Andalucía Inmobiliaria 168

Claves para afrontar el futuro UNIDAD Y CONFIANZA UNIDAD Y CONFIANZA

ROSA HAFNER Directora - Editora Andalucía Inmobiliaria

1999-2024:

25 años de liderazgo en Andalucía

Desde su fundación en 1999, “Andalucía Inmobiliaria” se ha consolidado como una voz líder y referente indispensable en el mercado inmobiliario, la construcción, la promoción, el turismo, el urbanismo y el suelo en nuestra región. Se creó en un momento de creciente dinamismo económico, con dos objetivos, impulsar los negocios y lograr que los que participen en ellos se conozcan mejor y se relacionen más eficazmente. Nuestra revista ha llenado un vacío crítico en la cobertura mediática, poniendo en relieve la trascendencia de un sector vital en el que la cobertura informativa era escasa y a menudo no se correspondía con el relevante papel social desarrollado por los empresarios y profesionales vinculados a esta actividad, su creciente aportación a la economía de Andalucía, encontraba escaso eco en los medios de comunicación locales.

Recordamos el fin del milenio como un periodo de notable optimismo y expansión económica. El sector inmobiliario andaluz no era la excepción, experimentando un crecimiento sostenido que impulsaba no solo la economía regional sino también el desarrollo social y urbano de nuestras comunidades. Sin embargo, esa realidad no se reflejaba en el panorama informativo

andaluz ni en la opinión pública ni en la sociedad. “Andalucía Inmobiliaria” nació precisamente para ser ese espacio de diálogo, análisis y difusión.

Desde nuestras páginas, hemos sido testigos de la evolución de un sector que ha experimentado tantos ciclos de auge como de ajuste. Le hemos dado voz abordando temas críticos como el desarrollo sostenible, la regulación urbanística, la innovación tecnológica en la construcción y la importancia de la vivienda social, siempre con el compromiso de proporcionar un contenido riguroso, y de máxima actualidad.

Nuestro viaje de 25 años no ha estado exento de desafíos. La crisis económica global de 2008 nos puso a prueba, conscientes de la necesidad de adaptarnos y mejorar. “Andalucía Inmobiliaria” dio un paso significativo, creó un Consejo Asesor, compuesto por empresarios y profesionales, además de amigos, cuya experiencia y visión han sido fundamentales para nuestra continuidad. La creación de este consejo marcó un antes y un después en la publicación, sin embargo, este periodo también reafirmó la importancia de una comunicación especializada, de confianza, capaz de ofrecer perspectivas profundas y constructivas en momentos de incertidumbre. “Andalucía Inmobiliaria” se ha esforzado por ser una

fuente de información rigurosa y de propuestas innovadoras, contribuyendo a la recuperación y adaptación del sector.

Mirando hacia el futuro, “Andalucía Inmobiliaria” se mantiene fiel a su idea original de ser el puente entre el sector inmobiliario y la sociedad andaluza, promoviendo un desarrollo que sea económicamente viable, socialmente justo y ambientalmente sostenible. A medida que abordamos nuevos desafíos, como el cambio climático y la transformación digital, nuestra revista continúa comprometida con la excelencia periodística, la integridad y la innovación.

Celebramos, por tanto, 25 años no solo como observadores, sino como partícipes activos en la configuración de un sector inmobiliario andaluz más dinámico, inclusivo y sostenible. Agradezco a nuestros lectores, colaboradores, anunciantes y especialmente a nuestro equipo y a los miembros de nuestro Consejo Asesor por acompañarnos en este viaje, y reafirmamos nuestro compromiso de seguir siendo la referencia esencial para todos aquellos interesados en el futuro del urbanismo, la construcción, el sector inmobiliario y el turismo en Andalucía. Juntos seguimos construyendo los cimientos de una región próspera para las generaciones venideras Ai

Alfonso Sedeño Masot

Medalla de Oro de la Cámara de Comercio

ELpresidente de la Cámara de Comercio de Sevilla, Francisco Herrero, ha hecho entrega de la Medalla de Oro de la corporación a Alfonso Sedeño Masot, destacando que se trata de “un justo reconocimiento que ha sido generosamente aprobado por el Pleno de la Cámara de Comercio de Sevilla el pasado 22 de febrero, valorando así su labor desarrollada como miembro del Pleno desde mayo de 2006 hasta 2015, momento en el que pasó a formar parte del mismo cómo asesor del presidente, hasta noviembre del año 2019, participando además en el Consejo de Administración de EUSA entre 2012 y 2019”. Aunque extremeño de nacimiento, Alfonso ha forjado su vida en Sevilla, una ciudad que le ha acogido “con el mismo

cariño y entusiasmo con el que él ha desarrollado sus proyectos. Razones todas ellas que, con legítimo orgullo, nos hacen sentirnos plenamente identificados con la concesión de esta Medalla de Oro de la Cámara que hoy te entregamos”, ha concluido Herrero.

Alfonso siempre mostró un compromiso desinteresado con las empresas e instituciones sevillanas en un afán de colaborar en su desarrollo. Desde la presidencia de Gaesco mantuvo un fluido diálogo, no sólo con las autoridades de la ciudad, sino también con las restantes organizaciones e instituciones empresariales logrando posicionar durante su mandato a la patronal de la construcción como una de las organizaciones de re-

ferencia y con más prestigio e influencia en la sociedad sevillana. Resulta difícil destacar algunas virtudes de entre las muchas que serían loables de Alfonso Sedeño, pero no cabe duda de que su férreo compromiso con la verdad y honestidad están a la cabeza de todas ellas, lo que le convirtió en una persona valorada y respetada por todos.

En el acto se pudo ver a empresarios, familiares y amigos del homenajeado, además del alcalde de Sevilla, José Luis Sanz, quien dio las gracias al premiado “por lo mucho que ha hecho por contribuir al crecimiento económico riqueza y empleo en la ciudad”. “Gracias porque eres una gran persona que has conseguido hacer la vida más fácil a todos los sevillanos que se han cruzado en tu camino. Enhorabuena por este reconocimiento más que merecido, porque a lo largo de tu vida profesional siempre has estado mejorando la calidad de vida de los sevillanos”, añadió Sanz. En nombre de Alfonso Sedeño agradeció la distinción recibida Jaime Raynaud, quien manifestó que Alfonso se sentía muy satisfecho por el reconocimiento de la institución a su persona. Asimismo, puso en valor también su agradecimiento al personal de la Cámara que durante su etapa como miembro del comité ejecutivo colaboró con él. Raynaud realizó un recorrido por la etapa profesional de Sedeño destacando que “Alfonso ha sido una persona clave en el desarrollo económico local, colaborando en la realización de grandes obras para Sevilla como el Hotel Los Lebreros, uno de los principales establecimientos de la ciudad, así como la remodelación y mejora del Estadio Ramón Sánchez- Pizjuán, modernizando su interior y el exterior de la fachada”. Ai

Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción.

EDITA

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Jorge Segura Rodríguez

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FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN EGONDI

ANDALUCÍA INMOBILIARIA

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Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

Depósito Legal: SE-1943-99

SU MA RIO#

EN PERSONA /

Rocío Díaz Jiménez

Consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda

PALABRAS AL AIRE /

HABLAMOS CON... /

Antonio Martín Pozo

Vicdepresidente – Consejero Delegado de Grupo Martín Casillas

ENSAYO /

Salvador Moreno Peralta Arquitecto

Pedro Salvador Albiñana

Presidente de Sevilla City One

Manuel Sillero Abogado

Fernando Reyero

Ingeniero industrial. Director general de Funddatec y Embajador del Agua

José Antonio Pérez Rodríguez

Profesor Ecosistema Inmobiliario. Dr. Economía. Director – CEO de REBS

La granadina Rocío Díaz Jiménez es la cara más nueva en el Gobierno andaluz y cumple su primer año al frente de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda después de tomar el relevo, una vez arrancada la legislatura, a Marifrán Carazo, que dejó la Consejería para convertirse en nueva alcaldesa de Granada. Esta ciudad la vio crecer hasta llegar a dirigir su monumento más emblemático y uno de los más visitados de España, la Alhambra. Su gestión de este recinto dejó huella con un importante impulso a la promoción del monumento, apartándolo de disputas políticas y logrando mejorar uno de sus problemas como era el acceso a las entradas. Su paso al frente del Patronato de esta joya artística fue su último destino antes de tomar las riendas del departamento de Fomento en la Junta de Andalucía, repleto de retos y objetivos como la nueva ley de vivienda o el avance en infraestructuras viarias y de transporte metropolitano, entre otros. Licenciada en Ciencias Políticas y Sociología por su universidad granadina, se curtió políticamente en el mundo local con una dilatada trayectoria en el ayuntamiento granadino donde ejerció de concejal en varias áreas y también de portavoz del PP, llegando a ser senadora por esta provincia. A su permanente sonrisa le acompaña su gran tenacidad, capacidad de trabajo y su buen hacer en la gestión que la convierten en una consejera clave en el Gobierno de Juanma Moreno en un área estratégica para el futuro de Andalucía.

¿Qué balance hace de la gestión desde su llegada a la Consejería hace ahora casi un año?

Ha sido un año intenso y gratificante. En lo personal y en lo profesional ha supuesto una gran responsabilidad, porque tenía que responder a la confianza que depositó en mí el presidente Juanma Moreno. Creo que hemos cumplido, culminando actuaciones que los anteriores gobiernos habían dejado de lado. Hemos puesto todo el empeño desde la Junta de Andalucía de sacar adelante la autovía de la Almanzora y su conexión con la A-7, el inicio, después de muchos años, de

las obras de ampliación de los metros de Granada, Málaga y Sevilla, o el impulso a la construcción de viviendas a precio asequible, que antes de nuestra llegada en 2019 brillaba por su ausencia. Y, pese a todo lo avanzado, aún tenemos muchos retos que afrontar.

¿Cómo valora el actual momento para el sector inmobiliario y su futuro inmediato en un año con perspectivas económicas tan inciertas?

El sector inmobiliario está viviendo años de incertidumbre, primero con la pandemia y después con el incremento

de los costes de los materiales de construcción y la subida de los intereses. Y la puntilla ha sido la aprobación de una Ley de Vivienda Estatal que, lejos de resolver los problemas que sufre el sector, los agrava con su marcado carácter intervencionista e invadiendo competencias autonómicas que nos ha obligado a denunciar su contenido ante el Tribunal Constitucional.

Frente a ello, el Gobierno andaluz persigue todo lo contrario: generar certidumbre, ideas claras y escuchando en todo momento las demandas del sector. Así lo estamos haciendo con la Ley de Vi-

José Luis Piedra / Fotos: Consejería de Fomento

“La mejor política de vivienda es incrementar la oferta, no intervenir el mercado”

vienda andaluza y lo hemos hecho con el Plan Andalucía Simplifica, recientemente aprobado, que incluye medidas específicas para hacer más atractivo la construcción de vivienda protegida y para agilizar la tramitación de licencias.

¿Cómo ve los efectos de la nueva Ley LISTA tras su entrada en vigor y el impulso de su reglamento?

La LISTA y su reglamento han venido a acabar con la maraña urbanística que tenía maniatado el desarrollo de muchos municipios de Andalucía. Aporta claridad, sencillez y, sobre todo, seguridad jurídica, que es determinante para impulsar pro-

yectos que permitan avanzar y favorecer el crecimiento económico. La prueba está en las más de 120 mesas técnicas que hemos constituido con los ayuntamientos para avanzar juntos y en sintonía en la adecuación de sus planes a la norma. Los municipios ya no ven un enemigo en la Junta de Andalucía, sino un aliado para acelerar y agilizar la aprobación de sus planes generales, claves para su futuro.

Las políticas de suelo son fundamentales para el desarrollo económico, ¿qué se está realizando desde su departamento y cómo ve el trabajo desde AVRA?

Nos hemos embarcado en proyectos para aprovechar el suelo disponible para la construcción de viviendas protegidas y el desarrollo de suelos industriales que sean motor de creación de empleo. Y, de la mano de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), hemos abierto líneas de trabajo en ese sentido. Sólo en venta de suelos se han liberado suelos para la construcción de más de 1.600 viviendas.

En paralelo, hemos innovado con sistemas de colaboración público-privada, como la permuta de suelos a cambio de viviendas construidas por promotores privados. Ya hemos levantado 48 vivien-

“Se han liberado suelos para la construcción de más de 1.600 viviendas y hemos innovado con sistemas de colaboración públicoprivada, como la permuta de suelos a cambio de viviendas construidas por promotores privados”

das en Huelva y tenemos en marcha otras 60 en Córdoba en parcelas que acumulaban años en desuso. Y seguiremos esa línea de trabajo en otras parcelas propiedad de la Junta.

Además, hemos asumido la necesidad de urbanizar suelos para que tengan las condiciones idóneas para la construcción de viviendas. La Junta de Andalucía tiene actualmente en marcha actuaciones de desarrollo de suelos con capacidad para 7.350 viviendas.

La vivienda sigue siendo una de las principales demandas sociales por la dificultad de acceso para muchos colectivos, ¿qué políticas se requieren y qué se está haciendo desde su departamento?

Estamos convencidos de que, dada la situación actual de incremento de precios y falta de vivienda protegida, la me-

jor política es incrementar la oferta, no intervenir el mercado. Cuando llegamos al Gobierno nos encontramos que se había frenado en seco la promoción de vivienda protegida. Hemos dado un giro a esa situación y hemos generado un escenario que ha permitido que Andalucía haya triplicado la promoción de vivienda protegida en estos últimos cinco años.

Los jóvenes conforman uno de los sectores con más dificultades de acceso a una vivienda y limita la edad de su emancipación, ¿qué se está haciendo desde la Junta?

Nos preocupan las dificultades que tienen los jóvenes para acceder a una vivienda. Hemos puesto en marcha iniciativas que están sirviendo de modelo en otros territorios y hasta al Gobierno de España, tanto en la concesión de ayudas para la construcción de viviendas como

Ley de Vivienda de Andalucía

en la convocatoria de avales hipotecarios para facilitar a los jóvenes la compra de su primera vivienda. Mientras otros llevan meses en el terreno de los anuncios, en Andalucía ya son cerca de 300 jóvenes andaluces los que han recibido el aval del 15% del Garantía Vivienda Joven, una convocatoria que pusimos en marcha en septiembre y que supone un importante balón de oxígeno para muchos jóvenes que, aún teniendo ingresos para comprar una vivienda, no alcanzan para afrontar la entrada, los impuestos o los gastos de compraventa y financiación. Hablamos de 300 jóvenes que ya disfrutan de su nuevo hogar y que, sin esta ayuda, que hemos realizado en colaboración con las entidades financieras, posiblemente no lo habrían logrado.

El precio sigue siendo un escollo importante no solo para la compra, sino

“Queremos que la nueva ley de vivienda en Andalucía en trámite sea consensuada con la participación de todos los actores del sector, públicos y privados, para impulsar la economía”

Plan Andalucía Simplifica

“Incluye medidas específicas para hacer más atractiva la construcción de vivienda protegida y para agilizar la tramitación de licencias”

también especialmente en el alquiler, ¿qué se puede hacer desde lo público y cómo ve las medidas de intervención para regular los precios?

Los precios suben más cuando no hay oferta y el intervencionismo sólo hace que muchos propietarios se echen para atrás a la hora de poner su propiedad en alquiler. Este Gobierno ha demostrado que está en contra de cualquier medida intervencionista y a favor de incentivar y promover la construcción de vivienda protegida en alquiler.

¿Cómo ve al sector inmobiliario y qué papel debe jugar en las políticas de vivienda? ¿Es necesario reformar la colaboración público-privada en este ámbito?

El sector inmobiliario, con sus aportaciones, puede jugar un papel importante en las políticas de viviendas. Conoce mejor que nadie el mercado y sabe las dificultades a las que se enfrenta. El Gobierno andaluz y, en concreto, esta Consejería, está en continuo contacto e intentamos responder a sus iniciativas siempre sin olvidar el interés común. Estamos convencidos de que la colaboración públicoprivada tiene importantes beneficios y, por ello, llevamos tiempo reclamando que se cambie la ley de desindexación, que hace poco atractivo este modo de financiación para las empresas. Mientras tanto, estamos trabajando en fórmulas que, dentro de nuestras competencias, podamos poner en marcha para impulsar la colaboración público-privada.

¿Cómo ve el futuro del alquiler frente a la fuerte tradición de la propiedad tan enraizada en nuestro país?

¿el alquiler con derecho a compra es una opción con futuro?

Creo que el alquiler va a seguir creciendo. Es una buena opción ante el incremento de la movilidad laboral de nuestros días. Desde 2019 hemos impulsado hasta cuatro convocatorias de ayudas a promotores públicos y privados para la construcción de viviendas en alquiler a precio asequible no por un capricho, sino porque hemos detectado la necesidad. Y, evidentemente, la opción de alquiler con opción a compra también tiene visos de ser muy atractiva para aquellas familias que tienen dificultades de ahorro y no pueden hacer frente al pago de la entrada de una vivienda

Cómo ve las fluctuaciones y subidas de precios en los materiales, un factor que afecta de lleno al sector de la construcción y a la viabilidad de sus proyectos y actividad?

La subida de los precios de los materiales, derivada en parte de los conflictos internacionales, condiciona mucho la ejecución de vivienda, su precio y, consecuentemente, su venta. Si a todo ello se suma el incremento de los tipos de interés, muchas familias tienen verdaderas dificultades para acceder a una vivienda que cumpla sus expectativas. Confiemos en que la situación se calme en todos los sentidos. Pero, mientras tanto, la Junta de Andalucía trabaja con medidas en el marco de sus competencias, como la revisión de precios de los materiales.

La creciente falta de mano de obra y de cualificación es otro problema creciente para el sector de la construcción pese a tener unas condiciones

muy atractivas, ¿qué medidas se pueden implementar para hacerle frente?

Sé que hay entidades muy implicadas en fomentar la formación en este sector y creo que ese es el camino, adaptar la formación a la demanda del mercado laboral y de las empresas

Se ha anunciado una nueva Ley de Vivienda de Andalucía para esta legislatura, ¿en qué estado se encuentra y qué novedades y aportaciones supondrá la norma?

La Ley de Vivienda de Andalucía sigue actualmente su trámite y con ella queremos hacer una norma consensuada y que sea un instrumento que dé respuestas a la demanda residencial de Andalucía, por eso estamos en contacto con los sectores afectados para que nos vayan haciendo aportaciones. Nuestro objetivo es conseguir la mejor Ley de Vivienda posible, una ley que impulse y garantice el derecho a la vivienda y que dinamice la economía y el empleo en el sector de la construcción, permitiendo la participación de promotores públicos y privados, agentes profesionales y sociales. Para ello estamos trabajando.

Otro los proyectos muy esperados es la revisión del Plan de Ordenación Territorial de Andalucía (POTA), ¿cuál es su estado y previsión y qué aportará al desarrollo de Andalucía?

El actual plan de ordenación del territorio tiene 18 años de vida y está basado en un diagnóstico del siglo pasado. Obviamente, necesita adaptarse a los cambios que se han producido a nivel social y económico, pero también jurídico, en nuestra comunidad. La revisión del POTA

Ley LISTA

“Ha venido a acabar con la maraña urbanística que tenía maniatado el desarrollo de muchos municipios de Andalucía. Aporta claridad, sencillez y, sobre todo, seguridad jurídica”

nos va a permitir planificar cómo será el territorio que los andaluces habitaremos en los próximos años, dando respuesta a los retos que tenemos por delante. Forma parte de la agenda reformista que inició el Gobierno de Juanma Moreno con la LISTA. Y seguiremos, como no, el mismo camino, impulsando la participación de todos los sectores implicados en este proceso. Ya estamos trabajando en el acuerdo de formulación, sometido ya a consulta pública previa y en el que se han recogido un centenar de aportaciones.

La sostenibilidad y la eficiencia energética se han convertido en una prioridad en el nuevo modelo de construcción, ¿qué se está haciendo desde la Consejería y cuál es el estado actual del parque de viviendas de Andalucía?

La sociedad cada vez nos reclama viviendas más sostenibles y energéticamente eficientes, porque cada vez estamos más concienciados de la necesidad de reducir nuestro impacto en el medio ambiente y de reducir el consumo de energía. Desde la Consejería de Fomento estamos haciendo un gran esfuerzo para impulsar la rehabilitación del parque de viviendas, ya que buena parte de las viviendas existentes en Andalucía tienen más de 40 años de existencia y necesitan renovarse especialmente en materia de eficiencia energética y de accesibilidad. Por eso hemos activado diversos programas de rehabilitación de barriadas y de vivienda que se han visto reforzado con las ayudas que puso en marcha Europa para reactivar la economía tras la pandemia, y que estamos gestionando a través del Plan Ecovivienda.

La rehabilitación es otro de los retos, en un parque de viviendas en Andalucía muy envejecido en muchas de sus ciudades, ¿qué se está impulsando para ello?

Los presupuestos de 2024 recogen importantes partidas destinadas a actuaciones en materia de rehabilitación residencial y urbana, incluidos más de 320 millones de euros de los Programas 1 al 5 del Plan Ecovivienda, cuyas ayudas aún se pueden solicitar, y que van a permitir rehabilitar miles de viviendas y hasta barriadas en las que no se intervenía desde hace décadas. Con esas ayudas, nuestro parque de viviendas tendrá mejores condiciones y un menor consumo energético, algo fundamental para las familias, porque reduce el gasto, y beneficia al medio ambiente.

¿Cómo se concretan estas ayudas?

Muchas viviendas de Andalucía se construyeron hace décadas sin ascensor ni rampas de acceso y eso genera graves inconvenientes, especialmente a las personas mayores o con movilidad reducida, que muchas veces se ven a atrapadas en sus viviendas, sin poder salir. Desde el Gobierno andaluz queremos paliar esa situación y para eso hemos abierto líneas de ayudas para la instalación de ascensores, la colocación de salvaescaleras, rampas o automatismos para la apertura de puertas. En febrero abrimos una convocatoria, la mayor de los últimos años, con dos líneas de subvenciones que suman casi 31 millones de euros y de las que estimamos puedan beneficiarse más de 5.000 viviendas. Se trata de ayudas financiadas a través del Plan Vive en Andalucía

de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana de la Junta de Andalucía y el Plan Estatal de Vivienda.

En infraestructuras viarias y ferroviarias, ¿qué balance hace y cuáles siguen siendo las obras pendientes y más urgentes?

Seguimos empeñados en mejorar la conservación de nuestras vías y en acometer y culminar proyectos que arrastraban años de retrasos. Trabajamos para mejorar nuestra red viaria y para incrementar su seguridad con actuaciones como la reforma integral de la A-92. Sólo hay que echar un vistazo a las obras que estamos ejecutando estas semanas en 57 kilómetros de la autovía en las provincias de Sevilla y Granada, utilizando materiales asfálticos sostenibles que, además, son marca Andalucía, ya que han sido elaborados por la Universidad de Granada.

Respecto a las infraestructuras ferroviarias, la Junta está dando un impulso nunca visto a la ampliación de nuestra red de metros y tranvías. Hemos movilizado más de 500 millones de euros en poco más de un año para conseguir algo inédito en la historia de Andalucía: poner en marcha las ampliaciones de los tres metros andaluces y retomar las obras de los tranvías de Jaén y Alcalá de Guadaíra que acumulaban años de retrasos.

Pero nos falta que ese impulso venga acompañado de inversiones por parte del Estado en la red ferroviaria nacional a su paso por Andalucía, tanto en Cercanías como en los corredores Mediterráneo y Central, sin olvidar la conexión GranadaMotril, la mejora de los accesos ferroviarios a nuestros puertos o la llegada del AVE a Almería o Huelva. Ai

Encuentros para buscar soluciones

UNbuen termómetro para medir la salud de la economía es analizar el número de ferias y encuentros profesionales que se organizan. Un ejemplo es Fitur, la gran feria con la que se suele comenzar el año y que en 2024 ha superado sus resultados del año anterior, con un total de 250.000 visitantes. Su directora, María Valcarce, destacaba al cierre de la edición estas cifras y subrayaba que Fitur se ha convertido en la “primera feria internacional de turismo del mundo en términos de participación de empresas y profesionales”. “Ya somos la feria del mundo que tiene más visitantes profesionales y lo que queremos es impulsar el negocio turístico y ayudar a que las empresas hagan negocio”, declaraba.

Si nos acercamos al mundo de la vivienda, también nos encontramos, en este comienzo del año, con interesantes citas, como el X Encuentro del Sector Inmobiliario del IESE coorganizado junto con Savills y Tinsa y en el que han estado presentes representantes del sector inmobiliario nacional y mundial. Allí acudió Carolina Roca, presidenta de Asprima, que aprovechó este evento para

poner sobre la mesa la crítica situación que está atravesando la vivienda en España. “Es el problema más grave y acuciante para el día a día de nuestro país, es un problema que tiene mucho tiempo de maduración, los promotores lo vemos venir y llevamos tiempo advirtiendo de que la vivienda es un problema y se va a percibir como un problema mucho más grave cuando no haya capacidad de reacción o esta no sea lo rápido que se necesita”, advertía. Profundizando en las causas, añadía que “existe un déficit claro. El planteamiento de las políticas de vivienda pasa por una colaboración público privada, cuando en realidad es una colaboración privada pública. Hay que realizar modificaciones claras de la normativa urbanística, donde la generación del suelo no sea un dolor. No es posible que se tarde lo mismo en tramitar que en construir un

Francisco Pérez

Al igual que la sanidad, la educación, las pensiones o la dependencia, la vivienda se debe convertir en el quinto pilar del estado de bienestar

edificio”. Y concluyó con una clara reflexión: “La Administración tiene que entender que el promotor no es el enemigo a batir”.

A esta convocatoria también acudió Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia, que puso datos a este problema: “1,4 de familias están sobre pagando alquiler, destinando más del 30% de su sueldo. Hacia esta gente es hacia quienes hay que dirigir las políticas de viviendas. Otra cosa es que hagan falta más de dos millones de viviendas, pero de vivienda asequible al menos se necesitan 1,3

millones”. Como soluciones, para Pérez debería haber “políticas públicas ambiciosas, con un presupuesto importante dentro del PIB para que, al igual que la sanidad, la educación, las pensiones o la dependencia, la vivienda se convierta en el quinto pilar del estado de bienestar. Por desgracia, la dependencia y la vivienda son los patitos feos. Con un presupuesto de apenas el 1,6% del PIB, la vivienda está dejando fuera a 1,3 millones de hogares. Necesitamos de una vez políticas coherentes con lo que sucede en nuestro entorno. Hay que focalizar las políticas de vivienda hacia el alquiler asequible, pero también a la propiedad. Con pequeñas ayudas, como avales, 50.000 familias podrían pasar a ser propietarios cada año. Nosotros calculamos que son necesarios unos 6.600 millones al año para los próximos 10 años para poner viviendas asequibles para esas familias, viviendas asequibles y sociales”. También se celebró a finales de febrero la mesa redonda ‘La seguridad jurídica en el ámbi-

Francisco Pérez

Carolina Roca

María Valcarce

La Administración tiene que entender que el promotor no es el enemigo a batir

Carolina Roca

to inmobiliario’ organizada por la asociación WIRES (Women in real estate Spain) en colaboración con la Universidad Politécnica de Madrid y Roca Junyent. Allí participó Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España y Portugal, para quien la Ley de Vivienda es un “laboratorio populista y de captación de votos” y antes de esta ley “hubo una intromisión ilegítima del Gobierno, ya que por efecto de la guerra en Ucrania los alquileres solo pueden subir un 3%. Si limitaran las subidas salariales, nos echaríamos a la calle”

Según Beatriz Toribio, secretaria general de la APCE, la Ley de Vivienda ha provocado “una estigmatización del inversor y del propietario particular” y ha aumentado la ocupación ilegal en viviendas de propietarios de particulares. Por su parte, para Carmen Panadero, presidenta de WIRES, “es mejor no trasladar la vivienda residencial al alquiler de temporada, sino usar edificios terciarios para levantar alquileres de corta y media estancia, lo que se conoce como apartahoteles de toda la vida”.

Ya en Andalucía, el presi-

Mikel Echavarren

Francisco Herrero

dente de la Confederación de Empresarios de Sevilla (CES), Miguel Rus, participaba en un almuerzo-coloquio organizado por Propeller Club y ProSevillaPort, junto a Mercedes Valdivia, presidenta de Propeller Club y Simón Onrubia, gerente de ProSevillaPort.

Allí no solo se trató la importancia del puerto como motor económico, sino que se enlazó este análisis con el de la situación macroeconómica actual y las perspectivas de cara al futuro. En este sentido, Rus expresó preocupación por “el crecimiento económico de Sevilla,

comparativamente menor al de Andalucía y España” y destacó la importancia de “poner en marcha infraestructuras pendientes para revertir esta tendencia”. También hizo mención a “la necesidad de una distribución equitativa de los fondos Next Generation de la Unión Europea, por su potencial para impulsar infraestructuras y la regeneración urbana”

También se celebró, a finales del pasado mes de febrero, el Foro Gaesco, un encuentro organizado por la Asociación de Constructores y Promotores de Sevilla (GAESCO), al que en esta ocasión acudió Javier Fernández, presidente de la Diputación de Sevilla, para analizar la situación de la provincia. Allí defendió que hay que “instaurar la tasa turística en la ciudad, porque un turista debe pagar parte de los servicios turísticos de los que va a disfrutar, como puedan ser la limpieza, la restauración de monumentos, el suministro eléctrico o el transporte público”. También reclamó que la provincia tiene “los números descuadrados respecto de

Estoy convencido que los sevillanos en el futuro castigarán estas actitudes y estos posicionamientos

Málaga” y subrayó que “la Diputación tiene previsto apoyar con cinco millones a los municipios que redacten sus nuevos planes urbanísticos y la misma cantidad para asistencias técnicas”, así como otros “siete millones para cofinanciar proyectos municipales que logren fondos europeos”. El presidente de la Diputación insistió en la necesidad de la “mejora de toda la red viaria provincial en el plazo de ocho años”, sin olvidar las vías que son competencia de la Junta de Andalucía. Otro tema importante que mencionó el presidente de la Diputación fue el de los terrenos de Cortijo de Cuarto, donde “la Diputación quiere hacer un gran urbanismo desde lo público-privado, construyendo el gran barrio joven de Sevilla, donde la VPO tendrá

Hay que instaurar la tasa turística en la ciudad, porque un turista debe pagar parte de los servicios turísticos de los que va a disfrutar

Mikel Echavarren

Beatriz Toribio

Carmen Panadero

Javier Fernández

La Ley de Vivienda ha provocado una estigmatización del inversor y del propietario particular

Beatriz Toribio

La Ley de Vivienda es un laboratorio populista y de captación de votos

Javier Fernández

Francisco Herrero

un papel fundamental e importante, junto con un marcado equilibrio entre la sostenibilidad económica y medioambiental”.

Juan Aguilera, gerente de Gaesco, agradeció la presencia del presidente de la Diputación en el Foro, ya que, de esta forma, permitía poder conocer su proyecto para “fortalecer e impulsar, no solo el área metropolitana de Sevilla, sino toda una serie de infraestructuras y de proyectos que necesita la provincia de Sevilla”.

Y uno de esos proyectos, que tanto se reclama desde la capital hispalense, es el metro. Precisamente sobre él se habló también estos últimos días en la Unión Europea, con un debate sobre este tema en el Parlamento Europeo, a iniciativa de ‘Sevilla Quiere Metro’. Allí, la consejera de Fomento, Rocío Díaz mostraba “su total compromiso con la ciudad de Sevilla y en concreto con el desarrollo de su red de Metro”, que “avanza en todas sus líneas”. Y ponía en valor que la financiación del tramo Norte de la línea 3, que ha supuesto más de 1.300 millones, ha sido posible gracias al actual Gobierno andaluz. Según Díaz, “hace un año arrancaron las obras de ampliación del Metro de Sevilla, cerca de

Rocío Díaz

Tenemos un total compromiso con la ciudad de Sevilla y en concreto con el desarrollo de su red de Metro

14 años después del estreno de la primera línea en abril de 2009, y sin haberse ejecutado desde entonces ninguna obra al respecto por parte de anteriores gobiernos”.

Lo que está claro es que para acometer este y otros proyectos, debe haber acuerdos y no vive la política tiempos de pactos. El Gobierno central sigue enredado en sus acuerdos con los nacionalistas, de los que depende también para no tener que prorrogar sus presupuestos. Y hasta en los gobiernos locales se están encontrando obstáculos para alcanzar acuerdos.

José Luis Sanz

La oposición no ha aportado ni una sola idea para solucionar los muchos problemas que tiene la ciudad de Sevilla

En el Ayuntamiento hispalense, el alcalde, José Luis Sanz, anunciaba hace unas semanas que “desde este momento Sevilla empieza a funcionar con un presupuesto prorrogado”. El regidor señalaba que el paso se da para “no perder ni un minuto más” con una oposición que “no ha aportado ni una sola idea para solucionar los muchos problemas que tiene la ciudad de Sevilla”. Una idea que fue respaldada

por Juan Bueno, delegado de Hacienda y portavoz municipal, para quien “no hubo ni una sola propuesta a nuestro presupuesto a pesar de las muchas reuniones”.

Francisco Herrero, presidente de la Cámara de Comercio, comentaba al respecto que “hay que velar por el interés de Sevilla, no por el interés o las estrategias de partido. Estoy convencido que los sevillanos en el futuro castigarán estas actitudes y estos posicionamientos”, ya que las cuentas anuales son “el principal instrumento de impulso de la actividad económica que tiene el ayuntamiento para desarrollar la política económica en la ciudad y los partidos políticos deben favorecer la existencia y la ejecución del presupuesto”.

El crecimiento económico de Sevilla es comparativamente menor al de Andalucía y España y hay que poner en marcha infraestructuras pendientes para revertir esta tendencia

No son tiempos, por tanto, fáciles para llegar a acuerdos, pero si se buscan se encuentran, todo es cuestión de voluntad y, en este sentido, el sector privado ha demostrado ser mucho más flexible que determinados posicionamientos políticos. Habrá que confiar en la capacidad negociadora de los empresarios y en el diálogo como punto de encuentro de todas las partes. Como decía el Primer Ministro británico Winston Churchill, “soy optimista. No parece muy útil ser otra cosa”. Habrá que seguir, por tanto, mirando el futuro con optimismo. Ai

Rocío Díaz

José Luis Sanz

Juan Aguilera

Juan Bueno

Miguel Rus

Miguel Rus

Antonio Martín Pozo

VICEPRESIDENTE - CONSEJERO DELEGADO DE GRUPO MARTÍN CASILLAS

El CEO de Grupo Martín Casillas nos recibe en su despacho de la sede central, situada en Alcalá de Guadaíra, un año antes de que la firma fundada por los hermanos Martín Casillas cumpla seis décadas de vida. Durante la misma hace balance del pasado de la compañía, al tiempo que analiza el presente y el futuro de la misma y del sector constructor.

El año que viene, Martín Casillas cumplirá 60 años. ¿Qué balance haría?

Conociendo el dato de que la vida media de las empresas familiares está en torno a los 25-30 años, que estemos a punto de cumplir 60 ya es un éxito.

Nuestra historia es la de la consolidación de un proyecto familiar que nació en 1965, al que con los años se fueron incorporando nuevos miembros cuyo compro-

miso y dedicación, tanto de los fundadores como de quienes les han ido sucediendo, ha sido fundamental. Todos y cada uno de nosotros, los que ahora estamos al frente y los que lo estuvieron años atrás, hemos dado lo mejor de cada uno para que las distintas empresas creadas fueran creciendo y afianzando la marca Martín Casillas.

El balance es muy positivo, no solo por la continuidad de la compañía y su capacidad de reinventarse, sino por el empleo creado. La suma de las distintas líneas de negocio genera hoy más de 500 empleos directos. Esa generación de empleo y el compromiso del personal con la empresa es algo de lo que nos sentimos muy orgullosos.

¿Cómo ha sido el proceso de diversificación geográfica y de actividad de la compañía?

La firma nació como una pequeña constructora de ámbito local, que ejecutaba obras en Sevilla y provincia. La actividad se fue ampliando por toda Andalucía Occidental, y con el tiempo por la Oriental, para extendernos seguidamente por gran parte de España con actuaciones en Murcia, Extremadura, Madrid o Canarias.

En la primera década del siglo XXI iniciamos distintas prospecciones internacionales, asentándonos en Colombia como país de referencia en el exterior y que hoy representa una parte importante de la facturación del Grupo.

En la actualidad tenemos oficinas permanentes en Sevilla, Málaga, Madrid y Bogotá.

Paralelamente a esta expansión geográfica hemos ido incorporando otro tipo de actividades a la propia de construcción, como la concesionaria, tanto en aparcamientos como en residencias de mayores, actuaciones medioambientales, conservaciones y mantenimiento, suministro de áridos y asfaltos o desarrollos inmobiliarios tanto en residencial como en terciario. Y no dejamos de analizar nuevas oportunidades, ya sea a nivel de actividad como de mercados.

Al margen de esa exploración de nuevas oportunidades, ¿otros retos y objetivos?

Principalmente, adaptar nuestra estructura a las nuevas necesidades de la sociedad, que en nuestro caso giran en torno a una serie de cuestiones fundamentales: optar a obras de un tamaño cada vez mayor, atraer y mantener talento, por las dificultades de encontrar personal cualificado en nuestro sector, y profundizar en el proceso de profesionalización y especialización que llevamos muchos años acometiendo. Aspiramos siempre a alcanzar la excelencia en todas las áreas en las que trabajamos.

También queremos aumentar nuestra

actividad concesionaria y entrar en posibles proyectos de colaboración públicoprivada, un camino de futuro a pesar de las limitaciones de la Ley de Desindexación. En este sentido, estamos trabajando en varios proyectos de aparcamientos y de infraestructuras de distintas administraciones públicas. Por otra parte, estamos analizando algún proyecto inmobiliario.

Además de orgánicamente, también aspiramos a crecer inorgánicamente a través de la adquisición de otras empresas especializadas. Estamos estudiando algunas oportunidades y haremos lo propio con

¿Cómo ve el futuro del sector en el corto y medio plazo?

La situación de la obra pública va a depender de cómo evolucione la inversión por parte de las administraciones. Hacen falta muchas infraestructuras hidráulicas, tanto en materia de saneamiento como para combatir la sequía que afecta a toda España en general y a nuestra comunidad en particular. Es necesario invertir en tratamiento para que se pueda aprovechar el máximo de agua regenerada y en desalación, donde la tecnología ha evolucionado mucho. Aquí Andalucía tiene un amplio camino por delante.

Esperamos que continúe la inversión en transportes sostenibles, como las líneas de Metro de Sevilla, Málaga y Granada o plataformas reservadas para otras modalidades de transporte

otras que se nos puedan presentar y que puedan ser complementarias de nuestra actividad.

Y seguiremos invirtiendo para avanzar en asuntos tan trascendentes para la ciudadanía como la sostenibilidad, donde, por citar algún ejemplo, estamos apostando fuerte por las mezclas asfálticas sostenibles (Masai), menos contaminantes y más respetuosas con el medio ambiente, y por la reducción de nuestra huella de carbono; la I+D+i, donde tenemos varios proyectos en desarrollo, así como la formación y la igualdad.

como el tranvía o el BRT (bus de tránsito rápido). Y también hay que incrementar las inversiones en obras de conservación y mantenimiento en todo tipo de infraestructuras; si no mantenemos lo ya construido, los costes para subsanar el progresivo deterioro serán mucho mayores.

En cualquier caso, es importante que se corrija la Ley de Desindexación, una petición que llevamos mucho tiempo demandando todos los agentes del sector constructor, para que de verdad se impulse la colaboración público-privada, que hará factibles determinados proyectos para los que la Administración necesita ir conjuntamente.

¿Qué proyectos u obras cree que han marcado más lo que hoy representa el Grupo?

Es muy difícil destacar un proyecto concreto, pero quizás por su relevancia para Sevilla, la ciudad que nos ha visto nacer y a la que siempre hemos estado y estaremos especialmente vinculados, como históricas subrayaría nuestra actuación en la Ronda del Tamarguillo y el Nudo de la Gota de Leche.

Por envergadura y trascendencia social, mencionaría la Autovía del Almanzora en Almería y la Ibros-Úbeda en Jaén, más de una decena de depuradoras por toda Andalucía, el parque del Charco de la Pava en Sevilla, el encauzamiento del Arroyo Al-

monazar en La Rinconada o la nueva terminal de mercancías de Badajoz en intervenciones ferroviarias.

De todos modos, lo que más nos enorgullece es haber sido parte esencial de las transformaciones urbanas de muchas ciudades, especialmente Sevilla y Cádiz, y en otros muchos pueblos y ciudades de Andalucía. La peatonalización de muchas de las calles más céntricas, el remozamiento de muchas plazas emblemáticas, etc., es algo que nos genera una satisfacción especial por lo que representa para los vecinos.

¿Podría relacionar algunas de las actuaciones más importantes actualmente en cartera?

En primer lugar, debemos mencionar los contratos de conservación y mantenimiento de carreteras y áreas verdes en Andalucía y en otros puntos de España, y otros relativos al agua, que son muy importantes para el sostenimiento de la compañía.

En cuanto a proyectos significativos podemos resaltar en obras ferroviarias la renovación de un tramo de vía férrea en Huelva en UTE y el Metro de Granada. En carreteras, el reforzamiento de firme con mezclas Masai de 21 kilómetros de la A-92 en la provincia de Sevilla. Respecto a obras medioambientales, dos reforestaciones a través de nuestra empresa EMSA. En lo concerniente a obras hidráulicas, la optimización de la red de Saneamiento del Área Metropolitana de Sevilla, Cuenca Norte de Sevilla, la renovación de la red de abastecimiento en las galerías de Paseo del Prado, Glorieta de Carlos V y Avenida Ciudad de Barcelona en Madrid,

la terminación de una intervención para Acuaes en el Valle de la Orotava en Tenerife, los nuevos depósitos de cola del Sifón del Odiel en Huelva y la nueva EDAR de Linares; y en edificación, el aparcamiento Nicolás Alpériz en Alcalá de Guadaíra.

En Colombia, la terminación del Tren Mallorquín en Barranquilla, que va a ser un referente en la zona por la generación de turismo; la obra de abastecimiento y saneamiento en el Barrio de La Victoria (Bogotá), una actuación de más de seis kilómetros de rehabilitación de tubería con manga, para cuya ejecución hemos adquirido equipos propios; la rehabilitación de las Vías del Támesis en Antioquía, el proyecto de cable aéreo (teleférico) de Bogotá y la reciente rehabilitación de Coliseo Mayor Rafael Cuartas Gaviria en Pereira, donde se han celebrado en el mes de noviembre los Juegos Nacionales y Paranacionales.

Su padre, José Martín Casillas, uno de los fundadores, fue entrevistado una sola vez en su vida, precisamente por Andalucía Inmobiliaria. ¿Qué representó para usted su figura?

Si tengo que hablar de mi padre, en lo profesional, tanto él como sus hermanos lo han significado todo para esta Casa, pues gracias a su iniciativa y empeño sacaron adelante el sueño empresarial que hoy continuamos sus sucesores.

En lo personal, sin duda le debo lo que soy, pues fue él quien me transmitió los valores de compromiso y esfuerzo, la cercanía en el trato con el personal y el empeño en la obra bien ejecutada.

Releyendo aquella entrevista, me conmueve especialmente la forma en que quien fuera director de Andalucía Inmobiliaria, Juan Hochberg, lo describía al comienzo de la misma: “Dado a hablar con entusiasmo, optimismo y sencillez, se muestra comedidamente orgulloso tanto del crecimiento autosostenido de la firma gracias al sacrificio de sus propietarios, como de la entrega de sus trabajadores y de la juventud de su cuadro técnico. Y algo muy particular, no se le oye una sola queja sobre las inclemencias fiscales, laborales y burocráticas, que suelen aparecer en el discurso empresarial”.

Gracias a los valores y creencias recibidos, hoy se nos reconoce como una empresa seria, solvente y profesional, dentro y fuera de Andalucía, comprometida con el progreso de los territorios sobre los que actuamos. Quienes hoy estamos al frente, haremos cuanto esté en nuestras manos por seguir así muchos más años. Ai

CUANDO

en cualquier conversación sobre los “rankings” de actividad económica de nuestro país aparece el nombre de Málaga siempre viene aparejada con dos expresiones que la simplifican con la contundencia de los tópicos: “que se trata de la ciudad de moda” y que, si se descuida, “puede morir de éxito”. En lo que estas dos trivialidades pudieran tener de cierto –que como todos los tópicos, lo tienen– merece la pena intentar recordar los hitos que jalonan el proceso por el que esta ciudad ha llegado hasta aquí, en un tiempo muy inferior al que cualquier otra precisa para experimentar una transformación tan profunda.

Málaga, en los años setenta del pasado siglo, era una ciudad dormitorio de la Costa del Sol, cuya capital era el barrio de

¿Qué pasa en Málaga?

O la reinvención de una ciudad

SALVADOR MORENO PERALTA Arquitecto

Torremolinos. Su actividad urbana se reducía a cubrir su término municipal con un puzzle de barrios infraurbanizados para alojar de una manera rápida y barata a la mano de obra demandada por el “boom” turístico inmobiliario de la costa. La inversión pública era mínima, limitada al aeropuerto internacional, un ensanche de la CN-340… y poco más.

El primer hito fue la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana del año 1983 –el primer Plan General del urbanismo democrático– que, literalmente, reconstruyó una ciudad desde sus despojos, consensuada con todos los agentes implicados en su ejecución, desde los sectores sociales y vecinales a los promotores inmobiliarios y urbanizadores. Se echaba así andar una ciudad bajo

los mejores auspicios pero sin un motor productivo definido, toda vez que su ya endeble función turística quedó hecha añicos, tras la decisión de la Junta de Andalucía de segregarle Torremolinos como municipio independiente.

El segundo hito fueron las riadas del año 1989 con el desbordamiento del río Guadalmedina, que supuso la declaración de Málaga como zona catastrófica, teniendo acceso con ello a unas ayudas públicas con las que se aceleraron muchas de las infraestructuras básicas del Plan. Los malagueños pudieron ver relativamente pronto que una ciudad nueva ordenada, urbanizada y equipada iba surgiendo en unos plazos inusualmente breves para lo que son los tiempos de ejecución del planeamiento urbano.

El tercer hito fue la implantación, en 1992, del Parque Tecnológico de Andalucía cercano a la Universidad, actuando ambos de agentes dinamizadores del crecimiento de Málaga, geográfica y productivamente. Más aún que la propia funcionalidad de esta decisión, la mayor importancia de este hecho radicaba en haber introducido en Málaga una institución significante de una modernidad hasta ese momento inalcanzable, que al cabo de los años ha resultado ser el motor y el símbolo de lo que hoy se ofrece como un plausible modelo de ciudad media en el escenario de la globalización.

El cuarto hito –y trascendental– fue la ejecución de las grandes infraestructuras de transporte y movilidad: la autovía de las Pedrizas, la tercera ampliación del Aeropuerto Internacional y la llegada de la Alta Velocidad ferroviaria. De repente, una ciudad cuya condición periférica, física y socialmente, la predisponía con frecuencia hacia el agravio comparativo con Sevilla, se ve a sí misma como un “hub” central ante un prometedor horizonte de oportunidades. Ciertamente su crédito urbano se venía labrando desde hacía tiempo; pero sabido es que la globalización ha eliminado los límites del Estado-Nación como ámbito del ejercicio de la autonomía política y económica para entregar esas funciones a las llamadas “ciudades globales”. Es la era de las ciudades globales. Pero este concepto, hasta ahora restringido a las ciudades con demografías desorbitadas y con la mayor

Ciudades globales

Es la era de las ciudades globales. Pero este concepto, hasta ahora restringido a las ciudades con demografías desorbitadas y con la mayor concentración de poder político o económico, puede extenderse también a ciudades medias caracterizadas simplemente por su forma de vivir ”en global”

concentración de poder político o económico, puede extenderse también a ciudades medias caracterizadas simplemente por su forma de vivir ”en global”, con territorios potentes y economías diversificadas, compitiendo entre ellas como si fueran empresas. Pero en ese mercado competitivo entre ciudades, como en cualquier otro, el éxito sólo se consigue con la definición nítida y atractiva de su producto, su “nicho de mercado”. Málaga necesitaba, pues, de la visibilidad de su “branding” y la ciudad apostó resueltamente por la potenciación mutua de los tres sectores principales de la economía mundial: Turismo, Nuevas Tecnologías y Cultura. Unas atinadas intervenciones en el centro histórico y su puerto “descubren” un patrimonio urbano y artístico de un valor impensado; y como una iniciativa personal del alcalde, varios edificios emblemáticos del centro y la periferia, así como otros de nueva creación en lugares tan estratégicos como los muelles del puerto, alojan hoy diversos museos con contenidos de muy

“Ciudad de la Cultura”

Unas atinadas intervenciones en el centro histórico y su puerto “descubren” un patrimonio urbano y artístico de un valor impensado; y como una iniciativa personal del alcalde, varios edificios emblemáticos del centro y la periferia, alojan hoy diversos museos con contenidos de muy alto nivel

alto nivel ofreciéndose así como “Ciudad de la Cultura,” sacándole punta siempre al icono “Picasso”. Y cerrando el triángulo, el sector tecnológico, que en principio centrado en el Parque Tecnológico de Andalucía (hoy Andalucía Tech Park) ha desbordado las expectativas y los límites físicos de la Tecnópolis para penetrar de una manera incontenible en el tejido social y productivo de la ciudad, hasta el punto de crear un ecosistema tecnológico de vanguardia.

Este ecosistema se hace patente en las entrañas de la ciudad de una manera intensa pero discreta, con la solidez de lo generado en los ámbitos de la ciencia y la investigación: la creación del Instituto Ricardo Valle entre Ayuntamiento, Junta de Andalucía, Universidad y las empresas más punteras de la ciudad como un Centro de Innovación Tecnológica (con decenas de iniciativas en tecnología punta ya en pleno funcionamiento), la instalación en el Puerto de la Central de Ciberseguridad de Google para Europa, la Instalación en el Andalucía Tech del Centro de I+D de Vodafone, la ebullición creciente de “spin off” y “start ups”, el nomadismo digital acrecentado tras la pandemia, y sobre todo, del IMEC, Centro Interuniversitario de Microelectrónica, instituto de referencia mundial de I+D en semiconductores …. Todo ello explica de una manera solvente y justificada lo que de inicialmente frívolo y pasajero pudiera haber en la expresión “estar de moda”.

En efecto: de repente vemos cómo una ciudad ocultada por la sombra de un pasado turístico rancio y lejano disfruta ahora de un posicionamiento excepcional en la economía global del conocimiento; un lugar –que abarca toda la provincia–en el que se dan las condiciones de lo que Castells y Borja (Local/Global) denominaban “lugares fuertes de la Nueva Economía del Conocimiento”, es decir, aquellos elegidos por los trabajadores de las empresas tecnológicas , y que se caracterizaban por aunar en el mismo lugar las funciones básicas que se le demandan a una gran ciudad en el mundo desarrollado, esto es, la residencia, el ocio, el trabajo, el deporte, la producción, manual o intelectual, las buenas comunicaciones, el acceso a la cultura, a la naturaleza, las posibilidades de formación permanente, la Universidad, la actividad congresual, la investigación, una completa asistencia sanitaria, un sistema jurídica y democráticamente garantista con separación de poderes, la tranquilidad de pertenecer a la órbita política y económica del euro… y todo con un clima excepcional que permitiera la utilización activa, saludable y creativa del espacio púbico la mayor parte de año, por no hablar de la afabilidad de sus habitantes y la impronta que en sus comportamientos dejara una cultura ancestral. (No deja de ser interesante verificar cuantos lugares del orbe cumplen con la totalidad de estos atributos).

De esta forma resulta que mejorar las condiciones de vida urbana no es aquí

La vivienda

La de Málaga fue una incorporación tardía a ese turismo de masas que ha igualado a todas las ciudades históricas del mundo en la sobreexplotación del recurso “historia”.

Pero encandilados por el éxito no nos dimos cuenta de que éste podía escaparse por una de sus costuras: la vivienda

SÓLO el inexcusable compromiso político que toda administración tiene con respecto a sus ciudades y ciudadanos, territorios y ámbitos de su competencia, sino algo más especial: es una inversión de capital para consolidar lo que aquí podríamos calificar como una auténtica INDUSTRIA: la industria del VIVIR, considerado como un recurso económico en sí mismo, en el que la excelencia urbana no fuera sólo un motivo de atracción turística –que parece que era lo único que lo justificaba– sino como una condición para crear un ecosistema tecnológico: no deja de ser fascinante que la excelencia (y la competitividad ) tecnológica exija la excelencia (y competitividad) urbana, y viceversa.

Pero nada de esto ha estado exento de dificultades.

Obnubilados por la notoriedad sobrevenida y animados por ese eslógan tóxico de “estar de moda” pensábamos que las consecuencias de estas brillantes operaciones urbanas, especialmente las del Centro Histórico (puerto, peatonalizacio-

Viviendas turísticas

Como en todos los centros históricos de occidente, aparecen en escena las VFT –“viviendas de finalidad turística”– y los apartamentos y plataformas “peer/to/peer cuyas ventajas (la ausencia de intermediación), sus efectos y defectos ya son de todos conocidos

nes, museos…) tenían un efecto transformador y positivo sin necesidad de ninguna regulación pública. La de Málaga fue una incorporación tardía a ese turismo de masas que ha igualado a todas las ciudades históricas del mundo en la sobreexplotación del recurso “historia”. Pero encandilados por el éxito no nos dimos cuenta de que éste podía escaparse por una de sus costuras; y se ha abierto en canal por lo que puede ser su verdadero talón de Aquiles: la vivienda. El proceso ha sido tan claro como inapenable:

1) El Centro Histórico pasa de ser el escenario de la decrepitud física y demográfica –“el lugar del que había que irse”– al mayor foco de atracción en sí mismo, incluso con independencia de sus revalorizados monumentos, que están ahí, no tanto para ser visitados como para suministrar “certificados” (y significados) de centralidad, de concentración de masa, escenarios de aglomeración, decorados para “selfies” y para esos consumidores de la nada que suelen ser los turistas de cruceros. Como en todos los centros históricos de occidente, aparecen en escena las VFT –“viviendas de finalidad turística”– y los apartamentos y plataformas “peer /to/peer cuyas ventajas (la ausencia de intermediación), sus efectos y defectos ya son de todos conocidos: oferta alojativa enormemente rentable para el propietario, atractiva para el turista y fuertemente competitiva con la oferta hotelera, su íntima enemiga, sometida a unas re-

Efecto llamada

La consecuencia más notoria de estas transformaciones del Centro es el “efecto llamada” que su publicidad provoca, generando unas expectativas urgentes en el resto de la ciudad y desatando una espiral inflacionaria en los costes de la vida cotidiana

gulaciones de las que las primera están exentas. Resulta ocioso extendernos en lo ya sabido, pero interesa subrayar sus fulminantes efectos: la fuerte demanda permite subir los precios hasta el punto del desalojo completo de los vecinos originarios que no pueden soportarlos, con un encarecimiento general del lugar que afecta a cualquier actividad preexistente, ya sean comercios, restauración o pequeños talleres. Los Centros Históricos ya han dejado de ser lugares para vivir, convertidos en reclamos, en lugares impostados destinados a suministrar la “identidad corporativa” del producto “ciudad” que la va a utilizar para aplicarla en la explotación de otros recursos.

Pero aparte del consumo turístico que de esta centralidad se haga en exclusiva, (y de lo que social y políticamente escandaloso pueda haber en la fría erradicación de un vecindario) la consecuencia más notoria de estas transformaciones del Centro es el “efecto llamada” que su publicidad provoca, generando unas expectativas urgentes en el resto de la ciudad y desatando una espiral inflacionaria en los costes de la vida cotidiana, que se extiende por toda la ciudad en mancha de aceite. La demanda creciente y el “descubrimiento” de todos esos atributos que mencionábamos como características de “los lugares fuertes de la nueva economía” ha generado la atracción de los únicos agentes capaces de operar ventajosamente sentados en el barril de pólvora de los precios, es decir, los Fondos de Inversión.

2) Los Fondos de Inversión se han convertido en los protagonistas abso-

lutos de esta explosión inversora, con la acumulación de activos en todos los sectores básicos de la economía malagueña, desde el inmobiliario hasta el hotelero, desde el terciario a las infraestructuras básicas. Los Fondos, con su potencia financiera y su presencia en mercados a los que sólo ellos pueden acudir, son también los únicos que pueden soportar unos precios de suelo crecientes en su espiral especulativa; y también los únicos que pueden permitirse el lujo de soportar los plazos escandalosos que la administración pública se toma para la conversión del suelo proyectado en suelo finalista, lo que no está alcance del promotor local, que literalmente ha desaparecido de la escena. La ineficacia burocrática se erige así en cómplice necesario de procesos especulativos de suelo que paso a paso va inflando la enésima burbuja inmobiliaria.

Por otro lado, los Fondos han trastocado las relaciones cliente-arquitecto. Un Fondo es un cliente poderoso e invisible, desvinculado de la realidad local que opera como una tabla EXCEL con una entrada de “costes” y una salida de “resultados”, sin mayores consideraciones

sobre las circunstancias del lugar, pues su agente directo a “pié de promoción”, es un esforzado “manager” sin capacidad de interlocución que se juega el pescuezo si la ecuación coste/beneficio no sale como se ha previsto en el remoto lugar en el que el Fondo se radique.

Finalmente esa carencia de suelo finalista en compás de espera, sobre el que cada tiempo sube el termómetro de su coste, ha dado lugar a que los Ayuntamientos disimulen su incapacidad gestora derivando el crecimiento y las necesidades de la demanda hacia algo mucho más fácil: densificar el suelo urbano existente. Con decisiones de tosca simplicidad, se aumenta el número de plantas sobre el parcelario actual, colapsando entornos frágiles concebidos para otras formas de vida, y sin las necesarias adaptaciones de la red viaria, intentando convencernos de que las torres y los rascacielos, –y aunque nuestras ciudades acaben siendo un Dubai de provincias–son soluciones más baratas porque consumen menos suelo.

Y así, sin muchos escrúpulos y sin darnos cuenta, estamos volviendo al engañoso dinamismo de los 70 sin tener el arrojo de ofrecer otras alternativas de descompresión de las metrópolis, aprovechando las fortalezas de unas provincias, las andaluzas, cuyo sistema de pueblos y ciudades es único para ofrecer otras opciones novedosas de radicación, de inversión y productividad.

Pero eso es ya otra historia. Ai

Suelo urbano

La carencia de suelo finalista en compás de espera, sobre el que cada tiempo sube el termómetro de su coste, ha dado lugar a que los Ayuntamientos disimulen su incapacidad gestora derivando el crecimiento y las necesidades de la demanda hacia algo mucho más fácil: densificar el suelo urbano existente

XV ALMUERZO COLOQUIO

PROMOTORES Y CONSTRUCTORES

PARTICIPAN:

Los profesionales del sector toman la palabra

Promotores y constructores quieren ir de la mano en un momento en el que la colaboración y la profesionalidad de las empresas es imprescindible para aplicar las medidas que el mercado demanda, como la seguridad en la construcción, la industrialización o la sostenibilidad.

izquierda

La revista Andalucía Inmobiliaria ha vuelto a convocar, el pasado mes de febrero, a lo más representativo del sector promotor y constructor de la región. Este Almuerzo-Coloquio, que alcanza ya la décimo-quinta edición, ha estado moderado en esta ocasión por Iñigo Molina, director de Colliers en Andalucía, y ha servido una vez más para intercambiar ideas y encontrar soluciones sobre los retos que marcan la actualidad de un sector clave para la economía. Una cita imprescindible para los empresarios del mundo inmobiliario, que les refuerza y les aúna de cara a alcanzar sus objetivos más importantes.

Elena Segura / Fotos: Rocío Fernández Ruz

De

a derecha, Salvador Martínez; Iñigo Molina; Rosa Hafner; Antonio Gálvez; Manuel Mayo; Simón Chávarri; Antonio Gil; Zacarías Zulategui; Jaime de Aspe; Jesús García; Gabriel Rojas; Elena Segura y Ricardo Pumar.

YA

son 15 años y muchos son los que repiten en cada edición. Promotores y constructores se sientan en torno a una misma mesa, la que la revista Andalucía Inmobiliaria les propone para poder debatir sobre los asuntos que más interesan actualmente en el sector. En esta ocasión, se ha contado con la presencia de Gabriel Rojas Fernández (Grupo Gabriel Rojas); Antonio Gálvez Rico (Grupo Galia); Salvador Martínez Gordo (Jarquil); Ricardo Pumar López (Grupo Insur); Antonio Gil Ramírez (Metrovacesa); Jaime de Aspe Gil (Insersa); Jesús García Neyra (Vía Célere); Manuel Mayo Rúa (Areall); Simón Chávarri de la Fuente (Chavsa); y Zacarías Zulategui (Grupo Insur), además de Rosa Hafner, editora de la revista, con la colaboración del Grupo Azvi, Culmia y el Grupo Martín Casillas.

Cada año suele tener sus protagonistas y en esta ocasión la situación de la demanda, la industrialización, la financiación y la falta de mano de obra fueron algunos de los temas que más surgieron durante el coloquio. Como apuntaba la editora de la revista, Rosa Hafner, “este es un momento para poner en común los temas que más inquietan en el sector, reflexionar sobre ellos y estrechar lazos para buscar soluciones colaborativas entre todos los actores”.

Según los asistentes, este 2024 parece ir bien en relación a años como el 2022 y pretende seguir la senda marcada

en el 2023, cuando el mercado dio claras muestras de recuperación. Del pasado año todos recuerdan el repunte de los tipos de interés, lo que está suponiendo un gran obstáculo para los compradores, sin olvidar las incertidumbres que siguen planeando en el escenario internacional, sobre el que sobrevuela siempre la

márgenes son ya muy estrechos y la capacidad de actuar sobre los precios es casi nula. Está en manos de otros factores como el valor del suelo, la evolución de los materiales o la subida de los tipos de interés. En lo que todos coincidieron es en que existe mucha demanda pero poca capacidad de compra. Y que aunque

LAS CIFRAS CLAVE

Población

Aumentó en España en 118.667 personas durante el III trimestre de 2023 y se situó en 48.446.594 habitantes.

Hogares

Se situó en 19.278.289 a 1 de octubre de 2023, con un aumento de 58.742 durante el III trimestre.

La proyección del INE para 2037 es de 21.651.673 hogares en esa fecha.

amenaza de un nuevo conflicto que pueda avivar aún más la incertidumbre que viven los mercados. La vivienda se teje sobre una tela muy fina, que cualquier acontecimiento internacional puede hacer temblar.

Partiendo de ese contexto, el moderador, Iñigo Molina (Colliers), introdujo el debate apuntando las claves que están marcando el presente y futuro del mercado e invitando a los asistentes a valorar la situación actual y a dar sus previsiones de cara a los próximos meses.

Lo que es cierto es que los

rozan el 11%, la mayor caída en los últimos 60 años. Según ZIA, la principal asociación del sector inmobiliario en el país, que aglutina a unas 800.000 empresas, este mercado está valorado en 670.000 millones de euros, por lo que su comportamiento condiciona el futuro de la economía germana. Como ejemplo, los

la demanda baje, no van a hacerlo los precios porque todos los márgenes están ya muy ajustados en la construcción.

MIRANDO HACIA DENTRO Y HACIA FUERA

No toda la atención está puesta en España. En este debate también se miró hacia otros mercados, como el alemán, que están dando muestras de debilidad, lo que preocupa por poder ser el preámbulo de lo que pueda ocurrir en otros lugares de Europa. Allí el precio de la vivienda lleva meses en caída, con cifras elevadas, que

propios datos de los asociados de ZIA, que generan uno de cada 10 empleos en Alemania y casi un quinto de la producción del país, lo que está por encima del conocido sector automovilístico local. Una de las inmobiliarias más relevantes del país anunciaba hace unas semanas su previsión y no era nada optimista, ya que estimaba que el precio de la vivienda en el país podría acusar un descenso de hasta el 30%.

En el pasado debate ya se puso de manifiesto la preocupación por la escasez de vivienda. Un año después,

el desfase entre demanda y producción sigue siendo evidente. Los asistentes a este debate tienen bien presente los datos que publica periódicamente el INE sobre producción de vivienda y son conscientes de esta situación pero reconocen que la solución a este problema es compleja. Hogares y certificados de obra habían ido tradicionalmente de la mano, pero esa sintonía se rompió hace décadas y la brecha entre ambos es cada vez mayor. El volumen de inmuebles que se construyen anualmente es cada vez más bajo en relación a la demanda. Según los últimos datos del INE, el desfase entre la oferta y la demanda, es decir, entre vivienda producida y creación de hogares, se traduce en un saldo negativo de 200.000 inmuebles y esta es la cifra más alta de la serie histórica. Los empresarios tratan de revertir esta situación pero en el actual escenario es complicado.

LA REACTIVACIÓN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA

Donde se ven de nuevo las luces es en el mercado de la vivienda protegida. El Plan VIVE también fue uno de los protagonistas en este debate.

Evolución

Creación

neta de hogares y certificados de fin de obra en España (Datos trimestrales en términos anualizados. En miles)

Fuente: ASPRIMA, con datos del INE y MIVAU.

Hacía tiempo que la vivienda protegida no ocupaba la atención en este tipo de encuentros, pero parece que después de años dormida comienza a despertar. No está siendo fácil, el pasado verano la Junta de Andalucía anunció su plan de colaboración públicoprivada para construir 1.039 viviendas destinadas a alquiler asequible a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), dependiente de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda pero ninguna empresa se mostró dispuesta a hacerlo. En ese caso los números de la operación eran muy ajustados y ni la situación financiera ni las características de los lotes ayudaban. Pero la reactivación de este tipo de vivienda parece ser una realidad y el Gobierno está apostando por

ella. Como ejemplo, en este debate se mencionó la bolsa de suelo del Cortijo de Cuarto, donde precisamente la Diputación de Sevilla anunciaba hace unas semanas que impulsará la construcción de 3.000 viviendas públicas, de las 5.000 que están previstas en esa zona. La idea es convertirla en el gran barrio joven de Sevilla.

Hay que dar respuesta a este y a otros colectivos y adaptarse a los cambios que reclama la sociedad. Este almuerzo – coloquio tuvo lugar solo unos días antes de la tragedia ocurrida en Valencia. Si ya aquí se habló de las mejoras que la vivienda nueva ha ido añadiendo con el paso de los años y del reto que suponen las normativas de la Unión Europea en materia de sostenibilidad, después de lo ocurrido se ha abierto el

debate sobre una revisión del Código Técnico de la Edificación, lo que podría conllevar nuevas exigencias a la hora de construir que podrían repercutir en una mayor subida del precio de la vivienda.

Muchos retos a los que hacer frente pero muchos profesionales también para acometerlos. Si de algo ha dado muestras el tejido empresarial andaluz es de su excelencia, de su resiliencia, -por mucho que la palabra siga sin sonar del todo bien- y de sus grandes dosis de profesionalidad. Y si algo se repitió -y mucho- en este debate es la necesidad de aumentar la confianza entre promotores y constructores. En la colaboración y confianza mutua está la clave para seguir creciendo y consolidarse como un sector clave para la economía de la región. Ai

(Datos provisionales desde el 1 de abril de 2021)

A los asuntos tradicionales cada vez se unen otros nuevos que van tomando peso en el sector inmobiliario, un mundo que mira el comportamiento de la economía con preocupación, por la subida de los tipos de interés, la inflación, la falta de mano de obra y los conflictos internacionales que afectan directamente a los precios de los materiales. En este debate se repasaron muchos de estos temas, tanto desde la óptica del constructor como del promotor.

COMO moderador ejerció Iñigo Molina, que quiso comenzar solicitando a los participantes que compartieran la experiencia que, como profesionales del mundo inmobiliario, habían tenido estos últimos meses, cómo se había comportado el mercado desde su perspectiva, qué esperaban para los próximos meses y qué se debe reclamar para reforzar este sector tan clave para la economía.

GABRIEL ROJAS

El primero en intervenir en el debate fue Gabriel Rojas, promotor sevillano que actualmente centra su actividad fundamentalmente en Cádiz, con viviendas destinadas especialmente a rentas medias. En ese segmento, reconoció que “se ha notado una ralentización de las ventas, debido especialmente a la subida

Comportamiento del 2024 y expectativas de futuro

de los tipos de interés, que afectó a familias con ingresos medios. Es cierto que ahora ese nivel de ventas se está empezando a recuperar, pero sí notamos el pasado año ese parón provocado por la subida del precio del dinero. Ahora está volviendo ese interés por la compraventa de vivienda que se quedó aletargado el pasado año. Nosotros notamos esa coyuntura pero me consta que otras promotoras con otro tipo de producto dirigido a compradores de rentas más altas no han notado tanto el impacto que tuvo esa subida brusca de tipos de interés del 0% al 4%”.

ANTONIO GÁLVEZ

Antonio Gálvez, de Galia, suscribió las palabras de Gabriel Rojas subrayando como la subida de tipos y las noticias sobre el macro entorno

político internacional están afectando a la demanda. “El 2023 para nosotros no ha estado mal, pero lo esperábamos mejor, teniendo en cuenta de dónde veníamos, con unos años de post Covid muy difíciles.

Es verdad que la vivienda de renta más alta se comporta mucho mejor que la de renta media o baja, que tiene muchas dificultades y que creo que es nuestro mayor problema a medio plazo. En mi opinión, el 2024 y el 2025 a nivel de demanda van a ser muchísimo mejores que el 2023, a poco que las noticias de los tipos de interés bajen porque estas tienen un factor psicológico importante entre los compradores. Y a no ser que venga cualquier otro acontecimiento mundial que nos afecte”.

También manifestó que

“esa demanda se va embalsando y la capacidad de producción que tenemos instalada es muy menor a la demanda. ¿Qué me preocupa? No la segunda residencia de costa o el segmento de lujo, sino la primera vivienda o vivienda habitual, porque aquí la capacidad de compra es muy limitada. Y a esto se une que nuestras posibilidades para actuar sobre los costes son casi nulas. Llevo más de 30 años en este sector y pocas veces he visto tan poca capacidad por parte de las promotoras de poder incidir en los precios porque los márgenes se han estrechado mucho. Tenemos un problema serio, hay muy poca oferta productiva y quien quiera adquirir una vivienda asequible en ciudades como Sevilla, o en cualquier otra ciudad andaluza, lo va a tener muy complicado. Es-

pecialmente los más jóvenes, en las circunstancias actuales, intentar hacer vivienda asequible para el público joven es muy complejo, teniendo en cuenta además que estamos vendiendo a tres años vista de entrega”. Para Gálvez, “a los promotores ya no sólo nos afectan los problemas de la constructora o la subida de un material específico. Una sola cuestión macro política mundial puede romper cualquier previsión que tengamos”. Para este promotor, “el 2024 y el 2025 a nivel de demanda va a ser mejor de lo que hemos visto estos dos últimos años, simplemente porque no se ha satisfecho toda la demanda, pero tenemos retos muy complicados: la postventa, la mano de obra o los costes de los materiales. Se están creando lobbies que fijan precios inamovibles, como en el hormigón. Por eso creo que hay un entorno complicado ahora mismo”.

MANUEL MAYO

Por su parte, Manuel Mayo, de Areall, que cuenta con experiencia tanto en el ámbito de la construcción

como de la promoción, compartió su opinión sobre la situación actual del sector. Esta firma ofrece servicios de monitorización de proyectos y de project management dirigidos a inversores que requieren servicios especializados en Andalucía. También cuentan con una parte

tipos de interés y la subida de los materiales, estamos viendo ciertas dificultades para la venta pero también estamos notando cierta estabilización. A principios de 2023 hubo un mínimo en el que muchas empresas se dedicaron a revisar y retomar sus planes de negocios y sus estudios de

conocedores del sector, con experiencia y que saben cuáles son las palancas que tienen que activar para que para que el negocio funcione”. Y sobre el futuro, Manuel Mayo opina que “vemos algunas tendencias que apuntan hacia los productos alternativos híbridos, mixtos, pero hasta que la situación regulatoria no se consolide nos va a ser difícil anticipar el comportamiento de este tipo de activos”.

JAIME DE ASPE

A continuación, Jaime de Aspe, representante de Insersa, compartió su experiencia del pasado año, un ejercicio que fue bueno para su empresa “fundamentalmente porque tenemos promocio-

GABRIEL ROJAS Director Gerente de Grupo Gabriel Rojas

Se ha notado una ralentización de las ventas, debido especialmente a la subida de los tipos de interés, que afectó a familias con ingresos medios

importante de proyectos en Madrid e incluso Cataluña. Es una empresa muy diversificada, que opera no solo en el sector residencial sino también en el logístico y en el hotelero, lo que le aporta una visión multisectorial. Desde esa perspectiva, Manuel Mayo coincidió también con el resto de intervinientes en afirmar que: “ha habido un frenazo, motivado por la subida de los

viabilidad y ahora sí que estamos viendo que vuelve a haber un entorno algo más propicio”. Ante la pregunta de si es el momento en el que toman protagonismo las empresas más profesionalizadas, la respuesta de Manuel Mayo es: “Claramente sí. Estamos en un mercado muy maduro, con condiciones difíciles y aquí los que van a sobrevivir son los más capaces, es decir,

nes inmobiliarias en zona costa donde nuestros clientes no han dependido del comportamiento de los tipos e incertidumbres del mercado.

En nuestro caso, la segunda residencia se ha visto menos afectada por la tipología de cliente, en su mayoría internacional y, por el carácter inversor de los mismos”. De Aspe reconoce que “los problemas los hemos tenido en la época

ANTONIO GÁLVEZ Consejero delegado de Grupo Galia

manUel maYo

“Estamos en un mercado muy maduro, con condiciones difíciles y aquí los que van a sobrevivir son los más capaces, es decir, conocedores del sector, con experiencia y que saben cuáles son las palancas que tienen que activar para que para que el negocio funcione”

Areall

jaime De asPe

“Los problemas se multiplican en las zonas más tensionadas donde la demanda supera con creces la oferta de vivienda, no existen suficientes empresas y oficios para dar un servicio óptimo a los nuevos desarrollos y la falta de suelo sigue mermando el desarrollo futuro de las ciudades”

Insersa

“Llevo más de 30 años en este sector y pocas veces he visto tan poca capacidad por parte de las promotoras de poder incidir en los precios porque los márgenes se han estrechado mucho”

post Covid, con la inflación a la que se unió la falta de mano de obra y empresas para el desarrollo de nuestra actividad. A día de hoy y, con el fin de ser menos dependientes de la falta de recursos del sector (mano de obra y empresas), hemos incorporado nuevos equipos técnicos que nos permiten avanzar con mayores garantías y conseguir los objetivos estipulados para nuestra empresa y clientes. En cualquier caso, los problemas se multiplican en las zonas más tensionadas donde la demanda supera con creces la oferta de vivienda, no existen suficientes empresas y oficios para dar un servicio óptimo a los nuevos desarrollos y la falta de suelo sigue mermando el desarrollo futuro de las ciudades”.

SALVADOR MARTÍNEZ

Llegó el turno de los constructores y vino de la mano de Salvador Martínez Gordo, de Grupo Jarquil. Para este constructor, “el 2023 ha sido un gran año”, a diferencia de lo que relataban los promotores. “A nivel empresarial ha sido el año del lanzamiento de la empresa. Durante 2023,

Jarquil ha facturado 200 millones de euros, es decir, un 75% más que en 2022. Teníamos un ambicioso reto por delante y hemos terminado el año cumpliendo expectativas y alcanzando unos buenos resultados”.

Para Salvador Martínez, “2024 va a ser el año de la consolidación de Jarquil. Cuenta con un volumen importante de cartera y nuestro objetivo es consolidarnos en el sector constructor en este segmento medio alto de una empresa de capital andaluz”. Del 2022 recuerda “la escalada de precios de los materiales que, a una empresa como la nuestra, que hacemos un 65% de nuestras operaciones en el sector residencial, con contratos a precio cerrado, nos afectó de lleno. En 2023 la subida de los precios ha estado más contenida y, por tanto, ha habido menos incertidumbre a la hora de construir”. Y para 2024, espera que esta inflación “se siga estabilizando, aunque estamos teniendo inputs que nos están afectando a todos, como la actual huelga de alicatadores y soladores que nos está paralizando todas las obras. Espero que

termine pronto, porque los proyectos hay que entregarlos en plazo y debemos continuar con nuestros trabajos”. Resumiendo, “el 2023 ha sido positivo y el 2024 esperamos terminarlo con una cifra de negocio algo superior al año 2023 y con unos resultados razonables”.

ZACARÍAS ZULATEGUI

A continuación, intervino en el debate Zacarías Zulategui, de Grupo Insur, que indicó que sus sensaciones respecto al 2023 son contrapuestas. “Se puede ver el vaso medio lleno o medio vacío y yo prefiero verlo lleno. En mi opinión, el 2023 es el año donde se constata la resiliencia de muchas empresas. Y se ha puesto de manifiesto pese al entorno macroeconómico y pese a la subida de tipos de interés o al incremento de los costes de construcción, que aunque parece que se está ralentizando aún nos afecta. Pero si miramos a otros países, en Alemania estamos viendo noticias sobre la bajada del precio de la vivienda, que ha sido la mayor en la serie histórica del país y en Francia, las empresas inmobiliarias están recortando sus plantillas y hay una sensación de pesimismo generalizado”. Por eso, reconocía Zulategui, “en España veo el vaso medio lleno. Es verdad que se han ralentizado las ventas, porque ha habido una respuesta por parte del comprador a las circunstancias que nos rodean, no solo las macroeconómicas, sino las del día a día, como

salvaDor martínez

“Durante 2023, Jarquil ha facturado 200 millones de euros, es decir, un 75% más que en 2022. Teníamos un ambicioso reto por delante y hemos terminado el año cumpliendo expectativas”

Jarquil

el encarecimiento del precio de la energía, la inflación que afecta a la cesta de la compra o la subida de los tipos de interés. En ese escenario es verdad que hay una ralentización del mercado inmobiliario, pero las empresas siguen ahí y continúan haciendo proyectos”.

Además, añadió que “en cuanto a los retos que tenemos que alcanzar, se siguen produciendo muy pocas viviendas para la demanda que hay. Tenemos ciertas limitaciones, como la carestía de mano de obra o los precios de los materiales (el hormigón o el acero) y todo ello influye en esa limitación de capacidad productiva que sufrimos”.

ANTONIO GIL

Con una visión tanto nacional como local, intervino Antonio Gil, de Metrovacesa. Comenzó apuntando una característica que diferencia al sector inmobiliario español del de otros países como Francia o Reino Unido: Metrovacesa forma parte del top 5

de inmobiliarias a nivel nacional y ese grupo de empresas producen algo menos del 15% del total de la obra nueva que se realiza en España, mientras que en esos otros países ese grupo suele superar el 45% de la producción. “Seguimos siendo un país que está muy mimetizado a nivel local, hay muchas empresas medianas y pequeñas, muy profesionales y con mucha experiencia. Esa localización y esa polarización que tenemos en España en el mercado inmobiliario, sobre todo en el residencial, conlleva a diferencias territoriales muy significativas en la oferta y la demanda”, apuntaba.

Con respecto al año 2023, Antonio Gil cree que “ha sido mejor de lo que se pre-

veía a finales del 22, cuando las previsiones eran menos optimistas. El año ha ido evolucionando de manera positiva, y aunque es cierto que la oferta está por debajo de la demanda real –en el último trimestre, los visados de obra nueva han sido algo inferiores al 22– lo cierto es que esa demanda se ha polarizado. Al final tenemos núcleos de población que tienen una atracción o un desarrollo económico y demográfico que hacen que la demanda ahí sea mayor. En los últimos años, en Sevilla y su área metropolitana hemos crecido en más de 100.000 habitantes. Y en España, en el año 23 tenemos algo más de 500.000 habi-

zacarías zUlategUi

“El 2023 es el año donde se constata la resiliencia de muchas empresas. Y se ha puesto de manifiesto pese al entorno macroeconómico y pese a la subida de tipos de interés o al incremento de los costes de construcción”

Grupo Insur

tantes que en el año anterior, todo este crecimiento es consecuencia de la inmigración, que nos trae tanto a clientes de alto perfil como a personas que aún no tienen capacidad adquisitiva para acceder a una vivienda”.

En cuanto al presente año, Gil reconoce que “somos prudentes, pero vemos que a partir del segundo semestre las perspectivas apuntan a un mayor control de la inflación y por tanto a una bajada de tipos de interés. Los costes de obras parece que se están estabilizando y esperamos que la oferta y la demanda crezca algo más, aunque insisto en que la demanda ahora mismo, en determinadas localizaciones, es muy superior a la oferta”.

JESÚS GARCÍA

Muy optimista respecto al 2023 se mostró Jesús García, de Vía Célere, quién apuntó que “el pasado año nos ha ido muy bien, prácticamente igual que en el año 2022 en lo que a ventas y escrituraciones se refiere. Sí es cierto que hay

un antes y un después de la guerra de Ucrania, ya que este conflicto empezó a marcar una subida de precios muy acusada que yo creo que nos ha afectado a todos y nos hemos tenido que adaptar. También es cierto que durante el año 2023 han ido aquilatándose los precios y han bajado de una manera considerable. Respecto al 2024, de momento, no hemos notado ningún cambio de tendencia con respecto al año pasado, es decir, los ritmos de venta siguen siendo los mismos que teníamos en 2023. Este año vamos a escriturar unas 600 viviendas en Andalucía occidental y aquí sí podríamos tener mayor dificultad, debido a que los tipos de interés han subido bastante desde enero del pasado año y puede que a algún cliente le cueste más encontrar la financiación que esperaba cuando compró la vivienda”.

Según el representante de Vía Célere, “los tipos de interés no solo afectan a los clientes, también a las propias empresas cuando tienen que contratar financiación. Antes estaban en torno a un 2,5% y ahora hemos llegado a contratar cerca del 6% en algún caso, si bien es cierto que la tendencia es a la baja. Esa subida de tipos de interés, que no se puede tener prevista cuando se lanza una promoción un año antes de buscarla, repercute en el resultado de la cuenta de explotación de una empresa de manera directa. Además, ese incremento del coste no se puede extrapolar al precio de la vivienda porque

entonces nos encontraríamos sin compradores. En nuestro caso, tenemos bastantes promociones en la zona de Entrenúcleos (Dos Hermanas) y nuestro fuerte es que los precios están bastante aquilatados. Si subiéramos los precios, probablemente nuestro ritmo de venta bajaría de manera considerable. Lo que sí es cierto es que no se han acompasado la subida de los costes de construcción con la subida del precio de la vivienda. Si ajustáramos el precio de venta al alza de manera paralela a los costes no dispondríamos de compradores”, apostilló.

que no tienen personal para hacerlo. “El mayor problema que hay para todos los que estamos aquí, no parte tanto de la generación de suelo, que también es un gran obstáculo para los promotores, sino de la capacidad de construcción que tiene ahora mismo el país, que no produce lo que necesita”. Por ese motivo, para Chávarri “la perspectiva para mi negocio creo que es positiva, porque creo que el 2024 va a ser también un año bueno, tenemos cartera para ejecutar y cómo he dicho, incluso si quisiéramos tener más trabajo lo podríamos tener, pero

SIMÓN CHÁVARRI Director General de Chavsa

“El mayor problema que hay para todos los que estamos aquí, no parte tanto de la generación de suelo, que también es un gran obstáculo para los promotores, sino de la capacidad de construcción”

SIMÓN CHÁVARRI

Por su parte, Simón Chávarri, del Grupo Chavsa, dedicado fundamentalmente al sector de la construcción en los sectores terciario y en el residencial de lujo, sobre todo en Madrid y en Marbella, aportó también su visión de futuro y su balance del último año. También fue bueno para Grupo Chavsa el pasado año, según indicó. Hoy en día se está dando además la circunstancia de que están “rechazando trabajos” por-

nos enfrentamos al problema de la falta de capacidad para poder ejecutarlo, al no encontrar mano de obra para ello, y ese, para nosotros, es el gran problema”.

RICARDO PUMAR

A continuación, Ricardo Pumar, de Grupo Insur, aportó una buena cantidad de datos que invitaban a la reflexión y daban algo más de luz a la situación económica del país. “A nivel general, la economía española ha terminado el año 2023 mejor de lo previsto y ha

antonio gil

“Somos prudentes, pero vemos que a partir del segundo semestre las perspectivas apuntan a un mayor control de la inflación y por tanto a una bajada de tipos de interés. Los costes de obras parece que se están estabilizando y esperamos que la oferta y la demanda crezca algo más”

Metrovacesa

jesús garcía

“Hay un antes y un después de la guerra de Ucrania. Este conflicto empezó a marcar una subida de precios muy acusada que yo creo que nos ha afectado a todos y nos hemos tenido que adaptar”

Vía Célere

crecido un 2,5%, a pesar del entorno político y la desaceleración europea. El mercado de trabajo ha tenido un buen comportamiento este año y se han creado, según la EPA, 780.000 nuevos empleos. Todo esto ha mitigado la caída de las transacciones de vivienda en 2023, porque con la subida de los tipos de interés, la pérdida de poder adquisitivo de las familias o la incertidumbre política nacional e internacional, este descenso podría haber sido mucho mayor. Durante el año 2023 estas transacciones en España se han situado en 640.000 unidades, frente a las 721.000 del año 22, el mejor año de la serie histórica después del boom inmobiliario. Los visados de obra nueva siguen en niveles muy bajos, están por debajo de las 100.000 unidades y llama la atención que con relación a las obras terminadas que siempre haya una diferencia de unos 20.000 menos, de lo que se deduce que hay 20.000 visados que no llegan a ejecutarse.

Todo esto es, según Pumar, “la razón por la que, a pesar de la reducción de la deman-

ignacio martín

“Debemos actualizar nuestras infraestructuras sobre todo en las zonas más sensibles para estar

preparados contra la sequía. También va a venir dinero para el transporte sostenible y para el avance de la SE-40”

Grupo Martín Casillas

da, los precios hayan seguido creciendo, hasta un 1,5% en términos reales y a nivel general, según las fuentes más fiables ”. Para 2024, prevé “un nivel de transacciones similar al 2023. Parece que hay una desaceleración del crecimiento y la economía española no va a crecer este año lo mismo que en el 2023. Pero esto va a ser compensado con el inicio de la senda de reducción de los tipos de interés y el año va a ir de menos a más, según pronostican los analistas. Va a haber una recuperación de la

RICARDO PUMAR Presidente de Grupo Insur

economía en el año 2025 que unida a la intensificación de la reducción de los tipos de interés hará que la recuperación del mercado de la vivienda sea mayor en el año 2025”.

IGNACIO MARTÍN

Por su parte, para Ignacio Martín, de Grupo Martín Casillas, “el año 2023 ha sido positivo para nuestro grupo, hemos crecido respecto a años anteriores y esperamos  que el 2024 sea también un buen año, aunque nosotros poco podemos hablar

“Hay una desaceleración del crecimiento y la economía española no va a crecer este año lo mismo que en el 2023. Pero esto va a ser compensado con el inicio de la senda de reducción de los tiposde interés y el año va a ir de menos a más”

del sector residencial que ya sabéis que no tocamos, tenemos esperanza en que se consoliden las fuertes inversiones en tema de agua, fundamentalmente inversiones en continuar con las infraestructuras de saneamiento y depuración, inversiones en la utilización del agua regenerada -hay que preparar los tratamientos terciarios de las depuradoras-, inversiones en desalación, fundamentalmente en la Costa del Sol y Axarquía. Debemos actualizar nuestras infraestructuras sobre todo en las zonas más sensibles para estar preparados contra la sequía. También va a venir dinero para el transporte sostenible, continuar con las inversiones en los Metros de Sevilla, Granada y Málaga, la creación de plataformas reservadas para los sistemas de Bus eléctrico, que ya estamos viendo iniciarse en Sevilla y que debe materializarse en una malla de transporte más completa. También se ha anunciado el avance de la SE-40 por el arco de Valencina-Salteras, confiamos y esperamos que en el 2024 se plasme todo esto y que por fin se aclare el futuro del cruce del Río Guadalquivir y que se pueda licitar”. Ai

El desequilibrio entre la oferta y la demanda

EL moderador quiso centrar también el debate en las dificultades para el acceso a la vivienda. “Todos habláis de que el 2023 fue un año relativamente bueno, he escuchado en muchos foros a los grandes CEOS mencionar que el 2024 estaba solventado con las entregas previstas que ya había. La pregunta sería si esa demanda es sostenible en el tiempo, no solo pensando en este año, sino teniendo en cuenta los ciclos de producción que son de tres años. A favor estaría el hecho de que parece que los tipos de interés van a mejorar a lo largo de 2023” explicaba Iñigo Molina.

ANTONIO GIL

Sobre esta cuestión, el primero en contestar fue Antonio Gil, que con los desarrollos de Metrovacesa en Palmas Altas constituye un ‘termómetro real’ para poder medir la demanda real y cómo puede diversificarse. Como explicaba, ahora mismo en esa zona hay 16 obras en marcha, además de los accesos y la urbanización del terreno. Para él, “qué duda cabe que el precio al final es demanda y oferta” y obviamente en Palmas Altas “sí nos hemos visto obligados a incrementar los precios porque nos

están afectando los costes de construcción pero estamos manteniendo rentabilidades”. También explicó algunos detalles del éxito de estas promociones. “En mi delegación, gracias a Palmas Altas, hemos vendido más unidades que en el 22. Tenemos tres tipologías y cada una tiene su perfil de cliente. Y estamos alcanzando unos porcentajes de ventas muy positivos: de las que se entregan este año se podría decir que estamos al 100% y para el próximo año podríamos estar en torno a un 80%. También ha influido que en esta zona hemos introducido

o tres años, de las viviendas iniciadas en Sevilla, la VPO suponía un 0%, en el año 23 estamos en un 20% respecto a las libres” indicaba Gil, que reconocía el problema que supone el no contar con suficientes empresas constructoras, ya que “si antes podías

zacarías zUlategUi

“Los jóvenes no tienen acceso a un proyecto de futuro y esto es un problema. Y por más que se pregonen las posibilidades del alquiler, la realidad es que es un magnífico negocio para los fondos pero la

creación de hogares no se sustenta en ella, sino en la vivienda en propiedad”

Grupo Insur

viviendas de promoción pública, gracias a la modificación que hubo del Plan VIVE. En muchos municipios, provincias o comunidades se están impulsando estas ayudas con el objetivo de mejorar la accesibilidad a la vivienda de los ciudadanos. Madrid es otro ejemplo de ello. Y si hace dos

pedir la licitación a 8 ó 10 empresas de un listado de 50 ó 60 empresas, a día de hoy ese listado se ha reducido a poco más de cinco”.

El problema, para Gil es que “hay que reducir los costes de construcción, afectados por los incrementos de materias primas o por la propia mano

de obra, que cada vez es más escasa y está, desgraciadamente, menos formada. Hay que impulsar políticas que de verdad ayuden al acceso a la vivienda, como una colaboración público-privada que no quede en una frase en un papel, sino que sea real, con ayudas directas a la gente joven, bien con reducción fiscal o facilitando alternativas de vivienda.

ZACARÍAS ZULATEGUI

Por su parte, Zacarías Zulategui mostraba su preocupación sobre el tema del acceso a la vivienda indicando que “va mucho más allá porque va a afectar a futuras generaciones. Ahora mismo los jóvenes no tienen acceso a un proyecto de futuro y esto es un problema. Y por más que se pregonen las posibilidades del alquiler, la realidad es que es un magnífico negocio para los fondos pero la creación de hogares no se sustenta en ella, sino en la vivienda en

propiedad”. La mayor parte de los jóvenes prefieren comprar a alquilar. Y el futuro del país pasa porque los jóvenes tengan una vivienda y no se están produciendo las que hacen falta. “Estamos creando un problema muy importante que vamos a sufrir como país porque los incrementos previstos para la creación de hogares no se equilibran con los previstos en producción de viviendas. Como no pongamos empeño en solucionarlo esto va a tener consecuencias muy graves” sentenciaba.

ANTONIO GIL Director Territorial Andalucía en Metrovacesa

“Hay que impulsar políticas que de verdad ayuden al acceso a la vivienda, como una colaboración público-privada que no quede en una frase en un papel, sino que sea real, con ayudas directas a la gente joven, bien con reducción fiscal o facilitando alternativas de vivienda”

RICARDO PUMAR

Poniendo el foco en la raíz del problema, Ricardo Pumar explicó que, según las proyecciones de población que elabora el INE, “en los próximos 15 años se va a crear de media anualmente unos 200.000 hogares nuevos. No solo por la inmigración, sino también porque está cambiando la tipología de la familia, ya que como consecuencia del envejecimiento, hay más hogares monoparentales, entre otros factores. Por tanto, harían falta 200.000 hogares nuevos de primera residencia, más la segunda residencia que compran los españoles y la que compran los extranjeros no residentes. Y produci-

mos solo 80.000 viviendas y, además, con una tensión muy elevada. Además, estamos viviendo un escenario de tipos de interés altos que contrasta con una capacidad adquisitiva baja. Por eso el actual modelo hay que cambiarlo. Para Pumar, “aunque pueda haber mucha necesidad de vivienda por esos cambios demográficos, esa necesidad no se traduce con fuerza en demanda efectiva, porque en España, el poder adquisitivo, sobre todo de los jóvenes, es bajo. De otro lado la escasez de oferta de mano de obra y servicios de construcción limita la nueva producción y, por ende, el poder promover vivienda a precios asequibles.

La encrucijada en la que

se encuentra el sector de la promoción es “terrible” según este empresario. “A nivel macroeconómico, España ha hecho los deberes, después de la crisis ha cambiado su patrón de crecimiento. Hay dos parámetros reveladores de ese cambio fundamental de la economía española: el superávit por cuenta corriente -somos una economía exportadora, más del 40% del PIB español es demanda externay una deuda privada (tanto de empresas como de familias) de las más bajas de Europa. Pero tenemos un grave problema de productividad, que según un reciente informe

ricarDo PUmar

“Aunque pueda haber mucha necesidad

de vivienda

por

esos cambios demográficos, esa necesidad no se traduce con fuerza en demanda efectiva, porque en España, el poder adquisitivo, sobre todo de los jóvenes, es bajo”

Grupo Insur

SALVADOR

MARTÍNEZ Delegado Andalucía Occidental de Jarquil

de BBVA Research se debe a la falta de inversión productiva, que ha caído en España por el deterioro de la calidad institucional y por la subida de impuestos para sufragar el aumento del gasto público. Y todo ello en un país donde la capacidad económica es menor y por tanto el esfuerzo fiscal es mayor que en otros países de la zona Euro. Si no hay productividad, y tienes que seguir siendo competitivo, tiene que ser a base de bajos salarios y ese es el problema que tiene la juventud española y por lo que no puede acceder a la compra de vivienda”.

GABRIEL ROJAS

En la misma línea se expresó Gabriel Rojas cuando analizó esa distorsión entre oferta y demanda. “Se dice que va a haber mucha demanda, -de hecho, según las proyecciones del INE, en los próximos años España ganaría cuatro millones de habitantes, hasta superar los 51 millones de personas en 2037- pero no suficiente capacidad de compra y por eso creo que va haber un mercado distorsionado. Mucha gente queriendo comprar, pero debido a los costes, muy

“En España actualmente tampoco hay trabajadores de aquí que quieran trabajar en la construcción, por eso una de las medidas sería favorecer que todos los inmigrantes que vienen a nuestro país puedan integrarse en el mercado laboral y cubrir este déficit”

poca capacidad para poder hacerlo”.

También puso la atención sobre los grandes desarrollos que existen actualmente, ya que la mayoría “se proyectaron y se financiaron antes de la crisis”. Y mencionó lo que está pasando con los nuevos suelos, “sobre todo cuando están muy atomizados, ya que antes los promotores nos

poníamos de acuerdo con una Junta de Compensación o un proyecto de reparcelación y eso es ahora mismo casi imposible. Y con la nueva Ley de Vivienda, que te obliga a que el 40% sea de VPO y de ese 40% el 50% tiene que ser vivienda de alquiler asequible, junto a los nuevos estándares de calidad que tenemos, es muy difícil sacar adelante

gaBriel rojas

“Se dice que va a haber mucha demanda pero no suficiente capacidad de compra y por eso creo que va haber un mercado distorsionado. Mucha gente queriendo comprar, pero debido a los costes, muy poca capacidad para poder hacerlo”

Grupo Gabriel Rojas

un proyecto. Ahora mismo estamos consumiendo esos solares que se compraron hace años, pero cuando tengamos que hacer frente a esa demanda creciente, si a todo esto sumamos el problema de la mano de obra y los costos de los materiales, no se va a poder desarrollar un nuevo suelo”, sentenció.

La pregunta es cómo podemos romper todo esto. Y profundizando aquí, abordó el tema de la falta de mano de obra: “Es un problema alarmante porque no solo hay escasez de trabajadores, a esto se une que la media de edad es muy elevada por lo que dentro de unos años esto se agravará. Tendríamos que tener una estrategia a nivel nacional para resolverlo, teniendo además en cuenta que hay muchas personas de otros países que quieren emigrar aquí”. En la provincia de Huelva, comentaba Rojas, “se ha formado una intersectorial profesional que se dedica a controlar, formar y así atraer a trabajadores inmigrantes, supervisando que se cumplan todas las condiciones laborales que exige la ley (habitabilidad, manutención, gastos de viaje, etc) y está funcionando muy bien. Esto ha costado muchos años llevarlo a cabo pero están realizando una labor fundamental para el sector agrícola onubense. En nuestro sector habría que crear unas estructuras organizativas y administrativas, con la tutela de la patronal, para hacer algo similar, porque ya tenemos un ejemplo de que es posible”.

jesús garcía

“Todos queremos la eficiencia energética y en Vía Célere apostamos claramente por ella, el problema es que el interés del cliente se acaba cuando la vivienda adquiere un precio que el cliente no puede pagar. Ya de por sí, el Código Técnico te exige un mínimo en las viviendas que todos cumplimos, ya que lo que se está construyendo ahora con ese mínimo, exigido por la normativa, está muy lejos de las viviendas que se construían hace solo 15 años”

Vía Célere

SALVADOR MARTÍNEZ

Sobre este tema quiso dar su opinión Salvador Martínez, para quien la experiencia la tenemos en Europa, y puso el ejemplo de Francia, donde “hace 30 años tuve la posibilidad de trabajar allí en un proyecto de obra civil y lo primero que me asombró es que no había ningún trabajador francés. El boom de la inmigración en Francia se dio con este sector. Y en España actualmente tampoco hay trabajadores de aquí que quieran trabajar en la construcción, por eso una de las medidas sería favorecer que todos los inmigrantes que vie-

nen a nuestro país puedan integrarse en el mercado laboral y cubrir este déficit. Porque la escasez de mano de obra en la construcción es importante y este país debería potenciar esa vía, facilitando la entrada a un personal especializado que viene de fuera y quiere trabajar en el sector, porque el español, en la gran mayoría de los casos, prefiere otros sectores para entrar en el mercado laboral. Todo ello unido, a la formación profesional continua de nuestros jóvenes para hacerles atractiva y rentable su entrada en el sector”.

ANTONIO GÁLVEZ

En cuanto a las diferencias

simón chávarri

“Hay una directiva europea para la eficiencia energética de los edificios, tantos comerciales como gubernamentales, y no creo que haya personal para realizar las obras necesarias para adaptarlos antes del 2030”

Chavsa

entre primera vivienda y de segunda mano, se evidenció que cada vez el gap entre ellas es mayor: terrazas, carpintería, eficiencia energética, aislamiento o espacio, marcan la diferencia y como decía Antonio Gil, “el comprador si no lo entiende lo ve”. Antonio Gálvez planteaba si primaba más para el comprador, “el precio, la situación o las calidades”, una pregunta que dio pie a varias reflexiones.

JESÚS GARCÍA

Para Jesús García, “lo que está claro es que todos quere-

mos la eficiencia energética y en Vía Célere apostamos claramente por ella, el problema es que el interés del cliente se acaba cuando la vivienda adquiere un precio que el cliente no puede pagar. Ya de por sí, el Código Técnico te exige un mínimo en las viviendas que todos cumplimos, ya que lo que se está construyendo ahora con ese mínimo, exigido por la normativa, está muy lejos de las viviendas que se construían hace solo 15 años. A partir de ahí, todo lo que sea mejorar más esas exigencias para el comprador implica

antonio gálvez

“Hay que analizar que prima más para el comprador, si el precio, la situación o las calidades”

Grupo Galia

MANUEL MAYO Socio director de Areall

jaime De asPe

“Tanto las viviendas, como los materiales son mejores que los de hace unos años. Tenemos que seguir trabajando para que se incorporen más y mejores empresas constructoras al mercado para desarrollar mejores viviendas”

Insersa

ignacio martín

La realidad es que, si no ayudamos a nuestros jóvenes a salir adelante, a generar un patrimonio mediante una vivienda, algo no estaremos haciendo bien”

“Todos estos nuevos potenciales compradores van a ser capaces de equilibrar la demanda que ha desaparecido por la subida de tipos y de costes que tenemos ahora mismo en la construcción, con lo cual podríamos ser capaces de generar una demanda sostenida”

que tardará más años en rentabilizar la inversión realizada en estas mejoras. Desde mi punto de vista, creo que quién tiene capacidad económica se lo permite y el que no la tiene, a pesar de que le gustaría, no se lo puede permitir. Nuestro reto es lograr que esta implementación pueda llegar a todos nuestros clientes al menor coste posible”.

SIMÓN CHÁVARRI

No hay que olvidar un aspecto que destacó Simón Chávarri, “hay una directiva europea para la eficiencia energética de los edificios, tantos comerciales como gubernamentales, y no creo que haya personal para realizar las obras necesarias para adaptarlos antes del 2030 como marca la norma. Estamos hablando además de rehabilitación, que normalmente consume más mano de obra por dinero invertido que la obra nueva. Por eso estas políticas de Net Zero Emissions van a tender a consumir muchísima mano de obra y hoy en día no la hay y la que existe es de baja calidad”.

JAIME DE ASPE

Según Jaime de Aspe, uno de los factores que

más condiciona la elección del comprador en primera residencia es su “proyecto de vida”, es decir, si puede cumplir con las necesidades familiares y profesionales a futuro teniendo en cuenta el nivel actual del precio de la vivienda, las incertidumbres del mercado o la deslocalización profesional entre otros. Otro de los factores que genera cierto debate en la elección de vivienda son las calidades y el ahorro energético, “soy de la opinión de que tanto las viviendas, como los materiales son mejores que los de hace unos años. Tenemos que seguir trabajando para que se incorporen más y mejores empresas constructoras al mercado para desarrollar mejores viviendas y no se cuestionen los niveles de calidad de las mismas”.

MANUEL MAYO

Para concluir Manuel Mayo, reflexionó que “en cuanto a la demanda, vamos a tener que dar respuesta a las necesidades de los nuevos residentes”. Y quiso subrayar la expresión de ‘nuevos residentes’ porque “vamos a tener varios tipos. Por un lado, habrá que atender a mucho residente de tempo-

rada, es decir, personas que vienen a vivir a España a trabajar durante unos meses; también los que llegan por la inmigración, que trabajan en la prestación de servicios y en el sector primario; y hay otros nuevos residentes, con un alto poder adquisitivo, que adquieren viviendas high end”. La pregunta que se hacía Mayo era, “¿todos estos nuevos potenciales compradores van a ser capaces de equilibrar la demanda que ha desaparecido por la subida de tipos y de costes que tenemos ahora mismo en la construcción? Pues en mi opinión, es probable que sí, con lo cual podríamos ser capaces de generar una demanda sostenida que calculo en unas 100.000 ó 150.000 viviendas al año”.

IGNACIO MARTÍN

Al respecto del desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda, Ignacio Martín hizo una mención expresa a “a dificultad con la que se encuentran los jóvenes solventes, es decir, aquellos que pueden afrontar una cuota hipotecaria, pero que son incapaces de ahorrar el 20% del valor de la vivienda como aportación en el momento de la compra, más los gastos mínimos que acarrea el propio inmueble como el mobiliario y demás consumos iniciales. La realidad es que, si no ayudamos a nuestros jóvenes a salir adelante, a generar un patrimonio mediante una vivienda, algo no estaremos haciendo bien”. Ai

Grupo Martín Casillas

La industrialización, ¿soluciona la falta de mano de obra?

EL debate llevó también a reflexionar sobre uno de los problemas más mencionados al inicio: la falta de mano de obra. Un tema que se ve con creciente preocupación y sobre el que se analizaron algunas de sus posibles soluciones, la más mencionada en el sector, la de la industrialización, que aporta muchas ventajas pero que hay que ver en su conjunto porque no todo son luces en este modelo. El moderador, Iñigo Molina, destacó, para abrir este debate, que “hay muchos factores a tener en cuenta, como la ubicación de la fábrica, el tamaño o la dimensión” y comentó su propia experiencia en Colliers, que con Kronos ha establecido una “estandarización de diseño, donde las ventanas tienen unas medidas determinadas que el arquitecto no puede modificar y eso permite ahorrar entre un 5% y un 10%”. Sobre la mesa, varias

alternativas, como buscar un punto intermedio en el que promotor y constructor vayan de la mano en la búsqueda de soluciones.

ZACARÍAS ZULATEGUI

Zacarías Zulategui, tenía claro que “tenemos un reto que es la industrialización. Es cierto que ahora mismo es complicado y yo mismo he defendido en ocasiones la opción de la construcción tradicional frente a la industrializada, pero mirando al futuro, va a ser la única opción. Este es un camino de no retorno y cuando nos demos cuen-

ta, iremos tarde. También es cierto que todo no va a ser industrializado, en el caso de la rehabilitación o las viviendas de lujo, por ejemplo, se tiene que optar por la construcción tradicional por lo que creo que tiene que seguir habiendo una mano de obra cualificada para hacer ciertos trabajos. Pero para la producción en serie o nos vamos a la industrialización o, con el problema de mano de obra actual, lo vamos a tener muy difícil. No sé si el horizonte será de dos, tres o cuatro años, pero a medio plazo, el que no opte por ese camino se va a quedar fuera

de juego”. Porque según Zulategui, “la realidad es que hay muy poca gente joven en la obra y los que quedan, cada vez van a estar más cotizados. Desde la Federación de Constructores y Promotores se están propiciando medidas para incentivar a los trabajadores, como ofrecer el 1% del sueldo para un plan de pensiones, pero no creo que sean muy motivadoras. Y la realidad es que la carestía de materias primas y de mano de obra para determinados tipos de oficio es cada vez más patente”.

SIMÓN CHÁVARRI

simón chávarri Chavsa

“Los proyectos colaborativos serían un paso intermedio entre la industrialización y la construcción tradicional, donde el arquitecto y el constructor pueden llegar a un acuerdo y conseguir el precio que sea más conveniente para todos y encaje con el que el promotor necesita”

Sobre la mano de obra también se expresó Simón Chávarri, para quien “llegará un momento que subirá tanto que al final la industrialización si será competitiva pero para eso también hace falta volumen”. Este constructor, quiso también poner el acento en los proyectos de los promotores, “a veces es imposible

acometerlos y en los últimos diez años han empeorado. Se deberían tener más en cuenta los ‘desperdicios’ de obra, los tamaños y los materiales, porque salen muchas cubas con todo lo que se pierde con los recortes de material. Los promotores deberían exigir y pagar proyectos que vengan mas definidos y trabajados y parafraseando una frase que le he escuchado a Gabriel Rojas, ‘lo más barato que hay en una obra es un buen arquitecto’. Ahora se han comenzado a poner de moda los proyectos colaborativos, que serían un paso intermedio entre la industrialización y la construcción tradicional, donde el arquitecto y el constructor puedan llegar a un acuerdo y conseguir el precio que sea más conveniente para todos y encaje con el que el promotor necesita. Pero para eso nos deben dejar a los constructores opinar y tener capacidad para intervenir en los proyectos. Con estos contratos colaborativos se permite participar en el proyecto al que va a construir, que sabe lo que va a edificar y cómo ahorrar dinero. El arquitecto debe dejar al constructor entrar en el proyecto para que este sea así más rentable, sobre todo teniendo en cuenta el riesgo que a veces supone ir a precio cerrado. Se está repitiendo en este debate el tema de la escasez de las constructoras en el mercado, pero mucha culpa de ello la tienen las propias promotoras. De ahí que en un mercado ascendente cada año mueran muchas

ZACARÍAS ZULATEGUI Director de Promoción de Andalucía Grupo Insur

“Tenemos un reto que es la industrialización, mirando al futuro, va a ser la única opción. Este es un camino de no retorno y cuando nos demos cuenta, iremos tarde”

constructoras, en muchos casos por el riesgo que suponen esos contratos a precio cerrado y porque hay errores que no tiene por qué pagar la constructora”.

GABRIEL ROJAS

Según Gabriel Rojas, “todos hemos intentado, de alguna forma, industrializar nuestras obras pero al final se llega a la conclusión de que entre la demanda y la oferta, esta escasa producción que hay, porque es escasa, no da suficiente como para implementar las plantas necesarias para industrializar y que sean eficientes y realmente tengamos capacidad productiva a buen precio. En China, en Estados Unidos o en otro sitio quizás sí, pero aquí, con el actual mercado, es difícil. No pongamos nuestras esperanzas en la industrialización, por lo menos aquí en Andalucía Occidental. Así lo veo como promotor local de esta zona, porque en Andalucía, no va a haber, a corto plazo, plantas industriales con capacidad para atender nuestra demanda”. Además, explicó que en el caso del Grupo Gabriel Rojas: “nuestra estrategia de pro-

ducción se basa en un proceso colaborativo. Nosotros, desde el año 88 –que hicimos 205 viviendas en Rota (Cádiz)-, hacemos nuestras obras más importantes con una misma contrata, y ya llevamos 35 años con ella, incluso en la época en la que había muchas constructoras entre las que elegir ya trabajábamos así. Y creo que una de las claves de que nos hayamos mantenido en el sector todos estos años y hayamos podido superar las épocas de crisis inmobiliaria, ha sido esta alianza. Por supuesto, el proyecto del arquitecto se comparte con la contrata y se hacen muchas modificaciones cuando son necesarias”.

También quiso subrayar la situación de este tipo de empresas. “Tengo la sensación de que nosotros antes teníamos más fuerza. Ha habido una evidente concentración del sector inmobiliario que estaba totalmente atomizado hace 20 ó 30 años, y esto hace que nosotros, los pequeños promotores locales, tengamos menos oportunidad para acceder a las grandes bolsas de suelo, que terminan en manos de los grandes fondos finan-

“Tengo la sensación de que nosotros antes teníamos más fuerza. Ha habido una evidente concentración del sector inmobiliario que estaba totalmente atomizado hace 20 ó 30 años, y esto hace que nosotros, los pequeños promotores locales, tengamos menos oportunidad para acceder a las grandes bolsas de suelo”

Grupo Gabriel Rojas

manUel maYo

“El día que haya una estructura productiva suficiente, podremos satisfacer esa demanda. A día de hoy, no hay en la región una capacidad instalada capaz de dar respuesta porque estamos empezando”

Areall

gaBriel rojas

ricarDo PUmar

“A la industrialización vamos a tener que ir a la fuerza. El problema es que hoy en día la construcción tradicional es más barata que la industrializada. Es cierto que no hay empresas, y que para que las que haya sean competitivas frente a la construcción tradicional deben tener economías de escala para que los costes unitarios sean menores”

Grupo Insur

antonio gil

“Ahora mismo el sector de la construcción, aparte de ser artesanal o manual es también analógico y para llegar a acuerdos con proveedores o sellar ese tipo de alianzas creo que necesitamos ser más industriales”

Metrovacesa

cieros. Tenemos otras ventajas, como poder ir a otros mercados locales más pequeños donde, como el promotor pequeño ha desaparecido, es más fácil negociar.

MANUEL MAYO

Manuel Mayo quiso exponer el ejemplo de Areall, que está desarrollando promociones residenciales en Andalucía de volúmenes muy relevantes, superior a 400 viviendas, “importando” el prefabricado de factorías implantadas en otras comunidades autónomas. “Resulta paradójico que siendo el precio del transporte un componente clave en el coste del prefabricado se encuentren precios competitivos a distancias relevantes. Es una muestra de que el tejido productivo para en este tipo de materiales está por crear y consolidar. Lo que viene a significar este ejemplo es que el día que haya una estructura productiva suficiente, podremos satisfacer esa demanda. A día de hoy, no hay en la región una capacidad instalada capaz de dar respuesta porque estamos empezando. Hay solo cuatro o cinco plantas, pero no son suficientes

salvaDor martínez

“Con relación a hace dos ó tres años, ahora el precio de la mano de obra de un metro cuadrado de solado y alicatado cuesta dos

veces más, y esto es absolutamente insostenible”

Jarquil

para toda la demanda que tendrían que atender.

En cuanto a los proyectos, nos acostumbraremos a desarrollos estandarizados, muy sistemáticos, probablemente aptos para industrialización y con pocos errores para los constructores. Habrá otros proyectos, a lo mejor en un nivel medio, que se puedan hacer con contratos colaborativos. Pero estos llevan aparejadas obligaciones para las dos partes y todavía creo que no estamos preparados para los contratos estándar de los anglosajones. Y luego estará el que llamaría ‘traje a medida’, que es el comprador con alto nivel adquisitivo que quiere un proyecto muy personalizado y con calidades de primer nivel”

RICARDO PUMAR

Para Ricardo Pumar, “a la industrialización vamos a tener que ir a la fuerza. El problema es que hoy en día la construcción tradicional es más barata que la industrializada. Es cierto que no hay empresas, y que para que las que haya sean competitivas frente a la construcción tradicional deben tener economías de escala para que los costes unitarios sean menores. A día de hoy en Andalucía no hay capacidad, pero estoy convencido que la habrá, porque

llegará un punto en el que todo el mundo tendrá que hacer a la fuerza construcción industrializada y habrá competencia y se estabilizarán los costes, pero tenemos que ir sí o sí a ese modelo. Porque es lo que se está comentando aquí, no hay relevo generacional en las obras y hay que buscar soluciones”.

ANTONIO GIL

Para Antonio Gil, lo primero tendría que ser que el sector hubiera avanzado tecnológicamente. “Ahora mismo el sector de la construcción, aparte de ser artesanal o manual es también analógico y para llegar a acuerdos con proveedores o sellar ese tipo de alianzas creo que necesitamos ser más industriales, digitales y más ordenados. Me gusta asimilar este sector con el automovilístico, por el valor que tiene el producto final. Y ahí tenemos el ejemplo de José Ignacio López de Arriortúa, ‘Superlópez’, que hizo precisamente eso: profesionalizar, tecnificar y digitalizar todo lo relativo a los proveedores que tenía la General Motors. Eso fue una salida a una crisis muy profunda que entonces vivía el mundo del motor y una revolución en el sector automovilístico. Nosotros también tenemos que ser digitales y lograr que en un proyecto esté

todo enlazado y ordenado, aunque estoy convencido que se puede llegar a conseguir a medio y largo plazo”.

SALVADOR MARTÍNEZ

Salvador Martínez suscribió las palabras de Ricardo, reafirmando que “a la industrialización vamos sí o sí”. Pero hay pasos intermedios, “hoy en día, en residencial, se utilizan fundamentalmente dos tipos de industrializaciones: fachadas y cuartos de baño, puesto que la industrialización completa de una obra, está todavía en un estado inicial. Una obra con una fachada y baños industrializados es otra obra, no tiene nada que ver en cuanto a plazos o calidad del producto terminado. No nos olvidemos que, con relación a hace dos/ tres años, ahora el precio de la mano de obra de un metro cuadrado de solado y alicatado cuesta dos veces más, y esto es absolutamente insostenible. Podemos empezar también por cambiar los materiales, menos gres en suelos y azulejos en paredes y más productos de buena calidad, pero de otro tipo, como podrían ser el laminado de madera y el linóleo. Huyamos de lo que nos está encareciendo hoy en día, que son ese tipo de productos. Es decir, hay que buscar soluciones alternativas a nivel de proyecto”, indicaba. Y añadía que “JARQUIL apuesta decididamente por la industrialización, hemos comprado recientemente una participación relevante en una empresa que fabrica baños indus-

JAIME DE ASPE Director comercial de la División Inmobiliaria de Insersa

“Creo que, tanto arquitectos como constructores y promotores, debemos dejar de culparnos y mejorar los procesos porque todos somos participes del devenir del proyecto”

trializados en Almería, NEVO, que es capaz de producir 50 baños a la semana y también tenemos acuerdos de colaboración estables en lo referente a la fabricación y puesta en obra de paneles prefabricados arquitectónicos de hormigón para fachadas, para que cuando se termine la estructura de una obra se le pueda colocar un panel prefabricado y se quede cerrada rápidamente, a falta solamente de la carpintería exterior. ”

JESÚS GARCÍA

Según los asistentes, el precio de una fachada prefabricada respecto a una tradicional tampoco dista mucho, sería muy similar. Incluso en algunas promociones planteadas como industrializadas, se tiene que volver a la construcción tradicional porque los números no salen. Además, según Jesús García, hay que tener presente otro elemento en esta ecuación: el tiempo. “Es uno de los factores más importantes, porque el comprador cuenta con un plazo para tener que hacer frente a sus obligaciones de pago previo a la escrituración de la vivienda, incluido el IVA, etc. Si a ese cliente se le acortan los plazos de entrega, porque instalo baños y fachadas industrializadas,

en muchos casos les estoy haciendo un flaco favor porque tendrá que hacer frente antes a esos pagos o a pagos de mayor cuantía. Soy un convencido de que la industrialización ha llegado para quedarse, pero debemos de tener todo esto en cuenta. Creo que la industrialización tiene que venir también acompasada con una remodelación de la financiación de cara al cliente y que al pensar en industrialización no solo miremos el coste, sino todos los factores que intervienen en el hecho de industrializar

una promoción”, señalaba. De hecho, hoy en día, según García “es complicado encajar una obra con industrialización a los precios que estamos vendiendo. Quizás resulte más fácil en zonas como Madrid o la Costa del Sol, donde el precio del metro cuadrado es más elevado, pero en el resto de localizaciones resulta muy difícil de encajar”.

Con respecto al tema de los de los arquitectos, Jesús García reconocía que “es cierto que cuando se trata de una promotora pequeña, el

jesús garcía

“Soy un convencido de que la industrialización ha llegado para quedarse, pero debemos de tener todo esto en cuenta. Creo que la industrialización tiene que venir también acompasada con una remodelación de la financiación de cara al cliente y que al pensar en industrialización no solo miremos el coste, sino todos los factores que intervienen en el hecho de industrializar una promoción”

Vía Célere

proyecto llega directamente del arquitecto al constructor y sí puede haber problemas, pero no siempre ocurre así. En nuestro caso, en Vía Célere tenemos un potente departamento de proyectos y está todo absolutamente estandarizado. Podemos cambiar la envolvente del edificio, pero las tripas son prácticamente las mismas en todos los proyectos y eso está más que estudiado y optimizado. Aun así, debido a los nuevos costes de construcción, tenemos que seguir intentando optimizar un poco más los proyectos. Como ocurre en todos los proyectos, pueden existir fallos, y aunque lo haga el propio arquitecto de la promotora, contratado por ella para que salga lo más optimizado posible, seguirá pudiendo haber un fallo humano”. En cuánto a los proyectos a precio cerrado, “en nuestro caso tardamos en licitar una obra una media de cinco meses dónde el constructor tiene tiempo de analizar cuáles son los problemas que se puede encontrar”, señalaba, y añadía que “nosotros, en el 95% de los casos, cerramos las obras sin problema con los constructores y hay un 5% -que normalmente coincide cuando la construcción se ha atrasado varios mesesen los que la constructora sí tiene problemas de beneficio y nos piden ayuda para evitar unas pérdidas excesivas”. En lo referente al colaborativo con una sola empresa y fidelización con ella, “desde mi

ignacio martín

“La escasez de mano de obra es un mal endémico, común en muchos sectores, pero de una incidencia especialmente grave en la construcción. Hace unos años hablábamos de los oficiales de oficios clásicos, pero esa falta de profesionales afecta ahora a todos los empleos ligados al sector, absolutamente a todos”

Grupo Martín Casillas

punto de vista, está muy bien en según qué casos, porque cuando se tienen muchos proyectos no puedes utilizar a la misma empresa para construirlos todos, sería excesivamente arriesgado”.

JAIME DE ASPE

Por último, Jaime de Aspe, quiso buscar la unidad en el sector, tras haber analizado los problemas que aparecen durante el proceso constructivo. Creo que, tanto arquitectos como constructores y promotores, debemos dejar de culparnos y mejorar los procesos porque todos somos participes del devenir del proyecto. El arquitecto proyecta, el constructor ejecuta con los medios que tiene y el promotor gestiona el proceso completo y asume la responsabilidad última del proyecto terminado. Sobre la industrialización, para De Aspe, “en mi

opinión, trabajar en esta línea es fundamental. Es cierto que aún estamos en una etapa muy embrionaria, pero debemos de sentar las bases para que esta iniciativa sea una realidad, analizando las alternativas a nivel de inversión, producción, transporte y ejecución. La industrialización se hace más importante si analizamos el futuro inmediato de la mano de obra, cada vez más envejecida y menos accesible.

IGNACIO MARTÍN

Por su parte, para Ignacio Martín, “la escasez de mano de obra es un mal endémico, común en muchos sectores, pero de una incidencia especialmente grave en la construcción. Hace unos años hablábamos de los oficiales de oficios clásicos como fontanería, albañilería, encofradores, etc., pero esa falta de profesionales afecta ahora a

todos los empleos ligados al sector, ya sean arquitectos técnicos, ingenieros, topógrafos, absolutamente a todos”.

Para Martín, “otro efecto que está teniendo lugar es que los técnicos ya no quieren ir a obra; prefieren trabajos de gabinete, tareas donde se permita el teletrabajo uno o dos días a la semana y con un horario más estable. En ese sentido, estamos teniendo dificultades adicionales para cubrir puestos de trabajo en los que antes no existían tales dificultades. Este problema que se ha trasladado a los técnicos se prolonga en la mano de obra necesaria para realizar los trabajos de campo, por lo que cada vez es más necesario industrializar la construcción, mecanizar los procesos en elementos como fachadas, cuartos de baño, tabiquerías, etc., todo como consecuencia de que no hay mano de obra suficiente. Con la gran crisis de 2010, muchos trabajadores se marcharon de la construcción y no han vuelto; las actividades relacionadas con la energía renovable han absorbido bastante mano de obra y en el sector no se ha sabido gestionar el aprendizaje de gente nueva, bien porque no les resulta atractivo o bien porque no se ha sabido motivarles lo suficiente”. Ai

La financiación, una pieza imprescindible en el negocio inmobiliario

LA financiación fue otro de los asuntos que se abordó en este AlmuerzoColoquio, otro clásico en estos debates. Como explicaba Iñigo Molina, “ahora mismo los fondos o las promotoras grandes están con un reciclaje de capital porque quieren más dividendo y más retorno. Están penalizando lo que tienen en las promotoras y estas, a su vez, están buscando capital diferente, bien de otro fondo o de otras vías, ya sea por ‘equity’ o por deuda”. A partir de aquí, el moderador quiso abrir el debate planteando a los empresarios cómo afrontan la financiación, si se buscan vías alternativas y si resulta difícil financiar las obras sin preventa.

RICARDO PUMAR

Según Ricardo Pumar, “ahora mismo, en el sector de la promoción inmobiliaria se están pagando diferenciales superiores a los de otros sectores, sin embargo, no están

en consonancia con el riesgo”. La justificación de este mayor diferencial radica en “los requerimientos de capital que impone Bruselas al sistema financiero, en los costes y en la penalización que tiene la financiación al sector inmobiliario”, pero según Pumar esto

nen “unos bonos verdes que conseguimos hace dos años, los cuales hemos renovado en 2023, y gracias a ellos hay promociones que podemos permitirnos empezarlas con recursos propios, en algunos casos incluso sin haber comenzado a vender”. En este

ricarDo PUmar

“Desde hace 10 años el sistema financiero no ha tenido este problema con los promotores, algo que sí ocurría antes, pero que ya no sucede”

Grupo Insur

no estaría justificado porque “desde hace 10 años el sistema financiero no ha tenido este problema con los promotores, algo que sí ocurría antes, pero que ya no sucede”.

JESÚS GARCÍA

Otro caso sería el de Vía Célere, que relataba Jesús García, ya que en su caso tie-

caso, cuentan con el respaldo del volumen de producción, “el año pasado en España hemos escriturado más de 1.000 viviendas y hemos reservado o contratado entre 1.000 y 1.200”. Según García, “nosotros empezamos normalmente con fondos propios, independientemente de que tengamos o no el préstamo

promotor concedido. Cuando llegamos a un hito de ventas, empezamos la obra, tengamos o no firmada la licitación, que en este punto suele estar muy avanzada y, cuando tenemos los contratos que exige cada una de las financieras, reservas pasadas a contrato, es cuando firmamos y hacemos uso de la financiación, en algunos casos con la obra ya empezada”.

ANTONIO GÁLVEZ

Antonio Gálvez también compartió su experiencia en el campo de la financiación, y explicó que “en nuestro caso, somos de menor tamaño y ni tenemos ’family office’, ni fondos, ni socios o participación de nadie. En el mercado hay financiación alternativa que resulta cara, pero que sería más barata que un socio y además resulta fácil de conseguir y ofrece diferentes alternativas. Estamos hablando de financiaciones que antes estaban al 8% o al 9% y aho-

ra, con la subida de los tipos de interés, se han situado en el 10% u 11%, es decir, estarían por encima de lo que ofrecen los bancos. No soy reacio a la banca, siempre he dicho que cuando todo va bien, el mejor socio para un promotor es la banca y el peor cuando las cosas van mal, porque al banco hay que pagarle siempre. Y es imposible que este negocio existiera si no existe la financiación bancaria. Nosotros hemos utilizado financiación alternativa para proyectos en construcción, aún no hemos llegado a la compra de suelo, y lo hemos hecho con importes que no eran muy grandes, a modo de prueba, y ha funcionado bien y es infinitamente más rápida que la de la banca. Es cierto que tiene una relación de confianza con el proyecto que la banca tradicional ha ido perdiendo, ya que esta te exige muchas más condiciones relacionadas con el avance del proyecto y las ventas que la financiación alternativa. Por tanto, en nuestro caso, que no contamos con socios ni nada similar, esta financiación alternativa es una solución, más que para la inversión, para poner en marcha proyectos o recuperar fondos que te permitan iniciar otros”.

GABRIEL ROJAS

Para Gabriel Rojas, “para un promotor mediano la financiación es una barrera de entrada, algo que antes no era así. Hoy en día negociar con un banco un préstamo al promotor y ponerlo en marcha es realmente difícil. Los requisi-

JESÚS GARCÍA Gerente de Promociones en Vía Célere

“El año pasado en España hemos escriturado más de 1.000 viviendas y hemos reservado o contratado entre 1.000 y 1.200. Nosotros empezamos normalmente con fondos propios, independientemente de que tengamos o no el préstamo promotor concedido”

tos y las condiciones que exigen para poner una promoción en marcha son cada vez más complicadas, incluso para los promotores que tenemos cierta experiencia. Recientemente, se nos ha dado el caso de haber podido comprar suelo barato y para poner la promoción en marcha, como no habíamos llegado al 30% ó 35% de ‘equity’ que exigen para firmar el préstamo, nos hemos visto obligados a poner dinero propio dentro de la cuenta de la promoción para que nos concedan el préstamo”. Esto es un ejemplo de situaciones a las que se puede llegar por lo encorsetadas que están las medidas impuestas por las entidades financieras. Según Rojas, “los bancos tienen unos modelos perfectamente estandarizados, el propietario tiene que poner el 30% del volumen del proyecto y en este sentido, no son flexibles. Por contra, tenemos la ventaja de que cualquiera

no puede pedir un préstamo al promotor”.

SIMÓN CHÁVARRI

El tema pasó ahora a los constructores, para Simón Chávarri, “hoy en día, la forma de pago a la subcontrata ha cambiado mucho y no admiten otra forma de pago que no sea el pago al contado, el confirming o similar. Esto consumes bastante financiación y garantía de la empresa, por ello esta forma de pago exige por su parte una forma de pago similar o mejor del promotor para poder afrontar obras con garantías financieras. Como hay pocos proveedores, tienen más fuerza para exigir una serie de condiciones financieras que hacen más difícil financiarse con una obra”.

MANUEL MAYO

Cerró este debate Manuel Mayo, añadiendo que “estamos hablando de fi-

antonio gálvez

“En el mercado hay financiación alternativa que resulta cara, pero que sería más barata que un socio y además resulta fácil de conseguir y ofrece diferentes alternativas”

Grupo Galia

gaBriel rojas

“Para un promotor mediano la financiación es una barrera de entrada, algo que antes no era así. Hoy en día negociar con un banco un préstamo al promotor y ponerlo en marcha es realmente difícil”

Grupo Gabriel Rojas

IGNACIO MARTÍN Director General de Construcción

Grupo Martín Casillas

“Desde muchas empresas que nos dedicamos a la construcción de obra pública, llevamos bastantes años solicitando la modificación de la Ley de Desindexación, con el fin que se puedan volver a articular las iniciativas privadas en nuestro sector”

simón chávarri

“Hoy en día, la forma de pago a la subcontrata ha cambiado mucho y no te admiten otra cosa que no sea el pago al contado, el confirming o similar”

Chavsa

manUel maYo

“La administración está cumpliendo rigurosamente sus plazos, con tiempos más que razonables, completamente equiparables a los que tendríamos en cualquier promoción normal con una financiación estándar”

Areall

nanciación y en este campo los recursos son finitos y limitados. Lo cierto es que la administración, hasta hace relativamente poco, estaba desaparecida de este asunto. Ahora nos estamos encontrando en Andalucía con promociones reales de vivienda protegida, de cierto volumen -entre 100 y 200 viviendas- donde la administración está cumpliendo rigurosamente sus plazos, con tiempos más que razonables, completamente equiparables a los que tendríamos en cualquier promoción normal con una financiación estándar. Es una eficiencia antes no conocida y merece la pena destacarlo puesto que da seguridad para abordar proyectos. La vivienda protegida a precio asequible se está convirtiendo por tanto en una vía, que a lo mejor estamos ignorando, y la rea-

lidad es que está funcionando con cierta eficacia”.

IGNACIO MARTÍN

Sobre los proyectos colaborativos se pronunció también Ignacio Martín, para quien “la colaboración entre promotora y constructora es la situación idónea en cualquier proyecto, pero no tengo datos de en qué porcentaje se está produciendo ni a qué nivel. Nos consta que en muchos casos a la constructora le siguen llegando los contratos tipo de las promotoras, que implican una transmisión de responsabilidades hacia la constructora; creo que eso no es colaborar.

Para Ignacio Martín “sería interesante conocer la cifra de cuántos proyectos se inician por ese sistema colaborativo y cuántos por el tradicional. La realidad es que, aunque ahora parece que el régimen

de precios se ha estabilizado, se siguen transmitiendo los riesgos de proyecto, diseños y mediciones al constructor. Me parece que costará aún bastante tiempo modificar esta ‘tradición’. Por otra parte, me gustaría añadir que desde muchas empresas que nos dedicamos a la construcción de obra pública, llevamos bastantes años solicitando la modificación de la Ley de Desindexación, con el fin que se puedan volver a articular las iniciativas privadas en nuestro sector. En el circuito hay capital para activar los proyectos que sean de interés para la Administración y para el privado, pero esta ley, al limitar la rentabilidad a un porcentaje, hace inviable su financiación y está impidiendo la posibilidad de que aquellos proyectos que sean objetivamente buenos y financiables sean construidos”. Ai

Conclusiones

ROSA HAFNER / ANDALUCÍA INMOBILIARIA

Queremos que esta revista sea vuestra voz para todos los temas que os preocupan y creo que con estos almuerzos-coloquios lo conseguimos. Habéis compartido vuestra visión de la situación actual, vuestras preocupaciones y vuestras aportaciones para encontrar soluciones a los obstáculos a los que os tenéis que enfrentar, que no son pocos. Creo que intercambiar vuestras ideas os une y os fortalece y yo solo puedo decir que agradezco que confiéis en Andalucía Inmobiliaria para encontraros cada año y seguir creciendo como sector. Ai

GABRIEL ROJAS / GRUPO GABRIEL ROJAS

Como conclusión, pondría el foco en que los problemas del sector, desde el punto de vista estratégico, a medio y largo plazo, no están resueltos y no sabemos bien cómo resolverlos. Por un lado, hay resolver la producción y puesta en carga de nuevos sectores de suelo que puedan realizarse a precios económicos para esa demanda que viene. Esto creo que es un hándicap que tiene el sector. Y en segundo lugar, va a haber un incremento de demanda, que va a llevar a un mercado distorsionado, porque va a

ÍÑIGO MOLINA / COLLIERS

Han sido muchos los temas tratados y han quedado otros sobre los que seguro seguiremos hablando en próximas ediciones, como la inteligencia artificial, la Ley de Vivienda o la inseguridad jurídica. Este año, parece que va a continuar siendo positivo, aunque a todos os preocupa el largo plazo y esa demanda que no parece ser sostenible en el tiempo por todas las causas que se han comentado aquí. Algunos factores pueden ayudar, como el comportamiento de los tipos de interés, pero aún quedan muchos retos que tendremos que seguir de cerca porque el futuro tiene aún muchas incógnitas. Ai

haber mucha apetencia por comprar con muy poca capacidad de compra y muchas dificultades. Hay cosas que no están en nuestras manos, porque si hay una Ley de Vivienda que hace que se incrementen los costes, poco podemos hacer desde el sector privado. De otro lado, independientemente de la industrialización –de la que en este debate se ha hablado bastante- hay que producir mano de obra para nuestro sector y en eso nos tenemos que implicar todos un poco más”. Ai

ANTONIO GÁLVEZ / GRUPO GALIA

Estoy convencido de que este año va a ser bueno, a pesar de la situación nacional e internacional. Porque hay un mercado contenido que va a favorecer que haya un nivel de demanda más que razonable. Mirando al futuro, no sabemos bien hacía dónde hay que mirar, si a Francia, a Alemania o a Europa en general. Nosotros vamos con unos años de retraso sobre lo que sucede en Europa, por eso vemos con interés lo que está cambiando en otros países por estar preparados para lo que puede suceder aquí, y estamos viendo que el escenario está cambiando. Si miramos a corto plazo, los principales problemas los veo en los costes de construcción y en la capacidad de compra de la gente joven. Pero el hecho es que la demanda está ahí, la producción está por debajo y habrá que confiar en eso. Ai

SALVADOR MARTÍNEZ / JARQUIL

Creo que hay futuro para el sector, pero este pasa por integrar dentro de nuestros procesos la industrialización. Aquí hemos dicho que en este tema no hay vuelta atrás, creo que es una buena decisión. También me parece muy importante ‘el modelo colaborativo’, es decir la colaboración promotor-constructor en la fase de redacción de los proyectos y licitación de las obras. Los promotores deben confiar más en los constructores, no solo en los arquitectos, creo que tenemos mucho que decir y podemos ayudar a encajar precios con soluciones más ventajosas, cumpliendo siempre con el Código Técnico y los estándares de calidad requeridos. De esta forma, a las dos partes de esta baraja, nos iría un poco mejor.

almuerzo - coloquio de promotores y constructores

almuerzo - coloquio de promotores y constructores

JAIME DE ASPE / INSERSA

Como conclusión y, a pesar del incremento de los precios de la vivienda, la falta de empresas y mano de obra especializada y los desajustes del mercado, seguimos adelante, esa es la realidad. Debemos seguir trabajando para dotar al mercado de las viviendas suficientes que equilibren la oferta y la demanda a través de sinergias público privadas y creación de más tejido productivo, así como, facilitar y simplificar el acceso a la misma, especialmente a nuestros jóvenes. La industrialización debe jugar un papel importante y ser la base de la solución. Ai

ZACARÍAS ZULATEGUI / GRUPO INSUR

Desde mi punto de vista como constructor, también pediría a los promotores que confiarais más en los constructores porque creo que podemos ser parte de la solución a los problemas del sector. En cuanto al mercado, quizás no sea tan optimista como el resto. Hay falta de suelo, la mano de obra va a seguir subiendo -y por tanto los precios de obra nueva también-, y los sueldos cada vez están más comprimidos por el efecto fiscal. La misma construcción, por la legislación, sube de precio, por temas como la sostenibilidad que

ESTE MES...

ESTE MES...

Cada vez hay menos profesionales cualificados y menos que parece que va a haber. Trabajar en obra es duro, y creo que es previsible que haya cada vez menos mano de obra y que tendremos que ir a otro tipo de soluciones. Creo que todas las empresas que estamos aquí hemos mostrado capacidad de adaptación y en mi opinión, lo que tenemos que hacer es adaptarnos, porque esto cambia muy rápido y a cada vez esta transformación se acelera más. Ai

SIMÓN CHÁVARRI / CHAVSA

viene desde la Unión Europea. Con lo cual, quizás estemos convergiendo con Europa, donde ser propietario de una vivienda es un lujo y casi todo el mundo va a la vivienda en alquiler. En los próximos años, este mercado del alquiler debería de solucionar esa diferencia que hay ahora mismo entre creación de vivienda nueva y demanda. Lo que ocurre es que también hay en España una legislación bastante compleja para el alquiler que hace que los precios del alquiler sigan subiendo porque no hay oferta. Ai

ANTONIO GIL / METROVACESA

Una de las cosas más positivas que me llevo siempre de estos debates es que creo que todos pensamos lo mismo. Tenemos la misma percepción del sector, evidentemente cada uno desde un ángulo distinto, pero al final coincidimos en todo: en la innovación, en la mano de obra, en el desarrollo de los suelos, en los costes…. Y en muchos temas que no dependen del sector, como la seguridad jurídica. Tenemos que ir trasladando esa visión a las administraciones públicas y al público en general a través de los medios de comunicación. Es verdad que los problemas generales son idénticos, pero las necesidades, las actuaciones y los comportamientos de cada territorio son muy diferentes. Ahí donde está el reto de la administración, en tener la habilidad de poder buscar soluciones a esa diversidad de necesidades. Hay que segmentar y diferenciar los distintos productos, territorios o problemas.

En cuanto al sector, estamos en la misma situación que hemos tenido en el 2023. Hemos sabido adaptarnos a las circunstancias y nuestra profesionalización es la que nos ha permitido resistir o resilir. Ai

MANUEL MAYO / AREALL

Estamos en un sector con ciclos largos, en los que las unidades de medida temporales son los años. Esto es más de lo que las situaciones que estamos viviendo en la actualidad permiten. Todo cambia muy rápido, en unos pocos meses. El sector tiene que pensar cómo adaptarse a esto, y lo está haciendo bien. Está muy enfocado y demostrando tener capacidad de resistencia. Quizás porque en el 2008 tuvimos que afrontar una profunda crisis y eso nos hizo más fuertes. Ahora el sector está muy profesionalizado, y aunque no tengamos capacidad para producir todo lo que nos están demandando podremos ir poniendo en mercado lo que nuestros recursos y las condiciones del marco regulador permitan. En resumen, soy razonablemente optimista, al menos para el año que viene, los siguientes ya iremos viendo. Ai

JESÚS GARCÍA / VÍA CÉLERE

Por mi parte, esperamos que al menos mantengamos la situación actual y que el 2024 sea, como mínimo, igual que el 2023, ya que los datos que manejamos apuntan en este sentido. Sí es cierto que tenemos un gran problema con la escasez de mano de obra cualificada y también con la falta de suelo finalista. Las promotoras necesitan adquirir suelo, puesto que es su materia prima, y la oferta de este está muy limitada en Sevilla, lo que también impulsa los costes de construcción y los precios finales que pagan los compradores. Hay otra peculiaridad de empresas como la nuestra, pues somos promotoras que estamos presentes en los núcleos urbanos más importantes del país que nos aportan seguridad y no trabajamos en zonas donde no tengamos la certeza de que el producto va a rotar y va a salir a la velocidad deseada. Estamos presentes en Sevilla, con Entrenúcleos y Sevilla Este, en el Aljarafe (San Juan), Cádiz (Rota) o en Córdoba, debido a que son opciones potentes. Prácticamente, en Vía Célere priorizamos estas zonas porque sabemos que tenemos la ubicación garantizada, controlamos cómo funcionan y son zonas que conocemos muy bien. Ai

Soy optimista respecto al futuro del sector de la promoción residencial, por las proyecciones que hay de creación de hogares, ya que, si hay una necesidad de vivienda muy superior a lo que estamos fabricando, en teoría nos debería ir bien. Pero lo que ocurre en realidad es que el mercado está estrangulado, es decir, existe esa necesidad de vivienda, hay poca producción y la gente no tiene capacidad económica. En los últimos años ha habido un incremento de los costes de construcción y hemos tenido que subir los precios de la vivienda para mantener unos márgenes razonables. Lo que haría falta, para abaratar los costes de la construcción y producir vivienda a un precio asequible para los colectivos que más lo necesitan, sería poner más suelo disponible, profundizar en la construcción industrializada, acelerar los trámites urbanísticos y reducir impuestos a la promoción de vivienda, sobre todo a la asequible. Fabricar suelo es

complicado y requiere un tiempo, la administración tiene que pensar en un urbanismo más flexible, admitiendo cambios de uso. Ahora está empezando a calar que el problema es grave y que hay que arbitrar una serie de instrumentos equitativos que ayuden a conseguirlo. De otro lado, para abaratar los costes, habría que profundizar en la industrialización y que encontremos ese punto en el que las empresas de construcción industrializada alcancen economías de escala y bajen los costos unitarios y, por tanto, los precios de este tipo de construcción. Reducir los tiempos en los trámites y licencias urbanísticas ayuda más de lo que uno pudiera pensar en la reducción de los costes de promoción Y, por último, tampoco hay que olvidar los impuestos. La promoción de vivienda tiene una imposición tremenda y la administración tendría que ayudar en este aspecto a las capas más desfavorecidas, y en especial a los jóvenes. Ai

RICARDO PUMAR / GRUPO INSUR

Reflexionando sobre vivienda: De vueltas con la duración de la calificación

Felipe Castro Arquitectoyconsultoren

PolíticasdeViviendayGestión deProyectosInmobiliarios

HAY ocasiones en que de la necesidad podemos hacer virtud, y existe un gran consenso alrededor de la necesidad de vivienda asequible en Andalucía y en el resto del país, así como de la insuficiencia de las políticas públicas puestas en marcha para contener la necesidad de vivienda o, incluso, para dar oportunidades de emancipación a la gente joven con ingresos.

Cuando hablamos de vivienda, el concepto esencial a manejar que define el nuevo modelo de vivienda social o asequible en el que estamos inmersos actualmente se corresponde con la producción colectiva de la misma.

La colectividad como método de producción y referencia para determinar la planificación de las políticas de vivienda y la posterior redacción de los proyectos y de su ejecución.

Como ya sabemos, la planificación de la política de vivienda cuelga del plan estatal de vivienda, plan autonómico de vivienda y plan municipal de vivienda (actualmente incluyen la rehabilitación como objetivo principal).

A su vez, los objetivos del plan municipal de vivienda deben ser coherentes con el planeamiento general vigente en el municipio de referencia y condiciona la ejecución posterior de las mismas.

No obstante, habría que relativizar tal afirmación, puesto que los planes de vivienda son, en esencia, útiles para obtener ayudas públicas, dado que en su mayoría se articulan en cascada sin mayores innovaciones ni justificación de sus programas. El margen a nivel municipal es casi nulo y a nivel autonómico se ha limitado a recoger los programas estatales y a aportar la parte cofinanciada que corresponda, normalmente nula o casi nula, salvo cuando es una condición para incorporar el programa y obtener financiación estatal.

Evidentemente, no es el caso de Sevilla, cuyo plan municipal está basado en el dato y recoge informes específicos de cada una de las materias, innovando en aquellas áreas en las que fue posible, a través de los huecos existentes en la

legislación. La derogación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y su sustitución por la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio supuso una limitación aún mayor de la autonomía local en materia de vivienda. A partir de su aprobación, las referencias a los programas municipales de protección desaparecieron, la mejor forma de incluir acciones netamente municipales vinculadas a la inversión.

No solo de planes se vive y, algunas veces, viene bien recordar cuestiones que deberían estar presentes en la toma de decisiones política.

En este sentido, la responsabilidad de la Administración ante la necesidad de alojamiento viene siendo un talón de Aquiles de nuestro sistema, aun habiendo avanzado cada vez más profundamente en esta cuestión, sigue sin llegar a dar soluciones reales a los problemas diarios de falta de vivienda.

Dando un pequeño repaso a la constitución de 1978, el art. 47 establece el Derecho a una vivienda digna y adecuada, el art. 14 el principio de Legalidad e Igualdad y el art. 103 que La Administración Pública sirve con objetividad y eficacia, a los intereses generales. Todo muy obvio y ampliamente recordado en todos

Comunidad

Autónoma

REGULACIÓN

Andalucía Decreto 91/2020, de 30 de junio, por el que se regula el Plan Vive en Andalucía, de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana de Andalucía 2020-2030

Aragón CIRCULAR de 8 de junio de 2017, de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, sobre duración del régimen de protección y descalificación de viviendas protegidas.

Asturias Decreto 11/2006, de 24 de enero, por el que se regulan los precios de venta y renta de las viviendas protegidas en segunda y posteriores transmisiones

Previsión de calificación permanente en promoción privada sobre suelo privado

Plazo general de descalificación

No existe Entre 7 y 15 años

No existe

10 años

No existe 15 años

Baleares Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears Si (Artículo 66) -

Canarias Decreto 1/2023, de 19 de enero, por el que se establecen las medidas de acceso a la propiedad de viviendas protegidas y se regula el procedimiento para su calificación

Cantabria Decreto 12/2006, de 9 de febrero, por el que se establecen medidas para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda en Cantabria

Castilla-La Mancha Decreto 173/2009, de 10/11/2009, por el que se aprueba el V Plan Regional de Vivienda y Rehabilitación de Castilla-La Mancha 2009-2012. [2009/17214]

No existe

30 años

No existe Entre 15 y 30 años

No existe Entre 10 y 30 años

Castilla y León Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León No existe

10 años

Cataluña Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda Sí (Artículo 79) Viculada a la calificación del suelo

Comunidad

Valenciana Decreto 68/2023, de 12 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de vivienda de protección pública y régimen jurídico de patrimonio público de vivienda y suelo de la Generalitat Sí (Artículo 4) -

Extremadura

Decreto 137/2013, de 30 de julio, por el que se aprueba el Plan de Rehabilitación y Vivienda de Extremadura 2013-2016 y las bases reguladoras de las subvenciones autonómicas en esta materia

Galicia Ley 8/2012, de 29 de junio, de Vivienda de Galicia

Madrid Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid

Murcia Decreto n.º 99/2021 de 13 de mayo, por el que se regula el régimen jurídico de la vivienda protegida de promoción privada en la Región de Murcia

No existe 10 años

No existe Entre 15 y 25 años

No existe Entre 7 y 25 años

No existe 5 años

Navarra Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra Sí (Artículo 43) -

País Vasco Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda Sí (Artículo 29) -

La Rioja Decreto 33/2013, de 11 de octubre, por el que se regula la vivienda de protección oficial en la Comunidad Autónoma de La Rioja

los foros cuando hablamos de vivienda. Hasta la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, no existía, si quiera, un marco común básico.

Cuando nos enfrentamos al impulso y mejora de la gestión – promoción de vivienda pública, la base principal se encuentra en estos principios fundamentales. Lo que subyace no es otra cuestión que la propia legitimación social

de los sistemas públicos de vivienda, puesta en cuestión a partir del estallido de la burbuja inmobiliaria pero que ha renacido con fuerza, tras la incapacidad del sistema para encontrar otras alternativas. No podemos olvidar que sobre la vivienda confluyen distintos intereses contradictorios o incluso opuestos entre sí: económicos, financieros, constructivos, sociales, que necesitan del impulso pú-

blico para servir al objetivo del interés general. Cuestiones como el objetivo de equilibrio presupuestario, la ausencia de intervención de la administración ante un problema de conflictividad, o estructural sobre el mantenimiento de los servicios mínimos de una barriada pública, o de control sobre las condiciones contractuales (tolerancia sobre las ocupaciones ilegales de vivienda o el impago de la

No existe 15 años

renta de alquiler) afectan sustancialmente a la apuesta de la sociedad por el desarrollo de la política de vivienda. Lo que repercute en la deslegitimación de lo público, y puede llegar a cuestionar o poner en peligro el derecho a la satisfacción de una vivienda digna.

Pero el mandato constitucional no concluye con el fomento de las condiciones necesarias para posibilitar el acceso a una vivienda, sino

que éste, con igual rango, se extiende a la eficacia de la gestión y a la salvaguarda de los intereses generales.

Por tanto, las actuaciones públicas de vivienda deberán satisfacer las necesidades de vivienda atendiendo a principios de eficacia e interés general.

Llegados a este punto, creo necesario centrarme en la relación existente entre La vivienda social y el contexto socioeconómico.

La vivienda pública ha estado, desde las Leyes de Casas Baratas de 1911 y 1921, unida a lo social.

Podemos decir que, necesidad de vivienda y vivienda social son conceptos recíprocos y que, desde la gran crisis económica iniciada en el año 2008, se ha disparado la necesidad de vivienda protegida, a la vez que ha sido impedida la materialización de una política de vivienda expansiva. El resultado es conocido, parques de vivienda reducidos, mayoritariamente públicos, propiedad de empresas públicas municipales sometidas al principio de estabilidad presupuestaria, con dificultades para financiar una gestión social de la vivienda, siendo éste un servicio público deficitario en sí mismo.

Es por ello, que además de la activación de los tradicionales mecanismos de financiación pública de vivienda social a través de los planes estatales y autonómicos, es necesario investigar nuevas formas de facilitar el acceso a una

vivienda. La urgencia ante el déficit habitacional existente, con datos como que en Andalucía existen en la actualidad más de 120.000 demandantes de vivienda y que sólo en la ciudad de Sevilla se encuentran inscritos 18.131 demandantes de vivienda protegida, 361 expedientes en trámite de familias en riesgo de exclusión social necesitadas de una solución inmediata, y otras tan-

4,5 millones de viviendas protegidas que han sido promovidas en España a lo largo de la historia hasta 2019, según datos del Ministerio de Fomento, que llegan hasta casi los 7 millones según otras fuentes. De permanecer en el mercado como protegidas, la situación de necesidad de vivienda asequible sería bien distinta. Algo que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la

“Además de la activación de los tradicionales mecanismos de financiación pública de vivienda social, es necesario investigar nuevas formas de facilitar el acceso a una vivienda”

tas baremadas según baremo vivienda por los servicios sociales municipales con necesidades urgentes de vivienda, conforme se encuentra publicado en el informe del primer semestre de 2023 de la Oficina Municipal por el Derecho a la Vivienda de Sevilla.

Parece obvio que, ante la insuficiente financiación pública y la urgencia del problema, es obligado buscar fórmulas realistas, viables y fuera de los esquemas tradicionales, con el objetivo de, entre otras cuestiones, sumar el esfuerzo de las familias al de las administraciones.

Para muestra, las más de

vivienda ha incluido en su artículo 16, estableciéndolo para aquellas viviendas promovidas sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, al vincular la calificación al suelo.

La calificación permanente debería ser indiscutible en nuestro sistema, especialmente si atendemos a la forma en que se reservan los suelos y se adjudican las viviendas protegidas. Sin embargo, las Comunidades Autónomas han ido tomando rumbos muy distintos, existiendo hasta la entrada en vigor de la ley estatal una gran diferencia entre

territorios, desde los 5 años de la Región de Murcia para descalificar voluntariamente de forma anticipada una vivienda protegida a la protección indefinida del País Vasco o Navarra, pasando por la vinculación a la protección del suelo de Cataluña.

No obstante, el pleno del tribunal constitucional admitió a trámite los recursos de inconstitucionalidad contra la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda como los promovidos por el grupo parlamentario popular, el parlamento de Cataluña y los gobiernos de Andalucía, Baleares y Madrid, lo que aumenta la incertidumbre sobre el resultado final.

Por otro lado, la calificación permanente de la vivienda protegida, manteniendo el control de las condiciones de acceso a la misma y del precio a abonar, ya sea por la compraventa o el alquiler, suponen una garantía suficiente para innovar en la producción de vivienda protegida o recuperar fórmulas anteriores como la subsidiación de intereses o la subvención pura y dura.

En décadas pasadas, se hizo un esfuerzo ingente para fomentar la promoción de vivienda protegida con un resultado notable. Sin embargo, hoy vemos que esa inversión fue, en realidad, un gasto. Ai

“Cuáles son las principales bolsas de suelo para vivienda y cómo van a transformar la ciudad”

Conocer las zonas de expansión de las ciudades es abrir una ventana a su futuro. De la mano de los responsables locales del desarrollo urbanístico, mostramos cómo se perfila el futuro de la vivienda en algunas de las principales capitales andaluzas.

Todas apuntan a ampliar las zonas verdes, aumentar la vivienda pública y a una eficaz colaboración público-privada.

Elena Segura

La actividad edificatoria residencial de Córdoba se concentra en la franja de poniente. Vivir en el Nuevo Poniente es vivir en barrios que cuentan con los más elevados estándares de dotaciones públicas, reforzados por la cercanía de los grandes parques urbanos del “Anillo Verde”, como los Parques del Canal, Flamenco y Patriarca. Nuevos barrios, además, óptimamente relacionados con el territorio, a través de la ronda oeste de la ciudad, ejecutada en 2010.

En desarrollo del vigente PGOU de 2001 se han urbanizado suelos con capacidad para más de 11.600 viviendas, muchas hoy construidas o en construcción. Sin embargo, no se han urbanizado en el Nuevo Poniente nuevos suelos residenciales “de escala” en los últimos diez años. Para corregir esta situación, hemos reactivado la ejecución de las

actuaciones residenciales de la “Ciudad Jardín de Poniente” (PP O-2 y O-3), PP O-4 “Huerta de Santa Isabel-Oeste” y PP O-8 “Carretera del Aeropuerto”, todas idóneamente situadas, con capacidad para más de 6.500 nuevas viviendas de tipología variada. Ya es un hecho el próximo inicio de las obras de urbanización de las 48,85 hectáreas del PP O-4, de iniciativa público-privada, con una capacidad de 3.663 viviendas, 1.944 de ellas protegidas, y un plazo de ejecución de 25 meses.

Finalmente, el crecimiento urbano futuro en la zona está asegurado con la gran actuación residencial “Puerta de Córdoba”, con una capacidad proyectada de 6.800 viviendas, para un total en el Nuevo Poniente de más de 13.000 viviendas.

En la ciudad de Córdoba buscamos, ante todo, la calidad de vida y el bienestar de las personas. Por ello consideramos prioritario continuar con el cambio del modelo urbano hacia uno

más verde, sumando nuevos parques accesibles a los ya existentes, para una Córdoba más adaptada y adaptable al cambio climático. Es objetivo municipal a corto y medio plazo incrementar sustancialmente la superficie de zonas verdes públicas ejecutadas, con el fin de que Córdoba continúe siendo una de las ciudades con mayor estándar por habitante de zona verde urbanizada.

Por ello estamos ejecutando grandes parques públicos del “Anillo Verde”, con una superficie conjunta de más de 500.000 m2, continuando con el proceso ya iniciado en el anterior mandato de nuestro Alcalde, José María Bellido, producto del cual se ejecutaron más de 88 hectáreas del “Anillo Verde”. Un proyecto conectado con el entorno rural periurbano a través de corredores ecológicos reservados en los nuevos desarrollos. Un proyecto que contribuye al mantenimiento de la biodiversidad en el núcleo urbano, para una Córdoba más sostenible y habitable. Ai

Miguel Ángel Torrico Presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba

La demanda de vivienda asequible en Sevilla es una realidad palpable, con aproximadamente 18.000 personas inscritas como demandantes de vivienda protegida. En este contexto, el Ayuntamiento de Sevilla despliega importantes esfuerzos para abordar esta necesidad acuciante.

Este equipo de gobierno tiene clara la importancia de una gestión eficaz de las bolsas de suelo en la política de vivienda asequible. Palmas Altas, Cruz del Campo, Hacienda El Rosario, Cuartel de Artillería, Avenida de Jerez o Algodonera son ejemplos claros de suelos en los que ya se están produciendo o se van a producir desarrollos de viviendas, zonas verdes, espacios libres y equipamientos públicos.

El Ayuntamiento de Sevilla, a través de “Sevilla acelera”, está trabajando para disponer de un canal directo para optimizar los plazos administrativos y acelerar la ob-

Juan de la Rosa Delegado de Urbanismo, Patrimonio, Vivienda, Identidad Urbana y Edificios Municipales del Ayuntamiento de Sevilla. Presidente de Emvisesa

tención de licencias y permisos. En esta misma línea de la vivienda asequible, el Ayuntamiento ha realizado contribuciones significativas a través de la cesión gratuita de suelos a Emvisesa. Desde la llegada del Partido Popular al gobierno de la ciudad, con José Luis Sanz a la cabeza, el Ayuntamiento de Sevilla, a través de la Gerencia de Urbanismo, ha cedido gratuitamente a Emvisesa suelos para promover 584 viviendas y 58 alojamientos.

Sin embargo, para alcanzar un impacto significativo y efectivo en la solución del problema habitacional es necesario un enfoque integral que involucre a todas las esferas gubernamentales. El desafío actual, marcado por el aumento de los costos de construcción y los tipos de interés, requiere una acción coordinada y colaborativa. En este sentido, es fundamental que otras administraciones públicas intensifiquen o se sumen al esfuerzo.

Francisco Pomares

Además, la colaboración público-privada emerge como una herramienta indispensable para garantizar la sostenibilidad de estas políticas. La sinergia entre el sector público y privado puede potenciar la eficacia de las medidas adoptadas, optimizando recursos y maximizando el impacto en la comunidad.

En resumen, la correcta gestión de las bolsas de suelo en Sevilla es un pilar fundamental de la política de vivienda asequible. Si bien el Ayuntamiento y Emvisesa han dado pasos importantes, el desafío requiere una respuesta amplia y coordinada que involucre a todas las partes interesadas. Es solo a través de la colaboración y el compromiso conjunto que podremos construir un futuro habitacional más justo y equitativo para todos los ciudadanos de Sevilla porque queremos que Sevilla sea una ciudad agradable para vivir. Ai

Concejal delegado de Vivienda y Regeneración Urbana del Ayuntamiento de Málaga

El Ayuntamiento de Málaga, en su compromiso por la promoción de vivienda protegida y libre, aprobó el pasado mes de marzo el Plan de Vivienda y Suelo para el periodo de 2023 a 2027. Se trata de la hoja de ruta en materia de construcción de viviendas de la ciudad de Málaga para los próximos años.

Es un plan realista y serio, que tiene en cuenta los suelos disponibles y en desarrollo que existen en la ciudad para la construcción de vivienda protegida y libre a corto/medio plazo. De este modo, para atender a la demanda y cumplir los objetivos en materia de vivienda y en el periodo temporal planteado, el Plan propone la construcción de 8.900 viviendas: 4.100 viviendas protegidas nuevas ¬ (2.700 en alquiler y 1.400 en venta) y 4.800 viviendas libres.

El concepto de promoción de vivienda del Ayuntamiento de Málaga se basa en la construcción de barrios, donde la gente desarrolle su proyecto vital, no simples bloques de viviendas aislados. En este sentido, actualmente promovemos un total de 1.006 viviendas protegidas en suelos de propiedad municipal en la zona de expansión de Málaga, junto a la Universidad.

En esta línea, el Ayuntamiento trabaja junto a otras instituciones públicas y la promoción privada para que en los próximos 3 años se construya nuevos barrios en la ciudad en suelos con planeamiento y proyecto de reparcelación aprobado. Se prevé el desarrollo de 1.362 viviendas protegidas en el sector de Buenavista que se encuentra muy cercano al barrio en construcción en

Universidad y más de 4.000 viviendas protegidas que promoverá la iniciativa privada en zonas como Sánchez Blanca (conocido como Distrito Zeta, un nuevo concepto de barrio enfocado a los jóvenes), Repsol, Térmica, Cortijo Merino o Lagar de Oliveros.

En definitiva, el Ayuntamiento de Málaga está firmemente comprometido con la construcción de vivienda pública, protegida y la puesta a disposición de suelo para construir viviendas a través de la colaboración público-privada para construir barrios y a la vez, dar una solución a la escasez de vivienda, tanto pública como privada, presente en las principales ciudades españolas. Ai

Los segmentos de oficinas y logística de Sevilla, frente a los retos del mercado

Mientras el mercado de oficinas, que en líneas generales disfruta de buena salud en Sevilla y su área metropolitana, afronta un notable desafío en la reconversión de activos –especialmente edificios completos sin la necesaria demanda en ubicaciones consolidadas–, con cambios de uso hacia el hotelero, residencial o residencial turístico, además de nuevos formatos como el coliving o el senior living, el logístico se enfrenta a la necesidad de reeducar a la demanda para adaptarla a un escenario que propicie el desarrollo de nuevos proyectos con una calidad a la altura del siglo XXI. Para debatir sobre estas y otras cuestiones, Inerzia Asesores Inmobiliarios ha celebrado una mesa redonda de expertos en la que se ha analizado el presente y el futuro del sector inmobiliario terciario, sus oportunidades, virtudes y carencias, desde la óptica tanto de la oferta como de la demanda.

ÑIGO Galán, CEO de Inerzia; Pedro Zubiría, socio director del Departamento de Agencia de Inerzia; Francisco Pumar, director general de Grupo Insur, y Francisco Rodríguez-Piñero, director general de Sevisur Logística, sociedad gestora de la Zona de Actividades Logísticas (ZAL) de Sevilla, tomaron parte en la mesa redonda organizada por la consultora, moderada por su socio director del Departamento de Property, José María León.

MERCADO DE OFICINAS

Constatada la buena salud de la que disfruta el sector de oficinas, a tenor de los datos ofreci-

De izquierda a derecha, Pedro Zubiría, Francisco Pumar, Francisco Rodríguez-Piñero e Íñigo Galán.

Sonia Mora / Fotos: Rocío Fernández Ruz

dos en el informe de Inerzia, Francisco Pumar fue el primero en tomar la palabra, para reflexionar sobre el fenómeno de la reconversión hacia otros usos que están experimentando determinados edificios de oficinas en Sevilla, ante la presión turística que experimenta la ciudad.

“Creo que ese proceso va a continuar. No será algo masivo, por cuanto el parque de edificios con esa capacidad de reconversión es limitado, pero continuará ocurriendo, se seguirán transformando inmuebles a uso hotelero, o bien a apartamentos turísticos o

residenciales”, explicó Pumar. Asimismo, ejemplificó esta circunstancia con un edificio de oficinas que Grupo Insur sometió a este cambio de uso, en este caso a hotelero, en Los Remedios, una ubicación idónea por su gran concentración de oficinas y escasez de este tipo de alojamientos, además de otro proyecto, la antigua sede comercial de Endesa en Diego Martínez Barrios, que se va a destinar “a uso turístico”.

Al respecto subrayó Iñigo Galán el “importante trabajo” que tienen ante sí tanto los propietarios de estos inmue-

“El mercado logístico tiene que evolucionar hacia otro tipo de plataformas de mayor calidad que, lógicamente, tienen otro coste. La demanda se tendrá que reeducar y adaptar”

“Hay edificios de oficinas que llevan muchos años cerrados y es necesario reflexionar al respecto.

Tanto los propietarios como la Administración tienen un importante trabajo por delante”

bles como la Administración: “Hay edificios de oficinas que llevan muchos años cerrados y es necesario reflexionar al respecto. Particularmente, hago referencia a edificios en entornos urbanos y consolidados, muy bien situados, que quizás se podrían reconvertir a otro uso. En Sevilla y su área metropolitana hay 18 edificios de oficinas censados que están al 0% de ocupación, en áreas como Los Remedios, Cartuja, zonas Sur y Norte o Dos Hermanas”. Remarcó que, al igual que está sucediendo en otras ciudades, la tendencia a la reconversión en este tipo de ubicaciones “es imparable y va a continuar en los próximos años”.

Para Francisco Pumar, “nuevos usos en residencial como el coliving o el senior living pueden tener mucho encaje en activos configurados para uso de oficinas. En Madrid ya está habiendo operaciones que no se materializan en una transformación de la oficina al residencial puro, sino a estos nuevos formatos para jóvenes, mayores, residencias de mediana estancia, etc.”.

Consultado por el moderador sobre el encaje en el mer-

cado de nuevas promociones de oficinas en zonas demandadas como Nervión o Cartuja, el director general de Grupo Insur no lo estima factible en estos momentos: “Con los actuales precios de venta, si se suma el coste del suelo, el de la construcción de un edificio de oficinas prime para que tenga salida en el mercado y las tasas de rentabilidad exigidas, los números no salen”.

Añadió que “hasta que no se reduzca la oferta disponible, ya sea por reconversión de usos o crecimiento de la demanda, no habrá oportunidad para nuevos edificios”. Al propio tiempo, se mostró “convencido de que el precio del alquiler en Sevilla tiene que crecer. No tiene sentido que seamos la quinta capital de España y tengamos el tercer parque más importante de oficinas del país, y nuestros niveles de rentas sean tan bajos. Mientras no suban y alcancen unos niveles lógicos, va a haber poca promoción, con la salvedad de algún proyecto llave en mano, pero no grandes edificios de oficinas”.

En opinión de Iñigo Galán, sin embargo, sí tienen cabida nuevos proyectos a riesgo,

José María León, socio director del Departamento de Property de Inerzia, fue el encargado de moderar la mesa redonda.

ÍÑIGO GALÁN CEO de Inerzia

PEDRO ZUBIRÍA

Socio director del Dpto. de Agencia de Inerzia

pero en determinados sitios y con unas características singulares. “Por ejemplo, en Cartuja, un edificio emblemático, moderno, de calidad y diseño, que se pueda alquilar entre 17 y 19 euros el metro cuadrado, tendría demanda. Las rentas están bajas y es cierto que para una promoción normal no saldrían los números, pero creo que el mercado acogería bien un proyecto emblemático, a esos precios”.

Sobre las exigencias de los clientes respecto a los estándares de calidad y eficiencia energética de este tipo de activos, apuntó Francisco Pumar a un incremento de los requerimientos en este sentido. “Además de en Andalucía, operamos en Madrid, donde todo nuestro parque de oficinas construido está en proceso de certificación BREEAM. Invertimos mucho capex para cumplir este objetivo, dado que en Madrid es imposible plantearse siquiera hacer un edificio sin certificación”, explica. Aclara que en Sevilla “la tendencia es menor, porque hay más pequeña y mediana empresa local, pero cada vez

FRANCISCO PUMAR Director general de Grupo Insur

crece más, sobre todo cuando se trata de operaciones con empresas internacionales. Además, la certificación favorece el acceso a una financiación más barata para estos activos, que proporciona un plus de rentabilidad en el negocio”.

Un asunto relevante expuesto también en la mesa fueron las consecuencias en el mercado del traslado de los juzgados a Palmas Altas. Incidió el director general de Grupo Insur en que es “una magnífica noticia que se haya optado por reutilizar las oficinas de Abengoa, en lugar de construir una ciudad de la justicia; y además la operación va a implicar alguna desocupación en zonas prime, fundamentalmente en Nervión-San Bernardo, que no preocupa

“Nuevos usos en residencial como el coliving o el senior living pueden tener mucho encaje en activos configurados para uso de oficinas”

por cuanto se trata de un área de la ciudad con unos niveles de ocupación muy elevados”.

Opina por su parte Iñigo Galán que esta ocupación de los edificios de Abengoa es “otro ejemplo claro del menor stock de oficinas en Sevilla, aunque se vayan a quedar metros disponibles en Nervión. El próximo julio se quedarán vacíos entre 9.000 y 10.000 metros cuadrados en un entorno muy consolidado y los propietarios tendrán que ver si les resulta más rentable seguir destinándolos a oficinas o darles otro uso”.

“En cualquier caso, no van a suponer un cambio sustancial en el mercado dado que estamos hablando de Nervión, donde la ocupación es superior al 90 por ciento y no hay suelo donde poder desarrollar, con lo que puede representar una solución a la escasez de oficinas. Y coincido en que, por su ubicación, es posible que veamos esos cambios de uso”, añadió Pedro Zubiría.

MERCADO INDUSTRIAL LOGÍSTICO

El segundo gran bloque analizado en la mesa versó sobre producto industrial y lo-

gístico, donde realizó una primera aproximación Francisco Rodríguez-Piñero: “En Sevilla, el mercado logístico sigue siendo un mercado industrial con naves logísticas, que ha evolucionado muy poco. En nuestro caso, todas nuestras naves, incluidas las de Sevilla, tienen certificación medioambiental, pero no es algo generalizado en este mercado”.

Aseveró que, frente a otras plazas que cuentan con grandes operadores internacionales, en Sevilla aún hay “una oferta muy local, una mezcla de pequeños propietarios que dan como resultado un mercado muy atomizado, con naves muy obsoletas en cuanto a requisitos de protección contra incendios y medioambientales, con viales estrechos, sin zonas de maniobras ni aparcamientos para los trabajadores, en general, un segmento poco especializado”.

Expuso que hay suelos destinados a nuevas zonas industriales o logísticas, en ubicaciones prime, que llevan más de 20 años a la espera de que se desarrollen los proyectos. “Se produce una especie de círculo vicioso; no hay oferta porque no hay de-

“Mientras la demanda no se adapte a otras rentas en el producto logístico, no habrá obra; entretanto, lo único que se acometerán serán proyectos llave en mano”

manda, y viceversa. Los grandes operadores no pueden construir porque los precios de construcción son superiores a los precios de venta de naves pequeñas. La demanda lamenta que no haya naves para trasladarse, pero mientras no suban las rentas, y tienen que subir mucho, no va a haber grandes operaciones”, subraya Rodríguez-Piñero.

Afirma que hay operadores que, en la actualidad, han alquilado las naves al mismo precio que cuando se construyeron, hace muchos años. “Es difícil que con estas rentas vaya a evolucionar de verdad la logística en Sevilla”.

Entiende por su parte al respecto Pedro Zubiría que “la oferta ha intentado adaptarse a la nueva situación, desarrollando naves más modernas, con más certificaciones, pero creo que es la demanda la que se ha quedado más estancada”. Asegura que operadores “no solo pequeños, sino también de cierto nombre, se conforman con estar alquilados en una nave que no reúne los estándares de calidad acordes a su nivel, alquilando a dos euros y medio o tres el metro cuadrado en Alcalá o Dos Hermanas, cuando realmente el mercado tiene que evolucionar ha-

cia otro tipo de plataformas que, lógicamente, tienen otro coste”.

“Una plataforma de alto nivel -reflexiona- es imposible a estos precios. Mientras no evolucione esta situación, desde el punto de vista de la demanda, seguiremos inmersos en ese círculo vicioso. No se van a ver nuevos desarrollos porque los números no salen: con los costes de construcción y los intereses tan altos como los actuales, es imposible. La demanda se tendrá que reeducar y adaptar. Cuando esta despunte, a nivel de calidad y renta, empezará a haber obra. Entretanto, lo único que se acometerán serán proyectos llave en mano”.

Para Francisco Pumar, es una cuestión de “oferta y demanda. Cualquier operador paga en Madrid mucho más que en Sevilla por cada metro cuadrado, precisamente porque hay un desequilibrio entre oferta y demanda. Lo que manda es el mercado”. Y subraya la necesidad de una mayor transparencia: “En Madrid los mercados son transparentes. En Sevilla, el informe de Inerzia es el único que informa de lo que hay. Para que estos segmentos del negocio terciario

“En Sevilla, el producto logístico ha evolucionado muy poco, hay una oferta muy local, mezcla de pequeños propietarios que dan como resultado un mercado muy atomizado, con naves muy obsoletas”

funcionen correctamente es imprescindible que se sepa la realidad, la demanda, la oferta, los precios medios; en resumen, hace falta más transparencia”.

En lo concerniente a la situación de las infraestructuras en Sevilla y su influencia en el mercado logístico expone Pedro Zubiría que es decisiva: “Casi todas las zonas logísticas se concentran en un sector muy claro, el arco de la SE40, desde la A4 viniendo de Carmona hasta la salida hacia Cádiz, por una cuestión de accesibilidad. Para los operadores logísticos es fundamental la accesibilidad, las entradas y salidas rápidas de sus vehículos. A medida que el anillo se vaya cerrando, estoy convencido de que empezaremos a ver desarrollos logísticos en otras zonas. La SE40 es clave”.

Al margen de estos segmentos, en el de locales comerciales solicitó también el moderador del encuentro una reflexión acerca de la pujante demanda de firmas comerciales en los ejes prin-

FRANCISCO RODRÍGUEZ-PIÑERO Director general de Sevisur Logística, sociedad gestora de la ZAL Sevilla

cipales de la ciudad, que está afectando claramente al negocio tradicional. Explicó al respecto Pedro Zubiría que es una cuestión de “lógica económica, de poder o no pagar ciertos niveles de rentas. Vemos en nuestro informe que, año tras año, los locales de la zona Centro cada vez están más cotizados, y hace tiempo que el negocio tradicional dejó de poder pagar esas rentas y, o bien han tenido que cerrar, o trasladarse a otra zona con rentas que puedan asumir. Es una realidad ante la que poco se puede hacer”. Y en respuesta a una pregunta de un invitado al evento, sobre la posibilidad de que Sevilla apueste por los centros de datos como lo están haciendo otras ciudades, expuso Rodríguez-Piñero que requeriría la apuesta del Gobierno autonómico para la instalación de un nuevo cable submarino que incremente la potencia, y de las ayudas a las instalaciones para la implantación de los operadores, “como están haciendo otras comunidades autónomas”. Ai

Pedro Salvador Albiñana

Presidente de Sevilla City One

Afinales de 2022 se anunció la alianza de las principales promotoras del sector inmobiliario español que, en colaboración con las administraciones públicas, Junta de Andalucía y Ayuntamiento de Sevilla, tenía como objetivo atraer la atención de fondos de inversión nacionales e internacionales para llevar a cabo el mayor proceso de transformación urbana de la metrópolis del sur de Europa desde la Exposición Universal de 1992.

Hoy, son más de 80 las entidades adheridas y cerca de 450 las sociedades públicas, privadas y profesionales que han tenido participación directa en la actividad de la iniciativa a lo largo de 2023. Sevilla City One ha alcanzado una gran transversalidad con la participación de sectores como el energético, el relacionado con la investigación e innovación, el financiero, el logístico-industrial, el de telecomunicaciones, el de sociedades profesionales que, junto al sector promotor y la participación institucional de las

“El crecimiento innovador y sostenible que devuelve la Universalidad a la Metrópolis del Sur de Europa”

La iniciativa Sevilla City One tiene origen en la sociedad civil para posicionar Sevilla y su área metropolitana como referente en los procesos de transformación urbana sostenible con el fin de atraer inversión.

principales asociaciones empresariales y colegios profesionales, han forjado una alianza para formular y desarrollar una estrategia de visibilización y notoriedad que convierta a la Sevilla metropolitana en un ente atractivo, que despierte el interés inversor y que favorezca una conciencia colectiva de identidad metropolitana y orgullo de pertenencia.

Sevilla es la cuarta área metropolitana de España, con más de 1,5 millones de habitantes, sólo por detrás de Madrid, Barcelona y Valencia. La población del área metropolitana ha crecido de forma sostenida en los últimos veinte años con más de 145.000 nuevos habitantes, siendo especialmente relevante el aumento del censo poblacional con ratios que superan el 20% en los municipios de mayor actividad urbanística como Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra, Mairena del Aljarafe o La Rinconada. El 85% de la población metropolitana se concentra en un radio de 20 kilómetros de Sevilla capital.

También Sevilla es el primer motor económico de Andalucía y cuarta economía española siendo superada solamente por Madrid, Barcelona y Valencia. Antes del COVID, el PIB provincial superó los 40.000 millones de euros representando cerca del 25% del PIB andaluz con una balanza de pagos positiva incluso en los momentos más adversos de la pandemia global, lo que claramente identifica el algo grado de internacionalización de su economía.

Mucho se sabe del liderazgo en el sector turístico, el agroalimentario o en energías renovables, pero el enclave estratégico de Sevilla, centro intermodal que conecta los bordes meridionales de los arcos Atlántico y Mediterráneo y entre Europa y África, ha favorecido además la consolidación de una actividad económica de alto valor añadido que se reparte principalmente en tres polos: el Puerto de Sevilla, Aerópolis y el Parque Científico y Tecnológico Cartuja. Entre los tres generan un empleo que supera los 43.000 profesionales de alta

cualificación y que ha llegado a suponer el 24% del PIB provincial situándose, junto al turismo, al frente de la economía de la metrópolis del sur.

Sevilla es también la ciudad de la ciencia y el conocimiento, la ciudad universitaria con más de cinco siglos de historia, tercera universidad española con una facturación de 2.500 millones anuales. Los cinco centros universitarios, 31 cátedras de empresa, diez centros de investigación del CSIC, así como numerosos espacios de I+D+i se reparten territorialmente entre los municipios de Sevilla, Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra y Bormujos.

MOMENTO DE OPORTUNIDAD

El reto global de alcanzar la neutralidad climática y en el que Sevilla tiene especial protagonismo por haber sido designada por la UE como una de las cien ciudades que tienen ese objetivo en el horizonte 2030, brinda la oportunidad de convertir nuestra metrópolis en un verdadero motor del desarrollo sostenible, el fomento de escenarios de innovación, tecnología y colaboración empresarial. Sevilla debe participar en este nuevo multilateralismo internacional del clima desde el compromiso coordinado y participativo que incluya a los distintos niveles de gobierno, al sector privado y a la ciudadanía.

Afrontar un reto de tal envergadura requiere sin duda de visión a largo plazo y una clara estrategia para explotar nuestras ventajas competitivas. Identificar nuestros principales polos productivos debe garantizar la viabilidad de la vertebración metropolitana en la medida en que sólo podrá asegurarse sus objetivos si estos no son contradictorios con la dinámica socioeconómica predominante. Es por ello necesario recuperar la coparticipación de todos los actores públicos y privados en un foro abierto e intermunicipal para el desarrollo de una Agenda Urbana Metropolitana que permita configurar esa hoja de ruta común necesaria para los próximos años.

Y definido nuestro proyecto común de desarrollo metropolitano debe formularse nuestro plan de financiación. La necesidad de modelos de financiación innovadores para hacer realidad estas transformaciones urbanas, coincide en el tiempo con la disposición de fondos europeos que están a la espera de proyectos transgresores y también de instrumentos económico-financieros innovadores que facilitan la implementación de estos proyectos. Según declaraba recientemente Lucía Catalán, directora general de Goldman Sachs Asset Management para Iberia, “las infraestructuras se erigen en una clase de activo alternativo que se beneficia de interesantes innovaciones, nuevas tecnologías, financiación pública y apoyo gubernamental, que están recibiendo un gran interés por parte de inversores institucionales y se estima que, solo para cumplir los objetivos internacionales de descarbonización y agua limpia, se necesitarán seis billones de dólares anuales de inversión durante esta década”.

EL PROYECTO METROPOLITANO SOSTENIBLE

Una vez presentada la iniciativa y forjada una amplia alianza nacida del compromiso de los principales agentes sociales y económicos que intervienen en Sevilla y su metrópolis, en los próximos meses definiremos los objetivos específicos de nuestro proyecto común. Para ello y con la participación de las entidades adheridas, se ha elaborado un calendario de encuentros que permitan conocer la última actualización del plan de movilidad metropolitano, el desarrollo de proyectos de innovación y de generación de energía limpia y renovable, los procesos de renovación y regeneración urbana bajo los principios de economía circular y el desarrollo de políticas de planificación metropolitana sostenibles con decidido impacto multidimensional en los procesos de vertebración metropolitana, y con mayor rentabilidad a

nivel económico, social y medioambiental.

El crecimiento de sectores estratégicos de Sevilla como la futura ampliación de superficie edificable del PCT Cartuja junto a la llegada de proyectos de gran significancia como la nueva sede del JRC-Seville o el futuro Centro Francés de Tecnología e Innovación, el aumento de oferta de suelo para la Zona Franca del Puerto, el proyecto de implantación y desarrollo de la Agencia Espacial Española, la ampliación de suelo logístico-industrial en el arco suroeste entre los municipios de Alcalá de Guadaira, Dos Hermanas o Utrera, la generación de mayor cuota de energía limpia y renovable en los municipios de Carmona, La Rinconada o Guillena, o los desarrollos urbanísticos ya maduros con capacidad para albergar 34.000 nuevas viviendas en la primera corona sevillana, con un 40% de reserva para VPO, deben ser contados por sus protagonistas para conformar la imagen de ese proyecto común.

El mantenimiento de las dinámicas de colaboración entre la sociedad civil, el sector privado y el sector público debe determinarse en el impulso decidido de las grandes infraestructuras necesarias para Sevilla y su área metropolitana: la red completa de metro, la ampliación y refuerzo de la red de cercanías, la conexión del aeropuerto y Santa Justa, el cierre de la SE-40, la ejecución de la SE-35, así como otras infraestructuras de servicios que también exigen su revisión. Será por tanto necesario elaborar una nueva radiografía, en este caso, con mesas de trabajo que nos permitan conocer el grado de avance y actualización de ese plan integral de infraestructuras metropolitanas.

Nuestro convencimiento es que en esos encuentros se definirá un proyecto metropolitano completo e ilusionante, que servirá para presentar las oportunidades de inversión a los fondos nacionales e internacionales en un decidido impulso de la transformación que ya ha empezado. Ai

Manuel Sillero

Abogado

“D

esempolvando documentos, nos disponemos a realizar un breve análisis de la propuesta que está encima de la mesa, pese a desconocerse el efecto de las alegaciones y cómo las mismas hayan podido permear en los redactores del Anteproyecto”

Reflexiones sobre el Anteproyecto de Reforma de la Ley de Suelo

EL pasado 03 de octubre de 2022, se redactó el texto del Anteproyecto de Ley por la que se modifica el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, siendo el mismo sometido a trámite de alegaciones que finalizó el 09 de enero de 2.023.

Hasta el momento, no se ha tenido noticia alguna de las resultas de las alegaciones recibidas, por más que parece que próximamente pudiera reactivarse el impulso de la reforma en su día iniciada.

Es por ello que, desempolvando documentos, nos disponemos a realizar un breve análisis de la propuesta que está encima de la mesa, pese a desconocerse

el efecto de las alegaciones y cómo las mismas hayan podido permear en los redactores del Anteproyecto.

En un análisis conjunto del texto, y pese a que se pretenda justificar en la Exposición de Motivos como una norma que viene a mejorar la seguridad jurídica de los instrumentos de planeamiento, consideramos que se trata de un parche que viene a blindar la actuación de la Administración ante un velado reconocimiento de su inoperancia endémica, especialmente en lo que atañe a los instrumentos de ordenación y planeamiento que están generalmente presididos por una dinámica elefantiásica que eterniza los plazo de las actuaciones y esta aquejado de no pocos

vicios o defectos en su tramitación.

Y como muestra, un botón. La reforma que estamos analizando se inició en su trámite ante el Consejo de Ministros en diciembre de 2.022 y de momento, ni está y casi ni se le espera.

Posiblemente, el elemento nuclear de la reforma, que por cierto es escueta y deja por el camino algunas propuestas de revisión ya planteadas en el Proyecto de Ley de 2017, como las modificaciones de los plazos de impugnación o el facultar al Juez para tutelar los trámites de revisión de los planes en vía judicial, es salvar la sanción de la nulidad absoluta en los instrumentos de planeamiento en favor de considerar algunos vicios como anulables.

Quien con ello evitarse las nulidades

absolutas que viene a provocar un efecto de nulidades en cascadas de todas aquellas actuaciones (planes parciales, licencias, etc) que penden de un instrumento de planeamiento que devenga como ineficaz por más que, no olvidemos, habrá sido aprobado por la propia Administración.

De ahí, por ejemplo, la apreciación antes dicha de ser una reforma que viene a pretender solventar el mal funcionamiento de la Administración.

Con esta finalidad, se viene a considerar que los instrumentos de planeamiento tienen una naturaleza mixta o compleja que permite diferenciar entre contenidos de naturaleza normativa de aquellos otros, identificados o referidos como planos, determinaciones, decisiones estratégicas, etc, que no tienen carácter normativo, sino más bien ejecutivo, sustentando en esta diferente naturaleza la calificación del eventual vicio como nulo o anulable.

También es digna de mención la propuesta de rectificar la regla del silencio negativo para las autorizaciones de las obras de edificación de nueva planta de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, que estén destinadas al alquiler social, pero únicamente en los casos en los que sea promovidas por la Administración Pública, sus entes dependientes o mediante fórmulas de colaboración público-privada.

Esta modificación nos parece un auténtico dislate desde el punto de vista técnico-jurídico pues podría venir a poner en quiebra el principio de igualdad constitucional al excepcionarse a la Administración de unos trámites legales cuya diligencia y tramitación depende de ella misma, saltándose de este modo los controles que, se supone, han sido establecidos para garantizar la legalidad. Esos mismos controles de legalidad que, no debe ser casualidad, se pretenden mitigar en sus efectos con la disquisición

“La reforma que estamos analizando se inició en su trámite ante el Consejo de Ministros en diciembre de 2022 y de momento, ni está y casi ni se le espera”

entre vicios nulos y anulables, mutatis mutandi, pero solo para beneficio de la Administración.

Y si se trata de agilizar la tramitación, no sólo está en manos de la propia Administración que sea más eficaz su actuación, sino que también los promotores privados estarán interesados en beneficiarse de la agilización de sus solicitudes de autorización, o de su silencio positivo, cuando soliciten licencias para viviendas destinadas al alquiler social, e incluso para el caso de viviendas que no estén sometidas a ningún régimen de protección o sean destinadas a usos distinto del alquiler social.

Otro aspecto bastante llamativo de la propuesta de reforma es la que reside en la limitación de la legitimación activa que, actualmente, es pública para la exigencia de la observancia de la legislación en la ordenación urbanística y territorial.

Frente a ello, la propuesta es que solamente las personas físicas y las personas jurídicas sin ánimo de lucro puedan impugnar actos y disposiciones que vulneren la legislación o los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, lo que supone deslegitimar procesalmente a las empresas que se dedican a la realización de las obras y promociones inmobiliarias que, a buen seguro, son las

más interesadas en la observancia de la legalidad en estos aspectos pues en ellos residen su inversión y actividad.

Así mismo es de prever, por lo que respecta a las personas jurídicas sin ánimo de lucro, que se exijan requisitos estatutarios para constreñir un poco más la legitimación para ejercer acciones públicas de impugnación.

Pero es que, además, no sólo se cercena quienes pueden ejercer acción de impugnación sino que también se limita el alcance de la acción pública. Todo ello en un claro intento de blindar la actuación de la Administración ante sus propios errores.

Por último, solo apuntar por sus relevantes efectos, que se modifica el método a aplicar para la valoración de las indemnizaciones procedentes en los casos de pérdida de la facultad de participar en las actuaciones de nueva urbanización, lo cual no entramos a valorar dado su trascendencia más económico-empresarial que jurídica.

Sería deseable que la tramitación de la reforma corrigiese sustancialmente el espíritu que la impulsa, lo que se ha de traducir en que no se lleve a efecto, y si lo hace que al menos no lo sea con la indolencia de los agentes perjudicados o sus representantes. Ai

“Es digna de mención la propuesta de rectificar la regla del silencio negativo para las autorizaciones de las obras de edificación de nueva planta de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, que estén destinadas al alquiler social”

Gobernanza, sequía e infraestructuras: Tres palabras que definen la actual situación crítica del agua en España

LA sequía en la que nos encontramos inmersos, en un clima Mediterráneo como el nuestro, provoca unos fenómenos climáticos habituales, que supone que sea algo recurrente en nuestro país. Es hora de que nos planteemos si es un tema coyuntural o estructural.

Gobernanza, sequía e infraestructuras son tres palabras que van unidas a la hora de analizar acontecimientos de situaciones críticas como las que nos encontramos en estos tiempos debido a la sequía que padecemos. La falta de agua es la espada de Damocles, que de manera cíclica y en climas Mediterráneo como el nuestro, asoma cada cierto tiempo en nuestros telediarios, independientemente de

Fernando Reyero

Ingeniero industrial Director general de Funddatec y Embajador del Agua

“Los profesionales y técnicos asesores de la ONU pensamos que para enfrentarnos a la sequía en la que nos encontramos, y que será una situación recurrente y cada día más frecuente, hay dos términos que hay que abordar de una manera más racional e inteligente”

que el cambio climático esté agravando estas situaciones.

Cada vez encontramos un mayor número de días con temperaturas por encima de los 40 grados, lo que agudiza la sequía por un aumento de la evapotranspiración en la superficie del agua, del suelo la vegetación y los cultivos, causados por el aumento de la temperatura. En el Mediterráneo hemos tenido este verano temperaturas por encima de los 31 grados.

Aunque para hablar de la Gobernanza del Agua habría que escribir un tratado, voy a intentar dar unas pinceladas sobre el tema. En primer lugar, si hacemos un análisis somero de la situación mun-

dial, está el aumento desmesurado del crecimiento de la población, que puede pasar de 8.000 millones en el momento actual a los 9.000 millones de habitantes en el año 2040. Esto conllevará, no solo falta de agua para abastecimiento, sino también resolver el grave problema de alimentar a dicha población, lo que nos lleva a replantear la agricultura de regadío en nuestra comunidad, teniendo en cuenta que ya supone un 80% del consumo total del agua.

Si hacemos un repaso de algunos parámetros globales del agua en el mundo, en Europa y en España, partiendo de que el modelo de Gobernanza en España está muy desarrollado, que probablemente la

Directiva Marco del Agua Europea, está inspirada en el modelo de Cuenca Hidrográfica Española, nos sorprenderá el porqué cuando llegan las sequías cíclicas se saca como conclusión la falta de modelos de prestación, inversión e infraestructuras, incluso la falta de acuerdos entre actores políticos y la comunidad social que intervienen, ya que la Gobernanza es altamente contextual y las políticas del agua hay que adaptarlas a las especificaciones territoriales y sobre el recurso disponible. Los sistemas de Gobernanza deben diseñarse en función de las soluciones a aportar en cada caso.

Para cumplir la normativa de zonas sensibles y teniendo en cuenta que a nivel de población aún queda por depurar el 40% de las mismas, ya que solo se depuran en grades poblaciones de más de 2.000 habitantes, lo que nos indica, con un grado de objetividad grande, es que se puede decir que independientemente del modelo de gestión empleado y el mayor nivel de concienciación ciudadana, la necesidad de infraestructura es sumamente importante. Esta deficiencia va a incidir en el aumento de la contaminación en los cauces debido a la falta de dilución en los mismos

A modo de ejemplo, en lo que respecta a las aguas urbanas de abastecimiento, cabe señalar el caso de Sevilla en esta sequía, resuelto en gran medida gracias a las infraestructuras que se han hecho desde la pasada sequía como son el embalse de Melonares y el resto de infraestructuras en el Viar y el Carambolo. Pero es importante reflejar que una infraestructura como esta ha tardado más de 25 años en realizarse y ponerse en servicio desde que se hizo el primer documento administrativo.

Los profesionales y técnicos asesores de la ONU pensamos que para enfrentarnos a la sequía en la que nos encontramos, y que será una situación recurrente y cada día más frecuente, hay

“Sobre los avances tecnológicos de los últimos años, mencionaría a modo de ejemplo la desalación, que suponía un coste energético de 20KW/h m3 y hoy supone menos de 3KW/m3, lo que conlleva un gran abaratamiento del agua salada”

dos términos que hay que abordar de una manera más racional e inteligente: Gobernanza y presupuestos. Las administraciones no pueden seguir en este enfrentamiento constante que impide la ejecución de las infraestructuras y el cambio en los modelos de gestión, tarifarios y de inversión.

Sobre los avances tecnológicos de los últimos años, mencionaría a modo de ejemplo la desalación, que suponía un coste energético de 20KW/h m3 y hoy supone menos de 3KW/m3, lo que conlleva un gran abaratamiento del agua salada

Partiendo de que del total del agua disponible en el Universo, solo el 0,78% es utilizable como agua potable, el resto es agua salada, está claro que ante la falta de lluvias es necesario recurrir a otros tipos de recursos, como el agua de mar o la reutilización de aguas residuales.

En definitiva, hay que decir que en España y Andalucía es fundamental el desarrollo de la agricultura. Partimos de que la gestión de los recursos hídricos tanto superficiales como subterráneos ha mejorado bastante, solo tenemos que acordarnos de la gran sequía del 90 al 95 o el cambio del Plan Hidrológico Nacional del Gobierno de Aznar al Gobierno de Zapatero, se pasó del trasvaso del Ebro a las desaladoras, sin valorar las consecuencias técnicas ni económicas.

Si nos referimos al caso de España y en concreto el de Andalucía, habría que plantearse ya, a modo de resumen, como mínimo las siguientes actuaciones:

1) Ejecución de nuevas infraestructu-

ras, muchas de ellas proyectadas desde hace años

2) Utilización de nuevos recursos:

• Desalación

• Reutilización de aguas residuales para regadío

• Inteligencia artificial, implantación de la digitalización para fomentar el ahorro del agua y prevención y disminución de pérdidas en las redes.

3) Ejecución de los Planes Hidrológicos de Cuenca y el Plan Hidrológico Nacional.

4) Replanteo de la agricultura de regadío.

5) Replanteo de la valoración de los caudales ecológicos de las distintas cuencas.

6) Nuevo régimen tarifario.

7) Nuevas fuentes de financiación.

Es evidente que algunos de estos temas ya los tienen resueltos mejor en otras partes del mundo.

Por tanto, resulta evidente, que el modelo de gestión que se emplea, probablemente esté agotado y haya que apostar por una gobernanza más adaptada a los tiempos. Por supuesto, en España es fundamental la firma de un gran pacto nacional, real y eficaz por el agua, que impida que teniendo en cuenta los efectos globales que está suponiendo el cambio climático y la situación política que tenemos cada vez que ocurren situaciones como la actual, sigamos acordándonos de Santa Bárbara en lugar de planificar la próxima sequía. Pensemos que cada día mueren en el mundo 6.000 personas a causa de diarreas y falta de agua, la mayoría niños menores de cinco años. Ai

José Antonio Pérez Rodríguez

Profesor Ecosistema Inmobiliario. Dr. Economía. Director – CEO de Rebs

BASTA ver las tendencias de los indicadores inmobiliarios oficiales, los precios, no acaban de tocar techo, incluso bajando el número de operaciones, ante menor concesión de hipotecas y sobre todo escasez de producto disponible y apto para la vida actual, tanto en obra nueva como segunda mano, venta y alquiler.

No obstante, como el precio de la vivienda, en sí mismo no es la clave, puesto que salvo los que compran contado, tanto por ahorro o reinversión, el resto necesitan financiación asequible para acceder a la compra de una vivienda, sino la financiación asequible.

Digo financiación asequible, que se traduzca en una cuota mensual hipotecaria que no supere el tercio de la nómina, de tal forma que los alquileres asequi-

Trío de ases

Vs vivienda asequible

“Como la vivienda asequible no es ningún juego, más nos vale levantarnos de la mesa, cogidos de la mano y ponernos manos a la obra”

bles, tampoco deberían de superar dicho porcentaje, ya que para producir hay que alimentarse todos los días, descansar y airearse, pagando cada uno los vientos a los que expone.

Desvelado el primer as, del trío de la vivienda asequible, solo quedan dos, que ya se están alineando, al menos para vivienda en alquiler. Insisto, la financiación asequible es condición necesaria, para facilitar el acceso a la vivienda de forma razonable, a todas las unidades familiares que lo deseen, según sus niveles de cobro mensual, en función de su esfuerzo, aportación de valor, resultados, etc etc, que no siempre es matemático, ni cuadra.

Vamos a descubrir el siguiente as, que sigue toreando incertidumbres logísticas, de materias primas, de costes, de mano de obra especializada, de tecnología en-

sambladora, de normativas territoriales dispersas, pero sin embargo, se ha puesto las pilas en industrialización, estandarización y eficiencia, con los mejores criterios de sostenibilidad viables, garantizando y demostrando, con los proyectos actuales en marcha, que se construye un m2 de vivienda digna, cumpliendo toda la normativa actual por 1.358€/m2 construido, todo incluido, en cualquier parte de España, salvo rara avis.

Chapeaux a todo el ejército de profesionales, constructores, promotores, fabricantes, industriales y ensambladores, que hacéis posible, pasar de licencia de obras a ocupación, cuando es casi misión imposible, hasta para una vivienda unifamiliar de nueva construcción o rehabilitación, en tiempo, costes, plazo y forma, sin perder funcionalidad .

Hago una pausa financiera, antes de levantar el tercer As. Con 6,57 €/mes/m2 construido aprox. se estarían pagando los intereses medios, según tipos oficiales a largo plazo, a los financiadores de los costes de construcción, pudiendo amortizar capital de préstamos hipotecarios, ahorrar para opcionar compra de la vivienda u otros menesteres, con la mayor capacidad de pago mensual que pueda tener cada unidad familiar.

Vamos a por el tercer AS, que se convierte en el primero, básico y fundamental,, ya que siendo los anteriores, condiciones necesarias, no son suficientes, mientras que el suelo urbano apto para edificarse en ubicaciones adecuadas para la vida actual, es condición necesaria y suficiente, junto a las dos anteriores, máxime siendo suelo público, conseguido de forma gratuita por las cesiones urbanísticas en los desarrollos privados, según sistema urbanístico español, ley del suelo estatal, autonómicas y sus reglamentos, así como normativa de los planes urbanísticos municipales y planes parciales, etc ..

Para el alquiler asequible con derechos de superficie, concesiones, derechos de usufructo vitalicios, heredables o a 75 años, qué más da, cuestión de vivir, aportar cada cual su talento para la mejora de la sociedad venidera y disfrutar, puede ser a valor 0€, ya que la propiedad pública del suelo, se mantendría por generaciones.

Y para la venta, le queda el recorrido de €/m2 útil/mes hasta el tercio de las rentas que percibe cada unidad familiar, asignándolos como dice la Constitución en su art 47 a favorecer una vivienda digna compatible con una vida saludable y un entorno sostenible.

Si a la banca, cupiers u otros players, no le basta con el trío de ases, como necesarios y suficientes para duplicar la construccion de viviendas asequibles por año, ya que la presión actual es de 10/1, entre demanda y oferta apta, tenemos

dos comodines, para el repoker de ases: uno, actualizar los valores de los módulos que regulan precios de vivienda protegida, según costes de construcción reales y actuales, y el segundo, los ajustes que hará el mercado, como la naturaleza, tras los desajustes, euforias desmedidas, etc

Luego, como la vivienda asequible, no es ningún juego, más nos vale, levantarnos de la mesa, cogidos de la mano y ponernos manos a la obra, mejor por amor, que no por dolor, de las heridas socio económicas y colaterales, en las que pueden desencadenar los desajustes.

siempre creciente, puesto que, quien iba a comprar hoy, si mañana está más barato…… se regula y ajusta casi solo, entre suelos privados y el resto de factores, siempre que el segmento de la vivienda asequible, social y asistencial funcione, de lo contrario, involuntariamente generamos cuasimonopolios con amparo legal, donde el mayor postor se adjudica la vivienda. Basta rastrear las miles de evidencias en las más de 400.000 operaciones de segunda mano entre particulares, amén de los alquileres.

“Muy torpes seríamos si estando todos los ingredientes disponibles, junto a una situación de mercado, social y económica favorable no construyamos vivienda asequible”

Muy torpes, seríamos, si estando todos los ingredientes disponibles, junto a una situación de mercado, social y económica favorable, al menos en los pueblos y ciudades donde fluye la vida, no las construyamos.

Acabo, matizando que hemos reflexionado sobre la viabilidad de construir viviendas asequibles en colaboración público + privada, ni qué decir tiene que para las necesidades de vivienda social y por situaciones sociales de urgencia y/o emergencia, la ecuación es distinta, pero también viable, ya que solo se trata de redistribuir asignaciones presupuestarias públicas, que al final son aportadas por todos.

Por mención al segmento privado residencial o denominado renta libre, desde precios medios al lujo, con tendencia

Si dejamos de ver el suelo, como un recurso, y lo integramos en el ciclo de la construcción de vivienda asequible como parte de su ecosistema y economía circular de forma razonable, de paso aprenderemos a adaptarnos al ciclo del agua, que tampoco es un recurso, ya que la cantidad de agua que hay en el planeta es la misma, pero se distribuye caprichosamente cuando, donde y como quiere.

Nos toca jugar, aprendiendo de la naturaleza, adaptándonos una vez más a ella junto a las necesidades de la sociedad, que con su silencio está hablando a gritos, demandando vivienda asequible, según sus rentas por unidad familiar, independientemente del tipo, color, numero, género, etc. qué se configure y el lugar, puesto que la tecnología nos acerca cada vez más, aunque estemos más distantes.

De cualquier forma, como siempre el papel lo aguanta todo y los experimentos con riesgo de crisis social, solo en laboratorio y con gaseosa, en nuestro caso las excels pintan bastos, oros, copas o pinchos según los inputs de cada uno, pero siempre quedará la escalera de color oficial que puede adaptar las legislaciones actuales para favorecer una mejor vida de sus ciudadanos, al menos con un artículo sobre amnistía urbanística sobre suelos públicos, resolviendo sobre el papel la condición necesaria y suficiente para construir vivienda asequible por doquier. Ai

Andalucía se prepara para el reto de la construcción sostenible

La Fundación para el Desarrollo Tecnológico, Sostenible y Circular (Funddatec) congrega a expertos del sector energético andaluz en el Día Internacional de la Energía Limpia

A“En Andalucía se podrían instalar hasta 300.000 megavatios de energías renovables, una cifra relevante teniendo en cuenta que hasta ahora cuenta con 11.000 megavatios”

finales del pasado mes de enero se celebró por primera vez el Día Internacional de la Energía Limpia, y fue el día elegido por la Fundación para el Desarrollo Tecnológico, Sostenible y Circular (Funddatec) para congregar en Andalucía a expertos en esta materia y celebrar una mesa redonda en su sede de San Juan de Aznalfarache (Sevilla), bajo el título “La transición energética y la Agenda 2030”.

Allí acudieron el director general de Endesa para Andalucía, Extremadura, Ceuta y Melilla, Rafael Sánchez Durán; el director técnico de Planificación de la Agencia Andaluza de la Energía, José Manuel Torres Ramos; el director gerente de la empresa Consultora Ecoenergética, Sergio Ruiz Sánchez; y el teniente de alcaldesa y delegado de Me-

dio Ambiente y Regeneración Urbana del Ayuntamiento de San Juan de Aznalfarache, Ricardo Ruiz Liñán. El debate y la presentación del evento corrió a cargo del director general de Funddatec, Fernando Reyero Suárez.

ANDALUCÍA, EN BUENA POSICIÓN ENERGÉTICA

Los datos puestos sobre la mesa por los representantes de la Agencia Andaluza de la Energía y de Endesa dibujaron un panorama positivo para la comunidad andaluza. En Andalucía se podrían instalar hasta 300.000 megavatios de energías renovables, una cifra relevante teniendo en cuenta que hasta ahora cuenta con 11.000 megavatios, de los que 1.500 fueron puestos en funcionamiento en 2023.

Según los datos aportados en esta mesa, hay ya cuatro

millones de metros cuadrados de paneles solares fotovoltaicos en funcionamiento en Andalucía. Si se comparan estos datos con los del resto de autonomías, la región se encuentra en una posición intermedia. El 60% de la energía que se consume es renovable, pero la movilidad supone el 40% del consumo y este depende aún, en un 95%, de las energías fósiles.

La asignatura pendiente en España y en Andalucía es la electrificación del parque automovilístico, que no termina de despegar por los precios altos de los vehículos y por la falta de una red de puntos de recarga lo suficientemente extensa. En este aspecto, según los asistentes a este debate, las comunidades de propietarios y los promotores inmobiliarios podrían desempeñar un papel facilitador importante.

José Manuel Torres, de la AAE, recordó la necesidad de trabajar en la mitigación y en la adaptación al cambio

De izquierda a derecha, Sergio Ruiz Sánchez, Rafael Sánchez Durán, Ricardo Ruiz Liñán, José Manuel Torres Ramos, y Fernando Reyero Suárez.

Con el horizonte puesto en 2028

La Unión Europea lleva ya años tratando de mejorar la calidad de los hogares y los lugares de trabajo de los Estados miembro, reduciendo su consumo energético. La última Directiva sobre Eficiencia Energética, publicada en septiembre de 2023, daba un paso más hacia este objetivo, estableciendo nuevas prioridades orientadas a mejorar la eficiencia energética en la construcción. Este texto daba muestras de que la rehabilitación energética va a ser una prioridad en Europa y va a marcar

climático, sabiendo que la solución tiene que ser global, que la transición energética tiene que ser justa, que las sociedades más desarrolladas tienen que aportar más y que el proceso de cambio tiene un coste, pero también un cúmulo de oportunidades que hay que aprovechar.

Por su parte, Rafael Sánchez Durán, de Endesa, señaló que su empresa va a invertir en Andalucía en los próximos tres años 3.500 millones de euros y destacó que todos los territorios, empresas y particulares tienen que procurar consumir de manera autóctona la energía. Respecto a los objetivos del plan estatal de Energía y Clima de

las próximas tendencias del sector de la edificación.

Entre lo más destacado, cabe señalar que los nuevos edificios que se construyan a partir de 2028 deberán ser cero emisiones y a partir de 2026 en el caso de los que ocupen o sean propiedad de las administraciones públicas. También deberán contar en 2028 con energía solar, siempre que sea viable y rentable, y los residenciales que se rehabiliten a partir de 2032.

Asimismo, los edificios residenciales

alcanzar en 2030 un 81% de energía renovable, apuntó que de cada euro invertido en renovables un 0,7% debería ir a la ampliación de las redes e infraestructuras de evacuación.

En esta jornada también se plantearon cuestiones importantes como la necesidad de acelerar la tramitación de las ayudas y subvenciones por parte de la Junta de Andalucía y la conveniencia de hacer un mayor hincapié en la implantación del autoconsumo en los edificios públicos y privados ya existentes, el verdadero reto para el sector inmobiliario andaluz a la hora de hacer la transición energética. Ai

deberán obtener la calificación energética “E” en 2030 y la “D” en 2033. Los edificios públicos y no residenciales alcanzarán esa calificación en 2027 y 2030 respectivamente. Las calificaciones energéticas “F” y “G” quedarán fuera de mercado. El uso de combustibles fósiles -gas, petróleo y carbón- en los edificios deberá eliminarse por completo en 2035. Y para 2050 llegará la descarbonización de todo el parque inmobiliario con una transformación de los edificios que hará que su consumo de energía sea casi nulo. Ai

Directiva (UE) 2023/1791 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de septiembre de 2023, sobre eficiencia energética y por la que se modifica el Reglamento (UE) 2023/955

ASPECTOS CLAVE:

3 Reducir el uso medio de energía primaria en viviendas: 16% para 2030 y 20-22% para 2035.

3 55% de reducción de energía a través de renovaciones.

3 Libertad para elegir qué edificios mejorar y qué medidas implementar, adaptándose a sus circunstancias nacionales.

EXENCIONES:

3 Edificios históricos, viviendas de vacaciones.

CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA:

3 Los informes CEE se basarán en un modelo CEE común en la UE con criterios uniformes.

EFICIENCIA ENERGÉTICA:

3 Prohibición de calderas con combustibles fósiles desde 2025.

3 Meta de cese total para 2040 en calefacción y refrigeración.

Las empresas andaluzas han dado muestras de gran dinamismo en el panorama internacional. Ingenierías y consultoras siguen cosechando nuevos contratos y firmas hoteleras han aprovechado la celebración de Fitur para dar a conocer sus éxitos a nivel mundial.

ITALIA

Palladium abrirá en Venecia su primer hotel Only You internacional

La firma ha anunciado en Fitur su primer hotel internacional en Venecia, que llegará en el año 2025. Allí los responsables de la firma aprovecharon la para hacer balance y anunciar sus novedades para los próximos años. Jesús Sobrino, CEO de Palladium Hotel Group, afirmó que “nuestros principales objetivos se centran en continuar creciendo de forma rentable, sostenible y responsable”. Con este concepto abrirán este establecimiento, bajo la marca Only You, un cinco estrellas que se convertirá en el primer hotel urbano del grupo hotelero en Italia y la segunda propiedad en gestión en el país para Palladium Hotel Group, que ya cuenta con un resort en Sicilia: Grand Palladium Sicilia Resort & Spa. El hotel en Venecia es fruto de un acuerdo de explotación firmado entre Palladium Hotel Group y ECE Real Estate Partners, propietario del Hotel Bonvecchiati. Este futuro hotel contará con 168 habitaciones y será el mayor lifestyle de gama alta de San Marcos Ai

REPÚBLICA DOMINICANA

Meliá se alía con Grupo Puntacana para abrir un nuevo hotel en el Caribe

Fitur fue el marco para el anuncio de Meliá de su nuevo proyecto en el Caribe. Se trata de la construcción de un nuevo hotel en Puerto Plata, municipio de la República Dominicana. Para ello, se cuenta con un acuerdo con el Grupo Puntacana. Este proyecto, que se localiza en Punta Bergantín, tendrá ocho millones de metros de extensión, sumará 6.700 habitaciones hoteleras, campo de golf, hub industrial y un centro comercial. Para Meliá, éste será su séptimo hotel en República Dominicana, un país estratégico para la compañía, donde opera a través de diferentes marcas, y el tercero en la zona de Puerto Plata. Ai

ALEMANIA

Bankinter Investment y Sonae Sierra lanzan ORES Alemania

Los centros comerciales están en auge y prueba de ello es esta nueva alianza firmada entre Bankinter Investment SGEIC, la sociedad gestora de inversión alternativa de Bankinter, y Sierra, multinacional conocida por sus operaciones en el negocio inmobiliario. Ambas entidades han lanzado ORES Alemania, un nuevo vehículo de inversión alternativa destinado a inversiones en superficies comerciales en el mercado alemán. Con este acuerdo, ORES Alemania proporciona a sus inversores el acceso a inmuebles comerciales de alta calidad en el mercado alemán, al tiempo que ofrece una alta visibilidad de flujos de caja. El vehículo ha totalizado una inversión de 200 millones de euros, con una cartera de ocho grandes superficies comerciales. Ai

Elena Segura

ACIONAL

INDIA

Ayesa consigue un nuevo contrato en la ciudad de Jaipur

Ayesa continúa su expansión por el continente asiático y ha vuelto a anunciar un nuevo contrato en la India, en esta ocasión diseñará la expansión del Metro de Jaipur. La firma andaluza ha sido adjudicataria de la ingeniería de detalle de las fases 1C y 1D de la línea rosa, la primera y todavía única que está en operación en esta ciudad del estado de Rajastán, colindante con Pakistán. La fase 1C contará con 3,4 kilómetros, de los cuales 0,96 son elevados, mientras que la fase 1D tendrá 1,3 km elevados. El importe de este contrato asciende a medio millón de euros. Ai

UG21 se adjudica un contrato para los estudios de varios aeropuertos peruanos

La ingeniería UG21 se ha adjudicado, en consorcio con Sener, un nuevo contrato con Aeropuertos del Perú (AdP) por importe de unos 17,2 millones de euros. De esta forma, la firma se encargará de los estudios de preinversión de los aeropuertos de Iquitos, Pucallpa y Tarapoto, los tres ubicados en la región amazónica del país. El contrato cuenta con un plazo de ejecución de 390 días para cada uno de los proyectos, que se harán bajo la metodología BIM. Este nuevo logro en Perú afianza la presencia de UG21 en el mercado internacional, que en 2022 supuso el 80% de su facturación global, y refuerzan el peso de la rama aeroportuaria, que ya representa el 60% de su cartera de proyectos. Ai

PORTUGAL

Mercadona sigue expandiéndose por territorio luso

La empresa española Mercadona prosigue con su expansión en Portugal, país donde prevé abrir hasta 11 nuevos supermercados durante este año. Esto supondría cerrar el año con un total de 60 tiendas, 11 más que en 2023, año que cerró con 49 supermercados en el país. Los establecimientos se prevé que se ubiquen en los distritos lusos de Guarda y Évora. La expansión por este territorio no es nueva, la firma comenzó su desembarco en Portugal en el año 2019, con el centro logístico de Póvoa de Varzim, en Oporto. Ahora también prevé un nuevo enclave logístico en Almeirim (Santarém) que estima será el mayor de la compañía en la Península Ibérica. Ai

La economía en 2024, de menos a más, según CBRE

La desaceleración de la actividad en los primeros meses del año va a dar paso a un mayor dinamismo de la economía a finales de 2024, según las previsiones que muestra CBRE en su resumen ejecutivo Real Estate Market Outlook 2024. Aquí se prevé que el PIB de España aumente un 1,4% por encima de la media de la eurozona.

Como principales claves de este informe destaca la previsión de un ligero crecimiento en volúmenes de inversión (entre un 5% y un 10%); el optimismo para el mercado de oficinas, con un aumento de entre un 10% y un 15% en la contratación; la idea de que el sector logístico vuela a niveles medios históricos en Madrid y Barcelona, con previsiones en torno a 700.000 metros cuadrados y 500.000 respectivamente; un aumento de las ventas minoristas de un 3% en 2024 que beneficiará al mercado retail; y un sector hotelero que puede mantener el buen ritmo del 2024. Para el sector residencial, se apunta a una caída del 10% en las transacciones así como a un crecimiento de pre-

cios moderado que rondará el 3%, destacando el sector living.

Todo ello, supeditado a cómo evolucionen los asuntos electorales y bélicos que están marcando la economía mundial. Ai

Málaga, a la cabeza en la subida del precio de la vivienda

Málaga ha cerrado el año con una subida del precio de la vivienda del 11,9% y con el valor de alquiler más alto de entre las capitales andaluzas, según el ‘VI Barómetro del Mercado Residencial de Andalucía’ de Gloval. En términos anuales todas las capitales han visto como sus precios han subido. En el caso de Sevilla, el informe muestra que la ciudad ha situado el precio de la vivienda en los 2.078€/m², lo que representa un crecimiento anual del 4,6% e intertrimestral del 1,5%. Las capitales andaluzas cierren el cuatro trimestre del año con el precio del metro cuadrado por encima de los 1.100€/m². Cádiz es la capital con el precio más elevado 2.606€/m², seguido de Málaga 2.486€/m², Sevilla 2.078€/m², Granada 1.887€/ m², Córdoba 1.414€/m², Almería 1.357€/m², Huelva 1.200€/m² y Jaén 1.158€/m². En términos de rentabilidad bruta de la vivienda, Huelva repite como la capital más rentable con un 7,73%, seguida de Almería 7,18% y Jaén 7,03%. Asimismo, Málaga continúa siendo la capital con el precio por metro cuadrado y mes más elevado, con 13,31€/ m²/mes; seguida de Cádiz con 10,80€/m²/mes. Ai

VALOR

Nota: Valores medios por m² en diciembre de 2023.

El precio de la vivienda mantiene la tendencia de crecimiento

PRECIO DE LA VIVIENDA

Durante el cuarto trimestre de 2023, el precio de la vivienda ha mantenido, en términos interanuales, la tendencia de crecimiento, según el último informe de Gesvalt. Lo hace a menor velocidad, según esta firma, frente a los resultados de los trimestres anteriores. Además, en estos tres últimos meses se vuelve observar una caída en los precios en términos intertrimestrales. El pronóstico de Gesvalt apunta a una previsible estabilización de precios de vivienda a nivel general durante la primera mitad de 2024. Las comunidades en las que más certificaciones se han realizado han sido Andalucía (24,3% de total nacional), la Comunidad de Madrid y Cataluña (ambas con un 15,4%). En el volumen de visados de dirección de obra, también encontramos a Andalucía a la cabeza con 21,7 % del total, seguida por la Comunidad de Madrid (15,2%) y Cataluña (13,2%).

A nivel provincial, destacan los incrementos interanuales de Sevilla (+8,7%), que lidera los datos a nivel nacional. Las

provincias con precios más elevados siguen siendo, Guipúzcoa, las Islas Baleares, Madrid, Vizcaya y Málaga; manteniendo valores superiores a los 2.000 €/m².

En cuanto al valor unitario de venta, en las primeras posiciones destacan dos capitales andaluzas, Málaga (2.315 €/m²) y Cádiz (2.219 €/m²), que registran valores unitarios por encima de los 2.000 €/m². En el ranking de mu-

nicipios de más de 50.000 habitantes, encabezando por Sant Cugat del Vallés con 3.614 €/ m², destaca Marbella, en cuarta posición, con 3.175 €/m². También sobresale en este municipio los precios de alquiler, con rentas superiores a los 15 €/m²/mes. Ai

El mercado de lujo se muestra más resiliente que el resto de segmentos del mercado residencial

Según los datos de Tecnitasa, el número de operaciones de viviendas de lujo ha aumentado de forma muy notable. Baleares encabeza el precio medio por metro cuadrado de viviendas de lujo en el último año, superando los 9.000 €/m2. Pero provincias andaluzas como Málaga o Cádiz no se quedan atrás, donde destacan localidades como Benahavís (hasta 12,6 M€ y casos aislados de más de 26,5 M€), Casares (hasta 6 millones), Marbella (hasta 12 millones) y Estepona (entre 3 y 5 millones); y, en Cádiz, San Roque (entre 8,4 y 11 M€).

En toda España, el precio medio ha subido más del 10 % desde 2021. En cuanto a la tipología, más del 70 % de las viviendas de lujo son villas y, casi el 30% corresponden al resto de tipologías, como pisos o áticos. Este segmento atrae especialmente a inversores extranjeros. Los principales perfiles de inversor en viviendas de lujo corresponden a europeos (alemanes, británicos, suecos o suizos) y cada vez más americanos (mexicanos, venezolanos, estadounidenses y canadienses). Según el director técnico de Grupo Tecnitasa, Fernando García-Marcos: “En los últimos cinco años hemos visto como ha aumentado el interés por el segmento de residencial de lujo en España incrementando significativamente el número de transacciones”. Ai

CÁDIZ

MÁLAGA

Benahavís.

San Roque.

El consumo de cemento crece en Andalucía mientras baja a nivel nacional

Andalucía ha registrado una cifras positivas de consumo de cemento en el año 2023, con un crecimiento del 3,3%, alcanzando las 3.183.834 toneladas, lo que supone 101.158 toneladas más que el año 2022. Sin embargo, estas cifras contrastan con las nacionales, ya que en el conjunto del país el pasado año el consumo cayó un 2,9%, con unas cifras absolutas de 14,4 millones de toneladas.

Además, las exportaciones de clínker y cemento han continuado su senda negativa de años anteriores con un descenso del 24,4% durante 2023, con un volumen exportado de 580.941 toneladas, 187.043 toneladas menos que en 2022. Estos datos se encuentran por debajo de los nacionales, ya que las exportaciones de clínker y cemento han caído un 7,5% en España.

Según la Agrupación de Fabricantes de Cemento de Andalucía (AFCA), los datos de consumo en 2023 son positivos para Andalucía, pero insuficientes si se comparan con la media de los países de la Unión Europea y se tiene en cuenta la el consumo por habitante y año. En cuanto a las previsiones para 2024, AFCA apunta a un ligero crecimiento del 2,6%, cifra inferior a la registrada en 2023. Ai

PRINCIPALES DATOS DEL SECTOR CEMENTERO EN ANDALUCÍA

(Avance de datos provisionales correspondientes al mes de diciembre de 2023)

Datos mes

Fuente: Ministerio de Industria, Comercio y Turismo - Secretaría General de Industria y de la Pequeña y Mediana Empresa.

Sociedad de Tasación ha elaborado a principios de año un informe para analizar la situación actual del mercado residencial en España. Según este informe, el precio de la vivienda nueva crece un 5,1% en 2023, alcanzando los 2.871 €/m2.

El estudio concluye que, a pesar de la ralentización de la actividad del mercado residencial provocada por la subida de tipos de interés y la desaceleración tanto de las compraventas de vivienda como de la concesión de hipotecas, el precio de la vivienda continúa creciendo.

El estudio de campo y el análisis de los datos se ha realizado entre septiembre y diciembre de 2023, y se han tenido en cuenta los valores de estudio completo se han tenido en cuenta más de 36.500 viviendas, correspondientes a casi 1.900 promociones. Ai

El mercado inmobiliario terciario de Sevilla, bajo análisis

El tradicional informe sobre el Sector Inmobiliario Terciario de Sevilla y su área metropolitana que elabora Inerzia ha vuelto a mostrar la radiografía de este tipo de inmuebles y sus perspectivas. Por tipología, las oficinas muestran un comportamiento positivo según esta consultora, para la que el porcentaje de ocupación en 2023 se ha situado en el 79,6%, cifra que no se alcanzaba desde 2010.

O cinas

* Magnitudes expresadas en m²

Precio medio de alquiler por zonas

* Precio expresado en €/m²/mes

** El segundo decimal está redondeado al alza o a la baja

En cuanto a las naves, las de reducido tamaño mantienen su tendencia de años anteriores y las medianas y grandes siguen teniendo dificultades para atender a la demanda existente. Por último, en cuanto a los locales comerciales, Inerzia ha detectado un importante incremento en la demanda especialmente en las zonas Centro, Remedios y Sur de la ciudad. Ai

Ocupación

* Magnitudes expresadas en m²

Precio medio alquiler Evolución 2019-2023

* Precio expresado en €/m²/mes

Locales

comerciales

Top 15 principales calles comerciales de Sevilla

Por nivel de rentas

Precio medio en alquiler y disponibilidad - Por zonas

Precio medio año 2023

Disponibilidad

* Precio expresado e n € /m²/mes

** El segundo decimal está redondeando al alza o a la baja

Naves

Resumen precio medio de ALQUILER

Por zonas / Evolución 2019-2023

Resumen precio medio de VENTA

Por zonas / Evolución 2019-2023

* Precio expresado en €/m²/mes

** El segundo decimal está redondeando al alza o a la baja

* Precio expresado en €/m²

** Precio medio obtenido teniendo en cuenta todos los P.I.

de Actualidad

La directora de Comunicación de la Cámara, galardonada en los Premios de la APS

La directora de Comunicación de la Cámara de Comercio de Sevilla, Belén Martínez Gómez, ha recibido una mención especial en los Premios de Comunicación de la Asociación de la Prensa de Sevilla. Licenciada en Ciencias de la Información por la Universidad Complutense de Madrid, en 1990 inicia su trayectoria profesional en Onda Cero Sevilla y Andalucía. Desde 2007 dirige la Comunicación de la Cámara hispalense.

El presidente de la Diputación de Sevilla participa en Foro GAESCO

Javier Fernández, presidente de la Diputación de Sevilla, ha participado en una jornada de Foro GAESCO, en la que ha reflexionado sobre las principales iniciativas relacionadas con la obra pública que tiene en marcha la entidad intermunicipal en estos momentos. Fernández ha invitado al colectivo de empresarios que se integran en GAESCO a “que contéis con nosotros, porque tenemos que ser capaces de generar un clima de confianza que nos lleve a acometer con éxito los proyectos que Sevilla necesita”.

Jarquil inicia las obras de 70 viviendas protegidas para Metrovacesa en Sevilla

Jarquil será la constructora que ejecute Sierra Nevada, el nuevo residencial de Metrovacesa de 70 viviendas protegidas, de dos a cuatro dormitorios, ubicado en el barrio sostenible de Isla Natura, en Palmas Altas (Sevilla). Se trata de una urbanización cerrada con amplias zonas comunitarias, entre las que destaca una piscina de cloración salina.

Presentado el balance del I Congreso Nacional del Hidrógeno Verde celebrado en Huelva

El Congreso Nacional de Hidrógeno Verde, celebrado en Huelva del 7 al 9 de febrero, promovido por la Federación Onubense de Empresarios (FOE), ha presentado su balance de resultados, en el que destaca “la gran expectación” generada “en la industria a nivel nacional e internacional”. El evento ha originado un impacto económico en la ciudad cuya cifra de negocio supera los 2 millones de euros y ha obtenido una gran repercusión, al superar los 244,57 millones de impactos en medios y redes sociales.

La inversión en obra pública en Andalucía crece por tercer año consecutivo

El volumen de inversión en obra pública del conjunto de las administraciones en 2023 repuntó hasta los 3.548 millones de euros, un 3,3% más que en 2022, según el informe anual del Círculo de Empresas Andaluzas de la Construcción, Consultoría y Obra Pública (CEACOP). El Ejecutivo central fue el mayor inversor con un 38% del total, aunque solo adjudicó el 24% a compañías con sede en la comunidad.

de Actualidad Resultados

Unicaja Banco registró un beneficio neto de 267 millones de euros en 2023

El Grupo Unicaja Banco ganó 267 millones de euros a cierre de 2023, después de haber efectuado saneamientos en el conjunto del ejercicio por valor de 546 millones de euros, que permitirán continuar con la reducción acelerada de los activos improductivos y la mejora sustancial de la rentabilidad estructural. Sin el impacto del gravamen temporal a la banca, que ascendió a 63,8 millones, el beneficio neto habría ascendido a 330 millones.

PATRIZIA cierra operaciones en 2023 por valor de más de 3.500 millones de euros

PATRIZIA siguió reforzando su plataforma de inversión internacional en el ejercicio 2023, cerrando más de 3.500 millones de euros en transacciones en sectores de mercado muy atractivos. Del capital desplegado, más de una quinta parte (21%) se destinó a la digitalización de las comunidades y a soluciones para ciudades inteligentes a través de nuevas redes de fibra y operadores de banda ancha, mientras que el 20% se invirtió en el sector de la vivienda

Premier España concluye 2023 con una cifra de negocio de 130 millones de euros

Premier España, promotora especializada en vivienda residencial, filial española de la multinacional francesa Grupo Bassac, ha cerrado 2023 con una cifra de negocio de 130 millones de euros. La compañía ha cumplido con los objetivos fijados para este periodo, entregando un total de 400 viviendas y consolidando así su actividad en los mercados de Madrid y Barcelona.

Metrovacesa crece un 13% en ingresos en 2023 y un 62% en Ebitda

Metrovacesa, ha presentado sus resultados financieros del año 2023, que revelan que la compañía ha obtenido las mejores cifras desde su salida a Bolsa en variables clave como los ingresos, el Ebitda o el beneficio ajustado (excluyendo depreciación de activos). El Ebitda se elevó un 62% frente al ejercicio anterior, hasta alcanzar los 74,2 millones de euros, con unos ingresos de 586,5 millones.

Grupo Insur cierra el año con un negocio consolidado de 119,8 millones

Grupo Insur ha cerrado 2023 con un ebitda de 31,5 millones de euros, un 35,6 por ciento superior al de 2022 e impulsado por la rotación de activos -venta de activos patrimoniales- llevada a cabo en el ejercicio por un precio de venta global de 14,4 millones de euros.

El negocio consolidado de Grupo Insur ha alcanzado los 119,8 millones de euros, un 1,6 por ciento superior al cierre de 2022 e incluye 12,8 millones en proporcional de las operaciones de venta de suelos y promociones en curso llevadas a cabo en el tercer y cuarto trimestre de 2023.

Neinor alcanza un beneficio de 99 millones de euros, un 10% por encima de sus objetivos

Neinor ha cerrado 2023 con los márgenes más elevados de su historia en cuanto a resultados o perativos: margen bruto del 29%, 174 millones de euros, y Ebitda del 23%, 136 millones de euros. Así, la compañía ha demostrado que continúa cumpliendo sus objetivos del Plan Estratégico tras alcanzar una cifra de entregas en el periodo de 2.559 viviendas, ligeramente por encima del objetivo de 2.500 unidades.

Engel Völkers Marbella superó todas las expectativas en el mercado de lujo en 2023

Engel & Völkers ha registrado en 2023 una facturación de más de 1.000 millones de euros a nivel mundial. Aunque los ingresos por comisiones descendieron a 1.100 millones desde los 1.200 en 2022, los resultados se mantienen por encima del promedio. En la sucursal de Marbella, las ventas experimentaron un aumento del 4.77%. Engel & Völkers Marbella cerró 2023 con 370 transacciones, a un precio promedio de más de 1.6 millones de euros.

de Actualidad Nombramientos

CBRE nombra a Jorge Ruiz como líder de Iberia, reforzando su plataforma de hoteles

CBRE refuerza su plataforma de Hoteles en Iberia con el nombramiento de Jorge Ruiz como líder para la región. Hasta ahora Senior Director de Hoteles en España, Ruiz amplía sus funciones como responsable en adelante del negocio para España y Portugal. El sector hotelero ha liderado la inversión inmobiliaria en 2023 en ambos mercados.

El Grupo Dunas incorpora a Rafael Acedo como Gerente de Desarrollos Logísticos

El Grupo Dunas Capital ha anunciado el nombramiento de Rafael Acedo como Gerente de Desarrollos Logísticos de Dunas Capital Real Estate. Esta incorporación forma parte de la estrategia de crecimiento del grupo en el segmento inmobiliario, donde ha realizado inversiones en todo tipo de activos, especialmente en el desarrollo de suelos logísticos y naves de última generación.

Gesvalt nombra a Roberto de Castro nuevo director territorial de Galicia

Gesvalt, compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas, ha nombrado a Roberto de Castro como su nuevo director territorial para Galicia. Roberto cuenta con 25 años de experiencia en el sector de las valoraciones inmobiliarias en el mercado gallego, especialmente en A Coruña, dirigiendo las oficinas territoriales de reconocidas compañías de valoración.

Antonio Sánchez-Moliní nuevo responsable de Agencia Retail JLL

JLL, consultora inmobiliaria internacional, refuerza su equipo de Agencia Retail con el nombramiento de Antonio Sánchez-Moliní como nuevo responsable del área en España. SánchezMoliní, que cuenta con más de una década de experiencia en el mercado inmobiliario, se incorporó a JLL en 2018. Desde entonces ha dirigido y gestionado proyectos para clientes nacionales e internacionales.

aRetail nombra a Gonzalo Salama nuevo director general

aRetail, consultora especializada en venta y alquiler de locales comerciales propiedad del Grupo aFinance, ha designado a Gonzalo Salama como su nuevo director general. Tras este cambio, Aroa González será quien asuma la responsabilidad de la dirección de Leasing. Salama es graduado en Business Management por Utica College.

José Manuel González, ratificado como presidente de CESUR

La Asociación de Empresarios de Sur de España, CESUR, ha ratificado el nombramiento de José Manuel González como nuevo presidente, en sustitución de Juan Francisco Iturri quien, como marcan los estatutos, cede el testigo después de tres años de mandato. José Manuel González ha asegurado que presidir CESUR es para él “una gran responsabilidad y un desafío”.

Eduardo Tassara, nuevo director comercial de SSR Iberia

SSR Iberia, Agencia de Suscripción líder en Seguros para la Construcción y Promoción Inmobiliaria, ha anunciado el nombramiento de Eduardo Tassara como su nuevo Director Comercial. Tassara es un profesional con una trayectoria sólida y una amplia experiencia en el sector que ha demostrado liderazgo excepcional y habilidades estratégicas a lo largo de estos años.

Ana Gavilanes, responsable de la nueva Oficina de Colliers en Marbella

La consultora Colliers ha abierto nueva oficina en Marbella, expansión que refleja la estrategia de crecimiento de la compañía en el mercado residencial de lujo. Ana Gavilanes, profesional con más de 20 años de experiencia, será la responsable de dicha oficina. Gavilanes se mostró muy ilusionada “con el reto de extender el expertise, compromiso y excelencia de Colliers a esta localización clave”.

Intrum España nombra su nuevo comité de dirección tras la integración de Haya RE

Intrum da un paso más en el proceso de integración de Haya Real Estate dentro de la compañía, con el nombramiento del nuevo comité de dirección de la organización combinada en España. Entre los principales cambios figura la creación de una única área de Clientes, liderada por Juan Lostao, con el objetivo de prestar el mejor servicio desde una visión global.

Prologis nombra a Cristian Oller director de Operaciones de Portfolio en el sur de Europa

El vicepresidente y country manager de la fiirma inmologística Prologis España, Cristian Oller, ha sido ascendido a director de Operaciones de Portfolio de la firma en el sur de Europa. Oller, licenciado en Ingeniería Industrial, lleva vinculado a la empresa desde el año 2007 y cuenta con una amplia experiencia relacionada con el sector inmobiliario logístico.