綜合總結深水埗市區重建發展《市區重建策略》擬稿及定稿研究 by SEE Network

綜合總結深水埗市區重建發展《市區重建策略》擬稿及定稿研究研究報告書 2011年3月至8月

承辦：思網絡有限公司贊助：深水埗區議會主辦：深水埗區議會豁下市區更新及歷史建築保育工作小組

目錄第一章

引言

1.2 1.3 1.4

研究背景研究目的研究方法研究限制

1.5

本報告書結構

1.1

第二章

1 1 2 3 3

研究匯報

文獻回顧 2.1.1 文獻範疇 2.1.2 歸納議題

4 6

持份者訪談

2.1

2.2

樓宇個案跟進 2.3 2.3.1 個案一：兼善里唐樓群 2.3.2 個案二：順寧道公務員宿舍 2.4

街頭問卷調查

2.4.1 2.4.2

樓宇概況維修問題

2.4.3 2.4.4

重建的意向未來發展的期望

2.4.5 2.4.6 2.4.7

為市建局及房協過去十年在區內重建工作的整體評分業主及租戶期望數據以外的發現

2.5 公眾論壇 2.5.1 論壇籌備 2.5.2 論壇實況 2.5.3 2.5.4

講者嘉賓背景論壇重點撮要

10 10 19 24 25 28 30 32 33 34 36 48 48 49 50 51

第三章 3.1

重塑政策制定脈絡

市區重建局成立背景從土地發展公司的十年重建經驗說起土發條例之不足土發解散市建局取而代之

3.1.1 3.1.2 3.1.3

56 56 60 62

《市區重建局條例》條文草擬的討論及考慮 3.2 3.2.1 從民間諮詢而來的共識 3.2.2 汲取土地發展公司教訓而來的《市區重建局條例》

3.3 重建賠償方案的討論及考慮 3.3.1 民間討論

68 68

3.3.2

「余七條」

3.3.3

通過修訂

3.4

《市區重建局策略 2001》的討論及考慮

64 66

69 71 73

3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4

市建局的問責制與透明度分區諮詢委員會社會影響評估社區服務隊

73 74 74 75

3.4.5 3.4.6 3.4.7

樓換樓原區安置特別處理受影響居民的公屋安置、居屋及夾屋貸款申請

75 76 77

第四章

解讀及回應新解讀及回應新《市區重建局策略》市區重建局策略》

《市區重建策略》檢討的民間訴求 4.1.1 「樓換樓」及「舖換舖」

4.1

4.1.2 4.1.3 4.1.4

自負盈虧的運作模式有礙以人為本工作方針市建局運作透明度低市建局欠缺制衡機制

市建局忽略重建以外的其他市區更新模式測量估值爭議大賠償不足購入同區七年樓齡單位搬遷期支援不足 4.1.9 社區影響評估做法欠佳 4.1.10 市區重建社區服務隊應獨立 4.1.11 重建過程市民參與度低

4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8

78 78 79 79 79 79 80 80 80 81 81 82

4.2 新《市區重建策略》的新指引及疑慮 4.2.1 經修訂之《市區重建策略》定稿的重點撮要 4.2.2 比對經修訂之《市區重建策略》及民間一直的訴求 4.2.3 解讀新《市區重建策略》修訂後之建議及措施 4.3 綜合回應及建議 4.3.1 《市區重建策略》不具法律約束力欠制衡 4.3.2 倒貼錢式「樓換樓」，違反承諾，扭曲民意 4.3.3 擴闊社區服務隊的組成與工作範疇 4.3.4 改善社會影響評估及增加透明度 4.3.5 公開估價報告 4.3.6 租客需要支援 4.3.7 繼續爭取舖換舖 4.3.8 加強舊樓維修支援及監管 4.3.9 增加市區更新資訊流通

第五章第五章

結語

參考文獻

83 83 84 85 91 91 91 92 92 93 93 93 94 94 95 96

附錄附件一：各持份者訪問筆錄全文 1. 龐婉儀 2. X 先生 3. 余志穩 4. 前永安街布疋店商戶 A 及 B 5. 6 7. 8. 9.

馮檢基李永達涂謹申

賴建國黃英琦 10. 劉偉忠 11. 梁啟智 12. 馬錦華、李淑玲附件二：公眾論壇各人發言筆錄全文

i x xxix xxxviii xlv liii lvi lix lxviii lxxviii lxccvii xcii xcix

圖目錄圖 1.1

研究方法及流程

圖 2.1

文獻範疇

圖 2.2

議題歸類

圖 2.3

兼善里位置圖

圖 2.4

私人收購商的收購流程圖

圖 2.5

「福榮街 532-542」重建項目位置圖

圖 2.6

順寧道公務員樓宇位置圖

圖 2.7

問題 1：樓齡

圖 2.8

問題 2：樓高

圖 2.9

問題 3：升降機

圖 2.10

問題 4：業主立案法團

圖 2.11

問題 5：管理費

圖 2.12

問題 6：樓宇因老化而出現的問題

圖 2.13

問題 7：大廈過去曾否進行維修

圖 2.14

問題 8：維修最大的困難

圖 2.15

問題 9：期望的收購者

圖 2.16

問題 10：期望收購者為市建局的原因

圖 2.17

問題 11：期望收購者為私人發展商的原因

圖 2.18

問題 12：對深水埗未來發展期望

圖 2.19

問題 13：過去十年深水埗區展開的重建為區內帶來的影響

圖 4.1

民間訴求與新《策略》內容重點比較

圖 4.2

市區更新信託基金運作示意圖

表目錄表 2.1

業主及租戶期望對照表

表 2.2

各項政府提供之樓宇維修支援計劃

表 2.3

業主立案法團與互助委員會的分別

表 3.1

蕭炯柱的 28 項承諾

表 3.2

土地發展公司各年期的自置居所津貼賠償基準

表 3.3

余志穩的七項承諾（余七條）

表 3.4

2001 年通過的收地補償修訂

表 4.1

新《市區重建策略》重點撮要

表 4.2

市區更新信託基金管理董事會成員名單

表 4.3

九龍城市區更新地區諮詢平台成員名單

第一章引言 1.1.

研究背景

《市區重建局條例》及首份《市區重建策略》（下稱《策略》）落實至今已近十年。這十年間，市區重建局（下稱市建局）在全港九大重建區1進行多個重建項目，單在深水埗區已有 11 個，涉及 24,756 平方米土地，受影響家庭共約 3,290 戶，項目之多、影響之廣，是各重建區之最。發展局去年亦完成《策略》檢討，並於本年 2 月 25 日發表了經修訂的新《市區重建策略》（下稱新《策略》），提出「以人為本，由地區出發，與民共議」的市區重建工作方針，並提出成立「市區更新信託基金」、「市區更新地區諮詢平台」以及「樓宇復修資源中心」，提供「促進者模式」、「業主主導模式」、「樓換樓」等具體新方案。深水埗區議會轄下市區更新及歷史建築保育工作小組多年來均有進行市區重建或市區更新的研究，《策略》內容涉及多項對深水埗居民影響重大的建議，深水埗區議會遂於去年底（即 2010 年）邀請有興趣的機構競投一項名為「綜合總結深水埗市區重建發展，及就《市區重建策略》擬稿及定稿」的研究，並於本年一月正式委託本機構（思網絡有限公司）進行此項研究。本研究既包括重塑成立市建局及制訂《策略》的發展脈絡，追溯政策訂立的背景，從而厚實該政策細節建議的相關論述，並檢討其執行及成效，藉此豐富新《策略》的討論；亦籌辦問卷調查暨街站展覽及公眾論壇，旨在加強市民認知重建政策中的自身權利，加深了解市民對有關政策及樓宇重建問題的看法，有助回應政府新《策略》中的建議。

1.2.

研究目的

1.2.1. 梳理首份《策略》當中提出各重點的緣由及過去的討論，展示民間訴求的形成背景、邏輯及論據脈絡； 1.2.2. 分析經修訂的新《策略》定稿，並嘗試對照歷年深水埗區的市區重建相關研究（有關研究整理由另一機構「政策廿一有限公司」負責），從而反映民間訴求與官方文件之間的異同，及有需要補充的地方； 1.2.3. 藉「樓宇個案跟進」，記錄等待重建樓宇業主所面對的問題、困難及相關部門的回應，從而豐富研究對市區重建新個案的理解，有助今後落實經修訂的新《策略》。 1.2.4. 綜合以上的研究資料，就新《策略》定稿提出具體回應及改善建議。

1 按 2001 年《市區重建策略》諮詢文件，九大重建區分別為：觀塘、馬頭角、西營盤、深水埗、大角咀、荃灣、灣仔、油麻地以及油塘。 1

1.3.

研究方法

本研究分階段採用文獻回顧、持份者訪談、樓宇個案跟進、街站及問卷調查、社區論壇等五個研究方法，見下圖：第一階段

文獻回顧

第二階段

持份者訪談

1.3.1. 文獻回顧

樓宇個案跟進

街站及問卷調查

社區論壇

圖 1.1 研究方法及流程

翻查各市區重建議題的相關文獻，統整各界的意見及反響，藉此梳理市區重建議題多年來在社會上討論時理據及時事脈絡，從而檢視有關條例、政策及文件制訂時所建基的社會背景，及各項執行細節建議的由來。 1.3.2. 持份者訪談邀請過往曾直接參與市區重建法例及政策制訂，和執行過程各環節的持份者，述說其經驗及觀點，以掌握《策略》的訂立背景、執行實況以及各方觀點。 1.3.3. 樓宇個案跟進在深水埗區內跟進面對樓宇失修、等待重建的物業個案，邀請業主或居民組織參與研究，共同商議及探討重建的可能，記錄過程中業主的考慮、所要面對的問題、各部門對業主的回應，從而反映民間自發籌組重建的個案經驗，豐富研究對市區重建新個案的理解，有助補充說明新《策略》的建議執行細節。 1.3.4. 街站及問卷調查發展局正式公布新《策略》後，研究人員分析及解讀資料，印製成單張，在區內設立街站，進行街頭問卷調查，由研究人員從旁講解及協助填寫問卷，以便廣泛收集居民及不同持份者的意見。街站的設立亦有助街坊認識市區重建策略與其自身的關係。 1.3.5. 公眾論壇公眾論壇是項研究計劃亦包括舉行一場公眾論壇，論壇邀請各界講者共同討論市區重建局十年來處理重建項目的情況，並解構新《策略》的內容，為市民提供專業分析及各方觀點，並讓市民及關注團體可以公開發表意見，互相交流。

1.4.

研究限制

1.4.1. 未能結合研究成果是次研究項目分為兩部份，本機構負責在宏觀的層面上梳理《策略》文獻研究；而另一機構「政策廿一有限公司」則負責整合過去深水埗研究，再由本機構嘗試結合兩研究來擬定結論及建議。本機構按照計劃時間表進行研究，然而另一機構未能於研究限期內將其研究報告提交予本機構作整合，故令本研究未能結合雙方的研究成果。 1.4.2. 策略或非問題關鍵是次研究的第一階段進行期間，本研究團隊翻查文獻，並與不少持分者進行訪談，發現不少於市區重建過程中出現問題，關鍵並不在《策略》本身，而是在執行《策略》的過程中所產生的詮釋差異或行政問題。在某些個案之中，因《市區重建局條例》、《業主及租客綜合條例》及《土地（為重新發展而強制售賣）條例》而造成的影響更大，有關的分析及討論將於本研究報告第四章「綜合分析、建議及結論」中詳述。 1.4.3. 社會環境改變是次研究進行期間，市建局公布經修訂的新《策略》及多項新方案，加上去年修訂的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》正式落實，市建局的角色相應出現變化，亦為私人收購活動製造了更有利的條件。不過，由於《土地（為重新發展而強制售賣）條例》只落實了一段短時間，其影響尚未浮現，而新《策略》亦只公布了一段短時間，各方討論尚未沉澱，這亦為研究添了變數。

在以上三個限制之下，本研究團隊遂把研究焦點轉向尚未面對市區重建的舊區居民身上，他們是過去數年市建局成立後，較少受到關注到的一群，而這些居民大多不掌握重建政策的細節，亦沒有充足的資訊與渠道去了解將來可能發生在他們身上的重建問題。是故本研究在進入第二階段研究後，把工作重心稍稍轉到公眾參與資源分享，令研究與公眾教育結合，對社區更有直接裨益。

1.5.

報告結構

本研究報告共分為四章，第二章會先匯報各研究方法的進行情況，及所得資料與數據；第三章將以文獻回顧及持份者訪談為基礎，重塑出市建局的成立背景及新舊兩份《策略》的制定脈絡；第四章則綜合各研究方法所得，分析《策略》以至市區重建政策當中所存在的問題，並作政策建議。

《策略》的問題

2.1. 文獻回顧

2.1.1

文獻範疇文獻範疇

（一）決策當局及市區重建局文件

（二）立法會文件

（三）傳媒報道

（四）民間或專業研究調查

- 市區重建局條例

- 立法會會議紀錄

- 文字傳媒報道

- 各民間組織、專業協

- 市區重建策略

- 土地(為重新發展而

- 影音傳媒報道

會的研究報告、調查或著作

- 市區重建策略檢討

強制售賣)條例草案

- 政府新聞處公布

- 2011 年修訂的市區重

委員會文件

(按時序及議題分類)

建策略 - 市建局提交予立法會發展事務委員會文件

- 市區重建局條例草案委員會文件

- 大專院校的學術論文、調查或著作 - 深水埗區議會的專題研究

- 新聞公報／演辭

圖 2.1 文獻範疇

2000

2001

11 2011

2008 25

2010

( )

2.1.2 4R

90 年代後期

土地發展公司面對的問題、成立市區重建局的背景塌石屎意外

欠缺重建伙伴

重建進度緩慢

大額虧損

房屋政策（停建夾屋、八萬五）

強制驗樓土地（為重新發展而強制售賣）條例

市建局組成

市建局監管問題

市建局權責問題

市區重建策略保育

樓宇復修

重建

維修支援問題樓宇更新大行動等支援計劃

活化

賠償及安置問題商舖舖換舖

業主立案法團之成立及運作營商特惠津貼工程顧問或工程承辦商問題

住宅租戶業主逼遷

安置政策

非固定單位經營商戶

上訴制度住宅業主七年樓齡賠償

自置居所津貼

一口價

樓換樓

民意基礎、市民參與社區服務隊

地區諮詢委員會

策略檢討

社區影響評估

分區諮詢平台

促進者模式、業主主導模式

以人為本以人為本？

圖 2.2 議題歸類 6

2.2. 持份者訪談持份者訪談 2011

（下稱土發）

1999

2002

1996

2004

2001

2007

現為香港中文大學通識教育部領袖培育課程副主任及

為有意申請市建局「需求主導」重建項目和「促進者」進行的中介服務

2.3. 樓宇個案樓宇個案跟進 2.3.1. 個案一：個案一：兼善里唐樓群（一）基本資料樓宇樓齡：超過 50 年

伙數：

兩梯四伙／五伙／六伙

樓宇座數：

21 座

單位總數：

約 800

樓層數目：

九層（地下至八樓）

單位面積：

實用面積約 450 尺

門牌號碼：

兼善里 1-44 號

福榮街 573-535 號

福華街 544-588 號

青山道 473-475 號兼善里唐樓群，即位於福榮街、福華街以及該兩街之間的橫街兼善里上兩排共 21 座已超過 50 年樓齡的唐樓建築。21 座唐樓均樓高九層，沒有升降機，設前、後樓梯，前梯通往福榮街或福華街，後梯則通往兼善里及上通天台，向青山道的兩座為兩梯五伙、向昌華街的兩座兩梯六伙，其餘 17 座全為兩梯四伙的設計，全幢唐樓群共提供約 800 個單位，每單位實用面積約 450 平方尺。面向福榮街、福華街的單位較開揚通爽，而兼善里則是一條窄而長的橫巷，面向這邊的單位較陰暗，低層單位較難有陽光照射。

兼善里附近有不少工廠大廈，該唐樓群的地舖因而多工程公司、原料店、夜冷舖。向昌華街及青山道的外街亦有少量食肆、報攤、日用品店、醫館等。一樓以上則主要是住宅單位，不少已被改成套房出租。鄰近社區設施包括運動場、體育館、郵局、中學校舍等。

昌華街福榮街

兼善里

福華街

青山道

圖 2.3 兼善里位置圖 11

（二）兼善里的樓宇老化問題兼善里唐樓群樓齡已過 50 年，居民向研究團隊表示，上一次大規模維修是在九十年代初，距今已近廿載，現時常有大大小小的維修工程。實地觀察所見，現時樓宇正日漸老化，設施不足，存在危機。

走廊有電線外露，沒有設置防煙門。

電線、電話線、水管殘舊。

原本相連的天台分被大閘分隔開，有天線沿大廈外牆駁進屋內，更有部分天線橫跨兼善里，駁到對面大廈。

樓梯較為破舊，光線昏暗。

部分單位已改成套房出租。

樓宇的消防設施較為簡陋，只有前門的消防入水掣，以及每層梯間的水龍頭。

事實上，兼善里過往曾因樓宇失修而發生過石屎擊傷人意外：2007 年，兼善里 9 號七至八樓兩幅分別 8 米成 1 米及 3 米成 4 米的外牆石屎剝落，擊傷五名途人2；本年二月，兼善里 24-26 號一樓又有走廊天花石屎批盪剝落，擊傷一名居民3。另外，兼善里亦有火警危機：去年，一家地舖菜館在凌晨發生火警，疏散過百居民，更有人一度被困，幸無傷亡4。兼善里樓宇樓齡高，風險高，以致投保亦有困難。政府於 2011 年起強制全港樓宇購買第三者保險，有兼善里樓宇的業主立案法團曾向多間銀行及保險公司索取報價，結果只有一家願意承保，其餘均以樓齡太舊為由不予回覆5。

有業主立案法團在公告板上張貼向多家銀行購買第三者保險遭拒的情況。

2 明報[2007-08-07]：舊樓降呎長石屎雨傷 5 人 48 年樓齡失修雨淋日曬塌簷篷，瀏覽日期：2011-05-04 <http://specials.mingpao.com/cfm/News.cfm?SpecialsID=212&News=ddf3222d15313a4ad98327001f3c3456c9 8247e5d99b7820d4c34764180b7056b4> 3 蘋果日報[2011-02-19]：關閘震塌批盪傷住客，瀏覽日期：2011-05-04 <http://www1.hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110219&sec_id=4104&art_id=14 990927> 4 頭條日報[2010-11-01]：寒夜百人走火警主逢失狗喜極泣，瀏覽日期：2011-05-04 <http://www.hkheadline.com/pet/pet_content.asp?contid=32641&srctype=p> 5 據本研究實地考察：兼善里 5-7 號、福榮街 569-571 號業主立案法團報告板上張貼的內容 14

（三）兼善里居民面對的難題：兼善里居民面對的難題：維修？維修？重建？重建？進退兩難

現時兼善里業主頻頻接獲政府發出的維修令，消防條例修訂後，兼善里樓宇的設備並未符合相關規格，需要增設或更新的設施包括加設消防喉、加設天台水箱、單位更換防火物料大門等，另外有不少單位亦出現滲漏問題。業主曾向承建商「打價」，發現維修工程所需費用龐大，光是進行政府指定的維修項目，每幢樓宇已需要過百萬維修費，若要同時進行其他較次要的工程，更要近 200 萬。而現時市建局「樓宇更新大行動」的津貼款項僅每戶上限 16,000 元，長者自住業主的津貼上限則為 40,000 元，其他津貼計劃的款額就更少，每戶業主需自行負擔未有覆蓋的部分，不少居民表示實在難以負擔。與此同時，不少業主亦關注超過 50 年樓齡的兼善里會否成為重建目標，擔心白白花去大筆維修費後被收樓重建。事實上，現時有私人地產商已收購部分兼善里單位。部分業主曾與地產商議價，地產商開出的實用面積呎價為每呎 4,000 元，另加 500 元津貼呎價。觀察兼善里單位最近的成交紀錄，一般介乎 180 萬至 210 萬，以建築面積約 450 平方呎左右計算，即建築面積呎價約 4,000 至 4,600 元，可以說地產商開出的收購條件比市價為低。再比較同區單位，新近建成的單位建築面積呎價可達 7,000 至 9,000 元，即使 20 年以上樓齡的單位亦普遍達 4,000 至 5,000 元建築面積呎價，可見私人地產商的收購價根本不足以讓業主在同區重新置業。 15

私人地產商的收購程序亦甚為苛刻，第一期訂金僅得 100 元，業主需自行集結 80%業權方可獲第二期訂金 49,990 元，變相要求業主幫助他們集結業權。第三期訂金亦只有樓價的 10%，要待交吉後方可取餘下的 90%，令業主難以在中轉期間購置新單位。面對如此苛刻的收購條件，即使兼善里業主希望重建亦難以答應。某私人收購商張貼於區內的「九龍長沙灣兼善里 2-44 號、福榮街 544-588 號及青山道 475-475A 號集體出售流程」：

簽署臨時買賣合約業主收取第一期訂金$100

2011 年 7 月 30 日前集齊 80%已簽署臨時買賣合約業主收取第二期訂金$49,900 21 天內於律師樓簽署正式買賣合約業主收取第三期訂金，即樓價 10%（包括第一期、第二期訂金$50,000） 60 天內 2011 年 10 月尾完成交易業主收取第四期餘款，即樓價 90% 准用暫住 90 天（業主自住單位）成交日起，原業主可免租金居住 90 天但需將相等於樓價 10%保證金存放於律師根樓交吉後約 7 天後方可取回保證金圖 2.4 私人收購商的收購流程圖

（四）兼善里發展委員會兼善里整個地段的樓宇多達 21 座，牽涉逾 800 個單位，部分樓宇尚未成立業主立案法團，加上不少單位分拆出租，故難以集結業主就維修及重建問題作出討論。2010 年，居民自發成立「兼善里發展委員會」，嘗試集合街坊共同討論及推動兼善里維修工程及重建工作，至今已有超過 300 戶加入。目前，委員會中已有幾個業主立案法團向市建局申請進行「樓宇維修大行動」，並期望聯合多幢兼善里樓宇向承建商「打價」，爭取較優惠的維修價。委員會亦同時主動接觸私人發展商及市建局，與其商討重建計劃，以推動兼善里早日重建發展。市建局本年公布新《策略》後，推出新的重建模式，可由業主自行集齊五成業權，要求市建局介入協助聯合拍賣（促進者模式）；或由業主集齊三分二業權人同意要求市建局展開重建（業主主導模式）。兼善里業主開會商討後，已開始與當局商討，並計劃向各兼善里業主派發重建意向問卷，統計可集合的業權份數。有兼善里居民表示，他們面對的最大難題正就是要組織業主商討這一環。業主們稱，由於兼善地段大、樓宇多、業權份數亦多，居民單靠一己之力實難以集結業主共同商討重建事宜，亦難以取得共識。有兼善里居民認為，兼善里這類地段大而業權分散的項目，實無法依靠私人發展商或業主自行收集業權人同意去進行，唯有由市建局去啟動、引用法例去收地才最有效率，故居民已多番與市建局交涉，但至今仍不獲正面回應。事實上，與兼善里僅一路之隔的福榮街 532-542 號，於本年三月，市建局已宣布進行重建，該地段的樓宇樓齡與破舊程度與兼善里相若，惟該地段僅得三幢樓高五層的唐樓，規模明顯比兼善里地段小、所涉的業權份數亦少很多（見下圖）。此項目亦是首批可以選擇新《策略》「樓換樓」賠償的重建項目。

福榮街 532-542 號

兼善里

圖 2.5「福榮街 532-542」重建項目位置圖6

（五）小結兼善里個案反映，業主在推動重建的過程中面對重重困難，尤其之於組織業主的問題上。新《策略》推出「促進者模式」及「業主主導模式」後，雖給予小業主一主動組織重建的選擇，但仍未有協助業主進行組織的配套，難以集齊足夠的業權申請計劃。市建局實應提供業主組織支援，以增加業主成功組織的機會。

6 市建局網頁[2005]，市建局各區項目，福榮街項目，瀏覽日期：2011-05-06 <http://www.ura.org.hk/html/c800000t44e.html> 18

2.3.2. 個案二：個案二：順寧道公務員樓宇

（一）基本資料樓宇樓齡： 46 至 51 年樓宇座數：

15 座

樓層數目：

五層或六層（地下至四樓或五樓）順寧道 308-336 號

門牌號碼：

伙數：

一梯兩伙

單位總數：

約 200

長發街 23 號保安道 343-371 號

順寧道公務員樓，位於順寧道與長發街交界，分別面向順寧道及保安道的兩排共 15 座，於 1958 至 1965 年間落成的公務員宿舍樓宇。該 15 座樓宇，樓高五層至六層，沒有升降機，只設樓梯，全為一梯兩伙式住宅單位，不設地舖，全部合共約 200 個單位。所有單位均設面向外街的窗，感覺開揚通爽。公務員樓宇與蘇屋邨隔路對望，鄰近保安道遊樂場及保安道街市，長發街一邊有販賣日用品的牌檔，周邊街區亦有不少店舖、食肆。

長發街

保安道

順寧道

圖 2.6 順寧道公務員樓宇位置圖 20

（二）關於公務員樓宇本港公務員樓宇大多於殖民地時期，由政府以低地價批出土地，讓公務員成立的建屋合作社自資或向銀行貸款自行設計及興建。公務員以合作社社員身份租住單位，起初只接受公務員以轉讓合作社會藉形式轉讓單位，或由該公務員後人繼承會藉，然而轉讓時，承讓人需一次付清承讓價。後來政府修例，社員可以在該合作社全部社員同意下，引用「交回及重批官地租契」（Surrender and Regrant）方式，向政府補地價差額，申請「公務員樓宇分層契」，將有關單位私有化，由租客變成業主，單位此後便可作自由買賣、出租或轉按。有關社員亦可不受社員資格影響，即使遭解僱或辭職亦不會失去該單位。及至 1993 年 10 月，政府刊憲通過《修訂官地租契條例》（Modification of Lease Approach），將引用「交回及重批官地租契」的限制條件降至 75%的社員同意7。

7 行享地產有限公司網頁[2010]，公務員樓宇轉讓，瀏覽日期：2011-05-29 <http://www.permcomfort.com.hk/home.htm> 21

公務員樓宇的租住人申請「分層契」，便可視作私人物業；換言之，公務員樓宇住戶若希望啟動重建的話，必須先申請「分層契」，將有關單位私有化，然後再組織業權人。據悉，部份順寧道公務員樓宇居民有重建意願，惟至今未有進展，估計與牽涉法律問題複雜有關。據民政事務處資料顯示，順寧道公務員樓宇已有幾座成立了業主立案法團，其餘均由公務員合作社管理，即部份樓宇尚未申請「分層契」。本研究團隊實地考察時發現，在保安道 365-371 號發現告示版張貼出本年年初「取消註冊安興建屋有限責任合作社」的通告，可見有業主正處理業權及物業管理的問題。

（三）樓宇維修之後樓宇維修之後順寧道公務員宿舍近年曾作大規模維修，與鄰近樓齡相若的樓宇相比，樓宇狀態明顯較好。外牆經粉飾後甚美觀，感覺整潔：

電線及水管狀況良好：

每座樓宇均已安裝閘門、閘門照明光管及門鈴：

（四）小結從以上個案可見，市場上其實存在小部份涉及較複雜法律問題的樓宇，他們長遠要進行重建時，會面對相當大的阻力，實屬難以單靠私人市場力量開展的項目，必須有政府或公營機構的介入協助。但現階段，他們不屬市建局或其他政府部門優先處理需要重建的樓宇，只能透過各類樓宇支援計劃先進行維修，以延長樓宇壽命。

2.4. 街頭問卷調查街頭問卷調查

為了解現時區內私人樓宇的概況，收集區內人士對深水埗過去十年重建之意見以及其對重建復修的意向，研究團隊以區內私人樓宇用家為主要對象，進行了一次街頭問卷調查。 3-4 名調查員於 6 月 20 日至 7 月 13 日期間，前後共 14 天，在深水埗街頭進行問卷調查，地點包括：保安道街市地下通道、石硤尾街市對出、西九龍中心、鴨寮街一帶，及海壇街一帶等，接觸到的街坊分佈在長沙灣、深水埗及石硤尾等小分區，均屬區內舊樓集中的地段。過程中我們亦在空間及天氣許可的情況下，架起展板向受訪者解釋現時市建局一般的重建程序及政策，期望受訪者能在資訊透明的情況下作答。是次調查共訪問了 732 名市民，當中有 66 人為區外人士，661 人在深水埗區內居住、工作或營商，另有 5 份問卷最後因資料不全而作廢。由於本研究旨在展示區內居民或商戶的意見，故調查分析遂以 661 位區內受訪者作為基數。問卷為四部分，第一部分主要問及受訪者於區內工作或居住之樓宇概況；第二部分集中受訪者的樓宇維修經驗；第三部分則問及受訪者對樓宇重建的意向；最後一個部分則有關受訪者對深水埗未來發展的期望，並就市建局及房協過去十年於區內進行重建工作之評分。現按各部分逐一詳列有關統計及分析：

2.4.1. 樓宇概況本問卷調查第一部份旨在收集現時區內樓宇的概況資料。在 661 名受訪者中，逾半居住或工作於樓齡超過 30 年以上的樓宇，但只有不足一成居住或工作於樓齡 20 年以下的樓宇。從隨機抽樣調查的比例反映，區內私人樓宇的樓齡實為偏高［圖 2.7］；而超過八成受訪所居的樓宇都是 20 層以下［圖 2.8］，顯示區內樓宇較為低矮。沒有升降機、沒有業主立案法團、管理不善都是一般舊區予人的感覺；但是次調查卻指出有近半受訪者的大廈都有升降機［圖 2.9］，更有過半大廈已成立業主立案法團［圖 2.10 ］，並需繳交管理費或垃圾費［圖 2.11］。但即便過半受訪者所住樓宇有業主立案法團和有管理，受訪者仍然面對不少樓宇因老化而出現的問題，最普遍的問題是石屎剝落／鋼筋外露（53%，351）；其次是水渠老化／發出異味（39%，257）及天花牆身滲水（38%，252）；表示居住或工作的大廈有劏房或僭建的亦有 36%（239）［圖 2.12］。

問題 1：樓齡

不詳 16%

20年或以下 8% 21-30年 16%

20年或以下 21-30年 31-40年

50年以上 17%

41-49年 50年以上不詳

41-49年 23%

31-40年 20%

圖 2.7

問題 2：樓高 30層以上 3% 3層或以下 1% 20層至30層 10%

3層或以下 4層至9層 10層至19層 20層至30層 30層以上

10層至19層 36%

4層至9層 50%

圖 2.8

問題 3：升降機不詳 0%

有無不詳

無 51% 有 49%

圖 2.9

問題 4：業主立法團不知 4%

有無不知無 39%

有 57%

圖 2.10

問題 5：管理費不詳 0% 不知 3%

有無不知不詳

無 48%

有 49%

圖 2.11

問題 6：樓宇因老化而出現的問題沒有上述問題

138

天花牆身滲水

252

有劏房或僭建

239

雜物阻塞公共地方及樓梯

159

電線及電路系統殘舊

192

水渠老化／發出異味

257

石屎剝落／鋼筋外露

351

100

150

200

250

300

350

400

圖 2.12

2.4.2. 維修問題本問卷調查第二部分，旨在了解區內私人樓宇進行維修的情況及比率，以及街坊所遇到的困難。受訪者中有 48%（316）表示，其居住或工作的區內大廈曾進行維修，他們當中只有 47 人能較具體指出當時每戶需支付的金額，由數百元至數萬元不等，相信是因為維修項目不同，所以價錢差距較大。［圖 2.13］我們續問受訪者有關樓宇維修的經驗，即進行維修時，受訪者所知最大的困難為何，他們可作多項選擇。受訪者中有 43%（286）選擇了每戶攤分維修費太高；其次是很難聯絡全部業主，有 35%（235）。以上百份比的計算基數為 661 名區內人士，而非只有曾維修大廈的受訪者，因為有些受訪者正因這些原因而未能維修所住樓宇。［圖 2.14］在此問題上，受訪者有較多其他經驗及困難，簡單歸納的原因有： 1）單位是出租的，所以業主不關心也不願付錢； 2）業主期望收購，故不願付錢； 3）協商過程出現分歧，令維修計劃胎死腹中； 4）業主立案法團有貪污之嫌；以及 5）工程公司良莠不齊，維修過後貨不對辦，政府卻沒有監管。

問題 7：大廈過去曾否進行維修

無作答 1%

有 48%

不清楚 21%

有無不清楚無作答

無 30%

圖 2.13 問題 8：維修最大的困難

其他

152

沒有困難

不知從何入手

沒有業主立案法團

很難聯絡全部業主

235

每戶攤分維修費太高

286

100

150

200

250

300

350

圖 2.14

2.4.3. 重建的意向問卷這部分的問題主要希望可以找出受訪者對所住樓宇的重建意向，以及對市建局或私人發展商，甚或現時收購程序與權益等方面的認知。受訪者中有 60%（392）表示，如果大廈被收購重建，他們較希望收購者是市建局；另 11%（76）則希望收購者是私人收購商，亦有近兩成受訪者表示如果可以選擇，將會比較兩者提出的條件再作考慮［圖 2.15］。在選擇市建局的 392 名受訪者中，有近 40%（154）表示是因為對於公營機構較有信心，其次選擇「怕私人收購商呃你」佔 28%（110），在訪問期間也有不少受訪者表示私人收購商以不當手段收樓、壓價「明搶」、重建欠規劃等，反映現時私人發展商收購的手法欠佳，令聲譽低落，市民也因而較偏向由市建局進行收購重建。［圖 2.16］。另選擇「可以上公屋」的亦有 27%（107），當中有 14 名是業主，但按現時市建局的政策，業主並不可能獲此安置安排，反映有市民對現時市建局收購程序及權益有所誤解。至於選擇私人收購商的 76 名受訪者中，有 53%（41）認為私人收購商的賠償額比市建局高，亦有近兩成認為可以講價，所以選擇私人收購商。有受訪者提及私人收購商在程序上較市建局簡便，效率也高，同時也認為市建局收購太慢。［圖 2.17］

問題 9：期望的收購者其他 4%

視乎情況 19% 市區重建局私人收購商不希望被收購視乎情況不希望被收購 6%

其他

市區重建局 60% 私人收購商 11%

圖 2.15

問題 10：期望收購者為市建局的原因

有七年樓齡賠償

可以上公屋

107

怕私人收購商呃你

110

對於公營機構較有信心

154

100

120

140

160

180

圖 2.16

問題 11：期望收購者為私人發展商的原因

其

他

其他

出

租

業

主

較

有

保

障

賠償對於投資者及出租業主較有保障

比價償

可以講價

賠

償

可

以

講

價

賠

償對

市

於

建

投

局

資

高

者

及

私人收購商的賠償額比市建局高

圖 2.17

2.4.4. 未來發展的期望問卷這部分期望可找出受訪者對深水埗未來發展的期望，當中可分為期望區內不變的及期望看到的改變兩方面。有超過 54%（363）受訪者期望區內可維持交通便利，34%（227）受訪者希望未來繼續「條街有嘢賣，熱熱鬧鬧」；30%（203）則期望深水埗維持生活所需一應俱全及價廉物美的社區環境。至於受訪者希望看到的轉變，最多人選擇而又超過三成的依次為增加綠化及休憩空間（52%，350）、提供多元不同的房屋選擇（31%，207）及提社區的形象與面貌（30%， 199）。［圖 2.18］調查員續問過去十年區內的重建為社區帶來什麼影響。有近 55%（360）受訪者指重建推高樓價及租金；有 47%（315）受訪者則表示重建美化市容，改善了區內衞生；另有 23%（152）受訪者認為重建扼殺小商戶的生存空間。［圖 2.19］

問題 12：對深水埗未來發展期望

提吸及增升價引加社提更廉區供綠多有保不物的各發化中更維育美同展及多持歷類形的產的成交象休工人地史房社與旅作憩士標通屋建區面遊機空遷建方築環選區間築物便貌會境入擇

提高社區的形象與面貌

199

維持生活所需一應俱全、價廉物美的社區環境

203

提供各類工作機會

180

發展成旅遊區

應俱全

活所需一

增加綠化及休憩空間

350

維持生

吸引更多中產人士遷入

有更多地標建築

41 363

維持交通方便 93

保育歷史建築物

207

提供多元不同的房屋選擇

227

提供多元

條街有嘢賣，熱熱鬧鬧 0

100

150

200

250

300

350

400

圖 2.18

問題 13：過去十年深水埗區展開的重建為區內帶來的影響

因部門執行上的不足，令部份小市民犧牲了應有權益權

益

應有

破壞區內居民網絡市民

犧

民網

絡

牲了

的

產人

士

破壞

遷入

區

126

活質

素

中

改善市民生活質素

生存

改

空

善

因

152

間

市民

生

扼殺小商戶生存空間

部

門執

行

上的

不

足

，令

部分

小

內居

更多人產人士遷入

活化社區區社活化

小

商戶

的

103

選擇

減

少

扼殺

消費選擇減少消費選擇增加擇

增加

消

費

103

費選

改善衛生，美化市容消

315

推高樓價及租金 0

100

150

200

250

300

350

400

推

高

樓價

及

租金

360

圖 2.19 2.4.5. 為市建局及房協過去十年在區內重建工作的整體評分問卷最後一部分則邀請受訪者為市建局及房協過去十年在區內重建的工作評分（由 1 至 10，越高分則其評價越高）。結果顯示其平均分為 5.14（只計算有給確實分數的 567 名受訪者，如受訪者填寫的答案為約數，如「6-7」，分析則取其中間數，即 6.5 計算，如此類推）。由於有部分受訪者只給予概括的感覺，如「算合格吧」、「梗係唔合格啦」等等，故我們同時將此類答案集合給予確實分數的受訪者，以等於或低於 5 分為不合格計算，6-10 分為合格計算，得出認為市建局及房協過去十年在區內重建工作不合格者有 321 人（48%），當中有 20 人給予 0 分，更有 2 人給-10；至於給予合格分數的受訪者則有 244 人（37%），當中有 11 人給予 10 分滿分。

2.4.6. 業主及租戶期望（）業主及租戶期望（數據見表 2.1）由於在重建過程中，業主跟租戶的身份、權益以及待遇均有不同，故我們又將以上的資料及數據分成業主及租戶作分析，試圖找出他們面對的問題或關注的地方有何相同相異。661 名受訪者中，341 人為租戶，298 人為業主，餘數則為於區內工作或上學的人及兩名未有表明自己為業主或租戶的受訪者。從數據所見，有近半數租戶受訪者所住／所營商的大廈沒有業主立案法團；但業主受訪者居住／營商的大廈只有約三成沒有業主立案法團，可以推論自住物業有較佳的管理。不過，不論業主跟租戶樓宇所面對的大廈老化問題都離不開石屎剝落／鋼筋外露、水渠老化／發出異味及天花牆身滲水。有 36%業主受訪者的大廈都有劏房或僭建，跟水渠老化／發出異味並列第三大樓宇問題。倒是租戶方面則未有提及此樓宇問題，原因可能是租戶所住大廈沒有此問題，但更大可能是租戶受訪者本身亦住在劏房或僭建，並不想提及或並未視之為樓宇問題。至於樓宇維修方面，業主跟租戶受訪者有較大分別的是，有近 42%租戶受訪者表示很難聯絡其他居民共同處理維修，但只有約 29%業主受訪者表示有面對此困難。至於對重建的意向，兩者大致相同，都是期待市建局收購比私人收購多，但原因各異，租戶特別關心安置問題，可以上公屋亦成為租戶受訪者期望由市建局重建的主因。正如前文所說，亦有 14 名業主誤以為市建局的政策，業主可獲安置，反映有市民對現時市建局收購程序及權益並不掌握。至於給過去重建評分，兩者分別則不大，平均分分別為 5.2 及 5.02。

表 2.1 業主及租戶期望對照表 (

) 40

1 2

(

341

136

165

) 40

298

123

206

148

112

109

3 3a

193

143

131

天花牆身滲水

有劏房或僭建

3d 4

4 4a

144

130

142

229

150

162

154

121

111

8 9

5.2

N/A

5.02

2.4.7. 數據以外的發現除了問卷收集得來的數據資料外，在進行問卷調查時，本研究團隊得與受訪者直接交談，得知一些未包括在問卷調查之內，但又與深水埗社區息息相關的問題。部分問題雖與重建未有直接關係，但從中亦可更宏觀了解區內市民所面對的環境問題，同時，亦有助制定市區更新的方向或方法，能避免政策只針對硬件的拆建。受訪者的意見可歸納為三大範疇：一）社區環境問題；二）樓宇維修困難；三）租客困境。以下陳述將按不同範疇，列出當中較具體及具代表性的個案：

（一）社區環境問題在進行問卷調查期間，不少受訪者向研究團隊描述其居住環境惡劣，及反映對社區衞生、治安、景觀等不滿，這些因素均間接令居民更期待復修或重建。 1. 樓宇安全維修不見成效大廈已出現石屎剝落，經多番維修仍然不見效果，有受訪者憂慮大廈結構不安全。

工程承辦商良莠不齊有受訪者稱，其居住的大廈參與市建局樓宇維修大行動後，工程承辦商並沒有按要求更換大廈的生鏽水渠。

電箱情況隱藏危機電線外露、損壞、老化情況是舊區樓宇常見問題，有受訪者亦表示其居住樓宇有此困擾，且擔心電線短路會引起火警。

防火設備不足不少舊區樓宇火警設備不足，有受訪者擔心一旦發生火警，後果嚴重。

劏房及僭建嚴重由於僭建及劏房或影響大廈結構，或涉及電線、水管改裝，對樓宇安全構成影響，有受訪者不滿其物業因而受影響，並要求政府嚴懲僭建及改建劏房的業主。

大廈欠電梯設備不少年老受訪者表示居住大廈沒有電梯，令其出入不便。有人表示：「遲幾年就行唔郁喇，行得幾年就幾年啦。」

2. 治安

自出自入欠管理不少舊樓受訪者需要繳交管理費，然而，其居住大廈仍欠妥善管理，大部分樓宇沒有聘請管理員，亦沒有充足的防盜設備，大廈的閘門常開，陌生人亦可出入自如，潛在爆竊或其他罪案發生的風險。有受訪者表示有吸毒者潛進大廈梯間吸毒，令他們擔心遭打劫，出入都提心吊膽。

一樓一鳳造成滋擾有受訪者指出，其居住大廈有人經營時鐘酒店或黃色事業，常有陌生人進出大廈，對受訪者（尤其女性）造成滋擾。

區內罪安頻生除此以外，有受訪者表示區內品流複雜，不時有爆竊案等罪惡發生，令其擔憂人生安全。

3. 衞生區內衞區內衞生情況需改善有受訪者指出，區內的衞生情況需要改善，常見蚊蟲鼠蟻滋生、垃圾到處棄置、後巷污水雜物處處、時有動物糞便。更有受訪者表示，區內有吸毒者隨處棄置針筒，影響環境衞生，但屢次向當局投訴不果。

公共空間使用執法不公有受訪者反映，食環署管理街道時有處理不公的情況，他們指大型超級市場常佔據街道空間，令行人難以通行，但食環署置若罔聞，然而地舖商戶的貨物只佔一小撮空間則會遭到票控。

4. 屏風樓／屏風樓／牙籤樓

除以上居住環境問題外，亦有不少受訪者表示不滿區內新樓盤皆為「屏風樓」或「牙籤樓」，影響區內空氣質素，亦影響居住單位的景觀。有人形容：「重建後建成的新樓和深水埗格格不入。」受訪者期望日後發展時能有更好規劃。

原來對深水埗居民而言，考慮市區更新議題時，他們也許更希望以上居住環境問題能得到解決；然而，以上的問題卻不是單單一幢樓宇硬件上的重建便能解決，當中更涉及城市規劃、城市管理等政策問題。因此，我們相信市區更新若真的以改善居民生活為最終目標，必需在其他層面上配合。

（二）維修問題深水埗區舊樓眾多，不少受訪者所居住的大廈曾進行或正進行維修，但他們同時表示過程中遇到不少難題。亦有受訪者表示其居住的大廈，業主有意進行維修，但因種種原因難以啟動。 1.

支援計劃未足以完全解決樓宇失修問題

雖然現時市建局、房屋協會及屋宇署均有向私人大廈業主提供維修工程的技術及財政支援計劃，包括津貼、貸款及補助金［見表 2.2］，但有受訪者表示，相關的支援計劃並未足夠，業主仍需要負擔巨額維修費用，財政上依然困難，令維修工程遲遲未能進行。當中，部分支援計劃要求申請樓宇必先成立業主立案法團，換言之，尚未成立業主立案法團的大廈業主則無法申請的有關支援計劃。有受訪者就表示，因大廈未成立業主立案法團而未能申請津貼，而貸款需要利息，這亦令他們卻步。另外，現時各項支援計劃的津貼額最高是維修費的兩或三成，貸款額上限 10 萬，補助金則上限 1 萬元。有受訪者表示，各項支援計劃所設的額款上限並不足以支付龐大的維修開支，他們自己亦沒能力承擔貸款以外的餘額，因此還是無法處理樓宇失修的問題。說到底，各支援計劃只能減輕業主部分負擔，但每次樓宇維修動輒要斥資數以萬元，對小市民來說實屬不少之數，總不會是輕省之事，困難無可避免，但問題是樓宇維修亦涉及業主資產的價值，納稅人應協助承擔多少樓宇維修的費用則是箇中公眾利益界線如何釐定的問題，社會及有關當局今後應進一步探討和釐清。

資訊不流通

除支援計劃門檻及成效外，支援計劃相關資訊的流通度似乎亦不高，有部分受訪者表示，未曾獲得支援計劃的相關資訊，或對支援計劃的內容掌握不足。現時提供各項樓宇維修支援計劃的部門分別有市建局、房屋協會、屋宇署及民政事務處，各計劃的資訊分別載於市建局、房屋協會、屋宇署及民政事務處網頁，長者或沒有使用互聯網的居民的確難以獲取相關資訊。房屋協會於全港開設十個物業管理諮詢中心亦有提供由市建局與房協聯合提供的「樓宇維修綜合支援計劃」資訊及熱線服務、《土地（為重新發展而強制售賣）條例》諮詢服務，並免費約見專業團體諮詢服務等，位於深水埗區的諮詢中心位於海壇街 163 號 D 銀海大廈地下，惟中心服務欠缺宣傳。民政事務處一向於地區上協助居民成立互助委員會及業主立案法團，亦有聯絡主任協助統籌樓宇管理事務，包括提供樓宇維修的意見及資訊，而深水埗的民政事務處位於長沙灣道 303 號長沙灣政府合署 4 樓，然而，該處始終非專責樓宇維修的部門，許多問題仍要轉介到其他政府部門處理。

表 2.2 各項政府提供之樓宇維修支援計劃8 樓宇維修綜合支援計劃（市建局、房協）申請條件籌組業主立案尚未成立業主立案法團的私人住宅或綜合用途樓宇法團資助公用地方維修 1. 私人住宅或綜合用途樓宇津貼或貸款只能二選其一津貼 2. 樓齡 20 年以上 3. 已成立業主立案法團 4. 平均每年應課差餉租值，市區樓宇不超過 10 萬元，新界樓宇不超過公用地方維修 7.6 萬元。免息貸款公用地方維修普通高齡津貼、綜援、免費醫補助金療保障援助受助人，及符合入息及資產限額的長者或傷殘人士家居維修免息 1. 住宅或綜合用途樓宇在港只擁有一個住宅物業貸款 2. 樓齡 20 年以上家居維修補助 3. 平均每年應課差餉租值，市區樓宇普通高齡津貼、綜援、免費醫不超過 10 萬元，新界樓宇不超過療保障援助受助人，及符合入金 7.6 萬元。息及資產限額的長者或傷殘人士樓宇安全貸款 1. 私人樓宇註冊業主計劃（屋宇署）計劃長者維修自住 1. 私人住宅或綜合用途樓宇物業津貼計劃 2. 持有有效香港身份證（房協） 3. 年滿 60 歲 4. 申請人及合法配偶居住於有關物業 5. 通過入息及資產審查

資助／資助／津貼／津貼／貸款實報實銷，上限$3,000 20 個單位以下：工程總額三成，上限 15 萬 21-49 個單位：工程總額兩成，上限 15 萬 50 個或以上單位：工程總額兩成或每單位不多於 $3,000，上限 120 萬最高免息貸款額為該物業分攤的維修費或 10 萬，以較低者為準最高 1 萬元補助

每個單位最高 5 萬免息貸款最高 1 萬元補助

每個單位最高可獲 100 萬低息貸款每個單位最高可獲 4 萬元津貼

8 參考市區重建局網頁、房屋協會網頁、屋宇署網頁以及民政事務處網頁縱合資料綜合所得。 41

樓宇復修物料資助計劃（市建局）樓宇復修物料資助計劃申請條件 1. 私人住宅或綜合用途樓宇 2. 樓齡約為 20 年或以上 3. 已成立業主立案法團 4. 已列入屋宇署的「樓宇維修統籌計劃」或「大規模清拆行動」名單內或已接獲相關的法定命令 5. 位於市建局的樓宇復修計劃服務區：油麻地、旺角、大角咀、馬頭角、深水埗、荃灣、觀塘、灣仔及中西區

資助／資助／津貼／津貼／貸款 20 個單位以下：工程總額三成，上限 15 萬 21-49 個單位：工程總額兩成，上限 15 萬 50 個或以上單位：工程總額兩成或每單位不多於 $3,000，上限 120 萬（扣除物料價值，餘額以現金發放）物料包括：內/外牆漆油；排污、沖廁及公共食水喉管；天台防水物料；防火物料(現有提供：防煙門、緊急照明系統、滅火筒)；環保推廣物料(現有提供：盆栽、廢物分類回收筒、節能照明燈泡) 另外可得到復修樓宇按揭優惠復修樓宇按揭優惠及第三者風險保險復修樓宇按揭優惠第三者風險保險資助（為期三年，每年保險費的一半或 6,000 元的資助較低者）。綜援受助人，及符合入息及資最高 1 萬元補助產限額的長者或傷殘人士

樓宇修復貸款計劃（市建局）樓宇修復貸款計劃申請條件資助／資助／津貼／津貼／貸款 1.私人住宅或綜合用途樓宇最高免息貸款額為該物業分攤的維修費或 10 萬元 2.樓齡約為 20 年或以上 3. 已成立業主立案法團，取得業主共綜援受助人，及符合入息及資最高 1 萬元補助識，並已聘請認可人士落實維修大產限額的長者或傷殘人士廈 4. 沒有收到任何政府部門發出的修葺令或勸諭信 5. 位於市建局的樓宇復修計劃服務區：油麻地、旺角、大角咀、馬頭角、深水埗、荃灣、觀塘、灣仔及中西區 42

屋宇維修統籌計劃（屋宇署）屋宇維修統籌計劃申請條件以公用地方有失修跡象及外牆上附有大量違建物的樓宇為目標樓宇

樓宇更新大行動（發展局、房協、市建局）樓宇更新大行動申請條件 4 私人住宅或綜合用途樓宇 5 樓齡約為 30 年或以上 6 已成立業主立案法團 65 歲以上長者業主 7 平均每年應課差餉租值，市區樓宇不超過 10 萬元，新界樓宇不超過 7.6 萬元

資助／資助／津貼／津貼／貸款協助勘察樓宇，定出樓宇所需的改善工程項目，並與業主或法團溝通提供法團運作及樓宇管理意見資助／資助／津貼／津貼／貸款津貼：公用地方維修費 80%，每單位上限 1.6 萬元津貼：公用地方維修費全數，每單位上限 4 萬元

或由督導委員會挑選，組織維修工程上有困難而在樓宇結構安全上出現問題，以及在衞生設施上有破損情況的樓宇

表 2.3 業主立案法團與互助委員會的分別業主立案法團成立條件

互助委員會

擁有 20%或以上業權份數的業主，由民政事務專員批准。向民政事務處處長申請召開業主大會，或擁有 10%不可分割業權份數的業主向土地審裁處申請召開業主大會。在大會上以過半數票通過成立法團。

法定權力

根據《建築物管理條例》規定成立根據大廈公契*成立的業主及住客組的獨立法人組織，具法定權力。能織，沒有法人地位，並不具備法定權夠獨立行使民事權利，承擔民事義力。沒有獨立的訴訟權。務，有單獨的訴訟權利。

權責

代表全體業主管理公共地方，執行主要功能是團結住戶和促進鄰里關法例或公契所賦予的權力，有權聘係，加強大廈保安，改善居住環境，或解聘物業管理公司。

並為居民舉辦活動。代表全體業主監督公契經理人按照大廈公契條款管理大廈，並在大廈管理上向公契經理人提供意見。視乎個別大廈公契有否任免物業管理公司之權力

物業管理復修樓宇按揭優惠支援

籌組業主立案法團資助

第三者風險保險資助

物業維修公用地方維修津貼支援公用地方維修免息貸款

家居維修免息貸款家居維修補助金

公用地方維修補助金家居維修免息貸款

樓宇安全貸款計劃長者維修自住物業津貼計劃

家居維修補助金樓宇安全貸款計劃長者維修自住物業津貼計劃

屋宇維修統籌計劃

樓宇復修物料資助計劃樓宇修復貸款計劃屋宇維修統籌計劃樓宇更新大行動 *大廈公契由大廈發展商擬定。

業主立案法團成立及運作困難

在設定問卷時，本調查曾假設有業主立案法團的大廈管理會比較完善，但從結果顯示，即使有業主立案法團的大廈仍然面對樓宇老化及維修困難等問題。而且，更有受訪者表示一直因成立及運作業主立案法團問題而受到困擾。進行問卷調查時，有受訪者表示不清楚業主立案法團與互助委員會的分別，缺乏對居民組織的認識。［見表 2.3］本研究嘗試綜合業主立案法團及互助委員會之別，發現業主立案法團的成立條件有較高的民主基礎，權力亦較多，已成立業主立案法團的大廈業主於樓宇維修事宜上享有較大的決定權，亦有較多支援計劃可供申請。現時，民政事務處會向私人大廈業主提供成立業主立案法團的協助，亦會就大廈管理及法團運作提供意見，調解業主、法團和管理公司之間的糾紛。不過，權力越大，責任也越大，根據《建築物管理條例》規定，業主立案法團為獨立法人組織，具法定權力，能夠獨立行使民事權利，承擔民事義務，有單獨的訴訟權利，不過委員就需負法律責任，有受訪者表示，有業主正因為不想萬一發生意外時需負上責任而卻步，大廈至今也無法成立業主立法案團。在 1994 年添喜大廈塌簷篷案，該大廈業主立案法團被控及追究賠償事件，令市民印象深刻。除此之外，有受訪者懷疑其居住大廈的業主立案法團收受工程承建商利益，又或「報大數」，中飽私囊等，有貪污之嫌。事實上，根據廉政公署 2010 年 1 月至 9 月期間的統計數字，其接獲的 2,634 宗舉報當中，有多達 735 宗與樓宇管理相關，主要與樓宇維修及翻新工程、財務管理及業主立案法團運作相關，亦有部分涉及法團成員、工程顧問、承建商及專業人士之間的串謀貪污勾當9。廉政公署曾出版三本誠信優質樓宇管理實務指南，當中《樓宇維修實務指南》詳述樓宇維修及翻新工程的進行過程、相關法例、注意事項、可能出現的貪污漏洞、取得支援途徑等等10，市民可於網頁下載，或向廉政公署索取，但相關訊息不算普及易取。就以上兩點，現時業主立案法團的制度有檢討或提供進一步支援的空間，以解決業主的疑慮。 9 星島日報[2010-10-18]：樓宇維修工程涉貪趨增，瀏覽日期：2011-07-20 <http://www.singtao.com/yesterday/loc/1018ao07.html> 10 廉政公署[2011]，防貪刊物，瀏覽日期：2011-07-22 <http://www.icac.org.hk/tc/services_and_resources/p/bm/index.html> 45

工程顧問或工程承辦商問題造成的阻礙工程顧問或工程承辦商問題造成的阻礙

有受訪者向研究團隊表示，其居住大廈透過市建局樓宇更新大行動進行維修，但負責的工程承辦商未有依協議更換生鏽水渠，大廈業主向市建局多次投訴不果，該受訪者質疑市建局的支援計劃欠長遠的跟進及監察。市建局回覆本研究指出，樓宇更新大行動等樓宇維修支援計劃，市建局批出資助後，會向業主立案法團建議聘用合資格人士管理整個樓宇維修支援計劃，換言之，即市建局不會直接負責監察有關工程的進行。又有受訪者向研究團隊表示，懷疑工程顧問與工程承辦商「圍標」，亦即工程顧問與工程承辦商串謀取得工程合約，令業主支付較高的工程費用。據《樓宇維修實務指南》，「圍標」很可能涉及貪污罪行11，廉政公署的《防貪錦囊：工程顧問管理》以及《防貪錦囊：工程合約的判授和管理》兩份刊物均有詳盡的資訊，市民可於廉政公署網頁下載或向廉政公署索取12。另外，市建局又表示，他們會協助業主立案法團查考有關工程的招標價格是否合理。

11 廉政公署、香港房屋協會[2011]：《樓宇維修實務指南》，頁 44，瀏覽日期：2011-07-22 <http://www.bm.icac.hk/bm_wcms/UserFiles/File/tc/CMS/education_publicity/BM_Toolkit%28Mar10%29.pdf> 12 廉政公署[2011]，防貪刊物，瀏覽日期：2011-07-22 <http://www.icac.org.hk/tc/services_and_resources/p/bm/index.html> 46

（三）租客困境受訪者當中不少是舊樓租客，他們是整個重建過程中最欠缺保障的一群，他們多期待重建，但又害怕重建帶來的影響。以下是一些他們常見的困難： 1.

面對破舊居住環境，面對破舊居住環境，業主不願斥資維修業主不願斥資維修

受訪租客當中多屬低收入人士，他們大多表示居住環境欠佳，主要是單位衞生情況惡劣及樓宇設施不足或殘舊。有受訪者向研究團隊表示，現與幾位同樣獨身的低收入人士合租區內舊樓套房，由於空調故障，夏日天氣炎熱，單位空氣焗促，被逼在街上流連乘涼至深夜才返回單位；又有受訪者表示，單位被滲水問題困擾多年，睡房牆身發霉，擔心影響健康。租客受訪者多表示，由於業主不願斥資維修，租客自己又沒有經濟能力改善環境，故只能一直忍耐。他們期望所居住樓宇盡早重建，以獲安置公屋單位，改善生活環境。 2.

一旦被逼遷難保權益

本研究所接觸到的大部分深水埗街坊其實對重建程序均認識不足，很多租客亦不清楚在過程中如何保障自己的權益。事實上，由於市建局現行的賠償計算方法會扣減非自住業主部分賠償金額，此舉會造成業主與租客之間的利益矛盾，加上 2004 年政府修訂《業主及租客（綜合）條例》撤銷住宅租約的租住權管制條文後，業主只需一個月通知便可逼令租戶遷走，於是不少業主在物業被劃為重建區後，便嘗試趕緊逼遷租戶，以圖爭取更高賠償。新《策略》需提出制定措施幫助在凍結人口調查後，市建局完成收購前遭業主逼遷或終止租約而喪失安置資格的租戶，但至今仍未公布具體措施。

混淆市建局收購及私人發展商收購

由於市建局項目一般做法是完成收購後，將地皮售予私人發展商進行工程，此舉令不少市民難以分辨市建局項目及私人發展商項目的賠償差異。不少租客誤以為兩者的賠償及安置方案相同，以為遭私人發展商收購亦可獲安置公營房屋。事實上，現時私人發展商收購項目通常只會向單位業主開出收購價，而不會向租客作出賠償或安置，對租客毫無保障。

2.5. 公眾論壇為提高民間對新《策略》的關注及認識，並促進相關討論，本研究團隊於 2011 年 7 月 10 日（星期日），假深水埗大型商場西九龍中心舉辦了一場公眾論壇，主題為「重建起風雲：市區更新回顧與前瞻」。

2.5.1. 論壇籌備（一）選址由於過去重建相關的研究多在街頭進行，對象多半局限於附近一帶的居民，是次進行論壇的西九龍中心，是區內人流暢旺的地點，各分區的居民也會到此購物或打發時間，加上舉行時間為星期日下午，正是人流最盛之時，一方面可同時接觸各分區的居民，另一方面部分向來不關心此議題的市民也可能因好奇而駐足觀看，將會是一次很好的公眾教育。（二）宣傳在論壇舉辦前，本研究利用報章廣告［刊於 7 月 8 日都市日報］、街頭宣傳橫額、海報、電郵、網頁及網上社交平台等媒介宣傳是次活動。

2.5.2. 論壇實況論壇當日場面熱鬧，預備了的 60 名觀眾席均坐滿，亦有不少市民駐足在旁觀看，若連同短時間逗留以及論壇前後參觀展覽的市民在內，粗疏估計當日參與人數達 500 人，同時亦有傳媒到場採訪。（一）開幕禮開幕禮的主禮嘉賓包括深水埗民政事務專員陳穎韶太平紳士、深水埗區議會「市區更新及歷史建築保育工作」小組主席梁有方議員以及該小組增選委員杜立基先生及吳慧儀女士，並由陳穎韶太平紳士及梁有方議員代表致詞。（二）發表研究成果研究成果發表部份，先由政策廿一有限公司總監葉克剛發表在深水埗區內進行之追縱研究之成果，再由本機構，即思網絡有限公司總監鄭敏華小姐發表本研究問卷調查的發現。政策廿一有限公司總監葉克剛發表研究成果。

（三）公眾論壇公眾論壇的講者嘉賓包括梁有方議員、鄭炳鴻教授、杜立基先生、賴建國先生、馬錦華先生以及劉偉忠先生，並由本機構總監鄭敏華小姐擔任主持。各講者與在場市民分享其參與市區重建的經驗、對市區重建議題的分析及觀點，並讓市民及關注團體即場發表意見，互相交流。至於同場進行的相關展覽，亦有不少市民參觀及索取書刊，當天共派出近千份市區重建及深水埗地區議題的書刊。

2.5.3. 講者嘉賓背景是次論壇請來六位於不同層面上參與市區更新過程的人士，為居民提供不同角度的觀點及不同範疇的資訊。（一）梁有方先生深水埗民選區議員、深水埗區議會市區更新及歷史建築保育工作小組主席，以及市區重建局深水埗分區諮詢委員會委員，多年來在深水埗區服務居民，包括跟進受市區重建及樓宇維修問題影響的個案。（二）鄭炳鴻教授香港中文大學建築系副教授、執業建築師，同時亦是一位城市規劃、文化保育及公眾參與議題的學者。（三）杜立基先生本港資深規劃師，深水埗區議會市區更新及歷史建築保育工作小組增選委員。（四）賴建國先生註冊社工，曾先後於土地發展公司及市建局年代任社區服務隊成員，參與多個重建項目的社會服務工作，賴現為關注舊區住屋權益社工聯席召集人。（五）馬錦華先生註冊社工，是長者安居服務協會總幹事，曾於土地發展公司年代任社區服務隊成員。長者安居服務協會最近受政府委託進行「支援長者業主外展服務先導計劃」，向長者業主提供面對私人物業收購或強制售賣的外展支援服務；為有意申請市建局「需求主導」重建項目和「促進者」進行的中介服務。最近馬錦華先生亦獲委任為九龍城市區更新地區諮詢平台成員。（六）劉偉忠先生曾是重建項目 K7「觀塘市中心」的受影響業主，現為觀塘舊區重建大聯盟副主席，積極協助受影響居民。

2.5.4. 論壇重點撮要論壇重點撮要論壇主要圍繞現行舊區面臨的三個問題：（一）舊樓業主面對沉重的維修壓力；（二）賠償方案不公及安置政策不善；以及（三）支援措施不足。並提出三大願景，亦即：（四）要求興建居民能共享的重建物業；（五）讓居民留居深水埗社區的權利；以及（六）規劃民主化。完整的論壇紀錄，請參看附件二。（一）舊樓業主面對沉重的維修舊樓業主面對沉重的維修壓力維修壓力多位台上講者均關注舊區樓宇維修問題，台下有街坊亦表示正面對樓宇維修問題。深水埗區內不少舊樓日漸老化失修，加上欠缺設施，甚至有劏房問題，生活環境並不理想。業主面對政府的修葺令、龐大的維修費，壓力沉重，亦因此期望政府進行重建。馬錦華先生：馬錦華先生「隨著業主年紀及樓齡漸大，樓宇可能缺乏公共設施，譬如沒有電梯、升降機，或者甚至消防裝置不合乎水平，加上日久失修，室內的單位可能出現鋼筋外露或者剝落，這些情況非常嚴重。」杜立基先生：杜立基先生「……我最初興致勃勃地跟官員表示，要在這區要進行復修啊，官員便對我說，復修的作用不大，只是修飾樓宇的外表而已，入面的環境既漏水又出現石屎剝落，為什麼？因為樓上的單位是劏房。我不是要把責任都歸咎於劏房的情況，劏房月租數千元，誰想居住呢？如果要以呎價計算，這些劏房的呎租可能比半山豪宅的還要昂貴。但為何深水埗的舊樓有那麼有劏房呢？一劏完馬上能出租，跟我剛才所講的是同一個道理，就是在舊區居住的朋友，是在他們的入息水平局限下，無論工作、生活都要留在舊區，若非這樣，他們會往偏遠的地區租住整個單位了，何需租住劏房？」梁有方議員：『如梁有方議員「舊樓的街坊目前面對的維修壓力非常之大，他們或許有一個感覺，果是市區重建，政府前來收我的樓宇，我便不用斥資維修』，但究竟個過程為何、如何賠償、如何安置，也不甚了解的。」台下街坊黃太：台下街坊黃太「兼善里、福榮街、福華街三條街道的樓宇，其實已有 51、52 年樓齡，可想而知其樓宇結構，石屎剝落的問題十分嚴重。這邊廂說要收購，那邊廂又要維修，我們當業主的很困難……雖然政府有五萬元資助長者維修的津貼，但我們區亦曾經找人問價，維修費要接近每戶十萬八萬，要再掏數萬元出來是十分困難…… 它（屋宇署）要我們進行維修，修葺令 11 月便會到期，我亦參加了有資助的『樓宇

更新大行動』，我也很慶幸我們被安排在很前的號碼，再看看其他法團有甚麼行動吧……我感到不知所措，究竟做不做維修？」劉偉忠先生：劉偉忠先生「其實你無法不進行維修，因為若你不做，一年之後你會收到所有修葺令，亦即『釘哂契』，到時你的樓宇更加不值錢，收購商『田乜』會更加肆無忌憚。」（二）賠償方案不公及安置政策不善多位台上講者均指出，現行市區重建政策的賠償不公，安置方案不善，令居民難以留在原區繼續生活或營商。講者又指責市建局利用重建項目賺取豐厚利潤，壓搾小業主應享權益。杜立基先生概括了現時受重建影響住宅業主、租客以及商戶所面對的問題：「這數杜立基先生年來深水埗區的反映，最具代表性的是那些正常收到賠償的業主，主要想留在區內，要在區內買回一些比較像樣的單位很困難，譬如樓價不斷上漲……而租客有最典型的兩種，一種是『未傾到入肉』，只是收購商與業主商議期間已被人趕走…… 另外一種的租客拿著租約等一年兩年，至到與租客商議的階段，以為很快便能上公屋，但可供選擇的公屋單位可能很有限……另外一種最典型的是商戶，商戶全是小店舖，收了市建局的賠償以後，想於深水埗找回一個可以安心營商的舖位，都有很大困難，有不少更因為人到中年，決定不再營商。另外一些商戶艱辛地重新經營，因為舖位搬到更遠處，與熟客分開了，結果店舖很快便無法堅持下去。」鄭炳鴻教授以東京表參道及深圳城中村兩個例子與香港比較，說明香港重建項目鄭炳鴻教授的賠償方案並不合理：「其實我們希望市區重建是為了甚麼？有兩個目的，一是大家生活得更好、更愉快，本來居住在 100 呎的單位，給予我 120 呎的單位當然更好啦！當然行啦！現在三層樓的大廈被重建，重建之後蓋到 30 層樓高，是目前的十倍面積，為何不可分一些給你？這是很容易的。另外，收購價每呎 3,000 元，將來賣 15,000 元一呎，五倍價錢，重建之後增值了 50 倍，但是原居民得到的是甚麼？是零，甚至要搬到天水圍、將軍澳，我覺得這是一個很『離譜』的做法。」梁有方議員：梁有方議員「我自己本身很討厭用『市區重建策略』，它是策略性的收購，在樓價最低迷時找人進行估價，就算七年樓齡也不『貼市』，市區重建令地產商扣起樓宇托市，多人爭奪（樓宇）之下，即使真的『貼市』未能買回單位，更何況是『策略性收購』呢。」台上講者指責新《策略》所提出的「樓換樓」是偷換概念的方案，扭曲居民原本提出的訴求。台下亦有街坊指出，新的「樓換樓」方案並不可行。

劉偉忠先生：劉偉忠先生「因為它說的『樓換樓』是，要在凍結收購的兩個月之內，你要決定究竟將來會否購買該單位，而那個差價便被鎖死了，實際上你要補回七年樓齡的差價……我們看到的情況是，根本這些假的方案只是偷了居民的口號，當時大家叫『樓換樓』，當局就偷換概念……」梁有方議員：、『舖換舖』是極為重要，而目前政府提出的樓換樓是假梁有方議員「『樓換樓』貨，真的話應是業主以物業跟它（市建局）交換，而非支付一個高昂的價格，而且要補回差價，我倒不如買新的單位，怎會跟你樓換樓，對嘛？」台下街坊黃太：台下街坊黃太「如果做樓換樓真的要我們要補回差額方可換回那個單位，我們這些年老的業主怎麼會有能力掏那麼多錢出來再補那個差額？根本就無法安居樂業。」（三）支援措施不足多位台上講者亦分析現時面對市區重建的居民所得的支援不足，講者在維修支助、租客支援、長者業主支援、社工隊等方面均有討論。劉偉忠先生指出市建局財力不足承擔各項支援：「要改善樓宇復修、保育、重建、劉偉忠更新等等，試問那一筆少量的撥款怎會足夠？……所以歸根究底，市區重建這個問題，市建局不能獨力承擔。」馬錦華先生指出租客最受壓逼：「在整個重建過程，最受到壓逼的就是租客，最缺馬錦華乏支援的都是一群租客，因為業主有業主立案法團等組織，但租客是最欠缺議價能力的一批人，不會得到市區重建的補償，我們都需要去關注。」馬錦華先生的長者安居協會正進行先導計劃幫助長者業主：「我們關心舊區的年老馬錦華業主，他們擁有的資訊不足，亦無留意其單位的市場價值……有見及此，政府邀請我們委派一隊專業社工，去幫助長者業主過渡這個情況。」賴建國先生指出社區服務隊以往受制於市建局：「社工隊於市建局的資助之下，出賴建國現了很多其他的情況。市建局認為既然是自己出資，社工應該『受人錢財，替人消災』，市建局的期望就是社工幫助它解決它面對的問題，亦即住客不願搬遷、不滿意賠償額的問題……在資源的限制之下……同事比較少進行一些政策倡導的工作。」賴建國先生指出政府有需要統一提供樓宇支援服務：「樓宇的問題不單止跟重建有賴建國關，還有強拍、驗窗、驗樓、管理，這些皆跟樓宇有關，但目前我們沒有任何就

著這些問題統一地去做的服務，只不過是各有各做，其實當中有很多的縫隙，有沒有一些統一的工作可以做呢？」（四）要求興建居民能共享的重建物業多位台講者指出，市建局進行的重建項目在區內興建多幢豪宅，而這些興建好的豪宅，是原本居於區內的居民無法承擔的。講者強調，市建局應興建原本居民能夠承擔的實而不華的物業或居屋，讓居民能夠共享重建成果。劉偉忠先生：劉偉忠先生「我們亦看到市建局令所有興建中的新樓都仕紳化。我很少到深水埗區，原來深水埗區有些樓宇，會所設施有六、七層樓高，樓上的住宅興建到四、五十樓，確實是一個嚴重的貧富懸殊問題……」梁有方議員：梁有方議員「我們提出的樓換樓是，深水埗 400、600、800 等不同的尺數，興建一些簡約實用的樓宇，不需要會所、游泳池那些，我們是要一個安居的地方，讓長者留在一個熟悉的地區，或者使下兩、三代的人在這區居住，大家互相照應而已，是在區內興建一些比較實而不華的新物業，按照我們不同的需要交換便可，讓居民有多一個選擇，可自由選擇獲得賠償金或樓換樓，而他們不是要求換豪宅。」杜立基先生：杜立基先生「復建居屋背後的意義是甚麼？就是不論豪宅價格如何瘋漲，希望普通市民的居住要求不受到影響，因為樓價被『愈炒愈高』，就像剛才我最後所講，過去數年的重建就是拆掉我們平民居住的樓宇，賠償很少的金錢給你，你『自己搞掂』，地盤卻是興建那些被炒賣的豪宅，不是我們平民能夠居住的。」（五）讓居民留居深水埗社區的權利多位台上講者均表示，深水埗是一個物價便宜、交通方便、安居樂業的社區，不少居民希望留在本區居住，而理想的重建是應該保留社區特色以及地區文化價值，讓居民有留在原區居住的選擇、享有重建後更好居住環境的權利。杜立基先生：杜立基先生「原來深水埗真的是一個『有寶』的地方，有些朋友在這兒住了多年，有些是新來港的移民，甚至南亞裔人士都選擇於深水埗居住。於過去十多年間，香港貧富懸殊的嚴重、物價瘋狂上漲，但原來於深水埗區仍然可以過一些平民過得較為舒服的生活，這裡的店舖賣的貨品價格可能比較低廉，在這裡較容易找到工作，可能那些工作的薪水不算高，但起碼不像在天水圍要花十多元車資出市區找工作的情況。」

鄭炳鴻教授：鄭炳鴻教授「我覺得我們希望市區重建到最後的景象是怎樣的呢？就是大家都安居樂業，有權利留在區內，這是首要的權利……『兩相宜』的意思，我想是對於住在城市內的每一位市民，有權利去享受這個城市更好的環境，這也是市民的權利，因為這個市區更新或者重建的過程，『兩相宜』是其中一個目的……『再增值』的意思是說重建的過程令居住在這裡的人感到更加驕傲……我們本身的文化及社區網絡衍生的社區價值，怎樣以這個社區價值去活化社區，而非只講錢，因為很多時社區的價值不能以金錢所代替。」梁有方議員：梁有方議員「如果深水埗或者全香港有土地，縱使新建成的樓宇有多昂貴，只要你能令普羅大眾有安居的地方便行。所以歸根究底，若市區重建真的是以人為本，要改善我們的生活環境的話，必須要留意社區的網絡，大家之間濃厚的感情或者對社區的熟悉，的確便利我們的生活。」（六）規劃民主化台上講者認為，市建局未能做到「以人為本」，有講者提出讓市民參與地區規劃發展的建議，並呼籲市民積極發表意見。杜立基先生：「我們發現在深水埗區的諮詢做了十多年，原來有一事是大錯特錯杜立基的，就是不論政府官員、專業人士、負責重建的人、街坊朋友，對於重建，都將舊樓的問題看成單單是建築物、死物的問題，樓宇殘舊便把它拆卸再重建，把舊樓當作一件物件。但原來這物件的背後有千千萬萬的人、家庭、他們的生活與工作，我們常常說的安居樂業，便是如此簡單的一個願望。」賴建國先生：「我們覺得如果要街坊真正參與整個地區的發展，其實需要很多資源賴建國的輔助之下才能成事。我們的建議是政府考慮在每個區設立一個社區參與規劃中心，令從事與重建有關工作的社工，以及其他專業人士，幫助區內的街坊商討一下這個地區的未來發展。」梁有方議員：梁有方議員「如果有我們的意見、有我們的權益，我們一定要團結、一定要勇於出來發言，在我們深水埗區議會，我們未來的日子也會像以往一樣，盡量把我們的資源用在收集民意，如常地廣泛地採納不用持份者的意見，逼使政府正視現在這個方案。」

第三章重塑政策制定脈絡本章基於文獻回顧及持份者訪談的成果，重塑出市建局的成立背景及新舊兩份《策略》的制定脈絡，更有條理、更立體、更深入地去探討市區重建政策所依據的精神及價值觀。

3.1. 市區重建局成立背景香港舊區樓宇失修的問題早於八十年代以前經已發生，當時港英政府要介入重建，多會交予房屋協會處理。直至 1987 年，立法局正式通過《土地發展公司條例》，成立香港首間以市區重建為其主要功能的法定機構──土地發展公司（下稱土發）。土發營運多年來，社會其營運模式、權責等一直毀譽參半，其後 2001 年市區重建局（下稱市建局）成立，取代土發，新的《市區重建局條例》正正就著土發當年最明顯的問題去擬定，因此要追溯市建局成立及香港市區重建政策的背景，得先了解土發營運的十年經驗。 3.1.1. 從土地發展公司的十年重建經驗說起土地發展公司的十年重建經驗說起在八十年代中，樓宇老化問題日益嚴重，私人發展商進行的重建項目又停滯不前，政府遂委託顧問公司研究成立專責機構負責市區重建。該顧問報告建議政府成立一間由政府全資擁有而獨立於政府行政架構外的機構，機構以一般商業原則運作，並可與私人發展商合作進行重建項目13。土發就在此背景下正式成立，並於 1988 年至 1998 年十年間，先後展開 52 個重建項目。（一）成立目標

回應改善舊區居住環境的訴求殷切回應改善舊區居住環境的訴求殷切當時舊區樓宇設施不足，失修問題嚴重，更曾出現塌樓意外，引起普羅大眾關注，改善舊區居住環境的訴求殷切 14 ，《土地發展公司條例（ Land Development Cooperation Ordinance）》條文「improve the standard of housing and the environment in

13 思網絡[2006]：《灣仔街紙：市區重建策略檢討計劃總結報告書》，香港：灣仔區議會市區更新專責小組 14 前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。 56

Hong Kong by undertaking, encouraging, promoting and facilitating urban renewal15」，清楚列明土發的目標是透過推動市區更新改善香港的居住及環境質素。

從重建到維修，從重建到維修，從大廈到整個社區環境土發的權責範圍其實不單是重建、維修及管理樓宇，亦包括提供道路、行人道、天橋、停車空間等交通設施；水渠、水管、排水道等水利設施；公園、康樂用地、休憩用地等公共設施；以至樓宇內的裝潢、傢俱16，可見土發的目標包含改善樓宇居住環境及整個社區的生活環境。回顧土發所進行的項目，當中不少有包含建設社區設施的元素，例如上環皇后街項目（H1），除了建成住宅及商廈外，亦有一座社區設施大樓，內設日間托兒所、老人中心、熟食中心、單身人士宿舍、護理安老院和中度弱智人士宿舍17，此舉乃土發履行部份條例賦予其社會責任的體現。

（二）安置及賠償政策

獲賦收地權，獲賦收地權，但需作合理賠償《土地發展公司條例》賦予土發進行土地發展及運用《收回官地條例（Crown Lands Resumption Ordinance ）》收回土地作重建工作的權力，但條例同時規定「 the Corporation has taken all reasonable steps to otherwise acquire the land including negotiating for the purchase thereof on terms that are fair and reasonable（土地發展公司需要採取所有合理步驟與受影響者議價，並提供公平合理賠償）18」方可申請引用《收回官地條例》。這條例的出現是因為許多舊區的居民經濟能力有限，無法靠自力改善居住環境，故需有妥善的安置才能提升他們的居住質素。換句話說，土發必須為受重建項目影響的居民作妥善的安置及作出合理的賠償。土發提交土地發展計劃時，需就受影響居民的安置作評估，提出能否在居民移離單位前向他們提供安置單位19；申請引用《收回官地條例》時，地政工務司（Secretary of Lands of Works）亦會考慮土發有否採取合理程序、並提供公平及合理的收購條款 20

。受影響市民更可以「土地發展公司未採取所有合理步驟」為由申請司法覆核，推翻收地。由此可見，《土地發展公司條例》保障受影響居民有較大的議價空間。 15 Land Development Cooperation Ordinance [1987] , 4(a) 16 Land Development Cooperation Ordinance, 5(2)(d) (f) (g) (h) 17 規劃署 2001 年年報[2001]，附錄 3 土地發展公司發展計劃和綜合發展計劃，瀏覽日期：2011-06-23 <http://www.potential.com.hk/jobsample/pdar2k1/b5/c13.htm> 18 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 15(3)(b)&(4)(c)： 19 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 13(2)(c) 20 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 15(3) (b) & (4) (c) 57

賠償包括樓換樓、賠償包括樓換樓、舖換舖及現金正因為需要通過受影響居民及地政工務司兩重關卡，所以土發在安置及賠償方面往往需要絞盡腦汁，令各方滿意。加上當時受影響居民的議價空間較大，土發的賠償模式就包括了「樓換樓」、「舖換舖」以及現金賠償，可謂較市建局現行提供的選擇更多。土發曾為皇后街項目（H1，後為帝后華庭）、皇后大道中／永樂街項目（H3，後為新紀元廣場）及皇后大道中／租庇利街項目（H6，後為中環中心）的受影響居民安排樓換樓，以第三街及高街項目（H4，H4A）重建後建成的高雅閣，或土發向房協購入整幢物業作樓換樓單位21。而土發豉油街項目（K4）1994 年在鼓油街 12 號落成一座樓高 26 層的樓宇，亦是用作安置受重建影響租客之用的發展項目。22 土發亦曾進行商戶安置，例如受皇后大道中／租庇利街項目（H6）影響的永安街（花布街）疋頭店商戶，獲安排遷往西港城項目（H2）重建而成的傳統行業及手工藝中心二樓舖位；又例如受亞皆老街／上海街項目（K2）影響的一段康樂街（雀仔街）商戶獲安排遷到土發興建的園圃街雀鳥公園。除此之外，土發亦訂立了各類家庭最低補償額：三人或以上的家庭最少獲賠 100,000 元、二人家庭 80,000 元、單人板間房 70,000 元、單人床位 60,000 元、單一雙格床床位 54,000 元及非住戶二房東 10,000 元23，以保障受影響居民。其實土發的賠償金額與後來市建局的水平相若，但以當時的物價及樓價水平來說，土發的賠償便相對優厚。加上條例規定土發必須進行所有「合理程序」與單位業主達成「合理賠償」共識24，故土發會與單位業主周旋議價，比後來市建局的「一口價」來得開放而有彈性。（三）營運模式

謹慎商業原則／謹慎商業原則／自負盈虧儘管政府意識到舊區重建的逼切性，但舊區重建工作所帶來的財務壓力與風險不低，故土發需以自負盈虧模式營運，條例中列明土發需採用「prudent commercial

21 前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。 22 香港地方[1999]，建設及建築物－市區重建計劃，瀏覽日期：2011-06-22 <http://hk-place.com/view.php?id=224> 23 立法會市區重建局條例草案委員會文件 CB1/BC/9/99，市區重建局就立法會 CB(1)1802/99-00(02)號文件作出的回覆[2000-06-07]，文件編號 CB(1)1802/99-00(03) 24 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 15(b) 58

principles（謹慎商業原則）」營運，需得財政司司長許可方可進行預計沒有盈利的項目25。

與私人發展商合作在土發成立之初，政府向其批出港幣一億元貸款，對於需要龐大資金的重建工作，這筆貸款未算充裕，故土發得與私人發展商以合作伙伴（joint-venture partners）模式進行重建項目。土發會把項目招標，或登報紙公開邀請發展商，或選擇性邀請個別發展商遞交合作計劃，並從中挑選合資伙伴。項目由土發負責收購，私人發展商負責斥資進行工程，然後兩者共同瓜分盈利。這可謂是一個雙贏的模式，一方面土發無須承擔工程成本，亦無須承受投資重建項目的風險；另一方面，私人發展商則可借土發引用《收回官地條例》的公權加快收購，而且政府劃出的重建項目土地通常是位於市區有利發展的地段，雙方也因而有利可圖26。綜觀土發開展的 52 個重建項目當中，除了部份與房協合作項目外，其餘大部份均與私人發展商合作，獨資進行的只佔少數，包括西港城項目（H2）、皇后大道中項目（H8）、太原街項目（H10）、灣仔道項目（H11）、鼓油街項目（K4）、寶其利街項目（K14）、順寧道／發祥街／青山道項目（K24）等27。

（四）政府機關的制衡

土地發展申請審批嚴謹土發的土地發展申請需經由地政工務司批准，再交由城市規劃委員會（Town Planning Board）審批方可開展；引用《收回官地條例》的申請則需交由地政工務司審批後向立法會滙報方可運用。而在項目發展過程中，土發亦需與多個政府部門包括規劃署、地政署、工務局（發展局前身）等交涉。據受訪者以第一身經驗的分析，政府當時初次以此模式處理舊區重建項目，加上土發的合作伙伴為私人發展商，政府部門的審批處理較為謹慎，土發初期撰寫的計劃書就曾經因安置措施不善而被政府退回28，可見程序的執行嚴謹，能起一定的制衡作用。

25 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 10(1) 26 曾參與土發年代市區重建項目的前地產商高層接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 x。 27 香港地方[1999]，建設及建築物－市區重建計劃，瀏覽日期：2011-06-22 <http://hk-place.com/view.php?id=224> 28 前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。 59

3.1.2. 土發條例之不足土發營運至九十年代末，其營運模式、權責等一直毀譽參半，加上遭遇金融風暴沖擊，促使政府介入，全面檢討土發的成效，並在 2001 年，修例成立市建局以取代土發。回顧土發的往績及其條例的不足之處，可以歸納出以下四個主要問題，而這四個問題亦成為其後市建局成立時的重要爭議（將於下一章詳述）。（一）收購過程太長前述土發條例為保障受影響居民，規定土發必須為受重建項目影響的居民作妥善的安置及合理的賠償，才可引用收地權。居民權益有法律上的保障，但代價正是議價過程漫長，而且一旦牽涉到司法覆核，即使土發最後勝訴，亦會耗費了很長時間與不菲的資源29，無可避免地降低重建計劃的效率和增加成本。另外，由於土發並非政府部門，又以商業原則運作，加上其合作伙伴主要為私人發展商，政府各部門對其提出的重建項目審批嚴謹，雖能收監察及制衡作用，但亦拖慢了重建工作的進度30。據資料顯示，土發有不少項目進行逾十年，例如皇后街項目（H1）在 1992 年 9 月 22 日獲批准計劃圖，至 1998 年 12 月 11 日方才批准經修訂的總綱發展藍圖31，帝后華庭終至土發倒閉後的 2003 年 6 月才入伙，歷時達十年之久；又如灣仔道／太原街發展計劃（H9）在 1996 年 9 月 24 日獲批准計劃圖，至 2000 年 11 月 29 日方才批准經修訂的總綱發展藍圖32，第一期項目尚翹峰至 2007 年第二季才入伙，新灣仔街市在 2008 年 9 月才啟用，第二期項目壹環至今未完成，前後花上超過 15 年。（二）財政緊絀受制發展商《土地發展公司條例》訂明，土發必須以「prudent commercial principal（謹慎商業原則）」運作，除非得到財政司司長許可，否則土發的項目必須收支平衡33方可進行。然而，土發在成立之初得到政府一億元貸款，其後便需自負盈虧，故此，土發一直難以在自負盈虧與履行市區重建的社會責任之間平衡。為了自負盈虧，土發往往又需依賴私人發展商投資才能展開項目，因而令發展商有機 29 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 30 前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。 31 規劃署 2001 年年報[2001]，附錄 3 土地發展公司發展計劃和綜合發展計劃，瀏覽日期：2011-06-23 <http://www.potential.com.hk/jobsample/pdar2k1/b5/c13.htm> 32 規劃署 2001 年年報[2001]，附錄 3 土地發展公司發展計劃和綜合發展計劃，瀏覽日期：2011-06-23 <http://www.potential.com.hk/jobsample/pdar2k1/b5/c13.htm> 33 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 10(1) 60

會利用條例的灰色地帶，從中取利。其中一名曾參與土發年代市區重建項目的前地產商管理層在接受本研究訪問時表示，土發作為法定機構，較政府部門有更大自由度，可聘請較熟悉行情的地產業內人士。然而，地產業圈子窄，土發的動向容易因此流傳到私人發展商之間，並從中找到圖利的縫隙，例如在土發公佈重建項目前，有發展商會率先在重建區大手買入單位「打釘」，除了為取得收購賠償外，更重要的是由於土發資源不足，會傾向與重建地段內持有大量單位的發展商合作，以提高重建項目的成功率，所以發展商若能捷足先登在重建區內購入較多單位，便有更大機會中標，成為該項目的合作伙伴34。另外，理論上私人發展商只負責重建項目的工程部份，收購程序則由土發全權進行，但在當年銀行利息高企的投資環境下，私人發展商往往會向土發施壓，務求在規劃時用盡地積比率，以謀取較高利潤，同時亦以不同的方式逼使土發加快收購程序，以減少銀行利息支出35。此外，由於土發缺乏資源進行市場調查，私人發展商可向土發建議以低價開售項目，然後安排局內人購入，有人亦可隨之轉售圖利。此舉土發定可順利售罄重建物業，營造項目成功的利好形勢，同時有人亦可藉此與私人發展商建立關係，此乃人脈關係千絲萬縷的利益問題36。因此可說，土發條例種種制肘，及土發資源匱乏，把它推向發展商。加上前述重建計劃進度緩慢，增加投資成本與風險，加速消耗土發資源。九十年代銀行貸款利息高，在土發解散前，部份項目停滯不前，每日利息虧蝕上百萬元。（三）透明度不足上述有關土發惹來公眾指其涉及官商勾結，其實亦反映當時土發的認受性偏低。《土地發展公司條例》對管理局成員申報利益的規定未有制度化，亦未有規定公職人員述明利益。按照條例，土發亦沒有責任向立法會交代其運作情況，加上土發與私人發展商合作重建，兩者利益分配未有清晰向公眾交代，故惹來公眾揣測，批評其有官商勾結之嫌，認受性下降。（四）工作範圍太窄土發的宗旨只列明「improve the standard of housing and the environment in Hong Kong by undertaking, encouraging, promoting and facilitating urban renewal37」，市區更新的概念理應包含重建以外很廣泛的工作，雖然土發過去也曾嘗試推動保育及活化，但只佔少數，土發十年工作往往卻又傾向以重建方式來進行市區更新，對樓宇維修較為忽視。 34 35 36 37

曾參與土發年代市區重建項目的前地產商高層接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 x。前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。前土地發展公司規劃專業人員龐婉儀接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 i。 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 4(a) 61

3.1.3. 土發解散市建局取而代之雖然土發有以上問題，但最關鍵的問題乃發生於 1997 年的政策失誤及 1998 年的金融風暴，令土發最終解散，並由市建局取而代之。（一）策略失誤 1997 年 10 月，時任香港特別行政區行政長官董建華發表第一份施政報告，當中提及市區重建速度追不上樓宇老化速度，提出成立市建局，賦予其更大權力進行收地及綜合重建等措施38。換句話說，當時政府已打算以市建局取代土發，土發解散只是時間問題。然而，就在這份施政報告發表後不久，土發於 1998 年 1 月 2 日公布一項為期七年的重建計劃，涉及 26 個重建項目，受影響居民約四萬人，所需費用共逾 800 億元39。當時，亞洲金融風暴已席捲香港，令樓市大跌，土發於此時公佈多項重建計劃，令社會嘩然，私人發展商無意在市場動盪期間冒險投資，最後 26 個項目之中僅得尖沙咀河內道項目（K11）成功招標40。這亦加促了金融風暴對土發的影響。但土發有關公布，卻種下不能逆轉的誠信問題，也令有關重建項目內的樓宇從此疏於維修，加強了樓宇清拆重建的必要性，以及後來市建局的彈性。（二）金融風暴打擊除了新項目，土發進行中的項目亦因金融風暴而嚴重虧損。其中土發為荃灣市中心項目（K13）收購時，曾於 1997 年中樓市高峰期向銀行貸款數十億收購荃灣七街（即沙嘴道、禾笛街、西樓街、新村街、大河道、河背街及楊屋道），最終只有 85%業權接受收購，重建一拖再拖，遇上金融風暴，銀行調高利息，令項目每日蝕息上百萬，此前收購的單位亦大幅貶值，時任土發行政總裁石禮謙亦曾公開表示土發過往十年賺取的資金已全部注入此項目，並估計項目虧蝕將近 40 億。至於堅尼地城海旁項目（H12）及亞皆老街／上海街項目（K2）等其他進行中的項目亦遇到類近問題41。政府於是進行實驗計劃，將入不敷支的重建地盤與另一個空置地盤連繫，以發展兩塊連繫土地所得的收入用以補貼虧蝕。故荃灣市中心項目（K13）便連繫同在荃灣區的楊屋

38 1997 年行政長官施政報告[1997]，瀏覽日期：2011-06-28 <http://www.policyaddress.gov.hk/pa97/chinese/cpaindex.htm>，(67) (68) 39 《香港年報》1998[1998]，瀏覽日期：2011-06-29 <http://www.yearbook.gov.hk/1998/>，「一九九八年大事紀要」一月二日 40 香港地方[1999]，建設及建築物－市區重建計劃，瀏覽日期：2011-06-22 <http://hk-place.com/view.php?id=224> 41 星島日報[2000-02-01]：荃灣七街重建終上馬，瀏覽日期：2011-06-18 <http://www.singtao.com/archive/fullstory.asp?andor=or&year1=2000&month1=2&day1=1&year2=2000&mont h2=2&day2=1&category=&id=20000201a07> 62

道項目（K17），堅尼地城海旁項目（H12）則連繫嘉惠民道項目（H13）42，但仍無法扭轉局面。（三）市建局成立土發陷入財困，時任行政長官董建華在 1998 年施政報告中再次承諾盡早成立市建局，並指明目的為加快市區重建工作的步伐及擴大重建計劃的規模。規劃署於同年完成市區重建策略規劃研究，選定需優先進行的重建項目，及評估安置受重建計劃影響居民的土地和資源需求，籌備成立市建局43。在 2001 年 5 月 1 日，《市區重建局條例》正式生效，《土地發展公司條例》於同日廢除，土發解散。整體市建局的政策分別涵蓋於以下三份文件：（一）訂明市建局法定權責的《市區重建局條例》、（二）訂明市區重建項目賠償標準的「賠償方案」，以及（三）訂明市建局業務方針的《策略》，當中細節將於報告 3.2、3.3 及 3.4 三部份詳述。

42《香港年報》1998[1998]，瀏覽日期：2011-06-29 <http://www.yearbook.gov.hk/1998/>，「市區重建」 43《香港年報》1998[1998]，瀏覽日期：2011-06-29 <http://www.yearbook.gov.hk/1998/>，「市區重建」 63

3.2. 《市區重建局條例》市區重建局條例》條文草擬的討論及考慮市建局是依據《市區重建局條例》而成立的法定機構，其權責由《市區重建局條例》授予。不難發現《市區重建局條例》是從《土地發展公司條例》汲取教訓而成，有意識地修補土發條例當時所認同的漏洞，並給予其更大權力。 3.2.1 從民間諮詢而來的共識草擬《市區重建局條例》期間，政府當局到各大重建重點影響地區舉行多場諮詢會，向居民解釋相關資訊，並收集民間對成立市建局及市區重建政策的意見。當時，土發財困的消息已在社會廣泛流傳，社會大眾普遍同意成立新的法定機構取而代之44，並對市建局的營運模式、項目賠償方案、進行業務的細則等有相當大的憂慮與爭議。為消除憂慮、緩和爭議及說服立法會議員投票通過市建局，規劃地政局收集相關意見，並由時任規劃地政局局長蕭炯柱於 2000 年 6 月 27 日《市區重建局條例草案》二讀的立法會會議上，代表政府作出多項承諾45。其承諾大致可分為以下 28 項46：政府承諾

關涉的文件

在市區重建策略中指明採用以人為本的方針進行市區重建

市區重建策略

確保市建局董事會具有代表性，並由社會上不同階層的人市區重建局條例士擔任董事，包括立法會議員

確定行政長官根據條例草案第 5(f)條作出的命令為附屬法市區重建局條例例

就處理市建局董事會成員的金錢利害關係、舉行會議及收市區重建局條例取文件等發出「程序及常規」

在市區重建策略中指明市建局董事會須定期以公開形式舉市區重建策略行會議，搜集公眾人士對市區重建相關事宜的意見，並匯報其工作情況

向市建局提出議員的建議，就是把市建局董事的申報利害市區重建局條例關係登記冊及出席市建局董事會會議的紀錄上傳至互聯網

在市建局內設立獨立的審計組，該審計組每年擬備的報告市區重建局條例應送交立法會審閱

44 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 45 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 46 立法會市區重建局條例草案委員會文件，立法會秘書處擬備政府當局作出的各項承諾（截至 2000 年 6 月 14 日）[2000-06-17]，文件編號[CB(1)1840／99-00(03)] 立法會會議正式紀錄（2000-06-26），規劃地政局局長蕭炯柱發言，頁 6203-6207 64

在有需要時向市建局提供貸款和注資；

市區重建局條例

在 9 個市區重建目標區分別設立地區諮詢委員會，收集公市區重建策略眾對重建項目的意見，並會委任社區人士(包括區議會議員和居民組織代表)為該等諮詢委員會的成員；

10 為 9 個目標區逐一成立市區重建社會工作隊，負責協助受市區重建策略影響的居民，並為有關居民提供意見 11 就建議藉發展計劃或發展項目方式實施的重建項目進行社市區重建策略會影響評估 12 在市區重建策略中指明社會影響評估的主要元素

市區重建策略

13 在建議重建項目公布後向公眾公開初步影響評估和詳細影市區重建策略響評估的結果 14 讓小業主有機會參與重建項目，但他們必須願意分擔當中市區重建策略的風險 15 在上訴委員會進行的聆訊中，只有在上訴人有律師代表的市區重建局條例情況下，才聘請律師代表市建局 16 考慮檢討建議提高的自置居所津貼，以樓齡 8 年的重置單賠償基準位代替樓齡為 8 至 10 年的重置單位作為計算基礎 17 考慮採取措施，鼓勵業主在收地公告發出後而有關土地的賠償基準擁有權尚未復歸政府期間，藉協議把土地售予市建局 18 檢討非住宅物業的補償額

賠償基準

19 考慮以非住宅物業價值的某個百分率作為該等物業的業務賠償基準損失定額 20 考慮為受影響的土地擁有人提供過渡性貸款，以便在支付賠償基準予他們的補償額不足以用來償還按揭貸款時，幫助他們渡過難關 21 成立非法定上訴委員會，聆訊反對地政總署署長就自置居賠償基準所津貼個案所作的決定而提出的上訴 22 發出物業估值指引

賠償基準

23 在切實可行範圍內盡量將受影響租戶安置在原區或附近地賠償基準區 24 讓受影響租戶可選擇入住不同的公共屋邨單位

賠償基準

25 准許拒絕接受安置入住中轉房屋的受影響租戶選擇領取現賠償基準金津貼 26 保證支付予受影響租戶的現金補償額不會少於《業主與租賠償基準客(綜合)條例》(第 7 章)所訂的法定補償額 65

27 考慮在為那些因進行重建項目而被迫遷離居所的居民作出賠償基準安置安排前的一段過渡期間，向該等居民發放臨時租金津貼 28 優先處理土發已公布但尚未展開的 25 個重建項目。表 3.1 蕭炯柱的 28 項承諾

市區重建策略

這 28 項承諾實際反映了當時政府與民間所達成的理想共識，事實上，這 28 項承諾的內容關涉到與三份不同的文件，分別是訂明市建局法定權責的《市區重建局條例》、訂明市區重建項目賠償標準的「賠償方案」，以及訂明市建局業務方針的《策略》。這三份文件關係緊密，合起來便可檢視整體市建局的政策。立法會最終於當日會上通過《市區重建局條例》草案，並定於 2001 年 5 月 1 日生效，《土地發展公司條例》於同日廢除，土發解散。 3.2.2 汲取土地發展公司教訓而來的《汲取土地發展公司教訓而來的《市區重建局條例》市區重建局條例》市建局取替了土發，前車可鑑，當局針對本報告 3.2 市建局成立背景中提及有關土發條例的四個弊端，遂於《市區重建局條例》中賦與市建局更廣泛的工作範圍，更充裕的財政支援、更簡便的行政程序，亦即使其權力更大，以便加快市區重建工作的速度。與此同時，亦因權力增加而提高透明度及問責性。（一）更廣泛的工作範圍廣泛的工作範圍土發工作範圍狹窄，只集中重建，忽視保育、維修等其他市區更新的方式。《市區重建局條例》較仔細的詮釋市區更新概念，當中「透過促進對個別建築物的結構穩定性、外部修飾的完整性以及消防安全方面的保養和改善，以及促進改善香港已建設環境的外觀及狀況，從而防止市區環境頹敗47」及「保存有歷史、文化或建築學價值的建築物、地點及構築物48」兩項宗旨，更是進一步點明市建局應負責樓宇維修及歷史建築物保育的工作範疇。（二）放寬財務限制增加財政支援金融風暴的沖擊揭示土發資源匱乏，過分依賴私人發展商。故此，成立市建局之時，政府給予市建局更大的財務運作彈性與更大的財政支援。

47 《市區重建局條例》[2001]，5(d) 48 《市區重建局條例》[2001]，5(e) 66

《市區重建局條例》不再使用「審慎商業原則」此字眼，改為規定「市區重建局須以應有的謹慎和其應盡的努力處理其財政49」，換言之，條例允許市建局進行虧損的項目，發展沒有盈利潛力的舊區地段，理論上，市建局少了盈利束縛，應有更大空間履行改善舊區居民住屋及社區環境的社會責任。此外，政府又向其注資 100 億作營運成本，相比當年土發只獲一億資金貸款，可謂資源充裕，加上各項優惠條件，例如重建項目免補地價、放寬建築地積比率、由房委會及房協提供安置受影響居民的單位等，大大節省市建局的成本。（三）縮短收地過程昔日土發條例規定土發需要採取所有合理步驟與受影響者議價，並提供公平合理賠償方可申請引用《收回官地條例》，加上政府審批程序繁複，往令重建工作進度緩慢，間接增加所需成本及所受風險，政府於是放寬相關條文，減省市建局的行政程序，務求提高營運效率。「需要採取所有合理步驟與受影響者議價，並提供公平合理賠償方可申請引用《收回官地條例》」的規定在《市區重建局條例》中徹底消失，市建局毋須與受影響居民議價，只需提出一次收購價（亦即「一口價」），由居民決定接受抑或不接受，然後市建局便可申請引用《收回土地條例》，申請門檻可謂是零，明顯較《土地發展公司條例》的規定寬鬆及簡化得多。（四）提高透明度及問責性土發因管理局成員申報利益的規定未有制度化，亦沒有責任向立法會交代其運作情況，致使公眾詬病土發運作黑暗、欠透明度、有官商勾結嫌疑等。《市區重建局條例》改變董事會的架構，由兩名執行董事代替一名總裁，並規定其他非執行董事需由非公職人員出任，藉此減少公職人員在董事局內的影響力，加強監察；進一步就董事會成員申報利益問題作出規定，以增強透明度，減少利益輸送之嫌；又規定公職人員需述明對公眾利益的意見，藉此增強對公眾利益的關注。然而，市建局依然毋須出席立法會會議交代運作，此無疑是未能回應公眾對增強問責性的訴求。財政支援與條文放寬大大強化的市建局的權力，可謂從土發的營運經驗之中汲取教訓而發展出的形態。

49 《市區重建局條例》[2001]，10(4) 67

3.3. 重建賠償方案的討論及考慮重建賠償方案的討論及考慮收地補償計算基準，乃指適用於根據《市區重建局條例》或相關法例而進行的所有收地行動時，用以計算住宅物業業主的自置居所津貼及商用物業業主和合法佔用人的賠償的準則。由於政府曾承諾在實施《市區重建局條例》前先檢討發放予受收地影響的物業業主及租戶的特惠津貼，故此賠償計算基準的修訂是市建局能否成立的關鍵。 3.3.1. 民間討論在市建局成立的同時，社會各界強烈要求檢討賠償計算基準，當時規劃地政局按立法會要求，羅列出土發收購物業與政府收回土地的賠償比較，並列出相關的考慮方案50。在眾多與賠償相關的議題當中，有幾個尤其在社會中引起熱烈討論。參考立法會規劃及工程事務委員會所收集到的民間意見所見，政府與民間分歧最大的討論，就是計算「自置居所津貼賠償的樓齡基準」。自置居所津貼樓齡賠償基準立法會文件中所引用的土發自置居所津貼的賠償基準，實未有反映不同時期的狀況，事實上，這個基準曾經歷幾次改變51：年期

1991 年 11 月前

土發當時計算土發當時計算自置居所津貼賠償的基準

該年期特殊案例該年期特殊案例

同區零年樓齡單位

1991 年 11 月至同區一至三年樓齡單位 1997 年 6 月 1997 年 4 月至同區十年樓齡單位

荃灣及堅尼地城發展項目：

1997 年 12 月

(政府於 1997 年修訂的計算基準) 同區五年樓齡單位

1998 年 1 月後

統一以同區十年樓齡單位計算 (土發修定收購物業政策)

表 3.2 土地發展公司各年期的自置居所津貼賠償基準

50 立法會規劃地政及工程事務委員會，給予受收地影響的住宅及商用物業業主及租戶的特惠補償－比較 [2001-02-27]，立法會文件編號 CB(1)70200-01 51 立法會規劃地政及工程事務委員會，土地發展公司的意見書[2001-02-28]，立法會文件編號 [CB(1)71100-01(06)] 68

由此可見，土發的賠償基準曾再三調低，不少受影響居民亦不滿以同區十年樓齡單位作賠償基準，以致土發的收購過程面對龐大的挑戰，進度非常緩慢。在《市區重建局條例》通過時，當年的規劃地政局局長蕭烱柱承諾的自置居所津貼賠償基準則調整為八至十年，然而，這基準仍與當時民間普遍要求的零年或五年有相當大的差距。受影響居民其實是期望在原區重置較新的單位，真正達到市區重建的目的──改善舊區居民的居住環境。民間反對聲音強烈，當時立法會內掌握最多議席的兩大政黨──民建聯及民主黨表態，要求政府降低自置居所津貼計算基礎至同區五年樓齡單位的市價，否則議員將投票反對成立市建局。經過一輪周旋後，政府決定讓步，提出以同區七年樓齡單位市價作為自置居所津貼計算基礎。但民間仍有不少反對聲音，要求政府以同區五年樓齡單位市價作為計算基礎。非自住單位賠償問題非自住單位賠償問題另外，非自住單位賠償問題亦是另一關注重點。土發年代，對非自住單位的賠償方法，與政府的收地賠償劃一，會調低對出租部分的賠償額，而第二個完全出租單位起，更會被完全剝削賠償資格。民間控訴此賠償制度形同強搶民產，非自住單位的私有產權被剝奪，而且自住與非自住單位的賠償差異容易導致業主與租客之間發生衝突。不少民間組織認為，市建局不應扣減非自住單位的賠償金額，又或至少賠償出租部份的八成自置居所津貼，以尊重私有產權，避免受影響居民之間出現分化。 3.3.2. 「余七條」余七條」 2001 年 3 月 2 日，立法會規劃、地政及工程事務委員會會議後，規劃地政局發出信函，向公眾作出七項承諾，回應市民的訴求。由於此信函由副局長余志穩代行，故又被市民稱為「余七條」。這七項承諾成為規劃地政局說服議員在財務委員會上支持其提出的賠償方案條款的重要文件。該七項承諾如下52：

52 立法會規劃地政及工程事務委員會，政府當局於 2001 年 3 月 8 日就部分委員團體代表在事務委員會會議席上所提意見作出回應的來函[2001-03-08]，立法會文件編號 CB(1) 78800-01 69

（a）以協議方式根據政府的建議，在引例進行收地時，自置居所津貼的計算基準，應收購物業由一個約十年樓齡的重置單位修訂為一個約七年樓齡的重置單位。市建局的收購物業政策，將在市建局成立後，由其董事會制定。我們會建議市建局提供比政府收地補償條款較為優厚的收購條款，以鼓勵業主把其物業售予市建局。（b）重建項目的我們會建議市建局優先處理 25 個土地發展公司（土發公司）尚未完優先次序成的項目。（c）特別考慮

我們願意向市建局建議，對於 25 個土發公司尚未完成的項目，市建局在釐訂收購條款時，應顧及到項目範圍內的居民已等候重建多時。

（d）搬遷津貼

市建局的收購物業政策，將在市建局成立後，由其董事會制定。我們會向市建局建議，發放予住宅物業業主的搬遷津貼的款額，應不少於在荃灣重建項目中向業主發放的款額。

（e）樓換樓計劃我們會向市建局建議，在樓換樓計劃下供分配用的單位數目，應不少於參加計劃業主數目的 1.2 倍。（f）發放予租戶市建局將會安置受影響的租戶。個別租戶如沒有安置需要，可選擇現的現金補償金補償。市建局的現金補償條款，將在市建局成立後，由其董事會制定。然而，我們會向市建局建議，發放予房間及碌架床位租戶的現金補償款額，應不少於現時土發公司發放予有關租戶的款額。（g）居者有其屋有居民建議，對於受市建局重建項目影響，而選擇根據居者有其屋計計劃／自置居所劃申請房屋或根據自置居所貸款計劃申請貸款的租戶，市建局應較彈貸款計劃

性處理他們的入息及資產審查；我們願意與房屋委員會及房屋局商討有關建議。

表 3.3 余志穩的七項承諾（余七條）余志穩透露，政府趕在財務委員會進行會議前把以上承諾寄到各區居民手中，藉此游說他們支持賠償方案，並向立法會議員施壓通過。據余志穩所述，當時政府呼籲市民致電反對賠償方案的政黨議員，向其表達意見，以致當日不少議員辦事處電話線癱瘓53，香港基督教女青年會市區重建社會服務工作隊的意見書呼應此描述，不少市民向該機構反映不滿政黨反對賠償方案、以及部份政黨辦事處已不再接聽電話或「飛線」54。但與此同時，民間就著自置居所津貼樓齡賠償基準的討論仍然爭持不下，有市民去信立法會支持方案，亦有市民強烈反對，並未達成共識。

53 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 54 立法會規劃地政及工程事務委員會，香港基督教女青年會市區重建社會服務工作隊在 2001 年 3 月 27 日的另一份意見書[2001-03-27]，立法會文件編號 CB(1) 92800-01 70

3.3.3. 通過修訂 2001 年 3 月 9 日，規劃地政局向立法會財務委員會提交討論文件55，文件就政府的收地補償提出具體的修訂，主要都是針對自置居所津貼樓齡賠償基準以及非自住單位賠償所作出的修訂：（a）七年樓齡賠修訂自置居所津貼的計算基準，把重置單位的樓齡由約十年改為償約七年；（b）補助津貼

把發放予出租單位（或出租面積）業主的自置居所津貼改稱為補助津貼，以表明這項津貼是在被收回單位的公開市值以外另行發放的補助金，從而避免產生混淆，或使人誤以為現時發放予出租單位業主的特惠津貼是作購置居所之用；

（c）單位上限：每名業主在每次收地行動中可獲發自置居所津貼或補助津貼的單三個位數目上限，由目前兩個增至三個；（d）自住業主

自住業主，即佔用整個單位的業主可獲發自置居所津貼的全數；

（e）直系親屬業主如能證明整個單位均由其直系親屬佔用，亦可獲發自置居所居住單位津貼的全數。直系親屬包括子女、父母和受供養的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫／孫女、外孫／外孫女、繼父母、配偶父母和配偶繼父母；（f）部份自住、以一個部分由業主自住，部分出租的單位來說，業主自住的面積部份出租單位可按比例獲發自置居所津貼，出租的面積則可按比例獲發數額相等於自置居所津貼 75%的補助津貼；（g）部份直系以一個部分由業主直系親屬佔用，部分出租的單位來說，由直系親屬居住、部份親屬佔用的面積可按比例獲發自置居所津貼，出租的面積則可按出租單位比例獲發數額相等於自置居所津貼 75%的補助津貼；（h）完全出租單第一個完全出租的單位可獲發數額相等於自置居所津貼 50%的補位

助津貼；

（i）第二個完全第二個完全出租的單位可獲發數額相等於自置居所津貼出租單位

25%的補助津貼；

（j）第三個完全第三個完全出租的單位不會獲發補助津貼。出租單位（k）商用物業自給予商用物業自用業主一筆數額相等於被收回物業公開市值的補用單位償，另加一筆數額相等於物業應課差餉租值四倍的特惠津貼。新訂的特惠津貼，部分是用以取代騷擾補償金（騷擾補償金可當作相等於應課差餉租值三倍論），部分則作為特惠金（相等於應課差餉租值的數額）。 55 立法會財務委員會討論文件，總目 701－土地徵用，自置居所津貼及發放予商用物業業主和合法佔用人的特惠津貼(2001-03-09)，立法會文件編號 FCR(2000-01)83 71

（l）商用物業出給予出租或空置商用物業的業主一筆數額相等於其物業公開市值租或空置單位的補償，另加一筆特惠津貼，數額相等於被收回物業的應課差餉租值，作為特惠金。發放這筆特惠金，部分是用以彌補業主因物業被收回而在租金收入方面暫時蒙受的損失，部分則作為業主被迫放棄物業的補償。（m）商用物業租就商用物業的租戶在被收回物業所擁有的較次權益（如有的話），戶例如低於市值租金的長期租約，發放一筆數額相等於公開市值的補償，另加一筆數額相等於其租用物業應課差餉租值三倍的特惠津貼。新訂的特惠津貼會取代騷擾補償金。表 3.4

2001 年通過的收地補償修訂

此方案某程度上回應了民間放寬對非自住單位的賠償基準的訴求，獲賠償單位數目由兩個增至三個，並調高出租部份可獲發的自置居所津貼金額，以及為商用物業自用業主及租戶提供補償金，然而就著最大爭議性的自置居所津貼計算基準上，政府堅持以同區七年樓齡單位市場定價為計算基準，亦未有回應「樓換樓」、原區安置等強烈訴求。此補助津貼基準最終以 31 票贊成，24 票反對，獲得通過，值得注意的是，當時的兩大黨派──民主黨及民建聯（除譚耀宗外）均投票反對此修訂。

3.4. 《市區重建局策略 2001》 2001》的討論及考慮立法會於 2000 年 2 月 16 日首讀及動議二讀《市區重建局條例》，同年 6 月 27 日則進行二讀辯論，及三讀通過，2001 年 3 月 30 日立法會通過收地補償計算基準後，《市區重建局條例》便順利於 2001 年 5 月 1 日正式生效，而《土地發展公司條例》於同日廢除，市建局正式取代土發，成為香港專責市區重建項目的公營機構。市建局於 2001 年 5 月成立後，當局的首項要務為制定《策略》。由規劃地政局擬備的《策略》是市建局擬備五年期業務綱領草案的指引，可說是政府給予市建局的政策執行的指引。時任規劃地政局於 2001 年 7 月 31 日至 9 月 30 日期間就《策略》草案展開公眾諮詢，當時在立法會上，曾向公眾作出 28 項承諾的規劃地政局局長蕭炯柱剛卸任，新局曾俊華剛則接任一個月，此草案的草擬人實為當時的規劃地政局副局長余志穩。早在制定《市區重建局條例》及修訂收地補償計算基準期間已經展開，民間已就市建局的運作提出不少具體意見：

3.4.1. 市建局的問責制與透明度市建局的問責制與透明度過往土發屢遭外界詬病其透明度低、缺乏問責，現在《市區重建局條例》給予市建局更大的權力，同時亦在董事會架構、利益申報等方面提高其透明度及問責性。其實早在 2000 年 6 月 27 日立法會會議上，亦即二讀《市區重建局條例》當日，前局長蕭炯柱於第 5 項承諾中，已曾提出「在市區重建策略中指明市建局董事會須定期以公開形式舉行會議」，以提高市建局的透明度，然而當天立法會上議員就此項承諾作討論時，多名功能組別議員以有關會議涉及機密資料為由，認為必須閉門進行，最後會上進行分組點票，在分區直選議員過半數贊成（17：9）、功能組別議員過半數反對（8：15），議案未獲得兩部分在席委員分別以過半數贊成而被否決56。

56 立法會會議正式紀錄[2000-06-27]，市區重建局條例二讀，頁 6354-6365 73

但此後，民間聲音仍繼續要求《策略》需要指明更具體的問責方法、公開資料的方式、以及監察機制等。最後，《策略》僅概括地訂明「市建局必須向公眾負責，並積極回應社會的需要。市建局的董事會應重視向公眾負責，其運作亦應公開及具透明度。57」並提出稍為具體的內容，包括向董事發出申報利益的指引、在切實可行的範圍內公開董事會會議，及建議成立一個獨立的帳目稽核小組58。 3.4.2. 分區諮詢委員會市區更新，其實是關係到整個社會發展的議題，過往土發常被詬病整個構思及規劃過程未有諮詢公眾，資訊透明度亦低，持份者的意見沒有被充份考慮。民間聲音認為，市建局應讓持份者有參與市區更新的渠道，包括成立諮詢委員會、市建局需主動發放資訊、甚至讓小業主主動參與重建項目等。蕭炯柱的第 14 項承諾為「讓小業主有機會參與重建項目，但他們必須願意分擔當中的風險」，惟《策略》並沒有任何可供小業主參與重建的模式，只有「受重建項目影響的居民應有機會就有關項目表達意見59」。而蕭炯柱第 9 項承諾提出「在九個市區重建目標區分別設立地區諮詢委員會，收集公眾對重建項目的意見，並會委任社區人士（包括區議會議員和居民組織代表）為該等諮詢委員會的成員」；而在《策略》中則詳細訂明其委員成份將包括業主、租戶、區議會議員，以及其他關注區內市區重建的非政府機構代表。 3.4.3. 社會影響評估早在《市區重建局條例》白紙草案階段已有民間聲音要求在市區重建過程中加入社會影響評估，以規劃真正貼合當區居民需要的項目，將負面影響減到最低，並制定相關的舒緩措施。當局早已承諾將此評估加入規劃程序，當局兌現蕭炯柱的第 12 項承諾，在《策略》中指明社會影響評估的主要元素」，然而策略中卻未有就第 13 項承諾訂明社會影響評估結果的公布安排，以及該評估的基本標準。

57 《市區重建策略》[2001]，(9) 58 《市區重建策略》[2001]，(10) 59 《市區重建策略》[2001]，(4)(d) 74

3.4.4. 社區服務隊土發年代起已有聘用社工隊的安排，民間聲音要求市建局繼續聘用社工隊，以協助居民過渡整個重建過程。蕭炯柱早已承諾會繼續成立市區重建社會工作隊。後來，《策略》用的字眼是「社區服務隊」，原意是其成員不一定是社工，可以是其他專業人士，為居民提供不同的協助及專業意見60，然而後來卻發展成純粹由社工組成的社工隊。《策略》草擬期間，政府亦收到多個民間團隊的意見，要求社工隊必須獨立運作，以免出現角色衝突，後來定稿中的確加上「市區重建社區服務隊應獨立運作。61」一句，可見當時公眾曾憂慮社區服務隊的角色問題。事實上，成立社區服務隊的原意就是希望有專業人士站在居民的一方，替其與市建局談判62。不少民間團隊指出必須盡早成立社工隊，更好的是預先在重建目標區成立社區服務隊，以免在重建項目公布後方開始工作，局限服務隊的工作範疇，亦難以取得居民信任。但此一建議並沒有被納入《策略》。 3.4.5. 樓換樓在土發年代，受影響的業主只可以選擇接受現金賠償，不少人在重新置業上遇上困難。當中年長業主面對的情況尤其困難，由於不少銀行不願向長者提供按揭，長者也未必能找到子女替其作擔保，以致長者難以重新置業63。是以民間倡議在市建局應安排「樓換樓」方案予受影響業主選擇。居民要求的是市建局能給予居民「相同地區」及「呎數相若」的物業作單位換單位，而新單位的質素應與夾心階層住屋質素相若。這建議的精神是讓受影響業主在較新的居所繼續其與原來相若的生活方式。規劃地政局副局長余志穩曾承諾向市建局建議，「在樓換樓計劃下供分配用的單位數目，應不少於參加計劃業主數目的 1.2 倍。」，而規劃地政局亦曾在諮詢期間，向立法會規劃及工程事務委員會呈交一份名為「建議向受市區重建局項目影響的單位業主提供的樓換樓計劃64」文件，重點內容如下：

60 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 61 《市區重建策略》[2001]，(33) 62 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 63 觀塘舊區重建大聯盟副主席劉偉忠接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 lxxviii。 64 立法會規劃地政及工程事務委員會，建議向受市區重建項目影響的單位業主提供的樓換樓計劃 [2001-02-27]，立法會文件編號 CB(1)723/00-01(03) 75

1) 只接受受影響的自住業主申請。 2) 以原單位換取面積相同的重置單位。 3) 以呎換呎形式交換，舊單位與重置單位面積差異，會以重置單位所增加或減少的樓面面積現時市值（該業主選擇「樓換樓」當日）計算，由業主補付或由市區重建局補償予業主。 4) 重置單位質素相當於房屋委員會的夾心階層住屋計劃單位。 5) 市區重建局會提供多於參與業主數目的單位供業主選擇，並確保在高中低層都有合理數目的單位供選擇，揀選次序以抽籤決定。 6) 若參加業主在搬入重置單位前需遷出原單位，可安排租住臨時房屋。 7) 參加業主可獲得搬遷賠償。 8) 平衡樓價計劃，制定每平方米價格中位數，單位價格高於該中位數的業主需補差價，單位價格低於該中位數者，則會獲補差價，以平衡高層及低層單位的業主利益。這份計劃書考慮到當時社會的訴求，不失為一個適切受影響業主需要的「樓換樓」方案，當時民間亦普遍歡迎此「樓換樓」方案，亦有民間團體進一步詢問在重建區附近的填海新增土地能否用作興建「樓換樓」重置單位65。然而，這個「樓換樓」方案最終並沒有出現在《策略》當中。 3.4.6. 原區安置民間亦詬病，市區重建項目將殘破的社區重建成新社區的同時，這些居民根本無法享受這重建成果。市區重建推行多年，重建完成的新物業樓價往往遠高於區內一般物業，加上區內舊樓供應減少，樓價、租金亦因此被推高，這實為舊區草根階層所無法負擔，居民更被迫以更高的租金或樓價租住或購入同樣殘破的舊樓，生活環境不單沒有改善，反而財政負擔更大，又或者只能搬到偏遠的地區，變相增加交通費負擔，此舉又破壞原區的社區網絡，整體而言，受影響居民的生活質素不升反降。故民間要求市建局應原區安置受影響租戶，讓其在負擔能力許可下重置到原區的租住單位；更有民間機構倡議市建局應向受影響業主提供「原區重置物業保證66」，讓原區居民有機會享受重建後的成果，真正達到改善舊區居民居住環境的目標，亦避免破壞該區社區網絡。然而，《策略》對此原則隻字不提。

65 立法會規劃地政及工程事務委員會，香港房屋政策評議會意見書，立法會文件編號[CB(1) 36900-01]。 66 立法會規劃地政及工程事務委員會，聖雅各福群會市區重建社會服務隊意見書[2001-03-02]，立法會文件編號 CB(1)80300-01 76

3.4.7. 特別處理受影響居民的公屋安置、特別處理受影響居民的公屋安置、居屋及夾屋貸款申請居於舊區的居民多為草根階層，因生活所困而無法改善居住環境，過往受重建影響租戶合資格者可獲公屋安置，又或申請居屋及夾屋貸款申請，不合資格者亦有少數可獲恩恤安置，但其餘租戶則只獲現金賠償，然後需自行另覓單位。民間聲音認為，市建局有責任協助受影響居民搬遷到較佳的生活環境，這才是合理的市區重建目標和補償方式。民間認為政府應特別考慮受市區重建項目中受影響的租戶，彈性處理其公屋安置、居者有其屋計劃申請房屋或自置居所貸款計劃的貸款申請，放寬相關的申請條件（例如申請人的居港年期限制）和入息及資產審查67。有民間機構甚至提出免審查讓業主申請居屋68。此項建議並沒有出現在《策略》內。現時，受影響租戶依然需要符合申請公屋資格方可獲安置，而受影響業主亦需要按居屋，或夾屋的一般的條件自行申請。另外，市建局亦有恩恤安置安排，惟相關資料及安置準則未明。市建局回覆本研究查詢，指恩恤安置主要基於市區更新社會服務隊的社工建議去作個別安排，向有關的受影響租居民提供公營房屋單位安置。

67 立法會規劃地政及工程事務委員會，公屋聯會意見書[2001-03-02]，立法會文件編號 CB(1)71100-01(01)] 68 立法會規劃地政及工程事務委員會，香港房屋政策評議會意見書，立法會文件編號 CB(1) 36900-01 77

第四章解讀及回應新《解讀及回應新《市區重建策略》市區重建策略》政府原定市建局開始按《策略》執行工作後，約每兩至三年便會再次檢討及修訂，以適切社會實際情況及需要；然而，當局一直未有按照時間表辦事；直至 2008 年政府修訂《土地（為重新發展而強制售賣）條例》後，加上社會不滿市建局之聲不斷，2007 年成立的第三屆特區政府重組架構，設立了發展局，該局一年後便宣布展開為期兩年的《策略》檢討。該檢討歷時由 2008 年 7 月至 2010 年 6 月，並於 2010 年 10 月 13 日至 12 月 13 日期間就經修訂的《策略》擬稿進行公眾諮詢，至 2011 年 2 月公布定稿，是為新《策略》。

本章會綜合該《策略》於諮詢期間民間提出主要的討論和訴求，並對比新《策略》訂稿當中的建議及市建局隨之推出的有關措施，從而反映新措施是否真正回應了社會的訴求，並就此作進一步分析及建議。

4.1. 《市區重建策略》市區重建策略》檢討的檢討的民間訴求在過往十年間，市建局的運作模式、項目規劃設計、執行手法以至賠償準則等，備受各界批評，各項目亦對多個社區帶來一定動盪。《策略》檢討期間，民間亦為此作熱烈討論，當中包括以下各項主要議題： 4.1.1. 「樓換樓」樓換樓」及「舖換舖」舖換舖」市區重建推行十年來，都只以拆舊建新和「徹底買斷」的形式進行。受影響的住宅業主，或商舖業主往往出現賠償額不足以於原區購回單位或舖位的問題，於是他們一而再，再而三重提昔日規劃地政局曾承諾研究的「樓換樓」和「舖換舖」賠償方法，這亦成為整個《策略》檢討期間，居民組織每次都必然高喊的口號。 78

4.1.2. 自負盈虧的運作模式有礙以人為本工作方針自負盈虧的運作模式有礙以人為本工作方針不少人認為市建局以自負盈虧的方式運作，令其運作傾向盈利主導，而未有以改善舊區居民居住環境及社區環境此一社會責任為最先考慮，違反「以人為本」的《策略》方針。雖然政府已為市建局提供 100 億元注資、眾多財務支援及優惠，亦讓它進行虧本項目，以鼓勵先進行有急切重建需要而未必能有豐厚盈利的項目；但十年來，市建局的重建項目常被公眾質疑其挑選準則，更被批評只挑選有利可圖的項目來重建。又有人指出，市建局壓低賠償價、剋扣賠償、拒絕安置等行為，亦全因其想節省賠償成本，提高項目盈利，故間接上亦是自負盈虧的運作模式所導致的惡果。 4.1.3. 市建局運作透明度低《策略》訂明，「市建局必須向公眾負責，並積極回應社會的需要。市建局的董事會應重視向公眾負責，其運作亦應公開及具透明度69」，以及「董事會應考慮在切實可行的範圍內，公開其會議。市建局亦應成立一個獨立的帳目稽核小組。70」。然而，市建局多年來一直沒有公開過各項目的財務損益數據、選定重建區的決策過程及準則等，民間質疑市建局刻意挑選盈利豐厚的項目，並在擁有龐大利潤、亦沒充份數據支持的情況下，不斷向外聲稱營運艱難而剋扣受影響居民的賠償。 4.1.4. 市建局欠缺制衡機制市建局欠缺制衡機制市建局掌有龐大的權力與資源，縱然架構上有管理局監察其運作；然而，法例上卻沒有足以制衡它有違原則項目推行的機制。民間不少聲音指出，負責審批市建局重建區建議的城規會未有嚴謹把關，而城規會委員亦毋須問責，故未能發揮應有的監察作用，而其他市建過程，如社會影響評估的工作亦沒有其他機制把關，或獨立組織負責監察市建局的運作。 4.1.5. 市建局忽略重建以外的其他市區更新模式市區更新（urban renewal）其實可以多種模式進行，重建只是其中之一。《策略》訂明市建局之於重建、復修、活化及保育等各方面均有角色，然而不少意見反映，市建局為樓宇復修所提供的支援不足，活化及保育的政策亦未見完善，市建局一直以來的工作則傾向發展大規模的重建項目。

69 《市區重建策略》[2001]，(9) 70 《市區重建策略》[2001]，(10) 79

事實上，四個市區更新模式之中，重建對社區造成的改變最為顯著，為居民帶來的滋擾亦最多，更涉及強制售賣及收回私人產權，容易導致社會問題。故有團體指出，市建局應先考慮復修、活化及保育的可能性，應該是所有規劃及發展策略中的最後選擇71。亦有人質疑市建局側重運用重建作為市區更新的方式，大抵因為重建較容易賺取利潤，遂以捨難取易的方法進行。 4.1.6. 測量估值爭議大市建局提出收購價前會聘請測量師行作估價，但居民常質疑賠償估價標準欠透明度，而市建局作為收購者去聘請測量師估價亦有利益衝突之嫌，形同黑箱作業。有不少受影響居民反映，估值賠償額根本無法購入同區七年樓齡的樓宇。民間遂建議，政府應設立一個更公正的收購價上訴制度，例如讓居民自行聘請測量師作估價，由獨立組織（例如土地審裁處）仲裁市建局與居民雙方提交的測量估值報告之法定收購價。此項建議與現行機制的差別，在於居民期望獨立仲裁的機制可以在較早段議價過程中出現，而非待至市建局引例收地以後，受影響業主才被迫訴於法庭。 4.1.7. 賠償不足購入同區七年樓齡單位市建局的賠償制度常惹人詬病，最主要是賠償金額問題。不少受重建影響業主指，賠償金額根本不足在同區購入七年樓齡單位；亦有人指市建局應賠償業主「高空發展權」以補償業主為重建項目所犧牲的地段發展潛力。民間爭取市建局提供「樓換樓」、「舖換舖」選擇之聲亦一直持續，關於「樓換樓」方案上文已有所詳述；至於「舖換舖」，方向其實亦與「樓換樓」相若，也就是要求市建局能給予受影響商戶同區、呎數相若的舖位作實物賠償安排。這建議的精神是讓受影響商戶能在重建後的社區繼續經營原來生意，也讓區內居民的日常生活不會因為商戶遷走而受影響。 4.1.8. 搬遷期支援不足居民在交吉後至搬到新居前的中轉期過渡安排，其實亦是居民關注的問題，市建局在此期間並無提供任何支援予居民，令居民需要自行負擔中轉期的租金，且很多時候無法在區內找到中轉單位。民間倡議市建局提供公營房屋作中轉單位，供居民臨時棲身，或提供中轉期的租金補貼予居民。

71 立法會發展事務委員會，創建香港於 2010 年 7 月 10 日就《市區重建策略》檢討－第三階段公眾參與提交的意見書[2010-07-10]，立法會文件編號 CB(1)254009-10(02) 80

4.1.9. 社區影響評估做法欠佳《策略》訂明：「市建局應全面評估建議項目所引起的社會影響，以及受影響居民的社區連繫和安置需要。」社會影響評估正是市建局評估重建項目對居民影響的重要程序，以及設法避免市區重建對人帶來無法彌補的負面影響，可惜該評估推行至今，作用一直備受質疑。民間指出，社會影響評估所涉獵範疇不夠全面。其評估對象只為居住在將會重建樓宇的居民，卻沒有覆蓋重建對整個社區的影響，評估內容亦只著重經濟考慮，而忽略其他人文因素、環境因素等其他方面。民間指出，社會影響評估與凍結人口登記同時進行，只由市建局職員作填表式的提問，有欠專業。不少人指出市建局應聘請專業團體進行社會影響評估及相關的追蹤研究。此外，民間亦指出，現時並沒有部門負責審批由市建局進行的社會影響評估報告，這就缺乏了具法定效力的監察，其地位與環境影響評估（EIA – Environmental Impact Assessment）相距甚遠，因而未能為社區或居民把關，免其受到人為無法彌補的負面影響。 4.1.10. 市區重建社區服務隊應獨立市建局在各重建區內設立市區重建社區服務隊，向受影響居民提供協助及意見，而《策略》訂明「服務隊應獨立運作」，然而服務隊一直直接受聘於市建局，運作資源由市建局提供，令其有利益衝突之嫌，難以取信於居民。故民間倡議成立獨立基金資助服務隊運作。雖然《策略》訂明「在各重建目標區的首項重建項目展開前，該區應盡可能先設立一隊服務隊。72」但市建局一直沒有確切執行。不少社會服務團體表示，服務隊需要較長時間與居民建立互信關係，在項目展開前才成立服務隊，時間太倉促及身份太敏感，遂難以取得居民的信心，影響社會服務的效果。不少社會服務團體指出，市區重建社區服務隊的人手不足，加上權力所限，令其功能受限。他們認為，服務隊應扮演更積極及主動的角色，例如進行追蹤調查、組織受影響居民等，而非只集中做補救性工作。

72 《市區重建策略》[2001]，(33) 81

4.1.11. 重建過程市民重建過程市民參與市民參與度參與度低市建局進行項目，基本上只在其公布重建項目後，才正式與居民溝通，在此以前，當局並沒有常規渠道讓公眾參與規劃及決策。民間則倡議市建局應在較早階段便讓公眾參與決策過程，並讓專業人士協助進行更廣泛的諮詢。有民間團體提出成立「社區規劃中心」，連結各方面的專家，協助居民參與規劃。亦有意見指出，應加強區議會功能，讓其發揮除了被諮詢以外的角色。民間亦同時倡議開放新模式讓業主有權採取較主動的角色，例如由市建局扮演促進者幫助業主集合業權出售，又或由業主主動向市建局提出重建，與市建局共同合作展開發展計劃。

4.2. 新《市區重建策略》市區重建策略》的新指引及疑慮 4.2.1.

經修訂之《經修訂之《市區重建策略》市區重建策略》定稿的重點撮要

發展局於 2011 年 2 月 25 日正式發表經修訂的《策略》，此乃市建局今後擬備業務綱領時必須依循的指引。現將新舊兩份《策略》作以下重點比較：議題

增減的重點內容

市區更新的目標

新舊《策略》中亦提出大致相若的市區更新目標，即重新規劃市區範圍，提供更有效的交通及道路網絡、確保土地用途互相配合提升樓宇標準、推動樓宇復修、保存具歷史文化及建築價值的樓、保存社區網絡等等，其中新增的第一項，則是「推動推動市區的可持續發展」。目標廣泛，可演繹的做法彈性很大。市區的可持續發展

具體重建目標

舊《策略》中提出具體未來 20 年市區重建計劃將達至重建 2,000 幢樓宇等的具體數字，新《策略》則刪除了這數字目標刪除了這數字目標。刪除了這數字目標

工作方針

舊《策略》的工作方針是「以人為本」；新《策略》的工作方針則是「以人為先以人為先，地區為本，與民共議」。以人為先，地區為本，與民共議

諮詢組織

舊《策略》提出於九大重建區設立「分區諮詢委員會」；新《策略》中沒有再提及該會，但出現職能更大，及具體財政資源推行研究及諮詢工作的「市區更新地區諮詢平台」，當中涉及較市區更新地區諮詢平台大規模的工作，則是多年來居民關注的「社會影響評估」。

市建局的角色

新《策略》提出市建局日後的工作將以更多元化的模式進行，新增「促進者模式促進者模式」及「業主主導模式業主主導模式」促進者模式業主主導模式。

樓宇復修

新《策略》提出市建局將成立「樓宇資源中心樓宇資源中心」樓宇資源中心，為業主提供一站式服務。

收購賠償

新《策略》提出多項新的賠償指引，包括：．將原來由市建局內部自定的「「自住業主與非自業主不同賠償價計算」的行政安排正式寫入《策略》價計算」的行政安排正式寫入《策略》內，成為政策指引；．市建局將為自住業主提供「樓換樓樓換樓」的賠償選擇；樓換樓．市建局會盡可能在重建項目同區物色處所，協助商舖營運者協助商舖營運者同區繼續經營。同區繼續經營．市建局會幫助在凍結人口調查後被業主逼遷的租戶幫助在凍結人口調查後被業主逼遷的租戶。幫助在凍結人口調查後被業主逼遷的租戶

市區重建社區服新《策略》沒有再提出昔日市建局聘任社工隊協助居民的措務隊

施，改而提出以市區市區更新信託基金資助，直接向信託管理董事市區更新信託基金資助，委員會匯報。會／委員會匯報

市區更新信託基新《策略》提出新成立一個信託基金信託基金，由市建局提供撥款，資信託基金金助「地區諮詢平台」推行各項工作。表 4.1 新《市區重建策略》重點撮要 83

4.2.2.

比對經修訂之《比對經修訂之《市區重建策略》市區重建策略》及民間一直的訴求民間主要的訴求及批評

新《策略》中相關回應及修訂

新《策略》中背道而馳的修訂

市建局運作透明度低市建局欠缺監察市區重建社區服務隊應獨立

設立市區更新地區諮詢平台

成立社區影響評估做法欠佳

市區更新信託基金

重建過程市民參與度低忽略重建以外的其他市區更新模式

「促進者模式」及「業主主導模式」

樓宇資源中心

倒貼錢的樓換樓

「樓換樓」「舖換舖」協助商戶物色商舖測量估值爭議大賠償不足購入同區七年樓齡單位

非自住物業賠償寫入《策略》

以上各項為新《以上各項為新《市區重建策略》市區重建策略》修訂後之建議及措施

居民搬遷期支援不足檢討自負盈虧的運作模式

圖 4.1 民間訴求與新《策略》內容重點比較 84

4.2.3.

解讀新《解讀新《市區重建策略》市區重建策略》修訂後之建議及措施修訂後之建議及措施

從以上的對照圖表可見，發展局是次檢討《策略》後，的確有回應部分民間的批評和訴求，並提出了一系列的改動和新措施，本章以下部分則逐一解讀有關改動和措施的詳情，並從受影響市民的角度，分析對其影響利弊，以便進一步提出改善建議。（一）成立市區更新信託基金成立市區更新信託基金

發展局 74

委任

董事局

管理董事會

市區更新信託基金

地區諮詢

平台

$ 市建局 75

社工隊分區諮詢委員會

圖 4.2 市區更新信託基金運作示意圖 73 新《市區重建策略》[2011]，(39) 74 新《市區重建策略》[2011]，(39) 75 新《市區重建策略》[2011]，(12) 85

市區更新信託基金以「有限公司」形式成立，並於 2011 年 8 月 15 日正式註冊，政府委任梁祖彬博士為基金主席，梁為香港大學社會工作系講師，及社區投資共享基金委員會副主席。其餘委員當中，除了大律師、會計師、測量師、建築師等專業人士，亦包括市建局行政總監羅義坤、市建局非執行董事簡兆麟、前華人置業集團助理銷售及租務經理梁麒繕、前規劃署署長馮志強、房協商業樓宇小組委員會主席陳炳釗等76。主席

梁祖彬教授

香港大學社會工作及社會行政學系教授社區投資共享基金委員會副主席

董事

陳炳釗博士

香港房屋委員會商業樓宇小組委員會主席

馮志強

前規劃署署長

馮柏棟

資深大律師

簡兆麟

市建局非執行董事會計師私募基金的合伙人及行政總裁古物諮詢委員會、衛奕信勳爵文物信託受託人委員會

羅義坤

市建局行政總監、董事會副主席會計師

梁以華

香港建築師學會古蹟及文物保育委員會的主席

梁麒繕

曾任華置助理銷售及租務經理資深投資者

蔡永忠

香港會計師公會理事證券及期貨事務上訴審裁處成員

葉滿華

曾任市建局非執行董事測量師房屋委員會非官方成員土地及建設諮詢委員會成員

表 4.2 市區更新信託基金管理

（二）設立市區更新地區諮詢平台設立市區更新地區諮詢平台

76 政府新聞公布[2011-08-15]，委任市區更新基金有限公司董事會，瀏覽日期：2011-08-16 <http://www.info.gov.hk/gia/general/201108/15/P201108150166_print.htm> 86

主席

黃澤恩博士

曾任香港工程師學會會長、城市規劃委員會都會規劃小組委員會副主席、城市規劃委員會副主席、前共建維港委員會委員、中環新海濱城市設計研究專責小組主席。

非官方成員何顯明蕭婉嫦

九龍城區議員九龍城區議員

尹才榜王惠貞

九龍城區議員九龍城區議員

馬錦華賀耀文牧師郭敏儀

長者安居協會慈光社群服務網絡聖公會九龍城家庭支援網絡

潘永祥博士

測量師

鄧寶善博士方文傑黃錦星

規劃師律師建築師

馮美華劉竟成潘詠賢

香港兆基創意書院副校監房協總經理註冊社工

77 新《市區重建策略》[2011]，(8) 78 新《市區重建策略》[2011]，(9)， 79 新《市區重建策略》[2011]，(10) 80 發展局新聞公布[2011-05-27]，發展局委任九龍城市區更新地區諮詢平台成員，瀏覽日期：2011-08-01 <http://www.devb.gov.hk/tc/publications_and_press_releases/press/index_id_6600.html> 87

官方成員

市建局執行董事（規劃及項目監督）或其代表民政事務總署九龍城民政事務專員或其代表規劃署九龍規劃專員或其代表運輸署總工程師／交通工程（九龍）或其代表發展局首席助理秘書長（規劃及地政）或其代表

秘書

規劃署總城巿規劃師／巿區更新地區諮詢平台表 4.3 九龍城市區更新地區諮詢平台成員名單

（三）協助商戶協助商戶物色商舖

（四）協助租客

(

)

2004

（五）樓宇資源中心

樓宇資源中心至今尚未成立。而發展局於 2011 年 3 月 31 日推出「樓宇維修綜合支援計劃」，則整合由房協及市建局所提供的五項計劃整合，降低部份計劃的申請門檻、並簡化申請程序以單一申請表處理，但支援項目實際上未有大分別。

81 新《市區重建策略》[2011]，(28) 82 新《市區重建策略》[2011]，(33) 88

新《策略》新增兩個市建局將試行的重建模式：「業主主導模式」：「市建局可就大廈業主聯合建議在其地段／大廈業主主導模式」或「需求主導模式」需求主導模式」開展重建項目的事宜作出回應83」，即由地段業主集齊三分之二業權人同意，向市建局申請要求重建，一經接受申請，市建局會提出收購價，若 60 天內獲八成業主同意即可展開，否則終止。申請項目的地盤面積不可小於 400 平方米。

（七）賠償計算寫入《賠償計算寫入《策略》策略》

（八）「樓換樓「樓換樓」樓換樓」新《策略》又提出「樓換樓」的業主補償方式，「市建局會在其重新發展項目原址或同區或適當地盤提供「樓換樓」選擇，作為給住宅自住業主的現金補償及特惠金以外的選擇。85」

83 新《市區重建策略》[2011]，(16)(b) 84 新《市區重建策略》[2011]，(16)(c) 85 新《市區重建策略》[2011]，(27) 89

就《策略》提出的「樓換樓」賠償選擇，市建局亦公布有關選擇的內容，詳情是： ▪ ▪ ▪

此「樓換樓」選擇只提供予自住業主；市建局會在公布收購項目後，先向業主提出收購價；有意選擇「樓換樓」的業主，需在 60 天內接受收購並與市建局簽訂協議；

▪ ▪

業主須同意被扣起三成的賠償總額作「樓換樓」訂金；待項目落成後，業主要進一步補回新單位餘下的七成樓價。

事實上，這個「樓換樓」的方案與民間提倡，以及規劃地政局當年向其建議的方案有相當大的出入，兩者落差如下分述： 1. 新《策略》的「樓換樓」方案是以「價換價」為基礎建立的，亦即以舊樓補償價去購買另外定價的新樓，故業主在現時樓市上升的情況下大有可能需要補貼鉅額款項才能購入新樓，這亦有違業主不欲承擔樓價波動而選擇樓換樓賠償的初衷； 2. 民間及規劃地政局當初提出的「樓換樓」賠償選擇，其實亦是以「呎換呎」為基礎，亦即只要業主所換的新樓面積與原單位的面積相同，便不用補價，若新單位比原單位大，方需要補呎價，若新單位比原單位小更可獲額外現金補償。 3. 市建局現時提出的「樓換樓」方案是，業主在等待重置期間的搬遷及住屋事宜全由業主自理；但規劃地政局當年建議的「樓換樓」方案更會替參加「樓換樓」方案的業主安排租住臨時房屋。換句話說，現時當局提出的所謂「樓換樓」，與昔日規劃地政局與各區街坊共識的一套有明顯分別。按市建局目前對新樓定位及定價上，都採用商業原則，即以利潤最大化為依歸的情況下，原業主縱使真正取得同區七年樓齡物業相若的賠償額，亦有可能因為樓宇的市場定位不同（由中價樓變豪宅），而需要補貼更大比例的差額，而這個市場定位上的不同，與居民原來的生活相差太遠，規劃及設計過程中居民亦無從參與，但居民最終卻被迫只能選擇高價樓，或是因超出能力而無法負擔，這因而不屬真正對等的選擇。

4.3. 綜合回應及綜合回應及建議回應及建議本章 4.3 部分將會綜合文獻回顧、重要持份者訪談、街頭問卷調查，以及公眾壇論等研究環節所取得的資料，以及前文 4.1 及 4.2 部分就發展局今年初公布的新《策略》修訂及市建局隨之公布相關措施的分析，並嘗試從「以人為先、地區為本、與民共議」的方針或原則為標準，來對新《策略》及更宏觀的市建更新政策作出回應及建議。 4.3.1.

《市區重建策略》市區重建策略》不具法律約束力欠制衡

市建局自 2001 年成立以來，其行政措施及項目執行細節，都一直備受公眾批評，指其偏離《策略》中所訂下的「以人為本」工作方針，以及未能兌現《策略》當中的承諾。過去十年來，民間用盡所有合法的辦法，都無法阻止不合理的項目或環節進行，究其原因，乃《策略》只屬指引性文件，並無法律約束力，條文的演繹權全在市建局執行一方，當中若有落差，受影響市民卻缺乏法律條文的司法保障。反觀昔日《土地發展公司條例》，當中有條文列明土發「進行收購時必須採取所有合理步驟」以「取得公平合理的賠償」86，是以司法保障市民的權利。市民若遇到不公平不合理的情況，可以訴諸法庭，由獨立的司法制度來仲裁。此舉無疑對執行市區重建的機構構成很大的負擔，過去亦因此而拖慢一些重建項目的進度和程序，然而這是一個社會核心價值的問題，是每一個小市民的權益應否都同樣得到保障而需要付出一些社會代價的問題。然而，當局是次《策略》檢討卻未有觸及法律問題，討論終歸只在文字裡轉，最終執行《策略》時，主動權仍在執行機關，市民權益依然沒有法律保障。社會及特區政府有必要重新再檢視此關鍵的法律問題。 4.3.2.

倒貼錢式「倒貼錢式「樓換樓」樓換樓」，違反承諾，違反承諾，違反承諾，扭曲民意

市建局今年初隨著新《策略》公布，亦提出了可供受重建影響業主選擇的「樓換樓」賠償方案。然而，誠如上文的分析，市建局如今提出的「樓換樓」是「舊樓價換新樓價」，而非免卻樓價波動的「呎換呎」，在市建局同時單方面決定「舊樓賠償」與「新樓賣價」的不對等議價情況下，業主並沒有真正的選擇，所謂新增的現金以外賠償選擇，形同虛設，也不切合舊區業主的實際情況。不過，市建局亦可以就其現時認為較能執行的「樓換樓」賠償方案上作調節，以適切自用業的需要。舉例說，業主若沒能力支付新舊樓之間的差價，市建局則可以參考昔日房 86 Land Development Cooperation Ordinance [1987], 15(3)(b)&(4)(c)： 91

委會及房屋協會推行的居屋及夾屋計劃，讓業主可以按「舊樓賠償」佔「新樓賣價」的比例來擁有單位的業權比例，直至業主要沽售物業時，方需要進行補地價的程序及手續。此舉既不造成新措施與以往項目賠償不同而產生的問題；亦能適切自主業主的居住需要而對當事人構成相當財政壓力；同時這對市建局及發展商一貫的項目規劃及設計會帶來較少的改變。 4.3.3.

擴闊社區服務隊的組成與工作範疇

《策略》內訂明由社區服務隊幫助受影響居民，其實原本社區服務隊的成員並不一定是社工，亦可以由其他專業人士共同組成，為居民提供不同的協助及專業意見87，然而現在發展成純粹由社工組成的社工隊，工作範疇也受到局限。社區服務隊是受影響居民的重要支援，除了現時已提供的個案跟進等補救工作外，居民對組織、專業意見等需求亦非常殷切。社區服務隊實應擴闊其專業成員的範疇至包括律師、測量師、建築師、工程師、規劃師等專業人員，以及專門負責居民組織工作的人士，為受影響居民提供更切合的服務。事實上，當市建局現時已提出「促進者模式」及「業主主導模式」這兩重建模式後，組織業主及居民的支援工作便變得需求甚殷，各區的地區諮詢平台今後實有需要探討社區服務隊的發展，這亦應與社區影響評估同步進行，讓居民一邊吸收組織重建的可行方案，另一方面從中了解其他人的需要，共同規劃市區更新的藍圖，及逐步落實較可行的做法。 4.3.4.

改善社會影響評估及增加透明度

市建局進行社會影響評估的方式一直備受質疑，詳細社會影響評估（即項目公布後進行的評估）與凍結登記同時進行，亦即在項目公布後幾天之內進行，居民根本未有充足的資訊去回答社會影響評估問卷的提問，從受影響居民的訪問得悉，過程中負責提問的人員亦有評估當事情況的酌情權，受訪者卻沒有覆核確認資料的必然程序，其數據的準確性成疑。《策略》原本訂明「市建局並應把報告內容公開，供公眾參閱88」，然而市建局卻未有依從。社會影響評估實在是落實市區更新不同方法的參照基礎資料，讓決策當局了解社區的真正需要和問題，然後才作合理決定，當中亦應有以人為本這衡量準則，這其實又需要有公開及透明的機制，讓公眾得悉評估及決定的方法和理據。

87 時任規劃地政局副局長余志穩接受本研究訪問，見本報告書附錄頁 xxix。 88 《市區重建策略》[2001]，(38) 92

地區諮詢平台今後將審批及資助社會影響評估，但香港現時在這方面很缺乏具認受性的評估範疇及方法，實有需要先從增加透明度，鼓勵社會討論及提出建議這兩方面入手，從而逐步建立一套較全面及客觀的先例以作依據，長遠亦應該提高社會影響評估的審批規格。 4.3.5.

公開估價報告

民間一直詬病市建局賠償不公，兩者之間的矛盾主要在於對物業估值的差異，市建局聘用測量師進行估價，縱使採用抽籤形式去選擇測量師行、剔除最高及最低估價等，亦因未有公報最關鍵的估價報告內容，而未能服眾。估價報告是當局計算受影響居民應得賠償的重要依據，當局必須讓受影響居民參考估價報告，了解其物業的估價根據哪些參考準則而得出、影響估價的元素為何，以作為雙方進行議價的基礎。 4.3.6.

租客需要支援租客需要支援

市區重建原本是為改善舊區居民生活環境，當中租客通常沒有能力自置物業，其實比業主更需要支援。可惜，現時市建局為租客提供的選擇僅限於：符合資格者可申請租住公營房屋，或領取賠償自行再租市場上的單位。很多受影響租客因種種原因，例如居港未滿七年、收入剛好高於申請資格等，均不符合公屋申請租住資格，他們很難於再在同區覓得能夠負擔的單位租住，又或無法負擔搬遷所需費用。加上市建局賠償機制會剋扣出租單位的賠償額，變相鼓勵業主逼遷租戶，令其面對更大的影響。《策略》訂明要為租戶提供妥善安排89，而新《策略》更訂明會幫助被逼遷租戶90，但至今仍未有具體措施。租戶作為市區重建當中最需支援的一群，政府實應以保障其居住權為優先考慮，安排其經濟能力可負擔的新居所。 4.3.7.

繼續爭取舖換舖

民間多年都在爭取重建賠償當中應有舖換舖，規劃地政局過去亦曾承諾研究，然而新《策略》只提出市建局應盡量協助商戶物色商舖重新經營，而非同是「呎換呎」的商舖使用權。市建局多年來，都以新樓宇建成後，地舖數目大減而表示沒有足夠舖位為由來解釋無法實施「舖換舖」的賠償方案。不過，為避免因重建而加劇財團進一步對市場上商舖的壟

89 《市區重建策略》[2001]，(4)(b) 90 新《市區重建策略》[2011]，(32)(33) 93

斷，該局今後在項目規劃時，應盡量考慮受影響商戶的需要及其未來經營的可能性，然後再按需要進行項目設計，這才是真正透過重建來惠及社區，這才是公帑應做的公益；而非相反地將資產由個體戶轉移到大財團的不合理做法。 4.3.8.

加強舊樓維修支援及監管

市建局有多個協助舊樓進行維修的支援計劃，大部份計劃都只提供金錢或資源津貼，在批出款額後，市建局只會向業主立案法團建議聘用合資格人士管理整個樓宇維修支援計劃。其實業主立案法團自行聘用合資格人士管理維修工程的做法是合理的，但市建局作為專責樓宇維修支援計劃的公營機構、亦作為有關工程款項的批出者，實應設立公開及透明的監察機制，例如抽查個別項目、設立投訴熱線等，確保工程質素。 4.3.9.

增加市區更新資訊流通增加市區更新資訊流通

進行研究期間，不難發現市民對於《策略》以至市區重建政策的認知不足，亦經常面對求助無門的情況。我們發現，市建局或其他政府部門已公開的資訊及已推出的支援計劃並未為市民廣泛知悉。發展局、各區民政事務處、市建局及房協、市區重建地區諮詢平台，甚至各區區議會，今後亦可以在增加資訊這方面有所貢獻，加強市民的認知。

第五章結語深水埗區議會轄下市區更新及歷史建築保育工作小組多年來均有就市區重建或市區更新議題推動研究，此前進行的「深水埗文化歷史及古跡紀錄／研究與公眾參與計劃之研究及普查部份」幅蓋了深水埗當區的硬件特色；而去年進行的「深水埗市區更新地區願景研究」則就著深水埗過往十年來的重建體會，歸納出深水埗之軟件特色。市區重建局成立轉眼十年，《策略》經檢討後，總結出「以人為先、地區為本、與民共議」此一新《策略》方針，並提出成立「市區更新地區諮詢平台」、提供「業主主導模式」及「促進者模式」等新措施，可見其進一步強調地區特色及市民參與的重要性。地區特色是過往研究集中研究的對象，而是次研究則將焦點移到市民參與所需的民間基礎 ──資料整理、資訊流通及地區組織。是次研究是深水埗區議會首個廣泛綜合過往十年市區重建經驗、並跳出深水埗宏觀地分析整個《策略》及市區重建政策的研究，將市區重建局成立十年來的市區重建政策發展脈絡整理清晰，並嘗試以此為基礎分析新《策略》的新建議；是次研究更嘗試擴闊面向，將整理好的資訊向市民發放，並著手跟進有意啟動重建的地段個案，了解所面對的組織困難。建基於是次研究及此前其他研究的基礎，強化深水埗區當區特色及本土經濟將是民間及地區組織可以繼續探索的方向。

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48 年樓齡失修雨淋日曬塌簷篷，瀏覽日

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附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：龐婉儀曾任前曾任前土地發展公司及市區重建局規劃專業人員

問：土地發展公司的成立背景是怎樣的？土地發展公司的成立背景是怎樣的？又因為那些原因發展出其營運模式？又因為那些原因發展出其營運模式？答：我先由 LDC Ordinance（土地發展公司條例）說起吧，那是 87、88 年那段時間制定的。當時社會背景就正在面對塌樓事件，就像現在的馬頭圍那樣，我記得我們開始做 H6 的時候有座樓塌了，不是整座塌下來，總之有些結構塌了下來。你知道為什麼土地發展公司做的項目會是 public good（公用物品）嗎？就是因為那時有很多舊樓失修，在未成立土地發展公司之前就已經有塌樓事件了，那時候社會很關注，港英政府知道一個正在老化的舊市區是一隻「鑊」……所以那時候在土地發展公司條例旗下做的項目就是 public good，因為大前提是安全，所以就可以使用 Crown Land Resumption Ordinance（收回官地條例）。那時候是港英政府，政府知道有這需要，但他們不想「上身」，因為香港從未做過市區重建，所以他們便成立一家土地發展公司。政府要確定這個機構不會令政府有財政負擔，所以便將土地發展公司以商業原則運作，每個計劃需政府通過方可以進行，會有虧損的項目必須得到財政司司長的許可才可以進行。所以你可以看到政府的看法，就是不想財務上「上身」…… 1989 年的時候，樓市簡直是大跌，政府便很害怕會虧損，所以土地發展公司的運作真的很商業。我們要給足夠的 market premium（市場利潤）；政府完全沒有資助土地發展公司，但他會給你貸款，土發可以問政府借，但要計利息的；安置，土地發展公司自己處理；收地的錢也是自己想辦法。我記得，我們一開始便向政府借了三千萬，是基本運作用的，但其實三千萬真的沒什麼用，尤其那時我們（的項目）很多都是商業樓宇，K2、上海街那些舖位，很貴的，三千萬真的很少。問：土地發展公司是依據土地發展公司條例而成立的，土地發展公司是依據土地發展公司條例而成立的，你們是怎樣詮釋這條例的呢？答：我是在 87、88 年左右加入土地發展公司的，差不多剛成立就加入了。可能因為我們是「開荒牛」，並不懂得要怎麼做，所有的運作都建基於那些條例，所以我們就不停咀嚼那條例，問那條例的精神是什麼……我們開始做的那伙人一起 i

去摸索的，明白條例要我們做什麼我們便做什麼，你當然可以有你的詮釋，但也要是合法的詮釋。……條文的詮釋要和很多人談，和政府談、和公司的法律顧問談，因為我們要明白 Ordinance……香港從未試過不是政府自己收地，而是我們代政府去收地，這樣很容易被人挑戰的…… 我還記得，剛進去的時候，見到 Abraham（石禮謙，當時的土地發展公司主席），他說：「你們現在終於可以做一些回饋社會的事了」……其實你可以看見條例裡是存在社會責任的，雖然土發的運作是以商業為主…… 其實港英政府某程度上也是好的，他們知道住在市區裡的人困在那裡，所以你看到他的目標是要「improve housing standard（改善住屋水平）」。有些人真的無法「上樓」，條件上不能排隊；至於業主就不管了，政府覺得業主反正有層樓；但從前戰前樓宇……限制了租金加幅不能太多，所以在某程度上舊樓裡住是有租金保障的，所以很多低下階層沒地方住便住這些舊樓，租金便宜。若果被土發收了，這些人怎麼辦呢？他們未必再能找到這類舊樓住。所以那時條例的目標要「improve housing standard」，那個條文的精神就是要幫助這些人去提升居住水平的，因為這些人沒有方法嘛。除了這些人的住屋水平外，還有整區裡那些「爛溶溶」的樓，要重建成現代水平的樓宇，最少不會動不動便倒塌……我和我的同事（對條文）的詮釋是，「housing standard」主要針對區內的人，幫助那些直接受影響的人，而條文裡那個「living environment」是指整區重建以後（的水平）。市區更新不是一個簡單的議題來的，說的是 planning（規劃）、rehousing（安置）、 acquisition（收地）和 implementation（實行），每一項都很複雜，不花時間去明白，是不會明白那真相的。某程度上我們是幸運的，初初成立，不懂得做，有時間大家坐下來談 ordinance，亦有些經驗豐富的人，他們把背景告訴我們，那我們才明白。問：這樣的運作模式有什麼這樣的運作模式有什麼優劣有什麼優劣？優劣？答：在這個框架下，土發是「斗零都沒有」，尤其起步的時候，真的很難。就是因為這個背景，所以我們就要找 joint-venture partner（合資伙伴），那時候地鐵已經在運用合資伙伴模式，其實我們就是在模擬他們的。比如說我們手上有若干的項目，便去招標，看看誰有興趣與我們合作。……某程度上，因為我們要和發展商合作，發展商便成了我們的老闆，誰出錢就誰作主嘛，雖然我們的合約條文寫得很「辣」，但仍然是靠他們出錢，收購的價錢也要他們同意……但有一個好處，發展商寧願快點買，價錢便出得比較好，他們想快點建好，因為那時的利息很高， ii

快變相是節省利息。我記得 K2，我們把所有單位都買了，誰知道 USD（urban services department 市政事務處）搞垮了，整塊地便放著等，那合資伙伴說：「你知道每天的利息多少嗎？一百萬！」而且那時候的物業市場動盪得很厲害，那時候我們曾經試過高價買入，然後便跌市，就像荃灣七街，所以人們就很怕。不過那時我們老闆說：「有什麼好怕的？物業市場就是這樣的了！你一天未賣，一天也不會虧本。」因為他有商業經驗，曾在私人市場工作，他的彈性大很多，不會被市場操控，那思維很不同。因為當時市區重建是全新的概念，我還記得，起初幾個計劃，我們坐在規劃處大半年，不懂得怎辦，光是 zoning 也做了很久……那時因為 CDA（comprehensive development area，綜合發展區）需要讓城規會審批，我們也希望城規會去看看，讓政府確定土發不會亂來，因為我們不想那些合資伙伴推我們，他們是唯利是圖的，所以我們覺得由城規會去看也不錯，check and balance（制衡）。我們那時候真的不可以亂來，政府對我們非常嚴厲，政府只把我們當作一個發展商的中介，不當我們自己人，我們和政府談，絕對沒有優勢。那時候有很多 check and balance，政府真的不當我們是政府機構。每一次收回土地申請也處理很久，最初規劃已經處理很久，到城規會審批怎麼樣的形式、收地審批「fair and reasonable」賠償，又處理很久……於是人們便說我們進行得很慢。因為政府部門全都把發展商當成賊，我們和發展商合作，他們就只把我們當中介，對我們很不客氣。老實說，若然不是收回土地那麼困難、規劃處全部都在監視我們，很多事土發也不會想、不會做的。……我們「窮則變，變則通」，因為我們沒有條件，政府不幫你、自己沒有錢、背後有人看著你、欺壓你、踢你、推你，我們便去做。那個社工隊也是土發開始的，就是皇后街那個項目。我們當中有社工知道我們和發展商、業主之間有些磨擦，便提議土發找社工幫忙，我們便試試。……我們當時有很多事都未辦過，當有新的事物出現便會很抗拒，心想，我們從前做的項目也很好，為什麼要找外面的人來插手內部的事呢？……但時間過去，你看見他們沒有阻礙我們，他們也有他們的貢獻……後來，兩三年前吧，有一個社工告訴我們說，「你們不知道你們老闆承受著這樣的壓力」……老闆就是覺得如果成立一個社工隊，可以令整件事容易一點的，雖然內部覺得會阻礙我們做事，但在他來說，整體來看是好，所以他便做。……我們老闆就是這樣的，要我們落手落腳，他常說：「你不下去（地區），怎麼知道人家要什麼？」他自己也常常落區的。

iii

問：那時候土發公司是怎麼處理賠償和安置那時候土發公司是怎麼處理賠償和安置問題的和安置問題的？問題的？有提供樓換樓的安排嗎？有提供樓換樓的安排嗎？答：那時候我們向政府要求收回土地，是非常艱難的，你要向政府顯示你出的收地賠償是「fair and reasonable（公平合理）」……因為我們背後的合資伙伴是發展商，地政總署便很怕被人說是政府幫地產商去收地。……地政總署害怕，我們也明白，但害怕是沒用的，大家都要工作，變相那時公眾便覺得進展很慢。我們明白，奈何我們也沒有其他的方式去做，我們也曾經說過，如果我們有足夠的錢，有些項目可以自己做，我們自己賺，但我們起初做的時候沒有條件，又經過六四，89 年後淡靜了好幾年，很多不確定因素。光是讓地政總署去評估那賠償是否附合「fair and reasonable」便花上很多時間，我們唯有不斷收（業權），成功收到的業權比率也頗高，你不過八字（80%的業權）也不要想強收，有些項目收回 85%、近 90%。我們去問 SLW（Secretary of Lands and Works，地政工務司），現在就是 Development Bureau（發展局），因為土發做的項目都要告訴 SLW，那時候要問他們批准……我很記得我們第一次向 SLW 遞交申請，被退了回來，他們說：「你們知道那條文裡面的 13(1)之下……有三個部份，當中有安置……所以其實重置這個元素是很重要的，你可以看到政府是很關注這一項。你要顯示你能夠安置那些人，一你要做評估知道有多少人需要安置，二你要有實際可行方法，之後三就是 implement（實行），你要顯示你財政上也好、什麼方面也好，是自己能夠做到，不是光說。這三部份就組成一個申請，所以其實「十畫也未有一撇」便要談安置了。那時候政府把申請退回來，就是說我們無法顯示能夠做到安置，我們只做了評估大概多少人需要安置，政府便問我們在哪裡得到單位做安置，我們是沒有房協或房委會支援的，於是我們便在市場上買單位，所以那時土發常常買了很多單位，放著讓政府看…… 那時候我們一般來說是給現金的，但若果有人死也不肯要現金，我們會給予選擇，就是高雅閣。（那時候的價錢怎麼訂的？）我真的不知道。從前土發做得容易一點，但現在市建局有七年樓齡賠償限制，土發的限制只是「fair and reasonable」，所以賠償的是不是新樓就沒有那麼執著。現在市建局不肯（賠償新樓）的原因就是覺得賠償新樓給受影響戶便要人補差價。（問：但我記得那時候說的七年樓齡賠償，是一個下限，而不是上限，立法會議員說要盡可能賠償得好一點的吧？）現在那個政務官來了，說市建局用的是公共資源，不可以亂用，立法會說是七年，就不可以多給。……怎麼衡量賠償得好一點差一點？通常來說有一個 range（賠償額範圍）的，最高只能到某一點，可能 manager 可以多給十萬、 director 可能是十五萬、CE 可能是廿萬，再高的話就要到 committee 或 board 那裡商量。 iv

人是有不同需要的，一個政策是無可能滿足不同人的需要，有錢人的需要較少，因為他們有錢可以辦妥所有的事，但窮的人，尤其是老人家，他們所有的就只有一個單位，什麼也沒有了。那時候我們也有跟業主和租客談，他們說「生不入官門，死不入地獄，你叫我賣樓？到律師樓簽？死也不肯。第一我不識字，我怎麼知道你的文件寫什麼？你會不會騙我？」我們說給錢他們買樓，他們說「我一輩子沒買過樓，那單位是家裡的，我現在七、八十歲怎麼買？」他們真的不懂。你給他們一筆錢，錢的好處是有彈性……但對某些特殊的人來說，是滿足不了他們的需要。「樓換樓」就可以幫到這些人，不同需要的人便給他們一些選擇，並不只得現金，最少可以因應其需要去做。區（「樓換樓」可供受影響居民選擇的的新樓所處的區域）就沒有那麼大的彈性，因為選擇只得一兩區。其實真正的以人為本也不是這樣的，是要真的在區裡面找單位出來，但香港實際環境在舊區裡找一塊地是不容易的，我們土發年代那時候也試過在市場裡買單位回來做安置或讓人換樓。「樓換樓、舖換舖」，最大的問題是管理那邊麻煩。我們做過，第三街，很麻煩的，不是開玩笑的。那時我們建的那座樓拿了些單位出來，因為那時候很多人要「樓換樓」，那時候做的是兩個大項目──The Centre(中環中心) 和 Grand Millennium Plaza (新紀元廣場)，另外還有帝后華庭，第三街那座樓叫高雅閣，我們也跟房協買過單位，整幢買回來，就是跟人「樓換樓」。我記得曾經給重建戶選擇安置到高雅閣……那很麻煩的，要帶他們去看、去選單位，人人都喜歡好一點的座向，於是便要抽籤。問：除了重建，除了重建，土發又怎樣處理保育的問題呢土發又怎樣處理保育的問題呢？的問題呢？答：在政府的角度來衡量 public purpose（公共目標），他們當然希望用 crown land resumption ordinance（收回官地條例）強收，出來的是好東西，所以放很多 public open space、社區設施。例如你可以看見 Queen Street (皇后街)，有一整幢大樓是社區設施，在高昇街那邊，另外還有熟食中心那些……我們亦花錢建了一座單身人士宿舍，在深水埗……這些就是我們覺得要做的，做好形象，讓政府覺得我們不純粹為賺錢，這些我們也沒有對公眾說的，只讓政府可以放心，我們賺的錢都花在（社區）……還有 Western Market(西港城) 又是我們保留的，但現在他們很慘，市建局沒有興趣去做好它，其實市建局絕對可以有角色去做的；那時候我們想保育高街那座精神病院，反而是政府說不關我們的事，不讓我們做……那時我們的老闆覺得，我們拆那麼多東西，應該花些錢去保留一些建築，不會像 whole sale 般拆光，保留一些值得保留的建築，Western Market 就是了，我們是與發展商「揼心口」的…… v

其實在 H6，即 The Centre，裡面有幾條街，永安街、花布街、同文街賣 chemicals （化學品）、船那些便沒法留了，因為從前那裡是碼頭來的，後來填海什麼都沒了……這個行業已經式微了，輪船也都沒有了，碼頭也不知哪裡去了。那時旅遊協會說花布街是一個旅遊點，看能否保留，我們也想留，但不容易，因為要在上環區內要找個地方留一條街很難……那段時間我們和那些布販的關係很好，我們很尊重他們的，我們問他們若果保留，他們會否回來，他們說會，他們也捨不得整條花布街消失。我們那時候知道 Western Market（西港城）要拆，我們老闆覺得這憧樓宇很特別，一天回來著我寫文件保留 Western Market，其實他是想一石二鳥，既可以保育一幢舊建築，又可以把花布街放進去。我們也知道布這個行業在香港來說是夕陽工業，於是那時候我們便問布販，他們有多少人願意回來，這些要說得清清楚楚，我們做 renovation 也要看那裡能做什麼。我們也不想把地下給布販，因為會局限了人流，只有買布的人會來，所以我們便把現在的那個位置（二樓）給他們。那時候的布販真的很好，大家真的有商有量，不會你把我當賊，我又把你當騙子，不會這樣的……有互信，我們清清楚楚告訴他們，不可能每一戶也搬回來，他們花布街有些是一個東主有幾家店的，可能著他只要一家大一點的（舖位）；他們告訴我們有多少家舖，不夠的話便抽籤；也告訴他們，那舖位地方不大，可能要另找地方存貨，他們也沒問題，因為他們一向都有租樓上的單位存貨……這些都說得很清楚，Western Market 也就是這樣來的。我們也想照辦在 Queen Street 那裡做，因為我們收購的時候發現有很多潮州行，潮州行後來有熟食中心；也有很多藥材舖、中藥舖……我們也有跟他們商量，但反而他們沒有花布街那些布販那麼團結的，後來還說「不用了，你們不知道我們要什麼」原來他們要很多地方曬東西，若然我們建商場便一定不適合他們。我們是有建一個 public open space（公眾休憩空間）的，但我們心想，我們建一個 public open space 出來他們卻來曬東西……這樣便算了。而且這件事也沒人說，政府也沒叫我們探討，只不過我們做完花布街覺得很有趣便想試試，我老闆便叫我看看是否可行、在設計上能否安置他們，但後來就知道不適合，他們有他們的一套運作方式…… 是的，我們從前訓練出來，可算是艱苦經營，不到我們自把自為，我們的條件不好。當你在艱苦的環境中便要掙扎求存，要好好地做。從前我一直都不覺得土發好，我們還常常投訴工作多……但現在我很欣賞，因為這樣看的事多很多，變相我們有機會和受影響的人接觸，你會明白更多，比如你跟布販去談，便知道別人經營是怎樣的；你跟那些居民去談，便知道他們的慘況，不是說我坐在辦公室裡便算，回去後跟老闆說，老闆便說可以彈性一點處理，他說：「難道你要搬他們出來嗎？抬他們出來嗎？做到這一步便很差。」而且政府待土發並不像市建局，政府對土發一點也不親近，發展商也和我們不親，我們不能恃著什麼。 vi

問：市建局得到比市建局得到比土發得到比土發更多的資源與權力土發更多的資源與權力，更多的資源與權力，這有讓市區重建的工作改善嗎？這有讓市區重建的工作改善嗎？你又有什麼看法呢？有什麼看法呢？答：一變成市建局，政府給你錢，雖然二十年後要還，但一開始便有 10 billion；政府也幫他們向房委會和房協那安置單位，不用自己煩了；安置有計劃的，也不用等幾年；也不用給 premium（補地價）。誰知道那(市建局)的 mentality(心態)出了問題，讓這樣的公務員掌舵，他不懂市區重建，也沒有興趣去研究這件事，只把公務員的思維「不做不錯」套上來，用土發從前的做法「去到盡」，但那是錯的。土發從前「去到盡」是因為有合資伙伴、又要自資，又要支付 market premium (市場地價)。政府給予收回官地條例的權力予土發，公眾得到 public open space(公共休憩空間)、公共福利設施，另外 treasury(庫房)還有許多收入，因為我們要支付 market premium，數字上億計，公眾可以得到這些。我覺得，既然你(市建局)不用支付 premium，用不著建得那麼盡吧。所以現在公眾被「搵咗兩次笨」，第一次就是失去了 premium 那個入息，第二次就是居住環境，三、四層的樓，變成三、四十層，還要密麻麻，我不覺得這是改善。為什麼我說不要 maximize(最大化)，要 optimize(效果化)，就是不要建得那麼盡。連街道也拿來計 plot ratio(地積比)？…… 我說，我們從前重建全部都是 maximize（最大化）的，我們現在不如嘗試一下 optimize（效果化）。他不明白，我便解釋，optimize 即是不要「去到最盡」，研究區內的情況去決定我們那個 bulk(體積，指重建後的建築物)要多高多大，跟整個區 compatible（可共存）。我自己覺得，什麼是市區更新呢？除了收地、去安置居民之外，建成的東西就是最後成果，這成果對社區有什麼好處呢？我們土發年代，政府會塞一堆 GIC(Government, Institution and Community，政府、機構和社區設施)、public open space 等進來，有了這些重建範圍內密度就會低一點，這些就是 public benefit(公眾利益)和 community benefit(社會利益)。那時候恆基 H19……12 月 31 日把那些老人家趕走，那些婆婆八十多歲，有一個腳還有事。我覺得這些我們不可以不理，雖然那時候恆基已經勝訴，我們可以不用理，但我們也可以理的，因為市建局每年有一些恩恤安置的限額，若我們推薦，房委會或房協便會給他們單位。其實能有多少這樣的人？他們又能住多久？他們八、九十歲，在那區住了幾十年。我記得我問那婆婆她們要怎麼辦，她說：「瞓 vii

街囉，又唔係未瞓過！」我問她們能否租到別處，她說：「你知唔知要上期架？…… 我哪有這麼多錢。」我覺得，市建局有這麼多資源，比起從前，現在簡直是富貴！有這麼多資源可以幫人！為什麼要成立這間公司？就是要幫這些人嘛。……雖然現在市建局用政府資源，但政府資源也是給弱勢社群，你卻寧願給那些大魚大肉的人，也不願給八十幾歲的婆婆。她們原本就睡在廚房上的一格，環境已經不好的了，你用不著去到那麼盡吧？問：你覺得問題出在哪裡？你覺得問題出在哪裡？答：我看到現在最大的問題是，整套政策是「以人為本」，不過是「以自己人為本」，不是「以被影響的人為本」。「以人為本」的人，有很多種人，人就是 stakeholders（持份者），其實市建局的員工也是 stakeholders 來的，他們要做事嘛。我們也知道整個背景，知道為什麼會有這些議題出現，但要解決這些問題並不是用這些手法。現在做市區重建策略檢討，就是要立體地去檢討，看為什麼有那些需要，但執政那些人不是這樣看，他們做的事是為了自己方便。現在香港所有公營機構的「頭兒」，很多也是公務員來的，做事的時候全用公務員的思維來行事。原本政府為什麼要成立一個公營機構，而不在政府架構裡面成立，就是不想完全使用政府的方式行事，但無奈現在曾蔭權把這些職位「分餅仔」一樣，把他的爪牙安放進去，令他得以控制著。而這些爪牙因為一直都在政府裡做事，學的就是政府那一套，他們沒有在私營機構做過事，不知道外面怎麼做事，於是便把政府那一套套上去。現在很多公營機構都有這種悲哀，其實市建局也是這樣的情況，因為安放了一個 A.O.（政務官）進去，他便把政府的那一套放進去，現在很多 director(總監)也是他請來的，他當然會找配合他的人進去吧。我覺得現在做市區重建的人根本不知道為什麼要成立市建局，我很反對他們賺錢，就是因為市建局並不是賺錢機器，從前政府沒提供資源的時候就已經不是賺錢機器，我還記得當時政府向我們解釋，《收回官地條例》是一個很大的權力，除了政府和港鐵，沒有機構可以使用的，是一把尚方寶劍、一個工具……為什麼政府給予市建局這麼大的一個權力呢？當然不是為了讓你賺錢，商業運作模式只不過是政府怕土發「大花筒」、有什麼事要「上身」連累政府，其實內裡是有社會目標，而不是商業目標的。現在市建局的做法是大錯特錯，他根本不明白條例的精神何在。現在市建局常常用這個帽子，我們用 public resources（公共資源，公帑），我們不會容許你去 abuse（濫用） public resources 的，他就像 gate keeper（把關者） viii

一樣。政府給我這麼多錢，我在守龍門，你應該拿這麼多，多拿一點也不行。當你是用公共資源的時候，政府部門都給你開方便之門。很有趣的，就把你當自己人，不會去阻礙他們的。但現在市建局是不用給 premium(補地價)的，你說錢到哪裡去了？……錢到哪裡去呢？錢是公眾的，我覺得是給發展商去賺。其實市建局應該自己發展的。問：你怎樣看新你怎樣看新《市區重建策略》？市區重建策略》？答：策略嘛，不是 ordinance（條例）。放在策略裡，就是以這個為準則，若放在 ordinance 裡，就是必須要給這樣的 offer。我也明白為什麼他們要把這些條件寫在《策略》上，因為寫在條例上的話，要今時今日的政府部門上立法會修改，他們就寧願去死。《策略》只不過說「你最好要做」，而不是「一定要做」……我記得有人去挑戰市建局，人家說，策略要你做這些，市建局說他們有做，不過分別在不同的項目做而已……而不是每一個項目都做足。現在寫在策略上，就變成 administration（行政）。當你到了 administration，便可以選擇，容易做的才做。而且可以自己演繹，若然寫在法律上，那演繹的權利就在法官而不是在 administrator（行政者）身上了。因為市建局受財委會通過的賠償機制管制，變相策略裡的「fair and reasonable」七年樓齡賠償便變得不太重要了。因為從前土發年代沒有這些機制，便比較著重「fair and reasonable」，否則無法評估是不是市場價格。……也因為現在貧富差距大了，從前比較多中產，中產人士是大方一點，對於低下階層的同情心是多一點的。現在低下階層多了，便在爭奪了。現在的社會是有一點轉變了。市建局沿用現在的招標方法，將來建成的商場是屬於發展商的，你怎麼可能要發展商收便宜的租金呢？……（問：將來建的是街市吧，土地用途應該是 GIC？）那要看看那土地用途是零售還是 GIC，如果是零售的話，那當然是建商場。這樣的手段我也懂，新開幕的時候我就讓你做「開荒牛」，一股（裝修）氣味、設施未完善，我便讓你搬進去，收市場租值，看你能捱多久，捱不住自然搬出去，那便有藉口了。

附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：X 先生曾任本港某大地產發商（土地發展公司合作伙伴）高層人員曾任本港某大地產發商（土地發展公司合作伙伴）高層人員問：你曾經參與早期的市區重建項目，你曾經參與早期的市區重建項目，那是什麼年代那是什麼年代？麼年代？答：那是 90 年代初期，重建項目都是由土地發展有限公司負責。問：當年地產發展商與土發的合作模式是怎樣的？當年地產發展商與土發的合作模式是怎樣的？答：JV，Joint Venture（合資），不會一起收樓，但會一起發展項目，再共同分享利潤。至於各自的利潤比例有多少，取決於發展商與土發的協議。資金方面，有時是各佔一半，有時由發展商墊支所有成本，待出售單位後，才將項目成本歸還，扣除成本後的盈餘，再由兩者攤分。土發與發展商的合作模式可以有很多種安排，但概念上都是合資，項目由雙方共同擁有，各佔 50%股權。不是由土發公司收地，然後拿出來投標讓發展商建樓，現在有些是這樣做的，但當時是一起收購、一起拆、一起建、一起賣。問：為什麼發展商要與土發合作？為什麼發展商要與土發合作？答：若政府把地圈了出來作重建，只有土發有權收地，即使發展商買入範圍內的單位，那只是「打釘」，最終只可以把單位賣給土發。大地產商「打釘」賺幾百萬用處不大，反而以合資的模式合作，利潤更豐厚；對於土發來說，不需支付成本，但可以發展項目，還可攤分利潤。由政府劃出來重建的地方屬於市區「靚地」……那些地是由政府選的。土發只是法定機構，職能由法定條款負責收地和重建，至於選取項目，它或許可以 propose(建議)，但政府應聯同行政局去城規會，由城規會圈地重建，才交給土發去執行。問：市場上有眾多發展商，市場上有眾多發展商，土發是如何選擇合作的伙伴？土發是如何選擇合作的伙伴？答：第一個步驟，先作公開招標，即在報章刊登廣告，邀請有興趣人士入標；另一種做法叫選擇性招標 (selective tender)。假設市場上有幾百間發展商，土發會根據它們過往的業績，選出一批較佳的公司，然後要求他們遞交一些公司資料， x

再從芸芸多間發展商中選出幾間，邀請它們入標，揀條件最好那一間，正式簽合資協議(joint venture agreement)。你可以說當年不及現在透明，但其實也有投標過程。問：土發以什麼準則來介定土發以什麼準則來介定「麼準則來介定「條件最好」條件最好」的合作伙伴？的合作伙伴？答：理論上他們會提供一些表格，叫作「score」。以前很簡單，一定是看盈利。通常土發會要求發展商遞交項目設計建議，還有樓面面積、基本設計、建築成本、預計收購價、預計單位售價、預計利潤，最後，也是最重要的，是發展商與土發的分紅比例。計算方法其實也公平，土發會先還清項目的成本，然後才攤分盈餘。土發只要盈利，但起動成本，它「一蚊」也不會出。問：對於發展商來說，對於發展商來說，風險也頗大吧風險也頗大吧？答：對，因為它需要先墊支一大筆資金，所以必需確保這個項目有錢賺。但不要忘記市區地的需求強勁，發展商只要「計得掂數」，一定有利可圖。與土發相比，發展商承擔的風險較大，但只要整體上賺錢，雙方都可獲利。重建的發展成本，遠遠比拍賣成本低。我拍一幅新界地皮，有機會蝕本，但這幅市區地，保證不會「爛尾」，因為慢慢收購，總有收購完的一天，市區樓盤將來一定大賣，我必會有錢賺，所以賺少一些，分點利潤給土發有甚麼所謂？問：當年的收購過程如何？當年的收購過程如何？賠償條件又如何？賠償條件又如何？答：收地過程都是以土發的名義進行。雖說是合資項目，但只有土發有收地權。至於如何賠償，土發會定期聘請測量師做一些 third party evaluation (第三者評估)，有時會調高，有時會調低，但都有一定的 system，因為它們是一個官方機構，總不能這個賠 100 萬，那個賠 300 萬，他們有標準，而且賠償額也不錯，是按呎價賠錢，然後按同區十年樓齡的呎價賠，另外還有搬遷賠償。買斷業權便按市價賠，但裡面的租客也要賠償，所以不是單買回單位便可以，因為大部份位於重建範圍的大廈單位都有分租情況，所以單位的賠償總額通常是買斷業權加租金賠償。問：就你看來，就你看來，賠償合理嗎？賠償合理嗎？答：我覺得公平，土發也沒有刻意壓價。按它所說的是，以十年為基準，他確是這樣計算，沒有必要壓價，因為舊區十年樓不會太貴，土發照計賠償給他。

那個年代，沒有甚麼人投訴賠償不足。我不明白現在的人投訴賠償不足，是因為他們以市場新樓為標準… 當年一切程序都很順暢，我有份參與的項目，大概三年便完成收地程序。舉例說皇后街帝后華庭，沒有聽說過有問題，那是土發的項目。西環加多近街的泓都，也是土發項目，還有灣仔街市旁邊…華人置業那一幢(尚翹峰)，也是土發項目。問：這可能是因為某些情況下這可能是因為某些情況下，某些情況下，市建局會扣減賠償。市建局會扣減賠償。例如我們接觸過一個個案，例如我們接觸過一個個案，市建局第一次接觸業主時，業主擁有一地舖連閣樓，，開價 900 業主擁有一地舖連閣樓，面積近 1,400 呎。市建局第一次接觸業主時業主認為比買入價所以一直沒有回覆。幾個月後市建局要強制收樓，萬，業主認為比買入價低，所以一直沒有回覆。幾個月後市建局要強制收樓，地契一看，多萬。後來有街坊說那個地舖的地契原本契一看，是住宅用途，是住宅用途，開出一口價 300 多萬。是住宅，業主沒有補地價，但他買入的時候也不知道。對於那個人來說，是住宅，業主沒有補地價，但他買入的時候也不知道。對於那個人來說，他以超過 900 萬買入一個地舖，萬買入一個地舖，換來 300 萬的賠償。萬的賠償。答：我明白，但一定有基準。很難說，市建局應該有解釋，這個價是如何計算出來，因為不是它自己可以隨便開個價，應該是根據測量師的估價。可以上訴。我知道有人抱怨市建局出價太低，但如果大家守規矩，價錢不會太差，只是七年樓的確不及新樓價好。當然地舖較為特別，因為當附近一帶的地舖不斷結業，其價值會不斷下跌，所以越遲賣，價格越便宜。即使說市場價格也是如此。這是舊樓的問題，據我了解，他們（測量師）做評估的機制是按地契來辦事，所有僭建物、違反地契的都不獲賠償。沒辦法，因為其地契列明是住宅，這是香港的情況，所謂的「buyer beware」(買方注意)。買入住宅單位，但把它當作商舖用途，是買家違法使用，政府還可以控告你。就如你購入的單位有僭建，政府寄信來要求你清拆，你也唯有清拆。你不可以說我買的時候並不知道…其實買天台屋的人很慘。數萬元買入一間天台屋，政府要你拆，在法例上沒有任何賠償，即使有也是恩恤。一定要這樣，測量師是這樣計算，要他估地舖價值，他便檢查地契，看圖則。假如地契上列明這個是住宅單位，便按住宅的價值計算，地下的單位可以值多少錢？1,000 呎，以 3,000 元一呎計算，300 萬很正常。它們在計算賠償時很均真，而且他們一定要這樣做，要不然就是他們行政失當。問：土發進行重建項目土發進行重建項目十多年來有沒有一些變化進行重建項目十多年來有沒有一些變化？十多年來有沒有一些變化？答：我只參與了兩、三年，看不到有甚麼變化。……當年真的沒有什麼反對聲音。土發第一次開價，雙方談不來，半年後再開價，因為每次開價都有 valid period(有效時限)，雖說會「加碼」，但如此情況著實不多，並不是說投訴越大聲可以爭取越多賠償，並沒有這回事，因為總會有一個最後 offer (指收購價)，居民通常都會 xii

接受。問：那是因為土發不可強收。下簡稱為《條例》，那是因為土發不可強收。雖說它可引用《收回土地條例》收回土地條例》(下簡稱為條例》)，但必需在收到一定比例的業權後才可以引用，所以土發也唯有不斷出價出價。但必需在收到一定比例的業權後才可以引用，所以土發也唯有不斷出價。答：對，所以土發收地需要幾年時間，但其實它們很快便收足八成業權，這並不困難。因為當時按十年樓齡賠償，受影響的居民拿著這筆資金，可以立刻買到同區單位搬走，還有搬遷津貼，事實上很多人也如此做，買入隔鄰大廈的單位。最麻煩是那些分租單位，如果是單一自住業主，通常出價幾次他們便接受，然後搬走。安置方面我不清楚，但一定有賠償。舉例說，如果是自住業主，假設賠償價 100 萬；如果是出租單位，除了賠 100 萬給業主以外，還有租客，最終可能賠 180 萬。所以土發有方程式去計算這類賠償，如果有租客，那單位的整體賠償額一定會更高，但又不可高得太離譜，所以單位內越多租客越難收，因為每個人都有搬遷津貼，當年每個人有十多二十萬…有二房東、三房東的那些最難收，每張床都有租客，可能一間面積很小的單位租給 6 個人，業主想賣給土發，土發計算時，便會因為單位內有很多租客，便從賠償中扣除給租客的津貼，剩餘的才給業主，這樣一來業主覺得金額太少，最終談不攏。所以有租客的單位真的很難收，這時唯有用「恩恤」，即特惠搬遷津貼，看租客是否願意離開，因為要租客搬走後才可能收購成功，這就是我們所見最難收購的個案。問：據你所述，據你所述，土發收購過程順利，土發收購過程順利，受影響居民可在同區購買單位，受影響居民可在同區購買單位，而且重建項目有錢賺，那為甚麼最終要以市建局取代土發？目有錢賺，那為甚麼最終要以市建局取代土發？答：因為社會上說那是「官商勾結」，別人會認為土發將利益轉移給發展商。從土發角度看，其實很「著數」，項目由發展商出資，但自己有錢賺。外面的人卻不是這樣看，他們認為土發將市區最靚的地給予發展商，然後單位賣六千元一呎，當年六、七千元一呎已經很誇張，所以由土發過渡至市建局時換了主席。之後的發展模式已經改變，由市建局收回所有單位業權，完成所有清拆，才將地皮拿出來，讓發展商入標。問：土發和市建局的做法，土發和市建局的做法，分別在哪裡？分別在哪裡？答：因為經過拍賣，賣地的價格會更高，而且過程中有更高透明度。如果早在收購過程已經合資，其實整件事的透明度很低，很易招人話柄。因為外界並不知道如何收購，而一般人也認為發展商會壓低收購價。事實上進行收購的 xiii

是土發，而非發展商，但感覺上會覺得發展商壓價，然後重建後的單位賣很多錢，發展商便賺很多錢，其實土發賺得更多。這些官方機構賺很多錢，就好像地鐵上蓋物業也賺很多錢，地產商賺到錢，但他們要先支付成本，但那些官方機構只坐在一旁等收錢，他們賺得最多。從前收購不用錢，但現在要先收購再賣出去，所以要注資，其實那時候土發年代的模式很 innovative(創新)，「一蚊」也不用花，但就可以用私人資金去進行市區重建。但因為被人詬病官商勾結，所以現在政府自己花錢，但始終他們不精於建樓，所以把地收了以後便拿出來招標。問：在政府角度來看，在政府角度來看，土發年代賺得多還是市建局賺得多？土發年代賺得多還是市建局賺得多？答：土發年代賺得較多。市建局收樓，現在的賠償比從前貴。…… 從前土發公司用 commercial principal(商業原則)運作，要多一點空間去 negotiate(談判)，未到最後一刻也不能引用《收回官地條例》，因為土發公司也只是一個機構，它不是政府，它要引用《收回官地條例》也要向政府申請，提交所有的證據，所以它當然願意和居民談（賠償條件），不想動輒便引用《條例》。但現在的市建局，大家都把它視作政府的一部份了，雖然它也是法定機構，但權力全都是政府，因為沒有商界的參與了，只有最後的部份（建樓）才有。問：那麼在商界的角度來看，那麼在商界的角度來看，現在的模式較好嗎？現在的模式較好嗎？答：對商界來說，他們不喜歡這樣 open tender(公開招標)的模式去買地，因為會推高價錢，未必賺得多；但若是收購的話，成本是便宜多了，賺得多些，即使將部份利潤分給土發，仍會賺得較多。問：土發的市區重建的營運模式有沒有甚麼不足之處？土發的市區重建的營運模式有沒有甚麼不足之處？答：因為土發是一個獨立自主的法定機構，而且需要與商界合作、以商業模式處理重建，所以它在管理上不及其他政府部門均真。政府部門處事雖然官僚，但較難私相授受，因為政府打撃貪污，公務員也較潔身自愛。相反土發作為一間法定機構，可以運用商業模式聘請職員，政府也不會調任 AO(行政主任)到這個機構，所以土發的 CEO(行政總裁)擁有很大權力，土發是名副其實的「土地發展有限公司」。如果像普通公司，聘請一位有能力的人幫公司賺取盈利，理論上沒有問題。土發是一個以商業原則運作的半官方機構，好處是它兼享商界的靈活性，辦事效率 xiv

高，也有官方的權力，可隨時申請收回土地，善用的話是 best of both world (兼兩者之長)，但也有機會是 worst of both world(承襲雙方之短)，因為以商業原則運作，「追求盈利」有機會超越了「推動市區重建」的成立原意；它可以是一個「油水位」……請人變相可以私相授受。如果我是土發的 CEO，要請一些擅長做地產的人，我可以到那裡找？當然是地產界，但這些人也是入標競投土發項目的人。這些人可能邀請他相熟的人入標，事實上，發展商也不介意有「自己人」在土發打工。當然，不可能有直接的利益輸送，但有相熟的人在土發工作，資訊便會流通，發展商很清楚政府下一步會收回那幅地皮。問：那理應是一個保密資料吧？那理應是一個保密資料吧？答：他們去打高爾夫球，大家隨便聊聊。地產圈子其實很窄，基本上所有大發展商之間，所有人都認識彼此，雖不至於會「打龍通」去賣地，但大家都很清楚對方在做甚麼項目、在虎視哪幅市區地。最緊要「收風」快，知道政府甚麼時候頒佈那幅地會被圈入重建範圍，發展商便可以預先收購。發展商看準的不只是收購賠償，若他們預先知道政府要將某幅土地納入重建範圍，便會搶先在區內收購。由於土發收購到 85%業權便可申請引用《收回土地條例》。假設土發宣佈重建時，發展商甲已經擁有 50%業權，你認為它會與那個發展商合作重建？當然是發展商甲，它手上已經有五成業權，它只要多收三成半便可以申請土收。在這個情況下，土發不需要收購發展商手上的五成業權，雙方會事先協議，譬如說發展商所擁有的業權會成為項目的注資，佔整個項目六成股權。問：這個情況以往好像出現過兩次，這個情況以往好像出現過兩次，衙前圍村項目就是土發與長江實業合作衙前圍村項目就是土發與長江實業合作；就是土發與長江實業合作；尖沙咀 K11 項目便與新世界合作。項目便與新世界合作。但不是所有情況都適用，但不是所有情況都適用，例如恆基與市建局便例如恆基與市建局便合作不來。合作不來。答：對，為甚麼這樣？很簡單，就看他們過往是否合作愉快。因為沒有明文規定土發與發展商的合作模式，所謂商業合作模式，即甚麼模式也可以，可以是合資，也可以先購入對方業權，由單方面全權擁有，最後才攤分利潤。土發或市建局可以與城規會申請將重建範圍收窄。這都是土發可以做的。其實政府如何決定重建那幅土地？它都是靠土發建議，例如政府說想收回某幅土地，土發便提供意見，說急需要清拆的可能只有其中一部份，這樣便可將發展商擁有的土地剔出重建範圍。

其實都是「利」字當頭，他們（地產商）爭取剔出，是不想地盤被納入重建範圍，被市建局強制收回。他們（地產商和土發）談不來，因為他們認為土發估價不會高，而且政府降低了收購門檻，發展商只需要收集到八成業權便可以申請強制收回土地。政府為了加速重建，下放了更多權力予市建局，假如市建局在重建範圍已擁有 90 幢大廈業權，而發展商只有其中一幢，如此一來，市建局無必要給發展商利益，只需要向政府申請，用市價收購發展商手上的業物，這樣發展商便少了一個賺錢項目。從前（土發年代）兩方合作得比較好。

答：另外再補充一點，剛才提及土發如何選擇合作的發展商，如果有些發展商手上已有大部份業權，根本不用招標，直接邀請(by invitation)。招標方式有很多種，有的是公開招標，有的是非公開招標，這也有一定競爭性，個別情況會直接邀請，不作任何招標。土發考慮與那家發展商合作，當然看各入標者的分紅比例，但最終還是看重那家發展商合作的成功機會較高。如果入標者本身在這個項目有利益，例如甲擁有五成業權，乙有兩成，丙卻沒有，土發當然與甲合作──雖然最後分得的利潤較少，但由於甲本身在裡面有業權，會更落力發展項目。問：這些要求都是標書沒有寫的這些要求都是標書沒有寫的吧要求都是標書沒有寫的吧？答：所以經常被人詬病官商勾結，說發展商「一早收到風」，在重建區內「打釘」，迫土發與它合作。雖說是「迫」，但其實土發與它合作也有利，問題是它早佔先機，「搶灘」成功。問：如果有幾個發展商同時「如果有幾個發展商同時「打釘」打釘」，各自佔有的業權份數相近，各自佔有的業權份數相近，各自佔有的業權份數相近，那會如何？那會如何？答：合資沒有規定合作發展商的數目，可以大家一起參與。兩家發展商會事先協商，達成共識後才入標。通常會由其中一方，譬如說 A 入標，中標後再「分個餅仔」給 B，所以對於土發來說，由始至終只有一個發展商參與。問：這類安排算不算圍標？這類安排算不算圍標？答：它不需要圍標。也沒犯法。街市投標也可以圍標，他們當然更容易圍標，但他們(發展商)高明得多。土發發出邀請後，B 索性不入標，所以你也拿它沒辦法。他們僱用那麼多律師，知道如何使用法律漏洞。香港的發展商不過 10 間，只有五、六間，其實不用圍標，即使今次「蝕畀你」也沒所謂，下次「畀我做番」。 B 今次唔去馬，只當打了釘，隨便給我一個收購價便算，讓 A 與土發合作。下次在另一個區，便輪到 B。

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問：理論上，理論上，發展商如果願意用商業原則向市民買入單位，發展商如果願意用商業原則向市民買入單位，所謂「所謂「打釘」打釘」也不是一件很壞的事，起碼可以議價。一件很壞的事，起碼可以議價。答：其實並不壞，起碼是真金白銀買回來。「打釘」沒有問題，在大廈放老鼠那些才有問題。發展商通常一幢幢買入，除此之外，很多人也會打釘，也不是犯法。土發給他們的賠償也不錯，一百萬買入，可獲得三至五倍的賠償。現在大坑也有不少人「打釘」… 「打釘」並非犯法，發展商聰明在於看到這個漏洞。它如果手上已有兩至三成業權，中標機會大增，變相這個就是它的項目。現在的發展商不再「打釘」，因為市建局不再使用「合資」，它自己收購，再招標。理論上，(這個發展模式的)問責制度(accountability)更高。現在的衝突就成為政府與市民之間的衝突，與發展商無關。以前（土發年代）經常被人說是官商勾結，事實上發展商的確可以取得一手資料，得到很多其他人沒法取得的資訊。他們去打哥爾夫球便會談到政府即將收購那幅土地，明白沒有？政府的官員都是這樣想的。問：如果發展商自己收購整個範圍的物業，如果發展商自己收購整個範圍的物業，可以賺得更多可以賺得更多吧賺得更多吧？為甚麼一定要和土發合作？發合作？答：總有一些收不到，利用土發的尚方寶劍，對方一定要跪地投降。土發申請引用《收回土地條例》比發展商收地更方便。雖然很多時，白紙黑字寫明，收購滿 85%便可以申請引用《收回土地條例》，但期間很多文件往還，一時說「設計不佳」，一時又說「收購價低於市場水平」，如此重新申請又等半年，但如果用土發名義申請，立時便批准，節省近一年時間以上。問：現時強拍條例門檻由九成降至八成，現時強拍條例門檻由九成降至八成，對於發展商的幫助是否會大增？對於發展商的幫助是否會大增？答：是的，反正現在與市建局沒有合作空間，便自己在市場上進行收購。市建局與發展商各自展開項目。與土發年代相比，現在市建局的角色小很多，近年也不見得有甚麼大型項目。問：屬於土發那 25 個前期項目，個前期項目，都屬於大型項目。都屬於大型項目。當年土發忽然間宣佈 25 個重建項目，現時常說重建範圍屬保密資料，當年卻一次過公佈，建項目，現時常說重建範圍屬保密資料，當年卻一次過公佈，更令土發公司後來破產。破產。

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答：土發不應該一次過公布的。土發怕有人「落釘」，（公佈了）居民便不會賣給打釘的人…錯便錯在拖了十多年。……土發不行的了，他們不是沒錢賺，而是大部份成本用來出糧，員工薪金很高，比政府同級職位的薪金更高……其次是租寫字樓。問題不是土發沒有錢賺，是它不夠錢出糧。問：曾經聽過一個說法，曾經聽過一個說法，當年土發與地產商拆帳，當年土發與地產商拆帳，視乎兩方如何簽訂合約條文。視乎兩方如何簽訂合約條文。發展商會先付土發一筆資金，然後出售單位達到某個呎價，又會再與土發分紅。發展商會先付土發一筆資金，然後出售單位達到某個呎價，又會再與土發分紅。所以發展商會有一些「茅招」，會找相熟的地產代理以低價作內部認購會找相熟的地產代理以低價作內部認購，所以發展商會有一些「茅招」，會找相熟的地產代理以低價作內部認購，然後再在市場以高價賣出，這樣便不用分紅予土發。在市場以高價賣出，這樣便不用分紅予土發。答：假如你問我，這只是一個 minor issue(小問題)。發展商通常都建議土發以低價「開盤」，corporate level(業務層面)與 individual level(個人層面)看的不同。從 individual level 看，發展商找一班「打手」，用低價買入，便可分少一點利潤予土發，但發展商角度看，跟土發傾項目開盤價時，便會以市場專家口脗「教路」：「這些單位要以低價出售才可以出售，我是市場專家」，土發也唯有信發展商，因為土發沒有錢做 marketing(行銷)，只有發展商能做 marketing。他們做完 marketing 就跟土發說，「西環的樓三千元一尺就够了，再貴就賣不出去了」，之後他們再慢慢加價，所以一開盤就賣完了，就像帝后華庭和泓都，都是一炮賣完。但是他們第一輪會安排自己人買，這是小恩小惠，任何一個 insider(內部人士)找朋友去買都可以，但就不需要大規模做這件事，只要跟土發的 CEO 說「你要低價拍賣，現在的市場才能承受得到。」土發的 CEO 無所謂的，只要賺足了錢，給你做個人情也無所謂。因為分紅再多也不關土發事，土發沒有分紅。但是能夠做到「重建項目成功賣出」、能夠上頭條，就立功，就有權了，何必要錢呢？有權就有錢，有錢卻未必有權。如果調我做土發的話事人，我寧願要權，與發展商建立關係，爲了我的下一代以及我退休之後著想。梁展文就是這樣的，他無論如何也要想辦法將利益輸送給自己，至少也要輸送給兒子。這種合作模式的確比較容易官商勾結的。問：《市建局條例《市建局條例》市建局條例》給予市建局很大的權力，給予市建局很大的權力，也有很多資源，也有很多資源，可以做很多事，可以做很多事，但似乎他未有善用。似乎他未有善用。答：其實《市建局條例》是理順了土發公司的一些事情的，從前的確比較容易官商勾結的，現在它把權力集中到政府手上，權力很大，可以多做很多事情，但我想他的政治做得不好，所以做得不太好。是政治氣候的問題，現時政府官員當中，有能力的都盡量不幹，等早點退休，到外面自己辦其他的事算了。為什麼要幹？幹什麼都被人罵。 xviii

你說的有兩個問題：一、酌情不酌情的問題，二、為何政策不做好一點。後者是部門間的問題，是政府整體的問題，部門之間是沒有溝通的，就好像食環署和警察常常「踢波」就是這個原因。至於酌情權，從前土發有很高酌情權，可以「樓換樓」、可以加碼賠償，土發是有這個好處的，但現在（市建局）成了政府部門，便一定要跟隨政策，這次訂了，下一個計劃便一定要依，不能給酌情。當年轉成市建局，為了避免商界利益入侵，採用政府自己的官僚機制，成不了事，尤其是遇到社會問題，政府九七之後一直都遇到這類問題，不只市建局，房屋署做不到、財政司也做不到、警察做不到……我不會歸咎市建局的人事質素，既然它是政府部門，便會受到政府部門的限制，即是那個官僚機制失敗。問：現在新的《現在新的《市區重建策略》市區重建策略》提出了「提出了「樓換樓」樓換樓」賠償，賠償，你有何看法？你有何看法？答：那樓換樓是假的，並非一呎換一呎。他們先提供一個賠償額，然後居民再利用這筆錢去購買單位，那並不是樓換樓，那是假的。市建局有一個賠償基準，但其實五年樓齡也好、七年樓齡也好，都沒所謂，因為市價每天都在變，市建局將舊單位兌換成一個銀碼，但將來這個銀碼能否購買新的單位，那已經與市建局無關，所以這不是樓換樓。真正的樓換樓應該是一呎換一呎。舖換舖，更是一定不行。我從新聞聽到這個賠償方法，已經覺得很假……現在的人不明白嗎？……這並不是重建的概念。像新加坡，他們的重建不只限於舊變新，他們也有原區安置、一呎換一呎的安排。香港政府將所有事物量化為錢，好處是「沒有手尾跟」，所以你明白為何「舖換舖」不可行，因為商舖重建後的價值更高，因此不可以一尺舖換一尺舖。嚴格來說，現在也沒有「樓換樓」，現時的模式是否先將賠償金額交予居民？其實即是把你的單位變成「泥碼」，逼你要賭，把「泥碼」押下去，這不是樓換樓。問：起初居民可以選擇，起初居民可以選擇，可以要賠價，可以要賠價，也可以樓換樓。也可以樓換樓。假如選擇後者，假如選擇後者，市建局會訂下不變的呎價，然後從賠償中扣起新樓樓價三成，作為訂金。訂下不變的呎價，然後從賠償中扣起新樓樓價三成，作為訂金。答：那即是將部份賠償鎖死，只可以用來購買指定的新樓，將三成現金變成「泥碼」，幾年後項目興建完畢，你可能要再補錢購買單位。還有，為甚麼我一定要換市建局指定的單位？那不是原區安置。問：當年土發的「當年土發的「樓換樓」樓換樓」又是如何安排？又是如何安排？當年的高雅閣，當年的高雅閣，土發曾經買入部份單 xix

位賠償給居民，位賠償給居民，但實際的賠償方法卻不太清楚。但實際的賠償方法卻不太清楚。答：高街的高雅閣？那是土發與新世界合作的項目。我忘了當年的安排，估計是土發到了最後階段，已經向居民提出了數次賠償方案，依然沒有共識，為免項目「爛尾」，便按居民要求，作原區安置，所以保留幾個單位。商業原則有一個好處，到最後雙方協商無效，也可以作出特別安排，只要發展商願意便可。但現在政府部門沒有這種彈性。問：市建局初期沒有明文規定非自住業主不能拿自置居所津貼，市建局初期沒有明文規定非自住業主不能拿自置居所津貼，後來他們利用行政手段在市建局轄下的委員會通過給予自住及非自住業主不同的賠償，政手段在市建局轄下的委員會通過給予自住及非自住業主不同的賠償，現在新策略》明文寫下來了。《策略》明文寫下來了。答：其實是正確的。因為出租的話，是不應該賠那麼多的。若你租給人了，那租客是佔了你某部份的價值，所以租客拿了你一部份，剩下的才屬於你。那邏輯不是這樣的，不是說那層樓值 100 萬，扣了租客拿 20 萬，剩下的 80 萬就是你的，不是這樣算的，很複雜，因為賠出來的總和是大了。比如租客拿 20 萬，業主應該拿 90 萬，加起來應該是 110 萬。我們從前土發年代，租客越多，總賠償是越多。現在（市建局）賠出來（給非自住業主）少了，不太合理，一定有點問題。這沒辦法去 challenge(挑戰)他，因為口講可以說是加起來那數字不對，但人家會說每個賠償額是獨立去計算的，加起來不相等的。這也是對的，若果不獨立計算，也有時候會不公平的。問：現在市建局聘請測量師估價現在市建局聘請測量師估價，建局聘請測量師估價，有很多市民質疑為何估價報告不可以公開。有很多市民質疑為何估價報告不可以公開。答：其實可以公開的，因為即使是估價報告，也不會詳細解釋每一個數字的來歷，公開了，你看得明白也沒什麼用……不過市建局當然不想公開，因為會多一點 evidence(證據)被人控訴。裡面一定有 sample(樣本)，被人看見你拿了哪 sample，加加減減，拿什麼去做 comparables(比較)很重要，comparables 是可以「做手腳」，所以它不願意公開。真的要看那個測量師是否客觀去拿 sample，要拿十隻 sample，如果拿得平均是有代表性的。……市區樓一定有 transaction(交易)，七年樓齡的樓宇很多，sample 拿得好便行了，專業操守就在這裡。其實拿十隻、拿一百隻，出來的結果不會相差很遠，只要你那十隻抽得公平，不會因為拿得較多而公平點，若果一百隻也是偏頗地去拿，那麼拿一百隻也會不公平。做數據，要拿樓宇附近的，七年樓齡， xx

景觀、樓層有高有低，那麼便準確。第一，不可以拿新盤，第二，要拿景觀相約、樓高樓低相約的，找到十隻已經很準確了。有 formula adjust(方程式作調整)的，不難 adjust 的，沒有公認的 formula，但有數得計的，樓高相差多少尺價相差多少，這些是有 ratio(比例)的。若然市建局聘請的測量師估價不準確，又不肯公開報告的話，自己花錢請一個（測量師）吧，反駁他吧，兩、三千元就可以請到一個（測量師），很便宜。其實是要懂得「玩遊戲」。問：有些個案是錯過了日期有些個案是錯過了日期、日期、或誤會了一些條文…… 或誤會了一些條文…… 答：這沒辦法，一定要找區議員，因為那些 offer letter(出價文件)寫出來的中文，你是不會明白的，寫一封兩版紙的信給你，解釋現在用 100 萬買你的樓，with given the following condition(基於以下條件)，A、B、C、D、J 那麼多個 condition，你幾天前回覆怎樣，你幾天前回覆又怎樣，一個市民又怎會明白？應該找一些區議員，教市民怎麼看。還有，市民去 interpret（詮釋）那封信，一定要知道整個系統怎樣「玩」，那才知道有什麼「後著」，才會知道怎樣回應。那封信當然會嚇你，你當然要快點回覆，不然那個 offer 便沒了，其實並不是沒了，還會有 second round(第二輪)的，居民不知道便會跟他簽了。問：現在市建局沒有 2nd round 了，他起初出價以後，他起初出價以後，三個月內回覆便會多賠，三個月內回覆便會多賠，遲了多少回覆便扣一定比例的賠償其實這樣扣減賠償合理嗎？遲了多少回覆便扣一定比例的賠償。其實這樣扣減賠償合理嗎？答：若然它是 commercial operation(商業運作)是沒所謂的，但它是一個政府部門，這樣去辦事，也沒有解釋有什麼後果……若然我不接受那 offer 那又怎樣？它沒有說。它會強制收回嗎？公開拍賣還是怎樣？（問：強制收回）那麼就是用公開市價了吧？（問：土收的時候，樓市升了的話，價便會高了。）會低了的，市況不變的話，低了的機會是大的。因為我知道政府是有給一些 incentive 出來，想用高一點的價，希望你早一點答應他。但若然未到心目中的價錢便不要賣……若然你覺得你的估價是對的，為何不堅持到最後？公開拍賣一定拿到市價的，根據法例，土收也是用市價收回的，還要上土地審裁處，土地審裁處也是找測量師估價，到時候測量師便會到庭上解釋估價。上庭的時候就會被人質疑他的專業操守，是不能夠估一個偏低的價出來的。當然不敢，上土地審裁處是政府付錢給他嘛。問：現在投訴最利害的是地舖和租客。現在投訴最利害的是地舖和租客。 xxi

答：租客是很具爭議性的，的確很難處理，尤其有二房東、三房東那些。地舖也是很難估的，因為地舖有 business cost(商業成本)，因為賠了錢也沒用，沒有舖做不了生意，這怎麼計算呢？這測量師也不會算，算了出來也會被人質疑。土發年代的時候也是地舖最難收。喜帖街也是地舖。其實原區安置便能解決了，星加坡就是這樣，重建後讓人家繼續做生意便行了，但政府沒錢賺，市建局、土發也沒錢賺，其實賺得最多的是地舖嘛。其實為什麼一直不肯樓換樓、舖換舖，也是錢作怪，政府和市建局都是這麼想的，市建局不想蝕了公帑，否則又要再注資。問：你知道大坑東麗星樓的重建模式嗎？你知道大坑東麗星樓的重建模式嗎？你認為這模式應用在其他項目可行嗎？你認為這模式應用在其他項目可行嗎？答：他們業主之間能談得來，是可行的。其實星加坡有一個叫做「en-block sale」 (整體出售)的模式，像業主立案法團一樣，測量師來組織好，所有人都簽署文件，才做一次公開招標，請承建商來拆樓重建或復修，過程中所付出的成本大部份的業主都可拿回。這比土發或市建局的模式都要好，在星加坡的業主通常都能夠組織起來，找測量師替他們做「en-block sale」，但在香港，測量師是幫發展商打工，不是幫小業主打工的。在外國真的不是這樣，他們通常有「co-op」（合作社），co-op 都很成功，香港的寶翠園就是 co-op，賠得很好，你有沒有看見他們吵過？因為他們夠團結，又有測量師幫忙，信德那時候也要樓賠樓，1000 尺賠 1500 尺，所以便沒問題了。問題是有沒有人肯做這些工作，幫小業主去組織起上來，去爭取，把利潤歸於小業主，而不是歸於發展商或市建局而已。當然你也要讓發展商賺一點，你請人家來拆樓重建，但不會有那麼多爭議，最少是原區安置，一尺換一尺。問：但這模式只適合用於仍有發展潛力的地段。但這模式只適合用於仍有發展潛力的地段。現在市建局挑了這些有利潤的項目來做，加上降了強拍門檻，剩下來仍有利可圖的都讓發展商做了，長遠下去，目來做，加上降了強拍門檻，剩下來仍有利可圖的都讓發展商做了，長遠下去，只剩下那些沒有利潤的沒人做了。只剩下那些沒有利潤的沒人做了。發展潛力的定義，通常就是指地積比率用盡了沒有，我不知道現在觀塘那些項目有沒有 additional plot ration(額外地積比)，但從前土發的項目都有。我想現在政府圈的那廿五個（土發遺留項目）大部份都還沒用盡（地積比率）的，所以其實應該自己做的。市建局不會做（那些沒有利潤的項目），因為政府的思維依然沿用土發公司思維，所有項目都要有利潤，所以他們圈了二十五個最有利可圖的先做。香港政府是這 xxii

樣思考的，但星加坡政府不是，星加坡政府的土地重建政策是真的為了幫社區更新而已，沒錢賺也會做。香港政府把自己當作地產商，你看他們賣地，賣得貴便很高興，痴線的，他們就是抱著這種心態。其實做市區重建，應該是預了虧本才對的。香港政府不是這麼想的，沒有長遠規劃，若然好像星加坡政策一樣有長遠規劃，其實政府最後會賺回來的，把整個區，例如 China Town(中國城)，重建後，其實地價會升，雖然好像是便宜了原本住在那裡的人，但生意好了，錢有辦法回來，這是整個社會的利益，整個社會多了一個 China Town，不是由得它塌下來，然後變成一個商場嘛。政府應該這樣看事情的，而不是光是看錢的。在星加坡模式裡，那個「促進者」是為小業主爭取的，那個測量師是小業主聘請的，一定會爭取賣最高價。其實就是要讓他們小業主組織成一個工會，令他們與發展商有 bargaining power (談判權), 從前一盤散沙似的，發展商和市建局逐個擊破，所以利潤都歸發展商和市建局。但若然小業主能組織起來，集體談的話，賣出的價一定會好一點。很難的，那些大規模的項目，舊樓業主之間猜忌得很嚴重。（問：的確，他們很多不信鄰居，但很相信政府。）但這個政府真的不可信。問：當初成立市建局就是希望他權力大一點，當初成立市建局就是希望他權力大一點，但現在卻被人詬但現在卻被人詬病權力病權力太大了，太大了，是這種心態使然嗎？這種心態使然嗎？答：其實市建局權大一點是好的，因為當初土發公司常常反過來被發展商控制，所以政府想把權收回來。當初成立市建局，我也覺得是好事，因為不用再被人質疑官商勾結，政府收樓也應該公平點，沒那麼多私相授受的機會，收購了便拿出來拍賣，那最公平。若果政府是忠的，那就收吧，原區安置吧，有什麼難度？找發展商建完樓房，政府不賺，搞「樓換樓」有什麼問題？我總是不明白，樓換樓到底有什麼問題？若果地積比率是有賺的話，即使「樓換樓」後仍然是賺的，本來十萬尺，我建十三萬尺，我賠你十萬尺，那三萬尺便是我賺的，若然要行政費什麼的，政府付吧。問：可能是因為社會上有一種心態，可能是因為社會上有一種心態，覺得不該由無緣無故讓私覺得不該由無緣無故讓私樓業主賺了，樓業主賺了，讓政府賺就是公共利益。因為現在香港的樓價太貴，也有人沒有屋住，府賺就是公共利益。因為現在香港的樓價太貴，也有人沒有屋住，所以才會妒忌別人。別人。答：是的，這是香港人的心態。我也不明白。我覺得，舊區重建的概念，除了一尺換一尺之外，還應該是舊樓換新樓才對，這才是重建。……市區重建的目的是什麼？是市區重建，並不是利益分佈。

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問：那你怎麼看市建局新《那你怎麼看市建局新《市區重建策略》市區重建策略》的「促進者」促進者」模式？模式？答：市建局是不會當「促進者」的。……做不到的，他倒不如自己做收購算了，何必做促進者？一蚊也進不了口袋。做顧問的話沒什麼問題，做顧問不用「上身」嘛。顧問即我教你怎麼做，你做不了不關我的事，即 education（教育）而已。律師行也做到了，用不著找市建局。我覺得他是真心想教你怎麼做，但他幫不了你，律師比他更多主意吧。而且我怕他角色有衝突，他的角色有機會轉變，始終內裡的人是同一伙人，兩個角色都有機會做的時候，會被人詬病的。若然項目失敗了，那怎麼辦？他哪敢再加一把腳進去做執行者？ …… 問：那時候土發受到樓市大跌拖累而面臨財務危機，那時候土發受到樓市大跌拖累而面臨財務危機，所以政府乘勢成立市建局。所以政府乘勢成立市建局。答：土發公司不會破產，只是很難再問政府拿錢，因為它不是政府部門，所以要把這私人公司公營化。當初沒有想得很清楚，土發公司沒有料到九七之後會那麼糟，發展商不再和它合作，它沒有錢，只靠發展商給它錢，它熬不下去。那時候九七、九八年，沒有人可以預料零五、零六、零七年的事，SARS(沙士)以後一直衰落。當時土發公司很短視，以為自己很快會破產，其實哪會這麼快破產？如果一直熬下去，一定熬得過 SARS，我覺得發展商早晚要回去跟它合作。誰懂得在地產市場上做生意？高下立見了。它沒糧出便要破產，那些地產商，個個都在等它什麼時候死，拿它的 project，買下它剩下的……當然不會再入標，就看它什麼時候死，那些人是做生意的，土發不是做生意的，沒法較量的。市建局某程度上不會再被地產商牽制，它只需要搞定那些居民，問題少了，那塊地不再存在什麼利益輸送，地產商沒辦法再沾手 acquisition(收地)的過程。 Accountability(問責性)是清楚了。我讚成市建局是比土發公司好的。問：市建局過去十年引來的社會動蕩、市建局過去十年引來的社會動蕩、人們的批評是比過往激烈的，人們的批評是比過往激烈的，你又有何看你又有何看法呢？答：九七年以後，人們對政府的不滿更激烈了。或者吵得多，會賠得多，會得到好處，加上利益那麼大，一定會吵的，政府是真的不懂得招架，政府是不懂得處理市民的需求。 xxiv

星加坡也是 URA，政府自己做的，政府全資擁有，發展商也不用管，只邀請個承建商建樓、自己設計，連也一塊地也不分給發展商，像房委會一樣。當然星加坡有些個案也要強制搬走，但是可以「樓換樓」，可能搬到遠一點的地方，不過星加坡的市民不會作聲，而香港市民懂得發聲。其實若果政府對自己的政策有信心的話，什麼也攤出來看，透明度高點，我覺得其他人也不會只幫居民……我覺得，那些小市民想獲利，我不怪他，但若果政府訂立的政策很合理的話，賠一個五年樓齡的樓給人家，四十年換五年，一尺換一尺，市價，現在付錢業主即時可以去買一個單位，其實我覺得大部份受影響市民也會覺得公平。從政府的角度看，其實這個賠償價不是那麼難談，例如唐樓單位實用面積 700 尺，建築面積 900 尺，市場尺價 6,000 元，我賠你 600 萬，你也說賠得少的話，我覺得政府是「拗得贏」的，政府不一定輸 PR(公關手腕)的。不過政府的公務員就是少做少錯，便不管了，變相政府也不敢捍衛自己的立場。問：就你看來，就你看來，怎樣賠償比較好？怎樣賠償比較好？樓換樓是最好的，最少爭議，一尺換一尺，極其量也是嫌遠；賠錢是很主觀的，政府看預算，市民當然是爭取越多越好。……賠錢是把事情弄複雜了，政府「縮骨」，又要分期付款、又要扣錢、又要 up front(預支)……過渡也只不過半年、一年左右，所以樓換樓是比較好的。星加坡是樓換樓的，把人安置到上水那麼遠，居民也要，星加坡把市區的舊樓的人一幢一幢的，調到近邊境的兀蘭(woodland)，居民也無所謂，因為社區環境較佳。……當然這也關乎政府有沒有長遠規劃，因為星加坡地鐵便宜，即使上班遠一點，但新區比舊區漂亮，新區的商場又漂亮、泳池又漂亮，為何要住舊區？星加坡是整體規劃的。香港的 differentiation(分化)太嚴重，所以樓換樓更重要。其實搬遠一點也可以的，比如觀塘搬上慈雲山的居屋，若然是將軍澳當然比東九龍好，地鐵過海不用轉車。問：就你來看，就你來看，香港的情況香港的情況缺乏了什麼的情況缺乏了什麼？缺乏了什麼？答：香港沒了那種 third sector(第三部門)，那種市民自發性組織很弱，即使有議題也組織不來。現時最成功的組織是八十後和環保，其他就失敗，其實地產商和市區重建議題，也說了二十年，仍是一盤散沙，因為沒有測量師的幫助。測量師的收入來源大部份來自發展商，建築師好一點點，因為有少數做設計的， xxv

不只靠發展商的會好一點。測量師學會那伙人，坐委員會的那些人，有很多好處，因為大公司會給他們很多好處。最經典的議題，就是二十年了，現在還沒採用實用面積賣樓，其實消費者委員會在 1984 年已為實用面積下了定義，但到現在還沒有人用實用面積賣樓，測量師沒有理由不站出來說話，沒理由容讓地產建設商會出來說的，他們是有利益的，測量師沒可能不站出來，讓市民知道全世界是怎樣賣樓，連內地也用實用面積買樓。所以測量師學會不站出來說話，我也很不滿。他們作為專業人士，不應該幫地產商打工的。你不一定要用建築面積來買地才擁有那塊地的，因為所有業主買入所有單位後，業主們是集體擁有那塊地的，是靠大廈公契來維繫大家的利益，當你擁有單位的時候，自然會擁有那 common area(公眾地方)，擁有的業權不是取決於你擁有多少建築面積，你擁有的業權份數不是取決於你有多少實用面積，擁有一個單位是一個 legal title(法定式業權)來的，就是哪單位是屬於哪塊地的不可分割的一部份，所以當你擁有那單位就擁有那塊地了。土地法（Land Law）是這樣訂明的。 ……怎樣寫大廈公契是由發展商決定的，現在有些個案，每次投票（業主）都會輸，就是因為那外牆由當初建樓的發展商擁有，不用交管理費，但有權投票…… 是當初發展商找律師寫，而你買樓的時候已經簽了，是不平等條約……七十年代很多樓宇都是這樣，建展商留著一個 share，擁有外牆，可以賣廣告，又不用交管理費，又有權投票，寫得多不平等都可以。到八十年代開始有人吵，便開始交管理費，按比例交，但另外亦有不平等的地方，就是樓上和樓下交的管理費不同，即是商場、車場和住宅單位交的管理費又不公平，於是人們又再吵，怎樣計算一直都沒共識。其實只要拿著三成業權份數，就已經贏定了，因為樓上（住宅）是一盤散沙來的。發展商拿著一票三成，開會大不了只有六成人出席…… 問：沒有任何方法拒絕或沒有任何方法拒絕或管制這些方法拒絕或管制這些不平等公契管制這些不平等公契嗎不平等公契嗎？答：其實買樓的時候就已經被這公契限制了，買樓的時候除了有一張 S&P（sales and purchase agreement，買賣合約）之外，其實同時間你是要同意大廈公契的條款的。不同意就不要買。政府不干預，政府沒有一個標準的公契條款，消委會也缺乏這法律知識。大廈公契是很 technical(技術性)的，所以不是處理土地買賣的律師是不懂的，但他們全都是幫發展商打工，因為跟著發展商的話，一次過賣一百層樓，便有一百份律師費，若然是幫小市民做，什麼時候才找得到一百個客簽契？其實外國政府一定有標準的大廈公契，很簡單的。 xxvi

已經訂了的無法挽回了，接著樓價會跌，然後有 political influence(政治影響力)，有七成業主舉手便可以改公契，（問：計業權？）要看當初的寫法。……現在的新樓沒那麼不平等的條約，會商場還商場、停車場還停車場、樓上住宅還樓上住宅去投票，樓上的人甚至可以解僱物業代理，公平一點點。……其實沒辦法，但要運用政治的影響力，逼發展商一定要讓業主去開業主會，那便有足夠的票去推翻他，很難的。那問題是，現在一個律師代表兩方，在外國買樓是雙方各請律師的，那便可以 counter balance(互相制衡)，香港最不公平的就是一個地產經紀、一個律師同時代表買賣雙方，即使二手買樓也是這樣，若有懷疑條文不公平的話，我寧可多花一萬請個律師幫我爭取最好的條款，應該兩面律師代表、兩面地產經紀……那樣才公平。……告訴你，我們買樓，會問律師拿回文件副本放在夾萬。問：對於重建議題，對於重建議題，你認為有什麼可以爭取？你認為有什麼可以爭取？答：爭取不到政策改變的話是沒有用的，你花很多心機去幫助一個婆婆，是爭取不到整個重建項目的利益分配得比較公平，最少爭取一個公平點、透明度高點的賠償方案，我覺得這是一定要爭取的。要爭取公開那些估價報告，已經是一個很大的作用。這比起幫助一個個案更有用。要記得，這些估價報告是用公帑、用納稅人的錢去做的。測量師作為一個專業，應該要有這透明度，因為他們是專業人員，否則只是一個打工仔而已，應該可以公布，是沒有權說不公布的，若市建局不公布，一定要說這是納稅人的錢去做的。還要公布那名測量師過往和市建局做了多少生意，申報利益，要看看有沒有利益衝突。作為政府部門，你如何分派工作給測量師、你花了多少錢去那些測量師身上，一定要公布。還有，市建局應該要公布他們的 redevelopment plan(重建計劃)的圖和數字……我不是說投資額，而是 expected revenue（期望回報），投資額高是歌功頌德而已。問：但市建局連他的收購價也不公布但市建局連他的收購價也不公布。答：因為它不是簽署一個正式的 sales and purchase agreement，它是一些 private offer(私下出價)，所以根據《土地法》，那不構成一個要登記的買賣合約，這是合法的。我懷疑它寫的那封信，寫上去不是做 sales and purchase agreement，所以不需要登記。但這業權轉讓一定要在田土廳登記的……

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問：是的，是的，但那個價格是扣除自置居所津貼等的數值，但那個價格是扣除自置居所津貼等的數值，所以那個價格很低，所以那個價格很低，田土廳是有登記的。所以沒辦法看見他們行政上花的錢是多少。廳是有登記的。所以沒辦法看見他們行政上花的錢是多少。答：這是法例的漏洞。而且那些 offer letter(收購通知書)是 confidential(機密)的，不可以公開的。其實是不可以剝削別人公開的權利的……問題是它不公布收購價是有點問題的。

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附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：余志穩前規劃地政局副局長《市區重建策略 2001》》草擬者問：市建局的成立背景是怎樣的？市建局的成立背景是怎樣的？當時土地發展公司又出了什麼狀況？當時土地發展公司又出了什麼狀況？答：1997 年我還未在規劃地政局工作，那時候還叫規劃地政科(1997 年 7 月 1 日前的名稱)。1997 年我記得很清楚，我在政務司司長辦公室，因為九七那一晚的過渡安排是我負責的，拆那些英國國徽下來、鑲我們那些國徽上去，國旗、國徽、大紫荊勳章的名字、設計、絲帶全都是我負責的……那時我是行政署副署長，我還未在裡面（規劃地政局）工作。 1997 年，我記得，第一份施政報告，董（建華）先生說……要加快做市區重建，接著便有一件蠻大的事情發生，就是一夜之間，（土地發展公司）不知為何出去做了十三個項目的凍結調查，公佈了二十五個項目，凍結調查全做了。這有很大的問題，策略性來說，「一子錯，滿盤皆落索」，土發公司以為董先生說要（加快），便以為公布那二十五個項目便大有前途。…… 第一個問題，他們自己創造了一個炸彈，就是製造了一些合理期望，那些居民看見你做了凍結調查便以為你真的要收（樓）。那時候為什麼那麼多人上來地政規劃局哭、那麼多人遊行示威、那麼多人常常上來（地政規劃局）吵？就是由於做了凍結調查，很多人已經做了很多相應的措施。……有什麼後果呢？就是出現了很多小炒家。我記得當時有一位李太……她原本已經知道土發公司會收樓，手頭上拿著一些錢，便在預計土發公司會收樓的地方買了好幾層舊樓，那時候（舊樓）還很便宜，此前土發公司已經收了她一兩個單位，她已經賺了一筆錢，她又買了幾個單位，這次買的仍有住客居住，她心太紅，用以前賺來的錢，再向銀行借了些錢，用來補償裡面的住客。她以為土發會來收樓，誰知道一拖便是無限期。她真的很慘，常常被收數公司追數……這合理期望產生了很多這樣的問題，租客被趕、業主又不敢把樓租出去，因為租出去的話只剩下一半賠償。第二個策略上的錯誤，是土發看不到九七後的樓市會大瀉，以為九七後會再升，心想九七前也那麼好，九七後背向祖國怎麼會差呢？…… 基於這兩個錯誤，當樓市一跌，原先公布的二十五個項目便被拖延。雖然如此，工資還是要發的，土發公司的網絡很大，項目一停下來、拖延、還要發工資，光，土發公司死定了。是燈油火爉，他已經不行。到 1998 年，政府和它都「心照」 xxix

雖然它最後「埋單」仍聲稱「未蝕到入肉，還有錢剩」，其實很難說，他手上那麼多物業，物業估值多少是隨他說的…… 土發公司有很大的問題，收樓真的很大問題。我到市區重建局做的第一件事，就是處理市區重建局因收地而引發的訴訟，那時候叫司法覆核 judicial review，我處理了 39 宗，人人都告土發公司。……為什麼 judicial review 呢？不能上審裁處的，審裁處是處理私人樓的，因為土發自己不能收地，向政府要求，要求政府運用土地發展公司條例裡的權力替土地發展公司收樓，所以政府便發信收樓，於是便要上訴司法覆核政府，說土地發展公司未曾依法例做的程序，所以政府不能引用法例收樓。……原來那些樓很多不單是（屬於）小炒家，而是中型的炒家，他們有很多錢，買來「落釘」，他們也不要什麼，硬要跟你打（官司），一直打到尾， 39 宗，最後要分幾批打（官司），也要分四、五次。那時候一箱箱文件搬進來然後上法庭，我要簽那文件，理論上要看完那一箱箱文件的，很大責任，最後我們每一宗都勝訴。很明顯土地發展公司，根據它的條例，收樓程序是以市場模式運作，最終收地才可以靠政府，它沒有足夠的保障。那時候看見：一，樓市跌了；二，他公佈了二十五項，無法兌現，群情洶湧；三，土地發展公司勉強繼續引用條例也是死定的，因為舊條例裡有「prudence commercial principal（審慎的商業原則）」三隻字，也就是他不能做蝕本生意…… 他要討價還價也要經過這過程，過程很長。我們便要重生了，不要把土地發展公司當作政府的 authorized agent（授權中介人）來做，真真正正成立一個半官方機構去做，於是便成立市區重建局。市區重建局把收地的過程縮短，只要 offer(出價)一次，你不賣，他上來，政府一年內一定要替他上法庭收樓，權力大了很多。問：市區重建局成立前夕，市區重建局成立前夕，你曾到多區進行諮詢會你曾到多區進行諮詢會，進行諮詢會，又向居民承諾了余七條，又向居民承諾了余七條，當時的情況是怎樣的？時的情況是怎樣的？答：其實居民很想我們去收樓。第一沒有人反對成立市區重建局，大家都知道政府不會注資土發公司，知道若成立市區重建局，政府已說會注資，最終注資了一百億，市民知道土發公司沒錢收樓，想收也沒錢收；第二，居民知道，若果由政府做，便不會像土發公司那樣，只是計數，為了錢去做，政府可能虧本也肯做，因為條例已改成虧本也可以做，所以現在那主席張震遠也常說虧本也肯做，有沒有做我不知道，總之條例授予他權力虧本也可以做。然後有幾件事：一，土發公司人心惶惶，不知道能否留下；二，居民要跟政府討價還價，就是五年、七年（樓齡賠償）。原本居民是想得到最大的利益，那很合理，樓宇是他的業權，他要得到最好的賠償去放棄業權，問題在哪裡呢？九七後新政府、新機制，又踫著區議會和立法會選舉，當時的兩大政黨（民主黨、民建 xxx

聯）出來說，如果政府不賠五年便投反對票…… 去翻查通過市區重建條例草案的過程裡，蕭炯柱在立法會讀了一篇很長的東西，裡面答應了三十四項條件（編按：經查考後確認為二十八項），那是我們出去談判的時候，每區每人給我們幾個條件，我們便承諾，若他們支持(通過賠償基準以七年樓齡計算)，局長便會在二讀、三讀的時候讀（這些條件）出來，政府會履行這些承諾。那時候亦讀了余七條，我答應了他們七件事，我給了他們一封信……街上流傳以千計影印本。第一，會優先做（土發遺留的）二十五個項目，這做到了，他們（市建局）不敢不做，我們答應了，已經做了凍結調查，居民在等，必須先做那二十五個再做其他；接著，就是考慮樓換樓；也有些很實際的，例如一些商住樓，賠償的時候會當成住宅賠，商業樓賠償很少，因為商住樓是沒有搬到津貼的，只根據樓價賠，若他們拿商業樓宇去住，那賠償會非常少，所以我們那時候答應他們當成住宅賠。那時大概有七、八區左右，深水埗、九龍城、觀塘，九龍城主要是馬頭圍，上環、西環、灣仔區……這幾區到中、後期都很清晰，他們有個大聯盟，什麼八區大聯盟，他們自己有談過，到最後觀塘提出：「你答應我七個條件（余七條），我們便答應(支持七年樓齡賠償方案)」。拿著那七項條件（去談判），很多區都答應了，深水埗也支持。深水埗那次在公園，我想是楊屋道那些公園，那一晚很冷，只得五度。來到的時候，馮檢基說：「我原本是反對的，但我會跟隨民協決定去投票，那天晚上民協就在深水埗辦了個居民大會，大會最後由居民投票，居民投票支持七年（樓齡賠償），我便支七年。」那天晚上當然大多數人支持七年，所以馮檢基是第一個站出來支持七年的，他原本是支持五年的。但兩大黨，即民建聯和民主黨，兩個都說要五年，不願讓步，我問他們為何不可以讓步，民主黨說「民建聯讓步我便讓」，民建聯說「我也知道讓步是對的，但下次選舉，他們（民主黨）不放過我」。兩黨「攬住死」。到諮詢的中期，街坊都明白我說的是什麼。我說的很簡單，政府不會再讓步，由十年改到七年已是最大的讓步，如果再推到五年，政府便不幹了，也不會再幹了，最快也要等五年後下一屆政府(才有機會處理重建問題)，即是說最少要等五年。起初街坊也不相信，要我們一年後、幾個月後再回來，我說：「信不信由你，政府輸了就不會再回來，隨便讓土發公司再捱一兩年倒閉」。我說得多、也公開的講，他們便開始信。我說就當作是打麻雀，你現在做索子，叫三六九索，兩家打下來你不食糊，要等自摸雙辣，一定有的嗎？如果沒有你怎辦？你現在先食糊，你有信心，下一局再來五年，過了再說，所以街坊便相信。 xxxi

那時有兩場仗，第一場仗是通過條例的時間。回歸前，條例其實沒有很大爭議，人人都心想先讓你通過，假如賠償方案不通過，條例也不能成立。我們在通過條例的時候說，我們要到財委會，若財委會不通過七年方案，我們便不落實那條例，即我們不執行那條例，一切作廢，任由土發公司繼續營運，自生自滅，也捱不了多久。終於那場仗並不在立法會大會打，而是在財委會……那天有好幾百人圍著立法會，之前我知道政府已經夠票，理由很簡單，我給居民「余七條」那封信，他們說若果我們肯承諾，他們不單不反對，還會站出來支持，他們問我要怎樣支持政府，我教他們查電話簿，找當區的議員告訴他支持七年方案。看當時的報紙，那兩大黨的支部都被居民「打爆線」，要他們「不要阻住地球轉」，支持七年方案，所以他們到最後兩天要掛起電話，因為太多人撥進去罵他們，所以我們知道應該是夠（票）了。雖然不是贏很多，那是他們(____)心中有數，讓政府贏，但不要贏太多。那天雖然有數百人在立法會外，他們只不過是打（仗）了這麼久，到最後繼續下去，但之後他們也接受方案。問：當初承諾余七條的時候，當初承諾余七條的時候，是基於怎樣的精神去訂立那七項條件的？是基於怎樣的精神去訂立那七項條件的？答：居民提出（樓換樓），他們不是貪錢，只想要回一層樓。政府說市區重建是要改善居民的生活環境，他們也很同意，所以如果收他們那三、四、五十年的舊樓，給他們一間較新的夾屋，就是改善環境了，他們不是貪錢，原來的居住面積有多大，便要回多大的單位，但求新一點而已。他們也不阻礙你發展，plot ratio(地積比率)也歸政府，不去爭。他們唯一的要求是搬出來那天要一個公屋單位暫住，直至得到有一個同樣大的夾屋單位可以搬進去，就這麼簡單而已。什麼地方的公屋也不緊要，讓他們租住，租金由市建局支付就行。若果真的是這樣，市區重建局的確有改善舊區居民的生活環境。第二就是改善整區。居民現在不是要錢，不過想要一個較好的單位，為何不給他們類似夾屋的樓，一間換一間呢？我覺得居民的要求和市區重建背後的理念是一致的。你改善居民的住屋環境，他就不阻礙你重建、改善整區、用盡 plot ratio。其實很簡單。居民說，你(市建局)收我七百尺的樓，你可否給我七百尺的夾屋，若然那舊樓的位置很好、價錢很高，（市建局）便再賠少少，不然附近有夾屋的話，便一尺換一尺，就這麼簡單。樓層、觀景那是不計的，總之例如那大廈有三十人要樓換樓，你在一層大廈裡找三十個單位，ABCDE 座都有，那三十個人便抽籤選擇。那時候的想法真的是一層樓換一層樓的。是做到的，因為居民的要求不是買私樓來換，也不是重建了項目以後的萬七元一尺，只是夾屋而已，甚至公屋也行，哪一區也行。那精神是這樣的，如果我商住樓也能賠給他，而他又能證明他在住宅樓裡做舖， xxxii

做了幾十年，便賠給他吧。能值多少錢？幾百萬而已。市建局是可以分兩次機會去收樓的，第一次收樓是可以任何價錢出價，若然只剩下幾個單位，就像深水埗那地舖（因為地契所寫的土地用途為住宅，而令賠償額由九百萬變成三百萬），九百萬，給人家吧，為什麼要因為九百萬要政府做那麼多功夫去收舖呢？官司打那麼久，政府用的律師費也不只九百萬吧。市建局做什麼是不用告訴政府的，但若果要政府（要求使用條例）收樓，我們便一定要根據通過了那一張財委會的文件去做，不可以多賠，因為已經進入了收樓程序，住宅還住宅、商業還商業，除非那時候我們改了條例…… 再說深入一點，我們預先知道會有這樣的情況出現，就是互信（被動搖）。所以那時候我們跟居民說，我們成立社區服務隊。那時我已說明社區服務隊不一定是社工，現在變成一定要社工，其實並不是這樣的。這社區服務隊是幫居民，比如要申請法援，便給他一個律師，社區服務隊是去幫居民，解釋給他們知道，這些人要站在居民一方，令居民信任，幫助居民與市區重建局談判。但市區重建局一開始便違反這個原則，說這是御用社工隊，投標便要聽從市建局。那些 NGO（非政府組織，指市建局社區服務隊受委組織）也麻煩，為了錢什麼都做，變相他們(社工隊)說的，居民都不相信。社工隊「站在居民角度去幫居民」這個原意便做不到。如果有這社區服務隊的話，理論上，市建局如果有一些真實的文件能夠證明（深水埗案例）那(地舖)是住宅來的、無法賠的，讓服務隊向居民解釋，居民不完全相信也信一半吧，不會像現在那樣，做什麼也不相信。問：後來局長的三十四項承諾（後來局長的三十四項承諾（編按：編按：經查考後確認為二十八項）經查考後確認為二十八項）和余七條有沒有兌現呢？你有何看法？有兌現呢？你有何看法？答：你可以說是偏離了原本我們和居民達成的共識。那時候有共識的，就是余七條和局長那三十四個承諾（編按：經查考後確認為二十八項）。現在似乎是偏離了。我現在間中和街坊坐下吃飯聊天，根據街坊他們說，現在的做法不是這樣的。一個例子，樓換樓計尺數的時候，（市建局）抓得很緊，很多事情不肯通融。什麼是非自住呢？有一個說法，如果我在新界有一間丁屋，理論上我在新界可以住，但我在灣仔工作，我在灣仔有層舊樓，我三天在丁屋住，四日在灣仔住，或者三天在灣仔住，四天在丁屋住，那算不算自住呢？我覺得是自住。但現在市建局似乎在說，你有別的居所就不是自住，不是這樣的吧？居民不可以有兩個家嗎？……這些灰色的地帶，我們當年是從寬處理，原則上是從寬，而不是守則寫死了「有別的住所不賠」就不賠，你可以修改守則嘛。我們那時候是這樣的：你不要讓我們捉到，整個單位是空的、牙刷、漱口盅、衣服也沒有一件的，什麼也沒有，不然的話，我們也賠。他們(市建局)現在不是這樣，有床、有衣服也不行， xxxiii

一星期住兩天也不行。局長答應了，就是當時的政府答應了，因為局長代表政府。現在的當權者應該解釋，我們全部是白紙黑字，局長在立法會說，寫在會議紀錄上，可以翻查，我們說了什麼、沒說什麼、答應了什麼、沒答應什麼。有沒有做到呢？便根據文字去演繹，他們有本事演繹他們做的事和我們的承諾是一致的話，他們便解釋吧。不然的話，便應該找議員問他們：為什麼答應了卻不做？不做也不要緊，每一個政府、每一屆立法會也有權打倒昨日的我，但要出來面對群眾，告訴群眾：「當日答應市民是不對的，余志穩和蕭炯柱是錯的，我們現在不再做了。」他出來說吧，但他現在沒有，他現在只說我不應該答應別人，但答應了的他又不做。我被市建局的人罵了很多遍，說我連累他們，我是心有不忿的。第一，不是我和蕭炯柱當年大力爭取，就不能成立市區重建局，他們現在哪有機會說些什麼；第二，我們是官方，那時我們通過條例，政府局長作出承擔，我們交給你們（市建局）執行，怎麼能怪責我們害你、不應該這樣做？不合理由。你作執行部門的，怎麼能夠說當時我們的承擔是錯呢？我真的很莫明奇妙。……那時我們規劃地政局，我說服了局長、局長說服了特首和行政會議通過這東西，你們執行而已，怎麼能夠怪我們害了你們？當然，過去這十年的歷史，就是土發公司的鬼魂在市建局裡面想退出來，不想答應那七件事（余七條），那七件事，很多直到現時都沒有做。問：你覺得是什麼因素導致未能兌現當初的承諾？覺得是什麼因素導致未能兌現當初的承諾？答：為何成立市建局，是因為土發公司不行；為何土發公司不行，就是因為權力太少、商業運作、死定的。所以那時候已經說明，市區重建局的權力是大的，但這是半官方機構，政府注資，他的行政總裁、兩個執行董事和整個市區重建局都是政府委任的，他們是有責任的，他們做得不好，應該去罵局長。什麼是問責制呢？最終問責的是問責官員，因為條例由他負責，他覺得條例有錯的話，應該去修改條例；第二，董事局是他委任的；第三，那行政總裁和執行董事都是他委任的，不是由局委任的，所有的人都是他自己的選擇；還有，局長每年都要審批那個五年計劃和每年業務計劃。如果外面有人說他不符合當年局長所承諾的事，現任局長是要負責的，除非你出來說當年的局長錯了，你不會跟他說的，要是你一天沒這樣說的話，政府是有承傳的，除非你推翻前人，否則你就有責任。市建局是政府委任成員進去的，也有立法會議員，在裡面監管運作，假如身在董事局(見到有問題)也不作聲，那沒有辦法。那就要看他委任什麼人進去，若然全 xxxiv

都委任那些「聽話」的朋友進去，那就沒辦法了。我們已經不要市建局賺錢。政府會注資；政府幫忙重建收地，地是不用錢的；政府也幫忙安置，也是不用錢的。給他們這麼多(支援)，為什麼還要賺得這麼盡？貪心來幹什麼呢？它（市建局）也沒有分紅，它沒有股東，股東是香港市民！那個所謂分紅是 performance bonus（表現獎金），不是因為他賺了錢……行政總裁的工資和賺錢與否是不掛勾的，他簽三年合約，三年就是那份工資了。他做得好不好，我認為，不是看他賺錢或蝕錢，反而是看他處理了多少個項目、安置了多少個居民、環境有改善嗎？居民是否滿意、開心？蝕錢又有什麼關係呢？我舉一個例子，我們那時候的構思是樓換樓、尺換尺，很簡單，居民亦很滿足，他們不是希望要賠一間私樓，而是一間類似房協夾屋，已經很滿足。紅灣半島，那時候跌市，有多少夾屋，那些甚至是比夾屋更好的居屋，政府要殘價賣給別人，若然當時市建局買兩幢作「樓換樓」，足夠有餘了，那時候的價錢多便宜！不然政府無法脫手，送兩幢給市建局又有什麼問題？……我們說，應該反過來，樓市跌了才應該去收樓，居民又樂意賣，買的時候又便宜，不是樓價升才去收嘛。所以我不明白，高薪請回來的那些地產界精英，就是作這些決定。其實很簡單，跟著政策、跟著法例去做，不用搞出那麼多事來。問：你對新《你對新《市區重建策略》市區重建策略》有何看法？有何看法？例如樓換樓、例如樓換樓、促進者角色等？促進者角色等？答：哪裡是樓換樓？我看了又看都不明白，那怎麼會是樓換樓？有沒有搞錯？現在很流行偷換概念，只用那個名字，你喜歡「樓換樓」（這個名字），那便叫「樓換樓」。新的《策略》裡，說可以做 facilitator（促進者），又可以怎樣，其實最終都是收樓。我不知道他想怎樣，我不明白文字背後的政策理念是怎樣的，因為我已離開太久。市建局也說，若果業主自己想重建，政府可以幫助。但他怎樣幫助呢？如果業主可以做到的話，早就拆了，半山那些八個單位、一梯兩伙的，早就拆了，哪裡輪到政府？現在談的是那些五、六十年的舊樓，那業權拆得支離破碎的，有幾戶連業主也死了，找不到了，政府不進去收就不行了的。那你怎樣？幫業主進去收嗎？……他幫業主，八、九成人肯重建，請發展商幫忙重建，有四伙不肯，其餘的業主要求政府運用土地收回條例收回那四戶嗎？有沒有搞錯？那沒有法律效力的，它（市建局）在策略裡說說而已，只有一張嘴。若果它連 2001 年的那個《市區重建策略》也不聽，現在那個市區重建策略不是更糟嗎？ xxxv

哪裡做得了？我不相信他做得到。《收回土地條例》背後的理念是要關乎公眾利益，而公眾利益根據市區重建局的法例，由於那一區很舊，我們要改善環境才可以運用那條條例……市區重建局條例裡清楚訂明了什麼是公眾利益，如果是舊區重建，那是公眾利益，就可以運用《收回土地條例》去收。……《土地收回條例》就是說，一定附合公眾利益才可以收地，公眾利益只得幾種，建路、公共衛生、市區重建、或者公共設施，比如說你有兩家別墅在離島，現在要收回建焚化爐，燒垃圾，那是公眾利益。即使是土發公司，若你讓我重看，某些項目我是不同意的，它只為了賺錢，二十年樓齡的也收，因為要令那個框（圈地範圍）漂亮一點。為何那時我們不阻止它（土發公司）呢？因為它已經進行了凍結調查，那些住在二十年樓齡的樓宇的居民也同意讓它做凍結調查，沒有反對，有很多街坊跟我們說：不要作聲，我們很想被收購，說其實二十年已經很殘，漏水、一梯一伙沒有電梯，灣仔有一幢就是這樣。……但若果那幢樓有人作聲，我們便把他剔出來吧。土發公司可以這樣做（為賺錢而作非為公眾利益的項目），因為土發公司授予的權力、根據法例（商業原則），他們是最後幾個單位才可以要求政府收樓而已，變相若他劃的範圍裡，其他業權都答應了，只剩一個單位，那單位阻礙別人的話都可以回樓。但若今時今日市建局這樣做，我覺得是違反了那條例。……若然新的重建項目，不是那二十五個項目（土發遺留項目），我覺得有很大的理由去 JR （Judiciary Review，司法覆核）它。問：上次的《上次的《市區重建策略》市區重建策略》很清楚訂明了二十年內要做多少項目的，很清楚訂明了二十年內要做多少項目的，但現在新策略》裡並沒有，當年想那個數字你又有何看法呢？的《策略》裡並沒有，當年想那個數字，你又有何看法呢？答：我們有時間表、有路線圖的，現在的那一份（新《市區重建策略》），時間表和路線圖也沒有。我們的二十年計劃實際與否並不重要，若然做不到，便調整一下那時間表和路線圖，不是說做不到便什麼都沒了，就好像直選一樣，沒時間表、沒路線圖。土發公司開始不行的時候，規劃處有一組人花了兩年時間，跟全港所有舊樓做過一個調查。為什麼我們會有數字？多少幢舊樓、多少樓齡，就是根據當時規劃處（的數據）而訂出來的計劃，政府打算注資一百億成立市建局，是真的希望二十年內可以做到的。我們也知道可能做不完，但能做多少便做多少，而且要有些目標讓市建局跟從，不是任由他們自己來。當時為了給他們一些指標，我們給市建局一套書，是背景數據，每一張圖則都一定要保密，每一區裡面有多少幢舊樓，可以劃出來的重建區有多少，那二百多個重建區，每一個區每一個項目也有一張 xxxvi

圖，我們做得很仔細讓他參考。但當然，他就在書裡面，找最值錢、最能賣錢、發展潛力最高的，才挑出來做，籮底桔他便不做。他現在基本上就是 cherry picking 而已，即是一籮車厘子，只要最大、最紅、最甜那幾顆，其他的不要。那時候我們給市建局一大份舊樓資料就是要你全部都做，不是讓你選擇，養這麼多人就是要做這些事的。他犯這些錯不要緊，但他新的《策略》連這些我們口中天真、幼稚的理想也沒有，我們那時候是天真、幼稚，但我們也有願景、有期望、有藍圖、有時間表、有路線圖，他現在只有很多似是而非的文字在裡面。問：當時你們根據哪當時你們根據哪些標準去根據哪些標準去選出些標準去選出二千幢舊樓呢選出二千幢舊樓呢？二千幢舊樓呢？答：有，比如說沒有廁所……其實我們最關注的是樓宇結構、電線、走火通道等東西，而且那時候很多鹹水樓。所以那二千多幢是按這樣的標準（而訂立）的…… 當然那二千多幢，後來田生都收了很多。那 database(資料庫)仍然在，但那 database 是根據 2001 年的數據，之後有沒有更新就不得而知。（政府有沒有 GIS 之類的系統把數據儲存起來？抑或是仍然是硬件文件？）是硬件來的，hard copy(列印稿)，逐張逐張圖的，那時候是 1997 開始做，沒有那麼先進的。但其實有什麼難呢？把東西 scan(掃瞄)了便進電腦，這是有沒有心做的問題。

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附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：前永安街（前永安街（花布街）花布街）布疋店租戶 A H6 問：你們原來的店舖在哪裡開業？你們原來的店舖在哪裡開業？是甚麼時候才搬到西港城？甚麼時候才搬到西港城？答：我們以前在永安街開店，舊舖在 1950 年開始經營，租用全幢共三層高的唐樓，布匹店位於地舖，伙計們則住樓上。我們大概在 1986 年至 1988 年開始得知政府要收回永安街。直至 1991 年才搬到這裡（西港城）。問：最初政府提出收地要求時，最初政府提出收地要求時，你們有何反應你們有何反應？有何反應？答：商戶最初不接受賠償，認為賠償額太低。就算大廈樓高三層，土發只按地舖面積計算賠償額，樓上住宅全部不計，只賠 400 萬左右。當時也有人反對，認為賠償準則不公平，但沒有用。舊樓收購事宜拖到 1989 年民運的時候就靜了下來，接著政府說可以給六百多萬元，不過我們要求七百多萬才接受賠償，當時七百多萬可以買到一間地舖，但政府(編按：應為土發)說不可以給這多，只可以給六百萬元，居民不接受。拖到土發的主席（潘國成）上任的時候，就引用《收回官地條例》強行收舖，有些居民直至舊樓清拆完畢，搬遷了，也還未去索取賠償，因為他們不滿意賠償額，一直和政府(編按：應為土發)「講數」。大部分的業主都不肯賣，直至有《收回官地條例》，舊樓才被強行收回。原本花布街旺盛時期共有六十間店舖，但這兒(西港城)只有十八間細舖，所以最後迫於無奈就要抽籤決定新舖租約獲派的分配，一間舖約一百三十尺。問：最初是誰提出「最初是誰提出「舖換舖」的？「舖換舖」舖換舖」又是否永久賠償一個舖位給你？又是否永久賠償一個舖位給你？答：其實是我們提出要換地舖，政府(編按：應為土發)不同意。最終我們和市建局申請，成功取得新區店舖二十一年的租約，今年十月就滿約，我們已寫了信給有關當局詢問有關續約的問題，但直至現在還未有回覆。我只是舊樓的租戶，業主是有金錢賠償，同時業主和舊租戶都可以抽籤決定新舖的分配，但有些業主不肯賣樓，就沒有抽籤的機會，因為他們不合作。

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……有些有搬遷費，有些不願意搬，然後打官司，有些甚至沒有賠償，例如第一個搬走的居民就沒有得到賠償。問：你們最初聽到可以有安置，你們最初聽到可以有安置，你們覺得可行嗎？覺得可行嗎？答：當然不可行。第一，被安置的地方細，第二，距離遠，租金也不便宜，要六十多元一尺，和當時商業區寫字樓價錢差不多。問：為何以前「為何以前「舖換舖」，安置也行，安置也行，安置也行，現在卻不行呢？現在卻不行呢？你們當時做了甚麼才可以成功呢？成功呢？答：這可能要問市建局主席張震了。我們爭取，抗議，中西區區議會召集土發的董事與我們對談等等，合力同心就能成事。不成功就繼續去爭取。有些人搬了以後，等舊樓拆了，一年多後才去收取賠償，還可以得到利息，價錢又高些。例如隔壁那個陳伯最遲走。你去問他較詳盡。

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附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：前永安街（前永安街（花布街）花布街）布疋店租戶 B H6 問：是什麼時候開始來收地，是什麼時候開始來收地，或者你是幾時收到通知知道要收那塊地的？或者你是幾時收到通知知道要收那塊地的？答：不太記得了，應該是九二年獲安排來這裡經營的。問：當年的反對聲音大不大？當年的反對聲音大不大？或者你們有沒有爭取？或者你們有沒有爭取？答：我們都有爭取，否則政府就會將我們抹殺掉了。其實花布街由你母親那一代就開始有了，政府應該保留。有人說深水埗也有賣布的，但那裡的做法與這裡又不同了。他們做廠房客，哪有遊客會光顧？當年我們花布街有很多遊客，比如從日本、美國、歐洲來的。現在也有很多遊客來逛，因為這裡是景點。布質也不同，我們是做歐洲那些比較高級的質地，深水埗多數做國內、做批發。……對我們租客來說，我老闆是「打日本仔」那時就開始做，一代傳一代，到現在已經傳到第三代了，抹殺掉了，就沒有旅遊特色。問：當時土發公司的賠償或協議當時土發公司的賠償或協議如何的賠償或協議如何呢如何呢？答：當時的(賠償)沒有現在這麼好，現在那些（不滿的）聲音太多。我們那時是租客，不是業主。業主有業主的反對，租客有租客的反對。業主一幢樓收購價三百多萬，從地下至天臺才三百多萬。當年三百多萬想在半山買一間稍微好一點的樓都買不到。所以土發當時有個名字叫「土匪」。現在它良心發現了，會給足夠的賠償。我們當時是在花布街 35 號，是第一批與土發做交易的。他們一來就告訴我們，限定時間要走，不走就封你的舖。……因為當年我們剛剛開季，我就跟他們說做完這個冬季再說，他就要我們自己找律師取消禁制令。律師費也要我們支付。第一批業主搬走的時候什麼賠償都沒有。問：連些許搬遷津貼都沒有？連些許搬遷津貼都沒有？答：沒有。第一次嘛，剛開始什麼都不知道，說走就走，一棟樓三百多萬都賣。尾期那些人就會吵，樓的價錢就高，連夥計都有拆遷費。問：你們走了之後怎麼辦？你們走了之後怎麼辦？立刻搬過來了嗎？立刻搬過來了嗎？ xl

答：沒有，我們暫時不做了。問：那時候抽籤選新舖的情況怎樣？那時候抽籤選新舖的情況怎樣？答：我那時候年輕，差不多三十年前了，不太記得，應該是九二年之前。有很多商舖抽不到簽就走了。……有些就沒做，有些搬到樓上做，有一間搬去了大陸。問：當初安置你們這件事當初安置你們這件事，安置你們這件事，是土發自己想的還是商會要求的？是土發自己想的還是商會要求的？答：土發想的。問：那租金貴不貴？那租金貴不貴？答：都算貴的。問：我聽聞你們簽的租我聽聞你們簽的租約期是二十一年約期是二十一年，是二十一年，到今年就應該到期了，到今年就應該到期了，那之後怎麼辦？那之後怎麼辦？答：它當時安置我們在這裡，之後就應該續租。問：但是沒人同你們談過？但是沒人同你們談過？答：暫時沒有。問：那後面續租會不會每次（那後面續租會不會每次（簽約）簽約）兩年這樣？兩年這樣？答：政府可以說不負責任了，否則就應該由政府來做。現在政府不做，推給了私人發展商管理。……跟他們談再跟土發談。應該是會續租的，因為沒有這裡，香港就沒這個景點了。本來由英國政府過渡至中國政府的時候什麼都要拆。我們花布街如果遲一點才去重建，我們可能還在那裡，因為要保育。問：你預期未來你預期未來簽期未來簽的約會是約會是長期的嗎長期的嗎？的嗎？答：做生意來說我們當然希望長期簽約，可以放心入貨。兩年後它要是加租加幾萬你也要做啊。問：既然這裡是安置既然這裡是安置舖位安置舖位的話舖位的話，的話，他也不應該加他也不應該加太多租趕你們走啊太多租趕你們走啊。趕你們走啊。答：對啊。如果有什麼大動作那就要他自己負責了。

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問：如果有大動作你們會怎麼做？果有大動作你們會怎麼做？答：不知道，我們要和疋頭商會開會研究。問：疋頭商會是只有花布街的還是全港性的？疋頭商會是只有花布街的還是全港性的？答：全港性的。我們每年 10 月 31 號就會有聚會。問：從前在花布街的時候，從前在花布街的時候，很熱鬧嗎？很熱鬧嗎？答：那時候一條街做生意很好的，而且外來遊客很多。我們那條街全部都是賣布的，沒有賣雪糕的、賣其他的，整條街都賣男裝女裝。那裡集中了很多買家，譬如部份在美國、日本、星加坡做時裝的。一說買布都是來這條花布街，不會去深水埗。……深水埗都是做比較 cheap（便宜）點的布，做高級時裝不會去深水埗，因為他們全部都是數量大的，而我這些全部都是精品。大家做的方式都不一樣。問：現在還現在還會有香港人來這裡買布嗎？會有香港人來這裡買布嗎？答：有。有些上班的小姐會來做衣服，因為在外面買的話，如果用不錯的布料就會很貴。譬如你去買一套 G2000 的套裝，如果你是標準尺碼，質地通常很寒酸，你一回到 office（辦公室），你的同事就知道你的衣服值多少錢。你如果訂身訂造呢，那別人就猜不出了。問：搬上來西港城後，搬上來西港城後，生意還算不錯吧？生意還算不錯吧？答：是的。有些遊客，也有些批發。……有一本書免費給我們登廣告，類似黃頁或者旅遊指南。他們都會打電話過來 update（更新資訊）的。問：上海街也有疋頭店，上海街也有疋頭店，跟花布街相比又如何呢？跟花布街相比又如何呢？答：那個梁煥記（早前上海街結業的疋頭店）我也曾經路過，那間舖頭也挺大的，但他里只有單獨一間舖聚不了人。以前我老闆在上海街也有賣布，不過上海街沒有花布街那麼長。花布街同上海街是同一個年代的。花布街一條街（都賣布）有連貫性，很有特色，但上海街不是。上海街這間賣布，隔壁那間不賣，對面那間不賣，要走到隔壁的隔壁的隔壁才又賣布。

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問：那你也是一個商戶，那你也是一個商戶，也經歷過重建，也經歷過重建，那你覺得政府應該怎樣安排對於你們來說才是最好的？說才是最好的？答：應該(將同類型店舖)集中在一條街，因為是特色嘛。譬如現在要發展的話，反正中環街市也有空，可以在那裡搞一個特色市場。問：你們覺得安排你們搬到西港城的方式你們覺得安排你們搬到西港城的方式好不好安排你們搬到西港城的方式好不好？好不好？答：好的，大家還是在一起做生意。永安街是香港的一個特色，旁邊的遊客會走過來。全香港只有一條這樣的街，所以政府應該保育。只是它安排的地方太小，應該安排大點。生意有影響，但是起碼特色保留了下來。因為你看到旅遊景點也介紹花布街是一個特色，所以政府不可以將它抹殺掉。問：交通是不是很重要的經營條件？交通是不是很重要的經營條件？答：交通當然重要，要在這附近的，沒理由搬去西環或者筲箕灣的。那些客人發現花布街不見了，問一問別人，知道就在這附近，這才會有客人。如果客人一問，說在西環，那怎麼走過去？問：原區安置是否比較好呢？原區安置是否比較好呢？答：那當然。那時西環那裡也有地方，可是西環太偏遠了。……我們原來在這裡已經做開了，調到別的地方去怎麼做。現在跟理想中是差一點，有一條街，商舖就多一些，選擇也多。……這裡賣布還是小了點，我們這已經是兩間。原本我們那裡有五六百尺，地下售貨，二樓就是夥計睡覺（的地方），三樓是廚房和廁所。問：你們覺得現在市建局能你們覺得現在市建局能不能像你們這樣，不能像你們這樣，安排商戶整個行業一起原區安置安排商戶整個行業一起原區安置？整個行業一起原區安置？答：我們當年是因為有特色，他們那些不算有特色，太分散了。我覺得喜帖街應該保留。所以政府是一朝天子一朝臣，沒辦法。以前那位先生說安置不應該每兩年簽一次，所以一簽就簽了二十一年。但是現在扔給別人管理，就要每兩年簽一次，人家做生意也有壓力嘛。

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問：那有沒有回去原來舊舖那有沒有回去原來舊舖的位置看過？的位置看過？答：那裡中間起了 YMCA（編按：香港基督教女青年會戴翰芬幼兒學校 HKYWCA TAI HON FAN NURSERY SCHOOL，位於中環中心地下），名字很好，那條街卻被斬斷了。那些遊客來到香港，又沒夜生活又沒特色的話，怎麼會來？以前有人來這裡做生意，晚上吃飯不都是去喝杯酒？斯文點的遊客來只能去山頂，但是山頂又沒有特色。如果再把這裡拆了，那所有特色都沒了，哪有什麼東西吸引人來？現在很多人路經香港，會趕著來看這裡很有特色的東西，隨手買幾件手信。

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附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：馮檢基立法會議員問：市區重建局成立十年至今，市區重建局成立十年至今，初步來說，初步來說，你對它的評價是什麼；你對它的評價是什麼；以及，以及，你的評價是基於什麼指標而作出的？價是基於什麼指標而作出的？答：我覺得由市建局的成立到現在，情況是有所改善的，但當然仍未達到最理想的狀況。而所謂改善中的狀況就是：在政府醞釀成立市建局以及準備遞交議案到立法會進行審批之時，當年負責的官員是余志穩。余志穩曾與我們展開過多次大小會議，所謂大會就是居民大會，讓一些有心的街坊與我們議員一起討論怎樣進行將來的市區重建。我們其後寫了一份很詳細的文件給他。到了後來立法會要點票通過的時候，一、兩票之差都十分關鍵，因為有一部分人不同意議案。我看到余志穩當時所遞交立法會的那份文件，其實有八成多與我們的建議文件相同，在這個情況下，整個大框框都是徵詢過我們的意見後才訂立出來的，所以我們是支持的，除了那個「補多少年樓齡的金額問題」有爭拗。市建局成立以後，它們沒有完全根據當時政府給予我們的文件那些所謂的建議，去進行市區重建的工作。有些當然就是比較保守，譬如說是估價比較保守；第二就是那些租客能否獲得原區安置，那些租客算是合資格、那些不算，補錢的單位如何補、那些計七年樓齡；業主如果擁有多過一單位、多過兩單位、或者已經遷出的業主又怎樣賠償呢，這些都全部無有跟據政府給予立法會的那份文件去做。所以當時我們覺得被欺騙，因為當時我們支持是基於政府的那份文件嘛，但你做出來的結果都不是一樣，那麼我們便覺得不妥。問：你是指政府的文件與後來的市區重建策略是一樣的你是指政府的文件與後來的市區重建策略是一樣的？策略是一樣的？答：不是，譬如說，余志穩同意我們當時所提出的「屋換屋、尺換尺」要求，甚至對於我們給予政府的計算方法之公式，他也贊同。接著余志穩也告訴我們，政府可以於一幅西九龍的地皮，建造第一座市建局的樓宇，而這幢樓宇可以售予受重建影響的街坊，讓他們在九龍西原區安置，而他又找到房屋署確保合資格的租戶可以搬到原區的公屋單位，他表示：「盡量新啦，全新的就不保證，不過盡量是新的公屋單位。」但是後來市建局政策出台卻沒有了「屋換屋、尺換尺」的準則。我當時說，市建 xlv

局第一次進行調查、凍結人口那一刻已經界定了租戶，而若租戶不是自行搬走而是被迫遷的，就應該要保留其原區安置的居住權。但市建區做出來的結果不是，它只是作出金錢賠償而已，譬如說若你於第一次人口調查時仍未搬走，而第二次調查、業主把樓宇售予市建局時你已遷出，市建局甚至不理會你，你得不到一分錢的賠償。後來經過我的一輪爭取之後，政府於去年中才加了一筆搬遷費，大約二萬多至三萬元。所以我說政府最初的那份合同就已經完全不同了，特別是「屋換屋、尺換尺」的問題，那對我來說是一個很原則性的要求。問：為何從最初那份文件到落實相差那麼遠？為何從最初那份文件到落實相差那麼遠？為何你們會容許它做出來與你們所要求的不同？是否因為它只是一個策略，而不是一條條例？即是不像以前土發那要求的不同？是否因為它只是一個策略，而不是一條條例？即是不像以前土發那樣是一個條例。樣是一個條例。答：我沒有出席一些最開初的會議，所以我不知道是什麼原因。我只知道我被騙。當政府最初來找我時，收集了我的意見，甚至白紙黑字寫明，但到真正落實時，你卻(將市區重建)交給另一個機構做，然後將余志穩調往另一個部門，不再負責這一項目。即使你苦纏余志穩，他都已經無權了，那你的感受是如何？整個感覺是你騙了我，我也無法解釋為何，因為無人告訴我是什麼原因，只有他們才知道究竟，但我就覺得你騙了我。問：我們早前訪問過余志穩，我們早前訪問過余志穩，有提到當年在賠償有提到當年在賠償樓齡五年或者七年的問題上的爭賠償樓齡五年或者七年的問題上的爭拗，他表示他曾落區諮詢他表示他曾落區諮詢居民，居民，當年你都有提及若居民同意的話你們會願意去支持，你們之前在這方面上一直都堅持「你們之前在這方面上一直都堅持「五年」五年」的立場。的立場。答：因為民協當時覺得我們同意「樓換樓、尺換尺」，我們當時給予政府的建議是：你在舊區，譬如說西九龍、東九龍及灣仔，劃出三幅地來，興建一些夾心階層居屋的房屋，落成之後，拿這些單位與業主交換，因為我覺得夾屋那個水平基本上是接近百分之八十五的私樓的標準，那麼這對我來說是可以接受。對一個舊樓的業主來說，以「尺換尺」為賠償準則，你可換回 400 尺的夾屋，那麼我覺得這個是可以考慮的。而且由政府自行建造的話毋須補地價，只須支付建築成本，那麼政府把單位給予街坊之後，其實沒有虧損，所以我覺得這是個既對政府且對街坊容易處理的方法。還有，如果街坊不接受政府的夾屋而要賠償的話，又怎樣計算那筆錢的數目？政府計算那數目給我們看，做法是計算出售新單位後的收入，以及建造樓房的成本，而它大概把剩餘盈利的四成金額給業主，四成大概就是以七年樓齡為基礎的賠償。那我就問為何分四成？理論上你還有六成的錢，你怎會需要這麼多錢去應付其他開支？合理地說，政府起碼應該給予五成，一半用作其他開支，其餘一半給業主作賠償，而這筆金額其實足夠業主按當時的樓價去買新樓。也就是說如果 xlvi

政府收了這幢樓回來，我再建造一座三、四十層的，而這幢樓的單位全數售出，我就拿現時政府所建議的四成去補回給業主，亦即是七年樓齡的價值。我的建議是將盈餘的五成給予業主，換句話說即是賠新樓。所以我們所指的新樓，背後其實有理據，是大家如何分配財富而已，所以我們說新樓是有基礎的，不是沒有基礎的。如果你還用夾屋的方案，賠五成更綽綽有餘了，因為夾屋你不用補地價，當然你可以說那幅地本身有地價在內，但你用了別人的地，純粹是支付建築費而已。問：但其實無論五年或者七年樓齡都是一個有風險的估算，但其實無論五年或者七年樓齡都是一個有風險的估算，樓價是會升會跌的，樓價是會升會跌的，就算爭拗五年或七年或七年，其實最終未必可以賣得合理… 就算爭拗五年或七年，其實最終未必可以賣得合理 … 答：你怎樣去劃定這條線的？除非是好像我們講新樓，如果你不講新樓，我就算說三年，樓價都是上上落落的，總之不是新樓就一定會面對樓價波動這問題。你只能做到的是：一開始告訴街坊會給予多少錢一尺作收購，然後你評估那幅地價將來值多少錢一尺，那個時距要縮到最短，即是今天我計算究竟這裡多少錢一尺（七年樓齡），以及我接著向街坊宣布，那個時距要很短才行，你那個時間愈長，差距就會愈大。問：現在的時間你覺得是否合理？現在的時間你覺得是否合理？答：比以前進步了，我覺得它在改善中，它知道這個問題，將這個時間一直縮短中。他們唯一對我來是未做到樓換樓、尺換尺，以及處理舖頭問題。問：它現在的策略檢討有一個它現在的策略檢討有一個「策略檢討有一個「樓換樓」樓換樓」，你怎樣看這個「你怎樣看這個「樓換樓」樓換樓」？答：如果只是這個「樓換樓」對街坊來說是未必有能力購買，原因是你給予我的賠償(總額只有新樓價值)七成而已，但樓房是新樓，另外的三成都是我要補貼的，即是譬如說現在深水埗的新樓都要近萬元一尺，假設是一萬元一尺的話，你賠給我七千元的話，我便要拿三千元出來。這是否人人能負擔到呢？這並不是人人可以。最重要的是我說究竟舊區重建是為了什麼。對我們來說舊區重建是有兩方面的重建，一是硬件重建，即是將舊的、設備不好的、衞生不佳的舊區，拆卸後建造一些新的，整個設計以至整個大廈的內部都可以做得很好的；第二就是可以提供多些空間去造一些社區設施，這就是硬件。但是軟件方面呢？即是如果舊區重建，我建造了一些新的設施出來，但原本住在這裡的人全走了，而換了另外一批大家完全不相識的人，那麼你重建所改善的硬件，最後都給予與原區無關係的人。而與原區有關係的人，就只有兩樣東西給他們，一是現金賠償，另一就是獲得原區安置公屋的租客。可是我們覺得舊區最強的地方是人際關係、人際的網絡，居民在區內生活，短的三幾年，長的四、五十年都有，互相之間的關係就是 xlvii

因為大家相識，以及由於舊區的樓宇興建得比較密密麻麻，而愈是密密麻麻，互相的關係便愈相熟，譬如說打開房門內裡有三間套房，如果一家四口，十二人之間很相熟，即使是樓上樓下亦是很相熟的。如果你破壞了這些網絡，之後他們要四分五裂地離去，其實打散了整個社區，這並不是我們希望見到的。既然要舊區重建，重建之後應該盡可能讓居民聚在一起，除非是他們自己不想回來，否則應該盡可能安置這班人於原區再次生活，維繫這個人際網絡。當環境改善，設施增多，那麼翻新的最後成果才是他們所享受的。問：現在的樓換樓計畫除了可以選擇啟德之外現在的樓換樓計畫除了可以選擇啟德之外，啟德之外，其實市建局都有提過可以選擇自己原區的大廈，在這個程度上，己原區的大廈，在這個程度上，你會否覺得這都算做了一些措施去保留個社區網絡？答：這視乎街坊是否買得起，就是視乎他們能否支付那三成價格。（問：除了那三成其實還要補錢…）理論上其實如果我補回現價的七成，它同一天公布樓價，即是說如果樓價是一萬元，你補給我七千元我便欠三千元。市建局賠償的大約是七年樓齡的價錢，那麼七年樓齡是否等於樓價的七成呢，這又可能不一定的，可能於不同時期多過七成，可能少於七成。但無論如何，它一定補不足新樓的價格給你，所以那筆錢便一定有個差額，該差額要視乎街坊是否有能力支付或者供得到。樓換樓不是最好的，你給予街坊機會回來原區，但能否回來都要視乎該街坊的經濟能力。若你能夠做到「樓換樓」、「尺換尺」，那只需要街坊願意便可以了。而現在這個做法就是，即使街坊想都未必可行，還要視乎你的經濟能力。總而言之，這比起當初市建局說：「我們不做、我們做不到」是好了，但是這是否達到街坊能夠想做就做到呢？就不是了。（問：是否改善了就真的成疑…）起碼先讓他們有一個回來的機會，以前是沒有這些機會的。而且這是個起步，可以說它從這個方向起了步，但就並未做到我們所說的「他想就行」，你想還要加上經濟條件。問：剛過去兩年有一個市區重建策略檢討剛過去兩年有一個市區重建策略檢討，策略檢討，你亦經歷過余志穩當副局長的諮詢年你亦經歷過余志穩當副局長的諮詢年當年的諮詢與現在的檢討諮詢，在模式上或者對你的感觀上有什麼不同？代，當年的諮詢與現在的檢討諮詢，在模式上或者對你的感觀上有什麼不同？答：現在這個檢討與當年那個有些不同，當時因為有些區域被點了名是受影響，所以那些區域的街坊著緊得多，他們都很緊張究竟最後自己會得到什麼，他們前來諮詢時必定是比較緊張、積極得多，會前來討論、查詢；但現在的諮詢，是在說將來的事，現在你不知誰會受影響，所以沒有一個所謂受影響的對象。就算現 xlviii

在的那些關注組也好，都是一些意識形態、理念或者是興趣，是對這個問題有興趣而出來給予意見，那種緊張的程度沒有那麼強。第二就是你去到那些，以往土發年代甚至有些宣布了要重建影響的區，那些居民就很緊張，一定要找你的官員來討論講解，現在就沒有了這個受影響區域的話，就無人特意找你到該區講話。甚至我們要開居民大會都不知去那個所謂舊區開，你去到那個舊區開的時候我們都要出現一個道德上的問題就是，如果我們去該區談舊區重建，又會令該區的街坊覺得這裡是下一個遭清拆的區域，那你就給了人們一個錯誤的印象，未必是一件好事。所以逐漸地變成那些所謂興趣組、壓力團體、政黨、議員，以這樣的形式與政府商討，那就沒有如上次般深入地進入羣眾層面那裡，與及沒有那麼多人發言。問：你會覺得這樣的檢討的用途或者重要性在那裡？你會覺得這樣的檢討的用途或者重要性在那裡？答：因為市民無反應而不去做諮詢？不可以的，始終都要做的，對嗎？做得多少、多闊就要看大家是否盡力，盡力的意思是說政府有否動員它的資源、網絡去做；第二是它的官員是否願意落區呢，落到什麼層次呢，譬如說落到區議會以外就不理會你，這樣的態度就不好了。第二就是政黨、興趣團體、壓力團體和議員，在沒有一個特定對象下又會否積極地去辦那些座談會呢，縱使是不知道應往那區辦的時候，是否都會每一區都會有一些中性的地點、會堂，就該份文件去討論。其實我們都開過兩、三次諮詢會的，當然我們跟與會人士說得很清楚，今次是要諮詢一個方向，一個政策，而不是說該區會受重建影響。當然我們如果要諮詢，舊區的居民必定是首選的對象。其實剛才雖然講到害怕有道德上的難題，但是我們都有做，不過做的時候要講得清清楚楚。但是如果我們在余志穩的年代，不用講明白，一打開桌子，設一支咪高峰與燈，市民就已經主動前來了。問：今次的策略檢討亦有提到一點就是市建局多了一個促進者的角色今次的策略檢討亦有提到一點就是市建局多了一個促進者的角色，策略檢討亦有提到一點就是市建局多了一個促進者的角色，那你又如何看這個角色上的轉變或者這個選擇？何看這個角色上的轉變或者這個選擇？答：當然剛開始時是以重建為主，但現在之後有 4R，4R 以外都開始有其他策略，例如維修、保育等等，但始終現在由舊區改造的範圍仍然算是小與慢。我經常覺得有數個部門要互相合作與配合，譬如市建局、房協、房屋署，這三個與房屋有關的部門及公眾機構，如果能通力合作的話，工作必定會進行得更加迅速和順暢，包括選區、清拆、與發展商談判，談不來就自己進行重建，譬如房協和房屋署都可以建樓房，當然市建局只是擔當發展商的角色；又譬如房協有樓房去接受一批受重建影響的租客，房屋署又可以接收租客。我始終覺得目前進程是很慢，若我說 50 年以上的舊樓，每年增加的數目，沒記錯的話是 500 個，所以其增長速度是很快的，你怎麼辦？

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現在它好像已擔當多了一個角色，就是如果業主們已經達成共識卻不懂如何入手，可以向市建局尋求協助，不過它會徵收行政費。……如果你有兩種不同的角色的話，若它要進行拆卸它便是進行一個發展者的角色，即是它去進行收購；第二個是，若是由居民提出要進行重建而不知如何入手，要向它尋求協助的話，那就一定不是由它去進行清拆。……主要角色是業主本身，業主立案法團本身是發展商，市建局只是一個顧問機構而已。問：你認為這個促進者模式對市區重建有何作用？你認為這個促進者模式對市區重建有何作用？答：是為了加快市區重建的進程。你也可以不找市建局而去找發展商的，你是有選擇的。若你問我，我就認為是為了加快舊區重建，再過十年八年情況會更為惡劣。我認為目前市建局做得太慢，應該集合三股力量去做，甚至發展商。但若由發展商去做，它就只會考慮其利益，就不會理會那些硬件軟件的問題，最多也是關注賠償的問題。我說的其中一個方案就是自己做，自己去作為一個發展商。……「夠膽」便行了，將來賺取利潤的必定是自己。若非我沒有公司，我會幫忙的。問：我記得你好像曾經提出過市區重建應該由社企去進行。我記得你好像曾經提出過市區重建應該由社企去進行。答：我是說過社企也可進行。如果政府願意撥款給我，我就當一個社企發展商，幫忙去進行舊區重建。……怎會不可行呢？未來賺到的錢可能比得上李嘉誠的呢！ ……但你也要有資本才成事。我說如果你撥予我一億我便替你做，哈哈！開始時要有資本進行收購，市建局當初也獲得了政府的一百億元撥款。一億元能收購到那些樓宇嗎？設一個辦事處，聘請一班大約三、四十人的專業人士，整個重建過程動輒要五年的時間，一億元怎能維持一個機構三、五年的營運？賣樓花也是兩年多之後的事情。

問：另外就是以往在九另外就是以往在九個區域設有分個區域設有分區諮詢委員會設有分區諮詢委員會，區諮詢委員會，現在就變成了地區諮詢平內裡的組合也轉變了。你對這個諮詢委員會有什麼期望，台，內裡的組合也轉變了。你對這個諮詢委員會有什麼期望，或者將來它要營運時你覺得它有什麼需要注意的地方？時你覺得它有什麼需要注意的地方？答：我覺得最大的問題是它沒有民意代表，就是欠缺了一個由市民投選出來的代表，當時需要多少個是大家要討論的問題。當時我們民協的建議是，應該以區議 l

會平台去做，因為區議會本身就是民選的機構，去給予意見的，它的法定地位就是去給予意見。而區議會是否能化成這個類似的平台，就是由區議員互選某一個數目的人進入這個平台，接著某一些另外的平台，可能由議會或政府委任，這都有討論的空間。其實可以有很多方法令這個平台出現，但是現時都是由政府委任的，到時他們的一套想法又可能與政府的相若，這樣子便好像沒有進行過諮詢一樣。（問：它都提過會找區議員入諮詢平台，但是由政府委任的，所以…）一些同地區有直接關係的政策性議會，應該由議會互選人去不同的政策委員會。…… 現在是組委會任命。問：剛剛過去了一個策略檢討，剛剛過去了一個策略檢討，那麼接下來你對市建局有什麼期望？那麼接下來你對市建局有什麼期望？答：我是先看大方向，再看客觀細節。大方向方面我覺得政府還是更重視硬件，重視有錢賺、自負盈虧。而對於原本住在舊區的人如何能夠分享重建後的得益或者成果還是想得少，有條件才給。第二就是「舖換舖」，我不是很同意政府拆了商舖之後再建大型商場。其實越是舊居本身越少大型商場，而越多一二千尺的小商舖。大家不要小看中小企業，現在全港有 65%的人在中小企業打工。將中小企業趕盡殺絕就是把那些工人趕盡殺絕，讓他們無事可做。另一方面，舖頭能讓舊區街坊出去逛街，在各個舖頭聊天，大家像街坊一樣相熟。這就是舊區的生活、舊區的模式和舊區的強項。大商場大部分都是連鎖店，職員是從四面八方請來的，互相都不認識。如果走上街就都是豪宅，就逛不成街了，因為街都沒那麼長。這完全不是我們香港人的社會。舊區重建就硬拆硬建，硬是改掉香港人的生活。其實這兩三年我都在立法會跟林鄭月娥爭論。最近情況好一些，因為政府答應我們深水埗再建的樓就叫為「限制樓」（中小面積平價樓房），第二就是儘量依我們的想法不去建大型商場。但是它要如何處理我也不清楚，所以還要看他們出來的計畫是怎樣。我想說這些舊區重建要從「以人為主、以人為重心」的角度來想創意。我覺得以往的官員比較少從這個角度考慮，都是從行政、財政上自負盈虧方面考慮。發展商就是市建局，所以要看市建局有沒有政策。若果真的要做，我有個不是很成熟但也並非不可能的想法，就是將舊區重建的舖頭都出租，然後由租戶自己負責、自己交租金。第二種方案就是用居屋的方式賣，以市價的五折或者六折賣出，譬如市價賣一千萬我們就賣五百萬。但是如果業主要轉賣給別人，我們就要同業主分。這個方法就是讓業主有機會利用這個地方做生意，不會因為這個舖頭的價錢或租金而做不到。

問：現在還做不到的原因是？現在還做不到的原因是？答：政府不想這些事情，市場比什麼都重要。我一直覺得曾蔭權或者他下面的官員的問題就是大市場、小政府。個別的人或者中小企業老闆是無法與市場抗衡的，更不用說與那些大商家抗衡。理論上說，資本主義強調用資本與另外的資本競爭，資本越多競爭越多，競爭越多對消費者越有利。但是你會發現在競爭裡，越大的資本其競爭力越大，於是那些資本為了加強自己的競爭力就會合併或者吞併，這樣就可能會導致最初有一千個小資本到最後只剩下三五個大資本，既有競爭又沒競爭。處理這個問題就要知道，自由市場要資本，資本要競爭，幾時多競爭，幾時沒競爭、跟著就殺死了自由市場。香港的自由市場已經死了。現在要處理這個問題就不能靠市場，一定要有規劃，政府要有政策，確保有足夠的競爭。如果讓發展商發展，發展商發展完了之後又出售所有舖頭，一個地舖叫價一億，叫別人怎麼買得起？如果覺得我剛剛說的五折太低，你可以以市價的六折或七折賣，這樣還是有賺的。……市建局不用這樣想(賺到盡)，賺了錢也不是他們可以分。因為董事不受薪，而政策是董事說了算的。最後一個重點是，除了舊區硬件的翻新之外，舊區的重建要讓原本住在舊區的人可以享受到重建之後的成果，這是重建最重要的。

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附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：李永達立法會議員立法會房屋事務委員會主席問：您在 2000 年曾擔任市區重建局條例草案委員會委員，年曾擔任市區重建局條例草案委員會委員，十年過去，十年過去，你認為市重建的過程中存在著什麼問題？區重建的過程中存在著什麼問題？答：市區重建是一個很複雜的市區更新過程，當中有不同持份者的意見。我們當然希望居民業主的意見會受到最大的尊重。他們可以在收購的過程中將各人的意見有效地表達出來以保障他們的利益，收購溝通的過程亦需要不停改善。以往每當有市區重建多數只是略為諮詢大眾，現在卻需要有很多公眾參與的過程，那些受影響的人的意見一定要收集得到。以前的土發公司每當收購舊樓的時候只要給舊業主賠償就成事；但現在如果可以的話，舊業主可以參與某些重建項目成為它的一個小股東，若重建項目做得好的話，市區重建利益就會大，舊業主的利益就會有一個較大的保障。另外，以往的土發公司不太理會保育的問題，但十幾年後的今天保育已是一個很重要的議題。其實很多保育工作本身不一定能賺錢，更可能會蝕錢，但整體上往往都會有效益。過去的十多年，市區重建工作不可以說是沒有進步，但不容易常常做到令業主感到滿意的程度，例如業主當然會希望賠償額可以較高，在計算業權份數或利益的時候，會引入一個發展潛質的概念，又例如可以容許小業主參於業權發展，這原則上是可以，但業主要記住參與物業發展可以有賺的機會，亦都會有蝕錢的可能。雖然普遍人會認為大發展商多數會賺錢，但切勿忽略一點，發展商手上大多有十多個發展項目，但業主只是參於一個發展項目然已，而這個很有可能是一個蝕錢的項目，所以小業主若要參與業權發展要特別小心。問：總括來說，總括來說，你對於市建你對於市建局過去十年的重建有甚麼評價？局過去十年的重建有甚麼評價？同時，同時，你評價的準則是甚麼？是甚麼？答：我對於市建局過去十年重建的評價是中等的。就整體大型市區重建的策略和效益來看，市建局的表現與我的對它的期望其實可以說是差得多。市建局重建的速度慢，例如現今剛剛才完成 20 年前土發公司列出的計劃。另外，市區重建的難度有惡化的升上的趨勢，因為樓宇隨著日子不停老化，太舊的樓如四十年左右的也有幾千幢。 liii

香港舊市區樓宇更新的速度也不是太理想，尤其是一些古舊及單幢式的樓宇，它們沒有法團和業主委員會。當樓宇或社區惡化到某一個程況，政府卻沒有一個積極的政策去解決，市建局的工作進度又緩慢，加上發展商收購舊樓，令問題複雜化，他們收購的過程一般都很漫長，但樓宇又不停老化，所以主要問題在於政府沒有一個整體策略去應付。另一方面，公眾對市區重建的參與表面上是多了，但實際做的情況是否理想是受到質疑的。如喜帖街、波鞋街的公眾諮訊過程，有些市民有另類的想法，但實際上往往難以實行，加上由於不是政府提出，沒有一個周全的計劃，好容易就會被否決。所以公眾諮詢表面上是做到一些東西，但事實上往往是做不到實際的效果。問：隨著市建隨著市建局不需要和業主議論舊樓的賣價局不需要和業主議論舊樓的賣價，的賣價，及強拍條例由原來的九成降低至八成，未來重建的速度會加快，但居民又想保留他們的社區網絡，八成，未來重建的速度會加快，但居民又想保留他們的社區網絡，你認為可以做些甚麼才能在這兩件事上取得平衡？些甚麼才能在這兩件事上取得平衡？答：其實我認為重建的速度並沒有加快很多，因為大眾有不同的意見，令很多計劃都未必真正實行得到。社區網絡是一個頗難處理的問題，如果要保障這個網絡的維繫並要保持一個很高的程度的話，其實大部分的樓宇是不應該清拆的。要保障社區網絡完整的唯一策略就是市區更新，改善樓宇的質素和結構。如果單靠小業主，這個實行機會不是太高，因為並不是每個舊業主都有能力出幾十萬去做樓宇更新。問：由於政府不會公開市區重建的時間表由於政府不會公開市區重建的時間表，政府不會公開市區重建的時間表，以致居民不知如何抉擇應否出錢去更新舊樓，對於這個兩難的局面你有甚麼看法？／？／對於政府在處理保密資料的問題新舊樓，對於這個兩難的局面你有甚麼看法？／對於政府在處理保密資料的問題上你有甚麼意見？上你有甚麼意見？答：我想這個是很值得討論的。業主當然不希望自己出了錢去維修舊樓，最後卻發現政府即將要進行市區重建，，所以政府在保密資料各方面處理的問題上，我是持開放的態度，這的確是一個值得討論的檢討範圍。

問：過去兩年有一個新的策略檢討，過去兩年有一個新的策略檢討，你對於這個新的策略檢討有甚麼看法？你對於這個新的策略檢討有甚麼看法？尤其樓換樓」或者是市建局作為促進者角色方面的爭議上比較大，是「樓換樓」，或者是市建局作為促進者角色方面的爭議上比較大，你的看法如何？答：「樓換樓」這個概念嚴格來說是實行不到的。我不是很喜歡用這個字眼，因 liv

為「樓換樓」這個字詞容易令人產生誤會。對居民來說，例如我有 700 尺舊樓，就給我 700 尺的新樓，但其實「樓換樓」這個字詞是簡化了整個複雜的過程。市建局所講的「樓換樓」是指先釐訂居民舊樓的價值，如果新樓的價值與他舊樓的價值一樣的話，就給他。但如果新樓的價值高過舊樓，居民就要補回差價。所以，樓換樓這個字詞已令不少居民產生誤會。事實上，「樓換樓」將策略重心的討論轉移了一個不重要的地方。問：市建局作為促進者角色方面的爭議比較大局作為促進者角色方面的爭議比較大，比較大，你的看法好如何？你的看法好如何？答：其實市建局應否作為「促進者」角色方面是一個很值得討論的問題。市建局的工作有很多不同的步驟，最難的步驟是收集土地過程，即是收購舊樓，然後將它夷為平地。這個過程當中會有很多的爭論。市建局方面很想積極扮演促進者的角色，但我認為這需要審慎處理，因為市建局這幾年的表現令我有點失望，但因為它是市建局，我認為可以將發展商最嚴格的規矩付諸在它身上，例如要遵守最誠實的賣樓規矩，即以實用面積去賣樓。不過，這幾年市建局重商的意味太重，雖然它也有花錢做市區重建、活化，但我覺得它有點像走地下鐵路公司的路向，現在地下鐵路公司扮演一個發展商的角式多於一個營運鐵路的角式，它主要利潤的來源來自物業發展，市建局都是一樣，所以我給它的權力很謹慎，也不希望給它在作為促進者角色方面有太大的權力。問：你對市區重建有何展望？你對市區重建有何展望？答：我覺得市區重建的成效如何，最重要是要取決於整體策略的做法。市區重建或更新策略不只是市建局一個機構的責任，因為它負責的範圍只是佔整個舊市區很少的百分比。但可惜政府不算是太積極，加上市區的老化速度很快，而政府交託給發展機構做的範圍又很小，其實差不多 90％以上舊區的範圍是要靠私人業主本身去跟進和更新。如果一個市區能夠更新和維持在一個良好狀態，這不可以單單說只有個別業主受益，裡面還會包括整體性的利益和考慮。所以我對政府「完全不應該在市建局圈定範圍以外的地方做更多的事情並投放更多的資源」的說法持不同意的態度，而怎樣去分配資源的投放也有討論的空間。將一個舊市區變得更安全，更清潔最終是大眾得益，例如將舊樓之間的街道，後巷全部翻新，令我們好似置身於巴黎，你走到那個地方會感到很舒服。但我們政府在市區翻新的觀念上只有管制，總之後巷不要骯髒，不再滴水，而不是從美化市區的目的出發。如果政府有一個美化市區的遠景，那我們的社會將來就有機會像一些我們羨慕的國際都會。所以政府不應認為投放社會資源在美化市區只會令個別業主受益，因為一個市區美好的話，樓價就會升，人流自然好，這無論對整體社會的經濟，環境各方面都會帶來正面、可持續的發展。 lv

附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：涂謹申油尖旺區議會民選議員立法會議員前土地發展公司管理局成員問：你曾經見證土地發展公司升格為市區重建局，你曾經見證土地發展公司升格為市區重建局，你曾說這是時間的問題，你曾說這是時間的問題，此話何解？何解？答：我們不會用「升格」這個詞，我們說是由土發「轉變」為市建局。第一個階段，土發做了快二十年了，之所以要轉變是因為當時的（重建）工作拖得太久。拖得時間久了（樓價）價格會上升，這時業主可能覺得拖一下無所謂，但如果拖太久，到市建局出價的時候價格跌回去了，業主就會不滿。另外市建局圈了房子之後不收屋、不出價、也不做凍結調查，業主想要賣給別人也不行，於是業主可能不肯維修，租客就會受累。所以我們希望確保市建局在一段時間內收屋、出價、拿到批准，於是以指定七年樓價換取快一點的時間，將利息成本、hold in cost（持有成本）轉化成七年樓價和賠償機制，用這個價格來加快決定時間。當然如果要保育就不做這個process（過程）了，所以市建局有好幾年在大力做保育，而且社會也有這個聲音。所以市建局聽從市民的聲音慢慢轉變，到現在是第三階段，多些由下而上，多些聽市民的意見，多些以地區為本。問：你在地區工作多年，你在地區工作多年，也接觸了不少受重建影響的居民，也接觸了不少受重建影響的居民，他們滿意現時市區重建局的賠償方案嗎？建局的賠償方案嗎？答：滿意的人不會吵，但也不會開記者會告訴我們。有很多人會覺得那個價錢可以令他們改善環境。他可能不會把錢用完，而是用一部分錢買小點（的房子），這樣就有部分錢能多出來。譬如這次九千多的開價，有很多聲音說少。這就像工會加薪，加多加少都很難算，但是你卻一定要開個價。前幾年的反應其實是不錯的，但現在有些業主就會覺得自住的會比較好，因為拿自住居所津貼錢比較多，可以改善環境。但是很多不自住的就會不滿。因為如果他賣給田生（是否自住）就沒關係，所以（市建局的）收購吸引力就變得相對低了。以前市民有兩種心態，一種是擔心市建局不選自己，另一種正相反。於是我 lvi

就提出了由下而上的機制，給他們多了一個option（選擇）。另外社會上有很多收購agent（中介），所以他們也不用擔心。那些地產商就覺得市建局不要做那麼多，因為他們可以找田生做，找政府做會比較麻煩，要扣很多款項，業主又不滿意，發展商又覺得自己投了project卻惹麻煩。所以現在有些業主不滿就是因為覺得找田生就不用扣這麼多錢，也不需要招呼那些租客；而找市建局談，如果他們是出租房屋的，就會覺得市建局在和他們分財產。但租客一般來說卻更喜歡市建局，因為田生不能給他們好處。租客找市建局就有機會上公屋，在安置樓、房協、房委會那裡也有機會，有相當的補償。所以現在大部分不滿是來自於出租住宅的業主和商舖。幾年前有些樓我相信能搜集到八成的簽名（同意重建），但現在我不確定，因為有了田生。而且更多的市民明白如果出租的話，田生一定比市建局好。自住的都未必（找市建局），因為自住屋以七年樓齡為賠償基礎，而田生卻沒有限制。所以現在情況不同了，以前沒有那麼多田生這樣的地產公司，那時候市建局的七年計畫是相對有吸引力的。這樣也好，因為有競爭就有進步。但是從保育的角度可能又不好了，如果極端保育派會覺得只要拆房子，田生和市建局都不好。但住在那裡的居民又未必這樣想。問：對於商舖個案，對於商舖個案，你認為「你認為「舖換舖」舖換舖」是可行的賠償方案嗎？是可行的賠償方案嗎？答：「舖換舖」做不到是因為多數project（重建計畫）重建後根本沒有那麼多商舖。如果算上樓上的話就多一些，但樓下絕對不夠。比如馬頭圍，做出來的樓下是儘量給人走，還做公園，那就沒有足夠的商舖空間。深水埗有幾個project都是這樣。原來很大範圍都是商舖，現在就有很多都是出路、通路等等，就沒有那麼多商舖。實在做不到就可以理解。如果做得到就應該做，所以現在做得到的就儘量回租。不過也不一定有那麼多人要租，因為拆了之後很多人都搬走了。問：你認為過去十年來市建局的表現你認為過去十年來市建局的表現是否合格呢過去十年來市建局的表現是否合格呢？是否合格呢？又有什麼地方需要改善呢？又有什麼地方需要改善呢？答：我覺得它合格的，簡單來說就是有比較多的人滿意。但我們也要improve（改善）一些difficult occasion（困難情況），例如最近有個租客被凍結之後被趕走了，我們就改善了一下做法。我們制定了一個formula（準則）。原本他只要不交吉那間屋的業主就拿不到交吉價，這樣就能夠防止業主將租客趕出來。但如果owe to many reasons（出於種種原 lvii

因）業主要趕租客出來，市建局就有moral duty（道德義務）要考慮一個解決方案。那些業主也這樣算計過，把租客趕走也拿不到交吉價，而且租客拿到的賠償比較高，業主自己又拿不到賠償。但業主趕走現在的租客然後找另一個，市建局給另一個租客的賠償會比現在這個低。業主要做這種損人不利己的事情也沒辦法，我們就唯有多賠償一些了。要微調是因為遇到情況就要改，但有些事情你控制不了，因為你要在現有的 framework（框架）裡面、根據framework做出成績。如果這個framework要改那就改。以前有人會說，「為什麼一定是你改我不可以我改你？」現在我就爭取到了你也可以改我的機會。我之所以積累了十年的momentum（勢頭）去改這個東西，就是因為太多業主想要重建自己的家，甚至有些十年樓的業主願意出低價希望能得到優先，但是因為機制訂了七年(指以七年樓齡為賠償基礎)所以我也無能為力。所以我要推動建立由下而上的賠償機制。這一定是多數人的意願，少數人是無法啟動的。……我們現在是希望市民自己願意重建，一定要多點人，否則就會說我們「大石砸死蟹」。問：現在說市建局不是做一個執行者而是做一個促進者，現在說市建局不是做一個執行者而是做一個促進者，有些淡出的意味，有些淡出的意味，你有何看法呢？何看法呢？答：其實市建局有多少人力、物力以及資金？除非政府大力主持，否則根本難以完成。不是錢的問題，而是以市建局的規模和它的prudent management（謹慎管理）根本做不了很多。政府控制著市建局，市建局是執行政府政策的機構，市建局只能在一個圈定的範圍內自主、執行政策，在這個範圍裡面就是prudent management。政府只有這麼多億，seed money（種子基金）、借貸、發放債券。所以市建局已經很努力了，趁利息低，鎖住資金。實際上那麼多人一定做不完，所以政府不如現實一些，不要逼它全都做完。這並不是退步，退步的judge（標準）是它能力夠但卻不做。所以要改政策。這次把政策調整寬鬆了，他們就能做了。就比如一直有人請願想要重建，市建局如果沒有由下而上的機制就無能為力。在這個framework（框架）裡面做得到就必須做。如果做得到都不做那就不行。正如政府和市建局的關係，如果政府不多給資源給市建局就是政府不對，因為政府有資源。

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附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：賴建國

關注舊區住屋權益社工聯席召集人問：土發年代的時候成立了社工隊了嗎？土發年代的時候成立了社工隊了嗎？答：其實土發一向都有社工隊的，大概九十年代中左右便已經有了。全香港有兩隊，一隊是女青（基督教女青年會），一隊是聖雅各（聖雅各福群會），粗略地分，九龍是女青做，港島是聖雅各做的。……聖雅各一直有做，西至中西區，東至筲箕灣，所有都是他們做的，所以他們橫跨了很多計劃。那時候已經明顯有兩種 approach（手法），女青是做 case（個案）的，不做組織的；而聖雅各是做組織的。那時候九十年代中期，撐著做聯區、跟進市建局條例成立，很多都是用聖雅各的資源，因為他會有一整隊 team（團隊），我們其他社區中心則有一兩個代表去…… 問：你於是什麼時候開始參與舊區重建社會服務工作的你於是什麼時候開始參與舊區重建社會服務工作的？是什麼時候開始參與舊區重建社會服務工作的？答：我做的時候其實已經是九七年，後來去了唸書，九九年重新回到地區，就是土瓜灣十三街，那時候我是在聖公會做的……那 project（項目）叫綜合鄰舍計劃，現在已經沒有了。當時在爭論社工隊應否到舊區工作，政府試了兩隊 team（社工隊）便說不行、沒有作用，其他政府部門已經可以幫忙，我們的同事便再爭論，於是政府給我們一個綜合鄰舍計劃去做。計劃目的是將所謂匱乏的人士轉介到主流服務裡便算了。例如我落區，探訪一個新移民婦女或單身婦女，便告訴她有什麼服務，讓她去；探訪一個婆婆，有老人中心，又讓她去。理論上，服務只做這些，我們一些從前做社區發展的同事，覺得這樣不怎麼洽當，所以我們偷偷的去做一些組織的工作……實際上整個服務之中沒有這種東西的，但名義上舊區需要，也就不管了，照樣去做，老闆也「隻眼開隻眼閉」，所以我們便去做土瓜灣。那時候為什麼可以抓到土瓜灣十三街（將會重建的跡象）呢？因為我們發現它轉了土地用途，由住宅甲轉了作綜合發展區，大家就猜到它（土發）想拆了，不然不會轉的。我們和街坊談，街坊也覺得「係喎，點解會變成咁呢？」，所以便做 lix

了一連串的工作去組織他們、關心他們。剛巧踫著那時候土發倒閉、成立市建局，所以那個九十年代尾，比較多工作是談市建局究竟應該怎麼樣，談到二千年左右，所有條例都通過了。我在社區中心和綜合鄰舍計劃裡面工作時，彈性和自由度大很多，基本上資源來自民政事務局，民政事務局不怎麼管我們、也管不了。我記得做綜合鄰舍計劃，落區工作的時候民政事務局會打電話來問，我說也就不怎麼樣，他們也沒有什麼能夠過問。問：你曾經是市建局的社工隊成員，你曾經是市建局的社工隊成員，那時候的社工隊又是怎樣的？那時候的社工隊又是怎樣的？答：我二千年後又跑去讀書了，讀一年書回來以後，在老人中心服務一段時間，到零三年開始便做 H20 Project，即一、二街（第一街／第二街）。在市建局的隊裡面工作，那監管大很多，因為他們（市建局）和我們日常的接觸很緊密，他們覺得是他們在聘用我們，他們沒有說中間有家機構，我的老闆是我的機構，不是他，但他的感覺好像就是他們聘請了我們那樣。他會直接找我們的，作為隊長，他一定會先找我，有什麼事便會打電話來問我為什麼會那樣，若我回答不好或他不滿意，便會找我老闆。我也試過，我跟同事處理完個案，他會把我再找上去，說那樣處理好像不太好，我覺得其實我只是在保障服務對象的利益，但他會覺得為什麼不先跟他談談，為什麼我不跟他們的 instruction（指示）去做。他的合約條款其實不會寫得那麼清楚，但以前曾經有一條條款，現在好像已經沒了，就是說你不能夠做一些違背市建局宗旨的事，（定義）很闊的，他拿著條款可以無限演繹的。我覺得若跟他說到條款就沒什麼意義了，最常見就是他在日常運作裡跟你談，或者每個月要到市建局跟他交代一次你的工作進展，當中不斷有很多電話聯絡，所以聯絡是相當緊密的，micro-control（微觀控制）其實也不少的。其實他沒有很清楚的指引，我們每年做完交些數字給他看，說我們做了多少做了什麼。會不會無緣無故責難你呢？他也不會。某程度上，我覺得我們是他們的壓力舒緩劑而已，到立法會被人「照」的時候，他當然說他們有社工隊幫助街坊的，說已經把個案轉介給社工了，社工會幫他們處理，事實上我們的確幫他們處理某些個案。……他不是評估我們有沒有效，而是有我們的存在已經幫忙擋了一些東西。事實上街坊是會走，我們在過程中看街坊有什麼問題去幫他們，我們在做這一類型的功夫。他（市建局）未必很清楚地衡量你做了多少事，他訂了時間什麼時候 lx

要清拆，我們擋不了他，街坊亦擋不了他。所以他們亦不管你，你不能走就不拆你麼？總之要搬你走，作為社工就幫幫忙去談，談得多少就談多少吧，談不了，那推土機還是會繼續來，街坊到時還是要走的，只是他可以說已經找了社工，對外是一個很好的交代。問：由市建局成立的社工隊，由市建局成立的社工隊，在服務的時候會遇到什麼問題？在服務的時候會遇到什麼問題？答：我從過往的經驗看見的是這樣，要先跟街坊建立關係，這是非常緊要。我覺得我們在過去那幾年也做得不錯，我們落區，街坊問的，我們用各種不同的途徑去幫他找答案，我做了一段時間，差不多做了大半年，才能夠跟街坊建立到信任，他們（街坊）覺得「雖然他們（社工隊）來自市建局，但他們也不會只聽市建局的話，只站在市建局那邊」。最明顯的其中一個例子是，我們把鄰近地區那些樓價資料給街坊，有一次開大會的時候，有些街坊便質問我們為什麼給他們那些資料，是不是要他們搬，我說同一份資料可以有另一個演繹，可以是「這種價錢怎麼搬呀，賠這個價錢買不到樓」，反過來他們覺得我們游說他們搬。其實我們真的做了大半年（街坊）才開始信任我們，才可以談得更多。我覺得社工在這裡有這樣的一個角色。這其實又牽連到我們何時開始到區內工作，如果宣布後才到區內做便會很難，因為已經打仗一樣了，變相很難花時間跟街坊建立關係，街坊亦未必相信……我們的資源來自市建局，便（讓街坊）更覺得我們是站在市建局那邊的。（但在項目公佈前是保密的，也不可能事先到區內工作吧？）？）所以這牽連到一個更大的想公佈前是保密的，也不可能事先到區內工作吧？）法，就是我們是否應該在區內預先建立一些社工隊……區內預早已有一些社工跟街坊談房屋的問題、社區規劃的問題，若我們能夠早些落區做，其實街坊已經知道這是某中心，落區不是重建，而是跟大家談樓宇維修、樓宇管理、規劃、社區發展問題的。當他們（街坊）有事，有發展商來的時候，他也會主動找你，變相你幫他做一些組織工作的時候，那個信任關係預早建立了，比有（重建）項目才叫社工隊落區容易。現在街坊遇到重建會先找舊區的社區中心，因為社區中心的社工早就存在那裡，街坊對那個機構的信任一定比社工隊大。問：市建局怎麼遴選負責社工隊的機構？市建局怎麼遴選負責社工隊的機構？答：他們其實有個評審委員會，通常在你的合約完結前便會通知你去交新的 proposal（計劃書），評分（項目）包括多大的持續性、做得怎樣等等。其實我們應該還未試過撤換社工隊（負責機構）的，那麼多年來，你拿了一區，除非整個區完成，否則就不會在做到中途… …比如說完約的時候換另一間機構去做，從未試過這樣的。比如觀塘，從頭到尾都是 CSFC（基督教家庭服務中心）做的；中西區則從頭到尾都是聖雅各做的；灣仔區從前是循道衛理（循道衛理中心）做 lxi

的，但灣仔的項目全都完成了，所以循道衛理就沒（做）了；九龍那一邊大角嘴、深水埗、土瓜灣、黃大仙那些，一開展項目很自然就是救世軍做。無法解釋的。其實聖雅各一向做灣仔，開始的時候，我猜他（市建局）是刻意不讓聖雅各做（灣仔項目）的，因為免得聖雅各坐大，同一時間中西區是明愛（香港明愛）在做，他也不讓明愛做（中西區項目），免得明愛坐大。他想，多給你三個人，你豈不變得更大？我常說，反過來做才對，我給你（資源），你是讓我壓著你，你怎麼可以坐大？但他反過來不給，那便「養大隔離果個」，比如灣仔你不給聖雅各，聖雅各便做大了，那隊 team（社工隊）就更慘，被人「指著來砌」。我們（聖雅各福群會市區重建社區服務隊）在中西區做的時候，其實明愛做得很大，因為我們還未做的時候他們已經在做，除了土發年代同事有做過一些簡單的工作外，其實一直都是明愛做的。我們落區做的時候，已經被人「砌」了，慶幸我和明愛那位同事相熟，從前是同事來的，所以可以在同事之間「講掂數」，我們會做一些非正式的轉介，在好的關係底下，工作合作性強很多。相比在灣仔的聖雅各和循道衛理便很不同了，因為大家沒什麼關係，也沒什麼合作空間，機構不會大家對著幹的，但街坊一定會。早階段遴選，一定不會選原本就在區內的機構，你可以看到的例子，大角咀不選陳慶(陳慶社會服務中心)選救世軍，中西區不選明愛選我們（聖雅各），灣仔區不選聖雅各選循道，這其實很清楚。到 CSFC，他們轉變了策略，看見不選（原區內機構）不行，因為不選不等於減低對方的力量，倒不如順勢讓你 CSFC 做了，他覺得這樣的操控可能更大，沒理由左手打右手，兩隻手也是同一隻手便難很多，現在變了同一機構便要自己想辦法。問：市區重建一直都要做 SIA（（社會影響評估社會影響評估）影響評估），社工有沒有參與這過程呢，社工有沒有參與這過程呢？社工有沒有參與這過程呢？答：其實我們是沒有參與過 SIA 的，官方的 SIA 是市建局上門做人口凍結的時候已經處理了。……其實就只是一個很簡單的問卷，依照市區重建策略那些問題去問，沒有更多的，我們問過那份問卷可不可以公開，他（市建局）說不可以公開，internal use only(只供內部使用)。不過我們也在做類似 SIA 的工作，我們上門探訪街坊、了解他們的情況、看他們的問題在哪，我們在裡面做了不少功夫。……我們大概掌握到區內的情況是怎樣，或者每家每戶有什麼特別的家庭在裡面居住，或者大概面對著什麼問題…… 不過我們沒有整合、統一化成數據，變成可發放的資料，我們的工作集中在處理個別或群組的問題為主，比較少去處理 SIA 的。其實如果我們要做（統計）也可以做到的……因為宣佈重建的時候當然是逐家逐 lxii

戶去探訪，除非街坊不讓我們進單位，否則一定全都探訪，那紀錄有沒有機會變成一個研究，我們少了一個機制把它統合成資料，很多時候變成個案處理為主。……但我們面對的其中一個問題是他（街坊）有機會不讓我們進入，我們不是一個很全面的……市建局找不到的機會是比我們少，因為我們那個是自願性的。……又要得到街坊的准許，說資料要用來做統計，怎樣也要得到街坊的 consensus（共識），何況我們很多時候不是一次過上去問的，久不久問多一點，個案會越來越清晰，不會一次過問完……我們可能只得三個同事，一個區幾百伙人，當中幾十伙有事就已經很苦惱了。我們的看法是，社區影響評估由一個中介組織去做其實比較好，找大學或研究所或研究機構，中立點的機構，可信度比現在市建局做高。從我們的角度看，那設計一定會比市建局做的好……中介組織比較中立，比較看得清楚，不會 take 了其中一個 side(有一個既定立場)，若被質疑的時候，他也會說他沒有傾向居民一方，也沒有傾向清拆一方，那個研究才能夠更獨立。社工從中 review(檢視)另外一些問題，可能是個案和 qualitative(性質上)的問題。我覺得這樣檢視這個 SIA 可能會更全面。我覺得接下來做重建，其實應該多一點由街坊自己做（重建項目）。SIA 就是因為我不想做（重建），你現在逼我做，唯有拿把尺來量一量逼我走對不對，其實不論怎樣做也是在逼人走，只不過是 justify（證明）自己逼得對不對而已，但如果由街坊自己「落手落腳」做的話，世界可能是另一件事，因為那件事是出自自己內心意願，賠償、安置相對比現在的狀況容易問：現時的政策下，現時的政策下，還有市建局以外的平台讓社工服務受舊區重建影響的街坊嗎？答：在現有的資源底下是困難的……民政事務處的錢不是放在重建的，他們談的是地區事務。現在綜合鄰舍輔導計劃已經沒了，轉了作家庭網絡支援隊，（服務範疇）收得更小，只做家庭問題，不做社區意見。當然，有些中心會嘗試用資源做關心社區的事務，例如旺角街坊陳慶（旺角街坊會陳慶社會服務中心），有些同事也在關心重建的事，但已經不多了。現在有社區中心在做，但有太多限制下，比如別的服務（需要處理）、資源等等，同事未必能夠做太多舊區裡的工作。加上不是每一個舊區都有社區中心，比如港島東區、深水埗，都沒有社區中心……這些舊區其實很需要一間社區中心，若我 lxiii

們不要社區中心那麼大規模的話，或者可以找一些做房屋服務的機構。問：社工有專業的知識可以幫助街坊渡過重建的過程嗎？社工有專業的知識可以幫助街坊渡過重建的過程嗎？答：我覺得那對我們來說是困難的，因為我們本身的 training 不在那裡，我們是要靠網絡找這一方面的專家來幫我們，那份文件寫什麼我也不懂得看。那時我做的時候也聯繫了這樣的一些網絡來幫忙，我有個朋友是律師，不停找他，他變相做了義務法律顧問，他說得越多我便知得越多，可以告訴街坊是怎樣的，我們便建立了信任關係、有了互信。問：你認為社工在市區重建裡的角色你認為社工在市區重建裡的角色有什麼限制的角色有什麼限制？有什麼限制？你對未來社工的角色又有何期望？社工從前比較以補救性（工作）為主，很多時候是處理個案，（街坊）在重建過程中有什麼困難，作為社工便幫他去解決問題，而一些比較發展性，例如在過程中街坊如何參與等就是少（處理）了。社工在協助街坊面對重建的時候，當然個案的處理，補救性一定有，畢竟在重建的過程裡一定面對很多家庭問題或個人問題。但我覺得更重要的是那個發展性的參與，其實社工應該有一個很重要的角色在其中，他們（街坊）期望重建後可以得到怎樣令其得到益處呢、或者他們對重建有什麼意見呢，我覺得在這裡社工其實有很大的空間去幫助街坊去參與，而透過這樣的參與，達到以人為本，以街坊為本的重建。未來的話，我覺得不只做補救性的事，而可以擴闊到包括發展性及參與性的事。問：新《市區重建策略》市區重建策略》裡提出一個新的架構，裡提出一個新的架構，由獨立基金去支持社工隊由獨立基金去支持社工隊，基金去支持社工隊，你有何看法？何看法？答：對社工隊來說，獨立基金是向好的，行前了重要的一大步……現在由那個基金去資助社工隊，比從前來說更獨立，受市建局的控制已經少了很多，影響少了很多，那個空間其實大一點。理論上，就不會有 micro-management（微觀管理），只會管大方向，不會很仔細。其實我們不斷在爭取，那個基金會應該有什麼成員的存在，那隊 team 是什麼…… 當然也非常視乎那個基金會如何設計社工隊的服務範圍，這作為社工隊的同事應好好把握機會去影響基金會的成員，基金會成員對社工隊的看法，其實有很大的空間去做功夫的。我不完全覺得我們沒機會去改變，獨立基金也爭取了很多年才爭取到的，我不會太悲觀的說服務提供會受制於既定的範圍。我們甚至想過，現在基金會始終只做市建局項目，我們的說法是不單市建局項 lxiv

目，甚至可能是私人發展商的項目，那些越來越多，那些也是我們要做的工作。……所以其實我們可以看見，社工隊如果只做市建局項目，其實不會很多，反而現在比較大的（項目）是私人市場收樓，問題還很多，但現在也沒放多少資源在那裡。我常常問，社工隊是做什麼的？可否也做私人發展商收樓（的項目）？那時候他（政府）說不行，我們是二月初的時候問的。他說會另外安排社工服務給他（私人發展商項目），但只做老人家，也一定不會做組織性的工作，只處理個案，例如幫忙找測量師去看看房子值多少錢。而社工隊只會做市建局的項目，具體內容會由基金會的成員去決定。所以那些基金會由什麼人組成真的很重要，因為就是他們去決定未來社工隊做什麼工作。另外，基金應該沒有寫只給社工隊，其他人又可否拿資本做其他的事呢？這是我們一直在爭取的，不覺得應該只給社工，很多其他人做研究，也應該支持的。問：關注舊區住屋權益社工聯席是何時成立的？關注舊區住屋權益社工聯席是何時成立的？你們又主張推動怎樣社工服務？你們又主張推動怎樣社工服務？答：其實九零年代初已經有同事 group（組織）了，九零年代中我入行的時候，知道有這樣的一個平台，很多間社區中心都有參與的。爭取過的包括租務條例，「七五三一」（補償方案）就是九零年代中爭取回來的，亦在關心重建，因為那時候開始收樓，有土發、市建局…… 我們在建議一個社區參與規劃中心，我們在期望成立這樣的一個平台。我們在市建局那個《市區重建策略》檢討一直都在講，社工服務可不可以改變，可不可以以社區參與規劃中心的模式去運作。…… 其實如果重建由街坊自發出現的話，對街坊的影響可能小很多、或其對於重建的不滿會少很多。……我們希望透過在地區裡早一點有社工隊去服務，一，減低街坊「有社工隊是否就是重建呢」的疑慮；二，社工隊的工作主要在過程中發動街坊關心自己的地區，由自己住的樓宇出發，以至地區規劃、維修管理等問題，也希望能在團隊中做得到。社區參與規劃中心是全包的，凡是與房屋有關的都做，包括維修、重建、規劃，一籃子去做。……那團隊不只有社工，可能也有其他專業人士的幫助，透過這些幫助可以給予更多專業的意見，社工最好的是能夠與街坊建立關係、組織街坊，但樓宇有很多測量、建築、法律上的問題，需要其他專業人士去幫助，所以我們覺得一個跨專業而由社工主導的團隊，其實就可以幫助街坊。

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問：你們會如何落實這個想法？你們會如何落實這個想法？答：在過去的一年裡，我們在不斷游說不同的政府（部門）、政黨、專業人士，我們也在問他們的意見，或我們有何可以修訂等等。也希望能夠找到一些地區做試點，能夠把我們的想法落實，當然我們知道一定有很多困難的，但可能透過試驗才知道那困難和岔子在那裡，方可以改善。至於民政事務處，我們把社區參與規劃中心「打散」(分散各區)，試過向他們多次游說，但民政事務處始終也不想做，他只做樓宇的管理，維修不是我們局的，是發展局的。我們就在想，其實是不是能夠一隊 team 去做呢？包括維修、管理，其實全都有關係的，管理做得好維修自然少一點、重建也少一點。但民政事務處覺得「我們只做管理，維修是屋宇署的問題，屋宇署的問題已經不是我局的問題了，屋宇署的問題屋宇署去搞，我們不管了」。我們試過把一個 idea（主意），不是社區參與規劃中心，而是成立服務隊一籃子去做，幫街坊做樓宇維修、管理，他（民政）覺得那是兩個政策局的問題，他處理不了，去找屋宇署談吧，不關他們的事。到了那邊（屋宇署），覺得樓宇管理維修是他們的問題，不過第一，現在屋宇署已有社工隊在做；第二，管理問題是民政事務處做的，不是他們做的。我們想把兩件事合併，但實際上，由於兩個政策局分開，兩邊也覺得不關他們的事，分開兩個部門去處理又處理不了。我們在想，有沒有機會拿出資源，找一些地區嘗試，小規模一點去嘗試，當然我們也在找機構肯幫忙，我們不斷在找。機構我們找到了，我們在找資源。我們試過找公共專業聯盟，他們初步也覺得可以的，但機構覺得他（公共專業聯盟）始終有政黨背景……我們也明白，一個機構的資源很清楚來自一個政黨，好像 take 了 side。這仍在煩惱。是要試的，如果試了可行讓政府知道，信心就大了，再去游說。問：你們有類似的經驗嗎？你們有類似的經驗嗎？我們現在常常想找機會去試，不同人在做不同的部份，比如我們在做與街坊接觸的部份，所以我們想了個公眾參與規劃中心出來，公共專業聯盟那一邊就有一個重建合作社，我們常說這兩個部份合併起來就行了。他們那個想法沒有說如何鼓勵街坊出來，他們想的是後面的事，街坊出來以外如何聚在一起，如何計算做（重建）的原則，可能是公共地方、plot ratio 不可以去到盡，因為你在用公共資源。…… 這就可以砌到整個圖像了。所以為何那時候找公共專業聯盟談呢，而他們也覺得可以談呢，就是我們可以做前段，他們可以做後段。

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這個我們也在和市建局談，當然他們就變奏了，變了那個促進者角色，但說了一陣子發現不太行，因為要集齊 50%的業權，那天 now 訪問的時候，我也問葉國謙，那 50%怎麼來的？他說自己搞定，怎麼搞定呢？沒有人幫他們做，怎樣找 50%出來？即使假設我真的有 50%，給兩萬元市建局計數、請 surveyor，我覺得也沒問題，但接著的怎麼辦呢？自己搞定，那又怎樣搞定？我找到 50%，啟動了，找市建局作促進者，但餘下的 50%還是街坊自己搞。我問他會不會幫手做，他說政府不會做。

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附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：黃英琦市區重建策略檢討督導會成員曾任市建局曾任市建局議員市建局議員、議員、灣仔區議會主席問：請問你參與請問你參與市區重建過程的經歷？市區重建過程的經歷？答：我最早參與市區重建應該是在 97、98 年，當時我是市政局議員，亦是灣仔區，並因此認識聖雅各福群會。當時利東街曾經列入 CDA（Comprehensive Development Area 綜合發展區），跟著就金融風暴，當時尚未有 URA（市區重建局）成立，還是 LDC（土地發展公司）。聖雅各當時已開展一些基礎工作，做了好幾場大會，林國偉找了不同的專業人士，我就來自法律界，跟居民解釋，利東街將來收購，會是怎麼一回事。有測量師講解，會如何度呎，會度「內籠」，相對技術性，但效果很好，能凝聚居民，讓他們相識，從而慢慢有些人更熱心參與，例如 May 姐（H15 關注組成員），當時已經在 SJ（聖雅各）聚首。 SJ 向來都有一個小組，是顧問形式，關注社區發展，林國偉是社區發展隊。賴錦璋委任我，還有何建中，和一名姓鄧的建築師。首先，我們覺得利東街的房子很整齊，不明白為什麼會特別針對這條街道。當時兩位建築師，去了視察，然後又做了些簡單的研究，他們認為那街道跟利氏家族有關，是戰後有廁所的樓，對比當時的標準，算是「四正」的樓房來的。總之，當時開始，我已有參與。而且開始會反思／質問，為什麼會針對這裡？為什麼是這類四正的樓？天台相連，可以放風箏，可以從天台的一端走到另一端，其實當時已知道。但因為整件事，政府沒有行動。我們開了幾次大會，政府也沒進一步行動，便暫告一段落。直至市政局解散，我由 01 年開始回到區議會，當時也有些小型的重建在醞釀，但期間又看到他們因為要討論 URA 的成立，而沒了下文。所以那幾年，我很記得余志穩在區內做諮詢，大家都有各種要求。當時我們大家的焦點其實都沒放在人的角度。即是說，就算區議會，我想我們每人都有責任，包括我，為什麼我們不早點提出，或去反省，或當時我們不早點去看看外國的經驗，在市區重建當中，如何處理人的呢？當時只是為居民爭取賠償多少元一呎，假設了重建是必然會發生的，這些舊樓是市垢來的，這是林貝聿嘉（前灣仔區議會主席）很強調的，需要美化市容，舊的去了新的才會來。而人呢？好像沒什麼所謂，可以搬，付足錢就得。所以爭取的角度都是多少錢、七年樓齡、要怎樣計算，樓換樓也有提出過， lxviii

但沒人清楚地表明這個概念，沒說到社區要保持社區聯系，這些詞彙當時尚未出現。那數年，因為市區重建局成立、重建條例、重建策略的開始，未有「大動作」。應該是到了 02 底 03 年初開始清拆莊士敦道（H16），當時區議會沒收到大投訴，當然我們知道正在進行，但可能因為戶數不多，所以 H16 較順利。因為若是有很大的反响，區議會一定會知道。但又沒有。到 03 年中，區議會開始籌備選舉，加上沙士，開會較少，到 03 年 10 月選舉時，那班傻佬選了這時做人口凍結，讓甘甘（金佩瑋，前灣仔區議員）有機會藉此議題上位，加入選區，我當時也不認識她，只覺得怎麼這個候選人這麼好，選了這個議題，另一邊廂有 Mega Tower（現稱合和中心二期，位於灣仔南部堅尼地道和船街之間，倘若建成，料成為全港最大酒店。），這邊就有利東街的拆遷，她（甘甘）逐家逐戶拍門，理解事件，拿到了議席。在 03 年 12 月，當時 Mega Tower 的事情發展比利東街還要快，而胡應湘（合和集團主席）好像也很一意孤行，因為當年，你知道區議會不可以看城規會的文件，我們可以有教育局的代表，屋宇署的代表，食環署的代表，康文署的代表，是常設的位置，區議會會議他們必定要出現，但沒規劃署。規劃的議題呢，如果你翻看 2001 年區議會的一份檢討，你會看到把它剔出了。即是說並非事必要來，來是給你面子而已，（城市規劃條例）Section16 也不用，到今天其實仍是這樣。但因為今天驚動了區議會所以把它列入議程，所以必定要來區議會傾，但實質上區議會明文的職能並沒有規劃這一環。現在政府都怕，像一個鐘擺，從完全不諮詢到過份地諮詢，現在正是這局面。但從明文看來，我們是做環境改善，康樂文化，特別是沒了市政局，便加大了預算做文化工作，但沒有規劃這一環。當時我們還不知道誰會做主席，到 12 月了，我們都覺得不能再拖，便建議民政事務專員聯絡所有候任議員跟 Mega Tower 合和開會，因為大家都覺得不能袖手旁觀，我們一定要插手，一定要上會傾，但 12 月選舉完了卻未開始正式上任，所以已開了些非正式的會議。跟胡應湘的下屬傾。所以 2004 至 2007 年，對我來說最大的事件就是這幾件。利東街救不了，Mega Tower 到我離開區議會仍未有結論，現在有了，灣仔街市亦一樣，還有藍屋，最後救回了。很多人都說……陳惜姿寫了一篇文章都詳細寫了，是很多事情的醞釀，才能救回藍屋。否則，藍屋不可能有今天的結果。

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問：當天灣仔當天灣仔藍屋原本是計劃清拆的嗎灣仔藍屋原本是計劃清拆的嗎？藍屋原本是計劃清拆的嗎？答：本來的計劃是會清拆不少地方的，重點是居民不可以留下來，一件不留。當時是 05 年左右，這計劃交予房協，他們的總幹事說，「好呀，我愛粵曲，大家都喜歡，可在後花園唱粵曲，居民肯定會開心。」我倒反問他，「這裡還會有居民嗎？」其實，他們的想像力很豐富，一間屋掏空了，就想幹什麼都可以。很可笑，當時他們說要做茶館、做 SPA，還有在後花園唱戲。改頭換面。或者今天就會變成另一個 1881。我們也很害怕。問：在這數年，在這數年，你看到市建局執行的時候，你看到市建局執行的時候，有什麼問題是帶來了社會的不安？有什麼問題是帶來了社會的不安？甚至是做得不理想，需要去改善？至是做得不理想，需要去改善？答：我自己會這樣看，這數年來，我們去打「大老虎」URA。當然他們真的「抵嘈」，做完灣仔的重建，便到觀塘深水埗，令香港很多人成了苦主，後來又打波鞋街的主意，波鞋街又有很多苦主，結果弄來一個苦主大聯盟。但，如果抽離了來看，特別是我現在已不在區議會，我發覺 08 年前由土發及市建局主導，其實他們一開始做重建，市場已有點失控。到我做主席的尾聲的時候，田生及大鴻輝已在收購灣仔（皇后）大道東及麥加力哥街，有次林國偉找我，是一個星期六的下午，他說有人鎖了大廈升降機，那大廈有很多床位客的，但原來大業主已把物業賣了給大鴻輝，所以大鴻輝就收他們月租再迫他們遷走。他們不想搬，就去找社工，他們當中很多是需要坐輪椅，老弱的。然後那天大廈升降機鎖了，還欠沒有放老鼠而已。維修也很殘破。我當時已覺得根本用不著政府去做，因為有了這樣的先河／格局，地產市道升，根本 URA 不能再主導整個市場。我現在因為創意書院的關係，經常出入九龍城，你也知道九龍城根本已是田生的天下，你看 URA 現在新的策略，才來開始那個什麼平台，然後再討論如何保育，你說是不是浪費時間，一切都太遲了。因為你一抬頭，根本都是田生的窗口，走到這田地，時間已不能回轉，因為田生是「樁腳」的嘛，收購收購了第一輪，便賣給大地產商，所以你看 07 至 08 年，URA 收歛了一點，但市場的力量便大了，所以我現在的想法是，原來我們打大老虎，但打不了市場。我覺得市區重建最大的問題是價值觀的問題，還有就是未有民主體制的情況下，從上而下迫使你搬遷，我和你都看過很多外國例子吧，如果外國的社區要重建，絕對不容易，你真的要跟很多居民傾，很多參與很多動作要做，你要讓他們有選擇留在原區的機會，這些東西在一個較民主的體制是有可能做得到的。還有，我們的規劃政策是能讓重建變成賺錢項目，在別的國家或城市，重建是不賺錢的。我得說句，我自八十年代開始做律師，當時我也有做過一些好比今天的「蚊型」的重建項目，例如灣仔或上環，兩個相連街號交換契，例如 138-142 號的業主看到 plot ratio（地積比率）未用盡，本來只有四層，便可重建成十二層，大家商議 lxx

好重建後的業權，基本上原來的家庭是可以住回那裡，另外多了的單位可以賣呀，不論在中上環及灣仔都做過這類，我覺得當時的重建項目都是少少的，有機而成，不用政府出面，但結果出來，樓房不會……明明整個區都是矮樓，是會高了一點，但準不會「殊」的高得太多，現在卻不是，現在會突然高了很多，一開始是六層，但重建後變了 40 層，那個倍數很驚人。問：為何這樣的事從前做到，為何這樣的事從前做到，現在卻做不到呢？現在卻做不到呢？答：因為有細地產商。現在也有小地產商，例如田生這些，但它是「樁腳」的嘛，它不是真的想發展。以前有好多好多，我的律師樓有些顧客是很小很小型的地產商，它們會在油麻地興建一幢樓宇來收租。以前從事地產的，沒有一個惡名，都是好人來的，都是一些很穩陣、傳統上較為富裕的家族去發展，不是要賺到盡，當年亦沒有發水樓的概念，「均真」一點的，舊樓的樓底會比較高，呎數亦較實用。但這些概念……我覺得政府的地政政策有影響，據我父親所說，他的顧客於八十年代時也有去認投拍賣的地，因為他們的地盤很小，便會與他合作去投那些地及發展，可能也是數千萬元，銀行又願意借貸。但現在說發展，動輒要四十億元，這已經導致到「中吃小、大吃中」的現象，以前的地產市場有很多中小型，到了今時今日其實…… 問：為何不能讓社會上有更多細小、為何不能讓社會上有更多細小、多元化的 players players 呢？答：我自己覺得這可能是有些刻意的。最早期祥達、新鴻基也不是那麼大的，新鴻基一向都是經營股票行，不是先做地產的，後來有一些機會去發展地產，所以那個年代它們也不是那麼大。其實開始時是八十年代是新界收地那些 Letter B（換地權益書），發展新市鎮造就了這些大地產商。剛才提到八十年代有很多中小企，為何現在沒有中小企地產商生存到呢？這就與政府的地政有密切關係。據我父親的記憶，往日的地盤是很小的，大家都可以去投那些地，但現在的地皮那麼大，譬如新界新市鎮… …地鐵也有很大影響，地鐵的上蓋招標，動輒數十億元，排斥了很多的小地產商。同樣，政府的承建商也愈做愈大，但是卻向外判上判，當地產公司去投標時，需要的 qualifications(資格) 是關於它本身有多少股本、以往做的宗數。這其實是政府政策的鏡子，你的政府有這樣的政策，便逐漸引致了中小型地產商發展的門檻過高。至於市區重建，中小地產商只能參與非常小型的工程，例如兩個相連數目的單位可以自行重建，灣仔軒尼詩道、莊士敦道一帶，有很多本來五層高，現在變了十多層高，就是因為那些相連單位自行進行重建。這些相連單位其實沒有什麼設計可言，不過可說是四平八穩。我覺得不一定龐然大物才是好的，譬如利東街的計畫會建造四座約 40 層高的建築物，其實是可怕的，與旁邊的建築物不配合。為何規劃處會批准 lxxi

15 倍的發展呢？這是否政策呢？因為以往周邊建築的比例都沒有那麼高，可能是五倍，為何政府說綜合重建就有 15 倍呢？這一定是人為的。譬如說如果這個政策是八倍，大家就不會如此「發錢寒」了，亦不會眼紅別人。若果大家並非百分百只看錢，其他的問題是「有得傾」的。我外公以往居住的列提頓道的小型唐樓，在鄰居的游說之下進行過小型重建，有一間小型發展商參與，在以前是相當普遍的。問：回望當日，回望當日，已經覺得這是奇蹟。已經覺得這是奇蹟。答：現在來說這真是奇蹟。現在地產就好像等同於霸權。於世界上絕大部分地方，地產不是霸權。據我對台北的理解，很多時它完成了重建工作之後，並不是新増了很多的建築物，可能由五六増加至十層，所以可以由中小企甚至社企去進行，重建後也有不少用作社區用途。我認為香港政府的責任很大，可以肯定有官商勾結的情況。不單是高地價，還有在規劃或者地政上容許很充分的利潤。問：在檢討策略的過程當中，在檢討策略的過程當中，你認為最後檢討的結果是否理想？你認為最後檢討的結果是否理想？答：對於這個策略，有幾點要注意。第一是林鄭月娥（發展局局長）委任我加入的檢討督導委員會，我問她：「你認為檢討的結果可否是『市建局不繼續存在』？」，她當時回答：「我不會排除這個可能性。」，我便答應了，我覺得這個會是值得去參與，當然每個人都可以外在地參與。這個重建策略可以分開上下半部分，我覺得上下半頗為不同。對於上半部，督導委員會表現開明，甚至站在居民一方，包括有關德輝、余永俊、何喜華，這班人都認為「樓換樓」的措施是需要的。另外有與聖雅各進行諮詢的一名測量師 Andrew Chan，他也認同，我們從利東街 H15 去建立出來的一套論述，以人為本、社區網絡是必須的、「樓換樓」的說法，他是認同的。因此在前期大家進行諮詢時，市建局的位置不強，即是說要更加開放、聆聽更多，我提出它們可以給予民間團體資金自行進行諮詢。在 Idea Shop（灣仔太原街市區更新匯意坊）失敗的問題上，當時我的建議是在社區中設一個公共空間，可以有由民間主導的一些諮詢進行，我仍然保存著那份文件。有了這個空間，便會與其他諮詢很不同，我認為這個空間可以是由不同民間機構去定期管理，譬如說這三個月由聖雅各去做，聖雅各便要在那裡舉辦不同的會議，而這些會議可以是 Webcast(網上現場直播)的，因為很多中產人士通常很晚才下班，如果有 Webcast，他們可以自行上網觀看。我給了很多建議，政府就採納了一半，又表示可以有這個空間，但就叫市建局管理……另一方面有繼續做的就是每次撥款一萬元去給不同人進行諮詢，社區文化關注那類，這也算做了幾次，有一些資源。我的意思是要平衡，不要一面倒官方主導諮詢，民間也要做，這樣之下，意見才會較為包容，這就是初期我的想法。

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市建局可能感到有些不安，如果出面的意見是改頭換面的話，怎麼辦呢？於檢討第一階段的尾聲，從一些文件中看到，它們甚至主動給予建議林鄭月娥，因為它們自己做了不少的 Research。當時林鄭還帶我們到日本，我也有去，看到的是日本當局真的做到重視居民，與居民進行談判是不容易的，譬如在六本木山，當局花了八至十年的時間，與居民共同成立了一間房地產公司，居民也有股份。居民與當局談判如何將其樓房面積化為股份，其實需要很長的時間，但相方也很樂意討論，到頭來六本木山這間公司有大地產商，由於小股東眾多，大大小小事情都要在股東會討論，包括擺放什麼藝術品等。我覺得讓我們看這些例子是好的，我也樂於在香港看到相似的例子，可以想像如果由新鴻基與一百個人成立一家公司會是個創舉。我覺得市建局是感到有些不安的，他們進行了一堆的小型研究，找了一家測量師行去研究 plot ratio（地積比率）已經是高得很「盡」，沒有什麼「水位」，六本木山、麗星樓上林及寶翠園等，基本上是因為它們有個「水位」，所以才能給予居民 benefit（利益）。市建局進行這些研究基本上是嘗試再次主導整個討論，於檢討的後期，它在一次會議時突然提出 DURF 這個意見來，這個 DURF 就是 District Urban Renewal Forums，也就是市區更新社區平台。我當時感到驚奇，因為之前的文件都沒有拋出這個概念，當時大家都在想可否有一些新的措施出台，每個區負責自行管理，連同規劃，因為每個區都必定有新亦有舊，規劃署及地政署也要參與，不應只針對市建局。但是 DURF 一經提出，當天花了很多時間去討論這份文件，我發現原來大家對其頗受落，認為 DURF 是件好事，那時局面便開始有些轉變，大家覺得這會是一個出口，是經過兩年的諮詢後的新猷。當然，DURF 與推行「樓換樓」、「舖換舖」是兩回事，DURF 似乎被大部分的人採納，可以翻查當時的會議紀錄，我當時是反對 DURF 的。接著我們討論「樓換樓」、「舖換舖」，它們堅持一個方式就是，「樓換樓」是可以做的，不過要以七年樓齡的價錢來計算，這與實際「樓換樓」相差很遠，當年的七年樓齡只要一百多萬，以現在的那個 Queen’s Cube（位於灣仔區的單幢住宅，於 2010 年落成）標準是要接近萬元一呎，以利東街為例，收購時是 4,000 多元一呎，明年推出時可能賣接近 15,000 元一呎，我想差不多吧。如果你用以 4,000 元一呎為標準那百多萬元，如何能以樓換樓，支付得起日後利東街的房子？可以想像觀塘日後的情況也是這樣，日後要買回原區觀塘的樓房也不太可能。所以如果它們以這個標準來看，其實是「得啖笑」，基本上居民不可能會接受，他們要支付差價，而且沒有折扣，譬如說 5,000 元一呎與 15,000 元的分別，他們要支付多 10,000 元，如果每人也有能力支付，他們也不用買市建局的樓房了，有很多其他選擇啦。當局於這方面的堅持，加上賠償七年樓齡的決定已於立法會獲得通過，沒理由會給予居民優惠。若你要求以一個單位去換另一個單位，他們會說：「那會令大批的人輪候。」對他們來說，賠償現金給你然後趕走你是最方便的做 lxxiii

法。我認為其實是因為不方便。我記得與林中麟（市區重建局行政總監）在這件事上無論大大小小的討論中，得出的是這（真正的樓換樓）其實是不方便的，「綁手綁腳」般，並非技術上的問題，你面對一個大地產商總好過面對一百名居民，後者對它們來說是無法想像的。最初總算有個比較開放的態度去聆聽，到了尾聲 DURF 的引入，於浸會大學那次，苦主們爭吵得很激烈，當局卻表現得很 defensive （防衛心很重），認為其實全香港的人都支持它們，唯獨這班反對人有出席諮詢大會。問：這個平台可能會這個平台可能會帶來的策略上的修改可能會帶來的策略上的修改，帶來的策略上的修改，對你來說是否一個有實質建設性的改這個改變在你看來是否與以往有一個很大的分別？變？這個改變在你看來是否與以往有一個很大的分別？答：我會這樣看，現在九龍城區的 DURF 開始委任，我在最後的會議表示我不支持這個 DURF 的，既然你們希望成立這個 DURF，它的持份者不可能一定全是街坊，你同時也要找民間組織、學校。不過我認為，如果馮美華（香港兆基創意書院助理校監）可以加入九龍城 DURF，我們可以看很多的文件，亦可以主導討論。但我一直在市區重建的督導委員會內，到了第二部門，我覺得有數件事是解決不來的。第一件事是市建局的大門關上，但苦主們自己本身形成了一個 obsession （根深蒂固），去追撃市建局，就像當年在城市論壇的「維園阿伯」一樣，我覺得那種 obsession 是過了位。我明白他們心中的憤恨和無法填補的傷痕，但每次他們做同一的動作，市建局已經麻木了，他們覺得立法會與督導委員會會採取措施去安撫居民，他們與局長覺得「過到骨」便行了，或者將居民劃做一個邊緣位置，只是一個小角落的位置而已。有了這樣的一個感覺之後，很難令民間、官方跨界別心平氣和地進行討論，因為大家的 defense mechanism（防衛機制）過強，這邊強硬要求百分百「樓換樓」，那邊就絕對不會接受百分百「樓換樓」的方案。到那時我已看到無論是灣仔、油麻地或九龍城，其實田生那麼強大、強拍條例（強拍門檻由九成降至八成）又已經獲得通過，我覺得林鄭很厲害，回想之下，其實強拍條例並沒有在督導委員會中認真討論。她有提及說這不是在市區重建的範圍之內，就像遞交文件到立法會一樣的論述，指在很多舊區，業主失蹤的情況並不罕見，要進行活化有一定難度。當時大家都沒對強拍多加留意，因為主打的是檢討策略，對此沒有太大異議。但是強拍可算是改變了遊戲規則及整個生態，強拍條例修訂之後，即使收不到一半的業權，其他業主已經感覺到不安與焦慮，那種焦慮會令人逼不得已出售物業，譬如說六層樓共二十多個單位，其實要收取十個業權並不困難，更甚的是收購者利用一種無形中的壓力，就是以巨大橫額霸佔整個窗戶，所以根本不用集齊八成半，人們慢慢由五成半增至八成半，相對上並不是那麼困難。而且他佔據了業主立案法團，當他收了三成業權，他便派人滲入法團，在法團滲入三成的業主後，其實可以有很大「話事權」，可以事事都反對。另一方面，他們又很「面皮厚」地游說其他業主出售單位，所以可以說，一收到 lxxiv

三成的業權，紅燈亮起，像大局已定一樣，要收三成其實又不是那麼難，三個人之中有一人覺得可以賣，並不是一件難事。所以事情是雙線進行的，一邊是市區重建策略的討論，或者是更新、修訂，另一邊是用法例放寬了市場，可以於市區重建之中扮演一個更加重要的角色。無形中，現在尤其是未來數年的發展，我覺得除了觀塘比較大，以及利東街，你會發現市建局發展新項目的機會下降了，當然有數個原因，最重要還是錢，現今的收購價是非常高，現在的地產，你開一個價，就算有七個測量師也好，必定是偏高的，市建局要看水位，因為它是個官方地產商，它比你更害怕。以前急於進行收購灣仔是由於看到很大的水位，林中麟是要百分之三百的安全，他不喜歡任何的不安全與阻滯，當年收購灣仔順利，因為市況正在上揚，04 年的市價是 4,000 元一呎，假若今天才去收購利東街，真的可說是生不逢時，一定不會收購成功的。問：現在中環永利街在收購方面遇上很多阻滯，現在中環永利街在收購方面遇上很多阻滯，你又有何看法？你又有何看法？答：我想是會「爛尾」收埸的，因為對於 H19 那兩個外國人一定不會放過你，市建局根本不是怕小街坊，而是怕恒基、裕泰興這些大地產商。那裡可能會逐步逐步放，永利街動不了，它鄰近的建築物可能好像八十年代般，自己建一座牙籤樓，那裡會有幾座牙籤樓，未完全收購的可能會出租或者怎樣，我覺得 H19 是做不成的了。接著的五年，我預期市建局是會先做觀塘、利東街，然後會做中環街市、綠屋等等。現在不是沒有錢，但看區議會年報的話，是沒有太多的現金，其實是可以去銀行借錢來做好那些發展項目。我想林鄭月娥如果還有影響力的話，她不會因為不夠錢而去發債，她會因應有限的資金去決定發展項目的大小。 2007 年的時候，市建局給大眾的印象不好，但隨著三年後上海街，中環街市的完成，相信會令大眾對市建局改觀。現在觀塘的煥然一新，大家都讚不絕口，而九龍城這個市區我覺得保育很重要。九龍城的店舖大多是地舖，有很多食肆，雜貨店等等，現在第一件事是要保存香港街道的佈局。如今那些牙籤樓已經開始在九龍城興建，所以九龍城中間的衙前圍道，獅子石道，福老村道都應該要盡量保育，而不會進行大清拆。問：你在任灣仔區區議會主席期間，你在任灣仔區區議會主席期間，灣仔區經歷著怎樣的灣仔區經歷著怎樣的重建著怎樣的重建？重建？答：2004 年的時候灣仔區議會有些奇怪。作為主席，我對於這個問題是有原則的。關於一些個案的細節我很清楚。利東街有一間姑婆屋住了三個梳起不嫁的人，其中有一個是長期病患者，所以有時不住在那裡。凍結調查那天她就不在，於是竟然被判定為不是常居於單位裡面的人，連七年樓齡(的賠償)也得不到，只 lxxv

得到一個樓殼價；另外還有兩兄弟，一個在加拿大，一個在香港，但經常回大陸，他們共有的單位被當做「吉屋」(空置單位)。但吉屋是沒有七年樓齡的(賠償)，只有殼價，而且殼價幾乎是七年樓齡賠償的一半。於是他們那近五百尺的單位居然只賠償九十萬，如果算七年樓齡就應該多給幾十萬的。那些人就如此欺負住姑婆屋的老人，甚至在年廿八的時候去敲門說：「阿婆你現在不簽的話，過年後就不再是這個價了」，把那些七老八十的阿婆們都嚇哭了。他們又不是黑社會、又不是惡霸，居然還用威嚇的手段，要人簽保密聲明。那些阿婆以為簽了聲明之後什麼都不能講，被人問起要搬去哪裡，竟嚇到掉頭就走了。回想起 2004 那年我們灣仔區議會出了一個 position paper（立場書）去立法會，我覺得當年這算是一件頗奇特的事情。因為以前是沒有區議會去做過立場書，那時我剛剛看見到 Mega Tower（合和中心）和利東街的重建安排，從而發覺市區重建策略根本上已經是偏離了最初重建的原則。後來，我們曾去討論一些原則性的問題，例如怎樣去面對一個區域的歷史文化，人在市區重建的角色等等，就這個議題我們就完成了一個立場書。這份立場書最终竟然獲得全個區議會議員的認同。後來我曾在十八區的主席會議派發那些立場書，有議員問我區議會可以出立場書的嗎？我回應若立場書通過的話就行了。大部分的議員都以為區議會的職能是諮詢，給政府意見等等，其實是他們自設一個框框給自己。問：你認為，你認為，問題是出在政策的原意問題是出在政策的原意，政策的原意，還是執行的時候出了問還是執行的時候出了問題出了問題？答：其實整個香港都是人的問題。比如現在新高中通識的目標看上去很偉大，但是執行之後卻變了樣子。通識其實應該教思考、分析問題的方法，可那些老師卻以為是「天下都要識」，於是就討論保育、重建這類熱門議題。他們在教的時候也只是讓學生跟著唸，死記硬背。現在香港的政策執行上的扭曲都很嚴重，不只是市區重建方面。林鄭與我們最大的不同就是：她真的覺得舊的東西是不好的，她用的是「urban decay」（城市衰敗）這個字眼。她在一次演講中一開始就說香港有多少棟舊樓，有多少超過 40 年樓齡，這是「urban decay」，這是「problem」(問題)。其實全世界那麼多舊樓，我們 40 年也不算舊了，她卻說成是「problem」。她應該是基層出身。她在灣仔長大，在聖芳濟讀書，所以她經常說她對灣仔很有感情，因而後來她說要救回灣仔的舊樓。至於後來無法救回的原因，她說是因為（重建）已經進行到太過 advance stage（後期）了，言下之意就是如果 2004 年已經有發展局就可以救回。這點我相信，因為剛開始的收購程式可能不是現在這樣。中環是保育得多的，因為 H18、H19 是在利東街之後發生的，那時候利東街 lxxvi

已經重建了太多……已經難以挽回。所以如果嘉咸街、永利街是 2003 年 SARS 那時候收購，肯定沒有現在的樣子。我們利東街當時 H16 收購得很順利，灣仔沒什麼反對的聲音，於是和昌大押要強制搬走了自己也不反對。如果是現在肯定有很多人幫它出頭。其實保育這些議題真的是需要潛移默化的。政府下面有個語常會，有一次請我去做一個辯論比賽的裁判，辯題是關於保育的。新一代以前是沒有保育意識的，覺得凡是舊的都要拆，但現在政府竟然帶頭做辯論賽講保育。現在也有很多教材講保育，我們也給他們做了一些資料，所以 social change（社會變化）真的很快， 2003 年時大家還不相信這可以成為主流觀念。但現在又變到過分不冷靜了，大家知道哪裡要拆就去那裡留影紀念，我覺得這也不好。問：社會觀念就像鐘擺一樣搖晃。社會觀念就像鐘擺一樣搖晃。是的，我們現在又要回去討論哪些原則性的問題，討論我們究竟想要一個怎樣的香港。但這裡沒有講到私人市場。我最近會去一些地產拍賣，就感覺到現在大陸那些主導地產市場的人都覺得，第一現在的低息可能會持續幾年，因為美國的金融風暴很嚴重，第二聯繫匯率也會繼續，那麼如果港幣貶值，再加上流入香港的熱錢，地產一定沒事。所以現在香港豪宅大概有三四成是非本地人購買的，如果要市區重建，他們就會包裝成 studio flat(小單位)。Queen’s Cube 就是這樣，只不過它失敗了。

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附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：劉偉忠 K7 副主席問：你曾親身經歷過市區重建的過程，你曾親身經歷過市區重建的過程，可否細說重建過程的每一個步驟？可否細說重建過程的每一個步驟？答：第一個步驟，當然是宣佈重建，由這裡開始說起吧。總之市建局會在刊憲後的一個短時間內，到你家中拜訪你，出通告貼在你家門前，說要來作人口凍結登記。其實人口凍結登記，就是調查你的家庭狀況、拍你家的照片，評估你是否真的自住，假若你家連床也沒有他便可能把你當作非自住。另一個同時進行的就是社會影響評估，填一張表格。觀塘是特別的，並沒有從下而上的推動，而是一個要通過城規會的個案，而其他區的項目是一個 scheme 而不是一個 project，所以不需要（通過城規會）。問：在這個步驟有什麼事情要注意？在這個步驟有什麼事情要注意？答：上門作凍結人口登記的人，通常是一男一女，他們去判斷你是否非自住，他們上門十五分鐘，回去花兩個小時寫報告，他們看見什麼便寫什麼，看看你有沒有使用石油氣爐、有沒有拖鞋、廁紙、毛巾、牙刷，也可能會寫，他們怎麼寫我們真的不知道，但出來的結果是有些屋缺乏了這些東西會被判定為非自住。我們受過利東街教育的，所有文件都會要求留底，寫過什麼、簽過什麼，都要影印一份，他拍過照片，我們也要求一份留底，你要求的話，他一定要給你，這是私隱條例。你大可以準備好才讓他拍照，例如準備好床舖，但其實這是多餘的，為什麼晚上不可以睡地板上？他只不過利用這些藉口去扣你的賠償、去剝削你。（問：有辦法跟他理論嗎？）當然有，可以看書信來往，看文件，通常會問你拿水電費單。其實他是看你的誠意，他覺得你很緊張、你又能拿文件給他、解釋了他的疑點，他便幫你改檔案改成自住。他們是有罪推論，先推論你是非自住，由你去反證，你能證明便幫你寫。若然拜訪你三次不果的話便當你是空置的，他會貼一張紙在你家門口，說他曾來過，要你主動聯絡他。有些人是潛意識上故意不理他的，尤其投資者，也有些租戶不會告訴業主，因為他自己登記了便拿賠償，也有些人是誤解了，特地不讓他 lxxviii

登記，以為叫多點人住進單位便可分得更多賠償。基於很多種心態，但都緣於不理解，我們那個年代便是這樣，現在的人好一點，比較理解一點。問：接下來又有什麼步驟呢？接下來又有什麼步驟呢？答：第二個步驟，通常大約三個月後便會出價，就是收購了。觀塘搞得比較久，三月公布，十二月一日才出價，八個月才出價，但他在早在七月便已寫信告訴政府這塊地準備重建，但他等到金融風暴後才開價。出價後便會在社區中心辦居民大會，出價後大約一個月內便會把收購的文件寄給居民，屆時你便知道你的單位怎樣賠償。他公布項目的時候宣布那個是實用面積尺價，但不知道會否扣減。比如說，你的單位 300 尺，他估價 8,000 一尺，你應該拿 240 萬，但賠償價包含幾個元素，樓殼價、搬遷津貼約 12 萬，那總賠償額應該是 252 萬，這個 252 萬再減去他估計的樓殼價，比如說 4,000 一尺，那 120 萬差價就是自置居所津貼。其實那樓殼價是測計師估價的，其實沒什麼問題。問：有沒有一些案例可以討論一下？有沒有一些案例可以討論一下？若有些人一直吵市建局的話，市建局無法調整自置居所津貼，便會調整棲殼價，估高點樓殼減，在自置居所津貼裡扣，例如調高了 60 萬樓殼價便調低你的自置居所津貼 60 萬，往往就是不見了那 60 萬自置居所津貼而讓那些人抓狂。在觀塘曾有個例子，在凍結登記後那業主不知為何把單位以 98 萬賣給別人，市建局仍然賠給新業主近 1.5 倍，按照道理，應該賠樓殼價，即 110、120 萬左右，但實際上市建局賠得更多，不知理據為何，本來凍結登記後是不應該再賠（自置居所津貼）的。問：那麼接下來的步驟是？那麼接下來的步驟是？答：然後便是開始談判，他們有一個限期給你，觀塘只得 60 天，兩個月內要決定是否答應，若然答應的話便簽署臨時買賣合約，實際上就是表示你願意被收購，你去簽了那封信，市建局交給律師樓，通常在 14 天就會付錢給你，通常是三成收購價。為何三成呢？因為三成「上會」，所以很多人都爭取三成收購，其實從前是（先付）一成的，但一成真的買不到（新單位）。到你真正搬走以後，才會付餘數給你。

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問：在這個過程中有沒有什麼問題在這個過程中有沒有什麼問題？過程中有沒有什麼問題？其實重建區居民真的很慘，尤其自住的長者。第一，長者永遠無法再做銀行按歇；第二，他的子女是否願意替他作擔保又另一回事；第三，他們當然不想借錢。有些打工仔也沒辦法按歇，低收入的，只有萬多元工資，四、五十歲，銀行連三成也不想借給你，尤其短期貸款，息口很高，財務公司也借不到。也有些人信用紀錄不好，欠點卡數，銀行已經不會借給他們了。這裡有一個技巧性的問題，若然今天說賠 300 萬，拿著 100 萬要去買樓，不按歇是沒可能的，要搬過去入伙的話，即使不裝修也難以銜接那筆錢，短期性貸款也做不到的。樓宇交收，這邊搬走了，驗樓、收樓，市建局才會在 14 天內付餘數給你，而你要搬進新居前，是要先付清樓價的。即是這樣，你看中了新單位，買了，落了「大訂」，做交收，亦即那邊是「吉屋」，在一個月內完成買賣，所以你一個月內便要付錢，這一個月如何銜接呢？我叔便是這樣，傻呼呼的去簽了（臨時買賣合約），轉頭便跑去買了將軍澳新都城，170 多萬，誰知想清楚，拿了三成的賠償只得 80 萬，那邊新樓要付錢，怎麼辦？最後只好拿自己的定期，再問親戚借錢；又有個個案，正正就在我家對面，退休人士，有個兒子，妻子仍在上班，他不知道要這樣過渡，結果要租單位住兩個月，又花了兩萬，搬屋搬兩次……後來觀塘有很多個案，有些街坊有這樣的情況，我們會到律師樓去「拍檯」，要求先拿七成賠償才搬走，即是簽了紙後拿三成，市建局上門驗樓後馬上拿四成，收了這七成錢以後已等同賣了單位給市建局，剩下的三成是業主欠市建局的，暫時仍住在單位裡。問：那麼在限期內沒有賣給市建局的個案情況又如何？那麼在限期內沒有賣給市建局的個案情況又如何？過了限期會被扣賠償吧？過了限期會被扣賠償吧？答：過了 60 天沒有賣給市建局，即是有爭拗，例如賠償不足、或是算過賠償沒錢買新單位，那便不賣。根據經驗，以往不是一些人口稠密的地區，不是深水埗、土瓜灣那些，其實在收購期內也只賣一兩成；觀塘情況好差，收購期內賣了兩、三成，因為在收購前兩年多已經每月開一次會，大部份住戶、投資者，他們看見那金融風暴，市建局說若然不賣樓市再跌下去便不是這個價了，於是便肯賣。觀塘是很特別的，(收購價每呎)$5,937，剛剛好中原地產指數 58.幾，所以基本上大家不用再計算了，我們耍了市建局，要他不停開價，每個月一號開價，跟著指數開便行了。其實人們不肯搬走，是因為看著樓市，就像我一樣，我害怕嘛。我為何不立刻賣呢？因為我有道德責任，我鼓勵其他人不要走，一起爭取合理價錢，我們自己做過大規模物業評估，我們每個立案法團拿錢去請測量師估價，每個法團都給市建局一份測計報告，接著市建局便找十幾個測量師跟我們鬥，其實 lxxx

市面上有多少測量師做樓宇測量而合他的資格，心知肚明吧，六、七十個，市建局又要求測量師行規模要多大、多少職員才合乎他的資格……其實市建局知道我們拿著這些測計報告，若然土收的時候要上法庭，他便「大鑊」了。問：那其實是不是公布賠償價後那其實是不是公布賠償價後，賠償價後，若居民覺得數字不合理，若居民覺得數字不合理，就應該自己去聘請測量師估價呢？量師估價呢？答：商業舖需要，分分秒秒都要做，要看附近的樓價有什麼升升跌跌，但住宅的沒什麼意義，不需要。測量師估價是到最後需要上地政總署或法庭上才需要做的。市建局說會給你 5,000 元測量師費用，但那只是度尺，永遠不會告訴你賠償價的。他只能估樓殼價，估不到七年樓齡的，七年樓齡是真的要整區去做，跟附近的樓宇比較，比如觀塘附近沒有七年樓齡的樓宇，便要到附近類近的地方找差不多的樓宇去比較。那時候我們是在凍結登記之後便做估價了……觀塘區根本就沒有七年樓齡。市建局根本就在「隨口蹹」，我們請的那個測量師就沒有「隨口蹹」了，因為他真的拿出理據和數據來，為什麼他會拿帝柏海灣來跟觀塘做一個類比呢？因為他亦是在地鐵口附近，亦同樣就近一個市中心──旺角。……我們也試過寫一個報告，說觀塘其實是獨一無二的，不能估價的，全香港除了旺角市中心以外，有哪一個地方有直接過境巴士？交通任何地方都能去。我想現在那些沒有準備的地方不用做測量報告，反而看自己的家庭環境、開家庭會議去想想怎樣搬，才是最大的考慮。問：你也是超過了期限才賣出問位的，你也是超過了期限才賣出問位的，你的賠償也被扣了嗎？你的賠償也被扣了嗎？答：我也被扣了（賠償），扣了那個搬遷津貼，由$111,900 扣到$97,000 多，即扣了我兩萬，但現在市建局職員也無法解釋為何扣了這兩萬。過了 60 天便扣了。但其實不管怎樣，政府法例裡的搬遷津貼，即使地政總署來收樓，搬遷津貼也不該減的，因為時間和空間不會少了，難道 60 天後搬，需要的搬遷費會少了嗎？那搬遷津貼是給我作律師費、釐印、搬屋公司費用，政府那本小書訂明是這個用途的。政府到現在也沒有一個職員能夠解釋，但那個精神我是知道的，那精神其實是你 60 天內不接受他的收購那些律師文件便作廢了，他要另外再花幾萬元再寫新的收購文件，那個成本便扣在你身上，不是扣他，其實也是懲罰性的。若然要鼓勵人快點搬走，不如遲一個月減 1%、2%，搬遷津貼會跌的話，那就一定快了。（問：那現在扣多少？）大約是搬遷津貼的三成。 lxxxi

問：那你遲了走，那你遲了走，賠多了還是少了？賠多了還是少了？多了，多得緊要。其實這期限只是收購建議的期限，不是土收，大家看那 60 天太重要了，即使損失也不過兩、三萬元。結果我是賣$8,000 多一尺的，上月才搬走的賣$9,500 一尺，因為樓市升了。扣了兩萬元真的很少錢，我真的不介意，若然為了兩、三萬元影響整個家庭決定是最難的。我自己的親身體驗是，我讓我媽早於兩年前搬走，她精神完全沒有受到影響。觀塘很多個案很慘，有些老人家原本在觀塘住，結果子女把他們搬到粉嶺，因為樓價便宜可以有錢剩下來，但當中有些老人家要每天乘車回觀塘逛，後來有些人已經走不動了、患了老人痴呆症，不知道是不是搬了以後影響他，很多街坊搬離觀塘後都死了……一個老人家，生活了幾十年的地方，突然要改變，無法適應，身體狀況真的會起變化…… 我收了市建局 290 多萬，買了新單位 260 多萬，裝修花了 30 萬，我算過以後，代價是等於 0，但我買的新單位是 20 年樓齡的，還在觀塘。沒可能買出面區的樓。我媽當年賣的時候是 200 多萬，用市建局的$5,937 尺價賠償，買了 160 多萬的新單位，20 萬裝修後，亦有 30 多萬落袋，但他買的單位小一點，也是 20 年樓齡，跟我住同一幢大廈的。 (市建局支付的收購)價錢是相差很遠，一年的樓市升了三成，所以其實我遲了兩年搬走是沒有分別的，錢數目多了，但錢不值錢，我剩下來的錢少了，但我買的單位比原本的大。其實當時我在想，暫時不要搬走，我跟家人自住，要跟家人商討、帶他們看樓盤，區區也不喜歡，一定要住觀塘，那便決定留在觀塘，開家庭會議，買傢俬。我買了樓才慢慢跟市建局談，等兩年後才賣給他。如果你真的是自住業主，完全不需要理會樓市，那時候我要計算我自己的成本，買新傢俬新冷氣，其實那（自置居所津貼）根本不夠。問：你搬走了以後，你搬走了以後，居住水平有沒有改善呢？居住水平有沒有改善呢？答：居住水平當然改善了，是爬樓梯和坐電梯的分別，但對我的資產來說是沒分別的。我只搬到隔離街，社區環境沒什麼大分別，我也一樣坐那些車、吃那些東西。……如果人人都做到這樣，就已經很好了，但這要個人的能力、體會和知識才行的。 lxxxii

問：你覺得市建局的賠償合理嗎？你覺得市建局的賠償合理嗎？市建局開的那個$5,937 是「低水」的，賠償價跟同期市場相比其實是沒錯的，但那時候金融風暴樓市下跌，中原指數下跌了十多個%，若然樓價再跌，市建局會少給我錢嗎？不會的，最盡也不過是$5,937，不會變的。其實我明白為何市建局要開得「低水」，那時候樓市在下跌，若然再跌下去，他不減賠償便好像很大方，很多人會要舊的收購價搬走，他便更容易收購。樓價升對我也沒意義，我也不相信他不會再開高一點價，因為我買不到（新單位）。問：市建局的賠償不是「市建局的賠償不是「一口價」一口價」嗎？答：當然不是「一口價」，60 天一個「一口價」，60 天後又開新價。我不停教街坊，60 天後走的那些，我逐家逐戶替他看家庭環境，建議他什麼時候走，舖戶我也照樣幫忙。你知道觀塘舖位現在多少元一尺？裕民坊佐丹奴那個舖位，當時的收購價是 105,000 一尺，大家「嘩」！市建局刻意做出來的，其實他的錢沒有給匯豐，他只給那個舖，屈匯豐賣了，但其實匯豐也很「著數」，因為是自用舖位，多賠了三成，多賠了一億多，今年一月最新收購，匯豐銀行在裕民坊斜對面一個 500 尺的地舖，6,000 萬，相等於 120,000 一尺！舖也一樣要「追價」。要記得，市建局的收購不是土收，只是一個 deal（交易）。其實跟田生收購有什麼分別？最卑鄙的是，田生不會跟你談枝枝葉葉，但市建局卻在玩這些枝枝葉葉，他們常常說非自住那些，其實是在精神威脅你，讓你覺得拿到全數已很高興，其實每個家庭的實際環境也不一樣，那筆賠償要人搬離這個地方，接下來他們的環境會如何呢？他們搬走以後環境到底好了還是壞了？……觀塘的情況好一點，因為這件事說了很久，人們有心理準備，是 OK 的，但當然，對於長者一定是差的。問：你認為有什麼辦法可以令賠償額更公平？你認為有什麼辦法可以令賠償額更公平？答：只要願意用一些公道的測計師，廉政公署委任的測計師也好，市建局不要影響他，業主也不要影響他，獨立運作，我覺得會公道的，真的七年樓齡。有時候，錢是幫不了人的，是心理問題，其實市建局是做不了的，因為他們已經僵化，但他們是可以做得好一點的，若他們真的以人為本去辦事。有些老人家， lxxxiii

其實不用談那麼多賠償，給他們一個單位住便行了，旺角有案例試過的，有個肺癌的婆婆，市建局知道這件事，張震遠親自與她見面，樓梯她走不動了，市建局又不去收購，怎麼辦？結果市建局在油麻地旗下物業，給她一個海景單位，讓她和孫兒一起暫住。其實我覺得是正常，這才是真正以人為本，但為什麼這些個案那麼少呢？……有什麼困難呢？只不過暫借單位讓她住幾個月，終於這婆婆一收購便賣樓拿了 400 多萬，在花園街附近買了單位，也是三、四十年樓齡的，全家人搬進去住。市建局也沒吃什麼虧，而這才是真正的以人為本。問：有沒有一些個案是成功向市建局爭取到應得的賠償呢？有沒有一些個案是成功向市建局爭取到應得的賠償呢？有什麼竅門去爭取？有什麼竅門去爭取？答：有個個案是把單位租給了一個單親家庭，兩個子女，新移民，兩、三千元租金，SARS 後租出的。凍結登記的時候，業主當然回來收樓，那租客亦當然不肯搬想要安置，但事實上她還沒在港住滿七年，但其子女在港出生，那才有上公屋的資格。結果要弄至執達吏收樓、爭吵、報警、甚至打架，接著市建局收樓。我問那業主，趕走了租客對你有何好處？其實沒有，並沒有多賠。白白花了幾萬元律師費、請執達吏趕人走。然後我問他，這單位是誰的？他說是兒子的；那又為何自己不住呢？因為兒子在大陸結婚、上班，所以租出去；為什麼你買的樓不寫自己名？因為他從前從事工程，當判頭，若然工程出了什麼事，隨時「上身」的，所以一定要寫兒子名，不然有機會破產的。接著我幫他証明其兒子在 2002 年後不在港居住，那單位是其在港唯一居所，他亦找到其老闆寫信証明其在幾年至幾年在珠海做哪一項工程，所以他們是不在港才租給他人，於是市建局就完整的賠了 300 萬給他。接著便去幫那租客，我問市建局，人家凍結登記的時候是那單位的租客為何不獲賠償，市建局說因為租客在等上樓的期間，業主沒有收其租金，總共六個月租金，連律師費計算約四萬元，市建局說他們這樣已得到賠償所以沒資格上樓，我便帶租客見業主，我做證人，寫信給市建局讓其批一個公屋單位給租客。如果真的做到以人為本，有很多個案都應該賠償的，既然不是真的賠七年樓齡，那為何不是按照別人的家庭環境去賠呢？市建局沒有做、沒有壓力便盡量不做，它是一個賺錢的機構，它可以不做就不做、可以不賠就不賠。……只要你熟悉條例、想得通，市建局無法反駁你的，它就要賠。既然《市區重建策略》不肯改，便應該有另一個團體幫助街坊按實際情況、針對市建局的政策去爭取，其實很簡單……當你把實質證據寫出來，他覺得講不過你，他一定要賠的，他不想煩嘛。……市建局沒有人去處理這些問題，結果人人走上街，不停的上街、不停的吵，社會永遠不會和諧。

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問：在你的經驗裡，在你的經驗裡，你所看見的個案，你所看見的個案，其得到的賠償是合理的多，其得到的賠償是合理的多，還是不合理的多呢？多呢？答：不可以用合理二字去形容的。市建局沒可能做到一百分，但你懂爭取的話是能夠爭取的。市建局運作了這麼久，它有一定的模式，只要我們相信在不同區分所見的不同個案，只要我們想得通，你們是可以取得更高賠償的，縱然他們得不到七年樓齡賠賠償，也該可以拿到法律下容許他們所應得的東西，而不需要含恨的離開。是不是說他拿到最多的錢就是最好最合理呢？我覺得不是，不可以這樣衡量，總之要讓人拿到法律底下、策略上訂明所應得的東西。那人搬走以後開心、不開心，又是另一回事。問：所以說，所以說，現在的《現在的《市區重建策略》，市區重建策略》，很多內容沒有》，很多內容沒有「很多內容沒有「寫死」。寫死」。答：沒有「寫死」的，市區重建怎麼「寫死」？根本只是建議收購，不是法例收購，沒有土收、也沒有刊憲去做。地政署做的才是法例，土地復歸政府所有，由政府測量師去估價，那時就真的是「一口價」了。即使最後輸了官司，收地抬你離開單位那天，依然還可以談的。你聽過深水埗鐵器舖謝先生的事嗎？明天收地，那個是最後一個舖，現在五至六時，跟市建局談不來便走了，市建局可以在八時的時候在家門口等他，給他一張支票，要多少給多少。因為當天市建局已通知了兩名藍帽子在舖頭，街坊已「吹晒雞」，他不想爆發衝突，八時便拉著他簽了、搞定，律師費也不用付。問：這是人事的問題嗎？這是人事的問題嗎？答：不，也不是《策略》的問題，是當初定位的問題，是執行的問題。張震遠志不在此，過渡性質，常常亂說話「攞分」，下面執行的人，因為他亂說話便做到「一獲泡」。他來觀塘也亂說話，什麼「你們收票，屋我們替你們搬」，這樣也夠膽說，下面執行的人就……扣錢也扣到暈了，還搬什麼屋？ ……其實不是太多人站出來幫人，也不是太多人願意讓人幫。若有人要人幫，也有人願意出來幫，那人在市區重建的過程裡是開心的，但這些個案不是很多。即使是我，也不過 50 多 60 個個案，其他只不過談兩句的，200、300 個街坊也有的，其實不多的。如果市建局社區關係組或是社工能做得好一點的話，但從前社工是想做好點也不能，因為市建局監管他們……問社工花了多少影印紙，因為影印機是市建局付錢的，為什麼他要問呢？因為他看見社工替我們印單張。社工不 lxxxv

替我們影印單張我們派什麼？我們自己買紙上去有什麼問題？社工私人出錢替我買疊紙回來影印又有什麼問題？沒錯，單張是印來罵市建局的，若他覺得我們罵得有理的就改吧，若我們無理的話他們便解釋吧，為什麼他不做呢？

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附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者：受訪者：梁啟智香港中文大學通識教育部領袖培育課程副主任市區重建分區諮詢委員會成員問：你加入市區重建分區諮詢委員會多久了你加入市區重建分區諮詢委員會多久了？久了？市建局有提及為何邀請你加入嗎？市建局有提及為何邀請你加入嗎？答：我做了兩屆，將會做第三屆。事緣我一向在報紙上寫市建的議題，有一期談及深水埗 Gentrification（仕紳化）的議題，接著市建局方面便來問我有沒有興趣加入分區諮詢委員會。我巡例問他們邀請我的原因，他們說剛巧有個成員離開了，想找個學者、找個年輕的替代，所以便想起我，就是這樣而已。我也覺得，與其在外面罵市建局，倒不如進去了解他們發生什麼事吧，我便答應了。問：憑你的觀察，憑你的觀察，分區諮詢委員會是怎樣運作的？分區諮詢委員會是怎樣運作的？答：平常我也這樣跟人半開玩笑的說：今天我又去當花瓶。其實分區諮詢委員會一年開兩三次會而已，每次開會只談大概兩、三個小時。會議議程來來去去都是那幾句，會議程序次次也一樣。坐下來，市建局代表有一個 slide show 談談每一個項目的進度，每次也就是那幾張 slide，然後便是發問時間，我們問的問題和那幾張 slide 也沒什麼關係，我們只問我們有關心的。有時候已經行禮如儀的了，也沒期望他會開會前會給我很多文件看，讓我發問一些深入的問題，現實上也沒有。問：你平日可否以你這個委員的身份去提問呢？你平日可否以你這個委員的身份去提問呢？你又能夠獲得多少資訊？又能夠獲得多少資訊？答：理論上可以，但我不太察覺有人這樣做。當然市建局會很小心，一些文字上的文件不會給你。例如有一次我很關心深水埗區公屋不足，受重建影響的人要搬到哪裡呢？開會談過，現在要安置到黃大仙或葵涌，也有些地段本來要重建，但因為沒公屋便擱置，我說這樣不行，要去解決。後來在電話中談到，我著他們把數據給我，他們不肯，要在電話說。算是交代了，但這交代對社會的問責性很有限。 lxxxvii

問：你覺得地區諮詢委員會有效你覺得地區諮詢委員會有效用有效用嗎？答：有沒有用呢？不可以說沒用。是不是很有用、能不能夠做到溝通市民和市建局橋樑的角色呢？也不是。我每次去都有提問，他們也會答覆。我在會上問問題，他們當場無法回答，後來也會在電話中回覆我，在這種場合他們會願意說多一點，比在會議中的情況好。可能是因為分區會的關係，大多數的委員都是地區人士，他們問的都是很地區的事……開兩個小時的會議，一個小時是談市區更新大行動、樓宇復修的事，絕大多數的時間都在說標書很貴、怎樣幫業主立案法團談標書，談這些很細微的事，不是說這些事情不重要，這些也很重要的。真正去談，例如重建一個地區、接著安置的問題、某一個個別例子在傳媒上有很大的意見，這些事我想除了我之外，平常幾乎沒有人問了。也有一個例子，就是順寧道租戶的問題，在剛剛揭發之後剛巧要開會，除了我以外，還有幾個委員追問市建局，他們很快便提出了一個方案嘗試處理這件事，姑勿論成效如何，至少他們有做事、也有一直跟進。大致上會議就是這樣的了。問：你怎樣理解你在這個分區諮詢委員會中的角色呢？你怎樣理解你在這個分區諮詢委員會中的角色呢？答：我自己理解自己在會議中的角色……我覺得有些事一定要有人在會上問的，有些事在傳媒報導後鬧得很大、社會中有很多意見，若然沒有人問，便由我來問吧。我覺得，市建局開一個諮詢會，紀錄中沒有人提及這些事，市建局也不好意思吧。……但很多事就只是為了留在紀錄中，真的只是諮詢會，大家談兩句，那些會議紀錄也無法在網上下載。透明度到底有多高、有多問責，這很難說。委員會裡有很多不同的人，很多不同的身份，我某程度上只是學者的身份去加入這個委員會，我和深水埗的街坊也沒有什麼接觸。委員會內還有一些民意代表，理論上他們是應該去溝通市民和市建局的，他們有沒有做我不知道。問：現在新《現在新《市區重建策略》市區重建策略》中提出成立的地區諮詢平台可能會擁有更多資源，中提出成立的地區諮詢平台可能會擁有更多資源，由委員會自行作研究、提建議，你預計這個轉變會帶來怎樣的情況？由委員會自行作研究、提建議，你預計這個轉變會帶來怎樣的情況？答：是好了一點，但未完全做到我覺得應該做的。好了一點，就是宏觀一點，不只看一幢樓，而是看一條街該做什麼、一條街不該做什麼，這是一個好的方向。但我覺得可以再宏觀一點去看這件事，就是整區人口轉變、經濟模式在過去十年 lxxxviii

發生了什麼事，因應這些我們應該去做什麼項目。我在開會的時候也有提及這樣的觀點，市建局說這諮詢平台也想朝向這個方向發展，但會不會做得這麼宏觀呢？應該是不行的。到這個水平，已不只是市區重建的問題，也涉及房屋政策、經濟發展的問題，市區重建只是其中一環，我理解的，也不能要求市建局做所有的事。那不只是一個區的宏觀策略發展，而是整個香港的宏觀策略層面，可能涉及到經濟和城市發展模式的一些考慮。我們是需要這樣的討論，但我覺得這是做完了整個諮詢都沒有這個討論的。例如說舖換舖，要處理的問題是根本沒有舖可以換，比如車房、棺材舖、機舖，哪裡能找別處開呢？新的樓宇也不會讓你開，那肯定是「拆一間少一間」的。香港人是需要討論還想不想在市區看見車房、棺材舖、機舖，想的話便要處理這問題。而我們一天不做這個討論的話，去談舖換舖是沒有作用的。這不只是市建局的問題，這是香港人自己要想的問題……這涉及經濟發展模式的問題，這就真的不是市建的問題，是經濟局（編按：商務及經濟發展局）的問題……我當然知道香港沒可能決定車房不再出現在住宅區，這不可能發生的。我覺得現在欠缺的是，市建要收舖的時候便賠錢給你去再找舖位，而對車房、五金這些行業完全沒有認識，若他們對這些行業有所認識，便會去多想一步。我說這已超越市區重建的問題，可能就是商貿發展局（編按：貿易發展局）去幫他們轉型。又同樣是已超越市區重建的問題，剛才所說，深水埗的公屋不夠，中西區也同樣在發生，灣仔就更不用說，整區都沒有公屋。曾蔭權有膽說十八區都要建骨灰龕，那十八區都有公屋行不行？這的確超越了市建的問題，因為市建用到的公屋單位真的不多，但沒有公屋單位市建真的很難做事。我們現在常常說市建有很多毛病，但其實市建就是一個病徵。香港有很多問題，市區重建就是一個切入點，當你切入的時候，許多問題就會浮上來，我們便去罵市建局，固然市建局很多方面執行得很差，但背後的問題其實闊很多。這次新《市區重建策略》有沒有提及這些闊很多的問題呢？其實沒有。……這也很合理，因為香港政府部門分工很清楚，他們當然從自己能做的開始想。問：你覺得地區諮詢平台你覺得地區諮詢平台最大的局限是什麼地區諮詢平台最大的局限是什麼？最大的局限是什麼？答：有一個更大的問題，就是香港的地方行政怎麼做呢，甚至我覺得區議會去想這些也不對的，因為區議會是想不到這些的，那是欠缺了中間那一層「市議會」的問題。 lxxxix

地區諮詢平台是可以提建議的，但我的想法是，他們要能夠提出這樣的建議前，要先做很多功夫，而需要怎麼樣的人和訊息才能夠做到呢？我不覺得把這個委員會再擴大便能夠做到，因為這些已涉及策略性規劃層面的問題了。我想像中的市區重建，是策略性規劃層面的其中一部份，但這一個連結在可見的將來仍然是斷的。舉個例，若純粹說「這條街很有歷史價值，我們不如不要重建這條街」，你隨便找一個街坊、一個地區代表也能告訴你。但若果我們要去到更高一個層次，想想現在有石峽尾（賽馬會創意藝術中心）、有北九龍裁判處，我們是否要活化整個地方變成一個文娛藝術創作區，我們要想想對街坊有什麼影響，從這裡出發去想市區重建該怎麼做，這是政策層面上的議題，區議員是做不到的。我們在談的（地區諮詢平台）是一個很區議會主導的做法，是做不到的，這我是諒解的。你要區議會去想策略性層面的事，是做不到的，因為他們本身並不是就著這件事去選出來的。我寧願區議會繼續辦蛇齋餅糭，這他們做得很好，比康文署好多了。我們就是欠了中間那一層，這就是接下來的問題了。應該成立一個西九龍市議會，由他們去想策略性層面的事。問：未來成立地區諮詢平台後，未來成立地區諮詢平台後，分區諮詢委員會還會繼續做嗎？分區諮詢委員會還會繼續做嗎？答：沒有談及，不知道。我說再做一屆就是現在這一屆，就是今年四月開始到明年四月。一年一屆，看他想做到何時，我也不知道他會做到何時。

附件一附件一：持份者訪談筆錄全文持份者訪談筆錄全文受訪者受訪者：馬錦華註冊社工長者安居服務協會總幹事曾任受訪者：受訪者：李淑玲註冊社工長者安居服務協會項目主任

問：長者安居服務協會從事長者服務多年，長者安居服務協會從事長者服務多年，有沒有觀察到長者面對市區重建時有怎樣的問題？怎樣的問題？馬：我們「一線通平安鐘」連繫了七萬多位長者，他們有些住公屋，有些住私樓，有些住在 50 年樓齡以上的舊樓，所以有時後者都會按動平安鐘告訴我們：「剛才有人跟我談這些…我應否…」你知道的，那些田生的人會經常前來拍門，希望盡快達成其目標。而對長者而言，當他收到這些消息時，感覺疑幻疑真，亦不清楚。而有些我們長期接觸的長者，會主動告訴我們，甚至會表達情緒困擾、失眠、不知真假等。當然，透過平安鐘這個緊急服務，我們不會跟他們談得那麼詳細，但我們會轉介給我們的「耆安鈴」長者熱線。「耆安鈴」是一個非緊急的支援，同時會有專業社工及義工專門負責與長者傾談，例如安慰、幫助他們。近年來我們也留意到長者愈來愈多這方面的需要，我們得知強拍條例實施之後，其實政府答應了三點，調解服務，一個宣傳的平台，以及引進專業社工去支援這類受強拍影響的長者，所以我們都看到政府有這些方面的工作的開展，透過招標程序遞交計劃書予政府。最後我們中了標，獲邀去進行這些工作，而這些工作於本年一月二十七日，與調解服務一併隆重開展，因為我們稱整個服務（支援長者業主外展服務先導計劃）為 continuum（連續體）。整體來說，我們看到政府的態度是，強拍是無可避免的，而發展商收購舊樓去進行重建亦如是，那麼不如我們去做好支援服務，讓受影響的長者得到更多的資訊以及情緒上的支援，這也就是我們 step in 的原因。我們協會一直以來也很關注長者於社區能否獲得專業、有質素的生活，我們認為到這項工作與我們的原則貫徹始終，所以便有準備地參與這項工作。

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問：那項計劃自一月開展自今，那項計劃自一月開展自今，情況如何？情況如何？馬：Tammy（李淑玲）是我們這隊工作隊的隊長，她之前於市建重建的志願機構也有經驗，是一名資深社工，現在由她來講解整項工作的具體內容，或者個案分享。李：其實我們這項服務自成立到現在大概四個多月左右，目前我們的服務範疇主要是在數方面。第一是外展服務，我們會到一些收購活動比較活躍的地區，譬如西營盤、北角、鰂魚涌、深水埗、大角咀這些地區，進行一些宣傳我們服務的工作。另外，當遇到一些被強拍的樓宇，我們在一兩天之內會前去該幢樓宇，去進行家訪，嘗試發掘一些需要協助的長者業主，如果需要的話，我們會以個案的形式去跟進。除了個案與外展工作，我們亦設有諮詢服務的電話熱線及網頁，供業主及其家屬查詢。另外我們亦有進行社區工作，前往一些社區中心與長者中心，為長者舉辦一些教育講座，使他們認識什麼是強拍條例，因為很多時不少人誤傳「你有物業在手便把它趕快出售了，不賣的話它就不值錢的了。」部分長者信以為真，但其實這個訊息是不正確的，我們會向長者灌輸正確的資訊。而個案方面，目前我們接觸了不少個案，主要分兩個階段，第一是一些物業被收購中的長者業主，他們主要會查詢對方（買方）聲稱的實用面積是否屬實、自己的物業有多少年樓齡、強拍門檻真的是八成還是九成？其實他們很可能連一些基本的資訊都不認識，我們會為他們進行免費的查察，讓他們了解自己物業的狀況為何。此外，他們也會查詢對方（買方）賠償的金額是否合理，因為有時候那些營業員會附夾一張支票，叫業主簽收，稱：「你先收了我們的訂金吧！還有時間搬遷、售樓等的。」我們會建議長者業主不要即時簽署，如果可以的話便與家人或我們商量；假如決定了出售，最理想的就是先做了長遠住宿安排。譬如假若他們想購入附近的單位，他們起碼要知道目前周邊樓宇的價格、其經濟能力是否能承擔，就不會出現簽收完（支票）再決定的情況，長者最終無法買回其單位，這也時有發生的。馬：我們關注的是，第一，長者根本不了解行情、程序、這樣做的對與錯，因為事實上有些所謂不良的營業員前來拍門恐嚇，「恭喜你！原來你的物業今天很值錢！不過，一星期後便不知道了，再前來收購便不『馨香』的了。」長者一聽到「樓價」一詞，接著問：「那我日後在哪裡居住呢？」我們要了解他們之後的住宿安排如何。這些情況在深水埗區、西營盤、北角那些樓宇是無日無之、很頻密的。第二就是，有時候那些營業員更會向長者業主表示，「你簽了名便行了，我當你的代言人，你授權我去替你辦理。」長者不明白「授權」的意思，原來「授權」 xcii

的階段是指，該業主不能與第三者商討賠償額，即使第三者願意出高價也不可接受，因為該業主失去所有的權力，令到長者業主後悔莫及。當時這個「授權」可能有時限，譬如說半年之內，業主完全失去控制權，這種手段是否不好呢？第三，更加悲慘的是，營業員附夾一張支票，稱：「你先拿（支票）了吧！」，但並無詳述如果半年內收購不成功，業主要退回該筆金錢。長者收到支票，心裡一喜：「發達了！（支票）有五萬、十萬。」該筆錢被存入銀行後，長者不經不覺可能已經花光了，但半年後卻要全數退回，花光了又如何退還？那麼他們便成了負債人。當然，其實有時候長者可能隨便把個人資料給予他人，這樣便會很容易被人打擾，無日無之，「伯伯，你要賣樓，對嗎？」……其實這些情況每天都於舊樓發生，所以我們認為我們存在的原因就是要令長者明白，程序當中有什麼陷阱需要防範。我們會在長者業主同意之下，遲些推出一個 list of surveyors 或者律師，讓他們自行選擇，我們不會替他們選，而那個人（surveyor 或者律師）去為他們進行客觀的度地、測量，計算出單位的實際面積、實際市價等等，這些資料都會由該專業人士去提供，我們不會介入這些工作。我們不是要代他們作出決定，而是提供更多的資訊，讓他們自行決定。我們經常提醒長者，當有人告知你一個這樣的好消息，要第一時間與家人分享，家人自然會有很多意見。但不少長者心想該單位是自己的，不要打擾子女了，於是便引起了不少麻煩。售出了單位以後子女卻怪責長者為何當初不跟自己商量，產生了不少家庭糾紛。問：目前計劃目前計劃的規模有計劃的規模有多大的規模有多大？多大？馬：對，所以我們的同事日以繼夜地工作。李：我們目前有三名社工及一名文員。馬：部分時間有隊長，亦即 supervisor。其實應該這樣說，你說需求很大，以及人手比例，但我覺得起碼這是一個開始，而且我們這個是先導計劃，最重要是從這個先導計劃中證實這項工作有效，而我們深信政府既然看到其有效性，就會多加照顧老人家。問：政府批出政府批出現在這個先導計劃批出現在這個先導計劃的現在這個先導計劃的時候，有想過需要更大有想過需要更大的規模嗎規模嗎？馬：他根本不知道長者有這個需求、需要性，因為事實上有不少社區發展（組織）都有進行有關舊樓的工作，而市建局亦會透過一個基金去僱用其他人做，加上私人機構也會自行僱用的時候，我卻覺得大家的角色是不同的，任務不同。我想我們最重要是「補底」，即加強長者對這方面的認識，再個別跟進他們，甚至有時候到了最後要訴諸土地審裁處，其實你能夠陪伴伯伯去，他們已經很高興，但是 xciii

我們並非替他作出決定，他是否接受那些條款我們亦不會替他發聲，而是他去聆聽裁判官發言。之後他聽完以後反而可能有更多的疑問，但是如果無人陪伴他前去，他根本不知道其疑問為何。我相信剛才提到的其他機構做的不是這方面，它們有些是為了權益、爭取更高收購額、爭拗如何量度面積呎數等等，我想我們不是要去處理這類商業利益的關係，我們緊張的是長者的心情、心靈健康以及其續後的計劃。問：你們怎樣去識別出收購活動比較活躍的服務區域？你們怎樣去識別出收購活動比較活躍的服務區域？你們估計服務的範圍有多大？馬：如果你願意付出多一點工夫 list 出電腦資料，了解到某一區樓宇交易買賣很頻密，你會發現有很多變動，所以根本你不用去問（長者）有幾多需要，所謂 transaction 的 frequency 密，亦即有很多人買買賣賣；第二就是我們針對的是五十年以上（樓齡）的舊樓區域，目前都頗容易找出那些區，譬如美孚那些樓宇面對的壓力便相對較小，只有 39 年樓齡，要一段時間才會被收購。粗略估計全港大概有 4000 幢五十年樓齡或以上的樓舊樓，但當中居住的人不一定全是年老的業主，有些是新移民、家庭、年輕人或是搬出來獨居的尊貴女士也有，有些則喜歡居住十八樓後座、六樓後座等的經典唐樓，甚麼人都有。但我們的著眼點就是那些長者，我們稱為年老業主，對租客我們幫不上忙，因為租客要面對一系列的條款，而且我相信有不少隊伍也會從事有關方面的工作，我們關心的是業主。其實社區中心或者長者中心基本上都可以涵蓋到長者租客合理的需要，不過在此補充一點，因為我們會前往那些單位，「洗樓」都會接觸到這類型的租客，我們便會進行轉介。不會把他們置之不理的。問：你們在哪些區域掛了計劃熱線的宣傳你們在哪些區域掛了計劃熱線的宣傳橫額在哪些區域掛了計劃熱線的宣傳橫額？橫額？你們每月你們每月收到的電話查詢每月收到的電話查詢約有多收到的電話查詢約有多少宗？少宗？李：這些橫額應該分別掛了在五個重點區域，深水埗、中西區、荃灣、灣仔等等。查詢的數字正在上升，我想平均每月都會收到 30 個電話查詢以上。問：強拍條例強拍條例修改後條例修改後，修改後，你們有否感覺到市場的變化你們有否感覺到市場的變化很大否感覺到市場的變化很大，很大，以及長者的需要明顯增加了？加了？李：這是比較難以感覺到的，因為該條例是去年四月一日正式降低（強制拍賣）門檻，那時我仍未接觸私人發展商收購方面的情況，所以難以作出比較。 xciv

馬：明顯地從「田 X」集團的曝光率便可得知該頻密度，也就是說這兩年由於土地短缺，發展商必定向舊樓進行這個（收購）工作，否則根本無地建新樓，所以這幾年間（收購）活動是更加頻密了，亦看到不少樓宇迅速被拆卸，一圍完（棚架）便拆掉，反而我覺得這數年土地缺乏的情況……；第二，基於這些活動的頻密，對長者業主來說施加了不少的壓力，望著自己毗鄰的大廈都被拆卸，失去其社區網絡，他亦要籌謀自己下次要搬到何處，有些人認為再搬遷，將來的住屋質素一定會比目前的差，因為新樓價錢比較昂貴。當然你買一定會比較昂貴，但如果你賣出原有單位，再租其他單位某程度上，可能可以換到一個較佳的環境，因為可以選擇去租一個更好的單位。最重要的是，再租的大廈必定會有升降機，五十年樓齡、無升降機的舊樓，行九層樓梯並不輕鬆，所以我覺得某程度上（生活）質素會有所改善。問：你們所接觸到的個案，你們所接觸到的個案，一般來說對市區重建的態度是怎樣的？一般來說對市區重建的態度是怎樣的？馬：我們發覺當我們接觸長者，他們是歡迎被收購的，因為他們渴望改善居住環境，包括剛才提到有升降機、環境衛生的問題，這就於我們最初以為他們對此很反感是兩回事。 ……因為我想特別是那批不是與家人同住的長者，或者其居住環境是非常惡劣的，或是身體無足夠能力行多層樓梯返家的。當然，這個過程，歡迎被收購重建與實際發生的感受不同，到真的有人前來拍門，他們便會開始感到懼怕和擔憂等等。第二，我們有些個案，長者致電查詢很多事情，但其實他已很了解自己的意向，致電只是作 double-check。有些則叫我們陪伴他到土審聽聽裁判官說甚麼，他聽了之後對很多事都感到相當高興，有時會接受了。你會看到很多種人，甚至有些會問：「為何仍未清拆我的大廈？」所以你每天會看到很多種人，有很多種需要，而我們的服務就是為了滿足這些需要。問：是不是五十年樓齡的樓素質好的樓宇已經買少見少是不是五十年樓齡的樓素質好的樓宇已經買少見少了樓宇已經買少見少了？馬：不多了，除非平時維修的時候都很好。……之前講的那些區就未必能有那麼好，所以長者都會想重建，而對於他們來說重建時需要一個心理上的依靠。那你們的個案有沒有到最後都能幫他成功解決問題的？問：有沒有一些特別的個案可以分享一下有沒有一些特別的個案可以分享一下？可以分享一下？李：其實現在很多的個案還在進行中，比較成功的是少數的，因為收購的過程是很漫長的，直到他搬到新屋適應那個環境我們才會終結這個案例。但也有一些成 xcv

功個案，有一個是面對強迫的那個法律程式的訴訟，那個個案就是長者業主，兩個老人一起居住，他們原本收到的那份強拍檔沒怎麼看，想著不理它就算了，那我們接觸到之後就跟他們解釋強拍的程式是怎麼樣的，我們也鼓勵他去瞭解多一些，陪他去土地審查處那裡聽一些其他強拍案件是怎樣的，讓他減低一些心理壓力。這個個案其實他自己都願意賣的，於是最終就和發展商和解了。那個法律訴訟也完結了。問：那位業主不理會那份強拍令的原因是什麼？那位業主不理會那份強拍令的原因是什麼？李：他沒理會而且主要是價錢不滿意。問：那最後和解了之後價錢他滿意麼？那最後和解了之後價錢他滿意麼？李：他滿意才接受的。問：那和解了之後就不需要強拍然後強制給錢？那和解了之後就不需要強拍然後強制給錢？那發展商也有讓步吧那發展商也有讓步吧？步吧？李：是的，不需要（強拍）。見到（發展商）是有讓步的。問：那到最後住屋安排你們也會幫他們的麼？那到最後住屋安排你們也會幫他們的麼？李：住屋安排其實我們都詳細再談過。他搬離了自己原來住慣了的區域，其實他也有掙扎過的，是要搬到原來住的區域還是與子女接近的區域好些，因為他子女不在那個區域。他也有同家裡人商量過，然後家裡人也支援得到，所以還是選擇近子女的。他們有需要我們會陪他看樓，但是這個我們見他的家人也有很多支援。所以我們還是主要關心他日後適應方面的問題，給他介紹附近的長者中心，讓他認識些人。問：通常來說，通常來說，一個個案要跟一個個案要跟進多久？多久？馬：很難估計，但我想如果有家裡人參與會好一些。所以有一些事情應該交給家裡人做。有些人覺得交給別人做自己不用理就行了，但我覺得應該讓家人知道情況。問：這個計劃只做長者個案，這個計劃只做長者個案，那麼非長者而面對私人收購的個案又有沒有支援呢？

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馬：很難說，因為你知道房協也在做一些房屋諮詢方面的服務，所以對於一些比較年輕的人主動些其實他們隨時都能找到意見，甚至他們可以找區議會。所以我們為什麼集中在長者身上呢？因為普遍來說他們沒有那麼多門路，第二他們很難信任（別人）。所以我們主動到街上掃，他們就會很開心，「哇原來你們這麼好，特意來找我們」。我們這個就是另外一種形式，就是主動上門。問：你們有沒有一些經驗可以你們有沒有一些經驗可以歸納一些經驗可以歸納到歸納到一些很基本一些很基本的溫馨提基本的溫馨提示的溫馨提示給受私人收購影響的業主？業主？馬：其實我頭先講的那四個就蘊含了這個，就是不要隨便想別人透露你的個人資料，不要隨便簽署任何檔，不要收任何票，還有要同家人一起生活。李：如果那棟大廈有法團，我們也會鼓勵他們出席、參與法團的工作。有時到了後期整棟大廈的單位都是大業主的時候，都有法團被袒護的情況發生，衛生和治安環境就有可能變差。我們就鼓勵他們去參加法團的工作來維持法團的運作，維持衛生、治安方面的質素。我們鼓勵他們起碼去參與，聽多點棟樓發生了什麼事，這是最基本需要知道的事。有些會員如果有需要我們會陪他們一起去。因為他們身邊可能也沒有其他業主能夠給他們解釋內容到底講的是什麼，可能他聽完都不知道發生了什麼事，所以有時我們也會陪同出席讓他們瞭解多點情況是怎樣。問：李小姐，李小姐，你從前做過市建局的社工，你從前做過市建局的社工，現在又在一個獨立機構裡面幫助長者，現在又在一個獨立機構裡面幫助長者，會否得現在能做的少了，以前在市建局能做的東西多一些？你會否得現在能做的少了，以前在市建局能做的東西多一些？李：市建局其實不是自己聘請的，也是找機構去招募社工，我是獨立的。馬：我覺得他們（市建局）這樣做是不尊重聘用的那個機構原本的宗旨，我體驗到，作為一個社福機構都會有其服務宗旨，當你接受了一些的財政來源去做一些工作時，不會因此而改變自己的本來的宗旨，否則，社會福利署給予社福機構很多資助，那它是不是單單回應社署的要求？我絕對相信百分之一百零五十的機構都不會。……將來（社工隊）都不會由市建局管治，會由那個基金去聘請。問：有資源上及工作比較，有資源上及工作比較，市建局與獨立機構有什麼不同之處市建局與獨立機構有什麼不同之處？不同之處？李：工作上有頗明顯的分別，因為市建局的重建項目基本上，對街坊而言是無選擇的，他們一是接受方案、賠償建議，若你不接受的話，它都會引用《土地收回條例》，最終都被逼離開。但若由私人發展商收購，基本上業主的選擇是更多， xcvii

一方面如果業主真的希望搬遷而營業員主動提出收購，這情況亦有，或者業主也可選擇集結、聯合在一起去出售自己的樓宇亦可，選擇性是增加了的。而且如果業主不希望搬遷的話，他們可自行集齊兩成一的業權，其實也可制衡到的。問：這在理論層面這在理論層面上可行層面上可行，上可行，但實際來說又如何呢但實際來說又如何呢？又如何呢？李：其實暫時未出現過這個情況，不過這有機會會令雙方關係緊張的。馬：如果真的要比較來看，反而我們目前這個項目的彈性更高。第二是，我想最重要的是，其實不用看有多大程度的彈性，而是長者有多少選擇。你剛才提到市建局的收購程序中，長者沒有選擇，但反而在這個項目（私人發展商收購）中，其實長者可以有很多想法，甚至最終不搬離也可。就正如很多人般認為「等一下吧，愈後愈好」，最重要是業主不介意衛生條件差，不介意等候，但當然這個都不是我們希望見到的情況，所以剛才在我們說到，如果他（業主）能參與業主立案法團或者知道法團的情況，起碼有一批人去為這件事工作、服務。若業主表示不願意處理，就應該要在他的陪同之下，或者他自行選擇找測計師、律師提供專業意見時，他便可以掌握到一個資料，去作出一個明智的決定。我相信剛才提到的情況，他根本沒有可作參考的資料去做決定 yes or no，但這個項目就可以有多日去做決定，何時賣、以甚麼形式賣、掌握了較合理面積計法之後才賣……這我們都提供了很多的資訊，讓業主自行做決定。李：我覺得這牽涉到該條例的修訂，亦即《租客條例》，其實令到租客的議價能力降低了。我也了解外界一些社區中心機構就著這個條例希望作出修改，去保障租客的權益，但修改條例需時，亦需要大量租客的支持方可做到。馬：我會這樣看，我們經常講最低工資、良心僱主，業主能否當良心業主呢？當面對這些情況，你是否總是按章做事，甚麼賠償都不給予租客，租客收到一個月通知後便要搬走。作為一個良心業主，可否關心一下租客的搬遷安排，為其提供建議及鼓勵其登記上公屋等。我覺得作為一名良心業主，他可以做這些事。但似乎只有很少人提及，就像業主完全無責任般，但其實如果業主與租客多年來建立了一定的感情，可以為後者提供一些 advice，等如我們經常談的，這方面幫不到別人，也可以告知其下一站可往哪處走，例如建議他向社區中心、房協尋求協助，或者申請公屋，因為（公屋）特事特辦，若你失去了居所，中轉房屋也要考慮，我覺得起碼我們要鼓吹這樣的一個關懷文化，不一定要做到很 rigid 的。李：私人發展商可以考慮為租客設立一個賠償機制，既然市建局都想關顧租客的話，可以在這方面多思考。……因為各方面有利有弊，市建局對出租業主和自住業主的賠償額有所不同，私人發展商在這方面的情況比較少見。 xcviii

附件二附件二：公眾論壇各人發言筆錄全文「市區更新回顧與前瞻」市區更新回顧與前瞻」論壇日期： 7 月 10 日時間：下午 2 時 30 分至 4 時 30 分地點：主持：嘉賓：

西九龍中心思網絡總監鄭敏華小姐深水埗區議會「市區更新及歷史建築保育工作小組」主席梁有方議員香港中文大學建築系鄭炳鴻教授規劃師杜立基先生關注舊區住屋權益社工聯席召集人賴建國先生長者安居服務協會總幹事馬錦華先生觀塘舊區重建大聯盟副主席劉偉忠先生

鄭敏華：現在先介紹坐在我旁邊的嘉賓，由我的右邊開始，深水埗區議會市區更鄭敏華新及歷史建築保育工作小組主席梁有方議員；在他身旁的是資深規劃師、亦是小組增選委員的杜立基先生；再旁邊的是香港中文大學建築系副教授鄭炳鴻先生；再旁邊的是關注舊區住屋權益社工聯席召集人賴建國先生；再旁邊的就是另一位街坊，觀塘舊區重建大聯盟副主席劉偉忠先生；再接下來的是長者安居服務協會總幹事馬錦華先生。現在我把咪交給台上各位講者，讓他們從不同的角度分享一下，首先交予梁議員。你於深水埗區服務了街坊多年，對於市區重建亦落力幫忙，為市民擔當顧問，你看到市區重建的問題於深水埗是怎樣的呢？可否與我們分享一下？梁有方：實際上市區重建問題很複雜，有一些舊樓，如果市區重建局發覺其具重梁有方建的價值，便會將之納入規劃之中，然後按照他們自己的時序表進行收購。但是我們發現在區內過去多年來收購所帶來的就是，他們不能夠給予一個合理的賠償令業主可以買回一個原區的單位。按照他們的賠償準則，他們是以物業的實用面積，給你一筆賠償，讓你可以買回一個同區面積相若、七年樓齡的單位，這好處是讓無論長者抑或所有市民可以留在這區居住，不會斷了我們的網絡。當然於深水埗，物價便宜及交通方便，我們前兩三代便選擇在這區居住，我們在某些立案法團碰到原業主的子女，他們以往不在這裡居住，突然間又遷到隔離左右去陪伴父母。

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的而且確，市區重建對一些舊樓而言有一定的幫助，但同一時間，究竟在重建的過程中，手法如何？是否有一個合理的解釋與全力的協助？以及在收購了之後整個區的規劃、興建的樓宇的形式是如何？為何要有一些城市規劃師、建築師以及不同層面的學者去替我們想出這一個的規律？以及接下來要怎樣做呢？我想在法團方面，市區重建與其有一個直接及必然的關係，因為舊樓的街坊目前面對的維修壓力非常之大，他們或許有一個感覺：「如果是市區重建，政府前來收我的樓宇，我便不用斥資維修」，我想他們很多也有這種心態，但究竟個過程為何、如何賠償、如何安置，也不甚了解的。所以接著我們都希望把已搜集的資料加強宣傳，讓普羅大眾市民、小業主甚至商戶都對自己的權利了解多一點。鄭敏華：謝謝梁議員。在我們的調查當中，我們發現 500 名受訪者中，有五成街鄭敏華坊表示其居住的地方有石屎剝落、鋼筋外露等問題；而當我們查問他們進行維修時最大的困難為何，他們都很直接表示最大的困難是每一次要籌集的維修費過高，所以難以花這麼多錢去進行維修。聽完深水埗的經驗之後，我們又想聽聽另一個區域──觀塘的街坊如何面對重建。他們裕民坊的項目，收購剛剛已進入尾聲的階段，那麼究竟他們的經驗是如何的呢？你經歷過市區重建區的收購、重建等等，有甚麼可與其他街坊分享一下呢？有請劉偉忠先生。劉偉忠：我來自觀塘，或者先簡單介紹一下觀塘的重建背景。其實觀塘的重建是劉偉忠眾多重建項目中最大的一項，亦已討論了 20 多年。這個項目於 1997 年已由土發公司凍結登記了一次，到今天這個項目已橫跨了兩個不同的政府。其實如果講諮詢的話，已經是徹底足夠的諮詢，因為已講了 20 年，當年第一次講重建的時候我只是十多歲，現在我已年逾 40 歲。但是觀塘這個個案由市建局成立以後第五年，開始成立觀塘分區諮詢委員會，然後落區進行有關工作，到後來曾蔭權把觀塘重建定調為「重建觀塘，刻不容緩」之後，我們看到市建局做的手法有很多問題。剛才梁議員講了很多，因為我是第一身經歷的人，我本身是一個重建戶，我可以切身地回應梁議員的問題。市建局來到的時候，其實辦了很多諮詢會、向我們講解規劃，在觀塘來說我覺得是足夠的，因為實際上已經舉辦了兩年的諮詢會。但當到了落區收購時，有居民就表示：「究竟你（市建局）所指的七年樓齡是甚麼？觀塘區內根本十多年內都沒有新樓，你如何去計算七年樓齡呢？」亦有測量師跟市建局爭拗得很激烈。但市建局進行收購時，碰巧是金融海嘯、樓價最低潮的時間，市建局以這個價去進行收購，當時有很多居民都無法買回附近的舊樓，雖然當時是金融海嘯，樓價在直線下跌。 c

觀塘項目的開展涉及 1,600 多個業權，當中有 300 多個商戶，其餘全部是小業主。當時金融海嘯影響到收購觀塘之後，引起的哄動是居民迅速去買樓，因為他們擔心樓價會下跌，市建局開的價$5,937 無法補貼（買其他區的樓宇價格）。同時，金融市場很細小，如果同一時間於東九龍有數百位小業主出來買樓，可能已經足以推高市價。根據我自己做過的分析，當時實際上樓價有下滑，但三個月後的數據顯示，2009 年第一季的東九龍物業市場沒有下跌，其他區的舊樓價格亦沒有下跌，相信與觀塘重建有密切關係。其實我都有落區為很多街坊提供協助，我除了是一名業主之外，我亦嘗試去組織、以立案法團去團結原有的街坊去做事。但我看到一些奇怪的個案，今天選一、兩個來談談市區重建的手法。有一個很特別的個案：有一個單位的業主本身不在該處居住，但他有一個床位出租予一個老伯，當市建局前來收樓之後，該老伯住在客廳，而該單位內所有的窗戶都設於房內，收樓後市建局把所有窗戶及房門鎖上。對一名收購者來說這是對的，因為該單位是他的產業，他不可能會讓該老伯再進入單位（編按：即單位各個房間房間），當時我覺得很不妥，因為市建局強調的是「以人為本」，該老伯連呼吸屋外空氣也無法做到、一些光線都沒有，為何你（市建局）會這樣做的呢？當時我覺得很奇怪，於是便前去責難市建局，最終為老伯重開窗戶，並且要求加快讓老伯上公屋。這位老伯本身無申請綜援，僅靠$1,000 生果金生活，以往一個床位月租$200。但為何市建局收樓時可以只顧自己的資產，而忽略了這位老伯的「以人為本」呢？我覺得這有很大問題，所以，各位深水埗的街坊，將來若市建局前來收你們的樓而你又是租戶的話，其實頗值得擔心。至於業主方面，其實有不少個案亦相當難解決，好像我接觸到的其中一個個案，有一對夫婦，其中男方有一名前妻，他的子女擁有其單位的業權，因為以往業權擁有人是該男子與其前妻，那麼他的子女便取得了業權。但子女到賣樓時並無把那些金錢交予其父，市建局賠償的百多二百萬由子女取得，而他所持有的 80、 90 萬又不足以買樓，如何解決呢？表面上，很多人在問卷調查中表示希望重建，但實際上很難解決很多人的搬遷問題，特別是在觀塘，在市建局出信通知收購重建時，1,300 名小業主當中有一半人被判定不可以獲得七年樓齡的賠償，亦即是說你的單位不是第一居所，即出租、空置、非自住、首置、買過居屋等等任何的附加條件，都會令你獲得的賠償少於$5,937（每呎）。以 2008 年每呎$5,937 計算實用面積，觀塘單位實用面積大約為 300 多呎，賠償額只得$200 萬而已，而當時很多人的賠償額都被扣三分一，只能拿到百多萬。拿到百多萬的街坊如果因為出租單位等等原因而被扣減賠償額的話，他根本不可能買到七年樓齡的單位，他只可以用這筆錢於同區買回 30、40 年的舊樓，所以我覺得市建局的運作是有問題 ci

的，多謝大家。鄭敏華鄭敏華：謝謝劉先生的親身經歷分享。以下交由規劃師杜立基分享他於不同區的經驗、民間的規劃方案，他對政策亦較為熟悉。你又看到甚麼？新修訂的市區重建策略有沒有改善了？杜立基：我是做城市規劃的，因為工作上常常遇到各行各業的人，有發展商、個杜立基別與建築有關的專業人士等等。很多時講起香港的舊區，通常人們認為舊區殘殘舊舊，全部拆卸再重建便能解決所有問題。有時接觸一些舊區街坊時，他們經常有這樣的反應，就是：「你知道未來哪裡會被重建嗎？」若自己的單位被選中重建，幾乎就像中了馬標般興奮。在深水埗參與工作小組時，很多議員、舊樓街坊都表示，希望市區重建局的工作快點在本區進行。這樣好像是一種代表香港社會的主流意見，但當重建真正開始時，受重建影響的朋友都頻頻投訴、怨聲載道，就像剛才劉先生所述。原本社會上對舊區有很不同的看法，是很兩極化的看法。一方面人們對舊區的想法是認為要加快重建，另一方面真正經歷過重建的人會感覺很悲慘。這數年來深水埗區的反映，最具代表性的，是那些正常收到賠償的業主想留在區內繼續居住，但要在區內買回一些比較像樣的單位很困難，譬如樓價不斷上漲，你手持的賠償額好像很「好睇」，但你去睇樓時，好像怎樣也無法找到滿意的單位。而租客有最典型的兩種，一種是「未傾到入肉」，只是收購商與業主商議期間已被人趕走，甚麼賠償都不用談，立刻被終止租約，重建都「冇佢份」，結果他要找其他的舊樓單位租住；另外一種的租客拿著租約等一年兩年，到與租客商議的階段，以為很快便能上公屋，但可供選擇的公屋單位可能很有限，根據深水埗區議會的公布，原來即使這區公屋單位數量多，房委會預留予受重建影響的租客的公屋單位數目仍然不足，於是租客會覺得（居住環境）無改善。另外一種最典型的是商戶，商戶全是小店舖，收了市建局的賠償以後，想於深水埗找回一個可以安心營商的舖位，都有很大困難，有不少更因為人到中年，決定不再營商。另外一些商戶艱辛地重新經營，但因為舖位搬到遠處，與熟客分開了，結果店舖很快便無法堅持下去。歸根究底，為何那麼多受重建的朋友希望留在深水埗居住呢？其實在重建的過程當中，對舊區有莫大影響，深水埗區有甚麼特色？為何街坊都不願意搬到更遠的區、天水圍、將軍澳等？大家都清楚知道，最近新聞都有報導，原來深水埗賣的好像殘殘舊舊的貨品，但在深水埗的生活指數較低，你到街市買蔬菜、就算是茶 cii

餐廳的茶餐，原來都比將軍澳、天水圍等地方便宜，而且據說是便宜很多。原來深水埗真的是一個「有寶」的地方，有些朋友在這兒住了多年，有些是新來港的移民，甚至南亞裔人士都選擇於深水埗居住。於過去十多年間，香港貧富懸殊嚴重、物價瘋狂上漲，但原來於深水埗區仍然可以過一些平民過得較為舒服的生活，這裡店舖賣的貨品價格可能比較低廉，在這裡較容易找到工作，可能那些工作的薪水不算高，但起碼不像在天水圍要花十多元車資出市區找工作的情況。深水埗吸引到普羅大眾希望留在這區居住，如果重建的過程中只不過給你賠償，然後「你自己搞掂」，不論你是住客或商戶，你未能解決便要自己設法找地方住或營商，正正不符合這區居民的生活需要。除了這個問題以外，我們看見最近另一個與市區更新最常有關的話題就是樓宇復修，我最初興致勃勃地跟官員表示，要在這區要進行復修啊，官員便對我說，復修的作用不大，只是修飾樓宇的外表而已，入面的環境既漏水又出現石屎剝落，為什麼？因為樓上的單位是劏房。我不是要把責任都歸咎於劏房的情況，劏房月租數千元，誰想居住呢？如果要以呎價計算，這些劏房的呎租可能比半山豪宅的還要昂貴。但為何深水埗的舊樓有那麼有劏房呢？一劏完馬上租出，跟我剛才所講的是同一個道理，就是在舊區居住的朋友，是在他們的入息水平局限下，無論工作、生活都要留在舊區，否則他們會往偏遠的地區租住整個單位了，何需租住劏房？其實歸根究底，我們發現在深水埗區的諮詢做了十多年，原來有一事是大錯特錯的，就是不論政府官員、專業人士、負責重建的人、街坊朋友，對於重建，都將舊樓的問題看成單單是建築物、死物的問題，樓宇殘舊便把它拆卸再重建，把舊樓當作一件物件。但原來物件背後有千千萬萬的人、家庭、他們的生活與工作，我們常常說的安居樂業，便是如此簡單的一個願望。這不是拆掉一些建築物、死物就能解決的問題。最近一兩年，我們的工作小組其實有一些想法，特別是最近有些朋友提出的，像剛才香港大學政策廿一的葉先生替我們的工作小組進行了很多研究，原來已拆卸的舊樓數目已達到數千，一些新樓已經落成。街坊告訴我們那些新樓全部被豪宅化，賣九千、一萬、甚至過萬元一呎。對！由一些殘舊的樓宇變為新樓。如果不是這樣做的話，又可以怎樣呢？我會把內容留至下半部才講，我們希望有些新的答案，如果重建的過程不再單單把舊樓當作死物、舊樓換新樓豪宅化，有沒有其他更好的方法呢？鄭敏華：謝謝。在市區重建的過程中，市建局有社工隊（社區服務隊），安排幫鄭敏華街坊申請一些相關需要的手續，或者看看街坊有甚麼需要。我們希望了解一下社工隊能否真正幫助到街坊，有請賴先生分享一下你們社工同行的經驗。 ciii

賴建國：其實這方面社工的工作，在市建局成立前已有，當年土發年代已經存在，賴建國當時有兩支社工隊，當然從 2002 年開始市建局繼續招聘社工隊。十年前於九十年代末期時，土發公司成立之後大家在想是否應該成立社工隊呢，已經爭拗了好久。過往的社工幫得上忙，街坊告訴我們，「當然要有社工啦，你們來幫、討論一下市建局的問題我們真好！」但當年我們著街坊不要相信我們，因為此舉等同於送死，其實社工也會受資源影響。已退休的當年規劃地政局副局長余志穩，即後來的社會福利署署長，告訴我們，社工最重要的工作及立場是站在街坊的那一邊，因為相對於街坊，市建局擁有龐大的資源，最簡單的例子是，街坊與市建局開會，是於市建局的辦工時間，而街坊要請假去開會。街坊跟老闆說自己要去跟市建局開會，老闆未必批准街坊離開，所以其實相對於市建局，街坊擁有的資源很少。社工隊很清楚知道自己的立場應站在街坊那方，但 2002 年之後，社工隊於市建局的資助之下，出現了很多其他的情況。市建局認為既然是自己出資，社工應該「受人錢財，替人消災」，市建局的期望就是社工幫助它解決它面對的問題，亦即住客不願搬遷、不滿意賠償額的問題。當時市建局的同事，不論前線或是高層，或多或少都會覺得「我付錢予社工，然後社工替我們做事」，等同於市建局聘請你。甚至有經驗是，市建局職員對我說：「賴先生，你做事的方法這樣為街坊幫忙，我為何還要出資聘請你呢？」他把我當作了他的同事般，但其實我是任職社福機構，絕非他的同事。這數年的運作之中，我們看到資源的限制令到同事工作很困難，亦令街坊疑惑：究竟社工是否在幫助我們呢？社工其實只不過是市建局派來的人催促自己早點離開？在資源的限制之下，同事亦比較多遇到個人的問題，其實在資源限制之下，同事比較少進行一些政策倡導的工作。在整個市區重建策略檢討中，我們講了很多關於市區重建之下社工隊的問題之後，終於成立了一個獨立的基金，這已經討論過好久，若有獨立的資源去幫社工隊，可以令到市建局的干預比較少。這個獨立方案其實不是新鮮的，如果大家有留意的話，平和基金資助的戒賭服務，由兩家福利機構去提供服務，平和基金的資金來自賽馬會，由馬會出資禁賭。其實這個做法在香港來說，將會有一個新的獨立基金，去資助社工隊去進行工作。接著出現的問題是那個基金會作甚麼用途？現時我所得知的是，基金的主席會是某大學的一位退休教授，除此之外我別無所知，但其他成員是誰呢？市建局的人會不會加入？這個反而是我們另外要關心的地方，因為如果安排太多市建局的人加入，到最後能否做到獨立的工作呢？另外我們覺得當社工隊在這樣的環境下，除了做一些補救性工作之外，還可以拓寬至一些政策上的工作，包括跟街坊多談參與的可行性等，礙於時間關係，其他建議或者要留待之後的部分再講。

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鄭敏華：謝謝。我們要謹記，日後如果社工是獨立的話，遇到疑難可以向社工查鄭敏華問，看看社工能否答到我們吧。以下會是大學教授談談香港市區重建的情況，有沒有一些在外地做得更好的經驗，可以供香港參考，日後街坊也可以爭取？鄭炳鴻：我是比較偏激的，要我開始講市區重建局目前這個階段做得如何，我覺鄭炳鴻得可以歸納為六個字：「錢作怪，離哂譜」。何謂錢作怪呢？其實從以往到今天，大部分市區重建的方法都是賠錢。其實七年樓齡的賠償額對我來說一定是不合理的，為何是七年？反之，在其他地方，我有數個例子，都是在亞洲區的。第一個地方是日本東京表參道，由建築師進行了重建之後，地方外觀悅目，居民也可繼續居住，即本來在這區居住的人，重建以後居住在豪宅，即使多舊的物業也可以重修，此為其一。第二個案例是距離香港不遠的、深圳的城中村，城中村的狀態比香港的舊區更惡劣。我父親也是其中一名城中村的業主，過去兩年，深圳政府重建城中村時，首先出版一本書，書中有 50 道問題，解答村民的疑問，過程中已經充分與村民溝通，包括賠償的方案、金額或是樓換樓，而不需被強制收取賠償金及離開，這是一個較自由的機制。第二，當目前自住的業主要離開兩、三年的時間，每個月也會收到相等於其收到的租金作為補償，也就是說他離開的這數年內，政府通過一些銀行去補貼業主離開期間的租金。而他回來以後，會獲得與本身物業同等面積的新樓，而且是同區、同樣面積。同時，量度呎數時並不是以實用面積計算，甚至是計算建築面積。其實香港與深圳的分別在哪裡呢？香港可能比深圳早數十年發展，但我覺得在公民意識上、怎樣重建舊區這種思維上，我們反而比別人落後數十年。甚至剛才我聽到一些很可悲的案例，在一個這樣進步的公民社會裡，我希望在二十年之後，香港能真正成為一個公民社會，每一個都能為自己發聲，以及每一個人都居住得有尊嚴，即使長者、居住在舊樓、新或舊的社區也好，大家都有尊嚴地在這個城市裡居住。現在我覺得市建局的做法跟基本的「譜」過於偏離，其實我們希望市區重建是為了甚麼？有兩個目的，一是大家生活得更好、更愉快，本來居住在 100 呎的單位，給予我 120 呎的單位當然更好啦！當然行啦！現在三層樓的大廈被重建，重建之後蓋到 30 層樓高，是目前的十倍面積，為何不可分一些給你？這是很容易的。另外，收購價每呎 3000 元，將來賣 15000 元一呎，五倍價錢，重建之後增值了五十倍，但是原居民得到的是甚麼？是零，甚至要搬到天水圍、將軍澳，我覺得這是一個很「離譜」的做法。如果市建局在整個策略上並沒有真正改變思維，我覺得這是沒有前途的，再說下去，也是香港舊區市民受苦，甚至令到有歷史或社區價值的建築物難以保存，因為居民本身被它（市建局）分化、剝削權益。我覺得我們希望市區重建到最後的 cv

景象是怎樣的呢？就是大家都安居樂業，有權利留在區內，這是首要的權利，全世界的社區重建都視之為首要任務，不論你居住的環境如何，起碼你留在這個區內有自身的尊嚴，我覺得這是最重要的，也是我所說的「譜」。錢方面，我覺得香港已經有足夠的錢了，只是整個社會沒錢而已，財富集中在百分之一或二的人身上，究竟這個社會是否有些問題呢？平心而論這的確是有問題，這方面不是市區重建一個簡單的問題，我想特首甚或中央領導也很清楚這是結構性的問題，如何去解構，仍需更多的討論及研究。鄭敏華：剛才教授所提出的我不得不在此時跟街坊談談，教授講到在一些例子中鄭敏華居民可以選擇賠償金或樓換樓，現時市建局提出了樓換樓的方案，但這個樓換樓是否真的樓換樓呢？劉先生，作為一位街坊，你得知樓換樓的政策，你會選用嗎？為何呢？可以簡單告訴居民嗎？劉偉忠：劉偉忠：不會，一定不會，奉勸大家亦不要選擇樓換樓。因為它說的樓換樓是，要在凍結收購的兩個月之內，你要決定究竟將來會否購買該單位，而那個差價便被鎖死了，實際上你要補回七年樓齡的差價，換句話說，如果被收購的單位價值 300 萬元，它說將來該單位價值 400 萬元，它會給予你 100 萬元，還會通知你不會獲得任何補償，將來收購重建時你要搬離自己的居所，你要自行租住其他地方，且要數年後重建好才把單位交給你，到時你還要「填數」給它。可能有些人認為無問題，譬如說我居住 1000 呎的單位，以 600 萬元的賠償額買價值 400 萬元、面積較小的單位，但大家要想清楚這是否公平。我們重建區關注組一直詬病此問題，因為市區重建策略檢討的十多個月期間，我們不斷要求政府推出樓換樓，但現時得出一個假的樓換樓，它公布方案時我們已第一時間抗議，甚至有電台的人希望邀請林鄭月娥解釋這個是甚麼的樓換樓，她亦拒絕回應。我們看到的情況是，根本這些假的方案只是偷了居民的口號，當時大家叫「樓換樓」，當局就偷換概念，所以我奉勸大家見到樓換樓，一定要與家人商量，多問社會人士的意見，以及要計算清楚才考慮。鄭敏華：謝謝劉先生。提醒一下街坊，樓換樓的政策內容比較多，今天我們為大鄭敏華家準備了一本小子，內裡有相關的資料，亦有提到業主有甚麼要留意的地方。梁議員希望作出回應梁有方：這十多年間，樓換樓的觀念很早已被我們提出，當年我們提出亦得到當梁有方時的規劃地政局副局長余志穩答允會把樓換樓方案放在立法會七項承諾，要求立法會議員支持成立市區重建局。但當時我們提出的樓換樓已經十分具體，正如鄭先生所講，一些三、四層高的舊樓，一個單位跟新建的單位已經有分別。第二，從兩、三層重建成二、三十層高，按地積比，它賺取到厚利，這稱為「綜合發展的利益」，它根本剝奪了小業主的利益。如果它只是把部分利益分出來給業主， cvi

已經可以做到樓換樓。我們提出的樓換樓是，深水埗 400、600、800 等不同的呎數，興建一些簡約實用的樓宇，不需要會所、游泳池那些，我們是要一個安居的地方，讓長者留在一個熟悉的地區，或者使下兩、三代的人在這區居住，大家互相照應而已。在區內興建一些比較實而不華的新物業，按照我們不同的需要交換便可，讓居民有多一個選擇，可自由選擇獲得賠償金或樓換樓，而他們不是要求換豪宅。有一些關於建築物的問題想請教一下專家，房屋署興建的樓宇要花多少錢一呎？建築成本只是 200 元一呎而已，私人樓宇也不過要 400 元，即使豪宅也只需 1000 元，它根本「賺到嘔」！問題在它不願意把賺了的錢分一些給你，當然它所說的理由當然是：「我賺到的錢，會提供一些公用地方出來，服務市民；或者建造一些公園、參與保育，但現今很多的保育、所謂活化其實要收回成本的，把服務外判了予一個機構去做，「自己搞掂佢」，它根本不用付出甚麼資金。我舉一個例子，你便得知情況有多可悲，樓換樓、舖換舖是有實際需要，我到處逛香港不同的地方，有時會與賴先生碰頭，觀塘、大角咀海景街當時整個區已經成了死域，它的前方興建了匯豐那個甚麼站，已經沒有人行後方隔離左右的街道，大角咀的馬路完全被分割。當時地舖的收購價是 1900 多元一呎，樓上的單位比地舖還要昂貴，有三兄弟三家人在那兒一間面積 1000 多呎的地舖經營五金生意，最後那間舖連同雜項的的賠償額只得 120 萬元，三個家庭拿著那數十萬元哭著回家結束營業了，家中無空間擺放店內的機器，他日後申請綜援，抑或到街上行乞，還是在街上搭建紙皮留宿？所以市區重建是為誰而建？我自己本身很討厭用「市區重建策略」這個詞，它（市建局）是策略性的收購，在樓價最低迷時找人進行估價，就算七年樓齡也不「貼市」，市區重建令地產商扣起樓宇托市，多人爭奪（樓宇）之下，即使真的「貼市」未能買回單位，更何況是「策略性收購」呢。剛才在拍照的楊先生，家中便被「搵咗老襯」，在保安道 K25 的地盤，當年沙士時期收購價為 2642 元一呎，但現時的樓價？海旁重建後的樓宇售 10000 元一呎。我舉此例為了說明樓換樓、舖換舖是極為重要，而目前政府提出的樓換樓是假貨，真的話應是業主以物業跟它（市建局）交換，而非支付一個高昂的價格，而且要補回差價，我倒不如買新的單位，怎會跟你樓換樓，對嘛？鄭敏華：剛才幾位講者一連串講了很多市建局官方進行重建的情況，但近年已修鄭敏華訂的強制拍賣條例，發展商要收購 50 年樓齡以上的舊樓再重建的話，最基本所需要的收購的比例降低了，令私人市場更加活躍，更多舊樓重建個案出現，大家也經常在深水埗看到某某「熱烈歡迎業主ｘｘｘ」。這時我們邀請到長者安居服務協會總幹事、以往也參與過土發年代市區重建（社工隊）的馬錦華先生，介紹一下他的機構最近一項新的服務內容，幫助長者解決業主在面對被收購的難題時，以及分享一下他在市場上觀察到的情況。 cvii

馬錦華：我想大家都留意到這數年來政府於舊樓重建政策上有甚麼修訂，業權的馬錦華強制拍賣門檻由以往九成降至八成，但實際上重建策略的意見是《土地（為重新發展而強制售賣）條例」內裡並無提到的拍賣，當然我們關注的是受影響區域那一羣人的情況最慘。香港目前大約有 4,000 幢 50 年樓齡以上的舊樓，遍布港九新界，長者業主超過五萬人，當中他們可能是梳起不嫁，或是因伴侶去世而獨居。隨著業主年紀及樓齡漸大，樓宇可能缺乏公共設施，譬如沒有電梯、升降機，或者甚至消防裝置不合乎水平，加上日久失修，室內的單位可能出現鋼筋外露或者剝落，這些情況非常嚴重。而事實上政府推出新的策略，在得立法會通過之前，有三項要求必須要做到，第一是引進一個所謂調解的機制，譬如剛才提及，當有私人發展商選中你的物業，而跟它議價時，大家必定於自己的角度出發：業主希望獲得更高的賠償額，而發展商希望盡快完成收購，著眼點是時間與差價。所有透過符合這個資格，五十年樓齡以上的舊樓而面對強拍條例，不可引用調解機制，同時調解綜合辦事處的專業調解員會處理業主與發展商在議價方面之間的討論。第二，我們關心舊區的年老業主，他們擁有的資訊不足，亦無留意其單位的市場價值，而剛才大家討論期間提到「X 生」那些積極活躍的發展商，會致電每一戶、逐戶拍門，它們有時會選擇於下午、公公婆婆正在睡覺時前往拍門，他們應門時根本未清醒，但營業員會告訴長者：「只欠你的單位便集齊八成業權，你今天把單位賣給我值這個價錢，明天便不值錢了！所以你要快點作決定了。」這些話對長者來說就像突然要做一輩子的決定；第二，長者不知道營業員所說的是否屬實，這些資訊很不流通，而長者從來不會留意。有見及此，政府邀請我們委派一隊專業社工，去幫助長者業主過渡這個情況。這些社工的工作並非代這些長者決定售樓與否，而是提供相關的資訊，譬如替他們瀏覽政府的網頁，查看大廈是否已經被收購了八成的業權；其次是了解同區物業的市價，看看 A 君或 B 君出的價錢是否貼近市價，抑或有要脅的情況；第三，對長者來說，生不入官門，我們的同僚會陪伴長者去面對那些可能被收購的情況，但我們不能代他們做決定，我們陪伴他、「壯一壯他的膽」，提醒他不要心急，聽取所有資訊，然後再問清楚。我們提醒公公婆婆……第一，不要隨便向別人透露電話號碼等個人資料；第二，不要在一些你看不到內容的文件上簽署，因為有些營業員不道德地表示簽署的文件顯示長者委託了他代為作決定，這樣不妙了，因為長者在半年內都不能作任何決定；第三，即使人家給予你數萬元作為訂金，你也不要收取，收取了便代表你接受它的合約。這數萬元的訂金，過了某一個階段可能未能成交，它要拿回這筆訂金，數個月後有些公公婆婆可能已經把這筆金錢花光了，怎能把金錢交還呢？所以近期我們的社工同事特意到深水埗、上環或者是東區等收購活動活躍的地 cviii

區，做很多探訪、洗樓、拍門、派發單張以及到區議會請議員幫忙向長者介紹等。我們認為最重要的是長者業主能否獲得這些資訊，我們要第一時間讓他們知道不用心急，聽清楚、看清楚、問清楚，有不明白的地方要問到底，有時甚至要到土地審裁處，他們會更加感到害怕，這樣的情況下要留心聆聽有關人士的說話。我們希望這個工作在這區，大家有需要時，可以予以提醒。鄭敏華：你有沒有帶到那些單張給大家？鄭敏華馬錦華：我可提供我們的熱線，若大家有需要，可以跟我們聯絡，號碼是 2345 馬錦華 5265，在辦公時間內聯絡我們便可。鄭敏華：聽完台上多位講者的看法與分析，這時我希望把咪交到台下，到來聽論鄭敏華壇的街坊有一些經驗可以跟大家分享一下，有沒有台下的人想發言或者發問？兼善里街坊黃太：我是兼善里發展委員會的成員，亦是兼善里內其中一個業主立兼善里街坊黃太案法團的主席，我們兼善里目前面對的問題是屋宇署及消防處向我們發出修葺令，限期亦即將來到，但某某地產又成立中心希望收購，付 100 元訂金，拖了一年之後又表示支付一成訂金，之後又「慢慢同你玩」，一年後才支付了 49000 多元。（編按：此部份可參考本報告頁 16 圖 2.4 私人收購商的收購流程圖）兼善里、福榮街、福華街三條街道的樓宇，其實已有 51、52 年樓齡，可想而知其樓宇結構，石屎剝落的問題十分嚴重。這邊廂說要收購，那邊廂又要維修，我們當業主的很困難，而且其實這區有比較多的業主希望留下來居住，雖然政府有 50,000 元資助長者維修的津貼，但我們亦曾經找人問過價，維修費要接近每戶十萬八萬，要再掏數萬元出來是十分困難。我們當然希望市建局可以進行收購或者其他行動，但今天聽到各位議員、教授講解其他的方案，樓換樓等等，我都略有聽聞，如果做樓換樓真的要我們要補回差額方可換回那個單位，我們這些年老的業主怎麼會有能力掏那麼多錢出來再補那個差額？根本就無法安居樂業。我們不知道如何解決這個難題，它（屋宇署）要我們進行維修，修葺令十一月便會到期，我亦參加了有資助的「樓宇更新大行動」，我也很慶幸我們被安排在很前的號碼，再看看其他法團有甚麼行動吧……我感到不知所措，究竟做不做維修？梁有方：這位兼善里的業主說明了作為業主常見的兩難局面。不過我首先要提梁有方出，目前如果你的樓宇殘舊，出現很多維修的問題，尤其是有僭建的大廈，是很麻煩的。當意外發生，小業主便要負責，所以就算費用昂貴，也沒有辦法，你仍要盡量去籌劃、去進行維修，因為目前的樓宇更新大行動是行排隊制，第一批未輪到你，排得後的會在 waiting list，政府剛剛加了碼，加了十億元，希望更多人入圍，而工程只會做樓宇結構上的維修，即是說外牆、石屎、水渠等等會對公眾 cix

構成威脅的結構問題，其他美化的工程，要考慮清楚，千萬不要聽那些顧問的話，他們很多時只想增加生意額，所以即使申請到樓宇更新大行動，也最好找房協幫忙，或者找議員幫忙亦可，要監察情況。還有，那些非必要的工程便可免則免了，不要把花數十萬元修飾整個大堂，但若關乎到你們樓宇的安全、權益保障，你沒有選擇，一定要進行維修。對於一些因為有私家街、很複雜的地盤問題，我們民協議員討論過這個問題，目前未仍有結論，但在現階段來說，即使日後被提出收購，也千萬不要接受現時的樓換樓方案。劉偉忠：我跟你身份一樣，我也是立案法團主席，你所收到的修葺令我也很清楚，劉偉忠其實你無法不進行維修，因為若你不做，一年之後你會收到所有修葺令，亦即「釘契」，到時你的樓宇更加不值錢，收購商「田 X」會更加肆無忌憚。我給你的意見是，業主當然要關心自己，尤其我不知道環境如何，可能會有很多「釘王」釘你的樓宇。如果講觀塘重建，市建局最初不做我們這區，因為它表示它沒有充裕的資金，過去五年都不做，我花了兩年時間藉觀塘區議會，每個月開一次會議去聯絡所有街坊，街坊基本上即使沒有每次出席，可能一年都出席數次會議。到所有街坊完全了解、達到了所有共識時，社區才可以做到。其實如果你居住的這樣的舊的社區，居民應該自力救濟，去組織居民一起開會，然後把自己的問題拿出來一起討論，由大家商議一個最佳方法。假如將來你們找政府進行重建，你們都有強而有力的組織，爭取更多好的條件，因為有私家街的問題嘛。如果你們的組織夠強大，那些所謂的收購者前來收購，對你們自己會有幫助，所以我覺得要看你們有沒有這個能力與活力，去組織所有業主去自力救濟。鄭敏華：業主團結的話，你們會有更加多的選擇，市建局亦提出了若業主能組織鄭敏華五成業權，可以嘗試敲門了解是否願意重建，這只公布了很短的時間，之前有一個成功的項目，其實有機會可以一試。馬錦華：我希望大家以掌聲鼓勵一下這位兼喜里的業主，做街坊事務的是很難馬錦華「啃」的，要街坊齊心才行，難得今天你又願意抽時間到來把你的需要告知大家。我想最重要的是大家齊心，當領袖的會比較辛苦與吃虧，但不要緊，大家做這些工作，將來整個地區都有所改善，對所有人都有幫助。特別剛才你提到很多年老業主，我希望提醒你真的要多了解他們的意向，根據我們的經驗，不少長者面對收購都會就此搬走及出售單位，因為他們希望有更好的居住環境，起碼有升降機，出入也較為方便。所以最重要的是關心每一個年紀的業主，了解他們有甚麼需要，有需要時可找我們商量。

鄭敏華：總結的部分，把時間再次交到台上，在你們認知的方面，有沒有一些建鄭敏華議給街坊，或者對政府的建議，如果市建局或政府去做重建的話，我們也可團結市民去爭取，由鄭教授先講。鄭炳鴻：我想再講另外的六字真言，我認為市區重建其實有兩個最重要的意思，鄭炳鴻第一個是「兩相宜」，意指政府在過程中建立自身的威信，以及對城市有正面的影響。試想想，如果香港作為一個國際化的大都會，但整個城市「爛溶溶」，人們會怎看這個城市呢？這是政府的責任。另一方面「兩相宜」的意思，我想是對於住在城市內的每一位市民，有權利去享受這個城市更好的環境，這也是市民的權利，因為這個市區更新或者重建的過程，「兩相宜」是其中一個目的。第二個三字真言是「再增值」。我們所講的市區重建是一個更加長遠的發展計劃，我們能夠把這事情生活化，整個城市可以再增值。這個「再增值」的意思是說重建的過程令居住在這裡的人感到更加驕傲，覺得「我在深水埗區居住不是因為我的貧窮」，當然這個狀態可能是，因為現時的租金便宜，但香港自開埠以來多年，其實各地區的居民在本區已經生了幾代的根，你要他們搬遷，除了從賠償的角度去看這個問題，其實另外一個價值是怎樣把每個區的凝聚力增強。當然，每一位市民也有一個選擇是否留在本區，但宏觀全世界的舊社區，其實為什麼一些社區是成熟、各有特色？最主要是由於那些居民在該處居住了數代時，他們覺得那個地方是他們的家，這點是很重要的。其實在這個角度、這個時段來說，香港人經過了戰前、戰後，再經過金融風暴、沙士到今天，我們都不願意離開香港，代表了甚麼？代表香港是我們的家，而我們的家的核心組成部分是我們社區、自己的權力，以及對自己的驕傲感或歸屬感。如果我們的市區重建計劃是失敗的話，人們連根拔起遷到另一個社區，過了五十年，又再移植到另一個社區的時候，香港永遠被人拔起、又再移植……我想香港過往的五十年也經歷過這個現象，1997 年前後，稍為上了年紀的朋友都曾經歷一個困惑：究竟移民與否呢？往加拿大還是澳洲好呢？我想今天的問題比較好了，大家不會考慮移民，很多移民加拿大的人亦回流返港，為什麼呢？因為香港有一種自身的魅力，我們的文化、或者上一代組織起來的一種價值觀，而這種價值觀如何可以在社區上重新再演繹、發芽呢？如剛才杜 sir 所說，我們不應單單視市區重建視為建築物的問題，或者賠償的議題，更深層次的是我們本身的文化及社區網絡衍生的社區價值，怎樣以這個社區價值去活化社區，而非只講錢，因為很多時社區的價值不能以金錢所代替。我希望如果將來深水埗的重建，或者深水埗的社區有一個新的轉變時，這種核心價值可以在香港成為其他的重建模式。鄭敏華：我聽說過賴建國先生等一群社工，想過一些如何幫助居民的方法，你有鄭敏華沒有意見可以分享一下？

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賴建國：兼善里的街坊其實講出了一個很好的例子，我們了解到街坊其實很需要賴建國人幫忙去組織。政府常強調，有很多途徑供市民參與、發表意見、很多城規的事務可讓大家參與。我們之前提到，其實參與也需要資源的，包括知識與人力，但街坊很忙碌，大家均為口奔馳，開那麼多會需要不少的時間，而且不是那麼多人會幫忙大力拍門叫街坊出來參與，所以我們覺得如果要街坊真正參與整個地區的發展，其實需要很多資源的輔助之下才能成事。我們的建議是政府考慮在每個區設立一個社區參與規劃中心，令從事與重建有關工作的社工，以及其他專業人士，幫助區內的街坊商討一下這個地區的未來發展。目前街坊對自己的社區有很多期望，重建、維修、規劃等，而實踐這些的期望亦需要資源，所以政府應該考慮於社區內設立一些社工隊伍。這與基金旗下的社工隊不同，根據我們的了解，基金的社工隊主要是幫助受市建局重建項目影響的人，其他私人發展商、地產商那些（項目的受影響個案），其實不納入這個範圍，那些要靠馬先生的機構去料理，但那也只是照顧長者業主而已。所以居民面對收購時需要其他人的幫忙，在最初的階段，應該要有人落區為街坊提供援助，去進行一些組織工作，可能當資源充足時，有社工同事去了解受重建影響範圍的那幾條街道的居民對重建的意向。但單靠街坊是不足夠的，我並不是指街坊無知識、無技巧，而是我們認為街坊十分忙碌，很多程序上的事宜，我們的同事其實能幫得上忙。當然，舊區內的社會服務有改善的空間，舉例來說，深水埗是其中一個多年來仍然無社區中心的舊區，其他各區都設有社區中心從事協助街坊的工作，而在這個最貧困的社區內，居然在多年後仍然無社區中心。曾蔭權做特首也不會有甚麼大作為，我們期望下一任特首會重新檢討社工的服務，為街坊提供協助，因為未來樓宇的問題不單止跟重建有關，還有強拍、驗窗、驗樓、管理，這些皆跟樓宇有關，但目前我們沒有任何就著這些問題統一地去做的服務，只不過是各有各做，其實當中有很多的縫隙，有沒有一些統一的工作可以做呢？我們期望下屆特首再考慮考慮。就算對於目前基金會的安排，街坊也要留意，社工怎樣幫助你是最好，不過我覺得大家作為街坊，應該能清楚表明你們的期望，既然花費的是納稅人的金錢，讓大家了解你的期望，其實也幫得上忙。我也希望未來會有更多關注基金會的成立，以及社工做的工作。鄭敏華：對的，我也認為如果街坊能夠講出自己的需要，對於社工服務的改善更鄭敏華加有幫助。而我對深水埗多年來仍然無社區中心感到奇怪。接著，杜立基規劃師，你對深水埗的規劃或者市區重建是否亦有一些想法呢？杜立基：最近大家談論得最多的話題便是復建居屋，但復建居屋背後的意義是甚杜立基麼？就是不論豪宅價格如何瘋漲，希望普通市民的居住要求不受到影響，因為樓 cxii

價被「愈炒愈高」，就像剛才我最後所講，過去數年的重建就是拆掉我們平民居住的樓宇，賠償很少的金錢給你，你「自己搞掂」，地盤卻是興建那些被炒賣的豪宅，不是我們平民能夠居住的。過去一年深水埗區議會小組的討論得出，如果要守著深水埗區，在今天貧富懸殊嚴重的情況下，讓普羅大眾仍然可以安居樂業的一個地區，過去其實在深水埗已經收購了十多個地盤，在這些地盤興建居屋或者中轉單位，以及樓換樓的單位，便是最能夠即時解決受重建影響之街坊的生活和搬遷需要的一個做法。我們已經向政府提出了這個方案，今天我們亦有邀請相關的政府部門人員出席，但無一人出席，除了剛才完成開幕儀式便迅速離開的民政專員。政府方面給我們的回應是，「我們進行重建，收到的指令只是拆卸與興建樓宇，以及一些修復的工作。至於新建的樓宇如何做一些安置或者資助本區的人留在本區居住，就不屬我們的工作範圍。」這便是我們收到的答覆。這顯示政府未曾對舊區的價值，以及重建對舊區和對居民生活的破壞，有真正的認識，等下一任特首的話，不知道要等到何時，我只能在此說一句，深水埗的街坊要想盡辦法，去守著深水埗區這個人民可以生活、可以居住的一個特色。鄭敏華：其實大家是否贊成復建居屋以及增建居屋？（口號：爭取復建居屋）我鄭敏華們再邀請長者安居服務協會總幹事馬錦華先生，講解他的建議。馬錦華：我想，在整個重建過程，最受到壓逼的就是租客，最缺乏支援的都是一馬錦華群租客，因為業主有業主立案法團等組織，但租客是最欠缺議價能力的一批人，不會得到市區重建的補償，我們都需要去關注，因為他們都是居住於深水埗區，在經濟的限制之下成為租客，若非如此，他們已當上了業主，一些南亞裔人士甚至「貪平」，而且因為有較多的工作機會在深水埗居住。但當業主面對收購重建，租客總是第一批被趕走的人，因這情況（非出租單位）下業主交出的單位所獲得的賠償額更高。我們正在研究辦法去幫忙租客。第二，長者很擔心因為重建而要搬離這區，他們期望得到原區安置…… 鄭敏華：今天這個論壇所講的都會記錄在案，撰寫報告向區議會遞交，亦希望可鄭敏華以向政府部門反映。接著我們再邀請觀塘區街坊劉偉忠先生解說一下他的建議。劉偉忠：想不到今天在場的數位嘉賓都這麼了解市區重建，因為實際上做了有關劉偉忠工作多年，大家都知道問題所在。我簡單講解一下市區重建的財政來源，其實市區重建局於 2002 年成立時，政府撥款 100 億元，分 5 年撥款，每年給予 20 億元。另外，它所建設的樓宇免補地價。但市建局獲得了這筆撥款以後是夠足夠呢？實際上是一定不足夠的。因為市區重建策略清楚表明，第一，以人為本；第二，要改善樓宇復修、保育、重建、更新等等，試問那一筆少量的撥款怎會足夠？它唯 cxiii

一的方法是於收購時設立很多附帶條件、制約性的條件，如馬先生所講，它根本不可能安置租戶，因為如果租戶要上公屋，市建局要出資向房委會買公屋單位，所以市建局心想：「限制樓不足七年樓齡便不要來找我，我不會賠償給你」。如果租戶甚至已被凍結人口的，收購時便趕走你，業主走了以後又不賠償給你，所以歸根究底，市區重建這個問題，市建局不能獨力承擔。而我們看到兩年前檢討市區重建策略時，政府是知道的，市建局指導發展局，局長林鄭月娥表明不能進行保育方案、樓宇更新或者維修舊樓，所以推行樓宇更新大行動，從庫房撥 20 億元出來，用作更新樓宇，換句話說，其實政府根本已經明白到由市建局做是不行的。我們亦看到市建局令所有興建中的新樓都士紳化。我很少到深水埗區，原來深水埗區有些樓宇，會所設施有六、七層樓高，樓上的住宅興建到四、五十樓，確實是一個嚴重的貧富懸殊問題，住在新樓高層的人「大地在我腳下」，這就是香港的深層次矛盾。如果政府的工作由地產去拉動經濟，由資產價格令香港社會繁榮，同一時間，我覺得如果香港政府的市區重建策略要改善思維，一定是在賠償方面，市建局興建的樓宇，對整個社區都有代價，譬如 K11 發展的項目興建到很高的層數，很多大陸人購物，有酒店又有商場，但我可以告訴你，周邊的居民沒有空間再發展，因為每一幅土地的容量有限，地產商發展了之後其他人不能再發展。一個最實際的例子是，禮頓山居民想申請重建，城規會表示因為其他住宅層數已很高，地、人與交通流量對社區都是容納不了，所以不能再作發展。市建局目前興建的新樓由收購價 3000 元一呎到新樓以 10000 元一呎出售，其實是有損害其他社區所有的居民。我的道理是，政府應該放開懷抱，有一種社會福利政策，就是我取諸之於高地價政策，於市區重建賠償時，應該善待居民，包括業主。至於租客方面，我們能否於將來舊啟德機場興建住宅供人樓換樓，收購時可否有一些樓宇作復修後，由市建局出租單位在深水埗重建收樓後，當中很多長者可能選擇不離開自己的社區，他們可否有這些樓宇租住呢？當中居港已滿了七年的人，可否到那裡居住呢？作一個過渡安排，以他們目前 4,000 元的月租租住三、四年，保證他們這四年有一個居住環境，然後讓他們慢慢改善居住環境。我們仍然記得殖民地時代，政府的房屋政策很寬鬆，只要你在山邊建一家木屋，它便會賠償給你，不會作任何審查便會給予。但目前香港的社會問題非常嚴重，政府不停士紳化，李兆基也說：「收購舊樓獲利豐厚。」我們亦看到，政府有復修工作不去做，樓宇倒塌、劏房火災有人死亡，這些便是社會問題，政府不應再大政府主義，只將地產項目賺到的錢，讓地產商以倍數去賺取。我可以預言，市建局在再過三年之後，會成為三大地產商長江、新鴻基、恒基之後的第四大地產商，所以我認為如果政府不改善自己的政策，通過市區重建這個契機還富於民的話，市區重建再做下去，都只會傷害每一個市民和每一個社區。 cxiv

鄭敏華：最後我們有請梁有方議員分享他的看法及作總結。鄭敏華梁有方：今天多位精英、教授已經講了那麼多意見，我想講也不知從何說起。不梁有方過實際上市區重建是一個十分複雜的問題。我在深水埗出生及成長，當時漫山遍野都是寮屋，我們居住的木屋發生火災，然後搬遷到七層大廈。環境稍為改善、子女漸大時，當時政府興建一些廉租屋。對於普羅大眾，居住的問題、有「瓦遮頭」是十分重要的。所以當時雖然政府行高地價政策，殖民地港英政府也體察到民情，它稱不上做得很出色，不過亦未算差劣，起碼我本人，普通小市民也是住公屋，對我來說尚算安穩。至於小業主卻是另一回事，先說回剛才一些具體的問題，如果深水埗或者全香港有土地，縱使新建成的樓宇有多昂貴，只要你能令普羅大眾有安居的地方便行。所以歸根究底，若市區重建真的是以人為本，要改善我們的生活環境的話，必須要留意社區的網絡，大家之間濃厚的感情或者對社區的熟悉，的確便利我們的生活。我們在深水埗進行的調查，歸納了深水埗一個名涵，便是「豐儉、多元、便民」的生活區，反映出深水埗不需要妄自菲薄，雖然新移民多、長者多、低收入人士多，但我們這區有濃厚的感情，而且有方便、旺盛的街區，亦價廉物美，令我們的生活不至於太難過。但隨著市區重建或者整個市區的更新，政府仍然依靠目前的方法，單一地以市建局去做，而欠缺整個配套，這帶來的，就像劉生所說，並不是好處，而是傷害。舉一個例，如果市建局賠償給業主的不是一個接近市場的價錢，讓他能買回區內的單位繼續安居，或者有一個貨真價實的樓換樓，令街坊有多一個選擇，不一定貪你的錢，你興建的住宅能夠讓我原區安置也相當不錯。對於在這裡經營的商舖也如是，在區內搜羅一些不同的街舖，令受重建影響的經營者可以繼續謀生，也是很重要的，但怎樣做到呢？尤其馬先生所提到租客的困境，因為《業主與租客條例》已被修訂，目前業主不需要繁複的手續去收樓，只要業主一聲令下，不再跟租客續約，便可以迅速收回單位。中立一點來說，這對一些所謂租霸起到制裁的作用，幫助業主收回單位，但如果市建局以此來收樓而沒有一個豁免的條款，便會令部分業主一方面收取租金，另一方面到收樓卻盡快趕走租客，這確實是難以處理的。我們有具體建議，政府除了復建居屋，也要增建公屋，同時豁免《業主與租客條例》及採納一個折衷方法──回頭紙的方式，像以往收回寮屋區都有，在拆卸寮屋時，一時間未能安置的人，可獲確認資格身份，日後興建的樓宇，可以供你搬回來居住。我從早期的小石屋，到七層大廈與廉租屋都住過，很清楚整個經驗。若然整個配套，由發展局以外的單位做可行嗎？這與房屋局有關的，可是房屋局卻不予理會。所以深水埗現階段（受影響）的人未能上公屋，是由於市建局要出資買公屋單位，而建築成本大約為廿多萬，要買回單位的話，我有理 cxv

由相信市建局會「詐詐帝帝」（裝瘋賣傻）──「業主趕走了租客與我何干？我不用賠償給租客的」。而交吉的單位對業主亦無好處，因為出租的部份是不會賠足七年樓齡的自置居所津貼。這裡牽涉了這麼多個局，香港的領袖，那些受高薪厚祿的高官，是不是要打破往日的思考呢？剛剛鄭先生也說過，即使現在乜太、梁生、唐太那些，也不是正面面對我們市民，不過我們用正面一點的態度，如果有我們的意見、有我們的權益，我們一定要團結、一定要勇於出來發言，在我們深水埗區議會，我們未來的日子也會像以往一樣，盡量把我們的資源用在收集民意，如常地廣泛地採納不用持份者的意見，逼使政府正視現在這個方案。不然的話，即使現在這個曾蔭權改成陳蔭權、李蔭權也是沒有用的，所以我們常常鼓勵街坊，我們出聲未必有，但我們不作聲就一定沒有，記著我們這個原則是很重要的。今天我也盡量把我們知的現況告訴大家，市區重建的那些條例，請大家若果拿了小冊子的話要拿來看，不論你是現時已受重建影響，抑或將會有機會受重建影響，包括業主、租客、地舖商戶，你們也要為你們的權益多點留意，不要人云亦云，也不要闊佬懶理，不然「打到埋身」才理便趕不及了。我想說的太多了，最後今天真的很高興、很感謝一眾街坊坐在這裡聽，很靜、很用心，這些政策很悶，若然聽得大家很累很悶，不要怪我們。另外更感謝一眾的嘉賓，他們都是社會上的精英，這些精英都站在我們民間、我們普羅大眾的角度、我們的權益那一邊發聲。希望各位給台上各位嘉賓熱烈的掌聲。鄭敏華：鄭敏華：很高興大家坐了那麼久，若大家完結以後還有意見、或者有些資料想索取的話，歡迎你們留下跟我們談，我們的展覽會繼續到五時。最後，真的感謝各位嘉賓出席。

（論壇完結）

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綜合總結深水埗市區重建發展《市區重建策略》擬稿及定稿研究研究報告書 2011年3月至8月

贊助：深水埗區議會主辦：深水埗區議會豁下市區更新及歷史建築保育工作小組

承辦：思網絡有限公司研究員：鄭敏華研究助理：周穎恩、林綺雯、成曉宜訪問員：鄧嘉敏、陳旭陽、林嘉寶