Supra Condomínio Setembro 2022

É uma publicação mensal da Editora Supra Ltda

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Editor Tércio de Oliveira Jr

Diretor Comercial Edmir Florêncio

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Supra Condomínio é uma publicação mensal, de distribuição regional (cidade de São Paulo e cidades da Grande São Paulo), distribuída periodicamente para 30.000 condomínios residenciais e comerciais.

Público Leitor Dirigido Síndicos, Zeladores e Administradores.

Jornalista Natália Mancio

Criação e Diagramação Caroline Chaves

Impressão BMF Gráfica

Distribuição Correios

A revista Supra Condomínio não se responsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos por seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo o conteúdo é de inteira responsabilidade de seus autores, não representando necessariamente a opinião da Supra Condomínio.

Supra Ensino

Editamos também a revista Supra Ensino, dirigida periodicamente para Escolas particulares dos níveis infantil, fundamental, médio, técnico e superior Visite nosso site: www.supraensino.com.br

Índice de produtos

Acessórios para academia.........................................17

Acessórios para limpeza 5,7,9

Acessórios poliesportivos 31

Acolchoados para elevador 5,7,9

Arquitetura e Urbanismo 30

Armário multiúso 7,32,3ªCapa

Aspirado 5,7,9

Bebedouro 5

Biblioteca 34

Bicicletário 5,7

Bolas.........................................................................33

Brindes 33

Brinquedos 32,34

Brinquedoteca 34

Cadeira para portaria 5,7,32,3ªCapa Caixas de correio 7,33

Capacho 5,7,9

Carrinho de compras................................................5,7

Carro Coletor.........................................................5,7,9

Carro Funcional.....................................................5,7,9

Casinha de boneca...............................................32,34

CFTV....................................................................11,13

Cobertura 13,31

Cobertura em policarbonato/vidros.......................13,31

Coletor de bituca.......................................................5,7

Construtora ..........................................................28,29

Copiadora..................................................................17

Desentupidoras de esgoto.........................................19 Dispenser para papel higiênico/papel toalha...........5,7,9

Dispenser para sabonete líquido............................5,7,9

Doações de brinquedos, roupas e etc...................21,23

Eficiência Energética 11

Elétrica 13

Elevador 15

Elevador: equipamentos 15

Elevador: manutenção 15

Enceradeira ..................5,7,9

Energia Solar 30 Engenharia............................................................28,29

Escada........................................................................5

Espelho convexo 5,7 Exterminador de mosquito 11

Ginastica: equipamentos 17

Grama Sintética 15,32,33

Hidráulica 13

Iluminação de Emergência 11,13,17

Impermeabilização 13

Impressã 17

Interfone 13

Jogos Espumados 32

Kit Primeiros Socorros 11

Lavadora automática de piso 5,7,9

Lavadora de alta pressão 5,7,9

Limpeza de fachada 28,29

Limpeza, produtos.................................................5,7,9

Lixeira 5,7,9

Máquinas para limpeza..........................................5,7,9

Multifuncional 17

Persianas 11,15

Pintura predial 28,29

Piso de borracha 11,15,2ªCapa,31

Piso esportivo 15,31

Piso Vinílico 11,15,32

Piso: restauração 29

Placa Solar.................................................................11

Placas de identificação................................................5

Placas de sinalização...................................................5

Playground em madeira.............................................34

Playground em plástico ........................................32,34

Playground em tronco de eucalipto............................34

Portaria Virtual...........................................................13

Protetor de coluna p/ garagem 4ªCapa

Protetor de pára-choque 4ªCapa

Protetor de parede..............................................4ªCapa

Protetor de porta 4ªCapa

Purificador de água 5

Rede de Proteção 11,33

Restauração de fachadas 28,29

Restauração de pisos 28,29

Sensores de Presença 17

Sinalização 5

Sistemas de Captação Energética 30

Tapete personalizado 5,7,9

Toldos 13,31

Tratamento de piso 5,29

Trava de carrinho 5,7

Varredora 5,7,9

Ventilador

Responsabilidade civil

Quem responde criminalmente em caso de dano, furto ou roubo de bens no interior do condomínio?

Um furto ocorrido em área comum de um condomínio, com a tomada de bens materiais, subtração de objetos dentro de um veículo estacionado na garagem, é da responsabilidade do condomínio? Gera o direito de indenização?

O coordenador da Cipa Síndica, Bruno Gouveia, explica que se for referente a área comum, depende da convenção, pois há convenções que ratificam que o condomínio não será responsável por roubos ou furtos no interior das áreas comuns, por exemplo de carros. Contudo, em todos os casos o departamento jurídico do condomínio deverá ser acionado para resguardar o condomínio em possíveis ações.

Thiago Araújo, advogado na Thiago Araújo Advocacia conta que são comuns os problemas enfrentados por condôminos em casos de furtos e roubos em condomínios, problemas estes que geram várias

dúvidas sobre a responsabilidade do condomínio em face desses delitos em suas dependências e que acabam gerando ações de indenizações pelos furtos e roubos.

O artigo 2° da Lei 4.591/64 disciplina somente sobre a natureza do direito e a guarda de veículos nas vagas de garagem e o artigo 1.338 e § 2º do artigo 1.339 do Código Civil disciplina sobre aspectos referente à locação ou eventual alienação das garagens sem dar menção nos casos de danos ocorridos nas garagens do condomínio, como furto e roubo de automóveis, nem tão pouco indicar soluções para resolver tais conflitos. “Tendo em vista a omissão da legislação e que responsabilizar o condomínio acarretaria um prejuízo para todos os condôminos, entendese que a decisão de se indenizar os lesados pelos furtos e roubos nas áreas comuns seria dos próprios moradores, decisão esta que deve

estar expressa em Convenção.”.

No entendimento do STJ, é necessário que haja previsão expressa em convenção do condomínio no sentido de que o prejuízo decorrente de danos e furtos em áreas comuns será suportado pelos condôminos.

Entretanto, há entendimentos de tribunais divergentes do entendimento do STJ no tocante à responsabilização do condomínio, quando se comprova negligência dos funcionários ou prepostos do condomínio resultando em culpa para consumação do dano.

CONDOMÍNIO – ROUBO – DANOS MATERIAIS E MORAIS

Ação de reparação de danos materiais e morais julgada improcedente – Apelantes que insistem na tese de responsabilidade das apeladas pelos prejuízos experimentados, argumentando que

não houve a efetiva instalação de sistema de segurança, mas apenas a contratação de empresa terceirizada, com um único agente que, pela falta de funcionários no prédio no período noturno e finais de semana, operava o portão da garagem manualmente, facilitando a entrada de assaltantes no condomínio, invocando a teoria do risco e relação de consumo (a terceirização dos serviços de garagem e vigilância do condomínio atribui à referida empresa contratada a responsabilidade pelo evento), sustentando a existência de danos morais, defendendo a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e postulando a procedência da ação ou, alternativamente, a redução da verba honorária – Roubo ocorrido no interior do condomínio, por indivíduos armados, surpreendendo dono de uma das lojas e o porteiro – Previsão expressa na Convenção de Condomínio excluindo a responsabilidade pela ocorrência de furtos e roubos ocorridos nas áreas comuns ou no interior de unidades, salvo na hipótese de que o Condomínio, o síndico ou a administradora não tenham agido com a necessária diligência no exercício de suas funções – Falha, todavia, não verificada –Responsabilidade do condomínio

não caracterizada – Antecedentes jurisprudenciais desta Colenda Câmara – Verba honorária fixada em percentual mínimo, não comportando redução – Hipótese de manutenção da sentença (proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 1973) pelos seus próprios, jurídicos e bem lançados fundamentos – Recurso desprovido.

(TJ-SP - APL: 1007122222 0158260002 SP 100712222.2015.8.26.0002, Relator: José Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 27/11/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2018).

Por fim, em regra os condomínios não são responsáveis por furtos e roubos em suas dependências, salvo se estiver expressa em convenção tal responsabilidade, ou no caso de comprovação de culpa do condomínio pelo ocorrido, já que não há a presunção de culpa do condomínio.

Como a segurança pública nem sempre consegue cumprir o seu papel, cabe aos condomínios se resguardarem com atitudes de segurança preventiva tanto no serviço de portaria como nas atitudes dos próprios moradores. Vale lembrar que de nada adianta

equipamentos de alta tecnologia, câmeras, sensores, entre outros sistemas, se a portaria — que é o coração do condomínio — for desatenta e ineficiente. Na maioria dos assaltos a esses locais, a falha está justamente no momento da averiguação ou liberação de visitantes e prestadores de serviços. O profissional de portaria realiza uma função importantíssima de prevenção, por isso não dá para economizar nessa contratação — pois pessoas despreparadas para a função, que são desatentas ao entra e sai de moradores e deixam qualquer um entrar, sem confirmar se foram autorizaram ou sem checar as placas dos carros, indo apenas pela marca e cor do veículo (muitas vezes semelhantes à de algum condômino), podem causar enormes prejuízos. Outra falha comum é a entrada de portadores de serviços, como diaristas, pedreiros, encanadores e até entregadores de pizza e fastfoods, sem uma regra bem definida de controle de acesso, deixando a decisão para o porteiro. Todo condomínio possui regras e normas que precisam ser obedecidas por todos, pois um único deslize ou falta de comprometimento põe em risco a segurança de todo o condomínio.

“Um erro muito comum é o controle de acesso à garagem, onde muitos prédios não possuem em sua estrutura condições adequadas para visualização dos veículos, devendo ser corrigido com equipamentos de identificação e CFTV. Por isso alertar condôminos quanto às atitudes irresponsáveis e investir em treinamento e tecnologia vale a pena. Há empresas de serviços terceirizados com experiência na gestão e na preparação de profissionais capacitados para agir e evitar situações desagradáveis. Assim, o condomínio não precisa se preocupar com a ausência de funcionários. Com a terceirizada, outra pessoa deverá cobrir o plantão com a mesma qualidade de serviço. O prédio não precisa fazer o processo de seleção e treinamento dos funcionários, e deixa esses encargos ao cuidado e supervisão da empresa que vai aplicar rotinas próprias para tanto, gerando mais segurança e trabalho de melhor qualidade.”, Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização.

Segurança x Tecnologia

Síndicos e moradores ganham assistente virtual para facilitar dia a dia nos condomínios

Todos os dias ouvimos falar de tentativas de invasão em condomínios. Geralmente a invasão acontece pela porta da frente, e se aproveitam da fragilidade e da falta de treinamento de alguns funcionários para saquear os apartamentos. Neste momento de pandemia, vimos muitas vezes criminosos se passando por agentes de saúde, outras vezes por entregadores de delivery, instaladores de internet, TV a cabo, etc.

Podem ter o auxílio de outras pessoas que ligam nos apartamentos para informar que o sistema precisa de manutenção e que é necessário receber um técnico.

“Também já vimos alguns problemas relacionados a prestadores de serviços que entram nas unidades para fazer reparo e acabam entendendo a rotina da família, e usam deste conhecimento para roubar ou repassar a informação para outras pessoas cometerem o delito.

A Noleak Defence, startup de

inteligência artificial focada em análise comportamental, com atuação no Brasil e Canadá, criou a NoLeak Agatha, uma plataforma de inteligência artificial que detecta ameaças de crimes contra o patrimônio ao analisar imagens de câmeras de segurança em tempo real. “Vídeos analíticos geram muitos alarmes falsos e costumam ser ineficientes para identificar comportamentos suspeitos e acionar equipes de segurança de maneira assertiva e preditiva. Isso leva a segurança a ser reativa e não preventiva. A chegada da Agatha, que não tem similar no mundo, eleva a eficiência das equipes de segurança patrimonial para um novo patamar, porque passam a poder agir a tempo de evitar que crimes aconteçam e deixam de perder tempo com alarmes falsos.”, explica Rafael Libardi, cofundador e CEO da empresa. Combinando tecnologias de machine learning, deep learning e modelos de detecção de anomalias, a Noleak Agatha faz

correlação de eventos de diversas câmeras e cria um score de risco para o ambiente que está sendo monitorado. Diferentemente de outros sistemas de inteligência artificial, a Agatha não se baseia apenas em aprendizado prévio. Seu aprendizado é automático, assim como sua capacidade de prever incidentes. “Com essa solução, basta conectar as câmeras e a Agatha aprenderá por si mesma. É 100% autoaprendizado, portanto, não há necessidade de treinar um grande conjunto de dados. Em duas semanas, ela aprende como proteger o ambiente.”, explica Libardi. Com esses recursos, além de aumentar a agilidade e eficiência das equipes de segurança, a nova tecnologia poderá ainda agregar novos parâmetros e protocolos de prevenção em cada local monitorado. O fato de detectar riscos e ameaças de forma autônoma e preditiva, poderá trazer à tona informações novas para aperfeiçoar o score e os protocolos de segurança de diferentes áreas de um condomínio, agência bancária ou indústria, por exemplo.

Uma assistente virtual, que promete facilitar o dia a dia de síndicos e condôminos, tirando dúvidas e facilitando o acesso a documentos, como comprovantes de pagamentos realizados junto a fornecedores. Segundo o gerente de Marketing da Cipa, responsável pela iniciativa, Daniel Quagliani, o objetivo é levar maior comodidade a quem acessar os canais de atendimento da empresa e criar uma proximidade maior, tanto dos administradores quanto dos moradores. “A Maria, como batizamos nossa assistente virtual, amplia o nosso canal de comunicação, apresentando algumas soluções que foramidentificadas com necessárias. É o caso da verificação do pagamento

a um fornecedor, por exemplo. O processo, que era burocratizado, agora pode ser resolvido num clique.”, explica Quagliani.

São tantos os métodos utilizados que fica difícil encontrar uma única solução para resolver o problema. Mas uma coisa é certa, a segurança só funciona se tiver o engajamento de todos, sejam funcionários bem treinados, tecnologias voltadas para área da segurança como câmeras, iluminação por sensor de movimento, cartão de identificação, biometria ou reconhecimento facial, sistema de identificação de veículos na entrada da garagem, e a colaboração do morador para fechar o ciclo do que chamamos o tripé da segurança.

“Uma solução que vem sendo implementada nos condomínios, tanto comerciais como residenciais, é um sistema de cadastro de visitantes, amigos e parentes pelo celular, que gera uma imagem QR Code para, somente assim, fazer a liberação de entrada. A inovação evita qualquer contato desnecessário, pois ao fazer a leitura, que o próprio condômino envia a seu convidado, automaticamente a portaria confere todo o cadastro e agiliza o processo de entrada, de forma segura e eficiente. Este modelo tem sido muito utilizado por todos os tipos de visitantes, até mesmo aos que alugam apartamentos por curta temporada, em plataformas digitais.”, explica João Xavier, síndico profissional, especialista em gestão condominial, especialista em implantação de novos condomínios.

Somente com todos procedimentos e participação dos moradores é que teremos a melhor performance da segurança, não só nos condomínios, mas em todos os lugares que estivermos.

A tecnologia aliada a sistemas integrados em condomínios visa aumentar a segurança de moradores e facilitar o trabalho dos colaboradores que atuam nos locais. De acordo com a pesquisa da Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (ABESE) sobre o panorama do mercado em 2021, no topo dos itens essenciais de tecnologia, produtos e serviços que façam com que as pessoas se sintam mais seguras são os mais listados pela humanidade. E foi pensando nessa solução, que a RS Serviços investiu em uma marca de segurança eletrônica para atender o mercado e ampliar a vasta gama de serviços que possui. A IESS by RS Serviços fornece tecnologia agregada aos serviços certificados ISO 9001. “Sabemos da importância da evolução constante de nossos serviços e trazermos soluções que aliem nossa expertise em mão-de-obra especializada a tecnologias é fundamental nesse processo.”, afirma Clovis Keller, CFO da RS Serviços. Essa junção traz para a RS uma gama de serviços de infraestrutura de tecnologia da informação e telecomunicação, implantação de procedimentos de segurança formatados por Gestores de Segurança, engenharia especializada em controle de acesso e redes, além de tecnologias como

câmeras com leitura de placas veiculares, leitores faciais com medição de temperatura e uso de máscaras e APP para visualização de imagens, registros de entrada e saída e demais ações.

A Intelbras, empresa brasileira desenvolvedora de tecnologias com 45 anos de história, dando sequência a suas estratégias de crescimento e confirmando as projeções para 2021, entra em novo segmento de mercado: o de automatizadores de portão. As soluções, que estão concentradas na linha Strat, proporcionam alta segurança, agilidade e performance a projetos de controle de acesso residenciais, condominiais e corporativos, e complementa as soluções já oferecidas para esses mercados, em especial, para condomínios, que vão desde controladores de acesso, fechaduras digitais e elétricas, iluminação e incêndio, entre muitos outros. A linha Strat também inclui dois modelos de controles remotos, com dois ou quatro botões, que permitem acionamento dos automatizadores em longo alcance e abertura sem necessidade de sair do veículo, mesmo com vidros e portas fechados. Os produtos contam com chaves tact resistentes, que impedem o acionamento acidental, além de LED que acende ao acionar o portão e evita a pressão exagerada no botão. “Os controles utilizam tecnologia anticlonagem, que impede que os equipamentos tenham seus códigos replicados de forma ilegal e traz mais segurança aos condôminos e usuários.”, explica Paulo Daniel Correa, diretor da unidade de controle de acesso da Intelbras.

As centrais eletrônicas para automatizadores de portão da linha Strat oferecem mais segurança com o protetor de surto integrado e facilidade na configuração através de chaves tact e LED. Com capacidade para cadastrar até 800 botões de controles para acionamento do portão, as centrais também trazem as funcionalidades de Rampa de Aceleração e Desaceleração, Velocidade de Abertura e Fechamento, além do modo Pedestre para abertura mais curta do portão e Fechamento Automático para garantir que o portão nunca fique aberto.

Conselho fiscal dos condomínios

Entenda o que é, quem pode fazer parte e quais as funções irá exercer

Primeiro, vamos explicar o que é o conselho fiscal em um condomínio e porque ele é criado. Segundo o Artigo 1356 do Código Civil, o conselho fiscal não é obrigatório. Porém, torna-se imposição quando consta na convenção condominial.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Por movimentar altas quantias de dinheiros e ter muitas demandas relacionadas à pagamentos, é interessante que os condôminos optem por manter um conselho fiscal.

Geralmente composto por três membros, preferencialmente proprietários de unidades, o conselho fiscal de condomínio tem a função de auditar e fiscalizar as contas do empreendimento, fazendo ponderações, questionamentos e, principalmente, aprovando ou

reprovando os documentos que posteriormente serão encaminhados para assembleia geral. Cabe ainda aos conselheiros alertar o síndico ao identificar pontos questionáveis nos relatórios financeiros. Os conselheiros ainda podem ajudar o síndico na escolha de fornecedores financeiros como banco e seguradora do condomínio.

De acordo com o síndico profissional da Cipa, Bruno Gouveia, essas funções vão variar de acordo com a convenção de cada condomínio, pois lá determina se o conselho é Consultivo ou Fiscal. De modo geral a atribuição deste é assessorar o síndico e fiscalizar as contas deste. Entre as responsabilidades do conselho estão:

• assegurar que os valores arrecadados pela gestão são aplicados corretamente;

• checar balanços da contabilidade condominial;

• alertar o síndico sobre eventuais irregularidades nas contas

e contratar uma auditoria se houver suspeita de irregularidades (como fraudes);

• apoiar e dar suporte no momento da previsão orçamentária;

• acompanhar o envio mensal da pasta de prestação de contas pela administradora;

• fazer um acompanhamento geral do trabalho da administradora e do síndico.

O conselho fiscal, formado por condôminos, é órgão complementar do condomínio e jamais deve ser entendido como uma função secundária ou burocrática. Cabe a esse grupo, com integrantes eleitos em assembleia geral, analisar as contas e emitir parecer recomendando ou não a sua aprovação. Essas informações servirão de base para que os demais condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, de modo a evitar graves problemas nos caixas e na administração.

Os critérios para candidatura

devem ser descritos na convenção ou regimento interno condominial e, portanto, são variáveis. O mais recomendado é que os membros do órgão sejam proprietários dos imóveis, mas, alguns condomínios permitem a participação de procuradores, inquilinos e demais ocupantes. A opção por eleger chapas fechadas ou integrantes avulsos também fica a cargo de cada condomínio.

É interessante, ainda, considerar a eleição de suplentes para os conselheiros — essas pessoas poderão assumir as tarefas do órgão caso algum integrante precise se ausentar. Com isso, evita-se a necessidade de remarcar assembleias de condomínio e o grupo ganha mais agilidade.

As regras sobre como deve ser feita a eleição do conselho fiscal são determinadas pela convenção do condomínio. Em geral, o conselho fiscal pode ser composto por três integrantes: um presidente e dois membros. Na maioria dos condomínios, opta-se por eleger o conselho fiscal na mesma reunião de condomínio para eleição do síndico. Para eleger o grupo de conselheiros, deve-se atingir a maioria dos votos dos condôminos presentes. É recomendado que o órgão seja formado por moradores proprietários de unidades do condomínio. Entretanto, isso não é uma obrigação. Se a legislação interna condominial autorizar, inquilinos,

ocupantes e procuradores têm o direito de participar do conselho fiscal.

A convenção também deve estipular se há necessidade de eleger chapas fechadas ou membros avulsos. Da mesma forma, deve-se conferir se é possível eleger suplentes para as vagas de conselheiro. Estes deverão entrar em ação caso alguém renuncie o cargo durante a gestão. A medida evita a necessidade de marcar uma nova reunião de assembleia geral apenas para escolher um substituto para a vaga.

A Lei 14.010 que que instituiu o Regime Jurídico Emergencial para o Direito Privado, que estabelece, durante o período de pandemia, novos parâmetros para regras de condomínios, pouco modifica o papel e a responsabilidade do síndico. Este continua sendo responsável pela tomada de decisões, que devem estar de acordo com o bem coletivo. Segundo o síndico profissional da Cipa, Bruno Gouveia, as novas regras mantêm o respeito à convenção do condomínio como princípio básico administrativo. - Mesmo o muito foi falado artigo 11 desta lei (que versa sobre o poder do síndico de fechar áreas comuns do empreendimento para que não haja aglomeração), vetado pelo presidente da República, tem pouco efeito.

O Código Civil, em seus artigos 1336 e 1348, garante ao síndico a possibilidade de impedir festas e reuniões nestes locais, com o intuito

de resguardar a segurança e saúde de seus condôminos - ressalta Gouveia. No que se refere à realização de assembleias, que também foram motivo de veto presidencial, Bruno avalia que há amparo legal para a realização da utilização do meio eletrônico como forma de reunião, desde que em caráter emergencial. “No entanto, devem ser evitados assuntos polêmicos. Para realização de assembleias on line, o síndico deverá analisar o perfil de seus condôminos e a aceitação para essa nova modalidade. Esse processo pode ser feito, por exemplo, através de uma pesquisa ou enquete.”, explica.

O administrador destaca que caberá sempre ao síndico a tomada de decisão, respeitando sempre a convenção e as decisões dos condôminos. “O síndico deve investir numa boa comunicação junto ao seu conselho consultivo/ fiscal e condôminos, possibilitando assim uma decisão assertiva na qual prevaleça sempre a vontade da maioria.”. Sancionada com vetos pelo presidente Jair Bolsonaro, a Lei 14.010 determina, entre outros pontos, que a assembleia condominial presencial e a respectiva votação dos itens de pauta poderão ocorrer, em caráter emergencial, por meio virtual até 30 de outubro deste ano. O mandato vencido do síndico, a partir de 20 de março último, será prorrogado até 30 de outubro, casa nossa eleição não seja possível.

Opção cresceu e se fortaleceu durante a pandemia e tem inclusive cursos profissionalizantes na área Síndico profissional Natália

Só a cidade de São Paulo possui cerca de 25 mil prédios e edifícios residenciais, que somam mais de cinco milhões de moradores, com previsão de crescimento do mercado imobiliário. Para atuar com responsabilidade nessa área, uma formação adequada é um diferencial. Dificilmente quem vive em condomínio nunca tenha presenciado alguma cena de confusão ou de briga relacionada as decisões ou organização desses locais.

Essa situação se agravou ainda mais com o isolamento social, recomendado para frear o avanço do novo Coronavírus, que transformou muitos condomínios em potenciais e verdadeiras zonas de conflito. Fato é que muitas dessas discussões se dão por desavenças com os síndicos. Para alterar essa situação e diminuir os conflitos, uma alternativa que muitos condomínios estão encontrando é a contratação de um síndico profissional, ou seja, um profissional externo e capacitado para realizar todas as demandas e necessidades dos moradores e do condomínio,

cuidando do cumprimento das regras e das responsabilidades do condomínio. “Essa opção vem apresentando ótimos resultados, pois com a presença de uma empresa terceirizada para prestação desse serviço os problemas de relacionamento entre vizinhos tendem a diminuir a cobrança por soluções passam a ser tratadas de forma muito mais profissional.”, explica Felipe Bonavite, sócio da Bonavite & Carvalho: Sindicância Profissional (http:// bonaviteecarvalho.com.br/), que explica que essa decisão pode até mesmo valorizar o condomínio na hora de venda ou locação dos imóveis.

O vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior, explica que a principal diferença é que o síndico morador tem relação direta com o condomínio e com o patrimônio, pois zela pela valorização do bem e está intimamente ligado. “O síndico “contratado”, de certa forma possui uma relação na prática de subordinação aos condôminos e ao Conselho, e tem regras

definidas de visita e reuniões no empreendimento.” E ele reforça ainda que o custo com o síndico contratado deve constar da previsão mensal ordinária, aprovada em assembleia geral.

A contratação de um síndico profissional é uma coisa nova opção para os condomínios e a decisão se dá por meio de uma assembleia que elege uma comissão de triagem. Que faz todos os levantamentos das opções e leva para assembleia a proposta, para concorrer com os síndicos moradores. Após o voto da assembleia, em caso de vitória dessa proposta é endossada a escolha da comissão e esse síndico profissional assume o condomínio por dois anos podendo ser reeleito.

Com essa contratação fechada, esse profissional fica à frente de diversas responsabilidades legais relacionadas ao condomínio, como contratação e terceirização de empregados, dar todo suporte legal ao condomínio, vigiar o cumprimento do regimento interno e as determinações da assembleia, cobrar dos condôminos as suas

contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, informar imediatamente quaisquer situações de risco, dentre diversas outras.

Felipe Bonavite explica que a busca dessa opção pode se dar a qualquer tempo mas se potencializa quando a gestão começa a encotrar dificuldades nas seguintes áreas:

• Operacional - funcionários que acabam não fazendo seu trabalho corretamente;

• Financeira - quando o condomínio estiver com inadimplência alta, não tiver fundo de reserva, ou estiver endividado;

• Estrutural - condomínio que herda problemas desde a construção;

• Estética - quando os ambientes não são harmoniosos, sem valorização patrimonial, como um jardim bonito, fachada bonita e bem pintada, etc.;

• Comportamental - quando o comportamento das pessoas prejudica a visão do condomínio, como problemas de garagem, vazamentos que acabam não sendo solucionados. A conduta de alguns moradores que acaba denigrindo a imagem do empreendimento.

Ainda segundo Bonavite a atuação desse profissional terceirizado vem sendo ainda mais valorizado na quarentena. “Alinhar interesses coletivos nunca foi uma tarefa fácil, mas com o isolamento questões antes esporádicas de convivência,

até pela proximidade dos moradores, ficaram latentes. De um lado o lar virou empresa, do outro, pessoas confinadas não poderiam exercer seu pleno uso por estarem confinadas, mas com diálogo, campanhas de conscientização, assembleias virtuais, ajuste operacionais, tudo vem sendo resolvido da melhor forma possível.”, finaliza. Contudo, a contratação desse tipo de serviço demanda alguns cuidados para que não ocorram novos problemas no futuro, assim, uma dica importante na hora dessa contratação é buscar empresas que já prestam esse serviço e que possuam equipe, controle, processos de organização, imparcialidade e, acima de tudo, ter experiência profissional, pois são muitas as situações inusitadas que podem aparecer para serem resolvidas, e nessas é fundamental que esse síndico seja realmente um profissional.

“Síndico profissional” é profissão com grande campo de atuação

O tema está tão em alta que foi criado o “Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional” da FECAP com aulas on-line, ao vivo, para todo o Brasil. Segundo a Coordenadora do curso, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, para que essas pessoas possam morar com segurança e

tranquilidade, quem “coloca ordem” precisa administrar com eficiência e cumprir todas as exigências legais. “Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas.

Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado.”, diz Schwartz. A FECAP oferece o curso de curta duração de “Administração de Condomínios e Síndico Profissional” em que disponibiliza aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. Como os módulos não são necessariamente sequenciais, o aluno pode, aleatoriamente, fazer qualquer um dos três (I, II e III), adequando-os à sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse as 118 horas dos três Módulos (I, II e III). O público-alvo é formado por pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados. Um importante diferencial do curso é o atendimento de dúvidas dado aos alunos pela professora, mesmo após o término do curso.

ANUNCIANTE

Pets no condomínio

Como conquistar um ambiente saudável para todos

A sensação de solidão causada pelo isolamento social, em decorrência da pandemia da Covid-19, fez com que muitas pessoas buscassem pela companhia de um bichinho de estimação. De acordo com ONGs e protetores de animais, as buscas por cães e gatos para adoção tiveram aumento de até 50% durante esse período. Diante do cenário, que cresce constantemente, condomínios vêm investindo nos “pet places” ou espaços pet, seja na instalação ou em melhorias.

Um dos fatores que influência na adoção de um animal de estimação é a moradia, já que nas grandes cidades a maioria das pessoas vive em prédios ou condomínios residenciais que possuem algumas regras internas e não dispõem de espaços muito amplos. No entanto, existem algumas formas de amenizar as adversidades e proporcionar um lar saudável e seguro para os animais. Seguir as normas pré-estabelecidas, como o uso de coleiras e guias nas

áreas comuns, pet no colo ao acessar os elevadores, usar saídas de serviço, entre outras, é fundamental.

“Considerados como parte da família, o bem-estar dos pets se mostra cada vez mais importante para os seus donos, por isso, espaços pet têm sido item importante no momento de decisão de compra ou aluguel de um imóvel e os condomínios estão, cada vez mais, buscando adaptação a fim de atender às necessidades dos moradores.”, fala a vice-presidente do Grupo Graiche, Luciana Graiche. No condomínio onde Cristiano Jair Silva é síndico, na Zona Leste de São Paulo, o aumento de moradores que passaram a ter um animal de estimação durante a pandemia resultou na necessidade de implantação de um espaço específico para os pets, criado em junho. “Por se tratar de um condomínio grande, com 400 unidades e clube, percebemos a necessidade der criar um espaço para os pets, até pela procura dos

condôminos e circulação de diversos pets.”, conta Cristiano. No local, há aproximadamente 100 animais e foi desenvolvido dois espaços pet, um para animais de pequeno porte e o segundo para os maiores. Em outrocondomínio, na Água Branca, com 224 unidades, espaço pet foi criado em 2018 com o objetivo principal de garantir a segurança dos moradores, que se sentiam inseguros no passeio na via pública. Agora, com a alta demanda - hoje são mais de 80 cães - uma comissão de moradores foi instalada, objetivando melhorias e já há várias indicações e sugestões.

“Inicialmente, verificamos nossa área permeável, com grama, e iniciamos projetos para viabilizar a segurança do passeio interno com os pets. Aprovado em assembleia com maioria absoluta, fomos para a segunda fase, de adequações no local.”, conta a síndica Claudvanea Monteiro. Os espaços pet disponibilizam bebedouro para os animais, lixeiras e saquinhos para a recolha de fezes. Brinquedos para os pets também podem ser instalados.

Luciana Graiche ressalta que a implantação de um espaço pet deve refletir a vontade da coletividade, devendo ser deliberado em assembleia, com respeito aos quóruns e cuidados necessários. “Para que o local seja seguro, funcional e regular, obviamente será necessário um investimento a ser rateado por todos, além da discussão das normas de uso, mas, ao longo do tempo, podem ser percebidas também as vantagens atreladas ao bem-estar dos animais, aproximação dos conviventes, segurança aos condôminos, além do valor agregado ao patrimônio.”, pontua. Os síndicos confirmam a questão da valorização.

“Nos tempos de hoje, em que os pets são como membro da família, ao meu ver, uma das primeiras coisas que a pessoa irá verificar durante a procura por um condomínio é se existem um espaço para o seu pet.

Sendo assim, acredito que ter um pet place traz mais valorização ao imóvel.”, fala Cristiano.

“Com certeza o condomínio e imóvel são valorizados com a implantação do espaço, pois além de oferecer segurança ao morador, oferece comodidade”, salienta Claudvanea.

Para iniciar o projeto de instalação do espaço pet, após a aprovação em assembleia, é importante estudar o ambiente, infraestrutura e investimentos, além de definir regras comuns para o uso do espaço coletivo. No condomínio da Zona Leste, por exemplo, a administração pode exigir apresentação de vacinação dos pets usuários do espaço. Lá, é permitido até dois pets por pessoa e é proibido alimentálos no espaço. No condomínio daÁgua Branca, além da exigência de que os animais estejam vacinados, cães de porte grande devem estar com focinheira e é proibido levar ao espaço cadela que esteja no cio.

O Grupo Graiche lista outros pontos que devem ser levados em consideração no projeto de instalação do espaço pet.

- Cotação de materiais utilizados no espaço pet que facilite a manutenção e a limpeza.

- Definição de responsabilidades e

pela higienização do local.

- Consulta a especialistas como adestrador, veterinário, educador canino, com o intuito de ajudar a definir a estrutura do espaço.

- Estudo de local para higienização das patinhas e focinhos antes de retornar ao apartamento.

As necessidades fisiológicas dos pets também costumam ser motivo de discórdia entre moradores de condomínios, afinal ninguém quer chegar em casa e encontrar xixi de cachorro bem em frente à sua porta. Não é recomendado fazer as necessidades fora do lar por causa da dependência que é criada entre tutor e o cão. Imprevistos acontecem e o animal pode ficar segurando o xixi e cocô por muito tempo, em situações em que o dono esteja impossibilitado de acompanhar. Isso pode facilitar doenças como, por exemplo, infecções urinárias.

Uma dica extra que preparamos para os síndicos é a possibilidade de parcerias ou a busca por parceiros que possam trazer benefícios para os moradores que possuem animais. Como a contratação de profissionais especializados em serviços como banho e tosa, parceria com veterinários e pet shops da região para fornecer produtos de uso dos pets no espaço criado.

Além de petiscos, água em abundância e brinquedos, pensamos também na possibilidade de disponibilizar, por exemplo, protetor solar para os animais.

Segundo a veterinária dermatologista parceria da DrogaVET, Jueli Berger Becchi, um simples passeio no condomínio, pode representar uma exposição solar abrupta na pele do pet. “Os longos e frequentes períodos de exposição ao sol e aos raios UV podem causar queimaduras, dermatites ou, até mesmo, câncer de pele no pet, exatamente como ocorre com os humanos. Além disso, é importante frisar que a radiação que reflete nas superfícies do solo, como no quintal, areia da praia ou, até mesmo, nas sacadas e janelas de apartamentos, também podem causar queimaduras dos coxins (almofadinhas das patas), barriga e focinho por serem sensíveis e estarem sempre expostos.”, esclarece a profissional. De maneira geral, a veterinária informa que o uso do protetor é recomendado para todas as raças, tanto para cães quanto para gatos, em especial nos animais de pele clara, albinos ou de pelagem curta e também nos cães idosos, de sete a 14 anos, para evitar os tumores de maior incidência nessa idade. “Além disso, os cuidados devem ser redobrados principalmente nas regiões com pouco ou sem pelo, como no focinho, barriga, patas e lado interno das orelhas. Há raças, inclusive, que requerem um cuidado especial de seus tutores. Boxer e Dálmata apresentam menos quantidade de melanina e têm pré-disposição a desenvolver tumores de pele, sem falar nas raças que não possuem pelos, como: o cão Crista Chinês e o felino Sphynx. Todos estes precisam, obrigatoriamente, usar protetor solar em todo o corpo justamente por essas peculiaridades.”, informa a veterinária. Segundo a farmacêutica da DrogaVET, Thereza Denes, esse foi o ponto de partida para que a empresa desenvolvesse o protetor solar FPS 45 em bastão de fácil aplicação, principalmente nas áreas mais expostas ao sol. “Possui FPS 45, o que o torna um bloqueador solar. Por não escorrer, é indicado para aplicação em regiões mais delicadas e com poucos pelos como focinho, área dos olhos e orelhas. Além disso, a embalagem é fácil de manusear e compacta, ideal para levar em passeios ao ar livre.”, finaliza.

Por Natália Mancio

Minimercados em condomínios

O conceito de condomínio completo, com os mais variados serviços, que ajudem na dinâmica do dia a dia na realidade estabelecida pela pandemia, começa a ganhar cada vez mais corpo. Esse novo formato de utilização do espaço se reflete também na maneira como as pessoas consomem. Muitos se adaptaram a pandemia e passaram a pedir cada vez mais comida por delivery, através de aplicativos de mercados ou formas facilitadas de entrega. Porém, muitos não abrem mão de realizar as compras pessoalmente, e é dessa forma que os minimercados dentro de condomínios vêm ganhando espaço e em plena expansão. A facilidade de realizar as suas compras sem precisar sair do seu condomínio tem atraído cada vez mais adeptos.

Haroldo Matsumoto é especialista em gestão de negócios, sócio-diretor da Prosphera Educação Corporativa, consultoria multidisciplinar especializada na gestão de empresas explica que as feiras

dentro do condomínio já existiam e estavam em franco crescimento, especialmente em condomínios corporativos e um pouco menos nos residenciais. Os minimercados ainda não haviam aparecido nos condomínios, algumas vending machines (máquinas automáticas com produtos e pagamento automático) já estavam em alguns locais dos condomínios. Com a pandemia e o isolamento social, esses modelos de negócio avançaram e começaram a ser oferecidos nos condomínios residenciais. Uma das empresas pioneiras foi a rede de supermercados Hirota, que lançou, em julho de 2020, um minimercado do tipo container. Nele, a entrada é autorizada através de aplicativos e sem contato humano. O cliente paga e retira os produtos. Com o agravamento da pandemia em número de casos e óbitos, as feiras e minimercados ajudam os condôminos a abastecer suas residências e reduzir as chances de contaminação. “O cuidado deve ser

na frequência e acesso para evitar aglomerações entre moradores no local de compra. E para tornar a operação do minimercado mais eficiente, é importante verificar o local adequado para sua instalação, pois ele exigirá estrutura para suporte a peso, se o piso suporta tráfego de pessoas, instalação elétrica e hidráulica, além de segurança dentro das normas e leis vigentes. Por isso, vale a pena consultar um engenheiro ou arquiteto.”, completa Haroldo.

A SmartStore foi criada em março de 2019, e inaugurou sua primeira unidade no dia 30 de março, na cidade de Campinas. Seu modelo inovador é 100% automatizado, dispensando funcionários nas lojas. O estoque do mercado é sugerido por inteligência artificial e a disponibilidade dele pode ser vista via aplicativo, que também conta com uma ferramenta onde é possível fazer sugestões de produtos. O pagamento também é automatizado, sendo feito no próprio estabelecimento, aproximando o código de barras do produto na leitora instalada no check-out. Impulsionado pelo isolamento social na pandemia, a empresa finalizou o ano com um faturamento de R$3 milhões, além de 134 franqueados ativos e 37 lojas em funcionamento.

“A SmartStore é um mini mercado equipado com produtos essenciais, como alimentos, bebidas, itens de higiene e limpeza, mas também é possível encontrar itens mais sofisticados, como vinhos e cervejas. Toda operação é automatizada, dispensando a presença de funcionários. Seu estoque é sugerido por inteligência artificial e a disponibilidade dele pode ser vista via aplicativo, que também conta com uma ferramenta onde é possível fazer sugestões de produtos. O pagamento também é automatizado, sendo

Como os síndicos devem se organizar para que essas ações sejam eficientes, lucrativas e seguras?

feito no próprio estabelecimento, aproximando o código de barras do produto na leitora instalada no check-out. A SmartStore licencia a marca para seu licenciado, que fica responsável pela manutenção, montagem e reposição do estoque de sua unidade.”, explica Evandro Machado, fundador da empresa. Ele explica ainda que não existem taxas e o condomínio também não paga nenhuma mensalidade para contar com uma SmartStore, basta ceder o espaço. A instalação do micro mercado não exige obras ou modificações estruturais no condomínio, pois a estrutura é adaptável aos espaços disponíveis. O espaço mínimo necessário exigido é a partir de 5 m² para serem colocados nichos de prateleira, geladeira e check-out, sendo, portanto, de fácil adaptação em qualquer condomínio. Além disso, o serviço é democrático, tendo unidades em condomínios de todas as classes.

A escolha da empresa também é muito importante, pois ela irá implantar o estabelecimento e a reposição dos produtos. O responsável do condomínio deve pensar em como será a logística, se há lugar para caminhões ou pequenas vans pararem para descarregar. Também é necessário estabelecer quem irá dar a manutenção, se será alguém do condomínio ou da própria empresa. Também é importante estabelecer os procedimentos para o caso de falha no sistema de pagamento, de falta de energia (como ficam os produtos perecíveis que precisem de geladeira/freezer), como fica a questão da devolução ou troca de produto, entre outros pontos. O ideal é imaginar todos os possíveis problemas e rotinas de um minimercado para que a operação seja a mais eficiente possível.

A Onii instalou a primeira unidade loja idealizada exclusivamente para condomínios no Rio de Janeiro. Em parceria com a Cipa, uma das maiores administradoras do país, a empresa inaugurou, no condomínio Up Barra +, um minimercado totalmente informatizado, onde os moradores podem comprar utilizando aplicativo e todo o monitoramento de reposição de produtos é feito via online. “A ideia é levar comodidade aos moradores e evitar que haja aglomerações. Esse

é um conceito comum em muitos condomínios em São Paulo. Isso sem falar que é um forte aliado das medidas sanitárias tão necessárias diante da gravidade da pandemia.”, salienta Bruno Queiroz, gerente de Novos Negócios da Cipa. Nesse formato, os condomínios não têm qualquer custo para a instalação do minimercado. Toda a infraestrutura necessária é bancada pela Onii. Além disso, até 3% do faturamento pode ser revertido ao condomínio.

De acordo com Haroldo Matsumoto, o síndico deve atuar no sentido de compreender o perfil dos moradores, o projeto, mix de produtos, instalação e operação, comunicação com os condôminos.É importante saber o perfil dos moradores, primeiro para entender se há demanda. Talvez o preço ou a variedade de produtos no minimercado não seja tão atraente quanto o do supermercado próximo e os moradores prefiram se deslocar até lá. “Então, é necessário confirmar se há demanda para este minimercado dentro do condomínio antes de contratar qualquer empresa. Veja o projeto, compare os pontos forte e fracos de cada empresa que oferece esse serviço, revise as cláusulas contratuais e questione o máximo possível as situações que possam ocorrer dentro do minimercado, desde um produto com validade vencida, um alimento pré-pronto que causou uma intoxicação, até um curto-circuito que pode gerar um incêndio. A ideia não é ser pessimista na implantação, mas verificar em cada situação quem

será o responsável pelo problema.”, alerta. Como o espaço de um minimercado em condomínio é bem menor que o de um supermercado tradicional, é preciso formar um mix de produtos que atenda a maioria dos moradores. Um bom exemplo são os minimercados de conveniência que existem no Japão. Neles é possível encontrar um pouco de cada coisa, desde agulha e linha até um prato pronto saudável. Isso ajuda no dia a dia. Na instalação e operação, é importante verificar se há o projeto arquitetônico e toda responsabilidade técnica do projeto para construir e operar o minimercado. Como citado anteriormente, veja se a operação será toda automatizada ou se terá um colaborador da empresa. Se houver um colaborador, ele terá que ser validado para entrada e saída do condomínio, assim como avisos de substituição. Datas de entrega e identificação dos entregadores também serão importantes para manter a segurança do condomínio.

E antes de contratar, a administradora ou síndico deve convocar uma assembleia com os condôminos para aprovar a implantação e a comunicação interna de como será a utilização. Vale alertar os moradores sobre depredação ou uso inadequado do estabelecimento dentro do condomínio, avisando sobre multas e sanções previstas e adicionadas no regulamento do condomínio, além de reforçar os benefícios do minimercado, como comodidade e agilidade para os moradores.