Huset 2 2017: Skadedyr by EjendomDanmark

Huset Magasinet for hele ejendomsbranchen 49. årg. nr. 2, marts 2017

Foto: FredFroese, GettyImages. Foto:

Side 8-17

Analyse:

Hvad er en byggeret værd?

Airbnb:

Airbnb-turister skaber utryghed

Portrætter:

Sven Westergaard og Per Hansen

JEG ER NORDKRAF T Jeg satte strøm til Aalborg. I over 50 år arbejdede jeg, så sveden sprang. Men i 1999 trak de stikket. Mit liv som kraftværk var ovre. Gudskelov blev jeg født på ny. I dag er jeg stadig fuld af energi. Hver en krog bobler af musik, kunst og liv.

LIV TIL EJENDOMME Nordkraft er et gammelt kraftværk, der i dag er omdannet til et moderne kultur- og erhvervshus, som vi passer godt på. Vi administrerer, udvikler og servicerer danske ejendomme og varetager alle typer af opgaver; fra lejeopkrævning og tilsyn med ejendomme til rådgivning af vores kunder. Mød flere af vores ejendomme på livtilejendomme.dk

Tema: Skadedyr 08 12 16

Væggelus og rotter er blot nogle af de ubudne gæster, etageejendomme kan få besøg af. Hvad kan man selv gøre for at værne sig mod skadedyr, og hvad kræver hjælp? Væggelus og rotter, der invaderer ejendommen, er enhver udlejers mareridt. Vi har talt med to medlemmer, der er gået ind i kampen om at komme de ubudne gæster til livs. I den juridiske rådgivning hos Ejendomsforeningen Danmark støder vi ofte på spørgsmål, der handler om skadedyr. Vi kaster lys over de mest tilbagevendende problematikker.

Hvis først din ejendom er blevet angrebet af væggelus, kan det være svært at komme dem til livs. Læs mere fra side 8.

Huset Nr. 2 2017 4

Ejendomsforeningen Danmark mener: Digitalisering kræver forandringsvilje

6 Branchenyt 8-17 Tema: Skadedyr 18 Analyse: Hvad er en byggeret værd? Advokaterne Sven Westergaard (tv.) og Per Hansen træder ud af Ejendomsforeningen Danmarks hoved bestyrelse. Vi tegner portrætter af dem. Læs mere fra side 30.

20 Oplev en ejendom: Historisk perle på Gothersgade

24 Airbnb: Airbnb-turister skaber utryghed i etageejendomme

28 Nøgletal: Antallet af ejendomsforbrydelser falder

30 Portræt af Sven Westergaard: ”Vi har samlet og professionaliseret branchen”

31 Landsmøde 34 Portræt af Per Hansen: ”Ejendomsprojekter i ind- og udland bliver mit næste projekt”

38 Nyt fra Ejerlejlighedernes I artikelserien ”Oplev en ejendom” har vi denne gang besøgt Reformert Kirke. Kirkens loge, som blev bygget til ære for dronning Charlotte Amalie, er udsmykket med buttede barokengle, der kigger hengivent ned på majestæten. Læs mere side 20.

ISSN 0109-1034

Medlem af Danske Medier

Landsforening: Airbnb kan udfordre ejerforeninger

Erhvervsmagasinet Huset, 49. årgang, nr. 2, marts 2017. Næste nummer udkommer i april og har temaet „Indeliv“.

Ansvarshavende redaktør: Kommunikationschef Rikke Kristiansen.

Tryk: Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svanemærket papir.

Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk.

Redaktion: Kommunikationskonsulent Stine Rud Skov.

Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde samt dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

Huset udkommer otte gange årligt og sendes gratis til alle Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset og Huset Jura for 1.085 kroner inkl. moms.

Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk.

Layout: Anita Hansen.

Abonnement: Egon Petersen, 33 12 03 30.

Ejendomsforeningen Danmark mener

Digitalisering kræver forandringsvilje Digitalisering forandrer den offentlige sektor og virksomhederne. De nye muligheder ændrer virksomhedernes forretningsgrundlag, men den private lejeboligsektor er på nogle punkter desværre bagud. Tvunget af forældede og ufleksible regler.

en digitale virksomhed slår for alvor igennem i erhvervslivet i disse år, hvor der sker en integration mellem den digitale verden og den fysiske produktion. Nogle kalder det for industrialisering 4.0, hvor man flytter fokus fra udelukkende at fremstille hurtigere, bedre eller billigere produkter og processer til i stedet at tilbyde attraktive og efterspurgte digitale services til kunderne. Et område, som også regeringen har fokus på i sit strategiarbejde ”Danmark i vækst”. Når virksomheder i stadig stigende grad tilrettelægger arbejdsprocesserne digitalt, så er det til fordel for både virksomheden og kunderne, fordi man kan yde en langt bedre service og måske samtidig spare ressourcer både hos virksomheden og kunden. Det har bankerne opdaget for rigtig mange år siden, forsikringsselskaberne er godt på vej, og det offentlige Danmark er vant til det. Det er vi borgere også. Vi mailer med lægen, vores selvangivelse er digital, og vi får vigtige beskeder fra kommunen direkte i vores mailboks. Og det giver værdi, fordi vi får hurtig besked og kan læse den, når det passer os.

Barriere for digital kommunikation Ejendomsbranchen er også godt på vej med den digitale omstilling. Men vi bremses på nogle punkter af en lovgivning, der stiller sig i vejen for en digital omstilling i servicen til lejerne i de private lejeboliger. Boliglejelovene stiller fortsat skrappe og forældede krav til betingelserne for kommunikationen mellem udlejere og lejere. Det er endda i visse tilfælde forbudt at kommunikere digitalt med lejerne. Der er samtidig mange frister, og nogle af dem er meget korte, og de er svære at opfylde, hvis der skal anvendes almindelig post. Se bare den nye postaftale, der betyder, at et brev kan være seks dage undervejs. Derfor efterspørger både udlejere og lejere en mulighed for en fuldstændig digital kommunikation. Det er frustrerende, at udlejerne og ejendomsadministratorerne ikke altid kan yde en ordent-

Huset marts 2017

Foto: Sara Galbiati.

”... Måske lejerorganisationerne vil bytte et af deres mange læhegn med en fin vindmølle?” lig service, fordi loven forhindrer dem i det. De må sige nej til at hjælpe kunderne med digital kommunikation – en mulighed, som i forvejen findes i mange andre sammenhænge.

Digitaliseringsudvalg har løsningen Ejendomsforeningen Danmark har deltaget i det såkaldte digitaliseringsudvalg, der blandt andet ser på mulighederne for mere digital kommunikation mellem udlejer og lejer. Det er positivt, at daværende boligminister Inger Støjberg nedsatte arbejdsgruppen, som også er fortsat under den nye boligminister Ole Birk Olesen. Arbejdsgruppen er bredt repræsenteret fra både lejer- og udlejerside. Med en simpel modernisering af boliglejereglerne kan vi faktisk behandle kunderne tidssvarende, og i den afsluttende rapport fra udvalget indgår der en anbefaling om, at den mulighed hurtigt bør etableres.

Læhegn eller vindmølle? To lejerorganisationer har helt uforståeligt valgt at gå imod muligheden for mere digital kommunikation i de private lejeboliger. De foreslår en model, som minder om de begrænsede muligheder, der er i dag, for at kommunikere digitalt. Men udvalgets flertal foreslår at ligestille et brev med digital post. Det er sund fornuft, og vi forventer, der er politisk opbakning til denne fremtidssikre model. Det gamle ordsprog siger, at når forandringens vinde blæser, bygger nogle læhegn, og andre vindmøller. Måske lejerorganisationerne vil bytte et af deres mange læhegn med en fin vindmølle? John R. Frederiksen Formand for Ejendomsforeningen Danmark

Vores unikke fortid er jeres fordel Vores brancheerfaring fra begge sider af bordet betyder, at vi kender dit job, din hverdag og dine rutiner.

Bag vores software står 140 passionerede mennesker med unik brancheerfaring fra begge sider af bordet. Og vi tror på, at det er forudsætningen for stærke branche it-løsninger. Vi har fået nyt udseende, men vi er 100% de samme.

Læs meget mere på unik.dk/bolig

Kontakt Unik System Design i dag på 76 42 11 00 eller unik@unik.dk

Branchenyt

Ejendomsforeningen Kronjylland holder gå hjem-møde

Faxe Grundejerforening holder generalforsamling

Sorø Grundejerforening holder generalforsamling

Tirsdag den 14. marts kl. 17.00 hos Lou Advokatfirma, Østergrave 4, Randers C (kantinen på 2. sal. Der er adgang via opgangen til højre for hovedindgangen).

Onsdag den 29. marts kl. 18.00 i Haslev Hallernes selskabslokaler, Stadionvej 6, 4690 Haslev.

Mandag den 27. marts kl. 19.00 på Værkerne, Frederiksvej 29, 4180 Sorø.

Dagsorden ifølge vedtægterne. Mødets tema er: Huslejenævnets praksis efter ændring af lejeloven V. Jakob Juul-Sandberg, formand for huslejenævnet i Randers Kommune, professor MSO.

18.00 Generalforsamling 19.00 Spisning 20.00 Indlæg med advokat Lars Langkjær 21.00 Afslutning

Der vil blive serveret et lettere traktement. Prisen er 50 kroner, som betales kontant ved arrangementet.

Tilmelding skal ske senest mandag den 20. marts til Jørgen Høyer Klifoth på butik@klifoth.dk.

Efter generalforsamlingen ca. kl. 19.30 er der temamøde med borgmester Gert Jørgensen, som holder et indlæg om Sorø Kommunes boligpolitik og udbygningsplanerne for såvel boliger som erhvervsbyggeri i Sorø Kommune. Der er gratis adgang for alle interesserede. Tilmelding skal ske senest mandag den 20. marts til Mogens Pihl på pihl@danagraf.dk.

Tilmelding skal ske senest tirsdag den 14. marts kl. 12.00 til Susan Kristensen på sk@louadvokatfirma.dk eller på telefon 87 12 34 29.

Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejendomme, andels- og ejerforeninger Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet assurance assurance partner a/s

Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. Tlf. 33 33 25 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Forsikringsmæglere med Forsikringsmæglere Ekspert i ejendoms-med speciale speciale ii forsikringsløsninger forsikringsløsninger forsikringer til store ejendomme, til store ejendomme, Uvildig forsikringsmægler med speciale iandelsrådgivning om forsikring af ejendomme, og ejerforeninger andels-projektansvar og ejerforeninger entreprise, og byggeskade. Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet a/s assurance assurance partner partner a/s

Huset marts 2017

C Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 160 ·· 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg C Tlf. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 ·· Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Gl. Kongevej Kongevej 160 160 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg CC Gl. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 Tlf. www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 Kontakt Niels Ole Sloth Sloth direkte direkte 33 33 55 55 77 77 66 66 niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk

ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang. Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side.  90%

af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9%

af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Hurtig

behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

Bank | Forsikring | Pension

Nu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som er forsikrede i Alm. Brand. Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere. Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr. Skriv til ejendomsforeningen@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.

Skadedyr

Beskyt din ejendom mod skadedyr Væggelus og rotter er blot nogle af de ubudne gæster, etageejendomme kan få besøg af, og hvor behandlingen ofte er krævende og langvarig. Men hvad kan man selv gøre for at værne sig mod skadedyr, og hvad kræver hjælp udefra, når uheldet er ude? Det stiller en skadedyrsbekæmper og en rotteekspert skarpt på. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Camilla Rønde og Anja Desire Lykkeberg.

rian Langholm, der er serviceansvarlig i Dansk Skimmel- & SkadedyrsService ApS, er ikke i tvivl om, hvilket skadedyr der optager virksomhedens skadedyrsbekæmpere mest. Anmeldelser af væggelus er i stigning, og det mener han skyldes forskellige faktorer. ”Vi lever i et velfærdssamfund, hvor mange af os har råd til at rejse. Er man uheldig, får man væggelus med sig hjem i kufferten. Væggelus kan også spredes fra hjem til hjem, hvis man har overnattende gæster eller tager loppemarkedsfund med sig hjem. Endelig

betyder stigende temperaturer i Danmark, at skadedyr generelt har fået bedre levebetingelser”, siger Brian Langholm. Væggelus er til stor gene for mennesker, da de er blodsugende, hvilket kan føre til kløende, røde insektbid. Og så er de ret udspekulerede. ”Væggelus kommer på det tidspunkt om natten, hvor der er allermest roligt i sengen. Man opdager det typisk ikke, før skaden er sket”, siger Brian Langholm.

En langvarig affære Væggelus er ifølge Brian Langholm oftest et problem i etageejendomme og ses sjældent i villaer og parcelhuse. ”Man får flere skadedyr, når man bor tæt sammen”, siger han.

Brian Langholm, serviceansvarlig i Dansk Skimmel- & SkadedyrsService ApS, har iført sig det udstyr, skadedyrsbekæmpere har på under en skadedyrsbekæmpelse. Brian Langholm er nemmere at kende på billedet ovenfor.

Huset marts 2017

Skadedyr

Væggelus er et af de skadedyr, man som ejendomsejer ikke kan tage kampen op mod selv, men som kræver professionel hjælp udefra. Det er nemlig kun skadedyrsbekæmpere, der har adgang til de nødvendige sprøjtemidler. Bekæmpelsen kan være en langvarig affære og kan i nogle situationer strække sig over 3-12 måneder alt efter omstændighederne. Hvor nogle skadedyrsfirmaer vælger at sprøjte hele opgangen, hvis et lejemål er angrebet, mener Brian Langholm dog, at det ofte vil være tilstrækkeligt at behandle det enkelte lejemål og blot orientere under- og overboen. ”Typisk spreder skadedyr sig opad og til siden, men ikke nedad. Ofte er der jo brandvægge imellem lejemålene, som er rimelig tætte. Det gør, at skadedyrene har sværere ved at komme ind til sideboerne. Sker der en spredning, vil det typisk være til de øvre lejligheder”, siger han. Selvom væggelusene umiddelbart ser ud til at være forsvundet, vil der dog altid være en risiko for, at der dukker nogle op på et senere tidspunkt, nogle gange måneder efter. ”En væggelus øger sin vægt op til ni gange, når den indtager føde. Herefter kan de godt skjule sig i halve og hele år og tære på depoterne. Vores bekæmpelsesmiddel holder i op til 30-40 dage, og så kan det være svært at ramme alle i ét hug. Endelig er udklækningstiden for væggelus også langvarig. Æg-

gene dør ikke af at blive sprøjtet, men kun af damp og varmebehandling, og man kan ikke bare lige varme et lejemål op til 55 grader”, siger Brian Langholm. Det er dog ikke kun anmeldelser af væggelus, der optager Dansk Skimmel- & SkadedyrsService ApS. ”Kakerlakker og træborende insekter er også på listen over de skadedyr, hvor vi rykker ud. Det bør man ikke rode med selv. Myrer og frømøl, der kommer fra gryn og melprodukter, kan man langt hen ad vejen godt bekæmpe selv. Det er muligt at indkøbe forskellige selvhjælpsprodukter i byggemarkeder, herunder sprøjtemidler. Effektiviteten af produkterne er ikke på højde med erhvervsmæssige produkter, men alligevel er de ret effektive, hvis man reagerer med det samme. Der findes produkter mod både krybende, kravlende og flyvende insekter”, siger Brian Langholm og fortsætter: ”Ønsker man efterfølgende at forebygge mod frømøl og myrer, skal al tørkost i lufttætte beholdere, og man skal løbende sikre sig, at der ikke ligger madrester på gulvet”.

Forebyggelse er alfa og omega Ann-Charlotte Heiberg er uddannet biolog og ph.d., og hun er en af landets førende rotteeksperter og specialist inden for rotter (og kloakrotter) og deres adfærd. Hun bistår blandt andet kommunerne i at forbedre og

optimere den kommunale forebyggelse og bekæmpelse af rotter. Selve forebyggelsen er alfa og omega, hvis man vil undgå at have rotter ved sin ejendom, og med lidt omtanke kan man ifølge Ann-Charlotte Heiberg komme rigtig langt. Den bedste bekæmpelsesmetode er i hendes optik, at man sørger for at renholde sin ejendom, og at der er ryddeligt for på den måde at minimere rotternes skjulesteder. ”Selvom hovedparten af rotterne lever i kloakken i byerne, er vi også gode til at give rotterne plads på overfladen. Ved etageejendomme er en af de helt store udfordringer oftest affaldsforholdene, da spiseligt affald tiltrækker rotter. Typisk har man en række affaldscontainere stående i et lille indelukke. De to første containere bugner, og lågene kan ikke lukkes tæt i. Der står poser på jorden, fordi man ikke gider anvende den sidste container. Det kan skabe et kolossalt rotteproblem”, siger Ann-Charlotte Heiberg, der mener, at en effektiv dagrenovation er det bedste middel til at holde rotterne væk. Men også hyggelige gårdmiljøer kan invitere rotter til området. ”Vi er gode til at lave picnic- og grillpladser i gården. Samtidig skal der være buske, så der er noget grønt at se på om sommeren. Hvis der er noget, der tiltrækker rotter, så er det det. Flere udlejningsejendomme, jeg kender til, har fået påbud fra kommunen om

Tegn på væggelus

Gode råd fra Brian Langholm

• Kig efter sorte aftegninger under sengen og i madrassens sammenføjninger

Vejled beboerne om, at de skal huske at

• Bliver man bidt om natten i sin seng, er det typisk væggelus, der er årsagen • Væggelus bider typisk på ben, arme, hals og de steder, der ligger uden for dynen • Væggelus bider typisk sidst på natten, når søvnen er dybest • Væggelus gemmer sig i hulrum, bag billeder over sengen, under lamellerne, under sengen i hjørner m.m.

• lufte ud – den optimale temperatur i et lejemål skal være 20-22 grader • der ikke bør være fri adgang til mad eller ligge madrester på gulvet • de skal reagere med det samme i tilfælde af skadedyr • lokalisere, hvad der har skabt problemet • foretage en grundig rengøring På skadedyrsbranchen.dk kan man se de 30 skadedyrsfirmaer, som er godkendt af brancheforeningen ud fra et etisk regelsæt.

9 Huset marts 2017

Skadedyr

at fjerne og nedskære al vegetation for at kunne komme til at bekæmpe rotter”, siger Ann-Charlotte Heiberg, som samtidig slår ned på fuglefodring. ”Fuglefodring er noget, fanden har skabt. Kan man ikke undvære sit foderbræt, skal man sørge for, at der ikke ligger masser af mad på det, og i princippet skal man fjerne foderet hver dag ved solnedgang. Foderbrættet skal placeres midt ude i det åbne, hvor der ikke er buske eller grene, så rotterne kan komme til”, siger hun.

Opskriften på en god fangst Er man så uheldig at få rotter på besøg i sin ejendom, eksempelvis på grund af en defekt kloakledning, skal man først og fremmest ringe til sin kommune. ”Alle har pligt til at anmelde rotter. Det gælder også, hvis rotten er på anden mands grund. Den, der ser rotterne, har en forpligtigelse til at anmelde det til kommunen. Man betaler nemlig for den kommunale rottebekæmpelse over sin ejendomsskat. Derfor skal man ikke betale yderligere for at få bekæmpet rotterne. Bekæmpelsen bør altid følges op af råd og vejledning til fremtidig forebyggelse”, siger Ann-Charlotte Heiberg. Når der er rotter i beboelsen, anvendes der som udgangspunkt ikke gift, da det ofte resulterer i voldsomme lugtgener. Her bruges oftest smækfælder, som kan være yderst effektive, hvis de bruges rigtigt. Men brug af fælder kræver dog altid en vis portion tålmodighed. ”Rotten er nysgerrig, men også meget sky og bange for nye ting. Derfor vil den som udgangspunkt gå i en lang bue uden om en fælde, og det kan den gøre i ugevis. Smækker en fælde i nærheden af rotten, vil den måske ikke nærme sig fælden igen. Fordi rotten er så sky, bør man aldrig flytte en fælde, når den først er sat op. Er man usikker på, om fælden står korrekt, må man hellere sætte en ny op”, siger Ann-Charlotte Heiberg. Hun har da også sin helt egen opskrift på, hvordan man får lokket rotten i fælden. ”Sæt fælderne op med lækker lokkemad, men spænd dem ikke til at begynde med. Når lokkemaden i fælden bliver spist, så læg ny lokkemad i. Gør det over et par dage, indtil der er god accept på alle fælder. Læg herefter den samme lokkemad i og spænd fælden. Det skulle gerne øge fangstsuccesen”, siger Ann-Charlotte Heiberg. Hun mener, at rottefængerne generelt sætter for få fælder op. Har man eksempelvis to rotter i sin bolig, så bør man som minimum få sat ti fælder op per rum.

Huset marts 2017

Ann-Charlotte Heiberg i selskab med en af sine to rottehunde, som hjælper hende både med at holde rotterne væk fra den landejendom, hun bor i, og ved besigtigelser.

Invester i rustfrit stål Ann-Charlotte Heiberg er generelt ikke tilhænger af rottebekæmpelse i kloakker. Hun beskriver det som skruen uden ende. ”Selvom du fjerner 70 procent af en rottebestand over en periode, vil bestanden være oppe på samme niveau inden for fem til seks måneder, så snart du fjerner giften eller fælderne. Det vil dog give mening at reducere bestanden, hvis en boligforening står over for at skulle foretage en kloakrenovering med det formål at minimere antallet af rotter i den private del af systemet”, siger hun.

Ved kloakrenoveringer på private afløbs installationer og ved nybyggeri anbefaler Ann-Charlotte Heiberg, at man anvender rustfrit stål til kloakledninger, som er det mest sikre bygningsmateriale i forhold til rotter. ”Det koster måske lidt ekstra i forhold til PVC, men udgør kun en lille andel i byggeprojektet. Til gengæld har man ikke problemer med rotter efterfølgende. En lille ujævnhed, og PVC bliver som smør for en rotte at gnave sig igennem”, siger hun. For at forebygge, at rotterne finder vej ind i ejendommen, kan rottespærrer i kloakled-

Skadedyr

ningerne ifølge Ann-Charlotte Heiberg også være en god idé. Men man bør ikke stole blindt på virkningen af dem. ”Man skal huske på, at rottespærren udgøres af en klap, og den virker ikke, hvis noget sætter sig fast. Er klappen bare lidt åben, kan rotten komme igennem. Teknologisk Institut anbefaler tre til fire tilsyn det første år for at se, om der er driftsproblemer”, siger hun. Brian Langholm gør samtidig opmærksom på, at udlejere gennem nogle forsikringsselskaber har mulighed for at forsikre sig mod nogle typer gnavere. ”Forsikringen dækker skader forvoldt af rotter, som kommer af skjulte rør. Men det, der ikke kan henledes under skjulte rør, dækker forsikringen ikke. En gnaverforsikring kræver, at du har en forebyggende sikring med et autoriseret skadedyrsfirma, men det er ikke noget, vi ser så tit”, siger han.

Gode råd fra Ann-Charlotte Heiberg • Undgå grøn bevoksning op ad ejendommen, så rotterne ikke kan klatre op • Slå græsset tæt op til ejendommen for at minimere rotternes skjulesteder • Sikr, at der ikke er utætheder i sokkel, kældervindue etc. • Fortæl lejerne om vigtigheden af at placere deres affald korrekt • Sæt bundproppen i igen, hvis affaldscontainerne spules rene, så der ikke er fri passage til affaldet • Undgå så vidt muligt frugttræer i gårdmiljøet, eller fjern hurtigt nedfaldsfrugten • Undgå at have høns og kaniner i dit gårdmiljø, ellers skal bure og foderet rottesikres

sts@ejendomsforeningen.dk

• Undgå så vidt muligt fuglefodring

Har du installeret varmtvandsmålere? Målerbekendtgørelsen gælder alle ejendomme Ejendommens ejer/administrator har ansvaret for at opsætte individuelle varmtvandsmålere eller foretage en rentabilitetsberegning. •

Individuelle vandmålere er med til at sikre, at alle vandomkostninger bliver afholdt.

•

Sæt fokus på vand- og energiomkostningerne.

Få et konkurrencedygtigt tilbud, hvor du også får tilbudt vores succesfulde Techem Beboer App, der bl.a. kan give dig besked om overforbrug af vand. Meget mere end fordelingsregnskaber

Læs mere på www.techem.dk/ejendomstjek

Det er vigtigt, at ejendommen overholder lovgivningen www.techem.dk 11 Huset marts 2017

Skadedyr

Til kamp mod skadedyr Væggelus og rotter, der invaderer ejendommen, er enhver udlejers mareridt. Huset har talt med to af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer, der er gået ind i kampen om at komme de ubudne gæster til livs.

Hos Herbo-Administration A/S oplever Susan Nørgaard Andersen, administrationschef, og Anders Herbo, ejendomsadministrator og A. D. Partner, at væggelus er et stigende problem hos nogle af deres lejere.

Huset marts 2017

Skadedyr

Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Camilla Rønde.

or Herbo-Administration A/S er vægge lus et stigende problem. Særligt har de udfordringer med en af deres udlejningsejendomme centralt i København, hvor øverste etage rummer 23 kollegieværelser. Siden 2014, hvor Herbo-Administration A/S overtog ejendommen, har skadedyrsbekæmperen måttet forbi tre gange om året for at slå ned på invasionen. Udgiften løber gerne op i 3.500 kroner per angreb.

”Det er en klar udfordring, at så mange unge mennesker bor tæt sammen og har fælles opholdsrum, køkken og badeværelse. Væggelusene bliver transporteret fra værelse til værelse. De unge tager dem med sig hjem i bagagen fra udlandsrejser, men også når de køber brugte møbler. Er der først væggelus på et værelse, er det svært at nå at bekæmpe dem, inden de spreder sig til det næste”, siger Susan Nørgaard Andersen, administrationschef hos Herbo-Administration A/S. For at minimere risikoen for angreb og spredning har administrationsselskabet valgt at dele informationsmateriale ud til lejerne om, hvordan de kan undgå væggelus. ”Under det første angreb fik vi en brochure fra skadedyrsfirmaet, som vi har omdelt til vores lejere. Dels fik lejerne information om, hvad der skulle ske under skadedyrsbekæmpelsen, dels fik de en viden om, hvordan de kan prøve at undgå væggelus i fremtiden. Det tror jeg hjælper. De unge mennesker kendte ikke til væggelus i forvejen, så derfor gik der lang tid, før vi blev gjort opmærksom på det første angreb”, siger Susan Nørgaard Andersen.

Skadedyr vil altid være en risiko

Gode råd fra Herbo-Administration • Sørg for at have en god dialog med bestyrelse, vicevært og beboerrepræsentation, og nævn over for dem, at de skal være opmærksomme på skadedyr og sige til i tide • Informér nye lejere om, hvordan de skal forholde sig, hvis de konstaterer skadedyr • Sørg for, at firmaet er tilknyttet brancheorganisationen for skadedyrsbranchen • Sørg for at foretage et pristjek på skadedyrsfirmaerne, der kan være mange penge at spare

Det er dog ikke kun unge lejere, der er blevet ramt af væggelus, fortæller Anders Herbo, der er ejendomsadministrator og A.D. partner hos Herbo-Administration A/S. ”I en af vores andre ejenvdomme på Frederiksberg har en ældre dame været plaget af væggelus, og hun kom aldrig uden for en dør. Derfor er det stadig et mysterium, at hun blev ramt”, siger han og fortsætter: ”I dette tilfælde var det en lejer på 4. sal, der konstaterede væggelus i sit lejemål, og så gik skadedyrsbekæmperen i gang med at kigge ejendommen igennem. Arnestedet var hos den ældre dame på 3. sal, og her var det så slemt, at blandt andet hendes seng og tæpper skulle smides ud. Den samlede omkostning for bekæmpelsen lød på 9.500 kroner. At udgiften blev begrænset hertil, skyldtes alene, at svigersønnen og kommunen hjalp med bortskaffelse af inventar”, siger han. Både Anders Herbo og Susan Nørgaard Andersen er enige om, at skadedyrsbekæmpelse er en kedelig post på budgettet, men også at det følger med, når man har med udlejningsejendomme at gøre. ”Det er alt for svært at bevise, hvem der har slæbt skadedyrene med ind. Skadedyrsangreb er en risiko, du må tage med som udlejer, selvom det er en ærgerlig udgift”, siger Anders Herbo.

Udlejningsejendomme og foreninger betaler prisen Fælles for både udlejningsejendomme, andelsboligforeninger og ejerforeninger, der er plaget af skadedyr, er ifølge Herbo-Administration A/S, at regningen yderst sjældent lander hos den enkelte beboer – og det end ikke i grelle tilfælde. ”I en af de ejerforeninger, vi administrerer, havde vi i 2011 en sag, hvor en ejer lejede sin lejlighed ud. Lejligheden blev beboet af mange mennesker, som hverken gjorde rent eller luftede ud. Det bevirkede, at der opstod problemer med kakerlakker og væggelus. Flere af lejlighederne i samme opgang blev angrebet og enkelte i naboopgangen. Den samlede udgift for ejerforeningen løb op i 142.000 kroner med krav om, at ejeren dækkede en stor del af omkostningerne, da angrebet kunne henføres til grov forsømmelse. Men sagen blev forligt i retten”, siger Susan Nørgaard Andersen. Anders Herbo tilføjer: ”Tilsvarende har vi administreret en andelsboligforening, hvor én andelshaver var helt ligeglad med, at han boede side om side med væggelus. Det endte med, at andelsboligforeningen måtte dække skadedyrsbekæmpelsen, fordi det ikke var til at bevise, at han var årsagen”.

Kloakrenovering førte til rottebesøg Bjørn Moe er medejer af Etex Ejendomme og har blandt andet ejendomme på Nørre- og Østerbro. Væggelus, kakerlakker, møl, klannere og rotter er på hans liste over skadedyr, som med tiden har lagt vejen forbi hans ejendomsportefølje. Den største udfordring har dog uden tvivl været bekæmpelsen af rotter. De gange, Bjørn Moes ejendomme har været hårdest ramt, har været i forbindelse med kloakrenoveringer. Det største angreb, han har været vidne til, opstod i forbindelse med en stor renovering af hele kloaksystemet under en af hans ejendomme i København. ”Jeg havde tidligere opsat rottespærrer i kloakken under ejendommen, men under renoveringen blev alle rør skiftet ud. De nye rør havde en lidt anden dimension end de gamle, og da kloakfirmaet ikke kunne genbruge rottespærren, har man åbenbart undladt at sætte en ny i. Rotterne kravlede op ad faldstammen og fandt en indgang til ejendommen via et gammelt køkkenafløb, hvor afpropningen ikke var blevet lavet ordentligt”, fortæller Bjørn Moe. En ny lejer gjorde Bjørn Moe opmærksom på en underlig lugt i lejemålet, og efter en

13 Huset marts 2017

Skadedyr

”Udfordringen med rotter er, at de lynhurtigt lærer, hvor der er fare på færde, og derfor bliver de sværere og sværere at fange ...”. Medejer Bjørn Moe, Etex Ejendomme.

gennemgang fandt de rotteekskrementer i køkkenet. Bjørn Moe fandt hurtigt frem til, at afløbet var synderen, og skyndte sig at proppe hullet til. ”Det skulle jeg aldrig have gjort. Alle de rotter, der stadig var inde i ejendommen, havde nu ikke mulighed for at komme væk, og så eksploderede det. Rotterne bevægede sig op og ned mellem etagerne og rundt til de forskellige opgange i ejendommen. Det var et mareridt”, siger Bjørn Moe. Efterfølgende indledte han den helt store rottejagt og allierede sig med Københavns Kommunes rottevæsen og en lejer, der havde to rottehunde, som var vant til at jagte de ubudne gæster. ”I løbet af de næste tre måneder dræbte vi tyve rotter, som i perioden nåede at tyrannisere adskillige lejere. En lejer måtte fraflytte sit lejemål midlertidigt, da han gentagne gange fik besøg af en rotte. En anden lejer blev bidt i tåen midt om natten i sin seng”, siger Bjørn Moe. Det skulle tage op til et halvt år, inden Bjørn Moe fik fat i den allersidste rotte. ”Udfordringen med rotter er, at de lynhurtigt lærer, hvor der er fare på færde, og derfor bliver de sværere og sværere at fange. Den sidste rotte havde lært at udløse fælderne og spise lokkemaden uden at blive ramt. Til sidst fandt jeg den oppe under loftet i et af lejemålene, hvor den var afgået ved døden, mæt af dage”, siger Bjørn Moe.

Rottespærrer fejlede Generelt har Bjørn Moe god erfaring med at anvende rottespærrer, som han har sat op både i kloaksystemerne rundt omkring sine ejendomme og i faldstammerne, så rotterne ikke kan klatre op den vej. Han har dog også erfaring med rottespærrer, der ikke har virket efter hensigten. ”Jeg har blandt andet lavet et større kælderprojekt, hvor alle rør i kloakken blev udskiftet. De rottespærrer, der blev sat i, var lavet af plastik. De er CE-godkendt, men alligevel gnavede rotterne sig igennem, og pludselig havde vi rotter i vaskekælderen”, siger Bjørn Moe. Står man over for at skulle renovere sin kloak, er Bjørn Moes bedste råd at finde frem til et kloakfirma, man har tillid til. ”Kloakrenoveringer koster kassen, og du kan sjældent følge ordenligt med i renoveringen selv, så det kan være svært at se, om tingene er lavet 100 procent korrekt. Det kan give problemer mange år efter, og da kan det være svært at komme efter firmaet. Derfor handler det i høj grad om tillid”, siger han. Bjørn Moe, medejer af Etex Ejendomme, fik sin sag for, da rotterne indtog en af hans ejendomme.

Huset marts 2017

sts@ejendomsforeningen.dk

GI har 50 års fødselsdag og inviterer til debat om boligens fremtid. Vi byder på netværk, lækre tapas og lidt at drikke!

Det er

GRATIS at deltage Curt Liliegreen

Kl. 15.30 Blød ankomst med frugt og vand Kl. 16.00 - Kort velkomst ved GI´s adm. direktør Lars Axelsen - Debat om boligens fremtid med boligøkonom Curt Liliegreen, Realdania og Eva Steensig, sociolog. - Kent Martinussen, adm. direktør hos Dansk Arkitektur Center er moderator – og du kan også være med! Kl. 17.00 Mød fagfæller, nyd lidt tapas og vin Kl. 18.00 Tak for i dag Tirsdag 4. april 2017 i København Grundejernes Investeringsfond Ny Kongensgade 15 1472 København K

Eva Steensig

Kent Martinussen

Onsdag 5. april i Århus Turbinehallen Filmbyen 19 / Kalkværksvej 12 8000 Århus C Tilmeld på mail gi@gi.dk – angiv København eller Århus. Der er et begrænset antal pladser.

Skadedyr

Henrik da Silva, juridisk konsulent hos Ejendomsforeningen Danmark understreger, at lejers ansvar for betaling af udgifter til bekæmpelse af skadedyr følger den sædvanlige erstatningsret.

Er skadedyr lejers eller udlejers ansvar? I den juridiske rådgivning hos Ejendomsforeningen Danmark støder juristerne ofte på spørgsmål om skadedyr fra foreningens medlemmer. Vi kaster her lys over de mest tilbagevendende problematikker. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Sara Galbiati.

r det lejer eller udlejer, der har pligt til at betale for skadedyrsbekæmpelse, og må man tage skadedyrsbekæmpelse med på sit OMK-budget? Det er blot nogle af de spørgsmål, Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer løbende ønsker svar på i forbindelse med skadedyr. I det følgende er der taget udgangspunkt i reglerne for en reguleret ejendom, det vil sige den typiske etageejendom i byområder opført før 31. december 1991, hvor lejen fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Huset marts 2017

Hvem skal betale for skadedyrsbekæmpelsen? I praksis tages der afsæt i de enkelte hændelser og skader, når man skal vurdere, om det er lejer eller udlejer, der er forpligtet til at betale for udgifter til skadedyrsbekæmpelse. ”Udfaldet af en retssag vil desværre ofte falde ud til lejers favør – dog ikke altid”, forklarer Henrik da Silva, der er juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark. Han henviser til to forskellige sager i henholdsvis Østre Landsret og Boligretten. I 2014 fandt Østre Landsret, at udlejer skulle betale for bekæmpelse af væggelus konstateret i et af værelserne i et boliglejemål. Boligretten havde ellers bestemt, at det var lejer, som skulle betale, men Østre Landsret mente ikke, at det var påvist med den nødvendige sikkerhed, at væggelusene var bragt ind i lejemålet af lejeren selv på

Skadedyr

”Af likviditetsmæssige årsager vil det måske kunne betale sig at tegne et skadedyrsabonnement, hvis man har en ejendom, hvor der ofte er skadedyr som eksempelvis væggelus, men det er for egen regning”. Juridisk konsulen Henrik da Silva, Ejendomsforeningen Danmark.

grund af uforsvarlig adfærd. Dette var, uanset at det var påvist, at lejer havde fremlejet det pågældende værelse til en fremlejetager, som inden sin indflytning havde været i Pakistan. Samtidig havde en biolog bekræftet for retten, at væggelus typisk kun opstår i Danmark som følge af rejser fra varme lande til Danmark, hvor rejsende har haft dem med hjem i tøjet i kufferten. ”Bottom line er, at lejers ansvar for betaling af udgifter til bekæmpelse af skadedyr følger den sædvanlige erstatningsret, jf. LL § 25, stk. 2. Dermed er lejeren kun ansvarlig for skade, som forvoldes af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede. Da udlejer ikke kunne påvise, at hverken lejer eller fremlejetager havde handlet uagtsomt eller uforsvarligt ved blot den konstaterede rejseaktivitet, var lejer ikke erstatningsansvarlig”, fortæller Henrik da Silva. Den tunge bevisbyrde for udlejer i denne type sager betyder i praksis, at den økonomiske risiko for skadedyr er væltet over på udlejer, medmindre lejer tydeligvis selv har forårsaget skaden eller ikke har oplyst om problemet. I 2015 faldt en retssag ud til udlejers fordel i Boligretten. Her skulle lejer betale udgifter til bekæmpelse af kakerlakker, da lejer ikke loyalt orienterede om skadedyrsangrebet i sin lejlighed, før det havde stået på i nogle måneder. Erstatningsansvaret omfattede også udgifter til bekæmpelse af kakerlakkerne i de omkringliggende lejligheder, som angrebet havde spredt sig til. ”Lejer har en oplysningspligt over for udlejer, og derfor blev lejer i denne sag gjort erstatningsansvarlig. Det er jo kun lejeren, der har adgang til lejemålet til daglig og kan få øje på denne slags utøj”, siger Henrik da Silva. Læs mere om de to afgørelser under GD 2014/03 Ø i Huset Jura nr. 1 2014 og GD 2015/58 B i Huset Jura nr. 8 2015. I dette nummer af Huset Jura kan du læse GD 2017/12 V, som handler om en udlejer af et erhvervslejemål, der blev tilkendt erstatning som følge af rotteplage, der skyldtes lejers forhold.

Juristen råder til … • Sørg for at opretholde en god vedligeholdelsesstand på ejendommen. Kloak, afløb og VVS skal løbende vedligeholdes. Det sikrer, at rotterne ikke kommer ind i ejendommen • Er skadedyr et tilbagevendende problem i ejendommen, kan man overveje at tegne et serviceabonnement, hvor skadedyrs bekæmperen rykker hurtigt ud

Kan skadedyrsbekæmpelse tages med på OMKbudgettet? Skadedyr opstår typisk på grund af konkrete hændelser såsom opståede skader på ejendommen, mangelfuld vedligeholdelse og rejseaktiviteter. Blandt andet derfor betragtes udgiften til bekæmpelse af skadedyr ikke som en sædvanlig driftsudgift, der kan medtages over den omkostningsbestemte leje. ”Af likviditetsmæssige årsager vil det måske kunne betale sig at tegne et skadedyrsabonnement, hvis man har en ejendom, hvor der ofte er skadedyr som eksempelvis væggelus, men det er for egen regning”, siger Henrik da Silva og tilføjer: ”Vi bliver også ofte spurgt, om det ikke er lovpligtigt at have et skadedyrsabonnement, men det er det ikke. Den eneste lovpligtige udgift, jeg kender til, som en grundejer og dermed udlejer har, der direkte vedrører skadedyr, er umiddelbart udgiften til bekæmpelse af rotter på skattebilletten”.

Skal udlejer tilbyde lejer genhusning i tilfælde af skadedyrsangreb? Udlejer er ikke forpligtet til at genhuse en lejer, alene fordi der opstår et problem med rotter eller andre skadedyr. ”Som ved andre typer vedligeholdelsessager såsom utæt tag og svigtende varmeforsyning er udlejer alene forpligtet til at udbedre skaden hurtigst muligt, hvis skaden er omfattet af udlejers vedligeholdelsespligt, jf. LL § 19, stk. 1. Hvis der sker udbedring snarest muligt, er udlejer ikke forpligtet til at bekoste genhusning, uanset at udbedringsarbejderne tager lidt tid, og lejemålene er helt eller delvist uanvendelige i den mellemliggende periode. Ikke medmindre der er specifikt lovkrav herom eksempelvis i forbindelse med byfornyelse”, siger Henrik da Silva. Hvis udlejer ikke loyalt sørger for pligtmæssig vedligeholdelse og udbedring af skader med den fornødne hurtighed, kan udlejer godt blive pligtig til at erstatte genhusningsudgifter over for lejer. ”Vær i øvrigt opmærksom på, at lejer har ret til at kræve nedslag i lejen i form af forholdsmæssigt afslag, hvis lejemålet er helt eller delvist uanvendeligt i udbedringsperioden, jf. LL § 11, stk. 2 – også uanset at skaden ikke skyldes udlejers forsømmelse. Særligt hvis vigtige funktioner såsom køkkenet eller badeværelset inddrages i forbindelse med udbedring af en skade, giver det adgang til at kræve et væsentligt nedslag i lejen afstemt efter areal og funktion”, siger Henrik da Silva. sts@ejendomsforeningen.dk

17 Huset marts 2017

Analyse

Hvad er en byggeret værd? I værdiansættelsen af investeringsejendomme kan der indgå byggeretsværdier. I markedet er der ikke en ensartet tilgang til beregningen af byggeretsværdier, og enkelte antagelser har stor betydning for resultatet. Tekst og tal: Director i PwC Kim Søberg Petersen og Morten Marott Larsen.

ærdien af en byggeret er knyttet til potentialet, som kan realiseres ved den optimale udvikling af fast ejendom. Udviklingen kan omfatte både egentlig ”green field”-udvikling og værdier på en eksisterende ejendom i form af udbygnings- eller konverteringspotentiale.

For at illustrere beregningen af byggeretsværdier tager denne artikel udgangspunkt i en caseberegning af et velbeliggende boligprojekt i København som for eksempel Nordhavn.

Caseberegning af byggeretsværdi Grunde værdiansættes oftest ved brug af residualværdimetoden (også kaldet totalindkomstmodellen). Tilgangen er, at man opgør

Tabel 1. Residualværdiberegning af byggeretsværdi

Velbeliggende boligprojekt i København som for eksempel Nordhavn Nøgletal Salgspris

45.000

Momsudligning Handelsomkostninger

DKK/m2 -9.000

2,00 %

-900

Projektværdi

35.100

Opførelsesomkostninger (totalentreprise inkl. udearealer etc.)

-14.500

Uforudsete omkostninger og risiko

10,00 %

-1.450

Rådgivningsomkostninger

6,00 %

-870

Finansieringsudgifter, anslået 50 procent af budget til 7 procent rente

7,00 %

-550

15,00 %

-5.270

Developer fee (af projektværdi) Øvrige omkostninger

2,00 %

Omkostningsbase Diskontering (udviklingsperiode antaget 18 md.) Byggeretsværdi ekskl. moms

-320 -22.960

0,92 11.100

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og PwC. Anm.: Byggeretspriser er baseret på skøn over byggeret inkl. øvrige forpligtigelser. Parkeringsforhold er ikke værdimæssigt behandlet. Det er antaget, at udvikling af boligudlejningsejendomme udgør det optimale værdimæssige projekt. Opstillingen i tabel 1 er inspireret af RICS’ Valuation calculations, 101 worked examples.

Huset marts 2017

værdien af den optimale brug af grunden, hvorfra fratrækkes omkostninger til at opføre ejendommen og øvrige afledte omkostninger. Residualen (optimal brug minus omkostninger) er den byggeretspris, en markedsaktør vurderes at være parat til at betale for grunden. I den konkrete case antages det, at den optimale benyttelse af grunden er opførelse af og salg af ejerlejligheder. I tabel 1 er vist et

I denne artikel er følgende begreber anvendt • Byggeretsværdi: Værdien per etage meter areal (areal inklusive andel af fællesarealer) • Grund: Den samlede grund i kvadratmeter, som anvendes som grundlag for opgørelse af byggeretsmeterne

Viden til denne artikel er inspireret af Real Estate Investment Strategies (REIS) uddannelsesprogram, der udbydes af PwC Executive Education. Uddannelsesprogrammet er etableret af PwC i 2014. REIS-uddannelsen i 2016 var arrangeret i samarbejde med John D. Macomber, Harvard Business School, og der var 25 deltagere, der alle er tilknyttet investeringsejendomsmarkedet.

Analyse

eksempel på, hvordan man kommer frem til byggeretsværdien. Der er ikke i markedet en ensartet og etableret tilgang til beregningen af byggeretsværdier, men i tabel 1 kan ses et eksempel på, hvordan den kan være opstillet. Første fase i beregningen er opgørelse af projektværdien defineret som den markedsværdi, det færdige projekt kan realiseres til i markedet. Her er tilgangen, at projektværdien er lig værdien af de fremtidige pengestrømme. Det er den samme tilgang, der anvendes, hvis man anvender den afkastbaserede model eller DCF-modellen, og denne tilgang benævnes indkomstkapitalisering. I dette tilfælde er det antaget, at lejlighederne kan frasælges til 45.000 kroner per kvadratmeter inklusive moms. Mens boligudlejning er momsfritaget anvendelse, vil der ved direkte salg af boligerne skulle afregnes moms af salgsprisen, hvorfor der skal fratrækkes moms af projektværdien. Omvendt betyder dette, at der vil være fradrag for moms for omkostningerne, hvorfor beregningerne herefter tager udgangspunkt i beløb eksklusive moms. Den tidsmæssige

forskydning i forhold til momsudligning er ikke behandlet i casen. Opgørelsen af den samlede omkostning knyttet til realisering af projektet udgør anden fase i beregningen. I udviklingsomkostningerne er den største enkelte post opførselsomkostningerne. Men der er også skønnede niveauer for eksempelvis rådgivningsomkostninger, finansieringsomkostninger og developer fee. Niveauet for developer fee afhænger blandt andet af risikoen i projektet. I casen er der samlede udviklingsomkostninger på 22.960 kroner per kvadratmeter. I casen tages desuden højde for, at udviklingsperioden er 18 måneder, hvilket betyder, at byggeretsværdien per kvadratmeter er 11.100 kroner per kvadratmeter. Tilbagediskontering sker i forhold til udviklingsperioden, og er tredje fase af beregningen.

Risikoanalyse Beregningen af byggeretsværdi indeholder mange overvejelser og antagelser, hvilket kan være med til at påvirke den endelige værdi. Tre af de centrale antagelser er knyt-

tet til opgørelsen af developer fee, opførselsomkostningerne og forrentningskravet på den færdige bygning. I tabel 2 kan ses, at hvis developer fee er på 20 procent i stedet for 15 procent, vil det betyde, at byggeretsværdien per kvadratmeter falder med 14 procent eller til 9.500 kroner. Hvis opførselsomkostningerne stiger fra 14.500 kroner per kvadratmeter til 17.500 kroner per kvadratmeter falder byggeretsværdien med 30 procent til 7.800 kroner. Hvis salgsprisen derimod stiger fra 45.000 til 50.000 kroner per kvadratmeter, betyder det en stigning på 28 procent i byggeretsværdien til 14.200 kroner. Når værdien af en byggeret skal fastsættes, vil værdiansættelsen udarbejdes under en række antagelser og skøn, ud over hvad der indgår i en værdiansættelse af en eksisterende ejendom. Det kan betyde, at der til en opgørelse af grundværdier er knyttet større usikkerhed end for eksisterende ejendomme. kgp@pwc.dk mml@ejendomsforeningen.dk

Tabel 2. Enkelte forhold kan have stor betydning for værdien DKK/m2 Variation over developer fee Developer fee

10 %

15 %

20 %

25 %

14.300

12.700

11.100

9.500

7.900

29 %

14 %

-14 %

-29 %

Opførelsesomkostninger

11.500

13.000

14.500

16.000

17.500

Byggeretsværdi

14.500

12.800

11.100

9.400

7.800

31 %

15 %

-15 %

-30 %

40.000

42.500

45.000

47.500

50.000

8.100

9.600

11.100

12.600

14.200

-27 %

-14 %

14 %

28 %

Byggeretsværdi Afvigelse fra base case Variation over opførelsesomkostninger

Afvigelse fra base case Variation over salgspris Salgspris Byggeretsværdi Afvigelse fra base case Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og PwC.

19 Huset marts 2017

Oplev en ejendom

Fire timeglas viser, hvor længe en prædiken varer. Hvis alle fire timeglas løber ud, er der gået en time.

Historisk perle på Gothersgade På Gothersgade nr. 111 i København lige over for Rosenborg Slot ligger Reformert Kirke, der blev anerkendt som trossamfund i 1682. Kirken ejer en række ejendomme i København og Gentofte, og i 2016 blev kirken medlem af Ejendomsforeningen Danmark. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Camilla Rønde.

eformert Kirke blev bygget i 1689 på initiativ af dronning Charlotte Amalie til de tysk-nederlandske og franske reformerte i København. Hvor folkekirken bygger på Martin Luthers opfattelse af kristendommen, adskiller den reformerte kirke sig ved at bygge på reformatorerne Ulrich Zwingli og Jean Calvins lære. Kirken var en af de første, der blev anerkendt af den danske stat, og bliver stadig flittigt brugt af den tyske og franske menighed i Danmark, som kan komme til gudstjeneste hver fjortende dag. Philip Maury er, ud over sit virke som advokat, formand for menighedsrådet for den franske del af kirken. En kold dag i januar tog han sin formandskasket på og gav Huset en rundtur i kirken.

Huset marts 2017

Rig på detaljer Reformert Kirke er ikke overvældende stor. Til gengæld er den rig på detaljer. Stilen indvendig er nederlandsk rokoko, og der er ikke sparet på træet, som går igen i alt lige fra kirkebænke, prædikestol og nadverbord til den store balkon, som følger kirkerummet hele vejen rundt og blandt andet rummer en smuk, gammel egetræsloge, hvorfra dronning Charlotte Amalie kunne følge prædikerne. Kirkerummet adskiller sig noget fra folkekirken. Der er ingen religiøse symboler eller alter. Nadverbordet udgør samlingspunktet for menigheden. Og så har prædikestolen en helt central placering i rummet. ”De reformerte mener, at ordet er det vigtigste, og derfor får ordet en central plads i kirken”, siger Philip Maury. Også kirkens orgel er noget af en kuriositet. Orgelfacaden er fra 1724 og stammer fra

Københavns Slot. Selve orglet blev bygget af orgelbyggerfirmaet Köhne i 1878. ”Orglet og dets facade er en musikhistorisk sjældenhed, der findes ikke mange musikinstrumenter tilbage fra 1800-tallet”, siger Philip Maury. Selvom orglet har mange år på bagen, fejler lyden ikke noget, tværtimod. Philip Maury har i dagens anledning fået kirkens organist til at demonstrere orglets spændvidde, og snart fyldes kirkerummet af de

Oplev en ejendom I løbet af 2017 besøger Huset nogle af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer for at få historien bag nogle spændende og markante ejendomme.

Oplev en ejendom

I dronning Charlotte Amalies loge er det stadig muligt at se det originale tapet i gyldenlæder. Loftet i logen er udsmykket med buttede barokengle, der kigger hengivent ned på majestæten. Vinduerne kan hives op og ned, alt afhængigt af om dronningen var i humør til at lytte. Logen er ikke længere i brug.

Philip Maury, advokat, er formand for menighedsrådet for den franske del af Reformert Kirke. Han indtager derfor af og til selv prædikestolen.

blide toner fra ”Morgenstemning” af Grieg, mens tempoet sættes op ved Carl Nielsens ”Festpræludium”.

Ejendomsinvesteringer driver kirken Philip Maury har igennem årene hjulpet kirken med juridisk vejledning i forhold til dens ejendomsportefølje. Særligt har kirken været udfordret ved et byfornyelsesprojekt i Gentofte. Her søgte Philip Maury blandt andet assistance hos Ejendomsforeningen Danmark, og da han nogle år efter overtog formandsposten for menighedsrådet, fik han opbakning til, at kirken meldte sig ind i foreningen. ”Kirken har skullet forholde sig til både lejeloven, boligreguleringsloven og reglerne for byfornyelse. Derfor er det vigtigt at have nogle kapaciteter, som er specialiseret i de meget komplicerede regler”, siger Philip Maury. Kirken ejes ligeligt af den tyske og den franske menighed, men får ingen statsstøtte, så det er kun indtægterne fra de tyske og franske udlejningsejendomme, der driver kirken. ”For en kirke er det vigtigt at investere i noget stabilt, og der er ejendomme jo noget af det eneste rigtige at sætte pengene i set ud fra et historisk perspektiv. En gudstjeneste koster 20.000 kroner at afholde. Udgifterne går til drift, organistens løn, varme og vedligeholdelse”, siger Philip Maury. Grundene, der støder op til kirken, er mere eller mindre stadig på franske eller tyske hænder. Fra kirken er der kig til den franske præstegård, der i sin tid husede fire franske præster. Præstegården ejes i dag af Karberghus og huser Akademisk Arkitektforening.

Ved nadverbordet får menigheden serveret brød og portvin. Det brød, der ikke bliver spist, må ikke smides ud, da det er velsignet. I stedet giver man resterne til fuglene.

21 Huset marts 2017

Oplev en ejendom

Tårnuret er fra 1752. Der findes kun ganske få tilbage i Danmark af samme type. Et af dem findes i Roskilde Domkirke.

Terrorofre mindes I dag er der ingen franske præster i nærheden. Skal en fransk præst afholde en prædiken i Reformert Kirke, skal han flyves op fra Frankrig. Det sker en gang om måneden. Philip Maury står som menighedsrådsformand derfor af og til selv på prædikestolen for den franske menighed. Blandt andet har han afholdt mindegudstjenester i forbindelse med terrorangrebene i Frankrig i 2015 og 2016. ”I forbindelse med terrorangrebet i Paris på spillestedet Le Bataclan syntes jeg, det var naturligt, at det blev italesat i kirken. Morgenen efter terrorangrebet var jeg inde ved den franske ambassade for at lægge blomster. Tilfældighederne ville, at TV 2 og DR var ved at stille op. De spurgte ind til, hvorfor jeg

lagde blomster, og pludselig gik de på ”live” og spurgte mig, hvornår der ville blive holdt en mindegudstjeneste. Uden egentlig at have planlagt det svarede jeg ”i morgen klokken 11”. Klippet kørte i sløjfe resten af aftenen, og så fik jeg ellers travlt med at forberede en prædiken”, fortæller Philip Maury. Ved mindegudstjenesten mødte blandt andet erhvervs- og justitsministrene samt statsministeren op. Også hoffet var repræsenteret ved kronprins Frederik og prinsesse Marie.

og vi får med en vis form for entusiasme demonstreret, hvordan urets store tandhjul arbejder, da klokken slår 15.45. sts@ejendomsforeningen.dk

Kom til gå hjem-møde Har du fået lyst til at besøge Reformert Kirke? Ejendomsforeningen Danmark holder et gå

Antikvitet på loftet Husets rundtur sluttes af på kirkens loft, der blandt andet rummer et gammelt urværk fra 1752, som styrer kirkens klokke. Netop den dag er en tårnurmager ved at tilse klokken,

Arbejder du med vurdering af erhvervsejendomme? Udvid dit kompetence- og arbejdsområde – uddan dig til DiplomValuar nu! Der er uddannelsesstart i august (Kbh) og i januar (Aarhus).

hjem-møde den 4. april kl. 15, hvor blandt andre Philip Maury viser rundt i kirken. Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/reformert.

Ejendomsadministration købes Kontakt adm. direktør Michael Tarding på telefon 33 76 47 27

Kontakt Dansk Ejendomsmæglerforening for mere information: Mail:DEuddannelse@de.dk Tlf.: 70 25 09 99 www.de.dk Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S www.swe.dk

Huset marts 2017

Airbnb

Korttidsudlejninger giver en øget slitage på lejemålene, men skaber også utryghed blandt de øvrige beboere i etageejendommene. Derfor mener Flemming B. Engelhardt, administrerende direktør hos DATEA og Anne Marie Oksen, administrerende direktør hos CEJ, at der skal mere fokus på, hvilke regler der gælder for korttidsudlejning.

Huset marts 2017

Airbnb

Airbnb-turister skaber utryghed i etageejendomme Udlejning gennem Airbnb skaber utryghed blandt de øvrige beboere i etageejendomme. Det oplever to af Danmarks største ejendomsadministrationsselskaber, CEJ og DATEA. Ifølge administrationsselskaberne skal der mere fokus på, hvilke regler der gælder for korttidsudlejning. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Camilla Rønde.

perioden 1. december 2014 til 30. novemb er 2015 delte 21.000 danske værter deres hjem gennem udlejningsportalen Airbnb, som bliver stadig mere populær. Men de mange turister er ikke lige populære blandt de øvrige beboere i de ejendomme, hvor udlejningen foregår. Både DATEA og CEJ har fået henvendelser fra bekymrede lejere, hvis dagligdag bliver forstyrret af de mange besøgende. ”De lejere, der lige nu bliver afsløret i at udleje deres bolig uden tilladelse, finder vi typisk, fordi andre lejere retter henvendelse til os. Det gør de ikke for at sladre om deres naboer, men fordi de er utrygge ved, at opgangen ofte vrimler med personer, de ikke kender”, siger Anne Marie Oksen, administrerende direktør hos CEJ. Flemming B. Engelhardt, administrerende direktør hos DATEA, tilføjer: ”Når man bor i en etageejendom, har man som regel en fornemmelse af, hvem der ellers bor i opgangen. Mange lejere bliver derfor generet, når nogle begynder at korttidsleje deres lejemål ud, så det får erhvervsmæssig karakter. Noget af det, jeg kæmper allermest for, er hensynet til de øvrige beboere, som troede, de flyttede mod byen for at have et godt liv og så skal have denne ærgrelse. Uvisheden om, hvad der sker omkring ens hjem, er grænsende til tortur”.

Økonomi var baseret på Airbnb DATEA blev for nylig gjort opmærksom på, at et stort og topmoderniseret lejemål i en af DATEAs ejendomme i Indre By i København blev brugt til korttidsudlejning via Airbnb til 2.000 kroner per nat. Det var til stor gene for de øvrige beboere, fordi der blev svinet både i opgangen og foran ejendommen. DATEA valgte at tage kontakt til lejeren og gjorde vedkommende opmærksom på, at det ifølge lejeloven ikke er lovligt at korttidsudleje sit lejemål uden udlejers accept. Kort tid efter modtog administrationsselskabet en frivillig opsigelse, fordi lejeren havde baseret sin økonomi på indtægterne fra Airbnb og derfor ikke længere havde råd til at bo i lejemålet. Istandsættelsen var dyr. I en anden ejendom er nogle lejere blevet så frustrerede over trafikken i deres opgang, at de har lagt fotodokumentation op på Facebook. Her var der ligeledes tale om en nybygget etageejendom med store, dyre lejemål. ”Beboerne havde i al afmagt delt billeder af den ene trolly efter den anden på vej ind og ud af ejendommen. Deres budskab var tydeligt at advare andre om at bo i ejendommen, som de følte var blevet til et hotel. Det er ødelæggende for vores økonomi, hvis en ejendom får prædikat af at være en Airbnb-ghetto”, siger Flemming B. Engelhardt.

25 Huset marts 2017

Airbnb

”... det groteske er, at lejerne specielt i lejemål i omkostningsbestemte ejendomme med lovbestemt og kunstig lav leje, tjener de fleste penge på Airbnb-udlejningen”. Adm. direktør Anne Marie Oksen, CEJ.

Øget slitage og utilfredse lejere Flemming B. Engelhardt understreger, at korttidsudlejninger generelt medfører en øget slitage på lejemålene. ”De mange besøg slider på lejemålet, som derfor kræver mere omfattende istandsættelse. Også regningen for forbrug stiger, jo flere mennesker der bruger lejemålet”, siger Flemming B. Engelhardt og tilføjer: ”Problemet i denne og andre sager er tit, at lejerne ikke ved, at de står på gyngende grund, fordi de ikke overholder lejelovgivningen, og derfor risikerer at miste deres lejlighed. Samtidig går det ud over de øvrige lejere, der er utrygge og frustrerede over, at der flytter nye mennesker ind og ud i tide og utide”. Det er Anne Marie Oksen enig i. ”Som sagerne står nu, er ejendommenes ejere og de øvrige beboere taberne i den sorte økonomi, og det groteske er, at lejerne specielt i lejemål i omkostningsbestemte ejendomme med lovbestemt og kunstig lav leje tjener de fleste penge på Airbnb-udlejningen”, siger hun. Og der er ingen tvivl om, at administratorerne oplever en stigende grad af utilfredse lejere. ”Airbnb giver mere bøvl for administratorerne. Vi får henvendelser fra utilfredse lejere, der er bekymrede for det, de bor i, og vi risikerer, at de fraflytter. Vi forsøger at berolige dem og gør alt, hvad vi kan, for at stoppe Airbnb-udlejningen, men har ikke rigtig nogen instrumenter. Der skal for eksempel rigtig meget dokumentation til for at smide en lejer, der lejer ud via Airbnb, på gaden. Der er vi afhængige af, at beboerne, der bor i ejendommen til daglig, kan give os den nødvendige dokumentation”, siger Flemming B. Engelhardt.

Lejer kan ende på gaden Lejerne er i mange tilfælde ikke klar over, at de gambler med deres lejemål, når de kaster sig ud i korttidsudlejninger. Mange har nemlig ikke fået undersøgt hos deres udlejer, om de i det hele taget må leje deres lejlighed ud. Og det må de ofte ikke. ”Ønsker en beboer i en lejet bolig at korttidsudleje via eksempelvis Airbnb, kræver det altid udlejers accept. Giver udlejer denne accept, så kan lejer anvende Airbnb. Giver udlejer ikke sin accept, eller søger lejer ikke herom, så er udlejning via Airbnb altid ulovligt. Konsekvensen i sådanne situationer kan være opsigelse af lejemålet”, siger Torben Christensen, administrerende direktør for Ejendomsforeningen Danmark, og fortsætter:

Huset marts 2017

”Beboere i andels- og ejerlejligheder har oftere mulighed for at udleje via Airbnb, men de skal undersøge, om deres forenings vedtægter giver mulighed for, at de må leje deres lejlighed ud. Og de skal endvidere være opmærksomme på, at de ikke lejer deres bolig ud flere gange efter hinanden, flere gange over en kort årrække eller lejer et værelse ud til turister løbende over hele sommeren. For gør de det, så begynder udlejningen at få karakter af erhvervsudlejning, og det må man ikke i en bolig. Igen kan det føre til, at de mister deres bolig”. Torben Christensen finder det vigtigt, at man fra politisk side har fokus på at få skabt mere klarhed om reglerne i forhold til Airbnb, så der er sikkerhed for, at de personer, der udlejer deres lejligheder via Airbnb, dels lovligt må gøre det, dels indberetter indtægterne til SKAT. ”Det skattemæssige spørgsmål er ikke løst, og der er derfor ikke sikkerhed for, at de pågældende betaler skat. Det må være et krav, at Airbnb indberetter til SKAT som andre virksomheder”, siger han. Airbnb burde også ifølge Torben Christensen tage ansvar og sikre sig, at deres værter lovligt kan leje deres lejebolig eller andels- eller ejerlejlighed ud. Airbnb bør ikke kunne medvirke til ulovlig udlejning og skal også sikre, at værterne får videregivet oplysninger om deres fortjeneste til SKAT.

Mangler overblik Hverken DATEA eller CEJ har overblik over, hvor stor en del af deres ejendomsportefølje der er ramt af korttidsudlejninger. Hos Ejendomsforeningen Danmark er det dog tydeligt, at problematikken fylder hos medlemmerne. ”Mange udlejere, andelsbolig- og ejerforeninger accepterer ikke udlejning via Airbnb. Det skyldes hensynet til de øvrige beboere. Vi hører fra vores medlemmer, at stadig flere er på vej med forskellige restriktioner eller deciderede forbud imod udlejning igennem Airbnb, fordi naboerne bliver generet”, siger Torben Christensen. Ejendomsforeningen Danmark oplevede i 2016 et stigende antal opkald fra bekymrede foreninger, private udlejere og ejendomsadministratorer, som netop gik på, hvordan man bedst håndterer udlejning gennem Airbnb. sts@ejendomsforeningen.dk

Spar tid

Få mindre administration og bedre overblik over dine ejendomme når du bestiller energimærker hos Energihuset Danmark.

Spar penge

Det kan næsten ikke gøres billigere! Eksempel: Energimærke op til 500m2 kr. 5.599,- ex. moms

Få mere for pengene

Bestil D&V-plan sammen med energimærket, så klarer VI det hele på én gang. nti g a e r ga verin ervic s i Pr g le e s rti kend u H æk sd nd

Test selv på www.gvpro.dk

Energihuset Danmark ApS Tørringvej 7 2610 Rødovre Tlf. 8230 3222 ehd@energihuset-danmark.dk

Nøgletal

Antallet af ejendomsforbrydelser falder Siden 1995 er antallet af ejendomsforbrydelser i gennemsnit faldet med 2,4 procent per år. Men der er store kommunale forskelle, og antallet af ejendomsforbrydelser skal endnu længere ned. Tekst og tal: Morten Marott Larsen og Aske Helbo Albrechtsen.

ejendomsforbrydelser, hvis man ønsker attraktive områder og ejendomme. På tværs af kommuner er der store forskelle i antallet af ejendomsforbrydelser per 100.000 bygningskvadratmeter. Den seneste ejendomsvenlighedsundersøgelse viser, at Læsø Kommune har færrest ejendomsforbrydelser per 100.000 bygningskvadratmeter, mens Helsingør Kommune har flest ejendomsforbrydelser per 100.000 bygningskvadratmeter. De ti dårligst placerede kommuner ligger alle i Region Hovedstaden. De seneste år har

vert år opgøres ejendomsvenligheden for Danmarks 98 kommuner. Én af parametrene, som indgår i ejendomsvenlighedsundersøgelsen, er antallet af ejendomsforbrydelser. Ejendomsforbrydelser og forbrydelser generelt er forbundet med usikkerhed og omkostninger for både ejendomsejere og lejere. Det er derfor vigtigt at have fokus på antallet af

alle regioner vist en faldende tendens inden for antallet af ejendomsforbrydelser, hvilket er yderst positivt. Region Hovedstaden har det største antal ejendomsforbrydelser, mens Region Nordjylland har færrest. Indbrud i beboelse er den mest hyppige overtrædelse inden for ejendomsforbrydelser, hvorimod brandstiftelse kun udgør omkring én procent af det samlede antal ejendomsforbrydelser. mml@ejendomsforeningen.dk

Antal ejendomsforbrydelser

Figur 1. Færre ejendomsforbrydelser i alle regioner 60.000

130.000

55.000

125.000

50.000

120.000

45.000

115.000

40.000

110.000

35.000

105.000

30.000

100.000

25.000

95.000

20.000

90.000

15.000

85.000

10.000

80.000

5.000

75.000

70.000 1995

1996

1997

1998

1999

2000

Region Hovedstaden

2001

2002

Region Sjælland

2003

2004

2005

Region Syddanmark

2006

2007

2008

2009

Region Midtjylland

2010

2011

Region Nordjylland

2012

2013

2014

2015

2016*

Hele landet

Kilde: Danmarks Statistik. Anm.: Tabel STRAF1 og STRAF11 samt egne beregninger. Venstre akse angiver antallet af ejendomsforbrydelser for regionerne, mens højre akse angiver antallet af ejendomsforbrydelser for hele landet. Antallet af ejendomsforbrydelser for fjerde kvartal 2016 er endnu ikke udgivet, hvorfor fjerde kvartal 2015 er anvendt som estimat for at beregne antallet af ejendomsforbrydelser i hele 2016.

Figur 1 viser udviklingen i antallet af ejendomsforbrydelser fordelt på de fem regioner (venstre akse) og landsgennemsnittet (højre akse). Overordnet set har alle fem regioner reduceret antallet af ejendomsforbrydelser siden 1995. Fra 1995 til og med 2016 er antallet af ejendomsforbrydelser

Huset marts 2017

i Danmark faldet fra 124.000 til 74.000, hvilket svarer til et gennemsnitligt årligt fald på 2,4 procent. Region Hovedstaden og Syddanmark har haft de største gennemsnitlige fald på 2,6 procent per år. De øvrige regioner ligger med gennemsnitlige årlige fald på mellem 2,1 og 2,4 procent. Fra 2007

til 2009 har alle fem regioner oplevet en stigning i antallet af ejendomsforbrydelser, som efterfølgende er afløst af en aftagende trend frem til og med 2016. Region Nordjylland har det laveste antal ejendomsforbrydelser, hvorimod Region Hovedstaden har det største antal ejendomsforbrydelser.

Nøgletal

Figur 2. Flest indbrud i beboelser Region Nordjylland 1 %

32 %

47 %

Region Midtjylland 1 %

33 %

45 %

22 %

Region Syddanmark 1 %

33 %

45 %

21 %

Region Sjælland 1 %

22 %

45 %

32 % 10 %

22 %

47 %

30 %

Hele landet 1 %

22 %

41 %

35 %

Region Hovedstaden 1 %

20 %

30 %

Brandstiftelse

40 %

Hærværk

50 %

60 %

70 %

Indbrud beboelser

80 %

90 %

100 %

Indbrud forretning

Kilde: Danmarks Statistik. Anm.: Tabel STRAF11. Ejendomsforbrydelser (brandstiftelse, hærværk og indbrud i beboelse og forretning) er opgjort på samme måde som i ejendomsvenlig hedsundersøgelsen. Det vil sige, at antallet af ejendomsforbrydelser er opgjort som anmeldte forbrydelser i perioden andet kvartal 2015 til og med første kvartal 2016.

Ejendomsforbrydelser består af forskellige typer overtrædelser, som er relateret til ejendomme. Figur 2 viser fordelingen af disse overtrædelser fordelt på regioner og hele landet. Som figuren angiver, så består ejendomsforbrydelser af fire overtrædelses typer; brandstiftelse, indbrud i forretning, indbrud i beboelse og hærværk. Fælles for

regionerne er, at de er meget identiske med hensyn til fordelingen af forbrydelser i forhold til det samlede antal ejendomsforbrydelser. Indbrud i beboelse er den mest hyppige forbrydelse, som udgør mellem 41 og 47 procent af de samlede ejendomsforbrydelser. Hærværk er den anden mest hyppige

Tabel 1. Top- og bundplacering for antallet af ejendoms forbrydelser per 100.000 bygningsk vadratmeter Top-10

Bund-10

Læsø

1,0

Fredensborg

21,2

Samsø

2,9

Ishøj

21,4

Lemvig

3,0

Hvidovre

21,6

Ærø

3,6

Furesø

22,0

Fanø

3,7

Rudersdal

22,6

Bornholm

4,1

Vallensbæk

24,0

Ringkøbing-Skjern

4,3

Hørsholm

24,4

Langeland

4,4

Herlev

24,7

Morsø

4,7

Rødovre

25,9

Thisted

4,7

Helsingør

28,3

Kilde: Danmarks Statistik og Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger. Anm.: Tabel STRAF11 og BYGB34 samt egne beregninger. Antallet af ejendomsforbrydelser (brandstiftelse, hærværk og indbrud i beboelse og forretning) er opgjort på samme måde som i ejendomsvenlighedsundersøgelsen. Det vil sige, at antallet af ejendomsforbrydelser er opgjort som anmeldte forbrydelser i perioden andet kvartal 2015 til og med første kvartal 2016.

forbrydelse, som udgør mellem 30 og 35 procent af de samlede ejendomsforbrydelser. Derefter kommer indbrud i forretninger med en andel mellem 20 og 22 procent. Brandstiftelse fylder kun én procent af de samlede ejendomsforbrydelser og er derfor den mindst hyppige ejendomsforbrydelse.

Tabel 1 viser top- og bund-10-placeringer for antallet af ejendomsforbrydelser per 100.000 bygningskvadratmeter i de danske kommuner. Samme rangering gjaldt dette års ejendomsvenlighedsundersøgelse. Top-10 omfatter en del mindre økommuner såsom Læsø, Samsø, Ærø og Fanø, men omfatter også større kommuner såsom Ringkøbing-Skjern og Thisted. Læsø Kommune har Danmarks laveste antal ejendomsforbrydelser i forhold til bygningskvadratmeter og har kun én ejendomsforbrydelse per 100.000 bygningskvadratmeter, hvilket er langt under kommunegennemsnittet på 11,7 ejendomsforbrydelser per 100.000 kvadratmeter. Bund-10 består kun af kommuner fra Region Hovedstaden. Helsingør Kommune har Danmarks højeste antal ejendomsforbrydelser per 100.000 bygningskvadratmeter, hvilket svarer til 28 ejendomsforbrydelser per 100.000 bygningskvadratmeter.

29 Huset marts 2017

Portræt

Sven Westergaard:

”Vi har samlet og professionaliseret branchen” Sven Westergaard udtræder af bestyrelsesarbejdet ved landsmødet i 2017. Huset har bedt ham se tilbage. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Sara Galbiati.

ven Westergaard har arbejdet i ejendomsbranchen i 46 år. I 19 år har han siddet med i Ejendomsforeningen Danmarks hovedbestyrelse og i 14 år har han været formand for administratorsektionens bestyrelse. Interessen for ejendomsbranchen spirede allerede som barn, hvor farens passion for ejendomme smittede af. ”Min far var ejendomsadvokat i provinsen. Som barn og ung kørte jeg ustandseligt rundt med min far og så på store udstykninger og byggerier af boligudlejningsejendom-

Huset marts 2017

me”, siger Sven Westergaard, der siden valgte at uddanne sig som jurist. Sven Westergaard fortsætter: ”Da jeg var færdig som jurist, fik jeg ansættelse i et af Københavns mest specialiserede advokatkontorer inden for fast ejendom. Jeg fik her en alsidig uddannelse som ung advokatfuldmægtig og advokat. Hurtigt specialiserede jeg mig i ejendomsbranchens juridiske forhold”. Sven Westergaards uddannelse har bragt ham vidt omkring. I mere end ti år underviste han på uddannelsen til advokatfuldmægtig i reglerne om offentligretlig regulering af fast ejendom. Samtidig var han i mere end ti år den af Advokatrådet udpegede advokat (informator), der skulle informere landets advokater om retsregler om fast ejendom. ”I årtier har jeg undervist og holdt foredrag mangfoldige steder om disse retsregler, herunder om byggeri, ejendomsinvestering, finansiering, ejendomsvurdering og lejeret. Herudover har jeg skrevet en lang række artikler i faglige tidsskrifter og har sammen med min partner, advokat Peter Andreasen, skrevet bogen ”Købsaftaler om erhvervsejendomme” udgivet af Thomsons Forlag”, fortæller Sven Westergaard.

ed rm Fo

Forridder

er m m le

Landsmøde Torsdag den 27. april mødes den danske ejendomsbranche til Ejendomsforeningen Danmarks årlige landsmøde. Organisatorisk landsmøde 1. Valg af dirigent 2. Formandens beretning a. Foreningens formand: John R. Frederiksen 3. Årsrapport for det forløbne år 4. Budget for indeværende år 5. Kontingent for det kommende år 6. Indkomne forslag 7. Valg af bestyrelsesmedlemmer a. Ejersektionen b. Administratorsektionen 8. Valg af delegerede 9. Valg af revisor 10. Eventuelt

Politisk landsmøde Hør blandt andet oplæg om den politiske situation ved politisk kommentator Søs Marie Serup. Herudover vil der være oplæg om økonomisk vækst samt potentialer og udfordringer for dansk økonomi.

Foto: Peter Funch.

Tid og sted Årets landsmøde bliver holdt torsdag den 27. april kl. 12-17 i Skuespil huset, København. Der er frokost kl. 12-13.

Tilmelding Medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark kan deltage gratis. Tilmeld dig senest torsdag den 20. april på www.ejendomsforeningen.dk/landsmoede17.

Foto: David Borland. Søs Marie Serup, BY SERUP.

31 Huset marts 2017

Portræt

”Jeg er mest stolt over, at vi har samlet og professionaliseret branchen, det giver os en blåstempling. Vi har nu størstedelen af vores branche som medlemmer ...”.

Som advokat har han hjulpet mange af de største virksomheder med tilknytning til fast ejendom, herunder en række medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, i sager om ejendomsbranchens forhold. Og i mere end 40 år har han administreret mange forskellige typer ejendomme, dels som advokat, dels i Sven Westergaards Ejendomsadministration, som han er medejer af.

Fælles fodslag Sven Westergaard har siddet med i Ejendomsforeningen Danmarks hovedbestyrelse i 19 år, heraf 14 år som formand for administratorsektionen. I perioden har bestyrelsen blandt andet arbejdet for at få medlemmerne til at føle sig som en del af en samlet branche, som kan finde fælles fodslag inden for centrale områder som blandt andet uddannelse og etik. ”Da administratorsektionen blev etableret for cirka 19 år siden, var det efter min opfattelse ikke én branche, men en række spredte virksomheder af meget forskellig art, som ikke havde fælles fodslag. Nu er branchen blevet samlet og højt professionaliseret og nyder anerkendelse herfor”, forklarer Sven Westergaard. En måde at professionalisere branchen og Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer på er blandt andet gennem uddannelse og med vedtagelse af foreningens etiske normer. ”Vi har fået vedtaget en række særdeles gennemarbejdede og krævende etiske normer, som overholdes af vores medlemmer. Uddannelsesmæssigt er vi nået meget langt, og vi har fået godkendt vores administratoruddannelse i offentligt regi. Vi har desuden

Sven Westergaard.

fået udarbejdet en lang række standarder til vores medlemmer. Endvidere tror jeg aldrig, tilstrømningen af unge til uddannelse i branchen og anerkendelsen af branchen som attraktivt arbejdsområde har været større”, siger Sven Westergaard, der mener, at det fortsat er en væsentlig opgave for bestyrelsen at tiltrække kvalificeret arbejdskraft til ejendomsbranchen. Bestyrelsen arbejder ifølge Sven Westergaard desuden løbende på, at kendskabet til Ejendomsforeningen Danmarks medlemmers eksistens og kvalifikationer når frem til flest mulige relevante målgrupper, herunder ejendomsbesiddere, lovgivere og pressen. Spørger man Sven Westergaard, hvad bestyrelsen har opnået af højdepunkter i hans tid, er han ikke i tvivl. ”Jeg er mest stolt over, at vi har samlet og professionaliseret branchen, det giver os en blåstempling. Vi har nu størstedelen af vores branche som medlemmer. Skønsmæssigt tror jeg, at vores medlemmers markedsandel er 80-90 procent målt efter omsætning i branchen”, siger Sven Westergaard.

Et nyt kapitel I 2015 trådte Sven Westergaard tilbage som næstformand i Ejendomsforeningen Danmarks hovedbestyrelsen og som formand for foreningens bestyrelse i administratorsektionen. På det årlige landsmøde, der afholdes i april 2017, udtræder Sven Westergaard af bestyrelserne. Derudover har han netop deponeret sin advokatbeskikkelse efter 43 år. ”Fremover vil jeg hellige mig mit arbejde i Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S og varetagelsen af mine øvrige økonomiske interesseområder. Jeg har i årtier arbejdet langt mere end normale fuldtidsstillinger, så nu synes jeg, at tiden er inde til, at jeg med rimelighed også kan bruge mere tid på familien og mine andre interesser”, siger Sven Westergaard. sts@ejendomsforeningen.dk

Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering Har I den optimale realkreditfinansiering i jeres erhvervsejendomme? Realkredit Danmark er specialister i erhvervsejendomme. Vi tilbyder professionel sparring, så I får en optimal finansiering af jeres ejendomsinvesteringer. Kontakt os, så vi kan udveksle viden om ejendomme. Ring til os på 70 15 15 21 eller gå ind på www.rd.dk/erhverv.

178x64 Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering.indd 1

Huset marts 2017

11/02/15 08.30

50 mio. kr. til energirenovering og klimatilpasning af private udlejningsejendomme i 2017 Regeringen har afsat en pulje på 50 mio. kr. til energibesparende arbejder og arbejder vedrørende klimatilpasning af private udlejningsejendomme med mindst 12 beboelseslejemål. Er udlejer og lejere interesseret i at forbedre ejendommens energiniveau eller sikre ejendommen mod oversvømmelsesskader som følge af klimaforandringerne, er der mulighed for at få tilskud på op til 1,5 mio. kr. pr. ejendom. I første omgang skal udlejer blot have en uforpligtende tilkendegivelse fra et flertal af lejerne, så kan udlejer få reserveret midler hos Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Fristen for at få reserveret tilskud i 2017 er den 1. juni 2017. Flere oplysninger om puljen samt ansøgningsskemaer findes på tbst.dk

Portræt

Per Hansen:

”Ejendomsprojekter i ind- og udland bliver mit næste projekt” Per Hansen har arbejdet med administration af ejendomme i over 30 år. Den 1. oktober 2016 lagde han ejendomsadministrationen på hylden, og ved landsmødet 2017 træder han ud af Ejendomsforeningen Danmarks hovedbestyrelse. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Sara Galbiati.

et var tilfældighedernes spil, at Per Hansen fik øjnene op for ejendomsbranchen. Han blev uddannet cand.jur. fra Aarhus Universitet i 1978, og som ung advokat kom han blandt andet i berøring med en række stationscentre ved S-togsstationerne bestående af butikker og kontorer. Her stod han blandt andet for lejeforhold og -kontrakter. I 1983 blev han ansat hos Advokatfirmaet Grønbæk & Hansen, efter en fusion senere kaldet Advokatfirmaet Grønbæk & Huuse, hvor han stod for ejendomsadministrationen. Senere hen har Per Hansen arbejdet hos hansen|sønderby, Lou Advokatfirma og er nu i advokatfirmaet Sønderby Legal. Sideløbende med sit arbejde har Per Hansen blandt andet siddet med i bestyrelsen for Fonden til Bevarelse af Gamle Bygninger i Randers Kommune, der opkøber bevaringsværdige ejendomme i Randers og får dem sat i stand og udlejet. Fonden har i dag cirka 14 ejendomme. Han har desuden været meget involveret i byfornyelse i Randers og Aarhus. ”Når jeg går tur i Randers, kan jeg stadigvæk se dusinvis af bygninger, som jeg har været i berøring med enten gennem fonden, ved at være advokat på byfornyelsen eller via ejendomsadministration. Det er dejligt at se, at ejendommene stadig står og ser pæne ud, og at vi har skabt noget økonomi, som gør, at ejendommen kan blive ved med at løbe rundt. For det er jo udfordringen med den lejelovgivning, vi har i dag,

Huset marts 2017

Ser din vej sådan ud? Så kontakt Colas Danmark A/S for et gratis og uforpligtende tilbud. Vores dygtige medarbejdere udfører alle former for asfaltarbejde, både små og store opgaver. Og vi rykker ud med kort varsel, når der skal udbedres skader, revner og huller i din vej. Ring på 4598 9898 og benyt dig af vores professionelle rådgivning www.colas.dk

ier, Vi laver villaveje, st sler, legepladser, indkør parkeringspladser, ealer. småveje og gårdar

Ann_Huset_1702_187x273+5.indd 1

21/02/2017 09.37

Portræt

”Fra den 1. oktober 2016 har jeg helt lagt ejendomsadministration bag mig. Ejendomsprojekter i ind- og udland bliver mit næste projekt ...”. Per Hansen.

som pålægger udlejerne huslejebegrænsninger. Kravene til kvalitet modsvares ikke af den pris, lejerne betaler”, siger Per Hansen, der mener, at den gamle bygningsmasse på lang sigt desværre vil stå og forfalde.

Etiske regler hæver branchens anseelse Per Hansen har siddet med i Ejendomsforeningen Danmarks hovedbestyrelse i ti år, og undervejs er der blandt andet blevet skabt et etisk regelsæt for administratorbranchen. ”Det har været spændende at være med til at formalisere nogle af de tiltag, som hæver branchens anseelse, blandt andet de etiske regler. I dag kræver administration noget helt andet, end da jeg startede i 80’erne. For det første er det blevet mere komplekst. For det andet kan folk nu få en meget høj grad af service. Det er en branche, som i mine øjne er under løbende professionalisering, og det er sket over de sidste par år”, siger Per Hansen og fortsætter:

”Der er sket en konsolidering i branchen, der er færre administrationsfirmaer, og de er større end tidligere. Jeg vil tro, at der er færre advokater, der beskæftiger sig med administration i dag, givetvis fordi man ikke længere kan køre det som en nebengesjæft. Selvom jeg har udviklet min forretning meget gennem tiden, så har min afdeling inden for ejendomsadministration kun kunnet tilbyde de helt basale ydelser. Gennem bestyrelsen har jeg fundet ud af, hvordan andre på markedet driver deres forretning, og hvilket spillerum de har, og det har været spændende”, siger Per Hansen, der også har bidraget til at udarbejde standardaftaler for administration og fastsætte regler for overdragelse af administration.

Fra Mauritius til Stevns I 2016 begyndte et nyt kapitel i Per Hansens karriere. ”Fra den 1. oktober 2016 har jeg helt lagt ejendomsadministration bag mig. Ejendoms-

projekter i ind- og udland bliver mit næste projekt. Blandt andet har jeg netop skudt et udviklingsprojekt i gang på Mauritius med ferieboliger, og jeg har projekter i gang i Emiraterne og Spanien. Men jeg er også i gang med et projekt i Nordsjælland, et på Amager og et på Stevns i udkanten af Køge, hvor der i øjeblikket bliver solgt rigtig godt”, siger Per Hansen. Per Hansen har også stor erfaring med ejendomshandler i de nærmeste nabolande, blandt andet Finland, Norge, Sverige og Tyskland. Ejendomshandlerne i udlandet er dog generelt mere komplicerede end i Danmark. ”Traditionerne er nogle andre, og markederne er større. I Danmark er markedet jo ikke større, end at man løbende støder på de samme mennesker. Det betyder, at man i branchen sørger for, at tingene er i orden, og man behandler hinanden ordentligt. Det er man ikke så tynget af i for eksempel Tyskland. Her er en ejendomshandel ikke indgået, før man har været hos en notar. Jeg har flere gange prøvet at forhandle og opnå enighed om en kontrakt, og så er sælgeren ikke dukket op hos notaren. Det ville være utænkeligt i Danmark, at man ikke fik besked om, at handlen var gået til en anden”, siger Per Hansen, der dog stadig har mod på at kaste sig ud i de udenlandske investeringer. sts@ejendomsforeningen.dk

Følg Ejendomsforeningen Danmark på LinkedIn Her udgiver vi artikler, deler gode tips og netværker med andre aktører i ejendomsbranchen.

Huset marts 2017

Peter Maler A/S

Garanti for godt håndværk Peter Maler A/S er blevet totalentreprenør, og vi kan nu påtage os alle former for arbejde i Deres forening. • Murerarbejde • Tømrerarbejde • VVS-arbejde • Blikkenslagerarbejde • Malerarbejde • Elarbejder • Kloakarbejde • Gulvarbejde • Snedkerarbejde • Rådgivning

Ring til Peter Maler A/S 3810 3280 www.peter-maler.dk Godthåbsvænget 14A, 2000 Frederiksberg, telefon 3810 3280

Nordens største IT-leverandør til fast ejendom

”En stabil og omfattende IT-løsning er afgørende for os og vores kunder” Jacob Linding, Adm. direktør IP Administration A/S

Med en Vitec§Ejendom løsning får du: ; Den nyeste og mest moderne løsning på markedet ; Valgfri Cloud/ASP eller egen Server ; Afvikling på PC, Mac og Tablet

– ikke til at komme uden om

; Et nemt, intuitivt og lynhurtigt system ; En meget omfattende løsning ; Markedets bedste pris Det giver tryghed, når mere end 1.200 administrationer i Norden anvender en Vitec løsning – hver dag. Kontakt

Vitec Datamann på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk Se mere på www.datamann.dk

Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Airbnb kan udfordre ejerforeninger Ved den boligpolitiske åbningsdebat i oktober 2016 fyldte temaet om Airbnb en stor del af debatten, særligt omkring de udfordringer, som korttidsudlejning bringer, alt efter om der er tale om udlejnings-, andels- eller ejerforeningsejendomme. Tekst: Peter Lautrup, formand for Ejerlejlighedernes Landsforening. Foto: Camilla Rønde.

enne nye og populære trend er også blandt de mange emner, der bliver drøftet i det udvalg, som p.t. arbejder for en revision af ejerlejlighedsloven og normalvedtægten.

En udlejningstjeneste som Airbnb har i stigende grad været anvendt til systematisk at udleje lejligheder til turister og lignende – en korttidsudlejning, der kan gå ud over de øvrige beboere i den pågældende ejendom. Flere og flere ejerforeninger undersøger derfor muligheden for at indføre begrænsninger på, hvor meget der kan korttidsudlejes for at det ikke, som det i nogle tilfælde er set, nærmer sig hoteldrift i en del af ejerforeningen. Sammen med længerevarende udlejning såsom forældrekøbs- og investeringslejligheder med udlejning for øje giver en hyppigere korttidsudlejning som Airbnb store udfordringer i sammenhængskraften i mange ejerforeninger. Sammensætningen af beboere bliver ikke længere homogen med de mange lejere, der rykker ind og ud. Derfor er udvalget i gang med at undersøge, hvorvidt der kan opstilles restriktioner og i givet fald hvorledes.

Behov for lovgivning Da ejerforeningens adgang til at vedtage nærmere restriktioner eller udlejningsforbud uden samtykke fra den enkelte ejer er

umuliggjort, netop fordi en sådan adgang er tæt knyttet til ejerens særråden og ejendomsret, er der derfor behov for en lovændring på dette område. Dette netop fordi en ejers udlejning af sin lejlighed ikke må få et sådant omfang, at ejerforeningen skal udsættes for, at ejendommen konverteres til et delvist hotel med alle de gener og forøget slitage, som netop hyppig korttidsudlejning medfører. Derfor arbejdes der som nævnt ovenfor blandt andet på at få indarbejdet nærmere restriktioner og sanktioner i en kommende ny normalvedtægt, som kan imødekomme de aktuelle problemstillinger ved korttidsudlejning i ejerforeninger – alt under iagttagelse af at den enkelte ejerforening selv kan bestemme omfanget, og eventuelt hvordan det skal administreres.

Har du erfaringer med Airbnb? Har du kommentarer til eller erfaringer med Airbnb, som du gerne vil have udvalget til at kigge nærmere på, så kontakt Peter Lautrup på følgende mailadresse: pl@laros.dk. ejl@ejl.dk

Hold dig opdateret Abonner på den gratis nyhedsmail Huset Net, som bliver sendt hver 14. dag. www.ejendomsforeningen.dk/husetnet 38

Huset marts 2017

Få mere viden Andelskroneberegning Få styr på reglerne, når du skal beregne andelsværdien og bliv opdateret på den seneste retspraksis.

Er der sikret mod rotter?

Mandag den 20. marts i København Undervisere Konsulent Hanne Sandersen, SandersenConsult og juridisk konsulent og advokat Mette Haagensen, Ejendomsforeningen Danmark.

Valg af finansiering – løsninger og redskaber Få indsigt i muligheder og problemstillinger i forbindelse med finansiering af fast ejendom, og få en række værk tøjer til valg af finansiel læsning. Mandag den 3. april i København Undervisere Direktør Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset A/S og director Steen Søborg Andersen, PwC.

Erhvervslejekontrakter Lær, hvordan du udformer en erhvervslejekontrakt, og bliv klogere på de faldgruber, du skal være opmærksom på, når du indgår en erhvervslejekontrakt. Onsdag den 19. april i København Onsdag den 26. april i Aarhus Undervisere, København Advokat og partner Leif Djurhuus, Plesner Advokatfirma og juridisk konsulent og advokat Jane Qvist Lorenzen, Ejendomsforeningen Danmark. Undervisere, Aarhus Advokat og partner John Bjerre Andersen, LETT Advokatpartnerskab og juridisk konsulent og advokat Jane Qvist Lorenzen, Ejendomsforeningen Danmark.

Flere end 450 boligselskaber sikrer sig mod rotter. Med den effektive fælde WiseTrap, som sidder i kloakken. Hør mere om WiseTrap og WiseCons andre løsninger mod rotter.

Grundkursus: Lejeret I Bliv introduceret til lejerettens regler om beboelseslejemål, og bliv klogere på lejelovgivningen og dens faldgruber. Torsdag den 27. april i København Undervisere Juridisk direktør Morten Østrup Møller og juridisk konsulent Pernille Lind Husen, Ejendomsforeningen Danmark.

Ring til os på +45 48 79 93 78 Eller se vores hjemmeside på

www.ejendomsforeningen.dk/kurser

www.wisecon.dk

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, TLF.: 33 12 03 30

Hvem er vi: • Danmarks største parkeringsselskab • Skræddersyede parkeringsløsninger • Innovative løsninger - ANPR (Nummerpladegenkendelse) - Elektroniske P-tilladelser - MobilParkering (App til parkering) - Online Booking • 1500 parkeringsarealer i Danmark • Lokalt kendskab siden 1995 • 40 års international erfaring • Repræsenteret i 12 europæiske lande

NYHED

Digitale P-tilladelser til receptioner og selvbetjening - ring og hør nærmere på

70 231 331

Læs mere om APCOA PARKING på

www.apcoa.dk

VI RÅDGIVER OM DE BEDSTE PARKERINGSLØSNINGER

APCOA PARKING Danmark Lanciavej 1A | DK-7100 Vejle Telefon: +45 70 231 331 | www.apcoa.dk