Huset 8 2007

huset Erhvervsmagasinet huset | nr. 8 | oktober 2007

Tilmeld dig forårets kurser i ejendomsviden på

www.ejendomsforeningen.dk

TEMA

De nye boligområder FOTO JAN SOMMER

>> side 10-16

Miljøet taber til overgearede energimærker

Er vi parate til at tale storbyens sprog?

>> side 27

>> side 6

Mød en tilfreds lejer >> side 18

Nyhed: Renten kan kun falde. Aldrig stige.

Med RenteDykTM får I et lån, hvor jeres rente kun kan falde. Det sker automatisk, uden at det koster jer noget. Men hvad sker der så, hvis renten stiger? Ingenting. Med RenteDykTM kan jeres rente nemlig kun falde, aldrig stige. Det er jeres sikkerhed for, at ejendommens finansiering kun kan blive billigere over tid.

RenteDykTM fås hos Realkredit Danmark. Vil I vide mere, så ring til os på 70 15 55 15 eller besøg www.rd.dk.

2

huset Erhvervsmagasinet

39. årgang · nr. 8 · oktober 2007 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K

14

Telefon 33 12 03 30 Fax 33 12 62 75 E-mail: info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk Girokonto: 888-5893

6

Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen rik@ejendomsforeningen.dk Direkte 33 76 56 41 Redaktion Journalist Camilla Bresemann cab@ejendomsforeningen.dk Direkte 33 76 56 52

18

03 Oplæg | 04 Leder: Erhverv med stor samfundsnytte | 06 Er vi parate til at tale storbyens sprog? | 10 Forsker: Nye byer og gamle kaserner | 12 Naboer til Egon Olsen | 14 Pionerernes paradis | 16 10 spørgsmål til Torben Biilmann | 18 „Det er blevet rigtigt lækkert“

Layout & DTP Anita T. Damkier Hansen ah@ejendomsforeningen.dk Direkte 33 76 56 51

| 20 Boligpolitisk åbningsdebat | 22 „Der skal være formel-1-bane, musik-arena og et nyt

Annoncesalg DG Media as Telefon 70 27 11 55 Fax 70 27 11 56 epost@dgmedia.dk www.dgmedia.dk

Beskatning af europæiske ejendomsinvesteringer

Abonnement Egon Petersen Telefon: 33 12 03 30 Tryk Datagraf Auning AS Bladet udkommer ti gange om året medio måneden (bortset fra januar og juli) ISSN 0109-1034 Medlem af Dansk Fagpresse

energimærker | 28 Synspunkt: Penge at spare på nye SDO-regler | 30 Internationalt:

oplæg Kære læser Vi byder Karen Jespersen velkommen som ny socialminister og ser frem til samarbejdet. Huset har selvfølgelig forsøgt at få hende i tale, men vi har fået skriftlige svar på vores spørgsmål. Derfor har vi valgt at vente med at bringe interviewet, da vi gerne vil spørge ind til de væsentlige områder.

Vi håber at kunne bringe et interview i næste nummer af Huset.

FOTO JAN SOMMER

Følgende temaer bringes i Huset 2007 November: Netværk i ejendoms­branchen December: Erhvervslivets fyrtårne – om domiciler

ungdomshus“ | 24 Økonomiske nøgletal | 27 Synspunkt: Miljøet taber til overgearede

Denne gang er vores tema de nye boligområder. Ligger morgendagens boligområder fx i nedlagte militæranlæg eller i helt nyskabte byer? Og hvad fik beboere i nye boligområder i henholdsvis Albertslund og Trekroner til at vælge netop disse områder? København skal snart udvides med en ny bydel i Nordhavnen, der dermed forvandles fra industriel havn til attraktivt boligområde. Huset tog med til borgermøde en aften i september.

Siden august har vi sat fokus på anderledes og nytænkende byudviklingsprojekter. Som en del af denne serie tog Huset på bykongres i København, hvor fokus er på storbyernes udvikling. I dag bor 51 procent af verdens befolkning i storbyer. Men som det fremgår, står byerne også foran store udfordringer, hvis de vil stå distancen i den globale konkurrence.

God læselyst!

Rikke Kristiansen Kommunikationschef Ejendomsforeningen Danmark 3

leder

formanden har ordet

Erhverv med stor samfundsnytte

Tænk på, hvor mange gode fysiske rammer ejendomserhvervet stiller til rådighed for de danske virksomheder – virksomheder, som lige nu sikrer Danmark en høj beskæftigelse og dermed også en høj levestandard. Virksomhederne har brug for bygninger, der skal være præsentable, og som skaber en daglig ramme for medarbejdernes trivsel. Ejendomserhvervet spiller en central rolle for den enkelte medarbejders dagligdag. Vi tager et stort ansvar på os, når nye lokaler udvikles og efterfølgende skal driftes. Det kræver hele tiden, at vi tænker i nye baner, så vi tilpasser os markedets behov.

Vi ved, at medarbejderne i mange virksomheder er den knappe ressource, som vi skal passe godt på. Her spiller de fysiske rammer en afgørende rolle i deres daglige velbefindende. Områder som bygningers beliggenhed, kvalitet og service er afgørende parametre, når en bygning skal udlejes. Service er blevet endnu mere vigtig, fordi der i dagens virksomheder også skal være plads til at „nurse“ medarbejderne – det kan være rum til forskellige faciliteter, fx fysioterapeuter. Det udfordrer den enkelte udlejers evner til at udvikle og løbende modernisere sine bestående ejendomme og til at bygge nyt og finde egnede lokaler i områder, hvor mange andre også gerne vil bo og arbejde. Tilsvarende krav er der naturligvis til detailhandels- og logistikejendomme og ikke mindst til boligejendomme.

Erhvervets fælles udfordring er imidlertid stor. Mange tager vores ydelser for givet – en bygning og dens indretning er der jo bare som et element i dagligdagen. Der er nok en tendens til, at først når en lejer bliver utilfreds, når noget går galt eller mangler, så tænker vedkommende på den fysiske ramme. En enkelt utilsigtet fejl kan let ende i pressen, og hele erhvervet er dermed hængt ud. Udlejere må ligefrem finde sig i indimellem – og uden reel dokumentation – at blive fremstillet som spekulanter. Det er trist, at der til tider er dette negative fokus på ejendomssektoren.

Vi skal derfor løbende synliggøre vores aktiviteter og gøre klart, hvem og hvad ejendomssektoren egentlig er, og hvad vi bidrager med. Det kan blandt andet ske ved et samarbejde bredt mellem alle sektorens aktører. ED arbejder derfor hele tiden for at være i dialog med alle vores samarbejdspartnere. ED bidrager også ved at vise mange forskellige sider af ejendomserhvervet i bl.a. Husets reportager. Denne gang har Huset talt med en tilfreds lejer i en boligejendom i Århus. Lad os få flere af disse historier frem, selvom jeg godt ved, at det ikke er sådanne historier, nyhedsmedierne går efter.

Vi skal sammen skabe et mere synligt erhverv ved at fortælle de gode historier fra dagligdagen. Her har alle i ejendomserhvervet et ansvar.

John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark

4

FOTO JAN SOMMER

Nogle gange skal man give sig tid til at reflektere og se det hele lidt fra oven. De fleste af os har nok en tendens til at fordybe os i mange faglige detaljer i vores daglige virke. Vi kan imidlertid være stolte over at være en del af et erhverv, som har så stor en samfundsnytte, og som manifesterer sig i mange menneskers dagligdag. Vi kan byde på mange spændende historier fra vores daglige virke

Branchens førende IT-løsning UNIK BOLIG 4 med løsninger til: • Administration af alle typer fast ejendom • Økonomistyring og rapportering • Elektronisk behandling af fakturaer og andre dokumenter • Styring af sager og projekter • Drift og vedligeholdelse af bygninger, terræn og installationer • WEB løsninger til samarbejdspartnere UNIK BOLIG 4 – Et komplet sagsbehandlerværktøj – Alle områder inden for ejendomsadministration

BOULEVARDEN 19E 7100 VEJLE LERSØ PARKALLÉ 101 2100 KØBENHAVN Ø TLF. 76 42 11 00 WWW.UNIK.DK

Vi ser frem til at vise, hvordan UNIK BOLIG 4 nemt og effektivt tilfører din administration værdi.

Er vi parate til at

Optimal byplanlægning er som jazz og ikke en symfoni. Der er ikke noget galt med symfonien, men der er kun én dirigent. En by er mere kompliceret. Hvis jazz fungerer, er det god musik. Der er mange ledere, der skaber sammen. De kan gå ad mange snoede spor og retninger, men de vil det samme sted hen. Nemlig at kreere fantastisk musik, forklarer Charles Landry, en af verdens ledende developere FOTO THOMAS RØNN POLFOTO

tale

storbyens sprog?

Vi står midt i en urban renæssance, hvor flere og flere flygter fra den landlige stilhed til storbyens puslespil af forskelligheder og pulserende muligheder.

Men byerne står også foran store udfordringer, hvis de vil stå distancen i den globale konkurrence

7

››

Er vi parate til at tale storbyens sprog?

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO THOMAS RĂ˜NN, POLFOTO

Storbyerne er verdens kraftcentre. De er hovedpulsürerne, der forsyner os med viden, økonomisk vÌkst og innovativ udvikling. De summer af liv, energi og muligheder – men de skal ogsü plejes og udvikles, for der er hürd konkurrence mellem metropolerne i dag.

Derfor er det blevet tid til at kaste et kritisk blik pü storbyens udvikling, den er nemlig ikke urørlig, og sjÌlen kan flyve vÌk.

Huset fulgte den ürlige internationale IFHPkonference om byernes fremtid, hvor professionelle by-tÌnkere fra hele verden samlede sig i København. Og Huset indfangede mange tanker, visioner og ideer, mens storbyens sprog blev oversat og fortolket. 51 procent af verdens befolkning bor i dag i byomrüder.

ByplanlĂŚggerne former byen, men beboerne giver den liv. Og netop livet er byens livsnerve.

Det er derfor vigtigt at finde balancen mellem kaos og orden, mener britiske Charles Landry, en af verdens ledende developere. Han var hovedtaler pü en workshop om kunsten ved at lave en kreativ by. – Byerne stür ved en skillevej og mü stille sig selv spørgsmület: Er vi parate til at tale storbyens sprog og tage samtalen om, i hvilken retning udviklingen skal gü? Det er dyrt ikke at gøre det, siger han.

Charles Landry mener, at løsningen er at tÌnke anderledes og lave en kreativ by.

Udviklingen skal spire gennem de mennesker, der bor der, i samspil med de professionelle byplanlĂŚggere. Samspillet er vigtigt. Den traditionelle mĂĽde at planlĂŚgge en by, hvor kun de professionelle bestemmer, giver ikke sjĂŚl.

Charles Landry udgav sidste ĂĽr bogen The art of citymaking.

Bag ham kører et diasshow med images fra

De vellykkede byer opleves bĂĽde som smĂĽ landsbyer og pulserende metropoler pĂĽ samme tid.

Beboerne skal føle sig forankret i byen og føle identitet, derfor skal byen holdes i live

bydele, der lever. Bydele med sjove facader eller af utraditionelle materialer, hvor beboerne selv har sat et aftryk. – Optimal byplanlÌgning er som jazz og ikke en symfoni. Der er ikke noget galt med symfonien, men der er kun Ên dirigent. En by er mere kompliceret. Hvis jazz fungerer, er det god musik. Der er mange ledere, der skaber sammen.

De kan gĂĽ ad mange snoede spor og retninger, men de vil det samme sted hen. Nemlig at kreere fantastisk musik, forklarer Charles Landry.

Traditionerne skal altsĂĽ sĂŚttes lidt pĂĽ hovedet, hvis byens liv skal fremtidssikres.

Spørgsmület er, om byerne er modige nok til at trÌde ud pü utraditionelle veje. Om de er modige nok til et samspil mellem undergrundskunstneren og den professionelle byplanlÌgger i erkendelse af, at udviklingen ogsü kommer summende nedefra. – Vi skal gentÌnke byerne, genplanlÌgge og genfortÌlle deres historie. For en by skal holdes i live, sü beboerne er glade og vil blive i deres by. De skal føle sig forankret der og

føle identitet. De vellykkede byer opleves büde som smü landsbyer og pulserende metropoler pü samme tid, siger Charles Landry.

Men hvordan laver vi sü den kreative by? – Det er et meget kompliceret spørgsmül og kommer an pü omstÌndighederne i den enkelte by. Men det mü ikke blive for pÌnt, for sü kan du ikke blive din egen skaber, og jeg tror, at folk egentlig leder efter steder, hvor de føler, at de kan bidrage til udviklingen. Ikke alt skal vÌre specificeret, der skal efterlades plads til, at folk kan videreudvikle, mener han.

Byerne kan ende som livløse frilandsmuseer, hvis sjÌlen forsvinder, advarer Michiel van Iersel, som er kulturkonsulent fra Amsterdam.

Og sjÌlen forsvinder, hvis borgerne forlader byen. Uden mennesker er der ikke meget til at fylde de historiske bygninger ud. – Jeg ser historiske byer blive renset for liv, fordi beboerne føler sig lukket inde i gyldne bure og derfor flytter vÌk. Og det bekymrer mig, siger han.

VINDUER OG DĂ˜RE Mange ĂĽrs erfaring i trĂŚ, plast og alu/trĂŚ

t 7JOEVFS PH E“SF TLBCU UJM OFUPQ %FSFT CPMJH FKFOEPN t (SBUJT LPOTVMFOUCFT“H PH CPDIVSF UJMTFOEFT t 1SPGFTTJPOFM NPOUFSJOH 7PSU TQFDJBMF FS NPOUBHF J FUBHFFKFOEPNNF NFE FHFO MJGU t "MUJE GBTU QSJT JOHFO FLTUSBSFHOJOH t 3FGFSFODFS PQMZTFT LBO PHTĂŒ TFT QĂŒ XXX "" WJOEVFS t ,POUBLU PT GPS FO VGPSCJOEFOEF WJOEVFTTOBL t 6ETUJMMJOHFO FS ĂŒCFO IWFSEBHF LM GSFEBH EPH LM Nyborgvej 96 • 5100 Odense C • 66 12 46 25 København: 39 18 44 44 www.AA-vinduer.dk 8

I Venedig er over 100.000 mennesker ifølge Michiel van Iersel flyttet væk. Og med dem er mange erhverv og butikker også forsvundet. Den samme udvikling er i gang i fx Salzburg og Firenze og en perlerække af andre historiske byer.

– Disse byer er blevet noget, man ser på, ikke noget, man lever i. Og på den måde bliver de langsomt mumificeret. Et kulturelt spøgelse for turister, mener Michiel van Iersel.

Han mener, at mange byer er så optagede af historien, at de glemmer, hvorfor de i sin tid blev interessante. For at genoplive de historiske byer er det nødvendigt med forandring, så menneskerne gerne vil blive boende. Løsningen kan være at fortælle byens historie igen – men anderledes. For eksempel ved at bygge innovative lag oven på det eksisterende.

Stærk identitet er altså ekstremt vigtig, hvis en by skal have succes. De gamle byer skal måske genopdage en identitet, mens nyere stadig famler sig frem. Specielt de nye megabyer i Asien skriger efter en identitet, fordi de primært består af nye højhuse bygget, hvor de oprindelige huse stod, fortæller Henrik Valeur, som er arkitekt og kreativ direktør i UID. Han bor til dagligt i Shanghai i Kina.

– Kineserne er til en vis grad fanget et sted mellem fortiden i øst og fremtiden i vest. De berømte skyskrabere er den officielle identi-

tet, men det er langtfra sandheden om kinesisk identitet. Der hersker en stor forvirring om, hvor de skal hen, forklarer Henrik Valeur.

Og opstår identiteten ikke naturligt, kan den skabes kunstigt. Mindre byer i Kina skyder op som tro kopier af velkendte scenarier i vesten som for eksempel en klassisk engelsk provinsby.

Eller tag en tur til Dubai, som er kongen over skabere af identitet. Byen er blevet et billede på fødslen af en ny nation – the city of the image. Og viser med al tydelighed, at arkitekterne i dag kan levere hvad som helst. Om det så er en øgruppe formet som et verdenskort.

København er allerede fyldt med mange kreative tanker – men måske er vi her i norden en smule for strukturerede og skal løsne lidt op en gang imellem, mener Charles Landry.

Den spiller vi hen til overborgmester Ritt Bjerregaard (S), som er den næste på scenen.

– Vi har netop spurgt befolkningen på et tidligt tidspunkt om, hvilke forslag de har til den nye bydel, vi skal bygge i Nordhavnen, siger hun.

Desuden er københavnerne også inviteret med til at præge udviklingen af byens centrum – det projekt, der bliver kaldt for Metropolzonen.

– Mit mål er, at København skal blive mere bæredygtig. Men hvad betyder bæredygtighed? Det har selvfølgelig noget med miljøet at gøre, men det betyder også, at folk skal have et godt liv i byen både professionelt og familiemæssigt, fortsætter overborgmesteren.

Hendes vision er, at familierne skal have mulighed for at bo i byen i billigere boliger, der skal være flere grønne områder, vandet skal have en mere central plads i byen, og så skal trafikken reduceres.

cab@ejendomsforeningen.dk

Blå bog Charles Landry Født i 1948 Etablerede i 1978 Comedia, som er blevet en meget respekteret konsulentvirksomhed med rådgivning af byforandringer og udvikling.

Han har arbejdet med mere end 100 by-projekter i 35 lande

En professionel samarbejdspartner med fokus på fast ejendom

Dan-Ejendomme as / Tuborg Boulevard 12 / DK-2900 Hellerup Tlf. +45 70 30 20 20 / Fax +45 70 30 20 21 Regionskontor: Saralyst Allé 53 / DK-8270 Højbjerg

9

TEMA

de nye boligområder

Morgendagens boligområder ligger i nedlagte militæranlæg og erhvervsområder eller i helt nyskabte byer, fortæller forskningschef Thorkild Ærø fra Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

Der er Flyvestation Værløse, Trekroner ved Roskilde, Store Rørbæk ved Frederikssund og Lisbjerg ved Århus. Det er fremtidens boligområder, og kommunestrategierne er tydelige, mener Thorkild Ærø, som er forskningschef i Statens Bygningsforskningsinstitut, SBI. Der er nemlig to tendenser. Kommunerne tænker i fortætning og genanvendelse, og de eksperimenterer med helt nye byer.

– Vi ser i tiltagende grad erhvervsarealer, der overgår til boligområder, og det tror jeg, at vi kan komme til at se mere til. Militærområder er også vældig meget i spil. Det er frigjorte arealer, som er interessante, og de udbyder tit nogle seværdigheder og høj kvalitet, siger han.

Men pionerånden er også blevet markant, for den anden tendens er at lave nye byer ved

siden af de oprindelige. Og det er ikke bare små forstæder, men rigtige byer med egen identitet. Fx får den nye by Store Rørbæk ved Frederikssund efter planerne samme størrelse som Hobro.

– Det er et brud på den lagkagepolitik, hvor man hidtil har lagt nye lag på byerne. Og den udvikling er et billede på at ville skabe nogle bysamfund, der er selvgenererende og har sin egen identitet, mener Thorkild Ærø.

Statistikken viser, at en stadig større del af befolkningen foretrækker at bo i byområder.

51 procent af verdens befolkning bor i dag i urbane omgivelser, og det tal vil sandsynligvis stige.

– Vi er kommet til at holde mere af byen, men der er også interesse for at være pioner i et nybygget område. Det at være en del af noget nyt, hvor alle er nye, er der en del, som betragter som attraktivt, forklarer Thorkild Ærø.

Min ph.d. viser, at folk orienterer sig meget om værdier, før de flytter til et område. Tilflytterne lurer på, hvor der er nogle værdier, som matcher dem, siger forskningschef i Statens Byggeforskningsinstitut Thorkild Ærø

10

Men der er store udfordringer i spil, når et helt nyt byområde skal planlægges og føres fra tegnebrættet ud i livet. Det er blandt andet vigtigt at klarlægge, hvilken type beboere der skal flytte til området, for det har stor betydning for infrastrukturen.

– Det er vanskeligt, men det er gedigent byplanlægningsarbejde og handler om, hvordan området skal indrettes, fortæller Thorkild Ærø.

Og det kan gå galt, hvis den nye bydel ikke er planlægt hensigtsmæssigt i forhold til, hvem der skal bo der. Fx peger forskningschefen på en kommune, der havde regnet med, at beboere i et nyopført område ville blive segmentet over 60 år. I stedet valfartede børnefamilier til, og så manglede der pludselig skoler, institutioner og aktivitetsmuligheder.

– Og så burde grundene nok have været dyrere for at kunne dække de udgifter, mener Thorkild Ærø.

Det er en balance, hvor meget der skal være tænkt på, inden folk flytter ind, og hvor meget de selv skal være med til at bestemme.

Men hvordan vil vi gerne bo i de nye områder? Ifølge SBI er enfamiliehuset idealet. Vi vil have lidt distance til naboerne og have mulighed for selv at bestemme over vores hjem. Men der er kommet nye nuancer til boligpræferencerne, for vi er blevet mere pressede på tid. Derfor er det

ikke altid en stor have, der står øverst på ønskesedlen.

– Vi vil have kvaliteterne fra enfamiliehuset, men vil også slippe for forpligtelserne.

Det er en smule overraskende for os, men det må handle om, at performancekrav i virksomhederne er større i dag, siger Thorkild Ærø.

Vi vil gerne have mangfoldighed. Siger vi. For i virkeligheden vil vi helst bo sammen med andre, der har samme værdigrundlag og normer som os selv, og som ligner os.

– Vi vil gerne det mangfoldige og tværkulturelle, det frække og fremmede. Men på boligsiden er der andre kræfter, der arbejder. Når man kommer hjem, vil man ikke overraskes alt for meget og har bestemt brug for at vide, hvem man møder nede i gården. Ønsket om mangfoldighed konflikter med ønsket om kontrol og nærhed, siger Thorkild Ærø.

Men det er godt for en levende by at have en blandet beboersammensætning.

Knebet er ifølge SBI at lave forskellige ejerformer i området, for så får alle segmenter mulighed for at bo der uden nødvendigvis at være direkte naboer.

Signalværdien kommer til at betyde mere for os, når vi vælger bolig. Trendforsker Henrik Vejlgaard peger på, at vi i stigende grad vil vælge naboer, der ligner os selv.

Det kan være i bebyggelser eller områder

med en tydelig profil som bæredygtighed, seksuel orientering eller økologi. Eller som et bofællesskab.

– Man er interesseret i fællesskabet, men det skal være selvvalgt. I USA bliver der lavet bebyggelser med en meget tydelig profil til mennesker med klare værdier, og som vil det samme. Det ser jeg klart også vil komme til Danmark, siger han.

Og vi vil føle os unikke, hvor vi bor, og det vil stille større krav til arkitekterne, der skal tænke i mere individuelle løsninger, mener Henrik Vejlgaard.

– Der vil blive stor prestige i at være unik, vi kan godt lide at tænke på os selv som noget særligt. Derfor skal det være original og spændende arkitektur, siger han.

Henrik Vejlgaard forudser, at specielt økologi og vedvarende energi bliver store temaer – men i en mere strømlinet form. cab@ejendomsforeningen.dk

Blå bog Thorkild Ærø Uddannet landinspektør Har lavet en ph.d. om boligpræferencer, boligvalg og livsstil

Har været ansat i SBI siden 1993 først som forsker og i dag som forskningschef Gift og har to børn

11

TEMA

de nye boligområder

Lange Eng består af 54 ejerboliger og et 600 m2 fælleshus. Bofællesskabets boliger varierer fra 70 til 130 m2. Navnet kommer fra Marianne With Bindslevs tur i kommunens lokalarkiv. Her fandt hun frem til, at der i 1800-tallet har ligget en eng på bofællesskabets byggefelt, der hed Lange Eng

Naboer til Egon Olsen De skulle have ligget på rad og række. Egon Olsens Vridsløselille, Kim Larsens Hersted­ vester og et nyt moderne fængsel. Men planerne om endnu et fængsel blev forkastet, og arealet er nu ved at blive forvandlet til et nyt og spændende boligområde FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO JAN SOMMER ILL. JUUL OG FROST ARKITEKTER

Skov i forhaven, savanne i baghaven og et firetagers fælleshus – fordelt på syv ellipseformede byggefelter, eller „æg“, som de kaldes. Sådan ser Albertslunds nye boligprojekt Herstedlund ud på plantegningerne. Da selskabet Freja Ejendomme overtog grunden i 1998, var Herstedlund slet ikke på tegnebrættet endnu. Ideen om at skabe et nyt boligområde opstod i dialog med Albertslund Kommune, og hurtigt blev de syv byggefelter solgt. Nu er projektet ved at tage form. Et „æg“ er allerede beboet, et andet klart til indflytning, og på et tredje er ydermuren oppe i 1. sals højde, mens gravkøer og frontlæssere er i fuld gang på de andre.

Når Hans Henrik Kock, teknisk chef hos Freja Ejendomme, skal beskrive Herstedlund, går ordene forskellighed og fællesskab igen.

EJENDOMSADMINISTRATION x x x x

PBS opkrævninger og betalinger Varslinger Dokumentstyring/-arkivering Automatisk momshåndtering

Komplet integration med C5 fra Microsoft Danmarks mest solgte økonomisystem.

Komplet løsning uanset antal ejendomme/lejemål/typer Ingen tilkøb af ekstra funktioner LMN Ejendom er udviklet af LM Netcon ApS Kontakt os på 70220630 eller ejendom@lmnetcon.dk 12

– Byggestilen varierer, da der er forskellige arkitekter bag boligerne.

Her er huse i funkisstil, almindelige rækkehuse og et bofællesskab. De ellipseformede bebyggelser vil forhåbentlig inspirere til en større form for naboskab end i et almindeligt parcelhuskvarter, hvor man mest taler sammen hen over hækken, fortæller han.

Og fællesskabstanken er ført videre endnu. For hvert „æg“ bygges et fælleshus på 50 m2, samtidig med at et stort fælleshus for hele området opføres. Det er en skulpturel bygning i fire etager på næsten 400 m2 med både tagterrasse og skateboardbane, tegnet af Dorthe Mandrup Arkitekter og opført af Freja Ejendomme. Det skal være Herstedlunds samlingspunkt, og visionerne er store.

– Med fælleshuset ønsker vi at skabe et hus, der appellerer til at blive brugt på mere spændende og mangfoldige måder end bare til runde fødselsdage og konfirmationer. Vi ønsker at skabe et hus, som kan rumme muligheden for det hele – foredrag, musikarrangementer og kultur, forklarer Hans Henrik Kock.

Der er således flotte visioner og holdninger bag Albertslunds nye boligområde. Men kan man drive et fællesskab frem via udformningen af grunde og byggeri?

–Vi har ønsket at skabe rammerne for et kvalificeret fællesskab, men det er op til beboerne at realisere det. Det er heller ikke så afgørende, om det bliver præcis, som vi har forestillet os. Det vigtigste er, at det bliver et spændende sted at bo med god trivsel, konkluderer Hans Henrik Kock.

Blå bog Hans Henrik Kock 66 år Arkitekt Teknisk chef hos Freja Ejendomme

Han har tidligere været over­ arkitekt hos DSB og direktør i KBI

Herstedlund: Området kommer til at rumme 350 boliger – 40-50 i hvert æg.

Oprindeligt havde Justitsministeriet købt arealet til fængselsbyggeri.

Området er på 15 hektarer.

I 2002 blev en arkitektkonkurrence for området udskrevet. Den vandt Juul og Frost Arkitekter i samarbejde med landskabsarkitekt Svend Kierkegaard. Her ses en af deres illustrationer af projektforslaget

I det yderste „æg“ – nabo til Anstalten ved Herstedvester, som er gemt væk bag popler og pigtråd – spirer fællesskabstanken. Her bygger man bofællesskabet Lange Eng. Journalist Marianne With Bindslev og ingeniør Martin Ebro og deres to børn, tvillingerne Anna og Bjørn, flytter i juni 2008 ind sammen med 94 andre voksne og 52 andre børn.

Familien havde længe været på udkig efter et alternativ til villa med ligusterhæk og carport, da de hørte om Lange Eng. For familien er det stordriftsfordelene ved bofællesskabet, der trækker:

– Os forældre kan skiftes til at hente børn, og fællesspisningen fire til syv gange om ugen letter også i dagligdagen, fortæller Martin Ebro.

Bofællesskabet har planlagt et enormt fælleshus på 600 m2 med spisesal, industrikøkken, hobbyrum, gymnastiksal, cafe og tv-stue.

Mange andre ideer var oppe at vende, lige fra wellness-rum til gæsteværelser og øvelokale. For som med alt andet i Lange Eng er beslutningerne om fælleshuset truffet i plenum.

– Det har gjort mange af projektets beslutninger til nogle seje træk, men til gengæld har vi skabt et fællesskab undervejs, mener Martin Ebro.

Her er dog langt fra tale om et bofællesskab med rundkredssang og fælleskasse: – Lange Eng er et forsøg på at komme tilbage til et forpligtende fællesskab, samtidig med at det bygger på en pragmatisk fællesskabstanke. Fællesskabet i Lange Eng bliver noget, som man vælger til i sin hverdag, forklarer Martin Ebro.

Nu, hvor entreprenører og byggemaskiner er i fuld gang med at bygge Lange Eng, har bofællesskabet kastet sig over nye projekter.

– Nu skal vi til at træffe beslutninger om de daglige rutiner. Skal der eksempelvis være en ryge-, øl- eller slikpolitik i bofællesskabet? Og så skal vi have sammensat en opskriftsbog. For hvordan laver man god mad til over 100 mennesker?, slutter Marianne With Bindslev. alf@ejendomsforeningen.dk

Blå bog Marianne With Bindslev er 29 år, BA i socialvidenskab og cand. comm. i journalistik. Hun arbejder som journalist og redaktør på produktionsselskabet InMente Martin Ebro er 30 år, civilingeniør og partner i Valcon Innovation A/S Sammen har de tvillingerne Anna og Bjørn på knap to år

13

TEMA

de nye boligområder

Blå bog Peter Hansen 41 år Uddannet folkeskole­lærer Gift Har to sønner Det er en samtidshistorie, et helt nyt område, der er skudt op af en pløjemark. Det er spændende at være en del af et nyt område og være med til at præge det, mener Peter Hansen, som bor i bofællesskabet Munksøgård i Trekroner

Det begyndte som en bar mark uden historie. Der kunne ikke graves mange oldtidsfund frem af den sjællandske muld uden for Roskilde, men i dag er et helt nyt samfund vokset frem. Velkommen til Trekroner FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

En artikel i dagbladet Politiken om et kommende bofællesskab uden for Roskilde vakte nysgerrigheden hos familien Hansen på Vesterbro. Et par måneder senere tog de til informationsmøde om projektet – og beslutningen om at få mere frisk luft blev taget.

I år 2000 forlod Peter Hansen det pulserende brokvarter og flyttede, sammen med sin hustru og to sønner, som nogle af de første pionerer til det nye boligområde Trekroner uden for Roskilde. Familien har aldrig fortrudt beslutningen, selv om det har været en stor omvæltning at flytte ud på en bar mark.

– I starten var der ingen infrastruktur eller gadelys, og vejene var først ved at blive bygget. Nogle gange skulle man nærmest kravle over ting for at komme ud af området, men det var fantastisk med frisk luft og natur

og stadig kunne være tæt på en civiliseret by som Roskilde, fortæller Peter Hansen.

Familien flyttede ind i det økologiske bofællesskab Munksøgård, der var den første bebyggelse i Trekroner. Det var beboerne bag projektet, der selv købte jorden af kommunen som et led i den nye udvikling af området.

Siden er et væld af boligprojekter og bofællesskaber vokset op på marken, og et nyt boligområde har taget form. I dag bor der knap 6.400 personer i Trekroner i forskellige arkitektoniske udformninger og boformer. Trekroner er en blanding af ejer-, leje- og andelsboliger.

Etageejendomme, enfamiliehuse, rækkehuse og parcelhuse, som er delt op af 40 meter brede skovbælter, der vil vokse op og blive til høje træer, så området vil blive som at bo i en skov.

– Jeg synes, at det er et sjovt område. Det er en samtidshistorie, et helt

L¾s de Þnansielle anbefalinger p erhvervsportal.dk 14

Nykredit, Ejendomsforeningen Danmark og Dansk Byggeri st r bag erhvervsportal.dk, som kommer hele vejen rundt om det professionelle erhvervsejendomsmarked. Her er, hvad du har brug for Ð uanset om du er i markedet for k¿b eller leje, skal bygge nyt eller vil regne p drifts¿konomien.

nyt omrüde, der er skudt op af en pløjemark. Det er spÌndende at vÌre en del af et nyt omrüde og vÌre med til at prÌge det, siger Peter Hansen.

De største udfordringer har vÌret, at Trekroner ikke har udviklet sig sü hurtigt, som beboerne ønskede det. Der gik lidt lÌngere tid, før skolen var fÌrdigbygget, togstationen havde ikke sü mange afgange, den planlagte cafÊ übnede først i midten af september i ür, og først for nylig begyndte byggeriet af et indkøbscenter.

Peter Hansen fortÌller, at beboerne flere gange har müttet rübe kommunen op for at sÌtte skub i sagerne. Men generelt har samarbejdet vÌret godt, og processen har givet beboerne et sammenhold og skabt begyndelsen pü en fÌlles historie og en større identitet for beboerne.

Trekroner er en bydel, et eksperiment og en vision, lyder det fra Roskilde Kommune. En ny bydel med overskrifter som bÌredygtighed, natur, viden og mangfoldighed. Og det er lykkedes, mener planchef Jan Bille, der har stüet i spidsen for at planlÌgge Trekroner og selv var en af de første til at flytte derud. – Vores forventninger var at skabe en velfungerende bydel, og de er overindfriet. Jeg oplever, at tilfredsheden er meget stor. Det er meget engagerede beboere, og de har taget Trekroner til sig som noget sÌrligt. Det er blevet et meget velfungerende omrüde, fortÌller Jan Bille.

Han tror ikke, at kommunen kan tvinge en historie frem gennem planlÌgning. Den skal med tiden opstü naturligt. Men kommunen har arrangeret forskellige festivaler og givet støtte til et beboerblad og et beboerrüd for at bidrage til en fÌllesskabsfølelse.

At skabe en hel ny by ud af ingenting har vÌret en kÌmpe udfordring, som løbende er blevet revideret og revurderet. Fx var skolen ikke stor nok til at rumme alle skolesøgende børn i Trekroner, og derfor skal den nu udbygges. Og vidensvirksomhederne er ikke som hübet valfartet til.

– Udviklingen af erhvervssiden er desvÌrre ikke güet sü hurtigt. Og indkøbscenteret har vÌret meget lang tid om at komme i gang, fortÌller Jan Bille.

Der har ogsü vÌret kritik af, at kommunen stort set ikke har tÌnkt rekreative omrüder eller aktiviteter til de unge ind i byplanen. – De unge blev müske ikke tÌnkt sü meget ind i den første del af planlÌgningen, det var først og fremmest de mindre børn, der blev arbejdet med. Men jeg synes, det er svÌrt at sige, hvad vi kunne have gjort anderledes. Vi ved ikke, hvad de vil have om nogle ür, sü vi er nødt til at følge udviklingen i Trekroner, mener Jan Bille.

Men han püpeger, at der er büde idrÌtsanlÌg og en klub, og i nÌste etape af Trekroner kommer der et aktivitetsbÌlte til de unge. Og desuden skal en allÊ – LysallÊen – udvikles til et mere rekreativt omrüde.

Udvidelsen af Trekroner er allerede i gang, og ideerne spirer frem.

Müske kommer der i fremtiden flere butikker, cafeer, et well­ness­center med friluftsbad og en kirke.

cab@ejendomsforeningen.dk

Fakta Der bor i dag 6.396 personer i Trekroner.

Ifølge en prognose fra Roskilde Kommune vil befolkningstilvÌksten i omrüdet stige med 66 procent inden 2017.

Roskilde Universitets Center (RUC) blev bygget pĂĽ den bare mark og ĂĽbnede i 1972.

Det er primÌrt unge akademikere og mellemuddannede med børn, der bor i Trekroner.

'MFSF PH GMFSF IBS TFU GPSEFMFOF WFE BVUPNBUJTL N¤MFSBGMÂĽTOJOH 4UBEJH GMFSF FKFS BOEFMT PH MFKFSGPSFOJOHFS G¤S ¡KOFOF PQ GPS GPS EFMFOF WFE JTUBĂ˜T SBEJPCBTFSFEF WBOE PH WBSNFN¤MFSF UJM GKFSOBGMÂĽT OJOH .FE EF OZF N¤MFSF CFI¡WFS CFCPFSOF JLLF MBEF TJH GPSTUZSSF FMMFS IBWF CFTWÂĽS NFE O¡HMFVEM¤O EB BGMÂĽTOJOHFO TLFS BVUPNBUJTL

.¤MFSOF FS OBUVSMJHWJT J EFO T¼EWBOMJHF I¡KF JTUB LWBMJUFU Õ PH FS VEWJLMFU UJM CSVH J BMMF UZQFS BG CFCPFMTFT PH FSIWFSWTFKFOEPNNF PH UJM C¤EF OZCZHHFSJ PH WFE SFOPWFSJOHTPQHBWFS 3JOH GPS ZEFSMJHFSF JOGPSNBUJPO

XXX JTUB EL

15

TEMA

de nye boligområder

10 spørgsmål

til Torben Biilmann

Torben Biilmann er administrerende direktør i NCC Construction. NCC har blandt andet investeret i Trekroner

Hvordan tænker I sjæl med i nye boligområder?

NCC’s byggerier er udformet i samarbejde med anerkendte arkitekter, som indarbejder sjæl og hjerteblod i designet af både bebyggelse og område. Vi giver gerne byggeriet et navn og sørger for at ideen bag det hele går igen flere steder i bebyggelsen. Andre gange har vi arbejdet i respekt for områdets eksisterende

Hvor synes du, at det er lykkedes?

Jeg synes, at Carlsberg har udviklet Tuborg Nord-området på forbilledlig vis. Her er der harmoni mellem boliger, butikker, kontorer, caféer, Experimentarium og ikke mindst vandet, havnen og sejlklubben. Samtidig er det ny Tuborg fint integreret i det eksisterende bymiljø med de smukke ældre huse på blandt andet Carolinevej, Strandvejen og Standpromenaden ved Svanemøllen. Jeg synes egentlig også, at Trekoner i Roskilde er lykkedes ganske godt. Der er en særlig sjæl over hele Trekroner-området, hvor man kan se forskel på de enkelte udvikleres omhyg-

sjæl, se fx på Torpedohallen og Gemini Residence langs Københavns Havn.

gelighed med at skabe en identitet inden for de enkelte delområder. For det tredje vil jeg nævne Islands Brygge, som jeg synes må kunne være et lærestykke i, hvordan man udvikler nedslidte havneområder til attraktiv by.

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO NCC

Hvilke kvaliteter skal et nyt boligområde have, før I vil investere i det?

Der skal være mulighed for at opleve eller skabe miljø omkring bebyggelsen, fx byliv, skov, park eller vand. Samtidig efterspørger kunderne nærhed til bylivet og områder, hvor der findes eller skabes butiks- og kulturliv. Infrastrukturen skal være i orden, både hvad angår fremtidige transportmuligheder og offentlige planer for skole, børnehave m.m. Sidst, men ikke mindst, skal der være gode parkeringsmuligheder.

Hvordan sikrer I jer, at det er en god investering?

Vi analyserer markedet og vurderer priserne i området, vi ser på befolkningssammensætningen, på hvilke boligtyper der er behov for, på situationen i forhold til institutioner og på mængden og typen af tilflyttere.

Faktisk vurderer vi hele kommunens eller områdets udvikling. Vi vurderer selvfølgelig også købsprisen og omkostningerne ved at udvikle, bygge og sælge.

Hvad gør I for at undgå at lave en by-ørken?

Hos NCC har vi flere gange „genbrugt“ historiske bygninger – og vi ønsker at skabe et grønt islæt i projekterne. Vi har i planlægningen fokus på livet i og uden om husene.

Vores mål er netop at undgå livløse ørkener.

16

Hvilken betydning har det for et boligområde, at der er tænkt „oplevelser“ ind i arkitekturen?

Oplevelser i sig selv er ikke vigtige, medmindre de nye beboere samtidig får en funktionel fordel ud af det. Vi tror på, at hvis der er vand, skal vandet kunne bruges til noget – måske kan man fiske der, sejle, ro eller bade. Selvom man bor midt i byen, vil man gerne opleve at have adgang til natur og rekreative områder – det er derfor vandet i København er så populært.

Hvad er de primære udfordringer, når man skal investere i en ny bydel/område?

Den eksisterende boligmasse er en konkurrent, som også kan være en attraktion.

Det er ofte en væsentlig udfordring at få konkurrencen fra brugte boliger til at være en fordel for salget af nybyggede. Dernæst er opgaven at få skabt det rigtige produkt i den rigtige størrelse og til den rigtige pris. F.eks. kan vi i København lige nu se muligheder i at skabe mindre boliger til singler, mens kommunen ønsker at tiltrække børnefamilier. Her som alle andre steder er det vigtigt med en åben og tillidsfuld dialog, så vi sammen med embedsmænd og politikere kan skabe projekter, der er til gavn for samfundet, de kommende beboere og selvfølgelig også kommercielt attraktive for NCC’s aktionærer.

Hvor synes du, at det har været en fiasko?

Fiasko er nok for stærkt et ord for mig.

Men der er af og til problemer i de områder, hvor byplanlæggerne på forhånd har troet, at udvikling foregår ved skrivebordet. Lige så vellykket som Fredericia er i sin fortænkthed, lige så øde og forladt virker bykernen i Høje Taastrup.

Hvilke værdier mener I, at vi kommer til at efterspørge i boligområderne?

Det afhænger af kundesegment. Man efterspørger noget forskelligt i Vedbæk og i Trekroner. Men vi stræber alle sammen efter det gode liv – vi ønsker at omgive os med noget, der bidrager til vores identitet og historie. Vi vil alle sammen gerne have minderige oplevelser, attraktiv infrastruktur og selvfølgelig gode og velbyggede boliger, hvor detaljerne fungerer i dagligdagen.

Hvordan holder I jer opdateret på ten­ denser og kommende efterspørgsel?

I NCC er det vores egne medarbejdere, der sælger vores erhvervs- og boligprojekter.

Det giver os en daglig kontakt til markedet. Samarbejdet med arkitekter, planlæggere, forskere, banker og kreditforeninger giver os også kendskab til, hvad markedet efterspørger nu og i fremtiden.

Administratorkonferencen 2007

Kontorfeberen fortsætter

Til årets administratorkonference kan du blive klogere på energimærkning, Facility Management, bredbånd og fællesantenneanlæg.

• Hvordan står det til med fremtidens marked for kontorejendomme?

Læs mere på www.ejendomsforeningen.dk

• Hvad siger førende eksperter på området?

Læs mere på www.ejendomsforeningen.dk Konferencen afholdes tirsdag den 30. oktober 2007, kl. 9-14 i Ingeniørforeningens Mødecenter Kalvebod Brygge 31-33, 1560 København V.

Konferencen afholdes onsdag den 31. oktober 2007, kl. 8.30-14.30 på Den Sorte Diamant, Søren Kierke­ gaards Plads 1, København K. Du kan tilmelde dig på e-mail info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk eller på telefon 33 12 03 30.

Du kan tilmelde dig på e-mail info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk eller på telefon 33 12 03 30.

S T R AT O® – A L L E M U L I G H E D E R A D M I N I S T R AT I O N

Med muligheder som ejendoms-, kunde- og forbrugsregnskaber, samt styring af kreditorer, venteliste, bygningsvedligeholdelse m.m., har STRATO® allerede været det naturlige valg for mere end 250 virksomheder.

STRATO® er brugervenligt og kommunikerer over internettet med fx banker og varmefirmaer og med e-mail til lejerne.

Og hos EBC PRODUCTS kan du altid få hurtig hjælp af vores professionelle supportere.

EBC PRODUCTS Nordkrog 15. 2900 Hellerup Tlf. 39 62 78 30 ebc@strato.dk www.strato.dk

Ring for yderligere information eller en uforpligtende demonstration.

17

„Det er blevet rigtigt lækkert“ Den gamle ejendom var virkelig slidt og trængte til en kærlig hånd. Så blev den totalrenoveret og de nye lejere er flyttet ind. Huset har snakket med dem Maja Poulsen arbejder i en tøjbutik, men begynder på sygeplejerskestudiet til februar. Hun er glad for at bo i sin nyrenoverede lejlighed midt i Århus FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO HENRIK SCHÜTT

Lige midt i Århus bor 23-årige Maja Helene Poulsen sammen med sin kæreste i en helt nyrenoveret lejlighed. Der ligger endnu murbrokker udenfor, for bygherren mangler stadig at få det sidste gjort færdigt.

Ejendommen har netop gennemgået en total istandsættelse, hvor der er blevet lagt plankegulve, sat nye vinduer i, væggene pudset op, toilettet på bagtrappen er blevet inddraget i lejligheden og lavet til badeværelse, og der er kommet helt nye køkkener.

– Det er blevet rigtigt lækkert. Det er det originale hus, hvor sjælen er bevaret, og det er rart at bo her. Jeg kan bestemt godt lide, at der ikke har boet andre før mig, der har brugt køkkenet, fortæller Maja Helene Poulsen.

Hun flyttede ind i den 68 kvadratmeter store lejlighed 1. juni i år, og det er hun rigtig glad for.

– Jeg har egentlig ikke noget imod at bo i noget gammelt, men jeg foretrækker noget nyt. Og når det bliver helt færdigt, synes jeg, at huslejen står mål med, hvad jeg får, siger Maja Helene Poulsen.

Lea Ejendomspartner, som administrerer ejendommen, har indtryk af, at lejerne er glade for de nyrenoverede boliger. Flere lejere havde underskrevet en lejekontrakt, før lejlighederne var indflytningsklare.

– Vi hører, at de er rigtig glade for at bo der og har været glade for at kunne påvirke processen undervejs. De har kunnet tale med håndværkerne undervejs og dermed være i dialog med dem, der har lavet deres lejlighed, siger Søren Bay.

Det har også været en lærerig proces for administrationsfirmaet, for det har taget længere tid end beregnet at få afsluttet byggeriet. Og mangellisten er endnu ikke helt afsluttet.

– Vi har været i dialog med entreprenør og beboere gennem hele processen, og vi har lært, at vi næste gang også skal have en tidligere dialog med bygherren, fortæller Søren Bay. Lea Ejendomspartner skal snarest have et møde med entreprenør og bygherre, så det sidste punktum kan sættes i sagen.

Det kræver tålmodighed fra lejerne at flytte ind i en helt nyrenoveret lejlighed, fortæller 39-årige Caroline Abild Jessen, som også er flyttet ind i ejendommen.

– Det er nogle meget, meget fine lejligheder, men man skal være på dupperne, sætte sig ind i tingene og lægge noget benarbejde i selv for at finde alle håndværkerfejlene, siger Caroline Abild Jessen.

For eksempel var nogle køkkener blevet beskadiget undervejs, og der mangler lys i opgangen.

– Men det er dejligt at være førstemand til at præge boligen, mener hun.

Og skal hun give er godt råd til andre lejere og udlejere, der står over for et lignende projekt, er det at sørge for god kommunikation mellem parterne. For der kan være mange løse ender at holde styr på. cab@ejendomsforeningen.dk

ERHVERVSMÆGLERNE

Har du uoverensstemmelser med dine lejere?

bOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME SØGEs

Er du ved at købe eller sælge en udlejningsejendom?

Boligudlejningsejendomme er stadig efterspurgte.

Overalt i Storkøbenhavn søger vi boligudlejningsejendomme til ventende investorer. Vi udarbejder gerne uforbind­ende prisskøn.

www.udlejeradvokaten.dk

.....

....

Lundsgaard Johansen

Advokatfirmaet Ole Bukhave Brødregade 2, 1. | 8900 Randers Tlf: 8711 8750 | Fax: 8711 8751 ob@adv-bukhave.dk | www.adv-bukhave.dk

Stats.aut. ejendomsmæglere og valuarer MDE Toldbodgade 55,1253 København K Tlf. 33 14 16 11 Fax 33 32 20 42 E-mail: lj@lundsgaard-johansen.dk www: lundsgaard-johansen.dk

18 annonce.indd 1

01-10-2007 10:43:31

Frihed Udsyn Frisk luft Pusterum Ekstra plads Mere lys

Altandrømme

Bor du i en etageejendom uden altan, eller har din lejlighed en gammel altan, der trænger til at blive udskiftet og indtaget på ny? Så gør noget ved dine drømme – for der er mange fordele og glæder ved egen altan: ■ Udgang til det fri året rundt ■ Lys og frisk luft til din bolig ■ Ekstra boligareal under åben himmel ■ Værdistigning af ejendommen – ofte med langt mere end investeringen ■ Er I flere om projektet, kan du reducere udgiften til altanen

Lys, luft og plads – vi forlænger din bolig ud i det fri. Hos Altan.dk beskæftiger vi os med altaner til eksisterende etageejendomme. Vi udskifter gamle slidte altaner til nye, og vi nyetablerer altaner på ejendomme, hvor der ikke tidligere har været altaner. Som altaneksperter varetager vi alle aspekter af en altansag fra indledende besigtigelse frem til aflevering af færdigt altanprojekt. Vi arbejder hver dag energisk på at realisere dine drømme om et ekstra uderum. Mere end 2.000 danske husstande årligt er ikke i tvivl. De nyder allerede livet på deres altan.

Æblegården | Næstvedvej 60 A | 4180 Sorø 57 60 83 03 | info@altan.dk | www.altan.dk

Sov bare videre - vi kommer ikke ind og forstyrrer.....

Radioaflæsning af el, vand og varme Forbrugsdata registreres trådløst i dataopsamlere - sikkert, hurtigt og kundevenligt. Dataene kan omgående indgå i et korrekt forbrugsregnskab for hver lejlighed.

Klik ind på www.minol.dk - eller ring til os og få mere information på tlf. 47 17 93 66

Det, der tæller.

Minol A/S, Niels Olsens Vej 5, 3650 Ølstykke, Tlf. 47 17 93 66, Fax 47 17 93 86, info@minol.dk, www.minol.dk

Charlotte Fischer (R)

Bjarne Laustsen (S)

Boligpolitisk åbningsdebat Igen i år havde Ejendomsforeningen Danmark inviteret til boligpolitisk debat i forbindelse med Folketingets åbning. Fem boligordførere kom og debatterede med brancheinteresserede FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO NICOLAI SVANE

Morten Homann (SF)

Anita Knakkergaard (DF)

Michael Aastrup Jensen (V)

Ejendomsforeningen Danmarks direktør Rolf Norstrand og foreningens formand John R. Frederksen

20

I en tid uden det store fokus på boligpolitik, kan en debat om emnet nærmest virke som ren vitaminindsprøjtning. Igen i år foregik debatten under den store kuppel af glasmosaik i Kuppelsalen i Danske Bank, hvor Michael Aastrup Jensen (V), Bjarne Laustsen (S), Morten Homann (SF), Anita Knakkergaard (DF) og Charlotte Fischer (R) sad parate i panelet. De fem boligpolitiske ordførere skulle i år forholde sig til, hvordan vi fremmer energibesparelser i boliger og hvordan vi hæmmer væksten af skimmelsvamp.

Der var bred enighed i panelet om, at der er behov for mere information om skimmelsvamp, hvis antallet af svampeangreb skal reduceres.

– Vi skal se videre. Vi skal have en internetportal – Skimmelsvamp.dk – der kan informere alle parter, foreslog Michael Aastrup Jensen.

Charlotte Fischer fulgte op: – Vi skal sikre, at vi er i stand til at identificere skimmelsvamp og symptomerne. En portal er en god ide, men det løser ikke hele problemet, sagde hun fra talerstolen.

Ejendomsforeningen Danmark har foreslået at gøre øget ventilation lovpligtigt, og det forslag støtter Morten Homann.

– Det er ganske fornuftigt at tilslutte sig udluftning som en obligatorisk del af bygningsreglementet, sagde SF’eren.

Mens Anita Knakkergaard fremhævede, at det også er vigtigt at se på forhøjet grundvand, når vi snakker om bekæmpelse af skimmelsvamp.

Den offentlige sektor skal gå i front med, hvordan man kan bygge med lavt energiforbrug, lød det fra den radikale Charlotte Fischer, da hun skulle forholde sig spørgsmålet om energibesparelse. Men hun er også klar til at ændre skattereglerne, så borgerne betaler efter, hvor meget energi, de bruger.

– Det vil give et incitament til at vælge boliger med lavt energiforbrug, sagde hun.

Og så appellerede politikerne til, at der snart kommer skred i lejelovsforhandlingerne, så reglerne kan blive moderniseret og forenklet.

– Det er et meget stort problem, og ingen tør røre ved det. Der er ikke det nødvendige pres på politikerne eller parterne for den sags skyld. Det er et problem for retssikkerheden og jeg vil gerne appellere til parterne. Find en løsning – ellers må vi andre tage over, sagde Charlotte Fischer. cab@ejendomsforeningen.dk

Electrolux Professional

Det er dit valg!

Der er forskel på vaskebehov, men hos Electrolux finder du et bredt produktprogram, der dækker dine behov.

Den nye Generation 4000 garanterer perfekt vaskeresultat, minimalt energiforbrug, lave vedligeholdelsesomkostninger og gode ergonomiske forhold

ELECTROLUX PROFESSIONAL Electrolux Laundry Systems Denmark A/S Tlf. 63 76 22 20 – els.salg@electrolux.dk

Share more of our thinking at www.electrolux.com

„Der skal være formel-1-bane, musikarena og et nyt ungdomshus“ København skal udvides med en ny bydel. Nordhavnen skal forvandles fra industriel havn til attraktivt boligområde – og derfor inviterede Københavns Kommune borgerne til debatmøde en aften i september FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN KOFOD WINTHER, KØBENHAVNS HAVN A/S

En lang række myggelys blafrer i vinden og viser vej omkring pakhuse, metalkraner og gamle konstruktioner – hen til Dronningehallen midt i det ellers lukkede havneområde, hvor aftenens debatmøde foregår.

56-årige Torben Riis Petersen følger lysene, mens han skuer ud over den store havn. Manden med det iltre hvide hår bor i Århusgade på Østerbro og har næsten udsigt over den kommende nye bydel. Han er ikke i tvivl om, hvad drømmen for området er. Det skal summe, det skal sprælle, der skal være en mangfoldighed af liv. Den kommende bydel skal have en stærk identitet. Som latinerkvarteret i Paris eller Temple Bar i Dublin.

Fordeling af udgifter og lejefastsættelse i private udlejningsejendomme 6. november i København 20. november i Århus

– Det er jo et kæmpe område, der kan sagtens ligge en hel formel-1bane. Og der er også plads til et nyt ungdomshus. Men det vigtigste er en musik-arena, for det mangler København virkelig, siger han til en af de andre fremmødte.

Inde i hallen træder overborgmester Ritt Bjerregaard (S) op på scenen og fortæller om visionerne for planlægning af den gamle havn.

– Det skal være en proces med løbende dialog, og den kan tage rigtig mange år. Der går nok 30-50 år, før det bliver en ny og spændende bydel – så vi har pligt til at gøre det ordentligt, og vi vil være meget lydhøre, indleder Ritt Bjerregaard.

Det er forbandet svært at skabe byliv i en hel ny bydel som Nordhavnen, viser mange erfaringer. Debatmødet har derfor til formål at generere ideer – centrale brikker – som kan indgå i fundamentet i planlægningen og som inspiration til politikerne.

Ideerne skal komme fra to forskellige workshops, som de fremmødte kan vælge imellem. Torben Riis Petersen vælger den første, som hedder „Udsigt til det 21. århundredes bydel“. Den anden er om infrastruktur.

Første del af Torben Riis Petersens workshop handler om bæredygtig by.

– Det er sgu meget sjovt, men jeg er mere til den næste del med kultur, siger han og går hen til baren og får en cola light og et stykke kage.

Trevor Davis, manden, der stod i spidsen for Kulturby 96, kommer hen til ham og begynder at snakke.

– Jeg synes, at det vil være spændende med mobile hjem. Tænk hvis alle boede i containere, som kunne stables oven på hinanden – helt op til 17 etager – og flyttes rundt en gang imellem. Det kan blive en bydel, der hele tiden er i bevægelse, siger Trevor Davis.

Torben Riis Petersen nikker og lytter til Davis' visioner.

– Det er det irrationelle, der er interessant at bo i. Det skal ikke være for strømlinet. Derfor er det vigtigt at få kunsten med. Det vil også

markedsnoter Fællesforeningen for Sjælland, Lolland-Falster, Møen og Bornholm Bestyrelsen har konstitueret sig: Formand: advokat Jens Thoregaard, Ny Østergade 7, 2., 3600 Frederikssund.

Næstformand: advokat Ole Poulsen, Vordingborg.

Kasserer: Dan Koefoed, Nakskov.

Sekretær: Axel Kiel, Køge.

Menigt medlem: advokat Charlis Vogelbein, Roskilde.

22

København skal udvides med en ny bydel. Nordhavnen skal forvandles fra industriel havn til attraktivt boligområde. Udviklingen skal efter planen ske i tre etaper – første etape begynder i 2008

Udviklingen af Nordhavnen skal efter planen ske i tre etaper.

Rammerne er på sigt 300.000 etagemeter bebyggelse, som svarer til hele indre Østerbro.

Fuldt udbygget ventes de to områder at huse 8-9.000 beboere og ca. 5.000 arbejdspladser.

En foreløbig tidsplan angiver en byggestart i Århusgade-området på Østerbro til 2008 og tilsvarende 2015 for den efterfølgende etape.

Københavns havns oplæg til kommunen findes i „Plan – Vision 2010“.

Læs mere på www.cphport.dk.

være spændende at arbejde med overgangen mellem land og vand.

Flydende huse på pontoner eller store kontordomiciler, der kan flyttes rundt, gestikulerer Trevor Davis.

Han har en uddannelse som byplanlægger og har gennem blandt andet Århus Festuge og store festivaler i København afprøvet en række modeller for, hvorledes kulturarrangementer kan anvendes som motor for byens udvikling og omdannelse.

Anden del af workshoppen begynder. Det er den del, der handler om byliv.

– Her har jeg en masse at sige, siger Torben Riis Petersen og skynder sig derhen. Der er en skov af arme fra deltagerne i workshoppen, der gerne vil bidrage med ideer og visioner. Torben Riis Petersen kommer op foran og siger:

– Vi mangler en stor musikarena af internationalt format. Området skal være et stort kulturcentrum som latinerkvarteret i Paris eller Temple Bar i Dublin, begynder han.

Ideerne nærmest falder over hinanden blandt deltagerne: „Der skal være grønne oaser, men mere intime end i andre nye områder, for ellers bliver det charmeforladt“, „Der skal være lys – også om aftenen – for ellers dør byen“, „Der skal være variation i byggeskalaen, og så skal vi bygge videre på de eksisterende bygninger, så vi bevarer historien og suset“, „Der skal være fritidsaktiviteter, der har med vand at gøre“.

– Vi vil bare ikke kun have højhuse af glas, for det gør byerne så ensartede – og så har jeg højdeskræk, griner Torben. Han er uddannet cand.mag. og har sit eget musikforlag.

Det er ved at lakke mod enden. Teknik- og miljøborgmester Klaus Bondam (R) siger de afsluttende ord.

– Vi har søsat en ambitiøs opgave. Vi skal spørge de unge og børnene, for de fleste af os vil nok bo i en ældrebolig, når den nye bydel er færdig. Men det er vigtigt, at vi har modet til at tænke anderledes, smiler borgmesteren.

Torben Riis Petersen følger de blafrende lys tilbage mod indgangen til Nordhavnen.

– Det bliver spændende at se planerne, men en formel-1-bane, det har de sgu ikke i Malmø. Der kan vi slå dem, mumler han. cab@ejendomsforeningen.dk

P jagt efter en erhvervsejendom?

S¿g blandt mere end 1300 erhvervsejendomme p erhvervsportal.dk

Er du erhvervsm¾gler? Og vil du have dine erhvervsejendomme vist p erhvervsportal.dk? Det er gratis at benytte markedspladsen p erhvervsportal.dk til at pr¾sentere erhvervsejendomme til salg eller udlejning. L¾s mere p erhvervsportal.dk

23

Boligmarkedets udvikling FORFATTER SOFIE JENSEN

Denne måneds økonomiske nøgletal afspejler boligmarkedets udvikling. Antallet af tomme boliger har været stigende siden årtusindeskiftet, men det er først inden for det sidste år, at der har været en

nedadgående tendens i nybyggeri. Selvom der bliver bygget færre nye boliger, er det gennemsnitlige etageareal i nybyggeri stigende, hvilket må betyde, at der bliver bygget større boliger.

soj@ejendomsforeningen.dk

Boliger uden cpr-tilmelding 1984-2006

Procent

Danmark

København og Frederiksberg

Fra 1984 til 1994 følges andelen af tomme boliger i København og Frederiksberg nogenlunde med andelen i Danmark. Herefter sker der et markant fald i andelen af tomme boliger i især København. Dette skyldes, at flere og flere købere flytter til København og køber bolig.

I denne periode begynder boligpriserne at stige, men der bliver ikke bygget nye boliger. Lige efter årtusindeskiftet stiger andelen af tomme boliger igen, da priserne fortsat stiger, mens der nu bygges flere nye boliger.

Kilde: Danmarks Statistik og Ejendomsforeningen Danmark

24

PĂĽbegyndt boligbyggeri per mĂĽned, 1994-2006

Antal boliger

Fra 1994 og frem til 2002 ligger mĂŚngden af pĂĽbegyndt boligbyggeri nogenlunde stabilt mellem 1.000 og 2.000 boliger. Frem til 2006 bliver der bygget flere og flere boliger, men herefter falder mĂŚngden af pĂĽbegyndt boligbyggeri igen frem til midten af 2007. PĂĽ det sidste ĂĽr er mĂŚngden faldet med nĂŚsten 50 procent, sĂĽ pĂĽbegyndt boligbyggeri i juni 2007 lĂĽ pĂĽ godt 1.500 boliger.

Kilde: Danmarks Statistik – www.statistikbanken.dk

Gennemsnitligt etageareal i pĂĽbegyndt boligbyggeri per mĂĽned, 1994-2007 300

250

200

m2

150

100

50

0 1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Det gennemsnitlige etageareal i pübegyndt boligbyggeri har indtil 2006 ligget nogenlunde konstant mellem 100 og 150 m2. Selvom der herefter bygges fÌrre nye boliger, stiger det gennemsnitlige etageareal dog i perioden. Dette betyder, at de boliger, der bliver bygget, er større og dermed henvender sig til den del af befolkningen, der er mere velstillede.

Kilde: Danmarks Statistik – www.statistikbanken.dk og Ejendomsforeningen Danmark

25

Ejerlejlighedernes Landsforening afholder 2 kurser/gåhjemmøder i løbet af efteråret Kurset henvender sig især til nye bestyrelsesmedlemmer, der har behov for orientering om de regler, der gælder på området.

Ejerforeningens ledelse og kompetencefordeling i ejerforeninger

Beslutningskompetence, vedligeholdelse og udgiftsfordeling i ejerforeninger

Kurset finder sted den 23. oktober 2007 kl. 17.15-19.00 i Ejendomsforeningen Danmarks lokaler, Nørre Voldgade 2, 1358 København K.

Kurset finder sted den 20. november 2007 kl. 17.15-19.00 i Ejendomsforeningen Danmarks lokaler, Nørre Voldgade 2, 1358 København K.

Program 1 Indledning og præsentation v. EJL´s formand Lone Refshammer.

Program 1 Indledning og præsentation v. EJL´s formand Lone Refshammer.

2 Ejerforeningens ledelse og bestyrelsens ansvar v. advokat Lone Refshammer.

2 Vedligeholdelse og vedligeholdelsesplaner v. ingeniør Yilmaz Sahin.

De nærmere regler om ejerforeningens ledelse, spørgsmålet om kompetencefordeling og spørgsmålet om, hvilke beslutninger ejerforeningen kan træffe, og med hvilket flertal en beslutning kan træffes, gennemgås.

3 Vedtægter v. Susanne Rendtorff.

De nye normalvedtægter og bestemmelserne om vedtægtsændringer gennemgås.

Den praktiske del af vedligeholdelsen gennemgås ligesom der orienteres om energimærkning.

3 Beslutninger om fornyelse og vedligeholdelse og udgiftsfordeling v. Susanne Rendtorff.

Reglerne om beslutningsgrundlag og principperne for udgiftsfordeling gennemgås.

4 Afslutning og pause v. Lone Refshammer.

4 Afslutning og pause v. Lone Refshammer.

Der vil under kurserne blive serveret kaffe og vand.

Tilmelding til Ejerlejlighedernes Landsforening er nødvendig. Tilmeldingen skal være sekretariatet i hænde senest d. 21. oktober/18. november 2007. Ejerlejlighedernes Landsforening, Toldbodgade 37 A, boks 9054, 1022 København K. Tlf.: 33 12 25 34, Fax: 33 12 65 69. E-mail: ejl@ejl.dk.

Er alle forhold med i kontrakten?

Hos Lett Advokatfirma får du rådgivning om alle aspekter af entrepriseret, lejeret og overdragelse af fast ejendom – baseret på en omfattende ekspertise og mange års erfaringer.

Vi deltager aktivt i forhandlinger og udformning af kontrakter, og vi rådgiver i forbindelse med udbud af bygge- og anlægsopgaver.

Kontakt advokat Jes Rosenvinge (jro@lett.dk) eller advokat Michael Holsting (mho@lett.dk) for en uforpligtende drøftelse af, hvordan vi kan hjælpe dig.

Lett Advokatfirma Rådhuspladsen 4

Lett Advokatfirma er resultatet af sammenlægningen af

DK - 1550 København V

Lett & Co., Lett, Vilstrup & Partnere og Norsker & Jacoby’s

Tlf.

33 77 00 00

afdeling for fast ejendom. Vi beskæftiger mere end 320

Fax

33 77 00 01

medarbejdere, heraf over 150 advokater og advokatfuldmægtige, og er blandt Danmarks førende advokatvirk-

lett@lett.dk

somheder.

www.lett.dk

!!

synspunkt

FORFATTER ROLF NORSTRAND FOTO JAN SOMMER

Der er bred politisk enighed om, at der skal spares på energien, således at CO2 udslippet fra fossile brændsler begrænses. Det byggede miljø i Danmark, der står for mellem 30 og 40 procent af det samlede energiforbrug, må derfor også bidrage til energibesparelserne. Energibesparelser i nye og gamle ejendomme er et oplagt middel til at reducere miljøbelastningen. Ejendomsforeningen Danmark ønsker også at fremme alle fornuftige energibesparelser. Det er derfor stærkt beklageligt for miljøet, at energibesparelser i ejendomssektoren nu druknes i et enormt bureaukrati.

Danmark har været et foregangsland med krav om, at energikonsulenter har skullet udarbejde energimærker med besparelsesforslag for alle større ejendomme. De gamle energimærker fyldte tre sider, der var lette at udfylde for energikonsulenterne, og som var lette at forstå for ejendommens ejer. Og der er næppe tvivl om, at energikonsulenterne ved deres gennemgang af ejendommene har kunnet påpege nogle oplagte forslag til energibesparelser i ældre ejendomme.

Der har dog forskningsmæssigt været rejst tvivl om, hvorvidt de gamle energimærker faktisk har givet så store energibesparelser, at det driftsøkonomisk og samfundsøkonomisk har kunnet berettige ressourceforbruget til udarbejdelsen af energimærkerne. Det har specielt været vanskeligt at få energibesparelser i udlejningsejendomme til at hænge økonomisk sammen. Her forudsætter rentabilitet, at ejendommens ejer kan få lejerne til at betale en højere husleje, der modsvarer de lavere energiudgifter.

Det er vanskeligt i alle typer udlejningsejendomme, men særligt vanskeligt i ældre boligudlejningsejendomme. De forældede boliglejeloves bestemmelser om den omkostningsbestemte leje, herunder de utidssvarende regler om afkastberegning, fjerner ejernes økonomiske incitament til at gennemføre energibesparelser. Det forhold burde ansvarlige politikere for længst have gjort noget ved.

Ved et direktiv har EU nu fastsat, at der skal udarbejdes energimærker for alle større bygninger i EU. Ved implementeringen af direktivet i dansk lovgivning har Energistyrelsen fået bemyndigelse til at udarbejde en ny håndbog for energikonsulenter med retningslinjer for udarbejdelsen af energimærker.

Den bemyndigelse bruges nu til at drukne arbejdet for relevante energibesparelser i et enormt bureaukrati. Det kræves nu, at energikonsulenterne skal registrere et utal af tekniske detaljer, som kun har marginal effekt på ejendommens energiforbrug. Den nye håndbog for energikonsulenter, der nu er i høring, er på 150 sider, hvortil kommer 73 bilag. Det siger sig selv, at det bliver en enorm opgave for energikonsulenterne at sætte sig ind i dette materiale, og at det bliver meget dyrt for danske ejendomsejere og -lejere at betale for hele dette bureaukrati.

Det er ikke EU, der stiller krav om disse overgearede energimærker. Jeg har tidligere troet, at det var energikonsulenterne, der har ønsket denne udvikling for at øge deres egen indtjening. Men Energistyrelsen har belært mig om, at den alene er ansvarlig for de nye retningslinjer.

Medens kravene til registreringen af tekniske detaljer til de nye energimærker er enorme, så er kravene til den investeringsanalyse, energikonsulenterne skal gennemføre, skandaløst ringe. Vurderingen af, om energibesparelser er økonomisk rentable, baserer sig på en brøk, der skal være større end 1,33. Med et så primitivt rentabilitetsmål ville man ikke kunne bestå første

årsprøve i økonomi på et universitet eller en handelshøjskole.

Med det krævede rentabilitetsmål er det indlysende, at man vil få forkerte anbefalinger. Besparelsesforslag, der er økonomisk fordelagtige, kan af energikonsulenten blive betegnet ufordelagtige. Medens besparelsesforslag, der ikke er økonomisk fordelagtige, kan blive betegnet fordelagtige på energimærket. Det er sørgeligt, at Energistyrelsen har sparet udgiften til lidt hjælp fra en økonom.

Hertil kommer, at det reelt er vanskeligt at afgøre, om et forslag til at spare på energien er økonomisk fordelagtigt. De fremtidige energipriser er ekstremt svære at forudsige, og der udvikles hele tiden nye teknologier til energibesparelse. Der er altså tale om beslutningstagen under stor usikkerhed. Den mere avancerede økonom vil derfor indse, at man i denne situation bør bruge den optionsteori, der er udviklet inden for den økonomiske investeringsteori.

Resultatet er klart. De nye energimærker bliver meget ressourcekrævende og dyre at lave. Men det er meget tvivlsomt, om resultatet af deres anbefalinger har relevans for ejendommenes ejere – specielt for ejere af udlejningsejendomme. Den nye energimærkningsordning vil derfor desværre næppe give mange relevante energibesparelser, men den vil snarere få karakter af et beskæftigelsesprojekt for energikonsulenter. I en tid, hvor det danske samfund mangler kvalificeret arbejdskraft, er det uforståeligt, at mange kvalificerede ingeniører og arkitekter skal bruge tid på at lave ukvalificerede energimærker.

Det kan da umuligt være regeringens og folketingets energipolitik. Samfundets ressourcer bør i stedet koncentreres om at få gennemført reelle energibesparelser.

Energistyrelsen bør bruge sine kræfter på at forenkle og effektivisere håndbogen for energikonsulenter til glæde for det globale miljø.

Har du et synspunkt omkring ejendomsbranchen, bringer vi det gerne.

Du skal blot sende det til cab@ejendomsforeningen.dk, mrk. Synspunkt.

27

synspunkt

Penge at spare på nye SDO-regler giver private boligudlejere og andelsboligforeninger en potentiel årlig besparelse på ca. 80 mio. kr.

FORFATTER BENTE OVERGAARD, VICEDIREKTØR, NYKREDIT ERHVERV

For de boligudlejere og andelsboligforeninger, der i øjeblikket overvejer omlægning af deres lån, er de nye regler for tinglysningsafgiften et yderligere incitament til en omlægning, mens besparelsen i andre tilfælde er så markant, at det er relevant at overveje omlægning alene for at undgå nedskrivning af tinglysningsafgiften.

Ud over de nye regler for tinglysningsafgiften er der også andre ændringer for

Mere end 40 procent af ejerne af private boligudlejningsejendomme og andelsboligforeninger tvivler på, at de nye SDO-regler kan få positiv betydning for deres økonomi.

Det viser en helt ny undersøgelse foretaget blandt Nykredit Erhvervs kunder. Men i realiteten kan private boligudlejere og andelsboligforeninger samlet spare op mod 80 mio. kr. om året som konsekvens af nye tinglysningsregler, der er indført i forbindelse med SDO-lovgivningen.

Penge at spare, hvis du afdrager. Det nye er, at tinglysningsafgiften for lån i fast ejendom ikke længere nedskrives, i takt med at der afdrages på lånet, hvis pantebrevet er tinglyst efter 1. juli 2007. Det betyder, at en større andel af tinglysningsafgiften kan genbruges ved optagelse af nyt lån. Samlet set vurderer vi i Nykredit Erhverv, at det

private boligudlejere og andelsforeninger.

Der åbnes lovmæssigt op for muligheden for afdragsfrihed og løbetider på mere end 30 år. Men ydelsen på eksempelvis et 50årigt afdragsfrit lån bliver dog ikke lavere end på et 30-årigt afdragsfrit lån, og blandt andet derfor tror jeg ikke, at f.eks. 50-årige lån bliver en markedsstandard for private boligudlejningsejendomme. I dag er det få lån i erhvervsejendomme, der ikke indfries inden lånets udløb, så også af denne grund forventer jeg, at efterspørgslen efter længere løbetider og afdragsfrie perioder bliver begrænset.

Det vil stadig være muligt at belåne op til 80 procent af ejendommens værdi, og princippet for værdiansættelse af private boligudlejningsejendomme ændres heller ikke. Ændringer for erhvervslivets øvrige aktører. Selvom SDO-lovgivningen og de nye regler for tinglysningsafgiften har

!!

betydning for private boligudlejere og andelsforeningerne, er der andre grupper i erhvervslivet, hvor konsekvenserne er endnu større. Særligt landbruget og industri- og håndværksvirksomheder påvirkes af reglerne.

Værdiansættelsesprincippet ændres for industri- og håndværksejendomme fra genanskaffelsessum til markedsværdi, og det kan betyde lavere vurderinger, og dermed kan et mindre beløb belånes med SDO. Fremover vil der også være begrænsninger på finansiering af løsøre med realkredit.

Omvendt gives der lovmæssigt mulighed for at realkreditfinansiere op til 70 procent af ejendommens værdi, hvis kreditinstituttet stiller sikkerhed for den del af belåningen, der ligger mellem 60 og 70 procent af ejendommens værdi.

I landbruget vil det ikke længere være muligt at finansiere rullende materiel med realkreditlån.

Stor forskel på effekter af lovgivning.

Samlet set varierer effekterne af SDO-reglerne meget, i forhold til hvilken ejendomstype der er tale om. Konsekvenser kan være meget markante for den enkelte landmand, industri- eller håndværksvirksomhed, som begrænses i deres finansieringsmuligheder.

For private boligudlejere og andelsforeninger er det dog primært muligheden for at undgå nedskrivning af tinglysningsafgiften, der er værd fokusere på.

!,4 ) 663

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

Aut. kloakmester

B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88 28



38 71 55 11

ADVOKAT Vi søger en yngre advokat, gerne med erfaring indenfor vort speciale, til tiltrædelse hurtigst muligt.

Om dig Vi forventer, at du er fagligt velfunderet med et praktisk og virkelighedsnært jugement, således at du kan medvirke til rådgivning på et højt fagligt niveau. I øvrigt lægger vi vægt på engagement, fleksibilitet, samt at du er socialt og kollegialt velfungerende i uhøjtidelige samarbejdsforhold.

Du kan forvente en høj grad af selvstændighed i et fagligt inspirerende miljø med udstrakt samarbejde og humor. Du vil få indflydelse på din dagligdag og udvikling.

Om os Nielsen & Thomsen Advokater yder højt kvalificeret juridisk og økonomisk rådgivning vedrørende alle aspekter forbundet med opførelse, omsætning

og drift af fast ejendom. Det er vor målsætning at belyse, præge og udvikle retsområdet. Som et led i vor målsætning tilstræbes det, at alle juridiske medarbejdere varetager undervisning inden for fagområdet på universitetet, for DJØF, Advokatsamfundet, ABF og andre udbydere af specialundervisning.

Vi er i øjeblikket 13 advokater og i alt ca. 35 mennesker og har ambitioner om til stadighed at vokse, uden at blive uoverskueligt store. Vi har en flad ejerstruktur og ønsker principielt stillingen besat med en advokat, som har både evner og lyst til at indgå i vort partnerskab.

Ansøgning Interesseret? Send din ansøgning hurtigst muligt sammen med relevante eksamensbeviser m.v. til advokat Henrik Qwist - eller på mail til hq@ntadvokater.dk

Østbanegade 55 - 2100 København Ø - Tlf: 35 44 70 00 - Fax: 35 44 70 01 - nt@ntadvokater.dk - www.ntadvokater.dk

internationale nyheder

Hele formålet med EU er at sikre den lige konkurrence, hvor det er virksomheder og ikke nationalstater, der konkurrerer. EU REIT er et middel til at sikre dette FORFATTER PER ÅKE ERIKSSON OVERSÆTTELSE ROLF NORSTRAND FOTO CECILIA LARSSON

Et EU-direktiv om Real Estate Investment Trusts (EU REIT), der er udloddende investeringsforeninger baseret på fast ejendom, er en god idé.

Alle ejendomsinvestorer kan se fordelen ved en enkel og skatteeffektiv investeringsform, der kan anvendes i den Europæiske Union. Men hvordan kan det lykkes? Hvordan vil EU være i stand til at gennemføre det?

Det er besværligt nok at få gennemført REIT-lovgivning i de enkelte medlemslande, så vil skatteharmonisering på EU-niveau ikke være meget vanskelig?

Svaret er, at en harmonisering af EU’s skattepolitik er undervejs, men ikke i alle lande.

Fastighetsägarna Sverige, som jeg leder, er en af grundlæggerne af European Property Federation, som samarbejder med EU om direktiver, der vedrører fast ejendom. Vores medlemskab af European Property Federation hjælper os med at foregribe den europæiske udvikling. Vi ser et EU, der er ved at komme fri af krisen, og som er ved at få kræfter til at fokusere på områder, hvor Unionen virkelig kan skabe værdi. De udviklinger finder sted nu.

Det er dette slankere og mere fokuserede Europa, som giver EU REIT en chance. En delvis harmonisering af skattepolitikken er en del af denne fokusering. Skatter er et tydeligt eksempel på, hvad der var galt i den hidtidige EU-politik. Der er for meget harmonisering, hvor der ikke er behov for det, og der er for lidt harmonisering, hvor der er behov.

Hvorfor skal EU forhindre medlemslandene i at have lavere momssatser for renovering af boliger eller for husleje? Hvorfor vil man reservere disse privilegier for socialt boligbyggeri? Hvilken konkurrenceforvridning kan der være tale om for noget så immobilt som fast ejendom?

Jeg synes, de reguleringer bør fjernes.

På den anden side er der væsentlige grænseoverskridende aspekter

Adm. direktør Per-Åke Eriksson leder Fastighetsägarna Sverige, der er Ejendomsforeningen Danmarks svenske søsterorganisation. Han er endvidere formand for European Property Federations komité for EU REIT

ved ejendomsinvesteringer. Og grænseoverskridende ejendomsinvesteringer vokser eksponentielt i Europa i disse år. Hele formålet med EU er at sikre den lige konkurrence, hvor det er virksomheder og ikke nationalstater, der konkurrerer. EU REIT er et middel til at sikre dette.

Skatteharmoniseringsaspektet i forbindelse med EU REIT er ikke nogen afgørende hindring for et EU-direktiv. Målet for direktivet er kun at koordinere det væsentlige og at give medlemslandene frihed til at tilføje andre aspekter fra deres beskatnings-, bolig- og opsparingspolitik.

De europæiske politikere behøver kun at blive enige om, at der ikke skal betales skat i investeringsforeningen af lejeindtægter og af kapitalgevinster på fast ejendom, hvis indtægterne geninvesteres i fast ejendom eller udloddes til beskatning hos foreningens medlemmer. Hvilke ejendomme der kan investeres i, hvem der kan investere i REIT, eller hvor meget af foreningens nettoindkomst der skal udloddes til medlemmerne, bør kun omfattes af fleksible rammer i EU-direktivet. Andre aspekter

L¾s nyheder om ejendomsmarkedet p erhvervsportal.dk 30

Nykredit, Ejendomsforeningen Danmark og Dansk Byggeri st r bag erhvervsportal.dk, som kommer hele vejen rundt om det professionelle erhvervsejendomsmarked. Her er, hvad du har brug for Ð uanset om du er i markedet for k¿b eller leje, skal bygge nyt eller vil regne p drifts¿konomien.

som f.eks. regler for gearing og beskatning ved ophør er fundamentalt set nationale spørgsmål, der ikke bør indgå i et EU-direktiv.

Der er imidlertid nogle lande, der ikke ønsker nogen form for skatteharmonisering, da de anser beskatningsretten som et vigtigt middel i skattekonkurrencen mellem nationalstaterne. For andre er beskatningsretten et spørgsmål om national suverænitet på linje med retten til udmøntning af nationale betalingsmidler.

Løsningen på dette problem er det såkaldte „udvidede samarbejde“, der er et vigtigt element i EU’s revitalisering. I henhold til reglerne for udvidet samarbejde kan Europa-Kommissionen under parlamentets kontrol foreslå, at nogle lande gennemfører et udvidet samarbejde, medens de, der ikke ønsker at være med, kan holde sig uden for.

Udvidet samarbejde er en fordel for alle. De lande, der frygter for deres suverænitet, kan holde sig ude. Men fordelen ved systemet er, at de får en ret til senere at ombestemme sig og tilslutte sig det udvidede samarbejde, når de ønsker det.

Processen er allerede begyndt. Det første udvidede samarbejde, der er ved at tage form, er en fælles skattebase for selskabsbeskatningen.

Det er fornuftigt. Hvordan kan man sammenligne medlemsstaternes skattesatser for selskabsskat, hvis skattebaserne er forskellige?

Det næste logiske skridt er en harmonisering af selve satserne i selskabsbeskatningen. Næppe som en ensartet europæisk skattesats for selskaber, men som en regulering, der fastlægger et tilladt variationsområde for skattesatsen. På helt tilsvarende måde som man for adskillige år siden fastsatte momssatserne i EU. Harmonisering af satserne i selskabsbeskatningen vil også kræve anvendelse af reglerne for udvidet samarbejde.

Fakta European Property Federations analyse af og holdning til EU REIT kan læses på dens hjemmeside www.epf-fepi.com. European Property Federation varetager de europæiske ejendomsinvestorers interesser.

Det er inden for disse rammer, at direktivet om EU REIT kan udvikle sig. Når arbejdet med den fælles skattebase for selskaber tager fart, og når spørgsmålet om harmonisering af skattesatsen for selskaber kommer ud af klædeskabet, så vil EU REIT tiltrække sig politisk opmærksomhed på grund af de fordele, et direktiv vil give. Det vil sprede ejendomsinvesteringer til små og svagere lande og regioner, det vil begrænse overophedningen på de traditionelle ejendomsmarkeder, det vil sikre en bedre beskyttelse af små ejendomsinvestorer, og det vil hjælpe europæiske ejendomsselskaber i konkurrencen med ikke-europæiske.

Udfordringen er, at der stadig skal arbejdes for at hjælpe offentligheden og politikerne med at forstå fordelene ved REIT. Hele ejendomssektoren bør gå sammen om dette, ligesom universiteter, tænke-tanke og erhvervspressen bør deltage i analysen af og debatten om REIT. Fremskridt med hensyn til nationale lovgivninger om REIT er afgørende for hele processen i EU. De nationale REIT skaber en forståelse for REIT, som er en forudsætning for forståelsen for EU REIT. På samme måde giver den europæiske debat om et EU-direktiv om EU REIT interesse for national lovgivning om REIT, selv i lande, der måske ikke ønsker i første omgang at tilslutte sig et udvidet samarbejde om EU REIT. Faktisk styrker det nationale og det europæiske arbejde for REIT hinanden.

Det er vejen fremad!

Du behøver ikke være hjemme...

- for at få aflæst dit varmeforbrug!

Techems vand- og varmefordelingsmålere er med radiobaseret aflæsning Fordele: Årsaflæsning og registrering af flytninger kræver ikke adgang til lejemål.

Der er ingen “forgæves besøg til lejemål”, alle data registreres automatisk - intet forbrug skal beregnes.

Med elektroniske målere har solindfald, brændeovn o.lign. ingen indflydelse på aflæsning.

Elektronisk aflæsning giver 100% aflæsningssikkerhed.

Automatisk årsregistrering med 24 mdr. lagring af data.

www.techem.dk

FORDELINGSREGNSKABER

Techem Danmark A/S

· Trindsøvej 7B · DK-8000 Århus C · Tlf.: 87 44 77 00

Kbh. tlf.: 33 32 57 00 · Vejle tlf.: 75 72 33 66 · Haderslev tlf.: 73 53 53 53 · Fredericia tlf.: 75 92 35 33

FJERNAFLÆSNINGSSYSTEMER

FORDELINGSMÅLERE

31

arrangement

Ejendomsforeningen Odense inviterer til informationsmøde/kursus i samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark mandag den 3. december 2007 kl. 8.30-ca. 15.30 på Ledernes KonferenceCenter, Rugårdsvej 590, 5210 Odense NV. (bybus 22 og 24) Programmet for dagen forventes at blive: Kl. 8.30 Ankomst, morgenkaffe m. udvalg af brød Kl. 9.00 Velkomst Kl. 9.10 Udarbejdelse af lejekontrakter; hvad kan der opkræves udover lejen; gennemgang af forskellige klausuler til § 11 Kl. 10.30 Småejendomme: herunder lejefastsættelse & -forhøjelse; forbedringer Kl. 11.00 Pause Kl. 11.15 Opsigelse, ophævelse (husordenovertrædelse), fraflytning, forbrugsregnskaber Kl. 12.00 Frokostbuffet Kl. 13.00 Brugsrettens overgang, fremleje, bytte mv Kl. 13.45 Fastsættelse af leje efter gennemgribende modernisering jf. ML § 5 stk. 2; lejemål med fri lejefastsættelse (tidligere erhvervslejemål, nyere ejendomme, taglejligheder mv.)

Kl. 14.20 Eftermiddagskaffe m. udvalg af kage og frugt Kl. 14.30 Lokal boligretspraksis herunder konkrete afgørelser i lokale sager Kl. 15.30 ca. Afslutning Målgruppen er personer med relativt begrænset kendskab til lejelovgivningen samt lægdommere og medlemmer af huslejenævn.

Oplægsholdere: Juridiske konsulenter Mogens Dürr og Timmy Lund, Ejendomsforeningen Danmark, advokat Jes Brems Jørgensen, Focus Advokater, og Bruno Dall, Ejendomsforeningen Odense.

Tilmelding til Ejendomsforeningen Odense senest den 5. november 2007. Deltagerpris kr. 200,- for medlemmer og kr. 500,- for ikke-medlemmer. Ved tilmelding af mere end 2 deltagere pr. medlem betales kr. 500,- for 3. og følgende deltager. Der udsendes opkrævning ved accept af tilmeldingen. Deltagerantallet er begrænset.

Ejendomsforeningen Odense, Vestre Stationsvej 18, st., 5000 Odense C. Tlf.: 66 12 34 00. E-mail: info@efodense.dk

ERHVERVSMÆGLERNE København S

Fra idé til kvist Quattro er altid bedst

Sag nr. 7499. Forrest på Amager sælges større udlejningsejendom (En hel gade) Ejendommen består af 84 bolig- og 5 erhvervslejemål.

Alle boliglejemål er moderniserede med køkkener og badeværelser.

Ejendommen fremstår overalt renoveret med nyere tagbelægning, energivinduer, facader mv.

Opvarmning sker med nyere central-/fjernvarme anlæg.

Lejeindtægt i alt 5.174.000,- kontant refusion ca. kr. 2.276.000,Afkast første år 3,21%

.....

....

Lundsgaard Johansen

Ulstrupvej 12 Ulstrup 4160 Herlufmagle

Stats.aut. ejendomsmæglere og valuarer MDE Toldbodgade 55,1253 København K Tlf. 33 14 16 11 Fax 33 32 20 42 E-mail: lj@lundsgaard-johansen.dk www: lundsgaard-johansen.dk

Tlf.: 55 45 00 78 Fax: 55 45 00 13 info@tagkviste.dk

www.tagkviste.dk

32 annonce.indd 1

01-10-2007 10:44:52

PRE-CONFERENCE WORKSHOP INDIRECT INVESTMENT VEHICLES AND CROSS-BORDER STRUCTURES A half day session designed for investors and advisors, looking at the different options available in the modern property investment world.

27 - 29 November 2007, Sheraton, Stockholm, Sweden 15% discount for Danish Property Federation members

Key speakers:

Marie Bucht Managing Director NewSec Advice

Jon Lekander Head of Investment Strategy Aberdeen Property Investors

Christina Gustaffson Managing Director IPD Matti Leppala Director, International and Legal Affairs The Finnish Pension Alliance

Opportunity!

Real Estate is fast becoming the asset class of choice and activity in the Nordic region is hotting up‌ Real Estate Investment World Nordic is part of our global series and has been put together through careful research with investors, meaning you will hear from some of the biggest names in the region about the real issues facing investors.

RESPONSE FORM Real Estate Investment World Nordic Fax to: +44 (0)20 7242 1508 www.terrapinn.com/2007/reiws

The Nordic property market is booming.

: Yes

How do you take advantage? Investors are starting to realise that there is more to the Nordic region than just Stockholm but this doesn’t stop Stockholm being the 3rd best city for real estate investment in Europe. It just means that other countries are getting a look in.

I am interested in attending the conference. Please send me the conference agenda.

: Yes

I am interested in sponsorship and exhibition opportunities.

Over the two days you will hear a variety of topics, including: s Investing in and out of the Nordic region s An entire day dedicated to indirect investments such as REITs, derivatives, fund of funds and private equity s Perspectives & preferences from local and international investors

Name: ............................................................. ........................................................................

Job title: ..........................................................

Company: .......................................................

Sponsored by

Strategic partner Address: ......................................................... ........................................................................

Tel: ..................................................................

Supported by

Organised by

Fax: .................................................................

E-mail:. ............................................................

Event code: 151187 / DPF

For more information please contact Paul Gilbertson Tel: +44 (0)20 7092 1245 Fax: +44 (0)20 7242 1508 Email: paul.gilbertson@terrapinn.com Web: www.terrapinn.com/2007/reiws

REIW Nordic 07 Ad 187-273-DPF.indd 1

17/9/07 16:09:51

arrangement

Orienteringsmøde i Ålborg

27 ĂĽrs erfaring i rĂĽdgivning med

BYGNINGSBYFORNYELSE Tilstandsrapporter Drift og vedligehold Projektering og tilsyn Tagboliger

OplÌgsholderne tager hul pü problemstillinger vedrørende regulerede kommuner, blanketproblemer ved indgüelse af lejekontrakter og den nyeste praksis inden for lejeregulering i erhvervslejemül.

Møderne er gratis og for alle interesserede, men der er et begrÌnset antal pladser.

Sted: Nykredit, John F. Kennedys Plads, 9100 Ă…lborg Tilmelding senest mandag den 12. november 2007 pĂĽ www. ejendomsforeningen.dk, info@ejendomsforeningen.dk eller fax 33 12 62 75.

dato: 26. nov. 2007 | kl. 14-17 | sted: Ă…lborg

Bygningskonstruktioner Tekniske installationer Altaner og tagterasser Bygningsrenovering

&!,+/. ! 3

2°$')6%.$% ).'%.)Œ2%2 .ORDRE &ASANVEJ ST s &REDERIKSBERG

arrangement

OplÌgsholderne tager hul pü problemstillinger vedrørende regulerede kommuner, blanketproblemer ved indgüelse af lejekontrakter og den nyeste praksis inden for lejeregulering i erhvervslejemül.

Møderne er gratis og for alle interesserede, men der er et begrÌnset antal pladser.

Sted: Nykredit, Sdr. Havnegade 1, 6000 Kolding Tilmelding senest mandag den 12. november 2007 pĂĽ www. ejendomsforeningen.dk, info@ejendomsforeningen.dk eller fax 33 12 62 75.

dato: 27. nov. 2007 | kl. 9-12 | sted: Kolding

4LF s &AX WW FALKON DK s FALKON FALKON DK

FjernaflĂŚst forbrugsmĂĽling pĂĽ den intelligente mĂĽde

34

Orienteringsmøde i Kolding

emcon fejrer 40 års jubilæum den 1. november 2007 Samtidig lanceres vores nye grafiske profil emcon er en uafhængig rådgivervirksomhed, der løser opgaver for bygherrer, lejere og investorer i alle byggefaser ved at skabe beslutningskraft og fokus på den strategiske sammenhæng mellem teknik, organisation, økonomi og jura. Vores mål er altid at give kompetent rådgivning med personlighed og faglig tyngde.

emcon har de sidste 6 år udviklet virksomheden fra at være en lille virksomhed med omkring 6 medarbejdere til at være en virksomhed med 15 medarbejdere. emcon arbejder målbevidst med en fortsat kontrolleret vækst de kommende år.

Udgangspunktet er et fællesskab af gode, dygtige medarbejdere, som ved personligt engagement og kvalificeret dialog med kolleger, kunder og omverden, løser komplicerede opgaver på et højt fagligt niveau. Den positive udvikling for emcon og medarbejderne sikres også ved den enkeltes aktive deltagelse i såvel faglige som sociale netværk.

Jubilæet fejres ved en reception torsdag den 1. november 2007 kl. 15.00 til 18.00 i Nordatlantens Brygge, Strandgade 91, København Kom og vær med til en festlig eftermiddag med kunder, kolleger og andre gode venner Hvis I har overvejet en gave, ser vi gerne, at I alternativt indbetaler et beløb til Kræftens Bekæmpelse på giro 1199 3026922, mrk. emcon

emcon a/s Ordrupvej 60 DK-2920 Charlottenlund telefon +45 39 97 00 00 www.emcon.dk

annonce.indd 1

01/10/07 15:34:44

Ingen måleraflæsningsbesøg Vi fjernaflæser automatisk og ubemærket Overblik over varmeforbruget Følg med i forbruget på internettet 100 % retfærdigt fordelingsregnskab Beboeren betaler kun for eget varmeforbrug Designet har vi også tænkt over Brunata Futura+ deltog i Den Danske Designpris 2007

Kig ind i fremtiden på www.brunata.dk eller ring 7777 7000

Fremtidssikret forbrugsmåling

35

Kan ske pĂĽ telefon +45 33 12 03 30 eller pĂĽ e-mail info@ejendomsforeningen.dk

Afmelding og adresseĂŚndring

ID NR. 42055

Udgiveradresseret Maskinel Magasinpost

Annonce

150mm x 252mm