Huset 6 2013 by EjendomDanmark

huset Erhvervsmagasinet huset | nr. 6 | september 2013

30 % er Danmarks CO2udledning faldet siden 1991

TEMA

Spar pĂĽ energien >> side 8-13

interview med Pia Allerslev

Vi skal opfĂ¸re os ordentligt >> side 18

nye regler

Husk den digitale postkasse >> side 25

Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering

Har I den optimale realkreditfinansiering af jeres erhvervsejendomme? Realkredit Danmark er specialister i erhvervsejendomme. Vi tilbyder professionel sparring, så I får en optimal finansiering af jeres ejendomsinvesteringer. Kontakt os, så vi kan udveksle viden om ejendomme. Ring til os på 70 15 15 21 eller gå ind på www.rd.dk/erhverv.

187x273 Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering.indd 1

22/01/13 09.35

18 Borgmester Pia Allerslev vil gøre det nemmere at være erhvervsdrivende.

huset nr. 6, september 2013

4 Leder Næste store reform: Boliglejeloven?

18 Interview – Vi skal opføre os ordentligt

TEMA: SPAR PÅ ENERGIEN

21 Interview Vigtigt med lokalt netværk

Vejen til grønnere ejendomme

Det kræver nytænkning og incitamenter at skrue energiforbruget ned

25 Indblik Husk den digitale postkasse

Wilkenbo på vej mod en grønnere fremtid

Økonomisk artikel Behov for kontorkvadratmeter Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening Bestyrelsesarbejde i ejerforeninger

Det er win-win, når Frederiksberg Boligfond renoverer og sælger energibesparelsen

Erhvervsejendomme med grønt potentiale

Ny aftalemodel skal sætte fut i energioptimeringen af kontorejendomme

34 Sagt i pressen

Nøgletal for ejendomsmarkedet Danske husholdninger bruger mindre energi

36 Kursuskalender

Mød en medarbejder – ejendomsadministratoren – Man skal virkelig være på

25 Gå ikke glip af vigtig post. Fra den 1. november skal alle virksomheder og foreninger med et CVR-nummer have en digital postkasse.

Peter Kjærgaard Svendsen fik sænket energiforbruget med 40 procent i Deloittes domicil i København.

ed-logo txt til hoejre.pdf 07-10-2011 14:35:45

Erhvervsmagasinet Huset, 45. årgang, nr. 6, september 2013. Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, ejendomsforeningen.dk. Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen. Redaktion Kommunikationskonsulent Anne Louise Fisker Nielsen. Layout Anita T. Damkier Hansen. Annoncesalg DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement Egon Petersen, telefon: 33 12 03 30. Tryk Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svanemærket papir. Medlem af Danske Specialmedier. ISSN 0109-1034. Næste nummer udkommer den 4. oktober og her er temaet Odense. Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde samt dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder og andre illustrationer samt annoncer er ikke tilladt.

leder

formanden har ordet

Næste store reform: Boliglejeloven? En midlertidig lov fra før 2. verdenskrig regulerer den private udlejning af boliger. Loven gør, at de nuværende lejere sjældent flytter, fordi huslejen holdes unaturligt lav. Lejerne bliver endda boende, selvom lejligheden ikke mere passer til deres behov „Sammen skal vi tage de trygge og solide skridt, der bringer Danmark videre“. Sådan sagde statsminister Helle Thorning-Schmidt i sin nytårstale, og her hentydede hun til de mange reformer, som hendes regering ville sætte i værk. „Vi står i en ny tid med store udfordringer. Vi må forandre Danmark for at holde fast i vores trygge velfærdssamfund. Og det er ikke gjort med én plan eller én løsning. Vi skal bruge alle redskaberne i værktøjskassen“, sagde hun.

FOTO LIZETTE KABRÉ

Gennemførte reformer

For nye lejere kan det være meget svært at få fat i en privat lejebolig i den ældre boligmasse, fordi der stort set kun bliver boliger ledige, når de nuværende lejere enten skal på plejehjem eller skal herfra af naturlige årsager. Samtidig er antallet af private lejeboliger i den professionelle udlejning faldet betydeligt gennem de senere år, primært på grund af tilbudspligten over for lejerne ved salg af en ejendom. Alt sammen noget, som udlejere ved og føler på egen krop, og som lejere, der skal ind på boligmarkedet, erfarer til deres store overraskelse. Men er politikerne klar over konsekvenserne af denne groteske lov? I hvert fald har deres lyst til at ændre boliglejeloven været meget beskeden gennem tiden. Men nye tider kan måske være på vej. Regeringen er nemlig grebet af en betydelig reformiver. Så hvem ved, måske kan boliglejeloven blive moderniseret i nær fremtid. 4

Statsministeren har da også gjort flittigt brug af redskaberne i værktøjskassen. Regeringen gennemførte i 2012 en skattereform, som blandt andet har sat grænsen for topskat op. Det er ganske positivt. I 2013 kom aftalen om vækstplanen – „Vækstplan DK – stærke virksomheder, flere jobs“. Med vækstplanen følger blandt andet en nedsættelse af selskabsskatten. Skattenedsættelsen kan hjælpe med til, at Danmark får en bedre konkurrenceevne. Det er også en rigtig god idé. Men hvad bliver så den næste store reform? Vi håber på, at det bliver boliglejeloven, selvom minister Carsten Hansens første udmeldinger om det lovforslag, han vil fremsætte til efteråret, desværre ikke lyder alt for lovende. Men lad os se, om regeringen har det fornødne mod til at gennemføre en reform, som moderniserer lejelovgivningen.

Reform af boliglejeloven er tiltrængt Gennem mange år har de private udlejere efterlyst en nutidig boliglejelov. Loven er fra 1939, og det taler vist for sig selv. Flere udlejere har gennem de senere år valgt at sælge deres boligudlejningsejendomme i den ældre boligmasse, da de synes, det er alt for bøvlet

at udleje boliger efter det gammeldags og gennemregulerede regelsæt. Boligøkonomisk Videncenter under Realdania har beregnet, at en lejer i en privat og reguleret lejebolig får 20.000 kroner årligt i tilskud (af udlejeren), og lejerne havde i 2010 en samlet gevinst på 8,6 mia. kroner på grund af huslejereguleringen. Så er det da klart, at lejerne bliver boende meget længe i de private lejeboliger. Desværre med en alt for lav mobilitet til følge, hvilket hæmmer mulighederne for vækst i samfundet. Reglerne er således en barriere for en mere mobil og fleksibel arbejdskraft.

Loven til debat Ejendomsforeningen Danmark holder den årlige boligpolitiske åbningsdebat, dagen efter at Folketinget er åbnet i oktober. Her får by- og boligordførerne mulighed for at debattere boligpolitik. Dette års tema er netop, om boliglejeloven bliver den næste store reform. Debatten er lidt af et tilløbsstykke, og sæderne på tilskuerrækkerne er for længst udsolgt. Politikerne bør vise handlekraft og gennemføre en ordentlig reform af boliglejeloven, så markedet for private lejeboliger gøres mere frit. Det vil være til glæde for samfundet, lejere og udlejere, da mindre regulering vil fremme mobiliteten. Dermed bliver de private lejeboliger et reelt boligvalg for de mange boligsøgende i stedet for at være et boliglotteri med få vindere. John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark

Branchens førende IT-løsning – nemt og effektivt

OPENING.DK . 13980

UNIK BOLIG 4 Unik Bolig 4 er et komplet sagsbehandlerværktøj, der gør hverdage nemmere for alle, der administrerer ejendomme og lejemål. Derfor er Unik Bolig 4 i dag den mest integrerede og den absolut mest udbredte it-løsning til ejendomsadministration. • Administration af alle typer ejendomme og lejemål • Økonomistyring og rapportering • Styring af drift og vedligeholdelse • Elektronisk fakturahåndtering og sagsstyring • Webløsninger til kunder og medarbejdere

Få Unik Bolig 4 via internettet. Læs mere om Unik Hosting på

unik.dk

Kontakt os for et uforpligtende møde på tlf 7642 1100 eller på mail unik@unik.dk

UniK system Design · 7642 1100 · VejLe · KøBenHaVn · UniK.DK · UniK@UniK.DK 13980_ann_Unik_Bolig4_vers 2.indd 1

09/07/13 10.55

Gåhjemmøde for medlemmer den 24. september

Rundvisning i Carlsberg Byen ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40

Direktør, CCO Morten G. Fossum og projektleder Niels Nielsen viser os rundt på Carlsberg Byens område og fortæller anekdoter. Rundvisningen er gratis, men tilmelding er nødvendig. Medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark har fortrinsret til arrangementet.

Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/carlsbergbyen

ALT I VVS

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

Aut. kloakmester

B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88 AARTelefon ann187x64mmHusetJANUAR2013:Layout

20/01/13

12:46

Side 1



38 71 55 11

EJENDOMSSERVICE DU KAN STOLE PÅ Trappevask • rengøring af vaskeri/kontor/fælleslokale • pasning af grønne områder vinduespolering • liftopgaver • fjerne fugt/skimmelsvamp • viceværtydelser osv.

FÅ ET GODT TILBUD! RING 43 99 99 99 eller send e-mail til info@aaren.dk Læs mere på www.aaren.dk SKADESERVICE DØGNET RUNDT - fx. ved vandskade, brand, røgskade mv. AKUT-telefon: 43 99 99 98

markedsnoter ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40

Peter Lautrup fylder 60

Velkommen til nye medlemmer Ejersektionen

Administratorsektionen

Anne-Mette Johnsen – København

Danske Ejendomsmedier A/S – Frederiksberg

Locupleto ApS – Hvidovre Peter Lautrup fylder 60 år og holder i den anledning reception fredag den 13. september fra kl. 13-18 i Aarhus Borgerlige Skydeselskab, Selskabspavillonen, Ferdinands Plads i Risskov. Peter Lautrup er formand for Ejerlejlighedernes Landsforening og bestyrelsesmedlem i Ejendomsforeningen Danmarks Administratorsektion.

Poul Erik Christensen – Herning I/S Storegade 8 – Randers Marianne Simonsen – Tureby

Housing Group A/S – København Phoenix Home – Bjerringbro Core Property Management – København

Genesta Property Nordic – København

Tilknyttede medlemmer

SPH Invest A/S – Måløv

Kelly Services – Aarhus

Familien Jørgen Smidt – Hørsholm

Rønne & Lundgren – Hellerup

Milland Invest ApS – Ugerløse

EG Data Inform – Hjørring

Alm. Brand udvider entreprisedækningen for medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark Alm. Brand udvider forsikringsaftalen med Ejendomsforeningen Danmark. Fremover vil den tilknyttede entreprisedækning dække skader på bestående bygning med 250.000 kr. (tidligere 100.000 kr.). Det betyder, at udlejere af beboelses- og erhvervsejendomme samt andels- og ejerlejlighedsforeninger nu ikke længere skal huske at oprette en særlig entreprise/all-risk dækning for til- og ombygninger og reparationsarbejder, f.eks. ved moderniseringer af badeværelser og køkkener, når entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. Udover den kontante fordel ved ikke at skulle tegne en entreprise/ all-risk dækning, vil udlejere eller andels- og ejerforeninger nu også være sikret økonomisk, når skaden sker.

Vil du vide mere om den tilknyttede entreprisedækning på forsikringsaftalen, kan du skrive til ejendomsforeningen@almbrand.dk. ed-logo txt til hoejre.pdf 07-10-2011 14:35:45

TEMA

spar pĂĽ energien

Vejen til grĂ¸nnere ejendomme

I Danmark står bygningsmassen for 40 procent af det samlede energiforbrug. I 2050 skal Danmark være CO2-neutral. Det kræver tiltag, der for alvor får energiforbruget ned FORFATTER LENE RUDBÆK AARUP Der er længe til 2050. Og så alligevel ikke. For til den tid skal Danmark være CO2-neutral. Og så skal bygningsmassen oven i købet allerede være CO2-neutral i 2035. Men hvis der blot bliver renoveret efter bygningsreglementet, kan målsætningen om at være CO2-neutral kun vanskeligt nås. For selv om mange nybyggede huse i dag er energivenlige, er der stadig et stort efterslæb i den eksisterende bygningsmasse – og det er trods alt de ældre bygninger, der er flest af. Det er Statens Byggeforskningsinstitut ved Aalborg Universitet kommet frem til i en analyse, der ser på, hvordan bygningsmassen kan spare energi fra nu og frem til 2050. – Hvis man følger bygningsreglementets krav, kan vi spare cirka 30 procent frem til 2050, men det er næppe nok, hvis Danmark gerne vil være CO2-neutral frem til 2050. Energistyrelsen har lagt op til, at eksisterende bygninger skal reducere energiforbruget med 50 procent, og dermed er det ikke nok bare at følge reglerne – der skal ske noget yderligere, forklarer Kim B. Wittchen, der er seniorforsker i Statens Byggeforskningsinstitut.

Ventilation og solvarme Kim B. Wittchen har en række bud på, hvor der kan sættes ind, for at der for alvor kan blive sparet på energien i de danske bygninger. Han forklarer, at der stadig er en del besparelser at hente ved at skifte vinduerne ud, og de kan dermed spille en væsentlig rolle for at nedbringe energiforbruget. Derudover er der også andre ting, som rykker. – Mekanisk ventilation med varmegenvinding er det helt store ryk. Det kan godt lade sig gøre i gamle ejendomme, men man skal tænke sig om, for der kan være nogle konstruktive udfordringer, og det er ofte dyrt. Man vil typisk kunne genvinde over 80 procent af den varme, man ellers ville hælde ud.

Det er omkostningstungt at installere, men til gengæld er energibesparelsen også stor, siger han og forklarer, at man muligvis kan udnytte gamle skorstene til at være føringsveje, og at der allerede har været gennemført succesfulde forsøg med den slags. Derudover er solvarmeanlæg, hvor solfangere forbindes med varmtvandsbeholderen, også en mulighed for at spare på energien i forbindelse med udskiftning af tage. Og faktisk skal der ikke så meget til – heller ikke i etageejendomme. – I beboelsesejendomme er 20-30 kvadratmeter solfangere pr. side af en opgang med fire til fem etager nok til at dække en meget stor del af forbruget af varmt vand. Forbruget i etageejendomme er mere spredt ud over døgnet end i parcelhuse, fordi folk har forskellige døgnrytmer, forklarer Kim B. Wittchen. Økonomien er dog ofte en af de største forhindringer for, at der bliver gennemført energibesparende tiltag.

Lær af udlandet Et sted, hvor der bliver tænkt i energiforbrug, er i den grønne tænketank Concito, som har en række forslag til, hvordan man kan spare på energien. Chefkonsulent hos Concito Susanne Krawack arbejder med blandt andet energiforbrug i bygninger. Og hun ser de eksisterende bygninger som den største udfordring. – Den tilvækst, vi har i det bebyggede areal, er relativt lille. Så hvis man skal have en markant reduktion af CO2, skal man både tænke vedvarende energi og have isoleret meget bedre. Men vi mangler nogle incitamenter til, at det skal ske, forklarer hun indledningsvist. I de private lejeboliger eksisterer det såkaldte paradoksproblem, hvor ejeren betaler for renoveringen, mens lejeren får besparelsen. For at finde incitamenterne kan man skele til udlandet. I England har man for eksempel netop indført ordningen „Green Deal“, hvor

en grøn investeringsbank låner penge til at foretage energiinvesteringer. Lånet bliver så betalt tilbage over energiregningen, hvor også energibesparelsen indregnes. – Beboeren betaler det samme beløb på energiregningen som før, og dermed skal hverken ejer eller lejer have penge op af lommen eller tage lånet privat. Der er ofte en tilbagebetalingstid på 10-15 år, og hvis lejeren når at fraflytte før det, går tilbagebetalingen videre til den næste lejer. På den måde har de i England løst paradoksproblemet. Men ejer eller lejer må selvfølgelig ikke sætte det i værk, uden at den anden er med på ideen, forklarer Susanne Krawack.

Følg op på certificeringer Noget andet, man kan overveje at gøre for at spare på energien, er at gøre mere ud af certificeringsordninger. Som det er i dag, kan nybyggede ejendomme få for eksempel en DGNB-certificering, som viser, hvor bæredygtigt huset er bygget. – Certificeringerne er en god måde at optimere på i projekterings- og byggefasen. Når bygningen først er bygget, er det begrænset, hvad man mere kan gøre. Men det er jo kun nye bygninger, der får en certificering, så det er en meget begrænset del af bygningsmassen. Derfor kunne man overveje at indføre certificeringsordninger for eksisterende byggeri, forklarer Susanne Krawack fra Concito. Der er dog nogle ting, certificeringerne ikke får med. – Med certificeringsordningerne kan der være et gab til virkeligheden, for man regner altid på, at bygningen bliver bygget perfekt. Man følger ikke op, selv om brugernes adfærd jo også spiller ind på energiforbruget, forklarer hun. Og så er bygningen måske kun energirigtig på papiret. Endelig peger Concito på, at det er vigtigt, at der bliver renoveret dybt nok. Det vil sige, at man også gennemfører den del af energirenoveringen, som ikke kan betales tilbage på kort tid. For når man først er i gang, er det tit billigere at klare det hele på én gang frem for at skulle i gang igen senere.

info@ejendomsforeningen.dk

TEMA

spar på energien

Wilkenbo på vej mod en grønnere fremtid Frederiksberg Boligfond er i gang med at renovere en klassisk Frederiksbergejendom, så den bliver mere energirigtig. Energibesparelsen kan fonden sælge til et energiselskab, og det er nemme penge at hente FORFATTER LENE RUDBÆK AARUP FOTO UFFE WENG En halv million kroner til energiforbedringer. Det er nok de færreste udlejere, der vil takke nej til det tilbud. Problemet er blot, at mange udlejere måske slet ikke kender muligheden for let at hente pengene. Det mener i hvert fald Kirsten Thøgersen, der er administrerende direktør i Privatbo, som blandt andet administrerer Frederiksberg Boligfonds ejendomme. Hun har netop hentet omkring en halv million kroner hjem baseret på de udregninger, den tekniske rådgiver har foretaget i forbindelse med en omfattende renovering af ejendommen Wilkenbo på Frederiksberg. – I Wilkenbo har vi renoveret for omkring 80 millioner kroner. Og så kan man selvfølgelig sige, at ud af det er en halv million ikke meget. Men det er bedre end ingenting, og ulejligheden for at få pengene er minimal. Og det er jo altid lidt sjovere, at man fra starten ved, at man får en indtægt, forklarer Kirsten Thøgersen. Udregninger skal vise, hvor meget energi der bliver sparet ved renoveringerne. Inden arbejdet går i gang, kan man sælge besparelsen på en børs på internettet, og så kan energiselskaberne byde ind på at købe besparelsen, så de kan opfylde deres mål for, hvor meget de skal spare. Når arbejdet er udført, følger man op for at se, om forventningerne holder stik, og så bliver pengene udbetalt. Men selv om det er hendes indtryk, at der ikke er så mange, der kender til muligheden, er hun ikke bange for at fortælle om den. – Selv om flere måske sender deres energibesparelse i udbud, har jeg svært ved at forestille mig, at prisen bliver lavere, selv om det er styret af udbud og efterspørgsel. For kravene til, hvor meget der skal spares, bliver hele tiden større, vurderer hun. 10

Priser vil formentlig stige Et af de energiselskaber, der ofte køber besparelser, er EnergiMidt, som ligger i Midtjylland. Her køber man besparelser i hele landet, og forretningschef for energieffektiviseringer Flemming Kristensen oplever, at flere får øjnene op for muligheden for at hente tilskud. Men hvilken vej det går med priserne, som energiselskaberne vil give for besparelserne, er svært at forudsige. – Det er jo styret af udbud og efterspørgsel, men det kommer også an på, hvilke ambitioner man fra politisk side lægger for dagen. Kravene til at spare bliver højere, og der er for eksempel ingen tvivl om, at krav til komponenter og byggematerialer vil være stigende. Dermed kan det ikke regnes som besparelse. For eksempel kan tiltag, som man alligevel skal gøre, ikke regnes med – der skal noget ekstraordinært til. Derfor kan jeg godt forestille mig, at priserne stiger i fremtiden – det har der allerede været en svagt stigend e tendens til, forklarer han. Det betyder for eksempel, at man ikke bare kan planlægge at skifte al belysning ud til elsparepærer, for man kan alligevel ikke købe glødepærer længere. – Men vi mener, at det er en god mulighed for alle parter. For hvis vi ikke kan købe besparelser, skal vi selv realisere nogle projekter med energibesparelser, og det er krævende, siger Flemming Kristensen.

Svært at få grønne ejendomme Tilbage i Wilkenbo på Frederiksberg er håndværkerne godt i gang. Ejendommen, som er fra første halvdel af 1900-tallet, får nyt tag, isolering under taget, nye vinduer, ny el overalt og nye vandrør. Derudover bliver en stor del af lejlighederne gennemgribende renoveret, så de bliver topmoderne.

Kirsten Thøgersen, direktør i Privatbo, foran ejendommen Wilkenbo, som bliver renoveret. Snart vil hele facaden mod gården være lysegul.

Men det er en stor udfordring at gøre ældre ejendomme som Wilkenbo grønne, fortæller Kirsten Thøgersen. – Vi renoverer for cirka 80 millioner kroner, og energibesparelsen bliver nok omkring 10-15 procent. Der er ingen tvivl om, at vi gerne vil have grønne lejeboliger, men det er dyrt at finansiere, så Wilkenbo bliver ikke fuldstændig grøn, fortæller Kirsten Thøgersen. Hun tilføjer, at der, hvor man virkelig kan gøre noget i forhold til ældre udlejningsejendomme, er klimaskærmen. – Ud over at sætte nye vinduer i kunne man sætte ekstra isolering i form af plader på væggene. Men det vil jo være en katastrofe for sådan en flot gammel ejendom, siger hun.

Grøn ideologi Alligevel gør både Frederiksberg Boligfond og Privatbo, hvad de kan for at have de grønne briller på. Og sådan har det været længe. For 17 år siden – længe før solceller blev hvermandseje – blev der sat solceller op på nogle af fondens ejendomme. Flere karreer har de forløbne år fået energiforbedringer, og snart bliver der som et led i et forsøgsprojekt sat skærme op hos nogle af lejerne i Wilkenbo, så de kan følge deres energiforbrug time for time. Håbet er, at det vil gøre beboerne opmærksomme på deres energiforbrug og få dem til at spare. Derudover er en af de ejendomme, Privatbo administrerer for en boligfond i København, netop blevet udpeget som klimakarre af Københavns Kommune. Karreen skal de kommende år vise verden, hvordan man kan gøre en ældre ejendom mere grøn i samarbejde med beboerne. – Vi forsøger at have en grøn tankegang og have samfundssind, og en stor del af det er ideologi. Vi vil gerne gøre noget for lejerne, så de bor både godt, pænt og rigtigt. Og vi synes, at man som udlejer skal være i front, slutter Kirsten Thøgersen.

Og indtil videre lader det til, at strategien med at gøre noget godt for lejerne har båret frugt. For nylig blev ti af de nyrenoverede lejligheder i Wilkenbo lagt på nettet, og på 12 minutter fik Privatbo de første 300 henvendelser fra interesserede lejere.

info@ejendomsforeningen.dk

Salg af energibesparelser 1. Den fremtidige energibesparelse skal regnes ud og sælges, inden energirenoveringerne går i gang. 2. Besparelsen bliver sat til salg på www.nrgx.dk, hvor energi selskaber kan byde på dem. 3. Når renoveringerne er færdige, skal der følges op på, om besparelsen bliver som ventet. Alle kan sætte deres besparelser til salg – både privatpersoner og professionelle udlejere. Projekter, der kan give tilskud, kan blandt andet være inddækning af facader, udskiftning af tag, udskiftning af dele eller hele energiforsyningsanlæg. Det handler om at forbedre isoleringsværdien på hele klimaskærmen. Beløbet er et engangsbeløb. Læs mere på www.nrgx.dk.

TEMA

spar på energien

Erhvervs ejendomme med grønt potentiale Der kan være store kontante gevinster ved at energioptimere erhvervsejendomme. En arbejdsgruppe bredt sammensat fra ejendomsbranchen ser lige nu på, hvordan en aftalemodel konkret kan se ud, så både ejer og lejer mærker besparelsen FORFATTER LENE RUDBÆK AARUP FOTO UFFE WENG Deloittes domicil ligger side om side med andre store kontorhuse på Islands Brygge. Med mure domineret af glas udenpå og en stor, lys gård indenfor med designermøbler og kaffebar udstråler domicilet noget moderne, lyst og åbent. Alligevel har der været en hage ved stedet, som ikke var til at se, da medarbejderne tilbage i 2005 flyttede ind i det splinternye domicil: Huset brugte alt for meget energi. Hvor meget satte Peter Kjærgaard Svendsen sig for at undersøge. Han er senior manager i grøn økonomi hos Deloitte og har arbejdet med, hvordan man kan spare på energien. Resultatet var iøjnefaldende. Efter en gennemgang af energiforbruget lykkedes det at spare 40 procent på energien.

Fokus på kontorbygninger Derfor har han taget initiativ til at etablere en arbejdsgruppe med forskellige repræsentanter fra branchen, heriblandt Ejendomsforeningen Danmark. Målet er at finde ud af, hvordan man kan lave en brugbar model, så 12

Ejerne skal med på ideen Ejerne skal synes, at det er en god ide at investere i en gennemgående og dybtgående analyse af deres ejendom, så de på den lange bane kan spare energi. Én investor er dog allerede med på ideen. Det er planen, at PensionDanmark skal lægge hus til en testbygning. Den skal igennem en grundig analyse – både i forhold til mulige energibesparelser og senere i forhold til den aftale, der bliver indgået med de pågældende lejere. Ejendomschef i PensionDanmark Ejendomme Karsten Withington Brink tror, at hvis man kan finde frem til en brugbar model som giver gevinst for lejer og udlejer, kan det være noget, der bliver rullet ud på den del af porteføljen, hvor der er noget at komme efter.

man kan analysere og nedbringe energiforbruget i kontorbygninger og samtidig indgå aftaler med lejerne om, hvordan de energibesparende tiltag skal finansieres. – Ideen opstod, fordi jeg indså det forfærdelige faktum, at der ikke er nogen steder, hvor det er lettere og mere rentabelt at lave energioptimeringer end i nyere kontorbygninger. Det er vores egen bygning et godt eksempel på – de rigtige knapper var der så at sige, men håndtagene var ikke indstillet korrekt, fortæller han. Han tror, at det forholder sig på samme måde med mange andre kontorejendomme. – Der er et kæmpe stort potentiale for at spare på energien. Problemet er blot, at mange bygninger er udlejet, så umiddelbart hvis der gennemføres energibesparende tiltag, tilfalder besparelsen lejerne. Dette ejer/lejer paradoks er derfor en væsentlig barriere for, at der bliver investeret i energibesparelser. Derfor forsøger vi nu at lave en model for, hvordan vi griber det an, så alle tjener på det, forklarer Peter Kjærgaard Svendsen.

Garanti til lejere koster

Selv om Deloittes domicil var helt nyt, havde det et alt for højt energiforbrug. Peter Kjærgaard Svendsen fik det bragt ned med 40 procent, så nu er huset både moderne og energirigtigt.

Modellen opbygges, så en bygningsejer både kan vælge og fravælge at stille en garanti for energibesparelsen. Men det bliver dyrere for lejerne, hvis de beder om en garanti for besparelsen. – Hvis lejerne vil have stillet en garanti for energibesparelsen, tager ejeren en større del af risikoen. Det er lidt det samme som, hvis jeg går ned til min mekaniker og beder ham garantere, at min bil kan køre de næste to år. Konsekvensen af garantien vil umiddelbart blive, at ejer for at afdække risikoen vil kræve en større del af gevinsten, end hvis ejer og lejer sammen løber risikoen. Derudover er jeg ikke sikker på, at garantier virker så godt på lejers adfærd, så man er nødt til at aftale, at garantien skal gælde under nogle særlige forudsætninger, siger han og tilføjer, at der uden en garanti til gengæld vil blive mere samarbejde mellem ejer og udlejer, da begge så har klarere incitamenter for at spare på energien.

screening kræves Der, hvor der er energibesparelser at hente, er især i klimastyringen. Ventilationssystemet skal korrigeres, så ventilation, varme og køling spiller bedre sammen. Men derudover er det også en mulighed at ændre på belysningen, forbedre klimaskærm og installere solceller, hvor det er hensigtsmæssigt og rentabelt. – Moderne ejendomme er i dag så komplekse, at driften ofte ikke bliver udført rigtigt. Derfor er det altafgørende, at der foretages nogle dybtgående screeninger. Det er muligvis dyrere end mange af de energi-screeninger, der foretages i dag, men til gengæld bliver besparelsen også større. Mit afsæt er at gennemføre rentable energiinvesteringer, ellers er der ikke en gevinst at dele, understreger Peter Kjærgaard Svendsen. Han forventer, at projektet vil være afsluttet omkring årsskiftet.

info@ejendomsforeningen.dk

Arbejdsgruppen • Teknologisk Institut • YIT – entreprenør, som kan implementere forbedringerne • PensionDanmark – investor, som kan lægge hus til test-bygning • DEAS – administrator, som driver ejendomme og kan facilitere ændringerne • Rønne & Lundgren – advokater, som kan være med til at udforme lejeaftalerne • CB Richard Ellis – erhvervsmægler, som kan komme med et bud på, hvad det får af værdi for ejendommen • Dansk Energi/ELFORSK – finansierer projektet • Ejendomsforeningen Danmark – kommer som branchens interesseorganisation med generelle input.

– Hvis vi kan minimere energiudgifterne, er det en klar fordel for den nuværende lejer, men det kan også bidrage til at tiltrække nye lejere, hvilket er en fordel for os, så vi undgår tomgang. Samtidig er det væsentligt for PensionDanmark at opføre sig klimabevidst, siger han. Også Ejendomsforeningen Danmarks chefjurist, Lars Brondt har et håb om, at projektet i sidste ende kan komme hele branchen til gode. – Analysemodellen skal gøre det nemmere at komme i gang med energiinvesteringerne. For det er svært at lave analyser i dag, og det er svært at finde en god model for, hvordan aftalen med lejeren skal se ud – altså det, vi populært kalder grønne lejeaftaler. Så det gælder om både at finde en beregning, så man er sikker på, at lejeren får en energibesparelse, og samtidig indgå en aftale med lejer om, at nogle af besparelserne går til at finansiere investeringen, siger han.

Karsten Withington Brink, ejendomschef i Pension Danmark Ejendomme og Lars Brondt, chefjurist i Ejendomsforeningen Danmark.

nøgletal for ejendomsmarkedet

Danske husholdninger bruger mindre energi Energiforbruget i de danske husholdninger har over en årrække været faldende. Særligt er forbruget af olie faldet, mens vedvarende energi vinder frem. Samtidig er prisen på el steget Forfattere Morten Marott Larsen og Lisa Groth Energiforbruget per husholdning er faldet med 14 procent over de seneste 25 år. Samtidig er der sket et skifte fra olie til vedvarende energi, som i dag er den anden mest benyttede energikilde. Fjernvarme er den mest benyttede kilde og tegner sig i 2011 for 39 procent af det samlede energiforbrug.

Forbruget af el er steget de seneste 25 år, og samtidig er prisen på el mere end fordoblet og er i gennemsnit steget 3,9 procent om året, mens forbrugerpriserne generelt kun er steget 2,5 procent om året. Til gengæld er Danmarks CO2-udledning faldet med 30 procent siden 1991, hvilket svarer til to procent om året. De seneste fem år er det tilmed gået endnu hurtigere med at nedbringe udledningen af CO2, da det er lykkedes at nedbringe udslippet med 2,5 procent om året.

mml@ejendomsforeningen.dk lgr@ejendomsforeningen.dk

Energiforbruget per husholdning falder 100

Indeks 100 = 1986

75 1986-1990

1991-1995

1996-2000

2001-2005

2006-2010

2011

Kilde: Energistyrelsen og Danmarks Statistik. Anm.: Energiforbruget per husholdning er klimakorrigeret i forhold til graddage, således at hvert år er sammenligneligt. Energiforbruget per husholdning er det samlede energiforbrug for husholdninger i Danmark. Inden for femårsperioder er der lavet et simpelt gennemsnit af de fem års indekstal.

Energiforbruget i de danske husholdninger er faldet med 14 procent per husholdning de seneste 25 år, hvilket svarer til et gennemsnitligt fald på 0,6 procent om året.

Det er dog gået hurtigere de seneste fem år, hvor energiforbruget per husholdning er faldet med 4,1 procent eller med gennemsnitligt 0,8 procent om året.

Til gengæld så vi det største fald i energiforbruget per husholdning i perioden 1991 til 1995. Her faldt energiforbruget med næsten fem procent i forhold til perioden før fra 1986 til 1990.

Husholdningernes forbrug af olie er faldet med næsten 80 procent, mens forbruget af vedvarende energi og naturgas næsten er fordoblet fra 1986 til 2011.

Husholdningernes forbrug af naturgas og vedvarende energi er næsten fordoblet Energiforbrug (PJ)

I samme periode har elforbruget haft en mindre stigning på syv procent. Set over de seneste fem år er forbruget af olie faldet mest med 30 procent, mens vedvarende energi er blevet mere udbredt og har den største stigning på 17 procent.

90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0

I 2011 udgjorde fjernvarme og vedvarende energi den største andel af energiforbruget på henholdsvis 36 og 23 procent, mens olie udgjorde ni procent af husholdningernes samlede energiforbrug. I midten placerer naturgas og el sig på henholdsvis 14 og 19 procent.

20,0 10,0 0,0

86 19

88 19

90 19 Olie

98 19

96 19

94 19

92 19

Naturgas

00 20

02 20

Vedvarende energi

04 20 El

06 20

08 20

10 20

Fjernvarme

Kilde: Energistyrelsen. Anm.: Energiforbruget er opgjort i petajoule og er klimakorrigeret. Energiforbruget er forbrug per energitype for de samlede danske husholdninger.

El er blevet dyrere 300

Indeks 100 = jan 1986

250 200 150 100

Kilde: Danmarks Statistik. Anm.: Indeks 100 = jan. 1986.

Siden 1986 er prisen på el steget med 162 procent, hvilket svarer til en gennemsnitlig prisstigning på 3,9 procent om året. I samme periode er prisen på fjernvarme næsten fordoblet, og prisen er her steget med

Fjernvarme

2012M01

2011M01

2010M01

2009M01

2008M01

2007M01

2006M01

2005M01

2004M01

2003M01

2002M01

2001M01

2000M01

1999M01

1998M01

1997M01

1996M01

1995M01

1994M01

1993M01

1992M01

1991M01

1990M01

1989M01

1988M01

1987M01

1986M01

Forbrugerprisindekset

gennemsnitligt 2,5 procent om året. Forbrugerprisindekset er i samme periode gennemsnitligt steget med 2,5 procent hvert år, hvilket betyder, at fjernvarmeprisen har haft samme udvikling som forbrugerprisindekset.

Prisen på el har udviklet sig mere end forbrugerprisindekset, og dermed er el blevet dyrere i forhold til andre forbrugsvarer. Over de seneste fem år er både fjernvarme og el steget med 2,9 procent om året.

mød en medarbejder

– Man skal virkelig

være på Jobbet som administrator for andelsbolig- og ejerforeninger kræver både et udadvendt sind og lidt af et organisatorisk talent. Begge dele falder naturligt for Helena Koch fra Boligexperten Administration A/S FORFATTER LENE RUDBÆK AARUP FOTO VIBEKE TOFT Egentlig var det helt tilfældigt, men det skulle vise sig at blive den helt rette hylde. Helena Koch troede, at hun skulle i praktik i en bank, da hun for omkring syv år siden læste til finansøkonom i Odense. Men en studietur til København og et besøg hos en administrationsvirksomhed ændrede på det. Pludselig virkede ejendomsadministration mere interessant. Kort efter fik hun praktikplads hos administrationsvirksomheden Datea, og her kom hun til at arbejde med andelsbolig- og ejerforeninger. I dag er hun administrator for foreninger, og er ved at afslutte EA-uddannelsen. I mellemtiden har Helena Koch skiftet arbejdsplads til Boligexperten Administration A/S i hjertet af København, hvor hun smilende byder velkommen. Hun har i alt 19 store og små andelsbolig- og ejerforeninger under sine vinger, og hendes udadvendte væsen skinner tydeligt igennem. Den imødekommende facon er nyttig, når hun i dagligdagen taler med de mange mennesker, der er inde over foreningerne, samtidig med at hun holder rigtig mange bolde i luften. – Jeg er ikke så god til roderi, og jeg kan godt lide at arbejde struktureret og organisere det, så jeg får tingene til at gå op i en højere enhed, siger Helena Koch, mens hun med hænderne skitserer systematiske rækker på bordet foran hende. Derfor begynder hun hver morgen fra en ende af og åbner mailboksen. – Der er rigtig meget mail- og telefonkorrespondance i løbet af en dag, og om foråret er kalenderen fyldt op, fordi to tredjedele af alle generalforsamlingerne bliver holdt her, forklarer hun.

Mange tråde skal samles Som udenforstående kan man hurtigt blive forpustet, når Helena Koch begynder at ridse sine almindelige arbejdsopgaver op. For der er meget at holde snor i for en ejendomsadministrator, der arbejder med foreninger. Der skal tolkes vedtægter, og måske er der nogle vedtægter, der er på vej til at blive ændret. Hun skal også ofte svare på beboernes spørgsmål om alt mellem himmel og jord – lige fra om man må fremleje sin lejlighed, til om man må grille på altanen. Det kan også være, at en forening har mulighed for at omlægge sine lån til et billigere, og det drøfter Helena Koch så med en kollega, der er inde i området, før hun kontakter foreningerne. Der skal også kontrolleres budgetter og sendes rykkere ud til dem, der ikke betaler deres boligafgift eller fællesudgifter. Der skal håndteres klager fra beboere og måske holdes møder med de implicerede parter for at løse problemet. Og så er der selvfølgelig kontakt til alle dem, der er inde over driften af foreningerne – lige fra revisoren til viceværten. 16

Så når hun skal håndtere 19 foreninger, kræver det mere end et almindeligt overblik at holde styr på, hvad der er i gang i hvilke foreninger. – I forhold til for eksempel en generalforsamling skal der først indkaldes i god tid. Så har jeg også kontakt med revisor, i forbindelse med at regnskabet skal fremlægges. Der kan også være forslag til byggesager, som skal vedtages, siger hun.

Udadvendt type – Til selve generalforsamlingen fungerer jeg som både dirigent og referent, og så er det også mig, der fremlægger regnskabet og budgettet, fortæller hun og tilføjer, at det derfor er meget vigtigt at være udadvendt, da man møder mange forskellige typer mennesker. – Man skal ikke sidde stille henne i et hjørne – ellers kan man hurtigt blive overrumplet af nogle af de karakterer, som måske er lidt højrøstede. Man skal være god til at tale højt og virkelig være på, siger hun. Da det er helt almindelige mennesker, der sidder i bestyrelserne i foreningerne, er det også meget forskelligt, hvordan sammensætningen af bestyrelserne er. – Nogle gange sidder der bankfolk i bestyrelsen, som ved meget om for eksempel lånetyper. Andre gange sidder der folk, som aldrig har prøvet bestyrelsesarbejde i en forening, og så skal man være god til at forklare tingene på nogle andre måder og kunne formulere det brugervenligt, forklarer hun.

Område i udvikling En af udfordringerne ved at arbejde med foreninger er også, at bestyrelserne ofte skifter. – Det handler om at stikke en finger i jorden og finde ud af, hvem man sidder med. Så er det godt at lytte – huske, at man har to ører og én mund for så er det altså nemmere at finde ud af, hvad de gerne vil, og derefter forventningsafstemme, fortæller hun og indrømmer da også, at det nogle gange kan føles lidt ærgerligt, hvis der har været en god kemi med en bestyrelse, som bliver skiftet ud, så man skal starte på en frisk. Til gengæld er det sjovest, når der skal handles en bolig, og hun skal skrive ud til håbefulde mulige købere på en eventuel venteliste. – Jeg synes, det er rigtig spændende at være med, når en bolig skal sælges. Og generelt er det bare sjovt og spændende at gå på arbejde, når det handler om for eksempel andelsboligforeninger. Der sker så meget på området, og der er hele tiden love, der ændrer sig, så man skal ofte tage forbehold for mange ting og lave nye procedurer og metoder. Der er mange ting at sætte sig ind i, og det kan jeg godt lide, slutter hun.

info@ejendomsforeningen.dk

Hvad laver meda branchens rbejd I en ar ere? tikelse rie po br rt

r anche ns me ætterer Hu set darbejd Hvad ere. laver v ic ren og eværten, a d invest oren t ministratoil dagli g?

Helena Koch er 29 år og har arbejdet som ejendomsadministrator for foreninger i syv år. De seneste fire år har hun siddet hos Boligexperten Administration. Hun er uddannet finansøkonom med praktik inden for ejendomsadministration og er i gang med at læse til ejendomsadministrator.

interview

– Vi skal opføre os

ordentligt Københavns Kommune er til for borgerne og virksomhederne – ikke omvendt. Derfor skal der luges ud i tungt bureaukrati, så byen bliver mere attraktiv for virksomheder. Det er en af Københavns kulturog fritidsborgmester Pia Allerslevs visioner for hovedstaden FORFATTER LENE RUDBÆK AARUP foto Sif Meincke Det går godt i København. Med flere tusinde nye indbyggere hvert år og en fornem kåring som verdens bedste by at leve i er der næppe tvivl om, at byen er populær. Men det kan sagtens blive bedre. Det mener i hvert fald kulturog fritidsborgmester Pia Allerslev (V), som også er øverste politiske chef for Københavns Ejendomme. Den 10. oktober kan Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer møde hende, når der er gåhjemmøde i det nye bibliotek i Københavns nordvestkvarter, men allerede nu giver hun en forsmag på, hvilke emner der ligger hende mest på sinde. – Det er skønt at opleve, at nogle af de tiltag, som jeg selv har været med til gennemføre, har betydet, at København er blevet kåret som verdens bedste by (af det internationale livsstilsmagasin Monocle, red.). Men nu hvor vi har solet os lidt i den titel, skal vi huske på, at der er områder, hvor vi altså ikke er verdens bedste, indleder Pia Allerslev, da hun tager imod på rådhuset. Hun peger ud ad vinduet 18

Selv om Pi a Allerslev er kulturog fritidsb orgmester, banker he også for er ndes hjerte hvervslivet , og hvorda blive nemm n det kan ere at være virksomhe d i Københ avn.

Mød Pia Allerslev

Ejendomsforeningen Danmark holder den 10. oktober et gåhjemmøde på det nybyggede Biblioteket Rentemestervej i København NV. Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/ rentemestervej.

mod H.C. Andersens Boulevard og Dansk Industris nybyggede domicil. – Hvis vi går over på den anden side af gaden og læser DI’s erhvervsindeks for, hvordan vi placerer os i erhvervsvenlighed, bryder jeg mig ikke om at læse, at København stadig ligger og roder rundt nede i bunden. For når man ser på, hvordan erhvervslivet oplever servicen fra kommunen, så er det helt håbløst. Hvis vi fortsat skal have verdens bedste by, skal vi også huske at behandle dem, som leverer verdens bedste by, godt. Og det synes jeg egentlig ikke, at vi gør lige nu, konstaterer hun. Hun peger blandt andet på, at gebyrer på byggesager er alt for høje i København, og selv om taksten for nylig blev sænket fra 174 kroner pr. kvadratmeter til 161 kroner, er det langtfra nok. – Det burde nærmere være gratis! Det er vores pligt at effektivisere sagsbehandlingen, og man skal ikke pålægge driftige folk besværlige gebyrer, siger hun.

Pia Allerslev vil gerne skele til nogle af de jyske byer som for eksempel Herning og IkastBrande Kommune, der ligger i top i erhvervsvenlighed. – Her kerer man sig om, at der kommer en virksomhed og vil slå sig ned i kommunen. Og selv om København har mange tilflyttere, så nytter det jo ikke noget, hvis virksomhederne forsvinder. Vi skal være ydmyge over for, at nogen vil bo her, og vi skal have i baghovedet, at det skal være så nemt som muligt for borgere og virksomheder, siger hun.

Kortere sagsbehandling Selv har hun forsøgt at gøre tingene nemmere i Københavns Ejendomme. Et af de fingeraftryk, hun de forløbne år som borgmester har været mest stolt af, har været, at hun sammen med børne- og ungdomsborgmester Anne Vang (S) har formået at forkorte den periode, det tager at bygge en ny dagsinstitution. Altså den tid, der går fra beslutningen om at bygge en ny børnehave bliver taget, til personalet får nøglerne i hænderne.

– Vi fik skabt os et overblik over, hvordan sagsgangene var, og vi fandt ud af, hvordan vi kunne skære ned på både sagsbehandling og byggetid, forklarer hun. Det betød, at der flere steder i processen blev skåret op til halve år fra arbejdsgangene, samtidig med at der blev skåret gevaldigt ned på bureaukratiet. I sidste ende førte det til, at hvor det før tog 54 måneder at bygge en daginstitution, tager det nu 26-27 måneder. Altså mere end en halvering. Og svaret skal ifølge Pia Allerslev findes i at kigge kommunens gamle vaner godt efter i sømmene. – Når mine embedsmænd fortæller mig, at det, jeg gerne vil, ikke kan lade sig gøre, plejer jeg at spørge: „Jamen, er det noget, jeg kan komme i fængsel for?“ Og hvis de så siger nej, så skal vi jo nok finde ud af, hvordan vi så kan gøre det, forklarer Pia Allerslev og fortsætter: – I virkeligheden handler det om, at vi skal opføre os ordentligt over for de borgere og virksomheder, der bor her. Folk vil jo bare gerne have, at byen fungerer, slutter hun.

info@ejendomsforeningen.dk

Væk med skrankepaver Kommunens medarbejdere skal ifølge Pia Allerslev i høj grad tænke service ind i arbejdet, så det bliver nemmere at være erhvervsdrivende. – Vi skal væk fra skrankepavekonceptet. Der har været en opfattelse af, at virksomhederne er til for kommunen og ikke omvendt. For eksempel tager det i snit 19 dage at behandle en byggesag. Men sådan oplever virksomhederne det ikke, for de 19 dage tæller først, fra den dag kommunen har alle de dokumenter, der skal bruges. Så hvis virksomheden mangler at sende nogle dokumenter med, tager det ekstra tid, og den ekstra tid bliver ikke talt med i statistikken. Men vi burde jo begynde at tælle fra dag et, for ellers er statistikken jo ikke til for borgernes skyld, forklarer hun.

Når mine embedsmænd fortæller mig, at det, jeg gerne vil, ikke kan lade sig gøre, plejer jeg at spørge: „ Jamen, er det noget, jeg kan komme i fængsel for?“ Kultur- og fritidsborgmester Pia Allerslev

PCB, bly, asbest, mm. –lovpligtig screening Den 1. januar 2013 blev det lovpligtigt at foretage screening af bygninger for bl.a. PCB før renovering og nedrivning. Vi kan hjælpe med en kompetent, fornuftig og anvendelig screening, samt med eventuel efterfølgende kortlægning, og rådgivning om den bedste håndtering af de farlige stoffer. Goritas ekspertiseområder Skimmel Svamp og råd Insekter Fugt

Vandskader PCB Bly Asbest

Goritas kurser Vi holder løbende kurser. De næste er: Kolding den 24. september: Håndtering af skimmel i boliger. Ballerup den 26. september: Håndtering af skimmel i boliger. Ballerup den 22. oktober: Svamp og skimmel i bygninger. Få mere information på nettet, send en mail på goritas@goritas.dk eller ring på 4485 8600 / 7552 2100.

Sjælland Lautrupvang 8 2750 Ballerup T: 4485 8600 Jylland Haderslevvej 108 6000 Kolding T: 7552 2100 Nettet www.goritas.dk goritas@goritas.dk Find os på

Forbrugsovervågning på smartphone Med istas app kan beboere let holde energiforbruget nede NYH E D  Forbrugsovervågning 24/7  Hurtige her og nu statusbilleder  Detailvisning af forbrug pr. lokale  Sammenligning af perioder for vurdering af forbrugsniveau  Let at opdage unaturligt forbrug  Sparer penge og skåner miljøet Kontakt ista på 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

ISTA_APPann_187x134.indd 1

29/05/13 11.06

interview

Tue Askeland er formand for Roskilde Grundejerforening.

Vigtigt med lokalt netværk En grundejerforening giver et netværk med andre lokale grundejere. I Roskilde er de i gang med at skaffe flere medlemmer FORFATTER LENE RUDBÆK AARUP FOTO VIBEKE TOFT I byen, der vel er mest kendt for sin domkirke og sin festival, er der mange udlejningsboliger, og når der er mange udlejere, er der også brug for et godt netværk – for så står man stærkere sammen. Det fortæller formand for Roskilde Grundejerforening Tue Askeland, der er advokat og partner i Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen. – Vores forening består af både udlejere og parcelhusejere. Vores formål er at yde støtte og rådgivning til private udlejere. Og især som udlejer har man glæde af at kende andre i byen. En af vores største

opgaver er hele tiden at have sammenligningslejemål. Altså lejemål, hvor huslejen er godkendt af huslejenævnet. På den måde bliver det nemmere at finde ud af, hvordan niveauet for huslejen ligger her i byen, så udlejerne er i stand til at fastsætte en korrekt husleje efter loven, forklarer han. Roskilde Grundejerforening har sat sig for at få flere medlemmer. Der er blandt andet udarbejdet en pjece, som bliver delt ud til mulige kommende medlemmer, og her kan man læse om, hvorfor det er en fordel at være medlem af en grundejerforening. Derudover har foreningen også fået lavet sin egen hjemmeside.

interview

Roskilde Grundejerforening Foreningen havde den 1. maj 145 medlemmer. Bestyrelsen består af syv medlemmer, som både er udlejere og administratorer. Medlemsskaren består af blandt andre parcelhusejere, professionelle udlejere, mindre udlejere, advokater, ejendomsmæglere og administratorer samt to grundejerforeninger. Se mere på www.roskildegrundejerforening.dk.

– Pjecen er stadig så ny, at vi endnu ikke har mærket den store forskel. Men det er vigtigt for os, at vi kan udveksle viden. For selv om de fleste medlemmer i foreningen er udlejere, er vi ikke konkurrenter. Vi støtter i stedet hinanden internt, siger Tue Askeland.

Videndeling og netværk Tue Askeland er stadig ret ny på pinden som formand for Roskilde Grundejerforening. Han kom ind i bestyrelsen sidste år og blev i samme omgang formand. Arbejdet i foreningen er ulønnet. Til gengæld er netværket uvurderligt. – Netværket er praktisk i forhold til at kunne anbefale hinanden en god advokat eller en god håndværker. Men det er også godt i forhold til indflydelse. Jeg har altid arbejdet med fast ejendom, så det er en god måde at finde ud af, hvad der sker i Roskilde. Og som grundejerforening er det godt at være med i huslejenævnet og boligretten, som nogle af vores medlemmer sidder med i, forklarer han. Der er også meget videndeling i foreningen. For lejeloven er en kompliceret affære for selv erfarne advokater. – Lejeloven er svær at finde rundt i – selv for os, der har arbejdet med det i mange år. Derfor opdaterer vi hinanden på lovændringer, som har betydning for udlejning. Når der for eksempel kommer nye domme, diskuterer vi dem og udbreder kendskabet til dem, så man som udlejer får en bredere og dybere forståelse af lejeloven, fortæller Tue Askeland og tilføjer, at foreningen som medlem af Ejendomsforeningen Danmark også har adgang til arrangementer og juridisk rådgivning. – Vi diskuterer også, hvad der kan være en god eller en dårlig ide i forbindelse med eksempelvis energirenovering. Her kan vi udveksle erfaringer med, hvad der bedst kan betale sig, siger han.

Arbejder for flere medlemmer Foreningen har sammenfattet en række visioner og strategier. – Vi har brugt en del tid på at udarbejde en vision og strategi, som danner grundlag for vores aktiviteter. Det har været en meget givtig proces for bestyrelsen at få drøftet disse forhold omkring grundejerforeningen, fortæller han. Blandt andet beskriver strategien, at Roskilde Grundejerforening skal have repræsentanter i huslejenævnet og lægdommere til boligretten, og så skal der være flere medlemmer.

info@ejendomsforeningen.dk

Netværket er praktisk i forhold til at kunne anbefale hinanden en god advokat eller en god håndværker. Men det er også godt i forhold til indflydelse Tue Askeland, formand for Roskilde Grundejerforening 22

grønne EjEnDommE

VI hAr nøglEn TIl den rigtige Løsning

optimere driftudgifter sociaL ansvarLighed

højere ejendomsværdi

energirådgivning

I DATEA leverer vi skræddersyede løsninger til ejere af alle typer investeringsejendomme samt andels- og ejerforeninger. Vi er kendt for at være professionelle, empatiske og værdiskabende, hvilket sikrer løsninger, der understøtter vores kunders forretning. Læs meget mere på datea.dk

GroenDATEA_187x273_Ann.indd 2

22/08/13 08.58

12016

Din rådgiver i ejendomsbranchen Fra ide til afkast – gennem projekter, drift og transaktioner. Vores branchegruppe for ejendom og entreprise har tilknyttet ca. 140 professionals i Danmark og mere end 5.000 på verdensplan. For et uforpligtigende møde kontakt Kenneth Hofman kennethhofman@kpmg.dk 25 29 30 22 kpmg.dk

A12016-Ejendomsforening-DK-1-ee.indd 1

29/02/12 13.48

Reducer dine IT-omkostninger – og nyd samtidig friheden med en ægte cloud-baseret ejendomsløsning fra Datamann A/S Med en WeDo§Ejendom ASP løsning fra Datamann A/S kører din løsning i ”skyen”, men priserne er helt nede på jorden. Du vil ofte kunne halvere dine IT-omkostninger og samtidig få en af markedets mest omfattende og stabile løsninger.

”Vores vigtigste værktøj – stabilt, alsidigt, fuldt integreret og enkelt i brug”

WeDo§Ejendom ASP er ægte cloud-baseret og derfor tilgængelig fra en hvilken som helst PC, Mac eller iPad - bare den har forbindelse til internettet.

Allan Rigelsø, Partner hos Boligadministratorerne A/S, kunde siden 2003

Datamann A/S har leveret IT-løsninger til ejendomsbranchen i mere end 25 år. Det giver tryghed, når nogle af landets største administrationer anvender en integreret WeDo§Ejendom løsning – hver dag.

Kontakt os på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk

OBS! Nu også til iPad

Se mere på www.datamann.dk

indblik

Husk den

digitale postkasse Fra den 1. november skal alle virksomheder have en digital postkasse, som det offentlige kan sende post til. I disse uger informerer Erhvervsstyrelsen om forandringen FORFATTER LENE RUDBÆK AARUP Det offentlige er for alvor på vej ind i den digitale tidsalder, og næste skridt på vejen bliver at gøre al kommunikation til danske virksomheder digital. Derfor skal alle virksomheder og foreninger med et CVRnummer senest den 1. november have en digital postkasse. I samme omgang bliver al den digitale post sidestillet med papirpost, som man også er forpligtet til at læse. Fra midten af august og til slutningen af september sender Erhvervsstyrelsen breve ud til alle virksomheder med information om postkassen. Virksomhederne bliver i øvrigt opfordret til at oprette postkassen i god tid, så medarbejderne er fortrolige med systemet fra den 1. november. – Det er vigtigt, at alle virksomheder sørger for, at deres oplysninger er opdateret i CVR-registret. For hvis virksomheden er flyttet uden at opdatere den nye adresse, får de ikke brevet, som vi sender ud, fortæller Henriette Brandstrup, der er projektleder for den digitale postkasse. Hun tilføjer, at det også er en god ide at opdatere sin e-mailadresse, da man kan indstille den digitale postkasse til at sende en adviseringsmail, når der er post. For det nye digitale system kommer ikke til at betyde flere breve fra det offentlige. – Man vil få præcis lige så mange breve som før, understreger hun.

Selv om virksomhederne er forpligtet til at kunne modtage digital post, er det offentlige omvendt ikke forpligtet til at sende digital post. Det betyder altså, at man stadig skal tjekke sin fysiske postkasse, da nogle offentlige instanser formentlig fortsat vil sende papirbreve.

ÉN POSTKASSE PER VIRKSOMHED Hver virksomhed får én postkasse tilknyttet på CVR-nummeret. Så hvis en virksomhed har afdelinger flere steder i landet, kommer al post til én postkasse. Men for at det ikke skal blive alt for forvirrende, tillader systemet en opsætning, der fordeler posten op på de forskellige afdelingers p-numre, så eksempelvis en virksomheds afdeling i Aarhus og København ikke behøver at læse hinandens post igennem. Derudover bliver det muligt at blive knyttet på andre virksomheders postkasser. Det kan især ejendomsadministratorer få brug for, da de dagligt håndterer mange foreninger og udlejningsejendomme. – Den digitale postkasse kommer til at minde om en almindelig Outlook, hvor man også kan se forskellige postkasser. Man skal anmode om at få lov til at kunne se andres postkasser, og så kan administratoren af en postkasse give lov, forklarer Henriette Brandstrup. Det betyder, at hvis man som ejendomsadministrator har ansvaret for en række andelsboligforeninger, kan man anmode administratoren af postkassen om at få adgang til deres digitale postkasser. – For at komme ind i den digitale postkasse skal man have en digital signatur, en medarbejdersignatur. På hver arbejdsplads er der en NemID-administrator (tidligere kaldet LRA-administrator, red.). Er der ikke allerede medarbejdersignaturer, bliver den første medarbejder i virksomheden, der har bestilt en signatur, NemID-administrator. Denne NemID-administrator kan så uddele brugerrettigheder til de andre medarbejdere, så de kan komme ind i den digitale postkasse, forklarer hun. 25

indblik

Gåhje mmø om di de for med gitale l Kom t postk emmer il Ejen d asser gåhjem omsforenin gen D møde a d

Af sikkerhedsmæssige grunde må Nets DanID, som udsteder signaturerne, ikke oplyse navnet på NemID-administratoren i telefonen eller via mail, hvis virksomheden har glemt, hvem det er, og det for eksempel er længe siden, der sidst blev bestilt en digital signatur eller en NemID medarbejdersignatur. Hvis det viser sig, at medarbejderen er stoppet i virksomheden, kan man anmode om at overtage rollen, hvilket der vil blive udarbejdet vejledninger om.

SORTER POSTEN Ejendomsforeningen Danmark håber ikke, at den nye digitale postkasse kommer til at koste for meget ekstra arbejdstid og dermed ekstra udgifter for medlemmerne. – Vi anbefaler, at administrator går i dialog med ejendommens ejer eller bestyrelse omkring ejendommens registrering af den digitale postkasse. Som udgangspunkt vil det centrale ønske være at få etableret en automatisk videresendelse af al indgående mailkorrespondance til administrator. Dermed bliver det muligt for administrator i eget regi at håndtere e-mailkorrespondancen og integrere den med sit eget sagsstyringssystem. Alternativt skal administrators medarbejdere udstyres med individuelle NemID-certifikater med henblik på at få adgang til ejendommenes digitale postkasser, men det vil blive meget svært og dyrt at administrere, hvis man som administrator har en større ejendomsportefølje, forklarer juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark Henrik da Silva. Ejendomsforeningen Danmark er meget opmærksom på, at overgangen kommer til at glide så let som muligt.

n en 21 . okto marks gratis L ber kl. www.e æs mere og 15. jendom til sforen meld dig på ingen.d k/digit alpost .

– Vi håber, at det vil fungere, men der vil måske være nogle startvanskeligheder. Og hvis vores medlemmer oplever konkrete problemstillinger ved systemet, vil vi meget gerne høre om det, så vi kan følge op på det til Erhvervsstyrelsen – især i implementeringsfasen, siger han. Det er også Erhvervsstyrelsens opfattelse, at man lige skal se tiden an i virksomhederne. – Vi har en forventning om, at mellemstore og store virksomheder måske vil videresende deres digitale post til en hovedadresse, så det kommer ind i deres eget system, så de kan se, hvor meget post der egentlig kommer. Det er vores fornemmelse, at mange lige afventer og ser, hvordan det fungerer, siger Henriette Brandstrup. Hos Unik System Design A/S, som har udviklet Unik Bolig 4, er man opmærksom på de problemstillinger, som digital post kan give anledning til. Sammen med kunder og aktører arbejder man på at finde de mest hensigtsmæssige løsninger til ejendomsbranchen.

info@ejendomsforeningen.dk

Tre måder at bruge postkassen på 1. Gå ind på www.virk.dk, og log på postkassen. Her kan man opsætte aktiveringsregler, så de forskellige medarbejdere får rettigheder til at gå ind i forskellige mapper. 2. Digitaliseringsstyrelsen, som har ansvaret for udviklingen af systemet, er ved at få udviklet funktioner, som kan sende posten videre til en sikker e-mail i virksomhederne. Ulempen er dog, at man ikke kan svare direkte tilbage, men det er et nødvendigt onde i forhold til at sikre et sikkert system. 3. Man kan som virksomhed lave et sorteringssystem til egne systemer. Det kan for eksempel være på p-numre, så en virksomheds afdeling kun får den post, der bliver sendt til den, og ikke hele virksomhedens post. Derudover arbejder Nets, som står for systemet, på at udvikle forskellige sorteringsløsninger. Læs mere på www.virk.dk.

Få en adresse der er en god forretning i sig selv

Krumtappen i Valby gør det sjovere at være fornuftig · Effektiv arealudnyttelse - lav kvadratmeterpris pr. medarbejder · Fra 555 til 1.727 velfungerende kvadratmeter tæt på Københavns centrum · Mulighed for at koble sig på kantine og konferencefaciliteter · Tæt på motorvej og offentlig transport Besøg atp-ejendomme.dk og se mere om Krumtappen 2, 2500 Valby

Få mere information:

DTZ Egeskov & Lindquist A/S Silkegade 8 DK-1113 København K Tlf: +45 33 14 50 70

Tlf. 87 31 50 70

økonomisk artikel

Behov for kontorkvadratmeter Nogle virksomheder fokuserer i stigende grad på, hvor mange kvadratmeter de bruger per beskæftiget. Men i USA betyder det ikke, at de kontoransatte nu har mindre plads at boltre sig på FORFATTERe MORTEN MAROTT LARSEN OG LISA GROTH

gange vil være ledige arealer. Antallet af beskæftigede er en god indikator på, hvor stor efterspørgslen efter kontorkvadratmeter er.

Kontorarealer udgør en væsentlig rolle i den samlede verdensøkonomi. I USA alene udgør kontorarealer over 1,1 milliarder kvadratmeter, og i 2009 repræsenterede de en værdi på omkring 9.200 milliarder kroner. I Danmark var der i 2012 omkring 23 millioner kontorkvadratmeter med en samlet værdi på omkring 275 milliarder kroner. Set ud fra et overordnet økonomisk synspunkt bør der hverken være for få eller for mange kontorkvadratmeter. Men de økonomiske konjunkturer vil til tider betyde knaphed på kvadratmeter, mens der andre

Stigende forbrug af kontorkvadratmeter i USA Der er også udvikling i, hvor mange kvadratmeter den enkelte kontoransatte har til rådighed. Nogle amerikanske virksomheders mål kan være helt nede på 14 kvadratmeter per medarbejder. Kontorhoteller, telearbejde og åbne kontorlandskaber er en udvikling hen imod at spare virksomhederne for driftsomkostninger og kontorkvadratmeter. Men selvom det er trends, der har vundet frem over en længere årrække, har det ikke betydet et fald i kontorkvadratmeter per beskæftiget i USA – faktisk tværtimod.

Figur 1. Flere kvadratmeter per beskæftiget i USA 34

M2 per beskæftiget

2011, 3. kv.

2011, 1. kv.

2010, 3. kv.

2010, 1. kv.

2009, 3. kv.

2009, 1. kv.

2008, 3. kv.

2008, 1. kv.

2007, 3. kv.

2007, 1. kv.

2006, 3. kv.

2006, 1. kv.

2005, 3. kv.

2005, 1. kv.

2004, 3. kv.

2004, 1. kv.

2003, 3. kv.

2003, 1. kv.

2002, 3. kv.

2002, 1. kv.

2001, 3. kv.

2001, 1. kv.

2000, 3. kv.

2000, 1. kv.

Kilde: Property Portfolio 54 (54 største markeder) og CoStar data.

Den økonomiske artikel bygger på en præsentation og et arbejdspapir af professor Norm G. Miller fra University of San Diego. Det blev præsenteret på European Real Estate Societys konference i 2013.

Figur 2. Kulturelle forskelle i kvadratmeterforbruget 30

M2 per beskæftiget

0 Kina

Japan

Europa

USA

Kilde: World Business Council for Sustainable Development. Anm.: Definitionen af beskæftiget per kvadratmeter er ikke den samme i figur 1 og figur 2.

Figur 1 viser, at på trods af at virksomhederne har haft fokus på at udnytte arealerne bedre, har kontorarbejderne fået mere plads. Kvadratmeterne per beskæftiget er steget med næsten syv procent fra 2000 til 2011. Det er ikke, fordi der er sket et fald i kontorhoteller, telearbejder og åbne kontorlandskaber. Hvis man i USA ser på det gennemsnitlige antal kvadratmeter per beskæftiget i nye lejekontrakter i nyere bygninger i 2012, er det på omkring 17 kvadratmeter, hvilket er markant lavere end tallene i figur 1. Det skyldes blandt andet, at nyere bygninger ofte er indrettet mere effektivt, så der er mindre spildplads. Derudover sker der ofte det i løbet af en lejeperiode, at organisationen, som lejer kontorerne, ændrer sig, hvilket betyder mere spildplads. Spildplads vil der også være, når kontoret en dag skal lejes ud til en ny lejer. Her vil det typisk ikke kunne anvendes lige så effektivt, og det betyder også, at det gennemsnitlige areal per beskæftiget stiger med tiden.

En anden observation i figur 1 er, at de ansatte i USA efter finanskrisen har fået flere kvadratmeter per person. Det skyldes blandt andet, at det er nemmere at fyre ansatte for at spare frem for at kaste sig ud i en dyr flytning til et mindre kontor. Det kan forklare, hvorfor vi i figur 1 ser, at antallet af kvadratmeter per beskæftiget er steget fra finanskrisens start frem mod 2010, hvorefter der igen er sket en normalisering.

I USA har de ansatte mest plads Der er stor forskel på, hvor meget plads kontoransatte har i forskellige lande. Som det kan ses i figur 2, bruger USA mest plads med omkring 25 kvadratmeter per beskæftiget. I Europa ligger tallet på omkring 20 kvadratmeter, mens de kontoransatte i henholdsvis Japan og Kina sidder mere tæt med gennemsnitligt 13 og fem kvadratmeter hver. Prisen for en kontorkvadratmeter har naturligvis betydning for, hvor stor efterspørgslen er, men figur 2 viser alt andet lige, at der også er kulturelle forskelle landene imellem. Kvadratmeterforbruget per beskæftiget er også afhængigt af, hvilken branche der bruger arealet. Tal fra USA viser, at callcentre i gennemsnit bruger omkring 15 kvadratmeter per beskæftiget, mens de offentligt ansatte har mere plads – omkring 35 kvadratmeter hver. De bliver dog overgået af de amerikanske advokatfirmaer, der bruger næsten 40 kvadratmeter per beskæftiget.

mml@ejendomsforeningen.dk lgr@ejendomsforeningen.dk 29

nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Bestyrelsesarbejde i ejerforeninger At være en del af en bestyrelse kan spænde vidt. Det kan være både interessant, lærerigt, ansvarspådragende og arbejdskrævende. Man skal kunne samarbejde og sige fra over for beslutninger, man ikke er enig i eller ikke kan stå inde for Indkaldelse

FORFATTER SUSANNE RENDTORFF, SEKRETARIATSCHEF I EJERLEJLIGHEDERNES LANDSFORENING FOTO JAN SOMMER Bestyrelsen vælges på den årlige generalforsamling. Efter normalvedtægten består bestyrelsen af fire personer. Er der tale om en meget lille ejerforening, må reglerne tilpasses. Er der kun tre medlemmer i ejerforeningen, er de alle tre automatisk medlemmer af såvel bestyrelse som generalforsamling. Er der ikke vedtaget og tinglyst en særlig vedtægt, er det normalvedtægten, der gælder. Efter denne vælges formanden særskilt, og formandens stemme er afgørende, når stemmerne står lige. Disse fire personer skal varetage foreningens interesser i den daglige drift, hvilket ofte sker i samarbejde med en administrator, som bestyrelsen kan vælge at ansætte. Formanden for bestyrelsen vælges – afhængigt af vedtægterne – enten på generalforsamlingen eller på et efterfølgende bestyrelsesmøde af bestyrelsen. Bestyrelsesmedlemmerne vælges normalt for to år. Ud over valg af bestyrelsesmedlemmer vælges også suppleanter. De indtræder i bestyrelsen ved et bestyrelsesmedlems afgang. Bestyrelsen kan også vælge at lade en suppleant indtræde ved et bestyrelsesmedlems længerevarende forfald. Bestyrelsen har derimod ikke umiddelbart adgang til at supplere sig selv. Suppleanterne deltager normalt ikke i møderne, før de indtræder. Til bestyrelsesposter kan foreningens ejere vælges, også selv om de ikke bebor lejligheden. Ejerens ægtefælle, faste samlever, nærtstående slægtninge og en repræsentant for en juridisk person (fx en direktør fra et A/S) kan vælges til bestyrelsen.

Bestyrelsen indkaldes af formanden, og et møde er beslutningsdygtigt, når formanden plus to medlemmer er til stede. Der indkaldes, så ofte der er anledning til det. Beslutninger træffes med almindeligt flertal blandt de tilstedeværende. Står stemmerne lige, bliver formandens og ved hans forfald næstformandens stemme udslagsgivende. Er der ansat en administrator, har han ingen selvstændig adgang til at indkalde bestyrelsen, og han har heller ikke krav på at blive indkaldt til møderne. Der skal optages en kort beretning af møderne i en protokol.

Arbejdsopgaver Bestyrelsen er valgt til løbende at varetage fællesskabets og ejerforeningens interesser. I normalvedtægten beskrives det således: Bestyrelsen skal sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender, herunder betaling af udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer, renholdelse, vedligeholdelse, opkrævning af bidrag og regnskabsførelse. Men det er afgørende, hvilken praksis man har i ejerforeningen. Nogle ejerforeninger overlader alt til bestyrelsen eller administrator, og i andre ejerforeninger behandles alt på generalforsamlinger. Udgangspunktet er, at bestyrelsen skal tage sig af de daglige og løbende forhold og gennemføre generalforsamlingens beslutninger. Herudover skal bestyrelsen føre tilsyn med ejendommens tilstand og gøre generalforsamlingen opmærksom på, hvis der er påtrængende vedligeholdelsesopgaver. Herefter er det op til generalforsamlingen at prioritere, hvilke opgaver man ønsker løst først og på hvilken måde.

Det er også en god ide at tegne en ansvarsforsikring vedrørende bestyrelsesmedlemmerne. En af bestyrelsens vigtigste opgaver er at sørge for økonomien. Den skal opkræve bidrag og reagere, når indbetalingerne ikke indgår, herunder sørge for sædvanlig inkasso, hvis ikke de almindelige bidrag indgår. Bestyrelsen bør også sikre, at der træffes foranstaltninger, der kan sikre ejerforeningens økonomi.

Initiativer Bestyrelsen bør således træffe initiativ til, at ejerforeningen sikres for gæld til fællesskabet. Det kan ske på flere måder: ved ejerpantebreve, ved sikkerhedsbeløb eller ved at vedtægterne lyses pantstiftende for et passende beløb, fx et beløb svarende til et års fællesbidrag. Bestyrelsen bør også sikre, at der foretages en undersøgelse af og vurdering af ejendommens tilstand, og at det oplyses, hvilke arbejder der må anses for påkrævede i denne forbindelse, og hvilke omkostninger der må påregnes i denne forbindelse. Det er generalforsamlingen, der skal træffe beslutning herom, men initiativet bør udgå fra bestyrelsen.

Husorden og vejledning Ejerforeningen kan lade udfærdige en husorden, og det er en god ide at udarbejde en vejledning om, hvad der hører til ejerforeningens vedligeholdelse, og hvad der hører til den enkelte lejlighedsejers vedligeholdelse. Ligesom det er en god ide at oplyse om, hvilke håndværkere ejendommen normalt benytter. Et velkomstbrev eller en folder til nye ejere kan fx informere om vicevært, husorden, administrator, bestyrelse og træffetider.

Administrator Forsikringer og økonomi En af bestyrelsens vigtige opgaver er at sikre, at ejendommen er fornuftigt forsikret, herunder sørge for, at forsikringen dækker for væsentlige forhold: At ejendommen er brandforsikret og ansvarsforsikret, og at forsikringen svarer til den forsikring, man har besluttet at tegne i ejerforeningen. Det er en god ide at sikre, at der er dækning for råd og svamp, og at sikre, at ejendommen ikke er underforsikret.

Administrator ansættes normalt af bestyrelsen og er undergivet bestyrelsen. Administrator kan opfattes som bestyrelsens medhjælp vedrørende en række nærmere definerede opgaver af typisk rent administrativ og regnskabsmæssig karakter, dog således at administrator ofte i kraft af sin erfaring rådgiver bestyrelsen (eller generalforsamlingen) om øvrige forhold vedrørende ejerforeningen.

ejl@ejl.dk 30

Reducer strømforbruget med op til 60 %

ikringsmæglerselskabet rance partner a/s

Professionelle tørretumblere med varmepumpeteknologi kan tjene sig selv hjem på få år, og giver udover gevinsten for miljøet og økonomien fordele som:

gevej 160 · 1850 Frederiksberg C 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 surancepartner.dk assurancepartner.dk

Forsikringsmæglere Forsikringsmæglere med med speciale speciale ii forsikringsløsninger forsikringsløsninger til store ejendomme, til store ejendomme, andelsandels- og og ejerforeninger ejerforeninger Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet assurance assurance partner partner a/s a/s Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 160 ·· 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg CC Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 25 20 20 30 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Gl. Kongevej 160 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 niels@assurancepartner.dk

Skånsom tørring – i patenteret SoftCaretromle Enkel og nem installation – og intet behov for aftræk Stor brugervenlighed – betjening via programvælger, læsevenligt display og funktionstaster Lavt energiforbrug – efter en effektiv affugtning genvindes varmen Høj driftsikkerhed – robuste og pålidelige produkter med lang levetid Stor fleksibilitet – vælg mellem 3 størrelser: kapacitet på hhv. 6,5 kg, 10-13 kg og 13-16 kg Ved udskiftning af ældre tørretumblere til disse nye med varmepumpeteknologi, vil besparelsen ofte være mere end 60 %. Lad vores dygtige specialister hjælpe med at finde den optimale løsning til jer og lave en beregning på, hvordan I kan spare betydeligt på strømforbruget i vaskeriet.

Tørretumbler med varmepumpeteknologi, kapacitet 6,5 kg. Fylder ikke mere end el-modellen.

Tørretumbler med varmepumpeteknologi fås i 2 størrelser med kapacitet fra 10–16 kg.

Miele Professional A/S · Erhvervsvej 2 · 2600 Glostrup Tlf. 43 27 15 00 · www.miele-professional.dk

BENDT WIKKE MARKETING A/S

sikringsmæglere med ciale i forsikringsløsninger store ejendomme, dels- og ejerforeninger

Tillad kamphunde...! Med 40 dedikerede medarbejdere og nogle af landets førende specialistadvokater er vi med til at sikre vores kunders succes i ejendomsbranchen. Afdelingen for fast ejendom og byggeri omfatter 9 advokater. Vi rådgiver alle lige fra den lille håndværksvirksomhed til det til store ejendoms- eller pensionsselskab. Aktører i alle størrelser inden for ejendomsbranchen vælger os, fordi vi yder rådgivning på allerhøjeste faglige niveau, og fordi vi formår at skabe praktiske løsninger. Vi er ”kamphunde”, når det gælder retsog voldgiftssager. Vores kunder elsker os, fordi vi er ærlige i vores rådgivning. Se mere på www.svega.dk Kontakt: Kristian Dreyer - kd@svega.dk - 33 63 74 00

Vil du forbedre dine karrieremuligheder?

”Bliv uddannet Diplom i vurdering og forøg dine kompetencer” De nye hold på valuaruddannelsen Diplom i vurdering starter primo september 2013. Ønsker du at dygtiggøre dig indenfor værdifastsættelse af erhvervsejendomme, så tilmeld dig inden det er for sent.

Læs mere og tilmeld dig på www.eal.dk!

Gammel Strand 44, 1202 København K

Nykredit er en bank, du kan tale forretning med Som erhvervskunde i Nykredit får du en bank, der engagerer sig i din virksomhed. Vi hjælper dig med at få økonomisk overblik, så du kan træffe de rigtige beslutninger. Vi tilbyder en lang række værktøjer til effektivisering af rutiner og styrkelse af likviditeten, og hvis du indvier os i dine planer, kan vi aktivt bidrage til at realisere dem. Ring til os allerede i dag på 70 10 31 10 og aftal et uforpligtende møde eller besøg os på nykredit.dk/erhverv

markedsnoter

Ejendomsadministratorer på turné

Ejendomsforeningen Danmarks task force af unge ejendomsadministratorer besøgte i august ni af landets erhvervsakademier og deres finansøkonomstuderende, der skal til at vælge praktikplads for begyndelsen af det nye år. Task forcen har blandt andet mødt de studerende på skolernes karrieredage og fortalt dem om mulighederne inden for ejendomsadministration. Her ses task forcen til karrieredag på Copenhagen Business Academy i København den 22. august.

Lever din ejendom op til den nye lovgivning? Der forventes, at der indenfor kort tid, træder nye regler i kraft. Lejerne har herefter krav på adgang til løbende forbrugsværdier. Det betyder at manuelle målere (bl.a. fordampningsmålere) skal udskiftes til intelligente fjernaflæsningsmålere. Det nye EU-direktiv blev vedtaget i efteråret 2012.

• Intelligente fjernaflæsningsmålere

- vi har med stor succes monteret mere end 20 mill.

• Techem Smart System

- driftsovervågning med vand- og energimonitorering

• Techem Portalen

- leverer løbende forbrugsværdier og analyser Udnyt mulighederne i din ejendom

Focus på ressourcer

www.techem.dk - Tlf.: 87 44 77 05 Målere og løsninger der lever op til de nye krav fra EU - og mere til

sagt i pressen

Studiestart: Guide til andelsboligkøb Jane Qvist Lorenzen, Ejendomsforeningen Danmarks juridiske konsulent, gav gode råd til dem, der overvejer at købe en andelsbolig. Hun siger: – Sørg for at få foreningen tjekket igennem af en rådgiver. Der er advokater, som har deres egen ejendomsadministration, og de har fingrene rigtig langt nede i materien hvad andelsboligforeninger angår. Så der kan man få hjælp. Go’Morgen Danmark, den 11. juli 2013

Høje byggesagsgebyrer spænder ben for nybyggeri

Udlejere om ulovligt gebyr: Det ødelægger vores ry

Det koster næsten ti gange mere at bygge i København, end det gør i Aarhus, og der bliver langtfra bygget nok boliger. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Der flytter 11.000 til København hvert eneste år, og hvis man skal dække deres boligbehov, skal der væsentligt mere gang i byggeriet, end der er på nuværende tidspunkt.

DR Nyheder har beskrevet, hvordan nogle københavnske udlejere tager et ulovligt administrationsgebyr på 1.500 kroner, hvis de sender en lejekontrakt til en interesseret lejer, som efterfølgende takker nej. Ejendomsforeningen Danmark ønsker ikke medlemmer, der ikke overholder reglerne. Torben Christensen, direktør i foreningen, siger: – Hvis de ikke retter ind og ikke har intentioner om at gøre det, så kan de ikke længere være medlem af Ejendomsforeningen Danmark, og så vil de blive ekskluderet …

P4, den 12. juli 2013

DR Nyheder, den 19. juli 2013

Jungle af regler I år vil 452.000 turister benytte sig af private overnatninger. Det kan være en god forretning at åbne sit hjem til privat udlejning, men man skal se sig godt for. De færreste har nemlig styr på reglerne. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – De har ikke nogle muligheder for at gennemskue det her. Det er så kompliceret … Flere og flere kommer til at overtræde loven, hvis man ikke laver det om, og det er dét, vi synes, der skal gøres. DR TV-Avisen, den 29. juli 2013

Få lejeboliger til de studerende Det kan være svært for nye studerende at få fat i en privat lejebolig, da mobiliteten blandt lejerne er lav. Samtidig er antallet af private lejligheder i den professionelle udlejning faldet. John R. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Vi må desværre konstatere, at kun ganske få studerende får mulighed for at flytte ind i en privat lejebolig i den professionelle udlejning, fordi lejen er kunstigt lav på grund af en gammeldags og stram regulering. Derfor flytter lejerne ikke så ofte, og kun få studerende får en lejekontrakt … Søndagsavisen, den 4. august 2013

Minister opgiver årelangt lejelovsforløb Da to af de mindre lejerorganisationer nægtede at forhandle videre, brød de årelange forhandlinger om en forenkling af lejeloven sammen før sommerferien. Men nu er boligminister Carsten Hansen parat til at genoptage forhandlingerne. Det samme er Ejendomsforeningen Danmark, for her håber man stadig på en forenklet lejelov. Ejendomsforeningen Danmarks formand John R. Frederiksen siger: – Nu kan vi kun vente på ministeriets udspil. Hvis det er aktuelt, så vil vi gerne drøfte videre. Vi går positivt ind i det videre arbejde. Altinget.dk, den 14. august 2013

København giver fuld valuta I en kortlægning af vækst og beskæftigelse i 300 storbyer scorer Danmark en placering, der ligger en del under Stockholms. Men den danske hovedstad har et stærkt kort på hånden i forhold til at tiltrække udenlandske virksomheder. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Huslejen i København ligger under niveauet for de fleste andre europæiske storbyer, og specielt når vi sammenligner med Stockholm, hvor huslejen er næsten dobbelt så høj. Jeg tror på, at den lave husleje kan være med til at brande København positivt i udlandet og være et argument for at tiltrække udenlandske virksomheder til hovedstaden. Jyllands-Posten, den 6. august 2013

Stor stigning i privatudlejning Faldende boligpriser efterlader mange boligejere med store økonomiske tab. Derfor vælger mange danskere at leje deres bolig ud, mens de venter på, at huspriserne skal stige. Nye tal viser, at på bare tre år er antallet af privatudlejede boliger steget med 18 procent. Hos Ejendomsforeningen Danmark ser man de nye tal som et udtryk for, at markedet ikke er, som det skal være. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Folk lejer ikke deres lejligheder ud af lyst, men af nød. Metroxpress, den 19. august 2013

Support Med et STRATO abonnement følger hotline til vores dygtige supportere Forum Anvend STRATO Forum til at udveksle erfaring med andre administratorer Hurtigt i gang Skræddersyet introduktion og undervisning

STRATO

Læ s m er e på w w w.s tr at o. dk el le r ko nt ak t os fo r yd er lig er e in fo rm at io n og få en uf or pl ig te nd e de m on st ra ti on

It-systemet til ejendomsadministration • • • • •

Nem håndtering af alle administrative opgaver Komplet økonomisystem med alle typer regnskaber Fuldt medlemssystem med integreret venteliste Projektstyringsmodul til bl.a. bygningsvedligeholdelse Enkel registrering og arkivering af korrespondance

• • • •

Alle boligtyper administreres Alle former for lejeopkrævning Alle lejereguleringer udføres Alle former for internetkontakt til interessenter

EBC Products har siden 1984 leveret it-systemer til danske ejendomsadministratorer og er med over 250 installerede systemer førende på området.

EBC Products · Nordkrog 15 · 2900 Hellerup · Tlf. 39 62 78 30 · ebc@strato.dk · www.strato.dk

Annonce 187x134_Final.indd 2

13/11/08 12:24:07

Ni ud af ti udlejere vil anbefale BoligPortal.dk Partnernetværk med 2 mio. besøgende

200.000 besøgende Samarbejde med 1.600 udlejningsfirmaer

123.000 lejeboligannoncer i 2012

Etableret 1999 +10 mio. sidevisninger hver måned Support alle ugens dage til boligsøgende og udlejere

80.000 udlejede boliger på et år

Fa s t r å d g i ve r Danmarks største markedsplads for lejeboliger storudlejer@boligportal.dk - 70 20 80 82 PANTONE 144 C C:0 M:48 Y:100 K:0

PANTONE Black C C:0 M:0 Y:0 K:100

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, T: 33 12 03 30

Få mere viden 7 le

ktio

Grundkursus: Erhvervslejeret I og II

ner

Få en grundig basisviden om gældende regler inden for erhvervslejeret. erhvervslejeret I: den 25. september i københavn erhvervslejeret II: den 9. oktober i københavn

8 le

ktio

Finansiering i andelsboligforeninger

ner

Bliv i stand til at rådgive dine kunder med en konsistent langsigtet finansieringsstrategi. Du får en øget indsigt i de nye finansielle produkter, som har været anvendt meget de senere år med varierende resultat. Du kan medbringe egne sager på kurset. den 2. oktober i Aarhus

Undervisere: Advokat og partner Leif Djurhuus, Plesner Advokatfirma, og advokat og chefjurist Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark

Underviser: Direktør Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S 3.800 kr./4.750 kr. for medlem/ikke-medlem

3.800 kr./4.750 kr. for medlem/ikke-medlem

4½

lekt

7 le

ion

NyHED Grundlæggende administration af ejerforeninger

Få styr på de regler og den praksis, der gælder for ejerforeninger, og bliv bedre til at håndtere de typiske problemstillinger, du møder i din hverdag. den 8. oktober i København Undervisere: Juridisk konsulent Niels Ole Bjørn Petersen, CEJ Ejendomsadministration A/S, og advokat og juridisk konsulent Henrik da Silva, Ejendomsforeningen Danmark 2.300 kr./2.875 kr. for medlem/ikke-medlem

ktio

ner

Grundlæggende ansættelsesret i ejendomsbranchen Få styr på ansættelsesret, så din virksomhed undgår dyre fejl både i ansættelsesproceduren, i løbet af ansættelsesforholdet og i forbindelse med afslutningen af en medarbejders relation til virksomheden. Den 18. november i København Undervisere: Chefkonsulent Allan K. Larsen, Dansk Industri og direktør og business coach Torben Christensen, Ejendomsforeningen Danmark 3.800 kr./4.750 kr. for medlem/ikke-medlem