Huset 7 2013 by EjendomDanmark

huset Erhvervsmagasinet huset | nr. 7 | oktober 2013

Over

19.000 flere indbyggere forventes i Odense i 2040

TEMA

Odense på vej >> side 8-17

Stadig mangel på administratorer

FOTO hung tien vu

>> side 22

Nye regler sætter branchen under tilsyn >> side 26 1

Brøndbyøstervej 150-152

Frederikssundsvej 6

Saxolyvej 4

Langkildevej 5-7

Bistrupvej 137

Rabarbervej 2

Thomas Kobbels Allé 17

Hedelunden 7

KØBENHAVNS KOMMUNE UDBYDER EJENDOMME TIL SALG Bistrupvej 137, 3460 Birkerød – tæt på Furesøen På ejendommen er der opført en tre-længet ejendom fra 1913, der af Rudersdal Kommune er registreret med høj bevaringsværdi. Bygningens samlet areal ifølge BBR udgør 1.178 m2, hertil kommer 487 m2 udnyttet tagetage og 190 m2 højloftet kælder. Grundareal udgør ifølge tingbogen i alt 11.332 m², heraf vej 0 m2.

Rabarbervej 2, 2400 København NV Ejendommens grundareal udgør ca. 6.600 m2, heraf vej 2.153 m2. På grunden ligger den gamle vandværksbygning fra 1902 samt tilbygning fra 1960. Etagearealet udgør ifølge BBR 750 m2 i stueplan og 279 m2 i tagetagen, samt 362 m2 i kælder. Bygningen er bevaringsværdig, men noget forfalden. Der er herudover mulighed for, at opføre boligbebyggelse.

Thomas Kobbels Allé 17, 2450 København SV Det er alene grunden, der udbydes til salg, da bygningerne ejes af grundens lejere.

I henhold til lokalplan nr. 430 må en del af ejendommen anvendes til offentlige formål og private institutioner mv. af almen karakter, der naturligt kan indpasses i området, samt til offentlige tekniske anlæg. Der må opføres eller Kommende supplerende lokalplan for indrettes bebyggelse til institutioner og ejendommen giver mulighed for omEjendommen er omfattet af lokalplan andre sociale formål, sundhedsmæssige bygning af bevaringsværdig bebyggelse nr. 424 ”Grøndalsvænge Allé”, der ud- formål, kulturelle formål, samt miljøtil boliger, samt opførelse af ny åben lav lægger området til boligformål med en mæssige servicefunktioner. Endvidere boligbebyggelse. maksimal bebyggelsesprocent på 110. er en del af ejendommen beliggende Vandværksbygningen kan herudover i et område, som er fastlagt til helårsEnergimærke: G anvendes til publikumsorienterede ser- boliger. viceerhverv, samt andre udadvendte funktioner af social, kulturel eller fritids- Grundareal udgør ifølge tingbogen i alt 3.992 m2, heraf vej 2.468 m2. præget karakter.

Hedelunden 7, 2670 Greve Ejendommen, der tidligere har været anvendt til plejecenter, omfatter 34 bygninger, hvis samlede etageareal udgør ca. 15.547 m2 med tillæg af kælder 4.799 m2. Ejendommen er opført i 1974, og omfatter 13 sammenbyggede enheder samt 5 punkthuse. Hertil kommer stort industrikøkken, administrative faciliteter samt værksteder. Grundareal udgør ifølge tingbogen 63.072 m2, heraf vej 0 m2. Ejendommen er beliggende i et blandet boligområde med både alment etagebyggeri og større parcelhusområder. WAVES Shoppingcenter ligger ca. 1 km fra ejendommen. Ejendommen er velbeliggende i forhold til infrastruktur, idet der er kort afstand til S-togsnettet samt Køge Bugt Motorvejen, ligesom der er gode parkeringsforhold på terræn. Energimærke: G

Se kontaktinfo og alle Københavns Kommunes udbudte ejendomme til salg på www.kk.dk/ejendomssalg Købstilbud skal være skriftlige og angive et fast beløb og være uden forbehold.

KØBENHAVNS KOMMUNE

Økonomiforvaltningen

huset nr. 7, oktober 2013

Jurist Jane Qvist Lorenzen, står bag en ny vejledning om hvidvaskloven.

4 Leder Brug for bedre ejendomsvurderinger

24 Indblik Ny vejledning om hvidvasklov

TEMA: Odense på vej 8 Odense tager kampen op

26 Reportage Nye regler sætter ejendomsselskaber og deres forvaltere under tilsyn

En kæmpe investeringsplan til 25 mia. kroner skal gøre Odense til storby

12 Det sker i Odense ...

Få overblik over, hvor byggekranerne skal i gang

30 Synspunkt Fast ejendom er højt på dagsordenen i EU

14 Pakhus fyldt med knowhow og sjæl

32 Guide Nye altaner

16 Virksomheder søges

34 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening Vedtægtsændringer i ejerforeninger

På Odense Havn er et forfaldent pakhus forvandlet til moderne konsulenthus De store private investorer mangler i Odense. De venter på, at flere virksomheder rykker til byen

Sagt i pressen

18 Nøgletal for ejendomsmarkedet Odense vokser 20 Mød en medarbejder – advokaten Jacob afværger tvister 22

Økonomisk artikel Stadig mangel på administratorer

32 Skal der nye altaner op på ejendommen? Få ni gode råd fra eksperterne.

20 Advokat Jacob Linvald sætter en ære i at afværge tvister.

ed-logo txt til hoejre.pdf 07-10-2011 14:35:45

Erhvervsmagasinet Huset, 45. årgang, nr. 7, oktober 2013. Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, ejendomsforeningen.dk. Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen. Redaktion Kommunikationskonsulent Anne Louise Fisker Nielsen. Layout Anita T. Damkier Hansen. Annoncesalg DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement Egon Petersen, telefon: 33 12 03 30. Tryk Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svanemærket papir. Medlem af Danske Specialmedier. ISSN 0109-1034. Forsiden Anker Boye. Næste nummer udkommer den 22. november og handler om parkering. Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde samt dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder og andre illustrationer samt annoncer er ikke tilladt.

leder

formanden har ordet

Brug for bedre ejendomsvurderinger Statsrevisorerne har i deres beretning til Rigsrevisionen påpeget, at Skat har forvaltet området for ejendomsvurderinger kritisabelt. Der skal derfor tænkes nyt, og Ejendomsforeningen Danmark kommer gerne med sit indspil til fornyelsen sernes kvalitet ikke er tilfredsstillende. Mange vælger da også at gå til Landsskatteretten med afgørelsen fra vurderingsankenævnet. Ejendomsforeningen Danmarks tal viser, at 80 procent får medhold i Landsskatteretten. Men sagsbehandlingstiden er desværre meget lang – i mange tilfælde er der en samlet sagsbehandlingstid på over to år.

FOTO LIZETTE KABRÉ

Kontakt til skatteministeren

Statsrevisorernes meget omtalte rapport om Skats ejendomsvurderinger bekræfter, at det desværre står rigtig skidt til med retssikkerheden. Ejendomsforeningen Danmark har gennem længere tid påpeget, at Skats ejendomsvurderinger rummer alt for mange fejl. Statsrevisorernes beretning blev offentliggjort den 21. august i år, og den viser, at Skat i 75 procent af sagerne rammer mere end 15 procent forkert. Statsrevisorerne mener, at området kan forbedres ved, at Skat sammenligner sine vurderinger med salgspriserne på de enkelte ejendomme. De fejlagtige vurderinger berører blandt andet ejendomsværdiskat, dækningsafgift og grundskyld til en samlet årlig værdi af cirka 38 mia. kroner. Borgere og virksomheder kan i dag klage over ejendomsvurderingen til vurderingsankenævnet. Beretningen bekræfter, at afgørel4

Statsrevisorernes beretning fik en ganske stor omtale i medierne. Ejendomsforeningen Danmark var også ude at kommentere rapporten i blandt andet DR’s nyheder. I alle de interview, som foreningen har givet, har vi understreget behovet for, at fokus er på at finde modeller for et fremtidigt ejendomsvurderingssystem, der bedre lever op til de krav, man som borger og som virksomhed kan stille til Skat som myndighed. Umiddelbart efter offentliggørelsen af rapporten har vi sendt et brev til skatteministeren, som vi i øvrigt har haft et møde med tidligere om sagen. I brevet understreger vi, at vi ikke er interesserede i historieskrivning, men at vi derimod er interesserede i, at der findes løsninger. Vi afventer lige nu ministerens tilbagemelding. Foreningens aktive deltagelse i mediernes dækning har dog allerede betydet, at vi, på et nyligt afholdt møde med Skat, fik mulighed for at komme med vores indspil til den fornyelsesproces, som vi må forvente, at skatteministeren iværksætter i løbet af efteråret.

for selv at udvikle kriterier for vurderingerne, i højere grad anvende metoder til værdifastsættelsen, der i forvejen er kendte på både det danske og internationale ejendomsmarked. Kriterier, som også anvendes af Finanstilsynet. Desuden bør der etableres et effektivt og pålideligt klagesystem, som sikrer, at klager behandles fagligt kompetent og inden for fastsatte tidsfrister. Det er et stort problem, at sager i dag har en behandlingstid i klagesystemet på mere end to år. Det betyder blandt andet, at en klager når at få en ny ejendomsvurdering, inden klagen over den to år gamle ejendomsvurdering er afsluttet. Klagesystemet genererer dermed sager til sig selv, hvilket naturligvis er uholdbart. Vi har tidligere påpeget, at en god løsning vil være at afskaffe vurderingsankenævnene, så man kun kan klage til Landsskatteretten. Det vil forkorte sagsbehandlingstiden betydeligt. Hermed vil Skat også harmonisere klagestrukturen for ejendomsvurderinger med den struktur, der tilbage i 1998 blev etableret for vurdering af juridiske personers skatteansættelser. Juridiske personer, for eksempel virksomheder, skal her indbringe deres sager for Landsskatteretten, uanset om sagen drejer sig om told, moms, afgifter eller noget bevillingsmæssigt. Løsningerne ligger således ligefor, og dialogen med Skat er i gang. Så lad os håbe på en hurtig fornyelse af Skats ejendomsvurderinger og tilhørende klagestruktur til glæde for både borgere og virksomheder.

Hvad kan Skat gøre? Det er helt afgørende, at de offentlige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme fremover kommer til at bygge på informationer og beregninger, der er genkendelige i ejendomsbranchen. Dermed vil Skat i stedet

John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark

BRANCHENS FØRENDE IT-LØSNING – NEMT OG EFFEKTIVT

0:00 AM

SE DINE KONTAKTER PÅ FARTEN DIREKTE HENTET FRA UNIK BOLIG 4

UNIK BOLIG 4

• Administration af alle typer ejendomme og lejemål • Økonomistyring og rapportering • Styring af drift og vedligeholdelse • Elektronisk fakturahåndtering og sagsstyring • Webløsninger til kunder og medarbejdere • Ny mobilløsning til medarbejdere på farten Kontakt os for et uforpligtende møde på tlf 7642 1100 eller på mail unik@unik.dk

Ny mobilløsning til medarbejdere på farten. Læs mere på unik.dk

UNIK SYSTEM DESIGN · 7642 1100 · VEJLE · KØBENHAVN · UNIK.DK · UNIK@UNIK.DK

OPENING.DK . 14010

Unik Bolig 4 er et komplet sagsbehandlerværktøj, der gør hverdage nemmere for alle, der administrerer ejendomme og lejemål. Derfor er Unik Bolig 4 i dag den mest integrerede og den absolut mest udbredte it-løsning til ejendomsadministration.

markedsnoter

Ny vision skaber en stærk fælles retning Ejendomsforeningen Danmark har lanceret en ny vision, mission og beskrevet en række mærkesager. Visionen: Ejendomsforeningen Danmark varetager medlemmernes fælles interesser og vil, som ejendomsbranchens toneangivende organisation, være det naturlige omdrejningspunkt for den samlede danske ejendomsbranche.

– Vores nye vision angiver en stærk fælles retning for hele foreningen og dens fremtidige arbejde. Vores udgangspunkt er der, hvor medlemmerne har fælles interesser – det er vores platform, siger John R. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark. Læs den nye vision, mission og mærkesager på www.ejendomsforeningen.dk/vision.

ed-logo black ny.pdf 1 08-04-2013 09:00:21

Elsebeth Due Kjeldsen fylder 60 Leder af Aarhus-afdelingen Elsebeth Due Kjeldsen fylder 60 år den 20. oktober 2013. I den anledning inviterer Ejendomsforeningen Danmark til reception: Torsdag den 24. oktober 2013 kl. 14.00-17.00 på Cafe Hack v. Aarhus Teater, Teatergade 1, Aarhus C. Vi håber, at rigtig mange medlemmer, venner og forretningsforbindelser vil være med til at festliggøre mærkedagen.

Velkommen til nye medlemmer Ejersektionen Patrizia Nordics A/S – København Viborg Kommune – Viborg Morten Devantier – Hillerød Tommy Brøndum Jensen – Odense

Ny forventningsundersøgelse viser forsigtigt håb for fremtiden

Lilledal Ejendomme ApS – København D.E.J. Group ApS – Hørsholm

Ejendomsbranchen har opjusteret sine forventninger til det totale afkast for investeringsejendomme i de kommende år. Det viser den netop offentliggjorte forventningsundersøgelse fra Ejendomsforeningen Danmark for fjerde kvartal 2013. Det totale afkast forventes således at ende på 5,4 procent i 2014, 5,7 procent for 2015 og 5,6 procent for perioden 2013-2017. Forventningerne til 2013 har ikke ændret sig siden sidste kvartal. Deltagerne tror stadig, at det totale afkast for i år rammer 5,0 procent.

Torvegaarden i Køge ApS – Køge

Læs mere på www.ejendomsforeningen.dk/edf.

Moltke-Leth Advokater – København

Anette Jensen – Køge Klostergården – Hejls Industriens Pension – København Pia Lillemose – Solrød Strand Hassing – Egå

Administratorsektionen

Medlemsmøde i Ejendomsforeningen Holbæk Tirsdag den 5. november kl. 19.30. Der afholdes middag fra kl. 18.00.

Krat Estate – København AG Group af 2013 ApS – Risskov

Emnerne er: Skadeshåndtering og rådgivning ved Lokal Forsikring. Fraflytning af lejemål ved Leif Lundberg Pedersen.

Tilknyttede medlemmer

Adressen er: Restaurant Vadestedet, Strandmøllevej 249, 4300 Holbæk.

Advokatfirmaet Steffensen & Horstmann – Viborg

Tilmelding er nødvendig og skal ske senest mandag den 28. oktober 2013 til Johnny Christensen på telefon 4074 2936 eller mail johnny@jogrerhverv.dk.

Bowmann Ejendomsadministration – København

ONEPARK A/S – Vejle

Bruun & Hjejle – København Advodan – Advokat Jens Otto Johansen – Slagelse

Få mere viden 4½

Nyhedskursus: Boligleje- og foreningsret

lekt

ion

Bliv opdateret på nyheder inden for boligleje- og foreningsret 2. december i København Undervisere: Jur. konsulent Jane Lorenzen, Ejendomsforeningen Danmark og advokat og jur. konsulent Niklas Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 2.300 kr./2.875 kr. for medlem/ikke-medlem

Intro. til ejendomsinvestering

4 le

Få kendskab til de grundlæggende teorier ved investering i fast ejendom 4. december i København Underviser: Cheføkonom, ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark 2.300 kr./2.875 kr. for medlem/ikke-medlem

ktio

ner

Vil du forbedre dine karrieremuligheder?

”Bliv uddannet Diplom i vurdering og forøg dine kompetencer” De nye hold på valuaruddannelsen Diplom i vurdering starter primo september 2013. Ønsker du at dygtiggøre dig indenfor værdifastsættelse af erhvervsejendomme, så tilmeld dig inden det er for sent.

Læs mere og tilmeld dig på www.eal.dk!

Alm. Brand udvider entreprisedækningen for medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark Alm. Brand udvider forsikringsaftalen med Ejendomsforeningen Danmark. Fremover vil den tilknyttede entreprisedækning dække skader på bestående bygning med 250.000 kr. (tidligere 100.000 kr.). Det betyder, at udlejere af beboelses- og erhvervsejendomme samt andelsog ejerlejlighedsforeninger nu ikke længere skal huske at oprette en særlig entreprise/all-risk dækning for til- og ombygninger og reparationsarbejder, f.eks. ved moderniseringer af badeværelser og køkkener, når entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. Udover den kontante fordel ved ikke at skulle tegne en entreprise/ all-risk dækning, vil udlejere eller andelsog ejerforeninger nu også være sikret økonomisk, når skaden sker.

Vil du vide mere om den tilknyttede entreprisedækning på forsikringsaftalen, kan du skrive til ejendomsforeningen@almbrand.dk. ed-logo txt til hoejre.pdf 07-10-2011 14:35:45

TEMA

Odense på vej

Odense tager kampen op Borgmester Anker Boye vil gøre op med Odenses ry som de store projekters holdeplads. Investeringer for 25 mia. kroner skal gøre Odense til en storby, og de 16 mia. er allerede på plads FORFATTER ANNE LOUISE FISKER NIELSEN FOTO HUNG TIEN VU I den røde infoboks på Fiskertorvet i Odense følger en ældre herre koncentreret med på skærmen foran sig. Informationsfilmen, der ruller, skal gøre ham klogere på et af byens mange udviklingsprojekter, nemlig lukningen af hovedvejen Thomas B. Thriges Gade og etableringen af en helt ny bydel midt i Odense. Få hundrede meter derfra på Rådhuset sidder en anden gråhåret mand. Han har til gengæld allerede helt styr på, hvor byens byggekraner de næste mange år skal stå. Borgmester Anker Boye (S) fortæller historien om Odense, der ligesom andre danske byer i disse år siger farvel til flere industrivirksomheder og goddag til en ny tilværelse som vidensby. – Odense har jo været den største industriby i provinsen, men industrien er udfordret og er blevet udfaset i en årrække. Lige som krisen gjorde sit indtog, oplevede vi lukning af Lindøværftet, Dalum Papir og Wittenborg. Tre store produktionsvirksomheder med mange 8

ansatte, og ledigheden eksploderede, siger Anker Boye. Noget måtte gøres. Odense vaklede og måtte finde nye ben at stå på. Kommunens løsning er blevet en lang række storstilede udviklingsprojekter sat sammen i en kæmpe investeringsplan, hvor 25 mia. offentlige og private kroner skal investeres i byudvikling og infrastruktur. Det er den største investering i Odenses historie. – Nu har vi en gylden mulighed for som by at skabe vækst, udvikling, arbejdspladser og indtjening, som vi aldrig har haft før. Vi skal selv vækste og vokse os ud af dette. Der er ingen, der kommer og redder os, siger Anker Boye.

Ny bydel med 60.000 mennesker Visionerne er store, og hovedmotoren bag Odenses transformation bliver Campus Odense – en ny bydel i udkanten af byen. Her skal bygges nyt supersygehus, Nyt Odense Universitetshospital, ny forskerpark, Cortex Park, og Syddansk Universitet udvides. Der bygges også både boliger, kollegier, daginstitutioner og

dagligvarebutik. Området skal etableres over de næste 10-15 år, og der vil dagligt komme til at færdes 60.000 mennesker. Det svarer til den samlede befolkning i Svendborg Kommune. Der skabes også ny bydel med ungdoms- og familieboliger og citycentret Viva Odense for enden af Kongensgade tæt på banegården. Centerudbyder Steen & Strøm står bag det nye citycenter, der bliver Danmarks største med ca. 42.000 m2 og 120 butikker. I øjeblikket arbejder man på at få flere lejekontrakter underskrevet, og Steen & Strøm forventer, at centret åbner i 2016, og at byggearbejdet begynder i efteråret. En letbane skal gøre det nemmere at komme rundt mellem de nye byområder, og den første store bro over Odense Kanal binder til næste år by og havn sammen.

MASSER AF CITYBOLIGER Prognoserne viser, at Odenses indbyggertal vil stige. Danmarks Statistik forventer over 19.000 flere indbyggere i 2040. De nye indbyggere skal bo i de mange nye områder, men også lige midt i citykernen.

Borgmester Anker Boye nyder Odenses nye strand, der åbnede i august på havnen. Han har stået i spidsen for Odense i flere omgange. Først fra 1994-2005 og så igen fra 2010 frem til i dag. Han er spidskandidat til kommunalvalget den 19. november for Socialdemokraterne.

– Det er boliger, boliger, boliger, vi går efter. Og vi har plads til dem lige midt i city, fordi Odense er en gammel industriby, hvor virksomhederne er flyttet ud. Vi har en stor flad by, som skal byfortættes. Der skal bygges studieboliger og familieboliger i massevis i bymidten. Og efterspørgslen er der. Alle de boliger, der indtil videre har stået klar, lejes ud med det samme, siger borgmesteren. Når hovedfærdselsåren gennem Odense centrum, Thomas B. Thriges Gade, bliver bilfri i 2014, er det planen, at Odenses familier, unge og studerende skal rykke ind sammen med erhvervslivet. – Thomas B. Thriges Gade bliver til et nyt byområde med liberalt erhverv, service og rigtig mange boliger. Under hele gaden kommer der parkeringsanlæg med over 1.100 parkeringspladser, siger Anker Boye. Lukningen af den firesporede vej, der skærer Odense bymidte over i to dele, har vakt stor debat. Kun Venstre er ikke med i byrådets forlig om at lukke Thomas B. Thriges Gade og at bygge et nyt kulturhus på grunden ved Odense

Hvorfor skal investorerne vælge Odense? Borgmester Anker Boyes fire gode grunde:

Investorerne bliver i Odense en del af en storstilet byudvikling. Vi er en stor forsknings-, videns- og uddannelsesby under udvikling, der får en optimal infrastruktur med en unik bymidte.

2 3

Odense oplever en stor efterspørgsel efter boliger, og vi har plads til dem lige midt i city, hvad de andre byer ikke har.

Kommunen har lagt en fælles ramme for hele udviklingsprojektet, så investorerne kan se deres projekt i en større sammenhæng med de andre investeringer. Der skabes synergi mellem de private investeringer.

I de internationale byer, vi kan sammenligne os med, har det vist sig, at letbaner er en bylivsgenerator. I de områder, som letbanen berører, har de private investorers jord og faste ejendom oplevet en værditilvækst på 20-30 procent.

TEMA

Odense på vej

Vi investerer i vækst og udvikling og kan ikke tillade os at lade frygten vinde. Gør vi det, så kender vi ikke vores besøgstid Odenses borgmester Anker Boye Koncerthus, der grænser op til Thomas B. Thriges Gade. Odense Musik- og Teaterhus har været undervejs ad flere omgange. Men nu er kommunen og udviklings- og entreprenørselskab KPC blevet enige om projektet, der bliver et kulturhus på 32.000 m2 med 1.740 siddepladser. Det forventes, at byggeriet går i gang i 2014.

TRANSFORMATIONEN ER I GANG På den gamle slagterigrund for enden af Kongensgade er den del af planen, der tæller almene boliger, allerede ført ud i livet, og boligerne lejet ud. På det nye campusområde er byggekranerne i gang, og en række studie-

boliger står klar. Den politiske aftale for letbanen er på plads, og Anker Boye forventer at have finansieringen afsluttet senest næste år. Letbanen skal efter planen lette dagligdagen for odenseanerne i 2020. Grundene på Thomas B. Thriges Gade blev sat til salg i august, og kommunen melder om god interesse fra potentielle købere. Anker Boye forsikrer, at Odenses transformation er godt i gang: – Odenses udviklingsplan er ikke vokset op over en dag. Det er en udviklingsproces, vi har været igennem. Vi har arbejdet på dette i nogle år nu, og vi er der, hvor det begynder at rulle. Vi har de 16 mia. bevilget og

på plads. Resten kommer dryppende nu. Så transformationen er i gang, og vi begynder nu at udbyde projekterne til investorerne, siger han. Odense har gennem tiden været en kommune med mange visioner, men har også opnået et ry for at ende med kuldsejlede planer. – Jeg kender godt det rygte, men det gør vi op med nu. Det har været fordums tiders svaghed, som vi arbejder os ud af nu, siger Anker Boye. Til november går Odenses borgere til stemmeurnerne, når kommunalvalget står for døren, og en af valgbaskerne bliver uden tvivl om de mange milliarder kan bruges på en anden måde, der kommer borgerne mere til gavn. – Der vil helt sikkert blive kørt på usikkerheden og frygten for forandringer under valgkampen. Men denne chance får Odense ikke igen. Vi investerer i vækst og udvikling og kan ikke tillade os at lade frygten vinde. Gør vi det, så kender vi ikke vores besøgstid, siger Anker Boye.

alf@ejendomsforeningen.dk

Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejendomme, andelsog ejerforeninger Forsikringsmæglerselskabet assurance partner a/s

Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Forsikringsmæglere Forsikringsmæglere med med speciale speciale ii forsikringsløsninger forsikringsløsninger til til store store ejendomme, ejendomme, andelsog andelsog ejerforeninger ejerforeninger Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet assurance assurance partner partner a/s a/s

Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 160 ·· 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg CC Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 25 20 20 30 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Gl. Kongevej 160 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 niels@assurancepartner.dk

Tryg med fjernovervågede røgalarmer fra ista

NYHED

Fjernovervågning og løbende funktionstest* Færre fejlalarmer med intelligent røgdetektering  LED-lys for bedre orientering i tilfælde af brand  10 års levetid på batteri 

Kompatibel med ista radiator radionetværk



Kontakt ista på 77 32 33 00 for mere information. * Pris: Kr. 19,- pr. år pr. lejlighed. ista er certificeret af Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

ISTA_alarmannSOVadm_187x134_Huset_0913.indd 1

10/09/13 14.33

Lever din ejendom op til den nye lovgivning? Der forventes, at der indenfor kort tid, træder nye regler i kraft. Lejerne har herefter krav på adgang til løbende forbrugsværdier. Det betyder at manuelle målere (bl.a. fordampningsmålere) skal udskiftes til intelligente fjernaflæsningsmålere. Det nye EU-direktiv blev vedtaget i efteråret 2012.

• Intelligente fjernaflæsningsmålere

- vi har med stor succes monteret mere end 20 mill.

• Techem Smart System

- driftsovervågning med vand- og energimonitorering

• Techem Portalen

- leverer løbende forbrugsværdier og analyser Udnyt mulighederne i din ejendom

Focus på ressourcer

www.techem.dk - Tlf.: 87 44 77 05 Målere og løsninger der lever op til de nye krav fra EU - og mere til

TEMA

Odense på vej

Det sker i Odense ... Få et overblik over nogle af de projekter, der er i gang i Odense

Campus Odense Omdrejningspunktet for Odenses udvikling er Campus Odense. Udviklingsområdet skal udbygges over de næste 10-15 år ved det nuværende Syddansk Universitet i den sydøstlige del af Odense. Her bygges det nye

universitetshospital, forskerparken Cortex Park etableres, og Syddansk Universitet udbygges. Der skal også bygges boliger, kollegier, daginstitutioner og dagligvarebutik. Områdets fokus bliver forskning, uddannelse og erhverv, og der vil, når området er færdig-

udviklet, færdes 60.000 mennesker dagligt. Freja Ejendomme A/S udvikler Cortex Park, hvor der allerede er bygget 102 ungdomsboliger, og salget af byggeretter er i gang. Læs mere på www.odense.freja.biz.

Nyt Odense Universitetshospital Nyt OUH er Region Syddanmarks nye universitetshospital i Odense. Det skal stå færdigt i 2021 og bliver placeret umiddelbart syd for Syddansk Universitet. Lige nu er totalrådgiveren Medic OUH I/S i gang med et dispositionsforslag, hvor de enkelte klynger, enheder og afdelinger skal indrettes. Forslaget skal godkendes i begyndelsen af 2014, og i 2015 begynder de første byggeforberedende arbejder i jorden. Hospitalets grundareal er på 780.000 m2, og det estimeres at koste i alt 6,9 mia. kr. Læs mere på www.nytouh.dk.

illustration Medic OUH I/S

Thomas B. Thriges Gade

Odense Letbane I 2020 skal Odense Letbane være klar til at bringe byens borgere rundt i Odense og til de nye byområder. Den skal etableres fra 2016, og projekteringen begynder i år. Letbanen kommer blandt andet til at betjene det nye universitetshospital og det nye Campus Odense-område.

Den firesporede Thomas B. Thriges Gade i midten af Odense skal sløjfes og omdannes til by. Projektet sættes i gang i 2014 og er det mest gennemgribende byomdannelsesprojekt i Odenses historie.

Der kommer 26 stationer i alt fra Tarup i nord til Hjallese i syd. Det forventes, at letbanen vil betjene 35.600 passagerer på en hverdag.

Den første byggeaktivitet bliver etablering af det underjordiske p–anlæg, som ventes at stå færdigt i 2016. I hele projektet bygges ca. 53.000 etage-m2 med plads til ca. 350 boliger og ca. 500 arbejdspladser. Realdania og Odense Kommune står bag og har i august sat 14 byggefelter til salg.

Læs mere på www.odense.dk/letbane.

Læs mere på www.fragadetilby.dk.

Ni ud af ti udlejere vil anbefale BoligPortal.dk Partnernetværk med 2 mio. besøgende

200.000 besøgende Samarbejde med 1.600 udlejningsfirmaer

123.000 lejeboligannoncer i 2012

Etableret 1999 +10 mio. sidevisninger hver måned Support alle ugens dage til boligsøgende og udlejere

80.000 udlejede boliger på et år

Fa s t r å d g i ve r Danmarks største markedsplads for lejeboliger storudlejer@boligportal.dk - 70 20 80 82 PANTONE 144 C C:0 M:48 Y:100 K:0

PANTONE Black C C:0 M:0 Y:0 K:100

Support Med et STRATO abonnement følger hotline til vores dygtige supportere Forum Anvend STRATO Forum til at udveksle erfaring med andre administratorer Hurtigt i gang Skræddersyet introduktion og undervisning

STRATO

Læ s m er e på w w w.s tr at o. dk el le r ko nt ak t os fo r yd er lig er e in fo rm at io n og få en uf or pl ig te nd e de m on st ra ti on

It-systemet til ejendomsadministration • • • • •

Nem håndtering af alle administrative opgaver Komplet økonomisystem med alle typer regnskaber Fuldt medlemssystem med integreret venteliste Projektstyringsmodul til bl.a. bygningsvedligeholdelse Enkel registrering og arkivering af korrespondance

• • • •

Alle boligtyper administreres Alle former for lejeopkrævning Alle lejereguleringer udføres Alle former for internetkontakt til interessenter

EBC Products har siden 1984 leveret it-systemer til danske ejendomsadministratorer og er med over 250 installerede systemer førende på området.

EBC Products · Nordkrog 15 · 2900 Hellerup · Tlf. 39 62 78 30 · ebc@strato.dk · www.strato.dk

Annonce 187x134_Final.indd 2

13/11/08 12:24:07

TEMA

Odense på vej

Pakhus fyldt med knowhow og sjæl Byggeselskabet Olav de Linde har forvandlet et faldefærdigt pakhus til rådgivningshus med historisk vingesus på Odense Havn FORFATTER ANNE LOUISE FISKER NIELSEN FOTO JESPER BALLEBY Fra pakhuset på Sverigesgade 4 på Odense Havn blev skibene i gamle dage lastet med alverdens varer og sejlet videre ud i verden. I dag er det ingeniørknowhow og erfaring med skibsdesign, der strømmer fra det toprenoverede pakhus videre til verdens rederier. Konsulentvirksomheden Odense Marine Technology kunne i april flytte fra sine lokaler i Lindø Industripark ind i det 1.100 m2 store pakhus, der nu danner rammen om de 80 medarbejderes arbejdsdag. 14

– Vi ville gerne flytte tættere på byen og banegården, hvor der er bedre infrastruktur. Og så passer beliggenheden på havnen godt til vores brand som maritimt konsulenthus, siger vicedirektør Jytte Ravn Jyrkinewsky. Det smukke kontorlejemål var for bare et år siden et faldefærdigt pakhus. Det er ejet af byggeselskabet Olav de Linde, der har som sit speciale at omdanne gamle industribygninger til erhverv. – Da vi så pakhuset for første gang, var det ikke andet end et tomt ældre pakhus, men vi kunne sagtens se mulighederne i det, og det er bestemt blevet, som vi havde forventet, siger Jytte Ravn Jyrkinewsky.

Billigere AT RIVE NED Kun de gamle ydermure, de gamle træspær og en fem meter høj maskine, der blev brugt til at transportere korn og andre materialer videre fra pakhuset, fik lov til at blive tilbage efter renoveringen. Maskinen, en såkaldt kornsuger, står nu side om side med borde og stole i pakhusets kantine. – Den gamle kornsuger er bevaret, selvom den tager plads. Det er den, fordi de gamle industrielle ting fortæller historien om huset og giver det sjæl, siger Morten Nielsen, der er udlejningschef i Olav de Lindes afdeling i Odense.

I pakhusets gamle maskinrum har konsulentvirksomheden Odense Marine Technology nu sin kantine. Pakhuset er blevet opdelt i to plan og forsynet med to indvendige trapper, tre møderum og to storrumskontorer.

Morten Nielsen vurderer, at prisen for renoveringen er løbet op i cirka 14.000 kr. pr. m2. – Dermed er det også blevet dyrere at renovere pakhuset end at rive det ned og bygge nyt. Men vi tror på, at de gamle bygninger er fremtidssikrede. Om 100 år vil der også være lejere til de gamle bygninger. Folk vil have sjæl, og det får man i disse bygninger, siger han og fremhæver også beliggenheden som en af bygningens helt store kvaliteter.

Ønskes: MERE LIV TIL HAVNEN Pakhuset ligger i første række ud til vandet, lige ved kajkant, omkranset af nye kontorhuse og andre pakhuse, der benyttes til liberalt erhverv. Og tæt ved, på Havnegade 20, ligger det nye kulturhus, som Olav de Linde den 1. marts 2013 afleverede til dets lejere, kulturog konferencecentret Dok500.nu. – Vi tror på, at østsiden af Odense Havn vil udvikle sig til et nyt spændende byområde, ligesom det er kommunens plan. Selvom det har taget længere tid at komme i gang end først antaget. Der er jo flere af de store projekter på havnen, der er kuldsejlet, og

det virker for os, som om kommunen lidt har glemt, at havnen er undervejs. Vi kunne godt tænke os, at de satte gang i nogle flere aktiviteter, som smitter af på østkajen. Odense Kommue har meget fokus på Byens Ø, som er deres eget område. Der bliver nødt til at være samspil mellem områderne, ellers lykkes det ikke, siger Morten Nielsen. Til næste år åbner Odins Bro over Odense Kanal, der forbinder havnen med resten af byen. – Det vil hjælpe på infrastrukturen og forhåbentlig være med til at lokke mere liv til havnen, siger Morten Nielsen.

på grund af lejesituationen og finansieringssituationen. Lejen i Odense er under pres, i forhold til de projekter vi laver. Vi kan ikke få den leje, som det kræves, når man renoverer bevaringsværdige huse. Det er dyre renoveringsprojekter, og det er svært at få det krævede afkast. Det er et spørgsmål om efterspørgsel, og vi skal have flere virksomheder og hovedsæder til byen, før vi kan få den nødvendige leje. Når det er sagt, så har vi jo en del pakhuse, der står klar til renovering, så hvis den rigtige lejer kommer, så er vi da klar, siger Morten Nielsen.

alf@ejendomsforeningen.dk

SVÆRT AT FÅ NØDVENDIGT AFKAST Olav de Linde ejer cirka 50.000 m2 på østsiden af Odense Kaj og har indtil videre kun renoveret omkring 9.000 m2. Odenseanerne skal dog ikke glæde sig til at se andre ældre bygninger blive kørt gennem Olav de Lindes renoveringsmaskine lige foreløbig. – Som situationen er nu, vil vi have en aftale på plads med lejeren, før vi begynder på et nyt projekt. Vi er blevet mere kritiske

Pakhuset har fået: • • • • •

Ny klimaskærm. Nyt tag og nye vinduer. Isolering. Facaderenovering. Forstærkning af de gamle spærkonstruktioner.

TEMA

Odense på vej

Odense Havn er ved at udvikle sig til et nyt byområde med erhverv, boliger og kultur.

Virksomheder søges Kommunens storstilede planer for Odense skal sætte gang i ejendomsmarkedet. Men de store private investorer mangler. De venter på, at virksomhederne får øjnene op for byens kvaliteter FORFATTER ANNE LOUISE FISKER nielsen Tallene viser det sort på hvidt. Odense vokser, og frem mod 2040 forventes der at komme flere end 700 nye indbyggere om året. Byen har landets højeste andel af studerende på videregående uddannelser, faktisk mere end 35.000 studerende fordelt på 22 uddannelsesinstitutioner. Syddansk Universitet udvider, og Odense Kommune er godt i gang med at realisere sin store udviklingsplan. Alt er således kørt i stilling. Nu venter Odense bare på virksomhederne, de private investorer og de arbejdspladser, de skal føre med sig. – Processen med at gå fra et industrisamfund til videnssamfund er lang, og lige nu er vi i et tomrum. Der er kæmpe offentlige projekter på vej, men vi mangler de private projekter. Byen kan ikke leve af de offentlige projekter alene. Alfa og omega er, at vi får skabt flere arbejdspladser og får flere virksomheder til at bosætte sig i Odense. Vi skal have flere hovedkontorer og domicilbyggerier til byen, siger Bent Jensen, der er direktør i Nybolig Erhverv Odense. 16

38.000 nye arbejdspladser En ny vækstrapport, som konsulentvirksomheden Oxford Research har udarbejdet for Odense Kommune, viser blandt andet, at Odense via sine udviklingsplaner vil kunne skabe ca. 38.000 nye arbejdspladser (målt i årsværk) i byggeperioden, der løber frem til 2020. Når byggerierne står færdige, vil der blive skabt yderligere ca. 10.000 nye permanente fuldtidsarbejdspladser. De store offentlige investeringer spås altså til at give Odense en tiltrængt vitaminindsprøjtning. Det vil smitte positivt af på ejendomsmarkedet. Ikke mindst på byggeriet af det nye supersygehus Nyt OUH, mener Martin Pedersen, direktør i Colliers International Danmark. – Så nu skal vi se at få gang i sygehusbyggeriet. For en afledt effekt af det vil være, at flere private investorer anspores til at bygge i området, siger Martin Pedersen.

INVESTORER PÅ STANDBY Erhvervsmæglerne i Odense mærker, at investorerne er på standby i øjeblikket, når det kommer til Odense.

– Vi mangler købere fra København og Aarhus. Pensionskasserne skal tro på, at de kan få en værdifast sikkerhed, og at der er politisk viljestyrke til at gennemføre de mange udviklingsplaner, siger Bent Jensen. Martin Pedersen slår dog fast, at Odense bevæger sig i den rigtige retning. – Vi begynder at se de rigtige priser til gode afkast. Der er en stigende interesse for de primære beliggenheder. Investorernes primære marked er stadig København og Aarhus, men som der kommer en større konkurrence fra udlandet, vil de institutionelle investorer begynde at kigge mere på Odense, siger Martin Pedersen.

VENTER PÅ KUNDER TIL BUTIKKEN Hos en af de institutionelle investorer, PFA Ejendomme, følger man nøje med i udviklingen i Odense. – Vi er afventende omkring Odense i vores investeringsstrategi. Vi savner at se et gennembrud, hvor man får tiltrukket flere erhvervsvirksomheder. Det kan investorerne ikke drive. Det kræver en attraktiv erhvervspolitik,

Hvis lejerne kommer, så skal investorerne også nok komme Ejendomsdirektør Michael Bruhn, PFA Ejendomme

og så skal der nogle driftige ejendomsfolk til, der kan overbevise de store lejere om, at de skal få hovedkontor i Odense eller oprette en afdeling i byen. Hvis lejerne kommer, så skal investorerne også nok komme, siger ejendomsdirektør Michael Bruhn. PFA Ejendomme investerer udelukkende i erhvervsejendomme i en størrelsesorden på 150 mio. kroner og opefter og ejer enkelte erhvervslokaler og erhvervsejendomme i Odense. – Odense har i en årrække været en by, man kørte igennem på vej til og fra Jylland eller Sjælland, men kommunen har gjort meget for at ændre det med blandt andet udviklingen af havnen og området omkring

stationen. Det er en skøn by, der har mange af de samme kvaliteter som de andre større byer i Danmark. Jeg er overbevist om, at der nok skal komme mere gang i erhvervslivet. Vi bygger ikke 10.000 m2 i ren spekulation og sætter os ned og venter på lejerne. Men vi har penge på bogen, så hvis efterspørgslen fra virksomhederne kommer, så kommer vi også, siger Michael Bruhn. Odense Kommune oplyser, at der er en generel stigning i antallet af virksomheder, som flytter til byen. Særligt antallet af mindre virksomheder er vokset markant.

alf@ejendomsforeningen.dk

Odense – erhvervsvenlig kommune Odense Kommune indtog plads nr. 57 i Dansk Industris årlige undersøgelse af kommunernes erhvervsklima, Lokalt Erhvervsklima, der udkom i september. Dermed havde Odense fremgang for fjerde år i træk. Det er en bedre placering end blandt andet København og Aarhus. I Ejendomsforeningen Danmarks undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed i 2012 kom Odense ind på en 35.-plads ud af 98. Sagsbehandlingstiden for byggetilladelser er i øjeblikket i gennemsnit 43 dage for alle byggesager i Odense (kilde: Energistyrelsen). Odense sænker gradvist dækningsafgiften, indtil den er afskaffet. Dermed er den faldet fra 8,3 promille i 1999 til 5,2 i 2013 (kilde: DI).

Nykredit er en bank, du kan tale forretning med Som erhvervskunde i Nykredit får du en bank, der engagerer sig i din virksomhed. Vi hjælper dig med at få økonomisk overblik, så du kan træffe de rigtige beslutninger. Vi tilbyder en lang række værktøjer til effektivisering af rutiner og styrkelse af likviditeten, og hvis du indvier os i dine planer, kan vi aktivt bidrage til at realisere dem. Ring til os allerede i dag på 70 10 31 10 og aftal et uforpligtende møde eller besøg os på nykredit.dk/erhverv

nøgletal for ejendomsmarkedet

Odense vokser Indbyggertallet i Odense er stigende, og Danmarks Statistik forventer over 19.000 flere indbyggere i 2040. Alligevel har byggeaktiviteten i de seneste år været lav Forfattere Morten Marott Larsen og Lisa Groth Mens befolkningstallet falder på det øvrige Fyn, flytter flere og flere til Odense. Frem mod 2040 forventes der at komme flere end 700 nye indbyggere om året til den fynske hovedstad. Stigningen skyldes primært forventninger om, at der bliver født flere børn. Men samtidig med at befolkningstallet stiger, er boligbyggeriet faldet i de seneste fem år. Faktisk er det den femårsperiode, hvor der er påbegyndt færrest boliger, siden 1992.

Beskæftigelsen i Odense er samlet set steget 7,3 procent siden 1983, hvilket er 2,2 procentpoint mere, end beskæftigelsen er steget på landsplan. Den positive udvikling ses også i andre større byer i Danmark. I København, Aarhus og Aalborg er udviklingen i beskæftigelsen endda mere positiv, end den har været i Odense.

mml@ejendomsforeningen.dk lgr@ejendomsforeningen.dk

Indbyggertallet stiger i Odense, men falder på det øvrige Fyn 350.000

300.000

Indbyggere

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

20 23 20 24 20 25 20 26 20 27 20 28 20 29 20 30 20 31 20 32 20 33 20 34 20 35 20 36 20 37 20 38 20 39 20 40

21 22 20

Odense

Øvrige Fyn

Kilde: Danmarks Statistik. Anm.: Øvrige Fyn inkluderer Langeland og Ærø.

I Odense forventes indbyggertallet at stige med 19.230, hvilket er 9,9 procent fra 2013 og frem til 2040. I samme periode forventes indbyggertallet på det øvrige Fyn at falde med cirka 8.500, hvilket svarer til 2,9 procent. Indbyggertallet i Odense vil gennem-

snitligt stige med 0,4 procent om året, mens det på resten af Fyn gennemsnitligt vil falde med 0,1 procent om året. Odense vil dermed trække det samlede fynske indbyggertal op, da det i perioden

2013-2040 forventes at stige med 11.000. Det svarer til 0,1 procent om året. Hvis den udvikling varer ved på Fyn, vil der om 90 år være lige så mange indbyggere i Odense alene som på det øvrige Fyn.

Der er i de seneste 20 år påbegyndt byggeri af cirka 12.500 boliger i Odense. De fleste boliger blev påbegyndt mellem 2003 og 2007. Her blev der taget spadestik til i alt 3.973 boliger, hvilket i den periode er 32 procent af det samlede påbegyndte byggeri. De seneste fem år, fra 2008 til 2012, er den periode, hvor færrest boligbyggerier er blevet sat i gang.

Der bygges færre boliger i Odense end tidligere 1.200

Antal påbegyndte boliger

1.000

800

600

400

Etageboliger udgør den største andel af det påbegyndte boligbyggeri med 53 procent fra 1992-2012. Parcelhuse og række-, kæde- og dobbelthuse udgør henholdsvis 16 og 26 procent, mens kollegieboliger kun udgør fem procent af det samlede påbegyndte byggeri.

200

12 20

Kollegier

Etageboligbebyggelse

Række-, kæde- og dobbelthuse

Parcelhuse

Anden helårsbeboelse

Kilde: Danmarks Statistik. Anm.: I opgørelsen af påbegyndte boliger er stuehuse, døgninstitutioner og øvrige boliger ikke medtaget. Ejerlejligheder er med i etageboligbebyggelse.

Positiv udvikling i beskæftigelsen i Odense i forhold til landsgennemsnittet 120

Indeks 100=1983

115

110

105

100

Odense

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

Hele landet

Kilde: Danmarks Statistik. Anm.: Beskæftigelse er opgjort efter bopæl. Indeks 100 = 1983.

Beskæftigelsen i Odense har udviklet sig mere positivt end beskæftigelsen på landsplan. Der var i 2012 i alt 86.322 beskæftigede i Odense, og det er en stigning på 7,3 procent over de seneste 29 år.

gelsen i Odense er steget med gennemsnitligt 0,24 procent per år, mens beskæftigelsen på landsplan gennemsnitligt er steget med 0,17 procent per år siden 1983.

I samme periode er beskæftigelsen på landsplan steget med 5,1 procent. Beskæfti-

Men ser man over de seneste fem år, er beskæftigelsen i Odense faldet med 1,5 procent om året, mens den på landsplan er

faldet lidt mindre, nemlig med 1,1 procent om året. Sammenligner man udviklingen i beskæftigelsen i Odense med andre større byer i Danmark, er den gennemsnitlige årlige stigning i beskæftigelsen gennem de seneste 29 år 25,9 procent, 23,1 procent og 33,0 procent for henholdsvis København, Aarhus og Aalborg

mød en medarbejder

Jacob Linvald er 40 år og har arbejdet som advokat i Datea A/S siden 2007. Han er uddannet jurist fra Københavns Universitet og indledte sin karriere hos Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), hvorefter han skiftede til advokatbranchen.

Jacob afværger tvister Advokater løser tvister. Jacob Linvald, der er advokat hos administrationsvirksomheden Datea, afværger dem FORFATTER LENE RUDBÆK AARUP FOTO SARA GALBIATI Jacob Linvald fra Datea er ikke den typiske advokat med jakkesæt, slips og attachémappe. Faktisk tager han med det samme blazerjakken af, da han viser indenfor på sit kontor, hvor han fortæller om, hvordan det er at være advokat i en administrationsvirksomhed. Han er nemlig ikke så meget til det formelle, og han går kun med slips, hvis det er tvingende nødvendigt. – Jeg tænkte, at jeg hellere måtte tage jakke på, nu du kom. Men nu tager jeg den altså bare af igen, siger han med et smil. Jacob Linvald startede dog sin karriere med at arbejde som advokat på et advokatkontor. Det gjorde han i omkring seks år. Men så ville han gerne prøve noget andet, og da muligheden for at arbejde hos Datea bød sig, slog han til. 20

– Jeg var egentlig bange for at specialisere mig, for så ville jeg måske blive låst fast inden for ét retsområde. Men jeg tænkte, at hvis det skulle være, så var fast ejendom det største område at specialisere sig i. Området er i rivende udvikling, og man skal følge med hele tiden, siger han. Han sidder til daglig i Dateas afdeling for foreninger. Egentlig er der også en juridisk afdeling. Den tager sig mere af lejesager, retssager en sjælden gang imellem og andre juridiske problemstillinger. Men for Jacob Linvald giver det mere mening at sidde tæt på foreningernes administratorer – han udgør sammen med sin advokatfuldmægtige nærmest en lille juridisk afdeling i afdelingen. Og det betyder, at meget af hans tid går med at rådgive og svare på sine kollegers juridiske spørgsmål.

LÆRTE ET NYT SPROG Overgangen fra et advokatkontor med mange fagfæller til en administrationsvirksomhed med kolleger med andre faglige baggrunde var til at mærke i starten. – Før var jeg vant til at tale samme juridiske sprog som mine kolleger, men nu skulle jeg tale et andet sprog. Jeg sætter en stor ære i at formidle komplekse problemstillinger på en forståelig måde, men det sker da indimellem, at kolleger og andre pludselig sidder og får et tomt udtryk i ansigtet. Men så må man prøve at formidle det helt nede på jorden. Jeg gør meget ud af at forklare tankegangen bag, så man selv kan løse problemet en anden gang, siger han. Når kollegerne kommer og banker på hans dør for at få hans vurdering af en sag, har han opdaget, at det hjælper at være konkret.

– Jura er sjældent sort-hvid. Det er meget „på den ene side og på den anden side“. Men i dagligdagen nytter det ikke noget at tage for mange forbehold. Jeg må lægge hovedet på blokken og give et facit. Og det med at stole på, at min vurdering er rigtig – det er nok noget, der kommer med årene og erfaringen, forklarer han. Da meget af hans tid går med at rådgive kollegerne, ender arbejdsdagene stort set aldrig som planlagt. For med de i alt ca. 800 ejer- og andelsboligforeninger, Datea administrerer, opstår der mange spørgsmål i løbet af en dag, og nogle er mere presserende end andre. – Vi har en „åben dør“-politik her i virksomheden. Det betyder, at der nogle gange er en kø uden for min og min chefs dør. Og det sker da også, at jeg må aflyse møder med andre kolleger, fordi der dukker en vigtig sag op. Men det er der heldigvis stor forståelse for, siger Jacob Linvald.

AFVÆRGER PROBLEMER Jacob Linvald er også ansvarlig for afdelingens team af byggesagsadministratorer, hvor han i tæt samarbejde med den tekniske afdeling og eksterne tekniske rådgivere forsøger at støtte foreningerne i forbindelse med byggesager. Han tager nu og da med ud til generalforsamlinger i foreninger, hvor der er problemer.

Og så har han også et bredt netværk af advokater rundtomkring i branchen, som han sparrer med. Endelig tager han også fat i andre advokater, hvis der for eksempel er opstået en tvist mellem sælger og køber af en andelsbolig. Her får han så oftest talt sig til rette. – Der er nogle dage, hvor der kommer krav fra advokater i forbindelse med for eksempel en overdragelse af en andelsbolig. Der kan være dage, hvor problemerne vælter ind over hinanden. Men omvendt er der også dage, hvor alt kører og falder på plads. Hvor man får afværget svære sager til alle parters tilfredsstillelse. Og det er vel egentlig forskellen på mit nuværende og tidligere advokatarbejde; her er jeg i langt højere grad med til at afværge eventuelle tvister frem for efterfølgende at løse dem. Det er meget tilfredsstillende, siger Jacob Linvald.

SKARPE DOKUMENTER Men selv om hverdagen er travl, og der hele tiden dukker nye sager op, værdsætter han også at få tid til at gøre juridiske dokumenter helt skarpe. – Jeg kan også godt lide, når der er tid til fordybelse og overvejelser vedrørende juridiske aspekter. For eksempel fik jeg på et tidspunkt rigtig mange spørgsmål, der drejede sig om mangler. Men så fik jeg lavet en bestem-

Hvad laver meda branchens rbejd I en ar ere? tikelse rie po br rt

r anche ns me ætterer Hu set darbejd Hvad ere. laver v ren og iceværten, a d invest oren t ministratoil dagli g?

melse i vores overdragelsesdokumenter, der redegør for, hvordan man håndterer mangler – og nu kommer der næsten aldrig spørgsmål om det, siger han. Det samme har gjort sig gældende med den digitale tinglysning, som han sammen med kolleger har brugt meget krudt på at få til at fungere bedst muligt. Og det juridiske arbejde lykkes stort set altid – både i forhold til at svare på hurtige spørgsmål og i forhold til at afværge truende tvister. Resultatet af det hårde arbejde kan blandt andet ses på en mappe, Jacob Linvald stolt viser frem. Mappen indeholder sager med fejl begået af Datea. Og der er god grund til at vise den frem. Mappen er nemlig forbløffende tynd.

info@ejendomsforeningen.dk

Jacob Lindvald (th.) er ansvarlig for Dateas team af byggesagsadministratorer. Han arbejder blandt andet tæt sammen med bygningskonstruktør Thomas Kaarøe (tv.).

økonomisk artikel

Stadig mangel på administratorer Om otte år vil der mangle knap 4.800 ejendomsadministratorer, hvis udviklingen i branchen fortsætter. Det kan løses ved at uddanne flere og forstærke indsatsen for at fastholde de nuværende ejendomsadministratorer FORFATTERe MORTEN MAROTT LARSEN OG LISA GROTH Der vil i løbet af de kommende år blive behov for flere hænder i ejendomsadministratorbranchen. Det viser en ny undersøgelse fra Ejendomsforeningen Danmark. Tabellen viser blandt andet den historiske udvikling i antallet af administratorer. Der

var i 2011 8.260 beskæftigede ejendomsadministratorer i Danmark. Det er en stigning på 2.236 administratorer siden 1997. Den positive udvikling i antallet skyldes formentlig, at flere end tidligere vælger at lade deres ejendomme administrere af professionelle administratorer. En fremskrivning på baggrund af den tidligere udvikling viser, at der i 2021 vil være behov

for 10.971 eller 2.711 flere administratorer, end der var i 2011. Administratorerne har en gennemsnitsalder på 45,9 år, hvilket er fire år ældre end det samlede gennemsnit for andre brancher. Gennemsnitsalderen beregnes udelukkende ud fra data for branchekoden „Administration af fast ejendom“. Sammenholdes aldersfordelingen blandt administratorerne med, at man i 2021

Udviklingen i den samlede beskæftigelse i ejendomsadministratorbranchen 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21

Kilde: Danmarks Statistik, SAM-K og Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger. Anm.: Fuldtidsbeskæftigede er beregnet på baggrund af følgende branchekoder: 683210, 682010, 682030 og 682040. Disse fire branchekoder defineret af Danmarks Statistik indgår fuldt ud i undersøgelsen. 691000 og „andre branchekoder“ er defineret på baggrund af ledelseserklæringer indsamlet af Ejendomsforeningen Danmark fra foreningens administratormedlemmer. Antallet af offentlige ejendomsadministratorer i 2011 er Ejendomsforeningen Danmarks skøn. Ejendomsadministratorer, der er ansat hos private ejere, og som ikke indgår i de allerede medtagede branchekoder, er medregnet skønnet og indgår i kategorien „andre branchekoder“.

sandsynligvis vil kunne gå på pension, når man er mellem 66 og 67 år gammel, kan det antages, at cirka 25 procent af de beskæftigede ejendomsadministratorer vil være gået på pension i 2021. Det betyder, at ud af det samlede antal beskæftigede ejendomsadministratorer i 2011 vil 2.065 administratorer alt andet lige være gået på pension i 2021. Der vil i 2021 således være behov for i alt 4.776 ejendomsadministratorer, hvis man sammenholder det med den forventede stigning i behovet for ejendomsadministratorer. Det medfører, at der ikke alene er behov for øget rekruttering og uddannelse af nye medarbejdere, det er også nødvendigt at gøre en ekstra indsats for at fastholde de ældre erfarne administratorer længere tid i branchen.

Administratorbranchen vokser Der vil ikke kun være behov for flere ejendomsadministratorer i fremtiden, men for alle faggrupper i ejendomsadministratorbranchen. Den samlede branche består af administratorer af private udlejningsejendomme, erhvervsejendomme, almene boliger og offentlige ejendomme. Ud over ejendomsadministratorerne er der også andre jobtyper i administra-

torvirksomhederne som for eksempel ledelse, sekretærer, receptionister og rengøring, der samlet udgør beskæftigelsen i ejendomsadministratorbranchen. I tabellen er det beregnet, hvor mange af medarbejderne i de forskellige undergrupper i branchen der arbejder som ejendomsadministratorer. Eksempelvis kan man se, at ud af 100 beskæftigede i undergruppen „administration af fast ejendom på kontraktbasis“ beskæftiger 42 sig med kerneydelsen som ejendomsadministratorer. De resterende 58 har andre jobs, der er knyttet til branchen. De nyeste data fra Danmarks Statistik er fra 2011. Da var der i alt 31.566 ejendomsadministratorer og andre typer af beskæftigede på fuldtid i branchen. Det er en stigning siden 1997 på godt 8.000 beskæftigede. Hvis denne udvikling fortsætter, viser en fremskrivning, at der i 2021 vil være 42.869 fuldtidsbeskæftigede. Det er en tilgang til branchen på godt 11.000 flere beskæftigede over en tiårig periode. Figuren viser fremskrivningen af antallet af beskæftigede i ejendomsadministratorbranchen fra 1997 og frem til 2021, hvor der er en stigning i beskæftigelsen på 2,3 procent per år.

Om undersøgelsen Denne undersøgelse afløser en tidligere fra 2010. På grund af nye definitioner fra Danmarks Statistik er det ikke muligt at sammenligne de to undersøgelser. Den nye undersøgelse er endvidere mere vidtrækkende, idet ejendomsadministratorbranchen defineres eksplicit med et antal undergrupper, og det opgøres, hvor mange ejendomsadministratorer der er beskæftiget i de enkelte undergrupper af den samlede branche. Nogle undergrupper er branchekoder defineret af Danmarks Statistik. Det drejer sig om: Administration af fast ejendom på kontraktbasis, almene boligselskaber, udlejning af erhvervsejendomme, anden udlejning af boliger og juridisk bistand. Derudover er der også offentligt ansatte ejendomsadministratorer og ejendomsadministratorer, der er i andre branchekoder end ovennævnte.

mml@ejendomsforeningen.dk lgr@ejendomsforeningen.dk

Udviklingen i antallet af ejendomsadministratorer Undergrupper i administratorbranchen (branchekode i parentes) Administration af fast ejendom på kontraktbasis (683210) Almene boligselskaber (682010)

1997

2011

2021

Administratorer per 100 beskæftigede

780

1.431

2.027

2.336

3.000

3.578

Udlejning af erhvervsejendomme (682030)

224

528

972

Anden udlejning af boliger (682040)

286

140

Juridisk bistand (691000) Offentligt ansatte Andre branchekoder Total

239

315

520

1.636

2.156

2.870

524

690

919

6.024

8.260

10.971

Kilde: Danmarks Statistik, SAM-K og Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger. Anm.: De historiske tal er beregnet på baggrund af de samlede antal beskæftigede ganget med antal administratorer pr. beskæftigede i undergruppen. For 2012 er der benyttet oplysninger fra ledelseserklæringerne, som Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer årligt indsender. Fremskrivningen fra 2013-2021 er foretaget på baggrund af den gennemsnitlige stigningstakt i perioden 1997-2012. Antal administratorer per beskæftigede er beregnet ud fra oplysningerne om antallet af beskæftigede og administratorer i ledelseserklæringerne 2011 med undtagelse af faktoren for almene boligselskaber, som er beregnet på baggrund af oplysninger fra Danmarks Almene Boliger. Offentligt ansatte administratorer er omregnet fra de samlede beskæftigede med samme faktor som de almene. Den historiske udvikling følger udviklingen i „andre branchekoder“.

indblik

Ny vejledning om hvidvasklov Ejendomsforeningen Danmark udgiver nu en vejledning, der kan inspirere foreningens ejendomsadministratorer, når de skal udarbejde interne regler og procedurer i forhold til hvidvaskloven FORFATTER LENE RUDBÆK AARUP foto vibeke toft Ejendomsadministratorer er som udgangspunkt omfattet af hvidvaskloven, og nogle virksomheder er endda registreringspligtige og dermed underlagt skærpet tilsyn. Det er også vigtigt for andre faggrupper som property asset managers og mæglere at kende til loven, da de også i et vist omfang kan være omfattet af reglerne. Ejerne af udlejnings- og foreningsejendomme bør også være opmærksomme på reglerne og det forhold, at deres rådgivere bliver mødt af disse krav. Formålet med loven er at forhindre finansiering af terrorvirksomhed og hvidvask af penge.

Det betyder blandt andet, at hver virksomhed skal udarbejde interne regler og procedurer. Ejendomsforeningen Danmark har derfor udarbejdet en vejledning til administratorerne, som altså også kan være relevant for andre rådgivere. – Vi håber, den kan være en hjælp til vores medlemmer, da vejledningen bliver en slags introduktion til reglerne. Det er meningen, at virksomhederne selv skal arbejde videre med at udvikle egne procedurer. Derfor skal vores vejledning ses som en inspiration, da hver enkelt administratorvirksomhed har interne procedurer, som vi desværre ikke kan beskrive, siger Jane Qvist Lorenzen, der er jurist hos Ejendomsforeningen Danmark og står bag vejledningen.

OPMÆRKSOM PÅ FLERE TING Hvidvaskloven indebærer blandt andet, at ejendomsadministratorerne skal sikre sig legitimation af deres kunder. Det kan for eksempel være, når der bliver indgået en aftale om administration med både ejer- og andelsboliger samt ejere af udlejningsejendomme. Så skal kunden legitimere, at han faktisk er den,

han udgiver sig for at være. Derudover er der en lang række andre forhold, man som administrator skal være opmærksom på. – Selv om det ikke umiddelbart lyder af meget, er det faktisk en vanvittig stor administrativ byrde at være omfattet af hvidvaskloven, forklarer Jane Qvist Lorenzen, der tilføjer, at det er vigtigt, at man husker, at man har pligt til at indberette til Erhvervsstyrelsen, hvis man opdager noget lusket.

TIDSKRÆVENDE ARBEJDE En af de virksomheder, der allerede har udarbejdet interne procedurer og forretningsgange i forbindelse med hvidvaskloven, er DEAS. Her fortæller juridisk direktør Morten Østrup Møller, at det var et tidskrævende arbejde. – Vi har brugt rigtig mange ressourcer på at tilrette vores it-system efter det og lave nye arbejdsgange. Jeg er sikker på, at vejledningen er guld værd for de virksomheder, der ellers skulle begynde arbejdet fra bunden. Det kræver mange ressourcer at etablere og vedligeholde de nødvendige forretningsgange, så det er sikkert en kærkommen hjælp for mange, at

Selv om det ikke umiddelbart lyder af meget, er det faktisk en vanvittig stor administrativ byrde at være omfattet af hvidvaskloven Juridisk konsulent Jane Qvist Lorenzen, Ejendomsforeningen Danmark 24

de kan lade sig inspirere af foreningens vejledning, siger han. Han forklarer, at det især tager meget tid at lære alle kunder at kende og registrere deres identitet. For da man har med personfølsomme oplysninger at gøre, skal man være ekstra forsigtig. – Det kræver nye former for arkivering i virksomheden, og med hvidvaskloven har man pligt til at opbevare den type data. Normalt er det data, som vi er meget forsigtige med, for ellers kan man komme i konflikt med persondataloven. Men i hvidvaskloven skal man gemme oplysningerne i nogle år. Og så er vi da også udfordrede af, at folk naturligt nok er skeptiske, når de skal legitimere sig med personfølsomme oplysninger, blot fordi de lejer en 2-værelses lejlighed i Vanløse, fortæller Morten Østrup Møller.

Hos DEAS har man oplevet, at det kan være tilfældet, der afgør, om kunden er omfattet af legitimationspligten eller ej, hvilket gør det ekstra udfordrende at bruge de rette procedurer. – Hvis man lejer en bolig via en venteliste, skal lejer ikke legitimere sig med personfølsomme oplysninger. Men formidles lejeaftale via mere kommercielle afsætningskanaler, så skal man sikre sig fuld legitimation fra lejeren, nævner Morten Østrup Møller som et eksempel. Han er ikke i tvivl om, at vejledningen vil spare meget tid for de administratorer, der først nu skal til at udarbejde deres egne procedurer. Hent vejledningen på www.ejendomsforeningen.dk/hvidvask.

Kursus om hvidvaskloven Bliv klogere på, hvad det betyder, at din administrationsvirksomhed er omfattet af hvidvaskloven. Ejendomsforeningen Danmark holder kurser om hvidvaskloven torsdag den 12. december i København og mandag den 16. december i Aarhus. Underviserne er juridisk konsulent Jane Qvist Lorenzen, Ejendomsforeningen Danmark, og cand.jur. Charlotte Olsen, DEAS. Læs mere på www.ejendomsforeningen. dk/kurser.

info@ejendomsforeningen.dk

Jane Qvist Lorenzen, jurist hos Ejendomsforeningen Danmark, står bag den nye vejledning om hvidvaskloven. Morten Østrup Møller er juridisk direktør hos DEAS.Han har allerede erfaret, at det er tidskrævende at lave forretningsgange i forbindelse med loven.

reportage

Nye regler sætter ejendomsselskaber og deres forvaltere under tilsyn I en ny lov bliver ejendomsselskaber anset som alternative investeringsfonde og deres forvaltere underlagt en række skærpede krav. Find ud af, om det kan have konsekvenser for dig FORFATTER ANNE LOUISE FISKER NIELSEN FOTO VIBEKE TOFT I sommer kom der en ny lov og en række bekendtgørelser for forvaltere af alternative investeringsfonde – FAIF-loven. ”Det har heldigvis ikke noget med mig at gøre”, tænker du sikkert nu og er på vej til at bladre videre. Men det skal du måske vente med. For mange ejendomsselskaber, ejendomsfonde, fund managers, asset managers og måske endda administratorer er som udgangspunkt omfattet af de nye regler. Og det kan blive en bekostelig og besværlig affære. Finanstilsynet har nemlig fortolket reglerne sådan, at et kommercielt ejendomsselskab, hvor der kan være flere investorer, som udgangspunkt betragtes som en alternativ investeringsfond – en såkaldt AIF. De nye regler stiller skærpede krav til fondens forvalter, der blandt andet bliver underlagt et omfattende regelsæt og kontrol af Finanstilsynet.

ER DU EN AIF ELLER FAIF? Hvornår er ejendomsselskaber så helt præcis omfattet af de nye regler? Det er blevet diskuteret i Finanstilsynet, og blev det også, da Ejendomsforeningen Danmark holdt gå hjem-møde om emnet den 11. september i København. Finanstilsynets kontorchef Anna Frost-Jensen prøvede at gøre deltagerne klogere. Et kommercielt ejendomsselskab anses som en AIF og er omfattet af den nye lov, når der rejses – eller kan rejses – kapital fra mere end en inve26

Ejendomsbranchen mødte talstærkt op til Ejendomsforeningen Danmarks gå hjem-møde om den nye FAIF-lov, som har konsekvenser for nogle ejendomsselskaber og deres forvaltere.

I det omfang et ejendomsselskab alene laver property management og drift af ejendommen, så er det ikke en AIF. Laver man asset management eller fund management, så kan det være en AIF Anna Frost-Jensen, kontorchef i Finanstilsynet

stor i virksomheden, og når ejendomsselskabet opererer på baggrund af en investeringsstrategi. Finanstilsynet understregede dog, at der altid skal foretages en konkret vurdering af det enkelte selskab med udgangspunkt i, de funktioner det udfører. Hvis ejendomsselskabet er en AIF, så har det ifølge loven også en forvalter, en såkaldt FAIF, ligegyldigt om det er selvforvaltende eller har en ekstern forvalter. Det er netop forvalteren, som kan blive omfattet af det øgede tilsyn og kontrol og ikke direkte selskabet, medmindre det er selvforvaltende. Jo flere funktioner en administrator eller manager for et ejendomsselskab eller -fond udfører, jo større sandsynlighed er der for, at administratoren eller manageren er omfattet af de nye regler. Men selv hvis der ikke er en ekstern forvalter, vil ejendomsselskabet eller -fonden være omfattet af de nye regler. Der findes altså ingen klar definition. Men Anna Frost-Jensen havde en tommelfingerregel: – I det omfang et ejendomsselskab alene laver property management og drift af ejendommen, så er det ikke en AIF. Laver man asset management eller fund management, så

kan det være en AIF, sagde Anna Frost-Jensen. Hun slog fast, at Finanstilsynet fortsat er i gang med at fortolke direktivet. – Jeg kan præsentere, hvor fortolkningen fra det danske finanstilsyn ligger lige nu. Men I skal holde jer for øje, at der kan komme fortolkninger fra ESMA (Det Europæiske Værdipapirtilsyn, red.), som gør, at man må tage definitionerne op til revision, sagde hun. Der er også en økonomisk bagatelgrænse for, hvornår en forvalter hører under FAIFloven. Forvalteren kan nøjes med at lade sig registrere hos Finanstilsynet, hvis de aktiver, som samlet set forvaltes i virksomheden, udgør under 100 mio. euro, eller under 500 mio. euro, hvis AIF’erne, som forvalteren forvalter, ikke er gearede og ikke indløser investorerne de første fem år. Men forvalteren skal søge om tilladelse hos Finanstilsynet, hvis de aktiver, han forvalter, overskrider disse grænser.

AIFER SKAL HAVE EN DEPOSITAR Er dit ejendomsselskab en AIF, skal du have en såkaldt depositar, der ikke må være fondens forvalter. En depositar kan være en revisor,

Hvad gør Ejendomsforeningen Danmark? Ejendomsforeningen Danmark vil fortsat samarbejde med Finanstilsynet for at få afklaret reglerne, så de bliver anvendelige i praksis. Ejendomsforeningen Danmark har bedt bestyrelsen for European Property Federation om at tage emnet op på et kommende møde for at drøfte implementeringen af reglerne i de enkelte lande. Derudover fortsætter Ejendomsforeningen Danmarks interne styregruppe med at koordinere foreningens aktiviteter i forbindelse med de nye regler. – Vi ser med bekymring på de nye regler, som virker meget omfattende og bureaukratiske. De vil give store arbejdsbyrder og betydelige omkostninger til branchen for en øget sikkerhed, der er relativt beskeden, siger John R. Frederiksen, formand i Ejendomsforeningen Danmark.

reportage

For dem, der ikke har en fortid i den finansielle sektor eller ikke har et fondsmæglerselskab i dag, vil det omfang, man skal dokumentere sine forretningsgange i, være overraskende, skræmmende og irriterende Jeppe Buskov, partner i Kromann Reumert

advokat, et pengeinstitut eller et fondsmæglerselskab. Der er en masse krav til de virksomheder, der vil fungere som depositar. De har blandt andet en registreringspligt, og så skal de leve op til en række finansielle og professionelle garantier. Depositaren skal blandt andet overvåge fondens cash-flow, opbevare fondens aktiver og føre tilsyn med bestemte opgaver i fonden. Der er endnu ingen depositarer på det danske marked, der udelukkende kan fungere som depositarer for ejendomsfonde og kapitalfonde. Men Finanstilsynet oplyste, at den første ansøgning er på vej igennem, og tilsynet fornemmer, at flere revisionshuse, fondsmæglere og advokatfirmaer overvejer at udbyde depositaropgaver. Revisorer, advokater, pengeinstitutter og fondsmæglerselskaber skal ikke ansøge om tilladelse til at udbyde depositarfunktionen. Så der kan være nogle virksomheder af denne type, som allerede tilbyder funktionen, påpegede Finanstilsynet til gå hjem-mødet.

HVAD BETYDER DET I DAGLIGDAGEN? Falder du inden for den nye lovs rammer, må du regne med ekstra arbejde og omkostninger både til driften af AIFen, men også til etableringen, da de fleste vil skulle have juridisk bistand til opgaven. Det slog Jeppe Buskov, partner i Kromann Reumert og oplægsholder til gå hjem-mødet, fast: – I realiteten vil de fleste skulle ændre i deres fondsdokumentation og i hvert fald i

deres forvalteraftaler for at dække de yderligere ydelser, som forvalteren vil skulle yde. For eksempel er forvalteren nu forpligtet til at lave risikostyring, så det skal skrives ind i aftalen, og måske skal man også forholde sig til, hvordan ansvaret er, sagde Jeppe Buskov. Loven giver en række nye arbejdsopgaver, der kan betyde, at selskabet – uanset om det er selvforvaltende eller har en ekstern forvalter – må oprette nogle nye funktioner og få en større bemanding eller outsource visse opgaver. – For dem, der ikke har en fortid i den finansielle sektor eller ikke har et fondsmæglerselskab i dag, vil det omfang, man skal dokumentere sine forretningsgange i, være overraskende, skræmmende og irriterende, sagde han.

PÅ PLADS til SOMMER Mange ejendomsselskaber er altså potentielt AIFer, og dermed er de og mange fund managers, asset managers og måske endda også nogle administratorer omfattet af reglerne. Så sæt dig grundigt ind i reglerne, eller søg professionel rådgivning. Du kan også kontakte Finanstilsynet, som kan hjælpe med en konkret vurdering af din situation. De nye regler trådte i kraft den 22. juli. 2013, men der er indført et år med overgangsregler for de selskaber, der eksisterede inden denne dato. Så du har indtil den 22. juli 2014 til at komme på plads i forhold til de nye regler og eventuelt få ansøgt Finanstilsynet om tilladelse som forvalter.

alf@ejendomsforeningen.dk

Bag om FAIF-loven

Mere information

Den nye lov implementerer et EU-direktiv. Reglerne ensrettes for de alternative investeringsfonde i Europa for at få bedre overblik over sektoren, der ikke har været under tilsyn før. Og så skal reglerne skabe et mere åbent europæisk marked, så fondene lettere kan operere på tværs af landenes grænser.

På Finanstilsynets særlige hjemmeside om FAIF finder du forskellige vejledninger, ansøgninger og en række typiske spørgsmål og svar. Der bliver løbende lagt information på hjemmesiden, så hold øje med den jævnligt. Klik ind på www.finanstilsynet.dk. Se under Temaer > Kollektive investeringer.

Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering

Har I den optimale realkreditfinansiering af jeres erhvervsejendomme? Realkredit Danmark er specialister i erhvervsejendomme. Vi tilbyder professionel sparring, så I får en optimal finansiering af jeres ejendomsinvesteringer. Kontakt os, så vi kan udveksle viden om ejendomme. Ring til os på 70 15 15 21 eller gå ind på www.rd.dk/erhverv.

187x273 Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering.indd 1

22/01/13 09.35

synspunkt

Fast ejendom er højt på dagsordenen i EU

Mere EU-regulering kan være på vej ind i den danske ejendomsbranche landespecifik „vejledning“ om, hvordan man sikre balancerede budgetter og fremmer bæredygtig vækst. Med tre niveauer af sanktioner i henhold til hvert enkelt lands politiske kapacitet for europæiske integration: Tjekkiet og Storbritannien står udenfor, de 25 Finanspagtlande er stærkt engagerede i at tage den kollektivt ordinerede medicin, og eurozonens lande står over for en bøde på 0,1 procent af BNP, hvis de ikke opfylder kravene.

Hvad siger kommissionen? FORFATTER MICHAEL MACBRIEN, GENERALDIREKTØR FOR EUROPEAN PROPERTY FEDERATION (EPF) Fast ejendom er ikke er nyt begreb i EUsammenhæng. EU’s indre marked gjorde det muligt for ejendomsinvestorer og administratorer at arbejde på tværs af grænserne inden for det åbne fællesmarked, og EU’s energi- og miljøpolitik har ændret kravene til byggeriet, men hidtil har det været accepteret, at spørgsmål i relation til ejendomsbeskatning, huslejeregulering og fysisk planlægning bedst blev håndteret lokalt i det enkelte land og derfor ikke var egnet til EU-regulering. Men ejendomsområdet, og den bagvedliggende værdiansættelse, betragtes af mange som en af årsagerne til den nuværende finansielle krise. Det har affødt en tidligere uset meget hurtig og radikal politisk reaktion, der har bragt alle aspekter af ejendomsområdet ind i hjertet af EU’s politiske processer: Det der går under betegnelsen EU’s Economic Governance.

Kontrol med økonomisk politik For at undgå en uheldig afsmitning og for sammen at skabe vækst har EU-landene pålagt sig selv at føre fælles kontrol med samtlige regeringers økonomiske og budgetmæssige politik. De har besluttet at lade EU-Kommissionen give dem såvel en generel som en

Det er første gang, at EU-Kommissionen har sagt ting som: „Der bør gøres en større indsats for at omlægge skatten fra skat på arbejde til beskatning, der er mindre til skade for vækst: For eksempel kan stigende skat på forbrug, miljø og velstand (for eksempel høj ejendomsværdibeskatning) hjælpe med til at lette skattetrykket på arbejde ...“ og „Økonomisk litteratur peger på den betydning, skattesammensætningen har for økonomisk vækst og foreslår en rangordning af de vigtigste skattekategorier med hensyn til vækst, hvor skatter på fast ejendom er den mindst væksthæmmende, fulgt af forbrugsbeskatning ... og indkomstskatter“. „For at øge arbejdskraftens mobilitet og få en effektiv fordeling af boligmassen kan en ændring af balancen i boligbeskatningen, fra en transaktionsskat til en løbende beskatning være berettiget“. Men det er intet sammenlignet med den landespecifikke „vejledning“, som er motoren i den fælles påtvungne proces. Danmark bliver bedt om at: „fortsætte bestræbelserne på at fjerne hindringer for konkurrence, navnlig i ... byggesektoren ...“ og at „overveje yderligere forebyggende foranstaltninger for på mellemlang sigt at styrke stabiliteten af boligmarkedet og det finansielle system, herunder at tage hensyn til resultaterne af den igangværende undersøgelse

foretaget af Erhvervs- og Vækstministeriet om fordelingen af husholdningernes formuer og gæld og ved at revurdere ejendomsværdiskattesystemet og det kommunale grundværdiskattesystem“. (Det skal ske gradvist, i betragtning af den aktuelle reduktion af boligpriserne.) (Rådets henstilling, 6. juli 2012, s. 12).

Hvorfor? Fordi: „... En for lav effektiv ejendomsværdiskattesats, i betragtning af den skattemæssige værdi af fradraget for rentebetalinger, kan have givet incitamenter til akkumuleringen af privat gæld i forbindelse med boligværdistigningerne. Som en konsekvens af skattereformen i 2009 er rentefradraget gradvist blevet sænket, men den effektive ejendomsværdiskattesats vil forblive med at være lav. Derfor har disse elementer i skattesystemet sandsynligvis også bidraget til den aktuelle stigning i husholdningernes formuer og gæld siden begyndelsen af 1990’erne. ... som en del af skattestoppet blev der i 2003 indført et loft for den årlige stigning i den kommunale grundværdiskat. Da grundværdierne imidlertid er steget mere end de årlige lofter siden 2003, opstod der en pukkel af grundværdiskattestigninger, indtil boligpriserne toppede i 2007. Det har siden givet anledning til årlige stigninger i grundværdiskatten samtidig med at ejendomspriserne er faldet. Som følge af skattestoppet har grundværdiskatten ligesom ejendomsværdiskatten forstærket konjunktursvingningerne i stedet for at dæmpe dem.“ (Makroeconomic Imbalances – Denmark 2012, s. 21).

EPF påvirker Som det fremgår, er det lidt for enhver smag og European Property Federation vil arbejde med at påvirke EU-Kommissionen og Ministerrådet, dels for at korrigere visse misforståelser og dels for at støtte op om behovet for reformer af leje- og planlovgivningen og for at få udbredt disse reformer til flere lande.

Har du et synspunkt omkring ejendomsbranchen, bringer vi det gerne. Dit indlæg må højst fylde 4.500 tegn inklusive mellemrum, og vi forbeholder os retten til at redigere det. Du skal blot sende det til rik@ejendomsforeningen.dk, mrk. Synspunkt.

ALT I VVS

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

Aut. kloakmester

B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88 AARTelefon ann187x64mmHusetJANUAR2013:Layout

20/01/13

12:46

Side 1



38 71 55 11

EJENDOMSSERVICE DU KAN STOLE PÅ Trappevask • rengøring af vaskeri/kontor/fælleslokale • pasning af grønne områder vinduespolering • liftopgaver • fjerne fugt/skimmelsvamp • viceværtydelser osv.

FÅ ET GODT TILBUD! RING 43 99 99 99 eller send e-mail til info@aaren.dk Læs mere på www.aaren.dk SKADESERVICE DØGNET RUNDT - fx. ved vandskade, brand, røgskade mv. AKUT-telefon: 43 99 99 98

Nyhed Varmefordelingsmålere

Vandmålere

Energimålere Røgalarm- www.minol.dk

Nyhed Radiosystem

Fordelingsregnskaber

Kontrolmanual M7 Radio- www.minol.dk

Måling og fordeling af varme, vand og el I mere end 60 år har Minol udviklet og leveret udstyr til forbrugsmåling og udarbejdet forbrugsregnskaber. Aflæsning af forbrugsdata foregår trådløst uden besvær for beboerne.

Kim Brønnum Salgskonsulent

Ny medarbejder Carsten Hammerhøj Salgschef

Anette Olsson Internt salg

Minol A/S Rådhus Allé 23 3650 Ølstykke Tlf. 47 17 93 66 info@minol.dk www.minol.dk

guide

Nye altaner Der bliver hvert år sat op mod 4.000 nye altaner op i Storkøbenhavn. Men hvad skal du være opmærksom på, inden du kaster dig ud i projektet? Huset giver dig ni gode råd FORFATTER ANNE LOUISE FISKER NIELSEN

3 råd fra byggeteknikeren Direktør Martin Yde, ARI Byggerådgivning A/S

1 Lav et tydeligt byggebudget Det kan betale sig at bruge energi og tid på at lave et overskueligt budget, der viser totaløkonomien i altanprojektet. Tilbuddene fra leverandørerne har nemlig typisk ikke det komplette projekt med. – Tilbuddene afgives ikke inden for almindelig byggejura, hvor der normalt bruges kontrakterne AB 92 og AB Forbruger. Altanleverandørerne har deres egne betingelser. Og typisk er moms og omkostninger til kommunen som byggesagsgebyr og betaling til kommunen for parkering ikke taget med. Man skal også huske at få for eksempel tilslutning til kloak regnet med. Alle de ekstra udgifter skal med i budgettet. Det betyder, at hvor altanleverandørerne muligvis siger 80.000 kroner for en altan, så ender vi ofte på måske 130.000 kroner, før alt er betalt, siger Martin Yde, der anbefaler at afse ti procent ekstra i budgettet til de uforudsete udgifter.

2 Afstem forventningerne En altan er ikke bare en altan. Det er vigtigt at overveje nøje, hvad man egentlig får, når man underskriver aftalen med leverandøren. Martin Yde oplever ofte, at køberne får noget andet, end de egentlig troede. – Har du eksempelvis fået afklaret, om du får en altan, hvor regnvandet bliver ledt væk fra altanen, så du kan sidde i tørvejr, når det regner? Eller får du en åben altan, hvor det reg-

ner ned fra overboen? Hvad med dørene ud til altanen – skal de åbne indad eller udad? Man skal gøre sig en masse overvejelser, inden man skriver under. Og det er min erfaring, at det kræver en administrator eller teknisk rådgiver, der har erfaring med denne slags projekter. Ellers oplever man let at få en helt anden altan, end man troede, siger Martin Yde.

3 Tænk æstetik Man skal gøre sig en masse overvejelser, inden man skriver under Direktør Martin Yde, ARI Byggerådgivning A/S

Du skal naturligvis søge byggetilladelse til at opføre altanen hos din kommune. Og det er blevet markant lettere at få lov til at sætte altaner op nu, end det var for bare seks år siden, mener Martin Yde. Men det er også vigtigt selv at overveje æstetikken i projektet og ikke gå på kompromis med ejendommens udseende for at få den billigste og største altan.

3 Få en forhånds-

godkendelse

3 råd til udlejer Juridisk konsulent Niklas Winther Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark

1 Lav et grundigt

regnestykke

Der gælder de samme regler for altanprojekter i udlejningsejendomme som for andre forbedringer af lejemålet. Du må derfor som udgangspunkt medtage alle omkostningerne med fradrag for eventuel sparet vedligeholdelse, og du kan anvende ydelsen på et sædvanligt annuitetsrealkreditlån, når du beregner forbedringsforhøjelsen. Den skal dog modsvare forøgelsen af lejemålets brugsværdi, så der er en øvre grænse, der baserer sig på et skøn. Du bør således som udlejer begynde med at lave et regnestykke over, hvor meget projektet vil koste, og om du kan få en ordentlig forrentning af din investering. – I forbindelse med et altanprojekt bør du overveje, om det også kan betale sig at få lavet andre forbedringer og vedligeholdelsesarbejder på klimaskærmen i samme omgang, siger Niklas Winther Kejlskov.

2 Indgå en tydelig aftale Du kan vælge at indgå en aftale med de enkelte lejere eller at gennemføre projektet uden en aftale. Indgår du en aftale med de enkelte lejere, kan du kræve en lejeforhøjelse, som du selv aftaler med lejer. Forhøjelsen kan være uafhængig af de faktiske omkostninger. Du skal dog huske på, at aftalen bortfalder, hvis lejeren fraflytter. Så sørg for at gemme bilag, så de kan bruges til at fastsætte lejen i forbindelse med en ny lejer efter forbedringsreglerne. – Så du skal overveje, om investeringen også er fordelagtig, når der kommer en ny lejer, siger Niklas Winther Kejlskov. Aftalen skal være på skrift, og kan kun indgås, når den egentlige lejeaftale er underskrevet. Aftalen skal vise tydeligt, at den er indgået efter lejelovens § 62b. Inden aftalen indgås, skal du gøre lejeren opmærksom på, at han kan kræve, at du indhenter en forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelsen hos huslejenævnet, og at han kan bede kommunen om en udtalelse om aftalens konsekvenser for eventuel boligstøtte.

Hvis du beslutter at gennemføre altanprojektet uden en aftale med lejerne, så er der langt flere regler. – Først skal du danne dig et overblik over de omfangsrige krav i lejeloven og boligreguleringsloven omkring gennemførelse af forbedringer og de hermed forbundne lejeforhøjelser. Derefter skal du lave en køreplan for, hvordan og hvornår du vil opfylde dem. For blot en lille fejl kan medføre, at du ikke kan kræve en forbedringsforhøjelse eller kun i et begrænset omfang. Vi anbefaler også, at du begynder med at indhente en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen i huslejenævnet, siger Niklas Winther Kejlskov. Det er vigtigt, at du har dokumentationen for projektet i orden, hvis du gennemfører projektet ensidigt. Du bør få din entreprenør til at prissætte de forskellige dele af projektet, så man kan skelne mellem, hvad der er forbedringer og vedligehold. – Og så skal du igen huske at gemme bilag. Tvister om forbedringsforhøjelser kan opstå efter mange år, og udlejer skal kunne dokumentere grundlaget for lejeforhøjelse. Hvis du en dag skal sælge ejendommen, så vil dokumenterne også kunne understøtte, at den opkrævede lejeforhøjelse er lovlig og dermed have betydning for salgsprisen, siger Niklas Winther Kejlskov.

3 råd til administratorer og foreninger Direktør Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset AS/S

1 Tilret foreningens

2 Få styr på vedtægter

Når en forening får altaner på ejendommen, udløser det en masse nye spørgsmål. Og det er vigtigt at få husordenen tilrettet, så den tydeliggør, hvordan man må bruge altanen. – Må man fx grille på altanen? Hvad må man have stående på altanen? Må den skærmes af? Det betyder meget for de enkelte beboere i foreningen, og det er meget vigtigt at tage stilling til det i husordenen, siger Rasmus Juul-Nyholm, der er involveret i fem til ti altanprojekter for foreninger om året.

Andelsbolig- eller ejerforeningen skal i sine vedtægter tage stilling til forskellige forhold. Det er særlig vigtigt at have tydeliggjort, hvem der har vedligeholdelsesforpligtelsen. I en andelsboligforening er det også vigtigt at afklare, hvordan altanerne håndteres afskrivningsmæssigt og i forhold til værdiberegningen. – Disse ting er nemmere at få på plads, inden altanerne hænger der. Det er især vigtigt at have klare regler for, hvem der har forpligtelsen, fx hvis altanen skal erstattes eller genophænges. Det kan være meget dyrt. Særligt i de foreninger, hvor ikke alle har altaner, siger Rasmus JuulNyholm.

husorden

3 Afklar hvilket flertal

der kræves

Hvor stort et flertal skal der til i foreningen, for at man kan vedtage et altanprojekt? Du kan kigge i vedtægterne, men det er ikke sikkert, at der er et tydeligt svar, og praksis er uklar. – Det er vores grundlæggende holdning, at der er tale om en væsentlig ændring af ejendommen, og at man derfor ofte vil skulle bruge den flertalsform, som den pågældende forening har i sine vedtægter om ændringer af ejendommen. Typisk kvalificeret flertal. Opsætning af altan er et voldsomt indgreb for dem, som bor under altanen, siger Rasmus Juul-Nyholm.

nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Vedtægtsændringer i ejerforeninger Vi hører ofte fra ejerforeningerne, at vedtægterne er gamle og trænger til at blive justeret. Men det er ikke altid ligetil at ændre på vedtægterne. Det er dog vigtigt at overveje, om der er behov for en justering

FORFATTER SUSANNE RENDTORFF, SEKRETARIATSCHEF I EJERLEJLIGHEDERNES LANDSFORENING FOTO JAN SOMMER Den enkelte ejer har som udgangspunkt den faktiske eneråden vedrørende særejendommen, altså de lokaler, der efter den tinglyste fortegnelse tilhører den enkelte ejerlejlighed. Disse forhold reguleres ikke af ejerforeningsvedtægten – vedtægten vedrører det, der ejes i fællesskab, og det, der derfor skal administreres i fællesskab. Vedtægten omfatter også medlemmernes fælles interesser i forholdet mellem ejerlejlighedsejerne indbyrdes og forholdet udadtil i forhold til tredjemand. Den nugældende normalvedtægt er trådt i kraft den 1. januar 2006. Ejerforeningen er en slags administrationsfællesskab eller et forvaltningsorgan, der som fuldmægtig administrerer de fælles anliggender. Udgangspunktet er, at kun hvis der i de konkrete vedtægter er tilstrækkelig og præcis hjemmel hertil, kan ejerforeningen ved generalforsamlingen træffe beslutninger, der griber ind i den enkelte ejers ret til at benytte, sælge, pantsætte eller udleje eller på anden måde disponere over lejligheden i retlig eller faktisk henseende. Ejerforeningen kan således ikke pantsætte den enkelte ejerlejlighed, og den kan ej heller indføre forbud mod erhverv eller udlejning. Såfremt en sådan beslutning skal have virkning, skal den tiltrædes af den, der kan disponere retligt over lejligheden, nemlig ejeren af lejligheden. Hvis vedtægten oprindeligt har indeholdt en sådan bestemmelse, opfattes det, som om man ved købet tiltræder vedtæg34

ten som en slags aftale. Men efterfølgende skal sådanne beslutninger for at have virkning være tiltrådt af de berettigede – de skal således være enstemmige. Naboretlige hensyn må dog pga. det intensiverede fællesskab bevirke, at konkret belastende erhvervsanvendelse kan forbydes eller forlanges ophørt – eventuelt ved at en udlejningsaftale forlanges ophævet. Der kan efter El. § 5 oprettes en husorden. Der kan formentlig ikke ved en husorden foretages indgreb i benyttelsen af ejerlejligheden. Dette må i det mindste ske som en vedtægtsændring. Indholdet af beslutningen må afgøre, om det kan ske med kvalificeret flertal, eller om ændringen kun kan besluttes med kvalificeret flertal. Beslutninger, der på afgørende måde griber ind i den enkelte ejers rettigheder, og som den pågældende ikke kan eller bør forudse som følge af sin indtræden i fællesskabet, kan ikke træffes uden den berørtes medvirken. Der tænkes her på forhold som ændring af fordelingstal eller omkostningsfordelingen eller ændring af stemmeret.

ÆNDRINGER AF VISSE FORHOLD KRÆVER KVALIFICERET FLERTAL Vedtægtsændringer, hvor der indføres krav om etablering eller forhøjelse af sikkerhed til sikring af ejerforeningens krav på de enkelte ejere, er i realiteten et indgreb i den enkelte ejers dispositionsret, men accepteres i praksis som en nødvendig sikring af det økonomiske fællesskab eller interessentskab, man har i ejerforeningen. Det forudsættes dog, at sikkerheden er rimelig og ikke for høj i forhold til sædvanlig fællesudgifter. Bemærk, at realkreditinstitutterne tidligere accepterede pantesikkerhed i størrelsesordenen kr. 41.000 pr. lejlighed, hvor man nu foretager afkortning i et evt. lånebeløb. Det skal i denne forbindelse også være af betydning, at det sker under iagttagelse af en lighedsgrundsætning. Normalvedtægten giver i § 2, stk. 4, mulighed for at ændre vedtægten med kvalificeret majoritet – og de fleste individuelle vedtægter

har en tilsvarende bestemmelse – men det er vigtigt at bemærke, at kun ændringer, der vedrører fællesskabets administration, kan ændres. En bestemmelse, der indholdsmæssigt vedrører den enkelte ejers beføjelser, kan ikke efterfølgende reguleres i vedtægtsform, medmindre den er tiltrådt af den, der belastes heraf.

INDIVIDUELLE VEDTÆGTER OG TINGLYSNING For mange ejerforeninger vil der i forbindelse med opdelingen være fastsat et sæt individuelle vedtægter til erstatning for normalvedtægten. Såvel normalvedtægten som en individuel vedtægt må dog forstås med forbehold for tilfælde, hvor der efter almindelige regler kræves samtykke fra samtlige ejerlejlighedsejere. Hvad enten det er normalvedtægten eller en individuel vedtægt, der er gældende i ejerforeningen, kan der opstå behov for ændring, tilføjelser eller justeringer. Der kan være tale om bestemmelser, der etablerer eller forøger kravet til sikkerhed for de enkelte ejeres gæld til fællesskabet. Ændringer skal efter vedtægtens egen bestemmelse besluttes med kvalificeret flertal og tinglyses. En bestemmelse, der ændrer eller supplerer en individuel vedtægt eller normalvedtægten, skal tinglyses. En beslutning om sikkerhed efter normalvedtægtens § 17 skal således på samme måde tinglyses. Efter El. § 7 skal normalvedtægten finde anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst. Dette er i strid med et almindeligt princip om, at tinglysning kun har betydning i relation til tredjemand. I betænkningen til ejerlejlighedsloven gives begrundelsen for kravet. Hvis en lejlighed overdrages, inden ændringen var tinglyst, ville der gælde forskellige bestemmelser for de enkelte ejere indbyrdes. Bestemmelsen gælder alle vedtægtsbestemmelser – hvad enten de fraviger eller supplerer normalvedtægten.

ejl@ejl.dk

sagt i pressen

Ejendomsinvestor raser over realkreditgebyrer

Skimmelsvamp er også lejernes ansvar

Tre ud af fire ejendomme fejlvurderes

Det er ikke kun private boligejere, der rammes, når danske realkreditselskaber opkræver større bidrag fra lånerne. Også erhvervskunderne får stigningerne at mærke. John R. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Det er bestemt et problem, som vi har fokus på, for bidragene er et vigtigt omkostningselement for udlejerne.

I sidste uge foreslog Lejernes Landsorganisation at oprette et særligt register over udlejere, der ikke sørger for at få fjernet skimmelsvamp. Men det vil ikke være rimeligt at hænge udlejerne ud, mener Ejendomsforeningen Danmark. Torben Christensen, direktør i foreningen, siger: – Faktisk er det oftest lejernes adfærd, der er skyld i skimmelsvamp. De lufter ikke nok ud, efter at de har vasket tøj eller været i bad, og det er altså at skabe et miljø, hvor skimmelsvamp trives.

Ejendomsforeningen Danmark hilste i sidste måned Statsrevisionens rapport om den offentlige ejendomsvurdering velkommen. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Vi anbefaler, at man professionaliserer klagesystemet og styrker Landsskatteretten, der ofte rammer meget godt med vurderingerne. Men vi er i dialog med Skat nu og vil bidrage til, at vi får et velfungerende system, hvor retssikkerheden er i orden.

Nordjyske Stiftstidende, den 12. september 2013

Jyllands-Posten, den 3. september 2013

P4 Trekanten, den 5. september 2013

Altanen er det nye samtalekøkken

Huslejeregulering skævvrider

Undgå problemer ved boligbytte

Interessen for altaner er stigende, og lige nu bliver der sat hele 4.000 nye altaner op om året. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Der er stor interesse i at investere i altaner. Det gælder både ejere og andelsejere, men vi ser også tendensen på udlejningsejendomme. Det er rigtig positivt, for det øger både kvaliteten og gør lejlighederne mere attraktive.

Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, har skrevet et debatindlæg til Børsen. Han skriver: – De private udlejere kan ikke lade cheføkonom i Lejernes LO, Jesper Larsens lovprisning af huslejereguleringen gå ubemærket forbi … Vi udbyder attraktive boliger til alle befolkningsgrupper, men huslejereguleringen fjerner en stor del af den mobilitet, som et velfungerende samfund kræver…

Interessen for boligbytte, hvor man bytter boliger i ferien, er støt stigende. Er man lejer, bør man spørge sin udlejer om lov, før man siger ja til at bytte bolig. Niklas Winther Kejlskov, juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Selvom der ikke er penge involveret, så er der stadig tale om en modydelse, når man bytter bolig i ferien. Derfor kan det karakteriseres som en fremleje uden gyldig grund, hvilket er et brud på lejeloven.

Børsen, den 30. august 2013

Jyllands-Posten, den 24. august 2013

Har forgæves prøvet at råbe Skat op

Håb om forbedring efter kritik af Skat

Køb af andelsboliger

Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, gæstede DR2 Nyheder til en debat af Rigsrevisionens kritik af Skat. Foreningen har igennem flere år forsøgt at råbe Skat op omkring problemerne med ejendomsvurderinger. Han siger: – Vi fik et meget politisk svar, som ikke nødvendigvis afspejler de faktiske forhold … de metoder, som Skat bruger i forhold til erhvervsejendomme, svarer ikke til de metoder, man bruger på ejendomsmarkedet ...

Hos Ejendomsforeningen Danmark og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation hilser man Rigsrevisionens skarpe kritik af Skats ejendomsvurderinger velkommen. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Vi vil anbefale vores medlemmer at vurdere enkeltvis, om de har fået tab på det her. Der er ingen tvivl om, at mange af dem har fået forkerte ejendomsvurderinger.

Politiken, den 1. september 2013

DR2, den 23. august 2013

Altinget.dk, den 21. august 2013

Det er højsæson for køb af andelsboliger, men man skal være opmærksom på de mange faldgruber. Jane Qvist Lorenzen, juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark, gæstede Aftenshowet. Hun siger: – Du hæfter i et vist omfang for de lån, der er i andelsboligforeningen. Så det er vigtigt, at du sætter dig ind i det, og selvom det er meget indviklet, så interesser dig lidt for det og eventuelt tag det med videre til en køberrådgiver. DR1, Aftenshowet, den 20. august 2013

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, T: 33 12 03 30

Håndtering af pengepligtige ydelse i et rigtigt ERP-System?

Påkrav jf. lejelovens §93 i et rigtigt ERP-system?

Kan man det???

§18b i et rigtigt ERP-system?

Ja, det kan man godt!

Få en ejendomsløsning baseret på Microsoft Dynamics NAV 2013 og få transparens i din økonomistyring Kontakt chefkonsulent Per Nielsen på 26 79 16 43

elbek-vejrup.dk