Huset 1 2016 by EjendomDanmark

Huset Magasinet for hele ejendomsbranchen 48. årg. nr. 1, februar 2016

Skybrud

Foto: Bax Lindhardt, SCANPIX.

Side 8-18

Økonomisk analyse:

Lavere økonomisk tomgang i sigte for kontor

FAIF-håndbog:

Nyt opslagsværk om FAIF

Tilbageblik:

Highlights i 2015

JEG ER NORDKRAF T Jeg satte strøm til Aalborg. I over 50 år arbejdede jeg, så sveden sprang. Men i 1999 trak de stikket. Mit liv som kraftværk var ovre. Gudskelov blev jeg født på ny. I dag er jeg stadig fuld af energi. Hver en krog bobler af musik, kunst og liv.

LIV TIL EJENDOMME Nordkraft er et gammelt kraftværk, der i dag er omdannet til et moderne kultur- og erhvervshus, som vi passer godt på. Vi administrerer, udvikler og servicerer danske ejendomme og varetager alle typer af opgaver; fra lejeopkrævning og tilsyn med ejendomme til rådgivning af vores kunder. Mød flere af vores ejendomme på livtilejendomme.dk

Tema: Skybrud 08 12 16

Antallet af skybrud stiger i fremtiden. Huset har spurgt en meteorolog, en jurist og en byggerådgiver, hvordan man skal forholde sig. Forsikringsselskaber betaler milliarder af kroner i erstatning, når skybruddene rammer. Det kan på sigt føre til dyrere forsikringspræmier. Efter tre ødelæggende oversvømmelser besluttede A/B Ryparken i 2012 at investere 6,4 millioner kroner i skybrudssikre tiltag.

Skadedirektør i Alm. Brand Brian Wahl Olsen fraråder at købe hus på en adresse, der hedder noget a la ’Moseengen’.

Huset Nr. 1 2016

04 Ejendomsforeningen Danmark mener: Nytteværdi for medlemmerne

06 Branchenyt nyt omslag

outlined.indd

Advokat Martin Christian Kruhl fra LETT Advokatpartnerselskab er forfatter til FAIF-håndbogen, som Ejendomsforeningen Danmark netop har udgivet. Læs mere side 24. 07-01-2016

15:20:04

08-18 Tema: Skybrud 20 Økonomisk analyse: Lavere økonomisk tomgang i sigte for kontor

22 Mød et medlem: ”Vesterbro er rykket til Hellerup”

24 FAIF-håndbog: Nyt opslagsværk om FAIF

28 Nøgletal: Flere certificerede Der bliver stadig flere certificerede bygninger i Danmark. Læs mere side 28.

bygninger i Danmark

30 Tilbageblik: Highlights i 2015

33 Kursuskalender 34 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Klar til at smøge ærmerne op

I 2016 kan du i Huset møde nogle af vores medlemmer. I den første artikel besøger vi Vest Administrationen, der ikke har fået fine fornemmelser, selvom de er flyttet fra Vesterbro til Hellerup. Læs mere side 22.

NOR DI

MILJØMÆR

Erhvervsmagasinet Huset, 48. årgang, nr. 1, februar 2016. Næste nummer udkommer i marts og har temaet „EU og ejendomsbranchen“.

ING KN

5041 0658 Svanemærket tryksag

I 2015 fik Administratorsektionen Henrik Dahl Jeppesen som ny formand. Vi ser tilbage på 2015. Læs mere side 30.

ISSN 0109-1034

Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk. Ansvarshavende redaktør: Kommunikationschef Rikke Kristiansen.

Redaktion: Kommunikationskonsulent Camilla Louise Kristensen. Layout: Anita Hansen. Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement: Egon Petersen, 33 12 03 30. Tryk: Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svanemærket papir.

Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde samt dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer samt annoncer er ikke tilladt. Medlem af Danske Medier.

Ejendomsforeningen Danmark mener

Nytteværdi for medlemmerne Jeg vil indlede første nummer af Huset med at ønske vores medlemmer og samarbejdspartnere et rigtig godt nytår med håbet om et positivt år for vores branche.

jendomsforeningen Danmark er erhvervsorganisationen for hele ejendomsbranchen. Vi har derfor et stort ansvar, som vi også gerne påtager os. Vi ser det som helt afgørende, at medlemmernes nytteværdi af foreningens arbejde hele tiden er i fokus og øges. Hvad er det så, at vi som forening beskæftiger os med? Der er noget, som er klart synligt for vores medlemmer, og der er noget, man som medlem måske ikke er opmærksom på i dagligdagen.

Bred og forskelligartet medlemsservice Vi yder en bred og forskelligartet medlemsservice inden for mange fagområder. En service, som vi hele tiden forbedrer ved at udvikle vores eksisterende produkter og udvikle nye. Sidste år lancerede vi eksempelvis en helt ny hjemmeside, som har et tæt samspil med foreningens øvrige it-systemer. Vi lancerede også vores profil på LinkedIn, som giver os en helt ny mulighed for dialog. Vi sendte også en ny og meget efterspurgt statistik på gaden, nemlig markedsstatistikken – tomgang. Gennem længere tid har vi sammen med flere medlemmer udviklet denne vigtige statistik, som giver et her og nu-billede af ejendomsmarkedet. Der er ikke lavet en lignende statistik på økonomisk tomgang før. Vores uddannelsesprogram er vist kendt af alle vores medlemmer, ligesom vores juridiske hotline er. Uddannelsesprogrammet er med til at sikre, at alle medarbejdere hos vores medlemmer kan være opdaterede inden for relevante områder – nu endda med en offentlig godkendt EA-uddannelse. Og er et medlem

i tvivl, så ringer man til hotlinen eller læser mere i Huset, Huset Jura, Huset Net, Nyt fra pressen eller på hjemmesiden. Vi har en forsikringsordning for de medlemmer, som måske ikke er store nok til at opnå de mest attraktive priser hos forsikringsselskaberne. Blanketmodul og fagbøger er også noget, som vi hele tiden videreudvikler, og som I som medlemmer kan have glæde af. Det samme gælder ED-lovportalen, hvor al juridisk stof på vores område stort set er samlet. Vi afholder løbende en række gå hjem-møder og konferencer om aktuelle emner. Og vi deltager gerne med oplæg til møder i vores grundejerforeninger. Det er meget populært hos medlemmerne. Foreningen har et sæt etiske normer, som er med til at sikre vores omverden, at hvis man har et samarbejde med et medlem, så har man en forretningspartner, som er underlagt disse normer. Af lidt mere ”usynlige” tiltag vil jeg fremhæve foreningens lobbyarbejde, som vi bruger mange ressourcer på. Vi skal hele tiden holde relevante politikere, embedsmænd og samarbejdspartnere opdateret om branchens vilkår. Det er desværre ikke altid, at man følger vores råd, men den positive dialog gør, at vi kommer igennem med mange af vores synspunkter. Vi udarbejder også en rangliste hvert år over kommunernes ejendomsvenlighed – den åbner også for dialog. På EU-plan arbejder vi aktivt sammen med European Property Federation (EPF), som er en forening af foreninger, og som arbejder med lobbyarbejde i EU.

”Vi yder en bred og forskelligartet medlemsservice inden for mange fagområder ...”. 4

Huset februar 2016

Foto: Sara Galbiati.

Handlingsplan 2016 Vi har også en række nye og vigtige projekter på vej her i 2016. Medlemmer kan læse foreningens handlingsplan for dette år på www. ejendomsforeningen.dk. Som det fremgår her, vil vi gennemføre en medlemsundersøgelse. Med input fra medlemmerne kan vi gøre vores servicer endnu bedre og dermed styrke medlemmernes nytteværdi af foreningen. Vi fortsætter også med at udvikle nye produkter. Vi har i februar i år lanceret en håndbog i FAIF-lovgivningen. Håndbogen er et godt udtryk for, at vores arbejdsområde er ganske bredt, men at vi samtidig forsøger at ramme medlemmernes behov gennem målrettede produkter og servicer. John R. Frederiksen Formand for Ejendomsforeningen Danmark

Digital underskrift – direkte fra Unik Bolig 4 Typeformular A, 8. udgave

Lejemåls nr.

LEJEKONTRAKT

for beboelse

Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Autoriseret af By- og Boligministeriet den 3. september 2001.

Lejekontrakten indeholder en angivelse af parterne og en beskrivelse af det lejede samt lejerens betaling for lejemålet.

Aftalte fravigelser kan ikke anføres direkte i kontraktteksten (ved overstregning eller lign.), medmindre der i den fortrykte tekst er givet særlig adgang hertil.

Herudover er udlejers og lejers rettigheder og pligter i lejeforholdet reguleret i den til enhver tid gældende lejelovgivning, medmindre parterne aftaler andet.

Enkelte vilkår i den fortrykte tekst er fremhævet med kursiv. Disse vilkår er fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler. Hvis parterne har aftalt de forhold, der er kursiveret i kontrakten, er det ikke nødvendigt tillige at anføre de samme forhold i kontraktens § 11.

En række bestemmelser i lejelovgivningen er ufravigelige, medens andre gyldigt kan fraviges ved aftale. Ønsker parterne at aftale fravigelser af lejelovgivningens almindelige regler og/eller lejekontrakten, skal det aftalte anføres i kontraktens § 11.

Som bilag til lejekontrakten hører vejledning vedrørende lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

§ 1. Parterne og det lejede. Lejemålet:

Det lejede er Beliggende:

Udlejer:

Navn: Adresse:

en lejlighed

Lejer:

Navn: Adresse:

Areal:

Lejemålets samlede bruttoetageareal udgør Erhvervslokaler m.v. udgør heraf

Brugsret til:

Efter aftalen har lejer endvidere efter udlejers anvisninger adgang og brugsret til følgende lokaliteter: (sæt x) Fællesvaskeri Cykelkælder

Benyttelse:

et enkeltværelse

en ejerlejlighed By:

andet:

SE-nr./reg.nr.:

m!, der består af m!.

Fælles gårdanlæg Garage nr.

værelser

Loft-/kælderrum nr. Andet:

Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke benyttes til andet end:

§ 2. Lejeforholdets begyndelse og ophør. Begyndelse:

Lejeforholdet begynder den

Opsigelse:

Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om beboelseslejligheder med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

og fortsætter, indtil det opsiges.

Side 1 af 13

Send dokumenter til digital underskrift direkte fra Unik Bolig 4 • Spar tid og penge • Overblik og automatisk arkivering i Unik Bolig 4 • Digital underskrift med NemID • Nemt og effektivt

UNIK SYSTEM DESIGN · 7642 1100 · VEJLE · KØBENHAVN · UNIK.DK · UNIK@UNIK.DK

Branchenyt

Fællesforeningen holder orienteringsmøde Fællesforeningen af grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-Falster, Møn og Bornholm holder orienteringsmøde fredag den 4. marts på Comwell Køge Strand, Strandvejen 111, 4600 Køge. 9.00 9.35

Ankomst, morgenkaffe Nyt fra Ejendomsforeningen Danmark 9.50 Nyheder inden for lejeretten v. Ejendomsforeningen Danmark 10.15 Den nye Typeformular A, 9. udgave i lyset af den nye lejelovgivning v. Ejendomsforeningen Danmark 12.00 Frokost 13.00 Hvordan kan GI bistå ved renoveringer og forbedringer af udlejningsejendomme? v. GI 14.15 Den nye Typeformular A, 9. udgave i lyset af den nye lejelovgivning v. Ejendomsforeningen Danmark 15.15 Afrunding og spørgsmål Målgruppe Ejere og administratorer med begrænset kendskab til lejelovgivningen, lægdommere og nævnsmedlemmer.

Faktatjek

Deltagerpris Medlemmer af Grundejerforeninger under Fællesforeningen: 250 kroner. Boliglægdommere og nævnsmedlemmer udpeget af Fællesforeningen deltager gratis. Medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som ikke samtidig er medlemmer af en grundejerforening under Fællesforeningen: 500 kroner (efter aftale med Ole Søegaard). Deltagerantallet er begrænset, og tilmelding skal ske senest fredag den 19. februar til ole@freja-udlejning.dk. Beløbet indsættes på bankkonto 5039 1038259 med angivelse af navn og grundejerforening.

Lejernes LO skriver i seneste udgave af ’Vi Lejere’ fra november 2015 en kritisk artikel om stigningen af normtallet i København fra 3.000 kroner til 3.750 kroner inklusive moms om året fra 2016 som følge af ændringerne i lejeloven. I artiklen skriver Lejernes LO, at ”LLO mener ikke, at beløbet er rimeligt og heller ikke, at det er udtryk for den faktiske udgift, som en privat ejendomsejer betaler for at få administreret sin ejendom”.

Fakta For det første var normtallet ikke 3.000 kroner i 2015, som LLO skriver, men i virkeligheden 3.312 kroner. Ejendomsforeningen Danmark har foretaget en beregning af, hvordan ændringerne i lejeloven påvirker normtallet. Tallene viser, at de administrative omkostninger, som har betydning for normtallet, vil stige i alt 286,9 millioner kroner eksklusive moms som følge af den nye lejelov. Alene administration i forbindelse med flyttesyn ved indflytning vil koste 199,1 millioner kroner om året eksklusive moms. For at dække omkostningerne burde normtallet i København være steget til 4.213 kroner inklusive moms på baggrund af beregningerne. Den reelle udgift er og har længe været højere for administration af boliglejemål, end normtallene har været, mener Ejendomsforeningen Danmark.

Generalforsamling i Ejendomsforeningen Fyn Tirsdag den 8. marts kl. 17.00 på Radisson Blu H.C. Andersen Hotel, Claus Bergs Gade 7, 5000 Odense C. Ill.: Jens Hage.

Forventningerne til bolig, kontor, industri og butik var for første gang positive to kvartaler i træk, viste Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger i januar 2016. Det har de ikke været siden 2011, hvor undersøgelsen blev lanceret.

Huset februar 2016

Dagsorden ifølge vedtægterne. Traditionen tro vil der være et aktuelt indlæg efter generalforsamlingen.

Branchenyt

Gå hjem-møde i Ejendoms foreningen Kronjylland, Randers

Nye medlemmer i Ejendomsforeningen Danmark

Torsdag den 25. februar kl. 17.00 hos LOU Advokatfirma, Østergrave 4, 8900 Randers.

Ejersektionen:

Mødets tema er følgende: Kort indlæg vedrørende Randers Kommunes boligsociale indsats. Gennemgang af reglerne for småhusene. Foredragsholdere er advokat Jan Toft Olesen og advokat Kirsten Laursen. Tilmelding til Ingelise Mortensen på im@louadvokatfirma.dk eller tlf. 88 80 55 29.

Kommunikation og Kultur Farum Kystvejen 42 ApS Kastrup

Torsdag den 17. marts 2015 kl. 19.00 på Værkerne, Frederiksvej 29, 4180 Sorø. Efter generalforsamlingen cirka kl. 19.30 fortæller borgmester Gert Jørgensen om Sorø Kommunes boligpolitik og udbygningsplanerne for boliger og erhvervsbyggeri.

Tove Wraa Udlejning Randers UIV A/S Give

Søstjernen ApS Køge

Administratorsektionen:

AKH Ejendomme Svendborg

HHH Administration ApS Hellerup

Ejendomskontoret Asnæs

Generalforsamling i Sorø Grundejerforening

Stradaway København

Tilknyttede medlemmer:

Bettina Ejdrup Hansen Helsingør

Zeso Architects ApS København

Dyrhauge Consult ApS Hellerup

Alpha Advokater P/S København

MM Ejendomme Ry

Lyngby-Taarbæk Kommune Kgs. Lyngby

Skallerup Management Hjørring

Gratis adgang for alle interesserede. Tilmelding senest den 10. marts til Mogens Pihl på: pihl@danagraf.dk.

Alm Brand Forsikring

Vi passer godt på dine ejendomme Alm. Brand tilbyder en Udvidet vandskadeforsikring for beboelsesejendomme til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Udvidet vandskadeforsikring dækker også når der ikke er tale om sky- og tøbrud. Forsikringen dækker dermed for indtrængende nedbør, herunder fygesne, opstigende vand fra afløbsledninger og opstigende grundvand som følge af afbrydelse af strømmen til, eller svigt af, grundvandspumpen - uden der først skal være tale om sky- og tøbrud. Skriv til ejendomsforeningen@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.

Huset februar 2016 7

Skybrud

Flere skybrud i fremtiden

Når der falder en millimeter regn, svarer det til en liter per kvadratmeter. Under skybruddet i København i juli 2011 faldt der 90 millimeter regn på under to timer. Det var det kraftigste skybrud i hovedstaden i 55 år.

Huset februar 2016

Skybrud

Mere asfalt og flere fliser i byerne kombineret med klimaforandringer og kraftig regn betyder flere oversvømmede kældre. Huset har spurgt en meteorolog, en jurist og en byggerådgiver, hvordan man skal forholde sig til det stigende antal skybrud. Tekst: Camilla Louise Kristensen. Foto: Michael Barrett Boesen, POLFOTO, TV 2, Sara

Galbiati og Leonard Zhukovsky, Shutterstock.com.

Sæt kryds i kalenderen Antallet af skybrud stiger, og derfor holder Ejendomsforeningen Danmark den 8. juni en halvdagskonference om skybrud. Konferencen kommer til at handle om de problemstillinger, der kan opstå ved skybrud. Læs mere, og tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/skybrud.

en 2. juli 2011 faldt der 90 millimeter regn i København på under to timer. Og kigger man i krystalkuglen, tyder alle klimamodeller på, at der i fremtiden vil komme flere og lignende skybrud. ”De skybrud, vi ser nu og i fremtiden, kommer til at lave mere ballade end for 50 år siden. Ikke fordi de nødvendigvis er blevet kraftigere, men de giver større problemer, fordi vandet ikke kan løbe væk. Vi har fyldt jordfladerne med asfalt, beton og fliser, og når alle vores pladser og torve er lavet i hårdt materiale, ved vandet ikke, hvor det skal løbe hen”, siger TV 2-meteorolog Peter Tanev. Hvert år stiger den globale gennemsnitstemperatur, og i takt med at det bliver varmere, vil skybruddene blive kraftigere og hyppigere. Omvendt viser Danmarks Meteorologiske Instituts tal, at den samlede nedbør i fremtidens Danmark stort set er uændret. Der vil altså ikke falde mere regn. Den vil bare falde på en anden måde, især om sommeren. ”Klimamodellernes bud på fremtidens sommervejr er, at det bliver mere tørt, men regnen vil falde mere ekstremt. Så hvis der i gamle dage faldt 100 millimeter regn på 20 dage over en sommer, vil der nu falde 75 millimeter regn på tre dage. Det er nok en af de største klimaudfordringer herhjemme, for det har store konsekvenser for vores byer, ejendomme og huse”, siger Peter Tanev.

Peter Tanev, meteorolog, TV 2.

Lars Brondt, juridisk direktør, Ejendomsfore ningen Danmark.

Vigtigt at vedligeholde Især i byerne, hvor der er mere asfalt og beton end græsplæner, øger det stigende antal skybrud risikoen for flere oversvømmede kældre i fremtiden. Ejendomsejere bør derfor være ekstra opmærksomme på at vedligeholde og klimasikre deres ejendom, mener Lars Brondt, juridisk direktør i Ejendomsforeningen Danmark. ”Ejendomsejere skal overveje, om deres vedligeholdelse af ejendommen skal ændre sig, i takt med at klimaet ændrer sig. Mange af ejendommene i bybilledet er bygget i en anden tid og er ikke gearet til det klima, vi har i dag, hvor regnbygerne er kraftigere end hidtil. Derfor skal man

Jacob Lemche, partner, Peter Jahn & Partnere.

Huset februar 2016 9

Skybrud

være meget opmærksom på at vedligeholde ejendommens klimaskærm som for eksempel tagværk, tagrender og facader”, siger han. Ifølge lejeloven er det som udgangspunkt udlejers ubetingede pligt at vedligeholde ejendommen, og det gælder, uanset om der står penge på den udvendige vedligeholdelseskonto hos Grundejernes Investeringsfond. Og efter lovændringerne pr. 1. juli 2015 kan man ikke aftale, at lejer skal stå for udvendig vedligeholdelse i de store ejendomme. Når skaden sker på grund af et skybrud, kan det være svært at placere skylden, for hverken lejer eller udlejer har ansvar for skybruddet. ”Et skybrud er det, vi kalder ’en udefrakommende begivenhed’, som ingen i udgangspunktet er ansvarlige for. Med andre ord er det den, der har vedligeholdelsespligten over ejendommen og de beskadigede bygningsdele og lokaler, der kommer til at betale for skaderne. Udlejer kan derfor ofte komme til at hæfte for skaderne på ejendommen og i lokalerne”, siger Lars Brondt.

Forbedring af ejendommen Ejendomsejere kan også overveje at investere i forebyggende foranstaltninger. Det kunne være højvandslukke, der forhindrer kloakvandet i at løbe baglæns og op igennem kælderafløbet, eller omfangsdræn, der leder vandet væk fra jorden, fører det til en regnvandsbrønd og videre til kloakken. Når man tager det ekstra skridt som ejendomsejer, bør det ifølge Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse ikke sidestilles med almindelig vedligehold. ”Man kan diskutere, hvor stor en del af de forebyggende foranstaltninger der er forbedringer eller vedligehold. Vi mener dog, at når man giver ejendommen den type nye faciliteter, mindsker man blandt andet også risikoen for, at der sker skade på lejers ejendele, og dermed er det en brugsværdiforøgende forbedring, som burde kunne udløse en varslet forbedringsforhøjelse i et eller andet omfang. Desværre har vi ikke praksis på området, men det kommer nok med tiden, og i takt med at

behovet for at skybrudssikre ejendommene stiger”, siger Lars Brondt. Hvis man gerne vil gøre noget aktivt for at forebygge oversvømmelser og skybrudsskader, er det vigtigt at lave en risikovurdering, analysere behovet og kortlægge de økonomiske konsekvenser. For alt afhængig af hvor vandet kommer ind, hvor meget vand der kommer, og om det er regnvand eller kloakvand, er løsningerne forskellige. ”Man skal vurdere ejendommens reelle behov. Hvis der kommer vand i kælderen, kan man lave en masse forbedringer, men i nogle tilfælde er det de mere enkle løsninger, som anvendes. For eksempel at kombinere simple tiltag som højvandslukke på gulvafløb med at lave et beredskab af beboere, der kan smide klargjorte sandsække ved åbninger til kælderen, når og hvor det er nødvendigt. Det kommer helt an på, hvad der er muligt i den enkelte ejendom, og hvad der er behov for”, siger Jacob Lemche, partner i byggerådgivningsfirmaet Peter Jahn & Partnere.

Ejendomsforeningen Danmark mener: Kommunerne har et stort ansvar

Torben Christensen, adm. direktør i Ejendomsforeningen Danmark mener, at kommunerne bør lægge en plan for en total renovering af kloaknettet.

Huset februar 2016

I 1859 blev den første københavnske kloak gravet ned på Nørrebro, og resten af byen blev kloakeret i de følgende år. Det er 157 år siden, og i dag ligger omkring 1.300 kilometer kloakrør og stikledninger spredt ud som et net under byens veje og huse. En fælleskloakering, der håndterer både regnvand og spildevand. I 1859 var det et topmoderne system, men de eksisterende kloakker er under pres og kan ikke holde til nutidens kraftige skybrud. Der er brug for milliardstore investeringer, men spørgsmålet er, om det er kommunen eller ejendomsejerne, der skal punge ud. Ejendomsforeningen Danmark er ikke i tvivl. ”Vi skal bruge penge til at betale for forebyggelse af oversvømmelser som følge af ændret klima, men vi skal også finansiere energiforbedringer for at forebygge klimaændringer. Det bliver ekstra paradoksalt, når kommunerne vil pålægge ejendomsejerne yderligere udgifter til udbygning af kloakkerne, når vi allerede betaler 40 milliarder kroner i ejendomsskatter. Så er min påstand, at kloakering er betalt”, siger Torben Christensen, adm. direktør i Ejendomsforeningen Danmark. Københavns Kommune fremlagde i sommeren 2012 en skybrudsplan til en samlet pris på 3,8 milliarder kroner. Her peger kommunen i højere grad på, at fremtidens monsterregn skal klares med grønne tage og faskiner og ikke en total renovering af kloaknettet. Ejendomsforeningen Danmark mener, at det er nødvendigt at lægge en plan for en total renovering af kloaknettet.

Skybrud

Mulighed for tilskud Når man har analyseret behovet og vil i gang med de forebyggende foranstaltninger, kan man for eksempel forhindre vandet i at blive ledt ned i kloakken ved at bygge faskiner og på den måde lede vandet væk selv. Har man oplevet, at kloakvandet ryger tilbage i bygningen, kan man bremse vandet med højvandslukke, så der ikke står sundhedsskadeligt kloakvand i knæhøjde. Er der meget overfladevand, når det regner, kan man se sine kældervinduer efter i sømmene og lave betonkanter på trappenedgange, så vandet ikke løber ned i kælderen af sig selv. Inden arbejdet kan gå i gang, er der en række krav, man skal leve op til. ”Hvis man vil grave store drænkasser ned, skal man overholde de miljømæssige krav, lave jordbundsanalyser og involvere myndighederne. Så snart man piller ved afløbsinstallationer, skal man anmelde det til spildevandskontoret, og en kant på en kældertrappe kan ændre ejendommens tilgængelighed, og det skal

opfylde bygningsreglementet samt relevante normer”, siger Jacob Lemche.

Dialog med forsikring og administrator Hvis man skal ud at lave store anlægsarbejder, er det ofte en bekostelig affære, men med den rette rådgivning kan der være tilskud at spore. ”Gode chancer for tilskud kræver, at man har en rådgiver, der har stort kendskab til støttemulighederne i det lokale forsyningsselskab, i energiselskaberne og i området. Det er ikke noget, man selv slår op på to minutter hos kommunen eller forsyningsselskaberne. Men hvis der bliver skrevet om byfornyelse i lokalavisen, kan man se, hvad der er fokus på, og det kan hjælpe en i den rigtige retning”, siger Jacob Lemche. I takt med at de kraftige skybrud de seneste år er tiltaget i frekvens, oplever Jacob Lemche, at der er kommet mere fokus fra ejendomsejere på at sikre ejendomme mod oversvømmelser.

”Over de sidste ti år kan vi tydeligt mærke, at interessen for at forebygge oversvømmelser er steget. Når der lige har været skybrud, vælter det ind med henvendelser, der på kort sigt kræver akutte og afgrænsede tiltag, men som på sigt kræver større renoveringer eller forbedringer. Det er et stigende marked, blandt andet fordi forsikringsselskaberne er begyndt at blive opmærksomme på risikoen, fornemmer vi. Desuden har vi hørt fra ejendomsejere, at der enten foretages præmieforøgelse, eller at der indskrives forbehold i forsikringen for at undgå store fremtidige udgifter i ejendomme, der har været oversvømmet flere gange på kort tid”, siger Jacob Lemche og opfordrer ejendomsejere til at gå i dialog med deres administrator, assurandør eller forsikringsselskab om, hvorvidt forsikringspræmien eller betingelserne vil ændre sig, hvis de prioriterer en indsats inden for sikring af ejendommen. clk@ejendomsforeningen.dk

”... når man giver ejendommen den type nye faciliteter ... er det en brugsværdiforøgende forbedring, som burde kunne udløse en varslet forbedringsforhøjelse ...”. Juridisk direktør Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark.

Huset februar 2016 11

Skybrud

SkadedirektĂ¸r i Alm. Brand Brian Wahl Olsen har arbejdet i forsikringsbranchen i over 20 ĂĽr. Han opfordrer ejendomsejere til at gĂĽ i dialog med deres forsikringsselskab om at skybrudssikre ejendommene.

Huset februar 2016

Skybrud

”Vand er det værste” Forsikringsselskaber betaler milliarder af kroner i erstatning, når skybruddene rammer. Det kan på sigt føre til dyrere forsikringspræmier. Tekst: Camilla Louise Kristensen. Foto: Camilla Rønde.

e enorme mængder vand, der hamrede ned over København i juli 2011, efterlod en historisk dyr regning på fem milliarder kroner til forsikringsselskaberne. Gennemsnitsskaden kostede dengang 80.000 kroner og var fire gange større end ved et normalt skybrud. Det efterlod forsikringsselskaberne målløse, og Brian Wahl Olsen, skadedirektør i Alm. Brand, husker tydeligt, hvordan hovedstaden blev fyldt med vand. ”Det var et af de værste skybrud, vi nogensinde har set. Vandet blev bare ved med at vælte ned, og problemet var, at kloakkerne langtfra kunne rumme det hele, så det havnede i ejendommenes og butikkernes kældre og ødelagde for milliarder af kroner”, siger Brian Wahl Olsen. Før man kan udbedre skader efter en oversvømmelse, skal vandet pumpes ud, og kælderen tømmes for indbo. Når kælderen er tømt, går det, Brian Wahl Olsen kalder det ”lange seje arbejde”, i gang, og her får forsikringsselskabet og den forsikrede øje for, hvor meget der er ødelagt. Nogle steder skal gipsen måske skæres væk, og pudsen hugges ned i den

højde, vandet har stået, ligesom vandmasserne, bestående af regn- og kloakvand, kan have ødelagt elinstallationer.

Undgå adresser som Moseengen Kombinationen af regnvand og kloakvand er som regel et dyrt og ulækkert bekendtskab. ”Vand er det værste, for det tager lang tid at udbedre skaderne. Samtidig er der risiko for skimmel og svamp, og med kloakvandet er der en masse bakterier, der skal tages hånd om. De skader er de vanskeligste, for alt efter årstid kan det tage måneder, før vi kan komme i gang med at udbedre skaderne og bygge op igen, fordi kælderen skal være helt tør”, siger Brian Wahl Olsen og understreger, at det gælder om at få tømt og tørret kælderen i en fart for at undgå endnu værre skader. ”Skimmel og svamp er den værste følgevirkning, for det gør det voldsomt dyrere, hvis man bagefter skal bekæmpe det”, siger han. Når der bliver meldt om skybrud i Jylland, ånder forsikringsselskaberne næsten lettet op, for forklaringen på de mange skybrudsskader i København skal findes i måden, vi bygger på. Grønne områder bliver parkeringspladser, og asfalt, fliser og beton besværliggør van-

”Skimmel og svamp er den værste følgevirkning, for det gør det voldsomt dyrere, hvis man bagefter skal bekæmpe det”. Skadedirektør Brian Wahl Olsen, Alm. Brand.

dets rejse ned i jorden. I Jylland er der langt flere grønne områder, hvor vandet kan løbe lige ned i jorden, men bare fordi man bor i et grønt område, er man langtfra sikret mod vandskader. ”Ligger ejendommen i en dal eller tæt på en mose eller sø, kan det have afgørende betydning for risikoen og størrelsen på skaderne. Så lad være med at købe hus på en adresse, der hedder noget a la ’Moseengen’”, siger Brian Wahl Olsen.

Dyrere forsikringspræmie Selv om forsikringspræmien udregnes på tværs af mange risikoparametre som storm og brand, kan de seneste års stigende antal skybrud kombineret med måden, vi bygger på, komme til at gå ud over kundernes forsikringspræmier. ”Hvis omfanget af skybrud fortsætter med at stige, mens de øvrige risikoparametre er status quo, betyder det en øget risiko og dermed en øget pris. Heldigvis beregner man risikoen på tværs af flere faktorer, og i takt med at vi får flere moderne bygninger, falder risikoen for brand for eksempel. Men hvis man kun betalte for regnvejrsdækningen, ville den sandsynligvis stige stort i fremtiden”, siger han. Brian Wahl Olsen opfordrer forsikringskunder til at gå i dialog med deres forsikringsselskab for at finde ud af, hvilke skadesforebyggende tiltag der giver mest mening. Det kunne for eksempel være en idé at opbygge ejendommen på en ny og mere skybrudssikret måde og måske opnå en rabat i forsikringspræmien i stedet for at bruge forsikringspengene på at bygge den op, som den så ud før.

Huset februar 2016 13

Skybrud

Gå i dialog ”Det er bedst, at man tænker forebyggelse af nye oversvømmelser ind, når man renoverer sin ejendom efter en skade, og her kan det være en god idé at diskutere mulighederne med sit forsikringsselskab, der også kan have en idé til, hvilke løsninger der er bedst”, siger han. Før 2011 var der, ifølge Brian Wahl Olsen, ikke mange i København, der tænkte på at skybrudssikre deres ejendomme, men de seneste fem år har skybruddene og de kraftige regnvejr været så voldsomme, at vi i fremtiden vil se flere foretage de nødvendige foranstaltninger. ”På den lange bane lærer vi at håndtere det, fordi både private og erhvervsdrivende er trætte af at få ødelagt deres personlige ejendomme og forretning på grund af vand. Når man først har oplevet det, gider man ikke igen. Men det kræver lige, at man først bliver vækket af en dukkert”, siger han. clk@ejendomsforeningen.dk

”Hvis man ikke gør noget, bliver det kun dyrere at forsikre ejendommen”, siger Brian Wahl Olsen.

orsikringsmæglere med peciale i forsikringsløsninger l store ejendomme, ndels- og ejerforeninger

rsikringsmæglerselskabet orsikringsmæglerselskabet surance surance partner a/s

Kongevej Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C 33 33 25 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 w.assurancepartner.dk w.assurancepartner.dk o@assurancepartner.dk @assurancepartner.dk

med Forsikringsmæglere med Forsikringsmæglere Ekspert i ejendomsspeciale speciale ii forsikringsløsninger forsikringsløsninger forsikringer til store ejendomme, til store ejendomme, andelsandels- og og ejerforeninger ejerforeninger Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet a/s assurance assurance partner partner a/s C Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 160 ·· 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg C Tlf. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 ·· Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk Huset februar 2016 14

Gl. Kongevej Kongevej 160 160 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg CC Gl. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 Tlf. www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 Kontakt Niels Ole Sloth Sloth direkte direkte 33 33 55 55 77 77 66 66 niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk

Blomstrende nytænkning kan spare 60% - til fordel for økonomi og miljø

Innovative varmepumpe tørretumblere med store fordele • Reducer energiforbruget med op til 60%* med varmepumpe-teknologi • Skånsom tørring i patenteret SoftCare-tromle • Optimalt tørreresultat med patenteret PerfectDry restfugtighedsmåling • Kort tilbagebetalingstid på investering Ved udskiftning af en ældre tørretumbler til en ny med varmepumpeteknologi kan energibesparelsen være mere end 60%. Mieles tørretumblere med varmepumpe-teknologi fås i 3 størrelser og kræver ingen aftræksinstallation. Yderligere info 43271500 www.miele-professional.dk *Sammenlignet med en tilsvarende ny el-opvarmet Miele tumbler.

Skybrud

Der var engang en rød oversvømmelseszone Efter tre ødelæggende oversvømmelser på to år besluttede A/B Ryparken i 2012 at skybrudssikre den store københavnske andelsboligforening for 6,4 millioner kroner. Tekst: Camilla Louise Kristensen. Foto: Camilla Rønde og A/B Ryparken.

/B Ryparkens ejendomsinspektør Morten Hovgaard peger ud ad vinduet: ”Det er dér, der med sikkerhed altid er oversvømmelse, når der er skybrud i København”, siger han. På den anden side suser bilerne forbi på Lyngbyvej, en af Københavns største indfaldsveje. I dag kører bilerne ubesværet af sted, men når regnen rammer, står hele området under vand, og det er ofte gået hårdt ud over andelsboligforeningen A/B Ryparken, der med sine 11 blokke ligger klos op ad den befærdede vej. ”Vi har i årene 2011-2013 haft tre store ødelæggende oversvømmelser, og med Lyngbyvej lige uden for vinduet har vi oplevet det hele fra første parket. Desuden ligger vi i et område med mange søer og et i forvejen overbelastet kloaknet, så det har ramt med fuld kraft hver gang”, siger Morten Hovgaard og fortæller, at alle 408 kælderrum ved hvert skybrud måtte tømmes for massive masser af kloakvand. A/B Ryparkens bestyrelse besluttede derfor, at der måtte handles for at undgå oversvømmelser i fremtiden. ”Alle var drøntrætte af at få ødelagt deres personlige ejendele så mange gange i træk, så der var opbakning til at finde en løsning”, fortæller Svend Kristensen, bestyrelsesformand i A/B Ryparken.

4,5 millioner kroner i tilskud Ejendomsinspektør Morten Hovgaard og bestyrelsen med Svend Kristensen i spidsen allierede sig med et rådgivningsfirma for at finde ud, hvordan de kunne sikre sig mod oversvømmelserne. Det var oplagt at finde en løsning, der kunne aflaste de eksisterende nedslidte kloakker, og dermed startede et stort projekt, hvor 22 faskiner, også kaldet drænkasser, blev gravet ned i parkanlægget, der omkredser den store ejendom, så regnvandet fra tagfladerne kunne løbe ned i dem i stedet for ned i kloak-

Huset februar 2016

Ejendomsinspektør Morten Hovgaard (tv.) og bestyrelsesformand Svend Kristensen (th.) i A/B Ryparken står på dækslerne til to ud af i alt 22 faskiner, der er gravet ned på grunden.

ANNONCÉR DINE LEJEMÅL PÅ BOLIGPORTAL Find den rigtige lejer på BoligPortal. Ring til os på tlf. 70 20 80 82 – og kom i gang med at annoncere – allerede i dag.

2668 – BOL ann_B2B_Huset Ejendomsforeningen DK_187x273_rev02.indd 3

02/07/15 13.18

Skybrud

kerne. Den løsning gjorde det også muligt at søge tilskud hos HOFOR, Hovedstadsområdets Forsyningsselskab, der bevilgede tilskud udregnet efter, hvor mange kubikmeter vand andelsboligforeningen kunne lede væk. Udregningen landede på et tilskud på 4,5 millioner kroner. Faskinerne kostede 6,4 millioner i alt, så A/B Ryparken betalte selv resten. Og andelsboligforeningen har ikke fortrudt den store investering. Heller ikke selv om arbejdet tog lang tid, og udearealerne var gravet op i næsten et halvt år. ”Nu har vi nogle tålmodige andelshavere, der er enige om, at når man har sagt A, må man også sige B. Alle bakkede op om projektet, og det gjaldt om at tage det alvorligt. Man skal ikke bare lade stå til”, siger Svend Kristensen.

Når regnen siver ned gennem jorden og rammer faskinen, siver den ned til grundvandet på en naturlig måde uden at belaste kloaksystem og rensningsanlæg.

Hvorfor skulle der gå to år, før I selv tog det alvorligt og gik i gang? ”Vi havde ikke haft problemer i det omfang før, og da det helt store skybrud kom i juli 2011, troede vi, at der var tale om et ”100-årsskybrud”, og at det nok ikke ville ske igen. Men jeg vil råde alle til at komme i gang som en del af den planlagte vedligeholdelse, før det er for sent”, siger Svend Kristensen.

Halvering af forsikringspræmien A/B Ryparken ligger i det, man forsikringsmæssigt kalder en ”rød zone” på grund af stor risiko for oversvømmelse. Derfor havde forsikringspræmien før skybrudsinvesteringerne en stor post på andelsboligforeningens budgetter, og millionerstatningerne efter de tre

oversvømmelser stillede ikke foreningen bedre. Forsikringsselskabet havde derimod varslet, at hvis A/B Ryparken ikke gjorde noget, ville forsikringspræmien stige. Men det gjorde andelsboligforeningen som bekendt. ”Til vores store overraskelse faldt vores årlige forsikringspræmie til halv pris, fordi forsikringsselskabet var begejstret for de foranstaltninger, vi havde gjort. Så investeringen har på alle måder været fornuftig, og vi har fået det ud af det, vi forventede”, siger Svend Kristensen og fortæller, at A/B Ryparken, ud over faskinerne, gjorde andre tiltag som for eksempel etablering af højtvandslukke på gulvafløb i kælderen.

Arbejdet med at grave 21 drænkasser ned på A/B Ryparkens grund startede i sommeren 2012 og varede cirka seks måneder.

Huset februar 2016

clk@ejendomsforeningen.dk

Lovpligtig energimærkning af store ejendomme Ejendomme op til 500 m2:

6.999,00 kr.

Ejendomme fra 501 m2 og op til 1000 m2:

8.999,00 kr.

Ejendomme fra 1001 m2 og op til 1500 m2:

10.999,00 kr.

Ejendomme fra 1501 m2 og op til 2000 m2:

12.999,00 kr.

Ejendomme fra 2001 m2 og op: Ring på tlf. 8230 3222 for at indhente et specifikt tilbud. *Alle priser er inkl moms, offentlige gebyrer og kørsel

Landsdækkende service

Energihuset Danmark ApS Vestre Teglgade 10, 4 sal 2450 København SV Tlf. 82 30 32 22

www.energihuset-danmark.dk

Økonomisk analyse

Lavere økonomisk tomgang i sigte for kontor I perioden 2008-2013 steg den økonomiske tomgang, men siden 2014 har den været faldende. Faldet forventes at fortsætte for kontorlejemål i de kommende år. På vej mod et lavere tomgangs niveau for kontor

Tekst: Morten Marott Larsen og Mikkel Alsø.

dsigt til fortsat øget økonomisk vækst og faldende arbejdsløshed vil betyde, at den økonomiske tomgang for kontor falder i 2016 og i 2017. Det forudsiger en statistisk analyse foretaget af Ejendomsforeningen Danmark, som har baseret skønnet på baggrund af den årlige vækst i bruttonationalproduktet og ændringer i arbejdsløsheden.

Forholdene for at udleje kontorlokaler er i bedring. Økonomiske faktorer som faldende arbejdsløshed og øget økonomisk vækst vil sammen med de seneste års relativt begrænsede byggeri af kontorejendomme give bedre forudsætninger for en faldende økonomisk tomgang for kontor. I 2014 har man set det første tegn på et vendepunkt, når det gælder udlejningen

af kontorlokaler. Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik for tomgang viste en faldende tendens i tomgangsraten igennem 2014 og 2015, og årsgennemsnittet i 2015 på 11,9 procent er 0,9 procentpoint lavere end i 2014. Men også efter 2015 kan udlejere se frem imod en mere positiv udvikling end den, der har været gældende de seneste år. En statistisk analyse forudsiger, at den økonomiske tomgang vil falde med 0,5 procentpoint til 11,5 procent i 2016 og med

Figur 1. Den økonomiske tomgang for kontor forventes fortsat at falde Økonomisk tomgang kontor (procent)

Vækst i BNP (procent), ændring i arbejdsløsheden (procentpoint)

14,0

6,0

12,0

4,0

10,0

2,0

8,0

6,0

-2,0

4,0

-4,0

2,0

1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Vækst i BNP

Ændring i arbejdsløshedsraten

-6,0

Økonomisk tomgang, kontor

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik og Danmarks Statistik. Anm.: Prognosen for den økonomiske tomgang for kontor er foretaget på baggrund af en lineær regressionsmodel med væksten i BNP og ændringen i arbejdsløshedsprocenten som forklarende variable (begge forklarende variable er laggede ét år). Den økonomiske tomgang er angivet som et ligevægtet årligt gennemsnit på baggrund af den kvartalsvise opgørelse i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, oktober 2015.

Huset februar 2016

Økonomisk analyse

0,6 procentpoint i 2017 til 10,9 procent, jf. figur 1.

Økonomisk vækst og arbejdsløshed har størst betydning Analysen er delvist baseret på tomgangens sammenhæng med den årlige vækst i BNP. I analysen bekræftes det, at vilkårene for at udleje kontorlokaler er bedre, når der er gang i økonomien, mens perioder med lav eller negativ vækst betyder stigende tomgangsniveau. Analysen viser også, at kontorledigheden er påvirket forsinket af de økonomiske vilkår, idet BNP-udviklingen i det foregående år har større betydning for modellen end udviklingen samme år. Dette er blandt andet illustreret i figur 1, hvor den økonomiske vækst i 2004 var på 2,6 procent, mens tomgangen først begyndte at falde i 2005. Ligeledes var væksten i 2008 negativ, mens tomgangsniveauet først begyndte den kraftige stigning i 2009. Ændringen i arbejdsløsheden har også betydning for den økonomiske tomgang. Når arbejdsløsheden er høj, betyder det en lavere efterspørgsel efter kontorlokaler, og dermed vil den økonomiske tomgang også være højere. Den postive sammenhæng fremgår også af figur 1, hvor der i størstedelen af perioderne med stigende arbejdsløshed fra 1988-1993, 2001-2003 og 2008-2012 også har været en stigende tomgangsprocent, mens faldene i arbejdsløshed ligeledes har været ledsaget af

fald i tomgangen. Endelig har også det gældende tomgangsniveau betydning for, hvilket niveau man kan forvente sig næste år, hvorfor seneste års økonomiske tomgang også indgår i modellen. I den simple statistiske model kan man på baggrund af data for de seneste 28 år udlede isolerede effekter af indvirkningen af de to forklarende variable, som sammen med økonomiske prognoser giver grundlag for en forventning til de kommende års økonomiske tomgang. Således ville en årlig vækst på 1,0 procent og et fald i arbejdsløsheden med 1,0 procentpoint i år isoleret set betyde et 1,0 procentpoint lavere tomgangsniveau næste år (med bidrag på henholdsvis -0,7 og -0,3 procentpoint). Af Økonomisk Redegørelse fra december 2015 forudsiger Finansministeriet en dansk økonomi i fortsat bedring med økonomisk vækst på henholdsvis 1,4 procent i 2015, 1,9 procent i 2016 og 2,0 procent i 2017. Derudover er det vurderet, at arbejdsløsheden vil falde med 10.000 fuldtidsledige fra 2014 til 2017, mens arbejdsstyrken vil stige med cirka 60.000 i samme periode, og det medfører en faldende arbejdsløshedsprocent fra 4,0 procent i 2014 til 3,5 procent i 2017.

Lavere økonomisk tomgang i 2025 På den baggrund er der i analysen estimeret en økonomisk tomgang på 10,9 procent i

2017. Et forsigtigt skøn på baggrund af vismændenes mere langsigtede prognose om en årlig vækst på 2,1 procent og fortsat faldende arbejdsløshed til cirka 2,7 procent vil betyde et tomgangsniveau på 5,6 procent for kontor i 2025. Dette afhænger naturligvis blandt andet af, at fremskrivningerne af økonomisk vækst og arbejdsløshed holder.

De største kontorlokaler har lavest tomgang Analysen er ikke foretaget på størrelsen af lejemålene, men med Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik kan man se, at det er de største kontorlejemål, der er forholdsvist mindst ledige. Af figur 2 kan man se, at 20 procent af den lejebærende værdi gik tabt i 4. kvartal 2015 for lejemål under 500 kvadratmeter, og at andelen var på 24 procent for lejemål mellem 500 og 750 kvadratmeter. For de større lejemål på mere end 2.000 kvadratmeter var den økonomiske tomgang på under 15 procent, mens tomgang på helt store kontorlejemål over 5.000 kvadratmeter var på 5,4 procent. De store kontorlejemål bærer derimod en relativt stor andel af det samlede lejetab for kontorlokaler med 20 procent af sektorens tomgangsleje. mml@ejendomsforeningen.dk mal@ejendomsforeningen.dk

Den statistiske model tager udgangspunkt i den årlige gennemsnitlige økonomiske tomgang for kontorlejemål.

Figur 2. De største lejemål har lavest tomgang Økonomisk tomgang (procent) 30

Tidsserien er tilbageskrevet på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks og fra 2001-2013 med indarbejdede data for den arealmæssige tomgang i Oline-ED-statistikken før 2001. Fra 2014-2015 er anvendt markedsdata fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik.

I modellen er den økonomiske tomgang forklaret af det forudgående års udvikling i den årlige realvækst i BNP og den årlige ændring i arbejdsløsheden målt i procentpoint i året forud for beregningsåret.

0 Under 250

250-499

500-749

750-999

1.000-1.499

1.500-1.999

2.000-2.999

Lejemålets areal, m 2

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, oktober 2015.

3.000-3.999

4.000-4.999

5.000 og derover

Begrebet nettoledigheden er anvendt som langsigtet indikator for arbejdsløsheden, idet bruttoledighedsbegrebet ikke kan anvendes før 2007. Det skal bemærkes, at arbejdsløsheden vil være undervurderet i perioder med højt aktiveringsomfang.

Huset februar 2016 21

Mød et medlem

”Vesterbro er rykket til Hellerup” Vesterbro er en del af Vest Administrationens DNA. Også selv om virksomheden i dag bor i 2900 Hellerup. Tekst: Camilla Louise Kristensen. Foto: Camilla Rønde.

est Administrationen så dagens lys i en lille lejlighed på Vesterbro i 1991, dengang kvarteret stadig var råt, og byfornyelsen først lige var gået i gang. Kent Friis Petersen var 26 år gammel, var lige blevet færdig som ingeniør og gik aktivt ind i de politiske diskussioner om, hvordan fornyelsen af hans barndomsbydel skulle se ud i fremtiden. Sammen med kammeraten Morten overtog han administrationen af sin daværende boligforening, fordi de ikke syntes, at deres administrator gjorde det godt nok. På den måde voksede beboerdemokratiet og -engagementet i foreningen. ”Vi havde nogle supergode arbejdsweekender, hvor vi, i stedet for at udskrive bøder til dem, der ikke kom, købte masser af øl for pengene og hyggede os med grillmad i gården. Næste arbejdsweekend kom der rigtig mange med, og opgangen blev malet af helvede til, men vi var ligeglade, for vi havde det sjovt”, siger Kent Friis Petersen. De to vesterbrodrenge indså efterhånden, at de var gode til at få beboerne til at involvere sig, og idéen om at administrere ejendomme professionelt voksede. Derfor skrev de et udkast til en forretningsplan, der startede på 70 sider, men efter flere kritiske øjnes gennemgang endte på 12. Samtidig fik de en iværksætterydelse på 60.000 kroner om året i to år. ”Vi havde en klar idé om, hvad vi ville, selv om det tog lang tid at komme i gang. Pengene var vi ligeglade med, for vi brændte for det og brugte heller ikke nogen penge. Vi sad i min lejlighed og havde faxnummer, men ikke nogen fax”, siger Kent Friis Petersen og fortæller, at det blev fejret med en øl, da de fik

Huset februar 2016

boligforeningen Valdemarsgade med ti lejligheder ind i folden som den første kunde til en pris på 7.500 kroner om året.

Lige gode ved alle Her 25 år senere er butikken vokset. Morten er trådt ud af selskabet, mens advokat Timmy Lund er blevet medejer, og i dag administrerer Vest Administrationen 248 ejer- og andelsforeninger samt gårdlav. Mange af dem er små foreninger med under 25 enheder per forening, og det tager Kent Friis Petersen og Timmy Lund helt roligt. ”Vi har en meget ensartet foreningssammensætning, så det er nemt at være lige gode ved alle. Ingen kommer nederst i bunken, fordi de er små, og vi siger lidt for sjov, at vi hellere vil have 30 foreninger på ti enheder end en på 300. Der er ikke nogen, der er vigtigere end andre”, siger Timmy Lund og nævner, at der også er store foreninger i kundeporteføljen. For alle foreninger, store og små, er visionen i Vest Administrationen, at det skal være nemt at være bestyrelse. Det står klart, når man træder ind i den store herskabsvilla, der nu huser det gamle administrationsselskab fra Vesterbro. På væggene hænger visionen nedskrevet i glas og ramme. ”Grundlæggende er lakmusprøven ved nye initiativer, at de skal gøre det nemmere for bestyrelserne at gøre deres arbejde. Hvis det kun gør det nemmere for administrator, er det ikke godt nok. Vi vægter også tilgæn-

Vest Administrationen A/S Alder: 25 år – stiftet i 1991. Medarbejdere: 17. Kunder: 248 boligforeninger og gårdlav.

gelighed højt, så alle dokumenter, vi kan se, kan bestyrelserne også se”, siger Timmy Lund og fortæller, at der stort set ikke findes papir eller arkiver i huset, fordi alle dokumenter ligger på servere.

Fra Vesterbro til 2900 Hellerup I 2012 tog Vest Administrationen skridtet og flyttede fra Vesterbrogade til en herskabsvilla i Hellerup, der havde været hjemsted for både en guldsmed og den vietnamesiske ambassade. Men selv om Vest Administrationen både af navn og oprindelse emmer af Vesterbro, er de ikke blevet finere på den med den nye adresse. ”Vi har sjælen med, og det er Vesterbro, der er rykket til Hellerup. Ikke omvendt. Der er ikke sket noget skred i vores mindset og i forhold til kunderne. Vi kan stadig ikke binde et slips, så nej, vi har ikke glemt vores rødder”, siger Kent Friis Petersen og fortæller, at alle kunder er flyttet med. ”Der er mange, der tror, at der er langt fra Vesterbro, men der er kun seks kilometer, så folk kan stadig komme herud på cykel”, siger han. På billedet i Vest Administrationens entré står også, at det skal være sjovt at gå på arbejde. I øjeblikket er der 17 medarbejdere, og fra ledelsen opfordrer man medarbejderne til at råbe op, hvis der er noget, der skal gøres anderledes. ”Vi har en kultur, hvor folk kæfter op for et godt ord, og det elsker vi. Der er ingen frygt, og de tør godt sige noget til os, så det bruger vi konstruktivt. Det samme gælder ude i foreningerne, hvor det da er dejligt at få fire ud af fire stjerner, men det er langt mere interessant at få en ud af fire, for så er der noget, der ikke virker. Og så kan vi rette op på det”, siger Kent Friis Petersen. clk@ejendomsforeningen.dk

Mød et medlem

Mød et medlem I løbet af 2016 besøger Huset nogle af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer i deres domiciler og hører deres historier og om dagligdagens succeser og udfordringer.

”... Vi kan stadig ikke binde et slips, så nej, vi har ikke glemt vores rødder”. Direktør Kent Friis Petersen.

Medejer og advokat Timmy Lund (tv.) og direktør Kent Friis Petersen har ikke fået fine fornemmelser, efter at Vesterbro-adressen er skiftet ud med en herskabsvilla i Hellerup. Selv siger de, at de ikke kan binde et slips.

Huset februar 2016 23

FAIF-håndbog

Nyt opslagsværk om FAIF En ny håndbog om FAIF-loven skal gøre det nemmere for ejendomsselskaber at navigere i det omfattende regelsæt. Tekst: Camilla Louise Kristensen. Foto: LETT Advokatpartnerselskab og Sara Galbiati.

inanskrisen ramte Europa for fuld styrke i 2008, og da skylden skulle placeres, pegede mange på kapital- og hedgefondene. Ikke lang tid efter rettede alle øjne sig kritisk mod Europa-Kommissionen, hvor der blev sat spørgsmålstegn ved, hvorfor den ikke havde grebet ind i kapital- og hedgefondenes arbejdsmetoder og måder at købe virksomheder på. De havde købt med belåning og solgt dem igen med stor fortjeneste. ”I EU-regi har kapital- og hedgefonde aldrig været regulerede, men efter krisen mente mange, at det ikke kun var investeringsforeningerne, der skulle reguleres. Opfattelsen var, at der var behov for, at de andre investeringsfonde kom under opsyn, men det er svært at lave regulering, der omfatter alle typer fonde. Derfor bestemte EU sig for at lave et bredt direktiv, hvor det var forvalterne af fondene, uanset hvad der blev investeret i, der skulle reguleres. Dermed blev fonde baseret på fast ejendom også omfattet”, siger Martin Christian Kruhl, advokat i LETT Advokatpartnerselskab. Han er forfatter til den FAIF-håndbog, som Ejendomsforeningen Danmark netop har sendt på gaden, og som skal fungere som opslagsværk, beskrive hovedreglerne og undtagelserne og på den måde hjælpe ejendomsselskaber og deres forvaltere med at finde ud af, om de er omfattet af loven.

Ejendomsselskaber omfattet FAIF-loven medførte, at alle forvaltere af alternative investeringsfonde enten skal lade sig registrere eller søge om tilladelse til at forvalte alternative investeringsfonde, og så skal alle alternative investeringsfonde have en godkendt registreret forvalter. I loven sondres der mellem registrerede forvaltere, der kan forvalte en portefølje, hvis størrelse udgør under 100 millioner euro, og godkendte forvaltere, der kan forvalte en portefølje, hvis størrelse overstiger de tærskelværdier, der er fastsat for

nyt omslag outlined.indd 1

Bestil håndbogen FAIF-håndbogen kan bestilles på ejendomsforeningen.dk/faif og koster 100 kroner for medlemmer og 162,50 kroner for ikke-medlemmer. Priserne er inklusive moms.

Huset februar 2016

Den nye håndbog er et opslagsværk, der beskriver hovedreglerne og undtagelserne i FAIF-lovgivningen.

07-01-2016 15:20:04

registrerede forvaltere. Tærskelværdierne er 100 millioner euro, hvis fonden anvender gældsfinansiering, og 500 millioner euro, hvis fonden er uden gæld. ”100 millioner euro eller 750 millioner kroner er meget, når man handler med aktier, men selv i Danmark er der mange ejendomsporteføljer, der overstiger det beløb. Så pludselig blev mange fonde omfattet af FAIF-loven, fordi de var så store. Navnlig fonde ejet direkte eller indirekte af pensionskasser. Det kom i hvert fald i nogle tilfælde bag på dem”, siger Martin Christian Kruhl. FAIF-håndbogen er udgivet af Ejendomsforeningen Danmark, og ifølge Morten Marott Larsen, cheføkonom i Ejendomsforeningen Danmark, er det vigtigt at oplyse om reglerne, fordi de i høj grad betyder, at nogle ejendomsselskaber og deres forvaltere skal vænne sig til at drive forretning på en anden måde.

Kreativitet – Seriøsitet – Kvalitet – Specialiseret

Har I brug for hjælp til at sikre jeres hjem og værdier mod fremtidige

oversvømmelser?

• Vi laver ikke andet end at sikre bygninger og områder mod oversvømmelser, og derfor er vi meget specialiserede og har styr på, hvilke løsninger, der vil kunne hjælpe jer. • Nogle mener, de selv kan det, der skal til for at sikre en ejendom. Men vores erfaring siger, at et godt resultat kommer af følgende: • Friske øjne på en sag, der ser og stiller spørgsmål til alt. • At man ikke kun ser på kloakken, men på ejendommen og området som en helhed, så man ikke fejlinvesterer, eller flytter problemet et uhensigtsmæssigt sted hen. • Har man gang i en renovering, bør projektet kvalitetssikres med ”skybrudsøjne”. • Vigtigst af alt – Man har den nødvendige erfaring, uddannelse og kurser, der skal til. Det har medarbejderne i Dansk Skybrud Rådgivning ApS Referencer: ATP-Ejendomme, Nationalbanken, Metroselskabet, Moesgård Museum, DEAS, DATEA www.ds-raad.dk

FAIF-håndbog

”En del af aktiviteterne i ejendomsbranchen vil falde inden for reglerne i FAIF-loven, og forvaltere skal opfylde krav, de ikke har været vant til ...”. Advokat Martin Christian Kruhl. ”En del af aktiviteterne i ejendomsbranchen vil falde inden for reglerne i FAIF-loven, og forvaltere skal opfylde krav, de ikke har været vant til før. Derfor er det vigtigt for os at udarbejde information om FAIF-loven, så virksomhederne ved, hvordan de skal agere. Vi har flere tusinde medlemsvirksomheder, og det skaber værdi for dem, at vi udgiver en FAIF-håndbog, i stedet for at de hver især skal sidde og finde ud af, hvad der er op og ned. Der ligger blandt andet en stor udfordring i at definere, hvad man er”, siger Morten Marott Larsen.

Både fordele og ulemper ved FAIF Nogle af startomkostningerne ved at være omfattet af FAIF-loven er, at forvalteren skal omstille sin virksomhed til at kunne overholde lovkravene, herunder rapportering til Finans tilsynet. Herudover skal der blandt andet tilknyttes en depositar, der skal overvåge pengestrømme og føre tilsyn. Alle de nye krav kommer til at koste ejendomsselskaberne dyrt. Samtidig kommer det også til at koste ejendomsfondene besvær, at lovgivningen ikke er skrevet til ejendomsfondene.

”Ingen ved, præcis hvad det kommer til at koste i kroner og øre kontra det, det kostede før, men der er ingen tvivl om, at det bliver dyrere. Samtidig passer loven ikke perfekt til ejendomsselskaber, så nogle regler vil ikke give nogen mening. På den måde bliver man omfattet af en gennemsnitslovgivning, der ikke rammer helt rigtigt, men heller ikke helt skævt”, siger Martin Christian Kruhl og fortæller, at hvis man ser positivt på FAIF-loven, kan der på sigt komme en blåstempling af, at man har en forvalter, der er omfattet af regelsættet og underlagt Finanstilsynet. Morten Marott Larsen mener også, at det er for tidligt at sige, om FAIF-loven medfører noget godt eller skidt. ”Jeg kan godt være betænkelig ved, at man kører et kæmpestort apparat i gang og bruger en masse ressourcer på et nyt setup. Om det skal kunne redde fremtidige finanskriser, vil jeg gerne være meget skeptisk over for”, siger han. clk@ejendomsforeningen.dk

”Det er vigtigt at oplyse om reglerne, fordi de i høj grad betyder, at nogle ejendomsselskaber skal vænne sig til at drive forretning på en anden måde”, siger Morten Marott Larsen, cheføkonom i Ejendomsforeningen Danmark.

”Hvis man bruger to aftener med en kop kaffe på at læse bogen, skulle FAIF-loven gerne være afmystificeret”, siger Martin Christian Kruhl, advokat i LETT Advokatpartnerselskab.

Huset februar 2016

Peter Maler A/S

Garanti for godt håndværk Peter Maler A/S er blevet totalentreprenør, og vi kan nu påtage os alle former for arbejde i Deres forening. • Murerarbejde • Tømrerarbejde • VVS-arbejde • Blikkenslagerarbejde • Malerarbejde • Elarbejder • Kloakarbejde • Gulvarbejde • Snedkerarbejde • Rådgivning

Ring til Peter Maler A/S 3810 3280 www.peter-maler.dk Godthåbsvænget 14A, 2000 Frederiksberg, telefon 3810 3280

Er ejendommen forberedt til den nye lovgivning?

Få et gratis ejendomstjek



Som ejer / administrator af en udlejningsejendom har du altid ansvaret for at ejendommen overholder gældende lovgivning. Den nye målerbekendtgørelse skal implementeres og derfor tilbyder vi et gratis ejendomstjek: • Lovpligtig forbrugsmåling • Individuelle varmtvandsmålere • Turnusudskiftning/stikprøvekontrol

Meget mere end fordelingsregnskaber

stjek

Gratis ejendom www.techem.dk/ny_lovgivning www.techem.dk

Nøgletal

Flere certificerede bygninger i Danmark I 2015 er der 35 certificerede bygninger i Danmark, og antallet er stigende. Sverige har 1.076 certificerede bygninger, mens Storbritannien har næsten 6.000. Tekst og tal: Morten Marott Larsen og Mikkel Alsø.

dag er 16 nybyggerier certificerede efter DGNB-standarden. Det betyder, at nybyggeri og renoveringer lever op til nogle miljømæssige og tekniske kvalitetskrav, der gør, at man kan kalde bygningen bæredygtig. Ud over de eksisterende 16 certificerede byggerier er ti igangværende byggerier præcertificerede efter samme standard, mens yderligere 31 byggeprojekter ved udgangen af 2015 stod til at påbegynde et lignende certificeringsforløb. Antallet af præcertificeringer er fordoblet i både 2014 og 2015, og sammen med et stigende antal projekter i pipelinen er der tegn på en lidt kraftigere udvikling de kommende år. I alt er 130.000 kvadratmeter færdigt nybyggeri certificeret med DGNB-standarden, 150.000 kvadratmeter er præcertificeret, mens det bæredygtige byggeri kan blive udvidet med yderligere 600.000 kvadratmeter i de

nærmeste år. Langt størstedelen af de certificerede bygninger er i dag kontorbygninger og udgør tre fjerdedele af det certificerede byggeri. Etageejendomme eller rækkehuse udgør den sidste fjerdedel. Muligheden for bæredygtighedscertificeringer er vokset med de nye standarder for byområder, der kom i 2014. Til disse hører nyudviklede standarder for eksisterende kontorbygninger, som vil blive anvendt fra 2016. Set i en international sammenhæng er der flere certificerede bygninger i Storbritannien og Sverige end i Danmark. Storbritannien har knap 6.000 certificerede bygninger, men i forhold til landets størrelse har Sverige flest bæredygtige bygninger per indbygger. mml@ejendomsforeningen.dk mal@ejendomsforeningen.dk

Flere DGNB-certificerede bygninger Certificerede

Præcertificerede

Pipeline

2013

2014

2015

2012

Kilde: Green Building Council Denmark.

Hvad er en certificeret bygning? DGNB-standarden er en videreudvikling af den tyske certificering DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), som er tilpasset danske standarder, praksis og lovgiving. Ordningen gør det muligt at sammenligne bæredygtigheden i bygninger og evaluere hele bygningens livscyklus efter en entydig målbar standard. Standarden er baseret på et værdisæt, som bygninger vurderes ud fra efter tre centrale overordnede kvaliteter: miljømæssig, økonomisk og social bæredygtighed. Herudover bliver også bæredygtigheden i den byggetekniske kvalitet og byggeprocessen vurderet inden for hver af kvaliteterne. I den danske certificering indgår i alt 40 forskellige vurderingskriterier. DGNB-certificeringen blev lanceret i Danmark i foråret 2012.

Huset februar 2016

Siden DGNB-standarden blev indført i forbindelse med certificering af bæredygtige bygninger i Danmark, har der været en løbende stigning i antallet af certificerede bygninger. I 2012 opnåede fire bygninger certificering, og siden er der årligt kommet yderligere fire nye DGNB-certificerede bygninger til både i 2013 og 2014. Fra 2014 til 2015 blev fem nye byggerier certificeret, så i alt 16 bygninger i dag er klassificeret efter den gældende standard for bæredygtighed. Hertil kommer antallet af præklassificeringer, som er udtryk for igangværende bæredygtige byggeprojekter, og pipelineklassificeringer, som angiver antallet af ansøgninger om certificering. I 2014 var antallet af præklassificeringer fordoblet fra to til fire, mens ti bygninger havde en DGNB-præcertificering i 2015. Antallet af certificeringer i pipelinen er steget endnu kraftigere i samme periode til 31 i 2015. Det peger mod en kraftigere udvikling i de kommende år.

Nøgletal

Mens antallet af certificerede boligejendomme og rækkehuse er begrænset til tre certificeringer og fem præcertificeringer i 2015, udgør kontorbygninger den største del af de certificerede og præcertificerede bygninger i landet. I 2015 var 13 ud af de 16 certificerede bygninger kontorbygninger. Oven i certificeringen af bygninger blev der i 2014 også udviklet en dansk DGNB-standard for certificering af byområder i Danmark, der er en vurdering af bæredygtigheden af et byområde. En certificering af et byområde tilkendegiver således, at rammerne for at opføre, udvikle og udvide bæredygtigt byggeri er optimale og langtidssikrede. De fire præcertificerede byområder er Carlsberg, København Nordhavn, Nørrestrand i Horsens og Brygger Bakke i Aarhus. Mod udgangen af 2015 blev også en ny DGNB-standard for eksisterende kontorbygninger færdigdefineret, og det baner vejen for de første DGNB-certificeringer af eksisterende kontorbygninger i Danmark.

Det er hovedsageligt kontorbygninger, der certificeres Bygningskategori

Certificeringer

Præcertificeringer

Etageejendomme og rækkehuse

Byområder

Kontor- og administrative bygninger

Kilde: Green Building Council Denmark.

Sverige har flest certificerede bygninger per indbygger Antal certiﬁcerede bygninger per 100.000 personer 12 10 8 6 4 2 0

DGNB

BREEAM

LEED

Miljöbyggna

Kilde: Green Building Council Denmark og Eurostat. Anm.: Opgørelsen sammenholder det samlede omfang certificerede bygninger efter standarderne BREEAM, DGNB, LEED og Miljöbyggnad med befolkningen pr. 1. januar 2015.

Selvom Storbritannien med knap 6.000 certificerede bygninger har langt det største omfang af bæredygtigt byggeri i Europa, så er det i Sverige, at de grønne bygninger har den største udbredelse i forhold til befolkningen. I dag er 1.076 bygninger certificeret i Sverige svarende til 11 bæredygtige bygninger per 100.000 indbyggere. I Danmark, Norge og Tyskland er der under en certificeret bygning

per 100.000 indbyggere. BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) er den mest anvendte standard for bæredygtighed på tværs af landene, mens DGNB indtil nu kun anvendes i Tyskland, Danmark og i mindre grad i Nederlandene. I Sverige anvendes bæredygtighedsstandarden Miljöbyggnad for cirka tre fjerdedele af bygningerne, i Storbritannien er

99 procent af bygningerne certificeret efter BREEAM, mens tre fjerdedele af bygningerne i Finland er certificeret efter LEED-standarden (Leadership in Energy and Environmental Design). En forklaring på forskellene mellem landene kan være forskellige kriterier i de forskellige certificeringer.

Huset februar 2016 29

Tilbageblik

Highlights i 2015 Tekst: Camilla Louise Kristensen. Ill.: Jens Hage. Foto: Claus Bjørn Larsen, Sara Galbiati, Palle Skov og Vibeke Toft.

Den nye lejelov blev til virkelighed Den 1. juli trådte ændringerne i lejeloven i kraft. Den daværende boligminister Carsten Hansen havde det som mål, at ændringerne skulle være en forenkling af det ganske komplicerede regelsæt for de private lejeboliger, men allerede før lovens ikrafttræden viste ejendomsbranchens bange anelser sig at holde stik. Vejledninger og blanketter var ikke klar til tiden og kom først frem i dagens lys langt inde i efteråret. Indtil da måtte udlejere og administratorer forsøge at finde hoved og hale i de nye bestemmelser og paragraffer,

og tidligt stod det klart, at lejelovsændringerne er et dyrt alternativ for både lejere og udlejere på grund af efteruddannelse og ændring af arbejdsgange. Ejendomsforeningen Danmark gennemførte en informationsindsats og har blandt andet udarbejdet et informationshæfte og en række artikler. Læs mere på www.ejendomsforeningen.dk/ nyelove

Tvangssalgsloven trådte i kraft 2015 blev året, hvor det blev indført, at kommunerne i de større byer lovligt kan stille krav om, at op til 25 procent af de nybyggede boliger skal være almene, hvis grundene skal opnå status som boligområde i lokalplanen. Det blev vedtaget i Folketinget den 26. februar, og loven trådte i kraft den 15. marts. Dermed blev de private ejendomsejere pålagt at sælge grunde til almene boligorganisationer til priser langt under det, de selv havde givet for dem.

Ejendomsforeningen Danmark har hele tiden kaldt loven ”tvangssalgsloven” og mener, at loven krænker den private ejendomsret. I juni 2015 fik Danmark en ny regering, og de nye politiske vinde blæser i retning af, at planlovsændringen skal op til revision i løbet af 2016.

Diskussionslyst til bolig politisk åbningsdebat Planloven, lejeloven og energirenovering var omdrejningspunkterne til årets boligpolitiske åbningsdebat i oktober, der blev holdt hos Danske Bank i København. Omkring 130 deltagere var mødt op for at høre debatpanelet, bestående af fem bolig-, erhvervs- og skatteordførere, diskutere de vigtigste emner i ejendomsbranchen lige nu. Undervejs skulle deltagerne for eksempel stemme om, hvorvidt branchen med ændringerne i lejeloven har fået en bedre lejelov. Her stemte 79 procent nej, mens 21 procent stemte ja.

Huset februar 2016

Kontakt os og få en uforpligtende snak om dit parkeringsareal Vi administrerer parkeringsarealer over hele landet. Vi tilbyder en unik service til vores kunder og administrerer altid parkeringspladser til størst mulig gavn for både bilister og grundejere. grundeje Kontakt os på tlf. 7025 2696 eller ﬁnd mere information på vores hjemmeside www.parkzone.dk

Nyt på det danske marked: Send rekommanderet med et klik

spar mindst 80 kroner per anbefalet brev – og turen til posthuset

Send en anbefalet e-mail til en brøkdel af prisen for et anbefalet brev. Modtag en kvittering, der dokumenterer afsendelsesog leveringstidspunkt og e-mailens eksakte indhold. Modtageren af din e-mail skal ikke installere tilføjelsesprogrammer for at læse den.

pRøv gRatis på www.sikkeRmail.net Én komplet sikkerhedspakke, der forbedrer din eksisterende e-mailløsning med følgende:

RekommandeRet e-mail

elektRonisk signatuR

NÅR EN ALMINDELIG E-MAIL IKKE ER GOD NOK

tlf. +45 3948 7200 e-mail kRypteRing

send stoRe fileR

SIKKERMAIL gør brug af den unikke og patenterede Rmail®teknologi, der har mere end 20 millioner brugere verden over

Tilbageblik

Administratorsektionen fik ny formand

Ny statistik på tomgang I 2015 kunne alle ejendomsejere og offentligheden for første gang få indblik i økonomisk tomgang med Ejendomsforeningen Danmarks nye markedsstatistik – tomgang. Den nye statistik viser, hvor stor tomgangen er i medlemmernes ejendomme – både i kvadratmeter og i kroner og øre. Nøgletallene i statistikken har Ejendomsforeningen Danmark indsamlet siden første kvartal 2014, og store aktører som ATP Ejendomme, DADES og DATEA, DEAS, Jeudan og Nordea Ejendomme er blandt dem, der har indgået aftale med Ejendomsforeningen Danmark. Læs mere på www.ejendomsforeningen.dk/edmt

Billund er landets mest ejendomsvenlige kommune Efter 14 år på posten som formand for Administratorsektionen valgte Sven Westergaard i foråret at takke af og overlade posten til Henrik Dahl Jeppesen, der til daglig er administrerende direktør i DEAS. Sven Westergaard er stadig en del af Administratorsektionens bestyrelse og Ejendomsforeningen Danmarks hovedbestyrelse. Jens Anker Hansen, advokat i Qvortrup Administration, er ny næstformand i Administratorsektionen. Den nye formand i Administratorsektionen og næstformand i Ejendomsforeningen Danmark har siddet i bestyrelsen siden 2008, og i Huset nr. 4 2015 fortalte han, at han i den nye rolle blandt andet vil arbejde for foreningens vision om at være toneangivende og det naturlige omdrejningspunkt i ejendomsbranchen.

120 medlemmer til landsmøde i FLSmidths gamle kantine Blandt gamle industribygninger og nybyggeri i Valby holdt Ejendomsforeningen Danmark årets landsmøde i april i ”Marketenderiet”, der tidligere har huset FLSmidths kantine. Boligpolitik, økonomi og lobbyisme var på dagsordenen, og der blev sagt ”det går godt i Danmark” flere gange, men også bekymringer om ændringerne i lejeloven blev luftet. DR’s politiske analytiker Jens Ringberg tog temperaturen på politik og demokrati i Danmark, mens nationalbankdirektør Hugo Frey Jensen fortalte om dansk økonomi og bolig- og ejendomsmarkedet. Tidligere minister Lene Espersen fortalte i sit oplæg om skiftet fra Christiansborg til direktørstolen i DANSKE ARK. I den organisatoriske del af landsmødet blev især ændringerne i lejeloven diskuteret.

Ejendomsforeningen Danmark undersøgte i 2015 for fjerde år i træk, hvilke kommuner der skaber de bedste rammer for ejendomsbrugere og -ejere. Undersøgelsen viste, at de jyske kommuner generelt tænker mere erhvervsorienteret end de sjællandske. Årets nummer et blev Billund Kommune, fordi kommunen blandt andet har skåret 24 dage af byggesagsbehandlingstiden på bare et år, mens Københavns Kommune klarede sig dårligst i undersøgelsen på grund af blandt andet lange sagsbehandlingstider, høj dækningsafgift og store byggesagsgebyrer.

EA i offentligt regi I sommer blev EA-uddannelsen en del af den offentlige akademiuddannelse og oprettet som den fjerde studieretning på Akademiuddannelsen i Finansiel Rådgivning på linje med ”Bank og realkredit”, ”Ejendomsmægler” og ”Revision”. Det betyder, at de studerende får ECTS-point, de kan bruge fremadrettet, og at EA-uddannelsen har fået den anerkendelse, den fortjener. Offentlig anerkendelse betyder dog ikke, at Ejendomsforeningen Danmark slipper taget i uddannelsen. Indholdet, underviserne og kravene til de studerende er de samme, og Ejendomsforeningen Danmark vil stadig stå i spidsen for udviklingen af uddannelsen i overensstemmelse med branchens interesser. clk@ejendomsforeningen.dk

Huset februar 2016

Få mere viden Tilmeld dig kurserne på www.ejendomsforeningen.dk/kurser

Optimering af vedligeholdelsesplaner

Bliv bedre til at rådgive dine kunder, når du sidder med foreningens vedligeholdelsesplan, og bliv klogere på, hvordan du kan optimere dit mersalg af ekstraydelser. Formålet med kurset er at give dig en øget forståelse for, hvordan vedligeholdelsesplaner og tilstandsrapporter kan bruges i praksis. Den 25. februar i København Underviser Direktør Kent Friis Petersen, Vest Administrationen A/S.

Grundkursus: Værdiansættelse af investeringsejendomme Få et grundlæggende kendskab til investering i fast ejendom. Dette er et grundkursus til dig, der vil lære værdiansættelse med DCF-modellen. Den 1. marts i København Undervisere Formand Morten Jensen, RICS Danmark, og cheføkonom, ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark.

www.ejendomsforeningen.dk/kurser

Optimér ejendommens drift med ista MinuteView Følg dine energisystemer real time, undgå nedetid og ressourcespild NYH E D Funktioner i ista MinuteView

 Fjernaflæsning af varme, vand, el, køling og fugt  Real time visning af data fra målere  Visning af tendenser i ydeevne

 Visualisering af temperatur- og kølingsforhold  Skræddersy alarmer med egne grænseværdier  Fejlalarmer på SMS eller e-mail

Kontakt ista på 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Klar til at smøge Ejerlejlighedernes Landsforening er klar til 2016, der blandt andet byder på krav om installering af individuelle varmtvandsmålere. Tekst: Peter Lautrup, formand for Ejerlejlighedernes Landsforening.

u hvor vi tager hul på 2016, vil jeg først gerne takke bestyrelsesmedlemmerne i Ejerlejlighedernes Landsforening og vores medarbejdere i sekretariatet for et godt og konstruktivt samarbejde i 2015. Bestyrelsesmedlemmerne bidrager ulønnet med en høj faglig viden, som er afgørende for, at foreningen på en proaktiv måde kan imødekomme ny lovgivning og retspraksis. Fagligheden er en topprioritet for Ejerlejlighedernes Landsforening, og det er vigtigt for os, at ny viden formidles til vores medlemmer på en hurtig og anvendelig måde. Dette sker blandt andet via vores juridiske rådgivning,

hvor man som medlem kan tale med en fagkyndig jurist eller advokat om de problemstillinger, som I står med. Da rettidig viden er altafgørende, er det også vigtigt for Ejerlejlighedernes Landsforening, at vores hjemmeside, www.ejl.dk, hele tiden udvikler sig og bliver en endnu bedre kilde til blandt andet artikler, nyt lovstof og anbefalinger. Vi har derfor lagt en række nye materialer op på hjemmesiden. Dette omfatter blandt andet en såkaldt FAQ, der er en række ofte stillede juridiske spørgsmål og vores juristers svar. De kan findes ved at klikke på undermenuen ”Lov og Fakta” eller ”Spørgekassen” på hjemmesiden.

Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering Har I den optimale realkreditfinansiering i jeres erhvervsejendomme? Realkredit Danmark er specialister i erhvervsejendomme. Vi tilbyder professionel sparring, så I får en optimal finansiering af jeres ejendomsinvesteringer. Kontakt os, så vi kan udveksle viden om ejendomme. Ring til os på 70 15 15 21 eller gå ind på www.rd.dk/erhverv.

178x64 Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering.indd 1

11/02/15 08.30

ALT I VVS

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

Aut. kloakmester

B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88 34

Huset februar 2016



38 71 55 11

Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

ærmerne op Vejledning endelig kommet Jeg har tidligere beskrevet, at Ejerlejlighedernes Landsforening har rykket Trafik- og Byggestyrelsen for en vejledning vedrørende pligten til at installere varmtvandsmålere i bestående bebyggelse, også kaldet målerbekendtgørelsen, BEK nr. 563 af 2. juni 2014. Ifølge bekendtgørelsens § 6, stk. 2, skal der inden den 31. december 2016 installeres målere til måling af forbruget af varmt vand i den enkelte bolig- eller erhvervsenhed, hvis det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt. Ifølge bekendtgørelsen påhviler det ejerforeningen at dokumentere, hvorvidt betingelserne for målernes

rentabilitet er til stede. En fejlvurdering kan medføre bødestraf, jf. § 12, stk. 2, i bekendtgørelsen. Der er nu langt om længe kommet en vejledning, som forklarer forudsætningen for rentabilitet. Man ser således på, hvorvidt udgifterne til installation og drift af varmtvandsmålerne i deres levetid kan dækkes af de forventede besparelser på varmtvandsregningen, når man overgår til individuel afregning. Af vejledningen fremgår det, at såfremt varmtvandsrørene er skjulte, og der skal udføres demonterings-, nedbrydnings- og genopretningsarbejder, har det formodningen imod

sig, at arbejderne vil være rentable og dermed pligtige. Det påhviler dog ejerforeningen at fremvise konkret dokumentation herfor. Det vil sige en beregning af den manglende rentabilitet efter forespørgsel fra myndighederne. Vi har lagt links og nærmere info op på www. ejl.dk. Med et nyt år, der således ligger foran os, er vi i Ejerlejlighedernes Landsforening klar til at smøge ærmerne op for bedst muligt at betjene vore medlemmer. ejl@ejl.dk

Reducer dine IT-omkostninger – og nyd samtidig friheden med en ægte cloud-baseret ejendomsløsning fra Vitec Datamann A/S Med en WeDo§Ejendom ASP løsning fra Vitec Datamann A/S kører din løsning i ”skyen”, men priserne er helt nede på jorden. Du vil ofte kunne halvere dine ITomkostninger og samtidig få en af markedets mest omfattende og stabile løsninger.

”En stabil og omfattende IT-løsning er afgørende for os og vores kunder”

WeDo§Ejendom ASP er ægte cloud-baseret og derfor tilgængelig fra en hvilken som helst PC, Mac eller iPad - bare den har forbindelse til internettet.

Jacob Linding, Adm. direktør IP Administration A/S

Vitec Datamann A/S har leveret IT-løsninger til ejendomsbranchen i mere end 25 år. Det giver tryghed, når nogle af landets største administrationer anvender en integreret WeDo§Ejendom løsning – hver dag.

Kontakt os på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk

100% integration til ny lejekontrakt

Se mere på www.datamann.dk

Huset februar 2016 35

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, TLF.: 33 12 03 30

Hvem er vi: • Danmarks største parkeringsselskab • Skræddersyede parkeringsløsninger • Innovative løsninger - ANPR (Nummerpladegenkendelse) - Elektroniske P-tilladelser - MobilParkering (App til parkering) - Online Booking • 1500 parkeringsarealer i Danmark • Lokalt kendskab siden 1995 • 40 års international erfaring • Repræsenteret i 12 europæiske lande

NYHED

Elektroniske P-tilladelser til receptioner og selvbetjening - ring og hør nærmere på

70 231 331

Læs mere om APCOA PARKING på

WWW.APCOA.DK

VI RÅDGIVER OM DE BEDSTE PARKERINGSLØSNINGER

APCOA PARKING Danmark Lanciavej 1A DK-7100 Vejle Telefon: +45 70 231 331 | www.apcoa.dk