O fim das dívidas aos condomínios?

2.º Vice-presidente do Conselho Geral da Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução Observando algumas notícias que, ultimamente, circulam em alguns meios de comunicação social, bem como em diversas redes sociais, ficamos com a ideia de que as alterações legislativas promovidas pela entrada em vigor da lei nº 8/2022, de 10 de janeiro, resolveriam todas as questões relacionadas com as dívidas ao condomínio que, em altura de alienação de frações autónomas, ficavam, não raras vezes, numa situação de incobrabilidade por falta de uma clara compreensão de a quem as mesmas deveriam ser imputadas: se ao anterior proprietário ou ao adquirente.

De facto, surgiu a ideia de que, com a alienação da fração autónoma, teria de o alienante requerer ao administrador do condomínio declaração em como não existiam dívidas por parte da fração objeto do contrato, o que levaria a que estas tivessem de ser regularizadas antes da alienação e, subsequentemente, o imóvel fosse transmitido sem qualquer dívida ou encargo. Mas, em bom rigor, tal não é totalmente verdade.

Com a entrada em vigor desta alteração normativa, o condómino que pretende alienar a fração da qual seja proprietário deve, de facto, requerer ao administrador a emissão de declaração escrita, na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, bem como a eventual existência de dívidas para com o condomínio.

Com esta declaração, afere-se a responsabilidade da dívida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada, responsabilizando o anterior ou o novo proprietário em função da data da mesma ser, respetivamente, anterior ou posterior à outorga do documento que formalize a alienação da fração.

No fundo, conseguimos estabelecer uma responsabilidade adequada ao tempo em que cada um usufrui da fração, assim como permitir ao novo proprietário ter uma real noção de encargos que venham a vencer em data posterior à transmissão do imóvel, pese embora tenham sido constituídos anteriormente, o que nem sempre sucedia e que se convalidava, não raras vezes, em desagradáveis e, por vezes, incomportáveis despesas para quem recentemente adquirira uma fração.

Sem prejuízo da obrigatoriedade de apresentação desta declaração, a lei prevê que o adquirente possa prescindir da apresentação da mesma desde que o declare expressamente no título, sabendo que, com essa decisão, ficará responsável não somente pelas dívidas e despesas de encargos que venham a vencer após a aquisição, mas também por qualquer dívida que o alienante observasse anteriormente para com o condomínio.

Não obstante a clarificação que referimos supra, algumas dúvidas ainda se levantam quanto a esta nova realidade, nomeadamente quanto à exigência de declaração em âmbito de venda judicial. De facto, parece-nos que a especificidade de estarmos perante uma venda coercitiva, por vezes de caráter urgente, pode levar a que a obtenção da referida declaração não seja possível, mas a ausência da mesma, salvo melhor opinião, não poderá levar a que o adquirente seja onerado com as dívidas existentes, o que iria contra o princípio subjacente a qualquer venda judicial de uma transmissão livre de quaisquer ónus ou encargos.

Concluindo, e pese embora ligeiras questões a serem limadas, estamos perante uma alteração já há muito desejada e que garante uma maior segurança a todos os intervenientes.