Huset Magasinet for hele ejendomsbranchen 50. ĂĽrg. nr. 2, marts 2018
Foto: Julie Polar de Greeve.
Nye ejendomsvurderinger pĂĽ vej Side 8-18
BYEN SOVER ALDRIG
24 syv
DERFOR ER VI ALTID LIGE VED HÅNDEN – DØGNET RUNDT Med appen DEAS 24syv kan du som altid sende opgaver ind, der skal løses i din ejendom døgnet rundt. Så rykker vi ud hurtigst muligt. Få også skræddersyede nyheder, tips & gode råd, og brug vores digitale selvbetjening nemt og bekvemt. Du finder DEAS 24syv i App Store eller Google Play.
Tema: Nye ejendomsvurderinger på vej
8 12 16
For Boris Nørgaard Kjeldsen, administrerende direktør i DADES, er det naturligt at bakke op om, at der bliver etableret et nyt ejendomsvurderingssystem. Danmarks Statistik skal behandle data til de nye ejendomsvurderinger. Omfattende krav til fortrolighed skal sikre, at de indberettede data opbevares og tilgås fortroligt. Økonomisk analyse: Konsekvenserne af et utilstrækkeligt system for ejendomsvurderinger var blandt andet mange klager og lang sagsbehandlingstid.
Boris Nørgaard Kjeldsen, administrerende direktør i DADES, har ikke tøvet med at indberette data til foreningen. Læs mere på side 8.
n
he
i Ny
c an
br
Nr. 2 2018 4
Ejendomsforeningen Danmark mener: Dataindsamling godt fra start – men stadig brug for, at flere er med
6 Branchenyt
Haugaard Braad har ansat en praktikant inden for ejendomsadministration. Huset har talt med praktikant Chris Jensen og administrationschef Martin Hedegaard. Læs mere på side 20.
Bünyamin Simsek er ny rådmand for Teknik og Miljø i Aarhus Kommune. Han har ambitioner for Aarhus. Læs mere om dem på side 22.
8-18 Nye ejendomsvurderinger på vej 20 Ny i branchen: Om at kaste sig ud i et praktikforløb
22 Ambitioner for Aarhus: Ny rådmand for Teknik og Miljø i Aarhus Kommune
24 Infrastruktur og ejendomme: Letbanens betydning for ejendomsmarkedet i Aarhus
28 Overblik over investeringsejendoms markedet: Folder investeringsmarkedet for ejendomme ud
30 Nøgletal: Investering i butiksejendomme
32 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Fordelingstal i ejerforeninger
34 Landsmøde
N VA
EM ÆRK
E
T
S
Aarhus fik i december 2017 sin letbane. Men hvad betyder det for ejendomsmarkedet i Aarhus? Bliv klogere på det på side 24.
Miljømærket tryksag 5041 0546
Erhvervsmagasinet Huset, 50. årgang, nr. 2, marts 2018. Forsiden: Frihavns Tårnet, Silo og parkeringshus i Nordhavn. Næste nummer udkommer i april og har temaet „Skimmelsvamp“. ISSN 0109-1034
Medlem af Danske Medier
Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk. Huset udkommer otte gange årligt og sendes gratis til alle Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset og Huset Jura for 1.085 kroner inkl. moms.
Ansvarshavende redaktør: Kommunikationschef Rikke Kristiansen.
Tryk: Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svanemærket papir.
Redaktion: Kommunikationskonsulent Cecilie Borgen Justesen.
Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.
Layout: Anita Hansen. Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement: Hans Morten Pedersen, 33 12 03 30.
Ejendomsforeningen Danmark mener
Dataindsamling godt fra start – men stadig brug for, at flere er med Ejendomsforeningen Danmark er godt i gang med at indsamle markedsdata til de nye ejendomsvurderinger, som Skatteministeriet sender til ejendomsejerne i 2020. Vi har stadig brug for flere, der kan indberette ejendomsdata til os.
I
2020 lancerer Skatteministeriet de nye
ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme. Ejendomsbranchen har gennem de sidste par år ventet på at få mere træfsikre vurderinger, der er baseret på solide og valide markedsdata. Det vil gavne hele branchen, at vi fremover får en troværdig ejendomsvurdering baseret på frivillige og landsdækkende indberetninger. Den nye vurderingsmodel for erhvervsejendomme kommer til at tage udgangspunkt i den afkastbaserede model. Det bedste udgangspunkt for et mere retvisende ejendomsvurderingssystem er et robust datagrundlag, som bruges til at beregne de overordnede normtal til den offentlige vurdering. Derfor bør data dække hele landet og ejendomme i alle størrelser. Foto: Sara Galbiati.
Branchen skal levere data Vi har som forening valgt at gå aktivt ind i arbejdet med at indsamle de nødvendige markedsdata. Det har vi gjort, fordi det er vejen til at sikre mere retvisende vurderinger. Jeg vil gerne takke alle dem, som allerede bidrager med data. Med disse data i hus har vi netop afleveret omkring 12 procent af den samlede mængde data, vi skal aflevere i 2018. Det er en god start. Kommunikation er en væsentlig del af indsamlingen. Vi holder blandt andet et fælles gå hjem-møde med Danske Udlejere mandag den 12. marts. Her vil Skatteministeriet også fortælle om, hvor langt man er med at udvikle de offentlige vurderinger. På mødet vil cheføkonom Morten Marott Larsen fortælle om, hvilke data der skal indberettes. Foreningen vil naturligvis sørge for, at det bliver nemt at ind-
4
Huset marts 2018
berette data og vil løbende rådgive dem, som indberetter. Vi forventer i slutningen af marts at lancere en egentlig indberetningsportal.
Fortrolighed og robusthed er nøgleord Det er afgørende, at data behandles fortroligt – både i foreningens regi og i den efterfølgende behandling hos Danmarks Statistik. Derfor bringer vi i denne udgave af Huset et interview med Danmarks Statistik, som fortæller om selve databehandlingen og fortroligheden omkring data. Det fremgår her, at den enkelte ejendoms data er fuldt ud beskyttet, og ejendomsejere kan derfor trygt indberette data.
Vi må se frem til at modtage de nye og mere præcise vurderinger i 2020. De bør i sidste ende også betyde langt mindre besværlig administration i den enkelte virksomhed. Der er imidlertid brug for, at endnu flere bidrager med oplysninger, hvis vi skal opnå en tilstrækkelig robusthed i data og i sidste ende i ejendomsvurderingerne. Det er ejendomsbranchen, som har nøglen til bedre ejendomsvurderinger. Husk, at det er hjælp til selvhjælp. John R. Frederiksen Formand for Ejendomsforeningen Danmark
Få adgang til nem og enkel opgavestyring iOpgave giver dig overblik over hverdagens ejendomsopgaver
iOpgave er et smart opgavesystem, som giver administrative medarbejdere, ejendomsfunktionærer og beboere overblik over indkomne opgaver på en ejendom – lige fra reparationer, der skal ordnes hos beboere til administrative opgaver på kontoret. Systemet er tilgængeligt på PC, Mac, tablet og mobil.
_
Læs mere om iOpgave på unik.dk
Kontakt os i dag på 76 42 11 00 eller unik@unik.dk
Branchenyt
25 - 26 april, Bella Center, København Messen for drift & vedligehold af fast ejendom
Foto: Holbæk Kommune.
Ejendomsforeningen Holbæk holder generalforsamling Onsdag den 21. marts kl. 17.45 på Maskinværkstedet, Havnevej 9, 4300 Holbæk.
• Stort seminarprogram • Branchens førende leverandører udstiller • Se de nyeste løsninger til smart drift i IKT/digitaliseringsområdet • Prøv Virtual Reality & droneflyvning
Oplægsholdere: Ebbe Larsen og Henrik Nikolajsen fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode P/S, Slagelse om køb og salg af investeringsejendomme. Lars Gam, Lokal Forsikring om forsikringsforhold. Efterfølgende holdes der generalforsamling. Tilmelding
Fri adgang >> ejendomsmessen.dk
Tilmelding senest den 16. marts til Leif Lundberg Petersen på 23 30 77 21 eller ejendomskontoret@mail.tele.dk
Peter Maler A/S
Garanti for godt håndværk Peter Maler A/S er blevet totalentreprenør, og vi kan nu påtage os alle former for arbejde i Deres forening. • Murerarbejde • Tømrerarbejde • VVS-arbejde • Blikkenslagerarbejde • Malerarbejde • Elarbejder • Kloakarbejde • Gulvarbejde • Snedkerarbejde • Rådgivning
Ring til Peter Maler A/S 3810 3280 www.peter-maler.dk Godthåbsvænget 14A, 2000 Frederiksberg, telefon 3810 3280
6
Huset marts 2018
ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang. Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side. 90%
af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage
99,9%
af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger
Hurtig
behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage
Ring 77 32 33 00 for mere information.
ista Danmark A/S Brydehusvej 13 2750 Ballerup Tlf.: 77 32 32 32 ista@ista.dk www.ista.dk
Bank | Forsikring | Pension
Nu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som er forsikrede i Alm. Brand. Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere. Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr. Skriv til ejendomsforeningen@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.
Nye ejendomsvurderinger på vej
”Hvis outputtet skal være godt, skal inputtet være mindst lige så godt” For Boris Nørgaard Kjeldsen, administrerende direktør i DADES, er det naturligt at bakke op om, at der bliver etableret et nyt ejendomsvurderingssystem. Det er i både samfundets og branchens interesse, mener han. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Julie Polar de Greeve og Sara Galbiati (Boris Nørgaard Kjeldsen).
S
katteministeriet skal lancere et nyt vurderingssystem for erhvervs ejendomme, som skal give mere retvisende ejendomsvurderinger. Mange ejendomsejere har gennem flere år efterspurgt træfsikre ejendomsvurderinger, der bygger på markedsdata. De er nu på vej og skal baseres på såkaldte normtal, der er regnet ud på baggrund af markedsdata, som ejendomsejere frivilligt skal indberette om deres erhvervsejendomme. Ejendomsforeningen Danmark indsamler i øjeblikket disse markedsdata til de nye vurderinger. Foreningen har indgået en aftale om levering af data med Skatteministeriet. Skatteministeriet vil efterfølgende bruge data til at beregne normtal. Der er brug for, at flere ejendomsvirksomheder indberetter data til Ejendomsforeningen Danmark.
Vil gerne bidrage En af de aktører i branchen, der allerede har indberettet data om blandt andet værdiansættelse og aktuel leje, er DADES, som er et af landets største ejendomsinvesteringsselskaber. For administrerende direktør Boris Nørgaard Kjeldsen er det helt naturligt at bakke op om indsamlingen. ”Vi vil som en af de store professionelle aktører på det danske ejendomsinvesteringsmarked gerne bidrage til, at der bliver etableret et nyt vurderingssystem, også for erhvervsejendomme, som er baseret på et bedre datagrundlag. Hvis outputtet skal være godt, så skal inputtet være mindst lige så godt. Derfor er det vigtigt, at vi som branche bakker op om, at der er et tilstrækkeligt bredt og retvisende grundlag for at foretage de nye ejendomsvurderinger”, siger Boris Nørgaard Kjeldsen.
Tøvede ikke med at indberette Da Boris Nørgaard Kjeldsen i efteråret 2017 blev bekendt med, at Ejendomsforeningen Danmark skulle stå for indsamlingen af markeds-
8
Huset marts 2018
”Det er og bliver en fælles branchemæssig opgave at medvirke til, at det nye ejendomsvurderingssystem bliver en succes”, siger Boris Nørgaard Kjeldsen, adm. direktør i DADES.
Nye ejendomsvurderinger på vej
Læs mere om dataindberetning på side 10.
9 Huset marts 2018
Nye ejendomsvurderinger på vej
data til Skatteministeriets nye ejendomsvurderinger, tøvede DADES ikke med at indberette data. ”Jeg havde ingen bekymringer med at udlevere de efterspurgte data, da det er professionelle parter, som er inde over det her. For ejendomsejernes vedkommende er indsamlingen af data ført an af Ejendomsforeningen Danmark, så jeg er helt tryg ved, at de data, vi indleverer, bliver behandlet og håndteret på en sikker måde. Den tillid kan alle roligt have, for det er anerkendte, branchekyndige aktører, der har ansvaret, og derfor er der også den beskyttelse og datasikkerhed i det, som det selvfølgelig kræver”, siger Boris Nørgaard Kjeldsen. DADES indberetter i forvejen markedsstatistik til Ejendomsforeningen Danmarks kvartalsvise markedsstatistikker for tomgang og forventning. Det har virksomheden gjort siden statistikkernes opstart i 2014, og med den erfaring i bagagen involverede DADES sig også i denne indberetning. ”Vi har altid været en aktiv deltager i forhold til branchemæssige projekter eller tiltag, så derfor har det været helt naturligt for DADES at være en del af det her setup. Vi har været med fra starten, fordi det passede fint i naturlig forlængelse af det arbejde, der allerede er etableret over en årrække omkring markedsstatistikkerne”, siger Boris Nørgaard Kjeldsen.
Luge ud i vildskud Da ejendomsskatten skal beregnes på grundlag af ejendommens markedsværdi, er det vigtigt, at værdifastsættelsen er markedskonform, mener Boris Nørgaard Kjeldsen.
”Og det må være en samfundsmæssig, men bestemt også en branchemæssig interesse, at det forholder sig sådan”, tilføjer han. Han håber, at det nye ejendomsvurderingssystem vil bidrage til at rette op på fortidens til tider forskelligartede værdiansættelser. ”Det vil også give mulighed for at luge ud i de vildskud, der er set eksempler på i tidens løb i det nuværende system, hvor identiske ejendomme kan have meget forskellige offentlige værdiansættelser og dermed skatteberegninger. Det kan i hvert fald ikke være i nogens interesse, at det forholder sig sådan. Jeg håber, at et mere professionelt system, som har opbakning fra start af – også fra branchen – vil give langt bedre og mere retvisende værdiansættelser og dermed skatteberegninger”, siger han. Og han slutter af med en appel til branchen: ”Jeg kan kun opfordre alle, som beskæftiger sig med professionel ejendomsinvestering og udlejning, til at bakke op. Ud fra at det er i alles interesse, at vi får etableret et bredt og professionelt setup til at fastsætte markedskonforme offentlige ejendomsværdier med henblik på beregning af korrekte ejendomsskatter. Det er og bliver en fælles branchemæssig opgave at medvirke til, at det nye ejendomsvurderingssystem bliver en succes. Og det mener jeg, at vi har en pligt til. Det er en hel naturlig opgave at bakke op om det, når man er en professionel aktør i ejendomsinvesteringsmarkedet”. De indsamlede markedsdata behandles efterfølgende hos Danmarks Statistik, hvor det ikke vil være muligt at identificere en konkret ejendom ud fra et normtal. Læs artiklen på side 12. cbj@ejendomsforeningen.dk
Det er nemt at indberette data til Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsvirksomheder skal indberette to slags data og baggrundsoplysninger til Ejendomsforeningen Danmark: Værdiansættelse En ejendoms værdiansættelse skal indberettes til Ejendomsforeningen Danmark. Man skal indberette den værdiansættelse, som er opgivet i årsregnskabet. Hvis værdiansættelsen er sat til anskaffelsesværdien, skal man ikke indberette den. Aktuel leje Alle skal indberette den aktuelle leje, som er den leje, der opkræves for hvert enkelt lejemål i den pågældende ejendom. Man kan med fordel trække en lejeliste og indberette den til Ejendomsforeningen Danmark. Baggrundsoplysninger Man skal også indberette baggrundsdata om ejendommen, eksempelvis et lejemåls og ejendommens arealer. Selve indberetningen Man kan indberette data direkte på en kommende indberetningsportal på www.ejendomsforeningen.dk/vur. Portalen bliver tilgængelig i slutningen af marts. Man kan også maile data i et Excelark til markedsstatistik@ejendomsforeningen.dk. Den enkelte virksomhed vælger selv, hvordan den vil indberette data. Mere information Man er velkommen til at kontakte cheføkonom Morten Marott Larsen på telefon 28 45 56 51 eller seniorøkonom Mikkel Alsø på telefon 31 62 01 08. Læs mere om dataindsamlingen på www.ejendomsforeningen.dk/vur
10
Huset marts 2018
Gå hjem-møder i foråret Ejendomsforeningen Danmark holder en række gå hjem-møder om dataindberetning i København, Odelse, Aalborg og Aarhus i løbet af foråret. Du kan holde dig orienteret om møderne i nyhedsbrevet Huset Net. Hvis du ikke allerede er abonnent, så tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/hn.
Annonce
Tage Bergsbo ansat som COO/administrativ leder
Lintrup & Norgart fortsætter væksten og ansætter Tage Bergsbo med 30 års ejendomserfaring som COO/administrativ leder og associeret partner. Tage Bergsbo er ansat som COO (Chief Operating Officer) og administrativ og juridisk leder samt associeret partner i Lintrup & Norgart A/S som led i mæglervirksomhedens fremgang i disse år.
Tage Bergsbo kommer fra et job som afdelingsdirektør for Investeringsejendomme hos Newsec Datea, hvor han var 17½ år. Tage Bergsbo, der er uddannet HD i regnskabsvæsen fra CBS samt ejendomsmægler og valuar, har tidligere været næsten 13 år i Danske Ejendomme/Danica Ejendomme.
Om sit sporskifte inden for ejendomme siger Tage Bergsbo selv:
er stolte over, at vi har kunnet tiltræk- “ For mig er det spændende at kunne bruge “ke enVikapacitet som Tage Bergsbo, som vi har min faglighed på en anden måde. Hvor ejenkendt i mange år. Han skal på kyndig og indsigtsfuld vis lede vores administration og sikre et fortsat højt juridisk niveau i virksomheden. Ikke mindst inden for investeringsejendomme og boligudlejningsejendomme – to voksende områder for os – vil kunderne og vi få stor glæde af hans viden og mangeårige erfaring. siger adm. direktør og partner Stig Lintrup
”
domsadministration handler om den daglige drift og det lange seje træk, så bliver det mere projektorienteret. Fx med fokus på at optimere og udvikle ejendomme til gavn for kunderne og at kvalitetssikre kontrakter og transaktioner. Jeg har kendt Stig Lintrup og Jesper Norgart, siden jeg underviste dem på mægleruddannelsen i 2004, og har med interesse fulgt deres forretning, som jeg ser frem til at blive en del af.
”
Tage Bergsbo har skrevet lærebøger og er lægdommer ved boligretten.
Kontakt os på 7023 6330 Lintrup & Norgart A/S | Jens Kofods Gade 1, 1268 København K | www.linor.dk
Privat bor Tage Bergsbo i Smørum i Egedal Kommune og har fem børn og et barnebarn. I fritiden har han i mange år dyrket karate. Lintrup & Norgart er siden etableringen i 2005 blevet en af hovedstadens førende erhvervsmæglere. Blandt opgaverne i 2017 var salget af en stor portefølje for M. Goldschmidt Holding – en af årets største ejendomshandler i hovedstaden.
INFO: Tage Bergsbo: 2167 9933 Stig Lintrup: 4097 1717
Nye ejendomsvurderinger på vej
Datafortrolighed skaber sikkerhed for Danmarks Statistik står for at behandle data til de nye ejendomsvurderinger. Omfattende krav til datafortroligheden skal sikre, at de indberettede markedsdata til de nye ejendomsvurderinger opbevares og tilgås fortroligt og sikkert. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Sara Galbiati.
E
jendomsbranchens aktører indberetter i øjeblikket markedsdata om erhvervsejendommes værdiansættelse og aktuel leje til Ejendomsforeningen Danmark for at understøtte en bedre offentlig vurdering af erhvervsejendomme. Det er data, som efterfølgende bliver opbevaret i databaser i Danmarks Statistik, der er den centrale myndighed for dansk statistik. Med tiden skal disse data anvendes til at beregne de overordnede normtal, som skal bruges til de kommende ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme. Cajsa Mølskov og Thomas Hjorth Jacobsen er fuldmægtige i Danmarks Statistik, og de er begge tilknyttet arbejdsgruppen for markedsdata for erhvervsejendomme i Danmarks Statistik. Sammen med Karin Holst Duer, som er projektleder for projektet i Danmarks Statistik, forklarer de om kravene til opbevaring af og adgang til de indberettede data. ”Danmarks Statistiks rolle er at kvalitetssikre og behandle data, så de kan bruges til at beregne normtal til ejendomsvurderingerne. Derudover er det også vores opgave at opbevare data sikkert og fortroligt og
12
Huset marts 2018
”Vi lægger data over i et sikkert analysemiljø i Danmarks Statistik, hvor få godkendte analysemedarbejdere kan tilgå dem”, forklarer Cajsa Mølskov (tv.) som er fuldmægtig i Danmarks Statistik. Her sammen med Karin Holst Duer (midt) projektleder for projektet i Danmarks Statistik og Thomas Hjorth Jacobsen (th.) som også er fuldmægtig.
Nye ejendomsvurderinger på vej
ejendomsdata håndtere dem på en sådan måde, at ejendomsejerne kan være trygge ved, at deres data bliver behandlet fortroligt”, forsikrer Cajsa Mølskov.
Adgang til data kræver godkendelse Hun forklarer, at de ofte fortrolige data lagres i en sikker database i Danmarks Statistik, som kun kan tilgås af udvalgte medarbejdere fra Danmarks Statistik. Derudover har en mindre analysegruppe i Skatteministeriets koncern også adgang til dataene via et sikkert miljø i Danmarks Statistik. Denne gruppe er underlagt de samme fortrolighedsregler som alle medarbejdere i Danmarks Statistik. Det sikrer, at data ikke videregives til uvedkommende. ”Danmarks Statistik foretager ikke selve beregningerne af normtallene, da det er en opgave for Skatteministeriet. Vi lægger derfor data over i et sikkert analysemiljø i Danmarks Statistik, hvor få godkendte analysemedarbejdere kan tilgå dem og beregne anonymiserede og aggregerede normtal, som skal bruges som grundlag for de endelige ejendomsvurderinger”, forklarer Cajsa Mølskov. Efterfølgende vil det være sagsbehandlere i den kommende Vurderingsstyrelse (i Skatteministeriets koncern), som anvender de anonymiserede og aggregerede normtal til vurdering af de enkelte ejendomme. Disse sagsbehandlere vil ikke have adgang til de specifikke ejendomsdata i Danmarks Statistik, som danner grundlag for beregning af normtal. Det fremgår af ejendomsvurderingsloven, at disse data, som bliver indsamlet til statistisk brug, ikke må anvendes til sagsbehandling i forbindelse med enkeltpersoner eller -virksomheder. Det betyder, at data om enkeltejendomme under ingen omstændigheder må indgå i fastsættelsen af de offentlige vurderinger eller i behandlingen af den enkelte ejendom. Det er derfor kun de
13 Huset marts 2018
Nye ejendomsvurderinger på vej
overordnede normtal, der skal anvendes som grundlag for den offentlige vurdering.
Aktiviteter i databasen kontrolleres Alle med adgang til data, herunder også de udvalgte medarbejdere fra Skatteministeriets koncern, skriver under på, at de har tavshedspligt og pligt til at overholde Danmarks Statistiks til enhver tid gældende it-sikkerhedspolitik. ”Herudover vil det blive kontrolleret løbende ved hjælp af stikprøver, hvilke data der downloades fra databasen, for at sikre, at data er aggregeret i henhold til den indgåede aftale, og at det ikke er muligt at identificere enkeltvirksomheder. Desuden vurderes det løbende, hvem der har adgang til databasen, og om de stadig har et aktuelt arbejdsrelateret behov for at have adgang”, fortæller Karin Holst Duer.
Data må ikke kunne identificeres Når de indberettede markedsdata efterfølgende omregnes til normtal og overordnet statistik, stiller Danmarks Statistiks datafortrolighedspolitik også her en række krav, der skal sikre, at det ikke er muligt at genkende aktører baseret på hverken størrelse eller geografi. Det betyder, at offentliggørelsen
af statistik fordeles på lands-, regions- og kommuneniveauer, ligesom der er et mindstekrav til antallet af observationer i et geografisk område på tre enheder, som i dette tilfælde er en ejendom, en bygning eller et lejemål. Derudover stiller politikken krav om, at der ikke må forekomme dominerende aktører. ”Det skal grundlæggende sikres, at man ikke kan identificere en enkelt ejendom og opnå ny viden, som man ikke har om ejendommen i forvejen. Hvis der er et område med få observationer, så kan vi selvfølgelig ikke offentliggøre statistik på området. Alene ud fra et statistisk synspunkt, så kræver det også, at der er observationer nok til, at vi kan lave statistik på et dækkende datagrundlag”, siger Thomas Hjorth Jacobsen.
banken, der kan kaste lys over området for erhvervsejendomme på lands-, regions- eller kommuneniveauer, som lige nu er et område, som er dårligt belyst. Det kan for eksempel være med en statistik, der viser antallet af erhvervslejemål i en given region eller den gennemsnitlige leje for en bestemt type erhvervsejendom på landsplan”, siger Cajsa Mølskov og fortsætter: ”Vi er selvfølgelig godt klar over, at nogle af de indsamlede markedsdata er særligt følsomme for ejendomsejerne, og det er der også taget særligt hensyn til. Danmarks Statistik vil ikke give adgang til data til kommercielt brug”. cbj@ejendomsforeningen.dk
Statistik i fremtiden Cajsa Mølskov forklarer, at de indsamlede markedsdata, ud over at skulle bruges til beregningen af normtal, i fremtiden også kan bidrage med ny statistik om erhvervsejendomme. ”Data skal først og fremmest bruges til at beregne normtallene til de nye ejendomsvurderinger. Men vi forventer også at offentliggøre overordnet statistik i Statistik-
Mere om fortrolighed og informations sikkerhed Find ”Datafortrolighedspolitik i Danmarks Statistik” og ”Informationssikkerhedspolitik i Danmarks Statistik” på www.dst.dk/da/OmDS/lovgivning/
Cajsa Mølskov (midt) og Thomas Hjorth Jacobsen er begge tilknyttet arbejdsgruppen for markedsdata for erhvervsejendomme i Danmarks Statistik. Karin Holst Duer (th.) er projektleder for projektet i Danmarks Statistik.
14
Huset marts 2018
Nye regler for digital kommunikation fra januar 2018 Brug nyeste lovgivning, og digitalisér din forretning Ny lovgivning om digital kommunikation trådte i kraft d. 1 januar 2018. Det giver bl.a. bedre mulighed for digital gennemførelse af ind- og fraflytningssyn samt effektivisering af udlejeres arbejdsgange.
BoligPortal hjælper udlejere godt i gang BoligPortal udvikler løbende værktøjer til digital kommunikation, der lever op til lejeloven og retspraksis på området. På den måde effektiviseres dine arbejdsgange, og du får bedre overblik over din portefølje.
Den digitale lejekontrakt hjælper dig med at: Følge nyeste lovgivning inden for digital kommunikation Gennemføre indflytningssyn digitalt Påminde lejer om indbetalinger Opbevare kommunikation og dokumenter digitalt
Hør mere om hvad BoligPortal kan tilbyde professionelle udlejere på telefon 70 20 80 82 eller storudlejer@boligportal.dk
Nye ejendomsvurderinger på vej
Derfor skal ejendomsvurderingssystemet skiftes ud Konsekvenserne af et utilstrækkeligt system for ejendomsvurderinger var blandt andet mange klager og lange sagsbehandlingstider på mere end to år og ofte væsentligt længere, som resulterede i forkerte afgørelser. Landets erhvervsejendomme havde flest klager. Her resulterede 2012-vurderingen alene i omkring 7.500 klagesager. Tekst: Mikkel Alsø.
D
en økonomiske artikel bringes denne gang i forlængelse af Husets tema om de nye ejendomsvurderinger med en status på det nu suspenderede ejendomsvurderingssystem.
Skatteprovenu på ejendomme udgør 2,0 procent af BNP Beskatningen af Danmarks ejendomsbestand er af en omfattende størrelsesorden på cirka 42 milliarder kroner årligt. Sammenlignet med andre lande i Europa er Danmark det land, hvor den løbende beskatning på fast ejendom er næsthøjest, svarende til 2,0 procent i 2017. Heraf er en tredjedel eller 13,3 milliarder kroner opkrævet af ejere af erhvervsejendomme. Men korrektheden af, hvordan opkrævningen er fordelt mellem skatteyderne, har der hersket tvivl om igennem mange år.
Markedsværdi skal beregnes korrekt Erhvervsejendomme var i det nu suspenderede vurderingssystem beskattet ud fra indkomstkapitalisering med et begreb som ”lejefaktor”, der ikke var en hverken anvendt eller kendt term i branchen. Princippet om at ”beregne” en markedsværdi ud fra indkomstkapitalisering er i og for sig fornuftig nok. Det er den måde, aktører i erhvervsejendomsbranchen i dag værdiansætter på i forbindelse med blandt andet regnskab, køb, salg og udvikling. Men datagrundlaget til beregning af værdien var mangelfuldt, og uden vurderingsmyndighedernes adgang til grundlæggende kendskab til lejeforhold, omkostninger og forrentningskrav var resultatet uigennemskueligt og ikke godt nok.
Store administrative omkostninger til ingen verdens nytte Den offentlige vurdering af private ejerboliger var ikke god nok, men vurderingen af erhvervsejendomme var faktisk værre målt på antallet
16
Huset marts 2018
af klager. Antallet af klagesager for 2012-vurderingen var på cirka 7.500 for erhvervsejendomme. Til sammenligning var antallet af klager over 2011-vurderingen for ejerboliger, der antalsmæssigt omfatter tre ud af fire af landets ejendomme på cirka 6.500. Den manglende kvalitet fremgik også af den daværende klagesagsbehandling. Ud over at de uigennemskuelige og upræcise vurderinger forårsagede for mange klagesager, så var også sagsbehandlingstider-
Klagesagsbehandlingen 2011
61,3 % Sager med sagsbehandlingstid i vurderingsankenævn på mere end to år
79,2 % Ankede sager, hvor klageren fik medhold i Landsskatteretten Kilde: Domstolsstyrelsen og SKAT 2011.
Nemt og billigt! Energimærker til salg og udlejning. Mail blot ejendommens adresse til:
ehd@energihuset-danmark.dk Så modtager du straks et uforpligtende tilbud...
Energihuset Danmark ApS
nti g a e r ga verin ervic s i Pr g le e s rti kend u H æk sd nd
Tørringvej 7 2610 Rødovre Tlf. 8230 3222 ehd@energihuset-danmark.dk
La
Nye ejendomsvurderinger på vej
ne uhensigtsmæssigt lange. I 2011 brugte vurderingsankenævnene mere end to år på at behandle 60 procent af klagesagerne. Men for de af vurderingsankenævnenes afgørelser, der blev anket, gav Landsskatteretten imidlertid helt eller delvis klageren medhold i 80 procent af tilfældene. På den måde medførte det daværende ejendomsvurderingssystem et alt for stort administrativt ressourceforbrug for alle involverede parter.
Nye vurderinger efter kendt og gennemsigtig model Derfor skulle det gamle system forbedres. I september 2014 anbefalede ekspertudvalget om ejendomsvurdering eller Engberg-udvalget,
Provenu af løbende skatter på fast ejendom 2017 Dæknings afgift
Ejendomsværdiskat
15,6
0
13,4
29,1
9,6
3,2
0,5
13,3
25,2
3,2
13,9
42,4
Mia. kroner
Grundskyld
Ejerboliger Erhvervsejendomme I alt
I alt
Anm.: Opgørelse af ejendomsværdiskat er for 2016.
at et nyt vurderingssystem for erhvervsejendomme skulle baseres på allerede anvendte vurderingsprincipper i branchen. Rapporten blev grundlaget for den politiske aftale i september 2015. Her blev det på Engberg-udvalgets opfordring blandt andet besluttet, at en optimal vurderingsmodel skal tage udgangspunkt i fastsættelse af markedsværdien ved hjælp af den afkastbaserede model, som tager udgangspunkt i gennemsnitlige lejeindtægter, driftsomkostninger og forrentningskrav for sammenlignelige ejendomme. Datagrundlaget skal være udviklingen af nye registre på baggrund af indsamling af markedsdata fra forskellige aktører på markedet. Det skal give et omfattende og troværdigt grundlag for en ny, markedskonform og gennemsigtig vurderingsmodel.
Branchen støtter op om bedre vurderinger Projektet er stort – men nødvendigt. Det er i branchens interesse, at vi er med til at understøtte tilblivelsen af et forbedret vurderingssystem for den fremtidige fastsættelse af ejendomsskatter. Derfor har branchen indgået en aftale med Skatteministeriet om indsamling af markedsdata, hvor relevante nøgletal fra ejendomsejere og administratorer i regi af Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik sammen med markedsdata fra andre markedsaktører skal indgå som grundlag for de kommende normtal i en mere retvisende vurderingsmodel. Dette kan du læse mere om på side 10.
Kilde: Danmarks Statistik, Engberg-udvalget og egne beregninger.
mal@ejendomsforeningen.dk
Få mere viden ”Småhuse” i lejelovgivningen
Ejendomsinvestering for begyndere
Få styr på reglerne om ”småhuse” i boliglejelovgivningen.
Få et grundlæggende kendskab til investering i fast ejendom.
Kurset giver dig et overblik over og et praktisk kendskab til de væsentligste juridiske og praktiske problemstillinger, der kan opstå i relation til ”småhuse”. Undervisningen er knyttet til eksempler og en ret omfattende praksis omkring for eksempel det udvidede ejendomsbegreb samt lejefastsættelse og lejeregulering. Kurset holdes fredag den 20. april i København. Kurset holdes tirsdag den 24. april i Aarhus. Undervisere i København Advokat Troels Flethøj Thygesen, Nielsen & Flethøj advokater og juridisk konsulent Ramin Salek, Ejendomsforeningen Danmark. Undervisere i Aarhus Advokat og partner John Bjerre Andersen, DLA Piper og direktør Elsebeth Due Kjeldsen, Sinding & Compagni A/S.
Kurset giver dig et indblik i de økonomiske analyser ved investering i ejendomme og introducerer dig til forhold og sammenhænge på markedet for fast ejendom. Du lærer om markedet og sammenhænge på investeringsejendomsmarkedet, økonomisk tomgang, investeringskalkuler for ejendomme, måling af ejendomsafkast og værdiansættelse af investeringsejendomme. Desuden gennemgår vi afvejningen mellem investering i ejendomme og i andre aktivklasser og ser på forholdet mellem risiko og forventet afkast. Kurset holdes torsdag den 15. marts i København. Kurset holdes torsdag den 22. marts i Aarhus. Undervisere Cheføkonom, ph.d. Morten Marott Larsen og senior økonom Mikkel Alsø, Ejendomsforeningen Danmark.
www.ejendomsforeningen.dk/kurser 18
Huset marts 2018
Sådan får du et nyt fællesvaskeri stillet til rådighed gratis! Din boligforening kan få nye lækre maskiner i fællesvaskeriet helt uden om jeres budget. Med Electrolux Pay per Wash er udgifterne til maskinkøb, drift, service og vedligeholdelse nemlig inkluderet i den vaskepris, beboerne betaler, hver gang de vasker tøj. Vaskeriet finansieres altså 100% af de beboere, der bruger maskinerne.
Vil du vide mere om Electrolux Pay per Wash? Ring til Electrolux Professional på tlf. 63 76 22 20 eller læs mere på e-vaskebjørnen.dk/ppw
VIND 2 BIOGRAFBILLETTER Svar på et enkelt spørgsmål senest den 31. marts 2018 – og sig ja tak til vigtig information om vaskeriløsninger fra Electrolux Professional. Så er du med i lodtrækningen om 5 x 2 biografbilletter.
10500
DELTAG HER: e-vaskebjørnen.dk/bifhu
Electrolux Professional A/S Vaskeriløsninger
Hammerholmen 24–28 DK-2650 Hvidovre
els.salg@electrolux.dk www.professional.electrolux.dk
Ny i branchen
Administrationschef i Haugaard Braad Martin Hedegaard (tv.) har for første gang ansat en praktikant i ejendomsadministration, Chris Jensen (th.). De fortæller her om jobbet.
Ny i branchen:
Om at kaste sig ud i et praktikforløb For første gang har en praktikant inden for ejendomsadministration sin faste gang sammen med Haugaard Braads øvrige ejendomsadministratorer. Huset har talt med administrationschef Martin Hedegaard og praktikant Chris Jensen. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Svend Christensen, Fotograferne Nibe.
I
sensommeren 2017 oprettede Martin Hedegaard, som er administrationschef i advokat- og ejendomsadministrationsvirksomheden Haugaard Braad, for første gang et praktikopslag til hjemmesiden www.ejendomsadministrator.dk. Her søgte virksomheden en prakti-
20
Huset marts 2018
kant til den nye selvstændige afdeling for ejendomsadministration, som før hørte ind under Haugaard Braads advokatvirksomhed. ”Jeg var slet ikke i tvivl om, at vi skulle ansætte en praktikant, da vi fik mulighed for det her i afdelingen. Jeg har før arbejdet sammen med praktikanter inden for ejendomsadministration, og i mine øjne er de en stor gevinst. De tager nysgerrigt imod de forskellige arbejdsopgaver, og så er de ikke bange for at lære noget nyt eller give sig i kast
Ny i branchen
Ny i branchen I løbet af 2018 fortæller Huset om nogle af ejendomsbranchens nye ansigter eller nye projekter og ejendomme.
”Jeg var slet ikke i tvivl om, at vi skulle ansætte en praktikant ... i mine øjne er de en stor gevinst. De tager nysgerrigt imod de forskellige arbejdsopgaver ...”. Administrationschef Martin Hedegaard, Haugaard Braad. med it-systemerne”, fortæller Martin Hedegaard om motivationen for at ansætte en praktikant for første gang. I januar 2018 begyndte 28-årige Chris Jensen i tre måneders praktik i Haugaard Braads afdeling for ejendomsadministration som led i sin uddannelse som finansøkonom på University College Nordjylland. Han er en del af afdelingen med tre fastansatte ejendomsadministratorer.
Betænkeligheder ved timingen ”Årets start er kendetegnet som travl i vores branche med afstemning af kundernes regnskaber. Og derfor var det vigtigt at få afklaret, om vi havde ressourcerne til at kaste os ud i det på det tidspunkt, eller om vi skulle vente til efteråret. For os var det essentielt for det gensidigt gode samarbejde, at vi havde en læringsplan klar for forløbet og samtidig havde ressourcerne til at lære praktikanten ordentligt op og løbende sidde med, når opgaverne skulle løses”, forklarer Martin Hedegaard. Chris Jensen mærkede dog ikke, at virksomheden ikke var vant til at have praktikanter. ”Opstarten har været god og fyldt med læring. Det skyldes nok også, at der var lagt en plan for forløbet, som bliver brugt og fulgt, men som også tilpasses dagligdagen. Jeg vidste allerede inden praktikkens start, at den første tid var travl. Det gør egentlig ikke så meget, for det er jo også vores virkelighed, når vi er færdiguddannede”, forklarer Chris Jensen. Haugaard Braad administrerer både investeringsejendomme, udlejningsejendomme, ejerforeninger og erhvervsejendomme for private investorer primært i Aalborg.
Forarbejdet blev sat i gang tidligt Betænkelighederne blev undermineret af, at Martin Hedegaard selv er uddannet finansøkonom og selv har været praktikant i ejendomsadministration. Derudover har han ti års erfaring fra ejendomsforvalteren DEAS. Tilsammen gav det en solid ballast til at starte et praktikforløb
Praktikantvejledning Ejendomsforeningen Danmark har udgivet en praktikantvejledning, som skal gøre det mere overskueligt for administrationsvirksomheder at ansætte praktikanter. Find vejledningen på www.ejendomsforeningen.dk under Regler & vejledning.
Vil jeres virksomhed også ansætte en praktikant? Send en mail til info@ejendomsforeningen.dk og skriv at du ønsker at søge efter en praktikant. Så sender vi dig et skema, du skal udfylde og vi lægger efterfølgende dit stillingsopslag på www.ejendomsadministrator.dk
op i afdelingen. Andre forberedelser begyndte også, allerede inden Chris Jensen satte sig i kontorstolen på virksomhedens kontor, der har udsigt til Nørresundbys havnefront og Aalborgs knejsende tagtoppe. ”Vi skrev løbende arbejdsopgaver ind i et Word-dokument, som Chris kunne kaste sig over, når han startede. På den måde er der altid relevante arbejdsopgaver, så han ikke bare ender med at åbne breve, og så han får nogle gode oplevelser med at løse forskellige opgaver selvstændigt”, fortæller Martin Hedegaard og fortsætter: ”Vores overvejelser om, hvorvidt tidspunktet nu også var det rette dengang, førte til, at vi fik afstemt vores forventninger i forhold til at have en praktikant. Afdelingen er i dag meget afklaret med, at det forpligter at ansætte en praktikant, og at det er vores fælles ansvar, at vedkommende får en god start, nogle spændende arbejdsopgaver og et lærerigt forløb her hos os”.
Ressourcerne er godt givet ud Han mener, at ressourcerne, der bruges på praktikanten, er rigtig godt givet ud. Det bør ikke afskrække andre virksomheder, hvis de overvejer at ansætte en praktikant for første gang. ”Selvom det er nyt, så er det altså bare med at kaste sig ud i det. Hvis man laver en plan for praktikforløbet og i øvrigt indstiller sig på, at det kræver ekstra ressourcer i starten med oplæring, så vil man opleve, at det er rigtig godt givet ud, når praktikanten først er kommet i gang og sagtens kan løse opgaverne selvstændigt. Og så giver det liv på kontoret, at der kommer et ungt menneske med masser af mod på branchen”, pointerer Martin Hedegaard. Han fortæller, at Haugaard Braad har bestemt sig for at ansætte en praktikant igen. cbj@ejendomsforeningen.dk
21 Huset marts 2018
Ambitioner for Aarhus
Ny rådmand for Teknik og Bünyamin Simsek (V) er Aarhus Kommunes nye rådmand for Teknik og Miljø, og hans ambitioner for området er høje. Kommunen skal have både boliger og erhvervsejendomme i og uden for midtbyen, skrue på servicen til virksomhederne i kommunen, og så skal det være slut med lange bilkøer og få parkeringspladser.
Velfungerende og smidige rammer for erhvervslivet er på Bünyamin Simseks to do-liste som Aarhus Kommunes nye teknik og miljø-rådmand.
Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Aarhus Kommune.
I
Aarhus Kommune nynner flere og flere med på sangen ”Hjem Til Århus”, for antallet af indbyggere i landets andenstørste kommune vokser. Hele kommunen skal dog kunne følge med, når flere vælger at flytte til, forklarer Bünyamin Simsek, som er kommunens nye rådmand for Teknik og Miljø. Han går til opgaven med fokus ”både inden
22
Huset marts 2018
for og uden for Ringgaden”, som er en yndet omtalt skillelinje mellem Aarhus’ bymidte og de tilstødende områder og byer. ”Kommunen er de seneste år vokset med omkring 5.000 personer årligt, og det er en del nye aarhusianere. For at imødekomme de mange nye indbyggere har der de seneste år været et ensidigt fokus på udvikling af Aarhus midtby, men jeg er også tilhænger af, at vi laver traditionel udvikling på åben mark. På den måde udvikler vi ikke kun Aarhus som by,
men som en hel kommune, hvor man både kan leve, bo og arbejde”, fortæller Bünyamin Simsek.
Imødekomme behov og efterspørgsel Det skal blandt andet medvirke til at imødekomme tilflytteres ændrede behov og efterspørgsel. ”Vi oplever, at nogle af dem, der flytter hertil, eksempelvis familier, efterspørger
Ambitioner for Aarhus
Miljø i Aarhus Kommune parcel- eller rækkehuse uden for bykernen. Der skal vi som kommune imødekomme, at der er andre behov og en anden efterspørgsel end byudvikling inden for Ringgaden. Vi har i forvejen stor kapacitet i form af grønne arealer, institutioner og skoler uden for Ringgaden, og det vil jeg fokusere på at forene de kommende år”, uddyber han og påpeger: ”Vi skal hele tiden sikre, at vi bevarer den kvalitet, der er i at være aarhusianer og at bo i Aarhus Kommune. Både for dem, der bor i kommunen i forvejen, og dem, der flytter hertil”. Ifølge Danmarks Statistik boede 335.683 personer i Aarhus Kommune i 2017, mens indbyggertallet forventes at stige til 368.609 i 2027. Den største andel af boliger i kommunen er ejerboliger, som ifølge tal fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen udgør 36 procent af boligmassen i Aarhus Kommune.
Skal skabe bedre rammer for erhverv Et andet område, hvor rådmanden de kommende fire år vil sætte ind, er virksomheders rammebetingelser i kommunen. ”Vi skal forbedre os i forhold til vores rammebetingelser for erhvervslivet, da det er en forudsætning for, at virksomheder kan drive forretning. Når der kommer flere mennesker til byen, så skal de selvfølgelig også have et sted at arbejde. Sidste år blev der skabt 6.500 arbejdspladser i kommunen, og derfor handler det i høj grad om at skabe rammevilkår, som gør det attraktivt at etablere sig i Aarhus Kommune både for traditionelle erhverv og for industri”, siger Bünyamin Simsek. En af de rammebetingelser, som den nye rådmand fremhæver, er kommunens infrastruktur. I december 2017 åbnede den første
For at imødekomme de mange nye indbyggere har der de seneste år været et ensidigt fokus på udvikling af Aarhus midtby, men jeg er også tilhænger af, at vi laver traditionel udvikling på åben mark ...”. Rådmand Bünyamin Simsek, Aarhus Kommune.
etape af Aarhus Letbane, men det kan ikke stå alene, mener han. ”Det er et alvorligt problem i Aarhus, at man ikke kan komme rundt i bil og lastbil. Bilister har fået sværere og sværere vilkår i Aarhus, da man har fjernet rigtig mange parkeringspladser og generelt gjort det sværere at komme rundt på vejene. Det vil alt andet lige belaste erhvervsvirksomheder og boligområderne, og det bliver vi nødt til at gøre noget ved. Et forslag er at styrke vores ringvejssystem”, siger han. De øvrige udvidelser af letbanen er han dog mere forbeholden over for og fremhæver i stedet andre kollektive transportformer, såsom de såkaldte BRT-busser, der kører i sin egen selvstændige vognbane.
Fokus på byggesagsbehandlingstider I Ejendomsforeningen Danmarks undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed i
efteråret 2017 placerede Aarhus Kommune sig på en 92.-plads ud af landets kommuner. Undersøgelsen viser dog forbedrede takter på kommunens byggesagsbehandlingstider. ”Mit fokus er, at vi skal have velfungerende og smidige rammevilkår for erhvervslivet, og en del af det er blandt andet byggesagsbehandlingen. I Aarhus Kommune har vi rykket rigtig meget på byggesagsbehandlingstiderne, og medarbejderne har gjort en stor og flot indsats, samtidig med at byrådet har prioriteret opgaven”, siger Bünyamin Simsek og fortsætter: ”Vi skal være løsningsorienterede og servicemindede og have et sammenhængende fokus på at servicere vores borgere og vores erhvervsliv. Og det er én af de værdier, som jeg vil arbejde med i vores organisation, og som forhåbentlig vil have en afsmittende effekt på sagsbehandlingstiderne i fremtiden”. cbj@ejendomsforeningen.dk
23 Huset marts 2018
Infrastruktur og ejendomme
Letbanens betydning for ejendomsmarkedet i Aarhus Første del af den nye letbane i Aarhus bringer nu passagerer mellem Aarhus Hovedbanegård og den nordlige del af byen. Huset dykker ned i letbanens betydning for ejendomsmarkedet i Aarhus. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Aarhus Letbane, Lorentsen Fotografi, Aarhus Kommune.
S
iden december 2017 har de hvide letbanevogne slanget sig gennem bybilledet i Aarhus. Med afgang fra Aarhus Hovedbanegård glider vognene forbi byens nybyggede kulturhus og hovedbibliotek, Dokk1, og kort efter dukker den nye
De hvide letbanevogne kører nu på strækningen mellem Aarhus Hovedbanegård og Skejby i den nordlige del af byen.
24
Huset marts 2018
maskinmester- og ingeniørhøjskole, Navitas, også op. Som en tydelig kontrast mellem områdets nye og ældre byggerier tårner en række etageejendomme i røde og sandfarvede mursten sig op på den modsatte side af de nybyggede glasfacader langs havnefronten.
Infrastruktur og ejendomme
”Om letbanen har en direkte effekt på ejendomsværdien i Aarhus, er svært at vurdere på nuværende tidspunkt ...”. Direktør Preben Kjær Pedersen, TLK Ejendomsadministration. Hvorvidt den nyåbnede letbanestrækning mellem Aarhus Hovedbanegård og Skejby har en direkte effekt på ejendomsværdien af erhvervsejendomme i Aarhus, er endnu vanskelig at vurdere, mener Preben Kjær Pedersen. Han er direktør i TLK Ejendomsadministration, der blandt andet investerer i erhvervsejendomme og administrerer udlejningsejendomme i Aarhus. Virksomheden administrerer fem udlejningsejendomme tæt ved den nyåbnede letbanestrækning i den nordlige del af byen. ”Om letbanen har en direkte effekt på ejendomsværdien i Aarhus, er svært at vurdere på nuværende tidspunkt. Formentlig vil den største effekt kunne ses på efterspørgslen efter at leje sig ind i ejendomme, der er placeret tæt på et af letbanens stoppesteder. For de ejendomme, der ligger længere væk, forventer vi ikke, at det har en væsentlig effekt, hverken for efterspørgslen eller ejendommens værdi”, mener Preben Kjær Pedersen.
Byudvikler Rune Kilden har blandt andet stået for at udleje erhvervslokaler i Pakhusene, som er PFA Ejendommes nyopførte bolig- og erhvervsejendom, hvor 1. etape er bygget og fuldt udlejet, og byggeriet af sidste etape på 21.000 m2 er under opførelse og udlejning. Pakhusene ligger på spidsen af Aarhus Ø, og de kommende planer med en udvidelse af letbanens linjeføring ud til bydelen havde betydning, da erhvervslokalerne skulle lejes ud. ”Planerne om en udvidelse af letbanen til Aarhus Ø betyder meget for de virksomheder, der lejer sig ind i erhvervslokalerne herude. Selvom byggeriet af letbanestrækningen på Aarhus Ø stadig undersøges, er det allerede med i lejernes overvejelser. Mobilitet og fremkommelighed vægtes højt, og det er en klar appel for lejere, at deres medarbejdere kan komme hurtigt og nemt frem med en letbane”, siger Rune Kilden.
Appellerer til lejere
Velfungerende offentlig transport er en faktor
Preben Kjær Pedersen sammenligner betydningen af letbanen i Aarhus med den effekt, som metroen fik for dele af København, da den stod køreklar. ”Vi har en udlejningsejendom på Amager tæt på en metrostation, hvor interessen for ejendommen steg betydeligt blandt lejerne, efter at metroen kom til. Og det samme tror vi bliver gældende for letbanen i Aarhus”, siger Preben Kjær Pedersen. I løbet af 2018 udvides letbanens nuværende bynære strækning i begge ender videre til Grenå og Odder. Derudover undersøges i øjeblikket linjeføring til den nye bydel Aarhus Ø.
Ifølge Ejendomsforeningen Danmarks cheføkonom, Morten Marott Larsen, smitter stigende interesse fra lejere af på ejendommenes værdi. ”For erhvervsejendomme er det klart, at værdien stiger, hvis ejendommen eller det område, den er beliggende i, er populært blandt lejerne. Et velfungerende net af offentlig transport er en faktor, der øger interessen. Og er det tilfældet, kan det også afspejle sig i, at ejendommen står mindre tom. Det har derimod ikke nogen direkte betydning for selve lejeniveauet ved boligudlejning af ældre ejendomme, da lejen er reguleret efter reglerne for den omkostningsbestemte leje”, siger Morten Marott Larsen.
Direktør Preben Kjær Pedersen, TLK Ejendomsadministration.
Ejendoms- og byudvikler Rune Kilden.
Cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark.
25 Huset marts 2018
Infrastruktur og ejendomme
Susanne Krawack, som er mobilitetschef i Aarhus Kommune, fortæller, at letbanen skal matche byens rivende udvikling med stigende indbyggertal og nye bydele, der skyder op eller bygges om i hastig fart. ”Aarhus har gennem det seneste årti udviklet sig fra en stor provinsby til en lille storby. Den udvikling har byens kollektive transport ikke kunnet matche. Den første etape af letbanen er derfor planlagt ud fra, hvor der er størst behov for at flytte flest mennesker, hvilket på nuværende tidspunkt er i byområder med tæt bebyggelse og mange mennesker. Med ibrugtagning af strækningerne til Odder og Grenå vil letbanen bidrage til en højere grad af mobilitet mellem by og land”, siger Susanne Krawack. Det har dog også en anden afledt betydning. ”Etablering af skinner, og dermed mere permanent offentlig trafik, frem for flytbare buslinjer bidrager til, at developere kigger mod de områder, der er placeret nær de planlagte letbanestrækninger”, forklarer hun.
Effekt på boligpriser
have en indvirkning på boligpriser i områder tæt på den udbyggede kollektive transport. Det forklarer Ismir Mulalic, som er senior fellow ved Kraks Fond Byforskning og lektor ved Danmarks Tekniske Universitet. Han har undersøgt effekten på boligpriser, efter at metroen i København kom til. ”Undersøgelsens resultater viser, at forbedret kollektiv transport generelt gør byen mere attraktiv. Det afspejler sig også i stigende priser på ejerboliger. Vi så en stigning i boligpriserne på op til 14 procent for områder tæt på metrostationer i København, og det samme bør også kunne gøre sig gældende andre steder i landet”, forklarer Ismir Mulalic. Årsagen til stigende boligpriser tilskriver han især den stigende interesse og efterspørgsel fra interesserede ejere af boliger. Det samme mønster kan også være gældende for erhvervsejendomme, vurderer Ismir Mulalic, hvor beliggenhed og gode muligheder for transport til og fra arbejdspladsen kan have stor betydning.
Susanne Krawack, mobilitetschef i Aarhus Kommune.
cbj@ejendomsforeningen.dk
Ismir Mulalic, senior fellow, Kraks Fond Byforskning og lektor ved DTU.
Undersøgelser viser, at effekten af forbedret kollektiv transport som letbane og metro kan
Siden december 2017 har letbanen været en del af bybilledet i Aarhus. Undersøgelser viser, at effekten af en forbedret kollektiv trafik kan have indvirkning på boligpriserne.
FlexLife – et nyt lån I kan forme, som I vil FlexLife® er et fleksibelt lån fra Realkredit Danmark med variabel rente. Med FlexLife behøver I ikke binde flere penge i mursten end højst nødvendigt – i stedet kan I frigøre likviditet til forbedringer eller vedligeholdelse af jeres ejendom.
Ring til os på 45 14 01 00
Kontakt os og hør, hvad FlexLife® kan gøre for jer.
danskebank.dk/flexlife-erhverv
187x64_FlexLife_Ann_Huset.indd 1
26
Huset marts 2018
21/12/2017 14.02
Ny forsikring med forbedrede vilkår – dækning for ansvar på egne ejendomme Ejendomsforeningen Danmark har tegnet en ny ansvarsforsikring for ejendomsadministratorer efter et vellykket udbud, og både ejere og administratorer får dermed glæde af nye og forbedrede vilkår. Ejendomsforeningen Danmark og Willis Towers Watson har lagt vægt på at få en forsikringsordning, der indeholder dækning for administrationsfejl begået på egne ejendomme. Dækningen har betydning for administratorsegmentet, men opfylder også de krav og ønsker, der er fra ejer segmentet og fra de administratorer, som også administrerer ejendomme, som de selv ejer. Denne dækning er normalt undtaget professionelle ansvarsforsikringer, fordi man i sagens natur ikke kan være ansvarlig for skader, man påfører sig selv. Med udvidelsen – i forhold til de alminde lige forsikringsbetingelser – er der etableret en mulighed for at få dækning for formuetab, som sker på grund af fejl begået af forsikringstageren eller dennes personale. Det eneste krav, forsikringen stiller i forhold til denne særlige udvidelse, er, at fejlen skulle have medført udbetaling fra forsikringen, hvis ejendommen havde tilhørt tredjemand – samt, at omsætningen forbundet med administration af egne ejendomme er medtaget i den omsætning, der er indberettet til Willis Towers Watson, og som forsikringspræmien er beregnet på baggrund af. De af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer, der benytter sig af forsikringsordningen, har dermed fået en unik udvidelse af deres dækning i forhold til, hvad forsikringsmarkedet normalt tilbyder.
Vejledende præmieeksempler: Dækningssum på 2.500.000 kroner eksklusive byggesagsadministration Omsætning ved administration: 1.200.000 kroner Selvrisiko: 25.000 kroner Minimumspræmie: 10.353 kroner pr. år Dækningssum på 2.500.000 kroner inklusive byggesagsadministration Omsætning ved administration: 1.200.000 kroner Selvrisiko: 25.000 kroner Minimumspræmie: 12.941 kroner pr. år
Læs mere på
www.ejendomsforeningen.dk/ansvarsforsikring
Alxpin, iStockphoto.
Overblik over investeringsejendomsmarkedet
Ny markedsstatistik:
Folder investeringsmarkedet for ejendomme ud Ny markedsstatistik fra Ejendomsforeningen Danmark giver et overordnet økonomisk overblik over udviklingen i investeringsmarkedet for ejendomme. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Sara Galbiati, Julie Polar de Greeve, Garsya og Meinzain, iStockphoto.
I
marts 2018 lancerer Ejendomsforeningen Danmark en ny markedsstatistik, der samler en række nøgletal om udviklingen på markedet for investeringsejendomme og i dansk økonomi. ”Vi lancerer en ny markedsstatistik, der samler de vigtigste nøgletal om markedet for investeringsejendomme og de overordnede nøgletal for konjunkturudviklingen i dansk økonomi. Det vil give aktører inden for investeringsejendomme et overblik over markedets udvikling og investeringsmuligheder”, indleder Morten Marott Larsen, som er Ejendomsforeningen Danmarks cheføkonom. Statistikken er delt ind i to dele, hvor den første del beskæftiger sig med nøgletal for
markedet for udlejningsarealer, markedet for investeringsaktiver og markedet for ejendomsudvikling. Anden del fokuserer på udviklingen i dansk økonomi i forhold til hele markedet for investeringsejendomme.
Giver overblik over branchen Den første del af statistikken inddeler investeringsejendomme i de fire sektorer: butik, bolig, industri og kontor. Inden for disse sektorer dykker statistikken ned i lejeniveau og efterspørgsel af arealer. Konkret drejer det sig om kontorbeskæftigelse, detailomsætning, industriproduktion, konkurser, tomgangsprocenter og lejen per kvadratmeter. Det er ikke tilfældigt, at statistikken går i dybden med netop disse områder. ”Det er den første statistik, der samlet giver et overblik over markedet for investeringsejendomme, som henvender sig til alle
”Det er den første statistik, der samlet giver et overblik over markedet for investeringsejendomme, som henvender sig til alle markedets aktører: ejere og lejere af investeringsejendomme samt dem, der opfører dem ...”. Cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark.
28
Huset marts 2018
markedets aktører: ejere og lejere af investeringsejendomme samt dem, der opfører dem. Det skal give læseren et retvisende overblik over markedets udvikling, eksempelvis inden for efterspørgslen efter udlejningsarealer, leje og ejendomsudvikling. Den skal også give et overblik over, hvilke dele af markedet som kan være interessante at investere i”, fortæller Morten Marott Larsen. Det er Ejendomsforeningen Danmarks ambition, at oversigten skal fungere som et opslagsværk henvendt til et bredt udsnit af ejendomsbranchens aktører, som beskæftiger sig med investeringsejendomme.
Behandler også nøgletal om dansk økonomi Ud over udviklingen i ejendomsmarkedet er der også mulighed for at dykke ned i opda-
Overblik over investeringsejendomsmarkedet
terede nøgletal for den danske økonomi, herunder beskæftigelse, BNP og inflation. ”Markedsstatistikken vil hvert kvartal bringe en opdateret del om, hvordan udviklingen i dansk økonomi påvirker ejendomsinvesteringsmarkedet. Når vi bringer det i spil i denne markedsstatistik, er det naturligvis, fordi markedet for investeringsejendomme påvirkes af udviklingen i dansk økonomi. Lige nu er der høj aktivitet på ejendomsinvesteringsmarkedet i Danmark og gode økonomiske forudsætninger for dansk økonomi”, siger Morten Marott Larsen. Den nye markedsstatistik bygger på data fra Danmarks Statistik og markedsstatistikkens egne data, der blandt andet tæller 83.900 lejemål og 5.500 ejendomme. Den nye økonomiske markedsstatistik lanceres i marts 2018, og vil fremover udkomme hvert kvartal. Find statistikken på www.ejendomsforeningen.dk/ edmo. cbj@ejendomsforeningen.dk
Find statistikken på www.ejendomsforeningen.dk/edmo
29 Huset marts 2018
Nøgletal
Investering i butiksejendomme Der er stigende aktivitet i butiksejendomme. Samtidig er der fortsat positive forventninger til butiksområdet, selvom de indtil videre toppede i oktober 2015. Tekst og tal: Morten Marott Larsen. etailhandlen har været stigende siden 2014, og det kan være medvirkende til, at flere vil eje butiksejendomme. Forventningerne til butiksejendomme er indtil videre toppet, og ejendomsinvestorerne
svarer til 2005-niveauet for det totale afkast for butik, der toppede i 2006 før finanskrisen. Der er både positive afkast på den løbende drift (direkte afkast) og positiv værditilvækst. Den stigende værditilvækst skyldes blandt andet et faldende forrentningskrav. Det gennemsnitlige forrentningskrav for butik er 5,3
ventningerne til butik fortsætter med samme styrke som det seneste år, vil de blive negative sidst i 2018, hvilket betyder, at der allerede kan være en negativ udvikling i 2019 på butiksejendommene. Stigningen i detailhandlen foregår mere jævnt end før finanskrisen, og det kan måske få de gode tider til at vare
er stadig positive over for butik. Det er gode tider for butiksejendomme, da de gav fornuftige 9,8 procent i totalt afkast i 2016. Det
i 2016. Spørgsmålet er, hvor længe de gode tider for butiksejendomme varer. Hvis faldet i for-
endnu længere.
D
mml@ejendomsforeningen.dk
Tabel 1. Butikker giver et fornuftigt totalt afkast
Totalt afkast
Direkte afkast
Værditilvækst
Forrentnings krav
2016
2016
2016
2016
2015
2015
2015
2015
Shoppingcentre
9,7
3,8
4,1
3,8
5,6
0,0
5,4
5,6
Andre butikker
10,0
6,7
5,9
4,2
4,0
2,4
5,2
5,2
9,8
4,8
4,7
3,9
5,1
0,8
5,3
5,5
Gennemsnit
Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Anm.: Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendom set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Forrentningskravet er fra værdiansættelsen.
Det totale afkast for butik steg fra 4,8 i 2015 til 9,8 i 2016. Det skyldtes først og fremmest, at værditilvæksten var 5,1 procent i 2016 mod 0,8 procent i 2015. En årsag til den stigende værditilvækst i 2016 var, at det gennemsnitlige forrentningskrav i værdiansættelserne faldt fra 5,5 til 5,3
30
Huset marts 2018
procent. Forrentningskravet har længe været faldende, og det skyldes, at der er mange investorer, som gerne vil eje investeringsejendomme, da for eksempel investering i obligationer giver meget lave afkast i øjeblikket.
Shoppingcentre har givet lidt dårligere totale afkast end andre butikker. Det skyldes, at det direkte afkast har været højere i 2016 og 2015 for andre butikker i forhold til shoppingcentre.
Nøgletal
Figur 1. Positive forventninger til butik 40,0 30,0
Indikatorværdi
20,0 10,0 0,0 -10,0
111 311 112 312 113 313 114 314 115 315 116 316 117 317 118
-20,0 -30,0 -40,0 Kontor
Butik
Industri
Bolig
Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Anm.: Deltagerne har svaret: ”meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?” vedrørende ejendomsværdi, tomgang og markedsleje. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100.
Figur 2. Stigende detailhandel og forbrugerforventninger 20
110
15
0 -5 -10
2000M01 2000M10 2001M07 2002M04 2003M01 2003M10 2004M07 2005M04 2006M01 2006M10 2007M07 2008M04 2009M01 2009M10 2010M07 2011M04 2012M01 2012M10 2013M07 2014M04 2015M01 2015M10 2016M07 2017M04 2018M01
Indikatorværdi
100
5
95 90
Indeks 2010=100
105
10
85
-15 -20
80 Forbrugertillidsindikatoren (venstre akse)
Detailomsætningsindeks (højre akse)
Kilde: Danmarks Statistik.
Fra 2013 og frem til i dag har der været positive forventninger til butik. Forventningerne til butik toppede indtil videre i oktober 2015, og der har været en faldende tendens lige siden. Hvis faldet i forventningerne til butik fortsætter med samme styrke som det seneste år, vil de blive negative sidst i 2018. Selvom forventningerne til butik i januar 2018 var positive, var forventningerne til kontor, industri og bolig endnu mere positive. Butik har i perioden fra 2011 til 2018 endnu ikke været den sektor med de allerhøjeste forventninger til. Fra 2016 og frem har der været højeste forventninger til kontor, og fra 2011 til 2016 var bolig den sektor, der blev forventet mest af. Industri har haft negative forventninger frem til og med januar 2015, hvor det vendte. Industri har nu de næsthøjeste forventninger.
Detailhandlen har været stigende fra 2014 og frem til og med januar 2018. Men detailhandlen er endnu ikke oppe på samme højder, som før finanskrisen tog rigtigt fat. Det nuværende niveau for detailhandlen er som i 2005 før finanskrisen. Detailhandlen toppede i september 2007 efter pæne stigninger i årene før. Stigningen i detailhandlen har i perioden 2014 til januar 2018 været mere jævn end i perioden før finanskrisen, hvor detailhandlen steg hurtigere. Forbrugertilliden toppede allerede i januar 2006, og den blev negativ i januar 2008. Fra juni 2013 har forbrugertilliden været positiv med en enkelt lille undtagelse i december 2016. I hele 2017 og i januar 2018 har forbrugertilliden været positiv.
Anm.: Forbrugertillidsindikatoren er forbrugernes vurdering af deres egen og Danmarks økonomiske situation. Detailomsætningsindekset viser den månedlige udvikling i omsætningen i de forskellige brancher inden for detailhandlen. Det er det sæsonkorrigerede mængdeindeks, der vises for detailhandlen.
31 Huset marts 2018
Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening
Fordelingstal i ejerforeninger Ejerforeninger skal tænke over fordelingstallet ved salg, da det kan få betydning for omkostningsfordelingen.
Tekst: Peter Lautrup, formand for Ejerlejlighedernes Landsforening. Foto: Camilla Rønde.
S
om det fremgår af ejerlejlighedslovens § 2 har ejeren af en ejerlejlighed sammen med andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør med videre efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, er lejlighederne ligestillede. Det er ejerforholdet og rettighederne, herunder stemmeretten til de fælles bestanddele, der tildeles de enkelte i overensstemmelse med fordelingstallet. Herudover har fordelingstallet den betydning, at de fælles udgifter, jævnfør ejerlejlighedslovens § 6, stk. 1, udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i § 2, stk. 1, nævnte forhold. Det vil sige efter fordelingstal, hvis et sådant foreligger. Der kan ikke foretages ændringer af fordelingstallet, når og hvis dette medfører, at det indbyrdes forhold mellem ejerlejlighedsejerne forrykkes. Er der tinglyst en individuel vedtægt, er det dog muligt, at denne foreskriver, at fordelingstallet kan ændres med kvalificeret flertal eller eventuelt ved voldgift. Fordelingstallet eller omkostningsfordelingen kan ikke ændres ved beslutning af fællesskabet, da en sådan ændring forudsætter den eller
32
Huset marts 2018
de berettigedes tilsagn. Indeholder vedtægterne imidlertid en direkte hjemmel hertil, kan dette selvfølgelig ske med det i vedtægterne foreskrevne flertal. Det er dog meget sjældent, at vedtægterne indeholder en sådan hjemmel. Fordelingstallet vil som oftest være fastsat ud fra arealet, men det behøver ikke at være tilfældet, da der udmærket kan være lagt vægt på andre hensyn, da fordelingstallene oprindeligt blev fastsat. Fordelingstallet er et af de vilkår, der er købt på, og det kan betyde bristede forudsætninger for nogle ejere i relation til ejerskab og omkostningsfordeling, hvis disse ændres. En ændring af fordelingstallet forudsætter derfor enighed eller samtykke fra de ejere, der kan tænkes at blive berørt i negativ retning af en ændring af tallene. Der er dog undtagelser. Ved nedrivning af en lejlighed eller lignende, hvor en lejlighed udgår af fællesskabet, må der selvfølgelig ske en justering af fordelingstallet, således at lejlighedens andel fragår. Køber ejerforeningen omvendt en lejlighed for at bruge den som viceværtslejlighed eller til andre fælles formål, vil fordelingstallet ikke skulle ændres, idet lejlighedens andel vil tilgå den samlede fordeling af udgifterne mellem ejerforeningens medlemmer. Sker der en ændring af en lejlighed i form af en udvidelse eller tilbygning, hvad enten der er tale om inddragelse af fællesareal eller en bygningsudvidelse, vil der i praksis ske en forøgelse af fordelingstallet for den ændrede lejlighed – men ikke en ændring af de bestående ejerlejligheders indbyrdes forhold. Ejerforeningen vil i praksis, i forbindelse med at tilladelsen gives, eller overdragelsen sker, betinge sig, at der sker en forøgelse af fordelingstallet for den ændrede eller nye ejerlejlighed. Det siges generelt, at ændring af fordelingstal forudsætter enighed, men hvis de lejlighedsejere det berører i negativ retning, giver deres tilsagn, er det i praksis tilstrækkeligt med accept fra dem. På det grundlag kan der udfærdiges en deklaration om forøgede udgifter pålagt den pågældende lejlighed. Kravet om enighed fastholdes generelt, dels på grund af et forudsætningssynspunkt, dels fordi en ændring af fordelingstallet også kan indebære en forrykkelse af stemmeretten. Når tilladelsen først er givet, er det for sent. Dette gælder også ved de udnyttelser eller tilbygninger, der nu i stort omfang sker på de gamle tørrelofter. Der gælder nok en formodning om, at der skal tillægges et fordelingstal beregnet som for de oprindelige lejligheder, men ejerforeningen bør betinge sig dette allerede ved salget, fordi der normalt ikke kan ske ændringer af fordelingstallet. Det kan der så heller ikke, hvis den berørte eller nye ejer ikke er indforstået. ejl@ejl.dk
Hvis du kunne opfange et spildforbrug - ville du så ikke gøre det? Lad mobilen overvåge forbruget og modtag beskeder Techem Beboer App
Forbrugsmål
Forbrugsmål
Som administrator af ejendomme har du brug for overblik i ejendommen her er Techem Beboer App et aktivt analyseværktøj. •
Stop et uhensigtsmæssigt forbrug i ejendommen
•
Lad beboeren følge sit eget forbrug og få svar i appen
•
Techem giver dig adgang til “Forbrugsmål” Kontakt dit Techem Team - altid lige ved hånden
Din leverandør af fordelingsregnskaber og forbrugsopgørelser
Online Shop
www.techem.dk
Svamp, skimmel, fugt og miljøkritiske stoffer Med 30 års erfaring som specialrådgivere og med eget laboratorium, er Goritas blandt landets absolut førende eksperter på svamp, skimmel, fugt og miljøkritiske stoffer i bygninger. Undersøgelser, analyser og rådgivning udføres på højeste faglige niveau, og kommunikeres på en forståelig og let anvendelig måde. Goritas ekspertiseområder Skimmel og indeklima Svamp, råd og insekter Fugt/vandskader Byggeteknik og bygningsfysik Asbest PCB, bly, kviksølv, PAH, mm.
Bygningsundersøgelser Analyse af indsendte prøver Miljøscreeninger Fugtmåling og -overvågning Skadesudredning og rådgivning Syn og skøn
Goritas kurser Vi holder løbende kurser. De næste er: Ballerup den 15. marts: Håndtering af skimmel i boliger Kolding den 20. marts: Håndtering af skimmel i boliger Ballerup den 26. april: Svamp og skimmel i bygninger Ballerup den 7. juni: Udbedring af Ægte Hussvamp Få mere information på nettet, send en mail på goritas@goritas.dk eller ring på 4485 8600 / 7552 2100.
Sjælland Lautrupvang 8 2750 Ballerup T: 4485 8600 Jylland Haderslevvej 108 6000 Kolding T: 7552 2100 Nettet www.goritas.dk goritas@goritas.dk Find os på
ed rm Fo
Forridder
er m m le
Landsmøde Torsdag den 19. april mødes den danske ejendomsbranche til Ejendomsforeningen Danmarks årlige landsmøde. Organisatorisk landsmøde 1. Valg af dirigent 2. Formandens beretning a. Foreningens formand: John R. Frederiksen b. Foreningens næstformand: Henrik Dahl Jeppesen 3. Årsrapport for det forløbne år 4. Budget for indeværende år 5. Kontingent for det kommende år 6. Forslag til ændring af vedtægter 7. Indkomne forslag 8. Valg af bestyrelsesmedlemmer a. Ejersektionen b. Administratorsektionen 9. Valg af delegerede 10. Valg af revisor 11. Eventuelt
Tid og sted Årets landsmøde bliver holdt torsdag den 19. april kl. 12-17 i BLOX, København. Der er frokost kl. 12-13.
Foto: Michael Levin, BLOX.dk.
Politisk landsmøde Hør Realdanias CEO, Jesper Nygård, fortælle om Realdania, deres tanker om ejendomsmarkedet og om BLOX, som Realdania er bygherre på. Politisk kommentator og journalist Michael Kristiansen, fortæller om den aktuelle politiske situation. Foto: Niels Hougaard.
Tilmelding Medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark kan deltage gratis. Tilmeld dig senest torsdag den 12. april på www.ejendomsforeningen.dk/ landsmoede18.
CEO Jesper Nygård, Realdania.
34
Huset marts 2018
Journalist og politisk kommentator Michael Kristiansen.
Find jeres nye administrator nemt og gratis Ageras kan hjælpe jer med at finde den helt rigtige administrator. Baseret på jeres behov matcher vi jer med 3 relevante og sammenlignelige administratorer - helt gratis og uforpligtende. Spar foreningen penge og få lavere ydelse Spar tid - vi finder kandidaterne Vi finder den helt rigtige til jeres situation Vi indhenter tilbud fra blandt andre:
Ring til os på 77 34 80 81 Eller gå ind på www.ageras.dk/huset
Nordens største IT-leverandør til fast ejendom
”Vores vigtigste værktøj – stabilt, alsidigt, fuldt integreret og enkelt i brug” Allan Rigelsø Partner hos Boligadministratorerne A/S
Med en Vitec§Ejendom løsning får du: ; Den nyeste og mest moderne løsning på markedet ; Valgfri Cloud/ASP eller egen Server ; Afvikling på PC, Mac og Tablet
– ikke til at komme uden om
; Et nemt, intuitivt og lynhurtigt system ; En meget omfattende løsning ; Markedets bedste pris Det giver tryghed, når mere end 1.200 administrationer i Norden anvender en Vitec løsning – hver dag. Kontakt
Vitec Datamann på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk Se mere på www.datamann.dk
AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, TLF.: 33 12 03 30
APCOA PARKING
We Connect Parking and Mobility
”
APCOA PARKING er Danmarks førende parkeringsselskab med over 40 års erfaring. Vi er til stede i over 80 danske byer og administrerer over 1500 anlæg i Danmark. SKRÆDDERSYEDE LØSNINGER Vi tilbyder skræddersyede parkeringsløsninger, og kan hjælpe dig til at finde den bedste parkeringsløsning. For os er parkering en service, som skal være nem, bekvem og tryg. Vores fokus er både at sikre bilisterne en let og brugervenlig parkering, og vores kunder en profitabel forretning på deres anlæg. 20 ÅRS EKSPERTISE OG INNOVATION Vi stræber efter at tilbyde de mest innovative og brugervenlige løsninger. Derfor benytter vi den nyeste teknologi inden for branchen. Vores ekspertise på parkeringsområdet er baseret på den specialviden, vi har opbygget omkring parkeringsbranchen i Danmark i løbet af de sidste 20 år. Samtidig trækker vi også på den samlede viden og erfaring, der findes i APCOA PARKING Holding GmbH’s i alt 13 europæiske lande.
Vi har fokus på, at vi gennem digitalisering kan tilbyde skræddersyede parkeringsløsninger til gavn for både grundejere og bilister. Desuden er fokus på at videreudvikle vores digitale platforme, og vi arbejder på at øge convenien-
Vi har fokus på, at vi gennem
digitalisering
kan tilbyde skræddersyede
parkeringsløs-
ninger til gavn for både grundejere og bilister.
ce for bilisten samt optimere vores digitaløsninger overfor vores samarbejdspartnere.
”
Adm. Direktør hos APCOA PARKING, Michael Christensen
OM APCOA ■ Over 40 års erfaring i parkeringsbranchen i Europa ■ Til stede i 80 danske byer og administrerer 1500 anlæg i Danmark
■ Tilbyder skræddersyede og innovative løsninger ■ Bruger diverse parkeringsapps – bl. a. MobilParkering ■ Referencer: Axel Towers, Billund Lufthavn og ATP
APCOA PARKING A/S Lanciavej 1A, 7100 Vejle www.apcoa.dk info@apcoa.dk