Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/21
Índice de produtos Acessórios para academia.........................................17
Hidráulica..................................................................13
Acessórios para limpeza........................................5,7,9
Iluminação de Emergência...............................11,13,17
Acessórios poliesportivos..........................................31
Impermeabilização....................................................13
Acolchoados para elevador....................................5,7,9
Impressão.................................................................17
Arquitetura e Urbanismo............................................30
Interfone....................................................................13
Armário multiúso........................................9,32,3ªCapa
Jogos Espumados.....................................................33
Aspirador...............................................................5,7,9
Kit Primeiros Socorros...............................................11
Bebedouro...................................................................5
Lavadora automática de piso.................................5,7,9
Biblioteca..................................................................34
Lavadora de alta pressão.......................................5,7,9
Bicicletário................................................................5,9
Limpeza de fachada..............................................28,29
Bolas.........................................................................32
Limpeza, produtos.................................................5,7,9
Brindes......................................................................32
Lixeira...................................................................5,7,9
Brinquedos...........................................................33,34
Máquinas para limpeza..........................................5,7,9
Brinquedoteca...........................................................34
Multifuncional............................................................17
Cadeira para portaria...............................5,9,32,3ªCapa
Persianas..............................................................30,31
Caixas de correio....................................................9,32
Pintura predial......................................................28,29
Capacho................................................................5,7,9
Piso de borracha......................................2ªCapa,30,31
Carrinho de compras................................................5,9
Piso esportivo...........................................................31
Carro Coletor.........................................................5,7,9
Piso Vinílico....................................................30,31,33
Carro Funcional.....................................................5,7,9
Piso: restauração.......................................................29
Casinha de boneca...............................................33,34
Placa Solar................................................................11
CFTV....................................................................11,13
Placas de identificação................................................5
Cobertura.............................................................13,15
Placas de sinalização...................................................5
Cobertura em policarbonato/vidros.......................13,15
Playground em madeira.............................................34
Coletor de bituca.......................................................5,9
Playground em plástico ........................................33,34
Construtora..........................................................28,29
Playground em tronco de eucalipto............................34
Público Leitor Dirigido Síndicos, Zeladores e Administradores.
Copiadora..................................................................17
Portaria Virtual..........................................................13
Jornalista Natália Mancio
Desentupidoras de esgoto.........................................21
Protetor de coluna p/ garagem............................4ªCapa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha...........5,7,9
Protetor de pára-choque.....................................4ªCapa
Criação e Diagramação Caroline Chaves
Dispenser para sabonete líquido............................5,7,9
Protetor de parede..............................................4ªCapa
Doações de brinquedos, roupas e etc...................19,23
Protetor de porta................................................4ªCapa
Impressão BMF Gráfica
Eficiência Energética..................................................11
Purificador de água.....................................................5
Distribuição Correios
Elétrica......................................................................13
Rede de Proteção.................................................30,32
Elevador.....................................................................15
Restauração de fachadas......................................28,29
Elevador: equipamentos.............................................15
Restauração de pisos...........................................28,29
Elevador: manutenção...............................................15
Sensores de Presença...............................................17
Enceradeira ...........................................................5,7,9
Sinalização..................................................................5
Energia Solar..............................................................11
Sistemas de Captação Energética..............................11
Engenharia............................................................28,29
Tapete personalizado.............................................5,7,9
Escada........................................................................5
Toldos.............................................................13,15,30
Espelho convexo.......................................................5,9
Tratamento de piso.................................................5,29
Exterminador de mosquito.........................................11
Trava de carrinho......................................................5,9
Ginastica: equipamentos............................................17
Varredora...............................................................5,7,9
Grama Sintética...............................................31,32,33
Ventilador.....................................................................5
É uma publicação mensal da Editora Supra Ltda
Rua Thereza Mouco de Oliveira, 66 - sala 02 CEP 05846-420 São Paulo SP Telefax: (11) 5512-6015
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Supra Condomínio é uma publicação mensal, de distribuição regional (cidade de São Paulo e cidades da Grande São Paulo), distribuída periodicamente para 30.000 condomínios residenciais e comerciais.
A revista Supra Condomínio não se responsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos por seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo o conteúdo é de inteira responsabilidade de seus autores, não representando necessariamente a opinião da Supra Condomínio. Supra Ensino Editamos também a revista Supra Ensino, dirigida periodicamente para Escolas particulares dos níveis infantil, fundamental, médio, técnico e superior. Visite nosso site: www.supraensino.com.br
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Síndico profissional
Opção cresceu e se fortaleceu durante a pandemia e tem inclusive cursos profissionalizantes na área Só a cidade de São Paulo possui cerca de 25 mil prédios e edifícios residenciais, que somam mais de cinco milhões de moradores, com previsão de crescimento do mercado imobiliário. Para atuar com responsabilidade nessa área, uma formação adequada é um diferencial. Dificilmente quem vive em condomínio nunca tenha presenciado alguma cena de confusão ou de briga relacionada as decisões ou organização desses locais. Essa situação se agravou ainda mais com o isolamento social, recomendado para frear o avanço do novo Coronavírus, que transformou muitos condomínios em potenciais e verdadeiras zonas de conflito. Fato é que muitas dessas discussões se dão por desavenças com os síndicos. Para alterar essa situação e diminuir os conflitos, uma alternativa que muitos condomínios estão encontrando é a contratação de um síndico profissional, ou seja, um profissional externo e capacitado para realizar todas as demandas e necessidades dos moradores e do condomínio,
cuidando do cumprimento das regras e das responsabilidades do condomínio. “Essa opção vem apresentando ótimos resultados, pois com a presença de uma empresa terceirizada para prestação desse serviço os problemas de relacionamento entre vizinhos tendem a diminuir a cobrança por soluções passam a ser tratadas de forma muito mais profissional.”, explica Felipe Bonavite, sócio da Bonavite & Carvalho: Sindicância Profissional (http:// bonaviteecarvalho.com.br/), que explica que essa decisão pode até mesmo valorizar o condomínio na hora de venda ou locação dos imóveis. O vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior, explica que a principal diferença é que o síndico morador tem relação direta com o condomínio e com o patrimônio, pois zela pela valorização do bem e está intimamente ligado. “O síndico “contratado”, de certa forma possui uma relação na prática de subordinação aos condôminos e ao Conselho, e tem regras
definidas de visita e reuniões no empreendimento.” E ele reforça ainda que o custo com o síndico contratado deve constar da previsão mensal ordinária, aprovada em assembleia geral. A contratação de um síndico profissional é uma coisa nova opção para os condomínios e a decisão se dá por meio de uma assembleia que elege uma comissão de triagem. Que faz todos os levantamentos das opções e leva para assembleia a proposta, para concorrer com os síndicos moradores. Após o voto da assembleia, em caso de vitória dessa proposta é endossada a escolha da comissão e esse síndico profissional assume o condomínio por dois anos podendo ser reeleito. Com essa contratação fechada, esse profissional fica à frente de diversas responsabilidades legais relacionadas ao condomínio, como contratação e terceirização de empregados, dar todo suporte legal ao condomínio, vigiar o cumprimento do regimento interno e as determinações da assembleia, cobrar dos condôminos as suas
continua na pág. 06
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Supra Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07
Revista
Supra Condomínio
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Revista
Supra
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contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, informar imediatamente quaisquer situações de risco, dentre diversas outras. Felipe Bonavite explica que a busca dessa opção pode se dar a qualquer tempo mas se potencializa quando a gestão começa a encotrar dificuldades nas seguintes áreas: • Operacional - funcionários que acabam não fazendo seu trabalho corretamente; • Financeira - quando o condomínio estiver com inadimplência alta, não tiver fundo de reserva, ou estiver endividado; • Estrutural - condomínio que herda problemas desde a construção; • Estética - quando os ambientes não são harmoniosos, sem valorização patrimonial, como um jardim bonito, fachada bonita e bem pintada, etc.; • Comportamental - quando o comportamento das pessoas prejudica a visão do condomínio, como problemas de garagem, vazamentos que acabam não sendo solucionados. A conduta de alguns moradores que acaba denigrindo a imagem do empreendimento. Ainda segundo Bonavite a atuação desse profissional terceirizado vem sendo ainda mais valorizado na quarentena. “Alinhar interesses coletivos nunca foi uma tarefa fácil, mas com o isolamento questões antes esporádicas de convivência,
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até pela proximidade dos moradores, ficaram latentes. De um lado o lar virou empresa, do outro, pessoas confinadas não poderiam exercer seu pleno uso por estarem confinadas, mas com diálogo, campanhas de conscientização, assembleias virtuais, ajuste operacionais, tudo vem sendo resolvido da melhor forma possível.”, finaliza. Contudo, a contratação desse tipo de serviço demanda alguns cuidados para que não ocorram novos problemas no futuro, assim, uma dica importante na hora dessa contratação é buscar empresas que já prestam esse serviço e que possuam equipe, controle, processos de organização, imparcialidade e, acima de tudo, ter experiência profissional, pois são muitas as situações inusitadas que podem aparecer para serem resolvidas, e nessas é fundamental que esse síndico seja realmente um profissional. “Síndico profissional” é profissão com grande campo de atuação
O tema está tão em alta que foi criado o “Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional” da FECAP com aulas on-line, ao vivo, para todo o Brasil. Segundo a Coordenadora do curso, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, para que essas pessoas possam morar com segurança e
tranquilidade, quem “coloca ordem” precisa administrar com eficiência e cumprir todas as exigências legais. “Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas. Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado.”, diz Schwartz. A FECAP oferece o curso de curta duração de “Administração de Condomínios e Síndico Profissional” em que disponibiliza aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. Como os módulos não são necessariamente sequenciais, o aluno pode, aleatoriamente, fazer qualquer um dos três (I, II e III), adequando-os à sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse as 118 horas dos três Módulos (I, II e III). O público-alvo é formado por pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados. Um importante diferencial do curso é o atendimento de dúvidas dado aos alunos pela professora, mesmo após o término do curso.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98
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Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio CONVIVÊNCIA Por Natália Mancio
Pets no condomínio
Como conquistar um ambiente saudável para todos A sensação de solidão causada pelo isolamento social, em decorrência da pandemia da Covid-19, fez com que muitas pessoas buscassem pela companhia de um bichinho de estimação. De acordo com ONGs e protetores de animais, as buscas por cães e gatos para adoção tiveram aumento de até 50% durante esse período. Diante do cenário, que cresce constantemente, condomínios vêm investindo nos “pet places” ou espaços pet, seja na instalação ou em melhorias. Um dos fatores que influência na adoção de um animal de estimação é a moradia, já que nas grandes cidades a maioria das pessoas vive em prédios ou condomínios residenciais que possuem algumas regras internas e não dispõem de espaços muito amplos. No entanto, existem algumas formas de amenizar as adversidades e proporcionar um lar saudável e seguro para os animais. Seguir as normas pré-estabelecidas, como o uso de coleiras e guias nas
áreas comuns, pet no colo ao acessar os elevadores, usar saídas de serviço, entre outras, é fundamental. “Considerados como parte da família, o bem-estar dos pets se mostra cada vez mais importante para os seus donos, por isso, espaços pet têm sido item importante no momento de decisão de compra ou aluguel de um imóvel e os condomínios estão, cada vez mais, buscando adaptação a fim de atender às necessidades dos moradores.”, fala a vice-presidente do Grupo Graiche, Luciana Graiche. No condomínio onde Cristiano Jair Silva é síndico, na Zona Leste de São Paulo, o aumento de moradores que passaram a ter um animal de estimação durante a pandemia resultou na necessidade de implantação de um espaço específico para os pets, criado em junho. “Por se tratar de um condomínio grande, com 400 unidades e clube, percebemos a necessidade der criar um espaço para os pets, até pela procura dos
condôminos e circulação de diversos pets.”, conta Cristiano. No local, há aproximadamente 100 animais e foi desenvolvido dois espaços pet, um para animais de pequeno porte e o segundo para os maiores. Em outro condomínio, na Água Branca, com 224 unidades, espaço pet foi criado em 2018 com o objetivo principal de garantir a segurança dos moradores, que se sentiam inseguros no passeio na via pública. Agora, com a alta demanda - hoje são mais de 80 cães - uma comissão de moradores foi instalada, objetivando melhorias e já há várias indicações e sugestões. “Inicialmente, verificamos nossa área permeável, com grama, e iniciamos projetos para viabilizar a segurança do passeio interno com os pets. Aprovado em assembleia com maioria absoluta, fomos para a segunda fase, de adequações no local.”, conta a síndica Claudvanea Monteiro. Os espaços pet disponibilizam bebedouro para os animais, lixeiras e saquinhos para a recolha de fezes. Brinquedos para os pets também podem ser instalados. Luciana Graiche ressalta que a implantação de um espaço pet deve refletir a vontade da coletividade, devendo ser deliberado em assembleia, com respeito aos quóruns e cuidados necessários. “Para que o local seja seguro, funcional e regular, obviamente será necessário um investimento a ser rateado por todos, além da discussão das normas de uso, mas, ao longo do tempo, podem ser percebidas também as vantagens atreladas ao bem-estar dos animais, aproximação dos conviventes, segurança aos condôminos, além do valor agregado ao patrimônio.”, pontua. Os síndicos confirmam a questão da valorização. “Nos tempos de hoje, em que os pets são como membro da família, ao meu ver, uma das primeiras coisas que a pessoa irá verificar durante a procura por um condomínio é se existem um espaço para o seu pet. continua na pág. 10
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Supra Condomínio
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Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Revista
Supra Condomínio
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Supra
Condomínio
Sendo assim, acredito que ter um pet place traz mais valorização ao imóvel.”, fala Cristiano. “Com certeza o condomínio e imóvel são valorizados com a implantação do espaço, pois além de oferecer segurança ao morador, oferece comodidade”, salienta Claudvanea. Para iniciar o projeto de instalação do espaço pet, após a aprovação em assembleia, é importante estudar o ambiente, infraestrutura e investimentos, além de definir regras comuns para o uso do espaço coletivo. No condomínio da Zona Leste, por exemplo, a administração pode exigir apresentação de vacinação dos pets usuários do espaço. Lá, é permitido até dois pets por pessoa e é proibido alimentálos no espaço. No condomínio da Água Branca, além da exigência de que os animais estejam vacinados, cães de porte grande devem estar com focinheira e é proibido levar ao espaço cadela que esteja no cio. O Grupo Graiche lista outros pontos que devem ser levados em consideração no projeto de instalação do espaço pet. - Cotação de materiais utilizados no espaço pet que facilite a manutenção e a limpeza. - Definição de responsabilidades e
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pela higienização do local. - Consulta a especialistas como adestrador, veterinário, educador canino, com o intuito de ajudar a definir a estrutura do espaço. - Estudo de local para higienização das patinhas e focinhos antes de retornar ao apartamento. As necessidades fisiológicas dos pets também costumam ser motivo de discórdia entre moradores de condomínios, afinal ninguém quer chegar em casa e encontrar xixi de cachorro bem em frente à sua porta. Não é recomendado fazer as necessidades fora do lar por causa da dependência que é criada entre tutor e o cão. Imprevistos acontecem e o animal pode ficar segurando o xixi e cocô por muito tempo, em situações em que o dono esteja impossibilitado de acompanhar. Isso pode facilitar doenças como, por exemplo, infecções urinárias. Uma dica extra que preparamos para os síndicos é a possibilidade de parcerias ou a busca por parceiros que possam trazer benefícios para os moradores que possuem animais. Como a contratação de profissionais especializados em serviços como banho e tosa, parceria com veterinários e pet shops da região para fornecer produtos de uso dos pets no espaço criado.
Além de petiscos, água em abundância e brinquedos, pensamos também na possibilidade de disponibilizar, por exemplo, protetor solar para os animais. Segundo a veterinária dermatologista parceria da DrogaVET, Jueli Berger Becchi, um simples passeio no condomínio, pode representar uma exposição solar abrupta na pele do pet. “Os longos e frequentes períodos de exposição ao sol e aos raios UV podem causar queimaduras, dermatites ou, até mesmo, câncer de pele no pet, exatamente como ocorre com os humanos. Além disso, é importante frisar que a radiação que reflete nas superfícies do solo, como no quintal, areia da praia ou, até mesmo, nas sacadas e janelas de apartamentos, também podem causar queimaduras dos coxins (almofadinhas das patas), barriga e focinho por serem sensíveis e estarem sempre expostos.”, esclarece a profissional. De maneira geral, a veterinária informa que o uso do protetor é recomendado para todas as raças, tanto para cães quanto para gatos, em especial nos animais de pele clara, albinos ou de pelagem curta e também nos cães idosos, de sete a 14 anos, para evitar os tumores de maior incidência nessa idade. “Além disso, os cuidados devem ser redobrados principalmente nas regiões com pouco ou sem pelo, como no focinho, barriga, patas e lado interno das orelhas. Há raças, inclusive, que requerem um cuidado especial de seus tutores. Boxer e Dálmata apresentam menos quantidade de melanina e têm pré-disposição a desenvolver tumores de pele, sem falar nas raças que não possuem pelos, como: o cão Crista Chinês e o felino Sphynx. Todos estes precisam, obrigatoriamente, usar protetor solar em todo o corpo justamente por essas peculiaridades.”, informa a veterinária. Segundo a farmacêutica da DrogaVET, Thereza Denes, esse foi o ponto de partida para que a empresa desenvolvesse o protetor solar FPS 45 em bastão de fácil aplicação, principalmente nas áreas mais expostas ao sol. “Possui FPS 45, o que o torna um bloqueador solar. Por não escorrer, é indicado para aplicação em regiões mais delicadas e com poucos pelos como focinho, área dos olhos e orelhas. Além disso, a embalagem é fácil de manusear e compacta, ideal para levar em passeios ao ar livre.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/20
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio NEGÓCIOS Por Natália Mancio
Minimercados em condomínios
Como os síndicos devem se organizar para que essas ações sejam eficientes, lucrativas e seguras? O conceito de condomínio completo, com os mais variados serviços, que ajudem na dinâmica do dia a dia na realidade estabelecida pela pandemia, começa a ganhar cada vez mais corpo. Esse novo formato de utilização do espaço se reflete também na maneira como as pessoas consomem. Muitos se adaptaram a pandemia e passaram a pedir cada vez mais comida por delivery, através de aplicativos de mercados ou formas facilitadas de entrega. Porém, muitos não abrem mão de realizar as compras pessoalmente, e é dessa forma que os minimercados dentro de condomínios vêm ganhando espaço e em plena expansão. A facilidade de realizar as suas compras sem precisar sair do seu condomínio tem atraído cada vez mais adeptos. Haroldo Matsumoto é especialista em gestão de negócios, sócio-diretor da Prosphera Educação Corporativa, consultoria multidisciplinar especializada na gestão de empresas explica que as feiras
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dentro do condomínio já existiam e estavam em franco crescimento, especialmente em condomínios corporativos e um pouco menos nos residenciais. Os minimercados ainda não haviam aparecido nos condomínios, algumas vending machines (máquinas automáticas com produtos e pagamento automático) já estavam em alguns locais dos condomínios. Com a pandemia e o isolamento social, esses modelos de negócio avançaram e começaram a ser oferecidos nos condomínios residenciais. Uma das empresas pioneiras foi a rede de supermercados Hirota, que lançou, em julho de 2020, um minimercado do tipo container. Nele, a entrada é autorizada através de aplicativos e sem contato humano. O cliente paga e retira os produtos. Com o agravamento da pandemia em número de casos e óbitos, as feiras e minimercados ajudam os condôminos a abastecer suas residências e reduzir as chances de contaminação. “O cuidado deve ser
na frequência e acesso para evitar aglomerações entre moradores no local de compra. E para tornar a operação do minimercado mais eficiente, é importante verificar o local adequado para sua instalação, pois ele exigirá estrutura para suporte a peso, se o piso suporta tráfego de pessoas, instalação elétrica e hidráulica, além de segurança dentro das normas e leis vigentes. Por isso, vale a pena consultar um engenheiro ou arquiteto.”, completa Haroldo. A SmartStore foi criada em março de 2019, e inaugurou sua primeira unidade no dia 30 de março, na cidade de Campinas. Seu modelo inovador é 100% automatizado, dispensando funcionários nas lojas. O estoque do mercado é sugerido por inteligência artificial e a disponibilidade dele pode ser vista via aplicativo, que também conta com uma ferramenta onde é possível fazer sugestões de produtos. O pagamento também é automatizado, sendo feito no próprio estabelecimento, aproximando o código de barras do produto na leitora instalada no check-out. Impulsionado pelo isolamento social na pandemia, a empresa finalizou o ano com um faturamento de R$3 milhões, além de 134 franqueados ativos e 37 lojas em funcionamento. “A SmartStore é um mini mercado equipado com produtos essenciais, como alimentos, bebidas, itens de higiene e limpeza, mas também é possível encontrar itens mais sofisticados, como vinhos e cervejas. Toda operação é automatizada, dispensando a presença de funcionários. Seu estoque é sugerido por inteligência artificial e a disponibilidade dele pode ser vista via aplicativo, que também conta com uma ferramenta onde é possível fazer sugestões de produtos. O pagamento também é automatizado, sendo continua na pág. 14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
Revista
Supra Condomínio
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Revista
Supra
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feito no próprio estabelecimento, aproximando o código de barras do produto na leitora instalada no check-out. A SmartStore licencia a marca para seu licenciado, que fica responsável pela manutenção, montagem e reposição do estoque de sua unidade.”, explica Evandro Machado, fundador da empresa. Ele explica ainda que não existem taxas e o condomínio também não paga nenhuma mensalidade para contar com uma SmartStore, basta ceder o espaço. A instalação do micro mercado não exige obras ou modificações estruturais no condomínio, pois a estrutura é adaptável aos espaços disponíveis. O espaço mínimo necessário exigido é a partir de 5 m² para serem colocados nichos de prateleira, geladeira e check-out, sendo, portanto, de fácil adaptação em qualquer condomínio. Além disso, o serviço é democrático, tendo unidades em condomínios de todas as classes. A escolha da empresa também é muito importante, pois ela irá implantar o estabelecimento e a reposição dos produtos. O responsável do condomínio deve pensar em como será a logística, se há lugar para caminhões ou pequenas vans pararem para descarregar. Também é necessário estabelecer quem irá dar a manutenção, se será alguém do condomínio ou da própria empresa. Também é importante estabelecer os procedimentos para o caso de falha no sistema de pagamento, de falta de energia (como ficam os produtos perecíveis que precisem de geladeira/freezer), como fica a questão da devolução ou troca de produto, entre outros pontos. O ideal é imaginar todos os possíveis problemas e rotinas de um minimercado para que a operação seja a mais eficiente possível. A Onii instalou a primeira unidade loja idealizada exclusivamente para condomínios no Rio de Janeiro. Em parceria com a Cipa, uma das maiores administradoras do país, a empresa inaugurou, no condomínio Up Barra +, um minimercado totalmente informatizado, onde os moradores podem comprar utilizando aplicativo e todo o monitoramento de reposição de produtos é feito via online. “A ideia é levar comodidade aos moradores e evitar que haja aglomerações. Esse
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é um conceito comum em muitos condomínios em São Paulo. Isso sem falar que é um forte aliado das medidas sanitárias tão necessárias diante da gravidade da pandemia.”, salienta Bruno Queiroz, gerente de Novos Negócios da Cipa. Nesse formato, os condomínios não têm qualquer custo para a instalação do minimercado. Toda a infraestrutura necessária é bancada pela Onii. Além disso, até 3% do faturamento pode ser revertido ao condomínio. De acordo com Haroldo Matsumoto, o síndico deve atuar no sentido de compreender o perfil dos moradores, o projeto, mix de produtos, instalação e operação, comunicação com os condôminos. É importante saber o perfil dos moradores, primeiro para entender se há demanda. Talvez o preço ou a variedade de produtos no minimercado não seja tão atraente quanto o do supermercado próximo e os moradores prefiram se deslocar até lá. “Então, é necessário confirmar se há demanda para este minimercado dentro do condomínio antes de contratar qualquer empresa. Veja o projeto, compare os pontos forte e fracos de cada empresa que oferece esse serviço, revise as cláusulas contratuais e questione o máximo possível as situações que possam ocorrer dentro do minimercado, desde um produto com validade vencida, um alimento pré-pronto que causou uma intoxicação, até um curto-circuito que pode gerar um incêndio. A ideia não é ser pessimista na implantação, mas verificar em cada situação quem
será o responsável pelo problema.”, alerta. Como o espaço de um minimercado em condomínio é bem menor que o de um supermercado tradicional, é preciso formar um mix de produtos que atenda a maioria dos moradores. Um bom exemplo são os minimercados de conveniência que existem no Japão. Neles é possível encontrar um pouco de cada coisa, desde agulha e linha até um prato pronto saudável. Isso ajuda no dia a dia. Na instalação e operação, é importante verificar se há o projeto arquitetônico e toda responsabilidade técnica do projeto para construir e operar o minimercado. Como citado anteriormente, veja se a operação será toda automatizada ou se terá um colaborador da empresa. Se houver um colaborador, ele terá que ser validado para entrada e saída do condomínio, assim como avisos de substituição. Datas de entrega e identificação dos entregadores também serão importantes para manter a segurança do condomínio. E antes de contratar, a administradora ou síndico deve convocar uma assembleia com os condôminos para aprovar a implantação e a comunicação interna de como será a utilização. Vale alertar os moradores sobre depredação ou uso inadequado do estabelecimento dentro do condomínio, avisando sobre multas e sanções previstas e adicionadas no regulamento do condomínio, além de reforçar os benefícios do minimercado, como comodidade e agilidade para os moradores.
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Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/07
Revista
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Controle de acesso
Segurança e automação: qual o modelo ideal para a necessidade do consumidor? A pandemia da Covid-19 aqueceu o mercado de condomínios de alto padrão. Conforme levantamento da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em São Paulo, o volume de vendas do segmento nos primeiros seis meses de 2021 foi 33,2% maior do que no mesmo período de 2020. Os lançamentos também registraram um boom. No segundo trimestre de 2021, a oferta de imóveis novos para esse público registrou um aumento expressivo de 978,5%, em relação ao mesmo período do ano anterior - o melhor desempenho desde o início da série histórica, em 2014. Além do conforto e do acesso a áreas de lazer, a segurança é um dos principais fatores que fazem as pessoas optarem por imóveis em condomínio fechado. Porém, nem sempre esses empreendimentos estão preparados, e os moradores podem se tornam vítimas de furto ou roubo. A jornalista Thais Fernandez, de
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37 anos, foi vítima de um assalto em seu apartamento, onde mora com o marido. “Quando entrei, percebi que os cômodos não estavam revirados. A pessoa que assaltou sabia exatamente o que estava procurando e o que ia levar.”, conta Thais. Para inibir a ação de criminosos, é preciso que os condomínios, tanto verticais quanto horizontais, invistam cada vez mais em segurança e enxerguem a tecnologia como uma aliada neste processo. É comum entre os consumidores a dúvida em escolher qual a solução tecnológica adequada para a residência, condomínio, edifício comercial ou qualquer outro empreendimento que necessite de controle de acesso, segurança e automação. Grande parte das invasões em condomínios de casas e apartamentos acontecem por invasões de criminosos que conseguem burlar os sistemas de segurança eletrônica, inclusive pela portaria principal. E como eles conseguem isso? A
resposta é simples: por meio de falhas humanas. Por exemplo, quando um morador vai sair e encontra algum desconhecido querendo entrar, muitas vezes, ele permite que essa pessoa entre, e é aí que acontecem os assaltos. Uma boa solução para este problema é estabelecer normas e protocolos internos de segurança que eliminem a entrada de pessoas erradas, como o cadastramento tanto de moradores quanto de visitantes. Também são interessantes equipamentos que deem mais autonomia para os moradores, como aplicativos que facilitam a identificação, sem necessidade de portaria. A Nice, líder global em Smart Home, segurança, automação residencial e predial, lançou um terminal de controle de acesso por reconhecimento facial FR300 com capacidade de 3.000 faces off-line e registro de até 30.000 eventos. O FR300 pode ser
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/00
Revista
Supra Condomínio
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Revista
Supra
Condomínio
utilizado em condomínios, sendo uma solução inteligente para a segurança pessoal e patrimonial. O terminal de controle de acesso por reconhecimento facial FR300 traz duas formas de identificação, seja por reconhecimento facial ou cartão de proximidade Mifare nesse caso com capacidade para 10.000 registros de usuários. Comunicação por TCP/IP com RJ45 10/100Mbps. O FR300 é um equipamento que oferece estabilidade e confiança no seu controle de acesso, segurança nas informações e pode funcionar on-line e off-line. Pandemia também causa mudança nos controles de acesso O aumento da incidência de casos de covid-19 em decorrência de novas variantes tem causado preocupação. No Brasil, dados do Conselho Nacional de Secretários de Saúde (Conass) apontaram 70,7 mil novos casos entre os dias 10 e 11 de janeiro. Para garantir a segurança de estabelecimentos sem expor seus usuários a riscos de contaminação pelo vírus, soluções tecnológicas foram desenvolvidas e se tornaram as principais aliadas para evitar a propagação de vírus, permitindo o controle de fluxo de pessoas e de temperatura dos usuários sem a necessidade de contato. “Buscamos trazer para o mercado brasileiro possibilidades para todos os segmentos, seja um grande
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empreendimento ou um comércio local. A CAME está trabalhando incessantemente para, com sua experiência em gestão de acesso, ajudar a combater este vírus.”, explica Marco Barbosa, diretor da Came do Brasil, que lançou uma linha de produtos que atende às demandas surgidas com a pandemia. Da utilização de desbloqueio de celulares até a identificação de pessoas em aeroportos, o reconhecimento facial é uma das tecnologias cada vez mais buscadas. Somente na América do Sul, um levantamento feito pela empresa Surfshark mostrou que 92% dos países utilizam o reconhecimento facial.
Além de evitar o contato, essa tecnologia pode ser aplicada em lugares como condomínios e prédios com grande circulação de pessoas, podendo ser instalada tanto nas áreas de entrada e saída de veículos quanto de pedestres impedindo crimes como roubos, furtos e falsificação de identidade. E, atualmente, nem mesmo é preciso tirar a máscara para que ela funciona. Projetado pela Came do Brasil, o Thermo Scanner faz o reconhecimento facial, mesmo de máscara, e mede a temperatura da pessoa, que só é liberada se estiver autorizada e sem febre. “Este sistema viabiliza uma triagem mais eficaz e rigorosa, já que identifica rapidamente pessoas não autorizadas e alerta quando captura rostos desconhecidos ou visitantes indesejados.”, explica o diretor da empresa, Marco Barbosa. Quando se fala em instalação de sistemas de segurança eficazes, é preciso levar em consideração toda a manutenção e suporte oferecido pela empresa responsável pelo projeto, além da verificação da necessidade da atualização dos equipamentos. O mau funcionamento de um equipamento compromete a segurança do condomínio que, consequentemente, fica mais vulnerável a ações de criminosos. Além disso, para fidelizar os clientes e mostrar a preocupação em atendêlos bem, é preciso que as empresas os mantenham atualizados das novidades que chegam ao mercado e prestem todo o suporte, caso seja necessário fazer a troca de algum aparelho.
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Inadimplências em condomínios Quais os cuidados o condomínio precisa ter para não expor o morador?
As inadimplências em condomínios são, atualmente, um dos maiores desafios que os síndicos enfrentam. De acordo com o levantamento do Secovi-SP, realizado junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em agosto deste ano, por exemplo, houve um aumento significativo de ações protocoladas, por falta de pagamento, na ordem de 6,7% em relação a julho. Por outro lado, comparadas ao mesmo período de agosto de 2020, houve queda de 10,6%. Para o presidente da AABIC, a pandemia fez com que os condôminos valorizassem o local onde vivem e os serviços prestados nos empreendimentos. “O pagamento da taxa condominial é importante para manter o local nas melhores condições, como limpeza, segurança e atendimento. Além disso, os condôminos percebem cada vez mais e valorizam a importância da qualidade nesses serviços prestados para garantir o bem-estar.”, finaliza
José Roberto Graiche Júnior. Analisando os números, também é preciso salientar que a instabilidade mundial que estamos enfrentando, nos mais variados setores, devido aos impactos da pandemia, deve ser considerada como fator agravante para aumento das inadimplências dentro dos condomínios. Fator este que, constantemente vem gerando dúvidas e questionamentos a respeito de alternativas eficazes para diminuir, de maneira significativa, a quantidade de inadimplências que estão sendo registradas. De acordo com Matheus Barbosa, advogado especialista da área contratual e imobiliária do escritório Finocchio & Ustra Advogados explica que diversas são as razões que levam à inadimplência de condôminos. Nesses casos a primeira medida deverá ser o envio da Carta de Cobrança para cientificar o devedor da dívida existente. “Em geral há interesse do devedor em pagar seus débitos, entretanto ele não
dispõe dos meios necessários para fazê-lo em uma única prestação. Nesse momento, é crucial que o condomínio considere oferecer uma negociação amigável, seja por meio descontos no montante devido ou diversificando as opções de pagamento.”, completa. Não obtendo sucesso com a cobrança amigável, o próximo passo deve ser o Protesto da Dívida. Nessa etapa não foi possível chegar a um acordo amistoso com o devedor, logo a dívida será formalizada perante a Justiça. Com essa medida o condômino é avisado sobre a necessidade de quitar seu débito em no máximo 3 dias, sob pena de ser inscrito nos serviços de proteção ao crédito. Acácio Carvalho é sócio fundador da Pag Condomínio, empresa de meio de pagamentos voltada para o mercado condominial, ele explica que o síndico e a administradora têm papel fundamental no processo de diminuição das inadimplências dentro dos condomínios. “É
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importante sempre priorizar a criação de um plano de ação junto aos condôminos, utilizandose sempre do bom senso, boa comunicação e boas práticas. O síndico, principalmente, precisa deixar claro aos moradores que é um aliado na busca por soluções para redução de custo. Logo, a empatia é essencial de ambos os lados durante todo o tempo.”, explica. Uma alternativa válida para tentar diminuir as inadimplências dentro dos condomínios é apostar na cobrança automática, visto que, o esquecimento é um dos fatores que mais acabam fazendo com que pessoas atrasem o pagamento da taxa condominial, por exemplo (cerca de 30% dos moradores pagam a taxa condominial 20 dias após o vencimento e 17% pagam em até 15 dias). “Desta forma, o morador tem a possibilidade de realizar seu cadastro, com os dados do cartão de crédito, e a mensalidade passará a ser cobrada de maneira automática, semelhante aos serviços de streaming, por exemplo. Trata-se de uma das alternativas disponíveis no mercado para eliminar de vez o quesito “esquecimento”, otimizando tempo e reduzindo, significativamente, o número de inadimplências.”, finaliza Acácio. Qual é o respaldo da Lei perante este tipo de situação? O Código Civil possui dois
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fortes mecanismos que tratam do inadimplemento de um condômino em relação ao rateio das despesas do condomínio. São eles os Juros e as Multas. No artigo 1.336 fica estipulado que o condômino que não estiver em dia com sua contribuição mensal estará sujeito aos juros previstos na convenção condominial. Inexistindo definição de juros na convenção poderá ser cobrado um valor de até 2% sobre o montante da dívida a título de multa mais juros de 1% ao mês. “Em casos mais extremos, de reiteradas inadimplências e dívidas de alto valor, o artigo 1.337 preceitua que os demais condôminos podem deliberar em assembleia o pagamento de até 5 vezes o valor da dívida, com base na gravidade e frequência dos descumprimentos das normas. Para a implementação de tal medida, que é muito mais gravosa, é necessária a aprovação de no mínimo 3/4 dos condôminos.”, detalha Matheus Barbosa, do escritório Finocchio & Ustra Advogados. O artigo 1.335 expõe ser imprescindível que o condômino esteja quite com suas obrigações em relação ao condomínio para que tenha direito a voto em assembleia, criando assim outra sanção ao condômino inadimplente. Infelizmente os excessos na cobrança ocorrem em proporção similar ao volume de inadimplências.
Essa prática é um dos principais entraves no processo de negociação amigável para o pagamento das dívidas. “Primeiramente a cobrança não deve ser realizada em público. Tampouco se deve fixar em espaços comuns listas com os nomes dos inadimplentes ou de condôminos proibidos de usarem áreas comuns do condomínio. Em verdade os condôminos podem e tem o direito de saber quantos são e qual a dívida oriunda do inadimplemento das obrigações com o condomínio, porém é preferível que não haja a identificação das unidades e dos nomes dos condôminos inadimplentes com o escopo de evitar sua estigmatização junto aos demais condôminos.”, conta Matheus Barbosa. E quando o tema é a proibição de uso de espaços comuns, o assunto ainda é controverso, havendo decisões judiciais favoráveis para ambos os entendimentos. Isto posto, não é recomendável que se proíba o acesso ou uso dos espaços comuns por condôminos inadimplentes evitando possíveis repercussões judiciais. Por fim, devem ser evitadas condutas radicais como o corte do fornecimento de água. Apesar da economia gerada com esta medida a água é considerada elemento essencial à habitação, podendo o corte resultar em uma ação judicial por parte do condômino devedor.
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Cuidados com os idosos
Quais as obrigações do condomínio perante o estatuto do idoso e novas leis? Dados do IBGE dão conta de que o Estado do Rio tem 2.993.096 indivíduos nesta faixa etária, e ocupa o terceiro lugar entre os Estados com maior número de idosos, atrás apenas de São Paulo (7. 272.980) e Minas Gerais (3.442.911). Também segundo o IBGE, 544 mil idosos moram sozinhos, no Estado. São Paulo está entre os Estados com maior proporção de idosos na população: 11,6% de seus habitantes têm mais de 60 anos. No total do país, esta participação é de 10,8% e nos demais Estados é de 10,6%. Existem mais idosas do que idosos e essa diferença aumenta com a idade. Segundo dados do Ministério da Saúde, 1 em cada 3 indivíduos com mais de 65 anos sofrem queda por ano, no Brasil, e que 1 em 20 daqueles que sofreram a queda desenvolvem uma fratura ou precisam ser internados. Entre os mais idosos, com 80 anos e mais, 40% caem a cada ano. De acordo com o Estatuto do Idoso:
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Art. 3o É obrigação da família, da comunidade, da sociedade e do Poder Público assegurar ao idoso, com absoluta prioridade, a efetivação do direito à vida, à saúde, à alimentação, à educação, à cultura, ao esporte, ao lazer, ao trabalho, à cidadania, à liberdade, à dignidade, ao respeito e à convivência familiar e comunitária. Para que os idosos de hoje e do futuro tenham qualidade de vida, é preciso garantir direitos em questões como saúde, trabalho, assistência social, educação, cultura, esporte, habitação e meios de transportes. Pensando na habitação, muitos condomínios, construtoras e incorporadoras estão apostando cada vez mais em empreendimentos com ambientes acessíveis e planejados para todas as necessidades da terceira idade. Os condomínios construídos antes de 2004, por exemplo, não foram planejados de acordo com as regras de acessibilidade. Porém, o que vem
ganhando força é que as edificações que não tenham áreas comuns acessíveis passem por reformas e adaptações para que todos os moradores possam usufruir delas – um direito de todo condômino. As alterações mais comuns feitas em condomínios focadas na terceira idade são: - Rampas de acesso feitas para substituir escadas, que devem obedecer a norma 9050 sobre a sua inclinação máxima; - Instalação de piso antiderrapante, pisos lisos demais ou com muitos tapetes facilitam quedas; - Corrimãos em ambos os lados de escadarias; - Escada de alvenaria nas piscinas em substituição das escadas de inox ajudando a todos a entrarem na água de forma muito mais segura; - Aumento da clausura para que caiba ali uma pessoa com cadeira de rodas; - Adaptação de banheiros das áreas comuns com a colocação de
Revista barras de apoio corretamente; - A NBR 9050 pede que as portas sejam largas o suficiente para que seja possível passar uma cadeira de rodas, que tem, geralmente 90 cm “Os condomínios novos já devem ser construídos com os ambientes adaptados para a acessibilidade das pessoas. Quanto aos antigos, as administrações deverão atender a eventuais demandas e solicitações, sempre analisando a possibilidade técnico-arquitetônica e, para isso, orientamos uma consulta com profissionais especializados para entender a viabilidade.”, comenta Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI). Atenta às demandas que surgem a partir do aumento do perfil etário do Rio de Janeiro, a advogada de Direito de Família Rose Ferreira, Mestre em Direito Constitucional e sócia da consultoria RD Longevidade, criou o programa “Condomínio Amigo do Idoso”, que busca conscientizar dos síndicos e administradores de condomínios sobre a importância de se adequar à população 60+. Por meio de uma metodologia própria, com workshops e treinamentos, a RD Longevidade busca o envolvimento da administração e dos moradores de outras faixas etárias, para que atuem em prol do bem-estar, da segurança e da autonomia do morador idoso. A partir da experiência acumulada, Rose criou uma disciplina no curso de pós-graduação em Direito Imobiliário do CBEPJur: “Os direitos
do idoso e acessibilidade em condomínios”. “As pessoas têm dificuldade de entender o processo de envelhecimento, e pensam sempre que “Velho é o outro”. A consultoria que presto e as aulas do curso trazem orientações práticas e uma contextualização da participação do idoso em nossa sociedade.”, diz. Segundo Rose, a iluminação precária, o piso escorregadio, a ausência de rampas, a falta de sinalização adequada e de corrimãos, são alguns dos maiores riscos percebidos em muitos condomínios residenciais. Riscos que não apenas podem comprometer a integridade física dos idosos, como também podem resultar em processos judiciais
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contra os condomínios. Outra vitória conquistada foi a sanção do projeto de lei 108/20, de autoria do deputado estadual Kenny Mendes no ano passado, que torna obrigatório aos condomínios residenciais e comerciais - comunicar aos órgãos de segurança pública a ocorrência ou indícios de casos de violência doméstica contra mulheres, crianças, adolescentes e idosos. A nova lei estadual (17.406/21), publicada no Diário Oficial do Estado, estabelece que a denúncia seja encaminhada pelo síndico ou a administradora condominial em até 24 horas após o fato. Placas sobre o teor da legislação deverão ser afixadas em pontos comuns dos edifícios, para o conhecimento de todos os moradores. “Esse tipo de violência costuma ser silencioso justamente por acontecer dentro de casa. O ditado: em briga de marido e mulher, ninguém mete a colher? não faz sentido. Todo ato de agressão é crime e deve, sim, ser denunciado.”, comenta Kenny. O parlamentar salienta que a comunicação pode ser feita de forma anônima por qualquer condômino. Se o síndico por alguma razão não se sentir confortável em levar o caso diretamente às autoridades, tem a prerrogativa de encaminhá-lo à administradora do condomínio, que deverá concluir o trâmite. “Quem assiste impassível a qualquer espécie de brutalidade, ainda que a distância, acaba sendo conivente por omissão.”, finaliza. Supra Condomínio
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