Leopoldo Parias
España en general, y Andalucía en particular, se encuentra ante una nueva encrucijada macroeconómica. Las perspectivas de crecimiento económico se ven lastradas por la alta inflación derivada principalmente de la crisis energética y, en menor medida, de un encarecimiento de determinadas materias primas alimenticias.
Si analizamos la situación y las perspectivas del mercado inmobiliario andaluz, debemos poner el foco en el estudio diferenciado por subsectores o tipologías de activos dentro del sector inmobiliario. A modo de ejemplo, no impacta esta situación de igual forma en la obra nueva residencial de lujo en costa, que en la transacción de vivienda plurifamiliar en las afueras de ciudades de menos de 100.000 habitantes. Así como no afecta de igual forma en el mercado de alquiler de locales high street como en el mercado logístico. Por tanto, para mayor rigurosidad, debemos realizar el análisis desde el punto de vista de las diversas tipologías de activos que están consolidadas en el mercado y otras más incipientes. Las dinámicas que mueven
los mercados de unas y otras tipologías de activos atienden a diferentes variables y, por tanto, merecen un análisis diferenciado.
Dentro del sector living, en el mercado residencial, y ligado al contexto macroeconómico, nos encontramos con varios retos. El primero es el mantenimiento de ritmos razonables de compraventa. No obstante, no se lograrán los niveles de 2021 no por un mal funcionamiento del mercado sino por el efecto “demanda embalsada” que se produjo en 2020: las viviendas que no pudieron ser escrituradas en 2020 sí que lo fueron en 2021. Comparar frente a un año como 2021 puede llevar a conclusiones erróneas.
Si nos fijamos en la compraventa de vivienda en función de su valor, se empieza a ver cierto desgaste en la transacción de segunda mano por valor de menos de 300.000€. Por encima de ese valor en el mercado de la segunda mano y en el mercado de obra nueva residencial (independientemente del valor) hasta la fecha las compraventas no están sufriendo impactos relevantes. No obstante, en un momento de cambio de ciclo como el actual no debemos descar-
tar impactos en el ritmo de compraventa y/o en las valoraciones de los mismos con independencia del segmento de demanda al que atiendan.
Además, nos encontramos con una inflación disparada. Para combatir esto, el Banco Central Europeo está apostando por una política monetaria restrictiva, a través de la subida de los tipos de interés, lo cual tiene un impacto directo en el encarecimiento del Euribor y de las hipotecas. Por tanto, a la larga esto tendrá una repercusión en el sector residencial, especialmente en aquel tipo de comprador más propenso a hipotecarse, caso del acceso a la primera vivienda por parte de los jóvenes o en aquel segmento de la población con unas tasas de esfuerzo ya de por sí por encima de niveles razonables.
Otro de los retos, mencionado en el párrafo anterior, es el del acceso a la primera vivienda por parte de los jóvenes. En este sentido, cabe destacar algunas iniciativas de organismos públicos y privados tendentes a avalar una mayor cantidad a los compradores de primera vivienda. Medidas necesarias, pero aún incipientes si lo que queremos es faci-
litar el acceso a la primera vivienda de un segmento tan amplio de la población como son los jóvenes.
Otro de los problemas del sector, cuasi crónico y más de largo plazo, que nos encontramos es el de la falta de suelo finalista. Para producir suelo finalista, materia prima esencial de toda promoción de obra nueva, la Junta de Andalucía aboga por la simplificación de la “maraña” urbanística administrativa a través de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA). Pendientes de conocer la letra pequeña definitiva del reglamento de la LISTA, esta nueva normativa persigue facilitar el reto de la producción de suelo finalista.
Sin salirnos del sector living, pero en una tipología de activo en pleno auge como son las residencias de estudiantes, nos encontramos ante una renovada oferta en ciudades como Granada, Málaga o Sevilla. En este sentido el principal reto para 2023 es conocer los tiempos de absorción de la nueva oferta disponible por parte de la demanda. El sector educación es un sector anticíclico por su propia naturaleza, por lo que la respuesta de esta tipología de activo
ante el cambio de ciclo se prevé menos acusada si lo comparamos con otras tipologías.
Y, para finalizar con el sector living, centrándonos en el senior living, vemos cómo los apartamentos tutelados y/o serviced apartaments para personas mayores son una gran oportunidad para Andalucía. Andalucía debe capitalizar el turismo de calidad que hoy en día prospera en toda la comunidad, independientemente del destino elegido (si Costa del Sol, Cádiz u otra). En este sentido, nos encontramos con una falta de propuestas generalizadas tanto del sector público como privado andaluz para potenciar este segmento, clave sin duda si analizamos la estructura poblacional tanto de España como del resto de Europa.
Avanzando en otra tipología de activos inmobiliarios, el sector hotelero, tras un verano récord a nivel de pernoctaciones y tarifas medias, Andalucía tiene que seguir apostando por un turismo de calidad. Y de igual forma que en el residencial, las perspectivas de 2023 pasan por ver cómo el aumento de la inflación y la pérdida de poder adquisitivo de las familias a nivel nacional e internacional
puede afectar tanto a los niveles de ocupación como a las tarifas medias de los hoteles andaluces.
Por último, si analizamos el sector retail y el logístico, nos encontramos con las dos caras de una misma moneda. El primero se encuentra en un profundo momento de transformación, tanto retail high street como centros, parques y medianas comerciales. Por el contrario, podemos ver cómo el logístico continúa en su senda de crecimiento por el auge del ecommerce, tendencia que se ha potenciado a raíz de la pandemia. Es sin duda el logístico un mercado con oportunidades, especialmente en la generación de producto de calidad y con cumplimiento de criterios de sostenibilidad.
Por encima de todos estos retos, el mantenimiento del empleo se antoja crucial si queremos que el mercado residencial no se vea más afectado, las oficinas no pierdan ocupación y los centros comerciales no bajen su nivel de consumo, entre otros muchos efectos dentro del sector inmobiliario. Aquellas políticas tendentes a garantizar el mantenimiento del empleo tendrán una especial relevancia en un sector tan ligado a la macroeconomía como es el inmobiliario.
Independientemente de la tipología de activo, las empresas promotoras y patrimonialistas inmobiliarias andaluzas afrontan este cambio de ciclo mucho más saneadas a nivel apalancamiento, con mayor inversión de fondos propios en sus proyectos y, en el caso de las promotoras residenciales, con niveles de preventas en sus promociones mucho más elevados que en épocas pasadas.
En cualquier caso, nuestra visión es que, a pesar de unas perspectivas que apuntan a importantes retos a superar en mitad de un cambio de ciclo, hay mucho que hacer a nivel inmobiliario. Y, sobre todo, en Andalucía, tierra dinámica y de oportunidades para todos. Ai
“El sector retail se encuentra en un profundo momento de transformación, tanto retail high street como centros, parques y medianas comerciales. Por el contrario, el logístico continúa en su senda de crecimiento por el auge del ecommerce”
“El mantenimiento del empleo se antoja crucial si queremos que el mercado residencial no se vea más afectado, las oficinas no pierdan ocupación y los centros comerciales no bajen su nivel de consumo, entre otros muchos efectos dentro del sector inmobiliario”
Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción.
EDITA
R Y M Medios y Asesoría, S.L.
DIRECTORA EDITORA
Rosa Hafner
CONSEJERO DELEGADO
Eduardo Martín Jiménez-Carlés
CONSEJO ASESOR
Ricardo Arranz de Miguel
Fco. Javier de Aspe García-Junco
Antonio Carrillo Álcala
Rodrigo Charlo Molina
Simón Chávarri de la Fuente
Mikel Echavarren Pablos
Iñigo Galán Cáceres
José Antonio Granero Ramírez
Javier Martín Banderas
Luis Miguel Martín Rubio
Iñigo Molina Fernández
Leopoldo Parias Mora-Figueroa
Fernando Piñar Parias
Enrique Piñeyro Pueyo
Ricardo Pumar López
Alfonso Sedeño Masot
Jorge Segura Rodríguez
REDACTORES Y COLABORADORES
Elena Segura, María José Guzmán, José Luis Piedra, Simón Onrubia, Rafael Salinas, Olivia Fernández, Paula Gómez
FOTOGRAFÍA
Rocío Fernández Ruz
Andrés Álvarez
DISEÑO Y MAQUETACIÓN
Lola Fernández
RESPONSABLE DE EVENTOS
Belén Balbontín
ADJUNTA A DIRECCIÓN
Pilar Salcedo
ADMINISTRACIÓN
R Y M Medios y Asesoría, S.L.
FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN EGONDI
ANDALUCÍA INMOBILIARIA
Valparaíso, 18 - 41013 SEVILLA teléfono 95 429 50 21 www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es
Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.
Depósito Legal: SE-1943-99
EN PERSONA /
Pedro Fernández Alén
8
Presidente de la Confederación Nacional de la Construcción - CNC
PALABRAS AL AIRE / 14
ENSAYO /
Pablo
16
HABLAMOS CON... /
22
Enrique Huidobro / José Antonio Granero Socios Fundadores del Estudio de Arquitectura ENTREABIERTO
PUNTOS DE VISTA /
26
Felipe Iglesias González Profesor de Derecho Administrativo de la Universidad Autónoma de Madrid - UAM
ESTE MES / ALMUERZO - COLOQUIO DE PROMOTORES Y CONSTRUCTORES
29
ENTREVISTADO / 60
LA OPINIÓN / 64
MATERIALES SOSTENIBLES / 68
ÚTIL /
/ 74
Pedro Fernández Alén (Badajoz, 1974) lleva casi toda una vida en la Confederación Nacional de la Construcción en la que aterrizó en 1999 para convertirse diez años más tarde en su secretario general, desde donde dio el salto en 2021 y en plena pandemia a la presidencia de esta patronal.
Pedro Fernández es un dirigente empresarial incansable y vocacional y esa pasión por la empresa le ha llevado a ser también secretario general de la Confederación Española de la Pequeña y Mediana Empresa (Cepyme), que actualmente
vicepreside, además de ser miembro del Comité Ejecutivo de CEOE, donde está al frente la Comisión de Concesiones e Infraestructuras.
Hombre de diálogo y con un gran talante para el acuerdo, gestiona con destreza la defensa de los intereses del potente sector de la construcción que sigue empujando con fuerza a la economía española, moviendo alrededor del 12% del PIB y generando un volumen de empleo que alcanza los 1,3 millones de personas.
¿Cómo valora la actual situación que atraviesa el sector de la construcción y qué perspectivas vislumbra para este año?
Incertidumbre es el término que mejor define la situación actual, marcada por un conflicto para el que no se atisba un final como la guerra de Ucrania, que golpea a dos países proveedores y exportadores de materiales de construcción. A eso hay que sumar la oleada de contagios en China y nuevas variantes
que podrían surgir en cualquier parte y alterar negativamente el comercio de materias primas. Hoy por hoy, los costes de los materiales son el principal problema del sector, y mientras, entre otras medidas, la factura de la energía sigue sin incluirse en el Real Decreto-ley de revisión de precios; y no prevemos una mejoría.
¿Cree que en la situación tan compleja y difícil como la actual, con la guerra en Ucrania, la tensión inflacio-
nista y el problema de los costes energéticos, corremos el riesgo de ir a una crisis similar a la que estalló en 2008?
Rotundamente no. Los datos indican no solo que no estamos ante algo parecido a la crisis financiera de 2008, sino que caminamos afortunadamente hacia el lado contrario. Pongo un ejemplo: entre enero y septiembre se visaron 79.626 viviendas para obra nueva, según los datos que avanza el Colegio de Arquitectos. En 2006, el año récord, se visaron 863.766
“El sector de la construcción va a cambiar a España en este siglo XXI”
viviendas nuevas. Y aunque faltan los datos de todo el año 2022, es evidente que la situación es radicalmente distinta. Hay ocho veces menos visados. Pero no solo los visados: en noviembre de 2022 se inscribieron en los registros 39.304 hipotecas, según el INE. En noviembre de 2005, 148.154 hipotecas, cuatro veces más. El paro en 2008 empezó a dispararse mientras que el número de afiliados a la Seguridad Social bate récords ahora.
El aluvión de fondos europeos que aterrizará en España son todo un estímulo, ¿están preparadas las constructoras para este reto? ¿Y la administración para su gestión?
El sector es líder mundial y sus constructoras están lo suficientemente preparadas para canalizar eficazmente los fondos NextGenerationEU hacia las inversiones contenidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Tal es así, que somos los empresarios los que pedimos a las autoridades agilidad para evitar cuellos de botella, especialmente ante lo que estamos viendo: que el dinero apenas está llegando a las empresas, principalmente por la compleja estructura jurídica que tenemos en España que hace que los fondos deban fluir entre diferentes administraciones hasta llegar a ciudadanos y pymes. Asimismo, la complejidad burocrática hace que los PERTES no puedan ser tan ágiles como esperábamos.
Es importante destacar que parte de los fondos deberían destinarse a la formación de trabajadores para el sector de
Necesidad formativa
la construcción, donde la falta de mano de obra podría comprometer la llegada de más fondos. Tenemos un reto mayúsculo por delante y todo este asunto es una cuestión de Estado
¿Cree que esta llegada ingente de fondos europeos va a beneficiar al sector?
Sin duda. Prácticamente siete de cada diez euros de los alrededor de 160.000 millones de euros que recibirá España hasta 2026 van a estar vinculados directa o indirectamente con la construcción: la puesta en marcha de plantas de energías limpias, redes de transporte, centros de Big Data y de Inteligencia Artificial, hospitales punteros, universidades de última generación, desaladoras… va a pasar por la construcción. Todo ello hará que lo mismo que el sector cambió la España del siglo XX también cambie la del siglo XXI.
El tema de encontrar profesionales cualificados se está tornando en un problema cada vez más grave para el sector, ¿cómo lo ve? ¿hay cada vez más dificultades y una carencia de mano de obra?
Precisamos de la incorporación de mano de obra cualificada, un problema que arrastran muchos sectores de la economía. Si no conseguimos formar trabajadores cualificados, difícilmente podremos ejecutar las inversiones comprometidas con Bruselas vía fondos NextGenerationEU. Igualmente, estará en riesgo el compromiso inversor del
Gobierno, que prevé un aumento en la Formación Bruta de Capital Fijo de la Construcción del 3,8% al 8,4% para el 2023, según el cuadro macroeconómico del Gobierno para los Presupuestos de este año. Es decir, casi triplicamos la riqueza que vamos a crear pero no tenemos trabajadores cualificados cuando son necesarios y nuestras plantillas envejecen. Recordemos que la media de edad de nuestras plantillas es de 46 años, sólo el 9 por ciento de nuestros trabajadores tienen menos de 30 años y sufrimos un desempleo juvenil del 31 por ciento.
¿Cuáles son las previsiones de demanda de empleo que manejáis? ¿Cuántos puestos están sin cubrir y cuáles son las especialidades con más déficit de profesionales?
Con los datos del MITMA consideramos que faltan casi 700.000 trabajadores
Tenemos un reto mayúsculo que es la formación de los trabajadores, gran parte de los fondos UE deben destinarse a esta necesidad, ya que no podremos ejecutar las inversiones comprometidas con Bruselas
cualificados. Pero hay otro problema: la inflación de los materiales de la construcción está provocando que muchas licitaciones queden desiertas. Esto apunta a una situación especialmente compleja con un desenlace fatal, ya que echaría a perder inversiones trascendentales para cambiar la economía productiva de nuestro país y generar riqueza. Recordemos que el Plan de Recuperación, Transformación y resiliencia debe estar comprometido en 2024 y ejecutado en junio de 2026
¿No cree una paradoja difícil de entender que una región como Andalucía, con un alto índice de paro, hagan falta trabajadores?
No creo que sea un problema específico de Andalucía, más allá de los niveles de paro que históricamente siempre se han situado por encima de la media, aunque se va corrigiendo esta situación. Lo que sí
sabemos es que nuestros nueve centros de la Fundación Laboral de la Construcción, la universidad del sector, podrían disparar el número de trabajadores cualificados en esta región, que es la más poblada de España.
¿Cuál es el problema en la evolución de los trabajadores del sector? ¿Preocupa que no haya relevo generacional y el acelerado envejecimiento en las plantillas? ¿qué opina de la escasa presencia de la mujer en la construcción?
Sí, es lo que está ocurriendo y tal vez pagamos la mala imagen, heredada de la crisis financiera de 2008. Como señalaba tenemos una imagen irreal y distorsionada que cala: la media de edad del sector supera los 45 años y no deja de crecer. El envejecimiento de la profesión es un hecho: entre 2008 y 2021, la población joven ocupada menor de 30 años en la cons-
trucción ha pasado de suponer el 25,2% al 9,1%, una caída de más de 16 puntos porcentuales en todo este tiempo. La población ocupada de 55 y más años ha pasado del 9,4% en 2008 al 19,1% en 2021. En cuanto a la mujer, históricamente el porcentaje de empleos femeninos en el sector ha sido residual. Hoy queda mucho que avanzar, pero el empleo femenino en el sector se sitúa en torno al 10%, lo que ya es un paso. Sabemos que las mujeres aportan innovación o creatividad a un sector necesitado de estas virtudes.
¿Cuáles son las actuales condiciones y salarios en el sector? ¿crees que puede deberse a que el sector no es atractivo para los demandantes de empleo que se decantan por otros ámbitos laborales?
Los datos demuestran que quienes entran en el sector de la construcción, se quedan para siempre. No tenemos un problema para mantener y fidelizar a los trabajadores, sino para atraerlos. Y los salarios pueden ser un aliciente. El sueldo más bajo y por convenio es al menos un 30% más alto que el salario mínimo. Además, en el sector pueden lograrse subidas de sueldo y categoría rápidamente, trabajando de lunes a viernes…
En este contexto, la FLC garantiza un marco de paz laboral y un clima sin conflictos y nuestra capacidad para llegar a acuerdos entre los agentes sociales redunda en beneficios sobre el trabajador: hemos firmado en 2022 primer plan de pensiones sectorial, que recoge el VII Convenio General del Sector de la Cons-
Las licitaciones desiertas, un total de 145 en Andalucía, reflejan la situación desesperada de muchas empresas del sector. Hace falta un decreto de revisión de precios de los materiales más ambicioso y que incluya los precios de la energía
Los precios de los materiales básicos para la construcción difícilmente bajarán mientras que, como decíamos antes, la factura energética siga excluida del Real Decreto-ley 3/2022 de revisión de precios, una norma revisada hasta cuatro veces que sigue sin incorporar los sobrecostes de electricidad, luz y gas en el reequilibrio económico de los contratos públicos, además de la mano de obra y otros inconvenientes que contiene la norma. A mayor abundamiento la energía puede llegar a suponer hasta un tercio del coste total de una obra de construcción y es esencial para la fabricación de ciertos materiales.
En Andalucía, entre octubre de 2021 y septiembre de 2022 había al menos 147 obras públicas desiertas valoradas en 105 millones de euros, según nuestros datos. Esto refleja una situación desesperada para muchas empresas, ya que nunca quieren dejar obras desiertas.
trucción, un estímulo para la jubilación de 1,3 millones de empleados, y hemos pactado subidas salariales del 10% para los próximos tres años.
¿Cómo ve las tensiones que tiene que afrontar el sector casi de manera permanente, como la crisis de suministros, la subida de precios y los incrementos de los costes energéticos?
Vamos a ser constructivos frente a la asfixia económica que viven las empresas. Para empezar y prioritariamente, hay que atajar el problema de la inflación, que golpea a nuestras empresas, fundamentalmente las pymes, debemos adoptar decisiones relevantes y estables y hacer un Real Decreto-ley de revisión de precios de los materiales más ambicioso que incluya
los precios de la energía y frene de una vez la preocupante tendencia de que cada vez hay más obras públicas desiertas. Rebajar las tensiones en los precios nos permitirá mejorar en todo lo demás. Recordemos que la ejecución de los trabajos en construcción es muy dilatada en el tiempo y períodos de incertidumbre como los que vivimos no son buenos ni para la fluida ejecución de los trabajos ni para la viabilidad de nuestro tejido productivo, formado casi en su totalidad por pymes.
La delicada situación en materia de costes está llevando a que muchas licitaciones queden desiertas, ¿cómo se puede arreglar este grave problema? ¿cuántas licitaciones se quedaron sin adjudicar en Andalucía?
Hay una importante cuantía de fondos europeos que irán destinados a la rehabilitación y regeneración urbana, ¿Cómo lo valora?
Efectivamente, la reforma y rehabilitación es un sector clave dentro de las inversiones contenidas en el Plan de Recuperación. La rehabilitación residencial, clave para revolucionar las perspectivas medioambientales del país, congrega una dotación de 3.430 millones dentro del PRTR financiado a partir de fondos europeos, de los que casi 3.000 millones son subvenciones directas. Recordemos que más del 80% de las viviendas en España tienen una baja certificación y este plan necesitará casi 200.000 empleos cualificados en este ámbito. Ai
El envejecimiento de los trabajadores del sector es un hecho, tenemos un problema para atraer a los jóvenes pese a las atractivas condiciones laborales y estabilidad y las mujeres solo representan el 10%
rupturas parece que no solo han quedado para las revistas de papel ‘couché’, ya las vemos por todas partes. Ahora no resulta difícil imaginar a alguien del entorno político o empresarial diciendo eso de “yo contigo ya no regreso ni que me llores ni me supliques”. Y no sería la única frase de esta canción, la más escuchada estos últimos meses, que podría servir para describir la situación que se está viviendo en la sociedad en general.
La decisión de Ferrovial de trasladar su sede fuera de España ha sido el detonante que ha hecho estallar los cruces de acusaciones entre políticos y empresarios. Y no sólo eso, algunos partidos, como Unidas Podemos, han ido más allá queriendo registrar una proposición de ley para que las empresas que han recibido ayudas públicas y luego se trasladen a otro país, como es el caso de Ferrovial, devuelvan las subvenciones que hayan percibido en los últimos diez años.
Los empresarios se han mostrado unidos ante este tipo de manifestaciones. Manuel Pérez-Sala, presidente del Círculo de Empresarios, entendía que “es inadmisible lo que está sucediendo” y “espera que no se prorrogue en
el tiempo, debemos entrar en una situación racional, gobierne quien gobierne” Para Pérez-Sala, “hay que respetar a los empresarios e incentivar a los empresarios. Lo que hace Ferrovial es racional. Si queremos empresas españolas fuertes en España, o el Gobierno es patriota y baja la deuda para que la solvencia de España en el mundo sea la adecuada, o permite que estas cosas sucedan porque es mejor para la empresa española”
Mientras, ese Gobierno buscaba vías para frenar esta marcha, y eso tampoco mejora el clima que se ha creado. El presidente de la CEOE, Antonio Garamendi, indicaba precisamente sobre esto que buscar vías para impedir la
Es inadmisible lo que está sucediendo y espero que no se prorrogue en el tiempo, debemos entrar en una situación racional, gobierne quien gobierne
marcha de Ferrovial a Países Bajos “es la mejor manera para que todavía haya más inseguridad jurídica en España” y sería dar la razón a los que piensan que la marcha de Ferrovial se debe a este motivo.
por las multinacionales que están radicadas en la Unión Europea y que pasarán a tributar a un tipo mínimo efectivo y global del 15%.
Buscar vías para impedir la marcha de Ferrovial a Países Bajos es la mejor manera para que todavía haya más inseguridad jurídica en España
La salida de Ferrovial coincide también con un cambio llevado a cabo por el Ministerio de Hacienda para la puesta en marcha del impuesto mínimo del 15% a las multinacionales lo antes posible. Se trata de transponer la Directiva UE 2022/2523, que gravará las rentas obtenidas
Pero este no ha sido el único motivo del cruce de palabras entre unos y otros. Poco antes, a mediados del mes de febrero, el presidente del país, Pedro Sánchez, pedía en un mitin a la patronal “coherencia”, argumentando que “no se puede reclamar sacrificios salariales para los de abajo y un festín para los de arriba. En este país no puede haber doble vara de medir, una para la mayoría, para la gente de a pie, y otra para la minoría elitista de este país. No es tolerable que en España se aplique la ley del embudo, muy ancha para la mayoría de la gente y muy estrecha para una minoría selecta”
Ante esto, Javier González de Lara, presidente de la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA) y de Málaga (CEM) y vicepresidente de la CEOE, explicaba que “es inaudito que su mensaje político ataque de manera expresa a quienes con tan-
to esfuerzo y dedicación, y en tiempos especialmente difíciles, generamos empleo, desarrollo y riqueza, más de medio millón de empresas y autónomos en Andalucía. Es más, sus declaraciones representan un discurso ideológico desconocido por falso y manipulador”. Hay un dato significativo, y es que, según los datos del Anuario Mercantil publicado por el Colegio de Registradores, la constitución de sociedades mercantiles se redujo el pasado año un 1,9% con respecto a 2021, hasta las 100.197 empresas. Pocos sectores aumentaron, entre ellos destacaba el de actividades inmobiliarias, donde nacieron un 11,55% más.
No son buenos tiempos, por tanto, para la empresa y por eso, para hacer frente a los problemas que vienen de fuera, el sector está reforzando sus lazos internos. Recientemente se anunciaba la integración de la Asociación de Mujeres Profesionales del Sector Inmobiliario (AMPSI) en la Federación Nacional de Asociaciones de Trabajadores Autónomos (ATA). Según declaraba en ese acto el presidente de ATA, Lorenzo Amor, los profesionales inmobiliarios “sufrieron mucho durante 2020 al no poder ejercer su trabajo con normalidad, pero también han aprovechado la oportunidad que nos ha dado
Es inaudito que un mensaje político ataque de manera expresa a quienes con tanto esfuerzo y dedicación, y en tiempos especialmente difíciles, generamos empleo, desarrollo y riqueza
la pandemia y la revolución que supuso querer mejorar el confort en nuestras viviendas”. En un momento muy complicado para los autónomos, este colectivo celebra que en el sector inmobiliario las altas vayan en aumento. Para Lorenzo Amor, este ritmo de crecimiento que está registrando el colectivo “significa que hay oportunidades de emprendimiento, pero también que debemos cuidar la calidad de ese empuje empresarial y asesorar a los nuevos agentes inmobiliarios, muchos de ellos mujeres” Por su parte, la presidenta de AMPSI, Ana Luengo, manifestaba que “consideramos vital nuestra alianza con una organización como ATA, que pueda mantenernos actualizadas, en tiempo
real, sobre temas jurídicos, fiscales, económicos o laborales que nos ayuden a progresar en nuestro día a día laboral en beneficio de nuestros clientes”
También proliferan encuentros y ferias profesionales, otra forma de crear alianzas y debatir sobre los retos del futuro. El sector turístico es uno de los más dinámicos en estas fechas, cuando se preparan para la temporada estival. Una de las citas más importantes ha sido la ITB de Berlín, la feria internacional más importante del sector. Desde allí, Javier Sánchez Rojas, presidente de la Confederación de Empresarios de la provincia de Cádiz, hablaba para Área sobre la próxima temporada en la provincia y señalaba que había “muchas expectativas y todas buenas y, si no hay
Consideramos vital nuestra alianza con una organización como ATA, que pueda mantenernos actualizadas
Hay oportunidades de emprendimiento, pero también que debemos cuidar la calidad de ese empuje empresarial y asesorar a los nuevos agentes inmobiliarios
nada que lo estropee, creo que podemos estar en datos previos al COVID, cuando íbamos a entrar en unos años de récord”, y añadía que “creo que este año nos salimos, nos salimos para bien, porque será un año para la creación de riqueza y empleo, un año de un alto volumen de pernoctaciones, un año antológico”.
En Berlín también estuvieron representantes de Málaga. El presidente de la Diputación y de Turismo Costa del Sol, Francisco Salado, anunciaba que este año esta entidad acude a la ITB de Berlín haciendo “un esfuerzo especial en el mercado alemán, uno de los principales emisores de turistas a nuestro destino, y que sigue sin recuperar las cifras
En 2022, los más de 5.700.000 turistas que llegaron a la Costa del Sol, generaron 7.400 millones de impacto económico
previas a la pandemia” y añadía que “la marca Costa del Sol va a tener presencia en los emplazamientos más relevantes de Alemania a través de una acción 360 donde vamos a activar diferentes canales tanto en exterior, redes sociales como programática”.
Otra cita importante para el sector ha sido Expoplaya, una feria que sirve de punto de encuentro para empresarios turísticos malagueños y andaluces y que este año ha celebrado su cuadragésimo sexta edición. Allí Francisco Salado ha valorado positivamente el modelo de colaboración público privada, una fórmula que, según ha indicado “ha colocado al destino en el lugar que merece”. En
2022, “los más de 5.700.000 turistas que llegaron a la Costa del Sol, generaron 7.400 millones de impacto económico”, ha explicado.
Desde Sevilla, la Asociación Sevillana de Empresas Turísticas (ASET) ha apoyado que el aeropuerto se llame Diego Velázquez, en una visita realizada por el presidente de la organización, Jorge Robles y su gerente, Rafael Domínguez a las últimas obras de remodelación realizadas. Los últimos resultados de esta infraestructura han sido positivos, ya que cerró el año 2022 con 6.779.453 pasajeros, lo que equivale al 90% de lo obtenido en 2019. Y en enero, se cerró con más de 554.000 pasajeros, lo que supone un incremento del 72,6% respecto a enero de 2022 y un 6,1% más que enero de 2019, antes de la pandemia. Este incremento se debe principalmente al aumento del tráfico internacional, que, según su director,
Sergio Millanes, se duplicó, con la consolidación de destinos tradicionales como Francia, Italia, Gran Bretaña, Holanda o Marruecos, pero además con la incorporación de nuevos destinos como Rumanía, Hungría o Suiza. Precisamente sobre este aumento de destinos se manifestaba el alcalde de la ciudad, Antonio Muñoz, que ha agradecido a Ryanair el compromiso con la ciudad, porque “apoya nuestra estrategia municipal para seguir creciendo como destino con nuevas conexiones aéreas y generando empleo cualificado en la ciudad. Valoramos la inversión realizada y, especialmente, la nueva ruta con Praga, pues satisface las necesidades de
En estos meses veremos cómo van a ir desarrollándose más de 400 plazas de cinco estrellas
la nueva Agencia Espacial Española, al ser uno de los destinos extranjeros que con más frecuencia visitará el personal del nuevo organismo con sede en Sevilla en sus viajes de trabajo”
Valoramos la inversión realizada y, especialmente, la nueva ruta con Praga, pues satisface las necesidades de la nueva Agencia Espacial Española
Otro alcalde que ha celebrado otro éxito turístico ha sido el de Granada, que se congratulaba de la apertura de un nuevo hotel de cinco estrellas ubicado en la Plaza de la Trinidad. Para Francisco Cuenca, esta inauguración “viene a demostrar que la estabilidad, el buen trabajo, el rigor y la eficacia en la gestión que está desarrollando este Ayuntamiento, dan razonas para confiar en Granada” y añadía que “en estos meses veremos cómo van a ir desarrollándose más de 400 plazas de cinco estrellas situando a Granada como una de las ciudades con mayor oferta y de mejor calidad de este país” Ai
sectores como el inmobiliario y el constructor, junto a todas las actividades que giran en torno a ellos, han experimentado tantos vaivenes y reajustes en la última década. Sin embargo, en esta nueva crisis está demostrando que la situación es distinta, que sus empresarios han sabido adaptarse a la realidad financiera del mercado y que siguen aprendiendo nuevas fórmulas que hagan prosperar el modelo.
La enorme influencia del sector en la economía y su interdependencia con la banca ha provocado que haya sido el escudo donde han
impactado todos los cambios de forma anticipada. Esa multitud de flechas caídas del cielo han acabado, por desgracia., con muchas compañías, pero las que quedan son más fuertes que antes.
Para comprender tantas variables, tendríamos que echar la vista atrás y revisar con ojos analíticos. Mas de veinte años han pasado desde el terrible atentado de las torres gemelas en Estados Unidos (11/09/2001) y casi quince años de la mayor quiebra económica del mismo país, esto es, la caída de Lehman Brothers (15/09/2008) y las tristemente famosas hipotecas “subprime”.
Por supuesto, no son eventos comparables y la magnitud trágica del primero dejó marcado el mundo para siempre. Lo que sí resulta cierto es que los efectos financieros y normativos que provocaron ambos acontecimientos perduran hasta nuestros días y, es más, se han hecho más fuertes con el paso de los años. De hecho, no existe empresa en nuestro país que viva ajena a las consecuencias derivadas de todo aquello.
Tras el atentado de Nueva York, en un ejercicio de persecución y asedio al terrorismo a nivel mundial, la todopoderosa EE.UU solicitó a toda la banca
“La reinvención del sector en el ámbito financiero”
internacional -y principalmente a la europea- transparencia total en las cuentas y una persecución absoluta del blanqueo de capitales. Ante tal solicitud, la respuesta fue unánime y firme, comenzando así una política de prevención de blanqueo de capitales que, veinte años más tarde, supone que nadie pueda ir a una entidad a ingresar más de 1.500 euros en efectivo sin aportar un sinfín de datos que clarifiquen el origen de los fondos. Dicho en términos coloquiales, la caída de las famosas torres provocó que “Reformas S.L”, a día de hoy, no pueda ingresar en su entidad el efectivo de las obras particulares realizadas sin justificación. Esto ha sido un gran avance para la Agencia Tributaria y para las arcas públicas de las que todos nos beneficiamos como sociedad.
En paralelo, tras la caída de Lehman Brothers (que afectó gravemente a toda la banca internacional que había comercializado sus productos y que se descubrió que ni eran tan buenos ni estaban tan bien garantizados), surgió la necesidad de evaluar la calidad de los activos de todas las entidades financieras. ¿Cuál es la calidad de los activos principales de un banco? La calidad de la deuda de sus clientes, explicado de otra manera, los activos son buenos y por tanto el banco es solvente, si los deudores son buenos y acaban pagando.
Y así comenzaron las famosas calificaciones de Rating que tanto suenan y tan poco se explican. Se comenzó calificando Estados, después Comunidades Autónomas, posteriormente grandes empresas y organismos públicos y, en la actualidad,
“Todo, absolutamente todo, lo que sucede en una empresa tiene su repercusión financiera. Son las personas y por tanto su calidad y formación las que, desde los distintos puestos, construyen los números que después se analizan”
todos y cada uno de nosotros tenemos una calificación de Rating por parte de nuestra entidad. Si somos persona física o micropyme, se llamará “Scoring”; si somos pyme o algo superior se llamará “Rating”
Durante todos estos años, se ha ido perfeccionando un sistema que, de forma silenciosa, ha incrementado la necesidad de ser muy profesionales en la gestión financiera de las empresas. El matrimonio de conveniencia formado entre la Banca y la Agencia Tributaria ha situado a las compañías en un camino con poco margen para el error y la ingeniería fiscal.
Así, las empresas, sobre todo las pymes, han regido sus resultados con un criterio fiscal. Muchas sociedades, cegadas por el deslumbrante sol de tributar poco, han modificado sus estados contables hasta tal punto que la información que arrojaban dificultaba la toma de decisiones por parte de la propiedad de las mismas. Esto ha sido y es realmente frecuente, empresarios que montados en la dinámica del día a día toman decisiones con poquísima base financiera; sí de negocio, pero asumiendo unos riesgos muy elevados que en multitud de ocasiones desconocen.
El Rating ha llegado para quedarse y va
“El Rating ha llegado para quedarse y va a seguir cogiendo fuerza y, aunque muchos se rebelen, o se comprende bien o el mercado te lo hará entender rápido y mal“
a seguir cogiendo fuerza y, aunque muchos se rebelen, o se comprende bien o el mercado te lo hará entender rápido y mal.
Esta herramienta lo que mide es la probabilidad de impago que tiene una compañía, es decir, la capacidad que tiene de atender todas sus obligaciones. ¿Cómo se mide? Una de sus bases principales son las cuentas anuales o el impuesto de sociedades y las complementa con otra información que dibujan un mapa perfecto de la empresa analizada. Si la sociedad decide dar unos resultados pobres en base a la ingeniería fiscal, la información que obtiene la Banca es que la compañía tiene poca capacidad de devolver su deuda, es decir, mayor riesgo, ¿Qué hace la banca cuando hay mayor riesgo? O financia con precios muy altos o directamente no financia. La conclusión es clara: “Si quieres tener financiación, los estados financieros tienen que ser impolutos y eso supondrá una mayor tributación, no hay otra fórmula”.
Quizás fruto de la lectura de las líneas anteriores se pueda alcanzar la conclusión de que “sólo se miran los números”. Sin embargo, ésta podría ser la primera de una concatenación de conclusiones erróneas. Todo, absolutamente todo, lo que sucede en una empresa tiene su repercusión financiera. Son las personas y por tanto su calidad y formación las que, desde los distintos puestos, construyen los números que después se analizan.
Una estructura financiera profesional se torna indispensable, no es suficiente con un buen producto o servicio. El mer-
cado, cansado de sustos y fracasos, demanda un esquema fiable y sólido en el que confiar y ese esquema se llama Rating Financiero.
El sector inmobiliario ha sido en la última década castigado por todo el cambio de normativa y por la pesada digestión que ha supuesto para el sistema la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2008. Se ha pasado de un sector con muchas entidades en expansión donde acudir a financiar un suelo a un coste muy bajo y con un porcentaje de financiación altísimo (en muchas ocasiones superior al 100% del valor de tasación del mismo) a un sistema bancario que ha sufrido una enorme concentración, donde quedan pocas entidades y la respuesta a una financiación inmobiliaria suele ser similar: “El suelo debe estar pagado al 100% y al menos un 60% de la promoción vendida”. Esta realidad, muy difícil de digerir, está convirtiendo a este sector en un “deportista de élite” financieramente hablando, con un sacrificio inmenso. Ahora está elaborando un producto de calidad y mucho más seguro, más lento sí, pero mucho más sólido.
En tiempos pasados, ofrecer a la entidad financiera una buena garantía era prácticamente suficiente para la concesión de cualquier financiación y la crisis del año 2008 llenó hasta colapsar los balances de las entidades de multitud de garantías, buenas, malas y regulares.
Hoy en día es preciso tener muy claro que la garantía no es lo primero, es importante, pero su lugar real en importancia es, al menos, el quinto. Es necesario responder con mucha solvencia y credibilidad, las siguientes preguntas:
¿Cuánto importe? ¿Cuánto pone cada uno?
¿Finalidad? ¿Para qué?
¿Plazo?
¿Capacidad de repago?
¿Garantía?
El banco o la entidad financiera no quieren el suelo, la casa, la nave o el coche, quiere que se le devuelva el dinero con sus intereses, es un proveedor más, un proveedor de dinero que, para poder vender su producto, requiere una información fiable.
Actualmente, un sinfín de acontecimientos han acentuado la necesidad de rigor en las finanzas: una pandemia que ha bloqueado el mundo durante dos años, una crisis productiva profunda en China, una atroz guerra en Ucrania con un coste humano inaceptable y un desplome de suministros de materias primas. Todo esto hace que las finanzas requieran una precisión de cirujano, un control exhaustivo que permita tomar decisiones ante situaciones que no se contemplaban. Ya no es sólo para obtener la financiación, ya es para poder decidir sobre la marcha del negocio con información veraz.
No hay mejor alternativa que instaurar internamente la cultura de Rating, ser capaz de ver nuestra empresa con ojos de analista financiero, tal y como nos ve el mercado. Para entender esto, no hay más que posicionarse en los zapatos de aquel que tiene que confiar en nuestro proyecto y nuestra mayor inquietud sería saber si puede devolvernos lo prestado o no. Se presta de muchas formas, dando financiación, otorgando plazo para cobrar, anticipando al proveedor para producir, presentando avales de garantía, todo esto y mucho más debe ser controlado con rigor y profesionalidad.
Todas las empresas, absolutamente todas, tienen como finalidad ser rentables, incluso aquellas que destinan esa rentabilidad a obras sociales; si no son
financieramente sostenibles en el tiempo, acabarían desapareciendo. Una vez que ese concepto está claro y asimilado, debe ocupar por tanto un lugar prioritario en la organización, sin esa visión incluso los tan necesarios beneficios sociales para los trabajadores serían imposibles de cumplir. Un correcto control de las finanzas, una contabilidad correcta, unos datos que sean ciertos (independientemente de que sean inicialmente buenos o malos) y una política de riesgos instaurada a lo largo y ancho de toda la compañía son claves fundamentales para la continuidad de la empresa.
Se torna en imprescindible y forma parte fundamental del Rating Financiero de la compañía un equipo gestor profesional, un capital social que no mezcle la propiedad con el desarrollo del trabajo (p.ej: no todos los hijos deben trabajar en la empresa, pues se puede acabar con descendientes infelices y empresas en ruina), un sistema de control/análisis continuo de la rentabilidad y un seguimiento exhaustivo de la tesorería de la sociedad.
En definitiva, los tiempos han cambiado y en un mercado global, donde cualquiera puede venir a vender a tu plaza de origen y tú como empresa puedes ir a la otra punta del mundo, la carta de presentación que vale ya no es sólo el producto o el servicio. Si financieramente no se está preparado, se irán cerrando puertas. Relacionarse con alguien que tiene solvencia financiera es mucho más facil y da más confort que hacerlo con una empresa que mañana puede ser una sorpresa o un susto por no tener sus finanzas correctamente estructuradas. Ai
“Todas las empresas tienen como finalidad ser rentables, incluso aquellas que destinan esa rentabilidad a obras sociales; si no son financieramente sostenibles en el tiempo, acabarían desapareciendo”
Los socios fundadores del estudio de Arquitectura ENTREABIERTO, junto a Marta Caveda y José Martín, nos reciben en su estudio de Madrid, un luminoso loft con dos patios ajardinados, a punto de abrir delegación en Málaga. José Antonio es miembro del Consejo Asesor de la revista.
Después de un ejercicio profesional de 30 años, en 2020 fundáis ENTREABIERTO, como resultado de la unión de dos estudios. ¿Por qué esta unión?
JAG: En los años 90 ya trabajamos juntos, después iniciamos caminos diferentes que nos llevó a volver a encontrarnos de nuevo a mi salida del COAM en 2015.
Tras la crisis, el sector se había renovado, nuevos clientes, nuevas formas de hacer y la arquitectura no podía quedar-
se atrás. Empezamos a colaborar, ganamos varios concursos seguidos y decidimos unir fuerzas para afrontar nuevos desafíos y poder dar un mejor servicio a nuestros clientes.
EH: Los cuatro socios somos muy diferentes y complementarios. Todos compartimos la pasión por lo que hace-
mos, el rigor y la capacidad de trabajar en equipo Pero es fundamental respetar la personalidad individual y, desde visiones muy diferentes, si uno tiene algo muy claro tiene que poder llevarlo adelante. Está siendo muy emocionante como estamos funcionando y esa motivación se transmite en todo el equipo.
Trabajáis con buena parte de las grandes promotoras. ¿Cuál es vuestra visión hoy del sector inmobiliario y en concreto en Andalucía?
EH: Lógicamente hemos heredado clientes y proyectos de nuestros estudios, pero también hemos abierto la cartera con nuevos clientes desde un posicionamiento muy claro de profesionalidad y compromiso. Nuestro trabajo se basa en la confianza y tratamos de hablar el idioma del cliente y conocer sus necesidades.
JAG: En 2001 creamos una compañía de desarrollos inmobiliarios singulares, y nos permitió conocer el sector desde dentro. Hablar de rentabilidad, costes y plazos sin renunciar a los valores
de la buena arquitectura. Y nuestra vinculación con instituciones del sector, nos permite estar al día y poder ofrecer el mejor servicio a nuestros clientes.
España, y Andalucía en concreto, tienen todos los componentes de servicios y calidad de vida para la inversión inmobiliaria. Hoy es necesario diversificar en nuevos usos y tipologías que den respuesta a nuevas necesidades de la sociedad, de jóvenes y mayores. Y desde la arquitectura trabajamos en esa investigación e innovación.
EH: La vivienda es el principal proyecto de un arquitecto y es componente esencial de la ciudad, de ahí nuestro interés. Cada proyecto es único y responde a un lugar y un cliente, tanto a los aspectos funcionales, como a la componente emocional de imagen. Trabajamos en viviendas con mejores prestaciones, más eficientes y de menor coste. Una arquitectura serena alejada de las estridencias de la moda. Damos mucha importancia a la construcción con soluciones factibles y duraderas. Los edificios hay que construirlos, vivirlos y mantenerlos. Y el uso debe hacerlos mejores.
JAG: En vivienda tenemos un marco regulatorio, rígido y
desfasado, que no responde a las nuevas necesidades de una sociedad cambiante. Nuevos tipos de familia, el coliving y el senior housing, son fórmulas que requieren otras tipologías y otras normas.
Flexibilidad, amplias terrazas, buenas escaleras, mejores portales y espacios de uso comunitario han sido siempre una reivindicación de la buena arquitectura, como la relación con la naturaleza, la energía o la salud, que ya son hoy los elementos clave.
Y hablar de vivienda es hablar de ciudad. El gran reto está en la intervención en la ciudad consolidada, y de ahí nuestra apuesta por la rehabilitación y regeneración urbana.
Después de tantos años habladnos de lo que identificáis como los principales valores de vuestros proyectos, lo que os hace diferenciales.
EH: Cada proyecto nace de la reflexión e investigación de los condicionantes, de la relación con el lugar como motor de la idea y sobre todo del dibujo. El dibujo es nuestra herramienta y el proyecto crece desde los numerosos croquis iniciales. Reivindicamos la importancia del dibujo, así como el uso de la tecnología. Hemos integrado el BIM
como procedimiento de trabajo con una BIM manager con larga experiencia. Se trata de utilizar la herramienta para ser más eficaces y rigurosos.
JAG: Creemos en el trabajo en equipo y en ENTREABIERTO combinamos experiencia y juventud. Buscamos una arquitectura de calidad y hay dos valores que deben impregnar cada proyecto desde
el diseño, sostenibilidad y flexibilidad. Cada cliente debe sentirse como el único cliente del despacho, así lo atendemos y desde el principio siempre hay un socio con él. Esa atención personalizada y la capacidad de adaptación a sus necesidades son nuestra seña de identidad. Responsabilidad significa responder, y eso es lo que hacemos.
“España, y Andalucía en concreto, tienen todos los componentes de servicios y calidad de vida para la inversión inmobiliaria”
En ENTREABIERTO tenéis foco en la arquitectura residencial. ¿Qué innovaciones son necesarias para actualizar y adaptarse a las nuevas necesidades de la sociedad?
Os hemos oído en más de una ocasión reivindicar el papel de los profesionales ¿Cómo ves hoy la arquitectura en España y cómo podría mejorar?
EH: El producto del inmobiliario es la arquitectura, y en España hay fantásticos arquitectos y una arquitectura de calidad, sin embargo el mercado de los servicios de arquitectura en España está muy lejos de los países de nuestro entorno. Tenemos mayor responsabilidad y alcance con muchos menos honorarios.
Por otro lado el pequeño tamaño de los estudios de arquitectura hace a veces difícil crear estructuras empresariales
que permitan el desarrollo de carreras profesionales de nuestros jóvenes, de ahí la importancia de crecer y hacerlo de manera prudente.
JAG: La complejidad de los proyectos y procesos requieren un esfuerzo mayor de tiempo y recursos económicos y formación de nuestros equipos. Todo repercute en la mejora de plazos y control del proyecto y la obra, pero ha de ser un esfuerzo de todos.
Para mejorar creemos firmemente en los proyectos colaborativos, donde promotor, arquitecto y constructor trabajan conjuntamente, cada uno desde su responsabilidad y competencia. Esto facilitaría la optimización del proceso, una más justa distribución de los recursos y garantizaría un precio y un plazo, con calidad y rentabilidad. En definitiva un mejor servicio a nuestros clientes y la sociedad.
Desde 2002 habéis trabajado en Andalucía, llegasteis a tener estudio en Madrid y Sotogrande hasta 2012 y ahora abrís de nuevo estudio en Málaga. ¿Cómo condiciona vuestro trabajo el lugar? y ¿qué esperáis de este nuevo proyecto empresarial?
EH: La arquitectura debe responder a un espacio concreto y a su tiempo. Somos firmes convencidos de arquitecturas enraizadas al lugar, de respeto al entorno a sus condiciones físicas y los materiales propios por criterios de sostenibilidad.
JAG: A esto se suma que los servicios profesionales tienen una componente local de gestión. Tenemos encargos en Málaga y Costa del Sol y nuestros clientes nos requieren esa presencia, de ahí la decisión de abrir ENTREABIERTO en Málaga, incorporando al equipo dos arquitectos de aquí, con larga experiencia. Y la idea es seguir creciendo de manera sostenida, con nuevos proyectos y clientes en Málaga y todo su entorno.
¿En qué proyectos estáis trabajando en este momento en el estudio?
Tenemos varias obras en marcha y proyectos residenciales con diferentes promotoras en Madrid, Badajoz y Málaga. Otros son una residencia de mayores en Sevilla, un coliving y una clínica en Madrid o la sede de unos laboratorios en Getafe. En paralelo estamos con otro proyecto
singular en Cartagena de Indias, el Master Plan de microciudades ecosostenibles y el diseño conceptual de toda la arquitectura. Una interesante experiencia para todo el equipo.
En paralelo con otros equipos fundamos en 2021 AGREGA, una asociación con
la que trabajamos en proyectos de regeneración urbana a gran escala, con ayuntamientos y propietarios de suelo. La flexibilidad y la mezcla de usos aprovechando arquitecturas abandonadas o degradadas en entornos urbanos consolidados, es una enorme oportunidad. Ai
“El Gobierno de la Comunidad de Madrid ha comenzado la redacción de un nuevo texto legislativo, que pretende cambiar el paradigma del urbanismo español”
LA Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid (la ‘LSCM’) es el código urbanístico autonómico más antiguo, con la única excepción de Castilla y León.
Conforme a diversas noticias, el Gobierno de la Comunidad de Madrid ha comenzado la redacción de un nuevo texto legislativo, que pretende cambiar el paradigma del urbanismo español. Pero, mientras tanto, la Comunidad de Madrid ha aprobado una relevante reforma de la legislación urbanística madrileña a través de la Ley 11/2022, de 21 de diciembre, de
medidas urgentes para el impulso de la actividad económica (llamada coloquialmente ‘Ley Ómnibus’, dado que afecta a otras muchas normas autonómicas).
Se trata de una completa batería de cambios normativos (sumamos 22 cambios con mayor o menor envergadura) que, sin duda, permitirán agilizar la tramitación de las distintas herramientas urbanísticas, acogiendo cambios que venían siendo demandados por doctrina y agentes inmobiliarios.
A continuación, analizamos los cambios más representativos que ha intro-
ducido esta Ley en materia urbanística desde la perspectiva de la legislación urbanística andaluza. Esto es, únicamente estudiamos aquellos que pueden suponer una innovación con respecto a la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (la ‘LISTA’). En el bien entendido de que, en muchos otros aspectos, el legislador urbanístico andaluz está por delante que el legislador urbanístico madrileño y será éste quien debe copiar, en la nueva legislación anunciada, a aquél.
La estatal Ley de suelo de 2007 supuso una auténtica revolución en la articulación de los mecanismos de compensación en las modificaciones de planeamiento que se realizaban en la ciudad existente, destacando las denominadas “actuaciones de dotación”. Este cambio radical ha venido lastrado por una escasa regulación estatal.
La LISTA regula muy sucintamente las actuaciones de dotación a las que denomina “actuaciones de mejora urbana” (art. 27 LISTA).
Frente a esta pobre regulación andaluza, el nuevo art. 19 bis LSCM establece un régimen completo de las actuaciones de dotación. De forma novedosa en la regulación urbanística autonómica, la Ley Ómnibus regula qué ha de entenderse por reforma o renovación de urbanización, estableciendo que por tal ha de entenderse la necesidad de modificación de las redes de servicios existentes en más del 50 por ciento de su trazado físico. Esta regulación es clave para establecer un régimen claro de separación entre las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización y las actuaciones de dotación
esta reforma legal es muy concreto, siendo necesario que el suelo en cuestión: 1) Sea un suelo vacante; 2) Pertenezca a la red de servicios o equipamientos; 3) Proceda de sectores de suelo urbanizable o de suelo urbano no consolidado y 4) Cuente con ordenación pormenorizada.
Cuando se cumplan estos restrictivos requisitos, la legislación madrileña permite que, con independencia de las previsiones municipales al respecto, se puedan construir viviendas de titularidad públicas sujetas a un régimen de protección, con una serie de límites.
3. TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO (ART. 85 BIS LSCM)
Frente al modelo tradicional de regulación de transferencias de aprovechamiento urbanístico entre ámbito excedentarios y deficitarios (que se recoge en el art. 93.2 de la LISTA), el legislador madrileño establece un modelo nuevo, contemplando la posibilidad de realizar la transferencia de aprovechamiento entre parcelas dentro de determinados ámbitos del suelo urbano consolidado.
vechamiento, pero limitando su alcance físico a ámbitos urbanísticos que tengan una misma trayectoria urbanística.
Frente al régimen general de silencio estimatorio de las licencias urbanísticas que contempla la LISTA (art. 140.2 LISTA), con las relevantes excepciones que prevé legislador estatal en las que juega necesariamente el sentido desfavorable del silencio (o silencio negativo, vid. art. 11.5 TRLS/15), el legislador madrileño ha preferido establecer siempre un silencio desestimatorio, de forma que la ausencia de resolución de la licencia en el plazo previsto (3 meses en las dos normativas), permiten entender en la legislación madrileña desestimada la solicitud en todos los supuestos para, en su caso, acudir a los tribunales.
La Ley Ómnibus prevé expresamente la implantación de las viviendas públicas sujetas a un régimen de protección en determinados suelos públicos. Se trata de viabilizar la construcción de las denominadas viviendas dotacionales, con independencia de su concreta previsión en el planeamiento general.
El supuesto de hecho regulado por
De esta forma, la Ley de Medidas ha querido permitir la transferencia de apro-
Se trata de una postura realista, puesto que el silencio estimatorio (positivo) puede crear falsas expectativas, sobre todo si se tiene en cuenta que en ningún caso pueden adquirirse por silencio administrativo facultades o derechos contrarios a la normativa territorial o urbanística. Ai
“La Ley Ómnibus regula qué ha de entenderse por reforma o renovación de urbanización, estableciendo que por tal ha de entenderse la necesidad de modificación de las redes de servicios existentes en más del 50 por ciento de su trazado físico”
“En el bien entendido de que, en muchos otros aspectos, el legislador urbanístico andaluz está por delante que el legislador urbanístico madrileño y será éste quien debe copiar, en la nueva legislación anunciada, a aqué”
PARTICIPAN:
Elena Segura
Han seguido confiando en esta revista para reunirse y debatir sobre lo que acontece en el sector y así intercambiar ideas sobre cómo mejorarlo y hacerlo crecer. El sector sale cada año reforzado de esta cita a la que los convoca Andalucía Inmobiliaria y a la que acuden constructores y promotores, porque ahí encuentran un espacio en común donde intercambiar ideas y encontrar soluciones. Este Almuerzo-Coloquio, que alcanza ya la décimo-cuarta edición, ha estado moderado en esta ocasión por Mikel Echavarren, Presidente y CEO de Colliers en España y Portugal y miembro del Consejo Asesor de Ai. El encuentro, que se ha llevado a cabo en la sede de la Confederación de Empresarios de Andalucía, ha servido una vez más para reflexionar sobre cómo afrontar el futuro en un año incierto, que hereda los problemas del 2022. Por eso el coste de los materiales, la falta de suelo o la inflación han sido algunos de los temas que han centrado este debate.
profesionalidad y la buena salud de la que goza el sector constructor y promotor son sus principales bazas para hacer frente a los nuevos retosFotos: Rocío Fernández Ruz De arriba a abajo y de izquierda a derecha, Miguel Angel Pérez (Culmia); Ricardo Pumar (Insur); Manuel Mayo (Areall); Simón Chávarri (Chavsa); Mikel Echavarren (Colliers); Antonio Gálvez (Galia); Iñigo Molina (Colliers); José Ignacio Fernández De Jódar (Aedas); María Monasterio (Acciona); Elena Segura (Ai); Zacarías Zulategui (Insur); Pedro Salvador (Landco); Antonio Gil (Metrovacesa); Rosa Hafner (Ai); José Ortiz (Vía Célere); y Luis FernándezPalacios (CEA).
LA revista Andalucía Inmobiliaria ha celebrado su tradicional mesa coloquio en la que han participado directivos de algunas de las principales constructoras y promotoras del país. El encuentro llega en un momento clave para el sector, que mira los resultados del pasado año con cautela y se prepara para afrontar un 2023 cargado de incógnitas. Del 2022 recuerdan, por supuesto, el detonante que supuso la invasión rusa de Ucrania, que aceleró la inflación que ya empezaba a asomar peligrosamente desde noviembre del 2021. A partir de ahí todo fue en cadena: subió la prima de riesgo y las rentabilidades de los bonos soberanos. Llegó la crisis del sector energético, que empujó aún más la inflación y esta a los bancos centrales, que intentaban controlar una economía desbocada. Partiendo de ese escenario, Mikel Echevarren, introdujo el debate de este AlmuerzoColoquio reflexionando sobre todos estos hechos y lanzando a los asistentes la pregunta de cómo un contexto como el
“Desde el sector se viene reclamando de forma constante una mayor estabilidad jurídica y más moderación para poder relanzar la economía. Desde las organizaciones empresariales insisten en que dejen de ser atacados por ciertos sectores del ámbito político”
actual puede afectar al sector inmobiliario y a sus distintos segmentos.
El mercado de inversión se empezó a paralizar a partir del pasado mayo y aunque todos coincidieron en que el balance del 2022 es muy positivo, también ven en ese año los primeros síntomas de una ralentización. Los datos publicados a finales del pasado año ya apuntaban en esa dirección. Así, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), aunque en 2022 las hipotecas firmaron su mejor año desde 2010, el pasado mes de di-
ciembre ya mostraron síntomas de una desaceleración, cuando se inscribieron en los registros 30.075 préstamos para la compra de vivienda, un 8,8% menos interanual y un 23,5% menos que en noviembre, marcando mínimos que no se daban desde principios de 2021. Con la compraventa de vivienda sucedió algo parecido. El año 2022 registró un aumento del 14,7% interanual, hasta un total de 649.494 operaciones, la mayor cifra de transacciones desde 2007. Pero en el último mes del año se produjo un fuerte descenso de las operaciones y se contabilizaron 43.370 transac-
ciones, un 10,2% menos que un año antes. De ahí que, con estos datos en la mesa, las respuestas de los asistentes a este coloquio sobre cómo visualizan este año fueran en la línea de “mi visión es moderadamente optimista”, como indicaba Ricardo Pumar o “no soy optimista, pero si entusiasta”, como se manifestaba José Ignacio Fernández.
Y si en algo coincidieron todos, fue en lanzar un mensaje y situarlo por delante de todos los demás: la profesionalización del sector. Esta es una de las claves que diferencian la situación actual de la del 2008. Las empresas han cam-
ROSA HAFNER | Editora - Directora de Andalucía Inmobiliaria
“El sector necesita una mayor estabilidad jurídica y más moderación”
biado, si ahora vienen curvas para el sector inmobiliario, el empresariado actual es capaz de manejarse con mucha más soltura y puede presumir de tener unas cuentas saneadas y mayores dosis de liquidez. Como comentó Antonio Gil, “ahora tenemos la capacidad de acelerar o desacelerar según las circunstancias”. El sector es muchísimo más sano y se han tomado medidas para afrontar la situación actual. El mercado tampoco es el mismo. Hoy en día hay se compra más sin financiación, por lo que a este colectivo no le afecta la subida de tipos. Y gracias al ahorro embalsado durante la pandemia, se sigue disponiendo de recursos económicos para seguir invirtiendo en vivienda. El Banco de España, basándose en la Encuesta de Expectativas del Consumidor del Banco Central Europeo, indica que solo un 15% de los hogares ha utilizado el ahorro de la crisis sanitaria para hacer frente a la coyuntura actual, por lo que aún sigue quedando una importante bolsa de ahorros que se generó durante la pandemia. De esta encuesta también se extrae un dato significativo:
El 70% del ahorro acumulado se logró en familias de renta alta, mientras que las de renta media y baja tuvieron un peso cercano al 15%, en cada caso. Esta diferencia se hace notar en el mercado inmobiliario, donde las ventas se comportan mejor cuando van destinadas a target más altos. Ahí, según la experiencia de los asistentes al debate, mejoran las tasas de compromiso y hay un mejor coeficiente entre ventas y visitas.
Pero no hay que obviar que la financiación juega un papel muy relevante en este sector. Uno de los indicadores más significativos para conocer la salud del mercado de la vivienda es la tasa de esfuerzo hipotecario, el porcentaje de los ingresos que destinan las familias al pago de las cuotas del préstamo. Aquí tampoco hay de momento signos de alarma, ya que los últimos datos del Banco de España lo sitúan en el 33,6%, un ratio aceptable para muchas entidades financieras, que para los próximos meses, teniendo en cuenta el impacto por la
subida de los tipos de interés, piensan que podría alcanzar el 38%, una cifra que ya podría empezar a complicar la compraventa de inmuebles.
Además, el aumento de los tipos fijos en la firma de hipotecas es más que significativo, ya que el 70,9% de las hipotecas durante 2022 usó esta modalidad. Un tipo que también va en aumento, el interés medio de los préstamos hipotecarios fijos ha subido ya al 2,93%, el nivel más alto desde febrero de 2020.
De cualquier forma, el arranque del 2023 tampoco se podría calificar como negativo y el sector inmobiliario está resistiendo los envites que le llegan sobre todo, por esta subida de los tipos. Algunos de los participantes indicaban que la curva que empezó a descender el pasado año parece estar recuperándose en los primeros meses del 2023. Incluso el precio medio de la vivienda en venta cerró el mes de enero con un aumento del 9% en comparación con los datos del mismo mes del año anterior, según Fotocasa.
Hay que distinguir además entre vivienda de obra nueva y de segunda mano, ya
“Ahora el sector tiene la capacidad de acelerar o desacelerar según las circunstancias”
“Nos encontramos en un año electoral, lo que hace que todo se ralentice y cueste más cualquier trámite”
“Solo un 15% de los hogares ha utilizado el ahorro de la crisis sanitaria para hacer frente a la coyuntura actual”
que para los empresarios, es la segunda la que va a verse más afectada. Esta ha sido la que ha vivido los mejores momentos el pasado año, porque buena parte del crecimiento que experimentó la venta de viviendas en 2022 fue debido al aumento de ventas de este tipo de inmueble. Durante el primer semestre de 2022 se realizaron más de 330.000 operaciones de compraventa inmobiliaria en España, el mejor número en 15 años, según los datos facilitados por el INE. Y más del 80% de las transacciones registradas corresponden al mercado de vivienda usada y de ellas, más del 90% corresponden a viviendas de segunda mano libres, es decir, que no son de protección oficial. Según los expertos, esto es debido principalmente a la falta de vivienda de obra nueva y a la inflación, que puede hacer que gran parte de la demanda de vivienda nueva puede trasladarse hacia el mercado de segunda mano.
Sobre la inflación que afecta al coste de los materiales, también caben dosis de “es-
peculación”, como mencionaba Zacarías Zulategui. En el coloquio también quedó claro que se trata de una inflación de oferta y que hay materiales que están subiendo sin justificación. Y también, que los datos pueden ser engañosos, como aclaraba Mikel Echevarren, que puntualizó que “la
apuntan a un crecimiento vegetativo. Las cifras del INE en cuanto a aumento demográfico fueron muy mencionadas en este debate, ya que son la base para calcular los hogares del futuro. Según las últimas proyecciones publicadas por este organismo, en los próximos 15 años España
construían 15, ahora se hacen tan solo 1,5 viviendas por cada 1.000 habitantes. Por otro, que productos como el ‘senior living’, residencias de tercera edad u hospitales, van a ser cada vez más demandados, por la curva de envejecimiento de la población.
inflación tiene una derivada para reflexionar, dicen que baja la general pero sube la subyacente". Para el CEO de Colliers, va a ser más complicado el escenario de 2024, “donde España va a tener que reducir déficit y dejar de gastar a manos llenas”.
Por lo general, hay bastante consenso entre los empresarios sobre cuáles son las claves que van a marcar los próximos años. El sector es consciente de los datos que
ganaría 4.236.335 habitantes (un 8,9%), hasta superar los 51 millones de personas en 2037. Eso en hogares se traduciría en 7 millones nuevos, cuando lo que se produce a día de hoy son 75.000 viviendas por año.
Esto tiene dos traducciones importantes, por un lado, que con la producción actual de vivienda no se puede cubrir la demanda que está por llegar. Como apuntó Ricardo Pumar, en China se construyen 9 viviendas por cada 1.000 habitantes. En España, si en la burbuja inmobiliaria se
El ‘senior living’ es uno de los productos de otros muchos que inundan un mercado cada vez más dominado por las siglas en inglés: el ‘build to rent’, el ‘coworking’, los ‘data center’ o el ‘house flipping’ han entrado con fuerza para formar parte del vocabulario de un sector que cada vez habla más un idioma que necesariamente debe traspasar fronteras. Y sobre esto también se centró el debate, ya que para muchos, hay que hacer un cambio de mentalidad en el sector, y pensar en clave internacional. Para ello, también hace falta personal preparado, algo que también está suponiendo un problema para las empresas, a las que
“Si en la burbuja inmobiliaria se construían 15 viviendas, ahora se hacen tan solo 1,5 por cada 1.000 habitantes”
les cuesta encontrar personal especializado adaptado a las necesidades que demanda el actual mercado. Captar talento es una de las principales prioridades de cualquier firma del sector y un factor clave para la competitividad en un momento de transformación como el actual. La multinacional española Catenon apuntaba en un reciente informe a perfiles profesionales muy concretos, y en los primeros puestos se situaban los de Analytics y el Big Data, Innovación, ESG, Gestión de Deuda o Asset Management. Todos estos temas fueron precisamente muy mencionados durante este coloquio, donde se puso de manifiesto estas dificultad por encontrar candidatos para estos perfiles.
También pesa mucho en el mercado el segmento de las oficinas, muy influenciado por el cambio de hábitos que ha traído el teletrabajo. Aquí aparece Málaga como la ciudad mejor situada. Según los asistentes al coloquio, ahí hay escasez de oferta y el precio es elevado. En Sevilla, sin embargo, también hay una gran demanda, pero la oferta es
superior. Lo que quedó claro es que no hay que entrar en comparaciones, “Málaga lo ha hecho fantásticamente bien y nosotros lo que tenemos que hacer es conseguir hacerlo también en Sevilla, en un camino que puede ser complementario, ya que hay atributos diferentes en función de la ciudad”, apuntaba José Ignacio Fernández, para quien “hay que dar visibilidad a las capitales de provincia con más de 500.000 habitantes, conocer qué capacidad de oferta y demanda hay, crear un foro donde todos nos unamos para dar un mensaje transversal, no solo del negocio inmobiliario”.
También se mencionó otro asunto que precisamente días después se convirtió en el centro del debate en toda España, a consecuencia de la de-
cisión de Ferrovial de trasladar su sede social fuera del país. Manuel Mayo comentaba, antes de conocerse esta noticia, como a veces tenía que dar explicaciones en inglés para paliar las consecuencias de algunas noticias que salían en los medios, y como era necesario para el sector contar con un “marco jurídico estable”, porque si no lo hay, el capital puede salir corriendo a otros entornos más amigables”. La propia editora de Andalucía Inmobiliaria, Rosa Hafner, mencionaba cómo desde las organizaciones empresariales “se reclama constantemente una mayor estabilidad jurídica y moderación para poder relanzar la economía, y que dejen de ser atacados por ciertos sectores del ámbito político”. Y también una de las mayores preocupaciones que indicaron existe actualmente es el he-
cho de que nos encontremos en un año electoral, lo que hace que todo se ralentice y cueste más cualquier trámite. Esa larga travesía de gestiones es un lastre que el sector ha llevado siempre y que hace que muchos de sus proyectos se eternicen.
En general, las iniciativas que se han llevado a cabo desde el Gobierno andaluz han sido bien acogidas. Los cambios legislativos han sido positivos para el sector, pero como decía Pedro Salvador, “aún estamos aprendiendo las reglas de juego de la LISTA. Es verdad que ha dado cierto impulso pero luego también te encuentras con la realidad cuando llegas a un municipio, donde unos ofrecen más apoyo y otros no tanto. Hace muchos años que se distorsionó el urbanismo y se perdió la figura de la tutela”. Ai
DESDE hace al menos un año ya existía la percepción de que íbamos a entrar en una coyuntura económica que iba a afectar a la situación financiera del país y, por tanto, al sector inmobiliario. Y en los últimos meses esta sensación se ha ido intensificando. Habría que remontarse al primer semestre del pasado año, cuando la crisis derivada de la invasión rusa acelera la inflación, que había empezado a subir ya en noviembre o diciembre de 2021. Todo ello
hace que aumente la incertidumbre, suba la prima de riesgo y las rentabilidades de los bonos soberanos. Detrás de esa mayor percepción de riesgo y de la crisis de inflación provocada por el sector energético van detrás los bancos centrales, intentando en el caso de EE.UU, parar una economía desbocada y en el de Europa, frenarla antes de llegar a esa situación.
En este contexto, el mercado de inversión se empieza a paralizar a partir de mayo y en el segundo semestre hay un consenso casi generalizado por parte de los fondos institucionales de paralizar las
operaciones por el momento. El año pasado es un año complejo, por un lado es récord en inversión, ya que casi se alcanzan los 18.000 millones de euros, contando con operaciones muy potentes, pero la realidad es que el último trimestre del 2022 ha sido muy negativo y el sector se ha paralizado.
Lo ha hecho porque la percepción de los inversores es que el valor de los inmuebles que rentan tiene que ser más bajo. La subida de los tipos de interés no ha sido por tanto
el motivo, pero sí es cierto que ha complicado aún más esta situación, afectando a la financiación. Todo esto ha dejado fuera de juego el ‘built to rent’ durante cierto tiempo, antes se cerraban operaciones al 5 ó el 5,5% bruto que se traducía en un 4 ó 4,25% neto y ahora se pide un 5,5% neto. Así, no salen las cuentas.
Esta es la primera crisis inmobiliaria que vivo que no empieza por la ‘R’ de residencial. Este sector es relativamente más pequeño en cuanto a obra nueva que el que existía en el año 2006 ó 2007. Teniendo todo esto en cuenta, creo que en 2023
“Veo a un sector mucho más sano que ha realizado los ajustes necesarios”
las más afectadas van a ser las tipologías de viviendas más bajas y este año pueden quedar fuera de juego los compradores cuya capacidad financiera estaba al límite. Parece que a la vivienda de segunda residencia y a las localizadas en costa les está afectando menos.
Hay otro tipo de comprador al que todos estos cambios no le afectan tanto, los que compran sin necesidad de financiación. La subida de tipos, que se espera que este año lleguen a un máximo del 3,5% en julio, afecta más a los segmentos de inversión donde el que invierte no crea mucho valor añadido. Es decir,
cuando se traslade completamente a la población, que aún no lo ha hecho, junto con la inflación actual, supondrá un recorte económico para la población de en torno a 45.000 ó 50.000 millones de euros al año.
Influye también el ahorro embalsado durante la pandemia y que todavía queda por salir. En España, durante la pandemia, se han ahorrado 120.000 millones de euros. Imaginemos lo que se ha podido ahorrar en países como
En toda Europa se invierten todos los años unos 60.000 millones de euros en residencial
con la demanda de vivienda. Está produciendo en torno al 15% de la demanda total. Y la actual situación de inflación, de incremento de costes o de peores condiciones de financiación hace que una determinada capa de la población sienta frustración y demande a los poderes públicos que actúen. Para estos, son un importante caladero de votos y esa reacción viene de vuelta afectando al sector constructor y promotor: Ley de Vivienda, intervencionismo
“Ese capital va a un país u otro dependiendo de las condiciones que le pongan. Las perspectivas a muy corto plazo no son muy buenas para ese capital, por los cambios regulatorios, la crisis, los intervencionismos o la limitación de las rentas”
si alguien pensaba comprar unas oficinas en Madrid al 3,25% hace un año ahora tienes que hacerlo a más del 4% y endeudarte muy poco para que te salgan los números. En los negocios de promoción, rehabilitación, inversión o reposicionamiento de activos, el valor añadido que crean puede soportar tipos superiores al 5% ó el 6%. El problema es el 75% de la población que está hipotecada a tipo variable. Esta subida del euribor,
Reino Unido, Francia, Alemania o incluso en los Países Bálticos. El efecto post pandemia hizo salir de las grandes ciudades a la población, que quería comprar inmuebles en otras zonas. Y a nivel internacional esa zona es la Costa del Sol. Por tanto, hay una ingente cantidad de dinero ahorrado y han cambiado las necesidades vitales. El problema es que actualmente el segmento de la promoción inmobiliaria es muy pequeño en relación
de los alquileres y la sensación de que la empresa es la culpable de la situación, cuando no es así. Esto se intensifica en un entorno de elecciones como el actual y afecta a la inversión. En toda Europa se invierten todos los años unos 60.000 millones en residencial, pero ese capital va a un país u otro dependiendo de las condiciones que le pongan. Las perspectivas a muy corto plazo no son muy buenas para ese capital, por los
cambios regulatorios, la crisis, los intervencionismos o la limitación de las rentas.
Hay otros temas importntes para el sector, como el de la eficiencia energética. En el caso de Barcelona y Madrid, cada dos letras de calificación energética te admite un 10% más de precio en el metro cuadrado de venta y alquiler. La obra nueva como mínimo tiene calificación B y por mucho que la vivienda de segunda mano intente alcanzar las calidades de la primera, en cuanto a calificación energética, materiales, zonas comunes o localización, no lo podría conseguir. Hay un hecho y es que quien tiene más presión para vender no es el promotor sino el particular por lo que una bajada de precios debería afectar más a la segunda mano que a la obra nueva.
En definitiva, veo un escenario de más incertidumbre, más costes financieros y menos presión por invertir en suelo para quienes hacen el negocio de ‘build to rent’. Y también veo a un sector mucho más sano, que ha realizado los ajustes necesarios para afrontar el incremento del coste de las materias primas. Me preocupa mucho más el escenario de 2024, donde España va a tener que reducir déficit y a dejar de gastar a manos llenas. Ai
Ricardo
EL control de la inflación, mediante el incremento del precio del dinero, está afectando negativamente al sector inmobiliario, en especial al mercado de la vivienda. Afortunadamente, la oferta de obra nueva es tan escasa que lo que se construye se vende y por la misma razón no está impactando en los precios los precios.
El nivel actual de tipos de interés es coyuntural y retor-
nará a niveles más razonables una vez se controle la inflación, aunque difícilmente veremos en el futuro unos tipos de interés tan bajos como los que hemos conocido en los últimos años.
Aunque la subida de tipos afecta al mercado de la vivienda, hay gente que se plantea que es una situación coyuntural y transitoria y que en un par de años los tipos volverán a niveles más razonables. Y
por eso se siguen vendiendo viviendas. La reflexión que hago es que una persona joven que se va a comprar una vivienda piensa que el actual nivel de tipos de interés es para controlar la inflación y si no hubiera esos tipos de interés tan altos habría más inflación y seguirían subiendo los precios. Por tanto, esa persona puede estar dispuesta a pagar algo más de intereses al principio porque si no tendría que comprar la vivienda más cara. Y piensa que ya después los tipos volverán a niveles más razonables y podrá aprovecharse de esa circunstancia.
En cuanto al mercado de segunda residencia, el escenario ha cambiado radicalmente. Tanto la pandemia como la guerra han afectado positivamente al mercado de la vivienda en costa por extranjeros. Por la pandemia, porque al acelerarse el fenómeno del
“Todo el mundo pensaba que la inflación era buena para el sector inmobiliario. Y así es, siempre y cuando no fuera seguida de una abrupta subida de los tipos de interés para controlarla. Porque esta subida afecta negativamente a las empresas del sector en varios frentes: más costes financieros y menos caja, menor valor de los activos por el aumento de las tasas que se utilizan para descontar sus flujos de caja y se compran menos viviendas”
teletrabajo, los extranjeros se animan a comprar más porque ya que pueden pasar aquí estancias más largas. Por la guerra, porque muchos centroeuropeos ven nuestra costa como un lugar refugio, el lugar más alejado dentro de Europa del epicentro del conflicto.
Creo que parte del incremento de la población residente que estima el INE para los próximos quince años procede del centro y norte de Europa.
Y en lo que se refiere al mercado de oficinas, nuestra estrategia es promover y patrimonializar edificios de oficinas modernos, eficientes y saludables, que es lo que se demanda ahora tras la pandemia, pero además en mercados que sean altamente líquidos, como fórmula para crear valor de una manera permanente.
Los únicos mercados líquidos que hay actualmente en España son Madrid y Barcelona. Pero ya empieza a serlo también Málaga y, por eso, y para diversificar y aprovechar la escasez de oferta, hemos hecho una apuesta importante por esta ciudad, con dos proyectos importantes de oficinas, que son además los primeros que van a arrancar. También vamos a desarrollar dos importantes proyectos terciarios en Madrid, por las mismas razones.
En cuanto a la construcción industrializada, es el futuro,
“Hay muy poca oferta, por eso se sigue vendiendo”
“Al sector inmobiliario, la subida de los tipos de interés le afecta muy negativamente”
pero todavía sigue costando más la construcción prefabricada que la tradicional y por eso no termina de arrancar. Por eso, hace falta que la producción de elementos prefabricados alcance economías de escala. En el momento en el que se inviertan las tornas y el precio de la construcción industrializada sea inferior al de la tradicional, aquélla co-
gerá tracción. Pero creo que no hay una apuesta firme, ni por el sector ni por la administración, por la fabricación industrial, cuando ahí está la solución, sobre todo teniendo en cuenta el problema de la mano de obra, que va a peor. Con el avance en la construcción industrializada conseguiríamos ahorro en tiempo y en rentabilidad. Ai
Antonio Gil Director Territorial Andalucía en MetrovacesaMi visión es moderadamente optimista. Este año, como consecuencia de la incertidumbre y de la subida brusca de los tipos de interés, en general el mercado no se va a comportar como en 2022, que fue muy bueno. Otra cosa es que desde el punto de vista de los ingresos y de los resultados, lo que tenemos que entregar en 2023 prácticamente ya está hecho y no está habiendo, en contra de lo que uno pueda pensar, problemas en las entregas.
A medio y largo plazo, la demanda de viviendas está muy determinada por las tendencias demográficas, el crecimiento de la población y la creación de hogares. Y aquí lo que dicen los expertos es que España va a crecer en los próximos 15 años en 4,5 millones de personas y que eso va a suponer una creación de 2,7 millones de hogares, que serán hogares más pequeños como consecuencia del envejecimiento de la población, pero en definitiva habría que fabricar 2,7 millones de unidades en 15 años, que son 180.000 unidades por año. Se están haciendo menos de 100.000 al año. Habría que producir viviendas para hacer frente a esta demanda más las que se destinen a segundas residencias. Hay, pues, un claro desfase entre oferta y demanda. Con los problemas de escasez de suelo finalista y de mano de obra cualificada, este problema no se va a solucionar en el corto plazo y no podremos satisfacer esa demanda. . Mucho tendrán que cambiar las cosas en lo que se refiere a la producción de suelo finalista y construcción industrializada para que podamos satisfacer esa demanda. Ai
ESTAMOS en un momento de incertidumbre. En el año 2023 parecía que íbamos a entrar en una recesión más fuerte pero es más suave de lo que se esperaba. Habría que distinguir entre obra residencial nueva y de segunda mano. El primer semestre de 2022, a pesar de la guerra y del alza de precios de los materiales y de la energía fue un buen año para el sector inmobiliario y sobre todo para el residencial. En el segundo semestre, el ritmo se ralentiza, pero hay una estabilidad entre oferta y demanda por la disminución de los proyectos en marcha debido a la subida de los costes de construcción, materiales, la inflación, la subida de los tipos de interés. Sin embargo desde enero de 2023 está subiendo la curva que descendió en el último trimestre de 2022.
Más que la inflación y la subida de tipos, que quita ahorros y posibilidades en poder adquisitivo y capacidad de compra, influye la inestabilidad. Si percibimos un mercado de incertidumbre es malo pero vamos a recuperarnos este año. Cabe recordar que en la anterior crisis, los precios de las viviendas estaban por encima de los actuales, no hemos alcanzado esos precios máximo de 2007, siendo otra la renta per cápita y siendo mayores los tipos de interés. Va a depender mucho más de la percepción de estabilidad
“Existe un claro desfase entre oferta y demanda”
“Más que la inflación influye la inestabilidad”
y de control de los datos macroeconómicos que de otras cuestiones.
Al sector nos va a afectar sobre todo la disponibilidad de suelo, el precio de las materias primas y por supuesto la falta de mano de obra en la construcción. Si mantenemos este control macro confiamos que las perspectivas sean buenas.
En cuanto a la industrialización, llegará y nos permitirá hacer un producto con un coste contenido. Además, la industrialización nos permitirá que el sector contribuya de manera efectiva en la sostenibilidad, en la disminución de las emisiones de CO2 y en la mejora de las eficiencias energéticas.
Asimismo, el tema de la vivienda en alquiler es un campo a potenciar. Pero en nuestro sector algo que debe cambiar sobre todo es la administración. Tiene que modernizarse el concepto de urbanismo en España, ahora tan tradicional, tan esquemático, tan inflexible. Necesitamos un cambio importante y desde el sector debemos ir difundiendo esa mentalidad para que se vaya captando. Por ejemplo, un suelo destinado a alquiler podría tener una densidad diferente o una edificabilidad diferente. Porque el capital te va a exigir una rentabilidad que va a ir en función de los tipos de interés o de los retornos del mercado. Y por tanto, hay que tener una hoja de nego-
“Necesitamos un cambio importante y desde el sector debemos ir difundiendo esa mentalidad para que se vaya captando. Por ejemplo, un suelo destinado a alquiler podría tener una densidad diferente o una edificabilidad diferente. Porque el capital te va a exigir una rentabilidad que va a ir en función de los tipos de interés o de los retornos del mercado y para ello hay que tener una hoja de negocio que sea rentable”
cio que sea rentable. Y ahí es la Administración la que tiene que decidir y la que tiene que cambiar. En España el mercado del alquiler es imperfecto, últimamente con la entrada de fondos se está incrementando el volumen de vivienda en este mercado, porque hasta ahora se limitaba a la vivienda que alguien tenía de un familiar o una herencia y ponía en alquiler. El problema es que al final se paga de
alquiler lo mismo que se paga de hipoteca, y mientras no puedas producir unos números en ese suelo, en ese producto, que te permitan tener una rentabilidad y que haya diferencia entre el precio del alquiler y el de una hipoteca, el mercado seguirá igual.
La administración tiene que cambiar mucho. Se están haciendo leyes con el objetivo de facilitar los procesos burocráticos, los tiempos, los
plazos y la rentabilidad, pero al final habrá que ver cómo se van implementando estas normas, y en especial el reglamento de la LISTA. Ahora, por ejemplo, hemos visto que el Artículo 203 nos va a generar un gran problema. El urbanismo tenemos que pasarlo al siglo XXI sin más dilación y yo creo que ahí va a estar la solución de gran parte de los problemas del sector inmobiliario en España. Ai
“La innovación tecnológica nos permitirá adaptarnos a distintos entornos”
Creo que son muy positivas las innovaciones tecnológicas que hemos ido aplicando al sector en los últimos tiempos, tanto las implantadas en sistemas y procesos, que nos van a permitir adaptarnos a los distintos entornos que nos podamos ir encontrando, como la innovación que se está haciendo en comercialización principalmente residencial, que nos ha permitido avanzar mucho fundamentalmente en dos aspectos. Por un lado,
la Inteligencia Artificial, que se está aplicando a las tareas comerciales, permite nuevos métodos de compra y que el cliente tome las decisiones apoyándose más en lo digital, lo que hace que se reduzca el número de visitas a las viviendas. Y por otro, el Blockchain, que nos va a dar credibilidad en todas las tramitaciones administrativas. Estas dos tecnologías creo que van a ser muy positivas para el sector en los próximos años. Ai
“Tiene que modernizarse el concepto de urbanismo en España”
Delegada Zona Sur de Acciona Inmobiliaria
Acciona estamos trabajando en definir las viviendas aplicando los máximos requisitos de calidad y contamos con excelentes ubicaciones, que nos han permitido posicionarnos en esa tipología de producto de gran calidad y a pesar de la singular situación de mercado seguimos manteniendo una
demanda firme y sostenida. Se anunciaba ya desde el mes de septiembre de 2022 un cambio en los ritmos de venta para el 2023 y sin embargo lo hemos mantenido en la misma línea del año anterior. Hemos entregado nuestras promociones con normalidad en el último trimestre del año, sin incidencias y en zonas de
segunda residencia con componente internacional hemos seguido con el ritmo de ventas habitual, reafirmando que el producto de calidad, en buenas localizaciones, está menos expuesto a los cambios de los tipos de interés. Es cierto que el público nacional tarda más en tomar decisiones, pero la tipología y la localización del producto están marcando la diferencia e incluso en las promociones con alto porcentaje de comprador nacional, las ventas se están manteniendo. Estamos viendo que como ha podido suceder en otros periodos de incertidumbre, con subidas de tipo de interés y de mayor inflación, el mercado residencial se vuelve a convertir en un mercado refugio.
En cualquier caso, es normal que al no tener certeza de cuándo se van a estabilizar las subidas de los tipos de interés, se produzcan retrasos en las tomas de decisiones de
compra, especialmente entre los compradores nacionales, pero la voluntad de compra se mantiene, la demanda sigue fuerte porque es superior a las viviendas en curso. Y en el caso de las ventas en la Costa del Sol, en las que el mercado internacional tiene un peso mucho más significativo, dichas subidas en los tipos tienen un impacto mucho menor.
El incremento de los costes de construcción nos está afectando a todos, es una realidad objetiva, pero estamos siendo capaces de compensarlo con el incremento de las ventas. En el corto plazo, en los proyectos que tenemos en desarrollo, tenemos una total visibilidad de los costes y no prevemos cambios. En el medio, se reajustarán los márgenes teniendo como variables una
“Hay que seguir trabajando con la Administración para agilizar los tiempos de desarrollo de suelo”
“Debemos seguir trabajando con la Administración para agilizar los tiempos de desarrollo de suelo, limitar la incertidumbre en cuanto a los plazos de tramitación urbanística y garantizar la seguridad jurídica para poner así más suelo finalista en el mercado en el tiempo más corto posible, de manera que se pueda hacer frente a la demanda existente y satisfacerla, controlando los incrementos de los precios. Igualmente, una mayor agilidad en la tramitación permitirá poner énfasis en los proyectos de regeneración urbana”
“La tipología y la localización del producto están marcando la diferencia”
mayor moderación de los costes y una mayor eficiencia en los procesos de construcción. Y en el largo plazo, habrá una coherencia entre los precios de venta y la tipología del producto demandado.
Veo el 2023 con optimismo porque seguimos vendiendo, seguimos teniendo demanda y considero que la estabilización llegará antes de verano. Venimos de un gran 2022, en el que las ventas se han incrementado y nos hemos preparado para el 2023. Ahora hay que seguir trabajando para que la situación se mantenga en el 2024.
La realidad es que de un año a esta parte, y por las circunstancias políticas y de inestabilidad debida a la guerra de Ucrania, se han incrementado considerablemente las ventas a compradores de países del Este que ven en España y en la Costa un refugio para sus inversiones y un potencial destino de primera residencia.
El impacto que se genera por las incertidumbres financieras y políticas afecta en menor medida al producto prime, a los proyectos de generación de nuevos destinos que aporten además diferentes usos y se conviertan en centros o espacios de vida. Hay que seguir dando respuesta a la escasez de vivien-
da sostenible y de calidad y que aporte valor añadido.
Por otro lado, debemos seguir trabajando con la Administración para agilizar los tiempos de desarrollo de suelo, limitar la incertidumbre en cuanto a los plazos de tramitación urbanística y garantizar la seguridad jurídica para poner así más suelo
finalista en el mercado en el tiempo más corto posible, de manera que se pueda hacer frente a la demanda existente y satisfacerla, controlando los incrementos de los precios. Igualmente, una mayor agilidad en la tramitación permitirá poner énfasis en los proyectos de regeneración urbana. Ai
En Acciona, con nuestra trayectoria y cultura empresarial, los periodos de cambio se plantean como oportunidades para abordar nuevos retos, evolucionar y fortalecer nuestra propuesta de valor. La sostenibilidad no es discutible, construimos viviendas ecoeficientes aplicando la máxima exigencia en cuanto a materiales, requisitos y soluciones técnicas que demandan los niveles más altos de certificación de sostenibilidad y de reducción de emisiones de CO2, potenciando igualmente el diseño, el interiorismo y el paisajismo como elementos cada vez más integrados en el producto. La construcción con sellos de calidad y Certificación Breeam no es discutible, tampoco en el sector terciario, ni
el BTR. A día de hoy, el mercado extranjero es exigente en este tema y no se cuestiona, se da por sentado y cada vez existe un mayor conocimiento dentro del mercado nacional. También está habiendo una evolución en este sentido a nivel didáctico y formativo en los puntos de venta, puesto que es importante informar a los clientes de las ventajas y beneficios que este tipo de construcción aporta a sus viviendas, en el presente y en el futuro, y la concienciación por parte de los clientes cada vez es mayor. El compromiso de Acciona es ofrecer la mejor vivienda posible, con un buen diseño, los mejores estándares de calidad, bienestar y especificaciones de sostenibilidad, al mejor precio posible. Ai
“Los periodos de cambio son oportunidades para abordar nuevos retos”
EN la actualidad, creo que al comprador le están afectando mucho tanto los tipos de interés como la propia incertidumbre de hacia dónde va a ir la actual coyuntura. Es verdad que hay demanda, que las visitas crecen pero, en base a mi experiencia, diría que la toma de decisiones es bastante más lenta de lo que era antes. Es cierto que siempre va a depender del producto que tengas, dónde y para quién, porque hablar del sector es muy complicado, todo cambia mucho según la localización.
De otro lado, están las medidas del Banco Central Europeo (BCE) para combatir la inflación, que en mi opinión no tienen mucho sentido, no creo que se vaya a bajar la
inflación a base de aumentar los tipos de interés porque es una inflación de oferta y no de demanda. Es contraproducente intentar parar una economía cuando la inflación se está dando por problemas de oferta, no de demanda. Al comprador la subida de tipos le asusta, siempre en relación al importe que tiene que pagar, evidentemente asusta más a quien más deuda tiene o no sabe cómo le va a afectar en sus cuotas.
En el sector pesa también mucho la incertidumbre de no saber cuál es el coste de construcción que va a tener. Creo que esto no pasa en ningún otro sector, solo aquí se da el caso de llegar a vender sin saber cuál va a ser
el coste final y el margen del producto que estás vendiendo. La situación es compleja, porque tienes que acertar con el precio al que lo pones en el mercado, si éste lo va a aceptar y ahora a todo eso le añades la subida de tipos. Por eso pienso que la demanda se va a seguir embalsando, porque esta demanda no va a comprar todavía y que no hay producción para la demanda actual. Y creo que el año 2024 y 2025 pueden ser incluso mejores de lo que pensamos
siempre que se consiga una estabilidad en cuanto a tipos de interés e inflación, algo que nos afecta a todos muchísimo, y también siempre que se logre estabilizar los costes de construcción, que a día de hoy son impredecibles.
El sector sigue enfrentándose a retos permanentes, como la construcción de suelo, que no es rentable, urbanizar no es rentable. El tema de la mano de obra también es un drama. Cuando entregamos una vivien-
“La inflación se está dando por problemas de oferta, no de demanda”
“Las medidas del BCE para combatir la inflación en mi opinión no tienen mucho sentido, no creo que se vaya a bajar la inflación a base de aumentar los tipos de interés porque es una inflación de oferta y no de demanda. Es contraproducente intentar parar una economía cuando la inflación se está dando por problemas de oferta, no de demanda”
“Pesa mucho la incertidumbre de no saber cuál es el coste final del producto”
da, la garantía que damos al comprador en relación a cómo la estamos construyendo, con mano de obra sin experiencia, es otro reto también al que día a día nos tenemos que enfrentar. El sector está bien porque construimos muy poco, hay poca oferta y una demanda
insatisfecha que no vamos a ser capaces de satisfacer. Dar un precio mínimo es imposible aunque te regalen el suelo, por lo que habrá una capa que no podremos satisfacer y tendrá que ir al mercado del alquiler, porque no tendrá capacidad de ahorro para la entrada inicial. Ai
José Ortiz Director Territorial Sur de Vía Célere
Esta ha sido una crisis anticipada. Pero es cierto que este año 2023 no es tan malo como parecía si miramos las predicciones que había. La situación del país a nivel empresarial no está tan mal, el empleo no está teniendo un comportamiento tan negativo como se apuntaba pero parece que la demanda existe, lo que ocurre es que se ha ralentizado. La segunda vivienda se comporta mejor que la primera porque tiene un segmento de la población que puede seguir accediendo a ella. Lo que espero que este sea un periodo valle y haya una demanda embalsada para el 2024 ó 2025, porque estamos produciendo muy poco. Tenemos retos complejos, nos adaptaremos, pero hay retos que son difíciles de encarar, como la creación de suelo, dar acceso a la vivienda a los jóvenes menores de 30 ó 35 que no tienen un salario que se lo permita o la mano de obra a medio largo plazo, todo ello retos difíciles. Ai
Adiferencia de la crisis anterior, y a pesar de las cifras que avisan de una potencial recesión, nuestro día a día refleja que mantenemos unos niveles de ventas excelentes. Este año 2023 va a seguir siendo muy positivo, dando continuidad a un año 2022 de récord, una tendencia que probablemente se extienda incluso hasta 2024. Debemos tener en cuenta que, en este momento actual, pese a la complejidad del entorno, las compañías del sector inmobiliario nos encontramos muy saneadas en lo que a deuda se refiere y, además, seguimos unas políticas muy prudentes de construcción, ya que no ponemos en marcha una promoción hasta tener el 40% de las unidades vendidas.
Sin embargo, sí que es cierto que en el 2023 vamos a afrontar varias incertidumbres que pueden afectar a la tendencia ascendente del capital. Por un lado, la cercanía de elecciones que reduce las garantías de los inversores, y por otro, la falta de capacidad para poner en el mercado una oferta adecuada a la demanda. Según las perspectivas actuales, en el horizonte que marcan los años 2040-
“Sin producto suficiente, los mercados se tensionan y el precio sube”
“Ha sido una crisis anticipada”
2050, entre el 70% y el 80% de la población va a vivir en grandes urbes. Si no ponemos en marcha todos los mecanismos y el suelo necesario para trabajar en esta línea, seremos incapaces de proporcionar la vivienda que necesitará esta tendencia real que sabemos que existe. Si no tenemos esto en cuenta, no seremos capaces de lograr una vivienda asequible. Sin producto suficiente, los mercados se tensionan y el precio sube.
Lo que observamos es que los clientes siguen comprando viviendas. En el caso de Vía Célere, nuestra buena posición actual, con un negocio saneado y un modelo profe-
“Nuestra buena posición actual, con un negocio saneado y un modelo profesional y flexible, nos permite construir viviendas completamente enfocados al cliente, ya sea particular o institucional. En este sentido, estamos preparados para afrontar nuevos tipos de inversores a medio y largo plazo, como los fondos de seguros o distintos bancos”
sional y flexible, nos permite construir viviendas completamente enfocados al cliente, ya sea particular o institucional. En este sentido, estamos preparados para afrontar nuevos tipos de inversores a medio y largo plazo, como los fondos de seguros o distintos bancos.
En lo que respecta a sostenibilidad, nuestro objetivo siempre ha sido ser verde, pero es cierto que esto se fomenta con una recompensa económica. En Francia, por ejemplo, ser más ecológico te ofrece un 30% de edificabilidad. Esto impulsaría la apuesta por esta tendencia en todo el sector. Ai
Confiamos en que no solo el año 2023, sino también el 2024, van a ser años muy positivos para el sector. Es cierto que debemos tener en cuenta factores como el de los dos periodos electorales, que pueden ralentizar los procesos de licencias, y, a medio plazo, la transformación necesaria para adaptarnos a la demanda del futuro. En cualquier caso, creo que España es un buen sitio para invertir, un país barato, pero con un mercado estable y en crecimiento. Estamos seguros de que vienen buenos años y de que nos adaptaremos a cualquier circunstancia gracias a la gran profesionalidad que caracteriza al sector actual. Somos muy optimistas de cara al futuro y a la evolución de las ventas. Ai
“Estamos preparados para afrontar nuevos tipos de inversores”
“España es un buen sitio para invertir”
AHORA mismo la clave está en saber cómo se comporta el sector en escenarios inflacionistas. Y la posición actual que tenemos creo que no tiene nada que ver con la que vivimos en el 2008. Tenemos un sector mucho más solvente y además hay escasez de oferta de obra nueva. Los datos que maneja el Colegio Notarial es que se han visado 100.000 viviendas y realmente se han creado 200.000 hogares nuevos. Por lo tanto, en producto de obra nueva no se está generando una sobreoferta y por eso ahora mismo la vivienda es un producto muy solvente. Efectivamente, está el efecto de la hipoteca, pero el entorno de los tipos de interés actuales es normal,
un problema de generación de nuevos suelos que está completamente asociado a la vivienda, y en consecuencia, ese ajuste inicial que se puede producir al principio a medio o largo plazo parece que se va a corregir necesariamente.
gente que pensaba adquirir un inmueble haya adelantado su compra para preservar el mejor tipo posible. Cuando desaparezca todo este ruido se va a producir un gap cada vez mayor entre primera y segunda vivienda.
lo que estaba adulterado eran los tipos negativos de hace unos años. También creo que es razonable pensar que en el corto plazo se pueda producir un ajuste, pero no va a afectar a las familias que constituyen nuevas hipotecas porque estas se cierran a tipo fijo.
En un escenario inflacionista, que es donde tenemos que poner el foco, el sector a medio y largo plazo va a tener un comportamiento positivo con respecto a otros productos financieros, hay una corrección del valor porque se apalanca a este escenario. Con el suelo ocurre lo mismo, ahora mismo tenemos
La vivienda sigue siendo un valor refugio. La percepción es que a medio o largo plazo en dos o tres años seguiremos en un escenario de inflación, pero ya no moviéndonos en entornos del 10% sino más bien del 5%. El valor inmobiliario, con una corrección asociada a ese escenario inflacionista, va a permitir que los que tengan ahorros perciban que deben seguir depositando su confianza en este sector.
Creo que fuera de todo el ruido que tenemos hay un tema que afecta a la construcción y que es alcanzar cierta estabilidad en la producción, porque al final no dejamos de producir con vista sólo a dos o tres años. Una vez tengamos esto solventado, nos enfrentamos a un escenario razonablemente optimista.
Y con respecto a otras cuestiones como qué pasa con la segunda mano, cabe destacar que en 2021 y 2022 se han generado muchas más operaciones de las que pensábamos. En primer lugar, por el ahorro generado durante el confinamiento y después, por el anuncio que se ha difundido de que iban a subir los tipos, lo que ha hecho que la
Se han producido muchas operaciones, lo que se traduce en que el sector está sano y que la inversión inmobiliaria sigue siendo percibida por la sociedad española como una opción a seguir, pero oculta un segundo factor. Donde se está produciendo la mayor corrección de precios, sin duda es en la vivienda de segunda mano, porque las diferencias que se perciben entre vivienda nueva o no cada vez son más. La primera vivienda tiene más calidad, el cliente cada vez lo percibe más y entiende que merece ese sobreesfuerzo porque esos criterios están por encima de otros factores como pueden ser la localización.
La gran revolución que se está produciendo en nuestro sector es que ahora hacemos espacios, no hacemos viviendas o residencias. Ahora hablamos de sharing, coliving, senior, estamos generando residencias de estudiantes o incluso creando espacios para máquinas como centros de datos y otro tipo de espacios en los que tenemos que poner claramente el foco.
También tenemos que tener en cuenta que tene-
Pedro Salvador Albiñana“La vivienda
mos dos clientes, por un lado quien nos financia y por otro qué producto hacemos. Y sobre el primer tema, tenemos que pensar que ahora mismo competimos en un mercado completamente distinto, nuestro cliente no es solo local, también es internacional. Y no lo es porque nos compre una segunda residencia un extranjero, lo es porque mucha de la financiación que obtenemos es internacional y porque cuando estamos posicionándonos tenemos que hablar en un lenguaje en el que se nos entienda.
Al final nuestro mercado siempre ha sido local y sigue siéndolo. Pero cuando hablamos de Sevilla no estamos hablando de Málaga, cuando posicionamos a Sevilla lo hacemos en un mercado en el que nos tenemos que comparar con Hamburgo o Toulouse, no con Barcelona, Vitoria o Zaragoza, eso sería una torpeza.
Tenemos que empezar a generar un discurso, el de la alianza. Si efectivamente hay una falta de vivienda de obra nueva en el mercado residencial, eso significa que ya no
“La gran revolución que se está produciendo en nuestro sector es que ahora hacemos espacios, no hacemos viviendas o residencias. Ahora hablamos de sharing, coliving, senior, estamos generando residencias de estudiantes o incluso creando espacios para máquinas como centros de datos y otro tipo de espacios en los que tenemos que poner claramente el foco”
competimos. Y cuando queramos poner en valor un determinado mercado tenemos que saber que se espera de él.
Por ejemplo, cuando hablamos de Sevilla empiezas a descubrir varias cosas. En primer lugar que el inmobiliario no es residencia, es actividad; que Sevilla tiene la tercera universidad en España: 84.000 estudiantes, y por tanto las residencias de estudiantes funcionan aquí porque existe esa población flotante de 84.000 universitarios; que Sevilla es más que turismo, de hecho, la principal actividad agregada de la ciudad es la innovación, que si la sumamos a la actividad del Puerto, Aerópolis y Cartuja,
superan en 5 puntos el PIB del turismo. Todo eso, lo entiende perfectamente quien tiene que dar la financiación. Lo que ocurre es que si hablamos en términos de población empleada, el turismo es la actividad que más tiene, pero eso no significa que sea la primera actividad de Sevilla.
Todo esto lo tenemos que empezar a aprender y a darnos cuenta que nuestro mercado no solo se vende en una caseta de ventas porque nuestro sector y nuestro mercado están mucho más allá. Porque desde que empezamos un proyecto en términos de suelo, hasta que hacemos un producto final, hemos cambiado cuatro veces de
financiación. Hemos ido a financiaciones mixtas, en cada uno de los saltos hemos tenido que generar una rentabilidad. Ese lenguaje lo tenemos que aprender.
Generando valor en cada uno de los pasos, entenderemos que nuestro negocio es más continuo y que no hay que verlo en ciclos de dos años, porque ya nos exigen analizarlo mes a mes. Creo que tenemos que dar un salto, el sector ha evolucionado y ya no hablamos de terciario, ni de industrial, ni de residencial, hablamos de espacios. Ahora tenemos que aprender quién es nuestro cliente, que es más que el familiar, porque al final el cliente común es el capital. Ai
A corto plazo las incertidumbres son claras en términos de contexto y a nivel local con el tema de las elecciones. De los municipios dependen los trámites administrativos y esto nos genera inquietud. Pero a medio plazo el panorama es optimista, creemos que los deberes es-
tán hechos y que el sector esta saneado. Estamos en un nivel de endeudamiento razonable, los datos así lo indican ya que el año pasado sólo el 8,9% de las operaciones superaron el 80% del valor de la propiedad en términos de financiación, el resto estuvieron por debajo. Es verdad
que al estar en una época de inflación, el tipo de interés en este primer semestre va a tener más incidencia en esta corrección de valor. Pero para nuestro sector, a medio plazo, un escenario inflacionista no debería ser negativo sino algo razonablemente positivo. Ai
“Los deberes están hechos y el sector está saneado”
“La gran revolución es que ahora hacemos espacios, no viviendas o residencias”
QUISIERA empezar con un dato que es muy significativo. En enero de este año AEDAS HOMES ha batido el récord de ventas de todos los meses de enero y Andalucía ha sido la Comunidad Autónoma que más ha contribuido a este dato. Es cierto que no es comparable al cien por cien, porque puede haber circunstancias diferentes entre este año y los anteriores, pero no deja de ser un dato relevante que implica necesariamente una demanda estable. Todo en un entorno donde efectivamente los tipos de interés pueden disuadir a una parte de la demanda, pero en cualquier caso, es una situación que podría afectar a las entregas del presente ejercicio, de hecho, es normal que un cliente antes de subrogarse en el préstamo promotor, compare y busque la mejor opción a sus intereses.
En cualquier caso, el entorno de incertidumbre actual no afecta por igual a todos. AEDAS está posicionada en
José Ignacio Fernández de Jódar Director territorial en Andalucía y Canarias de Aedas Homes
target de clientes alto con capacidad financiera que tiene menos sensibilidad a los requerimientos financieros, es más estable y sólido a la hora de decidir la compra. Todas las métricas que utilizamos para medir la eficiencia de nuestros procesos comerciales en nuestras promociones comparten que en este segmento son necesarias menos visitas para convertir una venta, es decir, nuestra ratio de compromiso es más alta.
En España no hay duda de que la oferta es sensiblemente inferior a la demanda constatable, algo que no pasa en otras regiones de nuestro entorno europeo, y además los españoles tienen tasas de ahorro que no se habían
producido antes. El problema con el que nos encontramos es la incertidumbre de los costes. Que suban los costes es malo, pero peor es la volatilidad. Nunca sabes lo que te va a costar una obra, y eso es malo para la constructora y también para el promotor que debe repercutir, al menos parcialmente, este incremento en la tarifa de ventas. Esos incrementos son porcentualmente elevados en comparables semestrales, lo que afecta a la decisión de compra por el cliente.
De todas formas hay alternativas para acotar estos incrementos de costes, en primer lugar de naturaleza procedimental, donde según las circunstancias puedes tra-
bajar un proceso negociado con la constructora en lugar de una licitación abierta, el resultado final suele tener como resultado un ahorro por el esfuerzo conjunto en encontrar soluciones constructivas, materiales de calidad alternativos, y más seguridad para todos dado que el resultado final ha sido el fruto de un trabajo conjunto. Igualmente la industrialización que, si bien de momento no representa un ahorro en costes, además de ser más sostenible te aporta certidumbre de en los costes y, adicionalmente resuelve parcialmente un problema que cada año sea hace más evidente y tiene un mayor impacto, la ausencia de mano de obra y de relevo generacional.
“La industrialización es una solución alternativa que todo el mundo que promueve debería estar pensando”
“Aunque no sea siempre la solución más barata, por lo menos sabemos lo que nos va a costar, eso es lo importante. Porque este es el único negocio del planeta que empiezas y no sabes lo que te va a costar al final. Y con esto ocurre lo mismo que con el ESG, el 25% de nuestras promociones inmobiliarias son total o parcialmente industrializadas, para nosotros es una obligación”
“Que suban los costes es malo, pero peor es la volatilidad”
Y quisiera aportar más datos para entender en qué situación nos encontramos actualmente. Alrededor del 20% de nuestras ventas son clientes internacionales y esta es una baza que deberíamos jugar todos. Para hablar del sector en España siempre aportamos datos de españoles: rentas medias, número de miembros de una familia, densidad de población o tasas de absorción entre otros mucho, pero este es un país para todos, España es la globalización con G mayúscula. Cuando estamos pensando donde producir una vivienda tenemos que pensar que esta no va destinada solo al cliente nacional, sino también al internacional. Somos el espejo de medio planeta,
todos se quieren venir a vivir a España porque lo tenemos todo: seguridad al pertenecer a Europa, Entidades financieras de primer orden, empresas internacionales y reconocibles, buen tiempo y una calidad de vida imbatible. Además, el cliente internacional representa todo el planeta menos España, puede venir de cualquier parte del mundo y lo comprobamos mes a mes cómo tenemos clientes nórdicos, belgas, últimamente polacos o checos como consecuencia de la desafortunada situación de Ucrania, etc. Por eso no debemos pensar en cómo va a ir España con información de españoles, sino como nos va a ir pensando también en el resto de clientes que vienen de fuera.
Aguas arriba, donde yo veo el problema es en el capital,
en las fuentes de financiación. El capital necesita de seguridad en sus inversiones, más cuando la financiación se ha abieto de la banca tradicional al mundo de los fondos y la financiación alternativa, todos muy exigentes dado que pueden ir a cualquier parte del mundo. Sólo las empresas muy profesionales y que aportan esa seguridad a la financiación podrán tener acceso a la financiación, de ahí la concentración existente en el sector.
Además, las fuentes de financiación actuales no se limitan a analizar rentabilidades y riesgos, también son muy conscientes de indicadores como la sostenibilidad, de hecho el camino ya está abierto y cada vez más es necesario certificar que la empresa cumple con los están-
dares de ESG internacionales.
Todo lo comentado nos obliga a ser más profesionales, a estar más atentos a las innovaciones y a incorporar en nuestras empresas procedimientos, tecnologías y métricas más eficientes, ser conscientes por ejemplo, de que la industrialización ya no es un debate, sino una obligación para todos los que dentro de pocos años quieran tener actividad promotora, y estamos en el momento de aprender. La industrialización no es un acto, es un proceso que deber ser interiorizado por todos los equipos que colaboran en una promoción inmobiliaria, y el que lo esté dejando para mañana está cometiendo un error probablemente irreversible. También está el tema de la industrialización de la vivienda, una solución alter-
No soy optimista, pero si entusiasta. El sector va bien porque se vende y sigue entrando gente en el punto de venta. La gente tiene curiosidad por comprar. Aunque afectan los tipos de interés, lo hacen más en las ventas de viviendas que se van a entregar en cuatro o cinco meses, donde hay que tener en cuenta que el producto es más barato porque lo contraté hace dos años.
Me preocupa la concentración en el mercado de la construcción de muy pocas empresas, y eso se ve en las licita-
ciones. Siempre me ha gustado trabajar con empresas locales porque el entendimiento es mejor, donde la interlocución es más personal. Pero nos estamos quedando sin proveedores locales, la mayoría son empresas intergeneracionales y no son capaces de soportar el riesgo que tienen en sus espaldas.
Otro problema es el de los equipos, para mí es un problema encontrar gente excepcional. Somos una empresa cotizada con muchas exigencias, muy disciplinada con un alto nivel de com-
promiso y esfuerzo, y es difícil encontrar estos valores.
También me preocupa la producción de suelo urbanizado. Se trata de un tema recurrente que todos los años es muy debatido. El capital no está interesado en financiar empresas que se dediquen a la transformación de suelo y ahí está la raíz del problema. No hay suelo transformándose en ningún sitio, no porque no haya empresas interesadas en esta actividad sino porque no hay capital interesado en financiarlas. Ai
“Me preocupa la concentración en la construcción de muy pocas empresas”
EL mercado en la actualidad está recogiendo, por un lado, parte de los ahorros que se generaron como consecuencia del parón del consumo durante la pandemia y, por otro, sobre todo en países como el nuestro, recoge los capitales que buscan la protección de la inflación que ofrece el residencial. En Sudamérica está insertado en el ADN de los ciudadanos tener cuentas en dólares para proteger sus ahorros de la hipe-
rinflación. En España lo hacemos invirtiendo en vivienda. Si esa demanda presiona en exceso es muy probable que aparezcan inversiones alternativas para los ahorradores en otros sectores. Como en todo el equilibrio es la mejor de las situaciones y una cierta estabilidad en los precios favorece un mercado sano.
Estamos en el momento en que, esta vez sí, convergen los factores de manera que la industrialización de bloques relevantes de unidades en la construcción de edificios sea una realidad viable y sostenible en el tiempo. Existe la necesidad de sistematizar offsite parte de la producción por la escasez de mano de obra cualificada, los precios han alcanzado niveles que hacen competitivo producir
en fábrica y transportar hasta la obra, la tecnología nos permite herramientas con las que dar forma y materializar geometrías impensables hasta hace muy poco tiempo (BIM, control numérico,…): el usuario final exige un nivel de acabado que sólo se le va a poder dar con la sistematización de los procesos a la manera en que se hace en la industria. Sólo la volatilidad en el coste del transporte y la escasez de la capacidad productiva en la actualidad están en su contra. Todos los agentes de la cadena de valor (promotores, proyectistas, contratistas, compradores) estamos apostando por estas soluciones. En nuestro caso tenemos una amplia experiencia en el desarrollo y montaje (tanto en elementos industrializados 2D como 3D) en proyectos en los que somos responsables del project
Hay un problema añadido: las elecciones
“Este año se une además un problema añadido, porque tenemos elecciones. Y no una, sino dos veces. Cualquier situación que suponga un potencial cambio o inestabilidad en el marco jurídico (promesas de precampaña, dificultad en la formación de los equipos de gobierno) actúa como estimulante para que el capital busque entornos más tranquilos y más amigables”
management. Procuramos poner el foco en dos elementos esenciales. Por un lado es imprescindible redactar los proyectos con la certeza de saber qué elementos van a ser objeto de fabricación industrial. No funciona adaptar los proyectos, hay que desarrollarlos desde el origen con esa visión. La segunda clave es tomar conciencia de que las implicaciones contractuales (legales y financieras) de la construcción modifican las relaciones entre los agentes: ¿qué se paga y cuándo? ¿de quién es el producto que se está desarrollando en una factoría? ¿cómo afecta en el caso de una promoción con financiación bancaria? Se trata de dar respuestas en un marco legal diferente al que hasta ahora estábamos habituados a trabajar.
La financiación alternativa es otra de las novedades que pronto dejará de ser tal en el sector. Una situación como la actual es el caldo de cultivo perfecto para su desarrollo. Por un lado la financiación bancaria actúa con unas restricciones (legales y de riesgo estratégico no asumido) que dejan hueco para la presencia de otras fuentes
“Tenemos una situación ambivalente”
de capital. Por otro lado capitales buscando nichos de inversión entre los que el inmobiliario es uno de los sectores más maduros y con riesgos acotados y conocidos, con los que los inversores están muy familiarizados. Por otro lado equipos de gestión altamente profesionalizados. Son fondos sofisticados en su manera de desempeñarse en el mercado, pero también hay que entender que son recursos con un alto nivel de exigencia: opinan e intervienen en el proyecto como un socio más. Ai
Ignacio Martín Herranz Director General de Construcción de Grupo Martín CasillasDespués de la crisis del 2008 al 2012, un auténtico huracán para el sector, esto nos puede parecer un chaparrón. Imposible adivinar lo que viene. Es indudable que los fundamentales del sector son muy buenos. A partir de ahí, el reto de verdad es ver en qué medida tenemos capacidad para adaptarnos. Nuestra sociedad está viviendo los cambios a una velocidad creciente, acelerada y, sin embargo, nuestro sector, por definición, soporta unas inercias temporales enormes. Cualquiera de nuestros proyectos precisa un mínimo de tres a cuatro años desde su concepción hasta su finalización. Debemos buscar la manera de compatibilizar los rápidos cambios sociológicos, tecnológicos, normativos, incluso de hábitos de nuestros clientes con un producto que tiene vocación de perdurar durante años. Siempre hacemos la misma petición, que la administración nos dé un marco legal -que no regulatorio- lo suficientemente amplio como para que podamos movernos. En resumen, optimismo moderado, pero muy atentos a que las elecciones no nos traigan un año en blanco que nos deje alguna cicatriz. Ai
EL sector viene sufriendo desde los años 2019 y 2020 una enorme volatilidad en los precios básicos de la construcción, materiales tan elementales como aceros, cemento, plásticos, betún, etc., han entrado en una dinámica desde hace tiempo incontrolable. Parecía que este año se estaban estabilizando y nos encontramos con subidas en los cementos que han provocado variaciones de precios de hasta 15 € por m3, hormigones que hace 2 años costaban 50 €/m3 hoy día están cerca de los 100 €, lo cual modifica cualquier regla del juego en el coste de una obra y afecta a todo.
Las empresas de construcción lo llevamos pasando mal desde no recordamos cuándo, las administraciones han intentado corregir esta situación con unos decretos que no cubren la realidad de las subidas. Lo primero es quitar de la ecuación el coste de la energía, que quizás es lo más importante, y además
“El año en blanco puede que nos deje alguna cicatriz”
“Un horizonte interesante para la construcción en Andalucía, pese a la volatilidad de los precios”
“En cuanto a los próximos años, los esperamos con cierto optimismo desde el sector de la obra civil en Andalucía. Hay una cartera de obras muy interesante por delante, en movilidad sostenible y en materia de agua”
topan la subida máxima a un 20%, cuando hay obras que han sufrido repercusiones superiores al 30%; esto también es inexplicable.
Además, no ha quedado claro que estos decretos afecten a todos los organismos, y hay muchos ayuntamientos que no se han adherido, cuando todos pensábamos que esto afectaba y obligaba a todos.
Por si no fuese suficiente, los decretos estatales han dejado fuera a los contratos de servicios, como si en los
mismos no se emplearan productos básicos y no tuviese afección la subida de la mano de obra.
En mi opinión, esto no se ha resuelto bien y ha dejado en la indefensión a un montón de obras que se han quedado fuera de cualquier oportunidad de ser revisadas.
En cuanto a los próximos años, los esperamos con cierto optimismo desde el sector de la obra civil en Andalucía.
Hay una cartera de obras muy interesante por delante; por ejemplo, respecto a la movilidad sostenible, se van a acometer la línea 3 del Metro de Sevilla, ampliación del Metro de Granada, Metro de Málaga, continuación del Metro Centro en Sevilla, continuidad del Tranvía de Alcalá de Guadaíra, plataformas reservadas para transporte público, etc.
Además, en materia de agua, hay una enorme inversión en depuración y en infraestructuras para mejorar nuestra situación respecto al cambio climático. Aquí hay
muchísimo trabajo por delante para que las próximas sequías, que terminarán por llegar de forma recurrente, nos encuentren mejor preparados.
Esperamos que, por fin, se comience a hablar de la Colaboración Público Privada, y que de una vez se corrija la ley de desindexación y se permita trabajar como en el resto del mundo en este campo de la CPP.
Hay verdaderos problemas para encontrar personal, y ya no hablo solo de mano de obra especializada, ahora mismo hay dificultades para encontrar técnicos con experiencia. Parece que el sector de la construcción ha dejado de ser atractivo para la gente joven, quizá se busca un trabajo con menos presión, pero el caso es que cuesta encontrar gente en estos momentos. Ai
Al sector de la construcción en Andalucía se le plantea un horizonte muy interesante, ya que se va a encontrar una cartera de obras futuras de muchos quilates, obras de transporte sostenible, como metros, tranvías, plataformas reservadas, mucha inversión en el sector del agua y la perspectiva de que se desbloqueen los sistemas de colaboración público-privados. Pero seguimos con el problema gravísimo de la variabilidad incontrolada de los precios y la escasez de mano de obra especializada. Ai
“Seguimos con el problema de la variabilidad incontrolada de los precios”
CREO que cuando hablamos de mercado inmobiliario es muy diferente si nos referimos a primera o segunda residencia o a vivienda nueva o de segunda mano. Y también hay compradores distintos, y cada vez hay una distancia mayor entre ellos. Con el tema de la inflación se ha producido una pérdida de poder adquisitivo
de las personas, sobre todo de las clases medias y bajas, a las que les afecta más esta subida que a las clases altas. A esto se une el encarecimiento de la construcción, que va a influir también, porque las viviendas van a seguir subiendo de precio. Hay que tener en cuenta que la calidad de una vivienda nueva hoy en día no tiene
nada que ver con la de hace unos años, estamos hablando de productos con energía térmica fotovoltaica, aislamiento, doble acristalamiento. Y hay una clase media baja que va a tener muy difícil el acceso a ese tipo de vivienda en los próximos años.
En el precio, también pesa mucho la localización, ya que las cifras varían en función del atractivo de la ciudad y de las posibilidades que ofrezca a nivel de empleo, etc. Creo que esa diferencia va a ser cada vez mayor, y a las empresas les va a costar mucho más vender un producto en una ciudad con menos posibilidades y menor atractivo para el comprador.
En mi opinión, los precios de la construcción creo que van a seguir subiendo. En nuestro caso no estoy centrado tanto en el segmento residencial, pero en otros
que conozco más de cerca como el sanitario se está notando una fuerte inversión en hospitales. Los cambios en la pirámide poblacional son evidentes, y por eso los inversores miran hacia este tipo de productos: hospitales, residencias de la tercera edad o living senior son ahora los más demandados. Ahí se van a desviar materiales y mano de obra proveniente del segmento residencial. Mucho de nuestro mercado está también en el diseño y construcción de oficinas. Lo que vemos en muchos de nuestros clientes es que se encuentran con empleados que no quieren ir a la oficina o ir pocos días y prefieren teletrabajar. Las empresas se han dado cuenta de que eso es poco productivo y quieren volver a atraer a los empleados a las oficinas con una serie de incentivos, entre ellos, haciendo unas instalaciones espectaculares y la calidad de la oficina es muy superior a lo que había antes. Ahora se hacen con criterios ESG, incluyen gimnasios, guarderías, todo tipo de equipamientos y servicios para atraer al talento. Por tanto creo que las oficinas tienen futuro por delante y van a ser de mayor calidad.
Por otro lado están los fondos Next Generation destinados a rehabilitación y a
“El sector demanda una mano de obra que no existe”
eficiencia energética de viviendas, que van a querer tirar también de una mano de obra que no existe. En el año 2007 en España había 2,8 millones de personas afiliadas al sector de la construcción, el año pasado 1,3, es decir, menos de la mitad. Y no hay nadie que quiera entrar en el sector, en algunos casos ni los inmigrantes. Por eso creo que esta escasez de mano de obra va a provocar que los costes de la construcción vayan a seguir subiendo. No hay que olvidar también que los materiales, en solo año y medio, han subido un 35%, ninguna constructora tiene margen para soportar esa subida.
En cuanto a los tipos de interés, es una incógnita y en lo referente a la inflación, creo que se adaptará a los ingresos de la población, reduciéndose el desfase actual que hay en relación al poder adquisitivo. Los segmentos más perjudicados, el sector residencial de niveles medio o bajo. Al otro lado, los que operen en niveles altos o situados en locali-
“La
“Hay que tener en cuenta que la calidad de una vivienda nueva hoy en día no tiene nada que ver con la de hace unos años, estamos hablando de productos con energía térmica fotovoltaica, aislamiento, doble acristalamiento. Y hay una clase media baja que va a tener muy difícil el acceso a ese tipo de vivienda en los próximos años”
zaciones muy demandadas como Costa del Sol, Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante o Málaga. En esos casos no creo que vaya a haber problemas.
También tenemos que tener en cuenta un tema que creo va a ser esencial en los
próximos años. Se trata de los criterios ESG, que van a marcar mucho la competitividad. La economía circular y la gestión de los residuos es algo que tenemos que tener muy presente, la Unión Europea se lo está tomando muy
en serio y todo aboca a una construcción industrializada y a una subida de precios. En el mercado de segunda residencia, para un extranjero que, por ejemplo, quiera comprar aquí, España puede ser menos competitiva. Ai
Soy optimista, porque a pesar de las circunstancias que nos rodean el PIB sigue creciendo y se sigue creando empleo, por lo que seguirá la demanda en el sector residencial. Para los próximos años, la falta de oferta hará que se
puedan vender fácilmente las nuevas promociones que se realicen. Los grandes problemas que veo, aparte de la subida de los tipos de interés, es la falta de producción, por la escasez de suelo y de mano de obra. Y esto va a limitar la
facturación de las empresas, porque el problema no es que no puedan vender, sino que no son capaces de fabricar. En mi opinión, por ahí vienen los mayores peligros para el sector en los próximos años. Ai
calidad de una vivienda nueva hoy no tiene nada que ver con la de antes”
“El problema no va a ser vender, sino fabricar”
EN este debate se están reflejando muchas cuestiones, una de ellas, que el mundo es cada vez más complejo y que este mercado es muy diverso y se puede analizar desde muchos puntos de vista. Siempre hemos hablado de un mercado inmobiliario, y al final nos encontramos que no es uno, son muchos micro mercados. El mercado residencial no es el único (oficinas, hotelero, logístico, retail …) y hay muchos operadores que no se dedican a venta a particulares de vivienda. Es decir, hay muchas facetas desde la que observar el sector.
Si hablamos del residencial diría que hay optimismo. Una cuestión que ha calado en todos ha sido la pandemia. La economía es un estado de ánimo y después de lo que se ha pasado, aguantamos lo que sea. Si actualmente suben los tipos de interés, pensamos que en una inversión con vocación de largo plazo,
ya bajarán, que aunque nadie piensa que vayan a volver a estar en negativo, si se confía en alcanzar un tipo cercano al 2%, con el que por ejemplo ha convivido Japón desde los años 90, e incluso tipos inferiores y que puede ser viable para España a medio o largo plazo.
En este debate hemos hablado de inflación, no solo en nuestro sector sino en otros sectores, ¿pero qué ocurre con la especulación? Bajo mi punto de vista hay también un fenómeno especulativo evidente que afecta a otros sectores y que está provocando un incremento del coste de construcción de las
edificaciones que a su vez provoca incremento del precio de estas. Lo que hay es una inflación de oferta porque hay falta de ella ante una demanda creciente. Hemos salido todos de la pandemia, había muchas unidades productivas cerradas y todos nos hemos vuelto locos. Hay quien se ha subido a ese carro y se ha aprovechado. Pero la especulación dura lo mismo que lo hace el estado de ánimo de las personas o la necesidad del momento.
En el sector cada uno tiene que encontrar su nicho, España es un país maravilloso y sigue siendo foco de atracción para muchos compradores e inversores extranjeros. Cada vez estamos más presentes en el escaparate mundial,
inversores de toda procedencia, desde el Sudeste asiático o Medio Oriente hasta América, se fijan en nuestro país no solo para comprar una vivienda y vivir parcialmente, sino para hacerlo durante la mayor parte de su tiempo.
Desde el Gobierno se pueden adoptar medidas, algunas favorecen este mercado y otras lo perjudican, como el nuevo impuesto ‘a los ricos’ y una atribución de presunta renta por posesión de inmueble en el extranjero.
¿Desde nuestro sector cómo tendríamos que actuar? Ahora mismo sigue habiendo actividad comercial, Idealista publicaba el mes pasado que el número de personas que buscaba un inmueble por Internet había crecido un 11%
“Hay una inflación de oferta ante una demanda creciente”
“Después de lo que se ha pasado, aguantamos lo que sea. Si suben los tipos de interés, pensamos que en una inversión con vocación de largo plazo, ya bajarán, que aunque nadie piensa que vayan a volver a estar en negativo, si se confía en alcanzar un tipo cercano al 2%, con el que por ejemplo ha convivido Japón desde los años 90, y que puede ser viable para España a medio o largo plazo”
La economía es un estado de ánimo
interanual. Coincido con otros compañeros del sector en que posiblemente estemos embalsando demanda y puede que el año 2024 y el 2025 sean incluso mejor de lo que nos esperamos. De ahí que algunos precios de materias primas sigan subiendo, a sabiendas que va a incrementarse la demanda.
Ahora mismo, con tipos de interés al alza y la inflación desbocada, servimos de refugio pero se deprecian los activos y se complica cada vez más el acceso a la vivienda para determinados colectivos. Ya no se trata de mirar a la empresa, sino al país, y a España esto no le viene bien. Según los estudios que proporciona el INE parece que la población va a crecer mucho en los próximos años. Harán falta hogares y aquí estaremos para hacer lo que sea necesario. ¿Pero qué pasa con la gente joven? Con los salarios actuales lo tienen complicado y muchos se van al extranjero. A esto se une que en España tenemos una tasa de natalidad de las más bajas del mundo. Es cierto que van a entrar migrantes, pero esto habría que analizarlo para ver sus consecuencias. A nosotros nos viene mal la subida de tipos de interés y la inflación nos viene bien hasta un límite, y ojalá siga conteniéndose como parece que lo está haciendo. Ai
A nuestro sector siempre lo he conocido en crisis. La crisis del suelo, la caída de las ventas, la falta de financiación, el aumento de los costes. Pero todos los que estamos aquí tratamos de solucionar y salvar esas crisis. Nuestro sector igual que el mundo es complejo y cada vez más. Hemos hablado de la tecnificación en venta y construcción, de cómo se ha roto la financiación tradicional y hay que buscar la alternativa. Pero también es cierto que las empresas son cada vez más profesionales.
Ahora es un buen momento para los promotores porque hay escasez de oferta, pero nosotros somos unos operadores que intentamos obtener un lucro con una actividad muy loable que es buscar espacios y soluciones para las personas. Pero tenemos que pensar también en nuestro futuro como país, que le vamos a dar a los jóvenes y cómo vamos a solventar el acceso de ellos a la vivienda. La vivienda protegida está muerta y enterrada, es imposible promoverla con los costes de construcción actuales y no es ren-
table para nadie. Hay mucho suelo, la clave está en comprarlo en el momento oportuno y el problema es que lo urbanicemos correctamente, con los instrumentos adecuados, con una financiación correcta y demos así una solución a los distintos colectivos que lo necesitan para residir y trabajar. Como sector tenemos muchos retos y para superarlos necesitamos una interlocución adecuada con la administración. En Andalucía se han producido una serie de leyes, después de muchos años de espera, como LISTA o el Decreto 2/2020 (que entre otras medidas da mayor contenido a la Declaración Responsable). Y espero que a nivel nacional también nos pongamos a construir país. Creo que somos protagonistas, aunque no tengamos mucho peso en el PIB, sí somos una solución a un problema nacional que hay que resolver. Más que a corto o medio plazo tenemos que pensar a largo plazo, buscar cauces para darle salida a esos problemas, hacer cosas como sector y apoyarnos en la administración para conseguirlo. Ai
“La vivienda protegida está muerta y enterrada”
La compañía MIC Insurance, especialista en construcción, cierra 2022 con un crecimiento del 22%
La compañía aseguradora MIC Insurance ha destacado este año por su importante crecimiento en volumen de negocio, que ha alcanzado un 22%. Ha sido un ejercicio en el que la entidad ha consolidado su posición en España con la apertura de sucursal en nuestro país, dependiente de la sede social establecida en Paris desde 2020. Antonio Morera Vallejo, presidente de MIC Insurance, destaca la importancia que el negocio de la construcción ha tenido en esta evolución tan positiva, e insiste en la necesidad de una mayor concienciación de las responsabilidades a las que se enfrenta el promotor inmobiliario sin una debida gestión de sus riesgos profesionales.
¿Se puede decir que, en este momento, los seguros de Construcción son una oportunidad de negocio porque hay más actividad inmobiliaria y de construcción?
Hay una evolución positiva a pesar de la inflación y las subidas de los tipos de interés. Eso sí, será necesario mejorar los instrumentos financieros que faciliten la absoluta cobertura aseguradora del promotor inmobiliario, tanto a nivel obligatorio como voluntario. La tranquilidad del promotor inmobiliario da lugar a la confianza del cliente final, y esto redunda sin duda en el impulso y crecimiento de un sector que lleva de la mano a la economía del país.
Los objetivos que nos vienen marcados por Europa en materia de cambio climático, eficiencia energética, la propia situación de nuestro parque de edificios y la compleja situación económica ¿pueden hacer que la rehabilitación sea una excelente oportunidad para el sector de la construcción?
Antonio Morera Vallejo Presidente de MIC INSURANCESin lugar a dudas, para los próximos años se vislumbra un futuro prometedor para el sector de la rehabilitación y reforma, pues será necesario intervenir en el parque edificatorio existente para alcanzar los objetivos marcados en 2030 por el PNIEC y
“La tranquilidad aseguradora del promotor inmobiliario genera confianza
ERESEE. Pero no sólo esto, deberá ser un pilar de la recuperación económica del país, impulsado hasta 2023 por 5.320 millones de euros correspondientes al plan de rehabilitación y regeneración urbana, que contempla desde reformar unas 500.000 viviendas hasta la renovación completa de barrios. Esto hace que estemos ante grandes oportunidades para el seguro, teniendo siempre en cuenta que hablamos de riesgos con una antigüedad, en los que siempre habrá que realizar una valoración detallada de las coberturas que se pueden ofertar.
¿Qué balance hace MIC Insurance del pasado ejercicio de 2022?
Muy positiva, hemos tenido un crecimiento en España del 22%, con un volumen de negocio de unos 100 millones de euros (pendiente aún de ultimar el cierre del ejercicio). Además, hemos conseguido hacer realidad la implantación de una sucursal en España que supone un plus de cercanía para nuestros colaboradores. La estructura de la compañía se ha reforzado y con esto hemos afianzado nuestro compromiso con los distintos sectores económicos en nuestro país, entre los que sin duda destaca el de la construcción, ya que tenemos siempre como meta principal ofrecer la mejor solución para el sector de la mediación. Queremos dar a los asegurados la mayor tranquilidad, ofreciendo las coberturas que necesiten.
¿A qué retos se enfrentan los diferentes seguros ligados a la construcción en estos momentos?
Bueno, principalmente la evolución del seguro depende de conseguir que el mercado entre en crecimiento, algo que, por las perspectivas que estamos teniendo se ve que el dinamismo del negocio de la promoción y construcción es alto y será pilar importante de la economía. Un importante reto para el seguro es
la necesaria adaptación de la industria aseguradora a la evolución de la construcción en nuevos materiales y sistemas constructivos, como hemos hablado, la construcción basada en la impresión 3D, metodología BIM. Por otro lado, como ya también hemos comentado, la importancia de la digitalización en seguros de cierta complejidad en sus riesgos.
¿Cómo puede ayudar ahora MIC Insurance al promotor inmobiliario para potenciar su tranquilidad aseguradora?
Sabemos muy bien lo que los promotores inmobiliarios necesitan para estar bien protegidos y evitar que, por una mala praxis de sus técnicos, o por no tener cubiertos los riesgos de la promoción, en algún momento se ponga en juego su patrimonio personal. Nuestra oferta es muy amplia, desde la Garantía Decenal, el Afianzamiento de Cantidades Anticipadas, el Todo Riesgo Construcción, la Responsabilidad Profesional de Arquitectos y Aparejadores, la Responsabilidad Civil Profesional como Promotor, también en su caso la de Gestor de Cooperativas y la de Altos Cargos, entre otros ramos.
¿En qué otros sectores aporta soluciones esta compañía aseguradora?
MIC Insurance ha sido durante varios años consecutivos compañía líder en el ramo de Caución en España, somos grandes especialistas, con mucha experiencia y con soluciones aseguradoras para el sector de la construcción. También estamos ayudando a la sociedad con pólizas específicas para la Industria, queremos apoyar a este sector con seguros a su medida, con las coberturas y garantías que necesitan, a través de dos vías, o bien a través de la compañía con respaldo de importantes reaseguradoras o copartici-
“La estructura de la compañía se ha reforzado y con esto hemos afianzado nuestro compromiso con los distintos sectores económicos en nuestro país, entre los que sin duda destaca el de la construcción”
pando en coaseguro con entidades españolas de reconocida solvencia. Nuestro crecimiento en el ramo industrial ha sido de un 323%, y las perspectivas son estupendas.
¿Cuáles son las previsiones para este 2023?
MIC Insurance en España continuará adaptándose a las demandas de sus colaboradores, dando continuidad a su especialización en productos de Caución, Responsabilidad Civil Profesional, Seguros de Daños Materiales (Multirriesgo), y todo tipo de Seguros de la Construcción. Por supuesto seguiremos reforzando nuestra apuesta por la Industria, ya que entendemos que el sector necesita en estos momentos un apoyo asegurador. Queremos ser la referencia para los corredores en todos los planes de negocio que necesiten de garantías para las industrias españolas. Ai
En el complejo mundo de las garantías sobre los riesgos a los que se enfrenta el sector de la construcción existen muchos requisitos que son ineludibles, muchos seguros que son obligatorios para constructoras, y sin embargo hay otros que son opcionales, que si bien no son exigidos por la ley, pueden ser de gran ayuda en vista de los imprevistos a los que la constructora se encuentra expuesta, durante el proceso de construcción de una determinada obra.
Es el caso del Seguro Todo Riesgo de Construcción (TRC). Esta póliza se encarga de cubrir las pérdidas materiales que se produzcan accidentalmente o de manera repentina en la realización de una obra. Todo esto, con la intención de prote`ción de un proyecto. Es uno de los seguros del sector más recomendados y con más flexibilidad.
Este seguro de todo riesgo, permitirá cubrir el coste de la propia obra que se está haciendo, bien sea por fallos propios, o bien por cuestiones impredecibles (un incendio, un robo, viento, granizos, heladas…. Proporciona de esta forma cobertura frente a los daños accidentales sufridos por la obra en sí, así como los que pueden sufrir el equipo y la maquinaria de construcción durante la ejecución de la obra.
¿Por qué el Seguro Todo Riesgo Construcción no es obligatorio? Aunque es cierto que el seguro Todo Riesgo Construcción es voluntario, sí se trata de un seguro muy recomendable. No obstante, hay casos en que se exige la contratación de este seguro, por ejemplo por el propio promotor de la obra como requisito para el encargo de la obra por interés en el aseguramiento total de la promoción, o incluido en los pliegos de condiciones de contratos de la administración. Normalmente, el contratista principal de obra es quien debe contratar el seguro Todo Riesgo Construcción, aunque en ocasiones es contratado por el promotor de la obra. Asimismo, es posible añadir una cláusula de beneficiario principal a favor de una entidad, que es la se encarga de financiar la construcción y exige el aseguramiento de las obras (Administración Pública).
MIC Insurance Company es una de las compañías de seguros que tiene mayor experiencia en la comercialización de este tipo de pólizas, ya que son especialistas desde hace 40 años en el sector de la construcción. Además de esta garantía, se ha especializado en ofrecer todo tipo de pólizas aseguradoras para el Sector de la Construcción con el objetivo de ayudar al profesional al desempeño de su labor con total tranquilidad. Para ello ha diseñado varios novedosos paquetes aseguradores dirigidos al promotor inmobiliario, que le ayudarán a garantizar todas sus posibles responsabilidades y obligaciones sin poner en riesgo su patrimonio. Antonio Morera Vallejo explica que se trata de un producto “diseñado por nosotros, porque tenemos el conocimiento y la experiencia en todos estos riesgos, ya que somos expertos desde hace más de 40 años”. Ai
Han sido dos años de fuerte crecimiento para el sector, que ahora observa el euribor con cautela, pero los expertos no prevén un fuerte impacto en el mercado
Elena Segura Jorge Segura Rodríguez
negativas al inicio de 2016, las cuales se mantuvieron hasta abril de 2022, alargándose en demasía con objeto de combatir los efectos económicos negativos derivados de la crisis sanitaria de la COVID 19.
Mi respuesta a la pregunta sobre qué consecuencias puede tener la subida de los tipos de interés en el devenir próximo del mercado inmobiliario, es que estimo que habrá una cierta bajada temporal de la actividad, pero que no considero que vaya a ser relevante. Esta opinión parte de considerar la profesionalidad y rigor con que actualmente operan los agentes del Sector y sus financiadores, así como de la premisa de estimar que en unos meses los tipos no suban más y se estabilicen durante 12/18 meses, en torno al 4%.
En el agitado periodo comprendido entre 2012 y 2022, el Sector ha dado muestras de una gran resistencia, primero logrando salir de la enorme crisis vivida entre 2008 y 2012, y segundo respondiendo desde esta última fecha con gran profesionalidad y equilibrio en el desarrollo de sus operaciones. En relación a este segundo aspecto, no podemos olvidar el “boomerang” al que ha estado sometido el Sector desde el año 2012, año en que el Euribor12 pasó del entorno del 2% al 0,5% desde el inicio a fin de año, para continuar descendiendo y llegar a tasas
Ese contexto de abundancia de liquidez y bajo coste de la financiación es indudable que contribuyó a partir de 2014/2015 a la reactivación y posterior despegue del mercado, tanto residencial como terciario e industrial/logístico, aunque sin dar lugar a un sobrecalentamiento general de precios, logrando mantener el Sector una profesionalidad y un nivel adecuado en el desarrollo de sus operaciones, sin dar lugar, por ejemplo, en el mercado residencial al sobredimensionamiento vivido entre 2000 y 2007 en el número de viviendas anualmente iniciadas.
El aspecto positivo de ese equilibrio en la actuación del Sector se puso de manifiesto en 2020, con ocasión de la COVID 19, pues frente a la enorme volatilidad que sufrieron los mercados financieros, llegando a perder en 2 meses cerca del 40% de su valor, el inmobiliario, no obstante ser un sector igualmente destino de inversión, tuvo un comportamiento muy diferente, ralentizó escasamente unos pocos meses sus operaciones, pero sin cundir en ningún momento el pánico, ni entre los agentes del Sector, ni entre los
compradores, que no se lanzaron a anular las operaciones comerciales en curso. En mi opinión algo similar estamos observando en la actualidad, con una cierta ralentización en la actividad comercial en promoción residencial, pero que dada la contención en el número de viviendas nuevas iniciadas no tendrá un efecto relevante en la obra nueva, aunque si puede tener a corto plazo un mayor efecto en la vivienda de segunda mano. Igualmente, es de destacar que aunque en el mercado de inversión, es indudable que se están cruzando muchas menos operaciones, al no casar las expectativas de los vendedores (parece que no se han enterado que las tasas de interés ya no son negativas), con las expectativas de los compradores (que parece que piensan que nunca pararan de subir los tipos), sin embargo no cunde el pánico, ni entre los agentes del Sector, ni entre los financiadores. Es por ello, por la madurez mostrada por los agentes del Sector y sus finanaciadores, por lo que estimo que la previsible ralentización de las operaciones, consecuencia de la subida de tipos de interés, será de reducida dimensión y absorbida con normalidad por el Sector, si en unos meses los tipos de interés, tal cual es el consenso de los analistas, dejan de incrementarse, y se estabilizan. Ai
“Cuáles van a ser las principales consecuencias de la subida de los tipos de interés para el mercado inmobiliario”
Tras dos años de fuerte crecimiento del sector inmobiliario, el año 2023 será de desaceleración en precios, en compraventas y en hipotecas. Los factores que determinarán este cambio de ciclo son: la fuerte subida de los tipos de interés, la inflación persistente, la fuerte pérdida de poder adquisitivo de los hogares, el riesgo de recesión en el primer semestre, el enquistamiento de la guerra de Ucrania y su impacto sobre el precio de las materias primas y la energía, y por último la gran incertidumbre que envuelve la geopolítica y la economía globales.
En la Eurozona hemos pasado de tipos negativos a los más altos tipos de interés de la última década. Una fuerte subida, en muy poco tiempo, que impacta sobre una economía muy endeudada
y en desaceleración. La subida de tipos de interés todavía no ha finalizado. En el mes de marzo se espera que el Banco Central Europeo (BCE) suba otro 0,5%.
El BCE está dispuesto a provocar una recesión para combatir la inflación. La inflación general está descendiendo por la subida de los tipos de interés, pero no así la subyacente, sin energía y alimentos, que sigue subiendo. Ante este escenario el BCE seguirá subiendo los tipos de interés durante el primer semestre de 2023. En cualquier caso cuando se alcance el techo de tipos, permanecerán altos durante bastante tiempo. Así como el alza de tipos ha sido muy rápida y contundente, la bajada será lenta e implicará más tiempo. Solo una recesión severa haría dudar al BCE de su actual estrategia.
Siendo la escalada de los tipos de interés hipotecarios un factor relevante en la desaceleración del mercado in-
mobiliario, no lo es menos la pérdida de poder adquisitivo de los hogares como consecuencia de la alta y persistente inflación, sobre todo de los jóvenes, de menor renta, para los que el acceso a la vivienda se hace inviable.
En el escenario descrito, los precios de la vivienda en 2023 se estancarán o crecerán entre el 1 y el 3% en términos nominales, pero en términos reales, descontada la alta inflación, descenderán entre un -3% y un -4%. El impacto sobre los precios será menor que sobre el volumen de transacciones de compraventa, dado que a la reducción de la demanda le acompañará una oferta limitada, como consecuencia de la incertidumbre empresarial y la evolución de los costes. La caída del volumen de transacciones, tanto de compraventas como de hipotecas, según distintas previsiones, puede oscilar entre el -10% y el -25% previsto por La Caixa. Ai
En 2015, el total de préstamos hipotecarios concedidos en España a tipo fijo apenas alcanzaba el 4% del total. A finales del pasado año, alcanzaba casi el 70%. En 2015, el Euribor marcaba un 0,323%; en la actualidad se encuentra por encima del 3,3%.
La diferencia sustancial entre tipos fijos y variables, ha arrastrado al volumen de hipotecas a tipo fijo hasta niveles históricamente reducidos. Sin embargo, el cambio en el panorama monetario, ha provocado un rápido aumento del Euribor, lo que ya ha generado una relativa reducción de los préstamos a tipo fijo. Si a mediados del pasado año las hipotecas a tipo fijo representaban el 75% del total, finalizando el año representaban el 65%.
Esta nueva tendencia va a continuar durante los próximos trimestres, dado que el perfil restrictivo de la política monetaria no va a cambiar de signo en el corto plazo y,
en consecuencia, el nivel del Euribor va a tender a estabilizarse o a incrementarse ligeramente.
El Euribor en terreno positivo, es un síntoma de vuelta a la normalidad tanto en el mercado monetario como en el hipotecario, por más que se haya elevado muy rápidamente hasta el 3,3% actual. Ninguna economía puede sostenerse con tipos de interés negativos o nulos. Aunque la inflación haya evolucionado en paralelo y en términos reales los tipos hayan sido positivos, todos los modelos y la asignación de recursos en la economía, solo contemplan tipos positivos en términos nominales. Después de todo, el tipo de interés es, entre otras cosas, el precio del tiempo y este no puede ser negativo.
En el futuro a medio plazo -si la guerra en Ucrania y otros eventos lo permiten- tanto el crecimiento de la economía
como el IPC se situarán en torno al 2% y los tipos a largo plazo en el rango 4%-5%.
En todo caso, los precios de la vivienda han experimentado un acelerón durante el pasado año, situándose más cerca de los niveles de la burbuja que de los prepandemia. Y el número total de transacciones superó el pasado año las 600.00 operaciones, el más elevado desde 2007.
Un mercado inmobiliario con tipos reducidos no debería conducir a bruscos ajustes en el sector. Vemos, más bien, ajustes graduales adaptándose a las nuevas condiciones del entorno monetario e hipotecario. Ai
El intento de contención de la inflación por parte de todos los bancos centrales a nivel mundial está comenzando a hacer estragos a los ciudadanos y a las empresas. La Reserva Federal Americana ya tiene su tipo de interés de intervención en el 4,75%-5% y el Banco Central Europeo en el 3%, anunciando su gobernadora, la Sra. Lagarde, que en la revisión de marzo subirán con seguridad otro medio punto.
¿En qué se está traduciendo esto? Pues que el encarecimiento del precio del dinero de intervención está encareciendo el que se prestan los bancos comerciales entre ellos. En el caso de la eurozona, el Euribor.
El mes de enero terminó con un 3,3% y subiendo. Si en el caso de los Estados Unidos las subidas de los tipos de interés de la FED se han hecho rápidas y contundentes, el freno de su inflación está empezando a producirse sin perjudicar al empleo. En el caso europeo nos enfrentamos a dos problemas: se está haciendo demasiado lento y la política monetaria es común con una gran disparidad en el seno de la UE. Tenemos países con niveles de inflación como Estonia, Letonia o Lituania con tasas cercanas al 20% y países como España con tasas de algo más del 5%. Pero hasta que no se generalice el control de precios y, sobre todo, hasta que surta efectos en Alemania donde todavía está más cerca del 10% que del 5%, la escalada en el
encarecimiento del precio del dinero no va a tener fin.
El problema es que, si pensábamos que esta política monetaria contractiva tendría efectos antes de la llegada de la primavera, seguramente tendremos que esperar a la finalización de la misma para que todo empiece a estar bajo control.
Y mientras tanto, en cada revisión de cada hipoteca o de cada póliza de crédito la situación se hace más insostenible. En el primer caso, sobre una hipoteca de 150.000 euros, el impacto en la cuota mensual está en torno a 300€ (3.600€ anuales).
Y las familias que salieron de la crisis sanitaria con niveles de ahorro interesantes, se están quedando sin ellos. De ahí que la morosidad aún no haya dado la cara. Pero si la situación se alarga, a buen seguro que se incrementará. Y esto frenará la adquisición de viviendas en los próximos meses, como ya se está anticipando. Ai
Javier Martín Banderas Senior Advisor Colliers International Spain
Los tipos de interés son función de la inflación y esta es consecuencia de la política monetaria decidida por los bancos centrales (BCs) que son -al menos, nominalmente- independientes de sus únicos accionistas: los gobiernos.
El entorno económico actual es resultado de: (i) desde 2007, una sucesión de crisis extraordinarias: financiera/sanitaria/energética, (ii) durante un decenio, fijación de tipos históricamente bajos, (iii) enorme crecimiento de la masa monetaria y deuda pública y, finalmente, (iv) donde la política fiscal -gobiernosse ha impuesto a la monetaria -BCs: ´dirigismo´.
Todas estas variables presionan al alza los precios previéndose que la tasa de inflación permanezca significativamente por encima del objetivo fijado por los BCs -el 2.0%- durante los próximos años, (Inflación enero 2023: España 5,9%, área Euro 8,6%).
Aunque con cierto retraso, la reacción de los BCs -la Reserva Federal, inicialmente y con mayor decisión; el BCE, después y más lentamente- ha sido subir los tipos de intervención con el fin de controlar la tasa de inflación. Hoy el tipo fijado por el BCE es el 3,25%, siendo el EU12M el 3,662%, cuando hace un
“Hasta que no se generalice el control de precios y, sobre todo, hasta que surta efectos en Alemania, la escalada en el encarecimiento del precio del dinero no va a tener fin”
año se situaban en el 0,25% y el -0,467% respectivamente.
Este escenario influye directamente en el mercado inmobiliario, (i) tanto desde el lado de la oferta como de la demanda, así como (ii) en la tipología de producto y áreas geográficas en las que se sitúen.
A | Obra nueva residencial
✓ Promoción en venta: Ante una demanda con capacidad ya limitada, el mayor coste financiero hará que el acceso a la vivienda sea más difícil. Con una oferta que ya era contenida -unas 90.000 uds./año-, esta seguirá concentrándose en áreas con mayor renta y donde sea posible atraer al comprador internacional.
✓ Build-to-Rent. Reducción significativa de la inversión en este tipo de activos
debido al incremento de los costes de construcción y financieros. Los proyectos que se desarrollen lo serán con financiación propia
✓ Suelo. Al determinarse su valor de forma residual, el precio debería bajar. Sin embargo, el impacto será un menor número de transacciones en localizaciones menos deseables, y sostenido/moderado incremento del precio allí donde la demanda supere a la oferta.
Fundamentalmente edificios de oficinas, pero también hoteleros, comerciales, residencias estudiantes, sector salud…:
✓ Financiación. Endurecimiento de las condiciones para su concesión en el caso de nuevas operaciones y reestructuración de deuda existente.
El primer caso reducirá el número de nuevos proyectos y, en el segundo, exigirá amortizaciones parciales a los propietarios que, cuando no puedan afrontarlas, será origen de activos distress.
✓ Transacción. Al incrementarse el coste de capital, las rentabilidades exigidas aumentan reduciendo la valoración de los activos. Esto provocó una paralización del mercado en el 4T22 al no cruzarse la oferta/demanda que, tímidamente, ha comenzado a reactivarse ya iniciado el 2023.
C | Financiación
✓ Deuda. En términos generales, las EEFF tradicionales están siendo más exigentes en la concesión de nueva financiación -menor LTV y mayor precio- para proyectos de obra nueva, lo que favorece la
Evolución euribor 12 meses
actividad de fondos de direct lending, ya que el diferencial de coste es ahora mucho menor.
✓ Equity. Esta situación favorece la inversión por parte de familly offices y fondos con bajo coste de capital ante la competencia de otros inversores institucionales ya que, al realizar estos habitualmente las inversiones con apalancamiento, no resultan competitivos.
En resumen, esta nueva fase del ciclo favorecerá los proyectos cuya oferta de vivienda se dirija a rentas altas y a inversores patrimonialistas con bajo coste de capital y expectativas de retorno a medio/largo plazo. En ambos casos, salvo por cuestiones de eficiencia fiscal, sin la necesidad de recurrir a financiación ajena. Ai
Evolución tasa de inflación en Europa y España
“Aunque con cierto retraso, la reacción de los BCs ha sido subir los tipos de intervención con el fin de controlar la tasa de inflación”
“Esta nueva fase favorecerá los proyectos cuya oferta de vivienda se dirija a rentas altas y a inversores patrimonialistas”
Cemento termocrómico y hormigón autorreparable se unen a materiales naturales y tradicionales como la madera, la celulosa o el barro cocido para reducir el impacto ambiental de los procesos productivos
la creciente amenaza del cambio climático, la apuesta por la sostenibilidad es una tendencia cada vez más interiorizada por todos los agentes, desde los poderes públicos y la población, hasta el ámbito empresarial, muy concienciado en hacer más sostenibles sus procesos productivos y utilizar materiales que no perjudiquen al medio ambiente. Desde que la UE hizo públicos sus 17 ODS, a diario conocemos iniciativas
y proyectos públicos y privados abanderados de la sostenibilidad que son considerados estratégicos y merecedores de ayudas europeas. Y uno de los sectores más concienciados en este sentido es el de la construcción, tanto de infraestructuras como de viviendas, que avanza en el uso de materiales sostenibles, muchos naturales y otros desarrollados y perfeccionados gracias a la innovación y los avances tecnológicos.
Y aunque ahora todo esto
suene con fuerza, lo cierto es que no es nada nuevo. Ya en los años 60 se comenzó a hablar de arquitectura sostenible, en un intento de combatir las elevadas emisiones de CO2 de los edificios y de su consumo energético. Con este objetivo, comenzaron a tenerse en cuenta aspectos como la ubicación de las viviendas y su orientación al sol y a las corrientes de aire, los cerramientos aislantes y sobre todo el uso de materiales naturales,
de bajo impacto y reciclables. Además, hoy constituyen una alternativa muy recomendable por el alza en el coste de materiales tradicionales.
La mayoría de los materiales sostenibles son naturales y/o reciclados. Uno de los más utilizados, por su versatilidad y abundancia, es la madera, un material renovable, reutilizable y biodegradable que genera menos emisiones y residuos que otros materiales de construcción. Además, es
más aislante que el hormigón, lo que contribuye a minimizar el uso de sistemas de calefacción y refrigeración. Este material, que siempre es tendencia, ahora ha superado todas las expectativas en su variedad semitransparente, que va camino de sustituir al cristal, pues una de sus bazas es que evita el recalentamiento de las viviendas.
De la madera se obtienen derivados como los paneles OSB (Oriented Standard Board), un tablero formado por varias capas de virutas (generalmente de pino o abeto) encoladas y prensadas, cuyo uso se está generalizando por sus propiedades aislantes. Otro aliciente de este material es su bajo precio y alto rendimiento (resistentes, adaptables y reciclables).
Una alternativa a la madera es el bambú, conocido como el ‘acero vegetal’. Este material tiene altas capacidades de resistencia (incluso a los seísmos), flexibilidad y dureza, por lo que resulta extremadamente útil tanto para la construcción de estructuras, revestimientos o incluso el interiorismo. Además, se caracteriza por su buena capacidad aislante, tanto térmica como acústica, lo que permite que no se acumule el calor y favorece la ventilación natural. Es barato y rentable a corto plazo, y su vida útil es larga.
También es sostenible la celulosa, que se obtiene de los desechos del papel. Además de ser un excelente aislante acústico, su baja conductividad térmica le permite equilibrar las temperaturas en el interior de las viviendas.
Mientras que el barro cocido, además de sostenible, presume de ser reciclable porque los residuos generados en su producción pueden volver a formar parte del proceso de preparación. Ofrece un excelente aislamiento, buena inercia térmica, baja radioactividad y gran capacidad para absorber la humedad ambiental.
En esta relación de materiales sostenibles también se encuentra el corcho, que se obtiene de la corteza del alcornoque y no precisa la tala del árbol. Es, por lo tanto, 100% natural, renovable y biodegradable y en lo que respecta a la construcción, se puede utilizar tanto para interior como exterior en suelos, paredes y techos. Su principal propiedad es el aislamiento acústico y térmico y por ello, su uso principal es como revestimiento en forma de láminas o placas, aunque también es habitual el corcho proyectado. En este caso, el corcho se aplica con una pistola aerográfica y un compresor de aire, y se usa en la rehabilitación de fachadas y
en construcciones modulares.
Con las tejas sintéticas matamos dos pájaros de un tiro, ya que se fabrican a partir de plásticos reciclados y piedra calizas. Es un material sostenible que ya se emplea en todo tipo de construcciones; además, una vez concluida su vida útil (superior al medio siglo), pueden volverse a reciclar. Las tejas sintéticas se caracterizan por su alta resistencia térmica, lo que permite que el grado de aislamiento sea muy elevado en comparación con otros tipos de tejas, como pueden ser las de pizarra u hormigón. Otra característica es su gran aislamiento acústico hacia el exterior.
Otro material sostenible que puede aportar muchos beneficios al mundo de la construcción es el grafeno, una sustancia compuesta de carbono puro que se obtiene del grafito. Si hacemos el hormigón con grafeno, cuenta con una mayor impermeabilidad y protección contra agentes externos, lo que ayuda a edificar construcciones más sostenibles, duraderas
“Si hacemos el hormigón con grafeno, cuenta con una mayor impermeabilidad y protección contra agentes externos, lo que ayuda a edificar construcciones más sostenibles, duraderas y respetuosas con el medio ambiente”
“Ya en los años 60 se comenzó a hablar de arquitectura sostenible, en un intento de combatir las elevadas emisiones de CO2 de los edificios y de su consumo energético”
y respetuosas con el medio ambiente.
También se están popularizando las pinturas y barnices ecológicos, que no incluyen sustancias sintéticas, metales pesados, derivados del petróleo y compuestos orgánicos volátiles (COV) que pueden afectar al medio ambiente y la salud. En función de su origen, pueden ser pinturas minerales o pinturas vegetales.
Y por curioso que parezca, el arroz puede ser útil en el sector de la construcción, concretamente sus desechos: la cáscara, el salvado y la paja de la planta de este cereal, cuyas propiedades son la impermeabilidad y la resistencia, y funcionan muy bien como aislantes térmicos y acústicos. Estos residuos del arroz se pueden utilizar para crear morteros u hormigones ecológicos, pinturas o paneles de aislamiento para cámaras y cubiertas.
Este amplio portfolio de materiales ‘tradicionales’ los encontramos en la naturaleza o se obtienen de productos reciclados, pero el verdadero revulsivo tiene lugar cuando aplicamos la innovación al desarrollo de nuevos materiales con propiedades específicas y se obtienen productos como el cemento termocrómico. Este material sostenible contribuye a la eficiencia energética de las viviendas porque optimiza el aislamiento térmico, pero además es un revestimiento ‘inteligente’ para fachadas porque cambia de color en función de la temperatura exterior.
¿Qué nuevos materiales están contribuyendo a hacer más sostenible las construcciones?
En los últimos años, se están dando importantes avances en las viviendas, se apuesta por la reutilización de materiales naturales como la madera, y de origen local, que necesitan menos gasto en transporte y menor consumo energético, para contribuir a reducir el impacto ambiental.
Además, el uso de la tecnología también está ayudando al desarrollo de materiales nuevos, como el hormigón autorreparable, las tejas sintéticas, los paneles de fibra o el grafeno, un material elástico, ligero y flexible, que se usa en pinturas, placas solares o en hormigones.
¿Hasta qué punto las construcciones e infraestructuras que se desarrollan actualmente responden a criterios de sostenibilidad?
La apuesta por la sostenibilidad en la construcción es
HABLAMOS
Consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda
clara en España y sobre todo en Andalucía, no sólo porque sea mandato de Europa, sino porque verdaderamente creemos en ella.
El reto en materia de vivienda es importante, aunque contamos con la ayuda de los fondos de recuperación y resiliencia de la Unión Europea, los Next Generation, que van a impulsar la rehabilitación y construcción de viviendas más sostenibles energéticamente. A Andalucía le han correspondido 614 millones de euros. Para ejecutarlos, hemos puesto en marcha el Plan Ecovivienda, que nos va a permitir dar un paso de gigante en la mejora del parque residencial.
Además, hay que recordar que contamos con el Clúster de la Construcción Sostenible en Andalucía, una iniciativa pública-privada que busca convertir a nuestra comunidad en un referente de la innovación y de cómo aprovechar las posibilidades que ofrecen los avances tecnológicos para avanzar en la sostenibilidad de la construcción.
Desde la Administración autonómica también estamos apostando por apoyar e impulsar la aplicación de los avances tecnológicos que se están produciendo, impulsando la investigación sobre
el uso de nuevos materiales y el reciclaje.
En esa tarea, desde la Consejería de Fomento estamos impulsando diversos proyectos. En infraestructuras, y gracias a la colaboración con la Universidad de Granada, hemos impulsado los MASAI, una novedosa mezcla bituminosa para el pavimento que estamos aplicando ya en carreteras como la A-92. Se trata de una mezcla que tiene como base la reutilización de material y que es menos contaminante.
En la construcción de viviendas, a principios de año firmamos un protocolo de colaboración entre la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, AVRA, y la Universidad de Granada para investigar sobre nuevos usos de la madera de chopo en la construcción con la aplicación de sistemas mixtos de hormigón-madera en viviendas del parque público de nueva planta. Buscamos reducir la huella de carbono y fomentar el uso de soluciones industrializadas para disminuir costes y generar empleo.
¿Cómo avanza la construcción industrializada en nuestra Comunidad?
Andalucía tiene empresas que son pioneras en la cons-
trucción industrializada, que fabrican y montan edificaciones y viviendas realizadas según un sistema que permite reducir plazos en la ejecución y costes de consumo energético y que las hace más sostenibles. Este tipo de construcción es utilizada en la industria, en la construcción de oficinas y también en viviendas, donde se pueden dar soluciones más personalizadas, por lo que va a más.
En la Consejería de Fomento, AVRA ha puesto en marcha un proyecto de compra pública innovadora (el nZEISHB) que nos va a dotar de un sistema para la producción de vivienda industrializada de consumo energético casi nulo, que reduzca los plazos de ejecución, el gasto de materiales, la generación de residuos y además baje las emisiones de los inmuebles. Las posibilidades para la construcción de vivienda pública son realmente interesantes. Ai
Y esto es posible gracias a la nanotecnología, que se está aplicando con éxito a la arquitectura y al urbanismo. En este sentido, utiliza elementos como el dióxido de titanio, el dióxido de silicio y los nanotubos de carbono y los combina con productos tradicionales como el cemento o el hormigón. El hormigón autorreparable es otro hito de la nanotecnología, y se obtiene utilizando microcápsulas de sílice rellenas de epoxi, que aplicadas en una fisura interna son capaces de reparar el hormigón dañado. De este modo, los expertos calculan que la vida útil del hormigón (unos 100 años) puede multiplicarse de dos a cinco veces.
Resulta evidente que el cemento termocrómico y el hormigón autorreparable tienen un elevado potencial para el sector de la construcción, pues sus efectos son muy positivos, sobre todo a largo plazo. Sin embargo, se encuentran en una fase muy temprana y de momento su coste es elevado, hay que es-
perar y comprobar la rentabilidad de la inversión.
¿Y qué recorrido tiene en Andalucía el uso de estos materiales sostenibles? Nuestra comunidad quiere ser un referente en este sentido en el ámbito de las infraestructuras, como explican desde Fadeco Contratistas. Su presidente, Rafael Sánchez Alcalá, asegura que “así lo hemos interiorizado todos los agentes implicados, desde la Administración Pública hasta el sector empresarial. La posición de nuestra región en esta materia podría valorarse en estos momentos como prometedora y, desde luego, las construcciones e infraestructuras del futuro responderán sin duda a estos criterios, porque entre otras cosas, la mayor parte de las mismas son financiadas con fondos europeos y, es por todos conocida la decidida apuesta de Europa por estas políticas”.
Sánchez Alcalá subraya que cualquier proyecto de construcción contempla des-
“El cemento termocrómico y el hormigón autorreparable tienen un elevado potencial para el sector de la construcción, pues sus efectos son muy positivos, sobre todo a largo plazo”
“Cualquier proyecto de construcción contempla desde sus inicios la incorporación de las nuevas tecnologías y de nuevos materiales”
“El cemento termocrómico contribuye a la eficiencia energética de las viviendas porque optimiza el aislamiento térmico”
de sus inicios la incorporación de las nuevas tecnologías y de nuevos materiales persiguiendo el objetivo de la sostenibilidad; incluso los pliegos de licitación lo establecen de esta manera. Como ejemplos significativos en el ámbito de los materiales sostenibles, Fadeco destaca los avances en soluciones asfálticas para la conservación de carreteras, las soluciones en el segmento del hormigón para el aislamiento térmico de fachadas y cubiertas o la constante innovación que existe en las instalaciones de energía renovables, que permiten mejorar la eficiencia energética de determinadas infraestructuras.
Un hito en este sentido es el trabajo realizado por el Laboratorio de Ingeniería de la Construcción de la Universidad de Granada (LabIC.UGR), que ha desarrollado un tipo de asfalto más sostenible, resistente y duradero que el convencional, denominado
MASAI: Materiales Asfálticos Sostenibles, Automatizados e Inteligentes. Y lo ha conseguido aplicando al diseño de carreteras tecnologías sostenibles a base de sensores que informan, entre otras cosas, sobre la carga o la velocidad de los vehículos. Estos MASAI ya se aplican en diferentes carreteras andaluzas.
Uno de los ámbitos más afectados por el cambio climático es sin duda el del agua, y su impacto se extiende al sector de los servicios de agua urbana. En este sentido, la Asociación de Abastecimien-
to de Agua y Saneamientos de Andalucía (ASA) indica que “en la actualidad, la demanda de una construcción donde prime la sostenibilidad en el sector de las instalaciones hidráulicas ha pasado a ser una tendencia obligatoria con el fin de implementar medidas que minimicen el impacto ambiental y de protección y regeneración del medio natural, poniendo atención al
nor impacto sobre el medio ambiente, que optimizan el funcionamiento, el coste y la durabilidad de la instalación, favoreciendo principalmente el ahorro energético, con una apuesta clara por la eficiencia energética; proyectándose instalaciones sostenibles que funcionen con energía solar, hidráulica o eólica; y por supuesto la reducción de emisiones de CO2. A modo
De todo lo expuesto, se deduce que existe una elevada concienciación en el sector de la construcción e infraestructuras por reducir el impacto de su actividad, por lo que el desarrollo y empleo de nuevos materiales sostenibles tiene un largo recorrido y abre un abanico de oportunidades de negocio para las empresas.
consumo de recursos (energía, recursos naturales), y a los riesgos específicos para la seguridad de las personas”.
Indica asimismo esta asociación, que uno de los puntos principales para reducir el impacto de las obras constructivas de carácter hidráulico es analizar cuáles son los materiales que se van a utilizar a la hora de construir las mismas. “Hablamos de materiales con muy alta sostenibilidad, que generan un me-
general, son materiales que proceden de la naturaleza y que están elaborados a partir de recursos renovables o reciclados y son durables”.
En definitiva, parece evidente que el uso de nuevas tecnologías a través de herramientas y soluciones punteras en el sector hidráulico favorece la sostenibilidad de las instalaciones en un recurso escaso y amenazado por el cambio climático como es el agua.
Pero lo más importante es que, en esta cruzada por una construcción sostenible, deben ir de la mano los distintos agentes del sector, como son los profesionales de la arquitectura y de la ingeniería, las constructoras y promotoras, los fabricantes de materiales y las consultoras, apoyándose en las instituciones generadoras del conocimiento como son las universidades y los centros de I+D+i. Ai
“El Laboratorio de Ingeniería de la Construcción de la Universidad de Granada ha desarrollado un tipo de asfalto más sostenible, resistente y duradero que el convencional, denominado MASAI”
ALtratar del Ombudsman, o Defensor del Pueblo en terminología española, lo primero que nos llama la atención de esta figura es que, a pesar de ser relativamente nueva en el panorama institucional de los países democráticos, en poco tiempo se ha arraigado en esta sociedades como un instrumento útil y eficaz para la defensa de sus derechos y libertades.
Así, el Ombudsman, en una concepción originaria de organismo independiente para supervisar las acciones de la Administración en defensa de los derechos de los ciudadanos surge, por primera vez en Suecia, en 1809, extendiéndose al resto de los países escandinavos en la primera mitad del siglo para generalizarse y universalizarse, como Institución de estas características, a partir de la década de los sesenta en la mayoría de los países con sistemas democráticos.
En estos orígenes también podemos encontrar antecedentes remotos de figuras de cierta similitud en España, tales como el Justicia Mayor en la antigua corona de Aragón, o el Síndico de Agravios del Reino de Valencia. En parecidos términos podemos citar
al Sahib al-Mazalim o ‘señor de las injusticias’ que era una figura propia de la magistratura religiosa en la época califal cordobesa ante la que acudían quienes se sentían ofendidos por las actuaciones abusivas de los agentes de la autoridad.
Refiriéndonos a los antecedentes estrictos del Defensor del Pueblo Andaluz, se sitúan en el modelo constitucional que, a su vez, se fundamenta en la figura escandinava del Ombudsman.
La figura del Defensor del Pueblo Andaluz, por tanto, es una auténtica novedad en nuestro panorama institucional, así como de la mayoría de los países democráticos, importada directamente de las instituciones constitucionales de los países escandinavos.
Nos encontramos, en consecuencia, ante un fenómeno novedoso y en expansión que tiene presencia actualmente en más de 80 países de todo el mundo, donde los Ombudsman cumplen una función esencial, no ya en la protección de los ciudadanos frente a la actuación administrativa, cada vez más compleja y exorbitante, como ocurre en los países con sistemas democráticos arraiga-
dos, sino en la defensa de los derechos humanos más básicos y esenciales, como sucede en los países con sistemas democráticos recientes y poco consolidados.
En la actualidad, los Defensores del Pueblo como instituciones que por vía de mediación realizan propuestas de resolución de conflictos entre los organismos públicos y a veces privados y los particulares, es un fenómeno universal, tanto es así, que en los últimos tiempos podemos hablar de un fenómeno generalista de esta Institución llamado ‘ombudsmanía’ derivado de su universalización e implantación en los más variados ámbitos: nacionales, regionales, locales y sectoriales, tanto públicos como privados.
Sería dentro del ejercicio de esta competencia parlamentaria de control de la acción del ejecutivo, donde se situaría la acción de dos Instituciones adscritas al Parlamento para auxiliar a éste en la realización de un control más eficaz y técnico de esa acción de gobierno, como son: los Tribunales de Cuentas, como órganos fiscalizadores de la gestión económica de las Administraciones Públicas y los
Jaime Raynaud Soto AdjuntodelDefensor delPuebloAndaluz
“En los últimos tiempos podemos hablar de un fenómeno generalista de esta Institución llamado ‘ombudsmanía’ derivado de su universalización e implantación en los más variados ámbitos”
Defensores del Pueblo, en la terminología española, como órganos supervisores de la actuación administrativa.
La Constitución Española de 1978, para perfeccionar el sistema de garantías de derechos establecidos en la misma, no fue ajena a estas nuevas modalidades de control de la acción administrativa y en su art. 54 establece que «una Ley orgánica regulará la institución del Defensor del Pueblo, como alto comisionado de las Cortes Generales, designado por éstas para la defensa de los derechos comprendidos en este Título, a cuyo efecto podrá supervisar la actividad de la Administración, dando cuenta a las Cortes Generales».
En parecidos términos se expresa el Estatuto de Autonomía para Andalucía cuando dispone en su art. 128 que:
«El Defensor del Pueblo Andaluz, es el Comisionado del Parlamento, designado por éste para la defensa de los derechos y libertades comprendidos en el Título Primero de la Constitución y en el Título I del presente Estatuto, a cuyo efecto, podrá supervisar la actividad de las Administraciones Públicas de Andalucía, dando cuenta al Parlamento».
Por lo tanto, en la propia disposición que regula y ordena las Instituciones principales sobre las que se organiza el autogobierno, surge la figura del Defensor del Pueblo con varias notas características:
1ª | Es un Comisionado del Parlamento; y por lo tanto
tiene una extracción parlamentaria. Es nombrado por la Cámara y ante ella debe rendir cuentas de su actuación.
2ª | Su función es la defensa y protección de los derechos y libertades de los ciudadanos; por lo tanto se concibe como una Institución garantista ante el régimen de libertades y derechos que la Constitución reconoce a los ciudadanos.
3ª | Su ámbito de actuación será la supervisión y control de la actuación de la Administración, en cuanto elemento de intervención en las relaciones con los ciudadanos y susceptible de afectar al régimen de derechos y libertades que la Constitución les ampara.
Sobre estas tres notas se construye la auténtica esencia de la Institución frente a otros sistemas de control de la actuación de los poderes públicos: extracción parlamentaria, función garantista y elemento de control.
Como ya se ha apuntado, el establecimiento de este Defensor del Pueblo en el autogobierno andaluz se entronca directamente con la figura estatal del Defensor del Pueblo que se estableció en el artículo 54 de la Constitución Española.
Como puede observarse, el Estatuto de Autonomía de Andalucía asume la figura de la Institución constitucional para implantarla de manera análoga en la organización y en el sistema institucional de la autonomía andaluza. Defensor del Pueblo a nivel del
Estado y, posteriormente, el Defensor del Pueblo Andaluz ostentan idéntica naturaleza, objetivos y mecanismos legales.
Tanto el Estatuto de Autonomía para Andalucía de 2007 como la Ley reguladora de la Institución, Ley 9/1983, configuran al Defensor del Pueblo Andaluz como un instrumento al servicio de la ciudadanía (puede ser utilizado por cualquier persona) para obtener y exigir la defensa, tutela y protección del amplio marco de derechos constitucionales contenido en el Título I de la Constitución y del Estatuto de Autonomía para Andalucía.
Por otro lado, junto a esta tipología de queja por vulneración de derechos, como decíamos antes, cada vez está siendo más utilizada por la ciudadanía la vía de la mediación, que permite acercar posturas entre administración y administrado, o entre administraciones de distinta naturaleza, a fin de buscar soluciones equitativas en derecho. Esta Institución está apostando por reforzar el uso de esta vía, siempre que el ordenamiento jurídico nos permita su utilización como mecanismo de solución de conflictos.
Sin perjuicio de ello, también la oficina del Defensor del Pueblo Andaluz cuenta con un servicio de consulta al que puede acceder cualquier persona en aras a obtener información sobre el alcance de sus derechos, las posibilidades de defensa de los mismos de-
“Defensor del Pueblo a nivel del Estado y, posteriormente, el Defensor del Pueblo Andaluz ostentan idéntica naturaleza, objetivos y mecanismos legales”
“Tanto el Estatuto de Autonomía para Andalucía como la Ley reguladora de la Institución, configuran al Defensor del Pueblo Andaluz como un instrumento al servicio de la ciudadanía”
“Cada vez está siendo más utilizada por la ciudadanía la vía de la mediación, que permite acercar posturas entre administración y administrado, o entre administraciones de distinta naturaleza”
Dentro de la especialización de Andalucía Inmobiliaria y con una afectación especial a materias específicas, nos gustaría resaltar algunas de la quejas recibidas y tramitadas por la Defensoría.
◗ Subida del coste de la energía y la necesidad de adoptar las medidas necesarias, que permitan soslayar una coyuntura imposible de soportar.
◗ Quejas por los reiterados cortes de luz que se producen en determinadas zonas de Andalucía por cortes en el suministro eléctrico que dejan sumidas en la oscuridad y sin este esencial servicios a familias, a bloques de viviendas y, a veces, a barriadas enteras.
◗ Necesidad de agilizar los procedimientos para que el plazo de solicitud de ayudas para el alquiler, presentadas en cualquier registro público, no supere el estipulado por la Consejería de Fomen-
to, Articulación del Territorio y Vivienda. Igualmente se hace necesario que las presentaciones de las solicitudes de ayudas sean tanto electrónicas como ante los organismos habilitados.
◗ Agilización en la tramitación de las convocatorias de las ayudas para la adecuación funcional básica de las viviendas
◗ Solicitud de incrementar las medidas de protección para los valores arqueológicos y para los usos y actividades que se realizan en los recintos monumentales.
◗ Necesidad de dar cobertura mediante fibra óptica a aquellos lugares donde resulte más necesaria. Las consecuencias de las Brechas Digitales, en sus diferentes manifestaciones, siguen generando la presentación de quejas en la Institución.
◗ Preservación del medio ambiente y garantía de la sostenibilidad de la actividad humana que se ha convertido en
rivando en su caso, a las personas interesadas a la presentación de la oportuna queja.
La oficina del Defensor del Pueblo Andaluz, tiene la obligación de presentar cada año, un Informe Anual, que dé cuenta al Parlamente de Andalucía, de la gestión desarrollada en el curso anterior.
Nos encontramos en estos momentos, en el proceso de elaboración del Informe Anual del pasado año 2022, pero en el Informe Anual 2021 que fue entregado a la Presidenta del Parlamento de Andalucía se extraen datos, que nos permiten evaluar la actividad de
los últimos años en una de las causas que concitan un mayor apoyo e interés entre la sociedad como:
a) Contaminación acústica.
b) Contaminación atmosférica.
c) Vertidos residuales incontrolados o inadecuados.
d) Agresión al paisaje por las grandes extensiones de parques fotovoltaicos o huertos solares.
◗ Protección de los espacios naturales, flora y fauna.
◗ Limpieza viaria, residuos y vertederos
◗ Deficiente prestación del servicio de agua potable
◗ Mantenimiento de los viarios públicos; Alumbrado, Pavimentos, Paso de Peatones, tardanza de la ejecución de las Obras Públicas y paralizaciones de las mismas. Ai
la oficina del Defensor y también obtener una radiografía de los perfiles y las principales demandas que hacen los andaluces, así como la distribución geográfica de las mismas.
Un total de 30.665 personas han requerido la intervención del Defensor del Pueblo Andaluz durante 2021 demandando la supervisión de los poderes públicos, en lo que entienden supone una vulneración de sus derechos, o buscando información y asesoramiento para el ejercicio de los mismos -consultas-.
Para representar gráficamente las personas que han
acudido a la Institución, distribuidas por provincias, se tiene en cuenta el número de firmantes en las quejas iniciadas en el año y una persona por cada consulta que hemos atendido.
Para evitar una distorsión en los datos, hemos considerado más ajustado en el caso de las queja suscritas por un importante número de ciudadanos tomar como referencia una sola persona por queja, con independencia del número de firmantes.
Con esas premisas, sin comparamos la ciudadanía que ha acudido al dPA con el
“De los 4.498 casos admitidos a trámite y cerrados en este ejercicio, en 2.863 se ha detectado que existe irregularidad de la Administración”
porcentaje de peso que representa cada provincia, en Huelva, Córdoba y Almería se supera el peso poblacional. En el caso contrario, en Málaga estamos más alejado del peso poblacional.
Si analizamos los datos por género, observamos un porcentaje equivalente en cuanto al número de mujeres y hombres que se han acercado a la Institución, aunque ligera-
2021. A estas quejas nuevas presentadas durante el 2021 se suman las 4.158 de años anteriores. En total, 13.092 quejas gestionadas en el presente ejercicio.
A esto hay que añadir la ciudadanía que ha sido atendida y se le ha ofrecido asesoramiento y gestión de su problema por la Institución, en un total de 14.924 consultas, ya fuera presencial, por teléfono,
En relación a nuestras actuaciones y sus resultados con las distintas administraciones también es necesario dedicarles unas líneas al respecto.
Del total de las quejas gestionadas en 2021, 9.314 expedientes se cerraron (71%) y otro 29% está pendientes. De las cerrados, 4.498 quejas se admitieron, otras 439 se solucionaron antes de la tramitación y 2.849 quejas fueron
• Reuniones con colectivos, asociaciones, entidades del tercer sector (254)
• Cerca de un millón de visitas a nuestras webs (883.271)
• En nuestras redes hemos recibido 14.932 interacciones en twitter y miles de ellas también en Facebook (comenta, nos dan me gusta...) Por último resaltar que el porcentaje de colaboración con las distintas administra-
mente más inclinado hacia las mujeres (55% mujeres, y 45% hombres).
En cuanto a las materias que más les preocupan, coinciden en los servicios sociales y la salud, pero a las mujeres también les preocupan mucho los asuntos de vivienda y a los hombres los relacionados con el personal del sector público
La actividad del dPA durante 2021 ha supuesto un total de 28.720 actuaciones; 13.092 quejas gestionadas (de parte, de oficio, mediaciones); 14.924 consultas; y 704 actuaciones de promoción de derechos (jornadas, guías, reuniones, foros, actividades institucionales, etc).
El desglose de estas grandes cifras arroja los siguientes datos: 8.873 escritos nuevos de queja de la ciudadanía y 61 quejas de oficio, lo que suponen 8.934 quejas iniciadas en
vía postal, portal de internet o redes sociales.
Un año más, la actuación del Defensor del Pueblo Andaluz ha seguido caracterizada por las materias que afectan directamente al Estado de Bienestar, que han copado el 56% del total de nuestras actuaciones, si bien este año les han seguido las relacionadas con asuntos de Administración Pública, Tributos y Ordenación Económica, y en un tercer lugar con la Sostenibilidad de nuestras ciudades y territorio -Políticas TerritorialesACTUACIONES
Por otra parte, la labor de mediación, con un total de 354 actuaciones durante 2021, ha sido muy significativa. El volumen de asuntos en los que se ha propuesto mediación se ha multiplicado por 6 en los últimos cinco años.
no admitidas por diferentes causas, entre ellas, que las personas desisten o que se las remitimos a otros organismos por no ser competencia de nuestra actuación.
De los 4.498 casos admitidos a trámite y cerrados en este ejercicio, en 2.863 se ha detectado que existe irregularidad de la Administración. De ellos, en 2.679 de los casos, un 94%, las administraciones han aceptado nuestra actuación y hemos logrado que el asunto se haya solucionado o se encuentre en vías de solución. Solo en en el 6% de los casos no se han atendido nuestras resoluciones y hemos dado cuenta de este hecho al Parlamento.
Ello, además de otros aspectos de nuestra actividad como:
• Actuaciones presenciales de promoción y divulgación de derechos (704)
ciones ha sido el siguiente:
• Administración Junta de Andalucía: Un 88% de colaboración adecuada y un 12% de colaboración inadecuada.
• Administración local: Un 71% de colaboración adecuada y un 29% de colaboración inadecuada.
• Otras administraciones: un 94% de colaboración adecuada y un 6% de colaboración inadecuada.
Termino como empecé, tanto la Constitución Española, como El Estatuto de Autonomía para Andalucía definen al Defensor del Pueblo Andaluz, como un instrumento al servicio de la ciudadanía para obtener y exigir la defensa, tutela y protección de sus derechos constitucionales, Institución que en el presente año 2023, celebra el 40 Aniversario de su creación como Defensoría decana de las distintas autonómicas existentes. Ai
“Un año más, la actuación del Defensor del Pueblo Andaluz ha seguido caracterizada por las materias que afectan directamente al Estado de Bienestar, que han copado el 56% del total de nuestras actuaciones”
El último estudio de Sociedad de Tasación pone de manifiesto el alza que está experimentando el precio de la vivienda, especialmente en la franja mediterránea. Y en particular, es en Andalucía donde más acusado es este comportamiento. Según sus datos, Cataluña es la autonomía con el importe medio más elevado a fecha de diciembre de 2022 (4.358 €/ m²), por delante de Andalucía (1.922 €/ m²), Comunidad Valenciana (1.892 €/m²) y Murcia (1.380 €/m²). Pero en lo que se refiere a los datos de crecimiento, es Andalucía quien lideró, durante el último año, este indicador, con una subida del 7,1%, por delante de Comunidad Valenciana, con un 7% y Cataluña y Murcia, con un 6,2 % en ambas comunidades. En cuanto al conjunto de España, el importe medio de la vivienda nueva se ha situado en 2.732 €/m², tras una subida del 7,1% durante los últimos doce meses. A su vez, la variación semestral ha sido del +3,4%.
La capital de provincia con el importe medio más elevado, tanto en la zona mediterránea como a nivel nacional, sigue siendo Barcelona (4.917 €/m²) seguida de Girona (2.351€/m²). En esta zona alta de la lista hay también ciudades andaluzas, ya
que en tercer lugar aparece Sevilla (2.113 €/m²) y a continuación Málaga (2.112 €/ m²), Valencia y Cádiz (2.095 €/m²). En el lado opuesto, con los precios más bajos, aparecen Jaén (1.378 €/m²), Murcia (1.380 €/m²) y Huelva (1.417 €/m²). Ai
El precio de la vivienda modera su crecimiento
Los precios residenciales comienzan a pisar el freno en este año 2023. Según la estadística que publica Tinsa, en el pasado mes de enero la variación mensual fue del 0,3%y la anual del 6,9%, lo que supone una desaceleración del crecimiento.
Las viviendas situadas en áreas metropolitanas son las que están tirando del crecimiento, siendo el grupo más dinámico, con un crecimiento de los precios durante el mes de enero del +8,2% en tasa interanual y +0,9% en la mensual, seguidas de las ubicadas en capitales y grandes ciudades, con un +7,3% respecto al año pasado y sin crecimiento mensual y del resto de municipios que registran un +7,1% interanual y +0,2% mensual. Ai
La vivienda de inversión sostendrá el mercado en 2023
El año 2022 ha cerrado con un saldo positivo para el sector inmobiliario. Según los analistas de Solvia, ha sido un ejercicio marcado por la incertidumbre económica, la guerra de Ucrania, los máximos inflacionistas o la subida de tipos de interés. Pero a pesar de ello, se ha registrado un buen número de operaciones de compraventa. Si se toma como referencia el III Solvia Market View 2022, el saldo es positivo, ya que se estima en torno a las 640.000 operaciones, aproximadamente, lo que
supondría un 13% más que en el año anterior.
En cuanto al presente año, para esta firma de servicios inmobiliarios el escenario podría continuar siendo positivo, aunque con una moderación en los principales parámetros del sector. Las principales tendencias que marcarán el 2023 serán un aumento de las hipotecas variables, la bajada de la oferta de alquiler y la sostenibilidad. El protagonismo se lo lleva la vivienda de inversión, reposición y extranjera, por su elevada rentabilidad. Ai
Aumento en la contratación de hipotecas variables: El año 2022 arrancó con una demanda récord en las hipotecas a tipo fijo para viviendas, pero según el INE esta tendencia se está revirtiendo. La contratación de esta tipología en octubre pasado representó un 66,8% del mercado, la cifra más baja desde septiembre de 2021 (65,8%).
Descenso de la oferta de alquiler y sin reposición: Al incremento de la demanda, se une una oferta cada vez menor. Una tendencia que se mantendrá en los próximos meses, teniendo en cuenta además que el Gobierno ha anunciado que el límite del 2% a la subida de las rentas se mantendrá a lo largo de todo 2023.
Desafíos para el sector de la obra nueva: La complejidad regulatoria en la generación de suelo, la falta de mano de obra cualificada o las subidas de los precios son algunos de los factores que están retrasando la creación de proyectos de nueva construcción. No obstante, la sólida demanda para este tipo de activos y su atractivo para los inversores podrían impulsar este sector.
Moderación de la inversión en el sector terciario: Se espera que la inversión en inmuebles no residenciales, como los suelos comerciales o las naves logísticas, continúe creciendo en 2023, aunque se tenderá a la estabilización.
Vivienda de inversión, reposición y extranjera, protagonistas de 2023: Por su elevada rentabilidad y la gran oportuni-
dad que suponen para los inversores. Estos inmuebles serán los que sostengan el mercado en los próximos meses.
Sostenibilidad, factor clave para el sector: La sostenibilidad, la eficiencia energética o el uso de materiales y sistemas de construcción respetuosos con el medio ambiente, son factores que cada vez influyen más a la hora de seleccionar un inmueble.
Moderación en las compraventas: La subida de los tipos de interés sigue reduciendo el poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de las familias, dos factores determinantes para comprar una vivienda. Según el III Solvia Market View 2022, se espera que el número de operaciones de compraventa realizadas en 2023 experimente un ajuste de entre un 10% y un 15%.
Estabilización en el precio de compraventa: Aunque no se espera un incremento tan acusado como el experimentado en 2022, las previsiones indican que el precio de la vivienda saldará en positivo en 2023, con un aumento de entre el 1,5% y el 2,5% interanual.
Apuesta por la innovación: En 2023, las inmobiliarias seguirán explorando las posibilidades que ofrece el metaverso. También se estima un aumento en el empleo del Big Data por parte de las inmobiliarias. Ai
Los precios máximos y mínimos de la vivienda en las principales ciudades españolas aumentaron un 4%, según el estudio realizado por la sociedad de valoración independiente Tecnitasa.
Los precios de la vivienda más caros se encuentran en la calle Serrano, en Madrid, donde se llega a los 11.400 euros por metro cuadrado, con una subida del 1,33% en comparación con 2021, seguida del Paseo de Gracia, en Barcelona, donde el precio del metro cuadrado se ha encarecido un 3,5%, hasta rozar los 10.000 eu-
ros. La tercera ciudad más cara de España para comprar una vivienda es San Sebastián, donde en zonas como la Avenida de la Libertad, Plaza de Guipúzcoa o la calle Hernani el precio del metro cuadrado se situó en 2022 en los 8.040 euros, un 3,75% más caro que el año anterior.
En el caso de Andalucía, destacan Málaga y Cádiz, como las ciudades en las que es necesario hacer un mayor esfuerzo inversor para conseguir una vivienda. En el primer caso, se mantienen los 5.500 euros por metro cuadrado que ya se re-
gistraron el pasado año en la zona Centro y La Malagueta. En cuanto a Cádiz, habría que llegar a los 5.200 euros por metro cuadrado para conseguir un piso en las mejores zonas del Paseo Marítimo y a los 5.115 para la Avenida, que serían las zonas más exclusivas. Si nos salimos de las capitales de provincia, destaca especialmente Marbella, donde en primera línea de playa de Puerto Banús se encuentran inmuebles de 120 metros cuadrados por 600.000 euros -es decir, 5.000 euros el metro cuadrado-, según este informe.
Obispo Orberá,
Los precios de la vivienda aumentan un 4% en las principales ciudades el pasado año
Al otro lado se situaría Jerez, donde se encuentran las viviendas más económicas, en concreto en San Telmo, donde los precios bajan a los 450 euros el metro cuadrado.
Según el presidente de Tecnitasa, José María Basáñez, la oferta de obra nueva en 2023 seguirá siendo “escasa en comparación con la fuerte demanda que existe en el mercado” lo que hará que “se absorba rápidamente”. Y en cuanto a la vivienda de segunda mano, también se aprecia “una fuerte demanda” aunque se espera “un menor volumen de transacciones” debido a la subida de los tipos de interés. Ai
de la Frontera 450
Aragón Zaragoza3.700Huesca500
Asturias Oviedo3.100Oviedo875
C. Valenciana Valencia5.250Elche440
Cantabria Santander5.115Santander1.100
Castilla La Mancha Toledo3.550 Talavera de la reina 350
Castilla y León Valladolid4.350León480
Cataluña Barcelona9.915Reus530
Ceuta Ceuta3.750Ceuta1.100
Estremadura Badajoz2.100Cáceres585 Galicia A Coruña3.700Lugo800
Islas Canarias Las Palmas4.550Las Palmas700
La Rioja Logroño2.900Logroño680
Madrid Madrid11.400Madrid1.180
Melilla Melilla3.350Melilla1.100
Murcia4.000Murcia560
El informe ‘El viaje del comprador en España’ a cargo de Culmia y elaborado por la firma demoscópica Sigmados, revela interesantes conclusiones sobre la tendencia actual del mercado de la vivienda, el perfil del demandante y sus diferencias según la comunidad autónoma.
Centrándonos en Andalucía, según este estudio, un 34% de los andaluces reconoce estar planteándose en la actualidad un cambio de vivienda, priorizando la disponibilidad de terraza o jardín o la posibilidad de habitar en una vivienda de obra nueva. Además, el 50% de los andaluces se decanta por la opción de una casa, seguido de un piso en edificio (con un 39%), el piso en urbanización (27%), el ático (18,5%), y el apartamento (14%).
Por grupos de edad, son las personas mayores de 30 años quienes realizan más compras de viviendas, liderados por el grupo comprendido entre los 46 y los 64 años, un 59,4%. Y en general, las personas que buscan actualmente una vivienda ya cuentan con una propia.
El estudio también trata de dar respuesta a la pregunta para la que todas las promotoras e inmobiliarias desearían saber la respuesta: ¿qué vivienda demandan los andaluces? Según el informe de Culmia, en Andalucía la búsqueda se concentra en viviendas en propiedad, mayoritariamente de nueva construcción (42%) y seguidas por las de segunda mano (31%). Por grupos de edad, puede observarse como los mayores de 30 años se decantan en mayor medida por las nuevas construcciones en régimen de propiedad. Sin embargo, la vivienda de segunda mano supone la primera opción de compra para los jóvenes (38%). Destaca también como los datos de jóvenes para vivienda en alquiler aumentan considerablemente, en comparación, con el resto de grupos, superando el 12% para los dos tipos de inmuebles. Entre sus preferencias prevalecen los espacios amplios donde las 3 habitaciones son las más solicitadas (por el 54%), seguidas de 2 habitaciones, con un 24,5%, y de la opción de cuatro o más, con un 19,5%. Ai
Un 34% de los andaluces se plantea un cambio de vivienda
Andalucía es, junto a Cataluña, la comunidad que más obras han acometido durante el pasado año, con un total de 8.798 por valor de 6.981 millones de euros. Así se indica en el informe realizado por la firma tecnológica de soluciones analíticas DoubleTrade sobre la construcción en España, donde se apunta a una inversión récord de 80.000 millones de euros en un total de 53.811 obras. Se trata de los mejores registros de la industria en los últimos cinco años.
Con estos datos, el sector acaba el año con síntomas de crecimiento, aumentando respecto a 2021 un 19% en cuanto a las obras realizadas y un 55% la inversión y demostrando que puede superar la situación provocada por la guerra de Ucrania y el alza de precios de los materiales.
Dentro del total de proyectos llevados a cabo, las vías férreas son las obras que, con diferencia del resto, más ratio de inversión han acaparado, con 9.413.291 euros, y le sigue la construcción de infraestructura para la generación de energía, por 5.271.625 euros. Además, cabe destacar que un 68% de las obras registradas han consistido en reformas, reduciendo a cerca del 30% las nuevas construcciones.
En cuanto al periodo del año más dinámico, el mes más provechoso para el sector de la construcción en 2022 fue mayo, cuando se alcanzaron las 6.729 construcciones, con un presupuesto 17.565 millones de euros. Si nos fijamos en el reparto de obras por tipo de edificación, los hoteles destacan como la construcción estrella, al alcanzar una superficie media de obras realizadas de 1.723 metros cuadrados. La superficie media del total de obras ejecutadas ha sido de 476 metros cuadrados. Ai
El mercado internacional sigue generando proyectos de calado y las empresas españolas siguen estando en una buena posición competitiva para conseguirlos. La obras de infraestructura, tanto en Europa como en el resto del mundo, suelen ser una de las conquistas más logradas por las grandes constructoras del país. En el sector turístico, las firmas españolas también se posicionan en el mercado internacional, con nuevas adquisiciones y aperturas en enclaves muy demandados.
NORUEGA
Un complejo de oficinas, restaurantes y tiendas de lujo, como Chanel, es el nuevo proyecto en el que se encuentra inmerso Santiago Calatrava. El arquitecto valenciano se basará en una avenida verde, como eje central de este centro localizado en Düsseldorf. Basado en un diseño tipo atrio, contará con un techo de vidrio revestido de paneles fotovoltaicos, reforzando así el compromiso climático que mantiene esta localidad. El proyecto, bautizado como Calatrava Boulevard, se presentó en la ciudad germana y ha tenido una gran acogida, por su belleza y composición, donde destaca el techo curvo y abovedado de 50 metros de altura y esa calle interior que da la apariencia de un cañón iluminado. Ai
El equipo de Azvi celebraba a finales de año la consecución de la nueva estación ferroviaria de Arna, un hito en el que también han colaborado otros contratistas como como Skanska (infraestructura, edificio e instalaciones de la estación) y Thales-Nokia (señalización y comunicaciones ferroviarias). Precisamente por ello, la firma española destaca el reto que este proyecto ha supuesto en cuanto a coordinación, planificación e intenso seguimiento de los trabajos, que debían realizar todas las empresas implicadas en el mismo espacio temporal. La obra supone la puesta en funcionamiento de la totalidad de la estación, una vez completada su renovación, así como la rehabilitación y ampliación de la zona 1 del viejo túnel de Ulriken (1,3 km), habilitando además una nueva conexión ferroviaria entre el nuevo y el viejo túnel, que discurren entre Arna y Bergen a lo largo de ocho kilómetros. Ai
ACS construirá un nuevo hospital en Sidney
La filial australiana Cimic, del grupo ACS, ha conseguido la adjudicación del proyecto para la construcción de la segunda fase de remodelación del hospital de Nepean, en el estado australiano de Nueva Gales del Sur, por un total de 170 millones de euros, una obra que se enmarca en una iniciativa que va más allá, y que pretende actualizar y expandir los servicios de este hospital, con la construcción de una nueva clínica y la mejora de otros edificios, así como de las aguas pluviales, para lo que se ha estimado una inversión que ronda los 650 millones de euros. Ya el pasado año se llevó a cabo una primera fase en la que se construyó una nueva torre clínica de 14 pisos por CPB Contractors. Ai
Un nuevo complejo comercial en Düsseldorf llevará la firma de Santiago Calatrava
Only You internacional
Fitur ha sido el escaparate en el que muchas empresas del sector han ido luciendo sus últimos logros. Una de las firmas que ha aprovechado esta cita para dar a conocer sus novedades ha sido Palladium. Esta cadena hotelera, de origen balear, daba a conocer la apertura de su primer establecimiento de la marca Only You en el extranjero. Se trata de un hotel, localizado en Venecia, que contará con un total de 168 habitaciones, que ha adquirido recientemente y para el que acometerá un proyecto de reforma integral, con lo que su apertura se calcula para finales de 2024 o principios de 2025. Para este año, seguirá centrándose en España, en concreto en Sevilla, donde esta marca abrirá un nuevo establecimiento de cinco estrellas adquirido a la marca Ayre, donde ofrecerán un total de 226 habitaciones, restauración y espacio para eventos. Ai
Emiratos Árabes Unidos prevé invertir 100.000 millones de dólares en proyectos de energía limpia en todo el mundo hasta 2035, algo que no ha pasado desapercibido por la Junta de Andalucía, que trata de posicionar a las empresas andaluzas de este sector con la idea de poder captar parte de esa inversión. De momento TRADE, a través de Extenda, ha organizado una misión comercial al foro World Future Energy Summit en Abu Dabi, para reforzar así el negocio de este sector en los mercados internacionales. Allí se ha promocionado la buena trayectoria de esta industria en Andalucía, dando a conocer cómo en los últimos cuatro años se ha incrementado la potencia renovable instalada en la comunidad hasta llegar al 52% del total de generación eléctrica. Según Extenda, entre las firmas internacionales que se han entrevistado con la delegación andaluza se encuentran Masdar (EAU), EDF Renewables (Francia), la Agencia de Renovables del emirato de Ras al-Jaima y el Research and Innovation Center on CO2 and Hydrogen (RICH) de la Khalifa Univeristy. Ai
Nuevo logro de una empresa española en Colombia. Ya está en funcionamiento el corredor Rumichaca-Pasto, situado en el departamento de Nariño, al Suroeste del país. El consorcio Unión Vial del Sur, liderado por Sacyr, completa así esta vía de 83 kilómetros de longitud, que ha supuesto una inversión de más de 725 millones de euros, y que viene de la mano de la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI). Colombia es uno de los países donde más presencia tienen las empresas españolas, algo que puede seguir creciendo, ya que se cuenta con una agenda conjunta entre los dos países para el fomento de la inversión en Colombia. En el marco de Fitur, el país presentó sus iniciativas de infraestructura, energía, nuevas tecnologías, turismo y salud, entre otras, en un encuentro en el que estuvieron presentes, además de Sacyr, otras firmas como BBVA, Grupo Ortíz, Telefónica, Indra, Repsol, Mapfre, Mutua Madrileña, Prosegur, Unir, ICEX España Exportación e Inversiones, Casa América, o el Instituto Cervantes. Ai
Comienza a funcionar el corredor Rumichaca-Pasto construido por Sacyr
La Junta promociona al sector de las renovables para captar mercado en Oriente Medio
Grupo Avintia ha comenzado las obras de nueve promociones en Andalucía durante el último trimestre, por valor de 114 millones de euros y que sumarán al mercado 713 viviendas en las provincias de Málaga, Sevilla y Granada. De esta forma, la comunidad andaluza acapara un tercio del total del volumen de obra de Avintia Construcción. Por provincias, destaca Málaga, donde se van a desarrollar la mayor parte de los proyectos, en concreto en Torremolinos. Allí se llevarán a cabo un total de 131 viviendas plurifamiliares junto con la promotora Hábitat.
La promotora Aedas Homes ha presentado sus previsiones para el mercado inmobiliario, según las cuales en los próximos años se mantendrá una situación de estabilidad, debido a que la demanda de viviendas es muy superior a la oferta, a pesar de la subida de los tipos de interés. Según el nuevo director territorial de AEDAS en Andalucía y Canarias, José Ignacio Fernández, la demanda de vivienda en Sevilla en diez años será de 35.582, mientras que la oferta es de 12.942, lo que supone que se absorbería el 36,4 % de la demanda, lo que ofrece un amplio margen de negocio para la compañía.
Metrovacesa ha iniciado la comercialización de un nuevo proyecto de viviendas unifamiliares en el barrio de Isla Natura - Palmas Altas, en Sevilla. Se trata de Villas del Tíber, una promoción compuesta por 31 viviendas de 3 y 4 dormitorios, con piscinas y zonas ajardinadas. El sector contará con 180.000 m2, parques y jardines, más de 4.200 árboles y equipamientos educativos, deportivos y sociales. Además, se destinarán 42.900 m2 a centros educativos, más de 24.000 m2 a uso deportivo y más de 13.300 m2 a otros usos de interés público y social.
Las razones financieras son el principal motivo que impide al 94% de los inquilinos de Andalucía comprar una vivienda
Vía Célere ha presentado el III Observatorio de la vivienda en España, del que se desprende que el 94% de los andaluces que vive de alquiler y le gustaría vivir en propiedad no lo hace por razones financieras. El estudio indica que un 60% de los andaluces vive en régimen de propiedad, mientras que un 25% lo hace de alquiler y el 15% en la casa de un familiar o amigo. Sin embargo, un 87% del total de los andaluces preferiría vivir en régimen de propiedad, lo que supone un incremento significativo desde la ola de 2021, donde este porcentaje era del 76%. Además, un 55% de los encuestados prefiere las viviendas nuevas y las principales razones para hacerlo son el diseño moderno (74%), la eficiencia energética (69%), la calidad de los materiales empleados (60%) y la ubicación de la vivienda (51%).
La firma Libra Gestión de Proyectos ha hecho balance de sus 25 años en el sector, donde se ha posicionado en mercados estratégicos como Madrid, Valencia, Valladolid y Zaragoza. Desde de su creación, estas gestora de cooperativas ha desarrollado más de 60 promociones residenciales, con cerca de 6.000 viviendas entregadas y otras 1.000 viviendas gestionadas en la actualidad, tanto en régimen de cooperativa como de promoción directa.
Las previsiones de Aedas Homes apuntan hacia la estabilidad en el mercado inmobiliario
La Asociación de Constructores y Promotores de Sevilla (Gaesco) quiso reconocer al cierre de la Asamblea General Ordinaria de la entidad, el papel que Marifrán Carazo, consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, ha venido desempeñando en su Consejería a lo largo de estos cuatro años.
El gerente de la entidad, Juan Aguilera, destacó el papel que ha desempeñado Marifrán Carazo en la provincia de Sevilla. Por su parte, la consejera quiso agradecer el reconocimiento de la entidad así como poner en valor la disposición que siempre le han demostrado los empresarios de la construcción. En el acto estuvieron presentes, además de representantes del sector empresarial, Ramón Fernández Pacheco, consejero de Sostenibilidad y portavoz del Gobierno Andaluz; Patricia del Pozo, consejera de Desarrollo Educativo y Formación Profesional; Juan Bueno, Jaime Reynaud o Beltrán Pérez, entre otros.
La promotora de lujo Grupo GS ha anunciado que amplía su portfolio de producto creando una nueva línea basada en el modelo ‘built to rent’ (BTR). A lo largo del ejercicio 2023, la compañía destinará una inversión de 50 millones de euros, al desarrollo de diez promociones de estas características. El objetivo es posicionarse como la primera promotora a nivel nacional en promover y desarrollar viviendas en este formato. Este anuncio coincide con la publicación de sus resultados de 2022, ejercicio en el que ha alcanzado los 100 millones de euros en volumen de negocio, un 25 % más que el registrado en 2.021. La compañía prevé alcanzar un volumen de negocio de 200 millones de euros en el próximo ejercicio.
Atlantic Cooper se marca como objetivo la autonomía energética y la innovación
La autonomía energética, el impulso de proyectos de innovación relacionados con la economía circular y el mantenimiento y creación de empleo de calidad serán los pilares estratégicos en los que Atlantic Copper desarrollará su actividad en 2023. Así lo ha anunciado su directora general, Macarena Gutiérrez, durante la presentación del balance del 2022. La empresa onubense ha facturado en ese ejercicio 2.325 millones de euros, es decir, un 7,2% menos con respecto al ejercicio anterior, debido a la menor actividad.
Las empresas sevillanas de la construcción reconocen la labor de Marifrán Carazo al frente de la Consejería de Fomento
Votorantim Cimentos compra energía renovable a Acciona Energía y Fortia
tecimiento, desalación, saneamiento y depuración del agua, la innovación en proyectos inmobiliarios, la logística en las instalaciones portuarias, la industrialización de la vivienda, la sostenibilidad y el medio ambiente, la rehabilitación de edificios y su eficiencia energética, así como el transporte y los planes de movilidad urbana que se están acometiendo en las principales ciudades andaluzas.
La primera edición del Salón de Infraestructuras Sostenibles de Andalucía (INSOAN), celebrado en el Palacio de Congresos y Exposiciones de Sevilla, ha contado con un importante respaldo de empresas e instituciones. Este encuentro, organizado por la Asociación de Promotores y Constructores de Sevilla (Gaesco), pretende dar visibilidad a los proyectos, tanto públicos como privados, que se están abordando actualmente con las nuevas tecnologías que se introducen en el sector de la construcción. Esta cita da cabida a infraestructuras de abas-
Al salón, que cuenta con el apoyo institucional de la Junta de Andalucía, el Ayuntamiento hispalense, el Ministerio de Transportes, Sostenibilidad y Agenda Urbana y Fadeco, entre otras instituciones, han acudido el presidente de la Junta de Andalucía, Juanma Moreno, quien presidió el Comité de Honor, así como Juan Aguilera, comisario del Salón; Marifrán Carazo, consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda; Carmen Crespo, consejera de Agricultura, Pesca, Agua y Desarrollo Rural; Antonio Muñoz, alcalde de Sevilla o Pedro Fernández, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).
La promotora vasca Loiola aterriza en la zona de El Rompido con el proyecto urbanístico más grande y representativo para Huelva”
sostenible de 1,3 millones de metros cuadrados buscará respetar al máximo la naturaleza de la zona. Albatros 14, agencia inmobiliaria con presencia en El Rompido, especializada en la comercialización de promociones de obra nueva y en el alquiler de viviendas vacacionales, será la encargada de comercializar la primera fase del proyecto, Sagitta La Palapa.
Votorantim Cimentos acaba de cerrar un contrato de suministro eléctrico procedente de fuentes renovables con Acciona Energía para satisfacer el 19% de sus necesidades energéticas en la fabricación de cemento en España. El acuerdo entre Votorantim Cimentos y Acciona Energía tiene una vigencia de 10 años y se suma a otro rubricado con las mismas compañías para el periodo 2024-2033 y que representa el 6% del consumo eléctrico de la compañía cementera.
Home Boutique comercializa el edificio comercial de Columela en Cádiz
La reputada promotora inmobiliaria vasca promueve el gran proyecto urbanístico Sagitta El Rompido, el más grande de la zona de El Rompido. Con casi un millar de viviendas, un campo de golf, un proyecto de “senior coliving”, un Centro Comercial, zonas de restauración y tres hoteles, este proyecto
Está previsto que las primeras viviendas de este proyecto sean entregadas en el primer semestre de 2025.
Con Sagitta El Rompido, la promotora busca respetar al máximo la naturaleza del entorno y que será comercializado por Albatros 14, representa una importante apuesta por el desarrollo urbanístico de la región.
La propiedad del número 24 de la calle Columela, uno de los edificios más emblemáticos de Cádiz, ha confiado en la consultora inmobiliaria Home Boutique para la búsqueda de inquilino, tras la salida de la firma de Inditex. El edificio cuenta con 1.300 m2 repartidos en tres plantas y una arquitectura singular articulada por una gran cúpula central de cristal. El inmueble cuenta además con una situación privilegiada, en una zona prime de la capital gaditana, por lo que la empresa se ha mostrado confiada en encontrar a un inquilino de relevancia para este local comercial.
Insur cierra 2022 con unos beneficios de 15 millones, un 25% más
Grupo Insur ha cerrado el ejercicio 2022 con un beneficio consolidado después de impuestos de 15 millones de euros, lo que supone un 25% más en relación al ejercicio anterior. Además, la cartera de preventas acumuladas alcanza un importe de 202,1 millones de euros. En cuanto a la cifra de negocio, se ha situado en 117,9 millones de euros, con un decremento del 5,9%, fundamentalmente por las menores cifras de negocio de las actividades secundarias de construcción y gestión. Insur propondrá a la Junta General de Accionistas destinar a dividendos, con cargo a los resultados del pasado ejercicio, un total de seis millones de euros a razón de 32 céntimos por acción.
Vía Célere alcanza un EBITDA de 112 millones de euros, un 31,4% más
Vía Célere, promotora especializada en el desarrollo, inversión y gestión de activos inmobiliarios, ha incrementado su EBITDA ajustado en un 31,4% en 2022, alcanzando una cifra total de 112 millones de euros. De esta forma, la compañía mantiene la senda de crecimiento financiero que ha experimentado en los últimos años, logrando también un incremento del 10% de su beneficio neto, hasta los 68 millones de euros, y ha mantenido sus niveles de ingresos, con la obtención de 579 millones de euros.
Culmia alcanza unos ingresos de 300 millones en 2022
Culmia ha cerrado su segundo ejercicio fiscal bajo su nueva denominación con unos ingresos de 300 millones de euros. La compañía avanza en su estrategia y consolida su actual modelo de negocio centrado principalmente en el desarrollo de los segmentos de compraventa, alquiler y vivienda asequible. La plataforma de gestión de proyectos inmobiliarios registró unas preventas de 1.164 viviendas con un valor de 434 millones. En cuanto al presente año, prevé el lanzamiento de 1.400 nuevas viviendas y la consecución de más de 500 escrituraciones
Engel & Völkers bate récord histórico de ventas y alcanza las 8.500 transacciones inmobiliarias en España
Engel & Völkers, la inmobiliaria alemana ha crecido un 8% en España en el difícil contexto socioeconómico que ha marcado el ejercicio 2022. A pesar de los desafíos planteados por los acontecimientos políticos y económicos del pasado año, la compañía ha alcanzado un volumen de intermediación de 3.402 millones de euros. En total, Engel & Völkers ha gestionado en España 8.495 operaciones, de las que 4.404 han sido de compraventa y 4.091 de alquiler.
el ejercicio
El Grupo Unicaja Banco registró en el ejercicio 2022 un beneficio neto de 260 millones de euros, lo que supone un incremento del 88,9% respecto al ejercicio 2021. El resultado del Grupo se apoyó en el aumento de los ingresos ordinarios, en la reducción de los gastos de administración y en los menores saneamientos del crédito.
Ádsolum gestionó una cartera por un valor total de 488 millones de euros
Ádsolum, gestora de proyectos inmobiliarios perteneciente al grupo Altamira doValue, ha presentado su balance de actividad en 2022, el primer ejercicio en que opera de forma autónoma, con una cartera total de 49 promociones de obra nueva bajo gestión a lo largo del año, que suman más de 2.300 viviendas y representan un valor de 488 millones de euros. De esta cartera total de 49 promociones bajo gestión en 2022, Ádsolum acabó el ejercicio con una cartera viva de 33 promociones en gestión o comercialización, que suman más de 1.700 viviendas.
Habitat Inmobiliaria incrementa su beneficio neto un 24% en 2022
Habitat Inmobiliaria cerró 2022 con un beneficio neto de 14,3 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 24% respecto a 2021. Asimismo, la compañía continúa mostrando su solidez en el mercado gracias a un negocio saneado que le permitió alcanzar un resultado bruto de explotación de 12,6 millones de euros, una cifra que representa un incremento del 13,5% en comparación con el año anterior. La promotora alcanzó estos resultados gracias a las más de 800 viviendas entregadas a lo largo del año, un 10% más que en 2021.
En los resultados anuales referentes al ejercicio 2022 presentados por el Grupo FCC, destaca el importe del resultado bruto de explotación (Ebitda) que alcanzó los 1.311,4 millones de euros en 2022, lo que supone un aumento del 16,4% respecto a un año antes.
Sonae Sierra cierra 2022 con un incremento del 49% en la firma de contratos de arrendamiento
Sonae Sierra ha cerrado el año 2022 con 113 nuevos contratos de arrendamiento en los centros comerciales que gestiona en España, lo que supone un 49% más de los conseguidos el año anterior y en total abarcan una Superficie Bruta Alquilable (SBA) de 39.175 m2, la cual alcanza una tasa de ocupación superior al 98%.
Ricardo Maldonado, nuevo director territorial de Levante y Baleares de Gesvalt
La consultora Gesvalt ha incorporado a Ricardo Maldonado como su nuevo director territorial de Levante y Baleares, reforzando su apuesta por los territorios del arco mediterráneo, donde cuenta con una importante presencia histórica. Ricardo Maldonado cuenta con más de 20 años de experiencia en el sector de la consultoría inmobiliaria y en la dirección económico-financiera de compañías.
Deepki, que ofrece una plataforma de inteligencia de datos para el sector inmobiliario ha decidido, en línea con su plan de expansión, con el que pretende incorporar a grandes clientes a nivel mundial, el nombramiento de Sigrid Duhamel. Se trata de la CEO de Francia y CIO Global en BNP Paribas REIM desde 2017 y 2020 respectivamente.
Habitat Inmobiliaria ha nombrado a Juan Antonio Luque como nuevo director de Procesos y ESG, un puesto estratégico para la compañía, ya que Luque será el encargado del desarrollo y la implementación de la estrategia ESG, asegurando su cumplimiento e informando sobre su impacto. Luque lleva trabajando en Habitat Inmobiliaria desde 2018, donde ocupaba el cargo de director de Calidad, Medio Ambiente y Prevención de Riesgos Laborales.
Pietro Tucci, nuevo representante de los Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de Sevilla
El Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de Sevilla ha elegido a Pietro Tucci como representante Provincial en la provincia hasta el final de la actual legislatura en 2026. Italiano de nacimiento, reside desde hace más de 33 años en Sevilla. Tucci se incorporó a Magtel en enero pero el grosso de su trayectoria lo ha desarrollado en el Grupo AZVI.
Almar Consulting nombra a Pedro Oliveira socio de la compañía en Portugal
El que hasta ahora era delegado territorial de Almar Consulting en Portugal se ha convertido ahora en el nuevo socio en Portugal de esta empresa de servicios técnicos, especializada en el asesoramiento y gestión de activos inmobiliarios. La firma pretende con este nombramiento reforzar su presencia en un territorio donde espera acelerar su crecimiento en los próximos años.
El Patronato de CTA elige a Beltrán Pérez como nuevo presidente
El patronato de Corporación Tecnológica de Andalucía (CTA) ha aprobado el nombramiento del concejal del PP en el Ayuntamiento de Sevilla, Beltrán Pérez, para presidir esta entidad. El nuevo presidente de CTA sustituye en la presidencia de CTA a Francisco Mochón, catedrático de Análisis Económico, quien deja el cargo tras dos años y medio de dedicación.
Teresa Coelho, nueva Global People & Sustainability Officer del grupo Tinsa
Tinsa ha nombrado a Teresa Coelho como nueva Global People & Sustainability Officer de su grupo, entrando a formar parte del Comité Ejecutivo y asumiendo también el desarrollo y puesta en marcha de las políticas globales de Sostenibilidad y ESG. Teresa Coelho es portuguesa, directiva senior con más de 20 años de experiencia y era hasta ahora la responsable de Recursos Humanos de KPMG en España y Andorra.
Colliers ha hecho públicos algunos cambios en la estructura de dirección en España. Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España y Portugal fortalece su posición asumiendo además el cargo de Presidente en la región Iberia, mientras que Joan García se sitúa al frente de la Dirección General. Además, Miguel Vázquez, Managing Partner especializado en el sector hotelero, e Ignacio M. Iturriaga, Managing Partner y experto en Corporate Finance, se desvinculan de la gestión de la firma , aunque seguirán integrados en su Consejo Asesor. Gonzalo Gutiérrez también ha sido nombrado nuevo Managing Director de la división de Hoteles de Colliers. En Portugal, se ha elegido a Mauro Santos como nuevo responsable de Valuation & Consulting, integrándose así en el equipo que lidera Pedro Valente.
