Деньги №07 (273) 17 апреля – 14 мая
Главный интерес крупных городов, велика вероятность, что район, еще вчера считавшийся окраиной, уже завтра окажется рядом с большой транспортной развязкой, обрастет торговыми и офисными центрами (хороший пример – столичный массив у метро Левобережная). А значит, цены на недвижимость, попавшую в оживленный район, значительно вырастут. Загородное жилье – предмет бурных дискуссий. Безусловно, при наличии стартового капитала, превышающего 100 тыс. долл., вполне можно присмотреться к покупке или строительству загородного дома. Преимущества здесь очевидны: природа, чистый воздух, более низкая концентрация населения, собственная придомовая территория, индивидуальная планировка. И все это – не дальше, чем 20– 30 км от города, добираться до которого на собственном авто подчас легче и
быстрее, чем из спальных районов. «Такое вложение может обеспечить прибыль, сопоставимую с доходами от облигаций в течение 10-летнего периода», – считает эксперт строительной компании Deutsches Haus Михаил Камышанский. В то же время строительство собственного дома – процесс небыстрый, а его последующее содержание в два-три раза дороже, чем двух-трехкомнатной квартиры в городе (см. стр. 31). Помимо этого, на владельца загородного жилья сваливаются все «прелести» жизни за городом: плохая инфраструктура, отдаленность деловых центров, детских садов, школ, больниц. Проблемы с сервисом (вывозом мусора, уборкой снега, ремонтом коммуникаций).
Обещают стабильность Несмотря на кризис, в 2014 году девелоперы не намерены снижать темпы
«Метры» для бизнеса Если на рынке жилой недвижимости наблюдается хоть и минимальное, но оживление, то темпы строительства коммерческих «квадратов» снижаются. Например, за 2013 год в Киеве сдано в эксплуатацию 120 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а в 2014 году, по оценкам компании Jones Lang LaSalle, этот показатель будет на 17% меньше. Причина в падении спроса со стороны бизнеса, который пытается всячески экономить. «Определенные сдвиги в сфере коммерческой недвижимости ожидались в 2015 году, на который тогда были запланированы президентские выборы. Но из-за переноса выборов ситуация сейчас неопределенная», – отмечает глава офиса в Украине Jones Lang LaSalle Дмитрий Сенниченко. По его мнению, спрос на недвижимость со стороны бизнеса будет напрямую зависеть от ситуации в экономике. И при условии возобновления экономического роста в Украине с 2015 года можно рассчитывать на приход иностранного капитала, улучшение инвестиционного кли-
мата и, как следствие, реализацию крупных строительных проектов. В то же время даже сейчас сохраняется интерес со стороны инвесторов к строительству коммерческих объектов в крупных городах. «Все еще существуют широкие возможности для реализации проектов не только в Киеве, но и в Одессе, Львове, Харькове, Донецке и Днепропетровске», – уверен директор департамента инвестиций компании DTZ Владимир Мысак. При этом быстрее всего будут расти торговые центры, где до сих пор наблюдается дефицит площадей, чуть меньшими темпами – офисные центры, где уровень вакантности колеблется от 15 до 17%. А интерес арендаторов продолжит смещаться в сторону качественных площадей с удобным расположением и коммуникациями. Поэтому есть вероятность, что в 2014 году арендные ставки на офисные и торговые площади снизятся на 10–15%. В первую очередь в тех объектах, которые не удовлетворяют запросам клиентов.
Основные тренды рынка коммерческой недвижимости в 2014 году Сокращение темпов строительства Экономия на аренде офисных и торговых площадей со стороны бизнеса Снижение арендных ставок в «некачественных» объектах Сохранение интереса инвесторов к строительству объектов в столице и городах-миллионниках 20
застройки. По данным Госслужбы статистики, только за январь-февраль объемы строительства увеличились на 3,6% в сравнении с объемами аналогичного периода 2013 года (за весь 2013 год застройщики сдали в эксплуатацию 11,22 млн. кв. м жилья). При этом ценовая ситуация остается стабильной. «Цена на новые квадратные метры недвижимости не покажет интенсивного роста. Прогнозируемое увеличение может составить не более 5%», – отмечает Роман Романюк. Если учесть, что это ниже, чем ожидаемый правительством в пределах 12–14% уровень инфляции, то покупатели квартир останутся в выигрыше. Зато цены на вторичную недвижимость уже снизились и будут продолжать падать. Особенно заметна тенденция к обесцениванию старого жилого фонда. Параллельно продолжит расти спрос на загородную недвижимость вместе с темпами ее строительства и появлением новых способов возведения. Отдельные компании уже предлагают технологии, при которых основные элементы дома производятся в промышленных условиях, а здание собирается на участке покупателя в считанные дни. Это значительно сокращает риски для инвестора и его недовольство длительным строительством. А распространение более дешевых материалов для постройки частных домов позволит переехать за город даже тем, кто не обладает бюджетом в 200–300 тыс. долл., необходимых для возведения капитального дома по традиционным технологиям. Правда, нестабильным остается налоговый климат (напомним, что в конце марта парламент принял изменения, согласно которым налог на недвижимость распространяется не на жилую, а общую площадь). Эти изменения на поверку незначительны, но психологически способны оттолкнуть инвесторов. Хотя ставки в размере 1% и 2,7%, а также существующая налоговая льгота, делают вложения в недвижимость все-таки привлекательным решением. Особенно с оглядкой на то, что доходы от депозитов все-таки попали под налогообложение.