MANUAL DE MANTENIMIENTO E INTERVENCIÓN
DE INFRAESTRUCTURA FÍSICA Dirección Nacional de Infraestructura Física Medellín 2014 Código: MA2431 Versión: 1 Fecha: Febrero 2016
MANUAL DE MANTENIMIENTO E INTERVENCIÓN
DE INFRAESTRUCTURA FÍSICA Dirección Nacional de Infraestructura Física Medellín 2014
Universidad Cooperativa de Colombia Compilación y redacción Dirección Nacional de Infraestructura Diseño, diagramación y fotografías Dirección Nacional de Comunicaciones
CONTENIDO 5
INTRODUCCIÓN
6
MARCO NORMATIVO
7
TÉRMINOS
9
GENERALIDADES DE MANTENIMIENTO 10 12 14 16 18 20 22 24 27 29 31 33 35 37 39 40 42
44
SECCIÓN 1 - CUBIERTAS Y TECHOS SECCIÓN 2- FACHADAS SECCIÓN 3 - PASAMANOS Y PERSIANAS SECCIÓN 4 - CARPINTERÍA Y CERRADURAS SECCIÓN 5 - PINTURAS SECCIÓN 6 - ASCENSORES SECCIÓN 7 - DEPÓSITO DE AGUAS SECCIÓN 8 - ELECTRICIDAD SECCIÓN 9 - FONTANERÍA SECCIÓN 10 - PROTECCIÓN CONTRA EL FUEGO SECCIÓN 11 - JARDINERÍA SECCIÓN 12 - MOBILIARIO SECCIÓN 13 - AIRE ACONDICIONADO SECCIÓN 14 - SÓTANOS DE PARQUEADEROS SECCIÓN 15 - OFICIOS VARIOS SECCIÓN 16 - SISTEMA DE ENFRIAMIENTO CHILLER SECCIÓN 17 - CONTROL DE PLAGAS
REFERENCIAS
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LISTA DE FIGURAS
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Cubiertas
12
Fachadas
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Pasamanos y persianas
16
Carpintería y cerraduras
18
Pinturas
20
Ascensores
22
Depósitos de agua
24
Electricidad
27
Fontanería
29
Protección contra el fuego
31
Jardinería
33
Mobiliario
35
Aires acondicionados
37
Sótanos de parqueaderos
40
Sistéma de enfriamiento
42
Control de plagas
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LISTA DE TABLAS 11
Mantenimiento en cubiertas
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Mantenimiento en fachadas
15
Mantenimiento pasamanos y persianas
17
Mantenimiento en carpintería y cerraduras
19
Mantenimiento en pinturas
21
Mantenimiento de ascensores
23
Mantenimiento depósitos de agua
26
Mantenimiento electricidad
28
Mantenimiento fontanería
30
Mantenimiento protección contra fuego
32
Mantenimiento jardinería
34
Mantenimiento mobiliario
36
Mantenimiento aires acondicionados
38
Mantenimiento sótanos de parqueaderos
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Control de plagas
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INTRODUCCIÓN
Un factor importante en la consolidación académica de la Universidad Cooperativa de Colombia, son los espacios físicos, por lo que se considera prioritario, tanto la construcción de nuevas áreas físicas, así como el mantenimiento, conservación y adecuación de los ya existentes, con el fin de contar con instalaciones modernas y adecuadas a las necesidades de la oferta educativa actual y futura, que proporcione ambientes adecuados para el desarrollo normal de las actividades académicas, científicas, administrativas y de apoyo. El presente manual describe los procedimientos asociados al sostenimiento preventivo y correctivo para la conservación de los espacios físicos y el funcionamiento de las maquinarias y equipos adheridos a la infraestructura física de la Universidad en las 18 sedes, donde se ha tenido en cuenta las condiciones particulares para cada una. El contenido de este documento presenta de manera inicial, algunas disposiciones de tipo legal que afectan las prácticas a que se refiere el manual, luego se definen algunos términos sobre los cuales trata el manual y por último, a través del desarrollo de 17 secciones, se presentan las actividades a realizar para dar cumplimiento al tipo de intervención en cada caso. Por medio del presente manual, se dan las indicaciones a los responsables de infraestructura de cada sede, sobre la manera de la ejecución del mantenimiento de las instalaciones y equipos, la necesidad de elaborar los contratos para el mantenimiento de los equipos electromecánicos por el término de un año e incluirlos en el sistema ERP de manera que se garantice su conservación, funcionalidad y evitar intervenciones de tipo correctivo sobre los mismos, también se dan recomendaciones tendientes a realizar las intervenciones ajustadas a las prácticas de sostenibilidad ambiental.
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MARCO NORMATIVO El presente manual de mantenimiento se encuentra enmarcado por varias disposiciones normativas, unas emitidas desde el interior de la Universidad y otras de emisión Nacional así:
Resolución Rectoral No. 255 del 10 de Agosto de 2012 de la Universidad Cooperativa de Colombia, Por medio de la cual se estructura el funcionamiento de los Comités de Infraestructura Física. El Plan estratégico Nacional de la Universidad Cooperativa de Colombia, donde se establece que “En la Universidad se fortalecerá el desarrollo y crecimiento institucional que permita consolidarse como una Organización en red que realiza sus logros académicos a través de una adecuada y efectiva gestión de sus recursos físicos, administrativos, humanos y financieros”. Resolución 1409/2012, por medio de esta se reglamenta la seguridad para protección contra caídas de trabajos en alturas. Decreto 2676/2000, el cual reglamenta la gestión integral de los residuos hospitalarios y similares. Decreto 357/1997, regula el manejo, transporte y disposición final de los escombros y materiales de construcción. Ley 400/1997, por la cual se adoptan normas sobre Construcciones Sismo Resistentes y actualización de reglamento colombiano de construcción sismo- resistente — NSR-10 y su actualización en enero 2010.
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TÉRMINOS Se definen algunos términos sobre los que trata el presente manual:
MANUAL DE MANTENIMIENTO
Relación detallada de las actuaciones de mantenimiento que necesita un inmueble o unos equipos y de los intervalos temporales con que deben efectuarse.
INSPECCIÓN
Es la actividad de revisar el estado y conservación de las instalaciones y equipos para evaluar la necesidad y tipo de mantenimiento requerido.
INTERVENCIÓN
Son las acciones encaminadas para dar solución a los requerimientos presentados por un interesado y que no harán parte del mantenimiento correctivo ni preventivo.
MANTENIMIENTO
Acción de reparar y mantener o conservar en buen estado los espacios, equipos, edificios, muebles y enseres para su buen uso.
MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Actividad programada de inspecciones, tanto de funcionamiento como de seguridad, ajustes, reparaciones, análisis, limpieza, lubricación, calibración, que deben llevarse a cabo en forma periódica en base a un plan establecido.
MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Ejecutado después del reconocimiento de una avería, y destinado a corregir o reparar un equipo, un edificio, un bien o demás implementos que hayan concluido su actividad por un daño o por deterioro.
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USO
Es la acción y efecto de hacer servir un inmueble para el fin proyectado.
CONSERVACIÓN
Es el fruto de cuidar las instalaciones físicas de la institución y sus equipos en cada uno de sus componentes.
ORDEN DE TRABAJO
Instrucción detallada y escrita que define el trabajo que debe realizarse por el funcionario o responsable de la ejecución.
SOPORTABILIDAD
Cualidad de poder atender una determinada solicitud de mantenimiento en el tiempo de espera prefijado y bajo las condiciones previstas.
DETERIORO
Es normal el deterioro que van sufriendo las instalaciones físicas y los equipos de la Universidad, este deterioro es proporcional a su falta de mantenimiento.
ECONOMÍA
El buen estado de las instalaciones y equipos, permite obtener la máxima durabilidad de los mismos, y esto se transmite en economía para la institución.
AGRADO
Unas instalaciones físicas bien conservadas propician un mejor ambiente de trabajo y traen consigo una mejor integración entre los diferentes actores.
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GENERALIDADES
DE MANTENIMIENTO El manual de mantenimiento está orientado a facilitar el desarrollo de las actividades de mantenimiento correctivo y preventivo de acuerdo a las características de cada una de las sedes de la Universidad Cooperativa de Colombia en las diferentes regiones. A medida que se va desarrollando cada uno de las 17 secciones que componen el manual, se tratan varios aspectos que tiene en común cada capítulo. Ante cualquier tipo de deterioro o desajuste, se debe dar aviso al proveedor correspondiente, siempre y cuando las deficiencias se produzcan dentro del plazo de garantía de la obra o trabajo realizado. Todos los requerimientos de mantenimiento preventivo, correctivo, intervenciones, órdenes de servicios y contratos tanto de espacios físicos y equipos, se deberán registrar en el formato FA243-18-V1“Formato Plan de Mantenimiento”, diseñado por la DNGI (Dirección Nacional de Gestión Integral) de la Universidad Cooperativa de Colombia. Una vez recibida la obra o los equipos y sean entregados para su uso, se deberán exigir los documentos para aplicar las garantías si es necesario con los datos de contacto para la reclamación, así como manuales o instructivos de uso, conservación y mantenimiento para los equipos y aparatos instalados, proporcionados por los proveedores o el fabricante y adaptados a las condiciones particulares correspondientes a cada sede. Las recomendaciones recibidas en manuales o instructivos se deberán incorporar en el plan de mantenimiento de la sede.
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CUBIERTAS Y TECHOS Representados por la parte exterior de techos de una edificación y tienen como finalidad la protección de la misma de los agentes atmosféricos. Las cubiertas pueden ser de diferentes formas, tipos y materiales y de acuerdo a la usabilidad pueden ser para transitar o no sobre ellas.
Las cubiertas puedes ser de diversas formas planas, flotantes, horizontales, y de diferentes materiales como placas traslúcidas de policarbonato, enchapes, tejas de barro, etc.
Las cubiertas o techos transitables, permiten la accesibilidad y uso por toda la comunidad, y la no transitable sólo permite el acceso o transito sobre la misma al personal autorizado o al responsable de su mantenimiento.
Figura 1. Cubiertas
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RECOMENDACIONES El uso de las cubiertas deberá ser el que se proyectó de manera inicial, no se le debe dar otro diferente. En azoteas, techos y cubiertas, no se permite el depósito o almacenamiento de materiales alguno. Las tejas transparentes y claraboyas se deben limpiar con frecuencia, de tal manera que permita el paso de la luz solar, de esta manera contribuir al programa de ahorro y uso eficiente de la energía.
Si se observaran fisuras por humedades provenientes de las terrazas, o cubiertas, se debe efectuar la inspección de manera inmediata y proceder a su reparación con el fin de evitar futuras averías de mayor intensidad. Se debe mantener las rejillas limpias de manera permanente.
Se beben mantener limpias las cubiertas y sin material vegetal en crecimiento (sin hierbas), y en especial los sumideros y canales.
Durante y después del mantenimiento de cubiertas y techos se deberá tener cuidado del manejo y disposición de los residuos generados, estos deben ser separados por tipo y dispuestos de acuerdo en el lugar dispuesto para tal fin.
En el caso que las cubiertas y techos estén mojados no se recomienda el tránsito por las mismas.
Los materiales recuperables y reutilizables deben ser guardados para su uso posterior.
Cuando se requiera la utilización de los techos, terrazas o cubiertas debe hacerse con sujeción a puntos de anclajes debidamente certificados.
Para la limpieza se deben comprar insumos ecológicos.
MANTENIMIENTO Se puede realizar con personal de mantenimiento de infraestructura de la sede. En cualquier caso el personal deberá contar con los equipos y capacitación para trabajo en alturas cuando aplique y demás capacitaciones específicas cuando sea necesario. Tabla 1. Mantenimiento en cubiertas
Periodo
2 Meses Mantenimiento en rejillas, bajantes, canoas.
Cubiertas yTechos
Revisar posibles filtraciones de aguas lluvias u otras en las losas.
1 Año
2 Años
Se debe eliminar la vegetación nacida en los techos o cubiertas. Revisión de los acabados, los anclajes y fijaciones de los elementos sujetos, como antenas, pararrayos, unidad de aires acondicionados etc.
Revisar la estructura de las losas con el fin de detectar posibles averías en la estructura de los techos, y reparar las dilataciones en las juntas de las terrazas.
3 Años
Aplicar impermeabilizantes en losas y terrazas con el recubrimiento necesario en aquellas que se encuentren afectadas.
Revisar el manto de protección si los hubiere
En caso de requerir contratación de este servicio la Sede se debe asegurar la contratación de un proveedor que pueda demostrar buenas prácticas de Gestión Ambiental, y con personal previamente capacitado para tal labor.
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FACHADAS Son las partes externas de las edificaciones que son percibidas desde el exterior y que se encuentra expuesto a la intemperie, permitiendo la protección de la edificación de los diferentes agentes externos como polvo, lluvias, rayos solares y demás.
Figura 2. Fachadas
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MANTENIMIENTO
RECOMENDACIONES Para algún tipo de modificación en la estructura de las fachadas del edificio se debe tener las debidas autorizaciones por parte de la DNIF.
este se debe realizar con una empresa especializada que cuente con el personal debidamente capacitado en trabajos en alturas y los equipos necesarios para tal fin. En caso de realizarse con personal de la sede se debe contar con estas mismas condiciones. Desde el punto de vista ambiental se debe seleccionar un contratista que demuestre procesos de mantenimiento amigables con el medio ambiente.
Se debe evitar la presencia habitual de humedades por agua de lluvia o desagües en las fachadas de ladrillo, bloque o piedra natural, en este caso la reparación debe ser de manera inmediata. El lavado de fachadas por procedimiento de chorro agua a presión debe efectuarse con las precauciones necesarias que no deterioren o causen daño de desprendimiento de vidrios o demás. En aparición de hongos y manchas de mortero en ladrillo se eliminarán con una solución al ácido clorhídrico al 10 %. Se debe evitar el uso de productos abrasivos para la limpieza de vidrios El lavado en todos los casos se realizará con productos amigables con el medio ambiente.
Tabla 2. Mantenimiento en fachadas
Periodo
Fachadas.
6 Meses
2 Años
Lavado de vidrios exteriores, zócalos, marquesinas.
Lavado de fachada en general, reposición de piezas faltantes o afectadas.
5 Años Inspeccionar elementos fijados en fachadas como avisos etc. y proceder a su reparación en caso de ser necesario.
Es importante observar la calidad del lavado para proteger las características físicas, químicas y estéticas de los ladrillos, morteros, concretos, piedras naturales etc. Para una excelente calidad global de las fachadas, incluyendo su integridad físico-química, apariencia y protección, se recomienda realizar un lavado apropiado de acuerdo al tipo de suciedad, material y usando técnicas ecológica. Para los procesos de lavado se usará agua a presión lo que redundará en un consumo de agua menor.
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PASAMANOS Y PERSIANAS Los pasamanos, son elaborados comúnmente en madera, hierro, bronce, aluminio u otro material, se utilizan principalmente en vacíos de patios, balcones y escaleras con el fin de prevenir accidentes por caídas y para sujeción en escaleras.
Las persianas, son una especie de celosía, formada de tablillas fijas o movibles, que sirve principalmente para graduar o regular la entrada de luz en las los diferentes espacios.
Figura 3. Pasamanos y persianas
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RECOMENDACIONES En pasamanos se debe evitar que estos sean utilizados como puntos de protección, o como apoyo de andamios, o para sujeción de otros elementos.
El lavado de persianas debe ser con una periodicidad mínima de 1 vez al año, para lo cual se debe hacer el desmontaje de las mismas con el fin de evitar su deterioro.
Se debe hacer revisión permanente a los sistemas de sujeción de pasamanos con el fin de evitar posibles accidentes.
Se debe evitar el uso de detergentes abrasivos para la limpieza de las persianas.
En persianas, se debe lubricar el sistema de guías periódicamente con vaselina para facilitar el deslizamiento de las láminas.
Las actividades de limpieza se debe realizar usando productos amigables con el medio ambiente.
MANTENIMIENTO No es obligatorio, se puede realizar con personal técnico la sede.
Tabla 3. Mantenimiento pasamanos y persianas
Periodo Pasamanos.
Persianas.
6 Meses Revisar el ajuste o movimientos que puedan presentar. Revisar sistema de enrollable.
1 Año Revisión de puntos de fijación Desmonte y lavado.
3 Años Mantenimiento de anclajes, fijaciones y atornilladas.
En sitios de alta manipulación retocar la pintura.
Los residuos generados a partir de los procesos de engrase deben ser depositados en los recipientes establecidos para tal fin.
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CARPINTERÍA Y CERRADURAS La carpintería está compuesta por los elementos que sirven de cierre en las fachadas o para delimitar los sitios de ingresos a las diferentes áreas como son puertas, ventanas, rejas etc., por lo general están acompañadas de la respectiva cerradura. La carpintería puede ser de uso interior o exterior y puede ser de diversos materiales como aluminio, acero inoxidable, madera, hierro, acrílicos, vidrio templado. En caso de ser necesario por condiciones de seguridad la carpintería va acompañada del sistema de cerraduras con el fin de restringir el ingreso a los espacios que estas delimitan.
RECOMENDACIONES No se podrá efectuar modificaciones a la carpintería sin el asesoramiento de la DNIF. La carpintería de cualquier tipo de material, no será utilizada como elemento de sujeción ni de apoyo de andamios tensores etc. Debido a su situación y permanente manipulación, las carpinterías necesitan limpieza frecuente. Para el lavado de la carpintería se debe utilizar materiales suaves que eviten el rayado del material y de los vidrios existentes. Para el caso de cerraduras con puertas de dos alas, se debe mantener la fijación de ambos pasadores superior e inferior. El engrase de los elementos de cierre y giro debe ser permanente.
Figura 4. Carpintería y cerraduras
En el caso de que algún funcionario pierda u olvide la llave de la cerradura, deberá responder económicamente por la reposición de la llave o la apertura de la puerta. Es conveniente el cambio de claves de cerraduras en sitios que requieran alta seguridad, este se debe realizar con técnico de confianza. Para las labores de carpintería en cualquier tipo de material se deben usar productos ecológicos ofrecidos en el mercado, en cuanto a: materiales, pinturas, disolventes, pegamentos, entre otros.
El préstamo de llaves de cerraduras, debe ser solamente a personal autorizado y en los horarios habituales.
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MANTENIMIENTO El mantenimiento en carpintería metálica o de madera lo puede realizar personal de oficios varios o de mantenimiento de la sede. Para el caso de mantenimiento de cerraduras, se puede incluir en el plan de mantenimiento de la sede y se puede realizar con personal externo o vinculado.
Tabla 4. Mantenimiento en carpintería y cerraduras
Periodo
6 Meses
Cerraduras
Engrase de los cilindros de cerraduras.
1 Año
2 Años
Cambio de claves en sitios de que requieran alta seguridad
Revisión y ajuste de bisagras.
Carpintería interior revisar y repara apariy exterior ción de ranuras en los puntos de anclaje
Revisión de desajustes
Cambio de vidrieras en mal estado
Repintar partes afectadas dependiendo el estado
Al finalizar los trabajos de mantenimiento se deben depositar los residuos generados en el lugar dispuesto para tal fin.
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PINTURAS
Es el revestimiento de tipo artificial que se aplica a las diferentes superficies para prolongar su estado, protección a las condiciones atmosféricas, o para dar un acabado estético. Para el mantenimiento de las instalaciones locativas se utilizan algunas clases de pinturas como:
Pinturas tipo vinilo: son pinturas de aspecto mate de alta resistencia que permiten el lavado de las superficies donde se aplican.
Pinturas epóxicas: de alta resistencia al lavado permanente, y repele agentes infecciosos en áreas de alta contaminación. Es de gran durabilidad.
Pinturas tipo fachada: de aspecto mate de aspecto mate, acabado liso, absorbente, dura y resistente a la intemperie, especial para fachadas, patios a la intemperie.
Barniz uso interior y exterior: recubrimiento para cubrir superficies de madera en ares interiores y exteriores.
Pinturas plásticas: de aspecto satinado o mate, con buena resistencia al roce y al lavado, especial para demarcación de zonas de alto tráfico, parqueaderos, unidades deportivas.
Barniz vitriflex: de aspecto mate o brillante a base de agua o aceite, con buena resistencia para pisos de madera con buena retención al brillo.
Fig 5.Pinturas MANUAL DE MANTENIMIENTO E INTERVENCIÓN DE INFRAESTRUCTURA FÍSICA
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RECOMENDACIONES Se debe revisar de manera permanente las áreas comunes, salones de clase, laboratorios, baterías de baños para detectar posibles necesidades de resane y pintura.
Es recomendable la aplicación de esmaltes tipo 1 para todas las áreas de la universidad de tal manera que se garantice la limpieza de suciedades sobre estas superficies y evitar nuevas intervenciones de pintura.
Cada periodo de vacaciones se debe programar brigadas de limpieza de paredes, zócalos, zonas comunes y evitar en lo posible que se tengan que retocar.
En cocinas, laboratorios, áreas quirúrgicas se debe emplear pinturas tipo epóxica que garanticen el lavado permanente, la repelencia a materiales contaminantes y de esta manera dar cumplimiento a la normatividad.
La limpieza sobre pinturas debe ser con materiales suaves y no corrosivos que provoquen el desprendimiento de las pinturas. Al momento de traslado de elementos varios se debe evitar el roce entre los mismos con el fin de evitar rayones Se debe inspeccionar de manera permanente el estado de la pintura de los equipos electromecánicos, y proceder a su restauración en el momento que lo soliciten para evitar oxidaciones.
MANTENIMIENTO No es obligatorio para espacios pequeños o de mantenimiento correctivo. En épocas de vacaciones se debe hacer el análisis de las áreas a intervenir y consultar con la DNIF
Tabla 5. Mantenimiento en pinturas
Periodo
Permanente
Pinturas
Revisión del estado de zonas comunes, e intervención con resanes en deterioros o humedades
6 Meses
1 Año
Limpieza de ares comunes, Demarcación de parqueaderos, salones patio revisión de laboratorios, cocinas áreas quirúrgicas Mantenimiento en espacios que lo requieran.
En caso de realizar contratación para el mantenimiento de pinturas el contratista deberá evidenciar el uso de insumos ecológicos para su labor. El mantenimiento de superficies que han sido pintadas con pinturas ecológicas requiere menos intervenciones de mantenimiento.
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ASCENSORES Los ascensores son un sistema de transporte vertical diseñado para movilizar personas o bienes entre variadas alturas, está conformado de partes mecánicas, eléctricas y electrónicas que funcionan de manera conjunta logrando un medio de transporte seguro.
Los equipos de ascensores se componen entre otros de los siguientes elementos compuestos por los siguientes elementos: cabina, botoneras, teléfono interior, anunciadores exteriores e interiores, poleas, limitador de velocidad, carga, cuarto de máquinas.
Figura 6. Ascensores
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RECOMENDACIONES El cuarto de máquinas debe permanecer en condiciones de aseo en todo momento, y su ingreso solo será permitido al personal de mantenimiento o autorizado.
Es indispensable que en todo momento los ascensores cuenten con un contrato de mantenimiento para que se les realice por lo menos una revisión mensual con una empresa especializada en estos equipos.
En caso de accidente, se debe dar aviso inmediato al jefe de infraestructura y proseguir con las instrucciones dadas, no se reanudará el servicio del ascensor hasta que sean reconocidas y resueltas las averías y realizadas las pruebas pertinentes.
Se debe acatar en todo momento las recomendaciones del proveedor de estos equipos para su conservación y funcionamiento, esto en cuanto a los cronogramas de mantenimiento y a las capacidades de cargas y personas. Se debe tener a la mano la ficha técnica de las intervenciones de mantenimiento realizadas a los equipos durante todo el periodo.
Se debe dar el uso adecuado a las botoneras internas y externas, lo mismo que a los botones de emergencia. Cualquier anomalía y ruido del ascensor se pondrá en conocimiento de la empresa encargada del mantenimiento y se dejará de usar el mismo hasta que sean reconocidas y resueltas las averías y realizadas las pruebas pertinentes.
Para el transporte de carga u otros elementos, se debe programar las horas, de modo que no se restrinja el servicio a los usuarios en las jornadas habituales. La llave de apertura de puerta para casos de emergencia y rescate de personas debe permanecer en un sitio plenamente definido y a disposición del vigilante de turno para estos casos.
MANTENIMIENTO Las sedes que tienen ascensores, y no cuente con el personal debidamente calificado y las herramientas necesarias para el mantenimiento de estos, deberán obligatoriamente realizar contrato de mantenimiento, registrando este contrato en el formato FA243-18-V1“Formato Plan de Mantenimiento”, diseñado por la DNGI (Dirección Nacional de Gestión Integral) de la UCC.
Si la Universidad requiere contrato del servicio de mantenimiento de ascensores se debe asegurar que el contratista tiene protocolos de mantenimiento responsable con el medio ambiente. El correcto mantenimiento en el momento adecuado prolonga la vida útil del equipo, asegura el funcionamiento eficaz y asegura reducción de costos y reduce los impactos ambientales asociados.
Tabla 6. Mantenimiento de ascensores
Periodo Ascensores
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Permanente Revisión de ruidos, ajuste de puertas, estado de botoneras.
1 Mes
1 Año
Mantenimiento preventivo por parte de empresa especializada
Revisión general del equipo y cuarto de máquinas por parte de la empresa especializada o personal de mantenimiento capacitado
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DEPÓSITO DE AGUAS El almacenamiento o la provisión de agua además de ser vital importancia en las instituciones educativas, es una práctica que han venido recomendando las autoridades sanitarias. Ese almacenamiento permite disponer de líquido en casos de emergencia no solo para el consumo humano, sino para atender las labores sanitarias en todo momento mientras se reactiva la red de suministro, o para atender alguna eventualidad en caso de incendio.
Los depósitos de agua son fabricados con diferentes tipos de materiales como tanques de concreto, poliuretano, fibra de vidrio, metálicos o de plástico, cada uno de ellos debe contener las especificaciones técnicas capaces de resistir a las combinaciones de químicos y la resistencia al volumen del contenido del líquido almacenado, lo mismo que las labores de limpieza y mantenimiento.
Figura 7. Deposito de Aguas
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RECOMENDACIONES El ingreso a los depósitos de almacenamiento de agua debe ser restringido al personal no autorizado.
El decreto 1575 del 9 de mayo de 2007 establece que los tanques para almacenamiento de agua potable deben lavarse y desinfectarse mínimo cada seis meses, de lo anterior debe quedar acta para una eventual revisión de las autoridades competentes
Se debe atender de manera inmediata los daños presentados en los depósitos de agua como fugas, filtraciones, derrames, contaminaciones.
Las capacidades de los tanques de almacenamiento de agua dependerán de la región donde está ubicada la sede de la Universidad Cooperativa de Colombia, el número de estudiantes, y del análisis estadístico de los eventos presentados en la región de suspensión de agua.
La calidad del agua destinada al consumo humano o actividades medico quirúrgica, deberá cumplir la reglamentación técnico-sanitaria para abastecimiento y control de aguas potables. No se mezclarán aguas de distintas procedencias sin la correspondiente revisión y autorización de personal competente.
Las modificaciones en cuanto a la capacidad del depósito de aguas requiere de un estudio técnico competente. Se debe elaborar y conservar la ficha técnica donde se registren las actividades de mantenimiento preventivo y correctivo, lo mismo que las visitas de inspección de los organismos de control sanitarios.
MANTENIMIENTO La revisión de la calidad del líquido es de carácter obligatorio, y esta debe ser efectuada por una empresa especializada autorizada de manera que pueda garantizar la calidad de la misma. La revisión de fugas, acometidas, niveles, etc., se puede efectuar con personal de mantenimiento de la sede. Tabla 7. Mantenimiento depósitos de agua
Periodo Depósitos de agua
Permanente Revisión de niveles y posibles fugas
1 Mes Revisión de acometidas, limpieza y desinfección en caso de sedimentos acumulados
6 Meses Lavado general de tanques de almacenamiento
Para el mantenimiento preventivo de almacenamiento y tratamiento de aguas consultar “Manual para mantenimiento de la planta de tratamiento, potabilización y distribución de agua” diseñado por el SGI de la Universidad Cooperativa de Colombia. Una vez terminado el mantenimiento a los tanques de almacenamiento se debe asegurar la disposición adecuada de los residuos generados.
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ELECTRICIDAD Está compuesta por varios circuitos eléctricos destinados a un uso específico y que cuentan con los equipos necesarios que garantizan el óptimo funcionamiento de ellos y los aparatos electrónicos conectados a los mismos. Un sistema eléctrico básicamente está compuesto de: Elementos de conducción, como son los cables, alambres, es decir, la instalación en general. Elementos de consumo: cualquier equipo, dispositivo o aparato que requiera de la energía para su funcionamiento. Elementos de control y protección: interruptores, suiches, o cualquier elemento que permita el encendido y apagado de los equipos. Elementos externos: son las acometidas, que van desde los postes de energía hasta los medidores instalados donde se da inicio al consumo de la energía.
Con el objeto de evitar accidentes por errónea interpretación del nivel de tensión y tipo de sistema utilizado, se debe conocer y verificar el código de colores para conductores aislados de potencia. Se tomará como válido para determinar este requisito el color propio del acabado exterior del conductor o una marcación clara en las partes visibles, con pintura, con cinta o rótulos adhesivos del color respectivo. Este requisito igualmente aplica a conductores desnudos, que actúen cómo barrajes en instalaciones interiores y no para los conductores utilizados en instalaciones a la intemperie diferentes a la acometida.
Figura 8. Electricidad MANUAL DE MANTENIMIENTO E INTERVENCIÓN DE INFRAESTRUCTURA FÍSICA
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RECOMENDACIONES Las reparaciones eléctricas deben ser manipuladas por técnico experto en el tema, con los conocimientos suficientes de la ubicación de los tableros de protección o de las demás unidades que regulan el consumo. Se deben desconectar de manera anticipada los aparatos eléctricos antes de la limpieza o reparación de los mismos. Para la manipulación de tableros eléctricos, se debe contar con las herramientas necesarias y los equipos de protección para tal fin. Cuando se presente una interrupción continuada del suministro de energía, se deberán desconectar todos los aparatos conectados, para que no se dañen al restablecer el servicio. Se debe evitar la manipulación de aparatos eléctricos con el piso húmedo o las manos mojadas. El personal de vigilancia de los bloques debe tener plenamente identificado la ubicación de los tableros y la distribución de los breakers para casos de daños o emergencias. Los breakers de los tableros de energía deben estar plenamente identificados en cuanto a las áreas del servicio que estos alimentan.
Cualquier interrupción en el servicio de energía programada, deberá ser notificada a las dependencias afectadas con antelación, esto con el fin de no interrumpir las actividades académicas o administrativas. En caso de ser necesario se deberá suministrar el servicio por medio de plantas eléctrica. Revisar la vida útil de las lámparas el cual debe ser en promedio de 8000-12000 horas Cuando se requiera la compra de nuevos elementos y equipos de uso eléctrico estos deben ser de bajo consumo, de igual manera los equipos que lo permitan deben estar configurados en modo de bajo consumo de energía.
MANTENIMIENTO
Para el caso de mantenimiento en las subestaciones de energía, se debe formalizar con un contrato con una empresa especializada y reconocida en el medio, registrando este contrato en el formato FA243-18-V1 “Formato Plan de Mantenimiento”, diseñado por la DNGI (Dirección Nacional de Gestión Integral) para las labores de mantenimiento rutinarias, no es necesario la contratación, no obstante, toda manipulación de la instalación eléctrica deberá ser realizada por instalador autorizado y capacitado y con los equipos de protección necesarios
Se debe mantener un stock de artículos eléctricos como bombillas, tomas y suiches para el momento que sean necesario.
Se deben usar dispositivos de bajo consumo de energía en todas las instalaciones eléctricas requeridas en los edificios de la Universidad.
Las subestaciones eléctricas deben permanecer aseguradas y no almacenar en ellas ningún tipo de elementos.
Reciclar los elementos viejos descartados de manera correcta y asegurar que se haga entrega al gestor de residuos de aparatos eléctricos y electrónicos seleccionado por la Universidad.
Las plantas eléctricas deben estar en perfectas condiciones uso para los casos de emergencia y evitar suspensión de actividades académicas o administrativas. En caso de ausencia prolongada, se desconectará la instalación por medio del interruptor general.
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Las bombillas de bajo consumo lámparas fluorescentes compactas, tienen la capacidad de convertir la energía en luz y no en calor, como las bombillas incandescentes convencionales. Por tal motivo se pueden lograr ahorros significativos de electricidad.
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Tabla 8. Mantenimiento electricidad
Periodo
Electricidad
Permanente Revisión de tomas, interruptores, lámparas en salones y zonas comunes.
1 Mes Revisión del estado de protección de las conexiones.
Revisión de iluminación exterior
6 Meses
1 Año
Revisión de tableros eléctricos y limpieza de borneras Ajuste de clavijas y revisión de breques Lavado de lámparas y ventiladores.
Mantenimiento de plantas de emergencia y subestaciones eléctricas
Para el mantenimiento preventivo de la planta de emergencia eléctrica, se debe consultar el formato: “Manual de mantenimiento preventivo Planta de Emergencia “diseñado por el SGI de la UCC. En caso de contratar el servicio se debe buscar un proveedor que garantice la instalación de dispositivos ahorradores y realice un proceso ambiental responsable.
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FONTANERÍA Es el sistema de tuberías y accesorios situados en las instalaciones para el suministro del agua potable o la eliminación del agua de desecho. Esta sección trata la fontanería desde el punto de vista de la red de acueducto y alcantarillado.
La red de Alcantarillado hace referencia al sistema de evacuación de aguas utilizadas, aguas lluvias, depósitos de agua, colectores de desagües, sifones, bajantes y cajas de registro.
La red de Acueducto comprende el sistema de suministro de agua potable que viene desde la entrada a las instalaciones, pasa por el respectivo medidor, hasta las griferías de servicio en las diferentes unidades sanitarias y demás sitios de consumo. Es indispensable la instalación de bombas que permitan la presión de la red de acueducto a los centros de servicios.
Figura 9. Fontanería
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RECOMENDACIONES Cualquier novedad presentada en la red de acueducto o alcantarillado debe ser atendida de manera inmediata
Se debe evitar el vertimiento de sustancias químicas en la red de alcantarillado.
Se debe mantener la red de acueducto suspendida en casos de recesos prolongados o cierres de la institución.
La limpieza de sifones en unidades sanitarias, debe estar contemplada en una lista de chequeo y dar estricto cumplimiento de mantenimiento preventivo para evitar olores desagradables en el entorno.
Las reparaciones de acueducto deben realizarse por personal de mantenimiento cono los respectivos conocimientos.
Cualquier modificación de las redes de acueducto o alcantarillado deberán contar con la aprobación del responsable de mantenimiento de la sede.
Se deben instalar válvulas de registros al ingreso de las instalaciones repartidoras de las unidades de servicio, con el fin de no suspender el servicio general del a institución cuando se hagan reparaciones.
Se usarán solo dispositivos ahorradores de agua en todos los puntos de consumo. En la medida en que se requiera el reemplazo de inodoros, orinales, llaves están deben ser reemplazadas por las de menor consumo ofrecido en el mercado.
Se debe tener una programación para la revisión de motobombas, filtros y tanques hidroflow.
Es indispensable la instalación de bombas que permitan la presión de la red de acueducto a los centro s de servicios.
Los sitios donde reposan las motobombas deben permanecer aislado, con su respectiva seguridad para evitar manipulación de personal ajeno y con fácil acceso para el personal autorizado.
MANTENIMIENTO La red de acueducto y alcantarillado debe contar con el mantenimiento permanente de personal de la sede o de técnico especializado.
En caso de contratar el servicio de instalación de griferías en unidades sanitarias, se le debe exigirá al contratista el montaje de dispositivos ahorradores de agua.
Es necesario contratar el mantenimiento de motobombas y similares con un técnico especializado, se deben manejar control de mantenimientos realizados en la planilla correspondiente.
Para los casos que sean posibles, las sedes deberán contemplar la posibilidad de instalar sistemas de recirculación de agua.
Tabla 9. Mantenimiento fontanería.
Periodo Acueducto y alcantarillado
Permanente Revisión de fugas en red de acueducto.
Fuente: Autor
1 Mes
6 Meses
Revisión de sifones y rejillas.
Mantenimiento de motobombas. Revisión de canoas y bajantes.
1 Año Revisión de tanques hidroflow por fugas o descarga de aire comprimido y recarga de
Al final de las labores se deben disponer los residuos generados de acuerdo a los lineamientos establecidos para tal fin. MANUAL DE MANTENIMIENTO E INTERVENCIÓN DE INFRAESTRUCTURA FÍSICA
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PROTECCIÓN CONTRA EL FUEGO El sistema de protección contra el fuego, comprende los elementos que debe poseer las instalaciones con el fin de evitar los efectos de los incendios y la propagación del mismo, una vez este se haya producido.
Medidas de protección activas: estas se pueden clasificar en medidas de detección y medidas de extinción, las medidas de detección están diseñadas para detectar el fuego de manera anticipada, entre ellas están los detectores de humo y de temperatura. Las medidas de extinción, permiten apagar Las medidas de protección contra el fuego pueden ser el fuego o evitar su propagación, ente ellas están los hidrantes murales, las bocas de extinción de incendios, pasivas y activas. extinguidores, gabinetes contra incendios etc Medidas de protección pasivas. Son las que tratan de controlar el fuego una vez este se haya producido, estas medidas se limitan a orientar la evacuación de las llamas como son los Sistemas de evacuación, sistemas de señalización, compartimientos para sectores de fuego etc.
Figura 10. Protección contra el fuego
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RECOMENDACIONES Los gabinetes de protección contra incendios deben estar en lugares visibles y con la totalidad de los elementos que recomiendan el cuerpo de bomberos de la localidad y los entes de control para tal fin.
Cualquier anomalía que sea observada en las instalaciones de protección de incendios, deberá comunicarse al jefe de infraestructura de la sede.
Se debe solicitar la inspección del cuerpo de bomberos local a los sistemas de protección contra incendios por lo menos 1 vez al año y tomar las acciones correspondientes a sus recomendaciones.
MANTENIMIENTO
El mantenimiento de los equipos de protección contra incendios como extintores, mangueras, equipos de gabinetes, rociadores, boquillas etc., debe estar soportado por un contrato de mantenimiento con una empresa especializada avalado por autoridad competente o por el cuerpo de bomberos de la localidad y registrarlo en el el formato FA243-18-V1. “Formato Plan de Mantenimiento”, diseñado por la DNGI (Dirección Nacional de Gestión Integral).
Tabla 10. Mantenimiento protección contra fuego
Periodo
Protección contra fuego
1 Mes Inspeccionar inventario de gabinetes contra incendios
6 Meses Verificar la carga de extintores. Confirmar vigencia de contrato de mantenimiento de red contra incendios.
1 Año Revisión general a gabinetes contra incendio. Realizar pruebas de presión de agua.
Para mejorar el sistema de control contra incendios, tener en cuenta el formato “Inspección Seguridad extintores” diseñado por el SGI de la Universidad Cooperativa de Colombia.
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JARDINERÍA Es la actividad destinada a modificar las características físicas visibles del entorno en cuanto al cultivo y cuidado, de la flora, con el fin mantener un bello y acogedor el entorno paisajístico de la institución. Se debe tener en cuenta que los riegos, fumigadas, podas se realicen en la época propicia.
En caso de cierre prolongado de la universidad, y ante una ausencia de los jardineros, se debe dar claras instrucciones al personal de vigilancia sobre la periodicidad del riego en determinadas especies con el fin de garantizar su conservación.
Las actividades de poda en zonas verdes deben estar anticipadamente programadas con el fin de evitar los ruidos e incomodidades que esta pueda presentar en el desarrollo de las Actividades académicas y administrativas.
Figura 11. Jardinería
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RECOMENDACIONES Aquellas sedes que dispongan de un espacio libre amplio, se recomienda asignar un sitio para la recuperación de especies que necesiten de algún cuidado especial de manera temporal.
El encargado de infraestructura junto con los jardineros deberán programar las actividades de mantenimiento en las zonas verdes y demás espacios comunes de cada bloque.
Se debe utilizar productos químicos amigables con el medio ambiente para las labores de fumigación. Se conservarán las zonas ajardinadas y los plantíos, manteniéndolos limpios de maleza, papeles, etc.
El programa de mantenimiento de jardinería detallará cuando menos: Ubicación del trabajo fecha a realizar el mantenimiento, tiempo estimado de duración, trabajos a realizar, cantidad de área y/o volúmenes y personal a participar.
Para la poda y tala de árboles se debe contar con personal especializado (curso de alturas) y los equipos de seguridad necesarios.
Se debe tener en cuenta la realización de riegos en las horas de la madrugada y con sistemas de aspersión con regulación de flojo de agua
Se debe tener en cuenta las fases lunares para la siembra de especies diferentes
MANTENIMIENTO Las labores de jardinería se pueden realizar con personal de la sede con previos conocimiento.
Tabla 11. Mantenimiento Jardinería
Periodo
Jardinería
Diario Riego de las especies florales que lo necesiten
Guadañada de césped, y escombrada de arboles Mensual
Cambio de materas en mal6estado. Meses
Desmalezada de acuerdo a la programación establecida
Fertilización de especies
Reforestación de zonas despobladas
Para el mantenimiento preventivo de jardinería, también consultar el “Instructivo mantenimiento de jardines “ diseñado por el SGI de la Universidad Cooperativa de Colombia.
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MOBILIARIO Es el conjunto de muebles, armarios, estantería, escritorios, pupitres, tableros etc, con el cual están dotadas las instalaciones de la universidad para el desarrollo de las actividades académicas, administrativas, culturales, investigativas y demás.
Figura 12. Mobiliario
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RECOMENDACIONES La limpieza del mobiliario debe ser de manera permanente de tal modo que se garantice la comodidad de estudiantes y funcionarios.
Se debe tener un inventario del mobiliario existente en bodega con el fin de cubrir alguna solicitud de estos y evitar compras innecesarias.
Se debe utilizar materiales suaves que garanticen la limpieza y la conservación del mobiliario en todo momento.
Se debe incluir en la programación de mantenimiento de las sedes, el tiempo necesario para el retiro del mobiliario en mal estado y la reparación del mismo, el tiempo más conveniente será en vacaciones de mitad y fin de año.
Las reparaciones menores de mobiliario como ajustes y demás se deberán realizar en el mismo sitio donde reposa el mobiliario con el fin de evitar el desgaste o desajuste que generan los traslados.
Se debe clasificar el material de desecho de materiales de mobiliario de acuerdo a las prácticas ambientales.
En los casos que se necesite el traslado del mobiliario hasta otro sitio, se deberá tener todo el cuidado especial para evitar desajustes o rayones de los mobiliarios. En caso de almacenamiento o bodegaje de mobiliario, se debe evitar las prácticas que conlleven al desajuste de estos.
MANTENIMIENTO
No es necesario contratar el mantenimiento, este se puede realizar con personal de mantenimiento de la sede.
Tabla 12. Mantenimiento mobiliario
Periodo
Mobiliario
Diario Revisión permanente de silletería en mal estado
Mensual Revisión de puntos de anclaje de estantería y demás.
6 Meses Retiro de mobiliario en mal estado Soldadura, ajuste y pintura de mobiliario acumulado durante el semestre.
Se recomienda tener en cuenta la guía para la clasificación y disposición final de activos.
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AIRE ACONDICIONADO Es el sistema de ventilación artificial y domestico que es utilizado para refrescar los espacios académicos y laborales cuando la temperatura del medio ambiente es demasiado calurosa. Si bien los equipos de aires acondicionados están proporcionando ambientes cómodos y frescos, los efectos sobre el medio ambiente son nocivos debido a la expulsión de aire caliente hacia el exterior.
Figura 13. Aires acondicionados
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RECOMENDACIONES Se debe tener en cuenta las recomendaciones emitidas por el fabricante o la empresa que suministra los equipos de aires acondicionados para los mantenimientos correctivos y preventivos El personal de mantenimiento y operación del proceso, debe poseer los conocimientos suficientes para manipular los equipos y ejecutar las actividades requeridas para su buen funcionamiento. Las fugas de agua generadas durante el funcionamiento de los equipos, se deben atender de manera inmediata. Se debe desconectar o apagar el equipo de aire acondicionado al momento de la aparición de cualquier ruido extraño, mientras es atendido por el técnico.
Las sedes deben tener un cronograma de actividades de seguimiento y control de mantenimiento y reparación de los equipos.
MANTENIMIENTO
Se deber un contrato de mantenimiento para los equipos con una empresa especializada y reconocida en el sector. Aquellas sedes que cuenten con personal de mantenimiento plenamente capacitado, y las herramientas necesarias, no necesitan de contrato de mantenimiento para estos equipos.
Los equipos de aire acondicionados deben estar acompañados de su respectiva ficha técnica de las intervenciones de mantenimiento y preventivo que se les hubiere realizado, donde se consignen las fechas de las intervenciones y la relación de los repuestos instalados.
Tabla 13. Mantenimiento aires acondicionados
Periodo
Aires acondicionados
Mensual
Revisión de fugas de agua, y ruidos extraños.
Bimensual Mantenimiento preventivo, limpieza de sistema de ventilación y rejillas.
6 Meses Revisión de puntos de anclaje de las unidades condensadoras.
Para el mantenimiento preventivo de aires acondicionado se debe consultar el “Manual de Mantenimiento Aire Acondicionado Mini Split”, diseñado por el SGI de la Universidad Cooperativa de Colombia.
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SÓTANOS DE PARQUEADEROS Son las áreas destinadas para el resguardo del parque automotor de la institución ubicadas en sótanos. En muchas ocasiones, en estos espacios, aparte de la función de parqueo, se destinan algunas aéreas para el bodegaje de productos reciclables, cuartos de máquinas de ascensores, subestaciones eléctrica, cuarto de almacenamiento de herramientas, espacios para la celaduría, y subestaciones de energía etc.
Figura 14. Sótanos de parqueaderos
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RECOMENDACIONES
MANTENIMIENTO
Se deben acatar las disposiciones que regulan las condiciones en cuanto al uso de los parqueaderos por parte de las directivas de la Universidad.
Se debe incluir en el plan de mantenimiento de la sede las intervenciones en zonas de parqueo para labores de demarcación, reparaciones eléctricas, lavado de pisos y paredes, correcciones de fugas de aguas negras en tubería de alcantarillado y acueducto y las demás novedades presentadas de tipo correctivo, trabajos que puede ser realizado por personal de mantenimiento de la sede.
Los espacios que se destinen como subestaciones de energía, cuartos de almacenamiento de recuperación y reciclaje, tanques de almacenamiento de agua, deben estar previamente autorizados y evaluados por personal competente y conocedor de los temas en particular. Se debe mantener despejada y señalizada en todo momento las áreas de ingreso a espacios destinados a tanques de almacenamiento, subestaciones de energía y demás
En caso de que la sede no disponga de personal calificado para reparaciones de puertas eléctricas de ingreso a sótano de parqueaderos, se debe tener contrato para el mantenimiento preventivo y correctivo de las mismas
En sótanos de parqueaderos debe permanecer los equipos contra incendios como manda la norma. Los parqueaderos en sótano deben contar con el sistema de ventilación adecuados que evite la contaminación y acumulación de humos o gases. No se debe utilizar parqueaderos de sótanos como sitios de trabajo, restaurantes, almacenamiento de alimentos y reparaciones de ningún tipo, salvo en caso extremadamente necesario o fuerza mayor autorizado por el jefe correspondiente.
Tabla 14. Mantenimiento sótanos de parqueaderos
Periodo
Sótanos de parqueaderos
Mensual Revisión de sistemas de ventilación, desagües que están soportados en sótanos de parqueadero. Revisar sistema de iluminación
Bimensual Mantenimiento de puertas garaje eléctrica de acceso. Demarcación de sitos de parqueo. Retiro de elementos y aseo general Lavado de pisos, paredes y tuberías.
Para el mantenimiento preventivo de aires acondicionados se debe consultar el“Manual de Mantenimiento Aire Acondicionado Mini Split”, diseñado por el SGI de la Universidad Cooperativa de Colombia. MANUAL DE MANTENIMIENTO E INTERVENCIÓN DE INFRAESTRUCTURA FÍSICA
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OFICIOS VARIOS Son todas las acciones encaminadas a garantizar excelentes condiciones de aseo e higiene para todas las áreas de la universidad.
RECOMENDACIONES Recomendaciones: Se debe establecer el plan de trabajo para el servicio de aseo que permita la intervención de todas las áreas de la universidad. Se debe verificar el ingreso del personal de oficios varios y de aseo en cada turno de trabajo. Se debe identificar los productos de aseo necesarios de acuerdo a las necesidades de la sede y el respectivo consumo de estos elementos de acuerdo a las zonas intervenidas. Apoyar eventos de acuerdo a las solicitudes realizadas por el departamento de logística y programados al interior de la universidad. Realizar las brigadas de aseo especiales programadas por el jefe de infraestructura o responsables de la sede.
MANTENIMIENTO
Las labores de oficios varios podrán ser atendidas por personal de servicios generales de la sede. Para el mantenimiento preventivo de labores de oficios varios, se debe consultar el “Instructivo Oficios Varios”, diseñado por el SGI de la Universidad Cooperativa de Colombia.
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SISTEMA DE ENFRIAMIENTO CHILLER Los Chillers son sistemas de enfriamiento de agua, para enfriar el agua, incorporan el uso de torres de enfriamientos que la convierten en aire acondicionado.
Figura 15. Sistema de enfriamiento
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Hacen parte de este sistema: Torre de enfriamiento: Es una instalación que extrae calor del agua, mediante evaporación o conducción por medio de un motor reductor.
Recomendaciones: -La manipulación de los equipos de enfriamiento debe estar a cargo de personal autorizado y con los conocimiento técnicos correspondientes.
Fan-coil: es un sistema de acondicionamiento y climatización de tipo mixto; resulta ventajoso en edificios donde es preciso economizar el máximo de espacio. Suple a los sistemas centralizados que requieren de grandes superficies para instalar sus equipos.
En el momento de algún tipo de reparación se debe tener a la mano los repuestos requeridos con el fin de evitar la suspensión del servicio de aireación.
Suavizador: Es el equipo que desmineraliza el agua con el fin de que esté apta para el funcionamiento de la torre de enfriamiento y la tubería de agua fría, función que se realiza a través de las tres cápsulas, (Carbón activado, catiónica y aniónica). Tanque de almacenamiento: recipiente donde reposa el agua para el proceso de refrigeración en el sistema.
El acceso a los cuartos de sistemas de enfriamiento serán restringidos y deberá contar con los sistemas de seguridad para su ingreso. En las intervenciones de mantenimiento correctivo y preventivo, es necesario utilizar los elementos de protección personal. Se debe mantener la ficha técnica por las intervenciones realizadas donde se describa la fecha de las intervenciones y los repuestos instalados.
MANTENIMIENTO
si se realiza con personal de la sede, estos deben estar debidamente capacitados y con las herramientas necesarias; de lo contrario, se debe tener con un programa o contrato de mantenimiento que garantice su funcionalidad bajo la responsabilidad de una empresa reconocida y experta en el tema. Para el mantenimiento preventivo de torres de enfriamiento, se debe consultar el“ Manual de verificación del chiller, torre de enfriamiento, fancoil y uma”, diseñado por el SGI de la Universidad.
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CONTROL DE PLAGAS Son los métodos utilizados mediante la aspersión de agentes químicos para evitar la entrada o la contaminación que producen organismos vivos como roedores e insectos. El control se puede realizar de manera preventiva y correctiva.
Figura 16. Sistema de enfriamiento
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RECOMENDACIONES En cumplimiento a normas establecidas por el Ministerio de protección social, toda edificación de orden natural o jurídica que realice actividades comerciales está obligada a efectuar regularmente por administración o contrato, servicio de control de plagas. El Decreto 3075 de 1997 Articulo 29 literal C, establece que en aquellos establecimientos donde se procesen o manipulen alimentos (como en el caso de la cafeterías), debe haber un programa de control de plagas radical y con enfoque preventivo, donde se realice la fumigación de insectos y roedores por lo menos cada 6 meses.
Se debe conservar los registros documentales por los servicios de fumigación para el momento que lo exija la autoridad competente. Para control de plagas y redores se debe utilizar productos amigables con el medio ambiente.
MANTENIMIENTO
Este servicio debe ser realizado por un grupo de técnicos profesionales con experiencia en el área de fumigación y control de plagas, la misma que entregará el certificado de fumigación.
Tabla 15. Control de plagas
Periodo Control de plagas
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Permanente
Bimensual
Mantener las áreas aseadas y evitar acumulación de aguas
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Realizar control de roedores e insectos en todas las áreas de la institución
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REFERENCIAS CONSEJERÍA DE EDUCACIÓN Y CIENCIA. DIRECCIÓN GENERAL DE CONSTRUCCIONES Y EQUIPAMIENTO ESCOLAR. (s.f.). Manual uso y mateniemieto en centro educativos. Recuperado el 01 de Agosto de 2014, de file: ///F:/material%20manual%20de%20mtto/USO%20Y%20MANTENMITO%20EN%20LOS%20CENTROS%20EDUCATIVOS.pdf
Crespo Márquez, P. M. (2099). The maintenance management Framework. A practical view to maintenance management. A. Journal of Quality in Maintenance, 15(2), 167-178. Fuentes, F. E. (2008). Un Procedimiento de Evaluación de las Condiciones Necesarias para Innovar la Gestión de Mantenimiento. Información Tecnológica, 19(1). Universidad Cooperativa de Colombia. (2012). Resolucion Rectoral 198. Medellin: Universidad Cooperativa de Colombia. Universidad Cooperativa de Colombia. (2012). Resolución Rectoral 255. Medellín: Universidad Coopertiva de Colombia. Universidad Coopertaiva de Colombia. (2012). Plan Estratégico Nacional 2012-2022. Medellín: Universidad Coopertiva de Colombia.
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DE INFRAESTRUCTURA FÍSICA Dirección Nacional de Infraestructura Física Medellín 2014