Appartement & Eigenaar nr 3 2022

VLOEIBARE WATERDICHTING VOOR ELKE TOEPASSING

Bezoek onze website: ikoflexia.com

UW GALERIJEN EN BALKONS SNEL EN EFFICIENT WEER WATERDICHT EN VEILIG?

Met de systemen van IKO flexia heeft u de perfecte oplossing voor uw renovatievraagstukken. Naast advisering van de producten en systemen kan IKO het hele proces van idee tot uitvoering voor u verzorgen.

Bezoek onze website en laat u overtuigen van het gemak van IKO flexia.

Met IKO kiest u voor duurzame oplossingen. ikoflexia.com – nl.iko.com

VOORWOORD

In deze editie leggen we twee aandachtsputen uit vanuit juridisch en verzekerings technisch punt.

Mag een VvE beheerder bemiddelen in verzekeringen? De wet financiële toezicht wordt uitgelegd door Rob van den Heuvel. En Bvd Advocaten legt uit waarom het lastig is om een bankrekening te openen.

Is de jaarrekening van uw vve nog niet klaar? De auteur van de kascommisie gids voor vve’s legt uit wat je kan doen om voortaan op tijd klaar te zijn

Natuurlijk zijn er ook weer kleine VvE nieuwtjes

Al met al ligt er dus weer een informatieve editie van Appartement en Eigenaar voor u . Wij wensen u veel leesplezier toe.

Marc Zagwijn Appartement & Eigenaar

COLOFON

Wonen Media

2093,

Uitgever Marc Zagwijn

Van Hoesel,

Opgave en vragen over abonnementen: Abonnementenland

Postbus 20, 1910 AA Uitgeest

Tel. +31(0)251-25

Fax +31(0)251-31

05

Site: www.bladenbox.nl voor abonneren of www.aboland.nl voor adreswijzigingen en opzeggingen. Abonnementenland is ook bereikbaar via Twitter.

Stuur uw tweet naar: @Aboland_klanten.

EEN NIEUW DAK?

Toe aan een nieuw dak? Ga dan eens kijken bij Roofwatcher. Het bedrijf heeft sinds kort een ‘showdak’. Met een duurzame dakbedekking in plaats van bitumen, met zonnepanelen en met dakbegroening. Iedereen is welkom om te komen kijken wat dat kost én … wat dat oplevert.

Het uitzicht doet bijna surrealistisch aan. We staan op het dak van het pand van Roofwatcher, midden op een Brabants industrieterrein, met veel steen en gevel beplating om ons heen. Veel grijs, weinig groen, constateren we. Helaas. Geen boom te bekennen. Geen bedrijfstuinen. Maar op het dak zelf wemelt het van de bijen, de hommels, de vlinders, enz. “Fantastisch toch”, zegt Ed van Tiel. “Moet je eens kijken. Al die kleuren. En al dat leven. Zo zou ieder dak er toch uit moeten zien! Het is een prachtige manier om een steentje bij te dragen aan meer groen, meer biodiversiteit, aan het vast houden van regenwater, aan het isoleren van je pand, aan het verkoelen van de om geving, aan zo veel meer … En weet je: veel gemeentes geven ook nog eens subsidie op het vergroenen van je dak. Dat maakt het ook nog eens heel toegankelijk om te doen.”

Van bitumen naar duurzaam Hoewel het enthousiasme van Van Tiel an ders doet vermoeden, is het aanleggen van dakbegroening niet wat Roofwatcher doet. Daar heeft het een vaste partner voor. Het bedrijf zelf, dat vanuit het Brabantse Zee land kantoor opereert, legt en vervangt dakbedekking; de basis dus. En dan niet het traditionele bitumen, maar de duurza me variant: Rhepanol®.

Even terug in de tijd. Bitumen is in ons land al jaren de standaard dakbedekking. Vreemd, vond Ed van Tiel een jaar of tien geleden. Niet alleen omdat bitumen re latief bewerkelijk is om te leggen. Maar vooral omdat bitumen uitloogt. Als het re gent, spoelen er minuscule deeltjes scha delijke grondstoffen mee de grond in. En dat terwijl er in Duitsland al heel veel ja ren een alternatieve, duurzame dakbedek king bestond: Rhepanol®. Waarom werd deze kunststof dakbedekking niet op grote schaal ook in Nederland toegepast?

Het werd de persoonlijke missie van Ed van Tiel: Nederland kennis laten maken met een in alle opzichten vriendelijkere dakbedekking. Met Rhepanol®. Dat gaat hem niet slecht af: we zijn acht jaar verder en Roofwatcher telt zo’n twintig mede werkers. “En intussen zijn er meer bedrij ven in Nederland die Rhepanol® leggen. Top. Wij zijn nog steeds de hoofdambas sadeur van het product in ons land, maar hoe meer bedrijven de overstap maken van

bitumen naar een schonere dakbedekking, hoe beter dat is voor iedereen.”

Volgende stap: het showdak

Met het groeien van de belangstelling voor een groenere dakbedekking ontstond de behoefte om architecten, pandeigenaren en VVE’s meer te laten zien dan alleen een staal van het product. Zo ontstond het ‘showdak’: een showroom op hoogte, makkelijk te bereiken via een vaste trap.

“Ik geloof oprecht in dit product. Dus mijn enthousiasme in een gesprek is puur. Maar hoe fijn is het als je als klant kunt zien hoe zo’n dak eruitziet. Als je er overheen kunt lopen. Kunt voelen. Dat geeft je een nog beter beeld van de mogelijkheden en van hoe jouw dak er straks uit komt te zien.”

Het dak is 500 m2 groot. Een derde deel daarvan ongeveer is bedekt met dakbe groening, in twee varianten. De een nog wat diverser dan de andere. Op nog eens een derde deel van het dak liggen zonne panelen, ook weer in twee varianten: ver ankerd in het dak en met ballast op het onderstel geplaatst op het dak. “De eerste is iets bewerkelijker om te leggen, maar is wel gegarandeerd stormbestendig.”

Net als voor de groenbeplanting, werkt Roofwatcher voor de zonnepanelen samen met een vaste partner: Allicht uit Amster dam. “Zonnepanelen zijn booming. Dat is fijn. Maar heel eerlijk: daardoor heb je ook aardig wat cowboys. Wij staan voor ons product. Het is duurzaam, loogt niet uit en gaat meer dan 60 jaar mee. Het voldoet in

SLIMME

alle opzichten aan wat je van je dak eist of wenst. Wij willen niet, met alle respect, dat daar dan een tweederangs onderaannemer afbreuk aan doet. En dus kiezen we op dit moment nog voor één vaste partner, die er hetzelfde in staat als wij: oprecht bij wil len dragen aan het verduurzamen van de wereld.”

Dakbedekking met schoonwaterverklaring

Op dit moment is Roofwatcher hoofdza kelijk actief op de vervangingsmarkt. Het bitumen wordt dan vervangen door Rhe panol®. Die markt is het grootst: bitumen heeft namelijk een beperkte houdbaarheid en in prijs doet het product van Roofwat cher al niet meer onder voor deze tradi tionele dakbedekking. Pandeigenaren en VVE’s hebben de optelsom dan vaak snel gemaakt. Er zijn zelfs al landen, waar onder Zwitserland, waar je geen bitumen meer mag vervangen door bitumen. Daar ben je verplicht om voor een duurzamer dakbedekking te kiezen.

Hoewel de vervangingsmarkt dus nog het grootst is, komen er wel degelijk ook van uit de nieuwbouw steeds meer aanvragen binnen: “Ik zeg altijd: als je een glas wa ter op je bitumen dak omgooit … zou je het water daarna dan nog drinken? Op Rhe panol® geven wij een schoonwaterverkla ring af. En ja, in nieuwbouw is ons product nog iets duurder. Dat heeft met de factor arbeid te maken. De aanleg van bitumen daken wordt vaak uitbesteed aan onder aannemers, wij leggen onze daken zelf, met daartoe opgeleide dakdekkers. Maar je hebt dan wel een schoon product op je dak liggen. Voor steeds meer pandeigenaren en VVE’s geeft dat de doorslag.”

Toe aan een nieuw dak?

Maak dan eens een afspraak voor een vrijblijvend bezoek aan het showdak in Zeeland, waarbij je uitgebreid wordt mee genomen in de mogelijkheden voor jouw dak. Bel 085 7470057 of mail naar beheer@ roofwatcher.nl

Het openen van een bankrekening door de VvE

Elke VvE is verplicht een eigen bankrekening op naam van de VvE te hebben. Daarbij komt meer kijken dan alleen een formuliertje invullen.

In dit artikel verken ik wat bij het openen van een bankrekening voor een VvE aan de orde komt. Met name is actueel of en hoe een VvE een UBO-verklaring moet invullen. Daar sta ik wat langer bij stil. Verder sluit ik af met praktische aanwijzingen.

Waarom een bankrekening?

De VvE ontvangt bedragen en geeft deze ook uit. Hiervoor is een (eigen) bankreke ning nodig. Zeker nu VvE’s wettelijk ver plicht zijn om een reservefonds te creë ren, is een eigen bankrekening voor VvE’s noodzakelijk geworden. Het gebruikmaken van een bankrekening van (bijvoorbeeld) een beheerder is geen optie. Zeker niet omdat VvE’s daarmee een groot financieel risico lopen. Als de beheerder bijvoorbeeld failliet gaat, valt het VvE-geld in de boe del. De VvE doet er uiteraard goed aan zelf een afgescheiden vermogen te realiseren, die onder haar rechtspersoonlijkheid valt.

Cliëntenonderzoek en UBO Banken zijn de afgelopen jaren noodge dwongen steeds actiever geworden in het optreden tegen witwassen en terrorisme. Zij geven daarmee onder meer invulling aan de Wet ter voorkoming van witwas sen en terrorismefinanciering (hierna: de Wwft). De Wwft verplicht banken om bij VvE’s cliëntenonderzoek (ook wel Custo mer Due Diligence of CDD) uit te voeren. Dat aan het begin van de dienstverlening, maar ook tijdens de uitvoering daarvan. Dit cliëntenonderzoek bestaat bijvoor beeld uit het vaststellen van de identiteit van de klant en de UBO’s 1 van de klant, het onderzoek doen naar vermogen, transac ties en handelwijze van klanten.2

Ook al zijn VvE’s niet verplicht hun UBO’s vast te leggen in de Kamer van Koophan del, toch vragen banken dus om UBO-ver klaringen. Dat doen zij dus in het kader van het cliëntenonderzoek.

De manier waarop banken hun cliënten onderzoek vormgeven, verschilt in enige mate. De Wwft schrijft niet uitgekristal liseerd voor hoe dit onderzoek eruit moet zien. Daarom bepalen banken zelf de ma nier waarop zij de Wwft toepassen.

Maar wat als een VvE de UBO’s moet op geven? Wie is dan UBO? De UBO is een natuurlijke persoon die de uiteindelijke eigenaar is van of zeggenschap heeft over de organisatie. Bij een VvE is dat onder meer afhankelijk van het aantal apparte mentseigenaren. Ook is feitelijke zeggen schap van belang, dat vaak bij bestuurs leden berust. Verder is een toetsvraag of iemand het recht heeft om bestuursleden te benoemen/ontslaan. Overigens is een vennootschap nooit een UBO, maar de achterliggende aandeelhouder van de ven nootschap (een natuurlijk persoon).

In de basis zullen de voorzitter, penning meester en de secretaris als UBO binnen de VvE gelden. Maar de lastigheid is dat niet altijd met een schaartje te knippen is wie al dan niet als UBO gelden. Per VvE zal dus

Door: Mr. B.J. (Bertjan) Agteresch, advocaat BVD advocaten

doen.

Geschil binnen uw VvE?

Onze specialisten weten wat er speelt in VvE’s. Wij adviseren u met kennis van zaken vanuit een praktische insteek. Als het kan, dan komen we tot een oplossing met alle betrokken partijen. Als het moet, dan procederen we op het scherp van de snede om recht te doen aan uw belangen. Even sparren? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op. www.bvd-advocaten.nl

goed bekeken moeten worden, desnoods in overleg met de bank, wie UBO is.

De gevolgen van het niet meewerken aan een cliëntenonderzoek zijn verstrekkend. Zo blokkeren banken geregeld resoluut de bankrekening. Na het blokkeren van een rekening kan het ook zo ver komen dat de bank de bankrelatie met de VvE beëindigt. Het is daarom zinvol om de door de bank toegezonden formulieren zorgvuldig te bestuderen en tijdig ingevuld in te leveren. Een praktische tip is om voorafgaand aan het openen van een bankrekening de web site van de beoogde bank goed door te ne men. Hierop is vaak praktische informatie opgenomen over de wijze waarop de bank met het cliëntenonderzoek omgaat. In sommige gevallen wordt zelfs toegespitst op de voor een VvE relevante informatie.

Wat zijn aandachtspunten?

Het cliëntenonderzoek is niet het enige waar een VvE rekening mee moet houden bij het openen van een bankrekening. Ook de volgende punten zijn van belang:

Let goed op welke bankrekening voor de VvE het beste en het voordeligste is.

Een bankproduct voor een kleine VvE is in de regel een andere dan die van een grote VvE. Banktransacties verschillen

namelijk fors in omvang. Het is daarom te adviseren om goed onderzoek te doen naar het juiste product. Daarbij komt dat banken een VvE vaak als zakelijke klant zien, wat financieel nadelig is; Een VvE werkt vaak met automatische incasso’s voor servicekosten. Het is nut tig om de (on)mogelijkheden bij de be oogde bank goed te verkennen voordat een keuze wordt gemaakt; Kijk nauwgezet of de bankrekening aan VvE software kan worden gekoppeld; Controleer of de bank onder het depo sitogarantiestelsel valt; Ga na wat de spaarrente is van de bank. Het kan zijn dat er geruime tijd grote be dragen worden afgezonderd op de bank rekening, wat de rentevoet relevant(er) maakt; Bespreek met de bank welke veiligheid de bank biedt, zoals de uitvoering van een tweehandtekeningensysteem, die voor VvE’s veelal verplicht is.

Afrondend

Het openen van een bankrekening is dus niet zo simpel als het misschien lijkt. Een goede voorbereiding is belangrijk. De in dit artikel opgesomde punten kunnen daarbij een leidraad vormen. Ook de bank zelf kan de VvE verder op weg helpen.

Elke VvE dient verzekeringen af te sluiten om de risico’s te ondervangen die komen kijken met het in stand houden van het VvE-complex en het risico ten opzichte van derden. Een VvE dient tenminste een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Regelmatig krijgt een professionele VvE-beheerder de vraag van VvE’s om offertes voor verzekeringen aan te vragen, vergelijkingen op te stellen met betrekking tot het huidige verzekeringspakket en onderzoek te doen in de markt naar interessante verzekeringsalternatieven. Mag uw VvE beheerder uw VvE hierbij wel ondersteunen?

In december 2015 is de wet- en regelge ving omtrent de activiteiten welke een VvE-beheerder verricht aangescherpt. In het verleden was een professionele be heerder vrij om een VvE te ondersteunen voor het afsluiten van een verzekering. De wetgever heeft echter in 2015 besloten dat deze ondersteunende functie dusdanige raakvlakken heeft met financiële dienst verlening dat een wetswijziging noodza kelijk werd geacht. De financiële dienst verlening zorgt ervoor dat consumenten kunnen betalen, sparen, lenen en verze keren. Vanwege de mogelijk grote impact voor consumenten bij het maken van keu zes van financiële producten en diensten heeft de wetgever vakbekwaamheidseisen vastgesteld voor alle werkenden in deze sector met klantcontact in de Wet op het Financieel Toezicht (Wft). Dit als kwali teitswaarborging en ter bescherming van de belangen van de consument.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de financiële markten on der andere de verzekeringsmarkt. Het is van belang dat de consumenten, het bedrijfsle ven en de overheid vertrouwen hebben in de financiële markten en dat de markten op een duidelijke en eerlijke manier werken. De taak van de AFM is onder andere om erop toe te zien dat de bepalingen uit de Wft in de markt worden nageleefd.

Zoals gezegd is in 2015 de wet- en regelge ving aangescherpt en zijn de werkzaam heden bij het tot stand komen en beheren van verzekeringen aanscherpt. Hierbij is er speciale aandacht gegeven aan de rol van een professionele VvE-beheerder. De feitelijke werkzaamheden welke een be heerder verricht gaan dikwijls verder dan enkel het verstrekken van naam, adres, woonplaats, telefoonnummer en e-mail adres-gegevens (NAWTE) aan een verze keraar of een tussenpersoon.

Als een VvE-beheerder voor het sluiten van een verzekering meer dan NAWTE-gege vens doorgeeft is er volgens de Wft spra ke van het zogeheten ‘bemiddelen’. Een voorbeeld hiervan is het doorgeven van de gegevens over het te verzekeren gebouw zoals een herbouwwaarde en de bestem ming van een VvE bij het opvragen van of fertes voor een opstalverzekering. Ook alle werkzaamheden die een beheerder na het

afsluiten van de verzekering verricht, het assisteren bij de uitvoering en beheer van de verzekering, vallen onder bemiddelen. Voor bemiddelen in de zin van de Wft is een vergunning vanuit de AFM-verplicht. Het beheren van de verzekeringen in een portefeuille door een professionele be heerder wordt ook gezien als bemiddelen.

Naast het bemiddelen omschrijft de Wft ook bepalingen omtrent het adviseren. Wanneer er offertes zijn opgevraagd voor bijvoorbeeld een opstal- en aansprake lijkheidsverzekering van een VvE kan een aanbeveling gewenst zijn om als VvE een keuze te kunnen maken tussen de verzeke ringen. Op het moment dat een professio nele beheerder een specifieke verzekering van een bepaalde aanbieder aanbeveelt is

VERENIGING VAN EIGENAREN

Zijn de belangrijkste risico’s voor uw VvE verzekerd? Gun uw VvE een specialist en ontdek de mogelijkheden van maatwerk voor uw VvE. Neem direct contact op met één van onze specialisten.

8000

VV E BEHEERDER

Bent u als professionele VvE beheerder opzoek naar een partner voor assurantiën? Wij zijn bij uitstek de partner voor een langdurige samenwerking voor u en uw relaties. Met onze maatwerkproducten voor uw relaties, de VvE, kunt zich als VvE beheerder onderscheiden in de concurrerende VvE markt.

Voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek, bel direct met 088 8000 920.

Pro teer van onze kennis, inkoopkracht, creativiteit en netwerk

Persoonlijke advisering en begeleiding door onze vastgoedspecialisten

Advies op maat over het verzekeren van uw VvE risico’s.

Altijd op zoek naar de ideale balans tussen premies en voorwaarden Een eigen VvE-pakket met maatwerkproducten voor uw VvE

er volgens de Wft sprake van ‘adviseren’. Ook voor het mogen adviseren is een ver gunning vanuit de AFM vereist. Regelma tig komt het voor dat een professionele beheerder ook deel uitmaakt van het be stuur van een VvE.

Ook als de beheerder staat aangemerkt als bestuurder zijn de activiteiten welke val len onder het bemiddelen of adviseren on der de vergunningplicht.

Zijn nu alle activiteiten welke een VvE-be heerder uitvoert ter ondersteuning van een VvE in kader van verzekeringen ver gunning plichtig? Het antwoord is nee. Het begeleiden en het afhandelen van een schade namens een VvE of het innen van de premies zijn activiteiten welke niet onder vergunningplicht vallen. Deze mag iedere professionele beheerder uitvoeren zonder in strijd te handelen met wet- en regelgeving.

De wet- en regelgeving bijt met de dienst verlening welke een professionele beheer der een VvE wil bieden bij het uitvoeren van haar beheerwerkzaamheden. Immers omvat een doorsnee beheerovereenkomst tussen een VvE en een professionele be heerder taken en werkzaamheden omtrent de verzekeringen van de VvE. Om hiervoor een uitkomst te bieden is destijds een ver zekeringsmakelaar in de markt in gesprek gegaan met de AFM. Hierbij is er een mo gelijkheid ontstaan dat VvE-beheerders welke niet beschikken over een eigen AFM-vergunning kunnen worden aange sloten op een collectieve vergunning. De verzekeringsmakelaars beschikken

voortkomend uit de dienstverlening over een collectieve vergunning voor het be middelen en adviseren in verzekeringen. Een professionele beheerder kan onder begeleiding en toezicht van de verzeke ringsmakelaar bemiddelactiviteiten ver richten wanneer men is aangesloten op de collectieve vergunning. Voor de betrokken medewerkers van de professionele be heerders welke daadwerkelijk bemiddel activiteiten uitvoeren wordt frequent een vorm van educatie gegeven. Tevens vindt er een jaarlijkse toetsing en controles plaats. Dit ter borging van de kwaliteit en voldoen aan de vereisten vanuit de wet- en regelgeving. Immers loopt de vergunning houder, in deze een verzekeringsmake laar, het risico bij het niet naleven van de wet- en regelgeving dat men een sanctie ontvangt vanuit de AFM. Een sanctie kan in deze een bestuurlijke boete betreffen of zelfs het verliezen van de vergunning.

De VvE-beheerders die zelf geen vergunning aanvragen of zijn aangesloten op een col lectieve vergunning moeten daar waar no dig hun activiteiten aanpassen, zodat geen sprake meer is van bemiddelen of adviseren in de zin van de Wft. Dit om te voorkomen dat sprake is van een vergunningplicht. Een andere mogelijk is om als professionele be heerder zich aan te sluiten als verbonden bemiddelaar van één verzekeraar.

Wanneer u als beheerder niet voldoet aan de wet- en regelgeving en toch bemidde lingsactiviteiten uitvoert loopt u het risico op een sanctie, een boete, vanuit de toe zichthouder de AFM.

NIEUWS

Een overzicht van innovatieve producten, diensten en ontwikkelingen die voor VvE’s relevant en interessant zijn.

Lekdetectie

Vaak komt een lekkage pas veel later zichtbaar tot uiting. Dat er dus iets mis is, merk je vaak ook dan pas. De lekkage laat bijvoorbeeld sporen achter, zo als watervlekken. Maar wat is verstandig om te doen wanneer je een lekkage hebt geconstateerd? s er een waterleiding gesprongen dan is de oorzaak van de lekkage direct helder. Maar in veel gevallen is de bron van de lekkage verborgen of nog onbekend. Hoe verborgen de lekkage ook is, wij doen er alles aan om het lek op te sporen. Dat doen wij met zo min mogelijk hak- en breekwerk, om de kosten voor het herstelwerk zo veel mogelijk te beperken. Op deze manier mini maliseren wij zo ook de overlast voor de gebruiker van het pand.

Het onmisbare voordeel - eigen callcenter

De klant is koning, zo luidt de basis van marke ting. Alle advertenties, video’s en promotieda gen vallen in het niet wanneer een klant slecht te woord wordt gestaan. Word je goed geholpen door een medewerker die opneemt met jouw bedrijfsnaam? Dan ga je van een klant naar een promotor voor jouw bedrijf. Dit draagt bij aan uw groei als vve beheerder alsmede aan het woongenot van de bewoners. Vergis u dus niet in hoeveel er af hangt van goede klantenservice.

Nieuwe generatie Gorter ® RHT-dakluiken

Gorter® presenteert haar nieuwe generatie RHT-dakluiken. De verbeterde versie heeft een zeer sterke, gepatenteerde constructie en is hiermee nog beter bestand tegen extre me belastingen die tijdens de bouw of de ge bruiksfase kunnen voorkomen.

Moteriek voor ramen

Intelligent wonen is een kwestie van de juiste tech niek. En die gaat met SIEGENIA vanzelfsprekend ook in het raam schuil. Want moderne motoriek brengt spelenderwijs meer comfort en barrièrevrij heid in het leven. Zo stijgt voor uw klanten samen met de woonkwaliteit ook de waarde van het on roerende goed. Of het nu is voor moeilijk bereik bare bovenlichten of als elegante oplossing voor het volledig automatisch luchten. Of het nu via de drukknop, via de app, via de gebouwenregeltech niek of als hybride oplossing met verbonden senso ren is: met SIEGENIA brengt u in de luxe woning- en objectbouw flexibel en montagevriendelijk heel wat in beweging en zorgt u met meer ruimtelijk comfort voor meer levenskwaliteit.

Ringleiding laadpaal VvE

Elektrische voertuigen worden steeds populairder, en als gevolg daarvan komen ringleiding laad palen steeds vaker voor.

Op de website gaan we dieper in op ringleiding laad palen en de voordelen ervan. We bespreken ook de nieuwe ringleiding laadpaal die in de VVE-parkeer garages is geïnstalleerd.

Duurzaam Biobased Galerij Armatuur

Dit speciaal duurzaam ontwikkelde galerij/portiek ar matuur is o.a. gemaakt van Olifantengras. Dit CO2 redu cerende armatuur is voorzien van ons QUALEDY LED T5 buisje. Hiermee is deze lamp de meest milieu- en onder houdsvriendelijke optie in de markt. Dit cradle to cradle armtuur is gemaakt van biobased kunststof. De armatuur wordt voorzien van een blockchain code waardoor alle grondstoffen omschreven zijn en hierdoor 100% recycle baar. Tevens wordt door het gebruik van hernieuwbare, plantaardige bronnnen CO2 voor langere tijd opgeslagen in de armatuur. Dit aramatuur heeft dus ook directe CO2 reducerende functie. Naast de block chain code heeft dit armatuur een grondstoffen paspoort waardoor het voor de klant ook direct inzichtelijk welke grondstof is gebruikt.

Magische momenten thuis

Voor magische momenten hoef je deze zo mer niet naar verre oorden of lange reizen te maken. Die vindt u gewoon thuis, in de achtertuin, op uw balkon of op uw dakterras. Magische momenten thuis.

Voor magische momenten hoef je deze zo mer niet naar verre oorden of lange reizen te maken. Die vindt u gewoon thuis, in de achtertuin, op uw balkon of dakterras. Ma gische momenten creëert u zelf met wat hulp van Metalura. Uit de wind en in de zon - of juist in de schaduw - is het op uw terras of in uw tuinkamer al snel heel aangenaam. Deze zomer zet Metalura alle slimme buitenoplos singen daarom extra in het zonnetje in het Experience Center in Alblasserdam.

Krachtige motor voor grote hekken

Maak kennis met de BXV PLUS van het merk CAME. Deze schuifhekmotor is heel gebruiksvriendelijk en mak kelijk te installeren. Als je spreekt over een gebruiks vriendelijke installatie én bediening, dan gaat het zeker en vast over de BXV PLUS. Deze vernieuwde versie van de gekende BXV lift alle technische ken merken naar een nog hoger level.

Betontegels van zo'n 20 jaar oud op een balkon. Grote kans dat deze verweerd en vies zijn. Wat is dan een duurzaam alternatief?

In Soest woont Lieke sinds vier jaar in haar ap partement. Ze heeft nooit kunnen genieten van het balkon, omdat de uitstraling van het terras niet uitnodigend was. “Het terras was niet mijn smaak en het was zeer gedateerd. De balkencon structie onder de tegels werd problematisch. De balken lagen te verrotten. Hierdoor gingen de tegels wiebelen, wat niet veilig en comfortabel was”, vertel zij.

In goed overleg met de VVE kwam Lieke bij Exclu sieve Dakterrassen uit voor een nieuwe, duurzame terrasvloer. Ze vond het belangrijk om de klus door een professioneel be drijf te laten doen.

Duurzame en onderhoudsarme balkontegels

Uw balkon dichtmaken met balkonbeglazing

Het balkon is een veelzijdige lichte ruimte en door deze te laten dichtmaken met glas, geniet u het hele jaar door van deze woonruimte. Met balkonbeglazing van MONCOR maakt u het balkon, tegen aantrekkelij ke prijzen, nóg veelzijdiger.

De beglazing houdt het typische Nederlandse weer met wind, kou en regen buiten, zodat u ook dan van uw balkon gebruikmaakt en van uw balkon een echte wintertuin maakt. Geniet van een zonnig ontbijt in het vroege voorjaar, een kalmerend kopje thee in uw fa voriete stoel, kijkend hoe de regen buiten naar bene den komt, een romantisch diner bij kaarslicht op een herfstavond, een paar kilometer fietsen op de home trainer en beschut tegen sneeuw en de winterwind. Ontdek wat wij op het gebied van balkonbeglazing voor u kunnen betekenen en welke prijzen we hiervoor hanteren.

Inspecties CLV of individueel RGA kanaal

GUTS Installatietechniek kan u voorzien in al uw wensen met betrekking tot camera inspecties van uw CLV systeem of individuele rookgaskanalen.Niet altijd is er bij de VvE, woonstichting of gebouweigenaar be kend dat er wijzingen aan de verwarmingsinstallatie worden aangebracht. Wijzigingen in zowel het col lectief systeem als de installaties binnenshuis dienen onderling gedeeld te worden om een veilig woonkli maat voor alle bewoners te kunnen blijven garande ren. Bij een (camera)inspectie worden de collectieveen individuele rookgaskanalen gecontroleerd op een juiste en veilige werking. Hiervan wordt een volledig inspectie- en adviesrapport opgesteld. De NPR 338745 : 2017 ligt aan de basis van onze rapportage. Onze inspectie camera heeft een maximaal bereik van 60 meter en de foto’s worden opgeslagen in HDR-kwaliteit.

Stop lekkages en voorkom waterschade

FlowStop beschermt uw (vakantie)woning of appartement 24 uur per dag, 7 dagen per week tegen lekkages en overstroming. De slimme sensoren in de Andel FlowStop moni toren uw watergebruik. Wanneer deze de instel bare drempelwaarde passeert, sluit het systeem de waterleiding af. Op het bedieningspaneel is de melding af te lezen en te resetten.

BALKONRENOVATIE WOONCOMPLEX ZUIDLAND

In opdracht van de woningstichting en het vastgoedonderhoudsbedrijf zijn aan de Burgemeester H. van Geestlaan in Zuidland alle balkons van de bovenste woonlaag gerenoveerd. De balkons op de overige woonlagen bestaan uit een betonnen constructie en zijn alle in goede staat.

De bovenste woonlaag echter, was geheel voorzien van balkons bestaande uit een houten constructie, balken met daarop aangebracht houten vloerplaten voorzien van glaswolisolatie en een pvc dakbedek king. Met daar bovenop een afwerking van rubberen tegeldragers met draintegels. Tijdens inspectie van de balkons viel op dat de dakbedekking al meerdere malen gerepareerd was maar nu echt aan ver vanging toe bleek te zijn. Ook bleken de balkons niet over voldoende afschot te be schikken. Samen met IKO zorgde Rumitec uit Zwijndrecht voor een volledig advies voor de balkonrenovatie.

Sebastiaan Flipse, projectmanager bij IKO flexia adviseerde om een vloeibare water dichting toe te passen op de te renoveren balkons. IKO metatech Balcony* werd aanbevolen. Dit is een volledig gevliesd systeem inclusief slijtlaag. De hele bege leiding en samenwerking, van opdracht tot oplevering van de balkons verliep vlek keloos.

De uitvoering

Na het verwijderen van de bestaande te gels, de PVC dakbedekking en de houten platen werd een nieuwe houten construc tie getimmerd. Deze werd voorzien van betonplex platen onder het juiste afschot. Hier bovenop werd het IKO metatech Bal cony systeem aangebracht. Afgewerkt met een IKO metatech Finish als instrooilaag. IKO metatech Balcony is een twee-com ponenten PMMA systeem wat betekent dat het na aangebracht te zijn zeer snel droogt en uithardt; het is een ééndags-systeem. De overlast voor de bewoners van het

wooncomplex werd hiermee tot een mini mum beperkt.

De expertise van Rumitec in combina tie met het IKO metatech Balcony PMMA systeem heeft er voor gezorgd dat alle balkons op de bovenste woonlaag van het complex weer jarenlang functioneel zijn. Ook tijdens de renovatiewerkzaamheden hielden IKO en Rumitec nauw contact om de voortgang en kwaliteit van de werk zaamheden goed te monitoren.

Een bewoner aan het woord

“Als ik naar buiten kijk lijkt het wel of ik in een nieuwbouwappartement woon! Het ziet er zeer netjes uit en niet onbelangrijk, het is ook zo makkelijk schoon te houden en ik hoef niet meer bang te zijn om uit te glijden op mijn balkon. Tja, ik ben geen 20 meer hè!”

*IKO metatech Balcony

Het IKO metatech Balcony systeem is een sneldrogend twee-componenten water dichtingssysteem op basis van PMMA. Het is hiermee de ideale keuze als sneldrogen de vloeibare waterdichting voor elk project, of het nu gaat om balkons, galerijen, dak details, volledige daken of parkeerdaken.

Voor meer informatie bezoek je ikoflexia. com of nl.iko.com.

Brand

Kort na de oplevering brak er een grote brand uit in het complex; de bewoners van de bo venste woonlaag zijn tijdelijk ergens anders gehuisvest i.v.m. de werkzaamheden die de brand tot gevolg had.

Nieuwe situatie

Oude situatie

IS DE JAARREKENING VAN UW VVE NOG STEEDS NIET KLAAR?

De Nederlandse wet schrijft voor dat de jaarrekening (balans, exploitatierekening met toelichting) van VvE’s elk jaar vóór 1 juli moet zijn vastgesteld. Maar er zijn VvE’s die dit voorschrift niet naleven. Hoe belangrijk is deze wettelijke regel? Hoe kunt u bevorderen dat uw VvE wél tijdig de jaarrekening beschikbaar heeft en wat kunt u doen als uw VvE nalatig is?

Wet en splitsingsakte

Het burgerlijk wetboek stelt een heel dui delijke eis: het bestuur is “verplicht jaar lijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar de balans en de exploitatiere kening te maken” (boek 2 BW, artikel 10). Ten overvloede wordt deze eis herhaald (boek 2 BW, artikel 48): “Het bestuur brengt op een algemene vergadering bin nen zes maanden na afloop van het boek jaar, behoudens verlenging van deze ter mijn door de algemene vergadering, een jaarverslag uit (...). Het legt de balans en de exploitatierekening met een toelichting ter goedkeuring aan de vergadering over.”

Soms schrijven splitsingsakten een kor tere periode voor, meestal van vier of vijf maanden. In die gevallen geldt de kortere periode.

Als de jaarrekening niet binnen de voor geschreven termijn gereed kan zijn, moet wel altijd een ledenvergadering binnen die termijn worden gehouden. Immers: al leen de ledenvergadering kan het besluit nemen om de termijn te verlengen. Zo’n besluit kan met gewone meerderheid van stemmen worden genomen.

Zes maanden is meer dan genoeg De eis van zes maanden staat al decennia lang in de wet en dateert nog uit de tijd dat boekhoudingen zonder computer wer den gevoerd, met papieren grootboeken, tabellarische kas- en bankboeken en tel

machines. Uit de tijd dat facturen nog over de post werden bezorgd en dat bankover schrijvingsformulieren in drievoud waren. In de tegenwoordige tijd is zes maanden eigenlijk belachelijk lang. Administraties zijn geautomatiseerd en jaarrekeningen kunnen ‘met een paar drukken op de knop’ uit de computer rollen.

Als de administratie “bij” is - d.w.z. fac turen worden niet maandenlang op een stapel gelegd maar regelmatig verwerkt – is het maken van de jaarrekening een kwestie van nog even de vooruit ontvan gen en vooruitbetaalde bedragen uitsplit sen en “Klaar is Kees”.

Zelfs grote internationale ondernemingen publiceren hun jaarrekening al in januari of februari. Er is geen enkele reden waar om een jaarrekening van een VvE niet al in januari of februari gereed zou kunnen zijn.

Als de jaarrekening van uw VvE dus niet uiterlijk in juni gereed is, is er –uitzon derlijke omstandigheden daargelatenecht iets mis binnen de organisatie van uw VvE of uw VvE-beheerder.

Tijdige verantwoording is belangrijk

Als lid van de VvE heeft u er belang bij dat de jaarrekening op tijd gereed is: voor het vaststellen van de definitieve eigenaarsbijdragen is de jaarrekening nodig. Pas als de jaarrekening vastge steld is, weet u of de door u betaalde voorschotbijdragen toereikend waren;

Met de monitoren en het intercomtoestel van de serie GTwin kiest u voor tijdloos design aan de muur en bent u voorbereid op de toekomst.

ART 7/GTwin handsfree monitor

beeldscherm waarop bezoekers

DAKMERK. Hét kwaliteitskeurmerk voor het platte dak.

DAKMERK is hét Nederlandse kwaliteitskeurmerk voor bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat voor duurzaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdichtheidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn KOMO-procesgecertificeerd, alle projecten worden vooraf getoetst op systeemkeuze, pakketopbouw en materiaalkeuze. Ook controleren onafhankelijke inspecteurs de uitvoering van de werkzaamheden.

Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging. Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de standaard garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie. U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL

GECONTROLEERDGETOETST

de smartphone zien wie er voor

deur staat? GTwin heeft een

App en met een multi-user

per gebouw krijgen

monitoren

een

en nacht

zichtbaar zijn. En met behulp van de verlichte toetsen is de bediening uiterst intuïtief.

Art 7/GTwin

kies voor de TEKNA-S GTwin, een praktische no-nonsense monitor met telefoonhoorn.

TEKNA-S GTwin

1/GTwin App op smartphone

voor het vaststellen van de begroting voor het nieuwe jaar is het wenselijk dat de cijfers van het oude jaar bekend zijn, omdat die een basis voor de begroting geven. Zolang er geen gedegen begro ting beschikbaar is, is het ook onzeker of de voorschotbijdragen niet te laag of te hoog zijn; als de jaarrekening gereed en door de kascommissie goed gecontroleerd is, heeft u zekerheid dat de VvE-gelden aanwezig zijn. Fraude en andere mal versaties worden soms heel laat ontdekt doordat de jaarrekening niet op tijd be schikbaar was; bij verkoop van uw appartement kunnen kopers terughoudender worden als er geen actuele jaarrekening aanwezig is, mede omdat dit een signaal is dat de VvE niet goed georganiseerd is; als de jaarrekening na 15 maanden nog steeds niet gereed is, hebt u onvoldoende informatie om uw aangifte inkomsten belasting te kunnen doen (opgave van uw aandeel in de reserves van de VvE).

Wet bestuur en toezicht rechtspersonen

Met ingang van 1 juli vorig jaar is de Wet bestuur en toezicht rechtspersonen (WBTR) van kracht geworden. Het doel van deze wet is om de kwaliteit van bestuur en toezicht bij verenigingen en stichtingen te verbeteren. Formeel is de WBTR niet van toepassing op VvE’s, maar indirect is de nieuwe regelgeving zeker wel van invloed op VvE’s! En dat is een goede zaak; appar tementseigenaren mogen daar blij mee zijn.

De verantwoordelijkheid voor het voeren van een goede boekhouding en het tijdig opstellen van de jaarrekening ligt heel nadrukkelijk bij het bestuur (boek 2 bur gerlijk wetboek, artikel 10). Dat is óók het geval als de administratie is uitbesteed aan een VvE-beheerder. En eveneens in het ge val dat een penningmeester in functie is: alle bestuursleden zijn verantwoordelijk.

Artikel 9 bepaalt dat elke bestuurder zijn bestuurderstaak “behoorlijk” moet ver vullen. Bij conflicten en rechtszaken was vaak de vraag wat onder “behoorlijk” moest worden verstaan. De WBTR stelt nu dat sprake is van een onbehoorlijke taak vervulling indien niet is voldaan aan de verplichtingen genoemd in artikel 10. Dat

artikel 10 schrijft voor dat het bestuur een goede boekhouding moet voeren en bin nen zes maanden een jaarrekening moet opstellen.

De WBTR geldt weliswaar formeel niet voor VvE’s – maar stelt u zich voor dat het bestuur van een VvE geen goede boek houding heeft gevoerd en/of de jaarreke ning niet of te laat heeft opgesteld. Zal een rechter dan niet de conclusie trekken dat er sprake is van onbehoorlijk bestuur?

Als leden van een VvE naar de rechter stappen omdat zij van mening zijn dat zij schade lijden door een onbehoorlijke be stuurlijke taakvervulling, zal de juridische positie van het bestuur zwak zijn indien de boekhouding niet goed is of indien een jaarrekening niet op tijd en correct is op gesteld.

Dat is dus een stimulans voor bestuurders om te zorgen voor een goede boekhouding en een goede jaarrekening!

VvE-beheerders

Indien uw VvE met een VvE-beheerder is overeengekomen dat deze het financieel en administratief beheer doet, staat in de overeenkomst normaliter dat de beheer der ervoor zal zorgen dat de jaarrekenin gen tijdig gereed zijn overeenkomstig de regels die gelden op grond van de wet en de splitsingsakte. Een VvE-beheerder die de jaarrekening niet op tijd gereed heeft, pleegt dus wanprestatie.

Het bestuur kan de beheerder in gebreke stellen en schadevergoeding eisen, geld terug vragen of de overeenkomst ontbin den. Het beste is natuurlijk als het bestuur niet pas na 1 juli in actie komt, maar al in januari met de beheerder afspreekt op welke datum de jaarrekening gereed zal zijn en wanneer de ledenvergadering ge pland kan worden. Als dan blijkt dat de vereiste datum niet gehaald wordt, is er nog tijd om de beheerder nadrukkelijk op zijn contractuele verplichtingen te wijzen en tijdig maatregelen te nemen.

Een mogelijke maatregel is het organise ren van een extra ledenvergadering om de termijn te verlengen – een beheerder zal daar niet blij mee zijn omdat het extra tijd kost die niet gedeclareerd kan worden om dat de vergadering door zijn toedoen (na latigheid) moet worden gehouden. En dat is weer een stimulans om de jaarrekening gewoon op tijd op te leveren...

Appartementseigenaren

Ook voor appartementseigenaren is het zaak om tijdig na te vragen op welke da tum de ledenvergadering waarin de jaar rekening wordt vastgesteld zal zijn. Als die vergadering niet voor 1 juli gepland wordt, kan op tijd bij het bestuur aan de bel wor den getrokken.

En als de jaarrekening op 1 juli toch nog niet aan de ledenvergadering is voorgelegd en door die vergadering is goedgekeurd, kan elk lid op grond van artikel 48 lid 1 aan de rechter verzoeken om het bestuur op te

dragen binnen een te stellen termijn (van bijv. 6 weken) alsnog de jaarrekening op te leveren. Met daarbij een dwangsom die moet worden betaald als die termijn niet gehaald wordt.

Zo’n dwangsom is voor het bestuur een behoorlijke stok achter de deur om tot spoedige actie over te gaan.

En al helemaal omdat het denkbaar is dat de leden(vergadering) wellicht niet zal ac cepteren dat het bedrag van de dwangsom uit de VvE-kas wordt betaald, maar de be stuursleden persoonlijk aansprakelijk zal stellen.

Meer dan een jaar geen jaarrekening Er komen helaas ook situaties voor dat een VvE jarenlang geen jaarrekening opstelt. Of wel jaarrekeningen opstelt, maar dat die jaarrekeningen door de kascommissie worden afgekeurd en door de ledenverga dering worden verworpen. Ook in die si tuaties kan elk lid zich met een beroep op artikel 48 tot de rechter wenden en vragen het bestuur op te dragen binnen een be paalde termijn alsnog correcte jaarreke ningen te presenteren.

Over de auteur:

drs. Maarten den Ouden was registeraccountant. Hij is de auteur van De Kascommissiegids voor verenigingen en stichtingen, verkrijgbaar via www.kascommissiegids.nl. Ook schreef hij De Kascommissie gids voor VvE’s - momenteel uitverkocht, maar binnenkort (3e druk) verkrijgbaar via Appartement en Eigenaar!

De deur die de belangrijke dingen in het leven beschermt.

Daloc appartementsdeuren houden niet alleen treinrovers tegen. Ze houden ook vervelende geluiden buiten de deur en zijn vuuren rookbestendig. Door het unieke design beschermt de deur jou jarenlang en gaat zelf jarenlang mee. Een veilige investering voor jou en alles om je heen.

de installatie in februari 2018 hebben wij nog geen storing gehad, wij ervaren M-Use® dan ook als geweldig.

krijg nog steeds complimenten van mijn medebewoners over ons besluit’’. Breunis van de Pol, VvE Residence du Sud

besparen op een nieuwe

Met

liftkosten konden bij ons op jaarbasis oplopen tot ruim € 9.000. Bij Mitsubishi zijn we voor een periode van 20 jaar voor een volle dig nieuwe lift inclusief all-in onderhoud en keuringen door derden

6.500 per jaar kwijt.’’