ET STYRKET GRUNDLAG FOR DIGITALISERING AF EJENDOMSBRANCHEN
Digitalt fokus for lejer og ejer – i et bæredygtigt perspektiv
© 2022 EjendomDanmark
Dele af denne publikation må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af kilde og dato.
Publikationen er skrevet af Chefrådgiver Morten Jarlbæk Pedersen, EjendomDanmark.
Tak til følgende for samarbejde i forbindelse med rapportens tilblivelse ATP Ejendomme
Boligforeningen 3B Boliggruppen
BOSAM
Bygherreforeningen
Cobblestone Danske Udlejere
Erhvervslejernes Landsorganisation (ELO)
Lejernes Landsorganisation (LLO) Molio
ProDomus
Proptech Denmark Schødt A/S
Taurus Ejendomsadministration
INDHOLD
RESUMÉ ...................................................................... 5
1.1 Om projektet og denne publikation .....................6
2 BAGGRUND, METODE OG STRUKTUR .............. 7
2.1 Baggrund for forslagene ........................................... 7 2.2 Metode ............................................................................. 7 2.3 Struktur ............................................................................ 8
3
MILJØ OG KLIMA ............................................... 10
3.1 Ejer- og administratorperspektiv på digitalisering til fremme af miljø og klimamæssig bæredygtighed ............................... 10 3.2 Lejerperspektiv på digitalisering til fremme af miljø og klimamæssig bæredygtighed 11 3.3 Opsamling og konkrete forslag ............................ 12
4 SOCIALE RAMMER ............................................ 14
4.1 Ejer- og administratorperspektiv på digitalisering til fremme af social bæredygtighed 14 4.2 Lejerperspektiv på digitalisering til fremme af social bæredygtighed 15 4.3 Opsamling og konkrete forslag 15
5 VIRKSOMHEDEN OG DENS DRIFT .................. 17
5.1 Ejer- og administratorperspektiv på digitalisering til fremme af bæredygtig virksomhedsdrift ........................................................ 17
5.2 Lejerperspektiv på digitalisering til fremme af bæredygtig virksomhedsdrift ............................... 18 5.3 Opsamling og konkrete forslag 18
6 AFSLUTNING ...................................................... 19
RESUMÉ
Digitaliseringen af ejendomsbranchen er et afgørende element for at kunne realisere branchens bæredygtighedspotentiale. Der findes dog en række politiske og regulatoriske barrierer for denne digitalisering. I denne rapport præsenteres en række af disse politiske barrierer, og der formuleres en række forslag til, hvordan disse barrierer kan håndteres. Målet er at skabe et bredt funderet grundlag for politisk diskussion om fremtidens digitaliseringspolitik for ejendomsbranchen.
1 INDLEDNING
I september 2015 vedtog FN 17 verdensmål, der skulle sikre en overgang til en mere bæredygtig fremtid.1 Målene spænder bredt, og mange af målene har siden engageret og inspireret mange indsatser og aktører, der arbejder for bæredygtighed.
På tværs af spændvidden i mange af målene – bl.a. fra sikring af bæredygtige forbrugs- og produktionsmønstre til håndtering af klimaforandringer – spiller sunde, bæredygtige bygninger og ejendomme en nøglerolle. Det er fx i bygningerne, at en stor del af vores klimaaftryk findes,2 og det er i bygningernes og byrummenes indretning, at rammerne for vores sociale liv og adfærd findes. Der findes kun en mere bæredygtig fremtid, hvis vi – i bred forstand: miljømæssigt, klimamæssigt, socialt, økonomisk3 – får mere bæredygtige bygninger og ejendomme.
Det stiller store krav til ejendomsbranchen – også i Danmark. Og det er krav, som branchen ikke kan honorere, hvis ikke den tager digitaliseringen til sig. Bedre overblik, bedre styring og mere viden om de konkrete ejendomme og brugerne er afgørende for at kunne styrke ejendommes og deres brugs og dermed i sidste ende samfundets bæredygtighed –og det overblik, den styring og den viden kan digitaliseringen hjælpe med at tilvejebringe.
Men digitaliseringen af både samfundet som helhed og ejendomsbranchen mere specifikt stiller store krav til politikerne og de offentlige
1 Forenede Nationer (2015): Transforming our world: the 2030 Agenda for Sustainable Development. A/RES/70/1, 25. september 2015. Senest lokaliseret den 6. december 2022 på: www.sdgs.un.org/2030agenda
2 Ifølge Europa-Kommissionen er byggeri og bygningsdrift ansvarlig for 40 procent af energiforbruget og 36 procent af CO2e-udslippet i EU, se Europa-Kommissionen (2020): In focus: Energy Efficiency in Buildings. Senest lokaliseret 10. november 2022 på: www.ec.europa.eu/info/news/focus-energy-efficiency-buildings-2020-lut-17_en
3 Forståelsen af begrebet bæredygtighed denne publikation bygger på den forståelse, som er defineret i projektet ”Digitalt fokus for ejer og lejer – et bæredygtigt perspektiv”, og som bl.a. er udpenslet i EjendomDanmark, Rambøll, PwC & BUILD AAU (2021): Status for digitaliseringen af ejendomsbranchen i Danmark. Senest lokaliseret 11. november 2022 på: www.issuu.com/hverve/docs/digitaliseringsrapport14-09?fr=sZTdhOTQyNTQ3MzE side 16-17.
myndigheder. Samfundets regler og samspillet mellem marked og myndigheder skal naturligvis kunne følge med den teknologiske udvikling og samfundets behov.
Derfor er det vigtigt vedvarende at spørge, om reguleringen af virksomhederne og borgernes adfærd stemmer overens med de ønsker, krav og muligheder for at styrke både samfundets og branchens bæredygtighed, som den digitale tidsalder skaber. Virksomhederne skal kunne høste digitaliseringens gevinster, digitaliseringen skal gøre borgernes hverdag nemmere og sikrere, og offentlige myndigheder skal bruge digitaliseringen til at blive bedre, hurtigere og mere gennemsigtige. Digitaliseringsklar lovgivning er et spørgsmål om mange ting4 - også for ejendomsbranchen.
Det er det spørgsmål, der har drevet arbejdet med denne rapport, der er en del af projektet ”Digitalt fokus for ejer og lejer – i et bæredygtigt perspektiv”. Målet er, at der kan skabes et bredt funderet udgangspunkt for en offentlig samtale om en digitaliseringspolitik, der kan og vil fremme bæredygtigheden i og af den danske ejendomsbranche.
1.1 Om projektet og denne publikation
Projektet ”Digitalt fokus for ejer og lejer – i et bæredygtigt perspektiv” er igangsat i 2020 af EjendomDanmark i samarbejde med Rambøll, PwC og BUILD på Aalborg Universitet. Projektet er finansieret af Grundejernes investeringsfond, Realdania og EjendomDanmark Fonden.
Projektet sætter fokus på aktørerne i og omkring ejendomsbranchen og deres position og de områder og arbejdsprocesser, hvor der i dag er behov for tiltag eller er eventuelle udfordringer, når det kommer til at hjælpe branchens bæredygtighed på vej gennem digitalisering.
Projektet består af tre faser:
• I første fase arbejdedes bl.a. med at skabe et overblik over status på ejendomsbranchens digitalisering i dag.
• I anden fase arbejdedes bl.a. med at skabe et overblik over branchens behov, teknologier og muligheder.
• I tredje fase fokuseres bl.a. på politiske barrierer og udfordringer.
Alt i alt skal projektet skabe et bedre grundlag for ejendomsbranchens fremtidige digitalisering ved både at afdække udfordringer og muligheder for branchen og dens omgivelser.
Denne rapport bidrager til projektets tredje fase ved at identificere en række politiske og regulatoriske forhold, som præger ejendomsbranchens arbejde med digitalisering, og ved at fremlægge en række forslag til, hvordan disse forhold eventuelt kan forbedres på en måde, så branchens bæredygtighed styrkes til gavn for både ejere, administratorer, investorer, lejere, brugere og samfundet som helhed.
4 Se fx diskussionen i Pedersen, M.J. (2018): Digitaliseringsklar lovgivning: Ved vi, hvad vi taler om? Nordisk Administrativt Tidsskrift, vol. 94/3, pp. 25-30.
2 BAGGRUND, METODE OG STRUKTUR
Forslagene i denne publikation bygger på de erfaringer og den viden, der er opsamlet i løbet af projektet ”Digitalt fokus for ejer og lejer – i et bæredygtigt perspektiv”. Dette har haft betydning både for forslagenes indhold og for processen, der ledte til de konkrete forslag.
2.1 Baggrund for forslagene
Projektet ”Digitalt fokus for ejer og lejer – i et bæredygtigt perspektiv” har samlet ejer- og lejerrepræsentanter til en længerevarende samtale om status på, behovet for og rammerne for digitalisering af ejendomsbranchen i bred forstand. Projektdeltagerne repræsenterer både forskning, byggeri, ejendomsadministration, ejendomsudvikling, ejendomstransaktioner og rådgivning m.m. Repræsentanter for kunder og lejere har deltaget i projektet som ligeværdige partnere.
Denne brede deltagelse har også præget udviklingen af de nedenfor følgende politiske og regulatoriske forslag. Overvejelserne og forslagene afspejler således det brede projektfokus.
Der vil være områder, hvor nogle projektpartnere vil ønske at gå videre, end forslagene tilsiger, men det er afgørende, at branchen – inklusive kunderne og lejerne – får et fælles udgangspunkt for at diskutere, hvordan digitaliseringen bør håndteres politisk. Denne publikation søger at bidrage til at bidrage til et sådant fælles udgangspunkt.
Projektet ”Digitalt fokus for ejer og lejer – i et bæredygtigt perspektiv” har et naturligt fokus på, hvordan digitalisering af ejendomsbranchen kan medvirke til at styrke branchens bæredygtighed i bred forstand. Dette brede fokus på bæredygtig betyder, at der både fokuseres på klima/miljø, sociale forhold og økonomisk stabilitet og udvikling – og tillige balancen mellem disse forskellige dimensioner af bæredygtighed.
Opsummerende kan således konstateres, at drivkraften har været at identificere barrierer for og stille forslag til fremme af digitalisering, der
• kan accepteres bredt i ejendomsbranchen og blandt brugerne og lejerne
• fremmer bæredygtigheden af branchen i bred forstand – klima-/ miljømæssig, social og økonomisk
• kan danne udgangspunkt for yderligere politisk og regulatorisk diskussion og udvikling
2.2 Metode
Målet med denne publikation er ikke at kunne præsentere en fuldkomment dækkende pakke, hvis gennemførelse er tilstrækkelig for at sikre en hurtigere digitalisering og en styrkelse af bæredygtigheden i ejendomsbranchen. Målet er snarere at identificere en række relevante temaer og så vidt muligt konkrete barrierer og forslag, der bør adresseres
politisk, hvis det ambitiøse mål om en mere digital og bæredygtig ejendomsbranche overhovedet skal kunne nås.
For at sikre at resultatet afspejler temaer, barrierer og forslag, der for det første kan accepteres bredt i branchen og blandt lejerne og brugerne, for det andet gøre en forskel for bæredygtigheden i branchen og for det tredje kan danne udgangspunkt for yderligere diskussion og udvikling, bygger forslagene her på et solidt grundlag og en inddragende proces:
• For det første adresserer forslagene en række af de udfordringer, som blev identificeret i projektrapporten ”Status for digitaliseringen af ejendomsbranchen i Danmark”.5 I denne rapport, der baserer sig på både et litteraturstudium,6 to spørgeskemaundersøgelser7 og en større, kvalitativ undersøgelse, pegede brancheaktører på en række udfordringer og barrierer for digitaliseringen.
• For det andet adresserer forslagene nogle af de behov, som blev identificeret i en omfattende behovsanalyse, der blev gennemført i løbet af 2022.8
• For det tredje er rapporten baseret på de problematikker og konkrete forslag, der kom for dagen i forbindelse med en workshop afholdt i november 2022 med deltagelse af repræsentanter for både ejendomsadministratorer, ejendomsinvestorer, proptech-branchen, lejere og EjendomDanmark.
I denne rapport præsenteres således en række dilemmaer, som både lejere og udlejere anser som relevante at adressere, og de derpå følgende politiske forslag bygger på inddragelse af og opbakning fra projektets bredt sammensatte referencegruppe – en gruppe, der både repræsenterer ejendomsbranchens mange facetter og branchens kunder og lejere.
2.3 Struktur
Formålet med at skabe bedre rammer for digitalisering af ejendomsbranchen er at styrke branchens bæredygtighedspotentiale. Derfor er det også oplagt at tage udgangspunkt i begrebet bæredygtighed i bred forstand, når digitaliseringspolitikken skal overvejes. Digitalisering er ikke et mål i sig selv, men et middel til at opnå andre mål, ikke mindst en styrkelse af virksomhedens og samfundets samlede bæredygtighed.
Overvejelserne og forslagene i det følgende er derfor struktureret i tre temaer, der afspejler dette:
Miljø- og klimamæssig bæredygtighed
Dette afsnit beskæftiger sig med barriererne for udvikling og brug af digitale løsninger, der reducerer bygninger og ejendommes miljø- og klimamæssige aftryk. Det kan fx være barrierer for digitale løsninger til fremme af mere energioptimal anvendelse, viden om eksisterende rammer og regler for forbedringer af en ejendom, adgang til relevant forbrugs- og bygningsdata m.m.
Sociale rammer
Dette afsnit beskæftiger sig med barriererne for udvikling og brug af digitale løsninger, der understøtter menneskers rettigheder og velvære. Det kan fx være barrierer for en fornuftig brug af persondata eller digitaliseret adgang til viden om rettigheder og retstilstanden.
Virksomheden og dens drift
Dette afsnit beskæftiger sig med barriererne for udvikling og brug af digitale løsninger, der understøtter ejendomsbranchens gennemsigtighed og økonomiske formåen. Det kan fx være barrierer for et konstruktivt og smidigt samspil med offentlige myndigheder.
Hvert afsnit indledes med nogle korte overvejelser fra et lejer- hhv. et ejerperspektiv, hvorefter det er forsøgt at kondensere disse perspektiver i en række konkrete forslag. Disse forslag er således udtryk for tiltag, der kan udgøre fundamentet for eller det første skridt i retning af en bredt funderet digitaliseringspolitik for ejendomsbranchen. Figuren nedenfor opsummerer denne tankegang.
Figur 1. Oversigt over publikationens struktur
5 EjendomDanmark et al. (2021).
6 Dette litteraturstudium er desuden publiceret særskilt, se: Nielsen, A.K.B. & Haugbølle, K. (2021): Litteraturstudie af digitaliseringens effekter ejendomsbranchen. Aalborg: Aalborg Universitet, BUILD.
7 Disse er også behandlet i et særskilt analysenotat, se: EjendomDanmark (2021): Digitalisering fylder stadig mere i ejendomsbranchen. Senest lokaliseret 10. november 2022 på: www.ejd.dk/app/uploads/2021/10/2021-05-Digitalisering-fylder-stadig-mere-i-ejendomsbranchen.pdf
8 EjendomDanmark & Rambøll (2022): Digitale behov hos lejer og ejer. Vejen mod en mere bæredygtig ejendomsbranche. Senest lokaliseret 6. december 2022 på: www. issuu.com/hverve/docs/digitale_behov_hos_lejer_og_ejer_final
3 MILJØ OG KLIMA
Vejen mod større bæredygtighed inden for miljø og klima er en fremherskende, politisk diskussion.
Dette gælder ikke mindst klimadiskussionen. I 2021 trådte den europæiske klimaforordning fx i kraft, og dermed blev alle EU-landene forpligtet til frem mod 2030 at bidrage med at reducere EU’s samlede udledning af drivhusgasser med mindst 55 procent sammenlignet med 1990.9 I Danmark er man endda gået et skridt videre, og et flertal i Folketinget har således forpligtet sig til frem mod 2030 at reducere de danske udledninger af drivhusgasser med hele 70 procent sammenlignet med 1990.10 Målet i begge tilfælde er klimaneutralitet i 2050.
Ejendomme er i den sammenhæng væsentlige at kigge nærmere på, da ejendomme og bygninger står for en meget stor del af energiforbruget og udgør den fysiske ramme for vores adfærd. Investeringer i ejendoms- og energiforbedringer er en af de hurtigste og mest effektive veje til fremme af den grønne bæredygtighed – fx slog Klimarådet i 2017 fast, at energirenoveringer er et tiltag, der både er samfundsøkonomisk billigt og samtidig i høj grad letter omstillingen mod klimaneutralitet.11 Denne konklusion er siden da blevet bekræftet af flere analyser12 – herunder også af det internationale energiagentur.13 Derfor har flere organisationer da også peget på politiske forslag til fremme af investeringer i grønne ejendomme,14 men digitalisering fylder desværre ikke nok i den diskussion.
3.1 Ejer- og administratorperspektiv på
digitalisering til fremme af miljø og klimamæssig bæredygtighed
Set fra et ejer- og administratorperspektiv handler digital understøttelse af øget bæredygtighed inden for klima og miljø om investeringer: Hvilke ejendomsinvesteringer og -forbedringer skal ske og hvornår?
Digitale redskaber kan på den måde være afgørende for at skabe denne nødvendige viden om den konkrete ejendom og dens brug – en viden, der skal danne grundlag for investeringsbeslutninger. Der synes dog at være tre barrierer for digital understøttelse af en sådan viden:
9 Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EU) 2021/1119 af 30. juni 2021 om fastlæggelse af rammerne for at opnå klimaneutralitet og om ændring af forordning (EF) nr. 401/2009 og (EU) 2018/1999.
10 Lovbekendtgørelse nr. 2580 af 13. december 2021 om klima.
11 Klimarådet (2017): Omstilling frem mod 2030 Byggeklodser til et samfund med lavere drivhusgasudledninger. Senest lokaliseret 10. november 2022 på: www.klimaraadet. dk/da/rapporter/omstilling-frem-mod-2030
12 Se fx Ea Energianalyse (2019): Analyse af det samfundsøkonomiske potentiale for energibesparelser København: Ea Energianalyse / Synergi / Renovering på dagsordenen.
13 IEA (2022): The value of urgent action on energy efficiency. Senest lokaliseret 10. november 2022 på: www.www.iea.org/reports/the-value-of-urgent-action-on-energy-efficiency
14 Se fx EjendomDanmark (2020): Vejen til grønnere ejendomme Danmark. Senest lokaliseret 11. november 2022 på: www.ejd.dk/maerkesager/klima/
For det første handler det om adgangen til data. For mange ejere –ejendomsvirksomheder og deres repræsentanter hos administratorerne – vil det kunne gøre en positiv forskel for styringen og udviklingen af en ejendom, hvis der var bedre og mere direkte adgang til fx forbrugsdata. Der er imidlertid betydelige barrierer for adgangen til og brugen af ikke mindst forsyningsdata. Forsyningsselskabernes meget forskelligartede praksis, hvad angår persondatabeskyttelse, er hæmmende for den digitale udvikling på dette felt. Ejerne og administratorerne har dog ikke brug for personlige data. Kortlægningen af en ejendoms energiforbrug kan ofte ske ud fra adfærdsdata, som er anonymiserede. Det handler således om, at der skabes tilstrækkelige kriterier for adgang til relevante typer data. Det vil give ejer en nemmere, hurtigere adgang til mere overskuelige data og bedre kort på hånden for at anvende data til at udvikle brugen af en ejendom i en klimamæssig hensigtsmæssig retning.
For det andet handler det om ensartetheden i data. Mange bygningsdata findes på forskellige måder – for eksempel er der langt fra en ensartet opfattelse af, hvordan noget så basalt som en ejendoms størrelse i m2 skal opgøres. Det betyder, at data om bygninger ikke altid kan sammenlignes på tværs.
For det tredje handler det om digital understøttelse af regulatoriske krav. Her kan fremhæves to eksempler. Der har i dag fundet en vis digitalisering sted af fx lokalplaner, servitutter og andre relevante krav til en ejendom og dens brug. Men denne digitalisering er ikke konsekvent, og det er fx velkendt, at lokalplansdata enten mangler eller er uensartet. Et andet sted er kommende krav, fx som følge er EU’s taksonomi for bæredygtige aktiviteter.15 Denne medfører omfattende rapporteringskrav for mange og dermed et behov for øget adgang til samt bedre kvalitet af offentlige data og data genereret i bygningerne. Her mangler i dag en ensartet og digital standard for adgang, indsamling og behandling af data til fx compliance.
3.2 Lejerperspektiv
på digitalisering til fremme af miljø
og klimamæssig bæredygtighed
Set fra et lejerperspektiv handler digital understøttelse af øget bæredygtighed inden for klima og miljø om adfærd. Derfor er det ikke så meget viden om den konkrete bygning, der efterspørges, da det jo ikke er lejerne, der skal foretage de konkrete investeringer til forøgelse bæredygtigheden af ejendommen.
For nogle lejere – erhvervslejere måske i højere grad end boliglejere – kan der naturligvis være andre og selvstændige årsager til at vælge bæredygtige ejendomme16 og incitament til at presse på for digital tilgængelig viden om selve ejendommen.
For alle lejere – boliglejere såvel som erhvervslejere – kan det dog være yderst relevant med digitale redskaber, der understøtter og systematiserer lejerens viden om og kontrol med egne forbrugsmønstre. Her er
15 Europa-Parlamentets og Rådets forordning (EU) 2020/852 af 18. juni 2020 om fastlæggelse af en ramme til fremme af bæredygtige investeringer og om ændring af forordning (EU) 2019/2088.
16 Dette er også beskrevet i EjendomDanmark et al. (2021), s. 9, 66, 80.
det igen spørgsmålet om adgang til (egne) forbrugsdata, der dukker op. Dette kan nemlig give lejerne og brugerne af en ejendom viden, på baggrund af hvilken den enkelte lejer kan beslutte at ændre adfærd (eller lade være). Mange lejere kan få adgang til deres egne forbrugsdata – men ofte kun i udstilles form, dvs. i form af grafer. Adgangen til selve rådata i realtid og mulighederne for at dele denne adgang med en selvvalgt tredjepart er ofte begrænset. Dermed bliver det sværere at etablere fx automatiske overvågningssystemer.
3.3 Opsamling og konkrete forslag
Det samlede billede er således, at når det kommer til bæredygtighed inden for miljø og klima, handler det i høj grad om, at digitaliseringen skal understøtte viden om den konkrete bygning og viden om forbrugsmønstre.
Det leder til en række forslag, der kan danne grundlag for videre politisk diskussion:
Ensartet og tilgængelige bygningsdata
I EU arbejder man på en opdatering af bygningsdirektivet,17 og en del af diskussionen i den forbindelse er indførelsen af et fælleseuropæiske bygningspas af en art18 – altså en art elektronisk ID til den enkelte bygning, hvori de væsentligste forhold er beskrevet. Der er bl.a. tanker om et renoveringspas,19 krav til dataudveksling20 og databaser over bygningers energimæssige ydeevne.21
En øget standardisering kan der være behov for. Stamdata skal følge bygningen og bør være i et ensartet format. Og relevante data for en bygning – stamdata, renoveringsdata, energimærke m.m. – skal være tilgængeligt. Et samlende bygningspas, om man vil.
Den store udfordring her er ikke idéen – det er udformningen. Allerede i dag er der betydelige udfordringer med fx energimærkerne, og nogle EU-lande vil hurtigt kunne rykke længere end andre. For nogle vil det også være forbundet med en ikke-ubetydelig administrativ byrde at skulle omlægge data.
For at kunne sætte dette arbejde i gang, bør man på EU-niveau arbejde for ensartede og simple dataformater, men i første omgang lade brugen heraf i et konkret bygningspas være frivillig. Det skal sikre, at dataene er af tilstrækkelig høj kvalitet, når det kun er noget, man gør efter eget valg; ellers vil mange blot anse det som en administrativ byrde, og data i passet vil afspejle dette. Man bør desuden lade de ensartede dataformater inspirere af kravene i EU’s taksonomi til identifikation af grønne aktiviteter, således at dialogen mellem de krav, der stilles direkte til
17 Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2010/31/EU af 19. maj 2010 om bygningers energimæssige ydeevne (senere ændret med Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2018/844/EU af 30. maj 2018 om ændring af direktiv 2010/31/EU om bygningers energimæssige ydeevne og direktiv 2012/27/EU om energieffektivitet).
18 Europa-Kommissionen (2021): Forslag til Europa-Parlamentets og Rådets direktiv om bygningers energimæssige ydeevne. COM(2021) 802 final.
19 Ibid., art. 10.
20 Ibid., art. 14.
21 Ibid., art. 19.
bygningsejer, og de krav, der stilles til bygningsejer via den finansielle sektor, minder mest muligt om hinanden for at undgå forskellige standarder og dobbeltarbejde.
Fuld digital adgang til relevante, offentlige data
Håndteringen af en bygning er afhængig af de krav, der stilles til dem fra offentlige myndigheders side. Derfor er det afgørende, at man på bygningsniveau har fuld klarhed over gældende lokalplaner, servitutter m.m.
Denne adgang findes allerede – men den er langt fra konsekvent, og det bør den være. Der findes eksempler på, at lokale forhold og regler af ældre dato kun findes i fysisk form, ligesom data i fx BBR-registret ofte er fejlbehæftet. Der bør derfor igangsættes en systematisk digitalisering på området.
Adgang til forsyningsdata
Energiforbrugere har i dag i varierende grad adgang til deres egne forsyningsdata. Og det er ofte besværligt at give tredjeparter (fx installatører eller varmemestre) adgang til disse data. Udfordringen er, at det er forbrugeren, der ejer data, men det er forsyningsselskabet, der ejer måleren – og at forsyningsdata som udgangspunkt er persondata og derfor kun må anvendes til det formål, det er indsamlet med, og forsyningsselskabet indsamler forbrugsdata med det formål at kunne sende en energiregning. Mange forbrugere har derfor ikke adgang til deres egne rådata og mulighed for at give tredjeparter adgang til denne rådata.
Også adgangen til data er et tema, der behandles i det europæiske bygningsdirektiv – og fylder langt mere i forslaget til et nyt direktiv end i det gamle. For eksempel foreslår Europa-Kommissionen, at bygningsejere, lejere og administratorer skal have direkte adgang til bygningens data, og at man skal have mulighed for at gøre disse tilgængelige for tredjeparter.22
Dette peger igen i retningen af adgang til standardiserede bygningsdata – men det løser desværre ikke udfordringen med forbrugsdata.
Derfor bør der indføres regler om, at energiforbrugere skal have adgang til egne forbrugsrådata i realtid, og at forbrugeren kan give adgang til disse for tredjeparter.
Dette stiller krav til nogle klarere rammer for beskyttelse af persondata, således at udlejere ikke uden videre har adgang til lejeres forbrugsdata – men samtidig så udlejere kan få adgang til relevante data til gavn for bygningens samlede drift og udvikling og lejernes samlede energiomkostninger. 22 Ibid., art. 14(1).
4 SOCIALE RAMMER
Digitaliseringen af danskernes sociale liv er for længst gået i gang. Under 300.000 danske husstande holder fx fast i en fastnettelefon, mens der ligger en smartphone på bordet i ca. 2,5 mio. danske hjem.23
Det giver selvsagt nogle helt nye muligheder for danskerne. De kan i overført betydning tage deres hjem med sig i lommen.
Men digitalisering er ikke noget, man bør foretage med hovedet under armen. Data – herunder ikke mindst persondata – er den nye tids valuta, og selvom mulighederne er mange, er faldgruberne mindst lige så talrige. Bæredygtighed i denne sammenhæng handler om at sikre, at potentialer så vidt muligt kan indfris, samtidig med at der opretholdes en respekt for fx privatlivets fred.
Dette gælder ikke mindst, når det kommer til digitalisering af ejendomsbranchen. Potentialerne er her store, men overvejelserne bør være tilsvarende grundige. For en bygningsejer er det fx oplagt at kende til bevægelsesmønstre i en bygning, så fx bygningsvedligehold m.m. kan optimeres – men omvendt kan det være en udfordring, hvis brugerne af en bygning (ikke mindst hvis der er tale om boliglejemål) føler sig overvågede.
Der eksisterer med andre ord lidt af et datadilemma, hvor man kan tvinges til at vægte mellem forskellige parametre af bæredygtighed. Det kan fx være respekt for privatlivets fred mod adgang til klima-/miljørelaterede adfærdsdata.24 Social bæredygtighed handler om at finde den rette balance i håndteringen af dette dilemma.
4.1 Ejer- og administratorperspektiv på digitalisering til fremme af social bæredygtighed
Set fra et ejer- og administratorperspektiv handler digital understøttelse af øget social bæredygtighed i første omgang om sikkerhed.
Mange ejendomsejere eller -administratorer har en naturlig interesse i adgang til data om fx bevægelses- eller forbrugsmønstre i en ejendom. Dette kan kræve en vis adgang til brugernes og lejerens personlige data i en eller anden form eller måske adgang til en eller anden form for bevægelses- eller anden adfærdsdata. Dette kan nemlig give indsigt, der kan være med til at optimere ressourceanvendelse – herunder fx lysforbrug, rengøring og bedre pladsudnyttelse og skabe bedre rammer for tryghed.
Men ejendomsejere og -administratorer har en endnu mere naturlig interesse i, at en sådan adgang sker styret og reguleret, så den er så gennemsigtig som mulig, og så rammerne ligger ensartet på plads. Tilliden mellem lejer og ejer er afgørende i et lejeforhold, og den modsatte situation med uklare rammer for adgang til og håndtering af data vil
23 Danmarks Statistik (2022): Smartphone ni ud af ti hjem. Nyt Fra Danmarks Statistik, nr. 153.
24 Dette dilemma er også beskrevet EjendomDanmark et al. (2021), s. 65.
uvægerligt føre til konflikt, hvilket er både unødvendigt og skadeligt for den positive udvikling, som digitaliseringen ellers kan føre med sig.
Set fra et administratorperspektiv går ønsket om sikkerhed også videre. Mange administratorer håndterer persondata – navne, adresser, alder m.m. – og mange lejere vil opleve administrator som det naturlige sted at henvende sig, når der opstår problemer, der har med ejendommen at gøre, herunder også forbrug m.m. Dermed ender administrator til tider i en rolle som en uheldigt stillet mellemmand, når det kommer til digitalisering – fx når offentlige myndigheder skifter fra NemID til MitID, og administrator ikke længere kan få adgang til de for lejeforholdet relevante data, eller når lejer henvender sig til administrator for at håndtere forhold vedrørende ejendommen som berøres heraf.
4.2 Lejerperspektiv på digitalisering til fremme af social bæredygtighed
Set fra et lejerperspektiv handler digital understøttelse af øget social bæredygtighed ligeledes om sikkerhed – men her er perspektivet ofte en smule anderledes, idet det jo i særlig grad handler om kontrol med egne data og undgåelse af unødvendig eller uønsket overvågning.
For lejere handler det således om at kunne agere i tillid til, at data alene anvendes til formål, som lejeren kender til og har accepteret. Også her er det derfor i høj grad et spørgsmål om at sikre gennemsigtighed og entydige rammer, der er relevant at adressere politisk og regulatorisk. Derfor skal myndighederne også være bedre rustede til at håndtere denne komplekse situation.
4.3 Opsamling og konkrete forslag
Det samlede billede er således, at når det kommer til social bæredygtighed, er det væsentligt, at der skabes stabile og gennemsigtige rammer for digitaliseringen.
Det leder til en række forslag, der kan danne grundlag for videre politisk diskussion:
Standardiseret databehandleraftale i lejekontrakter Ejendomsejere har aldrig behov for at vide, hvordan én enkelt bruger eller lejer af en ejendom agerer – men ejendomsejere kan have behov for at vide noget om de overordnede adfærds- og forbrugsmønstre, ligesom fx overvågning af forbrug kan føre til håndtering af akutte skader (fx hvis det kan konstateres, at et vandrør er sprunget læk).
I dag findes desværre ingen standardiseret og afbalanceret ramme for ejendomsejeres håndtering af disse data. Derfor skal det som udgangspunkt altid forhandles individuelt, hvilket kan være en barriere og skabe usikkerhed for mange – både på den ene og den anden side af bordet.
Men en sådan ramme er nødvendig, hvis forslaget om forbrugerens adgang til egne rådata skal kunne realiseres. Hvis forbrugeren – lejeren – skal kunne give tredjepart, herunder fx en repræsentant for ejendoms-
ejeren, adgang til data, skal dette naturligvis ske med en meget høj grad af sikkerhed for håndteringen af disse data.
Dette gælder sandsynligvis i højere grad for boliglejere end for erhvervslejere, og derfor bør der udvikles en tilføjelse til standardlejekontrakten,25 hvor man opstiller en art standardiseret databehandleraftale mellem lejer og udlejer. Heri skal formålene med ejendomsejers indsamling af lejers forbrugs- og adfærdsdata oplistes klart og tydeligt, således at data alene kan indsamles med de ekspliciterede formål for øje. Det skal også gøres klart, at al data selvsagt skal anonymiseres.
Styrkede og mere aktive datamyndigheder
En højere grad af digitalisering i ejendomsbranchen og en større grad af reguleret adgang til data medfører et øget behov for, at myndighederne kan og vil håndtere og understøtte denne digitale virkelighed. Det peger i retning af to ting:
For det første at Datatilsynet og huslejenævnene bør styrkes med kompetencer til at håndtere sager omhandlende bl.a. persondata i forholdet mellem lejer og udlejer.
For det andet at Datatilsynet, Digitaliseringsstyrelsen eller en anden relevant myndighed skal være mere aktive, når det kommer til rådgivning, hjælp og vejledning i de situationer, hvor ejendomsejere og -administratorer ender som digitale mellemmænd mellem lejere og offentlige myndigheder.
Digitaliserede huslejenævn
En stor del af sikkerheden på udlejningsmarkedet er skabt ved, at eventuelle uenigheder mellem lejer og udlejer kan håndteres sobert og på fagligt højt niveau i huslejenævnene.
Digitaliseringen kan medvirke til at styrke dette system endnu videre og gøre det endnu mere gennemsigtigt og dermed skabe en endnu højere grad af sikkerhed for både udlejer og lejer.
I dag er der formelt set adgang til huslejenævnsafgørelserne på internettet26 – men data er både uensartet og langt fra systematisk indsamlet, ligesom det ej heller systematisk deles mellem relevante aktører. Det betyder, at der opstår usikkerheder og uensartet praksis mellem huslejenævnene. En styrket digitalisering her kunne gøre det modsatte.
5 VIRKSOMHEDEN OG DENS DRIFT
Ejendomsbranchen har afgørende økonomisk betydning for samfundet. Både som en økonomisk aktiv branche, der direkte og indirekte understøtter 130.000 arbejdspladser i Danmark,27 og som grundlag for investeringer – ikke mindst pensioner – og som sikkerhed for lån m.m. Ejendomme er således både en kilde til økonomisk aktivitet og et finansielt aktiv for samfundet.
Derfor er det også væsentligt, at ejendomsbranchen er bæredygtig i økonomisk forstand. I den modsatte situation rammer det nemlig langt bredere end blot branchen selv. Når tomme udlejningsboliger og -lokaler akkumuleres over tid, betyder det ikke kun et milliardtab for branchen, men et milliardtab for samfundet.28
Digitalisering og digitale redskaber er medvirkende til at skabe en sund ejendomsbranche – både fordi det kan medvirke til at sundere forretninger i eksisterende virksomheder, og fordi det kan medvirke til at skabe helt nye forretningsmuligheder. Den udvikling skal selvfølgelig understøttes.
5.1 Ejer- og administratorperspektiv på digitalisering til fremme af bæredygtig virksomhedsdrift
Set fra et ejer- og administratorperspektiv handler digital understøttelse af bæredygtig virksomhedsdrift om både selve driften og om udviklingen af nye forretningsmuligheder.
Når det kommer til selve driften, er der som sådan ikke de store politiske barrierer for den digitale udvikling. Det står virksomhederne fuldstændig frit for at indføre digitale arbejdsgange i højere grad end i dag. Det samme gælder som udgangspunkt også udviklingen af nye, digitalt understøttede forretningsområder.
Men – og det er et væsentligt men – begge disse to afhænger af adgangen til data. Og som beskrevet tidligere, er der, hvad dette angår, ikke ubetydelige udfordringer. Mere gennemsigtige bygningsdata og klarere rammer for adgang til og håndtering af forbrugs- og adfærdsdata vil begge gøre det muligt både at optimere driften og at få øje på nye muligheder for udviklingen af den enkelte ejendom. Set fra et ejer- og administratorperspektiv er der med andre ord en tæt sammenhæng mellem de ting, der skal sikre bæredygtighed på andre parametre og så en bæredygtig virksomhedsdrift.
Fra et ejer- og administratorperspektiv er det således tydeligt, at tingene skal tænkes sammen.
27 Implement Consulting Group for EjendomDanmark (2021): Ejendomsbranchens bidrag til liv og vækst i Danmark Senest lokaliseret 14. november 2022 på: www.ejd. dk/?page_id=36538
25 Dvs. en tilføjelse til den nuværende typeformular, jf. bekendtgørelse nr. 1214 af 30. august 2022 om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.
26 Se www.huslejenaevn.dk
28 Dette er bl.a. illustreret i EjendomDanmark (2020): Corona-krisen kan udvikle sig til en ny finanskrise – ejendomme spiller en nøglerolle Senest lokaliseret 14. november 2022 på: www.ejd.dk/app/uploads/2020/04/Corona-krisen-kan-udvikle-sig-til-en-finanskrise-ejendomme-spiller-en-n%C3%B8glerolle-2.pdf
5.2 Lejerperspektiv på digitalisering til fremme af bæredygtig virksomhedsdrift
Set fra et lejerperspektiv handler digital understøttelse af en bæredygtig virksomhedsdrift om sikkerhed. Brugerne og lejerne af en ejendom har en naturlig interesse i, at ejendomsvirksomheden er sund og veldrevet, så der er den fornødne tryghed om lejemålet – hvad end der er tale om en bolig- eller en erhvervslejer.
5.3 Opsamling og konkrete forslag
Det samlede billede er således, at når det kommer til bæredygtig virksomhedsdrift, er det vigtigt, at digitalisering til at fremme de forskellige bæredygtighedsparametre tænkes sammen, så de understøtter hinanden.
Det leder til en række forslag, der kan danne grundlag for videre politisk diskussion:
Renoveringspuljer skal have et større fokus på digitalisering
Der findes i dag flere puljer, der kan fremme og hjælpe renoveringer29 –men i disse er fokus på digitalisering ofte fraværende eller meget ringe. Dermed understøtter puljerne ikke den digitale udvikling til styrkelse af bæredygtigheden i branchen.
Dette problem kan håndteres ved at udvide de eksisterende puljers muligheder for at støtte digitalisering til understøttelse af bæredygtighed – ikke mindst inden for klima og miljø. Således bør fx bygningspuljen også kunne støtte bl.a. installation af systemer til bedre klimastyring af en ejendom.
Styrket digital behandling af byggetilladelser
Der er i Danmark ganske voldsomme udfordringer med kommunernes behandling af byggesager mange steder – herunder ikke mindst i hovedstadsområdet.30 På tværs af ejendomsbranchen opleves dette som et kritisk problem,31 der har stærkt negativ betydning for ejendomsvirksomhedernes muligheder for at foretage forbedringer og ejendomsudviklinger – hvilket hæmmer investeringer og forbedringer til at øge ejendommens bæredygtighed, herunder også den økonomiske bæredygtighed, da de lange sagsbehandlingstider koster virksomhederne dyrt; alene i København er det estimeret, at byggesagsbehandlingstiden i 2020 kostede ejendomsbranchen over 100 mio. kroner mere end nødvendigt.32
29 For eksempel bygningspuljen til fremme af energirenoveringer. Denne pulje er midlertidigt under omkalfatring, jf. Energistyrelsens høring desangående i september/ oktober 2022, senest lokaliseret 14. november 2022 på: www.hoeringsportalen.dk/ Hearing/Details/66762
30 EjendomDanmark (2021): Kommuner i hovedstaden har store udfordringer med byggesager. Senest lokaliseret 15. november 2022 på: www.ejd.dk/app/uploads/2021/11/ Kommunerne-har-store-udfordringer-med-behandling-af-byggesager.pdf
31 EjendomDanmark & Rambøll (2022); EjendomDanmark (2021): Byggesager er den største udfordring i ejendomsbranchens samarbejde med myndighederne Senest lokaliseret 15. november 2022 på: www.ejd.dk/app/uploads/2021/11/BYGGES1-1.pdf
32 EjendomDanmark (2021): Lange sagsbehandlingstider i kommunerne koster dyrt. Senest lokaliseret 15. november 2022 på: www.ejd.dk/app/uploads/2021/11/Lange-sagsbehandlingstider-i-kommunerne-koster-dyrt.pdf
En forbedret byggesagsbehandling kan således understøtte en positiv udvikling på tværs af snart sagt alle parametre for bæredygtighed – og her kan digitale redskaber yde et afgørende bidrag.
Derfor er der behov for, at der i endnu højere grad end i dag udvikles robotter til automatiseret sagsbehandling – såkaldt RPA – af i al fald i de mest simple sager, ligesom der bør udvikles bedre, digitale byggesagsportaler, således at både ansøger og sagsbehandler får bedre overblik over mangler og status på en given sag undervejs.
6 AFSLUTNING
I denne rapport er det forsøgt at identificere en række politiske barrierer for, hvordan digitalisering kan understøtte en mere bæredygtig ejendomsbranche. Målet har været at skabe et mere solidt fundament for en fælles diskussion om og politisk udvikling inden for digitalisering af ejendomsbranchen, således at denne kan styrke sin bæredygtighed i bred forstand – klima-/miljømæssigt, socialt og økonomisk. De identificerede udfordringer og de ditto løsninger er selvsagt ikke udtømmende. Men det er et udtryk for et nødvendigt sted at begynde.
Barriererne og de derpå følgende politiske forslag er identificeret ved at inddrage både et ejer-/administratorperspektiv og et bruger-/lejerperspektiv, således at forslagene forsøger at ramme den balance, der skal til, hvis der skal skabes et fælles grundlag for den politiske diskussion om digitalisering af ejendomsbranchen.
Figur 2. Oversigt over forslag
Denne diskussion er afgørende. Ejendomsbranchen spiller en nøglerolle i arbejdet for et mere bæredygtigt samfund – både hvad angår klima/ miljø, de sociale rammer og samfundsøkonomien som helhed. Derfor er det også afgørende, at digitaliseringen på en sund måde bringes i spil for at sikre en realisering af ejendomsbranchens bæredygtighedspotentiale.
