Freja magasinet

NR. 10, 2020 ———— 5. ÅRGANG

Tema: Bytæthed, side 10-29 Danmarks bygherrer, side 30-37 Freja–processen, side 38-49

Freja Magasinet 10/2020

FREJA EJENDOMME A/S GAMMEL KONGEVEJ 60, 15. SAL 1850 FREDERIKSBERG C

TELEFON

+45 3373 0800

MAIL FREJA@FREJA.BIZ WEB FREJA.BIZ CVR

20 54 48 48

REDAKTION KAREN MOSBECH CARSTEN RASMUSSEN (ANSVH) EMILIE NORLING GREVE KIRSTEN DINESEN, FRONTPAGE PR

TEKST FRONTPAGE PR & KOMMUNIKATION

FOR- OG BAGSIDEFOTO THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME

FOTOS THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME ESOFT Ny fortolkning af en facade fra Panum Instituttets Mærsk Tårnet skyder sig ind i det klassiske bytætte billede på Sankt Hans Torv i København. Arkitekter: C.F. Møllers Tegnestue.

2 Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

DESIGN B14

Freja Magasinet 10/2020

Indhold Bag facaderne ———————————————————— SIDE 4

Sten bliver ryddet af vejen ——–—————— SIDE 38

Leder af Karen Mosbech, adm. dir. i Freja ejendomme, og Carsten Rasmussen, dir. i Freja ejendomme.

Når Freja sælger en ejendom, er de fleste benspænd fundet og ofte løst før et salg. Case: Jonstruplejren. Af journalist Eva Ørum

Giver mulighederne liv ——————————————————————— SIDE 6 Interview med Carsten Rasmussen om Frejas arbejde med værdiskabelse. Af journalist Kirsten Dinesen

Byens bevægelse ——————————————————— SIDE 10 Hvor tæt eller hvor spredt kan vi bo for at fungere? Læs om 150 års erfaringer med at skaffe plads. Af journalist Eva Ørum

Mulighederne afdækkes ————————————— SIDE 40 Aktører og elementer i processen før et salg.

Case: Jonstruplejren. Af journalist Eva Ørum

Fra bare marker til ambitiøst udviklingsområde ———————————————— SIDE 42 Case: Cortex park i Odense. Af journalist Thomas Endelt

Nærhed - tæthed - fortætning ———— SIDE 18 Hvor tæt skal der bygges? Men hvad siger fagfolkene?

Af journalist Eva Ørum

Transformation af forsvarets ejendom —————————————————————————— SIDE 44 Case: Henriksholm i Vedbæk. Af journalist Thomas Endelt

Vinkler på tæthed ———————————————— SIDE 20 Fire arkitekter fra forskellige tegnestuer giver deres syn på bytæthed. Af journalist Eva Ørum

Se ind – se ud ————————————————————— SIDE 26 Ser vi overhovedet, at naboen ser på os. Eller kigger vi selv ind. Af journalist Nene la Beet

Hvem bygger fremtiden? —————————— SIDE 30 Interview med nogle af de private bygherrer, der er med til at sætte præg på fremtidens byer. Af journalist Eva Ørum

De store sammenhænge —————————— SIDE 34 Interview med en række af de bygherrer, der har købt en række af statens ejendomme. Af journalist Eva Ørum

Afgørende uafhængighed ———————— SIDE 46 Hvad styrer et statsligt aktieselskab som Freja. Interview med bestyrelsesformanden. Af journalist Kirsten Dinesen

Bestyrelsesformanden takker af —— — SIDE 50 Søren Johansen stopper i foråret som følge af rotationsprincippet. Af journalist Kirsten Dinesen

Jernbanebyen – farvel til industrien ———————————————————————— SIDE 52 Fotoreportage fra Jernbanebyens rå industrielle bygninger og nøgne jordstykker. Af journalist Thomas Endelt

Seneste indskud af ejendomme ——— SIDE 58 Vi bringer et udpluk af spændende ejendomme fra seneste indskud. Af journalist Thomas Endelt

3

Freja Magasinet 10/2020

Leder

Bag facaderne AF ADM. DIREKTØR KAREN MOSBECH & DIREKTØR CARSTEN RASMUSSEN

Byggeri har sin egen tålmodige gangart præget af alle de afvejninger og beslutninger, der skal tages, før spaden stikkes i jorden. Men ofte oplever ejendomsejere og bygherrer, at debatten om ejendommen starter lang tid før.

Store dele af det danske bylandskab er i forandring. Befolkningen flytter fra land til by, byer udvides med opfyldning af havne i takt med, at infrastrukturen ændres. Staten og mange offentlige organisationer får nye opgaver og behov. Der bygges både nyt og bedre - og utidssvarende ejendomme afhændes. Det sidste er Frejas opgave.

Det er store processer, der påvirker infrastrukturen, landets økonomi, skaber arbejdspladser og ændrer byernes velkendte profil. Det er en både intens og tålmodig proces, fra ejendommen identificeres som mulighed, risici er afdækket og fjernet i samarbejde med kommunen, til investorerne findes, arkitekterne tegner, ingeniører og entreprenører konstruerer og bygger. På vejen er der altid mange, der bør og skal høres, der har holdninger, politiske ønsker til lokalplaner eller interessegruppers brændende ønsker og ideer. Og så er der alle dem, der brænder for arkitektur og byudvikling og har en holdning uden nødvendigvis at kende hele baggrunden.

Det er i det krydsfelt, Freja ejendomme arbejder, når vores opgave, at sælge de ejendomme som staten ønsker at af­hænde, skal udføres. Når ejendommen er solgt, er det andre, der bygger og forandrer Danmark. Derfor er vi i denne udgave af Freja Magasinet gået bag om facaden. Hvem er det egentlig, der står som bygherrer for både nogle af de ejendomme, Freja har solgt, og andre store projekter. Hvad er det for nogle overvejelser, de har om, hvordan de ønsker at bygge.

De nye bykvarterer skaber forandringer og tæthed, hvor der før var tomt. Derfor tager vi et historisk perspektiv på bytæthed og hører, hvad et udvalg af arkitekter mener om tæthed. For den tomme plads er også blevet bygget til med ny arkitektur, nye boformer - og et kig ind gennem vinduerne.

Men hvad er det egentlig, vi ser - når vi går og kigger på vinduer. ’Good governance’ som et statsligt ejet aktieselskab, er en del af baggrunden for, at Freja har mulighed for at kunne etablere det gode samarbejde mellem staten, kommunerne og de fremtidige ejere. I et interview med vores afgående bestyrelsesformand Søren Johansen kommer vi i dybden med, hvordan Freja fungerer som virksomhed.

I debatten er der meget lidt fokus på det komplekse samspil, der er mellem kommunal forvaltning og den omhyggelige offentlige proces, hvor kommunerne forvalter byernes og landskabets udtryk gennem deres lokalplaner. Bag hvert et stort byggeprojekt står en stor gruppe specialister, der udøver det muliges kunst. Hvor alle interesser skal afvejes, økonomien skal være bæredygtig, ligesom byggeriet.

I vores optik er det i samarbejdet, at vi, som både udvikler og sælger af ejendomme, netop er med til at skabe et grundlag, der gør, at investorerne kan bygge økonomisk bæredygtige løsninger, at arkitekterne kan udfolde deres faglighed, og vi dermed er med til at give mulighederne liv.

Vi glæder os til et fortsat godt samarbejde.

4

Freja Magasinet 10/2020

Leder

Byen er i bevægelse. Facader har været skjult bag nye bygninger og kommer frem igen, når områder transformeres. Carlsbergbyen.

5 Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe.

Freja Magasinet 10/2020

„Vi giver mulighederne liv ved at fjerne ricisi for investorerne.“ DIREKTØR CARSTEN RASMUSSEN, FREJA EJENDOMME FOTO: THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME 6

Freja Magasinet 10/2020

Freja-processen

Giver mulighederne liv AF JOURNALIST KIRSTEN DINESEN

Hvordan får man lys i vinduerne og udnyttet mulighederne bedst muligt? Det er Freja ejendommes opgave, som offentlig-privat virksomhed, at sørge for, at offentlige ejendomme, der ikke længere benyttes, kan få et videre liv hos andre ejere. Men hvad er ejendommes værdi - og hvordan skabes mere værdi?

“På mange måder er processen simpel - og samtidig meget kompleks; vi får indskudt en ejendom i selskabet, efter den er blevet vurderet af en uvildig valuar. Indskyderen, f.eks. en styrelse mv. får betaling for ejendommen. Det er nu vores opgave at få udviklet eller solgt ejendommen så godt som muligt. Overskuddet går, fordi vi er ejet af Finansministeriet, tilbage til staten. Med på vejen inddrages alt lige fra tid­lig­ere ejere til borgere, myndigheder, brugere og naturligvis investorer”, fortæller Carsten Rasmussen, direktør i Freja ejendomme.

Bag den simple proces kan der ligge mange udfordringer, lige fra komplekse ejendomme, lokalplaner og servitutter til et lokalmiljø, der har mange ønsker til et område. Freja ejendomme har politikker for selskabsledelse, samfundsansvar, miljø, CSR osv. Derfor er det også et bredt team af interne kompetencer eller eksterne rådgivere, der kan blive involveret i processen.

Minimere risici Mange tror, at Freja ejendomme bygger eller renoverer selv.

Det sker i et fåtal af sager. Ved langt størstedelen af ejen-

dommene er man i dialog med kommunen om at udvikle plangrundlaget og udføre en grundig teknisk- og juridisk due diligence for ejendommen, så den er parat til salg. Det kan være alt fra at rydde op i lejekontrakter og servitutter til udvikling af lokalplaner eller kommuneplantillæg. Det betyder nogle gange, at Freja ejendomme skal stå for drift og administration af lejere i en længere periode. Det kan også betyde, at ejendommen står i venteposition fra den er indskudt, til f.eks. en lokalplan er vedtaget.

“Vores proces handler i vid udstrækning om at minimere risici for de nye ejere. Vi sikrer, at de nye ejere har et robust plangrundlag, en ejendom uden uklare lejekontrakter, klarhed over hvad og hvor meget der kan bygges - og klarhed over, at alle miljøforhold er i orden”, fortæller Carsten Rasmussen. Åben dialog En væsentlig del af processen er derfor også, ved større projekter, at have en åben dialog med eventuelle investorer om, hvilke muligheder der er, og hvilken type ejendomsudvikling investorerne er interesseret i. “Når man arbejder med ejendomme er det vigtigt at have en god portion tålmo-

7

Leder

Freja Magasinet 10/2020

Processen kan være lang og kreativ, fra første idé over lokalplansproces hen over arkitektonisk udvikling og frem til endelig bygning. Her et eksempel på et bofællesskab der er i stadig udvikling på Flyvestation Værløse.

Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe.

dighed. Det er en af styrkerne ved Freja ejendomme - vi er grundige og tålmodige” fortæller Carsten Rasmussen.

Processen kan være langstrakt fra første idé hen over arkitektonisk udvikling og frem til endelige bygning. Oven i det skal investorerne tænke endnu længere frem i forhold til værdien af deres investering på 5-10-15 årig sigt. Samtidig er ejendomsmarkedet ekstremt udsat for konjunkturer. “Derfor vægter vi en åben dialog med investorerne højt for at finde den rigtige balance mellem, hvad investorerne kan se fornuft i at investere i, og de ønsker som man har lokalt”, understreger Carsten Rasmussen. Investorerne er ofte private virksomheder og pensionskasser, men alle har mulighed for at købe ejendommene, f.eks. hvis en kommune har interesse i at bevare en ejendom som en offentlig tilgængelig bygning eller område.

Giver mulighederne liv Mange af de ejendomme, Freja ejendomme overtager, har været tømt for deres oprindelige funktion i en længere periode. Andre er blevet udlejet. Ofte er der tale om ejendomme, der har haft en markant rolle at spille i samfundet, eller som har været meget synlige i lokalsamfundet f.eks.

8

gennem arbejdspladser. “Der er utrolig meget viden og positive følelser forbundet med de fleste ejendomme, hos de der har brugt ejendommen, arbejdet der eller i lokalsamfundet.

Derfor er det helt afgørende, at vi får etableret en dialog med de tidligere ejere, indskyderne og naturligvis kommunen og borgerne. Det er her, vi får nyttig viden og mange gode forslag”, fortæller Carsten Rasmussen.

Så snart ejendommen er blevet indskudt i Freja ejendomme, går et team af arkitekter, byggesagkyndige og ejendomsmæglere i gang med at analysere ejendommen for at se, hvordan den videre proces skal være. Ejendommene grupperes typisk i fem kategorier, der definerer, hvordan den videre proces ser ud.

Der kan være komplekse problemstillinger som forsyningssikkerhed, ændring af trafikforhold - eller nye bydele, der vil bringe mange nye borgere og arbejdspladser til et område.

“At give mulighederne liv betyder også, at noget, der har ligget stille hen i en periode, forvandles til en larmende byggeplads, og at der senere kommer en masse nye borgere.

Det har naturligvis betydning for de nære naboer og stor betydning for kommunen, hvor der i tillæg måske skal bygges

Freja Magasinet 10/2020

Developer eller tålmodige ejere

daginstitutioner osv. Ofte tiltrækker ejendommene flere nye arbejdspladser og skatteborgere til området”, fortæller Carsten Rasmussen.

Lys i vinduerne En af de nyere sager, som man internt i Freja ejendomme fremhæver, er Helsingør Hospital. En kompleks sag, hvor bygningsmassen var meget forskelligartet, hvor sygehuset indeholdt specialbygninger og ikke mindst et markant og forsømt højhus. Men om kort tid er der lys i alle vinduerne igen med det, som de nye ejere betegner som en landsby med boliger på tværs af generationer.

“Vi arbejder ofte med det muliges kunst. Vi skal kombinere, hvad der teknisk er muligt, og ikke mindst hvad der er muligt inden for gældende eller et nyt plangrundlag, der udvikles i samarbejde med borgere, kommune, brugere og ikke mindst investorer. Vi skal nemlig hele tiden have for øje, hvad der er realistisk for eventuelle investorer at engagere sig i. Sammen med Helsingør Kommune undersøgte vi eksisterende muligheder og gennemførte en lokalplanproces, hvor der var tæt dialog med borgerne og investorer. I dag bliver det et helt nyt miljø med blandede boligformer - og alt er solgt.“

Porteføljestrategi Freja opdeler nye indskudte ejendomme i fem kategorier, der definerer, hvordan ejendommen udvikles.

1

KATEGORI

PRIMÆR SALGSKANAL

PROCES

EKSEMPEL

SALGS EJENDOMME:

FREJA EJENDOMME OG EKSTERN

KRÆVER IKKE ÆNDRING AF

DEN LILLE POLITISTATION,

SALGSKLAR

MÆGLER

PLANGRUNDLAG. KRÆVER LOKALT

EMBEDSBOLIGEN OG LIGN.

KENDSKAB

2

SALGS EJENDOMME:

FREJA EJENDOMME OG EKSTERN

RISICI MINIMERES. KLARHED OVER

MINDRE POLITISTATION MED

JURIDISK OG TEKNISK AFKLARING

MÆGLER

EJENDOMMENS BESKAFFENHED

­UUDNYTTET BYGGERET ELLER

OG UMIDDELBARE MULIGHEDER

BYGNING MED SIMPEL ANVENDELSESSKIFT

3

4

UDVIKLINGS-/SALGS EJENDOMME:

EJENDOMMES POTENTIALE

DET LILLE SYGEHUS, DER KUNNE

JURIDISK OG TEKNISK AFKLARING

FREJA EJENDOMME

UDREDES VED TEKNISK ANALYSE.

RUMME FORSKELLIGE NYE AN-

OG ANALYSE

SKITSEFORSLAG TIL INDRETNING,

VENDELSER OG FREDET EJENDOM

VOLUMEN STUDIER, UDSTYK-

HVOR FREDNINGS OMFANG SKAL

NINGSFORSLAG ETC.

DEFINERES

UDVIKLINGS EJENDOMME:

FREJA EJENDOMME ELLER I

MERE KOMPLEKSE SAGER, HVOR

BARMARKSPROJEKTER, STØRRE IN-

AFKLARING AF PLANGRUNDLAG

SAMARBEJDE MED EKSTERN

DER ARBEJDES MED ALLE ASPEKTER

FILL PROJEKTER SAMT STØRRE OG

OG MYNDIGHEDSBEHANDLING

MÆGLER

FREM TIL EN VEDTAGET LOKAL-

OMFATTENDE TRANSFORMATIONS

PLAN. HERVED MINIMERES

PROJEKTER

INVES­TORS RISICI VÆSENTLIGT

5

PERSPEKTIV EJENDOMME:

FREJA EJENDOMME

KOMPLEKS UDVIKLING AF

DET STORE PROJEKT DER

SONDERINGER OG INDLEDENDE

SALG AFVENTER

TYPISK STØRRE OMRÅDER ELLER

AFVENTER BESLUTNINGSTAGEN

EJENDOMME, DER AFVENTER

OM INFRASTRUKTUR SÅSOM

PLANÆNDRING ELLER VÆSENT-

METRO STATION, MOTORVEJS­

LIG INFRASTRUKTUR. ARBEJDET

AFKØRSEL ETC.

ANALYSER

OMFATTER ALLE OVENSTÅENDE PROCESSER

9

Freja Magasinet 10/2020

Tema: Bytæthed

Byens bevægelse AF JOURNALIST EVA ØRUM

Spørgsmål om, hvor tæt eller hvor spredt vi kan bo for at fungere har, med skiftende idealer, været aktuelle siden industrialiseringen satte ind i 1850´erne. I dag presser emnet sig på i en ny udgave, med byernes voksende indbyggertal.

Læs her om erfaringerne gennem 150 års eksperimenter med at skaffe plads.

1850’erne: Den tætte by koster menneskeliv Næsten 5000 mennesker døde i løbet af få måneder, da koleraen hærgede bag voldene i det tætte gamle København.

I mange andre af datidens større byer var situationen ikke meget anderledes. Presset på byerne var begyndt at tage til, da mennesker i hobetal søgte mod arbejde ved havne, jernbaner og fabrikker under den tidlige industrialisering af samfundet. Husene lå ufatteligt tæt, kloakkerne løb langs render gennem gaderne, og drikkevandet var ofte inficeret.

Det var tydeligt, at sygdomme ramte hårdest i byens allerdår-

ligste kvarterer. I Danmark blev den voldsomme koleraepidemi i 1853 direkte årsag til, at læger skubbede til nye forsøg med boliger med lys og luft. Lægeforeningen gik forrest, da landets første forsøg med sunde boliger til folket blev søsat – i øvrigt med hjælp fra en af de mest anerkendte arkitekter Gottlieb Bindesbøll.

Brumleby på Østerbro inspirerede til flere lave og tætte byggeforeningshuse i mange årtier fremefter. Og det gør de igen i dag, når der bliver lavet helhedsplaner, hvor lav og tæt bebyggelse indgår.

1930´ERNE 1880´ERNE

LYS OG OMGIVELSER TIL

MENNESKER PAKKES BAG PÆNE FACADER

MENNESKET

1850´ERNE

1910´ERNE

DEN TÆTTE BY KOSTER MENNESKELIV

SMÅBYER BREDER SIG UD I LANDET

10

Freja Magasinet 10/2020

nye bydel hedder De usunde tætte baggårde og åbne kloakker var et Københavns reelt sundheds­ problem i en tætJernbanebyen befolket by.

Foto af Gammel Mønt, Fritz Theodor Benzen, licens Public Domain

1970´ERNE

2005

AFSTAND BEKÆMPES MED TÆTHED

DEN TÆTTE BY SKAL LØSE KLIMAKRISE

1950´ERNE

2000

DE STORE PLANERS TID

BYLIV BLIVER EN VÆKSTMOTOR

11

Selvom man nye Københavns begyndte bydel at hedder bygge Jernbanebyen højt og tæt skete det med traditionelle danske håndværkstraditioner.

Foto af Jægersborggade, Oluf W. Jørgensen

1880’erne: Mennesker pakkes bag pæne facader I europæiske og amerikanske storbyer blev der rejst stålkonstruktioner, der markerede det tekniske fremskridt i byerne i hidtil usete højder. I Danmark var blikket rettet bagud og ned i den danske muld, og der blev især brugt tegl, træ og håndværkstraditioner, da mange hundredetusinde mennesker skulle have tag over hovedet i løbet af få årtier. Der blev bygget tæt men ikke højt som i for eksempel Chicago. Der kom blandt andet lovgivning om højden på etageejendomme, som skulle svare til bredden på vejen.

De fleste boliger til den nye arbejderklasse blev bygget i karréer som ren spekulation. Mod gaden var der afstand, som loven krævede det, men de nye karréer havde plads på gårdsiden, og her blev hullerne fyldt ud med sidehuse og baghuse. Husene var pakket til bristepunktet. Først i 1889 blev der vedtaget en lov om, at beboelsesrum skulle have mindst et vindue. Det var ikke et særsyn med en hel familie i en bolig på 20 m2. Transportmulighederne var begrænsede, og for arbejderne var det ikke uden betydning at bo tæt på arbejdspladserne.

12

Freja Magasinet 10/2020

1910’erne: Småbyer breder sig ud i landet Langs jernbanenettet voksede et stort antal byer op uden for de større byer. De nye stationsbyer lignede hverken landsbyerne eller købstæderne – eller hinanden for den sags skyld.

De voksede sammen i tilfældige strukturer i tilfældige stilarter med inspiration fra alle mulige europæiske byggestile. I dag prøver man flere steder på at få aktiveret de områder på ny ved at gøre områderne tættere.

I 1915 mødtes 400 arkitekter og håndværksmestre i den nystiftede forening Bedre Byggeskik for at få sat skik på de mange nye enfamiliehuse, der skød op. Målet var funk­tionel­le boliger med afsæt i dansk tradition og enkel symmetri.

Metoden var tegnehjælp og uddannelse. Resultatet blev blandt andet tusindvis af enfamiliehuse, som i dag er i høj kurs som ”murermestervillaer” hos ejendomsmæglerne.

Knapt så populære var de blandt en ny generation af arkitekter, der i 1920’erne startede det arbejde, mange anser som det vigtigste i dansk arkitekturhistorie.

Freja Magasinet 10/2020

Byens bevægelse

Murermestervillaen, ofte bygget på og efter traditioner, er stadig en af danskernes foretrukne boligformer.

Foto af Onsgårdsvej 10, Frederik Riise 13

Byens bevægelse

Freja Magasinet 10/2020

Økonomien var skudt i sænk efter en verdenskrig og et børskrak. Fattigdommen steg, og Europa var spændt helt ud mellem nationalsocialistisk orden og demokratisk frisind. I 1933 var hver tredje dansker ramt af arbejdsløshed. Ved hjælp af massiv statslig finansiering og sociale reformer blev det nybyggeriet, der skulle trække landet gennem krisen. Alene i de første to år blev der bygget 25.000 nye boliger, mens skoler, rådhuse og andre offentlige institutioner fulgte efter.

Den nye generation af danske arkitekter var allerede i 1920´erne begyndt at involvere sig dybt i at udvikle boliger ud fra et helt nyt organisk syn på arkitekturens indvirkning på mennesket. Punkthuse og randbebyggelser i 4-6 etager erstattede karréerne med de fyldte baggårde. Alle fik lige adgang til lys. Grundplaner blev gransket minutiøst og udnyttet til det yderste. Bygninger blev formet efter solens bevægelse, og som noget ganske særligt lukkede vinduespartier og altaner lyset og luften helt ind i boligen. Detaljeringen var enorm.

Randbebyggelser gerne med udsigt til det grønne. Tidens funkishuse, her fra Frederiksberg, er i dag omsluttet af byens tæthed.

Foto af Frederiksberg, Seier+seier

1930’erne: Lys og omgivelser til mennesket Der hænger sikkert en PH lampe i en del murermestervillaer nu. Det er skæbnens ironi, for arkitekt og forfatter Poul Henningsen var nådesløs i sin kritik af Bedre Byggeskik, som han kaldte for ”akademisk Arkitekturs Nulpunkt.” Lige meget hvad der blev bygget, eller hvor der blev bygget, var form­ sproget det samme.

Danske arkitekter var ikke bange for at tænke stort - i store planer for bebyggelser. Her Høje Gladsaxe, hvor planlægningen allerede startede i 1943.

14 af Høje Gladsaxe, Hafsteinn Robertsson Foto

Boligbyggeriet blev for det meste opført med orientering efter grønne anlæg eller naturskøn udsigt. Det var en stor kontrast til livet i de mørke dele af byen, hvor naturen var noget, man gik hen til i parker og anlæg. Bilerne holdt langsomt men sikkert deres indtog, togtransporten blev udbygget, og stadig flere kunne bosætte sig længere væk fra arbejdspladserne.

1950’erne: De store planers tid Der var mangel på alt efter 2. Verdenskrig: boliger, fødevarer, skoler, sygehuse, benzin og byggematerialer. Med Marshall-hjælpen startede genopbygningen af et samfund, der skulle sikre vækst, demokrati og social trivsel for alle.

I Danmark var bolignøden kritisk stor, og med mangel på byggematerialer kunne det traditionelle håndværk ikke løfte opgaven. Under titlen ”Fremtidens Danmark” satte Socialdemokratiet gang i et program, der blandt andet skulle stimulere byggeriet med et mål om 25.000 nye boliger om året. Der blev oprettet et boligministerium, og utraditionelt byggeri fik fortrinsret til billige statslån.

Freja Magasinet 10/2020

Byens bevægelse

Tæt og lavt, med udsigt til det åbne fællesskab. Her Trudeslund i Birkerød fra 1981.

Arkitekt: Vandkunsten. Foto: Seier+Seier.

Det blev starten på de store bebyggelsesplaner, der især blev bygget i omegnen af og i forstæder til byerne. Traditionen fra 1930’erne blev ganske vist holdt i hævd, men præfabrikeret beton holdt også sit indtog. Der var stordriftsfordele og mulighed for at bygge markant større enheder i rationel tænkning fra ende til anden. Alle hverdagens behov var tænkt ind i storskala planer, der som velsmurte maskiner kunne gøre livet enkelt med gavmild adgang til lys, luft og moderne bekvemmeligheder. I de følgende årtier blev der bygget store lave grønne boligområder som Tingbjerg, der tog afsæt i de engelske havebyer, og der blev bygget storstilede planer som Høje Gladsaxe, Gellerupplanen og Brøndby Strand, der umiskendeligt lignede modernistiske idealbyer, arkitekter som Le Corbusier udviklede i 1920’erne.

I dag er det blevet klart, at den store ensartethed i boligmassen blev på bekostning af et trygt og levende boligmiljø.

Men møder man et menneske, der endnu husker, hvordan det var at flytte fra en mørk baggård med lokum i gården, forstår man, hvor stor en gave de nye boligområder var for tilflytterne.

Forstæderne voksede eksplosivt, og også typehusene bredte

sig langt og fladt i landskabet. Omkring hovedstaden var det dog Fingerplanen, der sikrede, at udviklingen primært skete langs S-togets linjer.

1970´erne: Afstand bekæmpes med tæthed Samfundet udviklede sig, og kritikken af storskala projekterne steg. Byggeriet var for stort og for monotont, nærmiljøerne mellem bygningerne fungerede ikke. Behovet for at finde alternativer til de store etagehuse voksede, og nye eksperimenter blev sat i gang.

I de efterfølgende år opstod tætte og lave kvarterer mange steder i landet. Det var værdier som medbestemmelse, overskuelige fællesskaber og nærhed, der styrede planlægningen.

Især i forstaden Albertslund blev der eksperimenteret med tæt lavt byggeri med stisystemer, fællesarealer og infrastruktur til især de bløde trafikanter.

Disse planer er også siden blevet overhalet af nye udfordringer og behov. De var tænkt som overskuelige byer i byen, men flere steder, som for eksempel i Farum Midtpunkt, arbejder man i dag på at få områderne åbnet mod omgivelserne for at skabe mere dynamik og udveksling.

15

Freja Magasinet 10/2020

Århus og Københavns havnenære industriområder er blevet omdannet til livlige boligkvarterer. Livet skabes også ved de mange gæster fra hele byen, der nyder sommerlivet ved vandet.

Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

2000: Byliv bliver en vækstmotor Gennem 1980’erne og 1990’erne flyttede industrien fra de store byer og frigjorde store områder, der lå øde og overladt til noget, ingen endnu helt kunne se mulighederne i. Økonomisk krise havde sendt blandt andet København ned på bunden som en fattig og slidt by. Der var stærkt brug for en ny dynamo.

Måske var det et held, at nogle af landets første byggerier i et forladt havneområde stod som kæmpe tavse kasser uden spor af liv rundt om. Det blev i hvert fald hurtigt tydeligt for rigtig mange, hvordan byerne ikke skulle udvikle sig. Arkitekturens indflydelse på mennesket blev synligt for de fleste, og livet mellem husene blev herhjemme både socialt, kulturelt og økonomisk en dynamo for nye indsatser.

I København blev grundsalg og metrobyggeri afgørende, men flere strømninger var med til at forandre flere af landets større byer. Begreber som ”byliv”, ”kulturelle fyrtårne” og ”den kreative klasse” blev efterstræbt både her og i udlandet.

Byerne konkurrerede om at blive attraktive for virksomheder og mennesker, der kunne bidrage til en sund økonomi og et bymiljø, der matchede det internationale samfund.

En ny generation af arkitekter gik pragmatisk til værks og udviklede utraditionelle svar på, hvordan bygninger og anlæg kunne fungere som dynamoer for liv. I løbet af bare 10 år ændrede vores måder at opholde os i byen på. Selv arbejdslivet udfolder sig i dag mange steder i det offentlige rum, hvor laptops, mobiler og møder ikke længere kun er bundet til en fast kontorbygning.

16

Freja Magasinet 10/2020

Byens bevægelse

2005: Den tætte by skal løse klimakrise Det er blevet en gigantisk opgave at udvikle planer for de mange byområder i alle landets større byer, som stadig i dag er ved at blive formet. For hvordan får man autentisk liv i en ny by uden historie? I projekt efter projekt er erfaringerne fra tidligere blevet brugt til at udvikle og forbedre nye formler på dynamiske og bæredygtige byområder.

I dag er det svært at finde fagfolk, der ville tale for en planlægning, der spreder sig fladt ud over større dele af vores landskaber. Samtidig ser den tætte by nu ud til at indeholde de stærkeste bud på, hvordan vi kan bygge bæredygtigt og løse en del af klimaproblematikken gennem de mange kollektive løsninger på forsyning, transport, håndtering af affald og genbrug, der følger med. Byrum designes til at håndtere store vandmængder, mens natur og mikroklima ikke længere kun er noget, man tænker på landet.

København viser en prognose, at byen vil vokse med 100.000 mennesker inden 2030 og yderligere 100.000 inden 2050.

Tendensen er den samme i alle landets andre større byer. For at skaffe plads betyder det rent praktisk, at vi enten kan æde af landskaberne omkring os eller bygge tættere inden for byernes grænser. Det er næppe realistisk, at mennesker selv begynder at pakke sig sammen som i 1880´erne, i hvert fald ikke så vidt vi kan forestille os nu.

Fakta ARTIKLEN ER SKREVET MED AFSÆT I DANSK ARKITEKTUR CENTERS UDSTILLING MADE IN DENMARK I BLOX, KØBENHAVN. I FILM, LYD, TEKST OG BILLEDER GIVES ET OVERBLIK OVER DANSK

Opgaven kan endda meget vel kun lige være begyndt, for over hele verden flytter mennesker i millionvis til byerne. I

ARKITEKTURHISTORIES HØJDEPUNKTER FRA 1850´ERNE TIL I DAG.

Den tætte by kan være en del af en bæredygtig fremtid med hensyn til bl.a. vindenergi, kollektiv transport og genbrug.

Foto: Eagle Luftfoto 17

Freja Magasinet 10/2020

Tema: Bytæthed

Nærhed - tæthed - fortætning AF JOURNALIST EVA ØRUM

I dag bygges der igen tættere i byer over hele landet. Selvom meget nyt er blevet integreret positivt i det bestående, bliver især de større byggerier og boligområder med jævne mellemrum mødt med skepsis og kritik i dagblade, i lokalmedier og på de sociale medier. Men hvad siger fagfolkene.

Det tætte byliv. Her er nyt og gammel Nordhavn fanget af telelinsen, medens byens puls, s-toget, skærer sig igennem.

18 Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

Freja Magasinet 10/2020

”Folk vil faktisk gerne bo tæt, men de negative reaktioner fortæller os noget vigtigt om, hvordan folk oplever byggefasen, og hvad de ønsker sig af tæt byggeri” mener Kent Martinussen, arkitekt og direktør for Dansk Arkitektur Center.

”Jeg oplever, at der sker noget uhyre enkelt og let forklarligt.

For mange er det nye en voldsom oplevelse, når det har en vis volumen på kort tid. Folk ser jo direkte ind back-office af byggesektoren, mens der bliver bygget.

Der går næppe en måned uden en skarp debat et eller andet sted i medierne om nye store byggerier eller boligområder.

Ofte hælder debatterne til den kritiske side, og ord som ”livløst,” ”menneskefjendsk”, ”for højt” eller slet og ret ”grimt” er ikke sjældne, uagtet at alle boliger bliver solgt.

Hvor meget betyder den skepsis, hvis der er tilstrækkeligt med folk, der slår sig ned? ”Det betyder en hel del for kommunens, bygherrernes og arkitekternes omdømme og opbakning. For fagfolk er 5-10 år ikke lang tid for en ny bydels etablering. Men det er det for de fleste mennesker. De opfatter det som en forstyrrelse og stressende at se noget foregå, som de ikke kan se visionen for. Jeg tror, man kan opnå langt bedre opbakning ved at kommunikere bredere. Planerne skal formidles omkring byggepladserne med enkle og markante greb. Der skal være storslået visuel adgang til den vision, der er ved at blive opført. Billederne er oftest allerede skabt, men det er lidt, som om sektoren ikke tænker, at det er umagen værd at vise byens borgere det, man selv er stolt af og som er på vej. Giv borgerne adgang til den stærke fortælling om det dejlige liv og den livskvalitet, der venter, i stedet for til sektorens gråtonede teaterstykke i mol. Man skal kunne stoppe op og se det, begynde at fornemme rum og gå på opdagelse i en repræsentation af det nye – det ved vi giver forståelse, og det giver accept og opbakning”.

Er kursen for langt fra vores traditioner? ”Nej, for reelt er det, der er på færde omkring os, faktisk ikke noget radikalt nyt. Der er eksempelvis generelt ikke noget, der er særligt højt, og byggeriet er ikke voldsomt tæt i forhold til, hvad vi har oplevet før. Men der er to ting, der gør sig gældende, og som jeg oplever folk reagerer på. For det første bygges der meget på koncentrerede områder – det er lidt chokerende for mange byboere, der ikke har oplevet det før. For det andet er natur og bæredygtighed blevet en folkebevægelse, og det tror jeg ikke, man bredt oplever tydeligt nok i det færdige byggerier – der er simpelthen ikke natur nok”.

Hvad er der så på færde, når mennesker reagerer? ”På nationalt plan bliver der kun lagt 1-2 % til den samlede bygningsmasse om året, og i byerne sker det med tætheder og hastigheder, der er tæt beslægtede med eksempelvis brokvarterernes historie og udformning i København”.

„Folk vil faktisk gerne bo tæt, men de negative reaktioner fortæller os noget vigtigt om,­ hvordan folk oplever bygge­fasen, og hvad de ønsker sig af tæt byggeri.“ KENT MARTINUSSEN ARKITEKT OG DIREKTØR FOR DANSK ARKITEKTUR CENTER

19

Freja Magasinet 10/2020

Tema: Bytæthed

Vinkler på tæthed AF JOURNALIST EVA ØRUM

På grund af klimabevidsthed og befolknings­ prognoser peger alting på, at vi kommer til at skulle bygge tættere og mere stationsnært. Men er tætte byer også gode byer? Og er der en grænse for, hvor tæt vi kan bygge, hvis mennesker fortsat skal kunne fungere? Fire arkitekter fra fire forskellige tegnestuer giver deres svar.

Gamle industrikvarterer var ofte ganske tætte. Her et vue fra Carlsberg inden det blev til Carlsbergbyen.

20 Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

Freja Magasinet 10/2020

„De bedste og mest populære brokvarterer i København er væsentligt tættere bebygget end de 75%, der ofte angives som tæt.“ CHRISTIAN COLD CHRISTIAN COLD, PARTNER OG INDEHAVER I ENTASIS

Christian Cold, partner og indehaver i Entasis: “Det kræver mod ikke at åbne op for sol og himmel alle steder” ”Der skal en større kritisk masse af mennesker til, før vi oplever et sted som by, og det kræver en vis mængde tæt stablede kubik- og kvadratmeter. Herhjemme opfatter man lige nu en bebyggelsesprocent på 75 som høj, men jeg mener, det er en fejl, når vi taler by. De bedste og mest populære brokvarterer i København er væsentligt tættere bebygget. Tætheden er hele forudsætningen for den dynamik, vi forventer af en by.

På Carlsberg søgte vi den kvalitet, der også findes i middelalderbyen, hvor man bevæger sig længere og længere ind i et kvarter, mens man slipper den visuelle kontakt med det, man kom fra. Det kræver en meget tæt struktur, og her erfarede vi blandt andet, at det var nødvendigt at stable funktionerne meget bevidst. Boligerne ligger noget højere oppe, mens erhverv og institutioner ligger nederst. Der er stadig investorer, der finder det upassende, for det er lettere at drifte et hus med én funktion. Men det flerfunktionelle hus kan jo lade sig gøre. Vi har taget vores egen medicin og opført Kanonhuset i Københavns nye Nordhavn, hvor de 2 nederste etager er erhverv. Her er der kun 5 meter til nærmeste facade, der oven i købet er af rød tegl, men det fungerer godt.

byen skal leve af. Det giver tilmed en lavere bebyggelsesprocent på grund af den lovgivning, der er om lys. Det gamle mantra om, at der da skal være én plads, hvor man altid kan finde sol, er reelt ingen garanti for kvalitet. Byen får sin puls, sin densitet og sin intimitet med mange forskellige og små byrum, som fungerer optimalt på forskellige tider.

Klimadebatten er ikke et paradigmeskifte rent arkitektonisk.

Det er kun et teknisk paradigmeskifte, men den kalder ikke på en ny form for arkitektur. Det har været afprøvet af blandt andet Norman Forster med en hel bydel, hvor klimaet har dikteret byens form, men det er med fare for, at de teknisk kloge forbindelser let bliver så rigide, at der ikke er plads til musikken. Og så er vi tilbage ved udgangspunktet: Det er oplevelsen af den tætte by, der gør, at vi indtager den.”

ENTASIS BLEV ETABLERET I 1996 OG ARBEJDER MED BYGNING, LANDSKAB OG BY. ENTASIS STÅR BLANDT ANDET BAG HELHEDSPLANEN CARLSBERG I VALBY, LEVANTKAJEN I NORDHAVN OG THOMAS B. THRIGES GADE I ODENSE.

Hvis vi som alternativ bygger boliger helt ned til stueplan med store åbne rum omkring, udfordrer det den dynamik,

21

Vinkler på tæthed

Freja Magasinet 10/2020

„Fremtidens byer vil blive tilpasset den klimatiske kontekst. Vi skal turde at indrette byerne efter andre forhold, end hvor brandbilen skal køre.“ OLE SCHRØDER PARTNER I TREDJE NATUR

Ole Schrøder, partner i Tredje Natur: “By på klimaets præmisser” “Det er slet ikke til diskussion, at vi bliver nødt til at bygge tættere, for klimaforandring og befolkningstilvæksten ændrer sig så enormt, at vi knapt nok fatter det. Men tæthed ser jeg ikke som problematisk. Vi skal bare have drejet perspektivet lidt. Jan Gehls teorier om betydningen mellem mennesker og det levende byrum er rigtige, men der skal tilføjes en overbygning i dag. Det er naturen. Og når vi gør det, mener jeg faktisk, vi kan bygge både højere og tættere endnu, uden at miste hverken nærhed, det gode bymiljø eller tilpasningen til klimaforandringerne. Vi kan blæse og have mel i munden.

I mange år har vi indrettet byerne og formet bygninger på infrastrukturens præmisser og ikke reelt i forhold til det grønne og det blå og alt det andet, vi kalder natur. Jeg kan forklare forskellen ved at pege på Sønderho på Fanø.

Husene ligger som vinden blæser, fordi vinden blæser. Og det fornemmer man sanseligt. Den koldeste luft rammer for eksempel den smalleste gavl for at minimere varmetabet.

Det er altså ikke kun med dyre facader og materialer, vi kan tilpasse bygningerne. Det er også ved at begynde at tilpasse husene og planerne til den klimatiske kontekst og at turde at indrette byerne efter andre forhold, end hvor brandbilen skal køre.

I Gladsaxe har vi netop udformet træbyggeriet Ny Vinkel et sted, hvor forudsætningerne er som alle andre steder i den tætte by. Der er rigtig meget trafikstøj og infrastruktur, og det løser man normalt via dyre facadeløsninger, som i dette tilfælde ville have været på bekostning af arkitekturen og den generelle oplevelse af byggeriet. Vi har udviklet selve

bygningen, så formen arbejder mod støjen og med klimaet.

Folk kan forstå bygningens form og snit og mærke materialerne. Som mennesker husker vi det, vi sanser, så når vi former på klimaets og naturens præmisser via arkitekturen og håndværket, så tager vi byen til os på en helt anden måde.

Det er sådan set lige meget, om det er højt eller lavt. Højt byggeri bør ikke være ensbetydende med, at vi udelukker hensynet til mikroklimaet og naturen.

Udfordringen med den tætte by går i virkeligheden mest ud på at gøre den bedre i stand til at tilpasse sig klimaet. Når temperaturen stiger, og vandmængden gør det samme, nytter det jo ikke noget, at vi har bygget tæt og formet vores byer på måder, så vi til den tid ikke kan holde ud at opholde os der. Byen skal kunne ånde. Så uanset om vi bygger enkelte bygninger eller laver hele planer, skal vi spørge os selv helt enkelt; hvordan opleves det? Tæt på, langt fra, indefra og nedefra. Den tilgang blev sådan set allerede brugt i 1930’erne under den danske funktionalisme. Nu tager vi bare naturen endnu mere bogstaveligt.

Det er slet ikke for at kritisere det sted, vi er nået til nu.

Faktisk synes jeg, at der er mange kommuner, investorer og bygherrer, der gør en del for, at vi kan bevæge os et meget fornuftigt sted hen. Det gælder jo også for byplanlægning, at det opleves forlæns men forstås baglæns. Så jeg håber og tror, at meget af det, der er skabt for 10, 20, 30 og 40 år siden stadig kan udvikle sig, så vores byer bliver ”loveable” og ikke bare ”livable.””

TREDJE NATUR BLEV ETABLERET I 2012 OG ARBEJDER MED LANDSKAB, BYGNINGSARKITEKTUR OG HELHEDSPLANER. VIRKSOMHEDEN HAR BLANDT ANDET UDFORMET MASTERPLANEN FOR FOR ALMEGÅRD KASERNE OG HELHEDSPLANEN FOR NORRA BUNKEFLO I MALMØ.

22

Freja Magasinet 10/2020

Vinkler på tæthed

„Der sker noget, når man kommer op over de 5-6 etager. Det er en hårfin grænse, hvor du pludselig mister øjenkontakten og ­genkendelsesevnen.“ JAN ALBRECHTSEN PARTNER I VANDKUNSTEN ARKITEKTER

Jan Albrechtsen, partner i Vandkunsten Arkitekter: “Man mister fornemmelsen af relation, når husene vokser i højden” “Fortætning er blevet et mantra i mange både større og mindre byer. Dels er der en generel tilflytning til byerne, dels giver det mening i forhold til en bæredygtig dagsorden, at vi koncentrerer vores byudvikling omkring nærhed til offentlig transport med det formål at reducere biltrafikken og udvikle mere ressourcevenlig infrastruktur. Konsekvensen er ofte meget høje bebyggelsesprocenter, og i vores perspektiv er det ikke altid, at lokaliteten kan bære det. Ikke at man ikke kan udvikle tæt by – men det skal ske i respekt for de lokale værdier og den menneskelige skala.

På Tegnestuen forsøger vi at undersøge, hvordan vi kan fortætte uden nødvendigvis at bygge højt. I Danmark har vi historisk set været rigtig gode til at lave velfungerende og funktionelle byer. Det hænger blandt andet sammen med vores gaderum, som netop husene og skalaen indrammer.

Der sker noget, når man kommer op over de 5-6 etager. Det

er en hårfin grænse, hvor du pludselig mister øjenkontakten og genkendelsesevnen. Man mister helt enkelt fornemmelsen af relation, når husene vokser i højden. Samtidig fører det ganske hurtigt til uhensigtsmæssige lys- og vindproblemer.

Jeg er derfor generelt fortaler for, at vi som udgangspunkt bygger i den skala, vi i forvejen er gode til.

De nyere byudviklingsområder i København, eksempelvis Nordhavnen, er udviklet med en helt anden forståelse for byrumskvalitet og skala, uagtet en relativt høj tæthed. Butikslivet er lagt ud i stueetagerne, og byplanen er organiseret med gader og gårde, som vi kender det fra de eksisterende brokvarterer.

Det er for os reelt rummet mellem husene og ikke selve arkitekturen, der spiller den allerstørste rolle, når vi skal planlægge nye byer."

VANDKUNSTEN ARKITEKTER HAR EKSISTERET SIDEN 1970 OG VAR BLANDT DE FØRSTE, DER UDVIKLEDE TÆT-LAVE BOLIGPLANER, SOM BLANDT ANDET RESULTEREDE I TINGGÅRDEN I HERFØLGE. VANDKUNSTEN STÅR BAG ARENAKVARTERET I ØRESTAD OG UDVIKLINGSPLANEN KØGE KYST.

Illustration af vinderprojekt Kløvermarken ‘Den grønne flod på Amager’, bebyggelsesplan.

Illustration: Vandkunsten 23

Vinkler på tæthed

Freja Magasinet 10/2020

Jens Bertelsen, Bertelsen & Scheving Arkitekter ApS: “Hvert sted har særlige potentialer” “I København tillader den nuværende kommuneplan, at der pr. automatik bygges tættere og højere i de stationsnære områder. Det sker jo især i den eksisterende by. Med de nye metrostationer, der danner en ring omkring indre by, kan der formelt set bygges højt rigtig mange steder nu. Gennem generationer har vi bygget relativt lavt, så når vi pludselig ser konturerne af høje huse, kan det virke som en voldsom provokation. Det kan sagtens lade sig gøre at bygge tættere eller højere i en ældre bygningsmasse. Men hvert sted har særlige potentialer, og der skal findes den rette balance på det specifikke sted. Det handler om lys, om sigtelinjer, om rumlighed. I f.eks. Sydney i Australien er det volumenstudier, der afgør hvor højt og tæt man kan bygge. Ikke en forudbestemt lokalplan.

Hvis man skal opnå høj kvalitet, bør man lægge ud med volumenstudier, der undersøger, hvordan også omgivelserne bliver bedre af det, vi bygger. Se på om nyt og gammelt danner en ny, positiv helhed. Desværre er det sjældent sådan, det foregår. Grundejere omkring stationerne begynder selvfølgelig at vejre indtægter ved at rive ned for at bygge meget højere. Men volumenstudier ville måske vise, at højhuset fungerer bedre ovre på naboens grund, mens den ved banelinjen vil blive fremragende med tre etager og en lav bebyggelsesprocent.

Der opstår let en lang række mere eller mindre tilfældige

byggerier, som ikke er balancerede med omgivelserne. Hvis man får defineret grunden og volumen, før man begynder at tænke økonomi, øger man faktisk sandsynligheden for at få mest muligt ud af sin investering. Derfor arbejder vi med volumenstudier for at få meget grundige analyser af, hvordan og hvor meget de bør bygge på en given grund.

Variation kan være det rigtige. Konsekvens kan være det rigtige. Men det er balancen mellem de to, der afgør kvaliteten. Hvis man får lov til at bygge 100 meter høje tårne, som det sker på Posthusgrunden i København, kan det i udgangspunktet se fornuftigt ud på det sted. Men kun indtil man ser ”klumpen” af 7 etagers kompakte bygningskroppe. Man ville have haft mulighed for at se det problematiske i byggeriet, hvis der var blevet udarbejdet grundige volumenstudier, før der blev solgt byggeretter.

Det er rummet, som vi sanser det, der gør forskellen. I London ligger The Economist Building, som blev tegnet af Peter og Alison Smithson i 1950’erne. Projektet består af 5 ganske høje højhuse. Det er moderne, og der er intet historisk ved det. Men der er præcis så meget lys og luft, at man føler, at man går rundt i et godt byrum, når man bevæger sig mellem bygningerne. Måden, vi oplever materialer på, ændrer sig jo over tid, men muligheden for at kunne se ud via en strækning eller hen over en plads er til enhver tid defineret af balancen mellem bygningerne.”

„Det kan godt lade sig gøre at bygge tættere eller højere i ældre bygningsmasse. Det er et spørgsmål om at finde den rette balance på det sted. At se på om nyt og gammelt danner en ny, positiv helhed.“ JENS BERTELSEN BERTELSEN & SCHEVING ARKITEKTER APS

BERTELSEN & SCHEVING ARKITEKTER APS BLEV ETABLERET I 2007 OG BESKÆFTIGER SIG ISÆR MED RESTAURERING OG TRANSFORMATION AF BYGNINGER OG LANDSKABER. VIRKSOMHEDEN HAR BLANDT ANDET STÅET FOR KEA CAMPUS EMPIRE PÅ NØRREBRO, NYT MØDECENTER PÅ SLOTSHOLMEN, KOSTSKOLE PÅ VITSKØL KLOSTER SAMT KAPERSTALDEN I DYREHAVEN NORD FOR KØBENHAVN. JENS BERTELSEN ER TIDLIGERE KGL. BYGNINGSINSPEKTØR.

24

Freja Magasinet 10/2020

Nærhed – tæthed – fortætning

Da København blev fortættet blev mange eksisterende ejendomme bygget højere.

Her Holsteinspalæ fra 1683-87, der fik lagt en etage på sig i 1756.

25 Arkitekter: Bertelsen & Scheving. Foto: Jens Lindhe.

Freja Magasinet 10/2020

Vi kan spejle os i hinandens vinduer, hvor karme samtidig kan vĂŚre udstilling af, hvem vi egentlig er.

26 Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

Freja Magasinet 10/2020

Tema: Bytæthed

Se ind – se ud AF JOURNALIST NENE LA BEET

Den tætte by giver indsyn til livet og udblik til udsigten. Men ser vi overhovedet hinanden gennem vinduerne. Eller spejler vi os selv - når vi nu alligevel går forbi i tusmørket.

Vinduer er egentlig et relativt nymodens fænomen. Det er først omkring renæssancen, at teknologien og pengene er der til at producere vinduer af gennemsigtigt glas, og man får vinduer, der kan åbnes. Det betyder, at vinduerne bliver noget, man kan se ud ad - og ind af. Og det er vi aldrig siden holdt op med.

alle muligheden for at stå i mørket og se ind på familiens liv.

Ligesom gaslyset i 1800-tallet skabte en kultur af flanører, eller dandy’er, der velklædte slentrede gennem gaderne for at blive set i det nye lys - udviklede der sig tilsvarende en kultur for at kigge ind igennem de oplyste butiksvinduer eller ind i genboens oplyste lejlighed.

I midten af 1800-tallet, da teknikken til at fremstille større glasflader var tilpas veludviklet, kom de store butiksruder til, og vi fik en ny måde at bruge vinduer på - nemlig til at se ind ad. Tidligere havde butikker haft almindelige vinduer og ligget enten i en høj stue eller i en kælder. Nu kom de første butikker i stueplan med store (udstillings)vinduer. Samtidig kom der ny teknologi, gas-lys og siden elektrisk lys, der gav

Walter Benjamin brugte flanørerne til at beskrive moderniteten i storbyen i sit værk om «passager», de arkader, der gik gennem forretningskvarterene mellem Paris' boulevarder, hvor de store oplyste vinduer skildrer både den første moderne storby og varefetichismen, der “objektiviserer” indbyggerne. Peter Faber beskriver det præcist i julesangen Sikken voldsom trængsel: “se butikken, hvor den stråler smukt!

27

Se ind – se ud

Varer kan man få i tusindvis, tænk dem bare: under indkøbspris.” Det er måske her, i den moderne by, vi finder en del af forklaringen på, hvorfor vi ignorerer dem, der kigger ind - og selv tillader os at falde for fristelsen til at kigge ind på “objekterne” bag vinduerne.

Antropolog Bettina Hauge har forsket i danskernes forhold til vinduer og bekræfter til fulde, at vi godt kan lide at se ind hos hinanden, men ikke selv kan lide tanken om at blive beluret.

Vinduet betragtes som en grænse mellem ude og hjemme, og “dem derude” må ikke overtræde den.

Men en ting er tanken, noget andet er adfærd. Når man går gennem de nybyggede kvarterer i mange byer og ser ind gennem de store vinduer kan man konstatere, at mange ikke er bekymrede for “udstillingen”. Det bunder måske i det, der også er kendt som “hollandske vinduer”; traditionelle store vinduer, gerne lave, uden gardiner. De gode calvinistiske hollændere havde nemlig intet at skjule for Gud og dermed heller ikke for andre medlemmer af deres menighed. Centralt i calvinismen og protestantismen er begrebet “adiafora”, der betegner alle de regler, der ikke er beskrevet i Biblen, men som man som protestant diskuterer, hvordan man overholder.

For en sund sjæl i et sundt legeme kunne jo være den lige vej til frelsen. Eller et rent sind i et rent hjem! Om calvinisterne brød sig om at blive begloet, melder historien ikke noget om.

Et lille kig måske I det nyere antropologiske studie spiller vindueskarmen en helt central rolle for beboernes forhold til vinduerne. Vindues­ karme repræsenterer en overført form for grænse mellem det offentlige og det private. Når det skal være rigtig privat, trækker vi gardiner for - bag ved vindueskarmen. Gardiner og afskærmning har udviklet sig i takt med vinduernes (og husholdningsøkonomiens) størrelse siden 1600-tallet. Der har gennem tiderne været alt fra de store kraftigt draperede gardiner, lette sommergardiner eller tunge og praktiske vintergardiner. Sammen med vindueskarmen dannede de rummet omkring det private og dekorative indenfor - og det afvisende udtryk mod vinduet og vindueskarmen.

Indtil omkring årtusindskiftet har vi ikke gerne tilladt nogen at kigge længere ind i vores hjem end til vindueskarmen, som vi så til gengæld bruger som visitkort, med udstilling af alt fra potteplanter til porcelænsfigurer.

Freja Magasinet 10/2020

Jeg har ikke noget at skjule Et ofte brugt argument for at tillade et uendeligt antal kameraer i det offentlige rum er, at man “ikke har noget at skjule”.

Med andre ord en forklaring, der er dybt fæstnet i vores protestantiske kultur. Det lader også til at være argumentet fra de mennesker, der vælger at bo i glashuse, hvor genboerne er meget tæt på, uden gardiner. Tanken bag de åbne facader er at opfordre til åbenhed og samvær og at skabe sammenhæng mellem ude og inde.

Antropolog Marie Stender har skrevet PhD-afhandling om at bo og arbejde bag glas. Hendes feltarbejde har bl.a været i bebyggelser som Schifters Kvarter på Holmen, Jutlandia Hus i Havnestad og Indiakaj-husene i Søndre Frihavn. En af de ting, hun fandt ud af, er, at beboerne skaber nye mentale ligusterhække som erstatning for gardinerne. Beboerne forklarer, at man godt må kigge ind, men ikke på menneskene derinde og kun i et kort øjeblik. Beboerne vinker til dem, der formaster sig til at stirre for længe. Arkitekterne bag glashusene havde forestillet sig, at folk ville være mere tilbøjelige til at opholde sig udenfor i områderne mellem husene, når nu der kom så stor gennemsigtighed, men det modsatte har været tilfældet. En beboer fortalte, at hun havde lagt sig ud på græsset en dag, men kun den ene gang: “Jeg følte mig overbegloet, selvom jeg godt vidste, at der ikke var nogen hjemme”, forklarede hun. Åbenhedens dogmatik Marie Stender har skabt begrebet “Åbenhedens Dogmatik”.

Hun forklarer: “Åbenhedens dogmatik rummer (...) et moralsk aspekt. Beboerne fortæller, at når nu arkitekturen er så åben, så ville det være synd og skam at skærme sig af med gardiner. Og gør man det, er det nok fordi, man har noget at skjule.” Vi er med andre ord tilbage til calvinisternes og protestanternes grundlæggende erfaring.

Der er dog grænser for åbenheden, for indsigten begrænser sig til stuer og køkken/alrum. Der er ikke fri indsigt til sove­

Fakta I BEGYNDELSEN SÅ VI HVERKEN IND ELLER UD AD VINDUER. MAN HAVDE ET “VINDAUGA” I TAGET, SOM RØGEN KUNNE SLIPPE UD AD - ORDET BETYDER “TAG-ØJE”. DET ENGELSKE WINDOW KOMMER

Ekspanderende vinduesflader Siden årtusindeskiftet er vinduerne bare blevet større og større, så de nu ofte, typisk i tæt byggeri i de store byer, udgør hele facaden. Samtidig er vores holdning til indsyn under forandring. Nysgerrigheden efter at se, hvordan andre mennesker lever og indretter sig, er ofte til stede. En aftentur med hunden efter mørkets frembrud byder på utilsigtede kig ind i villakvarterets private sfære.

HERFRA.

DE FØRSTE GLASVINDUER KOM OMKRING ÅR 1000, VAR SMÅ BLYINDFATTEDE, FARVEDE ROMBER (RUDER), OG DE BLEV BRUGT TIL AT SÆTTE FARVE PÅ DAGSLYSET I KIRKERNE OG SÅLEDES INDGYDE RESPEKT FOR GUDS SKABERVÆRK.

GLAS BLEV FREMSTILLET VED, AT MAN PUSTEDE EN CYLINDER, SOM DEREFTER KLIPPEDES OP OG BLEV UDSTRAKT, MENS DEN STADIG VAR

Selv det mest velopdragne og høflige menneske kan falde for fristelsen og kan ikke lade være med at lade øjnene falde på genboens vinduer. Men betyder det noget?

28

VARM. DERAF DE STRIBER VI KENDER FRA GAMLE VINDUER.

Freja Magasinet 10/2020

værelser endsige badeværelser. Og selvom man skulle tro, at de åbne rum giver plads til større frisind, så risikerer man altså at krænke genboens blufærdighed, hvis man har sex lige der på chaiselongen foran vinduet. I realiteten er der et helt katalog af uskrevne regler om, hvad vi må og ikke må på begge sider af glasset.

En ny slags vindueskarm Fordi vinduerne ofte går fra gulv til loft, er der ikke en vindues­ karm, hvor man kan stille ting, der tjener til identifikation over for omverdenen. Derfor må hele indretningen i spil, plakaterne, lamperne og de grønne planter - mængden af rod eller orden. Blomsterhandlere med fokus på potteplanter skyder op overalt - store grønne planter udgør ofte de nye gardiner, og 60ernes grønne palmer genindtager boligerne sammen med “vintage teak” fra storhedstiden i dansk møbeldesign.

Samtidig har vi fået en helt anden type vinduer ind i hinandens privatliv, nemlig til de mere eller mindre iscenesatte

ind –flotte se ud Du må godt kigge ind, for vi ser dig ikke, men du serSe vores møbler. Ligesom du kan se dem på Facebook og Instagram.

Arkitekt: BIG. Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

virkeligheder, vi præsenterer venner og andre nysgerrige for via sociale medier. Især Instagram er en overflod af lækker indretning. Og det er ikke kun os, vennerne, der kigger ind hos hinanden. Virksomheder og stater har med computerskærmene fået vinduer ind til vores liv, som vi besynderligt nok bekymrer os mindre over end de vinduer, der skal pudses.

Privatliv bliver måske det nye sort?

I en podcast om byens ånd, som Dansk Arkitektur Center udgiver, taler digteren Søren Ulrik Thomsen om vinduer. Han siger bl.a., at det er ubegribeligt for ham, at folk vil bo med de store uafdækkede vinduesflader. “Når jeg kommer hjem, vil jeg lukke mig inde; mit hjem er mit skjulested”, siger han.

Måske er det igen en digter, der fornemmer tendenserne først og ser tingene klarest, og måske vi vil igen se nybyggeri med fokus på privatlivets fred, store fede gardiner og vinduer, der er beregnet til at lukke lyset ind og til at iagttage verden fra.

29

Freja Magasinet 10/2020

Danmarks bygherrer

Hvem bygger fremtiden?

AF JOURNALIST EVA ØRUM

I den brede offentlige debat om byggeriet dominerer forestillingen om, at private bygherrer ofte kun har hurtig profit i sigte. Går man lidt tættere på, er det et noget andet billede, der toner frem.

Vi har spurgt en række bygherrer om, hvad de sigter på, når de bygger.

Den nye by rejser sig, med byggekraner, skeletter og bygningsmasse. Her Nordhavn i 2018.

30 Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

Freja Magasinet 10/2020

„Ved at trække projektudviklingen hjem til os selv er vi i stand til at styre kvaliteten langt mere aktivt.“ MIA MANGHEZI, PROJEKTUDVIKLINGSDIREKTØR I PENSIONDANMARK FOTO: THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME

Mia Manghezi, projektudviklingsdirektør i PensionDanmark: “Det lange sigt for medlemmerne” ”Helt basalt udvikler vi ejendomme for at sikre et godt og langsigtet afkast til vores medlemmer. De seneste år har vi derfor valgt at flytte hele vægten til bæredygtigt byggeri, og alle profiterer af det: vi får et godt hus til slutbrugerne, vi får lave driftsomkostninger, vi får langtidsholdbar kvalitet og et godt bymiljø, og investeringen er bedre, hvis vi vælger at sælge.

For at kunne det, har vi trukket hele projektudviklingen hjem til os selv. Det har gjort os i stand til at styre kvaliteten langt mere aktivt. Bestiller man bæredygtighed under projektudviklingen, er det fordyrende og giver ikke nødvendigvis den bedste kvalitet. Det har en helt anden effekt, når vi selv er helt tæt på udviklingen af byggeriet og skal samarbejde med folk på byggepladsen, entreprenøren eller antropologen. Senest har vi udvidet afdelingen med to byudviklere, hvilket jeg ikke selv ville have forestillet mig for et år siden. Men vi har brug for de kompetencer for at arbejde bæredygtigt i den store skala.

Metoderne og udfordringerne udvikler sig meget hurtigt, og med vores tilgang er vi også hele tiden nødt til at se ud i fremtiden. I øjeblikket undersøger vi, hvordan bæredygtighed ikke bare kan måles men også mærkes af folk. Og så skal vi i gang med at udvikle nye værdikæder og forretningsmodeller til en fremtid, hvor hele genanvendelsesområdet kommer til at spille en meget større rolle. Tidligere var der et modsætningsforhold mellem afkast og bæredygtighed, men det er vendt til alles fordel.”

31

Freja Magasinet 10/2020

„Smukke fredede ejendom­me er vores interes­se, der kan få nyt liv. Det er ikke altruisme, selvom det er dejligt, at nogen glædes over, at de huse bevares.“ ANDREAS JUST KARBERG, DIREKTØR OG MEDINDEHAVER AF KARBERGHUS FOTO: THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME

Andreas Just Karberg, direktør og medindehaver af Karberghus: “Det skal være rigt på arv og åndelighed” ”Ejendommen skal være fredet. Den skal være smuk. Og den må meget gerne have en spændende historie, før jeg overvejer en investering. Og så skal den kunne bringes tilbage - eller frem om man vil - for igen at få nyt liv. Det er ikke altruisme, selvom det er dejligt, at nogen glædes over, at de huse bevares. Det er en forretning, der skal løbe rundt, men det er også en privat ejet virksomhed, som bygger på en basal glæde ved at eje og istandsætte privat ejendom, der er rig på arv og på åndelighed. Glæde er som bekendt den bedste motivation, og selve processen i forbindelse med istandsættelsen er dybt motiverende.

Det er en matematisk lov, at det altid bliver dyrere at istandsætte en fredet ejendom, end man forventer. Vi har aldrig overholdt vores første budgetter! Regnestykket kan lade sig gøre, fordi vi beholder ejendommen og udlejer den.

En del investorer har brændt fingrene på fredede ejendomme, når de for eksempel har forventet at kunne omdanne erhverv til boliger. Der kan være meget vanskelige forhindringer forbundet med det, og jeg går selv i en lang bue uden om

32

ejendomme, hvor det ikke er muligt at få fornuftig funktion frem. Pakhuse er et eksempel, for vinduerne sætter en stor begrænsning for dagslys.

Karberghus har eksisteret i 5 generationer, men vores historie med fredede ejendomme er kun 17 år gammel. Den startede som et tilfældigt møde med en fredet ejendom på Højbro Plads. Skridt for skridt har det udviklet sig til ren kærlighed.

Det forholder sig med den slags bygninger som med en partner. Det kan godt være, at det ydre er interessant, men kærligheden opstår for alvor, når man kommer helt ind bag facaden.”

Freja Magasinet 10/2020

Hvem bygger fremtiden?

Rune Kilden, byudvikler: “Der skal være en klar idé” ”Vi bygger, når der er en ild, der brænder for noget. Når idéen er rigtig kan jeg se den for mig som et filmmanuskript med et tema. Det handler altid om former for liv i Aarhus.

Det skal være lidt besværligt og helst ekstraordinært. Men der skal først og fremmest være en idé til noget, der kan et eller andet. Udgangspunktet er aldrig, at vi kan se økonomisk fortjeneste først. Processen er omvendt. Hvis idéen kan noget særligt eller vigtigt, undersøger vi den og udvikler en businesscase.

Det gælder for alle vores projekter, at vi ikke kan gøre det alene. Andre skal ville projektet lige så meget som os. Det kan være kommunen, arkitekter, investorer eller andre. Vi kan til gengæld komme virkelig langt med de ekstra perspektiver, vi får på den måde. Vores projekter starter aldrig med formgivningen. De slutter med formgivningen. Så når vi kommer dertil, er der arbejdet virkelig grundigt med, hvad projektet skal kaste af sig til byen. Det giver mening at give noget tilbage til byen, jeg bor i, så indtil videre bygger vi kun i Aarhus. Måske skal vi en dag teste om idéerne også duer

andre steder, men lige nu passer det os godt at lægge al vores energi her.

Vi arbejder altid med benspænd, som for eksempel: ”Hvad er smertegrænsen for genbrugsmaterialer, når man bygger højt?” eller ”Hvilken plan skal vi lave i Aarhus Havn, hvis vi programmerer bylivet og definerer byggefelterne derefter?”

Nogle projekter er mere økonomisk bæredygtige end andre, og nogle projekter kræver en vis forretningsmæssig filantropi.

Men i langt de fleste tilfælde er en god idé også økonomisk interessant for andre. Det er ikke nok, hvis det kun er fedt for os selv”.

„Vi skal brænde for noget.

Når idéen er rigtig kan jeg se den for mig som et filmmanuskript med et tema.

Det handler altid om former for liv i Aarhus.“ RUNE KILDEN, BYUDVIKLER FOTO: PR

33

Freja Magasinet 10/2020

Danmarks bygherrer

De store sammenhænge AF JOURNALIST EVA ØRUM

Feltet af bygherrer, der køber Frejas ejendomme, er lige så bredt og diverst sammensat som blandt Danmarks bygherrer. Fælles for dem er grundigt forarbejde og research, interessen for omgivelserne og for nye fællesskaber.

De opgaver, som fremtidens projekter skal løse, er lige så diverse som bygherrerne. Byliv, bæredygtighed, klimasikring og landskab. Her en tidlig rendering fra WHO området på Scherfigsvej.

34 Arkitekter: Arkitema. Visualisering: Akitema

Freja Magasinet 10/2020

„Vi skal altså kunne se langtids­holdbar værdi på flere parametre, før vi begynder at interessere os for et projekt.“ MATTHIAS SEIDENFADEN BUSCK, LEDENDE PARTNER I 2L PROJEKTUDVIKLING A/S FOTO: THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME

Matthias Seidenfaden Busck, ledende partner i 2L Projektudvikling A/S: “Tid og grundighed er med til at udvikle langstidsholdbare løsninger” ”Vi stiftede dette selskab for at gøre det muligt at bruge mere tid på at udvikle langtidsholdbare projekter i mere end rent økonomisk forstand. Vores projekter skal give et afkast, men de skal kunne mere end det. De skal skabe gode bymiljøer for lejerne og for de mange andre, der bruger byrummet.

Der skal være en arkitektonisk kvalitet, der betyder noget for nogen. Vi skal altså kunne se langtidsholdbar værdi på flere parametre, før vi begynder at interessere os for et projekt, som vi gjorde på Nuuks Plads. Det giver en sund økonomi.

Der er god økonomi i at medtænke byplanlægningen, for de gode bymiljøer er afgørende for alle parter. Vi er i bund og grund ejendomsudviklere, der har salg for øje, men vi sælger først, når produktet er ordentligt. Det skaber sundere økonomi, og så er det ganske enkelt sjovere end at skubbe huse rundt som stangvarer”.

Tid spiller en stor rolle for vores forretningsmodel. Det kræver en større grundighed at udvikle langtidsholdbare løsninger.

Hvert sted har sine egne træk. Tidligt i processen bruger vi for eksempel ekstra ressourcer på at få analyseret bymiljøer og byrum, så vi opnår meget stor forståelse for det sted, vi arbejder med. Gode blivende løsninger forudsætter, at de hænger sammen med den lokale kultur og stedets egen historie på den ene eller anden måde. Derfor er lokal forankring og åben dialog med for eksempel kommuner også af stor betydning i processen.

35

De store sammenhænge

Freja Magasinet 10/2020

Toke Clausen, investeringschef i NREP Denmark: “Vi afsøger nye veje og udfordrer det gængse” ”Vi er motiveret af at skabe attraktive løsninger for slutbrugeren. Derfor arbejder vi grundigt med vores produkter og skaffer os ekstra viden om slutbrugerne og deres behov gennem for eksempel interview og fokusgrupper. Vi arbejder blandt andet en del med nye typer af boligfællesskaber og har fået indsigt i, at både børnefamilier og seniorer synes, det er attraktivt at bo sammen på tværs af generationer. Dén indsigt spillede en afgørende rolle, da vi udviklede ’Plushusene’, som er et moderne, serviceret bofællesskabskoncept til flere generationer.

Når jeg siger ”produktet,” mener jeg ikke kun husene. Vores tilgang er holistisk, for når man bygger et hus, skaber man også et byrum og et miljø for mennesker. Vores projekter skal give noget tilbage til omgivelserne og have en værdi, der er holdbar de næste 20, 30, 50, ja gerne 100 år. Vi ønsker, at vores projekter er med til at forbedre det byggede miljø, hvor livskvaliteten er højere end før.

Vores ambitioner hænger sammen med kulturen i NREP, som er drevet af altid at afsøge nye, bedre veje og udfordre de

„Vores tilgang er holistisk, for når man bygger et hus, skaber man også et byrum og et miljø for mennesker.“ TOKE CLAUSEN, INVESTERINGSCHEF I NREP DENMARK FOTO: THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME 36

gængse opfattelser hos os selv og i branchen. Det kan for eksempel være ved at stille spørgsmålet: ”Kunne vi genbruge byggematerialer fra udtjente bygninger i hidtil uset omfang?”

Det førte til Ressourcerækkerne i Ørestad, som vi udviklede sammen med Lendager Arkitekter og AG Gruppen. På den måde er innovation altid en del af vores tilgang til projekter i større eller mindre skala. Og bæredygtighed er et område, hvor vi specifikt gerne vil gå forrest og tage et ekstra ansvar”.

Freja Magasinet 10/2020

De store sammenhænge

„Vi arbejder med udgangspunkt i viden om co-living. Overforbrug kan erstattes med meget klogere udnyttelse af ressourcer via fællesskaber.“ JESPER DAM, DIREKTØR OG PARTNER I BASECAMP STUDENT APS FOTO: THORBJØRN HANSEN, KONTRAFRAME

Jesper Dam, direktør og partner i Basecamp Student ApS: “Vi vil løse et problem - senere finder vi ud af hvordan” "Der har længe været et stort underudbud af studieboliger.

Det undrede mig, at de større private aktører ikke angreb det problem, vi jo deler med det meste af Europa. Herhjemme har analysen nok været, at det var for besværligt at administrere, og mon ikke der også har været skelet til det naturgivne loft for lejeindtægten.

Jeg indledte et større researcharbejde sammen med 4 partnere, der henvendte sig med stregerne til et koncept fra England og USA. Det har vi udviklet, og vi står i dag på ryggen af filosofien bag co-living, som fulgte i kølvandet på den sidste økonomiske krise. Overforbrug kan erstattes med meget klogere udnyttelse af ressourcer via fællesskaber.

for, at tingene fungerer, og at der er rart at være. Udvalgte beboere, kaldet BaseBuddies, holder ekstra øje med, at den enkelte studerende trives. Der bliver værnet om det sociale liv og de fælles områder. De studerende passer på stedet og bliver boende længe.

Det er meningsfyldt at arbejde i den rækkefølge, hvor man først sætter sig for at ville løse et problem og dernæst finder ud af hvor og hvordan. I min optik behøver der ikke at være en modsætning mellem at skabe afkast og at bidrage positivt til at skabe en forskel i samfundet for den enkelte. Som bygherre har man jo netop det privilegium at kunne bidrage med løsning af strukturelle problemer og at efterlade sig god arkitektur. Det mener jeg, man bør stræbe efter".

Vi får udviklet og skræddersyet arkitektur og møbler til de studerende det sted, hvor vi bygger, og vi holder ikke igen med moderne og gode fælles faciliteter. Vi involverer byen og ser på, om vi samtidig kan hjælpe med andre udfordringer som f.eks. i Lyngby, hvor man manglede forskerboliger. Det springende punkt i konceptet Basecamp er dog et skift i synet på de studerende. Vi ser dem ikke som lejere, men som gæster. Der er ansat et par managers på stedet, som sørger

37

Freja Magasinet 10/2020

Freja-processen – Jonstruplejren

Sten bliver ryddet af vejen AF JOURNALIST EVA ØRUM

Når Freja sælger en ejendom er de fleste benspænd fundet og løst før et salg, så værdien bliver højere for både investorer og de berørte kommuner. I Jonstruplejren er Freja lige nu midt i den proces.

I april 2019 overtog Freja Jonstruplejren fra staten for at udvikle området og forberede det til et salg. Det militære anlæg fra 1953 blev bygget som uddannelsessted for Hæren, men efter færdiggørelsen af byggeriet blev det overdraget til Flyvevåbnet. Her uddannede man konstabler frem til 2000, og fra 1995 og frem til 2016 uddannede Flyvevåbnets Officersskole officerer til Flyvevåbnet. I dag lejer Rigspolitiet og Hjemmeværnet sig ind i nogle af bygningerne, der ligger bag et hegn uden egentlig adgang udefra.

Grunden ligger i skellet til et parcelhuskvarter i kanten af Jonstrup, en by i Ballerup Kommune med ca. 1200 indbyggere. Mod nord grænser lejren op til skov, der strækker sig hele vejen til Hareskoven og Søndersø. Mod øst ligger der marker og flere søer og mod vest den lille by, der er vokset rundt om først en vandmølle og siden et seminarium, hvis gamle bygninger i dag bruges til skoleklasser. Området er kuperet. Næsten en tredjedel er fredskov og må altså ikke ryddes.

Forsvaret er flyttet, og i Ballerup Kommune har det længe været planen, at der skulle bygges et nyt boligområde, når tiden var moden. Den plan synes også at ligge lige for med det rige landskab, en by at knytte an til og en placering blot 20 km fra København.

Stor interesse Mange investorer har da også allerede vist interesse for stedet, så umiddelbart kunne man tænke, at der kunne gøres kort proces og forsøge at få salget i gang i en fart til højestbydende.

Sådan foregår det ikke hos Freja. Her er der en meget stærk bevidsthed om, hvor grunde og ejendomme kommer fra og

38

på hvilken måde, de bliver transformeret. Det er samfundets værdier, der bliver solgt for på ny at kunne give værdi til fordel for såvel investoren, lokalmiljøet og i sidste ende også statskassen. ”Vi føler et ansvar for at være grundige af hensyn til alle parter,” fortæller Klaus Thiberg. Han er den ene af to projektledere hos Freja, der helt frem til salget sørger for at drive processen og for at få belyst alle de forhold, der kan betyde noget for, hvad der kan bygges og hvordan. Det involverer et enormt antal samarbejdspartnere undervejs.

Nye forhold Under den lange proces kan der mange gange dukke nye forhold op, der skubber til rammerne. Som et eksempel fortæller projektlederne, at der allerede fandtes skitser til en helhedsplan, for det var langt fra en nyhed i Ballerup, at Jonstruplejren skulle sælges.

I den nordligste del er der ikke fredskov, så fra starten havde kommunen en realistisk forventning om, at 70% af det areal kunne bruges til bebyggelse. En biolog i Ballerup Kommune undersøgte arealet nærmere. Det viste sig, at der her var en type natur, der skal beskyttes efter §3 i Naturbeskyttelsesloven. ”Muligheden for bebyggelse på det areal faldt altså fra 70% til 0 på et øjeblik som konsekvens af den dialog, men jo før de overraskelser kommer frem, des bedre er det,” siger projektets anden tovholder, Christian Nielsen. Han er både arkitekt og certificeret DGNB-konsulent og dermed specialist i bæredygtigt byggeri.

Detail forhold har betydning Under det tætte samarbejde med kommunerne har Freja mulighed for at få undersøgt relevante emner ekstra grundigt

Freja Magasinet 10/2020

af eksterne rådgivere. I Jonstrup er naturen så dominerende, at nogle af de første rådgivere, der blev koblet på, var Planværkstedet, der udfører by- og landskabsplanlægning.

Grunden blev kortlagt, og der er nu skaffet et detaljeret overblik over naturtyper og særlige kvaliteter. Der skjulte sig også flagermus og store vandsalamander. Begge er fredede, så der er udsigt til et arbejde med at finde ud af, hvordan en ny lokalplan kan tage højde for det.

Undersøgelser af faktuelle forhold er én ting. Noget andet er alle de forhold, der dukker op til overfladen i kontakten med omgivelserne. I Jonstrup grænser en privat lilleskole for eksempel helt op til grunden. Der er lidt uklarhed omkring skellet, som vil blive løst. ”Den direkte en-til-en dialog får af og til små detaljer frem, man ikke nødvendigvis var kommet i tanker om på større møder,” siger Klaus Thiberg. I dette tilfælde fik Freja at vide, at der af og til var problemer med vand på skolens areal på grund af nabogrunden. ”Det ville vi ikke have opdaget uden den direkte dialog.”

Der er endnu et stykke vej, før kommunen når frem til at kunne vedtage en lokalplan, og Freja kan sælge. Lige nu er der flagermusene, der skal undersøges, og senere hen skal man for eksempel finde ud af, om man kan udvikle LAR til en grund med så meget sø og mose i landskabet, som det er tilfældet. Der er fortidsminderne, naboerne, de geologiske forhold, trafikken, lejerne, de eksisterende bygninger og

Vi kan gøreermere for deti at bæredygtige byggeri Mange aktører og specialister involveret fjerne de ricisi, der kan være forbundet til en grund. Nogle af de væsentlige aktører er lokalmiljøet. Efterårets borgermøde trak mange interesserede til informationsmøde og vandretur på området.

Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

adgangsforhold. Der er de arkitektoniske muligheder, beboersammensætningen og sidst men ikke mindst økonomien.

Risici minimeres For hver en sten, der bliver vendt, kan der dukke nye op. ”Man kan opleve det sådan, at vi bid for bid finder begrænsningerne i projektet ,” siger Christian Nielsen, ”men reelt er det alle mulighederne, vi får afdækket”.

Når kommunen til sidst har vedtaget en lokalplan, og arealet er blevet solgt, har investorerne en lang række redskaber til at få det bedst mulige ud af projektet, fordi alle risici er afdækket eller løst. Og det er på en måde, hvor kommunen og borgerne meget gerne skal kunne se sig selv i planen. ”Hvis vi var ligeglade med omgivelserne, ville der ske et tab af værdi på alle parametre,” siger Klaus Thiberg. Vi har lige så meget gavn af samarbejdet som omvendt. Dialog og samarbejde ligger i vores DNA”.

I Jonstruplejren er det for en tid især håndtering af vand og fredede dyrearter, der skal udsættes for nærmere vurderinger.

Det kan være, der er oplagte løsninger, og det kan være, at udfordringen skal gribes an fra en helt anden vinkel. Uanset hvad der sker, vil de fremtidige købere i hvert fald være bedst muligt klædt på.

Om alt går snorlige, vil Ballerup Kommune kunne vedtage en ny lokalplan i 2021.

39

Freja Magasinet 10/2020

Freja-processen – Jonstruplejren

Muligheder afdækkes AF JOURNALIST EVA ØRUM

Når man ser Jonstruplejren fra luften er det også et billede af, hvor mange problematikker, der skal løses - og hvor mange aktører, der samlet set bidrager til hele forarbejdet, der går forud for salget af en grund. Flere vil støde til på vej mod kommunens lokalplan og til sidst frem mod det endelige salg.

1

Kommunale forvaltninger Flere forskellige forvaltninger i Ballerup Kommune bliver som det allerførste involveret i processen. Her er viden om befolkningsudvikling, boligbehov, kultur, institutioner, miljø, lokal infrastruktur og byudvikling og særlige forhold i kommunen. Der skal laves en ny lokalplan for Jonstruplejren, så i dette projekt er kommunen også den myndighed, der til sidst bestemmer, hvordan rammerne for det nye bolig­område skal være.

2

Grundejere i skellet Freja sendte tidligt brev med information og et direkte nummer som kanal til de beboere, hvis grund grænser direkte op til hegnet om Jonstruplejren, så tvivl kan tages i opløbet.

3

Arkæologi Kroppedal Museum har blandt andet ansvar for arkæologi og fortidsminder i området og har undersøgt grunden. I jorden under fredskoven kan der være arkæologiske fund. Umiddelbart op til grunden er der registreret en stengrav fra ca. 3.000 år f.kr. Der er en fredningslinie på 100 meter rundt om stengraven. Det griber ind i Jon­struplejren, hvor planen kommer til at tage højde for det.

40

4

Lilleskolen En privat lilleskole, Ballerup Ny Skole, grænser op til grunden. Der er trafikale udfordringer foran, så skolen har foreslået, at trafik til og fra skolen kan ledes gennem det nye byområde. Ønsket forbliver på Frejas tegnebræt, da muligheder vil kunne vise sig efterhånden som projektet bliver konkretiseret, hvis privatskolen lykkes med at skaffe finansiering.

5

Landskabsplanlægning Planværkstedet fungerer som tætte rådgivere for Freja og dermed også kommunen. Hele grunden og dens potentialer er kortlagt i en landskabsplan, hvor blandt andet hele 11 typer natur er blevet identificeret. Det vil kunne give et stærkt afsæt, når der senere skal udvikles mulige svar på, hvordan den nye plan skal udvikles.

6

Naboer Alle indbyggere er blevet inviteret til indledende borgermøde med både ansatte fra Freja og fra Ballerup Kommune. Dermed blev der skabt grund for mere dialog i nærmiljøet. Lejren har i mange år levet sit eget liv ved siden af byen, så det er de færreste borgere, der har en tilknytning. Til gengæld kan der blive udsigt til ny adgang til at opleve den rige natur, hvor der en dag kommer til at bo nye naboer.

Freja Magasinet 10/2020

Vi kan gøre mere for det bæredygtige byggeri

Jonstruplejren

7

Kommunikation Projektet involverer mange samarbejdspartnere, borgere og interessenter, som skal hele tiden skal holdes tilstrækkeligt og korrekt informeret, så samarbejdet omkring den komplekse proces kan fungere optimalt. Frontpage PR & Kommunikation holder et særligt øje med den side af sagen og bistår med borgermøder, presse, at producere kommunikations materialer mv.

8

Forurening Der er udført en lang række biotekniske undersøgelser på grunden af Dansk Miljørådgivning. Der har vist sig meget lidt forurening, mens der endnu er en række forhold, der skal undersøges for at kunne kortlægge mulighederne for LAR, for hele egnen er karakteriseret ved meget mose og sø, så der er relativt meget vand.

9

Trafik Eksterne trafikrådgivere, her VIA Trafik, har analyseret disse forhold. Der er i dag en simpel vejstruktur med én ind- og udkørsel og en hovedvej, der ligger i en ring inde på området. VIA Trafik har blandt andet fundet, at de forhold vil kunne række, så det ikke er afgørende, om der skal laves andre forbindelser.

SAMLET AREAL:

CA. 302.000 M2

FREDSKOV:

CA. 95.000 M2

BEFÆSTET AREAL:

CA. 55.700 M2

EKSISTERENDE BYGNINGER:

CA. 24.000 M2

BEVARINGSVÆRDIGE BYGNINGER:

0

OPFØRELSESÅR:

1953

AFSTAND TIL S-TOG:

2 KM (MÅLØV) OG 3 KM (BALLERUP)

AFSTAND TIL KØBENHAVN:

20 KM.

10 Værdiansættelse Efterhånden som processen skrider frem giver ejendomsrådgivere, i denne sag CB Richard Ellis, deres vurdering af de økonomiske potentialer i de konkrete planer.

Rådgiverne er allerede i dialog med Freja, men forholder sig foreløbigt afventende indtil kommunen og Freja har konkretiseret ambitionerne for området.

11 Investorer Op imod 20 investorer har været i uforpligtende kontakt med Freja, fordi grunden allerede nu har inspireret til mange spirende ideer om spændende muligheder for byggeri. Frejas mange undersøgelser vil efterhånden kunne give investorer mere konkret mulighed for at vurdere perspektiverne. Omvendt kaster investorernes interesse også forslag til løsninger af sig, som måske ellers ikke var dukket op til overfladen.

12 De nuværende lejere Rigspolitiet og Hjemmeværnet lejer sig lige nu ind i dele af Jonstruplejren. Begge parter er midlertidige lejere, der er fuldt orienteret om planerne, og lejekontrakterne afspejler det forhold. Freja sørger for at holde dem informerede om udviklingen, så de har mulighed for at rykke videre, når tid er.

41

Freja Magasinet 10/2020

Siden 2006 har udviklingen af Cortex Park været i gang gennem etapevis udvikling.

I 2020 forventes lokalplanen for det sidste østlige område at gå i gang.

42 Foto: Esoft A/S

Freja Magasinet 10/2020

Freja-processen – Case stories

Fra bare marker til ambitiøst udviklingsområde AF JOURNALIST THOMAS ENDELT

Cortex Park, en del af Campus Odense, er et af Danmarks mest ambitiøse udviklingsområder for forskning, uddannelse og erhverv.

Da Freja ejendomme overtog det store landbrugsareal syd for Odense i 2006, var der tale om bare marker med blandt andet det billedskønne Moseskov og Syddansk Universitet blandt de nærmeste naboer.

grunde. Her går man igang med at bygge to ejendomme på henholdsvis 11.500 m2 og 5.500 m2, der skal indeholde flerbrugerkontorer, hvor flere virksomheder deler kontorer og faciliteter. Der er forventet indflytning 2021/2022.

I dag summer det af liv i det store område, der er blevet navngivet Cortex Park, og som er blevet en ny og yderst eftertragtet bydel for viden- og service-virksomheder, der ønsker at være med, hvor det sker inden for teknologi, forskning og innovation.

Videnby og boliger Cortex Park er på alle måder en varieret bydel - både arkitektonisk og i forhold til de daglige brugere og ejerformer blandt boligerne. I skrivende stund er nye boliger under opførelse, og når de engang står færdige, føjer de sig til en lang række af både private boliger, almene boliger, kollegieboliger samt dagligvarehandel i Cortex Park. Når området er fuldt udviklet, vil Cortex Park indeholde ca. 200.000 etagemeter fordelt på 70% erhverv herunder hotel og 30% boliger. Det forventes, at der i Cortex Park skabes omkring 6.000 permanente arbejdspladser.

Cortex Park er en del af Campus Odense, som er et af Danmarks mest ambitiøse udviklingsområder for forskning, uddannelse og erhverv. Der investeres mere end 20 milliarder kroner i at skabe et innovativt miljø i europæisk topklasse, som udover Cortex Park også omfatter Syddansk Universitet, det nye supersygehus OUH, Nyt SUND, Syddanske Forskerparker og University College Lillebælt.

Etapevis udvikling Hele udviklingen af Cortex Park er foregået i tæt samarbejde med Odense Kommune. Det fortæller Frank Helner Venset, projektleder i Freja ejendomme: “Cortex Park er udviklet over fire etaper med tre lokalplanprocesser. Vi har haft et rigtigt godt, tæt og konstruktivt samarbejde med Odense Kommune, som har været meget ambitiøse og målrettede i deres ønsker om at udvikle en forskerpark i topklasse. I dag er det kun det sidste areal i øst, der står urørt hen. Men det er kun et spørgsmål om tid, før også dette område udvikles, og lokalplanprocessen for arealet er da også i proces i Odense Kommune, og den forventes vedtaget i starten af 2020. Vi oplever løbende en stigende interesse for at bygge i Cortex Park, og i dag er der kun ganske få byggeretter tilbage”.

Senest har PFA i november 2019 offentliggjort købet af to

Omtrent midt i Cortex Park finder man Videnbyen, som er en del af Syddanske Forskerparker. Videnbyen er et moderne innovationshus for både forskere, virksomheder og studerende, og tilbyder blandt andet prototypelaboratorier, kontorhotel, inkubationsmiljøer, møde- og konferencefaciliteter samt café. I Videnbyen bor unge startup-virksomheder side om side med mere etablerede virksomheder og investeringsselskaber, hvilket giver mulighed for tværfaglig sparring og samarbejde til daglig og i forbindelse med husets netværksarrangementer.

Som prikken over i’et kommer bydelens mange daglige beboere og brugere i fremtiden til at have kort vej til letbanen.

Fra 2021 kommer Odense Letbane nemlig til at gå tværs igennem bydelen, der får sin egen station ‘Cortex Park’ på Campusvej, centralt i bydelen.

43

Freja Magasinet 10/2020

Freja-processen – Case stories

Transformation af forsvarets ejendom AF JOURNALIST THOMAS ENDELT

Over en periode på 10 år har en helt særlig ejendom, der både har huset en kendt handels­ familie og militæret, transformeret sig til et nyt og moderne boligmiljø.

En faseopdelt lokalplansproces gav plads til byggeri af nye rækkehuse.

44 Foto: Carsten Rasmussen

Freja Magasinet 10/2020

Udenfor Vedbæk i et naturskønt område omkranset af fredet skov, engdrag, mose og sletter finder man Henriksholm. Den smukke ejendom har i løbet af godt 200 år både huset nogle af landets store kulturpersonligheder, den tyske besættelsesmagt og senere dele af det danske militær. I dag fremstår området som en lille landsby med blandede, eksklusive boliger.

Den imposante ejendom, Henriksholm, har levet en omskiftelig tilværelse. Der blev første gang opført en bygning på stedet i 1795 af løjtnant Henrik Stambou, men den brændte ned i 1909, hvorefter den hovedbygning, vi kender i dag, blev opført i nationalromantisk nybarok stil to år senere. I 1892 blev ejendommen overtaget af den jødiske handelsfamilie, Melchior, der oprindeligt kom fra Hamborg, men som flyttede til København i midten af 1700-tallet. Melchior-familien nød stor succes med deres købmandsimperium, der strakte sig over hele verden og som udover Europa inkluderede Canada, Australien og Dansk Vestindien. Grosserer Carl H. Melchior var ikke blot en succesfuld forretningsmand, men også en dedikeret sportsmand, og udover at yde økonomisk støtte til idrætslivet og sportsstævner, anlagde han på Henriksholm en boldbane i herregårdshaven, der var modelleret efter engelsk stil, hvor unge fra lokalområdet kunne modtage undervisning i cricket og fodbold. Den kulturelt interesserede Melchior-familie var desuden kendt for at samle nogle af datidens berømtheder, eks. Niels Bohr, til saloner på Henriksholm.

Kompleks historie Under besættelsen måtte Melchior-familien flygte til Sverige, hvorefter Henriksholm levede en omskiftelig tilværelse blandt andet som hjemsted for den danske afdeling af Hitlerjugend. Men i slutningen af 1960erne blev ejendommen overtaget af det danske militær, og i de efterfølgende årtier husede ejendommen Flyverkommandoen, Forsvarsstaben og Forsvarskommandoen, indtil Freja ejendomme i 2009 fik ansvaret for at udvikle og sælge Henriksholm.

Da Freja ejendomme overtog Henriksholm var det en ejendom som osede af historie og som med sin smukke placering ved den fredede Maglemose og det bakkede moræne-landskab havde et indlysende potentiale, man ikke oplever hver dag.

kurrence, som blev vundet af Svendborg Architects og LIW Planning. De udviklede i samarbejde med Freja ejendomme og Rudersdal Kommune et boligprojekt for Henriksholm, som dannede grundlag for det videre samarbejde. Sammen med Rudersdal Kommune og ejendomsselskabet Kongeegen A/S, der købte 75% af ejendommens areal svarende til cirka halvdelen af byggeretterne, fulgte der nu to etaper af udarbejdelse og vedtagelse af lokalplaner og efterfølgende byggemodning og byggeri af boliger foretaget af Kongeegen A/S. Som kronen på værket renoverede de hovedbygningen og omdannede den til otte eksklusive lejligheder, der viste sig særligt interessante for seniorer. Det samme kan siges om de 13 gårdhavehuse de opførte, imens de 48 nye rækkehuse i højere grad har tiltrukket børnefamilier.

Nyt hjem til alle I 2016 kunne Freja ejendomme så meddele, at man havde solgt det resterende areal til NCC, hvilket inkluderede den 12.000 etagemeter store ottetalsbygning, som har huset Forsvarskommandoen, og hvorfra den samlede danske koldkrigsindsats blev ledet, samt en treetagers underjordisk bunker, hvorfra det danske luftrum blev overvåget. Efter en lokalplanproces påbegyndte NCC opførelsen af 150 familieboliger, hvor en fjerdedel af dem er almene boliger i etagebyggeri, imens resten er rækkehuse. Dette arbejde stod færdigt i 2019, og udviklingen af Henriksholm fra nedslidt militærområde til attraktivt boligområde var dermed fuldført.

I den sidste lokalplan blev der også reserveret et byggefelt på 1000 etagemeter til et kommende museum for en række stenaldergrave, der er fundet omkring Vedbæk, således at de berømte Vedbæk Fund kan få et nyt hjem på Henriksholm.

Rune Christiansen, projektleder i Freja ejendomme siger: “Udviklingen af Henriksholm har strakt sig over næsten 10 år, og vi har haft et fantastisk samarbejde med både Rudersdal Kommune, rådgiverne og de to købere, Kongeegen og NCC. Der var i begge forløb enighed om, hvilken retning vi skulle gå med Henriksholm, og jeg tror alle var ret begejstrede for de muligheder, der fandtes på Henriksholm. Efter et noget tumultarisk liv for den gamle ejendom er det lykkedes at bringe Henriksholms hovedbygning tilbage til fordums storhed og samtidig bygge nye boliger omkring, der passer ind i stedets ånd og med respekt for den smukke natur.”

Efter overtagelsen fulgte en proces der strakte sig over halvandet år, hvor Freja ejendomme stod i spidsen for udvikling af området. Her blev områdets muligheder kortlagt og et tæt samarbejde med Rudersdal Kommune igangsat.

Samarbejde på tværs På baggrund af en masterplan, som Rudersdal Kommune havde fået udarbejdet for området, præsenterede kommunen og Freja ejendomme med Niras som rådgiver en rammelokalplan og et landskabskatalog, som fastlagde de overordnede rammer for udviklingen af området og som blev vedtaget i 2011.

Samme år gennemførte Freja ejendomme en arkitektkon-

45

Freja Magasinet 10/2020

Freja-processen – Portræt

Afgørende uafhængighed AF JOURNALIST KIRSTEN DINESEN

Som statsligt aktieselskab er der en fin balance mellem at tjene (penge) til fællesskabet og lytte til politikerne. Formand Søren Johansen bringer os i et interview ind i maskinrummet for Frejas ledelse.

Du er kendt som principfast - hvilke grundlæggende principper synes du, der er de vigtigste for en virksomhed som Freja?

“Ordentlighed - især i det, der på mundret dansk kaldes "good governance". Statsligt ejede virksomheder som Freja har en særlig forpligtelse, fordi vi er ejet af alle danskere. Vi skal tage hensyn til alle interessenter - ligesom vi skal sørge for, at de ejendomme, vi sælger, bliver brugt til ordentlige formål. Det må være i alles interesse, at staten tjener penge, og at pengene bliver brugt til samfundets bedste. Vores opgave er at bidrage til den proces.

Et af de steder der ofte opstår diskussion er, når vi taler kulturarv. Hvor går grænsen, hvor vi på den ene side skal sikre, at ejendommen bliver solgt bedst muligt, til bedst mulige ejere - men samtidig skal sikre, at vi som virksomhed leverer et resultat.”

reaktivt i forhold til det politiske niveau, det vil sige Finans­ udvalget, der tager beslutningen om, at ejendommen skal sælges. Det er altid en politisk beslutning. På den måde er vi et selskab, der er ejet af staten - men vi er ikke en del af staten.

Vi møder naturligvis nogle gange frustrationer i lokalområdet; Hvorfor flyttes den ene eller den anden statslige institution.

Vi er ikke dem, der lukker institutioner. Det er en politisk og statslig beslutning. Vores opgave som udviklingsselskab er netop at skabe nyt liv og måske nye arbejdspladser.”

Men kan det ikke meget hurtigt komme til at handle om penge og kun penge?

Men hvem bestemmer egentlig, hvilke ejendomme der skal sælges?

“Vi arbejder under den danske aktieselskabslovgivning, og det er klart en fordel, når staten driver kommercielle aktivi­te­ ­ter. Vi undgår, gennem de selskabsretlige regler, at der bliver lagt et politiske pres eller pres fra særinteresser, fordi vi er altid forpligtede til at træffe en kommerciel sund beslutning ud fra de selskabsretlige regler.

“En væsentlig del af good governance er, at det ikke er vores beslutning, at ejendommen skal sælges. Vi agerer

Netop det faktum, at det sker under de regler, skaber en stor tryghed både i Finansministeriet, hos borgmestre og lokale

46

Freja Magasinet 10/2020

“Den vigtigste ledelsesmæssige værdi for Freja er ordentlighed”, siger bestyrelsesformand Søren Johansen. “Vi har en særlig forpligtelse, fordi vi er ejet af alle danskere”.

Foto: Wilfred Gaschau

47

Når Freja Freja Magasinet sælger 10/2020 ejendomme på vegne af staten, skal Afgørende uafhængighed de sikre at ejendommene sælges til et ordentligt formål og skaber et overskud til vores fællesskab. En ejendom som Horsens Statsfængesel, på de forkerte hænder, ville være meget uheldigt.

Det er i dag ejet af oplevelsesvirksomheden Fængslet.

Foto: Claus Pettersson

forvaltninger, fordi det sikrer, at så snart en ejendom er inde i Freja er det ude af den politiske proces. Selvom det kan skabe frustration lokalt, at kommunen f.eks. har valgt ikke at købe ejendommen, så forstår de fleste godt, når de træder et skridt tilbage, at netop selskabskonstruktionen er det bedste værn mod politisk indblanding.”

riet, ikke pålægge et selskab at betale udbytte.

Vi kan naturligvis aldrig garantere et udbytte, f.eks. i forhold til hvor meget ejendomme er værd, fordi ejendomsmarkedet er påvirket af de store økonomiske udsving i samfundet.

Men sker det aldrig, at politikerne blander sig?

Men Freja er ikke en pengetank. Al den værdi, Freja skaber gennem udvikling og salg af ejendomme, ryger tilbage til aktionærerne og dermed til staten.”

“Vi opnår netop en armslængde i forhold til det politiske niveau gennem selskabskonstruktionen. Der er dog en usæd­vanlig ting: Freja kan ikke sige nej til en ejendom, staten ønsker indskudt i selskabet.

Vil vi i fremtiden kunne se virksomheder som Freja få lagt et større pres på sig med en større politisk involvering?

Med reglerne for selskabsledelse agerer vi også, som direktion og bestyrelse, med et ansvar for, hvem der køber ejendommen til hvilken pris. Vi kan ikke bare sælge en ejendom billigt til en bekendt. Vi har et ansvar overfor vores aktionær om at tjene penge.”

Er armslængdeprincippet udfordret, f.eks. da Finansministeriet formulerede en udbyttepolitik i forbindelse med energiforliget i 2018?

“Alle selskaber bør have en udbyttepolitik. Det kan være at sikre virksomhedens konsolidering, vækst, pensionsformue eller investering i grøn energi - inden vi udbetaler udbytte.

Men igen her sikrer selskabslovgivningen, at Freja kun kan udbetale udbytte til vores statslige ejere, når det er ansvarligt i forhold til den vedtagne strategi og den videre drift af selskabet. Tilsvarende kan aktionærerne, her Finansministe-

48

“Det er en løbende afvejning, om de statslige ASer er under pres - især fordi det rejser en debat om, hvilke type selskaber staten kan eje. Det er naturligt at diskutere, om staten skal drive virksomheder som Ørsted, Posten, Danske Spil og TV. Men det er en politisk diskussion, om vi skal gøre det som samfund.

Det forholder sig en smule anderledes med Frejas aktiviteter, for det er en opgave, der skal gøres under alle omstændigheder. Staten har en masse ejendomme, der skal handles på et eller andet tidspunkt.

Det er også derfor, det er så vigtigt, at bestyrelsen er uafhængig og fagligt funderet. Men det kræver også mod til at forvalte den uafhængighed, for vi har da oplevet, at nogle gerne ville skære hjørner. Der er vi både stolte og glade for, at vi har vores regler for good governance - og ikke mindst selskabslovgivningen.”

Freja Magasinet 10/2020

Hvorfor ikke bare sende salget af statens ejendomme i udbud?

Afgørende uafhængighed

Og det gælder begge sider af det politiske univers. Der har været en klar forståelse af, at Frejas opgave er at skabe bedst mulig værdi for fællesskabet.”

“Så ville staten ikke tjene så mange penge, som de gør i dag.

Freja skaber jo en fantastisk værditilvækst til de ejendomme der sælges, ved at udvikle dem.

Hvordan mener du, at den indflydelse, man har som bestyrelsesformand, bedst forvaltes?

Som professionel bestyrelse ser vi jo på, hvordan Freja drives. Her er det et vigtigt princip, at der skal kunne være en passende skalering af, hvad Freja skal kunne internt og i samarbejde med eksterne eksperter. Omsætningen pr. med­­ arbejder er ekstremt høj, og medarbejderne er gode til at skabe en stor værdiforøgelse ved at udvikle ejendommene.

“Den grundlæggende og primære rolle er at sikre, at virksomheden har den rigtige direktion og den rigtigt sammensatte bestyrelse. Som bestyrelse kan vi være med til at sætte ret­­­­ningen og sikre, at der er styr på eksekveringen af den besluttede strategi. Jeg skal simpelthen sørge for, at der er orden i penalhuset.

Frejas kernekompetencer er i vid udstrækning at skulle kunne fungere i samspil med staten. De skal være i verdensklasse til planprocesser og samarbejde med lokale myndigheder.

Kompetence til at drive meget store og langstrakte processer er helt afgørende og så naturligvis kreative til, gennem arkitektfaget og ejendomssalg, at kunne se muligheder i ejendommene.”

Det er ikke formanden og bestyrelsens rolle at eksekvere.

Det er direktionen, der leder. Derfor ser jeg min rolle som bestyrelsesformand som mere facilitator og sparringspartner og hjælpe til, når nødvendige beslutninger skal træffes.

Hvordan er samarbejdet med Finansministeriet?

“Nu kommer jeg jo fra det private erhvervsliv. Det har været en helt fantastisk oplevelse at se, hvordan embedsværket arbejder. Jeg har en dyb respekt og taknemmelighed over for det hårde arbejde, der bliver lagt i ministeriet for at forvalte fællesskabets midler. Det har virkelig været et privilegium, der har styrket min tiltro til vores fælles system.”

Du har, som erklæret konservativ, været bestyrelsesformand under både borgerlige og socialdemokratiske ministre?

“Ministre er alle forskellige, men et fællestræk har været, at jeg ikke har oplevet, at der blev taget partipolitiske beslutninger, og at de har respekteret Frejas selskabskonstruktion.

Man skal altid huske, at det er direktion og medarbejdere, der lever og ånder 24/7 for virksomheden. Derfor skal bestyrelsen heller ikke blande sig i detaljerne. Det er utroligt at se, hvor­ dan arkitekter og ejendomsfolkene kan løse gordiske knuder og se muligheder, der skaber aktivitet samtidig med, at autenticiteten bevares. De kan se nogle ikke-lineære sammenhænge, som jeg slet ikke har øje for.

På et punkt adskiller Frejas bestyrelse sig ved, at vi god­­ kender alle transaktioner. Dvs. både de ejendomme der bliver skudt ind, og de salg, der bliver foretaget efter indstilling fra direktionen. På de store, langstrakte projekter, som f.eks.

Værløse Flyvestation eller Jernbanebyen, er det en mere iterativ proces, hvor bestyrelsen løbende orienteres, vi kan komme med indspark osv. Det er også derfor fagligheden i bestyrelsen er så vigtig. Der skal være en bredde af både arkitektfaglig, finansiel viden, viden om ejendomssalg osv”.

„Al den værdi, Freja skaber gen­nem udvikling og salg af ejendomme, ryger tilbage til aktionærerne og dermed til staten.“ SØREN JOHANSEN, FORMAND FOR FREJA’S BESTYRELSE

49

Det erMagasinet Freja vemodigt 10/2020 at sige farvel, og samtidig har det vÌret et privilegium at vÌre en del af Frejas fantastiske udvikling. Man kan sige, at jeg tager min egen governance-medicin. Bestyrelsesformand Søren Johansen trÌder tilbage i forbindelse med statens governance princip om rotation i bestyrelser.

Foto: Wilfred Gaschau

50

Freja Magasinet 10/2020

Portræt

Formanden takker af AF JOURNALIST KIRSTEN DINESEN

Søren Johansen har været formand for Freja ejendommes bestyrelse siden 2009 og stopper i foråret, som følge af rotations­princippet.

“Min rolle som bestyrelsesformand er begrænset til at hjælpe direktionen og bestyrelse. Nu har vi gennem rotationsprincippet fået skiftet hele bestyrelsen ud med fagligt stærke kompetencer, vi har en god direktion, og alt er i en god gænge. Derfor er det også det rigtige tidspunkt at gå på”, fortæller Søren Johansen.

Den juristuddannede advokat startede som medlem af ­bestyrelsen allerede i 2007, da han fungerede som managing partner for advokatvirksomheden Kromann Reumert. Søren Johansen har i dag rigtig mange bestyrelsesposter som et naturligt følge af, at han i 2011 blev managing partner for kapitalfonden Altor, der dækker alt fra store industrivirksomheder til start-ups og shipping.

Governance principper Søren Johansen stopper i Frejas bestyrelse for at følge governance principperne: “Jeg har da også en indre modvilje mod at gå. Det er vemodigt at sige farvel, samtidig har det været et privilegium. Jeg er også en stærk tilhænger af, at staten har et governance-princip for rotation i bestyrelser. Jeg har selv siddet med til høringer og har peget på dette princip i forbindelse med revisionen af governance-reglerne for virksomheder, som staten ejer. Man kan sige, at jeg tager min egen governance-medicin. Og det er jeg glad for.”

Søren Johansen har i tidligere interviews betegnet sig som en insecure overachiever. Han virker bestemt ikke usikker, men har en behageligt afslappet ydmyghed og interesse for andres viden og holdninger. Jeg er jo et jeans-menneske, der er endt i jakkesæt, konstaterer han lidt træt, efter at fotografen har rettet på jakkesæt, skjorte og sokker samtidig med, at der både fotograferes og interviewes. En Lyngbydreng, der siden sin pureste ungdom har været passioneret optaget af jura og derfor foretrækker at bruge sine ellers meget eftertragtede kompetencer i tænketanken for menneske­rettigheder, Justitia. Søren Johansen stiller gerne op til en diskussion om de grundlæggende principper for retsstaten - eller om good governance.

Juraen fylder meget i Søren Johansens sjæl, og derfor virker det kun naturligt, at hans daglige virke sker fra Rosenborggade, hvor jurastudiet i sin tid havde til huse. En statslig ejendom, der er solgt og med en arkitektur, han holder af.

Han er ikke bleg for at indrømme, at han kan have svært ved at se kvaliteten i nogle former for moderne arkitektur “men jeg har lært virkelig meget af arkitekterne”, anerkender han.

“Jeg kan godt lide alt det gamle - og jeg elsker ejendomme, hvor der har været en bestemt aktivitet. Det har været så interessant at følge udviklingen af de mange domhuse og arresthuse, der blev nedlagt efter domstolsreformen. Sådan noget som Augustenborg Sygehus, Landsarkivet på Nuuks Plads eller for den sags skyld Flyvestation Værløse. At se projekter blive udviklet for at komme i brug er fantastisk”.

Samspillet med ledelsen I Freja ejendommes ledelse er man glad for den aktive for­­ mand, som virksomheden har nydt godt af i 10 år. “Søren Johansen har drevet Freja ejendomme som var det en børsnoteret virksomhed, med en meget høj faglighed og en høj integritet”, bemærker direktør Karen Mosbech. Freja ejendomme er et aktieselskab, og i sagens natur skal det drives efter de regler, der er for aktieselskaber. Der er nu sat en proces i gang for at finde en ny formand. Man regner med, at det bliver afgjort inden sommerferien. “Søren har helt afgjort været en vigtig sparringspartner, som jeg har lært enormt meget af. Som chef har jeg nydt godt af en gensidig tillid og respekt”, udtaler Karen Mosbech, der ser frem til sam­­ arbejdet med den nye formand.

En ære og pligt På spørgsmålet om hvad nu, er Søren Johansens svar både en konstatering af, at han har mere end rigeligt, men især at han også får lidt mere tid til at tage sig af hans hjertesag: retssikkerhed for socialt udsatte. “Jeg er skruet sådan sam­­ men, som god gammel konservativ, at hvis samfundet beder mig om at gøre en indsats, synes jeg det både er en ære og en pligt at kunne gøre fyldest for samfundet. Jeg ved godt, at det kan lyde totalt gammeldags. Men jeg vil hellere tjene vores fællesskab end at have en karriere som profes­sionelt bestyrelsesmedlem”, slutter han.

51

Freja Magasinet 10/2020

Naturen og byen flytter ind i takt med, at industriens efterladenskaber flytter ud. Om få år er Jenbanebyen fyldt af liv.

52 Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

Freja Magasinet 10/2020

Fotoreportage

Jernbanebyen – farvel til industrien AF JOURNALIST THOMAS ENDELT

Tæt på centrum og alligevel helt sit eget sted.

Jernbanebyen er nok det sidste gamle industrikvarter tæt på Københavns centrum, der nu udvikles til en helt ny bydel. De rå, industrielle bygninger og nøgne jordstykker sætter gang i drømmene om, hvordan en ny bydel kan se ud, og de fortæller en historie om, hvordan der engang så ud. Men de fortæller ikke hele historien.

Når man i dag går rundt i det 400.000 kvm. store, centralt beliggende industriområde mellem Vasbygade, Enghavevej og Ingerslevsgade, kan det føles utroligt at tænke på, at her engang kommer til at bo og arbejde flere tusinde i, hvad der bliver fremtidens bydel, og som allerede er døbt Jernbanebyen. Hvorvidt fantasien skal på overarbejde eller ej for at fremmane dette urbane fremtidsscenarie, afhænger i høj grad af, hvor du befinder dig i området. Nogle steder er det ganske let at forestille sig spændende boliger og moderne kontorlandskaber flettet ind i grønne arealer og tidssvarende og brugervenlig infrastruktur. Andre steder skal arkitektbrillerne måske pudses en ekstra gang og fantasien hjælpes lidt på vej, før man ser en moderne bydel for sig.

Sjældent potentiale Beder man Carsten Rasmussen, direktør i Freja ejendomme,

om at vurdere områdets potentiale, er budskabet meget klart: “Hele det her område på 400.000 kvm., som engang bliver til Jernbanebyen, har et potentiale, man kun sjældent oplever.

Det skyldes både størrelsen, placeringen midt i byen og den omkringliggende infrastruktur. Jeg ser det som en stor kvalitet, at der er meget forskellige områder og stemninger på det store areal. I den østlige del oplever man jo et reelt miljø med ældre DSB-bygninger, små veje og grønne områder, og i den vestlige ende er området meget bart. Det, som skal knytte områderne sammen, er en sammenhængende grøn struktur, hvor de forskellige rumlige potentialer i området på hver sin måde understreges af aktive byrum. Men når man skal bygge en bydel op fra bunden, er det vigtigt at have kvarterer med meget forskellige identiteter, så på den måde er dette faktisk et rigtig godt udgangspunkt for at bygge en kompleks bydel med høj diversitet i udtryk og boligmasse”.

53

Freja Magasinet 10/2020

Bar mark – næsten lige til at bygge på. Nedenunder ligger den gamle kystlinje, og i horisonten knejser H.C. Ørstedværkets skorstene.

54 Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

Freja Magasinet 10/2020

55

RĂĽ industrialisme. Funktion over form og grafisk smukt.

Foto: Thorbjørn Kontraframe

56

Freja Magasinet 10/2020

Freja Magasinet 10/2020

Når man bevæger sig rundt i området og fornemmer historiens industrielle vingesus, kan man hurtigt få fornemmelsen af, at området altid har set sådan ud. Men det er langt fra sandheden, for indtil midten af det 18. århundrede var området faktisk en del af havnebassinet.

Her fulgte kystlinjen Halmtorvet og Sønder Boulevard, og området omkring den daværende kystlinje var i mange år mere karakteriseret ved industri end boliger. Eksempelvis lå Københavns første gasværk, Vestre Gasværk, helt ned til vandet der, hvor man i dag finder Kødbyen, og på Sønder Boulevard nr. 7 havde Alfred Benzons kemiske fabrik til huse.

Jernbanebyen – farvel til industrien

drastisk på byens udseende og omfang for at imødekomme de demografiske og industrielle udfordringer og muligheder, man stod over for. Det er Jernbanebyens areal et strålende eksempel på”.

Moderne bydel Frem mod århundredeskiftet sker der en omfattende opfyldning langs vandsiden, hvorved byen vokser betragteligt. Man oplever i årene et stigende pres på de eksisterende jernbaner, og man opfører derfor en godsbanegård på byens nye arealer, som står klar i 1901.

Selvom den blev nedrevet i 1968, er der i dag stadig utallige spor fra perioden - blandt andet Godsbanevandtårnet, som består af to sammenhængende tårne, der blev bygget i henholdsvis 1901 og 1907.

Når man i dag går en tur i det, der en dag bliver en moderne bydel, er det med andre ord på et område, der engang kun bestod af havbund og vand, og som først for alvor begyndte at tage den form, vi kender i dag, i starten af 1900-tallet, og som herefter udviklede sig med hastige skridt i de følgende årtier.

Carsten Rasmussen siger: “Når man taler om byudvikling, og hvordan København skal udvikle sig, hører man nogle gange, at det er vigtigt af historiske årsager at bevare status quo i et givent område. Det kan bestemt være en vigtig pointe mange steder rundt om i byen, men når man betragter byens historiske udvikling, må man samtidig også bare konstatere, at man historisk utallige gange har udvidet og ændret

Et gammelt signal henslængt og overgroet. Spor af fortiden findes alle vegne i J­ ernbanebyen.

Foto: Thorbjørn Hansen, Kontraframe

„Hele området har et potentiale, man kun sjældent oplever.

Det skyldes både størrelsen, placeringen midt i byen og den omkringliggende infrastruktur.“ CARSTEN RASMUSSEN, DIREKTØR, FREJA EJENDOMME

57

Freja Magasinet 10/2020

Seneste indskud af ejendomme FOTOS AF ESOFT

Freja ejendomme modtager to gange årligt ind­­ skud af ejendomme fra staten. Seneste ind­­skud på 22 ejendomme blev overdraget 1. januar.

Indskyderne tæller denne gang Naturstyrelsen, Forsvaret, Bygningsstyrelsen, Landbrugsstyrel­ ­sen, Udlændingestyrelsen og Vejdirektoratet.

Her er en kort præsentation af 6 af de 22 nye ejendomme.

Darupvej 1, 4000 Roskilde Ejendommen består af værkstedsbygninger med tilhørende kontor og kantine. Derudover er der tre uopvarmede garager samt en pavillonbygning. Grunden er på 35.424 m2 og har store udenomsarealer.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 538, hvoraf det fremgår, at området udlægges til offentlige formål, boliger, lettere erhverv, særligt pladskrævende varegrupper, publikumsorienterede aktiviteter samt tekniske og infrastrukturelle anlæg.

Kirstinebjergvej 10, 5792 Årslev Forsøgsgartneri med 941.230 m2 landbrugsjord, bebygget med ca. 21.000 m2, hvoraf ca. 7.100 m2 er væksthuse/ drivhuse. Den øvrige bygningsmasse består af administrative arealer, laboratorier, lader, værksteder og maskinhaller til landbrugsmaskiner. Det store grundareal består primært af forsøgsmarker med læbælter og køreveje. Der er god plads til parkering og oplag. Ejendommen er beliggende ca. 10 km syd for Odense med god forbindelse til motorvejen fra Odense til Svendborg.

58

Freja Magasinet 10/2020

Bygholm, Schüttesvej 15-21, 8700 Horsens Ejendommen omfatter otte bygninger med et samlet etageareal på ca. 9.600 etagemeter og har tidligere været anvendt til forsøgsgård. Ejendommen har en central beliggenhed nær bymidte, hvor Bygholm Hotel og Konferencecenter er beliggende. I kommuneplanen er ejendommen udlagt til erhverv.

Husby Klitvej 5, 6990 Ulfborg Den firelængede bondegård er opført i 1875 med en brostensbelagt gårdsplads og stenpigning langs bygningernes yderside. Gården ligger markant i klitten tæt på vandet. Den har siden 1970erne været udlejet til Ringkøbing Museum og anvendt til museum. Ejendommen følger den typiske disposition for klitgårdene: et stuehus mod syd, stalden mod vest, agerumsladen mod nord og portlængen mod øst. Den sydlige del af østlængen er indrettet til bolig for museumsbestyrer.

Langdalen 23, Nordby, 8305 Samsø Landejendommen er en firelænget gård med naturskøn beliggenhed i det fredede område, ‘Nordvestsamsø’, med få meter til vandet. Grunden er kuperet således, at et bakkedrag giver læ for vestenvinden. Der er ca. 4 km til nærmeste indkøbsmulighed. Længerne er delvis i bindingsværk og muret med stråbelagte tage. Indskyder er Naturstyrelsen, og indtil Freja ejendomme overtog ejendommen blev ejendommen anvendt til lejrskole.

Fægyden 1, 3500 Værløse Ejendommen er beliggende med bedste beliggenhed i Hareskoven i Furesø Kommune. Fægyden 1 består af en præsentabel bolig på 261 m2 og en tidligere staldbygning, som er ombygget til en moderne kontorbygning på 387 m2.

Der er på ejendommen gode parkeringsmuligheder. Indskyder er Naturstyrelsen, og indtil Freja ejendomme overtog ejendommen anvendte Naturstyrelsen selv ejendommen.

59

Velkommen til Freja Magasinet TEMA: BYTÆTHED

Hvad siger arkitekterne om bytæthed: Kent Martinussen, Dansk Arkitektur Center, Christian Cold, partner og indehaver i Entasis; Jan Albrechtsen, partner i Vandkunsten Arkitekter; Ole Schrøder, partner i Tredje Natur; Jens Bertelsen, Bertelsen & Scheving Arkitekter ApS PORTRÆTTER; DANMARKS NYE BYGHERRER

Interviews med Mia Manghezi, projektudviklingsdirektør i PensionDanmark; Andreas Just Karberg, direktør og medindehaver af Karberghus; Rune Kilden, byudvikler; Matthias Seidenfaden Busck, ledende partner i 2L Projektudvikling A/S; Toke Clausen, investeringschef i NREP Denmark; Jesper Dam, direktør og partner i Basecamp Student ApS. FREJA-PROCESSEN

Hvordan skaber Freja værdi. I en serie artikler går vi tæt på både topledelse, porteføljestrategi og konkrete cases.

GOD LÆSELYST!