IMMOBILIENREPORT
2019
Betrachtung des Premiumimmobilienmarktes
Basierend auf tatsächlich realisierten Kaufpreisen
Hamburg
DIE HANSESTADT BLEIBT EIN MAGNET Wohnimmobilien sind in Hamburg ein begehrtes Gut
Die Hansestadt zählt nach wie vor zu den spannendsten und dynamischsten Immobilienmärkten Deutschlands – und das über alle Nutzungssegmente hinweg. Innovative Stadtentwicklung und Architektur werden hier vorangetrieben, sei es im Rahmen durchmischter Quartiere, durch das Setzen von städtebaulichen Akzenten oder die Förderung nachhaltiger Projekte. Dies kommt auch dem Interesse an Wohneigentum zugute. Inhalt Alster-Ost
Alstertal/Walddörfer
Alster-West
Eimsbüttel
Hohes Niveau – die teuersten Immobilien wurden östlich der Alster verkauft.
Spitzenreiter – der Teilmarkt mit den meisten Kauffällen im Haussegment.
Attraktive High-EndImmobilien – Kauffälle im oberen Segment nehmen zu.
Überzeugendes Flair – 15 % der Eigentumswohnungen wurden hier vermittelt.
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Elbvororte
HafenCity
Rahlstedt
Aufstrebend und angesagt – ein Plus in beiden Segmenten verzeichnet.
Stadtplanung par excellence – Prestigeobjekte ziehen weiter Interessenten an.
Mehr Neubauentwicklung – anhaltendes Interesse lässt den Teilmarkt wachsen.
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Hamburg
HAMBURG Premiumimmobilienmarkt
FILIALE R AHLSTEDT
FILIALE ALSTERTAL / WALDDÖRFER FILIALE EIMSBÜT TEL
FILIALE ALSTER-WEST/ ROTHERBAUM
FILIALE ALSTER-WEST/ EPPENDORF
FILIALE ELBVORORTE / OTHMARSCHEN
FILIALE ELBVORORTE / BL ANKENESE FILIALE ALSTER- OST
FILIALE HAFENCIT Y
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT HAMBURG 2018
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
3.826
1.197
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 11,08 Mio.
Anzahl der Verkäufe insgesamt
Teuerster Einzelverkauf
Höchster Preis pro m 2
€ 38.588
€ 17,25 Mio.
+ 0,21 %
€ 1,76 Mrd.
+ 24,04 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Gesamtumsatz 2018
Teuerster Einzelverkauf
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
€ 1,17 Mrd. Gesamtumsatz 2018
297
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
HAMBURG Premiumimmobilienmarkt
HOTSPOTS NUN AUCH IN DEN RANDLAGEN Denkt man an Hamburg, so denkt man an den Hafen, den Michel und die Elbphilharmonie. Aber auch an neue Stadtteilentwicklungen, einen besonderen architektonischen Charme sowie eine hohe Wohn- und Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in der Hansestadt konnte 2018 an die Ergebnisse des Vorjahres anschließen: Insgesamt wurden 3.826 Wohnungen ab einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro sowie 1.197
Häuser ab einem Gesamtkaufpreis von 500.000 Euro veräußert. In den untersuchten Gebieten stachen vor allem die Teilmärkte Alstertal und Elbvororte hervor: mit einem Plus in beiden Segmenten. Von der mangelnden Flächenverfügbarkeit für Neubauten und dem kleiner werdenden Angebot für Interessenten in den zentralen Lagen Hamburgs werden die peripheren Lagen auch zukünftig profitieren.
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
Alster-Ost
3%
Alster-Ost
19 %
Sonstige
– 3 %*
Sonstige
– 1 %*
32 %
30 %
Alstertal
28 %
+ 5 %*
– 1 %*
+ 3 %*
Alstertal
6%
+ 2 %*
Rahlstedt – 1 %*
6%
HafenCity
+ 0 %*
– 1 %*
1%
Elbvororte
Rahlstedt
– 3 %*
Elbvororte
– 3 %*
14 %
Eimsbüttel
2%
10 %
+ 4 %*
Eimsbüttel
15 %
– 1 %*
Alster-West
2%
Alster-West
7%
24 %
– 2 %*
+ 3 %*
* Entwicklung 2017 zu 2018
* Entwicklung 2017 zu 2018
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2017 zu 2018 1.250 1.020
1.108 892
1.250
1.225 975
750 500
325 335
250 0
140 162
3.000 – 3.999
4.000 – 4.999
5.000 – 6.999
7.000 – 8.999
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
1.500
1.000
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
1.462
750
769 731
1.208
696 568
500
434
250 0
ab 9.000
1.101
1.000
155
AlsterOst
217
548
319 285
255 230 89
Alstertal
AlsterWest
Eimsbüttel
Kaufpreisspanne in EUR/m2
Elbvororte
39
HafenCity
Rahlstedt Sonstige
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2017 zu 2018 400
524
450 300 166 186
150 0
142 155 73
60 67
500.000 – 749.999
750.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
75
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
750 600
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
714
359
341
300
280
255
284 243
200 123
100 0
54
40
AlsterOst
22
Alstertal
Kaufpreisspanne in EUR
24
AlsterWest
51
60
26
Eimsbüttel
0
Elbvororte
Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
0
HafenCity
Rahlstedt Sonstige
ALSTER-OST Premiumimmobilienmarkt
Preisdruck durch Rückgang der Verkäufe Wir blicken trotz leichten Rückgangs der Verkäufe auf ein Jahr mit einem durchweg stabilen Markt- und Preistrend zurück: Alster-Ost war im Eigentumswohnungssektor erneut der stärkste Teilmarkt Hamburgs. Die Nachfrage bleibt segmentübergreifend unverändert hoch, sei es nach einer Altbauwohnung oder einem Neubau. Entsprechend groß ist der Wettbewerb auf der Käuferseite. Die leicht zurückgehenden Verkäufe resultieren in einem zunehmenden Preisdruck. Diese Entwicklung hat außerdem zur Folge, dass die „zweiten Reihen“ weiter im Aufwind sind. Für den Jahresverlauf bleibt abzuwarten, ob die Anzahl der Verkäufe weiter abnimmt: Verschärft sich hierdurch der Preisdruck oder wird das Level gehalten?
Stephan Körner und Joy-Patrick Vellguth, Geschäftsführende Gesellschafter Alster-Ost
Alsterdorf
Filialgebiet Alster-Ost
7.950,-
Winterhude 20.020,Filiale
Barmbek-Süd 9.143,-
Uhlenhorst Eilbek
16.332,-
6.640,-
Hohenfelde St. Georg
10.916,-
11.114,-
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2018
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT ALSTER-OST 2018
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
731
40
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 5,30 Mio. Teuerster Einzelverkauf
–5 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 20.020
Höchster Preis pro m 2
58
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 17,25 Mio. € 109,34 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 26 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
Gesamtumsatz 2018
33
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
ALSTER-OST Premiumimmobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
9.500 – 14.000 und mehr
Spitzenlage
3,5 Mio. – 5,5 Mio. und mehr
sehr gute Lage
7.000 – 9.500
sehr gute Lage
3,0 Mio. – 4,0 Mio.
gute Lage
5.000 – 7.000
gute Lage
1,5 Mio. – 3,0 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Uhlenhorst
11 %
Ein- und Zweifamilienhäuser
Alsterdorf
8%
– 1 %*
+ 2 %*
Uhlenhorst
15 %
– 16 %*
Winterhude
Barmbek-Süd
29 %
Winterhude
20 %
Alsterdorf
58 %
– 15 %*
+ 4 %*
36 %
+ 35 %*
– 2 %*
Hohenfelde
Eilbek
8%
– 2 %*
St. Georg
3%
Eilbek
Hohenfelde
5%
3%
– 3 %*
– 1 %*
+ 1 %*
5%
– 1 %*
* Entwicklung 2017 zu 2018
* Entwicklung 2017 zu 2018
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2017 zu 2018
250 199
200 144
170
95
100
83 87 33 35
50 0
3.000 – 3.999
5.000 – 6.999
4.000 – 4.999
292
300
310
7.000 – 8.999
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
350 300
150
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
344
197
200
213
150 100 50 0
ab 9.000
261
250
70
68 59
Alsterdorf
BarmbekSüd
55
Eilbek
Kaufpreisspanne in EUR/m2
47 37
Hohenfelde
74 82 21 24
St. Georg
Uhlenhorst Winterhude
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2017 zu 2018
13 12 08
08
05
05
0
03 500.000 – 749.999
04
02 750.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
23
24
18 16
16
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
20
04
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
20
20
19
17
16 12
12
08
06 03
04 0
0
Alsterdorf
0
BarmbekSüd
Kaufpreisspanne in EUR
01
Eilbek
03
02
Hohenfelde Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
0
08
0
St. Georg
Uhlenhorst Winterhude
ALSTERTAL/WALDDÖRFER Immobilienmarkt
Das Haussegment bleibt auf einem hohen Niveau Als einer der Gewinner gehen 2018 das Alstertal und die Walddörfer mit Stadtteilen wie Ohlsdorf, Poppenbüttel und Sasel hervor: In diesem Teilmarkt wurden die meisten Häuser Hamburgs veräußert und ein Plus der Kauffälle um 8 % im Vergleich zu 2017 verzeichnet. Bei den Eigentumswohnungen lag das Wachstum sogar bei 18 %. Die meisten Veräußerungen wurden in diesem Segment in Ohlsdorf getätigt; eine Neubauentwicklung mit 35 Veräußerungen war hier für ausschlaggebend. Neben den gegenüber den zentraleren Stadtteilen noch vergleichsweise günstigen Kaufpreisen sprechen die Standortgegebenheiten viele Interessenten an: ländlich und doch in der Stadt, mit eigenen kleinen Ortskernen, die alles für den Alltag anbieten.
Axel Beth, Geschäftsführer Alstertal/Walddörfer
Filialgebiet Alstertal/Walddörfer
Duvenstedt
Wohldorf-Ohlstedt
4.944,-
6.768,-
Lemsahl-Mellingstedt 4.845,-
Poppenbüttel
Bergstedt
5.816,-
4.024,Filiale
Hummelsbüttel
Volksdorf
5.354,-
7.084,-
Sasel
Ohlsdorf
6.938,-
Wellingsbüttel
6.791,-
6.534,-
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2018
FAKTEN IMMOBILIENMARKT ALSTERTAL/WALDDÖRFER 2018 Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 1.700,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
244
538
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,20 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 18 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 7.084
Höchster Preis pro m 2
68
Anzahl der Verkäufe ab EUR 500.000,-
€ 3,80 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+8 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
€ 353,51 Mio. Gesamtumsatz 2018
69
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
ALSTERTAL/WALDDÖRFER Immobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
4.500 – 6.900 und mehr
Spitzenlage
1,2 Mio. – 3,0 Mio. und mehr
sehr gute Lage
3.600 – 5.700
sehr gute Lage
0,9 Mio. – 2,1 Mio.
gute Lage
3.000 – 4.000
gute Lage
0,4 Mio. – 0,85 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 1.700,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-
Eigentumswohnungen Wohldorf-Ohlstedt
3%
Bergstedt
1%
– 1 %*
Ein- und Zweifamilienhäuser
– 2 %*
3%
Wellingsbüttel
Wohldorf-Ohlstedt
Duvenstedt + 1 %*
14 %
12 %
– 1 %*
Hummelsbüttel
7%
+ 0 %*
Volksdorf
LemsahlMellingstedt
3%
14 %
+ 4 %*
Poppenbüttel
25 %
10 %
Sasel
Ohlsdorf
– 1 %*
19 %
– 2 %*
+ 15 %*
– 5 %*
Ohlsdorf
5%
15 %
+ 0 %*
LemsahlMellingstedt
13 %
– 2 %*
+ 1 %*
Sasel
Duvenstedt – 2 %*
9%
– 1 %*
– 2 %*
Volksdorf
– 1 %*
3%
Wellingsbüttel
Hummelsbüttel
14 %
– 7 %*
Bergstedt
6%
7%
+ 3 %*
Poppenbüttel
17 %
+ 2 %*
* Entwicklung 2017 zu 2018
* Entwicklung 2017 zu 2018
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
89 66
61
51 40
35
27
0 1.700 – 2.999
3.000 – 3.999
4.000 – 4.999
5.000 – 6.999
60
60
80
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2017 zu 2018
01
7.000 – 8.999
0
0
50 33 34
25
30
26
29
34
19
20 10
36
31
30
0
ab 9.000
43
40
06
03
Bergstedt
05
08
Duvenstedt
Kaufpreisspanne in EUR/m2
04
09 08
07
Hum- Lemsahl- Ohls- Poppenmels- Melling- dorf büttel büttel stedt Gebiete
Sasel
Volksdorf
WelWohllingsdorfbüttel Ohlstedt
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2017 zu 2018 200
216
100 206
197 174
160 120 80
53
66
40 0
230.000 – 499.999
500.000 – 749.999
750.000 – 999.999
36
53
1.000.000 – 1.499.999
12 09
05 07
1.500.000 – 1.999.999
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
240
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018 94
101 100 80 78
78
80
68
60 40
36
32
20 0
Bergstedt
27
36 37 18
Duvenstedt
Kaufpreisspanne in EUR
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
46 46
44 27 26
Hum- Lemsahl- Ohls- Poppenmels- Melling- dorf büttel büttel stedt Gebiete
39 21
Sasel
Volksdorf
WelWohllingsdorfbüttel Ohlstedt
ALSTER-WEST Premiumimmobilienmarkt
Jenseits der Million Neben Eppendorf, das bei Eigentumswohnungen in Bezug auf die Kauffälle erneut an der Spitze lag, konnte Rotherbaum seine Relevanz in diesem Segment unterstreichen und machte mit 77 Verkäufen 27 % der gesamten Transaktionen in diesem Teilmarkt aus. Bei der Betrachtung der Kaufpreise zeigt sich deutlich, dass vor allem Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis zwischen 5.000 und 6.999 Euro der größte Treiber am Markt sind. Während das Eigentumswohnungssegment 2018 im Allgemeinen einen geringen Rückgang der Kauffälle ausweist, ist bei den Hausverkäufen ein leichtes Plus zu verzeichnen. Besonders spannend: Von 24 Kauffällen waren 23 Immobilien teurer als 1 Mio. Euro – ein Zeichen für das hohe Preisniveau in diesem Teilmarkt.
Matthias Beuge, Geschäftsführer
Filialgebiet Alster-West Hoheluft-Ost
Filiale
9.778,-
Eppendorf 11.827,-
Harvestehude
Filiale
18.663,-
Rotherbaum 15.787,-
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2018
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT ALSTER-WEST 2018
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
285
24
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 6,70 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 11 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 18.663
Höchster Preis pro m 2
76
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 5,90 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+9 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
€ 87,04 Mio. Gesamtumsatz 2018
23
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
ALSTER-WEST Premiumimmobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
13.000 – 19.000 und mehr
Spitzenlage
6,0 Mio. – 9,0 Mio. und mehr
sehr gute Lage
8.000 – 13.000
sehr gute Lage
3,5 Mio. – 6,0 Mio.
gute Lage
3.500 – 8.000
gute Lage
2,0 Mio. – 3,5 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
Rotherbaum Rotherbaum
13 %
+ 3 %*
27 %
+ 5 %*
Eppendorf
40 %
33 %
– 2 %*
Harvestehude
Eppendorf – 26 %*
Harvestehude
21 %
37 %
+ 19 %*
+ 2 %*
Hoheluft-Ost
17 %
Hoheluft-Ost
12 %
+ 3 %*
– 5 %*
* Entwicklung 2017 zu 2018
* Entwicklung 2017 zu 2018
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2017 zu 2018 140
113
105 109
80
74
70
60 40
40 20 0
46
15
19
13
3.000 – 3.999
4.000 – 4.999
134 115
120 100 80
71
60 60
60
77
54 33
40 20 0
ab 9.000
7.000 – 8.999
5.000 – 6.999
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
120 100
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
Eppendorf
Harvestehude
Kaufpreisspanne in EUR/m2
Hoheluft-Ost
Rotherbaum
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2017 zu 2018
12
11
08 05 04 0
01
500.000 – 749.999
01
04
05 03
0
750.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
ab 2.000.000
14
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
16
0
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
16
13
12 10 08
09
08
06 04
04
03
04
02 0
Eppendorf
Kaufpreisspanne in EUR
Harvestehude
Hoheluft-Ost Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
02
03
Rotherbaum
EIMSBÜTTEL Premiumimmobilienmarkt
Starker Markt trotz Rückgang 2018 zeigte der Teilmarkt Eimsbüttel vor allem seine Relevanz im Eigentumswohnungssegment: Mit 568 Kauffällen zeichnete der Markt für rund 15 % aller Verkäufe in der Hansestadt verantwortlich. Ob Immobilien in der Neuen Mitte Altona, der Hoheluftchaussee oder im Eidelstedter Weg, verschiedenste Zielgruppen treffen hier auf architektonische Variationen. Auffällig war der gestiegene Anteil der Veräußerungen ab einem Quadratmeterpreis von 7.000 Euro. Entsprechend dem wachsenden Angebotsmangel auf dem Wohnungsmarkt stieg der durchschnittliche Kaufpreis. Gleiches gilt für das Ein- und Zweifamilienhäusersegment: Hier führte die mangelnde Verfügbarkeit zu einem deutlichen Rückgang der Kauffälle.
Steffen Goda-Fehnemann und Astrid Fehnemann, Geschäftsführende Gesellschafter
Filialgebiet Eimsbüttel
Lokstedt 7.613,Filiale
Hoheluft-West
Stellingen
9.333,-
7.903,-
Eimsbüttel 9.971,-
Sternschanze 7.586,-
Altona
St. Pauli
10.109,-
Lage innerhalb Hamburgs
7.802,-
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2018
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT EIMSBÜTTEL 2018
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
568
26
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,85 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 18 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 10.109
Höchster Preis pro m 2
21
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 2,80 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 49 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
€ 29,09 Mio. Gesamtumsatz 2018
11
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
EIMSBÜTTEL Premiumimmobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
6.000 – 8.500 und mehr
Spitzenlage
1,25 Mio. – 2,5 Mio. und mehr
sehr gute Lage
4.000 – 6.500
sehr gute Lage
0,75 Mio. – 1,5 Mio.
gute Lage
3.000 – 4.500
gute Lage
0,5 Mio. – 0,8 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
St. Pauli
3%
Ein- und Zweifamilienhäuser Sternschanze
2%
– 1 %*
Stellingen
St. Pauli
+ 0 %*
18 %
4%
+ 4 %*
Hoheluft-West
4%
+ 2 %*
Altona
16 %
+ 6 %*
– 18 %*
Stellingen
31 %
+ 13 %*
Lokstedt
15 %
+ 6 %*
Lokstedt
62 %
Eimsbüttel
34 %
– 19 %*
– 1 %*
Hoheluft-West
12 %
+ 7 %*
* Entwicklung 2017 zu 2018
* Entwicklung 2017 zu 2018
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2017 zu 2018 240
372
350
303
300 250 184
200 150 100
92
118 70
47
50 0
70 01 07
3.000 – 3.999
4.000 – 4.999
5.000 – 6.999
7.000 – 8.999
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
400
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018 193
200 160 120
92
69
80
88 65
83
101
38
40 0
ab 9.000
240
235
10 10
Altona
Eimsbüttel
HoheluftWest
Kaufpreisspanne in EUR/m2
Lokstedt
Stellingen Sternschanze
25
15
St. Pauli
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2017 zu 2018 18 10
16 12
10
08 05 04
04
03
04
03 01
0
500.000 – 749.999
750.000 – 999.999
41
42
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
20
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
19
36 30 24 16
18 12
09 08
06 0
0
0
Altona
0
0
Eimsbüttel
Kaufpreisspanne in EUR
01 01
HoheluftWest
0
Lokstedt Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
0
Stellingen Sternschanze
0
01
St. Pauli
ELBVORORTE Premiumimmobilienmarkt
Zwischen Villen und Appartements Hamburger Idylle an der Elbe: vom Treppenviertel über die Parks rund um die Herrenhäuser bis hin zu den dörflichen Zentren. Die Elbvororte sind und bleiben begehrte Wohnstandorte. Das zeigte sich auch 2018: Sowohl der Eigentumswohnungs- als auch der Ein- und Zweifamilienhäusermarkt haben für eine positive Bilanz gesorgt. In beiden Bereichen sind die Verkaufszahlen gestiegen. Im Wohnungssegment war vor allem Othmarschen ein entscheidender Treiber mit einem Plus von 243 %, gestützt durch eine hohe Zahl von Neubauentwicklungen, insbesondere Mikroappartements. Die Teilmärkte Blankenese und Rissen überzeugten vor allem bei den Hausvermittlungen und schlugen damit ebenfalls in der Summe zu Buche.
Marko Eilers, Geschäftsführender Gesellschafter Elbvororte, Olga Erkes, Assistenz/Verkauf
Hochkamp
Filialgebiet Elbvororte
Groß Flottbek
8.011,-
9.043,-
Sülldorf 6.946,-
Bahrenfeld 8.000,-
Rissen 7.413,Filiale
Filiale
Blankenese 12.593,-
Nienstedten
Othmarschen
9.497,-
12.170,-
Ottensen 10.891,-
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2018
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT ELBVORORTE 2018
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
548
284
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 2,68 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 26 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 12.593
Höchster Preis pro m 2
43
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
€ 4,89 Mio. € 340,34 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+ 11 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
Gesamtumsatz 2018
131
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
ELBVORORTE Premiumimmobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
9.000 – 20.000 und mehr
Spitzenlage
3,0 Mio. – 25,0 Mio. und mehr
sehr gute Lage
8.000 – 10.000
sehr gute Lage
2,0 Mio. – 6,0 Mio.
gute Lage
5.200 – 8.000
gute Lage
1,0 Mio. – 2,0 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-
Eigentumswohnungen Sülldorf Rissen
3%
+ 0 %*
Ein- und Zweifamilienhäuser Sülldorf
Bahrenfeld
17 %
Rissen
+ 1 %*
Ottensen
Bahrenfeld
9%
+ 2 %*
20 %
+ 4 %*
Blankenese
6%
14 %
– 5 %*
– 4 %*
Groß Flottbek
3%
1%
Ottensen
– 2 %*
Othmarschen
– 9 %*
Nienstedten
+ 3 %* 10 %
– 1 %*
+ 0 %*
45 %
Blankenese
22 %
1%
+ 0 %*
Hochkamp
5%
Othmarschen
4%
+ 0 %*
– 9 %*
6%
12 %
Nienstedten
+ 28 %*
Groß Flottbek – 3 %*
10 %
– 2 %*
Hochkamp
11 %
– 4 %*
* Entwicklung 2017 zu 2018
* Entwicklung 2017 zu 2018
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2017 zu 2018
250
207
200 150 100 50 0
110 65 54 3.000 – 3.999
77
76 40 5.000 – 6.999
4.000 – 4.999
247
250
319
300
12 22
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
350
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
150 112 100
94 50
50 0
ab 9.000
7.000 – 8.999
200
72
61 34
28
22 16
Bahren- BlankeGroß feld nese Flottbek
Hochkamp
Kaufpreisspanne in EUR/m2
77 75 21
08 08
31
Nien- Othmar- Ottensen Rissen stedten schen
11
15
Sülldorf
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2017 zu 2018 70
85
56 52
60
47
55
40
43
34 33
33
20 0
500.000 – 749.999
750.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
100 80
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
101
63
60
56 49
50
39
40 30 20
35
26
36
40 30
31 29
17
11
10 0
29 29 12
03 04
Bahren- BlankeGroß feld nese Flottbek
Kaufpreisspanne in EUR
Hochkamp
Nien- Othmar- Ottensen Rissen stedten schen Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
Sülldorf
HAFENCITY Premiumimmobilienmarkt
Der Stadtteil der Superlative Die HafenCity steht für moderne, innovative, imposante Stadtplanung und Architektur. Aktuelle Beispiele: die Wildspitze, das mit 19 Etagen zukünftig höchste Holzhochhaus Deutschlands, der über 200 Meter hohe Elbtower, als Abschluss der östlichen HafenCity, sowie das südliche Überseequartier mit einer Weiterentwicklung des urbanen Lifestyles. Passend zu den Superlativen ist hier der höchste Kaufpreis der Stadt pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung aufgerufen worden: 38.588 Euro. Trotz dieser Entwicklungen verzeichnete die HafenCity aufgrund des geringen aktuellen Angebots einen Rückgang der Kauffälle. Dementsprechend werden Frühkäufer auf den Plan gerufen, sodass Wohnungen weit vor der Fertigstellung bereits ausverkauft sind.
Dankmar Lund, Büroleitung; Manuela Bischke, Geschäftsführung; Cécile Vagt, Kaufberaterin
Filialgebiet HafenCity
zentrale HafenCity 9.205,Filiale
östliche HafenCity 9.554,-
westliche HafenCity 38.588,-
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2018
FAKTEN PREMIUMIMMOBILIENMARKT HAFENCITY 2018 Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2
39
Anzahl der Verkäufe insgesamt
14
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
36 %
Prozentualer Anteil der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio. an den Gesamtverkäufen
€ 11,08 Mio. Teuerster Einzelverkauf
– 56 %
Prozentuale Veränderung der Gesamtverkäufe zu 2017
€ 38.588 Höchster Preis pro m 2
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
HAFENCITY Premiumimmobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m2
Spitzenlage
7.500 – 15.000 und mehr
sehr gute Lage
7.000 – 11.500
gute Lage
6.000 – 9.500
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.000,-/m 2
östliche HafenCity
18 %
– 5 %*
zentrale HafenCity
10 %
westliche HafenCity
72 %
– 4 %*
+ 9 %*
* Entwicklung 2017 zu 2018
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2017 zu 2018 60
46
40 30
26
20
17 12
10 0
0
01
3.000 – 3.999
0
15
11
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
50
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
0 5.000 – 6.999
4.000 – 4.999
40 28
30
20
20
13
10 0
ab 9.000
7.000 – 8.999
56
50
westliche HafenCity
Kaufpreisspanne in EUR/m2
120
27
25 19 14
15 10
09
16
07
05 0
500.000 – 749.999
750.000 – 999.999
1.000.000 – 1.499.999
östliche HafenCity
Vergleich der Verkäufe nach Bestands-/Neubauwohnungen 2016 bis 2018
05
04
03
1.500.000 – 1.999.999
ab 2.000.000
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
30
17
zentrale HafenCity
Gebiete
Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2017 zu 2018
20
07
04
114
100
93
89
80 60
60 40 20 0
39
29
21
2016
Bestandswohnungen
Kaufpreisspanne in EUR
23
2017
Neubauwohnungen Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
16
2018
Gesamt
RAHLSTEDT Immobilienmarkt
Früher häufig eine Alternative – heute erste Wahl Der Nordosten Hamburgs blickt auf eine zwiegespaltene Marktentwicklung zurück: Während bei den Eigentumswohnungen ein Rückgang der Kauffälle um 18 % zu verzeichnen war, konnte bei den Häusern ein Plus von 3 % verbucht werden. Vor allem in diesem Segment fällt auf, dass Immobilienveräußerungen zwischen 500.000 Euro und 1 Mio. Euro stark zugenommen haben. Ein Zeichen für die steigenden durchschnittlichen Kaufpreise und das aktuell mangelnde Angebot – selbst in den peripheren Lagen Hamburgs. Die Nachfrage ist anhaltend hoch und vor allem Familien sehen die Vorteile dieser Standorte: schnell im Grünen, trotzdem gut angebunden. Auch künftig ist ein Abflachen des Interesses daher nicht zu erwarten.
Axel Beth, Geschäftsführer Rahlstedt
Filialgebiet Rahlstedt
Filiale
Rahlstedt 9.073,-
Bramfeld Farmsen-Berne
5.021,-
5.204,-
Tonndorf 6.571,-
Marienthal 7.085,-
Lage innerhalb Hamburgs
Max. Preise für Eigentumswohnungen in EUR/m2 im Jahr 2018
FAKTEN IMMOBILIENMARKT RAHLSTEDT 2018
Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 1.700,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-
Eigentumswohnungen
Ein- und Zweifamilienhäuser
331
341
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 1,14 Mio.
Teuerster Einzelverkauf
– 18 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Anzahl der Verkäufe insgesamt
€ 9.073
Höchster Preis pro m 2
15
Anzahl der Verkäufe ab EUR 500.000,-
€ 1,50 Mio. Teuerster Einzelverkauf
+3 %
Prozentuale Veränderung der Verkäufe zu 2017
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
€ 163,41 Mio. Gesamtumsatz 2018
10
Anzahl der Verkäufe ab EUR 1,0 Mio.
RAHLSTEDT Immobilienmarkt
LAGE-KATEGORIEN Eigentumswohnungen Lage-Kategorie
Preisspanne in EUR/m
Spitzenlage
Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie
Preisspanne in Mio. EUR
4.200 – 5.700 und mehr
Spitzenlage
0,8 Mio. – 1,4 Mio. und mehr
sehr gute Lage
3.500 – 4.800
sehr gute Lage
0,5 Mio. – 0,9 Mio.
gute Lage
2.500 – 3.800
gute Lage
0,3 Mio. – 0,6 Mio.
Preistrend
2
Preistrend
VERTEILUNG DER VERKÄUFE Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 1.700,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 230.000,-
Eigentumswohnungen
Tonndorf
Ein- und Zweifamilienhäuser
Tonndorf
10 %
+ 1 %*
Bramfeld
21 %
7%
– 1 %*
Rahlstedt
13 %
43 %
+ 1 %*
Rahlstedt
Farmsen-Berne
14 %
50 %
13 %
+ 3 %*
+ 7 %*
+ 6 %*
Bramfeld
22 %
– 13 %*
Farmsen-Berne – 4 %*
Marienthal
Marienthal
7%
+ 1 %*
– 1 %*
* Entwicklung 2017 zu 2018
* Entwicklung 2017 zu 2018
EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2017 zu 2018 160
149
140
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
160
121
120
102
101
100
102 105
80 60 40
29
20 0
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
1.700 – 2.999
3.000 – 3.999
4.000 – 4.999
20
5.000 – 6.999
03 02
0
7.000 – 8.999
ab 9.000
01
140
149
134
142
120 100 80 60
68 43
40
45
37 33
26
20 0
58
Bramfeld
Farmsen-Berne
Kaufpreisspanne in EUR/m2
Marienthal
Rahlstedt
Tonndorf
Gebiete
EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2017 zu 2018 240
218
Anzahl der Verkäufe
Anzahl der Verkäufe
280
200 160 120
94
80
49
40 0
Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2017 zu 2018
272
03 230.000 – 499.999
500.000 – 749.999
19
750.000 – 999.999
05 09
01 01
1.000.000 – 1.499.999
1.500.000 – 1.999.999
02
0
ab 2.000.000
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
155
72 76
59
170
46 27 25
19 24
Bramfeld
Kaufpreisspanne in EUR
Farmsen-Berne
Marienthal Gebiete
Quelle aller Zahlen: Gutachterausschuss Hamburg
Rahlstedt
Tonndorf
Kontaktieren Sie uns gern für mehr Informationen: DA H L E R & C OM PA N Y Alster-Ost Inh.: K & V Immobilien GmbH & Co. KG Poelchaukamp 15 | 22301 Hamburg | Telefon 040.87 87 87-0 | Fax 040.87 87 87-87 aussenalster-ost@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Alstertal Inh.: DA H L ER & COM PA N Y Alstertal GmbH & Co. KG Wellingsbüttler Weg 136 | 22391 Hamburg | Telefon 040.53 05 43-0 | Fax 040.53 05 43-43 alstertal@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Alster-West Inh.: DA H L ER & COM PA N Y Alster GmbH & Co. KG Mittelweg 165 | 20148 Hamburg | Telefon 040.41 53 96-0 | Fax 040.41 53 96-41 alster-west@dahlercompany.de Eppendorfer Baum 20 | 20249 Hamburg | Telefon 040.48 09 24 25 | Fax 040.48 09 25 99 eppendorf@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Eimsbüttel Inh.: Goda & Cie. GmbH & Co. KG Bismarckstraße 130 | 20253 Hamburg | Telefon 040.740 42 69-0 | Fax 040.740 42 69-10 eimsbuettel@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Elbvororte Inh.: DA H L ER & COM PA N Y Elbe GmbH & Co. KG Blankeneser Bahnhofstraße 7 | 22587 Hamburg | Telefon 040.86 68 000-0 | Fax 040.86 68 000-22 blankenese@dahlercompany.de Waitzstraße 25 | 22607 Hamburg | Telefon 040.89 71 31-0 | Fax 040.89 71 31-31 othmarschen@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y HafenCity Inh.: DA H L ER & COM PA N Y Projektmarketing GmbH Großer Grasbrook 9 | 20457 Hamburg | Telefon 040.70 38 38 4-0 | Fax 040.70 38 38 4-20 hafencity@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Rahlstedt Inh.: DA H L ER & COM PA N Y Alstertal GmbH & Co. KG Wellingsbüttler Weg 136 | 22391 Hamburg | Telefon 040.7200 740-0 | Fax 040.53 05 43-43 rahlstedt@dahlercompany.de
Z U H AU S E I N BE STE N LAGE N www.dahlercompany.de
Erscheinungsdatum: Juni 2019.