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EMPRESAS GENERADORAS DE DESARROLLO EN SANTANDER JUEVES 29 DE SEPTIEMBRE DE 2005 - BUCARAMANGA
La construcción se estabiliza Aunque las cifras de la construcción indican una tendencia a la baja en materia de área total licenciada de –20.1%, al comparar julio de 2004 con julio de 2005, estos números no preocupan al gremio ni indican que sobrevenga otra crisis como la que deprimió a los constructores a finales de los noventa. Por el contrario, es una señal de que el sector ya se recuperó y que ahora lo que viene es la estabilización. POR FRANCISCO GÓMEZ V. VANGUARDIA LIBERAL
L
a situación de la construcción en el Área Metropolitana de Bucaramanga, no es muy diferente a la que se registra en el ámbito nacional. Mientras el metraje para construcción licenciado tuvo un repunte en los años 2003 y 2004, las cifras de hoy registran una baja que se interpreta como la estabilización del sector. Esta disminución en licencias o nuevos proyectos, ahora le da paso al aumento de la oferta y a los inmuebles disponibles que registran un comportamiento positivo. Según Natalia Otero, directora ejecutiva de la Cámara Colombiana de la Construcción regional Oriente, Camacol, la oferta ya está por alcanzar las cifras que se registraron en 2004. Mientras a junio de este año, las unidades ofrecidas eran 3.549, el año pasado se ofrecieron 4.994 unidades. “En oferta los indicadores son positivos. El año aún no termina y ya casi se va a alcanzar la cifra de lo registrado el año pasado”, indicó Otero. En ventas, el comportamiento también reporta una tendencia similar a la de 2004. Se han registrado 1.123 operaciones, es decir un 32%, mientras que el restante 68%, correspondiente a 2.426 unidades, está disponible. Las estadísticas señalan que se ofertaron 2.918 unidades en el primer trimestre de este año, mientras que en el segundo trimestre la oferta subió a 3.419, según los datos de Camacol. En otras palabras, mientras en el primer trimestre había un 82% de la oferta disponible y vendida el 18%, la situación cambió en el segundo trimestre, cuando las unidades disponibles pasaron a ser el 66% y las vendidas 34% (ver gráficos).
Multifamiliar o unifamiliar En cuanto a oferta unifamiliar (casas), el comportamiento más notable se encuentra en Floridablanca, esencialmente en los estratos 3 y 4; lo mismo sucede con las ventas. Por su parte, Bucaramanga tiene poca oferta unifamiliar y las mayores ventas en vivienda de este tipo se evidenciaron en el estrato 4. En el análisis del sector en vivienda multifamiliar (edificios), las mayores ventas se registraron en los estratos 3 y 4 de Floridablanca y Bucaramanga.
Para Girón y Piedecuesta, sólo se registran viviendas unifamiliares y principalmente de tipo de Vivienda de Interés Social, VIS. Camacol indicó que es importante el comportamiento en el estrato 6, un renglón que no había entrado con cifras este año y que en julio y agosto ingresó con siete proyectos. Según Otero, la vivienda unifamiliar predomina en Girón y Piedecuesta por sus características climáticas y por la composición económica de la población. Además, Piedecuesta registra otro desarrollo importante en la construcción de proyectos de tipo campestre, estos sí pertenecientes al estrato 6.
Mejoraron los trámites Otro factor que favoreció al sector para su reactivación y expansión fue que las condiciones de licenciamiento mejoraron al tiempo que se dejó este trabajo en manos de las curadurías. Mientras que un trámite en Planeación podía demorar meses para que iniciara un proyecto, las curadurías siguen los estatutos del decreto 1.600 de 2005 que reglamentó los costos y el tiempo para licenciar una obra, razón por la cual se ganó en agilidad. Sin embargo, siguen presentándose algunos inconvenientes con Planeación por exigencias que plantean en los certificados de recibo de obras que, según el gremio, carecen de validez frente al Plan de Ordenamiento Territorial, POT, en temas como por ejemplo de antejardines.
Los problemas para el sector Para nadie es un secreto que la Meseta de Bucaramanga se quedó sin espacio para construir. Quedan pocos lotes para desarrollar proyectos y lo cierto es que la demanda de vivienda aumenta conforme pasa el tiempo. Lo grave del caso es que la ciudad continúa con su ritmo normal de crecimiento sin que las redes de infraestructura alcancen para la demanda que se presentará. Es el caso del perímetro sanitario que necesita ampliarse para satisfacer la demanda.
El otro problema es la falta de voluntad de las entidades financieras de prestar para adquirir VIS. De acuerdo con las observaciones de Camacol, las entidades no quieren asumir el riesgo de prestar dinero a la gente de más bajos recursos, frenando de esta forma el desarrollo de la VIS, que ha tenido una disminución del 7% anual. De acuerdo con las estadísticas nacionales reveladas el 9 de septiembre pasado en Cartagena, en el último congreso nacional de Camacol, hay un déficit habitacional de un millón 500 mil viviendas; es más, de las que actualmente existen, un 31% presenta algún problema estructural.
Perspectivas La primera observación de los constructores es que el renglón seguirá creciendo aunque no al ritmo registrado hasta el año 2004, tras el término de la crisis y el ‘boom’ de los proyectos de vivienda. Se presume que la dinámica de ventas continuará en un buen nivel, tanto en viviendas terminadas como en la compra de las mismas mediante la modalidad “sobre planos”. No se descarta que serán más las viviendas que podrán ser adquiridas mediante el uso de fiducias, que ya comienzan a generar confianza entre los compradores, debido a su estabilidad. Aunque el trago amargo del UPAC continúa en la conciencia de muchas personas que vieron cómo sus créditos para vivienda se volvían rentas impagables por culpa de los altos intereses, el gremio ha desarrollado otras modalidades de crédito que buscan aprender de estos errores del pasado. Por otra parte se espera que las zonas fuera del perímetro de la ciudad se incluyan para desarrollar programas de renovación urbana. Es el caso del barrio La Concordia, el cual tiene un gran potencial para el desarrollo de proyectos multifamiliares, que por ahora no pueden ejecutarse debido a la presencia de pequeños negocios que podrían ser reubicados en una zona estratégica.
El valor del metro cuadrado Aunque en Bucaramanga hay apartamentos nuevos que se fijan en precios de $300 millones en adelante, lo cierto es que el valor del metro cuadrado no registra ni disminución ni aumento anormal. La coyuntura indica que el valor del cemento, un elemento de peso en la construcción, ha caído hasta en un 45% y sin embargo
las casas y apartamentos de la ciudad continúan costando lo mismo que hasta hace un año. Esto se debe a que otros insumos como de ferretería, materiales eléctricos y ladrillos han conservado o aumentado su precio. Por eso, el valor de edificación ha bajado en 0.01%, un porcentaje que no se siente a la hora de sacar a crédito la vivienda.