Erhvervsmagasinet huset | nr. 3 | april 2012
huset
59 % af kontrakterne for kontorejendomme var nettolejekontrakter i 2010
TEMA
Danske ejendomme som investering >> side 8-15
Mød et medlem
It-konsulenten, der blev administrator
FOTO JESPER BLÆSILD
>> side 22
Reportage
Regler for energimærkning strammes >> side 28 1
Skift til en sikkerhedsdør fra Daloc, hvis du vil føle dig virkelig tryg.
Mange mennesker tror, at de er bedre beskyttet, hvis de udskifter låsen. Men faktisk handler sikkerhed om døren. Med en sikkerhedsdør fra Daloc kan du trygt slappe af. Ikke nok med, at den ser ud og fungerer fuldstændig som en almindelig entredør, det er også det ultimative forsvar mod indbrudstyve. Få den mest elegante og avancerede sikkerhedsdør, der findes, fra Skandinaviens førende producent. Læs mere på daloc.com
Sikkerhedsdøre
nr. 3, april 2012
huset
28
Huset var til orienteringsmøde i Fællesforeningen af Grundejerforeninger.
4
Leder Efter ringen – tid til løsninger
22
Mød et medlem It-konsulenten, der blev administrator
6
Markedsnoter
24
TEMA: DANSKE EJENDOMME SOM INVESTERING 8 Blikket er vendt mod det danske marked
Økonomisk artikel Hvor nøjagtige var forventningerne?
26
Kend din boligpolitiker 10 spørgsmål til Meta Fuglsang (SF)
12
Nordmænd er her for det lange træk
28
Reportage Regler for energimærkning strammes
14
- Det er nu, Danmark har chancen for at komme på verdenskortet
32
Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening Udgiftsfordeling
34
Markedsnoter
36
Sagt i pressen
De udenlandske investorer tiltrækkes af Danmarks lave realkreditrente og relativt stabile økonomi. Norske KLP Ejendomme foretog en af de største ejendomshandler i Danmark i 2011.
Administrerende direktør Jesper Damborg fra Saxo Properties mener, at de udenlandske investorer vil være med til at professionalisere det danske marked.
16
Nøgletal for ejendomsmarkedet Flere nettolejekontrakter og stigende leje
18
Indblik Ny standard sætter fokus på indeklimaet
20
Reportage Indekskonference 2012
22
De danske investeringsejendo d mm me opnå nå åed e e et tota to t lt afkast på 4,7 procent i 2011. IPD D Dan ansk an skk Ejen Ej endo en d msindeks 2011 blev offentliggjorrt ti till år årets inde deks kssko k nference.
22
Diirektørr i Adm D Dir dmin nis i tr t ationshuset A/S Ra asmuss Juul Ju u -Nyh ul holm m ha ar bå åde været emb bedsm sm mand og itt kon nsulen ent, ind den han kasted de sig ud i ad dminisst stra ationsb onsb bra r nchen.
Erhvervsmagasinet Huset, 44. årgang, nr. 3, april 2012. Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, ejendomsforeningen.dk. Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen. Redaktion Kommunikationskonsulent Anne Louise Frandsen. Layout Anita T. Damkier Hansen. Annoncesalg DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement Egon Petersen, telefon: 33 12 03 30. Tryk Datagraf A/S. Huset bliver trykt på svanemærket papir og er en CO2- neutral produktion. Medlem af Danske Specialmedier. ISSN 0109-1034. Næste nummer udkommer den 14. maj og har temaet „Ejendomsadministratorernes udfordringer“. Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde samt dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder og andre illustrationer samt annoncer er ikke tilladt.
leder
formanden har ordet
Efter ringen – tid til løsninger Betalingsringen om København er droppet, og en kommission er for nylig blevet nedsat. Nu er det tid til at finde langtidsholdbare løsninger på hovedstadens trafikale trængsel ringen ville koste den enkelte i ekstra udgifter hver måned.
BORGERNE SAGDE NEJ TAK Den liberale tænketank CEPOS har fået foretaget en meningsmåling om borgernes holdninger til betalingsringen. Hele 74 procent af dem, der flere gange om ugen skulle passere betalingsringen, mener, at det er en dårlig idé at indføre en betalingsring om København.
FOTO LIZETTE KABRÉ
Meningsmålingen viste ikke overraskende, at Region Hovedstadens borgere er de største modstandere af betalingsringen. Her mener 58 procent, at betalingsringen er en dårlig idé. Omvendt er flertallet i Region Midtjylland og Region Nordjylland mere positive over for en betalingsring om København, da kun 46 procent mener, at betalingsringen er en dårlig idé. Men regeringens forslag havde ikke en tilstrækkelig opbakning i befolkningen, og formentlig derfor faldt det. For eller imod betalingsringen? I det første par måneder af 2012 har debatten raset. Måske et udtryk for, at præmisserne for ringen langtfra var på plads. For alle alternativer var ikke overvejet, inden regeringen valgte at gøre ringen til en central del af dens fundament for derefter at droppe den igen.
INGEN RING OM KØBENHAVN Betalingsringen var en del af skatteudspillet Fair forandring, og den skulle bidrage til at øge statens skatteprovenu. Siden hen blev betalingsringen også en del af regeringsgrundlaget. Men forberedelsen af ringen var tilsyneladende ikke god nok. Regeringen undervurderede, at ringen hurtigt ville blive en folkesag, da konsekvenserne for den enkelte borger var let at gøre op. Man kunne hurtigt foretage et lille regnestykke og komme frem til, hvor meget 4
en samlet strategi for at fremme mobiliteten og reducere trængslen i hovedstadsområdet, hvilket lyder fornuftigt, hvis det altså ikke blot er en syltekrukke. Hvis kommissionen får arbejdsfred, så burde den kunne åbne op for, at vi får skabt det nødvendige og fælles overblik over brugbare løsningsmodeller. Målet er, at kommissionen skal udarbejde grundlaget for en samlet strategi for at fremme mobilitet og reducere trængslen i hovedstadsområdet. Kommissionen skal senest i januar 2013 fremsætte de første konkrete forslag og skal i august 2013 fremlægge en samlet strategi. Nogle eksperter taler om, at der bør etableres en havnetunnel i København, andre taler om, at der er et stort investeringsbehov på vejområdet og måske også, at der er behov for en etapevis etablering af en Ring 5 i hovedstadsområdet. Det skal kommissionen nu have ro til at se på og derefter komme med sine forslag.
Man er nødt til også at se på trængselsproblemerne med samfundsøkonomiske briller. Vi ved, at vi i de kommende år skal øge væksten ved blandt andet at få folk til at arbejde mere. Borgernes modvilje mod betalingsringen og den ekstra udgift, de ville få med ringens indførelse, ville nemt kunne lægge en dæmper på viljen til at arbejde mere og på tværs af „grænserne“ – ganske som når indkomstskatten forhøjes og reducerer incitamentet.
Lad os så blot håbe, at det bliver en kommission, der bliver bemandet med medlemmer med en praktisk og realistisk tilgang til tingene. Der skal findes nogle langtidsholdbare løsninger. Og et af udgangspunkterne er nu engang, at bilerne er kommet for at blive. Nu skal vi blot have dem rundt på den mest effektive måde.
SKYGGET FOR REELLE PROBLEMER
John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark
Den seneste tids diskussion om betalingsringen har efter min mening alt for længe skygget for de reelle problemer, der kræver nogle gennemtænkte løsninger på den trafikale trængsel i hovedstaden. Nu nedsætter regeringen en trængselskommission, som skal udarbejde grundlaget for
UNIK BOLIG 4 – DEN KOMPLETTE LØSNING
OGSÅ MED ELEKTRONISK FLYTTESYN FLYTTESYN PÅ IPAD, ANDRE TABLETS ELLER PC – integreret med forretningsgange i Unik Bolig 4
OPENING.DK . 12570
• Bedre service • Effektivisering • Overholdelse af frister • Overblik over flyttesager
Scan koden* og læs mere! *Anvendelse af 2D mobilkoder og sms sker til alm. sms- og datatakst og betales via mobilregningen.
Kontakt os for et uforpligtende møde Tlf. 7642 1100 eller på mail unik@unik.dk
UNIK SYSTEM DESIGN · 7642 1100 · VEJLE · KØBENHAVN · UNIK.DK · UNIK@UNIK.DK
markedsnoter
Ny juridisk konsulent Ejendomsforeningen Danmark har füet ny juridisk konsulent. Peter Vetlov er cand.jur. og advokat. Han har erfaring med büde erhvervslejeret og boliglejeret. Medlemmer af foreningen vil blandt andet kunne møde Peter Vetlov i den juridiske rüdgivning.
Gühjemmøde
32 T]`c[ T]` SXS\R][aÂY]\][W
Internationale boligmarkeder Torsdag den 12. april kl. 15.30-17.00 i Ejendomsforeningen Danmarks lokaler i København. Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen fra Nykredit Markets fortÌller om de nordiske lande og giver et europÌisk perspektiv. ErhvervsmÌgler Tom Petersen, indehaver af Tom Petersen Immobilien, og direktør Doris Wittlinger fra StÜbenWittlinger sÌtter fokus pü det tyske marked. Det er gratis at deltage, men tilmelding er nødvendig. Tilmeld dig pü ejendomsforeningen.dk/boligmarked.
www.ista.dk
7660
Trüdløs – sü sparer du penge pü installation og drift! istas mülere er Ìgte trüdløse. De krÌver nemlig hverken tilslutning af 220 V eller telefonstik. Systemet kører pü batteri og til vores system via mobilnettet.
Kontakt ista pĂĽ 77 32 33 00 og fĂĽ et uforpligtende tilbud pĂĽ ĂŚgte
do doprimoŽ dop op primoŽ lll radio ttrüdløs rüd üdløs va vvarmemüler
FÅ EN BOXER-AFTALE I DIN FORENING
SÅ ER DER VALGFRIHED TIL ALLE HUSSTANDE
Boxer-foreningsaftale betyder: Ha^e [dg W©ka d\ WZhk¨g bZY [dgZc^c\Zch ik"a©hc^c\ 9^\^iVai ik"h^\cVa ]Zai Zc`Zai
=kZg ]jhhiVcY k¨a\Zg hZak! ]k^a`Z ik" eV``Zg ZaaZg `VcVaZg YZ k^a hZ d\ WZiVaZ [dg 6iigV`i^kZ [dgZc^c\heg^hZg
¢ch`Zg Yj Vi ]©gZ bZgZ db bja^\]ZYZgcZ [dg Vi [ 7dmZg ^ Y^c [dgZc^c\ h `dciV`i dh Telefon: 70 333 321 Email: antenneforening@boxertv.dk
BOXERTV.DK/FORENINGER 7
TEMA
danske ejendomme som investering
Blikket er vendt mod det danske marked De udenlandske investorer er på udkig efter danske ejendomme. Danmarks lave realkreditrente og relativt stabile økonomi trækker. Den danske handelsaktivitet halter dog stadig FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO JESPER BLÆSILD Danmark oplevede for første gang at have flere handler med udenlandske investorer end danske i 2011. Af de fem største ejendomshandler, der blev gjort i årets løb, gik kun et af salgene til en dansk køber. FN Byen på Marmormolen i København blev i december købt af ATP Ejendomme og Pension Danmark Ejendomme. Men Illum på Købmagergade i København blev solgt til den europæiske fond MGPA, den svenske ejendomsfond Niam købte en portefølje på over 600 ejerlejligheder i københavnsområdet, det norskejede KLP Ejendomme købte TDC-komplekset i Københavns Sydhavn, og det svenske investeringsselskab Fastighets AB Balder overtog beboelseskomplekset Østerfælled Torv på Østerbro i København. Andre spillere på det danske investeringsmarked i 2011 var tyske PATRIZIA Immobilien, der købte et ejendomskompleks på Frederiksberg i København, svenske Briggen, der investerede i kontor- og lagerejendomme på Vestegnen i storkøbenhavn, og svenske Norrporten, der i efteråret købte HSH Nordbanks tidligere hovedsæde på Kalvebod Brygge i København. – Vi har de seneste 18 måneder fået et stigende antal henvendelser fra udenlandske investorer. I 2009 var der nærmest ingen her. Men interessen begynder at komme, og pengene er derude til ejendomsinvesteringer. Vores analyser viser en forventning til, at der vil ske handler i Europa for 103 mia. euro i 8
2012, siger direktør og partner Henrik Lyngskjold fra erhvervsmægleren DTZ Egeskov & Lindquist A/S.
PLADS TIL UDLÆNDINGENE Hos erhvervsejendomsrådgiverne Sadolin & Albæk melder man også om stigende interesse fra udlandet. – Inden for de seneste 12 måneder er de udenlandske investorer gået fra at vise en generel interesse for det danske marked til at lave egentlige investeringer, siger Peter Winther, administrerende direktør og partner. Han slår fast, at de udenlandske investorer primært kommer fra nærmarkederne Sverige, Tyskland og England. Sadolin & Albæk har registreret, at de udenlandske investorer stod for 43 procent af alle transaktioner på over 40 mio. kroner i 2011. – De udenlandske investorer har nu fået en mulighed for at komme til. For mens de større institutionelle investorer i Danmark investerer i et specielt segment – de førsteklasses moderne ejendomme – så er der få lokale investorer til de andre segmenter på det danske marked, siger Peter Winther.
STABIL ØKONOMI TRÆKKER Hos mæglerne vurderes Norden som den tredjemest efterspurgte region efter London og Tyskland, når det kommer til investeringer i europæiske ejendomme. De udenlandske investorer tiltrækkes blandt andet af Nordens status som en sikker havn med lav risiko og af det danske realkreditsystem, der leverer finansiering til en konkurren-
Læs også reportagen fra offentliggørelsen af IPD Dansk Ejendomsindeks på side 20
cedygtig rente og giver garanti for en lang og sikker finansiering. – Det er den globale økonomiske situation, der er med til at gøre Norden attraktiv. Sydeuropa ligger underdrejet, og Østeuropa er ikke så attraktiv som før krisen, mens Nordeuropa ser ud til at være mest stabil. Afkastet i Norden kan muligvis fås større i andre lande, men det er stabilt, siger Henrik Lyngskjold, men slår samtidig fast, at Sverige er hoveddrivkraften i regionen.
VI HALTER BAGEFTER
De udenlandske investorer kommer primært fra nærmarkederne Sverige, Tyskland og England.
På det danske ejendomsmarked blev der i 2011 foretaget investeringer for omkring 17 mia. kroner, viser DTZ’s opgørelse over investeringsvolumen. Til sammenligning havde det norske marked investeringer for cirka 35 mia. kroner i 2011, mens det svenske marked havde en investeringsvolumen på omkring 90 mia. kroner i 2011, ifølge DTZ. – Det danske ejendomsmarked har efter krisen ligget langt under det niveau, som resten af Europa og nabolandene præsterer, siger Henrik Lyngskjold. Peter Winther vurderer, at det danske marked halter bagefter, fordi markedet er præget af de store pensionskasser, der vælger at beholde ejendommene i porteføljen, mens flere investorer i udlandet hyppigere arbejder efter en køb og sælg-strategi. – Som de udenlandske investorer i stigende omfang kommer til på det danske marked, vil antallet af handler øges. For selv om mange af dem muligvis ikke regner med at være ude
9
TEMA
danske ejendomme som investering
igen efter 12 måneder, så har de fleste planer om at sælge ejendommene igen efter en kortere årrække, siger Peter Winther.
AFKAST PÅ 4,7 PROCENT De nyeste tal fra det danske indeks over ejendomme, IPD Dansk Ejendomsindeks, viste, at de danske investeringsejendomme i 2011 havde et samlet totalt afkast på 4,7 procent, mens de svenske investeringsejendomme præsterede et totalt afkast på 10,2 procent. Det norske indeks for 2011 viste 7,4 procent i totalt afkast. – De udenlandske investorer begynder typisk med at se på det svenske marked, men her er priserne steget så meget, at det danske marked nu ser billigere ud, siger Peter Winther.
Adm mini inistr strere str erende nde de di direkktør direk tør ø og pa p rtn ner Petter Wintthe ther fra Sa adoli ad ollin & A o Albæk Al bæk æk..
BOLIGER HITTER IPD Dansk Ejendomsindeks viste, at boligejendommene for femte år i træk klarede sig dårligst. Det totale afkast var på 1,7 procent med en værditilvækst på -1,7 procent. Bolig er dog
stadig den sektor, der har klaret sig bedst over de sidste ti år. – Man kan undre sig over, at flere af de udenlandske investorer vælger at investere i boliger, når vi hører om krisen på boligmarkedet dagligt. Men de udenlandske investorer hæfter sig ved den forventning, man har til en øget boligefterspørgsel i de større byer i fremtiden, siger Henrik Lyngskjold. Blandt mæglerne er der en tro på, at interessen for de danske ejendomme vil fortsætte med at stige. Men det relativt lille udbud af ejendomme på det danske marked kan være med til at bremse tilstrømningen fra udlandet. – En udenlandsk investor går ikke ind på det danske marked for at investere 10-30 mio. kr. i egenkapital. Han skal finde en portefølje af en vis størrelse, før det giver mening. Og her kan udbuddet af store porteføljer på det danske marked være med til at hæmme investeringerne fra udlandet, siger Peter Winther.
Dir D i ekt e ør og partn ner Henriikk Lyngsk ne g kjol j d fra DT Egeskov & Lind DTZ ind ndqui nd quissst. qu stt..
alf@ejendomsforeningen.dk
12016
Din rådgiver i ejendomsbranchen Fra ide til afkast – gennem projekter, drift og transaktioner. Vores branchegruppe for ejendom og entreprise har tilknyttet ca. 140 professionals i Danmark og mere end 5.000 på verdensplan. For et uforpligtigende møde kontakt Kenneth Hofman kennethhofman@kpmg.dk 25 29 30 22 kpmg.dk
10
BENDT WIKKE MARKETING A/S
Reducer strømforbruget med op til 60 % Professionelle tørretumblere med varmepumpeteknologi kan tjene sig selv hjem på få år, og giver udover gevinsten for miljøet og økonomien fordele som: Skånsom tørring – i patenteret SoftCare-tromle Enkel og nem installation – og intet behov for aftræk Stor brugervenlighed – betjening via programvælger, læsevenligt display og funktionstaster Lavt energiforbrug – efter en effektiv affugtning genvindes varmen Høj driftsikkerhed – robuste og pålidelige produkter med lang levetid Stor fleksibilitet – vælg mellem 3 størrelser: kapacitet på hhv. 6,5 kg, 10-13 kg og 13-16 kg Ved udskiftning af ældre tørretumblere til disse nye med varmepumpeteknologi, vil besparelsen ofte være mere end 60 %. Lad vores dygtige specialister hjælpe med at finde den optimale løsning til jer og lave en beregning på, hvordan I kan spare betydeligt på strømforbruget i vaskeriet.
Tørretumbler med varmepumpeteknologi, kapacitet 6,5 kg. Fylder ikke mere end el-modellen. Tørretumbler med varmepumpeteknologi fås i 2 størrelser med kapacitet fra 10 –16 kg.
Miele Professional A/S · Erhvervsvej 2 · 2600 Glostrup · Tlf. 43 27 15 00 · www.miele-professional.dk
11
TEMA
danske ejendomme som investering
Nordmænd er her for
det lange træk Norskejede KLP Ejendomme har været på det danske marked siden 2001. I 2011 investerede selskabet 1.260 mio. kroner i et ejendomskompleks
FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT I sommeren 2011 gjorde norske KLP Ejendomme sig bemærket ved at gøre en af de tre største ejendomshandler på det danske marked i løbet 12
af året. Selskabet købte et ejendomskompleks i Københavns Sydhavn med teleselskabet TDC som lejer til 1.260 mio. kroner. KLP Ejendomme er datterselskab af det norske KLP Eiendom AS, et af Norges større ejendomsselskaber, og har været på det danske marked siden 2001, hvor selskabet så mod København for at øge ejendomsinvesteringerne. Selskabet investerede som et af de første i en byggegrund i Ørestad City, hvor det foreløbigt har stået bag to kontorhuse på i alt 60.000 m2 på Arne Jacobsens Allé. – Danmark var attraktiv dengang, fordi KLP arbejder med projektudvikling som en del af værdiskabelsen i vores ejendomsinvesteringer, og det var der muligheder for i Ørestaden, siger Søren Risager-Hansen, administrerende direktør for KLP Ejendomme.
behov i fremtiden. Derudover er vi overbeviste om, at Sydhavnens positive udvikling vil være med til at opskrive værdien af vores investering, siger Søren Risager-Hansen. Sydhavnen er på vej til at blive en af Københavns nye bydele. Der bor nu ca. 3.500 københavnere på Sluseholmen og Teglholmen, og på sigt skal Sydhavnen rumme i alt 9.000 boliger og 22.500 arbejdspladser, ifølge Københavns Kommune. Med i handlen har KLP Ejendomme fået en byggeret på 24.000 m2 på matriklen. Selskabet har endnu ikke afgjort, hvordan den skal aktiveres. – Byggeretten er et fremtidigt potentiale og en mulighed for projektudvikling. Det kan være, at den skal udvikles til TDC, hvis virksomheden får behov for flere kvadratmeter, eller med tiden til andre kontor- eller boligformål, siger Søren Risager-Hansen.
NYT PROJEKT PÅ VEJ Mens flere af de udenlandske investorer kommer til Danmark med en allerede planlagt exitdato, så har KLP Ejendomme ikke planer om at forlade sit naboland. – Vi ser os mere som et industrielt end et finansielt ejendomsselskab, der har stærke kompetencer inden for projektudvikling, og som vil blive ved med at foretage langsigtede investeringer i det danske marked. Vi har en ambitiøs investeringsstrategi, og vi ønsker – Med købet af TDC’s kompleks i Sydhavnen har vi konsolideret vores danske investeat øge vores ejendomsinvesteringer på de markeder, ringer både i forhold til værdi, kvadratmeter og det fremtidige potentiale, siger Søren hvor vi får det bedste afkast til vores kunder, siger Risager-Hansen, administrerende direktør for KLP Ejendomme. Søren Risager-Hansen. KLP Ejendomme arbejder i øjeblikket på sit tredje kontorprojekt i Ørestad ved foden af Ørestad Station på 65.000 m2. KLP Ejendomme fik tilbage i 2007 bygTROR PÅ SYDHAVNEN getilladelse til et konkret kontorprojekt, men markeMed købet af det 81.000 m2 store kompleks i Sydhavnen overtog KLP dets afmatning gjorde, at projektet lå stille, og KLP Ejendomme har nu Ejendomme TDC som lejer på en 20-årig lejekontrakt. Ejendommen, valgt at opdatere planerne. der består af 18 bygninger, giver selskabet et afkast på 5,6 procent. – Vi kigger i øjeblikket på, hvordan projektet kan realiseres. Vi har – Ambitionen for hele KLP-koncernen er at øge porteføljen i ejenen ambition om at lave en forhåndsaftale med en eller to større ankerdomme, og her var købet af TDC’s kompleks en god investering af lejere, før vi går i gang, siger Søren Risager-Hansen. flere årsager. Vi får et godt og konkurrencedygtigt afkast, og vi overalf@ejendomsforeningen.dk tager en stor og stabil lejer, som vi har tiltro til, og som kan få øgede
Er din boligudlejningsejendom klar til salg? DTZ har kompetencerne: t afdækning af uudnyttede potentialer/optimering t målrettet salgsstrategi, herunder målgruppe t tilbundsgående analyse af din ejendom t dokumenteret rapportering Egeskov & Lindquist A/S www.dtz.dk info@dtz.dk
Nørre Farimagsgade 15 København K Tlf.: 33 14 50 70
Banegårdspladsen 20 A 8000 Aarhus C Tlf.: 87 31 50 70 13
TEMA
danske ejendomme som investering
– Det er nu, Danmark har chancen for at komme på verdenskortet Flere udenlandske investorer på det danske ejendomsmarked vil gavne branchen på sigt. Det mener Jesper Damborg fra Saxo Properties FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN For to år siden begyndte Jesper Damborg og hans kollegaer hos Saxo Properties at ringe på døren hos de engelske investorer med tilbud om at investere i det danske ejendomsmarked. Hurtigt måtte de konkludere, at det var svært at få hul igennem. – Investorerne vidste ikke, hvad København var for en størrelse, og kunne ikke se, hvad de skulle her. Men det marked er blevet åbnet op nu, og i de kommende år vil vi se flere og flere udenlandske investorer i Danmark, siger Jesper Damborg, administrerende direktør i Saxo Properties. Saxo Properties er et datterselskab under Saxo Bank, der blev lanceret i marts 2010 for at tilbyde fonde både til privatkunder og institutionelle investorer med fokus på ejendomme i det centrale København. Senest har selskabet købt to boligejendomme på Frederiksberg på vegne af den engelske fond Resolution Property til 200 mio. kroner. Tilbage i januar købte Saxo Properties den bygning, der tidligere husede Det Kongelige Danske Musikkonservatorium i København, sammen med Meghraj, et ejendomsselskab med base i London.
HUL IGENNEM Interessen for Danmark er i øjeblikket stor fra de engelske og tyske fonde samt de store svenske selskaber, mener man hos Saxo Properties.
– Det er nu, Danmark har chancen for at komme på verdenskortet, få flere professionelle spillere på markedet og bide svenskerne i haserne i forhold til at tiltrække udenlandske investorer, siger Jesper Damborg. Den danske realkreditfinansiering er med til at gøre det danske marked attraktivt for udlandet. – Investorerne kan få en fornuftig finansiering med en lang binding, der er svær at opnå i andre lande. Derfor vil det også være ærgerligt, hvis realkreditinstitutterne skærper deres betingelser. Og det har vi desværre set en tendens til i de sidste syv måneder, siger Jesper Damborg. Han mener, at de udenlandske investorer vil være med til at professionalisere og åbne det danske marked. – Markedet er af de udenlandske investorer traditionelt blevet betragtet som lukket, fordi det har været præget af de lokale investorer. Når der kommer udenlandske spillere på markedet, så får du et stort og professionelt marked, og muligheden stiger for, at endnu flere fra udlandet søger hertil, siger Jesper Damborg.
TILBUDSPLIGTEN HÆMMER Hos Saxo Properties oplever man, at den danske tilbudspligt og huslejenævnene kan være en hæmsko for de udenlandske investorers interesse for at investere i de danske boligejendomme. – Tilbudspligten er noget af det, som afholder en del investorer fra at gå ind i danske boligejendomme. De risikerer at have spildt deres udgift
Jeg tror, at flere udenlandske investorer på markedet vil være et lykketræf for det danske ejendomsmarked på sigt Jesper Damborg, administrerende direktør i Saxo Properties
14
på at undersøge ejendommen og på at få foretaget due diligence, hvis lejerne efter de ti uger vælger at købe ejendommen. Vi så gerne, at reglerne blev ændret, siger Jesper Damborg, der også møder en undren hos de udenlandske investorer over de kommunale huslejenævn. – Huslejenævnet er et tidskrævende og fordyrende system. De udenlandske investorer ryster på hovedet, når vi forklarer dem, at lejerne for 136 kroner kan få deres husleje vurderet af fem dommere. Vi så naturligvis helst, at lejen blev givet fri, siger han.
alf@ejendomsforeningen.dk
I jan anu nu uarr køb kø te kø te Sax SSa a o Prop pe ert r ies rt ie es de e en bygn y ing yg in ng, derr tid ng, tid idlilig ig ger e hused ere hu used s e Det et Kongelige Kongel Kon lige e Danske Da D ansk s e Musi Musikkonservatorium M usikko kko onse n rva ator torium ium i København, Køb Københ benhavn havn,, sammen sam en med samm ejendomsselskabet Meghraj.
!,4 ) 663
Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation
Aut. kloakmester
B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88
38 71 55 11
Se online om din ejendom sprænger rammerne Udnyt mulighederne i din ejendom - enkelt og nemt
• Hvad nu hvis du kunne se ejendommens vand- og energiforbrug online...
• Give hurtige og dokumenterede svar til dine lejere... • Sammenligne forbruget i de enkelte ejendomme... • Råde over dit eget arkiv online med pdf-filer af f.eks. forbrugsopgørelser...
• Få foretaget aktiv målermonitorering året rundt... • Modtage dit fordelingsregnskab hurtigere end du plejer... Vi gør det muligt for dig. Techem Smart System giver dig en række innovative løsninger. Vi har bl.a. branchens eneste fordelingsmålere, der via adapterm kan optimere varmesystemets fremløbstemperatur.
www.techem.dk - Tlf.: 87 44 77 05
Focus på ressourcer
Find dine ejendomme i Techem Portalen - scan evt. QR-koden og få adgang
15
nøgletal for ejendomsmarkedet
Flere nettolejekontrakter og stigende leje Der er en større andel af nettolejekontrakter i erhvervsejendomme i dag end for ti år siden. I samme periode er lejeindtægten steget både i Danmark og udlandet FORFATTER: MORTEN MAROTT LARSEN OG ANDREAS R.E. PEDERSEN I de seneste år har der været en tendens til, at flere lejemål indgås med nettolejekontrakter i stedet for bruttolejekontrakter i Danmark. Den største andel af nettolejekontrakter findes inden for kontorejendomme, men udviklingen har gjort sig gældende for alle typer erhvervsejendomme fra 2000 til 2010. En nettolejekontrakt indeholder betaling af lejen
til udlejer, mens lejer typisk selv betaler andre udgifter, såsom skatter, afgifter, forsikring og øvrige udgifter på ejendommen. I en bruttolejekontrakt er de andre udgifter inkluderet i lejen. Den årlige lejeindtægt er ligeledes steget siden 2000. Den største stigning er inden for butiksejendomme, men også kontorlejen og boliglejen per kvadratmeter er steget. Industrilokalerne kostede stort set det samme at leje i 2000 som i 2010, når der korrigeres for
den generelle prisstigning i samfundet. Sammenlignet med Europa ligger den gennemsnitlige danske markedslejestigning omtrent midt i feltet for både kontorlokaler og butikslokaler. Vore nordiske naboer har nogle af de højeste gennemsnitlige vækstrater i markedslejen over de sidste ti år, mens de laveste findes i Irland og UK.
mml@ejendomsforeningen.dk anp@ejendomsforeningen.dk
Nettolejekontrakter vinder frem 60%
50%
40%
30%
20%
10%
Kontor Butik Erhvervsejendomme i alt
0% 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Kilde: IPD.
Andelen af nettolejekontrakter stiger for kontor og butik igennem perioden. Inddrager man andre typer af erhvervsejendomme, er tendensen den samme.
Andelen af nettolejekontrakter for kontorer stiger 42 procentpoint fra 17 procent i 2000 til 59 procent i 2010. Den højeste stigning var mellem 2006 og 2009.
Kontorejendomme har den højeste andel af nettolejekontrakter gennem hele perioden.
I butikslokalerne vinder nettolejekontrakterne ligeledes frem. Her stiger andelen fra 4 til 32 procent over de ti år. Også for butiksloka-
16
ler ses den kraftigste stigning mellem 2006 og 2009.
Butik har den højeste årlige lejeindtægt per kvadratmeter 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 Butik Kontor
200
Bolig Industri
0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks. Anm. Årets lejeindtægt er inklusiv tomgangsleje. Tallene er korrigeret med nettoprisindekset til 2010-niveau.
Butiksejendomme har den største stigning i den årlige lejeindtægt fra 2000 til 2010. Selvom der er fald i flere år, har den over perioden en stigning på 31 procent. Den næsthøjeste stigning er for boligejendommene med 22 procent.
Kontorejendomme oplever ligeledes en jævn stigning fra 968 til 1.060 kr. per kvadratmeter, hvilket er en stigning på ti procent.
og efterfølgende fald i lejeniveauet fra 2004 til 2008, hvor lejen i 2006 lå 57 procent over 2000-niveauet.
Modsat de tre andre typer af ejendomme er lejen for industriejendomme stort set uændret fra 2000 til 2010. Det dækker over en stigning
Generelt kan man se, at butiksejendomme holder den højeste kvadratmeterleje, mens industri har den laveste.
Markedslejevæksten har været højest for butikker over de seneste ti år 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3%
Butik
-4%
Kontor Sverige
Norge
Portugal
Holland
Danmark
Storbritannien
Irland
Tyskland
Kilde: IPD. Anm.: Markedslejen er opgjort nominelt i den lokale valuta. Når tallene er opgjort i lokal valuta, har ændringer i valutakursen imellem landene ikke betydning for tallene i figuren. Nominelt vil sige, at tallene er inklusive lokal inflation. Inflationen er forskellig landene imellem. Eurolandene har samme målsætning for inflationsniveauet.
Markedslejevæksten over de sidste ti år for butiksejendomme har været højest i Sverige med en gennemsnitlig vækst på 4,0 procent om året. Lavest har den været i Tyskland, hvor væksten var 0,4 procent om året. Der har været en positiv vækst i alle lande i figuren for butikker.
Anderledes ser det ud for kontorlokaler. Storbritannien, Irland og Tyskland har haft negativ gennemsnitlig vækst i markedslejen for kontor over hele perioden. I enkelte år har der været både positive og negative udsving i de enkelte lande.
I Irland var der en vækst på 26 procent i 2000 og -24 procent i 2009, mens Norge havde 17 procent i vækst i 2007 og -6,8 procent i 2009. Danmark har set en mere stabil udvikling. Den højeste vækst i et enkelt år var 4,6 procent, og den laveste var -2,5 procent.
17
indblik
Ny standard sætter fokus på indeklimaet I løbet af foråret forventes Danmarks første indeklimamærke at blive uddelt. Den nye standard – DS 3033 – skal gøre det lettere at vurdere indeklimaet i blandt andet kontorer og boliger FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN I juli 2011 kom Danmarks første indeklimastandard på gaden – DS 3033 Frivillig klassificering af indeklimaets kvalitet. Den skal gøre det lettere at få undersøgt og vurderet indeklimaet i boliger, skoler, daginstitutioner og kontorer. – Med den nye indeklimastandard får bygningsejeren gennemgået bygningens indeklima systematisk. Den giver et overblik og noget håndgribeligt at diskutere bygningens indeklima ud fra, så man kan slå ned på de områder, hvor der er brug for forbedring, siger Niels Anker Jørgensen, adm. direktør for rådgivningsvirksomheden Emcon a/s og formand for Ejendomsforeningen Danmarks Foreningsudvalg for Byggeri. Han er foreningens repræsentant i det udvalg, som står bag standarden. Det er Dansk Standard, der på opfordring fra den tidligere Erhvervs- og Byggestyrelse har stået for at udarbejde og udgive indeklimastandarden. 18
De første indeklimakonsulenter gennemgik en diplomuddannelse i december, og det første indeklimamærke forventes at blive uddelt i løbet af foråret. Indeklimamærket giver ikke bygningsejeren en række forslag til, hvordan man forbedrer bygningens indeklima, som eksempelvis energimærket gør. Her vil de certificerede indeklimakonsulenter i stedet kunne rådgive bygningsejeren.
VURDERES UD FRA NI PARAMETRE Bygningen tildeles en af de fem klasser, fra A++ til C, efter at indeklimakonsulenten har analyseret den i forhold til ni parametre, der blandt andet vurderer ventilationsforhold, fugt, lysindfald og akustik. – Pointen med standarden er, at man får vurderet nogle andre områder, end man gør med for eksempel energimærket, en bæredygtighedscertificering eller ved at leve op til
De ni parametre, som bygningen bedømmes ud fra 1. Ventilationsrate 2. CO2 3. Termiske forhold 4. Radon 5. Formaldehyd
6. Partikler 7. Fugt/skimmelsvampe 8. Dagslys og kunstig belysning 9. Akustiske forhold
bygningsreglementet. Indeklimastandarden fokuserer også på fysiske og psykiske faktorer, der har indflydelse på folks velbefindende. Selvom du har et hus, der opfylder kravene i bygningsreglementet, eller har et godt energimærke, så er det ikke sikkert, at indeklimaet er i orden, siger Niels Anker Jørgensen. Prisen for en indeklimaklassifikation af en privatbolig forventes at komme til at være mellem 8.000 og 10.000 kroner. En klassificering af en større bygning vil afhænge af størrelsen, og hvor komplekse målinger der skal foretages.
INDEKLIMA PÅ DAGSORDENEN En stigende interesse blandt erhvervslejerne for indeklimaet i deres lejemål kan muligvis hjælpe standarden på vej, og hos Dansk Standard er man overbevist
om, at efterspørgslen nok skal komme, når først klassifikationen bliver udbudt på markedet. – Indeklimaet har fået stor opmærksomhed i den senere tid. Og det får større og større indflydelse, efterhånden som vi energirenoverer vores bygninger. Jo tættere vores bygninger bliver, jo større er risikoen for et dårligt indeklima, siger Erling Trudsø, seniorkonsulent hos Dansk Standard. Indeklimastandarden kan bruges på både boliger, fra enfamilieshuse til store boligejendomme, og kontorer, dagsinstitutioner og skoler. Det er frivilligt, om man vil benytte standarden.
De fem indeklimaklasser Klasse A++ Det fremragende indeklima Klasse A+ Det gode indeklima Klasse A Det tilfredsstillende indeklima svarende til kravene i BR10 Klasse B Det utilfredsstillende indeklima Klasse C Det ringe indeklima
alf@ejendomsforeningen.dk
Få markedets stærkeste ejendomsadministration Brancheløsning baseret på Dynamics NAV • • • •
Markedsledende økonomistyring Ledelsesinformation, analyse og BI Mellemregning mellem selskaber Service-modul til både interne som eksterne håndværkere AARHUS | Tangen 6 | 8200 Aarhus N | Tlf. + 45 7020 2086 | ev@elbek-vejrup.dk | elbek-vejrup.dk 19
reportage
Indekskonference 2012 Dugfriske tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks afslørede til årets indekskonference, at afkastet faldt for de danske investeringsejendomme i 2011. Men ejendomme er alligevel den mest fordelagtige aktivklasse at investere sine penge i set over de sidste ti år FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT Over 100 aktører fra ejendomsbranchen var den 23. februar samlet under den store glaskuppel i Danske Banks auditorium i København til offentliggørelsen af IPD Dansk Ejendomsindeks 2011. Torben Damgaard, Country Manager hos IPD, kunne afsløre, at de danske investeringsejendomme opnåede et totalt afkast på 4,7 procent i 2011. Det var et fald på 0,6 procentpoint i forhold til 2010.
Hvor ejendommene kom igennem 2010 med et mere positivt resultat, end det meste af branchen havde turdet håbe på, så forholdt det sig anderledes med afkastet i 2011. Deltagerne i Ejendomsforeningen Danmarks seneste forventningsundersøgelse havde forventet et totalt afkast i 2011 på 5,2 procent. Mens det i 2010 var kontorejendommene, der kom bedst igennem året, klarede butikkerne sig bedst i 2011 med et direkte afkast på 4,7 procent og en værditilvækst på 1,5 procent. En stigende markedsleje og faldende forrentningskrav er grunden til, at butikkerne har klaret sig bedst. – Butikker har haft en positiv værditilvækst som den eneste sektor. Dette gælder både shoppingcentre og øvrige butikker. Markeds-
Deltag De tag gern e e i da dagen genss deba gen debatpa ane ell var Mich ichael ael N Niels elsen, n, direk di ktør i ATP A P Ej Ejendomme, Ejend endomm end omme omm e, Jes e, Jesper Je per An A Andre Andreasen, drease dre asen ase n, dir direktø rek ek ør i Rødovvre Centr Centrum, um, Gyr Gyrit rithe Sa rithe al p, dir altorp, dire ekt ektør i Købe ø nha nhavns vns ns Ej Ejend endomm end omme omm e, og e, og Ton Tonn ny Nie Niellse lsen, lsen, n Hea He d of Dire irect ct Pro Prop p perty rty Nordic & Eas Eastern ster te n E Europe urope i Aberdee A Aberdeen Asset Mana anage gement ge nt..
20
lejen for butikkerne er steget med 2,3 procent og har haft et fald i forrentningskrav på 0,3 procent, sagde Torben Damgaard.
10.-DÅRLIGSTE AFKAST I kontorsektoren havde kontorejendommene i Københavns centrale forretningskvarter, kaldet Central Business District, det højeste afkast på 7,9 procent og en værditilvækst på 3,2 procent i 2011. Ejendommene i indekset oplevede i 2011 det 10.-dårligste afkast ud af indeksets 12-årige levetid. Set over en tiårig periode er ejendomme dog stadig en bedre investering end aktier og obligationer. – Over en tiårig periode ligger ejendomme med et gennemsnitligt totalt afkast på 8,4 procent, hvilket må siges at være pænt i forhold til andre aktivklasser i samme periode, sagde Torben Damgaard.
GRØNNE KRAV KOMMER TIL MAJ Arkitekt Mikael Koch gæstede også konferencen som oplægsholder. Han er konsulent hos Danske Ark, og som bestyrelsesmedlem i Green Building Council Denmark kunne han give deltagerne en status på arbejdet med at udvikle en dansk certificeringsordning inden for bæredygtigt byggeri. Green Building Council valgte for et år siden den tyske certificeringsstandard DGNB som udgangspunkt for en dansk standard. I øjeblikket testes de danske kriterier på otte kontorbygninger, og de offentliggøres den 24. maj. Målet er, at man skal kunne certificere allerede eksisterende porteføljer samt nybyggeri.
Mik el Ko Mikael och, ar arkit kitekt ekt og og be esty s re elses el s med medlem lem i Gree Gree en Buil Bui din ding g Coun Council c De cil enma nmark, r gav rk, gav en en status sta tu us på ar arbej bejdet det me med da att etab tabler lere e en dans anskk cer ertifi tiificerin ceringso gsordn rdnin ing ng in inde den en fo forr bære bære r dyg dygtig tig-hed i byg bygger geri. i
KLIMABEVIDSTE LEJERE? I den efterfølgende paneldebat blev barriererne for energirenoveringer diskuteret. – Der mangler stadig løsninger til, hvordan man deler sol og vind mellem lejer og udlejer. Vi har udfordringer med, at vi vil investere i de bæredygtige bygninger og tilbyde en mere bæredygtig drift, men vi oplever hos langt de fleste lejere, med måske det offentlige som undtagelse, at man ikke er klar til at betale for den vare, sagde Michael Nielsen, direktør i ATP Ejendomme. – På lejersiden er der ikke den helt store efterspørgsel … jeg har aldrig haft en lejer, der har efterspurgt vores grønne regnskab. Det er bare ikke in i øjeblikket, sagde Jesper Andreasen, direktør i Rødovre Centrum.
Tonny Nielsen, Head of Direct Property Nordic & Eastern Europe i Aberdeen Asset Management, mente derimod, at interessen blandt erhvervslejerne er til stede i det danske marked. – De store internationale lejere har helt klart nogle krav, når de træder ind i Danmark og skal etablere sig på kontorsegmentet. Der kan man blive mødt af energikrav. Så interessen er der allerede i dag og bliver forstærket over tid … det er et parameter i konkurrencen om at tiltrække de bedste lejere, sagde Tonny. Det samme mente Gyrithe Saltorp, direktør i Københavns Ejendomme. – Jeg oplever, at alle dele af branchen beskæftiger sig med bæredygtighed, sagde hun og pointerede vigtigheden i, at bæredygtighedscertifikatet skal kunne tjenes hjem på ti år. Tonny Nielsen var spændt på at se, hvordan Green Building Council vil foreslå, at man certificerer en eksisterende portefølje. – Hvilke forbedringer laver man på en ejendom fra 1920’erne for at få den certificeret? Man vil jo aldrig komme op på bare bygningsreglementets krav i dag. Jeg er spændt på at se, hvad man kommer frem til, så vi kan vurdere, hvad vi skal gøre som investorer og ejere for at få en certificering, sagde Tonny Nielsen.
alf@ejendomsforeningen.dk
Stig Plon Kjeldsen fra Nybolig Erhverv modtog tre flasker rødvin på vegne af Jacob Heister, der til sidste års indekskonference gættede blot 0,1 procentpoint ved siden af det faktiske afkast i 2011.
Konferencen bød også på op plæg af bla pl blandt ndt an ndre dre ch chefø ef ko efø k om Chr kon Christ istia ist ian Hilliligsø ian gsøe e Hein Hein in nig, Realkkre edit Danmark (t.v.), direktø dit ør Jø ørgen A. ørgen ørg A Hor Horwit w z, Fin wit F ansrå råde de et (ii m midte mi dten), dte n), og Devel n) velopm lopm pm ment en M Manag nager er Mathi athia as Seid idenf enfade aden Busck, k MGPA (t.h.).
Jørn Jeppesen fra Danica Pension modtog tre flasker rødvin og klapsalver fra salen for tilbage på forrige års indekskonference at have forudset det præcise afkast for 2011.
21
mød et medlem
It-konsulenten, der blev administrator Rasmus Juul-Nyholm tog springet fra en arbejdsdag fyldt med onlineoptimering og browserløsninger til en verden med byggesager, rykkergebyrer og lejerforhandlinger FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT Hvad gør man, når man sidder i bestyrelsen i en andelsboligforening, der bare ikke kan finde en administrator, der leverer den ydelse, man vil have? Man starter da sin egen ejendomsadministration. Det er i hvert fald, hvad Rasmus JuulNyholm, direktør og indehaver af Administrationshuset A/S, valgte at gøre tilbage i 2003. – Jeg oplevede, at der var et kundebehov i administrationsbranchen, som ikke blev tilfredsstillet. På den tid var det ikke normalt at betjene sine kunder elektronisk i branchen. Samtidig buldrede det løs på markedet med valuarvurderingerne og senere swap-lån, og jeg følte ikke, at vi som kunde fik en tilstrækkelig rådgivning af administrator, siger han. Rasmus Juul-Nyholm, der oprindelig er uddannet cand.merc., var på det tidspunkt selvstændig med et it-firma, der ydede internetrådgivning. Han følte, at der skulle ske noget nyt. Så sammen med sin personlige ven advokat Finn Träff besluttede Rasmus Juul-Nyholm at give branchen det, som han havde savnet. Og hvad der i 2003 var en medarbejderstab på to med Rasmus Juul-Nyholm som administrator og en bogholder på deltid, 22
er nu otte år efter en organisation med 30 medarbejdere, knap 6.000 enheder i administration, og som, ud over ejendomsadministration, leverer byggeteknisk og juridisk rådgivning. – Elektroniske ydelser og finansiel rådgivning har altid interesseret mig. Jeg kendte slet ikke til administrationsbranchen, før vi startede op, men jeg vidste, hvad jeg ville have som kunde. Og vores udvikling viser bare, at jeg ikke var den eneste, der ville have en proaktiv rådgivning og moderne itsystemer, siger han.
HANDS ON I dag går det meste af Rasmus Juul-Nyholms tid med at udvikle virksomheden og forbedre de rådgivningsmæssige aktiviteter, mens direktør Patrick Kuklinski er ansvarlig for den daglige drift i administrationen. Men skal der startes noget nyt op, er det Rasmus JuulNyholm, der sidder med det praktiske arbejde i første omgang. – Det er jo som med McDonald’s. Man bliver nødt til at have prøvet at stege pomfritterne for at kende forretningen. Hvis man skal optimere processerne, så bliver man nødt til at have lavet arbejdet selv. Det er ikke nok at
forholde sig til det akademisk, juridisk eller økonomisk, siger han. For et år siden udvidede Administrationshuset A/S fra primært at administrere andelsbolig- og ejerforeninger til også at omfatte udlejningsejendomme. Arbejdet med at opbygge udlejningsafdelingen har Rasmus Juul-Nyholm stået i spidsen for. – I begyndelsen var det mig, som drev afdelingen. Jeg lavede annoncer og forhandlede med lejerne. Det er et spørgsmål om at få den nødvendige respekt for administrators hverdag og arbejde. Den får man først, når man selv har lavet overdragelser, diskuteret med lejerne og stået for byggesager, siger direktøren, der ikke har et fast skrivebord i Administrationshusets domicil på Gammel Køge Landevej nær Købehavn. – Jeg rykker lidt rundt, hvor der nu engang er plads. Jeg er ikke god til at sidde på enmandskontor. Jeg kan godt lide at sidde
tegner en Hvem ening msfor Ejendo mark? t ind under Dan mer Huse edlem-
m kom ingens an er de lserie artike f foren rd I en ny å en række a om? Og hvo p e huden d drømmer d sbranchen? om va mer. H endt i ejend
Kundeforståelsen er det vigtigste, Rasmus Juul-Nyholm, direktør i Administrationshuset A/S, tog med sig fra tiden som rådgiver i it-branchen. – Jeg har en god fornemmelse for, hvad kunderne vil have, og hvem de er.
blandt medarbejderne og fornemme, hvad der rører sig, siger Rasmus Juul-Nyholm.
EN HOLDNINGENS MAND Inden Rasmus Juul-Nyholm tog springet fra it-verdenen til administrationsbranchen, var han embedsmand i det tidligere Forskningsministerium. Og hans fortid som taleskriver for blandt andre politikere som Jytte Hilden og Frank Jensen fornægter sig ikke. Rasmus Juul-Nyholm er vant til at sætte ord på sine holdninger og standpunkter og gør det gerne. Det skinner allerede igennem, når Husets interview skal på plads. – Det passer godt. Jeg har også nogle budskaber omkring branchens udfordringer, som jeg gerne vil have fyret af, melder Rasmus Juul-Nyholm, da Huset foreslår et portræt. De mange holdninger til, hvad der rører sig i branchen, kan læses på Administrations-
husets hjemmeside og via virksomhedens twitter-profil, hvor Rasmus Juul-Nyholm kommenterer på alt fra renteudvikling, nyeste domme og finansieringsmuligheder. – Jeg har ikke været i branchen længere, end at jeg stadig kan observere branchen udefra. Jeg er især optaget af, hvordan branchen vil udvikle sig, og mener virkelig, at den har nogle udfordringer, siger han. Rasmus Juul-Nyholm fremhæver, at samtidig med at branchens marked udvider sig, og der kommer flere kunder til, så stiger kompleksiteten i arbejdsområdet, og der er en kritisk stigende mangel på arbejdskraft. – Og så er branchen enormt dårlig til at tage sig betalt for den værdiskabelse, vi laver. Lønningerne stiger, men administrationspriserne falder. Det er der noget helt galt i. Men jeg har desværre ikke svaret på, hvad branchen bør gøre, siger han.
DEN GODE RÅDGIVER Rasmus Juul-Nyholm ser den gode rådgivning som en rød tråd gennem sin karriere i tre vidt forskellige verdner. – Jeg har altid været rådgiver og ser dybest set mig selv som rådgiver, siger han. Derfor brænder den tidligere it-konsulent også for at højne rådgivningsniveauet i branchen, så kunderne kan agere trygt på det finansielle marked. – Jeg mener, at administrator skal have en mere proaktiv rolle i forhold til foreningernes finansiering. Det skal ikke overlades til bankerne og realkreditinstitutterne. At rykkeren kommer ud til tiden skal selvfølgelig være i orden. Men det er først i den gode rådgivning, at vi virkelig skaber en forskel, siger Rasmus Juul-Nyholm.
alf@ejendomsforeningen.dk 23
økonomisk artikel
Hvor nøjagtige var forventningerne? Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse har i sine to første år ramt det faktiske totale afkast inden for +/- 0,7 procentpoint. Tomgangen i 2011 har generelt udviklet sig, som deltagerne forventede for et år siden FORFATTERE MORTEN MAROTT LARSEN OG ANDREAS R.E. PEDERSEN
faktiske totale afkast fra IPD Dansk Ejendomsindeks.
Hvad kan der forventes af forventningsundersøgelser? Ejendomsforeningen Danmarks første forventningsundersøgelse spurgte til det totale afkast i 2010. Her regnede deltagerne med et gennemsnit på 4,6 procent, mens IPD Dansk Ejendomsindeks blev 0,7 procentpoint højere på 5,3 procent. I år blev det totale afkast for investeringsejendomme offentliggjort den 22. februar og var på 4,7 procent. Som det fremgår i figur 1, ligger det lidt lavere end det resultat, som deltagerne i forventningsundersøgelsen troede på i årets løb. De to første undersøgelser havde en gennemsnitlig forventning til det totale afkast på lidt over 5,3 procent. Derefter steg optimismen lidt i de to næste kvartaler, hvor gennemsnittet landede omkring 5,5 procent. Men i den sidste undersøgelse i 2011 faldt forventningerne til 5,2 procent for det totale afkast. Det er 0,5 procentpoint højere end det
NCC CONSTRUCTION DANMARK A/S RAMTE TÆTTEST PÅ I 2011 Når man tager højde for de sidste fem undersøgelser, er det NCC Construction Danmark, der har ramt tættest på det faktiske afkast fra IPD Dansk Ejendomsindeks. Kim Allan, som varetager besvarelsen for NCC Construction Danmark, er glad for at have været i stand til at forudsige mest nøjagtigt. I løbet af året har Kim Allans markedsvurdering fulgt den generelle tendens i undersøgelsen med mere optimistiske bud i starten af året, og senere hen, som verdensøkonomien viste dårligere tegn, blev de generelle forventninger også lavere. Ser man på NCC Construction Danmarks vurdering i den netop udgivne undersøgelse og dermed deres forventninger til fremtiden på kort sigt, holder 2012 sig på nogenlunde samme niveau som i 2011 – dog med en forventning om en positiv trend. På lidt længere sigt forventer NCC Construction
Figur 1. Forventningsundersøgelsen har ligget lidt over resultatet for IPD Dansk Ejendomsindeks hele året 9,0%
Danmark, at det årlige totale afkast for perioden 2012-2016 vil udvikle sig positivt gående mod et gennemsnitligt totalt afkast på 5,0 procent.
MÆGLERNE ER GENERELT OPTIMISTISKE NCC Construction Danmark indgår i forventningsundersøgelsens kategori, der omfatter aktører, som hverken er ejer, mægler eller bank/realkredit. Det er denne gruppe af aktører, der ligger tættest på årets resultat på 4,7 procent, både når man ser over årets gennemsnit, og når man ser på forventningerne i den seneste undersøgelse. Gennemsnittet i gruppen i forventningsundersøgelsen, 1. kvartal 2012 ligger på 4,5 procent og dermed 0,2 procent under det faktiske IPD-resultat. Figur 2 viser, at det var mæglerne, de r havde den højeste gennemsnitlige forventning til det totale afkast gennem året. Forventningen var aftagende, og i sidste undersøgelse er mæglerne som gruppe nede på 5,0 procent i forventningen til det totale afkast. Hen mod slutningen af året samles forventningerne blandt grupperne. Ejerne, der i første forventningsundersøgelse havde de næstlaveste forventninger, har i sidste undersøgelse de højeste forventninger, selvom de kun er steget med 0,4 procentpoint.
8,0%
FORVENTNINGEN TIL TOMGANG, MARKEDSLEJE OG EJENDOMSVÆRDI
7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% EDF111
EDF211
EDF311 IPD
EDF411
EDF211
Forventningsundersøgelse
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og IPD Dansk Ejendomsindeks. Anm.: Deltagernes forventning til det totale afkast i 2011. De lodrette streger angiver et interval, der indeholder 80 procent af observationerne i de kvartalsvise forventningsundersøgelser.
24
Forventningsundersøgelsen afdækker også forventningerne til udviklingen i markedslejen, tomgangen og ejendomsværdierne om et år inden for sektorerne kontor, butik, industri og bolig med primær beliggenhed. For et år siden viste forventningsundersøgelsen, at tomgangen ville stige i de fleste typer ejendomme undtagen boliger. Man forventede også et fald i markedslejen på nær for bolig, og ejendomsværdierne ville stige på nær for industri. Over det seneste år er tomgangen steget for alle sektorer med undtagelse af bolig. Både Oline-ED Statistik-
Figur 2. Da undersøgelsen begyndte, havde mæglerne de højeste forventninger 7,0%
6,5%
6,0%
Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse
5,5%
5,0%
4,5%
4,0% EDF111
EDF211 Ejer
EDF311 Mægler
EDF411 Bank/realkredit
EDF112 Andre
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: Deltagerne i Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse opgøres efter virksomhed. Det er typisk en person for hver virksomhed, der står for at besvare på virksomhedens vegne. Kategorien „Andre“ indeholder analytikere og interessenter i markedet, som ikke kan kategoriseres som ejer, mægler eller bank/realkredit.
ken og IPD Dansk Ejendomsindeks bekræfter denne overordnede tendens. Markedsleje for industri og bolig har fulgt forventningerne, som deltagerne havde for et år siden, den er således faldet lidt for industri, mens den er steget for boliger. Markedslejen for primært beliggende kontor og butik har bevæget sig i en svag positiv retning, mens forventningen var en svag negativ markedslejevækst. Ejendomsværdierne var i 2011 stigende for butik og faldende for industri, hvilket forvent-
ningsundersøgelsen også forudsagde for et år siden. Generelt for kontor faldt ejendomsværdien, men for primært beliggende ejendomme i København CBD steg værdierne med 3,2 procent ifølge IPD Dansk Ejendomsindeks. For et år siden regnede man med en stigende ejendomsværdi for primært beliggende kontorejendomme.
NY FORVENTNINGSUNDERSØGELSE
Den første forventningsundersøgelse fra Ejendomsforeningen Danmark udkom i første kvartal 2011, og den er siden udkommet hvert kvartal. Undersøgelsen indsamler data fra en række aktører i og omkring det danske investeringsejendomsmarked vedrørende deres forventning til udviklingen på markedet for erhvervsejendomme og ejendomme til professionel boligudlejning.
undersøgelse offentliggjort. Den viste et forventet totalt afkast på 5,2 procent for 2012. Forventningerne til 2013 og 2014 var lidt højere end til 2012. Ligesom for den generelle økonomiske genopretning forventes væksten mod højere afkastniveauer således at blive langsom.
mml@ejendomsforeningen.dk anp@ejendomsforeningen.dk
For en uge siden blev 2. kvartals forventnings-
EJENDOMSSERVICE DU KAN STOLE PÅ Trappevask, vinduespolering, al slags rengøring, viceværtydelser, oprydning, fjernelse af fugt og skimmelsvamp, højdeopgaver med lift, grønne områder og meget mere. Altid fokus på kvalitet, miljø og arbejdsmiljø - og branchens største liftpark (alle højder fra 3 til 53 m)
FÅ ET GODT TILBUD! RING 43 99 99 99 VI STØTTER DANSK FODBOLD I BÅDE ØST OG VEST - OG ØNSKER HELD OG LYKKE I HELE 2012 TIL F.C. KØBENHAVN OG VEJLE BOLDKLUB KOLDING.
www.aaren.dk info@aaren.dk
25
kend din boligpolitiker
10 spørgsmål til Meta Fuglsang (SF))
Tinget s Huset nye ansi g p komm ræsenterer ter e i de nd by- og e numre de ny boligo rdføre e re.
FORFATTER LOUISE STENHOLDT
1
Hvad betyder din bolig for dig? Min bolig er helt afgørende for mig og for mit velbefindende. Det er min base, hvor jeg føler mig tryg. Så det er vigtigt for mig at have en bolig, hvor jeg kan trives – og som kan betales. Det har stor betydning for mig.
2
Hvad er din vigtigste mærkesag på det boligpolitiske område? At sørge for, der er tilstrækkeligt med boliger på markedet, som folk har råd til at betale.
3
Der er brug for regelforenkling af boliglejelovene, mener både politikere og aktører i branchen. Hvilke konkrete forslag har du? Det er vigtigt at kigge på en regelforenkling. Udlejer- og lejersiden er jo interesseret i at finde nogle forenklinger og er kommet langt med en enighedsliste. Jeg synes, det er vigtigt at få gennemført de ting, man overhovedet kan blive enige om. Jeg tror, forudsætningen for at få en vellykket forenkling af området er, at de parter, der er på markedet, opnår så høj grad af enighed som muligt. Men det er også vigtigt, at man ikke regelforenkler for forenklingens egen skyld. Der skal tages hensyn til de nuancer, der er i boligudbuddet og i lejernes vilkår. En regelforenkling, der går på, at der ikke er alt for mange forskellige reguleringer på den samme bolig, det er en god ide, men en regelforenkling, hvor alle bliver skåret over en kam i deres boligsituation, kan måske være en unødig forenkling. Det er vigtigt, der er et tæt net for dem, der er lejere, så det skal man ikke forenkle sig væk fra.
4
Hvad vil du aldrig stemme for? Fri lejefastsættelse. Det er min første tanke. Et fuldstændig frit boligmarked uden nogen regulering, der tager hensyn til lejerne, det vil jeg synes, er rigtig svært. Der er mange ting i tilværelsen, man kan vælge fra som borger, men en bolig, det skal man bare have. Samfundets interesse i at sikre individet en bolig er så stor, at det marked kan man ikke sætte fuldstændig frit.
5
Hvad ser du som det største problem på boligområdet? Jeg synes, det manglende udbud af boliger er et stort problem. Men det største problem er nok indgangen til boligmarkedet. Det overhovedet at komme i gang med at bo. Og det gælder sådan set både eje-, leje- og andelsmarkedet. At det skal være så svært for unge mennesker at komme i gang med at bo ordentligt.
6
Hvordan ser du på moderniseringer i den private udlejningssektor? Det er vigtigt, at der er adgang til at lave moderniseringer i den private udlejningssektor. Mine bekymringer går på § 5, stk. 2-moderniseringer, og at det kan give nogle problemer. Men moderniseringer for at holde boligmassen i god form, moderniseringer for at energirenovere, det skal være muligt. Jeg vil gerne kigge på, om de regler, vi har nu, er gode nok. Både for at udlejer kan lave den modernisering, vi alle sammen gerne vil have, og for at lejer kan blive ved med at bo i en opdateret lejlighed, der er til at betale. Og de hensyn er svære at afveje. Selvfølgelig kan det være, det kommer til at koste lidt mere at bo i en moderniseret lejlighed, men hvis man sætter lejen frit eller skifter reguleringsniveau alene på grund af moderniseringen, så synes jeg, det er et problem. 26
Meta Fuglsang sidder i Folketinget som stedfortræder for Astrid Krag. Meta er 51 år og født og opvokset i Svebølle. Hun er uddannet både lærer og advokat og har haft eget advokatkontor i Næstved og Vordingborg.
7
Hvordan får man gang i energirenoveringerne af de private udlejningsboliger? Vi har en engageret boligminister, som arbejder med det her. Og jeg ved, han er optaget af at kigge på mulighederne for at energirenovere. Princippet er, at det skal være en win-win situation, så man får foretaget de energirenoveringer, som er samfundsmæssigt gavnlige. Men vi skal ud over den kløft, hvor den ene betaler for moderniseringen, mens den anden sparer på det.
8
Antallet af private udlejningsboliger har siden 1970 været faldende. Hvordan får vi vendt udviklingen? Man skal selvfølgelig kigge på nybyggeri. Det er vigtigt, man bliver ved med at bygge lejligheder – giver mulighed for at bygge lejligheder. Og så tror jeg, det er vigtigt, at der er et stort udbud af lejeboliger. Jeg kunne godt tænke mig, at man arbejdede med en mere broget mangfoldighed af udlejningsboliger. Så der er boliger, der lægger op til mere fællesskab for eksempel. Der er boliger, unge kan komme i nærheden af, og som tilgodeser, hvad unges behov er. At man på den måde nuancerer, hvad en lejebolig er.
9
Hvilken prioritering har boligområdet for dig i forhold til dine andre arbejdsopgaver? Lige nu har det faktisk meget høj prioritet. Boligområdet er så tæt på ens eget liv, så det er svært ikke at blive engageret i det. Boligområdet har vi alle sammen meninger om, så det bliver meget virkelighedsnært, når man arbejder med det, og det synes jeg, er rigtig spændende.
10
Hvad vil du helst huskes for på boligområdet, når du engang forlader Folketinget? At jeg har arbejdet for, at det bliver nemmere at komme ind på boligmarkedet, og at der er nogle bedre boliger at komme ind til.
los@ejendomsforeningen.dk
DE BEDSTE RÅD MOD SKIMMELSVAMP ER LIGE VED HÅNDEN
HOLD ØJE – OG LUFT UD! Skimmelsvamp opstår på grund af høj luftfugtighed og er hverken godt for dig eller din bolig. Skimmel kan nemt fjernes og undgås. Hold derfor godt øje med tegn på fugt og skimmel og løs problemet lige så snart, det opstår.
SÅDAN UNDGÅR DU SKIMMEL
3H] NLUULT[Y¤R P IVSPNLU P TPU\[[LY ÅLYL NHUNL KHNSPN[ Tjek om ventilation og emhætte virker, som det skal. Hæng tøj til tørre udenfor. Hold temperaturen på 18-22 grader i alle rum. Få vandskader repareret hurtigst muligt.
SCAN KODEN OG FÅ HJÆLP OG FLERE GODE RÅD PÅ SKIMMEL.DK - NU OGSÅ PÅ MOBILEN
SKIMMEL.DK
reportage
Se alle fotos fra orienteringsmødet på ejendomsforeningen.dk/ koege
Regler for energimærkning strammes På det årlige orienteringsmøde i Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-Falster, Møn og Bornholm blev det slået fast, at ejendomsejerne må se frem til flere krav til energimærket FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT
Over 120 medlemmer var mødt op på Hotel Hvide Hus i Køge den 2. marts for at blive klogere på, hvad der rører sig inden for paragrafferne i lejelovgivningen. – Jeg tror, at finanskrisen er ved at være slut. Vi skal til at have optimismen tilbage, og det er også det, I som ambassadører for boligsektoren skal vise i hverdagen. Men hverdagen er jo også fyldt med regler i nyere og bedre tider. Og dem skal vi høre mere om i dag, indledte formand Jens Thoregaard.
me reglerne i energimærkningsordningen bliver gennemført.
NYT LOVFORSLAG Det er altid et tilløbsstykke, når Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, LollandFalster, Møn og Bornholm holder orienteringsmøde, og i år var ingen undtagelse. 28
I enhver ejendomsvirksomhed fylder energirenoveringsplaner og energimærkningsreglerne, og meget tyder på, at arbejdet bliver større i fremtiden, når et nyt lovforslag om at stram-
Formand Forman mand forr Fæl Fælles les essfor f eninge eni ni en Je ens Th ens T ore oregaard gaa rd d bød velko velko lk mm men til ori o ente or eri er rings n m mød ødet.
– Den 8. februar 2012 fremsatte klima-, energi- og bygningsministeren et lovforslag om ændring af energimærkningsordningen, som I skal være opmærksomme på, for det blive højst sandsynligt snart en realitet. Når de endelige regler kommer, skal vi naturligvis nok holde jer orienteret, sagde Lars Brondt, chefjurist i Ejendomsforeningen Danmark. Han og juridisk konsulent Sophia Dankelev var dagens oplægsholdere fra Ejendomsforeningen Danmark.
UDLEJERS ANSVAR, AT ENERGIMÆRKET ANNONCERES Lovforslaget skal implementere et direktiv fra EU, men man har fra politisk side valgt at stramme reglerne yderligere. – Vi mener, at lovforslaget går for vidt, i forhold til hvad direktivet foreskriver. Det er krav, der ikke i sig selv vil nedbringe energiforbruget, og det bør ellers være det, som er i fokus, sagde Lars Brondt. Når lovændringen træder i kraft, vil der blandt andet blive stillet større krav til, at
Chefjurisst Lars r Brond dt og juri u dis d k konsulent Soph hia D Danke Da n lev indle edt dte e dagen dage g m me ed at at orie orie riente ntere nte re om de vig v gti t ste lo tig lovforsllag, g, de er er på vej til at blive beslu uttet.
Reducer dine IT-omkostninger – og nyd samtidig friheden med en ægte cloud-baseret ejendomsløsning fra Datamann A/S Med en WeDo§Ejendom ASP løsning fra Datamann A/S kører din løsning i ”skyen”, men priserne er helt nede på jorden. Du vil ofte kunne halvere dine IT-omkostninger og samtidig få en af markedets mest omfattende og stabile løsninger.
”Vores vigtigste værktøj – stabilt, alsidigt, fuldt integreret og enkelt i brug”
WeDo§Ejendom ASP er ægte cloud-baseret og derfor tilgængelig fra en hvilken som helst PC, Mac eller iPad - bare den har forbindelse til internettet.
Allan Rigelsø, Partner hos Boligadministratorerne A/S, kunde siden 2003
Datamann A/S har leveret IT-løsninger til ejendomsbranchen i mere end 25 år. Det giver tryghed, når nogle af landets største administrationer anvender en integreret WeDo§Ejendom løsning – hver dag.
Kontakt os på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk
OBS! Nu også til iPad
Se mere på www.datamann.dk
29
reportage
energimærket synliggøres i annoncer for salg eller udlejning. – Det har jo tidligere været ejendomsmæglerens ansvarsområde, men lovforslaget lægger op til, at kravet ligger hos den professionelle udlejer. Og det er et problem, da det typisk er ejendomsmægleren, der kører hele udlejnings-
processen, og han bør derfor også have ansvaret for annonceringen, sagde Lars Brondt.
SÆLGER SKAL BETALE FOR ENERGIRÅDGIVNING Med de nye regler bliver det også lovpligtigt, at energimærket er slået synligt op i
bygninger, der ofte bruges af offentligheden. – Det bliver ligesom en slags smileyordning. Men her er vi bekymrede for, hvor afgrænsningen vil ligge. Bliver det således, at alle udlejere skal slå energimærket op i deres ejendom? sagde Lars Brondt. Lovforslaget indeholder også et ønske om, at køberen af en bygning skal kunne få rådgivning om bygningens energistatus fra en energikonsulent på sælgers regning. Det skal give køberen en mere grundig information om bygningens mulige energibesparelser. – Vi mener, at det er et uklart forslag. Der bør i stedet fastlægges nogle nærmere retningslinjer for, hvordan reglerne skal gennemføres. Og så sætter vi spørgsmålstegn ved det rimelige i, at sælger skal betale for købers rådgivning i forbindelse med købet af en ejendom, sagde Lars Brondt. Ejendomsforeningen Danmark har afgivet et høringssvar på forslaget til ændring af lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Det kan læses på ejendomsforeningen.dk/ hoering.
Ove v r 120 med medlem lem mmerr va var mø ødt ød dt d op på H Ho otel tte el H el Hvvide e Hus i Køge. g
alf@ejendomsforeningen.dk
Support Med et STRATO abonnement følger hotline til vores dygtige supportere Forum Anvend STRATO Forum til at udveksle erfaring med andre administratorer Hurtigt i gang Skræddersyet introduktion og undervisning
STRATO
®
Læ s m er e på w w w.s tr at o. dk el le r ko nt ak t os fo r yd er lig er e in fo rm at io n og få en uf or pl ig te nd e de m on st ra ti on
It-systemet til ejendomsadministration t t t t t
Nem håndtering af alle administrative opgaver Komplet økonomisystem med alle typer regnskaber Fuldt medlemssystem med integreret venteliste Projektstyringsmodul til bl.a. bygningsvedligeholdelse Enkel registrering og arkivering af korrespondance
t t t t
Alle boligtyper administreres Alle former for lejeopkrævning Alle lejereguleringer udføres Alle former for internetkontakt til interessenter
EBC Products har siden 1984 leveret it-systemer til danske ejendomsadministratorer og er med over 250 installerede systemer førende på området.
EBC Products · Nordkrog 15 · 2900 Hellerup · Tlf. 39 62 78 30 · ebc@strato.dk · www.strato.dk
30
EJENDOMSFORENINGEN DANMARK
SAMMEN SKABER VI ET SIKKERT FUNDAMENT Ejendomsforeningen Danmark og Gjensidige tilbyder i samarbejde en attraktiv forsikringsløsning for foreningens medlemmer, med en række fordele, som ellers er forbeholdt storkunder. Hos Gjensidige har vi en årelang erfaring, som sikrer dig den bedst mulige sparring om ejendomsforsikring og skadeforebyggelse. Læs mere på ejendomsforeningen.dk eller kontakt Gjensidiges ejendomsteam på +45 77 32 56 80 eller mail bolig@gjensidige.dk
nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening
Udgiftsfordeling Ejerlejlighedernes Landsforening får mange henvendelser om fordeling af udgifter. De handler blandt andet om alternative fordelingsmetoder, hvor synspunktet som oftest er, at en fordeling efter nytte, brug eller antal personer ville være mere rimelig FORFATTER SUSANNE RENDTORFF, SEKRETARIATSCHEF I EJERLEJLIGHEDERNES LANDSFORENING FOTO JAN SOMMER
Denne regel svarer til den almindelige regel om sameje. Bemærk, at fordelingstal også angiver den anpart af de fælles bestanddele som den enkelte ejer. Der er ingen regler om fastsættelse af fordelingstal. Udstykker eller oprindelig ejer kan fastsætte fordelingstallene helt efter egne ønsker. Som regel vil der dog være taget hensyn til ejerlejlighedens størrelse og eventuelt brugen af lejligheden.
HVORDAN BØR FORDELINGSTALLENE FASTSÆTTES?
Hovedreglen om udgiftsfordeling er EJLL § 6 stk.1, hvorefter alle fælles udgifter fordeles efter de tinglyste fordelingstal. Hvis ikke der er tinglyst fordelingstal, sker udgiftsfordelingen ligeligt. Dette er i EJLL § 2 stk.1 udtrykt således: „Er fordelingstal ikke fastsat, er lejlighederne ligestillede“.
Når der fastsættes fordelingstal i forbindelse med en nyoprettet ejerforening, vil størstedelen af udgifterne være af en karakter, hvor forbrugskriterierne ikke kan benyttes. Man bør derfor ved fastsættelse af fordelingstal tage hensyn til størrelse og beliggenhed og eventuelt lade de udgiftsposter, der er forbrugsrelaterede, fordele på anden vis. Det kunne være efter måler. For allerede udstykkede ejerlejligheder er det reglen, at alle udgifter fordeles efter fordelingstal. Det gælder også udgifter, der er forbrugsrelaterede.
ALT FORDELES EFTER FORDELINGSTAL Alle udgifter fordeles således efter fordelingstal, medmindre andet er fastsat i vedtægterne. I betænkningen til lovbestemmelsen udtrykkes det således: „Bestemmelsen fastsætter, at det påhviler de enkelte ejere forholdsmæssigt efter fordelingstal at udrede samtlige fællesudgifter ved ejendommens drift af hvad art sig være vil“. Der kan være fastsat en anden omkostningsfordeling i den oprindelige vedtægt, eller det kan være aftalt i en senere aftale med ejerlejlighedsejerne.
FORDELING KAN IKKE ÆNDRES Omkostningsfordelingen kan ikke ændres ved en flertalsbeslutning i ejerforeningen, og en fra EJLL § 6 afvigende omkostningsfordeling kan ikke gøres gældende over for erhververe af ejerlejligheden, medmindre den er tinglyst. Det gælder formentlig også i det indbyrdes forhold, fordi aftaler mellem parterne skal være tinglyst, jf. EJLL § 7. Det vil i praksis sige, at en ændring af omkostningsfordelingen efterfølgende er vanskelig eller nærmest umulig.
FÅ MERE VIDEN MARKEDSLEJE I ERHVERVSLEJEMÅL
BETALINGSMISLIGHOLDELSE
Få styr på de regler, der gælder for fastansættelse af markedsleje og varsling af markedslejeforhøjelser.
Bliv i stand til at udarbejde påkravs- og ophævelsesskrivelser.
DEN 17. APRIL I KØBENHAVN Underviser: Adv. Kristin Jonasson, Bech-Bruun. 2.300 kr./2.875 kr. for medlem/ikke-medlem
DEN 19. APRIL I KØBENHAVN OG DEN 27. APRIL I ODENSE Undervisere: Adv. Susanne R. Kirchhoff, Husen Advokater (Kbh.) og adv. Mogens Dürr, Patriotisk Selskab (Odense). 2.300 kr./2.875 kr. for medlem/ikke-medlem
SMÅHUSE – TVISTER I LEJEFASTSÆTTELSE Få et overblik over alle væsentlige problemstillinger om småhuse. DEN 23. MAJ I KØBENHAVN OG AARHUS DEN 10. MAJ Undervisere: Adv. John Bjerre Andersen, Abel & Skovgaard Larsen (Kbh. og Aarhus) og afd.leder Elsebeth Due Kjeldsen, Ejendomsforeningen Danmark (Aarhus). 2.300 kr./2.875 kr. for medlem/ikke-medlem
32
Diplom i vurdering Hvis du interesserer dig for økonomi og vurdering af ejendomme, er den nye diplomuddannelse i vurdering måske noget for dig. Uddannelsen er rettet mod nuværende og kommende medarbejdere indenfor en række forskellige brancher, som arbejder med vurdering i bred forstand. Uddannelsen giver det teoretiske grundlag for arbejdet som erhvervsmægler, idet den bl.a. kommer rundt om lejevurdering og salgsvurdering af de typiske erhvervsejendomme. ”Diplom i vurdering” er blevet til ud fra et ønske om at løfte niveauet på den tidligere valuaruddannelse. Du kan læse mere om uddannelsen på DE’s hjemmeside: www.de.dk Uddannelsen er en 2-årig deltidsuddannelse og indeholder fagene: x Lejevurdering af boliger, kontorer, produktionslokaler og butikker
x x x x x x x
Investeringsteori Vurdering af investeringsejendomme Vurdering af brugerejendomme og særlige vurderinger Internationale vurderingsprincipper Metode og videnskabsteori Valgfag: f.eks. Vurdering af igangværende virksomheder Afgangsprojekt
Tilmelding og sted: Uddannelse afholdes i Lyndby og i Århus. Tilmelding på www.eal.dk under efter- og videreuddannelser.
Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering Har I den optimale realkreditfinansiering af jeres erhvervsejendomme? Realkredit Danmark er specialister i erhvervsejendomme. Vi tilbyder professionel sparring, så I får en optimal finansiering af jeres ejendomsinvesteringer. Kontakt os, så vi kan udveksle viden om ejendomme. Ring til os på 70 15 15 21 eller gå ind på www.rd.dk/erhverv.
markedsnoter
Ny Højesteretsdom: Lejers indsigelsesfrist kan ikke overskrides Højesteret slog den 10. februar 2012 fast, at lejer er afskåret fra at kunne fremsætte indsigelser mod udlejers opsigelse, hvis indsigelsesfristen på seks uger er udløbet. Højesteret tilsidesatte dermed landsrettens tidligere afgørelse. - Landsrettens afgørelse har tidligere været offentliggjort i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret og har givet anledning til tvivl om retstilstanden. Vi er meget tilfredse med Højesterets afgørelse, fordi retstilstanden nu er endeligt afklaret, siger juridisk konsulent Sophia Dankelev fra Ejendomsforeningen Danmark. Læs mere i Huset Jura, nummer 4, maj 2012.
Generalforsamling i Faxe Grundejerforening den 11. april 2012 Kl. 18: Spisning Kl. 19: Foredrag om lejeret v. advokat Ulla Anderson Kl. 20: Generalforsamling Tilmelding til sekretariatet: Elverdam Advokater A/S, Stationspladsen 12, 4690 Haslev.
Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejendomme, andels- og ejerforeninger FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE PARTNER A/S
Jack Eriksson, CEO, Eriksson Stilladser:
”Nykredit er en bank, der involverer sig i dit firma” ”Det er omkostningstungt at drive et stilladsfirma, og man kommer jævnligt til at mangle likviditet. Derfor har man brug for en god bank, som involverer sig og forstår, hvad forretningen går ud på. Heldigvis har Nykredit altid bakket mig op. Man får jo kun de gode opgaver, når man har sit økonomiske bagland i orden og kan garantere, at man kan levere varen.” Nykredit kan også bidrage til din virksomhed. Ring 70 22 15 77 eller læs mere på nykredit.dk/erhvervsbank.
34
Tænk nyt
Gl. Kongevej 160 x 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 x Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 niels@assurancepartner.dk
Søger du LEJERE? Lokalebasen.dk finder lejere til dine erhvervslokaler STOR SYNLIGHED I MARKEDET - over 50.000 brugere hver måned
LOKALEBASEN.DK ER DANMARKS PORTAL FOR ERHVERVSLEJEMÅL
STOR LEJERDATABASE - med mere end 7.000 aktive søgeagenter
Lokalebasen.dk repræsenterer allerede tæt på 700 større og mindre udlejere, men vi har plads til mange flere. Derfor vil vi gerne samarbejde med jer.
UDLEJET ELLER GRATIS HURTIG OG NEM OPRETTELSE INGEN BINDINGER OG FORPLIGTIGELSER 562 UDLEJNINGER I 2011
Vores model er meget enkel. Vi markedsfører jeres lejemål og sætter jer i direkte kontakt med de kundeemner, der har vist interesse for jeres lokaler. Herefter tager I over og står for den videre fremvisning og forhandling. Resulterer vores henvisning i en udlejning, tager vi en mindre provision på 8,5% af første års basisleje. Lejer vi ikke jeres lokaler ud, er det 100 % gratis.
Se mere på www.lokalebasen.dk eller ring 70 200 814.
Scan koden og se hjemmesiden
Lokalebasen.dk
Uafhængig portal for erhvervslejemål Lokalebasen.dk A/S Strandvejen 171 2900 Hellerup
www.lokalebasen.dk info@lokalebasen.dk Tlf. 70 200 814
Nye LOKALER? Find dit nye lejemål på www.lokalebasen.dk eller kontakt os på tlf. 70 200 814. 35
AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, T: 33 12 03 30
sagt i pressen
Ejendomsbranchens bestyrelseskonge
Bankpakke V kan kvæle småbanker
64-årige John R. Frederiksen er et af ejendomsbranchens allerstærkeste navne. John R. Frederiksen, formand i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Vi stiller kapital til rådighed for erhvervslivet og private borgere, der ikke ønsker at allokere deres likviditet til ejerskab af fast ejendom. Fleksibiliteten, hvor en lejer kan opsige lejemålet med et bestemt varsel, er vigtig. Lejeren er fri og kan gå, og så er det udlejers problem. Det er en risiko, som politikerne undervurderer, og som betyder, at vi skal have en ordentlig pris for varen.
Ejendomskunder, som flyttes fra FIH Erhvervsbank til en ny statslig bank under Finansiel Stabilitet, vil få hævet deres renter betydeligt. John R. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Man må sige, at Bankpakke V er en rose med torne. Det her lyder ikke rart. Uden at kende de præcise engagementer så vil jeg vurdere, at nogle ejendomsprojekter ikke kan holde til at få sat renten op. Børsen, den 5. marts 2012
Børsen Ejendomme, 7. marts 2012
De nye ejendomsmatadorer
Afkast daler
Nye udenlandske ejere er begyndt at finde vej til det danske ejendomsmarked. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – En række udenlandske investorer har fået øjnene op for det danske marked, og det synes vi, er meget positivt, for det afspejler, at det danske ejendomsmarked grundlæggende er sundt, og at der er købere til de ejendomme, der bliver sat på markedet, hvis priserne er rigtige.
John R. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark, udtaler sig om de nye tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks. Tallene viser, at afkastet på investeringsejendomme er mindre end forventet, og at det totale afkast endte på 4,7 procent i 2011. John R. Frederiksen understreger dog, at ejendomme stadig er en god langsigtet investering. Især er ejendomme i Københavnsområdet en fornuftig investering.
Berlingske Business Magasin, den 1. marts 2012
TV 2 Finans, den 22. februar 2012
Lejernes nostalgiske drøm holder ikke Formand for Ejendomsforeningen Danmark John R. Frederiksen svarer i et debatindlæg på den kritik, som LLO rettede mod såkaldte spekulationsmoderniseringer. Han skriver: – Når en pensionskasse eller en anden ejendomsejer vælger at modernisere en lejlighed ved fraflytning, så hænger det sammen med, at det er det eneste tidspunkt, hvor loven reelt
giver mulighed for at modernisere et lejemål ... Derfor er modernisering ved fraflytning den eneste mulighed for at sikre, at lejlighederne i den private udlejningssektor holder en tidssvarende standard. Altinget.dk, den 21. februar 2012