Huset 8 2009 by EjendomDanmark

Erhvervsmagasinet huset | nr. 8 | oktober 2009

huset

5% var afkastkravet for kontorlokaler i København i 1. kvartal 2009 www.ejendomsforeningen.dk/ ejendomsstatistikken

TEMA

Værdiansættelse af ejendomme

>> side 8-19

Interview

Det kan blive dyrt at leje ud

FOTO STEEN WREM

>> side 28 Reportage

Digitalisering fra vugge til grav >> side 30

Medievant adm. direktør til Ejendomsforeningen Danmark Stillingen

Dine kompetencer

Med reference til hovedbestyrelsen vil du få det overordnede

Du har en relevant videregående økonomisk uddannelse som

ledelses- og driftsmæssige ansvar for erhvervsorganisationen Ejendomsforeningen Danmark (ED) med 12 medarbejdere og tre

cand.polit., cand.oecon., eller lignende. Derudover har du følgende kompetencer:

funktionschefer. Foreningen tæller to sektioner; en ejer- og en ad-

• Du er medievant og har politisk tæft samt erfaring med lob-

ministratorsektion. Dit ansvarsområde bliver at sikre ED’s fortsatte strategiske udvikling, og hovedopgaverne bliver:

byisme • Du har erfaring på direktionsniveau og er fortrolig med alle

• At sætte medlemmerne og deres behov som absolutte fokusområde – „hverve, pleje og udvikle medlemmer“ nu og fremadrettet • At repræsentere erhvervsorganisationen i forhold til offentlige myndigheder, organisationer, det politiske mv. samt øvrige udadvendte aktiviteter såsom presse • At forretningsudvikle og sikre at selve erhvervsorganisationen

facetter af moderne virksomhedsledelse og drift, hvilket kan dokumenteres gennem en succesfuld karriere, hvor du har bevist dine kompetencer og dygtighed som forretningsperson • Du har solid ledelseserfaring og er god til at involvere ledergruppen og medarbejderne via dialog og samarbejde • Du er fortrolig med udvalgsarbejde, politisk arbejde, organisationsarbejde mv.

og de kommercielle aktiviteter fremstår tidssvarende og med

• Du har et godt kendskab til ejendomsområdet og forstår bran-

den rigtige kombination af ydelser, service og tilbud, således at medlemmernes behov til enhver tid er dækket gennem en

chen – decideret brancheerfaring er en fordel • Du er målrettet, resultatorienteret, troværdig og er en god

visionær og offensiv tilgang til udviklingen af aktiviteterne

kommunikator

– „sikre fortsat høj tiltro fra medlemmerne i forhold til nye tiltag“ • At etablere og vedligeholde en god og konstruktiv medlems-

• Du er proaktiv og er god til at „gribe boldene, når de kommer“ • Du har „fingeren på pulsen“, er god til at læse branchen og kan konceptualisere nye tiltag

kontakt • At markedsføre, brande og stå for organisationens image og positionering

• Du har erfaring med branding og kommunikation

• At sikre fastholdelse og udvikling af medarbejdere i tæt samarbejde med de ledende medarbejdere

e-mail. Alle henvendelser behandles naturligvis fortroligt.

• At etablere et konstruktivt og velfungerende samarbejde med ledergruppen og bestyrelsen • At dyrke det internationale perspektiv både i forhold til den nuværende forretning og i forhold til den fortsatte udvikling af organisationen

Vi ser frem til at modtage din ansøgning og dit CV mrk. 2551 pr.

Næste skridt Flensby og Partners A/S ved Susanne Becker Mikkelsen, tlf. 70 109 309 forestår rekrutteringen, og du kan sende din ansøgning vedhæftet CV til post@flensby.com.

Ejendomsforeningen Danmark tilbyder • Et både personligt og fagligt udfordrende job i en åben og engageret organisation med motiverede og fagligt kompetente medarbejdere, hvor rette vedkommende absolut vil få gode udviklingsmuligheder og en bred berøringsflade.

Ejendomsforeningen Danmark (ED) er erhvervsorganisationen for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom hvad angår såvel boligudlejning som erhvervsudlejning. Foreningen har knap 3.500 medlemmer, primært pensionskasser, forsikringsselskaber, pengeinstitutter, ejendomsselskaber, store og små private investorer samt ejendomsadministratorer. ED står for professionalisme og høj faglig ekspertise og er en uundværlig del af det faglige netværk for ledelse og ansatte i ejendomsselskaber og administrationsvirksomheder. Organisationen bliver hørt ved fremsættelse af lovforslag på ejendomsområdet. Desuden skaber ED branche etiske standarder og repræsenterer medlemmerne i en lang række offentlige nævn, kommissioner samt generelt i den offentlige debat. Samtidig er ED med til at sikre, at den nyeste udvikling inden for lovgivning og praksis hurtigt bliver videreformidlet til medlemmerne. Foreningen tilbyder desuden et omfattende kursusprogram målrettet til branchefolk og har samtidig taget initiativ til en ejendomsadministratoruddannelse og ønsker på denne måde at højne den faglige ekspertise inden for udlejning og administration af fast ejendom hos medlemmerne.

huset 22 Erhvervsmagasinet

41. årgang · nr. 8 · oktober 2009 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K Telefon: 33 12 03 30 info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk Girokonto: 888-5893 Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen rik@ejendomsforeningen.dk Direkte: 33 76 56 41

Redaktion Kommunikationskonsulent Signe Halck sih@ejendomsforeningen.dk Direkte: 33 76 56 65

03 Oplæg | 04 Leder: Grundskatterne stiger i 2010 | 06 Markedsnoter | 08 Tema:

Layout Anita T. Damkier Hansen ah@ejendomsforeningen.dk Direkte: 33 76 56 51

Værdiansættelsens vilkår | 12 Mæglerens metoder | 14 ATP: Vi værdiansætter selv

Annoncesalg DG Media as Telefon: 70 27 11 55 Fax: 70 27 11 56 epost@dgmedia.-dk www.dgmedia.dk

daginstitution | 22 Økonomisk artikel: Andelsbolig eller privat boligudlejning? | 24

| 18 Nøgletal for ejendomsmarkedet: Værdiansættelse af ejendom | 20 Interview med erhvervsmægleren: Tænk skævt! | 21 Synspunkt fra kommunen: På sporet af en Indblik: Sætningsskader – en ubuden gæst i ejendommen | 27 Arrangement | 28 Interview: Det kan blive dyrt at leje ud | 30 Reportage: Digitalisering fra vugge til grav | 32 Gæsteekspert: Kvalitetsstyring af værdiansættelser |34 Synspunkt: Energirenovering giver bedre bygninger | 36 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Bortfald af

Tema i næste nummer Hvem er boligretssystemet?

stemmeret i ejerforeninger | 38 Sagt i pressen |

Abonnement Egon Petersen Telefon: 33 12 03 30

oplæg

Tryk Datagraf A/S Bladet udkommer ti gange om året i begyndelsen af måneden (bortset fra januar og juli). Forsiden Foto taget af Steen Wrem. Efterfølgende billedbehandlet i ED. ISSN 0109-1034 Medlem af Danske Specialmedier Huset bliver trykt på svanemærket papir og er en CO2neutral produktion 541-166

Vores tema i denne måned er værdiansættelse af ejendomme. Vi ser på, hvad der kendetegner det danske marked for værdiansættelse af ejendomme, hvilke metoder de professionelle bruger, og hvad udviklingsperspektiverne er. Vi har blandt andet talt med Per Andersen, der er First Vice President i den danske afdeling af den tyske bank Aareal Bank og Morten Jensen, der er Director i afdelingen for Valuation og Corporate Finance i Colliers. Vi fortæller også om ATP’s samt Sadolin & Albæks erfaringer med værdiansættelse af ejendomme.

FOTO JAN SOMMER

Kære læser

Og vi fortæller om en vision: Danmark skal, ifølge den såkaldte Domænebestyrelse for bygninger, boliger og forsyning, have en digital infrastruktur, som sikrer, at bygnings- og boligrelaterede informationer samles og følger bygningen gennem hele dens livscyklus. Huset var med til en konference, som blev holdt hos Erhvervs- og Byggestyrelsen. Beregninger viser, at man samlet set for den offentlige og private sektor kan hente 17 mia. kr. i besparelser på baggrund af effektivisering og kvalitetsforbedringer. God læselyst! Rikke Kristiansen Kommunikationschef Ejendomsforeningen Danmark 3

leder

formanden har ordet

Grundskatterne stiger i 2010 Snart skydes kommunalvalget i gang. Man kan fristes til at sige, at et slogan i valgkampen er, at skatterne stiger i 2010. Kommunerne har nemlig fået lov til at hæve grundskylden, selvom der er skattestop

Lavere skatter er afgørende, når fremtidens vækst og velstand skal sikres. Det giver mening, og derfor hører vi det også igen og igen. For det gælder både for den enkelte dansker og for den enkelte virksomhed. Det er også derfor,

FOTO EBBE FORUP

at skattestoppet blev indført tilbage i 2001, og at dette års skatteforlig indebærer, at personskatterne sættes ned i 2010. Men skattebetalingen står alligevel for skud. Det er nemlig ikke alle skatter, som er omfattet af skattestoppet. Det gælder blandt andet grundskylden. Mens vi har et skattestop, så får kommunerne lov til at hæve grundskylden. Grundskyld er en skat på jord og er også kendt under navnet grundskat. Udgangspunktet for grundskylden er grundens vurdering, som den fremgår af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Ejendomsvurderingerne vil helt automatisk blive fremskrevet med syv procent i 2010, og dermed stiger skatten betydeligt. Det er måske naturligt, hvis grundskylden hæves i takt med inflationen. Men i et faldende marked kan det ikke passe, at ejendomsvurderingerne får lov til at stige så voldsomt. Skattestoppet omfatter heller ikke dækningsafgiften. Dækningsafgiften er, som de fleste ved, en særskat, som efterhånden mange kommuner pålægger erhvervsejendomme. Afgiften varierer fra kommune til kommune, men den medfører en uhensigtsmæssig forvridning af konkurrencen mellem kommunerne. Dækningsafgiften er med andre ord en urimelig og ulogisk ekstraskat til erhvervslivet. Ejendomsforeningen Danmark arbejder løbende for et mere retfærdigt skattesystem. Vores holdning er, at skatter og afgifter på indkomst og formue, der knytter sig til fast ejendom, ikke må være højere end skatter og afgifter på andre former for indkomst og formue. Hvis skatterne på ejendomme stiger for meget, vil det medføre forvridning i produktionen og investeringer i fast ejendom. Dermed efterspørges og udbydes der for få lokaler på længere 4

sigt, hvilket betyder lavere produktivitet og dermed lavere velstand i Danmark. Socialdemokratiet og SF har for nylig lanceret et fælles forslag „Fair forandring – tryghed om skat og velfærd“. Ifølge tænketanken CEPOS indebærer forslaget bl.a., at selskabsskatten forhøjes fra 25 til 28 procent. Dermed vil Danmark have den 11. højeste skattesats i OECD, hvis selskabsskatten hæves med de foreslåede 3 procentpoint. Det vil således blive langt mindre attraktivt at investere i Danmark. Det er derfor trist, hvis selskabsskatten hæves til skade for den danske konkurrenceevne og det arbejde, som kan gøre Danmark mere velstående. Og det lyder hverken fair eller trygt. Trods skatteforliget, så står skattesystemet således fortsat for skud. Og vi kan foreløbig se frem til en stigning i grundskylden. John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark

markedsnoter

Medlemsmøde i Hillerød Grundejerforening Hillerød Grundejerforening inviterer til medlemsmøde torsdag den 22. oktober 2009 kl. 19-22. Fokus vil være på emner som vedligeholdelse af nyere og ældre udlejningsejendomme; fugt i kældre; vinduer og ventilation; forskellen på vedligeholdelse og forbedringer; finansieringsmuligheder samt bundne midler i GI og energimærkning. Teknisk chef John Skovmand Thomsen og advokat Anders Clausen fra GI vil være oplægsholdere. Mødet foregår i Frederiksborgcentret, lokale 2, Milnersvej 39, 3400 Hillerød. Tilmelding kan ske på mail til hms@soerensen.tdcadsl.dk

Kuben Ejendomsadministration A/S flytter Den 5. oktober 2009 flytter Kuben Ejendomsadministration fra Jamers Plads i København til nye lokaler i Valby. Kubens nye adresse hedder derfor fra 5. oktober Carl Jacobsens Vej 31, 2500 Valby. Der henvises til Kubens hjemmeside på www.kuben.dk/ejendomsadministration for yderligere oplysninger.

Gåhjemmøde om energibesparelser Slots- og Ejendomsstyrelsen har fået udarbejdet en rapport om energibesparelser i statens bygninger. Private udlejere kan også drage fordel af rapporten, som kommer med forslag til en forbedring af de økonomiske incitamenter på området. Udviklingschef Kristian Lyk-Jensen, Slots- og Ejendomsstyrelsen, og seniorkonsulent Jesper Munksgaard, Pöyry, vil fremlægge rapporten på gåhjemmødet mandag den 2. november kl. 15-17. Mødet afholdes af ED forum for ejendomsøkonomi og finder sted i Ejendomsforeningen Danmarks lokaler i Nørre Voldgade 2, 3. sal,

Realdania Fonden etablerer Boligøkonomisk Videncenter Centret skal gennem en række aktiviteter skabe et bedre overblik over Danmarks boligøkonomiske problemer og udfordringer. Målet er at gøre landets politikere klogere på markedets udvikling og at give den enkelte borger en bedre indsigt i boligøkonomien i forbindelse med fx boliganskaffelse og boliglån. Læs mere på realdania.dk.

Boligopgørelsen 1. januar 2009

1358 København K. Danmarks Statistik har netop udgivet Statistiske efterretninger Gåhjemmødet er gratis, men tilmelding er nødvendig på www.ejendomsforeningen.dk/energi.

med boligopgørelsen for 2009. På baggrund af udgivelsen har Ejendomsforeningen Danmark udregnet tal for udviklingen i tomme boliger og bygningsbestanden. Ejendomsforeningen Danmark har samlet relevant statistik om ejendomsmarkedet i ejendomsstatistikken: www.ejendomsforeningen.dk/ejendomsstatistikken.

TEMA

værdiansættelse af ejendomme

Værdiansættelsens vilkår

Hvad kendetegner det danske marked for værdiansættelse af ejendomme, hvilke metoder bruger de professionelle, og hvad er udviklingstendenserne? Huset søger her at konkretisere et komplekst emne FORFATTER SIGNE HALCK FOTO STEEN WREM (MORTEN JENSEN OG CAMILLA WERMELIN) FOTO THOMAS EVALDSEN (PER ANDERSEN) Værdiansættelse af ejendomme er for de fleste et komplekst område, der på én gang er spundet op om hårde facts, intuition og en mængde mere eller mindre simple udregningsmetoder. I Danmark er området derudover kendetegnet ved, at det i modsætning til en række andre lande ikke er bestemt i lovgivningen, at den finansielle sektor skal anvende eksterne vurderinger, når en ejendom skal værdiansættes i forbindelse med for eksempel salg eller investering. Samtidig er der tradition for, at branchen herhjemme er forholdsvis lukket og uigennemsigtig, hvad angår transaktioner i forbindelse med køb, salg og investering. Det danske marked står her i modsætning til for eksempel det svenske, hvor samtlige transaktioner i markedet er offentligt tilgængelige. Ser man på anvendelsen af de metoder, branchen anvender i forbindelse med selve værdiansættelsen af en ejendom, er der ligeledes en tendens til, at vi i Danmark adskiller os fra flere af de lande, vi plejer at sammenligne os med. Den traditionelle afkastmodel er en simpel model, der giver et øjebliksbillede af en ejendoms værdi, og den er der tradition for at bruge herhjemme. Fordelen ved modellen er, at den er enkel og komprimeret. Ulempen er, at den er uigennemsigtig i forhold til de input og reguleringer, der leverer resultatet. – Afkastmodellen er baseret på et nettodriftsresultat og en afkastprocent, der hver især leverer et tal, og ud fra de tal beregner man en værdi. Hvis man så har en forventning om, at en given faktor kommer til at få en indflydelse på værdien inden for eksempelvis fem år, så justerer man afkastprocenten. Men modellen anskueliggør ikke reguleringen – man kan ikke se, hvor i modellen den ligger, forklarer Per Andersen, der er First Vice President i den danske afdeling af den tyske bank Aareal Bank. Han har en 8

Blå bog g Per Anderrsen n er 38 år og g ud ddannet ca and.merc.aud ud. ud Han beskæfftig ger sig meed ﬁnansierring af erhvervseejeendommee og er First Vice President i deen danskee afdel e ing af den tyske bank Aarea e l Ban nk. nk

I Colliers vil de være med til at bane vejen for en udbredelse af DCF-modellen. Det fortæller Morten Jensen og Camilla Wermelin.

fortid som revisor og er fortaler for anvendelsen af den alternative DCF-model, der står for

den gør det, kommer vi ikke derhen, hvor alle i markedet taler ud fra DCF-modellen, mener Per

discounted cash flow model. DCF-modellen er det mest udbredte alternativ

Andersen. Han håber, at der inden for branchen bliver sat gang i nogle flere diskussioner af modellen,

til afkastmodellen, og den anvendes langt hyppigere i udlandet end herhjemme. DCF-model-

så man både får udbredt kendskabet til den og samtidig også får debatteret modellens styrker

len skal ifølge Per Andersen forstås som en form for detaljeret visualisering af afkastmodellen.

og svagheder. – En af udfordringerne er, at det kan være

– Modellerne gør sådan set det samme, men DCF-modellen viser helt konkret, hvad der er af input, og hvad der sker med inputtet – det gør

svært at se og forklare den umiddelbare sammenhæng mellem afkastmodellen og DCF-modellen, og det gør nok, at mange er tilbøjelige

afkastmodellen ikke, fortæller han. Når man arbejder med en værdiansættelse efter DCF-modellen, betyder det, at man ikke kun kigger på, hvad ejendommen genererer af indtægter og udgifter her og nu, men at man også forsøger at danne sig et billede af, hvad ejendommen i fremtiden vil generere, for eksempel inden for en tiårig horisont. – Fordelen ved DCF-modellen er, at den ikke alene tager højde for de forskellige faktorer, der kan få indflydelse på ejendommens værdi

til at holde sig til den model, de kender, siger Per Andersen. Han mener, at det vil være en fordel for markedet herhjemme, hvis man udbreder anvendelsen af DCF-modellen, da det vil medvirke til at øge gennemsigtigheden på markedet – simpelthen fordi modellen viser, hvad man har tænkt, og hvilke justeringer man har foretaget i værdiansættelsen. – Når man kan se, hvad nogen reelt har gjort og haft af overvejelser, så bliver det nemmere

over tid. Fordelen er også, at den anskueliggør de reguleringer, man kalkulerer med. Det betyder samtidig, at man kan beregne, hvilke konsekvenser det har for værdien, hvis man vælger at ændre på reguleringerne, fortæller Per Andersen.

at diskutere og ændre på de forhold, der har gjort sig gældende i en konkret værdiansættelse. På den måde vil det være nemmere både for mæglere, banker, revisorer og investorer at forholde sig til værdiansættelsen, mener Per Andersen.

Udviklingen går i retning af, at DCF-modellen bruges af flere og flere investorer i Danmark, men ifølge Per Andersen har det danske marked stadig en umodenhed, når det kommer til anvendelsen af modellen. – Problemet er nok, at DCF-modellen anvendes som et supplement og ikke som en erstatning til afkastmodellen. Og så længe

Hos erhvervsmægleren Colliers Hans Vestergaard er holdningen til DCF-modellen, at den bliver anvendt i de tilfælde, hvor den kan give et mere retvisende billede end afkastmodellen. – Vi bruger DCF-modellen dér, hvor den kan bruges, men det er ikke i alle tilfælde, DCFmodellen er anvendelig. Står man fx med en nyopført ejendom med en lejekontrakt og et

Blå bog Morten Jensen er 35 år. Uddannet statsaut. revisor. Han er director hos Colliers og har tidligere været ansat hos KPMG.

Blå bog Camilla Wermelin er 25 år. Hun er HD (R), stud.merc. FIR. og er manager hos Colliers.

cashflow, der er fastlagt 10-20 år ud i fremtiden, så giver DCF-modellen ikke et mere retvisende billede end afkastmodellen, fortæller Morten Jensen, der er director for valuation og corporate finance i Colliers. Han mener, at DCF-modellen er stærkest til at værdiansætte ejendomme, hvor der er udviklingsmuligheder, korte lejekontrakter eller flere brugere. Fordelen er i de situationer, at modellen giver mulighed for at tage højde for de ændringer i cashflowet, der vil få betydning for ejendommens værdi over tid. Men også i Colliers, der er en erfaren aktør i branchen, er der tendens til, at DCF-modellen sjældent står alene. I de vurderingsopgaver, hvor man skønner, at DCF-modellen er anvendelig, bruger man også afkastmodellen. – For os er det ikke et spørgsmål om enten eller, men et spørgsmål om både og. Vi bruger >> altid afkastmodellen sammen med DCF-mo9

TEMA

„

værdiansættelse af ejendomme

dellen, fordi vi ved, at det er den model, der er mest kendt i markedet. Det er den model, der er tradition for at bruge, og det er den model, de fleste kan forholde sig til, fortæller Morten Jensen. Han mener dog, at man kan spore en udvikling på området, og at det primært er et spørgsmål om tid og modenhed, før DCFmodellen kommer til at erstatte afkastmodellen herhjemme på linje med andre lande i og uden for Europa. – Det vil være en positiv udvikling, som vi gerne vil være med til at bane vejen for. Blandt andet fordi en udbredelse af DCF-modellen vil

Problemet er nok, at DCF-modellen anvendes som et supplement og ikke som en erstatning til afkastmodellen Per Andersen

øge gennemsigtigheden på det danske marked. Som det er nu, er der ikke den store gennemsigtighed, og det betyder, at det kan være svært for udenlandske investorer at komme ind på det danske marked, siger Morten Jensen.

sih@ejendomsforeningen.dk

„

Ejendomsforeningen Danmark har udgivet en introduktion til DCF-modellen. Medlemmer kan downloade modellen på www.ejendomsforeningen.dk/dcf

Vi bruger altid afkastmodellen sammen med DCF-modellen, fordi vi ved, at det er den model, der er mest kendt i markedet Morten Jensen

Værdiansættelse af private boligudlejningsejendomme Camilla Wermelin er manager for valuation og corporate ﬁnance i Colliers, og hun fortæller, at lejelovgivningen har betydning for den måde, man værdiansætter udlejningsejendomme på. – Der gælder en helt særlig lovgivning omkring boligudlejningsejendommene, og især de ældre ejendomme, der er omfattet af omkostningsbestemt leje, er interessante i forhold til valget af værdiansættelsesmetode, fortæller Camilla Wermelin. Hun mener, at det ofte kan være en fordel

at benytte DCF-modellen til værdiansættelsen af en boligejendom. – DCF-modellen kan tage højde for de ændringer i cashﬂowet, der vil opstå i forbindelse med en estimeret overgang fra en omkostningsbestemt lejefastsættelse til en lejefastsættelse efter det lejedes værdi. Det kan være aktuelt i de situationer, hvor ejeren af en ejendom har planer om løbende at lave gennemgribende forbedringer i forbindelse med genudlejning af ejendommens lejligheder, siger Camilla Wermelin.

TEMA

værdiansættelse af ejendomme

Det mener mægleren

Huset har mødt Peter Winther, der er direktør i Sadolin & Albæk. Han er en erfaren erhvervsmægler og fortæller her om sine holdninger og erfaringer

Ifølge Peter Winther er DCF-modellen lærerig og fornuftig og meget velegnet til at analysere investeringsejendomme.

FORFATTER SIGNE HALCK FOTO THOMAS EVALDSEN Hos Sadolin & Albæk arbejder de for at få afkastmodellen og DCF-modellen til at spille sammen. Det gør de ved at bruge begge modeller, når de værdiansætter en ejendom. – Afkastmodellen er baseret på en forrentningsprocent, som er et nøgletal i værdiansættelsen. Det nøgletal giver en umiddelbar og intuitiv fornemmelse af markedet på det pågældende tidspunkt. DCF-modellen er ikke så intuitivt nem at forstå og kommunikere, men den er meget værdifuld, når vi skal teste vores intuitive fornemmelse, fortæller direktør Peter Winther.

„

En ejendom har kun én markedsværdi, så uanset om man bruger den ene eller den anden metode, skal man nå det samme resultat

Han understreger, at de to metoder altid skal pege i retning af det

Peter Winther

samme resultat. Gør de ikke det, er der en fejl et sted. – En ejendom har kun én markedsværdi, så uanset om man bruger den ene eller den anden metode, skal man nå det samme resultat, siger han. Ifølge Peter Winther er DCF-modellen lærerig og fornuftig og meget velegnet til at analysere investeringsejendomme. Brugt med omtanke sikrer den, at man i forbindelse med en værdiansættelse ikke bare kigger

også krav til os som vurderingsmænd. Vi skal være sikre på, at vi leverer et professionelt og seriøst stykke arbejde, som tilfører en værdi, siger direktøren.

på et øjebliksbillede, men at man også ser på andre faktorer. – Det omstændelige ved modellen er, at der skal fyldes ganske mange data ind i den. Ikke bare den aktuelle leje og de aktuelle driftsomkostnin-

I Sadolin & Albæk har de en analyseafdeling, der indsamler data om de transaktioner, der er i markedet. Transaktionerne analyseres for at

ger, men for eksempel også inflation, forventning om tomgang, vedligeholdelse m.m. Derfor er udfordringen ved modellen, at man ikke bruger

udlede, hvad det er, der driver sælgerne og køberne til at nå det endelige resultat for en handel.

den bevidstløst. Modellen er altid den samme, og outputtet er aldrig bedre end inputtet. Hvis inputtet ikke er i orden, så kommer modellen til at give et forkert resultat, fortæller Peter Winther.

– Hvis markedet pludselig skifter, som vi har set inden for de seneste 18-24 måneder, og hvis vi har en situation, hvor der er meget få transaktioner – som er det, vi oplever i øjeblikket – så er det alt andet lige

Ejendomstypen har også betydning for den metode, mægleren anvender i værdiansættelsen. Skal han for eksempel værdiansætte en mindre butik i København, bruger han ikke nødvendigvis de samme metoder, som når han værdiansætter et stort kontordomicil. – Der er nok en tendens til, at ved de større ejendomme, som appellerer til professionelle købere, der er de principper, man vurderer markedsprisen efter, typisk mere analytiske og dokumenterede. Ved den mindre butik, der appellerer til en anden type køber, foretager man ofte vurderingen på et andet grundlag. Det kan være et mere intuitivt grundlag,

vanskeligere at vurdere en ejendom, fordi man ikke har et aktuelt erfaringsgrundlag at støtte sig til. Og så må vi jo efter bedste evne forsøge at forstå, hvordan køberne tænker, fortæller direktøren. For at kvalitetssikre branchen har man i England udarbejdet nogle guidelines for en best practice på området, et såkaldt RICS-certifikat. – RICS-certificeringen er et udtryk for, at der findes nogle internationale standarder og nogle etiske normer på området, som er med til at professionalisere og kvalitetssikre branchen, fortæller Peter Winther. Han oplever, at der generelt er sket en professionalisering af branchen herhjemme.

og det kan være nøjagtig lige så rigtigt, for her ved køberen nogenlunde, hvad butikken vil komme til at omsætte. Ud fra den viden ved han, hvad han har råd til at betale i leje, hvilke lån han kan få osv. Det skal man have

Peter Winther fortæller afslutningsvist, at vi i Danmark inden for de seneste fem-ti år fået flere seriøse erhvervsmæglere. Og selvom han ikke er ubetinget glad for konkurrencen, så har væksten i branchen faktisk

fuld respekt for, og så skal man ikke begynde at lave en cashflowanalyse, mener Peter Winther.

medført, at flere og flere investorer og ejere af fast ejendom er begyndt at henvende sig til erhvervsmæglerne for at få en ekstern vurdering. Det tyder på, at der er ved at ske en udvikling på området.

Det bliver sandsynligvis ikke lovpligtigt, at den finansielle sektor altid skal bruge eksterne vurderinger, når de foretager belåninger. Det anser Peter Winther ikke for at være en sandsynlig udvikling. Han mener heller ikke, at det vil være klogt at gøre det ubetinget lovpligtigt. Han erkender, at der kan være situationer, hvor en ejendomsejer har et tilstrækkeligt kendskab til ejendommen og kunden til selv at kunne vurdere. I de tilfælde mener han ikke, at det vil være rimeligt at kræve en ekstern vurdering. – Man skal jo ikke lave vurderinger bare for at gøre det, så jeg tror ikke, at vi kommer til at se massive lovkrav. Jeg tror mere på, at det forhold, at man som beslutningstager bliver klogere gennem en ekstern vurdering vil medføre, at det kommer til at brede sig. Men det stiller selvfølgelig

sih@ejendomsforeningen.dk

Blå bog Peter Winther er direktør og partner i Sadolin & Albæk A/S. Han er 51 år og er uddannet cand.jur. samt statsaut. ejendomsmægler og valuar.

TEMA

værdiansættelse af ejendomme

ATP: Vi værdiansætter selv Kenneth Olsson fra ATP Ejendomme vurderer, at deres kendskab til markedet og deres ejendomme er så detaljeret, at de selv kan udføre værdiansættelser. Og så mener de i ATP, at en udbredelse af DCF-modellen i Danmark vil gavne markedet

„

Vi kender vores ejendomme helt ned i detaljen, vi kender deres stærke sider og deres svage sider – det gør en mægler alt andet lige ikke Kenneth Olsson

FORFATTER SIGNE HALCK FOTO THOMAS EVALDSEN Udgangspunktet for værdiansættelserne i ATP Ejendomme er Finanstilsynets regler. Det

– Vi beskæftiger os med langsigtede inve-

svage sider – det gør en mægler alt andet lige

steringer, vi har et særdeles godt kendskab

ikke. Mæglerne værdiansætter ud fra en over-

til markedet og bliver løbende præsenteret for mange investeringsemner. Vi har et stort

ordnet økonomisk betragtning, hvor vi kan gå mere i dybden. På den baggrund mener vi,

netværk i branchen, og det gør, at vi også har

at vi har den rette kompetence og den rette

betyder, at virksomheden skal opfylde en række krav i forhold til deres værdiansættelser.

kendskab til mange af de transaktioner, der er i markedet, som vi ikke selv er direkte involve-

baggrundsviden til selv at udføre værdiansættelserne, og det vil ikke skabe en tilstrækkelig

Et af de væsentligste krav er, at vurderingen af

ret i, fortæller Kenneth Olsson, der er porteføl-

værdi for os at få lavet værdiansættelserne

ejendommene løbende sættes til markedsværdi. Det betyder i praksis, at ATP værdiansætter

jechef i ATP Ejendomme. Han mener, at virksomhedens kendskab til

eksternt. Målt med de omkostninger, der er forbundet med det, mener vi ikke, at det kan

deres ejendomme en gang i kvartalet.

markedet er en vigtig forudsætning for, at de

svare sig, siger Kenneth Olsson.

ATP Ejendomme er en virksomhed, der efter egen opfattelse har mange kompetencer in

er i stand til at selv at lave værdiansættelser. Kendskabet til de enkelte ejendomme er en anden vigtig forudsætning.

To gange om året går ATP til en ekstern vurderingsmand for at få input til de interne

house, og på den baggrund har man valgt at udføre værdiansættelserne internt.

– Vi kender vores ejendomme helt ned i detaljen, vi kender deres stærke sider og deres

vurderinger. Det sker i forbindelse med de halv- og helårlige værdiansættelser. Her spør-

TEMA

værdiansættelse af ejendomme

„

Hvis du spørger os, hvilken model vi principielt foretrækker og tror mest på – så er det DCF-modellen Kenneth Olsson

ger de en erhvervsmægler, hvad han mener, afkastkravet bør være i forskellige geografiske

der er med til at kvalitetssikre vores værdiansættelser, fortæller Kenneth Olsson.

og reguleringer, der er tænkt ind i afkastmodellen.

beliggenheder i forhold til de forskellige ejendomssegmenter.

I ATP har de en klar holdning til de modeller,

Ifølge Kenneth Olsson er udfordringen ved DCF-modellen, at det kan være svært at sætte

– Vi skeler selvfølgelig til de afkastkrav, mægleren kommer med. Men vi fastsætter selv afkastkravene, og vi følger ikke nødven-

man anvender i Danmark, når man værdiansætter ejendomme. – 80 procent af branchen i Danmark anven-

ejendommene til markedsværdien efter den model, når det kun er cirka 20 procent af ejendommene herhjemme, der bliver værdian-

digvis mæglerens anvisninger. Vi bruger snarere hans vurdering som en second opinion,

der den afkastbaserede model til værdiansættelser, og det gør vi også. Problemet med afkastmodellen er, at man skal foretage en

sat og handlet ud fra DCF-modellen. – Hvis vi går over til at værdiansætte vores ejendomme efter DCF-modellen alene, så får

del efterreguleringer, når man værdiansætter efter den. Som alternativ er der DCF-modellen, som vi mener giver et mere retvisende billede,

vi, som situationen er nu, et problem i forhold til at sammenligne de transaktioner, der er i markedet. Men hvis du spørger os, hvilken

og som vi også værdiansætter vores ejendom-

model vi principielt foretrækker og tror mest

me efter. Så vi laver i virkeligheden to værdiansættelser, når vi vurderer vores ejendomme, fortæller Kenneth Olsson. Hos ATP Ejendomme er det afkastmodellen, der bogføres i de endelige værdiansættelser. DCF-modellen bliver brugt som et supplement, der sikrer, at det er de korrekte rettelser

på – så er det DCF-modellen, fortæller Kenneth Olsson. Modellens primære svaghed synes dermed at være manglende udbredelse snarere end manglende kendskab.

Blå bog Kenneth Olsson er 45 år og porteføljechef i ATP Ejendomme A/S. Han har en HD fra Copenhagen Business School og har tidligere bl.a. været ansat i ledende stillinger i BRFkredit.

sih@ejendomsforeningen.dk

nøgletal for ejendomsmarkedet

Værdiansættelsens forskellige aspekter Danmark er det land i Norden, der benytter afkastmodellen hyppigst, når ejendomme skal værdiansættes

FORFATTER SOFIE JENSEN

procent i 2007, mens man i Sverige næsten

Figurerne på næste side viser nogle af de

Når ejendomme skal værdiansættes, kan

udelukkende bruger DCF-modellen, som det ser ud i dag.

faktorer, der kan påvirke værdiansættelsen af en ejendom. Skal man for eksempel vær-

det ske med udgangspunkt i forskellige

Ud over metodevalg er der også forskel på,

metoder. Metoderne kan inddeles i tre: Afkastmodellen, DCF-modellen (discounted cash flow-model) og andre modeller. Der har

om værdiansættelserne udføres internt eller eksternt. Interne vurderinger har den fordel, at værdiansættelsen udføres af den, som er

været tradition for at bruge afkastmodellen i Norden, men tendensen har været, at DCFmodellen gennem de sidste år har vundet

tættest på ejendommen, nemlig ejeren. Vælger man en ekstern vurderingsmand, er man til gengæld sikret en mere uafhængig vurde-

indpas. I Danmark er anvendelsen af DCF-modellen gået frem fra 12 procent i 2004 til 27

ring. Der er fordele og ulemper ved samtlige modeller og praksisser.

Værdiansættelsesmetode i de nordiske lande

diansætte en erhvervsejendom med kontorlokaler, så vil faktorer som kontorledighed, lejeniveau og afkastkrav få indflydelse på værdiansættelsen.

soj@ejendomsforeningen.dk

Figuren viser, hvilke metoder de nordiske lande bruger, når ejendomme skal værdiansættes. I Sverige er det næsten udelukkende DCF-modellen, der bruges, mens Finland og Norge både bruger afkastmodellen, DCF-modellen og et miks af de to modeller. I begge lande var DCF-modellen mindre brugt i 2008 end i 2007, mens afkastmodellen vinder frem især i Norge. I Danmark er der tradition for at benytte afkastmodellen, men forventningen er, at DCFmodellen vil bliver mere og mere udbredt de kommende år. Kilde: IPD Norden.

Kontorledighed og lejeniveau i København

Lejeniveau, kr./m2

Udviklingen i lejeniveauet og ledighedsprocenten for kontorlokaler er afhængige af hinanden. Når ledighedsprocenten går op, falder lejeniveauet. Ledighedsprocenten for kontorlokaler var i 1. kvartal 2000 nede på 1,3 procent, mens hele 8,4 procent af kontorlokalerne i København stod ledige i 4. kvartal 2004. I 3. kvartal 2009 er ledighedsprocenten på 7,4 procent. Lejeniveauet var i 2004 nede på 1.284 kr. per m2, mens det i 2008 var oppe på 1.650 kr. per m2 Hvis udviklingen fortsætter, som det ses i figuren, må der forventes en mindre tilpasning af lejeniveauet. Selvom der er en klar (negativ) sammenhæng mellem ledighed og lejeniveau, er udsvingene i lejeniveauet forholdsvist begrænsede i Danmark sammenlignet med mange andre lande. Kilde: Oline-Lokalebørs-statistikken og Sadolin & Albæk.

Afkastkrav for primært beliggende kontorlokaler Figuren viser afkastkravet for primært beliggende kontorlokaler i København, Århus og Trekantområdet. I 2007 var afkastkravet på 4,75 procent i Århus og København og 5 procent i Trekantområdet. Herefter begyndte afkastkravet at stige, og i begyndelsen af 2009 var afkastkravet i de 3 steder på 5-5,75 procent. Afkastkravet er steget, da blandt andet den stigende ledighedsprocent øger risikoen ved investering i kontorlokaler. Kilde: Sadolin & Albæk.

interview

Erhvervsmægleren: Tænk skævt! København mangler daginstitutioner. Kommunen indbød derfor John R. Frederiksen, som er formand i Ejendomsforeningen Danmark, og erhvervsmægler Steen Winther-Petersen til et møde FORFATTER RIKKE KRISTIANSEN Københavns Kommune mangler daginstitutioner. De ved det godt og vil gerne etablere flere, men mangler lokaler. Derfor indbød kommunen John R. Frederiksen og Steen Winther-Petersen til et møde om kommunens udfordring. Huset har talt med Steen Winther-Petersen om mødet. – Kommunen tilkendegav, at man både er interesseret i at købe og leje lokaler. Og det kan være ganske attraktivt for udlejer, da udlejningen vil ske på en lang lejekontrakt, fortæller Steen Winther-

Blå bog Steen Winther-Petersen Partner i RED Property Advisers. Beskæftiget med salg, udlejning og vurdering af fast ejendom siden 1975. Steen Winther-Petersen er også formand for Dansk Ejendomsmæglerforening.

Petersen. En ny daginstitution skal bruge omkring 1000 m2 – både inde og ude. Det giver som udgangspunkt ikke mange muligheder. Mægle-

danne bygninger. Det vil måske kunne imødekomme butikscentrenes ønske om større butikker, når arealet skal passe med en institutions

rens konklusion var derfor, at kommunen bør tænke skævt og tænke meget frit og kreativt, hvis lokalerne skal findes.

størrelse. Det kan selvfølgelig komme i strid med nogle af de overordnede lovregler om butikkernes størrelse, men det vil være værd at se

– Udgangspunktet bør være, at der kan bygges overalt, hvis man vil. Dybest set kan vi bygge i Fælledparken eller over en banegrav. Institutioner kan altså bygges mange steder, men man kommer let i

på, siger Steen Winther-Petersen.

clinch med for eksempel lokalplaner og holdninger til børns trivsel. Man skal også forholde sig til, om institutionen nødvendigvis skal ligge i Københavns Kommune, mener Steen Winther-Petersen.

ne og drøfte barriererne i for eksempel planlovgivningen med folketingspolitikerne. Steen Winther-Petersen mener også, at kommunen kan bruge nedlagte skoler til daginstitutioner i stedet for at bruge bygningerne til for eksempel voksenundervisning. – Voksenundervisningen kan måske flyttes til ledige erhvervslokaler, idet kommunen allerede i dag er lejer i privatejede ejendomme, hvis lokaler huser for eksempel social- og jobcentre. Ombygninger er nødvendige, men alt er jo muligt, hvis parterne kan blive enige, mener Steen Winther-Petersen.

Kommunen kan vælge at omdanne kontor- eller industrilokaler til daginstitutioner, men ofte er der ikke det nødvendige udendørsareal. Mægleren mener også, at kommunen bør overveje at tage fat i nogle af de dagligvarecentre, som løbende bliver bygget som etplans ejendomme. – Kommunen bør kunne udnytte de flade tage, som typisk er på så-

Men det kræver, at kommunen er parat til at ændre på lokalplaner-

„

Københavns småbørnsforældre må nu vente spændt på, om de skæve ideer bliver til virkelighed.

rik@ejendomsforeningen.dk

Vi må forholde os til, om vi kan finde nogle skæve alternativer Steen Winther-Petersen

synspunkt

Kommunen: På sporet af en daginstitution Københavns Kommune mangler daginstitutionspladser. Du har en tom ejendom. Men hvilke krav er der egentlig til en bygning, hvis den skal bruges som daginstitution? FORFATTER METTE KILDE CORFITZEN,

kan, hvis mange hensyn taler for det, være i to

sen af den aktuelle ejendom og de omkringlig-

KØBENHAVNS KOMMUNE

plan, men i så fald skal den have en elevator. Det er en konsekvens af Bygningsreglemen-

gende arealer. I Københavns Kommunes Standard Byggeprogram for Daginstitutioner er

Flere børn i vuggestuerne, lange ventelister,

tets adgangskrav. Et alternativ til en fritlig-

der angivet nogle arealstandarder, som i store

akutinstitutioner og stort pres på institutionernes personale og økonomi. Det er virkeligheden for de nybagte forældre i København, når

gende bygning er stueetagen på en etagebebyggelse. Det er dog en dyr løsning, da der vil være behov for både arkitektonisk og

træk har været gældende fra omkring 1995.

barselsorloven er slut. En virkelighed, der ikke ser ud til at blive bedre lige med det samme.

bygningsmæssig bearbejdning for at opnå en funktionel institution. Det er også vores erfaring, at der vil være et forholdsmæssigt stort

daginstitution et arealbehov på ca. 900 m2 bruttoetageareal inkl. skure mv. i terræn samt

Kommunens seneste behovsprognoser viser en stejlt stigende befolkningstilvækst i hovedstaden. Der er børneboom i København i en

arealforbrug, bl.a. fordi boligbebyggelsens trappeopgang skal indpasses i institutionsbyggeriet, siger han og tilføjer, at det jo heller

grad, der ikke er oplevet siden 2. verdenskrig.

ikke er alle steder, at beboerne i bebyggelsen

Det høje børnetal er glædeligt for byen på mange områder, men det er også udgiftskræ-

vil være begejstrede for en daginstitution i stueetagen.

legeplads, således at forholdet bliver 1:1. Og ud over de mange m2 friareal skal der desuden afsættes plads til parkering mv., påpeger Lars

skoleområdet. – Prognoserne viser endnu en gang en stigning i børnetallet, som giver store problemer for byens forældre og børn – og dermed byens politikere. Derfor er vi glade for alle henvendelser, vi får om ledige bygninger og lejemål overalt i byen, siger Lars Øbing, der er direktør i Børne- og Ungdomsforvaltningen i

En ejendom, der skal benyttes til daginstitution, skal rent planmæssigt ligge i ét af følgende områder:

Københavns Kommune. Der vil inden for de nærmeste 1½ til 2 år mangle op til 15 daginstitutioner for at kunne

samt O (institutioner og fritidsområder). Samtidig skal en eventuel lokalplan for områ-

tilgodese pasningen af det stigende antal børn i Københavns Kommune. Og behovet for pladser til de 0-5-årige forventes at være

det give mulighed for anvendelsen til daginstitutionsbyggeri, ligesom krav til friarealprocent for området skal kunne opfyldes. Hvis anven-

permanent. Følgende områder i byen har et permanent merbehov: Østerbro, Vesterbro/ Kgs. Enghave, Valby, Vanløse/Brønshøj, Bispebjerg og Amager.

delsesbestemmelsen i en lokalplan er angivet til institutions- eller boligbyggeri, er der altså normalt gode muligheder for at etablere daginstitutioner. Men oveni kommer ret faste krav til størrel-

Øbing. Endelig er der en række generelle myndighedskrav, som skal overholdes ved et daginstitutionsbyggeri. Lars Øbing afslutter: – Det er vigtigt, at der er niveaufri adgang. Det er især et fokusområde ved indretning i fx bevaringsværdige og fredede bygninger, hvor der er indretningsmæssige begrænsninger. Desuden skal man være opmærksom på, om nærliggende veje medfører trafikstøj ud over de gældende grænseværdier, ligesom der vil være fokus på jordforholdene på grunden. Hvis du efter at have læst denne artikel mener at have kendskab til en ejendom, der kan bruges til institutionsbyggeri, kan du kontakte kontorchef Knud Langberg fra Bygningskontoret i Børne- og Ungdomsforvaltningen på knlang@buf.kk.dk.

vende – ikke mindst på daginstitutions- og

Men ikke alle bygninger lever op til de krav, der stilles til daginstitutionsbyggeri i kommunen. Lars Øbing forklarer: – Vi foretrækker fritliggende byggeri i ét plan, hvor det størst mulige antal rum får direkte adgang til legepladsen. Institutionen

B (boliger), C (boliger/serviceerhverv), S (serviceerhverv), evt. E (blandet erhverv)

Ifølge programmet har en 5-gruppers

udeareal i samme størrelse til legeplads for børnene. Ved større institutioner forøges arealbehovet inde og ude naturligvis tilsvarende. – Det samlede etageareal for institutionen skal modsvares af et tilsvarende friareal til

Har du et synspunkt omkring ejendomsbranchen, bringer vi det gerne. Dit indlæg må højst fylde 4.500 tegn inklusive mellemrum, og vi forbeholder os retten til at redigere det. Du skal blot sende det til rik@ejendomsforeningen.dk, mrk. Synspunkt.

økonomisk artikel

Andelsbolig eller privat boligudlejning?

Der er kommet markant flere andelsboliger de sidste 35 år. Det er sket på bekostning af især den private boligudlejning. Hvis udviklingen fortsætter de næste årtier, vil det medføre en lavere mobilitet på boligmarkedet FORFATTER MORTEN MAROTT LARSEN

melsen har ikke haft den store betydning for prissætningen af andelsboliger. Hvis prisen på andelsboligen lå for langt under markedsprisen, var

Før 1975 bestod kun en meget lille del af boligmassen af andelsboliger. Men i 1975 blev der indført tilbudspligt på de fleste private boligudlejningsejendomme. Tilbudspligten betyder, at beboerne skal tilbydes at købe ejendommen til samme pris, som en investor er villig til at betale for beboelsesejendommen. Det er især tilbudspligten, der har betydet, at andelsboliger i dag udgør lidt over 7 procent af alle boliger i Danmark. Der er næppe tvivl om, at Boligministeriets politik op igennem 1980’erne og 1990’erne har været med til at fremme andelsboligformen på bekostning af private boligudlejningsejendomme. Man har ønsket større inddragelse og indflydelse hos beboerne, og man har ønsket at komme af med de ældre boligudlejningsejendomme, hvor prisen var kunstigt lav, og hvor der i mange tilfælde ikke var penge til tilstrækkelig vedligeholdelse og fornyelse. I det tidligere Boligministerium har man også været klar over, at konverteringen til andelsboliger er sket til priser, der har vist sig at være særdeles fordelagtige for mange andelshavere. Det hænger sammen med, at de private udlejningsejendomme kom væk fra et regime med en kunstigt lav omkostningsbestemt leje til et nyt regime med en langt højere andelspris.

det almindeligt med penge under bordet ved overdragelse af andelsboliger. Hvis maksimalprisen på andelsboliger er for høj, som man ser i dagens marked, sælges andelsboligerne under maksimalprisen. Det er ingen hemmelighed, at danskerne fortsat gerne vil eje deres bolig frem for at leje – i det mindste i store dele af deres livsforløb. Men flytteaktive unge og ældre kan have stor gavn af et velfungerende privat lejeboligmarked, som eksisterer på markedsvilkår. Det skyldes, at der er lave transaktionsomkostninger på lejeboliger. Der er også lave transaktionsomkostninger på attraktive almene boliger. De har bare den ulempe, at de sjældent er tilgængelige, når studiet starter – eller når man får tilbudt et job i den anden ende af landet. For at sikre en nødvendig mobilitet i samfundet til en fornuftig pris er det derfor nødvendigt med attraktive private udlejningsejendomme, der fungerer på markedsvilkår.

Maksimalprisen på andelsboliger er en øvre grænse for, hvor meget en andelshaver må sælge sin andelsbolig for, men maksimalprisbestem22

Problemet med at sikre en høj mobilitet er todelt. For det første fungerer store dele af den private boligudlejning ikke på markedsvilkår. Det skaber boligkøer i stedet for mobilitet. For det andet konverteres de ældre private udlejningsboliger til andelsboliger. I figuren vises den årlige tilgang til andelsboliger fra eksisterende boliger. Når en ejendom konverteres til en andelsforening, vil der i langt de fleste tilfælde være tale om, at det er en privat udlejningsejendom, som sælges. Der kan også være tale om, at det er en offentligt ejet ejendom, der konverte-

res til en andelsforening. Der er flest nytilkomne andelsboliger i 1980’erne, omkring 1998 og omkring 2005. Fra 1982 til 2009 er der i gennemsnit konverteret 6.500 boliger til andelsboliger per år. Det betyder, at der i 2009 er 202.172 andelsboliger i Danmark, mens der var under 20.000 i 1981. Dermed er antallet af andelsboliger i dag på højde med antallet af private professionelt drevne udlejningsboliger i større udlejningsejendomme. Dette er en markant ændring på knap 30 år. Tilbudspligten har siden 1975 virket efter politikernes hensigt, og vi står i dag med et historisk lavt antal lejligheder i den professionelle private boligudlejning. Det er på tide at anerkende, at en høj mobilitet på boligmarkedet er mere end samfundsgavnlig, og at høj mobilitet bedst kan opnås med privat boligudlejning. Den professionelle boligudlejningssektor vil hellere end gerne være med til at udbygge et gennemsigtigt markedsbaseret boligudlejningsmarked til gavn for lejerne og samfundet som helhed. Men spørgsmålet er, om politikerne overhovedet tør have samfundsgavnlige visioner for boligmarkedet?

mml@ejendomsforeningen.dk

Nytilkomne andelsboliger ekskl. nybyggeri

Kilde. Danmarks Statistik og Ejendomsforeningen Danmark. Anm. Nytilkomne andelsboliger er eksisterende boliger, der er konverteret til andelsboliger. Nytilkomne andelsboliger er defineret som den årlige tilgang af andelsboliger, fratrukket nybyggede andelsboliger. Fra 1998 og frem er nybyggede andelsboliger årligt korrigeret af Danmarks Statistik med hensyn til ombygninger og tilbygninger, mens nybyggede andelsboliger før 1998 er nedskrevet med et gennemsnitligt antal ombygninger og tilbygninger af andelsboliger på omkring 50 boliger per år. I årene frem til 1987 er andelsboligbestanden ikke ajourført i Danmarks Statistik. Derfor er der foretaget en udjævning af andelsboligbestanden mellem 1981 og 1987.

indblik

Sætningsskader – en ubuden gæst i ejendommen Det vækker bekymring, når huset slår revner eller synker, men heldigvis er der ofte mulighed for at udbedre sætningsskader. Vi har fulgt det geotekniske specialfirma Geosyd, når de rykker ud for at undersøge en sætningsskadet ejendom

FORFATTER SIGNE HALCK FOTO PALLE SKOV Sætningsskader er et velkendt fænomen i byggebranchen, og man har kendt til problematikken i mange hundrede år. Det skæve tårn i Pisa er blandt de mest berømte og charmerende eksempler på et sætningsskadet byggeri. Ikke desto mindre er de afslørende revner i mure og fundament i langt de fleste tilfælde en ubuden gæst, der sjældent er forbundet med italiensk charme. Det er derfor uhyre vigtigt at undersøge jordbunden ordentligt, inden man planlægger et nybyggeri. Men hvad gør man, når først huset er opført, og skaden er sket? For at få svar på spørgsmålet er Huset taget med Geosyd ud til en udlejningsejendom fra 1886 på Østerbro i København. Her har man problemer med nogle store revner i murværket på husets endegavl, og Geosyd er blevet tilkaldt for at undersøge sagen. Efter sin ankomst til den gamle gule murstensejendom studerer boretekniker Rene Nørgaard revnerne nøje og lader eftertænksomt sine hænder glide hen over det revnede murværk. – Det handler jo alt sammen om at identificere årsagen til skaderne i murværket. Vores geotekniske ingeniør Claus Østergaard har som den første været på lokaliteten og foretaget en besigtigelse af revnerne. Det jeg så vil gøre, det er at udtage nogle jordbundsprøver, som vi kan undersøge, fortæller Rene Nørgaard. Projektet går med andre ord ud på at undersøge den jord, husets fundament er bygget på. Efter en inspektion af gårdhaven og husmurene udvælger Rene Nørgaard tre områder og bryder nænsomt et minimalt areal af belægningen op på de udvalgte steder. Herefter sænker han et bor fra sit køretøj, og kort tid efter er prøverne i hus. Fra sidelinjen har ejendommens ejer og vicevært fulgt arbejdet med opmærksomhed >>

Boretekniker Rene Nørgaard udtager med stoisk ro sine jordbundsprøver.

indblik

og bekymring. De har naturligvis en personlig

fare, siger Rene Nørgaard med overbevisende

interesse i den gamle ejendom, der huser ti større herskabslejligheder.

ro og en let krusning på smilebåndet. Herefter pakker han nænsomt jordprøverne

– Ejendommen her er et familieforetagen-

sammen og kører mod laboratoriet i Herlev,

de, hvor alle beboere kender hinanden. Jeg har selv boet her hele mit liv og har absolut

hvor jordprøverne skal bedømmes af en af Geosyds geologer. Hele projektet har taget

ingen planer om at flytte. Så jeg håber san-

nogle få timer alt i alt, og der synes ingen spor

delig ikke, at der er noget alvorligt galt med

efter arbejdet i ejendommens gårdhave.

hverken fundamentet eller den jord, det hviler på, fortæller ejer Eskil Fox Maule.

Tilbage står ejeren og viceværten og kigger med en blanding af lettelse og beundring

Efter at have talt med Rene Nørgaard ser både ejer og vicevært dog mere rolige ud. For uanset jordbundens beskaffenhed og årsagen til revnerne i murværket vil det efter al sand-

op ad den gule husmur, hvor et kastanjetræ svajer tungt og drysser kastanjer.

sih@ejendomsforeningen.dk

synlighed være muligt at udbedre skaderne. – Jeg kan ikke sige noget konkret, før vi har analyseret jordbundsprøverne. Men skulle det vise sig, at der er et problem med kvaliteten af jordbunden, hvis den eksempelvis er for blød, så har vi flere metoder at arbejde ud fra. Enten kan man sektionsvist grave ned til fundamentet og understøtte med beton, eller også kan man sprøjte en hærdende ekspansionsvæske ind i mulden under fundamentet. Så jeg tror bestemt ikke, det bliver nødvendigt at rive bygningen ned på grund af sammenstyrtnings-

Jordprøverne opbevares i poser, mens Rene Nørgaard kører dem til Geosyds laboratorie i Herlev.

arrangement

Gåhjemmøde om Kommuneplan 2009 Ejendomsforeningen Danmark holder i samarbejde med Nykredit et gåhjemmøde onsdag den 28. oktober 2009. Her vil planchef Anne Skovbro fra Københavns Kommune præsentere, hvordan kommunen vil håndtere de kommende års udfordringer. Gåhjemmødet bliver holdt hos Nykredit, Kalvebod Brygge 1-3, 1780 København V kl. 15-17. Deltagelse i mødet er gratis, men tilmelding er nødvendig på www.ejendomsforeningen.dk/kommuneplan. FOTO WONDERFUL COPENHAGEN

interview

Det kan blive dyrt at leje ud

I et ejendomsmarked med faldende priser er der flere og flere, der vælger at leje deres ejerbolig ud. Men pas på! Det kan blive dyrt, hvis man ikke sørger for at have styr på lejeloven. Husets udsendte har derfor sat advokat Timmy Lund fra Ejendomsforeningen Danmark stævne for at få svar på en række spørgsmål FORFATTER LOUISE STENHOLDT FOTO JAN SOMMER (TIMMY LUND) Hvad er det vigtigste, man skal huske, når man ønsker at leje sin lejlighed eller sit hus ud? – Det allervigtigste, og det kan næsten ikke siges ofte nok, det er at få lavet en ordentlig lejekontrakt. Jeg vil stærkt anbefale, at man benytter typeformular A, 8. udgave. Medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark kan hente den gratis på www.ejendomsforeningen.dk, men den kan også købes hos boghandlere. Og hvad med lejen. Hvor meget må man så tage? – Lejens størrelse afhænger blandt andet af, hvor lejemålet ligger, hvilken type ejendom lejemålet ligger i, lejemålets stand og ejendommens alder og størrelse. Men hvis man lejer en ejerlejlighed eller et parcelhus ud, er der som udgangspunkt tale om småhusreglementet. Og her gælder reglen om „det lejedes værdi“. Det lejedes værdi finder man ved at se på, hvad der betales for andre 28

tilsvarende lejeboliger i området. Men her skal man lige være opmærksom på, at lejen ikke væsentligt må overstige huslejeniveauet for boliger i ejendomme, der har syv eller flere boliger. Er huset eller lejligheden derimod opført efter 1991, kan udlejer og lejer frit aftale huslejens størrelse. Dog skal man overholde visse formkrav i lejeaftalen. På www.ejendomsforeningen.dk kan medlemmer hente de klausuler, man bør anvende. Hvad med for eksempel vand og varme. Skal det regnes ind i huslejen? – Nej, forbruget skal opkræves separat, og det skal synliggøres i lejekontrakten. Og vand kan kun opkræves ud over lejen, hvis der er en selvstændig vandmåler i lejemålet. Nu er der jo sikkert mange, der i øjeblikket lejer deres bolig ud, fordi de ikke kan få den solgt til den ønskede pris, men hvad nu hvis man pludselig vil sælge? Kan man så opsige sin lejer?

– Ikke som udgangspunkt. Der findes kun nogle helt særlige grunde, der gør, at man kan opsige en lejer. Der er derfor indført en mulighed i lejeloven for at lave en tidsbegrænset lejekontrakt. En aftale om tidsbegrænsning skal tydeligt fremgå af lejekontrakten i § 11. Man skal være opmærksom på, at der skal være en gyldig grund til at lave en tidsbegrænsning. Det kan for eksempel være et senere salg, udstationering, studieophold og lignende. Har man lavet et tidsbegrænset lejeforhold, vil det uden videre ophøre på det tidspunkt, der er aftalt som ophørstidspunkt. Men vær opmærksom på lejelovens § 80, stk. 2, der siger, at hvis lejer ikke er fraflyttet en måned efter lejemålets ophør, skal man senest inden for denne måned gøre lejer opmærksom på, at han/hun skal flytte. Ellers kan man risikere at komme til at „hænge“ på lejeren. Opsigelse af et tidsbegrænset lejeforhold inden den aftalte lejeperiodes udløb kan kun ske, hvis det er aftalt.

Hvilke forhold skal man være særlig opmærk-

Advokatens fem gode råd

som på, inden lejeren flytter ind? – Det er altid en god ide at lave en indflytningsrapport. Det vil gøre et eventuelt fraflytningsopgør lettere. Det er også en god ide at tage billeder af lejemålet. Også selvom

Udarbejd en ordentlig lejekontrakt (benyt typeformular A, 8. udgave).

Husk tidsbegrænsning, hvis lejligheden eller huset skal sælges senere.

Lav en klar aftale om betaling af forbrugsudgifter.

Lav en klar aftale om vedligeholdelse og husorden i lejeperioden.

Lav en klar aftale om, hvordan lejemålet skal aﬂeveres af lejer.

lejemålet bliver lejet ud nyistandsat. Lejer har mulighed for at gøre indsigelser til lejemålets stand i op til 14 dage efter indflytning. En anden ting, man skal huske, er at sørge for at få depositum og forudbetalt leje inden indflytning. Det maksimale, man kan opkræve, er tre måneders leje i depositum og tre måneders forudbetalt leje. Med „leje“ menes den „rene“ husleje, det vil sige minus forbrug. Er der så noget, man skal være særlig opmærksom på, når lejeren flytter igen?

stykker. Beløbet for udbedring af manglerne

opfører sig professionelt i rollen som udlejer.

– Når lejer er flyttet, skal man huske at lave en fraflytningsrapport. Har man et eventuelt

kan man så oplyse lejer om senere, når man har fået en pris/faktura fra en håndværker. Det

Der skal for eksempel være en konsekvens ved manglende eller for sent betalt leje. Mang-

istandsættelseskrav i forbindelse med mangler i lejemålet, skal lejer have besked, senest 14 dage efter man har modtaget nøglerne til le-

vigtigste er, at man kan dokumentere, at lejer er blevet oplyst om, at man vil gøre et krav gældende.

lende konsekvens kan i værste tilfælde betyde, at du stiltiende accepterer, at lejer betaler husleje med forsinkelse. Og husk nu at indgå

jemålet. Kravet behøver ikke at være endeligt opgjort beløbsmæssigt. Man skal bare i første

Og her til sidst. Er der noget, du vil tilføje?

omgang oplyse lejer om, hvad der er gået i

alle aftaler skriftligt inden indflytning. – Det er vigtigt, at man hele vejen igennem

los@ejendomsforeningen.dk

reportage

Digitalisering fra vugge til grav I september offentliggjorde Domænebestyrelsen for bygninger, boliger og forsyning deres vision. Det skete i maritime omgivelser under oplæg, debat og frieri mellem parterne

Ejendomsforeningen Danmark er med i Domænebestyrelsens referencegruppe. Det betyder, at foreningen er med til at påvirke og kvalificere bestyrelsens arbejde. Læs mere på www.ebst.dk

FORFATTER SIGNE HALCK FOTO ERHVERVS- OG BYGGESTYRELSEN

offentlige sektor. Der er p.t. etableret fire domænebestyrelser, og det

Det er september. En stille sæson har så småt meldt sin ankomst på Lan-

er planen, at flere skal følge. Domænebestyrelsen for bygninger, boliger og forsyning kan i år fejre

gelinie i København, men inden for de røde pakhusmure i Erhvervs- og

etårsfødselsdag og har, blandt andet i anledning heraf, inviteret et

Byggestyrelsen er der liv. Her summer lyden af sko mod et stengulv, og stemmer blander sig med hinanden. Efter en smule tumult ved elevatoren finder jeg mit navneskilt og

bredt spektrum af parter til offentliggørelsen af bestyrelsens vision for projektet „digital håndtering af bygninger fra vugge til grav“. Finn Lauritzen har i kraft af sin dobbeltfunktion som direktør i Er-

træder ind i et stort lyst konferencelokale, hvor krydstogtskibet M/S Aida Luna indtager en prominent plads hinsides de store vinduer bagest i lokalet.

hvervs- og Byggestyrelsen og formand for Domænebestyrelsen fået æren af at præsentere visionen, og her lægges der skarpt ud med en Kennedyanalogi:

Her byder kontorchef Søren Rude velkommen til en konference i Erhvervs- og Byggestyrelsen, der afholdes af Domænebestyrelsen for bygninger, boliger og forsyninger. Etableringen af domænebestyrelser

– Spørg ikke, hvad digitaliseringen kan gøre for jer – spørg, hvad I kan gøre for digitaliseringen.

er en del af regeringens initiativ, der skal fremme digitaliseringen af den

Visionen for projektet er følgende: „Danmark skal have en digital infrastruktur, som sikrer, at bygnings- og boligrelaterede informationer samles og følger bygningen gennem hele dens livscyklus. Infrastrukturen skal fastholde viden om bygningerne og sikre en præcis kommunikation mellem alle aktører som grundlag for et effektivt byggeri og en effektiv bygningsvedligeholdelse“. Det er et ambitiøst projekt, og det er et projekt, hvor effektivisering og kvalitetsforbedring er nøgleordene. Ifølge Finn Lauritzen er der for lidt læring i byggebranchen, for mange fejl og mangler og for meget starten forfra ved hver opgave. Hvem kan være uenig, og hvem vil argumentere imod et projekt, der søger at tage hånd om problematikken? At dømme ud fra folkene, der er sat på programmet til at kommentere visionen, er der ikke megen uenighed eller modargumentation at spore. Tværtimod er der ros til visionen for dens klarhed og funktion

De røde pakhuse ved Langelinie lagde hus til en livlig konference i Erhvervs- og Byggestyrelsen.

som ledestjerne. Men der bliver også rettet fokus mod projektets udfor-

salen til at boble af romantik, ved jeg ikke. Men det var, som om havets

dringer: – Hvordan sikrer man en standardisering af data, spørger direktør

nærvær, Aida Luna og romantikken gik op i en højere enhed og forvandlede det røde pakhus til en spektakulær retroudgave af Love Boat fra de

Christian Lerche fra DANSKE ARK.

svundne 70’ere. Under alle omstændigheder smittede stemningen af

– Hvordan kvalitetssikrer man indholdet i systemet, spørger cheføkonom Jan Olsen fra KL.

på tilhørerne, for pludselig rejser en konferencegæst sig op og frier på vegne af den private sektor til Domænebestyrelsen:

– Ad hvilken vej skal visionen forfølges, hvordan skal projektet finan-

– Den private sektor vil gerne indgå et partnerskab med Domænebe-

sieres, hvordan når vi målet, lyder det fra både Lerche og Olsen.

styrelsen og være med til at udvikle konceptet, lyder det fra salen. – Jo tak, det må I gerne under forudsætning af visse betingelser,

Projektets økonomiske potentiale anslås at være 17 mia. kr. Man

svarer Finn Lauritzen.

regner altså med, at der samlet set for den offentlige og private sektor kan indhentes 17 mia. kr. i besparelser på baggrund af effektivisering

Så det blev til et forbeholdent ja, men dog et ja, fra Domænebestyrelsen.

og kvalitetsforbedring. Det skriver Cowi i en rapport, og det er et tal, som digitaliseringschefen i Finansministeriet, Lars Frelle Petersen, finder

Stemningen var fortsat optimistisk, da konferencen hældte mod

interessant. Men det er også et potentiale, der ifølge digitaliseringschefen p.t. har karakter af at være fugle på taget – og ikke fugle i hånden.

slutningen. Fra flere kanter lød det afslutningsvist som et mantra, hvor vigtigt det nu er for Domænebestyrelsen at sende nogle klare signaler

Projektets omkostninger er endnu ikke vurderet, men et forsigtigt bud

om, at projektet går i gang, og at det ikke vil tage en evighed at reali-

fra Finn Lauritzen er, at omkostningerne vil beløbe sig til en tiendedel af potentialet.

sere det. – Visionen skal konkretiseres, og der skal laves nogle klare prioriteringer, lød et andet mantra fra eksperterne. Fra Finn Lauritzen lød det,

Efter eksperternes kommentarer til visionen vender direktør/formand Finn Lauritzen tilbage til roret og kommenterer de andres kommentarer, og her bliver det interessant. For åbent tæppe forvandler Finn Lau-

at hvis der blot kan investeres 10-15 dygtige menneskers arbejde i projektet i ét år – så vil man komme en realisering af visionen meget nærmere.

ritzen med ét konferencelokalet til scenen for et giftermål og frier på stedet til Jan Olsen fra KL:

Tilbage står spørgsmålet, om projektet forbliver i sin vorden i den tynde luft oppe på taget – eller om det med tiden materialiserer sig og

– Vil kommunerne indgå et partnerskab med Domænebestyrelsen for bygninger, boliger og forsyning og være projektets kvalitets- og arkivansvarlige, spørger Finn Lauritzen. – Ja, det vil vi gerne, men under forudsætning af en ægtepagt: Der skal være et incitament for, at det er ordentlige data af en høj kvalitet, man lægger ind i systemet, svarer Jan Olsen. Så det blev til et forbeholdent ja, men dog et ja, fra KL. Om det nu alene var partnerskabet mellem KL og Domænebestyrelsen, der fik

tager form som et brugbart digitalt værktøj for både menigmand og professionelle.

sih@ejendomsforeningen.dk

gæsteeksperten

Kvalitetsstyring af værdiansættelser Værdiansættelse af ejendomme er et område, der har været i turbulens, og det har været svært at sikre en ordentlig kvalitet og standard på området. Nu er der en vejledning baseret på internationale standarder FORFATTER ARKITEKT M.A.K. MICHAEL C HARTMANN

IFRS står for International Financial Reporting Standards. IVS står for International Valuation Standards.

En almindelig forudsætning er typisk en begrænsning i omfanget

Alle, der har udarbejdet eksterne vurderin-

af de undersøgelser og forespørgsler, vurderingsmanden skal udføre. Særlige forudsætninger omfatter usædvanlige omstændigheder. Det

ger, har formentlig oplevet, at en vurdering,

gælder eksempler, hvor der er eller forventes et tilbud fra en liebha-

der er udarbejdet til ét bestemt formål, dukker op i helt andre sammenhænge, hvor den

ver, eller hvor den interesse, der vurderes, ikke frit kan fremsættes åbent.

er meningsløs eller groft vildledende. Hvordan kan det ske, og hvordan kan man bevare sin troværdighed som vurderingsmand?

For de almindelige forudsætninger vil der ofte kunne henvises til standardbetingelser, mens det for de særlige forudsætninger er nødvendigt at præcisere, hvordan de adskiller sig fra det almindelige.

Svaret er egentlig ligetil – vurderinger skal udarbejdes, så de ikke kan bruges til andet end det, der klart og utvetydigt fremgår af vurderingsrapporten. At en vurderingsrapport indeholder en klar, overskuelig og utvety-

Da en værdiansættelse altid er et skøn baseret på det aktuelle vurderingsgrundlag samt vurderingsmandens erfaringer og kendskab til det pågældende marked, er en værdiansættelse per definition behæftet med en vis usikkerhed.

dig beskrivelse af grundlaget for vurderingen, er forudsætningen for, at rapporten både giver opdraggiveren det ønskede svar, og at en

Usikkerheden er i sagens natur typisk mindre ved en fuld vurdering end ved en begrænset vurdering, men der er altid en vis usikkerhed –

tredjepart også kan læse rapporten med fuldt udbytte. Og det, selv

primært som følge af udviklingen i markedssituationen.

om vedkommende ikke har et indgående kendskab til den vurderede ejendom eller til vurderingspraksis generelt.

De forhold, der typisk har størst betydning for usikkerheden, er ifølge en række britiske undersøgelser: ejendommens karakter og beliggenhed

Det skal endvidere gøres klart både for opdraggiver og i selve vurderingsrapporten, at det, der værdiansættes, er den værdi, en bestemt interesse i en bestemt ejendom skønnes at have for en bestemt op-

restriktioner for undersøgelser den udleverede information valg af forudsætninger

draggiver – baseret på et bestemt vurderingsgrundlag. Den interesse, der vurderes, kan eksempelvis være opdraggiverens økonomiske interesse i at eje eller købe den pågældende ejendom. Når en vurdering er baseret på defactostandarden for planlægning og gennemførelse af eksterne vurderinger – den såkaldte Red Book – skal det også fremgå af vurderingsrapporten, hvordan værdiansættelsen er foretaget. Den usikkerhed, der er forbundet med værdiansættelsen, og de kvalifikationer, vurderingsmanden besidder, samt hans status i forhold til opdraggiver og den interesse, der vurderes, skal også fremgå af rapporten.

forhåbninger ændret lovgivning et ustabilt marked

Værdiansættelsen er udtryk for et skøn, og skønnet gælder kun på den vurderingsdato, der er aftalt. Ved vurdering til brug for et regnskab er vurderingsdatoen den dato, regnskabet er afsluttet. I de fleste andre vurderinger er vurderingsdatoen den dato, hvor vurderingen er afsluttet, og vurderingsmanden har kendskab til den aktuelle markedssituation.

Den interesse, der er aktuel i den enkelte vurdering, bliver præciseret i et såkaldt vurderingsgrundlag. En vurdering og det resultat, den angiver, er derfor helt afhængig af det vurderingsgrundlag, der er lagt til grund for det aktuelle skøn.

Finanskrisen og den aktuelle recession har medført en stigende efterspørgsel på både interne og eksterne professionelle vurderinger. Det må kraftigt frarådes, at man påtager sig at udføre en ekstern vurdering, hvis man ikke er kvalificeret eller har det fornødne mar-

Værdiansættelsen i en vurderingsrapport er således ikke det samme som den pris, der rent faktisk måtte blive opnået ved salg af ejendommen. Værdiansættelsen er alene værdien i den hypotetiske

kedskendskab. Der bliver rejst krav om erstatning, hvis opdraggiver lider et økonomisk tab på grund af en ukvalificeret indsats.

situation, vurderingsgrundlaget angiver – og det tal, der er angivet i værdiangivelsen, er meningsløst, når det læses eller citeres isoleret fra vurderingsgrundlaget. I Red Book sondres mellem to slags forudsætninger: almindelige forudsætninger og særlige forudsætninger.

Ejendomsforeningen Danmark og foreningen RICS Danmark – Erhvervsejendom & Vurdering fmba har i fællesskab udgivet en vejledning om ekstern vurdering baseret på IFRS, IVS og Red Book i januar 2009. Se mere på www.ejendomsforeningen.dk/vurdering

synspunkt

Energirenovering giver bedre bygninger Det kan godt svare sig for ejere og udlejere at overveje at energioptimere deres ejendomme. Også selv om lejeloven rummer en række barrierer FORFATTER IBEN ØSTERGAARD, VIDENCENTER FOR ENERGIBESPARELSER I BYGNINGER Får du som udlejer og bygningsejer noget ud af at modernisere og energioptimere en udlejningsejendom? Svaret på dette spørgsmål er et rungende ja – også selv om der under den nuværende lejelov er en række barrierer for, at du kan afdrage din investering over huslejen. Det hænger sammen med, at det er væsentligt lettere både at udleje og sælge en velholdt ejendom end en nedslidt en af slagsen. De bygninger, som skal renoveres i dag, skal holde mindst de næste 50 år og konkurrere med nybyggeri og andet moderniseret byggeri. Derfor har det stor værdi at modernisere udlejningsejendommen, også selv om besparelsen ikke altid tilfalder dig som investor. Billigere i drift Salgsargumenterne over for en køber eller lejer af din ejendom er mange. Ser man på energiomkostningerne, vil en ejendom bygget efter det nuværende bygningsreglement

opnås også bedre boliger. Beboerne vil opleve et bedre indeklima og kunne udnytte deres bolig optimalt, fordi der ikke længere er træk og kuldenedfald ved væggene. Korrekt udført efterisolering kan også dæmme

typisk have et lavere energiforbrug end ældre ejendomme. Måske skal ejendommen sælges engang – og så skal den konkurrere

op for fugtproblemer og dermed sikre ejendommens værdi. Det bliver måske også lettere at tiltrække

Energibesparelsen ved at gennemføre foranstaltningen under forskellige betingelser

med bygninger, der er bygget i henhold til det nuværende bygningsreglement eller det reglement, der kommer i 2010, hvor energi-

fremtidens lejere til moderne boliger, som ikke bruger unødigt af jordens ressourcer, og som signalerer ansvarlige ejere og lejere.

Eksempler på energibesparelser Tjeklister – hvad skal vi passe på? Anvisninger og illustrationer, der letter

kravene forventes skærpet med 25 procent – eller 2015, hvor kravene til energiforbrug forventes skærpet med 50 procent i forhold til BR08! Når en bygning efterisoleres, bliver dens varmebehov mindre; 30 procent er ikke urealistisk. Så når kedlen alligevel skal udskiftes, kan der installeres en mindre kondenserende kedel med bedre virkningsgrad – eller måske kan solvarme dække en stor del af brugsvandsforbruget.

Og drejer det sig om erhvervsejendomme, går energirigtige bygninger hånd i hånd med et godt indeklima og dermed arbejdsmiljø og effektivitet: Ved at fjerne unødvendig varme fra belysning eller serverrum, og sikre vinduer, der giver lys, men skærmer for varmen om sommeren, opnås langt bedre kontorer og måske mulighed for højere lejeindtægt.

Bedre boliger og værdisikring Men en energiforbedring giver ikke alene en lavere varmeregning; når der efterisoleres,

Energiløsningerne er der Når I skal renovere, og gerne vil gøre det energieffektivt, kan vi i Videncenter for energibesparelser i bygninger anvise de rigtige energiløsninger, der hjælper med følgende:

Beskrivelse af tiltaget til energibesparelse – for eksempel efterisolering eller udskiftning af kedel Anbefalinger til for eksempel isoleringstykkelser eller kondenserende kedler

udførelsen Med energiløsningerne i hånden kan bygherren let udarbejde udbudsmateriale, og håndværkeren eller entreprenøren har en detaljeret anvisning, de kan bruge til at give et dækkende tilbud og udføre arbejdet efter. Vi kan for eksempel vise dig vej, når du står for at renovere taget på din ejendom: Når nu taget alligevel skal skiftes, hvor meget isolering skal der så lægges på? Hvordan skal det gøres? Skulle vi lægge solfangere på? Er der skjulte rørstrækninger, som bør efterisoleres, og skal vi bygge kviste på eller udnytte tagetagen?

Energiløsningerne hjælper dig på vej gennem den jungle af spørgsmål, der følger med, når man står for en tag-renovering, som ved den rette tilgang også bliver en modernisering af ejendommen. Kom i gang nu Efter en tilstandsvurdering af bygningen kan dine renoveringsopgaver planlægges, og energiløsningerne integreres. Potentialerne er der – både i de ældre ejendomme fra før 1930, men også i ejendommene fra 1961-1972. 60’er-70’er-ejendommene er et godt sted at starte, fordi renoveringsomkostningerne pr. kvadratmeter er lavere end for de ældre ejendomme. I 60’er-70’er-ejendommene kan man ofte lettere efterisolere ydervæggen og udskifte til de bedste vinduer, uden at det ødelægger bygningens helhedsindtryk. Vi står gerne til rådighed med vejledning om energi i din bygning. Kontakt Videncenter for energibesparelser i bygninger på tlf. 72 20 22 55 for information, eller se www.byggeriogenergi.dk.

nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Bortfald af stemmeret i ejerforeninger FORFATTER SEKRETARIATSCHEF SUSANNE RENDTORFF, EJERLEJLIGHEDERNES LANDSFORENING

den også gælder, når en ny ejer køber restejendommen og foretager

Ejerlejlighedernes Landsforening får stadig mange henvendelser om

lejligheder blive omfattet af bestemmelsen. Spørgsmålet er i 1995

forståelsen af bestemmelsen i EJL § 2 stk. 4. Bestemmelsen har følgende ordlyd:

blevet forelagt Bygge- & Boligstyrelsen, der udtaler sig i overensstemmelse hermed. Østre Landsret har i 1995 afsagt dom i en sådan sag.

En ejer af flere ejerlejligheder kan ikke deltage i afstemninger med for-

genudlejning. Uanset at den pågældende restejer ikke selv har foretaget den første udlejning, vil også en senere ejer af flere genudlejede

Man lagde også her vægt på beskyttelseshensynet over for de øvrige

delingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979. Bestemmelsen blev oprindeligt indført, fordi, som det anføres i be-

ejere og afsagde dom i overensstemmelse hermed.

mærkningerne til lovforslaget, det må være en rimelig forudsætning

Ejer overtager selv lejlighed

for ejerlejlighedskøberne, at de efterhånden får den bestemmende indflydelse på ejendommens forhold, og man har villet hindre, at den

Det forhold, at en ejer selv overtager en ledig lejlighed i stedet for at sælge den, er ikke omfattet af forholdet, fordi der ikke er tale om udlej-

oprindelige ejer kun sælger netop så mange lejligheder, at han bevarer

ning.

majoriteten i ejerforeningen, og herefter udlejer de resterende lejligheder i stedet for at sælge dem.

Afståelse Vi har haft overvejelser om, hvorvidt der er tale om en genudlejning,

Ejerskifte

når en lejer udnytter en aftalt afståelsesret. Udgangspunktet vil være, at

Nogle af de spørgsmål, der stilles i relation til bestemmelsen, er, om

udnyttelse af en aftalt afståelsesret ikke betragtes som en genudlejning.

Forholdet må dog vurderes konkret; der kan være situationer, hvor ud-

tet er til stede. Her er også antallet af stemmeberettigede lejligheder af

nyttelse af en afståelsesret ikke adskiller sig væsentligt fra en genudlejning. Der kan lægges vægt på, om der er tale om en oprindelig aftale,

betydning.

men det afgørende moment er, om ejer er tvunget til at acceptere, at

Her må formentlig den mindst vidtgående fortolkning lægges til grund

en afståelsesret udnyttes.

således at ejeren, selvom han ikke deltager i afstemninger med fordelingstal, dog deltager i afstemninger efter antal.

Bytteret Også spørgsmålet om bytteret kan få betydning i relation til EJL § 2 stk. 4.

Flere ejerlejligheder Det er en forudsætning, at der er tale om flere lejligheder. Når en ejer kun har en lejlighed tilbage, kan han vælge at udleje den, men han

I forarbejderne til lovforslaget blev det udtalt, at ejeren af en ejerlejlighed, for hvilken lejeren udnytter bytteretten, ikke i forbindelse med

beholder stemmeretten. En lejlighedskøber, der tillige køber en særskilt matrikuleret garage, kælder- eller loftsrum, bliver, ejer af flere lejlig-

en sådan tvungen genudlejning mister stemmeretten for lejligheden i

heder og mister derfor formelt sin stemmeret, men bestemmelsen er

medfør af EJL § 2 stk. 4, idet denne bestemmelse må forstås således, at

næppe anvendelig i sådanne tilfælde.

den kun angår tilfælde, hvor en udlejer frivilligt vælger at genudleje en ledig ejerlejlighed i stedet for at sælge den.

Genudlejning Bestemmelsen er ej heller anvendelig når der er tale om en første-

Antal

gangsudlejning, for eksempel udlejning af en nyopført bygning – der

Spørgsmålet om, hvilke afstemninger den oprindelige ejer ikke kan deltage i, volder nogen vanskeligheder.

skal være tale om genudlejning.

I beslutninger efter normalvedtægtens § 1 stk 4, der handler om væsentlige beslutninger og om vedtægtsændringer, er det således ikke

Erhverv Bestemmelsen sondrer ikke mellem bolig og erhverv, og der er således ikke tvivl om, at den også finder anvendelse på erhvervsejerlejligheder.

alene fordelingstallene, der er afgørende for, om den fornødne majori-

sagt i pressen

Flere må vente og vente i boligretten

Stram lejeloven

Hver anden sag i boligretten trækkes i lang-

Ejendomsforeningen Danmark blev formand John R. Frederiksen, interviewet i TV 2

drag, og der bør derfor sættes skub i sager med særligt skærpende omstændigheder.

På baggrund af en pressemeddelelse fra

News.

Luksuslejligheder står gabende tomme Stadig flere luksuslejligheder kan ikke sælges – og selv om det lykkes at leje nogle af dem ud, kan udlejningen slet ikke følge med det stigende udbud.

Ifølge John R. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark, er den oplagte

Ifølge John R. Frederiksen er den nuværende lejelov ikke stram nok, når det gæl-

Hos Ejendomsforeningen Danmark, erken-

mulighed at sende flere ressourcer til bolig-

der lejere med en uacceptabel adfærd, som generer de øvrige beboere. Derfor har

der cheføkonom Morten Marott Larsen, at

retten eller at give de ekstreme sager lov til at springe køen over. Et andet alternativ er

Ejendomsforeningen Danmark nu sendt et

der er opbygget en stor pukkel af luksusejerlejligheder.

at give fogedretten mere magt.

forslag til indenrigs- og socialministeren.

– Vi vil nu prøve at finde en løsning på

– Vi foreslår, at fogedretten, hvor der er

– Når man så heller ikke kan leje ud til en fornuftig pris, så ser det kedeligt ud. For

problemet, så man kan få truffet nogle

oplagte sager (…) kan tage bestemmelse

de fleste er der ikke andet at gøre end

hurtige beslutninger i sager med særligt

til, at lejeren kan sættes ud, siger John R. Frederiksen.

at tilpasse prisen og håbe på, at optimis-

skærpende omstændigheder, siger John R. Frederiksen.

men snart vender tilbage, siger Morten Marott Larsen.

TV 2 News, den 1. september 2009 Berlingske.dk, den 29. august 2009

Søndagsavisen, den 6. september 2009

Kurser hos Ejendomsforeningen Danmark Grundkursus Erhvervslejeret I Formålet med kurset er at give deltagerne et grundlæggende kendskab til de lejeretlige regler, der gælder for erhvervslejemål.

Tirsdag den 20. oktober 2009 i København

Grundkursus Erhvervslejeret II Kurset er en fortsættelse af Erhvervslejeret I og har til formål at sætte deltagerne i stand til at varetage administrationen af en række forhold vedrørende erhvervslejemål.

Tirsdag den 10. november 2009 i København

Tilbudspligt Formålet med kurset er at give deltagerne indsigt i reglerne om tilbudspligt.

Tirsdag den 27. oktober 2009 i København

Betalingsmisligholdelse – boliglejemål Formålet med kurset er at give deltagerne en detaljeret gennemgang af proceduren om ophævelse af bolig- og erhvervslejemål på grund af lejers betalingsmisligholdelse.

Onsdag den 28. oktober 2009 i Århus Læs om alle Ejendomsforeningen Danmarks kurser, og tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/kurser

UDGIVERADRESSERET MASKINEL MAGASINPOST ID-NR.: 42055: AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, T: 33 12 03 30

Konference om andelsboliger i en brydningstid Ejendomsforeningen Danmark holder i samarbejde med Realkredit Danmark en konference om andelsboliger mandag den 16. november 2009 Direktør Jan Hansen, ABF, taler om de krav, andelsboligforeningerne stiller til administratorer

Advokat Henrik Qwist, Nielsen & Thomsen Advokater, fortæller blandt andet om andelsboliger og andelsforeninger på tvangsauktion

Advokat Timmy Lund, Ejendomsforeningen Danmark, taler blandt andet om principperne for prisfastsættelsen af andelsboligen og om de problemer, valuarvurderinger kan medføre

Cheføkonom Elisabeth Toftmann Asmussen, Realkredit Danmark, holder et oplæg om realkreditbelåning af andelsboligforeninger anno 2010

Se hele programmet på www.ejendomsforeningen/ andelsbolig

Morten Skak, lektor ved Syddansk Universitet, stiller spørgsmålet: Er der overhovedet behov for andelsboliger?

Tid og sted Mandag den 16. november 2009, kl. 9-15 hos Realkredit Danmark, Parallelvej 17, Lyngby Pris 195 kr. for medlemmer og 295 kr. for ikkemedlemmer af Ejendomsforeningen Danmark Tilmelding Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/ andelsbolig