Andalucía Inmobiliaria 166

R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N nº 166 octubre 2023 5 euros

in memoriam

Rafael Salinas

Un ejemplo que muchos deberían seguir

H

ace unos meses nos dejaba un amigo de esta revista. Rafael Salinas fallecía el pasado mes de agosto dejándonos a todos con un nudo en el corazón, porque él significaba mucho personal y profesionalmente para nosotros. Abogado urbanista, gran profesional -de los mejores- y sobre todo gran persona, en esta revista tuvimos el lujo de contar con su compañía desde el número 1. Estuvo a nuestro lado siempre en la aventura de sacar una publicación netamente andaluza durante 24 años ya. Él hubiera disfrutado de este nuevo aniversario, como lo hacía siempre de todas nuestras celebraciones, porque era parte de esta familia y celebraba nuestros éxitos y nuestras alegrías como uno más.

Confió en Andalucía Inmobiliaria desde el principio y la acompañó allá donde íbamos, en cualquier situación, en los momentos buenos y en los años más difíciles, que también los ha habido.

Son muchos los recuerdos que atesoramos de él en las páginas de Andalucía Inmobiliaria, artículos que ahora releemos y volvemos a disfrutar. Recordamos con especial cariño su primera colaboración en nuestro primer número, en la que analizaba el urbanismo en Andalucía y ponía sobre la mesa una serie de interrogantes clave para dirimir el futuro de la región.

A este le sucedieron muchos, sobre los puertos, el POT de la Costa del Sol, la Ley del Suelo, la situación financiera y el reto que suponía para el urbanismo, el desarrollo sostenible o la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), la última de sus aportaciones a Andalucía Inmobiliaria hace ahora un año. Él se atrevió a hablar de urbanismo una época en la que al sector era difícil sacarle las palabras. Eran tiempos en los que los gabinetes de comunicación no eran habituales en las empresas del ramo, en los que no se era amigo de publicar noticias y no se le prestaba la atención que se le da hoy en día a la información. Pero este sector ha cambiado mucho, se ha transformado y ahora no hay quien lo calle, ha aprendido a comunicar, ha ganado en prestigio, en transparencia y ha aprendido a innovar, situándose como un segmento clave para la economía del país.

Muchos han contribuido a ello. En el caso de Rafael Salinas, su manera de comunicar era exquisita. Era un profesional que destacaba por llevar la elegancia a sus artículos, por la forma de explicar el urbanismo, siempre con un tono amable y calmo. Sus palabras reflejaban su personalidad, Rafael tenía un carácter impecable, siempre respetuoso, amable con todos, su presencia nos transmitía temple y serenidad. Por eso siempre era un placer tenerlo 3

como firma en la revista, como ponente en unas jornadas o simplemente poder intercambiar ideas con él. Era un gran conversador, con él era fácil hablar de todo y haciéndolo siempre se aprendía algo nuevo. Culto, instruido y educado, persona de grandes ideas e importantes logros. Un compañero, un amigo y una gran persona, que ya estamos echando de menos.

Sirva la figura de Rafael para reclamar que haya más personas así en nuestro entorno, con dotes de comunicación, ejemplares, con fuertes conocimientos en su área dispuestos a compartirlos con los demás. Se echan en falta perfiles así entre los que copan el panorama político y económico. Hacen falta más ‘Rafael Salinas’ en el mundo, personas que sepan dialogar con calma y sensatez, que traigan cordura a las decisiones. Porque no es necesario subir la voz para tener más razón, porque la sociedad demanda líderes que sean leales, que tengan palabra y cumplan con lo dicho, que no rompan promesas y caigan en la mentira.

Desde aquí, nuestro homenaje y nuestro recuerdo a todo lo que supuso para los que le rodeaban, se nos ha ido un colaborador, pero sobre todo un gran amigo que hace más grande ese vacío que han ido dejando otros nombres tan vinculados a nosotros. Ai

SU MA RIO# Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción.

EDITA R Y M Medios y Asesoría, S.L. DIRECTORA EDITORA Rosa Hafner CONSEJERO DELEGADO Eduardo Martín Jiménez-Carlés CONSEJO ASESOR Ricardo Arranz de Miguel Fco. Javier de Aspe García-Junco Antonio Carrillo Álcala Rodrigo Charlo Molina Simón Chávarri de la Fuente Mikel Echavarren Pablos Iñigo Galán Cáceres José Antonio Granero Ramírez Javier Martín Banderas Luis Miguel Martín Rubio Iñigo Molina Fernández Leopoldo Parias Mora-Figueroa Fernando Piñar Parias Enrique Piñeyro Pueyo Ricardo Pumar López Alfonso Sedeño Masot Jorge Segura Rodríguez REDACTORES Y COLABORADORES Elena Segura, José Luis Piedra, Simón Onrubia, Olivia Fernández, Sonia Mora FOTOGRAFÍA Rocío Fernández Ruz José Moreno

EN PERSONA /

6

Ismael Clemente

Consejero delegado de Merlin Properties

HABLAMOS CON... /

14

José Luis Sanz Alcalde de Sevilla

PUNTOS DE VISTA /

18

Juanma Moreno

Presidente de la Junta de Andalucía

Javier González de Lara Presidente de CEA

Pedro Fernández Alén Presidente de CNC

Juan Antonio Gómez-Pintado Presidente de APCE

LA OPINIÓN /

26

La administración andaluza responde a los interrogantes del sector privado

PATRONALES /

36

PORTADAS Sergio Romero DISEÑO Y MAQUETACIÓN Lola Fernández RESPONSABLE DE EVENTOS Belén Balbontín

ESTE MES / 40 XV JORNADA

TURISMO

RESIDENCIAL

ADJUNTA A DIRECCIÓN Pilar Salcedo ADMINISTRACIÓN R Y M Medios y Asesoría, S.L.

ALMUERZO-COLOQUIO /

76

FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN EGONDI

X Almuerzo-coloquio de Economistas

ANDALUCÍA INMOBILIARIA Valparaíso, 18 - 41013 SEVILLA teléfono 95 429 50 21 www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es

VIVIENDA /

32 / 92

SEGUROS /

96 CONSEJO ASESOR / 100 PUERTOS / 114

Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

Depósito Legal: SE-1943-99

CITY ONE SEVILLA / ANIVERSARIO /

128

122

INDUSTRIALIZACIÓN /

HOTELES /

88

126

DE ACTUALIDAD /

146

en persona

“Andalucía puede convertirse en una gran potencia económica, tiene talento empresarial y está centrada en su progreso”

ISMAEL CLEMENTE

6 Consejero delegado de Merlin Properties

en persona

Ismael Clemente, consejero delegado, vicepresidente y principal promotor del grupo inmobiliario Merlin Properties, es todo un referente en el sector inmobiliario y sus reflexiones y valoración sobre del panorama actual y el futuro se convierten en una luz privilegiada para alumbrar el horizonte hacia el que caminan las empresas y la actividad en este ámbito.

Este extremeño, de 53 años y licenciado en Derecho y en Ad-

ministración y Dirección de Empresas, ha logrado convertir con su buen hacer en la gestión a este grupo en uno de los iconos del sector inmobiliario español, situándolo también en el top ten de Europa. Su esperanzadora visión optimista se conjuga también con el claro reconocimiento de los problemas y amenazas que acechan al sector con una radiografía realista de su situación actual y del rumbo al que se dirige.

José Luis Piedra | Fotos: Merlin Properties

¿Qué balance hace de este año y cómo vislumbra el 2024 para el negocio inmobiliario?

2023 está siendo un año atípico, en el que todos esperábamos cierta ralentización económica y sin embargo, hemos visto cómo la economía aguantaba hasta el verano mejor de lo previsto, aunque con ciertos desequilibrios latentes, que poco a poco empiezan a desplegar su efecto.

En 2024 nuestra previsión es de un año complicado en el que las alzas de tipos empiecen a afectar a la demanda y la contracción de la masa monetaria cree distorsiones en los mercados de financiación que golpeen a gobiernos, empresas y particulares, generando un aterrizaje más o menos duro de la economía o, en el peor de los casos, una severa recesión. La mayor incógnita es saber si, a consecuencia de esto, la inflación comenzará a ceder o se mantendrá alta, en cuyo caso estaremos en un escenario de estanflación (inflación sin crecimiento), que es casi lo peor que nos puede ocurrir. ¿Cómo ve la marcha de la economía española y sus perspectivas más inmediatas?

Hace tiempo que presenta graves desequilibrios que limitan sensiblemente el crecimiento futuro y ponen en riesgo el sostenimiento del estado de bienestar. La inflación y la política monetaria restrictiva son factores exógenos, pero a nivel endó-

geno tenemos un déficit público descontrolado que ha llevado a un nivel de endeudamiento sobre PIB que limita seriamente el bienestar de las próximas generaciones, cosa que parece traernos sin cuidado, quizá porque ya ni siquiera tenemos una natalidad apreciable.

Además, nuestros endémicos problemas como el absentismo en el sector privado, unidos a una administración pública de teletrabajo y cita previa, han hecho descender el número total de horas trabajadas por empleado y semana a niveles en el entorno de 30, muy inferiores a los estándares que la OCDE considera razonables. La consecuencia es ahondar en la caída de una productividad que ya de por sí es muy baja, talón de Aquiles histórico de la economía española, y que impide la deseable subida de los salarios y el PIB per cápita.

también afectan al coste de financiación de las empresas inmobiliarias, con especial crudeza a las que presentan balances más apalancados, reduciendo la rentabilidad del capital o, en casos extremos destruyéndola, si la rentabilidad bruta del activo se coloca por debajo del coste de financiación.

La inflación es la otra cara de la moneda, pues actúa como un factor de aceleración de las rentas que, en el caso de las compañías con balances saneados, puede más que compensar el incremento de los costes de financiación, haciendo a la compañía paradójicamente más rentable. Este proceso, en cualquier caso, no es eterno, pues tiene como límite la sanidad financiera del inquilino, pero con un bajo apalancamiento puede funcionar muy bien incluso a largo plazo, como nos demuestran países en que la inflación se ha tornado estructural.

¿Cómo valora la incidencia en el sector de la subida de tipos y la evolución de la inflación?

La subida de tipos tiene un doble efecto: por un lado, provoca una caída de las valoraciones de los activos terciarios, pues su rendimiento compara teóricamente con una creciente tasa “libre de riesgo” (la deuda pública a diez años se suele tomar como referencia) y eso incide en mayores tasas de capitalización o “yields” exigidos a los activos, lo que hace que se ajuste su valor.

Por otro lado, los mayores tipos de interés

La inversión institucional en el mercado inmobiliario se ha frenado significativamente, en mayor nivel en el resto de Europa que en España. En este contexto, ¿qué oportunidades se presentan para Merlín?

A corto plazo pocas o ninguna, pues una gestión prudente aconseja limitar el uso de la caja de la empresa en entornos de extraordinaria incertidumbre en los mercados de capital y deuda, como el actual. A medio y largo plazo, podrían generarse oportunidades de adquisición en la medida en que

7

en persona

el número de participantes con recursos en el mercado quede muy reducido.

El mercado de oficinas está siendo cuestionado en EE.UU., lugar donde se deciden las inversiones, y en algunas ciudades europeas. Aunque las dimensiones de las ciudades españolas y los desplazamientos de los trabajadores son muy diferentes, ¿en qué medida podría afectar a la liquidez y al valor de los inmuebles de oficinas en España? ¿Cómo ve su futuro con el incremento del teletrabajo y el crecimiento de los nómadas digitales tras la pandemia?

Todo lo que afecte a los centros de decisión financiera internacionales acaba por afectar a los países de destino de las inversiones. La ola de negatividad respecto de las oficinas en EE.UU. afectará a la valoración de este tipo de activos en todo el mundo, como sucedió en su momento con los centros comerciales.

Los centros comerciales fueron fuertemente golpeados pese a que la realidad del mercado en otros países en nada se parecía a la americana, afectada por una fuerte sobreoferta, con retailers muy apalancados al haber sido adquiridos por capital riesgo y una dinámica de penetración del canal online mucho más rápida. Igual que la situación en los centros ha acabado por normalizarse y el capital va volviendo a este tipo de activos, sucederá con las oficinas, pero es un proceso que dura varios años.

Por lo pronto, es importante subrayar que los problemas en el mercado de oficinas americano son bastante locales, con problemas en algunas ciudades de inmigración y delincuencia junto a un fenómeno de migración empresarial desde California y a otros como Miami o Texas, donde se protege más la generación de actividad económica y hay menos rigidez normativa.

En EEUU la tendencia es ya muy clara en favor del fin del teletrabajo y la adopción de modelos híbridos bastante presenciales por cuestiones de productividad. Esta situación no se parece a la de muchas ciudades euro-

peas, donde los tiempos de desplazamiento son poco relevantes, el coste del metro cuadrado es bajo y no hay problemas de delincuencia, pero pese a eso es indudable que la ola de negatividad americana con las oficinas nos arrastra a todos por igual.

La apuesta por la diversificación ha llevado a Merlin a entrar en el mercado de centros de datos, ¿Cómo valora este sector y su futuro y cuáles son los planes previstos para crecer en este ámbito?

Es un sector completamente nuevo para nosotros, lo cual entraña riesgos, pero tiene a su favor un enorme potencial de crecimiento y un bajo nivel de capacidad instalada a presente en nuestro país. Nuestros planes pasan por abrir tres centros en España (que estarán listos en el cuarto trimestre) y uno en Portugal, pendiente de licencia de construcción. Los edificios inicialmente puestos en funcionamiento en España parten con una capacidad de 9MW, que pueden evolucionar hasta 58MW antes de tener que construir más, y llevados a su máximo pueden albergar hasta unos 140MW, a los que se sumaría Portugal con 100MW para un total de unos 240MW, que esperamos poder tener operativos entre 2035 y 2040, puede que algo antes al ritmo de llenado actual.

Este mercado de centros de datos se basa en dos elementos fundamentales, 8

como son la potencia eléctrica y la demanda de grandes operadores. ¿Pueden constituir una barrera de crecimiento las trabas burocráticas de las grandes eléctricas?

Efectivamente es así y lo gestionamos lo mejor que podemos. No es solamente un problema de trabas burocráticas de la administración y las grandes eléctricas, sino también de ritmo de trabajo y valoración del efecto del tiempo en el dinero, que en países fuertemente estatalistas como España no se tiene muy en cuenta porque el dinero de mucha gente depende precisamente de dejar pasar el tiempo y hacer despacio lo que podría hacerse deprisa. Hay incluso una cierta aceptación social de que es así y no hay nada que hacer, por lo que lo único que nos permitimos como protesta es contar chistes sobre ello.

Pese a las turbulencias económicas con la subida de precios y de tipos, el consumo está resistiendo en relación con la actividad de los principales centros comerciales. ¿Cómo se está reflejando en vuestros activos y qué tipo de actuaciones están haciendo para reposicionar sus centros comerciales?

Estamos viendo que los inquilinos están pasando los incrementos de coste a sus clientes sin problema, de momento, con lo que, curiosamente, sus tasas de esfuerzo son cada vez menores pese a aplicar

en persona

“El talón de Aquiles histórico de la economía española es la baja productividad, la legislación laboral que no favorece la meritocracia ni el esfuerzo y limita hasta las horas extra”

inflación a las rentas, es decir, están cada vez más cómodos, pagando el coste de estancia en los centros. Por nuestra parte, hemos ido acometiendo en los últimos años importantes reformas de nuestros centros para adaptarlos a las últimas tendencias comerciales, como la omnicanalidad, además de convertirlos en más sostenibles medioambientalmente. La respuesta de comerciantes y público es extraordinariamente satisfactoria en los activos reformados, consiguiendo importantes tasas de crecimiento en ventas por metro cuadrado y afluencias de forma inmediata tras las reaperturas. ¿Cómo cree que evolucionará el mercado inmobiliario, ya que parece que el valor de los activos debería haber caído más de lo que reflejan las valoraciones de las empresas cotizadas? ¿Existe un problema de falta de referencias de transacciones reales?

Las valoraciones directas de activos han caído bastante y continúan haciéndolo, otra cosa es que el observador no informado sea capaz de verlo una vez tenidas en cuenta las

subidas de valor que provoca la incorporación de nuevos activos a la operación (que durante su condición de activos en curso se valoran aproximadamente a coste) y el efecto de las mayores rentas a capitalizar como consecuencia de la inflación.

En nuestro caso, por ejemplo, entre el efecto pandemia y la actual subida de tasas de capitalización la cartera de centros comerciales ha sufrido ajustes de entre el 15 y el 20%. Para el portfolio general de la compañía, la absorción de mayor tasa de capitalización va ya por tres cuartos de punto y ha hecho que hayamos pasado de un yield medio en las cercanías del 4% a uno actual de casi el 5%, y aún queda. El ajuste de valor en este ciclo está siendo rápido, otra cosa es que sea visible fácilmente para quien no está familiarizado con el funcionamiento de estas compañías.

Más importante aún es el ajuste de valor indirecto vía precio de cotización que ha sido enorme desde que comenzó a corregirse hace ya más de año y medio. Un ejemplo, un edificio de oficinas prime en Castellana igual ha corregido desde unos 12.500 euros por metro cuadrado hasta unos 11.000-11.500 si se compra de forma directa, pero si se adquiere indirectamente a través de acciones de la compañía entonces está “valorado” en 7.000 euros, en línea con los valles de ciclo históricos del sector en España.

La seguridad jurídica es fundamental para atraer inversión en el sector inmobiliario. ¿Cómo cree que afectará a la percepción de los inversores el gobierno surgido de las pasadas elecciones?

La parte afortunada de ser un país con muy poca autosuficiencia en materia de generación de capital e inversión interna,

que en sí es una desgracia, es que dependemos mucho de la inversión extranjera, y los extranjeros no son, al principio de los ciclos de degradación institucional, tan finos como para darse cuenta de lo que sucede.

Eso sí, el día que se dan cuenta salen de estampida, con los estragos que eso provoca en valoraciones y ciclo económico.

Ninguno de los dos partidos mayoritarios en España ha conseguido apoyo suficiente para gobernar en solitario y tienen que basarse en alianzas, que lo deseable hubiese sido una gran alianza entre ellos, pero la alternativa es una coalición tuti-fruti con grupos variopintos que, de una forma u otra, influyan más o menos decisivamente en la acción de gobierno.

A su vez, esto podría conducir a una menor eficacia en esa acción de gobierno , que hasta podría ser positiva, vista la experiencia en Bélgica o en España en los períodos en los que se ha tardado en formar gobierno como ahora, lo que podría conducir a una acción de gobierno simplemente de mala calidad, descoordinada, no igualitaria o favorecedora de los intereses de los grupos que influyen en el partido mayoritario. En el peor de los casos, incluso se podría incurrir en ilegalidades o injusticias para favorecer los intereses de esos grupos, con lo que ello supondría de debilitamiento institucional para el país y descrédito internacional.

El mercado de Socimis está muy atomizado y una evolución lógica podría apuntar a futuras fusiones. ¿Es una tendencia que puede ocurrir?

Este mercado es extremadamente reducido, ya que hay cuatro solamente, y muchas se dan en mercados alternativos como el MAB, Euronext o ahora Portfolio.

Se caracterizan por ser compañías con es-

Centros de datos Este mercado tiene un enorme potencial y nuestros planes pasan por abrir tres centros en España y uno más en Portugal 9

en persona

tructuras de capital cerradas, enfocadas a la optimización fiscal de la tenencia de activos, por lo que las fusiones no son fáciles.

Sería absolutamente deseable que muchas de estas compañías se combinasen entre sí y diesen el salto al Mercado Continuo. El precio de no hacerlo es la irrelevancia a nivel internacional.

Su estrategia de inversión ha apostado hasta ahora por la especialización geográfica en España y Portugal. ¿Se plantean entrar en otros mercados?

Nunca nos hemos planteado la entrada en otros mercados fuera de España y Portugal porque en sectores inmobiliarios maduros es difícil justificarlo económicamente al no existir ventajas competitivas de tecnología, know-how o masa crítica.

Lo único que podríamos aportar son una gestión ligeramente más eficiente y costes más competitivos, pero quizá se verían compensados por el efecto aprendizaje.

En otras palabras, iríamos a comprar activos que nuestros competidores en esos mercados han rechazado por alguna razón, porque es pretencioso suponer que nosotros fuésemos a detectar las oportunidades desde aquí antes que ellos. De hecho, esa es precisamente nuestra ventaja respecto a competidores extranjeros en la Península Ibérica.

Quizá el único segmento de actividad en el que podríamos pensarlo de forma realista es en data centers, porque ahí estamos ante un mercado europeo prácticamente virgen en relación con EE.UU. y sí que podemos disfrutar de ventajas en materia de tecnología, know-how o hasta masa crítica en el futuro, añadidas a eficiencia de gestión y costes.

La evolución de los costes financieros, al margen de los activos, es un factor importante por su impacto en la estructura financiera de las grandes patrimonialistas, determinando las decisiones de futuro de compra y venta de activos. ¿Cómo es su estructura financiera en la 10

en persona

cartera de inversión y qué prevé a corto plazo?

Hemos acometido en 2022 un importante esfuerzo de desapalancamiento que nos ha llevado a reducir nuestra tasa de deuda sobre valor de activos desde el entorno del 40% al entorno del 30%. Desde ahí, se irá deteriorando a medida que vayamos ajustando el valor de activos y disponiendo de recursos bancarios para financiar la inversión en logística y, sobre todo, centros de datos, pero disponemos de bastante margen y un buen ratio de deuda neta sobre EBITDA, dada nuestra alta capacidad de generación de flujo de caja.

Con ese combustible tenemos que atravesar el desierto de financiación y capital que esperamos para los próximos años, procurando reducir lo menos posible nuestra inversión para que, cuando lleguemos al otro lado, la compañía emerja con más flujo de caja aún y sea más capaz de aprovechar las oportunidades que se le presenten.

En centros comerciales, tenemos el líder de la ciudad, Larios.

El peligro al que se enfrenta es, precisamente, de sobrecalentamiento. Por falta de sofisticación financiera, cualquier precio de suelo se referencia a residencial prime, tenga o no tenga ese uso y, en general, gran parte de las oportunidades están en manos de fortunas familiares o acumuladores de suelo sin voluntad alguna de transformación, lo que llamamos en nuestro sector “manos muertas”. Debido a ello es difícil disponer de suelo, que es la materia prima necesaria para hacer proyectos y, cuando aparece algo, no suelen salir los números.

También la administración pública se ha contagiado de una cierta euforia y elementos como las elevadas cargas urbanísticas o una menor velocidad de tramitación han sufrido a consecuencia de ella. Quizá una buena recesión ayude a reencontrar el equilibrio, como ha sucedido en ciudades más grandes.

Málaga y su extraordinario desarrollo se están convirtiendo en una alternativa para el mercado de inversión en oficinas. ¿Cómo ve la oportunidad de esta ciudad con buenas perspectivas de desarrollo?

Me encanta Málaga porque supone un raro ejemplo de cómo una gestión pública de calidad puede transformar una ciudad y aumentar de forma exponencial su atractivo para el inversor. Es la única ciudad, fuera de Madrid, Barcelona y Lisboa, donde estamos probando la temperatura del agua y desarrollando un edificio de oficinas y, si pudiésemos, probaríamos también en logística o con algún pequeño centro de datos “edge” para dar servicio de proximidad a algunas de las empresas que se implantan.

¿Cómo valora la nueva ley de vivienda? ¿Cree que hay reformarla? ¡Ufff!, yo de vivienda no sé nada, prefiero no opinar… En general, me parecen bien cualesquiera medidas destinadas a introducir oferta en el mercado por parte del sector público, en colaboración con el privado o por sí mismo, incluso si esa introducción de oferta pudiese realizarse a precios tan extraordinariamente bajos que constituyese un cierto “dumping” para el sector privado.

Algunas de las medidas que se han sugerido por el Gobierno en relación con la SAREB pueden tener bastante sentido.

Por el contrario, las medidas regulatorias destinadas a controlar precios, desequilibrar la relación entre propietario e

inquilino, limitar la indexación, restringir el lanzamiento en caso de impago, etc. son un reflejo de la incapacidad de la Administración para hacer las cosas con normalidad y un intento de pasar el mochuelo de su incapacidad al sector privado a cambio de agradar a una masa votante. Lo único que provocan es una restricción de la oferta y; por tanto, más tensión en los precios.

En un mercado fuertemente atomizado como el residencial, donde el 95% del stock de vivienda en alquiler está en manos de particulares, el efecto inmediato de esta sobrerregulación es que el propietario explore la posibilidad de salirse de la aplicación de la ley que considera injusta recurriendo al alquiler turístico, al de temporada o al de uso distinto del residencial. Si la caza continúa lo que acaba por hacer es quitar la vivienda del mercado y dedicarla a uso propio o de familiares.

Que le recomendaría a un inversor que entra por primera vez en España?

Paciencia. En general, España es un país seguro para la inversión extranjera y con un régimen legal entendible por comparación internacional. Sin embargo, hay que advertirle de que la Administración Pública carece de la más elemental sensibilidad sobre el valor del dinero en el tiempo, por lo que es importante acolchonar los modelos financieros en materia de velocidad de tramitación, con el consiguiente efecto reductor en rentabilidad de proyectos y, por tanto, en precios de entrada y volúmenes de inversión.

Existe una hiperproducción normativa que hace muy difícil estar seguro de que el análisis jurídico realizado antes de acometer una inversión es definitivo y tene-

Málaga, un referente Es un raro ejemplo de cómo una gestión pública de calidad puede transformar una ciudad y aumentar de forma exponencial su atractivo para el inversor 11

en persona

mos el mercado fragmentado en diecisiete virreinatos con capacidad de producción normativa propia. Si además ese inversor tiene la mala suerte de tener que litigar, se encontrará con un muy buen sistema judicial que, por desgracia, está bastante colapsado con temas menores, dado su carácter cuasi-gratuito, por lo que tarda mucho en resolver.

Fuera de eso, España es un fantástico país para invertir, aunque no estaría mal

que nos mantuviésemos vigilantes para frenar la creciente injerencia pública en el mercado, que esa sí que resulta mortal para la inversión. ¿Cuál es la asignatura pendiente de España y su economía? ¿Cómo podemos ser más atractivos para la inversión y la llegada de empresas?

Nuestro problema es de productividad y la forma en que siempre lo hemos paliado es con bajos salarios. La falta de productividad está relacionada con un sistema educativo poco exigente, más que mal dotado económicamente, que es el aspecto que se suele resaltar.

Nuestra sociedad prima las carreras universitarias frente a la formación profesional, pero muchas de las carreras que se cursan son de baja o nula empleabilidad y nadie se molesta en informarles previamente para evitar las frustraciones y lamentos por no encontrar un trabajo pese a tener un título superior.

Luego está el absentismo, que es excepcionalmente alto en España y solamente baja en períodos de recesión, lo

cual demuestra una cierta frivolidad de la masa laboral. Hay muchos otros factores: una baja acumulación de capital, que hace que las empresas sean muy pequeñas en general y no puedan dedicar muchos recursos a investigación y desarrollo de nuevos productos, una legislación laboral que no favorece la meritocracia ni el esfuerzo y limita hasta las horas extra que es posible trabajar, una administración pública que ayuda poco a la productividad del sector privado, complicándole la vida a las empresas con procedimientos administrativos complejos y al trabajador con un gasto inútil de tiempo para cualquier trámite…

12

¿Cómo ve la marcha económica de Andalucía y la gestión del Gobierno de Juanma Moreno? ¿Se convertirá Andalucía en una potencia económica al nivel de Madrid y Cataluña?

Por población y recursos tiene la posibilidad de hacerlo, y más teniendo en cuenta el lentamente menguante papel de Cataluña en la economía española, salvo en exportaciones, donde sigue liderando por encima de su participación en el PIB. Andalucía puede y debe erigirse en una potencia económica.

Tiene empresarios de talento para hacerlo e, igual que Madrid, no anda enredada en otras disquisiciones más allá de su progreso social y empresarial.

Cómo ve el futuro de Merlín y cuál va a ser su motor principal Lo veo transitando poco a poco de ser una prestadora de servicios en el ámbito analógico a un papel creciente en el mundo digital.

Nuestro objetivo es aprovechar la fantástica generación de flujo de caja que obtenemos en nuestros negocios tradicionales, como son las oficinas o centros comerciales, para ir desarrollando al máximo nuestras capacidades en el ámbito logístico vinculado al ecommerce o en centros de datos. Idealmente, hasta conseguir en un horizonte no tan lejano que los ingresos procedentes de esta “nueva economía” superen en importancia en nuestra cuenta de resultados a los de los sectores tradicionales, donde por cierto también introducimos avances tecnológicos en materia de provisión de servicios asociados a las oficinas o en omnicanalidad de nuestros centros comerciales y compatibilidad con el comercio online.

Cómo le gustaría ser recordado en el futuro en su paso por el mundo empresarial y el sector inmobiliario Por mis amigos, que son muchos en este sector, simplemente como un buen amigo y por el resto de las personas con las que tuve contacto como alguien que se esforzó en hacer las cosas bien, cumplir su palabra y no hacer daño gratuito a nadie. Ai

13

hablamos con...

José Luis Sanz

Elena Segura | Fotos: Ayuntamiento de Sevilla

ALCALDE DE SEVILLA

El nuevo alcalde de Sevilla ha estado vinculado a esta ciudad desde siempre. Los orígenes de Jose Luis Sanz están en la calle José Laguillo y en el barrio de La Alfalfa, de donde era su familia. Ahora quiere despertar a esa ciudad que lo vio nacer y mostrar todo su atractivo. El día que portó el bastón de mando de la ciudad, quiso mostrar este cambio como una nueva etapa para relanzar Sevilla.

“Implantaremos un nuevo modelo urbanístico en la ciudad que también pueda ayudar al crecimiento del tejido empresarial”

En su discurso de investidura dijo que esto de ser sevillano puede ser una actitud ante el mundo o una forma de mirar el mundo. Habiendo nacido en Sevilla, ¿cómo es su visión?

barrios que componen la ciudad. Y esto se traduce en mejorar los servicios municipales de la manera más eficaz posible. Y, por último, una visión de futuro con mejores infraestructuras que permitan un desarrollo sostenible de nuestra economía y dé frutos con más empresas en nuestra ciudad, más empleo y, por consiguiente, más calidad de vida de la ciudadanía.

Mi visión, por un lado es de fortuna. La de pertenecer a una de las ciudades más atractivas del mundo, por su historia, su arte, su cultura, patrimonio, por su belleza. También por la fuerte atracción que provoca nuestra manera de vivir y relacionarnos con el entorno. Por otro lado, la visión que tengo es de oportunidad para mejorar la vida de los sevillanos que viven en los 108 14

hablamos con...

También comentó que la burocracia no puede ser un freno para la ciudad. ¿Es el primer obstáculo para atraer la inversión?

La única manera de atraer inversión es haciendo de Sevilla una ciudad agradable y atractiva para invertir en la que se eliminen las trabas administrativas y burocráticas y se agilicen las licencias. Es lo que pretendo en mi mandato porque un hecho que me preocupa mucho es la fuga del talento. Quiero que nuestros jóvenes se queden a vivir en Sevilla, pero para ello es necesario que tengan oportunidades y muchas se originan en que se instalen en nuestra ciudad más empresas e industrias.

Mi objetivo es recuperar el espíritu transformador de la Sevilla del 92. Con mi proyecto Sevilla Acelera, que llevaremos a cabo en el mandato, con la nueva Gerencia de Urbanismo, con el nuevo PGOU y con las oportunidades que nos brinda la nueva Ley del Suelo vamos a cambiar Sevilla e implantaremos un nuevo modelo urbanístico en la ciudad que también pueda ayudar al crecimiento del tejido empresarial.

Otra de las claves es la figura de los alcaldes de barrios, los delegados junto con los directores generales dan una respuesta inmediata y buscan soluciones, con el único objetivo de ejecutar obras y proyectos con un mayor nivel de autonomía y rapidez en los procesos administrativos.

Quiere despertar a un gigante que lleva décadas dormido. ¿En qué aspectos cree que ha quedado más rezagada Sevilla en relación a otras ciudades?

En primer lugar, en la limpieza. Estamos solucionando a través de un exhaustivo plan de choque el problema de la suciedad que tenía Sevilla cuando llegué al Gobierno. Hace años, nuestra empresa pública de limpieza, Lipasam, era un ejemplo en toda España, pero cuando llegamos nos encontramos con problemas de gestión lamentable que, insisto, estamos solucionando a base de esfuerzo diario. Otro de los problemas que nos distancia de grandes ciudades españolas

es la seguridad. Sevilla tiene un índice de criminalidad cercano al 20%. Gran parte de culpa de este porcentaje es la falta de efectivos y recursos materiales.

Por nuestra parte, estamos convocando nuevos concursos de oposición para aumentar la plantilla de Policía Local, ya hemos convocado 71 plazas. Además, hemos solicitado al Gobierno central que solucione el déficit de hasta 400 policías nacionales que existe en nuestra ciudad.

Los problemas de tráfico, de transporte 15

público y aparcamiento también nos distancian de otras grandes ciudades, pero estamos implementando medidas para mejorar la movilidad que hace posible la vida de los sevillanos.

Y, sobre todo, Sevilla está muy atrasada en materia de infraestructuras, como ejemplos podemos citar la SE-40, la conexión ferroviaria Aeropuerto-Santa Justa, el Metro. Sufrimos un gran déficit en esta materia debido al maltrato al que durante años nos ha tenido sometido el PSOE.

hablamos con

Tomares es su lugar de adopción, allí ha atesorado muchas mayorías absolutas. ¿Qué se lleva de todos esos años dirigiendo uno de los municipios mejor valorados de la provincia?

He sido alcalde del municipio que me acogió para vivir, pero nunca dejé de mirar desde los cerros del Aljarafe a la gran urbe que es Sevilla, la ciudad donde nací. En Tomares, desarrollé un modelo de gestión de éxito que vamos a aplicar en cada barrio de Sevilla. Un modelo de trabajo intenso, con el mejor equipo, cercano al vecino y planificado

al milímetro para que nada falle, y si falla, tener prevista la solución. Por ejemplo, he gestionado el municipio con más zonas verdes por habitante de Andalucía, por eso su mantenimiento y su conservación serán una seña de identidad de mi Gobierno. Sé que el modelo funciona y me voy a esmerar en demostrarlo.

Quienes lo conocen destacan su carácter organizado y perseverante y eso se plasma en su gestión. Seguro que ya tiene un plan bien marcado para el futuro de Sevilla Estamos poniendo todos nuestros sentidos para que Sevilla vuelva a funcionar. Y para ello hay grandes ejes como la limpieza, la seguridad, el tráfico, los aparcamientos, los transportes públicos, las zonas verdes, el arbolado y medidas con-

tra el calor. También en ese plan, destacará la innovación, el emprendimiento y la tecnología, reactivando nuestros parques empresariales como motores económicos y generadores de empleo. En este caso, brillará con luz propia la Isla de la

Cartuja como gran parque tecnológico y la industria aeronáutica, aprovechando las sinergias con la Agencia Espacial Española y el Ministerio de Defensa. Nuestro plan es ambicioso y factible y no cejaremos en nuestros esfuerzos para llevarlo a cabo.

¿Cómo imagina la ciudad dentro de cuatro años?

Me imagino una ciudad más limpia, segura y con una movilidad mejor. Me imagino también una ciudad donde los sevillanos tengan una respuesta ágil y eficaz por parte de su Ayuntamiento para

realizar sus trámites administrativos, solucionar sus problemas y mejorar su calidad de vida. Quiero cumplir el sueño de todos los sevillanos protagonizado por la creación e instalación de infraestructuras 16

y empresas que generen más empleo y un futuro próspero. Lucharé junto a todo el Gobierno municipal para que los sevillanos estén cómodos y tengan calidad de vida en la ciudad. Ai

hablamos con

17

punto de vista

Juanma Moreno

Presidente de la Junta de Andalucía

“Durante el primer semestre de este año, el sector en Andalucía ha demostrado su fortaleza frente al resto de territorios”

E

El inmobiliario andaluz, un sector con firmes cimientos 18

L sector inmobiliario andaluz es, con diferencia, el que se presenta con mayor solidez y cimientos más profundos para afrontar la incertidumbre que la economía nos depara para los próximos meses a todos los niveles. Y es así porque ya lo está demostrando frente a los lastres que han supuesto la subida de tipos, el retraimiento en la financiación, el incremento de costes y el descenso en la demanda ocasionado por todo lo anterior.

Durante el primer semestre de este año, el sector en Andalucía ha demostrado su fortaleza frente al resto de territorios liderando la concesión de hipotecas y, al mismo tiempo, encabezando

punto de vista

el visado de nuevas viviendas. Ese dinamismo inmobiliario ha llevado a que, en Andalucía, se haya recuperado el ritmo de construcción de nuevas viviendas que se registraba hace 15 años. Y no es una cuestión menor, por cuanto – a pesar de haberse visto demonizado en ocasiones como causante de graves crisis – la actividad vinculada al denostado ‘ladrillo’ supone un 6% de valor agregado en la estructura económica andaluza.

Sin embargo, en ese camino no despejado de obstáculos el papel de las administraciones tiene una clara influencia en la marcha de las expectativas de futuro.

Una influencia que puede ser positiva, pero que también es negativa.

En este último sentido, el más preocupante para el sector, Andalucía ya ha mostrado su posición contraria a la invasión de competencias de una Ley de Vivienda impulsada por el Gobierno central y que ha encontrado respuesta en el recurso que el Gobierno andaluz ya ha presentado en el Tribunal Constitucional y que recientemente ha sido admitido a trámite junto con las reticencias planteadas por otras comunidades autónomas.

Una Ley estatal por el Derecho a una Vivienda cuya entrada en vigor ha provocado de facto el retraimiento de inversiones y de la propia actividad inmobiliaria; por ejemplo, ya han quedado desiertas licitaciones para llevar a cabo la construcción de viviendas destinadas al alquiler.

Pero también hay influencias positivas desde la acción política y la gestión de la administración, en este caso del Gobierno de Andalucía. Una acción que se suma al impulso que da al sector sus propios actores y que está haciendo que en el caso andaluz siga la actividad demostrando esa solidez.

El Plan VIVE, desarrollado por la administración regional para el impulso de la Vivienda en Andalucía, ha propiciado la promoción de 10.000 nuevas viviendas en los últimos cuatro años. A eso se su-

man las distintas rebajas y modificaciones fiscales para fomentar el acceso al mercado inmobiliario, y por tanto el desarrollo de la actividad.

En especial, la medida ya puesta en marcha para que los jóvenes andaluces de hasta 35 años puedan verse respaldados con un aval hipotecario en la compra de su primera vivienda. Se trata del programa Garantía Vivienda Joven, por el que el Gobierno de Andalucía ofrece una ayuda que, sumada al importe de la hipoteca, permita obtener a quienes la soliciten el 95% del valor de adquisición de su primera vivienda en propiedad.

Este programa cuenta con una dotación presupuestaria de 20 millones de euros, y lo que persigue es facilitar en todo lo posible el acceso al mercado de la vivienda a muchos jóvenes que hasta ahora no han tenido esa posibilidad. Es una medida ante todo, social, que beneficiará directamente a los jóvenes que afrontan este paso. Pero también lo es económica, ya que va a contribuir a fomentar el mercado inmobiliario En cualquier caso, el sector inmobiliario andaluz tendrá que seguir demostrando esa fortaleza que le ha llevado a liderar el dinamismo económico en provincias como Málaga. Y afrontar también, de la mano y junto a la administración pública, los enormes retos que tiene por delante el mercado de la vivienda. Veremos muy pronto como los problemas de alza de precios empujados por la enorme demanda o las dificultades impuestas por la subida de tipos sumarán obstáculos en los próximos meses al desarrollo de esta actividad, con tanta repercusión en las familias, en la economía y en el porvenir de una región como Andalucía.

Ante esos retos, como lo ha estado en estos últimos cuatro años, al lado de las empresas y de sus profesionales seguirá estando el Gobierno andaluz; ayudando a afianzar el presente y el futuro de un sector con firmes cimientos. Ai 19

“En ese camino no despejado

de obstáculos el papel de las administraciones tiene una clara influencia en la marcha de las expectativas de futuro”

“Andalucía ya ha mostrado

su posición contraria a la invasión de competencias de una Ley de Vivienda impulsada por el Gobierno central”

“El sector inmobiliario andaluz

tendrá que seguir demostrando esa fortaleza que le ha llevado a liderar el dinamismo económico en provincias como Málaga”

punto de vista

La empresa andaluza como garantía de futuro de nuestra sociedad entre la protección de lo público y el desarrollo de la iniciativa privada.

“No entorpecer la actividad económica y avanzar en la simplificación administrativa con plazos y trámites rigurosos y ágiles es la prueba palmaria de que un Gobierno confía en sus emprendedores”

Javier González de Lara Presidente de la Confederación de Empresarios de Andalucía - CEA

A

L cierre de esta edición de Andalucía Inmobiliaria, en el momento en que escribo estas líneas, la situación política en España sigue marcada por la incertidumbre. Pero la incógnita sobre cómo se desarrollará la décimo quinta Legislatura o quién gobierna, - y junto a quién-, no modifica qué pedimos las empresas a nuestros políticos. Pues, como solemos enunciar, la vocación empresarial y el hacer empresa no entiende de partidos sino de eficiencia y sentido común. Ante los distintos colores políticos posibles de la Administración, la visión empresarial es invariable: legislar a favor del desarrollo de proyectos, es hacerlo por el bien de la sociedad.

Desde la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA), de la mano de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), nos sentimos legitimados como una parte valiosa de la sociedad civil que, siempre activa y alerta, ha de aportar al debate público. Y aportar, sumar y generar confianza hacia nuestro país es exactamente el propósito de nuestro reciente documento “100 Prioridades Empresariales”. Es una agenda reformista que aboga por la redimensión de la empresa o, dicho en otras palabras, por una “revalorización” de la empresa como la garantía de progreso que es para cualquier territorio.

Porque la prosperidad emana del equilibrio 20

FAVORECER EL ESPÍRITU EMPRESARIAL Son siete los ejes que articulan este documento, que está marcando nuestros mensajes y acciones en esta segunda mitad de 2023. El primero de los ejes es transversal y empapa al resto: es imprescindible favorecer el espíritu emprendedor. Impulsar el dinamismo de las nuevas generaciones es clave para el crecimiento del país.

Nuestros gobernantes han de traducir en hechos concretos el reconocimiento de la empresa como palanca del empleo y de un futuro innovador y sostenible.

Desde CEA, aquí, en Andalucía, perseveramos en esta transformación de la conciencia social sobre el valor de los hombres y mujeres que hacen empresa, -que son su propia empresa, en el caso de los autónomos-: nuestra Comunidad es pionera en el reconocimiento de su figura con la celebración el 28 de octubre del Día de la Empresa. Precisamente en el marco de esa efeméride, el ciclo “La Empresa en las aulas” ha acercado los testimonios de emprendedores a los centros educativos.

Y, junto a la Asociación de Trabajadores Autónomos (ATA), nuestro Autobús del Emprendedor recorrió en verano toda la región, con especial atención a las pymes, los jóvenes y las mujeres en las zonas rurales.

Haciendo suyo este reconocimiento a quienes arriesgan su capital y crean empleo, nuestros políticos han de articular un marco regulatorio favorable a la empresa. Parece una obviedad, pero no entorpecer la actividad económica y avanzar en la simplificación administrativa con plazos y trámites rigurosos y ágiles es la prueba palmaria de que un Gobierno con-

punto de vista

Pedro Fernández Alén

fía en sus emprendedores. Eso sí que es creer en el talento de los ciudadanos.

Presidente de la Construcción (CNC)

SIMPLIFICACIÓN ADMINISTRATIVA Y FIABILIDAD NORMATIVA Sobre la eficiencia y la claridad en el plano legislativo y su impacto en la competitividad de las empresas, CEA ha trabajado intensamente este año.

En concreto, hemos celebrado muchas jornadas, y entre ellas una especializada junto a la Alianza por la Competitividad de la Industria Española. Esa simplificación administrativa es también el denominador común de muchas de las medidas contempladas en el Pacto Social y Económico por el Impulso de Andalucía, suscrito en marzo pasado con la Junta de Andalucía y los sindicatos mayoritarios.

La generación de un entorno que favorezca la competitividad del tejido empresarial, con fiabilidad normativa, pasa por aspectos como: la reducción de la presión fiscal; una mayor conexión de las políticas educativas y formativas con la empresa, con especial atención a la FP Dual; los procesos de digitalización y sostenibilidad empresarial, con los fondos europeos como aceleradores de ambos; y el impulso sectorial para un crecimiento más sólido, revalorizando el sistema agroalimentario y fortaleciendo la industria.

Sumamos a todo ello como prioridades la ampliación del espacio de oportunidades para los ciudadanos, con mejoras en los sistemas educativo, sanitario y de dependencia, y reforzando la viabilidad del sistema de pensiones.

Este semestre en el que nos encontramos, España ostenta, por quinta vez en su historia, la Presidencia del Consejo de la Unión Europea. Un compromiso que, en nuestro caso, emana desde Andalucía, cuyos empresarios estamos contribuyendo al reposicionamiento de una gran región llamada a un nuevo protagonismo. Más Europa significa más empresas y más Diálogo Social. Y a esa mirada invitamos al Ejecutivo y a la oposición para una nueva legislatura que genere estabilidad, progreso y crecimiento. Porque, como sostenemos desde CEOE, donde CEA articula la Acción Territorial, ninguna democracia avanzada puede dar respuesta a las necesidades de una sociedad moderna sin la participación de la iniciativa privada. En definitiva, sin libertad de empresa. Ai

Un sector atractivo para construir el futuro

Q

UERIDOS amigos, es un honor conmemorar, junto con todos vosotros, los 24 años de Andalucía Inmobiliaria, una de las publicaciones de cabecera de actividades como la promoción inmobiliaria, la construcción o las industrias afines; una influencia que va más allá del ámbito andaluz, llegando a toda España. Casi un cuarto de siglo marcado por la reflexión y el debate, siempre con la vista puesta en la búsqueda de valor añadido o en la innovación, virtudes de las que no es ajena en absoluto la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), organización empresarial cúpula del sector, de la que ostento su Presidencia.

Vivimos tiempos intensos en el sector de la construcción, marcados por desafíos globales a afrontar: la ejecución de 21

punto de vista

“Vivimos tiempos intensos, marcados por desafíos

globales a afrontar: la ejecución de las inversiones previstas en los próximos años, el incremento del coste de las materias primas, la alta inflación y la falta de mano de obra” las inversiones previstas en los próximos años, el incremento del coste de las materias primas, la alta inflación y la falta de mano de obra.

Esperamos que el Gobierno que nazca de las urnas materialice medidas ambiciosas para contener y contrarrestar la escalada de precios a través de la aplicación de algún mecanismo de revisión de precios de los contratos públicos. Desde la aparición, en la segunda mitad de 2021, de los primeros datos que reflejaban la tendencia a un desorbitado crecimiento de los precios de las materias primas provocado por los problemas de desabastecimiento y, posteriormente, de los derivados de la invasión de Ucrania por parte de Rusia, la CNC ha sido clave para conseguir que el Gobierno publicara el Real Decreto-ley 3/2022, de 1 de marzo, y sus modificaciones posteriores, que incluía la aplicación de una revisión excepcional de los precios de los materiales. Estos Reales Decretos-ley, que estuvieron en vigor hasta marzo de 2023, siendo positivos en su concepción, han resultado ser insuficientes. Además, la CNC no ha dejado de publicar numerosos estudios e informes sobre la evolución de los precios de los materiales básicos y sus consiguientes consecuencias: importante incremento de licitaciones públicas desiertas, cierre o concurso de acreedores de empresas.

En este sentido, nuestro último análisis arroja que seguimos prácticamente igual que hace un año: en el primer trimestre de 2023, se produjeron al menos 318 licitaciones desiertas por valor de 190 millones de euros, un informe que tuvo gran repercusión a nivel estatal y territorial.

El control de estos efectos inflacionarios va a depender, en gran medida, de la voluntad de la clase política por resolver un problema que asfixia a nuestro tejido empresarial, que está compuesto, en un 95%, por pequeñas y medianas empresas.

A mediados de 2022, con una inflación situada entonces por encima del 10% interanual, la CNC firmó un muy importante preacuerdo con los sindicatos CC.OO. del Hábitat y UGT-FICA, esqueleto de lo que ha constituido el VII Convenio General del sector de la Construcción, ratificado en junio de este año 2023. Una rúbrica que llega tras aprobarse un esperado Reglamento de Especificaciones, imprescindible para permitir la puesta en marcha del Plan de Pensiones de Empleo Simplificado del Sector de la Construcción, el primer plan de pensiones sectorial a nivel estatal. Un plan para el que el que eligieron como entidad gestora a VidaCaixa. Está previsto que este plan beneficiará en el corto plazo a un millón de trabajadores por cuenta ajena y, posiblemente, también podrá hacerlo a más de 400.000 trabajadores

“Queremos afianzar la creación de riqueza y de empleo en un sector de presente, pero sobre todo de futuro en el que la industrialización, la digitalización y la sostenibilidad tengan una presencia cada vez mayor” 22

autónomos, por lo que se espera que pueda ser un estímulo para el empleo.

Los incrementos salariales previstos en el VII Convenio General son: un 4% para el año 2022, un 3% para el año 2023 y un 3% para el año 2024. Una parte de estos incrementos está destinada a aportaciones al Plan de Pensiones. Además, el VII Convenio General incluye una cláusula de garantía salarial.

El sector está también preocupado por la falta de mano de obra cualificada para ejecutar todas las inversiones previstas en los próximos años. La CNC estima que va a ser necesario incorporar, en los 2 ó 3 próximos años, a, al menos, 700.000 nuevos trabajadores para poder afrontar con garantías la ejecución de los fondos NextGenerationEU, que ya están en plena efervescencia. Los fondos comunitarios están llamados a transformar España hasta 2026, una oportunidad que nuestra economía no puede dejar pasar ante los desafíos medioambientales, digitales y sociales.

Y vemos como nuestra acción recoge sus frutos: durante el mes de julio, el Ministerio de Seguridad Social ha dado vía libre a que las empresas de nuestro sector incorporen a profesionales de otros países para cubrir las plazas vacantes relacionadas con las ocupaciones de difícil cobertura. A falta de detalles, se puede avanzar que se abre el paso a una lista de profesiones a partir de las que será posible contratar inmigrantes. La construcción podrá iniciar la búsqueda de todo tipo de puestos y oficios, muy particularmente los necesarios para la rehabilitación energética de edificios.

Nuestro objetivo, por pretencioso que suene, es hacer de la construcción el sector más atractivo para trabajar. Juntos lo vamos a conseguir. Queremos afianzar la creación de riqueza y de empleo en un sector de presente, pero sobre todo de futuro en el que la industrialización, la digitalización y la sostenibilidad tengan una presencia cada vez mayor. Ai

punto de vista

Juan Antonio Gómez-Pintado

Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España - APCE

Pasado, presente y futuro de la vivienda

H

EMOS asistido durante la última legislatura a los mensajes sobre la importancia que la vivienda tiene como quinto pilar del estado del bienestar, y sobre todo, por lo que representa en la estructura de una sociedad sana, donde lo que se desea es que esta no sea un bien de lujo, sino más bien el derecho que tenemos al acceso de la misma, y por tanto, siendo las administraciones garantes de los derechos de los ciudadanos las que pongan las herramientas para que se

pueda simplificar el entramado jurídico complejísimo y que sin duda representa una ardua labor a la hora de producirla de una manera asequible y accesible. Esto me lleva a pensar en un título para este artículo y a una reflexión final que me van a permitir que les adelante: “Pasado, presente y futuro de la vivienda” y la reflexión final: el problema de la vivienda sí tiene solución.

La política de vivienda en nuestro país, en el pasado, tenía un elemento clave 23

dentro de su concepción ideológica, que era la de desarrollar una gran clase media, que es a lo que hemos venido asistiendo durante muchos años hasta la crisis del 2008, donde además era la iniciativa privada la que desarrolló la gran bolsa de vivienda asequible a través de las viviendas protegidas (VPO) y donde fuimos el motor de construcción del gran parque de vivienda que dio lugar a un desarrollo sin precedentes en nuestro país. Medidas como la subsidiación de los intereses del préstamo hipotecario, deducciones fiscales e IVA reducido, facilitaban notablemente el acceso a la vivienda, medidas que desaparecieron con la crisis del 2008, dejando prácticamente a nuestro país sin una política de vivienda, ya que solo se dedica un escaso 0,20% de nuestros presupuestos generales a vivienda.

Por el contrario, los promotores privados hemos promovido entre el periodo que va desde el año 1976 al 2022 más del 85% de las viviendas asequibles (VPO) en nuestro país.

punto de vista

“La política de vivienda en nuestro país, en el pasado, tenía un

elemento clave dentro de su concepción ideológica, que era la de desarrollar una gran clase media, que es a lo que hemos venido asistiendo durante muchos años hasta la crisis del 2008” En España según el INE y MITMA tan solo en el año 2022 se produjo un déficit de 120.000 viviendas. En lo que va de ciclo 250.000, las previsiones es que esta cifra continue durante los próximos años, generando una presión por falta de edificación de vivienda nueva y expulsando a las familias al mercado de segunda mano, haciendo así que nuestro parque edificado sea uno de los menos eficientes en el consumo de energía y cada vez más obsoleto.

Pero ¿qué podemos hacer para resolver esta situación?

Llevamos mucho tiempo desde el sector vaticinando cual sería el resultado de la falta de accesibilidad a la vivienda en el caso de no plantear medidas rigurosas y con seriedad en el sector, muchos son los documentos intercambiados con las diferentes administraciones actuantes cada una en su especialidad a los efectos de mostrar nuestras preocupaciones y a la vez las posibles soluciones para paliar esta situación, y me van a permitir que exponga alguna de ellas: EN MATERIA DE SUELO • En el largo plazo un cambio en la manera de concebir y gestionar el suelo a través de las diferentes leyes del suelo, haciendo que estas sean menos encorse-

tadas, mas, flexibles y, sobre todo más sencillas, para evitar la judicialización del urbanismo.

• En el corto plazo, un cambio de mentalidad en la administración, para que se coloque al lado del promotor y no enfrente a la hora de impulsar desarrollos urbanísticos.

• Puesta en carga de todo el suelo vacante posible, para promover vivienda protegida, aunque conlleve cambios de uso.

• Asimismo, se entiende que las cesiones deben servir para políticas sociales de vivienda, no para engrosar los presupuestos de los ayuntamientos.

• Fomentar la colaboración públicoprivada que posibilite actuaciones de alquiler asequible bajo fórmulas de derecho de superficie y de concesiones.

PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA Incremento de los precios en consonancia con los costes de construcción, que viabilice las promociones. Además, las actualizaciones de los precios debieran ser automáticas en función de una indexación al IPC como ya ocurre en Cataluña, así se evitaría la congelación de estos durante años caminando de espaldas a lo que acontece en la economía.

“Los promotores privados hemos promovido entre el periodo

que va desde el año 1976 al 2022 más del 85% de las viviendas asequibles (VPO) en nuestro país” 24

MARCO JURÍDICO • Reducción de la burocracia.

• Aprobar la ley de seguridad jurídica en el urbanismo.

FLEXIBILIZACIÓN DE LAS CONDICIONES DE ACCESO • No limitar el número de viviendas en el caso de suelos destinados a vivienda VPO, esto facilita el acceso a inversores que quieren dedicar la promoción a alquiler.

• Fiscalidad más favorable a los compradores, ya que más del 25% del precio de la vivienda son impuestos.

• Fomento del built to rent asequible de iniciativa privada mediante la deducción del IVA generado en el proceso constructivo y el empleo de fondos Next Generation para impulsarlo.

FINANCIACIÓN Nuevas fórmulas de financiación como por ejemplo Help to Buy. MANO DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN Llevar adelante políticas de formación profesional que palien la necesidad de mano de obra que tenemos en estos momentos y que va camino de empeorar.

Todas estas medidas (en caso de ser adoptadas) nos llevan a la conclusión que les adelantaba al inicio: el problema de la vivienda sí tiene solución; es solo una cuestión de voluntad política que incluye la modernización de nuestras administraciones.

Los objetivos que debemos tener como sociedad son: 3 Posibilitar el acceso a la vivienda de las familias de rentas medias y bajas.

3 Adelantar la emancipación de nuestros jóvenes.

3 Incrementar nuestra tasa de natalidad.

Porque la vivienda necesita mas gestión y menos ideología, necesita un compromiso de todos y para todos. Ai

punto de vista

25

la opinión

Olivia Fernández | Fotos: Archivo Ai

La administración andaluza responde a los interrogantes del sector privado La nueva ordenación territorial, la actual situación económica, la transición energética, el turismo sostenible o la economía circular son algunos de los temas que analizan aquí los titulares de las distintas consejerías implicadas.

¿Qué novedades traerá el nuevo Plan de Ordenación del Territorio (POTA) para adaptarse a la nueva realidad de Andalucía?

Rocío Díaz Consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda

Andalucía vive un momento clave para aprovechar todo su potencial. Desde 2019, el Gobierno de Juanma Moreno ha tratado de acabar con todos los corsés que maniataban el desarrollo de esta tierra y sus posibilidad de progresos. Y

uno de ellos era la maraña normativa y el atasco urbanístico al que se han visto sometido durante mucho tiempo a los municipios, con leyes y planes que se hacían sin tener en cuenta las necesidades reales de los ciudadanos.

El Gobierno andaluz emprendió hace tiempo una agenda reformista que aporte un camino sencillo y con seguridad jurídica, y abra las puertas al desarrollo de Andalucía. El primer paso fue la aprobación de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad (LISTA) y su reglamento. Bajo sus reglas, más claras y sencillas, se ha ofrecido una nueva oportunidad a muchos municipios que llevaban con sus planes generales ya no sólo atascados, sino completamente parados incluso por vía judicial.

La Junta ha adoptado con la LISTA un papel más abierto, menos empecinado en atascarse en los problemas como ocurría con la antigua LOUA y más enfocado en aportar soluciones, que es lo que reclamaban los ayuntamientos. Ese diálogo se ha traducido, por ejemplo, en más de 120 mesas de trabajos con los consistorios para ace26

lerar e imprimir otro ritmo a la aprobación de los planes, que antaño tardaban más de una década en resolverse.

De esa búsqueda del encuentro y del desbloqueo con el que nació la LISTA va a beber también el nuevo Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA).

Un plan que ya nació obsoleto, con un diagnóstico del siglo pasado que se aplicó casi una década después. Somos conscientes de que la ordenación del territorio es una herramienta clave para el desarrollo sostenible, pero para ello debe partir de un marco adaptado a los tiempos y necesidades de Andalucía.

La revisión del POTA servirá para planificar cómo será el territorio que los andaluces habitaremos en los próximos años, dando respuesta a los retos que tenemos por delante. Un camino que estamos afrontando desde el diálogo, que es el eje central de las políticas del Gobierno andaluz. Así lo hemos trasladado a los agentes sociales y a los partidos representados en el Parlamento, a los que hemos animado a participar y colaborar en un plan trascendental para el futuro de Andalucía. Ai

la opinión

Hay dos grandes amenazas para el sector.

El incremento de los tipos de interés y el de los costes. ¿Qué consecuencias ve a corto y largo plazo?

Carolina España Consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos

Vivimos sumidos en la incertidumbre desde hace años: crisis económicas, pandemia de Covid, guerras, crisis energética, sequía… Todo eso afecta directamente a una economía cada vez más globalizada, en la que un pequeño soplo en el último rincón del planeta termina convirtiéndose en un vendaval en el otro extremo del mundo.

La inflación, disparada y disparatada en los últimos tiempos, es uno de esos vendavales que azotan la economía mundial, y, por ende, también la española y andaluza. La subida de los tipos de interés por parte de las autoridades monetarias es una medida habitual y, probablemente, de las más efectivas a la hora de enfriar la economía, al forzar la caída de la demanda para que los precios se moderen.

Pero esta medida, alcanzando los umbrales que ya hemos alcanzado, tiene un efecto negativo en el consumo, especialmente en aquellos sectores que dependen de la obtención de financiación por parte de los consumidores. Por ejemplo, el sector inmobiliario, también afectado por la subida de los costes de la construcción.

El Gobierno andaluz es consciente de las dificultades. Por ello, frente a las incertidumbres, ofrece seguridad y confianza. Hemos establecido un mecanismo de revisión periódica de los costes de construcción, que no se actualizaban desde 2017, y estamos adecuándolos a la

“Hemos establecido un mecanismo de revisión periódica de los costes de construcción, que no se actualizaban desde el año 2017 ”

nueva realidad, incorporando, por ejemplo, materiales destinados a eficiencia energética en las licitaciones públicas.

Además, hemos impulsado un paquete fiscal de la vivienda, con rebajas en el ITP-AJD y deducciones en el IRPF, que implican importantes reducciones en el precio final que los ciudadanos pagan por su vivienda. El objetivo es impulsar y reactivar el sector inmobiliario, aliviando a los ciudadanos la carga fiscal en la compra de vivienda, estimulando la demanda de viviendas usadas bajando la tributación por adquisición, e incentivando la oferta de obra nueva a precios más asequibles.

No quiero pasar por alto el esfuerzo que está haciendo la Junta para facilitar el acceso a la vivienda en el caso de los jóvenes, mediante el aval del 15% de la 27

hipoteca. Ello posibilita el acceso a un crédito sin el cual, en muchísimos casos, no podrían afrontar los gastos que supone crear un hogar.

La realidad es que la oferta inmobiliaria crece en Andalucía a mayor ritmo que en el conjunto de España, tanto en viviendas visadas como en construcción, a pesar de que las transacciones, afectadas por la fuerte subida de los intereses, se estén resintiendo en grado similar al resto del país. En consecuencia, también disminuyen las hipotecas firmadas, aunque en Andalucía en menor medida que en España.

Hay circunstancias que no puede cambiar el Gobierno andaluz. Pero sí podemos ayudar a familias y empresas a hacer frente a dichas circunstancias. Y a ello dedicamos todo nuestro afán. Ai

la opinión

¿Qué oportunidades le brinda a Andalucía el nuevo escenario energético?

Jorge Paradela Consejero de Industria, Energía y Minas

Estamos convencidos de que las energías renovables, en unión con la minería metálica y la industria, pueden actuar como motor estratégico para transformar Andalucía. Potenciar el proceso de transición energética contribuirá, por un lado, a la lucha contra el cambio climático generando inversiones y empleo en Andalucía y, por otro, ofrecerá nuevas oportunidades de reindustrialización que nos permitirán ganar en competitividad y valor añadido.

La necesidad de hacer frente a las consecuencias del cambio climático, unido a la necesidad de soberanía energética que propugna Europa para minimizar

la dependencia del gas ruso tras la guerra en Ucrania, no han hecho más que afianzar la apuesta del Gobierno de Andalucía por desarrollar una política energética propia que lleve a nuestra comunidad a liderar en el contexto europeo ese proceso de transición hacia un nuevo modelo basado en la producción y el consumo de energías limpias.

Un nuevo modelo que reduzca la elevada dependencia de los combustibles fósiles y que contribuya a reducir el precio de la electricidad para la ciudadanía y los sectores productivos, al tiempo que generamos nuevas oportunidades de negocio y empleo ligados a las energías renovables, impulsamos la innovación y propiciamos desarrollo industrial.

Andalucía cuenta con un enorme potencial de recursos naturales de los que debemos sacar el máximo partido. Recursos como el sol, el viento y nuestra ubicación geográfica nos proporcionan una clara ventaja competitiva con respecto a otras regiones de nuestro entorno.

Venimos defendiendo con convicción que la energía es una palanca que abre oportunidades para nuestra industria y que esta, a su vez, junto a la minería metálica representa el mejor campo de experimentación para avanzar en las

soluciones que el proceso de transición energética precisa.

Queremos ser el territorio desde el que se desarrollen aplicaciones novedosas en ámbitos como el hidrógeno verde, hibridación, agrivoltaica, biocarburantes… que sirvan de inspiración y se puedan escalar. Y ese es el camino que hemos emprendido con la Alianza Andaluza del Hidrógeno Verde, impulsada por la Junta y que ya cuenta con más de 150 entidades públicas y privadas adheridas.

En materia energética, uno de los objetivos que nos proponemos es que el desarrollo de las renovables deje mayor huella industrial en Andalucía, que genere un ecosistema industrial a su alrededor y alimente la cadena de valor en torno a las tecnologías limpias. Con ese propósito hemos iniciado una serie de encuentros entre promotores, empresas de ingeniería y tejido industrial andaluz con la intención de incrementar en nuestra región la fabricación de equipos y sistemas que van a asociados a las energías limpias y dotarnos así de una estructura industrial relevante, bien posicionada en un sector de tanto futuro y dejando más riqueza en nuestra tierra. Se trata en definitiva de reforzar el sello del ‘hecho en Andalucía’ en los proyectos de inversión renovable en nuestra comunidad. Ai

“La energía es una palanca que abre oportunidades para nuestra industria y que esta, a su vez, junto a la minería metálica representa el mejor campo de experimentación para avanzar en las soluciones que el proceso de transición energética precisa ” 28

la opinión

¿Cuál es la clave para lograr un equilibrio entre la vida en las ciudades y un modelo turístico sostenible?

Arturo Bernal Consejero de Turismo, Cultura y Deporte

Si el modelo es realmente sostenible, ese equilibrio estará asegurado. El turismo es uno de los motores más sobresalientes para el desarrollo de las ciudades.

En pleno ciclo de recuperación sectorial, que me atrevo a predecir expansivo, esta actividad ya cerró el pasado ejercicio en nuestra región con unos ingresos generados superiores a los 22.500 millones de euros, tras recibir 30,8 millones de turistas de los que casi el 30% se alojaron en las capitales de provincia andaluzas.

En todas estas localidades contamos con una amplia oferta de alojamientos y de restauración, servicios auxiliares, infraestructuras de comunicaciones, imponentes recursos naturales y patrimoniales y un generoso catálogo de ocio capaces de atraer al viajero y animar su fidelización. Precisamente en la calidad y diversidad de la oferta urbana, y en su apertura durante todo el año, reside una de las fortalezas de Andalucía, ya que nos permite desestacionalizar la demanda global no solo en el tiempo sino a través del territorio.

Mantener el dinamismo turístico de estas localidades, extendido a las ciudades medias y a multitud de municipios andaluces cuya oferta también podríamos categorizar como urbana, alcanzando los objetivos planificados de una forma coherente con su capacidad de acogida y sin alterar la percepción que del turismo tienen sus habitantes, se ha convertido en uno de los grandes retos del sector.

Para lograr este equilibrio, desde la Junta de Andalucía trabajamos especial-

mente en la consolidación de la sostenibilidad como garante de la actividad turística presente y futura, en todos los campos de actuación. Persiguiendo, además, una sostenibilidad real que supera su interpretación más básica como paradigma sectorial y que traducimos en acciones concretas dirigidas al sector y a la ciudadanía.

Por citar algunas de esas acciones, profundizamos en el desarrollo de los destinos inteligentes donde territorio y turismo se gestionan de forma cohesionada para que la sostenibilidad se extienda más allá de su vertiente ambiental o económica y alcance a la social.

Igualmente, nos encontramos en plena revisión de la regulación que afecta a ese equilibrio, mejorando el ordenamiento de los recursos y la normativa de afección, como el decreto de viviendas con fines turísticos con cuya renovación incrementaremos la profesionalización del sector y la mejora en la prestación del servicio, a la vez que damos respuesta a las necesidades de acceso a la vivienda y de protección de los derechos de los residentes.

Afortunadamente, no estamos solos en este empeño, pues contamos con los grandes avances que está dando el sector andaluz hacia la consecución de

un ecosistema turístico más sostenible, inclusivo, responsable y con elevada capacidad de respuesta a la ciudadanía.

Esfuerzo al que se suman influyentes actores como Andalucía Inmobiliaria, cuya función vigía siempre ha estado comprometida con el avance ejemplar de nuestra comunidad.

Feliz 24 aniversario, con mis mejores deseos de continuar construyendo juntos un gran futuro para nuestra región. Ai

“Trabajamos especialmente en la consolidación de la sostenibilidad como garante de la actividad turística presente y futura, en todos los campos de actuación” 29

la opinión

¿Es posible aunar economía circular, empleo verde y desarrollo urbano?

Ramón Fernández-Pacheco Consejero de Sostenibilidad, Medio Ambiente y Economía Azul

“El Plan de la Madera permite a Andalucía seguir las políticas de la Comisión Europea que abordan la utilización de la madera como fuente esencial para reducir las emisiones de CO2 en el sector de la construcción”

No sólo es posible, sino necesario y lo que es más importante: Andalucía ya lo está haciendo. Andalucía, tierra al sur del sur, sufre como ninguna otra las consecuencias del cambio climático. Acciones valientes y decididas son las que van a hacer posible que la nuestra siga siendo una región atractiva y en constante desarrollo.

No obstante, no podemos mirar hacia otro lado y la economía circular, perfectamente impulsada y desgranada en la Ley de Economía Circular de Andalucía, se ha convertido en una de las herramientas más útiles de cara a la adaptación frente a esos efectos adversos del clima. Y todo, desde una auténtica revolución verde que apuesta por reconvertir el residuo en nuevo recurso. Una apuesta que busca el equilibrio entre la protección medioambiental y el desarrollo económico y social que, en las zonas rurales se traduce, además, en empleo verde, empleo de calidad que fija la población al territorio.

Y en esta línea de trabajo, el Plan de la Madera tiene también mucho que decir.

Este Plan, aprobado en junio y que cuen-

30

ta con un presupuesto de 7,2 millones de euros, permite a Andalucía no sólo seguir las políticas impulsadas por la Comisión Europea que abordan la utilización de la madera como fuente esencial para reducir las emisiones de CO2 en el sector de la construcción; sino que defiende un modelo verde y ecológico que permite desarrollar un plan de vida en el medio rural.

En definitiva, el aprovechamiento de la madera persigue, por un lado, conservar el medio natural retirando el exceso de madera y otros productos para prevenir incendios forestales y, por otro lado, ofrecer alternativas económicas que ayudan a fijar a la población en los entornos rurales gracias al fomento del empleo verde.

Sólo en 2022, el aprovechamiento de la madera en Andalucía supuso ingresos por valor de casi 6,7 millones de euros a la Administración regional, una cantidad que se corresponde en un 90% al corcho. El objetivo que nos marcamos ahora es ampliar los aprovechamientos a otros tipos de madera como la biomasa, coníferas, pastos, piñas o algarrobas, entre otros. Ai

la opinión

31

vivienda

El impulso a la vivienda asequible E

Alicia Martínez Secretaria general de Vivienda de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda

“Garantizar el acceso a viviendas dignas, a precio asequible, promover la rehabilitación residencial y la regeneración urbana, eliminar la infravivienda y transformar la realidad de barrios olvidados es nuestra competencia, según el Estatuto de Autonomía de Andalucía”

L principal éxito de una sociedad es lograr cotas de bienestar elevadas entre sus habitantes, y sin duda un elemento fundamental para conseguirlo es garantizar espacios habitables, ciudades bien organizadas, con buenos servicios, movilidad sostenible, espacios verdes y sobre todo, un parque de vivienda de calidad, que dé respuesta a las personas que lo habitan en el presente y permita seguir dando cabida a las nuevas generaciones, no solo en la rotación del parque edificado, sino también en vivienda de nueva construcción.

Andalucía es una tierra, grande en extensión, diversa en su territorio, y con realidades urbanas bien diferentes. No obstante, la red de ciudades medias andaluzas constituye una forma de implantación en el territorio de éxito, que se complementa con el empuje de las áreas metropolitanas. No obstante, hay que tener en cuenta los posibles desequilibrios que se introducen en la zona costera, a través de su fuerte demanda extranjera, y también los generados por la débil línea existente entre la vivienda residencial y el uso turístico.

Por otra parte, se presenta la realidad de los municipios

rurales, donde la vivienda experimenta otros problemas, como es el envejecimiento de los centros urbanos, y el abandono de la población hacia las grandes ciudades.

El garantizar el acceso a viviendas dignas, a precio asequible, promover la rehabilitación residencial y la regeneración urbana, eliminar la infravivienda y transformar la realidad de barrios olvidados es nuestra competencia, según el Estatuto de Autonomía de Andalucía, y además es compartida con los Ayuntamientos y la Administración del Estado, en tanto que se requiere de grandes acuerdos y de una política de pactos y de consenso basada en la cooperación institucional.

Así, tras la parálisis inmobiliaria de más de una década, cuando se retomó la senda de crecimiento en el sector inmobiliario hacia 2018, irrumpió con fuerza la pandemia y sus efectos posteriores tales como la crisis energética, la subida de precios, la inflación, la política monetaria y financiera y otras circunstancias geopolíticas que, si bien han generado incertidumbre en el sector, han moderado el crecimiento y las expectativas.

No obstante, Andalucía, se muestra como una región de 32

oportunidades en el sentido mas amplio. Una región para trabajar, para innovar, para emprender y sobre todo para vivir.

Desde la Junta de Andalucía, este gobierno, ha emprendido acciones para garantizar la seguridad jurídica y agilizar la generación de suelo para vivienda, con la aprobación de la LISTA y mediante el Plan Vive en Andalucía, se ha recuperado la promoción de vivienda en alquiler a precio asequible, con mas de 3.000 viviendas en curso, muchas finalizadas, otras en ejecución, que vendrán a ofrecer una alternativa a las personas que requieren un apoyo para acceder a la vivienda. Mediante el programa de Fomento de Vivienda en Alquiler, se ofrece desde la Junta apoyo a los promotores públicos, privados o fundaciones, para que promuevan la construcción de un parque público de vivienda en alquiler y consolidar y profesionalizar así una oferta inexistente hasta la fecha.

Así estamos promoviendo vivienda en alquiler asequible en las áreas prioritarias de actuación donde más ha subido el precio del alquiler, como Málaga, con más de 1.000 viviendas en el Sector Universidad, en colaboración con el

vivienda

Ayuntamiento, e igualmente en Cádiz o Sevilla.

Ha sido fundamental, establecer una forma de trabajar basada en el consenso y el acuerdo, mediante la firma de innumerables convenios con municipios y promotores, para sacar adelante las promociones.

Acuerdo necesario en el sector, que se ha enturbiado con la aprobación de una Ley Estatal de la Vivienda aprobada en mayo, sin consenso, que ha generado inquietud en el mercado del alquiler, por intervencionista y confusa, y que ha supuesto la interposición de varios recursos además del andaluz, ante el TC por invasión de competencias.

Mas allá de la posible inconstitucionalidad, en lo relativo al orden competencial establecido en la Constitución Española, no compartimos el modelo intervencionista y regulatorio que propugna, mas aún, cuando está comproba-

do sus efectos perniciosos en otras ciudades donde se han aplicado dichas medidas.

Ante la falta de oferta de vivienda, nuestro modelo impulsa una mayor oferta de vivienda a precio asequible, con especial atención a determinadas áreas donde los precios son mas elevados, limitando en esta oferta pública los precios y dirigiéndola a los colectivos de especial protección entre los que se encuentran los jóvenes.

Son ellos los potenciales beneficiarios también del programa de Garantía de Vivienda Joven, en el que el gobierno andaluz, brinda una garantía a modo de aval a los jóvenes menores de 35 años que vayan a adquirir su primera vivienda, pudiendo alcanzar hasta el 15% del precio de la vivienda.

Además de impulsar la construcción de vivienda a precio asequible, estamos comprometidos con la regeneración de barriadas, favo-

reciendo la rehabilitación de edificios obsoletos, prestando atención a la accesibilidad universal y a la eficiencia energética. Además de intervenciones de mejora de los espacios públicos urbanos y de actuaciones de acompañamiento social, imprescindibles en barrios con dificultades socioeconómicas.

Y en esta línea de trabajo, y tras la pandemia, surgieron los fondos Next Generation.

“Ante la falta de oferta de vivienda, nuestro modelo impulsa una mayor oferta de vivienda a precio asequible”

“El programa Garantía Joven de Vivienda, avala a los jóvenes en la compra de su primera vivienda”

33

vivienda

“Estamos inmersos en la aplicación de los Fondos Next Generation, que van a canalizar 614 millones de euros en rehabilitación de barrios y en promoción de nueva vivienda”

“Confiamos en la alianza de todo el sector para seguir construyendo la mejor Andalucía”

y viviendas, y promoción de nuevas viviendas en alquiler asequible en edificios energéticamente eficientes. En la componente de rehabilitación, Andalucía tiene el objetivo de rehabilitar 27.000 viviendas y en el objetivo de promoción, 3.000 nuevas viviendas.

Dentro del Programa de Rehabilitación de Barrios, se delimitarán inicialmente 15 entornos residenciales, en los que será fundamental el papel del agente rehabilitador, como interlocutor con las comunidades de propietarios de todo un barrio, jugando igualmente un papel fundamental el impulso del ayuntamiento a través de la oficina de rehabilitación a implantar en la barriada.

Por otro lado, los ciudadanos tienen abierta la posibilidad de solicitar directamente o a través de agentes o empresas, la rehabilitación de sus edificios, siendo una oportunidad de percibir subvenciones para la mejora de la eficiencia energética de los mismos. En este sentido, vemos cómo estas líneas de ayudas están generando interés, no sólo en las viviendas unifamiliares, sino en una escala media de proyectos, que supone un nicho de trabajo para la pequeña y mediana empresa del sector de la construcción generando empleo local vinculado a la rehabilitación.

Finalmente cobra especial importancia el Programa 6 de promoción de viviendas en alquiler a precios asequibles

De situaciones difíciles, surgen grandes oportunidades, y debemos aprovechar al máximo los recursos que se nos brindan. No exentos de polémica, por un diseño estatal falto de diálogo y transparencia, la realidad es que las comunidades autónomas, disponemos de recursos extraordinarios procedentes de Europa, si bien muy exigentes, dado que la condición sine qua non, es certificar el ahorro de consumo de energía primaria no renovable, todo ello alineado con la corriente europea de lucha contra el cambio climático y que sin duda tiene un lado muy positivo como es el ahorro de emisiones de gases CO2 a la atmósfera y la bajada de la factura de la luz de las familias.

Estamos inmersos en la aplicación de estos fondos mediante el Plan Ecovivienda, que va a canalizar 614 millones de euros en subvenciones a los ciudadanos, a través de diferentes programas: Rehabilitación de barrios, rehabilitación energética de edificios 34

en edificios energéticamente eficientes, sobre suelos de titularidad pública en la que hemos convocado a todos los actores públicos de Andalucía a presentar sus proyectos de viviendas, a los que aportamos una subvención que viabiliza el proyecto.

Mediante este programa, impulsamos la construcción de alrededor de 3.000 nuevas viviendas en suelos de titularidad pública, que se promoverán directamente por los ayuntamientos implicados o bien mediante la concesión demanial a privados, sin coste de los suelos, durante un periodo entre 50 y 80 años, plazo estimado para la reversión de la inversión, mediante el cobro de los alquileres, periodo tras el cual las viviendas revierten a la administración.

Se abre pues un escenario de colaboración público-privada en el que una vez cubierta la primera fase, avanzamos hacia el momento de las licitaciones de la concesión, por lo que, en el próximo año, el sector de la construcción, promoción y gestión inmobiliaria, va a ver incrementadas sus oportunidades de negocio, y lo mas importante se va a generar una respuesta de calidad a la demanda de vivienda en alquiler a precio asequible en Andalucía.

Confiamos en la alianza de todo el sector para seguir construyendo la mejor Andalucía, y nos emplazamos a hacerlo de la mano de todas las administraciones, con agilidad y eficacia en beneficio de todos. Ai

patronales

Rafael Sánchez Alcalá

Presidente de Fadeco Contratistas

“A través de la

implementación de medidas concretas y la voluntad de adaptarse, podemos aspirar a un sector de la construcción vanguardista y sostenible”

“La colaboración público-privada es esencial para abordar los desafíos del sector “

E

S un reto difícil ser original en una tribuna de opinión que aborde el estado actual de nuestro sector. En esta ocasión, muy posiblemente no les voy a sorprender, ya que nuestros problemas están perfectamente identificados. Los elevados costes de construcción han ejercido una presión constante sobre el sector en Andalucía, planteando la urgente necesidad de una acción conjunta en los ámbitos público y privado para encarar este desafío creciente.

En el epicentro de este problema, y para solucionarlo de raíz, urge la innovación en la ley de contratos del sector público incorporado un mecanismo estable de revisión de precios, que se presenta como una medida crucial para enfrentar la volatilidad en los costes de construcción. Este enfoque, de una forma natural debería extenderse y encontrar su reflejo en el ámbito de la contratación privada,

promoviendo una mayor estabilidad y previsibilidad en el sector.

En paralelo, cobra especial importancia la creación de un Banco de Precios moderno, ágil y constantemente actualizado. Fadeco Contratistas y el Consejo Andaluz de Arquitectos están dando pasos decididos en esta área, liderando el camino hacia un mayor realismo, de acuerdo con el mercado, en la determinación de los costes. La implementación de este recurso proporcionaría un marco sólido para la toma de decisiones y fomentaría la competencia saludable en el sector de la construcción.

Otro aspecto esencial es el de la eficiencia en la gestión de las administraciones, que se ha convertido en una necesidad ineludible. Acercar su funcionamiento a un modelo de gestión empresarial permitiría un uso más eficaz de los recursos públicos, especialmente en el 36

ámbito de la licitación pública. Un ejemplo muy evidente de esta anomalía, y que desde nuestra organización venimos denunciando, es la creciente tendencia de las administraciones a recurrir a encomiendas de gestión a medios propios, lo cual subraya la importancia de abordar este problema complejo y generalizado.

Por otro lado, la alarmante escasez de mano de obra en el sector de la construcción está teniendo un impacto cada vez mayor en su funcionamiento cotidiano.

No por mucho repetirlo debemos subestimar este importante problema. Empresas en toda Andalucía se ven obligadas a rechazar obras por esta carestía de recursos humanos. Sin embargo, este no es un desafío de corto plazo; su efecto se proyecta en el futuro, amenazando el relevo generacional y la viabilidad de muchas empresas constructoras tradicionales.

En conclusión, aunque decía al comienzo de este artículo que lamentaba no ser original, debemos recordar que la identificación de problemas es el primer paso hacia la solución. La colaboración concertada entre actores públicos y privados es esencial para abordar estos desafíos. A través de la implementación de medidas concretas y la voluntad de adaptarse, podemos aspirar a un sector de la construcción vanguardista y sostenible en la región de Andalucía. Ai

patronales

Arturo Coloma Pérez

Gerente de CEACOP

“La construcción es parte de la solución: Mucho más que un lema”

E

STE lema nos lleva acompañando desde los comienzos de la recuperación tras la crisis del Covid 19. El sector de la construcción e ingeniería siempre ha desarrollado un papel clave por su relevancia en la creación de riqueza y empleo, pero, sobre todo, como dinamizador en los momentos de reactivación económica.

Lo que no hemos conseguido que se corresponda con la importancia del sector es la consideración económica y social de sus técnicos, trabajadores y empresarios. La construcción y la ingeniería generan soluciones de infraestructuras para la sociedad y lo hacen siempre mediante soluciones a medida, específicas y particularizadas a cada situación y casuística, lo que requiere una compleja y original definición y ejecución. Por no hablar de la inestimable función de incorporación de empleados al ciclo productivo. En este sentido, creo que la formación y la industrialización son un camino muy deseable, pues se introducirán mejoras en la calidad y prestaciones, en la profesionalización de los trabajadores y, finalmente, en la eficiencia en los costes.

Efectivamente “La construcción es parte de la solución”, pero ahora -que parece que toca frenar la inflación y ajustar los presupuestos en Europa- esperemos que no seamos la solución consistente en llevarnos el mayor recorte presupuestario, como ha ocurrido en otras ocasio-

nes. El sector lleva ya muchos años de dificultades y, con enormes sacrificios, va ajustándose a las diferentes crisis que se van sucediendo desde 2008: crash financiero, ajustes presupuestarios, Covid, una terrible inflación, crisis energética, guerra de Ucrania… No podemos ser de nuevo la palanca de freno de la economía; ni lo merece el sector ni es conveniente para nuestra economía.

Necesitamos proyectos con presupuestos realistas y actualizados, así como licitaciones que no conduzcan a situaciones en las que es imposible ejecutarlas.

Las revisiones de precios deben ser recuperadas para asegurar la viabilidad de los proyectos y que se puedan terminar las obras. Necesitamos un marco de relación equilibrado que permita al sector dedicarse a crear infraestructuras en condiciones de calidad y no utilizar la normativa y la contratación como medio de ajustes presupuestarios o de control financiero.

La construcción siempre genera un efecto positivo en la economía y en el trabajo. Espero que las posibles políticas de ajuste se centren en gastos improductivos y que dejen actuar e incluso potenciar a la economía que produce bienes y servicios, que es la que en último término llega a los bolsillos de los trabajadores, permitiendo su desarrollo y mejora de condiciones de vida. También es fundamental favorecer e impulsar la llegada de inversiones con un marco jurídico segu37

ro y claro. Tenemos mucho que ofrecer como país al mundo inversor.

Desde CEACOP defendemos y potenciamos la actividad y mejora de las empresas andaluzas. Nuestro sector necesita esa presencia local dada la particularización de los proyectos y su dispersión geográfica. La implicación de compañías locales siempre favorece la mejor calidad de las infraestructuras. Además, necesitamos empresas fuertes y preparadas que puedan también competir en proyectos relevantes, no solo en Andalucía, sino también en otras comunidades y en el extranjero.

Particularmente, llamamos la atención sobre la importancia de que las clasificaciones para la realización de la obra pública recojan la especificidad de experiencia, instalaciones y medios de nuestras empresas.

Y sí, de nuevo, la construcción es la solución, potenciándola y no utilizando al sector como el primer lugar donde buscar los recortes. Ai

patronales

“Solucionar el acceso a la vivienda comienza por actuar en la gestión urbanística”

Ignacio Peinado Guerrero

Presidente de Fadeco Promotores

E

L acceso a la vivienda es uno de los principales problemas de la sociedad actual. Desde las patronales de promotores, hemos aportado propuestas en esta manteria como son el programa Help to Buy, ya en marcha, las aportaciones para viabilizar la colaboración público-privada destinada a la ejecución de vivienda asequible en alquiler o las medidas pensadas para mejorar y actualizar el Plan Vive y la Ley de Vivienda. Pero, el gran reto debe ser actuar, no sólo en la fase final de edificación, sino en todo el proceso. La gestión urbanística es la pieza esencial a optimizar.

EL SUELO es la materia prima de todo el proceso de edificación, y es un bien escaso, y su transformación se ha convertido en negocio de alto riesgo, debido a la ausencia total de financiación y a los plazos eternos e inciertos a los que nos enfrentaríamos. La consecuencia directa de esta situación es una oferta de viviendas cada vez más limitada, que provoca tensiones en los precios de venta.

Adicionalmente, hay que recordar que todos los nuevos desarrollos llevan aparejados al menos un 30% del ámbito para VPO, por lo que su agilización es la mejor política de vivienda asequible que puede hacerse.

La LISTA ha articulado procedimientos de simplificación, y su puesta en uso está permitiendo detectar cómo incluso mejorarlos, pero adicionalmente hay que trabajar en otras líneas: • La revisión de la GICA; modificación que, sin minorar las exigencias medioambientales previstas en la norma, permitan mayor simplicidad y eficiencia, aportando certidumbre y unas reglas del juego claras. Sin duda ayudaría no contar con una ley estatal con exigencias muy superiores a las exigidas por la directiva europea y que la convirtió en una norma más compleja en España que en otros países miembros.

• Pensar en ciudades del futuro; Las urbanizaciones serán las ciudades futuras, merece la pena destinar esfuerzos a fomentar la sostenibilidad, tanto social como medioambiental.

Desde Fadeco Promotores estamos proponiendo que se den unos incentivos concretos para aquellos que apuesten por crear nueva ciudad con criterios de sostenibilidad, ya sea ambiental o social, y son los siguientes: 3 Inclusión en la oficina aceleradora de tramitación, que les permita recortar los ahora inasumibles tiempos. Es fácil entender que son iniciativas que pueden contar con el distintivo de “interés público”.

38

3 Abrir líneas de financiación para la gestión de suelo y sus obras de urbanización, en el caso de que sea verde o tenga una especial apuesta por vivienda social, cuestión que ya está funcionando en la última fase de construcción del edificio, pero qué aún no se percibe de una manera tan clara en la fase de urbanización.

3 Pedir a las distintas administraciones que incentiven directamente estas actuaciones, sabiendo que el dinero que aporten será retornado con creces a las arcas públicas con el menor gasto de mantenimiento cuando esté recepcionada la urbanización. Los fondos europeos destinados a la sostenibilidad pueden ser una vía, pero también plantear ayudas, que no tienen por qué requerir necesariamente consignación económica, como los incentivos mediante incremento de edificabilidad, sistema utilizado para la renovación del parque hotelero, o la compensación de las cargas externas.

3 Fomento de la figura del Agente Urbanizador, que dificulte las paralizaciones de nuevos suelos derivadas de la difícil coordinación entre muchos propietarios minoritarios.

La promoción inmobiliaria comienza mucho antes de colocar ladrillos, la mayoría de las veces décadas antes, por lo que trabajar por reducir las trabas, inseguridades o trámites innecesarios en esta fase de gestión urbanística es una de las cuestiones prioritarias para contar con un parque de viviendas suficiente para aliviar las tensiones actuales. Ai

punto de vista

39

ESTE MES...

Olivia Fernández / Fotos: Jesús Domínguez Salas

Una cita obligada para el turismo residencial

XV JORNADA

TURISMO

RESIDENCIAL

Después de 15 años, estas jornadas, organizadas por Andalucía Inmobiliaria, el Hotel Villapadierna y los ayuntamientos de Estepona y Benahavís, se consolidan como un referente para el sector

A

NDALUCÍA Inmobiliaria ha vuelto a celebrar sus Jornadas de Turismo Residencial, en esta ocasión en Estepona, y de nuevo el sector ha respondido a esta cita con gran acogida. Ha sido ya la edición número 15, y como allí se dijo, cualquier acto que alcanza este número se ha ganado ya su sitio en el elenco de eventos de prestigio, más en un sector que además pone el listón muy alto y selecciona muy bien a dónde acudir. Esta cita se ha consolidado como un referente y por

eso allí estaban todos los que debían estar, representantes de las principales empresas vinculadas al sector turístico y residencial y responsables políticos. Pero también había ausencias que marcaron este año estas jornadas, las más emotivas celebradas por esta revista hasta la fecha. Porque Rafael Salinas, cuyo triste fallecimiento el pasado verano sobrecogió al sector y a todos los que forman parte de esta revista, estaba más presente que nunca. Era un nombre que siempre estaba ahí, acompa-

ñando a Andalucía Inmobiliaria en actos como este. A él le dedicó unas cariñosas palabras Iñigo Galán, miembro del Consejo Asesor de Ai, durante la presentación de estas jornadas. “Era un hombre bueno y ha sido una figura indispensable en la historia de Andalucía Inmobiliaria. Con su fallecimiento desaparece uno de los colaboradores más cercanos y queridos de la revista. Ha sido un gran abogado urbanista, ha escrito numerosos artículos y desde el primer número, en septiembre de 1999, viene co40

laborando con la publicación”, señaló Galán. También hizo un recorrido por todo lo publicado por Rafael, “en aquella época ya escribió sobre el urbanismo en Andalucía y desde entonces sus textos críticos, rigurosos y profundos no han dejado de sucederse todos los años”. “Ha sido siempre un hombre culto, generoso, muy educado, discreto, una muy buena persona. Siempre tenía la palabra justa en el momento adecuado. Todos vamos a recordarlo siempre, también por su elegancia por su se-

XV JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

Rosa Hafner, editora-directora de Andalucía Inmobiliaria; José María García Urbano, alcalde de Estepona; e Íñigo Galán, CEO de Inerzia.

ñorío y el buen trato con las personas”, añadía, provocando un gran aplauso entre los asistentes.

También se recordó en la inauguración a Ricardo Arranz, el alma de estas jornadas, a las que ha impulsado desde su nacimiento para poner en valor lo que supone el turismo residencial y las bondades que ofrece la Costa del Sol. Tal y como se explicó, Ricardo tuvo un accidente de tráfico muy grave en el mes de junio del que afortunadamente salió adelante, de ahí que no tuviera en esta ocasión una

ORGANIZAN:

celebrar este año. Pero además agradecer la presencia de tantos amigos, colegas y buenos profesionales en estas XV Jornadas de Turismo Residencial que con tanta profesionalidad organiza cada año la prestigiosa revista Andalucía Inmobiliaria”.

participación tan activa. Durante la inauguración, Iñigo Galán leyó a los asistentes unas líneas escritas por Arranz donde agradecía las muestras de cariño que había recibido en estas semanas tan difíciles.

“Doy gracias a Dios por haberme devuelto a este lado de la realidad de la que no quiero escapar hasta dentro de muchos, muchísimos años. También quiero agradecer a José María García Urbano, alcalde de Estepona y a José Antonio Mena, alcalde de Benahavís, su apoyo incondicional para que estas jornadas se puedan

APOYO INSTITUCIONAL Estos dos municipios han ofrecido este año, como viene siendo habitual, su ayuda institucional para que estas jornadas hayan podido volver a ser un éxito. El anfitrión, en

patrocinan:

colaboran:

AYUNTAMIENTO DE

BENAHAVÍS

41

“Los municipios de Estepona y Benahavís han ofrecido este año, como viene siendo habitual, su ayuda institucional para que estas jornadas hayan podido volver a ser un éxito”

ESTE MES...

“Fue grato poder despedir las jornadas con la presencia de Ricardo Arranz, que quiso estar presente para cerrar esta edición”

Rosa Hafner, editora-directora de Andalucía Inmobiliaria; José Antonio Mena alcalde de Benahavís; José María García Urbano, alcalde de Estepona; y Ricardo Arranz, presidente del Grupo Villapadierna.

esta ocasión, ha sido el Ayuntamiento de Estepona, que ha acogido estas jornadas en la nueva sede Consistorial, un edificio funcional y autosuficiente, que ha servido para centralizar todas las actividades municipales y del que el alcalde destacaba haber sido diseñado por arquitectos municipales y construido por la empresa andaluza ACP Infraestructuras.

José María García Urbano alcalde de la ciudad, aprovechaba la presencia de los invitados a esta jornada en este nuevo equipamiento para destacar las múltiples

de las tres ciudades de Europa candidata a ser la más medioambientalmente sostenible. Una de ellas está en Países Bajos, otra en Inglaterra y la tercera es Estepona.

Para nosotros, estar ya entre ese trío de finalistas, es todo un reconocimiento”, anunciaba.

En la clausura, García Urbano quiso agradecer la colaboración del Ayuntamiento de Benahavís, cuyo alcalde José Antonio Mena también estuvo en el acto de clausura junto a Rosa Hafner, editora - directora de Andalucía Inmobiliaria. “Muchas

mejoras que ha tenido Estepona en los últimos años.

“Todos habéis sido testigos, y hoy podéis comprobarlo, de los cambios que ha habido en la ciudad, de la gran transformación que ha tenido”. También coincidía la celebración de estas jornadas con la reciente candidatura de Estepona a un prestigioso galardón europeo. “Una delegación de The Academy of Urbanism, una prestigiosa entidad de carácter internacional, ha estado visitando Estepona porque nos ha preseleccionado de entre 100 candidatas como una

“De nuevo el sector ha respondido con gran acogida a esta cita, que cumple ya su edición número 15 ” 42

gracias, querido amigo alcalde de Benahavís, porque su implicación y colaboración directa en esta jornada ha sido decisiva. Gracias Rosa, gracias a Andalucía, a todos vosotros y aquí nos tenéis para esta edición y para siempre”, se despidió el edil de Estepona.

También fue grato poder despedir las jornadas con la presencia de Ricardo Arranz, que quiso estar presente para cerrar esta edición y agradecer a todos los organizadores el haber colaborado por hacer realidad un año más este evento. Ai

el turismo residencial a debate

ESTE MES...

43

ESTE MES...

MESA I

“La revolución hotelera de la Costa del Sol”

Julio Gómez, director territorial de AQ Acentor; Eduardo Fernández-Cuesta, socio director de Arcano; el moderador, Mikel Echavarren, CEO de Colliers; Gonzalo Gutiérrez, managing director Colliers; y Diego Bermúdez, senior manager-financial advisory Real Estate Deloitte.

MODERA

“El sector hotelero ha sido el más dinámico en inversión” debatido mucho, como el logístico o el residencial, pero el hecho es que en los dos últimos años el número uno, con más de 3.000 millones de euros de inversión, ha sido el sector hotelero.

Y este año está batiendo también a otros sectores tradicionales que, por desgracia, debido a la situación financiera que vivimos, no están teniendo tan buenos resultados. Por ponerlo en contexto, este año se esperan unos 2.100 millones de euros de inversión hotelera. La inversión en oficinas, que es el mercado tradicionalmente más fuerte en España, es menos de la mitad de esa cifra este año porque la oficina se está viendo muy afectada por la subida de tipos de interés y el apetito inversor ha bajado y casi no hay operaciones.

Esta mesa se ha organizado bajo el nombre “La revolución hotelera de Málaga y la Costa del Sol”. Lo que vemos que está pasando en España, es que hasta aquí llegan grandes inversores institucionales, fundamentalmente a las Islas Baleares y a la Costa del Sol, y que apuestan por grandes marcas. Esto va a suponer un hito en la oferta y en la captación de demanda de lujo. Lo que queremos analizar aquí es qué es lo que está ocurriendo a nivel global y en la costa y tomar el pulso a este mercado. Ai

Mikel Echavarren CEO DE COLLIERS Hemos querido dar especial relevancia a esta mesa por ser la primera que realizamos en estas jornadas sobre el sector hotelero. Tradicionalmente, en este foro nos centrábamos más en turismo residencial o urbanismo. ¿Por qué hemos dado este año más protagonismo a este sector? pues porque en los últimos dos años ha sido el más dinámico en cuanto a inversión inmobiliaria institucional en España y este año todo apunta a que va a volver a serlo. Hay otros sectores sobre los que se ha

44

XV JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

“El apetito inversor por el sector hotelero sigue intacto”

M

UCHAS gracias a la revista Andalucía Inmobiliaria, al Ayuntamiento de Estepona y al de Benahavís por esta invitación. Estoy encantado de arrancar este panel que me gustaría resumir en una frase: el apetito inversor por el sector hotelero sigue intacto. Y es que, si en los últimos dos años se había alcanzado una cifra acumulada de inversión de 3.000 millones, este año, a fecha septiembre de 2023 llevamos unos 2.100 millones. Es decir, hemos alcanzado ya el 70% de lo logrado en años anteriores, que además fueron récord. Es decir, a final de año el peor escenario sería que el volumen de inversión hotelera caiga aproximadamente un 15% y el mejor escenario sería de estabilidad, manteniendo las cifras de los años anteriores. Esto es especialmente relevante este año, cuando el volumen de inversión en inmobiliario se prevé que se va a desplomar, con una caída de en torno al 50%.

En lo que se refiere a Málaga y Costa del Sol, mientras que en 2022 fue especialmente relevante la inversión en Estepona, este año se ha centrado fundamentalmente en Málaga capital y en Marbella.

Las cifras de cierre del tercer trimestre registran una inversión de 215 millones repartidos en siete hoteles.

Es cierto que se prevé que

caiga la inversión respecto al año pasado, ya que este fue muy fuerte, con más de 500 millones. Para que nos hagamos una idea, se considera que un año muy bueno de inversión en Costa del Sol son 500 millones y la serie histórica está en torno a los 200.

Por tanto, si a final de 2023 la inversión se sitúa en los 300 ó 350, aunque la inversión haya caído respecto al año pasado un 30% ó un 40%, esto hay que ponerlo en contexto teniendo en cuenta que el 2022 ha sido un año extraordinario.

Me gustaría profundizar algo más en estas cifras y analizar el porqué se está manteniendo este nivel de inversión tan elevado en el sector hotelero. En primer lugar, estamos viendo que aquí los precios se están manteniendo y están siendo mucho más estables que en otra tipología de activos. Esto no quiere decir que no haya inversores que estén ahora mismo fuera de juego, como determinados fondos de inversión, pero la realidad es que en el sector hotelero sí que estamos viendo una mayor resistencia de los precios y esto está permitiendo que no se produzca tanta diferencia entre lo que quiere pagar el comprador y lo que quiere recibir el vendedor. Y esto se debe fundamentalmente a que los resultados de los propios hoteles están siendo espectaculares. Este año va a ser récord

GONZALO GUTIÉRREZ Managing Director Colliers a nivel de ingresos y también a nivel de GOP (Gross Operating Profit). El verano ha sido muy bueno, estamos viendo que los ingresos hoteleros están creciendo respecto al 2019 entre un 25% y un 30%. Es verdad que los gastos también están aumentando mucho como consecuencia de la inflación.

Los crecimientos en GOP también van a ser más moderados, pero también va a ser un año con un beneficio bruto récord, algo que en los años anteriores no había sido así.

Y también diría que la recuperación del mercado ya es total. No solamente lo ha conseguido el segmento vacacional, que fue el que primero se recuperó después del COVID, sino que este año ya estamos viendo la recuperación del mercado corporativo o el de eventos. Ahora mismo hay una actividad muy fuerte, la ocupación en algunas ciudades está al cien por cien y la previsión hasta finales de 2024 sigue siendo buena, precisamente por el impulso del cliente corporativo y también 45

por la temporada de invierno en Canarias, que también se prevé bastante buena.

Por tanto, la previsión sigue siendo muy positiva, si bien el mercado de capitales está muy complicado y es la causa por la que otros sectores están sufriendo, aunque el hotelero está consiguiendo compensar estos resultados.

El segundo factor que explica lo que está sucediendo en este sector es que ha cambiado el perfil inversor. A día de hoy está muy diversificado y si bien en los últimos años los fondos de valor añadido han sido los protagonistas, en 2023 prácticamente no han estado presentes y ese hueco lo han cubierto otros inversores, como serían el dinero procedente de Middle East. De hecho, este año ya llevamos 1.000 millones de inversión con dos operaciones muy relevantes del fondo de Abu Dhabi ADIA, que han hecho en partner con Meliá.

También se está haciendo notar un creciente apetito de inversores privados que pueden

ESTE MES...

“En el primer semestre del año, el 50% del volumen de inversión se ha dirigido a hoteles de superlujo o cinco estrellas” ser family office o ultrarricos.

Y también estamos viendo inversores particulares, que están siendo canalizados generalmente por banca privada, que tienen un creciente apetito por invertir y eso es muy interesante de cara a la diversificación del pool de inversores. Ahí aparecen iniciativas muy interesantes, como la de Bankinter o Banca March este año. Creemos que esto va a ir a más porque el inversor minorista cada vez entiende mejor al sector hotelero y quiere tener más exposición.

Por último, el otro elemento que ha contribuido a mantener este nivel de inversión sería el perfil de lo que se ha comprado, que se ha desplazado hacia activos de máxima calidad. En el primer semestre del año, el 50% del volumen de inversión se ha dirigido a hoteles de superlujo o cinco estrellas. Especialmente relevante ha sido la operación del Hotel Mandarín Oriental en Barcelona, que ha sido comprado por un fondo saudí de

laga capital y los que lo están en la Costa del Sol. Hasta ahora, el inversor protagonista ha sido el fondo de valor añadido, que ha copado la inversión.

Estos fondos básicamente han estado buscando hoteles que estuviesen infravalorados, porque necesitaban capex o reposicionamiento o porque la gestión podía ser mejorada. Han entrado con mucha fuerza, han reposicionado los activos, han hecho inversiones importantes y han puesto la marca. Son fondos que tienen un periodo de inversión de entre 5 ó 7 años y estamos viendo que muchos de ellos, incluso cuando ya han hecho el trabajo y han conseguido las licencias para hacer la reforma, enseguida han salido.

Ese es el perfil de hotel que se ha estado buscando aquí, porque los hoteles vacacionales tienen un mayor número de habitaciones -entre 300 y 500 habitaciones- y las rentabilidades que podían obtener en el vacacional eran algo superiores a las del urbano.

Middle East. Otra operación importante ha sido la del Palacio del Retiro, en Madrid.

Ambas operaciones están muy por encima del millón de euros por habitación y eso, en definitiva, también marca el perfil del inversor.

Por lo tanto, estabilidad de precios, resultados operativos muy buenos que compensan la dificultad que hay en el mercado de capitales para hacer operaciones, el cambio de perfil de inversor y el desplazamiento hacia productos y hoteles de lujo.

Un producto que estamos mencionando mucho en estas jornadas es el de las ‘branded residents’. A día de hoy, en España hay cuatro proyectos activos o abiertos y 13 en pipeline y nosotros auguramos un crecimiento muy fuerte, sobre todo en Costa del Sol, donde se localiza el 40%.

EL PERFIL INVERSOR Si analizamos los tipos de fondos, habría que distinguir los que están enfocados a Má-

El segmento urbano es diferente, está más diversificado y solemos encontrarnos con inversores más permanentes, con una visión más a largo plazo. Por ejemplo, hemos tenido recientemente inversiones por parte de fondos como Invesco, son inversores que operan en toda Europa y han elegido Málaga para ganar en exposición.

También vemos mucho apetito por parte de socimis y de cadenas hoteleras, por lo tanto, estamos hablando de un perfil más variado.

Lo que está claro es que en el caso de los hoteles vacacionales, como he comentado, los fondos buscan una salida cuando han hecho el trabajo y ahí se va a producir un cambio en el perfil de inversor, porque tendrán que entrar a reemplazarlos seguramente inversores con un capital más permanente, más a largo plazo. Esa va a ser la siguiente fase que vamos a ver en los próximos años donde cambiará el perfil de inversor en la Costa del Sol. Ai

Perspectivas para los próximos años Las previsiones para el próximo año continúan y yo me atrevería a decir que, en particular para la Costa del Sol, lo mejor está por llegar. En Marbella, por ejemplo, proyectos que se compraron en el 2014, se están reactivando ahora y se están consiguiendo las licencias. Creemos que la revolución continúa y nuestra visión es optimista. Ai

Para los próximos dos e incluso cinco años, lo que estamos viendo es que los fundamentales del turismo son muy sólidos, que la gente cada vez quiere viajar más y que es una tendencia a largo plazo. A corto puede flaquear algún mercado, pero la realidad es que se está consiguiendo reemplazar con cliente americano o del Este de Europa.

46

el turismo residencial a debate

ESTE MES...

47

ESTE MES...

“Las entidades financieras ahora están

EDUARDO FERNÁNDEZ-CUESTA Socio Director de Arcano

actuando con mucha profesionalidad y siendo muy selectivos” hay respecto a cómo ni cuándo ni respecto a plazos. Gran Bretaña, por ejemplo, está retrasando sus compromisos mientras que Francia los está adelantando. China, por su parte, que es quien más contamina, no ha asumido nunca ningún compromiso y Estados Unidos, todo son buenas palabras, pero en realidad tampoco los asume.

Asimismo, se debatió sobre la necesidad de renovar las fuentes de energía, esto podía ser una gran oportunidad para un nuevo desarrollo económico y social. Y en una de las intervenciones se apuntó que las administraciones lo están poniendo difícil, fundamentalmente por un exceso de regulación y también de recaudación. Se interrogó sobre si nosotros, los ciudadanos, apostábamos por estas nuevas fuentes de energía y la respuesta es, en teoría, sí, pero siempre que estén lejos de nuestras casas o de nuestro campo de visión.

Una de las reflexiones que más me llamó la atención fue la de que la Tierra no está en peligro, que va a subsistir, que somos los hombres y mujeres que la habitamos los que podemos estar en peligro de extinción.

Intentemos extrapolar ahora todas estas reflexiones al turismo residencial en Andalucía. Si empezamos por la

“En Andalucía y en Málaga hay un liderazgo motivador”

M

UCHÍSIMAS gracias por invitarnos a estar aquí. La semana pasada estuve en el Foro La Toja y puede ser interesante intentar describiros qué se pensó y se dijo e intentar extrapolarlo a lo que es Andalucía y el mundo hotelero en esta región.

Desde mi punto de vista, creo que fueron algo pesimistas. Se habló de dos grandes retos a nivel global. El primero, una falta de ilusión generalizada, quizás por la incertidumbre o la falta de proyectos emblemáticos. Se mencionó la crisis económica, la falta de consensos, la carencia de liderazgos motivadores o la desglobalización, en el sentido de que antes primaba la eficiencia y ahora, en las cadenas de suministro, prima la cercanía, la seguridad y la diversificación. De esto se habló mucho, aunque veo complicado que realmente se ponga en funcionamiento

porque lógicamente es muy difícil cambiarlas.

Se habló de inmigración como un gran reto de desigualdad, de los auges de los populismos y de desafíos más amplios, como la necesidad de preservar las democracias liberales. El presidente Rajoy lanzó este reto y sin duda para él, la amnistía era una enmienda a la totalidad, al estado de derecho y a la igualdad de todos los españoles. Literalmente se habló de una espesa niebla que nos impide ver cuál va a ser el futuro más inmediato. Sí se mencionó la necesidad de ser optimistas y que serán las personas o las empresas, y no las instituciones o los gobiernos, las que realmente consigan que veamos la luz.

Además de la falta de ilusión, el cambio climático era otro gran reto a nivel mundial.

Parece que hay consenso en la necesidad de rebajar la temperatura de la tierra pero no lo 48

falta de ilusión o la desaceleración económica, contrasta con el comportamiento del turismo, que ha sido espectacular, superándose el récord del año 2019. No veo por tanto aquí esa crisis que comentaron en el Foro La Toja.

En cuanto al liderazgo motivador, a la falta de proyectos o de consensos, veo que en general, en Andalucía y en particular, en Málaga y Estepona, sí que veo ese liderazgo. Nos acaba de contar el alcalde que Estepona ha sido elegida una de las tres ciudades europeas candidatas a un prestigioso galardón europeo sobre el cambio climático. Es la única ciudad española que opta a esto, y todo ello invita a pensar que algo se estará haciendo bien.

A mí siempre me ha llamado la atención ese cartel que anunciaba la deuda heredada y como se va reduciendo esa deuda. Me parece importante por varias razones. Primero porque está diciendo que los anteriores no lo hicieron bien; también que él sí lo quiere hacer bien; además es transparente con la ciudadanía; y por último, porque hay un premio, es decir, si se reduce la deuda, al final va a haber una rebaja importante de impuestos. Son ejemplos de cómo puedes motivar y hacer un liderazgo positivo, de esto se habló muchísimo en el foro con ejemplos de países don-

de no se dan esos consensos que son necesarios para seguir creciendo y para que haya una gobernanza realmente útil.

También podemos hablar de desigualdades, un tema que se comentó mucho en este foro. Y me voy a referir aquí a una que me parece importante: promover el acceso a la vivienda. Porque hay una parte de la sociedad que no quiere una vivienda social del Gobierno, pero no puede acceder a la vivienda libre. Aquí nos encontramos con una capa importante de la sociedad que vive un problema que tenemos que intentar solucionar.

En Andalucía, y en Málaga en particular, preocupa la contradicción del elevado paro y la falta de mano de obra. Hay datos muy significativos que me han llamado la atención: en el año 2008, el 25% de la mano de obra tenía menos de 30 años mientras que en el año 2023 solo es el 9%. Lo que vemos es que cuesta muchísimo construir en Málaga, es la segunda ciudad más cara de España después de Barcelona para construir. No es un tema de materiales, creo que estos

ya han estabilizado sus precios e incluso podrían bajar, pero los constructores no quieren, por un lado, por la incertidumbre de la mano de obra y en segundo lugar, porque hay tanta demanda, que hay necesidad de bajar los precios. Esto es al menos lo que yo estoy viendo aquí. Sí puede haber un problema de desmotivación o de falta de ilusión en la juventud o quizás de falta de formación o educación y esto hay que tenerlo en cuenta.

Sobre el cambio climático, lógicamente la Costa del Sol no es ajena a él, es una zona cálida donde esto es ya una realidad y si sigue avanzando sufriremos más que otros. El alcalde de Estepona ha comentado aquí el problema del agua, una realidad que aquí hay que tener muy presente.

Hay escasez de agua y faltan infraestructuras.

Respecto a la demanda, creo que la crisis que están sufriendo nuestros vecinos alemanes e ingleses tarde o temprano

nos pasará factura, son de los clientes más importantes que ocupan nuestros hoteles en la Costa del Sol. SITUACIÓN DE LA FINANCIACIÓN Referente a la financiación, creo que empezando por las entidades financieras que hicieron un trabajo horrible en la crisis anterior, ahora están actuando con mucha profesionalidad y siendo muy selectivos. Hay financiación para toda clase de hoteles en estos momentos, siempre que el proyecto sea viable de verdad y que el promotor o el sponsor y el gestor tengan suficiente experiencia.

La financiación tradicional bancaria sigue y seguirá con equipos muy potentes y están actuando, desde mi punto de vista, muy bien. En cuanto a la financiación alternativa, hay muchísima competencia en estos momentos. En Arcano, tenemos nuestros fondos de valor añadido y también ges-

tionamos un fondo con origen FEDER Junta de Andalucía como intermediarios financieros del BEI. Hemos financiado, por ejemplo, el Hotel La Zambra (antiguo Byblos) en Mijas, donde pusimos 16 millones, o el nuevo hotel Tiempo Libre de Grupo Q en Cádiz.

Ahora los tipos de interés se han encarecido muchísimo y si no hay una entidad financiera que nos apoye, por regulación tenemos que ir prácticamente como un fondo de deuda, que sería Euríbor +4% y eso dificulta la financiación. Estamos trabajando en diversos proyectos donde aportamos ‘equity’.

La realidad es que hay multitud de vías de financiación, pero lo más importante es el proyecto, que sea viable desde el punto de vista financiero, la solvencia del sponsor y la del gestor.

Y desde ese punto de vista no hay falta de financiación, solo que puedes encontrarte con una financiación muy cara que puede dificultar la rentabilidad que se quiere. Ai

Perspectivas para los próximos años Soy optimista, vivimos una crisis horrible en el año 2006 y 2007 y ahora estamos inmersos en un nuevo cambio de ciclo. Pero los protagonistas ahora marcan una diferencia. La administración, los bancos, los promotores y las familias han trabajado de una manera mucho más profesional. En este cam-

bio de ciclo, la Costa del Sol puede verse afectada por las economías de los países que vienen aquí. Hemos hablado en estas jornadas de Alemania e Inglaterra.

Veo que puede haber una pequeña caída en los próximos dos años, pero no va a tener mucho impacto. Hay un cambio de ciclo provocado por la fuerte infla-

49

ción y la consecuente subida de tipos de interés, pero se están haciendo las cosas bien y recuperaremos en cuanto bajen los tipos y se estabilicen las economías. Lo más importante, desde mi punto de vista, es que no hay un exceso de oferta, en el año 2006 y 2007 sí lo hubo y esto no está pasando ahora. Ai

50

XV JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

“La Costa del Sol ha sabido posicionarse en el segmento alto de la oferta y la demanda ha respondido” del Sol ha sabido posicionarse en este segmento alto de la oferta y la demanda ha respondido.

No obstante, la situación macro es compleja para el mundo inversor, si bien el mercado hotelero sigue tirando de la inversión. Nuestra previsión es que esta situación se ralentice y los datos así lo dicen. Las subidas de tipos de interés no ayudan a esto. Lo que sí hay son ciertas señales que generan una expectativa en el mercado de ralentización de esa subida de tipos de interés. Pero lo que ya se necesitan son gestos, por parte del mercado y de los bancos centrales y que el coste del dinero empiece a bajar, lo que sin duda va a dinamizar un poco más el mercado hotelero.

DIEGO BERMÚDEZ Senior Manager-Financial Advisory Real Estate Deloitte

M

UCHAS gracias a todos por la invitación a participar en esta mesa. En cuanto a cómo afecta a nivel de demanda el entorno inflacionario en general al sector hotelero, lo que vemos es que las tarifas han crecido de forma significativa, a doble dígito y las ocupaciones se han mantenido. Siempre se ha dicho que en un entorno inflacionario, a ocupaciones altas, tarifas altas.

Es cierto que los costes operativos han subido y esto tiene un impacto en el resultado operativo, en el Ebitda y en el GOP de los hoteles. El problema en sí no es el impacto que tenga la inflación, sino el apalancamiento asociado a esos hoteles. De hecho, ya se ha anunciado que las hoteleras cotizadas van a tener resultados récord este año. Porque esta situación no la van a sufrir todos, sino

aquellos hoteles que por este crecimiento de la inflación o por el impacto del menor número de ocupaciones, tengan menores flujos de caja al servicio de la deuda. Y al final, los hoteles apalancados que vayan a sufrir operativamente son una oportunidad.

Tanto a nivel nacional como en aquí en la Costa del Sol, la oportunidad ligada a este entorno inflacionario la vemos, en general, en el reposicionamiento de hoteles en lo que nosotros llamamos ‘mitad de tabla’, y en particular, en la Costa del Sol, en el desarrollo de suelos hoteleros para productos de lujo. Como todo el mundo sabe, la Costa

LA FINANCIACIÓN ALTERNATIVA Apetito hay. La financiación alternativa es la gran oportunidad para desarrolladores de proyectos inmobiliarios, ya sean hoteleros, residenciales o de otro tipo porque les permite acceder a este capital.

Porque la financiación bancaria, con la subida de tipos, puede estar en torno al 5% ó 6% y la financiación alter-

“La situación macro es compleja para el mundo inversor, si bien el mercado hotelero sigue tirando de la inversión” 51

nativa, que sigue siendo cara, en torno a un 10% de tipo de interés anual, más la comisión de apertura que no hay que desdeñarla en torno a un 4%.

Por tanto, lo que vemos es que desde hace dos años la brecha que había entre financiación bancaria y alternativa se ha ido estrechando.

Un punto a favor de la financiación alternativa es la flexibilidad. Lo que importa es el proyecto y si este tiene buenos márgenes o visibilidad en ventas puede entrar en fases más tempranas del proyecto en relación a lo que haría la financiación bancaria.

Aquí lo que vemos es una oportunidad para estos promotores más pequeños, que así se pueden financiar no solo con fondos, sino también en plataformas de financiación alternativa. Estas últimas, por una cuestión de volumen, solo pueden acometer proyectos de hasta cinco millones de inversión y hay proyectos inmobiliarios de pequeño o mediano tamaño, que pueden acceder a este tipo de de financiación. Es un mercado con poco volumen a día de hoy pero le da mucha visibilidad a estos promotores.

En cuanto a carencias, lo que echamos en falta en Málaga son por un lado viviendas, toda esta presión inversora es maravillosa, pero Málaga puede morir de éxito si no se acometen los planes de vivienda.

Hay colaboración público privada que posibilita estos estos

ESTE MES...

“La financiación alternativa es la gran oportunidad para desarrolladores de proyectos inmobiliarios, ya sean hoteleros, residenciales o de otro tipo” planes, lo que no salen son los números para los promotores.

Ahora que se han estabilizado los costes de construcción, tenemos un tipo de interés alto, y las rentabilidades de residencial, sea en alquiler o asequible o de otra forma, siguen sin salir. Málaga tiene aquí un reto importante ya que debe potenciar la vivienda asequible.

Ligado a esto, los avales que ha lanzado la Junta de Andalucía son una oportunidad muy buena para potenciar el acceso a la vivienda de los jóvenes que quieren vivir en Málaga. Pero son sólo 1.000 avales y se me antoja poco.

Y por último, no me cabe en la cabeza que en pleno año 2023 dos ciudades como Marbella y Estepona no tengan un enlace ferroviario. No ya de

España está en el foco de la demanda, por lo tanto, es una oportunidad evidente y a la vista está con los proyectos que se están desarrollando.

Lo que ocurre es que al ser un mercado nicho a nivel global y de tamaño reducido, vemos a corto plazo una posible sobreoferta de este producto.

Hay que entender muy bien cómo funcionan, de lo contrario, caeremos en una sobreoferta con la repercusión que eso tiene en los precios. Las ‘branded residents’ son una alianza entre un promotor y una marca relevante que recibe en torno a un 5% sobre ventas y luego una serie de gastos de gestión. Como fac-

alta velocidad, sino ni siquiera un tren de cercanía, sin duda esto es un caballo de batalla.

TENDENCIAS En cuanto a los nuevos productos, las ‘branded residents’ son sin duda, una de las mayores tendencias en la actualidad. Hay una alta demanda internacional, principalmente procedente de Estados Unidos y de China, y si crece el número de multimillonarios va a crecer este tipo de producto.

Hay que diferenciar en función de la marca que se asocia al residencial, que tradicionalmente es una marca hotelera pero pueden ser otras, como por ejemplo automovilísticas.

Perspectivas para los próximos años De aquí a dos años el sector hotelero en la Costa del Sol tiene que seguir apostando por la calidad. Fijarse en hoteles de media tabla y reposicionarlos en una escala mayor y desarrollar suelo para proyectos de lujo. De ciclos anteriores nos llevamos una enseñanza: cuida tu apalancamiento. Hay mercados que para nosotros son vitales, como el inglés o el alemán, y el enfriamiento a nivel global nos puede hacer daño porque nuestra principal industria es el turismo. Ai

52

tor diferencial está la marca, la inversión sobre el propio activo y la ubicación. En el caso del capex, es de especial importancia porque en esta tipología los costes indirectos o soft cost, pesan mucho sobre el coste de construcción.

Si en una tipología tradicional, los costes indirectos tienen un peso del 18%, en este caso ese peso se puede disparar hasta un 30%. Por eso es un proyecto singular, se han dado casos fallidos, también en la Costa del Sol, por lo que hay que trabajarlos muy bien. Se suelen desarrollar sobre suelos hoteleros y para estos promotores estos proyectos les permiten financiar sus desarrollos. Y a nivel operativo si hay una gran diferencia, hay una homogeneización de todos los proyectos a nivel global y se encarecen los productos. Porque el público objetivo quiere encontrarse las mismas independientemente de dónde esté, como ocurre con los hoteles Four Seasons.

A futuro veo dos interrogantes. Ahora vemos este tipo de residencias enfocadas al lujo, habría que ver si también se podrían dar en posicionamientos más asequibles. Y en segundo lugar, si este producto se va a dar más en entornos urbanos o vacacionales. Todavía no se ha definido, pero en definitiva es un mercado actualmente con poco volumen pero con mucho recorrido. Ai

XV JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

“El mercado cada vez exige que se afine más”

G

RACIAS a Rosa por la invitación y a las administraciones por acogernos.

En esta mesa soy el menos especialista, represento a una compañía promotora, pero aunque nuestro core es el residencial, a veces realizamos operaciones singulares en las que incluimos un hotel dentro del edificio, como hemos hecho en Málaga.

Voy a empezar por lo fundamental, que es el cliente.

Cuando un producto se diseña, lo más importante es tener en cuenta a quién va dirigido.

Y aunque lo hacemos siempre con los mejores fundamentales y las mejores bases que podemos hacer, después eso tiene una vida, un periodo de construcción y con el tiempo se ve si has acertado o no.

En el caso de Málaga y la Costa del Sol, existe una gran demanda, la clave está en qué entendemos por turista. Hasta su destino llega por varios motivos, bien atraído por ver algo, por un evento o una oferta cultural o natural o bien buscando unos días de descanso, ocio o diversión. Pero esto se ha ampliado mucho y me atrevería a decir que el turista también es el profesional que elige Málaga para teletrabajar o el estudiante que elige esta ciudad para hacer un máster y así empiezas a tener una diversidad de clientes que hay que atender. Es verdad que Málaga ahora mis-

mo tiene muchísima presión de demanda de alojamiento, más permanente y menos, y hay que tener mucho cuidado al decidir hacia qué segmento te quieres dirigir. Lo sencillo sería al más inmediato, sobre todo a la gente joven que se mueve mucho, pero después existen esos segmentos altos, que son muy interesantes de atender.

Aquí tenemos que tener cuidado porque el cliente que viene es al final la mejor herramienta de comunicación, para lo bueno y para lo malo, es decir, si no tiene una buena experiencia, no recomendará ese destino. Y esa mediana estancia es la que está más desatendida ahora mismo porque

Por eso es muy importante hacer bien los deberes antes de iniciar una inversión, creo que todo el mundo lo hace pero el mercado cada vez exige que se afine más. Hay que analizar bien a ese cliente, si es extranjero o nacional, qué necesita o de

reactivo, sino proactivo, tienes que ir por delante.

Hay tendencias, como las branded residences, que tienen una parte de vivienda de muy alto lujo. Las podemos ver en algunos proyectos de Marbella y tienen un público muy acotado. En el caso de los hoteles, el traer de la

no hay oferta. Los hoteles que nosotros vamos a abrir en Málaga están enfocados a ese tipo de demanda. Es un tipo de hoteles que creo no existe hasta la fecha orientados a una demanda diferente, ligada a un cliente más profesional.

dónde viene. Estamos acostumbrándonos a ver cómo algunos clientes que repiten esa experiencia terminan decidiéndose a buscar una residencia más estable.

Al final tienes que pensar en el cliente, no puedes ser

mano una gran marca, al final también atrae al público que conoce esa marca. Por ejemplo, nosotros en las dos torres que estamos haciendo en Málaga capital, que son residenciales, donde hay 450 viviendas, también se in-

JULIO GÓMEZ Director Territorial de AQ Acentor PENSAR EN EL CLIENTE

53

ESTE MES...

“El gran reto que tienen ahora las administraciones en Málaga es conectar lo mejor posible la periferia y crear núcleos urbanos ” cluyen dos hoteles, uno de ellos es el primer Staybridge Suites en España. Ese tipo de hotel trae un concepto nuevo, al final son habitaciones de entre 20 y 30 metros cuadrados para una estancia mayor. Y el otro hotel es un Hampton by Hilton que será el primero en Andalucía y el tercero en España. Así conseguimos que la oferta se diversifique y que el cliente conozca otro tipo de establecimientos que son muy conocidos en Estados Unidos y aquí aún no. Todo esto viene muy bien para atraer al cliente estadounidense, para ayudar a que se asienten grandes compañías internacionales como Google que pueden ver que ya estas marcas están asentadas en el territorio.

Si pensamos en infraestructuras, creo que se hizo muy buen trabajo en Málaga con el tema del aeropuerto y su ampliación. Entonces mucha gente no lo entendió, y lo ves a día de hoy y está ya copado, con una actividad al cien por cien y creo que incluso habría que plantearse si

efectivamente necesita otra ampliación más.

A nivel de transporte ferroviario, el Corredor de la Costa se ha hecho también muy bien. Que puedas subirte en tren en el aeropuerto y bajarte en Fuengirola, es estupendo, si además las admi-

nistraciones fueran capaces de ponerse de acuerdo para seguir avanzando hacia Marbella y Estepona, eso sería ya impresionante Y mirando más a futuro, vemos Málaga muy copada a nivel de alojamiento, sobre todo de media estancia, y esos

profesionales que tienen esa necesidad están buscando en la corona exterior. Ese es el gran reto que tienen ahora las administraciones: conectar lo mejor posible la periferia y crear núcleos urbanos más que pensar solamente en la ciudad. Ai

Perspectivas para los próximos años A nadie se le escapa que las perspectivas aquí en Málaga y en la Costa del Sol son muy buenas pero me gustaría poner el foco en que también puede haber riesgo de morir de éxito. En los próximos proyectos que estén por venir se debería pensar muy mucho qué producto se va a poner en carga y hacia qué cliente o target. Ai

54

el turismo residencial a debate

ESTE MES...

55

ESTE MES...

Innovación y desarrollo del Turismo Residencial, nuevos conceptos, modelos y tipologías MESA II

Francisco Javier Marín, director general de Bogaris; Ramón Cuevas, socio director de BURO 4; el moderador, José Antonio Granero, socio fundador de Entreabierto; y Ángel Fernández, director territorial de Aedas Homes en Costa del Sol.

MODERA

José Antonio Granero SOCIO FUNDADOR DE ENTREABIERTO

M

UCHÍSIMAS gracias por acompañarnos. Gracias a Rosa y a la revista Andalucía Inmobiliaria por contar con nosotros cada año. También agradecer al Ayuntamiento de Estepona y al Ayuntamiento de Benahavís por organizar este encuentro.

“Somos responsables de los grandes retos que tenemos por delante” Estas jornadas tienen dos características fundamentales y un objetivo básico. En primer lugar, aquí está todo el sector representado, desde profesionales hasta empresarios de los distintos sectores, pero además están las administraciones. Quiero hacer especial hincapié a la presencia de los alcaldes de Benahavís y Estepona, al hecho de que esto se haga en un ayuntamiento y que hayan acudido técnicos de las administraciones locales.

Que intercambiemos entre todos conocimiento está muy bien, pero lo fundamental es que consigamos influir y para ello tenemos que generar confianza en la sociedad. En los últimos ocho años el sector se ha transformado radicalmente y podemos estar orgu-

56

llosos de él. Después de la pandemia todo el mundo se ha dado cuenta de la importancia del entorno construido y nosotros somos los responsables de la construcción de ese entorno. Tenemos una gran oportunidad para reivindicarnos ante la sociedad y ofrecer cosas.

Comentándolo con Rosa, decidimos titular esta mesa como “Innovación y desarrollo del Turismo Residencial, nuevos conceptos, modelos y tipologías”. Y me gustaría hacer la primera reflexión que tiene que ver con la situación de incertidumbre política que vivimos. Porque a pesar de ello, nos encontramos con una extraordinaria oportunidad por un doble motivo, primero por el sector al que pertenecemos. El inmobiliario y el constructor es el responsable de la

XV JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

FRANCISCO JAVIER MARÍN Director General de Bogaris

“Que intercambiemos entre todos conocimiento está muy bien, pero lo fundamental es que consigamos influir” transformación de los sitios donde vivimos y donde desarrollamos nuestra actividad. Somos responsables de la actividad económica y del empleo que generamos pero cuando se habla de energía, innovación, industria o salud, también se tiene que hablar del sector inmobiliario. Somos responsables de los grandes retos que tenemos por delante.

La segunda reflexión es que nos encontramos en uno de los sitios claves para generar iniciativas de liderazgo en la sociedad española.

Madrid y Andalucía son sitios donde se puede hacer una política ejemplar, de confianza en la iniciativa privada y en concreto en el sector inmobiliario, que tiene la responsabilidad de actuar en la mejor transformación de nuestro entorno.

Tenemos en esta mesa visiones diferentes, y me gustaría que habláramos de innovación, tecnología, industrialización o comercialización y cómo se afronta desde las empresas. Por encima de todo esto está el urbanismo.

Y a mí me gusta mucho hablar del alma, de los proyectos y de la Costa del Sol, y eso tiene mucho que ver con cómo es nuestro territorio y cómo

se ve desde fuera, cuál es la imagen de marca que tenemos en la Costa del Sol, que tiene mucho que ver efectivamente con el territorio.

También es un tema de actualidad los nuevos modelos de negocio, productos y servicios como las ‘branded residences’, de las que se ha hablado en la mesa anterior.

Hay que tratar de romper la homogeneidad del mercado inmobiliario de la Costa del Sol. Necesitamos diversidad, ofrecer productos, tipologías y servicios diferentes en el ámbito terciario.

Nos enfrentamos a un mundo cambiante con necesidades completamente nuevas, donde los nómadas digitales viven donde trabajan y quieren tener todos los servicios cerca. Todo eso significa una ciudad densa, compleja y diversa que debe ser mucho más flexible, donde todo se pueda mezclar y eso el urbanismo no lo permite.

Tenemos un reto extraordinario en la Costa del Sol para ese cliente internacional o nacido en España, pero que trabaja en una multinacional. Son nuevas fórmulas o modelos de negocio bajo el nombre de ‘flex living’, ‘co living’ o ‘senior housing’. De todo ello hablaremos en esta mesa. Ai

“Intentamos transformar suelo con la mayor flexibilidad posible”

E

N primer lugar me gustaría agradeceros a Rosa, a Andalucía Inmobiliaria y a los ayuntamientos de Estepona y Benahavís que permitáis que este foro se lleve a cabo. Tiene muchísimo trabajo, mucho mérito y sin duda ayuda a la dignificación del sector. Quiero aplaudir el que le pongáis tanto esfuerzo a esta iniciativa.

Dicho eso, si me preguntan cómo afrontamos nosotros la innovación y que ha hecho Bogaris distinto, más bien diría que lo hemos seguido haciendo igual desde que nacimos. Cuando afrontamos el reto de hacer turismo residencial analizamos mucho cuáles eran nuestras virtudes y nuestras fortalezas y qué habíamos hecho. Y nos dimos cuenta que fundamentalmente había sido transformar suelo, para instalar un asset final -un operador de retail, de logística o industrial- que nos daba un retorno a esa in57

versión, un trabajo de décadas en ocasiones. Y eso lo hemos querido trasladar al turismo residencial.

ESCUCHAR AL CLIENTE FINAL Nuestra obsesión es atender al mercado, escuchar a nuestro cliente final, definir nuestros productos atendiendo lo que este necesita, atender al final de la cadena. En el turismo residencial eso es exactamente lo que estamos haciendo. Cuando tenemos transformaciones de suelo, de fincas de gran tamaño, intentamos mirar hacia el urbanismo. Y estamos absolutamente obsesionados con lo que creemos que demanda la España actual.

Yo me sumo a la idea optimista que se ha trasladado en la otra mesa. Ahora estoy leyendo un ensayo de Islandia y me encanta leer que los islandeses consideran su país el mejor del mundo. Y da envi-

ESTE MES...

nuevos de ‘living’ vienen de los anglosajones que son muy rápidos para ponerle un nombre y responder a necesidades reales. Mientras que nosotros, inmediatamente empezamos el debate de en qué categoría de uso entran estos productos alternativos y además, cuál es la parte de nuestro territorio que debe tener esa categoría y cuál no. Al final, aunque tenga sentido en la parcela que tú estás planificando, no es compatible en el global y menos en el pormenorizado que el plan parcial ha detallado. Es decir, tú quieres hacer el producto, tienes al cliente final, al alcalde le encanta el proyecto, pero ahora el técnico municipal no ve como encajarlo y no puede autorizarlo.

“España está inundada de un urbanismo de planificación y creo que hace falta un urbanismo de propuesta” dia, porque los españoles nos pasamos la vida criticando lo que falta aquí, cuando creo que estamos en uno de los países mejores del mundo.

Por eso creo que desde el optimismo podemos dar un paso de calidad, un salto hacia delante. España está inundada de un urbanismo de planificación, donde algún sabio llega y dice exactamente que hay que hacer para los próximos 20 años. En lugar de eso, debería haber un urbanismo de propuesta, que atienda al mercado, como hacen desde hace mucho tiempo los anglosajones.

Llevamos 22 años haciendo proyectos en Portugal y allí es diferente. Si propones un proyecto, es interesante y tiene un buen operador, el urbanismo te permite adaptarte a él. Sin embargo, nuestro urbanismo no permite eso, está muy encorsetado.

El político electo es el que debería mandar, no el técnico, pero nos obsesionamos con hacer unos instrumentos urbanísticos muy detallados

para que no haya margen a la discrecionalidad y creo que sí debería haberla para que ese político, que es quien representa la voluntad y la soberanía popular, pueda decidir. Y así ocurre en Portugal.

La LISTA lo intentó, e iba en esa línea. Intentaba identificar un área, los usos globales, los índices edificatorios y que se pudiera proponer a un alcalde qué proyecto se pretende hacer. Pero el reglamento ya ha ido de nuevo en la línea de detallarlo todo, de concretarlo y predefinirlo. Y eso nos encorseta, acaba situando toda la presión en el cuerpo de técnicos municipales y acaba restringiendo y haciendo muy difícil darle la bienvenida a la inversión, al operador y al mercado final.

Por lo tanto, a la pregunta de cómo innovamos, pues intentamos transformar suelo con la mayor flexibilidad posible, intentando hacer una propuesta lo más liberal sin avergonzarnos de tener esa mentalidad.

Todos estos productos

EL MODELO PORTUGUÉS Los portugueses, siguiendo el modelo anglosajón ya tienen esto resuelto. Porque salvando lo que es lógico, como zonas donde está prohibido el uso residencial o industrial,

porque no tiene sentido, todo lo demás tiene una enorme flexibilidad interpretativa y por ejemplo, es muy habitual encontrar parcelas de usos mixtos con un coeficiente global de edificabilidad. En Cascais, tenemos un proyecto que incluye senior living y esto allí es fácil proponerlo porque no caen en la trampa de categorizarlo todo y pretender que cualquier proyecto entre en ese conjunto de categorías.

No quiero hacer un discurso negativo sino de evolución.

Creo que pudo tener sentido ese urbanismo de planificación de los años 70 y 80 pero que ya no estamos en ese momento, lo que queremos todos es alcanzar la excelencia. En el proceso de innovación todos nos planteamos cómo llegar a la franja alta del mercado y hacer una propuesta de calidad.

Estuve hace tiempo en una ponencia en el Algarve y la vicepresidenta de Marriott mostraba un gráfico con los

Ventajas competitivas de la Costa del Sol Como los islandeses, debemos sentirnos orgullosos del país en el que estamos, sobre todo aquí en la Costa del Sol que es un lugar privilegiado y a partir de ahí simplemente hay que dar un salto de calidad. Ai

58

XV JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

“El urbanismo siempre va por detrás del mercado, de la demanda y del producto”

proyectos que habían realizado de ‘branded residences’ y en América y en Asia el número era mucho más elevado que el de Europa, con una cantidad muy pequeña. Y explicaba el motivo apuntando a que no encontraban bolsas de suelo que les permitieran hacer un proyecto de calidad al efecto. ¿Y esto por qué? Pues porque nuestro urbanismo de planificación lo imposibilita o lo dificulta mucho. Hay que tener cuidado porque si no, no llegamos a esa nueva época. Los anglosajones no es que sean mejores innovando, simplemente observan el mercado y su normativa les permite crear cosas nuevas.

Y ante la pregunta de qué podemos ofrecer a la sociedad y por tanto a las administraciones para que confíen en nosotros y qué les podemos pedir, yo me sumaría a la petición que han hecho mis compañeros de transparencia y gestión. Y sobre qué podemos ofrecer nosotros, como promotores, creo que trabajo, inversión y búsqueda de productos con una dosis de innovación. Todos tenemos la responsabilidad de hacer una propuesta aspiracional, de salir y ver qué es lo más novedoso que se ofrece en el mercado, lo que tiene

un mayor valor para nuestra comunidad e implementarlo en nuestros proyectos. Mi mayor demanda es la seguridad jurídica y creo que es una petición colectiva en favor de todos: del administrado y de la administración.

Y quiero hacer una última reflexión. El legislador propone con la LISTA y el funcionario la tiene que aplicar y por último llega el juez e interpreta esa aplicación. Para mí son tres círculos que se conectan donde en la parte central, en la interacción de los tres poderes, está la seguridad jurídica. Y tenemos que reflexionar sobre esto porque creo que es la única manera en la que al final todos podamos disfrutar de ella. Creo que hay muchísimos más promotores trabajando de forma seria que queriendo hacer la trampa e igual ocurre con los funcionarios. Cuando algo está en conflicto constante, lo que no funciona es el marco jurídico y en el nuestro falta mucha más didáctica, un discurso más ordenado y una aplicación más flexible y por eso es el momento de que hagamos esa transición del urbanismo de planificación a un urbanismo de propuestas, pero esto requiere un cambio de mentalidad. Ai

RAMÓN CUEVAS Socio Director de BURÓ 4

M

UCHAS gracias Rosa, a ti y a la revista y agradecer también al Ayuntamiento de Benahavís y de Estepona por recibirnos aquí. En nuestro caso, para responder al reto de la innovación, nos apoyamos en dos elementos.

Por un lado, las nuevas herramientas tecnológicas, algo muy conocido por todos y que cada vez se usa más para la explotación de datos y elaboración de estudios.

Aquí nos enfrentamos a un territorio, como la Costa del Sol Occidental, que va desde Manilva a Fuengirola, con una población de 400.000 habitantes, lo que supone el 25% de la población de la provincia, pero que está apoyada sobre sólo el 12,5% del territorio, es decir, tenemos una población que duplica proporcionalmente al suelo en el que se ubica.

59

En ese sentido, las herramientas tecnológicas y las legislativas sobre la nueva Ley, como la LISTA y su aplicación normativa son de gran ayuda. Nosotros intentamos dotar de innovación a los trabajos, a la planificación territorial o a la urbanística, algo que se está revisando por parte de la mayoría de las administraciones, en un momento en el que el reglamento de la ley ya ha entrado, no solo en vigor, sino en rodaje.

Desde la consultoría tenemos el reto de responder a todas esas preguntas que se hace el sector, como las que generan los nuevos productos alternativos que están en el mercado. Hay que entender ese segundo producto como un servicio. Tenemos la vivienda, la tenencia, la propiedad, pero luego hay una segunda derivada inmobiliaria que es el

ESTE MES...

“Desde la consultoría tenemos el reto de responder a todas esas preguntas que se hace el sector, como las que generan los nuevos productos alternativos”

servicio que se ofrece. Ahí juega un papel muy importante la tecnología y sobre todo la innovación en la aplicación normativa y jurídica.

URBANISMO Y NUEVOS PRODUCTOS El hecho es que el urbanismo siempre va por detrás del mercado, de la demanda y del producto. Los usos en el urbanismo tradicionalmente han sido el residencial, el terciario y el industrial, además del turístico. Ahora hay que ver cómo se concilia eso con los nuevos productos que están surgiendo. La clave para poder conciliar y generar una cierta jurisprudencia, entre comillas, y una regulación para esos nuevos productos inmobiliarios -que en su mayor parte tiene un componente de servicio-, es la actividad económica que generen. Hay que ver el peso que tiene en ellos la parte residencial y la de servicio. Pero desgraciadamente, la normativa urbanística ahora mismo sigue siendo la misma y tenemos que ver

tiva urbanística y la realidad territorial concilien, aunque vayamos siempre por detrás, se conseguirá dar respuesta a esa demanda y a esos nuevos productos alternativos.

Para que eso ocurra y tengamos seguridad jurídica y una discrecionalidad coherente y no estar debatiendo con cada técnico de cada municipio cómo hacerlo, como han mencionado otros ponentes que ocurre, tendría que haber un marco regulatorio común.

Porque si no al final son batallas individualizadas en cada una de las localidades donde tenemos un proyecto.

A la transparencia, de la que

dónde pueden encajar dentro del cajón de sastre de calificaciones. Entiendo que sería en el uso mal llamado terciario, que lo engloba casi todo.

En la provincia de Málaga, el 15% de las unidades residenciales son de productos alternativos y en la Costa del Sol Occidental es el 30%.

La densidad de actividad de este tipo de productos alternativos en este territorio es evidente.

El urbanismo tiene un reto. La LISTA ha entrado en temas como las áreas de mejora urbana, las áreas de intervención, ha hecho cirugía de bisturí fino en la ciudad consolidada, porque ha desaparecido el suelo urbanizable y solo tenemos el rústico y el urbano, con sus muchas circunstancias. Creo que ahí se ha avanzado pero en el tema regulatorio no. Hay que mirar más allá de lo local y salir del municipio para hablar de territorio, de comarca, de realidad física y no de realidad administrativa o política.

Si se consigue que la norma-

todos hemos hablado hoy, yo añadiría la gestión. Es muy fácil pedir y responsabilizar de los problemas a los políticos o a los funcionarios pero la sociedad también tiene que implicarse. Nosotros tenemos que dar más participación y a la administración pedirle gestión, que no es intervención ni opinión, es decir, una vez que se cruza la línea de la discrecionalidad y hay que entrar en un campo de interpretación demasiado exhaustiva ya estamos en la intervención. Yo añadiría gestión a esa transparencia fundamentalmente y con eso un marco amplio y flexible. Ai

Ventajas competitivas de la Costa del Sol Territorio inteligente. Se habla de las ‘smart cities’, de las ciudades inteligentes, creo que este es el ejemplo fundamental de que este territorio es lo que es gracias a la inversión que se está haciendo, a su clima, a sus ventajas y a su gente. En definitiva, hay que tener una mirada más amplia más allá del localismo y de la municipalidad. Ai

60

el turismo residencial a debate

ESTE MES...

61

ESTE MES...

“Solo hay dos tipos de empresas, las que innovan y las que desaparecen” das en simultáneo. Con 300 personas y 7.000 colaboradores no te queda otra que ser diligente en la gestión de los procesos.

IMPULSAR LA INDUSTRIALIZACIÓN Otro tema fundamental es la industrialización. Desde nuestro CEO hasta el último de los trabajadores de nuestra compañía se está impulsando la industrialización. Creo que más del 25% de nuestras promociones son industrializadas, bien al cien por cien o bien alguno de sus componentes Además en relación al turismo residencial, en la Costa del Sol, con las dificultades que estamos comentando en estas jornadas en cuanto a mano de obra, el ser capaces de industrializar en una fábrica y simplemente montar en obra, es una ventaja competitiva.

Y nosotros hemos introducido más sistemas industrializados en nuestras obras aquí en Costa del Sol. Fuimos precursores en el año 2018, pero lo que pretendíamos es que el conjunto del sector se fuese uniendo y así está ocurriendo.

ÁNGEL FERNÁNDEZ Director Territorial de Aedas Homes en Costa del Sol

G

RACIAS Rosa por invitarme y también a todos los organizadores. Nosotros somos de esas compañías que piensan que solo hay dos tipos de empresas, las que innovan y las que desaparecen.

Como empresa promotora, apenas tenemos siete años de vida y uno de nuestros ‘leitmotiv’ ha sido y seguirá siendo la innovación. Tenemos la suerte o la desgracia de estar en un sector con una digitalización con mucho trabajo por delante que nos permite cierta creatividad. En el año 2021 suscribimos un plan de digitalización que pasaba por crear un sistema operativo que cosiese todas las facetas de gestión interna de nuestra actividad promotora y que con el tiempo acabase integrando a los diferentes colaboradores que participan en ese proceso.

Esa herramienta se llama Promociona y está a día de hoy

plenamente operativa. Nos ha permitido facilitarnos el día a día y eliminar todos esos procesos que antaño suponían un engorro. Acabamos de suscribir nuestro segundo plan en materia de innovación, que es el plan de inteligencia artificial que arranca este año y evidentemente no es ajeno a la tecnología que tenemos encima de la mesa y que en el siguiente escalón tiene que servir para industrializar nuestra actividad y poder escalarla.

No en vano, estamos en unos volúmenes de unas 3.000 viviendas al año, lo cual más o menos te supone la gestión de entorno a 10.000 vivien-

“Esta es la primera vez que Andalucía y la Costa del Sol tienen la oportunidad de atender a los usuarios finales y no tanto a lo que le dice el mercado” 62

La parte comercial también es muy importante a la hora de afrontar el mercado de vivienda de segunda residencia. En este sentido, tras la pandemia, lanzamos una herramienta, que fue una apuesta decidida de la compañía, llamada Life Virtual Tours y que a día de hoy ha conseguido vender, desde un estudio de grabación que tenemos localizado en la calle María de Molina, en Madrid, más 50 millones de euros de activos digitales. Todo ello sin pisar la promoción, sin tener que ir a la vivienda, todo a través de la pantalla del ordenador. Todo esto, en el año 2016, cuando se fundó la compañía, parecía ciencia ficción pero han pasado ya unos años y los resultados están encima de la mesa.

LAS MODAS INVERSORAS Sobre la segunda cuestión que hemos comentado en la mesa, sobre flexibilidad y ‘flex living’, creo que las promotoras no hacemos otra cosa que reaccionar a lo que quieren los que invierten. En el año 2019, era el ‘build to rent’, hace un par de años se llamó ‘coinversión’, con ejemplos como el Plan Vive de Madrid, donde estamos presentes con más de 3.000 viviendas, así como otras operaciones importantes de este tipo que tenemos en la Costa del Sol. Y sobre el living, creo que esta es la primera vez que Andalucía y la Costa del Sol tie-

XV JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

nen la oportunidad de atender a los usuarios finales y no tanto a lo que le dice el mercado.

En relación al ‘senior living’, tengo una anécdota que me ocurrió en el año 2016 cuando trabajaba en Barcelona. Un grupo de inversores, mayores de 50 años, me propone que en una de nuestras parcelas hagamos un proyecto donde haya viviendas de pequeño tamaño para vivir ellos y una importante dotación de zonas comunes. Lo fundamental en el proyecto es que hubiera cocina comunitaria, lavanderías, biblioteca, etcétera. Entonces pensé que era una idea disparatada, ahora esto es lo que conocemos como ‘senior living’. Y en la Costa del Sol se da la maravillosa casualidad que si atendemos al cliente histórico al que vendemos nosotros viviendas, la media de edad supera en 10 años a la del cliente tipo que atendemos en el resto de España, se acerca más a los 60 que a los 50. Es un tipo de cliente que tiene otras necesidades. Igual no son ‘senior living’, sino viviendas con servicios, porque habrá gente que quiera una villa de 500 metros, pero con servicios y a eso lo llamamos ‘branded’. Al final, el término ‘co living’ o ‘senior living’ no dejan de hablar de lo mismo pero en diferentes estratos o edades del demandante.

Y los nómadas digitales no dejan de ser personas que han visto como los mayores de 50 años descubrieron la Costa del Sol como un sitio maravilloso en el que vivir cuando ya

no tenían que trabajar y ahora son ellos los que también quieren vivir y trabajar desde allí. Tienen exactamente las mismas necesidades que los que tienen 55 ó 60 años.

Por eso creo que uno de los campos donde tenemos que empezar a trabajar es el del urbanismo y flexibilizar lo suficientemente los usos para que un promotor no tenga por qué renunciar a una edificabilidad residencial, sino que le esté añadiendo una serie de servicios que son necesarios para el buen uso de ese inmueble, ya sea una vivienda, una residencia o un complejo.

OFRECER Y RECIBIR Hemos reflexionado aquí sobre qué podemos ofrecer a la sociedad y por tanto a las administraciones para que confíen en nosotros y qué les podemos pedir. Creo que esto tiene que ser recíproco. La transparencia se ha de exigir y de ofrecer. Y en ese marco se puede trabajar en ayuntamientos como el de Benahavís o el de Estepona. Para una 63

promotora nacional como nosotros tener una cartera de 1.500 viviendas en un municipio como Estepona no ser´´ía posible si no hay transparencia a todos los niveles, tanto por parte del promotor como por parte del ayuntamiento y de los técnicos, que son los que al final tienen que asumir el riesgo de estampar una firma. Que la jornada de hoy sea un ejemplo que podamos extender al resto de ámbitos en los que trabajamos, porque si conseguimos implantar y crear ese marco de confianza, quizás eso que hemos reclamado en esta mesa de conseguir una mayor flexibilidad sea más fácil de alcanzar. Ai

“Más del 25% de nuestras promociones son industrializadas, bien al cien por cien o bien alguno de sus componentes”

“La transparencia se ha de exigir y de ofrecer y en ese marco se puede trabajar en ayuntamientos como el de Benahavís o el de Estepona”

Ventajas competitivas de la Costa del Sol Tenemos un potencial cliente que va a acabar llegando a la Costa del Sol. Destacaría el Aeropuerto de la Costa del Sol, con más de 120 ciudades origen, pero no nos olvidemos del AVE con conexión a Madrid, la puerta de Latinoamérica. Ai

ESTE MES...

“Simplificación y agilización en el urbanismo de Andalucía” MESA III

Mikel Echavarren, CEO de Colliers; Jose Antonio Mena Castilla, Alcalde de Benahavís; José María García Urbano, Alcalde de Estepona; e Íñigo Galán, CEO de Inerzia.

MODERA

sentante del Consejo de Andalucía Inmobiliaria.

Al comienzo de esta jornada el alcalde de Estepona nos comentaba que el Comité evaluador de la Academia de Urbanismo ha seleccionado al municipio de Estepona como candidata finalista a recibir el reconocimiento de Ciudad Europea del Año 2023. Para que os hagáis una idea, este galardón se entrega desde el año 2007 y entre las ciudades que lo han obtenido se encuentran Bilbao, Copenhague, Lisboa, Berlín, Edimburgo o Rotterdam. Es decir, que Estepona está compitiendo con ciudades de primer nivel, en esta ocasión con una ciudad de Países Bajos y otra de Reino Unido. Ya está en el pódium y ojalá pueda conseguir este magnífico reconocimiento. Quiero recordar que la revista Andalucía inmobiliaria hace unos años ya otorgó el premio a Estepona como Ciudad Siglo XXI, por el desarrollo, el urbanismo y la innovación. Y después obtuvo este mismo premio el municipio de Benahavís.

Siempre nos quejamos de la agilidad en la tramitación de los proyectos urbanísticos. Estepona o Benahavís son un ejemplo de lo que debería ser una tramitación urbanística en general y de la agilidad que debería haber a la hora de conceder las licencias y en esta mesa analizaremos cómo se está haciendo esta gestión en estos y otros municipios. Ai

Íñigo Galán CEO DE INERZIA Esta tercera y última mesa lleva como título ‘Simplificación y agilización en el urbanismo de Andalucía’. Como sabéis, tradicionalmente esta es una mesa en la que suelen venir los alcaldes de Benahavís, Estepona y Marbella. En esta ocasión, por diferentes motivos, no ha podido acudir la alcaldesa de Marbella y hemos pedido a Mikel Echavarren, una persona con una visión muy general de España, de Europa y del mundo, que nos acompañe en esta mesa, como repre-

64

XV JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

“En este momento la ciudad es una empresa mucho más solvente”

M

UCHOS de los asistentes a estas jornadas ya han trabajado con nosotros y ya tenéis experiencia en cómo realizar una tramitación urbanística en nuestro municipio. Lo que puedo decir es que si el proyecto ha sido previamente consultado con los técnicos y se ha hecho un sencillo filtro previo, una licencia de obra mayor debe de estar lista en unas cuantas semanas, no hay ninguna razón técnica para tardar más.

Creo que no conseguiré nunca igualar al Ayuntamiento de Benahavís, que lo hace en un tiempo récord, pero sí que lo hacemos en unas cuantas semanas. Siempre he dicho que un expediente de licencia de obra mayor tiene aproximadamente 100 horas de esfuerzo y ese trabajo, distribuido entre los técnicos que lo tienen que sacar adelante, se puede comenzar a hacer la primera semana que entra el proyecto o empezar dos años después, pero al final las horas de trabajo son las mismas.

Nuestra agilidad se basa en cosas que probablemente todos conocéis: la accesibilidad técnica y política es muy fácil, así como la consulta previa, que es muy rápida y además a mí me gusta ofrecerla siempre que sea vinculante, es decir que lo que se consulta de palabra, quien lo desee, pida que se le certifique y todos tengamos completa seguridad jurídica, como habéis pedido todos en la mesa anterior.

En este momento son muchos los ayuntamientos que ya son ágiles y el expediente municipal en sí tarda poco. Y si hay algo en lo que no se avanza con agilidad -y yo también expreso mi queja- son los trámites con las administraciones supramunicipales y todo lo relacionado con los informes sectoriales. Llevo años reivindicándolo, a título personal y desde la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) que de hecho va a presentar una petición formal sobre esto. Esa declaración responsable que los ayunta-

JOSÉ MARÍA GARCÍA URBANO Alcalde de Estepona mientos aplican en mucho expedientes a los arquitectos, ingenieros y usuarios en general, pedimos que se pueda aplicar también en la relación que existe entre administración local y administración autonómica. Es decir, que no tengamos que pedir desde el Ayuntamiento un informe a otra administración, que nos impide avanzar con el planeamiento hasta que llegue. Y en lugar de eso, podamos avanzar con nuestros técnicos municipales, que van a aplicar la mis-

“Si hay algo en lo que no se avanza con agilidad son los trámites con las administraciones supramunicipales”

65

ma legislación sectorial que la administración autonómica. Sólo habría que presentar una declaración responsable donde se indique que el expediente de planeamiento que se presenta cumple con todas las prescripciones. Si consiguiéramos dar este pequeño paso avanzaríamos mucho en agilizar los trámites.

LA TRANSFORMACIÓN DE ESTEPONA Hemos hablado en estas jornadas de la transforma-

ESTE MES...

positivas. Una de ellas, por ciudades buscando barrios “Mientras pasan cosas positivas, como la reducción sas ejemplo, es la deuda heredada con vivienda más asequible y

de la deuda o la tasa de desempleo pasan otras menos positivas, como la dificultad de los jóvenes de acceder a la vivienda”

ción que ha tenido Estepona.

Quiero alejar el mito de que el urbanismo genera recursos para un ayuntamiento, quien piense eso no conoce bien la estructura de un presupuesto municipal. Es cierto que si tienes más ingresos por licencias tienes un ingreso puntual que te puede dar puntas de liquidez, pero sin duda los nuevos desarrollos generan más costes para la ciudad y además permanentes, que no compensan -en términos de equilibrio económico- ni el ingreso puntual por licencia ni la cuota anual por IBI. Es decir, que en una estructura del presupuesto municipal, sobre el 100%, el IBI difícilmente llega al 50%, ni los ingresos,

que teníamos de 304 millones de euros de la que ahora quedan solo 29 millones. En este momento la ciudad es una empresa mucho más solvente, aunque tiene un momento económico complicado porque como todos, soportamos una alta inflación de costes.

En el caso de las empresas, cuando tienen costes más altos repercuten el precio final al cliente, un ayuntamiento tendría que subir los impuestos. Pero la política en general del Partido Popular, y la nuestra en particular, es bajarlos o, en el peor de los casos, mantenerlos. Ni siquiera los estamos actualizando al IPC, con lo cual se está produciendo ya un desfase preocupante entre los ingresos y los gastos corrientes.

Mientras pasan cosas positivas, como la reducción de la deuda o la tasa de desempleo -que estuvo en el 35% y ahora es cero-, pasan otras menos positivas, como la dificultad de los jóvenes de acceder a la vivienda. Aquí ocurre lo que ha sucedido siempre, la gente se aleja de los centros de las

incluso en un momento muy fuerte de la construcción, van a superar un 7% o un 8%, así que el resto lo tienes que cubrir de otra manera. Con esos nuevos desarrollos, el punto de liquidez ya lo has perdido para siempre, y el IBI que van a generar solamente es el 50%, como mucho de la totalidad del gasto municipal, el resto te lo tienes que buscar de otra manera.

Es verdad que Estepona ha avanzado mucho y lo hemos conseguido también gracias a la implicación y a la agilidad de los técnicos municipales que llevan el urbanismo local, a los que quiero mostrar mi gratitud pública. Cuando las ciudades avanzan pasan co-

“Los ayuntamientos sabemos hacer bien muchas cosas, pero también hay competencias que no tenemos que asumir y una de ellas es hacer de promotor” 66

luego a poblaciones cercanas.

Intentamos compensar esto con los escasos medios que tiene el ayuntamiento, porque quiero recordar que la política de vivienda es una competencia autonómica, no municipal, aunque todos debemos ayudar e implicarnos en este problema social. Por eso hemos terminado de construir 100 viviendas de VPO, acabamos de sacar otras 110 y estamos con un esfuerzo de imaginería jurídico urbanística para generar suelo, espero que a corto plazo, para 300 viviendas. Y poco más podemos hacer. Trabajamos para que haya promoción privada de vivienda pública, soy de los que no creo en la promoción pública de VPO. Los ayuntamientos sabemos hacer bien muchas cosas, tenemos competencias que no debemos delegar, pero también hay otras que no tenemos que asumir y una de ellas es hacer de promotor.

Lo que sí podemos hacer es ofrecer suelo a coste prácticamente cero para VPO de manera que el precio final también sea más bajo. Ai

ESTE MES...

“Hay un problema grave con el tema de la acción popular”

E

S cierto que nuestro municipio es muy ágil a nivel de gestión de licencias pero si hablamos de simplificación o agilización en general en el urbanismo, para mí eso es una quimera.

En nuestro caso particular, después de estar 16 años trabajando en la aprobación del planeamiento del Plan General, lo hemos tenido vigente tan sólo dos meses. Me parece complicado hablar de tiempo en el urbanismo, no creo que haya ningún político que quiera dilatar o retrasar estos trámites, nosotros hacemos un gran esfuerzo por simplificarlos y que el urbanismo sea más ágil, pero siempre te topas con otras administraciones.

Sobre la seguridad jurídica, hay un problema grave con el tema de la acción popular en los procedimientos administrativos. Porque en nuestro caso, después de estar 30 años funcionando con el mismo planeamiento, dejas en manos de cualquier particular, tenga o no interés público, que se pueda impugnar y declare nulos instrumentos urbanísticos básicos que llevan funcionando todos esos años.

En cuanto al Plan General que antes mencionaba, en la actualidad estamos esperando el documento de alcance que depende de informes

sectoriales que nos deben venir de otras administraciones a las que tenemos acceso vía teléfono. Estamos trabajando y tratando de agilizar los trámites al máximo, pero no podemos estimar un tiempo para que esté terminado porque dependemos de ellas.

En relación a la vivienda pública, hay que tener en cuenta que Benahavís es un municipio pequeño con muchos menos habitantes que Estepona. Coincido con su alcalde en que los ayuntamientos debemos de facilitar que se hagan estas viviendas.

A través del planeamiento la propia ley obligaba a hacer muchas viviendas de protección oficial y en Benahavís el ayuntamiento sí tiene vivienda de promoción pública, pero es verdad que trae muchísimos problemas. Hace aproximadamente diez años que terminamos de construir viviendas de promoción pública. El ayuntamiento al ser

JOSÉ ANTONIO MENA Alcalde de Benahavís

“Después de estar 30 años funcionando con el mismo planeamiento, dejas en manos de cualquier particular, tenga o no interés público, que se pueda impugnar” muy solvente las hace con financiación propia pero sí que hemos tenido muchos problemas para tramitar la adjudicación de las viviendas y estamos pendientes de licitarlas en breve. Uno de los motivos ha sido que nadie quiere que sean viviendas de alquiler por los problemas de mantenimiento. En el caso de compra de la vivienda,

68

los jóvenes tienen también problemas de financiación al intentar conseguir los créditos del banco, aunque sean viviendas de bajo precio, porque siempre estamos muy por debajo del mercado. No obstante, en el próximo mes de noviembre seguramente adjudicaremos 32 viviendas destinadas a los jóvenes del municipio. Ai

XV JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

“Lo más preocupante es que hay una intromisión ilegítima en el derecho de la libre empresa y de la propiedad privada”

E

N estas jornadas se ha hablado de los islandeses y de lo orgullosos que están de su pasado, a pesar de que todos descienden por vía materna de mujeres raptadas del norte de Irlanda. Pongámoslo en comparación con la leyenda negra que tenemos aquí en España, donde nos regodeamos de nuestras diferencias y no se incentiva el orgullo de nación. No aspiro a que se derroche dinero en estos temas, creo que simplemente con una ordenación frente al exterior, con incidir en la seguridad jurídica de nuestras leyes, sería suficiente. Pero difícilmente se puede pedir a alguien que desarrolle una ley de seguridad jurídica cuando va a hacer una amnistía, parece bastante incompatible. Hace diez años nos hubiera parecido increíble tener que defender que se aseguren elementos básicos como la libertad de empresa o la propiedad privada y hoy están puestos en tela de juicio. Hay que defender en bloque lo básico, como la propiedad privada. Pero en el mercado inmobiliario hoy se defiende más a quien usurpa el derecho a utilizar una vivienda, al ladrón del usufructo frente al propietario. Mi opinión personal es que hemos ido cediendo parcelas de libertad y de derechos y deberíamos empezar por recuperar eso. El elemen-

to fundamental básico para el empresario es la seguridad jurídica, el orgullo ya vendrá después. Hoy por hoy tenemos emergencias o urgencias más importantes.

La mayor preocupación de los inversores hoy por hoy no es el gobierno, pesan mucho más los problemas financieros. Existe una correlación demostrable -y nosotros tenemos modelos de simulación- entre la rentabilidad del bono de España, la inflación y las rentabilidades exigidas por los inversores, de tal forma que cuando sube la rentabilidad sin riesgo -o sin riesgo aparente- de un bono soberano, acaba subiendo la rentabilidad exigida y eso hace que baje el valor de los activos. Desde el inicio de la guerra de Ucrania, con el incremento de la inflación y del riesgo soberano en España y en toda Europa, en todos los sectores las rentabilidades exigidas por los inversores han subido entre 100 y 150 puntos básicos. Puede parecer mucho, pero todo depende. En el mercado de vivienda en alquiler, donde las rentabilidades netas que exigían

MIKEL ECHAVARREN CEO de Colliers los inversores institucionales hace dos años estaban en torno al 4,25% y 4,50% ahora se exige 5,50%. La diferencia no parece mucha, pero es un 20% menos de valor y ya no salen los números. A esto se le añade que suben los costes de construcción. En las mejores zonas de Madrid se estaban vendiendo oficinas con rentabilidades netas del 3,5% por ciento y hoy que no hay casi mercado, teóricamente deberíamos estar cercanos al 5% y eso supone una bajada del 30% del valor que luego sube por el incremento de las rentas, que han aumentado un 7% o un 8%.

En términos globales hay en

torno a un 20% de caída de valor y por eso no se transaccionan oficinas.

En el mercado residencial tenemos un problema añadido, porque ha ocurrido lo mismo, pero las rentas no han subido por la inflación, porque alguien ha dicho por ley que no podían aumentar más del 2%. Por lo tanto, en España ha caído la inversión global un 50% al mes de junio, no por culpa del Gobierno, sino por esta situación. No es un resultado muy negativo porque si nos comparamos con Europa, allí está cayendo en muchos países en torno a un 70% y la inversión está a niveles del año 2011. Ese es el proble-

“Hace diez años nos hubiera parecido increíble tener que defender que se aseguren elementos básicos como la libertad de empresa o la propiedad privada y hoy están puestos en tela de juicio” 69

ESTE MES...

“Simplemente con una ordenación frente al exterior, con incidir en la seguridad jurídica de nuestras leyes, sería suficiente”

“Hoy se ataca a las viviendas en alquiler, pero mañana se puede atacar a las rentas de los hoteles o a los honorarios de los consultores”

mos dichos y hechos. De lo que ha hecho, pues ha incrementado los impuestos a las entidades de alquiler de viviendas, que eran un vehículo de inversión muy interesante que tributaba al 1%, y ahora lo ha subido al 15%, ha subido la tributación de las socimis y ha aprobado la Ley de Vivienda, en la cual se establecen zonas tensionadas, se recoge que no puedes repercutir determinados costes a los inquilinos y se protege a los okupas. Eso es muy negativo pero es un hecho.

Pero el Gobierno no se ha quedado aquí y ahora empezamos con los dichos, lo que dicen que quieren hacer. Y escuchamos a una vicepresidenta que dice que hay que congelar los alquileres o que vamos a subir los impuestos a los ricos. De momento, ya se les ha subido el impuesto de patrimonio a los no residentes. ¿Cuál es el impacto de todo este ruido? Solo se concentra en el sector residencial ya que el impacto en el

ma que tiene actualmente el sector de inversión, algo que al sector residencial le afecta mucho menos mientras que sí impacta al de la inversión institucional. ¿Qué ha hecho el Gobierno en estos años respecto al mercado inmobiliario? Tene-

70

sector de logística es cero, en el hotelero igual y en oficinas nada. Estas medidas han sido un éxito pero en captar votos, han provocado el incremento de las rentas, la huida generalizada de los inversores particulares que han vendido las unidades que tenían y han creado zonas de tierra quemada. En Cataluña hay un retroceso y están subiendo las rentas porque hay menos producto. Con este panorama, lo más preocupante para un inversor es que todo esto es una intromisión ilegítima en el derecho de la libre empresa y de la propiedad privada. Hoy se ataca a las viviendas en alquiler, pero mañana se puede atacar a las rentas de los hoteles o a los honorarios de los consultores, porque al fin y al cabo es lo mismo. El sector residencial, con este ruido y con las medidas que se están anticipando, va a retroceder unos cuantos años en la lucha por la captación de la inversión para desarrollar un parque de viviendas que se necesita como el agua. Ai

ESTE MES...

Constantino Gómez, Alcalde de Estepona, Leonor Martínez de Pereda y Eduardo Fernández-Cuesta.

Mar Cívido, Leire de Luis y Miguel Gómez Huertas.

Agustín Gutiérrez, Carlos García Nalda y Simón Chávarri.

Javier Martín Banderas, Pablo Mansilla, Jesús Granados, Pablo Jiménez, Rebecca Marriot, Iñigo Molina, Gonzalo Gutiérrez y Ana Gavilanes

Fernando Costilla, Eduardo Catalán, José Antonio Mena, Antonio Gallego y Enrique Piñeyro.

Fernando Soler, Rosa Hafner, David Salado.

72

Ignacio Carrión, Antonio Gil y Arturo Coloma.

XV JORNADAS TURISMO RESIDENCIAL

ESTE MES...

Antonio Caracuel, Rafael Reina, Antonio Carrillo, Ricardo Arranz, Miguel Ángel Arredonda.

Kika Caracuel, Rosa Hafner, José Antonio Mena, José María Garcia Urbano.

Julio Gómez Contreras, José Antonio Granero, Lorenzo Santana, Rosa Hafner, José Ortiz, Ramiro Moreno, Antonio Gil.

Fernando Soler, José Manuel Sanchez Madrona, Alexandra Sánchez, Livia Garcia, Maria José Muñoz, María José Peñarroya, María Ramos.

Raul Rodriguez, Ramiro Moreno, Ángel Asenjo y Francisco Gutiérrez.

Fernando Piñar y Mikel Echavarren.

73

Arturo Coloma, Víctor de la Puerta e Íñigo Molina.

Patricia Vida, Silvia Jimeno, Julio Gómez, José Luis Bravo y Sergio Sanz.

José Félix Pérez-Peña, Savills, Cristina Reina, Arcano, José Luis GarcíaHirschfeld.

Alberto Salamanca, Mª Dolores Jiménez Aguilar, Pedro Pingarrón, José Vélez Ferreira, Julio Gómez, Daniel Olid y José Manuel Villanueva.

Ramón Cuevas, Fernando Piñar, Javier Marín, Enrique Portes y Antonio Gil.

Rosa Hafner y Mar Aguado.

Marisa Gutiérrez, José Antonio Granero, José Mesa y José Manuel Sanchez Madrona.

Ramiro Moreno, Andrés Moreno Sáez, José Ortiz y Lorenzo Santana

José Vélez Ferreira, Rosa Hafner, Mª Dolores Jiménez y Pedro Pingarrón

Mikel Echavarren y Simón Chávarri.

Iñigo Galán, Simón Onrubia, Rosa Hafner, Gregorio Abril.

74

el turismo residencial a debate

ESTE MES...

75

almuerzo - coloquio

Sonia Mora / Fotos Ai

La escalada de los tipos de interés y de la inflación, en el centro del debate X ALMUERZO - COLOQUIO DE ECONOMISTAS Andalucía Inmobiliaria

Eduardo Martín, consejero delegado de Ai; Francisco Ferraro, presidente del Observatorio Económico de Andalucía y catedrático jubilado de Economía Aplicada de la Universidad de Sevilla; Rosa Hafner, directora - editora de Andalucía inmobiliaria; Rogelio Velasco, Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Málaga, Catedrático de Economía y profesor del IE Business School; José María O’Kean, doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pablo de Olavide (UPO); y Jorge Segura, economista y miembro del Consejo Asesor de esta publicación.

Andalucía Inmobiliaria ha celebrado, por décimo año consecutivo, su tradicional Almuerzo-Coloquio de Economistas. Las conclusiones del anterior encuentro parecieron ser bastante acertadas, dando muestras del reputado análisis que se realiza en estos encuentros que se han convertido ya en una cita de referencia en el sector. En esta ocasión, contamos con la presencia de Francisco Ferraro, José María O’Kean y Rogelio Velasco. Todos ellos acompañados por Eduardo Martín y Jorge Segura, quienes moderaron el debate junto con la editora de esta publicación, Rosa Hafner.

Los mejores deseos de recuperación para Fernando Faces

En esta ocasión, no ha podido acompañar a los comensales el economista Fernando Faces, presente en esta cita en las nueve ediciones celebradas hasta la fecha, por estar convaleciente de un problema de salud. “Le echamos de menos, todos estos años ha sido el animador de la tertulia y lamentamos que no pueda estar hoy aquí. Esperamos su pronta recuperación”, han coincidido en comentar los contertulios. Todo el equipo de la publicación le envía sus mejores deseos para que se restablezca rápidamente.

76

Notable acierto en las previsiones realizadas en el Foro 2022

C

OMO cada año, la reunión arrancó con una revisión de las principales conclusiones extraídas en la edición 2022 del foro, de la mano de Jorge Segura. Una vez más, se volvió a constatar el alto grado de acierto de los contertulios en su análisis de previsiones realizado.

Perspectivas de crecimiento. Contracción de las economías al término de 2022, previsiblemente suave como consecuencia de coyunturas como la fortaleza del empleo en EEUU, el ahorro en Europa o las políticas fiscales expansionistas de los gobiernos.

Previsión 2023. Continuista de los meses finales de 2022, salvo que aconteciese un invierno climatológicamente severo que, combinado con el conflicto en Ucrania y el encarecimiento de los costes de la energía, afectase de manera muy negativa a la economía de países como Alemania, extremo que no se estimó probable.

China. Escenario complicado por los efectos de la política de Covid cero y la trampa de liquidez a la que no encontraba salida pese a las facilidades financieras, pero sobre todo por las decisiones de Xi Jinping que derivan en más nacionalismo e intervencionismo, y una menor competitividad del país en el medio plazo.

Política monetaria. Continuación del endurecimiento, con los tipos de interés acercándose al 6% en EEUU en los meses siguientes. Valores más moderados en Europa.

Inflación. Se estimó como principal riesgo la entrada en la temida espiral inflacionista, si se intentaba recuperar con los salarios la inflación de 2022 y la previsible de 2023.

EEUU. Previsión de que conseguirá dominar la situación antes que Europa, al ser la suya una inflación de demanda, frente a la europea, que es de oferta.

Ucrania. Pronóstico de guerra enquistada, con las economías ajustándose paulatinamente. Impulso a la transición energética.

Instituciones europeas. Pérdida de credibilidad, consecuencia de un populismo creciente por parte de los gobiernos.

Aviso de los mercados de la necesidad de una mayor responsabilidad fiscal y estabilidad financiera.

Nuevas tecnologías y redes sociales. Máxima relevancia, por su poder para incendiar y polarizar a la opinión pública.

Política ‘fake’, en respuesta inmediata al último sondeo.

Tipos de interés. Previsión de que continúen elevados, descartándose a priori que pudieran derivar en una nueva crisis financiera e inmobiliaria, ante la entrada en juego del mecanismo antifragmentación del euro.

Deuda pública. En riesgo su sostenibilidad, ante la actitud excesivamente permisiva de Europa con los gobiernos, suspendiendo las reglas del déficit.

Deuda privada. Menor endeudamiento de las empresas y familias que en 77

JORGE SEGURA

la pasada crisis, con la banca mucho más saneada en Europa, pero sobre todo en España.

España. Riesgo por un sector público sobreendeudado y por los déficits estructurales. Un incremento de la prima de riesgo podría representar una amenaza para la financiación del sector público y de las empresas.

Fondos Next Generation. Eficientemente aplicados, podrían suponer un incremento de la productividad y del empleo a medio plazo. Serias dudas sobre su aplicación.

Andalucía. Anticipo de un comportamiento muy similar al de España.

Riesgo de deterioro algo mayor por la dependencia de actividades muy intensivas en mano de obra, fundamentalmente el turismo. Una hipotética contracción de la economía de los países emisores haría bajar el número de turistas, con la consiguiente disminución del empleo y el consumo. Confianza en cualquier caso en la fortaleza del sector.

Gobierno andaluz. Probabilidad de que jueguen a favor de Andalucía la estabilidad política y el enfoque más liberal del gobierno de la región, que favorece la generación de empleo, el emprendimiento y la creación de nuevas empresas Ai

almuerzo - coloquio EDUARDO MARTÍN

L

A economía mundial se recupera gradualmente tras la pandemia y los efectos de la guerra en Ucrania, pero el impulso experimentado en 2022, sobre todo en las economías avanzadas, está perdiendo fuerza y el crecimiento se ralentizará tanto en 2023 como, previsiblemente, en 2024, como consecuencia en gran medida de una política monetaria restrictiva para tratar de frenar la inflación, a la baja, pero aún muy elevada. En cifras, el Fondo Monetario Internacional (FMI) proyecta un crecimiento mundial del 3% en 2023, frente al 3,4% de 2022.

Se espera, en cualquier caso, un aterrizaje suave de la economía global en un escenario incierto, que sufre aún la resaca por el Covid y la invasión rusa, y donde habrá que conjugar la lucha por estabilizar los precios con la desaceleración.

ECONOMÍA MUNDIAL “La economía global se está parando y se suceden distintos problemas en muchos lugares.

Un interrogante importante va a ser la economía china y la

Consejero delegado de Andalucía Inmobiliaria

“La economía española parece que, de momento, resiste mejor que la media europea, en buena medida por la recuperación del turismo internacional, pero desde Bruselas ya avisan de que habrá un debilitamiento en la recta final de este año y el primer semestre de 2024.

Además, sigue a la cabeza de Europa en lo que respecta a las tasas de desempleo.”

relación geopolítica de la órbita de China, India y Rusia, por un lado, y el mundo occidental por otro”. Con esta reflexión iniciaba José María O’Kean el análisis de la situación económica mundial.

Asegura que, en su opinión, “la inflación seguirá presente y la subida de tipos de interés seguramente se frenará, aunque aún habrá alguna subida adicional, más probable en Europa que en Norteamérica, donde la inflación está más controlada”.

Coincide Francisco Ferraro en los signos de “desaceleración suave” que viene mostrando la economía mundial desde hace algunos meses: “Hay un marco de una com-

plejidad tal, que se hace difícil prever lo que va a ocurrir, pero está claro que la actividad económica se desacelera en el mundo; su intensidad es lo que constituye la incógnita”.

Subraya que “el FMI ha reducido sus previsiones de crecimiento tanto para este año como para el próximo, con unas caídas más intensas en los países avanzados y algún diferencial dentro de estos a favor de Estados Unidos, donde la inflación está empezando a bajar con claridad desde hace algunos meses”.

Junto a la inflación, que sigue ocupando el centro del debate, y las bajadas de los tipos de interés, que “previsiblemente llegarán antes

del próximo verano”, puso sobre la mesa “otras variables significativas”, entre las que destacan las “tensiones geopolíticas que también están detrás de la contracción y que, entre otras cuestiones, están limitando las posibilidades del libre comercio de algunos productos tecnológicos fundamentales, lo que se ha traducido en una caída del comercio internacional en el mes de julio”.

Remarca asimismo Ferraro el buen comportamiento del empleo y el incremento, por primera vez, de los salarios reales por encima de la inflación en los países ricos, lo que tendrá su respuesta en el consumo, aunque no de manera inmediata.

CHINA Y ESTADOS UNIDOS La economía china afronta importantes desafíos después de abrir sus puertas tras el prolongado cierre por la pandemia del Covid. La caída de la confianza en los mercados y la depreciación de su moneda han llevado a las autoridades del país a tomar una serie de

78

almuerzo - coloquio

79

almuerzo - coloquio

ROSA HAFNER

Directora - Editora de Andalucía Inmobiliaria

“Después de un 2022 muy positivo en cuanto a compraventas e inicio de nuevos proyectos, en 2023 se aprecian signos de cierta ralentización en el sector inmobiliario residencial, aunque a un ritmo moderado. Actualmente caen tanto las operaciones como las hipotecas, mientras se desaceleran los precios, en un contexto de tipos de interés altos que se prolonga en el tiempo.”

decisiones para tratar de contener la situación, pero la realidad es que la segunda economía más grande del mundo arroja datos que confirman su menor fortaleza.

Según señala Francisco Ferraro, China “está creciendo debido, en parte, al efecto rebote tras un año de Covid cero, además de la inercia propia de un crecimiento continuado, y todo parece indicar que lo seguirá haciendo, pero no con la intensidad esperada. Es muy significativa la caída que han experimentado las exportaciones, de hasta un 14% en el mes de julio”.

Expone que el nuevo “intervencionismo de Xi Jinping está introduciendo algunas dificultades en el sistema productivo”, al tiempo que se está generando una crisis inmobiliaria “que están sufriendo muchas familias” y una “cierta insatisfacción, una falta de confianza por parte del mercado, mientras la demanda interna se muestra algo retraída en relación con su anterior actitud expansiva”.

Argumenta Ferraro que hay señales de que las medidas de estímulo monetario adoptadas “no están teniendo buena respuesta, y todo parece indicar que el país se está encontrando con dificultades para aplicar el pretendido cambio de modelo basado en la exportación, a otro intensivo en tecnología y más orientado a la demanda interna”.

Asimismo, está tratando de buscar vínculos más estrechos con otras zonas como “América Latina, África y el resto del mundo asiático en cuanto a destino de sus producciones, sumados al mercado interno, en un momento en el que ha

dejado de ser un agente seguro para algunos países como Alemania, en el que las importaciones eran decisivas y muy estables”.

En similar sentido se pronuncia José María O’Kean, quien recuerda la reciente salida de Italia de la denominada Ruta de la Seda China, acontecimiento anunciado por su presidenta, Giorgia Meloni, en el marco de la cumbre del G-20 celebrada el 10 de septiembre. “En la crisis de 2009 -añade el economista-, cuando cayó el mundo occidental, China reparó en la necesidad de una demanda interna alta, una demanda que ahora es

80

baja por los problemas financieros que están teniendo tanto los bancos como la población”.

Entiende que, en este contexto, “la población deja de consumir. Para atraer capital, el país necesita unos tipos de interés altos y un yuan apreciado, pero para reactivar la economía en estos momentos, para exportar y animar la demanda interna, hace falta un yuan depreciado. Para sorpresa general, solo ha bajado el tipo de interés un 0,15%, porque para seguir atrayendo capitales no puede permitirse un desplome de la divisa, aunque con esa rebaja tampoco se reactiva la demanda interna”.

China dirige sus pasos hacia una economía “mucho más controlada, más intervencionista, que necesita un 5 o 6% de crecimiento anual

almuerzo - coloquio

para mantener el empleo, destinado a la creciente cantidad de ciudadanos que se traslada del mundo rural a las ciudades. Si no lo logra, se puede generar más conflicto”, añade O’Kean.

Respecto a la economía estadounidense, coinciden los contertulios en señalar que, gracias a su mejor control de la inflación, en un escenario de pleno empleo y de divisa fuerte, aspira a unas tasas de crecimiento un poco más elevadas que las de Europa, a la espera, no obstante, de la decisión sobre la continuidad o no de la subida de los tipos de interés. “De momento no es previsible que los vaya a bajar, aunque lo hará antes que Europa”, asevera José María O’Kean.

Rogelio Velasco, por su parte, apunta “al dinamismo y la flexibilidad” que tiene la economía norteamericana, “capaz de transformar sectores enteros y de diversificar la producción en pro de los productos que le interesen. Además, las empresas operan en un marco institucional admirable, extremadamente competitivo”.

EUROPA En lo que respecta a Europa, la Comisión empeoró en septiembre las previsio-

JOSÉ MARÍA O’KEAN Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pablo de Olavide (UPO) “La economía global se está parando y se suceden distintos problemas en muchos lugares. Un interrogante importante va a ser la economía china.

La inflación seguirá presente y la subida de tipos de interés seguramente se frenará, aunque aún habrá alguna subida adicional, más probable en Europa que en Norteamérica, donde la inflación está más controlada.“

Explica Velasco en este sentido que, “en Europa, con mucha mayor intensidad que en Estados Unidos, el problema para frenar la subida de los precios es que en la medida en que se trata de una inflación de costes, en lugar de una inflación de demanda, la política monetaria tiene escasa influencia”.

En relación con el crecimiento de la economía, refrenda Francisco Ferraro la entrada clara “en una fase de desaceleración, que en el mejor de los casos se prolongará hasta la primavera de 2024, si bien no se pronostica una recesión generalizada; en todo caso puntuales, en el caso de Europa en países como Alemania o Países Bajos, pero no una caída drástica”.

nes que había publicado para 2023 en anteriores pronósticos, calculando un débil crecimiento para la zona euro del 0,8% que rebajaba en tres décimas el avance del pasado mayo. Los vaticinios para 2024 no son mucho mejores, con un crecimiento del 1,3%, lo que refrenda la pérdida de impulso de la economía europea. Destacan los buenos datos del desempleo, actualmente en mínimos históricos en la eurozona.

Los tipos de interés quedaron fijados en septiembre en el 4,5% por el Banco Central Europeo, perseverando en su empeño en la estabilidad de precios y aspirando a terminar el año con una inflación media del 5,6%.

81

Pone el acento asimismo en las singularidades que generan efectos sobre la actividad económica de Europa, al margen de las circunstancias globales como la subida de los tipos de interés o la inflación elevada. Así, remarca Ferraro la especial influencia de una guerra en territorio europeo, y el frenazo de Alemania, “que tiene repercusiones importantes para otras economías que tienen a este país como principal cliente externo, como es el caso de España”.

Lo anterior, sin olvidar que la situación en el país germano “puede incidir en la determinación de algunas decisiones colectivas en Europa, tanto financieras como de carácter regulatorio”.

almuerzo - coloquio FRANCISCO FERRARO Presidente del Observatorio Económico de Andalucía y catedrático jubilado de Economía Aplicada de la Universidad de Sevilla “Hay un marco de una complejidad tal, que se hace difícil prever lo que va a ocurrir, pero está claro que la actividad económica se desacelera en el mundo. El FMI ha reducido sus previsiones de crecimiento tanto para este año como para el próximo, con unas caídas más intensas en los países avanzados y algún diferencial dentro de estos a favor de Estados Unidos.”

cios de la electricidad y la gasolina, y consecuentemente en la inflación. “Mi pronóstico en este complejo escenario -sostiene José María O’Kean- es de un contexto global de menos crecimiento económico, con los tipos de interés en los niveles actuales o un poco más altos, y una inflación que se va a ir moderando, pero muy lentamente”.

ESPAÑA

Al respecto, muestra su confianza Velasco en “una cuestión fundamental: la gran fortaleza de la economía alemana, con una industria espectacular, una ingeniería muy potente en todos los ámbitos o unas actividades química y eléctrica impresionantes, entre otros sectores”.

Incide por su parte José María O’Kean en que “con el nuevo Pacto de Estabilidad que se está debatiendo actualmente parece que Europa se encamina hacia unas normas muy flexibles, lo cual va a permitir que los distintos gobiernos puedan mantener sus déficits públicos e incluso los incrementos de la deuda”.

“El Objetivo -prosigue- ya no va a ser el déficit sino la re-

baja de la deuda, lo que implica una flexibilidad absoluta para que los gobiernos no se vean obligados a hacer políticas fiscales restrictivas”.

Estima que los bancos centrales, entre las opciones del sacrificio duro o suave, es decir, “subir los tipos de interés al 6 o 7% y parar la inflación, o asumir una contracción económica y una determinada tasa de paro, han optado por el ajuste suave, elevando paulatinamente los tipos, pero sin generar una recesión. Si no logran sus objetivos, se van a ver obligados a mantener los tipos de interés altos mucho tiempo”.

Asegura O’Kean que llegar a la inflación del 2% que persigue el BCE no será posible antes de 2024 o 2025, al tiem-

po que “las sucesivas subidas de los tipos de interés, que no surten efecto antes de los 12 o 18 meses, van a ir minando las tasas de crecimiento”.

Subraya que hay sectores de actividad especialmente sensibles a la política monetaria restrictiva, como el inmobiliario o la venta de automóviles, aquellos donde es habitual la compra vía préstamo, “pues se ven directamente afectados por la subida de los tipos”.

Observa en cualquier caso un entorno muy complicado, pues son muchas las variables que van a ir marcando la evolución de la economía, como la producción de petróleo, la reacción del gas, la situación en la guerra de Ucrania, etc., todo lo cual repercutirá en los pre-

82

La economía española, que hasta la fecha ha venido mostrando mejor resistencia que la media europea (las cifras más recientes elevan las previsiones de crecimiento al 2,2% para 2023), sustentada en gran medida en la recuperación del turismo internacional, está viéndose también influida por esta dinámica de ralentización.

Para 2024, la Comisión Europea rebaja el incremento previsible del PIB al 1,9%.

“En España -sostiene Francisco Ferraro-, durante el primer semestre de este año hemos experimentado la inercia de la recuperación”, tras el enorme golpe que representaron para el país las restricciones a la movilidad impuestas por la pandemia.

Añade que en “el verano de

almuerzo - coloquio

83

almuerzo - coloquio ROGELIO VELASCO Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Málaga, Catedrático de Economía y profesor del IE Business School “En agosto se alcanzó en Andalucía el récord histórico de población ocupada, con 3,4 millones. El empleo, pese a haberse debilitado el ritmo de crecimiento, sigue arrojando valores positivos, en tanto que las exportaciones, después de varios años de aportación positiva del sector exterior, aportaron negativamente al crecimiento del PIB en el primer semestre de 2023.”

2022 iniciamos un tiempo de intensa reactivación del sector turístico, con llegada masiva de visitantes europeos, a lo que se sumó una caída rápida de la inflación, combinada con una contención de los salarios y una política energética que tuvo unos efectos muy positivos en términos reales”.

Lamenta que esa inercia empezara a debilitarse la pasada primavera, cuando “comenzaron a disminuir las exportaciones y el consumo interno, sobre todo este último, como consecuencia de los efectos de la pérdida de capacidad adquisitiva de los ciudadanos, que llevó aparejado un descenso del turismo nacional, en contraste con el

internacional que ha seguido y se prevé que siga fuerte”. Lo expuesto sin perder de vista, no obstante, las dificultades que puedan experimentar las economías de los principales países emisores de turistas y su consiguiente influencia sobre el sector.

Constata José María O’Kean “el descenso de la demanda interna en lo que respecta al consumo, mientras la inversión empresarial da muestras de una reacción favorable; asimismo, hay serias dudas respecto al gasto público y la aplicación de los fondos Next Generation, al tiempo que el turismo sigue arriba y sin perspectivas de decaer”.

Resalta que el año que vie-

ne la economía nacional crecerá con menos intensidad que en el presente ejercicio, aunque alude a la dificultad de hacer previsiones “que dependen de múltiples variables, que a su vez van corrigiendo la política monetaria”.

Un aspecto destacado por Rogelio Velasco en referencia a la economía española es el “extraordinario comportamiento en los últimos meses de la exportación de bienes, que demuestra una mejora en la capacidad competitiva de las empresas españolas, y también andaluzas, frente a las de otros países”, si bien insiste en que España necesita, en cualquier caso, “mejorar su proyección internacional”.

84

ANDALUCÍA En consonancia con la tendencia a la desaceleración, tanto de Europa como de España, el crecimiento previsto para la economía andaluza para 2023 se situará en el 1,8%, según el último informe publicado por el Observatorio Económico de Andalucía. La entidad, presidida por Francisco Ferraro, subraya en su informe más reciente que tanto la política monetaria como la contracción de la economía mundial, especialmente la europea, hacen previsible que la ralentización se intensifique en 2024, año en el que el PIB de Andalucía podría aumentar el 1,5%.

Inició la reflexión sobre este bloque Velasco, para confirmar que en agosto se alcanzó en Andalucía “el récord histórico de población ocupada, con 3,4 millones. El empleo, pese a haberse debilitado el ritmo de crecimiento, sigue arrojando valores positivos, en tanto que las exportaciones, después de varios años de aportación positiva del sector exterior, aportaron negativamente al crecimiento del PIB en el primer semestre de 2023”. Cifra en 94 millones de euros el volumen de inversión extranjera

almuerzo - coloquio

recibida en Andalucía hasta el 30 de junio.

En el segundo trimestre del año, “la tasa interanual de crecimiento del empleo fue del 0,6%, pero con una gran diferencia entre sectores. Destaca la agricultura, que lleva seis trimestres consecutivos expulsando mano de obra, a una tasa anual de -4,2%, circunstancia que repercute en toda España, dado que el 35% del volumen de empleo del sector agrario en España lo aporta Andalucía”.

En 2022, en relación con 2021, la producción final agraria se redujo en un 9%, mientras los precios se incrementaron un 21%, según datos aportados por Rogelio Velasco, quien asegura que, a pesar del problema de sequía que sufre el país, con especial incidencia en Andalucía, la crisis del año pasado en el sector fue “mucho más suave de lo que trasciende en los medios de comunicación”.

Peores son los pronósticos para este año: “Con los últimos datos disponibles, la estimación de la producción agraria de cereales para Andalucía se desploma casi un 40%, con lo que para 2023 sí se prevé una crisis seria en el sector, al menos en determinados subsectores, porque los cultivos de Huelva y Almería, bajo invernadero, quedan muy poco afectados por la sequía”.

En referencia al sector industrial andaluz, “el crecimiento fue negativo en el segundo trimestre, -3,3%, frente al de España que fue plano; sin em-

bargo, a pesar de este dato, la fabricación en la región creció un 0,6%”.

Dentro del sector servicios, que está creciendo al 3% frente al 2,1% de España, remarca de manera muy destacada el comportamiento “del subsector de actividades profesionales e información y comunicaciones, que lleva creciendo de manera ininterrumpida 10 años -la única excepción fue el periodo Covid-, con un último dato positivo del 14%, relativo

además están desde el primer momento exportando sus servicios fuera de España”.

También profundiza Francisco Ferraro en el análisis sectorial de la economía en la comunidad autónoma, con una descripción pormenorizada de la agricultura, una actividad que “representa un 6% del PIB regional, frente al 2,4% de España”.

Entre otros datos revela que los cereales, que suponen el 10,9% de la produc-

al segundo trimestre de este año frente al mismo periodo del anterior”.

Para el economista, quien fuera consejero de Economía, Conocimiento y Universidad de la Junta de Andalucía en la primera legislatura de Juanma Moreno, la fortaleza que Andalucía exhibe en estas actividades se traduce en que “se están creando muchas pequeñas y medianas empresas de ingeniería, no solo civil, sino también industrial, de energía, de software, etc., fundamentales a largo plazo para el crecimiento económico de la región, que

ción agraria andaluza, “van a concluir 2023 en poco más de un tercio de la producción de años anteriores, lo que representa un revés importante. Los tubérculos, aunque de escasa relevancia (1,8%), han tenido una buena cosecha, mientras las hortalizas, que comprenden el 31,1% de la producción final agraria en términos de peso, han vivido los tres últimos años sus tres mejores cosechas históricas, lo que a su vez se traduce en mantenimiento del empleo”.

En lo que concierne a cultivos industriales, argumenta 85

“El crecimiento previsto para la economía andaluza para 2023 se situará en el 1,8%, según el último informe del Observatorio Económico de Andalucía”

Ferraro que “la producción de girasol se reduce a la mitad, mientras la de algodón se queda en un 30%, una reducción significativa, si bien solo representan el 5,7% de la superficie.

Los cítricos, que comprenden el 11% del sector, han descendido un 10% su producción, en tanto que los frutales no cítricos, particularmente los frutos rojos de Huelva han protagonizado un buen año. Por su parte, el viñedo ha experimentado sobreproducción, mientras la cosecha del olivar se estima en un 50% en relación con la anterior”.

almuerzo - coloquio

“En términos de producción global, los cálculos reportan una disminución media del orden del 25%, pero sobre un sector que significa el 6% de la economía de la comunidad, por lo que hay que ponderarlo en su justa medida”, aclara Francisco Ferraro, quien recuerda que, al igual que en España, en Andalucía ha jugado un papel esencial la recuperación del turismo internacional tanto en 2022 como en 2023, mientras desde primavera, pero particularmente a partir del verano, empezaron a descender el turismo nacional y el consumo.

SECTOR INMOBILIARIO Y CONSTRUCCIÓN La actividad de construcción, según datos ofrecidos por Rogelio Velasco, creció en Andalucía en el segundo trimestre del año un 2,2% respecto al mismo periodo de 2022, frente al 5,4% del conjunto de España. Sin embargo, el consumo aparente de cemento, uno de los indicadores esenciales del sector, creció casi un 10% teniendo en cuen-

el deterioro de la capacidad adquisitiva y la incertidumbre de las familias está reduciendo el volumen de transacciones de vivienda”.

Subraya que el incremento del consumo de cemento se destina principalmente a las numerosas promociones residenciales actualmente en construcción: “No se van a abandonar promociones en marcha, pero mirando al futuro la construcción de vivienda tiende a frenar. Las previsiones para el sector son planas en el mejor de los casos, y las cifras que se registraron el año pasado y a comienzos del presente no van a continuar”.

Añade Jorge Segura que, no obstante, no se debe perder de vista que “el número de viviendas iniciadas en España es

ta el acumulado enero-junio, el incremento más alto desde 2011, frente al 0,3% del conjunto del país.

Por su parte, la vivienda visada en el primer semestre en la región se incrementó un 22%, un dato que en España apenas se acrecentó un 5%.

Respecto a la licitación oficial, en el primer semestre corriente creció un 34% en Andalucía frente al 18% del conjunto de la nación, resaltando al respecto “el activo papel de la Junta de Andalucía en acelerar la máxima licitación posible”.

Incorpora Francisco Ferraro determinados indicadores indirectos del sector inmobiliario, como la caída en la contratación de hipotecas, que “ponen de manifiesto cómo la subida de los tipos de interés,

JORGE SEGURA Economista y miembro del Consejo Asesor de Andalucía Inmobiliaria “Hay todavía dinero en el mercado y los tipos están altos, lo que propicia que solo la compraventa de vivienda de perfil medio y medio bajo se firme hoy con hipoteca. La de nivel alto, especialmente la construcción en costa, donde la mayoría de los compradores son extranjeros, se resuelve habitualmente sin préstamo hipotecario.”

86

actualmente muy bajo. Desde la salida de la crisis de 2008, se han puesto en marcha menos de 100.000 unidades al año, lo que significa que se está fabricando menos vivienda de la necesaria, que se cifra en el entorno de las 150.000 o 200.000 anuales”.

Además, asevera que cada vez se firman menos escrituras de compraventa con subrogación hipotecaria: “Hay todavía dinero en el mercado y los tipos están altos, lo que propicia que solo el perfil medio y medio bajo se firme hoy con hipoteca. La vivienda de nivel alto, especialmente la construcción en costa, donde la mayoría de los compradores son extranjeros, se resuelve habitualmente sin préstamo hipotecario”.

Coincide José María O’Kean en ese protagonismo creciente de la compra sin crédito bancario, ante la inexistencia de desgravación fiscal desde hace muchos años y la falta de rentabilidad de los ahorros, y constata cómo la entrada de inversión extranjera, sobre todo latinoamericana, en las zonas premium de ciudades como Madrid o Sevilla, adquiriendo inmuebles de alta gama, “está favoreciendo una subida de los precios” en esas zonas y ese tipo de productos. Ai

almuerzo - coloquio

87

industrialización

El Plan CRECE-Industria: Necesario para

el fomento industrial en Andalucía

L

Ricardo López Perona Director general de la Agrupación de Fabricantes de Cemento de Andalucía

“El desarrollo futuro de la industria andaluza va a estar condicionado por las políticas europeas que se concretan en el ‘Plan Industrial del Pacto Verde para la era de cero emisiones netas’”

A actividad industrial genera riqueza en los entornos donde se ubica además de empleo estable y de calidad, y tiene un importante efecto arrastre en toda la cadena de valor de la economía, lo que le hace ser un sector fundamental para que Andalucía pueda lograr un crecimiento equilibrado y sostenible.

La industria en Andalucía ha alcanzado un valor 13,5% del PIB en el año 2022, y aunque representa el mayor peso en la economía desde el 2020, todavía está lejos del 17,6% a nivel nacional. En relación al Valor Añadido Bruto (VAB), la industria andaluza ha obtenido en dicho año una cifra de 23.097 M de €, frente a los 212.651 M de € en España, lo que significa un 10,8 %. Si consideramos estrictamente la industria manufacturera andaluza su participación se ha mantenido estable durante los últimos 10 años, con un promedio de participación del 8,5% con respecto a la española.

Estos datos contrastan con el 18% por superficie y 17,7% por población, que tiene Andalucía con respecto a España, y se pueden explicar por una productividad inferior en un 15% a la media nacional,

por una más elevada participación de sectores de menor nivel tecnológico, y una menor inversión en innovación, con valores de casi la mitad en nuestra comunidad autónoma que la media nacional.

Nos encontramos pues todavía a una importante distancia del objetivo que estableció la Unión Europea en alcanzar la industria en Europa como eje del crecimiento económico, identificando el 20% del PIB como la meta a alcanzar en 2020. Es decir, ya vamos con retraso.

El desarrollo futuro de la industria andaluza va a estar condicionado, de hecho ya lo está, por las políticas europeas que se concretan en el reciente ‘Plan Industrial del Pacto Verde para la era de cero emisiones netas’, presentado por la Comisión Europea en febrero de este año 2023, cuyo objetivo es impulsar la industria de cero emisiones netas en la UE mediante, entre otras, las siguientes iniciativas: 3 La Ley sobre la industria de cero emisiones netas, que tiene por objeto simplificar el marco regulador para la producción de tecnologías clave, establecer objetivos para la capacidad industrial de la Unión en 2030, agilizar los procesos de concesión de 88

permisos, promover la elaboración de normas europeas y animar a las autoridades públicas a adquirir más tecnologías limpias a través de la contratación pública.

3 La Ley de materias primas fundamentales, cuyo objetivo es mejorar la seguridad del suministro de las materias primas necesarias a fin de garantizar la transición a cero emisiones netas.

3 Una reforma de la configuración del mercado de la electricidad para hacer que el mercado sea más resiliente, reducir el impacto de los precios del gas en las facturas de la electricidad y apoyar la transición energética.

Esta política europea se ha traducido en España en la elaboración del documento “Directrices Generales de la Nueva Política Industrial Española 2030” que establece como objetivos los de reindustrialización de la economía, transformación del tejido industrial, y adaptación a la transición ecológica basándose en tres grandes iniciativas: el Pacto de Estado por la Industria; la Estrategia de Política Industrial para España 2030 y la nueva Ley de Industria. Este documento establece cinco ejes prioritarios: la mejora de productividad y

industrialización Construcción industrializada y materiales sostenibles (AVRA).

“La importancia de este Plan se puede medir por una inversión prevista en esta primera fase del Plan 2021-2022, de 6.757 millones de euros en 3.170 proyectos” competitividad, el incremento del peso de la industria en el PIB nacional, la sostenibilidad y descarbonización de la economía, la digitalización, y el alineamiento de la política industrial española con la impulsada desde la UE. Consciente de todo ello, la Junta de Andalucía puso en marcha en agosto de 2021 una iniciativa muy importante en materia industrial, el denominado “Plan de Acción CRECE Industria 2021 - 2022 para una nueva política industrial en Andalucía”, cuya finalidad última es la de aprovechar eficazmente los recursos regionales para impulsar el crecimiento de la industria, articulando la política de fomento industrial para la Comunidad Autónoma de Andalucía.

En dicho plan se han identificado 32 cadenas de valor de productos y bienes industriales que se desarrollan en Andalucía, y aunque en un principio se excluyó la industria agroalimentaria por depender de la Consejería de Agricultura, se va a incorporar en la revisión del Plan que se está realizando con horizonte 2027.

Materiales sostenibles. Hormigón autorreparable (Metrovacesa).

detergentes, perfumes y cosmética; fabricación de productos químicos y agroquímicos, incluidos fertilizantes y pesticidas; los productos plásticos y de caucho; componentes de los sectores aeroespacial y ferroviario; productos metálicos industriales y de consumo; productos de la madera y mueble; componentes y aparatos eléctricos; papel, cartón y artes gráficas; captación, depuración y distribución de agua; gestión y valorización de aguas residuales y de residuos; productos farmacéuticos de base; componentes para la automoción; equipos de generación, uso y

Estas 32 cadenas de valor se han concretado en la realización de 19 planes sectoriales con el objetivo de fijar medidas para aprovechar los recursos existentes e impulsar el desarrollo industrial de dichos sectores en Andalucía. Dichos Planes se espera que estén concluidos todos en el último trimestre de este año 2023.

En base a un análisis cuantitativo y cualitativo se ha podido identificar más específicamente un grupo de cadenas de valor que contribuyen de una manera destacada a la estructura económica de la región, y que son: la de los productos metalúrgicos; 89

almacenamiento de energía; materiales cerámicos para la construcción; cemento y hormigón; industrias TIC; y confección, cuero y calzado.

La importancia de este Plan se puede medir por una inversión prevista en esta primera fase del Plan 20212022, de 6.757 M de € en 3.170 proyectos, con un 95% de financiación privada, y que se espera generen 39.000 empleos durante la vida de las inversiones. En la actualidad se está elaborando el Plan Crece-Industria para el período 2023-2027, con un objetivo ambicioso de captar una inversión de 25.000 M de €.

industrialización

“El sector de la construcción debe aprovechar este impulso al fomento de la actividad industrial que está desarrollando la Junta de Andalucía”

Las bases en las que se sustenta este nuevo Plan son las del fomento de las actividades de alto valor añadido e innovación mediante la digitalización; el desarrollo de una industria más sostenible, a través de la descarbonización y la aplicación de los principios de economía circular y la eficiencia energética, impulsando las energías renovables; el desarrollo de los sistemas productivos locales; y el impulso de la formación y capacitación para una mayor calidad en el empleo.

la industria para la edificación sostenible e industrializada, que contempla la fabricación de productos cerámicos y sistemas y elementos metálicos para la construcción, y el de los sectores específicos de materiales de construcción referentes al cemento, piedra y mármol, y madera.

En la elaboración de dichos planes se han implicado las principales asociaciones empresariales de constructores, promotores inmobiliarios y fabricantes de los citados productos de construcción, y tie-

ración de riqueza en los entornos donde se ubiquen.

El sector de la construcción debe aprovechar este impulso al fomento de la actividad industrial que está desarrollando la Junta de Andalucía consciente del cambio que nos espera en la próxima década.

La descarbonización de la sociedad que está llevando a cabo la Unión Europea implica grandes transformaciones en los modelos productivos de los que el sector de la construcción, tanto en obra civil como en edificación no

El plan contempla además una iniciativa muy importante para facilitar las inversiones de las empresas, como es la creación de los “proyectos tractores de la industria en Andalucía” como instrumento que agilice dichas inversiones, así como el impulso a un entorno administrativo ágil y coordinado.

nen como objetivos comunes la sostenibilidad ambiental que engloba la descarbonización y la disminución de la huella de carbono de sus procesos y productos y la aplicación de los principios de la economía circular; el impulso de la transformación digital a lo largo de todas sus cadenas de valor; la industrialización de todos los procesos constructivos que permitan a nuestras construcciones ser más eficientes a lo largo de su vida útil, y la contribución a una mayor cohesión social, mejora en el empleo y gene-

es ajeno. Edificios y urbanizaciones energéticamente eficientes y con emisiones de CO2 nulas durante sus fases de construcción, así como durante toda su vida útil, van a implicar cambios de sus diseños empleando sistemas constructivos diferentes a los tradicionales y nuevos materiales con huellas de carbono cero, con las repercusiones que ello va a llevar en sus sistemas de producción. Aquellas industrias que no sean conscientes de ello quedarán en un futuro fuera de nuestra sociedad. Ai

Construcción industrializada (AVRA).

“La descarbonización de la sociedad que está llevando a cabo la Unión Europea implica grandes transformaciones en los modelos productivos de los que el sector de la construcción no es ajeno”

EDIFICACIÓN SOSTENIBLE E INDUSTRIALIZADA En relación al sector de la construcción se han aprobado ya en la primera fase del Plan Crece-Industria, los planes de cadena de valor referentes a 90

vivienda

Industrialización y vivienda asequible: la oportunidad de Andalucía

U

José María de Cárdenas Socio de EDDEA

“Los precios de construcción, que desde hace más de una década han hecho casi imposible vender viviendas a los módulos establecidos, un efecto que la pandemia ha agravado de manera notable”

NA de las graves consecuencias de la crisis global de 2008 en el mercado inmobiliario fue el cambio de paradigma de la promoción de viviendas protegidas o asequibles, incluyendo aquellas que suponen un esfuerzo inferior al 30% de los ingresos de las familias que las adquieren. Desde entonces, y ya van 15 años, se han construido muy pocas.

Asimilándolas a las VPO, en 2021 se calificaron en toda España como protegidas 9.567, frente a las 58.308 de 2011, lo que supone una caída del 81%; datos que contrastan con la remontada del residencial libre desde 2017. Si hace treinta años hasta un tercio de todas las viviendas eran protegidas, hoy suponen menos del 10%. (Cuadro 1) Estas cifras no cubren una demanda desbocada, consecuencia de esta bajísima producción, de un entorno social y de desarrollo económico actual con rentas per cápita estancadas a niveles previos a la crisis financiera (Cuadro 2) o de una sociedad en transformación, donde cada vez es mayor la diversificación de los perfiles de usuarios.

Todo esto provoca que numerosas personas sigan sin poder acceder a una vivienda en alquiler o en propiedad por

no contar con los recursos mínimos y, además, muchas de las que lo consiguen, lo hacen soportando una relación coste de la vivienda/ingresos mucho mayor al mencionado, impidiéndoles un desarrollo social o el acceso a otros servicios de primera necesidad.

El debate sobre esta realidad y sobre las medidas necesarias para su solución es frecuente y suele centrarse en cinco factores principales.

El primero son los precios de construcción, que desde hace más de una década han hecho casi imposible vender viviendas a los módulos establecidos, un efecto que la pandemia ha agravado de manera notable.

El segundo es el acceso a la financiación, complicado en general para proyectos inmobiliarios y extremadamente limitado para desarrollar viviendas protegidas desde la crisis global para los promotores, pero también para los demandantes de las mismas, por la precariedad laboral y su limitada capacidad de endeudamiento.

Como tercer y cuarto factor estarían la burocracia, ya que el proceso de obtención de permisos y licencias para estas promociones desalienta la inversión; y la ausencia de planificación urbana o de la 92

idoneidad de la misma para estas actuaciones, agravada por la escasez de terrenos disponibles o adecuados en muchos municipios.

Y, por último, la falta de colaboración público-privada ha frenado a muchos potenciales promotores, por la desactualización de los módulos de precios de venta o los pocos incentivos fiscales, entre otros condicionantes.

Estos cinco factores no son ni nuevos ni exclusivos de la acción de promover viviendas asequibles. Estuvieron y están presentes en otras muchas iniciativas económicas, pero se han superado en muchas de ellas. Con la intención de salirnos de este bucle, podríamos repasar cómo se hizo en épocas anteriores tanto en nuestro país como en otros más o menos próximos.

MODELOS ANTERIORES A lo largo del siglo pasado, la promoción de viviendas asequibles era una cuestión ‘de Estado’. En el caso de España, se articuló a través de diferentes instrumentos y planes, de forma muy parecida a cómo se actuaba en otros países europeos. Se trataba de dotar, con mayor o menor éxito, de una vivienda mínima a la ciudadanía más necesitada.

Seguramente los condicio-

Evolución de la vivienda libre y protegida en España

nantes descritos aquí estaban presentes y, probablemente, con mayor intensidad. Pero fueron capaces de ampliar el foco y encontrar otras perspectivas para abordar el problema.

Estas operaciones de país se ligaron generalmente al impulso de la industrialización aplicando innovación: se investigaba, se desarrollaba el modelo urbano y constructivo, se ideaba la tecnología necesaria, se construían las fábricas donde se aplicaba ésta (carpinterías, solerías, ascensores...), se formaba a los trabajadores, se implementaban nuevos instrumentos financieros e incentivos fiscales, y con ello, se levantaban barriadas masivamente con costes y plazos controlados.

En países del norte de Europa, e incluso otros más cercanos como Francia, el nivel de industrialización fue mucho más notable, llegándose

CUADRO 1

Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

LUCES Y SOMBRAS

a altos niveles de prefabricación de las estructuras, cerramientos o interiores de las viviendas con estándares muy elevados. En Escandinavia, por citar otro ejemplo, en áreas con poblaciones similares a la de Andalucía en la actualidad, se llegaron a construir un millón de viviendas en 15 años, también con una calidad que todavía sorprende hoy.

Todo esto tenía otro aspecto destacado: se contribuía a fijar la población en un territorio, facilitándose el acceso a las dotaciones y recursos en materia de educación y salud básica, que iban implantándose de forma paralela a estas actuaciones residenciales, en España, y en el resto de la Europa que siguió

Evolución rentas per cápita en España y Andalucía

Fuente: Instituto de Estadística y Cartografía. Junta de Andalucía.

93

a la Segunda Guerra Mundial.

El modelo pudo tener fallos, sobre todo, si lo observamos con el conocimiento actual: ineficiencia energética, repetición del diseño o ausencia de modelo urbano (escasez de equipamientos públicos y espacios para la movilidad). Pero ninguno que no pueda ser hoy corregido, como, de hecho, se está ha-

CUADRO 2

vivienda PLATAFORMA DE DISEÑO MODULAR

CUADRO 3

Elaboración: Eddea Arquitectura y Urbanismo, S.L.

ciendo en la rehabilitación urbana y energética de muchas de estas zonas.

La conclusión que podemos extraer de este breve análisis es que la construcción de vivienda asequible de aquellos años no pretendía sólo proporcionar una casa digna a cada familia -lo que hoy es ya un derecho amparado en las constituciones de la mayoría de países cercanos-, sino que aquellos políticos, técnicos y gestores fueron capaces de comprender que podía ser, además, un instrumento de progreso social y económico y un elemento estructural de los desarrollos urbanos. Supieron generar una oportunidad para mejorar el entorno abordando simultáneamente muchos otros desafíos de país, más allá del

costes sin dejar de impulsar la seguridad y la sostenibilidad.

Sin embargo, y aunque se han producido avances relevantes de la mano de algunas promotoras y constructoras en esta última década, la construcción residencial sigue siendo hoy en día más tradicional que industrializada. La industrialización será una forma de construir viviendas cuando de verdad aparezcan los elementos que definen y están presentes en cualquier sector industrial renovado como pueden ser el de la automoción, la producción de electrodomésticos o la industria naval.

Entre estos elementos, es necesario que exista una demanda masiva de esta producción, que se acometan actividades de I+D intensivas y que se organice una verdadera

que suponía entonces facilitar el acceso a la vivienda.

HACIA LA INDUSTRIALIZACIÓN Pero ¿qué supondría asumir hoy, con esa amplitud de miras, el reto de la vivienda asequible? Si ampliamos el foco, sin salirnos de nuestra industria, encontraremos un desafío muy cercano: la industrialización de la construcción residencial, entendida como la adopción de enfoques y técnicas similares a los utilizados en la fabricación en masa para agilizar y mejorar los procesos. Los impactos positivos se conocen: aumento de la eficiencia al estandarizar procedimientos, reducción de los tiempos de diseño y construcción, mejora de la calidad final o rebaja de 94

cadena de suministro (supply chain) a partir del tejido industrial existente. También resulta clave que se disponga de programas de financiación adaptados a los requerimientos de la nueva industria. Y, por último, debe de existir una verdadera colaboración públicoprivada que sepa planificar, adaptar el marco regulatorio e impulsar todo lo anterior de manera transversal en el tejido económico y social.

OPORTUNIDADES Si trasladamos este esquema a Andalucía tendríamos un primer paso dado en el camino para renovar la forma en que desarrollamos nuestro parque residencial, dada la altísima demanda de esta tipología de casas.

Si, además, consiguiéramos

vivienda

“Aunque se han producido avances relevantes de la mano de algunas promotoras y constructoras en esta última década, la construcción residencial sigue siendo hoy en día más tradicional que industrializada” en el inicio una colaboración público-privada efectiva que, con amplitud de miras, sea capaz de identificar otros retos regionales en materia social, económica y medioambiental, y proponer soluciones integradoras, estaríamos más cerca de reactivar la construcción de viviendas asequibles en nuestra comunidad. Nos faltaría todavía aportar soluciones viables en otras áreas mencionadas.

• En este sentido, una primera fase tendría que centrarse en la innovación e implicaría revisar el programa de requerimientos para estas viviendas, revisar los procesos de construcción para conseguir la estandarización y repetición del diseño que otras industrias consiguen sin

perder adaptabilidad y flexibilidad. Y todo ello dirigido a impulsar una plataforma de diseño modular específica para Andalucía, adaptada a su clima, topografía u otras condiciones, desarrollada para fabricar la mayoría de sus componentes offsite (en talleres). (imagen 3) • La segunda fase consistiría en definir una planificación contando con todos los actores implicados: Junta, ayuntamientos, empresarios y entidades financiares. Para ello, sería necesario determinar un plan con objetivos, alcance, marco temporal, metodología, recursos energéticos, infraestructuras e inversiones necesarias, además de establecer las áreas geográficas de intervención y unos proyectos

piloto atendiendo a criterios evaluables. Se trataría de conseguir una verdadera integración de la planificación urbana con la industrialización de la construcción (imagen 4) • La tercera y última fase requeriría de la implementación de una cadena de suministro, capaz de proporcionar los componentes -en parte en taller, en parte in situ- de las viviendas. Andalucía cuenta con una red muy extensa de industrias auxiliares que pueden ser incentivadas para esta adaptación, una vez que se configuren los programas y se dote de financiación específica, acorde a las necesidades no ya sólo del promotor, sino de este tejido empresarial. En esta etapa, que se desarrollaría paralelamente al arranque

de los proyectos piloto, será necesario atender la recualificación profesional de estas industrias y dotarla de instalaciones, equipamientos y soluciones logísticas.

El camino descrito aquí no pretende ser una guía detallada de un proyecto tan ambicioso como el de la reactivación de la construcción de vivienda asequible en Andalucía. Tan solo son unas pinceladas que pretenden contribuir a un debate que pueda convertirla en una comunidad pionera en política habitacional, ofreciendo una vivienda de calidad para una sociedad más inclusiva y abordando cuestiones estratégicas territoriales como la reindustrialización o la integración social y urbana de nuestras ciudades. Ai

INTEGRACIÓN PLANIFICACIÓN URBANA + CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA

Elaboración: Eddea Arquitectura y Urbanismo, S.L.

95

CUADRO 4

seguros

El sector asegurador, espejo de la actual situación económica Las empresas aseguradoras están siempre atentas a lo que sucede a su alrededor.

En la capacidad de reacción está la clave del éxito de un sector que debe hacer frente a los constantes envites que trae la economía y a los cambios regulatorios.

Así, aparecen nuevos productos para responder a los distintos riesgos que van naciendo en un mercado inmobiliario en constante evolución.

Elena Segura

E

STÁN obligados a ir de la mano. Las empresas aseguradoras siempre tienen en el retrovisor los indicadores económicos, porque marcan cómo se va a ir comportando su sector y cuál va a ser su demanda. Si la economía crece, este sector lo hará también. El presente año ha estado marcado por la inflación, la subida de tipos de interés y una política monetaria que no ha ayudado al crecimiento.

El efecto de todo ello ha sido analizado por estas empresas, a las que la economía no se lo está poniendo fácil.

Pero es un sector acostumbrado a reinventarse y a afrontar nuevos retos.

Los datos indican que el volumen estimado del total de las inversiones del sector asegurador español en el segundo trimestre de 2023 se sitúa en 284.065 millones de euros, superándose así los resultados de 2022. La cartera de vida representa el 49,3% de dicho volumen, el 15,2% corresponde a la inversión de no vida, un 3,4% a los fondos propios y el 32,1% restante lo 96

seguros HABLAMOS CON... acapara la cartera general. Los seguros multirriesgos facturaron a marzo de 2023 un volumen de primas de 2.401 millones de euros, lo que supuso un incremento anual del 6,1%, mientras que las pólizas crecieron el 1,6%. Y en cuanto a territorios, Andalucía se sitúa como la tercera comunidad en cuanto a cuota de mercado.

El mundo inmobiliario y constructor tiene un peso relevante en este sector. La cobertura de riesgos relacionados con el hogar, las comunidades de propietarios y los seguros que cubren riesgos asociados al proceso de construcción, copan buena parte del total de los seguros, de ahí que se siga de cerca indicadores como la evolución del parque de viviendas o la firma de hipotecas. Los datos publicados por ICEA (Servicio de Estadísticas y Estudios del Sector Seguros) muestran que los seguros de construcción han tenido un comportamiento desigual estos últimos años dependiendo del producto.

Mientras que la obligatoria Garantía Decenal ha vivido un crecimiento de un 3% entre 2021 y 2022, el Seguro de Todo Riesgo Construcción -aquel que garantiza los daños materiales ocasionados a la propia obra durante la ejecución de los trabajos- ha decrecido un 25% pasando de superar los 100 millones de volumen de primas en 2021 a apenas 75 millones de negocio en 2022.

Otro producto que ha tenido sus vaivenes ha sido el de la hipoteca inversa, un producto enfocado a personas mayores de 65 años o afectados por algún tipo de discapacidad y con necesidades de financiación.

Según los datos publicados por el Consejo General del Notariado entre 2008 y 2011 este producto tuvo mayor acogida. Era el inicio de una crisis inmobiliaria que cuando fue pasan-

La actividad constructiva y los productos inmobiliarios han ido cambiando. ¿Cómo se ha adaptado el sector de los seguros a esta transformación?

Y sobre todo, los cambios en las regulaciones de construcción y seguridad pueden requerir ajustes en las pólizas de seguro para garantizar el cumplimiento. En este sentido, ya sabemos que las distintas normativas autonómicas y la aprobación de la nueva Ley de Vivienda conllevan sobre todo cambios de roles en las responsabilidades.

NUEVA LEY DE VIVIENDA

Antonio Morera Vallejo Presidente de MIC Insurance Company La transformación de los seguros de construcción se está produciendo en respuesta a los distintos cambios que se vienen produciendo en el sector, incluyendo cambios en la industria de la construcción y avances tecnológicos. Es indudable que las compañías de seguros nos vemos obligadas a desarrollar nuevos productos y servicios que se adapten a las necesidades cambiantes de la industria y proporcionen una cobertura efectiva para los riesgos emergentes.

Como tendencias clave que están influyendo en la transformación de los seguros de construcción podemos hablar de tecnología (se está utilizando cada vez más), el mejor análisis y recopilación de datos, la sostenibilidad y la tendencia al alza de la construcción prefabricada. Las pólizas deben adaptarse para abordar los riesgos específicos asociados con esta forma de construcción.

97

Sin duda, los cambios que introduce la nueva Ley de Vivienda en el sector se centran fundamentalmente en los matices que la regulación introduce sobre la seguridad de las viviendas, que directamente están provocando un aumento de los seguros de impago, ante la necesidad de muchos propietarios por sentirse protegidos. Sabemos que existe una gran preocupación que ya se está reflejando en un mayor número de contrataciones respecto a años anteriores. Este seguro de impago surge de la necesidad de los propietarios de sentirse seguros y protegidos ante posibles eventualidades por parte de los inquilinos, que los lleven a no poder cobrar el alquiler.

El producto es conocido ya de sobra, se les ofrece a los arrendadores garantías para cubrir la renta. De esta forma, en el caso de que se produzca un impago, la renta del inquilino se cubre durante el período que tenga contratada la póliza. Se trata de un servicio dirigido, sobre todo, a pequeños propietarios, y obliga a los arrendatarios a proporcionar datos y documentos que ya desde el momento de la contratación ponen en valor la confianza que puede dar al propietario. Ai

seguros

“Las empresas aseguradoras

HABLAMOS CON...

La actividad constructiva y los productos inmobiliarios han ido cambiando. ¿Cómo se ha adaptado el sector de los seguros a esta transformación?

siempre tienen en el retrovisor los indicadores económicos, porque marcan cuál va a ser su demanda”

do hizo que este tipo de producto decayera, hasta que en el año 2019 vuelve a reactivarse. De cualquier forma, los expertos indican que no ha tenido la acogida esperada en un país donde el porcentaje de viviendas en propiedad es mayor que en otros países europeos. Quizá por la mayor diferencia entre el valor del inmueble hipotecado y el importe de las rentas periódicas que percibe el cliente y también por su complejidad.

BUENOS RESULTADOS EMPRESARIALES En cuanto al comportamiento de las empresas que se mueven en este mercado, los resultados están siendo positivos. Cabe destacar el caso de MIC Insurance, que este ejercicio ha registrado un crecimiento en volumen de negocio que ha alcanzado un 22%. La entidad ha consolidado su posición en España con la apertura de sucursal en nuestro país, dependiente de la sede social establecida en París desde 2020. Y se ha situado de nuevo entre las tres primeras entidades españolas en el ranking del ramo de Caución del país y entre las diez primeras en ramos de Construcción. Según la compañía, “nuestro objetivo para 2023 es crecer, como mínimo, otro 20% de forma global”. Ai

José Manuel García Rivero | Director técnico de Asefa Seguros Afortunadamente, la actividad constructiva ha evolucionado en varios aspectos: la utilización de nuevas técnicas constructivas, materiales y prefabricados; la incorporación al proceso de programas de gestión compartida; el diseño y construcción de edificios que combinan el confort interior y el ser respetuosos con el medio ambiente minimizando el consumo de energía, etc…

Para acompañar ese cambio el sector asegurador ha evolucionado en dos direcciones principalmente: acompasando las tasas a la realidad siniestral y de los nuevos riesgos y en la creación de nuevos contratos de seguro.

Con respecto a los precios de las pólizas, el caso quizás más notorio ha sido el del Seguro Decenal de Daños, en el que han evolucionado tarifas y condiciones, pues partíamos de un punto de partida de falta de experiencia en el mercado español hasta la madurez actual.

Por otro lado, como decía, el sector asegurador ha ido ofreciendo nuevos productos aseguradores y ahí creo que es

98

relevante la contribución de ASEFA, aportando varios novedosos, como son los seguros de tres años para rehabilitaciones o la garantía de habitabilidad que, además de redundar en la seguridad de los usuarios, está dirigida a unas prestaciones que son objeto de numerosas reclamaciones y que ya fueron motivo de regulación en la LOE, si bien, de momento, no de forma obligatoria. No puedo también dejar de mencionar las importantes modificaciones introducidas en el seguro de Afianzamiento de Cantidades a Cuenta, obligadas por la promulgación de la Ley de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras.

Con la intención de seguir acompañando a nuestros clientes en esta apasionante evolución de la industria de la construcción, ASEFA participa en la mayoría de los clústeres que han surgido por la iniciativa de federaciones y asociaciones de promotores y constructores, con el fin de proporcionar nuestra visión aseguradora y, por otro lado, poder adelantarnos a la evolución de nuestros productos.

Por último, nuestra intención en un futuro próximo es incrementar la oferta dirigida a las nuevas tecnologías que se están implementando en el sector como la industrialización y las relacionadas con la eficiencia energética.

En relación al impacto que está teniendo en el sector la nueva Ley de Vivienda, la preocupación es creciente lo que incluso ha motivado la apertura de oficinas de “antiocupación” en varias ciudades.

Tendremos que estar atentos a las consecuencias de esta Ley, pero, con independencia de ello, lo que ya es un hecho es el impacto negativo en inversores extranjeros que se sorprenden ante este fenómeno y su regulación en España. Ai

seguros

99

consejo asesor

Intermediarios, no gracias

L

Consejo Asesor Andalucía Inmobiliaria La revista encuentra sus cimientos en este Consejo, que impulsa con su valioso apoyo a esta publicación. Gracias a estos empresarios, grandes profesionales pero sobre todo grandes personas, esta revista sigue creciendo.

RICARDO ARRANZ DE MIGUEL Presidente de Villa Padierna Hotels & Resorts y de las Federaciones Española y Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial FRANCISCO JAVIER DE ASPE GARCÍA-JUNCO Presidente de Insersa ANTONIO CARRILLO ALCALÁ Economista RODRIGO CHARLO MOLINA Socio fundador de Bogaris SIMÓN CHÁVARRI DE LA FUENTE Director general de CHAVSA MIKEL ECHAVARREN PABLOS CEO de Colliers ÍÑIGO GALÁN CÁCERES Socio fundador y CEO de Inerzia Asesores Inmobiliarios JOSÉ ANTONIO GRANERO RAMÍREZ Arquitecto socio-fundador de Entreabierto JAVIER MARTÍN BANDERAS Senior Advisor de Colliers LUIS MIGUEL MARTÍN RUBIO Socio de Ontier Abogados IÑIGO MOLINA FERNÁNDEZ Director en Andalucía de Colliers LEOPOLDO PARIAS MORA-FIGUEROA Socio director de Deloitte en Andalucía y Extremadura FERNANDO PIÑAR PARIAS Arquitecto socio-director de Culmen Arquitectura ENRIQUE PIÑEYRO PUEYO Consultor de empresas RICARDO PUMAR LÓPEZ Presidente de Grupo Insur ALFONSO SEDEÑO MASOT Consultor de empresas JORGE SEGURA RODRÍGUEZ Consultor de empresas

100

A actividad de asesoramiento en transacciones inmobiliarias se ha caracterizado, tradicionalmente, por ser un mercado sin barreras de entrada, donde cualquier profesional, aficionado o persona bien relacionada, puede ejercer de intermediario entre compradores y vendedores de cualquier tipo de activo.

De esta forma te puedes encontrar a despachos de abogados, de auditoría, al arquitecto responsable del proyecto o al amigo de turno de un conocido directo actuando como intermediarios sin pudor alguno.

Tampoco es extraño recibir propuestas de compra de activos que no están en venta e incluso de tus propios activos. Disparar sobre activos ajenos por si cuela no es un chiste, es una práctica habitual incluso sobre activos complejos, como complejos hoteleros o suelo en desarrollo.

Esta falta de requerimientos mínimos para el ejercicio de esta profesión se retroalimenta con las prácticas habituales del mercado de no otorgar exclusividades de venta de estos activos a los asesores potenciales.

Con probabilidades muy bajas de cerrar transacciones en las que se actúa sin exclusividad, el tiempo dedicado a la preparación de la información necesaria para vender los activos se reduce a su mínima expresión, con lo que el mercado, con carácter general, actúa con bajísimos niveles de profesionalidad. No es razonable dedicar mucho tiempo a preparar la información necesaria para vender un inmueble, otorgando el máximo confort a un comprador, si en el mercado se mueven decenas de intermedia-

consejo asesor

“No es extraño encontrar

Mikel Echavarren. CEO de Colliers

rios porque se prima más la velocidad en presentar un comprador potencial que la probabilidad de cierre.

A esta situación, se unen una serie de requisitos que debe cubrir cualquier asesor de una transacción inmobiliaria y que muchas veces no se tienen en cuenta suficientemente. Nos referimos al cumplimiento de la normativa relativa a la prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, que afecta directamente a cualquier asesor que haya intervenido en una transacción y que le obliga a cumplir una serie de requisitos formales y de mantenimiento de dicha información en el tiempo. A esta normativa se unen, adicionalmente, las limitaciones del listado de entidades prohibidas como consecuencia de la guerra de Ucrania.

El cumplimiento de estas obligaciones es incompatible con el ejercicio amateur de esta actividad. También es preocupante la ausencia de seguros de responsabilidad civil suficientes entre quienes entran y salen de este mercado sin ningún control.

Por todas estas razones, no es extraño encontrar en el mercado inmobiliario todo tipo de asesores que adicionalmente a su actividad profesional principal

ejercen si tienen la ocasión la intermediación en todo tipo de transacciones, con independencia de los conflictos de interés que pudieran presentarse.

Si se quiere otorgar un mayor grado de transparencia y profesionalidad al sector inmobiliario, en nuestra opinión deberían establecerse una serie de requisitos mínimos para el ejercicio de la profesión de asesor inmobiliario, sobre todo en relación con las transacciones de activos, y más aún en las que exceden un volumen significativo. Creemos que empezar por la exigencia de seguros suficientes de responsabilidad civil sería un punto obligado para discriminar quién puede ejercer esta profesión y quién no.

Adicionalmente, también sería necesario establecer qué tipos de carreras universitarias o formación de postgrado habilitan para ser asesor inmobiliario, el número de trabajadores mínimo de una empresa de este tipo o la experiencia contrastable de transacciones completadas con éxito.

Desde la perspectiva de los vendedores, el mercado también debería evolucionar de una forma o de otra, hacia la obligatoriedad de que los mandatos de venta fuesen unidos a la exclusividad en el tratamiento y gestión de di101

en el mercado inmobiliario todo tipo de asesores que adicionalmente a su actividad profesional principal ejercen si tienen la ocasión la intermediación en todo tipo de transacciones”

chos procesos por parte de un asesor.

La práctica de espolvorear el mercado con información insuficiente y sin un asesor claramente seleccionado, provoca un efecto dominó que retroalimenta al mercado de correveidiles e intermediarios difusos.

Tanto por el control que exige la legislación vigente, como por la transparencia del mercado y la profesionalización del sector, las prácticas de intermediación tienen que cambiar. Un sector en el que España atrae la inversión de miles de millones de euros al año no puede convivir mucho más tiempo con prácticas chapuceras o con asesores que incrementan el riesgo de descontrol en la aplicación de la normativa legal.

Es tiempo de decir adiós a los intermediarios, limitar los conflictos de interés y exigir que las gestiones de compraventa estén adecuadamente asesoradas. Un mercado tan importante como el de inversión inmobiliaria no puede admitir en el largo plazo este tipo de prácticas. Miremos a nuestro entorno europeo y copiemos lo mejor de sus regulaciones para incrementar el grado de confianza de compradores y vendedores y la aplicación e mejores prácticas profesionales. Ai

consejo asesor

Una sociedad es la consecuencia de nuestro conformismo o de nuestra ilusión

Ricardo Arranz de Miguel Presidente de Villa Padierna

Y

O deseo una Andalucía y una Costa del Sol ilusionada y llena de futuro. Solo desde el trabajo y la responsabilidad, solo desde el acierto en las decisiones, el diálogo y el consenso con todos los actores que participan en una sociedad seremos capaces de dejar atrás los momentos de incertidumbre que hoy aún padecemos. Las dos últimas crisis económicas padecidas en España lesionaron sectores estratégicos como la banca y la construcción. Pasado el tiempo los promotores inmobiliarios aprendieron a fortalecer su músculo económico y a no depender del desamparo que conllevaba

una posible quiebra del segmento financiero. Es posible que esta vez la construcción encare con mayor fortaleza la salida de la crisis, pero es necesario más que nunca medidas que respalden la inversión, garanticen el esfuerzo empresarial y aseguren su viabilidad. Los poderes públicos han de ser conscientes de que una sociedad es fuerte si lo son sus empresarios y sus profesionales. Una sociedad no puede desamparar a sus trabajadores, pero tampoco puede desatender los temores y las justas reclamaciones de sus profesionales y empresarios, creadores de la riqueza que sostiene nuestro país.

Los gobiernos están obligados a aligerar las cargas burocráticas, a hacer viable el acceso a la liquidez y a la financiación, a facilitar aquellos mecanismos que permitan la supervivencia de toda empresa.

Ser uno de los mejores destinos del mundo no debe de llevarnos a la autocomplacencia. Es necesario seguir avanzando y estar a la altura de los retos que nos marca una sociedad cada día más exigente y cambiante. Es necesario redoblar esfuerzos en la formación de los profesionales que entran a formar parte del segmento del turismo. Aún nos queda mucho que avanzar en este terreno, al igual que en la facilidad que las administraciones públicas han de ofrecer a aquellos que traen inversiones a nuestra tierra.

Los grandes empresarios, los fondos de inversión, las grandes corporaciones no quieren un cheque en blanco. Quieren tan solo el mismo trato que obtienen en otros países donde los trámites son más ágiles, más modernos, más sujetos a la realidad y no a una burocracia paralizadora. Es necesario hacer ver que una inversión es una oportunidad de mejorar el nivel de vida de una comunidad, de una ciudad, de una 102

provincia, de una región. La inversión que huye de aquí no vuelve. Prefiero un urbanismo no invasivo, de grandes residencias, donde se respete el medio ambiente, la escala de la arquitectura y la ciudad, las fuentes y los recursos naturales a un urbanismo desaforado de cientos y cientos de pisos todos iguales, como colmenas donde recluir a turistas. Deseo para la Costa del Sol un turismo respetuoso, sofisticado y de alto nivel a una invasión de turistas que maltrate a todas luces la escala y los recursos de su ciudad.

Ha llegado la hora de prepararnos para ser más ambiciosos. Y solo desde la excelencia, la profesionalidad y la formación continua, el turismo en España y en concreto en la Costa del Sol estará en condiciones de competir en un mercado que, tras un parón económico tan dramático, luchará con uñas y dientes para hacerse con el interés del cliente. No me cansaré de decirlo: Tenemos que prepararnos, volver a demostrar que somos uno de los destinos más atractivos del mundo, adelantarnos con campañas de comunicación, ofrecer a nuestros futuros clientes un mejor trato y una mayor oferta de la que ofrecíamos hasta antes de la crisis sanitaria. Solo de esa forma volveremos a crear riqueza y empleo estable, y conseguiremos situar España, Andalucía y la Costa del Sol en el lugar que merecen.

Gracias de corazón por todo el interés que me han trasladado durante estos meses. A veces un accidente en la vida es la oportunidad inesperada para trabajar con mayor ahínco en los proyectos que crees y para estar cada día que pasa con las personas que quieres y respetas. Sigo aquí. Cuenten conmigo para hacer de la Costa del Sol y Andalucía el paraíso que todos amamos. Ai

consejo asesor

I+d+i: (Incertidumbre + decepción + inquietud)

N

INGUNA ciencia ya es exacta, todo puede resultar y terminar del modo más inesperado. Cuando parecía que salíamos de la tremenda crisis económica de los 2008 al 2017 -que tanta penuria, tanto esfuerzo y tantas ilusiones dejó en el camino- llegó la pandemia de la COVID 19 que trajo un paréntesis de dos años en nuestras vidas, con graves problemas de salud y muertes de tantos familiares, amigos y ciudadanos. Todo se frenó en seco. A continuación con esfuerzo, con mascarillas y vacunas, con ayudas ICO, con los créditos y los pagos al fisco en stand by, con el apoyo a los más vulnerables en sus necesidades vitales básicas, pudimos recomponer la figura y cuando salimos a la superficie para respirar, saltó la guerra de Ucrania. A las terribles imágenes y la tragedia humana del conflicto bélico se unió un incremento sin precedente de las materias primas (con motivo o sin motivo pues algunos aprovecharon para dar el subidón) el IPC rompió el termómetro de la economía que padeció subidas ya olvidadas o no vividas y que en el caso del sector de la construcción llegó al 40%, proyectos valorados en 100 MM€ de la noche a la mañana se incrementaron a 140 MM€, algo totalmente inasumible para el consumidor final y donde los contratos habían de modificarse para adaptarse a la realidad del mercado. Como el ser humano tiene una capacidad casi ilimitada de absorber y adaptarse a los cambios, poco a poco fuimos asumiendo la nueva realidad. Cuando ya parece que lo teníamos asumido empiezan a incrementarse los tipos de interés en préstamos e hipotecas con la idea de contener la inflación pero con un perverso efecto secundario: las familias se atragantan con la espectacular subida de las cuotas

Luis Miguel Martín Rubio. Socio ONTIER Abogados mensuales. Y por último y más reciente asistimos a una subida del aceite con la excusa de las cortas cosechas provocadas por la dura sequía, algo muy dañino para el bolsillo del consumidor en el producto estrella de nuestra dieta mediterránea, pero que también acarreará efectos muy negativos para el productor. Parece que esta campaña viene algo mejor por las lluvias del pasado mes de junio y comprobaremos si la subida vino para quedarse o volvemos a la situación anterior.

Todo este panorama nada ayuda la inestable situación política que surgió de las últimas elecciones generales del pasado mes de julio. Nadie ganó y todos perdimos. No ganó la estabilidad, tan necesaria para la tranquilidad de los inversores, y perdimos el norte de la Ley suprema que nos dimos en la transición con la Carta Magna. Hoy está en entredicho la unidad nacional, el idioma común, la solidaridad entre las diferentes Comu103

nidades Autónomas, la división de los tres poderes o el régimen político. Todo ello hace que la Libertad, la democracia, y lo más preocupante, la convivencia estén en serio peligro desde la transición Este panorama de este i+d+i (incertidumbre, decepción e inquietud) solo lo podemos combatir con la ‘E’. La ‘E’ de esperanza avalada por la historia de España con la que se sale de las situaciones más complicadas y delicadas. A ella hay que añadir la ‘D’ de decisión de estar firmes en nuestros principios que llevaron a la construcción de nuestro país, y defender estos valores por encima de todo y contra todo. Por último la ‘R‘ de resistencia (‘quien resiste gana’), no ceder ante quienes pretenden quitarnos nuestra Libertad y tranquilidad. Superemos y venzamos al i+d+i y demos paso al e+d+r, (esperanza + decisión + resistencia) porque es necesario pero también porque lucharlo vale la pena y la historia y nuestros hijos nos lo demandarán. Ai

consejo asesor

PROGRESO versus PROGRESISTAS La esperanza del sector inmobiliario: Desarrollo, cultura y bienestar

José Antonio Granero

Arquitecto. Socio fundador de ENTREABIERTO

E

N mis artículos en esta revista he abordado diversos temas de interés en el nuevo sector inmobiliario, por su trascendencia en Andalucía: Del mercado de servicios profesionales y el valor de la arquitectura, de regeneración urbana, de nuevas tipologías de vivienda, de turismo residencial, senior living, de urbanismo, flexibilidad y marco regulatorio. El factor común ha sido el optimismo de un arquitecto comprometido con el sector inmobiliario, cuyo cliente es el promotor, el “developer” anglosajón y desde la convicción de que, en un mundo digital, el Real Estate es lo verdaderamente “real”, por su enorme trascendencia física.

Hoy, cuando los gobiernos de muchos

ayuntamientos y comunidades han iniciado un camino de cambio, en solo dos meses hemos pasado a una situación de incertidumbre, tanto por la crisis económica como por la inestabilidad de un gobierno que puede nacer mediatizado.

El progreso de una sociedad precisa generación de riqueza para poder implementar políticas de igualdad y justicia y la inseguridad jurídica pone en riesgo la calidad institucional y la confianza de la inversión internacional. A esto se unen políticas fiscales y una legislación sobre la vivienda y el urbanismo, desde la desconfianza en la iniciativa privada, que no ayudan a los objetivos de un desarrollo económico, social y medioambiental que sea sostenible y que resultan difíci104

les de entender como progresistas.

En estos tiempos convulsos de constante cambio es fácil caer en el catastrofismo. Tenemos muchos motivos para ello, pero también herramientas para hacer que las cosas sean de otra forma.

Andalucía tiene la oportunidad de generar un liderazgo nacional que desde la política confíe en la actividad inmobiliaria, que va más allá de su importancia en el desarrollo económico y empleo para alcanzar el objetivo de una sociedad más justa y ciudadanos más felices y sanos.

Un sector responsable del desarrollo y el progreso por la mejora de nuestro entorno en calidad de vida y bienestar; y esto tiene que ver con I+D+i, sostenibilidad, energía, salud, cultura y medioambiente.

Por su parte, el sector tiene la responsabilidad de aportar criterio profesional y seguir invirtiendo en proyectos con valores que respondan a nuevas necesidades.

Se trata de colaborar con las administraciones en las políticas fiscales de apoyo al ahorro y la vivienda, así como en la necesaria flexibilidad y simplificación del marco regulatorio, que permita adaptarnos a la complejidad de una realidad cambiante. Si lo progresista es la apuesta por el progreso, este está en el desarrollo, la cultura y el bienestar de los ciudadanos.

Es el momento de la esperanza y para ello debemos trabajar juntos. Hace falta coraje en la construcción de confianza y seguridad jurídica, apoyados en el criterio y la responsabilidad de los profesionales, aplicando creatividad con la mente abierta dispuestos a imaginar lo imposible.

España, Andalucía y el sector inmobiliario pueden y merece la pena intentarlo. Ai

consejo asesor

105

consejo asesor

El problema del acceso de los jovenes a la vivienda

Ricardo Pumar

Presidente de Grupo Insur

P

ASAN los años y el problema del acceso de los jóvenes a la vivienda, lejos de solucionarse, sigue empeorando.

La escasez de suelo en las zonas con mayor demanda y el aumento vertiginoso de los costes de construcción, que no cesa a pesar de la bajada de precio de muchas materias primas, está tensionado el precio de la vivienda en las zonas con mayor actividad económica y dinamismo social. En Madrid y Baleares, el precio tasado de la vivienda libre es ya superior al máximo alcanzado en el anterior boom y Málaga y Barcelona están a punto de alcanzarlo. Y desde los mínimos de la anterior crisis, los precios en Madrid, Baleares y Málaga han aumentado un 50%.

Por otro lado, la abrupta subida de los tipos de interés, que comenzó hace año y medio, está dificultando todavía más el acceso de los jóvenes a la vivienda en

propiedad. Y ello a pesar de las buenas condiciones financieras que siguen ofreciendo las entidades financieras para la compra de vivienda.

De otro lado, la escasez de oferta y el desplazamiento desde la compra al alquiler, está encareciendo el precio de los alquileres. Según el Idealista, desde agosto de 2022 al mismo mes de este año, los alquileres han subido en España un 9,5% y desde agosto de 2021 un 15%.

En Madrid, Barcelona y Málaga el incremento de los alquileres ha sido mucho mayor y en los últimos dos años supera con creces el 20%.

La dificultad de acceder a una vivienda, en la que poder desarrollar un proyecto de vida, es el factor más importante de la tardía emancipación de los españoles. Actualmente la edad media de emancipación de los españoles supera los 30 años por primera vez en la historia y más de dos terceras partes de los jóvenes entre 16 y 34 años sigue viviendo en el hogar de sus padres, un porcentaje casi diez puntos porcentuales superior al de hace diez años.

A su vez, la tardía emancipación es el factor más relevante de la baja tasa de natalidad española. En promedio, las mujeres españolas tienen su primer hijo a los 31 años de edad y la tasa de natalidad en España es una de las más bajas de Europa (1,3 hijos por mujer). Y esto está contribuyendo a que el crecimiento vegetativo de la población española sea negativo, con más fallecimientos que nacimientos, aunque la población española siga creciendo con fuerza gracias a la inmigración. Los extranjeros representan ya el 13% de la población residente en España y según las proyecciones del Instituto Español de Estadística (INE) 106

este porcentaje alcanzará el 25% en el año 2035. ¿Y qué medidas se podrían adoptar para mejorar ese acceso?

Parece claro, siguiendo las reglas de la economía de mercado, que, si uno de los obstáculos es el encarecimiento del precio de la vivienda, tanto en compra como en alquiler, habría que aumentar la oferta.

En España se han creado de media unos 200 mil hogares nuevos cada año durante los últimos tres, es decir, se necesitarían cada año 200 mil nuevas viviendas para primera residencia. A esta cifra habría que añadir las viviendas que tanto españoles como extranjeros adquieren como segundas residencias. Sin embargo, las viviendas terminadas no alcanzan las 100 mil unidades en ninguno de los tres años. Y lo que es peor, las proyecciones de población y hogares del INE cifran en 200 mil los nuevos hogares que de promedio se crearán cada año hasta 2035.

Son varios los factores fundamentales que impiden el aumento de la oferta. De un lado, la escasez de suelo en las zonas más dinámicas, que ha provocado que el precio de suelo haya crecido muy por encima de lo esperado. Y de otro, el persistente y elevado incremento de los costes de construcción, la incertidumbre sobre su evolución futura y la inseguridad jurídica existente en materia de vivienda, que están ralentizando el inicio de nuevas promociones.

Con respecto a la oferta de vivienda para alquiler, aunque en los últimos años ha aumentado considerablemente la compra de vivienda como bien de inversión, la nueva ley de la vivienda, que interviene en el mercado del alquiler,

“La dificultad de acceder a una vivienda, en la que poder desarrollar un proyecto de vida, es el factor más importante de la tardía emancipación de los españoles” aumentando la duración de los contratos, dificultando los desalojos de los inquilinos morosos, tolerando la ocupación ilegal y limitando los precios, está en cierta medida contrarrestando esta dinámica, porque hay muchos propietarios que ante esta situación está reteniendo e incluso retirando viviendas del mercado de alquiler. Y, además, para colmo, la nueva Ley discrimina negativamente y castiga a los grandes tenedores, que en definitiva son los propietarios profesionales e inversores institucionales que podrían dinamizar un parque sostenible y eficiente de viviendas en alquiler.

A mi juicio varias son las medidas que podrían adoptarse para hacer frente a este grave problema.

En primer lugar, para hacer frente a la escasez de suelo y dado que su fabricación es muy lenta, podrían arbitrarse procesos para cambios de uso del suelo, permitiendo el uso residencial en suelos dotacionales y terciarios, a cambio de determinadas contraprestaciones como la limitación del precio de las viviendas.

En segundo lugar, avanzar decididamente en la industrialización del proceso de construcción, con el objetivo de estabilizar los costes de construcción.

Y desde el punto de vista político, profundizar en medidas de apoyo a los jóvenes, como los avales públicos para la compra de vivienda o las ayudas al alquiler. Ai

¿Es atractivo trabajar en la construcción?

Simón Chávarri. Director general de Chavsa

S

I quieres un trabajo, variado con seguridad de empleo, alta remuneración y puedas ver el impacto de tu trabajo en la sociedad, te encantará trabajar en este sector.

Leyendo una revista americana sobre el sector, me encontré con este anuncio que me hizo reflexionar sobre la situación del empleo en la construcción. En España el sector de la construcción es un sector poco atractivo para la juventud, quizás por la crisis del sector de finales de la primera década del siglo XXI, donde la falta de trabajo mandó a muchas personas al desempleo.

Desde entonces pocos jóvenes se han incorporado al sector y los trabajadores que se mantuvieron activos, están llegando a la edad de jubilación y no hay sustitutos en el mercado laboral.

Esta escasez de personal, ha supuesto que haya pleno empleo en casi todos los puestos de trabajo 107

del sector, y una alarmante falta de mano de obra, cualificada y no cualificada, que está impidiendo el desarrollo del sector y por lo tanto de la economía del país, ya que la construcción supone el 5% de PIB de España. En los fondos Next Generation se han dotado unos 6.800 para el Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana Para hacer posible la utilización de estos fondos, el sector necesitaría más de 250.000 nuevos trabajadores, según estudios realizados por la patronal Confederación Nacional de la Construcción, que también afirma que en los próximos años harán falta incorporar 700.000 trabajadores nuevos al sector. El Banco de España ya ha advertido que la falta de mano de obra puede incidir en que el esperado crecimiento de un 5% del PIB debido a los fondos europeos, se reduzca en un 25% Por ello parece que los políticos

consejo asesor

han reaccionado y el gobierno ha publicado el pasado 11 de agosto en el BOE, la modificación del Catálogo de Ocupaciones de Difícil Cobertura, que no se modificaba desde el año 2008, añadiendo siete oficios relacionados directamente con la construcción. Aunque realmente harían falta muchos mas oficios, creo que es un primer paso para poder incorporar mano de obra al sector inmediatamente Que esto haya ocurrido en un país con mas de un 25% de paro juvenil, llama mucho la atención e indica lo poco atractivo que resulta el sector para la juventud. Según datos del Observatorio de la Construcción del año 2022 solo el 9,2% de los trabajadores del sector están por debajo de treinta años.

Es un tema que parece está empezando a corregirse ya que en unas declaraciones a Diario de Sevilla de Rosario Chaza, actual directora de la Escuela Técnica Superior de Ingenieros de Edificación, el último curso han aumentado en un 30% las solicitudes de acceso a esta Escuela. Pero el sector no solo vive de licenciados universitarios, también hay muchos puestos de técnicos y operarios para los que no hay relevo generacional y por lo que constituyen una gran oportunidad de trabajo para estas personas jóvenes que están desempleadas.

Las ventajas de una persona joven de incorporarse al sector son, en mi opinión son muchas y muy atractivas, y haré una breve lista de ellas.

Salarios. Según datos de la Confederación Nacional de Construcción el salario para el empleo juvenil son un 30% superiores al salario mínimo interprofesional.

Formación. Existen muchas

oportunidades de formación gratuita en el SEPE o en La Fundación Laboral de la Construcción, por mencionar algunas, pero sobre todo y la más importante, es que se puede acceder a puestos de trabajo sin formación previa y se puede aprender un oficio, trabajando y cobrando desde puestos de peones o ayudantes.

Resultados. Ves inmediatamente el resultado de tu trabajo, y el impacto que puede tener en la sociedad y en el bienestar de los ciudadanos.

Variedad y reto. Es un trabajo variado donde cada día y cada proyecto es diferente a otro. Empezar un proyecto es un nuevo reto y por lo tanto la monotonía nunca va a estar presente en el trabajo.

Trabajo en equipo. Colaborar con el equipo para superar obstáculos y solucionar problemas en el lugar de trabajo son esenciales en el trabajo diario. Se forman redes sólidas en los proyectos de construcción, debido a que todos en el equipo dependen de todos los demás para hacer bien el trabajo y llevarlo a éxito. Los equipos cambian en cada proyecto y eso aumenta el ámbito de relaciones del trabajador.

Hay otras razones como la posibilidad de viajar, las posibilidades diferentes que ofrece, el pleno empleo que hay actualmente, y un futuro estable con pocas variaciones previstas (ya que Chatgpt y la IA no pueden colocar ladrillos o tirar cableado), siempre habrá necesidad de una nueva vivienda, la reforma de otra, un nuevo hospital o un centro educativo, no faltará trabajo en el futuro.

Tenía razón el anuncio, hoy en día la construcción es un sector muy atractivo para trabajar. Ai 108

¿Crisis o parón en el sector inmobiliario?

E

S evidente que la economía española no atraviesa un buen momento. Pero España no es una excepción en el contexto europeo y, salvo algún país, los indicadores económicos mundiales no son precisamente esperanzadores.

A finales de 2007 comenzó en España una crisis económica, financiera e inmobiliaria casi sin precedentes y que nos mantuvo tiritando durante 7-8 años. Todos los que vivimos de cerca aquella época recordamos esa larga travesía y nos prometimos que eso no volvería a suceder.

Actualmente, un 45% de la renta familiar en España se destina a pagar la hipoteca. En 2021 este ratio era del 30% según un estudio de OBS Business School.

Es decir, se ha encarecido en un 50% el esfuerzo de las familias para pagar la hipoteca. Y esto provoca que el número de compraventas de vivienda se esté ralentizando a marchas forzadas. Si a esto le sumamos que los precios de las viviendas crecen en mayor medida que los salarios pues ya tenemos la ecuación perfecta: más ralentización.

En este cuadro podemos apreciar cómo el Euribor a 12 meses ha pasado del 0,013 en abril de 2022 al 4,073 en agosto de 2023. Y si lo comparamos con agosto de 2021, el Euribor se ha incrementado en algo de más de 4,5 puntos.

Otra consecuencia del esfuerzo familiar para pagar la hipoteca es la enorme inflación que tenemos en España desde 2022. La inflación interanual en España se situó en Agosto en el 2,6% , si bien el precio de los alimentos ha subido un 10,5% en este mismo período. Esto ha provocado que la tasa de ahorro familiar pase del 14,8% en 2020 al 7,4% en 2023. O sea, los españoles (los que pueden) hemos gasta-

consejo asesor

“Se ha encarecido en un 50% el esfuerzo de las familias para pagar la hipoteca y esto provoca que el número de compraventas de vivienda se esté ralentizando a marchas forzadas” do la mitad de lo que teníamos ahorrado en menos de 3 años.

Un reciente informe de pisos.com indica que el enfriamiento del mercado es evidente. Los poco más de 33.000 créditos hipotecarios concedidos representan la cifra más baja en un mes de junio desde 2020 y una caída del 21% respecto al año anterior. Según este mismo informe, a fecha de junio de 2023 el 40% de las compraventas de viviendas se han llevado a cabo sin que los compradores hayan necesitado una hipoteca. Con los tipos de interés tan altos, nada mejor que comprar viviendas sin financiación, si es que se puede. En Andalucía se han concedido algo más de 7.000 hipotecas en junio de 2023, con una caída superior al 12% respecto al mismo período de 2022.

La famosa Ley de Vivienda aprobada

Íñigo Galán.CEO de Inerzia por el Congreso en mayo de 2023 no hace sino seguir empeorando las cosas en el sector inmobiliario. Sin entrar en el asunto de los okupas, que es un grave problema que ninguno de los dos grandes partidos quiere solucionar, al sector privado no le gustan muchos de los artículos de esta Ley. La manía intervencionista del Gobierno de España y

EURIBOR A UN AÑO (Media mensual) 2018

2019

2020

2021

2022

2023

Enero

-0,189

-0,116

-0,253

-0,505

-0,477

3,337

Febrero

-0,191

-0,108

-0,288

-0,501

-0,335

3,534

Marzo

-0,191

-0,109

-0,266

-0,487

-0,237

3,647

Abril

-0,190

-0,112

-0,108

-0,484

0,013

3,757

Mayo

-0,188

-0,134

-0,081

-0,481

0,287

3,862

Junio

-0,181

-0,190

-0,147

-0,484

0,852

4,007

Julio

-0,180

-0,283

-0,279

-0,491

0,992

4,149

Agosto

-0,169

-0,356

-0,359

-0,498

1,249

4,073

Septiembre

-0,166

-0,339

-0,415

-0,492

2,233

Octubre

-0,154

-0,304

-0,466

-0,477

2,629

Noviembre

-0,147

-0,272

-0,481

-0,487

2,828

Diciembre

-0,129

-0,261

-0,497

-0,502

3,018

109

sus socios aterra y pone nervioso a los empresarios de la construcción. Sin ir más lejos, una de las últimas licitaciones publicadas por la Junta de Andalucía ha quedado desierta. Se trata de un contrato para construir 1.039 viviendas destinadas a alquiler asequible en las provincias de Huelva, Granada, Málaga y Cádiz.

A ninguna empresa le ha interesado y el proyecto se ha ido al traste. Esto mismo ha sucedido en otras provincias como Madrid o Valencia.

Y mientras tanto, nuestro país está “parado“ desde hace meses y lo que parece que nos queda. La situación política a nivel estatal no ayuda y hace que la toma de decisiones se demore más de lo deseado. Pero siempre nos quedará Andalucía, con un gobierno regional que está llevando a cabo un cambio importante en materia urbanística y que desde su llegada se preocupa y mucho por el sector inmobiliario. ¿Crisis o parón? Yo soy de los que siempre ve la botella medio llena… época de incertidumbre es época de oportunidades. Ai

consejo asesor

Fiscalidad y financiación inmobiliarias: Bajo el impacto de la sostenibilidad Javier Martín Banderas

Senior Advisor Colliers International / @Jav_Martin y macroeconómicas adoptadas por los gobiernos, imponiéndose el criterio de estos sobre el de los bancos centrales: dirigismo.

Este entorno macroeconómico, junto con las incertidumbres que resultan de las medidas que los gobiernos pueden adoptar para corregir los desequilibrios presupuestarios actuales, supone mayor presión sobre las sociedades inmobiliarias patrimonialistas para planificar las acciones que les permitan mejorar la eficiencia de sus costes de explotación y facilitar el acceso a todo tipo de fuentes de financiación.

T

RAS un prolongado periodo, 2007-2022, de políticas monetarias expansivas decididas por los bancos centrales occidentales, hemos entrado en una nueva fase económica en la que los estados se ven forzados a reducir el coste y volumen de la deuda emitida (España 113% Deuda/PIB; incremento 3,2x en el mismo periodo) y el sector privado enfrenta mayores dificultades y costes para obtener financiación.

Ante este nuevo escenario, (i) los inmuebles son un objetivo fácil sobre el que aumentar la presión fiscal, (ii) debido a la regulación que les afecta, son los activos preferidos por los acreedores como colateral de los riesgos concedidos, y (iii) todo ello sin olvidar el efecto de las ya inevitables medidas ESG. Dentro del sector inmobiliario, los inmuebles de usos terciarios -commercial real estate- soportaran con mayor intensidad los efectos de las medidas fiscales

FISCALIDAD RECURRENTE SOBRE INMUEBLES La presión fiscal en España alcanza el 38,4% del PIB (datos 2021), suponiendo los impuestos que gravan los inmuebles (recurrentes y resultado de transacciones) el 6,7% del total recaudado. En ambos casos, superior a la media de los países de la OECD: el 34,1% y 5,7%, respectivamente.

No obstante lo anterior, desde hace unos años existe una corriente de opinión, con origen en organismos multilaterales, en un sector de la academia e incluso en medios financieros, desde el que se propone el incremento de la recaudación fiscal sobre el parque inmobiliario: suelo, vivienda y CRE. Entre los motivos esgrimidos se encuentran: • Reequilibrio presupuestario de los gobiernos, • Reducción de la desigualdad y facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes, • Incentivar la eficiencia energética, 110

• Reducir la desviación entre la diferente evolución del valor de los inmuebles y la recaudación con origen en ellos, y • Dar mayor peso a la fiscalidad sobre inmuebles en propiedad/explotación (recurrente), mientras que se reduciría la que resulta de las transacciones.

De los anteriores, son los dos últimos puntos los que servirán para justificar una mayor carga impositiva sobre el CRE mediante el incremento de la fiscalidad recurrente sobre este tipo de inmuebles: IBI e IAE arrendamientos.

En España, consecuencia de la crisis de 2007 y el posterior rescate financiero acordado con la UE (MoU diciembre 2012), el incremento de la presión fiscal recurrente sobre los inmuebles ya se inició en 2011. Entre este año y 2022, la recaudación por IBI aumentó un 31%, aunque la base imponible -el Valor Catastral de los inmuebles- sólo lo hizo en un 17%.

FINANCIACIÓN Consecuencia de la situación económica general, desde primer trimestre de 2022 las entidades financieras comenzaron a endurecer los criterios de concesión y de las condiciones de la financiación dirigida a la inversión inmobiliaria.

Esto, unido a la previsión de (i) mantenimiento, si no incremento, durante 2024 de los tipos fijados por el ECB, decisión muy ligada a la evolución de la inflación, junto con (ii) el crecimiento de la morosidad que, aunque limitada: 3,37% en mayo 2023, presenta un cambio de tendencia al alza; hace pensar que continuará contrayéndose la oferta de crédito y que esta reducción sería algo más

consejo asesor

intensa en las actividades inmobiliarias.

Sin embargo, una vez superada la crisis financiera de 2007, el tamaño del mercado de bonos no ha dejado de crecer significativamente desde 2015, alcanzando los $141tn. Al mismo tiempo, la cuota de mercado de deuda de los bancos ha ido reduciéndose lentamente, hasta los $183tn.

Por otro lado, y a pesar de la contracción antes mencionada, durante el primer semestre de 2023 el volumen de emisiones de bonos sostenibles creció hasta los $602bn, un 13% más respecto del mismo periodo del 2022.

Además, en Europa existe una enorme presión sobre las EEFF (tanto en los criterios de concesión de préstamos cómo en los de las emisiones que realizan) y, en general, sobre cualquier emisor de instrumentos de deuda, para que toda esta financiación pueda ser considerada ´green financing´.

Así, la Unión Europea aprobó en marzo 2021 todo un conjunto legal (SFDR) para regular la financiación sostenible y, en abril de este año, ha iniciado el procedimiento para la aprobación de los ´European Green Bonds, EuGB´ cuyo fin es la creación de un Green Capital Markets Union.

Por su parte, el Banco Central Europeo ha definido su estrategia en apoyo de la transición energética, la ´Green

Deuda según el protocolo de déficit excesivo de las AAPP Porcentaje del PIBpm

Fuente: BdE. Marzo 2023.

Crecimiento medio de los precios reales de la vivienda y crecimiento medio de los ingresos recurrentes por impuestos a la propiedad (% del PIB) a lo largo del tiempo, 15 países de la OCDE, 1995-2020

Fuente: Housing taxation in OECD countries (OECD, 2022).

Fuente: BdE | Moody’s. Julio 2023.

111

consejo asesor

El auge del mercado de bonos

Monetary Policy´. Este enfoque tendrá efectos relevantes en los términos de la financiación concedida por las EEFF o en aquella captada por los emisores de instrumentos de deuda, de tal forma que su valor como colateral dependerá en buena medida del grado de cumplimiento de estos criterios.

En Europa, la decisión de inversión en activos CRE ya está claramente condicionada por la capacidad de estos para cumplir con las exigencias de la regulación sobre sostenibilidad. El mercado se bifurcará entre aquellos inmuebles que cumplan los objetivos fijados por la nor-

¿CÓMO PUEDEN ENFRENTAR ESTA NUEVA SITUACIÓN LAS INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS? ma y los que, incapaces de lograrlo, resulten económicamente inviables.

Las sociedades que ya cuentan en sus balances con un relevante volumen de inmuebles en explotación y que pretenden seguir invirtiendo en la promoción y/o adquisición de este tipo de activos, deben planificar sus nuevas inversiones y la transformación de los inmuebles ya en operación. Algunas ideas: 1 | Fiscalidad • Desagregar el activo, separando jurídicamente suelo y vuelo. De esta forma la base imponible de la suma de las partes es inferior a la del todo y, por otro lado, permite redirigir diferenciadamente la carga fiscal a los titulares de cada nuevo activo.

• Energía eléctrica: optando a las bonificaciones fiscales que resultan de las inversiones en sistemas de aprovechamiento de la energía solar, además de la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos.

2 | Financiación • Estructuración: dirigida a un porfolio de activos con características y ne-

Fuente: BIS | FT. Agosto 2023.

“Hemos entrado en una nueva fase económica en la que

los estados se ven forzados a reducir el coste y volumen de la deuda emitida y el sector privado enfrenta mayores dificultades y costes para obtener financiación” cesidades diferentes, permitiendo acceder a nuevas fuentes de financiación, evitando una dependencia exclusiva de la intermediación de las EEFF. • Green financing: independientemente de si ésta adopta la forma de un préstamo hipotecario tradicional o se trata de la emisión de un instrumento de deuda, hoy es necesario que la operación pueda ser considerada financiación verde. Esta condición ha pasado de ser ´deseable´ a ´necesaria´, de tal forma que permitiría un mejor acceso a distintas fuentes de financiación y en mejores condiciones.

3 | Sostenibilidad •Considerar en el diseño de la operación e inversión en activos CRE las variables ESG qué, además del retorno reputacional, tienen un impacto directo y cuantificable en su fiscalidad y financiación.

• Por otro lado, en el medio plazo, la 112

regulación hará imprescindible cumplir con estas exigencias de tal forma que dejará de tener menor valor el ´green premium´ pasando a ser el ´brown discount´ la condición clave que definirá la viabilidad del activo.

• En cuanto a la demanda, lo que ahora se conoce como ´Flight-to-quality´ será lo que mantenga el atractivo del edificio a sus ocupantes y usuarios, especialmente en los edificios de oficinas donde, cada vez con más frecuencia, las empresas adoptan un modelo de trabajo híbrido.

En resumen, el objetivo de todas estas medidas es la generación de un mayor valor del activo que, perdurable en el tiempo, permita una mejor eficiencia en el resultado de su operación y, así, optar a una más favorable financiación, todo ello bajo las exigencias de la regulación sobre sostenibilidad. Ai

consejo asesor

113

puertos

Elena Segura | Fotos: Ai Pasarela en El Puerto de Santa María donde en la margen izquierda se ubicará una zona de ocio y un hotel.

Infografía de la Marina San Andrés (Málaga).

Muelle de Levante (Huelva).

Puerto y ciudad, cada vez más cerca

Recinto portuario (Almería).

Panoramica del Distrito Urbano Portuario (Sevilla).

A

Hay espacios que son clave en el desarrollo urbanístico. Los recintos portuarios han tenido siempre un papel fundamental en las ciudades, cuando uno y otro van de la mano sus beneficios en seguida se hacen notar. Los puertos han vivido de espaldas muchos años pero el nuevo urbanismo que impera en las ciudades andaluzas los ha reconciliado, transformando estos espacios para el ciudadano.

NDALUCÍA es una región de navegantes, una tierra vinculada al agua, sobre la que trazó caminos a nuevos mundos, por donde entró el comercio o el turismo y gracias a la cual se conectó con tierras de otros mares lejanos.

Pero entre los puertos y las ciudades se creó una barrera 114

que ha tardado tiempo en superarse. Al igual que hace años las vías del tren se convertían en muros contra el ciudadano, obstáculos que con los años se han ido salvando gracias a los soterramientos, a los puertos les sucedía algo parecido.

Hasta hace relativamente pocos años eran lugares oscuros,

En el Muelle Uno del Puerto de Málaga se ubican diversas firmas comerciales.

ajenos a la vida de la ciudad y lejos de ofrecer algo que al ciudadano le invitara a entrar en ellos. Puerto y ciudad han estado años desconectados cuando ambos comparten mucho en común.

A menudo, uno u otro lado se han visto como oponentes y se ha considerado esto como una competición, en la que siempre hay vencedores y vencidos. Se trata de un mito que ahora se insiste en desmontar desde las distintas instituciones. Teófila Martínez, que además de presidenta de la Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz también lo es de RETE, una asociación internacional que promueve el diálogo y la convivencia entre puertos y ciudades, afirmaba hace unos meses en un Foro Internacional celebrado en Perú, que en esta integración “no puede haber ni perdedores ni ganadores, ya que todos tenemos que ganar y, para eso, tenemos que trabajar de manera leal y muy participativa”.

Y así han ido naciendo multitud de planes de integración puerto-ciudad en los distintos enclaves andaluces donde existen estas instalaciones, proyectos que poco a poco han ido consiguiendo acercar cada vez más al ciudadano a estos recintos y que esa barrera, a veces invisible y a veces física, que ha separado este espacio de la ciudad, vaya desapareciendo. Porque los puertos son la puerta de entrada de riqueza y crecimiento y son clave para el futuro estratégico de sus ciudades

“Los puertos son la puerta de entrada de riqueza y crecimiento y son clave para el futuro estratégico de sus ciudades” Palmeral de las Sorpresas ha dado a Málaga un nuevo espacio para el ciudadano.

EL EJEMPLO MALAGUEÑO

los malagueños.

En cuanto a los muelles interiores, han ido adaptando sus usos, pasando a albergar náutica deportiva y cruceros, lo que encaja con el desarrollo de puerto-ciudad en la zona.

El Palmeral de las Sorpresas en el Muelle 2, así como el Centro Comercial Muelle Uno, enfocados al esparcimiento ciudadano, la actividad cultural-museística, de restauración y compras, ha permitido incrementar el atractivo no solo para los ciudadanos, sino para los miles de turistas que visitan el centro de Málaga.

Desde la Autoridad Portuaria, destacan que “prueba del éxito de esta transformación portuaria y de su integración con la ciudad son los más de 12 millones de personas que

El Puerto de Málaga es uno de los que más cambios ha protagonizado en lo que va de siglo, adaptándose a la transformación que el propio sector demandaba, con instalaciones y superficies de mayor profundidad. Ha sido un plan bien trazado que ha ido remodelando todo este espacio de forma gradual. Se amplió el puerto hacia el Sur, creando el muelle 9 polivalente, y el Dique de Levante, que servía para proteger dicho muelle. Y al mismo tiempo, se otorgó el uso crucerístico a la zona de Levante, con la creación de nuevos muelles, dos terminales de última generación que junto a un espacio remodelado se convirtió en una zona de paseo y ocio para 115

puertos

transitan por estos muelles cada año, así como la elección del Museo Pompidou de París para abrir su primera sede fuera de Francia, ubicándose en la esquina entre los Muelles Uno y Dos en el año 2015”.

Toda esta transformación urbanística no ha terminado y continúa avanzando cada año. La integración puerto ciudad continúan siendo una prioridad en la agenda de la Autoridad Portuaria, que a día de hoy continúa con otros proyectos, como el previsto del Plan Especial para la zona occidental, o con las actuaciones en Muelle Heredia, a fin de crear nuevas instalaciones destinadas a fomentar la atracción de grandes sedes de empresas tecnológicas y de servicios interesadas en posicionarse en el centro de la ciudad, así como la construcción de un hotel 5 estrellas gran lujo previsto en la plataforma del Dique de Levante.

En este recorrido por el Puerto de Málaga, cabe señalar también la dársena de mega yates IGY Málaga Marina que ya se ubica entre los Muelles 1 y 2, y a la que próximamente se unirá la nueva marina deportiva de San Andrés, ubicada en la desembocadura del Río Guadalmedina.

ALMERÍA PONE EN VALOR SU PATRIMONIO PORTUARIO La ciudad de Almería es otra de las que destaca por su relación con el mar. La zona portuaria ha sido objeto de diversas transformaciones estos últimos años. Se han pues-

puertos

En Almería se rehabilitará el Cable Frances como zona peatonal.

Los almerienses han recuperado El Cable Inglés, de 1904, para la vida de la ciudad.

“El puerto onubense continúa con la transformación de su frente portuario, que va desde el Monumento a Colón hasta el Polígono Pesquero Norte” to en valor infraestructuras como el Cable Inglés, construido en 1904, o el Francés, que data de 1918, que en su día facilitaron la carga de mineral a los barcos.

Desde el Gobierno andaluz se han puesto en valor estas zonas como fuente de riqueza, inversión y empleo. En los puertos de la provincia de Almería, la Junta ha realizado, entre los años 2019 y 2022 actuaciones por más de 13 millones de euros.

Con la constitución el pasado verano de la Comisión para el desarrollo del Proyecto Puerto- Ciudad se ha tratado de dar el impulso definitivo a esta integración, clave para el desarrollo económico y turístico de la capital almeriense. Ya se contaba con el compromiso de la Junta de Andalucía para financiar dos actuaciones que deben protagonizar el cambio en la zona portuaria. Se trata, por un lado de la ampliación del muelle de Levante, que

LA APERTURA DE HUELVA HACIA LA RÍA

supone además la adecuación de su cara interna para el correcto servicio al tráfico de cruceros. Se ampliará el actual puente peatonal que conecta con Las Almadrabillas, creándose así una zona multifuncional que se espera se convierta en un reclamo para los ciudadanos, que revitalice la ciudad y atraiga al turismo de cruceros. Para ello, el muelle se adaptará a los calados e infraestructuras que posibiliten este uso. Y se rehabilitará el cable francés, para que sea reutilizado como zona peatonal, al igual que ha ocurrido con el inglés.

No hay que olvidar Carboneras, donde La Autoridad Portuaria conectará el duque de Alba con el muelle de Ribera I de la Terminal Pública del puerto por medio de una pasarela, cuyo estudio y proyecto constructivo fue adjudicado el pasado año a la unión temporal de empresas Grupo Copsa-Transformaciones y Embalses Parra.

En el otro extremo del litoral andaluz, el puerto onubense continúa también con la transformación de su frente portuario, que va desde el Monumento a Colón hasta el Polígono Pesquero Norte. La Autoridad Portuaria tiene clara la importancia de acercar el puerto a la ciudad y cuenta con un plan bien trazado para alcanzar ese objetivo.

Por un lado continúan las obras de remodelación del entorno del Monumento a Colón, que se espera que finalicen en breve. El objetivo se centra en potenciar el valor paisajístico de la zona y realzar esta seña de identidad de la historia de este puerto y de su ciudad. En sus inmediaciones se han comenzado a construir además 139 aparcamientos. Esta iniciativa aumentará la superficie peatonal del monumento y su plaza y la conectará con el Paseo de la Ría recuperando esta zona para la ciudad.

116

Otro de los espacios donde se ha puesto el foco es en el Muelle de Tharsis, en el que se están acometiendo obras de restauración para garantizar la estabilidad y seguridad de esta antigua estructura, icono de los orígenes mineros del Puerto de Huelva. El proyecto, en el que se han invertido 5,3 millones de euros, tiene un periodo de ejecución de dos años y está siendo ejecutado por una UTE integrada por Azul Construcción Repair, S.A.-Ingeniería de Suelos y Explotación de Recursos, S.A. (Insersa)-Heliopol, S.A.U. A finales del mes de marzo se presentaba también el proyecto técnico para la remodelación del Muelle de Levante, una actuación innovadora, con la que se pretende promover una oferta turística de primer nivel, que complemente y contribuya a enriquecer la oferta cultural, de ocio y turismo de la ciudad y se consiga una apertura natural del centro urbano hacia la Ría. Las

puertos

hablamos con... empresas adjudicatarias para la redacción del proyecto de urbanización y remodelación del Muelle de Levante han sido Ayesa y JZGP.Y en su concepción, se han tenido en cuenta todas las aportaciones e ideas provenientes de distintas administraciones, asociaciones o colegios profesionales. Tras esta actuación, este muelle se verá transformado en un espacio accesible, verde y diáfano, más de 80.000 metros cuadrados que vuelven a mirar a su Ría y al Paraje Natural Marismas del Odiel, reserva de la Biosfera. Para hacer más real la integración con la ciudad, se ha previsto además el soterramiento de la Avenida de Hispanoamérica, eliminando el tráfico de este espacio.

Para la ejecución de este proyecto el Puerto de Huelva ha estimado una inversión superior a 20 millones de euros, a la que se sumará la de distintos operadores para la construcción y explotación de los edificios. Así la inversión público-privada podría superar los 150 millones de euros.

Una vez solucionado el tema de la financiación, las obras no quedan lejos. Se estima que se puedan iniciar en el año 2024 y en paralelo se saquen a concurso las concesiones para la explotación de las edificaciones por el sector privado.

También ha comenzado ya a construirse la Marina Deportiva del Odiel, de manos de un concesionario privado. La primera fase de esta actuación estará operativa entre 2024 y 2025. Este complejo náutico, comercial y de ocio dispondrá

“El Puerto de Huelva es un gran impulsor de la economía de la provincia y la región”

Alberto Santana PRESIDENTE DE LA AUTORIDAD PORTUARIA DE HUELVA Es el nuevo presidente del Puerto de Huelva desde el pasado mes de mayo, sustituyendo a Pilar Miranda, actual regidora onubense. Hasta esa fecha, había sido delegado territorial de Empleo, Empresa y Trabajo Autónomo de la Junta de Andalucía en Huelva. Desde Ai hemos querido saber cuáles son las líneas estratégicas que guían al nuevo presidente para convertir a este puerto en un referente para la capital y la provincia onubense.

“Tras mi nombramiento me planteo varios retos. Por un lado, continuar trabajando para acercar el Puerto a la ciudad para que “Huelva y la provincia se sientan partícipes del crecimiento del Puerto de Huelva, y de su aportación al desarrollo económico y social de nuestra provincia y región”. De hecho, el Puerto de Huelva es un gran impulsor de la economía de la provincia y la región. Las cifras así lo demuestran. El Puerto, las empresas de la comunidad portuaria y la industria independiente vinculada a esta actividad generan más de 36.500 puestos de trabajo directo, indirecto e inducido, con una repercusión en la economía de 2.122 millones de euros de Valor Añadido Bruto (VAB). Según el Estudio de Impacto Económico del Puerto de Huelva en 2020, el impacto económico generado por el Puerto onubense representa un 19,2% del empleo de la provincia y un 21,9% de su VAB, lo que supone en torno al 1,2% y 1,4% respectivamente del total regional.

De otra parte, impulsar el negocio portuario con la puesta en marcha de proyectos, “que potencien la competitividad de nues-

117

tras infraestructuras y servicios para atraer la implantación de nuevas navieras y actividades, que a su vez contribuyan a aumentar el tráfico portuario y nuestra cifra de negocio”.

Asimismo, queremos convertir el Puerto de Huelva en un hub de hidrógeno verde. El Puerto de Huelva reúne las condiciones y los proyectos para constituir un clúster energético tanto para los combustibles tradicionales como para los nuevos combustibles. Actualmente somos ya un hub líder en transición energética con proyectos de hidrógeno verde y biocombustibles. Por ello, aspiramos a convertirnos en un importante hub de hidrógeno verde en el sur de Europa.

Para alcanzar todos estos retos contamos con el Plan Estratégico del Puerto de Huelva 2023-2030 con visión a 2050. Este plan se estructura en tres ejes estratégicos para convertir al Puerto de Huelva en un clúster energético e industrial; posicionarse como puerto logístico e intermodal y avanzar como puerto sostenible desde el punto de vista ambiental, económico y social, compatibilizando el hecho de ser un puerto innovador y digitalizado”. Ai

puertos

de 400 atraques y se alzará sobre una plataforma pilotada sobre el agua de más de 7.200 metros cuadrados, dotada de un club náutico, zonas comerciales, barco-restaurante, gimnasio y escuela deportiva, entre otros espacios.

Este enclave se completará con la puesta en marcha de una terminal de cruceros, como elemento clave para conseguir que la llegada de escalas de cruceros del sector luxury ejerza un impacto directo en la economía de la ciudad.

Entre las iniciativas que ya están en marcha también se encuentran la de la Ciudad del Marisco, un edificio de 15.117 metros cuadrados dotados de 41 módulos destinados a la actividad de los exportadores de pescados y mariscos de la ciudad, además de ofrecer restaurantes y espacios de degustación, aprovechando la imagen de calidad con la que cuenta el marisco de la zona y la popular gamba blanca. Será una oportunidad única para poner en valor este sector y promocionar la gastronomía de Huelva. La inversión en la puesta en marcha de estas instalaciones ha ascendido a 6,5 millones de euros.

RESTAURACIÓN, OCIO Y TURISMO EN CÁDIZ La Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz, que gestiona cinco dársenas en tres municipios - Cádiz, El Puerto de Santa María y Puerto Realtambién lleva tiempo inmersa en una transformación de todos su espacio para mejorar

En el Muelle de Levante de Huelva se quiere promover una oferta turística de primer nivel para la ciudad.

la integración del puerto con la zona urbana. En enero de 2020, su Consejo de Administración aprobó la formulación inicial del Plan Especial del Puerto de Cádiz en el término municipal de Cádiz. El objetivo era, por un lado garantizar y salvaguardar el espacio netamente portuario, que suma un millón de metros cuadrados, y al mismo tiempo, disponer de otros 335.000 metros cuadrados para la relación del puerto con la ciudad. En este espacio se plantean actividades relacionadas con el tráfico de cruceros, a través de los muelles Reina Sofía, Alfonso XIII, Ciudad y Reina Victoria, además de otras complementarias en sus explanadas. Se mantienen los espacios destinados a la náutica deportiva con las instalaciones de Puerto América y el Real Club Náutico de Cádiz y se termina de conformar el Paseo Almirante Pascual Pery, convirtiéndolo en un espacio plenamente peatonal destinado al esparcimiento ciudadano. En concreto, el 45 por ciento de este espacio, un total de 149.000 metros cuadrados, se destina a espacios libres, zonas ajardinadas y viales, a los que hay que sumar otros 34.000 metros cuadrados de espacios libres en las

pastillas con edificabilidad.

En noviembre de 2022 la Junta de Andalucía aprueba provisionalmente la innovación del Plan Especial del Puerto de Cádiz y su Estudio Ambiental Estratégico y en mayo de 2023, Puertos del Estado informa favorablemente a la aprobación definitiva de este documento. Superado este trámite, la Autoridad Portuaria remitió el documento a la Junta de Andalucía, que deberá aprobarlo definitivamente. Este es el trámite que todos esperan para acelerar todas estas actuaciones que transformarán y darán vida a este espacio..

De momento, la Autoridad Portuaria sigue avanzando en otras líneas, como las concesiones administrativas a locales que se asienten en su suelo y puedan dar al ciudadano nuevas ofertas de ocio que acerquen estos espacios a la ciudad. Así lo ha hecho recientemente con Chiringuitour, S.L., empresa concesionaria para la ocupación y

explotación de ocho locales y una terraza anexa en el Paseo Almirante Pascual Pery Junquera, en la prolongación de la muralla de San Felipe.

Aquí la empresa va a invertir más de dos millones de euros en la creación de una nueva zona de ocio, esparcimiento y restauración. En total, se parte de una superficie construida de 2.048 metros cuadrados, a los que se suman otros 2.500 metros cuadrados de espacios exteriores.

EL NUEVO DISTRITO URBANO PORTUARIO En cuanto a Sevilla, se encuentra en puertas de una profunda remodelación que transformaría toda la zona portuaria en un nuevo espacio de esparcimiento para la ciudad, con todo tipo de equipamientos. Es lo que se ha llamado el nuevo Distrito Urbano Portuario. Esta iniciativa transformará los muelles más próximos a la ciudad en nuevos espacios para el disfrute de todos, con novedosos cri-

En la capital gaditana se ha priorizado el espacio destinado a la náutica deportiva.

hablamos con...

Teófila Martínez PRESIDENTA DE LA AUTORIDAD PORTUARIA BAHÍA DE CÁDIZ

“Trabajamos para que tanto puerto como ciudad ganen en los procesos de integración” Aunque nació en Santander, Teófila Martínez lleva vinculada a Cádiz gran parte de su vida. Allí llegó desde El Puerto de Santa María para convertirse en alcaldesa de la ciudad desde 1995 hasta 2015. Desde 2019 preside la Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz además de RETE, una asociación internacional sin ánimo de lucro que tiene como objetivo promover y facilitar el diálogo y la convivencia entre puertos y ciudades. Una voz privilegiada para conocer cuál es el futuro de esta gran puerta del Sur de Europa.

“El Puerto de la Bahía de Cádiz cuenta

terios de movilidad, ya que se plantean conexiones internas que permitan que todo se encuentre dentro de este distrito a menos de cinco minutos.

Desde la Autoridad Portuaria de Sevilla se ha hecho un esfuerzo estos últimos meses por acercar este proyecto al ciudadano y darlo a conocer.

Se trata de atraer a la población a esta nueva zona y hacerla atractiva, convirtiéndola en un espacio común para la convivencia donde tengan

con cinco dársenas en tres municipios: Cádiz, El Puerto de Santa María y Puerto Real, por lo tanto, nuestro planteamiento trasciende más allá de la capital. Creemos sobre todo en la importancia e influencia de los puertos en los territorios y viceversa. Los puertos ya no son sólo una infraestructura de transporte al que llegan y de donde parten barcos, con mercancías y personas, sino que son espacios logísticos integrados en un territorio donde éste juega un papel decisivo.

Dicho esto, en lo que concierne a la integración del puerto en las ciudades, la prioridad de la Autoridad Portuaria de la Bahía de Cádiz es sumar en las tres pobla-

cabida historia, patrimonio, cultura, deporte, turismo o gastronomía.

Este Distrito abarcará un ámbito de siete grupos de naves y cuatro parejas de tinglados, dispuestos a lo largo de unos dos kilómetros y 200 metros de ancho. Todos ellos serán rehabilitados cuidando mucho su estética para que no pierdan su esencia portuaria.

La idea es destinar la primera crujía de los tinglados para la creación de un espacio público

ciones y en el resto del área de influencia en la que se encuentra. En la conjunción puerto y ciudad, la suma es mayor que el puerto y la ciudad por separado, por lo tanto trabajamos para que no haya vencedores ni vencidos, sino para que ambos, tanto puerto como ciudad, ganen en los procesos de integración. Otra clave que tampoco podemos olvidar es que los procesos de integración, para que sean reales y efectivos, no pueden ser sólo urbanísticos, sino que deben ser culturales, sociales, tecnológicos, ambientales…, globales, en definitiva. Ai

a modo de paseo cubierto.

El punto de entrada a este nuevo barrio sería La Nave Encendida, un equipamiento multiuso donde se informaría a los visitantes de las posibilidades de este recinto Entre las actuaciones más significativas se encontrarían el muelle de Heliópolis, la plaza de la Exposición, que recupera parte del espacio original de la histórica plaza de los Conquistadores, la Terminal de cruceros, pensada como

el principal foco de actividad portuaria del recinto, el Faro de Tablada o la construcción de un teatro donde se integra el puente de Alfonso XIII, que volvería a ver correr el agua bajo él y que se situaría sobre un anfiteatro para el que en los momentos de celebración de espectáculos serviría como gradas para los espectadores. En la parte superior, el puente conecta con un edificio anexo que dará servicio a este equipamiento cultural,

El Plan Especial del Puerto de Cádiz contempla el Paseo Almirante Pascual Pery como un una zona plenamente peatonal destinada al esparcimiento ciudadano.

119

puertos

hablamos con... estableciendo un nuevo eje peatonal paralelo a la ribera, y asegurando la continuidad de los paseos a la orilla del Guadalquivir.

El verde será uno de los colores predominantes en este proyecto y estará en la conexión peatonal prevista al sur con la ciudad. Para ella, se reutilizará el viaducto de la avenida de Las Razas a su paso por Padre García Tejero, y se transformará en una pasarela para peatones y espacio verde, conectando la cabecera del parque del Guadaira con el del Puerto.

A día de hoy, la Autoridad Portuaria está la espera de poder avanzar en su plan, para el que espera comenzar las obras en el entorno de la Avenida de Las Razas en 2024. De momento, se está a la espera de la aprobación definitiva de la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de la ciudad. Se han podido dar algunos pasos, como la licitación de un contrato para demoler una planta en desuso desde hace 20 años, para la fabricación de hormigón ubicada en el Muelle de Tablada, para ir allanando el terreno a este futuro Distrito Urbano Portuario que protagonizará la transformación de este espacio. Ai

“El Puerto busca ser el motor del principal clúster logístico e industrial del sur peninsular”

Rafael Carmona PRESIDENTE DE LA AUTORIDAD PORTUARIA DE SEVILLA

Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales, lleva muchos años vinculado a la capital hispalense, a la que llegó en su infancia desde Córdoba y donde ha ocupado diversos cargos institucionales relacionados con el urbanismo, la vivienda o las infraestructuras. Desde 2019 es presidente de la Autoridad Portuaria de Sevilla. Desde aquí, nos explica las distintas iniciativas con las que quiere hacer evolucionar un puerto clave para mejorar la economía y la vida de los ciudadanos.

“En base al Plan Estratégico 2025 del Puerto de Sevilla, la Autoridad Portuaria mantiene sus aspiraciones para consolidarse como nodo portuario multimodal (buque-trencamión) de referencia en el tráfico de mercancías. Además, el Puerto de Sevilla busca ser el motor del principal clúster logístico e industrial del sur peninsular; y finalmente,

queremos convertirnos en un activo de valor para la ciudad de Sevilla e impulsores del estuario del Guadalquivir.

Para ello, la APS ha realizado inversiones para mejorar sus accesos ferroviarios, con nuevas conexiones y accesos que potencian su operativa portuaria, reduciendo en tiempo y coste el transporte de mercancías por tren con más de 30 kilómetros de vías propias. Además, se continúa implementando la captación de empresas para su instalación dentro del suelo del Puerto de Sevilla, cuyo dominio se extiende a 850 hectáreas de superficie.

En cuanto al posicionamiento del Puerto de Sevilla dentro de la ciudad, la APS sigue trabajando en la puesta en marcha del Distrito Urbano Portuario, con la presentación de su Master Plan, un proyecto que pretende ser referente en la relación Puerto-Ciudad en cuanto a sostenibilidad y disfrute de la ciudadanía.

Por último, la Autoridad Portuaria de Sevilla también está definiendo actualmente el Proyecto de Optimización de la Navegación Guadalquivir, en el que intervienen todos los actores del estuario (ecologistas, económicos, agrícolas, etc.) para conseguir un mayor aprovechamiento de la ría, protegiendo el ecosistema natural y mejorando las condiciones de acceso de la Eurovía a los muelles sevillanos”. Ai

El nuevo Distrito Urbano Portuario de Sevilla transformará los actuales tinglados y acogerá nuevas zonas verdes y un nuevo teatro donde se integrará el puente de Alfonso XIII.

120

artículo

121

sevilla city one

City One eleva la imagen de Sevilla como destino para la inversión Han sido largas y numerosas conversaciones, grandes dosis de talento reunidas bajo un mismo mensaje lleno de mucho contenido: el de situar a Sevilla en el foco de la inversión nacional e internacional. Para ello surge esta iniciativa, impulsada en un principio por un pequeño grupo de grandes promotores al que se han ido uniendo otros que han atendido a esta llamada con la firme convicción de que es necesario que este mensaje cale y que hay argumentos que lo sostienen.

H

Elena Segura

Pedro Salvador, José Ignacio Fernández, Rosa Hafner y Elena Segura, en un momento de la entrevista.

ACE alrededor de un año, varias promotoras reconocidas a nivel nacional sellaron una alianza estratégica para visibilizar las virtudes de la ciudad hispalense y su área metropolitana y darle el protagonismo que se merece. Se trata de una ambiciosa iniciativa, que empezó con LAndCO, Aedas Homes, CBRE, Bekinsa, Caralca, Grupo Insur, Metrovacesa y Vía Célere, -apoyados por la Asociación de Constructores y Promotores de Sevilla (Gaesco) y con la ayuda de la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento- que ya se ha extendido a otras empresas más allá de las promotoras. El proyecto City One, Metrópolis

del Sur, ha ido tomando cuerpo y resuena en muchos foros del sector, porque aquí los intereses propios desaparecen ante su objetivo común, no se quiere ser excluyente, sino integrador, alejarse de envidias y recelos, abriendo la puerta a quien tenga algo que aportar.

Ahora han dado un paso más en este camino. Con las jornadas celebradas en Fibes a finales de octubre, se ha dado voz a los principales protagonistas de los procesos que van a transformar Sevilla. Con ellas se ha atraído a operadores nacionales e internacionales que han puesto su mirada en la capital del sur de España.

122

LA GENEROSIDAD, LA CLAVE DEL ÉXITO Pedro Salvador, coordinador general de Sevilla City One, nos explica cómo esta idea nace de la generosidad.

“Aquí no hay marcas. City One comienza como una reflexión de una mesa de amigos. A partir de ahí iniciamos un diálogo, decidimos contar lo que entendemos que es Sevilla para nosotros. Porque lo más importante es el mensaje que queremos construir y hacerlo con hechos concretos.

Hemos visto muchos foros en los que se crean discursos vacíos, nosotros queríamos aterrizar qué es lo que se está haciendo, porque lo concreto se mide y lo que se mide se puede mejorar”.

Se valora mucho ese ambiente de colaboración que se respira entre los integrantes. Y es que parece algo imposible, en los tiempos que corren, conseguir ir todos de la mano y en sintonía. Pero el sector privado siempre sorprende, por su capacidad de innovación, por su iniciativa y por el empuje que logra cuando se

sevilla city one

“El lenguaje para empresas y ciudadanos que quieren invertir en Sevilla lo habíamos descuidado”

PEDRO SALVADOR Director territorial suroeste de Landco.

Coordinador general de Sevilla City One.

aúna y cree en lo que hace.

Ellos más que nadie saben cuándo un proyecto es viable, conocen el lenguaje del inversor internacional, saben cómo posicionarse en el mercado.

Su producto es Sevilla y pueden explicar las virtudes de una ciudad que no presume lo que debería de ellas. Ya han logrado mucho, pero tienen claro que este camino es largo y aún queda mucho por recorrer hasta llegar a esa meta en la que se ponga en valor todo lo que esta ciudad ofrece, que para ellos es mucho.

Otro de los representantes de City One es José Ignacio Fernández, que nos comenta una de las claves para que este proyecto sea un éxito.

“Tenemos que buscar quiénes son los ‘stakeholders’ que nos permitan visibilizar con argumentos el interés económico de la provincia. Es un idioma que empresas y ejecutivos dominamos y que lo podemos poner de manifiesto de una forma generosa, compartiéndolo con toda Sevilla.

Sevilla ha hecho muy bien su transformación como destino de turismo de alto nivel.

Se ha mejorado la oferta y se ha trabajado mucho desde diferentes iniciativas públicas.

Pero es verdad que eso atrae a un determinado público de corta o media estancia. Nosotros trabajamos en un segmento distinto, con una oferta para empresas y ciudadanos que quieren invertir y tener una posición permanente en Sevilla y el lenguaje y el discurso para este inversor lo habíamos descuidado.

Hay otras provincias que han puesto su imagen de moda a nivel europeo y lo han hecho porque cada uno de sus habitantes actúa como un comunity manager o un director de marketing de su ciudad.

Y aquí tenemos que hacer lo mismo. En este caso hemos sido los promotores los que hemos lanzado esta iniciativa, pero podía haber sido cualquier otro colectivo. Como promotores creemos que tenemos la responsabilidad de transformar la ciudad, algo que es muy visible, pero esto tiene que ser de más gente”, indica José Ignacio Fernández, representante de City One.

Nos hemos dado cuenta que no se dan a conocer datos tan significativos como cuál es el peso de la Isla de la Cartuja. Esto no se conoce y se debería difundir, no sólo a nivel local, sino también a nivel nacional. Estamos hablando del primer parque científico y tecnológico en nivel de facturación, es ingente el número de empresas que están aquí localizadas y de hecho, a día de hoy, no tenemos oferta para una empresa que quiera venir a implantarse. Ai

“Con las jornadas celebradas en Fibes se ha dado voz a los principales protagonistas de los procesos que van a transformar Sevilla” qué se está haciendo en Sevilla que tenga sentido para alcanzar esta meta. Y vemos que la ciudad tiene una realidad metropolitana que hay que saber articular. Y de aquí la importancia de la cooperación., la acción singular no nos lleva a nada, debemos trabajar en conjunto, abrir el espectro y avanzar todos juntos. Y empezamos a hablar, no de la ciudad, sino de la metrópolis, no de promociones o de acciones singulares, sino de realidades urbanas”, nos comenta.

En segundo lugar, “si esto es un plan estratégico, tenemos que marcarnos un horizonte. No solo se trata de tener un conceptual donde se recoja qué vamos a contar de Sevilla y cuál es su evolución posible, si queremos posicionarnos en un mercado

CUATRO PILARES Hay cuatro patas sobre las que se empieza a forjar esta iniciativa, según nos comenta Pedro Salvador. En primer lugar, se pone el foco en el compromiso que existe para conseguir que la ciudad sea climáticamente neutra en el año 2030. “Decidimos concretar este objetivo y plasmar 123

internacional hay que tener también una planificación estratégica, hitos concretos que nos permitan medir. Y así, nos planteamos cómo queríamos ser dentro de cinco años y qué prevemos cada uno de nosotros que va a ocurrir en la ciudad”, indica.

La tercera pata es la financiación. Y aquí, según los representantes de City One, “en Sevilla siempre nos hemos equivocado, porque hemos cometido la gran torpeza de contar las grandes ausencias en lugar de las grandes virtudes que tiene la ciudad.

Nosotros, como promotores, nacemos en suelos vacíos y proyectamos cuales son las entidades que le dan interés a la localización que hemos elegido”. Y ¿cuáles serían los principales valores que habría que

sevilla city one

“Sevilla tiene muchas bondades y recursos que podemos sacar a la luz” Sevilla tiene muchas bondades y recursos que podemos sacar a la luz y pocos los saben. El inversor necesita que le expliquen qué proyección tiene Sevilla. Nadie invierte dinero si no considera que la plaza en la que lo hace es sostenible en el tiempo. Hay que preguntarse cómo será Sevilla dentro de dos años, incluso de cinco o de

diez., y también cómo fue hace diez años para así saber cómo ha sido su progresión.

Esos son los ratios que hay que comunicar, datos razonados y comprobables. El hecho es que los tenemos y el problema es que no los decimos. Nosotros los queremos presentar y que todo el mundo los conozca. Ai

“Tenemos que buscar quiénes son los ‘stakeholders’ que nos permitan visibilizar con argumentos el interés económico de la provincia” destacar de la ciudad? Desde City One nos contestan con contundencia, porque tienen claro que Sevilla debe ser la capital del Sur de Europa: “Tenemos una posición, en términos de geolocalización, extraordinaria, somos la puerta de entrada y la conexión entre el Mediterráneo y el Arco Atlántico. Y todo eso lo hacemos con una infraestructura que cuenta con conexión ferroviaria, la primera de alta velocidad que conectaba con Madrid y con el resto del mundo; el Puerto de Sevilla, el único de interior de España; y el Aeropuerto. Todo se puede mejorar, pero tenemos las tres infraestructuras fundamentales”.

En cuanto a la economía, es cierto que al hablar de Sevilla se suelen destacar siempre las cifras que ofrece el sector turístico, pero la economía hispalense es mucho más. Hay que hablar también de innovación, de logística, de una in-

dustria que atrae talento, que es capaz de crear valor añadido. Hay tres protagonistas que se destacan desde City One: Puerto, Aeropuerto y Cartuja.

Entre los tres, en este momento, están consiguiendo unos resultados de un PIB sobre la provincia del 24%, un porcentaje que supera incluso al del sector turístico. Y hay 84.000 estudiantes que flotan en torno a la Universidad que además vertebra esa realidad.

Con este discurso bien armado, este proyecto empieza a rodar y a articular los equipos que le iban a imprimir velocidad a la iniciativa. Tenían que ser capaces de explicar lo que querían hacer y por eso era fundamental trabajar en el mensaje, construir un discurso que les permitiera contar y transmitir esa idea que se había conformado gracias a ese diálogo que se había abierto entre todos. A ese mensaje, le debía acompañar una bue-

na comunicación, a través de los canales adecuados. Y por último, se creó un equipo de relaciones institucionales, porque había que trabajar con partners estratégicos.

A partir de ahí, tratan de buscar proyectos concretos.

Han tenido contactos con Telefónica por lo que significa su proyecto del Cubo, el primer espacio de aceleración de Andalucía ubicado en la Cartuja.

“Nos parece interesante porque es un proyecto nacido en Sevilla, uno de los más estratégicos a nivel de innovación y una apuesta de las más claras por el mundo de las start up y está implantado en Sevilla”.

También han contactado con el Puerto o con compañías del sector energético. “Todos esos proyectos son de Sevilla, nacen aquí y están funcionando y nos permiten tener un referente cuando convocamos al inversor. Ya no tenemos un mensaje vacío, sino que es 124

JOSÉ IGNACIO FERNÁNDEZ DE JÓDAR Director territorial en Andalucía y Canarias de AEDAS Homes.

Representante de Sevilla City One.

constatable y comprobable”, indican.

Los frutos vendrán después, como señala José Ignacio, “todos los implicados sabemos que esto da ganancias a largo plazo. Tenemos que conseguir que Sevilla se convierta en el foco de atracción del mundo inversor, que a nivel internacional haya interés por venirse a vivir aquí porque esta es una ciudad fantástica.

Y eso hay que comunicarlo y armarlo bien. Por supuesto, necesitas el apoyo institucional, pero a ellos le hace falta también esta iniciativa. Por eso queremos que haya una relación abierta, generosa y trascendente. Que esto no sea solamente de los promotores, sino también de cualquiera que sea una referencia en la ciudad, que tenga ganas y quiera contribuir. La finalidad de todo esto es poner de manifiesto que Sevilla es una ciudad atractiva, meteóricamente imbatible y está llamada a convertirse en el mejor activo del sur de Europa”. Ai

hoteles

PUERTO ANTILLA GRAND HOTEL: Un paraíso para tus eventos

Ocio y relax como complementos perfectos para cualquier tipo de evento o congreso son sinónimo de éxito para cualquier empresa. ¡Atrévete a descubrirlo!

Cristina Lozano | Fotos: RV Edipress

¿

HABITACIONES Y SALONES Nuestro alojamiento cuenta con 400 habitaciones dispuestas en 84 dobles abuhardilladas, 170 dobles estándar, 28 dobles con vista al mar, 20 junior suite estándar y 86 junior suite con vista al mar. Todas ellas diseñadas para satisfacer todas las necesidades de sus clientes con espacios amplios, luminosos y confortables decorados, cuidando hasta el más mínimo detalle utilizando los colores del mediterráneo.

Por otro lado, cuenta con

P

OR qué no acudir a la Costa de la Luz para programar una convención o unas jornadas de trabajo? En este paisaje dominado por dunas, pinos y el mar, en plena playa de Islantilla -la primera del litoral onubense en obtener la Q de Calidad Turística-, preparar un evento de negocios puede ser clave y un distintivo de calidad con respecto a las demás empresas.

Este hotel se encuentra en un enclave accesible desde diferentes puntos, ya que se puede acceder por autobús desde Lepe a 7.2 km o Isla Cristina a 9.2 km, en tren podrás llegar desde Huelva a 46.2 km, mientras que los aeropuertos más cercanos son Faro, en Portugal, a 75 km y Sevilla a 120 km.

126

7 salas de reuniones y convenciones con una capacidad máxima de hasta 800 personas. Estos espacios multifuncionales y diáfanos están equipados con acceso a internet, aire acondicionado y calefacción, cabinas de traducción simultánea, cañón de proyecciones, pantalla retráctil de proyección y todos los medios técnicos y audiovisuales necesarios Además de un equipo humano altamente cualificado que hará de cada evento un éxito asegurado.

Elegir un lugar para un congreso o cualquier tipo de evento es algo que no debe realizarse con precipitación, ya que el éxito o fracaso del mismo pasa en muchas ocasiones por una buena o mala elección del recinto. Instalaciones modernas y amplias, adaptadas a todo tipo de necesidades y cumpliendo todos los estándares de calidad. 7 salones que aúnan capacidad, tecnología y confort para lograr un evento de primer nivel. Básicamente, es lo que ofrece Puerto Antilla Grand Hotel.

UN EJEMPLO DE SOSTENIBILIDAD Puerto Antilla Grand Hotel, hace de la sostenibilidad su razón de ser. Desde la apuesta por el producto de cercanía, con pescados y carnes de la zona, además de fruta de la huerta onubense, pasando por un plan de eficiencia energética de acuerdo con la Mancomunidad de Islantilla. El resort optimiza sus recursos y promueve un modelo de sociedad cada vez más conciliadora y sostenible con el medio. Código de buenas prácticas para empleados y sensibilización con el medio ambiente para los huéspedes. Todo con un fin muy claro la preservación del espacio natural y el respeto por el entorno de Islantilla y la costa de Huelva.

Puerto Antilla Grand Hotel, es el lugar idóneo para un congreso, convención, incentivo de empresa, conferencia, exposición, celebración, cóctel, cena de gala, junta general anual o una boda. Capacidad, tecnología y confort en sus 7 salones, son algunas de las características que definen al Centro de Congresos de Puerto Antilla Grand Hotel y que harán que la celebración de su evento sea un éxito asegurado.

GASTRONOMÍA Los clientes más gourmets, están de enhorabuena. Puerto Antilla Grand Hotel dispone de una magnifica oferta gastronómica con los productos más selectos de la provincia de Huelva, siendo el lugar idóneo para degustar especialidades como las carnes ibéricas de la sierra o pescados y mariscos frescos. Todo ello con el mar como telón de fondo. El Restaurante Buffet ‘Los Porches’ ofrece a sus clientes desayuno, almuerzo y cena, con productos tanto de cercanía, como de cocina internacional. Además en época estival se puede disfrutar de

una excelente comida al aire libre en la terraza jardín del Restaurante ‘Los Porches’, con vistas a los jardines y al precioso lago que lo rodea, que, combinando el agua con una magnífica vegetación, genera una atmósfera inigualable.

El Restaurante Grill ‘El Mirador de Puerto Antilla’, ubicado en la zona de piscinas, rodeado de impresionantes jardines con palmeras y exuberante vegetación propone una carta de platos basados en productos de la sierra y de la costa de la provincia de Huelva. Para terminar la velada, tal vez lo que más apetece es una copa en el ‘Bar Golf’, situado frente a los jardines

y con una amplia zona de terraza, creando una atmósfera confortable y acogedora, ideal para relajarse.

DESCANSA EN UN PARAÍSO NATURAL Este hotel te permite disfrutar de un acceso directo y privilegiado a la playa de la Costa Atlántica de Andalucía, donde podrás broncearte o practicar infinidad de deportes acuáticos como vela o kitesurf. Un entorno privilegiado en el que pasear por sus kilómetros de playa de arena dorada.

Además, este alojamiento te hará vivir una experiencia única, rodeado de plantas 127

y vegetación en su interior, desde el lobby hasta los patios tropicales que comunican con las habitaciones. Una atmosfera de ensueño para disfrutar de una manera diferente, cualquier instante del día.

Pero, todavía hay más, no olvides relajarte en su revitalizante circuito de hidroterapia que incluye piscina climatizada, jacuzzi, sauna finlandesa, baño turco, ducha de cubo, ducha nebulizada o de aromaterapia, fuente de hielo y prediluvio, en su Prestige Club Sport Wellnes & Spa. Un rincón donde aliviar las tensiones del todo el año, en un espacio moderno y sofisticado. Ai

aniversario R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N nº 162 octubre 2022 5 euros

Las cuatro portadas del curso 2022/2023 La revista ha reflejado este último año cómo el tejido empresarial ha sabido adaptarse a un mercado cada vez más exigente y cómo ha hecho frente a los nuevos retos que se han presentado, en un entorno que demanda grandes dosis de profesionalidad.

Dando voz AÑOS al sector SEPTIEMBRE-OCTUBRE 2022

NUN. 162

ix edición premios

NOVIEMBRE-DICIEMBRE 2022

NUN. 163

R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N nº 164 enero - marzo 2023 5 euros

Un sector reforzado que afronta nuevos retos

R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N

Cerramos el año recogiendo todo lo que aconteció en la celebración del último Aniversario, recopilando las distintas intervenciones de los asistentes, que realizaron un profundo análisis de la situación del sector tanto a nivel regional como nacional. También se incluyó en este número un resumen de los IX Premios y de las palabras de agradecimiento de los galardonados.

Andalucía Inmobiliaria

R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N nº 163 diciembre 2022 5 euros

El especial 23 Aniversario de Ai se dedicó a la celebración de la XIV Jornada de Turismo Residencial, celebrada en el Hotel Anantara Villa Padierna Palace. Fueron tres mesas, centradas en los tiempos que vienen, los nuevos retos y la simplificación del urbanismo.

Allí se dieron cita, además de un centenar de profesionales, empresarios y representantes políticos, los tres alcaldes del Triángulo de Oro -Marbella, Benahavís y Estepona- junto a Ricardo Arranz.

El sector se abre a los nuevos tiempos

nº 165 abril - junio 2023 5 euros

ENERO-MARZO 202 NUN. 164 Inauguramos el 2023 con toda la fuerza que siempre trae el tradicional AlmuerzoColoquio de Promoción Inmobiliaria y Construcción que celebra la revista. En él se dieron cita destacados profesionales para debatir sobre la situación del mercado y el déficit de viviendas y se dieron las claves del futuro del sector y Andalucía Inmobiliaria dejó constancia de ello en un número en el que se mostró cómo las empresas están preparadas para el cambio que ya se está produciendo .

ABRIL-JUNIO 2023 NUN. 165 Consultoras Tasadoras Banca

EL SECTOR DIVERSIFICA SU OFERTA

Llegó el segundo número del año con la crónica de una nueva edición de su tradicional Almuerzo-Coloquio de Consultoras, Tasadoras y Banca, una cita que reunió a los representantes de las compañías más relevantes de estos sectores que operan en Andalucía. Se abordaron los principales temas que estaban en ese momento encima de la mesa, desde las distintas perspectivas que da cada profesional. Un optimismo moderado fue el mensaje principal que lanzaron los asistentes a este debate.

XV JORNADA

TURISMO

RESIDENCIAL

128

aniversario

EN PERSONA, una sección con distintas visiones En estos cuatro números se ha contado con distintos entrevistados del mundo público y privado, que han dado respuesta a las cuestiones clave que han marcado la actualidad de este último ejercicio. Siempre desde una perspectiva constructiva, dando luz a los principales asuntos que más preocupan a nuestros lectores.

Septiembre-octubre 2022

Noviembre-diciembre 2022

JUANMA MORENO Presidente de la Junta de Andalucía

ANTONIO DE LA FUENTE Managing Director de Corporate Finance en Colliers

“Me gustaría hacer de Andalucía una locomotora económica de primer nivel, ideal para invertir y con una marca poderosa”

Otro año, otra crisis: “La situación actual no la ha causado el sector inmobiliario. Por ello, la extensión y duración no será comparable a otras situaciones del pasado”

Juanma Moreno, atiende la entrevista con Andalucía Inmobiliaria en el arranque de una legislatura marcada por la gesta histórica de haber logrado por primera vez un gobierno de mayoría absoluta para el PP en Andalucía. Mejorar los trámites burocráticos era una de las prioridades del nuevo Ejecutivo.

El año se cerró con la amenaza de una posible crisis para el sector. La visión de Antonio de la Fuente en esta entrevista es un claro ejemplo de cómo las empresas analizan y prevén cómo actuar ante los distintos escenarios que se pueden presentar.

Enero-marzo 2023

Abril-junio 2023

PEDRO FERNÁNDEZ ALÉN Presidente de la Confederación Nacional de la Construcción

RAMÓN FERNÁNDEZ-PACHECO Consejero de Sostenibilidad, Medio Ambiente y Economía Azul

“El sector de la construcción va a cambiar a España en este siglo XXI”

“Con la ley de economía circular hemos sido pioneros y sentado las bases para un cambio de modelo”

El representante de los constructores puso sobre la mesa los principales asuntos que afectan a este sector, el reto de la formación, la necesidad de revisar los precios y el peligro de que las obras se paren si se para la actividad de las empresas.

La revolución verde, la economía circular y la sequía centraron esta entrevista en la que el consejero del ramo puso en valor los proyectos más importantes que está llevando la Junta de Andalucía para hacer frente al reto de la sostenibilidad.

129

aniversario

Un año de nuevos encuentros para seguir dando voz al sector empresarial Andalucía Inmobiliaria ha seguido reforzando su papel de anfitriona organizando de nuevo sus propios eventos, que son ya cita obligada para el sector. Los más de 23 de años de trayectoria avalan estos encuentros, a los que acuden los principales actores del mundo económico y empresarial de la región. La revista ha dado así de nuevo voz a este sector y la ha llevado también a las ferias sectoriales donde ha estado presente la publicación.

23 Aniversario Ai / IX Premios Ai

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE); Sonia Gayá, teniente de alcalde y delegada del Área de Presidencia y Hacienda del Ayuntamiento de Sevilla; Javier González de Lara, presidente de CEA; Rosa Hafner, directora-editora de Ai; Antonio Carrillo, miembro del Consejo Asesor de Ai; y Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), durante el acto del 23 Aniversario de la revista.

Susana Cayuelas, Eloisa María Cabrera, Alicia Martínez, Mario Múñoz Atanet, Javier González de Lara, Marifrán Carazo, Juan Antonio Gómez-Pintado, José María Soriano, Rosa Hafner y Francisco Martín.

Imagen de los galardonados en los IX Premios Ai.

130

La sede de la Confederación de Empresarios de Andalucía (CEA) fue escenario un año más de la celebración del 23 Aniversario de Andalucía Inmobiliaria. En el encuentro se puso en valor la larga trayectoria de esta publicación y el haberse convertido en referencia y punto de encuentro para el sector andaluz.

Como siempre, no solo fue un acto de celebración sino también un momento de reflexión sobre la situación de la economía y de las empresas y una oportunidad para hacerse fuertes ante a los retos que venían. En este aniversario se abogó por el trabajo en equipo entre la Administración pública y los empresarios como el mejor camino para hacer frente a la incertidumbre y a los nuevos desafíos que presentaba la situación económica del momento, marcada por la subida de los tipos, la crisis de los materiales, la falta de mano de obra, los cambios normativos o la excesiva burocracia.

aniversario

Premiados & Categorías Mención Especial:

Mención Especial:

Carlos Herrera

Marifrán Carazo

Entrega: Sonia Gaya, teniente alcalde del Ayuntamiento de Sevilla Recoge: Carlos Herrera

Entrega: Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña Recoge: Marifrán Carazo, consejera de Fomento de la Junta de Andalucía

Trayectoria Profesional:

Trayectoria Empresarial Destacada:

Empresa Destacada por su Apuesta por Andalucía:

Luis Miguel Martín-Rubio

UG21

Vía Célere

Entrega: Rafael Porras, presidente del Consejo de Canal Sur Recoge: Luis Miguel Martín-Rubio

Entrega: Patricia del Pozo, consejera de Desarrollo Educativo y Formación Profesional de la Junta de la Andalucía Recoge: Ozgur Unay y Manuel González Moles

Entrega: Javier González de Lara, presidente de CEA Recoge: José Ortiz, director territorial de Vía Celere en Andalucía

Proyecto Innovador Destacado:

Desarrollo Sostenible Destacado:

Ciudad Siglo XXI:

Citythinking Eddea Entrega: Alicia Martínez, secretaria general de Vivienda Recoge: José Mª de Cárdenas, socio responsable de Citythinking

Centro de Innovación Andaluz para la Construcción Sostenible

CIAC

Tomares

Entrega: Pedro Fernández Alén, presidente de CNC Recoge: Dolores Aguilar, presidenta de CIAC

Entrega: José María Bellido, alcalde de Córdoba Recoge: José María Soriano, alcalde de Tomares

aniversario

XIV Jornada de Turismo Residencial Andalucía Inmobiliaria y Villa Padierna Hotels and Resorts organizaron de nuevo la Jornada de Turismo Residencial, el evento más importante para este sector en la región que ya ha alcanzado su 14ª edición.

Allí acudieron más de 150 profesionales, empresarios y autoridades de Andalucía y del resto del territorio nacional. El encuentro contó con la participación de Anantara Villa Padierna Palace y los Ayuntamientos de Benahavís, Marbella y Estepona; el patrocinio de Arcano, Deloitte, Aedas Homes, Bogaris, Colliers, Gesvalt, Buró4; y la colaboración de Habitat Inmobiliaria, MIC Insurance, Metrovacesa, Quirón Salud, Martín Casillas y Porcelanosa Partners.

MESA INAUGURAL: Iñigo Galán, CEO de Inerzia fue el encargado de inaugurar las jornadas acompañado por Rosa Hafner, directora de Ai; José Antonio Mena, alcalde de Benahavís; y Ricardo Arranz, presidente del Grupo Villa Padierna.

MESA I: Promoción residencial en la Costa del Sol Ramón Cuevas, socio director de BURO 4; José Ignacio Fernández de Jódar, director territorial de Aedas Homes en Costa del Sol; José Antonio Granero; Francisco Javier Marín, director general de Bogaris; y Juan Ramón Rubio, director socio FA Real Estate de Deloitte.

MESA II: Nuevos desarrollos de residencia y trabajo Eduardo Fernández Cuesta, socio director de Arcano; Sandra Daza, directora general de Gesvalt; Íñigo Galán; y Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers.

MESA DE CIERRE: Ricardo Arranz. Presidente de Grupo Villa Padierna; José Antonio Mena, alcalde de Benahavís; Íñigo Galán; José María García, alcalde de Estepona; y Félix Romero, teniente de Alcalde de Marbella.

132

aniversario

133

aniversario

Almuerzos - Coloquio IX Foro Económico Por noveno año consecutivo, Andalucía Inmobiliaria celebró su tradicional Almuerzo-Coloquio de Economistas.

En esta ocasión, el encuentro tuvo lugar en el Restaurante sevillano ‘Viejo Tito’, donde los prestigiosos economistas Fernando Faces, Francisco Ferraro y José María O’Kean debatieron en torno a una mesa moderada por el consejero delegado de la publicación, Eduardo Martín; el también economista y miembro del Consejo Asesor de la misma Jorge Segura; y Rosa Hafner, directora-editora de Ai.

Una cita de referencia para Promotores y Constructores Andalucía Inmobiliaria celebró en la sede de CEA la XIV edición de su tradicional Almuerzo-Coloquio de Promotores y Constructores. El encuentro estuvo moderado Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers en España y Portugal.

Junto a Rosa Hafner, participaron representantes de las compañías: Grupo Insur, Metrovacesa, Acciona Inmobiliaria, Grupo Galia, Vía Célere, Landco, Aedas Homes, Areall, Grupo Martín Casillas y Chavsa.

134

aniversario

Consultoras, Tasadoras y Banca, se reúnen de la mano de Ai

Ai organizó este año una nueva edición de su Almuerzo-Coloquio de Consultoras, Tasadoras y Banca, una cita que en esta ocasión tuvo lugar en la sede de CEA. En esta ocasión, estuvieron presentes las firmas Almar Consulting, Tecnitasa, Gloval, Inerzia, Colliers, Gesvalt, Savills, CaixaBank, Sabadell, Sociedad de Tasación y Gilmar. Moderó el encuentro José Mª León, socio de Inerzia, junto a la directora-editora de Ai, Rosa Hafner.

Simed 2022 La revista estuvo presente, como viene siendo tradicional, en la nueva edición de Simed, donde contó con un stand propio y por el que pasaron numerosas personalidades del mundo empresarial.

135

aniversario

Hablamos con...

Editorial Andalucía Inmobiliaria ha dado voz a los miembros de su Consejo Asesor, que participan regularmente en la revista marcando la línea editorial de esta publicación, de la que son parte fundamental, reflexionando en este apartado sobre temas de actualidad.

REVISTA NUM. 163

Una sección que se ha consolidado este último año ha sido la dedicada a hablar con diversas personalidades del sector, con una visión cercana y con interesantes reflexiones personales sobre el sector.

Antonio Muñoz Alcalde de Sevilla

Enrique Huidobro / José Antonio Granero Socios Fundadores del Estudio de Arquitectura ENTREABIERTO

Revista 162

Revista 164

Ignacio Peinado Presidente de Fadeco Promotores

José Ignacio Fernández de Jódar Director Territorial de Aedas Homes en Andalucía y Canarias

SIMÓN CHÁVARRI “Construcción circular” REVISTA NUM. 164 Revista 163

Revista 165

LEOPOLDO PARIAS

Entrevistado

“Perspectivas para 2023 en el inmobiliario andaluz ante el cambio de ciclo”

Junto a los protagonistas En Persona, Ai ha contado con otro protagonista en la sección Entrevistado, quiene han analizado la actualidad de su compañía y del sector.

REVISTA NUM. 165 Antonio Morera Vallejo Presidente de MIC INSURANCE “La tranquilidad aseguradora del promotor inmobiliario genera confianza en el cliente final y crecimiento del sector”

MIKEL ECHAVARREN “Las tablas de la Ley”

REVISTA NUM. 164

136

aniversario

El Ensayo Profesionales de renombre ponen la firma a estas páginas donde se profundiza, desde el análisis pausado y la reflexión, sobre temas de especial importancia para el sector.

Miguel Rus Palacios Presidente y CEO de Grupo Rusvel

Pablo Martín Pelegrín Socio director de E.F.C. GROUP

Manuel Sillero Onorato Abogado

“Una Andalucía llena de retos y oportunidades”

“La reinvención del sector en el ámbito financiero”

“Notas sobre el Proyecto de Ley de Vivienda”

REVISTA NÚMERO 163

REVISTA NÚMERO 164

REVISTA NÚMERO 165

Empresa de mes REVISTA NÚMERO 163 Andalucía, enclave estratégico para AEDAS Homes.

HABLAMOS CON...

Julio Gómez Delegado de Andalucía Occidental de AEDAS Homes

REVISTA NÚMERO 165 Grupo Reifs abrirá cuatro nuevos centros de mayores en Andalucía hasta 2025 HABLAMOS CON...

Enrique Rodríguez Boza Director de Proyectos e Inversiones de Grupo Reifs

137

aniversario

Otras asignaturas TECNOLOGÍA Número 162 Automatización de espacios: Más allá de la domótica.

Gonzalo Monje de Lara. CEO de Beteling Consultoría e Ingeniería.

SOSTENIBILIDAD

Número 162

Invertir en sostenibilidad, oportunidad de crecimiento y conciencia responsable.

Gregorio Abril. Director territorial de Gesvalt en Andalucía.

JORNADAS

Número 162

El mercado inmobiliario, un año más a debate en Cádiz. Los agentes más importantes del panorama promotor se dan cita en la VI Jornada Anual Inmobiliaria FAEC - Asprica.

• Fernando García: CEO Iniciativas Inmobiliarias.

• Emilio Corbacho. Presidente FAEC. • Mikel Echavarren. CEO Colliers International Spain.

• Juan Antonio Gómez-Pintado. Presidente de APCEspaña.

• Jorge Fernández-Portillo. Secretario general FAEC. • Manuel Ávila. Presidente de ASPRICA.

SALÓN INMOBILIARIO

Número 162

ACTORES 2022

SIMED 2022 reunirá la mayor oferta de viviendas del litoral andaluz y destacadas oportunidades para la inversión inmobiliaria.

Número 163

Andalucía Inmobiliaria volvió un año más a poner cara a los protagonistas más destacados del momento en los sectores inmobiliario y de la construcción, un quien es quién en el mundo de la empresa en el que tampoco faltan algunos datos de interés de la última hora de cada entidad, al objeto de ofrecer al lector un dibujo lo más completo y útil posible. Se incorporan a los actores que desarrollan su actividad en Andalucía, y también aquellos que entendemos que no deben faltar por ser rostros visibles de sus organizaciones.

Actores

2022

138

aniversario MATERIALES SOSTENIBLES

Número 164

Materiales sostenibles e inteligentes que revolucionan el sector de la construcción.

INSTITUCIONES

Número 164

El Defensor del Pueblo Andaluz, una institución al servicio de los andaluces.

Jaime Raynaud Soto. Adjunto del Defensor del Pueblo Andaluz.

Hablamos con...

Marifrán Carazo Consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda

TURISMO RESIDENCIAL

Número 165

• El Turismo residencial busca vías para seguir creciendo.

Hablamos con...

Ricardo Arranz Presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial

• Golden Costa del Sol: Ana Gavilanes. Senior Consultan de Residential Sales Advisory Colliers. Andalucía. Íñigo Molina. Director Andalucucía Office Colliers.

MESA COLOQUIO

Número 165

Oficinas y logística, retos y oportunidades ante las nuevas exigencias del mercado.

• Íñigo Galán. CEO de Inerzia.

• Rafael Candau. Director gerente de EPGASA. • Pedro Zubiria. Socio director del Dpt. de Agencia de Inerzia.

• Onofre Sánchez. Director gerente de Red Logística de Andalucía.

VIVIENDA

Número 165

Más de 600 viviendas de obra nueva a prueba de las necesidades de los andaluces.

José March. Director territorial Este y Sur de Culmia.

HOTELES

Número 165

Puerto Antilla Grand Hotel: Un enclave paradisíaco para un evento perfecto.

aniversario

La Opinión REVISTA NÚMERO 162

¿Cómo encara el mercado de la vivienda un 2023 marcado por la inflación y la subida de los tipos de interés?

Jorge Fernández-Portillo. Secretario general de FAEC Cádiz. Francisco Carmona. Secretario general de Construcor.

Francisco Martínez-Cañavate. Gerente de la Asociación de Constructores y Promotores de Granada. Juan Aguilera.

Gerente de Gaesco

REVISTA NÚMERO 163

“Cómo valora la integración y la aportación de las mujeres en el sector promotor y constructor”

Carolina Roca. Presidenta de Asprima. Sandra Daza. Directora general de Gesvalt. María Dolores Jiménez. Presidenta de Construcor y presidenta de Jicar. Carmen Panadero. Presidenta WIRES. Araceli Martín-Navarro. Presidenta de COWORD. Sonia Díaz Almenara. Directora Territorial Andalucía de Vía Ágora. Ana Estella Pérez. Gerente de CEACOP.

REVISTA NÚMERO 164

“Cuáles van a ser las principales consecuencias de la subida de los tipos de interés para el mercado inmobiliario”

Jorge Segura Rodríguez. Consejero de empresas y miembro del Consejo Asesor de Ai. Fernando Faces. San Telmo Business School.

Rogelio Velasco. Economista. Manuel Alejandro Cardenete. Catedrático de Economía Universidad Loyola. Javier Martín Banderas.

Senior Advisor Colliers International Spain.

REVISTA NÚMERO 165

Desde su experiencia en el sector turístico ¿cómo ve el futuro de la Costa del Sol mirando los datos del presente?

José Francisco Salado. Presidente de la Diputación de Málaga.

Juan Manuel Rosillo. Presidente de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores (ACP Málaga). Lisardo Morán.

Director gerente de la Empresa Pública Turismo y Deporte de Andalucía. Juan Mancha Fernández. Presidente de la Asociación de Vivienda de Alta Calidad DOM3 140

aniversario

141

aniversario

En opinión de...

Profesionales y empresarios enriquecen los artículos de Ai La revista siempre ha querido ofrecer a los profesionales la oportunidad de contar con una hoja en blanco donde plasmar sus opiniones y su personal visión sobre diversos temas. En esta sección participan especialistas en distintas áreas reflexionando sobre asuntos de los que son grandes conocedores.

NÚMERO 162

José Ignacio Fernández de Jódar Director territorial de AEDAS Homes en Costa del Sol

NÚMERO 162

XIII Jornada de Turismo Residencial

EN OPINIÓN DE...

Francisco Javier Marín Director general de Bogaris

Lorenzo Santana Director territorial de Andalucía Oriental de Metrovacesa

Ramón Cuevas Socio director de Buró4

Sandra Daza Directora general de Gesvalt

Eduardo Fernández Cuesta Socio director de Arcano

Mikel Echavarren Consejero delegado de Colliers

José Antonio Mena Alcalde de Benahavís

José María García Alcalde de Estepona

Félix Romero Teniente de alcalde de Marbella

Ricardo Arranz Presidente de Grupo Villa Padierna

IX Almuerzo - Coloquio de Economistas

EN OPINIÓN DE...

Jorge Segura Economista.

Miembro del Consejo Asesor de Ai

Francisco Ferraro Presidente del Observatorio Económico de Andalucía y catedrático jubilado de Economía Aplicada de la Universidad de Sevilla

Fernando Faces Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Bilbao y profesor del Instituto Internacional San Telmo

José María O’kean Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad de Sevilla y catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pablo de Olavide (UPO)

142

NÚMERO 162

NÚMERO 163

EN OPINIÓN DE...

Consejo Asesor: una pieza fundamental en el engranaje de Andalucía Inmobiliaria

Luis M. Martín Rubio Socio de ONTIER Abogados

Javier Martín Senior Advisor de Colliers International Spain

José Antonio Granero Arquitecto socio fundador de ENTREABIERTO

Ricardo Pumar Presidente de Grupo Insur

Mikel Echavarren CEO Colliers International Spain

Antonio Carrillo Economista

Simón Chávarri Director general de CHAVSA

Iñigo Molina Director en Andalucía de Colliers

XXIII Aniversario Ai

EN OPINIÓN DE...

Javier González de Lara Presidente de CEA

Juan Antonio Gómez-Pintado Presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España

Pedro Fernánez Alén Presidente de la Confederación Nacional de la Construcción

Sonia Gayá Primer Teniente Alcalde del Ayuntamiento de Sevilla

NÚMERO 164 EN OPINIÓN DE...

XIV Almuerzo - Coloquio de Promotores y Constructores

Mikel Echavarren Presidente y CEO de Colliers en España y Portugal

Ricardo Pumar Presidente de Grupo Insur

Antonio Gil Director territorial Andalucía en Metrovacesa

María Monasterio Delegada Zona Sur de Acciona Inmobiliaria

Antonio Gálvez Consejero delegado de Grupo Galia

José Ortiz Director territorial Sur de Vía Célere

Pedro Salvador Albiñana Director territorial suroeste de Landco

José Ignacio Fernández de Jódar Director territorial en Andalucía y Canarias de Aedas Homes

Manuel Mayo Socio director de Areall

Ignacio Martín Herranz Director general de Construcción de Grupo Martín Casillas

Simón Chávarri Director general 143 de Chavsa

Zacarías Zulategui Director de Promoción en Andalucía del Grupo Insur

NÚMERO 165

Foro de Consultoras, Tasadoras y Banca

EN OPINIÓN DE...

José Luis Miró Presidente de Almar Consulting

José Félix Pérez-Peña Director de Savills Andalucía

José María Basáñez Presidente del Grupo Tecnitasa

Íñigo Galán CEO y socio fundador de Inerzia

Gregorio Abril Director territorial de Gesvalt en Andalucía y Extremadura

Charly González Director comercial de Gilmar en Sevilla

Virginia Romero Directora de Negocio Inmobiliario en Andalucía Occidental de CaixaBank

Loreto González Delegada general de Sociedad de Tasación en Andalucía Occidental

Íñigo Molina Director en Andalucía de Colliers

Pedro Hidalgo Director de Negocio Territorial Sur de Gloval

Juan Jesús González Director de Inversión Inmobiliaria Territorial Sur de Banco Sabadell

José María León Socio de Inerzia

Índice de Puntos de Vista Autores de los perfiles más variados colaboraron con la publicación en la sección Punto de vista, a través de amplios artículos de opinión donde han reflexionado sobre cuestiones del máximo interés para los lectores de Andalucía Inmobiliaria.

Carazo Villalonga, Marifrán Consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda de la Junta de Andalucía Nº revista: 162

Fernández Alén, Pedro Presidente de la Construcción (CNC) Nº revista: 162

Gómez-Pintado, Juan Antonio Presidente de APCEspaña, ASPRIMA y Vía Ágora Nº revista: 162

González de Lara, Javier Presidente de CEA Nº revista: 162 Iglesias González, Felipe Profesor de Derecho Administrativo de la Universidad Autónoma de Madrid - UAM Nº revista: 164

Llopis, Ana Presidenta ejecutiva de Grupo Llopis Nº revista: 165 López Perona, Ricardo Director general de la Agrupación de Fabricantes de Cemento de Andalucía Nº revista: 162 Martínez Martín, Alicia Secretaria general de la Vivienda de la Junta de Andalucía Nº revista: 162 Morales, Paula Directora de Simed | Salón Inmobiliario del Mediterráneo Nº revista: 163 Parejo Guzmán, Manuel Director general de Flacema. Profesor Doctor en Economís Financiera y Contabilidad en la UPO Nº revista: 163 Pérez, Celia Directora de Global Building Solutions de Cementos Molins Nº revista: 165

Celebra la Vida

celebra con nosotros Disponemos de servicio de catering para atender todo tipo de evento profesional o particular

El servicio de catering que necesitas

información y reservas: 686 98 06 91

de Actualidad

Chavsa celebra su 40º aniversario con récord de facturación y empleo La compañía andaluza Chavsa cumple cuarenta años de vida, un periodo en el que se ha situado como uno de los grupos líderes de España en aportar soluciones integrales en el sector de la construcción, especialmente en el diseño y desarrollo de oficinas, espacios corporativos, sanitarios, comerciales y hoteleros.

Con sedes en Sevilla y Madrid, ha llevado a cabo más de 2.000 proyectos para 5.000 clientes y prevé cerrar el ejercicio actual con una plantilla superior a los 60 profesionales y una facturación de alrededor de 25 millones de euros, cifras récord para la empresa.

Para celebrar este 40º aniversario, Chavsa organizó en la capital hispalense un evento con un centenar de asistentes, en el que su director general, Simón Chávarri, hizo un recorrido desde los orígenes de la firma hasta los retos y oportunidades que depara el futuro.

Durante su discurso, tuvo un especial recuerdo para sus padres, María de los Ángeles y Simón, “quienes crearon en 1983 una modesta empresa de distribución de

mobiliario de oficinas”, que con el tiempo se ha convertido en un referente nacional.

Igualmente, agradeció el apoyo durante estas cuatro décadas de “todos los empleados que han pasado por la compañía, así como de nuestras familias, clientes, proveedores y colaboradores que han participado y ayudado en nuestro viaje”.

“Han sido cuarenta años apasionantes, en los que hemos afrontado diferentes y profundas crisis, como la de 2008 o el Covid, pero siempre hemos logrado superarlas gracias al espíritu que nos infundieron mis padres: esfuerzo, honestidad, ética, confianza y el máximo respeto por nuestros trabajadores, clientes y proveedores”, señaló Chávarri.

De cara al futuro, destacó la apuesta que la empresa viene haciendo por la innovación, “que siempre ha sido una seña de identidad de Chavsa, para seguir siendo un referente en las próximas décadas.

La transformación digital, el compromiso social y la sostenibilidad están presentes en nuestro día a día, influyendo en todos los ámbitos de nuestra vida, desde cómo

146

nos desplazamos y trabajamos hasta cómo usamos nuestro tiempo libre”.

NUEVAS TECNOLOGÍAS En este sentido, hizo hincapié en los cambios en torno a la forma de construir, con un papel clave de las nuevas tecnologías. Herramientas como la inteligencia artificial, el reconocimiento de imágenes, el tratamiento de datos, la realidad virtual, la construcción circular o sistemas de gestión como el Lean Construcción o los contratos colaborativos, se están incorporando al sector a gran velocidad y serán imprescindibles para dar el servicio que nuestros clientes solicitan”, apuntó.

Por último, Simón Chávarri mostró su optimismo de cara al futuro, al subrayar que “la progresiva incorporación de la tercera generación familiar, el hecho de contar con un grupo de dirección joven, diverso y comprometido, el know how acumulado y la solidez financiera que nos ha producido el éxito de estas cuatro décadas, garantizan la continuidad del proyecto”. Ai