AAB Kolding - Beretning og Regnskab 2021 by Louise Iwersen

AAB KOLDING

BERETNING OG REGNSKAB 2021

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

INTRODUKTION

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Indholdsfortegnelse

INDLEDNING Introduktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side

ØKONOMISK BÆREDYGTIGHED Drift og organisation . . . . . . . . . . . . . . . . side Nybyggeri og renovering . . . . . . . . . . . . . side

6 13

MILJØMÆSSIG BÆREDYGTIGHED Affald og energi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side Bæredygtighed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side

16 22

SOCIAL BÆREDYGTIGHED Beboerdemokratiet og det boligsociale arbejde . . . . . . . . . . . . . side Skovparkens udviklingsplan . . . . . . . . . . side

24 28

ØKONOMI Udgivet af AAB Kolding Engstien 2 6000 Kolding © Maj 2022

AAB’s økonomi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Udgifter og indtægter . . . . . . . . . . . . . . . Balance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nøgletal, administrationsbidrag m.m. . . Resultatoversigt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

side side side side side

30 31 32 34 34

Redaktion & fotos AAB Kolding Bovia Almen Info Media Layout From Grafisk Oplag Digital udgivelse som PDF

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

INTRODUKTION

Store opgaver venter efter pandemien Vi klarede os godt gennem coronapandemien. Nu venter nye udfordringer i en almen boligsektor med et stadigt voksende bureaukrati.

Endnu et travlt år er gået. 2021 var heldigvis et lidt mindre usædvanligt år end 2020. Det var pandemiens år 2. Det er pudsigt hvor hurtigt ekstraordinære oplevelser bliver til en vane. Vi fandt os til rette med de nye rutiner og løsninger, som udsprang af de mange, mange udfordringer, pandemien førte med sig året før; Vi navigerede os smidigt gennem op- og nedlukninger, og var hurtige til at reagere på myndighedernes restriktioner og anbefalinger. Kort sagt: Vi lærte at leve med pandemien. Så på trods af den fortsatte sundhedskrise kom AAB Kolding og Bovia godt gennem 2021. Hvor 2020 var det år, hvor vi havde allermindst kontakt til beboerdemokratiet, var 2021 det år, vi fik genskabt kontakten. Vi fik også styr på de drifts- og vedligeholdelsesopgaver, der blev udskudt på ubestemt tid. Da vi igen fik normale tilstande, gik vi straks i gang med at få samlet op på alle drifts- og vedligeholdelsesarbejder samt beboermøder, markvandringer og årshjulsmøder. Det var en større opsamlingspukkel, og hvis noget stadig hænger fra 2020/21, får vi styr på det i 2022.

Nye netværk skal skabes Der var som bekendt kommunalvalg i november 2021. Det er altid spændende med en ny byrådssammensætning, hvor halvdelen af politikerne er udskiftet. Vi skal lære dem at kende og de skal lære os at kende, så det bliver et første år, hvor vi skal mødes og få skabt de gode netværk. Vi vil gerne holde fast i det gode samarbejde med Kolding Kommune og administrationen har da også allerede mødtes med borgmesteren og formanden for socialudvalget flere gange. Det med at skabe netværk og fastholde dem går vi meget op i. Det er lettere at operere i denne her verden, hvis man har fokus på både det politiske og det administrative. Vi skal passe på, at vi ikke går uden om det politiske liv og tror, vi får noget igennem blot via det administrative plan. Det gør vi ikke.

Udvalget for blandede boligområder Vi har i den forrige byrådsperiode siddet i med i udvalget for blandede boligområder, og under de afsluttende møder, pressede vi meget på, at udvalget skulle fortsætte. Det er desværre ikke rigtigt lykkedes. Vi har indtil videre ikke hørt, at det bliver oprettet i den form, vi ønsker os, men vi presser på ad politisk vej. Vi har sammen med øvrige boligorganisationer virkelig rykket sammen i bussen og taget syvmileskridt de sidste fire år, så det ville være synd at sige,

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

at det gider vi ikke mere. Vi er stadig langt fra 2030 og målet. Det er et forkert politisk signal at sende at lukke det. I vores verden skal samarbejdet fortsætte – måske ikke som §17 udvalg men så som et andet stående udvalg, der bare mødes tre-fire gange om året. Karl-Jørn Petersen og de andre formænd i boligorganisationerne haft rigtigt god glæde af muligheden for at mødes med kommunens politikere og kunne fortælle, hvad de oplever som politikere i boligorganisationen. Det er en god måde at gøre det på. Per Nielsen har allerede god kontakt til byrådet og det administrative, men i udvalget kan politikerne komme frem med deres synspunkter. Vi oplever også, at vi har haft et godt samarbejde på tværs af boligorganisationerne. Vi er jo i samme båd og oplever mere samhørighed, end vi har haft. Den samhørighed var givtig, og den går måske til spilde. Det ville være ærgerligt. Status og vidensdeling kommer vi til at mangle. Det er der ingen tvivl om.

Bofællesskaber for seniorer Hvorfor har vi ikke nogen seniorboligfællesskaber? Det spørgsmål kan man med rette stille sig. Her har vi en udfordring. Svaret er, at vi gerne vil bygge dem, men det er noget, kommunen afgører. Vi har lagt billet ind flere gange hos kommunen. Men så længe de private aktører er frontløbere på området, bliver det svært at komme til. Vi presser på hele tiden, og det er et spørgsmål om at blive ved, så kommer det rette byggeri. På Junghansvej har vi en gammel daginstitution, hvor vi med et mageskifte kan få et større grønt areal. Her kunne man godt bygge et seniorbofællesskab. Men da kommunen er bekymret for, at de grønne pletter i byen bliver bebygget, så kan det spænde ben for et sådant projekt. At bygge seniorbofællesskab sammen med en privat entreprenør kunne også være en mulighed, og det er blandt andet noget af det, byggeafdelingen i Bovia kigger på. Vi skal blot huske, at beliggenheden ikke må være tilfældig. Det nærmeste plejecenter må ikke ligge for langt væk – helst i gåafstand, så en beboer, der kommer på plejehjem, har sin ægtefælle i nærområdet. Der skal heller ikke være langt til indkøb og andre fornødenheder.

Vi bygger om på organisationen Vi påbegyndte i 2021 en organisationsændring i Bovia. Det tager tid, og vi er stadig i gang med at få brikkerne til at falde på plads. Det

korte af det lange er: Vi flytter rundt på vores inspektører, så nogle bliver ejendomsledere og andre bliver specialiserede på en række fagområder. Administrationen har holdt infomøder for at forklare baggrunden for afdelingsbestyrelserne. Vi har hele tiden fokus på at rette vores organisation ind i forhold til den vej, vi skal gå. Nogle gange ved vi ikke hvilket ben, vi skal stå på, for der sker så meget hele tiden, og ofte må vi lægge asfalten, mens vi kører. De krav, der bliver stillet, kræver måske nogle andre kompetencer, end dem vi har, og det tager tid for personalet at lære de nye kompetencer, vi skal bruge. Men vi er ordentlige; Vi vil gerne fastholde vores ansatte ved hjælp at kurser og uddannelse. Det kan give efterslæb på nogle områder, fordi vi ikke kan få løst opgaverne. Det giver flaskehalse men også tigerspring engang i mellem i forhold til de opgaver, vi skal løse. Effektiv drift betyder i dag, at vi skal indberette data for både det ene og det andet i forhold til afdelinger og drift. Vi bliver pålagt mere og mere bureaukrati. Vi forstår ikke hvordan de små boligorganisationer på 500-1000 boliger kan honorere kravene uden at købe sig fattig i konsulenthjælp. Eller måske lever man ikke altid helt op til kravene. AAB Kolding er blandt duksene i klassen, fordi vi med Bovia har størrelsen til at klare opgaverne.

Karl-Jørn Petersen Karl-Jørn Petersen Formand, AAB Kolding og Bovia

Per Nielsen Per Nielsen Direktør, Bovia

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

ØKONOMISK BÆREDYGTIGHED

Vi vil skabe en effektiv organisation Vi er ved at ændre organisationen til at kunne klare fremtidens udfordringer. Det betyder, at vi får flere specialister i personalet, og samtidig ændrer vi måden, vi kommunikerer med beboere og omverden.

Set med historiske briller har vi i årevis arbejdet på at skabe den helt rigtige struktur i vores organisation. Det er ikke nyt at have fokus på effektiv drift. For 10 år siden begyndte vi at lægge vores ejendomskontorer sammen. Før var den enkelte ejendomsservicetekniker knyttet til enkelte boligafdelinger med egne småkontorer, og opgaverne var begrænset til den enkelte afdeling. Der var intet samarbejde på tværs af boligområderne. Det fik vi gjort op med i 2012, hvor vi fik etableret nye områdekontorer og samdrift mellem afdelingerne. Det nyeste eksempel på den udvikling er den nye flotte velfærdsbygning på Suomivej. 2012 markerer starten på en løbende proces, hvor vi altid kigger os i spejlet og spørger: Kan vi gøre tingene anderledes? Har vi de rigtige kompetencer til de ting vi skal arbejde med? Kan vi få synergier ud af at arbejde sammen på kryds og tværs? Den nye struktur er ved redaktionens afslutning ikke endeligt landet endnu, men vi kan alligevel løfte lidt af sløret for ændringerne og principperne bag.

Der er selvfølgelig grænser. Vi får aldrig uddannet ansatte til at være 100 % specialist i eksempelvis klima, det bliver for ambitiøst, og hvis vi skal bruge 100-procent-specialister, vil vi stadig købe det ind. Men der er rum til at klæde ansatte, der har interesse for det, bedre på rent fagligt. Rådgiverteamet får ro til at arbejde med det faglige. Det bliver en støttefunktion til hele huset men i høj grad til lederne, der har kontakten ude i marken. Det fører os frem til ledelsesdelen. Bovia har ansat to ejendomsledere i AAB Kolding, som kun skal have fokus på ledelse og kontakten til beboerdemokratiet. Den menneskelige faktor i beboerdemokratiet kan være et svært vilkår for nogle at arbejde med. Den skal man have flair for og samtidig skal man besidde viden om og erfaring med ledelse. Det kræver ikke blot en konstruktør-uddannelse, da det ikke kun er bygninger og mursten, det handler om i vores verden. Ejendomslederen skal lede og så ellers bruge rådgiverteamet til at understøtte sig i opgaveløsningen.

Ledelse og specialisering

Baggrunden for ændringerne er den massive fokus på effektiv drift i vores branche. Vi bliver allerede målt på mange parametre, og der bliver kun flere. For få år siden sparede vi som branche samlet set 1,6 milliarder kroner. Vi er allerede i gang med endnu en spareøvelsesrunde, og efter 2026 bliver de almene boligorganisationer individuelt målt. Det vil sige, at vi stadig skal levere effektiv drift, men på de rigtige områder. Ændringerne sker også med Bovias brugerundersøgelse in mente. Vi arbejdede allerede med organisationsændringen og med brugerundersøgelsen i hånden, kan vi så spørge os selv: Gør vi det så rigtigt i forhold til at komme i kontakt til Bovia? Vi er nemlig i fuld gang med en proces, der handler om at finde ud af, hvordan indgangen til boligorganisationen skal være. Se afsnit om markedsundersøgelse.

Det handler kort sagt om ledelse og specialisering. Det sidste først: Før var der syv inspektører i Bovia, hvoraf fire var ansat i AAB-regi med 10 mand under sig. Bovia vil samle nogle af de tidligere inspektører i et rådgiverteam, som går på tværs af administrationen. Det sker ud fra en erkendelse af, at vi ikke behøver syv inspektører, der laver det samme på syv forskellige måder. Bovia behøver heller ikke have syv mand, der ved noget om affaldssystemer. Det giver ikke effektiv drift. Erkendelsen er også, at alle ansatte ikke kan vide alt. Men nogle få kan sagtens opnå specialviden om et eller flere emner. Vi har en størrelse, hvor vi er nødt til at se på, hvilke kompetencer, vi mangler. Vi bliver draget ind i mange sager, og det er et spørgsmål om at knytte de rette resurser i huset til de rette sager. Formålet er at finde en mere ensartet måde at gøre det på og strukturere driften noget mere.

Ro til det faglige I rådgiverteamet får én måske kendskab til indkøbspolitik, en anden til forsikringer, en tredje til syn, en fjerde servitutter og så videre. Der sker med fokus på, vi ikke kun skal ansætte generalister, men at vi også får løftet vores specialviden til et vist niveau.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Effektiv drift på kerneområder

Vi lægger sporene mens vi kører Vi kigger også på andre funktioner i Bovia, som måske skal omstruktureres herunder udlejningen. Når man starter et sted, finder man hurtigt frem til mange snitflader, hvor eksempelvis udlejning går over i drift. Vores vision er, at der til afdelingsmøderne i fremtiden kan møde et team op, som kan svare på svære spørgsmål indenfor netop deres felter af specialviden. Det kan også være ansatte i udlejningen,

økonomien, områdevarmemester. Kort sagt dem, der kan forklare komplekse sager på en enkelt måde. Vi er stadig i gang med puslespillet, og de ansatte er selv med i processen. Hvem skal sidde med hvad? Hvor meget er der med i porteføljen hos den enkelte? Hvor skal funktionen helt konkret ligge i organisationen? Det er en rejse vi på, og vi lægger sporene, imens vi kører. Nogle gange må vi pille dem op igen, fordi det var den forkerte vej, vi kom ud af. Det er en svær proces, hvor ansatte kan blive usikre. Det er helt forståeligt, men forandring tager tid. Beboerservicechef Dorte Radik og vores tre ejendomsledere har allerede været rundt i boligområderne og forklaret principperne bag og baggrunden for ændringerne.

Styrket beboerservice i Bovia Bovia foretog i 2021 en brugerundersøgelse med assistance fra BL. Den gav mange input. Næsten 1.000 beboere deltog i spørgeskemaundersøgelsen om deres oplevelse af BOVIAs beboerservice det seneste år. Besvarelserne er blevet analyseret og vil blive brugt til at udvikle fremtidens beboerservice. Formålet er at kvalificere arbejdet med at levere en stadig bedre og mere effektiv beboerservice, og beboerne fik på den måde mulighed for at sætte præg på fremtidens beboerservice. Vi er naturligvis glade for, at så mange beboere har givet sig tid til at bidrage til undersøgelsen. Vi er i gang med at kigge på, hvor der kan ”skrues på nogle knapper” i forhold til service. En stor andel af beboerne peger eksempelvis i undersøgelsen på, at Bovias hjemmeside ikke fungerer optimalt, og det er noget af det, vi prioriterer at arbejde med som en direkte konsekvens af brugerundersøgelsen. Der skal desuden være en mere simpel indgang til Bovia, så vi ser også på, hvad der er af tekniske muligheder for at håndtere beboerhenvendelser i Bovia på en mere hensigtsmæssig måde.

Ansatte kom med input Resultaterne af undersøgelsen er blevet forelagt boligorganisationernes bestyrelser i november og præsenteret på en personaletemadag i Vejen Idrætscenter den 27. oktober 2021, hvor de ansatte fik lejlighed til at komme med deres input til at levere en god service. I januar 2022 har bestyrelserne ligeledes nikket ja til en række nye initi-

ativer. BL er fortsat tilknyttet som rådgiver i den videre proces, som er den praktiske fase, hvor vi får sat nogle nye tiltag i gang i løbet af 2022.

FAKTA:

Hovedbudskaberne i brugerundersøgelsen er: • Det skal være lettere for beboerne at rette henvendelse vedr. beboerservice. • Der er behov for at styrke tilbagemeldinger og opfølgning på henvendelser om beboerservice. • Der er behov for en mere ensartet tilgang til beboerservice i Bovia på tværs af boligorganisationerne. • Der er visse steder behov for at styrke informationen om den planlagte vedligeholdelse.

Fokus på henlæggelser og granskning Vi tilstræber, at huslejen udvikles jævnt uden perioder med stilstand og deraf følgende store hop i andre år. Fokus er rettet mod effektiv drift uden det går ud over kvaliteten; hvordan beboerne får mest muligt for deres husleje. Ligeledes er der fokus på bygninger og boligområdernes vedligeholdelse, og hvordan afdelingerne henlægger til at betale for denne vedligeholdelse. Hvad bruger vi effektiviserings-gevinsterne til i boligafdelingerne? Det korte svar er henlæggelser til primære bygningsdele (konto 401). Problemet er nemlig, at mange boligafdelinger historisk set har undladt at spare nok op til planlagt vedligeholdelse. Derfor er der et større ufinansieret vedligeholdelses- og renoveringsbehov i boligmassen - også i boligorganisationer i Bovia. Det er det, granskningen skal være med til at rette op på. Som instrument til at sikre god vedligeholdelse og tilstrækkelige henlæggelser skal alle boligafdelinger have gransket deres langtidsbudgetter. Granskning er en påkrævet ekstern undersøgelse af vedligeholdelses- og fornyelsesplaner for alle almene boligafdelinger. En ekstern gransker skal hvert 5. år vurdere, om planerne er retvisende og omfatter de nødvendige aktiviteter.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

ØKONOMISK BÆREDYGTIGHED

Man må betale til ”bolsjedåsen”

Ny aftale om internet og tv

Vi skal være tydeligere i budskabet om, at alle beboere skal være med til at betale for slitagen i deres bo-periode, så det ikke er de enkelte beboere, der står tilbage med regningen, på det tidspunkt boligen skal renoveres. Det handler om at prikke lidt til samvittigheden og sige, at det kan man ikke være andet bekendt. Analogien, som vi plejer at bruge er, at når man tager et bolsje i bolsjedåsen, skal man huske at lægge 25 ører. Ellers skal de sidste, der kommer og vil have et bolsje, punge ud og betale fuld pris for at fylde den op igen til glæde for alle de andre. Sådan (sidstnævnt) har det kørt mange steder. Vi afventer mere information om granskningen, som nu udrulles i etaper i hele landet. Det vi ved er, at Landsbyggefonden kommer til at give en anmærkning, hvis en boligafdeling ikke henlægger nok. Man kommer altså ikke til at kunne flyve under radaren længere, og det ønsker vi heller ikke. Hvad gør vi så ved det? Løsningen er desværre nok handleplaner, som uvægerligt kommer til at betyde, at beboerne kommer til at betale mere. Man kan ikke spare sig ud af det her. Det er det for stort til. Det er mange års manglende henlæggelser, vi taler om, og for beboerne kommer huslejerne uundgåeligt til at blive negativt påvirket af granskningen. Vi taler huslejestigninger for stort set alle afdelinger. Det er ikke et Bovia-problem. Det er en generel problemstilling i boligorganisationer i hele landet.

Det har længe været muligt at etablere egen infrastruktur, hvor afdelingen eller selskabet selv ejer kablerne og udstyret til levering af internet og tv. BL henviser til erfaringer, som viser, at boligafdelinger med egne net har en væsentlig lavere pris på internet uanset om det er en individuel løsning eller en kollektiv løsning. Der er nogle få antenneanlæg i boligorganisationerne i Bovia men ellers har forsyningsselskaberne og enkelte private udbydere været alene om levering af infrastruktur til internet og tv til alle beboere i Bovia. Da internet i dag ses som nødvendig infrastruktur på lige fod med el, vand og kloak har Bovia valgt at undersøge markedet, mulighederne for at etablere og drive egen infrastruktur i boligafdelingerne.

Vi bliver kigget i kortene Granskningen kommer til at give meget arbejde nu med beskrivelser af, hvad og hvordan vi gør fremadrettet, så beboerne kan følge med, men forhåbentlig skal vi som administration, i samarbejde med bestyrelserne, henad vejen bruge mindre tid på hele tiden at finde pengene. De laveste frugter er for længst plukket. Så det er måske noget med at sige ligeud, at de beboere, der i dag bor på 105 m2 måske skal overveje at bo på 80 m2 fremadrettet, hvis de skal betale det samme i husleje. Og det er ikke sjovt at skulle foreslå folk. Heller ikke at huslejestigningerne skal gå til vedligeholdelse. Beboerne vil have andet end vinduer og tage, så det bliver op ad bakke. Vi ved, det bliver et problem, men budskabet er, at der er nogen, der kigger os i kortene nu. Konto 116, som er til planlagt vedligehold, skal være retvisende. Vi kan hæve huslejen, men der er selvfølgelig grænser, så vi skal finde ud af, hvor pengene skal komme fra. Der skal en opretningsplan til. Afdelingerne selv skal spare op til planlagt vedligehold/fornyelse, mens forbedringer kan lånefinansieres. Man kan ikke sætte ultimative procenter på, da det altid vil være et vurderingsspørgsmål, men det ender tit med, at omkring 70 procent er vedligehold/fornyelse og de sidste 30 procent er forbedringer. Men skifter en boligafdeling et tag uden af efterisolere eller gøre andet, skal den reelt have sparet 100 procent op.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Fælles rammeaftale? Vi arbejder derfor på at lave en fælles rammeaftale om internet og tv for hele Bovia, som afdelingerne får mulighed for at tilslutte sig, hvis de investerer i etablering af egen infrastruktur. Det bliver en solidarisk aftale, som sikrer, at beboere ude i yderområderne også kan få billigt internet. Der bliver altså ikke afdelinger, der kan få en stor besparelse og andre, der ikke kan få nogen. Normal praksis har været at lade forsyningsselskaberne kontakte den enkelte boligafdeling med henblik på at lave en aftale om at etablere infrastruktur, og så kan beboerne se tv og komme på nettet til 200-300 kr. om måneden. Men når en afdeling anlægger internet og TV med en leverandør ejer leverandøren fremadrettet nettet i afdelingens bygninger. Det betyder, at de også bestemmer over infrastrukturen i bygningen og dermed også prisen på det leverede internet. Prisen på internettet er dog reguleret af staten, men priserne og regulering virker meget højt sat. Hvad kan man egentlig spare ved at etablere nettet selv? Mange penge har det vist det sig. De første år er det halv pris, de næste år en fjerdedel af prisen. Fagbladet Boligen beretter om priser på helt ned til 59 kroner om måneden pr. husstand for internet.

Bovia forhandler om priser Der er i Bovias dækningsområde tre dominerende firmaer på etablering af infrastruktur af internet og TV: Norlys/Stofa, Ewii og TDC. Herudover er der mindre udbydere som oftest lejer sig ind på infrastrukturen. Vi har inviteret de lokale forsyningsselskaber til forhandlinger om priser. Derudover snakker vi med firmaer, der kan lave vores eget net. Vi vil have, at en aftale om net kan finansieres eksternt og afdrages over 10 år. Beboerne betaler dermed den fulde investering, og der tages ikke midler til drift og vedligeholdelse. Vi vil kun have en aftale med ét selskab, og vi håber at kunne præsentere en frivillig ordning i 2022. Hvis vi lander en rammeaftale, kan den danne præcedens for hele branchen, og derfor kigger BL kigger også ind i det ved at støtte vores pilotprojekter. Hvorfor gør vi det, kunne man spørge. Fordi alt hvad der er sparet på husleje og forbrug, kan henlægges til vedligeholdelse.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

”Jeg synes, der er en god stemning i vores afdeling” Interview med Fritze Lundstrøm, formand i afdeling 7: - Hvordan blev du en del af beboerdemokratiet? Jeg blev opfordret til at stille op. Det havde jeg egentlig ikke lyst til. Jeg har tidligere lavet meget bestyrelsesarbejde, så jeg ville gerne slappe lidt af. Men de blev ved at presse, og så sagde jeg okay til at blive suppleant, så jeg kunne se, hvad det var. Det var jeg så et år. Så kom der valg igen, og så var der en, der sparkede mig over skinnebenet og sagde: ”nu stiller du op”. Og det gjorde jeg så. - Hvordan er det at være beboerdemokrat? Jeg kan lide at være med i beboerdemokratiet. Vi har fået gennemført nogle gode ting bland andet vores nye fælleslokale, som vi har meget stor glæde af. Vi har fået hobbyrum, en masse planter og nu har vi søgt penge til nye højbede og sandkasser gennem de bæredygtige fonde. Vi har også mange aktiviteter. Der var en, der sagde til mig, at hun var helt paf over, hvor meget der sker hos os lige nu. I maj har vi arrangeret en tur til København. Der er mange beboere, der skal med. - Hvad har I ellers fået til at fungere bedre i jeres afdeling? Der er som regel mange beboere, der ikke kommer til afdelingsmødet, men det gjorde vi noget ved. Møderne annonceres jo i beboerbladet nogle måneder før, men hvem kan huske det? Sidste år sendte vi derfor selv supplerende information ud til beboerne og hængte sedler op i opgangene. Det resulterede i, at der mødte rigtigt mange op. Cirka 25, hvor der før kom 8-10 stykker. Så det var jo dejligt. - Hvor ofte mødes jeres afdelingsbestyrelse? Nogen afdelinger holder møde en gang om måneden. Det gør vi ikke. Så meget har vi ikke på tapetet, at vi behøver at mødes så ofte. Det er jo svært at få tiden til at slå til i forvejen. Det fungerer fint med at mødes hver anden måned. Og ellers snakker vi meget i telefon med hinanden. Vi er kun tre i bestyrelsen, så vi fordeler byrderne. Der er mange beboere, der ringer til os i bestyrelsen og stiller spørgsmål, så det bruger vi også tid på. Alle vores referater ligger i øvrigt tilgængelige på Bovia hjemmeside, så der er fuld åbenhed. Det skal ikke være for bureaukratisk. - Hvad arbejder I med lige nu? Vi er ved at lave ny husorden. Den vedtagne er gammel og trænger til et eftersyn. Alle beboere får den nye sendt rundt til gennemsyn, og så kan de komme med deres kommentarer eller idéer. Jeg synes, der er kommet en god stemning i vores afdeling, og der er blevet så fint her. Vi prøver hele tiden at gøre det bedre og bedre.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

ØKONOMISK BÆREDYGTIGHED

Byggeriet fik lidt for meget fart på Mange byggerier er på vej i AAB Kolding, men vi har måttet bremse flere af dem i 2021 på grund af for høje priser i byggebranchen.

Byggeribranchen holdt skansen gennem coronakrisen. Faktisk var der markant fremgang i byggeriet målt på samlet omsætning og beskæftigelse. Det skyldtes til dels den almene sektor, som stod bag en betydelig del af aktiviteterne især på renoveringsfronten, hvor Landsbygge-fonden fremrykkede projekter i kø. Fremgangen ventes dog nu at være toppet på grund af mangel på arbejdskraft og byggematerialer – to faktorer der har resulteret i markant højere priser på byggeri. En tredje faktor er de stærkt stigende energipriser. Høje priser er skidt, når man som vi har et rammebeløb at bygge for. Dermed kan vi ganske enkelt få så meget mindre for pengene, at det ikke giver mening at bygge eller renovere. Vi kan forhåbentlig se frem til en afmatning i priserne i 2022. BL er i dialog med regering og folketing, om tiltag, der kan hjælpe byggeriet, så vi kan holde aktiviteterne i gang. Det skulle gerne resultere i en hjælpepakke fra Christiansborg med et tillæg til rammebeløbet på nybyggeri, således at de projekter, der har fået godkendt Skema A (anslået anlægsbudget) i 2021 kan gennemføres. Hvis alle skubber byggerierne, får vi en stor pukkel senere, hvor vi alle byder ud, så byggeriet skal helst holdes i gang. Priserne i byggeriet følger udviklingen på energipriserne, fordi fremstillingen af mange byggematerialer kræver meget energi. For at afhjælpe situationen er der lovmæssigt mulighed for, at forlænge fristen med Skema-B-godkendelsen, men hvis vi bruger den mulighed og slækker, gør det, at rådgiverne måske finder andre opgaver/projekter. Vi er derfor nødt til at gøre projekterne færdige til skema B godkendelse.

Byggerier ude i kommunen Kommunen har som bekendt bedt os tage del i boligbyggeriet ude i de mindre byer, og det gør vi gerne. Vi vil gerne understøtte lokalsamfundene, hvis der er potentiale for at leje boliger ud. Det er der i Hejls, Ødis og Vamdrup, hvor vi har byggerier på vej. Vi er stadig interesseret i at bygge i Kolding, men vi kan ikke alle bygge i den indre by. Derfor skal vi opføre 20-24 nye familieboliger i Hejls 15 kilometer sydøst for Kolding. Sagen har ligget lidt stille blandet andet grundet priserne. Det er aftalt med kommunen, at skema A (anslået anlægsbudget) skal ind til godkendelse i løbet af 2022. I Ødis lidt syd for Vamdrup skal AAB Kolding bygge 21 boliger. Vi er blevet enige med grundsælger, og overtager grunden til sommer

2022, hvor vi regner med at gå i jorden. Licitationen er netop overstået, så vi kan lave og få godkendt det endelige anlægsbudget (skema B). Grunden til at vi tør bygge i en lille by som Ødis er blandt andet potentialet for nye arbejdspladser ved motorvejen øst for Vamdrup. Vamdrup står også for tur til at komme på AAB-landkortet. Det kommer til at ske med 23 velindrettede rækkehuse, hvor boligerne får flere forskellige indretninger, og adgang til have eller terrasse. Ved Bækken, som byggeriet skal hedde, opføres tæt på Kongeåen, og den var i licitation sidste sommer. Desværre lå prisen på den billigste entreprenør 17 procent over budgettet. Det kunne vi ikke spare os ud af, så byggeplanerne blev lagt i skuffen. Vi tager den i genudbud, når markedet er blevet bedre. Det var egentlig planen at forsøge igen i 2022, men krigen i Ukraine kan spænde ben for det, fordi den har ekstra negativ effekt på priserne. Erfaringerne fra Vamdrup fik os til vente med at udbyde de næste byggerier, vi har på tegnebrættet.

Byggerier i Kolding Det gælder to af de planlagte byggerier i Kolding. På Kløvkærvej i Seest skal vi opføre 25-30 nye familieboliger. Boligerne i stueetagen får egen lille have eller terrasse og dejlig udsigt over ådalen. Byggeriet opdeles i stueplan og første sal med grønne fællesarealer mellem boligerne og fælles parkeringsarealer. Udbudsmaterialet ligger klart til en totalentreprise, men hvornår byggestart bliver og hvornår boligerne forventes klar til udlejning står uklart på nuværende tidspunkt. Der er i øvrigt måske noget forurening på grunden, som skal fjernes først. Det er vi ved at undersøge. Vi har også et mindre boligbyggeri i Bredgade, som har ligget parkeret i nogle år på grund af fejl i lokalplanen. Det er der nu ryddet op i. Men byggesagen er skudt til hjørnet, da budgettet ikke kan hænge sammen. Vi venter samtidig på en tilbagemelding fra kommunen angående ønsker til hvilken slags boliger, vi skal bygge. Det drejer sig om cirka 16 boliger til borgere med særlige behov. Vi vil stadig gerne bygge 75 almene boliger i Marina City, men den byggesag står også i stampe. Indsigelser forsinker projektet. Kolding Kommunes vision er en varieret bydel, hvor der er forskellige typer af byggerier, en havnepromenade med plads til butikker, restauranter og cafeer samt foreninger, som kan drage fordel af

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

ØKONOMISK BÆREDYGTIGHED

nærheden til vandet. Bydelen skal rumme både private og almene boliger samt en udbygning af lystbådehavnen. Vores byggeri bliver et miljøvenligt etagebyggeri på 5.000 m2 med 75 almene familieboliger. Vi er sammen med kommunen med i arbejdsgruppen, der forbereder udbudsmaterialet, men der går nok et par år eller tre endnu, inden vi kommer i gang med det byggeri.

Nye byggeplaner På Levisonsvej i Kolding (sidegade til Fynsvej) forbereder vi en helt ny byggesag. Kommunen mangler bosteder til borgere med særlige behov, og vi har tidligere ytret ønske om at bygge her, og nu har socialforvaltningen lyttet til os. Der bliver tale om 30-40 boliger i en hjørneejendom. Birch Ejendomme, som sælger grunden til os, bygger selv fire boligtårne nederst på grunden. Så er der det mere løse. Vi er med til at udvikle området ved det gamle posthus ved banegården. Bygningen huser socialøkonomiske virksomheder de næste tre år, indtil en udviklingsplan foreligger. Så må vi se, om vi stadig er med til den tid. Ny lovgivning gør det muligt at købe gamle hoteller og bygge dem om til familieboliger med støtte. Byrådsmedlem og bestyrelsesmedlem i AAB, Hans Holmer, har bedt forvaltningen kigge på om der er nogle interessante steder, som boligforeningerne kunne bygge om. På Junghansvej har vi en grund med en gammel daginstitution. Kommunen har en grund ved siden af og vil gerne lave et mageskifte. På den måde får vi et større areal, hvor man godt kunne bygge et seniorbofællesskab. Der er det aber-dabei, at kommunen er bekymret for, at alle grønne pletter i byen bliver bebygget, så det kan være en hindring.

Renoveringerne ruller En stor renovering af afdeling 76 Knud Hansens Vej kører for fuld damp. Der er fem blokke, der skal have nyt tag, nye facader og nye vinduer. Enkelte opgange får optimeret tilgængeligheden med elevatorer. Det er en sag med genhusning af 90 lejemål, og den første blok er snart færdig.

14 6

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

I afdeling 6 på Bellevuegade er en større helhedsplan ved at være fuldbragt. Der har været meget bøvl undervejs blandt andet i form af en uheldig materialesammensætning, som gjorde nedbrydning og miljøhåndtering dyrere, end vi havde regnet med. Miljøområdet er ekstremt lovstyret i dag med mange regler for håndtering afhængig af stof og materiale. Det er desværre det, der sker nogle gange. Vi kan ikke splitte en bygning, inden vi går i gang, så nogle gange dukker der overraskelser op. Heldigvis støtter Landbyggefonden i sådanne situationer. Vi er omsider ved at være i mål med afdeling 6 og forventer at være færdig inden sommerferien. I afdeling 23 Snerlegården på Snerlevej fik vi lige før sommerferien 2021 godkendt en renovering med ny klimaskærm. Den er ved at blive gjort klar til at komme i udbud. Vi har helhedsplaner på vej i flere boligafdelinger, som følge af boligaftalen fra 2020 om at fremrykke ventelisten i Landsbyggefonden. Afdeling 1 og afdeling 24 står igen i kø – denne gang på grund af de høje byggepriser. Renoveringerne er også oppe at ringe prismæssigt, og derfor blev der finansloven for 2022 sat en stopper for udbud af renoveringsopgaver i den almene sektor, der er så stor en spiller på byggemarkedet, at det kan lægge en dæmper. Det betyder desværre, at vi ikke kan komme til at udbyde helhedsplanerne før i slutningen 2023. Vi må dog gerne gøre dem færdige i beboerdemokratiet, og det forventer vi at gøre i år. På grund af coronapandemien er de ikke beboergodkendt endnu.

Nyt domicil til Bovia Vi er nu tæt på en afklaring omkring nyt domicil til vores administration. En realistisk løsning er i spil i Kolding centrum, som indebærer at vi ikke selv skal bygge, men kan leje os ind i lokaler hos AP Pension, som vil opføre en bygning i Riberdyb/Kongebrogade. Det er godkendt i Bovias bestyrelse, så vi arbejder på at færdiggøre en lejekontrakt på de cirka 1.400 m2, vi skal bruge. Vi forventer indflytning i 2025. Alt i alt var det igen et travlt år i Bovias byggeafdeling. Den samlede byggeportefølje ligger på knap fire milliarder kroner.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

MILJØMÆSSIG BÆREDYGTIGHED

Affald er en kompleks størrelse Affaldshåndteringen i boligområderne bliver stadig mere kompleks, men vi gør, hvad vi kan for at leve op til kravene. Med hensyn til etablering af ladestandere, ser vi tiden an og afventer rådgivning.

Vi skal som borgere i Danmark sortere mere og mere af vores affald. Den miljøvenlige tilgang er god, men den kommer ikke uden udfordringer i boligområderne. I 2021 har vi kæmpet med containere og gebyrer, og det gør vi fortsat i første del af 2022. Det er målet i lovgivningen, at affaldet skal sorteres i 10 fraktioner. Afhentning af papkartoner bliver trinvist bredt ud i løbet af 2022 og tekstiler kommer med senest juli 2023, så det er særligt de fraktioner, vi arbejder med at implementere. Men et flertal af landets kommuner har ikke nået at rulle ændringerne med de nye fraktioner i 2021 ud, så de er langt fra fuldt implementeret. Der høstes stadig erfaringer i almene boligorganisationer og i en enkelt afdeling, er vi med i et pilotprojekt med afhentning af pap i perioden 1. november 2021 til 31. oktober 2022. I de fleste afdelinger er der et pladsproblem som kræver investeringer, hvis man ikke gentænker måden, hvorpå boligorganisationerne opbevarer fraktionerne på. Boligorganisationerne står overfor et yderligere krav om effektiv drift, herunder at der skal foretages nogle fornuftige fællesindkøb.

Vi vil have kostægte affaldsgebyrer Økonomien er en anden ting, der volder kvaler. Når vi kigger på priserne, mener vi, der er en ulige fordeling i flere kommuner. Vi ser, at det er vores etageboliger, som har svært ved at få en retfærdig afvejning. Her er man mange steder tvunget til at investere i nye indsamlingsmetoder, fordi kommunen ikke vil stille noget til rådighed, mens den i villaområder stiller kasser op og afhenter dem ved hver bolig. Det undrer os. Hos os kan man stoppe og opsamle affald ét sted med eksempelvis 300 lejemål, så hvorfor skal vi have yderligere udgifter, når vi er billige at afhente ved? Det giver ikke mening i vores verden, og det er ikke lykkedes kommunen at komme med en ordentlig forklaring. Beskeden er, at det er en beslutning, der er taget for at ensarte affaldshåndteringen, så alle betaler det samme beløb. Det letter deres administration. Vi vil have en kostægte gebyrordning og en mere effektiv indsamling. Samtidig mener vi, at beboerne med fællesindsamlinger gør et stort arbejde ved at samle og sortere affaldet, så det er nemt for kommunens entreprenør at afhente affaldet på en effektiv måde og derved holde udgifterne nede. Afdelingerne investerer i undergrounds, miljøgårde og mandskabstimer for at gøre det let, enkelt og effektivt.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Åbne containere må ikke bruges I AAB Kolding står vi med et renovationsproblem, som vi skal finde en permanent løsning på. Renovationsfolkene må ikke længere køre med åbne containere efter sigende på grund af, at de skaber et kræftfremkaldende arbejdsmiljø. De må heller ikke lukke låget, mens de kører med containeren eller tage maske på inden. Det er et problem, fordi der står mange åbne containere i de affaldscentraler, hvor man kan smide affaldet ind gennem et hul i boligområderne. Hvad gør vi så med de 136 containere rundt omkring i skurene i Kolding? De skal fremover stå lukkede, lyder påbuddet. I et forsøg på at finde løsninger har Redux (Kolding Kommunes affaldsafdeling) og entreprenøren Meldgaard været på besøg i Skovparken. Der er taget billeder og sendt brev til afdelingsbestyrelserne og ejendomsledere for at orientere om problemet og spørge til kreative løsninger. Vores forslag er at blænde alle huller, lukke containerne og åbne alle døre i skurene, så folk selv skal gå ind og åbne containeren, smide affald i og lukke låget. Mange steder har skurene åbne døre i forvejen. Vi afventer svaret fra ejendomsledere og afdelingsbestyrelser.

Generel godt samarbejde Ingen boligafdelinger har endnu udvidet affaldsarealer for at få ekstra kapacitet. Vi kan altså godt håndtere fraktionerne, som de er nu. Der kan være lidt udfordringer med antallet af containere, som står i vejen for hinanden, men det er småting, som kan løses. Når de næste fraktioner kommer, begynder det måske at knibe med plads. Det afhænger af flere faktorer eksempelvis afhentningsinterval. I Skovparken bliver der indsamlet 7 tons pap om året. Mængderne er så store, at containeren tømmes to gange i ugen, og Kommunen vil derfor opstille en komprimator (pappresser) som forsøgsordning, så containeren ikke skal tømmes så tit. Kampen for bedre affaldspriser kæmpes i øvrigt sammen med BL, der kæmper landsdækkende for at påvirke kommunerne. Når alt dette er sagt, hersker der dog et godt samarbejde om de nye fraktioner med kommunen. Vi bliver generelt fint rådgivet af kommunen angående dimensionerne i affaldshåndteringen. Den har erfaringen og fingeren på pulsen.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

MILJØMÆSSIG BÆREDYGTIGHED

Ladestandere til elbiler Hvad angår etablering af ladestandere til el-biler i eksisterende afdelinger, har vi kigget på det overordnede og fået politikken på plads i 2021. Bovias bestyrelse mener, at man skal skynde sig langsomt, og forventer at boligorganisationerne vil lægge sig tæt op ad denne holdning. Vi skal ikke nødvendigvis være frontløbere på dette område. Tilgangen er dog så fleksibel, at hvis der er en boligafdeling, der presser voldsomt på, så vil man kigge på mulighederne særskilt, men man breder det ikke bredt ud. Hvorfor? Der er mange spørgsmål, og det er endnu småt med svarene. Der er et infrastrukturproblem, der ligger og lurer, og der kan allerede nu opstå kapacitetsproblemer.

El-nettet er gammelt Juleaften 2021 var der strømafbrydelse i 335 husstande i Fredericia muligvis på grund af varmepumper. Der har tidligere været flere store nedbrud i boligområdet. Ewiis direktør Lars Bonderup Bjørn har udtalt, at nedbruddene ikke kun kan ses som udtryk for konkrete problemer på stedet, men som et generelt udtryk for, at forsyningssikkerheden på el-området er truet. Fordi nettet er gammelt, slidt og for svagt i forhold til moderne brug med blandt andet et stigende antal varmepumper og elbiler. Det vil ifølge Lars Bonderup Bjørn tage ti år at udskifte el-nettet - og det vil også blive dyrt. Der er desuden andre energiformer på vej, eksempelvis brint. Elbiler kan være en bølge. Ingen af os kan vide det og vejlede fuldstændigt, for ingen kender dagen i morgen. Man kan spørge sig selv: Hvorfor skal man kunne lade derhjemme? Man kan jo ikke tanke benzin derhjemme. Det vi hører nogle beboere sige er: Skal vi være attraktive, så er det et must. Andre beboere siger, det er lige meget. Så hvor trægt går det, eller hvor nemt?

Beboerne bestemmer selv Når alt kommer til alt, er det er altid op til beboerne at beslutte det, så hver enkelt boligafdeling skal vurdere det. Bovia kan sætte nogle rammer, men man skal ind og vurdere hver enkelt afdeling, og afdelingen skal kunne leve med løsningen på lang sigt. Der er ikke noget nemmere end at give bestyrelserne det, de beder om, men vi skal også være fornuftige og passe på beboernes penge. Det skal være på et niveau, hvor vi kan følge med. Hjertestarterprojektet i AAB Kolding udrullede vi også langsomt - men med succes. På ladestander-området følger vi BL tæt, og der er et pilotprojekt i gang i AlmenNet, hvor vi kommer med input. I februar 2022 kom der en guide ”Vejen til el-biler” om hvad man skal forholde sig til, inden man går i gang og vi er sammen med en anden boligorganisation i gang med at lave vore eget ”roadmap”. Vi er med i

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Nordtec-projekter i Vejen og Billund, og vi er også i gang med at finde leverandør af ladestandere til højhuset i Billund. Der arbejdes altså seriøst med området, og i alt nybyggeri skal der i øvrigt være etableret ladestandere fra starten.

Stigende energipriser De stigende energipriser presser vores beboere – særligt dem med gasvarme. Som det nok er mange bekendt, udspiller der sig en gaskrise i Danmark og Europa, og det har gjort det til en særdeles dyr vinter for danske familier med gasvarme. Faktisk har Bovia været nødsaget til at varsle aconto-forhøjelser for beboere med gasvarme. Bovia kunne se midt i november, at regningerne fra gasleverandørerne var steget temmelig meget i forhold til tidligere på året. Vi kontaktede dem derfor for at høre, om det virkelig kunne passe, og det var desværre rigtigt nok. Forbrugsteamet hos Bovia måtte derfor justere aconto varmen, som bliver opkrævet sammen med huslejen hos cirka 250 beboere med gasvarme. Bovia kontaktede alle de beboere, der har gasvarme og varslede en forhøjelse af aconto beløbet på 50 procent fra 1. februar 2022, for at undgå store efterregninger ved årsopgørelserne i fremtiden. Reguleringen skal imødegå, at de pågældende lejere får en stor efterregning, når forbrugsregnskabet opgøres. Det gjorde vi udelukkende til de beboere, som har et forbrugsregnskab ved Bovia. De beboere som afregner direkte med deres forsyningsselskab, har vi i sagens natur ikke varslet. Vi har dog sendt et informationsbrev ud til alle med oplysninger om, hvorfor priserne stiger og forskellige muligheder for at skifte energikilde. I brevet var der også en række gode råd til at spare på varmen.

Alternativer energikilder undersøges Vi er i gang med at undersøge, om det i nogle afdelinger kan være en fordel at finde en anden energikilde til varmen fremover. I den proces er vi nødt til at tænke langsigtet og strategisk i forhold til at finde løsninger til de enkelte afdelinger og boligområder. Bovia er i gang med at gennemgå hver enkelt afdeling med opvarmning via gas for at undersøge om der er alternative muligheder, der både er praktisk og økonomisk fordelagtige at gå i gang med nu. Det er vigtigt, at vi ikke reagerer kortsigtet eller overilet, da det giver risiko for valg, der er økonomisk uholdbare for afdelingerne og de enkelte beboere, derfor beder vi alle om at væbne sig med tålmodighed. Gasvarme skal alligevel udfases på sigt, og der kommer en tilskudsordning. Her skal vi have rådgivning, for skal afdelingerne have fjernvarme eller varmepumper? Det må vi se. Elpriserne har været variable, og det samme med gaspriserne. Det har givet mening men skal de låses nu? Vi afventer også rådgivning på dette område.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

”Jeg er glad for at være folkevalgt” Interview med Ivan Bønneland, formand i afdeling 54: - Hvorfor bruger du tid på beboerdemokratiet? Jeg er glad for at være valgt ind i bestyrelsen. Jeg kan godt lide at være medbestemmende og have holdninger til nogle ting. Jeg kan godt lide, at man bliver hørt. Så jeg synes, at beboerdemokratiet i AAB er en super konstellation. - Synes du, at du bliver hørt? Ja og ellers råber jeg op de steder, hvor man kan gøre det. På bestyrelsesmøder, afdelingsmøderne og repræsentantskabsmøderne. Men det kræver selvfølgelig at man sætter sig ind i tingene. Man skal være engageret. Der er meget, man skal læse. - Er der noget du er specielt stolt at have været med til at gennemføre? Det havde været mit svendestykke, hvis det var lykkedes for mig at få helhedsplanen i afdeling 24 gennemført, men vi flyttede. Jeg fik gennemført mange aktiviteter i Rosenhaven. Vi fik blandt andet bygget en legeplads. - Hvilke ulemper er der? Der er en del beboere, der ringer til mig, hvis de er utilfredse med et eller andet. Det er jo ikke mit bord, og så må jeg fortælle dem, hvor de kan henvende sig. Men de kender mig og vil hellere snakke med mig. - Ofte må jeg sige, husk nu, at der kun er én til at betale, og det er os selv. De har jo mange ønsker. Men de skal også forstå økonomien bagved. Det er derfor huslejen er, som den er. - Hvilke erkendelser har du selv gjort dig? Med blødende hjerte har jeg erkendt, at det ikke hjælper noget at holde huslejen i ro. Vi er nødt til at spare mere op til henlæggelser og vedligehold. Men jeg står stadig ved mit standpunkt, om at vi skal have den lavest mulige husleje, når vi tæller opsparing med. Jeg går op i detaljerne i budgetterne og gennemgår dem hvert år sammen med administrationen på et budgetmøde. Jeg er ikke altid enig og vil gerne prioritere anderledes. Jeg kan lide at nørde. Der ligger mit fokus. Jeg bor der jo og har en holdning til, hvordan vi skal prioritere pengene. Jeg er altid lydhør overfor forslag. Jeg søger en vej og så ender vi med at blive enige om det forslag, der skal fremlægges. - Hvad siger din kone til, at du bruger tid på det? Det kan hun selv svare på. Hun sidder her ved siden af. - Når han nu interesserer sig for det, så er det fint. Mig interesserer det ikke, men jeg vil altid støtte ham. Jeg hjælper ham med skrive og blander mig lidt. Han skal være glad for, at han har mig, og det er han også, siger hustruen Helle med et glimt i øjet og til stor latter for Ivan Bønneland.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

MILJØMÆSSIG BÆREDYGTIGHED

Vi skal tænke på vores fælles fremtid Efter pandemien arbejder vi videre med bæredygtighed og FN’s 17 verdensmål.

Bæredygtigheden er tilbage i fokus efter coronavirus. Helt tilbage i 2019 vedtog AAB Kolding og de andre boligorganisationer i Bovia, at arbejde med en vision om en prioriteret indsats for FN’s 17 Verdensmål og en økonomisk, miljømæssig og socialt bæredygtig fremtid. Siden beslutningen blev truffet, har der været et ønske om at inddrage alle afdelingsbestyrelserne i arbejdet. Bovia har med ansvaret for mere end 8.000 boliger i Syddanmark og endnu flere beboere mulighed for at yde en vigtig indsats. Og endelig efter to år, hvor vi har ventet på, at pandemien slap sit tag, kunne Bovias medarbejdere i begyndelsen af 2022 mødes med afdelingsbestyrelserne til en række workshops om, hvordan vi som beboere i de almene boligorganisationer kan bidrage til FN’s verdensmål. Der er allerede mange initiativer i gang i afdelingerne viser en rundspørge blandt de fremmødte til Bovias workshops. Dertil kommer den store indsats mange afdelingsbestyrelser yder hver eneste dag for at styrke beboerdemokratiet, de almene organisationer og sammenhængskraften i samfundet. Der skal lyde en stor tak til alle, som tog sig tiden til at deltage og bidrage til workshoppen i Kolding.

Kommissionens mål var at vise vejen til en fremtidig udvikling, som opfylder de nuværende generationers behov uden at bringe fremtidige generationers muligheder for at opfylde deres behov i fare. Det er et ædelt formål, som vi også kan bidrage til i vores boligforening.

Bæredygtighedens oprindelse

Bæredygtighedsbegrebet er blevet videreudviklet siden 1987. På verdensplan er der sket en udvikling fra en snæver tilgang til bæredygtighed, som primært fokuserede på global opvarmning, til et større fokus på bæredygtighed i et mangefacetteret globalt miljø og en bredere bekymring i forhold til fremtidig ressourcemangel. Men bæredygtighed er et komplekst begreb, der ikke er enighed om på verdensplan. I praksis er der kun konsensus i forhold til de helt overordnede principper. Men Brundtland-rapportens definition af bæredygtighed har givet os den brede forståelse og de generelle principper for miljøområdet. Derfor kan vi lettere skabe forskellige konkrete initiativer og tiltag, der kan få en reel virkning i verden.

Men hvad dækker bæredygtighed egentlig over? Det slog en vigtig rapport fast engang for alle. Definitionen på bæredygtighed stammer fra ”Brundtland-rapporten”, som blev udarbejdet af Brundtland-kommissionen helt tilbage i fra 1987. I rapporten blev bæredygtighed præsenteret som et globalt og helhedsorienteret begreb. Det inkluderer sociale, økonomiske og miljømæssige perspektiver, og det er udgangspunktet for den måde, vi forstår bæredygtighed på i dag. Rapporten hedder egentlig Vores fælles fremtid, men den kaldes Brundtland-rapporten efter kommissionens formand, den norske statsminister Gro Harlem Brundtland.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Bæredygtighedsbegrebet er holistisk Selvom vi i dag arbejder med bæredygtighed som et bredt begreb, kender de fleste nok bedst den miljømæssige vinkel. Den ved alle, hvad indebærer: Klimabevidsthed, affaldshåndtering, lavenergi og bekæmpelse af forurening for at nævne nogle få miljøbegreber. Styrken ved at tænke social og økonomisk bæredygtighed med ind er, at det inddrager tre universelle perspektiver og fokuserer på sammenhængen mellem dem. Det er et udtryk for, at verden består af forskellige dimensioner, der påvirker hinanden. Og hvis man fokuserer mere på en tredobbelt bundlinje, gavner det mere. Helheden bliver mere end summen af delene. Det er kernen i den holistiske tankegang.

Bæredygtighed før og nu

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2020 2021

SOCIAL BÆREDYGTIGHED

Vi styrker frivilligheden Beboerdemokratiet bygger på frivillighed og derfor vil AAB Kolding og Bovia styrke de frivillige kræfter.

En af hjørnestenene i den almene sektor, beboerdemokratiet, bygger på frivillighed. I AAB Kolding og Bovia vil vi gerne styrke de frivillige. Vi har i knap tre år haft en arbejdsgruppe på tværs af boligorganisationerne kaldet Udvalget til udvikling af beboerdemokrati. Her sidder beboerdemokrater fra hovedbestyrelserne i de enkelte boligorganisationer i Bovia. Bovia og udvalgets medlemmer har en klar ambition om at løfte beboerdemokratiet. Udvalget har blandt andet taget initiativ til et ensartet velkomstbrev til de nyvalgte beboerdemokrater, som udkom i 2021 og guiden ”Velkommen til beboer-demokratiet”, som udkom i 2020. Der har desuden i 2021 været afholdt infomøder for nye afdelingsbestyrelses-medlemmer i alle boligorganisationerne i Bovia. Nu hvor corona-pandemien er klinget af, og vi kan mødes igen, er det tid til at tage fat i de næste ønsker på listen. Tilbud til bestyrelserne, der giver anledning til, at de lærer hinanden bedre at kende og støtter hinanden, er stadig blandt ambitionerne. Ligesom dybere kendskab til FN’s verdensmål og erfaringsmøder mellem afdelingsbestyrelserne på tværs af de enkelte boligorganisationer. Omfattende kursusvirksomhed om almene emner, eksempelvis råderet, budgetter og gode tips til beboermødet, er også på programmet. Erfaringsudvekslingen på kryds og tværs skulle gerne blive forstærket henover de næste år. Det er stadig det mål, som Udvalget til udvikling i Bovia af beboerdemokratiet arbejder henimod.

ByLivKolding, som vi er en del af, har siden 2008 været fællessekretariat for boligsociale helhedsplaner, der dækker hele byen. En ny aftale med Landsbyggefonden for årene 2022-2025 sikrer, at den samlede indsats i ByLivKolding fortsætter, og den boligsociale tradition bæres videre.

Ansættelse vil gavne beboerdemokratiet

Den nye helhedsplan er delt op i 4 indsatsområder:

Bovia har i 2021 ansat Mette Hagesen som beboerfaglig teamleder. Hun tiltrådte stillingen pr. 1. maj efter at have været leder af ByLivKolding gennem mange år. Ansættelsen skete som led i en større organisationsændring, og stillingen har flere funktioner blandt andet som beboerfaglig sparringspartner for bestyrelserne og det tekniske personale samt teamleder for udlejningen i Bovia. Den beboerfaglige teamleder skal arbejde med at udvikle og engagere vores beboerdemokratiske fundament, og med ansættelsen styrker Bovia kontakten til beboerdemokratiet og sikrer, at vi altid har fokus på beboerne i driften og i de store renoveringer, vi står overfor i afdelingerne.

Ny boligsocial helhedsplan Alle kan få brug for en hånd, og nogle beboere har mere brug for den end andre. At tage ansvar for samfundet og de svageste har traditionelt høj prioritet for AAB Kolding. Derfor har vi gennem 30 år været partner i stærke boligsociale samarbejder.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Visionen for ByLivKolding Visionen for ByLivKolding 2022-2025 er at skabe gode rammer for den enkeltes livschancer, udvikling og trivsel. Der skal være sammenhænge mellem boligområderne og den øvrige del af Kolding Kommune. Det boligsociale arbejde i Kolding bygger på en tradition for en tæt og koordineret indsats, hvor de lokale aktører arbejder i forlængelse af hinanden. Det boligsociale og kommunale har forskellige handlemuligheder og rammer - styrken i denne forskellighed bringes i spil for at skabe en bæredygtig udvikling i boligområderne.

De overordnede mål Helhedsplanen 2022-2025 indeholder indsatser i 20 boligafdelinger fordelt på fire forskellige boligområder i Kolding: • Fjordparken/Brændkjær/Haderslevvej • Knud Hansens Vej/Junghansvej • Skovparken/Skovvejen/Skovvænget/Nørremarksvej • Munkebo/Kikkenborggården

• Uddannelse og livschancer • Kriminalitetsforebyggelse • Beskæftigelse • Sammenhængskraft og medborgerskab Hvert indsatsområde bygger på en delaftale med sit eget formål og målgruppe ligesom den indeholder en række aktiviteter, der skal bidrage til indfri delmålene og opnå de overordnede mål i helhedsplanen ByLivKolding 2022-2025.

God almen ledelse God ledelse er også social bæredygtighed. I Bovia og AAB Kolding arbejder vi efter principperne om God Almen Ledelse. God Almen Ledelse handler om ordentlighed og transparens i boligorganisationens praksis og er anbefalinger om det gode bestyrelsesarbejde – for organisationsbestyrelsen og for den administrative ledelse. Formålet med God Almen Ledelse er at fastholde og fremme godt

bestyrelsesarbejde i de almene boligorganisationer – med bidrag og støtte fra de administrative ledelser. Det er en del af vores værdier. God ledelse i den almene sektor er kommet i fokus blandt andet på grund af, at en advokatundersøgelse sidste år pegede på mulig millionsvindel i Østjysk Bolig i Århus. Direktøren blev politianmeldt og fyret, og boligorganisationen skal være under administration i fem år. Østjyllands Politi efterforsker stadig sagen. God Almen Ledelse handler i bund og grund om, hvordan boligorganisationen løser sine opgaver i praksis. Det er den almene boligsektors retningslinjer og anbefalinger om den bedste praksis – med plads til fleksibilitet for den enkelte boligorganisation.

Ordentlig og gennemsigtighed De væsentligste værdier er som nævnt ordentlig og gennemsigtighed. Ordentligheden vedrører i princippet alle facetter af en boligorganisations virke både internt og i forhold til omverdenen. Den knytter sig til de almene boligorganisationers formål og rollen som lokal samfundsaktør. Ordentlighed omkring drift, vedligeholdelse, nybyggeri og renoveringer. Ordentlighed ved servicering af beboerne og de boligsøgende. Ordentlighed ved at påtage sig et socialt ansvar og ved at have fokus på miljømæssig bæredygtighed. Ordentlighed i samarbejdet med omverdenen, dvs. det øvrige civilsamfund samt kommunerne og andre myndigheder. Vi skal kunne spørge os selv: ”Er det her ordentligt, når vi ser på det med øjne udefra?”. Gennemsigtighed/transparens er afgørende. Det er vigtigt, at praksis i de almene boligorganisationer kan tåle offentlighedens opmærksomhed. Vi

skal kunne besvare skarpe kritiske spørgsmål fra omgivelserne. Det, som der ikke er åbenhed omkring, kan hurtigt komme til at virke mistænkeligt. Besluttede retningslinjer for den enkelte boligorganisations praksis kan med fordel gøres synlig for omverdenen. Vi skal kunne spørge os selv: ”Kan dette tåle at stå på forsiden af avisen?”.

”Følg eller forklar” Anbefalingerne følger princippet om ”følg eller forklar”. Princippet betyder, at bestyrelsen i den enkelte boligorganisation selv afgør, i hvilket omfang bestyrelsen ønsker at efterleve anbefalingerne. Følger boligorganisationen ikke en anbefaling, er der ikke tale om et regelbrud. Det er et udtryk for, at bestyrelsen konkret, og af grunde den kan redegøre for, har valgt at handle anderledes end anbefalingen. Pointen er, at bestyrelsen bør redegøre konkret og begrundet for, hvorfor og hvordan den vælger at afvige fra anbefaling – og stå på mål for det overfor offentligheden. Gør den ikke det, så risikerer man at skade ikke bare organisation men hele sektorens troværdighed. Materialet om God Almen Ledelse er tilgængeligt på bl.dk og udbygges og tilpasses løbende.

Flygtninge fra Ukraine AAB Kolding er klar til at tage sit ansvar på sig i forbindelse med husning af flygtninge fra Ukraine. Men endnu er meget uklart og en endelig løsning kræver aftaler med kommunen, som ikke er på plads. Vi er i dialog og kan ikke sige mere på tidspunktet for redaktionens afslutning (april 2022).

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2020

“Medbestemmelse gør folk glade” Interview med Helle Thrane Pagh, formand i afdeling 9: - Hvordan bruger I beboerdemokratiet i jeres afdeling? Vi inddrager vores beboere mest muligt. Tag for eksempel vores klimaprojekt. Her har alle beboere haft mulighed for at komme med input. Der har været aktiviteter i afdelingen, fordi det var vigtigt at beboerne var med til at bestemme, hvad er det egentlig vi godt kunne tænke os, når vi nu får muligheden for det her. Er det flere bænke? Et rekreativt område? Biodiversitet? Det er beboernes ønsker, vi skal have fokus på. Så det ikke bare er bestyrelsens ønsker, der kommer frem. - Hvorfor er det vigtigt? Fordi hvis beboerne har medbestemmelsesret, så er de meget mere glade for at bo der, hvor de har valgt at bo. Og så føler de sig som en del af det fællesskab, vi hele tiden arbejder på at få frem i vores afdelinger. Det arbejder vi på hver eneste dag. Svend og Annegrethe er lige flyttet, men de har stået for mange aktiviteter her hos os. For eksempel stolegymnastik, gåture, banko, madlavning. - Mangler der fællesskab i dag? Ja, vi kunne godt bruge nogle yngre kræfter, som kunne lave aktiviteter for børn i sommerferien, men det ville kræve, at nogle forældre har mod på det og satte sig i spidsen for det. Indtil videre har ingen meldt sig, men vi ville blive overlykkelige, hvis der igen var nogle, der ville gøre det. Det kræver jo frivillige, og dem der stod for det tidligere er flyttet. Der er ingen, der har taget over. Endnu. Man skal jo også have tid og føle, at det er vigtigt. - Kommer der nogen til jeres afdelingsmøder Vi er cirka 30-40 mennesker, og jeg ville da ønske, der kom flere. Det arbejder vi konstant på. Det er meget de samme, der dukker op, men der kommer heldigvis også nye til. Men dejligt, at der kommer nogen. Det er vigtigt at udbrede kendskabet til beboerdemokratiet og vores afdelingsmøder. For eksempel at de kan læse i vores beboerblad, at vi er nogle, der brænder for det her beboerdemokrati og fællesskab. - Er det svært at få folk til at være en aktiv del af fællesskabet? Nogle gange er det svært, andre gang er det nemt. Sådan er det nok de fleste steder, uanset hvilken forening, du er med i. - Betyder det noget, at det er et demokrati, der handler om folks boliger og deres hjem? Det er jo nærmest så tæt på, som det kan komme. Ja bestemt. Jeg synes selv, det var megaspændende at være en del af vores klimaprojekt. At vi kunne sige: "Det kunne vi faktisk godt tænke os, og det er det, vi arbejder ud fra". Vi havde som beboere en enorm indflydelse.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

SOCIAL BÆREDYGTIGHED

Salg af boliger i Skovparken Vi arbejder videre med udviklingsplanen for Skovparken, hvor vi skal reducere antallet af boliger. Storpolitik vanskeliggør salget af boliger.

Bovia og AAB Kolding er ved at få helhedsplanen for Skovparken på plads. Den er et led i den udviklingsplan, som vi sammen med Kolding Kommune har udarbejdet for at opfylde den såkaldte ghettolovgivning om reducering af almene boliger.. Udviklingsplanen er sammen med arkitekterne nu omdannet til en fysisk helhedsplan, som beboerne skal godkende på et afdelingsmøde. Inden da skal et salg af fire blokke i Skovparken falde på plads, så vi kender fremtiden for dem. Det er en meget vanskelig proces. Vi er i dialog med en privat køber, men det er endnu uklart, om vi kan sælge dem.

Vi forsøger stadig at sælge Der er gået storpolitik i sagen. Når en privat udlejer køber boligerne overgår de lovgivningsmæssigt til privat udlejning. Som privat udlejer er man lovmæssigt forpligtet til at følge en såkaldt omkostningsbestemt husleje i fem år. Omkostningsbestemt husleje skal forhindre, at kapitalfonde opkøber ejendomme i København, bygger boliger og lejer dem ud til horrible priser. Her i Jylland gør den lovgivning ikke noget godt. Den betyder nemlig, at den omkostningsbestemte husleje i de private boliger de første fem år reelt bliver billigere end i vores almene boliger ved siden af, hvilket kan betyde en lejervandring fra alment til privat. Samtidig har eksperterne været uenige om fastsættelsen af prisen på de fire blokke, der står til at skulle sælges fra. Der har været tre forskellige salgsvurderinger af blokkene, og køber har senest modtaget et prisudspil fra os baseret på den seneste vurdering, der ligger mellem de to første. Vurderingerne er generelt forholdsvist lave, og hvis vi står med alt for stor en gæld efter et eventuelt salg, så vil Landsbyggefonden, som fortsat skal støtte gældsafviklingen, ikke være med til at gennemføre et sådant salg. Det er nemlig et stort politisk problem, hvis den almene sektor på den måde ender med at støtte privat udlejning, hvor huslejen efter fem år kan skrues i vejret med profit for øje. Det vil Landsbyggefonden ikke være med til, og det vil Kolding Byråd og AAB Kolding heller ikke.

En løsning er at vente med salg Vi må erkende, at vi ikke tidligere har været opmærksomme på denne problematik. Men den tvinger os til at tænke anderledes. En af idéerne er, at salget kan skubbes til den sidste etape. Så kan vi nå at løfte hele projektet prismæssigt med helhedsplan og huslejestigning. Hvis ejendomsmarkedet til den tid så gør, at vi kan sælge til en

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

fornuftig pris og boligerne får en husleje, der helst er lidt dyrere end vores, så kan vi sælge med ro i sindet. Hvis ikke, så er der kun nedrivning tilbage, og det vil være en katastrofe at rive de mange gode boliger ned, men så kan vi måske sælge den tomme byggegrund. Eller vi kan selv bygge noget andet end familieboliger, hvis vi får lov.

Men så har vi i hvert fald kæmpet kampen. Vi har samtidig kæmpet for, at vi får vi lov til at genopbygge de boliger, vi mister, et andet sted i kommunen. Vi har i øvrigt pligt til at huse de beboere, der bor i de fire blokke, vi skal af med. Vi er allerede nu pressede på tid i forhold til tidsplanen. Vi indberetter hvert år hvor langt, vi er nået i forhold til milepælene i udvik-

lingsplanen. Men for nuværende er der ingen sanktioner, hvis vi ikke når at opfylde alle betingelserne inden årsskiftet 2029/2030. Administrationen arbejder ufortrødent videre med udviklingsplanen og den fysiske helhedsplan med intentionen at bevare de boligblokke. Det er ikke bare boliger men folks hjem, uanset om det er private eller almene.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

AAB’s økonomi Årsregnskabet for boligorganisationen og afdelingerne er aflagt i overensstemmelse med god regnskabsskik og de gældende regler. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. De økonomiske resultater for afdelingerne og boligorganisationen anses for værende tilfredsstillende for regnskabsåret 2021.

Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser, som har væsentlig økonomisk betydning for AAB. Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskabet og har afgivet blank revisionspåtegning på såvel boligorganisationen som afdelinger.

Der er 35 afdelinger med overskud eller nulresultat og 15 afdelinger med underskud. I 8 afdelinger er det opsamlede resultat negativt. Der er stor forskel på, hvorledes afdelingernes driftsøkonomi hænger sammen, desværre er det således, at det er svært at komme ud af en svag driftsøkonomi, og det arbejdes der fokuseret på ved budgetlægningen. På den almindelige og planlagte vedligehold er der stor variation mellem afdelingerne. Generelt har afdelingerne haft større renteindtægter end forventet. I 2021 realiserede afdelingerne renteindtægter for 1,4 mio. kroner mod et budget på 0 kr., renten vil dog fortsat blive budgetteret forsigtigt.

Årets resultat

Overordnet set er AAB’s samlede økonomi sund og i balance.

Den detaljerede udgave af årsregnskabet med tilhørende noter for boligorganisationen og afdelingerne, bliver offentliggjort på hjemmesiden www.bovia.dk

Årets resultat i hovedforeningen blev et overskud på 1.016.145 kr. Der har været færre udgifter til mødeudgifter, kontingenter m.v.. Værdien

af administrationsejendommen Engstien 2A er ud over almindelige afskrivninger på 650 tkr., yderligere nedskrevet med 700 tkr., og den bogførte værdi udgør derfor 9,9 mio. kroner ultimo 2021.

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Udgifter og indtægter Resultatopgørelse 01.01.2021 - 31.12.2021 for hovedforeningen (t.kr.)

Årsregnskab 2020

Årsregnskab 2021

Budget 2022

Bestyrelsesvederlag, møder og kontingenter . . . . . . . . . . . . . . . . Personaleudgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Forretningsførelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kontorholdsudgifter og andre administrationsudgifter . . . . . . . . Bruttoadministrationsudgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

443 113 20.583 2.956 24.095

393 64 21.307 2.626 24.390

563 178 21.898 2.504 25.142

Renteudgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bidrag til dispositionsfond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Samlede ordinære udgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.567 32.164 58.826

2.526 34.128 61.044

2.580 32.243 59.965

Ekstraordinære udgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Udgifter i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overskud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Udgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10.290 69.116 183 69.299

17.601 78.644 1.016 79.660

10.000 69.965 69.965

Årsregnskab 2020

Årsregnskab 2021

Budget 2022

Administrationsbidrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lovmæssige gebyrer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Renteindtægter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Afd. bidrag til dispositionsfonden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Byggesagshonorar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Diverse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Samlede ordinære indtægter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

22.602 872 2.705 32.164 125 22 58.489

23.437 872 2.616 34.128 61.054

24.137 895 2.690 32.243 59.965

Ekstraordinære indtægter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Indtægter i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

10.810 69.299

18.607 79.660

10.000 69.965

Underskud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Indtægter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

69.299

79.660

69.965

Udgifter

Indtægter

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Balance Balance pr. 31.12.2021 for hovedforeningen (t.kr.)

Årsregnskab 2020

Årsregnskab 2021

ANLÆGSAKTIVER Materielle anlægsaktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aktier og andele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Foreningsandele Bovia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lån til afdelinger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Indskud i Landsbyggefonden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anlægsaktiver i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12.314 50 300 8.602 61.718 82.984

10.827 50 300 7.564 67.610 86.351

OMSÆTNINGSAKTIVER Tilgodehavende hos afdelinger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Andre tilgodehavender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Værdipapirer og likvide beholdninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omsætningsaktiver i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

204.213 717 56.413 261.343

237.935 1.851 30.483 270.269

Aktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

344.327

356.620

Aktiver

Årsregnskab 2020

Årsregnskab 2021

EGENKAPITAL Foreningsandele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dispositionsfond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opskrivningshenlæggelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Arbejdskapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Egenkapital i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.249 78.456 691 14.521 94.917

1.249 78.077 691 14.531 94.548

KORTFRISTET GÆLD Gæld til afdelinger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bankgæld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Skyldige omkostninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Feriepengeforpligtigelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Moms m.v. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kortfristet gæld i alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

239.336 1.029 6.624 2.402 19 249.410

252.497 1.024 7.461 1.071 19 262.072

Passiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

344.327

356.620

Passiver

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Nøgletal, administrationsbidrag m.m. Resultatopgørelse 01.01.2021 - 31.12.2021 (t.kr.)

Årsregnskab 2020

Årsregnskab 2021

Bruttoadministrationsudgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - Ekstern driftsadministration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - Lovmæssige gebyrer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - Byggesagshonorar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nettoadministrationsudgifter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

24.095 872 125 23.098

24.390

Pr. lejemålsenhed i kr. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.112

5.045

Administrationsudgifter

Hovedtal Antal administrative lejemålsenheder (internt) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Nationalbankens diskonto, ultimo % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Indlånsrente % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Udlånsrente % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Finansielle nøgletal Soliditetsgrad % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Soliditetsgrad (ekstern) % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Likviditetsgrad % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Likviditetsgrad (ekstern) % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Statistik – tomgang og fraflytninger Udgift til tomgang dækket af dispositionsfonden t.kr. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Antal fraflytninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Fraflytningssprocent % . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Årsregnskab 2020 4.518 0,00 0,88 1,00

872 23.518

Årsregnskab 2021 4662 0,00 0,60 1,00

Årsregnskab 2020

Årsregnskab 2021

27,57 90,41 104,78 567,13

25,51 90,80 103,13 337,68

Årsregnskab 2020

Årsregnskab 2021

7.365 799 17,6

11.243 832 18,6

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2021 - 31.12.2021 for afdelinger (t.kr.)

Afdeling

Antal boliger

Udgifter 2021

Indtægter 2021

Resultat 2021

Opsamlet resultat 31.12.21

1 Nr.Ringv.-Bakkev. m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

171

8.729

8.909

180

656

5 Domhusgade - m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.593

3.400

-193

-152

6 Bellevuegade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.499

2.693

195

406

7 Kikkenborggården . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.052

4.104

-69

9 Frederik 7 Vej m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

354

27.970

27.837

-133

277

12 Hestehaven-Agtrupvej . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.374

3.271

-103

-113

14 Utzonsgade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.401

3.262

-138

203

15 Agtrupvej - Snerlevej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

347

22.055

22.241

186

721

18 Engstien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.056

2.096

168

19 Norgesvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

235

13.688

13.761

367

21 Skovparken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

554

42.029

133

22 Skovparken - rækkehuse . . . . . . . . . . . . . . . . .

140

13.616

13.516

-100

440

23 Snerlevej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.521

3.544

24 Ørebrovej m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

236

13.348

13.169

-178

322

26 Stejlbjergvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.429

1.427

-2

27 Konsul Graus Gade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . .

168

9.144

9.256

112

1.051

28 Blæsbjerggade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

101

6.054

6.119

213

29 Låsbygade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.725

4.852

127

413

31 Vesterbrogade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.161

2.172

252

33 Vuggestuen Låsbygård . . . . . . . . . . . . . . . . . .

123

-0

34 Midtgaarden - Lejligheder . . . . . . . . . . . . . . .

129

7.789

8.323

534

250

36 Midtgaarden - Dagcenter . . . . . . . . . . . . . . . .

1.075

1.237

162

360

38 Midtgaarden - Butikker . . . . . . . . . . . . . . . . . .

375

40 Skovvænget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

673

700

113

42 Skovvejen - Skovvænget . . . . . . . . . . . . . . . . .

108

7.254

7.299

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

Udgifter 2021

45 Sydbanegade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.229

1.265

46 Bakkevej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.289

2.270

-19

-30

47 Levisionsvej - Fynsvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.549

2.740

191

304

48 Levisonsvej - Kulturhus . . . . . . . . . . . . . . . . . .

739

775

49 Kongebrogade m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

123

4.066

4.423

358

51 Tvedvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

112

6.113

52 Slåenvej - Snebærvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

119

8.934

9.038

103

54 Solsikkehaven m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.407

3.402

-5

126

55 Støttecenter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

152

157

56 Hvidtjørnevej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.605

4.679

59 Bertram Knudsens Vej . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.204

5.562

358

61 Bjørnøvænget m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.018

7.924

-93

-213

62 Levisonsvej - Kamelia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

341

343

-21

64 Låsbygade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.154

3.085

-68

283

65 Regnars Ager, Dalby . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.658

6.170

512

1.184

66 Home Town . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.439

71 Gøhlmannsvej m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.237

2.304

390

72 Konrad Jørg. Vej m.fl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.184

2.153

-32

-113

73 Tvedvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.797

2.753

-44

-82

74 Nørremarksvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.304

3.483

178

354

75 Broagervej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.615

2.484

-131

76 Junghansvej - Knud Hansens Vej . . . . . . . . . .

132

8.114

8.381

267

548

80 Fritidshjemmet Jung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

82 Nyborgvej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.246

1.226

-20

247

83 Gramrolighed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.469

1.496

4.199

292.599

295.384

2.786

10.486

Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Indtægter 2021

Resultat 2021

Antal boliger

Afdeling

Opsamlet resultat 31.12.21

AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

INTRODUKTION

AAB Kolding Engstien 2 6000 Kolding AAB KOLDING ÅRSBERETNING 2021

AAB Kolding - Beretning og Regnskab 2021

Articles inside

Affald og energi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side

AAB’s økonomi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side

Bæredygtighed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side

Skovparkens udviklingsplan . . . . . . . . . . . side

Drift og organisation . . . . . . . . . . . . . . . . . side

Introduktion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . side

Nybyggeri og renovering . . . . . . . . . . . . . side

det boligsociale arbejde . . . . . . . . . . . . . . side