Huset 5 2017: Airbnb by EjendomDanmark

Huset Magasinet for hele ejendomsbranchen 49. årg. nr. 5, august 2017

Foto: Pidjoe, iStock. Ill.: KeithBishop, iStock.

Airbnb Side 8-19

Hvad gør udlejer og administrator?

Omskoling:

Ledige jagter ny karriere i ejendomsbranchen

Retail:

Nyt udvalg følger loven tæt

Strategikonkurrence:

Case Competition satte fokus på ejendomsbranchen

JEG ER S ANDBAKKEN En forårsnat i 1966 brændte Emiliedal Teglværk ned til grunden. Lergraven lå øde tilbage, så den blev fyldt op med vand. Det skabte søen i mit indre. I dag nyder mine beboere de grønne omgivelser. Fra søen blomstrer livet op.

LIV TIL EJENDOMME Sandbakken er en boligejendom syd for Aarhus bygget på den gamle teglværksgrund, som vi tager os godt af. Vi administrerer, udvikler og servicerer danske ejendomme og varetager alle typer af opgaver; fra lejeopkrævning og tilsyn med ejendomme til rådgivning af vores kunder. Mød flere af vores ejendomme på livtilejendomme.dk

Tema: Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

8 12 14

Udlejere og administratorer mangler værktøjer til at sikre, at der ikke foregår ulovlig korttidsudlejning i deres ejendomme. Området kræver politisk stillingtagen. Udlejning i andelsboligog ejerforeninger gennem Airbnb kan fungere, men det kræver faste regler og rammer, mener administrationsselskabet Boligexperten.

Huset har talt med direktør Lars Pico Geerdsen, Kraks Fond Byforskning. Forskningsenheden har undersøgt Airbnb. Læs mere side 14.

Hvor udbredt er Airbnb i København i forhold til andre storbyer, og hvordan er udbuddet af lejemål fordelt? Det har Kraks Fond Byforskning svarene på.

Huset Nr. 5 2017

Ejendomsforeningen Danmark mener: Mange emner på efterårets politiske program

6 Branchenyt: Boligpolitisk åbningsdebat

8-19 Tema Airbnb – hvad gør udlejer og administrator? Juridisk konsulent Henrik da Silva beskriver, hvad de nye boligskatteregler vil betyde for ejerlejligheder. Læs mere side 35.

Størstedelen af de GI-lån, som udbetales, benyttes til klimaskærme i private udlejningsboliger. Læs mere side 30.

18 Analyse: Flere udlejninger med Airbnb 20 Kontingent: Betaler du det rette i medlemskontingent?

22 Omskoling: Ledige jagter ny karriere i ejendomsbranchen

24 Oplev en ejendom: Ældreliv trives i kloster

26 Retail: Nyt udvalg følger loven tæt 30 Nøgletal: Lån hos Grundejernes Investeringsfond

32 Strategikonkurrence: Case Competition satte fokus på ejendomsbranchen

35 Nyt fra Ejerlejlighedernes Der var mange engagerede studerende til stede ved Case Competition-finalen – en strategi-konkurrence, som Cphbusiness og ejendomsselskabet Wihlborgs står bag. Læs mere side 32.

Erhvervsmagasinet Huset, 49. årgang, nr. 5, august 2017. Næste nummer udkommer i september og har temaet „Byudvikling“. ISSN 0109-1034

Medlem af Danske Medier

Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk. Huset udkommer otte gange årligt og sendes gratis til alle Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset og Huset Jura for 1.085 kroner inkl. moms.

Landsforening: Nye boligskatteregler – Hvilken betydning har de for ejerlejligheder?

Ansvarshavende redaktør: Kommunikationschef Rikke Kristiansen.

Tryk: Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svanemærket papir.

Redaktion: Kommunikationskonsulent Stine Rud Skov.

Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

Layout: Anita Hansen. Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement: Hans Morten Pedersen, 33 12 03 30.

Ejendomsforeningen Danmark mener

Mange emner på efterårets politiske program De fleste er tilbage efter sommerferien, og vi kan se frem mod det kommende folketingsår. Her er en række vigtige emner på programmet, og så står kommunalvalget snart for døren.

Foto: Sara Galbiati.

er er ingen tvivl om, at en række reformer vil sætte deres præg på folketingsdebatten i det kommende år. Regeringen lancerede kort før Folketingets sommerferie 2025-planen ”Vækst og velstand 2025”, som vi må forvente, at der skal forhandles om her i efteråret. I statsminister Lars Løkke Rasmussens tale til afslutningsdebatten i Folketinget lagde han da også vægt på vækst, og han nævnte regeringens ambition om at øge væksten i Danmark med 80 mia. kroner. Vi har behov for at få sat ordentlig gang i den økonomiske vækst og generelt få forbedret erhvervslivets rammevilkår. Ud fra statsministerens tale kunne vi med glæde notere os, at regeringen har ”… en ambition om at lette erhvervslivets byrder med seks milliarder kroner frem mod 2025”. Det er et positivt signal, men kræver handling fra politisk side.

forvente, at temaet i denne udgave af Huset, ”Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?”, også vil sætte sit præg på debatten. Airbnb udfordrer fortsat boligmarkedet og skaber utryghed blandt mange beboere i etageejendomme. Politisk er man heller ikke i mål med en digitalisering af lejeområdet. Inden ferien indgik regeringen en stemmeaftale om mere digital kommunikation. Aftalen er et skridt i den rigtige retning, men ikke tilstrækkelig. Regeringen vil udarbejde en ny strategi for Danmarks digitale vækst, som skal sikre, at de teknologiske muligheder gribes. Vi håber, at også de private lejeboliger tænkes ind her. Der er brug for, at vi får samme muligheder for digital kommunikation, som det offentlige allerede har – det sikrer stemmeaftalen desværre ikke.

ger naturligvis valget, da mange beslutninger i kommunerne påvirker ejendomsbranchen. Vi er løbende i dialog med kommunerne, og det sker blandt andet gennem foreningens årlige undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed. Vi lancerer dette års undersøgelse før kommunalvalget og forventer derfor at kunne få en konstruktiv dialog med de kommunale beslutningstagere både før og efter kommunalvalget. Vi har en lang række øvrige emner, som vi vil tage op både i foreningsregi og politisk i det kommende år. Et af disse temaer er, at branchen mangler folk til ejendomsadministration, og vi har behov for at gå nye veje. I denne udgave af Huset omtaler vi en casecompetition hos Wihlborgs, hvor studerende fik to uger til at præsentere et bud på en ny strategi for Wihlborgs. Det er også en god måde at brande branchen på. For vi skal ud med flere historier, og vi skal indgå i relevante samarbejder. Senest har foreningen sammen med Finansforbundet udbudt et omskolingsforløb for ledige bankfolk, der gerne vil arbejde i ejendomsbranchen. Inden sommerferien blev en ny planlov vedtaget, som branchen nu er ved at implementere. Foreningen følger også op på den og gør det i dialog med det nye retailudvalg, som også præsenteres i Huset. Der bliver nok at tage fat på i det kommende år, og vi ser frem til debatten.

Kommunalvalg på vej John R. Frederiksen Formand for Ejendomsforeningen Danmark

Lejeboliger på programmet

Til november afholdes kommunalvalg, og borgmestre vælges for de næste fire år. Vi føl-

Når Folketinget snart åbner dørene igen, vil energisparepakken og evalueringen af lejeloven forhåbentlig komme på programmet, fordi de bagvedliggende regler er evalueret og skal følges op politisk. Det vil også blive to væsentlige emner til den boligpolitiske åbningsdebat, som vi holder, dagen efter at Folketinget er åbnet, nemlig onsdag den 4. oktober. Vi må her

”Når Folketinget snart åbner dørene igen, vil energisparepakken og evalueringen af lejeloven forhåbentlig komme på programmet ...”.

Huset august 2017

Vores unikke fortid er jeres fordel Vores brancheerfaring fra begge sider af bordet betyder, at vi kender dit job, din hverdag og dine rutiner.

Bag vores software står 140 passionerede mennesker med unik brancheerfaring fra begge sider af bordet. Og vi tror på, at det er forudsætningen for stærke branche it-løsninger. Vi har fået nyt udseende, men vi er 100% de samme.

Læs meget mere på unik.dk/bolig

Kontakt Unik System Design i dag på 76 42 11 00 eller unik@unik.dk

Branchenyt

Boligpolitisk åbningsdebat 2017 Onsdag den 4. oktober holder Ejendomsforeningen Danmark og Realkredit Danmark den årlige boligpolitiske åbningsdebat.

Tilmeld dig nu på www.ejendomsforeningen.dk/boligpol

orsikringsmæglere med peciale i forsikringsløsninger l store ejendomme, ndels- og ejerforeninger Arbejder du med vurdering af erhvervsejendomme?

rsikringsmæglerselskabet orsikringsmæglerselskabet surance surance partner a/s

Kongevej Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C 33 33 25 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 w.assurancepartner.dk w.assurancepartner.dk o@assurancepartner.dk @assurancepartner.dk

Udvid dit kompetence- og arbejdsområde – uddan dig til DiplomValuar nu!

Forsikringsmæglere med Forsikringsmæglere Ekspert i ejendoms-med speciale speciale ii forsikringsløsninger forsikringsløsninger forsikringer til store ejendomme, til store ejendomme, Uvildig forsikringsmægler med speciale iandelsrådgivning om forsikring af ejendomme, og ejerforeninger andels-projektansvar og ejerforeninger entreprise, og byggeskade. Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet a/s assurance assurance partner partner a/s C Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 160 ·· 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg C Tlf. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 ·· Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk 6 Huset august 2017

Gl. Kongevej Kongevej 160 160 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg CC Gl. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 Tlf. www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 Kontakt Niels Ole Sloth Sloth direkte direkte 33 33 55 55 77 77 66 66 niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk

Der er uddannelsesstart i august (Kbh) og i januar (Aarhus). Kontakt Dansk Ejendomsmæglerforening for mere information: Mail:DEuddannelse@de.dk Tlf.: 70 25 09 99 www.de.dk

Har du ansvaret for lejernes forbrugsopgørelser? Få hjælp fra dit Techem Team Spar tid...

Udnyt mulighederne indenfor papirløs administration •

Lad dine beboere og lejere få adgang til Techem Beboer Portal og Techem Beboer App

•

Professionel håndtering fra dit Techem Team

Meget mere end fordelingsregnskaber

Acontobeløb Målere Graddage Fællesarealer Tilbagebetaling Opgørelser-til-tiden

Lovgivning Indsigelser

Focus på ressourcer

www.techem.dk

Vi er kendt for vores gode service og hjælpsomme medarbejdere www.techem.dk

Bank | Forsikring | Pension

Nu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som er forsikrede i Alm. Brand. Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere. Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr. Skriv til ejendomsforeningen@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

udlejninger er en stigende udfordring Mens boligudlejningerne stiger i rasende fart på den populære online markedsplads, Airbnb, mangler udlejere og administratorer værktøjer til at sikre, at der ikke foregår ulovlig korttidsudlejning i deres ejendomme. Området kræver politisk stillingtagen. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Camilla Rønde. Ill.: Jens Hage og CEJ.

ra 2015 til 2016 er antallet af Airbnb-overnatninger i Danmark steget fra 1,7 til tre millioner, mens antallet af Airbnb-udlejere er steget fra 21.000 til 30.000. Det viser tal, som hotellernes brancheorganisation HORESTA har fået udleveret af Airbnb. Hos Ejendomsforeningen Danmark mærker den juridiske rådgivning også Airbnb’s stigende popularitet via et øget antal opkald fra bekymrede foreninger, private udlejere og ejendomsadministratorer, der søger vejledning til, hvordan de bedst muligt håndterer korttidsudlejningerne. Reglerne for korttidsudlejning varierer afhængigt af boligform. Bor man i en lejebolig,

Huset august 2017

har man ikke ret til at udleje sin bolig, medmindre ejendommens ejer eller administrator har givet lov. Beboere i andels- og ejerlejligheder skal undersøge, om deres forenings vedtægter giver mulighed for, at de må leje deres lejlighed ud. Huset har talt med Morten Østrup Møller, juridisk direktør i Ejendomsforeningen Danmark, og Anne Marie Oksen, administrerende direktør hos ejendomsadministrationsselskabet CEJ, om udfordringerne ved Airbnb. ”En af de store udfordringer er, at folk bliver fristet over evne af udsigten til en stor økonomisk gevinst, hvor de kan videreudleje til en husleje, der ofte er fire til fem gange så høj som den, de selv sidder med. Derfor glemmer de deres moral og ordentlighed”, indleder Morten Østrup Møller.

Svært at gennemskue Selvom tallene fra Airbnb sort på hvidt viser, at der hvert år foretages talrige overnatninger via den populære onlinemarkedsplads, kan det være svært at gennemskue for udlejere eller administratorer, om det er noget, der foregår i en af deres ejendomme. Blandt andet fordi lejemålene er delvist anonymiseret på Airbnb’s platform. Men da det som udgangspunkt ikke er lovligt at korttidsudleje sin lejebolig, er det noget, udlejere og administratorer bruger mere og mere tid på at undersøge. ”Giver udlejer grønt lys, forsøger vi at foretage nogle kontroltjek på Airbnb’s hjemmeside. Ofte har vi kun mulighed for at identificere de større ejendomme, som vi kan genkende geografisk. Det er svært for os at

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

gennemskue, hvis der er tale om en mindre ejendom med to til tre opgange. Ofte er det helt tilfældigt, at vi bliver opmærksomme på, at et lejemål bliver anvendt til korttidsudlejning. For eksempel ved at ejeren af ejendommen møder nogen på vej ind med en kuffert”, siger Anne Marie Oksen. Bliver udlejer eller administrator opmærksom på, at der foregår korttidsudlejning i et lejemål, vil første skridt være at sende lejeren et påbud og forklare, at det ikke er lovligt. ”Bruges lejemålet til korttidsudlejning, har det karakter af erhvervsmæssig anvendelse, nemlig hotel- og ferieudlejning, og det må man ikke. Men også fremlejereglerne er i spil. At lejeren overlader brugen af sit lejemål i en situation, hvor han eller hun ikke har ret til det”, forklarer Morten Østrup Møller. Hvis korttidsudlejningen fortsætter efter påbuddet, vil det være muligt at opsige lejer. Dog kun hvis man kan løfte bevisbyrden. ”Et troværdigt bevis er for eksempel, hvis der er dokumentation på Airbnb’s portal for, at lejemålet stadig bliver annonceret. Har lejemålet fået anbefalinger, i perioden efter, at der er givet påbud, kan det også være et tegn på, at lejemålet stadig er i spil. Et andet stærkt bevis er, hvis de øvrige lejere har observeret, at udlejningerne finder sted. Deres

udsagn kan være helt centrale, hvis sagen skal for retten”, siger Morten Østrup Møller.

Understreg reglerne En del af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer har blandt andet spurgt foreningens juridiske rådgivning, om udlejer kan fremhæve i lejekontrakten, at lejer ikke må udleje gennem Airbnb. ”Ud fra et oplysningssynspunkt kan udlejer eller administrator overveje at notere det i § 10, hvor man kan skrive de bestemmelser ind, der har ren ordenskarakter, eller i § 11, der samler op på det, der går ud over lejeloven”, siger Morten Østrup Møller. Hos CEJ har man valgt at lave et opslag, som både kan vedlægges lejekontrakten og hænges ud i opgangene, hvis udlejer er interesseret. ”Det er en måde at gøre lejerne positivt opmærksomme på problematikken på”, siger Anne Marie Oksen.

”Det er noget, som er oppe at vende ved mange generalforsamlinger i øjeblikket. Som udgangspunkt er det ulovligt at korttidsudleje sin bolig i en andelsforening, medmindre der står noget andet i foreningens vedtægter. I en ejerforening kræver det enstemmighed, hvis man vil indføre et direkte forbud, så det er straks sværere”, siger Anne Marie Oksen. Morten Østrup Møller supplerer: ”For det første skal foreningerne gøre op med sig selv, om de vil give lov til denne form for udlejning. Hvis de åbner op for det, skal de tage stilling til, om der skal være frit slag eller indføres begrænsninger. Siden kan foreningerne føre kontrol på samme måde som udlejer. Overholder en andelshaver eller ejer ikke reglerne, kan bestyrelsen give et påbud. I en andelsboligforening kan man i sidste ende ekskludere en andelshaver. I en ejerforening kan man, som reglerne er i dag, tvinge ejer til at fraflytte”.

Bremser mobiliteten Foreninger ønsker retningslinjer Selvom der kan være bedre mulighed for at korttidsudleje i andelsboligog ejerforeninger, ser både Anne Marie Oksen og Morten Østrup Møller en tendens til, at der er et stigende ønske fra foreningernes side om at indføre nogle retningslinjer på området.

En af udfordringerne ved Airbnb er blandt andet, at de mange korttidsudlejninger kan skabe et utrygt miljø i etageejendommene. Og det gælder for både leje-, andels- og ejerboliger. ”Beboerne kan ikke vide sig sikre på, hvem deres nabo er, og hvem der bor i opgangen.

Kreativiteten blomstrer Ifølge CEJ er der stor kreativitet blandt dem, der lejer ud på Airbnb’s platform. Det er en sag fra en andelsboligforening på Bryggen et godt eksempel på. En andelshaver fik tilladelse til at sammenlægge sin og naboens lejlighed i en andelsboligforening på Bryggen. Efterfølgende købte andelshaveren en ny lejlighed

Bestyrelsen blev opmærksom på en nøgleboks i cykelskuret. Nøgleboksen blev fjernet, og den pågældende andelshaver krævede nøgleboksen udleveret. Han modtog efterfølgende et påkrav, ligesom der blev stillet krav om, at sammenlægningerne blev gennemført. På baggrund af den sag valgte bestyrel-

til sammenlægning i samme forening. Foreningens vedtægt foreskriver, at andelshaverne skal sælge deres andel inden for tre måneder efter køb af en anden andel i foreningen. Inden fristen udløb, solgte andelshaveren den oprindelige andel til broderen. Det viste sig, at ingen af lejlighederne reelt var blevet sammenlagt, hvilket betød, at andelshaveren, i de tre måneder inden broderen overtog den oprindelige andel, i princippet havde rådighed over fire lejligheder, som alle blev udlejet via Airbnb.

sen at foretage en undersøgelse på Airbnb’s platform, hvor de fandt en del af foreningens lejligheder. Det medførte, at bestyrelsen udarbejdede en større beboerundersøgelse, der i første omgang resulterede i, at foreningen har vedtaget en prøveperiode på to år. Herefter skal foreningen tage endelig stilling til korttidsudlejning. Der blev desuden vedtaget nogle retningslinjer for korttidsudlejning.

Korttidsudlejning af lejlighed eller værelse ikke tilladt CEJ har lavet et dette opslag, som både kan vedlægges lejekontrakten og hænges ud i opgangene, hvis udlejer er interesseret.

9 Huset august 2017

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

”... folk bliver fristet over evne af udsigten til en stor økonomisk gevinst, hvor de kan videreudleje til en husleje, der ofte er fire til fem gange så høj som den, de selv sidder med. Derfor glemmer de deres moral og ordentlighed”. Juridisk direktør Morten Østrup Møller, Ejendomsforeningen Danmark.

Det skaber utryghed. Desuden er der stor forskel på at være turist og fast beboer i en ejendom. Turister er måske lidt mere ligeglade, for de bor der kun i kort tid og tænker ikke på, at de skal tage hensyn til naboer”, siger Morten Østrup Møller. Ifølge Anne Marie Oksen udgør støjgener og utryghed kun en del af problematikken. I den seneste periode har CEJ modtaget færre opsigelser på lejeboligerne, antageligt fordi lejerne holder på deres lejemål med henblik på at tjene nogle hurtige penge. ”Mobiliteten i hele vores boligmasse bliver bremset. Der er så mange lejligheder og værelser, der ikke kommer de studerende og de unge mennesker til gavn, fordi de nu bliver

brugt til turister frem for at komme på markedet”, siger Anne Marie Oksen. Hun henviser i øvrigt til, at kommunerne bør være opmærksomme på, at de lejere, der modtager boligstøtte, måske skal betale støtten tilbage, hvis de har en indkomst via Airbnb. Lejere, der modtager boligstøtte, er forpligtet til at orientere Udbetaling Danmark om ændringer i deres indkomstforhold, herunder hvis lejeren eksempelvis lejer et værelse ud, eller hvis lejerens formue eller indkomst ændrer sig. Minimumsgrænsen for ændringen er 800 kroner om måneden. Er ændringen under dette beløb, sker der ingen regulering af boligstøtten.

Anne Marie Oksen mener, at politikerne lige så godt kan overveje at lempe eller helt fjerne boligreguleringsloven, da formålet med at sikre en lav husleje er blevet udvisket med Airbnb. ”Formålet med lejereguleringen var jo, at der skulle være et udvalg af boliger til dem, der ellers ikke havde råd til at bo i København på grund af de høje huslejer. Politikernes ønsker om boliger til sygeplejersken, politimanden og de studerende er jo helt ligegyldige, hvis lejemålene bliver brugt til turistudlejning”, siger hun. Anne Marie Oksen mener i det hele taget, at situationen kalder på politisk stillingtagen. ”Vi efterlyser, at politikerne giver os nogle sanktionsmuligheder. Lejer man sit sommer-

Langtfra deleøkonomi

Anne Marie Oksen, administrerende direktør i CEJ, mener, det er på tide, at politikerne træder i karakter og opstiller nogle retningslinjer for brugen af Airbnb.

Huset august 2017

Airbnb er ofte blevet udråbt som deleøkonomi. Men Morten Østrup Møller og Anne Marie Oksen mener, at der er tale om ren forretning. I deres optik tilføjer betegnelsen deleøkonomi en glans af samhørighed over noget, der i virkeligheden minder langt mere om en hvilken som helst anden handelssituation. ”Man har et aktiv, man lejer ud, og Airbnb er en markedsplads, der gør det nemt for alle. Og det er derfor, det har taget fart. Men det har ikke noget med deleøkonomi at gøre. Deleøkonomi er, hvis man for eksempel låner hinandens værktøj for at spare nogle omkostninger”, siger Morten Østrup Møller. Anne Marie Oksen tilføjer: ”Der er tale om en ”hele”-økonomi, hvor lejer beholder det hele for sig selv, og det kan ikke være meningen. Som sagerne står nu, er ejendommenes ejere og de øvrige beboere taberne i den sorte økonomi, og det groteske er, at lejerne specielt i lejemål i omkostningsbestemte ejendomme med lovbestemt og kunstig lav leje tjener de fleste penge på Airbnb-udlejningen”.

Ifølge Morten Østrup Møller, juridisk direktør i Ejendomsforeningen Danmark, er Airbnb ikke mere deleøkonomi, end et hotel er. Udlejere gennem Airbnb tilbyder en vare, i dette tilfælde ophold og overnatning, som de modtager betaling for.

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

hus ud gennem et bureau, har bureauet pligt til at indberette indtægterne til SKAT samt administrere og kontrollere, hvem der lejer ud. Det samme bør gøre sig gældende for Airbnb. Man bliver nødt til at forholde sig til, hvordan internationale internetplatforme skal operere på tværs af grænserne og i forhold til national lovgivning”, siger hun. Fra politisk hold overvejer man at lempe de offentligretlige regler for anvendelse af helårsboliger, så det bliver præciseret, at boligreguleringslovens regler om helårsbeboelse ikke er til hinder for, at man i forhold til de offentlige regler kan korttidsudleje i måske helt op til seks til otte uger. Både Ejendomsforeningen Danmark og CEJ frygter dog, at denne ændring blot vil sætte skub i udlejningerne og ikke tager hensyn til, at det i dag slet ikke er lovligt at videreudleje visse boligformer. ”Ejendomsforeningen Danmarks opgave bliver at sørge for, at lovforslaget bliver ud-

”... Der er så mange lejligheder og værelser, der ikke kommer de studerende og de unge mennesker til gavn, fordi de nu bliver brugt til turister frem for at komme på markedet”. Administrerende direktør Anne Marie Oksen, CEJ Ejendomsadministration. formet sådan, at det ikke rammer lejeboligerne. Bliver boligreguleringsloven lempet, så er det nødvendigt med nogle præciseringer i lejeloven. Det skal blandt andet fremgå helt tydeligt, at fremleje kun må ske til helårsbe-

boelse, men ikke til korttidsudlejning eller midlertidig beboelse”, siger Morten Østrup Møller. sts@ejendomsforeningen.dk

ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang. Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side.  90%

af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9%

af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Hurtig

behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

11 Huset august 2017

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

Airbnb kræver faste regler og rammer Udlejning i andelsboligog ejerforeninger gennem Airbnb kan fungere, men det kræver faste regler og rammer, mener administrationsselskabet Boligexperten. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Uffe Weng.

oligexperten råder både andelsboligog ejerforeninger til at gå i dialog om det stigende antal korttidsudlejninger gennem blandt andet Airbnb og få skabt nogle regler og rammer, som alle kan leve med. ”Det kræver, at foreningerne har nogle retningslinjer at agere inden for. For både ejer- og andelsboligforeninger vil det være fint at tage debatten op ved den årlige generalforsamling”, siger Johnny C. Rieck, administrationschef hos Boligexperten.

Ikke en gevinst for foreningslivet I de fleste andelsboligforeninger er korttidsudlejning som udgangspunkt ikke tilladt, og det gælder, uanset om det er et enkelt værelse eller hele boligen, der udlejes. Det skyldes, at korttidsudlejning minder om hotelvirksomhed og derfor som udgangspunkt er at betragte som erhvervsudøvelse. Derfor kræver det en ændring af vedtægterne, hvis foreningen ønsker at åbne op for korttidsudlejning via eksempelvis Airbnb. Johnny C. Rieck anslår, at mellem 10 og 15 procent af de andelsboligforeninger, som Boligexperten administrerer, har haft Airbnb oppe at vende på forårets generalforsamlinger. ”Man skulle tro, det fyldte mere. Måske mener hovedparten af andelsboligforeningerne ikke, at det er et problem lige nu, men det kan det jo gå hen og blive”, siger Johnny C. Rieck.

Huset august 2017

Administrationsselskabet får løbende henvendelser fra både de andelsboligforeninger, der ønsker at skærpe reglerne i deres forening, og dem, der gerne vil lempe dem. ”Vi hjælper både foreningerne med at få skrevet nogle retningslinjer ned, og vi bidrager også med at få tingene løst, hvis der opstår problemer”, siger Johnny C. Rieck. Selvom Johnny C. Rieck godt kan sætte sig ind i de enkelte beboeres økonomiske fordele ved at udleje boligen gennem Airbnb, mener han ikke, at det er en gevinst for foreningslivet. ”I andelsboligforeningerne er der gerne et socialt liv, som er værd at værne om. Vælger mange at leje ud i perioder, kan det blive småt med tilslutningen af andelshavere til sommerfesten eller havedagen”, siger Johnny C. Rieck. Derudover fornemmer han, at det stigende antal kortidsudlejninger kan skabe usikkerhed blandt nogle af de øvrige beboere i foreningerne. ”Nogle synes, det er usikkert, at de aldrig ved, hvem de møder i opgangen eller i gården. Nogle kan også være usikre på, om de folk, de møder på trappen, godt må være der, eller om det er nogen, der er ved at tømme lejligheden på 3. sal. Den usikkerhed kan jeg godt følge dem i”, siger Johnny C. Rieck. Ifølge Boligexperten skal andelsboligforeningerne være særligt opmærksomme og slå bremserne i, hvis udlejningen gennem Airbnb bliver for organiseret, eller hvis andelsboliger bliver købt med henblik på videreudlejning.

”Vi har for nylig haft en sag med en andelshaver, der totalistandsatte en andelsbolig på Vesterbro og siden lejede den ud på Airbnb for 12.000 kroner for en uge. Til sammenligning var den månedlige boligafgift cirka 3.500 kroner. Noget tydede på, at andelshaveren ikke selv boede i boligen, da man kunne leje boligen hele året, og det er jo ikke tanken i en andelsboligforening. Vi satte en advokat på sagen, og andelshaveren endte med at blive ekskluderet og sælge sin andel”, fortæller Johnny C. Rieck, som dog understreger, at den slags sager hører til sjældenhederne.

Dialog er vejen frem I forhold til ejerforeninger vil korttidsudlejninger som udgangspunkt være tilladt, medmindre der står andet i vedtægterne.

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

Johnny C. Rieck, administrationschef hos Boligexperten, mener, at både andelsboligog ejerforeninger bør tage op til debat, hvordan de forholder sig til korttids udlejninger gennem Airbnb.

Ønsker ejerforeningen at skærpe reglerne, kræver det enstemmighed blandt beboerne. Selvom det er svært at opsætte restriktioner for korttidsudlejninger i en ejerforening, bør foreningerne alligevel have en dialog om, hvordan man forholder sig til det, mener Johnny C. Rieck. ”Selvom det ikke er forbudt at udleje via Airbnb, kan foreningen godt have en debat om, at de er en del af et fællesskab i ejendommen, hvor de skal tage hensyn til hinanden. Ved samme lejlighed kan man overveje at indføre i husordenen, at hvis noget af fællesinventaret bliver ødelagt på grund af en korttidsudlejning, så må det være ejeren af boligen, der er ansvarlig for skaderne”, siger han. Johnny C. Rieck mener, at dialog er vejen frem i både andelsboligog ejerforeninger,

”... For både ejer- og andelsbolig foreninger vil det være fint at tage debatten op ved den årlige generalforsamling”. Johnny C. Rieck, administrationschef hos Boligexperten.

frem for at der kommer et decideret forbud mod korttidsudlejninger, som det er tilfældet i Berlin. ”Det er klart, at Airbnb i grelle tilfælde kan vrides i den forkerte retning, for eksempel hvis lejligheder begynder at blive opkøbt

med henblik på korttidsudlejning. Det bør der være nogle regler for”, fastslår Johnny C. Rieck. sts@ejendomsforeningen.dk

13 Huset august 2017

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

Lars Pico Geerdsen, direktør hos Kraks Fond Byforskning, mener, at København er et af de markeder, Airbnb er trængt bedst ind på.

Airbnb:

København ligger helt fremme i førerfeltet Hvor udbredt er Airbnb i København i forhold til andre storbyer, hvordan er udbuddet af lejemål fordelt, og hvor professionel er Airbnb-udlejningen? Det har Kraks Fond Byforskning svarene på. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Torben Nielsen.

raks Fond Byforskning er en forskningsenhed oprettet af Kraks Fond. Fonden forsker blandt andet i danske byers velstand og vækst. I en af sine seneste undersøgelser har Kraks Fond Byforskning blandt andet kortlagt udbredelsen af Airbnb-udlejninger i København. ”Mit indtryk er, at man ikke vidste så meget om Airbnb i forvejen, og vi ville derfor gerne løfte vidensniveauet inden for dette område. Vores

Huset august 2017

opgave er at bidrage med viden til samfundet inden for byøkonomi”, siger Lars Pico Geerdsen, der er direktør hos Kraks Fond Byforskning. I undersøgelsen har Kraks Fond Byforskning fokuseret på de værelser og lejligheder, som er udbudt på Airbnb i 2015 eller 2016 i København. Alle undersøgelsens resultater er baseret på offentligt tilgængelige tal. ”Data er trukket fra hjemmesiden Inside Airbnb (2016). Når vi har brugt oplysninger om samtlige husstande i København, har vi trukket data fra Danmarks Statistiks BOL-register ultimo 2014. For information om andre storbyers samlede boligmasse har vi benyttet datakilder

Airbnb – hvad gør udlejer og administrator?

”... Der er ingen tvivl om, at udlejninger gennem Airbnb er eksploderet fuldstændig vildt”. Lars Pico Geerdsen, direktør hos Kraks Fond Byforskning.

fra den pågældende by, som er frit tilgængelige”, forklarer Lars Pico Geerdsen.

København overgås kun af Paris Kraks Fond Byforskning har blandt andet undersøgt Airbnb’s udbredelse i København i forhold til andre storbyer. Konklusionen er, at den danske hovedstad har et relativt højt antal udbudte Airbnb-lejemål. København har et større udbud end byer som Barcelona, Berlin og San Francisco. Sammenholder man antallet af udbudte lejemål med antallet af boliger i byerne, overgås København kun af Paris. Det overrasker Lars Pico Geerdsen, hvor hurtigt København har taget Airbnb til sig. ”København ligger helt fremme i førerfeltet, og vi må være et af de markeder, Airbnb er trængt bedst ind på. Københavnerne er driftige folk, som har været hurtige til at se mulighederne for at hive en gevinst hjem”, siger Lars Pico Geerdsen. I undersøgelsen har Kraks Fond Byforskning også set på, hvilke områder i København der er flest Airbnb-opslag. Her topper Indre By med syv procent af boligmassen efterfulgt af Vesterbro og Sydhavn med 4,7 procent og Nørrebro med 4,6 procent. ”Til sammenligning er andelen af Airbnb-opslag på Frederiksberg og Østerbro relativt lav. En hypotese kan være, at der bor mange studerende i Indre By samt på Vester- og Nørrebro. De kan nemt flytte til venner og forældre en weekend og har brug for at tjene en ekstra skilling. Jeg har dog en kraftig forventning om, at Frederiksberg og Østerbro følger trop, når først flere kender til og anvender Airbnb”, siger Lars Pico Geerdsen. Lars Pico Geerdsen har også set på, hvor stor en andel af ejer- og andelsboliger der udbydes gennem Airbnb i København. Kigger man isoleret set på denne del af boligmassen, udbydes næsten 12 procent af boligerne på Airbnb i Indre By, 7,4 procent på Nørrebro og syv procent på Vesterbro og i Sydhavnen. ”Det er en ret stor del af boligmassen, vi har at gøre med her. Der er ingen tvivl om, at udlejninger gennem Airbnb er eksploderet fuld-

Mærkbare indtægter Kraks Fond Byforskning er også gået ind i spørgsmålet om, hvorvidt Airbnb-udlejningen i København er professionaliseret. ”Vi ønskede at finde ud af, om der er nogen, der driver Airbnb udlejning som en egentlig forretning, hvor man eksempelvis har fire til fem lejemål kørende, som var det et hotel. Men det er der ikke noget, der tyder på. Langt de fleste har kun ét lejemål”, siger Lars Pico Geerdsen. Kraks Fond Byforskning har også gransket i fordelingen af antal anbefalinger per lejemål om året på Airbnb. Det kan give et billede af, hvor mange gange om året et lejemål udlejes gennem tjenesten. Undersøgelsen konkluderer, at mange af dem, der benytter sig af at udleje gennem Airbnb, har mærkbare indtægter, da mere end 45 procent udlejer deres bolig mindst ti gange om året. ”Som professionel udlejer er det ikke underligt, hvis man føler, at Airbnb trænger sig på”, siger Lars Pico Geerdsen.

Nye tal på vej Næste step bliver at finde frem til, hvor mange udlejninger der reelt finder sted i København. ”De tal, vi har arbejdet ud fra, er baseret på de opslag og anbefalinger, der ligger tilgængeligt på Airbnb’s hjemmeside. Tallene siger ikke noget om det reelle antal udlejninger per Airbnb-udlejer, men det vil vi gerne dykke ned i. Det ser ud til, at vi snarest kan få adgang til, hvordan udviklingen har været over tid i Storkøbenhavn, og det vil give os et bedre overblik over Airbnb’s vækst”, siger Lars Pico Geerdsen. Kraks Fond Byforskning vil blandt andet også gerne undersøge, om der er indikationer på, at Airbnb påvirker flyttemønstre eller huspriser. Lars Pico Geerdsen håber på at kunne have nye tal klar i løbet af efteråret. Læs mere om undersøgelsen i analysen på side 18.

stændig vildt”, siger Lars Pico Geerdsen.

sts@ejendomsforeningen.dk

Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering Har I den optimale realkreditfinansiering i jeres erhvervsejendomme? Realkredit Danmark er specialister i erhvervsejendomme. Vi tilbyder professionel sparring, så I får en optimal finansiering af jeres ejendomsinvesteringer. Kontakt os, så vi kan udveksle viden om ejendomme. Ring til os på 70 15 15 21 eller gå ind på www.rd.dk/erhverv.

178x64 Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering.indd 1

Huset august 2017

11/02/15 08.30

Sommerkampagne på store energimærker Spar tid Få mindre administration og bedre overblik over dine ejendomme når du bestiller energimærker hos Energihuset Danmark. Spar penge på vores sommerpriser (ex. moms) BBR op til 500m2 kr. 5.319,501m2 - 1.000m2 kr. 6.839,1.001m2 - 1.500m2 kr. 8.359,1.501m2 - 2.000m2 kr. 9.879,Få mere for pengene Jo større ejendom, jo mere sparer du, og hvis du bestiller D&V-plan sammen med energimærket, så klarer vi det hele på én gang. Find din ejendom på www.gvpro.dk Energihuset Danmark ApS Tørringvej 7 2610 Rødovre Tlf. 8230 3222 ehd@energihuset-danmark.dk

anti ng r a ri ice sg Pri leve serv rtig ende u H kk æ dsd n a L

Analyse

Flere udlejninger med Airbnb Siden 2014 er antallet af udbudte lejemål i København steget 83 procent på hjemmesiden Airbnb. Et Airbnb-lejemål koster mest i Indre By, og det er også der, den største andel af boliger er udlejet. Tekst og tal: Morten Marott Larsen og Kristian Engelund-Mikkelsen. Foto: PocholoCalapre, iStock.

ntallet af Airbnb-lejemål i København er steget meget i de seneste år. I 2014 var der 8.822 udbudte lejemål, mens der i 2016 var 16.178. Det er en stigning på 83 procent. Sammenlignet med andre storbyer har København en højere andel udbudte Airbnb-lejemål set i forhold til den samlede boligmasse end både London og Berlin. Kun Paris har en højere andel. Ud fra et datasæt på hjemmesiden Insideairbnb.com kan man se, hvordan fordelingen er inden for Københavns Kommune. Tallene dækker huse, lejligheder eller værelser, som har været udbudt på

Huset august 2017

Airbnb i juni 2016. Det samlede antal udbudte lejemål er 16.178, og af disse har 29 procent været udbudt i mindre end fem dage om året, mens 18,5 procent har været udbudt i mere end 300 dage om året. Ud fra datasættet er det ikke umiddelbart muligt at se, hvor mange gange de enkelte lejemål har været udlejet, men ser man på antallet af tilbagemeldinger fra brugere, har 58 procent af Airbnb-udlejerne mindre end fem anmeldelser i hele perioden. Kun knap tre procent af udlejerne har flere end 50 anmeldelser. Af de udbudte lejemål er 80 procent hele huse eller lejligheder, mens 19 procent er værelser. Den sidste del er deleværelser. Af dem, som udlejer gennem Airbnb, er der 12 procent, der udlejer mere end ét lejemål.

Analyse

Indre By er dyrest Som det ses af tabel 1, er den gennemsnitlige udlejningspris for hele København 742 kroner per overnatning. Priserne dækker over mange forskellige lejemål, og de kan derfor variere i størrelse. Den højeste pris for et lejemål finder man ikke overraskende i Indre By, hvor den gennemsnitlige udlejningspris er 1.069 kroner per overnatning. I de andre bydele er udlejningsprisen mere ens, men den er billigere, jo længere man kommer fra centrum. Det billigste område er Bispebjerg, hvor en overnatning koster 507 kroner. Amager Vest, som blandt andet dækker Islands Brygge, er med 776 kroner per overnatning det næstdyreste område i København.

Mest Airbnb i Indre By Ser man på andelen af ejer- og andelsboliger, som udlejes via Airbnb, er det igen Indre By, der ligger i front med næsten 12 procent, se figur 1. Derefter følger Nørrebro og Vesterbro med cirka syv procent. Det er også på Nørrebro, man finder det største antal udlejede leje mål, nemlig næsten 3.000. I Indre By er der cirka 2.200 udlejede lejemål, mens der på Vesterbro er 2.500. I forhold til de omkringliggende bydele har Østerbro og Frederiksberg en noget lavere udlejningsgrad på kun omkring tre procent. Valby og Brønshøj-Husum har de laveste andele, hvilket afspejler en anderledes sammensætning af boligmassen. mml@ejendomsforeningen.dk kem@ejendomsforeningen.dk

Tabel 1. Indre By og Amager Vest er dyrest Kr. per overnatning

Antal

1.069

2.214

Amager Vest

776

1.496

Frederiksberg

740

1.989

Vesterbro-Kongens Enghave

738

2.508

Østerbro

722

1.699

Amager Øst

686

1.046

Nørrebro

637

2.962

Brønshøj-Husum

630

298

Valby

628

691

Vanløse

627

440

Bispebjerg

507

836

Alle

742

16.173

Indre By

Kilde: InsideAirbnb.com og egne beregninger.

Figur 1. Østerbro og Frederiksberg halter efter Procent 14 12 10 8 6 4 2 0

Kilde: Kraks Fond Byforskning. Anm.: Procent af ejer- og andelsboligmassen som udlejes via Airbnb.

19 Huset august 2017

Kontingent

Betaler du det rette i medlemskontingent? I september sender Ejendomsforeningen Danmark oplysningsskemaer ud til alle medlemmer for at sikre, at foreningen har de rette oplysninger om medlemmernes ejendomsværdi eller indtægter ved ejendomsadministration. Foreningen vil i år gøre en ekstra indsats for, at samtlige medlemmer får meldt tilbage. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Sara Galbiati.

jendomsforeningen Danmark har foretaget nogle stikprøver, der viser, at nogle medlemmer betaler enten for meget eller for lidt i deres årlige kontingent. Derfor vil foreningen i år have fokus på, at medlemmerne betaler det rette medlemskontingent i 2018.

Skærpet kontrol Ejendomsforeningen Danmark er opdelt i en ejer- og en administratorsektion. I ejersektionen beregnes medlemmernes kontingent ud fra deres ejendomsværdi, mens kontingentet i administratorsektionen beregnes

Huset august 2017

ud fra indtægterne ved ejendomsadministration. ”Har man som medlem reduceret sin aktivitet, skal man måske betale et lavere kontingent. Har man omvendt oplevet en stigning i enten ejendomsværdi eller omsætning, skal man måske betale noget mere. Vi sender oplysningsskemaerne ud til vores medlemmer hvert andet år, men det er vigtigt at melde ind undervejs til Ejendomsforeningen Danmark, hvis ens forhold ændrer sig”, siger John R. Frederiksen, der er formand i Ejendomsforeningen Danmark. Han opfordrer medlemmerne til at kontakte Ejendomsforeningen Danmark på info@ ejendomsforeningen.dk, hvis man ønsker at ændre sin status.

Foreningens næstformand, Henrik Dahl Jeppesen, tilføjer: ”Ud over at sende oplysningsskemaerne ud til medlemmerne vil vi i år rykke dem, som ikke får svaret, så vi sikrer, at alle får meldt ind med en aktuel status. Det er både til fordel for det enkelte medlem, at alle betaler det rigtige, og til gavn for samtlige medlemmer, at vi har det rette kontingentgrundlag at arbejde ud fra”. I den seneste periode har Ejendomsforeningen Danmark desuden oplevet udmeldelser, som er begrundet i, at en ejendomsejer har overladt administrationen til en administrator. ”Det er ikke meningen, at ejere skal melde sig ud med den begrundelse. De har jo stadig

Kontingent

John R. Frederiksen, formand i Ejendomsforeningen Danmark (tv.), og Henrik Dahl Jeppesen, foreningens næstformand, opfordrer foreningens medlemmer til at undersøge, om de betaler det rette i medlemskontingent.

en stor interesse i foreningens arbejde og bør derfor stadig bakke op om deres erhvervsorganisation. Der er en mening med, at vi har både en ejer- og en administratorsektion, og der er brug for alle kræfter”, siger John R. Frederiksen.

Øget service og politisk gennemslagskraft Formålet med medlemskontingentet er, at Ejendomsforeningen Danmark kan sætte nogle aktiviteter i gang, der gavner medlemmerne. ”Pengene, der kommer ind via kontingen tet, bruges ene og alene til det politiske arbejde og til aktiviteter, som blandt andet øger servicen for medlemmerne”, fastslår John R. Frederiksen. Medlemskontingenterne er i den seneste periode blandt andet gået til at få udgivet en ny og revideret version af håndbogen Boliglejemål, som udkom i begyndelsen af 2017 og også affødte en række kurser, hvor medlemmerne kunne blive klogere på blandt andet boliglejelovene. Bogen henvender sig bredt til blandt andre ejendomsadministratorer, jurister og advokater, som arbejder med de praktiske problemstillinger, der kan opstå i forbindelse med boligudlejning. I starten af året lancerede foreningen desuden en fælles overdragelsesaftale for andelsboliger, som er blevet til i samarbejde med ABF, Dansk Ejendomsmæglerforening, Foreningen af Advoka-

ter med Ejendomsadministration og Danske BOLIGadvokater. Medlemskontingenterne giver også foreningen mulighed for at afsætte ressourcer til at tale branchens sag, når der kommer nye regler fra EU, såsom persondataforordningen, der træder i kraft i maj 2018, og FAIF-lovgivningen, som trådte i kraft i 2014. ”Ejendomsforeningen Danmark er blandt andet til for at agere på branchens vegne, når der kommer ny lovgivning, hvor branchen bliver stillet over for nye krav. Vi bruger dels kræfter på at være i dialog med myndighederne om, hvordan reglerne bør fortolkes i Danmark, dels ressourcer på at opbygge en viden på området, som vi formidler videre til vores medlemmer”, siger John R. Frederiksen. Henrik Dahl Jeppesen tilføjer: ”Da FAIF-loven blev indført i Danmark, lagde lovgivningen op til, at en depositar skulle afstemme samtlige cashflowbevægelser i ejendomsfonden. Vi slog et slag for, at depositaren kun skulle godkende de overordnede dispositioner, men ikke gå helt ned på detailniveau. Det accepterede Finanstilsynet, og det har branchen kunnet spare mange penge på”.

Rekruttering af yngre kræfter Et område, hvor Ejendomsforeningen Danmark også bruger mange ressourcer, er uddannelse.

”Det er blandt andet lykkedes os at få vores EA-uddannelse anerkendt som en del af den offentlige akademiuddannelse. Det betyder, at de studerende får ECTS-point, de kan bruge fremadrettet i deres videreuddannelse”, siger Henrik Dahl Jeppesen og fortsætter: ”Vi samarbejder desuden løbende med erhvervsakademierne for at sikre os, at de unge er opmærksomme på mulighederne inden for vores branche. I år har vi også søsat en rekrutteringskampagne, som sætter fokus på jobbet som ejendomsadministrator”. Kontingentet bliver hvert år godkendt af medlemmerne på Ejendomsforeningen Danmarks landsmøde. Se satserne for 2018 på www.ejendomsforeningen.dk/kontingent18 sts@ejendomsforeningen.dk

Skema på vej Oplysningsskemaerne bliver sendt ud til Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer i september 2017. De medlemmer, der ikke har meldt tilbage efter fristens udløb, vil blive kontaktet igen i løbet af efteråret. Kontingentet for 2018 opkræves i januar måned. Læs mere om et medlemskab af Ejendomsforeningen Danmark på www. ejendomsforeningen.dk/bliv-medlem.

21 Huset august 2017

Omskoling

Ledige jagter ny karriere Et samarbejde mellem Ejendomsforeningen Danmark og Finansforbundet skal omskole ledige fra finansverdenen til ejendomsbranchen, der hungrer efter mere arbejdskraft. Men der er behov for, at flere virksomheder ansætter en trainee.

23 kursusdeltagere startede den 6. juni på et nyt omskolingsforløb. På første dag foregik undervisningen hos Jeudan.

Tekst: Michael Tornsberg.

æksten i ejendomsadministrationsbranchen har gjort ejendomsadministratorer til en eftertragtet vare. Ifølge den seneste beskæftigelsesundersøgelse fra Ejendomsforeningen Danmark bliver der behov for 4.250 nye ejendomsadministratorer frem mod 2026. Samtidig er flere beslægtede brancher i den modsatte situation. Her har nedskæringer betydet, at der nu i disse brancher er flere medarbejdere, end der er behov for. Det har fået Ejendomsforeningen Danmark og Finansforbundet til at indgå en aftale om at hjælpe nogle af forbundets ledige over i en ny karriere i ejendomsbranchen. Aftalen indebærer, at Finansforbundet betaler for et indledende praktisk omskolingsforløb på ni dage. Forbundet betaler derefter for, at de kandidater, der har opnået ansættelse kan gennemføre de to første fag på EA-uddannelsen.

Vigtigt at kigge i nye retninger Administrerende direktør Anne Marie Oksen fra CEJ Ejendomsadministration er formand for Ejendomsforeningen Danmarks uddannelsesudvalg og er en af hovedkræfterne bag aftalen om omskolingsforløbet. Hun understreger vigtigheden af at kigge i nye retninger for at løse branchens rekrutteringsudfordringer. ”Vi mangler arbejdskraft i branchen, og de ledige i finanssektoren har en egnet bag-

Huset august 2017

grund i forhold til den type medarbejdere, vi søger. De er i forvejen kunde- og serviceorienterede og gode til at arbejde med tal. Som virksomhed får man en medarbejder, der har gode kundskaber i forvejen. Man får en kvalificeret arbejdskraft, der igennem opkvalificeringsforløbet kan bygges videre på med vores specifikke branchekompetencer”, siger hun.

23 deltagere i omskolingsforløb Siden den 2. maj har interesserede virksomheder kunnet få adgang til en database med cv’er på alle kandidaterne fra Finansforbundet. Det har indtil videre kastet ni traineeansættelser af sig. I alt 23 kandidater har været til samtale i en virksomhed, og de har alle har fået adgang til de ni dages omskolingsforløb. Den 6. juni startede de 23 deltagere op på det nye omskolingsforløb, som Ejendomsforeningen Danmark har indgået aftale om med Finansforbundet. Det er intentionen, at så mange af deltagerne som muligt efter omskolingsforløbet skal fortsætte i en traineeansættelse hos en virksomhed i ejendomsbranchen.

Stor erfaring og indsigt i branchen En ting, der går igen hos mange af deltagerne, er en meget stor erfaring og faglig ballast. Gitte Mathiesen har eksempelvis arbejdet som bankrådgiver for private hos Nordea i over 30 år. Her har hun blandt

Opkvalificerings forløbet De kandidater, der har været indkaldt til samtale deltager i et praktisk orienteret omskolingsforløb på ni dage. De kandidater der bliver tilbudt en etårig traineeansættelse af en virksomhed, bliver automatisk tilmeldt EA-uddannelsen i efteråret 2017 og foråret 2018. Finansforbundet betaler kanditaternes studieafgift med hensyn til EA-fagene Indledende Ejendomsadministration og Administration af boligudlejningsejendomme.

andet rådgivet om finansiering af ejer- og andelsboliger, og derfor har hun allerede et grundigt kendskab til disse boligtyper, som også er dem, hun helst vil arbejde med administration af. Da hun hørte om muligheden for at blive omskolet til ejendomsadministrator, syntes hun, det lød som en god mulighed for at arbejde med mange af de samme emner på en ny måde. ”Jeg synes indtil videre, at projektet svarer rigtig godt overens med mine forventninger, og det er spændende at lære noget nyt. Det virker som et job med masser af ansvar”, siger hun. En anden kursusdeltager med meget erfaring er Anita Heiselberg, der har arbejdet i

Omskoling

i ejendomsbranchen Realkredit Danmark i 32 år. Her har hun arbejdet med ejendomsvurderinger, rådgivning af private og erhverv samt sagsbehandling og inkasso. I år har hun desuden taget et kursus i udvidet regnskab. ”Jeg ser derfor jobbet som ejendomsadministrator som en god pendant til opgaverne i mit tidligere job, og jeg synes, at både administration af foreninger og erhvervsejendomme lyder rigtig spændende”, siger hun.

Personlig interesse i ejendomme Faktisk har ejendomme udviklet sig til en personlig interesse for flere af deltagerne. Det fortæller blandt andre Michael Falck, der har en bankmæssig baggrund og i 20 år har arbejdet med erhverv i Nordea som rådgiver. Hans interesse for ejendomme blev for alvor vakt, da han overtog administrationen af en etageejendom. Det var lige omkring, da man indførte reglerne for omkostningsbestemt leje, og han måtte derfor i gang med at sætte sig ind i lovgivningen. Det blev starten på en interesse, der har varet ved. ”Da jeg så, at flere og flere virksomheder søgte ejendomsadministratorer, tænke jeg, at det var lige mig. Jeg har jo allerede mange af de relevante kompetencer i forhold til jobbet. Det er selvfølgelig noget, der skal bygges videre på, og derfor er det rigtig, rigtig godt med et tilbud som dette”, siger han.

leder i detailbranchen, hvor han har drevet en række benzintanke. Som bibeskæftigelse driver han en ejendomsservicevirksomhed, der udfører græsslåning, trappevask og lignende opgaver. Han mener, at jobbet som ejendomsadministrator favner mange af de samme ting, som han tidligere har beskæftiget sig med. Så da Finansforbundet tilbød ham muligheden for et omskolingsforløb, slog han til. ”Det er en spændende branche i rivende udvikling, men det er svært at komme ind, når man ikke har flere års erfaring fra branchen. Derfor håber jeg, at dette projekt kan gøre, at flere virksomheder får øjnene op for kompetencerne ude i andre brancher”, siger han. Det ønske deles af Anne Marie Oksen, som siger: ”Jeg håber, at vi får omskolet mange ledige fra finanssektoren til ejendomsbranchen. Det hjælper både de ledige og vores egen bran-

mto@ejendomsforeningen.dk

Du kan stadig nå at ansætte en trainee Hvis du er interesseret i at læse mere om de resterende 14 kandidater, kan du uforpligtende få adgang til en cv-database. Send en mail til udviklingskonsulent Lotte Rendtorff på lre@ejendomsforeningen.dk.

Anita Heiselberg har arbejdet i Realkredit Danmark i 32 år.

Virksomheder, der har ansat en trainee

Håber, virksomheder får øjnene op for kompetencer Allan Weber har en HD i regnskab og økonomistyring. Han har ti års erfaring som

che. Derfor håber jeg, at branchen vil bakke op om tiltaget og ansætte en trainee”.

Gitte Mathiesen har været bankrådgiver hos Nordea i over 30 år.

En trainee ansættes af virksomheden for et år med en månedsløn på 24.000 kroner. Virksomheden sparer studieafgiften på de første to fag på EA-uddannelsen, som bliver betalt af Finansforbundet. Ved redaktionens afslutning var ni kandidater blevet ansat som trainees. Disse virksomheder har ansat én eller flere trainees: • CEJ Ejendomsministration • DEAS • DATEA • HHH Administration • Jeudan

Michael Falck har arbejdet med erhverv hos Nordea i 20 år.

Allan Weber har drevet en række benzintanke i ti år.

• ØENS Ejendomsadministration

23 Huset august 2017

Oplev en ejendom

Jesper Bigum står for vedligeholdelse af klosteret. Her ses han på et af klosterets grønne områder med klosteret i baggrunden. Billedet til venstre viser munkegangen, som er noget af det ældste, der er tilbage.

Ældreliv trives i kloster I hjertet af Odense ligger Odense Graabrødre Kloster. En selvejende stiftelse, hvis historie går tilbage til år 1279, hvor Kong Erik Klipping skænkede sin kongsgård til franciskanermunkene. Klosteret er i dag indrettet med 41 udlejningsboliger. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Hung Tien Vu.

losterforstander Anna Marie Skovgård forestår den daglige ledelse af Odense Graabrødre Kloster, mens hendes mand, Jesper Bigum, står for den ind- og udvendige vedligeholdelse af ejendommene. Parret overtog stedet for et par år siden, hvor de også valgte at melde sig ind i Ejendomsforeningen Danmark, da klosterets primære funktion i dag er udlejning af 41 boliger. ”Vi har meldt os ind i foreningen for at få noget viden om de mange forskellige paragraffer og regler, der knytter sig til ejendomsadministration og regnskab. Jeg er uddannet produktionsingeniør og har ikke erfaring med, hvordan man driver ejendomme og passer på ældre bygninger”, siger Jesper Bigum. Han valgte at forlade et job som ingeniør i Søborg for at hellige sig opgaverne på klosteret. I dag har han ikke kun forstand på ved ligeholdelsen af de gamle bygninger, men har også sat sig godt ind i klosterets historie.

Fra kloster til hospital Opførelsen af klosteret blev påbegyndt i 1279 af franciskanermunke. Jorden havde de

Huset august 2017

fået foræret af den daværende konge, Erik Klipping. ”Ifølge den katolske kirke skulle man betale penge til kirken, hvis man ville opnå syndsforladelse. Erik Klipping har åbenbart ikke været alt for god, siden han ville af med så stor en mængde jord til kirken her i Odense”, fortæller Jesper Bigum. I 1539 overgik Danmark fra katolicismen til protestantismen. Kong Christian den tredje blev den højeste myndighed, og kirken blev underlagt tronen. ”Kongen besluttede, at de fleste klostre skulle have et andet formål. Franciskaner munke var tiggermunke, som ikke var velsete i samfundet på det tidspunkt. De blev fordrevet fra dette kloster, som i stedet fik virke som hospital. Ifølge kongen skulle en selvstændig fond drive stedet, og der skulle være en bestyrelse bestående af den lokale politimester, stiftamtmand og biskop. Sådan fungerer det også i dag, da man forsøger at holde de gamle regler i hævd”, oplyser Jesper Bigum. Klosteret har igennem tiden blandt andet haft besøg af nogle af Danmarks mest kendte digtere. Både forfatteren H.C. Andersen og biskop og salmedigter Thomas Kingo har nedfældet deres oplevelser på klosteret.

”I en sang om klosteret skriver Kingo om jammer, rædsel, skrig og skrålen fra de gamle mennesker, der boede her, og som var døende. Der får man virkelig indblik i, at det ikke har været sjovt at bo her”, siger Jesper Bigum og fortsætter: ”H.C. Andersen har beskrevet sine oplevelser fra klosteret i selvbiografien ”Mit livs eventyr”. Blandt andet passede H.C. Andersens farmor klosterets have, og også hans mor boede på klosteret i en periode og døde her, dybt alkoholiseret”.

Et stærkt fællesskab Klosteret huser også i dag ældre mennesker, men virkeligheden er en anden, og stedet er i dag indrettet med 41 udlejningsboliger. Boligerne istandsættes løbende, så en ny beboer altid flytter ind i en nymalet og istandsat lejlighed. Netop nu er klosteret ved at opføre to nye fireværelses lejemål på 150 kvadratmeter. Boligerne på klosteret kan søges af alle, der er hjemmehørende i Fyns Stift. Kvinder skal være 50 år og mænd 60 år. For at komme i betragtning skal de kommende beboere være udadvendte og have lyst til at bidrage til det fællesskab, der er på klosteret. Et

Oplev en ejendom

Oplev en ejendom I løbet af 2017 besøger Huset nogle af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer for at få historien bag nogle spændende og markante ejendomme.

stærkt fællesskab bidrager nemlig til at skabe tryghed. ”I vores vedtægter står der, at vi skal være et trygt sted for beboerne. Vi kan ikke ene og alene skabe den tryghed, så vi holder en række fælles arrangementer for at få folk til at lære hinanden at kende. Kender man hinanden rigtig godt, er der også større sandsynlighed for, at man holder øje med hinanden i hverdagen”, siger Jesper Bigum. Beboerne kan blandt andet deltage i en årlig påskefrokost, og sankthansaften er der bål i klosterhaven. Et af de seneste tiltag er en fredagsbar i klosterets fællesrum. ”På tegnebrættet er en række kreative værksteder, hvor beboerne kan male, sy eller få et pc-kursus. Formålet er at komme lidt væk fra sin lejlighed og dyrke noget socialt”, siger Jesper Bigum.

så hver gang vi skal foretage reparationer eller ombygge, skal vi søge Kulturstyrelsen om lov”, siger Jesper Bigum. Også ved opførelsen af de to nye lejemål tages byggematerialer fra en svunden tid i brug. Og klosterets mure bliver kalket og ikke malet. Du kan se flere billeder fra Odense Graabrødre Kloster på www.ejendomsforeningen.dk/kloster. sts@ejendomsforeningen.dk

Mød en beboer Ette Nielsen har boet på klosteret i 27 år. Nu fylder hun snart 89 år. Ette Nielsen bor i et af de større lejemål, da hun oprindeligt flyttede til klosteret sammen med sin nu afdøde mand. I hendes bolig er der minder fra et helt liv. På væggene hænger indonesisk og kinesisk kunst, da hun tidligere har boet i Indonesien med sin mand, som var udstationeret. ”Jeg bor i vidunderlige omgivelser og er meget privilegeret, da jeg bor lige ud til klosterets rosenhave. Jeg elsker at bo her”, siger Ette Nielsen til Huset.

Hundrede år gamle metoder tages i brug Størstedelen af Jesper Bigums tid går dog ikke med fællesarrangementer på klosteret. Sammen med portnerne står han for den løbende vedligeholdelse af ejendommene. Større og mindre reparationer klarer de i fællesskab. Lige nu er de største projekter istandsættelsen af de to nye lejemål og tagreparationer på hovedbygningerne for at få en tæt klimaskærm. ”Når vi foretager reparationer på klosteret, arbejder vi på samme måde, som man gjorde for flere hundrede år siden. I øjeblikket er vi i gang med at understryge taget, og her bruger vi mørtel. I gamle dage brugte man hestehår til at forstærke mørtlen med. Så vi køber hestehår og blander det i mørtlen. Det virker ganske fint stadigvæk, om end det koster lidt mere at anskaffe. Klosteret er fredet,

Klosterets oprindelige kirke gik i forfald og blev nedbrudt i begyndelsen af 1800-tallet. En tidligere hospitalssal er i dag indrettet til kirke på klosteret.

25 Huset august 2017

Retail

Retailudvalget holdt sit første møde i maj 2017. Fra venstre mod højre ses René Lind Akselsen, jurist i ATP Ejendomme, Finn Sture Madsen, afdelingsdirektør i DEAS, Helle García Korndal, senior commercial manager i Unibail-Rodamco, Søren Soelberg, leasing director i Steen & Strøm Danmark, og Jesper Andreasen, administrerende direktør i Rødovre Centrum. Herudover har udvalget følgende medlemmer: Jakob Møller commercial manager i Datea, Jacob Bannor, commercial manager i Citycon, Janni Røndbjerg Nicolaisen, afdelingschef for investeringsejendomme i Administrationshuset og Lasse Winther Thorsen vice president i ATP-Ejendomme.

Nyt udvalg følger loven tæt I 2017 har Ejendomsforeningen Danmark føjet endnu et nyt fagligt udvalg til listen over foreningsudvalg, nemlig foreningsudvalget for retail. Udvalget vil blandt andet varetage medlemmernes interesser inden for retail- og shoppingcenterbranchen. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Camilla Rønde.

jendomsforeningen Danmarks nye foreningsudvalg byder blandt andet på medlemmer fra nationale og internationale shoppingcentre, såsom Rødovre Centrum, Citycon, Unibail-Rodamco og Steen & Strøm. ”Retail er en vigtig del af hele ejendomsområdet. Denne del af branchen bliver blandt andet udfordret af erhvervslejeloven, planloven og en stigende internethandel. Alt i alt er det vigtigt, at vi sætter fokus på retailområdet gennem et udvalg”, siger John R. Frederiksen, der er formand i Ejendomsforeningen Danmark.

Huset august 2017

Finn Sture Madsen, afdelingsdirektør i DEAS, er formand for udvalget. Han mener, at behovet for et udvalg blev særligt tydeligt, da regeringen for nylig fejede et lovforslag af bordet, som havde til formål at åbne op for tidsbegrænsede erhvervslejemål. ”Et udvalg vil gøre os bedre i stand til i samlet flok at give politikerne kvalificerede svar på politiske spørgsmål særligt inden for fagområdet retail og udlejning af butikslokaler”, siger Finn Sture Madsen.

Erhvervslejekontrakter på dagsordenen På trods af regeringens afslag vedrørende indførelse af tidsbegrænsede erhvervslejekontrakter har udvalget ikke opgivet at få

skabt opmærksomhed omkring fordelene ved at åbne op for denne mulighed i Danmark. Det er derfor et af de første punkter på udvalgets dagsorden. Reglerne bør i udvalgets optik være de samme som i udlandet, hvor det er helt almindeligt, at en erhvervslejekontrakt i et shoppingcenter gælder fem til ti år, hvorefter den bliver genforhandlet. ”Shoppingcentre er dynamiske – forbrugernes smag ændrer sig, kæder skifter navn og formål. Samtidig er der en ret stor udvikling inden for retail, som gør det svært at se mere end fem år frem i tiden, i forhold til hvad forbrugerne vil efterspørge. Tidsbegrænsede erhvervslejekontrakter giver shoppingcentrene mulighed for hele tiden at være i øjenhøj-

Retail

de med deres kunder og sikrer et friskt og et aktuelt udvalg af butikker”, siger Finn Sture Madsen. Han mener, at shoppingcentrene via den nuværende lovgivning på området kan ende med ikke at have det rigtige udvalg. ”Hvis der pludselig er for meget af en kategori i et shoppingcenter, eksempelvis sport eller mode, så må centeret enten vente på, at lejeren selv siger op, eller også må centeret købe lejeren ud. Selv hvis en lejer ikke længere lever op til forbrugernes forventninger, så har centrene ikke rigtig nogen handlemuligheder”, siger Finn Sture Madsen. Det er John R. Frederiksen enig i: ”I de fleste andre lande er det sådan, at hvis man har en aftalt lejeperiode, så gælder det for både ejer og erhvervslejer. I Danmark kan erhvervslejer i princippet blive siddende samme sted for evigt. For kontorejendomme betyder det ikke helt så meget som for butikscentre, hvor der hele tiden er behov for at tilrette udvalget for at imødekomme kunderne”, siger John R. Frederiksen. Finn Sture Madsen påpeger, at en yderligere udfordring ved erhvervslejeloven er, at den spænder ben for de internationale lejere, som gerne vil ind på det danske marked, fordi der er så relativt lav udskiftning af lejerne i langt de fleste danske shoppingcentre. ”De attraktive placeringer kommer aldrig i spil, fordi danske butikkers erhvervslejekontrakter ikke er tidsbegrænsede. Ligeledes er internationale lejere ofte afvisende over for at betale nøglepenge, som stort set er ukendt i internationale shoppingcentre”, siger Finn Sture Madsen og henviser til det vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse betaler til udlejer for at overtage lejemålet. Både John R. Frederiksen og Finn Sture Madsen understreger dog, at det ikke handler om, at en række lejere skal tvinges ud, men at udlejer og lejer ved indgåelse af nye lejekontrakter bør kunne aftale en eventuel tidsbegrænsning på linje med alle øvrige kontraktsvilkår.

Godt i gang Udvalget har i første omgang planlagt at mødes fire til seks gange årligt, og det første møde fandt sted i maj. I støbeskeen er også workshops, hvor udvalgsmedlemmerne kan gå i dybden og diskutere særlige emner. ”Udvalget består af en god blanding af nationale aktører som blandt andre ejen-

Arbejder mod et fælles mål Huset har spurgt to af medlemmerne fra det nye retailudvalg om deres forventninger til udvalget, og hvad de ønsker særligt fokus på. Helle García Korndal, senior commercial manager hos Unibail-Rodamco Hvad forventer du dig af det kommende retailudvalg? ”For mig er det vigtigt at samle gruppen og arbejde mod et fælles mål, nemlig at få bedre rammebetingelser for at skabe vækst i detailbranchen. Jeg har også nogle forhåbninger til, at vi i fællesskab kan påvirke den politiske dagsorden, hvor et af emnerne er en eventuel ændring af erhvervslejeloven. Her burde vi måske have stået sammen noget tidligere. Jeg ser frem til, at vi nu endelig har fået nedsat et udvalg og har fået et fællesskab og et stærkt netværk, hvor vi kan samarbejde om at skabe vækst, men også om at få nogle mere dynamiske shoppingcentre med oplevelser og attraktive butikker til kunderne”.

Hvad ønsker du særligt fokus på? ”Mit primære fokus er erhvervslejeloven, men også et emne som planloven er relevant at tage op”.

Jesper Andreasen, administrerende direktør i Rødovre Centrum Hvad forventer du dig af det kommende retailudvalg? ”Jeg forventer, at vi kommer til at vende de emner, der berører vores område. Lovgivningsmæssigt kan der være nogle udfordringer, men der kan også komme nogle strukturelle ændringer, som er værd at drøfte blandt venner. Udvalgets medlemmer er på mange områder ikke konkurrenter til hinanden. Vi har nogle fælles lod, som vi skal underkaste os, og det er dem, vi skal prøve at se nærmere på og formilde om muligt. Nu har vi et fællesskab, hvor vi kan vende, hvad der skal til for at skabe den optimale situation for os. Det tror jeg, vi alle sammen vil få gavn og glæde af”.

Hvad ønsker du særligt fokus på? ”Mit fokus er primært på centrene, og hvordan udviklingen bliver påvirket der. Blandt andet har planloven meget indflydelse på centrene. Også erhvervslejeloven påvirker udviklingen, så her ville det være optimalt, hvis vi kunne slå et slag for tidsbegrænsede erhvervslejekontrakter. Det er noget, vi har en fælles interesse i, men som ikke er lykkedes i første omgang”.

27 Huset august 2017

Retail

domsadministrationsselskaberne DEAS og Datea samt Rødovre Centrum og internationale aktører som Unibail-Rodamco, Citycon og Steen & Strøm. Nu skal vi til at finde ud af, hvor ambitiøse vi vil være, og hvor mange aktiviteter vi vil lægge i udvalget. Foreløbig

er vi kommet godt i gang og følger plan- og erhvervslejeloven tæt”, siger Finn Sture Madsen. sts@ejendomsforeningen.dk

”Tidsbegrænsede erhvervslejekontrakter giver shoppingcentrene mulighed for hele tiden at være i øjenhøjde med deres kunder og sikrer et friskt og et aktuelt udvalg af butikker”. Finn Sture Madsen, afdelingsdirektør i DEAS og formand for udvalget.

Få mere viden Omkostningsbestemt leje, København

Omkostningsbestemt leje, Aarhus

Få styr på reglerne om fastsættelse af leje i ejendomme, der er omfattet af omkostningsbestemt leje, og lær, hvordan du udarbejder driftsbudgettet.

På kurset lærer du at udarbejde et driftsbudget i ejendomme med omkostningsbestemt lejefastsættelse. Der vil blandt andet blive gjort rede for udgifterne i budgettet, hensættelser til vedligeholdelse, beregning af afkast og varslingsreglerne. Kurset indeholder en praktisk øvelse, hvor du skal udarbejde et driftsbudget.

Del I holdes mandag den 28. august.

Kurset holdes torsdag den 7. september.

Del II holdes mandag den 4. september.

Undervisere Jurist og advokat Mogens Dürr, DEAS og juridisk konsulent Pernille Lind Husen, Ejendomsforeningen Danmark.

www.ejendomsforeningen.dk/kurser 28

Huset august 2017

FREMTIDENS KONTOR ER DAGLIGSTUER

Op mod 50 % af et kontors skriveborde står i dag tomme i løbet af arbejdsdagen, fordi vi er til møder ude af huset, arbejder eksternt eller hjemmefra. Samtidig er der et stigende behov for flere mødelokaler og mere plads til videndeling, som fx loungeområder eller anden fleksibel plads i kontorerne. Alt sammen helt nye krav, der afgør, om netop dine kontorlokaler bliver solgt eller udlejede. Er dine lokaler fremtidssikrede?

En snak med os koster ikke noget, men kan være mange penge værd, hvis du ejer en erhvervsejendom Uanset om du overvejer at sælge eller udleje, så lad os dele vores viden om ejendomstendenser med dig. Ring på 70 23 00 20, og tal med en af vores eksperter.

Accelerating success.

Nøgletal

Lån hos Grundejernes Investeringsfond I perioden 2002-2016 har Grundejernes Investeringsfond (GI) modtaget låneansøgninger for næsten syv milliarder kroner. Halvdelen af de udbetalte lån benyttes til klimaskærmene i de private udlejningsboliger. Tekst og tal: Morten Marott Larsen og Thomas Mogensen, GI. Ill.: Macrovector, iStock.

år den private udlejningsejendom skal forbedres og vedligeholdes, er det vigtigt med gode finansieringsmuligheder. En af finansieringsmulighederne er lån hos Grundejernes Investeringsfond. I

perioden 2002-2016 har GI modtaget over 3.000 låneansøgninger til en samlet værdi på næsten syv milliarder kroner. Nu er det muligt at vælge mellem en fast GI-rente, der i øjeblikket er på 2,0 procent, og et variabelt forrentet lån, hvor der er rentefastsættelse hver 5. eller 10. år. GI’s lån er, i modsætning til realkreditlån, uden binding og gebyrer. Det variabelt forrentede lån har en lavere

rente end det fastforrentede lån, men der er til gengæld en risiko for, at renten kan stige. Hvilken låntype der bedst kan betale sig, afhænger af den konkrete private udlejningsejendom. mml@ejendomsforeningen.dk thm@gi.dk

Tabel 1. Næsten halvdelen af GI-låneansøgningerne er på under én million kroner Låneansøgninger opdelt efter størrelsen af ansøgningen (mio.)

Antal

Mio. kr.

0-1

1.433

670

1-2

652

945

2-3

324

806

3-4

191

664

4-8

292

1.599

8-17

137

2.069

I alt

3.029

6.753

Kilde: GI. Anm.: Låneansøgninger 2002-2016.

Huset august 2017

Tabel 1 viser, at GI i perioden 20022016 har modtaget over 3.000 låneansøgninger. Det samlede låneansøgningsbeløb er på 6.753 millioner kroner, og det svarer til en gennemsnitlig ansøgning på 2,2 millioner kroner. Antalsmæssigt er 47 procent af ansøgningerne på under en million kroner, og 69 procent af ansøgningerne er på under to millioner kroner.

I 137 ansøgninger ansøges om et lånebeløb på mellem otte og 17 millioner kroner. Målt i kroner og øre udgør ansøgningerne på under to millioner kroner kun 24 procent af det samlede ansøgningsbeløb. Antalsmæssigt fører tre ud af fire ansøgninger i sidste ende til et lån.

Nøgletal

Tabel 2. Halvdelen af GI’s lån går til forbedringer af klimaskærm Andel i procent

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Gennemsnit 2010-2016

Adgangsforhold

Klimaskærm

Manglende badeværelser

Nye boliger

Ude- og fællesarealer

100

Energioptimering Fælles installationsanlæg

Kilde: GI. Anm.: Fordeling af faktisk udlån på hovedområder fra 2010 til 2016.

Tabel 2 viser, at GI-lånene går til forskellige forbedringer og vedligeholdelsesarbejde på de private udlejningsboliger. Halvdelen af GI-lånene i perioden 2010 til 2016 går til klimaskærm, men der er en faldende tendens over perioden, og i 2016 udgør klimaskærm

44 procent af lånene. 17 procent af lånene går til nye boliger, mens ti procent af lånene går til manglende badeværelser. Lånene til nye boliger har været stigende i perioden 2010-2016. Ni procent af lånene går til energioptimering, mens fælles installations-

anlæg, ude- og fællesarealer samt adgangsforhold tilsammen udgør 14 procent af de samlede lån. Væksten i ude- og fællesarealer er drevet af en voksende interesse for etablering af altaner.

Figur 1. GI tilbyder fastforrentede lån på to procent i 2017 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 03.2017 Gns. lang rente, inkl. bidrag på 0,434 %*

GI A-lån, årsultimo***

GI’s lavest forrentede lån (B-lån), årsultimo***

Gns. kort obl. rente, inkl. bidrag på 0,836 %**

Kilde: GI. Anm.: * Gns. lang rente i årets sidste uge som oplyst af Realkreditrådet. Renten er baseret på den toneangivende 30-årige konverterbare obligation med tillæg af en anslået bidragssats på 0,434 procent. Bidragssatsen er gennemsnit for ultimo februar 2017 for realkreditlån >7,5 millioner kroner med fast rente i over ti år ydet til ikkefinansielle selskaber. Satser er oplyst af Nationalbanken. ** Gns. kort rente i årets sidste uge som oplyst af Realkreditrådet. Renten er baseret på de toneangivende et- og toårige inkonverterbare obligationer med tillæg af en anslået bidragssats på 0,836 procent. Bidragssatsen er gennemsnit for ultimo februar 2017 for realkreditlån >7,5 millioner kroner, med rentefastsættelse i tre til fem år ydet til ikkefinansielle selskaber. Satser er oplyst af Nationalbanken. *** A-lån er lån ydet til ikkebevaringsværdige ejendomme, B-lån er ydet til bevaringsværdige ejendomme. For B-lån kan 100 procent af renoveringsomkostningen finansieres, mens det for A-lån kun er 90 procent.

Det er altid individuelle forhold for den private udlejningsejendom, der afgør, hvilket lån der er mest fordelagtigt. I figur 1 præsenteres renten på et fastforrentet 30-årigt realkreditlån (lang rente), renten på et- til

toårige lån (kort rente) og GI’s lån. Frem til 2010 var der to typer lån i GI, et A-lån og et B-lån. I perioden 2000-2008 er GI’s B-lån under den korte rente, men fra og med 2010 ligger GI-renten mellem den korte og

den lange rente. I figur 1 er GI-lånene med fast rente, da rentetilpasning først blev udbudt i 2017. Forskellen på GI’s lån og den lange rente er blevet mindre og mindre fra 2000 og frem til i dag.

31 Huset august 2017

Strategikonkurrence

Case Competition satte fokus på ejendomsbranchen Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Camilla Rønde.

De studerende er her til finalen i Case Competition.

I april lancerede erhvervsakademiet Cphbusiness og ejendomsselskabet Wihlborgs en Case Competition for de studerende. 26 grupper fik to uger til at udarbejde forslag til fremtidige strategier for Wihlborgs. 32

Huset august 2017

løbet af de næste ti år bliver der behov for at uddanne 4.250 nye ejendomsadministratorer, hvis der skal være arbejdskraft nok til at udfylde de mange ekstra job, der bliver skabt i ejendomsbranchen. For at skabe opmærksomhed omkring branchen over for de studerende indgik Cphbusiness og ejendomsselskabet Wihlborgs i 2016 et samarbejde om at udvikle en såkaldt Case Competition. Konceptet er blandt andet kendt fra Copenhagen Business School, hvorfra Cphbusiness blandt andet har hentet sin inspiration. ”I samme periode, hvor vi gik og overvejede mulighederne for at afholde Case Competition, henvendte Wihlborgs sig til os med nogenlunde samme idé. Ejendomsadministration og -forvaltning er noget, de studerende ikke er så opmærksomme på. Så det ville vi gerne åbne deres øjne for”, fortæller Per Reeslev, adjunkt fra Cphbusiness. Han er en af idémagerne bag arrangementet, som afholdes for første gang. Peter Ildal Nielsen, forvaltningschef hos Wihlborgs, tilføjer: ”Ejendomsbranchen kan godt have et lidt støvet image. Mange unge har et billede af, at en ejendomsadministrator er en midaldrende dame, som pusler med tal og huslejeopkrævninger. Med en Case Competition kunne vi få den unge generation i tale og få formidlet, at det er en spændende branche, der byder på arbejdsopgaver inden for blandt andet regnskab, digitalisering og kundepleje”, siger han.

Bud på fremtidige strategier På baggrund af Wihlborgs’ egen strategiske og finansielle analyse fik de studerende til opgave at give et bud på fremtidige strategier for ejendomsselskabet. Målet var at sikre Wihl-

Tilm el er s allere Forridder ikke de n d dig r på u at f , så du å en plad s

Administratorkonference 28.-29. september

Sorø danner igen i år ramme om årets administratorkonference for indehavere og ledende medarbejdere. Hør blandt andre CEO Morten Albæk fra Voluntas Investment & Advisory A/S’ lærerige og udfordrende foredrag om, hvordan man sikrer, at alle realiserer deres fulde potentiale. Adm. direktør Anne Marie Oksen fra CEJ Ejendomsadministration giver en status på konkurser i andelsboligforeninger. Stifter Jesper Volk fra Volk Education holder indlæg om rekruttering af fremtidens talenter. Juridisk direktør Morten Østrup Møller fra Ejendomsforeningen Danmark giver dig en status på den nye lejelov. Advokat og partner Catrine Søndergaard Byrne, Labora Legal, giver en status på persondataforordningen – er vi klar til maj 2018? CEO Morten Albæk, Voluntas Investment & Advisory A/S.

Sted Comwell Sorø Abildvej 100 4180 Sorø

Pris Anne Marie Oksen, CEJ Ejendomsadministration.

Catrine Søndergaard Byrne, Labora Legal.

Prisen for at deltage er 5.250 kroner inkl. moms for medlemmer og 6.300 kroner inkl. moms for ikke-medlemmer.

Tilmelding Læs mere om konferencen og tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/ admkonf17 senest mandag den 18. september.

Foto: Henrik Schütt. Jesper Volk, Volk Education.

Sponsorer:

Focus pa ressourcer

Strategikonkurrence

borgs en stigende lejeindtægt de kommende år. Ud af de 26 studiegrupper gik seks grupper videre til finalen, som blev afholdt i slutningen af april. Rådene fra de studerende gik generelt på, at Wihlborgs skulle øge sin service gennem forskellige tiltag, hvis man skulle fastholde kunderne i fremtiden. En del af grupperne foreslog Wihlborgs at satse på kontorfællesskaber eller -hoteller, men også at få skabt mere synlighed omkring ejendomsselskabets ledige erhvervslejemål, som ikke fremgår på selskabets egen hjemmeside i dag. ”Jeg havde store forventninger til, hvad de studerende ville byde ind med, og jeg synes, forløbet har modsvaret mine forventninger. Det er lidt overraskende, hvordan de unge mennesker ser på vores virksomhed. De har arbejdet meget med it, digitalisering og service i vores butik. Mange mener også, vi skal arbejde med vores branding. Det har været spændende for os at få den feedback”, siger Peter Ildal Nielsen. De studerende blev i sidste ende vurderet på, hvordan de via deres præsentationer har levet op til fagligheden på studiet, men også i forhold til deres konkrete anbefalinger til Wihlborgs. Vindergruppen fik en præmie på 10.000 kroner, men også anden- og tredjepladsen blev tildelt en pengepræmie.

Et givende forløb Per Reeslev og Peter Ildal Nielsen er enige om, at forløbet har været givende for alle parter. ”Ifølge de studerende har det været spændende og motiverende at arbejde med en konkret virksomhed, som har kunnet give dem respons. Jeg tror, de fleste har fået øjnene op for ejendomsforvaltning, som vi også

Per Reeslev, adjunkt fra Cphbusiness, og Peter Ildal Nielsen, forvaltningschef hos Wihlborgs, mener, at både de studerende og Wihlborgs er blevet nogle erfaringer rigere ved at deltage i en Case Competition.

har arbejdet med i undervisningen i perioden. Vi er gået efter et højt ambitionsniveau, og de studerende har virkelig lagt sig i selen”, siger Per Reeslev og tilføjer, at forløbet i øvrigt har passet godt med Cphbusiness’ koncept om at gøre viden til værdi. Peter Ildal Nielsen tilføjer: ”På selve finaledagen hørte alle de studerende efter og var med. De sad ikke med deres mobiltelefoner og koncentrerede sig om noget andet. Det får mig til at tro, at alle fik noget ud af det. Det er ikke så tit, man oplever, at alle er med i sådan en stor forsamling”. Wihlborgs vil nu arbejde videre med de mange inputs fra de studerende. ”En ting er, hvordan Wihlborgs ser sig selv. Men hvis hundrede unge mennesker kommer frem med nogle fælles pointer, så skal vi tage

De tre glade vindere, som løb med førstepræmien: Fra venstre mod højre: Carsten Sejr Olsen, Christian Mikkelsen og Sivert Trana.

Huset august 2017

det til os. Jeg er 57 år og kan en masse storytelling om, hvordan det var engang. Men det er de unge mennesker, der definerer fremtiden. Det har en stor værdi at få nogle friske øjne til at gennemgå vores arbejdsprocesser og få nogen til at udfordre os på det, vi gør”, siger Peter Ildal Nielsen.

God markedsføring Mens Wihlborgs skal til at fordøje de studerendes pointer og anbefalinger, er Cphbusiness allerede gået i gang med at tænke over, hvordan en ny Case Competition kan skrues sammen. Formodentlig vil der også næste år blive tale om et samarbejde med en ejendomsadministrator for at få promoveret ejendomsbranchen. ”Mange af de studerende har været i praktik i en bank eller et forsikringsselskab og har været skeptiske over for at arbejde med ejendomsforvaltning. Jeg tror, det er sundt for dem at prøve kræfter med ejendomsbranchen. Særligt fordi branchen kommer til at mangle arbejdskraft. For de virksomheder og brancher, vi samarbejder med, er der god mulighed for employer branding. Altså at man får markedsført sig over for en gruppe unge, der skal til at søge job”, siger Per Reeslev. Er du blevet interesseret i at indgå samarbejde med Cphbusiness om Case Competi tion, så søger de efter relevante ejendomsadministrationsvirksomheder, som har mod på at blive gennemanalyseret af en række unge studerende en gang i fremtiden. Send en mail til lektor på Cphbusiness Dorthe Sejling på ds@cphbusiness.dk, hvis du vil høre nærmere. sts@ejendomsforeningen.dk

Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Nye boligskatteregler

Hvilken betydning har de for ejerlejligheder? Et bredt flertal i Folketinget er nu enige om en aftale, der giver danskerne nye boligskatteregler. Reglerne træder i kraft i 2021, når aftalen om de nuværende skatteregler udløber. Men hvad betyder de nye regler for den fremtidige beskatning af ejerlejligheder? Tekst: Henrik da Silva, juridisk konsulent, Ejendomsforeningen Danmark. Foto: Camilla Rønde.

man godt frygte en to- til tredobling af ejendomsværdiskatten. Det er dog ikke tilfældet, da man har besluttet følgende: • Et forsigtighedsprincip, som betyder, at det beløb, der skal betales skat af i 2021, sættes 20 procent lavere end selve handelsværdivurderingen • Nedsættelse af den progressive ejendomsværdiskattesats. Tidligere var progressionsgrænsen 3,04 millioner kroner. I 2021 forhøjes den til 7,5 millioner kroner. Samtidig reduceres den progressive ejendomsværdiskattesats fra 3,0 procent i dag til 1,4 procent. Basissatsen for ejendomsværdiskat fra 0-7,5 millioner kroner nedsættes fra 1,0 procent til 0,55 procent

e nye beregningsmodeller vil tage udgangspunkt i aktuelle handelspriser på ejendomme. På nuværende tidspunkt afspejler ejendomsværdibeskatningen ikke ejerlejlighedens kontante handelsværdi på grund af skattestoppet i 2001, hvor der fastsattes et ejendomsværdiskatteloft. Ejendomsværdiskatten er herefter fastholdt på 2001-niveau tillagt fem procent. Hvis de nye beregningsmodeller tager udgangspunkt i aktuelle handelspriser, kunne

• En ”skatterabat” til nuværende boligejere, som sikrer, at ingen boligejere skal betale mere i skat i 2021 med de nye regler end under de nuværende regler

Stigning i grundskyld Vi har på www.skat.dk fundet en typisk familielejlighed på fire værelser i København. En beregning af skatten efter de nye regler viser, at forsigtighedsprincippet og den nedsatte ejendomsværdiskattesats betyder, at ejendomsværdibeskatningen formentlig kommer til at ligge på nogenlunde samme niveau som efter de gamle regler. Det samme forventes ikke at blive tilfældet for grundskylden.

Grundskylden er en skat på den jord, som ejerforeningens ejendom er beliggende på. Grundskylden opkræves af kommunerne direkte hos de enkelte ejerlejlighedsejere. I eksemplet med vores fireværelses ejerlejlighed i København udgør grundværdien cirka 400.000 kroner. Dette kan sammenlignes med villaerne på en af de nærmeste villaveje. Hér ligger alle grundværdier en smule over 1,1 million kroner, det vil sige næsten tre gange højere. Skatteministeriet har meldt ud, at de nye vurderinger af grundværdien vil tilnærme sig villaernes grundværdi. Skatteminister Karsten Lauritzen har tidligere meldt ud, at skattestigningerne som følge af de nye vurderingsregler må forventes at medføre et fald i prisen på ejerlejligheder på fem til ti procent. Men altså for dem, som har købt deres bolig inden 2021, skal der ikke betales mere i boligskat i 2021 end med de nuværende regler. Skatterabatten gælder helt frem til den dag, hvor boligen er solgt. De nye skatteregler indeholder også en indefrysningsordning. For nærmere oplysninger herom se Skatteministeriets orientering på hjemmesiden www.nye-ejendomsvurderinger.dk. Læs artiklen i sin fulde længde på www.ejl.dk. Kilde: www.nye-ejendomsvurderinger.dk hds@ejendomsforeningen.dk

35 Huset august 2017

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, TLF.: 33 12 03 30

Hvad kan vi tilbyde: • Rådgivning omkring parkeringsløsninger • Kundetilpassede løsninger • Traditionelle løsninger - Tidsbegrænset parkering - Betalingsparkering - Parkeringskontrol (EuroPark) • Innovative løsninger - ANPR (Nummerpladegenkendelse) - Elektroniske P-tilladelser - MobilParkering (App til parkering) - Online Booking

NYHED

Digitale P-tilladelser til receptioner og selvbetjening - ring og hør nærmere på

70 231 331

Læs mere om APCOA PARKING på

www.apcoa.dk

VI RÅDGIVER OM DE BEDSTE PARKERINGSLØSNINGER

APCOA PARKING Danmark Lanciavej 1A | DK-7100 Vejle Telefon: +45 70 231 331 | www.apcoa.dk