Die rechtlichen Herausforderungen bei Immobilientransaktionen und Immobilienentwicklungen nehmen zu
ISOS
Das ISOS schützt historisch und kulturell bedeutende Siedlungen und Landschaften. Für Immobilienprojekte in diesen Gebieten bedeutet dies erhebliche Auflagen bei Neubauten, Umbauten oder Sanierungen. Das ISOS wirkt sich insbesondere bei einer Direktanwendung einer Bundesaufgabe auf Bauprojekte aus, indem es spezifische Anforderungen stellt, die Bauwillige beachten müssen. Kennt man diese Anforderungen nicht, kann es zu Verzögerungen kommen oder Projekte ganz blockieren. Eine sorgfältige Planung und rechtliche Expertise sind daher entscheidend, um die ISOS-Vorschriften erfolgreich zu bewältigen. Lex Koller
Immobilientransaktionen und Immobilienentwicklungen werden in der Schweiz immer komplexer und erfordern eine sorgfältige rechtliche Begleitung. Aktuell verschärfen sich die rechtlichen Rahmenbedingungen weiter. Potenzielle Fallstricke reichen von der generell zunehmenden neuen Regulierung und beabsichtigten Gesetzesanpassungen. Nachfolgend sind einige Themen, welche aktuell für Beratungsbedarf sorgen und bei Transaktionen oder Entwicklungen im Auge behalten werden sollten. Zunehmende Regulierung des Wohnungsmarkts
Staatliche Eingriffe zur Regulierung des Wohnungsmarktes waren in den Kantonen schon immer ein Thema, doch in jüngster Zeit haben sich die Forderungen deutlich verschärft. Während früher vor allem vergünstigte Darlehen und Fördergelder im Vordergrund standen, rücken nun vermehrt direkte Mietvorschriften bei Neubauten, Ersatzneubauten, Umbauten und Sanierungen in den Fokus. Besonders angespannt ist die Situation in den grösseren Städten. Für Immobilienbesitzer ist es deshalb unumgänglich, sich mit den möglichen Auswirkungen der in verschiedenen Kantonen bereits bestehenden und der vielen neuen Volksinitiativen auf ihr Immobilienportfolio auseinanderzusetzen.
Lärmschutz
Lärmschutz spielt in der Schweiz bei Immobilienentwicklungen eine entscheidende Rolle. Die strengen und teils schwer verständlichen Vorschriften zur Reduzierung von Lärmimmissionen blockieren häufig Bauvorhaben, insbesondere in urbanen Gebieten, welche oft auch lärmbelastet sind. Politische Bestrebungen, die Regelungen zu lockern, sind zwar seit geraumer Zeit in Arbeit, doch bleibt aktuell unklar, ob und wie diese konkret umgesetzt werden. Diese unsichere Rechtslage unterstreicht, wie wichtig es ist, sich frühzeitig mit den rechtlichen Rahmenbedingungen auseinanderzusetzen, um Projekte vorausschauend zu planen und langwierige Verzögerungen zu vermeiden.
Andreas F. Vögeli, Partner +41 58 800 83 97 andreas.f.voegeli@nkf.ch
Im September 2024 wurde eine Motion eingereicht, die (i) eine Rückkehr zur früheren «Lex Friedrich» und der Ausweitung der Bewilligungspflicht auf sog. Betriebsstätten, (ii) eine Verschärfung für alle Drittstaatsangehörigen (Nicht-EU-/EFTA-Angehörige) mit Wohnsitz in der Schweiz und Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz (als Variante zusätzlich auch für EU-/EFTA-Angehörige mit Wohnsitz in der Schweiz) sowie (iii) eine Veräusserungspflicht für Eigentümer von Liegenschaften, die die neuen Kriterien für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland nicht mehr erfüllen (mit progressiv ansteigender jährlicher Busse bei Nichtbefolgung), vorsieht. Mit dieser Motion wird sich wohl die gesamte Immobilienwirtschaft auseinandersetzen müssen, sofern dieses Anliegen weiterverfolgt werden sollte.
Fabiano Menghini, Partner +41 58 800 82 58 fabiano.menghini@nkf.ch
Marc Iynedjian, Partner +41 58 800 85 60 marc.iynedjian@nkf.ch
Niederer Kraft Frey AG, Bahnhofstrasse 53, 8001 Zürich, +41 58 800 80 00, nkf@nkf.ch
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