April 2023
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger
• Forventninger til 2023 falder igen, og der forventes et totalt afkast på 2,4 procent
• Historisk stor usikkerhed omkring forventningerne
• Forventningerne til udlejningsprocenten er negative for erhvervsejendomme
• Markedslejen forventes at stige for kontor, industri og bolig
Hårdt 2023 efterfølges af gryende optimisme
Inflationen falder, men er fortsat høj, og renterne er steget og svinger fortsat. Det bidrager til at skabe stor usikkerhed om den økonomiske fremtid. Forventningerne til det totale afkast har det seneste år haft en negativ tendens og befinder sig nu på det laveste niveau, siden denne undersøgelse startede i 2011. I 2023 forventes det totale afkast at blive på 2,4 procent. Det er et fald på 0,6 procentpoint i forhold til sidste kvartal og et fald på 3,2 procentpoint i forhold til samme tid sidste år. De seneste 20 år har det totale afkast gennemsnitligt ligget på ca. syv procent. Et totalt afkast på 2,4 procent betyder på den baggrund, at afkastet i år vil være 50 milliarder kr. lavere end et ”normalt” år. Det totale afkast skal være med til at dække finansielle omkostninger, inflation og risiko, der aktuelt befinder sig på et højt niveau.
Usikkerheden omkring forventningerne til 2023 er på det højeste niveau, der hidtil er målt i analysen. 50 procent af deltagerne forventer, at det totale afkast vil ligge mellem 1,3 og 4,5 procent, hvilket giver et spænd på 3,2 procentpoint. 29 procent af deltagerne forventer et totalt afkast større end 6 procent, mens 12 procent af deltagerne forventer et negativt totalt afkast. Det er udtryk for markante forskelle i afkastforventningerne.
Deltagerne forventer til gengæld, at det totale afkast begynder at stige allerede fra 2024, hvor de forventer, det lander på 4,3 procent. Investeringsejendomme forventes i perioden 2023-2027 at give et totalt afkast på 4,9 procent.
Til 2023
12 % forventer et negativt totalt afkast.
14 % forventer et totalt afkast mellem 0 og 3 %.
29 % forventer et totalt afkast på over 6 %.
45 %
forventer et totalt afkast mellem 3 og 6 procent.
/ Det totale afkast forventes i 2023 at blive 50 mia. kr. lavere end et ”normalt” år. /
/ 88 procent forventer, at det totale afkast vil stige eller være uændret i 2024. /
Udvikling fra 2023 til 2024 i totalt afkast
12 % forventer faldende totalt afkast.
24 % forventer uændret totalt afkast.
64 % forventer stigende totalt afkast.
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2023
Højest forventninger til bolig
Der er stadig konsensus om fald i ejendomsværdierne for både, kontor, butik, industri og bolig. Der er imidlertid fortsat positive forventninger til både udlejningsprocent og markedsleje for bolig. I januar 2023 faldt udlejningsprocenten for bolig for første gang i to år efter at være steget fra 2020 til 2022. Det er værd at bemærke, at der er regionale forskelle i udlejningsprocenten. Forventningerne til udlejningsprocenten er negative for erhvervsejendomme – på trods af, at udlejningsprocenten for kontor og industri i januar 2023 steg med henholdsvis 0,1 og 0,2 procentpoint. Markedslejen forventes at stige for alle sektorer med undtagelse af butik, som deltagerne fortsat har negative forventninger til. I januar 2023 er udlejningsprocenten for butik oppe på 93,1 procent, hvilket er på samme niveau som gennemsnittet de seneste 20 år.
Nedadgående udvikling i forventningerne til Aarhus
I forhold til både sidste kvartal og i forhold til sidste år er forventninger til ejendomsværdien i Aarhus faldende. Aarhus er dog stadig den by i Danmark, hvor der er de næsthøjeste forventninger til ejendomsværdien. Mens forventningerne til Aarhus falder en smule, vinder Odense frem og er nu den danske by, der er tredjehøjest forventninger til. Dermed nærmer Odense sig de historisk bedst målte forventninger. Resten af landet falder også lidt i undersøgelsen, mens Trekantområdet er næsten neutralt. Størst forventninger er der til udviklingen i ejendomsværdi i København.
Markedslejen på kontor forventes at stige En fremskrivning foretaget af EjendomDanmark viser, at kontorlejen på de bedste beliggenheder (prime) i Københavns Kommune fortsat forventes at stige i 2023. I alt forventes kontorlejen i København at stige med 2,0 procent i 2023 og 3,3 procent årligt i gennemsnit i 2023-2025. EjendomDanmarks fremskrivning er baseret på udviklingen i kontortomgangen i København, BNP, antallet af konkurser samt ledigheden. Kontortomgangen i Københavns Kommune er faldet de seneste to år og ligger nu på 6,7 procent.
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 6,0 kan for eksempel fremkomme ved, at 6,0 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
EjendomDanmarks
Forventningerne til 2023 fortsætter med at falde
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. * Foreløbige tal foreligger endnu ikke. Se øvrige anmærkninger på side 4.
Figur 2. Det totale afkast forventes at nå bunden i 2023
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2022 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. Totalt afkast 2022 er et foreløbigt estimat. 2023 til 2025 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik - forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
Figur 3. Ejendomsværdierne forventes at falde mest uden for de større byer
Regional indikator
Mindst regional vækst
Middel regional vækst
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder.
Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator.
Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
Størst regional vækst
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2023
Om undersøgelsen
Dette er forventningerne for april 2023 fra EjendomDanmarks markedsstatistik. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked.
Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
42 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 62 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 7 procent ejendomsadministratorer, 12 procent er erhvervsmæglere,
10 procent er banker/realkreditinstitutter, og 10 procent er andre aktører.
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget
Agat ejendomme, ATP Ejendomme, Bertélco Ejendomme, BNK Invest, CBRE, CK&CO, Colliers, Copenhagen Capital, Core Property Management, Corem, Cura Management, Cushman & Wakefield | RED, Dades, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, Danske Shoppingcentre, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, Ejendomsselskabet Norden, EK-Ejendomsadministration, Elf Development, EY, Fokus Asset Management, Fortunen, Gefion Group, Heimdal Nordic, Heimstaden, Hosta Ejendomme, Industriens Pension, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, Jyske Bank, Karberghus, Keystone, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, NCC Construction Danmark, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordea Pension Ejendom Danmark, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Qvortrup Administration, Realdania, Realkredit Danmark, Rosenkæret, Sampension, Sinding Gruppen, STAD Erhverv, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK ejendomsadministration, Wihlborgs, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Anmærkning til tabel 2
I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2023-2027. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.