2 BAGGRUND, METODE OG STRUKTUR

det igen spørgsmålet om adgang til (egne) forbrugsdata, der dukker op. Dette kan nemlig give lejerne og brugerne af en ejendom viden, på baggrund af hvilken den enkelte lejer kan beslutte at ændre adfærd (eller lade være). Mange lejere kan få adgang til deres egne forbrugsdata – men ofte kun i udstilles form, dvs. i form af grafer. Adgangen til selve rådata i realtid og mulighederne for at dele denne adgang med en selvvalgt tredjepart er ofte begrænset. Dermed bliver det sværere at etablere fx automatiske overvågningssystemer.

Det samlede billede er således, at når det kommer til bæredygtighed inden for miljø og klima, handler det i høj grad om, at digitaliseringen skal understøtte viden om den konkrete bygning og viden om forbrugsmønstre.

Det leder til en række forslag, der kan danne grundlag for videre politisk diskussion:

I EU arbejder man på en opdatering af bygningsdirektivet,17 og en del af diskussionen i den forbindelse er indførelsen af et fælleseuropæiske bygningspas af en art18 – altså en art elektronisk ID til den enkelte bygning, hvori de væsentligste forhold er beskrevet. Der er bl.a. tanker om et renoveringspas,19 krav til dataudveksling20 og databaser over bygningers energimæssige ydeevne.21 En øget standardisering kan der være behov for. Stamdata skal følge bygningen og bør være i et ensartet format. Og relevante data for en bygning – stamdata, renoveringsdata, energimærke m.m. – skal være tilgængeligt. Et samlende bygningspas, om man vil. Den store udfordring her er ikke idéen – det er udformningen. Allerede i dag er der betydelige udfordringer med fx energimærkerne, og nogle EU-lande vil hurtigt kunne rykke længere end andre. For nogle vil det også være forbundet med en ikke-ubetydelig administrativ byrde at skulle omlægge data. For at kunne sætte dette arbejde i gang, bør man på EU-niveau arbejde for ensartede og simple dataformater, men i første omgang lade brugen heraf i et konkret bygningspas være frivillig. Det skal sikre, at dataene er af tilstrækkelig høj kvalitet, når det kun er noget, man gør efter eget valg; ellers vil mange blot anse det som en administrativ byrde, og data i passet vil afspejle dette. Man bør desuden lade de ensartede dataformater inspirere af kravene i EU’s taksonomi til identifikation af grønne aktiviteter, således at dialogen mellem de krav, der stilles direkte til

17 Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2010/31/EU af 19. maj 2010 om bygningers energimæssige ydeevne (senere ændret med Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2018/844/EU af 30. maj 2018 om ændring af direktiv 2010/31/EU om bygningers energimæssige ydeevne og direktiv 2012/27/EU om energieffektivitet). 18 Europa-Kommissionen (2021): Forslag til Europa-Parlamentets og Rådets direktiv om bygningers energimæssige ydeevne. COM(2021) 802 final. 19 Ibid., art. 10. 20 Ibid., art. 14. 21 Ibid., art. 19. bygningsejer, og de krav, der stilles til bygningsejer via den finansielle sektor, minder mest muligt om hinanden for at undgå forskellige standarder og dobbeltarbejde.

Håndteringen af en bygning er afhængig af de krav, der stilles til dem fra offentlige myndigheders side. Derfor er det afgørende, at man på bygningsniveau har fuld klarhed over gældende lokalplaner, servitutter m.m.

Denne adgang findes allerede – men den er langt fra konsekvent, og det bør den være. Der findes eksempler på, at lokale forhold og regler af ældre dato kun findes i fysisk form, ligesom data i fx BBR-registret ofte er fejlbehæftet. Der bør derfor igangsættes en systematisk digitalisering på området.

Energiforbrugere har i dag i varierende grad adgang til deres egne forsyningsdata. Og det er ofte besværligt at give tredjeparter (fx installatører eller varmemestre) adgang til disse data. Udfordringen er, at det er forbrugeren, der ejer data, men det er forsyningsselskabet, der ejer måleren – og at forsyningsdata som udgangspunkt er persondata og derfor kun må anvendes til det formål, det er indsamlet med, og forsyningsselskabet indsamler forbrugsdata med det formål at kunne sende en energiregning. Mange forbrugere har derfor ikke adgang til deres egne rådata og mulighed for at give tredjeparter adgang til denne rådata. Også adgangen til data er et tema, der behandles i det europæiske bygningsdirektiv – og fylder langt mere i forslaget til et nyt direktiv end i det gamle. For eksempel foreslår Europa-Kommissionen, at bygningsejere, lejere og administratorer skal have direkte adgang til bygningens data, og at man skal have mulighed for at gøre disse tilgængelige for tredjeparter.22 Dette peger igen i retningen af adgang til standardiserede bygningsdata – men det løser desværre ikke udfordringen med forbrugsdata. Derfor bør der indføres regler om, at energiforbrugere skal have adgang til egne forbrugsrådata i realtid, og at forbrugeren kan give adgang til disse for tredjeparter. Dette stiller krav til nogle klarere rammer for beskyttelse af persondata, således at udlejere ikke uden videre har adgang til lejeres forbrugsdata – men samtidig så udlejere kan få adgang til relevante data til gavn for bygningens samlede drift og udvikling og lejernes samlede energiomkostninger.

22 Ibid., art. 14(1).

Digitaliseringen af danskernes sociale liv er for længst gået i gang. Under 300.000 danske husstande holder fx fast i en fastnettelefon, mens der ligger en smartphone på bordet i ca. 2,5 mio. danske hjem.23 Det giver selvsagt nogle helt nye muligheder for danskerne. De kan i overført betydning tage deres hjem med sig i lommen. Men digitalisering er ikke noget, man bør foretage med hovedet under armen. Data – herunder ikke mindst persondata – er den nye tids valuta, og selvom mulighederne er mange, er faldgruberne mindst lige så talrige. Bæredygtighed i denne sammenhæng handler om at sikre, at potentialer så vidt muligt kan indfris, samtidig med at der opretholdes en respekt for fx privatlivets fred. Dette gælder ikke mindst, når det kommer til digitalisering af ejendomsbranchen. Potentialerne er her store, men overvejelserne bør være tilsvarende grundige. For en bygningsejer er det fx oplagt at kende til bevægelsesmønstre i en bygning, så fx bygningsvedligehold m.m. kan optimeres – men omvendt kan det være en udfordring, hvis brugerne af en bygning (ikke mindst hvis der er tale om boliglejemål) føler sig overvågede. Der eksisterer med andre ord lidt af et datadilemma, hvor man kan tvinges til at vægte mellem forskellige parametre af bæredygtighed. Det kan fx være respekt for privatlivets fred mod adgang til klima-/miljørelaterede adfærdsdata.24 Social bæredygtighed handler om at finde den rette balance i håndteringen af dette dilemma.

Set fra et ejer- og administratorperspektiv handler digital understøttelse af øget social bæredygtighed i første omgang om sikkerhed. Mange ejendomsejere eller -administratorer har en naturlig interesse i adgang til data om fx bevægelses- eller forbrugsmønstre i en ejendom. Dette kan kræve en vis adgang til brugernes og lejerens personlige data i en eller anden form eller måske adgang til en eller anden form for bevægelses- eller anden adfærdsdata. Dette kan nemlig give indsigt, der kan være med til at optimere ressourceanvendelse – herunder fx lysforbrug, rengøring og bedre pladsudnyttelse og skabe bedre rammer for tryghed. Men ejendomsejere og -administratorer har en endnu mere naturlig interesse i, at en sådan adgang sker styret og reguleret, så den er så gennemsigtig som mulig, og så rammerne ligger ensartet på plads. Tilliden mellem lejer og ejer er afgørende i et lejeforhold, og den modsatte situation med uklare rammer for adgang til og håndtering af data vil

23 Danmarks Statistik (2022): Smartphone i ni ud af ti hjem. Nyt Fra Danmarks Statistik, nr. 153. 24 Dette dilemma er også beskrevet i EjendomDanmark et al. (2021), s. 65. uvægerligt føre til konflikt, hvilket er både unødvendigt og skadeligt for den positive udvikling, som digitaliseringen ellers kan føre med sig. Set fra et administratorperspektiv går ønsket om sikkerhed også videre. Mange administratorer håndterer persondata – navne, adresser, alder m.m. – og mange lejere vil opleve administrator som det naturlige sted at henvende sig, når der opstår problemer, der har med ejendommen at gøre, herunder også forbrug m.m. Dermed ender administrator til tider i en rolle som en uheldigt stillet mellemmand, når det kommer til digitalisering – fx når offentlige myndigheder skifter fra NemID til MitID, og administrator ikke længere kan få adgang til de for lejeforholdet relevante data, eller når lejer henvender sig til administrator for at håndtere forhold vedrørende ejendommen som berøres heraf.

Set fra et lejerperspektiv handler digital understøttelse af øget social bæredygtighed ligeledes om sikkerhed – men her er perspektivet ofte en smule anderledes, idet det jo i særlig grad handler om kontrol med egne data og undgåelse af unødvendig eller uønsket overvågning. For lejere handler det således om at kunne agere i tillid til, at data alene anvendes til formål, som lejeren kender til og har accepteret. Også her er det derfor i høj grad et spørgsmål om at sikre gennemsigtighed og entydige rammer, der er relevant at adressere politisk og regulatorisk. Derfor skal myndighederne også være bedre rustede til at håndtere denne komplekse situation.

Det samlede billede er således, at når det kommer til social bæredygtighed, er det væsentligt, at der skabes stabile og gennemsigtige rammer for digitaliseringen. Det leder til en række forslag, der kan danne grundlag for videre politisk diskussion:

Ejendomsejere har aldrig behov for at vide, hvordan én enkelt bruger eller lejer af en ejendom agerer – men ejendomsejere kan have behov for at vide noget om de overordnede adfærds- og forbrugsmønstre, ligesom fx overvågning af forbrug kan føre til håndtering af akutte skader (fx hvis det kan konstateres, at et vandrør er sprunget læk). I dag findes desværre ingen standardiseret og afbalanceret ramme for ejendomsejeres håndtering af disse data. Derfor skal det som udgangspunkt altid forhandles individuelt, hvilket kan være en barriere og skabe usikkerhed for mange – både på den ene og den anden side af bordet. Men en sådan ramme er nødvendig, hvis forslaget om forbrugerens adgang til egne rådata skal kunne realiseres. Hvis forbrugeren – lejeren – skal kunne give tredjepart, herunder fx en repræsentant for ejendoms-

ejeren, adgang til data, skal dette naturligvis ske med en meget høj grad af sikkerhed for håndteringen af disse data. Dette gælder sandsynligvis i højere grad for boliglejere end for erhvervslejere, og derfor bør der udvikles en tilføjelse til standardlejekontrakten,25 hvor man opstiller en art standardiseret databehandleraftale mellem lejer og udlejer. Heri skal formålene med ejendomsejers indsamling af lejers forbrugs- og adfærdsdata oplistes klart og tydeligt, således at data alene kan indsamles med de ekspliciterede formål for øje. Det skal også gøres klart, at al data selvsagt skal anonymiseres.

En højere grad af digitalisering i ejendomsbranchen og en større grad af reguleret adgang til data medfører et øget behov for, at myndighederne kan og vil håndtere og understøtte denne digitale virkelighed. Det peger i retning af to ting: For det første at Datatilsynet og huslejenævnene bør styrkes med kompetencer til at håndtere sager omhandlende bl.a. persondata i forholdet mellem lejer og udlejer. For det andet at Datatilsynet, Digitaliseringsstyrelsen eller en anden relevant myndighed skal være mere aktive, når det kommer til rådgivning, hjælp og vejledning i de situationer, hvor ejendomsejere og -administratorer ender som digitale mellemmænd mellem lejere og offentlige myndigheder.

En stor del af sikkerheden på udlejningsmarkedet er skabt ved, at eventuelle uenigheder mellem lejer og udlejer kan håndteres sobert og på fagligt højt niveau i huslejenævnene. Digitaliseringen kan medvirke til at styrke dette system endnu videre og gøre det endnu mere gennemsigtigt og dermed skabe en endnu højere grad af sikkerhed for både udlejer og lejer. I dag er der formelt set adgang til huslejenævnsafgørelserne på internettet26 – men data er både uensartet og langt fra systematisk indsamlet, ligesom det ej heller systematisk deles mellem relevante aktører. Det betyder, at der opstår usikkerheder og uensartet praksis mellem huslejenævnene. En styrket digitalisering her kunne gøre det modsatte.

25 Dvs. en tilføjelse til den nuværende typeformular, jf. bekendtgørelse nr. 1214 af 30. august 2022 om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler. 26 Se www.huslejenaevn.dk.

Ejendomsbranchen har afgørende økonomisk betydning for samfundet. Både som en økonomisk aktiv branche, der direkte og indirekte understøtter 130.000 arbejdspladser i Danmark,27 og som grundlag for investeringer – ikke mindst pensioner – og som sikkerhed for lån m.m. Ejendomme er således både en kilde til økonomisk aktivitet og et finansielt aktiv for samfundet. Derfor er det også væsentligt, at ejendomsbranchen er bæredygtig i økonomisk forstand. I den modsatte situation rammer det nemlig langt bredere end blot branchen selv. Når tomme udlejningsboliger og -lokaler akkumuleres over tid, betyder det ikke kun et milliardtab for branchen, men et milliardtab for samfundet.28 Digitalisering og digitale redskaber er medvirkende til at skabe en sund ejendomsbranche – både fordi det kan medvirke til at sundere forretninger i eksisterende virksomheder, og fordi det kan medvirke til at skabe helt nye forretningsmuligheder. Den udvikling skal selvfølgelig understøttes.

Set fra et ejer- og administratorperspektiv handler digital understøttelse af bæredygtig virksomhedsdrift om både selve driften og om udviklingen af nye forretningsmuligheder. Når det kommer til selve driften, er der som sådan ikke de store politiske barrierer for den digitale udvikling. Det står virksomhederne fuldstændig frit for at indføre digitale arbejdsgange i højere grad end i dag. Det samme gælder som udgangspunkt også udviklingen af nye, digitalt understøttede forretningsområder. Men – og det er et væsentligt men – begge disse to afhænger af adgangen til data. Og som beskrevet tidligere, er der, hvad dette angår, ikke ubetydelige udfordringer. Mere gennemsigtige bygningsdata og klarere rammer for adgang til og håndtering af forbrugs- og adfærdsdata vil begge gøre det muligt både at optimere driften og at få øje på nye muligheder for udviklingen af den enkelte ejendom. Set fra et ejer- og administratorperspektiv er der med andre ord en tæt sammenhæng mellem de ting, der skal sikre bæredygtighed på andre parametre og så en bæredygtig virksomhedsdrift. Fra et ejer- og administratorperspektiv er det således tydeligt, at tingene skal tænkes sammen.

27 Implement Consulting Group for EjendomDanmark (2021): Ejendomsbranchens bidrag til liv og vækst i Danmark. Senest lokaliseret 14. november 2022 på: www.ejd. dk/?page_id=36538. 28 Dette er bl.a. illustreret i EjendomDanmark (2020): Corona-krisen kan udvikle sig til en ny finanskrise – ejendomme spiller en nøglerolle. Senest lokaliseret 14. november 2022 på: www.ejd.dk/app/uploads/2020/04/Corona-krisen-kan-udvikle-sig-til-en-finanskrise-ejendomme-spiller-en-n%C3%B8glerolle-2.pdf.