Appartement en Eigenaar nr 1 2023

ZEER ACTUEEL: LAADPALEN IN PARKEERGARAGE

De deur die alles en iedereen beschermt.

Daloc appartementsdeuren houden niet alleen storende buitengeluiden buiten de deur. Ze beschermen ook tegen inbrekers, vuur, rook en nare geurtjes. Door het unieke design beschermt de deur jou jarenlang en gaat zelf jarenlang mee. Een veilige investering voor jou en alles om je heen.

Lees alles over de ultieme appartementsdeur op daloc.nl

VOORWOORD

In deze editie een uitleg hoe je van een idee tot uitvoering kan komen.

Kan het bestuur zichzelf verzekeren tegen eventuele gevolgen van financiële fraude. En wat kan je wel en niet regelen in het huisregelement.

Natuurlijk zijn er ook weer kleine VvE nieuwtjes

Al met al ligt er dus weer een informatieve editie van Appartement en Eigenaar voor u . Wij wensen u veel leesplezier toe.

COLOFON

Wonen Media BV

Postbus 2093, 1960 GB Heemskerk

Telefoon 0251 207 450

E-mail info@appartementeneigenaar.nl Internet www.appartementeneigenaar.nl

Uitgever Marc Zagwijn

Vormgeving Jessica Geertsma

Advertentie-exploitatie Tim Hes ISSN 1572-185X

Lithografie en druk

Van Rixel & Van Hoesel, Heemskerk

Opgave en vragen over abonnementen: Abonnementenland

Postbus 20, 1910 AA Uitgeest

Tel. +31(0)251-25 79 24

Fax +31(0)251-31 04 05

Site: www.bladenbox.nl voor abonneren of www.aboland.nl voor adreswijzigingen en opzeggingen. Abonnementenland is ook bereikbaar via Twitter.

Stuur uw tweet naar: @Aboland_klanten.

Marc Zagwijn

Appartement & Eigenaar

Appartement en Eigenaar kan helpen bij advies laadpalen en brandveiligheid

Laadpalen

Een laadpaaladvies voor VvE’s, en dan met name in parkeergarages, is zeer actueel. Binnen VvE’s zijn er drie soorten leden. Zij die graag een laadpaal willen, zij die dat persé niet willen, meestal vanwege vermeende brandveiligheidsissues en zij die het allemaal niets uitmaakt.

Een van de redenen waarom ons mooie land vaak zo polariseert, social media en algoritmes, draagt ook bij aan de stemming in VvE’s. Mensen die laadpunten willen zullen op internet vinden dat dit een goed idee is. Mensen die angst hebben voor de brandveiligheid van elektrische voertuigen zullen echter eveneens bewijs vinden van hun standpunt.

Feit is dat Nederland probeert de klimaatverslechtering een halt toe te roepen. Meer elektrische voertuigen in plaats van voertuigen die worden aangedreven door fossiele brandstoffen zou een goede bijdrage kunnen leveren. Ale geruime tijd, vanaf 2020, probeert Nederland elektrisch rijden te stimuleren. Mede daarom is de Nationale Agenda Laadinfrastructuur (NAL) opgericht. Deze organisatie heeft een stappenplan ontwikkeld waarmee VvE’s op een gestructureerde wijze kunnen komen tot een uitvoerbaar plan dat voldoende draagvlak heeft van de VvE-leden. In praktijk bleek echter dat het toch een behoorlijke uitdaging is voor VvE’s om hier mee aan het werk te gaan. Om die reden is er sinds 2022 de mogelijkheid om een extern adviseur een advies te laten schrijven waarbij een aanzienlijk deel van de kosten gesubsidieerd kan worden. Tegenwoordig heet dat een toeslag. De zogenaamde SEEH-regeling.

Los van voorstaande actualiteit (SEEH-regeling) was er nog iets anders aan de hand; de ‘notificatieregeling’.

Door: Joric Witlox, Witlox Brand Veiligheid

Oneindig veel buitenleven

Geniet 365 dagen per jaar van uw buitenruimte met balkonbeglazing van Metalura

GEGARANDEERD

DAKMERK. Hét kwaliteitskeurmerk voor het platte dak.

DAKMERK is hét Nederlandse kwaliteitskeurmerk voor bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat voor duurzaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdichtheidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn KOMO-procesgecertificeerd, alle projecten worden vooraf getoetst op systeemkeuze, pakketopbouw en materiaalkeuze. Ook controleren onafhankelijke inspecteurs de uitvoering van de werkzaamheden.

Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging. Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de standaard garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie.

U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL

Balkonbeglazing - Tuinkamers - Terrasoverkappingen - Glazen wandsystemen - Windschermen

De notificatieregeling heeft als doel om de vaak omslachtige besluitvorming in VvE’s voor wat betreft het plaatsen vaan laadpunten te vereenvoudigen. Sterker, iemand die een laadpunt wil hoeft nog maar te melden dat dit zo is. De VvE hoeft daarover niet te vergaderen noch een besluit te nemen. Voor degene onder ons die lid zijn van een VvE met als modelreglement de splitsingsactie 2017 is dat eigenlijk geen nieuws want daarin is dat al geregeld. Alle anderen hebben wél te maken met de notificatieregeling waarbij de VvE min of meer buiten spel gezet wordt.

De ingangsdatum van de notificatieregeling is al enkele keren uitgesteld want er zijn wel wat issues die nog niet helemaal duidelijk zijn. Zo heeft een VvE in de nieuwe regeling wel de mogelijkheid om voorwaarden te stellen aan de laadvoorzieningen die door een VvE-lid gemeld worden. Vraag is nog steeds, welke voorwaarden mogen er nu wel gesteld worden en welke niet, vandaar het uitstel. Het liet zich aanzien dat de ingangsdatum 1 juli 2023 zou zijn maar inmiddels is wel duidelijk dat dit ook niet gehaald zal worden.

Brandveiligheid

Zoals in de inleiding geschreven zijn er bijna altijd VvE-leden die weerstand bieden aan de plaatsing van laadpalen. Deze weerstand wordt vaak gevoed door angst voor brandveiligheidsissues. Een alleszins begrijpelijke reserve maar die ook weer niet uit haar verband getrokken moeten worden.

Feit is dat er redelijk vaak brandveiligheidsissues in parkeergarages zijn. Deze issues staan echter meestal los van de aanwezigheid van laadpalen of elektrische voertuigen. Ze hebben vooral te maken met bouwkundige voorzieningen die niet in orde zijn. Het kan gaan om fouten die

tot nu toe niet in orde waren maar al bij oplevering aanwezig waren.

Meestal gaat het erom dat met die bouwfouten de vluchtveiligheid in het geding is en nu komt het: dit heeft niets te maken met elektrische voertuigen. Het risico bestaat al en is bij fossiele voertuigen net zo groot als bij elektrische voertuigen.

Het is daarom zinvol om bij een laadpaaladvies ook meteen naar de brandveiligheidsscan te laten vragen.

Wil je meer weten over adviezen voor laadpalen en brandveiligheid bij VvE’s? Voor meer informatie kun je terecht bij Witlox Brandveiligheid. www.witlox-brandveiligheid.nl

Handige links:

Op de website van RVO is de subsidieregeling terug te vinden: www.rvo.nl/subsidies-financiering/seeh-voor-vve/subsidie-oplaadpuntenadvies

Op de website van NAL is het stappenplan terug te vinden: vveladen.nl/wp-content/uploads/2022/04/NAL-BROCHURE_TOEGANKELIJK.pdf

HUISHOUDELIJK REGELEMENT

WAT KAN EEN VERENIGING REGELEN IN HET

HUISHOUDELIJK REGLEMENT?

Hoewel het niet wettelijk verplicht is, maken veel verenigingen gebruik van een huishoudelijk reglement. In de modelreglementen wordt inmiddels zelfs uitvoerig verwezen naar het huishoudelijk reglement. In het huishoudelijk reglement kunnen regels worden gesteld die te maken hebben met het doel van de vereniging: het beheren van de gemeenschappelijke goederen.

Privégedeelten

In beginsel is de vereniging niet bevoegd regels te stellen over het gebruik van de privégedeelten. De vereniging beheert immers de gemeenschap met uitsluiting van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een regeling over het gebruik van een privégedeelte in het huishoudelijk reglement betekent echter een beperking van de exclusieve gebruiksbevoegdheid van een eigenaar, waarover de vereniging niet het beheer voert. De wet geeft de vereniging dan ook nergens de bevoegdheid regels te stellen over het gebruik van de privégedeelten.

Ondanks dat de wet geen bepaling kent waarin aan de vereniging de bevoegdheid wordt toegekend om regels te stellen over het gebruik van de privégedeelten, is in de rechtspraak bepaald dat dit toch binnen de beheersbevoegdheden van de vereniging kan vallen.

Door mr. B. van Zanten

Geschil binnen uw VvE?

Onze specialisten weten wat er speelt in VvE’s. Wij adviseren u met kennis van zaken vanuit een praktische insteek. Als het kan, dan komen we tot een oplossing met alle betrokken partijen. Als het moet, dan procederen we op het scherp van de snede om recht te doen aan uw belangen. Even sparren? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.

www.bvd-advocaten.nl

Recht doen.

De bevoegdheid van de vereniging regels te stellen over de privégedeelten moet echter wel expliciet worden toegekend in het splitsingsreglement. De wet bepaalt immers dat het splitsingsreglement wél een regeling omtrent het gebruik van de privégedeelten mag inhouden. Een dergelijke regeling kan de mogelijkheid openen regels over het gebruik van privégedeelten op te nemen in het huishoudelijk reglement. Het is dus niet mogelijk een onderwerp nader te regelen in het huishoudelijk reglement als het splitsingsreglement niet expliciet die mogelijkheid biedt. Het modelreglement van 2017 geeft aan de vergadering de bevoegdheid een huishoudelijk reglement vast te stellen.

De bevoegdheid van de vereniging om regels te stellen in een huishoudelijk reglement wordt begrensd door een aantal randvoorwaarden. Daaruit blijkt dat de ruimte die de vereniging heeft om regels te stellen beperkt is.

1. De inhoud van het huishoudelijk reglement mag niet in strijd zijn met het splitsingsreglement . Het splitsingsreglement prevaleert altijd boven het huishoudelijk reglement. Een bepaling in een huishoudelijk reglement die in strijd is met het splitsingsreglement is nietig. Een bepaling in het huishoudelijk reglement over bijvoorbeeld de stemverdeling is dus niet geldig.

2. De inhoud van het huishoudelijk reglement mag ook niet in strijd zijn met de wet . De wet bepaalt bijvoorbeeld dat in het splitsingsreglement moet worden bepaald welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijk schuldeisers komen. Dat is niet een onderwerp dat nader kan worden geregeld in het huishoudelijk regelement. De modelreglementen bieden daartoe dan ook niet de mogelijkheid en verwijzen met betrekking tot dat onderwerp niet naar het huishoudelijk reglement.

3. In de rechtspraak is benadrukt dat het huishoudelijk reglement slechts regels over het feitelijk gebruik van de privégedeelten mag bevatten. Dit kan bijvoorbeeld gaan over het sluiten van deuren, het produceren van geluid, het verspreiden van geuren, het plaatsen

van een fiets, het ophangen van posters of het houden van een huisdier. Regels over wie wel of niet mag worden toegelaten tot de vereniging bijvoorbeeld gaan echter niet over het feitelijk gebruik van de privégedeelten en kunnen niet worden opgenomen in het huishoudelijk reglement.

4. Het stellen van regels in het huishoudelijk reglement over het feitelijk gebruik van de privégedeelten is echter begrensd. In de rechtspraak is namelijk ook bepaald dat beperkingen van het feitelijk gebruik niet een grote inbreuk op het gebruiksrecht van de eigenaar met zich mogen meebrengen. Een in het huishoudelijk reglement opgenomen verbod van kamerverhuur vormt bijvoorbeeld een grote inbreuk op de gebruiksrechten van een eigenaar. De vereniging heeft nimmer de bevoegdheid een dergelijk verbod in te stellen door middel van aan besluit dat wordt neergelegd in het huishoudelijk regelement. Dat verbod kan uitsluitend worden ingesteld door dat te bepalen in het splitsingsreglement. De procedure om het splitsingsreglement te wijzigen is echter strenger dan de procedure om het huishoudelijk reglement te wijzigen.

In de praktijk kan een glijdende schaal bestaan tussen enerzijds het kunnen uitoefenen van de gebruiksrechten als eigenaar en anderzijds het handelen in strijd met de beperkingen die in het huishoudelijk reglement aan het feitelijk gebruik worden gesteld. Per geval zal daarom beoordeeld moeten worden of een beperking die het huishoudelijk reglement aan het feitelijke gebruik van een privégedeelte stelt, wel of niet geldig is.

Gemeenschappelijke gedeelten

In tegenstelling tot wat geldt voor privégedeelten biedt de wet aan de vereniging wel de bevoegdheid regels te stellen over het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Die regels kunnen worden opgenomen in het huishoudelijk reglement. Daarvoor is in beginsel niet een grondslag in het splitsingsreglement noodzakelijk. Het modelreglement van 2017 biedt die grondslag overigens wel uitdrukkelijk. Aan het stellen van dergelijke regels zijn wel twee voorwaarden verbonden.

heroal S 77 SL

Hef- schuifdeursysteem

Een goed functionerende kascommissie is essentieel voor een goed functionerende VvE.

d d h s d dwe k K mm g d ch F u e d ek g kunnen d rwe d po van r em n r D Kasco s g m o ( n d d g g e en kom O k mda fi ië s o V E v r ijk p e den g h boe ie a sba kasco ma k b d en Ma den d bed om g era t H r m h d n e t o e d P b k n m g e n A ant t b Po n B D au ge agd d he h on l p pe ij e vo h t n e naa p k s t e- p k d o kasc si de n g cië o a v k s te g p en p en M e n www m ss g

De kascommissie moet zeker stellen dat de jaarrekening klopt, voldoet aan de wettelijke eisen én voldoende inzichtelijk en begrijpelijk is voor de leden van de VvE.

Drs. Maarten den Ouden D E K A S C O M M S S E G D S V O O R V V E S

Online bestellen kan nu

D voor 24,95

Deze gids is dé p aktische hulp voor de kascommissie die de jaarr kening van V eniging van Eigenaars gedegen en efficiënt wil cont ole en. Stap voor stap wordt voor elke post van de jaar ekening uitgelegd hoe de cont ole kan wo den gedaan en wat de bijbeho ende aandachtspunten zijn. Met de handige checklists kan el kascommissie di ect aan de slag. Vert ouwen is goed - de controle moet óók goed zijn’ is het motto van de auteur die ook het standaa dwerk De Kascommissiegids voor v renigingen outen in de jaar kening kunnen di ect doorwerken in de portemonnee van de appartementseigena en. Deze Kascommissiegids geeft tips om fouten (en f audes) tijdig te signale en en te voor omen. Ook omdat de financiële egels voor VvE erzichtelijk op een rij wo den gezet -in deze 3e druk de nieuwste wetgeving voor VvE s erwerkt- is het boek niet alleen onmisbaar voor kascommissies, maar ook voor VvE-behee ders -bestuu ders. Maar en den Ouden is bedrijfse onoom als egi oun onder meer hoofd in erne ont e bij de P tbank en manager In erne A oun antsdien bij tkant ren V De au eur is er in geslaagd theo etische cont eprincipes en et elij schrif t en naar p aktische ont aanpak die ook oor kascommi sieleden met einig financië e of admini atie e ennis te begrijpen en oe e pa sen is. Meer informatie: www.appartementeneigenaa .nl excl. verzendkosten

GIDS

DE KASCOMMISSIE GIDS

DE KASCOMMISSIE GIDS

VOOR VERENIGINGEN VAN EIGENAARS

OOR HANDIGE CHECKLISTS EN VOOR VVE-BEHEERDERS EN BESTUURDERS Drs. Maarten den Ouden

VOOR VERENIGINGEN VAN EIGENAARS 26-08-10

Wij van Appartement en Eigenaar hebben ons daarom sterk gemaakt voor het actualiseren en opnieuw beschikbaar krijgen van de Kascommissiegids voor VvE’s.

+ Modulair systeem in diverse isolatieklassen

+ Optioneel volledig geintergreerde aandrijvingssystemen

+ Maximale transparantie door volglas- of vleugelhoek + nul-barrière met geïntegreerde waterafvoer Rolluiken | Zonwering | Roldeuren | Ramen | Deuren Vliesgevels | Service heroal.nl

1. Regels over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten mogen niet in strijd zijn met het splitsingsreglement Soms is echter onduidelijk of een regel in strijd is met het splitsingsreglement. Bijvoorbeeld met betrekking tot de regel dat de eigenaren de gemeenschappelijke gedeelten moeten gebruiken overeenkomstig de bestemming daarvan.

2. Regels over het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten moeten uitsluitend strekken tot beheer . Het regelen van gebruik mag feitelijk dus niet overgaan in beschikken, wat onder meer inhoudt dat eigenaars niet mogen worden belemmerd in de uitoefening van hun recht tot medegebruik. Als eigenaars daarin wel worden belemmerd, dan zou dat feitelijk neerkomen op het veranderen van de verhoudingen op een manier waarop alleen de appartementseigenaars gezamenlijk bevoegd zijn. Dat is bijvoorbeeld het geval bij het exclusief in gebruik geven van een gemeenschappelijk gedeelte aan één van de ei-

genaars. In de praktijk is het soms lastig vast te stellen of een regel slechts strekt tot beheer of feitelijk leidt tot het permanent wijzigen van de verhoudingen zoals die gelden op grond van de wet en het splitsingsreglement.

Conclusie

Binnen de vereniging kan de duidelijkheid worden vergroot door regels over het gebruik vast te leggen in een huishoudelijk reglement. Indien de vergadering het besluit neemt een regel vast te leggen in een huishoudelijk reglement, is echter oplettendheid geboden. Veel regels in het huishoudelijk reglement kunnen niet worden gehandhaafd, omdat ze in strijd zijn met de voorwaarden waaraan die regels moeten voldoen. De vereniging doet er goed aan juridisch advies in te winnen over de deugdelijkheid van een regel, voordat de vergadering het besluit neemt die regel vast te leggen in het huishoudelijk reglement. Daardoor komt de vereniging minder snel voor verrassingen te staan als zij een dergelijke wil handhaven en de bewoners wil wijzen op hun verplichtingen.

FRAUDEURS

Als VvE bent u een aantrekkelijk doelwit voor fraudeurs, bent u hierop bedacht?

En gaat het fout, bent u dan verzekerd voor de financiële gevolgen? Het is immers geen nieuws meer te noemen. Op dagelijkse basis wordt er in Nederland getracht personen, bedrijven en verenigingen op te lichten. Fraude is een veelvoorkomend fenomeen, wat ook voor Vereniging van Eigenaren niet vreemd is.

Oplichten, dat overkomt jou toch niet? Dat is de gedachte, totdat je zelf één van de vele slachtoffers wordt. In een steeds verder gaande digitalisering van de wereld liggen gevaren op de loer waarop we bedacht dienen te zijn. Vorig jaar in de regio Nijmegen en recent in het Westland is een tweetal fraudeurs ontmaskerd. Hierbij zijn er meer dan 100 VvE’s opgelicht en zijn er gelden van deze VvE’s verduisterd. Eén geluk, in Nijmegen heeft de Stichting VVE Belang Nijmegen zich ingespannen voor de benadeelde VvE’s. Met deze inspanningen heeft de Stichting een geweldig resultaat bereikt door een deel van de verduisterde gelden terug te vorderen van de frauderende VvE-beheerder. Hiermee is het verhaal nog niet ten einde. De Stichting heeft reeds kenbaar gemaakt dat dit slechts de eerste stap is. Men blijft de inkomsten van de fraudeur op de voet volgen om zo de gelden terug te vorderen. In het Westland heeft de politie recent de fraudeur aangehouden voor oplichting van Verenigingen van Eigenaren. Deze gevallen zouden bij ons allen tot bewustzijn van

de gevaren moeten leiden, maar gebeurt dit in de praktijk ook?

Jammer genoeg is het nog altijd zo dat de kwade het verpesten voor de goede professionals in de markt. Er zijn naar aanleiding van de genoemde fraudezaken al diverse tips geopperd om de kans op fraude te verkleinen. Een tweede handtekeningsysteem voor betalingen, betalingen verrichten middels automatische incasso, toezicht houden op bankrekeningen van de VvE, ervoor zorgen dat de juiste bestuurders staan ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, bij de bank controleren of de juiste personen gemachtigd zijn voor de bankrekening van de VvE. Al met al relatief eenvoudig preventietips om voor uw VvE het risico op fraude te verkleinen.

Oplichters gaan echter steeds geraffineerder te werk. Door middel van onder andere psychologische babbel-trucs worden slachtoffers onbewust gedwongen mee te werken aan het frauderen. Maar wat als u als goed bestuurder van uw VvE onbedoeld

Door: Rob van den Heuvel, accountmanager Vastgoed Rivez Assurantiën & Risicobeheer B.V.

slachtoffer wordt en bijdraagt aan een fraude? Een fraude kan leiden tot financiële schade aan uw VvE. Maar bij wie kan uw VvE dan terecht? Tot wie wendt uw VvE zich om schadeloos gesteld te worden?

Als bestuurder van een VvE verricht u uw werkzaamheden goed. Heeft u dan geen bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering nodig? Jawel, een goede bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is steeds meer een noodzaak geworden. Ook als u als bestuurder niets fout heeft gedaan, kunt u als bestuurder geconfronteerd worden met een claim ingediend door de VvE of door een derde partij die schade heeft geleden. U dient zich, ongeacht het feit dat u niets te verwijten valt, te verweren tegen de claim ingesteld tegen u als bestuurder. De kosten voor dit verweer kunnen behoorlijk in de papieren lopen. Een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering biedt hierbij uitkomst en biedt u als bestuurslid niet alleen dekking voor het schadeloos stellen van derden bij een eventueel terechte claim. Ook kosten voor het voeren van ver-

weer zijn verzekerd op een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.

Ingeval van een fraudezaak, waarbij u als bestuurder onbewust heeft bijgedragen aan een verlies van gelden van de VvE, kunt u als bestuurder worden aangesproken. Hierbij staat niet vast of u hiervoor terecht en gegrond aan te spreken bent, maar u wordt wel geconfronteerd met een claim waartegen u zich als bestuurder dient te verweren. Daarnaast kan het bestuur uit meerdere bestuurders bestaan. Het hele bestuur is gezamenlijk verantwoordelijk voor fouten en loopt het risico hiervoor aansprakelijk gesteld te worden. Leidt een handeling van een collega-bestuurder ervoor dat uw VvE-bestuur wordt aangesproken, dient u zich als bestuurder te verweren.

Een standaard uitsluiting van dekking bij een verzekering is schade als gevolg van opzet, zo ook bij een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Daarnaast geldt

dat schade als gevolg van fraude is uitgesloten van dekking op een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Maar wat nu als één van de collega-bestuurders opzettelijk handelt? De andere bestuurders blijven in een dergelijke situatie verzekerd.

Het komt geregeld voor dat een VvE-beheerder een bestuurdersrol voor een VvE op zich neemt. Een belangrijk aandachtspunt in een dergelijke situatie: ook het risico van bestuurdersaansprakelijkheid van een bestuurder die handelt als een professionele partij kan onder de dekking van een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering vallen. Niet iedere bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering biedt in een dergelijke situatie dekking voor dit risico. Ga in overleg met uw verzekeringsadviseur om de risico’s voor u en uw VvE te bespreken en controleer of uw bestuurders beschermd zijn.

Regelmatig komt de vraag voorbij op welke wijze de hoogte van een verzekerd bedrag van een bestuurdersaansprakelijk-

heidsverzekering voor een VvE bepaald kan worden. Bij de keuze voor een verzekerd bedrag kan het balanstotaal van de VvE een richtlijn zijn.

Resumé, een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering vormt geen sluitstuk om schade als gevolg van fraude te kunnen vergoeden. Er bestaan fraudeverzekeringsproducten, echter zijn de preventie-eisen en verzekeringscondities dusdanig dat dit risico nagenoeg niet door een VvE wordt verzekerd. U zult zich als VvE bewust moeten zijn van de risico’s en gevolgen bij onvoldoende toezicht. Wordt er bij een fraudezaak dan niets voor een VvE gedaan om haar te helpen? Jawel, de bank van de VvE komt na een melding van een fraude direct in actie. Heeft u te maken met fraude, alarmeer direct de fraudedesk van uw bank. Ditzelfde geldt als u zaken, correspondentie of telefonische verzoeken krijgt die u niet vertrouwt. De risico’s in zijn geheel wegnemen is niet mogelijk, het bewustzijn van elkaar vergroten wel!

NIEUWS

UIT DE VVE-WERELD

Een overzicht van innovatieve producten, diensten en ontwikkelingen die voor VvE’s relevant en interessant zijn.

Slimme verlichting in parkeergarages

LED armaturen met slimme sensoren in een parkeergarage zorgen voor meer veiligheid en verhogen het comfort in een garage. En niet geheel onbelangrijk, het is duurzaam want hiermee wordt ook nog eens veel energie bespaard. Aangezien LED verlichting minder elektriciteit gebruikt dan traditionele verlichting is overstappen op LED verlichting een verstandige keuze.

Daarnaast zorgt het gebruik van sensoren ervoor dat verlichting in de parkeergarage alleen aangaat als dit nodig is. De verlichting gaat aan als een auto in de garage rijdt of wanneer iemand door de garage loopt. Het merendeel van de tijd is het licht dus uit.

Camera beveiliging

High-end camera beveiliging, bedenk het, wij maken en plaatsen het. Toegangscontrole mogelijkheden, opname op schijf of in de Cloud, doormeldingen naar gsm(zonder abonnement) en/of meldkamer. Camera's kunnen vele doeleinden gebruikt worden, meestal voor object of terrein bewaking. Maar camera's kunnen tegenwoordig nog veel meer zoals: gezichtsherkening, onderscheid tussen voertuig mens of dier, tripwire, mensentelling, produkt telling en ga zo maar door.

Het gaat dus hard in de ontwikkeling van camera beveiliging. de oudere camera's geven bij weinig of avond licht infra-rood af, zo wordt het beeld zwart-wit en kreeg je nog steeds duidelijk beeld, tegenwoordig zijn er nieuwere technieken zoals volledig kleur bij nacht.

Waarom een Dakluik met Glas?

Dakluiken met Glas zijn de perfecte oplossing voor het bieden van natuurlijke verlichting en ventilatie in een ruimte die anders donker en benauwd zou zijn, daarnaast zijn ze een ideale toegang tot een dakterras.

Met dakluiken van glas krijgt u niet alleen de voordelen van natuurlijk licht en ventilatie, maar ook een prachtig uitzicht. Het HR++ zorgt voor een goede isolatie waarmee de warmte in de winter wordt binnengehouden en wordt de ruimte in de zomer koel gehouden.

Electradrop-R ontlast poortmotoren

De nieuwe Electradrop (Normaal Open) is de meest recente innovatie van Locinox binnen de poortautomatisering. Deze gemotoriseerde elektrische grondgrendel biedt een oplossing tegen verschillende uitdagingen op het gebied van geautomatiseerde poorten, zoals winddruk of stroomuitval. De grendel beschermt een gesloten poort tegen sterke externe krachten die de poortmotoren kunnen beschadigen. De interne batterij garandeert een veilige uitgang in noodsituaties.

Wij hebben bij deze parkeerplaats van een bedrijfspand de oude intercom vervangen voor een nieuwe intercom. De bestaande bekabeling ,die naar de meterkast in het pand liep, was beschadigd waardoor de oude intercom niet meer functioneerde.

Omdat de bekabeling niet meer gebruikt kon worden hebben wij hier een gsm audio intercom geplaatst. Met dit moderne systeem is er geen bekabeling nodig en de oproep is nu te ontvangen op de mobiele telefoon of vaste telefoon. Er wordt op deze manier dus geen bezoeker meer gemist!

Na de oproep beantwoord te hebben kan de slagboom met de telefoon direct geopend worden.

Slagboom met GSM audio intercom

Tegeldragers voor balkons of galerijen

Tegelvloeren zijn erg populair vanwege hun fraaie uitstraling en omdat ze weinig onderhoud behoeven. Ook voor galerijen en balkons is het een prima uitkomst, echter heb je daar wel vaak te maken met een hoogte verschil dat moet worden opgevangen. Vaste en verstelbare tegeldragers van Envirolift kunnen hiervoor een eenvoudige en betaalbare oplossing bieden. Ontworpen met gebruiksvriendelijkheid in het oog en om langdurig hoge belastingen te kunnen weerstaan.

"Verstelbare tegeldragers zijn een handige manier om een tegelvloer te verhogen. Ze zorgen ervoor dat de tegels op een comfortabele staphoogte worden geplaatst en zijn een goede optie om dempels weg te werken zonder de afwatering in het geding te brengen."

Levensloopbestendig door deurautomaten

We kennen het allemaal wel, in een wooncomplex staan hannesen om een zware deur met volle boodschappentassen in de hand te openen. Beeld je dan nog eens in dat je niet meer zo goed ter been bent en een rollator bij je hebt. Een deur wordt dan wel haast een onneembare barriere. Steeds meer verenigingen van eigenaren, maar ook particulieren, kiezen daarom voor deurautomaten die het complex of de woning toegangkelijk maken.

Je kunt zelfs stellen dat deurautomaten cruciaal zijn in het levensloop bestendig maken van een complex of een woning. Bij Isidoor Service hebben we ruim meer dan 30 jaar ervaring met automatische deuren. Voor elke denkbare situatie hebben we, of zoeken we, een oplossing! Geen uitdaging is ons te gek.

Bij AEDcompleet.nl, de naam zegt al, bent u altijd voorzien van complete service. We hebben inmiddels bijna 100 VVE's (en ruim 1000 andere klanten) in Nederland voorzien van AED's en alle bijbehorende service.

Een AED inclusief service, verzkering en wandbeugel heeft u bij ons al vanaf €25,95 per maand excl. 9% BTW (€28,29 incl. 9% BTW per maand)

AED huur - vanaf €25,95 per maand

eSafe Wall

Moduleerbaar pakketbrievenbussensysteem

Wil je jouw online bestelde pakjes 24/7 thuis kunnen ontvangen … zonder die te moeten opwachten, zonder nodeloze extra bezoekjes aan postkantoor, locker of afhaalpunt en zonder discussies met buren, koerierdiensten of afzender over de aflevering?

Dan is een eSafe precies wat je zoekt. Naast de individuele modellen is met de eSafe Wall nu ook een oplossing op maat beschikbaar voor elke inkomhal van een meergezinswoning of appartement. Dit ensemble met elektrische brievenbussen, pakketvakken, deurbellen en videofoon is moduleerbaar op basis van de beschikbare ruimte of de gewenste stijl, en verkrijgbaar in een RAL-kleur naar keuze.

Isoleren en ophogen van galerijen

Bestaande gebouwen verbruiken relatief veel energie ten opzichte van nieuwbouw. Wanneer u besluit om over te gaan tot een duurzame renovatie, valt er op dit gebied veel winst te behalen. Door de thermische schil van uw pand; vloer, gevel en dak, op de juiste wijze te isoleren, bent u al een heel eind op weg. Daarbij is ook de galerijvloer belangrijk om mee te nemen. Deze zijn vaak gebouwd boven leefruimtes, en vormen een onderdeel van uw gebouwschil.

Door gebruik te maken van isolerende systemen kunt u uw gebouw transformeren naar een hoger energielabel. Dat bespaart niet alleen geld, maar verhoogt ook direct de waarde van uw vastgoed.

VAN IDEE NAAR AGENDAPUNT

Zelf bent u enorm enthousiast over een nieuwe techniek of een idee. Het liefst zou u vandaag nog alles gerealiseerd zien, maar wie binnen een apartementencomplex woont, moet ook de medebewoners meekrijgen. U moet het idee positief onder de aandacht brengen. Met deze negen tips en trucs vergroot u de kans van slagen.

1. Brainstormen

Iets gehoord of gelezen waarvan u denkt ‘ja dát is wat voor ons’? Daarmee is de eerste stap gezet. Maar dan? We hebben nog wel eens de neiging om in ons enthousiasme dingen over het hoofd te zien en alleen maar de positieve kanten te benadrukken. Een brainstormsessie met een aantal medebewoners kan veel verheldering geven en heeft als bijkomend voordeel dat de betrokken brainstormers misschien wel net zo enthousiast worden. Door bij diverse buren te peilen hoe zij tegenover het idee staan, en te vragen naar hun gedachten ontstaat vaak al een aardig beeld welke mogelijke bezwaren er zouden kunnen zijn en welke zaken extra aandacht verdienen.

2. Inleving

Wie zich van te voren inleeft in de mogelijke bezwaren, mitsen en maren van de medebewoners, komt meestal met een overtuigender verhaal. Het laat immers zien dat het plan vanuit meerdere oogpunten is bekeken en met meerdere standpunten rekening houdt. Belangrijk is om van te voren te bedenken hoe eventuele bezwaren om te buigen zijn naar een positieve motivatie.

Voorbeeld: een aantal appartementen in het complex staan al langere tijd te koop. Na het horen van een succesverhaal over het inschakelen van een verkoopstylist, zou dit idee voorgelegd kunnen worden aan de eigenaren van de onverkochte appartementen. Over het algemeen zitten deze eigenaren niet te wachten op extra investeringen. Echter, als deze investering aantrekkelijk gemaakt kan worden en als kan worden aangetoond dat het ap-

ONTDEK DE MOGELIJKHEDEN VAN MAATWERK VOOR UW VVE

VERENIGING VAN EIGENAREN

Zijn de belangrijkste risico’s voor uw VvE verzekerd? Gun uw VvE een specialist en ontdek de mogelijkheden van maatwerk voor uw VvE. Neem direct contact op met één van onze specialisten.

Bel 088 8000 920 of mail naar vastgoed@rivez.nl.

VV E BEHEERDER

Bent u als professionele VvE beheerder opzoek naar een partner voor assurantiën? Wij zijn bij uitstek de partner voor een langdurige samenwerking voor u en uw relaties. Met onze maatwerkproducten voor uw relaties, de VvE, kunt zich als VvE beheerder onderscheiden in de concurrerende VvE markt.

Voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek, bel direct met 088 8000 920.

Pro teer van onze kennis, inkoopkracht, creativiteit en netwerk

Persoonlijke advisering en begeleiding door onze vastgoedspecialisten

Advies op maat over het verzekeren van uw VvE risico’s.

Altijd op zoek naar de ideale balans tussen premies en voorwaarden

Een eigen VvE-pakket met maatwerkproducten voor uw VvE

Met de monitoren en het intercomtoestel van de serie GTwin kiest u voor tijdloos design aan de muur en bent u voorbereid op de toekomst.

De ART 7/GTwin handsfree monitor heeft een 7” beeldscherm waarop bezoekers dag en nacht haarscherp zichtbaar zijn. En met behulp van de verlichte toetsen is de bediening uiterst intuïtief. Of kies voor de TEKNA-S GTwin, een praktische no-nonsense monitor met telefoonhoorn.

Op de smartphone zien wie er voor de deur staat? GTwin heeft een gratis App en met een multi-user gateway per gebouw krijgen alle monitoren in het gebouw automatisch deze feature.

Neem contact op met Vercoma voor het meest aantrekkelijke vervangingssysteem waarmee u bent voorbereid op de toekomst.

verkoop@vercoma.nl | T 075 62 17 628

Art 7/GTwin

TEKNA-S GTwin

ART 1/GTwin App op smartphone

partement zo sneller verkocht wordt, dan wordt het al een heel ander verhaal. De eigenaren zijn immers gebaat bij een snelle verkoop.

3. Het idee uitwerken

Een goede voorbereiding van essentieel. Werk het van A tot Z uit en benoem alle plus- en minpunten. Wat levert dit idee de VvE en/of de eigenaren op? Zijn er kosten aan verbonden? Is er een terugverdienmodel? Waar zouden beren op de weg kunnen opduiken? Welke mogelijke bezwaren zouden er kunnen ontstaan? Is er een expert of ervaringsdeskundige die tekst en uitleg kan geven?

Voorbeeld: de verlichting in het complex is aan vervanging toe. Ledverlichting zou een optie kunnen zijn. Echter, de investering in ledverlichting is hoger dan in conventionele verlichting. Door deze bezwaren om te zetten naar een win-win situatie (duurzamer, op lange termijn kostenbesparend) en dit te ondersteunen met cijfers, zien medebewoners eerder het positieve van het verhaal in.

Door het idee en alles dat daarmee samenhangt voor uzelf in kaart te brengen, merkt u vanzelf waar u eventueel aanvullende kennis nodig heeft. Vervolgens kunt u een keer gaan praten met een deskundige. Pols dan meteen even of hij of zij kans ziet om in een latere fase het idee tijdens een ledenvergadering onder de aandacht te brengen.

4. Analyseer het idee

Nu het hele plan is uitgewerkt, is het tijd om er een bondige samenvatting van te maken, waarin alle relevante zaken meegenomen worden. Probeer het kort te houden. Een fijn hulpmiddel is om het idee in één zin te omschrijven. Belangrijk is dat deze zin duidelijk maakt waar het echt om gaat en wat dit idee toevoegt voor de VvE-leden. Deze zin is de basis voor de beknopte uitwerking en de uiteindelijke presentatie.

5. Van idee naar agendapunt

De volgende stap is om het idee te presenteren tijdens een ledenvergadering. Kondig dat ruim van tevoren aan en zorg dat iedereen ruim voor de vergadering de uitwerking van het idee heeft ontvangen.

Mocht er eventueel een gastspreker of ervaringsdeskundige aanwezig zijn, stel deze dan even kort voor.

6. De voorbereiding

Een goede presentatie duurt tussen de 10 en 20 minuten. Hoe beter de voorbereiding, hoe prettiger de presentatie. Goed om te weten dat ondernemers en deskundigen u daarbij graag willen helpen. U kunt ze uitnodigen als gastspreker, zodat zij het plan presenteren. Met een inhoudelijk sterk verhaal, zult u sneller het vertrouwen winnen. Slim dus om vooraf even te oefenen. En om tijdens de vergadering alle belangrijke informatie (offertes, berekeningen) paraat te hebben. Schakelt u voor de presentatie een gastspreker in, dan is het goed om uzelf wel als initiatiefnemer te introduceren voor u het woord overgeeft aan de gast. Op die manier weten de medebewoners na de presentatie dat ze bij u terecht kunnen voor aanvullende informatie.

7. Enthousiasme

Bedenk voor het begin van de vergadering nog eens waarom u zo enthousiast bent geworden van het idee en focus op dat gevoel tijdens de presentatie. Schets tijdens de presentatie een helder beeld van wat dit idee de VvE oplevert.

Enthousiasme en passie zijn factoren die de presentatie succesvol maken. Toon uw passie voor het idee en straal positieve energie uit. Inhoudelijke kennis is belangrijk, maar het enthousiasme waarmee u het idee presenteert kan uiteindelijk de doorslag geven.

8. Een goede uitsmijter   Wat het laatst wordt gezegd, ligt vers in het geheugen. Denk daarom goed na over het slotwoord en eindig met een goede uitsmijter.

9. Tegengas en kritiek   Zoveel eigenaren, zoveel meningen. Luister zonder oordeel naar het tegengas en de kritiek van de andere eigenaren. Blijf in gesprek en probeer samen tot oplossingen te komen en winwin-situaties te creëren. Mochten er vragen komen waar u geen antwoord op heeft, geef dit dan eerlijk aan en beloof op zoek te gaan naar de informatie waar men naar gevraagd heeft.

MOET DE KASCOMMISSIE OOK HET BELEID CONTROLEREN?

Een veel voorkomend misverstand én helaas aanleiding tot veel onenigheid binnen VvE’s is de opvatting dat de kascommissie ook als taak heeft het controleren van “het beleid” of van “het financiële beleid”.

Drs. Maarten den Ouden, auteur van onder meer de Kascommissiegids voor de VvE en de gids Financiën van de VvE, legt uit hoe het zit.

Vier redenen

Er zijn vier redenen waarom het antwoord op de vraag “Moet de kascommissie ook het beleid controleren” een expliciet NEE is. Ik zal eerst bespreken wat we onder “beleid” verstaan en vervolgens de vier redenen behandelen.

Wat is beleid

Er zijn veel definities van wat “beleid” is. Ik noem drie voorbeelden hiervan:

- Beleid is “Het streven naar het bereiken van bepaalde doeleinden met bepaalde middelen en bepaalde tijdskeuzen.”

- Beleid is “Plan van een bestuur waarin doelen en de manier waarop deze doelen bereikt kunnen worden zijn omschreven.

- Beleid is “De wijze waarop een organisatie zich voorstelt te werken aan de realisatie van haar doelstellingen.”.

Beleid is een enigszins vaag begrip. Uit de definities blijkt wel dat beleid gericht is op de toekomst; het gaat om voornemens die in de toekomst gerealiseerd moeten worden. Concreet kunt u bijvoorbeeld denken aan beleid met betrekking tot:

- bestuur en administratie: besteedt de VvE het bestuur en/of de administratie uit aan een beheerder of houdt men het in eigen hand?

- veiligheid en privacy: gaat de VvE bewakingscamera’s installeren en zo ja waar en welke dan?

- duurzaamheid en energie: o.a. wil de VvE zonnepanelen plaatsen? Komen er laadpalen voor elektrische auto’s in de parkeergarage?

- vrijwilligers: schakelt de VvE voor alle tuinonderhoud en kleine technische klussen bedrijven in of werkt men met

vrijwilligers? En krijgen die vrijwilligers dan een vergoeding?

De ledenvergadering bepaalt het beleid Het VvE-bestuur zal weliswaar vaak beleid ontwikkelen en beleidsvoorstellen doen aan de ledenvergadering, maar het is de ledenvergadering die het beleid vaststelt. En vervolgens voert het bestuur dit beleid uit, binnen de regels en de begroting die de ledenvergadering bepaald heeft.

Als de ledenvergadering een kascommissie benoemt en die kascommissie zou het beleid controleren, zou de kascommissie dus controleren of de ledenvergadering een goed beleid heeft vastgesteld. Dat is niet eens de slager die zijn eigen vlees keurt, maar het hulpje van de slager die het vlees keurt…

Uitvoering van het beleid Natuurlijk is het wel zaak om te monitoren of het bestuur het vastgestelde beleid op een goede manier en volgens de wensen van de ledenvergadering uitvoert. De wet1 schrijft voor dat het bestuur op de ledenvergadering een bestuursverslag uitbrengt “over de gang van zaken in de vereniging en over het gevoerde beleid”. Door middel van dit bestuursverslag legt het bestuur verantwoording af. Het gaat hier dus om

Drs. Maarten den Ouden is bedrijfseconoom en controlespecialist en schreef de Kascommissiegids voor de VvE. Hij is ook auteur van de Gids Financiën van de VvE en de Kascommissiegids voor verenigingen en stichtingen, te bestellen via www.kascommissiegids.nl.

1 Boek 2 Burgerlijk Wetboek artikel 48 lid 1

een verslag van niet-financiële aard!

Bij veel VvE’s ontbreekt (helaas) het wettelijk voorgeschreven bestuursverslag en zullen de leden de gang van zaken en het gevoerde beleid moeten (en vaak ook: kunnen) beoordelen aan de hand van eigen waarnemingen en de mondelinge toelichtingen van het bestuur.

Daar is geen onderzoek of controle door een kascommissie voor nodig.

Wettelijke taak van de kascommissie

De wettelijke taak van de kascommissie2 is het onderzoeken van “de balans en de exploitatierekening met een toelichting” (meestal genoemd “de jaarrekening”) en het uitbrengen van verslag over de bevindingen aan de ledenvergadering.

Niet meer en ook niet minder!

Dat “onderzoeken” noemen we meestal “controleren”. En natuurlijk kan een kascommissie tijdens de controle wél stuiten op zaken die met beleid te maken hebben! Het komt voor dat VvE’s betalingen aan vrijwilligers doen die uitgaan boven de maxima van de vrijwilligersregeling zonder dit aan de belastingdienst te melden – dat kan consequenties voor de jaarrekening hebben omdat de belastingdienst met naheffingen kan komen en ook boetes kan opleggen.

Zo zijn er ook VvE’s die als beleid hebben om geen meerjarenonderhoudsplan te hebben en ook de in dat geval verplichte minimale jaarlijkse donatie aan het reservefonds niet te doen – dan voldoet de exploitatierekening niet aan de wettelijke voorschriften en dat is (meestal) reden om de jaarrekening niet goed te keuren.

Bij de genoemde twee voorbeelden controleert de kascommissie niet het beleid, maar controleert zij de naleving van wettelijke voorschriften – omdat die ook financiële consequenties kunnen hebben.

Twee andere voorbeelden van een relatie tussen controle en beleid:

Als het beleid van de VvE is om de herbouwwaarde voor de verplichte opstalverzekering te laag op te geven om zo minder premie kwijt te zijn, zal een goede kascommissie dat signaleren. Niet omdat de jaarrekening niet goed is, maar omdat de financiële consequenties daarvan gigantisch kunnen zijn en omdat de andere VvE-leden (die geen kascommissielid zijn) dit veelal niet zelf kunnen constateren. En als het beleid van de VvE is om voor onderhoudsklussen nooit offertes aan te vra-

2 Boek 2 Burgerlijk Wetboek artikel 48 lid 2

gen maar deze altijd onder te brengen bij het bedrijfje van de broer van de voorzitter, zal een kascommissie dat ook moeten signaleren en rapporteren. Ook omdat de commissie in zo’n geval nooit kan vaststellen dat niet meer betaald is dan noodzakelijk.

Kascommissie kijkt ‘achteruit’

Een kascommissie controleert altijd achteraf – het bestuur heeft een jaarrekening gemaakt over het voorafgaande jaar en de commissie controleert die jaarrekening. Het bestuur maakt ook jaarlijks een begroting, die is toekomstgericht. De begroting moet, net als de jaarrekening, worden goedgekeurd door de ledenvergadering. Je zou kunnen zeggen dat de begroting de financiële vertaling is van het voorgenomen beleid.

Die begroting kan elk individueel VvE-lid zelf beoordelen aan de hand van de cijfers van de afgelopen jaren en de toelichting van het bestuur. Controle door de kascommissie is daarom ook overbodig.

Deze uitleg is gebaseerd op de wetgeving en de modelreglementen. Er zijn VvE’s die in hun statuten hebben opgenomen dat de kascommissie een uitgebreidere taak heeft, bijvoorbeeld het geven van adviezen aan het bestuur en aan de ledenvergadering over financiële zaken. Dat is wettelijk toegestaan, de wet geeft minimumeisen.

Samengevat

Het is de taak van de kascommissie om de jaarrekening te controleren. Controle van het bestuursverslag (dat samen met het jaarverslag de totale bestuursverantwoording vormt) hoort niet tot de wettelijke taak, evenmin als de controle van het beleid. In het kader van controle van de jaarrekening is het nodig om ook de naleving van een aantal wettelijke voorschriften e.d. te controleren.

Méér weten over goede controle door de kascommissie? De nieuwe editie van de Kascommissiegids voor de VvE (3e geactualiseerde druk, januari 2023) is te bestellen via www.appartementeneigenaar/kascommissiegids

Van de Voorzitter

De naam ‘Branchevereniging VvE Professionals’ hebben we met uiterste zorgvuldigheid gekozen. VvE beheer is een vak dat alleen met voldoende kennis én gedrevenheid kan worden uitgevoerd. Er komt heel wat bij kijken voordat een beheerder zich professional kan noemen. Een gedegen opleiding en diploma is een goede basis, daarna komt ervaring.

Wij zijn er voor u als beheerder met adviezen, kennisoverdracht, en een luisterend oor. Samen kunnen we zoeken naar de juiste oplossing over zaken die essentieel zijn. De verharding en agressie neemt overal hand over hand toe. Ook binnen het VvE beheer krijgen we regelmatig meldingen van verbale en soms fysieke bedreigingen. Gaan we dit normaal vinden of proberen we met elkaar hier wat aan te doen? Luisteren naar en leren van elkaar kan veel oplossen en verhelderen. Maar ook hoor en wederhoor is voor ons een onderwerp dat hoog in het vaandel staat en aandacht krijgt.

De behoefte naar een transparante, zichtbare branchevereniging komt vanuit de markt. Vele jaren kennis en nog veel meer jaren ervaring hebben doen besluiten om dit te bundelen in een daadkrachtige, zichtbare branchevereniging. Niet alleen VvE beheerders, maar we gaan ook bedrijven betrekken die ons kunnen en willen ondersteunen. De eerste aanmeldingen zijn al binnen. Heeft u als bedrijf interesse neem dan contact met ons op!

Tijdens de eerste ledenbijeenkomst hebben we gezamenlijk 12 speerpunten benoemd welke onze aandacht gaan krijgen. Uiteraard is opleiding en kennisoverdracht daar een van. De eerste workshop op 22 februari jl. is door de deelnemers als zeer positief ervaren en voor herhaling vatbaar.

Als VvE Professionals staan wij voor u klaar om samen het beroep VvE beheer te optimaliseren. Interesse, stuur een e-mail en wij nemen persoonlijk contact met u op.

Namens het bestuur

Piet van Herwijnen

Branchevereniging VvE Professionals bestuur@vveprofessionals.nl

Politie stuurt brieven naar aanleiding van steeds meer fraude bij de VvE beheerder, hoe zit dit?

Houd toezicht

Uit het onderzoek is gebleken dat de meeste betrokken VvE’s geen inzicht hebben in hun bankrekening. Van de meeste VvE’s staan ook niet de correcte bestuurders of het juiste postadres geregistreerd bij de Kamer van Koophandel.

De politie adviseert VvE’s in het algemeen het volgende te doen:

• Zorg ervoor dat de juiste bestuurders en het juiste postadres zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel;

Controleer bij de bank of de juiste mensen gemachtigd zijn voor de bankrekening van de VvE;

• Houd zicht op het geld en de transacties op de bankrekening van de VvE.

De gevaren

We gaan er altijd vanuit dat een beheerder zijn werk keurig doet. Maar het blijft moeilijk ook voor een beheerder om dat goed te controleren. Binnen elke organisatie kunnen altijd mensen zijn die in een situatie terecht komen waar geld soms iets oplost. En dan is geld van derden zoals de VvE, soms makkelijk om dat probleem op te lossen.

Ons advies

Ga in overleg met je beheerder en vraag als bestuur om de betalingen voortaan ook te laten fiatteren door een tweede persoon. Dus de beheerder zet de betaling klaar en bijvoorbeeld de voorzitter of een andere bestuurder geeft ook akkoord. Zo weet je altijd wat er als geldstroom naar buiten gaat.

AGENDA

De actie punten voor 2023/2024 van VvE professionals zijn divers. Bij de eerste bijeenkomst van de leden zijn deze punten op de agenda gekomen.

✓ Certificering;

✓ Notificatie wet;

✓ Verduurzamen wat kan de beheerder doen;

✓ MJOP’s of DMJOP’s;

✓ Energieprijzen;

✓ Warmtepompen;

✓ Zonnepanelen en alles daaromheen;

✓ STAP budget € 1000,-;

✓ Opleidingen;

✓ Bescherming overboeken binnen VvE’s - dubbele controle;

✓ Collegialiteit hoe daar mee om te gaan;

✓ Agressie binnen VvE’s;

✓ Koppelen het Oké label.

Opleiding

Professioneel VvE-beheer

De best beoordeelde VvE-beheeropleiding van Nederland!

Deze opleiding is zowel klassikaal als online te volgen.

De opleiding Professioneel VvEbeheer is geaccrediteerd en is officieel PE-Registeropleiding bij de Stichting Permanente Educatie Nederland (SPEN).

Voor leden van VvE professionals nu 10% korting

WAT KUNNEN

WIJ VOOR U BETEKENEN?

WAT DACHT U VAN…

ĉ Antislipvloeren

ĉ Balkonvloeren

ĉ Vloercoating

ĉ Hemelwaterafvoer

ĉ Afschotverbetering

ĉ Betonreparatie

ĉ Schilderwerk

ĉ Dilatatie-afdichting

ĉ Ophoogsystemen

ĉ Trappen + bordessen

ĉ Parkeervloeren

Kortom: wat uw opdracht

ook is, wij zetten graag onze jarenlange ervaring in om uw project tot een goed einde te brengen.

MULTI PROTECT, UW SPECIALIST IN VASTGOEDONDERHOUD

WWW.MULTIPROTECT.NL

Antislipvloeren Parkeervloeren Hemelwaterafvoer Trappen & bordessen Balkonvloeren

Geïsoleerde- / ophoogsystemen

VvE beheerders, bent u op de hoogte van nieuwe regelgeving?

Vanaf 2023 is er een subsidieregeling, de SVVE. Dat staat voor Subsidieregeling Verduurzaming voor Vereniging van Eigenaars. Het geldt voor alle VvE’s dus ook als er zowel huurders als eigenaars willen meedenken over verduurzaming.

De oude regelingen ISDE en SEEH gaan over. Dit houdt in dat de SVVE de Subsidieregeling energiebespaarlening eigen huis (SEEH) en de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) specifiek voor VvE’s door de SVVE worden vervangen. Dit geldt voor aanvragen gedaan in 2023.

Er zijn voor 3 aparte onderdelen subsidie mogelijk:

1. Energieadvies. Maximaal 75% van de advieskosten. Dit gaat om advies waarin een duidelijk overzicht wordt geschetst van de huidige isolatie van het gebouw en welke energiebesparende (isolatie) maatregelen en/of duurzame warmteopties er genomen kunnen worden. In het advies zit ook het ZEP (Zeer Zuinig Pakket) of een nul op de meter gebouw (NOM). Ook kan subsidie worden verstrekt voor de gehele procesbegeleiding (offertes, installatie, enzovoorts).

2. Subsidie voor verduurzaming zoals energiebesparende maatregelen, duurzame warmteopties (warmtepomp, zonneboiler, warmtenet), ZEP en aanvullende energiebesparende maatregelen (ventilatiesystemen, energiedisplays, thermostaten, enz.).

NB: Bij twee maatregelen is het subsidiebedrag hoger.

3. Oplaadpuntenadvies. Er is subsidie mogelijk als het gaat om advies over het realiseren van oplaadpunten voor een VvE met een eigen parkeerterrein. Dat advies kan inhouden een schatting van de laadbehoefte (minimaal 10 jaar), verzekeringskwesties, verdeling van kosten, allerlei technische aspecten en een zo goed mogelijke verdeling van de beschikbare stroom over de op te laden voertuigen en wat de beste oplaadmomenten zijn. Adviseurs kunt u

vinden op de website van de Vereniging voor Elektrische Rijders (VER).

N.B.: Als het gaat om zonnepanelen en kleine windturbines kunnen VvE’s nog steeds terecht bij de ISDE (wordt dus SVVE).

Hoe zit dat dan juridisch? Weet dat in de literatuur en rechtspraak tot nu toe vaak wordt uitgegaan dat zonnepanelen en laadpunten onroerend zijn door natrekking. Als er geen opstalrecht via de notaris wordt gevestigd, wordt de VvE eigenaar van deze zonnepanelen en/ of laadpalen. Ik adviseer graag over andere juridische constructies waarbij er geen notariële akte hoeft te worden gepasseerd en de aanschaffer van de zonnepanelen en/of laadpunten toch voldoende rechten heeft. Ik adviseer de eigenaren en de VvE graag over de juiste besluitvorming en het sluiten van goede contracten om dit juridisch goed te regelen. Ook kan ik op een VvE-vergadering hierover uitleg geven.

LED Kompas ziet het als haar taak om zo duurzaam mogelijk de huidige reguliere verlichtingsbronnen te omzetten naar LED verlichting. Om dit te bereiken streven wij er naar om huidige armaturen, zo mogelijk, om te bouwen zonder het oude armatuur in zijn geheel weg te gooien.

Indien technisch verantwoordt, zullen wij alleen de oude elektronica verwijderen en deze vervangen voor LED. Mocht het technisch niet verantwoordt zijn dan kunnen wij u uiteraard helpen met een geheel nieuw armatuur.

Ook hierin gaan wij duurzaam te werk. Wij streven ernaar om bij nieuwe armaturen zoveel als mogelijk is te kiezen voor armaturen waarvan losse onderdelen verkrijgbaar en vervangbaar zijn. Hierdoor hoeft bij eventuele defecten niet het gehele armatuur te worden vervangen waardoor het enerzijds minder afval oplevert en anderzijds u geen (duurder) nieuw armatuur hoeft aan te schaffen.

Uiteraard dragen wij er zorg voor dat alle verwijderde onderdelen op de juiste en duurzame manier worden verwerkt.

Door onze unieke werkwijze willen wij de overstap naar LED verlichting laagdrempelig en financieel interessant maken om zo mensen te stimuleren om duurzame en energiezuinige verlichting te gebruiken.

Refurbished LED verlichting Zoals aangegeven streven wij naar duurzaamheid. Aangezien niet iedereen voor het ombouwen van armaturen kiest hebben wij met regelmaat partijen armaturen, die vrij komen uit projecten, waarvan wij van mening zijn dat ze nog uitstekend een tweede leven waard zijn.

We controleren deze armaturen of ze technisch nog in orde zijn en waar nodig vervangen we de elektronica voor onze duurzame LED producten en is het zelfs

mogelijk om bijvoorbeeld zelf de kleur en wattage te bepalen! Dit alles tegen een scherpe prijs en uiteraard met garantie!

LED Kompas maakt alleen gebruik van LED producten die volledig zijn goedgekeurd door de Europese en Nederlandse keuringsinstanties.

Noodverlichting

LED Kompas is ook uw partner op het gebied van noodverlichting. Hiervoor geldt het zelfde als voor de normale LED verlichting.

Ook voor dit soort armaturen hebben wij diverse oplossingen om bestaande noodarmaturen te verduurzamen. Voorbeeld hiervan is de T6 Accu TL. Een noodunit waarbij alle elektronica verwerkt zit in een TL buisje, dus zowel de accu als de inverter. Voordeel van dit product is dat u eenmalig de kosten heeft voor het ombouwen van het armatuur en dat het vervangen van de nood accu eenvoudig zelf is uit te voeren.

In de praktijk merken wij steeds vaker dat de (wettelijk) verplichte controle van de noodverlichting niet of nauwelijks wordt uitgevoerd. In dit geval kunnen wij u ook van dienst zijn. Zo kunnen we een inventarisatie maken van de aanwezige noodarmaturen en deze vastleggen in een logboek. Aan de hand van dit logboek kunnen wij voor u de controle verzorgen zodat u voldoet aan de wetgeving en deze kan overleggen aan uw verzekeraar.

Neem contact met ons op voor de mogelijkheden en onze scherpe tarieven.

Benieuwd wat LED Kompas voor u kan betekenen? Interesse in een proefplaatsing?

Neem gerust contact met ons op. Wij helpen u graag!

www.ledkompas.nl

info@ledkompas.nl - T 06-145646347

LED Kompas is onderdeel van LCW Verlichting en Onderhoud

A T C H E R

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

‘‘Sinds de installatie in februari 2018 hebben wij nog geen storing gehad, wij ervaren M-Use® dan ook als geweldig. Ik krijg nog steeds complimenten van mijn medebewoners over ons besluit’’. Breunis van de Pol, VvE Residence du Sud

Met M-Use® €50.000 besparen op een nieuwe lift?

‘‘De liftkosten konden bij ons op jaarbasis oplopen tot ruim € 9.000. Bij Mitsubishi zijn we voor een periode van 20 jaar voor een volledig nieuwe lift inclusief all-in onderhoud en keuringen door derden € 6.500 per jaar kwijt.’’

Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en toekomstige gebruikers

Gegarandeerde beschikbaarheid voor 40 jaar

Transparante afrekening op basis van daadwerkelijk gebruik

€0 initiële investering bij gebruik van M-Use®

Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

Je kunt ook ons direct bereiken op 0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl