ARRENDAMIENTO. Definición: Es un contrato por virtud del cual una de las partes llamadas arrendador, transmite el uso y el goce temporal de una cosa determinada a otra persona llamada arrendatario, quien se obliga a pagar por ese uso y goce un precio cierto. Definición legal: Art. 2261: Es el contrato por virtud del cual una persona llamada arrendador, concede el uso o el goce de un bien por tiempo determinado y mediante un precio cierto. Conceptos: -
Transmite el uso de una cosa.
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Transmite el uso y el goce (disfrute) si así se pacta de un bien.
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Temporalmente (por cierto tiempo).
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Arrendamiento de bienes inmuebles destinados a habitación, no puede exceder de 10 años, destinados a comercio no puede exceder de 15 años, destinados a industria 20 años como plazo máximo.
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Art. 2271: La ley no limita para los muebles, la ley lo limita porque si pasara más tiempo transmitiría su propiedad. No se pierda y se recupere. Por primera vez aparece a finales del S. XIX CC Francés, antes los arrendamientos podían ser perpetuos. Así, los CC empezaron a limitar a 99 años.
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El arrendamiento no es un derecho real.
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En bienes muebles el plazo se deja al pacto que las partes convengan (donde la ley no distingue, nosotros no tenemos por qué distinguir). Desde que se entrega el uso de la cosa, se empieza a cobrar RENTA.
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Contrato principal, bilateral, oneroso, de contenido económico, conmutativo, formal.(aunque no transmita un derecho real, la ley determina la forma escrita privada Art. 2269.
Especies: 1.
Arrendamiento mercantil: Cuando el bien objeto del contrato es un bien mueble y el contrato se celebra con el propósito de especulación mercantil, por lo tanto el arrendamiento que recaiga sobre inmuebles, será civil, aunque se celebre para especulación.
2.
Arrendamiento administrativo: El que celebra el Estado o sus entes soberanos sobre bienes de su propiedad, o mejor dicho de propiedad o dominio público. Se rigen por las leyes administrativas.
3.
Arrendamiento civil: Los que no sean mercantiles, administrativos y los que recaigan sobre inmuebles.
Diferencias con otros contratos: -
Arrendamiento y compraventa. Cuando se transmite el uso y goce, contrato para el uso y aprovechamiento de los frutos. Por ejemplo: minas. Las leyes mineras mexicanas, han establecido que esos contratos son arrendamientos porque el fin del arrendamiento es conceder el uso y disfrute y así puede el arrendatario hacer suyos los frutos; actualmente para determinar si el contrato es de compraventa o arrendamiento debe localizarse el modo de fijarse el precio. Si el precio se pactó por unidad de tiempo hay arrendamiento, pero si pactó por frutos obtenidos, entonces es compraventa.
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Arrendamiento y arrendamiento financiero (leasing). El arrendamiento financiero es el contrato por el que el arrendador financiero entrega al arrendatario financiero una cosa para que use de ella por cierto tiempo, durante el cual el arrendatario financiero debe pagar cantidades periódicas de dinero, que generalmente en su totalidad exceden del precio comercial del bien y con el pacto de que al cubrirse la última parcialidad se pagará un precio simbólico
adicional que permitirá al arrendatario financiero convertirse en dueño de la cosa. Actualmente ha tenido mucho auge por ofrecer beneficios: 1.
El arrendatario tiene el uso pero sus acreedores no se la pueden embargar.
2.
El arrendatario deduce todas las rentas que va pagando directamente del ISR, con esta se produce una depreciación acelerada, lo cual no sucede si es compra venta, donde la depreciación es muy lenta.
Para saber si es compraventa o arrendamiento financiero es necesario que se estudie la intención por medio de la interpretación subjetiva. Si en un arrendamiento financiero pagando la cantidad simbólica se transmite la propiedad, el deseo es adquirir, por lo tanto es compraventa, si no se pagara y se devolviera, es arrendamiento. Si se cambia de parecer habrá una rectificación pues las cláusulas determinan la naturaleza del contrato, durante el tiempo que fue arrendamiento se aplican sus reglas.
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Comodato y arrendamiento. Contrato gratuito no paga retribución alguna por el uso de la cosa.
Contrato oneroso, paga renta por el uso.
Transmite sólo el uso, los frutos son del comodante, si se pactara lo contrario, sería innominado y ya no comodato.
Transmite el uso, pero también uso-disfrute.
Elementos: a) Partes: 1. 2.
Arrendador: Concede el uso o uso y goce de una cosa cierta. Arrendatario: Recibe ese uso o uso y goce y se obliga a pagar la renta.
1.
Arrendador: Sólo requieren la capacidad general para contratar. El arrendador además requiere la legitimidad: ser dueño de la cosa. El propietario puede dar en arrendamiento, si no lo es requiere autorización del dueño o la propia ley lo autorice (Art. 2263 CCP). Pueden ser arrendadores: a)
El dueño.
b)
El mandatario general para actos de administración (autorización por parte del dueño no requiere cláusula especial que lo faculte)
c)
El usufructuario que tiene uso y disfrute del bien “Nemo dad quod non habet ”: nadie da lo que no tiene.
d)
La persona autorizada por todos ellos expresamente. (arrendatario, comodatario, etc.)
La ley determina limitaciones al arrendador: 1)
No puede dar en arrendamiento el arrendador que ya celebró un contrato de arrendamiento con otra persona.
2)
Si el bien estuviere hipotecado, el arrendamiento no puede celebrarse por un tiempo mayor al vencimiento de la hipoteca.
3)
Si el bien estuviere hipotecado y no tuviere un plazo cierto y recayere sobre fincas rústicas, el arrendamiento no podrá celebrarse por más de 1 año.
4)
Si el arrendamiento se celebra durante los 60 días anteriores al embargo del bien que culmine con su remate, ese arrendamiento se puede dar por vencido anticipadamente.
5)
Si el bien pertenece en copropiedad a uno de los copropietarios, no puede dar en arrendamiento sin autorización de los demás.
2.
Arrendatario. Cualquier persona con capacidad general para contratar. La ley pone limitaciones: Art. 2267 CCP: Abogados, magistrados, jueces, encargados de establecimientos públicos, encargados de gobierno, no pueden tomar en arrendamiento los bienes que administren o negocios en que intervengan bajo ese carácter.
b) Bien objeto del contrato. Todos los bienes que pueden usarse sin consumirse, es decir, los bienes no fungibles, por lo tanto pueden ser bienes muebles o inmuebles. No pueden ser: los bienes fungibles o los bienes que la ley prohíbe arrendar, por ejemplo: ejido o parcela ejidal; los derechos estrictamente personales (uso, habitación aunque son derechos reales, son personalísimos y por lo tanto no pueden darse en arrendamiento, en cambio el usufructo si puede arrendarse por no ser personalísimo).
c) Precio. Cierto y determinado. Generalmente la renta se pacta en dinero, pero no necesariamente debe ser así, puede ser en otros bienes que no sean dinero o incluso con la concesión de uso o goce de otra cosa, o con servicios. Que sean cierto y determinado = que se fije desde el principio, es decir qué y cuánto. La doctrina establece que el precio puede ser determinable en algunos casos: en arrendamiento de inmueble para comercio, donde se pacta una renta mínima + 10% de utilidades netas en un mes. Cuando la renta no sea en dinero, siempre debe ser cierta y determinada.
La SCJN (tercera Sala) ha dictado jurisprudencia que en los arrendamientos de fincas urbanas, destinadas a casa habitación, debe ser la renta en dinero en moneda nacional, no se puede pactar la renta en moneda extranjera; si se celebra un contrato en moneda extranjera por el principio de conservación del contrato, habrá un contrato innominado, no será arrendamiento, pero se aplican por analogía las reglas del arrendamiento. d) Plazo. Cualquier contrato de arrendamiento debe tener un plazo, casa habitación 10 años, comercio 15 años, industria 20 años. Cuando en bienes inmuebles se pacta un plazo mayor que la ley señala, sólo se obliga por ese tiempo, puede celebrarse junto al arrendamiento una promesa para contratar o bien cláusulas accidentales (preferencia por el tanto). Si no se pacta plazo, nuevamente es un contrato innominado, por el cual las partes pueden notificar a la otra la terminación del contrato, es por declaración unilateral de voluntad, la notificación debe ser judicial o notarialmente con 2 meses de anticipación si el predio es urbano y 1 año si es predio rústico.
Prórroga. Se da tratándose de bienes inmuebles destinados a casa habitación (fincas urbanas), vencido el plazo del arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a que se prorrogue el contrato por una sola ocasión y hasta por 3 años más; si se reúnen los siguientes requisitos: (Art. 2321 CCP). -
El bien se haya arrendado par habitación;
-
El arrendatario esté al corriente en sus rentas;
-
Durante la prórroga también tenga por objeto habitar el inmueble;
-
El arrendatario no sea propietario de un inmueble habitable dentro de la misma localidad;
-
El arrendatario no tenga celebrado como arrendador otro contrato de arrendamiento en la misma localidad.
La prórroga opera por ministerio de la ley, la renta (art. 2323 CCP) se incrementará anualmente pero no más del 70% del incremento porcentual fijado al salario mínimo general en el Estado (Art. 2324 CCP). Si en el primer contrato de arrendamiento se señaló fiador, éste lo seguirá siendo durante la prórroga y su obligación aumentará por sus aumentos a las rentas anuales. La ley no establece qué tiempo dura el primer contrato para que opere la prórroga. Al vencer la prórroga, comienzan las obligaciones del arrendatario, devolver el bien, si el arrendatario no lo devuelve y sigue pagando rentas con la aceptación del arrendador, entonces aparece lo que se conoce con el nombre de tácita reconducción = lo es del contrato y en virtud de ella, el arrendatario seguirá obligado a pagar las rentas, 70% el arrendador facultado a recibirlas, el fiador ya no quedará obligado a afianzar y seguirá como contrato innominado sin plazo. (Arts. 2329, 2330 y 2331 CCP) No puede pactarse aumento alguno que no establezca la ley. Si el bien es urbano, destinado a comercio o industria, no hay prórroga, y si el arrendatario continúa usando y el arrendador no se opone a que siga viviendo aparece la tácita reconducción. Los arrendamientos sobre fincas rústicas, vencido el plazo y el arrendador sigue recibiendo rentas y el arrendatario ocupando, aparece la renovación del contrato por otro año más, no dice cuántas veces se dará, sólo tendrá vigencia de un año y así sucesivamente.
Por lo tanto son: Figuras
Prórroga. Tácita reconducción. Renovación
Renovación. En la renovación, las partes están obligadas a cumplirlo, diferente a la tácita reconducción que lo pueden terminar cuando lo deseen (Art. 2332). En la renovación cesan las obligaciones del fiador, al igual que en la tácita reconducción a diferencia en la prórroga sí hay obligación del fiador. Resumen: Habitación = Hay prórroga terminando en tácita reconducción. Comercio o industria = Se va directamente a la tácita reconducción. Rústica = Es renovación por 1 año
renovación
etc.,
e) Forma. Siempre es formal en escrito privado firmado por las partes. Si el inmueble fuere rústico y la renta ascendiera de 500 d.s.m. al año, constará en escritura pública (Art. 2269). Obligaciones Arrendador 1. 2. 3. 4. 5. 6.
1.
Entregar la casa al arrendatario. Conservarla en el tiempo de arrendamiento. Garantizar el uso y goce pacífico. Garantizar por hecho personal (no estorbar) Responder al arrendatario para el caso de evicción. Responder al arrendatario de defectos o vicios ocultos de la casa.
Entregar la casa al arrendatario. Entregarla en el lugar y tiempo convenidos en el contrato. Si no se convino un tiempo para la entrega, el arrendador deberá entregarla inmediatamente que lo requiera (judicial o notarialmente) Debe entregarse con todos los accesorios y pertenencias en un estado que la cosa sirva conforme a su naturaleza.
La entrega es tan importante que desde ese momento se obliga al arrendatario pagar las rentas. Aunque el contrato se celebre y la cosa apenas se entregue tiene que pagar renta desde ahí. 2.
Conservarla en el tiempo de arrendamiento. Tiene la obligación de conservar en el tiempo, realizar toda reparación necesaria para servir conforme a su naturaleza de la cosa.
3.
Garantizar el uso y goce pacífico. Hay tres supuestos en cuanto a las reparaciones: el arrendatario debe avisar al arrendador que se requieren esas reparaciones y se hagan; si no avisa de la necesidad el arrendatario será responsable de los daños que surjan de la no reparación. Si el arrendatario realiza esas reparaciones sin avisar al arrendador, no tendrá derecho a que se le reembolse lo que pagó en esas reparaciones, sólo tiene derecho al reembolso si las reparaciones se dan en caso de urgencia y no haya podido avisarle al arrendador. b) El arrendatario le avisa oportunamente al arrendador de la necesidad de reparaciones y éste no las hace, aquí lo que puede hacer es realizar él las reparaciones y los gastos cobrárselos al arrendador a cuenta de las rentas (compensación). También puede acudir ante el Juez y solicitar la rescisión por incumplimiento del arrendador. c) El arrendatario le avisa oportunamente al arrendador, éste acude pero tarda más del tiempo normal para esa reparación, el arrendatario no puede seguir usando la cosa, por lo tanto el arrendador será responsable de los daños y perjuicios que cause por privarle del uso en un tiempo excesivo. a)
El arrendador no está obligado a realizar las reparaciones en los 2 casos siguientes:
Cuando el deterioro sea de poca importancia y haya sido causado por el arrendatario o las personas que habitan el local. 2. Cuando así se haya pactado en el contrato. 1.
4.
Garantizar por hecho personal. (no estorbar) No puede estorbar el uso o goce pacífico en todo el tiempo que dure el contrato. a) b)
El arrendador no puede provocar disturbios; Protege al arrendatario contra perturbaciones de derecho, por ejemplo: embargo (limitaciones, evicción.
Si con esas perturbaciones de hecho o de derecho, afectan al arrendatario, tiene derecho al pago de daños y perjuicios causados. Si lo afectan esas perturbaciones una parte, el arrendatario seguirá usando la parte restante y disminuirá el pago de su renta. Si la perturbación proviniere de un tercero ajeno a las partes, el arrendatario avisará al arrendador para que tome las medidas necesarias y oportunas. Si no avisa el arrendatario será responsable de los daños causados por la perturbación de ese tercero. El arrendatario como poseedor civil puede ejercitar directamente acciones interdictales de retener, recuperar la posesión por sí mismo.
5.
Responder al arrendatario para el caso de evicción. Garantizar para el caso de evicción: pérdida de un bien (por aparecer un tercero con mejor derecho) que por resolución judicial ejecutoriada resuelve un derecho anterior a la adquisición (Art. 1742 CCP). El arrendador responde de daños y perjuicios por la privación total o parcial.
6.
Responder al arrendatario de defectos o vicios ocultos de la casa. Responder de los vicios ocultos de la casa. Prospera en cualquier caso, haya habido buena o mala fe, los hubiere o no conocido, ya sea anteriores a la celebración del contrato o surgidos con posterioridad; se habla de vicios ocultos, ya que si son visibles o si la persona es perito, no hay vicios ocultos.
Doctrinalmente existen además de estas obligaciones: 7.
Reembolso de mejoras. La ley faculta al arrendatario a hacer las mejoras que desee con la obligación de regresar el bien al terminar el contrato tal y como lo recibió. El arrendador tiene la obligación de reembolsar: - Si autorizó al arrendatario a hacerlas, y - Si fueron mejora útiles y por culpa del arrendador se rescindiere el contrato (Art. 2286 CCP)
8.
Preferencia al arrendatario. Preferencia al arrendatario para el caso de que optara volver a dar el bien en arrendamiento. Este derecho se sujeta a las siguientes reglas: -
El arrendamiento haya durado más de 5 años. El arrendatario haya hecho mejoras de importancia, y El arrendatario haya estado al corriente de sus rentas.
Deben cumplirse estos 3 requisitos. Si el arrendador no cumple esta obligación, el nuevo contrato es válido y el arrendatario sólo tendrá acción para daños y perjuicios contra el arrendador.
Arrendatario 1. 2. 3. 4. 5.
Pagar la renta. Usar el bien dado en arrendamiento. Usar la cosa por sí mismo. Conservar en buen estado la cosa. Devolver la cosa al término del contrato.
1. Pagar la renta: Debe pagarse cuando lo pacten las partes, se genera desde que la cosa ha sido entregada al arrendatario, hasta que se devuelva la cosa al arrendador, durante el tiempo del contrato. Si no pactaron tiempo, se aplica el CC.: Art. 2290. -
Se pagan por meses vencidos, si el predio es urbano. Se pagan semestres vencidos si el predio es rústico.
Si el arrendatario fuere obrero, trabajador y recibiere su salario semanal o quincenalmente las rentas se pagarán por semana o por quincena. Debe pagarse donde se pacte y a falta de convenio se aplica la ley: el pago se hará en el domicilio del arrendatario, si éste no paga la renta se rescinde el contrato por falta de pago de las rentas. Si se pactó la renta en bienes, servicios y el arrendatario no paga, el arrendador puede exigir el pago de las rentas en equivalente. Si el arrendatario sufre privación total del bien arrendado por caso fortuito o fuerza mayor, ya no tiene obligación de pagar las rentas mientras dure esa privación, puede usar la parte útil y reducir las rentas, si la privación es permanente, además de no pagar rentas puede demandar la rescisión del contrato. 2. Usar el bien dado en arrendamiento: El uso es conforme a lo convenido o a falta de convenio, conforme a la naturaleza de la cosa. Si el arrendatario usa la cosa de manera diferente a la convenida o contravenga al uso natural, el arrendador puede demandar la rescisión del contrato más el pago de daños y perjuicios, así como
si el arrendatario usa la cosa de una forma deshonesta, abusiva o peligrosa. 3. Usar la cosa por sí mismo: Implica que él mismo la use, sus familiares, dependientes o cualquier persona allegada a él, no puede usarla un extraño porque ya sería un subarrendamiento. 4. Conservar en buen estado la cosa: Usar y mantenerla en el mismo estado en que se le entregó, lo cual implica que debe hacer las reparaciones que fueron por su culpa o familiares. Problema: ¿En qué estado se le entregó el bien al arrendatario?, la ley presume que se entregó en buen estado, cuando se hizo un inventario de los bienes que lo integran al entregar el bien – presunción iuris tantum –. Si no se hizo ese inventario no hay presunción y por lo tanto es al arrendador a quien corresponde demostrar que se entregó el bien en buen estado. El arrendatario no puede variar la forma del bien dado en arrendamiento (Obligación de no hacer). 5. Devolver la cosa al término del contrato: Debe devolverla en el estado ñeque la recibió, si se hizo el inventario… Puede haber prórroga, renovación, tácita reconducción, si no se presenta ninguna de éstas y el arrendatario no quiere entregar la cosa, produce mora con 2 efectos: • •
Pago de daños y perjuicios, por todo el tiempo que permanezca en mora. El arrendatario sea responsable de la pérdida del bien aun por caso fortuito o fuerza mayor.
Si el arrendatario devuelve la cosa antes del vencimiento, queda obligado a pagar las rentas durante todo el plazo convenido en el contrato.
Además: -
Avisar al arrendador de la necesidad de reparaciones. Permitirle al arrendador que entre en el bien para hacer esas reparaciones.
SUBARRENDAMIENTO. Contrato que celebra el arrendatario como arrendador con consentimiento del arrendador y sobre el mismo bien que recibió en arrendamiento. Art. 2310: Habrá subarrendamiento cuando el arrendatario arriende en todo o en parte el mismo bien que recibió en arrendamiento. Art. 2311: El arrendatario no puede subarrendar el bien arrendado en todo o en parte ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador. El mal llamado traspaso es una cesión de derechos, que en este caso es ceder los derechos arrendaticios. Subarrendamiento
1. Siempre es oneroso. 2. Siempre es de tracto sucesivo. 3. Continúan las relaciones entre arrendador y arrendatario y no se generan relaciones entre arrendador y subarrendatario.
•
Cesión de derechos arrendaticios
1. Puede ser oneroso o gratuito. 2. Es un acto instantáneo. 3. Las relaciones son entre arrendador y arrendatario cesionario ya que el arrendatario cedente salió del acto.
Como principio, según el art. 2311 CCP, siempre se requiere el consentimiento del arrendador, el cual puede darse en 2 momentos: -
Al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento; En el momento en que se celebre el subarrendamiento, va a ser un contrato de 3 partes.
Ese consentimiento puede ser de 2 formas distintas:
•
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General: El arrendador faculta a celebrar el subarrendamiento cuando y con quien quiera. Subsisten relaciones entre arrendador, arrendatario y se generan obligaciones entre arrendatario y subarrendatario.
-
Particular: Con una persona determinada. Las relaciones serán directamente entre arrendador y subarrendatario, lo que indica que lo que aparece en realidad es un “traspaso”.
Si el arrendatario subarrienda o traspasa sin el consentimiento del arrendador, el contrato de subarrendamiento subsiste pero el arrendador puede demandar la rescisión de ambos contratos y además daños y perjuicios que haya sufrido por ese subarrendamiento; el arrendatario y subarrendatario son responsables solidarios, responden por el todo, ambos.
Terminación. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Por haberse cumplido el plazo; Por convenio; Por nulidad; Por rescisión; Por confusión; Por pérdida o destrucción del bien debido a caso fortuito o fuerza mayor; y 7. Por expropiación del bien dado en arrendamiento. 1. Por haberse cumplido el plazo: Al ser un contrato temporal, al terminar debe devolverse la cosa, la terminación es de pleno derecho, no es necesario hacer algo; sin embargo la SCJN ha establecido que si el arrendador no reclama la devolución del bien destinado para casa habitación dentro de los 10 siguientes días al vencimiento del plazo, el contrato quedará prorrogado.
Si las partes no fijaron plazo de terminación, el contrato terminará con un aviso de 2 meses de anticipación, si es predio urbano y un año si es rústico. 2. Por convenio: Por convenio expreso, si la voluntad de las partes es la suprema ley de los contratos, pueden convenir la terminación y termina por mutuo acuerdo y no subsiste la obligación de pagar las rentas, la única condición que requiere la ley para que el contrato termine por convenio, es que por este convenio no se perjudiquen derechos de personas que no sean partes en el contrato de arrendamiento (Arts. 2318, 2333 CCP). 3. Por nulidad: Terminación del contrato por frustración producida circunstancias contemporáneas a la celebración del contrato.
por
4. Por rescisión: Opera por circunstancias posteriores a la celebración del contrato, por incumplimiento de las obligaciones a cargo de las partes. El arrendador puede pedir la rescisión: -
Si el arrendatario no paga la renta por más de 3 meses consecutivos en casa habitación; Si el arrendatario no paga la renta en los plazos establecidos cuando se trate de arrendamientos no habitacionales; Si el arrendatario usa el bien en forma distinta a la convenida, o en su caso, en forma distinta a la propia naturaleza de la misma cosa; Si el arrendatario subarrienda sin su consentimiento;
El arrendatario puede pedirla: -
Cuando el arrendador le entregue el bien sin sus pertenencias o en el estado de no servir para el uso convenido o conforme a la naturaleza del bien; Si el arrendador se opone sin motivo fundado a que el arrendatario subarriende (Art. 2335 II).
El Art. 2276 II, establece una regla en el caso de que el arrendador no cumpla con su obligación de hacer las reparaciones necearias, aquí el arrendatario puede rescindir o exigir por fuerza pública hacer dichas reparaciones. El Art. 2285 faculta al arrendatario a rescindir el contrato o reducir la renta, si el bien tiene vicios ocultos que impiden su uso parcial. El Art. 2296 III también lo faculta a rescindir si por caso fortuito o fuerza mayor se le impide el uso del bien por más de 6 meses. 5. Por confusión; Opera, cuando el arrendatario se convierte en propietario del bien. Tampoco es una forma específica de terminación (como el convenio) sino que es forma genérica. 6. Por pérdida o destrucción del bien debido a caso fortuito o fuerza mayor; y Pérdida por caso fortuito o fuerza mayor: el contrato se rescinde sin responsabilidad para las partes “res perit domino”. 7. Por expropiación del bien dado en arrendamiento. Por expropiación el arrendamiento termina, tanto el arrendador como el arrendatario deben ser indemnizados como lo establezca la ley administrativa. Sólo es por causa de utilidad pública, ya que si se transmite la propiedad, el contrato subsiste y debe pagar las rentas al nuevo propietario.