Huset 7 2004 by EjendomDanmark

7  SEPTEMBER 2004

EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

Database med ejendomsstatistik, side 4 Støt kurs mod den digitale byggeproces, side 6 Ejerlejlighedsopdeling i udlejningsejendomme, side 18

Indhold

25 3

Onsdag den 25. august holdt Niels Brock CBC branchedag for de studerende på Finansøkonomuddannelsen, der skal i praktik i begyndelsen af 2005

Ejendomsforeningen Danmark vil opbygge en database med ejendomsstatistik

Leder Klimaændring ønskes

Ejendomsstatistik 4

Database med ejendomsstatistik

Støt kurs mod den digitale byggeproces

Det digitale byggeri Rådgivning og projektledelse 9

Vil klare ﬂyttebesværet for virksomheder

Skal merlejen i § 5 stk. 2-lejemål ”spises op”?

16 16 17

Eva Kjer Hansen – Ny socialminister og minister for ligestilling Rokeringer hos Socialdemokraterne Nye ansvarsområder i Socialministeriet

Ejerlejlighedsopdeling i udlejningsejendomme

Dom Nyt fra Christiansborg

Ejerlejlighedsloven Forsikring 24

Administrationsansvar

Kvalitetsmærke 24

”Det blå stempel” til ejendomsadministratorerne

Info om erfa

Erfa-grupper Navneskifte 25

Erhvervs- og Boligstyrelsen skifter navn

Fup eller fakta

Branchedag for ﬁnansøkonomer

Myter Uddannelse Konference 27

Stor europæisk ejendomskonference i København

Fortrinsret for vand og forsikringsydelser

Replik Arrangement 29

Boligpolitisk åbningsdebat 2004

30 30

Nye medarbejdere i Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Odense inviterer til ”Gå hjem møde” 6. oktober

Nyt fra foreningerne Ejendomsforeningen Danmark 31

Adresser og telefonnumre

36. Årgang – nr. 7  september 2004. Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark. Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal, Postboks 193, 1006 København K. Telefon: 3312 0330. Fax: 3312 6275. E-mail: info@ejendomsf.dk. Hjemmeside: www.ejendomsf.dk. Girokonto: 888-5893. Ansvarshavende redaktør Johnny Kelk. Artikler i HUSET udtrykker ikke nødvendigvis Ejendomsforeningen Danmarks holdning. Ejendomsforeningen Danmarks holdning udtrykkes i lederen og i artikler, hvoraf det direkte fremgår. Artikler i HUSET kan citeres mod kildeangivelse: Ejendomsforeningen Danmarks medlemsblad HUSET, jf. ophavsretslovens bestemmelser om citatret. Annoncesalg og -marketing v/ Annette Gløde, Rudersdalsvej 82, 2840 Holte. Telefon: 4541 3000. Fax: 4541 3001. Abonnement Egon Petersen, telefon: 3376 5660. Layout og DTP Anita T. Damkier Hansen. Telefon: 3376 5651. Prepress og tryk ReklameTryk, Hollingholtvej 41, 7451 Sunds. Bladet udkommer 10 gange om året den 15. hver måned (bortset fra januar og juli), eller første hverdag herefter. Bladet udbringes i løbet af de første tre hverdage herefter. Artikler og debatindlæg bedes fremsendt til redaktionen på e-mail eller diskette (DOS 720/1,44 MB, begge 3 ½“ diskette). Redaktionen forbeholder sig ret til at afvise eller forkorte indsendte manuskripter. Forside Branchedag, Niels Brock, foto: Heidi Thuesen Hansen. ISSN 0109-1034. Medlem af Dansk Fagpresse.

Leder

Klimaændring ønskes! »

Af John R. Frederiksen Formand for Ejendomsforeningen Danmark

John R. Frederiksen

ver sommeren har jeg tænkt meget over, hvorfor der ikke er en god og lang forhandlingstradition mellem ejerog lejerorganisationer.

nes interesser af i forhold til lejelovens uigennemskuelighed? Og hvem har glæde af en sådan opfattelse af ”et godt forhandlingsklima”?

I forsommeren meldte de to lejerorganisationer – Lejernes LO og Danmarks Lejerforeninger – sig som bekendt ud af forhandlingerne om en modernisering og forenkling af lejelovene. På trods af opfordringen fra daværende socialminister Henriette Kjær til udlejer- og lejerorganisationerne om at ﬁnde frem til et fælles oplæg.

Arbejdsgiverorganisationer og de faglige organisationer får det smukt til at fungere på arbejdsmarkedet. Der er naturligvis ”knaster”, men man mødes i et forhandlingsklima, der indeholder en gensidig respekt for modpartens varetagelse af sine interesser. Man forfægter sine synspunkter og holdninger. Man giver og tager. Og man respekterer det endelige resultat. Man tænker langsigtet!

Ejendomsforeningen Danmark måtte konstatere, at glæden over opfordringen var stor, men kortvarig. Praktisk taget inden organisationerne fik sat sig til forhandlingsbordet, sagde de to lejerorganisationer farvel igen. Vi gik ellers optimistisk til forhandlingerne. Nu havde organisationerne alle tiders mulighed for en ”fælles oprydning” i et uigennemskueligt lovkompleks - til glæde for både udlejere og lejere. I bakspejlets klare lys kan man måske sige, at det var en naiv optimisme fra vores side. Men det gjorde nu ikke skuffelsen over forløbet mindre. Vi har spurgt os selv, hvad der fik lejerorganisationerne til at gå. Et udsagn fra LLO om ”manglende forhandlingsvilje” fra vores side er grebet ud af den blå luft i og med, at vi knap nok havde nået at hilse på hinanden. Forklaringen er dukket op i LLOs medlemsblad: Vi Lejere, august 2004, som noget, der ligner en ren tilståelsessag. Jeg citerer: ”…(vi) måtte med L78 konstatere, at Folketinget lavede en bedre løsning, end vi kunne med udlejerne” – og videre: ”…de foreløbige tilkendegivelser hos Dansk Folkeparti (viste), at der også for B 112 og B72’s vedkommende kunne laves noget i Folketinget, der var bedre end det, udlejerorganisationerne tilbød”. (Og så havde vi endda ikke engang nået at tilbyde noget!) Tydeligere kan det da ikke siges: Kan VI – og kun VI – ikke få vores ubetingede vilje det ene sted, så hopper vi bare over et andet sted, hvor der lige nu og her ser ud til at være større chancer for, at VI kan få vores vilje. Vi burde selvfølgelig være advaret. Vi så sidste sommer, hvordan LLO – fremfor at forhandle – gik i pressen med nogle – endnu - udokumenterede påstande og på den måde fik politikerne til reagere med en gang ”hovsa-lovgivning”, L 78 B. Til glæde for hvem? Hvem ”sejrede” egentlig? LLO fik selvfølgelig markedsført sig i pressen, men hvor blev lejer-

Den tradition har vi desværre ikke i forholdet mellem ejerog lejerorganisationerne. Og hvorfor ikke? Svaret ligger lige for, når LLO mener at kunne få mere ud af at markedsføre sig i pressen for at ”opildne” den politiske verden, fremfor at påtage sig det møjsommelige slid ved forhandlingsbordet. Men det er en snævertsynet indfaldsvinkel med et kortsigtet perspektiv, som ikke er et udtryk for respekt for de lejere på hvis vegne, man agerer. På sigt fører det ikke til en helhedsløsning i form af en samlet modernisering og forenkling af lejelovene. Der føjes konstant nye lapper til lejelovgivningens kludetæppe, og det kan selvfølgelig være et formål i sig selv, hvis man som organisation ”lever” af de tvister, som uoverskueligheden uvægerligt fører med sig. Men er en interesseorganisations inderste mål ikke at overﬂødiggøre sig selv? Forstået på den måde, at det handler om at arbejde for at udrydde de ”knaster”, der måtte være på interesseområdet, i et samarbejde, eller forhandling, med modparten på området. Så kan man bagefter i stedet bruge kræfterne på noget progressivt. Man skal som organisation ikke opretholde noget, der ikke virker – blot for at opretholde sig selv. For så er vi mange, der taber: Lejere, udlejere, administratorer og i sidste ende, samfundet. Jeg håber, at politikerne tager dette med i deres vurdering af den fremtidige lejelovgivning, herunder regelforenklingsarbejdet. Det kan måske bane vejen for en ”klimaændring”. For hvem skulle egentlig være taberne, hvis vi kan give lejelovene og boligmarkedet prædikatet – enkelt og overskueligt! Det er ikke for sent at skabe en konstruktiv og sund forhandlingstradition! HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Ejendomsstatistik

Database med ejendomsstatistik

Af cheføkonom Anne Kaag Andersen og administrerende direktør Rolf Norstrand, Ejendomsforeningen Danmark

jendomsforeningen Danmark har ansøgt fonde om støtte til et projekt med opbygning af en database med ejendomsstatistik. Der er nu kommet tilsagn om støtte fra to fonde – nemlig Realdania og Aase og Ejnar Danielsens Fond. Det betyder, at det har været muligt for Ejendomsforeningen Danmark at ansætte en økonom, Tanja Larsen, til at arbejde med opbygning af databasen i samarbejde med cheføkonom Anne Kaag Andersen. Tanja Larsen er nyuddannet cand.oecon fra Syddansk Universitet i Odense. På sit studie har hun arbejdet med ejendomsbranchen - blandt andet har hun skrevet speciale om boligmarkedet med titlen ”En teoretisk og empirisk analyse af forholdene på det danske boligmarked”. Specialet indeholder bl.a. en større, empirisk undersøgelse af beliggenhedens betydning for priserne på ejerboliger herhjemme.

Statistiske belysning ofte vanskelig tilgængelig Den statistiske belysning af ejendomssektoren i Danmark er ufyldestgørende og ofte vanskelig tilgængelig. Brancheorganisationer og andre netværk indsamler data til specifikke formål, men dette sker på en måde, der gør det vanskeligt generelt at få et overblik over disse data. Desuden indsamler Danmarks Statistik data på området, men disse er ikke omfattende. Det er vigtigt for aktørerne på ejendomsmarkedet at have adgang til oplysninger om sektorens struktur, økonomi og markedsforhold. Det giver de bedste muligheder for at analysere udviklingstendenser for den danske ejendomssektor, der skaber muligheder og trusler for aktørerne. Hertil kommer, at flere og flere af erhvervsudøverne i ejendomssektoren ønsker at ”benchmarke” sig i forhold til relevante sammenligningsnøgletal for økonomi og effektivitet.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Anne Kaag Andersen

Rolf Norstrand

Dette kræver righoldige data af høj kvalitet. Endelig er den danske ejendomssektors rammebetingelser i meget høj grad fastlagt ved politiske beslutninger. Det er derfor vigtigt, at disse beslutninger træffes på den bedst mulige viden om sektorens forhold. På grund af manglerne i og den vanskelige tilgængelighed til den foreliggende statistik cirkulerer der i den politiske debat ofte udsagn, der ikke er i overensstemmelse med de faktiske forhold. Der er både blandt politikere og erhvervets udøvere et udbredt ønske om at bedre på disse forhold.

Tilgængelig statistik eller specialudtræk Databasen vil bygge på offentlig statistik, der er tilgængelig eller kan købes som specialudtræk fra Danmarks Statistik og eventuelt fra ministerier. Data vil også omfatte Ejendomsforeningen Danmarks eget materiale fra Dansk Ejendomsindeks (IPD) og Oline-Lokalebørs-statistikken for ledige erhvervslokaler samt data fra andre brancheorganisationer og netværk. Herudover vil den foreliggende statistik blive suppleret ved gennemførelse af spørgeskemaundersøgelser og ved på andre måder at indsamle statistiske oplysninger. Opbygningen af databanken planlægges at strække sig over årene 2004 - 2006. Der vil efterfølgende blive adgang til databasen for både medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark og andre. Der vil dog blive krævet betaling for adgang til noget af databasens indhold, for at ﬁnansiere opdatering og vedligeholdelse af databanken.

Tanja Larsen

Det digitale byggeri

Støt kurs mod den

digitale byggeproces Udviklingsinitiativet Det Digitale Byggeri er i fuld gang med at tilvejebringe rammerne om den digitale byggeproces, der om to år vil blive et krav ved alle statslige byggerier

Af Journalist Poul Høegh Østergaard

u skal det være! Teknologien er til stede. Sektoren er parat. Og skal byggeriet imødekomme de stadigt voksende krav om højere kvalitet og mere effektiv produktion – er det en helt afgørende forudsætning at få byggeriets parter på samme digitale fællesnævner. Det er baggrunden for udviklingsprogrammet Det Digitale Byggeri, som nu sætter turbo på at tilvejebringe grundlaget for en sammenhængende digital byggeproces. Efter 2006 vil det være et krav fra alle statslige og statsstøttede bygherrer, at enhver leverandør – arkitekt- eller ingeniørfirma, entreprenør eller producent – er i stand til levere og udveksle alle de dokumenter, beskrivelser mv., der knytter sig til deres ydelser, digitalt. Parterne skal anvende fælles standarder for klassifikation og beskrivelse, udveksle i fælles formater og i det hele taget respektere en fælles systematik i behandlingen af byggesagens data. Og når byggeriet er færdigt, skal de data, der er relevante for den efterfølgende drift og vedligeholdelse, afleveres digitalt til bygherren.

Figurerne viser forskellige stader af 3D modellen, som ved overgang til modelbaseret projektering bliver den bærende informationsbærer i arkitekternes og ingeniørernes projekter. Den indgår i B3D konsortiets forslag til kommende bygherrekrav for 3D modeller til visualisering og simulering.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Det Digitale Byggeri skal gøre det muligt at indfri dette ambitiøse mål. Bag initiativet står Erhvervs- og Boligstyrelsen i samarbejde med Fonden Realdania. Men alle toneangivende parter i den danske byggesektor er direkte eller indirekte involveret i bestræbelserne på at ﬁnde frem til de rette løsninger. Og, ikke mindst: Sikre bred brancheopbakning til de løsninger, der vælges.

Den objektorienterede vision Visionen om det objektorienterede byggeri, hvor alle data knyttes til den 3-dimensionelle bygningsmodel, som genereres under projekteringen, er det fælles sigtepunkt for alle indsatser i Det Digitale Byggeri. Det kendetegner digitale data, at de kan akkumuleres, processeres, kopieres, genbruges og trækkes ud efter ethvert kriterium, man vælger at deﬁnere. Dermed bliver det muligt at tilvejebringe en proces, hvor arkitekt, ingeniører, entreprenører og leverandører hver især bidrager til den samlede informationsmængde, der udgør byggesagen – på en måde

så man efterfølgende kan hente relevante data ud i den form og rækkefølge, de skal anvendes i beregninger, beskrivelser, bestillinger og planlægning. I sidste ende vil man sammen med byggeriet kunne levere bygherren et komplet grundlag for bygværkets drift og vedligeholdelse. Visionen om det digitale byggeprojekt er mere end tyve år gammel, men vejen til at realisere den i byggeriets komplekse virkelighed viste sig mere besværlig, end man oprindeligt forestillede sig. I dag er den overvejende del af byggesektorens virksomheder imidlertid parate til den digitale byggeproces, dokumenterer de undersøgelser, der blev gennemført forud for beslutningen om at igangsætte programmet.

Dialog, konsensus – og læring Forundersøgelserne har også udpeget de indsatser, der er nødvendige for at få byggeriets brancher og virksomheder op på samme digitale fællesnævner. På det grundlag er programmet tilrettelagt efter en opskrift, som kombinerer fælles værktøjer, pisk og gulerødder, dialog og læring. Værktøjerne drejer sig først og fremmest om at tilvejebringe et fælles fundament af standarder og formater, systematik og metode. Pisken er de bygherrekrav, som fremover vil blive gældende ved – i første række – alle statslige byggearbejder. Gulerødderne de digitale effektiviseringsgevinster.

»” Frem til 2006 vil Det Digitale Byggeri tilvejebringe grundlaget for den fuldstændige digitalisering af byggeriets tilblivelsesproces fra bygherrens program og udbud over projektering og udførelse til ibrugtagning og drift. Resultatet vil blive et helt nyt grundlag for de fremtidige processer mellem byggeriets mangfoldige aktører Endelig har Det Digitale Byggeri – som noget helt nyt – opbygget et læringsnetværk af byggefolk med interesse i programmets indsatsområder. Netværket er det forum, hvor mulige løsninger og resultater successivt lægges frem til høring, så engagerede branchefolk kan blande sig i den faglige dialog om indsatsområderne og således få indﬂydelse på de løsninger, der vælges. Det spiller således en helt central rolle – både når det gælder om at skabe konsensus om de valgte løsninger og når det gælder om at sprede og implementere de valgte løsninger i branchens virksomheder.

Sideløbende indsatser Arbejdet med at lede udviklingen af de fælles løsninger på indsatsområderne – og skabe opslutning om dem i branchen – er overladt til en stribe konsortier, som er udvalgt efter forudgående konkurrence. Foreningen bips (byggeri – informationsteknologi – produktivitet – samarbejde) har fået ansvar for Det Digitale Funda-

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Det digitale byggeri

Det Digitale Byggeri er et initiativ i regeringens konkurrenceevnepakke Vækst med vilje. Programmets økonomiske grundlag er en ﬁnanslovsbevilling på 20 mio. kr., et bidrag på 10 mio. kr. fra Fonden Realdania og et tilsvarende beløb i medﬁnansiering fra de deltagende parter. Det Digitale Byggeri gennemføres i perioden 20032006. I samarbejdet indgår en række offentlige bygherrer, den tværgående brancheorganisering bips samt et antal konsortier, som efter forudgående konkurrence har fået til opgave at udvikle hver deres del af grundlaget for fremtidens digitale byggesektor.

Digital brobygning Digitaliseringen af byggeprocessen fra projekt til drift har været undervejs i mange år. Hos de ﬂeste af byggeriets aktører er den teknologiske og anvendelsesmæssige parathed efterhånden til stede. Opgaven for Det Digitale Byggeri bliver at tilvejebringe de fælles formater, udvekslingsstandarder, rutiner og incitamenter, som kan sætte byggeriets parter på samme digitale fællesnævner. Og at gennemtvinge den nødvendige datadisciplin. Formålet er således ikke at udvikle nye IT-løsninger, men at identiﬁcere og introducere best practices og sikre, at de vinder udbredelse i byggesektoren.

De modne frugter først Krumtappen i Det Digitale Byggeri er visionen om det objektorienterede byggeri, hvor alle data knyttes til den virtuelle bygningsmodel, som genereres under projekteringen. Strategien baserer sig på at plukke de lavthængende frugter først og at lade branchen selv formulere de basale IT-krav, som efterfølgende vil blive stillet ved alle statslige byggearbejder. Det bliver således krav fra bygherresiden, som skal drive den nødvendige IT-udvikling frem i byggeriets virksomheder. Det tilknyttede læringsnetværk, som inddrager de største virksomheder og digitale frontløbere i alle dele af byggesektoren, skal sikre at de fundne løsninger vinder bred tilslutning og hurtigt implementeres i byggeriets dagligdag.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

ment, som betegner den grundlæggende systematik- og standardiseringsindsats. Gennem en intensiv idé- og debatfase har man i foråret identificeret tre væsentlige udviklingsopgaver. Det gælder opbygningen af et sammenhængende klassifikationssystem for byggeobjekter og processer, et metodeapparat for 3D CAD projektering samt en række tiltag, der skal gøre det lettere for de udførende entreprenører og håndværkere at genbruge data fra projekteringen, når de tilrettelægger deres logistik og arbejdsprocesser. Sideløbende med Det Digitale Fundament er andre konsortier i gang med bygherrekravene. Der foreligger allerede forslag til de kommende krav til digitale udbudsprojekter og elektroniske licitationer, 3D projektering og fælles brug af projektweb til byggesagens informationer. Senere på efteråret får de følge af kravsættet til digital aflevering af driftsog vedligeholdsdata. Alle bygherrekravene er udbudt i samarbejde med statslige bygherrer, der har forpligtet sig til at afprøve de udviklede løsninger på testbyggerier. I slutningen af august afgøres konkurrencen om, hvem der skal forestå det sidste af indsatsområderne i Det Digitale Byggeri – best practice opbygningen Bedst i Byggeriet, som gennem eksemplets magt skal stimulere byggeriets virksomheder til at tage de digitale løsninger til sig.

To år til at gøre sig klar Efter en stilfærdig opstart har DDB-programmet i foråret 2004 gennemlevet en dynamisk fase, hvor visionerne er blevet debatteret, løsninger skitseret og de første resultater gradvist præsenterede. De skal nu afprøves i praksis, sideløbende med de basale udviklingsprojekter i det digitale fundament. I sommeren 2006 vil grunden være lagt til det største samlede udviklingsspring i dansk byggeri siden introduktionen af montagebyggeriet. En stribe af byggebranchens største virksomheder har forpligtet sig på sammen at fungere som lokomotiv for implementeringen. De har allerede taget fat på at samordne deres elektroniske dokumenthåndtering Det er så op til hver enkelt af byggesektorens aktører at ruste sig, så man er parate til at høste gevinsterne, når byggeriet tager det digitale spring. byggeri – informationsteknologi – produktivitet – samarbejde

Rådgivning og projektledelse

Vil klare flyttebesværet for virksomheder - Vi kan styre alle de fysiske flytteforhold, og endog hjælpe til, hvis der er mentale flytteproblemer, siger direktør Peter Hermansen fra nystartede Struktur Danmark ApS

Af journalist Leif B. Christiansen

lene i Hovedstadsområdet er der årligt 400-500 flytninger af virksomheder til nye adresser. Dertil kommer alle de interne flytninger. Så markedet for vor specielle service er meget stort. Og den ydelse, vi tilbyder, er, at virksomheder kan outsource samtlige deres flytteproblemer til os, siger 46-årige Peter Hermansen.

» Mennesker som bliver ”udsat” for forandringer kan behøve støtte og motivation for at blive ”medspillere”

Den 2. august slog han i Vallensbæk dørene op til det nystartede selskab Struktur Danmark ApS, som er en udvidelse af det svenske Struktur Svenska Kontor AB med afdelinger i Stockholm og Göteborg samt opgaver i Norge. Og som har ti års erfaring med det pågældende forretningskoncept. - Som et bredt gennemsnit ﬂytter virksomheder hvert 4.-5. år. Alligevel er der meget langt mellem virksomheder, der ikke selv synes, de bruger for mange kræfter på disse nødvendige tilpasninger af lokalerammerne for arbejdet. Tilmed tabes der samtidig store timetal af normale arbejdstimer.

Flytninger opleves som besværlige og dyre - På mystisk vis smitter dette ofte af på udlejerne af erhvervsejendomme, som måske får ekstra måneder med tomme lejemål. Det vigtigste for en ejer af en ejendom er, at få en ny lejer ind så hurtigt som muligt, tilføjer Peter Hermansen.

Assisterer ved mere end én flytning om ugen - Det svenske selskab Struktur Svenska Kontor har 35 medarbejdere, og gennemfører mere end én virksomhedsflytning om ugen. I årenes løb er det blevet til over 500 opgaver, hvilket har givet kolossale mængder erfaringer, som der ikke alene trækkes på dagligt i Sverige, men som også vi skal trække på her i Danmark. - Ganske kort kan jeg nævne, at en af grundlæggerne af Struktur Svenska Kontor også er bestyrelsesformand for Struktur Danmark, der i øvrigt har tre danske partnere. Min ballast er HD i finansiering, bankerfaring, leasingchef og ITdirektør. De to øvrige partnere har baggrund i henholdsvis ejendomsmægling og projektledelse. Lad disse ord være ”visitkort” nok.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Rådgivning og projektledelse

Lokaleændringer kræver erfaring - Det helt essentielle er, at mange virksomheder med en vis regelmæssighed skal beskæftige sig med noget ganske andet, end det de tjener penge ved, nemlig at flytte. I stedet for selv at bruge arbejdstimer og kræfter på flytte-problematikker, så vælger nogle at outsource disse opgaver. For alene en oversigt over detaljerne ved en flytning kan være nok til at tage pusten fra virksomhedsansvarlige, som jo har rigeligt at se til i hverdagen, siger Peter Hermansen.

ﬂytning er således også et konkret udtryk for en opstramning af ressourcer i forhold til opgaverne, siger Peter Hermansen.

Det første skridt er at vurdere, om en ﬂytning til nye lokaler er nødvendig, eller om forandringen kan ske i det eksisterende miljø. Kræves store lokaleforandringer er den mest effektive og langsigtede løsning som regel at ﬂytte til nye lokaler.

Lever de eksisterende leverandører op til forventningerne? Er prisen rigtig i forhold til konkurrenterne? Findes der bedre alternativer? Hvad er prisen per arbejdsplads? Samt det vigtigste spørgsmål af dem alle: Hvor meget kan en gennemgang af eksisterende aftaler reducere de månedlige driftsomkostninger?

For en virksomhed er det vigtigste at holde sig for øje, hvad man ønsker at opnå. Først næste spørgsmål er så hvordan, og løsningen heraf kan outsources. Er svaret ﬂytning, skal der udarbejdes strategier vedrørende lokaler, arbejdspladser og intern service. Projektet kan opdeles i selvstændige delprojekter, som planlægges, udføres, koordineres og opfølges. Først og fremmest søgning af lokaler, kontraktforhandlinger, kontorløsninger, ombygning, ændring af den eksisterende indretning, hjemtagelse af tilbud, leveranceovervågning, intern og ekstern kommunikation, sikkerhed og alarmer, telefoni, data og IT. - Alt dette er forandringer, som er nødvendige i fortsættelse af ledelsens beslutning om at trimme virksomheden til at fungere effektivt med sine kerneopgaver i fremtiden. En

Skal service-nissen ﬂytte med? - I forbindelse med ﬂytning bør man også se på alle de serviceydelser, som støtter kerneindsatsen. Og serviceydelser kan praktisk taget altid effektiviseres.

- En professionel måde at håndtere disse spørgsmål kaldes Facilities Management. Også dette område kan outsources, påpeger Peter Hermansen.

Change Management Mennesker som bliver ”udsat” for forandringer kan behøve støtte og motivation for at blive ”medspillere”, siger han og fortsætter: Change Management skal sikre, at de bløde værdier løftes frem i projektet. Det er dybt forankret i os alle som mennesker, at pludselige forandringer kan give utryghed. Uvished giver negative følelser. - Men det hjælper at skabe tydelige mål og forankre dem i organisationen. Videre informere og involvere medarbejderne, måske gennem workshops. Ved at involvere hele eller dele af virksomhedens personale understreges betydningen af ﬂytningen. Og når det fysiske projektarbejde senere går i gang, så skal de bløde og hårde værdier kobles sammen.

Vigtig kontakt til ejere og udlejere af ejendomme - Såvel i Sverige som i Danmark er der andre virksomheder end vor, som kan yde service i forbindelse med flytning af virksomheder. Dette må ses som et udtryk for en stadig tiltagende specialisering. Hvor alle koncentrerer sig om det, de er bedst til. Og overdrager til øvrige at bistå med det, som netop de er bedst til. - Meget vigtig i denne sammenhæng er ”leverancen” af lokalerne. For i begge ender af en virksomhedsflytning er der kontakt til en ejer eller udlejer af erhvervsejendomme. Disse leverandør-relationer er det efter min opfattelse meget vigtigt at varetage og udføre med samme professionalisme, som alle øvrige flytteforhold kalder på, slutter Peter Hermansen.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Læg dine ledige erhvervslejemål på internettet • 1. kvartal GRATIS for nye abonnenter!* • 20% rabat til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark Bemærk!

I abonnementsperioden er der ubegrænset mulighed for at udskifte én annonce med en anden på ”pladsen”, når lejemålet er udlejet. Kontakt Henrik Lorentzen på telefon 3312 0330. * Tilbuddet gælder resten af 2004.

www.lokalebors.dk

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Dom

Skal merlejen i § 5 stk. 2-lejemål ”spises op”? Dommen kan i sin helhed læses på www.focus-advokater.dk

Af advokat Jesper Hauschildt, Focus Advokater

ed afgørelsen U 2002.356H traf Højesteret afgørelse i den ene af de såkaldte ”spise-op”-domme. Som bekendt var problemstillingen i dommen, hvorvidt en merleje i ejendommen, dvs. en leje, der var større end summen af den beregnede omkostningsbestemte leje med tillæg af beregnede forbedringstillæg og oppebåret på baggrund af en aftale mellem udlejer og en lejer, kunne holdes udenfor beregningen af lejeindtægten i ejendommen, jf. BRL § 7, i forbindelse med afgivelse af varsel om lejeforhøjelse, jf. BRL § 12.

kostningsbestemte leje, jf. eksempelvis bestemmelserne i BRL § 15 a, stk. 5 (nu § 15 a, stk. 2).

I sagen var der mellem parterne enighed om, at merlejen ikke havde hjemmel i lovbestemte undtagelser fra den om-

Efter dommenes afsigelse afholdtes der i København et foreningsmøde, hvortil Højesteretsdommer Niels Grubbe var inviteret til at komme og fortælle om bl.a. Højesterets bevæggrund for at afsige de pågældende ”spise-op”-domme med de konkrete præmisser.

I forbindelse med forberedelse af sagen for Højesteret forsøgtes det at drage nogen paralleller til BRL § 5 stk. 2, og den merleje, som kan oppebæres i kraft af denne bestemmelse, men Højesteret forholdt sig ikke til, om denne merleje på tilsvarende vis som anført i dommens præmisser skulle ”spises op”, førend der var skabt grundlag for en varsling af lejeforhøjelse efter BRL kap. II – IV.

Under mødet blev Niels Grubbe adspurgt, hvorvidt en sag om merleje, oppebåret i medfør af BRL § 5 stk. 2, ville have afstedkommet et andet resultat. Niels Grubbe udtrykte nogen betænkelighed ved at udtale sig om en sådan situation. Der er nu kommet en dom fra Retten i Odense, som bl.a. forholder sig speciﬁkt til dette spørgsmål.

Sagens problemstillinger Sagen vedrørte en blandet ejendom i Odense indre by. Udlejer havde med virkning pr. 1. januar 2002 varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse for beboelseslejemålene, dvs. både lejemål, hvis leje var sammensat af en omkostningsbestemt leje og et beregnet forbedringstillæg, og lejemål, som udlejer mente var omfattet af BRL § 5 stk. 2. Kun et enkelt af disse lejemål havde været igennem en Nævnsbehandling og var bedømt til at omfattes af BRL § 5 stk. 2. De øvrige lejemål, som udlejer bedømte som gennemgribende moderniserede, havde ikke været igennem nogen egentlig prøvelse vedrørende denne retlige kvaliﬁcering. Lejernes indsigelse mod varslingen var herefter delt op i 2 forhold: merlejen fra § 5 stk. 2-lejemålene skulle spises op, førend der kunne varsles lejestigning for de øvrige lejemål,

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

§ 5 stk. 2-lejemålene kunne ikke varsles omkostningsbestemt, førend den omkostningsbestemt leje med tillæg af beregnede forbedringsforhøjelser var ”nået op” på den aftalte leje.

Nævnsafgørelsen Nævnets ﬂertal traf følgende afgørelse: ”Vi har ikke fundet grundlag for at fastslå, at udlejeren er afskåret fra at varsle omkostningsbestemt huslejeforhøjelse i de lejemål, hvor det aftalte lejefastsættelsesgrundlag er lejeværdireglen i lovens § 5 stk. 2. Vi har herved lagt til grund, at et lejemål alene kan anses for gennemgribende forbedret – og dermed omfattet af lejeværdireglen i § 5 stk. 2 – såfremt forbedringerne dels opfylde en beløbsmæssig grænse og dels, efter principperne i § 58 i lov om leje, har forøget det lejedes værdi væsentligt, at et delelement i den aftalte leje i disse lejemål udgøres af et forbedringstillæg, som er højere en et forbedringstillæg beregnet efter § 58 i lov om leje, at forbedringstillæg er stedsevarende, hvilket senest er fastslået i Østre Landsrets dom af 3. februar 2003 i sag B-3199-01, at udlejeren derfor lovligt, fortsat kan oppebære forbedringstillægget i forbindelse med en varsling af stigning i ejendommens driftsudgifter, jf. lovens § 7 og at den sproglige formulering i § 5 stk. 1 og stk. 2...støtter det synspunkt, at lovgiver ikke har haft intentioner om at lejemål omfattet af § 5 stk. 2, skal behandles anderledes ved efterfølgende varslinger end lejemål omfattet af § 5 stk. 1.”

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Dom

Nævnets mindretal udtalte modsætningsvist, at der var oppebåret en merleje, som ikke efter særlig hjemmel, kan holdes udenfor opgørelsen efter BRL § 7 m.ﬂ., hvorfor der ikke var grundlag for at kræve lejeforhøjelse for lejemål, omfattet af BRL § 5 stk. 1.

Denne forståelse er i overensstemmelse med bemærkningerne til forslaget til § 5 i dens nuværende affattelse, regeringens lovforslag LSF 267 A af 8. maj 1996. I disse bemærkninger udtales bl.a.: ”...

For lejemål omfattet af BRL § 5 stk. 2 mente mindretallet ikke, at der var grundlag for at varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse for sådanne lejemål, idet lejen i disse tilfælde var fastsat efter lejeværdi-vurderinger, og ikke opdelt i en omkostningsbestemt leje og i en brugsværdiforøgende del for de gennemførte forbedringer. Det sidstnævnte anbringende har man se udlejere forsøge at imødegå, derved at man i boliglejekontrakten fastlægger, hvor stor en del af den samlede aftalte leje, der er udtryk for omkostningsbestemt leje, og hvilken del, der kan hidføres til merleje som konsekvens af gennemførte forbedringsarbejder. Forsøget virker en smule akavet, idet problemstillingen kan ”koges ind” til at angå spørgsmålet om, hvorvidt der er hjemmel til at varsle på den pågældende vis eller ej, ikke hvorvidt kontrakten forholder sig til teknikken i at varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse eller ej.

Boligrettens dom af 28. maj 2004 – 9. afdeling Nævnsafgørelsen indbragtes for boligretten, som den 28. maj i år afsagde dom, og hvor det af ﬂertallets præmisser fremgik: ”Såvel boligreguleringslovens § 5 stk. 1 som § 5 stk. 2, er lovbestemte undtagelser fra den omkostningsbestemte lejeopgørelse. Lejeforhøjelser efter disse bestemmelser skal derfor holdes ude fra en opgørelse af omkostningsbestemt leje efter § 7 og kan således oppebæres ved siden af den omkostningsbestemte leje.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

På denne baggrund er det fundet nødvendigt via en ændring af boligreguleringslovens § 5 at sikre, at hovedprincippet ved genudlejning også fremover er omkostningsbestemt leje. Lovgivningen må imidlertid udformes på en sådan måde, at de private udlejere også fortsat vil være interesserede i at forbedre deres ejendomme, og princippet om, at der skal gælde en særlig lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende forbedret, fastholdes derfor.” Som også anført af huslejenævnet har denne forståelse desuden støtte i den sproglige formulering af § 5 stk. 1 og stk. 2. Reglerne for fordelingen af den beregnede lejeforhøjelse fremgår af boligreguleringslovens § 10. Af § 10 stk. 3 fremgår, at der ved fordelingen skal ses bort fra lejeforhøjelser på grundlag af forbedringer eller forøget brugsværdi. Dette kan kun forstås således, at både lejemål uden forbedringer, lejemål med forbedringer efter § 5 stk. 1 (beregnet forbedringstillæg) og lejemål efter § 5 stk. 2 (forøget brugsværdi) skal have ens beregnet lejeforhøjelse.” Dommen indeholder herudover nogle bemærkning om en hjemvisningspåstand om fornyet behandling af nævnet, hvilken lejer fremkom med under domsforhandlingen, men som ikke har speciel betydning for ovenstående problemstillinger. Mindretallet henholdt sig i det hele til mindretallets votum i nævnet.

Dommen er mig bekendt den første af sin art, og jeg er fra lejernes advokat oplyst om, at dommen forventeligt ikke vil blive anket.

ten, jf . BRL § 7 stk. 1 ligesom dommen anviser, at også de gennemgribende moderniserede lejemål skal bære disses forholdsmæssige del af den lejeforhøjelse, der kan varsles for ejendommen.

Det er ikke vanskeligt at forestille sig, hvorledes øvrige lejere i en ejendom, hvor kun få lejligheder er moderniseret, ville modtage information om, (jf. BRL § 5 stk. 3) at en lejlighed påtænktes gennemgribende moderniseret, såfremt domsresultatet var faldet ud til lejernes fordel. En merleje opstået i et lejemål på grundlag af BRL § 5 stk. 2 ville i så fald suspendere adgangen til at opnå større leje i takt med at driftsudgifterne steg, idet merlejen i så fald skulle ”spises op” før der kunne varsles på ny. Dette ville kunne indebære årelange suspensioner af adgangen til at varsle lejeforhøjelser. Hertil kommer, at den ”gulerod”, der qua motiverne til lovændringen i 1996, var givet udlejere, i høj grad ville have givet anledning til en god portion skuffede forventninger. Jeg skal spare læseren for det juridiske skoleridt, som var udtrykt i parternes advokaters procedure, men nøjes med at konstatere, at dommens resultat indtil videre kan tages som udtryk for, at BRL § 5 stk. 2 udgør en sådan særlig hjemmel, at merlejen kan holdes udenfor beregningen af lejeindtæg-

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Nyt fra Christiansborg Eva Kjer Hansen – Ny socialminister og minister for ligestilling Eva Kjer Hansen, der netop har kunnet fejre sin 40 års fødselsdag, har været folketingsmedlem for Venstre siden 12. dec. 1990 og tillige medlem af Europaparlamentet fra 19941999.

Eva Kjer Hansen

Rokeringer hos Socialdemokraterne Sommeren har langt fra stået udelukkende på ferie for politikerne på og udenfor Christiansborg. Partierne har bl.a. afholdt deres sommermøder. Således også Socialdemokraterne, der har valgt at udskifte og indsætte en række nye ordførere. Carsten Hansen er udpeget til posten som ny boligpolitisk ordfører, hvor han aﬂøser Lissa Mathiasen.

Lissa Mathiasen

Carsten Hansen er folketingsmedlem for Fyns Amtskreds fra 1998. Han har hidtil bl.a. været partiets ordfører i spørgsmål om arbejdsmiljø, folkeskole samt voksen- og efteruddannelse.

Carsten Hansen

Lissa Mathiasen rykker til gengæld ind som formand for Folketingets Boligudvalg, hvor hun aﬂøser René Skau Björnsson, der bliver stedfortræder. Lissa Mathiasen har været medlem af Folketinget siden 1978. Hun har været Socialdemokraternes boligordfører fra 2001.

Lad os forestå Deres viceværtsforpligtelser... Kontakt os for et uforpligtende tilbud. J.K. Ejendomsservice ApS, Gl. Køge Landevej 890, 2665 Vallensbæk Strand Tlf 43 53 63 04, fax 43 53 29 00, mail jk@s-k.dk, www.vicevaert.dk

Vi er en mindre virksomhed, som har eksisteret siden 1987. Vi har på nuværende 12 ansatte og har specialiseret os i at varetage arbejdsopgaver i beboelses- og erhvervsejendomme samt administrere kommunikation mellem ejer, beboer/lejer og administrator. 16

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Nye ansvarsområder i Socialministeriet

Ordningerne er omfattet af følgende love:

I forbindelse med ministerrokaden 2. august 2004 er opgaver indenfor ”byfornyelse” og ”støttet byggeri” ﬂyttet fra Økonomi- og Erhvervsministeriet til Socialministeriet.

» Lov om almene boliger og støttede private andelsboliger

Omlægningen af ansvarsområder indebærer, at reguleringen af de støttede boligformer, institutioner og lejernes forhold fremover er samlet i Socialministeriet, mens reguleringen af øvrige private boligformer (ejerlejlighedslov, andelsboliglov og erhvervslejelov) og forhold vedrørende byggelovgivningen og fremme af bedre og billigere byggeri fortsat vil være samlet i Økonomi- og Erhvervsministeriet.

Støttet boligbyggeri Støttede boliger omfatter de boligtyper, der får offentlig støtte. Det drejer sig om følgende:

» Lov om støttede private ungdomsboliger » Lov om visse almennyttige boligafdelingers omprioritering » Lov om fremme af privat udlejning » Lov om boligbyggeri. Loven er i det væsentligste ophævet, men ﬁnder fortsat anvendelse i et vist omfang » Lov om boliger for ældre og personer med handicap. Loven er i det væsentligste ophævet, men ﬁnder fortsat anvendelse i et vist omfang » Lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser

» Almene ældreboliger

» Tidligere – nu ophævede – love om byggestøtte, kollegiestøtte, og boligbyggeri, der fortsat ﬁnder anvendelse i et vist omfang.

» Almene ungdomsboliger

Byfornyelse

» Almene familieboliger

» Private ungdomsboliger » Skæve huse (boliger til hjemløse) » Private udlejningsboliger omfattet af ordningen vedr. fremme af privat udlejningsbyggeri » Andelsboliger omfattet af lov om almene boliger og støttede private andelsboliger

Byfornyelse omfatter støtte til renovering af nedslidt boligbyggeri og boligområder. Støtten er reguleret i byfornyelsesloven, hvorunder man kan søge støtte til hhv. bygningsfornyelse og områdefornyelse. Ordningen er omfattet af følgende love: » Lov om byfornyelse og udvikling af byer

Formålet med det støttede byggeri er at sikre et velfungerende boligmarked, herunder ikke mindst boliger til ressourcesvage grupper via det almene byggeri. Den almene sektor har i dag knap 500.000 boliger, hvilket er ca. 20 pct. af boligmarkedet.

» Lov om fremme af privat udlejningsbyggeri » Lov om tvungen administration af udlejningsejendomme » Lov om kommunal anvisningsret » Lov om boligsparekontrakter » Lov om boligopsparing » Tidligere love om sanering, byfornyelse og boligforbedring, privat byfornyelse og byfornyelse, der fortsat ﬁnder anvendelse i et vist omfang.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Ejerlejlighedsloven

Ejerlejlighedsopdeling i udlejningsejendomme Den seneste ændring af ejerlejlighedsloven giver mulighed for i nogle snævert afgrænsede situationer at gennemføre ejerlejlighedsopdelinger i udlejningsejendomme, som hidtil ikke har kunnet opdeles. Man bør dog overveje, om man ønsker at gå fra at være eneindehaver af en udlejningsejendom til at være medlem af en ejerforening

Af advokatfuldmægtig Mogens Dürr

olketinget vedtog den 1. juni 2004 Justitsministerens lovforslag L 190 om ændring af ejerlejlighedsloven m.fl. Ændringen af ejerlejlighedsloven har til formål at fremskaffe flere boliger i områder, hvor der ikke længere er gode byggemuligheder. Lovændringen består af to hovedpunkter – dels muligheden for at opdele bygninger ved indretning af beboelse i tagetagen eller en påbygget etage, dels muligheden for at opdele en bygning ved indretning af beboelse i ledige erhvervslejemål. Hvis man efter en opdeling sælger nogle af ejerlejlighederne men fortsat beholder en eller flere ejerlejligheder, vil ens ejerbeføjelser dog være væsentligt forandrede i forhold til situationen før opdelingen.

Opdeling ved udnyttelse af tagetagen mv. Efter de hidtil gældende regler i ejerlejlighedsloven var det ikke muligt at opdele en bygning i ejerlejligheder, hvis opførelsen af bygningen var påbegyndt den 1. juli 1966 eller tidligere. Det er som hovedregel fortsat ikke muligt, men med lovændringen, hvor der blev tilføjet en ny bestemmelse i § 10, stk. 2, er der dog åbnet for opdeling af disse ejendomme under visse forudsætninger. Opdeling kan således finde sted, hvis der efter den 1. juli 2004 er blevet tilført en eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye påbyggede etager. I sidstnævnte tilfælde skal der være tale om nye etager, som tilføres bygningen ovenpå eksisterende etager – en tilbygning i form af en ”forlængelse” af bygningen vil således ikke muliggøre en opdeling. Af ikrafttrædelsesbestemmelserne i ændringsloven fremgår, at der ved ”tilført” forstås, at der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. Ejerlejlighedsopdelingen skal dog ikke nødvendigvis ske samtidig med eller i forbindelse med udnyttelsen af tagetagen eller påbygningen af etager. Ejeren af bygningen kan også vælge først at gennemføre udnyttelsen af tagetagen/ udvidelsen af bygningen og så senere gennemføre ejerlejlighedsopdelingen. Det vil således også kunne være en senere erhverver af bygningen, der gennemfører ejerlejlighedsopdelingen.

Mogens Dürr

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Udnyttelsen af tagetagen eller tilførsel af nye etager giver imidlertid ikke mulighed for en fuldstændig ejerlejlighedsopdeling af bygningen. Det fremgår således af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 2, at de eksisterende boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse, som bygningen indeholdt pr. 1. juli 2004, efter opdelingen skal udgøre én ejerlejlighed. Hvis der gennemføres en sådan ejerlejlighedsopdeling i en udlejningsejendom, er det således hverken muligt at omdanne de eksisterende lejeboliger til ejerboliger eller at omdanne eventuelle erhvervslejemål til erhvervsejerlejligheder. Disse lejemål skal udgøre én ejerlejlighed, og det er derfor ikke muligt at få skilt boliglejemålene og erhvervslejemålene med henblik på at få en ”ren” udlejningsejendom kun indeholdende boliglejemål eller erhvervslejemål. De hidtil gældende regler i lejeloven om tilbudspligt fandt ikke anvendelse på ejendomme, der var opdelt i ejerlejligheder, jf. lejelovens § 103, stk. 3. Det gør reglerne fortsat som udgangspunkt ikke, men i loven om ændring af ejerlejlighedsloven er indeholdt en ændring af lejelovens § 103, stk. 3. Denne ændring består i, at der i lejelovens § 103, stk. 3, er tilføjet et nyt 2. pkt., som fastslår, at undtagelsen af ejerlejlighedsejendomme fra tilbudspligtsreglerne dog ikke gælder for den ejerlejlighed, som indeholder de oprindelige boliger og eventuelle andre lokaler efter en opdeling i ejerlejligheder efter § 10, stk. 2, i ejerlejlighedsloven. Salg af de nyindrettede taglejligheder er derimod undtaget fra tilbudspligten efter lejelovens § 100, stk. 3, 1. pkt. Ejeren af en udlejningsejendom kan således ikke komme udenom en pligt til at tilbyde ”den oprindelige del” af ejendommen til lejerne ved at gennemføre en opdeling i ejerlejligheder forud for et salg af ejendommen. De lejligheder, som indrettes i tagetagen eller i en påbygget etage, kan ved ejerlejlighedsopdelingen udlægges som én stor ejerlejlighed omfattende et større antal boliger, således at bygningen fremover kun indeholder 2 ejerlejligheder. Lejlighederne i tagetagen kan dog også udlægges som ﬂere ejerlejligheder, der hver omfatter en eller ﬂere boliger, således at bygnin-

gen fremover indeholder et større antal ejerlejligheder. De nyindrettede taglejligheder kan sælges som ejerboliger eller administreres/sælges som udlejningsboliger. De nyindrettede taglejligheder kan også overdrages til en andelsboligforening, men hertil kræves dog, at tagetagen/ de påbyggede etager udlægges som en ejerlejlighed omfattende ﬂere boliger, hvorefter de enkelte andelshavere får brugsret til hver sin bolig i ejerlejligheden. De nyindrettede taglejligheder kan også etableres som almene boliger, men hertil kræves på tilsvarende vis, at tagetagen/de påbyggede etager udlægges som en ejerlejlighed omfattende de almene boliger og eventuelle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for de almene boliger.

Opdeling ved etablering af boliger i ledige erhvervslokaler Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse kan – som hidtil – uanset opførelsestidspunkt opdeles i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, nr. 4. Efter de hidtil gældende regler har det ikke været muligt at benytte denne bestemmelse, hvis bygningen indeholdt blot en enkelt bolig. Med tilføjelsen af en ny bestemmelse (§ 10 a) i ejerlejlighedsloven er det imidlertid blevet muligt i et vist omfang at ejerlejlighedsopdele bygninger, som indeholder både beboelse og erhverv. Det er dog en forudsætning, at en række ganske komplicerede krav er opfyldt, for at ejerlejlighedsopdelingen kan gennemføres, jf. nedenfor. Hvis der kan gennemføres en ejerlejlighedsopdeling efter § 10 a, kan hele ejendommen – i modsætning til mulighederne ved en opdeling efter § 10, stk. 2, som er beskrevet ovenfor – opdeles i ejerlejligheder. Det indebærer, at de eksisterende beboelses- og erhvervslokaler ikke skal udgøre en samlet ejerlejlighed. De eksisterende beboelses- og erhvervslokaler kan derimod opdeles i ejerlejligheder hver for sig, således at ejendommen efterfølgende svarer helt til en traditionel ejerlejlighedsejendom. Det er også muligt ved opdelingen at lade én ejerlejlighed omfatte flere beboelseslejligheder eller flere erhvervslokaler. Den ovenfor omtalte ændring af lejelovens § 103, stk. 3, finder ikke anvendelse ved en opdeling efter § 10 a. Ved salg af ejerlejlighederne er udlejer derfor ikke forpligtet til at tilbyde disse til lejerne – hverken enkeltvis eller samlet – uanset om ejendommen før opdelingen i ejerlejligheder var omfattet af lejelovens tilbudspligtsregler. En ejerlejlighedsopdeling efter § 10 a kræver ikke som en ejerlejlighedsopdeling efter § 10, stk. 2, at hidtil uudnyttede bygningsarealer udnyttes, eller at etagearealet udvides. Der stilles derimod en række krav omkring indretning m.v. af det eksisterende udnyttede etageareal. En ejerlejlighedsopdeling efter § 10 a kræver således » at bygningens samlede erhvervsareal, således som det var registreret i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) den 31. december 2003 udgjorde mere end 80 % af bygningens samlede erhvervs- og boligareal. Beboelseslejligheder og

enkeltværelser skal altså pr. 31. december 2003 udgøre mindre end 20 % af bygningens samlede areal. » at der på opdelingstidspunktet er ledige erhvervslokaler, som ikke er blevet ledige ved opsigelse fra udlejers side, bortset fra eventuel opsigelse pga. lejers misligholdelse » at der i de ledige erhvervslokaler kan etableres mindst det samme antal beboelseslejligheder, som var registreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommen den 31. december 2003. Eventuelle enkeltværelser – som ikke er omfattet af begrebet beboelseslejligheder – skal ikke medregnes i denne sammenhæng. » de nye beboelseslejligheder, som etableres i de ledige erhvervslokaler, skal være på mindst 85 m² bruttoetageareal hver. Det tinglyste areal skal dog mindst være på 75 m². Dette arealkrav gælder, uanset hvor store de eksisterende beboelseslejligheder i ejendommen er. I § 10 a, stk. 1, anvendes begrebet ”erhvervslokaler”, men i § 10 a, stk. 3, anvendes det mere vidtfavnende begreb ”lokaler som anvendes til andet end beboelse”. I bemærkningerne til lovforslaget anvendes stort set konsekvent begrebet ”erhvervslokaler”, men et enkelt sted er dog også anvendt begrebet ”andet end beboelse”. I bemærkningerne til lovforslaget er imidlertid også medtaget nogle bemærkninger om, at kælderarealer kan indgå i erhvervsarealet, da sådanne lokaler lovligt kan anvendes til erhverv. Der er endvidere medtaget bemærkninger om, at arealet af småbygninger som garager, carporte og udhuse, der ikke anvendes erhvervsmæssigt, ikke indgår i arealopgørelsen.

Ejendomsadministration BOLUX A/S – Det totale overblik Andelsboligforeninger Ejerboligforeninger Boligudlejningsejendomme Vi rådgiver bestyrelser på en effektiv og professionel måde. Behov er forskellige! – Derfor lægger vi stor vægt på den tætte kontakt til vores kunder. Vi er kautions- og ansvarsforsikret igennem Ejendomsforeningen Danmark. BOLUX Ejendomsadministration A/S Vester Voldgade 104 1552 København V Tlf.: 33 36 07 00 Fax: 33 36 07 10 www.bolux.dk

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Ejerlejlighedsloven Endelig fremgår det af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, nr. 4, at bygninger, der udelukkende anvendes til ”andet end beboelse” kan opdeles i ejerlejligheder Denne skiftende anvendelse af begreber såvel i selve lovteksten som i lovforslagsbemærkningerne medfører en urimelig tvivl om, hvorvidt der menes lokaler, som anvendes til et formål, der ud fra en traditionel opfattelse kan deﬁneres som erhvervsmæssig, eller om der menes lokaler, som anvendes til andet formål end beboelse. Den sidstnævnte deﬁnition vil i modsætning til den første således også omfatte eksempelvis et lokale, som er eller har været udlejet til en kommunal børnehave, foreningsaktiviteter eller lignende. De ovenfor nævnte bemærkninger i lovforslaget om garager, carporte m.v. må dog nærmest forstås som en tilkendegivelse fra ministeriet om, at tilstedeværelsen af mere ”inferiøre” lokaler – der ikke anvendes til beboelse – ikke skal medvirke til, at en ejendom bliver omfattet af den nye opdelingsmulighed. Disse bemærkninger synes altså at forudsætte, at der med ”erhvervslokaler” menes ”lokaler, som anvendes til andet end beboelse”. Bemærkningerne om henføring af kælderlokaler, som kan – men som ikke aktuelt – anvendes til erhvervsformål under erhvervsdelen, synes også at forudsætte en sådan forståelse af begrebet ”erhvervslokaler”.

sisterende beboelseslejligheder, som ejendommene indeholdt før ejerlejlighedsopdelingen. Der er derfor medtaget en bestemmelse i ejerlejlighedslovens § 10 b, om, at der på samtlige ejerlejligheder i bygninger, som opdeles efter § 10, stk. 2, eller § 10 a, skal tinglyses en deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse med kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget. Det er angivet i § 10 b, at deklarationen skal tinglyses på ”samtlige ejerlejligheder”, og der er ikke sondret mellem ejerlejligheder, som anvendes til beboelse og ejerlejligheder, som anvendes til andet end beboelse. Som bestemmelsen er formuleret, indebærer det principielt, at der også skal tinglyses deklarationer på eventuelle erhvervsejerlejligheder, men det må så vidt ses bero på en lapsus, at disse ejerlejligheder også er blevet inddraget under reglen. Deklarationen skal tinglyses ved første ibrugtagning af ejerlejlighederne, og for så vidt angår de nye beboelsesejerlejligheder skal deklarationen tinglyses med prioritet forud for al pantegæld i ejendommen. På de ejerlejligheder, som omfatter de eksisterende beboelseslejligheder, kan tinglysningen ske med respekt af forudstående pantehæftelser.

Stemmeretsbortfald ved ejerlejlighedsopdeling

» Ændringen af ejerlejlighedsloven har til formål at fremskaffe ﬂere boliger i områder, hvor der ikke længere er gode byggemuligheder

Hertil kommer at det afgørende ved vurderingen af, om en ejendom kan opdeles i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, nr. 4, er, om den udelukkende anvendes til andet end beboelse, herunder eventuel ikke-beboelsesmæssig anvendelse, som ikke kan karakteriseres som erhvervsmæssig, og ikke om den udelukkende anvendes til erhvervsformål i snæver forstand. På baggrund heraf må det ved afgrænsningen af anvendelsesområdet for § 10 a formentlig lægges til grund, at der med begrebet ”erhverv” skal forstås ”andet end beboelse”. Når ejerlejlighedsopdelingen er gennemført kan de enkelte ejerlejligheder sælges som ejerboliger eller som erhvervsejerlejligheder. For at der kan ske individuelt salg af de ejerlejligheder, der omfatter de beboelseslejligheder, som ejendommen indeholdt pr. 31. december 2003, kræves det dog, at ejerlejlighederne opfylder de kvalitetskrav som fremgår af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, nr. 2, litra a-f og i, samt at de nye beboelseslejligheder i de tidligere erhvervslokaler er etableret.

§ 2, stk. 4 i lov om ejerlejligheder indbærer, at en ejer af mere end én ejerlejlighed i en ejerforening, mister retten til at deltage i afstemninger efter fordelingstal for de ejerlejligheder, som genudlejes efter udgangen af 1979. Da der i bestemmelsen er anvendt begrebet ”genudlejning”, bortfalder stemmeretten formentlig først ved 2. udlejning, forudsat at den ﬁnder sted efter udgangen af 1979 og efter opdelingen i ejerlejligheder. I boligstyrelsens cirkulære nr. 190 af 26. oktober 1979 om ændringer i lov om ejerlejligheder m.v. (herunder bl.a. tilføjelsen af § 2, stk. 4, i loven) forudsættes dog så vidt ses, at 1. udlejning eventuelt kan være sket før opdelingen i ejerlejligheder, således at den første udlejning efter opdelingen i ejerlejligheder kan have karakter af en genudlejning. § 2, stk. 4, er således i høj grad uklar, og det er ikke endeligt afklaret i retspraksis, hvorledes bestemmelsen skal fortolkes. I lovforslaget om ændring af ejerlejlighedsloven, som blev fremsat den 24. marts 2004, var medtaget et forslag om, at ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4, skulle ophæves. Dette forslag udgik imidlertid under behandlingen af lovforslaget, og bestemmelsen gælder derfor fortsat. Bestemmelsen kan derfor få nogle uheldige konsekvenser for en ejer af en udlejningsejendom, som overvejer at benytte sig af de muligheder, der er kommet til med ejerlejlighedslovens § 10, stk. 2, og § 10 a. Hertil kommer, at det er temmelig uklart, hvilken betydning bestemmelsen vil få i visse situationer.

Deklaration om anvendelse til beboelse Såvel i de ejendomme, der opdeles efter § 10, stk. 2, som i de ejendomme, der opdeles efter § 10 a, kræves det, at de nyetablerede beboelses-ejerlejligheder fremover vedvarende anvendes til beboelse. Dette krav gælder imidlertid ikke kun for de nyetablerede beboelses-ejerlejligheder, men også for de ek-

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Det vil således være tilfældet, hvis udlejer efter en opdeling af udlejningsejendommen efter § 10, stk. 2, vælger at beholde to eller ﬂere af de nyindrettede ejerlejligheder i tagetagen – enten med henblik på udlejning, eller fordi de ikke p.t. kan sælges – mens de øvrige sælges til nye ejere. Når ud-

lejer genudlejer disse ejerlejligheder, vil udlejer miste retten til at deltage i afstemninger i ejerforeningen efter fordelingstal med den stemmevægt, som knytter sig til de genudlejede ejerlejligheder. Udlejer mister dermed indﬂydelse i ejerforeningen, og de øvrige ejere i ejerforeningen får en tilsvarende større indﬂydelse i ejerforeningen. Hvis udlejer sælger alle de nyetablerede ejerlejligheder og kun beholder den ene ejerlejlighed, som indeholder de eksisterende boliger, giver § 2, stk. 4, ikke problemer, idet udlejer i dette tilfælde kun er ejer af én ejerlejlighed. Helt problematisk bliver det imidlertid, hvis udlejer vælger at beholde mindst én ejerlejlighed i tagetagen – eventuelt med henblik på selv at bebo denne – samt den ejerlejlighed, som indeholder de eksisterende boliger. I dette tilfælde er udlejer utvivlsomt indehaver af mere end én ejerlejlighed og dermed principielt omfattet af ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4. Det er derimod temmelig uklart, om udlejer har foretaget genudlejning af ejerlejligheden, som omfatter de eksisterende boliger. Ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4, tager udgangspunkt i, at en ejerlejlighed omfatter én bolig, og det har derfor hidtil været relativt enkelt at afgøre, om der har fundet genudlejning sted. Nu er det imidlertid blevet således, at en ejerlejlighed kan være en selvstændig udlejningsejendom med et større antal boliger, hvoraf nogle boliger jævnligt genudlejes, mens andre boliger ikke genudlejes i en årrække, fordi lejeren bliver boende. I sådan en situation er det helt uklart, om udlejer mister stemmeretten efter forde-

lingstallet for ejerlejligheden, hvis blot en bolig i ejerlejligheden genudlejes, eller om det sker, når flertallet af boliger eller alle boliger er genudlejet. Helt tilsvarende problemer kan opstå, hvis udlejer foretager en opdeling efter § 10 a og efterfølgende beholder mere end en ejerlejlighed med henblik på udlejning. Hvis opdelingen er foretaget således, at alle ejerlejligheder kun indeholder én bolig, vil det dog være relativt simpelt at afgøre, om der har fundet en genudlejning sted, men er opdelingen foretaget således, at en eller flere af udlejerens ejerlejligheder omfatter mere end én bolig, vil situationen være lige så uafklaret, som den netop ovenfor beskrevne situation. Bemærkningerne til lovforslaget yder naturligvis ingen bidrag til forståelsen af reglerne, idet lovforslaget jo netop indeholdt forslag om ophævelse af bestemmelsen, hvilket utvivlsomt havde været det mest hensigtsmæssige. En så betydelig uklarhed på et så væsentligt område må forventes at få negativ indflydelse på udlejernes motivation til at foretage ejerlejlighedsopdelinger efter ejerlejlighedslovens § 10, stk. 2, eller § 10 a. Der næppe mange ejere af udlejningsejendomme, som vil bringe sig i en situation, hvor de har investeret en betydelig kapital i en ejerforening i sammenligning med de øvrige ejere, men hvor deres indflydelse i ejerforeningen er ubetydelig i sammenligning med de øvrige ejere.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Ejerlejlighedsloven Udformning af ejerforeningsvedtægter

sige forhold mellem de enkelte ejerlejligheder. Heri ligger der imidlertid et problem i relation til ejendomme, som er opdelt efter § 10, stk. 2. Efter opdeling af en sådan ejendom, vil ejerforeningen typisk bestå af en ejer med en meget stor ejerlejlighed til udlejning og en række ejere med ejerlejligheder til beboelse, som tilsammen er mindre end den første ejers ejerlejlighed. Allerede på grund af de afvigende ejerlejlighedsstørrelser og den forskellige motivation til at være ejer, kan det forudses, at der kan være betydelige meningsforskelle omkring drift, vedligeholdelse og udvikling af ejendommen, som kan give anledning til betydelige tvister i det fremtidige ejerforeningsvirke.

De ovenfor beskrevne problemer omkring stemmeretsbortfald vil ikke opstå, hvis alle ejerlejligheder efter opdelingen bliver solgt til forskellige ejere, idet der så ikke vil være ejere, som er indehaver af mere end én ejerlejlighed. Der er imidlertid andre vedtægtsmæssige problemer knyttet til en ejerlejlighedsopdeling efter § 10, stk. 2, eller § 10 a, som bør overvejes, inden en ejer kaster sig ud i en sådan opdeling. Hvis en ejer af en udlejningsejendom foretager en opdeling efter § 10, stk. 2, og ejeren efter opdelingen afhænder alle de nyindrettede taglejligheder, men beholder den ejerlejlighed, som indeholder de oprindelige boliger m.v., så er ejeren gået fra en situation, hvor han eller hun var eneindehaver og uden indskrænkninger kunne træffe alle beslutninger om alle aspekter vedrørende ejendommen. Fremover vil ejeren være medlem af en ejerforening, som i fællesskab skal træffe beslutninger om de dele af ejendommen, der er fællesejendom, dvs. grundareal, klimaskærm, adgangsarealer mv.

Hvis stemmefordelingen i ejerforeningsvedtægten kommer til at afspejle de arealmæssige forhold, vil ejeren af den store ejerlejlighed stadig have en meget betydelig indflydelse på ejendommen – medmindre stemmeretten er bortfaldet, jf. ovenfor – mens ejerne af de øvrige ejerlejligheder vil have en tilsvarende yderst begrænset indflydelse på ejendommen, begrænset til stort set kun at kunne blokere for dispositioner, som kræver enstemmighed. Det må forventes, at en sådan manglende indflydelse vil påvirke mulighederne for at sælge sådanne ejerlejligheder, og i det omfang de kan sælges, at det vil påvirke prisfastsættelsen.

Det er muligt, at allerede dette perspektiv vil afholde ejere af udlejningsejendomme fra at opdele deres ejendomme i ejerlejligheder, men i benægtende fald vil der skulle laves en ejerforeningsvedtægt for den kommende ejerforening.

Hvis ejerforeningsvedtægten – i erkendelse af disse problemer – udformes således, at de mindre ejere har majoriteten af stemmerne, vil der være en tilsvarende risiko for, at ejeren af den store ejerlejlighed sættes uden for indﬂydelse, idet de

Ejerforeningsvedtægten fastlægger bl.a. den indbyrdes stemmefordeling mellem de enkelte ejere i ejerlejligheden, og denne stemmefordeling vil ofte afspejle det arealmæs-

Byggesocietetet og Ejendomsforeningen Danmark indbyder til seminar

Tilmelding til

Byggesocietetet (info@byggesoc.dk) senest mandag d. 27. september.

d. 5. oktober 2004, kl. 15-17, Assurandørernes Hus, Amaliegade 10

Der er et begrænset antal pladser, der fordeles efter ”først til mølle-princippet”.

• Hvor er fremtidens arbejdspladser? • Globaliseringens og omstruktureringens betydning for erhvervslivet og lokalisering

Gebyret indbetales på girokonto 10021804.

Foreløbigt program •

Lars Kolind om ”Den globale udvikling”

•

NN. om ”Den nationale udvikling”

• Cheføkonom Anne Kaag Andersen, Ejendomsforeningen Danmark om ”Den regionale udvikling” • Analysechef Peter Frische, Sadolin og Albæk om ”Fremtidens lokalebehov”

Efter mødet er der øl, vand og en let anretning. Pris: 375 kr. for medlemmer af Byggesocietetet og/eller Ejendomsforeningen Danmark 450 kr. for ikke-medlemmer Et mere detaljeret program vil være at ﬁnde på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside. 22

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

mindre ejere typisk vil have sammenfaldende interesser qua deres baggrund som beboere i ejendommen.

» Efter de hidtil gældende regler i ejerlejlighedsloven var det ikke muligt at opdele en bygning i ejerlejligheder, hvis opførelsen af bygningen var påbegyndt den 1. juli 1966 eller tidligere

Effekten af lovændringerne Intentionerne med lovændringerne er gode, men det er som bekendt ikke altid, at gode intentioner er tilstrækkeligt. Uanset at en adgang til opdeling i ejerlejligheder lyder besnærende og typisk vil indebære betydelige værdistigninger på fast ejendom, er der dog også som beskrevet ovenfor en række problematiske forhold forbundet med opdeling af udlejningsejendomme i ejerlejligheder. I et svar af 6. maj 2004 til Folketingets Boligudvalg har Økonomi- og Erhvervsministeren anslået, at muligheden for opdeling efter ejerlejlighedslovens § 10 a vil resultere i etablering af omkring 40 ejerlejligheder over en 5-årig periode.

Lejelovrelaterede konsekvenser ved opdeling Foruden de ovenfor beskrevne problemer vil der også kunne være en række lejelovsrelaterede konsekvenser for de ejerlejligheder, som fortsat anvendes til udlejning efter opdelingen. Hvis udlejningsboligerne i ejerforeningen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse, vil varsling af lejeforhøjelse fremover skulle ske på en anden måde end hidtil. Hvor driftsbudgettet i blandede ejendomme hidtil blot har skullet indeholde en fordeling imellem boligarealet og det øvrige areal, vil driftsbudgettet i blandede ejendomme fremover skulle indeholde både en fordeling mellem de solgte og de usolgte (de udlejede) lejligheder og en efterfølgende fordeling mellem boligarealet og det øvrige areal.

Om de ovenfor beskrevne problemer er så overvældende, at Økonomi- og Erhvervsministerens forsigtige skøn viser sig at være for optimistisk, kan kun tiden vise. Der er imidlertid ingen tvivl om at en ejer af en udlejningsejendom, som påtænker at udnytte de nye muligheder for opdeling, meget nøje bør vurdere de problemer, der er forbundet med en opdeling, og veje dem op imod eventuelle fordele ved en opdeling.

I ikrafttrædelsesbestemmelserne i ændringsloven er medtaget en bestemmelse om, at indretning af boliger i nypåbyggede etager – dvs. ved opdelinger efter § 10, stk. 2 – i blandede udlejningsejendomme, som er omfattet af overgangsordningen for optrapning af boligprocenten, ikke medfører ændringer i udgangspunktet for overgangsforløbet for den enkelte ejendom. Overgangsbestemmelsen forholder sig imidlertid ikke til, hvad konsekvenserne er, hvis en ejerlejlighedsopdeling efter § 10 a medfører, at boligprocenten i en udlejningsejendom stiger. En sådan ændring må dog også medføre en forlængelse af overgangsforløbet for ejendommen på samme vis, som hvis der sker frasalg af ejerlejligheder med erhvervslejemål i en restejerlejlighedsejendom. Der vil på også ske nogle ændringer omkring bindingspligten i relation til boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b for disse ejendomme. Bindingspligten vil omfatte den eller de ejerlejligheder, som fortsat er en udlejningsejendom. Tilsvarende vil der skulle laves en fordeling af vedligeholdelsesudgifter på ejendommen mellem udlejeren og de øvrige ejerlejlighedsejere, således at kun den del af vedligeholdelsesudgifterne, der påhviler udlejeren, vil kunne fradrages på vedligeholdelseskontiene. Disse problemer skal ikke omtales yderligere her, idet der henvises til Ejendomsforeningen Danmarks håndbog Ejendomsadministration, hvor der er en nærmere omtale af regelsættet.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Forsikring

Administrationsansvar Willis har udarbejdet en rapport til Ejendomsforeningen Danmark om ansvarsforsikringsordningen for foreningens medlemmer. Rapporten konkluderer, at enkelte medlemmer har haft betydelige skader i forhold til gennemsnittet, og at dette medfører en uhensigtsmæssig belastning af ordningen. Ordningen er ellers nogenlunde tilfredsstillende, men med samlet underskud for forsikringsselskabet Nassau, hvor forsikringerne er tegnet. Nassau agtede derfor at opsige et medlem og varsle en række andre. Samtidig vil selskabet varsle en generel stigning i minimumspræmier, selvrisiko og forhøje præmien med 100 %. Willis har efter en række møder forhandlet sig frem til en væsentlig reduktion i Nassaus krav, således at medlemsordningen stadig vil kunne være mere gunstig, end hvis medlemmerne indhenter tilbud enkeltvis fra diverse ansvarsselskaber. Størrelsen af præmiestigningerne reduceres betragteligt, og at minimumspræmierne stiger mindre end krævet.

gode samarbejde og Willis’ anbefalinger, nøjes man med en stigning på de 25 - 30 % samt regulering af minimumspræmier og selvrisiko. Willis vil foranledige en præcis varsling, så medlemmerne kan blive orienteret i september måned. Sammen med meddelelsen om forhøjelse af præmieberegningsgrundlaget vil der blive udsendt skemaer til medlemmerne vedr. oplysning om omsætning for 2003 og 2004 (budget), idet præmierne ikke er blevet reguleret i forhold til medlemmernes faktiske omsætning siden ordningens start. I betragtning af sonderinger hos de øvrige forsikringsselskaber på det danske marked, skal Willis fortsat anbefale Ejendomsforeningen Danmark at se positivt på dette resultat, idet det vurderes, at der ikke er interesse for at tilbyde samme brede dækning til det aftalte præmieniveau. For evt. opsagte medlemmer vil Willis søge at opnå tilsvarende dækninger til anden side på bedst mulige vilkår.

Hvis skadesforløbet fortsætter til ugunst for Nassau, vil der komme yderligere stigninger for 2006, men i lyset af det

”Det blå stempel” til ejendomsadministratorerne Ejendomsforeningen Danmark har som krav til medlemmerne af administratorsektionen, at de er forsvarligt ansvarsforsikret med minimum samme dækning, som den ansvarsforsikring Ejendomsforeningen Danmark tilbyder til sine medlemmer

ndvidere naturligvis, at medlemmerne lever op til de etiske regler, som foreningen har opstillet for god administratorskik.

Derfor opfattes det med god ret som en kvalitetsstempling af et ejendomsadministrationsselskab, når virksomheden er medlem af Ejendomsforeningen Danmark administratorsektion. Af samme årsag har medlemmerne af administratorsektionen efterspurgt en form for kvalitetsmærkning, som kan

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

bruges på medlemmernes brevpapir, brochurer etc., således at medlemsskabet fremgår visuelt. Dette kvalitetsmærke er nu på plads, idet Ejendomsforeningen Danmark har fået designet et logo – eller en vignet, om man vil – til brug for administratormedlemmerne. Logoet kan ganske gratis rekvireres hos Ejendomsforeningen Danmark på tlf.: 3312 0330.

Erfa-grupper

Info om erfa Onsdag den 1. september blev der afholdt informationsmøde i Ejendomsforeningen Danmark om erfa-grupper. Formålet var at få nogle ﬁngerpeg om interessen for erfa-gruppe-arbejdet, men nok så meget at få afdækket behovet for ”overskrifter” til nye erfa-gruppe-dannelser

eltagerne havde for ﬂeres vedkommende vidt forskellige branchemæssig baggrund, men havde alligevel en fælles rød tråd vedr. problemstillinger og emneinteresser. Og nok så interessant kom der også idéer på bordet til etablering af grupper med andre emner end de eksisterende. Juridisk direktør Lars Langkjær, Ejendomsforeningen Danmark, stod for mødet og vil efterfølgende koordinere deltagernes idéer og ønsker til gruppedeltagelse og –etablering. HUSET vil senere orientere om resultatet, således at andre interesserede kan melde sig til.

- Ejendomsforeningen Danmark ser meget gerne erfa-gruppe-aktiviteten udvidet, sagde Lars Langkjær i sit oplæg: Vi agerer gerne fødselshjælper og igangsætter for nye erfagrupper. Uanset om det drejer sig om nicheinteresser eller brede interesser. - Erfa-grupperne er et godt middel til at udvikle fagligheden, ikke blot for den enkelte deltager, men for branchen som helhed. Og så skal man også være opmærksom på det forhold, ar erfa-grupperne er en uvurderlig genvej til at opbygge et fagligt og socialt netværk, der kan trækkes på i mange sammenhænge.

Der er p.t. tre erfa-grupper på Sjælland og to i Jylland. De to grupper i Jylland arbejder med alle emner inden for ejendomsinvestering, drift m.v. To af de sjællandske beskæftiger sig med administration af boliglejemål og den tredje med erhvervsejendomme og erhvervslejekontrakter. Erfa-grupperne indkalder selv til møderne, sørger selv for dagsorden, inviterer selv eksterne specialister etc. Grupperne lever så at sige deres eget liv, men trækker gerne og velkomment på fagligheden i foreningens sekretariat.

Erhvervs- og Boligstyrelsen skifter navn

Den 27. august 2004 skiftede Erhvervs- og Boligstyrelsen navn til Erhvervs- og Byggestyrelsen. Der er tale om samme styrelse, men store dele af byggeområdet er efter ministerrokaden i starten af august 2004 blevet overﬂyttet fra Økonomi- og Erhvervsministeriet til Socialministeriet. Fremover er Erhvervs- og Byggestyrelsens hovedansvarsområder handel og erhverv, byggeri samt regionaludvikling.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Myter

Fup eller fakta Der går aldrig røg af en brand uden at en fjer bliver til, at der nok er noget om snakken, for jeg kender én, der kender én, som vistnok har hørt... Eller med andre ord, den snørklede gen- eller omvej gennem rygter til myter

lår man op i Nudansk Ordbog defineres ”myte” som ”opdigtet fortælling, helt eller delvis uden grund i virkeligheden”. Den tilhørende mere kontante definition i Nudansk Ordbog siger kort og godt: ”Opspind”. Vi kan finde mange eksempler på myter om vores branche. Og rundt omkring i medlemsvirksomhederne, støder man helt sikkert på fænomenet fra tid til anden, når der tales med kunder og andre kontakter. Myte: Udlejer kan bare énsidigt vælge at sætte et nyt køkken og bad ind i lejemålet, når det passer ham! Og dermed kan han også bare vælge at få en højere leje!

Men NEJ, det kan udlejeren netop ikke. Hvis huslejenævn og domstole skønner, at brugsværdien er uændret, vil den nye lejer kunne regne med, at lejen bliver, hvor den var - og den kan ikke sættes til et lejeniveau, som udlejer synes er passende på grund af renoveringen. Eksemplerne er mange og kan være en beklagelig årsag til misforståelser og mishag. Og så er myter umådeligt svære at aﬂive. Men lad os prøve at tage fat på det! Bliver du ofte konfronteret med myter om dit arbejde med udlejning, ejendomsadministration eller branchen generelt – så send os en e-mail og fortæl om dine eksempler på adressen: jk@ejendomsf.dk – vi trækker lod om tre ﬂasker vin blandt de indkommende ”myter”.

Onsdag den 25. august holdt Niels Brock CBC branchedag for de studerende på Finansøkonomuddannelsen, der skal i praktik i begyndelsen af 2005. Formål: at give de forskellige brancher/virksomheder og studerende mulighed for at lære hinanden bedre at kende, før de studerende skal bestemme, hvor de ønsker at komme i praktik. Der var stor interesse for administrations-branchen, og mange af de studerende gav udtryk for at de vil søge praktikplads i branchen. Så der var godt fyldt op på standene, hvor branchen var repræsenteret ved Anne Marie Oksen, C. E. Jensens Fonds Ejendomsadministration, Flemming Nielsen samt Rebekah Reuter, LEA ejendomsadministration as, Jannie Røndbjerg, DATEA AS og Heidi Thuesen Hansen, Ejendomsforeningen Danmark.

Skal din virksomhed have en finansøkonom i praktik? Ejendomsforeningen Danmark søger stadig virksomheder, som ønsker en finansøkonom i 3 måneders praktik med start i januar 2005. Der er brug for flere praktikpladser til de mange interesserede studerende – især på Fyn og i Jylland. Læs mere på www.ejendomsf.dk (under Ejendomsadministration) eller kontakt marketingkonsulent Heidi Thuesen Hansen på telefon 3312 0330 / e-mail: hh@ejendomsf.dk.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Konference

Stor europæisk ejendomskonference i København IPD har valgt København til værtsby for næste års konference

Af cheføkonom Anne Kaag Andersen, Ejendomsforeningen Danmark Foto: IPD

vert år afholder Investment Property Databank (IPD) en stor europæisk konference om ejendomsinvesteringer. Næste år vil den blive afholdt i København, nærmere bestemt på Copenhagen Marriott Hotel d. 12. – 13. maj 2005. Temaet for konferencen er endnu ikke endelig fastlagt, men konferencen er kendt for sin professionalisme og sit høje faglige niveau med kompetente indlægsholdere. IPD er i Danmark kendt for, i samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark, at stå for Dansk Ejendomsindeks, hvor investorer kan benchmarke deres ejendomsinvesteringer med hinanden. IPD beregner tilsvarende indeks i en lang række af europæiske lande. Desuden arrangerer IPD så en del møder og konferencer, primært i England, men det største arrangement er en årlig europæisk konference. Ejendomsforeningen Danmark vil bidrage til planlægningen af konferencen i København næste år med vores viden om det danske ejendomsmarked. Konferencen er en stor mulighed for hele den danske ejendomsbranche, der bliver synlig for mange europæiske investorer.

På konferencen deltog 350 personer fra 20 forskellige lande. De faglige indlæg var krydret med mulighed for at skabe kontakter, både i pauserne og under gallamiddagen, som blev indledt med en rundvisning på Schloss Schönbrunn. Jeg kan kun anbefale alle Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer og andre med interesse for ejendomsinvesteringer at sætte X i kalenderen 12.-13. maj 2005. Når programmet er nærmere fastlagt, vil vi orientere yderligere om konferencen her i HUSET.

Dette års konference afholdt i Wien Ved dette års konference, der blev afholdt i Wien deltog undertegnede. Det var en spændende konference, med meget ny inspiration. Temaerne var blandt andet: » hvor meget skal ejendomme fylde i en portefølje, når der også tages hensyn til indirekte fordele » internationaliseringen på ejendomsmarkedet » hvilke sektorer giver typisk de højeste afkast? Desuden var der detaljeret information om ejendomsmarkederne i fx de nye EU-lande, Frankrig, Tyskland m.ﬂ. Indlægsholderne var dels fra IPD og dels fra forskellige universiteter, banker, rådgivere mv.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Replik

Fortrinsret for vand og forsikringsydelser Replik til artiklen ”Ejerforeninger, tvangsauktion og lovbestemt pant” af advokat Brian W. Lassen, Advokatﬁrmaet Søgaard Madsen, som blev bragt i HUSET, august 2004

Af Susanne Rendtorff, sekretariatschef, Ejerlejlighedernes Landsforening Toldbodgade 37 A, 1253 København K. Tlf: 33 12 25 34 Foto: Udlånt af forfatter

dvokat Brian W. Lassen har det standpunkt, at ejerforeningen i forbindelse med tvangsauktion, kun kan holde sig til de beløb, der er sikkerhed for i ejerpantebreve eller ved tinglyste vedtægter. Spørgsmålet om hvorvidt ejerforeningen på tvangsauktion kan indtræde i den lovbestemte fortrinsret vedrørende vand og forsikringspræmie, når ydelserne er afholdt af ejerforeningen er yderst diskutabelt. Ejerforeningen er indtrådt som opkrævningsorgan eller administrator . Vælger man at lade fortrinsretten gælde i denne situation, skuffer man ikke de øvrige kreditorer og panthavere. De vidste netop, at der gælder en fortrinsret for disse ydelser. Ejerforeningen er administrator af fællesskabet og fungerer som opkræver på samme måde som en almindelig administrator. Vandværk og forsikringsselskab har fortrinsret fordi, der er tale om en ydelse, der ikke kan stoppes. Ejerforeningen har ikke mulighed for at gribe ind og stoppe ydelsen til den pågældende ejer.

God ide at ejerforeningerne sikrer sig Vi er meget enige i, at det er en meget god ide, at ejerforeningerne sikrer sig , f.eks. ved at lyse vedtægterne pantstiftende, men når lovgiver ikke har fundet anledning til at indføre bestemmelser om pantesikkerhed i Normalvedtægten, er der ingen grund til, at ansvaret for betalingen lægges over på ejerforeningen. Der er ikke tale om bidrag, som ejerforeningen undlader at betale, men netop bidrag som ejerforeningen på grund af en lettere fordelings – og opkrævningsadgang opkræver og betaler til værket. Der er ingen grund til, at ansvaret for opkrævningen væltes over på ejerforeningen i stedet for tvangsauktionskøber, der netop får rådighed over det gode, som fortrinsretten vedrører. Er der tale om brugelig pant ville det være nærliggende at betragte den pågældende panthaver som indtrådt, idet lejligheden ikke kan fungere uden vand og forsikring.

Derfor forekommer det ikke rimeligt, at den ejer, der er økonomisk solid pga. den solidariske hæftelse i ejerforeningen, kommer til at betale herfor, i stedet for det værk eller det forsikringsselskab eller de panthavere, der har kunnet vurdere risikoen, og som har måttet påregne, at der var fortrinsret for vand.

Fungerende fællesskab

De nævnte domme henviser til, at ejerforeningen kunne sikre sig ved pantesikkerhed under en eller anden form.

Ejerforeningen kan ikke lukke for vandet, endsige opsige en lovpligtig ejendomsforsikring.

Ejerforeningen er et fungerende fællesskab, og de uegentlige fællesafgifter, nemlig forbrugsydelser, der leveres til og forbruges af den enkelte beboer, bør ikke være fællesskabets problem, men ejeren og beboeren af den enkelte lejlighed.

Når lejligheden sælges på tvangsauktion, mener vi, at panthavere og kreditorer er nærmere til at være ansvarlige for rettidige indgreb og reaktion overfor ikke betaling. Er der overskud vil dette også komme panthavere til gode. Det bør ikke være muligt på ejerforeningens bekostning at opbygge et overskud f.eks. ved udlejning uden at betale for de nødvendige ydelse til ejerforeningen. Vi er i Ejerlejlighedernes Landsforening meget enige i, at spørgsmålet stadig er tvivlsomt. Og at ejerforeninger derfor må sikre sig med pant, hvad enten det sker i form af pantebreve eller at vedtægterne lyses pantstiftende.

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Arrangement

Ejendomsforeningen Danamark og Ejendomsøkonomisk Forum inviterer i samarbejde med Realkredit Danmark til

Boligpolitisk åbningsdebat 2004 onsdag den 6. oktober 2004, kl. 15.00 – 17.00 hos Realkredit Danmark, Jarmers Plads 2, København V

Dagen efter åbningen af Folketinget samles partiernes boligpolitiske ordførere til en debat med ejendomsbranchen om det kommende folketingsårs boligpolitiske temaer. Sidste års møde gav anledning til en god uformel debat om blandt andet salg af almene boliger, privat boligbyggeri og regelforenkling.

Deltagere i panel Carina Christensen

Det Konservative Folkeparti

Inge-Lene Ebdrup

Venstre

Carsten Hansen

Socialdemokratiet

Morten Homann

Socialistisk Folkeparti

Ida Jørgensen

Det Radikale Venstre

Freddie H. Madsen

Dansk Folkeparti

I forbindelse med årets møde vil Ejendomsforeningen Danmark udgive en rapport med titlen:

Byggeri af udlejningsboliger – det muliges kunst! om boligbyggeri i København. En gruppe med erfaring inden for byggeri af udlejningsboliger i hovedstaden har analyseret vilkårene for privat boligbyggeri specielt i hovedstaden og har opstillet et budget for et typisk projekt. Rapporten giver et bud på, hvorfor der ikke bliver bygget ﬂere udlejningsboliger i København. Deltagelse i boligpolitisk åbningsdebat er gratis, men tilmelding er nødvendig. Tilmelding på info@ejendomsf.dk, til fax 3312 6275 eller med brev til Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, Postboks 193, 1006 København K (opgiv navn(e), stilling og ﬁrma) eller på www.ejendomsf.dk. Der er et begrænset antal pladser, der fordeles efter ”først til mølle princippet” Nærmere oplysninger om Ejendomsøkonomisk Forum og Boligpolitisk åbningsdebat kan fås hos cheføkonom Anne Kaag Andersen (Tlf.: 3312 0330)

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Nyt fra foreningerne

Nye medarbejdere i Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Odense „Gå hjem møde“ Vores medlemmer inviteres hermed til „gå hjem møde“

onsdag den 6. oktober 2004 kl. 16-ca. 19,00 hos Realkredit Danmark, Albani Torv, 5000 Odense C.

Program Velkomst v/souschef Tom Juul Jensen, Realkredit Danmark & advokat U. Teichert, formand for Ejendomsforeningen Odense

Seneste lovændringer inden for lejeretten Den 16. august tiltrådte Tanja Larsen som økonomisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark. Den primære opgave er at arbejde med opbygningen af den nye database med ejendomsstatistik i samarbejde med cheføkonom Anne Kaag Andersen. Hun vil derudover også blive involveret i de øvrige økonomiske opgaver. Tanja Larsen er nyuddannet cand.oecon fra Syddansk Universitet i Odense. På sit studie har hun arbejdet med ejendomsbranchen – blandt andet har hun skrevet speciale om boligmarkedet med titlen ”En teoretisk og empirisk analyse af forholdene på det danske boligmarked”

v/advokat Jesper Hauschildt, Focus Advokater Gennemgangen vil bl. a. omfatte: De nye regler for omkostningsbestemt husleje i visse ejendomme (nyere ejendomme) Regler for varsling af forbedringsforhøjelse i småejendomme med 4 – 6 lejemål Reglerne for opsigelse ved ombygning samt kort om de nye regler ved overtrædelse af ”god skik og orden” Ændringerne i ejerlejlighedsloven om opdeling af ejendomme med mindst 80% erhverv samt nyindrettede ejerlejligheder i uudnyttede tagetager omtales også.

Præsentation af Unik Bolig 3 v/medarbejder fra Unik System Design a.s

Fremtiden for dansk og international økonomi v/seniorøkonom Jacob R. Nielsen, Realkredit Danmark

Tilmelding senest den 24.9.2004 til

Heidi Andersen, 30 år, er tiltrådt som kontorassistent pr. 2. august 2004. Heidis funktion bliver at assistere generelt, hvor der er behov, i sekretariatet

Mette R. von Barner er pr. 16. august 2004 ansat som receptionist i Ejendomsforeningen Danmark. Mette, der er 19 år, har i sommer afsluttet den matematiske studentereksamen fra Himmelev Gymnasium og glæder sig nu til et spændende år som receptionist, inden hun fortsætter med en videregående uddannelse. Hun overtager stillingen efter Christina Hoxer, der netop har påbegyndt uddannelse på universitetet 30

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Ejendomsforeningen Odense, Vestre Stationsvej 18, st., 5000 Odense C . eller send en e-mail til efodense@e-box.dk.

ADRESSER OG TELEFONNUMRE EJENDOMSFORENINGEN DANMARK KØBENHAVN

ÅRHUS

ODENSE

Nørre Voldgade 2, Postboks 193 1006 København K Telefon: 33 12 03 30 Fax: 33 12 62 75 E-mail: info@ejendomsf.dk Hjemmeside: www. ejendomsf.dk Træffetid: kl. 9.00-15.30 Formand: John R. Frederiksen Formand for Administratorsektionen: Sven Westergaard Direktør: Rolf Norstrand

Åboulevarden 22, 5. sal 8000 Århus C Telefon: 87 30 13 72 Fax: 86 18 53 09 E-mail: info@ejendomsf.dk Hjemmeside: www. ejendomsf.dk Træffetid: kl. 9.00-15.30 Afdelingsleder: Elsebeth Due Kjeldsen

Vestre Stationsvej 18, st. 5000 Odense C Telefon: 66 12 34 00 Fax: 66 12 38 51 E-mail: info@ejendomsf.dk Hjemmeside: www.ejendomsf.dk Træffetid: tirsdag og torsdag kl. 10.00-16.00 Afdelingsleder: Bruno Dall

GRUNDEJERFORENINGSMEDLEMMER SJÆLLAND Frederiksberg Grundejerforening Frederiksberg Allé 47, 1820 Frederiksberg C Telefon 3321 2587 og 3323 1560, Fax 3325 8660 Træffetid og juridisk konsulation v/adv. Erling Oxdam: Hver torsdag mellem kl. 14-16 Formand: Erling Oxdam Frederikssund Grundejerforening v/ Ole Søegaard Fredensgade 3, 3600 Frederikssund Telefon 4737 3822 Træffetid: Hverdage 9-15 Formand: Ole Søegaard Haslev Grundejerforening v/ Niels Mollerup Mosevang 3, 4690 Haslev Telefon 4015 7561 Formand: Erik Nielsen Helsingør Grundejerforening v/ Torben Knudsen Strynøvej 4, 3140 Ålsgårde Telefon 4970 8696 Formand: Torben Knudsen E-mail: knudege@stofanet.dk Hjemmeside: helsingorgrundejerforening.dk Hillerød Grundejerforening v/ Hans Reinholdt Huginsvej 6 D, 3400 Hillerød Telefon 4824 7920, Fax 4824 0980 Træffetid: Hverdage kl. 9-16 Formand: Hans Reinholdt Holbæk Grundejerforening Ahlgade 40, 1., 4300 Holbæk Telefon 5947 1743 Formand: H.H. Kaarde

Køge Grundejerforening v/ Axel Kiel Nørregade 5, 4600 Køge Telefon 5665 0288 Formand: Axel Kiel Maribo Grundejerforening v/ Jan Jørgensen Østre Boulevard 22, 4930 Maribo Telefon 5478 1790 Formand: Erling Smed Nakskov Grundejerforening v/ Dan Kofoed Amalievænget 37, 4900 Nakskov Telefon 5392 2500. Hverdage kl. 9-16 Formand: Per Morén Nykøbing Falster Grundejerforening v/ Svend Teilmann Jernbanegade 20, 4800 Nykøbing F. Telefon 5482 8086 E-mail: traneborg@image.dk Formand: Svend Teilmann Udlejerforeningen Næstved v/ Hans Henrik de Lichtenberg Nygade 9, 4700 Næstved Telefon 5575 8500, Fax 5575 8501 E-mail: naestved@advodan.dk Træffetid: Hverdage kl. 8.30-16 Formand: Hans Henrik de Lichtenberg Ringsted Grundejerforening v/ Jan Weise Pedersen Østre Parkvej 47, 4100 Ringsted Telefon 5761 6737 Træffetid: Efter kl. 19 Formand: Finn Andersen

Roskilde Grundejerforening v/ J.J. Skou Hersegade 3 A, 4000 Roskilde Telefon 4635 2111, Fax 4636 3211 Træffetid: Hverdage kl. 9-15 Formand: J.J. Skou Rødovre Grundejerforening v/ Flemming Sejr Hansen Danhaven 5, 2500 Valby Telefon 3617 4903 Træffetid: Hverdage kl. 10-16 Formand: Flemming Sejr Hansen Slagelse Grundejerforening v/ Jesper G. Jørgensen Teglværksvej 10 A, 4200 Slagelse Telefon 5850 6816, Fax 5853 4487 Træffetid: Hverdage kl. 10-12 Formand: Jesper G. Jørgensen Sorø Grundejerforening v/ Ernst W. Käszner Borgvej 21, 4180 Sorø Telefon 5782 0325, Fax 5782 0725 Træffetid: Mandag - Fredag, kl. 9-16, Formand: Ernst W. Käszner Sundbyernes Grundejerforening v/ Svend Vexby Englandsvej 10, 2300 København S Telefon 3259 0315 E-mail: sgf@tele2adsl.dk Hjemmeside: www.sundbygf.dk Formand: Svend Vexby Vordingborg Grundejerforening v/ Ole Poulsen Algade 34, 4760 Vordingborg Telefon 5537 0412, Fax 5537 5566 Formand: Ole Poulsen

FYN Nyborg Grundejerforening af 1898 v/ Johan Pohlmann Dronningensvej 18, 5800 Nyborg Telefon 65 31 10 48, Fax 65 30 31 31 Forretningsfører Bruno Dall træffes 1. mandag i måneden, kl. 14-17 - ellers på telefon 66 12 34 00 Formand: Johan Pohlmann

Ejendomsforeningen Odense v/ Bruno Dall Vestre Stationsvej 18, st., 5000 Odense C Telefon 66 12 34 00, Fax 66 12 38 51 Træffetid: Tirsdag og torsdag, kl. 10-16 Formand: Uwe Teichert

Udlejerforeningen Svendborg v/ J. Bertel Rasmussen Krøyers Stræde 3, 5700 Svendborg Telefon 62 21 21 24, Fax 62 22 09 66 Træffetid: Hverdage kl. 9-16 Formand: J. Bertel Rasmussen

JYLLAND Randers Grundejerforening v/ Advokat Per Hansen Middelgade 1, 8900 Randers Telefon 7030 0500, Fax 7030 0501 Forretningsfører Advokat Per Hansen træffes torsdage 15.00-16.30 - ellers på telefon 86 42 93 33 Formand: John Krag

HUSET 7  SEPTEMBER 2004

Afsender: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 Postboks 193 1006 København K

Returneres ved varig adresseændring

Maskinel Magasinpost ID-nr. 42055