Huset 4 2007 by EjendomDanmark

huset Erhvervsmagasinet huset | nr. 4 | maj 2007

få ejendomsnyheder på din mail www.ejendomsforeningen.dk/ husetnet

Mød Århus’ yngste byggematador >> side 6

Skatteministeren skriver om sit indgreb >> side 20

Skimmelsvampe er overalt >> side 24

FOTO PALLE SKOV

TEMA

De små udlejere >> side 10-19

Har du penge gemt på loftet i dine ejendomme? Uanset om dine ejendomme skal have nye lejligheder på tørrelofterne, nye vinduer, , eller du blot vil lægge dine lån om, kan du med fordel begynde med et tjek af dine ejendommes økonomi – hele vejen rundt. Det får du med RD 360°. Læs mere om RD 360° på www.rd.dk/boligudlejning, eller ring og aftal et møde.

Erhvervscenter: Øst 45 12 43 70 • Vest, Århus 45 12 43 90 • Vest, Ålborg 45 12 56 20 • Vest, Odense 45 12 24 20

huset 6 Erhvervsmagasinet

39. årgang · nr. 4 · maj 2007 Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K

Telefon 3312 0330 Fax 3312 6275 E-mail: info@ejendomsforeningen.dk www.ejendomsforeningen.dk Girokonto: 888-5893

Redaktion Journalist Camilla Bresemann cab@ejendomsforeningen.dk Direkte 3376 5652 Layout & DTP Anita T. Damkier Hansen ah@ejendomsforeningen.dk Direkte 3376 5651 Annoncesalg DG Media as Telefon 70 27 11 55 Fax 70 27 11 56 epost@dgmedia.dk www.dgmedia.dk Følgende temaer bringes i Huset 2007 Juni: Ejendomskøbets faser August: Kontorarbejdspladserne September: Grænseløse ejendomsinvesteringer i Europa Oktober: De nye boligområder November: Netværk i ejendomsbranchen December: Erhvervslivets fyrtårne – om domiciler Abonnement Egon Petersen Telefon: 3312 0330 Tryk Datagraf Auning AS Bladet udkommer 10 gange om året medio måneden (bortset fra januar og juli) ISSN 0109-1034 Medlem af Dansk Fagpresse

oplæg Kære læser I dette nummer har vi sat fokus på de små udlejere, som månedens tema handler om. Vi har mødt en række udlejere og hørt om de udfordringer, de står over for til dagligt på godt og ondt. Du kan også læse en advokats syn på den komplicerede lovgivning, der ofte spænder ben for de små udlejere. Det understreger blot, hvor vigtigt det er med en regelforenkling. Vi har også set på, hvad der er op og ned i debatten om skimmelsvampe. Der hersker ingen tvivl om, at ingen skal leve med gener fra skimmelsvampe således som det understreges i formandens leder. I dette nummer kan du endvidere læse om to eksperters erfaring på området, og om at skimmelsvampe også er en naturlig del af vores hverdag. Sidst men ikke mindst har skatteminister Kristian Jensen (V) skrevet et synspunkt om regerings skatteindgreb mod kapitalfonde, som ﬁk ejendomsbranchen til at reagere så kraftigt, at vi siden blev imødekommet med en række ændringer. God læselyst! Rolf Norstrand Direktør Ejendomsforeningen Danmark

FOTO JAN SOMMER

Ansvarshavende redaktør Direktør Rolf Norstrand ron@ejendomsforeningen.dk Telefon 3312 0330

leder

formanden har ordet

Væk med skimmelsvamp stiks-lovgivning, der på et løst og urimeligt grundlag straffer udlejere eller bygherrer. Der er behov for en bred informationskampagne om forebyggelse og bekæmpelse til hele den danske befolkning og i særlig grad til kommunernes tekniske forvaltninger og lægerne Varme og høj luftfugtighed skaber ideelle vækstbetingelser for skadelige skimmelsvampe, der har plaget det byggede miljø og menneskene i hundrede af år. De seneste årtiers øgede krav til energibesparelser har imidlertid øget behovet for, at den vanddamp, der dannes i husene, kan komme ud. Vi vil slet ikke acceptere de sygdomme, som fremkaldes af skimmelsvamp i boliger, på arbejdspladser, i skoler og i institutioner. En realistisk bekæmpelse af skimmelsvamp må imidlertid tage udgangspunkt i, at det ofte er meget svært at konstatere, om der er skimmelsvamp i en ejendom. Svampen kan sidde skjult, og de sygdomssymptomer, som den fremkalder, kan ofte forveksles med symptomer på andre sygdomme. En realistisk bekæmpelse må også respektere, at det ofte er meget svært at afgøre, hvad der er årsagen til skimmelsvamp. Er det beboernes manglende udluftning eller forkerte brug af ejendommen? Er det byggesjusk hos entreprenøren? Eller er det manglende vedligeholdelse af ejendommens klimaskærm? Afhjælpningen og placeringen af det økonomiske ansvar må afhænge heraf. Lissa Mathiasen (S), formand for Folketingets boligudvalg, og Klaus Hansen, formand for Lejernes LO, har gennem flere måneder kørt en meget negativ kampagne om skimmelsvamp rettet mod boligudlejerne. De har henvendt sig til pressen, de har arrangeret en høring i Folketinget, og de har fremsat forslag til folketingsbeslutning. Forslaget pålægger boligudlejerne handlepligt og udgifter, uanset om der faktisk er skimmelsvamp i ejendommen, og uanset om det skyldes udlejers forhold. Økonomi- og ehvervsminister Bendt Bendtsen (K) har fremsat lovforslag, der betyder, at alle professionelle bygherrer af boligejendomme skal tegne en byggeskadeforsikring mod entreprenørernes eventuelle byggesjusk. Det ser ud til, at dette forslag vil blive vedtaget i Folketinget, selv om det vil fordyre boligbyggeriet. De forslag er alt for snævre. Skimmelsvamp findes jo ikke kun i lejeboliger eller i boliger, der opføres af professionelle bygherrer. Og forslagene lægger op til en urimelig afstraffelse af boligudlejere og bygherrer. Der findes rigelig med lovbestemmelser og viden på området, men der er mange, der ikke har kendskab hertil. Der bør derfor iværksættes en stor informationskampagne med finansieringsbidrag fra det offentlige og fra fonde, der arbejder for god kvalitet i det byggede miljø. Ejendomsforeningen Danmark vil gerne støtte en sådan informationskampagne, og vi synes, at alle organisationer med tilknytning til det byggede miljø bør støtte kampagnen. John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark

FOTO JAN SOMMER

Skimmelsvamp i det byggede miljø bekæmpes ikke med ny nåle-

Branchens førende IT-løsning UNIK BOLIG 4 med løsninger til: • Administration af alle typer fast ejendom • Økonomistyring og rapportering • Elektronisk behandling af fakturaer og andre dokumenter • Styring af sager og projekter • Drift og vedligeholdelse af bygninger, terræn og installationer • WEB løsninger til samarbejdspartnere UNIK BOLIG 4 – Et komplet sagsbehandlerværktøj – Alle områder inden for ejendomsadministration

HAVNEPLADSEN 1 7100 VEJLE LERSØ PARKALLÉ 101 2100 KØBENHAVN Ø TLF. 76 42 11 00 WWW.UNIK.DK

Vi ser frem til at vise, hvordan UNIK BOLIG 4 nemt og effektivt tilfører din administration værdi.

Århus‘ yngste byggematador, Steen Mengel, har altid brugt mere tid på at se op i luften end ned i jorden, for bygninger fascinerer ham. Men de skal skabes med hjertet og have sjæl

„Der skal være harmoni i byggeri. Det kan være farver, der skal spille sammen, og materialevalg og størrelse. Det er vigtigt, at man ikke lader sig rive med af noget pop, som ikke er tidssvarende om 50 år. Men man skal heller ikke bare lave efterligningsarkitektur“ siger Steen Mengel

at se på Århus' yngste byggematador planter god karma i sin hjemby, som han vil præge med mere prisbelønnet arkitektur. Han formår at forene de bløde værdier med knivskarp forretningssans FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO PALLE SKOV

Når Steen Mengel ser på noget smukt, bliver han glad. Han har været fascineret af bygninger, siden han var ganske ung, så derfor var det helt naturligt for ham at springe ud som autodidakt bygherre og lade sit hjerteblod ﬂyde ud over byen. I Steen Mengels verden bliver byggeri skabt med hjertet og handler ikke kun om proﬁt, men om kærlighed til smukke bygninger. – Man skal lytte til sine følelser, og hvad ens hjerte siger, og lade være med at gå imod det. Jeg har fundet ud af i mit liv, at når jeg følger mit hjerte, kommer jeg længst, siger Steen Mengel. Han er født og opvokset i Århus, og det er den by, han gerne vil bygge i, fortæller han, da Huset har sat ham stævne for at høre om visionerne bag nye, prisbelønnede bygninger i centrum af den jyske hovedstad. Den 41-årige mand udstråler en indre ro, mens han redegør for sine tanker. – Når man laver en bygning, skaber man. Det er en skabelsesproces, hvor man udvikler noget, og lige pludselig står der sådan en bygning. Det er en fantastisk proces. Meget levende og indholdsrig.

Visionen er, at bygningen også skal være smuk om 100 år. Det er ikke kun for at score noget guldprofit, men den skal være med sjæl, og en, jeg kan lægge navn til, fortæller han. Under den rolige overflade buldrer en usædvanlig drivkraft. Allerede om 19-årig købte Steen Mengel sin første ejendom, og kort tid efter åbnede han slikbutikken Sukkerstokken, der som den første i Danmark solgte slik efter vægt. – Det er en drivkraft, som jeg altid har haft. Man får en selvsikkerhed og tilfredsstillelse ved at nå målet og kravle helt op på toppen af bjerget, selv om det er hårdt. Ni ud af ti giver op på vejen, men de der kravler det sidste stykke og når toppen, får hele belønningen og en kæmpe energi til også at kravle op på det næste bjerg. De, der ikke nåede toppen på det første bjerg, er ligesom gået i stå og kan slet ikke overskue at kravle op på det næste, begrunder Steen Mengel. Siden begyndte han at opkøbe ejendomme, sætte dem i stand og lave flotte penthouselejligheder. Efter flere års kamp og konkurrence med stærke kræfter som NCC fik den iderige

Blå bog Steen Mengel Født den 4. august 1965. Har kæreste og to børn. Student i Århus 1984. Åbnede Danmarks første „bland selv“slikbutik, Sukkerstokken, i 1985. Købte sin første ejendom i 1985 og har siden udført mange byggerier og moderniseringer. Har haft vandsengs- og skobutikker og et solcenter. Fyrværkeriforhandler. Bor i Risskov.

mand byggeretten til nøgleprojekter på Banegårdspladsen i byens centrum, og han kastede sig ud i sit første store byggeri med Banegårdshuset i forlængelse af banegården og Bruuns Arkade ved siden af. Samlet set har han investeret omkring 70 millioner kroner i projektet, som han selv betegner som et af Århus‘ flotteste. – Jeg elsker at skabe smukke ting, det er det, der giver mig glæden. De tanker, jeg havde om de bygninger, er, at jeg ville aflevere noget, jeg selv kunne være stolt af. De skulle være tilpasset pladsen, siger Steen Mengel, der efterfølgende blev belønnet med en arkitekturpris af kommunen for Banegårdshuset, hvor Århus Stiftstidende i dag har domicil. En pris, han i øvrigt bevidst havde stilet mod at få. Bygningerne blev opført i tæt samarbejde med Exners Tegnestue. Mengels livsfilosofi afspejler sig i hans byggeri. Det skal være ærligt og opføres i stor respekt for de mennesker, der skal leve med det. – Det er ikke sådan, at det kun er et idealistisk eller filantropisk foretagende, men hvis der ikke er plads til at lave det smukt, vil jeg hellere lade være. Jeg vil ikke lave noget, der er dårligere, end at jeg selv vil bo i det. Jeg tror på, at det kommer tilbage som dårlig karma, hvis man ikke sørger for at opføre sig ordentligt, siger Steen Mengel bestemt. Efter en periode, hvor Steen Mengel personligt havde det dårligt, begyndte han at se indad i sjælen og på, hvorfor han reagerede, som han gjorde. – Det er vigtigt for mig, at livet er som en rød tråd, når jeg ser tilbage. At jeg har en god mavefornemmelse og ikke skal have en dårlig smag i munden over, hvordan jeg har behandlet andre mennesker eller skabt noget grimt, som andre skal se på, siger han. I dag dyrker han yoga og mediterer dag-

Den ultimative drøm er at få lov til at bygge på havneområdet, som skal omdannes til en ny bydel. Han håber, at politikerne vil vælge de projekter, som også vil fremstå tidløse om mange år, og som skaber glæde at se på. – Jeg synes, det vil være fantastisk, hvis vi kan ende med at lave byggeri, som andre kommer til Århus for at se på for inspiration. I dag tager vi til andre byer i stedet for at gå rundt i vores egen by, det er for ærgerligt, mener Steen Mengel Han tror på, at politikerne er ved at få øjnene op for betydningen af byens byggeri, og han har selv inviteret nogle af dem på tur gennem byen og fortalt om sine ideer og holdninger. – Gennem tiden er der blevet bygget noget forfærdeligt noget, hvor jeg ikke er i tvivl om, at det har drejet sig om at få ﬂest mulige kvadratmeter til færrest mulige penge. Det gør ondt i mine øjne at se på højhuse, som ligner noget, man rev ned i Østtyskland, eller ligner et badeværelse udvendigt, siger Steen Mengel. Men priserne på havnen er så høje, at han ikke er sikker på at kunne være med. Der er mange andre steder i Århus, hvor bygherren gerne vil sætte sit præg og gøre byen til et visuelt mere spændende sted at bo. Og smukt avler mere smukt, mener han. – Hvis man laver små perler, får de, der er omkring, også lyst til at gøre noget ved deres bygninger. Det har en afsmittende virkning. Folk får øjnene op for det, mener Mengel. Nu kribler det bare i bygherren for at komme i gang med et nyt byggeri. – Når man når helt op på toppen af bjerget og får hele udsigten, får man et kick. Jeg savner at komme i gang igen med spændende projekter. Det er det, jeg brænder for, siger han og griner.

ligt.

VINDUER OG DØRE Mange års erfaring i træ, plast og alu/træ

�� Nyborgvej 96 • 5100 Odense C • 66 12 46 25 København: 39 18 44 44 www.AA-vinduer.dk 8

Vallensbæk dropper boligreguleringsloven Fra 1. februar næste år bliver den konservative kommune afreguleret. Kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligreguleringslovens kapitel II-V og VII ikke længere skal gælde i kommunen FORFATTER CAMILLA BRESEMANN

Antallet af regler for udlejning bliver reduceret i Vallensbæk Kommune, der enstemmigt har vedtaget at vinke farvel til boligreguleringsloven. Grunden til beslutningen er ifølge chefjurist Katrine Jørgensen, at kommunen stort set ikke har tomme boliger, boligmangel eller har særlig mange sager i huslejenævnet. – Vi er så tæt på tingene, fordi vi er en lille kommune, og der er en opfattelse blandt politikerne af, at der ikke er store problemer med udlejning eller behov for boligreguleringsloven, fortæller hun.

Det kan betyde en højere husleje for nogle lejere, da boligreguleringsloven i nogle tilfælde kan holde lejen under niveauet i lejeloven. Efter boligreguleringsloven skal huslejen beregnes efter den såkaldte omkostningsbestemte leje, hvilket betyder, at udlejeren får dækning for sine udgifter. Hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen. Lejeforhøjelse kan dog ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen overstiger det lejedes værdi, altså hvad lignende bebyggelser i samme område koster.

En professionel samarbejdspartner med fokus på fast ejendom

TUBORG BOULEVARD 12 / 2900 HELLERUP / TLF. +45 39 46 60 00 / FAX + 45 39 46 60 01 SARALYST ALLÉ 53 / 8270 HØJBJERG / TLF. +45 87 36 16 00 / FAX +45 87 36 16 01 www.dan-ejendomme.dk

TEMA

de små udlejere

Reglerne er så komplicerede, at mindre udlejere ofte kan få store problemer med lejerne. Ikke alle kan gennemskue, hvordan lejen skal fastsættes, eller kender til varslings- og indsigelsesregler, og det kan få konsekvenser FORFATTER CAMILLA BRESEMANN

Det går typisk galt for en udlejer, hvis lejekontrakten ikke er korrekt. Hvis lejeren indbringer sagen for huslejenævnet, er der nemlig stor risiko for, at vilkår i kontrakten bliver tilsidesat, og lejen kan blive reduceret betydeligt, hvis formkravene ikke er overholdt. – Det er derfor afgørende, at de får en lejekontrakt, der er skruet rigtigt sammen fra starten. Og ikke laver mundtlige lejeaftaler om at betale forbrugsudgifter eller stigninger, for de falder igennem, da de ikke er varslet, og er i princippet ugyldige, forklarer Peter Tommerup. Han anbefaler derfor små udlejere at søge professionel rådgivning omkring lejekontrakten. – Konsekvenserne, hvis man ikke gør det, kan være ganske voldsomme og resultere i en betragtelig nedsættelse af huslejen. Man skal gøre sig klart, at det er forbundet med risiko ikke at gøre det, siger Peter Tommerup. Han mener, at lejefastsættelse af småhuse uden problemer alene kan ske ud fra lejelovens almindelige bestemmelser og dermed vil gøre processen nemmere for alle parter, ved at man går bort fra boligregule-

At være en lille udlejer kan være som at bevæge sig ud i et minefelt. De kan komme rigtig galt af sted, hvis de ikke sætter sig ordentligt ind i reglerne, og det er bestemt ikke nemt, forklarer advokat Peter Tommerup, der har specialiseret sig i blandt andet udlejningsejendomme. For reglerne er unødigt komplicerede, og de mindre udlejere har ikke nødvendigvis kompetencerne til at sætte sig ind i indviklede juridiske paragraffer. – Man kan typisk sige, at de små udlejere ikke er super professionelle. Det er en broget skare af mange forskellige typer ejere, der har investeret i en lille ejendom og bruger den til udlejning. Og de ﬂeste har ingen forudsætninger for at vide, hvad de går ind til. Hvilken jungle det egentlig er, og deres økonomi er ikke til at ansætte en professionel ejendomsadministrator, fortæller Peter Tommerup. Han mener, at mange sager i huslejenævn og boligretten kunne være undgået, hvis reglerne var mere simple.

ringsloven, som benyttes i dag i sager om småhuse. – Og det vil jeg mene, også er godt nok for lejerne, fordi vi har bestemmelsen om det lejedes værdi. Jeg har svært ved at se den samfundsmæssige interesse i den meget detaljerede regulering af lejefastsættelsen, og jeg har svært ved at se begrundelsen for de unødvendigt komplicerede regler på området, siger Peter Tommerup. Reglerne er så indviklede, at han også ser mange fejl i afgørelser fra huslejenævnene.

– Det er helt klart min opfattelse, at de komplicerede regler gør, at det kan gå galt i sager, hvor det ikke burde være gået galt. En boligretssag om lejefastsættelse tager typisk en hel dag og kunne måske være undgået ved enklere regelsæt, siger han.

– Problemet er, at de har store herlighedsværdier som havearealer og garage, hvilket de gældende lejefastsættelsesregler som udgangspunkt ikke tager hensyn til, forklarer han. Det resulterer ofte i, at huslejenævnenes afgørelser ikke i tilstrækkeligt omfang afspejler de herlighedsværdier og de anvendelsesmuligheder, som der er adgang til i et sådan lejemål. Lejeniveauet ender derfor ofte med at blive usædvanligt lavt, da det reelt afspejler et lejeniveau i små to- til treværelses lejligheder i bymæssige bebyggelser uden friarealer.

Det store problem ligger i, at der er så mange forskellige typer lejefastsættelse. Der er forskellige regler, alt afhængig af om en udlejer har en kombineret erhvervs- og boligejendom, om lejemålet er moderniseret, eller om der er tale om et småhus. – Og alt det forudsættes man som udlejer at være bekendt med. Det er en utrolig vanskelig situation at sætte en ejer i, om de nu er i den ene eller anden kategori. Er der sammenlignelige lejemål i området, eller skal vi ud i et skyggebudget, som jeg personligt synes er noget tåbeligt og kunstigt noget, siger Peter Tommerup. Men det er også problematisk, at der er så stort et spring mellem, hvad folk synes er en rimelig leje, og den leje, en udlejer ville kunne opkræve, hvis han lavede et skyggebudget for den samme lejlighed, erfarer Peter Tommerup.

Juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark Mogens Dürr tilslutter sig kritikken af de komplicerede regler for småhusejere. Han ser specielt et problem i, at boligreguleringsloven også gælder for en række lejemål, som er atypiske i forhold til lovens udgangspunkt såsom udlejede parcelhuse eller enkelthuse i landlige omgivelser. Det giver ofte en helt skæv lejefastsættelse i forhold til brugsværdien af boligen.

Læs mere om, hvordan lejen fastsættes på www.ejendommen.dk.

Ejendomsforeningen Danmark afholder den 7. november 2007 kurset

Lejefastsættelse i forskellige boliglejemål

En afgørelse fra huslejenævnet skal bestemt ikke afholde den tabende part fra at gå videre med sagen til boligretten. For præmisserne for afgørelsen er ikke nødvendigvis korrekte. – Vi ser ofte, at huslejenævnets afgørelser er ufuldstændige og fulde af fejl. Vi ser også, at netop sammenligningsgrundlaget mellem lejen af for eksempel et parcelhus og sammenligningen med et almennyttet byggeri et

Det er specielt i de mindre huslejenævn, hvor ressourcerne er små, at afgørelserne er mangelfulde og ude af trit med retspraksis på området, erfarer jurister i Ejendomsforeningen Danmark. Enkelte gange har foreningen måttet rette henvendelse direkte til en borgmester i en kommune, fordi kvaliteten af afgørelserne fra kommunens huslejenævn i mange tilfælde var under al kritik. Den seneste henvendelse støttede Lejernes LO. I Foreningen af formænd og sekretærer for

stykke derfra giver et skævt sammenligningsgrundlag, siger advokat Peter Tommerup fra Sirius advokater.

huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark er man klar over problemstillingen. Repræsentant Marianne Dons oplyser, at der er et

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

projekt i gang under Socialministeriet om en digitalisering af nævnsafgørelser. Projektet blev præsenteret på en huslejenævnskonference den 9. og 10. maj 2007. Ved redaktionens afslutning var projektet endnu ikke præsenteret.

Blå bog Peter Tommerup Født 1951. Advokat, Sirius advokater.

Speciale: fast ejendom. Lægdommer i Boligretten i Gladsaxe.

Frihed Udsyn Frisk luft Pusterum Ekstra plads Mere lys

Altandrømme

Bor du i en etageejendom uden altan, eller har din lejlighed en gammel altan, der trænger til at blive udskiftet og indtaget på ny? Så gør noget ved dine drømme – for der er mange fordele og glæder ved egen altan: ■ Udgang til det fri året rundt ■ Lys og frisk luft til din bolig ■ Ekstra boligareal under åben himmel ■ Værdistigning af ejendommen – ofte med langt mere end investeringen ■ Er I ﬂere om projektet, kan du reducere udgiften til altanen

Lys, luft og plads – vi forlænger din bolig ud i det fri. Hos Altan.dk beskæftiger vi os med altaner til eksisterende etageejendomme. Vi udskifter gamle slidte altaner til nye, og vi nyetablerer altaner på ejendomme, hvor der ikke tidligere har været altaner. Som altaneksperter varetager vi alle aspekter af en altansag fra indledende besigtigelse frem til aﬂevering af færdigt altanprojekt. Vi arbejder hver dag energisk på at realisere dine drømme om et ekstra uderum. Mere end 2.000 danske husstande årligt er ikke i tvivl. De nyder allerede livet på deres altan.

Æblegården | Næstvedvej 60 A | 4180 Sorø 57 60 83 03 | info@altan.dk | www.altan.dk

TEMA

de små udlejere

Udlejere med mindre ejendomsporteføljer bestående af enkelthuse eller mindre udlejningsejendomme kan hurtigt løbe ind i problemer omkring udlejningen. Problemerne kan være mangeartede, men nedenfor er angivet nogle typisk forekommende problemer for denne kategori af udlejere FORFATTER MOGENS DÜRR

Ved indgåelsen af lejeaftalen er det meget vigtigt, at man anvender den aktuelle autoriserede typeformular (typeformular A, 8. udgave, som er autoriseret den 3. september 2001) for lejekontrakter om beboelse. Hvis man anvender en af de ældre typeformularer, som ikke længere er autoriserede, vil det typisk indebære, at nogle af vilkårene i lejeaftalen med lejeren ikke er gyldige. Principielt må en udlejer gerne lave sine egne individuelle lejekontrakter uden at bruge typeformular A, 8. udgave, men det er meget risikabelt, da en „hjemmelavet“ lejekontrakt på grund af den såkaldte blanketregel i lejelovens § 5 let kan få karakter af en uautoriseret blanket, og så vil en del af vilkårene i lejeaftalen formentlig være ugyldige. Ældre lejeaftaler, som er indgået på gamle typeformularer, er imidlertid fuldt ud gyldige, hvis de vel at mærke er indgået på et tidspunkt, hvor den pågældende typeformular stadig kunne anvendes. Disse meget komplicerede regler om autoriserede typeformularer gør det ofte meget vanskeligt for udlejerne at afgøre, hvilken typeformular de aktuelt skal anvende, når de skal indgå en lejeaftale. Ejendomstyper. I lejelovgivningen opereres der med en lang række forskellige ejendomstyper alt efter opførelsesår, antallet af lejligheder, andelen af erhvervsarealer m.v., og der gælder forskellige lejeregulerings- og varslingsregler for lejemålene i hver af de forskellige ejendomstyper. Reglerne er imidlertid ikke særlig entydige, og nogle af deﬁnitionerne på ejendomstyperne er overlappende, således at en ejendom i princippet kan være omfattet af begge deﬁnitioner. Selv huslejenævnene har derfor af og til vanskeligt ved at kategorisere lejemål som henholdsvis småhus-lejemål, omkostningsbestemte lejemål eller noget helt tredje, f.eks. en 80/20-ejendom. Således er det afgørende for, om en ejendom er et småhus – og dermed om lejemålene er småhus-lejemål – om ejendommen den 1. januar 1995 indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder. Dette gælder dog kun, hvis ejendommen er beliggende i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder. En ejendom, som indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder den 1. januar 1995, kan imidlertid også være en såkaldt 80/20-ejendom (og dermed ikke et småhus), hvis ejendommen den 1. januar 1980 indeholdt mere end 80 % erhvervsarealer. Om erhvervsarealet er omdannet til beboelse efter den 1. januar 1980, er i denne sammenhæng i øvrigt uden betydning. Lejefastsættelse og -regulering. Lejelovgivningens regler om lejefastsættelse og -regulering er i sig selv særdeles komplicerede, fordi der er regler om lejefastsættelse i beboelseslejemål i to forskellige

love; lejeloven og boligreguleringsloven. Regelsættet bliver imidlertid endnu mere kompliceret af, at reglerne i øvrigt er forskellige, alt afhængigt af hvilken type ejendom et lejemål er beliggende i. For småhus-lejemål er lejefastsættelsen som udgangspunkt forholdsvis simpel, da lejefastsættelsen er reguleret af det lejedes værdi. Reglerne kompliceres imidlertid ved, at der udover „det lejedes værdi”-grænsen gælder en yderligere begrænsning, som er baseret på det gældende lejeniveau i andre lejemål, som er beliggende i en anden type ejendomme, nemlig de omkostningsbestemte ejendomme. Opstår der tvister om lejefastsættelsen i et småhus-lejemål, vil lejen i småhus-udlejerens ejendom således blive begrænset af lejefastsættelsen i ejendomme af en helt anden kategori, og som i øvrigt tilhører andre udlejere. Og findes der ikke sådanne ejendomme i nærheden, som udlejeren kan bruge som sammenligningslejemål, så skal der i stedet laves en omkostningsbestemt lejeberegning på basis af driftsudgifterne i den ejendom, hvor lejemålet er beliggende, dvs. i småhuset. Atypiske lejemål i forhold til lejefastsættesesreglerne. Boligreguleringslovens regler om lejefastsættelse tager principielt udgangspunkt i, at et beboelseslejemål er en lejlighed i en etagebebyggelse. I kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder, findes der imidlertid mange lejemål, som er atypiske i forhold til dette udgangspunkt. Der findes således f.eks. mange udlejede parcelhuse med have m.v., lejemål med større eller mindre tilhørende erhvervsarealer samt huse beliggende i landlige omgivelser med store friarealer, natur m.v. Disse typer lejemål er meget atypiske i forhold til reglerne i lejelovgivningen, men lejen skal alligevel fastsættes ud fra disse regler, typisk lejefastsættelsesreglerne for småhus-lejemål. Udgifter til vand og renovation. Ved udlejning af parcelhuse og andre former for enkelt-huse vil det ofte være nærliggende at lade lejeren betale udgifter til vandforbrug og renovation ved siden af lejen, da udgiften kun er afhængig af lejerens eget forbrug. Det samme vil ofte gøre sig gældende ved udlejning af småhus-lejemål, da det er vanskeligt at få dækket stigninger i udgifterne gennem lejereguleringerne, som kun kan foretages hvert andet år og nogle gange endda kun med længere intervaller. Stigninger i disse udgifter kan derfor medføre en betydelig økonomisk belastning for udlejeren. Dette kan imidlertid ikke lade sig gøre, da der bortset fra varmeudgifter ikke må opkræves betaling for ydelser ud over lejen. Betaling for sådanne ydelser skal være indeholdt i lejen. For så vidt angår vandforbruget, kan der dog godt opkræves særskilt betaling, men det forudsætter, at der er opsat vandfordelingsmålere i ejendommen, således at lejerens vandforbrug kan måles præcist.

Electrolux Professional

Vask, tid og økonomi: den perfekte balance

Med Compass Control kan du vælge netop den programopsætning, der passer til dine vaskebehov. Vælg den perfekte balance mellem vaskeeffekt, kort vasketid eller lavt vand- og energiforbrug

ELECTROLUX PROFESSIONAL Electrolux Laundry Systems Denmark A/S Tlf. 63 76 22 20 – els.salg@electrolux.dk

Share more of our thinking at www.electrolux.com

TEMA

de små udlejere

En solstrålehistorie fra smilets by. Susanne Eberhard Enkelund vil være en ordentlig udlejer, og boligstandarden skal være i top

„Man skal opføre sig ordentligt“ Susanne Eberhard Enkelund vil gerne være en ansvarlig udlejer med centralt beliggende lejligheder af høj standard, for det er vigtigt at bo godt, mener hun FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO PALLE SKOV

Hun gør det hovedsageligt, fordi det er sjovt. Og så er det selvfølgelig en god fremtidsinvestering. Susanne Eberhard Enkelund købte sin første udlejningsejendom sammen med sin bror for 10 år siden. I dag har hun og hendes mand 13 lejemål i centrum af Århus, primært i hyggelige og nyrenoverede byhuse, og to i hjertet af Paris.

ERHVERVSMÆGLERNE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME SØGES Boligudlejningsejendomme er stadig efterspurgte. Overalt i Storkøbenhavn søger vi boligudlejningsejendomme til ventende investorer. Vi udarbejder gerne uforbindende prisskøn. ..... .

...

Lundsgaard Johansen

Stats.aut. ejendomsmæglere og valuarer MDE Toldbodgade 55,1253 København K Tlf. 33 14 16 11 Fax 33 32 20 42 E-mail: lj@lundsgaard-johansen.dk www: lundsgaard-johansen.dk 14

Ånden bag investeringerne er, at lejemålene skal være i orden og dejlige at bo i. Udlejeren selv vil gerne være et godt eksempel, for hun har med egne ord også ’været ung og haft svært ved at betale 4000 kroner om måneden for en dårlig bolig uden at få sit depositum tilbage’. – Der er desværre personer i denne branche, som i de ﬂeste brancher, som ikke opfører sig ordentligt. Man skal være et ansvarligt menneske og fastsætte et fornuftigt huslejeniveau og være korrekt, når der blandt andet skal tilbagebetales depositum, mener Susanne Eberhard Enkelund. Alle lejemål er blevet totalt istandsat inden udlejning. – Jeg synes, det er en spændende proces at omdanne gamle, ofte faldefærdige boliger til noget nyt, anderledes og lækkert. Det er vigtigt for mig at bo rart, og jeg synes, at de lejemål, vi har, er lækre. Jeg synes, det er rart at vide, at folk bor dejligt, siger hun. Men det er dog langtfra en god forretning på kort sigt. Lejeindtægterne dækker stort set kun driften af ejendommene, så parret har udgifter til afdrag på lån. – Det er ikke noget, vi tjener ret mange penge på endnu, for det er dyrt at købe i Århus C. Det tager nogle år, inden indtægterne overstiger udgifterne. Men jeg har en mere følelsesmæssig end forretningsmæssig tilgang til det. Jeg synes, at det er hyggeligt, og det er mere værd for mig, end hvis det kun handler om kroner og øre, siger Susanne Eberhard Enkelund.

Og det er hele besværet værd, mener hun, men understreger samtidig, at det er vigtigt som en lille udlejer at gøre op med sig selv, om det er den måde, man vil investere på. – Vi betaler for eksempel ikke til en pensionsopsparing, vi investerer i ejendomme i stedet, siger Susanne Eberhard Enkelund. I fremtiden vil hun sandsynligvis udvide porteføljen og være mere forretningsorienteret med sine ejendomsinvesteringer. Men det skal ske i samme ånd som i dag. Det er nemt at være en lille udlejer i Århus, hvor efterspørgslen er større end udbuddet. Det er heller ikke svært at ﬁnde sammenlignelige lejemål for at fastsætte lejeniveauet. Desuden bruger Susanne Eberhard Enkelund Ejendomsforeningen Danmark til rådgivning om husleje. – Hvis jeg udlejer en toværelses lejlighed for 4300 kroner, og jeg hører folk sige, at beliggenheden er perfekt, og det er billigt, så ved jeg, at den er prissat rimeligt korrekt. Og man får hurtigt en ide om, hvad niveauet er. Jeg skimter altid lige annoncerne i aviserne for beliggenhed og kvadratmeterpris, fortæller hun.

Blå bog Susanne Eberhard Enkelund Gift og mor til Alexander på 17 måneder. Født i 1966 i Århus. BBA (Bachelor) i Business Administration fra universitet i Frankrig. MBA i ledelse fra universitet i USA. Mange års ledelseserfaring fra

service- og detailbranchen. Boet, studeret og arbejdet mange år i udlandet – hovedsageligt Paris. Arbejder med ejendomsudvikling sammen med sin mand, Dan Enkelund, arkitekt maa. Investerer privat i boliger i Århus og Paris – som alternativ til anden opsparing.

Den franske hovedstad lokker også. Susanne Eberhard Enkelund har to

De tre piger står for rengøring og nøgleoverdragelse, som aﬂønnes. Selve udlejningen sker via en hjemmeside, hvor gæsterne selv booker sig ind. – Nu er der et set up, og når vi forhåbentlig får nogle ﬂere lejligheder, kan én af pigerne arbejde fast med rengøring af lejlighederne,

nabo-lejligheder midt i det trendy kvarter omkring Les Halles. Den ene lejlighed lejes ud til tre unge piger fra Danmark, og den anden lejes ud på dags-, uge- eller weekendbasis til turister. – Det er langt mere rentabelt at leje ud på den måde og samtidig sjovt, så det er nok fremtiden, siger Susanne Eberhard Enkelund.

siger hun. Den 40-årige kvinde har selv boet i Paris i mange år, hvor hun både har arbejdet og studeret. Hun er målrettet gået efter lejligheder i de gader, hvor priserne endnu ikke er tårnhøje. Dem har hun nu omdannet til stilrene luksuslejligheder. Se mere på www.paris.by.

� � � � ��

��

� ��

��

TEMA

de små udlejere

Pludselig følte smeden fra Vallensbæk sig trukket godt og grundigt gennem sølet, plettet på sit gode navn og rygte og udråbt til bolighaj FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

Hvad der virkede som en god investering, endte med at blive en sag i huslejenævnet. Og det kom fuldstændigt bag på Ove Ovesen, for han har aldrig tidligere haft problemer som udlejer. Sammen med sine to sønner købte han for små to år siden et parcelhus til udlejning. I forvejen har han otte lejemål i en beboelsesejendom på Frederiksberg og tre erhvervslejemål i Vallensbæk, så han var ikke uden erfaring som udlejer. Men parcelhuset ﬁk konsekvenser. – Man skal nok sætte sig lidt mere ind i de her ting, hvis man vil leje ud. Det må være min konklusion, og det vil jeg anbefale andre, siger Ove Ovesen, der har sin egen smedevirksomhed. Set i bakspejlet mener han, at han nok har haft for travlt med sit firma til også sideløbende at kunne drive boligudlejning flere steder. – Vi har nok kørt det lidt med venstre hånd, fordi vi har haft for travlt. Vores interesse er stadigvæk at være håndværkere, og så skal man nok holde næsen fra sådan noget med at udleje et hus. Hvis vi havde sat os bedre ind i reglerne, kunne vi måske have undgået dette her, mener Ove Ovesen. Det begyndte ellers gnidningsfrit. Parcelhuset er et dobbelthus med to lejligheder, og de blev hurtigt lejet ud. Huslejen blev sat til 5000 kroner per lejlighed om måneden efter anbefaling af ejendomsmæg-

leren, der havde solgt huset. Den ene blev lejet ud til en nyskilt mand, den anden til en enlig kvinde og hendes søn. Problemerne begyndte, da kvinden ikke kunne få fuld boligsikring af kommunen. Hun ville derfor have sat sin husleje ned til det halve og indbragte sagen for Høje-Taastrup Huslejenævn. Familien Ovesen følte sig meget dårligt behandlet af huslejenævnet, og de oplevede, at lejeren pludselig blev fjendtligt stemt over for dem. – Så begynder det at gå rigtig galt. Hun skrev breve til os, hvor hun udråbte os til bolighajer. Og hun skrev, at vi var et fidusfirma. Vi har haft virksomhed i snart 50 år og har et fint renomme, og vi har aldrig snydt nogen. Det værste har været de beskyldninger, for vi har overhovedet ikke villet snyde dem, siger Ove Ovesen. Huslejenævnet afgjorde, at lejen skulle sættes ned til omkring det halve, og fra den dag stoppede huslejeindbetalingerne. Familien hyrede en advokat og har nu ført sagen videre til boligretten, for præmisserne for huslejenævnets afgørelse er ifølge flere advokater misvisende. – Og hvis vi taber den sag, har vi lært det på den hårde måde, kan man sige. Vi havde aldrig nogen sinde troet, at det ville ende på den her måde. Vi sidder tilbage med følelsen af, at det havde været mere på sin plads, at hun havde taget dét fra boligsikringen, hun kunne få, og sagt tak for det. Hun kendte betingelserne, siger han. Kvinden havde skrevet under på en to-årig lejekontrakt, der udløber den 1. oktober i år. Ovesen har besluttet at sælge huset, når hun er flyttet ud.

Blå bog Ove Ovesen 60 år. Selvstændig smedemester siden 1970 i ﬁrmaet Smeden VVS ApS. Har været gift i 40 år med Birgit. Har to sønner, Nicolai og Bent som har været medindehavere af ﬁrmaet siden 1998. Er desuden gas- og vandmester og kloakmester. Siden 1971 vandværksbestyrer for Vallensbæk Strands Vandværk.

Ove Ovesen købte sammen med sine sønner et parcelhus, som han lejede ud. Det kostede en tur i huslejenævnet

Sæt nye standarder for forbrugsmålingen

Brunata Futura+

- sætter standarden for fremtidens forbrugsmåling

Intelligent forbrugsmåling. Intelligent design. Kig ind i fremtiden på www.brunata.dk

S T R AT O® – H A R D E T H E L E M E D A D M I N I S T R AT I O N

Med muligheder som ejendoms-, kunde- og forbrugsregnskaber, samt styring af kreditorer, venteliste, bygningsvedligeholdelse m.m., har STRATO® allerede været det naturlige valg for mere end 250 virksomheder. STRATO® er brugervenligt og kommunikerer over internettet med fx banker og varmefirmaer og med e-mail til lejerne. Og hos EBC PRODUCTS kan du altid få hurtig hjælp af vores professionelle supportere. EBC PRODUCTS Nordkrog 15. 2900 Hellerup Tlf. 39 62 78 30 ebc@strato.dk www.strato.dk

Ring for yderligere information eller en uforpligtende demonstration.

TEMA

de små udlejere

Erhverv er nemmere end bolig Gamle lejekontrakter gør udlejning af ejendommens boliger mere besværlig end erhvervslejemålene, erfarer par, der forelskede sig i en fredet bygning FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO JAN SOMMER

Det var kærlighed ved første blik, da Karin og Erik Brehmer så den smukke historiske ejendom Cort Adelers Gård på Christianshavn. De var slet ikke i tvivl om, at de ville købe den fredede bygning og nu skulle være udlejere af fem boliglejemål og tre erhvervslokaler. Det skete i 1994, men der gik et par år, før der blev en lejlighed ledig til dem selv, og de kunne ﬂytte fra Odense til København. – Bare det at bo i en ejendom fra 1623 med dens historie betyder meget for os begge, fortæller Erik Brehmer og viser rundt i den bygning, som Christian den 4. var den oprindelige ejer af.

SPECIALISTER I EJENDOMSADMINISTRATION

Er handlen i orden? Hos Lett Advokatﬁrma får du rådgivning om alle aspekter af entrepriseret, lejeret og overdragelse af fast ejendom – baseret på en omfattende ekspertise og mange års erfaringer.

Sammenhæng

Vi tilbyder rådgivning om alle juridiske aspekter ved køb og salg af udlejningsejendomme. Vi gennemgår dokumenter, hjælper til med at forhandle pris og vilkår, afdækker risici og sørger for handelens berigtigelse.

Vores styrke. Din fordel

DATEA tilbyder alle services inden for moderne ejendomsadministration til institutionelle og private investorer, kommanditselskaber, butikscentre, ejer- og andelsboligforeninger. Vi skaber sammenhæng mellem disse kompetencer:

• • • • • • •

Kontakt advokat Michael Holsting (mho@lett.dk) eller advokat Bente Bille Hansen (bbh@lett.dk), hvis du vil vide mere om, hvordan vi kan hjælpe dig.

ADMINISTRATION TEKNIK REGNSKAB UDLEJNING PROJEKT JURA CENTER

Lett Advokatﬁrma Rådhuspladsen 4

Lett Advokatﬁrma er resultatet af sammenlægningen af

DK - 1550 København V

Lett & Co., Lett, Vilstrup & Partnere og Norsker & Jacoby’s

Tlf.

33 77 00 00

afdeling for fast ejendom. Vi beskæftiger mere end 220

Fax

33 77 00 01

medarbejdere, heraf over 110 advokater og advokatfuldDATEA er blandt Danmarks største ejendomsadministratorer med 200 veluddannede og engagerede medarbejdere. Rekvirer vores brochure på 45 26 01 02, datea@datea.dk eller datea.dk

18 8476 91x134 Annoncer indd 1

24/01/07 13:17:34

mægtige, og er blandt Danmarks førende advokatvirk-

lett@lett.dk

somheder.

www.lett.dk

„Jeg synes, at det er mere reelt at have med erhvervslejemål at gøre, fordi det i praksis er nemmere at sige dem op. Hvorimod boliglejere sidder til evig tid. Som administrator foretrækker jeg erhvervslejemål“ siger Erik Brehmer

Der fulgte lejere med ved købet af ejendommen. På godt og ondt. To af boliglejemålene var på gamle kontrakter, så lejerne betaler en meget lav husleje og kan på ingen måde opsiges. Til gengæld har det været helt gnidningsløst med erhvervslejemålene. – Jeg synes, at det er mere reelt at have med erhvervslejemål at gøre, fordi det i praksis er nemmere at sige dem op. Hvorimod boliglejere sidder til evig tid. Som administrator foretrækker jeg erhvervslejemål, siger Erik Brehmer. Det er også mere fordelagtigt for parret at leje kontorlokalet og kælderbutikken ud, for der er ikke den store gevinst i huslejen fra boligerne. – De gamle huslejekontrakter gør, at vi nærmest forærer boligen væk. Når udgifterne bliver gjort op, er der faktisk ikke noget tilbage af huslejen. Det er virkelig barskt, siger Karin Brehmer.

Familien Brehmer kastede sig ud i projektet stort set uden erfaring med udlejning. Eller viden om fredede bygninger. – Jeg har været på administratorkurser, og jeg har brugt Ejendomsforeningen Danmark meget til at svare på spørgsmål, fortæller Erik Brehmer, der står for administration af ejendommen. Desuden har de fået hjælp af en kompetent ven og har meldt sig ind i Bygnings Frednings Foreningen. Karin og Erik Brehmer har prøvet at være i både huslejenævnet og boligretten med sager, hvor en lejer var utilfreds. Hver gang har parret fået medhold. Den største udfordring har været et tilstødende pakhus i baggården, som er indrettet til kontorer. Det blev forsøgt lejet ud i et år, og der var mange interesserede, men alle ønskede at købe i stedet for at leje.

– Da vi så endelig besluttede at sælge, blev pakhuset solgt i løbet af en dag til et pænt tocifret millionbeløb, fortæller Karin Brehmer. Men de vil ikke sælge mere fra, for de vil beholde majoriteten i ejendommen. – Det er en fredet ejendom, og vi er så glade for den. Vi vil ikke risikere at skulle diskutere, om der skal vedligeholdes eller ej. Det skal gøres på en bestemt måde, og det vil vi gerne have hånd i hanke med. Helt ærligt, det vil vi bestemme over, siger Karin Brehmer. Nede i kælderbutikken er lejeren glad for de 165 kvadratmeter, som han har lejet siden 1960 og brugt til tøjbutik. I meget gamle dage var der værtshus i kælderen, og det siges, at selveste Tordenskjold drak øl på stedet. Nu våger familien Brehmer over den historiske bygning, og de er ikke i tvivl om, at det er besværet værd.

Sov bare videre - vi kommer ikke ind og forstyrrer.....

Radioaflæsning af el, vand og varme Forbrugsdata registreres trådløst i dataopsamlere - sikkert, hurtigt og kundevenligt. Dataene kan omgående indgå i et korrekt forbrugsregnskab for hver lejlighed.

Klik ind på www.minol.dk - eller ring til os og få mere information på tlf. 47 17 93 66

Det, der tæller. Minol A/S, Niels Olsens Vej 5, 3650 Ølstykke, Tlf. 47 17 93 66, Fax 47 17 93 86, info@minol.dk, www.minol.dk

synspunkt

FORFATTER SKATTEMINISTER KRISTIAN JENSEN (V) FOTO JENS HONORÉ

I de seneste år har skattebetalingen i Danmark været under et stigende pres fra store virksomheder og kapitalfonde, der opkøber danske virksomheder og fjerner betalingen af selskabsskat i Danmark. Modellen er at stoppe mest mulig gæld ned i de danske selskaber, hvilket giver renteudgifter og dermed rentefradrag. En række virksomheder har dermed brugt skattesystemet som et tagselvbord. Indtil nu har vi kunnet se, at omfanget af denne form for skattespekulation har kostet statskassen ca. to mia. kr. om året, og

vores frygt er, at tabet vil stige til ca. 15 mia. kr. om året, hvis vi ikke griber ind. Det er imidlertid ikke muligt at deﬁnere, hvad en kapitalfond er. I stedet kan der sættes en stopper for de metoder, som kapitalfondene har anvendt, og dermed en grænse for, hvor mange renteudgifter selskaberne kan trække fra, inden de skal betale skat. Vores første udspil gav anledning til en storm af protester, bl.a. fra diverse ejendomsselskaber. Vi gik derfor tilbage til „maskinrummet“ for at rette lovforslaget til, sådan at almindelige virksomheder, der f.eks. har brug for lån til at ﬁnansiere ejendomsbyggeri og ejendomskøb, ikke kommer i klemme. Lige før påske indgik regeringen og Dansk Folkeparti så en aftale, hvor indgrebet målrettes, sådan at tag selv-modellen stoppes, og skatten sænkes til glæde for alle de andre virksomheder. Ejendomsselskaberne ville med høringsforslaget primært komme i klemme som følge af nedsættelsen af fradragsværdien for renteudgifter over 10 mio. kr. Denne del er nu fjernet fra lovforslaget. Fjernelsen af nedsættelsen af fradragsværdien lemper indgrebets virkninger over for ejendomsselskaberne betragteligt. Endvidere vil de også kunne have fordel af, at bundgrænsen hæves til 20 mio. kr. Nedsættelsen af fradragsværdien erstattes af en EBIT-model, hvor der gives fuld fradragsret, så længe renteudgifterne maksimalt svarer til 80 procent af indtægterne før renter m.v. Såfremt et ejendomsselskabs renteudgifter m.v. beskæres af denne model, vil de kunne fremføres til senere indkomstår. Lovforslaget skal nu behandles i Folketinget og forhåbentligt vedtages inden sommerferien.

Har du et synspunkt omkring ejendomsbranchen, bringer vi det gerne. Du skal blot sende det til cab@ejendomsforeningen.dk, mrk. Synspunkt.

��

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

Aut. kloakmester

B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88 20



38 71 55 11

nyt om navne

Udnævnelse Henrik Dahl Jeppesen er pr. 1. maj 2007 udnævnt til adm. direktør i det børsnoterede Dan-Ejendomme Holding as og de to datterselskaber Dan-Ejendomme as og Dan-Ejendomsinvestering as. Han har været ansat i Dan-Ejendomme-koncernen, der er en af Danmarks førende ejendomsforvaltere, siden 1998 og har siden 2003 været en del af selskabets direktion. Henrik Dahl Jep-

pesen, der har en baggrund som cand.scient.pol. fra Københavns Universitet, er født i Skagen og bor nu i Nordsjælland sammen med sin familie. Henrik Dahl Jeppesen kunne samtidig fejre sin 40-årsfødselsdag den 2. maj. Redaktionen modtager gerne meddelelser vedrørende nyansættelser i branchen, udnævnelser, runde fødselsdage og lignende. E-mail: ah@ejendomsforeningen.dk, mrk. Nyt om navne.

markedsnoter

Walls bygger 400 ferieboliger ved Adriaterhavet

Utraditionelle ingeniøropgaver med Z-huset

Walls øger sin strategiske satsning på projektudvikling i Østeuropa og har erhvervet 25.000 m2 byggejord i et naturskønt område i det sydlige Montenegro. Det børsnoterede ejendomsudviklingsselskab har desuden option på yderligere 12.200 m2. I alt giver det mulighed for at opføre 400 ferieboliger ved Adriaterhavets Kyst.

Birch & Krogboe får ansvaret for de traditionelt og utraditionelt rådgivende ingeniørarbejder på byggeriet Z-huset på havnen

Det er en 300 kilometer lang og uspoleret kystlinje, blot 200 kilometer fra den italienske østkyst, har vakt selskabets interesse. Walls a/s har erhvervet 49 procent af aktierne i Montenegro DK DOO fra AM Gruppen A/S og har samtidig modtaget en option på at erhverve yderligere 51 procent af aktierne.

i Århus, som er tegnet af Dorte Mandrup Arkitekter. Ved et havneprojekt er der mange spændende udfordringer og spørgsmål, der skal tages stilling til. For ingeniørerne i Birch & Krogboe skal der tages højde for et byggeri baseret på vand og ved vand. Byggeriet omfatter i alt ca. 10.000 kvm boliger.

gæsteekspert

FORFATTER JACOB ALSTRUP LIE

Seniormanager i KPMG Jacob Alstrup Lie forklarer, hvad ændringerne i regeringens skatteindgreb mod kapitalfonde indebærer

Som tidligere omtalt i Huset ønsker regeringen at stramme beskatningen af kapitalfondenes aktiviteter i Danmark samt gøre CFCreglerne effektive. Skatteindgrebet kan også ramme ejendomsselskaberne. Skatteministeriet har den 18. april i Folketinget fremsat et justeret lovforslag. Justeringerne i lovforslaget kommer på baggrund af den kritik, der er fremkommet i forbindelse med den første høringsrunde. I det justerede lovforslag er patentskatteordningen udgået. Dette har ingen betydning for ejendomsselskaberne. Nedsættelse af selskabsskattesatsen. I det justerede lovforslag foreslås selskabsskattesatsen kun nedsat til 25 procent mod oprindeligt

arrangement

22 procent. Ændringen skyldes, at beskæringen af rentefradragsretten også er lempet i forhold til det første forslag. Nedsættelsen foreslås stadig indført med virkning for indkomståret 2007. Beskæring af fradragsret for renteudgifter. I det oprindelige lovforslag kunne nettoﬁnansieringsudgifter i selskaber have en skattemæssig værdi på 22, 12,1 eller 0 procent. Dette princip bortfalder, bl.a. efter kritik fra ejendomsbranchen. I stedet indføres en EBITmodel, jf. nedenfor. Den nye model er baseret på følgende

elementer - Renteloft De fradragsberettigede nettofinansieringsudgifter skal stadig maksimeres på baggrund af et renteloft beregnet som 6,5 procent af visse aktiver. I det justerede lovforslag udvides beregningsgrundlaget til også at omfatte varedebitorer, igangværende arbejder samt 20 procent af anskaffelsessummen for aktier i udenlandske datterselskaber. Ejendomme skal stadig indgå med den skattemæssige værdi. For ejendomsselskaber ses således ikke væsentlige ændringer på dette punkt. - EBIT1-begrænsning I det justerede lovforslag foreslås indført en særlig EBIT-begrænsning i stedet for den begrænsede fradragsret for nettofinansieringsudgifter over grundbeløbet. EBIT-begrænsningen betyder, at den skattepligtige indkomst før rentefradrag (EBIT) højst kan nedbringes med 80 procent som følge af nettofinansieringsudgif-

ved beskæring af nettoﬁnansieringsudgifter anses for beskåret først, samt at beskårne kurstab kan fremføres til modregning i kursgevinster i de tre følgende indkomstår. Denne prioriteringsregel er også en lempelse i forhold til det oprindelige forslag. Stramningen af rentefradragsretten foreslås udskudt til at have virkning fra 1. juli 2007.

ED forum for ejendomsadministration

Ejendomsvurderinger – tilrettelæggelse og førelse af vurderingssager De seneste tiders enorme stigninger i de offentlige ejendomsvurderinger giver anledning til en række spørgsmål om for eksempel de skattemæssige konsekvenser for den enkelte ejer. På det gratis gåhjemmøde vil advokat Kim Pedersen fra Sirius advokater blandt andet fortælle om klagemuligheder vedrørende de nye ejendomsvurderinger. Få yderligere information på www. ejendomsforeningen.dk/kalender.

dato: 29. maj 2007 | kl. 15.00-17.00 | sted: København

ter. EBIT-begrænsningen foretages efter eventuel beskæring ifølge „renteloftet“ jf. ovenfor. Uudnyttede finansieringsudgifter kan fremføres. EBIT-begrænsningen vil kunne få betydning for flere ejendomsselskaber. Der kan altid fradrages nettofinansieringsudgifter på op til 20 mio. kr. årligt i modsætning til 10 mio. kr. oprindeligt (opgjort på sambeskatningsniveau). Skattepligtige udbytter, aktieavancer og -tab kan indregnes i nettofinansieringsudgifterne.

arrangement

Det foreslås i det justerede forslag, at kurstab

Ændring af skattemæssige afskrivninger på bygninger. I det justerede lovforslag foreslås afskrivningssatsen for afskrivningsberettigede ejendomme og installationer stadig nedsat fra 5 procent til 4 procent årligt. Der foreslås således ingen ændringer. Lovforslaget er stadig i en høringsproces, og det forventes, at der kommer ﬂere justeringer inden den endelige vedtagelse.

1 Earnings Before Interest and Taxes

Kursus

Genforhandlingsret i erhvervslejemål – nyhed Formålet med kurset er at give deltagerne kendskab til udlejerens genforhandlingsret i henhold til erhvervslejelovens § 14. Ved lejeaftalens indgåelse forhandles vilkåret om udlejerens genforhandlingsret ofte kun som et spørgsmål om „enten eller”. Kursuslærer: Adjunkt, ph.d. Louise Faber, Aalborg Universitet. Få yderligere information på www.ejendomsforeningen.dk/kalender.

dato: 30. aug. 2007 | kl. 9.30-12.30 | sted: København

��

Diskussioner om skimmelsvampe fylder meget i samfundsdebatten. Og også mere end emnet berettiger til, mener mikrobiolog cand scient Ole Munck. Sammen med overlæge Niels Ebbehøj efterlyser han mere viden og oplysning

Læs mere i sundhedsstyrelsens pjece på www.sst/skimmel og Byg-Erfas erfaringsblad om skimmelsvampe.

FORFATTER CAMILLA BRESEMANN FOTO UDLÅNT AF PROTOX

Skimmelsvampe er blevet en kampzone mellem lejere og udlejere og et yderst kontroversielt emne. Men skimmelsvampe er alle steder, de stammer fra naturen, og lukker du vinduet op, skal de nok blæse indenfor. Derfor bør vi ikke male fanden på væggen, men i stedet forholde os fornuftigt til, hvad vi skal gøre ved dem, mener Ole Munck, der gennem sit ﬁrma, Protox, beskæftiger sig med emnet. Han påpeger, at vi skal ﬁnde en rimelig balance i debatten, for der skal selvfølgelig ikke gro skimmelsvampe i vores hjem. – Men vi kan ikke undgå dem fuldstændigt. Det er Vor Herre, der har skabt dem, og det kan man ikke gøre noget ved. Vi lever i en verden af skimmelsporer, og i august, hvor svampene peaker, kan du måske si 60.000 sporer ud af en kubikmeter udeluft, siger Ole Munck. Lander de lidt uheldigt et fugtigt sted, vil de spire, vokse og forgrene sig. Og de elsker organisk materiale som savsmuldstapet og nullermænd. – Tag altid skimmel alvorligt, kun på den måde undgår vi en overreaktion. Men brug din sunde fornuft, det er ikke ligegyldigt, om de er i tagkonstruktionen eller i selve boligen, mener Ole Munck. Der er ikke dokumentation for, at skimmelsvampe i indeklimaet medfører langtidseffekter. Og der er på trods af mange medicinske, byg-

Fakta Hvad kan skimmelsvamp betyde for din sundhed, hvis du er følsom over for dem? Irriterede øjne, næse og luftveje Hoste og trykken for brystet, specielt hos børn Hæshed Gentagen bihulebetændelse Åndedrætsbesvær Hovedpine Træthed Koncentrationsbesvær Kilde: Bolius

gefaglige og biologiske undersøgelser stadig mange uafklarede forhold om skimmelsvampens virkning på indeklimaet. Der hersker en polariseret holdning blandt sundhedspersonale, og der er ikke enighed om, hvor farlige skimmelsvampene er. – Derfor er det så forbistret svært at forholde sig til. Når ikke engang de, der ved mest, ved nok, er det problematisk. Vi gebærder os rundt i ingenmandsland, og efterlyser mere viden om, hvad der er op og ned, siger Ole Munck. Men en lille gruppe mennesker er allergiske over for dem, og de kan blive rigtig syge. Skimmelsvampe skal tages alvorligt, men skimlerne er ikke nødvendigvis et indeklimaproblem for andre end allergikere, og vi skal forholde os realistisk til dem og bruge vores sunde fornuft. For langt de ﬂeste mennesker er der angivelig kun tale om et æstetisk problem. Der er adskillige årsager til alvorlige skimmelsvampangreb i hjemmet. Det kan blandt andet være oversvømmelse, rørskader og brandslukningsvand. Men også uhensigtsmæssigt byggeri og beboeradfærd. Svampene kan vokse i moderne boliger, der er så tætte, at vanddamp ikke kan slippe ud. Eller er bygget af elementer, der har været våde eller fugtige og dermed giver god grobund for skimmelsvampe. Den anden er beboeradfærd, hvor angreb af skimmelsvampe kan forekomme ved at tørre tøj indenfor, på grund af vanddamp fra madlavning og bad eller nedkøling af rummet, fordi vinduer står åbne længe om vinteren. Men der er skimmelsvampe i små mængder i alle hjem, hævder Ole Munck. Overlæge Niels Ebbehøj fra arbejdsmedicinsk klinik på Bispebjerg Hospital mener, at der er behov for mere oplysning om skimmelsvamp. Han har skrevet et erfaringsblad om emnet til fonden Byg-Erfa. – Skimmelsvampe skal ikke gro i vores hjem. Det er ikke et stort problem, men for dem, det går ud over, er det et stort problem. Der er aldrig grund til panik, men alle parter skal tage det alvorligt, siger Niels Ebbehøj. Mere oplysning skal føre til mere hensigtsmæssig adfærd fra både byggeri, udlejere og beboere.

Socialdemokraterne Lisa Mathiasen og Bjarne Laustsen har fremsat et beslutningsforslag for at forbedre lejernes retsstilling i sager om skimmelsvamp. Men Ejendomsforeningen Danmark er ikke imponeret over teksten i forslaget Beslutningsforslaget hviler på en forudsætning om, at forekomst af skimmelsvamp og lignende altid skyldes bygningsmæssige forhold eller udlejers manglende vedligeholdelse. Det er yderst problematisk, for der er næppe tvivl om, at også lejers brug af lejemålet ofte vil være årsag – eller medvirkende årsag – til forekomsten af skimmelsvamp, skriver juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark Mogens Dürr i sine bemærkninger til beslutningsforslaget. Ejendomsforeningen Danmarks erfaringer fra sine medlemmer tyder i meget høj grad på, at lejernes måde at anvende lejemålet på også har en betydelig indﬂydelse på eventuelle problemer.

Beslutningsforslaget er i retssikkerhedsmæssig henseende særdeles betænkeligt, fordi det vil indebære, at der indføres en pligt for udlejer til at iværksætte foranstaltninger og afholde udgifter alene på grund af en lejers klage til udlejer. Beslutningsforslaget forudsætter overhovedet ikke, at lejeren i et eller andet omfang skal sandsynliggøre, at der rent faktisk er et problem vedrørende anvendelsen af lejemålet – for slet ikke at tale om at lejer skal sandsynliggøre, at udlejer er ansvarlig for problemet. Det er naturligvis helt uacceptabelt og i retsikkerhedsmæssig henseende dybt betænkeligt, mener Mogens Dürr. Det bør naturligvis være således, at der ikke er pligt for udlejerne til at iværksætte udbedringsforanstaltninger, førend det i et

vist omfang – f.eks. ved en huslejenævnssag – er sandsynliggjort, at der er et indeklimaproblem i boligen. Det er Ejendomsforeningen Danmarks erfaring, at der faktisk kun er ganske få sager om skimmelsvamp-problemer i private udlejningsejendomme. Huslejenævnene i hovedstadsområdet har således typisk kun meget få sager. Derfor mener foreningen, at der først og fremmest er behov for i langt højere grad at gøre en indsats for at få konstateret, hvad årsager til eventuelle skimmelsvamp-problemer er. Læs ED's bemærkninger i fuld længde og ﬁnd link til beslutningsforslag B 152 på www.ejendomsforeningen.dk under høringssvar 2007.

Bredbånd, telefoni og tv til boligforeninger

Din leverandør af bredbånd, telefoni og tv Bredbånd fra kr. 49,- pr. måned Telefoni fra kr. 39,- pr. måned

Læs mere på www.aplus.dk. Kontakt os på telefon 69 12 12 10 A+ • Roholmsvej 19 • 2620 Albertslund • www.aplus.dk

Ejendomsmarkedernes nøgletal så som ledighed, leje og afkast er bestemt af beliggenheden. De økonomiske nøgletal er gennemsnitstal. Det betyder, at noget variation er fjernet. Men ikke desto mindre viser tallene stadig lokale variationer.

Set med internationale øjne er der lav tomgang i Danmark, ligesom også lejeniveauet er lavt. Selvom der er regionale variationer i Danmark er de ikke store i forhold til mange andre lande.

Ledige kontorlokaler i procent af skønnet bygningsmasse

1. april 2007

Ændring siden sidste kvartal (procentpoint)

Ændring siden sidste år (procentpoint)

Københavns Kommune

3,1

-0,1

-2,3

Frederiksberg Kommune

5,4

0,5

2,6

Københavns Amt

5,9

1,0

-1,0

Frederiksborg Amt

4,0

0,5

0,1

Roskilde Amt

2,1

0,5

0,3

4,2

0,4

-1,3

Vestsjællands Amt

1,4

-0,1

0,2

Storstrøms Amt

1,0

-0,1

0,0

Bornholms Amt

0,6

-0,5

0,4

Fyns Amt

4,2

0,0

-0,7

Sønderjyllands Amt

2,7

1,4

1,3

Ribe Amt

3,5

-0,3

0,9

Vejle Amt

4,1

0,0

-0,2

Århus Amt

4,2

-0,2

-1,3

Ringkøbing Amt

2,9

-0,1

Viborg Amt

1,1

-0,2

-0,7

Nordjyllands Amt

3,9

-0,3

-2,2

Resten af landet

3,3

0,0

-0,6

Hele landet

3,7

0,2

-1,0

Hovedstadsområdet

Der har været en marginal stigning på 0,2 procentpoint i kontorledigheden for hele landet siden sidste kvartal. Ændringen skyldes hovedsageligt hovedstadsområdet. Ledigheden er her steget med 0,4 procentpoint. Det ser altså ud til, at det markante fald i ledigheden, vi har set igennem de sidste år, nu er stoppet. Det kan være tegn på, at ledigheden nu stabiliserer sig på det lave niveau, men det kan også være det første tegn på den vending i økonomien, som mange gisner om, med lavere vækst og lavere beskæftigelse i årene fremover. I selve Københavns Kommune er kontorledigheden dog faldet en anelse det seneste kvartal. Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken

Den gennemsnitlige markedsleje ultimo 2006 for kontorer i hele Danmark var på 916 kr./m2/år, men spredningen mellem de forskellige geograﬁske områder er stor. I Københavns havneområder er markedslejen knap 1.500 kr., mens den i det øvrige Danmark er nede på godt 600 kr.

Markedsleje for kontorer, 2006

�� København øvrige bydele ��

Kilde: DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks

��

I gennemsnit var det totale afkast for kontorer i Danmark på 16,0 procent i 2006. I alle de geograﬁske segmenter var der pæne afkast. Dog var det højest i det nordlige København og i Københavns havneområder og lavest i de sydlige og vestlige dele af København. Spændet mellem de geograﬁske segmenter var fra 13,1 til 18,7 procent.

Totalt afkast fra kontorer, 2006

��

Kilde: DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks

��

10,0

��

Huslejen for boliger afhænger af såvel boligreguleringen som beliggenheden. Figuren viser gennemsnittet for et antal boliger i de givne områder - der er imidlertid et stort spænd i de reelle huslejer, som ikke kan aflæses af figuren. Boliger udlejet til omkostningsbestemt husleje eller som småejendomme m.v. er af datagrunde ikke med i figuren. Oftest vil den omkostningsbestemte husleje være lavere.

Lejeniveau for boligejendomme, 2006

��

�

� ��

��

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark - Ejendomsstatistikken

��

�� Lejedes værdi

��

�

g ro br oe s vn ha be n Kø

��

�

Moderniserede lejligheder

Markedsleje

sk i m o n o k Ø �� isk m o n o k Ø��

��

„Privat udlejning er den væsentligste boligsektor“. Det er ikke ofte, at man hører eller ser den påstand. Men når man taler om boligsituationen omkring skilsmisser, er det faktisk sandt

isk m o n o k �� Ø

��

FORFATTER ANNE KAAG ANDERSEN

sk i m o n o Øk��

Rigtig mange nyskilte ﬂytter til private udlejningsboliger, der hermed �� løser en vigtig boligsocial opgave. Kirsten Gram-Hanssen og Claus Bech-Danielsen fra Statens Byggeforskningsinstitut og Center for Bolig og Velfærd har undersøgt de praktiske og følelsesmæssige boligproblemer i forbindelse med skilsmisser. Blandt andet har de med registerdata undersøgt ﬂyttemønstre for par, der blev skilt i 2002.

sk konomi

Ø��

��

Ved en skilsmisse flytter mange i første omgang til en midlertidig bolig. Hele 48 procent af dem, som flyttede i forbindelse med skilsmissen i 2002, flyttede igen allerede i løbet af 2003. Herudover flyttede 27 procent af dem, som ikke flyttede i første omgang i løbet af 2003. For dem kan man sige, at den oprindelige bolig på sin vis også var midlertidig – man blev boende, til man fik mulighed for at flytte andetsteds. Ikke overraskende er det i høj grad dem, som i første omgang flytter ind hos forældre eller i allerede eksisterende husstande, der oftest flytter igen.

27 års erfaring i rådgivning med

BYGNINGSBYFORNYELSE

Boligtype der ﬂyttes til i forbindelse med en familieopløsning Procent Almen

20,7

Privat udlejning

36,4

Ejerlejlighed

6,2

Ejerbolig enfamiliehus

21,8

Andre boligtyper

7,7

Andelsbolig

7,1

Total

100

Kilde til tabel og ﬁgur: Kirsten Gram-Hanssen og Anna Laurentzius: Flytninger ved opløsning af parforhold, 2007

ERHVERVSMÆGLERNE Boligudlejningsejendom København V

Tilstandsrapporter Drift og vedligehold Projektering og tilsyn Tagboliger Bygningskonstruktioner

Bygningsrenovering

��

�� 28

Lundsgaard Johansen ....

Altaner og tagterasser

Sag 7484. På sidegade til Vesterbrogade, udbydes mindre boligudlejningsejendom til salg. Fremstår med facade i rå mur mod gaden, dog med pudset underfacade. Sadeltagkontruktion, pålagt skifer. Vinduer er udskiftet til termovinduer. Fjernvarme. Indeholder 10 stk. 2-3 vær. lejligheder på 79 kvm., bortset fra 2 lejligheder på 66 kvm. 1 blandet lejemål i stueetagen. Alle beboelseslejligheder er indrettet med badeværelser. Ejendommen har været underlagt sanering for ca. 20 år siden. Årlig lejeindtægt kr. 535.428. Yderligere oplysninger: .....

Tekniske installationer

Stats.aut. ejendomsmæglere og valuarer MDE Toldbodgade 55,1253 København K Tlf. 33 14 16 11 Fax 33 32 20 42 E-mail: lj@lundsgaard-johansen.dk www: lundsgaard-johansen.dk

Over 35 procent af dem som flytter – uanset om det er midlertidigt eller permanent – flytter til privat udlejning. I og med at andelen af private udlejningsboliger udgør mindre end 20 procent af de eksisterende boliger, er det altså en kraftig overrepræsentation. Tallet falder dog fint i tråd med tidligere undersøgelser, der har vist, at private udlejningsboliger stod for en tilsvarende andel af samtlige flytninger. Der er altså en højere boligomsætning i disse boliger end i andre boligtyper.

marked, hvis man ikke i forvejen har en ejerbolig. Det koster normalt ikke flere penge at flytte i almen bolig end i privat udlejningsbolig, men til gengæld kan der være andre barrierer: Der kan være ventelister og generel ukendskab til, hvordan man får fat i en almen bolig. Andelsboliger er ofte også svært tilgængelige – mere eller mindre officielle ventelister, udgifter til andele osv.

Uanset hvilken type bolig man flytter fra, er de private udlejningsboliger det mest typiske valg for dem, som flytter i forbindelse med en skilsmisse. En undtagelse er dem, der inden skilsmissen bor i almen bolig. Her flytter over 50 procent til en anden almen bolig, men også mange flytter til en privat udlejningsbolig. Figuren illustrerer hvilken type bolig man flytter til – alt efter hvilken bolig man bor i inden skilsmissen. I figuren er kun medtaget dem, som er enlige på den nye adresse – de som bor hos forældre eller indgår i andre blandede husstande, er udeladt.

Gammel og ny ejerform for de personer, der ﬂytter til en ny adresse som enlige

��

Tallene understreger, at de private udlejningsboliger udfylder en vigtig rolle på boligmarkedet. Barriererne ved at ﬂytte ind i en privat udlejningsbolig er simpelthen mindre end barriererne i de øvrige boligtyper. Transaktionsomkostningerne er høje ved ejerboliger, ligesom det kan være svært at komme ind på det

��

Ny Kongensgade 15 1472 København K

MAN-TORS 10-15.30 · FRE 10-14.30 · GRATIS ADGANG

Telefon 82 32 23 00 www.projektgalleri.dk

OBS: Projektgalleri Bedre Boliger kan være lukket grundet arrangementer. Ring og tjek hvis du planlægger et besøg!

Kvorning

Projektgalleri Bedre Boliger giver et spændende indblik i GI’s innovative boligudviklingsprojekter. På udstillingen kan du se ﬁlm, genstande og plancher fra en vifte af spændende projekter.

landsmøde 2007

Formanden så tilbage på året, der gik – Ejendomserhvervet er et stort og vigtigt erhverv i den danske samfundsøkonomi, og vi er også store bidragydere som skattebetalere til den offentlige husholdning, indledte formand John R. Frederiksen sin tale til årets landsmøde, som blev holdt i Ingeniørforeningens lokaler langs vandet ved Kalvebod Brygge i København. Han guidede de fremmødte gennem årets

store begivenheder – og overraskelser – for parterne i ejendomsbranchen. Regeringens skatteindgreb mod kapitalfonde, skattemæssig succession i forbindelse med arv, regeringens lovforslag om privat ﬁnansierede parkeringspladser som basis for kommunale parkeringsindtægter. Han nåede også rundt om skattetransparens, miljøet, debatten om skimmelsvamp og lejelovgivningen.

– Det er et område, ingen ledende politiker vil røre, medmindre lejer- og udlejer-organisationer er enige om et forslag, konstaterede han fra talerstolen. Til sidst kunne han berette om en ﬂot fremgang på de indre linjer i Ejendomsforeningen Danmark, og han takkede sekretariatet og hovedbestyrelsen.

FOTO JAN SOMMER

Nyt navn nedstemt Der var lagt op til en navneændring af Administratorsektionen i Ejendomsforeningen Danmark, fordi bestyrelsen ikke ﬁnder det oprindelige navn fyldestgørende nok. I dag rummer administration af en ejendom mange facetter, og det skal afspejle sig i navnet.

Det nye navn skulle være Administrations-, drifts- og udviklingssektionen, men det blev nedstemt af de fremmødte ved landsmødet med stemmerne 38 - 31. Formanden for Administratorsektionen, Sven Westergaard, er ked af, at det har været så svært at ﬁnde et godt navn.

Nye bestyrelsesmedlemmer i Ejendomsforeningen Danmark Det blev til en nærmest tårevædet afsked, da det mangeårige bestyrelsesmedlem Niels Arthur Andersen måtte forlade Ejersektionen, fordi han faldt for aldersgrænsen. – Du har været i branchen altid. En mand med mange og markante meninger. Tusind tak for dit hjerteblod, sagde formanden John R. Frederiksen i en afskedstale. Niels Arthur Andersen kvitterede med en bevæget tale, hvor han takkede for de mange år i bestyrelsen.

– For 25 år siden var jeg med til at beslutte, at de der sure og cigarrygende typer skulle ud, og derfor lavede vi en aldersgrænse. Det er jo vemodigt at stå her og takke af i dag. Det har været fantastisk spændende, og tak skal I have for mange års samarbejde, lød det fra Niels Arthur Andersen. Ejendomsforeningen Danmark måtte også sige farvel til bestyrelsesmedlemmerne Hans Henrik Ditlev, Birger Grubbe og Elsebeth Due Kjeldsen.

– Jeg har det ﬁnt med afstemningen. Flertallet har talt, de ønsker ikke det foreslåede navn og det tager jeg til efterretning. Men jeg er ked af, at vi ikke har kunnet ﬁnde et bedre navn, der matcher det engelske „property manager“, sagde Sven Westergaard efterfølgende.

De nyvalgte er Ejersektionen Ejendomsmægler Leif Olsen, Ejendomsmægler Leif Olsen A/S, København. Advokat Karen-Marie Hovmøller, Adv.fa. Hovmøller/Lysholt/Thorup, Aalborg. Advokat Kenneth Søndergaard, Hovedstadens Ejendomsadministration ApS, Hørsholm.

Administratorsektionen Advokat Per Hansen, hansen|sønderby & co, Randers.

LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE

��

VI KENDER BYEN - BYEN KENDER OS ��

��

�

��

� � � �

��

www.LL.dk LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA & LYKKE LA COUR & LYKKE Specialister i formidling af mindre ogCOUR mellemstore LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE kontor-, butiksindustriejendomme. LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE og LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE os for en uforpligtende vurdering på:LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR Kontakt & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE • LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE Nørre • 1358 København Telefon 33 30LA10 50 •& Fax 33LA30COUR 10 49 • e-mail post@lacourlykke.dk www.LL.dk LA COUR & LYKKE Voldgade LA COUR &19 LYKKE LA COUR & LYKKE K LA•COUR & LYKKE COUR LYKKE & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & •LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE LA COUR & LYKKE

33 30 10 50

LA COUR & LYKKE Grundlagt 1959

nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Ejerforeninger skal tænke over fordelingstallet ved salg, for det kan få betydning for omkostningsfordeling FORFATTER SUSANNE RENDTORFF FOTO JAN SOMMER

Fordelingstal fastsættes. Efter ejerlejlighedslovens § 2 har ejeren af en ejerlejlighed sammen med andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, er lejlighederne ligestillede. Det er ejerforholdet og rettighederne, herunder stemmeretten til de fælles bestanddele, der fastslås med fordelingstallet. Herudover har fordelingstallet den betydning, at de fælles udgifter efter EJLL § 6 stk. 1 udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i § 2 styk 1 nævnte forhold. Det vil sige efter fordelingstal, hvis der er fastsat fordelingstal. Der kan ikke fortages ændringer af fordelingstallet, når og hvis dette medfører, at det indbyrdes forhold mellem ejerlejlighedsejerne forrykkes. Er der tinglyst en individuel vedtægt, er det dog muligt, at denne

Microsoft® C5 Danmarks mest solgte økonomisystem med mere end 70.000 virksomheder Nu med komplet integreret

EJENDOMSADMINISTRATION administration - drift - vedligeholdelse LMN Ejendom er en integreret brancheløsning i Microsoft® C5, som giver mulighed for at håndtere hele ejendomsadministrationen fra oprettelse af lejekontrakter for alle typer lejemål, opkrævning af depositum, forudbetalt husleje, den periodiske opkrævning af leje, håndtering af de løbende omkostninger på ejendommen, til lejer fraﬂytter og der laves ﬂytteafregning. Desuden automatisk håndtering af varslinger m.m. Kort sagt er det opbygget så det letter hverdagen mest muligt.

Modulet LMN Ejendom er udviklet af LM Netcon Læs mere på www.Lmnetcon.dk eller kontakt os på 70 22 06 30 eller ejendom@Lmnetcon.dk

Susanne Rendtorff, sekretariatschef i Ejerlejlighedernes Landsforening

foreskriver, at fordelingstallet kan ændres med kvalificeret flertal eller evt. ved voldgift. Fordelingstallet eller omkostningsfordelingen kan ikke ændres ved beslutning af fællesskabet. En sådan ændring forudsætter den eller de berettigedes tilsagn. Indeholder vedtægterne direkte hjemmel hertil, kan det ske med det i vedtægterne foreskrevne flertal. Vedtægterne indeholder dog sjældent en sådan hjemmel. Fordelingstallet vil oftest være fastsat ud fra m2 tal, men det behøver ikke at være tilfældet. Der kan udmærket være lagt vægt på andre hensyn, da fordelingstallene blev fastsat. Fordelingstallet er en del af de vilkår, der er købt på, og det kan betyde bristede forudsætninger for nogle ejere i relation til ejerskab og omkostningsfordeling. En ændring af fordelingstallet forudsætter derfor enighed eller i alt fald samtykke fra de ejere, der kan tænkes at blive berørt i negativ retning af en ændring af tallene. Undtagelser. Ved nedrivning af en lejlighed eller lignende, hvor en lejlighed udgår af fællesskabet, må der selvfølgelig ske en justering af fordelingstallet, således at lejlighedens andel fragår. Køber ejerforeningen omvendt en lejlighed for at bruge den som viceværtlejlighed eller til andre fælles formål, vil fordelingstallet ikke skulle ændres, men lejlighedernes andel vil udgå i tæller og nævner, når udgifterne fordeles mellem ejerforeningens medlemmer. Sker der en ændring af en lejlighed i form af udvidelse eller tilbygning, hvad enten der er tale om inddragelse af fællesareal eller en bygningsudvidelse, vil der i praksis ske en forøgelse af fordelingstallet for den ændrede lejlighed – men ikke én ændring af det indbyrdes forhold af de bestående lejligheders fordelingstal. Ejerforeningen vil i praksis, i forbindelse med at tilladelse gives, eller at overdragelse sker, betinge sig, at der sker en forøgelse af fordelingstallet for den ændrede eller nye ejerlejlighed. Det siges generelt, at ændring af fordelingstal forudsætter enighed, men hvis de lejligheder, det berører i negativ retning, giver deres tilsagn, er det i praksis tilstrækkeligt. På det grundlag kan der udfærdiges en deklaration om forøgede udgifter på den pågældende lejlighed. Kravet om enstemmighed fastholdes generelt, dels på grund af et forudsætningssynspunkt, dels fordi en ændring af fordelingstallet også kan indebære en forrykkelse af stemmeretten. Når tilladelsen først er givet, er det for sent. Dette gælder også ved de udnyttelser eller tilbygninger, der nu sker på de gamle tørrelofter. Der gælder nok en formodning for, at der skal tillægges lejligheden et fordelingstal, beregnet som de oprindelige lejligheder. Men ejerforeningen bør betinge sig det allerede ved salget, fordi der normalt ikke kan ske ændringer af fordelingstallet. Det kan der så heller ikke, hvis den berørte eller nye ejer ikke er indforstået.

internationale nyheder

FORFATTER ROLF NORSTRAND

De europæiske ejendomsejere, der samarbejder i European Property Federation, støtter alle fornuftige energibesparelser og initiativer til at bevare og udvikle miljøet. Men man arbejder også for, at EU´s direktiver på området ikke bliver unødig bureaukratiske eller stiller urimelige krav til ejendomssektoren

Menneskeskabte klimaforandringer, højere energipriser og manglende forsyningssikkerhed for bestående energikilder øger kravene til det byggede miljø. EU har i en årrække haft fokus på, at ca. 40 procent af det samlede energiforbrug finder sted i ejendomssektoren. På det seneste har ønsket om at begrænse byggeriets miljøbelastning og om at begrænse forbruget af fossile brændstoffer til opvarmning og nedkøling af huse været stigende på den politiske dagsorden i EU. Det første større EU-initiativ på området var „Energy Performance of Buildings Directive“, der blandt andet stiller krav om, at bygninger over 1.000 kvadratmeter efter gennemgribende renoveringer skal opfylde de strengere energikrav, der gælder for nye bygninger. Direktivet kræver også, at alle lande i EU efter dansk forbillede skal have energimærkning af bygninger. Implementeringen af energimærkerne skulle være færdig senest 1. januar 2007, men der viste sig bureaukratiske problemer i de fleste lande, så implementeringen er nu blevet forsinket med 1-2 år. EU-Kommissionen forbereder nu en opstramning af dette direktiv, hvor man vil skærpe kravene til, hvilke ældre bygninger der skal opfylde energikravene til nye bygninger. Det overvejes således at sænke grænsen til under 1.000 kvadratmeter og at lade kravet gælde ved alle renoveringer. Hvis det krav gennemføres, vil det blive meget dyrt for ejendomssektoren. De negative erfaringer med implementeringen af det gamle direktiv gør imidlertid, at kommissionen er interesseret i en dialog med ejendomssektorens repræsentanter. Så der er håb om, at sagen ikke ender så truende, som den nu tegner sig. De europæiske politikere har også ved flere lejligheder diskuteret mål for de enkelte landes energibesparelser. Formuleringen af disse mål synes at blive strammere og strammere med tiden. Det har været en tilbagevendende diskussion, om målene skal være vejledende eller bindende. Og det har været en tilbagevendende diskussion, om de procentvis besparelseskrav skal være de samme i Norden, hvor man allerede har gennemført store energibesparelser, som i lande, hvor der er et

meget større potentiale for energibesparelser. Indtil nu har målene været vejledende, og landene har kunnet medregne „gamle“ energibesparelser. Der er endvidere iværksat analyser med henblik på at udvide EU´s ordning med energimærker af ejendomme til en ordning med en omfattende miljømærkning af ejendomme. Der er nedsat en arbejdsgruppe, der skal vurdere, hvordan man i praksis kan beregne de enkelte bygningers livscyklus-omkostninger, bygningernes virkning på sundhed og velvære, bygningernes virkning på klimaændringerne og bygningernes bidrag til forurening af jord og vand. European Property Federation har fået en plads i arbejdsgruppen. Hvis dette initiativ gennemføres, vil det utvivlsomt blive meget dyrt for ejendomssektoren. En bæredygtig udvikling af ejendomssektoren har også påkaldt sig en betydelig europæisk interesse. Interessen har dog endnu ikke givet sig udslag i et EU-direktiv, men EU følger nøje det initiativ, der gennemføres af en række store virksomheder i „World Business Counsil for Sustainable Development“ i deres projekt for energieffektivt byggeri. Visionen for dette projekt er at ændre byggeriet således, at bygningerne i 2050 har minimal indvirkning på miljøet og ikke er netto-forbrugere af energi. EU-Kommissionen har endvidere iværksat et arbejde med henblik på et direktiv om bære-

dygtig byplanlægning og transportsystemer. Dette er blevet yderligere aktualiseret af, at parlamentet har bedt kommissionen fremlægge et forslag om bæredygtig byplanlægning og transportsystemer for alle europæiske byer med mere end 100.000 indbyggere og fremlægge et forslag om mål for krav til grønne arealer i alle nye byområder. Det ser dog for indeværende ud til, at kommissionen vil vende det døve øre til parlamentets ønsker. Endelig har EU-Kommissionen gennem lang tid arbejdet med et udkast til et direktiv til jordbeskyttelse. Man ville med dette direktiv gøre det obligatorisk for både ejendomsejere og potentielle ejendomskøbere at foretage jordbundsundersøgelser med henblik på eventuel forurening af grunden. Det lader imidlertid til, at dette initiativ er løbet ind i politiske vanskeligheder, da meget få af EU-landenes ministre ser noget behov for et EU-direktiv på dette område. Der tegner sig altså et meget broget billede omkring energibesparelser og miljøhensyn i EU. Ejendomsforeningen Danmark følger udviklingen gennem vor europæiske interesseorganisation, European Property Federation. Vi er her enige om at støtte alle fornuftige energibesparelser og initiativer til at bevare og udvikle miljøet. Men vi arbejder også for, at EU´s direktiver på området ikke bliver unødigt bureaukratiske eller stiller urimelige krav til ejendomssektoren.

PROPERTY MANAGER Vores kunde Teesland iOG er i rivende udvikling og konstant vækst og har behov for endnu en property manager til at indgå i et dynamisk team i Danmark på 26 personer, heraf 10 personer i asset / property management gruppen. ARBEJDSOPGAVER: • Styring af rådgivere og entreprenører ved større opgaver • Bistand ved lejeaftaler og fraﬂytningsopgørelser • Mindre indretningsprojekter • Indgå aftaler ved driftsopgaver, entrepriser og rådgivning • Tilstandsvurderinger af erhvervsejendomme • Styring af entrepriser ved vedligeholdelsesarbejder • Deltage i budgetlægning og løbende rapportering KVALIFIKATIONER: Du er sikkert uddannet bygningsingeniør, bygningskonstruktør eller har en anden teknisk baggrund med min. 3-5 års erfaring, gerne inden for drift og vedligeholdelse af en større ejendomsportefølje. Du må gerne være stærk på installationssiden og have erfaringer med tilstandsvurderinger af erhvervsejendomme. Du har en god byggeteknisk faglig indsigt, evt. med en håndværksmæssig baggrund eks. vvs.

Du har et godt kendskab til MS Office, behersker engelsk mundtligt og skriftligt. Du har et stort overblik – også når det koger, og er i besiddelse af et godt købmandskab. Samarbejdsevner og fleksibilitet vil hjælpe dig med at få succes i jobbet, da du er i kontakt med mange mennesker både internt og eksternt. DU KAN FORVENTE EN HVERDAG: Hvor du får et stort ansvar og mange selvstændige opgaver, og bliver en del af et mindre teknisk team i en virksomhed i vækst – pt. 20 medarbejdere i Danmark. Arbejdsmiljøet er præget af en god, uformel omgangstone og sund humor – samt et højt tempo. Vi bor på Islands Brygge i lyse, moderne lokaler med udsigt over havnen, vi tilbyder gode ansættelsesvilkår samt udviklingsmuligheder i jobbet. Aflønning efter kvalifikationer, pension og kørsel i egen bil, som afregnes efter statens takster. HENVENDELSE: Vi ved, du lever i en travl hverdag, så ring til Iris Ytting på 38100920 for en uforpligtende snak om stillingen – eller send blot din ansøgning med CV til mi@yttingconsult.dk

Teesland iOG Denmark A/S beskæftiger sig udelukkende med Fund og Asset Management af ejendomsfonde for danske og udenlandske pensionskasser og institutionelle investorer. Vi er et datterselskab af det engelske Teesland plc. Værdien af ejendomme under administration udgør ca. 22 mia. kr. Gruppen beskæftiger ca. 200 personer med hovedkontor i London.

ASSET MANAGER Vores kunde Teesland iOG er i rivende udvikling og konstant vækst og har behov for endnu en asset manager/porteføljemanager til at indgå i et dynamisk team i Danmark på 26 personer, heraf 10 personer i asset management gruppen. JOBBET: Du kommer til at arbejde i City med ejendomsadministration for erhvervsejendomme med ejendomme over hele landet. Du har ansvar for en større portefølje af erhvervsejendomme med kontakt til lejere, herunder forhandling af kontrakter, budgettering og rapportering. I samarbejde med vores teknikere og udlejningsafdeling er du involveret i renoveringsog indretningsprojekter, ligesom du har kontakt til advokater, ejendomsmæglere og andre eksterne samarbejdspartnere. KVALIFIKATIONER: Du har arbejdet inden for ejendomsbranchen eller har en relevant uddannelse som ex. AD administrator eller HD. Det er en fordel, at du har nogle års

erfaring inden for feltet, er analytisk og administrativ, samt behersker engelsk i skrift og tale. Du er bekendt med relevante regler og lovgivning inden for området, har kørekort og egen bil. Som person er du forandringsvillig og holder hovedet koldt, når det går stærkt. Du har humor, er loyal og god til at samarbejde på tværs i organisationen. DU TILBYDES: Et job i lyse, venlige omgivelser, moderne værktøjer og et dynamisk arbejdsklima. Du bliver en del af et topengageret team med fokus på medarbejderne, og din indsats vil blive værdsat. Har du mulighed for at starte hurtigt vil det være velkomment, men vi venter naturligvis på den rette. Attraktiv lønpakke med pension og diverse personalegoder. HENVENDELSE: Ønsker du yderligere information kan du ringe til Iris Ytting på telefon 38100920. Ser du dette job som din næste udfordring så send hurtigt din ansøgning med CV til mi@yttingconsult.dk.

Kontoret i København, hvor vi i dag er 26 medarbejdere, er nordisk hovedkvarter. Vi ekspanderer kraftigt i Norden, har åbnet ﬂere kontorer i Sverige og planlægger at opstarte kontorer i Norge og Finland i første halvår af 2007. Læs mere på www.teeslandiog.dk

��

ID NR. 42055 Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 1358 København K

Afsender Postbox 777 7000 Fredericia

��

Maskinel Magasinpost

��