Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/15
Índice de produtos Acessórios para academia.........................................32
Iluminação de Emergência.........................................15
Acessórios para limpeza...................................5,7,9,11
Impermeabilização.....................................................13
Acessórios poliesportivos..........................................30
Impressão.................................................................33
Acolchoados para elevador...............................5,7,9,11
Interfone....................................................................15
Arquitetura e Urbanismo............................................30
Kit Primeiros Socorros.................................................7
Armário multiúso......................................2ªCapa,11,32
Lavadora automática de piso............................5,7,9,11
Aspirador.............................................................7,9,11
Lavadora de alta pressão .................................5,7,9,11
Bebedouro...................................................................9
Limpeza de fachada..............................................28,29
Biblioteca...................................................................34
Limpeza, produtos............................................5,7,9,11
Bicicletário..............................................................9,11
Lixeira..............................................................5,7,9,11
Brinquedos...........................................................33,34
Máquinas para limpeza.....................................5,7,9,11
Brinquedoteca......................................................17,34
Multifuncional............................................................33
Cadeira para portaria............................2ªCapa, 9,11,32
Persianas...................................................................31
Caixas de correio..................................................11,32
Pintura predial......................................................28,29
Capacho...........................................................5,7,9,11
Piso de borracha...........................................31,4ªCapa
Carrinho de compras..............................................9,11
Piso esportivo......................................................30,31
Carro Coletor....................................................5,7,9,11
Piso Vinílico.........................................................30,31
Carro Funcional................................................5,7,9,11
Piso: restauração......................................................29
Casinha de boneca ..............................................33,34
Placa Solar..................................................................5
CFTV......................................................................7,15
Placas de identificação................................................9
Cobertura.............................................................13,31
Placas de sinalização...................................................9
Cobertura em policarbonato/vidros ...........................13
Playground em madeira.............................................34
Coletor de bituca.....................................................9,11
Playground em plástico ........................................33,34
Construtora ..........................................................28,29
Playground em tronco de eucalipto.......................33,34
Copiadora..................................................................33
Portaria Virtual...........................................................15
Público Leitor Dirigido Síndicos, Zeladores e Administradores.
Desentupidoras de esgoto.........................................21
Protetor de coluna p/ garagem............................3ªCapa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha......5,7,9,11
Protetor de pára-choque.....................................3ªCapa
Jornalista Natália Mancio
Dispenser para sabonete líquido.......................5,7,9,11
Protetor de parede..............................................3ªCapa
Criação e Diagramação Caroline Chaves
Doações de brinquedos, roupas e etc...................19,23
Protetor de porta................................................3ªCapa
Eficiência Energética....................................................5
Purificador de água.....................................................9
Impressão BMF Gráfica
Elétrica......................................................................13
Rede de Proteção.................................................31,32
Elevador.....................................................................15
Restauração de fachadas.....................................28,29
Distribuição Correios
Elevador: equipamentos.............................................15
Restauração de pisos...........................................28,29
Elevador: manutenção...............................................15
Sensores de Presença...............................................15
Enceradeira ......................................................5,7,9,11
Sinalização..................................................................9
Energia Solar................................................................5
Sistemas de Captação Energética................................5
Engenharia...........................................................28,29
Tapete personalizado........................................5,7,9,11
Escada........................................................................9
Toldos.......................................................................13
Espelho convexo.....................................................9,11
Tratamento de piso.................................................9,29
Exterminador de mosquito...........................................7
Trava de carrinho....................................................9,11
Ginastica: equipamentos............................................32
Varredora.........................................................5,7,9,11
Grama Sintética...............................................31,32,33
Ventilador....................................................................9
É uma publicação mensal da Editora Supra Ltda
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Supra Condomínio é uma publicação mensal, de distribuição regional (cidade de São Paulo e cidades da Grande São Paulo), distribuída periodicamente para 30.000 condomínios residenciais e comerciais.
A revista Supra Condomínio não se responsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos por seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo o conteúdo é de inteira responsabilidade de seus autores, não representando necessariamente a opinião da Supra Condomínio. Supra Ensino Editamos também a revista Supra Ensino, dirigida periodicamente para Escolas particulares dos níveis infantil, fundamental, médio, técnico e superior. Visite nosso site: www.supraensino.com.br
Hidráulica..................................................................13
Revista Supra Condomínio DIREITO Por Natália Mancio
Lei do silêncio na pandemia
O que você precisa saber sobre a lei para quem não sabe o que fazer com o barulho excessivo do vizinho O barulho, certamente, é o maior responsável por desentendimentos entre vizinhos nos condomínios. O assunto é delicado e polêmico, sobretudo porque os limites e preferências das pessoas são extremamente variáveis, o que torna ainda mais difícil impor regras claras acerca do que é barulho tolerável. A verdade é que a poluição sonora constitui grave infração dos deveres de vizinhança, valendo a máxima de que todos têm o direito de fazer, ou não fazer, em sua casa o que bem entender, desde que não cause nenhum dano ao seu vizinho. Estamos caminhando para quase dois anos de isolamento social. A mudança abrupta que fez inúmeros trabalhadores passarem a usar suas residências como local de trabalho não foi fácil: distrações, barulhos de obra, cachorro latindo, vizinho ouvindo música alta, entre muitos outros fatores que tornaram a experiência mais difícil. Alex Frachetta, CEO do Apto, plataforma que conecta potenciais compradores de imóveis novos a
construtoras e empreendimentos em todo o Brasil, explica que muitos desses transtornos são embasados no pensamento de que qualquer barulho é liberado das 8h às 22h. O que nem todo mundo sabe é que qualquer horário que se faça barulho excessivo, perturbando os vizinhos, é considerado contravenção penal. “Por mais que exista a concepção de que fazer muito barulho pode atrapalhar os demais condôminos, poucos sabem que estão amparados pela lei. Na atual conjuntura da sociedade, há juízes que estão condenando vizinhos barulhentos a se abster da reprodução de ruídos excessivos, enquanto houver pessoas em home office.”, explica Alex Frachetta. A “Lei do Silêncio” é um termo que engloba uma série de leis. A mais conhecida e utilizada por inúmeros apartamentos é a Norma Brasileira (NBR) 10151:2019, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que determina que os ruídos em zonas residenciais não podem ultrapassar os 55 decibéis entre 7h
às 20h e 50 decibéis das 20h às 7h. Na prática, isso significa que não é todo tipo de barulho embasado em lei. Um choro de um bebê, por exemplo, chega a 50 dB. Mas, para o art. 42 da Lei das Contravenções Penais (Lei nº 3.688/41), perturbar o trabalho ou sossego alheio com gritaria e algazarra; exercício de profissão ruidosa ou incômoda em desacordo com o previsto na legislação; abuso de instrumentos sonoros; provocação ou não impedimento de barulho produzido por animal de quem tem a guarda, pode garantir ao infrator uma multa ou prisão de quinze dias a três meses. “Há muitas regras na legislação brasileira que as pessoas podem se embasar. Viver em condomínio exige bom-senso e respeito pelo bem-estar geral, afinal, são muitas pessoas à sua volta. O momento em que vivemos hoje, pede que alguns sacrifícios sejam feitos para que outras pessoas possam continuar no trabalho remoto, realizando atividades com a mesma qualidade. Não precisamos chegar ao ponto de
continua na pág. 06
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/20
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Supra Condomínio
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Revista
Supra
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processar nossos vizinhos, mas é sempre bom sabermos que há leis que nos protegem nesse sentido.”, completa Alex Frachetta. “As reformas na época da pandemia - como o dia a dia mais movimentado no home office pode estar aumentando os conflitos em condomínios. Certamente, contudo, conforme a NBR 16.280 o Síndico poderá analisar cada caso e buscar uma solução de acordo com a necessidade de cada condômino, sempre utilizando o bom senso e mediação de conflitos.”, alerta o coordenador da Cipa Síndica, Bruno Gouveia. A Lello Condomínios, líder no segmento de administração de condomínios no país, realizo 1000 filmes tudo éu pesquisa intitulada “Seu Condomínio na Pandemia”, com 296 síndicos para identificar os principais desafios enfrentados pelos profissionais. Os dados do estudo mostram que, tanto em 2020 quanto este ano, o maior desafio para os síndicos têm sido as reclamações referentes a obras nas unidades. Em 2020, 42% dos síndicos notaram aumento no número de reformas no condomínio com o isolamento social. Em 2021, com relação ao ano passado, 32% identificaram esse aumento. “Com o distanciamento social imposto pela Covid-19, as pessoas estão passando mais tempo em casa e buscando fazer melhorias para ter mais conforto. Ao mesmo tempo, o barulho das obras, que antes da pandemia não
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era tão notado, tem incomodado mais aqueles que viram seus lares transformados em escritório e até ambiente escolar.”, diz Angélica Arbex, diretora de marketing e inovação da Lello Condomínios. A necessidade de imóveis que disponham de conforto acústico vem se mostrando a cada dia mais necessário. Segundo dados da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), somente este ano houve um aumento de 50% nas queixas relacionadas a barulho de obras e de crianças em condomínios de todo país. Apesar de ter sido potencializado pelos novos hábitos
forçados pela pandemia a Tarjab já aplica, desde 2014, o desempenho acústico em seus empreendimentos como forma de proporcionar experiências únicas que agreguem valor para o futuro morador. A gerente de projetos da Tarjab, Vanessa Moraes ressalta que desde o início da pandemia tem notado que esta exigência por desempenhos técnicos eficazes se faz presente, principalmente, pela convergência de um novo estilo de vida centrado no lar e cita o home office neste novo morar. “Nestas experiências diárias, na qual o escritório também está inserido em casa, há uma exigência por um espaço confortável e adaptado para minimizar o barulho externo e interno, além de outras necessidades a serem supridas visando facilitar a rotina deste consumidor.”, explica. Outro ponto ressaltado pela executiva da Tarjab, formada em engenharia civil, é a mudança de comportamento durante e, principalmente, no pós-pandemia, que fará com que o morador seja cada vez mais exigente no que diz respeito a soluções técnicas que atendem suas necessidades no dia a dia. “Sem dúvida alguma as edificações serão mais testadas diariamente e nós da Tarjab temos aplicado uma série de desempenhos técnicos, como o acústico, como forma de melhorar a experiência do morador em imóveis que tragam conforto e qualidade de vida.”, finaliza Vanessa de Moraes.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Conselho fiscal dos condomínios Entenda o que é, quem pode fazer parte e quais as funções irá exercer
Primeiro, vamos explicar o que é o conselho fiscal em um condomínio e porque ele é criado. Segundo o Artigo 1356 do Código Civil, o conselho fiscal não é obrigatório. Porém, torna-se imposição quando consta na convenção condominial. Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. Por movimentar altas quantias de dinheiros e ter muitas demandas relacionadas à pagamentos, é interessante que os condôminos optem por manter um conselho fiscal. Geralmente composto por três membros, preferencialmente proprietários de unidades, o conselho fiscal de condomínio tem a função de auditar e fiscalizar as contas do empreendimento, fazendo ponderações, questionamentos e, principalmente, aprovando ou
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Supra Condomínio
reprovando os documentos que posteriormente serão encaminhados para assembleia geral. Cabe ainda aos conselheiros alertar o síndico ao identificar pontos questionáveis nos relatórios financeiros. Os conselheiros ainda podem ajudar o síndico na escolha de fornecedores financeiros como banco e seguradora do condomínio. De acordo com o síndico profissional da Cipa, Bruno Gouveia, essas funções vão variar de acordo com a convenção de cada condomínio, pois lá determina se o conselho é Consultivo ou Fiscal. De modo geral a atribuição deste é assessorar o síndico e fiscalizar as contas deste. Entre as responsabilidades do conselho estão: • assegurar que os valores arrecadados pela gestão são aplicados corretamente; • checar balanços da contabilidade condominial; • alertar o síndico sobre eventuais irregularidades nas contas
e contratar uma auditoria se houver suspeita de irregularidades (como fraudes); • apoiar e dar suporte no momento da previsão orçamentária; • acompanhar o envio mensal da pasta de prestação de contas pela administradora; • fazer um acompanhamento geral do trabalho da administradora e do síndico. O conselho fiscal, formado por condôminos, é órgão complementar do condomínio e jamais deve ser entendido como uma função secundária ou burocrática. Cabe a esse grupo, com integrantes eleitos em assembleia geral, analisar as contas e emitir parecer recomendando ou não a sua aprovação. Essas informações servirão de base para que os demais condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, de modo a evitar graves problemas nos caixas e na administração. Os critérios para candidatura
continua na pág. 10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07
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Supra Condomínio
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Revista
Supra
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devem ser descritos na convenção ou regimento interno condominial e, portanto, são variáveis. O mais recomendado é que os membros do órgão sejam proprietários dos imóveis, mas, alguns condomínios permitem a participação de procuradores, inquilinos e demais ocupantes. A opção por eleger chapas fechadas ou integrantes avulsos também fica a cargo de cada condomínio. É interessante, ainda, considerar a eleição de suplentes para os conselheiros — essas pessoas poderão assumir as tarefas do órgão caso algum integrante precise se ausentar. Com isso, evita-se a necessidade de remarcar assembleias de condomínio e o grupo ganha mais agilidade. As regras sobre como deve ser feita a eleição do conselho fiscal são determinadas pela convenção do condomínio. Em geral, o conselho fiscal pode ser composto por três integrantes: um presidente e dois membros. Na maioria dos condomínios, opta-se por eleger o conselho fiscal na mesma reunião de condomínio para eleição do síndico. Para eleger o grupo de conselheiros, deve-se atingir a maioria dos votos dos condôminos presentes. É recomendado que o órgão seja formado por moradores proprietários de unidades do condomínio. Entretanto, isso não é uma obrigação. Se a legislação interna condominial autorizar, inquilinos,
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ocupantes e procuradores têm o direito de participar do conselho fiscal. A convenção também deve estipular se há necessidade de eleger chapas fechadas ou membros avulsos. Da mesma forma, deve-se conferir se é possível eleger suplentes para as vagas de conselheiro. Estes deverão entrar em ação caso alguém renuncie o cargo durante a gestão. A medida evita a necessidade de marcar uma nova reunião de assembleia geral apenas para escolher um substituto para a vaga. A Lei 14.010 que que instituiu o Regime Jurídico Emergencial para o Direito Privado, que estabelece, durante o período de pandemia, novos parâmetros para regras de condomínios, pouco modifica o papel e a responsabilidade do síndico. Este continua sendo responsável pela tomada de decisões, que devem estar de acordo com o bem coletivo. Segundo o síndico profissional da Cipa, Bruno Gouveia, as novas regras mantêm o respeito à convenção do condomínio como princípio básico administrativo. - Mesmo o muito foi falado artigo 11 desta lei (que versa sobre o poder do síndico de fechar áreas comuns do empreendimento para que não haja aglomeração), vetado pelo presidente da República, tem pouco efeito. O Código Civil, em seus artigos 1336 e 1348, garante ao síndico a possibilidade de impedir festas e reuniões nestes locais, com o intuito
de resguardar a segurança e saúde de seus condôminos - ressalta Gouveia. No que se refere à realização de assembleias, que também foram motivo de veto presidencial, Bruno avalia que há amparo legal para a realização da utilização do meio eletrônico como forma de reunião, desde que em caráter emergencial. “No entanto, devem ser evitados assuntos polêmicos. Para realização de assembleias on line, o síndico deverá analisar o perfil de seus condôminos e a aceitação para essa nova modalidade. Esse processo pode ser feito, por exemplo, através de uma pesquisa ou enquete.”, explica. O administrador destaca que caberá sempre ao síndico a tomada de decisão, respeitando sempre a convenção e as decisões dos condôminos. “O síndico deve investir numa boa comunicação junto ao seu conselho consultivo/ fiscal e condôminos, possibilitando assim uma decisão assertiva na qual prevaleça sempre a vontade da maioria.”. Sancionada com vetos pelo presidente Jair Bolsonaro, a Lei 14.010 determina, entre outros pontos, que a assembleia condominial presencial e a respectiva votação dos itens de pauta poderão ocorrer, em caráter emergencial, por meio virtual até 30 de outubro deste ano. O mandato vencido do síndico, a partir de 20 de março último, será prorrogado até 30 de outubro, casa nossa eleição não seja possível.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Responsabilidade civil
Quem responde criminalmente em caso de dano, furto ou roubo de bens no interior do condomínio? Um furto ocorrido em área comum de um condomínio, com a tomada de bens materiais, subtração de objetos dentro de um veículo estacionado na garagem, é da responsabilidade do condomínio? Gera o direito de indenização? O coordenador da Cipa Síndica, Bruno Gouveia, explica que se for referente a área comum, depende da convenção, pois há convenções que ratificam que o condomínio não será responsável por roubos ou furtos no interior das áreas comuns, por exemplo de carros. Contudo, em todos os casos o departamento jurídico do condomínio deverá ser acionado para resguardar o condomínio em possíveis ações. Thiago Araújo, advogado na Thiago Araújo Advocacia conta que são comuns os problemas enfrentados por condôminos em casos de furtos e roubos em condomínios, problemas estes que geram várias
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dúvidas sobre a responsabilidade do condomínio em face desses delitos em suas dependências e que acabam gerando ações de indenizações pelos furtos e roubos. O artigo 2° da Lei 4.591/64 disciplina somente sobre a natureza do direito e a guarda de veículos nas vagas de garagem e o artigo 1.338 e § 2º do artigo 1.339 do Código Civil disciplina sobre aspectos referente à locação ou eventual alienação das garagens sem dar menção nos casos de danos ocorridos nas garagens do condomínio, como furto e roubo de automóveis, nem tão pouco indicar soluções para resolver tais conflitos. “Tendo em vista a omissão da legislação e que responsabilizar o condomínio acarretaria um prejuízo para todos os condôminos, entendese que a decisão de se indenizar os lesados pelos furtos e roubos nas áreas comuns seria dos próprios moradores, decisão esta que deve
estar expressa em Convenção.”. No entendimento do STJ, é necessário que haja previsão expressa em convenção do condomínio no sentido de que o prejuízo decorrente de danos e furtos em áreas comuns será suportado pelos condôminos. Entretanto, há entendimentos de tribunais divergentes do entendimento do STJ no tocante à responsabilização do condomínio, quando se comprova negligência dos funcionários ou prepostos do condomínio resultando em culpa para consumação do dano.
CONDOMÍNIO – ROUBO – DANOS MATERIAIS E MORAIS Ação de reparação de danos materiais e morais julgada improcedente – Apelantes que insistem na tese de responsabilidade das apeladas pelos prejuízos experimentados, argumentando que
continua na pág. 14
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
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Supra
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não houve a efetiva instalação de sistema de segurança, mas apenas a contratação de empresa terceirizada, com um único agente que, pela falta de funcionários no prédio no período noturno e finais de semana, operava o portão da garagem manualmente, facilitando a entrada de assaltantes no condomínio, invocando a teoria do risco e relação de consumo (a terceirização dos serviços de garagem e vigilância do condomínio atribui à referida empresa contratada a responsabilidade pelo evento), sustentando a existência de danos morais, defendendo a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e postulando a procedência da ação ou, alternativamente, a redução da verba honorária – Roubo ocorrido no interior do condomínio, por indivíduos armados, surpreendendo dono de uma das lojas e o porteiro – Previsão expressa na Convenção de Condomínio excluindo a responsabilidade pela ocorrência de furtos e roubos ocorridos nas áreas comuns ou no interior de unidades, salvo na hipótese de que o Condomínio, o síndico ou a administradora não tenham agido com a necessária diligência no exercício de suas funções – Falha, todavia, não verificada – Responsabilidade do condomínio
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não caracterizada – Antecedentes jurisprudenciais desta Colenda Câmara – Verba honorária fixada em percentual mínimo, não comportando redução – Hipótese de manutenção da sentença (proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 1973) pelos seus próprios, jurídicos e bem lançados fundamentos – Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 1007122222 0158260002 SP 100712222.2015.8.26.0002, Relator: José Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 27/11/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2018). Por fim, em regra os condomínios não são responsáveis por furtos e roubos em suas dependências, salvo se estiver expressa em convenção tal responsabilidade, ou no caso de comprovação de culpa do condomínio pelo ocorrido, já que não há a presunção de culpa do condomínio. Como a segurança pública nem sempre consegue cumprir o seu papel, cabe aos condomínios se resguardarem com atitudes de segurança preventiva tanto no serviço de portaria como nas atitudes dos próprios moradores. Vale lembrar que de nada adianta
equipamentos de alta tecnologia, câmeras, sensores, entre outros sistemas, se a portaria — que é o coração do condomínio — for desatenta e ineficiente. Na maioria dos assaltos a esses locais, a falha está justamente no momento da averiguação ou liberação de visitantes e prestadores de serviços. O profissional de portaria realiza uma função importantíssima de prevenção, por isso não dá para economizar nessa contratação — pois pessoas despreparadas para a função, que são desatentas ao entra e sai de moradores e deixam qualquer um entrar, sem confirmar se foram autorizaram ou sem checar as placas dos carros, indo apenas pela marca e cor do veículo (muitas vezes semelhantes à de algum condômino), podem causar enormes prejuízos. Outra falha comum é a entrada de portadores de serviços, como diaristas, pedreiros, encanadores e até entregadores de pizza e fastfoods, sem uma regra bem definida de controle de acesso, deixando a decisão para o porteiro. Todo condomínio possui regras e normas que precisam ser obedecidas por todos, pois um único deslize ou falta de comprometimento põe em risco a segurança de todo o condomínio. “Um erro muito comum é o controle de acesso à garagem, onde muitos prédios não possuem em sua estrutura condições adequadas para visualização dos veículos, devendo ser corrigido com equipamentos de identificação e CFTV. Por isso alertar condôminos quanto às atitudes irresponsáveis e investir em treinamento e tecnologia vale a pena. Há empresas de serviços terceirizados com experiência na gestão e na preparação de profissionais capacitados para agir e evitar situações desagradáveis. Assim, o condomínio não precisa se preocupar com a ausência de funcionários. Com a terceirizada, outra pessoa deverá cobrir o plantão com a mesma qualidade de serviço. O prédio não precisa fazer o processo de seleção e treinamento dos funcionários, e deixa esses encargos ao cuidado e supervisão da empresa que vai aplicar rotinas próprias para tanto, gerando mais segurança e trabalho de melhor qualidade.”, Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/07 ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
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Revista Supra Condomínio CONVIVÊNCIA Por Natália Mancio
Pets no condomínio
Como conquistar um ambiente saudável para todos A sensação de solidão causada pelo isolamento social, em decorrência da pandemia da Covid-19, fez com que muitas pessoas buscassem pela companhia de um bichinho de estimação. De acordo com ONGs e protetores de animais, as buscas por cães e gatos para adoção tiveram aumento de até 50% durante esse período. Diante do cenário, que cresce constantemente, condomínios vêm investindo nos “pet places” ou espaços pet, seja na instalação ou em melhorias. Um dos fatores que influência na adoção de um animal de estimação é a moradia, já que nas grandes cidades a maioria das pessoas vive em prédios ou condomínios residenciais que possuem algumas regras internas e não dispõem de espaços muito amplos. No entanto, existem algumas formas de amenizar as adversidades e proporcionar um lar saudável e seguro para os animais. Seguir as normas pré-estabelecidas, como
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o uso de coleiras e guias nas áreas comuns, pet no colo ao acessar os elevadores, usar saídas de serviço, entre outras, é fundamental. “Considerados como parte da família, o bem-estar dos pets se mostra cada vez mais importante para os seus donos, por isso, espaços pet têm sido item importante no momento de decisão de compra ou aluguel de um imóvel e os condomínios estão, cada vez mais, buscando adaptação a fim de atender às necessidades dos moradores.”, fala a vice-presidente do Grupo Graiche, Luciana Graiche. No condomínio onde Cristiano Jair Silva é síndico, na Zona Leste de São Paulo, o aumento de moradores que passaram a ter um animal de estimação durante a pandemia resultou na necessidade de implantação de um espaço específico para os pets, criado em junho. “Por se tratar de um condomínio grande, com 400 unidades e clube, percebemos a necessidade der criar um espaço
para os pets, até pela procura dos condôminos e circulação de diversos pets.”, conta Cristiano. No local, há aproximadamente 100 animais e foi desenvolvido dois espaços pet, um para animais de pequeno porte e o segundo para os maiores. Em outro condomínio, na Água Branca, com 224 unidades, espaço pet foi criado em 2018 com o objetivo principal de garantir a segurança dos moradores, que se sentiam inseguros no passeio na via pública. Agora, com a alta demanda - hoje são mais de 80 cães - uma comissão de moradores foi instalada, objetivando melhorias e já há várias indicações e sugestões. “Inicialmente, verificamos nossa área permeável, com grama, e iniciamos projetos para viabilizar a segurança do passeio interno com os pets. Aprovado em assembleia com maioria absoluta, fomos para a segunda fase, de adequações no local.”, conta a síndica Claudvanea Monteiro. Os espaços pet disponibilizam bebedouro para os animais, lixeiras e saquinhos para a recolha de fezes. Brinquedos para os pets também podem ser instalados. Luciana Graiche ressalta que a implantação de um espaço pet deve refletir a vontade da coletividade, devendo ser deliberado em assembleia, com respeito aos quóruns e cuidados necessários. “Para que o local seja seguro, funcional e regular, obviamente será necessário um investimento a ser rateado por todos, além da discussão das normas de uso, mas, ao longo do tempo, podem ser percebidas também as vantagens atreladas ao bem-estar dos animais, aproximação dos conviventes, segurança aos condôminos, além do valor agregado ao patrimônio.”, pontua. Os síndicos confirmam a questão da valorização. “Nos tempos de hoje, em que os pets são como membro da família, ao meu ver, uma das primeiras coisas que a pessoa irá verificar durante a procura por um condomínio é se existem um espaço para o seu pet. continua na pág. 18
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/19
Revista
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Sendo assim, acredito que ter um pet place traz mais valorização ao imóvel.”, fala Cristiano. “Com certeza o condomínio e imóvel são valorizados com a implantação do espaço, pois além de oferecer segurança ao morador, oferece comodidade”, salienta Claudvanea. Para iniciar o projeto de instalação do espaço pet, após a aprovação em assembleia, é importante estudar o ambiente, infraestrutura e investimentos, além de definir regras comuns para o uso do espaço coletivo. No condomínio da Zona Leste, por exemplo, a administração pode exigir apresentação de vacinação dos pets usuários do espaço. Lá, é permitido até dois pets por pessoa e é proibido alimentálos no espaço. No condomínio da Água Branca, além da exigência de que os animais estejam vacinados, cães de porte grande devem estar com focinheira e é proibido levar ao espaço cadela que esteja no cio. O Grupo Graiche lista outros pontos que devem ser levados em consideração no projeto de instalação do espaço pet. - Cotação de materiais utilizados no espaço pet que facilite a manutenção e a limpeza. - Definição de responsabilidades e
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pela higienização do local. - Consulta a especialistas como adestrador, veterinário, educador canino, com o intuito de ajudar a definir a estrutura do espaço. - Estudo de local para higienização das patinhas e focinhos antes de retornar ao apartamento. As necessidades fisiológicas dos pets também costumam ser motivo de discórdia entre moradores de condomínios, afinal ninguém quer chegar em casa e encontrar xixi de cachorro bem em frente à sua porta. Não é recomendado fazer as necessidades fora do lar por causa da dependência que é criada entre tutor e o cão. Imprevistos acontecem e o animal pode ficar segurando o xixi e cocô por muito tempo, em situações em que o dono esteja impossibilitado de acompanhar. Isso pode facilitar doenças como, por exemplo, infecções urinárias. Uma dica extra que preparamos para os síndicos é a possibilidade de parcerias ou a busca por parceiros que possam trazer benefícios para os moradores que possuem animais. Como a contratação de profissionais especializados em serviços como banho e tosa, parceria com veterinários e pet shops da região para fornecer produtos de uso dos pets no espaço criado.
Além de petiscos, água em abundância e brinquedos, pensamos também na possibilidade de disponibilizar, por exemplo, protetor solar para os animais. Segundo a veterinária dermatologista parceria da DrogaVET, Jueli Berger Becchi, um simples passeio no condomínio, pode representar uma exposição solar abrupta na pele do pet. “Os longos e frequentes períodos de exposição ao sol e aos raios UV podem causar queimaduras, dermatites ou, até mesmo, câncer de pele no pet, exatamente como ocorre com os humanos. Além disso, é importante frisar que a radiação que reflete nas superfícies do solo, como no quintal, areia da praia ou, até mesmo, nas sacadas e janelas de apartamentos, também podem causar queimaduras dos coxins (almofadinhas das patas), barriga e focinho por serem sensíveis e estarem sempre expostos.”, esclarece a profissional. De maneira geral, a veterinária informa que o uso do protetor é recomendado para todas as raças, tanto para cães quanto para gatos, em especial nos animais de pele clara, albinos ou de pelagem curta e também nos cães idosos, de sete a 14 anos, para evitar os tumores de maior incidência nessa idade. “Além disso, os cuidados devem ser redobrados principalmente nas regiões com pouco ou sem pelo, como no focinho, barriga, patas e lado interno das orelhas. Há raças, inclusive, que requerem um cuidado especial de seus tutores. Boxer e Dálmata apresentam menos quantidade de melanina e têm pré-disposição a desenvolver tumores de pele, sem falar nas raças que não possuem pelos, como: o cão Crista Chinês e o felino Sphynx. Todos estes precisam, obrigatoriamente, usar protetor solar em todo o corpo justamente por essas peculiaridades.”, informa a veterinária. Segundo a farmacêutica da DrogaVET, Thereza Denes, esse foi o ponto de partida para que a empresa desenvolvesse o protetor solar FPS 45 em bastão de fácil aplicação, principalmente nas áreas mais expostas ao sol. “Possui FPS 45, o que o torna um bloqueador solar. Por não escorrer, é indicado para aplicação em regiões mais delicadas e com poucos pelos como focinho, área dos olhos e orelhas. Além disso, a embalagem é fácil de manusear e compacta, ideal para levar em passeios ao ar livre.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Cuidados além do extintor Condomínios devem atualizar manutenção de equipamentos contra incêndios
Com as atenções voltadas às medidas para evitar a disseminação da pandemia nos condomínios, os síndicos não podem deixar cuidar da manutenção dos extintores de incêndio. O equipamento é fundamental no combate inicial a focos de incêndio, podendo, inclusive, evitar prejuízos maiores. De acordo com o Decreto-Lei 42/2018, o novo Código de Segurança contra Incêndio e Pânico prevê que toda a manutenção preventiva e corretiva do sistema de incêndio do condomínio deverá ser feita sob a responsabilidade de seu síndico e administradores, em conjunto com empresas credenciadas pelo Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro). O coordenador síndico da Cipa, Bruno Gouvêa, lembra que os extintores devem ser recarregados anualmente. Ele também salienta que a manutenção preventiva em todo o sistema de combate ao fogo pode gerar, além de maior segurança, economia. “A manutenção preventiva, além de
garantir segurança aos moradores, é fundamental para a redução dos custos. O condomínio deve zelar pela preservação de todos os sistemas de combate a incêndio, principalmente com relação aos sistemas fixos, que são a casa de máquinas de incêndio (CMI), as caixas de hidrante e os sprinklers, quando for o caso. A manutenção, de acordo com a norma, deve ser feita de três em três meses. Se deixar para depois, na maioria das vezes, a ação corretiva se torna muito mais onerosa.”, ressalta Gouvêa. “Além dos extintores, temos de estar atentos aos demais itens capazes de minimizar possíveis incêndios, como as portas cortafogo e as mangueiras. Síndicos e administradores devem incluir a manutenção desses recursos em suas obrigações condominiais.”, alerta o representante da Cipa, uma das maiores administradoras de condomínios do país. Ele lembra alguns pontos que devem ser levados em consideração pelos síndicos na hora de contratar a empresa
responsável pela conservação dos equipamentos de incêndio. “O primeiro passo é verificar as referências da empresa, quais foram os últimos serviços contratados e executados por ela. Isso pode ser conferido numa simples busca na internet. Também não deixe de checar se a empresa cometeu algum tipo de irregularidade. Sobre o preço, não se deixe levar pelo mais barato, pois quem cobra mais em conta nem sempre oferece o melhor serviço.”, complementa Gouvêa. As novas regras impostas para o uso dos elevadores, diante da pandemia, como a restrições do número de pessoas por viagem, fizeram com que o uso desses equipamentos crescesse ainda mais nos últimos meses. Ainda não existem dados sobre o percentual de aumento, mas os condomínios vêm registrando crescimento no pedido de manutenção e troca de peças. Além da maneira e intensidade do uso dos elevadores ter passado por mudanças, alguns problemas foram ocasionados pelo manuseamento
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equivocado das botoeiras, principalmente pela aplicação de álcool e produtos de limpeza de forma equivocada. “Em muitos condomínios, houve aplicação de álcool em gel direto nos botões, o que danifica os componentes internos e pode causar até incêndio, como o ocorrido em agosto, num elevador de um condomínio na Barra da Tijuca. Na ocasião, o Corpo de Bombeiros constatou o uso equivocado de álcool em gel no elevador.”, lembra o representante da Cipa. De acordo com a Cartilha de Prevenção e Combate ao Incêndio, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP), entende-se como sistema de prevenção e combate a incêndio o conjunto de medidas construtivas e de instalações hidráulicas, elétricas, acessórios e demais componentes que, quando acionados ou em uso, possibilitam evitar a propagação do incêndio, permitir a detecção e o aviso aos ocupantes para a saída segura da edificação, além dos equipamentos para controle do incêndio desde a fase inicial. A segurança contra incêndio, ainda, não se limita ao sistema de proteção e combate a incêndio. Propriedades dos materiais empregados e dos elementos da edificação também contribuem para isso. Para atender às necessidades de segurança contra incêndio, devem ser observados nas edificações em uso os requisitos estabelecidos em legislações e na ABNT NBR 14432. Quanto aos
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edifícios residenciais a serem construídos, ainda, deverão atender aos requisitos de desempenho da ABNT NBR 15575. De uma forma geral, as edificações devem ser projetadas, construídas e mantidas para: • Atender às necessidades de dificultar o princípio do incêndio; • Atender às necessidades de dificultar a propagação do incêndio; • Dispor de equipamentos de extinção, sinalização e iluminação de emergência; • Facilitar a fuga em situações de incêndio; • Minimizar risco de colapsos estruturais em situações de incêndio; • Controlar os riscos na propagação de incêndio e preservar a estabilidade estrutural da edificação; • Sistemas de cobertura com resistência ao fogo; • Entrepisos com adequada resistência ao fogo para controle de propagação de fumaça e incêndio, colaborando com a estabilidade estrutural total e/ou parcial; • Dificultar inflamação generalizada e limitar a fumaça, dentre outros. A Inspeção Predial possibilita o correto monitoramento e controle sobre a manutenção e gestão dos sistemas de prevenção e combate a incêndio. Conforme critérios e metodologia para sua realização, previstos em normas de Inspeção Predial, identifica eventuais irregularidades e
respectivas recomendações do que deve ser ajustado ou recuperado (devidamente organizadas, conforme urgência das ações necessárias), visando sempre a segurança ao usuário e a manutenção da vida útil dos sistemas e elementos construtivos que compõe a edificação. Outro ponto importante à se observar em relação à prevenção de incêndio é a instalação de ar-condicionado. Um aparelho instalado incorretamente ou em imóveis que não foram projetados para comportar cargas compatíveis à necessidade desse perfil de aparelho pode gerar sobrecarga e até incêndios Além da escolha do melhor modelo e potência, a instalação deve ser feita da maneira adequada. É preciso de uma série de cuidados em engenharia elétrica para não sobrecarregar a rede da casa ou provocar incêndios. Sempre que o assunto é sobrecarga de energia, o engenheiro eletricista e membro do Ibape, Sérgio Levin, indica os principais cuidados na instalação do ar-condicionado. 1- Analisar se a fiação do prédio ou da residência suporta a carga do ar condicionado (aspectos principais a considerar: potência do ar condicionado e distância do quadro de disjuntores); 2Conferir se o disjuntor que suporta o ar condicionado está dentro dos parâmetros da proteção de entrada; 3Verificar se a tomada ou conexão está adequada a carga do ar condicionado; O que a grande maioria da população desconhece é que a má instalação desses aparelhos, sem levar em consideração a relação potência elétrica do imóvel e potência elétrica exigida pelo equipamento pode gerar sobrecarga na rede. O superaquecimento acontece por diversas razões. Muitas vezes, o imóvel não foi projetado para comportar cargas compatíveis à necessidade desse perfil de aparelho. Outro motivo observado é a demanda de utilização concentrada em horários de pico. Em um prédio comercial, por exemplo, todas as salas possuem seus aparelhos ligados durante o dia. Já nas residências concentram-se no horário noturno.
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Revista Supra Condomínio LOCAÇÃO Por Natália Mancio
Vistoria de imóveis
Dicas de como acompanhar o laudo de vistoria de imóveis alugados O processo de locação de imóveis envolve diversos protocolos e cuidados com a segurança do local, para que assim haja acordo entre todas as partes, desde o proprietário até ao inquilino. A vistoria abrange três fases importantes: pré-locação, período de estadia e pós-locação. O que a Lei do Inquilinato diz sobre a vistoria de entrada? A Lei do Inquilinato 8.245/91consiste em um conjunto de normas e regras regulamentadoras do mercado de aluguéis comerciais e residenciais em todo o País. Logo, quando se pretende alugar um imóvel ou colocá-lo para locação, é importante consultá-la para ter conhecimento dos direitos e deveres, tanto do locador quanto do locatário. De acordo com a regulamentação federal, as obrigações impostas e legais de ambas as partes são: Art. 22. O locador é obrigado a:
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I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; Art. 23. O locatário é obrigado a: II – servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Ou seja, a legislação que honra a negociação não classifica a realização do termo de vistoria de entrada no imóvel alugado como uma obrigação. No entanto, efetuála é extremamente importante e pode evitar impasses futuros. Vale
a pena ressaltar ainda que somente arquitetos e engenheiros civis são legalmente habilitados para vistoriar construções e edificações e formular laudos técnicos, por exemplo. De acordo com o vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior, o condomínio, através do síndico e zelador, só deve ter acesso ao contrato de locação e aviso do proprietário de autorização de ocupação da sua unidade, nada além. “Vistorias, relações entre proprietários e inquilinos não cabem ao condomínio, muito menos entregas e vistorias dos imóveis privados.”, explica. Essas vistorias são utilizadas principalmente para se certificar sobre as condições do imóvel tanto para uso de moradia quanto para a devolução dele ao proprietário, para garantir que o local esteja nas mesmas condições em que foi encontrado quando o negócio foi fechado. Por isso, a Fix, startup de
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manutenção residencial com foco inquilinos e proprietários de imóveis alugados, separa algumas dicas de como esse procedimento pode ser feito sem causar dores de cabeça. Esse trabalho costuma ser feito uma semana antes da entrega do imóvel, por isso, é importante que tudo esteja em ordem, como, por exemplo, a pintura das paredes e o conserto de avarias que tenham aparecido com o inquilino, e, também, que as contas sempre estejam em dia. Use sempre o contrato de aluguel como base para saber quais as responsabilidades de cada um. Como mencionamos acima, o contrato é quem dará o pontapé inicial para esclarecer essas pendências. Enquanto as manutenções do que foi instalado pelo inquilino durante a locação são de responsabilidade dele, a vistoria final é contratada pela imobiliária ou pelo proprietário do imóvel. Somente profissionais técnicos e certificados são capacitados para executar esse tipo de serviço, para avaliar o estado e relatar como o local foi encontrado. O laudo técnico de saída será comparado com o de entrada para alinhar informações e garantir o que é de direito do inquilino ou do proprietário. Basicamente, o laudo de fiscalização de entrada se trata de um documento que possui a
finalidade de especificar o estado de conservação e manutenção do imóvel no momento em que ele é alugado. O termo pode ser definido também como uma espécie de ferramenta jurídica, capaz tanto de respaldar o locatário quanto o próprio dono do imóvel. Isso porque, além de garantir que o inquilino receba o imóvel em plenas condições de uso, também assegura ao proprietário que, ao término ou rescisão do contrário de locação, sua casa ou seu apartamento seja entregue em iguais condições (exceto por determinações causadas no decorrer de sua utilização cotidiana). A vistoria de entrada é a análise do imóvel como um todo e o termo nada mais é do que o relato por escrito de forma detalhada de suas condições — portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, paredes, pisos e etc. Recomenda-se que a inspeção seja feita na presença do inquilino, do proprietário e, se for o caso, dos fiadores, sendo possível que a elaboração do laudo seja feita por uma terceira pessoa, mediante a validação de ambas as partes. Geralmente, é o que ocorre quando há o intermédio de uma imobiliária na locação. O ideal é que a vistoria abranja todo o imóvel, incluindo o seu exterior. Fotos também devem ser anexadas ao termo para tornálo ainda mais completo. E, ao
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final da locação, quando o imóvel for entregue, uma nova revisão é realizada — esta, de saída — para verificar se a casa ou o apartamento está nas mesmas condições em que foi recebido. Em geral, o termo é emitido pela imobiliária por meio do corretor de imóveis. Porém, quando isso não acontece, é possível que o próprio locatário ou o proprietário elabore o documento e o anexe com as devidas assinaturas. Para a CMO da Fix, Thais Sterenberg, uma dica importante em todo esse protocolo é de separar essa análise por cômodos da casa e, assim, manter a organização do relatório para acompanhar com clareza o real estado do imóvel. “Para a fácil compreensão de todos, ter tópicos e guias sobre cada área de um cômodo facilita a avaliação de inquilino e proprietário, além do trabalho do vistoriador e do próprio prestador de serviços. Fazendo a avaliação do banheiro, dos quartos, da sala, da cozinha, da área de serviço e da área externa, é muito mais fácil solicitar de maneira assertiva as manutenções necessárias para um profissional. Isso pode até fazer com que o inquilino receba orçamentos mais baratos dos consertos e reparos, justamente porque a informação está mais clara sobre o que será necessário realizar”, afirma a representante da startup. Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/14
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/18
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/13
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/09
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/09 ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/05
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/12
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/21
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
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