Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/15
Índice de produtos Acessórios para academia.........................................32
Iluminação de Emergência.........................................15
Acessórios para limpeza......................................5,9,11
Impermeabilização...........................................13,28,29
Acessórios poliesportivos..........................................30
Impressão.................................................................33
Acolchoados para elevador..................................5,9,11
Interfone....................................................................15
Arquitetura e Urbanismo............................................30
Kit Primeiros Socorros.................................................7
Armário multiúso.......................................................11
Lavadora automática de piso...............................5,9,11
Aspirador.............................................................5,9,11
Lavadora de alta pressão.....................................5,9,11
Bebedouro...................................................................9
Limpeza de fachada..............................................28,29
Biblioteca...................................................................34
Limpeza, produtos...............................................5,9,11
Bicicletário..............................................................9,11
Lixeira.................................................................5,9,11
Brinquedos.................................................21,32,33,34
Máquinas para limpeza........................................5,9,11
Brinquedoteca......................................................23,34
Multifuncional............................................................33
Cadeira para portaria..............................................9,11
Persianas...................................................................31
Caixas de correio.......................................................11
Pintura predial.......................................................28,29
Capacho..............................................................5,9,11
Piso de borracha..........................................2ªCapa, 31
Carrinho de compras..............................................9,11
Piso esportivo......................................................30,31
Carro Coletor.......................................................5,9,11
Piso Vinílico..........................................................30,31
Carro Funcional...................................................5,9,11
Piso: restauração.......................................................28
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Placa Solar..................................................................7
CFTV......................................................................7,15
Placas de identificação................................................9
Cobertura........................................................13,15,31
Placas de sinalização..................................................9
Cobertura em policarbonato/vidros............................13
Playground em madeira........................................32,34
Coletor de bituca.....................................................9,11
Playground em plástico...................................21,33,34
Construtora ..........................................................28,29
Playground em tronco de eucalipto.......................32,34
Copiadora..................................................................33
Portaria Virtual...........................................................15
Público Leitor Dirigido Síndicos, Zeladores e Administradores.
Desentupidoras de esgoto..................................3ªCapa
Protetor de coluna p/ garagem............................4ªCapa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.........5,9,11
Protetor de pára-choque.....................................4ªCapa
Jornalista Natália Mancio
Dispenser para sabonete líquido..........................5,9,11
Protetor de parede..............................................4ªCapa
Criação e Diagramação Caroline Chaves
Doações de brinquedos, roupas e etc...................17,19
Protetor de porta................................................4ªCapa
Eficiência Energética....................................................7
Purificador de água.....................................................9
Impressão BMF Gráfica
Elétrica......................................................................13
Rede de Proteção.................................................31,32
Elevador.....................................................................15
Restauração de fachadas......................................28,29
Distribuição Correios
Elevador: equipamentos.............................................15
Restauração de pisos...........................................28,29
Elevador: manutenção...............................................15
Sensores de Presença...............................................15
Enceradeira .........................................................5,9,11
Sinalização...............................................................5,9
Energia Solar...............................................................7
Sistemas de Captação Energética................................7
Engenharia............................................................28,29
Tapete personalizado...........................................5,9,11
Escada........................................................................9
Toldos.......................................................................13
Espelho convexo.....................................................9,11
Tratamento de piso.................................................9,31
Exterminador de mosquito...........................................7
Trava de carrinho.................................................5,9,11
Ginastica: equipamentos............................................32
Varredora.............................................................5,9,11
Grama Sintética...............................................31,32,33
Ventilador.....................................................................9
É uma publicação mensal da Editora Supra Ltda
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Supra Condomínio é uma publicação mensal, de distribuição regional (cidade de São Paulo e cidades da Grande São Paulo), distribuída periodicamente para 30.000 condomínios residenciais e comerciais.
A revista Supra Condomínio não se responsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos por seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo o conteúdo é de inteira responsabilidade de seus autores, não representando necessariamente a opinião da Supra Condomínio. Supra Ensino Editamos também a revista Supra Ensino, dirigida periodicamente para Escolas particulares dos níveis infantil, fundamental, médio, técnico e superior. Visite nosso site: www.supraensino.com.br
Hidráulica..................................................................13
Revista Supra Condomínio CONVIVÊNCIA Por Natália Mancio
Pets no condomínio
Como conquistar um ambiente saudável para todos A sensação de solidão causada pelo isolamento social, em decorrência da pandemia da Covid-19, fez com que muitas pessoas buscassem pela companhia de um bichinho de estimação. De acordo com ONGs e protetores de animais, as buscas por cães e gatos para adoção tiveram aumento de até 50% durante esse período. Diante do cenário, que cresce constantemente, condomínios vêm investindo nos “pet places” ou espaços pet, seja na instalação ou em melhorias. Um dos fatores que influência na adoção de um animal de estimação é a moradia, já que nas grandes cidades a maioria das pessoas vive em prédios ou condomínios residenciais que possuem algumas regras internas e não dispõem de espaços muito amplos. No entanto, existem algumas formas de amenizar as adversidades e proporcionar um lar saudável e seguro para os animais. Seguir as normas pré-estabelecidas, como
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Supra Condomínio
o uso de coleiras e guias nas áreas comuns, pet no colo ao acessar os elevadores, usar saídas de serviço, entre outras, é fundamental. “Considerados como parte da família, o bem-estar dos pets se mostra cada vez mais importante para os seus donos, por isso, espaços pet têm sido item importante no momento de decisão de compra ou aluguel de um imóvel e os condomínios estão, cada vez mais, buscando adaptação a fim de atender às necessidades dos moradores.”, fala a vice-presidente do Grupo Graiche, Luciana Graiche. No condomínio onde Cristiano Jair Silva é síndico, na Zona Leste de São Paulo, o aumento de moradores que passaram a ter um animal de estimação durante a pandemia resultou na necessidade de implantação de um espaço específico para os pets, criado em junho. “Por se tratar de um condomínio grande, com 400 unidades e clube, percebemos a necessidade der criar um espaço
para os pets, até pela procura dos condôminos e circulação de diversos pets.”, conta Cristiano. No local, há aproximadamente 100 animais e foi desenvolvido dois espaços pet, um para animais de pequeno porte e o segundo para os maiores. Em outro condomínio, na Água Branca, com 224 unidades, espaço pet foi criado em 2018 com o objetivo principal de garantir a segurança dos moradores, que se sentiam inseguros no passeio na via pública. Agora, com a alta demanda - hoje são mais de 80 cães - uma comissão de moradores foi instalada, objetivando melhorias e já há várias indicações e sugestões. “Inicialmente, verificamos nossa área permeável, com grama, e iniciamos projetos para viabilizar a segurança do passeio interno com os pets. Aprovado em assembleia com maioria absoluta, fomos para a segunda fase, de adequações no local.”, conta a síndica Claudvanea Monteiro. Os espaços pet disponibilizam bebedouro para os animais, lixeiras e saquinhos para a recolha de fezes. Brinquedos para os pets também podem ser instalados. Luciana Graiche ressalta que a implantação de um espaço pet deve refletir a vontade da coletividade, devendo ser deliberado em assembleia, com respeito aos quóruns e cuidados necessários. “Para que o local seja seguro, funcional e regular, obviamente será necessário um investimento a ser rateado por todos, além da discussão das normas de uso, mas, ao longo do tempo, podem ser percebidas também as vantagens atreladas ao bem-estar dos animais, aproximação dos conviventes, segurança aos condôminos, além do valor agregado ao patrimônio.”, pontua. Os síndicos confirmam a questão da valorização. “Nos tempos de hoje, em que os pets são como membro da família, ao meu ver, uma das primeiras coisas que a pessoa irá verificar durante a procura por um condomínio é se existem um espaço para o seu pet. continua na pág. 06
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98
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Sendo assim, acredito que ter um pet place traz mais valorização ao imóvel.”, fala Cristiano. “Com certeza o condomínio e imóvel são valorizados com a implantação do espaço, pois além de oferecer segurança ao morador, oferece comodidade”, salienta Claudvanea. Para iniciar o projeto de instalação do espaço pet, após a aprovação em assembleia, é importante estudar o ambiente, infraestrutura e investimentos, além de definir regras comuns para o uso do espaço coletivo. No condomínio da Zona Leste, por exemplo, a administração pode exigir apresentação de vacinação dos pets usuários do espaço. Lá, é permitido até dois pets por pessoa e é proibido alimentálos no espaço. No condomínio da Água Branca, além da exigência de que os animais estejam vacinados, cães de porte grande devem estar com focinheira e é proibido levar ao espaço cadela que esteja no cio. O Grupo Graiche lista outros pontos que devem ser levados em consideração no projeto de instalação do espaço pet. - Cotação de materiais utilizados no espaço pet que facilite a manutenção e a limpeza. - Definição de responsabilidades e
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pela higienização do local. - Consulta a especialistas como adestrador, veterinário, educador canino, com o intuito de ajudar a definir a estrutura do espaço. - Estudo de local para higienização das patinhas e focinhos antes de retornar ao apartamento. As necessidades fisiológicas dos pets também costumam ser motivo de discórdia entre moradores de condomínios, afinal ninguém quer chegar em casa e encontrar xixi de cachorro bem em frente à sua porta. Não é recomendado fazer as necessidades fora do lar por causa da dependência que é criada entre tutor e o cão. Imprevistos acontecem e o animal pode ficar segurando o xixi e cocô por muito tempo, em situações em que o dono esteja impossibilitado de acompanhar. Isso pode facilitar doenças como, por exemplo, infecções urinárias. Uma dica extra que preparamos para os síndicos é a possibilidade de parcerias ou a busca por parceiros que possam trazer benefícios para os moradores que possuem animais. Como a contratação de profissionais especializados em serviços como banho e tosa, parceria com veterinários e pet shops da região para fornecer produtos de uso dos pets no espaço criado.
Além de petiscos, água em abundância e brinquedos, pensamos também na possibilidade de disponibilizar, por exemplo, protetor solar para os animais. Segundo a veterinária dermatologista parceria da DrogaVET, Jueli Berger Becchi, um simples passeio no condomínio, pode representar uma exposição solar abrupta na pele do pet. “Os longos e frequentes períodos de exposição ao sol e aos raios UV podem causar queimaduras, dermatites ou, até mesmo, câncer de pele no pet, exatamente como ocorre com os humanos. Além disso, é importante frisar que a radiação que reflete nas superfícies do solo, como no quintal, areia da praia ou, até mesmo, nas sacadas e janelas de apartamentos, também podem causar queimaduras dos coxins (almofadinhas das patas), barriga e focinho por serem sensíveis e estarem sempre expostos.”, esclarece a profissional. De maneira geral, a veterinária informa que o uso do protetor é recomendado para todas as raças, tanto para cães quanto para gatos, em especial nos animais de pele clara, albinos ou de pelagem curta e também nos cães idosos, de sete a 14 anos, para evitar os tumores de maior incidência nessa idade. “Além disso, os cuidados devem ser redobrados principalmente nas regiões com pouco ou sem pelo, como no focinho, barriga, patas e lado interno das orelhas. Há raças, inclusive, que requerem um cuidado especial de seus tutores. Boxer e Dálmata apresentam menos quantidade de melanina e têm pré-disposição a desenvolver tumores de pele, sem falar nas raças que não possuem pelos, como: o cão Crista Chinês e o felino Sphynx. Todos estes precisam, obrigatoriamente, usar protetor solar em todo o corpo justamente por essas peculiaridades.”, informa a veterinária. Segundo a farmacêutica da DrogaVET, Thereza Denes, esse foi o ponto de partida para que a empresa desenvolvesse o protetor solar FPS 45 em bastão de fácil aplicação, principalmente nas áreas mais expostas ao sol. “Possui FPS 45, o que o torna um bloqueador solar. Por não escorrer, é indicado para aplicação em regiões mais delicadas e com poucos pelos como focinho, área dos olhos e orelhas. Além disso, a embalagem é fácil de manusear e compacta, ideal para levar em passeios ao ar livre.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/20
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Cuidados além do extintor Condomínios devem atualizar manutenção de equipamentos contra incêndios
Com as atenções voltadas às medidas para evitar a disseminação da pandemia nos condomínios, os síndicos não podem deixar cuidar da manutenção dos extintores de incêndio. O equipamento é fundamental no combate inicial a focos de incêndio, podendo, inclusive, evitar prejuízos maiores. De acordo com o Decreto-Lei 42/2018, o novo Código de Segurança contra Incêndio e Pânico prevê que toda a manutenção preventiva e corretiva do sistema de incêndio do condomínio deverá ser feita sob a responsabilidade de seu síndico e administradores, em conjunto com empresas credenciadas pelo Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro). O coordenador síndico da Cipa, Bruno Gouvêa, lembra que os extintores devem ser recarregados anualmente. Ele também salienta que a manutenção preventiva em todo o sistema de combate ao fogo pode gerar, além de maior segurança, economia. “A manutenção preventiva, além de
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garantir segurança aos moradores, é fundamental para a redução dos custos. O condomínio deve zelar pela preservação de todos os sistemas de combate a incêndio, principalmente com relação aos sistemas fixos, que são a casa de máquinas de incêndio (CMI), as caixas de hidrante e os sprinklers, quando for o caso. A manutenção, de acordo com a norma, deve ser feita de três em três meses. Se deixar para depois, na maioria das vezes, a ação corretiva se torna muito mais onerosa.”, ressalta Gouvêa. “Além dos extintores, temos de estar atentos aos demais itens capazes de minimizar possíveis incêndios, como as portas cortafogo e as mangueiras. Síndicos e administradores devem incluir a manutenção desses recursos em suas obrigações condominiais.”, alerta o representante da Cipa, uma das maiores administradoras de condomínios do país. Ele lembra alguns pontos que devem ser levados em consideração pelos síndicos na hora de contratar a empresa
responsável pela conservação dos equipamentos de incêndio. “O primeiro passo é verificar as referências da empresa, quais foram os últimos serviços contratados e executados por ela. Isso pode ser conferido numa simples busca na internet. Também não deixe de checar se a empresa cometeu algum tipo de irregularidade. Sobre o preço, não se deixe levar pelo mais barato, pois quem cobra mais em conta nem sempre oferece o melhor serviço.”, complementa Gouvêa. As novas regras impostas para o uso dos elevadores, diante da pandemia, como a restrições do número de pessoas por viagem, fizeram com que o uso desses equipamentos crescesse ainda mais nos últimos meses. Ainda não existem dados sobre o percentual de aumento, mas os condomínios vêm registrando crescimento no pedido de manutenção e troca de peças. Além da maneira e intensidade do uso dos elevadores ter passado por mudanças, alguns problemas foram ocasionados pelo manuseamento
continua na pág. 10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07
Revista
Supra Condomínio
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Revista
Supra
Condomínio
equivocado das botoeiras, principalmente pela aplicação de álcool e produtos de limpeza de forma equivocada. “Em muitos condomínios, houve aplicação de álcool em gel direto nos botões, o que danifica os componentes internos e pode causar até incêndio, como o ocorrido em agosto, num elevador de um condomínio na Barra da Tijuca. Na ocasião, o Corpo de Bombeiros constatou o uso equivocado de álcool em gel no elevador.”, lembra o representante da Cipa. De acordo com a Cartilha de Prevenção e Combate ao Incêndio, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP), entende-se como sistema de prevenção e combate a incêndio o conjunto de medidas construtivas e de instalações hidráulicas, elétricas, acessórios e demais componentes que, quando acionados ou em uso, possibilitam evitar a propagação do incêndio, permitir a detecção e o aviso aos ocupantes para a saída segura da edificação, além dos equipamentos para controle do incêndio desde a fase inicial. A segurança contra incêndio, ainda, não se limita ao sistema de proteção e combate a incêndio. Propriedades dos materiais empregados e dos elementos da edificação também contribuem para isso. Para atender às necessidades de segurança contra incêndio, devem ser observados nas edificações em uso os requisitos estabelecidos em legislações e na ABNT NBR 14432. Quanto aos
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edifícios residenciais a serem construídos, ainda, deverão atender aos requisitos de desempenho da ABNT NBR 15575. De uma forma geral, as edificações devem ser projetadas, construídas e mantidas para: • Atender às necessidades de dificultar o princípio do incêndio; • Atender às necessidades de dificultar a propagação do incêndio; • Dispor de equipamentos de extinção, sinalização e iluminação de emergência; • Facilitar a fuga em situações de incêndio; • Minimizar risco de colapsos estruturais em situações de incêndio; • Controlar os riscos na propagação de incêndio e preservar a estabilidade estrutural da edificação; • Sistemas de cobertura com resistência ao fogo; • Entrepisos com adequada resistência ao fogo para controle de propagação de fumaça e incêndio, colaborando com a estabilidade estrutural total e/ou parcial; • Dificultar inflamação generalizada e limitar a fumaça, dentre outros. A Inspeção Predial possibilita o correto monitoramento e controle sobre a manutenção e gestão dos sistemas de prevenção e combate a incêndio. Conforme critérios e metodologia para sua realização, previstos em normas de Inspeção Predial, identifica eventuais irregularidades e
respectivas recomendações do que deve ser ajustado ou recuperado (devidamente organizadas, conforme urgência das ações necessárias), visando sempre a segurança ao usuário e a manutenção da vida útil dos sistemas e elementos construtivos que compõe a edificação. Outro ponto importante à se observar em relação à prevenção de incêndio é a instalação de ar-condicionado. Um aparelho instalado incorretamente ou em imóveis que não foram projetados para comportar cargas compatíveis à necessidade desse perfil de aparelho pode gerar sobrecarga e até incêndios Além da escolha do melhor modelo e potência, a instalação deve ser feita da maneira adequada. É preciso de uma série de cuidados em engenharia elétrica para não sobrecarregar a rede da casa ou provocar incêndios. Sempre que o assunto é sobrecarga de energia, o engenheiro eletricista e membro do Ibape, Sérgio Levin, indica os principais cuidados na instalação do ar-condicionado. 1- Analisar se a fiação do prédio ou da residência suporta a carga do ar condicionado (aspectos principais a considerar: potência do ar condicionado e distância do quadro de disjuntores); 2Conferir se o disjuntor que suporta o ar condicionado está dentro dos parâmetros da proteção de entrada; 3Verificar se a tomada ou conexão está adequada a carga do ar condicionado; O que a grande maioria da população desconhece é que a má instalação desses aparelhos, sem levar em consideração a relação potência elétrica do imóvel e potência elétrica exigida pelo equipamento pode gerar sobrecarga na rede. O superaquecimento acontece por diversas razões. Muitas vezes, o imóvel não foi projetado para comportar cargas compatíveis à necessidade desse perfil de aparelho. Outro motivo observado é a demanda de utilização concentrada em horários de pico. Em um prédio comercial, por exemplo, todas as salas possuem seus aparelhos ligados durante o dia. Já nas residências concentram-se no horário noturno.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Revista
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Revista Supra Condomínio LOCAÇÃO Por Natália Mancio
Vistoria de imóveis
Dicas de como acompanhar o laudo de vistoria de imóveis alugados O processo de locação de imóveis envolve diversos protocolos e cuidados com a segurança do local, para que assim haja acordo entre todas as partes, desde o proprietário até ao inquilino. A vistoria abrange três fases importantes: pré-locação, período de estadia e pós-locação. O que a Lei do Inquilinato diz sobre a vistoria de entrada? A Lei do Inquilinato 8.245/91consiste em um conjunto de normas e regras regulamentadoras do mercado de aluguéis comerciais e residenciais em todo o País. Logo, quando se pretende alugar um imóvel ou colocá-lo para locação, é importante consultá-la para ter conhecimento dos direitos e deveres, tanto do locador quanto do locatário. De acordo com a regulamentação federal, as obrigações impostas e legais de ambas as partes são: Art. 22. O locador é obrigado a:
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I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; Art. 23. O locatário é obrigado a: II – servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Ou seja, a legislação que honra a negociação não classifica a realização do termo de vistoria de entrada no imóvel alugado como uma obrigação. No entanto, efetuála é extremamente importante e pode evitar impasses futuros. Vale
a pena ressaltar ainda que somente arquitetos e engenheiros civis são legalmente habilitados para vistoriar construções e edificações e formular laudos técnicos, por exemplo. De acordo com o vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior, o condomínio, através do síndico e zelador, só deve ter acesso ao contrato de locação e aviso do proprietário de autorização de ocupação da sua unidade, nada além. “Vistorias, relações entre proprietários e inquilinos não cabem ao condomínio, muito menos entregas e vistorias dos imóveis privados.”, explica. Essas vistorias são utilizadas principalmente para se certificar sobre as condições do imóvel tanto para uso de moradia quanto para a devolução dele ao proprietário, para garantir que o local esteja nas mesmas condições em que foi encontrado quando o negócio foi fechado. Por isso, a Fix, startup de
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
Revista
Supra Condomínio
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Revista
Supra
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manutenção residencial com foco inquilinos e proprietários de imóveis alugados, separa algumas dicas de como esse procedimento pode ser feito sem causar dores de cabeça. Esse trabalho costuma ser feito uma semana antes da entrega do imóvel, por isso, é importante que tudo esteja em ordem, como, por exemplo, a pintura das paredes e o conserto de avarias que tenham aparecido com o inquilino, e, também, que as contas sempre estejam em dia. Use sempre o contrato de aluguel como base para saber quais as responsabilidades de cada um. Como mencionamos acima, o contrato é quem dará o pontapé inicial para esclarecer essas pendências. Enquanto as manutenções do que foi instalado pelo inquilino durante a locação são de responsabilidade dele, a vistoria final é contratada pela imobiliária ou pelo proprietário do imóvel. Somente profissionais técnicos e certificados são capacitados para executar esse tipo de serviço, para avaliar o estado e relatar como o local foi encontrado. O laudo técnico de saída será comparado com o de entrada para alinhar informações e garantir o que é de direito do inquilino ou do proprietário. Basicamente, o laudo de fiscalização de entrada se trata de um documento que possui a
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finalidade de especificar o estado de conservação e manutenção do imóvel no momento em que ele é alugado. O termo pode ser definido também como uma espécie de ferramenta jurídica, capaz tanto de respaldar o locatário quanto o próprio dono do imóvel. Isso porque, além de garantir que o inquilino receba o imóvel em plenas condições de uso, também assegura ao proprietário que, ao término ou rescisão do contrário de locação, sua casa ou seu apartamento seja entregue em iguais condições (exceto por determinações causadas no decorrer de sua utilização cotidiana). A vistoria de entrada é a análise do imóvel como um todo e o termo nada mais é do que o relato por escrito de forma detalhada de suas condições — portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, paredes, pisos e etc. Recomenda-se que a inspeção seja feita na presença do inquilino, do proprietário e, se for o caso, dos fiadores, sendo possível que a elaboração do laudo seja feita por uma terceira pessoa, mediante a validação de ambas as partes. Geralmente, é o que ocorre quando há o intermédio de uma imobiliária na locação. O ideal é que a vistoria abranja todo o imóvel, incluindo o seu exterior. Fotos também devem ser anexadas ao termo para tornálo ainda mais completo. E, ao
final da locação, quando o imóvel for entregue, uma nova revisão é realizada — esta, de saída — para verificar se a casa ou o apartamento está nas mesmas condições em que foi recebido. Em geral, o termo é emitido pela imobiliária por meio do corretor de imóveis. Porém, quando isso não acontece, é possível que o próprio locatário ou o proprietário elabore o documento e o anexe com as devidas assinaturas. Para a CMO da Fix, Thais Sterenberg, uma dica importante em todo esse protocolo é de separar essa análise por cômodos da casa e, assim, manter a organização do relatório para acompanhar com clareza o real estado do imóvel. “Para a fácil compreensão de todos, ter tópicos e guias sobre cada área de um cômodo facilita a avaliação de inquilino e proprietário, além do trabalho do vistoriador e do próprio prestador de serviços. Fazendo a avaliação do banheiro, dos quartos, da sala, da cozinha, da área de serviço e da área externa, é muito mais fácil solicitar de maneira assertiva as manutenções necessárias para um profissional. Isso pode até fazer com que o inquilino receba orçamentos mais baratos dos consertos e reparos, justamente porque a informação está mais clara sobre o que será necessário realizar”, afirma a representante da startup.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/07
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Revista Supra Condomínio NEGÓCIOS Por Natália Mancio
Minimercados em condomínios
Como os síndicos devem se organizar para que essas ações sejam eficientes, lucrativas e seguras? O conceito de condomínio completo, com os mais variados serviços, que ajudem na dinâmica do dia a dia na realidade estabelecida pela pandemia, começa a ganhar cada vez mais corpo. Esse novo formato de utilização do espaço se reflete também na maneira como as pessoas consomem. Muitos se adaptaram a pandemia e passaram a pedir cada vez mais comida por delivery, através de aplicativos de mercados ou formas facilitadas de entrega. Porém, muitos não abrem mão de realizar as compras pessoalmente, e é dessa forma que os minimercados dentro de condomínios vêm ganhando espaço e em plena expansão. A facilidade de realizar as suas compras sem precisar sair do seu condomínio tem atraído cada vez mais adeptos. Haroldo Matsumoto é especialista em gestão de negócios, sócio-diretor da Prosphera Educação Corporativa, consultoria multidisciplinar especializada na gestão de empresas explica que as feiras dentro do condomínio já existiam
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e estavam em franco crescimento, especialmente em condomínios corporativos e um pouco menos nos residenciais. Os minimercados ainda não haviam aparecido nos condomínios, algumas vending machines (máquinas automáticas com produtos e pagamento automático) já estavam em alguns locais dos condomínios. Com a pandemia e o isolamento social, esses modelos de negócio avançaram e começaram a ser oferecidos nos condomínios residenciais. Uma das empresas pioneiras foi a rede de supermercados Hirota, que lançou, em julho de 2020, um minimercado do tipo container. Nele, a entrada é autorizada através de aplicativos e sem contato humano. O cliente paga e retira os produtos. Com o agravamento da pandemia em número de casos e óbitos, as feiras e minimercados ajudam os condôminos a abastecer suas residências e reduzir as chances de contaminação. “O cuidado deve ser na frequência e acesso para evitar aglomerações entre moradores
no local de compra. E para tornar a operação do minimercado mais eficiente, é importante verificar o local adequado para sua instalação, pois ele exigirá estrutura para suporte a peso, se o piso suporta tráfego de pessoas, instalação elétrica e hidráulica, além de segurança dentro das normas e leis vigentes. Por isso, vale a pena consultar um engenheiro ou arquiteto.”, completa Haroldo. A SmartStore foi criada em março de 2019, e inaugurou sua primeira unidade no dia 30 de março, na cidade de Campinas. Seu modelo inovador é 100% automatizado, dispensando funcionários nas lojas. O estoque do mercado é sugerido por inteligência artificial e a disponibilidade dele pode ser vista via aplicativo, que também conta com uma ferramenta onde é possível fazer sugestões de produtos. O pagamento também é automatizado, sendo feito no próprio estabelecimento, aproximando o código de barras do produto na leitora instalada no check-out. Impulsionado pelo isolamento social na pandemia, a empresa finalizou o ano com um faturamento de R$3 milhões, além de 134 franqueados ativos e 37 lojas em funcionamento. “A SmartStore é um mini mercado equipado com produtos essenciais, como alimentos, bebidas, itens de higiene e limpeza, mas também é possível encontrar itens mais sofisticados, como vinhos e cervejas. Toda operação é automatizada, dispensando a presença de funcionários. Seu estoque é sugerido por inteligência artificial e a disponibilidade dele pode ser vista via aplicativo, que também conta com uma ferramenta onde é possível fazer sugestões de produtos. O pagamento também é automatizado, sendo continua na pág. 18
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Revista
Supra
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feito no próprio estabelecimento, aproximando o código de barras do produto na leitora instalada no check-out. A SmartStore licencia a marca para seu licenciado, que fica responsável pela manutenção, montagem e reposição do estoque de sua unidade.”, explica Evandro Machado, fundador da empresa. Ele explica ainda que não existem taxas e o condomínio também não paga nenhuma mensalidade para contar com uma SmartStore, basta ceder o espaço. A instalação do micro mercado não exige obras ou modificações estruturais no condomínio, pois a estrutura é adaptável aos espaços disponíveis. O espaço mínimo necessário exigido é a partir de 5 m² para serem colocados nichos de prateleira, geladeira e check-out, sendo, portanto, de fácil adaptação em qualquer condomínio. Além disso, o serviço é democrático, tendo unidades em condomínios de todas as classes. A escolha da empresa também é muito importante, pois ela irá implantar o estabelecimento e a reposição dos produtos. O responsável do condomínio deve pensar em como será a logística, se há lugar para caminhões ou pequenas vans pararem para descarregar. Também é necessário estabelecer quem irá dar a manutenção, se será alguém do condomínio ou da própria empresa. Também é importante estabelecer os procedimentos para o caso de falha no sistema de pagamento, de falta de energia (como ficam os produtos perecíveis que precisem de geladeira/freezer), como fica a questão da devolução ou troca de produto, entre outros pontos. O ideal é imaginar todos os possíveis problemas e rotinas de um minimercado para que a operação seja a mais eficiente possível. A Onii instalou a primeira unidade loja idealizada exclusivamente para condomínios no Rio de Janeiro. Em parceria com a Cipa, uma das maiores administradoras do país, a empresa inaugurou, no condomínio Up Barra +, um minimercado totalmente informatizado, onde os moradores podem comprar utilizando aplicativo e todo o monitoramento de reposição de produtos é feito via online. “A ideia é levar comodidade aos moradores e evitar que haja aglomerações. Esse
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é um conceito comum em muitos condomínios em São Paulo. Isso sem falar que é um forte aliado das medidas sanitárias tão necessárias diante da gravidade da pandemia.”, salienta Bruno Queiroz, gerente de Novos Negócios da Cipa. Nesse formato, os condomínios não têm qualquer custo para a instalação do minimercado. Toda a infraestrutura necessária é bancada pela Onii. Além disso, até 3% do faturamento pode ser revertido ao condomínio. De acordo com Haroldo Matsumoto, o síndico deve atuar no sentido de compreender o perfil dos moradores, o projeto, mix de produtos, instalação e operação, comunicação com os condôminos. É importante saber o perfil dos moradores, primeiro para entender se há demanda. Talvez o preço ou a variedade de produtos no minimercado não seja tão atraente quanto o do supermercado próximo e os moradores prefiram se deslocar até lá. “Então, é necessário confirmar se há demanda para este minimercado dentro do condomínio antes de contratar qualquer empresa. Veja o projeto, compare os pontos forte e fracos de cada empresa que oferece esse serviço, revise as cláusulas contratuais e questione o máximo possível as situações que possam ocorrer dentro do minimercado, desde um produto com validade vencida, um alimento pré-pronto que causou uma intoxicação, até um curto-circuito que pode gerar um incêndio. A ideia não é ser pessimista na implantação, mas verificar em cada situação quem
será o responsável pelo problema.”, alerta. Como o espaço de um minimercado em condomínio é bem menor que o de um supermercado tradicional, é preciso formar um mix de produtos que atenda a maioria dos moradores. Um bom exemplo são os minimercados de conveniência que existem no Japão. Neles é possível encontrar um pouco de cada coisa, desde agulha e linha até um prato pronto saudável. Isso ajuda no dia a dia. Na instalação e operação, é importante verificar se há o projeto arquitetônico e toda responsabilidade técnica do projeto para construir e operar o minimercado. Como citado anteriormente, veja se a operação será toda automatizada ou se terá um colaborador da empresa. Se houver um colaborador, ele terá que ser validado para entrada e saída do condomínio, assim como avisos de substituição. Datas de entrega e identificação dos entregadores também serão importantes para manter a segurança do condomínio. E antes de contratar, a administradora ou síndico deve convocar uma assembleia com os condôminos para aprovar a implantação e a comunicação interna de como será a utilização. Vale alertar os moradores sobre depredação ou uso inadequado do estabelecimento dentro do condomínio, avisando sobre multas e sanções previstas e adicionadas no regulamento do condomínio, além de reforçar os benefícios do minimercado, como comodidade e agilidade para os moradores.
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Revista Supra Condomínio PANDEMIA Por Natália Mancio
Momento para reformas? Condomínios investem na melhoria das áreas comuns na pandemia
Os condomínios vêm investindo cada vez mais em embelezamento, como forma de amenizar os efeitos da pandemia e criar ambientes mais agradáveis para os condôminos. Seja nos jardins, nas portarias ou até mesmo nos corredores, os síndicos saem em busca de novidades para deixar as áreas comuns - cobertas ou descobertas - mais belas e funcionais para seus moradores O coordenador Síndico da Cipa, Bruno Gouvêa, destaca que o paisagismo vem ganhando uma importância para manter as áreas comuns mais bonitas e agradáveis. “O paisagismo virou, hoje, sinônimo de qualidade de vida. O verde nesses locais proporciona acolhimento, contribuindo para o bem-estar das pessoas que vivem e frequentam o condomínio.”, avalia Gouvêia. Especializada em decorar os mais variados condomínios, Alessandra Busto, diretora comercial da Organne Vasos Decor, uma das maiores importadoras de vasos vietnamitas do Brasil e que possui um showroom
de 300 metros quadrados num dos principais shoppings cariocas, o CasaShopping, na Zona Oeste do Rio de Janeiro, diz o que o síndico deve levar em consideração na hora de deixar o condomínio mais agradável para os olhos de quem o vê. A pandemia não se tornou exatamente um momento oportuno para obras de melhoria, mas sim um momento favorável para se verificar que é fundamental manter as áreas comuns conservadas e atualizadas. Com as áreas comuns fechadas ou com fluxo bem reduzido, os síndicos puderam aproveitar o momento para colocar a manutenção em dia e ajustar aqueles pequenos reparos que vão sempre sendo adiados. Agora, com relação às melhorias, essas dependem de algum investimento, normalmente, e de assembleia também, por isso, com algumas exceções, esse não foi um momento em que foram feitas muitas obras que não demandassem alguma urgência. Exceção se faz aos condomínios que tinham alguma
reserva financeira e um projeto de execução já aprovado. A advogada do Grupo Graiche, Valéria Hoff dos Santos Bachiega, especialista em direito condominial, explica que vontade da coletividade sempre deve prevalecer. “Se as reformas/reparos demandarem urgência, o síndico deve providenciar e depois ratificar a providência e o gasto em próxima Assembleia. Regra geral, se forem necessárias, úteis ou voluptuárias devem ser aprovadas previamente em Assembleia, com o quórum adequado a depender da característica da obra. Nessas Assembleias, necessário analisar o custo, apresentando mais de um orçamento e demais detalhes.”, explica. Atualmente, a computação gráfica consegue passar uma imagem bem real das opções, bem como do resultado, o que é uma ótima opção para apresentação. Tudo deve ser deliberado em Assembleia, o projeto, o custo, a execução, a forma de pagamento, eventual utilização de alguma reserva destinada a esse fim, cronograma da obra, entre outros. Quanto mais detalhado, menores são as chances de questionamentos. Durante esse período de isolamento, em especial para as crianças, o condomínio é a única opção de lazer ao ar livre, como deixar as áreas comuns seguras e atrativas é um dos desafios mais comuns entre os síndicos e administradores. Os parquinhos da grande maioria dos condomínios estiveram fechados por muito tempo em função da pandemia. Aos poucos, foram reabrindo, e os síndicos passaram a estabelecer novas regras de uso e de limpeza. Para Bruno Gouveia, é preciso estabelecer uma estratégia que permita um uso racional desses espaços e, ao continua na pág. 22
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mesmo tempo, manter um modelo de higienização permanente e eficaz. “Cada condomínio deve fazer a avaliação de seu ambiente conforme o fluxo de pessoas que transitam no local ou que passarão a transitar, mas recomendamos que a limpeza seja feita pelo menos duas vezes ao dia.”, afirma o representante da Cipa. Um bom exemplo é do síndico Pedro Barros, do Condomínio Joia da Barra, na Zona Oeste do Rio de Janeiro, que está no comando do edifício desde abril de 2018. O empreendimento conta com cinco blocos, 488 unidades e aproximadamente 3.200 moradores. A área do parquinho, que tem 14 anos de vida, serve a todos os blocos e tem cerca de 350 m². “Temos brinquedos feitos com pneu, fibra de vidro, madeira, plástico e até balança com estrutura de aço. Temos duas áreas delimitadas no espaço: uma para crianças de até 6 anos e outra para os maiores. Os adolescentes não são proibidos de estar no espaço até porque temos bancos, e os jovens gostam de se sentar para conversar ali. Mas sabem que os brinquedos são para uso dos pequenos.”, diz Barros. Seguindo os protocolos de reabertura das áreas de lazer o síndico não dormiu no ponto: em meados de agosto, estabeleceu um novo horário para o parquinho e uma rotina de limpeza rígida. “Limitei o uso entre 9h e 18h. Os faxineiros limpam antes das 9h todos os brinquedos e de três em três horas, com pano umedecido
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com solução bactericida e, em seguida, com spray de álcool 70%. Fecho às 18h porque, depois desse horário, os faxineiros vão embora.”, detalha ele, explicando ainda que se tiver alguém no parquinho na hora da limpeza a brincadeira tem que parar um pouquinho. Ainda em conformidade com as regras de ouro, esse síndico exige o uso de máscara nas áreas comuns inclusive nos parquinhos. Se alguém se recusar a usar a orientação será convidado a se retirar do local. Para Valéria Hoff a melhor forma de tornar o espaço mais seguro e atrativo é a limpeza intensificada dos locais, dispensers de álcool em gel
instalados, distanciamento social, uso de máscara e revezamento. “As áreas comuns acabam sendo uma ótima opção, desde que o condomínio tenha condições físicas e estrutura adequada para implantar o sistema de revezamento para utilização das áreas comuns, evitando a aglomeração de pessoas e a disseminação da doença. Condomínios menores têm conseguido determinar horário e tempo de uso para que cada família consiga utilizar com segurança as áreas disponíveis, mas, infelizmente, não é uma realidade comum a todos os empreendimentos.”, completa a especialista.
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Revista Supra Condomínio COMPRA DE IMÓVEL Por Natália Mancio
Compra de imóvel na planta O que são as Assembleias de Patrimônio de Afetação e o que elas garantem?
Principalmente aqui no Brasil, um dos investimentos preferidos das pessoas é a compra de um imóvel. Por ser um investimento seguro, que são quase nulas as chances de perda de dinheiro, comprar um imóvel pode ser uma ótima pedida para quem deseja, com cautela, se posicionar no mundo dos negócios. Não só para investir, é claro, a compra de um imóvel é um momento importante na vida de uma pessoa. Para alguns até um sonho, a felicidade de ter a casa própria é um objetivo muito comum. Entretanto, além de todos os obstáculos encontrados na hora de comprar uma casa, aos que optarem por um imóvel ainda na planta, é importante ficar ainda mais atento a alguns detalhes. A compra de apartamento na planta é um negócio divulgado com inúmeras vantagens para o comprador, sendo as principais delas poder pagar pelo imóvel um preço inferior ao que ele valerá depois de pronto e realizar um pagamento diluído no decorrer do tempo, com parcelas que geralmente se estendem até a finalização das obras. A venda de futuras unidades também é muito vantajosa para as empresas, denominadas incorporadoras, seja recebendo com bons lucros sobre o valor das unidades ou percebendo remuneração pela administração da construção. Todavia, mesmo que vantajoso, a Dra. Sabrina Rui, advogada e especialista em direito tributário e imobiliário, afirma que “Em compras de imóveis que ainda estão em construção, é necessário ter mais cuidados com a documentação que um imóvel já construído.”. Ela explica que além do perigo que as pessoas são expostas sobre a segurança da verdadeira entrega do imóvel, existem ainda burocracias quanto ao terreno. A especialista ainda
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afirma que “A primeira e principal obrigação estabelecida pela lei a toda incorporação é realizar o registro do memorial de incorporação.”, que após sua realização, o comprador consegue verificar toda a estrutura do negócio que ele está adquirindo. Quando o Incorporador, no caso a construtora, registra o Memorial de Incorporação, ele se compromete e se responsabiliza por construir um prédio ou condomínio com unidades para moradias e áreas comuns. Este, além de cumprir a lei com o registro e não correr o perigo de pagar uma multa prevista na lei, consegue reduzir o risco de ao final não conseguir regularizar o seu empreendimento, perder a credibilidade no mercado ou sofrer ordem judicial para entrega da documentação sob pena de multa. As assembleias de Patrimônio de Afetação podem ser definidas como uma para quem adquiriu um imóvel em construção, pois possuem por objetivo trazer segurança ao adquirente em relação ao imóvel
adquirido e aos recursos financeiros empregados na obra. O patrimônio de afetação é um regime instituído pela Lei nº 10.931/2004, e basicamente determina que um empreendimento em construção tenha personalidade jurídica distinta da Incorporadora, passando a contar com contabilidade particular, CNPJ em seu próprio nome e finanças geridas separadamente do patrimônio da empresa incorporadora. Assim, caso a incorporadora enfrente problemas financeiros ou vá à falência, tal situação não impossibilitaria a conclusão do condomínio em construção, pois a lei descreve alternativas aos adquirentes neste sentido. De acordo com o advogado Dr. Eduardo Martim do Nascimento, do escritório Morad Advocacia Empresarial, tais assembleias são de grande importância, pois, em última análise, atuam de forma contundente na fiscalização da gestão dos recursos financeiros e demais aspectos necessários à
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conclusão das obras do condomínio. “Podem se candidatar a fazer parte da Comissão de representantes quaisquer adquirentes de unidades condominiais no condomínio onde for instituída a Assembleia.”, explica. Dr. Emanuel Pessoa é advogado, especialista em Política Econômica Internacional e Negociação de Contratos, Inovação e Internacionalização de Empresas, explica que patrimônio de afetação é um regime criado pela Lei 10.931/04 pelo qual a obra se destaca da incorporadora, com contabilidade e regime próprios. Assim, a quebra da incorporadora não afeta o prédio. “O que se investe na obra na planta fica naquela obra especificamente, protegendo o investimento. Esse é um regime tributário especial constituído mediante opção perante a Receita Federal e com a afetação do terreno e acessões.”, detalha. E é no intuito de assegurar transparência, as incorporadoras podem convocar as Assembleias Gerais de Adquirentes, onde vão ser eleitos representantes para acompanhar a contabilidade e fiscalizar sua atuação. Convocada por 1/3 dos adquirentes, a Assembleia decide por maioria. É nas assembleias que as incorporadoras prestam contadas da obra, principalmente em suas fases finais. “A sua importância está na fiscalização, assegurando que a incorporadora cumpra prazos, aplique adequadamente os recursos e não incorra em
passivos trabalhistas e tributários referentes àquela obra. E podem participar dela os adquirentes das unidades condominiais que constituem o imóvel afetado.”, completa. O especialista explica ainda que em função da crise do coronavírus, todas as assembleias podem ocorrer virtualmente, desde que estabelecido mecanismo para confirmar a idoneidade dos participantes. Adicionalmente, as reuniões devem ser gravadas, por analogia do que ocorre nas reuniões das sociedades empresárias havidas digitalmente. Aos compradores, para se
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sentirem mais seguros, a advogada Sabrina Rui ainda explica que “Existem empresas que trabalham com seguros de garantia de entrega, ou seja, ao se adquirir o imóvel na planta fica-se com a certeza de que haverá o bem ou o retorno do dinheiro investido.”. Com esse tipo de segurança, o comprador evita incidências de problemas quanto a entrega do tão sonhado imóvel, como o caso da construtora Encol, que era uma das maiores do país e, no meio do processo de construção, veio à falência, o que gerou inúmeros problemas para compradores que não tinham um respaldo de seguro.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/09 ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/05
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/12
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