Revista de Información sobre Construcción y Vivienda | Octubre 2020 |
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Otros paradigmas en la construcción de vivienda ¿Cómo hacer más eficientes los tiempos de obra? ¿cómo mejorar los tiempos de replanteo y modificaciones de proyectos? ¿cómo hacer más previsible la compra, elección, presupuestación y acopio de materiales?
Además:
• Cambio de autoridades en AEV Santa Fe
• ¿Por qué falta el hierro en la construcción?
• Terrazas verdes, balcones, huertas y plantas con música
• Conjuntos Inmobiliarios como figura jurídica para generar vivienda
S o ci o s Act i v o s
ASOCIACIÓN DE EMPRESARIOS DE LA VIVIENDA Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS DE LA PROVINCIA DE SANTA FE
Aba Propiedades S.A.C.I.y F.
Dachs & Azum Ings. Civiles
M1 S.R.L.
Angelini Arquitectos
Depaoli y Trosce Constructora S.R.L.
Mustapich, Jauk & Asoc. S.R.L.
Angel Ulanovsky S.A.
Dell’Aia Construcciones S.R.L.
Araujo y Asoc. S.A.
Di Mauro Arquitectura y Construcción S.R.L.
Arq. Hugo Pietrafesa
Edilizia S.A.
Arq-Co Construcciones S.R.L.
Edyca S.A.
Baid S.A.
Pensaer S.A.
Grunseid S.R.L.
Berca Arquitectos S.A.
Bressan, Aguerreberry & Asociados BSTZ S.R.L.
Cachero y Kozuch Ingenieros Civiles S.A.
Cambria, Molina, González & Asoc. S.R.L. CMC Constructores
Construcciones Arco S.R.L.
Grupo 1 Desarrollos S.R.L.
Ing. Lein y Asociados S.R.L.
Ing. Metzgar Construcciones Ing. Pedro Minervino S.A.
Ing. Rinaldi Construcciones S.A. Jorge L. Passardi S.R.L. La Rossa y Cía. S.R.L.
Construcciones Fundar S.A.
Luini & Luni Arquitectos
S o ci o s Ad h e re n t e s
Ottado Constructora
Pascual Construcciones S.R.L.
Geo Constructora S.R.L.
BBZ Constructora S.R.L.
NB Construcciones S.A. Pacific Group S.R.L.
Exeo constructora S.R.L
Bauen Arquitectura S.R.L.
MSR Constructora S.R.L.
Precon S.A.
Qualitat Rosario S.R.L. Reims Consulting
Rizzotto Construcciones S.R.L.
Sinergia Desarrollos Urbanos S.R.L. Spector Javier
Vektra Construcciones S.R.L. Werk Constructora S.R.L.
Accesaniga S.A.
Chies Hnos. S.R.L.
La Elena S.A.
Alsafex S.A.
Crestale Propiedades S.A.
Mastrángelo Productos Eléctricos S.A.
Acindar Grupo Arcelor Mittal
Colomé S.A.
Angel M. Alvarez S.A.
Domus S.A.
Ascensores Rosmer S.R.L.
Dunod S.A.
Aserradero Soldini S.A.
Eugenio Baraladi e Hijos S.R.L.
Balcarce 54 S.A.
Femaco S.A.C.
Banchio S.A.
Funes mármoles & granitos
Belardinelli y Cía. S.R.L.
Grupo AM S.R.L.
Beltrán Inmobiliaria S.R.L.
Grupo PCR Servicios Industriales
Brimax S.R.L.
Hipermat Rosario S.R.L.
Cañada Pinturerías
Impermeabilizaciones Urbe S.R.L.
CC Carlachiani S.R.L.
Infym S.R.L.
Cerámica Rosario S.A.
Ing. Ricardo A. Rubín
Maers S.R.L. Nuñez S.A. Riam S.R.L.
Rinesi Propiedades
Rosario Color Pinturerías
Scorsetti y Asoc. Broker de Seguros Sipp Pinturerías Spiro S.A.
Stib Ingeniería S.R.L. Tersuave
Uno Propiedades
Vacs & Asoc. – Broker de Seguros S.R.L.
Co m isi ó n D i re c t i va Presidente Arq. Gonzalo Oscar Espíndola
Secretario Ing. Federico Metzgar
Primer Vocal Titular Arq. Pablo Florio
Segundo Vocal Suplente Santiago Feely
Vicepresidente primero Sr. Gustavo Bled
Prosecretario Arq. Claudio Luini
Segundo Vocal Titular Arq. Damian Arias.
Tercer Vocal Suplente Carlos M. Kruger
Vicepresidente segundo Arq. Ángel Seggiaro
Tesorero Ing. Nicolás Amato
Tercer Vocal Titular Arq. Mario Cherdomordik
Cuarto vocal suplente Arq. Javier Spector
Vicepresidente tercero Ing. Fernando Boldt
Protesorero Ing. José Cachero.
Cuarto Vocal Titular Ing. Marcelo Lein
Grupo 1 Construcciones S.R.L.
NB Construcciones S.H.
Construcciones Fundar S.A.
BBZ Constructora
Ing. Metzgar & Asoc.
Luini Luini Arq.
Edyca S.A.
Cachero y Kozuch
Construcciones Arco S.R.L.
Vektra Arquitectura SRL
Reims Consulting
Ing. Lein y Asociados S.R.L.
Primer Vocal Suplente Arq. Leandro Ottado Ottado Construcciones
Sinergia Desarrollos Urbanos S.R.L.
M1 SRL
Sindico Titular Ing. Sergio Passardi Passardi Construcciones
Síndico Suplente Arq. José Orlando Ronga Exeo Constructora
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Ing. Nicolás Ruggiero: “El sistema BIM implica un cambio de paradigma que afectará a todas las constructoras” Arq. Rómulo Bertoya: “Desde que implementamos BIM y LEAN entregamos todas las obras en tiempo y forma” La medición inteligente de costos y variables macro como vía para mantener “la salud de los proyectos”
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¿Por qué falta el hierro en la construcción?
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Asven S.R.L. comercialización, integración, reparación y servicio técnico de equipos de compresión de gases e impulsión de fluidos
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Cambio de autoridades en la AEV Santa Fe: Gonzalo Espíndola es el nuevo presidente
“Si en Rosario no se hubiese construido de la forma en que se hizo, la oferta de viviendas en alquiler sería escasa y cara” Jardines y huertas en balcones o terrazas colectivas para mejorar el bienestar personal en las ciudades La AEV Santa Fe y la UOCRA Rosario por la formación y capacitación continua
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MSR Constructora refuncionaliza el edificio Faro de la Fundación Libertad con una importante obra
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Alba Pinturas presenta ALBACRYL Rinde Más
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Cambios del Código Civil y Comercial: ¿La ciudad de Rosario dará lugar a la implementación de los conjuntos inmobiliarios?
AEV Revista N°33 Editores: Carolina Monje y Nicolás Wells Redacción: Noel Nardone Diseño: Carlos Verratti
Dirección: Pasco 312 - 2000 Rosario N° de Registro DNDA: Registro DNDA en trámite Fecha de publicación: Octubre 2020
www.aevrevista.com Encontrá esta y todas las ediciones de la AEV Revista en línea libre para descargar ingresando: issuu.com/nicolaswells
Editorial En busca de cambios de paradigmas en la construcción
La pandemia aceleró cambios en todos los sectores de la sociedad, pero en el sector constructor de vivienda privada estos cambios implicarán transformaciones más profundas. No sólo en cuanto a las tipologías de nuevos proyectos en ejecución (habitación comodín extra o un espacio de home office, balcones más amplios y mejor luz y ventilación), sino hacia adentro de las organizaciones, en la forma de proyectar, ejecutar y construir. El Covid 19, detuvo a las obras por completo durante semanas y cada reinicio de actividades trajo restricciones al número de personas autorizadas por obra. Esto ya de por sí afectó mucho, porque un parate de la actividad a cero implica costos y tiempos importantes, que en mayor o menor medida responden a los momentos de obra de cada desarrolladora. Pero iniciada la actividad, la provisión de materiales también generó muchas dificultades en todas las etapas de construcción. Faltan cemento, chapa y fundamentalmente hierro y materiales que tiene a éste como principal insumo, como viguetas. También en materiales eléctricos, cerámicos y revestimientos en general. Por otro lado, ante el aumento y desabastecimiento de productos, los corralones y comercios se quedaron sin stock, y tuvieron que cortar los acopios de materiales, por no poder garantizar la entrega inmediata. Frente a esto, ¿Cómo hacer más eficientes los tiempos de obra? ¿Cómo mejorar los tiempos de replanteo y modificaciones de proyectos? ¿Cómo hacer más previsible la compra, elección, presupuestación y acopio de materiales? ¿Cómo trabajar con tiempos previsibles? Entrevistamos a profesionales que tienen soluciones y respuestas a estas preguntas y plantean una aceleración en las transformaciones de las empresas, que hacen cada vez más necesarios nuevos paradigmas de trabajo, mayor profesionalización y nuevos actores en las estructuras de las desarrolladoras de vivienda. editor@aevrevista.com
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Nicol á s R u g g ie r o, C EO de Ed il i z ia y v i c e p re s i d e n t e del B IM F o r u m Arg e n t i n a
“El sistema BIM implica un cambio de paradigma que afectará a todas las constructoras” Detalló las ventajas de adoptar esta tecnología, explicó qué se debe tener en cuenta para su implementación y describió su grado de avance en el país y en la región. “Esto vino para quedase”, asegura.
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Resulta muy difícil encontrar edificios terminados tal y como habían sido proyectados. En la mayoría de los casos surgen imprevistos, la obra requiere de cambios de último momento que implican romper o cuanto menos reformular la idea inicial, lo que se traduce en pérdidas de tiempo y dinero. Si hay algo que impuso la pandemia fue la necesidad de hacer más eficientes todos los movimientos de las organizaciones que se dedican a la construcción, desde la rotación del personal, hasta el control exacto de los materiales, pasando por la logística y sustentabilidad, sólo por nombrar algunos. Aquellas que implementaron un sistema como el BIM (Building Information Modeling) mostraron más cintura
para sortear estos problemas con mayor eficiencia. Pero esta tecnología va mucho más allá de la coyuntura, implica una nueva forma de pensar la construcción que más temprano que tarde impactará en todas las empresas del rubro. Nicolás Ruggiero, CEO y cofundador de Edilizia, y vicepresidente del BIM Forum Argentina, fue entrevistado por AEV Revista. Describió a fondo las ventajas del sistema BIM, explicó qué se debe tener en cuenta para una correcta implementación y brindó precisiones sobre el grado de adopción de las empresas nacionales y locales.
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- ¿De qué se trata el sistema BIM? - BIM no es tecnología, ni software, ni 3d ni una evolución del Autocad, solamente. Es un proceso, una metodología donde uno tiene que pensar en construir digitalmente para luego hacerlo realmente, con todo lo que eso implica. Es tratar de llevar la toma de decisiones al modelo digital, lo que requiere de un cambio de paradigma, es algo mucho más profundo de lo que fue pasar del dibujo en plano con lápiz a uno digital, porque además de cambiar de herramienta, con BIM cambiás la forma de hacer las cosas. Por eso es muy difícil que alguien diga ‘yo hago BIM’, incluso para los grandes conocedores del tema, porque tiene muchos niveles de profundidad.
- ¿Cómo se aplica a la construcción de viviendas? - Con BIM es como hacer una obra en silencio. El sistema copia lo que hacen otras industrias, porque la automotriz, la aeronáutica, la metalmecánica en general, testean digitalmente el producto para que cuando entre en la línea de producción, ya no haga falta tomar decisiones. En la construcción hacemos todo lo contrario: el plano es el arranque y después se toman una gran cantidad de decisiones durante la ejecución de la obra, lo que quita profesionalidad. Es eso lo que BIM apunta a corregir, busca que pensemos en industrializar la cabeza, en que todo se resuelva con el armado del prototipo y después no
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haga falta hacer cambios relevantes. Con BIM lo más importante es poner toda la información al principio, como la mano de obra, materiales, sustentabilidad y todo lo necesario para enriquecer el proyecto. Eso le aporta gran transparencia a la información y uno deja de hacer hipótesis y toma decisiones en base a datos certeros, ahorrando tiempo, costos y evitando riesgos, porque a veces, para solucionar un error del proyecto, tenés que poner a un obrero a 20 metros de altura. Además BIM trabaja muy bien con realidad aumentada y virtual, lo que le da un plus respecto a otros sistemas similares.
- Como vicepresidente del BIM Forum Argentina, puedo decir que todos los que lo integran estamos fomentando su crecimiento. En el país tuvimos unos últimos años buenos y acelerados respecto al conocimiento e implementación del BIM, más allá de que es algo todavía en proceso. Ya no se discute si sirve o no, porque de hecho ya en muchos países se fijó como obligatorio su uso a partir de determinada fecha en ciertas obras públicas. El gran puntapié fue que las normas británicas de BIM pasaron directamente a ser ISO 19650, y eso terminó de confirmar que el proceso BIM es de calidad, hizo que se empiece a ver como un estándar más en la industria - ¿Cuál es el nivel de desarrollo de esta tec- de la construcción. Se está trabajando munología en el país? cho también con IRAM en la traducción de
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normas. Desde el BIM Forum ayudamos en la primera parte de la misma que no es certificable, y más adelante las empresas podrán tener el sello de calidad ISO a través del proceso BIM. Por eso decimos que esto vino para quedarse. Estamos trabajando en un plan BIM nacional para que en determinado momento sea obligatorio para todas las constructoras que trabajen en obra pública, lo que llevará a una implementación mayor.
del tema, con materias optativas, y si me entero que un alumno usa la herramienta, puedo pedirle que me entregue tres alternativas de algo, no sólo una, porque hay muchas cosas que con este sistema se hacen automáticamente. Entonces, no digo que los dueños de las constructoras deban aprender a usar la herramienta, pero sí que aprendan de lo que trata el proceso, porque así le pueden sacar mucho más jugo a la experiencia del profesional.
- Y en Santa Fe, particularmente en Rosario, ¿cómo está el proceso?
- ¿Cuáles son las limitantes para las empresas en poder ac ceder e incorporar esta tecnología? ¿Se justifica tenerla en una constructora tradicional o está más pensada para una de gran envergadura?
- Acá las empresas lo están empezando a implementar lentamente. Varias tienen el software, algunas lo usan en forma completa y muy pocas de forma avanzada. Hay que hacer entender que este proceso es largo, e implica trabajar de una forma diferente a como se hizo en los últimos 40 años. Ahora hay que tomar las decisiones antes, cambiar la forma en la que uno saca el anteproyecto. Hasta cambia el léxico, porque los colegios de Arquitectura e Ingeniería tienen una regulación de honorarios en base al trabajo que el proyecto o el anteproyecto lleva. Cuando hablamos de BIM, cambia la cantidad de horas necesarias para determinado objetivo, a veces para más o a veces para menos, por lo que la regulación de honorarios también se pone en crisis. Con Edilizia estamos muy cerca de las universidades, dando charlas
- El cambio es profundo, y en algunos casos molesto, porque hay una curva de adopción de tecnología, y la productividad no va necesariamente en línea recta. Al principio hay una excitación por la herramienta, después surge cierta resistencia porque cambia muchas cosas respecto a cómo se hacen siempre, entonces surge el caos, la crisis, hasta que se da un cambio de mentalidad, y después se requiere integración. Por eso BIM es colaborativo, uno no puede hacer todo solo, tiene que trabajar con los especialistas de cada área a la par, cargando información, porque -por ejemplo- si el sanitarista no sumó sus datos, te vas a encontrar otra vez con el problema en obra de que el caño pasa por otro lado. Enton-
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Analisis Iluminación Segundo Piso
ces, si en una obra contratás a un especialista, en el modelo virtual también debés hacerlo. Para mí, siempre se justifica tener el sistema BIM, porque como dice el dicho, “si no estás en la mesa, vas a estar en el menú”. Si no corrés al ritmo del resto, tarde o temprano serás poco competitivo. No se trata de salir corriendo, pero tampoco dejarse estar, porque después será tarde para adaptarse. Creo que en mayor o menor medida, todas las empresas deberían avanzar hacia este sistema. - En contexto de cuarentena, ¿sirvió contar con un sistema BIM bien integrado para manejar tiempos de obra, materiales y personal en las diferentes áreas? - T otalmente. En este tiempo escuché muchas quejas de estudios y constructoras de que no les ha rendido trabajar en forma remota, y ahí es donde uno empieza a descubrir la cultura de la empresa, la auto-
nomía en la toma de decisiones. Si hay un jefe de proyecto que toma todas las decisiones y por este contexto ahora no puede hacerlo, todo se irá trabando. Los nuevos procesos digitalizados como el BIM generan un empoderamiento muy grande de todo el personal, pero entonces se requiere una organización que avale, que confíe en las decisiones que cada uno toma porque sino se genera un cuello de botella. Es decir, la tecnología ayuda, pero también el cambio de cultura, porque si hay una sola cabeza que sigue controlando todo, no hay BIM que resista. - Hay proveedores de la industria de la construc ción que ya incorporaron guías de materiales a las plataformas. ¿Cuánto ayuda esto en la implementación del sistema en las constructoras? - Aluar, Grupo Dema, Hydro, son algunas de las empresas que se sumaron y esto es algo muy importante, porque ya no necesariamente tengo que fabricar tantos
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elementos específicos que luego colocaré en la obra. Por ejemplo, inicialmente no teníamos la pileta de piso o patio, porque en Estados Unidos no la usan, entonces debimos crearla y adaptarla a la obra. Que ahora los fabricantes participen del proceso es un agregado de valor, reduce el margen de error, porque cada uno aporta la información precisa de su producto. Ya no hay que hacer un testeo en cada cosa, porque si tengo los datos de las aberturas, tendré de forma automática el análisis energético. Ayuda mucho y es parte de la integración.
ciones específicas de la industria tecnológica?
- Puede ser. Si los estudios de arquitectura o constructoras todavía no lo tienen, creo que pronto deberán contar con un ingeniero de sistemas interno, y no algo tercerizado. Este sistema requiere de un BIM manager, una persona que según el proyecto, la materialidad, y otras condiciones, debe elegir el software más conveniente para hacerlo, la versión adecuada para no tener problemas con actualizaciones, por ejemplo. Estas personas serán muy reque- Este sistema requiere nuevos especialis- ridas si el BIM se masifica rápidamente, tas en ciertas áreas que por el momento algo que podría pasar si el gobierno estano abundan. ¿Podría ocurrir que las desa- blece una fecha obligatoria de uso, pero rrolladoras se los empiecen a disputar, tal por ahora eso no está previsto como ocurre hoy con determinadas posi-
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“Desde que implementamos BIM y LEAN entregamos todas las obras en tiempo y forma” El desarrollador contó qué fue lo que los llevó a romper con la tradición e introducir estas nuevas tecnologías y cómo lo hicieron. “Este es un camino que inicia y nunca termina, que es lo más difícil”, aseveró.
Entrevistado Arq. Rómulo Bertoya, Pensaer
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Mucho se habla del Building Information Modeling (BIM) y del Lean Construction como nuevos sistemas de construcción, pero son pocas las empresas locales que pueden dar cuenta de su implementación, describir qué cambios previos requieren y explicar con profundidad las transformaciones que traen aparejadas. Pensaer es una de ellas, y por eso AEV Revista, entrevistó a su titular, Rómulo Bertoya. - ¿Cuándo incorporaron los sistemas BIM y LEAN Construction? - Los incorporamos en 2014 como parte del proceso de transformación. Pensaer nació ese año pero se nutrió de la experiencia que los socios tenían de varios edificios construidos por su cuenta. De esos aprendizajes tomamos lo mejor y también aque-
llos potenciales del negocio que veíamos que podíamos mejorar. Notábamos que se podía evolucionar en cuanto a calidad, plazos y costos, pero también en la cultura empresaria, en cómo estructurar las obras para que no fuera todo tan jerárquico. En el sistema tradicional de construcción prevalece el verticalismo, no hay vasos comunicantes. El desarrollador, la constructora, el arquitecto, el ingeniero calculista son como silos independientes, y cada uno le pasa la pelota al otro. Y como el resultado de ese esquema no nos conformaba, propiciamos un cambio. Hicimos un mea culpa porque había edificios previos que no se entregaban en tiempo y forma, costos que no se cumplían y eso incidía en la imagen de marca que queríamos mostrar, por eso arrancamos la nueva empresa iniciando este otro camino y lo sostenemos.
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- ¿Es compleja la implementación para una empresa tradicional? - Hoy tenemos que repensar el modo en el que gestionamos los procesos, en cómo nos relacionamos, primero a nivel casi cultural: valores, sistemas, y después tenés que ver el método y la herramienta más acorde. Por eso BIM y LEAN no son meras herramientas, requieren de un cambio que es cultural. Hay una nueva forma de pensar el modo en el que hacemos las cosas. Tenés una dimensión de teoría, una de visión, otra de procesos y también de hábitos. Vas de algo general a lo particular del día a día. Es esa red la que tenemos que repensar en la industria. Acá no hay saberes mágicos ni únicos. Mi experiencia es personal, tal vez en otra empresa sea distinta utilizando las mismas herramientas. Por
eso es difícil dar este cambio, porque no se trata sólo de actualizar un programa, sino de cambiar cuestiones de índole cultural. Ese es el marco y el riesgo. Hay que entender el sustento filosófico detrás de estos sistemas. BIM, LEAN, VVC (Virtual Visualization Construction), del que también se habla ahora, evolucionan permanentemente. Hay que estar en modo aprendiz todo el tiempo. La receta del éxito es desaprender lo que aprendiste, ponerte en modo beta permanente, todo el día a prueba. Adoptar un concepto de mejora continua, tratando de revisar procesos, sistemas, la propuesta de valor para ver qué podés modificar y qué no.
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- ¿Cómo funcionan en conjunto estos sistemas y qué ventajas aportan? - BIM implica una evolución de la forma en la que representamos objetos arquitectónicos antes de construirlos. Lo que antes era un plano, ahora tiene mayores abstracciones, nuevas vistas y renderizaciones, modelados tridimensionales, y mucho más, porque además te permite concentrar todo tipo de información relacionada al proyecto en una misma plataforma e interralacionarla, para poder trabajar de forma colaborativa. Ya no vas pasando el proyecto de mano en mano, acá lográs tener un único objeto arquitectónico y todos pueden colaboran a la vez en ese mismo objeto. Actualmente en este contexto se nos hizo muy fácil pasar de trabajar de la oficina técnica al home office, porque con el programa que usa cada arquitecto desde su casa, accede al mismo objeto arquitectónico. Podemos trabajar colaborativamente entre nosotros y también con la empresa constructora y el ingeniero calculista. De este modo, el proceso de transformación es realmente completo, sistémico, rompe con el paradigma mecanicista. Podés mejorar en cada una de las partes, pero entendiendo que la evolución es en conjunto. Por su parte LEAN es un aprendizaje de la revolución de T oyota, que pone arriba la necesidad del cliente, antes que la producción masiva. Consta de seis principios fundamentales: trabajar sobre el concepto de flujo continuo y de procesos, eliminar los desperdicios, agregar valor a los clientes, mejora continua (es cansador pero siempre se puede mejorar), optimización del conjunto. Entonces BIM es el método de trabajo con herramienta, que es el programa, apalancado sobre una visión filosófica como la de LEAN. A eso se suma el trabajo colaborativo, coordinado para mejorar la toma de decisiones y alinear los intereses de proyecto, clientes y empresa. - ¿Qué beneficios directos les trajo a ustedes cómo empresa hacia adentro de la organización y cuáles hacia afuera, en su relación con inversores o con la sociedad? - Desde que los implementamos estamos entregando en tiempo y forma, y eso nos permite construir ese vínculo de confianza interna y externa, porque los resultados se tangibilizan con todos los actores de la cadena. Cuando tenés una mirada sistémica se te hace más fácil evaluar el impacto social y ambiental, con productos que forman parte del mismo norte. Eso también tiene un impacto directo en la ciudad, barrio o donde operamos que se está viendo.
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- ¿Es costoso en términos de tiempo y dinero este camino? - Este es un camino que inicia y nunca termina, que es lo más difícil. Tenés que querer cambiar para poder hacerlo, no se trata de una nueva moda. Los costos son difíciles de definir porque son de distinta índole: tenés el costo de la llave del programa, computadoras nuevas y alguno más, pero el gran desafío es modificar los procesos internos de trabajo para poder usar ese programa. El tema es hasta dónde vos
querés generar el cambio, que no es de un día para el otro, sino que es un camino de transformación. Si eso lo tomás con convencimiento, los resultados son inmediatos. Podés empezar cambiando el modo de pensar y no gastaste nada, pero a veces eso es más costoso que la plata. Yo creo es costosísimo desde el punto de vista del esfuerzo, pero no tanto desde lo económico.
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- ¿Con la pandemia, se vieron más los beneficios de este tipo de metodología? - T otalmente, no por la pandemia en sí. No porque uso BIM la pandemia no me pegó, sino que porque quiero tener una empresa flexible y dinámica uso BIM como herramienta, y tratamos de acomodarnos mejor a la pandemia. Hoy es BIM, mañana será otra cosa lo que te ayude a sobrellevar mejor estos cimbronazos. Porque nadie es inmune a lo que pasa. Cuando tenés mejora continua, cuando tenés agilidad, sos más permeable a desaprender el modo de organizarse, de gestionar el trabajo en oficina y de acomodarte rápido para trabajar en la casa. Seguramente nos costó menos que a otra empresa, pero no significa que no nos cuesta. Nosotros demoramos en es-
tar 100% operativos home office 24 horas, y no modificamos ningún proceso respecto a cómo estábamos trabajando desde el punto de vista de la producción, sí cambiamos algunos procesos de comunicación o gestión del proyecto. Se nos hizo fácil cambiar a home office como proceso. La cuestión cultural es algo difícil y estamos tratando de cambiarlo todo el tiempo. Nos queda como desafío el cómo hacés para construir equipo, cómo construís sentido de pertenencia, relaciones interpersonales dentro de equipos cuando estamos dentro de casa y trabajando con Zoom todo el tiempo.
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70 Años
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La medición inteligente de costos y variables macro como vía para mantener “la salud de los proyectos”
Santiago López ingeniero civil
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Optimización total de los costos de los desarrollos con oficina técnica externa: cómputos, presupuestos y seguimiento económico durante la ejecución de la obra ¿cómo funciona? ¿cuáles son los resultados? ¿qué es el Método del Valor Ganado?
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La necesidad empresaria de contar con una actualización continua del análisis de costos y por lo tanto del presupuesto de inversión que un proyecto irá requiriendo es muy alta en un contexto económico y financiero de enorme dinamismo como el local. Se trata de medir la “salud de los proyectos” según precisa Santiago López, ingeniero civil y titular de CostArt, consultora de costos para la construcción, enfocada en brindar “un servicio de oficina técnica externa: cómputos, presupuestos y seguimiento económico durante la ejecución de la obra”. “Los años de experiencia y el estudio de proyectos bien variados nos permiten entender cómo se compone el costo de una obra para actuar proactivamente en su optimización. Tenemos experiencia tanto en el sector público como privado, local e internacional. Nuestra metodología se basa en analizar «paquetes de trabajo», agruparlos por especialidad y de esta forma buscar los mejores precios en caso de subcontratar o determinar en conjunto con el cliente las mejores metodologías constructivas para cada actividad”, explica López.
El sistema de seguimiento que propone López se puede realizar “con” o “sin” utilizar modelos BIM, aunque la ventaja que trae trabajar con modelos BIM es “eliminar errores y automatizar el proceso de cómputo de cantidades, al mismo tiempo que se logra explotar al máximo el aporte de cada especialista”.
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T odo método exige un entramado conceptual que lo defina y la consultora CostArt recomienda la aplicación del “Método de Valor Ganado”. “Permite respuestas más rápidas ante desviaciones de costos y medidas correctivas antes para evitar que esas desviaciones se disparen”, explican desde la consultora.
Esto no siempre significa garantía de ahorro, porque las variables que entran en juego son demasiadas, desde la idoneidad del jefe de obra a cargo hasta la variación de la macroeconomía, pero sí suponen una optimización de gestión asegurada. “Un conocido desarrollador inmobiliario nos comentó en su momento que les costaba mucho predecir los montos de los contratistas y sub a largo plazo. En base a esto y algunos deseos que teníamos de estimar a futuro la evolución del costo de cada material nos enfocamos en poder armar modelos económicos para cada proyecto”, describe el ingeniero civil Santiago López.
¿Qué es el “Método del Valor Ganado”? Según indica el titular de CostArt, el “Método del Valor Ganado” es una de la prácticas recomendadas por el Project Management Institute (organización estadounidense sin fines de lucro que asocia a profesionales relacionados con la Gestión de Proyectos integrada por más de 500 mil miembros de casi 100 países) para controlar la evolución de costos y plazos de los proyectos, ya
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que permite comparar lo planificado con los costos reales y proyectar cómo resultarían los costos y tiempos finales si se mantiene el mismo rendimiento. “Además de poder evaluar el rendimiento de una obra, o de quien la lidera, es una excelente forma, adoptada globalmente, para tener indicadores comparables entre diferentes proyectos”, asevera López. “Las predicciones a futuro son un área de trabajo muy interesante pero para poder desarrollarlo se requiere el encargo formal de un cliente o una empresa que desee financiar este trabajo de consultoría aplicada”, agrega. El tiempo de trabajo estimado para lograr ajustadas proyecciones no es muy largo. “Estimamos que con dos me-
ses de desarrollo se podría determinar el costo futuro de un proyecto y actualizarlo a medida que cambian los indicadores”, dice López. Dentro de los servicios que ofrece la empresa se encuentran todas las actividades de una oficina técnica (o de licitaciones): cómputo, redacción de pliegos, visitas a obra, desarrollo de proveedores y presupuestos de obras. También incorporan Sistemas de Información Geográfica (GIS), lo que permite contextualizar a quien no conoce la obra el dónde ésta se enmarca, pudiendo accionar un tablero de control desde su computadora sin importar la cercanía al predio..
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GRUPO DEMA presenta las Librerías BIM de ACQUA SYSTEM, DURATOP Y SIGAS THERMOFUSIÓN Grupo Dema, vanguardia tecnológica en conducción de fluidos, presenta las primeras LIBRERÍAS BIM diseñadas en la Argentina, compatibles con REVIT®, para proyectos de instalaciones de CALEFACCIÓN, con su sistema de piso térmico TUBOTHERM, que incluyen listados de materiales de actualización permanente.
talación, como también el cálculo de materiales de manera precisa, reduciendo errores, tiempos y costos.
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¿Por qué falta el hierro en la construcción? El hierro en la construcción es un ítem que viene aumentando su participación en el porcentaje de inversión en los desarrollos de vivienda. Por una razón u otra este insumo pasó a ser un costo total muy importante en las obras, ya sea en producto puro, como puede ser barras para estructuras de hormigón, mallas, alambres y clavos; como también los productos que contienen este material como principal componente, por ejemplo vigas y viguetas. Pese a este aumento sostenido de precio, este material sigue siendo el principal faltante en los distribuidores y el principal conflicto de las empresas constructoras. “No importa cuando leas esto, el precio del hierro para construcción aumentará y no lo podrás conseguir”, es lo que se repite en las oficinas técnicas de las empresas ¿Por qué falta el hierro en la construcción?
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A la fuente La producción de acero crudo correspondiente a septiembre fue de 357.600 toneladas, un 6.3% mayor respecto de agosto pasado (336.300 toneladas) aunque todavía continúa siendo un 11.9% menor que en septiembre de 2019 (406.100 toneladas). “En el marco de los efectos del COVID-19, las plantas productoras de acero argentinas continúan produciendo con los correspondientes protocolos de operación segura, e implementando los aislamientos de grupos de riesgo, de contagiados y los aislamientos preventivos”, informaron desde la Cámara del Acero, institución que nuclea a los principales fabricantes en nuestro país. “Las ordenes entregadas en septiembre continuaron creciendo de la mano de un mayor consumo de bienes durables y aumento de la construcción privada. La fuerte demanda de acero para la construcción privada está motorizada por la percepción del bajo costo del metro cuadrado. Esta demanda además se ve incrementada por un generalizado acopio de materiales de obra como reserva de valor ante la incer-
tidumbre, situación que ha generado faltantes en toda la cadena de distribución a pesar del sostenido aumento de producción y entregas de acero por parte de todos los productores”, explican desde la Cámara que agrupa a: Acindar ( Grupo Arcelor Mittal ),Tenaris-Siderca y Ternium-Siderar, (Organización Techint), Acerbrag (Grupo Votorantim), Sipar – Gerdau (Grupo Gerdau) y Aceros Zapla. Facundo Velasco, gerente de Comunicación y Asuntos Públicos de Acindar, reconoció (diario La Nación) que sí hubo una afectación por Covid: “Sí en producción, pero no en despacho. No hay una especulación por parte de la compañía en retacear producción o entregas. Nos fuimos adaptando al Covid y cada vez que pudimos incrementamos la producción. Hoy estamos trabando al 80% de la capacidad instalada, no al 100%, porque no podemos mezclar turnos, pero hoy despachamos a niveles del año pasado y pre-Covid. No hemos especulado ni en la producción, ni en la venta”, sostuvo Velasco.
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Cuánto aumentó el hierro: Dato IERIC Según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC), en el último informe publicado antes de cerrar esta nota, en agosto 2020 el precio del ítem m) Acero aletado conformado de dureza natural, tipo ADN 420 (IRAM-IAS U 500-528), tensión máxima admisible 2.400 kg/cm2 en barra de 10 mm de diámetro, tiene un costo 748.71 pesos por tonelada. El mismo producto un año antes, en agosto de 2019, tenía un costo de 520.87. Es decir que en doce meses tuvo un aumento del 30 por ciento aproximadamente. Si lo comparamos con otros materiales que relevó el IERIC, el cemento aumentó porcentualmente de agosto de 2019 a 2020 un 34 por ciento pasando de 398.34 a 611,16 pesos por bolsa de 50 kilos. En el caso de la arena, en el mismo periodo y medido por el mismo organismo, el aumento fue del 32 por ciento pasando de 316,71 a 471,66 el m3.
Cuánto aumentó el hierro según IPEC Santa Fe Según el Instituto Provincial de Estadística y Censos de Santa Fe en su “Costo de la Construcción”, la barra de acero nervado de 10 mm, también tomando la estadística de agosto, aumentó un 34 por ciento, pasando de 626,57 en agosto del 2019 a 962,93 pesos por unidad en agosto de este año.
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Pocos jugadores en la industria y uno muy grande Según la Comisión Nacional de Defensa de la Competencia (CNDC), Acindar mantuvo una participación promedio del 67,8 por ciento entre el 2013-2016, con un máximo del 70 por ciento en 2014. La segunda empresa en el mercado es Acerbrag, con una participación del 16,8 por ciento en 2013 que se planchó en el 14,9 por ciento en los tres años siguientes. La tercera integrante del mercado es Sipar, que tuvo en 2013 una porción del 17 por ciento de las ventas en el rubro (superó levemente a Acerbrag) y luego se estabilizó por debajo del 14 por ciento. La cuarta y última competidora es Zapla, que mantiene una participación menor, en torno al dos por ciento del mercado.
La Argentina es productora de acero y exportadora, es decir que las variaciones del precio del dólar no debería ser una razón del aumento de precio. En todo caso siempre con la variación del precio a cambio legal. Por otro lado el consumo y la compra anticipada de este producto en la construcción (acopio) para sostener precio tampoco debería aumentar su valor y mucho menos generar desabastecimiento. Mientras el sector desarrollador de vivienda sigue sosteniendo: “No importa cuando leas esto, el precio del hierro para construcción aumentará y no lo podrás conseguir”, desde las industrias -en cambio- aseguran que el abastecimiento se está normalizando a tiempos pre pandemia.
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Comercialización, integración, reparación y servicio técnico de equipos de compresión de gases e impulsión de fluidos
Asven SRL, empresa fundada en 1995, proveedora de equipamiento para servicios generales, en los procesos productivos del mercado industrial de las provincias de Santa Fe, Entre Ríos y Norte del Gran Buenos Aires sigue sumando productos y equipos bajo certificación NORMAS ISO 9001:2015 E ISO 14001:2015 aprobada en ambas instancias por el Centro de Certificación de TÜV Rheinland.
En estos 25 años de trabajo, la firma de comercialización, integración, reparación y servicio técnico de equipos de compresión de gases e impulsión de fluidos se posicionó a la vanguardia de las industrias de los sectores: Alimenticio, Aceitero, Metalmecánico, Siderúrgico, Automotríz, Químico, Energía, Manufacturas y Construcción Civil y privada de vivienda, siempre con un fuerte compromiso con el futuro y el medio ambiente.
“Conscientes de la incidencia de nuestras actividades sobre el medio ambiente, hemos decidido concentrar esfuerzos para minimizar los impactos ambientales negativos. Esto implica el análisis constante de soluciones que prioricen el ahorro energético en todas nuestras propuestas, así como fomentar el reciclaje, el uso racional de los recursos naturales y materias primas necesarias para la ejecución de las actividades. Además con el compromiso por la calidad de los productos y servicios, la satisfacción del cliente y la mejora continua del desempeño en relación al Sistema de Gestión Integrado”, afirman desde Asven S.R.L.
Asven desarrolla su trabajo sobre una base dinámica, abierta y flexible sobre sus tres ejes de acción: Asesoramiento, Ventas y Servicio Técnico, servicios que son llevadas a cabo por un equipo de personas altamente calificado. Es representante de las más renombradas marcas del mundo como Atlas Copco, Grundfos.
Asven provee productos y servicios para resolver: Bombas Impulsión de fluidos: Presurización Doméstica. Presurización Construcción. Aguas subterráneas. Aguas residuales y pluviales. Aire acondicionado y Calefacción. Dosificación y Desinfección. Aplicaciones industriales.
Bombas de Vacío: Tratamiento de Aire: De Paletas. A T ornillo. De Anillo Secadores frigoríficos. SecadoLíquido. Booster. res por adsorción. Secadores de membrana Bombas Centrifugas Horizontales: Bombas Centrifugas Horizonta- Filtros de aire comprimido: les NK- NB. Purgas electrónicas. Depósitos de aire comprimido. SeparadoGeneradores de Nitrógeno: res de agua y aceite. Compresores de Aire: PSA. De Membrana. Sistemas de A T ornillo. A Pistón. Libres de alta presión. Distribución de aire: Aceite. Centrífugos. Tuberías de aire comprimido. Generadores de Oxígeno: Sistemas contra incendio: PSA. Boosters de alta presión. Torres de enfriamiento: Línea Grundfos. Paquetizados. Estructura PRFV. Estructura Hormigón Armado. www.asven.com.ar | JUAN JOSE PASO 7410 | ROSARIO, SANTA FE. ARGENTINA. TEL: (+54-341) 5253762 - 4462391 | ASVEN@ASVEN.COM.AR
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Cambio de autoridades en la AEV Santa Fe: Gonzalo Espíndola es el nuevo presidente La Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe (AEV Santa Fe), tiene nuevo Consejo Directivo y su presidente es el Arq. Gonzalo Espíndola, que será acompañado por Gustavo Bled en la vicepresidencia primera, con el Arq. Ángel Seggiaro en la vicepresidencia segunda y el Ing. Fernando Javier Boldt en la vicepresidencia tercera. La Asamblea General Ordinaria se realizó el 6 de octubre por primera vez vía Zoom en virtud de la pandemia generada por el COVID-19. “Quiero agradecer la confianza de mis pares, socios activos, en elegirme para presidir esta institución que tanto significa para mí. Trabajaremos para que la AEV Santa Fe siga en el cauce que nos dejaron los Consejos Directivos anteriores y sus presidentes, Leandro Rinaldi, Marcelo Passardi, Mario Ulanovsky y quienes los precedieron. La AEV tiene una evolución muy importante, similar a las que tienen las empresas socias de esta entidad, es el espacio necesario que tenemos los desarrolladores de obras privadas para comunicarnos con la sociedad y los Estados”, afirmó Gonzalo Espíndola, presidente de la AEV Santa Fe. Espíndola es arquitecto y uno de los titulares de Grupo 1 Desarrollos. Con una amplia trayectoria de trabajo en la AEV Santa Fe, desde sus comienzos en la actividad y en la profesión. Ocupó numerosos cargos en el Consejo Directivo y los últimos años acompañó al Ing. Leandro Rinaldi en la vicepresidencia de la AEV Santa Fe durante sus mandatos.
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El nuevo secretario de la entidad será el Ing. Federico Oscar Metzgar; el prosecretario el Arq. Claudio Luini. El tesorero y protesorero serán el Ing. Nicolás Amato y el Ing. José María Cachero. Los vocales: Arq. Pablo Atilio Florio, Arq. Damián Arias, Arq. Mario Eduardo Chernomordik, Ing. Marcelo Lein. Los vocales suplentes: Arq. Leandro Ottado, Sr. Santiago Nicolas Feely, Sr. Carlos Manuel Kruger y Sr. Javier Andrés Spector. El síndico Titular será el Ing. Sergio Fabián Passardi y el síndico Suplente será Arq. José Orlando Ronga.
propio patrimonio el riesgo empresario de cada emprendimiento. La mayoría de sus empresas asociadas tienen una larga y prestigiosa trayectoria en la ciudad.
“Somos una institución con valores públicos claros: El de fomentar entre sus asociados un riguroso sentido de ética profesional y empresaria; Promover políticas públicas tendientes a facilitar el acceso a la vivienda en condiciones de calidad y emplazamiento aptas para todos los sectores; Impulsar el progreso de la legislación y representar ante cualquier orgaLa AEV Santa Fe reúne y representa a las em- nismo público o privado los intereses legítipresas de la ciudad que tienen como actividad mos del sector de la construcción, defendienprincipal y habitual la producción de viviendas, do la transparencia y las normas que rigen el responsabilizándose del proceso completo en normal desenvolvimiento de la actividad, opotodas sus etapas, entre ellas, elección y compra niéndose a las transgresiones y a las excepciodel terreno, proyecto, ejecución, comercializa- nes sistemáticas; Impulsar el progreso de la ción y servicio post-venta. La entidad fue fun- legislación de las reglamentaciones y de las dada en 1972 y ha mantenido desde entonces normas relacionadas con nuestra actividad; su actividad en forma ininterrumpida, pro- Mejorar el nivel de calificación empresarial de pendiendo siempre a la defensa y jerarquiza- trabajadores, personal técnico y cuadros dirección de las empresas de vivienda que cumplen tivos, mediante la formación continua”, sostusu función genuina en forma comprometida, vo Espíndola enumerando los pilares de la AEV transparente y responsable y asumen con su Santa Fe.
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“Si en Rosario no se hubiese construido de la forma en que se hizo, la oferta de viviendas en alquiler sería escasa y cara” Cintia Barenboim es Arquitecta (FAPyD-UNR) Investigadora adjunta del CONICET, Magister en Planificación Urbana-Regional (FADUUBA) y Doctora en Geografía, orientación urbana (FYL-UBA). Posee un Posdoctorado en Segregación socio-espacial y valoración inmobiliaria (CURDIUR-UNR). Trabajó en estudios y análisis de las diferentes transformaciones urbanas y sociales que vivió Rosario en los últimos años. A través de diferentes artículos publicados por el Concejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET), aporta constantemente datos de valor para entender la problemática social existente detrás del acceso a la vivienda.
Por Diego Ferreyra, Corredor Inmobiliario Mat. 904 @inmobiliaria_df para @cocir.rosario
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¿Qué pasaría con el déficit de viviendas en Rosario si no hubiese existido el desarrollo constructivo de los últimos 15 años? Hay diferentes corrientes en relación al urbanismo, si bien soy partidaria de la compra de vivienda como solución habitacional, otra forma de resolver el derecho de la vivienda es a través del alquiler. Si no se hubiera construido de la forma en que se hizo, existirían menos unidades y habría menos departamentos disponibles en oferta. Por ende, saldría más caro alquilar, porque este tipo de construc ciones que realiza el mercado a través de privados, son viviendas que se terminan volcando al mercado locativo en su mayoría. ¿Por qué el Estado no desarrolla lotes con servicios de manera masiva para paliar el déficit de vivienda? En Argentina debería ser más fácil el acceso a la vivienda, hay terreno vacante y hay ciudades extendidas. Faltan políticas crediticias, no hay continuidad, lo que se aporta al PBI en crédito hipotecario es muy bajo en relación con diferentes países del mundo.
Este año salió el plan nacional de suelo, es un gran banco de tierras públicas que quiere relevar todas las tierras vacantes, municipales, provinciales y nacionales para que se articulen con programas y créditos de viviendas. A la vez se contemplan los planes urbanos de cada ciudad, aunque hay mucha burocracia en los ámbitos estatales. El procrear fue muy exitoso en el ac ceso a la vivienda, muchas personas pudieron ac ceder a su primera vivienda y además generó empleo, ya que se volcó principalmente a la construc ción de vivienda en la primera etapa. Sin embargo, en algunos casos no se cumplió con el derecho a la ciudad, ya que se terminó construyendo en las periferias de las periferias, carentes de infraestructuras, servicios y equipamientos. El Procrear solo exigía energía eléctrica como única condición, no así gas ni cloacas ni servicios complementarios, lejos de equipamiento urbanos (hospitales, escuelas, transportes) es por ello que muchos desarrolladores terminaron loteando. Por otra parte, en los planes provinciales, por ejemplo Mi Tierra Mi casa también termina siendo alejado y en la periferia. https://www.cocir.org.ar/
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TER R AZAS V ER D E S
Jardines y huertas en balcones o terrazas colectivas para mejorar el bienestar personal en las ciudades
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En tiempos de aislamiento obligatorio pisar césped, ver vegetación y acceder a espacios verdes fue una necesidad de muchas familias que viven en el centro de la ciudad. Por otro lado, más allá de los gustos por estos espacios hay una realidad cada vez más compleja a nivel urbano que nos obliga a sumar vegetación a las ciudades por varias razones: reduce el efecto de la Isla de calor que genera la temperatura en la zona céntrica, alivia el sistema de desagües pluviales, ya que solo el 50% del agua de lluvia va a parar a la red, oxigena el aire, mejora las vistas del entorno y el bienestar personal. Además, aporta a la biodiversidad, porque los insectos y aves encuentran más espacios para desarrollarse y así aumenta la polinización cruzada. La arquitecta Gabriela Okon es una referente del tema, viene trabajando en el sistema de las terrazas Verdes desde el 2007, promoviendo incorporar naturaleza
sobre el cemento tanto en espacios de vivienda urbano como en grandes espacios de industrias, comercios y servicios. “Construidas con profesionalismo y experiencia sólo tienen para ofrecernos beneficios”, explica la profesional que da detalles en esta nota con AEV Revista. La pandemia transformará el modo de vincularnos con los espacios y los diseñadores y constructores de ciudad vienen trabajando en estas transformaciones al compás de un público cada vez más exigente, que está dispuesto a pagar más por mejores espacios para vivir. “Un balcón, una terraza, con el sistema constructivo de Terrazas Verdes, puede transformarse en una huerta urbana donde cultivar nuestros propios vegetales y aromáticas. O en un jardín donde maravillarse con las transformaciones que la naturaleza nos regala cada día”, explica Gabriela Okon. “Es alto el costo que
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tuvimos que pagar quienes elegimos vivir con el confort de las ciudades: alejarnos del verde y de la naturaleza, vivir al ritmo de la tecnología y del tránsito y no al compás de las estaciones del año. En este contexto se hace imprescindible intervenir en los espacios que habitamos”. Los sistemas de Terrazas Verdes no sólo generan jardines en los edificios de la ciudad para quienes los habitan, sino que traen múltiples beneficios. “Para las edificacio-
nes aíslan térmicamente los espacios que se desarrollan debajo, ya que la capa de sustrato con vegetación suma aislación que reduce la pérdida de calor interior en invierno y la ganancia de calor exterior en verano; protegen las impermeabilizaciones que se encuentran debajo del sustrato y permite que las terrazas, hoy cerradas el acceso de los consorcistas, puedan usarse como espacio de recreación y esparcimiento. Podemos ser los testigos de la transformación de desiertos calurosos en jardines frescos, con césped natural y plantas”, afirma Okon.
Arq. Gabriela Okon 341 5810193- alquimia.sustentable@gmail.com OBRAS DESTACADAS:
• 2014/FORUM PUERTO NORTE - 4.100 m2 - Ejecución de Terrazas Verdes (como socia fundadora de Proyecto Janus SRL)
• 2019/OBRA NUCLEO LA SEGUNDA - 7.400 m2 - Ejecución de Terrazas Verdes (junto a H2Obras SRL) Autopista Bs As y AO12.
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A la vez, recuerda “se promueve la biodiversidad, con la vuelta a las ciudades de mariposas e insectos que hace mucho no vemos, valoriza los últimos pisos, los que tienen las mejores vistas, ya que mejora la calidad ambiental de los espacios y asegura losas sin humedad y demuestran el compromiso de los inversores con el medioambiente”. Habilitar jardines naturales en zonas urbanas de alto costo, aumenta el valor inmobiliario de las propiedades, explica la arquitecta.
“Al momento de diseñar una huerta o un jardín es importante sabe implantar especies de bajo requerimiento hídrico, nativas o naturalizadas a la zona ya que al estar adaptadas a las condiciones de humedad, vientos y temperaturas, las necesidades de tratamiento fitosanitario y fertilización serán mínimas, ahorrando en trabajos de mantenimiento y reposición de especies. En canteros, es clave colocar sustratos y chips o cobertura similar para disminuir la evaporación y mantener la humedad del suelo”, enumera Okon.
Verificación Estructural
Uno de los puntos que hay que tener en cuenta es la verificación estructural. “Debemos considerar que para intervenir y lograr estas adaptaciones verdes, sobre todas y cada una de las superficies a tratar, estaremos quitando y agregando peso extra tanto para balcones como terrazas y eso nos obliga a recabar datos de las estructuras para verificar y ofrecer la mejor opción que no provoque grandes modificaciones. Si bien estamos agregando un cambio importante el funcionamiento térmico y mejorando el drenaje pluvial, más la belleza estética y natural, es imprescindible acompañar una buena ingeniería que permita sostenerse en el tiempo y con simple mantenimiento para sus habitantes, y poder disfrutar con seguridad y tranquilidad”, explica el ingeniero Rubén Hernández, titular de Ing. Hernández & Asoc.
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Plantas con Playlist
Los beneficios de compartir los espacios con plantas son sabidos ya por todos: embellecen, purifican el aire, reducen el estrés y la lista sigue. Pero @cableatierraplantas -cuenta de Instagram a través de la cual Inés vende sus bellas plantas de interior en clásicas macetas blancas o negras- encontró uno más: escuchar música. Sí, cada variedad de planta tiene su “playlist” y un género musical propio que Inés define de entrada pero que se agrandará colaborativamente, a tono con los tiempos de redes sociales y entornos virtuales. Cada cliente puede agregar temas a las listas que están en Spotify, el app de música por excelencia. Así, la Monstera propone música “índie”. Un elegante Palmito te invita a escuchar jazz nacional y del otro; los gomeros (sí, en macetas) se abren a los sonidos del tango y Piazzolla encabeza la lista. Hay más, en compañía de Palos de Agua, regando y moviendo tierra en el patio, el balcón o cualquier ambiente de la casa porque ellos saben habitar interiores, podrán sumar violines y guitarras típicos del folclore argentino. Como si de la misma humedad de estas plantas longilíneas saliera un Litoral escondido, secreteado. Y para cuando el son cubano @cableatierraplantas? O la chanson francoise?
DESIGN
te n e m a Prรณxim
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La AEV Santa Fe y la UOCRA Rosario por la formaciรณn y capacitaciรณn continua
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La Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios de Santa Fe (AEV) realizó una contribución en efectivo para el nuevo Centro de Formación profesional que la Unión Obrera de la Construcción Argentina, seccional Rosario (UOCRA Rosario) está inaugurando en calle 27 de Febrero 5280 para mejorar la capacitación y formación continua de los trabajadores.
mano de obra intensiva, transformando horas de trabajo en vivienda y cómo en ninguna otra industria, en la construcción la inversión en mano de obra es el 50 por ciento del total de la inversión de un edificio, lo que torna a la fuerza laboral clave para trasformar un proyecto en realidad.
“Buscamos ayudar a nuestros afiliados en su mejora constante en el ámbito laboral. El desarrollo de la vivienda privada en la Nuestros compañeros tienen habilidades ciudad tiene como motor fundamental la únicas en sus experiencias de oficio, pero
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hoy la construcción también tiene nuevos procesos constructivos y nuevas tecnologías aplicadas, lo que hace necesario también capacitarlos en estos temas. Colocación de placas de yeso, steel frame son algunos ejemplos de capacitaciones ya dadas, que están en todas las obras y eso nuestros afiliados lo pueden aprender y así mejorar sus cualidades técnicas”, dijo el secretario adjunto de UOCRA Rosario, Sixto Irrazábal quien afirmó que este proyecto se pudo llevar adelante por el compromiso del secretario general de UOCRA Rosario, Carlos Vergara y la Comisión Directiva del gremio. “El espacio también servirá para trabajar la seguridad en obra” aseveró Irrazábal. La capacitación constante y la formación de los comités mixtos de trabajo en Higiene y Seguridad para la prevención fue clave para la baja de la siniestralidad general en las obras de toda la provincia. “Es una buena iniciativa de la UOCRA como representante de los trabajadores de obra en la capacitación y formación continua del personal. T odos en el ámbito de la construcción, estamos incorporando
tecnología, procesos y nuevas formas de trabajo y por supuesto que los trabajadores de obra también están necesitados de asimilar estos cambios, por eso más que aplaudible, que lo es, creo que es necesario para nuestro sector”, afirmó Ángel Seggiaro, vicepresidente segundo de la AEV Santa Fe, entidad que reúne y representa a las empresas de nuestra ciudad que tienen como actividad principal y habitual la producción de viviendas, y que como uno de sus cuatro pilares está: “Mejorar el nivel de calificación empresarial de trabajadores, personal técnico y cuadros directivos, mediante la formación continua”. Irrazábal aseguro que el espacio también será para capacitar a jóvenes que quieran iniciarse en el trabajo de obra aprendiendo el oficio, que en ese sentido la “escuela” tradicional siempre fue la misma obra, pero que con este espacio la idea también es poder incorporar nuevos trabajadores. También invitó a las empresas privadas que quieran capacitar a su personal a que se contacten con el gremio para que ese espacio se consolide en el tiempo.
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MSR Constructora refuncionaliza el edificio Faro de la Fundación Libertad con una importante obra Se trata de un proyecto de ampliación y remodelación que pone en valor el icónico inmueble de la sede de la Fundación Libertad, en Mitre y Salta. A través de un convenio estratégico con la Fundación Libertad, MSR Constructora inicia un ambicioso proyecto de ampliación, refuncionalización y modernización del Edificio Faro, de calle Mitre 170. El proyecto, diseñado por el arquitecto Gabriel Redolfi, presidente de MSR, abarca la totalidad del edificio en sus aspectos exterior e interior. “Este nuevo emprendimiento significa un trabajo conjunto entre MSR y la Fundación Libertad que afianza nuestra relación. El proyecto está enfocado en ampliar espacios y acrecentar la funcionalidad interna del edificio, potenciar su relación con el espacio público que lo enmarca, optimizar su eficiencia energética y poner en valor este ícono urbano de nuestra ciudad”, expresó el arquitecto Redolfi. Los trabajos exteriores en la fachada apuntan no solo a la relación estética de este hito arquitectónico con su entorno, manteniendo la gran enredadera y ampliando la fluidez visual entre el interior y el marco escenográfico
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del área ribereña central a través de mayores superficies vidriadas, sino que también se enfocan en el ahorro de energía, otro de los focos del proyecto. Los nuevos paneles de vidrio optimizados térmicamente (DVH), serán los que reduzcan el consumo haciendo al Edificio Faro más amigable con el medio ambiente. Para acentuar esta creciente apertura hacia el entorno, la planta baja incorpora también locales de uso comercial complementarios con la actividad de la Fundación. En cuanto a la refuncionalización interna, el proyecto incluye la ampliación de las instalaciones en un 30% de la superficie operativa. El diseño guiado por la creación
de espacios de encuentro conserva el auditorio existente, hoy en el quinto piso, sumando nuevas salas de usos múltiples, dos áreas dedicadas a actividades socioculturales y nuevas aulas para la Escuela de Negocios. Acompañando este crecimiento se incorporan áreas de servicio y escaleras reglamentarias para ofrecer confort y seguridad al creciente caudal de usuarios previsto para estos nuevos espacios. De esta manera, y a partir de una importante inversión realizada por la Fundación Libertad, la desarrolladora rosarina MSR ratifica su fuerte compromiso con el patrimonio urbanístico y el crecimiento de nuestra ciudad y sus instituciones..
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ALBACRYL Rinde Más
ALBACRYL Rinde Más es el nuevo producto innovador que lanza ALBA al mercado bajo el desafío “Ahora el RENDIMIENTO tiene nuevo significado en las pinturas”. Se trata de un LATEX CONCENTRADO de alto rendimiento de elevada viscosidad y dilución flexible, que debe ser diluido con hasta 30% de agua. Su formulación, con alto poder cubritivo, permite pintar hasta 400 m2 por mano una vez diluido en la presentación de 20 lts, donde un látex convencional comparado, alcanza a cubrir 280 m2 de superficie, es decir, 120 m2 menos. Un gran hallazgo, ya que por litro y por mano tiene un máximo rendimiento de 20 m2 considerando una dilución con agua de 30 % en volumen obteniendo el producto listo para usar. Como para tener una dimensión de lo que esto significa en 20L de pintura, se incorpora 6L de agua; para 10L, se diluye con 3L de agua; para 4L, con 1,2L de agua y para 1L, con 300ml de agua y una vez hecha la dilución, se mezcla hasta lograr una viscosidad homogénea similar a un látex convencional pero con la mejor ecuación beneficio/ calidad y precio/rendimiento . Se destaca por ser una pintura antihongo, de acabado mate, fácil de aplicar, sin olor que tiene muy buena resistencia a los lavados. Se puede obtener una amplia gama de colores tiñéndose con T onalba, entonador universal, Una nueva propuesta de Alba en respuesta a consumidores y pintores que buscan productos eficientes y rendidores. Con la incorporación de nuevas tecnologías de formulación, ALBA nuevamente innova en la categoría con el nuevo ALBACRYL que, RINDE MAS SIN COSTAR MAS! Ya está disponible en todas las pinturerías del país.
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Desar r o l l o s I n m o b i l i a r i o s
ÂżLa ciudad de Rosario darĂĄ lugar a la implementaciĂłn de los conjuntos inmobiliarios?
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La posibilidad surge a partir de las modificaciones al Código Civil y Comercial (CCC) de 2015, ¿Rosario debería adecuar su normativa?
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La Inspección General de Justicia de la Nación (IGJ), estableció a través de una resolución general de mayo pasado que los clubes de campo, barrios cerrados y countries deberán adecuarse al “régimen de propiedad horizontal especial” y otorgó inicialmente 180 días de plazo que luego amplió a 360 días (con opción a sanciones si esto no ocurre) incluyendo a las asociaciones civiles de vecinos que en la práctica funcionan como “organizadores” de estos barrios. Esta situación surge a partir de las modificaciones al Código Civil y Comercial (CCC) de 2015, que estructuran al derecho real “Conjuntos Inmobiliarios” como derecho común para toda la Nación (federal). Rosario (ciudad) había prohibido en 2010
por Ordenanza la existencia de barrios privados o cerrados y clubes de campo sinembargo en el gran Rosario -con Funes a la cabeza, seguido por Roldán, Pueblo Esther, Zavalla, Ibarlucea y demás- se generaron muchas urbanizaciones bajo esta figura. AEV Revista entrevistó a las abogadas y asesoras en desarrollos ambientales, Eliana G. Privitera y Roxana M. Rodríguez, también docentes e investigadoras de la UNR, para explicar los alcances de este conflicto de competencias (normas nacionales vs. normativa local). ¿Los conjuntos inmobiliarios son una figura atractiva para que sectores privados puedan generar vivienda? Esta figura jurídica, ¿Abre nuevas alternativas de regulación para Rosario y la región que faciliten acceso a la vivienda en lotes urbanos con servicios?
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- ¿La prohibición por Ordenanza que rige en Rosario desde 2010 para la existencia de barrios cerrados y clubes de campo, con la sanción del Código Civil y Comercial (CCC) cambia o la ciudad tiene autonomía para sostener esta ordenanza pese al Código Civil?
del Ejecutivo Municipal No 1.542/2000, en lo referente a la figura de Barrios Privados.
En el año 2010, en Rosario se sanciona la ordenanza 8725 por la que se suprime la figura de barrios privados o cerrados y prohíbe la de clubes de campos, y ello le estaba permitido, en su momento, ya que no Para responder esta pregunta hay que ha- existía previsión expresa en el orden nacer historia. Santa Fe fue una de las pri- cional sobre tales desarrollos. meras provincias en legislar sobre formas asociativas de convivencia, por Decreto El punto es que, con la sanción del Código 1717/1983, usándose principalmente la pre- Civil y Comercial (CCC) en 2015, el entramahorizontalidad y, por supuesto también se do normativo se ordena, y crea un nuevo localizaron en la ciudad de Rosario, “Pro- derecho real, con características típicas, a la gramas Por Convenio Urbanístico en Suelo par que reconoce las facultades territoriaUrbanizable” que las admitió por ordenan- les de los gobiernos provinciales y locales za 6.492/1997, reglamentada por Decreto en cuanto a la reglamentación de lo que es
Foto Municipalidad de Rosario.
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precisamente su competencia, es decir las normas administrativas que rigen aspectos como: zonas autorizadas, dimensiones, cargas y demás elementos urbanísticos (art. 2075) y su localización (Art 2079). Que quede claro que hubo todo un movimiento previo al 2015 que demandó que el legislador nacional se hiciera cargo de la carencia normativa, y fue así como se abre el debate sobre esta peculiar urbanización, y luego se plasma en el vigente CCC, el derecho real conjuntos inmobiliarios como una figura amplia que comprende las diversas modalidades existentes en los territorios, subsistiendo para los gobiernos locales la capacidad de detallar sobre su implementación.
- ¿Rosario está obligado a reconocer y aceptar a los Conjuntos Inmobiliarios entonces? Lo cierto es que el Congreso fijó el encuadre jurídico, las características tipificantes que estructuran al derecho real Conjuntos inmobiliarios como derecho común para toda la Nación. La situación particular en Rosario es que nos encontramos en un peldaño anterior, es decir no se posibilita la implementación del derecho real. Por otra parte, también hay que tener en cuenta que, a nivel provincial, se avanzó en la registración de la figura, por ejemplo, el Decreto N° 1309/2017 sienta reglas sobre confección y registración de mensura, en sus artículos 67 y 68 se plantea tanto la migración como la adecuación a CI.
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- ¿Con los parques industriales pasa lo mismo, la figura de Conjuntos Inmobiliarios también incluye a estos espacios como forma de organización? ¿Cómo quedan estos espacios en Rosario?
cuestionadas porque sería necesario una ley del Congreso que determine forma de adecuación, plazo y sanción en su caso. Puede sostenerse que tal normativa no es aplicable en forma directa en Santa Fe, pero constituye un antecedente más que Qué es conjunto inmobiliario en Argenti- importante para que la situación se norna lo determina el Código de fondo. No de- malice. pende de la regulación local. Los parques industriales, empresariales o náuticos En concreto lo que implica para Rosario, quedan englobados por el artículo 2073 atendiendo a la experiencia previa en la que sienta una definición comprensiva ciudad en convenios urbanísticos, es la pode los emprendimientos urbanísticos que sibilidad de rediseñar su entramado norencuadran en la norma. Obviamente que mativo, acogiéndose a lo previsto por el es un tema sumamente sensible, y habrá CCC, y conjugando por ejemplo, con la Orque articular con reglamentaciones vincu- denanza N° 9.068 “Reordenamiento Urbaladas al área, como la Ley 11.525 de Santa Fe, nístico del Cordón Perimetral de la Ciudad entre otras. de Rosario” en cuanto posibilita un régimen diferencial para los desarrollos urba- ¿Qué implica esto para Rosario? nos integrados, como también reconoce la necesaria concertación entre actores púActualmente, a nivel nacional está insta- blicos y privados. lado el debate que suscita la adecuación de los Conjuntos inmobiliarios preexisten- -¿Los barrios creados antes de la sanción tes a lo normado en el CCC, como el texto de esta ordenanza en Rosario y los que no define claramente el alcance, procedi- están en el gran Rosario (Funes, Roldan, miento y plazo de la adecuación se han Alvear, etc.) tienen que adaptar su normasuscitado muchas dudas. Este año el tema tiva al nuevo Código Civil? ¿Qué tiempo toma relevancia a partir de la Resolución tienen para hacerlo? ¿qué implicancias 25/20 y posterior extensión de plazo por la jurídicas e impositivas pueden tener si no 27/2020 de la Inspección General de Per- lo hacen? sonas Jurídicas -con asiento en CABA-, que ordena plazos para la adecuación y sancio- Esta pregunta es por demás de interesannes en caso de no efectuarse, las que son te, ya que sea por propia voluntad de los
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propietarios del conjunto inmobiliario a adecuar o, en caso de sancionarse una norma -ya sea por el congreso nacional como plantean algunos colegas o en el nivel provincial- que lo ordenase, en Rosario esta suprimida y prohibida tal figura jurídica, estamos ante un panorama incierto.
reposición de sellados fiscales, registración catastral, honorarios de agrimensores, escribanos, etc.
Dra. Eliana Privitera egprivitera@mediourbano.com
Dra. Roxana M. Rodríguez rmrodriguez@mediourbano.com
Por otro lado, los jueces no le reconocen el carácter de título ejecutivo al cobro de las expensas dentro de countries y barrios cerrados, por no ser consorcio, o sea, por no Por otra parte, suponiendo que en Rosario adecuarse a propiedad horizontal como se rearticule normativamente, y se acep- exige el Código. te su permisión, hay que tener en cuenta cada caso en concreto por las diversas for- Principalmente esta situación depende de mas de constitución – a través de dere- las pruebas que se ventilen en el juicio, hay chos personales exclusivamente o con co- antecedente jurisprudencial de Cámara, existencia de derechos personales y reales por un caso en Santo T omé que en su or-previas al CCC que requerirán migración o denanza 2843/11 estableció directrices soadecuación. bre Urbanizaciones Especiales Cerradas. El desarrollo urbanístico conformado como Otro punto más que importante son las asociación civil, planteo judicialmente erogaciones que el procedimiento de ade- ante un incumplimiento de un asociado cuación conlleva en sí mismo, renovación en el pago de contribuciones, expensas o de planos, trámites ante organismos ad- cuotas sociales, y se hizo lugar a la demanministrativos provinciales y/o municipales, da y condeno al pago.
• Analista de Sistemas de Computación • Abogada • Profesora Universitaria Educación Secundaria y Superior • Doctoranda del Doctorado en Derecho, Escuela de Graduados, Facultad de Derecho U.N.R.
• Abogada Litigante • Especialización en Derecho Inmobiliario Urbanístico y de la Construcción UNR (Cursado completo) • Docente Universitaria Facultad de Derecho Rosario- UNR
