Huset 7 2006 by EjendomDanmark

huset Erhvervsmagasinet huset | nr. 7| september 2006

Tilmeld dig kurser i ejendomsviden på

www.ejendomsforeningen.dk

TEMA:

Hvor skal

Prisen for rådgivning skal være klar >> side 4

Ny og omfattende energimærkning af bygninger Prisen for rådgivning skal være klar >> side 20

Hvem bor billigst? >> side 30

Ny og omfattende energimærkning af bygninger

FOTO JAN SOMMER

Hvem bor billigst?

bænken stå? >> side 6-15

LEDER formanden har ordet

Oppustede krav til energimærkning De nye energimærker af fast ejendom bliver meget dyrere end de gamle. Ændringerne er blevet gennemført uden om Folketinget og uden om ejere og lejere

Det er velkendt, at en stor del af verdens energiforbrug ﬁnder sted i det byggede miljø, og at der er en bred politisk målsætning om at begrænse energiforbruget. Derfor er det vigtigt, at nybyggeri gennemføres med henblik på energieffektivitet, og at alle driftsøkonomisk rentable energibesparelser i bestående ejendomme fremmes. Den målsætning har Ejendomsforeningen Danmarks fulde opbakning. Den meget restriktive lovgivning om lejefastsættelsen i private udlejningsboliger stiller sig desværre ofte hindrende for gennemførelse af driftsøkonomisk rentable projekter for energibesparelser i ældre beboelsesejendomme. De hindringer vil vi gerne have afskaffet, men arbejdet med at forenkle de private boliglejelove går desværre meget trægt. Her synes politikerne at mangle handlekraft. For at fremme energibesparelserne i fast ejendom har politikerne derimod i en årrække vedtaget love om energimærkning og energiledelse i større ejendomme. Disse ordninger har bidraget til nogle energibesparelser, men de har særlig bidraget som en indtægtskilde for energikonsulenterne. Forsknings2

rapporter har endvidere vurderet, at ordningerne ikke har givet energibesparelser, der kan retfærdiggøre ordningernes omkostninger. EU har i et direktiv fastsat, at alle medlemslande fra 2006 skal have en energimærkningsordning. I ly af EU-direktivet har Energistyrelsen ladet energikonsulenter og andre med en økonomisk interesse i at øge kravene til energimærkerne udarbejde nye danske regler for energimærker. Derfor er de nye energimærker ikke overraskende blevet meget dyrere for ejere og lejere og en stor indtægtskilde for energikonsulenterne. Med den valgte fremgangsmåde har Energistyrelsen i realiteten kunnet lovgive uden om Folketinget og uden at Ejendomsforeningen Danmark og andre relevante organisationer har haft mulighed for at bidrage til en hensigtsmæssig udformning af kravene til de nye energimærker. Det er ud fra en demokratisk synsvinkel en helt utilfredsstillende fremgangsmåde, og det vil helt sikkert bidrage til, at de stærkt øgede udgifter til energimærkning kun i meget beskedent omfang vil give sig udslag i relevante energibesparelser.

John R. Frederiksen Formand, Ejendomsforeningen Danmark

huset Erhvervsmagasinet

38. årgang · nr. 7 · september 2006 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon 33 12 03 30 Fax 33 12 62 75 E-mail: info@ejendomsf.dk www.ejendomsforeningen.dk Girokonto: 888-5893

Ansvarshavende redaktør kommunikationschef Morten Jeppesen moje@ejendomsf.dk Direkte 33 76 56 41

Layout & DTP Sheila Løgstrup shl@ejendomsf.dk Direkte 33 76 56 51 Annoncesalg og marketing Annette Gløde Rudersdalsvej 82 2840 Holte Telefon: 45 41 30 00 Fax: 45 41 30 01 Følgende temaer bringes i Huset 2006: Oktober: it i ejendomsbranchen November: Gennemsigtige løsninger December: Køkkenet for de mange Abonnement Egon Petersen Telefon: 3376 5660 Tryk Datagraf Auning AS Bladet udkommer 10 gange om året medio måneden (bortset fra januar og juli). ISSN 0109-1034 Medlem af Dansk Fagpresse

Oplæg Kære læser I dette nummer kan du læse om arealerne uden for ejendommen, hvor der er talrige muligheder for at forskønne livet for beboerne. Flere steder betaler kommunen for en gårdrenovering, hvis hele karren slår sig sammen til et stort gårdareal. Du kan også læse om, hvem der bor billigst. I den økonomiske analyse sætter vi fokus på, hvilken boligform der er mest fordelagtig for den enkelte. Og det er næppe overraskende lejere i regulerede boligejendomme. Indførelsen af de nye og langt mere omfattende energimærkningsregler rejser en række spørgsmål om baggrunden for det, som formanden skriver i sin leder. Læs om reglerne i dette nummer af Huset, hvor juridisk konsulent Mogens Dürr har gravet i beslutningsprocessen bag energimærket. Og som en sidste ting stiller vi en række boligspørgsmål til en boligordfører i Folketinget. Denne gang er turen kommet til de Konservatives Jakob Axel Nielsen.

FOTO JAN SOMMER

Redaktion Journalist Camilla Bresemann cab@ejendomsf.dk Direkte 33 76 56 52

God læselyst! Rolf Norstrand Administrerende direktør Ejendomsforeningen Danmark

Prisen for rådgivning skal være klar Ny lov om juridisk rådgivning har gjort ﬂere danske virksomheders forretningsmodel ulovlig

for det, hvor det tidligere kun var forbeholdt særlige grupper som advokater. I stedet for vinkelskriverloven har vi fået lov om juridisk rådgivning. Den omfatter ikke advokater, men gælder for andre, der erhvervsmæssigt yder juridisk rådgivning til forbrugere. I bekendtgørelsen om god skik for juridisk rådgivning står der i § 3 stk. 4, at en rådgiver ikke må indgå en rådgivningsaftale, hvor prisen for rådgivning udgør en andel af det udbytte, som kunden måtte opnå ved gennemførelsen af sagen.

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN

En virksomhed må ikke længere virke efter amerikansk forbillede ved at lade betaling for en ydelse være en procentdel af et tilbagevundet beløb. Fremover skal prisen for rådgivning være så klar, at kunden har mulighed for at sammenligne prisen med andre rådgiveres tilbud. – Hvis prisen er angivet til en procentdel af et tilbagevundet beløb, ved kunden ikke, hvad den reelle pris bliver, før det tilbagevundne beløbs størrelse bliver afgjort. Dermed ved personen ikke på forhånd, om det ville have været billigere at have hyret en advokat til at føre sagen, forklarer juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark Timmy Lund.

Flere danske virksomheders og foreningers forretningsstrategi er derfor blevet ulovlig. Den nyetablerede private virksomhed Huslejetilsynet har netop slået sig op på markedet ved at afkræve halvdelen af det beløb, en lejer får tilbage i husleje ved en sag i Huslejenævnet ført af Huslejetilsynet. – Det var vi faktisk slet ikke klar over før for ganske nylig, men vi har selvfølgelig fået rettet op på det nu. Vi arbejder stadig med

1. juli i år blev advokaternes monopol i vinkelskriverloven ophævet, fordi regeringen ønsker at liberalisere området for juridisk rådgivning og opprioritere konkurrencemæssige hensyn. Det betyder, at alle fremover kan kalde sig juridisk rådgiver og reklamere

konkrete løsninger, men umiddelbart bliver vores forretningsgang, at afregning fremover bliver vurderet for hver sag, så vi følger loven, siger talsmand for Huslejetilsynet Simon From. Også Danmarks Lejerforeninger og en række af deres lokalforeninger som for eksempel i Randers og Roskilde, har bestemmelser om, at lejerne skal indbetale 10 procent af et eventuelt vundet nettobeløb til en såkaldt fond, der har til formål at støtte nye sager mod udlejerne. Landssekretær Henrik Stougaard i Danmarks Lejerforeninger mener, at foreningen ikke er omfattet af loven, da den ikke yder erhvervsmæssig rådgivning. Men den forklaring holder næppe, mener Timmy Lund. – Det er en vigtig del af lejerforeningernes virke at yde juridisk rådgivning til lejerne, og Randers-sagen viste, at de såkaldte fonde blot er en særskilt konto i foreningen, siger han. Den nye lovgivning om juridisk rådgivning blev vedtaget 4. maj 2006 af et ﬂertal i Folketinget.

��

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

Aut. kloakmester

B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88 4



38 71 55 11

Sådan får du de gode medarbejdere Med et godt image og en skarp social proﬁl vil din virksomhed stå langt stærkere i kampen om kvaliﬁceret arbejdskraft, viser erfaringer fra projekt Overskud med Omtanke. På opfordring af Ejendomsforeningen Danmark arrangeres nu et kursus i målrettet rekruttering af medarbejdere Fakta FORFATTER CAMILLA BRESEMANN

Et snarligt generationsskifte i specielt administrator-branchen vil give konkurrence om de gode medarbejdere. Men er virksomheden en attraktiv arbejdsplads, bliver det nemmere at rekruttere. Og det kræver blot at tænke lidt kreativt, mener Jacob Jørgensen, som er projektleder i Rambøll Management, der leder projektet Overskud med Omtanke for Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Projektet går ud på at tænke social ansvarlighed ind i forretningsstrategien og dermed få bedre resultater på bundlinjen netop på grund af mere kvaliﬁceret arbejdskraft. – Det er et stort problem at få stabile medarbejdere, og de dygtige er ofte meget mobile. Men et godt image spreder sig som ringe i vandet, og det tiltrækker medarbejdere og fastholder dem, siger Jacob Jørgensen.

Social ansvarlighed kan blandt andet være miljøhensyn, øget hensyn til personer med særlige behov eller bedre medarbejderpleje.

Når en medarbejder er glad og tilfreds, er der større chance for, at han bliver i virksomheden. Det betyder, at virksomheden holder på viden og samtidig sparer store udgifter på at søge nye medarbejdere. Desuden får kunden en bedre service, hvis medarbejderen har det godt – og det kan også mærkes på bundlinjen, viser erfaringer fra projektet. – Indsatsen behøver ikke være mere end at etablere en god kantine med sund mad eller tilbyde ﬁtnessordninger eller massage til medarbejderne, siger Jacob Jørgensen. Kurset om rekruttering af medarbejdere bliver holdt mandag den 23. oktober 2006.

Kurset hedder „Rekruttering af medarbejdere – har din virksomhed problemer med at skaffe kvaliﬁceret arbejdskraft?“ og afholdes på Niels Brock Business College i København mandag den 23. oktober 2006 klokken 8.30-15.00. Tilmelding sker på: www.overskudmedomtanke.dk. Arbejdsgivere kan få lønrefusion, og det er gratis at deltage.

Fakta Projekt Overskud med Omtanke hedder på engelsk CSR (Corporate Social Respnsability) og gennemføres af Erhvervsog Selskabsstyrelsen i samarbejde med Rambøll Management med støtte af EU’s Socialfonde og Rummelighedspuljen. 12.000 ledere og medarbejdere skal på kursus i samfundsengagement i løbet af i år.

Mange års erfaring i træ, plast og alu/træ �� Nyborgvej 96 • 5000 Odense C • 66 12 46 25 København: 39 18 44 44 www.AA-vinduer.dk 5

TEMA

hvor skal bænken stå?

Oaser til lands og i luften - og med venlig hilsen kommunen

Der er mange muligheder for at forskønne området omkring boligen, og der er mange penge at hente, hvis Når entreprenørmaskinerne rykker ind i den man bor i en bestemte kommuner og slår sig gamle gård, er gevinsten ikke altid kun en ny oase. Det viser sig ofte, at kloaknettet er sammen med resten af karréen nedslidt og trænger til at blive skiftet. Og det er billigere at gøre, når kommunen nu allerede har betalt for at få gravet jorden væk

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

København er en grøn by med mange åndehuller, men de små oaser skal også være

tæt på hjemmet. Derfor betaler kommunen hvert år 40 millioner kroner til gårdrenovering, hvoraf halvdelen bliver refunderet af staten. Det er afdelingen Grønne Gårde, der står for renoveringen af byens gårdmiljøer, og det er en succes, fordi det giver en bedre by at bo i. – Det er prioriteret meget højt politisk, og der er enighed i kommunen om, at de nære områder er meget vigtige. Vi vægter det sociale aspekt højt, og et gårdanlæg er stedet, hvor man kan lære naboen at kende. Og så giver det også børn et bedre sted at vokse op, siger Niels Starck, som er chef for Grønne Gårde. Københavns Kommune modtager hvert år omkring 50 ansøgninger om en ny gårdhave, og cirka 15 af dem får opfyldt ønsket. I de ﬂeste tilfælde er den bedste løsning, at en hel karre slår sig sammen om en fælles gård. Efterfølgende skal beboerne selv betale for vedligeholdelsen. Til gengæld forsøger kommunen at opfylde så mange af beboernes og ejernes ønsker som muligt i etableringen af de nye faciliteter.

Niels Starck, som er chef for Grønne Gårde i Københavns Kommune, modtager hvert år omkring 50 ansøgninger om en ny gårdhave

Der er dog stor forskel på støtte til gårdhaver rundt i

kommunerne. I Aalborg har kommunen et budget på 12-14 millioner kroner om året til gårdrenovering. Det kræver blot, at man går sammen med resten af karréen om en ansøgning til kommunen, for den laver kun nye gårde til en hel karré ad gangen – ejendommenes ejerforhold er underordnet. I Odense derimod giver kommunen ingen penge til nye gårdhaver, fordi der angiveligt ikke tidligere har været vist interesse for en sådan ordning. Århus Kommune betaler for en til to gårdrenoveringer om året og har en venteliste på cirka 20.

Udeliv og æstetik er for alvor kommet på danskernes hitliste. Vi bruger uderummet mere end nogensinde, og vi vil have, at der ser ordentligt ud, er kommunens erfaringer. – Vi kan jo nærmest tale om sydeuropæisk stil med at gå meget ud. Der er uden tvivl kommet meget mere fokus på det æstetiske, og det er min opfattelse, at københavnerne er meget glade for den udvikling, der generelt sker i byen. Det smitter jo også af på, at folk opholder sig mere ude på nærarealerne, mener Niels Starck. Direktør Robert Hein i anlægsgartnerﬁrmaet Greenwork oplever også, at udendørsarealer i højere grad er blevet boligens ekstra rum. Hans ﬁrma har stået for mange gårdrenoveringer, og han ser en klar tendens til ønsket om mere livskvalitet. Det kan en gennemtænkt gårdhave give. – Den skal indbyde til et eventyr med dufte og farver og give inspiration til at bevæge sig

rundt. Man skal ikke kunne se det hele fra én vinkel. Den skal inddeles i flere rum ved hjælp af planter, pergola og espalier, så man kan føle sig lidt privat. Og der skal være plads til tankevirksomhed, siger han. Ifølge Greenwork går tendensen mod italiensk stil med flere krukker og natursten, men med mindre græs. Desuden vil overdækning med store, hvide sejl også blive mere almindeligt, da den både associerer den maritime følelse af frihed, som beboerne sukker efter, og helt praktisk giver mulighed for at opholde sig udendørs flere dage om året.

Men også i de højere luftlag er der basis for små oaser. Det bliver stadig mere populært at udnytte lofterne og lave tagterrasser, fortæller medindehaver af Byens Tegnestue ApS Jens Harild. – Man får nogle friarealer, som ofte er solbeskinnede, og man får en rigtig god udsigt. Specielt i tætte boligområder er tagterrasser mere anvendelige end for eksempel altaner,

hvor der ofte kan være skygge, siger han. Han oplever i disse år en stigende efterspørgsel på tagterrasser, og det sker typisk i forbindelse med renovering af taget eller etablering af taglejligheder. – Jeg oplever, at det er noget af det, som man gerne vil bruge penge på nu. Der er typisk tale om to modeller. Enten kan den placeres oven på et ﬂadt tag eller ved at lave et hak i taget, siger Jens Hald. Det koster omkring en til to millioner at få lavet en tagterrasse, men prisen kan svinge meget, alt efter hvor omfattende arbejdet er.

Blå bog Niels Starck har været chef for Grønne Gårde siden 1985 Han er uddannet arkitekt i 1972

• Lejesager • Varsling af lejeforhøjelse

Advokat Henriette Reinholdt Tel: 70 22 08 22 Svanemøllevej 17 Fax: 70 22 08 26 2100 København Ø Email: advokat@henriette-reinholdt.dk www.henriette-reinholdt.dk

��

Produktion & Salg Vest: 96 88 25 00



Showroom & Salg Øst: 44 50 21 00



www.idealcombi.dk

TEMA

hvor skal bænken stå?

Blå bog

Vi slapper af og bliver mindre stressede. Livskvaliteten vokser, og vi trives bedre – når bare vi ser på noget natur

Karsten Bruun Hansen er 45 år, ph.d i miljøpsykologi, cand.scient. i Miljøgeograﬁ. Han har været seniorforsker ved Skov & Landskab, KVL. Er i dag projektleder i Københavns Kommune for nye projekter med sundhedsog miljøaspekter.

Projektleder Karsten Bruun Hansen er i gang med at gøre København grønnere

Grønt er godt for helbredet FORFATTER CAMILLA BRESEMANN

Mennesket har behov for at blive stimuleret, og det bliver vi ikke af asfalt og beton, men derimod af naturen, mener psykolog Susan Schlüter. Derfor er det ikke ligegyldigt, hvordan vores omgivelser ser ud. – Omgivelserne betyder kolossalt meget for os. Hvis udsigten fra vinduet er en husfacade, giver det et helt andet liv, end hvis vi ser ud på noget natur. Vi får det bedre, og vi bliver glade, hvis udsigten er en fryd for øjet, forklarer Susan Schlüter. Det skyldes psykologisk set vores instinkter, at vi foretrækker grøn natur frem for hårde konstruktioner. Der ser vi nemlig udvikling og får dybde. Som et stort billede, hvor man ser noget nyt hver gang, forklarer Susan Schlüter. – Naturen er foranderlig og fuld af liv. Græsset gror, og blomsterne vokser. Det andet er trøstesløst og går i forfald. Det er ikke særlig opløftende, og der er ikke meget liv i beton. Vi bruger ord som betonslum, det er der en grund til, mener Susan Schlüter.

Forskning viser, at grønt også er et våben mod stress og andre livsstilssygdomme. Sidste år dokumenterede to forskere fra Skov & Landskab, KVL, for første gang i Danmark, at ophold i naturen eller grønne områder reducerer stress og højner livskvaliteten. – Resultatet overrasker ikke, for det er helt i tråd med, hvad vi altid har troet. Men vi kan nu dokumentere, at det ikke bare er en folketro, at grønt er godt, siger adjunkt og forsker Thomas Sick Nielsen fra KVL, som var med

til at lave undersøgelsen, der er udmøntet i hæftet „Natur og grønne omgivelser forebygger stress“. Resultaterne bygger på en landsdækkende spørgeskemaundersøgelse af 2000 repræsentativt udvalgte danskere mellem 18 og 80 år, der har svaret på spørgsmål om grønne områder og sundhed.

Det grønne skal dog være tæt på boligen, for undersøgelsen viser, at der også er sammenhæng mellem stress og afstand til nærmeste grønne område. Jo tættere på et grønt område folk bor, jo mindre stressede er de. Mere end 70 procent af de adspurgte svarer blandt andet, at de føler sig bedst tilpas i egen have eller fælles gårdanlæg. – Selv om vi kan komme alle steder, undgår vi det, hvis vi kan. Og de ﬂeste bruger de bolignære områder mere, end de tror. Man går ud af sin bolig hver dag, og man ser ud ad vinduet, forklarer Thomas Sick Nielsen. Selv om kort afstand til grønne områder giver mindre stress, skyldes det ikke alene besøg i grønne områder. Udsigten til det grønne har stor betydning i sig selv.

Grønne områder er altså en ressource, som kan bruges til at fremme folkesundheden og folks humør. Et faktum, som for eksempel Københavns Kommune har fået øjnene op for. – De grønne arealer skal udvikles, for interessen er stor. Det skyldes blandt andet, at stress og inaktivitet er i vækst, og kommunerne leder efter måder at forbedre folkesundheden på, mener Karsten Bruun Hansen, som

ledede undersøgelsen fra Skov & Landskab sidste år. Han blev for fem måneder siden ansat som projektleder i Københavns Kommune. Siden har han arbejdet med at implementere projektet „Byens grønne puls“, som er en konkretisering af undersøgelsens resultater. – Det handler om at få det grønne tættere på folk. Derfor laver vi grønne attraktive og sammenhængende stier i alle bydele, så man kan komme gennem byen på en grøn måde. København er nok i front på det område, og vi ved, at Norge og Sverige følger med i, hvad vi laver, fortæller Karsten Bruun Hansen. Projektet skal køre i ﬁre år og sker på tværs af kommunens forvaltninger. Det er begyndt i bydelene Nørrebro og Nordvest, som bliver indviet i 2007.

Fakta Andre årsager til det grønnes gavnlige effekt: • Spændende at følge, årstiderne skifter • Grønne områder tilfører energi • Føler ro og harmoni, når jeg er i naturen • Klarer hjernen • Fjerner mørke tanker • Man taler og tænker godt • Stress forsvinder alene ved at være ude • Bringer mig i dyb kontakt med mig selv Kilde: Hæftet „Natur og grønne områder forebygger stress“, Skov & Landskab, KVL.

Hvorfor ikke tegne forsikring hos dem, der ved mest om ejendomme? Nykredit er specialister i fast ejendom Det har altid været en kompliceret sag at forsikre en erhvervsejendom, når man vil tage højde for det hele uden at overforsikre. Nykredit er en finansiel koncern med fokus på ejendomsmarkedet, og det afspejler sig i vores nye ejendomsforsikring til erhvervskunder. På baggrund af en grundig rådgivning kan vi sammensætte præcis den løsning, der dækker behovet – og det bliver forsikringen ikke dyrere af. Læs mere på nykredit.dk/erhverv eller ring 70 15 10 90.

Tænk nyt

RD 360˚ Realkredit Danmark fordi realkredit har også en 1/1 side, kun er en del som går uden omaf Annette Gløde - spørg hele din økonomi MJE ! Uanset om dine ejendomme skal have nye vinduer, nye lejligheder på tørrelofterne, eller du blot vil lægge dine lån om, kan du med fordel begynde med et tjek af dine ejendommes økonomi – hele vejen rundt. Det kalder vi for RD 360°. Da én person ikke altid kan vide alt, får du med RD 360° adgang til et hold af specialister. På den måde er du sikret den bedste rådgivning, hvad enten det gælder lån, forsikringer eller investeringer i dine ejendomme. Ring og aftal et møde. Du kan læse mere på www.rd.dk/boligudlejning.

Erhvervscenter: Øst 33 12 53 00 • Vest/Århus 45 12 43 90 • Vest/Ålborg 45 12 56 20 • Vest/Odense 45 12 24 20

TEMA

hvor skal bænken stå?

Og der kom liv Udsigten var nedslidt asfalt med huller. Gamle erhvervsbygninger midt i gården stjal lyset. Men så rykkede kommunen bulldozere ind, og i dag syder det af liv i den store grønne karre på Østerbro i København FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

Spæde rhododendronbuske med lyserøde blomster står sirligt indrammet af lys granit. Grønt græs og ny ﬂisebelægning snor sig gennem gårdhaven. I hjørnerne lyser farverige blomster op i store lerpotter, de mange børn leger på et fantasifuldt legestativ, og overalt står der robuste havemøbler og skyggefulde parasoller. Den gamle karre har fået en ny gårdhave, der tillader lyset at komme ind – og livet at komme ud. – Gården bliver brugt nu, det gjorde den aldrig før. Folk sidder med en bærbar computer og arbejder her om eftermiddagen, de griller om aftenen, holder barnedåb og fødselsdag eller hygger med venner, fortæller Brian Hansen, som er formand for andelsboligforeningen A/B Lindstrand, der er en del af karreen. Sammen med formanden for det nye gårdlav, Bjarke Christensen, viser han stolt rundt i gårdhaven, som nu er et år gammel. Den er omkranset af 11 ejendomme med forskellige ejerforhold. Der er både andelsboliger, ejerlejligheder og udlejningsejendomme. Alle 390 beboere er nu forenet i den fælles gård, som Københavns Kommune har renoveret. – Før var der ikke noget miljø her, det er der nu, smiler Bjarke Christensen.

Livet i byen har fået et nyt perspektiv med den nye gårdhave. En 86-årig kvindelig beboer havde ikke været i gården i ﬂere årtier, men en sommerfest i de nye faciliteter lokkede hende ud. – Hun var lykkelig, og hun fortalte, at hun aldrig før havde prøvet at grille selv, fortæller de to mænd. Lysten til at ﬂytte væk fra byen til grønnere omgivelser er ikke længere så relevant, for der er også grønt og frodigt for byboerne i denne karre nu. – Nu har vi arealerne, og så kan man blive,

hvis man har lyst til at bo i byen. Vi har boet her i 11 år, og pludselig oplevede vi at kunne spise aftensmad udenfor. Det var rigtig lækkert, siger Brian Hansen. Renoveringen har også givet et helt nyt socialt liv med masser af mennesker udenfor og mange nye relationer mellem beboerne. – Nogle gange overvejer jeg, om jeg har tid til at gå igennem gården, når jeg kommer hjem, eller om jeg skal stille min cykel ude foran. Vi oplever et meget større fællesskab

installeret mobilsug, hvor skraldet bliver gemt under jorden og suget væk af renovationsarbejdere. Og beboerne fik det kun, fordi de havde set det i en anden karre og insisterede på at få det. – Det kræver forberedelse, hvis man vil have medindflydelse. Og man skal være klædt på til processen ved at høre fra andres erfaringer. Vi havde ikke så stor indflydelse, men kunne dog korrigere detaljer i forløbet, fortæller Bjarke Christensen.

også på tværs af foreningerne, griner Brian.

Men vejen fra trøstesløs asfalt til glitrende granit og frodigt grønt har været lang. En ansøgning om gårdsanering til Københavns Kommunes Grønne Gårde satte gang i processen. Knap to år senere havde de det første møde med kommunen. Og efter yderligere tre år var den nye gårdhave færdig. – Samarbejdet med Grønne Gårde har generelt fungeret godt, siger Bjarke Christensen. Han mener dog, at kommunen godt kan vejlede og rådgive bedre om mulighederne, før renoveringsprocessen begynder. For eksempel var det tilfældigt, at der blev

››

Bjarke Christensen er glad for, at der er kommet liv og miljø i den nye gårdhave

TEMA

hvor skal bænken stå?

›› Og der kom liv De ﬁk blandt andet indført mere græs og færre pavilloner i forhold til Grønne Gårdes oplæg. Og de krævede et rum til storskrald. – Vi kunne godt have brugt mere information og indblik i budgettet på forhånd, så vi kunne have taget stilling til det. For eksempel er porten ikke høj nok, og vi kunne måske også have valgt en billigere løsning til ﬂisebelægning og brugt pengene på noget andet, mener Bjarke Christensen. Han understreger, at selv om kommunen står for saneringen, er det hårdt og krævende arbejde for de involverede bestyrelsesmedlemmer – men hele besværet værd.

En gårdrenovering splitter ofte beboerne, fordi så mange forskellige mennesker skal blive enige om faciliteterne. Og der er enorm mentalitetsforskel på ejere, andelshavere og udlejere, mener de to formænd. – Den største udfordring var, om vi ville have cykler i gården eller ej. Vi skulle også tage stilling til, om der måtte være dyr, siger Brian Hansen. Nogle af de 11 ejendomme havde allerede en lille indelukket gård med græs, mens de

ﬂeste kun havde asfalt. Der var derfor forskel på, hvor glade beboerne var for projektet med at bryde alle skel og lave en fælles gårdhave. – De, der allerede havde en lille oase, kunne ikke se, hvad de skulle med en stor gård. Det tager tid at få alle til at vænne sig til det, mener Brian Hansen. For at skabe synergi mellem de mange beboere har det nye gårdlav inviteret til sommerfest, fastelavnsfest og sat en fælles opslagstavle op i porten. – Det er meget forskellige mennesker, der mødes, men jeg synes, at det er lykkedes godt. Der er mange ﬂere positive tilkendegivelser end negative, og dem der ikke vil gården, bliver bare oppe i lejligheden, tilføjer Bjarke Christensen.

Gården er nu tinglyst fællesareal, så den enkelte forening kan ikke bare gøre noget for sig selv længere. Københavns Kommune har betalt for hele renoveringen, men den efterfølgende drift og vedligeholdelse skal beboerne selv betale for. Det koster cirka 10,30 kroner per kvadratmeter lejlighed per år. Ved en renovering af en karre med mange forskellige ejendomme kræver Københavns Kommune, at der bliver etableret et gårdlaug til at administrere driften.

VVS ��

S T R AT O ® – E J E N D O M S A D M I N I S T R AT I O N s - S Y S T E M

KONTRAST design

S T R AT O ® – G I V E R D I G T I D

STRATO® er et Windowsbaseret ITsystem, som du kan bruge til alle opgaver inden for administration af fast ejendom. STRATO® giver dig tryghed og overblik og fører dig nemt igennem dagens arbejde. STRATO® er et fuldautomatisk system, der leverer alle de resultater, som administrationen har brug for. 12

Til STRATO® yder vi den bedste og hurtigste support-service. STRATO® er fleksibelt og kan sættes op til at dække netop dine behov. Vi hjælper dig til at komme hurtigt igang. STRATO® opdateres i overensstemmelse med ændringer i lejelovgivningen og tilpasses løbende IT-udviklingen.

Læs mere om STRATO® på www.strato.dk eller kontakt os for yderligere information og for en uforpligtende demonstration. EBC products Telefon 3962 7830 Mail ebc@strato.dk Nordkrog 15 2900 Hellerup

��

�� 13

TEMA

hvor skal bænken stå?

Tjen penge på den nye gårdhave Hvis ejendommen er omkranset af smukke omgivelser, stiger værdien. Derfor kan en ny gårdhave have betydning for prisen på lejligheden eller ejendommen

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

Jo bedre faciliteter, jo højere er prisen – lyder det fra landets ejendomsmæglere. Et nyt gårdmiljø har derfor betydning for ejendommens værdi. – Det har helt sikkert indflydelse på prisen, for jeg ser jo også på det omkringliggende miljø, når jeg vurderer en ejendom, siger valuar og statsautoriseret ejendomsmægler Kurt Grøndal. Han kan dog ikke sætte tal på den økonomiske betydning, for det afhænger af flere parametre. Men boligen eller ejendommen bliver også nemmere at sælge, og købergruppen bliver større, hvis de ydre omgivelser er præsentable. – Og så bringer det jo også stor glæde for beboerne, at omgivelserne er gode, tilføjer han. Men fine gårdmiljøer kan ikke bare bringe glæde og mere værdi, det kan også give øget interesse for beboelsen og dermed være et konkurrenceparameter for udlejere. Sidste år forsøgte Grønne Gårde, som står for gårdrenoveringer betalt af Københavns Kommune, som led i en større undersøgelse at undersøge effekten af en renoveret gårdhave. – Det er ikke nemt at undersøge, men generelt set mente ejendomsmæglere, at det betyder meget. Man kan også se det i boligannoncer, hvor der altid bliver gjort opmærksom på det, hvis der er en god gårdhave. Og er det en banal lejlighed, bliver annoncen vist med et billede af gården i stedet for lejligheden, påpeger Niels Starck, der er chef i Grønne Gårde.

En udlejer kan også kræve mere i husleje, hvis ejendommen bliver frisket op med bedre udendørs forhold for beboerne – og udlejeren selv betaler for renoveringen. Det er dog forskelligt, hvor stor en andel af beløbet, der skal tilskrives vedligeholdelse, og hvor stor en andel der er en forbedring, som lejerne skal betale for gennem huslejen. Og der er ikke meget praksis på området at tage udgangspunkt i, fortæller jurist i Ejendomsforeningen Danmark Mogens Dürr. – Det er svært at sondre imellem almindelig vedligeholdelse og forbedring, men jeg vil mene at haveanlæg, græs, blomsterbede og anden dekoration er en forbedring. Men at fjerne gammel asfalt og i stedet lægge ﬂiser er nok delvist vedligeholdelse, vurderer Mogens Dürr. Huslejestigningen vil typisk udgøre samme beløb som ydelsen om året på et sædvanligt lån, som udlejeren optager til ﬁnansiering af for14

bedringerne. Fordelingen af det ekstra beløb vil typisk ske per kvadratmeter bolig, beboerne har, og huslejestigningen er derefter permanent – også efter at lånet er tilbagebetalt. Der ﬁndes ingen ﬁngerregel eller statistik over huslejestigninger efter gårdsaneringer. Hvor stor en stigning beboeren kan forvente efter en gårdsanering, kommer an på, hvordan forholdene var oprindeligt, og det kan være meget forskelligt, forklarer kontorchef i Københavns Huslejenævn Marianne Dons.

– Der er mange variationer, og det er en helt konkret afgørelse fra sag til sag. Vi ser på, hvad der var før, og hvad der er blevet lavet, siger Marianne Dons.

Hvis kommunen betaler for gårdsaneringen, påvirker det sandsynligvis ikke huslejen for en lejebolig, mener Mogens Dürr. – En udlejer kan næppe kræve en forbedringsudgift, det tror jeg ikke vil gå igennem. Men der er ikke helt klare bestemmelser for området, siger han. Der er også faldgruber, som en udlejer skal være opmærksom på, hvis han planlægger en renovering af gårdarealet. Er en huslejestigning i forbindelse med en forbedring ikke korrekt varslet for beboerne, kan den ikke gennemføres. I de omkostningsbestemte ejendomme kan den løbende driftsudgift til gårdlavet medtages i driftsbudgettet og dermed medføre en forhøjelse af lejen – medmindre lejen kommer til at overstige det lejedes værdi. Derimod kan ejerne af småhuse blive klemt på grund af udgifterne til gårdlavet. I disse ejendomme kan lejen kun reguleres hvert andet år, og lejen kan derfor tidligst reguleres to år efter seneste lejeregulering eller siden lejeaftalens indgåelse uanset de stigende driftsudgifter.

ERHVERVSMÆGLERNE Østerbro

Sag nr. 7465. Klosterrisvej. Roligt beliggende og velholdt udlejningsejendom med 23 stk. boliglejemål. Ejendommen er opført år 1935 med facader i røde sten og tag belagt med skiffer. Vinduerne er termovinduer. Opvarmning sker med nyere central-/fjernvarme, der er porttelefon. Ejendommen er ikke omfattet af tilbudspligt. Lejeindtægt ca. kr. 740.000,-

.....

....

Lundsgaard Johansen

Stats.aut. ejendomsmæglere og valuarer MDE Toldbodgade 55,1253 København K Tlf. 33 14 16 11 Fax 33 32 20 42 E-mail: lj@lundsgaard-johansen.dk www: lundsgaard-johansen.dk 15

Mere viden til ejendomsbranchen Et nyt koncept fra Ejendomsforeningen Danmark skal gøre ejendomsbranchen klogere, skabe udvikling, dialog og ﬂere netværk. Som noget helt nyt vil der komme mere fokus på ejendomsadministration FORFATTER CAMILLA BRESEMANN

Fremover bliver der arrangeret langt ﬂere konferencer og gåhjemmøder af Ejendomsforeningen Danmark, ED. Foreningen har nemlig udviklet et nyt koncept, hvor både medlemmer og andre fagfolk med interesse inden for ejendomsbranchen kan mødes og udveksle erfaringer, få ny viden, se nye sider af branchen eller deltage i konferencer af høj faglig kvalitet. – Ideen bag dette initiativ er, at vi ønsker at skabe et forum, hvor folk i ejendomsbranchen på den ene eller den anden måde kan få mulighed for at mødes med både kolleger og konkurrenter, siger medlemskonsulent Louise Stenholdt. Konceptet er inddelt i to forskellige kategorier, så det bliver nemt for interesserede at overskue arrangementets karakter.

Den ene kategori er ED FORUM, hvor arrangementerne ofte vil være mindre omfattende. Det vil typisk foregå som et gåhjemmøde, og det vil ofte foregå i samarbejde med en eller ﬂere professionelle aktører på markedet, som fortæller om deres erfaringer inden for blandt andet byggeri, renovering, udlejning, udvikling af rekreative områder eller andre aktuelle emner. Der kan også være tale om rundvisninger. Foreningen bygger i denne kategori på de positive erfaringer fra Ejendomsøkonomisk Forum.

Som noget helt nyt, vil ED også begynde at afholde arrangementer inden for ejendomsadministration under kategorien ED FORUM. Det kommer til at hedde Forum for Ejendomsadministration, og bliver etableret for at skabe et rum til de medlemmer, der har interesse for administration af ejendomme. – Medlemmerne får dermed mulighed for at kombinere udbygning af faglig viden med udvidelse af netværk inden for administrationsbranchen, hvorved kommunikationen mel16

lem dem forhåbentlig øges, siger chefjurist i ED Kristin Jonasson. Forum for ejendomsadministration er rettet direkte mod administratorsektionens medlemmer, deres ansatte og ejendomsejere, der arbejder med ejendomsadministration. For at deltage i arrangementer i ejendomsadministration er det en forudsætning, at deltageren eller vedkommendes arbejdsgiver

gennemgang af hele byggeprojekter. Som et aktuelt eksempel for denne kategori kan nævnes den kommende konference om traﬁk og parkering i København.

Alle arrangementer markedsføres direkte til medlemmerne. Ønsker man at modtage mere information om kommende arrange-

menter, kan man tilmelde sig mailservice på er medlem af ED. ED’s hjemmeside www.ejendomsforeningen. Ved at høste erfaringer fra administrationsdk eller holde øje med kalenderen på hjembranchen håber ED på at kunne målrette mesiden. fremtidige arrangementer efter aktuelle behov. – Vi ønsker også at styrke interaktionen mellem medlemmerne og Ejendomsforeningen Danmark, således at vores sekretariat i højere grad kan få indtryk af, hvilke problemstillinger der er aktuelle for administratorerne, siger Kristin Jonasson. Hos Lett Advokatfirma får du rådgivning om alle aspekter af entrepriseret, lejeret Den anden kateog overdragelse af fast ejendom – baseret gori er ED VIDEN, på en omfattende ekspertise og mange års som er et større erfaring. arrangement med høj faglig kvalitet. Vi rådgiver blandt andet om udfærdigelse Disse arrangementer af lejekontrakter og deltager i forhandvil typisk foregå over linger om lejereguleringer. en hel eller en halv Kontakt advokat Michael Holsting dag og med højt (mho@lett.dk) eller advokat Bente Bille kvalificerede oplægsHansen (bbh@lett.dk), hvis du vil vide holdere fra ind- og mere om, hvordan vi kan hjælpe dig. udland. HovedformåLett Advokatfirma let er, at deltagerne Rådhuspladsen 4 Lett Advokatfirma er resultatet af sammenlægningen af DK - 1550 København V kan få omfattende Lett & Co., Lett, Vilstrup & Partnere og Norsker & Jacoby’s Tlf. 33 77 00 00 viden om specifikke afdeling for fast ejendom. Vi beskæftiger mere end 200 Fax 33 77 00 01 emner som eksemmedarbejdere, heraf over 110 advokater og advokatfuldpelvis ejendomsinvemægtige, og er blandt Danmarks førende advokatvirklett@lett.dk somheder. steringer i udlandet, www.lett.dk erhvervslejeloven og

Hvad må man skrive i en lejekontrakt?

Afdelingsformand Eric Anthonsen AAB afdeling 36 Servicetekniker Jørgen Juel

5872

og W375H

www.electrolux.dk/laundrysystems

En for alle! Electrolux kan du altid regne med. Med rødder i Vølund og Nyborg Vaskerimaskiner har vi i dag markedets største serviceorganisation. Vores teknikere er specialuddannede i Electrolux vaskeriprodukter - og altid klar til at give dig hurtig og professionel service.

Så skal du indrette eller modernisere et vaskeri med en unik service i ryggen, kontakter du bare én af vores konsulenter for et uforpligtende tilbud. Ring 63 76 22 20 og aftal et møde eller klik ind på www.electrolux.dk/laundrysystems.

Nøgletal for ejendomsmarkedet I hvert nummer af Huset bringer vi et udsnit af de vigtigste økonomiske nøgletal for ejendomsmarkedet. De vil løbende blive opdateret

��

Prisudvikling for ejendomsmarkedet, 1995–2006 ��

��

Siden 1995 har der næsten uafbrudt været prisstigninger på både �� større udlejningsejendomme, erhvervsejendomme og ejerlejligheder. �� De større boligudlejningsejendomme og ejerlejligheder i København �� har haft de største stigninger. Prisstigningen har været væsentlig lavere for erhvervsejendomme.

��

�� Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk og Realkreditrådet

��

� ��

��

Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening Note: Andel af ejendomsmæglere, som forventer højere priser i næste kvartal 2006K3 betyder 3. kvartal 2006

��

Ejendomsmæglernes forventninger til prisstigninger, 2005-2006 ��

��kun 26 procent af mæglerne, som forventer I tredje kvartal 2006 er det �� stigende priser på ejerlejligheder. I de ﬁre forrige kvartaler har mindst �� halvdelen af mæglerne forventet en positiv prisudvikling. Også for en�� familieshuse er andelen med positive forventninger faldet. Forventning�� erne til sommerhuspriserne �� har gennem hele perioden været mindst �� positive.

��

Påbegyndt nybyggeri for erhverv og etageboliger, 1982–2005

Etageboligbyggeriet har ligget på et nogenlunde konstant niveau i perioden 1982-1998. Siden da har der været stor fremgang i boligbyggeriet. Erhvervsbyggeriet har udvist større udsving gennem hele perioden. Fra starten af 1980’erne steg erhvervsbyggeriet og toppede i 1987. Efter en periode med begrænset byggeri i starten af 1990’erne steg erhvervsbyggeriet igen indtil årtusindeskiftet. Herefter faldt det en smule, og i de seneste år har niveauet stabiliseret sig. Kilde: Danmarks Statistik – statistikbanken.dk Note: Kurverne viser alene nybyggerier foretaget af A/S, ApS og andre selskaber

Kursudvikling for ejendomsaktier og de store aktier, 1995–2006

Ejendomsaktierne har i store træk fulgt udviklingen i indekset for de store aktier fra 1995 frem til begyndelsen af 2005. I 2005 klarede ejendomsaktier sig bedre end de store aktier i handelssystemet. På det seneste har der dog været store fald på især ejendomsaktierne, som nu ser ud til at have stabiliseret sig. Kilde: Københavns Fondsbørs

Startforrentning for erhvervsejendomme, 2. kvartal 2006

De laveste startafkast ﬁndes på butiksejendomme i Århus. Højest er startafkastene for lager- og produktionsejendomme i Århus og Trekantsområdet. Startafkastet på kontorer ligger i gennemsnit på mellem 5 og 5,5 procent afhængig af beliggenhed. Kilde: Sadolin & Albæk Note: Tallene dækker „primær beliggenhed“ for kontor og butik og „lange kontrakter“ for lager og produktion

Ledighedsprocenter for erhvervsejendomme, 1988–2006

Andelen af ledige erhvervslokaler var høj i starten af 1990’erne. Siden faldt ledigheden til et lavpunkt omkring årtusindskiftet. Herefter har ledigheden igen været stigende indtil slutningen af 2004, hvor et nyt fald satte ind. Udviklingen for kontorer har i store træk fulgt den generelle udvikling for erhvervslokaler. Igennem det meste af perioden har tomgangen for de københavnske kontorer været højest. På det allerseneste er ledigheden for de københavnske kontorer dog blevet lavere end ledigheden for kontorer generelt. Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken

Ny og mere omfattende energimærkning af bygninger FORFATTER ADVOKATFULDMÆGTIG MOGENS DÜRR

Energistyrelsen har gennemført en omfattende ændring af reglerne om energimærkning af bygninger. De interesseorganisationer, som repræsenterer ejendomsejerne, har ikke haft mulighed for at deltage i processen. Det har de interesseorganisationer, som repræsenterer energikonsulenterne derimod. Resultatet af ændringerne er derfor bl.a., at energimærkningsordningen bliver meget dyrere for ejere og lejere, og en stor indtægtskilde for energikonsulenter.

Energistyrelsen har i løbet af 2005 og 2006 gennemført en omfattende ændring

af reglerne om energimærkning af bygninger. Ændringerne i energimærkningsordningen er – til dels – begrundet i, at EU har gennemført nye regler på området, som har nødvendiggjort, at der blev indført nye nationale regler herom. På baggrund af EU-direktivet (se faktaboks) har Folketinget vedtaget en ny lov om energibesparelser, lov nr. 585 af 24. juni 2005 om fremme af energibesparelser i bygninger, og Energistyrelsen har udsendt bekendtgørelse nr. 1294 af 2005 om energimærkning af bygninger med senere ændringer. Med disse nye regler er der på nationalt plan gennemført en række ændringer af energimærkningsordningen. Nedenfor (se Nyhedsbrev) er lavet en kortfattet oversigt over de væsentligste nye regler sammenholdt med, hvorledes reglerne hidtil har været udformet. Medmindre andet er angivet, er reglerne trådt i kraft den 1. januar 2006.

Ophævelse af reglerne om maksimalhonorar for energimærkning.

Skræddersyede kurser Ejendomsforeningen Danmark udbyder kurser tilpasset dine medarbejderes behov

Ejendomsforeningen Danmark tilbyder kurser for virksomheder, som gerne vil samle en gruppe af medarbejdere til et kursus inden for ejendomsjura eller ejendomsøkonomi. Med et skræddersyet kursus får medarbejderne en målrettet og effektiv undervisning, der er tilpasset deres behov og den viden, de har i forvejen. Kurset kan afholdes i den enkelte virksomhed eller i Ejendomsforeningen Danmarks lokaler i København. Interesseret? Kontakt Therese Lindenskov Andersen på 3312 0330

Energistyrelsen har endvidere udstedt bl.a. bekendtgørelse nr. 113 af 22. februar 2006 om gebyrer og honorarer for ydelser efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger med senere ændringer. I denne bekendtgørelse er der fastsat maksimalsatser for energikonsulenternes honorarer for energimærkning af en-familieshuse og for energimærkning af ﬂerfamilieshuse på under 500 m2. Bekendtgørelsen indeholder ikke regler om maksimalhonorarer for energimærkning af øvrige ejendomme. Den tidligere gældende bekendtgørelse om honorarer

for energimærkning indeholdt derimod regler om maksimalhonorarer for enhver form for energimærkning. Med udstedelsen af den nye bekendtgørelse er der således indført fri prisdannelse for energimærkning, bortset fra i de ovenfor nævnte situationer.

Retningslinjer for energimærkning. Som nævnt ovenfor er måden, hvorpå en energimærkning skal udføres, ikke detaljeret reguleret i EU-direktivet. Det er den heller ikke i de regler, som Energistyrelsen har udstedt, dvs. lov om energibesparelser i bygninger og bekendtgørelse om energimærkning af bygninger. Det forholdt sig på samme måde med de hidtil gældende regler, dvs. den nu ophævede lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger og den nu ophævede bekendtgørelse om energimærkning m.v. i bygninger. Baggrunden herfor er, at Energistyrelsen ved fastsættelsen af de mere detaljerede regler om udførelse af energimærkning har valgt en anden måde end sædvanligt. De præcise regler herom er således ikke fastsat i en bekendtgørelse fra styrelsen – styrelsen har i stedet valgt at få udarbejdet en håndbog for energikonsulenter. Denne håndbog indeholder de helt konkrete regler for udførelse af energimærkning, som energikonsulenterne er forpligtede til at følge. Under de tidligere gældende regler var der således to håndbøger for energikonsulenter, henholdsvis en for energimærkning af små ejendomme og en for energimærkning af store ejendomme. I forbindelse med ændringen af energimærkningsreglerne i 2005 har Energistyrelsen derfor fået udarbejdet en ny håndbog for energikonsulenter til erstatning af de tidligere håndbøger. Denne håndbog er dateret den 6. marts 2006. Energistyrelsen er dog p.t. allerede i gang med at få omskrevet håndbogen, idet den har vist sig at være uhensigtsmæssigt udformet. Håndbogen indeholder de helt konkrete og detaljerede regler for energikonsulenternes udarbejdelse af energimærkning af bygninger. Håndbogen er ganske omfattende, idet den er på 127 sider, hvortil kommer en bilagsdel på 83 sider. Håndbogen indeholder meget detaljerede regler for, hvorledes en energikonsulent skal udføre en energimærk-

Ejendomsforeningen Danmark inviterer til

Administratorkonferencen 2006 Torsdag den 2. november 2006 kl. 9.00-14.30 på Copenhagen Business Hotel, Gyldenløvesgade 19, København V Dagens program: 9.00

Ankomst, registrering og morgenkaffe

9.30

Velkomst V. Administratorsektionens bestyrelsesformand, advokat Sven Westergaard

9.35

Hvad skal administratorerhvervet med etiske normer? V. Lektor, ph.d. Sten Bønsig, Aalborg Universitet

10.05

Gennemgribende forbedringer BRL § 5, stk. 2 og 3 – nyeste praksis V. Advokat Anne Louise Husen, Sirius Advokater Husen og Partnere

10.50

Pause med kaffe

11.15

Prissætning af andelsboliger V. Advokat Susanne Ipsen, C.E. Jensen Advokatﬁrma og advokat Timmy Lund, Ejendomsforeningen Danmark

12.15

Frokost

13.15

Administration af ejendomme i udlandet V. Rechtsanwältin Nina Grunow, Bech-Bruun advokatﬁrma (tyske forhold), og advokat Kristin Jonasson, Ejendomsforeningen Danmark (uddannelseskrav)

14.30

Afslutning

Tilmelding kan ske på info@ejendomsf.dk, fax 33 12 62 75, brev til Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K (opgiv navn(e), stilling og ﬁrma) eller på www.ejendomsforeningen.dk. Pris 1.500,- (medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark 1.200,- ). Nærmere oplysninger om Administratorkonferencen kan fås hos juridisk chef Kristin Jonasson på tlf.: 33 12 03 30.

Navn: ............................................................................................................................................

Stilling: .......................................................................................................................................

Firmanavn:

.............................................................................................................................

Adresse: .....................................................................................................................................

Postnr. og by: .......................................................................................................................

Telefon: ......................................................................................................................................

››

Ny og mere omfattende energimærkning af bygninger

ning, herunder meget detaljerede regler om, hvilke registreringer en energikonsulent skal foretage i den ejendom, hvor der udføres energimærkning. I håndbogens bilagsdel er endvidere indeholdt et eksempel på en energimærkning for en „prøve“-ejendom. Når håndbogens energimærkning for en „prøve“-ejendom sammenholdes med en energimærkning udført efter de tidligere gældende regler, er der for en almindelig betragter ikke umiddelbart sket voldsomme ændringer i udformningen af energimærket. Der er dog den væsentlige ændring, at en energimærkning efter de nugældende regler vil illustrere bygningens energimæssige kvaliteter under ét, hvorimod en energimærkning efter de tidligere gældende regler viste bygningens energimæssige kvaliteter separat for vand, varme og el. En gennemgang af håndbogen viser imidlertid, at der er sket en meget markant skærpelse af de registreringer, opmålinger, efterprøvelser/undersøgelser og vurderinger af bygningsmæssige og energimæssige forhold, som energikonsulenten skal foretage i forbindelse med en energimærkning af en ejendom.

LSE

Håndbogen kræver således i langt højere grad end tidligere, at energimærkningen sker på grundlag af faktiske registreringer og beregninger i ejendommen frem for på mere generelle og overordnede konstateringer og vurderinger omkring ejendommen. For en energikonsulent vil en energimærkning af en given ejendom efter de gældende regler derfor forudsætte en væsentligt mere omfattende og tidskrævende arbejdsproces, end det hidtil har været tilfældet. Det må derfor – og på grund af indførelsen af fri prisdannelse ved energimærkning – forventes, at energikonsulenternes honorarer for udarbejdelse af energimærkning vil stige markant.

Udarbejdelse af håndbogen for energikonsulenter. I lyset af, at udformningen af de konkrete regler om energimærkning i EUdirektivet er gjort til et nationalt anliggende, er det naturligvis interessant at fokusere på processen omkring tilblivelsen af den seneste håndbog for energikonsulenter. Udarbejdelsen af håndbogen er forestået af Energistyrelsen, som imidlertid under processen har betjent sig af konsulentbistand

Fakta

Følgende virksomheder og foreninger har haft indﬂydelse på udformningen af håndbogen:

Private virksomheder OBH-Gruppen A/S Energi- og Ingeniørgruppen A/S Lyngkilde A/S BoligTjek Gruppen ApS Bolius (Boligejernes Videnscenter) Foreninger BfBE (Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter) FRI (Foreningen af rådgivende ingeniører) Danske Arkitekter ADA (Associerede Danske Arkitekter)

fra såvel offentlige institutioner som private virksomheder og foreninger. I forbindelse med udarbejdelsen af et udkast til en håndbog for energikonsulenter har

MAILSERVICE Bliv orienteret om ejendomsmarkedet via e-mail. Tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk under ’Om ED’/’Mailservice’

Bliv opdateret! Få dagens presseklip på e-mail alle hverdage. Log ind på ejendomsforeningen. dk og tilmeld dig under ’Nyt fra pressen’ (kun for medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark)

Energistyrelsen således bl.a. fået bistand fra Statens Byggeforskningsinstitut, SBI, Teknologisk Institut og Rambøll. Der er imidlertid også en række private foreninger, som har haft indﬂydelse på udformningen af håndbogen, idet de har været involveret i bearbejdningen af udkastet til håndbogen. Udkastet til håndbog for energikonsulenter har derimod ikke været udsendt i en formel høring hos relevante myndigheder og interesseorganisationer, således som det ville have været tilfældet, hvis Energistyrelsen havde valgt at fastsætte de nærmere regler for energimærkning i en bekendtgørelse. Private interesseorganisationer ud over de ovenfor nævnte har heller ikke på anden måde været inviteret til eller fået mulighed for at bidrage med erfaringer eller ønsker under processen, og de har derfor ikke haft mulighed for at øve indﬂydelse på udformningen af energimærkningsreglerne.

Markant forøgelse af udgifterne til energimærkning. På grund af Energistyrelsens fremgangsmåde har Ejendomsforeningen Danmark således heller ikke haft mulighed for at øve indﬂydelse på udformningen af reglerne, uanset at Ejendomsforeningen Danmark er den organisation, som repræsenterer det største antal ejere af ejendomme, som har været omfattet af de hidtidige regler om årlig energimærkning. Det er samtidig indtil videre Ejendomsforeningen Danmarks erfaring, at de nye energimærkningsregler vil medføre, at udgifterne til energimærkning vil blive forøget ganske markant og formentlig til et niveau, som svarer til mindst 4-5 gange det hidtidige udgiftsniveau. Dette kan imidlertid ikke undre, når det sammenholdes med de ovenstående oplysninger om, hvilke virksomheder og organisationer der har haft indﬂydelse på udformningen af reglerne. Hovedparten af virksomhederne og organisationerne repræsenterer således de faggrupper (ingeniører, arkitekter m.v.), som vil tjene på den praktiske udførelse af energimærkningen af ejendomme i Danmark. At Energistyrelsen samtidig vælger at ophæve reglerne om maksimalsatser for energimærkning i en situation, hvor energimærkningsordningen gøres yderligere kompliceret og udbredes til nye typer ejendomme, vil selvsagt bidrage til et markant stigende udgiftsniveau for ejendomsejerne.

Energimærkningsreglerne i forhold til lejelovgivningen. Et af delmålene med de nye energimærkningsregler er at give ejendomsejerne mere detaljerede og umiddelbart anvendelige oplysninger om ejendommens energimæssige forhold, herunder mere konkrete forslag til udførelse af energibesparende arbejder i ejendommene. Uanset Energistyrelsens gode intentioner herom er der imidlertid risiko for, at energimærkningen af ejendommene kun vil afstedkomme begrænsede initiativer med henblik på begrænsning af energiforbruget i udlejningsejendomme. Årsagen hertil er, at man i Danmark fortsat fastholder en ualmindelig restriktiv lovgivning omkring lejefastsættelsen i private udlejningsboliger. Med den nuværende lovgivning er det således usikkert, i hvilket omfang udførelse af arbejder, som vil medføre energibesparelser i en udlejningsejendom, kan karakteriseres som forbedringsarbejder og dermed danne grundlag for gennemførelse af forbedringsforhøjelser. Og uanset om et givent konkret arbejde kan karakteriseres helt eller delvist som et forbedringsarbejde, så volder den gældende lejelovgivning fortsat ejerne af private udlejningsejendomme betydelige vanskeligheder. Lejelovgivningens regler om varsling af udførelse af arbejder og gennemførelse af lejeforhøjelser er stadig så komplicerede, bl.a. på grund af mange formkrav og ugyldighedsregler, at det er overordentligt vanskeligt for en traditionel privat udlejer at gennemføre et sådant projekt uden ekstern juridisk bistand. Hertil kommer, at lejeforhøjelser i private udlejningsejendomme ofte forårsager tvister, som indbringes for huslejenævnene, hvorefter der som oftest følger en længerevarende tvistebehandling, inden der foreligger en endelig afklaring i sagen. Risikoen for, at udlejer efter at have udført arbejderne ikke er berettiget til

Ejendomsadministrator

Til varetagelse af den daglige administration af en række af vore administrerede ejer- og andelsboligforeninger søger vi en rutineret ejendomsadministrator til aﬂøsning af en af vore nuværende administratorer, der går på efterløn. I forbindelse med arbejdet i vor ejendomsadministration, vil der forekomme en del mødeaktivitet i aftentimerne. Ved udvælgelsen af vor nye medarbejder vil vi lægge stor vægt på, at vedkommende udviser selvstændighed, er initiativrig samt faglig dygtig med indgående kendskab til administration af nævnte type foreninger f.eks. ved at have gennemgået administratoruddannelsen eller opnået tilsvarende erfaring. Tiltrædelse efter nærmere aftale. Ansøgningen bedes stillet til: bg@trup-adm.dk

Sortedam Dossering 43, 2200 København N Advokatﬁrmaet Qvortrup Advokater er associeret med Qvortrup Administration A/S, der er 100% advokatejet, har beskæftiget sig med ejendomsadministration gennem mere end 70 år og administrerer p.t. ca. 11.000 enheder fordelt på ejerlejligheder, andelsboliger, gårdlaug samt udlejning af bolig- og erhvervslejemål. I alt er der 30 personer beskæftiget hos virksomhederne hvoraf 4 er advokater.

››

Ny og mere omfattende energimærkning af bygninger

en lejeforhøjelse, er derfor ofte nærliggende. Herudover må det forventes, at de nye regler – eller snarere ophævelsen af de gamle regler om maksimalhonorarer for energimærkning – vil medføre yderligere tvister mellem lejere og udlejere om varmeregnskaberne. Udlejerne er berettiget til at medtage udgiften til energimærkning i varmeregnskabet, jf. lejelovens § 36, stk. 2, og dette har der ikke været tvister om, så længe energimærkningshonoraret har været maksimeret. Med fri prisdannelse og – forventeligt – betydelige prisstigninger kan det imidlertid frygtes, at der nu vil opstå et betydeligt antal tvister om rimeligheden af udgifterne til energimærkning i forbrugsregnskaberne på samme måde, som der traditionelt er tvister om rimeligheden af driftsudgifterne i det omkostningsbestemte driftsbudget. Læs mere om de nye regler for energimærkning i Juridisk nyhedsbrev.

Fakta EU-direktiv om bygningers energimæssige ydeevne EU udstedte i 2002 et nyt direktiv, direktiv 2002/91/EF af 16. december 2002 om bygningers energimæssige ydeevne. Dette direktiv fastsatte en overordnet ramme for en metode til beregning af bygningers samlede energimæssig ydeevne, og det indebar nogle krav omkring energimærkning, som ikke var opfyldt af de daværende regler om energimærkning i dansk lovgivning. Udstedelsen af EU-direktivet nødvendiggjorde derfor, at der blev foretaget ændringer i de danske regler om energimærkning, og direktivet fastsatte fristen for tilpasningen af de nationale regler til den 4. januar 2006. Nogle af de nye krav i EU-direktivet var bl.a., at der efter direktivets artikel 7, stk. 1, skal foreligge en energimærkning for en bygning ved udlejning af lejemål, og at energimærkningen skal udleveres til lejeren. Direktivet var dog ikke helt kategorisk omkring dette krav, idet det fremgår, at kravet gælder „… alt efter omstændighederne.“ Det var endvidere bl.a. krav om, at en energimærkning højest må have en gyldighedsperiode på 10 år, samt om at energimærkning skal gennemføres af uvildige og kvaliﬁcerede/godkendte eksperter. Direktivet fastlagde imidlertid kun de helt overordnede krav til energimærkning af bygninger, herunder nogle generelle rammebestemmelser for beregningen af en bygnings energimæssige ydeevne. Det fremgik heraf, at en beregning af en bygnings energimæssige ydeevne skal omfatte bl.a. karakteristika for bygningens varmeisolering, varme- og vandforsyningsanlæg, ventilations- og klimaanlæg, belysningsinstallationer, bygningernes placering og orientering, solenergisystemer/solafskærmning, naturlig ventilation og indeklima. Endvidere skal der tages hensyn til positive virkninger af bl.a. vedvarende energisystemer og naturligt lys. Direktivet fastsatte ikke nærmere regler for, hvorledes en energimærkning i praksis skal udføres, herunder hvordan der skal ske en registrering af de ovenfor anførte forhold. Det blev i direktivets artikel 3 derimod overladt til medlemsstaterne at anvende en metode på nationalt eller regionalt plan til beregning af bygningers energimæssige ydeevne på grundlag af de generelle rammebestemmelser i direktivet.

Grundejernes Domssamling 2005 Få overblik over årets trykte domme af lejeretlig interesse og trykte administrative afgørelser fra Ankenævnet for de københavnske huslejenævn. Domssamlingen indeholder også oversigt over lejeretlige afgørelser optrykt i UfR og T:BB samt oversigt over relevante artikler fra HUSET, UfR og T:BB. Læs mere om domssamlingen på www.ejendomsforeningen.dk Pris for GD2005 for abonnenter: Medlem: 687,50 kr. og ikke-medlem: 875,00 kr. inkl. moms og porto. Pris for GD2005 for ikke-abonnenter: Medlem: 722,50 kr. og ikke-medlem: 910,00 kr. inkl. moms og porto. Bestil domsamlingen i on-line butikken på: www.ejendomsforeningen.dk, send en e-mail til info@ejendomsf.dk eller ring 3312 0330.

Ejendomsviden Praktiske oplysninger om de enkelte arrangementer kan ses på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside – www.ejendomsforeningen.dk – under Arrangementer.

Send oplysninger om arrangementet til info@ejendomsf.dk – så sætter vi det ind på hjemmesidens arrangementskalender: Mrk. Kalenderen

Vi bringer gerne information om arrangementer inden for branchen.

arrangement

Kursus

Den almene lejelov Kurset giver en grundlæggende indføring i den almene lejelov og klarhed over forskellene mellem den almene lejelov og de private lejelove. Kursuslærere: Chefjurist Birthe Houlind og cand.jur. Sanne Hansen, begge fra KAB – Bygge- og Boligadministration

arrangement

Kursus

Arbejdsmiljø for viceværter og ejendomsfunktionærer Kurset giver overblik over reglerne på arbejdsmiljøområdet for viceværter, ejendomsinspektører og ejendomsfunktionærer. Kursuslærer: miljø- og kvalitetskonsulent Susanne Larsen, MiljøFyn A/S

dato: 5. okt. 2006 | kl. 9.00-16.00 | sted: København

dato: 26. sept. 2006 | kl. 9.00-13.00 | sted: København

arrangement

Kursus

Introduktion til investering i fast ejendom På kurset får du indblik i de økonomiske analyser, der foretages ved investering i ejendomme. Kursuslærer: cheføkonom Anne Kaag Andersen, Ejendomsforeningen Danmark

dato: 28. sept. 2006 | kl. 9.00-13.00 | sted: København

arrangement

Kursus

Andelsboliger - pant og udlæg Få en indføring i reglerne om pant og udlæg i andelsboliger. Derudover bliver der samlet op på de erfaringer, der er gjort, siden reglerne blev indført. Kursuslærere: advokat Susanne Ipsen, Advokatﬁrmaet C. E. Jensen og advokat Rasmus Juvik, Grubbe & Anderskouv Advokatﬁrma-Administration

dato: 3. okt. 2006 | kl. 9.00-12.30 | sted: København

arrangement

Debatmøde

Boligpolitisk åbningsdebat 2006 Dagen efter åbningen af Folketinget samles partiernes boligpolitiske ordførere til en debat med ejendomsbranchen om det kommende folketingsårs boligpolitiske temaer. Paneldeltagere: Inge-Lene Ebdrup (Venstre), René Skau Björnsson (Socialdemokraterne), Anita Knakkergaard (Dansk Folkeparti), Charlotte Fischer (Det Radikale Venstre) og Morten Homann (Socialistisk Folkeparti)

dato: 4. okt. 2006 | kl. 15.00-17.00 | sted: København

arrangement

Konference

Trafik og parkering i København Er det københavnske vejnet ved at nå sin maksimale kapacitet? Er kørselsafgifter den eneste løsning på den stigende trafik, eller er en udbygning af vejnettet en bedre løsning? Og hvordan ser de politiske visioner ud på området? Oplægsholdere: David Bayliss (tidligere planlægningschef for London Transport), Oscar Alarik (kontorchef i Stockholm Kommune), Klaus Bondam (teknik- og milljøborgmester i Københavns Kommune) m.fl.

dato: 5. okt. 2006 | kl. 13.00-17.00 | sted: København

arrangement

Kursus

Finansiering af fast ejendom På kurset får du overblik over mulighederne i forbindelse med ﬁnansiering af fast ejendom. Derudover får du indblik i fordele, ulemper og forhold, der skal tages i betragtning, når fast ejendom skal ﬁnansieres. Kursuslærere: cheføkonom Sune Worm Mortensen, Realkredit Danmark og cheføkonom Anne Kaag Andersen, Ejendomsforeningen Danmark

dato: 10. okt. 2006 | kl. 9.00-13.00 | sted: København

arrangement

Konference

Vurderingsseminar IPD og Ejendomsforeningen Danmark holder vurderingsseminar

dato: 12. okt. 2006 | kl. 9.00-13.00 | sted: København

arrangement

Kursus

Rekruttering af medarbejdere Har din virksomhed problemer med at skaffe kvaliﬁceret arbejdskraft? Gratis kursus under projekt „Overskud med omtanke“.

dato: 23. okt. 2006 | kl. 8.30-15.00 | sted: København

arrangement

Kursus

Den gode historie På kurset får du svar på, hvordan du som ejer, udlejer eller administrator får lejlighed til at fortælle den gode historie om virksomheden til pressen. Kursuslærer: kommunikationschef Morten Jeppesen, Ejendomsforeningen Danmark

dato: 24. okt. 2006 | kl. 9.00-16.00 | sted: København

arrangement

Kursus

Fremleje, bytte, samlivsophævelse og dødsfald Kurset giver deltagerne et samlet overblik over reglerne vedrørende lejernes adgang til at overlade brugen af det lejede til andre. Der undervises også i, hvorledes udlejer skal forholde sig, når lejeren ønsker at fremleje, bytte, afstå m.v., eller når lejeren dør. Kursuslærere: advokat Timmy Lund og advokat Lars Westall, begge fra Ejendomsforeningen Danmark

dato: 1. nov. 2006 | kl. 9.00-12.30 | sted: København 25

Ejendomsviden (fortsat fra forige side) arrangement

Konference

arrangement

Administratorkonference 2006 Program er endnu ikke fastlagt.

dato: 2. nov. 2006 | kl. 9.00-14.30 | sted: København

arrangement

Kursus

Fremleje, bytte, samlivsophævelse og dødsfald Kurset giver deltagerne et samlet overblik over reglerne vedrørende lejernes adgang til at overlade brugen af det lejede til andre. Der undervises også i, hvorledes udlejer skal forholde sig, når lejeren ønsker at fremleje, bytte, afstå m.v., eller når lejeren dør. Kursuslærere: afdelingsleder Elsebeth Due Kjeldsen og advokat Timmy Lund, begge fra Ejendomsforeningen Danmark

dato: 2. nov. 2006 | kl. 13.00-16.30 | sted: Århus

arrangement

Kursus

Skatteforhold ved ejendomsinvesteringer Alle, der investerer i ejendomme, bør være opmærksomme på de skatte- og momsregler, der ﬁndes på området. Udlejningsejendomme er et område med komplicerede momsfradragsregler og følgelig med relativt stor risiko for fejltagelser. Kursuslærere: senior tax manager Heidi Lundsgaard og tax manager Jacob Alstrup Lie, begge fra KPMG

dato: 7. nov. 2006 | kl. 9.00-13.00 | sted: København

arrangement

Kursus

Lejefastsættelse i forskellige boliglejemål På kurset får du et overblik over de regler, der gælder for fastsættelse af lejen i boliglejemål, herunder også nyindrettede taglejligheder, samt ved genudlejning i forskellige typer af ejendomme. Kursuslærere: advokat Timmy Lund og Lars Westall, begge fra Ejendomsforeningen Danmark

dato: 9. nov. 2006 | kl. 9.00-15.00 | sted: København

Kursus

dato: 14. nov. 2006 | kl. 9.00-15.00 | sted: Århus

arrangement

Kursus

Forældelsesloven Justitsministeriet forventes at fremsætte et lovforslag om en ny forældelseslov i løbet af efteråret 2006. På kurset vil lovforslaget blive gennemgået og uddybet, således at deltagerne har kendskab til de kommende forældelsesregler, inden disse bliver vedhæftet. Kursuslærere: kontorchef Henrik Saugmandsgaard Øe, Lovafdelingen, Justitsministeriet og advokatfuldmægtig Mogens Dürr, Ejendomsforeningen Danmark

dato: 17. nov. 2006 | kl. 9.00-12.30 | sted: København

arrangement

Kursus

Forbedring af udlejningsejendomme Formålet med kurset er at belyse de muligheder, der er for at forhøje lejen, når der udføres forbedringer i udlejningsejendomme. Kursuslærere: advokatfuldmægtig Mogens Dürr og advokat Lars Westall, begge fra Ejendomsforeningen Danmark

dato: 21. nov. 2006 | kl. 9.00-13.00 | sted: København

Mailservice – få løbende orientering om ejendomsmarkedet på e-mail Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk

Formand for Nyborg Grundejerforening fylder rundt Johan Pohlmann fylder 70 år den 22. oktober 2006. Reception afholdes den 20. oktober 2006 i Borger- og Håndværkerforeningens Hus, Nørrevoldgade 63, 5800 Nyborg i tidsrummet kl. 13 - 16. Johan Pohlmann er blandt meget andet formand for Nyborg Grundejerforening af 1898 siden 1980.

Ejendomsforeningen Danmark inviterer i samarbejde med Realkredit Danmark til

Boligpolitisk åbningsdebat 2006 onsdag den 4. oktober kl. 15.00-17.00 hos Danske Bank, Kuppelsalen, Laksegade 10, København K Dagen efter åbningen af Folketinget samles partiernes boligpolitiske ordførere til en debat med ejendomsbranchen om det kommende folketingsårs boligpolitiske temaer. Efter et årti med uændrede reale huslejer for udlejningsboliger og kraftigt stigende reale købspriser for ejerboliger er stigningen i købspriserne aftagende. Ejendomsmæglerne oplyser, at antallet af ejerboliger, der udbydes til salg, er blevet større, og at liggetiderne er blevet længere. Samtidig er nybyggeriet af boliger rekordhøjt. Dansk Byggeri venter igangsættelse af op imod 31.000 boliger i 2006. Det store udbud af boliger er hovedsagelig skabt af private ejendomsinvestorer uden offentlige tilskud. Med en aftale fra november 2005 har regeringspartierne, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre sat den almene boligsektors fremtid til debat. Formålet er at øge den almene boligsektors selvﬁnansiering, så sektoren bliver mere økonomisk selvbærende. Den politiske stillingtagen skal ske på grundlag af et oplæg fra et embedsmandsudvalg. Diskussionen på årets åbningsdebat vil således tage udgangspunkt i spørgsmålene: Er der fortsat behov for offentlige tilskud til nybyggeri af boliger i en situation, hvor det private marked har skabt et overudbud af boliger? Og skal en økonomisk selvbærende almen boligsektor agere på de markedsøkonomiske principper, som Danmark er forpligtet til at følge i EU’s indre marked?

Paneldeltagere: Inge-Lene Ebdrup René Skau Björnsson Anita Knakkergaard Charlotte Fischer Morten Homann

Venstre Socialdemokraterne Dansk Folkeparti Det Radikale Venstre Socialistisk Folkeparti

Efter mødet vil Realkredit Danmark være vært for en let anretning med sandwich og kolde forfriskninger. Deltagelse i Boligpolitisk åbningsdebat er gratis, men tilmelding er nødvendig.

Tilmelding Tilmelding kan ske på info@ejendomsf.dk, fax 33 12 62 75, brev til Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K (opgiv navn(e), stilling og ﬁrma) eller på www.ejendomsforeningen.dk. Der er et begrænset antal pladser, og de fordeles efter først til mølle princippet. Nærmere oplysninger om Boligpolitisk åbningsdebat kan fås hos cheføkonom Anne Kaag Andersen på tlf.: 33 12 03 30.

Navn: ............................................................................................................................................

Stilling: .......................................................................................................................................

Firmanavn:

.............................................................................................................................

Adresse: .....................................................................................................................................

Postnr. og by: .......................................................................................................................

Telefon: ......................................................................................................................................

Konference om

Investering i domicilejendomme

i Kobbertårnet

Onsdag den 22. november 2006 kl. 13.00 -17.30 Plesner , Amerika Plads 37, København Ø

13.00

Velkomst og præsentation af konferencens oplægsholdere V. juridisk konsulent, advokat Lars Westall, Ejendomsforeningen Danmark

13.10

Investering i domicilejendomme set fra den institutionelle investors side V. underdirektør Lars Winther, ATP Ejendomme A/S

13.35

Kunsten at udvikle og gennemføre et domicil-projekt V. direktør Flemming Jensen, Sjælsø Gruppen A/S

14.05

Pause med kaffe

14.30

Domicilet som kulturhus V. ass. partner, arkitekt maa Kristian Lars Ahlmark, Arkitekterne Schmidt Hammer Lassen

15.00

Erhvervslejekontrakten – standard og faldgrupper V. advokat, partner Peer Meisner & advokat, partner Leif Djurhuus, Advokatﬁrmaet Plesner

15.30

Paneldebat med salen

16.15

Opsamling og afslutning V. juridisk konsulent, advokat Lars Westall, Ejendomsforeningen Danmark

Efter konferencen vil Plesner være vært for en let anretning med sandwich og kolde forfriskninger

Pris og tilmelding 1.400,- (medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark 1.100,-) Tilmelding skal ske til Ejendomsforeningen Danmark på 33 12 03 30 eller på e-mail los@ejendomsf.dk senest fredag den17. november 2006.

FOTO/COPYRIGHT FOTOGRAF LARS SVANKJÆR

Dagens program:

Hvad skal der ske med trafikpropperne? Hvis det københavnske vejnet er ved at nå sin maksimale kapacitet, kræver det måske en mere vidtrækkende løsningsmodel. Ejendomsforeningen Danmark sætter derfor fokus på hovedstadens trafikale udfordringer og indbyder til konferencen „Trafik og Parkering i København“ FORFATTER CAMILLA BRESEMANN OG

Det vil ske på en konference den 5. okto-

LOUISE STENHOLDT

ber 2006 i Festsalen på Nationalmuseet, hvor teknik- og miljøborgmester Klaus Bondam sammen med en række personer med ekspertise inden for trængselsomfang, kørselsafgifter, erfaringer fra Stockholm og effekt af en havnetunnel vil fremlægge viden, resultater og visioner til diskussion om fremtidens traﬁk i hovedstadsområdet. Blandt andet vil den tidligere planlægningschef i London, David Bayliss, fortælle om sine erfaringer med at planlægge den kollektive traﬁk i en storby. Desuden vil kontorchef Oscar Alarik fra Stockholm Kommune fremlægge resultaterne af kommunens nyligt afsluttede analyser af resultaterne af at indføre kørselsafgifter.

Trafikpropper og lange bilkøer i hovedstadsområdet er for mange bilister blevet en frustrerende del af hverdagen. De stigende problemer med trafikken ses specielt i myldretiden, og det koster hvert år samfundet flere milliarder kroner i form af ventetid og forsinkelser, viser undersøgelser. Indførelsen af kørselsafgifter eller en udbygning af vejnettet kan være mulige løsninger på trængselsproblemet. Eller måske skal trafikken helt ledes uden om indre by og gennem en havnetunnel. Løsningen kan også være langt mere kompliceret. Ejendomsforeningen Danmark ønsker gennem konferencen Trafik og Parkering i København at begynde en debat om de trafikale udfordringer, som bilister møder på vejnettet hver dag.

Formålet er at sikre en nuanceret debat, der ikke blot handler om at reducere antallet af biler i København. En mere konstruktiv

og relevant debat er måske i virkeligheden, hvordan der derimod skaffes kapacitet til en øget traﬁk i byen. Konferencen lægger op til en bred debat om emnet, som alle interesserede har mulighed for at deltage i.

Fakta Det koster 795 kroner for medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark at deltage i konferencen. For andre er prisen 995 kroner. Tilmelding kan ske ved henvendelse til Ejendomsforeningen Danmark på 33 12 03 30 eller på e-mail los@ejendomsf.dk.

En professionel samarbejdspartner med fokus på fast ejendom Dan-Ejendomme as er en professionel totalleverandør, som varetager alle service- og rådgivningsopgaver, der er rettet mod forvaltning og drift, opførelse og salg/udlejning af fast ejendom. Vi tilbyder Ejendomsforvaltning og -administration Center management Forretningsførelse Bygherrerådgivning Byggeadministration

Projektsalg og -udlejning Erhvervsudlejning Energiledelse Ejendomsservice Anden rådgivning

Kontakt os for yderligere oplysninger om vores ydelser eller om virksomheden Dan-Ejendomme as, Tuborg Boulevard 12, 2900 Hellerup, tlf. 39 46 60 00, fax 39 46 60 01 www.dan-ejendomme.dk / info@dan-ejendomme.dk

www.dan-ejendomme.dk

sk i m o n o k Ø ��

Hvem bor billigst? Øk�� onomisk Indirekte offentlige subsidier til andelsboliger gør dem sk i m o n o Øk billigere at bo i end ejerboliger. Indirekte tilskud fra udlejerne til lejerne i regulerede lejligheder gør dog disse lejere til de største isk m o vindere i boliglotteriet n o k Ø

��

FORFATTER ANNE KAAG ANDERSEN FOTO JAN SOMMER

I lang tid har vi oplevet kraftige prisstigninger på ejerboliger. Det betyder, at mange opfatter det som det eneste rigtige at købe en bolig. Man kan imidlertid næppe fortsat regne med en kapitalgevinst. Hvilken boligform er så mest fordelagtig for den enkelte? Her ses udelukkende på kroner og øre og ikke glæden ved at eje, friheden i en lejebolig, fællesskabet i en andelsbolig osv. To begreber er centrale: Boligudgifter og boligomkostninger. De første, boligudgifterne, er likviditetsmæssige udgifter – de penge, som skal lægges på bordet hver måned. De andre, boligomkostningerne, afspejler den reelle økonomiske byrde ved at bo i de forskellige boligtyper. Både direkte og indirekte omkostninger inddrages. Det inkluderer blandt andet skattebetalinger. Emnet undersøges i en rapport fra Erhvervs- og Byggestyrelsen, der specielt fokuserer på andelsboliger. De boligudgifter, der skal betales, afhænger af boligtypen. For ejerboliger skal der betales månedlige ydelser på realkredit- og banklån, ejendomsskatter, udgifter til vedligeholdelse mv. For lejeboliger skal beboerne udelukkende betale huslejen. Andelshavere skal betale de løbende ydelser til andelsboligforeningen samt Ustøttede ydelser på lån til År Ejerboliger andelsboliger andelsindskud.

antagelserne er det muligt at sammenligne kontantpriser for ejerboliger med andelsindskud og månedlige boligafgifter for andelsboligerne. Ifølge rapporten havde en traditionel andelsbolig på 75-100 m2 i København i 2005 et andelsindskud på 400.000 kr., mens den månedlige udgift lå på omkring 3.000 kr. Hvis man i stedet for at bo i en andelsbolig ville købe en ejerbolig, var man med det samme udgiftsniveau i stand til at købe en bolig til 771.000 kr. Men en tilsvarende ejerlejlighed kostede i 2005 mellem 1,9 og 2,5 mio. kr. Uanset antagelser og statistisk usikkerhed er der altså ingen tvivl om, at de traditionelle andelsboliger i 2005 havde meget lavere boligudgifter end ejerboliger. Boligudgifterne til udlejningsboliger berøres ikke i rapporten, på grund af mangel på statistik. Men med udgangspunkt i tal fra Ejendomsforeningen Danmark kan det beregnes, at en tilsvarende lejlighed i København med omkostningsbestemt leje typisk har en månedlig leje på mellem 3.000 og 4.000 kr. For den udgift ville man være i stand til at købe en ejerbolig med en pris på op til 760.000. kr. For udgifterne til en tilsvarende lejlighed, hvor lejen er reguleret efter det lejedes værdi, ville man kunne købe en ejerbolig til op imod 1,5 mio. kr. Endelig ville man for lejen i en lejlighed med fri markedsleje kunne købe en ejerbolig til en kontantpris på mellem 1,6 og 2,3 mio. kr. Også lejelejligheder har altså lavere boligudgifter end ejerboliger. I de tilfælde, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje, svarer udgifterne nogenlunde til udgifterne til en typisk andelsbolig.

Boligomkostninger for forskellige boligformer

De reelle udgifter for den enkelte er blandt andet afhængige af valg af lånetyper. I rapporten gøres en række antagelser om blandt andet lånetype, ejendomsværdiskat osv. Ved hjælp af

Private udlejningsboliger Markedsleje (efter 1991)

Lejedes værdi

Omkostningsbestemt leje

99,6

103,2

100,0

72,0

40,0

97,3

97,4

100,0

72,0

40,0

97,3

90,1

100,0

72,0

40,0

91,0

82,6

100,0

72,0

40,0

90,3

77,9

100,0

72,0

40,0

90,3

74,0

100,0

72,0

40,0

90,3

70,1

100,0

72,0

40,0

90,3

69,4

100,0

72,0

40,0

90,3

69,4

100,0

72,0

40,0

Kilde: Erhvervs- og Byggestyrelsen: Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet (2006) og Ejendomsforeningen Danmark

��

�

��

Det andet begreb, boligomkostninger, afspejler de reelle omkostninger ved at bo. Der tages blandt andet højde for, at en del af boligudgifterne for boligejere – nemlig afdrag på lån – reelt er opsparing. Også direkte og indirekte støtte fra samfundet i form af skatteregler er inkluderet. For at kunne sammenligne boligomkostninger, bør man forestille sig en lejlighed, som man får tilbudt til en givet pris, hvor man selv kan vælge, hvilken boligform man foretrækker. Spørgsmålet er så, hvad man skal vælge? Lejeboliger taget i brug efter 1991 tildeles hverken direkte eller indirekte offentlig støtte. I tabellen er boligomkostningerne til sådan en bolig derfor sat til indeks 100. Beregningerne viser, at bortset fra ét enkelt tilfælde ﬁndes de højeste boligomkostninger i de private udlejningsboliger opført efter 1991. Det ene tilfælde er omkostningerne til en nyopført ustøttet andelsbolig, som det første år er 3,2 procent dyrere end udlejningsboligen. Boligomkostningerne i ejerboliger er lavere end i lejeboliger med markedsleje, blandt andet fordi boligejerne får indirekte støtte, ved at beskatningen af ejendomsværdien er lavere end beskatningen af anden kapitalindkomst. Andelshaverne får lavere boligomkostninger, blandt andet fordi andelshaverne ikke betaler ejendomsværdiskat. Som tiden går, vokser forskellene på grund af afviklingen af boliglånene i såvel ejerboligen som andelsboligen. For lejligheder, som er underlagt huslejeregulering, er boligomkostningerne ofte lavere. Ejendomsforeningen Danmarks tal viser således, at omkostningsbestemt leje i København typisk udgør ca. 40 procent af markedslejen, mens lejen bestemt efter det lejedes værdi typisk udgør ca. 72 procent af markedslejen. For disse lejligheder kan kvaliteten imidlertid også være anderledes. I de tre første søjler i tabellen er der tale om moderne lejligheder med moderne køkken og bad. Lejligheder, der udlejes efter det lejedes værdi (søjle ﬁre) vil ofte være ældre lejligheder, der er gennemgribende moderniseret med nyt køkken og bad. Derimod vil lejligheder, der udlejes efter reglerne om omkostningsbestemt leje, ofte være ældre lejligheder med umoderne køkken og bad.

��

�

��

� � � �

��

De private udlejningsboliger med huslejeregulering opnår altså også lavere boligomkostninger. Mens det for boligejere og andelshavere er samfundet, der ﬁnansierer de lavere omkostninger (i form af skattelovgivningen), ser det anderledes ud for private lejeboliger med huslejeregulering. Her er det ikke samfundet som helhed, der ﬁnansierer gildet. Det er derimod de private udlejere.

��

.....

....

��

�

��

Fremtiden skal være lækker og fleksibel Vi vil ikke nøjes med almindeligheder, vi vil have luksus og føle os unikke. Det stiller store krav til fremtidens bolig, der også skal udvides med en fleksibel altan. Trendforsker Henrik Vejlgaard giver her et billede af, hvordan vi kommer til at bo Vores behov kommer til at skifte fra år til år, fordi der ikke længere er de samme strukturer i samfundet til af holde sammen på et parforhold. Begrebet seriel monogami, hvor man kun har en fast partner i en periode, vil blive mere udbredt. Det vil stille større krav til det indvendige af boligen og kræve fleksibilitet. Det kan være vægge, der flyttes rundt efter behov, så rummene tilpasses, efter, hvor mange personer, der bor der. Vi vil også have et rum udenfor, Trendforsker Henrik Vejlgaard er ikke i tvivl om, at fremså interessen for en altan bliver tidens borger kræver fleksibilitet og lækkerheds-faciliteter større. Det vil give altaner en ny rolle i byggeriet, for de bliver et vigtigt parameter for at vise sin FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER individualitet. – Hvis økonomien fortsætter med at være En swimmingpool i kælderen i den arkigod, bliver det næste rum en altan. Ikke på tektoniske perle med fleksible rum. Altan med den traditionelle måde, for altanejerne vil ikke udekøkken, der kan overdækkes om vinteren – i holde sig tilbage. Det bliver med udekøkkener et kvarter, hvor de øvrige beboere har samme og gasvarmere. De skal være fleksible, så de livsstil som dig selv. Sådan ser fremtidens kan overdækkes og også benyttes om vinteboligform ud, mener trendforsker Henrik Vejlgaard fra Advice A/S. Han har skrevet tre bøger om emnet, og han er ikke i tvivl om, hvad forbrugerne vil efterlyse. – Der vil blive stor prestige i at være unik, vi kan godt lide at tænke på os selv som noget særligt. Og vi vil have lækkerheds-faciliteter, for hvorfor skal vi bo mindre lækkert hjemme, end når vi er ude at rejse og bor på hotel, siger han. Efterspørgslen på boligmarkedet er i dag større end udbuddet, og derfor er arkitekterne ikke for alvor presset til at levere mesterværker. Men i fremtiden vil beboerne stille større krav til arkitekturen for at få oplevelsen af at være noget særligt. – Det skal være original og spændende arkitektur. Man skal tænke på, at det skal være mere individuelt, for folk vil vælge det unikke. Boligerne vil nok blive mere inspireret af hoteller, så vi vil se elementer som for eksempel en swimmingpool i kælderen, mener Henrik Vejlgaard.

ren, mener Henrik Vejlgaard.

I fremtiden vil vi bo tæt på dem, der ligner os selv – og derfor kommer vi til at se mere til boligkomplekser, der henvender sig til specielle grupper. Temaet kan være en bestemt stil, seksuel orientering eller bæredygtighed. – Man er interesseret i fællesskabet, men det skal være selvvalgt. I USA bliver der lavet bebyggelser med en meget tydelig proﬁl til mennesker med klare værdier, og som vil det samme. Det ser jeg klart også vil komme til Danmark, siger Henrik Vejlgaard. Specielt økologi og vedvarende energi vil blive store temaer – men i en mere funktionel og strømlinet form. – Det må ikke lyde for fodformet eller alternativt, men signalere at man tør være anderledes og på forkant. Det bliver cool, og jeg tolker slet ikke politiske eller moralske

begreber ind i det, siger trendforskeren. Derfor vil ordet formentlig over tiden blive omskrevet fra det danske „økologi“ til det engelske „organic“, så det kommer til at lyde mere organisk. Det skal hvile i sig selv.

Bylivet bliver mere levende med flere cafeer, for vores sociale liv vil flytte mere ud i det offentlige rum, forudser Henrik Vejlgaard. Og det vil blive et parameter, når folk vælger bolig. – Det betyder meget, at vi er unge længere og går i byen længere. Selv når man er i et parforhold, har man sine venner at mødes med. Og det er en enorm kvalitet, at man har det hele i sit kvarter, og der aldrig er langt til en cafe, mener Henrik Vejlgaard. Også vores måde at shoppe på vil blive anderledes i fremtiden. Størstedelen af vores indkøb vil ske over internettet, og det kommer til at stille større krav til de små butikker. – Hvad skal man med forretningerne, hvis man kan få det hele leveret ved at trykke på en knap? Derfor er det givet, at de skal ændre sig ret meget, og de skal have oplevelser og ekspertrådgivning. Når markedet ændrer sig så meget, så må det få nogle konsekvenser, siger han. Trendforskeren peger på, at der vil komme flere specialbutikker og konceptbutikker med alt fra tøj til boligtilbehør i samme stil, så forbrugeren ikke behøver at bruge tid på flere butikker, men kan nøjes med én. Butikkerne vil blive større, og det bliver måske shoppingcentrenes redning, fordi de har kvadratmeterne til det. Samtidig skal centrene sørge for at have supplerende funktioner som for eksempel bilvask. – Mange er udfordret på tid, og derfor skal de enten prioritere benhårdt eller multitaske. De skal kunne slå to eller tre fluer med ét smæk, siger Henrik Vejlgaard. Det stiller også andre krav til erhvervslivet, der tilpasser sig forbrugerne. Fremover bliver det nemlig smart at investere i noget, der påvirker sanserne – for forbrugerne skal lokkes med oplevelser.

Microsoft® C5

Danmarks mest solgte økonomisystem med mere end 60.000 brugere. Nu med komplet integreret

EJENDOMSADMINISTRATION administration – drift – vedligeholdelse

Modulet LMN:Ejendom er udviklet af LM Netcon Læs mere på www.lmnetcon.dk eller Kontakt os på 70 22 06 30 - ejendom@lmnetcon.dk

markedsnoter

Flere tomme boliger Antallet af ledige almene boliger vokser støt. Tal fra Landsbyggefonden viser, at der nu er 1.968 ledige almene boliger i Danmark. Det er 300 ﬂere end på samme tidspunkt sidste år, og det svarer til en stigning på hele 18 procent. Størstedelen af de ledige almene boliger ﬁndes i Jylland, men der har også været en stigning i antallet af ledige boliger på Sjælland uden for hovedstadsregionen og på de andre øer. I hovedstadsregionen er der nu 10 ledige lejligheder. Totalt set udgør de ledige boliger 3,6 promille af de almene boliger.

Huslejestigning til præster

Lad os demonstrere en stærk IT-løsning for dig! Med Unik Bolig 3 får du ikke bare et administrationssystem. Du får en samarbejdspartner og en IT-løsning med et skarpt fokus på ejendomsadministrationer. Vore udviklere, supportere, uddannelseskonsulenter, sælgere og teknikere er meget fortrolige med netop ejendomsadministrationers rutiner, arbejdsredskaber og -betingelser. Unik Bolig 3 udvikler sig hele tiden med nye funktioner og arbejdsbesparende faciliteter – herunder “guides”, der leder administratoren igennem de komplekse arbejdsopgaver. Kontakt Ring på tlf. 76 42 11 00 og aftal tid for en demonstration. Spørg efter Mette Hoffmann eller Søren Stürup.

Mange præster kan forvente betragtelige huslejestigninger, hvis Kirkeministeriet gennemfører en nyvurdering af præsteboligerne efter markedsniveau. Udgangspunktet er, at huslejen skal svare til det øvrige lejeboligmarked men med et nedslag på 30 procent på grund af præsternes bopælspligt. Dog med en maksimal husleje på 15 procent af lønnen. Det har fået præsterne til at reagere, og stadig ﬂere ønsker sig frigjort fra bopælspligten, skriver Morgenavisen Jyllandsposten. Dagbladet kalder Kirkeministeriets fremfærd over for præsterne for et uskønt eksempel på politisk hykleri, fordi regeringen samtidig fastholder det huslejeloft, som gør, at titusinder af ofte velstillede borgere kan bo i store herskabslejligheder til en meget lav husleje.

Havnepladsen 1 · 7100 Vejle Maltegårdsvej 24 · 2820 Gentofte Tlf. 76 42 11 00 · Fax 76 42 11 01 E-mail: unik@unik.dk · Internet www.unik.dk

kend din boligpolitiker

10 spørgsmål

til Jakob Axel Nielsen (K) efter et rækkehus på omkring 140 kvadratmeter i Hasseris og uden for meget have. Jeg har også en lejlighed i København på 68 kvadratmeter. Der er reoler fyldt med bøger og indrettet som et rigtigt hjem.

Den konservative boligordfører Jakob Axel Nielsen prioriterer hygge og afslapning i sit hjem. Politisk er han klar til et opgør med ghettodannelsen og lejeloven.

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

Jakob Axel Nielsen er født i 1967 og uddannet cand.jur. fra Århus Universitet i 1994. Han har arbejdet som advokatfuldmægtig og senere advokat, inden han blev valgt ind i Folketinget fra Aalborg Vestkreds i 2005 – og han har været partiets boligordfører siden. Hvad betyder din bolig for dig? Et rigtig hjem er et sted, hvor man kan slappe af. Der er et køkken, som er velkendt, og et køleskab, som ikke er gabende tomt, og kunst på væggene, som man selv har valgt. En hyggekrog, hvor man kan læse sin avis. Der har du dine vaner, og man kan få hygge og slappe af. Hvordan bor du selv? Jeg har lige solgt et hus og leder efter et nyt. Jeg solgte, fordi det var for lille til mig og mine unger. Og fordi jeg kunne få en fortjeneste på det og rykke over i et andet kvarter – Hasseris – I Aalborg. Men lige nu bor jeg i en lejlighed, og den er ret deprimerende at være inde i, men når jeg kommer ud, er det rigtig dejligt at være i området. Jeg leder

Hvad prioriterer du selv i en bolig? Der skal være et køkken, hvor man kan spise. Et bad – men to toiletter og en god, rummelig stue, hvor der er lyst og højt til loftet.

Hvad er din værste boligoplevelse? Jeg har ikke rigtig haft dårlige oplevelser – ud over en sur nabo engang.

Hvor ville du aldrig selv bo? Jeg har ikke lyst til at bo i tungt, tæt etagebyggeri i beton. Jeg vil være i et område, hvor jeg har det godt, når jeg går ud ad døren. Der skal være luftigt og store grønne træer. Hvad vil du som politiker gerne opnå på boligområdet? At gøre noget ved ghettoerne. Vi er nødt til at sørge for større spredning af dem med anden etnisk baggrund end dansk, for ellers får vi ingen integration. Boligpolitik er hele omdrejningspunktet i integrationen. Jeg er også villig til at rive ghettoerne ned. Jeg tror ikke, at man skal lade sig afskrække af at rive noget ned, som måske er ﬂot, hvis man tror på, at det kan blive bedre. Men lige så stort et problem det er, lige så svært er det at løse det. Vi skal også have bedre byplanlægning. Tag for eksempel Kalvebod Brygge, hvor mange af bygningerne isoleret set er pæne, men samlet set duer det ikke. Det skulle være en del af byggetilladelsen, at en arkitekt ikke kun kikkede på æstetikken på den enkelte bygning, men også på området i en helhed.

Jeg er heller ikke afvisende over for at bygge mere i højden. Hvad er din største politiske sejr på boligområdet? At det nu er blevet legitimt at sige de ting, jeg mener om for eksempel integration. At turde tage tyren ved hornene og sige, at der er for mange af en bestemt type mennesker i ghettoerne uden at blive kaldt racist. At turde tage diskussionen. Det er en stor sejr, for det fører til en fordomsfrihed, og det er første skridt for at løse nogle problemer. Hvad vil du aldrig stemme for? Yderligere stramninger af lejeloven i den forkerte planøkonomiske retning. Hvor ser du de største problemer på boligområdet? Vi har ikke et homogent boligmarked – vi har nogle enorme prisstigninger blandt de private, og vi har nogle lejelejligheder, som ligger nogle attraktive steder, og som står uden for enhver form for markedsregulering. Og det betyder undergrundsøkonomi og nepotisme. At det er uigennemskueligt. At vi favoriserer hinanden, og at tingene foregår på en måde, som ikke er et retssamfund værdigt. Her tænker jeg på alle de lækre lejligheder, der er omfattet af omkostningsbestemt husleje. Det er enormt kontroversielt at tale om, men loven har ligesom siddet fast siden krigens tid. Vi mangler en debat på et ordentligt, redeligt og økonomisk grundlag. Hvad er det værste politiske tiltag, der er sket på boligmarkedet? Det må være det, vi ikke har gjort. Vi har jo ikke fået taget hånd om et sygt system omkring lejeloven, som siden 1939 var tænkt som midlertidig. Siden er tingene blevet permanente på et meget utidssvarende grundlag, og det har vi altså ikke formået at gøre noget ved.

��

ID NR. 42055 Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2, 4. sal Postboks 193 1006 København K

��

Afsender Postbox 777 7000 Fredericia

��

Maskinel Magasinpost

��