EjendomDanmark Markedsstatistik – forventninger (juli 2019)

Juli 2019

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Et totalt afkast på 5,4 procent forventes i 2019 • Usikkerhed i forventningerne til butik • Tilbagegang i København, Aarhus, Odense og Aalborg • Markedslejen for kontor i København forventes i 2019 at stige med 2,6 procent

Forventninger om lavere totalt afkast på op imod 20 mia. kr.

Det totale afkast i 2018 var 7,1 procent, og det forventede totale afkast i 2019 er på 5,4 procent. Det svarer til, at det totale afkast falder på op imod 20 mia. kr. I 2018 gav ejendomme et afkast på omkring 70 mia. kr., hvilket betyder, at ejendomsbranchen forventer et totalt afkast på 50 mia. kr. i 2019.

Efter et større fald i forventningerne startende i 2017 har de sidste to kvartaler været overvejende positive. Det totale afkast forventes at blive 5,4 procent i 2019, hvilket er en fremgang på 0,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal. I 2020 og 2021 forventes det totale afkast at falde til 5,2 og 5,1 procent.

Den grundlæggende gode danske økonomi understøtter positive totale afkast.

5,2 procent er fortsat den mest negative måling for en kommende femårsperiode, der er målt siden 2011.

Det totale afkast på 7,1 procent i 2018 forventes at falde Tabel 1

Historisk 2018

Totalt afkast

2019

2020

2021

2019-2023

5,4

5,2

5,1

5,2

Kvartalsændring

7,1

0,1

0,1

0,0

0,0

Årsændring

0,0

-0,2

Ny

Ny

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Se anmærkninger på side 4.

Figur 1. Deltagernes forventninger Til 2019

Udvikling fra 2019 til 2021 i totalt afkast

14 % forventer et totalt

5% 7 procent eller derover.

afkast på under 5 procent.

51 % forventer et totalt afkast mellem 6

14 %

forventer et totalt afkast på

30 % forventer et totalt afkast mellem 7 og 6 procent.

forventer stigende

51 %

totalt afkast.

forventer faldende totalt afkast.

35 % forventer uændret totalt afkast.

og 5 procent.

1

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2019

Der er stor forskel på deltagernes forventninger. 50 procent af deltagerne forventer et afkast i 2019 mellem 5,1 procent og 6,0 procent. Kun 5 procent af deltagerne forventer et totalt afkast på eller over 7 procent, mens 14 procent forventer et totalt afkast under 5 procent i 2019.

Den grundlæggende gode danske økonomi understøtter positive totale afkast. Til gengæld er politisk uro om gennemgribende renoveringer i boligudlejning og mulige stramninger i generationsskifte- og ejendomsavanceskat negative for dansk økonomi og for tiltroen til ejendomsbranchen.

Butik går usikker tid i møde Selvom om butik har den dårligste samlede måling siden 2011, ligger udlejningsprocenten på 94,0 procent med et fald på 0,4 procent. Dermed er udlejningsprocenten for butik højere end både kontor og industri. Der er ingen tvivl om, at deltagerne i løbet af det sidste år har ændret syn på butik til det negative: Faldende ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. Inden for butik ligger årsændringen på en negativ indikatorværdi over 33. Bolig har ligeledes negative forventninger, hvilket må tilskrives politisk usikkerhed omkring gennemgribende forbedringer, og en i forvejen høj udlejningsprocent på 96,3 procent. Den forsatte forventning om fald i markedsleje kan være et tegn på, at nybyggeriet lige nu kan følge med efterspørgslen i de større byer.

En indikatorværdi på -26,1 for butikkers markedsleje er det lavest målte siden 2011.

Positive indikatorværdier findes hos kontor og industri. Begge har haft en stigende udlejningsprocent i forhold til sidste kvartal, så 91,4 procent af kontor og 90,1 procent af industri er udlejet. Det er stadig højt for begge sektorer, og det er derfor glædeligt, at deltagerne forventer stigende udlejning for kontor og industri. At det kan ske til en stigende markedsleje er tegn på, at dansk økonomi fortsat er god, og virksomhederne er klar til at betale for kvadratmeterne. Selvom vi ser stigende udlejningsprocenter og markedsleje for kontor, kan det alligevel betyde et større udbud af kontor hos erhvervsmæglerne, da udlejningen og priserne er til det. Det er positivt for kontormarkedet, der fortsat gerne skal stige i udlejningsprocent, hvis der kommer en ny økonomisk krise.

Historisk dårlig måling for København og Aalborg.

De fire store byer går tilbage Trekantområdet og resten af landet har haft den bedste måling i fem år. Derimod er målingen på forventet udvikling i ejendomsværdi dårligere for Aalborg, Odense, Aarhus og København. København og Aalborg oplever endda historisk dårlige målinger. Der er stadig størst tiltro til ejendomsværdiudviklingen i København, men København ligger nu kun lidt bedre end Aarhus. Tredjestørst forventninger er der nu til Trekantområdet, mens Odense er gået lidt tilbage. Aalborg er dykket mest, specielt i de to sidste målinger, mens resten af landet nu for alvor er på vej væk fra sidstepladsen.

Stigende markedsleje for kontor Forventningerne til markedslejen for kontor var sidst negativ for fem år siden i 2014. Men fra 2015 og frem har forventningerne været positive. For kontorer i København forventes markedslejen i

Positive forventninger til kontor og industri (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2

Ejendomsværdi

Udlejningsprocent

Markedsleje

Juli 2019

Kvartalsændring

Årsændring

Juli 2019

Kvartalsændring

Årsændring

Juli 2019

Kvartalsændring

Årsændring

Kontor

20,5

6,3

-4,5

20,5

7,4

-3,3

19,3

6,3

-4,4

Butik

-23,9

2,2

-37,6

-23,9

1,1

-33,9

-26,1

-4,4

-34,9

Industri

20,5

3,1

-9,5

19,3

7,4

-4,4

17,0

-0,3

-3,0

Bolig

-10,2

2,8

-17,7

-5,7

-0,2

-6,9

-6,8

7,3

-13,1

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”.

Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 20,5 kan for eksempel fremkomme ved, at 41,0 procent af deltagerne svarer ”højere” og de resterende svarer ”uændret”.

2

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2019

gennemsnit at stige med 2,1 procent om året i de næste tre år. Det viser IPF (Investment Property Forum), European Consensus Forecast, May 2019. Forventningen hos IPF er for de kommende tre år på 2,6 procent i 2019, 2,2 procent i 2020 og 1,6 procent i 2021. Det er en stigning på 0,4 procentpoint for 2019 og 0,3 procentpoint for 2020 i forhold til undersøgelsen i november 2018. Det er positivt, at markedslejen for kontor fortsat kan stige, selvom tomgangen for kontor fortsat er lidt for høj med 8,6 procent i Danmark. Men tomgangen for kontor er dog helt nede på 3,9 procent i København centrum. For fem år siden i 2014 var kontortomgangen i København centrum på 12,1 procent.

København centrum havde en tomgang på 12,1 procent for fem år siden.

Figur 2. Halvdelen af deltagerne forventer totalt afkast i 2021 på mellem 4,9 og 5,7 procent 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2018 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2019 til 2021 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik - forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.

Figur 3. Bedst målte forventning til resten af landet

Anholt

Rømø

Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.

Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.

Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre. Ud fra svarene er dannet en indikator. Tallene i tabellen kan ligge mellem -100 og +100 og summen af områdernes indikatorpoint summer til nul.

Aalborg

Aarhus

København

Odense

Trekant­ området

Resten af landet

Juli 2014

-5,5

59,1

95,5

-42,7

-12,7

-93,6

April 2019

-16,5

36,5

69,6

2,6

-9,6

-82,6

Juli 2019

-33,6

36,4

61,8

-10,0

6,4

-60,9

Tabel 3

3

EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2019

Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort juli 2019.

Forventningsundersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.

44 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 55 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 16 procent erhvervsmæglere, 5 procent er banker/realkreditinstitutter og 25 procent er andre aktører.

Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, BRF Kredit, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig Erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Focus Asset Management, Heimdal Nordic, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan, Karberghus, KLP ejendomme, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, Minova, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea Ejendomme, Nybolig, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Realdania, Realkredit Danmark, Sampension, SEB Pension, Sinding Gruppen, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, TK Development, TLK, Topdanmark Ejendom, Valdal Advokatfirma, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.

Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør

Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51

Anmærkning til tabel 1

I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2019-2023. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden.

Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast i 2018 kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.

4