Årsberetning 2023 - AAB Kolding

Udgivet af

AAB Kolding

Engstien 2

6000 Kolding © Maj 2024

Redaktion og fotos

AAB Kolding

Bovia

Almen Info Media

Tor Stenstrop

Design From Grafisk

Oplag

Digital udgivelse som PDF

Indholdsfortegnelse

INTRODUKTION

Stor tak til vores frivillige helte side 4

SERVICETEAM

Serviceteam fejrer første fødselsdag med stor succes . . .side 6

BYGGERI

Nyt liv i byggeprojekterne i AAB Kolding . .side 8

DRIFT OG ORGANISATIONEN

En organisation i bevægelse side 10

KLIMA

AAB Kolding tager klimaforandringerne alvorligt . . .side 13

TONEN

Vær venlig, selv når det er svært . .side 14

SKOVPARKEN

En ny æra begynder for Skovparken . .side 16

ØKONOMI

AAB’s økonomi . . . .side 18

Udgifter og indtægter side 20 Balance . . . . . . . . .side 21

Nøgletal, administrationsbidrag m.m. side 22 Resultatoversigt side 23

Stor tak til vores frivillige helte

Jeg vil gerne sende en kæmpe tak til alle de frivillige, der bruger deres tid og kræfter i vores boligorganisation.

Vi værdsætter virkelig hver eneste en af jer, der træder til og bidrager til vores fællesskab.

I en tid, hvor hvert minut tæller, står jeres indsats som et strålende eksempel på ægte fællesskabsånd. Vores frivillige er samfundets usete helte, der giver deres tid og energi, uden nødvendigvis at forvente noget til gengæld.

For mange er glæden ved frivilligt arbejde både personligt berigende og en kilde til daglig inspiration og følelsen af at have et formål. Denne indsats binder os sammen og skaber relationer på tværs af aldre og baggrunde.

I AAB Kolding støtter vi denne frivillighed, fordi vi tror på, at stærke fællesskaber skaber attraktive boligområder. Vi ser, hvordan aktiviteter og fritidsinteresser bringer beboerne sammen og øger sikkerheden og trivslen. Det skaber en positiv spiral af engagement og samhørighed.

I AAB Kolding er vi stolte af at kunne tilbyde vores beboere muligheden for at søge om økonomisk støtte til aktiviteter, der styrker fællesskabet i boligafdelingerne. Beboerne kan søge om dette tilskud to gange årligt, og størrelsen af tilskuddet afhænger af vores økonomiske spillerum.

Frivilligheden minder os om, at selv i en travl hverdag, har vi alle evnen til at gøre en positiv forskel. At værdsætte og anerkende vores frivillige er ikke kun en tak for deres hårde arbejde, men også en anerkendelse af deres uvurderlige betydning for at skabe et mere omsorgsfuldt og sammenhængende samfund.

Det er essensen i vores arbejde med at skabe hjem for alle, uanset sociale og økonomiske forhold.

P.S. Vores beretning har fået en ny stil og er kortere i år. Det skulle gerne gøre den mere læsevenlig og indbydende. God fornøjelse.

Karl-Jørn Petersen

Karl-Jørn Petersen

Formand, AAB Kolding og Bovia

Serviceteam fejrer første fødselsdag med stor succes

Serviceteamet har rundet et helt år, og vi er glade for at kunne fortælle, at det har været et supergodt første år! Vi har opnået at forbedre den service, vi tilbyder vores beboere, og selvom det måske lyder simpelt, har det virkelig gjort en forskel.

Nu kan beboerne altid regne med, at vi er klar ved telefonen, når de ringer, og vi sørger for at få en aftale på plads med det samme.

Vi lægger os i selen for at ordne tingene, mens vi stadig har beboeren i den anden ende af røret. Målet er, at beboerne får en opfattelse af, at tingene bliver håndteret hurtigere og mere effektivt end før.

Kvalitetssikring har virkelig været en hjørnesten for os i dette arbejde.

For vores medarbejdere ude i felten har det også haft store fordele. Vi har fået bedre styr på, hvordan vi organiserer henvendelser, så de ikke bare hober sig op. Det har gjort arbejdsdagen mere overskuelig og har forbedret arbejdsmiljøet betydeligt.

Dette løft i vores opgavehåndtering kom i kølvandet på en stor beboerundersøgelse, hvor netop dette var et ønske. Og det bedste ved det hele? Implementeringen af vores nye elektroniske system gik som en leg. Det har virkelig løst nogle udfordringer og har gjort, at vi er bedre rustede til at løse opgaverne og levere en god service.

Indførelsen af serviceteamet har kort sagt vist sig at være en rigtig god idé. Selvfølgelig laver vi stadig fejl engang imellem, men nu sker det heldigvis meget sjældnere.

Nyt liv i byggeprojekterne i AAB Kolding

De seneste år har vi haft travlt i AAB Kolding med både at bygge nye boliger og renovere de gamle i vores omfattende helhedsplaner. Byggebranchen har dog ikke været uden udfordringer, specielt på grund af inflation og højere priser på byggematerialer, som virkelig har sat et pres på budgetterne.

Heldigvis ser det ud til, at materialepriserne nu har stabiliseret sig, og nogle varer, som træ, er endda begyndt at falde i pris. Det har betydet, at vi mod slutningen af 2023 kunne blæse liv i projekter, der var sat på pause, da priserne igen passer ind i vores budgetter. Det viser de seneste budrunder i Bovias byggeafdeling.

Gennem de sidste 7-8 år har vi haft stor succes med at anvende omvendte licitationer for totalentrepriser på nybyggerier. I denne proces sætter vi en pris, vi er villige til at betale, og entreprenørerne byder ind med, hvad de kan tilbyde for de penge. Det er en effektiv metode til at sikre konkurrence på byggeprojekter, hvilket loven også kræver af os.

Med klimaforandringerne bliver håndtering af regnvand en stadig vigtigere del af byggerierne her i Danmark. Fremadrettet vil lokal afledning af regnvand være en integreret del af alle vores byggeprojekter.

For at sikre, at håndværkerne kan arbejde tørt, bliver byggepladserne i dag bedre beskyttet mod regn. Vi dækker oftere hele bygninger til med stilladser og presenninger under byggeriet, hvilket ikke kun holder byggerierne og håndværkerne tørre, men også beskytter mod vandskader og fugt under renoveringen. Selvom det koster ekstra, er det en investering, der typisk er pengene værd.

NYBYGGERIER

Her bygger vi nye boliger

Krohaven, Ødis (indflytning forår 2024)

Ved Bækken, Vamdrup (byggestart forår 2024)

Kløvkærparken, Seest (byggestart juni 2024)

Her vil vi bygge nye boliger i fremtiden

Hejls (grund ved kirken)

Levisonsvej/Fynsvej, Kolding (tidligere Gori-grund)

Marina City, Kolding (ny bydel i fjorden)

RENOVERINGER

Her renoverer vi eksisterende boliger

Afd. 34 Midtgaarden (renovering af P-dækket)

Afd. 71 Ryttermarksvej/Gøhlmannsvej (helhedsplan – forsøgsprojekt med solceller)

Her vil vi renovere eksisterende boliger i fremtiden

Afd. 21 Skovparken (helhedsplan ifm. lovpligtig omdannelse)

Afd. 23 Snerlevej (helhedsplan)

Afd. 24 Rosenhaven (helhedsplan)

Afd. 73 Tvedvej (helhedsplan)

Afd. 1 Ndr. Ringvej/Bakkevej/Sneppevej/Vifdam/Kikkenborgvej/Søgade (helhedsplan)

En organisation i bevægelse

Hos os er der altid gang i hjulene! Vi er konstant i gang med at tune os ind på, hvilke opgaver der skal løses, og hvem der bedst kan løfte dem. Nogle medarbejdere har fået nye pladser, og nogle opgaver har fundet nye hjem.

Det hele er gjort for at gøre arbejdet lettere og mere strømlinet.

I 2023 flyttede vi ansvaret for beboerdemokratiet over til driftsafdelingen, hvor ejendomslederne, der afholder møder med beboerne, er placeret. Det giver mere mening, ikke sandt?

Da vores beboerservicechef sagde farvel i august 2022, tog direktør Per Nielsen og sekretariatsleder Mette Hagesen midlertidigt sammen roret for både drift og udlejning. Men fra starten af 2023 blev disse områder opdelt, da vi bød velkommen til Claus Sørensen som ny driftschef. Drift og udlejning var simpelthen blevet for stor en mundfuld for én person.

Der er også sket en masse på rekrutteringsfronten, som du måske har set i medierne. Nogle har søgt nye græsgange, andre er gået på pension, og nogle stillinger har stået tomme i en periode. Vi stiller os selv spørgsmålet: Har vi brug for det samme som før, eller skal vi tænke i nye baner?

Et godt eksempel er udlejningsafdelingen, hvor der nu er brug for andre færdigheder end før i takt med, at flere beboere benytter sig af selvbetjeningsløsninger. Det samme gælder i økonomiafdelingen, hvor automatiserede betalinger betyder, at vi har brug for andre typer kompetencer end tidligere.

Vi møder også nye udfordringer med krav til rapportering, hvilket nødvendiggør flere specialistroller. Vi kan ikke alle være eksperter i alt, så specialisering er vejen frem.

Fra starten af 2024 har vi trukket lønudbetalingerne tilbage in-house fra Østerbo, med hvem vi har haft et langvarigt samarbejde. Med flere ansatte og øgede informationskrav giver det mening at holde lønfunktionen internt.

De seneste ændringer i vores administration inkluderer ansættelsen af David Rosenaa Dufke i en nyoprettet stilling som ny kundechef, ansættelsen af Heidi Bøckel Skou som ny økonomichef og en udskiftning på direktørposten.

AAB Kolding vil gerne rette en varm tak for godt samarbejde til Per Nielsen, der er gået på pension den 1. maj 2024 efter næsten 28 år som leder. I 2009 skabte vi med Per Nielsen ved roret vores administrationsselskab BOVIA, der i dag administrerer fem boligorganisationer med over 8.000 lejemål.

Vi har samtidig budt velkommen til Mette Hagesen på posten som ny direktør. Mette Hagesen har været ansat hos os i over 20 år, de fleste som leder i ByLivKolding, og vi ser frem til samarbejdet om udviklingen af både boligforeningen og Bovia.

Et kompetent personale er vigtigt. Vi er afhængige af hinanden for at nå vores mål, og vi sætter pris på hele mennesket bag den enkelte medarbejder. Både privatlivet og arbejdslivet skal balancere.

AAB Kolding tager klimaforandringerne alvorligt

AAB Kolding tager et aktivt skridt for at imødegå de udfordringer, som klimaforandringerne bringer, især i form af øgede regnmængder og stigende vandstand i å og fjord. Med åbningen af Brændkjær Klimapark viste boligforeningen, hvordan traditionelle græsplæner kan omdannes til multifunktionelle, bæredygtige områder, der ikke kun bidrager til biodiversitet, men også spiller en kritisk rolle i håndteringen af regnvand.

Klimaparken har kapacitet til at aflede 54 millioner liter regnvand om året fra kloaksystemet, hvilket reducerer risikoen for oversvømmelser i Brændkjær og midtbyen betydeligt. Den fine klimapark, som er blevet til i samarbejde med BlueKolding, Kolding Kommune og beboerne, blev fejret med en festlig indvielse i september, hvor parkens kapacitet og funktion blev demonstreret med brandbil og leg med vand. Det blev en både sjov og lærerig dag.

Der er i øvrigt et nyt LAR-projekt (lokal afledning af regnvand) på vej ved Vifdam, som skal foregå i samme proces som Brændkær Klimapark.

I oktober måtte AAB Kolding dog mobilisere ekstra kræfter, da en historisk stormflod truede med at oversvømme kældre og lavtliggende boliger. Ejendomsfunktionærerne var på forhånd ude for at forberede boligområderne ved at placere sandsække og sikre tekniske installationer mod vandindtrængen. Da vandet trængte ind i nogle få boliger ved åen, ydede de hurtig nødhjælp, hvilket resulterede i minimal skade for beboerne, der klappede ad dem fra deres altaner. Der skal også fra boligforeningen lyde en stor tak til medarbejderne for indsatsen i de kritiske timer.

Selvom boligafdelingernes klimaskærme generelt tilbyder god beskyttelse, har vi et øget fokus på at udføre bæredygtige løsninger ved enhver renovering, specielt med henblik på regnvandshåndtering og grøn energi. AAB Kolding er også involveret i et forsøgsprojekt med Landsbyggefonden, som omfatter installation af solceller på facaderne som led i en større renovering i afdeling 71, hvilket ikke alene bidrager til en reduktion i energiforbrug, men også understøtter en mere bæredygtig boligdrift.

Alle disse tiltag illustrerer AAB Koldings vilje og forpligtelse til ikke blot at reagere på klimaforandringer, men at være forudseende og innovative i vores tilgang til boligdrift. Før hvert nybyggeri og renoveringsprojekt overvejer vi driftsmæssigt bæredygtighed og fremtidig klimarelateret vedligeholdelse, hvilket sikrer, at boligforeningen er godt forberedt på at møde fremtidens klimaudfordringer og kan fortsætte med at tilbyde sikre og attraktive boliger, uanset vejrets luner.

Vær venlig, selv når det er svært

Når vi beboere har med de frivillige at gøre, er det afgørende at holde en respektfuld og venlig tone. Vi skal huske, at frivillige ofte jonglerer deres frivillige arbejde med andre forpligtelser som job, studier eller familie. Derfor kan der gå lidt tid, før de svarer på henvendelser, og den ventetid fortjener vores respekt. Det forstår langt de fleste heldigvis.

Men desværre oplever vores frivillige, at det at bevare en god tone kan være en udfordring for nogle mennesker i dagens Danmark. Vores medarbejdere møder også denne tendens oftere og oftere.

Samfundet synes at være mere ”jeg først”, og folk bliver hurtigere opfarende. De forventer øjeblikkelige svar, og hvis de ikke får det, kan den nærmeste medarbejder få en hård medfart.

Dette sker både over skranken og i telefonen, og verbale overfusninger er desværre ikke ualmindelige. Sådan noget foregår både i administrationen, på områdekontorer og i boligområderne.

Folk har ofte svært ved at forstå, at udlejningen og driften ikke altid kan levere hurtige løsninger. Vi er mange gange afhængige af eksterne resurser, og disse er ikke bare ledige og klar til at hoppe på en opgave, når vi ringer. Deres kalendere er også fyldte.

Denne dårlige tone har desværre en stor indvirkning på arbejdsmiljøet – alt for stor. Vi har fastlagte procedurer for, hvordan vi håndterer situationer, hvor medarbejdere bliver truet eller mødt med grove henvendelser, inklusiv psykologisk krisehjælp.

Men det er også vigtigt at nævne, at vi oplever mange gode situationer, og at langt de fleste henvendelser er fornuftige.

Selvom vi står over for udfordringer med tone og kommunikation i vores arbejde, er det vigtigt at huske på det fællesskab og de mange positive oplevelser, som også præger vores hverdag. Lad os alle sammen arbejde på at skabe et miljø, hvor respekt og forståelse er i højsædet, og hvor hver eneste henvendelse mødes med tålmodighed og venlighed. Ved at værne om en positiv tone kan vi sammen bygge stærkere og mere trygge fællesskaber.

En ny æra begynder for Skovparken

Den 18. april 2024 stemte beboerne i Skovparken ja til en ambitiøs helhedsplan, der puster nyt liv i Kolding Nord. Med beboernes ja er vejen banet for en plan, der vil forvandle området til en helt ny bydel.

Skovparkens beboere gav bl.a. grønt lys til et seniorbofællesskab, lettilgængelige boliger og en omfattende renovering af facader, vinduer og altaner. Udeområderne vil også gennemgå en forvandling med nye veje, stier og p-pladser. Desuden vil Kolding Kommune bygge et nyt plejehjem i boligområdet, som en del af den godkendte plan.

Helhedsplanens vedtagelse er kulminationen på et flerårigt samarbejde mellem AAB Kolding, Bovia, Skovparkens afdelingsbestyrelse og Pluskontoret Arkitekter. Målet er at opfriske og forny hele området inden 2030. Med en investering på næsten 924 millioner kroner, støttet af Landsbyggefonden, er det en massiv satsning på boligområdets fremtid.

Helhedsplanen byder på forskellige boligformer og faciliteter eksempelvis et nyt beboerhus, og målet er at tiltrække en bred vifte af beboere og fremme dynamiske forandringer i området. Da det er et lovkrav at transformere Skovparken, er vi glade for, at beboerne med et flertal på to tredjedele bakkede op om den plan, vi har arbejdet hårdt på at udforme. Alternativet kunne være, at kræfter udefra ville komme og bestemme hen over hovedet på os.

Vi må med vemod konstatere, at helhedsplanen vil medføre nedrivning af tre eksisterende boligblokke, mens tre andre sælges til privat udlejning. Det er ikke med vores gode vilje, og vi har stor medfølelse med beboerne i de berørte blokke. Men selvom planen ikke er perfekt og vil påvirke alle beboere i Skovparken, er det vores klare holdning, at det at stemme ja var den bedste vej frem. Afdelingsbestyrelsen viste vejen ved en klippefast tro på, at man kan bevare det unikke ved Skovparken og samtidig sikre dens fremtid.

AAB’s økonomi

Årsregnskabet for boligorganisationen og afdelingerne er aflagt i overensstemmelse med god regnskabsskik og de gældende regler. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. De økonomiske resultater for afdelingerne og boligorganisationen anses for værende tilfredsstillende for regnskabsåret 2023.

Den detaljerede udgave af årsregnskabet med tilhørende noter for boligorganisationen og afdelingerne, bliver offentliggjort på hjemmesiden www.bovia.dk

Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser, som har væsentlig økonomisk betydning for AAB. Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskabet og har afgivet blank revisionspåtegning på såvel boligorganisationen som afdelinger.

Årets resultat

Årets resultat i hovedforeningen blev et overskud på 5.945 tusind kroner. Den primære årsag til overskuddet er rabat på forretningsførelsesbidrag vedr. 2022, opløsning af foreningsandele, samt nettorente indtægt. Derudover har der været genberegning af maksimal beboerbetaling og derved rentesikring og pligtig beløb af udamortiserede lån i afdeling 22, som har en nettoindtægt 2.267 tusind kroner, som via arbejdskapitalen er overført til dispositionsfonden.

Der er 48 afdelinger med overskud eller nulresultat og 2 afdelinger med underskud. I 8 afdelinger er det opsamlede resultat negativt. Der er stor forskel på, hvorledes afdelingernes driftsøkonomi hænger sammen, desværre er det således, at det er svært at komme ud af en svag driftsøkonomi, og det arbejdes der fokuseret på ved budgetlægningen. På den almindelige og planlagte vedligehold er der stor variation mellem afdelingerne. Generelt har afdelingerne haft et større nettorente indtægt. Overordnet set er AAB’s samlede økonomi sund og i balance.

Administrationsudgifter

AAB administrerede ved årets udgang 4.796,8 lejemålsenheder. Det samlede administrationsbidrag var på 23.804 tusind kroner, svarende til en gennemsnitlig sats på 4.962 kr. pr. lejemålsenhed. Nettoadministrationsudgifterne var på 23.550 tusind kroner, hvilket svarer til 4.910 kr. pr. lejemålsenhed, heraf udgjorde forretningsførerbidraget til Bovia 4.456 kr. inkl. moms pr. lejemålsenhed.

Udgifter og indtægter Resultatopgørelse 01.01.2023 - 31.12.2023 for hovedforeningen (t.kr.)

Udgifter Årsregnskab 2022 Årsregnskab 2023 Budget 2024

Balance Resultatopgørelse 01.01.2023 - 31.12.2023 for hovedforeningen (t.kr.)

Nøgletal, administrationsbidrag m.m. Resultatopgørelse 01.01.2023 - 31.12.2023 for hovedforeningen (t.kr.)

Administrationsudgifter

Bruttoadministrationsudgifter

Statistik - tomgang og fraflytninger

2023 Udgift til tomgang dækket af dispositionsfonden t.kr.

Resultatoversigt

Regnskabsperiode 01.01.2023 - 31.12.2023 for afdelinger (t.kr.)

Resultatoversigt Regnskabsperiode 01.01.2023 - 31.12.2023 for afdelinger (t.kr.)