Visie op Gebiedsontwikkeling

Nr1 | 2018

GEBIEDSONTWIKKELING

Verduurzaming gebiedsontwikkeling Interviews WAALSPRONG NIJMEGEN SCHELDEVESTING BERGEN OP ZOOM RIJSWIJKBUITEN

In de markt zetten van ontwikkellocaties TIPS VAN DE VASTGOEDJURIST

Trends & ontwikkelingen

Gebiedsontwikkeling magazine van abcnova | www.abcnova.nl adviseurs

projectmanagers

procesmanagers

VAN ANALYSE NAAR REALITEIT

Samenwerken

Gebiedsontwikkeling betekent wat ons betreft ‘samen bouwen aan de toekomst’. Een proces dat begint met een visie, die pas echt vorm krijgt door interactie met partners, belanghebbenden en eindgebruikers. Hierdoor is gebiedsontwikkeling onlosmakelijk verbonden met inspiratie en creativiteit, maar zeker ook met realiteit.

Samen met betrokken partijen werkt abcnova binnen uiteenlopende projecten aan de optimale balans tussen sociaal-maatschappelijke, economische, ruimtelijke en ecologische waarden. Daarbij zijn de eindgebruikers en het DNA van het gebied begin- én eindpunt.

Graag laten we in dit magazine zien wat onze drijfveren zijn bij de ontwikkeling van gebieden. Verschillende projecten komen hierbij aan bod, met allen hun eigen identiteit. Ook komen in dit magazine de belangrijkste trends voorbij die invloed hebben op ons dagelijks werk en laten we onze opdrachtgevers aan het woord over de toegevoegde waarde van onze samenwerking.

Wij wensen u veel leesplezier!

Jurriën de Jong I Managing partner Utrecht

6

Trends & ontwikkelingen

8

Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling met een cultuur historisch tintje

Content blockchain

20

6

TRENDS & ONTWIKKELINGEN

8

INTERVIEW PATRICK VAN DER VELDEN SCHELDEVESTING BERGEN OP ZOOM

10

PARTICIPATIE IN BETONDAK ARKEL

12

PROJECTEN ABCNOVA GEBIEDSONTWIKKELING

14

INTERVIEW JAN BRUGMAN RIJSWIJKBUITEN

16

ONZE VISIE & AANPAK

18

VERSNELLINGSOPGAVE WONINGBOUW

20

BLOCKCHAIN

22

VERDUURZAMING GEBIEDSONTWIKKELING

24

GEBIEDSONTWIKKELING & JURIDISCHE DIENSTVERLENING

26

INTERVIEW HENK BERENDS & RUBEN HÃœMMELS DE WAALSPRONG NIJMEGEN

22

Een van de duurzaamste wijken in het land

28

DE OMGEVINGSWET

30

GEBIEDSONTWIKKELING VOLGENS...

6

Gebiedsontwikkeling

Trends & ontwikkelingen 1

2

VERSNELLING WONINGBOUW De druk op de woningmarkt is stevig. In veel gebieden is de vraag naar woningen flink groter dan het aanbod. Veel gemeenten halen plannen naar voren of zijn druk bezig met het gereed maken van nieuwe of bestaande ontwikkellocaties.

Het lukt alleen niet altijd om voldoende tempo te maken in lopende en nieuwe ontwikkelingen. Soms zitten er procedures of convenanten in de weg. En hoewel de investeringsbereidheid in de markt weer is toegenomen, zijn veel partijen voorzichtiger geworden als het gaat om risicodragend investeren in gebiedsontwikkeling. Gezien de enorm snelle omslag is het de vraag of bouwers voldoende capaciteit kunnen leveren.

VERDUURZAMING Circulariteit is een veelbesproken fenomeen. Er is een ontwikkeling gaande waarbij hier meer inhoudelijk invulling aan gegeven wordt. Met het ondertekenen van het grondstoffenakkoord in 2017 tussen de overheid en bedrijven in de sector, heeft een groot aantal bedrijven en instanties zich gecommitteerd aan het slimmer en verantwoordelijk omgaan met grondstoffen. In gebiedsontwikkeling is voorzichtig een tendens in gang gezet richting een doordacht gebruik en hergebruik van materialen.

Ook klimaatadaptatie is in opkomst. Hoe zorgen we ervoor dat de gebieden waarin we wonen en werken bestand zijn tegen de gevolgen van een veranderend klimaat? Meer extreme regenval, hogere waterstanden en hittegolven zijn zaken waar rekening mee moet worden gehouden.

3

4

5

SMART CITIES Er is steeds meer aandacht voor manieren waarop steden slimmer kunnen worden en voor manieren om processen te verbeteren. Zo zijn er bijvoorbeeld slimme vuilnisbakken die aangeven wanneer ze geleegd moeten worden en slimme straten die in de loop van de week kunnen veranderen van functie. Met led-licht in de bestrating kan de ruimte voor auto’s ingeperkt of juist vergroot worden, terwijl op sommige dagen de straat misschien wel helemaal autovrij gemaakt wordt. In gebiedsontwikkeling is het van belang dat er al in een vroeg stadium wordt nagedacht over de implementatie van mogelijke nuttige componenten van smart cities.

INNOVATIEVE MOBILITEITSCONCEPTEN Parkeren is sinds jaar en dag een issue in gebiedsontwikkeling. Door veranderingen in leefpatronen en innovatieve mobiliteitsconcepten, zoals deelfietsen en -auto’s, ontstaan er mogelijkheden om creatief om te gaan met parkeeroplossingen. De klassieke parkeernormeringen bieden hiervoor niet altijd de ruimte.

Er moet meer in resultaten worden gedacht in plaats van het voorschrijven van het aantal parkeerplaatsen.

Door slim te faseren in gebiedsontwikkeling ontstaat ruimte en wendbaarheid om te experimenteren met nieuwe concepten, ook omdat de plannen dan gedurende de looptijd kunnen worden bijgesteld.

TREK NAAR DE STAD EN OVERLOOP NAAR DE REGIO Lange tijd zagen we vooral de trend van een trek naar de stad. Met name de grote steden wisten bewoners langer vast te houden en veel nieuwe mensen aan te trekken. Nu de prijzen stijgen en het moeilijker wordt voor gezinnen om een geschikte woning binnen de stad te vinden, zijn de verhuisbewegingen vanuit de stad naar de omliggende gebieden weer toegenomen. Gemeenten rondom grote steden hebben dan ook te maken met een forse instroom

7

8

DE ECONOMIE DRAAIT WEER OP VOLLE TOEREN. DE VASTGOEDMARKT IS IN ONGEKEND TEMPO OMGESLAGEN VAN EEN VRAGERS- NAAR EEN AANBIEDERSMARKT. IN GEBIEDSONTWIKKELING GING HET TOT VOOR KORT NOG OVER TEMPORISEREN EN AFBOEKEN. NU PROBEREN ALLE PARTIJEN TE VERSNELLEN OM AAN DE MARKTVRAAG TE VOLDOEN. DE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN VOLGEN ELKAAR SNEL OP. IN GEBIEDSONTWIKKELING IS ALTIJD SPRAKE VAN EEN ZEKERE SPANNING TUSSEN DE LANGE TERMIJN AMBITIES EN DE WAAN VAN DE DAG.

9

BIJ TRENDS EN ONTWIKKELINGEN MOETEN WE DUS HET KAF VAN HET KOREN SCHEIDEN. DAT IS EEN UITDAGING. WELKE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN ZIEN WE?

en groeien weer als voorheen. Dit heeft tot gevolg dat er veel ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden in deze regiogemeenten.

‘De compacte stad’ slaat in dit geval dan niet meer alleen op de grote stad zelf, maar ook op de omliggende gebieden.

6

7

4

WINKELCENTRA IN MIDDELGROTE STEDEN: MEKKA VAN ONTWIKKELINGEN Winkelcentra in middelgrote steden staan nog steeds onder druk om in te spelen op de veranderende behoeftes. Er wordt geïnvesteerd in de ruimte en waar mogelijk worden er ook woningen en andere functies toegevoegd om de levendigheid zowel overdag als ’s avonds te vergroten.

Hoewel deze locaties vaak niet het makkelijkst zijn, bieden ze wel enorm veel kansen om mooie plannen te ontwikkelen waar de hele stad van meeprofiteert.

BETAALBAAR WONEN Het afgelopen jaar zijn woningen in Nederland gemiddeld 9% duurder geworden. Op veel plekken in de Randstad en in populaire steden ligt dat percentage zelfs nog wat hoger.

Voor veel mensen wordt het moeilijker om een betaalbare woning te vinden. De vraag naar betaalbare woningen neemt dus toe, maar de vraag welke kwaliteit deze woningen hebben en waar die woningen dan moeten komen blijft vaak nog onbeantwoord. De komende jaren zal de vraag naar betaalbare woningen alleen maar blijven toenemen en dit wordt naar verwachting één van de speerpunten bij gebiedsontwikkelingen. In grote steden is vooral de vraag naar middeldure huur (ongeveer tussen €711 en €1000) groot, terwijl daarbuiten de nadruk meer ligt op betaalbare koopwoningen.

10

11

RUIMTE VOOR KWALITEIT Waar tijdens de crisis elke euro omgedraaid moest worden om de negatieve resultaten te beperken, ontstaat er in de huidige dynamiek weer meer aandacht voor kwaliteit in gebiedsontwikkeling. Ambitieuzere plannen met meer ruimte voor groen, water en gewaagde architectuur zullen vaker de revue passeren. Echter schuilt hierin ook een risico. Als de beleidsambities doorslaan, lopen gebiedsontwikkelingen het gevaar alsnog te stagneren. In gebieden waar de stijging van de vraag naar woningen achterblijft, wordt ook ingezet op extra (woon)kwaliteit om juist voldoende vraag te bewerkstelligen of om doelstellingen ten aanzien van leefbaarheid en duurzaamheid te bereiken.

COMMUNITIES EN PLATFORMS De participatie van bewoners en/of omwonenden bij gebiedsontwikkelingen krijgt (gelukkig) steeds meer aandacht. Voor wie bouwen we nu eigenlijk en welke bestaande sociale structuren kunnen we hierbij betrekken?

In binnenstedelijke gebieden wordt al veelvuldig gebruik gemaakt van deze bestaande sociale structuren en initiatieven.

Platforms worden in toenemende mate gebruikt om gebruikers en ontwikkelaars al vanaf een vroeg stadium met elkaar in contact te brengen en een interactief proces te doorlopen. Toekomstige bewoners zijn op deze manier vanaf het begin betrokken en op de hoogte. Ook biedt dit kansen om een community te bouwen en hen mee te laten denken over de invulling van de ontwikkeling.

BACK TO THE SEVENTIES Komen de jaren ’70 wijken weer volop in de belangstelling te staan? Deze wijken zijn tot nu toe relatief onderbelicht gebleven in binnenstedelijke transformaties, maar zullen naar verwachting meer aandacht gaan krijgen. In de meeste gevallen heeft er lange tijd geen of nauwelijks verandering plaatsgevonden in deze wijken. Een kwalitatieve impuls is dan ook gewenst om deze wijken te laten voldoen aan de woonwensen voor de komende 50 jaar. Nederland kent veel van deze wijken, maar de uitdagingen zijn erg verschillend.

Het wordt interessant om te zien wat voor ontwikkelingen op dit gebied gaan plaatsvinden en of er een heuse nieuwe stedelijke trend ontstaat om deze wijken te transformeren.

INZET BIG DATA Meten is weten. Ook in gebiedsontwikkeling kan dit beter worden ingezet en benut. Big data maakt het mogelijk om voor én tijdens een gebiedsontwikkeling goede analyses te maken die helpen bij de besluitvorming over kwantitatieve en kwalitatieve aspecten. Een goede analyse geeft bijvoorbeeld inzicht in de bestaande voorraad, maar helpt ook om voorspellingen te doen met betrekking tot de vraag. Daarnaast kan er in kaart gebracht worden op welke manieren een gebiedsontwikkeling heeft bijgedragen aan de gestelde ambities. Door deze resultaten te koppelen aan de doelstellingen en ambities voor een vergelijkbaar gebied, kan er vooraf concreter worden gestuurd op doelstellingen.

8

INTERVIEW

Patrick van der Velden BINNENSTEDELIJKER KAN DEZE

WETHOUDER PATRICK VAN DER VELDEN STAAT

GEBIEDSONTWIKKELING HAAST NIET ZIJN, WANT

MET ENIGE TROTS BIJ ÉÉN VAN DE DEELGEBIEDEN,

SCHELDEVESTING LIGT GROTENDEELS BINNEN

WAARVAN AL EEN FLINK DEEL GEREALISEERD

DE OORSPRONKELIJKE CONTOUREN VAN DE

IS. IN DE OCHTENDZON WORDT HARD GEWERKT

HISTORISCHE VESTINGSTAD BERGEN OP ZOOM.

AAN HET EERSTE APPARTEMENTENGEBOUW DAT

OP DE EERSTE WERVENDE UITINGEN STOND DAN

OP DE KOP VAN DIT GEBIED KOMT, VLAK NAAST

OOK: ‘KOM WONEN, WERKEN EN RECREËREN IN DE

DE GERESTAUREERDE VERDEDIGINGSMUUR

BINNENSTAD AAN DE SCHELDE’.

GADELLIÈRE.

Het succes van deze gebiedsontwikkeling kwam echter niet zonder slag of stoot. Het begon in 2004 met de (te) kostbare verwerving van het industrieterrein dat hier voorheen lag. Vervolgens redde de opgerichte PPS, die het oorspronkelijke plan zou ontwikkelen, het niet, mede doordat de crisis in alle hevigheid losbarstte.

“Er moest een ander, haalbaarder plan komen met een realistische fasering. ScheldeVesting is immers de grootste gebiedsontwikkeling van onze gemeente.”

BELANGRIJKE BIJVANGST Wethouder Patrick van der Velden, van de lokale partij GBWP, is sinds 2014 verantwoordelijk voor verschillende gebieds- en bouwontwikkelingen en ook voor de leefbaarheid van de binnenstad.

“Toen ik het stokje overnam, kreeg ik voor dit gebied te maken met abcnova. Bij het opstellen van de plannen en het

managen van de uitvoering van ScheldeVesting spelen zij vanaf het allereerste begin een centrale rol voor, samen met en ook namens onze gemeente. Ik denk dat we zonder hun inzet en expertise nu niet zover zouden zijn. Belangrijke ‘bijvangst’ is dat ons eigen ambtelijke apparaat hierdoor een stuk professioneler is geworden.”

ALLURE EN KARAKTER Wat Van der Velden direct opviel aan deze gebiedsontwikkeling is dat de opgave veel creativiteit en teamwork van alle partijen vergt. Van de lokale politiek, het ambtelijke apparaat en de omgeving, maar ook van de betrokken ontwikkelaars. Dit vond en vindt plaats binnen een duidelijk kader.

“ScheldeVesting wordt bewust in kleine stappen gerealiseerd, in aparte buurtjes. Aan de hand van een heldere visie en ambitie, om de plek die eigenlijk in de binnenstad ligt, daar naadloos op aan te laten sluiten.”

9

verantwoordelijk voor een compacte, goed functionerende binnenstad. De binnenstedelijke transformatie is een forse opgave. Om dat te bewaken moet ik een afweging maken tussen wonen en winkelen in het centrum ten opzichte van de verschillende andere ontwikkelingsgebieden. En dat in een tempo dat past bij de opnamecapaciteit van de markt, die weer samenhangt met de economische ontwikkeling van onze stad en regio. We kijken dus goed wat we wanneer voorrang geven.”

Dit vertaalt zich bijvoorbeeld in de structuur van het stratenplan en in het terugbrengen en restaureren van historische overblijfselen.

“Waardevol, want deze plek biedt als voormalig haven- en industriegebied én verdedigingslinie veel aanhakingspunten.

Denk aan verdedigingsmuren en de Waterschans of oude stoere gebouwen als Groot Arsenaal en De Zeeland. Dit geeft ScheldeVesting naar mijn mening meer allure en karakter dan menig andere gebiedsontwikkeling.”

COMMERCIEEL DRAAGVLAK De creativiteit van de marktpartijen komt mede tot stand via co-creatie.

“Dat hadden we als eis gesteld. De woningen moesten samen met de omgeving en potentiële kopers ontwikkeld worden.

Dat was ook nodig om commercieel draagvlak te creëren, want de woningmarkt was erg zwak, voor de geselecteerde partijen een behoorlijk risico. Want ga je, in de marktomstandigheden van toen, tijd, geld en energie steken in een gebiedsontwikkeling binnen een middelgrote West-Brabantse gemeente? Dat lag niet zomaar voor de hand. We zijn dan ook blij dat we marktpartijen hebben geselecteerd die hun nek durfden uitsteken, die de ambitie en richting begrepen voor dit gebied en konden co-creëren.”

BIJ DE LES BLIJVEN Waar liggen de komende jaren de uitdagingen?

“Binnen ScheldeVesting zelf hebben we nog een aantal deelgebieden te gaan. De markt zit inmiddels gelukkig mee, maar dat neemt niet weg dat we als gemeente bij de les moeten blijven. Met name waar het gaat om onze focus en het bewaken van het totaalplaatje. Als wethouder ben ik namelijk ook

ENERGIE EN PLEZIER Wat betekent dat voor ScheldeVesting?

“Misschien dat latere fasen, zoals die aan het water van de Binnenschelde, wat later tot ontwikkeling komen. Maar voorlopig gaan we vol energie en met veel plezier door. Bijvoorbeeld met de ontwikkeling van de Waterschans, die ook onderdeel uitmaakt van het plan. En ook met de ontwikkeling van het Havenkanaal, waarvan de raad heeft aangegeven dat we bij de planvorming de mogelijkheid moeten openhouden om in de toekomst de waterverbinding tussen de stad en de Schelde te kunnen herstellen. Kortom, we houden de vaart er gewoon in. Zo speelt er nu ook nog de tender voor woningbouw direct tegen het gebied dat op dit moment gerealiseerd wordt.”

SOCIAALECONOMISCHE WAARDE Het resultaat, dat beetje bij beetje zichtbaar wordt, is prachtig. Een mooi stuk Bergen op Zoom, een nieuwe aantrekkelijke rand van de binnenstad. Patrick van der Velden sluit af: ”En uiteraard, het moet er niet alleen mooi uitzien, het moet ook sociaaleconomische waarde creëren op de middellange én lange termijn. Dat is waar we ons met alle partijen voor inzetten.

Ik ben ervan overtuigd dat ik over 15 jaar door een aantrekkelijk, maar ook een goed functionerend ScheldeVesting loop.”

10 "na zo lang een afgesloten terrein wil ik "ik wil weer kunnen graag een "de historie wandelen tunneltje mag niet langs het onder het verloren gaan, water" spoor door" is een betonmuseum mogelijk?"

"de Boslaan moet weer terugkomen in het gebied, die is historisch"

"zou leuk zijn om een hotspot voor fietsers te maken"

"duurzaamheid is ook belangrijk, kan ik mijn auto elektrisch opladen?"

Participatie

IN BETONDAK ARKEL PARTICIPATIE IS EIGENLIJK NIET MEER WEG TE DENKEN UIT

DOORDAT DEZE MENSEN ZICH GEHOORD VOELEN

GEBIEDSONTWIKKELING. ZEKER NU ER MET NAME WORDT

EN ACTIEF MEE KUNNEN DENKEN, ONTSTAAT ER

INGEZET OP BINNENSTEDELIJKE ONTWIKKELINGEN.

DRAAGVLAK EN LEVEREN ZE EEN ESSENTIËLE

BIJ PARTICIPATIE WORDT DE SAMENLEVING ACTIEF

BIJDRAGE AAN DE GEBIEDSONTWIKKELING. HET

BETROKKEN BIJ EEN ONTWIKKELING. DAT GAAT

OP WAARDE SCHATTEN (EN HET SUCCESVOL TOT

DUS VEEL VERDER DAN ‘INSPRAAK HEBBEN’. DE

STAND BRENGEN) VAN PARTICIPATIE ZIT IN HET DNA

OMWONERS EN TOEKOMSTIG BEWONERS WORDEN ALS

VAN ABCNOVA. GRAAG NEMEN WE U MEE NAAR HET

EXPERTS GEZIEN, DIE IEDER HUN EIGEN VERHALEN,

PROJECT BETONDAK ARKEL, WAAR PARTICIPATIE EEN

HERINNERINGEN EN/OF WENSEN HEBBEN BIJ HET GEBIED.

BELANGRIJKE SLEUTEL IS VOOR DEZE TRANSFORMATIE.

Betondak Arkel is een bijzonder project aan de rand van het dorp Arkel. abcnova is sinds 2011 betrokken bij de strategische herontwikkeling van deze voormalige fabriekslocatie. Rijk aan geschiedenis, maar ook met een grote betekenis in het leven van de nabije omwoners. Vrijwel iedere omwoner heeft wel enige vorm van herinnering of associatie bij het terrein. abcnova heeft vele van deze mooie verhalen te horen gekregen, die de betrokkenheid van omwoners des te groter maakt. Reden temeer om hen nauw te betrekken bij deze bijzondere herontwikkeling.

BURGERPARTICIPATIE Gemeente Giessenlanden stelde dan ook een duidelijke eis: ‘Ontwikkel een breed gedragen plan voor het Betondak terrein’. Samen met de Van Nieuwpoort Groep omarmden wij dit uitgangspunt. Ons plan kon maar op één manier slagen; middels intensieve participatie met de buurt. abcnova en Cleton & Com hebben een procesaanpak gepresenteerd voor het borgen van burgerparticipatie, om de buurt op een actieve wijze te laten meedenken. Door alle betrokken partijen werd veel waarde gehecht aan de inbreng van omwonenden. Uiteindelijk zijn zij degenen met de meeste kennis van de nabije omgeving. De gemeente was enthousiast over het plan en we kregen groen licht voor de start.

IMPACT VERANDERING In 2011 werden de activiteiten van de betoncentrale stopgezet en sindsdien is het terrein niet meer actief als ‘nat industrieterrein’. Met slechts enkele lichte bedrijfsactiviteiten op het terrein, bestond de kans dat het zou gaan verloederen.

Het was tijd om de herontwikkeling op te gaan tuigen.

Het braakliggend terrein bedraagt circa 10 hectare, wat qua omvang aanzienlijk is in verhouding tot het bebouwd oppervlak van het dorp Arkel. Elke verandering op dit terrein heeft daarom grote impact op de inwoners van Arkel.

INTENSIEF EN CONSTRUCTIEF Door de intensieve samenwerking met omwoners ontstond een hoge mate van participatie. Gezamenlijk nadenken over een groter belang is voor iedere participant aanvankelijk lastig in te denken. Kenmerkend aan het doorlopen proces is dat we zorgden

11 voor inzicht in elkaars ideeën en belangen, waaronder ook de financiële belangen. De gemeente, initiatiefnemer en omwoners zijn op basis hiervan intensief en constructief met elkaar in gesprek gegaan. Deze driehoeksverhouding wordt ook wel PPBS genoemd, Publiek-, Private-, Buurt Samenwerking. Voorafgaand zijn alle mogelijke kaders onderzocht, zoals cultuurhistorie, de buitendijkse ligging en de bouwkundige staat van de hallen. Met enkele kaders is een start gemaakt om zonder ontwikkelplan, maar mét de omgeving en verschillende overheidsorganen proactief in gesprek te gaan en tot besluitvorming te komen.

Grondeigenaar "als private organisatie wil ik mijn gronden ontwikkelen"

Omwoners

Gemeente "publiekrechtelijk kom ik op voor bewoners van onze gemeente"

Publiek

Privaat

"wij weten het beste wat er speelt in de regio, samen met ons maken wij de regio mooier"

Buurt

HOE MEER IDEEËN, HOE BETER Op 7 september 2016 werd de buurt voor het eerst uitgenodigd om mee te denken over de nieuwe invulling van het terrein.

Al snel ontstonden vragen zoals: “Hoe gaan wij dit doen, wie bepaalt er uiteindelijk, en vooral: hoe staat de gemeente hier tegenover?”. Voornaamste doel van deze eerste sessie was het verzamelen van ideeën. Hoe meer, hoe beter. Een illustrator luisterde en vertaalde deze in herkenbare schetsen die gaandeweg het traject van steeds grotere waarde bleken.

Met actieve brainstormmiddelen werden geïnteresseerden bevraagd en konden ze de eerdere ideeën toetsen en waarderen. Al met al een interactieve en positieve dynamiek.

BOUWSTENEN HERONTWIKKELING Met de aanwezigheid van een kostendeskundige tijdens de sessies kon ook de kostenafweging mee worden genomen.

Normaal gesproken is dat geen vast onderdeel van participatie, maar in deze prille beginfase bleek het van grote toegevoegde waarde. De participanten kregen hierdoor gevoel bij de realiteit van hun inbreng en presenteerden dit met trots aan de medegeïnteresseerden. Men begreep hierdoor het afvallen of wijzigen van bepaalde ideeën en zag in hoe het oorspronkelijke idee geborgd werd. De 238 ideeën uit de eerste sessie zijn uiteindelijk meerdere keren besproken, aangepast, specifiek gemaakt en samengevat tot de tien ‘bouwstenen’ van de herontwikkeling.

Een mooi voorbeeld hiervan is de Boslaan. Een historische route, voor het oog verdwenen, maar in feite nog wel aanwezig op het terrein. De cultuurhistorische vereniging heeft vanuit archiefonderzoek deze route (her)ontdekt en gedeeld tijdens de eerste participatiesessie. Het idee om deze weer terug te brengen in het gebied werd enthousiast ontvangen en is nu de belangrijkste ‘ader’ in het plangebied. Deze en meer ‘bouwstenen’ vormen de basis voor het ‘bestemmingsplan nieuwe stijl’, ofwel

het omgevingsplan (conform de verwachte Omgevingswet).

De komende jaren zal nog hard worden doorgewerkt aan deze mooie gebiedsontwikkeling. Zowel voor als achter de schermen worden er plannen gevormd en getoetst door de commissie die door de omgeving zelf is samengesteld. De participanten blijven betrokken en zullen met regelmaat geïnformeerd worden over deze duurzame en innovatieve gebiedsontwikkeling.

Kijk voor meer informatie op www.betondakidee.nl.

UITGELICHT: DE PARTICIPATIELADDER De participatieladder is een mooi instrument voor gemeenten bij het bepalen van de strategie om burgers te betrekken bij gebiedsontwikkeling. Uiteraard heeft elke ontwikkeling zijn eigen dynamiek, kaders en doelstellingen. De mate van invloed vanuit de maatschappij verschilt dus per gebiedsopgave. De participatieladder heeft 5 treden en loopt op in mate van betrokkenheid. Op de onderste trede worden de stakeholders alleen geïnformeerd over het project en hebben zij, buiten de gebruikelijke inspraakmomenten, geen extra betrokkenheid bij het project. Op de tweede trede worden betrokkenen gesprekspartner in de ontwikkeling en worden zij geraadpleegd op het gebied van ervaringen, meningen en nieuwe ideeën. Dit levert inzicht op in de wereld van de betrokkenen. De politiek verbindt zich echter niet aan de resultaten die uit de gesprekken voortkomen. De derde trede vraagt om advies van stakeholders. Zij krijgen in deze rol de gelegenheid om problemen aan te dragen en oplossingen te formuleren, waarbij deze inbreng een volwaardige rol speelt in de ontwikkeling van het gebied. Trede vier zet in op coproduceren. Gemeenten en betrokkenen bepalen samen de uitdagingen van de ontwikkelingen en zoeken gezamenlijk naar oplossingen. De gemeente verbindt zich aan deze oplossingen bij de uiteindelijke besluitvorming. Op de laatste trede kunnen burgers meebeslissen, dit betekent de grootste mate van betrokkenheid.

Gemeenten laten de ontwikkeling over aan stakeholders, waarbij het ambtelijke apparaat een adviserende rol vervult. In de besluitvorming worden de resultaten volledig overgenomen, na toetsing aan de vooraf gestelde randvoorwaarden.

12

EEN GREEP UIT

onze projecten De nieuwe N200 te Amsterdam Betondak te Arkel

Hollandse Melksuikerfabriek te Uitgeest

RijswijkBuiten te Rijswijk Braassemerland te Roelofarendsveen

Iseldoks II te Doetinchem

Sancta Maria te Noordwijk Centrumplan Hoogkarspel te Drechterland

Landgoed Zuylestein te Leersum

Waalsprong te Nijmegen

Hembrugterrein te Zaandam

13

ScheldeVesting te Bergen op Zoom

Van Kasteel tot Wijchens Meer te Wijchen

Waterkanten te Lisse

14

INTERVIEW

Jan Brugman DIRECTEUR JAN BRUGMAN VAN HET PROJECT RIJSWIJKBUITEN STAPT VAN ZIJN FIETS BIJ HET GEBOUW WAARIN ZIJN PROGRAMMABUREAU GEVESTIGD IS. VANDAAG INTERVIEWEN WIJ HEM OVER DE DUURZAME GEBIEDSONTWIKKELING VAN RIJSWIJKBUITEN EN HET SAMENSPEL HIERIN MET DE VERSCHILLENDE MARKTPARTIJEN. DAT BRUGMAN TIJD VOOR ONS HEEFT IS BIJZONDER, HIJ IS EEN DRUKBEZET MAN. HIJ WORDT VAAK GEVRAAGD ALS SPREKER OP CONGRESSEN, IS DIRECTEUR VAN INDUSTRIESCHAP DE PLASPOELPOLDER, VOORZITTER VAN DE DIRECTIERAAD VAN BUSINESSPARK HAAGLANDEN, PROCESMANAGER VAN HET HAVENGEBIED VAN RIJSWIJK EN ‘LAST BUT NOT LEAST’ AMATEUR-IMKER. ZIJN BIJENVOLK FLOREERT IN HET GEBIED WAARBIJ HIJ VANAF HET EERSTE UUR BETROKKEN GEWEEST IS: RIJSWIJKBUITEN.

VERBETEREN WONINGVOORRAAD “Ten opzichte van het centrum van Rijswijk ligt dit gebied, aan de andere kant van de A4, eigenlijk letterlijk buiten de kern van Rijswijk”, verduidelijkt Brugman de naam van het project.

“Het bestond hier tot enkele jaren geleden alleen uit slecht renderende glastuinbouw. Vanuit de regio Haaglanden ontstond enige druk om hier bedrijven te kunnen vestigen. Tegelijkertijd vond onze gemeente de woningvoorraad te eenzijdig, met veel gedateerde hoogbouw. Het was het woningaanbod dat bijdroeg aan de vergrijzing: jongeren bleven niet in Rijswijk en we trokken ook zéker geen nieuw bloed aan. Rijswijk koos dus voor het verbeteren van de woningvoorraad“, vertelt Brugman.

MASTERPLAN De gemeenteraad, het college en het opgerichte programmabureau stelden samen het Masterplan op. “De ambitie om van RijswijkBuiten een uitgesproken duurzame gebiedsontwikkeling te maken komt volledig uit de koker van de gemeente zelf. En dat op een moment dat dit fenomeen nog niet echt op de kaart stond; best vooruitstrevend dus! We hadden twee grote twijfels: is dit Masterplan markttechnisch levensvatbaar? En zijn de duurzaamheidsambities realistisch? In een vrijblijvende marktconsultatie vroegen we tien marktpartijen naar hun mening.”

RIJSWIJKS MODEL De crisis had zich stevig aangediend, dus op de eerste vraag reageerden marktpartijen eenduidig. Ze durfden geen grote risico's aan te gaan en gaven sowieso de voorkeur aan kleinere aantallen woningen per fase. “Daarom hebben we gekozen voor wat we nu ons ‘Rijswijks model’ noemen.

De gemeente heeft ondanks de crisis de gronden verworven en blijft 100% eigenaar van het gebied. We ontwikkelen zelf de grond en lopen daarvoor zelf risico. Voordeel: we kunnen daardoor de regie beter in handen houden. Het is een model dat we nu nog steeds gebruiken, ook bij andere opgaven.”

VOORVECHTER DUURZAAMHEID Ook de tweede vraag uit de marktconsultatie werd beantwoord; de duurzaamheidsambities bleek technisch haalbaar. “Maar, het gaf géén uitsluitsel over hoe de consument erin stond. Zou die een gasloze wijk begrijpen? Wilden de toekomstige bewoners meer investeren in zonnepanelen, maximale isolatie, oftewel een duurzame woning? We hadden op deze vragen geen duidelijk, positief antwoord. Toch hebben we vastgehouden aan het uitgesproken duurzame karakter van RijswijkBuiten. De gemeente nam dus niet alleen risico met haar grondbeleid, ook ten aanzien van voorvechter zijn van een duurzaam gebied, een duurzame wijk. In mijn ogen moedig.”

15 REISWIJZER GEBIEDSONTWIKKELING Voor een vliegende start zocht het programmabureau één marktpartij om de eerste smaakbepalende fase van RijswijkBuiten goed vorm te geven. Dit gebeurde middels een Europese aanbesteding. “De stappen die we in dit kader hebben gezet staan in de ‘Reiswijzer Gebiedsontwikkeling’ die de Neprom samen met gemeenten opstelde. Ik sprak gisteren nog op een congres hierover. Natuurlijk is dat leuk, maar ik begrijp niet dat zo’n goede richtlijn nog steeds niet bij iedereen geland is. Het toepassen ervan zou een enorme verspilling voorkomen. Ik heb ergens gelezen dat er jaarlijks € 600 miljoen gespendeerd wordt door marktpartijen aan tenders en prijsvragen! Onze uitvraag voor selectie van een marktpartij hebben we, conform die Reiswijzer dus, op hoofdlijnen aangepakt. Geen uitgebreide stedenbouwkundige plannen, geen stapel artist impressions of lange doorrekeningen. We vroegen om een visie, waaruit zou moeten blijken dat we met een partner te maken hadden met open vizier en visie, die de opgave op het vlak van markt, marketing en duurzaamheid zou waarmaken. Dat werd met afstand Dura Vermeer.”

ROL ABCNOVA Inmiddels is Dura een flink aantal jaren bij de ontwikkeling van dit gebied betrokken. Dura schakelt abcnova regelmatig in als adviseur, maar ook als gedelegeerd ontwikkelaar. Zo ook bij het uitontwikkelen van een nieuw deelgebied in RijswijkBuiten. Daarin zitten een aantal pittige uitdagingen, van de haalbaarheid van het beoogde programma tot aan mobiliteitsvraagstukken en parkeernormering. Tevens helpt abcnova het programmabureau bij het stellen van de juiste kaders om de verschillende plots in de markt te kunnen brengen. Een helder proces zorgt ervoor dat de juiste keuzes gemaakt worden, zodat het programma past en duurzaamheidsambities integraal worden opgepakt.

Brugman: “Ja, abcnova zit hier als gedelegeerd ontwikkelaar met of namens Dura aan tafel. Omdat ze niet alleen voor marktpartijen

werken, maar in andere plaatsen ook rechtstreeks voor gemeenten, hebben ze een erg goed gevoel voor het samenspel hier. Een prettige, professionele en daadkrachtige club.”

ONTHAASTEN Is de uitontwikkeling van het laatste deel eenvoudiger nu de markt meezit? “Zou kunnen, maar we zitten eerst nog even in een lastige puzzel verwikkeld. In het resterende deel van RijswijkBuiten hebben we te maken met een spoorverdubbeling en met onze buurman DSM. Dat leidt tot vraagstukken op het vlak van planning, logistiek, geluids-, geur- en veiligheidscontouren.

Tel daarbij op dat we een stedelijker programma willen realiseren in een gebied dat nu nog niet stedelijk is en je weet voor welke opgave we staan. We gaan dat niet overhaast uitdokteren. Dan maar wat meer doorlooptijd. We hebben de afgelopen jaren geleerd dat dat heel verstandig kan zijn.”

ADVIES “Of ik nog een advies heb als het gaat om succesvol gebiedsontwikkelen? Acteer vanuit de gemeente met een klein team met mandaat, dat consistent is en daarmee een betrouwbare partij is. Dit voorkomt dat partners alles in dikke contracten willen regelen, dat vertrouwen zorgt dus voor wat creatieve marge."

Succes in gebiedsontwikkeling zit ‘m uiteindelijk niet in al die kleine lettertjes of een dichtgetimmerd plan.

Het zit ‘m vooral in visie en duurzaam vertrouwen, in cultuur en gedrag.”

JAN BRUGMAN | DIRECTEUR

Noord en westgevel blok 9 Woerden Centraal

16

Onze visie & aanpak Toekomstbestendige gebiedsontwikkelingen die een waardevolle én fraaie bijdrage leveren aan de omgeving vormen onze drijfveer. Uitdagende en kansrijke opgaven genoeg! Deze daadwerkelijk omzetten naar duurzame en tastbare projectresultaten is waar abcnova goed in is. Leefomgevingen verbeteren, uitbreiden en ‘gezonder’ maken, daar krijgen we energie van.

MAATWERK EN ONDERNEMERSCHAP Samen met onze opdrachtgevers, partners en lokale stakeholders gaat abcnova altijd op zoek naar de sociaalmaatschappelijke, economische, ruimtelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden. Al deze ingrediënten gebruiken we om maatwerk te leveren voor de betreffende ontwikkeling.

Elke locatie, met zijn unieke gebiedskwaliteiten en marktsituatie, vraagt immers om een eigen gebiedsaanpak en ontwikkelstrategie. Wij brengen de risico’s in beeld, maar geen enkele gebiedsontwikkeling komt tot stand zonder uitdagend ondernemerschap. Onze experts kennen het klappen van de zweep en nemen verantwoordelijkheid. Om tot onderscheidend en verrassend maatwerk te komen, durven zij door te vragen tot de kern en het net even anders te doen.

MAATWERK

ONDERNEMERSCHAP

De kracht van abcnova in gebiedsontwikkeling

VERBINDING

PARTICIPATIE

GEDREVEN & CREATIEF

REALISTISCH

17

Overzicht van producten & diensten die abcnova levert

VERBINDING In gebiedsontwikkeling draait het om organisatievermogen.

Processen op gang brengen én op gang houden. Door onze kennis en ervaring in gebiedsontwikkelingsprocessen weten we op welk moment we welke expertise moeten inzetten.

Wij zorgen voor samenwerking en verbinding op de juiste momenten. Een passende gebiedsontwikkeling komt tot stand in een netwerk van betrokken partijen, pioniers, ondernemers en (individuele) gebruikers. abcnova gaat op zoek naar naar de gedeelde ambities en vertalen deze naar concrete, haalbare plannen. Zo ontstaan zichtbare, werkbare en mooie resultaten.

PARTICIPATIE Ook geloven wij in de kracht van participatie. Wij doorzien de verschillende belangen en doelen en leggen deze samen met de betrokkenen op tafel. Door een duidelijke, transparante en eerlijke wisselwerking ontstaan draagvlak en begrip. Hierdoor creëren we een gezamenlijke, positieve beleving bij ruimtelijke opgaven. Om participatie daadwerkelijk te laten slagen, ook op de lange termijn, zetten we verschillende (werk)vormen in, zoals co-creatie, Publiek Private Buurt Samenwerkingen (PPBS) en interactieve stakeholdersbijeenkomsten. Op deze manier leveren participatietrajecten energie op én zorgen ze voor klantgerichte plannen, een breed draagvlak en een soepel verloop van de ruimtelijke ordeningsprocedure.

Maatwerkoplossingen zijn de norm. Iedere vraag is voor ons uniek.”

REALISTISCH, GEDREVEN EN CREATIEF Wij zijn goed in het structureren van complexe opgaven, waarbij we SMART geformuleerde doelen opstellen. Wij gaan uitdagingen niet uit de weg en zoeken soms grenzen op, maar zullen altijd realistisch blijven. Ook efficiëntie, beheersbaarheid, transparantie en duidelijkheid voor alle stakeholders zijn voor ons belangrijke uitgangspunten. Bij elke stap in het proces toetsen we integraal aan de gebiedsvisie en/of -ambities: liggen we nog steeds op koers om de beoogde toekomstwaarde te creëren? Voor opdrachtgevers is abcnova een betrouwbare partner die ontzorgt en altijd net die stap extra zet om zaken voor elkaar te krijgen.

Dit doen we op basis van actuele kennis en ruime ervaring en daarnaast zijn onze experts enorm gedreven en creatief.

18

ABCNOVA ORGANISEERT ALS VERBINDENDE FACTOR VAKER THEMASESSIES VOOR DE MARKT EN OVERHEDEN OM ACTUELE THEMA’S IN EEN BREED SPECTRUM TE BEHANDELEN. HOUD ONZE WEBSITE WWW.ABCNOVA.NL IN DE GATEN VOOR AANMELDING.

EEN TEKORT AAN 235.000 WONINGEN IN 2020?

Not on our watch!

DE WONINGMARKT IS DE AFGELOPEN TIJD COMPLEET OMGESLAGEN. WAAR HET KRAP TWEE JAAR GELEDEN NOG GING OVER TEMPORISEREN EN AFBOEKEN, IS NU VERSNELLING HET DEVIES. HET TEKORT AAN DIVERSE TYPE WONINGEN IS GROOT EN DE WONINGMARKT IS UITDAGEND. GEMEENTEN EN MARKTPARTIJEN WILLEN INSPELEN OP DE GROTE VRAAG NAAR WONINGEN, MAAR HEBBEN TEN TIJDE VAN DE CRISIS HUN PLAN- EN BOUWCAPACITEIT TERUGGESCHROEFD. HIERDOOR KUNNEN ZE NIET SNEL GENOEG INSPELEN OP DEZE TOEGENOMEN VRAAG. IN 2020 DREIGT ER EEN NATIONAAL TEKORT VAN 250.000 WONINGEN TE ONTSTAAN. IS DIT TIJ IS NOG TE KEREN? ABCNOVA MAAKT ZICH HIER STERK VOOR!

19

COMPLEXERE OPGAVEN Versnellen vraagt van de betrokken partijen een behoorlijke flexibiliteit. Zowel private als publieke partijen hebben hun apparaat in crisistijd verkleind, dus hebben ze niet altijd de capaciteit om op te schalen. Ingewikkelde planprocessen en procedures zitten in de weg, terwijl daarnaast de beleidsmatige ambities, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid, alleen maar toenemen. Het aantal stakeholders bij gebiedsontwikkeling wordt steeds groter, waardoor opgaven zo mogelijk nóg complexer worden. Niet alleen de overheden en marktpartijen zijn onderdeel van het proces, ook bewoners en gebruikers worden steeds belangrijker. Al deze factoren maken dat de huidige woningbouwopgave lastig en ingewikkeld is, waardoor gemeenten soms letterlijk met hun handen in het haar zitten en niet weten waar ze moeten beginnen.

MARKTPARTIJEN BIJEEN BRENGEN abcnova begeeft zich met haar projecten zowel tussen overheden als marktpartijen en is zich meer dan bewust van de grote opgave die er ligt op het gebied van woningbouw. Door ons netwerk en onze positie zitten wij vaak aan tafel met deze partijen en kennen we de knelpunten. Om te kunnen versnellen hebben we elkaar nodig. De markt, overheid én andere stakeholders moeten samenkomen om op een vloeiende manier invulling te geven aan de toekomstige gebouwde omgeving. Elkaar inspireren en samen ondernemen zijn hierbij wat ons betreft centrale thema´s. abcnova draagt graag een steentje bij door overheden en marktpartijen bijeen te brengen en samen te laveren naar een voorspoedige woningbouwacceleratie.

DRIELUIK ‘VERSNELLINGSTAFEL WONINGBOUW’ Om de genoemde redenen organiseert abcnova in de eerste helft van 2018 ‘De Versnellingstafel woningbouw’ voor overheden en marktpartijen in de regio Gelderland. Samen met de gemeenten Ede, Nijmegen en Arnhem en marktpartijen Portaal, Heijmans, Van Wijnen Oost en Amvest steken wij onze nek uit om in drie sessies dit complexe thema uit te diepen. In deze drieluik van interactieve en inspirerende kennissessies proberen we, bekeken vanuit verschillende invalshoeken, te komen tot praktische handvatten om de versnelling in gebiedsontwikkeling te bewerkstellingen.

Tijdens de eerste bijeenkomst, die op 18 april 2018 heeft plaatsgevonden, hebben we de uitdaging geschetst en besproken welke factoren een mogelijke versnelling in gebiedsontwikkeling belemmeren. Op basis van data en statistieken is er met elkaar gesproken over schommelingen in de bouwproductie, toekomstvisies en de kwalitatieve vraag. Belangrijk vraagstuk blijft wie wanneer zijn rol pakt om verandering in de traditionele sector te weeg te brengen.

Big data stelt ons in staat de kwalitatieve behoefte beter in beeld te brengen en toekomstgericht te ontwikkelen.

De tweede bijeenkomst zal in het teken staan van de uitdagingen bij samenwerkingen tussen markt en overheid, aanbesteding en grondbeleid. De derde bijeenkomst biedt ruimte om in te zoomen op de procedurele aspecten. Ook de ladder voor Duurzame Verstedelijking, de nieuwe Omgevingswet en participatietrajecten komen hierbij aan de orde.

Inzicht en aandacht voor elkaars belangen is cruciaal”.

20

Blockchain

abcnova ziet blockchain als een kans om projecten op een slimme manier vorm te geven. Het vraagt een andere kijk en een klein beetje lef. abcnova volgt deze ontwikkeling op de voet en staat graag voorop als het gaat om toepassen van nieuwe technieken in de praktijk.�

ARTHUR MEERLOO | DAVID DE GRAUW

21

NEDERLAND IS CONTINU IN BEWEGING. HET (DUURZAAM) ONTWIKKELEN VAN GEBIEDEN WORDT EEN STEEDS GROTERE MAATSCHAPPELIJKE NOODZAAK IN ONS VERANDERENDE LAND. DE AFGELOPEN JAREN HEBBEN WE MET ZOWEL KRIMPALS GROEIGEBIEDEN TE MAKEN GEHAD. WE HEBBEN GEZIEN DAT IN EEN PAAR JAAR TIJD EEN BEPAALDE TREND ZÓ OM KAN SLAAN. HET IS BELANGRIJK

INPUT EN OUTPUT Ondanks deze positieve vooruitzichten zien wij ook mogelijke risico’s. In de praktijk zal blijken dat de kwaliteit van je input grotendeels de kwaliteit van je output bepaalt. Het op voorhand duidelijk maken van afspraken en dit SMART vastleggen blijft belangrijk. Op experimentele wijze gaan we de komende jaren steeds meer blockchain-toepassingen zien. De toepasbaarheid en de mate van succes zal zich in bepaalde sectoren nog moeten gaan bewijzen.

OM HIER WENDBAAR OP IN TE KUNNEN SPELEN EN DE MARKT TE KUNNEN BLIJVEN BEDIENEN.

GROTE HOEVEELHEDEN DATA Om slimmer en efficiënter met onze stedelijke en landelijke ontwikkelingen om te kunnen gaan, zien we veel innovatieve tools, ideeën, producten en processen op de markt komen. Eén van deze opkomende innovaties is het gebruik van de blockchaintechnologie. Blockchain is in staat om grote hoeveelheden data vast te leggen op een decentraal netwerk. Voor vastgoed- en/of gebiedsontwikkeling biedt dit mogelijkheden als het vastleggen van ‘slimme’ werkprocessen en afspraken. Welke producten en materialen zijn in een gebiedsontwikkeling verwerkt? Hoe regelen we de financiële handelingen op een slimme manier?

VERSLEUTELINGSTECHNIEK Een dergelijke technologie brengt met zich mee dat informatie decentraal verspreid wordt op een groeiend netwerk. Met een slimme versleutelingstechniek en het distribueren daarvan, worden workflows en afspraken beveiligd. Daarnaast kunnen gezamenlijk overeengekomen projectwijzigingen worden vastgelegd in een blockchain. Ook financiële transacties kunnen middels de blockchain-technologie uitgevoerd worden. De bitcoin is hier in feite ook op gebaseerd. Blockchain automatiseert financiële stromen en reserveert geld voordat het voor andere doeleinden kan worden uitgegeven. Het systeem moet altijd worden ingericht volgens de wensen en eisen van verschillende stakeholders, waarbij gebruiksgemak een belangrijke voorwaarde is. Ook binnen gebiedsontwikkeling is dit heel goed mogelijk.

MOGELIJKHEDEN IN GEBIEDSONTWIKKELING • • • • • • •

SMART contracten Grondstoffenpaspoort Split-incentive Bestemmingsplanfuncties Grondeigenaarschap Anterieure overeenkomsten Borgen ideeën/wensen buurtparticipatie

22

Verduurzaming GEBIEDSONTWIKKELING

IN GEBIEDSONTWIKKELING VALT ER (LETTERLIJK EN FIGUURLIJK) NOG VEEL TERREIN TE WINNEN ALS HET GAAT OM DUURZAAMHEID. MEESTAL BLIJFT HET BEPERKT TOT DE VERDUURZAMING VAN GEBOUWEN. DENK HIERBIJ AAN ENERGIENEUTRAAL OF GASLOOS BOUWEN EN ‘NUL-OP-DE-METER WONINGEN’. MAAR DUURZAAMHEID IS VEEL MEER DAN ENERGIE BESPAREN OF DUURZAAM ENERGIE OPWEKKEN. EFFECTIEF WATERMANAGEMENT, BEPERKING VAN TRANSPORTBEWEGINGEN EN LOKAAL VOEDSEL PRODUCEREN ZIJN ENKELE ANDERE VOORBEELDEN. NAAST HET ECOLOGISCHE ASPECT, MOET ER BINNEN GEBIEDSONTWIKKELING OOK GEKEKEN WORDEN NAAR DE SOCIALE EN ECONOMISCHE ASPECTEN VAN EEN ONTWIKKELOPGAVE. DEZE MOETEN NIET ALLEEN AANSLUITEN OP DE BEHOEFTE VAN NU, MAAR OOK TOEKOMSTBESTENDIG ZIJN.

PEOPLE, PLANET, PROFIT Bij duurzame gebiedsontwikkeling is er balans tussen de volgende drie duurzaamheidsaspecten: sociaal (people), ecologisch (planet) en economisch (profit). Deze elementen vormen de maatschappelijke component van de ontwikkeling.

Daarnaast is er ook een ruimtelijke component. Deze bestaat uit gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Om een gebiedsontwikkeling te laten slagen, moet de ontwikkeling waardeverhogend zijn voor de omgeving. De hoge ruimtelijke kwaliteit kan worden bereikt door ook deze aspecten in balans te brengen. Pas als de aspecten sociaal, ecologisch, economisch èn gebruik, beleving en toekomst in balans zijn, is een gebiedsontwikkeling daadwerkelijk duurzaam.

BREEAM-NL GEBIEDSONTWIKKELING Om beter te kunnen beoordelen hoe duurzaam een gebiedsontwikkeling is, heeft de Dutch Green Building Council (DGBC) een keurmerk ontwikkeld: BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling. Aan de hand van zes categorieën wordt op basis van de duurzaamheidsdoelstellingen en criteriaeisen de duurzaamheid gemeten. De tool die alle aspecten van duurzaamheid bespreekbaar maakt is de quickscan van BREEAM-NL. Deze tool geeft inzicht in de mogelijkheden van het gebied. Ambities worden concreet gemaakt en worden zowel technisch als financieel ingevuld. Hierdoor ontstaat een realistisch doel dat gedurende het proces houvast en richting geeft.

23 QUICKSCAN TOOL Om de duurzaamheidsambitie voor de gebiedsontwikkeling in Arkel te onderzoeken en in kaart te brengen, is gebruik gemaakt van de BREEAM Quickscan Tool. Vervolgens zijn een aantal onderzoeken gedaan naar het verhogen van deze ambitie en is vroegtijdig het gesprek met de betrokken partijen aangegaan.

Deze onderzoeken leverden ook inzicht in innovaties op. Warmteen koude opslag in de bodem bleek niet mogelijk, maar de installatie kon wél aangesloten worden op het Merwedekanaal.

In het Omgevingsplan is de ondergrens bepaald, waardoor in de toekomst ruimte wordt geboden aan het toepassen van innovatieve verduurzamende maatregelen in de uitvoering.

“Er zijn vier inhoudelijke thema’s geschetst in het horizontale vlak: Bronnen, Gebiedsklimaat, Ruimtelijke Ontwikkeling en Welzijn & Welvaart. De ontwikkeling en realisatie van deze inhoudelijke aspecten worden geborgd in de categorie Management. Synergie stimuleert een overkoepelende visie en bijzondere, succesvolle combinaties op de verschillende inhoudelijke thema's.”

Bron: BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling, Beoordelingsrichtlijn Gebieden versie 2012-v1.0, augustus 2012

BEGRIP VOOR ELKAARS BELANGEN Een goed voorbeeld van een duurzame gebiedsontwikkeling is RijswijkBuiten (zie interview op pagina 14). Vanaf het begin van deze ontwikkeling is een hoge duurzaamheidsambitie neergelegd; duurzaamheid in de volle breedte. Niet alleen maatregelen op gebouwniveau, maar ook op gebiedsniveau.

Bijvoorbeeld ledlampen in openbare verlichting, regenwaterafvoer op open water, wateropvang, waterdoorlatende verharding en nest- en foerage gelegenheden voor vogels.

Daarnaast is er veel aandacht besteed aan het creëren van draagvlak bij alle betrokken partijen; onder andere door de gemeenteraad en B&W actief te betrekken en het toepassen van Mutual Gains Approach, een systematische aanpak waarbij er begrip voor elkaars belangen ontstaat. Dit heeft geleid tot een succesvolle duurzame gebiedsontwikkeling.

DRAAGVLAK ONMISBAAR In Arkel staat de duurzame gebiedsontwikkeling nog enigszins in de kinderschoenen, maar zijn in de eerste fases al belangrijke stappen gezet. En nog even terug naar RijswijkBuiten; binnen dat project zijn de hoge ambities op het gebied van duurzaamheid tot nu toe allemaal waargemaakt. Beide projecten laten zien dat een duurzame gebiedsontwikkeling niet moeilijk is, maar procesmatig wel goed in elkaar moet zitten. Start met een inventarisatie van het gebied en breng de mogelijkheden in kaart. Formuleer realistische ambities, breng de technische en financiële consequenties in beeld en creëer hier draagvlak voor. En vergeet de omwonenden en andere stakeholders niet!

Participatie in het proces zorgt voor draagvlak en dat is onmisbaar om op de lange termijn succes te hebben. Gebiedsontwikkelingen beslaan een lange tijdsperiode en de kaders worden aan het begin van het project gesteld. Het is dus een gemiste kans als duurzaamheid hier niet meteen in wordt meegenomen.

GROTERE REGIEROL GEMEENTE Continue ambtelijke borging van de duurzaamheidsambities over een langere periode is essentieel. In de gebiedsontwikkeling bij Betondak Arkel (zie artikel op pagina 10) stijgt de ambitie op bijna alle vlakken boven de bouwbesluiteisen uit.

Specifiek voor dit project is de Crisis en Herstelwet (CH+) aangevraagd, om publiekrechtelijk deze ‘hogere ambities’ via het Omgevingsplan vast te leggen. Hiermee worden de afspraken dus ook zichtbaar voor de omgeving. In tegenstelling tot het vastleggen van afspraken in een privaatrechtelijke overeenkomst vergt dit van de betreffende gemeente een grotere regierol met aansturing op de gezamenlijke belangen. “abcnova heeft bij de quickscan van BREEAMNL Gebiedsontwikkeling een model ontwikkeld dat de duurzaamheidsambitie van een ontwikkeling in beeld brengt. Hierin worden alle verduurzamingsmogelijkheden (licht groen) ten opzichte van de nulmeting (donker groen) zichtbaar.”

24

HET IN DE MARKT ZETTEN VAN

ontwikkellocaties TIPS VAN DE VASTGOEDJURIST

SINDS GERUIME TIJD DAALT HET WONINGAANBOD IN NEDERLAND HARD DOOR DE ENORME VRAAG NAAR KOOPWONINGEN. MET NAME IN EN RONDOM DE GROTE STEDEN ZAL JAARLIJKS EEN GROTE HOEVEELHEID NIEUWBOUWWONINGEN GEREALISEERD MOETEN WORDEN OM HET GAT TUSSEN DE GROTE VRAAG EN HET SLINKENDE AANBOD OP TE KUNNEN VANGEN. GEMEENTEN SPELEN HIERBIJ EEN BELANGRIJKE ROL OMDAT ZIJ VAAK DE PARTIJ ZIJN DIE GRONDEN VERKOOPT VOOR (HER)ONTWIKKELING VOOR WONINGEN EN INVULLING VAN ANDERE BESTEMMINGEN.

Als gemeenten ontwikkellocaties in de markt willen zetten, begint het met helder formuleren van ambities en doelen. Dit resulteert in kwaliteitseisen en andere randvoorwaarden die kunnen worden meegegeven aan marktpartijen. Vervolgens bepaalt de gemeente de ‘aanbestedingsstrategie’ om marktpartijen te selecteren en tot verkoop te komen. De gemeente moet hiertoe vanuit haar overheidsrol de juiste aanpak kiezen om op verantwoorde wijze de marktpartijen te benaderen en de juiste verhouding te krijgen tussen prijs en kwaliteit. Als dit goed gebeurt worden de belangen van overheid en marktpartijen bij elkaar gebracht.

OPENBARE VERKOOP OF AANBESTEDING? Voor een grotere of complexere ontwikkellocatie zou de gemeente moeten kiezen voor een openbare verkoop (tender) of aanbesteding. Hierdoor wordt een beroep gedaan op de ervaring en creativiteit van marktpartijen. Denk bijvoorbeeld aan het selecteren op basis van de ervaringen en bereikte resultaten van de ontwikkelaar. Vervolgens kan worden beoordeeld op een creatief en passend ontwikkelingsplan en op de financiële aanbieding. De keuze komt daarmee bovendien transparant tot stand en er wordt gebruik gemaakt van de competitie in de markt.

VERSCHILLENDE PROCEDURES Voor het in de markt zetten van een ontwikkellocatie heeft de gemeente verschillende mogelijkheden. Afhankelijk van de omvang en complexiteit kan de gemeente direct of via een makelaar verkopen, overgaan tot een openbare verkoop of aanbesteden. In principe mogen gemeenten zelf bepalen voor welke procedure ze kiezen. Bij de meer traditionele vormen - zoals een Europese of nationale aanbesteding - worden de kaders waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden vaak vrij uitvoerig vastgesteld, bijvoorbeeld in het bestemmingsplan. Hierdoor ontstaat het risico dat de toegevoegde waarde van marktpartijen niet volledig wordt benut.

OPENBARE VERKOOP Het voordeel van een openbare verkoop is dat deze zo ingericht kan worden dat deze meer ten goede komt aan de invulling van het project. Er is gedurende de selectiefase meer interactie en dialoog mogelijk dan bij een aanbesteding op grond van de Aanbestedingswet 2012, hetgeen kan leiden tot een verrassende invulling van een gebiedsontwikkeling. Wel kent een openbare verkoop, afhankelijk van de omvang van de dialoog, mogelijk hogere ‘proceskosten’ en een langere doorlooptermijn, maar de effectiviteit compenseert dit volledig. Daarnaast worden belangrijke zaken als transparantie en gelijkheid geborgd. Vooral bij grotere gebiedsontwikkelingen is de openbare verkoop een effectieve procedure, maar het moet zeker geen doel op zich zijn.

AANBESTEDINGSSTRATEGIE Om de toegevoegde waarde van marktpartijen zo effectief en efficiënt mogelijk te benutten, is het kiezen van de juiste aanbestedingsstrategie essentieel. Gemeenten weten: elke procedure heeft zijn voor- en nadelen. Door middel van een een-op-een verkoop kan de gemeente met een partij naar wens in zee gaan. Zo’n directe verkoop wordt echter regelmatig als niet-transparant ervaren, waardoor de marktconformiteit in het geding kan komen. De gemeente zal haar keuze moeten kunnen motiveren. Overigens geldt (uiteraard) dat aan een onderhandse verkoop op zijn minst een gedegen taxatie ten grondslag moet liggen, zodat er via die weg sprake is van een marktconforme verkoopprijs.

AANBESTEDING Een aanbesteding is een gereguleerd proces met een objectieve keuze als resultaat. Een gemeente kan uit principiële overwegingen kiezen voor een aanbesteding, of in situaties waarbij de interactie en dialoog minder noodzakelijk of gewenst is. Een concurrentiegerichte dialoog geeft als procedure de ruimte voor interactie, maar mag alleen in bepaalde situaties worden toegepast. Een aanbesteding is ook geschikt als de hoogte van de bieding voorop staat en de invulling, binnen grenzen, relatief vrij is, of als de kaders helder en duidelijk zijn.

Een gemeente is niet altijd vrij in de keuze van een procedure.

25

Als de gemeente de ontwikkeling en realisatie wil afdwingen, en dus een bouwplicht wil opleggen of meer eisen wil stellen dan publiekelijk zijn verankerd, dan is aanbesteden de aangewezen aanpak. Overigens zijn in dit soort gevallen soms ook andere oplossingen mogelijk, bijvoorbeeld door zaken niet op te leggen, maar te stimuleren.

CATEGORISEREN PROJECTEN Om de meest geschikte strategie voor het selecteren van marktpartijen te bepalen, is het van belang dat gemeenten hun ontwikkellocaties categoriseren op basis van omvang en complexiteit. Het gemeentelijk grondbeleid speelt hierbij een belangrijke rol. De meeste gemeenten leggen hun grondbeleid vast in hun ‘nota grondbeleid’. Hierin staat bijvoorbeeld welk beleid de gemeente voert en welke instrumenten de gemeente inzet om dit beleid uit te voeren.

Nu de gemeenteraadsverkiezingen achter de rug zijn, is een goed moment aangebroken om het grondbeleid tegen het licht

te houden. Dit met aandacht voor de verschillen in omvang en complexiteit van de ontwikkellocaties en de bijbehorende instrumenten om de opdracht in de markt te zetten. Vooral als het grondbeleid voor de crisis is vastgesteld, is dit van belang.

PRAKTIJKVOORBEELD Een goed en actueel praktijkvoorbeeld is de centrumontwikkeling in Wijchen. De gemeente Wijchen heeft opdracht verstrekt aan abcnova en Alba Concepts om een ontwikkelstrategie op te stellen én om de gemeente te begeleiden bij het in de markt zetten van de (deel)ontwikkelingen tot en met het sluiten van de overeenkomst.

De afwegingen inzake de meest passende wijze van verkoop (openbare verkoop of aanbesteding) maken een wezenlijk deel uit van de opdracht.

INTEGRAAL ADVIES abcnova heeft zowel proces- en projectmanagers als juristen in huis. Hierdoor kan integraal worden geadviseerd over zowel procesmatige, inhoudelijke als juridische aspecten betreffende het in de markt zetten van een ontwikkellocatie. Opdrachtgevers worden hierdoor in teamverband ondersteund met een krachtige en pragmatische aanpak. Het is belangrijk om te onderkennen dat de te volgen verkoopprocedure in overeenstemming moet zijn met geldende wet- en regelgeving. Juridische ondersteuning kan in dit kader zeer gewenst of zelfs noodzakelijk zijn.

KENNIS VAN MARKTPARTIJEN abcnova heeft ervaring met het adviseren over de ontwikkelstrategie en met het opstellen van alle benodigde documenten voor een aanbesteding of een openbare verkoop.

Denk hierbij ook aan (anterieure) ontwikkelingsovereenkomsten.

Daarnaast adviseert abcnova regelmatig marktpartijen. We hebben dus ook ruime kennis en ervaring met hun invalshoeken en belangen. Hiermee is abcnova in staat de wensen en uitgangspunten van een gemeente te koppelen aan de voorkeuren en ideeën van marktpartijen, om zo op effectieve wijze te komen tot het door de gemeente gewenste projectresultaat.

Meer weten? Neem vrijblijvend contact op met de vastgoedjuristen van abcnova.

26

INTERVIEW Henk Berends & Ruben Hümmels

DAT GEBIEDSONTWIKKELING MEESTAL EEN LANGE ADEM VERGT IS GEEN NIEUWS. DE WAALSPRONG IN NIJMEGEN IS HIER EEN SPREKEND VOORBEELD VAN. AL TWEE DECENNIA IS NIJMEGEN MET DEZE UITBREIDINGSOPGAVE IN DE WEER. UITEINDELIJK ZULLEN DAN OOK 1 OP DE 5 INWONERS VAN NIJMEGEN IN DIT GEBIED WONEN. DE KOMENDE JAREN WORDEN ER NOG 5.000 VAN DE IN TOTAAL 11.000 WONINGEN ONTWIKKELD EN KOMT ER EEN NIEUW WINKELCENTRUM. HOE WERKT DAT IN EEN GEBIEDSONTWIKKELING DIE MEERDERE ECONOMISCHE CYCLI MEEMAAKT? EEN INTERVIEW MET HENK BERENDS, HOOFD ONTWIKKELINGSBEDRIJF GEMEENTE NIJMEGEN EN RUBEN HÜMMELS, DIRECTEUR VAN ABCNOVA. Henk Berends (rechts) met Ruben Hümmels.

ZWAAR WEER Hoe het is om bij te dragen aan deze ontwikkeling? "Ik vind het een enorme eer om in de stad, die vanaf mijn studietijd ook ècht mijn stad is, met zo'n grote, strategische en belangrijke ontwikkeling bezig te mogen zijn", zegt Berends. Op het moment dat hij in 2011 betrokken raakte, bevond de Waalsprong zich in zwaar weer. “De PPS bestaande uit de gemeente, marktpartijen en corporaties was destijds georganiseerd in een aparte Grondexploitatiemaatschappij, de GEM. Midden in de crisis kwam de PPS als ‘model’ onder druk te staan, omdat de woningbouw zo goed als stil lag. En door de grootschalige grondverwerving was er sprake van een grote financiële opgave.” Er werd geconcludeerd dat het beter was dat de gemeente zelf de regie zou pakken en de GEM te ontvlechten, een ingrijpend proces. “Niet alleen omdat we er met de partners van de PPS uit moesten komen, maar ook omdat de lokale politiek ervan overtuigd moest zijn dat het een goed idee was dat de gemeente alleen de kar van het ontwikkelen en uitgeven van de gronden zou gaan trekken.”

DUBBELROL Dat was het moment dat Hümmels betrokken raakte bij de ontwikkeling. Eerst als adviseur om te helpen bij het bepalen van de strategie van de gemeente en daarna als directeur van de grondexploitatiemaatschappij. Hümmels

had als taak sturing te geven aan de gebiedsontwikkeling en om met een plan te komen voor de toekomstige organisatie. “Deze dubbelrol was soms wel een uitdaging.

Aan de ene kant met de ´handen uit de mouwen´ om samen met het team een positieve impuls te geven aan het project.

Aan de andere kant invulling geven aan een zorgvuldig organisatietraject, waarbij soms ook vervelende beslissingen genomen moesten worden.” Het organisatieplan heeft ertoe geleid dat de GEM-organisatie na een periode van 3 jaar volledig is geïntegreerd in de gemeentelijke organisatie.

En die positieve impuls voor het project is er ook gekomen.

Berends: “Daar heeft de aantrekkende markt ons natuurlijk een handje bij geholpen, maar de nieuwe marktgerichte en flexibele ontwikkelstrategie heeft zeker ook bijgedragen”.

OP MEERDERE BORDEN TEGELIJK SCHAKEN Wat waren dan de kernpunten van deze nieuwe strategie?

“Allereerst het erkennen van de kwaliteit van de Waalsprong. Het gebied grenst direct aan de Waal en ligt haast tegen het centrum van Nijmegen, uniek voor een Vinex locatie”, vertelt Berends. “Ik ben er vooral trots op dat Waalsprong karakter heeft en bewoond wordt door een mix van veel verschillende doelgroepen, een stuk nieuwe stad, waarover de bewoners heel tevreden zijn.” De diversiteit was ook een belangrijk thema van de nieuwe

27

ontwikkelstrategie. Hümmels: “Doordat in het verleden veel gronden zijn verworven, kunnen we nu vrij makkelijk op meerdere borden tegelijk schaken. Dit is ook één van de pijlers van onze strategie. We hebben verschillende deelgebieden in ontwikkeling, met elk hun eigen karakter en een eigen manier waarop de doelgroepen bediend worden. Hierdoor kunnen we maximaal gebruik maken van de kansen in de markt”.

INTENSIEVE COMMUNICATIE “Daarnaast is ingezet op intensieve communicatie met de politiek”, vult Hümmels aan. “Vanaf het begin van deze nieuwe periode voor de Waalsprong hebben we de dilemma´s en risico´s die aan deze complexe opgave verbonden zijn transparant op tafel gelegd. De raadscommissie hebben we bovendien in elke stap meegenomen.” Een andere belangrijke pijler was het betrekken van de stakeholders bij de ontwikkeling. Berends: “Door de intensieve communicatie met de verschillende stakeholders is het draagvlak voor de ontwikkeling sterk toegenomen. De huidige bewoners en ondernemers in het gebied hebben hierbij een belangrijke rol” NEK UITSTEKEN De omslag van de markt levert ook nieuwe uitdagingen op. Berends: “We moeten veel snelheid maken. Door het succes van de afgelopen jaren loopt de hoeveelheid bouwrijpe grond snel terug.” Hier zit wat Hümmels betreft ook de crux.

“Het blijkt de afgelopen jaren hoe volatiel onze markt is. Hoe zorg je dat je in gebiedsontwikkeling het momentum pakt?

We werken met flexibele bestemmingsplannen om snel op de markt te kunnen reageren, maar dat is maar een deel van de oplossing. Er is ook behoefte aan partijen die ondernemerschap laten zien. Dit geldt zowel aan de private als aan de publieke kant”. Berends: “Klopt, maar risico´s nemen was de afgelopen jaren bij alle partijen niet echt in trek. Het draagvlak voor een actieve rol van de gemeente als gebiedsontwikkelaar

is de laatste tijd wel weer toegenomen. De tekorten op de woningmarkt hebben prioriteit in de politiek. Om processen te forceren moeten we als gemeente soms onze nek uitsteken”.

UITDAGINGEN Elke fase van een gebiedsontwikkeling als de Waalsprong kent zijn eigen uitdagingen. Berends: ”In de huidige markt zie je dat niet alle doelgroepen meer bediend worden. De middeldure huur heeft bijvoorbeeld momenteel onze bijzondere aandacht.”

Hümmels verduidelijkt: “Deze categorie, met huurprijzen vanaf de liberalisatiegrens tot ca. € 900, werd in de crisis nog als achtervang voor koopwoningen gerealiseerd, of om volume te maken, maar dreigt nu naar de achtergrond te verdwijnen. We stimuleren daarom deze middeldure huur door deze bouw op bepaalde plekken voor te schrijven als onderdeel van het programma en hier met het grondprijsbeleid rekening mee te houden”.

GESCHIEDENIS VOL DYNAMIEK Reflecterend op de geschiedenis van de Waalsprong concluderen de heren dat dynamiek rijkelijk aanwezig was. Berends: “Denk bijvoorbeeld aan de dijk-teruglegging die in het kader van ´Ruimte voor de rivier´ het project aan het begin van deze eeuw volledig op zijn kop zette, terwijl de bouwkranen al klaar stonden.” Hümmels, met een knipoog: “Dat stond vast niet in de risicoanalyse die destijds gemaakt is. Een vorm van maatschappelijk ondernemerschap en het accepteren van de risico´s die daarbij horen is áltijd nodig."

Ondanks (of misschien wel door) alle uitdagende periodes en ontwikkelingen hadden Berends en Hümmels geen dag van hun betrokkenheid bij de Waalsprong willen missen. Het is bovendien duidelijk dat ze goed op elkaar zijn ingespeeld, want vrijwel tegelijkertijd klinkt het: “De samenwerking verloopt prettig én we hebben elkaar goed leren kennen!”

28

De Omgevingswet DE OMGEVINGSWET, EEN VEELBESPROKEN ONDERWERP IN GEBIEDSONTWIKKELING, ZOWEL AAN OVERHEIDS- ALS MARKTZIJDE. MAAR WAT HOUDT DEZE WET PRECIES IN? EN BELANGRIJKER NOG: WAT VOOR INVLOED HEEFT DEZE WET, DIE NAAR VERWACHTING IN 2021 IN WERKING TREEDT, VOOR GEBIEDSONTWIKKELINGEN?

samenleving. Burgers en ondernemers hebben steeds meer kennis en zijn zich bewust van hun rechten en belangen. Ze willen als gelijkwaardige samenwerkingspartners betrokken worden bij het proces en willen rechtstreeks invloed hebben op besluitvorming binnen hun gemeente. Deze invloed reikt verder dan ouderwetse inspraakavonden. Met de Omgevingswet wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen en samenvoegen, zodat het ook voor burgers en ondernemers makkelijker is om bouwprojecten te starten.

WIJ NEMEN U GRAAG MEE IN DE WONDERENDE WERELD VAN DE OMGEVINGSWET.

MINDER INGEWIKKELD Op 1 juli 2015 heeft een ruime meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met de Omgevingswet. Begin 2016 stemde ook de Eerste Kamer in met het wetsvoorstel. Sindsdien wordt hard gewerkt aan de invoeringswet en het invoeringsbesluit. De komst van de Omgevingswet is een logisch gevolg van onze veranderende

DUURZAAM Bij gebiedsontwikkeling gaat het steeds om het vinden van de goede balans tussen ontwerp, programma, grondexploitatie en draagvlak. De nieuwe regelgeving van de Omgevingswet biedt daarbij de juridische context. Een juridische context die vanaf nu vooral een leefbaardere wereld nastreeft, waarbij het sociale domein meer dan ooit geïntegreerd wordt met het fysieke domein.

De Wetgever wil bewerkstelligen dat de omgevingskwaliteit overal in Nederland toeneemt door de omgeving schoner, veiliger en leefbaarder (en dus ook duurzamer) te maken. Een ambitieus streven waarbij de Wetgever zowel verantwoordelijkheid legt

29

bij de overheid (provincies, waterschappen, gemeenten) als bij ontwikkelaars en andere initiatiefnemers; zoals burgerinitiatieven. Hun samenspel zou moeten leiden tot een leefomgeving waarin duurzaamheid, circulaire economie, maar ook sociale samenhang goed tot hun recht komen.

DRAAGVLAK Dankzij de nieuwe Omgevingswet zou het gebiedsontwikkelingsproces sneller doorlopen moeten worden.

De initiatieffase, waar participatie een prominente rol in heeft, duurt gemiddeld langer.

De ontwikkelfase (van definitie via ontwerp naar voorbereiding) en de realisatiefase duren gemiddeld korter. Kortom: tijdswinst. Die tijdswinst kan echter pas behaald worden als de overheid (meestal de gemeente) de Omgevingswet klip en klaar heeft verankerd in een omgevingsvisie en omgevingsplan én een duidelijke participatiewerkwijze hanteert die draagvlak heeft bij de inwoners, instellingen en bedrijven. Draagvlak kan namelijk, met de nadruk op ‘kan’, juridische procedures verderop in het proces voorkomen. Het werkveld van gebiedsontwikkeling zou daarbij vooral moeten gaan voor ‘gewortelde participatie; participatie die stakeholders met hoofd en hart verbindt aan het gebied. Dan is niet alleen de gebiedsontwikkeling een duurzame investering, maar ook het proces ernaartoe.

INTEGRAAL De omgevingsvisie is de ‘structuurvisie nieuwe stijl’ waarin een visie voor de fysieke leefomgeving opgesteld wordt. Deze visie gaat in op de samenhang tussen ruimte, water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur en cultureel erfgoed, maar houdt ook rekening met het sociale domein, gezondheid en veiligheid. De omgevingsvisie is gebiedsoverstijgend, dit houdt in dat de gemeente in één document haar ambities voor de gehele leefomgeving verwoordt. Deze visie wordt vertaald naar omgevingsplannen, oftewel de ‘bestemmingsplannen nieuwe stijl’. Hierbij kent de gemeente functies aan locaties toe.

Deze functies geven aan wat er op een locatie mogelijk is aan gebruik, waarvoor een bepaalde locatie is bedoeld of wat het karakter van een locatie is (zoals een monument of waterkering).

HOE NU VERDER? Ondanks dat de wet nog niet is ingevoerd, zijn veel gemeenten en provincies al bezig met de voorbereiding van omgevingsvisies en -plannen. abcnova speelt van nature snel in op veranderende weten regelgeving, zo ook op de veranderingen die de Omgevingswet met zich meebrengt. Wij sorteren voor op de implementatie van deze wet bij nieuwe of bestaande projecten en nemen dit ook mee in onze advisering. Bijvoorbeeld bij het project Betondak Arkel, dat in dit magazine aandacht krijgt. De Omgevingswet levert toegevoegde waarde op doordat besluitvorming makkelijker wordt, processen sneller worden doorlopen, de leefomgeving centraal staat en er daardoor meer draagvlak gecreëerd wordt.

ABCNOVA UTRECHT IS SINDS JULI 2017 GEVESTIGD IN EEN PRACHTIGE ERFGOEDLOCATIE AAN DE 2E DAALSEDIJK. IN DEZE MONUMENTALE TREINLOODS IS DE UTRECHT COMMUNITY (UCO) ONTSTAAN, WAAR VERSCHILLENDE BEDRIJVEN INMIDDELS HUN INTREK HEBBEN GENOMEN. WIJ ZIJN MET VEEL TROTS ONDERDEEL VAN DEZE COMMUNITY EN ZOEKEN REGELMATIG DE SAMENWERKING OP MET ANDERE UCO GEBRUIKERS. DIT ARTIKEL IS DAAR EEN MOOI VOORBEELD VAN. SAMEN MET ONZE COLLEGA’S VAN WEZIJNOM.NU EN THE MISSING LINK IS DIT ARTIKEL TOT STAND GEKOMEN. DEZE COLLEGA’S VERZORGEN GEWORTELDE PARTICIPATIETRAJECTEN MET STAKEHOLDERS IN HET KADER VAN DE NIEUWE OMGEVINGSWET.

30

Gebiedsontwikk VOLGENS… DESIREE VAN LOON PROCESMANAGER

JURRIËN DE JONG MANAGING PARTNER

Participatie “Om het maximale uit een gebiedsontwikkeling te halen is integraal denken en verbinden een must. Thema's, functies en belangen breng ik samen, waarbij ik continu de kwaliteit, planning en de grondexploitatie in vizier houd om tijdige en correcte faseresultaten te bereiken.

Hierbij hoort inzicht in de risico's en kansen.”

Risicomanagement

“Participatie zie ik als essentieel onderdeel van gebiedsontwikkeling. Door oog te hebben voor de sociale structuren in een gebied, komt het DNA echt naar boven. Zodra bewoners en gebruikers van het gebied zichzelf kunnen identificeren met de ontwikkeling en de ruimtelijke aanpassingen als waardeverhogend zien, is wat mij betreft de ontwikkeling geslaagd!”

31

BIJ ABCNOVA WERKEN WE IN TEAMVERBAND AAN UITEENLOPENDE PROJECTEN. OP HET VLAK VAN

keling

GEBIEDSONTWIKKELING HEBBEN WE MEERDERE EXPERTS DIE ZICH DAGELIJKS ENTHOUSIAST INZETTEN VOOR ‘DE GEBOUWDE OMGEVING’.

HIERONDER DOEN ENKELEN VAN HEN EEN UITSPRAAK OVER HET FACET VAN GEBIEDSONTWIKKELING WAAR ZIJ ZICH VEEL MEE BEZIGHOUDEN.

MARC APPELMAN PROCESMANAGER

MARTINE SIRKS PROCESMANAGER

“Verbinding leggen tussen de verschillende partijen binnen gebiedsontwikkelingen geeft alle betrokkenen energie.

Samenwerking is de sleutel. Door mijn communicatieve vaardigheden en mijn sterk ontwikkeld analytisch en conceptueel inzicht, weet ik processen beheersbaar en succesvol vorm te geven zodat we ze vlot en vloeiend doorlopen."

Samenwerking

“Ik lever graag een blijvende bijdrage aan een duurzaam gebouwde omgeving. Het liefst in combinatie met een inbreidings- of binnenstedelijke opgave. Door mijn gecombineerde rol als procesmanager en expert BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling, kan ik opdrachtgevers al vroeg in het proces adviseren over de mogelijkheden en kansen op het vlak van duurzaamheid.”

Duurzaamheid

RUBEN HÜMMELS DIRECTEUR

“De uitdaging bij gebiedsontwikkeling zit vaak in het vertalen van ideeën en concepten naar haalbare oplossingen. Vervolgens moet een samenwerking tussen publieke en private partijen worden opgetuigd die organisatorisch en financieel in balans is. Gezamenlijk ondernemerschap is hierbij een kernthema; iets waar ik mij vanuit de rol van adviseur, procesmanager en/of mediator sterk voor maak.”

Ondernemerschap

GEBIEDSONT WIKKELING • PUBLIEK VASTGOED • ONDERWIJSHUISVESTING INFRASTRUCTUUR • ZORGVASTGOED WONINGBOUW • KANTOORGEBOUWEN

abcnova.nl | info@abcnova.nl | 088 – 0 215 315

adviseurs

projectmanagers

procesmanagers