2
Stockholm
3 / 2013
Månadens Profil
Lars Ellsäter, VD, FERAX–AKSP AB:
”Erfarenhet, ödmjukhet och en sund ekonomisk kalkyl nycklar till bra fastighetsprojekt” L
ars Ellsäter har efter drygt trettio år i Stockholms fastighetsbransch skaffat sig både ett stort nätverk och en unik erfarenhet av små och stora lokal- och utvecklingsprojekt. Han betecknar sig i första hand som en affärsman som älskar fastigheter eftersom de representerar stora och roliga värden och man har möjlighet att lämna sitt fotavtryck i spännande projekt. På Lars meritlista finns bland annat Klara Zenit, Vin- och sprithistoriska museet, Tammsvik Herrgård, LRF, SSAB, KPA, restaurangerna i Stockholm Waterfront och nu senast den nya myndigheten IVO (Inspektionen för vård och omsorg), som valt att slå sig ner i nya Hagastaden.
”Trots att man som jag varit med länge i fastighetsbranschen händer det ibland att det dyker upp uppdrag som känns som ’once in a lifetime’. Ett bra exempel är när Patric Winther på Socialstyrelsen vände sig till mig i juni 2012 för att skaffa fram lokaler för cirka 250–300 personer på den nya myndigheten IVO, som under ledning av generaldirektör Gunilla Hult Backlund skall arbeta med översyn av verksamheten inom vård och omsorg. Det var ont om tid och definitionen handlade om ett ’eventuellt’ bildande eftersom beslutet om IVO inte ännu var klubbat av politikerna, vilket skedde i december,” berättar Lars Ellsäter. ”Jag skannade av hela Stockholmsmarknaden innanför och direkt utanför tullarna och fastnade till slut för den helt nya fastigheten Torsplan i nya Hagastaden mellan Vasastaden och Karolinska sjukhuset. IVO ligger därmed mitt i klustret Stockholm Life som skall stärka regionens position inom medicin och vetenskap. Kontraktet mellan IVO och NCC Property Development på 7.430 m² löper från januari 2014 och den beräknade hyresnivån för sex år är 2.800 kronor/m².” Men, det fanns dock ett aber i det hela. Myndigheten skall inleda sin verksamhet redan den 1 juni i år, vilket ingen av finalisterna i lokalsökningen klarade. Problemet kunde dock lösas via flexibilitet. Lars lyckades luska fram ett alternativ för ett hundratal personer på Gävlegatan alldeles intill den nya stadsdelen och lösa kontraktsfrågorna – även Socialstyrelsen satt i ett gällande hyresavtal som innebar en för stor kostym när anställda förs över till IVO.
”Min erfarenhet kom väl till pass eftersom det inte finns så många som kan sy ihop en så krävande lösning. Jag har regelbunden kontakt med 4-5 stora fastighetsägare och åtar mig både stora och små uppdrag, som jag känner intressanta.”
Från lyxkrogar via tandläkare till teater, vin och sprit Under tre decennier ryms många spännande uppdrag på meritlistan. Lars började sin fastighetskarriär i byggföretaget Tage Ljungberg, som numera är en del av Atrium-Ljungberg, jobbade 15 år i Klövern AB som via Wihlborg blev en del av Fabege. Fem spännande år förflöt på posten som VD för Tammsviks Herrgård. ”Erfarenheterna från Tammsvik kom väl till pass i projektet Grill med Melker Andersson och Bar på Blasieholmen. I det sistnämnda fallet fanns en lokal i gatuplan som var svår att göra något vettigt av, men med handplockade resurser från Lux lyckades vi skapa en fin krog. Ett större projekt var restaurangerna på bottenplan i Stockholm Waterfront tillsammans med Jarl Asset Management, hela 15.000 m². Ett av mina allra största projekt är dock Klara Zenit, ett citykvarter med 50.000 m² kontor, restauranger och butiker samt SATS Sports Club. Det var ett mycket kreativt arbete – hårda hyreskrav och en krävande uppgift att hitta en krögare som kunde driva ett koncept som byggde på ett jättestort centralt placerat kök.” IVO är inte Lars första myndighetsuppdrag. År 2009 behövde TLV, Tandvårds- och Läkemedelsförmånsverket nya lokaler och med Lars
hjälp gick flytten i oktober 2010 till ÅF:s förra huvudkontor på Fleminggatan 3. ”Ett annorlunda uppdrag var när Riksteatern hörde av sig i juni 2012. Man hyr 15 000 m² av Botkyrka kommun, men behövde sänka sina kostnader vilket krävde en analys av olika alternativ. Jag gick genom förutsättningarna och presenterade ett förslag till modernisering av lokalerna och krympt yta relaterat till referensobjekt. Eftersom Riksteatern och kommunen gärna ville fortsätta samarbetet är vi nu i slutskedet av våra gemensamma ansträngningar och allt talar för en bra överenskommelse för bägge parterna. En annan kulturgärning blev aktuell när Ingrid Leffler, VD på Vin & Sprithistoriska Museet, vände sig till Lars för att få hjälp när möjligheten öppnade sig att flytta till nya lokaler på Djurgården. ” M a n satt med 1.725 m² museum med tillhörande kontor och 480 m² lager på Dalagatan 100, inget dåligt läge med tanke på stadens tillväxt, men litet off med tanke på vissa verksamheter. Jag fick godkännande av förvaltaren Aberdeen och ägaren SEB att satsa 15 miljoner på en ombyggnad, vilket ledde till att Academic Work skrev ett kontrakt på sju år. För dem är läget mitt i högskoleklustret perfekt. Jag handlade upp ombyggnaden till ett fast pris och slöt kontrakt på lagret med Nixa Design, som hyr ut fest- och bröllopskläder. Vin & Sprithistoriska Museet sparade 4,5 miljoner kronor på sitt åtagande.”
Kreativitet och nyktra kalkyler Lars driver sedan drygt fem år sin verksamhet i bolaget FERAX-AKSP AB tillsammans med sin hustru Anette, som är elkonsult sedan 30 år. Affärsidén är att assistera uppdragsgivarna i samband med sökning av lokaler eller fastigheter, från föranalys till avtal och vid förändringar av villkoren. ”Vi har ett stort nätverk, där vi känner många och många känner oss. Processen är vår styrka oavsett om det är fastighetsägaren eller hyresgästen som ger oss uppdraget. Vi räds inte för svåra eller udda uppdrag. Jag gör egna grovkalkyler i ett tidigt skede och brukar landa inom några hundra kronor när per kvadratmeter med litet höjd för oförutsedda risker. Sedan analyserar jag om uthyrningen är genomförbar med tanke på kostnaderna. Ibland är det inte realistiskt och då tackar jag nej. Ibland landar jag och Anette
i samma projekt – hon kan hela elsidan. Senast var det Academic Work på Dalagatan, kul!” Lars säger att åren med Erik Paulsson på Wihlborg var något utöver det vanliga. ”Det var tufft, men man fick också ett enormt stöd och beslutsvägarna var korta. Erik accepterade att man gjorde fel, men han ville att man kollade upp fakta så väl som möjligt. Det krävs människor med drivkraft för att orka genomföra de stora projekten i fastighetsbranschen och av honom har jag lärt mig mycket, särskilt i fråga om kreativitet.”
Familjeliv och sport Privatpersonen Lars Ellsäter betonar familjens betydelse. ”Både jag och Anette är nyblivna farföräldrar och våra respektive barnbarn är mycket viktiga. På fritiden gillar jag att hålla till på stugan i mellanskärgården, där vår aluminiumbåt är igång så länge isen inte ligger. Det är kul att fiska med fluga, fixa bryggor och hus. Långfärdsskridsko, slalom i Åre och skidåkning tilltalar mig. Anette är den bättre golfaren av oss två med hcp 16 mot mina 20. Vi har väldigt roligt i vårt lilla företag, upplever nya saker tillsammans som att ordna en golfturnering ute på Ljusterö för att stöda den lokala golfklubben. Tack vare våra kontakter i fastighetsvärlden fick vi en stor skara att ta sig ut i skärgården för golf och god mat.” Kontoret ligger vid Hammarby Allé och hemmet finns tvärs över gatan. ”Som egen företagare kan man låta bli att göra fel saker på fel tider, det är OK att välja att jobba helg om man har lust eller att ta ledigt en tisdag för att göra något helt annat. Min åsikt är att du måste ha ödmjukhet för att lyckas i ett jobb som mitt, där respekten för kunden är nummer ett. Att skapa lösningar som har betydelse för många människor är givande men det kräver civilkurage och engagemang, att våga säga till om erfarenhet och instinkt säger att ett förslag inte är rätt. Ibland gör man skillnad för den enskilda människan. På Tammsvik rekryterade och utbildade vi lokalt, en del personal utan tidigare erfarenhet, som fick en ny självkänsla via arbetet. Denna form av ledarskap, varjedagsarbete, att jobba genom andra människor är mycket belönande.”
Tage Erikson