros urbanísticos del terreno, para nuestro lote ubicado en una zona residencial de densidad media, podemos tener un total de 7 pisos con departamentos de 150m2, 120m2 y 90m2, y área de circulación (34.12m2 por piso) distribuidos en un área total construida de 2388.25, siguiendo el maximo de departamentos de 90m2 de 1 dormitorio (25%) obtenemos un total de 7 unidades de 150m2, 4 unidades 120m2 y 3 unidades de 90m2 en el área construida vendible que es de 2149.42m2.

Teniendo en cuenta la cantidad de unidades de departamento según los m2 obtenemos un total de 28 estacionamientos para los ocupantes y 3 estacionamientos para visitas (10%) distribuidos en 2 sotanos con un área construida total de 1049.78m2.

pr

Con prod man Insta cacio para aten

erfil del producto

roducto

precio

ún los parámetros urbanísticos del terreno, para nuestro ubicado en una zona residencial de densidad media, cias al estudio de mercado y al resultado del estudio cabida del proyecto se definió realizar un producto obiliario. El cual será un edifico multifamiliar de 7 pisos, cuente con 7 departamentos de 150m2, 4 de 120 m2 de 90m2 en un área construida vendible de 2149.42 Cuenta también con 31 estacionamientos y áreas munes como: zona de parrillas, sala de usos múltiples, nasio, piscina, patio, etc. demos tener un total de 7 s con.

A través de los gráficos de precio promedio podemos observar que Miraflores está entre los distritos con mayor oferta inmobiliaria con un precio promedio de $2200 por m2. Los precios promedios de los departamentos de 90m2 a $2855, de 120 m2 a $2745 y 150m2 a $2290, dependiendo de la ubicación dentro del edificio y de sus vistas.

4P

marketing estratégico

romoción

n los datos de la competencia sobre la difusión de su ducto La gestión de venta del edificio destacará por su nejo y medio de difusión en las redes sociales como agram y Facebook, se pagará para promocionar publiones e historias con filtro en nuestro público objetivo a así mostrar publicidad e información que capte la nción de los clientes.

plaza El proyecto está ubicado estratégicamente en el Malecón La Paz en Miraflores para contar con vista al mar y servicios cercanos. Predomina una zonificación residencial con centros financieros, centros recreativos, centros de trabajo y comercio aledaños, lo cual es una estrategia de atracción para los clientes.

PERFiL DEL PRODUCTO Se trata de un proyecto multifamiliar de vivienda de 7 pisos con áreas comunes y departamentos de entre los 1 0.00 m² y 9 .00 m² con opciones de tres, dos o un dormitorio

EXTERIOR REVESTIMIENTO MADERA OSCURA CONCRETO EXPUESTO

ESPACIOS COMUNES La planta del proyecto se organiza en forma de una C, la cual genera un patio central al medio del proyecto para así tener mayor ventilación e iluminación dentro de la edificación. El hall es en doble altura y se caracteriza por el uso de una paleta en colores tierra claros y por el uso de la madera como material predominante, al igual que en el patio central HALL

PATIO LATERAL

FLAT TIPO 3-A

FLAT TIPO 3-B

Los duplex son departamentos de 1 dormitorios con un área construida de 90 m2, cuentan con sala-comedor, cocina, dormitorio con walking closet, sala de estar, lavanderia, dormitorio y baño de servicio, 1 baño y 1 baño de visita, 1 balcones y terraza.

Los flats 3-A son departamentos de 2 dormitorios con un área construida de 120 m2, cuenta con sala- comedor, cocina, lavanderia, dormitorio y baño de servicio, dormitorios con walking closet, 1 baño y 1 baño de visitas, y balcón.

Cuenta con área de parrillas en el último nivel del proyecto, una sala de usos multiples, gimnasio y piscina.

El material predominante en estos espacios la madera, se tiene gran presencia de vegetación y decoración en tonos tierra.

ZONA DE PARRILAS

SALA DE USOS MULTIPLES

GIMNASIO

PISCINA

FLAT TIPO 3-C

DUPLEX TIPO 4-A

Los flats 3-C son departamentos de 3 dormitorios con un área construida de 150 m2, cuentan con sala-comedor, cocina, dormitorios con walking closet, sala de estar, lavanderia, dormitorio y baño de servicio, 2 baños y 1 baño de visita, 2 balcones,

Los duplex son departamentos de 3 dormitorios con un área construida de 150 m2, cuentan con sala-comedor, cocina, dormitorios con walking closet, sala de estar, lavanderia, dormitorio y baño de servicio, 2 baños y 1 baño de visita, 2 balcones

pág. 20

Código QR del trabajo completo

MONOGRAFÍA PARCIAL Semana 08

02

MONOGRAFÍA PARCIAL DESCRIPCIÓN Los estudiantes realizarán una entrega y exposición del trabajo grupal en su etapa parcial Se solicita lo siguiente que abarquen lo siguiente: 1. Introducción: donde deben presentar a la empresa y el proyecto y sustentar los argumentos que lo hacen interesante como inversión. 2.

Definición del proyecto: Deben presentar el acta de constitución del proyecto. 3. Establecimiento de las bases del proyecto: Análisis de la ubicación y entorno, certificado de parámetros y normatividad vigente .FODA del terreno 4. Estudio de mercado y público objetivo. 5. Fit test del proyecto. Alcance y Perfil del producto. 6. Estimado de inversión inicial 7. Brochure del producto

OBJETIVOS - Analizar el terreno y entorno y determinar los criterios que justifican su elección - Demostrar el conocimiento del mercado, realizando un análisis de la oferta y demanda del distrito.

- Identificar y Analizar la competencia del proyecto.

- Demostrar los criterios empleados para la elaboración de una cabida preliminar que responda al mercado y normativa analizadas - Entender el concepto de estimación preliminar de ingresos y costos, identificar ratios para estimar la inversión del proyecto que responda al perfil definido.

- Definir los atributos del producto y presentarlo al mercado (elaboración de brochure)

REFLEXIÓN Para la entrega de la monografía parcial tuvimos que señalar y corregir la información trabajada en el ejercicio enterior, ello nos permitio definir de mejor manera el tipo de proyecto a realizar y el tipo de público al cual este estaria destinado, todo ello con el fin de proyectar un primer cálculo o estimación de costos basado en nuestro producto y sus caracteristicas, las cuales han sido determinadas por los estudios previamente realizados.

VALORACIÓN Dificultad del tema Motivación frente al tema Tiempo dedicado en práctica

1. INTRODUCCIÓN 1.1

PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA

VERSA representa a uno de los mejores grupos empresariales con una experiencia en todo el sector inmobiliario, teniendo un gran impacto en la ciudad. Nuestra empresa tomó en consideración el inició de la pandemia de COVID-19, ya que el estilo de vida de las personas dio un giro de 180 grados, obligándonos a permanecer dentro de nuestras viviendas por varios meses y reduciendo las actividades cotidianas. La insatisfacción del espacio inadecuado para diferentes actividades, la falta de privacidad y más problemáticas se evidenciaron.

El objetivo principal de VERSA es ser una empresa que gestione viviendas que brinden una flexibilidad del programa ante situaciones fortuitas y cambiantes para facilitar su mejora y evolución a lo largo de su vida útil.

La versatilidad y flexibilidad son los nuevos conceptos con los que la empresa busca posicionarse entre las variables principales al momento de vender un departamento.

El logo representa una sola línea que se va transformando para convertirse en un conjunto, que, así como nuestro concepto, busca transmitir adaptabilidad y flexibilidad al cambio.

Figura 1.1 Logo de VERSA

Nota: Elaboración propia

1.1.1 MISIÓN Asumir una responsabilidad con respecto a la planificación y gestión de proyectos hacia nuestros clientes y brindar la mejor experiencia mediante nuestros departamentos.

4

1.1.2 VISIÓN Ser conocidos como el mejor grupo empresarial de gestión en el sistema financiero y mercado inmobiliario a nivel de Lima Metropolitana.

1.2

PRESENTANCIÓN DEL TERRENO ELEGIDO

El terreno se encuentra en la Av. La Paz 1455, Miraflores. Este fue elegido ya que está estratégicamente ubicado a tan solo unos pasos del malecón de Miraflores, el centro comercial Larcomar y el parque Melitón Porras; lo cual lo hace un lugar atractivo por su cercanía a estos lugares. Asimismo, se ubica cerca de un conjunto de edificaciones comerciales como restaurantes, cafés, bodegas, lavanderías; en general negocios pequeños sumados a edificios de vivienda de densidad media. El terreno está muy cerca a dos vías principales del distrito de Miraflores: la Av. Reducto y la Av. Armendariz.

Figura 1.2 Mapa de ubicación del terreno elegido

Nota: Elaboración propia

5

2. DEFINICIÓN DEL PROYECTO 2.1

ACTA DE CONSTITUCIÓN

El acta de constitución nos dará las condiciones sobre qué es el proyecto y por qué se está realizando este. Nos dará una idea de los costos y de los interesados en el proyecto. Se describen las necesidades, los objetivos y los entregables de manera general.

Figura 2.1 Documento del Acta de Constitución

6

Nota: Elaboración propia

3. ESTABLECIMIENTO DE LAS BASES DEL PROYECTO 3.1

ANÁLISIS DE UBICACIÓN Y ENTORNO

El edificio está ubicado entre la Avenida Reducto y la Avenida Armendáriz, pero cercano a la tranquilidad de los parques de Miraflores. Este distrito se caracteriza por brindar diferentes tipos de servicios, teniendo así un balance entre la zona residencial, comercial, educación, espacios públicos, áreas recreativas y salud.

7

Según los parámetros urbanísticos del terreno, para nuestro lote ubicado en una zona residencial de densidad media, podemos tener un total de 7 pisos con departamentos de 150m2, 120m2 y 90m2, y área de circulación (34.12m2 por piso) distribuidos en un área total construida de 2388.25, siguiendo el máximo de departamentos de 90m2 de 1 dormitorio (25%) obtenemos un total de 7 unidades de 150m2, 4 unidades 120m2 y 3 unidades de 90m2 en el área construida vendible que es de 2149.42m2.

Teniendo en cuenta la cantidad de unidades de departamento según los m2 obtenemos un total de 28 estacionamientos para los ocupantes y 3 estacionamientos para visitas (10%) distribuidos en 2 sótanos con un área construida total de 1049.78m2.

7. PERFIL DEL PRODUCTO 7.1

PRODUCTO 7.1.1 CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL PRODUCTO Se trata de un proyecto multifamiliar de vivienda de 7 pisos con áreas comunes y departamentos de entre los 90.00 m² y 120.00 m² con opciones de tres, dos o un dormitorio. La planta del proyecto se organiza en forma de una C, la cual genera un patio central al medio del proyecto para así tener mayor ventilación e iluminación dentro de la edificación.

7.1.2 MATERIALES Y COLORES Para el exterior se elige el revestimiento de madera y el concreto expuesto para generar una fachada más limpia y ordenada con materiales simples y de fácil mantenimiento. Se hace uso de texturas y colores que nos permitan generar una atmosfera de calma y relajación; tonos claros para obtener espacios que se perciban como amplios y se usan materiales naturales como la madera y la piedra para tener un ambiente más limpio y uniforme respecto a acabados y texturas.

22

7.1.3 ESPACIOS COMÚNES Cuenta con un hall de doble altura que caracteriza por el uso de una paleta en colores tierra claros y por el uso de la madera como material predominante, al igual que en el patio central, también cuenta con área de parrillas en el último nivel del proyecto, una sala de usos múltiples, gimnasio y piscina. El material predominante en estos espacios es la madera, y se tiene gran presencia de vegetación y decoración en tonos tierra.

7.1.4 TIPOLOGÍAS Se plantearon 3 tipologías de flats y 1 tipología de dúplex: 7.1.4.1

FLAT TIPO 3-A

Los flat tipo 3-A son departamentos de 1 dormitorios con un área construida de 90 m2, cuentan con sala-comedor, cocina, dormitorio con walking closet, sala de estar, lavandería, dormitorio y baño de servicio, 1 baño y 1 baño de visita, 1 balcones y terraza.

7.1.4.2

FLAT TIPO 3-B

Los flat tipo 3-B son departamentos de 2 dormitorios con un área construida de 120 m2, cuenta con sala- comedor, cocina, lavandería, dormitorio y baño de servicio, dormitorios con walking closet, 1 baño y 1 baño de visitas, y balcón.

7.1.4.3

FLAT TIPO 3-C

Los Flat tipo 3-C son departamentos de 3 dormitorios con un área construida de 150 m2, cuentan con sala-comedor, cocina, dormitorios con walking closet, sala de estar, lavandería, dormitorio y baño de servicio, 2 baños y 1 baño de visita, 2 balcones, 1 jardineras y terraza.

7.1.4.4

DÚPLEX TIPO 4-A

Los dúplex son departamentos de 3 dormitorios con un área construida de 150 m2, cuentan con sala-comedor, cocina, dormitorios con walking closet, sala de estar, lavandería, dormitorio y baño de servicio, 2 baños y 1 baño de visita, 2 balcones y terraza.

23

7.2

PRECIO

A través de los gráficos de precio promedio podemos observar que Miraflores está entre los distritos con mayor oferta inmobiliaria con un precio promedio de $2200 por m2. Los precios promedios de los departamentos de 90m2 a $2855, de 120 m2 a $2745 y 150m2 a $2290, dependiendo de la ubicación dentro del edificio y de sus vistas.

7.3

PROMOCIÓN

Con los datos de la competencia sobre la difusión de su producto La gestión de venta del edificio destacará por su manejo y medio de difusión en las redes sociales como Instagram y Facebook, se pagará para promocionar publicaciones e historias con filtro en nuestro público objetivo para así mostrar publicidad e información que capte la atención de los clientes.

7.4

PLAZA

El proyecto está ubicado estratégicamente en el Malecón La Paz ya que Miraflores es un distrito en constante crecimiento y transformación urbana, social y económica que produce el crecimiento vertical en la ciudad y genera más proyectos inmobiliarios de vivienda, oficinas y centros comerciales gracias a su vista al mar y servicios cercanos. Es por eso que los edificios de vivienda en esta zona muestran una renovación en la ciudad, modernidad y progreso. Al mismo tiempo que brindan vivienda y comodidad a los usuarios.

8. ESTIMADO DE INVERSIÓN INICIAL, UTILIDAD Y MARGEN DE RENTABILIDAD 8.1

CUADRO DE ESTIMACIÓN DE COSTOS

Después de realizar el estudio de cabida y el FIT TEST se realizó el cuadro de gastos y utilidades que nos iba a dar una referencia de todas las inversiones iniciales del proyecto y también el porcentaje de utilidad del mismo. Para este cuadro se tuvieron 8 ítems que tenían como valor algunos datos conseguidos gracias a la cabida y al estudio del mercado. Estos ítems son: terreno, desarrollo de proyecto, licencia, construcción, gestión legal, gastos administrativos, gerencia de proyecto y ventas. Sumando todos estos ítems pudimos obtener

24

un porcentaje de ganancias y un valor que nos da indicios de si el proyecto era viable y si la empresa iba a tener ganancias de este.

La suma total de gastos del proyecto es de $ 3,956,165.50 y con una utilidad del 38.55% que equivale a un valor de $2,482,210.50.

El proyecto cuenta con un total de 2149.42 m2 de área vendible y teniendo un promedio de $2800 por m2 de área de terreno.

La moneda utilizada son dólares americanos.

Tabla 8.1 Cuadro de ingresos, egresos, utilidad y margen de rentabilidad

Nota: Elaboración propia

25

Tu departamento soñado te esper Vive en una de las zonas más exclusivas de Lima

ra

MALECÓN LA PAZ

Descubre esta propuesta vanguardista y funcional creada para brindar la exclusividad deseada a sus usuarios, una vista atractiva y ubicación preferencial en el distrito de Miraflores, conectada a las principales vías y ciclovías de la ciudad.

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La versatilidad y flexi nuevos conceptos c empresa busca pos las variables al mome una vivienda

ibilidad son los con los que la sicionarse entre ento de adquirir

"VERSATILIDAD Y FLEXIBLIDAD"

pág. 34

CRONOGRAMA Semana 10

03

CRONOGRAMA DESCRIPCIÓN Los estudiantes elaboran el cronograma integral del proyecto inmobiliario empleando la herramienta MS Project, sobre la cual han tenido previamente un taller de capacitación. El trabajo es una critica calificada de avance sobre el tema.

OBJETIVOS - Definir claramente las etapas, plazos y secuencias de las actividades del proyecto inmobiliario trabajado, para lograr una buena administración del tiempo del proyecto - Aplicar el aprendizaje del taller de MS Project, elaborando el cronograma y diagrama de Gantt en Project - Entender de manera práctica la relevancia de la gestión del tiempo en el éxito del proyecto.

REFLEXIÓN Para este trabajo fue importante tener un conocimiento completo sobre las etapas que se tiene antes, durante y despues en la formulación de un proyecto, en este caso de un edificio multifamiliar, así como conocimientos sobre la manera correcta de ubicar y conectar esta información en el programa Project.

Realizar este trabajo nos permitio establecer plazos y tiempos para cada actividad del proceso de nuestro proyecto según los requerimientos del mismo, así como determinar que actividades podemos considerar con un mayor grado de importancia y como conectar todas las actividades para obtener un proceso optimo y agil.

VALORACIÓN Dificultad del tema Motivación frente al tema Tiempo dedicado en práctica

ID

Task Nombre de tarea Mode 1 2 3 4 5

Duration

Start

Finish Qtr 2, 2022 May

Actividad total Terreno

750.13 daysWed 8/06/22 Thu 16/01/25

30 days

Wed 8/06/22 Fri 15/07/22

Compra de terreno

15 days

Wed 8/06/22 Mon 27/06/22

Estudio de títulos, gastos notariales, registrales

15 days

Mon 27/06/22

Estudios Específicos

30 days

Fri 15/07/22 Tue 23/08/22

30 days

Fri 15/07/22

Tue 23/08/22

7

Levantamiento topográfico (paralelo)

7 days

Fri 15/07/22

Mon 25/07/22

8

Estudio de suelos

14 days

Fri 15/07/22

Tue 2/08/22

9 10 11 12 13

Proyecto Arquitectónico Anteproyecto

90 days

Tue 23/08/22 Thu 15/12/22

Anteproyecto Arquitectura 30 days

Tue 23/08/22 Thu 29/09/22

Licencia de anteproyecto

Fri 30/09/22

60 days 60 days

Thu 15/12/22 Wed 1/03/23

15

30 days

Tue 21/03/23 Thu 27/04/23

16

Instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas

45 days

Wed 4/01/23 Wed 1/03/23

17

Indeci (señalización y 30 days evacuación) (anteproyecto en sub 10 dias)

Mon 23/01/23

Wed 1/03/23

18

Licencia de proyecto

Thu 2/03/23

Fri 23/06/23

22

90 days

Construcción

360 days Sat 24/06/23 Tue 24/09/24

Equipos

240 days Fri 24/11/23 Tue 24/09/24

Obra

360 days

Ascensor

240 days

Fri 24/11/23

Bomba contra incendios

120 days

Thu 25/04/24 Tue 24/09/24

24

Sistema de presurización

120 days

Thu 25/04/24 Tue 24/09/24

25

Extracción de monóxido

120 days

Thu 25/04/24 Tue 24/09/24

26

grupo electrógeno

120 days

Thu 25/04/24 Tue 24/09/24

27

Sistema de seguridad

120 days

Thu 25/04/24 Tue 24/09/24

28

Aire acondicionado

120 days

Thu 25/04/24 Tue 24/09/24

29

Servicios públicos

60 days

Wed 10/07/24Tue 24/09/24

60 days

Wed 10/07/24 Tue 24/09/24

Aspectos legales

90 days

Wed 25/09/24Thu 16/01/25

31 32 33 34 35 36 37 38

Qtr 1, 2023 Jan Feb

Sat 24/06/23 Tue 24/09/24

23

30

Dec

Thu 15/12/22

Estructuras

21

Qtr 4, 2022 Oct Nov

Proyecto-diseño y expediente: 150 days Thu 15/12/22 Fri 23/06/23 Arquitectura

20

Sep

240 days Tue 23/08/22 Fri 23/06/23

14

19

Qtr 3, 2022 Jul Aug

Fri 15/07/22

Estudio de mercado (30 dias)

6

Jun

Instalaciones de servicios

Tue 24/09/24

Conformidad de obra (no antes 30 days de terminar obra)

Wed 25/09/24

Fri 1/11/24

Independización-cierre legal

Fri 1/11/24

Thu 16/01/25

60 days

Gestión

750 days Wed 8/06/22 Thu 16/01/25

Ventas operativos Ventas promoción y publicidad Gestión administrativa

600.5 days Thu 15/12/22 Thu 16/01/25

Gerencia de proyecto

Proyecto: CRONOGRAMA GRU Fecha: Tue 5/07/22

750 days

Wed 8/06/22 Thu 16/01/25

660 days

Fri 30/09/22

Thu 16/01/25

750 days

Wed 8/06/22 Thu 16/01/25

Tarea

Tarea inactiva

Informe de resumen manu

División

Hito inactivo

Resumen manual

Hito

Resumen inactivo

solo el comienzo

Resumen

Tarea manual

solo fin

Resumen del proyecto

solo duración

Tareas externas

Págin

3 b

Mar

ual

na 1

Qtr 2, 2023 Apr May

Jun

Qtr 3, 2023 Jul Aug

Hito externo Fecha límite Tareas críticas División crítica Progreso

Sep

Qtr 4, 2023 Oct Nov

Dec

Qtr 1, 2024 Jan Feb

Mar

Qtr 2, 2024 Apr May

Progreso manual

Jun

Qtr 3, 2024 Jul Aug

Sep

Qtr 4, 2024 Oct Nov

Dec

Qtr 1, 2025 Jan Feb

pág. 38

PRESUPUESTO Semana 11

04

PRESUPUESTO DESCRIPCIÓN Los estudiantes elaboran los metrados de las partidas de Arquitectura de una planta típica del proyecto inmobiliario e investigan sobre precios unitarios. Con esta información realizan el presupuesto detallado de Arquitectura el cual complementan con un presupuesto en base a ratios del resto de partidas de construcción para llegar a tener el presupuesto de construcción de la obra, el cual emplearán en las siguientes etapas del trabajo.

OBJETIVOS - Entender la relación entre el alcance y perfil del proyecto y la gestión de costos y cómo la selección de materiales y sistemas constructivos deben estar alineados a ello.

- Elaborar los metrados de arquitectura por partidas de una planta típica - Aprender a preparar un presupuesto estimado en base a ratios y un presupuesto detallado en base a metrados.

- Investigar sobre costos reales de mercado de las partidas unitarias (uso de revista Costos, visitas a proveedores especializados) - Entender de manera práctica la relevancia de la gestión del costo en el éxito de un proyecto

REFLEXIÓN En este trabajo fue importante realizar las mediciones de cada elemento costructivo y ornamental que intervendria en la construcción de nuestro proyecto, ello nos permitiria poder seguir avanzando con los cálculos posteriores sin tener mayores inconvenientes y generando así que estos sean los correctos para nuestro proyecto.

VALORACIÓN Dificultad del tema Motivación frente al tema Tiempo dedicado en práctica

PRESUPUESTO ARQUITECTURA

OBRA: PROP: FECHA:

A.T

Item

Descripción

01.00

MUROS DE ALBAÑILERIA

01.01 01.02 01.02 01.03

Muro Muro Muro Muro

De De De De

Ladrillo Ladrillo Ladrillo Ladrillo

De De De kk

Canto King-Kong Mezc C:A 1:4 e=10cm Soga King-Kong Mezc C:A 1:4 e=15cm Soga King-Kong Mezc C:A 1:4 e=20 cm De Cabeza Mezc C:A 1:4 e=25 cm

Und

Metrado

Precio (S/.)

m2 m2 m2 m2

229.10 203.08 56.03 13.44

60.11 60.11 79.22 133.06

02.00

TARRAJEO,REVOQUES Y ENLUCIDOS

02.01 02.02 02.03 02.04 02.09

Tarrajeo De Muros Interiores Tarrajeo de muros exteriores Tarrajeo de columnas Tarrajeo de Vigas Vestiduras De Derrames puertas y ventanas

m2 m2 m2 m2 ml

808.20 248.12 27.30 28.58 5.29

22.61 29.51 34.76 46.54 16.33

03.00 03.01

CIELO RASO Y FALSOS CIELOS Tarrajeo de Cieloraso Mezcla C:A 1:5,E=1.5cm.

m2

287.58

39.26

19.86 48.84 154.6

04.00

PISOS Y CONTRAPISOS

04.01 04.07 04.14 04.15 04.16 04.18

Contrapiso de cemento e=40mm Mezcla 1:4 Acabado de cemento pulido de escaleras + cantonera de terrazo Piso porcelanato Ingreso, Lobby, Hall Ascensor, Pasadizo - Piso 1 Piso en Baños Principales ( ver cdro de acabados y planos de detalle ) Piso en Baños Secundarios ( ver cdro de acabados y planos de detalle ) Piso en Cocina ( ver cdro de acabados y planos de detalle )

m2 ml m2 m2 m2 m2

288.28 4.45 39.56 8.46 15.63 28.69

04.19

Piso en Lavanderia y Zona de Servicio ( ver cdro de acabados y planos de detalle )

m2

4.01

17.30

04.20

Piso en Terraza y Balcones ( ver cdro de acabados y planos de detalle ) Piso de Bambu en Sala,Dormitorios, Estar, WC ( ver cdro de acabados y planos de detalle

m2

10.72

29.90

m2

181.21

29.90

04.21

17.30 17.30 17.30

05.00 05.06

ZOCALOS Y CONTRAZOCALOS Contrazocalo porcelanato Ingreso, Lobby, Hall Ascensor, Pasadizo - Piso 1

ml

36.03

11.70

05.07

Contrazocalo en Terraza y Balcones

ml

12.68

11.70

05.08 05.10 05.11 05.12 05.13 05.14 05.15

Contrazocalo de Bambu en Sala,Dormitorios, Estar, WC Zocalo en Baños Principales Zocalo en Baños Secundarios Zocalo en Baños de Visita Zocalo en Cocina Zocalo en Lavanderia y Zona de Servicio Enchape de Marmol en Fachadas

ml m2 m2 m2 m2 m2 m2

239.93 451.70 84.60 149.00 103.10 88.61

11.70 34.35 34.35 34.35 34.35 34.35 222.90

06.00

CARPINTERIA DE MADERA Und

3.00

499.90

Und

9.00

139.90

ml ml ml ml

10.07 9.67 15.39 2.01

1,100.00 1,200.00 500.00 550.00

06.01 06.02 06.03 06.04 06.05 06.06

PUERTA CONTRAPLACADA EN MDF DE 6 mm CON MARCO DE 2"x4" Pintadas al Duco Blanco en Areas Comunes PUERTA CONTRAPLACADA EN MDF DE 6 mm CON MARCO DE 2"x4" Ruteada y pintada c/acabado acrilico en interior de departamentos Muebles Altos de Cocina Muebles Bajos de Cocina Closets Dormitorios Walking Closet en Dormitorios Principales

158.8

0.00 Parcial (S/.)

m2 Total (S/.)

32,205.20 13,770.96 12,207.38 4,438.54 1,788.33 27,960.52 18,273.35 7,321.95 948.95 1,329.88 86.39 11,290.39 11,290.39 18,779.73 5,725.24 217.34 6,115.98 146.36 270.40 496.34 69.37 320.53 5,418.18 55,664.58 421.55 148.36 2,807.18 15,515.90 2,906.01 5,118.15 5,454.78 3,541.49 19,751.17 34,240.30 1,499.70 1,259.10 11,077.00 11,604.00 7,695.00 1,105.50

PRESUPUESTO ARQUITECTURA

OBRA: PROP: FECHA:

A.T

Item

Descripción

Und

Metrado

Precio (S/.)

07.00

CARPINTERIA DE ALUMINIO Y VIDRIO

07.01

Mamparas de cristal templado con perfileria de aluminio

Und

3.00

600.00

07.02

Ventanas de cristal templado con perfileria de aluminio

Und

10.00

235.00

07.05

Espejos

m2

9.00

135.00

08.00 08.25

CARPINTERIA DE METALICA Reja metalica Terraza Piso 1

ml

8.05

235.00

09.00 09.03 09.04 09.05 09.06

CERRAJERIA Cerradura Euroinox Dormitorios Departamentos Cerradura Euroinox Baños Departamentos Cerradura Euroinox Puertas Principales Departamentos Bisagras de Acero Inoxidable

Und Und Und Par

6.00 7.00 2.00 12.00

39.90 34.90 119.90 49.90

11.00 11.01 11.02 11.03 11.04

PINTURA Pintura latex Pintura latex Pintura latex Pintura latex

m2 m2 m2 m2

808.20 248.12 55.88 287.58

38.00 38.00 38.00 38.00

12.00 12.01 12.02 12.03 12.04 12.05 12.06 12.10 12.11 12.12 12.13 12.14 12.20

APARATOS SANITARIOS Inodoro Baños Principales Inodoro Baños Secundarios Inodoro Baños de Visita Ovalin Baños Principales (incluye mezcladora) Ovalin Baños Secundarios (incluye mezcladora) Ovalin Baños de Visita (incluye mezcladora) Mezcladora p/ducha tina Baños Principales Mezcladora p/ducha Baños Secundarios Lavadero de Cocina Lavadero de Lavanderia (incluye grifería) Mezcladora p/Cocina Colocacion de aparatos sanitarios

Und Und Und Und Und Und Und Und Und Und Und Und

3.00 2.00 3.00 3.00 2.00 3.00 3.00 2.00 3.00 2.00 3.00 21.00

899.90 627.90 627.90 399.90 252.63 252.63 811.00 520.00 449.00 669.90 346.00 147.42

13.00 13.04

ARTEFACTOS ELECTRICOS ZONAS COMUNES Dicroico Lobby

und

3.00

5.90

14.00 14.04 14.05 14.06 14.07

VARIOS Tablero de Tablero de Tablero de Tablero de

ml ml ml ml

3.37 2.22 3.20 8.81

345.00 305.90 266.20 289.00

en en en en

muros interiores incl empaste muros Exteriores incl. Empaste muros placas, columnas y vigas incl. Empaste cielo rasos incluye empaste

Marmol Carrara en Baños Principales Marmol Travertino en Baños Secundarios Granito en Baños de Visita Granito en Cocinas COSTO DIRECTO

cantidad de pisos tc

co

0.00

m2

Parcial (S/.)

Total (S/.)

5,365.00 1,800.00 2,350.00 1,215.00 1,891.75 1,891.75 1,322.30 239.40 244.30 239.80 598.80 53,191.45 30,711.51 9,428.47 2,123.44 10,928.04

2,699.70 1,255.80 1,883.70 1,199.70 505.26 757.89 2,433.00 1,040.00 1,347.00 1,339.80 1,038.00 3,095.82 17.70

18,595.67

17.70 5,239.68

1,162.65 679.10 851.84 2,546.09 S/.

330.33 m2 215.695 US$/m2

265,764.27

7 3.73

osto * m2 (S/.)

ejemplo

por planta tipica

AREA PLANTA TIPICA

costo partidas de arquitectura edificio en soles 1,860,349.90 $498,753.32 costo partidas de arquitectura edificio en dolares

pág. 44

FLUJO DE CAJA-EVALUACIÓN DE PROYECTOS Semana 12

05

FLUJO DE CAJA-EVALUACIÓN DE PROYECTOS DESCRIPCIÓN Los estudiantes deben elaborar el flujo de caja del proyecto. Esto incluye el flujo de ingresos en función a la venta, el flujo de egresos en función a los costos del proyecto, para luego determinar el flujo de caja operativa del proyecto y obtener los indicadores financieros. Para el presente trabajo los estudiantes utilizarán como referencia la teoría brindada en clase sobre los conceptos económicos y financieros del proyecto. También deberán utilizar el cronograma previamente realizado para incorporar el factor tiempo en la distribución de los ingresos y costos del proyecto.

OBJETIVOS - Cuantificar los ingresos y gastos totales del proyecto inmobiliario.

- Definir los criterios para la distribución de costos - Preparar el cronograma de ventas - Preparar el cronograma de ingresos y desembolsos del proyecto y armar el flujo de caja - Calcular el flujo económico, flujo acumulado - Calcular el VAN y TIR del proyecto y entender los factores que afectan su rentabilidad - Entender la interrelación entre la Gestión del Alcance, Gestión del Tiempo y Gestión del Costo del proyecto, y su relevancia como factores críticos para el éxito del mismo

REFLEXIÓN La realización de este trabajo nos permitio determinar si todos los trabajos anteriores nos ayudaron a formular un proyecto que sea viable y construible en la vida real, el determinar la viabilidad y rentabilidad de nuestro producto nos sirvio a modo de autoevaluación sobre el correcto desarrollo a lo largo del ciclo.

En nuestro caso, logramos determinar que nuestro proyecto de edificio multifamiliar fue formulado de manera correcta por lo cual podemos decir que los trabajos anteriores fueron calculados y corregidos de manera adecuada.

VALORACIÓN Dificultad del tema Motivación frente al tema Tiempo dedicado en práctica

PROGRAMA DE VENTAS N° deptos N° estacionamientos

14.00 dptos 28.00 unidades

Veloc. Ventas Preventa Veloc. Ventas Veloc. Ventas estacionamientos

0.50 und/mes 1.00 und/mes 2.00 und/mes

% Preventa N° unidades Preventa N° unidades Venta

25% 3.50 unidades 10.00 unidades

Mes inicio preventa Precio promedio Dptos (USD x m2) Precio promedio terrazas (USD x m2) Area promedio dpto Area promedio terraza dpto Precio Estacionam.

3.50

4 unidades

4.00 deptos en preventa Precio promedio depto y estacionamientos

8.00 2800.00 0.00 126.43 m2 0.00 m2 15000 USD

depto terraza estac

cant

126.43 m2 0.00 m2 2.00 unid

unid

precio 2800.00 0.00 15000.00

vent 0%

354000.00 0.00 30000.00 384,000.00 precio de venta

deptos estac ingresos depto ingresos estac

10.00 20.00 3540000.00 300000.00 3,840,000.00

VELOCIDADES

INMUEBLES

UNIDADES

MES 0

MES 1

MES 2

MES 3

MES 4

MES 5

MES 6

MES 7

MES 8

MES 9

MES 10

ĞƉĂƌƚĂŵĞŶƚŽƐ

ϭϰ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ

Ϭ

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ƐƚĂĐŝŽŶĂŵŝĞŶƚŽƐ

Ϯϴ͘ϬϬ

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Ϭ͘ϬϬ

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PROYECCION DE INGRESOS POR VENTAS Y DESEMBOLSOS DEL EFECTIVO

Ingresos por venta: Departamentos Estacionamientos Total Ingresos

TOTAL S/.

ĂƉƌŽďĂĐŝŽŶ ĚĞ ůŝĐĞŶĐŝĂ ĚĞ ĂŶƚĞƉ

MES 0

MES 1

MES 2

MES 3

MES 4

MES 5

MES 6

MES 7

MES 8

MES 9

MES 10

ϰ͕ϵϮϬ͕ϲϬϬ͘ϬϬ ϰϭϰ͕ϬϬϬ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ Ϭ͘ϬϬ

Ϭ͘ϬϬ Ϭ͘ϬϬ

ϭϲϴϭϱϬ͘ϬϬ ϮϴϱϬϬ͘ϬϬ

ϭϲϴϭϱϬ͘ϬϬ ϮϴϱϬϬ͘ϬϬ

ϭϲϴϭϱϬ͘ϬϬ ϮϴϱϬϬ͘ϬϬ

ϭϲ Ϯ

5,334,600.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

196650.00

196650.00

196650.00

19

ta %

preventa 5% 336300.00 0.00 28500.00 364800.00 precio preventa

354000.00

336300.00

4.00 14.00 deptos 8.00 28.00 estac 1345200.00 114000.00 INGRESOS TOTALES 1,459,200.00 5,299,200.00

MES 11

MES 12

MES 13

MES 14

MES 15

MES 16

MES 17

MES 18

MES 19

MES 20

MES 21

MES 22

MES 23

MES 24

MES 25

Ϭ͘ϱϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

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ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

ϭ͘ϬϬ

MES 11

MES 12

MES 13

MES 14

MES 15

MES 16

MES 17

MES 18

MES 19

MES 20

MES 21

MES 22

MES 23

MES 24

MES 25

ϲϴϭϱϬ͘ϬϬ ϮϴϱϬϬ͘ϬϬ

ϯϱϰϬϬϬ͘ϬϬ ϯϬϬϬϬ͘ϬϬ

ϯϱϰϬϬϬ͘ϬϬ ϯϬϬϬϬ͘ϬϬ

ϯϱϰϬϬϬ͘ϬϬ ϯϬϬϬϬ͘ϬϬ

ϯϱϰϬϬϬ͘ϬϬ ϯϬϬϬϬ͘ϬϬ

ϯϱϰϬϬϬ͘ϬϬ ϯϬϬϬϬ͘ϬϬ

ϯϱϰϬϬϬ͘ϬϬ ϯϬϬϬϬ͘ϬϬ

ϯϱϰϬϬϬ͘ϬϬ ϭϱϬϬϬ͘ϬϬ

ϯϱϰϬϬϬ͘ϬϬ ϭϱϬϬϬ͘ϬϬ

ϯϱϰϬϬϬ͘ϬϬ ϭϱϬϬϬ͘ϬϬ

ϯϱϰϬϬϬ͘ϬϬ ϭϱϬϬϬ͘ϬϬ

ϭϳϳϬϬϬ͘ϬϬ ϭϱϬϬϬ͘ϬϬ

ϭϳϳϬϬϬ͘ϬϬ ϭϱϬϬϬ͘ϬϬ

ϭϳϳϬϬϬ͘ϬϬ ϭϱϬϬϬ͘ϬϬ

ϭϳϳϬϬϬ͘ϬϬ ϭϱϬϬϬ͘ϬϬ

96650.00

384000.00

384000.00

384000.00

384000.00

384000.00

384000.00

369000.00

369000.00

369000.00

369000.00

192000.00

192000.00

192000.00

192000.00

TC UIT Area de diseño Area construida

3.75 4600 3438.03 3438.03

46000 12266.6667

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

196650.00

196650.00

196650.00

-4,813

-7219.86

-12033.10 -3438.0295

-3438.0295

-3438.0295 -$10,314

-3438.0295

-3438.0295

$2,578.52 -2578.522125

INGRESOS Venta por departamentos y estacionamientos

glob

1

GASTOS

unid

cantidad

Precio unitario

$5,334,600

FLUJO DE INGRESOS Total

Terreno Compra

m2

524.89

2,800.00

Estudios Legales

und

1

1500

$1,469,692

Estudio de mercado

unid

1

4000

$4,000

Levantamiento topográfico

unid

1

2000

$2,000

Estudio de suelos

unid

1

2000

$2,000

$1,500

-1,469,692 -1,500

Estudios especificos

-4,000 -2,000 -2,000

Proyecto Anteproyecto

m2

7

$24,066

Proyecto

m2

3438.0295

5

$17,190

Estructuras

m2

3438.0295

3438.0295

3

$10,314

Instalaciones Sanitarias

m2

3438.0295

1.5

$5,157

Instalaciones Electricas

m2

3438.0295

1.5

$5,157

Indeci

m2

3438.0295

1

$3,438

$2,578.52 -2578.522125 -$3,438

Anteproyecto

costo VUO

887070

0.50%

$4,435

-$4,435

Proyecto

costo VUO

887070

2.00%

$17,741

Obra

m2

3438.0295

566.79

$1,948,633

Ascensores

unid

2

80224.70

$160,449

Otros equipos

glob

1

110022.44

$110,022

luz, agua, gas, etc

glob

1

16500

$16,500

Conformidad de obra/otros

glob

887070

0.05%

Independización

unid

15

500

Licencias

-17741

Construcción

Servicios Públicos Cierre Legal $444 $7,500

Ventas Gastos por comisiones

ventas

$5,334,600

2.00%

$106,692

Gastos de marketing

ventas

$5,334,600

1.50%

$80,019

glob

1

66573

$66,573

-2,663

-2,663

-2,663

glob

$3,876,813

5%

$193,841

-7,754

-7,754

-7,754

-3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

Gastos Administrativos Gastos de Gerenciamiento

GASTO TOTAL

$3,876,813

$4,257,364

FLUJO DE GASTOS

-1,471,192

-18,417

-10,417

-15,230

-17,636

-26,260

-23,000

-30,873

-33,314

-23,000

-40,741

FLUJO DE CAJA ECONOMICO

-1,471,192

-18,417

-10,417

-15,230

-17,636

-26,260

-23,000

-30,873

163,336

173,650

155,909

FLUJO DE CAJA ACUMULADO

-1,471,192

-1,489,609

-1,500,025

-1,515,255

-1,532,891

-1,559,151

-1,582,151

-1,613,024

-1,449,688

-1,276,037

-1,120,128

UTILIDAD

TASA S/2,178,940.98 VAN TIR

$1,077,236 20.2%

12% 1%

anual mensual

$707,749 3.4% 41.3%

mensual anual

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

196650.00

384000.00

384000.00

384000.00

384000.00

384000.00

384000.00

369000.00

369000.00

369000.00

369000.00

192000.00

192000.00

192000.00

192000.00

-162,386

-162,386

-162,386

-162,386

-162,386

-162,386 -48134.81962

-162,386

-162,386

-162,386 -64179.75949

-162,386

-162,386 -48134.81962 -55011.22242

-162,386

-8250

-8250

-55011.22242

-$444 $3,750

$3,750

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-5,335 -3,810

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-2,663

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-7,754

-181,948

-181,948

-181,948

-181,948

-181,948

-230,082

-181,948

-181,948

-246,127

-236,959

-293,344

-190,198

-20,005

-15,812

-15,812

14,702

202,052

202,052

202,052

202,052

153,918

202,052

187,052

122,873

132,041

75,656

1,802

171,995

176,188

176,188

-1,105,426

-903,374

-701,321

-499,269

-297,217

-143,299

58,753

245,806

368,678

500,719

576,376

578,178

750,173

926,361

1,102,550

pág. 50

Código QR del trabajo completo

MONOGRAFÍA FINAL Semana 14

06

MONOGRAFÍA FINAL DESCRIPCIÓN El trabajo final contiene todos los temas tratados durante el semestre aplicados a un proyecto inmobiliario. Consta de lo siguiente: 1. Introducción, nombre de la empresa y objetivos 2. Definición del proyecto: 3. Establecimiento de las bases del proyecto: Análisis de la ubicación y entorno, certificado de parámetros y normatividad vigente. FODA 4. Estudio de mercado y público objetivo. 5. Fit test del proyecto. 6. Perfil del producto.. 7. Estimado de inversión inicial 8 Características del proyecto. Presentación de proyecto para venta/marketing: 9. Cronograma y metrados del proyecto.

10. Presentación de flujos de ingresos y gastos, cálculo de VAN y TIR del proyecto. 11. Conclusiones finales y los factores de éxito del proyecto.

OBJETIVOS - Demostrar la aplicación de los fundamentos de la gestión de proyectos en el desarrollo de un proyecto inmobiliario - Realizar el análisis del terreno y del entorno y definir los criterios que justifican su elección - Realizar un análisis integral del mercado, y definir un producto que responda al mercado analizado, esté claramente sustentado y genere interés para un usuario final.

- Definir y planificar las actividades y procesos que forman parte integral del proyecto, organizarlas en un cronograma en Ms Project - Calcular el presupuesto de ingresos y gastos del proyecto y entender la aplicación de los distintos tipos de estimaciones de costos - Entender la relación entre el cronograma del proyecto y los flujos de ingresos y gastos - Entender la importancia de la evaluación económica y el análisis para que una inversión sea rentable - Concluir cuales son los factores de éxito del proyecto y preparar escenarios de gestión evaluando riesgos y sus posibles impactos.

REFLEXIÓN La realización de esta monografía, la cual es el resultado de un trabajo continuo y constante a lo largo del ciclo, nos permitio aprender cuales son las etapas, cálculos y procedimientos necesarios para la realización y organización de cualquier proyecto. El generar nuestra empresa y nuestro producto nos permitio plantearnos situaciones que se nos presentaran en nuestra vida profesional, el aprender a manejar los correctos procedimientos para la formulación de un proyecto, desde la creación de una empresa hasta el cálculo de sus costos, genero que logremos interiorizar de una manera completa toda la teoría vista en clase para poder aplicarla.

VALORACIÓN Dificultad del tema Motivación frente al tema Tiempo dedicado en práctica

Figura 4.10 Cuadro comparativo de precios

Nota: Elaboración propia

Figura 4.11 Cuadro comparativo general

Nota: Elaboración propia

17

11. CUADROS DE EXCEL 11.1

CRONOGRAMA

Mediante el diagrama de Gantt se logra visualizar los componentes del proyecto y para organizarlo en tareas más pequeñas y gestionables. También se puede saber el tiempo que toma cada tarea y cómo se compatibiliza con las demás a lo largo de toda la gestión.

Tabla 11.1 Cuadro de Gantt

Nota: Elaboración propia

11.2

METRADO Y PRESUPUESTO DE OBRA

Mediante el metrado de las diversas partidas arquitectónicas logramos analizar un análisis previo al tener una medición aproximada de los materiales y servicios que se utilizarán en obra. Este cuenta con diversas unidades de medida según el itemizado. Con el Presupuesto, utilizamos los metrados y precios unitarios según la revista Costos, para saber el precio aproximado de la obra.

31

El costo directo del proyecto es de S/. 265,764.27 por planta típica. Por los 7 pisos del proyecto da un total de S/. 1,860,349.90, es decir, $498,753.32.

Tabla 11.2 Cuadro Presupuesto de obra

Nota: Elaboración propia

11.3

RATIOS

El cuadro se utilizó para poder presupuestar elementos externos a las partidas de arquitectura. Se toma un valor por m2 según los parámetros establecidos. Se utilizan los m2 construidos para tener los valores aterrizados a nuestro proyecto. En este caso se utilizaron 32

los parámetros para una edificación Tipo A, donde el costo directo de la construcción de edificio es $1,664,245 y los costos de construcción totales del edificio es $2,219,105, incluyendo GG, utilidad y IGV. Tabla 11.3 Cuadro de Ratios

Nota: Elaboración propia

11.4

CUADRO DE VENTAS

Mediante este cuadro podemos estimar cuales serían nuestros ingresos por la venta del proyecto. En primer lugar, se determina un valor por m2 promedio para los departamentos, terrazas y estacionamientos.

Para poder obtener el precio por departamento, se ingresan las distintas tipologías del proyecto y sus áreas, las cuales se promedian para obtener el estimado. El área promedio de departamento es de 126.43 m2 con un valor promedio de $2800 por m2.

Mediante el cuadro de flujo de ventas se observa cual es la velocidad de venta de los departamentos y estacionamientos según la preventa y la venta. Además, se tiene un panorama más específico de cuáles serán los ingresos según los meses de venta. Donde se calcula que el total de ingresos es de S/. 4,920,600 por departamentos y S/. 414,000.00 por estacionamiento. Siendo un total de S/. 5,334,600.00

33

Tabla 11.4 Cuadro de áreas promedio

Nota: Elaboración propia

Tabla 11.4 Cuadro de Flujo de Ventas

Nota: Elaboración propia

34

11.5

FLUJO DE CAJA

Se utiliza el diagrama de Gantt para compatibilizarlo con los ingresos y egresos del proyecto.

Estos datos se calculan teniendo en cuenta el presupuesto de arquitectura, el cuadro de ratios, el cuadro de ventas. Con ello se obtiene el Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Retorno.

Con lo cual podremos saber si el proyecto es rentable o no y en qué escala.

El proyecto posee un VAN positivo, lo cual quiere decir que es rentable. Posee una utilidad de $1,077,236, es decir, del 20.2%.

Además, posee un TIR de 3.4% mensual, es decir, 41.3% anual.

Tabla 11.5 Cuadro de Flujo de Caja

Nota: Elaboración propia

12. CONCLUSIONES FINALES En conclusión, podemos decir que el proyecto de la inmobiliaria VERSA, es un proyecto totalmente rentable, ya que tiene una utilidad de $1,077,236, es decir, del 20.2% siendo positiva y efectiva para el futuro.

Con el cálculo de flujo neto podemos determinar que el proyecto presenta un TIR de 3.4% mensual, es decir, 41.3% anual en relación a los gastos y costos que se calculó por lo cual podemos afirmar que el proyecto es confiable y presenta beneficios a largo y corto plazo.

35

ANEXO 2: Expediente técnico / Anteproyecto

44

45

CV

FERNÁNDEZ FLORES ABRIL

Estudiante de arquitectura - Facultad de Ingenieria y Arquitectura - Universidad de Lima

HERRAMIENTAS DIGITALES Autocad Revit Power Point Ofice Word Sketchup V-Ray Adobe Photoshop Adobe Illustrator Lumion 20183893@aloe.ulima.edu.pe +51 944122039

ACTIVIDADES ACADÉMICAS LINKEDIN: https://www.linkedin.com/in/abril-alexandra-fernandez-flores-48a610222/ ISSU: https://issuu.com/abril.fernandez/docs

Estudiante de arquitectura en la universidad de lima, interesada por la infuencia que tiene el diseño arquitectonico creativo e innovador en el entorno y las necesidades actuales de la sociedad.

Posee metas y objetivos claros determinados a ejercer de forma competente y ayudar al desarrollo de nuesto medio asi como a la población.

- Charla “Metodologías Proyectuales” 2019/2020/2021 - Universidad de Lima - Seminario “Ciudad Compacta y Estructura Urbana Policéntrica” - Universidad de Lima - Istituto Italiano di Cultura - Proyecto final seleccionado para exposición en el curso Proyecto de Arquitectura II, 2019-1

ACTUALIZACIÓN PROFESIONAL - La Vivienda In/Formal El interes Social despues del COVID-19. CAP Regional Lima, 1 de mayo del 2020 - Certificado en v-ray, lumion y photoshop. TALLER EA LIMA, del 28 de marzo al 11 de abril del 2021

INFORMACIÓN ADICIONAL - Voluntaria en Club Leo Nuevo Milenio, Programa de la ONG Lions Clubs International (Septiembre 2021 a la fecha)

IDIOMAS Ingles Español

FORMACIÓN ACADÉMICA 2007-2017 2018-Actualidad

Colegio NSSCJ - Huaraz

Primaria - Secundaria

Universidad de Lima

Arquitectura pregrado