Januar 2024
EjendomDanmarks markedsstatistik - tomgang
• Den totale tomgang er uændret i forhold oktober 2023
• Boligtomgangen stiger med 0,4 procentpoint
• Fald i både kontor-, butik- og industritomgangen
• Ny metode for EjendomDanmarks tomgangsstatistik
Den samlede tomgang er uændret
Den totale tomgang for januar 2024 er på 5,3 procent og er derved uændret både i forhold til sidste kvartal og i forhold til januar 2023 Den gennemsnitlige samlede tomgang har siden 2014 været 7,5 procent. Den totale tomgang for januar ligger altså 2,2 procentpoint under det historiske tomgangsniveau
I de enkelte sektorer er udviklingen dog mindre stabil end den samlede tomgang på tværs af sektorer Boligtomgangen er steget til 3,8 procent - en stigning på 0,4 procentpoint i forhold til oktober 2023 I forhold til samme tidspunkt sidste år er tomgangen steget med 0,1 procentpoint.
Industritomgangen på landsplan er faldet til 4,2 procent, hvilket er et kvartalsvist fald på 1,3 procentpoint, og har dermed nået det laveste niveau siden EjendomDanmark startede statistikken 2014.
Kontor- og butikstomgangen er faldet i januar 2024 til henholdsvis 6,9 og 6,6 procent. Det er et fald på henholdsvis 0,2 og 0,5 procentpoint i forhold til oktober 2023. Siden 2014 til i dag har den gennemsnltige kontor- og butikstomgang ligget på henholdsvis 9,8 og 7,2 procent. Dermed ligger tomgangen 2,9 og 0,6 procentpoint under gennemsnittet for perioden.
/ Den totale tomgang ligger under det historiske gennemsnit. /
/ Industritomgang når laveste niveau. /
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Anm.: Tomgangen for alle sektorer i alt omfatter også aktuel årsleje for sekundære arealer.
Økonomisk tomgang
Den økonomiske tomgang angiver, hvor stor en del af bruttolejen, der går tabt som følge af tomme lejemål.
Begrebet er defineret som: Summen af aktuel brutto-årsleje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel bruttoårsleje i både udlejede og tomme lejemål.
Figur 1. Økonomisk tomgang, januar 2024Bolig – stigning i tomgangen
I januar 2024 var boligtomgangen 3,8 procent. Det er en stigning på 0,4 procentpoint i forhold til oktober 2023, og en lille stigning på 0,1 procentpoint i forhold til samme tidspunkt sidste år. Gennemsnittet for perioden 2014-2024 ligger på 3,6 procent. Dermed ligger niveauet i dette kvartal 0,2 procentpoint højere end det historiske gennemsnit
Den kvartalsvise stigning ses også i alle regioner på nær Region Sjælland, hvor tomgangen falder med 0,1 procentpoint Derudover er den også faldet med 0,4 procentpoint i forhold til samme tidspunkt sidste år. Stigningen er størst i Region Hovedstaden og Nordjylland, hvor den er steget med henholdsvis 0,5 og 0,7 procentpoint i forhold til oktober 2023. I Region Syddanmark og Midtjylland er den kvartalsvise stigning henholdsvis 0,4 og 0,2 procentpoint. Dog er den faldet med 0,6 procentpoint på årsbasis i Region Midtjylland. I de resterende regioner er tomgangen steget med 0,3 og 0,2 procentpoint i forhold til januar 2023 i henholdsvis Region Hovedstaden og Syddanmark, mens der i Region Nordjylland er sket en større stigning på 1,6 procentpoint.
Zoomer vi ind på de store byer, er der ligeledes kvartalsvise stigninger at spore. I Region Hovedstaden stiger tomgangen med henholdsvis 0,3 og 0,9 procentpoint i København centrum og øvrige Københavns Kommune. I både Odense og Aarhus er stigningen 0,4 procentpoint, mens den kvartalsvise stigning er 0,7 procentpoint i Aalborg.
Tabel 1. Bolig
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
/ Det nuværende boligtomgangsniveau ligger over det historiske gennemsnit. / / Faldende tendens i Region Sjælland. / / Kvartalsvise stigninger i alle storbyerne. /
Metodeskift i tomgangsstatistikken
Den seneste udvikling i markedsstatistikkens deltagerkreds har givet anledning til at revurdere den hidtil anvendte praksis. Det skyldes, at der i 2023 var enkelte større dataindberettere, som valgte at udtræde af samarbejdet på samme tid og medførte et nettofald på 20 procent af datagrundlaget.
På s.7 er den ny metode beskrevet for, hvorledes markedsdata anvendes i tomgangsstatistikken, og hvilken indvirkning metodeskiftet har på nøgletallet.
/ Kontortomgangen falder i alle regioner på nær i Region Midtjylland. / / Kontortomgangen falder mest i Region Sjælland og Nordjylland. /
Kontor – lille fald i tomgangen
Kontortomgangen på landsplan er faldet til 6,9 procent i januar 2024. Det er et fald på 0,2 procentpoint både i forhold til oktober og januar sidste år. Sammenlignet med oktober sidste år er kontortomgangen faldet i alle af landets regioner på nær i Region Midtjylland.
I Region Midtjylland ligger tomgangen på 6,0 procent for januar 2024. Det er en lille stigning på 0,1 procentpoint for kvartalet, men en stigning på 2 procentpoint for året Tomgangsniveauet for regionen ligger dog stadig lavt i forhold til de andre regioner og under landsgennemsnittet på 6,6 procent. Stigningen er generel for hele regionen til trods for et større spænd, hvor kontortomgangen er henholdsvis 5,0 og 14,5 procent i Aarhus og i Øvrige Midtjylland, efter stigninger på henholdsvis 0,3 og 0,6 procentpoint for kvartalet og årlige stigninger på 1,9 og 3,6 procentpoint.
I Region Sjælland er kontortomgangen 11,7 procent, hvilket er et fald på 1,3 procentpoint for kvartalet. Faldet er specielt drevet af det fald, som ses i Østsjælland, hvor tomgangen er faldet med 3,9 procentpoint for kvartalet og med 3,4 procentpoint for hele året. I Vest- og Sydsjælland og er tomgangen derimod steget med 1,9 procentpoint for kvartalet og 4,3 procentpoint for året.
I Region Syddanmark er tomgangen 12,4 procent. Det er et fald på 0,7 procentpoint for kvartalet. Her sker der både fald i Odense og i Øvrige Syddanmark på henholdsvis 1,2 og 0,4 procentpoint
I Region Hovedstaden er tomgangen faldet til 6,6 procent. Det vil sige et lille fald på 0,2 procentpoint i forhold til oktober 2023. Faldet ses også i øvrige Københavns Kommune og Nordsjælland med fald på henholdsvis 0,4 og 0,1 procentpoint
I Region Nordjylland er kontortomgangen 7,2 procent, hvilket svarer til et fald på 1,6 procentpoint i forhold til oktober 2023. Derimod er tomgangen steget med 1,6 procentpoint i forhold til januar sidste år I både Aalborg og øvrige Nordjylland er tomgangen også faldet i forhold til kvartalet før.
Økonomisk tomgang
Butik – fald i butikstomgangen
På landsplan er butikstomgangen faldet med 0,5 procentpoint i forhold til oktober 2023, mens der er sket en lille stigning på 0,1 procentpoint i forhold til samme tidspunkt sidste år Det betyder, at butikstomgangen er 6,6 procent i januar 2024.
I Region Hovedstaden og Region Sjælland ses de største kvartalsvise fald med 0,7 procentpoint i begge regioner
I Region Hovedstaden er det særligt København centrum og øvrige Hovedstaden, som trækker butikstomgangen ned. I København centrum er butikstomgangen faldet med 2,1 procentpoint til 8,8 procent, hvor tomgangen i øvrige Hovedstaden er faldet med 0,6 procentpoint til 5,6 procent I Region Sjælland er det Østsjælland, som falder i tomgang med 1,6 procentpoint til 5,6 procent
I Region Nordjylland er butikstomgangen 4,2 procent, hvilket svarer til en lille stigning på 0,1 procentpoint for kvartalet For hele året er tomgangen faldet med 1,2 procentpoint for året. Tomgangen i Nordjylland ligger dermed noget under butikstomgangen på landsplan
I Region Midtjylland er butikstomgangen 6,4 procent, hvilket er et lille kvartalsvist fald på 0,2 procentpoint og en stigning på 0,4 procent for året. I Aarhus falder butikstomgangen både for kvartalet med 1,0 procentpoint og for året med 0,5 procentpoint til 3,3 procent
I Region Syddanmark er butikstomgangen tæt på uændret både for kvartalet og året. I Odense er tomgangen steget med 0,8 procentpoint til 5,9 procent, imens den i Trekantområdet og øvrige Syddanmark er faldet til henholdsvis 4,6 og 7,9 procent. Det er et kvartalsvist fald på 0,5 procentpoint i begge områder.
Tabel 3. Butik
Økonomisk tomgang
/ Region Hovedstaden og Sjælland med større tomgangsfald. / / Lavere tomgang i Nordjylland. /
Anm.: Tomgangen i Aarhus er på et væsentligt lavere niveau end kvartalet tidligere, som følge af at en større del af datamaterialet er udgået af statistikken
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
/ Industritomgang ligger under historisk gennemsnit. /
/ Kvartalsvist tomgangsfald i alle regioner. /
Industri – faldende tomgang
Industritomgangen falder med 1,3 procentpoint i forhold til kvartalet før. Det betyder, at den er på 4,2 procent i januar 2024. Derudover er den faldet med 1,9 procentpoint i forhold til samme tidspunkt sidste år. Det betyder også, at niveauet i dette kvartal ligger en del under det historiske gennemsnit for perioden 2014-2024, som er på 10,1 procent.
I Region Sjælland og Syddanmark er industritomgangen faldet med små 0,1 procentpoint i forhold til kvartalet før, mens den er faldet med 2,2 og 1,7 procentpoint i henholdsvis Region Hovedstaden og Region Midtjylland.
I Region Hovedstaden ses også et større fald på årsbasis, hvor industritomgangen er faldet med 4,4 procentpoint. I Region Syddanmark har der været et mildere fald på 0,9 procentpoint, mens tomgangen har været uændret i Region Sjælland i forhold til samme tidspunkt sidste år. På trods af det større kvartalsvise tomgangsfald i Region Midtjylland, så er den steget med 0,7 procentpoint i forhold til samme tidspunkt sidste år.
Tabel 4. Industri
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
Januar 2024 (procent)
Økonomisk tomgang
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
Geografisk afgrænsning
København centrum
Region Nordjylland
Region Midtjylland
Trekantområdet
Region Syddanmark
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
Aalborg
Aarhus
Odense
Nordsjælland
Region Hovedstaden
København centrum
Øvrige Københavns
Kommune
Region Sjælland
Vest- og Sydsjælland
Østsjælland
Øvrige Hovedstaden
Anm.: København centrum består af København indre by med postnumrene: 900, 1000-1431, 1434-1438, 1448- 1559, 1562-1609, 1611-1614 og 1631-1634.
/ Udtrædelse af samarbejdet fra enkelte større aktører. /
Metodeskift i tomgangsstatistikken
Den seneste udvikling i markedsstatistikkens deltagerkreds har givet anledning til at revurdere den hidtil anvendte praksis. Det skyldes, at der i 2023 var enkelte større aktører (dataindberettere), som valgte at udtræde af samarbejdet på samme tid. Det medførte et nettofald på 20 procent af datagrundlaget.
Af bilag på s. er den ny metode beskrevet for, hvorledes markedsdata anvendes i tomgangsstatistikken, og hvilken indvirkning metodeskiftet har på nøgletallet.
Et mindre datagrundlag har en naturlig indvirkning på den kvalitet, som markedsstatistikken kan præstere. Generelt er det dog tilfældet, at de markeder, som de ovennævnte aktører repræsenterer allerede er godt dækkede af bidraget fra øvrige deltagende ejendomsselskaber i branchen.
/ Udsving i datagrundlaget har større indvirkning på tomgangsniveau end på fx leje og churn. /
Opgørelse af fx leje, til- og fraflytningsrater og churn er således ikke væsentligt påvirket af et større udfald. Men når det kommer til tomgang har det ændrede datagrundlag på nogle områder en indvirkning på det opgjorte tomgangsniveau, fordi der skal en vis mængde lejemål til for at kunne vurdere en gennemsnitlig tomgang
Eksempel:
Hvis ejendomme med høj tomgang udgår fra et kvartal til et andet, kan det have indvirkning på tomgangsnøgletallet i det pågældende område, mens indvirkningen på lejeniveauet vil være en anden størrelsesorden, idet der her kræves færre datapunkter for at lave en retvisende lejefordeling
Det skyldes både, at tomgangen for flere af de udgåede ejendomme adskiller sig fra resten af markedet, og at ”outliere” fra andre aktører kommer til at betyde mere, når antallet af datapunkter er lavere.
For at sikre, at den beregnede tomgangsudvikling og niveauet er markedsbestemt og ikke bliver afledt af ændringer i datagrundlaget, er der derfor valgt at ændre metoden for, hvorledes indberetninger anvendes i tomgangsstatistikken.
Figur 2. Udvikling i økonomisk tomgang
Procent
Anm.: Stiplede linjer indikerer tomgangsudviklingen efter den tidligere anvendte metode. I januar 2023 er der et større databrud i markedsstatistikken som følge af, at enkelte større aktører valgte at udtræde af samarbejdet. Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
Ny metode fremtidssikrer nøgletal for tomgang
I korte træk betyder metoden pr. 1. januar 2024, at uregelmæssigheder i indberetningen fra markedsstatistikkens deltagere vil blive behandlet ud fra nedenstående principper:
A. En udebleven indberetning for en ejendom kan erstattes af en tidligere indberetning i op til tre kvartaler i en foreløbig opgørelse. Det skaber stabilitet uden at tilføre væsentlig usikkerhed til de opgjorte nøgletal.
B. Tomgangsstatistikken publiceres med en foreløbig opgørelse i indeværende kvartal og bagudrettet i fire seneste kvartaler. Det foreløbige grundlag er konsistent over tid efter en ”like-for-like”-tilgang. Det betyder, at den udvikling, som markedsstatistikken beskriver, dannes på baggrund af tomgangsudviklingen for de samme ejendomme i de seneste fem kvartaler
C. Såfremt oplysningerne for en ejendom ikke som minimum indberettes én gang årligt– fx både den 1. januar 2023 og den 1. januar 2024 – vil der ske en revision af datagrundlaget for alle kvartaler derimellem således, at ejendommen tages ud af datagrundlaget i hele perioden. Det betyder, at det niveau og de kvartalsvise og årlige ændringer, der opgøres den 1. januar 2024 ikke vil være baseret på tomgangen for den pågældende ejendom.
D. Ejendomme som tilgår statistikken enten fra nye deltagere eller som følge af opkøb eller nyudvikling vil ligeledes blive indfaset i tomgangsgrundlaget således, at de først indgår i tomgangsopgørelsen, når ejendommen har en årlig historik i databasen. Hvis en indberetter første gang deltager i markedsstatistikken den 1. januar 2023 og indberetter igen hvert kvartal frem mod 1. januar 2024, vil porteføljen blive medtaget i alle kvartaler fra 1. januar 2023 og de efterfølgende fire kvartaler. Dette vil også være gældende, såfremt en indberetning ikke finder sted i op til tre af de mellemliggende kvartaler (jf. C.).
E. Hvis en ny indberetter ikke indberetter efter princip D, vil porteføljen ikke komme til at indgå i datamaterialet (jf. C.), uanset at der (som i eksemplet) er foretaget en indberetning den 1. januar 2023.
Ud fra de beskrevne principper vil såvel tomgangsniveau som tomgangsudvikling i de seneste fem kvartaler være baseret på et stabilt datagrundlag og ikke være påvirket af ændringer i datagrundlaget Den nye metode vil dog betyde, at det tomgangsniveau og den udvikling, som præsenteres i tomgangsstatistikken fremover, vil være foreløbig i de seneste fem kvartaler. Det vil sige, at den dermed vil blive revideret i de efterfølgende offentliggørelser. Når markedsstatistikken opgøres pr. 1. januar 2024, vil tomgangsniveauet være foreløbigt fra 1. januar 2023.
Databrud i januar 2023
De ændringer, som fandt sted i datagrundlaget den 1. januar 2023 vil stadig fremgå af markedsstatistikken i form af en niveauændring for flere sektorer. Overvejende set betyder det, at markedsstatistikken i dag opgør et lavere tomgangsniveau på særligt butiks- og industriejendomme. Databruddet er i figur 2 ovenfor indikeret med en stiplet linje. Som det fremgår af de to kurver for udviklingen i den samlede tomgang på landsplan, vil databruddet med den nye metode ikke have indvirkning på den overordnede historie, som markedsstatistikken kan fortælle. Niveauet vil dog være anderledes, mens der også inden for enkelte sektorer i mindre geografiske områder kan være en forskel.
/ Datagrundlaget for den økonomiske tomgang kan justeres i fem af de seneste kvartaler… /
/ … det sikrer det størst mulige konsistente grundlag for at beskrive markedets udvikling. /
Om undersøgelsen
Denne webrapport er offentliggjort i marts 2024. Næste planlagte offentliggørelse er maj 2024.
Porteføljerne har omkring 210.000 lejemål svarende til en årlig lejebærende værdi på 34,8 milliarder kroner og 30,5 millioner m2 Til sammenligning var det statistiske grundlag i oktober 2023 omkring 250.000 lejemål med en samlet lejebærende værdi på 45,3 milliarder kroner og 37,3 millioner m2 Målt i m2 dækker det statistiske grundlag omkring 17,8 procent af det private boligudlejningsmarked, 22,3 procent af kontorsektoren og 14,2 procent af butikssektoren.
Der indgår i dag 20 300 ejendomme* i markedsstatistikken.
Det er den aktuelle årsleje, der indgår i beregningen af den økonomiske tomgang. Den økonomiske tomgang er defineret som: Summen af aktuel årsleje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel årsleje i både udlejede og tomme lejemål.
Markedsstatistikken er baseret på baggrund af kvartalsvis indrapporterede ejendomsdata for udlejede og tomme ejendomme inden for den pågældende periode. Opgørelsesdatoen er den første dag i senest påbegyndte kvartal. Denne webrapport er således opgjort per 1. januar 2024 og benævnes januar 2024 Kvartalsændringen er fra januar 2024 (opgjort per 1. januar 2024) sammenlignet med oktober 2023 (opgjort per 1. oktober 2023). Årsændringen er fra januar 2024 (opgjort per 1. januar 2024) sammenlignet med januar 2023 (opgjort per 1. januar 2023).
De publicerede markedsdata er opdateret og gældende på
udgivelsesdatoen. Da markedsstatistikken løbende ajourføres med for eksempel nye historiske data, kan der ske opdateringer af historiske data. Det er i statistikken valgt ikke at publicere data, hvor grundlaget ikke er vurderet tilstrækkeligt til at give valide og repræsentative resultater eller i kombinationer, hvor kun en eller få porteføljer er repræsenteret.
* Antallet af ejendomme omfatter ejendomme og moderejendomme. En ejendom kan omfatte en eller flere bygninger og en eller flere boliger eller erhvervsenheder. En moderejendom omfatter en ejendom, hvori der er ejerlejligheder, som registreres som selvstændige ejendomme hver især. For disse enheder er det moderejendomme, der er optalt og ikke de enkelte ejerlejligheder.
Mere information
Hvis du vil vide mere om denne publikation kan du kontakte økonomisk konsulent
Bjarke Roed-Frederiksen brf@ejd.dk
Telefon 60 66 55 20
Appendiks
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
Anm.: Tomgangsmålet for alle sektorer i alt omfatter også arealer for sekundære arealer.
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
Tabel 6. Kontor
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
Januar 2024
Arealmæssig tomgang
Tabel 7. Butik
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
Januar 2024
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
Arealmæssig tomgang
Arealmæssig tomgang