/ Udtrædelse af samarbejdet fra enkelte større aktører. / / Udsving i datagrundlaget har større indvirkning på tomgangsniveau end på fx leje og churn. /
Metodeskift i tomgangsstatistikken
Den seneste udvikling i markedsstatistikkens deltagerkreds har givet anledning til at revurdere den hidtil anvendte praksis. Det skyldes, at der i 2023 var enkelte større aktører (dataindberettere), som valgte at udtræde af samarbejdet på samme tid og medførte et nettofald på 20 procent af datagrundlaget.
Et mindre datagrundlag har en naturlig indvirkning på den kvalitet, som markedsstatistikken kan præstere. Generelt er det dog tilfældet, at de markeder, som de ovennævnte aktører repræsenterer allerede er godt dækkede af bidraget fra øvrige deltagende ejendomsselskaber i branchen.
Opgørelse af fx leje, til- og fraflytningsrater og churn er således ikke væsentligt påvirket af et større udfald. Men når det kommer til tomgang har det ændrede datagrundlag på nogle områder en indvirkning på det opgjorte tomgangsniveau, fordi der skal en vis mængde lejemål til for at kunne vurdere en gennemsnitlig tomgang.
Eksempel:
Hvis ejendomme med høj tomgang udgår fra et kvartal til et andet, kan det have indvirkning på tomgangsnøgletallet i det pågældende område, mens indvirkningen på lejeniveauet vil være en anden størrelsesorden, idet der her kræves færre datapunkter for at lave en retvisende lejefordeling
Det skyldes både, at tomgangen for flere af de udgåede ejendomme adskiller sig fra resten af markedet, og at ”outliere” fra andre aktører kommer til at betyde mere, når antallet af datapunkter er lavere. For at sikre, at både den tomgangsudvikling og det niveau, som beregnes, er markedsbestemt og ikke bliver afledt af ændringer i datagrundlaget, er det derfor valgt at ændre metoden for, hvorledes indberetninger anvendes, når tomgangen opgøres i markedsstatistikken.
Figur 2. Udvikling i økonomisk tomgang
SammenligningafmetoderiEjendomDanmarkstomgangsstatistik(2014-2024)
Procent
20142015201620172018201920202021202220232024
BoligKontorButikIndustriIalt
Anm.: Stiplede linjer indikerer tomgangsudviklingen efter den tidligere anvendte metode. I januar 2023 er der et større databrud i markedsstatistikken som følge af, at enkelte større aktører valgte at udtræde af samarbejdet.
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik
Ny metode fremtidssikrer nøgletal for tomgang I korte træk betyder metoden pr. 1. januar 2024, at uregelmæssigheder i indberetningen fra markedsstatistikkens deltagere vil blive behandlet således:
A. Udeblevne kvartalsvise indberetninger for en ejendom genbruges i op til 3 efterfølgende kvartaler i en foreløbig opgørelse. Det skaber stabilitet uden at tilføre væsentlig usikkerhed til de opgjorte nøgletal.
B. Tomgangsstatistikken publiceres med en foreløbig opgørelse i indeværende kvartal og bagudrettet i fire seneste kvartaler. Det foreløbige grundlag er konsistent over tid efter en likefor-like tilgang. Det betyder, at den udvikling, som markedsstatistikken beskriver, dannes på baggrund af tomgangsudviklingen for de samme ejendomme i de seneste fem kvartaler.
C. Såfremt oplysningerne for en ejendom ikke som minimum indberettes én gang årligt– fx både den 1. januar 2023 og den 1. januar 2024 – vil der ske en revision af datagrundlaget for alle kvartaler derimellem således, at ejendommen tages ud af datagrundlaget i hele perioden. Det betyder, at det niveau og de kvartalsvise og årlige ændringer, der opgøres den 1. januar 2024 ikke vil være baseret på tomgangen for den pågældende ejendom.
D. Ejendomme som tilgår statistikken enten fra nye deltagere eller som følge af opkøb eller nyudvikling vil ligeledes blive indfaset i tomgangsgrundlaget således, at de først indgår i tomgangsopgørelsen, når ejendommen har en årlig historik i databasen. Hvis en indberetter første gang deltager i markedsstatistikken den 1. januar 2023 og indberetter igen hvert kvartal frem mod 1. januar 2024, vil porteføljen blive medtaget i alle kvartaler fra 1. januar 2023 og de efterfølgende 4 kvartaler. Dette vil også være gældende, såfremt en indberetning ikke finder sted i op til tre af de mellemliggende kvartaler (jf. C.).
E. Hvis en ny indberetter ikke indberetter efter princip D. vil porteføljen ikke komme til at indgå i datamaterialet (jf. C.), uanset at der (i eksemplet) er foretaget en indberetning den 1. januar 2023.
Ud fra de beskrevne principper vil såvel tomgangsniveau som -udvikling i de seneste fem kvartaler være baseret på et stabilt datagrundlag og ikke være påvirket af ændringer i datagrundlaget. Den nye metode vil dog betyde, at det tomgangsniveau og den udvikling, som præsenteres i tomgangsstatistikken fremover, vil være foreløbig i de seneste fem kvartaler og altså vil blive revideret i de efterfølgende offentliggørelser. Når markedsstatistikken opgøres pr. 1. januar 2024, vil tomgangsniveauet være foreløbigt fra 1. januar 2023.
Databrud i januar 2023
De ændringer, som fandt sted i datagrundlaget den 1. januar 2023 vil stadig fremgå af markedsstatistikken i form af en niveauændring for flere sektorer. Overvejende set betyder det, at markedsstatistikken i dag opgør et lavere tomgangsniveau på særligt butiks- og industriejendomme. Databruddet er i figuren nedenfor indikeret med en stiplet linje. Som det fremgår af de to kurver for udviklingen i den samlede tomgang på landsplan, vil databruddet med den nye metode ikke have indvirkning på den overordnede historie, som markedsstatistikken kan fortælle. Niveauet vil dog være anderledes, mens der også inden for enkelte sektorer i mindre geografiske områder kan være en forskel.
/ Datagrundlaget for den økonomiske tomgang kan justeres i fem af de seneste kvartaler… /
/ det sikrer det størst mulige konsistente grundlag for at beskrive markedets udvikling. /