huset Erhvervsmagasinet huset | nr. 3 | april 2008
Efterårets kurser Se det vedlagte kursuskatalog eller
www.ejendomsforeningen.dk/ kurser
TEMA
En mere effektiv infrastruktur på vej >> side 10-17
Chef – fordi hun engagerer sig >> side 6 Vejen frem er mere teknologi, skinner og asfalt >> side 10
FOTO JAN SOMMER
Developerens udfordringer >> side 19
1
DG Media annonceplads reserveret
Er dine aktiver passive? Vi hjælper dig med at få de økonomiske ressourcer i spil På alle lokale Nykredit erhvervscentre er der tilknyttet en investeringsrådgiver, så du kan få rådgivning om investering og placering af dine midler. Investeringsrådgiveren skaber overblik over virksomhedens samlede økonomi og tager højde for din risikovillighed, tidshorisonten og dine ønsker om afkast. Du vælger selv, om vi skal foretage investeringerne for dig, eller om du selv vil styre spillets gang. Ring 70 22 15 77, hvis du ønsker et uforpligtende møde.
Tænk nyt
2
6
huset Erhvervsmagasinet
40. årgang · nr. 3 · april 2008 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K
10
Telefon 33 12 03 30 Fax 33 12 62 75 E-mail: info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk Girokonto: 888-5893
24
Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen rik@ejendomsforeningen.dk Direkte 33 76 56 41
Layout Anita T. Damkier Hansen ah@ejendomsforeningen.dk Direkte 33 76 56 51 Annoncesalg DG Media as Telefon 70 27 11 55 Fax 70 27 11 56 epost@dgmedia.-dk www.dgmedia.dk Følgende temaer bringes i Huset 2008 Maj: Nye rum i gamle bygninger Juni: Mangel på medarbejdere August: Er kontorbygninger en god investering? September: Byggeriets udfordringer Oktober: Hvordan kan man effektivisere ejendomsdriften? November: It og digitalisering i ejendomserhvervet December: Fremtidens krav til boliger Abonnement Egon Petersen Telefon: 33 12 03 30 Tryk Datagraf Auning AS Bladet udkommer ti gange om året i begyndelsen af måneden (bortset fra januar og juli). ISSN 0109-1034 Medlem af Dansk Fagpresse Forsiden S-tog på skinner.
03 Oplæg | 04 Leder: Fokus på skimmelsvamp | 06 Chef – fordi hun engagerer sig | 10 Vejen frem er mere teknologi, skinner og asfalt | 14 Fremtidens infrastruktur – hvor og hvordan? | 16 En station bliver til | 19 Developerens udfordringer – friske boligdrømme og trængte entreprenører | 22 Økonomisk artikel: Pænt afkast på ejendomsinvesterin ger i 2007 | 24 Boligens værste fjende | 26 Nøgletal for ejendomsmarkedet: Øget pres på infrastrukturen | 28 10 spørgsmål til Sophie Hæstorp Andersen (S) | 29 Visioner for et trafikknudepunkt | 30 Synspunkt: Administrativ håndtering af tagboliger |33 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Vinduer i ejerforeninger |
oplæg Kære læser Temaet i dette nummer af Huset er morgendagens effektive infrastruktur. Et stort og temmeligt komplekst emne med en lang tidshorisont. Vi har talt med en trafikekspert – Alex Landex – og professor Birgitte Sloth, som har deltaget i Infrastrukturkommissionens arbejde, der er udmøntet i rapporten „Danmarks transportinfrastruktur 2030“. For at konkretisere månedens tema bringer vi en lille historie om tilblivelsen af Ny Ellebjerg Station. Vi har også talt med tre politikere om, hvor og hvordan den danske infrastruktur kan forbedres.
FOTO JAN SOMMER
Redaktion Kommunikationskonsulent Anne Louise Frandsen alf@ejendomsforeningen.dk Direkte 33 76 56 65
I dette nummer sætter vi fokus på developernes udfordringer. Vi har talt med direktør Morten G. Fossum fra JM Danmark. Vi bringer også et portrætinterview med Anne Marie Oksen. Den sønderjyske direktørdatter, som egentlig ikke havde nogen særlige planer for fremtiden som ung, men som i dag sidder som administrerende direktør for CEJ Ejendomsadministration A/S. God læselyst! Rikke Kristiansen Kommunikationschef Ejendomsforeningen Danmark
3
leder
formanden har ordet
Fokus på skimmelsvamp Skimmelsvamp er et fælles problem for det byggede miljø i Danmark, da alle bygninger kan blive angrebet af svampen. Og svampens angreb skal minimeres, så vi undgår de sundhedsskadelige følgevirkninger. Vi skal derfor til stadighed have fokus på skimmelsvamp
Derfor var det positivt, da Folketingets boligudvalg tilbage i januar 2007 gennemførte en stor høring om skimmelsvamp i boliger. Det er dog en skam, at indfaldsvinklen primært var, at man skulle ændre lovgivningen, så ejere af udlejningsejendomme alene var ansvarlige for de opståede svampeskader. Sådan ser den virkelige verden jo ikke ud. Svampeskader opstår ved: fejl i byggerier, ved lejerens uhensigtsmæssige adfærd og ved manglende vedligeholdelse. Vi håber fortsat på, at der er politisk bevågenhed på de mange problemstillinger, skimmelsvamp afføder. Ejendomsforeningen Danmark er i gang med at planlægge en fælles konference om skimmelsvamp med Jydske Grundejerforeninger. Vi håber, at deltagerne på konferencen kan få en fri og konstruktiv dialog om problemstillinger og mulige løsninger. Regeringens byggepolitiske handlingsplan fra maj 2007 sætter fokus på at undgå skimmelsvamp i nybyggeri. Fremover skal bygherrerne i deres ansøgningsmaterialer til kommunerne gøre rede for, hvorledes man vil undgå for meget fugt, og fx skal det maksimale fugtindhold fremgå i udbudsmaterialet. Men der kan gøres mere i det eksisterende byggeri. Ejendomsforeningen Danmark foreslår derfor, at der – hvor der skønnes at være behov for det – etableres bedre ventilation i ejendommene, så der skabes et sundt miljø, og vi dermed kan forebygge skimmelsvampens angreb. Udgiften til ventilationen bør i udlejningsejendomme efterfølgende kunne indregnes som forbedring i huslejen, da det er i alles interesse, at vi etablerer denne forbedrede ventilation. Det svarer til det, som var gældende ved et tidligere initiativ om brandsikring af beboelsesejendomme. Men vi bør også tage andre værktøjer i brug. Der findes allerede en hel del viden om skimmelsvamp. Den viden bør deles ud gennem en bred informationskampagne, som alle aktører inden for det byggede miljø bør bidrage til. Kampagnen vil kunne give ejere, udlejere, lejere, andelshavere, kommuner, sundhedssektor og mange flere det nødvendige kendskab til, hvordan vi kan forebygge skimmelsvamp i bygninger. Det er vigtigt, at lejerne ved, hvordan en hensigtsmæssig beboer adfærd bør være, og at man fx ikke bør tørre sit tøj indendørs, og at der luftes ud flere gange dagligt. Det er også vigtigt, at bygningsejerne løbende gennemgår deres ejendomme og fx tjekker, at tagene er tætte. Ejendomsforeningen Danmark foreslår også, at et regelmæssigt sundhedstjek af ejendommene er en god måde at forebygge skimmelsvamp på. En sådan ordning kræver naturligvis, at udlejer kan lægge denne regelmæssige udgift på lejen. Vi har masser af ideer. Nu skal dialogen i gang om mulige initiativer, så vi fremadrettet kan minimere skimmelsvampens omfang. Vi håber, at alle parter vil indgå i dialogen med åbent sind. John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark
4
FOTO JAN SOMMER
Skimmelsvampen trives i alle former for byggerier; det være sig boliger, kontorbyggerier, industribyggerier og offentlige institutioner etc. Vi ved, at varme og høj luftfugtighed skaber ideelle vækstbetingelser for den skadelige skimmelsvamp.
Branchens førende IT-løsning UNIK BOLIG 4 med løsninger til: • Administration af alle typer fast ejendom • Økonomistyring og rapportering • Elektronisk behandling af fakturaer og andre dokumenter • Styring af sager og projekter • Drift og vedligeholdelse af bygninger, terræn og installationer • WEB løsninger til samarbejdspartnere UNIK BOLIG 4 – Et komplet sagsbehandlerværktøj – Alle områder inden for ejendomsadministration
BOULEVARDEN 19E 7100 VEJLE LERSØ PARKALLÉ 101 2100 KØBENHAVN Ø TLF. 76 42 11 00 WWW.UNIK.DK
Vi ser frem til at vise, hvordan UNIK BOLIG 4 nemt og effektivt tilfører din administration værdi.
FORFATTER LENE EJG JARBØL foto jan sommer Der er en forrygende udsigt fra Anne Marie Oksens kontor lige over for biografen Imperial i det indre København. Man kan se over på Planetariets karakteristiske blå striber på den gule facade og følge menneskemylderet på Gammel Kongevej fra de store panoramavinduer i det lyse kontor. – Det må da være fantastisk at have kontor her, siger journalisten, der selv kommer fra et mudret nybyggerområde. – Jah, siger Anne Marie Oksen og trækker lidt på det. Selvfølgelig er udsigten god, men jeg har faktisk ikke tid til at nyde den, siger hun og griner smittende. Den administrerende direktør for CEJ Ejendomsadministration arbejder langt over 40 timer om ugen, og det er altså ikke lige dagdrømmeri med lange blikke ud over de københavnske pulserende gader, hun bruger tiden på. 6
Det går stærkt i Anne Marie Oksens liv, og det har det gjort, lige siden hun som jurastuderende nærmest ved et tilfælde blev kastet ud i at administrere onklens ejendomme tilbage i 80’erne. I øjeblikket knokler hun med at udvikle wEJ Ejendomsadministration A/S efter selskabets udskillelse fra C.E. Jensens Fond. – Det er den helt store udfordring. Også at få kunderne til at se, at kvalitet koster altså penge. Og at forudsætningen for, at vi kan håndtere deres ejendom eller portefølje, netop er en fortsat udvikling af vores virksomhed. Det er svært at tjene penge på ejendomsadministration i dag. Men det skal vi jo. Jeg skal som chef turde sige – også til medarbejderne – at vi er her for at tjene penge, siger Anne Marie Oksen. Det virker ikke som om, Anne Marie Oksen har problemer med at få klart ud, hvad det er, hun vil. Og hvad der skal til for at nå de mål. Men den nu 48-årige kvindelige direktør
er også ud af en meget selvbevidst slægt, der har rødder helt tilbage til Martin Luther og kender sit eget værd, som hun siger det med et konstaterende smil. – Vi søgte i øvrigt ikke længere, da vi kom til Luther i slægtstræet: Herefter kunne det jo kun gå tilbage, fortæller hun. Anne Marie Oksen voksede op som ældste barn i et direktørhjem i 1960’erne i provinsen – nærmere betegnet Skærbæk mellem Ribe og Tønder. Helt ude i stormflodsområdet, hvor hendes far var direktør for elforsyningen, mens moren var lærer. Forældrene var to meget engagerede mennesker blandt andet i skolepolitik, og Anne Marie Oksen havde sammen med sin fem år yngre lillebror en beskyttet og god opvækst i tæt harmoni med naturen. Også selvom faren ofte var til møder, og de lidt dominerende forældre ikke altid spurgte børnene, hvad de egentlig havde lyst til.
Anne Marie Oksen er heldig vis blevet beriget med et lyst sind. – Der er ikke ret mange situationer, hvor det hele bare er ren skidt. I det meste kan man også finde noget positivt, siger hun selv
Hvem tegner egentlig ejendomsbranchen? Huset ser nærmere på aktørerne gennem en række portrætter af branchens grand old men og nye upcoming stjerner.
Chef – fordi hun engagerer sig Som ung jurastuderende fik hun ansvaret for ejendomsadmini strationen i onklens advokatfirma, og nu er hun direktør for Københavns fjerdestørste ejendomsadministrationsselskab. Mød Anne Marie Oksen, der er kommet til tops, fordi hun slet ikke kan lade være med at blande sig
– Både min bror og jeg har absolut været mere lyttende i vores voksenliv, end vores forældre var det. Jeg står også for en hel anden ledelsesstil, end min far gjorde. Dengang var der meget mere afstand mellem cheferne og de ansatte, tror jeg, siger Anne Marie Oksen. Den sønderjyske direktørdatter havde egentlig ingen store planer for fremtiden som helt ung. På et tidspunkt troede Anne Marie, at hun skulle vælge lærergerningen som sin mor. Men et ophold i erhvervspraktik hos onklen, der var advokat i Skærbæk, fik hende til at søge ind som piccoline på et advokatkontor i København, så hun kunne snuse lidt til faget. Det var hos „de fine“ advokater i Amalie gade 42, og den unge Anne Marie fik et chok. – Jeg var helt rystet over det hierarki, der fandtes der – og den måde, man tillod sig at
behandle medarbejderne på. Det var meget barsk, fortæller Anne Marie Oksen. Alligevel blev hun ikke helt afskrækket, og i 1981 startede hun på jurastudiet på Københavns Universitet. Sideløbende stod den anden advokatonkel i København pludselig uden fuldmægtig og fik overtalt niecen til, at hun kunne træde til og passe hans ejendomsforretninger – bare lige for en kort bemærkning. – Der fik jeg vist min skæbne beseglet, mener Anne Marie Oksen. For Anne Marie Oksen blev hængende og fandt ud af, at det med administration kunne hun faktisk godt finde ud af. Det var dengang, alt blev skrevet ind i huslejebøger i hånden, og der var IBM-maskiner med kuglehoveder. Så Anne Marie lærte et håndværk fra bunden. Da hun var færdig som jurist, fik hun job i Privatbankens datterselskab, Kjøbenhavns Ejendomsselskab.
– Det var en enejuriststilling, og der var et hav af ansøgere, fik jeg at vide. Og de mente vist, at jeg skulle bukke og neje, da jeg fik jobbet. Den administrerende direktør var Jørgen Grinder – en meget dygtig bankmand og chef, som jeg lærte meget af. Men med jobbet havde Anne Marie Oksen stukket hånden i en hvepserede. For pludselig skete der en hel masse i bankverdenen med fusioner og opkøb. Privatbanken, Sparekassen SDS og Andelsbanken blev til Unibank – og Privatbanken skulle tage sig af ejendomsdelen og få de forskellige administrationer slået sammen til en. „Var det ikke noget for dig at stå i spidsen for“, blev Anne Marie Oksen spurgt i 1992. Og efter lidt betænkningstid, slog hun til. – Det var da en stor mundfuld for en ung pige som mig, der var meget yngre end nogle af de bankansatte, jeg skulle arbejde med. Men jeg har altid godt kunnet lide at have med mennesker og forandringsprocesser at 7
>>
Blå bog Anne Marie Oksen
48 år. Født i Skærbæk. Uddannet jurist og har advokatbestalling. Gift og har to drenge på 14 og 19 år. Bor i Hellerup. Står blandt andet på ski i sin fritid og besøger gerne europæiske storbyer eller norske fjelde om sommeren. Medlem af Rotary og derigennem med til at etablere skole på Sri Lanka. Direktør for CEJ Ejendomsadministration A/S. Tidligere hos ASC AS, Uniejendom, Privatbanken, Kjøbenhavns Ejendomsselskab. Huslejenævnsmedlem. Lægdommer i Retten i Lyngby. Timelærer på Niels Brock. Anne Marie Oksen gør meget ud af at bringe humoren ind i sin ledelsesstil og skabe en god stem ning på arbejdspladsen. – Når vi arbejder så mange timer, skal det også være sjovt at være her, siger hun. Blandt andet mødes medarbejderne hver fredag eftermiddag og runder ugen af
gøre og haft svært ved at lade være med at blande mig, så jeg sagde ja, fortæller Anne Marie Oksen. Efter tre år besluttede banken at sælge ud af arvesølvet. Ejendomsområdet var ikke et af de primære forretningsområder, og Anne Marie Oksens nu veltrimmede organisation blev en del af ASC A/S – et ejendomsadministrationsselskab på Østerbro. Her tog Anne Marie Oksen 30 medarbejdere med ud, hun blev underdirektør og fik blandt andet som opgave at få integreret de medarbejdere, der hidtil havde haft hele deres identitet i bankverdenen og var en smule skuffede, godt ind i den nye virksomhed. Da det var lykkedes, savnede hun nye udfordringer. Og dem fandt hun i en ny stilling i 1996 som administrationschef hos C.E. Jensens Fond. Til fulde. For da hun kom, var der ingen computere, og hun fik en mikrofilmmaskine at læse regnskabstal på. – Men der gik kun fire måneder, så bar vi computerne ind, husker Anne Marie Oksen. På ti år steg medarbejderstaben fra 10-15 personer til 48, og omsætningen er mangedoblet både ved hjælp af organisk vækst og opkøb af advokaters ejendomsadministrations-forretninger. I 2007 blev selskabet CEJ Ejendomsadministration A/S så dannet som et datterselskab af fonden og med Anne Marie Oksen som administrerende direktør. Her har Anne Marie fundet det bedste af to verdener. Både med udfordringer inden for juraen og ledelse.
sin far, handler hverken om ambitioner eller rødstrømpetendenser, mener hun selv. – Jeg har aldrig været en rigtig kvindesagskvinde, siger hun, selv om ligestilling derhjemme i privaten hos marketingmanden og de to drenge i Hellerup har været et „must“ for at få tingene til at hænge sammen med hendes mange arbejdstimer. Hun uddyber det med forklaringen om, at hun ikke er blevet chef for at bevise, at hun kunne det som kvinde. – Men jeg har altid haft en mening om tingene og gerne villet have indflydelse på det, jeg beskæftigede mig med, siger hun. Det kan godt være, at nogle har tænkt „sikke en ambitiøs hejre med rundsave på albuerne“, da hun som helt ung pludselig endte i chefstolen. – Jeg skulle lige ses an. Men jeg er et meget åbent menneske, der siger tingene, som de er. Så forhåbentlig har folk kunnet slappe af, når de lærte mig at kende, siger Anne Marie Oksen. Med årene har hun lært ikke altid at række fingeren op og melde sig til diverse udvalg og nævn. – Jeg tænker mig godt om, inden jeg siger ja til noget. Selv jeg har mine begrænsninger, griner hun, hvilket hun i det hele taget gør ret tit under interviewet.
En af de poster, hun har beholdt og lægger mange kræfter i, er som formand for Ejendomsforeningen Danmarks uddannelsesudvalg. Her har hun blandt andet været med til at starte branchens egen diplomuddannelse og den offentlige akademiuddannelse og HD i finansiel rådgivning. – Vi har arbejdet for at få en identitet som branche, men der er stadig et stykke vej at gå, også fordi vi er sådan en broget flok. Der dukker hele tiden nye små virksomheder op, der konkurrerer på prisen og måske ikke altid leverer det bedste produkt. Så det kunne være godt at få et system med en autorisation, som man kender det fra ejendomsmæglere, mener hun for på den måde at få „skilt fårene fra bukkene“. Samtidig handler det også om at få faget gjort mere synligt, for branchens andet helt store problem er rekrutteringen, fastslår Anne Marie Oksen. I øjeblikket mangler der ejendomsadministratorer, fordi de unge simpelthen ikke har øje for, at det er et meget alsidigt og spændende job, mener hun. – Det skal være lidt sexet og smart at være ejendomsadministrator, siger Anne Marie Oksen og griner igen.
Anne Marie Oksen om kvinder som chefer Kvinder er gode til at multitaske og kan have mange bolde i luften. Den evne bliver ikke ringere af at få børn, og blandt andet derfor er de gode chefer. Flere kvinder burde tage springet – det er ikke så farligt.
At den lyshårede energiske kvinde med rødder i den sønderjyske marsk blev direktør som 8
Nu er det ved at være tid......
- ny postlov Allux brevkasser - sikkerhed i fremtiden
Navneskilt 18 mm dymo eller 16 mm abservabogstaver kan monteres i klappen
Allux PC3
Allux PC1 / PC2
Allux SC Lås Mulighed for aflåsning af brevklap (ved f.eks. til- og fraflytning, nytår)
Mulighed for skråtag Undgå brandfare p.g.a. reklamer/aviser og andet affald efterladt på brevkasserne.
Sikkerhed for reservedele Hurtig udskiftning af klap og låge f.eks. ved hærværk
Det siger loven § 9. Brevkasseanlæg skal opstilles i etageejendomme med flere afleveringssteder (husstande, erhverv mv.) I etageejendomme, der er opført ifølge byggetilladelse udstedt før 1. januar 1974, skal der etableres brevkasseanlæg senest 31. december 2009. Når brevkasseanlægget er etableret, leveres forsendelsen til samtlige afleveringssteder i ejendommen til anlægget. Brevkasseanlæg skal opstilles i stueetagen i hver opgang eller ved indgangsdøren og skal omfatte samtlige afleveringssteder i ejendommen. Læs mere om loven i vores brochure eller på www.juliana.com.
Kontakt os, vi står klar til at hjælpe og servicere jer Juliana A/S Sivlandvænget 29 5260 Odense S Mail: mail@juliana.com Tlf: 66 11 18 11 Fax: 66 11 18 82 www.juliana.com 9
TEMA
En mere effektiv infrastruktur på vej
Vejen frem er mere teknologi, skinner og asfalt „Trafikken på hele det danske vejnet er siden slutningen af 80’erne steget med ca. 50 pct.“ Citat fra Infrastruktur kommissionens „Sam menfatningsrapport af Danmarks transport infrastruktur 2030“
Uden et effektivt trafiksystem kan vi ikke komme til og fra job, få hentet ungerne inden lukketid eller købe friske grønsager i Brugsen. Regeringen fremlægger en ny investeringsplan for den danske infrastruktur inden udgangen af 2008 FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN foto jan sommer (alex landex) og hung tien vu (birgitte sloth) Hvis vi sammenligner den danske infrastruktur med andre landes, så glider vores trafik ganske godt. Men det kræver en langsigtet indsats på vejnet og skinner, hvis status skal opretholdes. For Danmark er et land i vækst, og trafikfremskrivninger viser, at vi vil køre mere og få flere biler på vejene. – Den danske infrastruktur er blandt top ti i verden, men det er til gengæld også nu, der skal gøres noget. Vi har det tredjemest udnyttede jernbanenet i Europa. Jo mere udnyttet nettet er, jo tættere kører togene, og jo lettere opstår der forsinkelser. Vi har på jernbanen presset os til det yderste, og vi er godt på vej med biltrafikken, mener Alex Landex, trafikforsker ved DTU Transport. De trafikale udfordringer finder vi på skinner og asfalt, og hovedstadsområdet er hårdest ramt. – Det allerstørste investeringsbehov på banenettet finder vi mellem København og Ringsted. Det har man vidst i de sidste ti år, men beslutningsprocessen trækker ud, fordi man enten kan udbygge parallelt med de eksisterende spor eller lave en helt ny bane, der går omkring Køge, fortæller Birgitte Sloth, professor ved Syddansk Universitet og medlem af Infrastrukturkommissionen. Kommissionen udgav i januar rapporten 10
„Danmarks Transportinfrastruktur 2030“. Investeringsplanen for den danske infrastruktur, som regeringen fremlægger inden udgangen af 2008, skal blandt andet bygge på rapporten. Pendlere mellem Købehavn og Ringsted skal dog ikke glæde sig for tidligt. – Jeg håber på en politisk beslutning i 2009 om en udvidelse af København-Ringstedjernbaneforbindelsen og forventer, at vi først ser en konkret forbedring i 2018, siger Alex Landex. Ringbanen fra Hellerup til Ny Ellebjerg i Valby har lettet S-togstrafikken, så man nemmere kan komme uden om København. Men der er stadig kapacitetsproblemer inde i selve hovedstaden. Skal de løses, kræver det flere spor. Der kan ikke rulle flere tog igennem København på S- og fjernbanen, end der gør i dag. Og det begrænser togdriften i resten af landet, fordi de fleste fjerntog udgår fra eller slutter i København. – Det vil gavne hele landet at udvide kapaciteten inde i Købehavn. Ved at forbedre her giver man faktisk en bedre service til hele landet, fordi togene i Jylland også er afhængige af den trafikale situation i Hovedstadsområdet, mener Alex Landex. På det danske vejnet er det på indfaldsvejene til Købehavn, at bilkøerne er længst. Men motorvejen mellem Århus og Middelfart begynder også at vise tegn på trængsel. – Motorvejen skal både rumme godstrafik,
pendlere og almindelig trafik, og det belaster vejen meget. Men det er altså peanuts i forhold til de københavnske indfaldsveje, mener Birgitte Sloth. Købehavn er altså den ubetinget største trafikale flaskehals. Den kan åbnes op ved at udbygge ringforbindelserne, så man leder trafikken uden om Købehavn. – Lige nu udvider man Køge Bugt Motor
Fakta Infrastrukturkommissionen Nedsat af regeringen i november 2006. Den endelige rapport udkom 10. januar 2008. Regeringen vil inden udgangen af 2008 fremlægge en ny investeringsplan for infrastrukturen. Rapporten skal fungere som et bidrag til et politisk beslutningsgrundlag. Opgaven har været at analysere de fremtidige infrastrukturbehov på transportområdet og komme med forslag til håndteringen af udfordringerne for infrastrukturen. Kommissionen består af 21 medlemmer. Formanden er Birgit Aagaard-Svendsen, direktør i J. Lauritzen A/S.
Læs mere på www.infrastrukturkommissionen.dk.
vejen og Motorring 3, men der vil hurtigt blive mangel på kapacitet igen. Udvider man kapaciteten på en vej, giver det færre køer. Men det resulterer så i kortere rejsetid, som gør, at vi får flere biler på vejene, fortæller Birgitte Sloth. Kapacitetsproblemerne på vejnettet kan altså ikke alene løses ved at bygge mere vej. Så hvordan får vi danskerne til at bruge den kollektive trafik? – Vi gør det dyrere at køre i bil. Det vil være langt mere effektivt end at gøre det billigere eller bedre at køre med den kollektive trafik, konstaterer Birgitte Sloth og fortsætter: – Hvis toget bliver bedre, får vi måske nogle af dem, der ellers var blevet hjemme, til at tage toget. Men det er ikke sikkert, at en forbedring af den kollektive trafik mindsker mængden af folk, der kører i bil. Og vi kan ikke udvide Køge Bugt Motorvejen med 15-20 spor. Så vi er nødt til at få færre til at tage bilen, mener Birgitte Sloth. Derfor vil vi i fremtiden se et dansk afgiftssystem som det, man allerede har i blandt andet Tyskland, London, Oslo og Stockholm. Professoren mener, at Danmark har brug for et
strato3.2006.ann
03/10/06
14:56
Blå bog Alex Landex Trafikforsker ved DTU Transport. Har speciale i planlægning af jernbaner og kollektiv trafik. Underviser, forsker og holder foredrag om de to områder, herunder Infra strukturkommissionens rapport. Har givet input til Infrastrukturkommissionens arbejde angående en S-banetunnel gennem København og om muligheden for hurtigere tog mellem byerne. Er uddannet civilingeniør inden for Planlægning og Teknologiledelse med speciale i kollektiv transport. Bruger dagligt 1½ time på kollektiv transport til og fra arbejde via metro, S-tog og bus.
– Fremtidens bedste trafikinvestering vil være en langsigtet finansieringsplan, hvor der sættes tilstrækkeligt med midler af. Vi skal have en plan, der dikterer, hvad vi skal. En sådan plan har vi ikke haft i mange år, mener Alex Landex
>>
Side 3
S T R AT O® – E N T O TA L L Ø S N I N G A D M I N I S T R AT I O N
Med muligheder som ejendoms-, kunde- og forbrugsregnskaber, samt styring af kreditorer, venteliste, bygningsvedligeholdelse m.m., har STRATO® allerede været det naturlige valg for mere end 250 virksomheder. STRATO® er brugervenligt og kommunikerer over internettet med fx banker og varmefirmaer og med e-mail til lejerne. Og hos EBC PRODUCTS kan du altid få hurtig hjælp af vores professionelle supportere. EBC PRODUCTS Nordkrog 15. 2900 Hellerup Tlf. 39 62 78 30 ebc@strato.dk www.strato.dk
Ring for yderligere information eller en uforpligtende demonstration.
11
TEMA
En mere effektiv infrastruktur pĂĽ vej
afgiftssystem, der er koblet til trÌngsel, südan at bilisten betaler for at køre i visse zoner. Hun fremhÌver Holland som et godt eksempel. Her er et koncept med trÌngselsafgifter, der er koblet til et gps-system i bilen, pü vej. Det registreres via gps’en, hvis bilen kører pü de veje, som det koster noget at bruge i visse tidsrum. – Man kan pü denne müde gøre det dyrere at køre i myldretiden end om natten, og man kan differentiere mellem forskellige typer af biler. Prisen kan hele tiden svare til de omkostninger, som bilen giver pü systemet, beskriver Birgitte Sloth. ITS – intelligente teknologiske løsninger – er en anden müde at forøge vejnettets kapacitet pü uden at bygge mere vej. ITS er bl.a. forskellige former for signalsystemer, der justerer hastighedsgrÌnserne. Bilisterne kender allerede signalsystemet fra strÌkninger med vejarbejde, hvor et elektronisk vejskilt dikterer hastighedsgrÌnsen. ITS omfatter ogsü stoplys pü tilkørselsramper til motorvejen. Det kaldes rampedosering og er en metode til at holde flowet pü motorvejen ved ikke at slippe flere biler ind pü motorvejen, end der p.t. er plads til. En anden teknologisk løsning, som kan indføres pü belastede motorvejsstrÌkninger, er vendbare vognbaner. Ved at lade kørselsretningen pü et motorvejsspor gü ind mod byen om morgenen og ud af byen om eftermiddagen, vender man vognbanen alt efter behov. – ITS er løsninger, der er lettere, hurtigere og billigere end at lave mere vej. Jeg ser det som de lavthÌngende frugter, vi kan høste, mens vi venter pü, at de store infrastrukturprojekter kommer i gang, siger Birgitte Sloth. Vi vil i fremtiden se flere private entreprenører i sving med at vedligeholde den danske infrastruktur, hvis det gür, som Birgitte Sloth hüber pü. Infrastrukturkommissionen anbefaler, at staten samarbejder med private parter som pensionskasser og entreprenørvirksomheder,
BlĂĽ bog Birgitte Sloth
– Karakteristisk for de omrüder, vi i Infrastrukturkommissionen har fremhÌvet i vores rapport, er, at det er projekter, som man har talt om i mange ür. Der er store behov, og man mü se at komme i gang, fortÌller Birgitte Sloth
om de offentlige anlÌgsarbejder. Det kaldes OPP – Offentligt-privat partnerskab – og er en relativt ny samarbejdsform i dansk regi. – Fordelen ved OPP er, at man kobler politikerne af. Hvis en entreprenør für lov til at bygge en vej, für et vis beløb for det og sü i øvrigt har til ansvar, at den fungerer, sü für man en effektiv vedligeholdelse af vejen. I modsÌtning til nür politikerne skal beslutte, hvor der skal sÌttes ind, samtidig med at ürets budget skal hÌnge sammen. Overlader man driften til private entreprenører, kan man hübe pü, at der
bliver truffet flere fornuftige beslutninger, fordi de ikke er bundet af finansloven eller ĂĽrets budget, mener Birgitte Sloth. Hun venter nu spĂŚndt pĂĽ politikernes beslutninger for fremtidens trafiksystem. Hvor og hvordan de vĂŚlger at sĂŚtte ind, ved vi, nĂĽr regeringen fremlĂŚgger den nye investeringsplan for infrastrukturen inden udgangen af 2008.
VINDUER OG DĂ˜RE Mange ĂĽrs erfaring i trĂŚ, plast og trĂŚ/alu t t t t t t t t
7JOEVFS PH E“SF TLBCU UJM OFUPQ %FSFT CPMJH FKFOEPN (SBUJT LPOTVMFOUCFT“H PH CSPDIVSF UJMTFOEFT 7J GPSIBOEMFS LVO %7$ NÂ?SLFEF QSPEVLUFS 1SPGFTTJPOFM NPOUFSJOH 7PSU TQFDJBMF FS NPOUBHF J FUBHF FKFOEPNNF NFE FHFO MJGU "MUJE GBTU QSJT o JOHFO FLTUSBSFHOJOH 3FGFSFODFS PQMZTFT LBO PHTĂŒ TFT QĂŒ XXX "" WJOEVFS EL ,POUBLU PT GPS FO VGPSCJOEFOEF WJOEVFTTOBL 6ETUJMMJOHFO FS ĂŒCFO IWFSEBHF LM GSFEBH EPH LM Nyborgvej 96 • 5100 Odense C • 66 12 46 25 København: 39 18 44 44 www.AA-vinduer.dk
12
Professor i økonomi ved Institut for Virksomhedsledelse og Ă˜konomi pĂĽ Syddansk Universitet, Odense. Forsker i forskellige former for økonomisk teori, blandt andet miljø- og transportøkonomi, og har blandt andet beskĂŚftiget sig med omkostninger ved vejtrĂŚngsel og udlicitering af jernbanedrift. Medlem af Infra strukÂturÂkommis sionen. Bruger dagligt mellem tre og fire timer pĂĽ transport. Benytter enten den kollektive transport – tog og bus – eller tager bilen.
alf@ejendomsforeningen.dk
Få varmemålerne moderniseret uden ekstra omkostninger
Mange lejligheder har fordampningsmålere, der ikke længere kan serviceres og aflæses uden omkostninger til ombygning af målerne. Brunata kan modernisere de fleste typer fordampningsmålere uden omkostninger for ejendommen. Og servicere dem til en pris, der matcher den, der betales i dag. Vælger I Brunata’s løsning, behøver I således hverken at skifte målerne eller at afholde uventede omkostninger. Samtidig sikres en fortsat retfærdig fordeling af varmeudgifterne.
Ring til BrunataHotline på 77 77 70 70 og hør hvordan jeres fordampningsmålere med fordel kan moderniseres. Eller kig ind på www.brunata.dk
Fremtidssikret forbrugsmåling
Dan-Ejendomme as – vi tænker hele vejen rundt ...
Dan-Ejendomme as er en professionel totalleverandør, som varetager alle service- og rådgivningsopgaver, der er rettet mod forvaltning og drift, opførelse og salg/udlejning af fast ejendom.
Kontakt os for yderligere oplysninger om vores ydelser eller om virksomheden. Dan-Ejendomme as / Tuborg Boulevard 12 / DK-2900 Hellerup Tlf. +45 70 30 20 20 / Fax +45 70 30 20 21 Regionskontor: Saralyst Allé 53 / DK-8270 Højbjerg
13
TEMA
En mere effektiv infrastruktur på vej
Fremtidens infrastruktur – hvor og hvordan? Huset har spurgt tre politikere
Carina Christensen, transportminister (K)
Kristian Pihl Lorentzen, trafikordfører (V)
Hvilke infrastrukturprojekter er det vigtigst for Danmark at investere i? Et af de helt centrale spørgsmål for en forbedring af jernbanetrafikken bliver udbygningen af kapaciteten mellem København og Ringsted. Centrale vejprojekter, der skal tages stilling til, bliver for eksempel udbygningen af en række motorvejsstrækninger i hovedstadsområdet (eksempelvis Motorring 4 og Frederikssundmotorvjen), motorvejen ved Vejle Fjord-broen og strækningen over Vestfyn, hvor VVM-undersøgelserne snart ligger klar.
Hvilke infrastrukturprojekter er det vigtigst for Danmark at investere i? Venstre ønsker, at vi i 2030 har en infrastruktur i verdensklasse. Danskerne skal ikke spilde dyrebar livstid på at holde i kø på vejene eller ved at vente på et forsinket tog. Derfor skal vi investere massivt og målrettet i vejnettet og den kollektive trafik. Herunder skal vi stræbe efter, at toget bliver et attraktivt alternativ til bilen. Der forestår store trafikale investeringer i specielt hovedstadsområdet og Østjylland. Men der er også brug for at investere i trafikale hængepartier andre steder i landet.
Hvor skal pengene komme fra? Først og fremmest skal investeringsplanen udarbejdes. Derefter skal der tages politisk stilling til, hvilke forslag der skal gennemføres, og så tages der skridt til, at beslutningerne kommer på finansloven.
Hvor skal pengene komme fra? Vi er nødt til at øge de statslige investeringer i trafikal infrastruktur. Der bør således afsættes flere penge på finansloven. Venstre er også åben over for andre finansieringsformer, der kan bidrage til at sætte mere turbo på de trafikale investeringer. Eksempelvis ved at lade private investorer medvirke. Det bør også undersøges, om en såkaldt „østrigsk betalingsmodel“ kan bidrage til, at de mange udenlandske bilister betaler til anlæg og drift af danske veje med voldsom transittrafik. Et ubetinget krav er dog, at danske bilister ikke bliver malket yderligere. Venstre ønsker ikke roadpricing som en ny bilskatteskrue.
Hvad bliver dit næste skridt imod en forbedring af den danske infrastruktur? Infrastrukturkommissionen blev nedsat for at analysere det samlede danske transportsystem og komme med anbefalinger for indsatsen for fremtidens transportsystem. Regeringen er nu i gang med at udarbejde en trafikinvesteringsplan, som skal ligge klar til efteråret. I forbindelse med udarbejdelsen af investeringsplanen vil vi tage stilling til en række konkrete bane- og vejprojekter på baggrund af de VVM-undersøgelser, der allerede er afsluttet, eller som forventes afsluttet inden for den nærmeste fremtid. Vi vil også tage stilling til, hvilke nye VVM-undersøgelser for nye konkrete anlægsprojekter på bane og vej der skal sættes i gang. Infrastrukturkommissionens rapport indeholder mange spændende forslag. Dem vil vi kigge på ud fra en behovsorienteret tilgang. Budskabet er helt klart: Vi skal sætte ind dér, hvor behovene er størst.
14
Hvad bliver dit næste skridt imod en forbedring af den danske infrastruktur? Venstres folketingsgruppe igangsatte i starten af februar et arbejde med at opdatere vores trafikoplæg under inddragelse af Infrastrukturkommissionens anbefalinger. Det vil i løbet af foråret resultere i et oplæg om investeringer i den trafikale infrastruktur. Herefter er Venstre klar til at gå til forhandlingerne om en langsigtet trafikal investeringsplan. Det er mit håb, at planen kommer til at bygge på en bred politisk aftale mellem partierne. Et er sikkert: Hvor der er vilje, er der vej – og bane!
Klaus Hækkerup (S) varetager trafikordførerskabet for Magnus Heunicke, der er på forældreorlov Hvilke infrastrukturprojekter er det vigtigst for Danmark at investere i? Et topmoderne jernbanesystem er det mest virkningsfulde svar på de enorme samfærdselsudfordringer, som Danmark er midt i! Vi kan ikke udbygge vejnettet i den takt, som trafikken stiger. Vi må derfor gøre det attraktivt for erhvervsliv og befolkning at få mere gods og flere personer til at bruge jernbane. Det er ikke mindst et spørgsmål om at få sænket taksterne. Vi bør investere i hurtige togforbindelser mellem de danske hovedbyer. I forbindelse med Femern-broen skal vi have suppleret den sjællandske togtrafik med en ny sporstrækning fra København over Køge til Ringsted.
udvikling, hvor arbejdskraften er mobil, og varer kan flyttes på en miljømæssig og økonomisk måde. Vi har lykkeligvis nogle solide bundforhold i statskassen, der gør det muligt at foretage de nødvendige investeringer i en moderne infrastruktur. Der var alene i fjor 76 mia. kr. i overskud. Det er rimeligt og forsvarligt at bruge af midlerne til blandt andet modernisering af jernbanerne. Hvad bliver dit næste skridt imod en forbedring af den danske infrastruktur? Jeg vil fortsat bruge megen energi på at få realiseret planerne om motorvejen mellem København og Frederikssund samt en tunnel under Roskilde Fjord. Hver dag spilder titusinder af nordsjællændere deres tid ved at sidde i kilometerlange køer for at komme til og fra deres arbejdsplads i hovedstadsområdet. Vi har i alt for mange år syltet de nødvendige trafikinvesteringer i Nordsjælland. Det skal der rettes op på nu!
Hvor skal pengene komme fra? En god infrastruktur er en betingelse for en fortsat positiv samfunds-
Du behøver ikke være hjemme...
- for at få aflæst dit varmeforbrug!
Techems el-, vand- og varmefordelingsmålere er med radiobaseret aflæsning Fordele: Årsaflæsning og registrering af flytninger kræver ikke adgang til lejemål. Der er ingen “forgæves besøg til lejemål”, alle data registreres automatisk - intet forbrug skal beregnes. Med elektroniske målere har sol-indfald, brændeovn o.lign. ingen indflydelse på målerens registrering. Elektronisk aflæsning giver 100% aflæsningssikkerhed. Automatisk årsregistrering med 24 mdr. lagring af data.
www.techem.dk
FORDELINGSREGNSKABER
Techem Danmark A/S
· Trindsøvej 7B · DK-8000 Århus C · Tlf.: 87 44 77 00
Kbh. tlf.: 33 32 57 00 · Vejle tlf.: 75 72 33 66 · Fredericia tlf.: 75 92 35 33 · Haderslev tlf.: 73 53 53 53
FJERNAFLÆSNINGSSYSTEMER
FORDELINGSMÅLERE 15
TEMA
En mere effektiv infrastruktur på vej
En station bliver til Ny Ellebjerg Station blev indviet i januar 2007 og er en del af Ringbanen. Bag den nye S-togsstation ligger flere års arbejde for Banedanmark. Nu vil Københavns Kommune have en helhedsplan for byudviklingen i området
FORFATTER RIKKE KRISTIANSEN foto jan sommer (Klaus Jørgensen) og arkitema
Blå bog Klaus Jørgensen Uddannet ingeniør og er ansat som projektleder i Banedanmark siden 2004. Inden da var han ansat i Banestyrelsen og Atkins. Klaus Jørgensen bruger dagligt 1 time på transport med S-toget.
Klaus Jørgensen fra Banedanmark har været projektleder for etableringen af Ny Ellebjerg Station, som blev indviet i januar 2007
Ny Ellebjerg Station ligger på Ringbanen, der er den del af jernbanenettet, som løber fra Hellerup Station til Ny Ellebjerg Station i Valby. Ringen blev sluttet med den nye station og indviet i januar 2007. – Formålet med Ringbanen, som Ny Ellebjerg Station er en vigtig del af, er at aflaste de centrale stationer i København. I dag kører der S-tog på Ringbanen hvert femte minut, så passagererne behøver ikke at kigge i køreplanen. De kan skifte til Køge Bugt-linjen på Ny Ellebjerg Station og til de øvrige S-togslinjer og Metroen fra en af de andre stationer på Ringbanen, fortæller Klaus Jørgensen, som har været projektleder siden 2005 på Ringbaneprojektet og er ansat i Banedanmark. Kl. 4.50 den 16. november 2006 var en stor dag for Klaus Jørgensen. På det tidspunkt kørte det første S-tog på hele Ringbanens 16
strækning fra Hellerup til Ny Ellebjerg Station. Før denne dag lå tre nætter med test af stationens sikringsanlæg. – Jeg husker dagen tydeligt, fordi det var her, at alt skulle spille sammen og bestå eksamen, fortæller Klaus Jørgensen. Ringbaneprojektet gik i gang i 2000 og bestod af fire hoveddele. Der skulle etableres en ny stor station, Flintholm Station, ny baneteknik, det vil sige nye køreledninger, spor og sikringsanlæg, vendesporsanlæg på Hellerup Station og flere nye stationer, hvor Ny Ellebjerg Station er en af disse nye stationer. – Etableringen af Ny Ellebjerg Station har bestået af flere delprojekter. Vi skulle bygge en helt ny stationsbygning, men der er også meget baneteknik i en sådan station. Før projektet gik i gang, er der lavet en række forundersøgelser, som udgør selve beslutnings-
grundlaget for projektet. Der er vedtaget en anlægslov i Folketinget tilbage i 1999, som dermed også giver projektet en pose penge, fortæller Klaus Jørgensen. Men pengene kommer ikke kun fra staten. Hver station hører til i en kommune, som skal udarbejde en lokalplan og ikke mindst bidrage økonomisk til projektet. Ny Ellebjerg Station ligger i Københavns Kommune, som har udarbejdet lokalplanen for området. Arkitema har været arkitekt på stationen og har stået for at udforme designprincipperne for Ringbanens nye stationer. – Det tager lang tid at projektere et sådant projekt og inden da at gennemføre udbuddene på arbejdet omkring Ny Ellebjerg Station. Arkitema vandt udbuddet på selve udformningen af Ringbanens stationer, mens Pihl og Søn vandt entreprenørarbejdet på Ny Ellebjerg Station, og Kampsax (COWI) har været ingeniør på stationsbyggeriet. Rådgivning om baneteknik vandt rådgivningsfirmaet Atkins. Banedanmarks rolle er i disse projekter koordinerende, og vi skal sikre en fremdrift i projekterne, fortæller Klaus Jørgensen. Det har været vigtigt, at kunderne kan føle
Et gennemgående træk ved alle stationerne er, at væggene er i hvid beton støbt på stedet. Som et gennemgående motiv har perrontaget åbninger, som signalerer udsyn og transparens
sig trygge på stationerne, og at det er let at orientere sig. Hvor skal man fx gå hen, når man skal skifte tog? Naboernes opbakning er afgørende for projektets succes. Derfor har Banedanmark lagt stor vægt på, at kommunikationen til Ringbanens naboer var i orden undervejs i projektet. I de to år, hvor Ny Ellebjerg Station blev bygget, er der blevet sendt 45 breve ud til stationens naboer. Banedanmark har også haft en hotline, hvor beboerne kunne få fat i en tilsynsmand. Og stationen er blevet en succes med godt 6.000 passagerer pr. døgn i 2007 – et tal, som ligger over gennemsnittet for en S-togsstation. Hele Ringbanen havde i 2007 33.023 passagerer pr. døgn. – Faktisk er togene ved at være for små, fordi der er mange passagerer, fortæller Klaus Jørgensen.
I fremtiden forventer Banedanmark, at både intercity– og regionaltog vil stoppe på Ny Ellebjerg Station – med mange afgange til lufthavnen. Og i fremtiden bliver der måske også etableret en metroforbindelse til city. Københavns Kommune ser nye muligheder i området ved Ny Ellebjerg Station, fordi den kollektive trafik i området er blevet forbedret med den nye station. – Kommunen vil have udviklet en helhedsplan for området, som skal sikre en større byfortætning, fortæller Lise Pedersen, som er byplanarkitekt i Center for Byudvikling i Københavns Kommune. I området nær stationen kan der bygges flere boliger og erhvervsbyggerier. Det fremtidige bymiljø omkring Ny Ellebjerg Station skal dels bygge videre på områdets særlige præg og stemning, som blandt andet er opstået, fordi områdets arealer bruges til mange forskellige formål. Dels skal helhedsplanen
forandre, forny og fortætte området. Fire tegnestuer bliver snart inviteret til at komme med forslag til en helhedsplan for området.
rik@ejendomsforeningen.dk
Fakta Banedanmarks hovedopgaver Drive, vedligeholde og udvikle statens jernbanenet. Styre og overvåge trafikken på jernbanenettet. Udarbejde de overordnede køreplaner. Tildele kapacitet til togoperatørerne. Opkræve afgifter fra operatørerne for at køre på jernbanen.
17
markedsnoter
Indekskonference 2008 Onsdag den 23. april 2008 kl. 13.00-16.40, Kuben, Jarmers Plads 2, København K. På konferencen bliver resultaterne fra DEI / IPD Dansk Ejendomsindeks 2007 fremlagt. Der bliver også redegjort for, hvilke indeks man skal bruge i relation til indirekte internationale ejendomsinvesteringer.
Kom let til det nye bygnings reglement BR08 – det nye bygningsreglement – trådte i kraft den 1. februar 2008. En af de væsentligste ændringer er, at reglementet nu består af færre regler. De to hidtidige bygningsreglementer er nemlig samlet i ét reglement, som gælder for både småhuse og erhvervsog etagebyggeri.
Hvilken betydning har kreditkrisen for ejendomsmarkedet?
På Erhvervs- og Byggestyrelsens hjemmeside ligger blandt andet BR08 i en elektronisk udgave. Det er gratis at se de elektroniske versioner af bygningsreglementerne. Du kan også printe hele eller dele af reglementerne og abonnere på ændringer, uden at det koster dig noget.
IPD gør rede for, hvordan man bedst kan vurdere ejendommes miljømæssige performance.
Frem til 1. august 2008 bestemmer bygherrerne selv, om de vil arbejde efter det hidtidige reglement eller BR08.
Tilmelding senest 16. april.
Læs mere på www.ebst.dk/br08.dk
Derudover bliver udviklingen i dansk og international økonomi gennemgået.
Se www.ejendomsforeningen.dk/indeks08 for program og tilmelding
Ejendomsadministration Integreret i økonomisystem Alt i en løsning Én kendt pris Kom nemt i gang Branchens laveste driftsomkostninger Dokumentstyring Journalisering PBS integration og meget meget mere…
og
Microsoft Dynamics C5 – med mere end 70.000 brugere
En stærk kombination
Vallensbæk 24 – 2605 Brøndby – 70 22 06 30 www. lmnetcon.dk – ejendom@lmnnetcon.dk 18
Developerens udfordringer – friske boligdrømme og trængte entreprenører
De danske developeres største udfordring er deres placering mellem entreprenørerne på den ene side og køberne på den anden, mener direktøren i JM Danmark, Morten G. Fossum. Han efterspørger nu etiske retningslinjer for, hvordan man skal agere som projektudbyder i Danmark
FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN foto jan sommer (Morten G. Fossum) og jm danmark Morten G. Fossum har været en del af den danske developerbranche, siden han blev bedt om at starte et datterselskab af den svenske JM-koncern op i 1998. Boligmarkedets rutsjetur står tydeligt i hans erindring. – I 2001 og 2002 var markedet stille og roligt, og ideen med projektsalg var forholdsvis ny i Danmark. Men så tog det pludselig fart i 2004-2005. Og i 2005 og ind i 2006 delte vi simpelthen bare vores projektlejligheder ud. Når vi annoncerede et nyt boligprojekt, måtte vi sige til folk, at det ikke nyttede noget, at de stillede sig i kø på kontoret. De måtte i stedet sende en mail klokken 9.00 på en bestemt dag. Vi trak så lod mellem de interesserede købere. På den måde solgte vi typisk 50 boliger på en halv time, erindrer Morten G. Fossum. Men i sommeren 2006 gik der hul på ballonen. – Fra den ene dag til den anden var der pludselig ingen, der købte, overhovedet. På det tidspunkt var prisniveauet også drevet alt for højt op både af ejendomsmæglerne på markedet for brugte huse og af spekulanter. Priserne har normaliseret sig nu, siger Morten G. Fossum. Han er optimistisk omkring fremtidens boligmarked for developere og mener, at køberne er til stede, men at de i en overgang har holdt sig tilbage. – Vi har været i en periode, hvor ingen har haft lyst til at møde op til familiemiddagen og fortælle, at de har købt en bolig, hvorefter familien udbryder: „Har du ikke læst aviserne? Priserne falder jo!“. Så køberne har været tilbageholdende. Men på et eller andet tidspunkt flytter børnene, man bliver skilt eller gift og vil ikke vente længere. Og når vi grundlæggende har en sund økonomi og et sundt samfund, så vil det uundgåeligt bryde løs igen, siger Morten G. Fossum, der dog ikke mener, at vi vil gense de heftige stigninger fra tidligere. Developerne i Danmark har ingen brancheorganisation, men faget er til gengæld præget af et tæt netværk. – Vi kender alle de største aktører i Storkøbenhavn og samarbejder med nogle af dem på de store udviklingsarealer. Jo større opgaven er, jo større er incitamentet for samarbejde. For det altafgørende i projektudviklingsbranchen er dit cash flow. Du vil, afhængig af dit projekts stør-
relse, gerne sprede dine investeringer, så alle æg ikke er samlet samme sted. Og det hjælper developervirksomhederne hinanden med, mener Morten G. Fossum. Konkurrencen viser sig først, når developerne skal købe nye grunde. – Grundene er jo vores råvare. Så der kan opstå mangelsituationer, selv om der i Købehavn stadig er mange udviklingsmuligheder, fortæller Morten G. Fossum. Det er til gengæld ikke nødvendigvis en udfordring, at flere developervirksomheder sælger i det samme område. Det
Morten G. Fossum, administrerende direktør i JM Danmark, ser med optimistiske øjne på det ellers sløje boligmarked. Han vil i løbet af 2008 starte et foreningsudvalg for professionelle ejendomsudviklere op i Ejendomsforeningen Danmarks regi
Blå bog Morten G. Fossum 51 år. Adm. direktør i JM Danmark. Uddannet jurist. Har været advokat og praktiserede frem til 1989. Blev derefter ansat hos Højgaard & Schultz. Var senere hos Danica Ejendomme, indtil han blev headhuntet til at starte JM Danmark op i 1998. Er gift og har to børn.
19
>>
En dygtig developer – Der skal være en købmand gemt i en developer. Han skal være omstil lingsparat, fordi markedet ændrer sig hele tiden. Derfor skal develope ren også være risikovillig og have en fornemmelse for, hvad der sælger. Men man skal også kunne styre sin likviditet og være en hurtig udvikler, fortæller Morten G. Fossum JM Danmark laver projektudvikling, -styring og salg. Virksomheden af slutter i 2008 blandt andet Lanternen på Islands Brygge. Målsætningen er at producere et par hundrede boliger om året
skaber en sikkerhed hos kunden at se, at andre også bygger, og køber på samme sted. Morten G. Fossum er i øjeblikket ved at få et foreningsudvalg for professionelle ejendomsudviklere på benene i Ejendomsforeningen Danmarks regi. De øvrige medlemmer kommer fra Kuben, Nordicom, Arkitektgruppen og Essex. En af udvalgets visioner er at lave et sæt standardiserede retningslinjer for danske boligudviklere. De skal beskrive, hvordan man skal agere som projektudbyder. Som projektudviklingsvirksomhed har man typisk entreprenørerne på den ene side og køberne med deres forventninger på den anden side. Og det kan give problemer. – Vi er jo ligesom en handelsvirksomhed, der køber nogle varer og sælger dem videre. Men retsforholdet mellem os og entreprenørerne er anderledes, end det der er mellem os og køberne. For at skabe en sikkerhed for køberne vil vi gerne lave et regelsæt for, hvordan afleveringen af en nybygget bolig skal gå. Det vil give kunden en større sikkerhed og kan sætte yderligere gang i projektmarkedet, fortæller Morten G. Fossum og drager en parallel til Sverige. Hinsidans har man en såkaldt ’besigtningsmand’ – en uvildig part, som mødes med køber, entreprenør og projektudvikler. Sammen går de boligen igennem og beslutter, hvad der er fejl og mangler. En af de forhindringer, som developeren møder på sin vej fra idé til mursten, er den lokalplan, der skal laves for en grund, før byggeprocessen går i gang. Developeren har typisk de samme ønsker til et projekt som kommunen. Han ønsker også et pænt byggeri, som passer ind i
Er du ved at købe eller sælge en udlejningsejendom?
Advokatfirmaet Ole Bukhave Brødregade 2, 1. | 8900 Randers Tlf: 8711 8750 | Fax: 8711 8751 ob@adv-bukhave.dk | www.adv-bukhave.dk
De største udfordringer for developere findes i boligprojektets afleveringsfase. Det værste, Morten G. Fossum har oplevet, var et projekt, hvor JM Danmark måtte flytte kunderne ud af deres nye bolig for at rette op på byggesjusk. De flyttede så ind igen, men efter nogle år blev boligerne angrebet af fugt og skimmelsvamp, og kunderne måtte flyttes igen. – Man giver kunderne en forventning, som man skal leve op til, når projektet er færdigt. Og der er vi meget afhængige af, at vi får et produkt fra entreprenøren, som er i orden. Men byggebranchen er præget af forsinkelser, manglende arbejdskraft og problemer med at styre projektet. Derfor ser man mange projektudviklere i dag, der selv styrer entrepriserne, fortæller Morten G. Fossum. JM Danmark er selv i gang med deres første projekt, hvor virksomheden tager sig af entreprisestyringen.
> SPECIALISTER I EJENDOMSADMINISTRATION
Har du uoverensstemmelser med dine lejere?
www.udlejeradvokaten.dk
nærmiljøet og stemmer overens med den lokale byudvikling, så han er sikker på salg. Og hvis kommunen er positivt stemt, bliver lokalplanen ofte hurtigt vedtaget. – Men lokalplanen skal i høring. Det er også fornuftigt, fordi naboerne til grunden ofte ser nogle detaljer, som vi eller kommunens folk ikke har tænkt over. Som at ændringer i et vejsystem kan skabe mere trafik på den vej, som områdets børn bruger, når de cykler i skole. Men hvis der er stærke indsigelser i nabolaget, så kan lokalplanen ankes til Naturklagenævnet, og sagen kan køre videre i landsret og højesteret. Det sker dog sjældent, men det forsinker projektet. Og hvis kommunens politiske partier er uenige om, hvad der skal udvikles, kan de også sætte en stopper for lokalplanen, siger Morten G. Fossum.
Tror du på, at frihed under ansvar skaber resultater og engagement? Det gør DATEA. Vi vokser og har brug for nye medarbejdere. Vil du være med til at skabe en spændende fremtid sammen med DATEA, så klik ind på vores hjemmeside og læs mere på www.datea.dk
Sammenhæng
Vores styrke. Din fordel.
Vi er et af Danmarks største full-service selskaber inden for ejendomsadministration.
20 annonce.indd 1
01-10-2007 10:43:31 73711_CHA_huset.indd 1
11/20/07 9:25:21 AM
JM Danmarks byggeprojekt i Hørsholm – Slotshusene – har forventet indflytning i løbet af efteråret 2008
Trods developernes udfordringer med entreprenører, et sløjt boligmarked og forsinkede lokalplaner vil projektboligerne bliver ved med at skyde op rundt omkring i Danmark. I fremtiden vil vi fortsætte med at se nye boliger i de store byområder. København er langtfra færdigudviklet, og alle hovedstadens omegnskommuner har også attraktive områder, mener JM Danmarks direktør. – Alle byer, der har noget, der minder om en havn, har noget at byde på. Vordingborg, Korsør, Nyborg. Vand er altid et godt salgsargument, afslutter Morten G. Fossum.
alf@ejendomsforeningen.dk
Fakta Fra ide til mursten Det tager cirka tre-fire år for en developer at køre et udviklingsprojekt igennem. Hvis man køber en grund, der ikke er omfattet af en lokalplan, må man begynde helt fra bunden. Det tager cirka 9-12 måneder at få en lokalplan på plads. Når den er færdig, begynder projektudviklingen. Herefter har man en salgsperiode, en byggeperiode og til slut en afleveringsperiode. JM Danmark vil gerne have solgt cirka halvdelen af boligerne, før byggeprojektet skydes i gang. Men det er for tiden ikke muligt.
21
økonomisk artikel
Pænt afkast på ejendomsinvesteringer i 2007 Den 28. februar 2008 offentliggjorde DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks afkast fra ejendomme i Danmark i 2007. Tallene viser, at det totale afkast i 2007 lå på 10,2 procent. Det er en nedgang på 7,1 procentpoint i forhold til det totale afkast i 2006
Direkte ejendomsinvesteringer 2007 i procent
Forfatter sofie jensen Et totalt afkast på 10,2 procent ligger betydeligt lavere end de to foregående år. I forhold til det totale afkast set over de sidste 8 år, som ligger på 11,1 procent, har 2007 dog været et udmærket år. Værditilvæksten var på 5,1 procent, mens det direkte afkast var på 4,9 procent. I forhold til 2006 er det især værditilvæksten, der trækker det totale afkast ned. De sidste to år har værditilvæksten været rekordhøj med et gennemsnit på 11,9 procent i 2005 og 12,0 procent i 2006, hvilket har givet totale afkast på 18,1 procent og 17,3 procent. Det direkte afkast har i 2007 fortsat den faldende tendens, der har været kendetegnende for de foregående år. I 2007 var det direkte afkast på 4,9 procent, hvilket er det laveste niveau, der er blevet målt. Det er især det lave afkastkrav, der er skyld i nedgangen i værditilvæksten. De sidste to års høje totale afkast har især været drevet af en høj værditilvækst på boligmarkedet. Det totale afkast på boligmarkedet var i 2005 på 38,1 procent og i 2006 på 24,2 procent. 2007 har været et år,
Totalt afkast
Direkte afkast Værditilvækst
Alle ejendomme
10,2
4,9
5,1
Butikker
13,1
4,9
7,8
Kontor
11,4
5,5
5,8
Industri
10,5
6,1
4,2
Øvrigt erhverv
12,8
6,2
6,3
Bolig
2,5
2,7
-0,2
Kilde: DEI / IPD Dansk Ejendomsindeks
!,4 ) 663
Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation
Aut. kloakmester
B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88 22
38 71 55 11
hvor boligmarkedet mistede pusten. Denne tendens ses tydeligt på det totale afkast på boligejendomme i 2007, som kun lå på 2,5 procent. Det totale afkast bliver især trukket ned af en negativ værditilvækst, men også det direkte afkast er meget lavt. Det skal dog bemærkes, at boligsektoren har det højeste totale afkast set over de seneste 8 år. Selvom den negative værditilvækst på boligmarkedet har trukket det samlede totale afkast ned, har nedgangen i det totale afkast i 2007 ikke været så slem som forventet. Dette kan skyldes butikkerne, som er den sektor, der har haft det højeste afkast i 2007. Det totale afkast lå på 13,1 procent, som især kan tilskrives en stigning i markedslejen. Det er kontorer i Københavns centrum, der er det segment med det højeste afkast. De laveste og negative afkast ses i boligsegmenterne for København samt resten af Danmark. På 8 års sigt ligger boligsegmentet i København dog i toppen med et gennemsnitligt årligt afkast på ca. 17 procent. Figuren viser udviklingen i det reelle totale afkast for Sverige, Storbritannien og Danmark siden 1985. I 2006 lå de tre landes reelle totale afkast nogenlunde på samme niveau omkring 15 procent, hvilket var højt for alle tre lande. 2007 har i stedet været præget af nedgang. Sveriges totale reelle afkast var i 2007 på 12,4 procent, hvilket kun er et fald på 2,4 procentpoint siden 2006. Det reelle totale afkast i Storbritannien har derimod taget et kæmpe dyk og lå i 2007 på -3,4 procent. Dette er 21,5 procentpoint under niveauet for 2006. Figuren viser en stor korrelation mellem de tre ejendomsmarkeder. Sverige og Danmark kan derfor kun have pessimistiske forventninger om, at 2008 byder på samme nedgang, som er set for Storbritannien i 2007.
soj@ejendomsforeningen.dk
Det totale afkast på alle ejendomme bliver især trukket ned af en nega tiv værditilvækst på boliger
2EALT TOTALT AFKAST
Realt totalt afkast 1985-2007
2EALT TOTALT AFKAST
$ANMARK Danmark
3VERIGE Sverige
3TORBRITANNIEN Storbritannien
Kilde: IPD, Sadolin & Albæk og Ejendomsforeningen Danmark Note: Det reelle totale afkast er fundet som det deflaterede totale afkast, dvs. der er korrigeret for inflationen.
23
Boligens værste fjende Et møde med tidens boligproblem nummer ét – skimmelsvampen – og en række juridiske råd til udlejer var på programmet, da Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-Falster, Møen og Bornholm holdt orienteringsmøde FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN foto jan sommer En fornøjet formand, Jens Thoregaard, bød velkommen til de over 100 grundejere, der var mødt op til Fællesforeningens orienteringsmøde på Hotel Hvide Hus i Køge fredag den 7. marts. Herefter blev deltagerne kastet ud i et informativt foredrag om den berygtede skimmelsvamp, som kan snige sig ind alle vegne. – Skimmelsvampen er lige nu oppe i tiden, men den har altid været i vores bygninger. Nu har man blot opnået en erkendelse af, hvad den kan gøre ved vores helbred, indledte Jens Kornum, civilingeniør fra Goritas Bygningsundersøgelser. Der findes stadig en forholdsvis begrænset viden om skimmelsvamp. Man har blandt andet endnu ikke fundet nogen grænseværdier for, hvad et menneske kan tåle af skimmelsvamp. Altså hvor meget svamp der kan vokse i boligen, før næsen løber, eller man får hovedpine. – Nogle mennesker reagerer på en ganske lille plet i loftet, mens andre populært sagt kan vade rundt i skimmelsvamp uden at mærke noget, skildrede Jens Kornum. Hvad skal der så til, for at skimmelsvampen vokser frem inden døre? – Der er skimmelsvampesporer overalt, men de skal bruge fugt for at vokse. Så hvis vi kan holde fugten ude af bygningerne, er vi på den grønne gren, men det er jo ikke så let, fortalte Jens Kornum. Er skaden først sket, er det vigtigt at handle hurtigt, for svampen vokser med lynets hast. Dens biomasse forøges 200.000 gange på 3-6 dage. Det gælder om at få fjernet både svamp og fugt. For svampevæksten vil blive ved med at komme igen, hvis det beskadigede område ikke er tørt. Jens Kornum kunne fortælle, at der findes mange sager, hvor man diskuterer, om det er beboer eller bolig, der er årsagen til skimmelvækst i en bolig. – Ofte vil det være en kombination af bolig og beboeradfærd, der er skyld i, at skimmelsvamp opstår, fortalte Jens Kornum. Skimmel-eksperten sluttede af med at give en række tips til, hvordan
– Det er vigtigt at holde en konstant temperatur i boligen, hvis man vil holde skimmelsvampen for døren, fortalte Jens Kornum
man bedst håndterer en sag om skimmelsvamp i udlejningsboligen. Det gælder om at få involveret de rigtige parter fra begyndelsen. Jens Kornum anbefalede udlejer at få beboer, håndværker, specialentreprenør – der ved noget om at afrense skimmel – og en skimmelrådgiver i tale. Ellers handler det om at gå effektivt og hurtigt om bord i sagen og kommunikere med beboerne. Det er opskriften på at undgå den mistillid, der kan gøre sagen større, dyrere og involvere flere parter som advokat, læge og medier. Juridisk konsulent Mogens Dürr blev ved formiddagens emne, da han tog hul på 45 minutter om de juridiske konsekvenser ved skimmelsvamp.
ERHVERVSMÆGLERNE bOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME SØGEs Boligudlejningsejendomme er stadig efterspurgte. Overalt i Storkøbenhavn søger vi boligudlejningsejendomme til ventende investorer. Vi udarbejder gerne uforbindende prisskøn. .....
....
Lundsgaard Johansen
Stats.aut. ejendomsmæglere og valuarer MDE Toldbodgade 55,1253 København K Tlf. 33 14 16 11 Fax 33 32 20 42 E-mail: lj@lundsgaard-johansen.dk www: lundsgaard-johansen.dk 24
Juridisk konsulent Mogens Dürr satte Fællesforeningens medlemmer ind i diverse relevante domme, der er fældet i sager om skimmelsvamp i lejemål
Kan man holde et tørt miljø i boligen, det vil sige en luftfugtighed på under 70 procent, risikerer man ingen svampevækst
– De fysiske usikkerheder omkring skimmelsvamp, som de manglende grænseværdier, gør håndteringen af tvister om skimmelsvamp uendeligt problematiske, fortalte Mogens Dürr. Når man ikke kan afgøre, hvad der er årsagen til, at der opstår skimmelsvamp – lejers adfærd, delvis lejers adfærd eller udlejer – kan man heller ikke fordele skylden. Og huslejenævnene har ingen ekspertviden om skimmelsvamp. Socialministeriet har udarbejdet udkast til en vejledning om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp og en vejledning til ejere af private udlejningsejendomme angående fugt og skimmelsvamp. Men de giver ikke nogen særligt brugbare anvisninger. – Det er svært at sige, hvordan sager om skimmelsvamp skal løses i det juridiske system. Det kræver, at man giver huslejenævnene ret til at indhente tekniske kompetencer. Ellers er grundlaget for afgørelsen alt for flygtig, mente Mogens Dürr. Byfornyelsesloven er ved at blive ændret, så i fremtidige sager om skimmelsvamp kan udlejer formentlig risikere at få et påbud om at gennemføre forbedringer af bygningen på grund af sundhedsproblemer.
Fremmødet var flot til Fællesforeningens orienteringsmøde på Hotel Hvide Hus i Køge
Efter frokost var advokat Timmy Lund klar med en række gode råd til udlejer, der er nyttige i fraflytningssager. Blandt andet bør udlejer aldrig give lejer lov til at udbedre skader eller rydde op, efter at nøglerne til lejemålet er afleveret, det vil sige efter fraflytningsdagen. Og så er det en god ide altid at lave en indflytningsrapport, når lejemålet lejes ud igen. – Indflytningsrapporterne er nemlig til det gode. Alt, som ikke bliver noteret i indflytningsrapporten, må jo være i orden. Rapporten kan derfor bruges som bevis i en fraflytningssag, fortalte Timmy Lund. Jens Thoregaard sluttede dagen af med et „på gensyn næste år“, og de mange grundejere kunne gå på weekend – klogere på lejelovens komplekse regler og på, hvordan man kommer skimmelsvampen til livs.
Der blev lyttet koncentreret til dagens oplæg fra mikrobiologiens og juraens verden
alf@ejendomsforeningen.dk
Fakta Typiske steder, hvor skimmelsvampen dukker op
I tagkonstruktioner, der er utætte, eller hvor der dannes kondens I krybekældre. Under gulve, som skjuler utætte vandrør. På beklædninger og belægninger i kældre. På murpartier, hvor der dannes kondens. På forsatsvægge, der bruges til indvendig isolering.
Advokat Timmy Lund gav en grundig gennemgang af, hvad udlejer bør huske på, når en lejer flytter ud
25
Øget pres på infrastrukturen Forfatter sofie jensen De økonomiske nøgletal tager i denne måned udgangspunkt i Husets tema om en mere effektiv infrastruktur. Vi ser på udviklingen i person- og godstransporten samt køretøjsbestanden. Denne måneds nøgletal viser en stigende bestand af køretøjer i Danmark.
Infrastrukturkommissionen påpeger det forhold, at folk pendler længere og længere mellem bolig og arbejdssted. Det vil medføre en øget belastning på vej- og tognettet og vil kræve, at infrastrukturen i Danmark skal udvides.
soj@ejendomsforeningen.dk
Figuren viser, at der i perioden 1990 til 2006 har været stigende persontransport med både tog og fly. Det ses, at der især er en stærk stigning i flypassagererne i perioden 1993-1997 og 2003-2006. Antallet af togpassagerer er nogenlunde konstant frem til 2002, men stiger herefter kraftigt.
Persontransport med tog og fly 1990-2006 0ERSONTRANSPORT MED TOG OG FLY
Kilde: www.statistikbanken.dk
4OGPASSAGERER Togpassagerer
26
!FREJSENDE FLYPASSAGERER Afrejsende flypassagerer
Godstransport med skib, lastbil og tog 1996-2006
Imens persontransporten frem til 2006 har vĂŚret stigende, er udviklingen en lidt anden for godstransporten. Godstransporten med skib og tog har vĂŚret svingende, men faldende igennem hele perioden. I 2006 var godstransporten med tog 20 procent lavere end i 1996. Transporten med lastbil har ikke ĂŚndret sig voldsomt og lĂĽ i 2006 pĂĽ samme niveau som i 1996.
'ODSTRANSPORT MED SKIB LASTBIL OG TOG
Kilde: www.statistikbanken.dk
3KIB
,ASTBIL
4OG
Lastbil
Skib
Tog
Køretøjsbestanden 1993-2007
Igennem hele perioden har køretøjsbestanden vÌret støt stigende. I 1993 var bestanden pü knap 1,9 millioner biler, mens bestanden i 2007 var steget til knap 2,5 millioner biler. Dette svarer til, at 36 procent af befolkningen i 1993 ejede en bil, mens hele 46 procent af befolkningen i 2007 ejede en bil.
+žRETžJSBESTANDEN
!NTAL
Kilde: www.statistikbanken.dk
27
kend din boligpolitiker
10 spørgsmål til
Sophie Hæstorp Andersen (S) FORFATTER RIKKE KRISTIANSEN
Hvordan bor du selv? Jeg bor i en ejendom, hvor vi også løser nogle boligsociale problemer. Jeg er privilegeret, da jeg bor i en stor lejlighed. Den er for øvrigt næsten til markedsleje. Jeg er glad for at bo til leje, fordi der er en masse ting, som jeg ikke selv skal gøre. Jeg kan bare ringe til ejendomsinspektøren, som sørger for, at tingene er i orden. Hvad prioriterer du selv i en bolig?
Sophie Hæstorp Andersen er Socialdemo kraternes boligordfører
Sophie Hæstorp Andersen er valgt ind i Folketinget for anden gang ved valget i 2007 og er valgt på Vestegnen. Hun sad også i Folketinget fra 2001-2005. Sophie er 33 år og bor sammen med sin kæreste på Vesterbro sammen med deres datter på 3½ år. Hun er uddannet cand.scient.pol. fra Københavns Universitet i 2006. Hvorfor blev du ordfører for boligområdet? Jeg sad også i Boligudvalget i perioden 2001-2005, hvor jeg havde ansvaret for andelsboliger. Jeg er meget stolt over at være udpeget som boligordfører, da boliger er en mærkesag for Socialdemokraterne. Boligområdet hænger meget tæt sammen med folks hverdag, fordi boligen har stor betydning her. Derfor er boligområdet tæt forbundet med integrations- og sundhedsområdet, som jeg også har beskæftiget mig med. Hvad betyder din bolig for dig? Min bolig betyder mange ting. Det er det sted, hvor jeg kan slappe af og være mig selv. Det er et sted, som jeg hører til – det er med til at skabe min identitet. Vi påtager os i høj grad en identitet i forhold til det område, som vi bor i. På Vesterbro dyrker man byen med dens larm og støj. Vi er interesserede i, at folk er forskellige. Når man bor i storbyen, kan man også være anonym, netop fordi forskelligheden er stor.
28
Hvad vil du gerne opnå på boligområdet? Jeg vil gerne opnå, at vi giver landets kommuner muligheder for at skabe nogle gode boligområder – at realisere deres drømme. Det gælder, både når de vil modernisere kommunens boliger, og når de vil bygge nye. Jeg synes ikke, at regeringen er god nok til at give kommunerne de værktøjer, som de har brug for. De skal have et frihedsbrev, som giver dem lov til at bestemme mere selv. Dermed kan vi langt bedre realisere målet
Jeg har en datter på 3½ år, og jeg lægger derfor vægt på, at der er plads og rum, som hun kan udfolde sig på. Der må gerne være rekreative rum, fx legepladser. Jeg lægger også vægt på at have rum i boligen, hvor jeg kan lukke døren. Jeg kan lide, at det er en sund bolig, som også gerne må være lys. Min bolig skal ligge i et område, hvor der er liv, og hvor jeg kan føle mig tryg. Det betyder meget, at der er et bad og fjernvarme. Min bolig skal også ligge tæt på offentlig transport og gode indkøbsmuligheder.
om at etablere forskellige boligtyper.
Hvad er din værste boligoplevelse? Jeg boede engang til leje hos en kunstner på Frederiksberg. Men han havde ikke anmeldt til kommunen, at han lejede halvdelen af lejligheden ud. Han boede selv i sin datters lejlighed. Hvis jeg kom til at støde til elskabet i ejendommen, så gik al strømmen. Jeg oplevede så, at elforsyningsselskabet kom ud for at finde fejlen. De stillede en masse spørgsmål: „Hvem bor her?“ og „Hvorfor er du her?“. Der havnede jeg i en slags limbo, hvor jeg ikke kendte mine rettigheder. Det var ubehageligt.
Hvor på boligområdet ser du de største udfordringer? Vi ser, at nogle boligejere har fået en kæmpe friværdi, men ikke alle. Værdistigningerne har skabt en øget ulighed på boligmarkedet. Det er en stor udfordring – politisk – at få taget hånd om den ulighed, som er opstået, uden at hverken ejere eller lejere skal gå fra hus og hjem.
Hvor vil du aldrig selv bo? Jeg har svært ved at se mig selv bo langt ude på landet – langt væk fra en by. Jeg er vokset op i lejligheder og er vant til, at de lyde, som er omkring mig, kommer fra andre mennesker. Jeg kan blive utryg, hvis jeg ikke kender de lyde, som er i boligen. Det kan fx være i et hus langt ude på landet, hvor jeg kan føle mig utryg, fordi der er andre lyde end dem, jeg er vant til.
Hvad vil du aldrig stemme for? Som politiker skal man nok passe på med at bruge ordet „aldrig“. Men jeg vil have det meget dårligt med at stemme for, at der bliver taget flere penge fra Landsbyggefonden, som ikke går til renoveringer og moderniseringer af de almene boliger. Vi har en række boliger, som gennem de kommende år skal renoveres kraftigt. Vi skal ikke have billige boliger med elendige køkkener og uden bad.
Hvad er det værste politiske tiltag, der er sket på boligområdet? Det er snarere manglen på politiske tiltag, som påvirker boligområdet negativt, fordi vi ser flere problemstillinger, som der ikke tages hånd om, fx den stigende ulighed. Derfor er det vigtigt, at der findes boliger, som alle har råd til. Der er fx sket et styrtdyk i tilsagnene til at bygge nye almene boliger. Og vi ser ingen tiltag, som kan ændre på denne udvikling. Det er i dag svært at bygge, fordi både grund- og byggepriser er høje.
Visioner for et trafikknudepunkt Flere grundejere i København City var inviteret til idémøde om området ved Nørreport Station sammen med overborgmester Ritt Bjerregaard og teknik- og miljøborgmester Klaus Bondam FORFATTER RIKKE KRISTIANSEN foto DSB arkitekter
Kommunen har også afholdt et borgermøde, hvor tryghed på Nørreport Station var i fokus
Skal der være skorstene eller gangpromenade? Denne illustration er et såkaldt volumenstudie, som DSB’s arkitekter har udarbejdet, og som skitserer deres tanker for at få en renere luft på Nørreport
„Tænk, hvis vi kunne skabe et Nørreport med ren luft, velfungerende cykelparkering og et byliv, der er mere interessant end busholdepladser og trafik i fire baner“. Sådan indleder overborgmester Ritt Bjerregaard og teknik- og miljøborgmester Klaus Bondam deres invitation til et idémøde, hvor naboer og grundejere til Nørreport Station kunne give deres input til området ved Nørreport Station. Mødet finder sted hos 2+1 Idébureau, der har lokaler ved Nørreport med en fantastisk udsigt over hele området, og som deltagerne flittigt benytter sig af undervejs i diskussionerne. – Det er ikke særlig pænt med alle de cykler og gratisaviser, som flyder. Der er masser af biler og busser. Faktisk har Nørreport Station dagligt over 100.000 passagerer, og dermed er stationen større end Hovedbanegården, indleder Ritt Bjerregaard. København ønsker at være en bæredygtig by, hvor den kollektive trafik styrkes. København skal også have en renere luft. Derfor har byen bedt staten om at gøre noget ved luftforureningen på Nørreport Station. Og der er afsat penge på finansloven for 2008 til at give stationen en renere luft. Men de to borgmestre vil mere end det. Området skal udvikles, og alle muligheder skal overvejes. Måske skal der bygges i højden, eller der skal være mere grønt at kigge på. Projektet kalder de for „Kvalitetsløft af Nørreport“. – Vi har fået et bud på en løsning fra Banedanmark og DSB, som indebærer, at der etableres nogle store skorstene, som skal give mere luft på perronerne. Men det her projekt hænger også sammen med andre af Københavns projekter, fx Torvehallerne. Vi skal derfor se på hele området fra Jarmers Plads og hen til Statens Museum for Kunst, fortæller Ritt Bjerregaard.
Men kommunen har travlt, fordi den endelige aftale med staten skal indgås til juni. Derfor skal kommunens plan snart være på plads. Kommunens folk har talt med flere københavnere om, hvad de synes om området ved Nørreport Station – og der er mange holdninger. Nogle borgere mener, at det er et godt mødested, andre, at det er grimt, slidt og forfaldent, mens andre igen synes, at området er dejligt storby-råt. De to borgmestre lagde vægt på, at de hører grundejernes ideer. Og der kom mange ideer frem i de to workshopper, som blev gennemført på mødet. Nørre Voldgade bør være en boulevard, området skal have en bedre trafiksikkerhed, og den tunge trafik skal væk – fx kan busserne rykkes til Israels Plads. Måske kan man løfte noget af trafikken eller gangarealerne, måske kan der nogle steder bygges en til tre etager i højden – oven på det eksisterende byggeri. Og så holder der alt for mange cykler – også foran butikkerne. Og der kom mange flere ideer frem, som borgmestrene tog med tilbage til rådhuset. – Det er dejligt med den interesse, som grundejerne viser for projektet. Tankerne vil indgå i kommunens videre arbejde. Vi håber på at få en aftale med staten på plads og dermed sætte gang i en proces, så vi kan få nogle bud på, hvordan Nørreport-området kan komme til at se ud, fortalte Klaus Bondam og sluttede dermed dagens møde.
rik@ejendomsforeningen.dk
Fakta Staten har på finansloven for 2008 afsat 175 mio. kr. til forbedringen af luften på Nørreport. DSB kan bidrage med op til 100 mio. kr. til opgraderingen af Nørreport. Kommunen har p.t. afsat 20 mio. kr. til forbedringer af overfladen. Den 21. februar 2008 godkendte Borgerrepræsentationen processen for udarbejdelse af et projekt for „Kvalitetsløft af Nørreport“. Læs mere på www.kk.dk, hvor du også kan læse om de andre omtalte projekter.
29
synspunkt
Administrativ håndtering af tagboliger FORFATTER CAND.JUR. MARIANNE DUE, REALKREDIT DANMARK
!!
ligens størrelse og i andelsboligforeningens samlede areal. Arealet bør tillige indgå med fuld andelskrone. Hvis der ikke kan opnås fuld pris i forbindelse med salget, kan andelen – efter beslutning eller bemyndigelse fra generalforsamlingen – afhændes til nedsat pris. Andelshaverne vil på den måde bevare rettigheder i forhold til det fulde indskud og det fulde areal. Prise for ombygningen – og hvem skal afholde udgifterne? Specielt ved knopskydning er det fristende at lade andelshaver forestå indretning af arealerne for egen regning. Det kan udløse diskussionen om individuelle forbedringer og afskrivning. Flere udtrykte bekymring ved „eget arbejde“ og kvaliteten heraf og så helst, at andelsboligforeningen både afholder udgifterne og forestår arbejderne. Imidlertid stod det også klart, at det ofte ikke kan lade sig gøre, fordi udgifterne bliver for høje.
Hvordan håndterer man tagboligprojekter? Marianne Due fra Real kredit Danmark belyser emnet i månedens Synspunkt
Blandt administratorer opleves det i hverdagen, at der er forskellige måder at håndtere udnyttelse af andelsboligforeningernes tagetage på. Det gælder, både hvis tagetagen udnyttes ved knopskydning, og hvis den udnyttes ved indretning af nye boliger. Det betyder, at den administrative løsning håndteres let hos den nuværende administrator, men at den kan give problemer, hvis ejendommen overtages af en anden administrator. Realkredit Danmark afholdt i januar et diaglogmøde for administratorer og advokater, hvor der var åben mulighed for deltagerne for at udveksle synspunkter. Mødet blev indledt af afdelingsdirektør Anette Dyhl, DATEA A/S, og statsautoriseret revisor Hanne Sandersen, Ernst & Young, der præsenterede et oplæg til håndtering. Den efterfølgende debat, der blev styret af afdelingsdirektør Per Holm, Dan-Ejendomme as, afslørede på flere punkter en overvejende enighed om håndteringsmåder. Fordelingstallet og andelskronen. Der var overvejende enighed om, at de inddragede arealer bør indgå med fuld vægt, både i bo-
Fordele og ulemper for eksisterende andelshavere. Det er væsentligt at gøre sig klart, hvilke fordele og ulemper de eksisterende andelshavere har ved udnyttelse af tagarealerne. Hvis projektet gennemføres i forbindelse med et planlagt nyt tag, fremkommer den mest oplagte løsning, idet værdien af tagboligprojektet vil kunne betale en del af udgiften. Derudover bliver driftsudgifterne efterfølgende fordelt på flere m2. Ulempen for andelshaverne er, at andelsboligforeningen skal afholde udgifterne til etablering af råhuset i de udvidede arealer. Boligafgiften og beslutningsprincipper. Boligafgiftens indbyrdes fordeling efter inddragede tagarealer blev også drøftet. Også her var der en overvejende enighed om, at alle m2 deltager ligeligt i fordelingen af boligafgiften. Skal beslutningen om inddragelse af tagarealer træffes enstemmigt, med kvalificeret flertal eller simpelt flertal? Alle muligheder var fremme, men den generelle holdning var, at beslutningen kan træffes med kvalificeret flertal. Hvornår kan det betale sig?. Det er vigtigt med en break evenberegning på projektet. Hvad bliver prisen for et eventuelt nyt tag med og uden et tagboligprojekt? Og hvilke fordele og/eller ulemper følger af projektet? Mødet gav en værdifuld dialog om den administrative håndtering af tagboliger, og på mødet var der positive meldinger om mødeformen. Realkredit Danmark kunne allerede på mødet love, at arrangementet vil blive fulgt op af nye dialogmøder.
Har du et synspunkt omkring ejendomsbranchen, bringer vi det gerne. Du skal blot sende det til rik@ejendomsforeningen.dk, mrk. Synspunkt.
30
Frihed Udsyn Frisk luft Pusterum Ekstra plads Mere lys
Altandrømme
Bor du i en etageejendom uden altan, eller har din lejlighed en gammel altan, der trænger til at blive udskiftet og indtaget på ny? Så gør noget ved dine drømme – for der er mange fordele og glæder ved egen altan: ■ Udgang til det fri året rundt ■ Lys og frisk luft til din bolig ■ Ekstra boligareal under åben himmel ■ Værdistigning af ejendommen – ofte med langt mere end investeringen ■ Er I flere om projektet, kan du reducere udgiften til altanen
Lys, luft og plads – vi forlænger din bolig ud i det fri. Hos Altan.dk beskæftiger vi os med altaner til eksisterende etageejendomme. Vi udskifter gamle slidte altaner til nye, og vi nyetablerer altaner på ejendomme, hvor der ikke tidligere har været altaner. Som altaneksperter varetager vi alle aspekter af en altansag fra indledende besigtigelse frem til aflevering af færdigt altanprojekt. Vi arbejder hver dag energisk på at realisere dine drømme om et ekstra uderum. Mere end 2.000 danske husstande årligt er ikke i tvivl. De nyder allerede livet på deres altan.
Æblegården | Næstvedvej 60 A | 4180 Sorø 57 60 83 03 | info@altan.dk | www.altan.dk
Kom og hør om Cityringen – besøg hos Metroselskabet A/S Ejendomsforeningen Danmark holder sammen med Metroselskabet A/S et gratis gåhjemmøde for foreningens medlemmer om den nuværende Metro, den kommende Cityring, og hvor Metroen måske kører i fremtiden. Der bliver også mulighed for at besøge Metroens kontrolcenter. Gåhjemmødet finder sted den 15. maj kl. 16-18 hos Metroselskabet A/S, Metrovej 5 i Ørestaden. Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/cityring foto Metroselskabet
foto metroselskabet
31
Nye møder i ED forum for ejendomsadministration Ejerskifte af ejerlejligheder
Ejendomsfinansiering
Hvordan overdrages sikkerheden til ejerforeningen, nĂĽr ejerlejligheder sĂŚlges? Hvordan retter man som administrator op pĂĽ, at sikkerÂhedsstillelserne fra de enkelte ejerlejligheder til ejerforeningen ikke er i orden?
Kom og hør Lars KjÌr, Bech Bruun, fortÌlle om ejendomsfinansiering i forbindelse med overdragelse af ejendomme samt den løbende drift.
Kom og hør advokat Niels-Ole Bjørn Pedersen fra advokatfirmaet C.E. Jensen svare pü spørgsmülene og fortÌlle om ejerskifte af ejerlejligheder set fra administrators synsvinkel. Torsdag den 24. april, klokken 15-17.
Torsdag den 8. maj 2008, klokken 15-17.
Ejendomsvurderinger De seneste tiders enorme stigninger i de offentlige ejendomsvurderinger giver anledning til en rÌkke spørgsmül om for eksempel de skattemÌssige konsekvenser for den enkelte ejer. V. advokat Kim Pedersen fra Sirius Advokater. Tirsdag den 10. juni, klokken 15.00-17.00.
Møderne holdes i Ejendomsforeningen Danmarks lokaler i Nørre Voldgade 2, 3. sal, 1358 København K. Tilmeld dig pĂĽ www.ejendomsforeningen.dk, info@ejendomsforeningen.dk eller telefon 33 12 03 30. Det er gratis at deltage og at vĂŚre medlem af ED forum for ejendomsadministration.Â
ERHVERVSMÆGLERNE Boligudlejningsejendom Frederiksberg
Sag 107512. Velbeliggende hjørneejendom med herskabeligt prÌg, beliggende pü sidegade til Søndre Fasanvej, udbydes til salg. Fremstür med facader i rü mur og Københavnertag, pülagt henholdsvis tagpap og eternit. Vinduer udgør Ìldre trÌrammer med enkeltlagsglas. Fjernvarme. Indeholder 10 stk. 2-vÌr. lejligheder pü mellem 58 og 60 kvm. Alle med toilet, men uden bad. Årlig lejeindtÌgt kr. 256.147. Yderligere oplysninger:
.....
....
Lundsgaard Johansen
Stats.aut. ejendomsmÌglere og valuarer MDE Toldbodgade 55,1253 København K Tlf. 33 14 16 11 Fax 33 32 20 42 E-mail: lj@lundsgaard-johansen.dk www: lundsgaard-johansen.dk 32
32 T]`c[ T]` SXS\R][aOR[W\Wab`ObW]\
nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening
Vinduer i ejerforeninger Når der opstår behov for udskiftning eller vedligeholdelse af vinduer i en ejerforening, er spørgsmålet, hvorledes dette besluttes, og hvordan udgiften fordeles
Susanne Rendtorff, sekreta riatschef i Ejerlejlighedernes Landsforening
FORFATTER SEKRETARIATSCHEF SUSANNE RENDTORFF, EJERLEJLIGHEDERNES LANDSFORENING FOTO JAN SOMMER
have ejerforeningens godkendelse, hvis han ønsker at foretage vedligeholdelse eller ændringer heri.
I sager om udskiftning eller vedligeholdelse af ejerforeningens vinduer er det helt afgørende, hvad vedtægten siger herom. Er der ingen vedtægt, eller siger vedtægten intet herom, så gælder normalvedtægten. Normalvedtægten udtrykker det ikke direkte, men da vinduer indgår som en integreret del af klimaskærmen/facaden, vil udgiften være at afholde som en fællesudgift og at fordele efter fordelingstal. Udgangspunktet er således, at vinduer er et fællesanliggende. Beslutningen herom træffes på generalforsamling.
Ruder. Udgangspunktet vil være, at revnede ruder er den enkelte ejers anliggende, men ejerforeningen kan tegne en glasforsikring og dermed overtage dette. Er der tale om en generel udskiftning af termoruder, vil dette være foreningens anliggende. Enkelte punkterede termoruder er principielt ejerforeningens anliggende, men det er af betydning, hvorledes foreningens praksis har været hidtil.
Udskiftninger. Er der tale om en nødvendig generel udskiftning, vil almindeligt flertal være nok til en beslutning om generel vinduesudskiftning. Hvis der er tale om en unødvendig eller luksuriøs udskiftning, vil der skulle totredjedels-flertal til for at træffe beslutningen. Skal hele vinduet udskiftes, vil det som oftest være begrundet i udefrakommende forhold, vejrlig eller lignende, og det vil derfor være et fællesanliggende. Men har ejeren selv forvoldt skade på vinduet, vil han skulle erstatte ejerforeningen den skade, han har forvoldt på foreningens ejendom. Ejerforeningen skal træffe beslutning om udskiftninger. Er der tale om udskiftning af enkelte vinduer, vil ejerforeningen ikke blot kunne sige, at der ikke er flertal herfor. Der er pligt til at beslutte nødvendig vedligeholdelse, men ejerforeningen har ret til en vis prioritering af de arbejder, der skal sættes i gang. Er det p.t. mere vigtigt at reparere taget, kan foreningen beslutte at udskyde en vinduesudskiftning. Hvis den enkelte ejer ønsker at udskifte vinduer i sin lejlighed på et tidligere tidspunkt, skal man være opmærksom på, at det forudsætter tilladelse fra ejerforeningen, selv om man selv bekoster udskiftningen. Det skyldes, at det er ejerforeningen, der er ejer af facaden. Den ejer, der selv udskifter vinduer, skal være opmærksom på, at han kan komme til at deltage i udgifterne til en senere generel udskiftning efter fordelingstal. Vedligeholdelse. Vedligeholdelse af vinduerne er for den udvendige dels vedkommende ligeledes et fællesanliggende, men den indvendige del er ejerens anliggende. For den udvendige vedligeholdelse gælder altså tilsvarende. Beslutninger træffes på generalforsamlingen. Og den enkelte ejer skal
Ejerlejlighedernes Landsforening
Delegeretmøde Mandag d. 28. april 2008 afholder vi delegeretmøde i Ejerlejlighedernes Landsforening. Der bliver udsendt særskilt indkaldelse til medlemsforeningerne. Mødet finder sted Nørre Voldgade 2,3. kl. 16.30 Programmet ser således ud: Kl. 16.30 Forsikring, v. Kim Kristiansen, Codan Kl. 17.00 Ejerforeningens praktiske ledelse, v. Susanne Rendtorff Kl. 17.30 Pause m. sandwich og vand Kl. 18.00 Delegeretmøde Kl. 19.00 Afslutning Tilmelding nødvendig. Skriftlig tilmelding kan ske til sekretariatet senest d. 22. april 2008.
Ejerlejlighedernes Landsforening Toldbodgade 37 A, 1022 København K. Tlf.: 33 12 25 34 Fax: 33 12 65 69. E-mail: ejl@ejl.dk
33
markedsnoter
Nyt liv i de danske herregürde Vi har godt 600 herregürde i Danmark. De bÌrer pü en unik kulturarv og vidner om en tid, hvor der var mere liv pü landet. I dag stür en stor del af herregürdenes bygninger tomme og er i fare for at forfalde. Derfor har Realdania afsat 100 mio. kr. til projektet ’Fremtidens Herregürd’. Sammen med herregürsejerne vil Realdania og Bygningskultur Danmark gøre de danske herregürde til konkurrencedygtige forretninger. Der skal udtÌnkes ideer for, hvordan man puster liv i de historiske bygningsvÌrker – eksempelvis ved at skabe kulturoplevelser, erhverv eller ferieboliger i de tomme bygninger. Fremtidens Herregürd løber over fem ür og vil resultere i mindst tyve konkrete demonstrationsprojekter. Alle herregürdsejere kan byde ind med projektforslag.
LĂŚs mere pĂĽ www.fremtidensherregaard.dk
28 ĂĽrs erfaring i rĂĽdgivning med
BYGNINGSBYFORNYELSE
Holckenhavn Slot ved Nyborg er med i Realdanias projekt „Fremti dens HerregĂĽrd“
Generalforsamling i Nyborg Grundejerforening af 1898
Tilstandsrapporter Drift og vedligehold
Mandag den 14. april 2008 kl. 16.30.
Projektering og tilsyn
Afholdes i Borger- og HündvÌrkerforeningens Hus, Nørrevoldgade 63, 5800 Nyborg. Efter generalforsamlingen vil der vÌre følgende indlÌg:
Tagboliger Bygningskonstruktioner Tekniske installationer Altaner og tagterasser
OBH-Gruppen ved IT-projektleder Per Rygaard: „EnergimĂŚrkning af bolig- og erhvervsejendomme“. Nykredit ved formuekonsulent: „Formueoptimering“.
Bygningsrenovering
Nykredit Erhverv v/investeringsrĂĽdgiver Ulrik Sandgaard Hansen: „Investeringsanbefalinger“.w
FALKON A/S
Tilmelding pĂĽ telefon 65 31 10 48 / 65 31 00 30 eller fax nr. 65 30 31 31 senest fredag den 11. april 2008 af hensyn til arrangementets afholdelse.
Nordre FasanvEJ ST s &REDERIKSBErg
Nyborg Grundejerforening af 1898
RĂ…DGIVENDE
INGENIĂ˜RER
4LF s FAX ww.falKON DK s falKon@falKon.dK
34
Så er kursuskataloget for efteråret 2008 klar Tilmeld dig kurserne på www.ejendomsforeningen.dk
program | efterår 2008
I denne måned har vi vedlagt Ejendomsforeningen Danmarks kursuskatalog for efteråret 2008. Kursuskataloget indeholder som altid et væld af gode kursus tilbud til vores medlemmer og ikke-medlemmer.
Kursusudbuddet i efteråret er præget af mange nyheder på vores efteruddannelseskurser: • Ejendomsforsikring • Betalinger ud over lejen i erhvervslejemål • Brush-up/nyhedskursus – boliglejeret og foreningsret • Beboerrepræsentation – et overblik over rettigheder og pligter • Ejerforeninger – praktisk håndtering På vores semesterkurser har vi nyt på flere fronter. Eksamen genindføres på samtlige semesterkurser, og i august måned afholdes der en ekstraordinær eksamen for tidligere og nuværende kursister på „Boliglejeret II“. For nuværende og tidligere kursister på „Ejendomsregnskab“ afholdes ekstraordinær eksamen i juni måned. På semesterkurset „Andelsboligforeninger og ejerforeninger“ indfører vi på holdundervisningen et forkursus for de deltagere, der har ingen eller meget lidt erfaring med emnet. Det sker for at gøre kursisterne bedre rustet til undervisningen og for at løfte vidensniveauet i undervisningen til gavn for alle. Samtidig indfører vi en ekstra undervisningsgang, således at der løbende bliver mere tid til praktisk opgavegennemgang.
Ejendomsforeningen Danmarks uddannelsesafdeling
Kristin Jonasson Chefjurist, advokat
Mogens Dürr Juridisk konsulent, advokatfuldmægtig
Timmy Lund Witte Juridisk konsulent, advokat
Lars Top RudPetersen Juridisk konsulent
Mette Petersen Advokat- og kursussekretær
Christina Hagen Albrecthsen Kursussekretær
Vi glæder os til at se jer. 35
UDGIVERADRESSERET MASKINEL MAGASINPOST ID-NR.: 42055: AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, T: 33 12 03 30
%JERLEJLIGHEDSPORTEF’LJE FULDT UDLEJET TIL SALG $AUGBJERGVEJ °RHUS #
&ULDT UDLEJEDE EJERLEJLIGHEDER I FLOT BYGGERI .YOPF’RT I "ELIGGENDE I &RISKOHUS HELT CENTRALT I ªRHUS # 0ORTEF’LJEN OMFATTER EJERLEJLIGHEDER UD AF I EJERFORENINGEN »RS AFKAST ER HELT OPPE P» ,EJEN REGULERES DE F’RSTE »R »RLIGT MED HEREFTER MED STIGNINGEN I .0)
36
!REAL KVM 0RIS KR 3AG NR
3KOLEGADE °RHUS # ) +ASTELSVEJ &REDERICIA 3VANEM’LLEVEJ +’BENHAVN Œ ) ) GAARDE DK