Expertise villa la grande motte by SudFrance / Tourisme en Languedoc-ROussillon

Michèle Ménabrèa -

Expert en Evaluation Immobilière

10 Allée des Bergeronnettes – 34280 LA GRANDE MOTTE Tel 06 66 33 42 54 E mail : mmenabrea@expertfnaim.org Chambre des Experts Immobiliers FNAIM - 129 rue du Faubourg St Honoré 75008 Paris Assurance RCP COVEA-RISKS n° 120 145 975

RAPPORT D’ EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE SOMMAIRE MISSION

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IDENTIFICATION DES BIENS

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Les biens de Montpellier Résidence Les Muses DESCRIPTION DE L’APPARTEMENT° 42

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DESCRIPTION DE DE L’APPARTEMENT N ° 41

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DESCRIPTION DU LOCAL COMMERCIAL n° 37

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DESCRIPTION DES GARAGES 32 et 36

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LE MARCHE IMMOBILIER DE MONTPELLIER

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LA VALEUR VENALE D’UN BIEN IMMOBILIER

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VALORISATION DES APPARTEMENT 42 ET 41

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CONCLUSIONS

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VALORISATION ON DES GARAGES

32 ET 36

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CONCLUSIONS

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VALORISATION DU LOCAL COMMERCIAL N° 37

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CONCLUSIONS

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La villa de La Grande Motte DESCRIPTION DE LA VILLA

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LE MARCHE IMMOBILIER DE LA GRANDE MOTTE

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VALORISATION DE LA VILLA

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CONCLUSIONS

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ANNEXES

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MISSION

A la demande de Madame Geneviève COSTESEC, donneur d’ordre, demeurant 16 Avenue des Platanes – 11200 ARGENS MINERVOIS - Tel 04 68 27 06 82 , nous avons reçu l’ordre de mission d’effectuer une expertise de la valeur vénale des biens immobiliers ci-après : * 24 rue de la Cavalerie Résidence Les Muses , Bâtiment D – 34000 MONTPELLIER, à savoir : Appartement n° 41 et appartement n°42 situés au 1er étage de l’immeuble * 22 rue C Descossy Résidence les Muses, 34000 MONTPELLIER au sous sol de l’immeuble , à savoir Garage fermé n° 32 et garage fermé n° 36 * 22 rue de la Cavalerie Résidence Les Muses, Batiment D 34000 MONTPELLIER, à savoir Local commercial , lot n° 37, au rez de chaussée surélevé * 3 rue du Levant Le Grand Travers -34280 LA GRANDE MOTTE Villa individuelle construite sur 2 niveaux En vertu d’un contrat d’expertise daté du 19 février 2014, notre mission exclut les diagnostics techniques et les évaluations de sécurité . Nous avons attiré l’attention de Madame COSTESEC sur l’intérêt de faire établir tous les diagnostics obligatoires en cas de cession . Après consultation par le donneur d’ordre auprès du notaire qui rédigera l’acte de donation et lequel a fait savoir à Madame COSTESEC que ces informations ne seront pas nécessaires , les donataires prenant les biens en l’état, Madame COSTESEC ne produira pas ces informations à l’exception du DPE de l’appartement 41 , établi lors de la signature du bail de location avec Mademoiselle Talayssat Marie Claude signé le 16 mai 2008. Finalité et attendu de l’expertise. Selon l’ordre de mission, estimation de la valeur vénale des biens ci -dessus, cette expertise est demandée dans le cadre d’une donation partage des biens. Méthode retenue – hypothèse de travail méthode comparative de la valeur vénale méthode par capitalisation des revenus Documents remis à l’expert - Relevés de charges de copropriété des biens de Montpellier, appels de charges de copropriété

Plan des biens de Montpellier objet de l’expertise : 2 appartements 2 pièces, 2 garages, 1 local commercial Diagnostics :DPE appartement n° 41 établi par LDI 22 rue Frédéric Peysson à Montpellier Plan de masse du terrain de la villa de La Grande Motte Plans de la villa de La Grande Motte Taxe d’habitation 2013 de la villa de La Grande Motte Taxe foncière 2013 de la villa de La Grande Motte Factures EDF villa de la Grande Motte Taxes foncières des biens de Montpellier

Documents non remis Règlement de copropriété

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Baux des l’appartement n° 41 et 42 Bail commercial du local commercial Bail du garage 32 PV de la dernière Assemblée générale de la copropriété LES MUSES

Les informations et chiffres figurant dans notre rapport ont été fournis par Madame Geneviève COSTESEC. Nature juridique La nature de l’affectation - des appartements de Montpellier est à usage résidentiel et d’habitation,. - des garages de Montpellier est à usage exclusif de parking, - du local du rez de chaussée de Montpellier est à usage commercial, - de la villa de La Grande Motte est à usage résidentiel et d’habitation . Les biens situés à Montpellier sont soumis au régime de la détention en copropriété. Réglementation Les biens sont supposés être en conformité avec les lois et règlements en vigueur. Date de la visite Les lieux ont été visités le 19 février 2014 par Michèle Menabrea, en présence de COSTESEC . L’ensemble des lots a pu être visité, à l’exception des garages.

Madame Geneviève

DESCRIPTION DES BIENS Identification des biens situés à Montpellier Les 2 appartements, les 2 garages et le local commercial objets de notre mission sont situés dans une zone cadastrée CD , dans un ensemble résidentiel dénommé Les MUSES construit en 1987 suite à la réhabilitation urbanistique du quartier des Beaux Arts. Il situé à l’angle des rues : Rue de la Cavalerie 22/24 et 22 Rue Camille Descossy ..

Identification des biens situés à La Grande Motte La villa de la Grande Motte construite en 1961 est située dans le quartier du Grand Travers , 3 rue du Levant. A La Grande Motte. 1 ) Désignations des biens Résidence Les Muses 24 rue de la Cavalerie 34 000 Montpellier un appartement de type 2 pièces n° 42 avec balcon , à gauche sur le palier, au 1er étage un appartement de type 2 pièces avec terrasse, n° 41, à droite sur le palier, au 1er étage . Résidence Les Muses 22 rue de la Cavalerie – 34000 Montpellier Local commercial traversant donnant sur la rue , d’une superficie de 32 m² , accessible par un escalier de 3 marches , ouvrant sur une porte d’entrée en verre. Résidence Les muses - 22 rue Descossy 34000 Montpellier un garage fermé au sous sol n° 32 un garage fermé au sous sol n° 36

3 Rue du Levant Le Grand Travers 34280 LA GRANDE MOTTE

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Villa individuelle implantée sur une parcelle de 512 m² , numérotée 114 sur le plan de masse fourni par la propriétaire, ( répertoriée Parcelle BB,lot n° 37 sur le document fourni en 2014 par le service de la documentation nationale du cadastre joint en annexe).

Acquisition des biens Madame Geneviève COSTESEC a reçu ces biens suite au décès de Monsieur ROBERT Pierre, son père, intervenu le 18 février 2006. dans le cadres de la succession établie par Maître Grasset, notaire à Baillargues.

1 Les biens situés à Montpellier

Description du Quartier Le quartier des Beaux Arts au cœur duquel sont situés les biens objets de notre expertise ont fait l’objet en 1980 d’une vaste opération d’urbanisme qui a redéfini le quartier, après la démolition des abattoirs Les immeubles de faible hauteur, les larges trottoirs et les arbres qui ornent ce quartier en font un endroit calme et agréable . Les commerces de proximité y sont nombreux, . Le Centre ville de l’Ecusson est proche. L’environnement du quartier Le centre ville culturel de Montpellier avec la construction du Corum, la réhabilitation de l’Opéra de la Comédie, le centre ville commercial avec l’agrandissement du Polygone enfin l’arrivée du tram constituent des éléments d’attractivité puissants. Ce quartier à l’entrée de la ville à l’est est bien desservi et facile d’accès. C’est un quartier apprécié. L’immeuble La résidence « Les muses a été construite en 1987. Elle comporte 33 appartements plus les commerces établis en rez de chaussée Elle est construite sur 3 niveaux et dispose d’un sous sol contenant les garages. C’est un immeuble de belle allure, de forme classique, En rez de chaussée, les halls d’entrée vers les appartements sont vastes, bien entretenus. Le dernier ravalement a été effectué il y a cinq ans. La copropriété est gérée par l’Agence SARL H.I.G. , 38 Boulevard Rabelais à Montpellier Description des lots

Appartement n° 42 Composition du bien Cet appartement se compose, face à la porte d’entrée d’un couloir éclairé par une fenêtre, menant vers le séjour lui même éclairé par deux portes fenêtres donnant sur un petit balcon ; le séjour est ouvert sur la cuisine éclairée par une fenêtre qui donne sur la rue de la Cavalerie au nord-ouest . A gauche, dès l’entrée un couloir conduit vers la salle de bain , le WC séparé et la chambre éclairée par une fenêtre donnant également sur la rue de la Cavalerie .Un grand placard est aménagé dans la chambre . Les plans fournis par Madame Geneviève COSTESEC, sont joints à notre rapport en annexe. La superficie annoncée par l’architecte est de 56 m². En résumé , un plan fonctionnel où chaque espace jouit d’un beau volume. , un séjour agréable, bien ventilé ,au calme car donnant sur les jardins et parkings de la résidence.

Description des matériaux Tout l’appartement est carrelé. Les murs sont recouverts d’une tapisserie peinte dans toutes les pièces à l’exception de la salle de bain dans laquelle une partie est faïencée. Les cloisons sont en

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Placoplatre . Les plafonds sont également peints. .La porte d’entrée et les portes intérieures sont en bois, à l’exception d’une porte en verre menant au séjour Les fenêtres et portes fenêtres, en double vitrage sont en PVC Des volets roulants équipent le séjour, la chambre . La fenêtre de la cuisine sans barreau a 3 points L’appartement dispose d’un chauffage électrique avec des convecteurs . Un chauffe eau électrique fournit l’eau chaude sanitaire Aucune climatisation dans l’appartement. L’appartement est en bon état d’entretien mai pas de travaux effectués récemment. Charges et dépenses afférentes : Tous les lots étant situés à la même adresse, les services fiscaux adressent à Madame COSTESEC un avis global la taxe foncière de 2725 € dont Taxe ordures ménagères 479 € plus frais de gestion de 106 € soit un total de 2831. Nous imputerons les différentes taxes en fonction des tantièmes relevés sur le décompte de charges de la copropriété Taxe foncière 2013 2831 x 2018 = 1082.61 € 5277 Taxe ordures ménagères 2013 409 x 2018 = 156.40 € 5277 Situation juridique du bien L’immeuble est soumis au régime de la copropriété – loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété a été établi par Maitre Les montants des appels de charges communiqués par la Propriétaire pour l’année 2012/ 2013 s’élèvent à 732.72 €.. pour l’appartement 42 ( voir en annexe les pages 2 et 3 du bordereau 22 AVRIL 2013) Ces montants incluent les charges générales, les charges spécifiques de l’immeuble , la consommation d’eau froide. En résumé, un poids des charges de copropriété dans la moyenne basse des charges relevées dans la ville. L’appartement est loué moyennant un loyer mensuel de 450 €, Appartement n° 41 Composition du bien Il se compose d’une entrée avec placard, d’une salle d’eau, d’un WC séparé, d’une cuisine ouverte vers le séjour et donnant sur la rue au sud ouest. Le séjour donne sur la terrasse par une grande porte fenêtre ; il est en outre il est éclairé par 2 fenêtres. Une chambre à droite du séjour donne sur la rue de la Cavalerie au dessus des commerces, au nord ouest. Les plans fournis par Madame Geneviève COSTESEC, sont joints à notre rapport en annexe. La superficie annoncée par l’architecte est de 51 m². En résume, un appartement, bien exposé , pas de place perdue.

Description des matériaux Tout l’appartement est carrelé. Les murs sont recouverts d’une tapisserie peinte . Les cloisons sont en Placoplatre de 10 cm. Les plafonds sont également peints . La salle d’eau est en partie faïencée. La porte d’entrée et les portes intérieures sont en bois , Les fenêtres et porte fenêtres en double vitrage sont en PVC Des volets roulants en PVC équipent le séjour et la chambre .

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L’appartement dispose de convecteurs électriques. L’eau chaude sanitaire est fournie par un chauffe eau électrique d’une dizaine d’années environ Aucune climatisation dans l’appartement. Madame COSTESEC nous a fourni un certificat de Diagnostic de Performance Energétique établi par le cabinet LDI en date du 3 mars 2008 qui fait état d’une consommation énergétique de 302kWh(ep)/m².an) , position E . Pour les émissions de gaz a effet de serre, le bien se situe à 17 kg CO/m²/an , position C L’appartement est en bon état d’entretien, pas de travaux de rénovation, depuis la livraison de l’appartement .Charges et dépenses afférentes :Voir remarque faite plus haut Taxe foncière 2013

2831 x 1870 5277

= 1003.21 €

Taxe ordures ménagères 2013

409 x 1870 5277

= 144.93 €

Situation juridique du bien L’immeuble est soumis au régime de la copropriété – loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété a été

établi par Maitre Les montants des appels de charges communiqués par la Propriétaire pour l’année 2012/ 2013 s’élèvent à 958.53 €.. voie en annexe les pages 2 du bordereau 22 AVRIL 2013) Ces montants incluent les charges générales, les charges spécifiques de l’entrée D de l’immeuble , la consommation d’eau froide. En résumé, un poids des charges de copropriété dans la moyenne basse des charges relevées dans la ville. L’écart constaté avec les charges de l’appartement 42 provient d’une consommation d’eau froide plus importante Le loyer mensuel hors pour cet appartement. L’appartement est loué selon un bail en date du 16 mai 2008 charges est de 540 €. En bref, un appartement ensoleillé, mais risque de nuisances sonores. Pour conclure, les atouts des deux appartements sont : La proximité du centre de Montpellier, La proximité du tramway Les plans fonctionnels, Un bon état d’entretien Mais les handicaps sont le manque de parking , l’ étage peu élevé le bruit de la rue la vue le manque d’ascenseur le manque de terrasse pour le n° 42 l’entrée directement dans le séjour pour le n° 41 une certaine vétusté des installations datant de 1987

C’est pourquoi, nous tiendrons compte des ces éléments dans la détermination du prix. Local commercial n° 37 Composition

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Le local est traversant, composé d’un accueil éclairé par la porte d’entrée et d’un bureau donnant sur le jardin intérieur, éclairé par une fenêtre avec des barreaux de métal .Les deux espaces sont séparés par une cloison et une porte pleine. Les plans fournis par Madame Geneviève COSTESEC, sont joints à notre rapport en annexe. La superficie annoncée par l’architecte est de 32 m². En conclusion, un local bien éclairé mais de petite taille, en rez de chaussée surélevé de 3 marches pour entrer, pas de toilettes. Description des matériaux Le local est carrelé, les murs et le plafond sont peints. La cloison qui sépare l’accueil et du bureau est en Placoplatre. La porte intérieure est en bois. Le local est chauffé avec des convecteurs électriques Le local est fermé par un rideau électrique en mailles d’ aluminium et la fenêtre dispose de barreaux Travaux de rénovation Pas de travaux de rénovations récents Charges et dépenses afférentes : Voir remarque précédente pour l’appartement 42 Taxe foncière 2013 2831 x 1143

Taxe ordures ménagères 2013 :

= 613.19 €

5277 409 x 1143 = 88.58 € 5277

Les montants des appels de charges communiqués par la Propriétaire pour l’année 2012/ 2013 s’élèvent à 67.60 €.. ( voir en annexe la page 1 du bordereau 22 avril 2013) Ces montants incluent les charges générales, les charges spécifiques de l’entrée D de l’immeuble , la consommation d’eau froide Situation juridique L’immeuble est soumis au régime de la copropriété – loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété a été

établi par Maitre Une agence immobilière sous l’enseigne « Sine Qua Non » est locataire du local en vertu d’un bail commercial en date du 01/12/2000 . La gé »rante est madame Patricia VIGOUREL. Le montant mensuel du loyer hors charges est de 350 € , le loyer annuel de 4200 € . En conclusion, petite surface intéressante dans ce quartier , l’accès par un escalier de 3 marches constitue un handicap ainsi que le manque de WC .Garage n° 32 d’une superficie de 16.65 m² , clos par un volet roulant métallique Le garage est loué le loyer actuel est de 80€ / mois , soit un revenu annuel de 960€ Charges de copropriété 2013 , 18.52 € Garage n° 36 d’une superficie de 13.00 m², clos par un volet roulant métallique Le garage n’ est pas loué. Charges de copropriété 2013 , 18.12 €

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Estimation des biens Rappel des définitions de la Charte de l’expertise LA VALEUR VENALE La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un . .acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate et où les parties ont l’une et l’autre agi en toute connaissance , prudemment et sans pression. En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes - la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur

la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec des moyens adéquats l’absence de facteur de convenance personnelle et la notions d’équilibre dans la négociation

Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 novembre 1990 concernant les compagnies d’assurances, par le code de sécurité sociales aux articles R931-10-42, par le code de la mutualité article R212-54 et par le code des &assurances article R322-20-1). Il convient de distinguer :

la valeur vénale nette exprimée hors frais d’acquisition (publicité, frais d’actes, honoraires de commercialisation et de conseils), et selon la nature de l’immeuble : hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée (TVA), pour un immeuble professionnel et commercial soumis au régime TVA TTC , pour l’habitation soumise au régime TVA.

la valeur vénale « brute » dite acte en mains » où droits de mutations et frais d’acquisition sont inclus

En règle générale, la valeur vénale est déterminée : Soit par une approche par comparaison directe des ratios métriques et/ou unitaires, Soit par une approche par le revenu de l’immeuble, qui se décompose en deux méthodes distinctes : -la capitalisation d’un revenu théorique ou effectif, -l’actualisation des flux futurs de trésorerie Les autres méthodes d’évaluation, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c’est-à-dire à titre de recoupement ou lorsque l’application de l’une des principales méthodes évoquées ci-dessus se révèle impossible ou malaisée. Enfin la valeur vénale d’un immeuble peut être appréciée soit : -Vacant et libre d’occupation -Occupé par son propriétaire -Occupé par un ou des tiers disposant ou non d’une titre d’occupation

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Le marché immobilier des appartements anciens à Montpellier 1) les biens à la vente chez les notaires de la ville Nous avons sélectionné deux annonces publiées sur le site www.immoprix.fr dont les caractéristiques peuvent être comparées aux biens de Madame COSTESEC Achat Appartement Montpellier (34) 100 000 € Honoraires de négociation inclus

Ref. 101/14681 Mise à jour le 18 févr. 2014 48 m² , 2 pièces MONTPELLIER, T2 - Montpellier, rue Circé, appartement de type 2 au 1er étage d'un immeuble sans ascenseur et comprenant: entrée, cuisine séjour, une chambre, salle de bains, wc. une cave, un garage - ... Mes Jacques-Raymond PIQUET, Gérard MERLE et Raphaël DEMAILLE

Achat Appartement Montpellier (34) 130 104 € Honoraires de négociation inclus

Ref. 013/114 Mise à jour le 13 févr. 2014 46 m² , 2 pièces Appartement à vendre à MONTPELLIER dans l'Hérault (34) Au 2d étage vendu loué (510 € H.Charges) Résidence de standing secteur MONTPELLIER OUEST avec piscine et espaces verts agréables. Prix/m² du la 1ère référence , après avoir enlevé 10 000 € pour le garage, 1875 €/m² Prix/m² de la 2ème référence , 2828 €/m² , Soit une moyenne de 2351 €m² . La valorisation des appartements 42 et 41 par cette méthode de comparaison conduit aux prix suivants : Appartement n° 42 2351 € X 56 = 131 656 € Appartement n° 41 2351 € X 51 = 119 901 € -2)les indices des biens vendus publiés par le site des notaires de l’Hérault en mars 2014 : prix des appartements anciens sur le secteur de Montpellier correspondant aux transactions enregistrées du 01/12/2012 au 30/11/2013 ,

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Secteur

Studios

2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Ensemble

_ Secteur de Montpellier3 240 €/m²2 980 €/m²2 670 €/m²2 180 €/m²2 080 €/m²2 820 €/m² La valorisation des appartements 42 et 41 par cette méthode de comparaison conduit aux prix suivants : Appartement n° 42 2980 € X 56 = 166 880 € Appartement n° 41 2980 € X 51 = 151 980 € Ces chiffres nous semblent éloignés de la réalité actuelle. Nous notons que les 2 références actuellement offertes à la vente par les Etudes des notaires de Montpellier se situent à un prix inférieur à la moyenne des T2 enregistrée pour la période allant du 1er décembre 2012 au 30 novembre 2013. C’est pourquoi, nous ne retiendrons pas ces valeurs. Nous les pondérerons à la baisse de 6 % - afin de tenir compte de la baisse des prix aggravée au second semestre 2013 Appartement n° 42 Appartement n° 41

2980 € X 56 = 166 880 € - 10012 = 156 868 € 2980 € X 51 = 151 980 € - 9118 = 142 862 €

- 4) Les offres sur le WWW.fnaim.fr. 34 offres de ventes d’appartements de type 2 sont présentes sur le site des Agences Immobilières. Nous en avons sélectionné 3 dont les caractéristiques sont comparables soit par l’emplacement, soit par la superficie, soit par la disposition du plan aux biens objets de notre expertise. Appartement 2 pièce(s) - 53 m² - MONTPELLIER

159 000€ Appartement 2 pièce(s) – 53 m² A vendre sur Montpellier Avenue de Maurin un appartement de 53 m2 (4ème étage), pas de vis à vis, exposé ouest. Le bien se compose d'un séjour (20m2) avec accès à un balcon (5m2), une cuisine séparée et équipée (neuve), une chambre avec placard (12m2) et enfin une salle d'eau (baignoire, bidet, une vasque). L'appartement a été entièrement refait à neuf avec qualité en 2009. Une cave (3,5m2) et une place de parking sont joints à la vente. Proximité toutes commodités, Tram, piscine, commerces.. Environnement calme. TF : 970 euros Charges : 80 euros / mois Chauffage individuel au gaz. A voir ! Ref : 705 CONCEPT IMMO & ASSOCIES , soit 2839 €/m² Appartement 2 pièce(s) - 54 m² - MONTPELLIER

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154 000€ MONTPELLIER OUEST - PROCHE TRAM LES SABINES Bel F2 de 54 m² donnant sur loggia de 8 m², beau séjour, cuisine équipée, parking. Très bon état. DPE: En coursRef : 343743 INTERMEDIA IMMOBILIER soit 2851 €/m

Appartement 2 pièce(s) - 55 m² - MONTPELLIER

109 000€ Appartement 2 pièce(s) - 55 m² MONTPELLIER 34000 Vds superbe T2 de 55m2. Rés. Le St Geran. 148/168 Allée Salomon de Brosse à Montpellier. En étage 2 sur 2 sans vis a vis. Trés bien ajouré. Eau chaude et chauffage électrique individuel. Taxe foncière 2013 de 896€ dont Taxe ordure ménagère de 152€ ChargeS de copro de97€/mois Pas de garage mais parking collectif gratuit en face. Etait loué 590€/mois. Ref340551534 CL CONSEILS soit 1982 €m² La moyenne des ces offres est de 2557 €m² La valorisation des appartements 42 et 41 par cette méthode de comparaison conduit aux prix suivants : Appartement n° 42 2557 € X 56 = 143 192 € Appartement n° 41 2557 € X 51 = 130 407 €

-3) l’observatoire national de la FNAIM : communiqué de presse le 14 janvier 2014 Jean François Buet, Président Fédéral Baisse généralisée des transactions en 2013 Le marché immobilier résidentiel ancien connaît une nette dégradation depuis 2012. Le nombre des transactions rejoint, en 2013, le niveau de 2008, date de l'éclatement de la crise des subprimes. Cette baisse d’activité s’explique à la fois :

- Par la faiblesse de l’offre. Des vendeurs potentiels renoncent à leur projet par manque de confiance en l’avenir et par crainte de l’impôt sur la plus-value. La production insuffisante de logements neufs accentue encore le manque d’offre ;

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- Par la diminution de la demande. De nombreux candidats acquéreurs, en particulier les primoaccédants, n’ont plus les moyens d’acquérir leur logement ou hésitent à s’endetter par crainte pour leur situation professionnelle. La FNAIM estime à 668 000 le nombre des transactions de logements anciens conclues en France en 2013. C’est -5,1 % par rapport à 2012 (704 000 ventes) et de -15 % à -20% par rapport aux années d’avant-crise des subprimes, intervenue en 2008. D’après l’étude européenne d’ERA, la France se situe au 3e rang des marchés immobiliers en repli, après le Portugal et les Pays-Bas. La baisse du marché national se retrouve dans toutes les régions, sans exception. Elle est particulièrement forte en Champagne-Ardenne (-8,7 %), Alsace (-8,6 %), Languedoc-Roussillon– région particulièrement touchée par la mévente des résidences secondaires – (-7,6 %), BasseNormandie (-7,4 %), Haute-Normandie (-6,8 %), Ile-de-France (-6,6 %).

Baisse quasi générale des prix des ventes en 2013 Paradoxalement, la dégradation du nombre de transactions ne se traduit pas par une chute importante des prix. Jusqu’à présent, semble-t-il, le retrait parallèle de l’offre et de la demande ont empêché la formation de stocks importants à la vente et ont limité la baisse des prix. Celle-ci est toutefois à nuancer sur le plan géographique : elle est davantage perceptible dans les bassins d’emploi les plus affectés par la crise économique. Sur la France entière, tous logements anciens confondus, les prix ont reculé de -2,9% par rapport à 2012. Le repli est plus marqué en province (-3,0 %) qu’en Ile-de-France (-2,5 %). La baisse est plus accentuée dans l’habitat collectif que dans l’individuel : - Les appartements accusent une baisse de -3,5 % sur la France entière, plus forte en province (-3,8 %) qu’en Ile-de-France (-3,0 %). Région par région, l’érosion des prix s’avère aussi globalement plus forte en collectif qu’en individuel - En appartement, à l’exception du Centre (+1,3 %) et des Pays de la Loire (-0,1 %), toutes les régions voient leurs prix diminuer de façon plus ou moins importante : -6,8 % en Basse-Normandie, Quelques repères de prix. Sur la France entière, en 2013, le prix moyen au m² est de 3 298 euros en appartement (-3,5 %) et de 2 106 euros en maison (-2,5 %). Avec des écarts très prononcés entre les régions. Ainsi, aux deux extrêmes, l’Ile-de-France, avec un prix moyen des appartements à 5 130 euros/m², est trois fois plus chère que la Franche-Comté (1 628 euros/m²). Les capitales régionales connaissent, elles aussi, d’importants écarts de prix entre elles : Paris, à 8 706 euros/m² (-3,2 %) est 6 fois plus chère que Limoges, à 1 377 euros/m² (-5,7%). Dans la plupart des métropoles régionales, les prix se situent entre 2 000 et 3 000 euros/m². - A plus de 3 000 euros/m², on trouve Bordeaux à 3 445 euros/m² (+3,0 %), Lyon à 3 360 euros/m² (5,7 %), Lille à 3 241 euros/m² et Nantes à 3 074 euros/m² (+0,6 %). - A moins de 2 000 euros/m², on trouve Poitiers à 1 920 euros/m² (-1,3 %), Clermont-Ferrand à 1 897 euros/m² (-2,9 %), Châlons-en-Champagne à 1 651 euros/m² et Limoges à 1 377 euros/m² (-5,7 %).

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Baisse ou stabilisation des loyers en 2013 Directement corrélé au niveau de vie des Français locataires de leur logement, les loyers du secteur privé se sont assagis : ils baissent de 0,3 % au niveau national et de 0,6 % en province, tandis qu’ils progressent moins que l’inflation en Ile-de-France (+0,8 %). En région, le loyer moyen par mois et par m² se situe entre 10 et 12 euros, à quelques exceptions près : - l’Ile-de-France, à 20,64 euros/m² (+0,8 %) et PACA, à 14,43 euros/m² (-1,3 %). - Restent en dessous de 10 euros la Bourgogne, à 9,96 euros/m² (+1,1 %), la Basse-Normandie, à 9,74 euros/m² (+1,8 %), la Lorraine, à 9,32 euros/m² (-2,5 %), le Limousin et l’Auvergne, toutes deux à 8,68 euros/m² (-2,7 %). Dans les capitales de région, les loyers, sensiblement supérieurs à la moyenne régionale, sont généralement compris entre 11 et 13,50 euros par mois et par m². Paris culmine à 27,92 euros/m²

(+1,8 %) tandis que Châlons-en-Champagne ferme la marche à 8,33 euros/m². Rendements locatifs. Le rapport entre le loyer annuel et le prix des appartements dans les principales métropoles régionales permet de dégager une estimation des rendements locatifs. Compris, pour la plupart, entre 5 % et 6 %, ils situeraient l’immobilier locatif résidentiel dans le haut du classement actuel des placements. Une performance à relativiser. Il s’agit, en effet, de rendements bruts qui ne tiennent pas compte des charges et contraintes spécifiques à l’immobilier : travaux d’entretien, gestion locative, frais d’entrée élevés, revenus et plus values lourdement taxés. « C’est bien là toute la problématique actuelle de l’investissement locatif dans le logement : une fois les charges déduites, son rendement net souffre désormais de la comparaison avec certains placements financiers qui, eux, ne demandent aucun effort de gestion à l’investisseur. Il ne faut donc pas s’étonner du découragement éprouvé par de nombreux propriétaires bailleurs », souligne JeanFrançois BUET. Prévisions de la FNAIM pour 2014 En ce début d’année, beaucoup d’incertitudes pèsent sur le marché immobilier résidentiel, dans tous les domaines : économique (croissance, chômage), psychologique (moral des ménages, confiance), financier (taux d’intérêt, solvabilité des accédants à la propriété), juridique (loi ALUR), fiscale (plusvalues, droits d’enregistrement), etc. L’étude CAFPI le confirme : le risque de remontée des taux, lahausse des frais de notaire et le déficit de construction de logements neufs l’amène à pronostiquer un net recul de la production de crédits en 2014. « Ces évolutions du marché immobilier ont un impact sur l'emploi et l'activité. En 2013, en se basant sur le nombre de cartes professionnelles délivrées ou renouvelées par les préfectures, ce sont plus de 3 000 agences qui ont fermé et, en conséquence, près de 10 000 emplois qui ont été détruits. Les métiers de la transaction et de l'administration de biens ont été très affectés par une économie française en berne », explique Jean- François BUET.

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Dans ces conditions, prévoir ce que sera l’année 2014 relève de la gageure. Néanmoins, la FNAIM, qui a vu ses prévisions régulièrement confirmées dans le passé, avance deux tendances fortes pour cette année. - Un nombre de transactions dans l’ancien qui pourrait encore baisser, sans descendre en dessous de 650 000 (contre 668 000 en 2013). - Des prix de vente dans l’ancien qui devraient encore baisser, sans aller au-delà de -4 %.

(5) Les références de la FNAIM de l’Hérault En 2013, dans le Languedoc Roussillon , le nombre de ventes des appartements dans l’ancien a diminué de 9.2 %, tandis que les prix des appartements baissaient de 5%. A Montpellier, la chute des prix des appartements n’a été que de 2.10% comme le précisait, dans une récente conférence de presse à Montpellier, le Président Bruno Cassin . Il faisait également état de la moyenne constatée pour la ville de Montpellier et annonçait le prix de 2487 €/m², alors que pour la région Languedoc Roussillon celui ci est de 2303 €m²

La valorisation des appartements 42 et 41 par cette méthode de comparaison conduit aux prix suivants : Appartement n° 42 2487 € X 56 = 139 272 € Appartement n° 41 2487 € X 51 = 126 837 € 6) les indices de médias L’observatoire de l’Express du 5 mars 2014 relève pour sa part un prix moyen de 2640€/m²

La valorisation des appartements 42 et 41 par cette méthode conduit aux prix suivants : Appartement n° 42 Appartement n° 41

2640 € X 56 = 147 840 € 2640 € X 51 = 134 640 €

2 ) Valorisation des appartements par la méthode du revenu Appartement n° 42 L’appartement n° 42 est loué moyennant un loyer de 450 €/mois hors charges, soit un loyer annuel de 5400 € et un prix mensuel /m² de 8.03 €. Le loyer nous paraît sous évalué Sachant qu’un investisseur souhaite actuellement recueillir un profit de 6 % brut, le prix d’achat frais de mutation inclus qu’il consentira à payer est de 90 000 €. Si les frais de mutation sont de 11 %, le prix de vente sera de 81 081 €

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Nous retiendrons le prix /m² auquel est loué l’appartement 41 , soit 10.58 €, ce qui conduit à un loyer mensuel de 592 €, soit par an 7104 € . Par cette méthode du revenu, la valorisation du bien est de : Sachant qu’un investisseur souhaite actuellement recueillir un profit de 6 % brut, le prix d’achat frais d’acte inclus qu’il consentira à payer est de 118 400 €. Si les frais de mutation sont de 11 %, le prix de vente sera de 106 666 €

Appartement n° 41 L’appartement n° 41 est loué moyennant un loyer mensuel de 563 €/mois hors charges, soit un loyer annuel de 6756 € et un prix mensuel de 11.03 € le m² Sachant qu’un investisseur souhaite recueillir un profit de 6 % brut, le prix d’achat frais d’acte inclus qu’il consentira à payer est de 112 600 €. Si les frais d’acte sont de 11 %, le prix de vente sera de 101 441 €

Estimation des garages 32 et 36 Méthode par les comparaisons Sur le site www.seloger.com, actuellement 102 parking, box et garages pour une voiture sont proposés à la vente. à des prix allant de 9500 € à 25 000 € Cette offre peut paraître importante mais elle doit être rapprochée de la configuration de la ville et de l’agglomération de MONTPELLIER. Nous pensons que compte tenu de la proximité du centre ville , ces garages peuvent être évalués entre 12 000 € et 13 000 €

Méthode par le revenu Garage 32 d’une superficie de 16.65 m², Ce garage est loué 80 €/mois, soit un loyer de 960 € à l’année. Le loyer mensuel/m² est de 4.80 € Valorisation par la méthode du revenu l’investisseur veut une rentabilité de 8%, le prix d’acquisition frais de mutation inclus sera de 12 000 € soit hors frais de mutation de 11 % , la somme de 10 810 € Garage n° 36, d’une superficie de 13.50 m² , Le garage n’est pas loué. On peut considérer qu’il peut être loué au même prix/m² que le garage 32. Valorisation par la méthode du revenu Le garage étant loué au même prix de 4.80 € au m² , le loyer mensuel sera de 65 €, soit un loyer annuel de 780 €. L’investisseur veut une rentabilité de 8 %, le prix d’acquisition frais de mutation inclus sera de 9750 €, Soit hors frais de mutation de 11 % , la somme de 8783 € En conclusion, nous retiendrons les valeurs de 12 000€ pour le garage 36

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12 500 € pour le garage 32

Estimation du local n° 37

1) Selon la chambre FNAIM de l’Hérault, les loyers commerciaux de Montpellier ont eu tendance à se stabiliser , autour de 13.72 €/m² 2) L’observatoire de l’Express du 5 mars 2014 relève de son coté un prix moyen des loyers au m² à 13.90 €

3) Quatre références de murs commerciaux proposés à la vente actuellement à Montpellier Centre ville par une Agence spécialisée dans l’immobilier commercial et d’ entreprises - MONTPELLIER CENTRE Vente de murs professionnels et commerciaux LOCAL CIAL 34m² 1789MCV Local commercial de 34.30m² climatisé, linéaire vitrine 5m très bien équipé avec salon, sauna, 2 cabines. Très bon état Idéal Esthétique Prix de vente : 120.000 €, soit 3529€/m² - MONTPELLIER CENTRE Vente de murs professionnels et commerciaux ECUSSON - VENTE MURS LOUES 39M² 2205MCV - A vendre, murs commerciaux loués de 39,48m², grilles métalliques extérieures, linéaire vitrine 2,5m, cour privative de 10m². DPE : catégorie A (20,4) GES : catégorie A (0,7) Montant du loyer actuel : 6.540 € / An Prix de vente des murs commerciaux : 132.000 €,soit 3384€/m², avec un loyer mensuel au m² de 13.80 € - MONTPELLIER CENTRE Vente de murs professionnels et commerciaux ECUSSON - MURS COMMERCIAUX LIBRES 32,5M²2204MCV - A vendre, murs commerciaux libres d'environ 32,50m² + mezzanine, cave 6m², point d'eau + sanitaires. Linéaire vitrine : 2,50m Grilles métalliques extérieures. DPE : catégorie A (1,7) GES : catégorie A (0,1) Prix de vente : 132.000 €, soit 3473 €m² (si l’on tient compte de 6m² supplémentaires représentant la mezzanine et la cave pondérées) - MONTPELLIER Vente de murs professionnels et commerciaux PROCHE CENTRE VILLE - MURS COMMERCIAUX 35M² 2580MCV - A vendre, murs commerciaux ou professionnels de 35m² d'angle, dans quartier tranquille, pas de nuisances.DPE : catégorie F (383,49) GES : catégorie D (26,75) Prix de vente : 77.170 € , soit 2204 €m² Cette dernière référence située « proche centre ville » correspond mieux par l’emplacement au local objet de notre expertise. Nous notons qu’il subit une décote de 34% du prix demandé au m² par rapport la première référence et de 36 % dans la seconde qui sont situées au centre de Montpellier. Le local objet de notre expertise est loué moyennant un loyer mensuel de 323.16 € , soit 10.09€/m², ce qui nous paraît logique avec le marché. Le loyer annuel hors charges est de 3877.92 € Un investisseur demande actuellement une rentabilité brute de 8 à 10 %, ce qui valorise le bien dans une fourchette entre 48 000 € et 38 400 € , frais de mutation inclus.. Après déduction de frais de mutation de 11 %, le prix que l’acquéreur acceptera de payer se situera entre 43 250 € et 34 600 € C’est pourquoi, nous valorisons le local à 38 925 €, arrondi à 38 000 €

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2 ) Observatoire du commerce de l’agglo de Montpellier des ventes réalisées

Estimation de la villa de La Grande Motte

Description de la ville de La Grande Motte La Grande Motte, est une ville balnéaire créée par la mission Racine dans le cadre d’un projet de développement touristique conduit par le Général de Gaulle et Georges Pompidou dans les années 1965 /1970 . Située dans la baie d’Aigues Mortes , elle jouit actuellement d’une réputation internationale en raison de son urbanisme et de ses immeubles de forme pyramidale au centre ville et en forme de conques dans le quartier ouest le long de la grande plage. Aujourd’hui elle compte 8200 habitants environ demeurant à l’année et accueille, en été, entre 70 000 à 90 000 touristes . D’avant garde à l’époque, cette architecture continue de susciter un grand l’intérêt et rappelons que la totalité de la ville de La Grande Motte figure au patrimoine du XXème siècle de sorte qu’elle reçoit des délégations internationales d’architectes et d’urbanistes très fréquemment . En 2013, de grands évènements ont eu lieu avec la ville de Milan ( exposition de photos de La Grande Motte pendant toue la saison) , sont prévus pour 2015 avec Bruxelles. La ville possède tous les atouts touristiques que l’on peut attendre : port, golf, tennis, Casino, Hôtellerie de qualité, de nombreux restaurants et commerces etc.

L’environnement du quartier du Grand Travers et du Couchant Le quartier du Grand Travers a existé avant que la ville de la Grande Motte ne soit créée . Il longe la grande plage ouest et se situe au sud du domaine acquis et planté d’une foret de pins par le Conservatoire du Littoral et tout près de la nouvelle aire « Natura 2000 » vers Carnon. La RD 62 longe la dune et une route parallèle dessert les quelques dizaines de maisons dont les premières ont été construites en 1961, dont celle de Madame COSTESEC. . Deux immeubles on, dont un d’une dizaine d’étages ont été bâti dans les années 1970. Un groupe d’immeubles en copropriété construction de villas individuelles.

a vu le jour idans les années 2000 ainsi qu’un quartier réservé à la

Ce quartier est apprécié pour le calme, la nature, la proximité de la plage et de la mer . Peu de commerces de proximité, mais il faut noter la présence d’un établissement de nuit , fort bruyant durant l’été. Le quartier du Couchant construit à partir des années 1976 organisé également autour de la nature, la mer, le calme, les loisirs est distant d’un kilomètre environ dela maison de Madame COSTESEC . Comme le quartier du Grand Travers , il connaît un pic de fréquentation entre juin et septembre , période pendant laquelle de nombreux commerces sont ouverts . ( restaurants, jeux de plage, boutiques de prêt a porter , superette, boulangeries, boucherie, restauration rapide, chaussures, lingerie, sans oublier la pharmacie ouverte toute l’année, Par ailleurs, la poste, la mairie et les écoles , le marché hebdomadaire se trouvent dans un rayon de kilomètres environ.

trois

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Dans l’ensemble, cet environnement est très apprécié .

Description de la villa La villa est situé sur une route parallèle à la plage qui dessert le quertier et se termine une centaine de mètres plus loin. Villa sans mitoyenneté, édifiée sur 2 niveaux reliés par un escalier extérieur en béton et bois, avec une emprise au sol de 84 m² (10.00m X8.40 m ). Permis de construire délivré le 17 novembre 1960, construite en 1961 par Monsieur Philippe Jaulmes. Architecte DPLG , A l’est, elle est séparée du lot 44 par un chemin piéton . Sur le lot 44 a été construit dans les années 1970 un immeuble de 10 étages dénommé « Le Surcouf »

Elle a de jolis volumes et un plan classique , les pièces à vivre sont dirigées vers la lumière et la vue vers la mer.à l’étage Maison sise A La Grande Motte, le 2013

Le Grand Travers 3 rue du Levant Visitée le 19 février 2014 longueur largeur Total m² surfaces annexes

rez de chaussée sejour

chambre 2

2,95

8,85

2,2

0,9

1,98

salle d'eau

2 0,75

1,2 0,75

2,4 0,56

1,25

0,8

cuisine

1,8

5,4

chambre1 Total RDC

2,95

8,85 41,04

1,2 1

3,4 0,5

couloir

perron escalier

4,08 0,5

1er étage balcon

6,25 3

1,5 3

9,37 9

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4 3,1

3 2,5

12 7,75

cuisine

2,93

8,79

chambre 3 nord

2,93

8,79

chambre 1 sud

chambre 2 nord

1,8

5,4

salle d'eau

2 0,75

1,2 0,75

2,4 0,56

WC Total 1er étage

1,25

0,85

1,06 55,75

5,75

sejour

Dépendances

garage

17,25

512

terrain

Les matériaux utilisés

Observations: Maison 3 rue du Levant Le Grand Travers La Grande Motte Eau de ville Assainissement de la ville Electricité Téléphone Gaz

OUI X X X X X

NON

Observations: II) Prestations générales de la Construction style Nb. Etage(s) : Standing : Date de construction:

moderne 2 normal 1961

Construite en 1961 Rez de chaussee et 1er étage

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Type Chauffage Eau Chaude sanitaire Radiateurs climatisation alarme Volets métalliques, bois, PVC Porte entrée, metal, bois, verre 3 points,etc

sans Cumulus electrique non Reversible sans Bois et alu Bois, serrure 2 points

III) La structure du Bâtiment:

Ossature -Murs porteurs Toiture Structure plancher Cloisons et doublage Plafonds Escalier exterieur

Au 1er étage

Observations:

agglo tuiles hourdis simples Ciment lissé Extérieur bois et beton

Chevrons et lito Pad de doublage Pas d’isolation – peinture sur ciment

Rénovées à l’étage :cuisine et séjour Menuiseries extérieures Chaudière Cumulus Escalier , perron sols Menuiseries intérieures Portes intérieures Porte de garage Peintures

Bois et alu sans Oui ciment Carrelages bois bois metallique

Terrasse, balcon, perron collés D’origine D’origine A l’arrière de la maison

Observations: IV) Environnement immédiat

1) Le quartier Commercial Calme Aéré Bien fréquenté 2) L'éloignement des centres scolaires: des centres administratifs Mairie à Des commerces

residentiel non Oui oui oui

3 km 3 km De 800m à 3 km

Centre commercial à 800 mètres environ Sauf en période estivale touristique

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3)Nature environnantes maisons

des

constructions

Immeubles commerces 4) Nuisances bruit fumée

5) Agréments

Pas de mitoyenneté en face, plusieurs maisons d’habitation rénovées, Quartier récent habité en été essentiellement peu oui non

Derrière la maison quartier résidentiel de villas habitées à l’année Pas de commerce ouvert à l’année Pendant l’été, etablissement de nuit bar musical

Verdure, pinede, plage, mer

Paysage mediterranéen

Autoroute A9 à 20 km, péage de Gallargues , Gare de Lunel à 15 km env, Montpellier à 20 km, aéroport à 15 km

Moyens de transport Mer, port, plage Port à 3 km 6) Les dimensions de la maison Emprise au sol RDC

Plages à 100 m Un corps de bâtiment. Largeur façade 10 m Profondeur : au rez de chaussée

8.40 m

7) La nature du sol sable autre 8) L'implantation de la construction terrain dénivelé vues Arboré, piscine, abri voiture,

oui Nord / sud 512 m² aucun Autres maisons

Jardin arboré avec de grands pins, des plantes méditerranéennes

Pas de piscine

Divers combles

Charpente chevrons lito

Visitable par une trace , mais non visitée

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Le marché de l’immobilier Les chiffres publiés par les notaires, les grands médias , les organisations professionnelles ainsi que les informations obtenues auprès des acteurs locaux, Agences immobilières et notaires sont résumés ci après 1)Les notaires site www.immonot.fr

Sortie de crise ?

Par Bernard Thion, le 21 Janvier 2014 Selon le journaliste économique François Lenglet, les années qui se terminent par le chiffre 4 apportent de la prospérité, alors que celles qui se terminent en 3 sont généralement mauvaises. Et s'il avait raison ? Tendance concernant l'activité Plein feu sur la tendance du marché à travers des opinions recueillies, courant décembre, auprès d'un panel de notaires répartis sur toute la France. Le coup de froid anticipé par les services de négociation pour la fin 2013 s'est finalement soldé par une diminution plus légère que prévue de l'activité de décembre. Il s'ensuit une amélioration des perspectives pour les mois à venir. Compte tenu du pessimisme des négociateurs dans les estimations précédentes cette tendance devrait aboutir à une nette reprise du volume des compromis signés en fin de période hivernale. Aussi, comme l'ont constaté Mes Chantal Peron et Carole Fouquet-Fontaine, après "une fin d'année en dent de scie et énormément de rentrées et d'expertises, mais des ventes difficiles", peut-on espérer en ce début d'année la concrétisation rapide des efforts développés précédemment ?

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Tendance concernant les prix Bien que les incertitudes économiques, toujours présentes, aient pesé sur l'évolution des prix, tout au long de l'année 2012, la tendance s'est lentement améliorée. Alors qu'en début d'année dernière, 80 % de nos correspondants pronostiquaient une baisse des prix des logements, ils n'étaient plus que 63 % à le faire en décembre pour les 2 mois à venir. Les nouvelles mesures, annoncées par le gouvernement à la mi-janvier, devraient conforter cette tendance à l'amélioration. Elles touchent, en effet, l'ensemble de l'économie, et semblent propres à tranquilliser acheteurs et vendeurs sur leurs perspectives d'avenir, quel que soit le domaine immobilier retenu (logements, terrains ou commerces). Le conseil des notaires "Achetez des terrains et vendez vos logements", telle est la tendance qui ressort de cette nouvelle consultation de l'opinion des notaires sur l'évolution, à plus long terme, du marché immobilier. En effet, la proportion des acheteurs de terrain est devenue aussi importante que celle des vendeurs. Elle représente 47 % dans les deux cas, malgré un marché toujours morose. Il est vrai que le maintien à trente ans de l'exonération des plusvalues sur la revente des terrains à bâtir ne facilite pas les possibilités d'acquisition et qu'il faut se précipiter dès qu'une offre correcte se profile. En revanche, l'augmentation sensible des conseils de vente de logements n'incite pas à croire à une progression des prix sur ce secteur.

Évolution de l'environnement économique Si le marché immobilier s'est avéré particulièrement maussade en 2013, il n'en a pas été de même de la bourse. Le CAC 40 a ainsi connu une augmentation de plus de 16 % en un an, l'indice partant de 3 700 pour atteindre 4

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300 le dernier jour de l'année. Or, cet indicateur est réputé anticiper correctement les évolutions de l'économie. On peut donc espérer que les années de crise s'achèvent… "Les nouvelles mesures, annoncées par le gouvernement à la mi-janvier, devraient conforter cette tendance à l'amélioration."

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Prix : maisons anciennes en Languedoc-Roussillon Prix correspondant aux transactions réelles enregistrées du 01/12/2012 au 30/11/2013 : Région

3 pièces

Languedoc-Roussillon

4 pièces

5 pièces

6 pièces

Ensemble

140 000 €

190 000 €

220 500 €

248 600 €

185 000 €

Aude

120 800 €

134 500 €

169 000 €

178 000 €

134 000 €

Gard

145 000 €

190 300 €

221 300 €

247 800 €

195 000 €

Hérault

155 000 €

214 300 €

245 000 €

271 500 €

214 000 €

Lozère

105 000 €

110 000 €

150 000 €

Pyrénées-Orientales

135 000 €

180 000 €

200 000 €

232 500 €

175 000 €

Département(s) :

113 000 €

A noter , aucune vente de maison située sur le littoral de l’Hérault n’a été retenue pour cette étude Pas assez de transactions pour déterminer un prix ou une fourchette fiable. Note : les médianes et fourchettes présentées sur ce site sont calculées à partir des transactions les plus représentatives du marché. Elles n'ont qu'une valeur indicative et ne correspondent pas à une expertise. Pour plus de précisions, demandez conseil à votre notaire.

Indices : maisons anciennes en Languedoc-Roussillon Évolution de l'indice sur les 5 dernières années : 2008>2009

-6,9 %

2009>2010

+4,1 %

2010>2011

+2,7 %

2011>2012

-3,8 %

2012>2013

-4,2 %

A noter : une baisse continue des prix depuis les cinq dernières années

Note : les évolutions d'indices sont calculées par rapport au 3ème trimestre de chaque année.

Indices arrêtés au 3ème trimestre 2013 :

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Prix (Languedoc-Roussillon)

Indices (Languedoc-Roussillon)

2) Maisons à la vente sur un site de s Notaires VOTRE RECHERCHE D'ANNONCES IMMOBILIÈRES : Vente - Maison - La grande-motte (34) 2 annonces immobilières trouvées

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2) l’observatoire de la Fédération Nationale de l’Immobilier Baisse généralisée des transactions en 2013 - En ce qui concerne les maisons, deux régions restent en – légère – hausse : la Haute-Normandie (+1,1 %) et l’Aquitaine (+0,2 %). Les autres baissent, fortement pour certaines d’entre elles : la Franche-Comté (-6,0 %), la Bretagne (-5,7 %), le Languedoc-Roussillon (-5,3 %), Poitou-Charentes (- 4,3 %), la Basse-Normandie (-4,2 %), etc.

Baisse des Prix en 2013 . - Les maisons sont en recul de -2,5 % sur la France entière, avec la même tendance plus marquée en province (-2,6 %) qu’en Ile-de-France (-1,8 %).

3) ce que disent les Agences Immobilières de La Grande Motte En 2013 , le marché de l’immobilier résidentiel a connu une perte d’activité. Les clients acheteurs ont été moins nombreux dans les Agences. Les négociations ont été plus fréquentes et plus importantes qu’en 2012. L’annonce de la modification de la réglementation sur les plus values immobilières, par le Président de la République et adopté par les Députés semble devoir apporter un regain d’activité . Lles agences audébut de 2014 ont reçu des demandes d’estimation de la part de propriétaires qui se trouvent détenir leurs biens depuis 22 ans et plus. Les acheteurs reviennent mais les banques n’aident pas à la relance du maché

4) ce que disent les notaires de La Grande Motte Après un début d’année très calme, reprise de l’activité en juin et juillet dans les études de la Grande Motte. Des baisses de prix très hétérogènes en fonction de l’emplacement du bien et de la volonté de négociation des vendeurs. .

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