Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/15
Índice de produtos Acessórios para academia.........................................32
Iluminação de Emergência......................................7,13
Acessórios para limpeza...................................5,7,9,11
Impermeabilização...........................................13,28,29
Acessórios poliesportivos..........................................30
Impressão.................................................................33
Acolchoados para elevador...............................5,7,9,11
Interfone....................................................................13
Arquitetura e Urbanismo............................................30
Kit Primeiros Socorros.................................................7
Armário multiúso.......................................................11
Lavadora automática de piso............................5,7,9,11
Aspirador..........................................................5,7,9,11
Lavadora de alta pressão..................................5,7,9,11
Bebedouro...................................................................9
Limpeza de fachada..............................................28,29
Biblioteca..................................................................34
Limpeza, produtos............................................5,7,9,11
Bicicletário..............................................................9,11
Lixeira..............................................................5,7,9,11
Brinquedos.................................................19,32,33,34
Máquinas para limpeza.....................................5,7,9,11
Brinquedoteca.............................................3ª Capa, 34
Multifuncional............................................................33
Cadeira para portaria..............................................9,11
Persianas...................................................................31
Caixas de correio.......................................................11
Pintura predial......................................................28,29
Capacho..............................................................7,9,11
Piso de borracha.........................................2ª Capa, 31
Carrinho de compras..............................................9,11
Piso esportivo......................................................30,31
Carro Coletor....................................................5,7,9,11
Piso Vinílico..........................................................30,31
Carro Funcional................................................5,7,9,11
Piso: restauração.......................................................29
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Placa Solar..................................................................5
CFTV.........................................................................13
Placas de identificação................................................9
Cobertura........................................................13,15,31
Placas de sinalização...................................................9
Cobertura em policarbonato/vidros.......................13,15
Playground em madeira........................................32,34
Coletor de bituca.....................................................9,11
Playground em plástico .....................19,33,34, 3ª Capa
Construtora ..........................................................28,29
Playground em tronco de eucalipto.......................32,34
Copiadora..................................................................33
Portaria Virtual...........................................................13
Público Leitor Dirigido Síndicos, Zeladores e Administradores.
Desentupidoras de esgoto.........................................17
Protetor de coluna p/ garagem...........................4ª Capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha......5,7,9,11
Protetor de pára-choque....................................4ª Capa
Jornalista Natália Mancio
Dispenser para sabonete líquido.......................5,7,9,11
Protetor de parede.............................................4ª Capa
Criação e Diagramação Caroline Chaves
Doações de brinquedos, roupas e etc...................21,23
Protetor de porta...............................................4ª Capa
Eficiência Energética....................................................5
Purificador de água.....................................................9
Impressão BMF Gráfica
Elétrica......................................................................13
Rede de Proteção.................................................31,32
Elevador.....................................................................15
Restauração de fachadas......................................28,29
Distribuição Correios
Elevador: equipamentos.............................................15
Restauração de pisos...........................................28,29
Elevador: manutenção...............................................15
Sensores de Presença............................................7,13
Enceradeira ......................................................5,7,9,11
Sinalização..................................................................9
Energia Solar................................................................5
Sistemas de Captação Energética................................5
Engenharia............................................................28,29
Tapete personalizado...........................................7,9,11
Escada........................................................................9
Toldos.............................................................13,15,31
Espelho convexo.....................................................9,11
Tratamento de piso....................................................28
Exterminador de mosquito...........................................7
Trava de carrinho....................................................9,11
Ginastica: equipamentos............................................32
Varredora..........................................................5,7,9,11
Grama Sintética...............................................31,32,33
Ventilador.....................................................................9
É uma publicação mensal da Editora Supra Ltda
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Supra Condomínio é uma publicação mensal, de distribuição regional (cidade de São Paulo e cidades da Grande São Paulo), distribuída periodicamente para 30.000 condomínios residenciais e comerciais.
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Hidráulica..................................................................13
Revista Supra Condomínio CONVIVÊNCIA Por Natália Mancio
Pets no condomínio
Como conquistar um ambiente saudável para todos A sensação de solidão causada pelo isolamento social, em decorrência da pandemia da Covid-19, fez com que muitas pessoas buscassem pela companhia de um bichinho de estimação. De acordo com ONGs e protetores de animais, as buscas por cães e gatos para adoção tiveram aumento de até 50% durante esse período. Diante do cenário, que cresce constantemente, condomínios vêm investindo nos “pet places” ou espaços pet, seja na instalação ou em melhorias. Um dos fatores que influência na adoção de um animal de estimação é a moradia, já que nas grandes cidades a maioria das pessoas vive em prédios ou condomínios residenciais que possuem algumas regras internas e não dispõem de espaços muito amplos. No entanto, existem algumas formas de amenizar as adversidades e proporcionar um lar saudável e seguro para os animais. Seguir as normas pré-estabelecidas, como
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o uso de coleiras e guias nas áreas comuns, pet no colo ao acessar os elevadores, usar saídas de serviço, entre outras, é fundamental. “Considerados como parte da família, o bem-estar dos pets se mostra cada vez mais importante para os seus donos, por isso, espaços pet têm sido item importante no momento de decisão de compra ou aluguel de um imóvel e os condomínios estão, cada vez mais, buscando adaptação a fim de atender às necessidades dos moradores.”, fala a vice-presidente do Grupo Graiche, Luciana Graiche. No condomínio onde Cristiano Jair Silva é síndico, na Zona Leste de São Paulo, o aumento de moradores que passaram a ter um animal de estimação durante a pandemia resultou na necessidade de implantação de um espaço específico para os pets, criado em junho. “Por se tratar de um condomínio grande, com 400 unidades e clube, percebemos a necessidade der criar um espaço
para os pets, até pela procura dos condôminos e circulação de diversos pets.”, conta Cristiano. No local, há aproximadamente 100 animais e foi desenvolvido dois espaços pet, um para animais de pequeno porte e o segundo para os maiores. Em outro condomínio, na Água Branca, com 224 unidades, espaço pet foi criado em 2018 com o objetivo principal de garantir a segurança dos moradores, que se sentiam inseguros no passeio na via pública. Agora, com a alta demanda - hoje são mais de 80 cães - uma comissão de moradores foi instalada, objetivando melhorias e já há várias indicações e sugestões. “Inicialmente, verificamos nossa área permeável, com grama, e iniciamos projetos para viabilizar a segurança do passeio interno com os pets. Aprovado em assembleia com maioria absoluta, fomos para a segunda fase, de adequações no local.”, conta a síndica Claudvanea Monteiro. Os espaços pet disponibilizam bebedouro para os animais, lixeiras e saquinhos para a recolha de fezes. Brinquedos para os pets também podem ser instalados. Luciana Graiche ressalta que a implantação de um espaço pet deve refletir a vontade da coletividade, devendo ser deliberado em assembleia, com respeito aos quóruns e cuidados necessários. “Para que o local seja seguro, funcional e regular, obviamente será necessário um investimento a ser rateado por todos, além da discussão das normas de uso, mas, ao longo do tempo, podem ser percebidas também as vantagens atreladas ao bem-estar dos animais, aproximação dos conviventes, segurança aos condôminos, além do valor agregado ao patrimônio.”, pontua. Os síndicos confirmam a questão da valorização. “Nos tempos de hoje, em que os pets são como membro da família, ao meu ver, uma das primeiras coisas que a pessoa irá verificar durante a procura por um condomínio é se existem um espaço para o seu pet. continua na pág. 06
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
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Sendo assim, acredito que ter um pet place traz mais valorização ao imóvel.”, fala Cristiano. “Com certeza o condomínio e imóvel são valorizados com a implantação do espaço, pois além de oferecer segurança ao morador, oferece comodidade”, salienta Claudvanea. Para iniciar o projeto de instalação do espaço pet, após a aprovação em assembleia, é importante estudar o ambiente, infraestrutura e investimentos, além de definir regras comuns para o uso do espaço coletivo. No condomínio da Zona Leste, por exemplo, a administração pode exigir apresentação de vacinação dos pets usuários do espaço. Lá, é permitido até dois pets por pessoa e é proibido alimentálos no espaço. No condomínio da Água Branca, além da exigência de que os animais estejam vacinados, cães de porte grande devem estar com focinheira e é proibido levar ao espaço cadela que esteja no cio. O Grupo Graiche lista outros pontos que devem ser levados em consideração no projeto de instalação do espaço pet. - Cotação de materiais utilizados no espaço pet que facilite a manutenção e a limpeza. - Definição de responsabilidades e
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pela higienização do local. - Consulta a especialistas como adestrador, veterinário, educador canino, com o intuito de ajudar a definir a estrutura do espaço. - Estudo de local para higienização das patinhas e focinhos antes de retornar ao apartamento. As necessidades fisiológicas dos pets também costumam ser motivo de discórdia entre moradores de condomínios, afinal ninguém quer chegar em casa e encontrar xixi de cachorro bem em frente à sua porta. Não é recomendado fazer as necessidades fora do lar por causa da dependência que é criada entre tutor e o cão. Imprevistos acontecem e o animal pode ficar segurando o xixi e cocô por muito tempo, em situações em que o dono esteja impossibilitado de acompanhar. Isso pode facilitar doenças como, por exemplo, infecções urinárias. Uma dica extra que preparamos para os síndicos é a possibilidade de parcerias ou a busca por parceiros que possam trazer benefícios para os moradores que possuem animais. Como a contratação de profissionais especializados em serviços como banho e tosa, parceria com veterinários e pet shops da região para fornecer produtos de uso dos pets no espaço criado.
Além de petiscos, água em abundância e brinquedos, pensamos também na possibilidade de disponibilizar, por exemplo, protetor solar para os animais. Segundo a veterinária dermatologista parceria da DrogaVET, Jueli Berger Becchi, um simples passeio no condomínio, pode representar uma exposição solar abrupta na pele do pet. “Os longos e frequentes períodos de exposição ao sol e aos raios UV podem causar queimaduras, dermatites ou, até mesmo, câncer de pele no pet, exatamente como ocorre com os humanos. Além disso, é importante frisar que a radiação que reflete nas superfícies do solo, como no quintal, areia da praia ou, até mesmo, nas sacadas e janelas de apartamentos, também podem causar queimaduras dos coxins (almofadinhas das patas), barriga e focinho por serem sensíveis e estarem sempre expostos.”, esclarece a profissional. De maneira geral, a veterinária informa que o uso do protetor é recomendado para todas as raças, tanto para cães quanto para gatos, em especial nos animais de pele clara, albinos ou de pelagem curta e também nos cães idosos, de sete a 14 anos, para evitar os tumores de maior incidência nessa idade. “Além disso, os cuidados devem ser redobrados principalmente nas regiões com pouco ou sem pelo, como no focinho, barriga, patas e lado interno das orelhas. Há raças, inclusive, que requerem um cuidado especial de seus tutores. Boxer e Dálmata apresentam menos quantidade de melanina e têm pré-disposição a desenvolver tumores de pele, sem falar nas raças que não possuem pelos, como: o cão Crista Chinês e o felino Sphynx. Todos estes precisam, obrigatoriamente, usar protetor solar em todo o corpo justamente por essas peculiaridades.”, informa a veterinária. Segundo a farmacêutica da DrogaVET, Thereza Denes, esse foi o ponto de partida para que a empresa desenvolvesse o protetor solar FPS 45 em bastão de fácil aplicação, principalmente nas áreas mais expostas ao sol. “Possui FPS 45, o que o torna um bloqueador solar. Por não escorrer, é indicado para aplicação em regiões mais delicadas e com poucos pelos como focinho, área dos olhos e orelhas. Além disso, a embalagem é fácil de manusear e compacta, ideal para levar em passeios ao ar livre.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Cuidados além do extintor Condomínios devem atualizar manutenção de equipamentos contra incêndios
Com as atenções voltadas às medidas para evitar a disseminação da pandemia nos condomínios, os síndicos não podem deixar cuidar da manutenção dos extintores de incêndio. O equipamento é fundamental no combate inicial a focos de incêndio, podendo, inclusive, evitar prejuízos maiores. De acordo com o Decreto-Lei 42/2018, o novo Código de Segurança contra Incêndio e Pânico prevê que toda a manutenção preventiva e corretiva do sistema de incêndio do condomínio deverá ser feita sob a responsabilidade de seu síndico e administradores, em conjunto com empresas credenciadas pelo Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro). O coordenador síndico da Cipa, Bruno Gouvêa, lembra que os extintores devem ser recarregados anualmente. Ele também salienta que a manutenção preventiva em todo o sistema de combate ao fogo pode gerar, além de maior segurança, economia. “A manutenção preventiva, além de
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garantir segurança aos moradores, é fundamental para a redução dos custos. O condomínio deve zelar pela preservação de todos os sistemas de combate a incêndio, principalmente com relação aos sistemas fixos, que são a casa de máquinas de incêndio (CMI), as caixas de hidrante e os sprinklers, quando for o caso. A manutenção, de acordo com a norma, deve ser feita de três em três meses. Se deixar para depois, na maioria das vezes, a ação corretiva se torna muito mais onerosa.”, ressalta Gouvêa. “Além dos extintores, temos de estar atentos aos demais itens capazes de minimizar possíveis incêndios, como as portas cortafogo e as mangueiras. Síndicos e administradores devem incluir a manutenção desses recursos em suas obrigações condominiais.”, alerta o representante da Cipa, uma das maiores administradoras de condomínios do país. Ele lembra alguns pontos que devem ser levados em consideração pelos síndicos na hora de contratar a empresa
responsável pela conservação dos equipamentos de incêndio. “O primeiro passo é verificar as referências da empresa, quais foram os últimos serviços contratados e executados por ela. Isso pode ser conferido numa simples busca na internet. Também não deixe de checar se a empresa cometeu algum tipo de irregularidade. Sobre o preço, não se deixe levar pelo mais barato, pois quem cobra mais em conta nem sempre oferece o melhor serviço.”, complementa Gouvêa. As novas regras impostas para o uso dos elevadores, diante da pandemia, como a restrições do número de pessoas por viagem, fizeram com que o uso desses equipamentos crescesse ainda mais nos últimos meses. Ainda não existem dados sobre o percentual de aumento, mas os condomínios vêm registrando crescimento no pedido de manutenção e troca de peças. Além da maneira e intensidade do uso dos elevadores ter passado por mudanças, alguns problemas foram ocasionados pelo manuseamento
continua na pág. 10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07
Revista
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equivocado das botoeiras, principalmente pela aplicação de álcool e produtos de limpeza de forma equivocada. “Em muitos condomínios, houve aplicação de álcool em gel direto nos botões, o que danifica os componentes internos e pode causar até incêndio, como o ocorrido em agosto, num elevador de um condomínio na Barra da Tijuca. Na ocasião, o Corpo de Bombeiros constatou o uso equivocado de álcool em gel no elevador.”, lembra o representante da Cipa. De acordo com a Cartilha de Prevenção e Combate ao Incêndio, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP), entende-se como sistema de prevenção e combate a incêndio o conjunto de medidas construtivas e de instalações hidráulicas, elétricas, acessórios e demais componentes que, quando acionados ou em uso, possibilitam evitar a propagação do incêndio, permitir a detecção e o aviso aos ocupantes para a saída segura da edificação, além dos equipamentos para controle do incêndio desde a fase inicial. A segurança contra incêndio, ainda, não se limita ao sistema de proteção e combate a incêndio. Propriedades dos materiais empregados e dos elementos da edificação também contribuem para isso. Para atender às necessidades de segurança contra incêndio, devem ser observados nas edificações em uso os requisitos estabelecidos em legislações e na ABNT NBR 14432. Quanto aos
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edifícios residenciais a serem construídos, ainda, deverão atender aos requisitos de desempenho da ABNT NBR 15575. De uma forma geral, as edificações devem ser projetadas, construídas e mantidas para: • Atender às necessidades de dificultar o princípio do incêndio; • Atender às necessidades de dificultar a propagação do incêndio; • Dispor de equipamentos de extinção, sinalização e iluminação de emergência; • Facilitar a fuga em situações de incêndio; • Minimizar risco de colapsos estruturais em situações de incêndio; • Controlar os riscos na propagação de incêndio e preservar a estabilidade estrutural da edificação; • Sistemas de cobertura com resistência ao fogo; • Entrepisos com adequada resistência ao fogo para controle de propagação de fumaça e incêndio, colaborando com a estabilidade estrutural total e/ou parcial; • Dificultar inflamação generalizada e limitar a fumaça, dentre outros. A Inspeção Predial possibilita o correto monitoramento e controle sobre a manutenção e gestão dos sistemas de prevenção e combate a incêndio. Conforme critérios e metodologia para sua realização, previstos em normas de Inspeção Predial, identifica eventuais irregularidades e
respectivas recomendações do que deve ser ajustado ou recuperado (devidamente organizadas, conforme urgência das ações necessárias), visando sempre a segurança ao usuário e a manutenção da vida útil dos sistemas e elementos construtivos que compõe a edificação. Outro ponto importante à se observar em relação à prevenção de incêndio é a instalação de ar-condicionado. Um aparelho instalado incorretamente ou em imóveis que não foram projetados para comportar cargas compatíveis à necessidade desse perfil de aparelho pode gerar sobrecarga e até incêndios Além da escolha do melhor modelo e potência, a instalação deve ser feita da maneira adequada. É preciso de uma série de cuidados em engenharia elétrica para não sobrecarregar a rede da casa ou provocar incêndios. Sempre que o assunto é sobrecarga de energia, o engenheiro eletricista e membro do Ibape, Sérgio Levin, indica os principais cuidados na instalação do ar-condicionado. 1- Analisar se a fiação do prédio ou da residência suporta a carga do ar condicionado (aspectos principais a considerar: potência do ar condicionado e distância do quadro de disjuntores); 2Conferir se o disjuntor que suporta o ar condicionado está dentro dos parâmetros da proteção de entrada; 3Verificar se a tomada ou conexão está adequada a carga do ar condicionado; O que a grande maioria da população desconhece é que a má instalação desses aparelhos, sem levar em consideração a relação potência elétrica do imóvel e potência elétrica exigida pelo equipamento pode gerar sobrecarga na rede. O superaquecimento acontece por diversas razões. Muitas vezes, o imóvel não foi projetado para comportar cargas compatíveis à necessidade desse perfil de aparelho. Outro motivo observado é a demanda de utilização concentrada em horários de pico. Em um prédio comercial, por exemplo, todas as salas possuem seus aparelhos ligados durante o dia. Já nas residências concentram-se no horário noturno.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Preparados para o verão
Como os condomínios precisam se organizar para enfrentar os desafios dessa temporada A manutenção predial é a prática responsável porque vai cuidar do funcionamento de toda a infraestrutura de um edifício, com cuidados com os sistemas elétrico, hidráulico, segurança, incêndio, comunicação etc. Isto é, a partir da manutenção é possível manter todos os serviços do prédio funcionando como se fossem novos. Isso inclui prezar pelos cuidados estruturais, seja com uma simples pintura periódica que mantém o visual atrativo, ou por ações mais profundas como a troca de componentes para evitar uma pane elétrica do quadro de energia. Mas quando pensamos nos cuidados com os desafios que surgem durante o verão, surgem algumas demandas específicas em consequência de fatores climáticos, como as chuvas ,e fatores sociais, como as férias escolares das crianças. Um dos principais cuidados e que vão exigir uma manutenção e
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vistoria permanente é decorrente ao excesso de chuvas na estação. Os temporais pedem atenção para: alagamentos e raios. A vistoria de para-raios precisa ser permanente para que durante as chuvas, os prédios não sofram com as descargas elétricas. Cerca de 50 milhões de descargas elétricas ocorrem no Brasil anualmente de acordo com o INPE (Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais). Não à toa, portanto, a NBR 5419 estabelece critérios para a instalação de proteção contra descargas atmosféricas em edificações, os conhecidos para-raios. Mas tão importante quanto instalar é fazer manutenção de para-raios em condomínios. Os para-raios são hastes metálicas que ficam conectadas a terra através de cabos condutores. Essas hastes são colocadas nos mais variados tipos de edifícios, criando um caminho para a passagem da
descarga elétrica, ou seja, para a passagem do raio. Por ser um objeto de metal, a sua presença aumenta a possibilidade da ocorrência dos raios, assim sendo, é muito importante verificar se o para-raios está montado corretamente e bem localizado, de forma que ele fique mais atrativo que os possíveis alvos que o raio pode encontrar durante uma descarga. O para-raios foi uma invenção criada não para evitar os raios, pois esse é um fenômeno natural impossível de evitar, mas sim procurar um meio de desviá-los de qualquer possível alvo. Apesar de fazer proteção contra os raios, eles não garantem 100% de proteção contra as descargas elétricas, pois os raios são muito poderosos, o que deixa o local bem vulnerável aos possíveis danos causados pelas descargas. De acordo com a NBR 5419, os condomínios são obrigados a fazer inspeção visual a cada seis meses. A revisão semestral analisa a resistência do aterramento e o estado geral dos componentes, além de realizar a medição ôhmica dos para-raios. A finalidade é conferir a resistência do metal e, consequentemente, sua capacidade de resistir às descargas elétricas. Assim, a manutenção confere todas as peças componentes para verificar se é necessário fazer alguma reposição. Condomínios próximos ao mar sofrem com a maresia, o que demanda atenção redobrada devido à maresia. Em relação aos alagamentos causados pelo excesso de chuvas, os administradores precisam ficar atentos em relação à limpeza de bueiros e saídas de esgoto da área externa. Assim como o sistema de bombeamento de garagens, para que não corram o risco de inundação e prejuízos materiais e, risco de acidentes graves com moradores. Adquirir equipamentos específicos para desentupimento dessas áreas é essencial. A Alkamac, por continua na pág. 14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
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exemplo, fabrica e vende máquinas desentupidoras profissionais de vários modelos com grande experiência. Os equipamentos Alkamac não requerem mão de obra especializada assim facilitando seu uso em manutenções preventivas e corretivas. Eles oferecem além de máquinas, os acessórios como pontas, cabos, peças para reposição, acessórios especiais para melhor performance, e manutenção de máquinas. Os cuidados com a segurança sanitária com a limpeza, vai desde uso de produtos corretos até a escolha de equipamentos como a motobomba, que com a circulação eficiente da água, garante mais qualidade para uso. Toda piscina exige uma manutenção da qualidade de sua água para uso, devendo ser tratada quimicamente e fisicamente. O tratamento químico é o remédio da piscina, o físico é a prevenção. Toda piscina deve ser tratada diariamente. O tratamento físico se resume em passar toda a agua de uma piscina por um filtro onde há um elemento filtrante dentro que serve como barreira física de sólidos em suspensão na agua. Esta filtração é feita todos os dias para retirar os sólidos em suspensão que são os meios de proliferação de bactérias na água. Para que esta água seja filtrada e necessário equipamentos como a bomba de piscina e um
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filtro com elemento filtrante dentro, muitas vezes areia de sílica ou até mesmo tecnologias mais modernas como esferas de vidro. O tratamento químico também é feito diariamente para combater as bactérias já formadas na água ou o equilíbrio de PH e outros componentes. “Nós da Orbitec oferecemos ao mercado bombas de piscinas com eficiência energética e índice de ruido. Além de oferecer também a média filtrante para filtros de piscina feitos de esfera de vidro. Com propriedades filtrantes até 60 vezes superior ao da areia convencional. A esfera de vidro evita a criação de cloramina na água que é prejudicial a saúde; retém até 60 vezes mais sólidos em suspensão e por serem esferas de vidro, torna vitalício seu uso sem a necessidade de troca. Em piscinas de utilização continuada como condomínios, academias, hotéis, etc. A necessidade de uma filtração e ainda maior pela diversidade e fluxo de usuários. Para isso, a utilização de tecnologias mais eficiente se torna ainda mais necessário.”, explica Danilo Guastapaglia, sócio diretor da Orbitec Group. Com moradores passando mais tempo em casa devido ao período de isolamento social, administradoras de condomínios residenciais precisaram lidar com aumento de gastos como água e energia junto da
inadimplência da taxa de condomínio. Com isso, a reorganização financeira se tornou essencial para cumprir os gastos fixos locais, contando com a adequação da distribuição de água na piscina. Além da economia, o fator sustentável passou a ter mais atenção na crise sanitária e na preservação e redução de recursos naturais. Apenas no Brasil, o desperdício com água tratada durante a distribuição chega a 38,29%, segundo estudo do Instituto Trata Brasil. No verão e com a reabertura de áreas de uso comum e do turismo, a piscina como atração requisitada para lazer também entra no pacote econômico, pois a bomba que compõe sua estrutura e funcionamento auxiliar na redução de custos. Hoje há soluções tecnológicas e econômicas como a motobomba que garantem economia e podem ser utilizadas em banheiras de hidromassagem, piscinas e distribuição de água no geral. “Para as piscinas, o motor de motobomba trabalha em conjunto com um filtro, que também colabora para manter a piscina limpa e própria para o uso.”, aponta Reginaldo Larroyd, especialista em segmentos da Hercules Motores Elétricos, ressaltando que esse motor apresenta baixo ruído, suporta altas temperaturas e proporciona uma redução significativa no consumo de energia elétrica.
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Revista Supra Condomínio ENERGIA SOLAR Por Natália Mancio
A realidade da energia solar Condomínios no Brasil começam a investir em energias alternativas buscando economia
A energia solar pode ser uma realidade em condomínios no Brasil? Já temos relato de alguns empreendimentos já sendo entregues com essa possibilidade. O que precisamos é de uma mudança de mentalidade ou de melhor acesso às informações? A energia solar fotovoltaica pode sim ser instalada em condomínios verticais. Normalmente, a área livre de sombra na cobertura dos edifícios ou mesmo no térreo é muito pequena (por conta da sombra da própria torre ou das torres vizinhas). Isso limita o tamanho do gerador e, portanto, não resolve o gasto de conta de energia. Uma pesquisa realizada pelo Ibope e pela Associação Brasileiras dos Comercializadores de Energia (Abraceel), apontou que 84% dos brasileiros consideram a energia elétrica cara ou muito cara. No levantamento, 55% dos entrevistados afirmaram que o alto preço é causado pelos impostos e 28% mencionaram que a causa é a falta de concorrência no setor. Além disso, 80% dos entrevistados mencionaram que gostariam de poder escolher sua operadora de
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energia elétrica e 63% trocariam de fornecedor caso isso fosse possível. Quando o assunto é energia limpa, 17% dos entrevistados afirmaram que escolheriam sua operadora com base em uma geração de energia mais limpa. Além disso, 90% disseram que gostariam de gerar sua própria energia em casa. De acordo com a Abraceel, tanto o desejo de poder escolher a fornecedora de energia quanto de gerar energia elétrica em casa crescem à medida em que aumentam a renda familiar e escolaridade dos entrevistados. A Associação Brasileiras de Energia Solar (Absolar) prevê que muitos investimentos serão feitos no setor, algo próximo de R$ 5,2 bilhões, com cerca de R$ 3 bilhões para a geração distribuída. Em termos de tecnologia, o mais utilizado e melhor desenvolvido até o momento são os módulos fotovoltaicos. Empresas fazem a avaliação do imóvel onde o sistema será instalado e, tomando por base o consumo de energia e outras características do local, desenvolvem um projeto que possa suprir as necessidades de quem ali vive ou trabalha.
Depois de instalados, os módulos proporcionam economia de mais de 95% e a instalação tem vida útil de mais de 25 anos. Normalmente, os sistemas podem se pagar com a economia que é feita com a conta de luz. Hoje, a energia solar é muito utilizada na modalidade de geração distribuída, onde o consumidor (pessoa jurídica ou física) pode gerar sua própria energia. Isso pode ser feito de algumas formas. Dentre elas, as mais comuns são: 1. Geração junto à carga – onde a energia é gerada no local da própria unidade consumidora e utilizada para o consumo desta; e para geração de crédito para momentos sem sol (por exemplo, à noite). 2. Autoconsumo remoto – onde o titular da conta de energia tem mais de uma unidade consumidora e gera energia em uma delas, abatendo a conta no local e gerando crédito suficiente para compensar outras unidades de mesma titularidade. Para que esta modalidade se torne possível, é preciso que as contas estejam registradas no mesmo CNPJ ou CPF e na mesma concessionária. 3. Empreendimento de Múltiplas Unidades Consumidoras (UCs) – as UCs interessadas podem adquirir um sistema de geração, instalá-lo em área comum do condomínio (após aprovação em assembleia, se necessário), e solicitar um medidor de energia exclusivo para este sistema, independente dos medidores das próprias UCs e das áreas comuns do condomínio. Desta forma, a energia gerada pelo sistema é dividida de acordo com percentuais estabelecidos pelos consumidores, e destinada a cada UC. 4. Geração compartilhada – permite que UCs de titularidades diferentes, numa mesma área de concessão (mesma distribuidora), se unam em consórcio ou cooperativa continua na pág. 18
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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para solicitar uma UC e adquirir um sistema gerador, o qual deve ser instalado nesta nova UC. A energia solar já é uma realidade para os condomínios, e existem vários cases nesta área. “A maioria dos condomínios utilizam a energia solar para abater as contas de energia das áreas comuns. As modalidades mais utilizadas são: Geração Junto a Carga, quando o condomínio possui espaço para instalação dos módulos fotovoltaicos; e o Autoconsumo Remoto, quando o condomínio não possui espaço ou sua área é inadequada para instalação. Porém, ainda existe muito espaço para crescimento nesta área. Como a decisão em condomínio, pela própria regra de convenção interna, na maioria das vezes envolve muitas pessoas, cada pessoa tem um nível de acesso às informações diferentes e possuem prioridades distintas entre às possibilidades de investimento do condomínio – muitas vezes, o investimento na energia solar não é levado a diante ou demora muito tempo a ser implantado. Porém, com o aumento das possibilidades de crédito em financiamento, onde as parcelas, em sua maioria, cabem na economia, e o surgimento da modalidade de aluguel dos equipamentos para geração, onde a parcela do aluguel possui um desconto em relação à conta, mais e mais condomínios estão entrando no mundo da energia solar.”, explica engenheiro da LEDAX, Lucas Batista. De acordo com a gerente de Sustentabilidade do Grupo Graiche,
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Maria Claudia Buarraj El Khouri, atualmente, a lei não permite que o condomínio seja remunerado por excesso de energia. Então, o que se faz normalmente é instalar um gerador que “equilibre” a conta de luz e, dessa forma, não existe crédito para ser rateado pelos condôminos. “No estado de São Paulo, esse payback está mais perto de 4 anos, por conta de avanços tecnológicos. Mas vai depender muito do custo de instalação, especialmente se o local for de difícil acesso ou precisar de algum tipo especial de estrutura. Normalmente, em situações de laje e telhado, 4 anos é o normal.”, completa. José Renato Colaferro, sócio e diretor de operações da Blue Sol Energia Solar, afirma que sem dúvida a energia solar é uma realidade em condomínios no Brasil. “Instalamos, neste ano, um sistema de energia solar fotovoltaica no condomínio Total Ville 402, do programa Minha Casa Minha Vida, localizado na cidade de Santa Maria, no DF. Foram instaladas 82 placas fotovoltaicas, que juntas formam um sistema com 28,7kWp de potência. Em média, são gerados 3.850kWh/mês para abastecer todas as áreas comuns do condomínio. O resultado é uma economia mensal de mais de R$ 3 mil, que totalizarão mais de R$ 37 mil economizados a cada ano. Além de tudo isso, o condomínio deixará de emitir cerca de 20 mil kg de CO2 por ano, resultado que seria obtido com o equivalente a mais de 500 árvores cultivadas.”, relata.
Como forma de reduzir custos e investir num modelo que alie eficiência energética e preocupação ambiental, a Cipa vem trabalhando em projetos de instalação de energia solar em condomínios. A empresa fechou parceria com a startup gaúcha Edsun, que lançou uma plataforma de investimento neste segmento voltada a áreas de moradia. O percentual de economia média anual pode chegar a 62% da conta de luz. “Estamos, atualmente, com quatro projetos em andamento. Não há custo algum para a instalação desses equipamentos. A ideia é apresentar uma solução de energia limpa, que ajude a reduzir os custos dos condomínios.”, explica o gerente de Novos Negócios da Cipa, Bruno Queiroz.A startup analisa os condomínios, identifica o quanto de energia solar eles precisam para zerar a conta e faz o investimento - que fica em torno de R$ 250 mil a R$ 300 mil para montar toda infraestrutura. Se o equipamento gerar uma economia de energia para o condomínio de R$ 10 mil, por exemplo, a startup cobrará R$ 7 mil até pagar o investimento. Depois deste período, serão R$ 700,00 por mês para manter o sistema funcionando e segurado. A empresa Edsun atua na energia comum dos condomínios, o rateio é feito pela prestação de contas da mesma forma que era feito com a conta de energia da concessionária, sendo que agora este custo com energia fica mais barato em até 30% sem que o condomínio precise que fazer algum aporte. Todo o investimento é realizado pela Edsun. “Atualmente, dependendo do caso o payback de um sistema solar hoje está na média de 4 anos. No caso do aluguel não existe payback, visto o condomínio não faz nenhum aporte r passa a economizar de forma imediata.”, finaliza Cristiano Meditsch, CEO da Edsun. É um mercado que cresce muito no Brasil a contratação de energia remota, a vantagem é que já se consegue economizar até 15% ao mês, as desvantagem é que é menos eficiente que uma geração no próprio local que começa já entregando uma redução de até 30% e no futuro chegando a até 90%. Nas duas formas não existe aporte de recursos pelos condomínios.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Síndico profissional
Opção cresceu e se fortaleceu durante a pandemia e tem inclusive cursos profissionalizantes na área Só a cidade de São Paulo possui cerca de 25 mil prédios e edifícios residenciais, que somam mais de cinco milhões de moradores, com previsão de crescimento do mercado imobiliário. Para atuar com responsabilidade nessa área, uma formação adequada é um diferencial. Dificilmente quem vive em condomínio nunca tenha presenciado alguma cena de confusão ou de briga relacionada as decisões ou organização desses locais. Essa situação se agravou ainda mais com o isolamento social, recomendado para frear o avanço do novo Coronavírus, que transformou muitos condomínios em potenciais e verdadeiras zonas de conflito. Fato é que muitas dessas discussões se dão por desavenças com os síndicos. Para alterar essa situação e diminuir os conflitos, uma alternativa que muitos condomínios estão encontrando é a contratação de um síndico profissional, ou seja, um profissional externo e capacitado para realizar todas as demandas e necessidades dos moradores e do condomínio,
cuidando do cumprimento das regras e das responsabilidades do condomínio. “Essa opção vem apresentando ótimos resultados, pois com a presença de uma empresa terceirizada para prestação desse serviço os problemas de relacionamento entre vizinhos tendem a diminuir a cobrança por soluções passam a ser tratadas de forma muito mais profissional.”, explica Felipe Bonavite, sócio da Bonavite & Carvalho: Sindicância Profissional (http:// bonaviteecarvalho.com.br/), que explica que essa decisão pode até mesmo valorizar o condomínio na hora de venda ou locação dos imóveis. O vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior, explica que a principal diferença é que o síndico morador tem relação direta com o condomínio e com o patrimônio, pois zela pela valorização do bem e está intimamente ligado. “O síndico “contratado”, de certa forma possui uma relação na prática de subordinação aos condôminos e ao Conselho, e tem regras
definidas de visita e reuniões no empreendimento.” E ele reforça ainda que o custo com o síndico contratado deve constar da previsão mensal ordinária, aprovada em assembleia geral. A contratação de um síndico profissional é uma coisa nova opção para os condomínios e a decisão se dá por meio de uma assembleia que elege uma comissão de triagem. Que faz todos os levantamentos das opções e leva para assembleia a proposta, para concorrer com os síndicos moradores. Após o voto da assembleia, em caso de vitória dessa proposta é endossada a escolha da comissão e esse síndico profissional assume o condomínio por dois anos podendo ser reeleito. Com essa contratação fechada, esse profissional fica à frente de diversas responsabilidades legais relacionadas ao condomínio, como contratação e terceirização de empregados, dar todo suporte legal ao condomínio, vigiar o cumprimento do regimento interno e as determinações da assembleia, cobrar dos condôminos as suas
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contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, informar imediatamente quaisquer situações de risco, dentre diversas outras. Felipe Bonavite explica que a busca dessa opção pode se dar a qualquer tempo mas se potencializa quando a gestão começa a encotrar dificuldades nas seguintes áreas: • Operacional - funcionários que acabam não fazendo seu trabalho corretamente; • Financeira - quando o condomínio estiver com inadimplência alta, não tiver fundo de reserva, ou estiver endividado; • Estrutural - condomínio que herda problemas desde a construção; • Estética - quando os ambientes não são harmoniosos, sem valorização patrimonial, como um jardim bonito, fachada bonita e bem pintada, etc.; • Comportamental - quando o comportamento das pessoas prejudica a visão do condomínio, como problemas de garagem, vazamentos que acabam não sendo solucionados. A conduta de alguns moradores que acaba denigrindo a imagem do empreendimento. Ainda segundo Bonavite a atuação desse profissional terceirizado vem sendo ainda mais valorizado na quarentena. “Alinhar interesses coletivos nunca foi uma tarefa fácil, mas com o isolamento questões antes esporádicas de convivência,
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até pela proximidade dos moradores, ficaram latentes. De um lado o lar virou empresa, do outro, pessoas confinadas não poderiam exercer seu pleno uso por estarem confinadas, mas com diálogo, campanhas de conscientização, assembleias virtuais, ajuste operacionais, tudo vem sendo resolvido da melhor forma possível.”, finaliza. Contudo, a contratação desse tipo de serviço demanda alguns cuidados para que não ocorram novos problemas no futuro, assim, uma dica importante na hora dessa contratação é buscar empresas que já prestam esse serviço e que possuam equipe, controle, processos de organização, imparcialidade e, acima de tudo, ter experiência profissional, pois são muitas as situações inusitadas que podem aparecer para serem resolvidas, e nessas é fundamental que esse síndico seja realmente um profissional. “Síndico profissional” é profissão com grande campo de atuação
O tema está tão em alta que foi criado o “Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional” da FECAP com aulas on-line, ao vivo, para todo o Brasil. Segundo a Coordenadora do curso, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, para que essas pessoas possam morar com segurança e
tranquilidade, quem “coloca ordem” precisa administrar com eficiência e cumprir todas as exigências legais. “Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas. Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado.”, diz Schwartz. A FECAP oferece o curso de curta duração de “Administração de Condomínios e Síndico Profissional” em que disponibiliza aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. Como os módulos não são necessariamente sequenciais, o aluno pode, aleatoriamente, fazer qualquer um dos três (I, II e III), adequando-os à sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse as 118 horas dos três Módulos (I, II e III). O público-alvo é formado por pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados. Um importante diferencial do curso é o atendimento de dúvidas dado aos alunos pela professora, mesmo após o término do curso.
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Revista Supra Condomínio LOCAÇÃO Por Natália Mancio
Vistoria de imóveis
Dicas de como acompanhar o laudo de vistoria de imóveis alugados O processo de locação de imóveis envolve diversos protocolos e cuidados com a segurança do local, para que assim haja acordo entre todas as partes, desde o proprietário até ao inquilino. A vistoria abrange três fases importantes: pré-locação, período de estadia e pós-locação. O que a Lei do Inquilinato diz sobre a vistoria de entrada? A Lei do Inquilinato 8.245/91consiste em um conjunto de normas e regras regulamentadoras do mercado de aluguéis comerciais e residenciais em todo o País. Logo, quando se pretende alugar um imóvel ou colocá-lo para locação, é importante consultá-la para ter conhecimento dos direitos e deveres, tanto do locador quanto do locatário. De acordo com a regulamentação federal, as obrigações impostas e legais de ambas as partes são: Art. 22. O locador é obrigado a:
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I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; Art. 23. O locatário é obrigado a: II – servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Ou seja, a legislação que honra a negociação não classifica a realização do termo de vistoria de entrada no imóvel alugado como uma obrigação. No entanto, efetuála é extremamente importante e pode evitar impasses futuros. Vale
a pena ressaltar ainda que somente arquitetos e engenheiros civis são legalmente habilitados para vistoriar construções e edificações e formular laudos técnicos, por exemplo. De acordo com o vice-presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche Junior, o condomínio, através do síndico e zelador, só deve ter acesso ao contrato de locação e aviso do proprietário de autorização de ocupação da sua unidade, nada além. “Vistorias, relações entre proprietários e inquilinos não cabem ao condomínio, muito menos entregas e vistorias dos imóveis privados.”, explica. Essas vistorias são utilizadas principalmente para se certificar sobre as condições do imóvel tanto para uso de moradia quanto para a devolução dele ao proprietário, para garantir que o local esteja nas mesmas condições em que foi encontrado quando o negócio foi fechado. Por isso, a Fix, startup de
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manutenção residencial com foco inquilinos e proprietários de imóveis alugados, separa algumas dicas de como esse procedimento pode ser feito sem causar dores de cabeça. Esse trabalho costuma ser feito uma semana antes da entrega do imóvel, por isso, é importante que tudo esteja em ordem, como, por exemplo, a pintura das paredes e o conserto de avarias que tenham aparecido com o inquilino, e, também, que as contas sempre estejam em dia. Use sempre o contrato de aluguel como base para saber quais as responsabilidades de cada um. Como mencionamos acima, o contrato é quem dará o pontapé inicial para esclarecer essas pendências. Enquanto as manutenções do que foi instalado pelo inquilino durante a locação são de responsabilidade dele, a vistoria final é contratada pela imobiliária ou pelo proprietário do imóvel. Somente profissionais técnicos e certificados são capacitados para executar esse tipo de serviço, para avaliar o estado e relatar como o local foi encontrado. O laudo técnico de saída será comparado com o de entrada para alinhar informações e garantir o que é de direito do inquilino ou do proprietário. Basicamente, o laudo de fiscalização de entrada se trata de um documento que possui a
finalidade de especificar o estado de conservação e manutenção do imóvel no momento em que ele é alugado. O termo pode ser definido também como uma espécie de ferramenta jurídica, capaz tanto de respaldar o locatário quanto o próprio dono do imóvel. Isso porque, além de garantir que o inquilino receba o imóvel em plenas condições de uso, também assegura ao proprietário que, ao término ou rescisão do contrário de locação, sua casa ou seu apartamento seja entregue em iguais condições (exceto por determinações causadas no decorrer de sua utilização cotidiana). A vistoria de entrada é a análise do imóvel como um todo e o termo nada mais é do que o relato por escrito de forma detalhada de suas condições — portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, paredes, pisos e etc. Recomenda-se que a inspeção seja feita na presença do inquilino, do proprietário e, se for o caso, dos fiadores, sendo possível que a elaboração do laudo seja feita por uma terceira pessoa, mediante a validação de ambas as partes. Geralmente, é o que ocorre quando há o intermédio de uma imobiliária na locação. O ideal é que a vistoria abranja todo o imóvel, incluindo o seu exterior. Fotos também devem ser anexadas ao termo para tornálo ainda mais completo. E, ao
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final da locação, quando o imóvel for entregue, uma nova revisão é realizada — esta, de saída — para verificar se a casa ou o apartamento está nas mesmas condições em que foi recebido. Em geral, o termo é emitido pela imobiliária por meio do corretor de imóveis. Porém, quando isso não acontece, é possível que o próprio locatário ou o proprietário elabore o documento e o anexe com as devidas assinaturas. Para a CMO da Fix, Thais Sterenberg, uma dica importante em todo esse protocolo é de separar essa análise por cômodos da casa e, assim, manter a organização do relatório para acompanhar com clareza o real estado do imóvel. “Para a fácil compreensão de todos, ter tópicos e guias sobre cada área de um cômodo facilita a avaliação de inquilino e proprietário, além do trabalho do vistoriador e do próprio prestador de serviços. Fazendo a avaliação do banheiro, dos quartos, da sala, da cozinha, da área de serviço e da área externa, é muito mais fácil solicitar de maneira assertiva as manutenções necessárias para um profissional. Isso pode até fazer com que o inquilino receba orçamentos mais baratos dos consertos e reparos, justamente porque a informação está mais clara sobre o que será necessário realizar”, afirma a representante da startup. Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/20
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/18
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/03
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/09 ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/05
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/12
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
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