CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011 Verzakelijking = meer rendement van uw maatschappelijk vastgoed met minder geld
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
Op 9 maart Organiseerde Elba Media de Conferentie
de kaart kunt laten kijken door IPD Nederland (Benchmark
Maatschappelijk Vastgoed, een initiatief van BMC, HvA,
Gemeentelijk Vastgoed), of hoe je een vastgoedorganisa-
Fakton financiële vastgoedregisseurs en Elba Media.
tie, brede school of multifunctionele accommodatie op-
De Conferentie Maatschappelijk Vastgoed werd gehou-
zet. Gebiedsontwikkelaars leerden van Petra Rutten dat
den in het auditorium van de HvA in Amsterdam.
je maatschappelijk vastgoed kunt inzetten als katalysator
John Worthington – de eerste hoofdspreker – nam de be-
voor stedelijke vernieuwing. Willem Verbaan hield de con-
zoekers mee terug naar de fundamentele vraag ‘hoe’ we
gresdeelnemers een spiegel voor door erop te wijzen dat
onze vastgoedactiva gebruiken en vooral wanneer. Veel
de meeste kosten van een gebouw niet in de bouw zitten,
ruimtes blijken het overgrote deel van de tijd ongebruikt.
maar later zullen komen, evenals de opbrengsten.
Hij hield een pleidooi voor een nieuw paradigma over ef-
In het afsluitende plenaire middagprogramma verklaarde
fectief en efficiënt ruimtegebruik. Volgens de volgende
Cor Worms van Syntrus Achmea Vastgoed meer te willen
spreker – Thom Aussems van Stichting Trudo – vinden veel
investeren in maatschappelijk vastgoed, te beginnen bij
maatschappelijke instellingen dat dubbelgebruik maar te
zorgvastgoed. Traditioneel eindigde het congres met een
veel gedoe. Maar een al te vrijblijvende opstelling is niet
wethoudersdebat met Gert Boeve (Amersfoort), Ewout
veel langer houdbaar. Er moet immers fors bezuinigd wor-
Cassee (Haarlem) en Rob Metz (Apeldoorn).
den.
In deze kennisbundel vindt u van iedere spreker een quo-
Er werden harde noten gekraakt op de conferentie maar
te, welke samen een prachtig beeld geven van de laatste
ook handreikingen gedaan over hoe het wel moet, met
ontwikkelingen in de wereld van maatschappelijk vast-
experts als Erwin Daalhuisen (Fakton), Bert Vos (BMC), Wil-
goed. Een kleine attentie van Elba Media, met zorg voor u
lem Verbaan (HvA) en Petra Rutten (Proper-Stok). Zij gin-
samengesteld. Alstublieft!
gen met Carel Sweens (gemeente Nijmegen) en Frederique Bijl (Stichting Woonbeheer Betuwe) in debat over de vraag hoe je meer rendement kunt halen met minder geld. Na de lunch leerden bezoekers hoe je je als gemeente in
Inhoudsopgave
VOORWOORD pagina 7 John Worthinton – ‘Bouwen is het laatste redmiddel’ pagina 10 Paul Doop – ‘Ik pleit voor flexibel gebruik van onze panden’ pagina 12 Thom Aussems – ‘Amateurisme is nog een te groot woord’ pagina 14 Cor Worms – ‘Maatschappelijk vastgoed heeft een mooie toekomst’ pagina 16 OCHTENDDEBAT – Frederique Bijl, Erwin Daalhuisen, Petra Rutten, Carel Sweens, Willem Verbaan, Bert Vos pagina 18 Bert Teuben & Henk Kok – Benchmark Gemeentelijk Vastgoed pagina 22 Harry Timp – ‘Professional zakelijk vastgoed kan ons helpen’ pagina 24 Marjolijn Gerards & Pepijn Verpaalen – ‘Denk vanuit het gebouw’ pagina 26 WETHOUDERSDEBAT – Ewout Cassee, Rob Metz, Gert Boeve pagina 28 Philippe Sprenger – ‘Rekenmodel maakt maatschappelijk rendement meetbaar’ pagina 32 Willem Verbaan – ‘In het maatschappelijk vastgoed barst het van de qwerties’ pagina 34 Paul Haverkamp – ‘Vertaal wensen van doelgroep naar vastgoedvraag – niet andersom’ pagina 36 Barbara van Steen & Petra Rutten – ‘Vertrouwen wekken met maatschappelijk vastgoed’ pagina 38 Jan Kappers – ‘Start met een duidelijke visie en gedegen commitment’ pagina 40 Jan Veuger – ‘Licht je portefeuille door en ontwikkel professionaliteit’ pagina 44 Tony Wijntuin – ‘Zoek de balans tussen financieel, kwaliteit en imago’ pagina 46 Ed Penninks & Eke Schins – ‘Kulturhusen werken niet overal’ pagina 48
Tijdens de eerste Conferentie Maatschappelijk Vastgoed werd pijnlijk duidelijk hoe enorm veel geld overheden laten liggen bij de ďŹ nanciering en exploitatie van hun eigen bezit.
Voorwoord EINDE AAN DE VERSPILLING
Het zijn spannende tijden. In 2008 werd onze werkelijkheid stevig opgeschud. De vastgoedcrisis sloeg niet alleen het fundament onder de bouw vandaan, maar – met vertraging – ook onder de overheidsfinanciering. En steeds meer bestuurders van overheden komen daarachter. Sommige openlijk, anderen waarschijnlijk alleen als ze ’s avonds de slaap niet kunnen vatten. Met weer een nachtje woelen voor de boeg. Tijdens de eerste Conferentie Maatschappelijk Vastgoed werd pijnlijk duidelijk hoe enorm veel geld overheden laten liggen bij de financiering en exploitatie van hun eigen bezit. Daar kan menig verzorgingstehuis, voetbalclub of muziekschool jaren mee vooruit. Extra pijnlijk werd het toen de Britse deskundige John Worthington liet zien hoe schandalig inefficiënt wij ons vastgoed gebruiken. Worthington vergeleek het met een jumbojet die maar 8 procent van zijn stoelen verkoopt (en dus leeg vliegt). Onvoorstelbaar, maar een kantoorgebouw kent dezelfde bezettingsgraad. Een bizarre verspilling van geld en energie. Dit willen we veranderen. Dat deden we door het organiseren van de Conferentie Maatschappelijk Vastgoed op 9 maart en dat blijven we doen. Want dit onderwerp is te belangrijk om te laten lopen. Daarom komen er meer evenementen en meer artikelen in onze vakbladen. Als we er samen de schou-
Edgar van Eekelen
ders onder zetten, lukt het zeker.
uitgever en eigenaar van Elba Media
PAGINA 7
IMPRESSIE •
Topsprekers wisten tijdens het ochtendprogramma alle aandacht op zich gevestigd.
JOHN WORTHINGTON
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Bouwen is het laatste redmiddel’
John Worthington is medeoprichter van DEGW.
Less is more. Als we minder ruimte gebruiken, krijgen we meer kwaliteit. Kijk bijvoorbeeld eens naar de grootte van een slaapkamer. Die ruimte wordt zo weinig gebruikt, daar kan vast en zeker veel meer mee worden gedaan. We moeten daarom naar een andere benadering. Ik stel voor om de gebouwen in drie lagen te verdelen. Slechts 30 procent is nodig voor de kern, die constant gebruikt wordt. Flexibele ruimtes die voor verschillende invullingen kunnen worden gebruikt of zelfs kunnen worden afgestoten naar andere partijen, moet je 40 procent vrijhouden. Dan blijft nog 30 procent ruimte over die kan worden gedeeld. Dat zou de indeling van slim zakelijk vastgoed moeten zijn. We moeten het gebruik van ruimtes en de activiteiten die we organiseren heroverwegen. Kijk naar wat je hebt voordat je iets nieuws bouwt. Dat is echt pas het laatste redmiddel. PAGINA 11
PAUL DOOP
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Ik pleit voor flexibel gebruik van onze panden’
Paul Doop is vicevoorzitter van het College van Bestuur van HvA en UvA.
Ondanks de nasleep van de crisis is er alsnog veel geld in het land aanwezig en er zijn altijd partijen die graag willen investeren in vastgoed. Daarvoor is maatschappelijk vastgoed een goede kans. Wij krijgen vaak de vraag waarom we zoveel investeren in ons vastgoed, waarom we dat geld niet gewoon in het onderwijs steken. Dat is vaak het beeld dat van buitenaf bestaat, maar wij hebben heel duidelijk vastgelegd welk percentage van ons budget we maximaal in onze gebouwen steken: 10 tot 12 procent. Dat is voor ons heilig, daar gaan we nooit overheen. Bovendien pleit ik voor exibel gebruik van de panden: verhuur het in de avonduren aan externe partijen. Dat geldt voor de nieuwbouw en de renovatie aan de Wibautstraat, die wij opkrikken met onze gebouwen, maar je ziet het bijvoorbeeld ook aan deze conferentie die hier wordt gehouden. PAGINA 13
THOM AUSSEMS
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Amateurisme is nog een te groot woord’
Thom Aussems is bestuursvoorzitter van Stichting Trudo, woningcorporatie in Zuidoost-Brabant.
Maatschappelijk vastgoed is per definitie inefficient. Bovendien ontbreekt het aan professionaliteit. Ik kan soms nauwelijks geloven wat ik zie; amateurisme is nog een te groot woord. Dat wordt veroorzaakt door bestuurlijk opportunisme. Het is het resultaat van compromissen sluiten van allerhande politieke opvattingen. Om te beginnen is de bezettingsgraad van maatschappelijk vastgoed verre van ideaal. De mix van publieke functies al dan niet gecombineerd met commerciële activiteiten: het is allemaal te veel gedoe. Er wordt te weinig gedaan om inkomsten te genereren. De vraag is tevens wat er per se bij de overheid in eigendom moet blijven. Buurtgebonden objecten kunnen bijvoorbeeld beter worden weggesluisd. Het is tijd voor het ontwikkelen in een nieuwe realiteit en daarvoor moet je in de haarvaten van de samenleving zitten. Je moet weten wat er speelt en dat op een goede manier faciliteren. PAGINA 15
COR WORMS
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Maatschappelijk vastgoed heeft een mooie toekomst’
Cor Worms is manager Research & Development bij Syntrus Achmea.
Pensioenfondsen zijn heel vastgoedminded, want vastgoed brengt hoge, solide kasstromen met zich mee. Maatschappelijk vastgoed doet in dat licht niet onder voor gewoon vastgoed. Met winkels zijn we inmiddels wel klaar, want die worden nauwelijks meer bijgebouwd. Maatschappelijk vastgoed daarentegen heeft een mooie toekomst, dus ik zie daar zeker mogelijkheden. Ik wil nog wel benadrukken dat ik het niet eens ben met de term maatschappelijk vastgoed. Al het vastgoed is immers maatschappelijk. Zet een simpel atgebouw neer in een kwetsbare wijk en het heeft een enorme maatschappelijke impact. Ik heb het liever over special products, waar ik naast zorgvastgoed, scholen et cetera ook corporate real estate en bedrijventerreinen onder schaar. Wij zijn bereid om het stevig te organiseren voor een zeer lange termijn. PAGINA 17
‘Maatschappelijk vastgoed, CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
ERWIN DAALHUISEN
BERT VOS
ERWIN DAAL-
BERT VOS, SE-
HUISEN, SENIOR
NIOR ADVISEUR
CONSULTANT
BIJ BMC: ‘De
BIJ FAKTON:
‘Maatschappelijk vastgoed, dat zijn wij allemaal. Onze kinderen op school, onze ouderen in het bejaardentehuis, enzovoort. Toch wordt de discussie over maatschappelijk vastgoed vaak niet eens gevoerd. Tot twee jaar geleden had iedereen geld zat, maar nu moet het vastgoed weer onderdeel worden van de discussies.’
discussie die nu moet worden gevoerd is veel elementairder. Gemeentes weten niet hoeveel maatschappelijk vastgoed ze in hun bezit hebben. En hoeveel het kost weten ze al helemaal niet. De gemiddelde gemeente heeft 150 tot 200 accommodaties en de eerste stap die moet worden gezet is het inventariseren en vervolgens indikken van dat bestand. Het is tijd voor een fatsoenlijk locatiebeleid, er moeten keuzes worden gemaakt.’
dat zijn wij allemaal’ WILLEM VERBAAN
PETRA RUTTEN
WILLEM VERBAAN,
PETRA RUTTEN,
LECTOR VAST-
DIRECTEUR MAAT-
GOEDECONOMIE
SCHAPPELIJKE
AAN DE HVA: ‘Het
ONTWIKKELING
is waanzin dat iedereen alleen maar in zijn eigen wereldje denkt. De beheerskosten zijn vaak veel hoger dan de stichtingskosten. Het is net als bij de kikker die blijft zitten als je de temperatuur van het water langzaam doet stijgen maar opspringt als je hem vanuit het niets in heet water gooit: er is iets schokkends nodig om de gemeenten wakker te schudden.’
BIJ PROPERSTOK: ‘Nu
is het moment om marktpartijen te betrekken. Er is nog veel te leren op het gebied van sociaal rendement. Maatschappelijk vastgoed is een belangrijke motor in gebiedsvernieuwing, je biedt wijkperspectief en kan een nieuwe markt maken. Het gaat er niet meer om hoe je woont, je bent waar je woont.’
PAGINA 19
‘Maatschappelijk vastgoed, CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
CAREL SWEENS
FREDERIQUE BIJL
CAREL SWEENS,
FREDERIQUE
STRATEGISCH
BIJL, DIRECTEUR-
ADVISEUR AFDE-
BESTUURDER
LING VASTGOED,
BIJ STICHTING
SPORTSERVICE
WOONBEHEER
EN ACCOMMODATIES BIJ GEMEENTE NIJMEGEN: ‘Wat hebben we en hoe sturen we het aan: het is een heel wezenlijke vraag. Ik zou ervoor pleiten om gemeenten verplicht deel te laten nemen aan een benchmark. Dan móét je wel inzichtelijk maken hoe het ervoor staat met je maatschappelijk vastgoed. Ik ben overigens wel blij verrast door de passie uit de corporatiewereld die ik hier vandaag verneem.’
‘Een gevoel van identiteit toekennen aan een gebouw zonder eigenaarschap, dat is de uitdaging.’ BETUWE:
dat zijn wij allemaal’
PAGINA 21
HENK DE KOK
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Rotterdam wil de verdiencapaciteit wél realiseren’
BERT TEUBEN ‘Ruim 20 gemeenten nemen al deel aan de benchmark’
BERT TEUBEN: Voor
de verdere professionalisering van het gemeentelijk vastgoedbeheer kan deelname aan de Benchmark Gemeentelijk Vastgoed een bijdrage leveren. Door middel van de benchmark worden het vastgoedbezit, de kosten en de inkomsten onderling vergeleken en transparant gemaakt. Een van de zaken die daarbij aan de orde komt is de kostprijsdekkendheid van de verhuur van het vastgoed. Inmiddels nemen ruim 20 grotere gemeenten deel aan deze benchmark. Voor hen is dit een manier om verder vorm te geven aan de professionalisering van hun maatschappelijk vastgoed. HENK DE KOK: De
Bert Teuben is researcher bij IPD Nederland. Henk de Kok is werkzaam bij de afdeling Commercieel Vastgoed bij OBR.
gemeente Rotterdam heeft een grote portefeuille aan commercieel vastgoed. Mede aan de hand van de indexen van IPD blijkt dat de rendementen op dit gedeelte van de portefeuille erg laag zijn. De gemeente onderzoekt daarom de mogelijkheden om deze verdiencapaciteit in de toekomst wĂŠl te realiseren. PAGINA 23
HARRY TIMP
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Professioneel zakelijk vastgoedmanagement kan ons helpen’
Harry Timp is partner publiek en maatschappelijk vastgoed bij BMC.
De rijkdom van onze natie heeft zich ook vertaald in een breed pallet aan vastgoed voor publieke functies, waarmee veel gemeenschapsgeld gemoeid is. Deze rijkdom maakte het mogelijk om gebouwen te realiseren en aan te kopen zonder dat op voorhand was onderzocht wat de samenhang is met de strategische visie van de instelling of gemeente of met andere maatschappelijke gebouwen. Dus zonder dat het noodzakelijk was om op voorhand voor alle maatschappelijke gebouwen gezamenlijk scherp te sturen op functionaliteit, bezetting, prijs en plek. Zo kan een museum in een duur gebouw gehuisvest zijn, wat niet per se noodzakelijk is voor de collectie en heel goed gebruikt zou kunnen worden voor een andere functie. De bezuinigingen in combinatie met bevolkingskrimp dwingen ons om verstandiger om te gaan met de diverse budgetten om essentiĂŤle maatschappelijke functies in stand te houden. Op dat moment kan professioneel zakelijk vastgoedmanagement de helpende hand bieden. PAGINA 25
PEPIJN VERPAALEN
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Denk vanuit het gebouw’
MARJOLIJN GERARDS ‘Eigendomsvraag cruciaal bij flexibel bouwen’
PEPIJN VERPAALEN: De
gebruikers betrekken bij het proces staat bij ons hoog in het vaandel. In het geval van deze brede school begonnen we met dromen, met het creëren van een groepsgevoel. Uiteindelijk hebben we gekozen voor een verdeling van onderwijs boven en commerciële ruimtes op de begane grond, want dat is makkelijker te verhuren. Je moet denken vanuit het gebouw: hoe kun je bij wijze van spreken de situatie over 100 jaar nu al regelen?
MARJOLIJN GERARDS: Die
Pepijn Verpaalen is directeur van Urbanos duurzame stedelijke ontwikkeling. Marjolein Gerards is programmamanager Sociaal bij stadsdeel Amsterdam-Noord.
15 procent meerkosten voor flexibel zijn moeilijk te verkopen aan de wethouder. Iedereen is het erover eens dat het goed is voor de lange termijn, maar het geld moet wel in deze periode al worden vrijgemaakt. Cruciaal daarbij is de eigendomsvraag: wie neemt de verantwoordelijkheid op zich. In dit geval zijn wij zelf actief gaan regisseren, maar achteraf vraag ik me wel af of anders een andere partij die taak op zich had genomen. PAGINA 27
EWOUT CASSEE
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
Gemeente Haarlem
ROB METZ Gemeente Apeldoor n
GERT BOEVE Gemeente Amersfoort
EWOUT CASSEE, WETHOUDER GEMEENTE HAARLEM): We moeten ongeveer een kwart op ons vrij besteedbare deel van de begroting bezuinigen. Als er bij wijze van spreken geld in het Spaarne wordt gekieperd terwijl je tegelijkertijd discussie aan het voeren bent of en zo ja op welke onderdelen van het sociale voorzieningenbeleid moet worden bezuinigd, word ik daar des duivels over. Daar ligt dan ook mijn drijfveer om de zaken slimmer te willen regelen.
ROB METZ, WETHOUDER GEMEENTE APELDOORN: Wij
sponsoren veel maatschappelijke instellingen. Die voeren prachtig maatschappelijk werk uit, maar al die organisaties hebben de neiging om zich in een gebouw te vestigen. Soms zijn dit gebouwen van particuliere eigenaren. Ondertussen
heeft de gemeente al panden aangekocht als voorzet op toekomstige ontwikkelingen. Die gebouwen staan daar niks te doen. Ik ben geneigd om tegen die maatschappelijke instellingen te zeggen: “U mag doorgaan, maar dan moet u wel in dat gebouw gaan wonen.� Dat scheelt gewoon erg veel geld. GERT BOEVE, WETHOUDER GEMEENTE AMERSFOORT: De
gemeenteraad van Amersfoort heeft in 2010 een Visie op Welzijnswerk vastgesteld die nu prima bruikbaar is bij de bezuinigingen. De raad moet nu beslissen hoe we gaan bezuinigen. Voor een optimale keuze is er echter een probleempje: veel vastgoed valt niet onder de verantwoordelijkheid of is geen eigendom van de gemeente. Het is dus zaak dat je die andere partijen erbij betrekt. PAGINA 29
IMPRESSIE •
Ruim 150 vakprofessionals vonden elkaar op 9 maart in het Auditorium van de Hogeschool van Amsterdam.
PHILIPPE SPRENGER
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Rekenmodel maakt maatschappelijk rendement meetbaar’
Philippe Sprenger is managing consultant bij Berenschot.
Het rekenmodel van Berenschot en de gemeente Nijmegen maakt maatschappelijk rendement inzichtelijk en meetbaar. Het is outputgericht en gaat uit van te beĂŻnvloeden factoren: zowel op het niveau van de accommodatie als van de portefeuillebeheerder is het behaalde rendement meetbaar. Gemeenten en accommodatiebeheerders kunnen op die manier beter sturen ĂŠn verantwoorden. Het model kan op die manier bijvoorbeeld helpen bij het bepalen van bezuinigingen. Het is bovendien niet alleen bruikbaar voor gemeenten, maar voor alle stakeholders bij de maatschappelijke opgave. Denk aan corporaties en onderwijs- en zorginstellingen. Het instrument wordt op dit moment doorontwikkeld op basis van toepassingen en ervaringen in de praktijk en is dus nog aan gewenste veranderingen onderhevig. PAGINA 33
WILLEM VERBAAN
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘In maatschappelijk vastgoed barst het van de qwerties’
Willem Verbaan is lector Vastgoedeconomie aan de Hogeschool van Amsterdam.
De toetsen van een typemachine zijn volgens een qwerty-indeling geordend zodat er geen kluw van hamertjes ontstaat. Met de komst van de computer is de volgorde van de lettertjes hetzelfde gebleven. In maatschappelijk vastgoed barst het van de qwerties. Mensen maken hun eigen groef en komen er niet meer uit. Dat kan niet langer. We moeten concepten op een andere manier ontwikkelen. Nu wordt er vooral naar de stichtingskosten gekeken. Niet naar kosten over de hele levenscyclus en al helemaal niet naar opbrengsten. Er is veel geld te besparen door meer met pps-constructies te werken. Er zijn nu 1.600 scholengemeenschappen en 420 gemeenten. Die 1.600 scholengemeenschappen organiseren het onderhoud van de schoolgebouwen. Je zou kunnen suggereren om scholengemeenschappen alleen nog het onderwijs te laten managen en de bouw en het beheer onder te brengen bij een grote vastgoedbeheerder. In plaats daarvan gebeurt alles 420 keer. Dat is niet handig. PAGINA 35
PAUL HAVERKAMP
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Vertaal wensen van doelgroep naar vastgoedvraag – niet andersom’
Paul Haverkamp is senior adviseur Vastgoedbeheer & -exploitatie bij Stichting Ipse de Bruggen.
Door het aanstellen van een vastgoeddirecteur en het professionaliseren van ons vastgoedbeleid maken wij een veel betere vertaling van de wensen van onze doelgroep, onze cliënten, naar onze vastgoedvraag. Dat moet je echter niet omdraaien; het is niet zo dat we mensen in wijken plaatsen alleen maar omdat we daar panden hebben. Het komt ook voor dat onze buren in de wijk overlast ondervinden – op welke manier dan ook – van onze cliënten. En dan zoeken we oplossingen. Als een pand daar tien jaar staat, gaan we niet meteen weg. Dat wegen we nu veel meer af. We laten ons minder door emoties leiden. PAGINA 37
PETRA RUTTEN
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Ver trouwen wekken met maatschappelijk vastgoed’
BARBARA VAN STEEN ‘Flexibiliteit door ontbreken masterplan’
BARBARA VAN STEEN: Het
sterke aan deze tweede transformatie van Katendrecht is dat er geen masterplan aan te pas is gekomen. Je moet op hoofdlijnen afspraken maken en flexibel durven te zijn. De gemeente heeft daarbij wat mij betreft de rol van regisseur. Het verloop van het proces is wel erg afhankelijk van de resultaten: succes trekt andere partijen aan. Wij weten deze publiek-private samenwerking echter al sinds 2000 vast te houden. PETRA RUTTEN: De
Barbara van Steen is programmamanager bij Woonstad Rotterdam. Petra Rutten is directeur maatschappelijke ontwikkeling bij Proper-Stok. Petra Rutten is manager Gebiedsontwikkeling bij Proper-Stok.
tweede transformatie moest bewoners verleiden naar Katendrecht te komen. Stadsvernieuwing is normaal gesproken erg gericht op gebouwen, maar nu hebben we vooral gekeken naar de betekenis voor het gebied. Maatschappelijk vastgoed speelde daar een grote rol in. Zo ontwikkelden wij een school vóór de woningverkoop uit. Daarmee hebben we vertrouwen gewekt en creëerden we vestigingsvoorwaarden voor jonge gezinnen. PAGINA 39
JAN KAPPERS
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Star t met een duidelijke visie en gedegen commitment’
Jan Kappers is hoofd vastgoedbedrijf bij gemeente Enschede.
De gemeente Enschede is een van de koplopers als het gaat om een professionele organisatie van het gemeentelijk vastgoed. Het opstellen van zo’n gedegen vastgoedbedrijf kost wel tijd: in Enschede heeft het tien jaar geduurd. Dus neem vooral de tijd en start met een duidelijke visie en gedegen commitment. Het doorontwikkelen van het vastgoedbedrijf naar een strategische rol binnen een gemeente kan meerwaarde opleveren. Het maatschappelijk vastgoed wordt op die manier efficiënter benut. In Enschede wil men die stap wel maken: meer integraal zoeken naar creatieve oplossingen en op die manier vraag en aanbod bij elkaar brengen. Er heerst hier grote tevredenheid over de werkwijze van Vastgoedbedrijf Enschede. In Almelo zijn de ervaringen anders: door een te vrijblijvende start en tegenwerking op ambtelijk en bestuurlijk niveau is de opstart van een vastgoedbedrijf al tijdens de opbouw gefrustreerd en uiteindelijk ook niet geslaagd. PAGINA 41
IMPRESSIE •
Er werd volop genetwerkt op de conferentie; tijdens de informatiemarkt, in deelsessies en in de plenaire zaal.
JAN VEUGER
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Licht je por tefeuille door en ontwikkel professionaliteit’
Jan Veuger is directeur van Corporate Real Estate Management.
Je moet weten hoe groot je polsstok en portefeuille zijn en wat je met je portefeuille kunt doen. Daarom moet je je portefeuille doorlichten. Je vindt dan randverschijnselen waar je primair niks mee kunt. Anderzijds tref je in zo’n portefeuille ook kansen voor ontwikkeling aan. Als je een ambitie hebt gesteld waar je als vastgoedorganisatie over 5 of 10 jaar wilt staan en vervolgens rekening houdt met de mogelijkheden van je portefeuille, kun je die ambitie waarmaken. Daarvoor moet je wel professionaliteit ontwikkelen. Corporaties hebben er ook 15 jaar over gedaan om een beetje zelfstandig te kunnen werken. Gemeenten staan nu aan de vooravond van een financiële heroriëntatie die vergelijkbaar is met de brutering in corporatieland van 1995. De corporaties kregen geld en moesten het verder zelf uitzoeken. Dat heeft tot excessen geleid, maar ook tot veel goede dingen. PAGINA 45
TONY WIJNTUIN
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Zoek de balans tussen financieel, kwaliteit en imago’
Tony Wijntuin is directeur van WYNE Strategy & Innovation.
Een volwaardig portfolio biedt altijd de balans tussen aan de ene kant het financiële element – de euro’s – en aan de andere kant de kwaliteit. Dat moet altijd op orde zijn. Daarbij moet hetgeen je aanbiedt aansluiten bij je doelgroep; het gaat om een gedifferentieerde kwaliteit. En ten slotte het imago, de propositie. Hiermee straal je uit wie je bent. De winkels in bijvoorbeeld je ziekenhuis moeten jouw imago richting jouw klant versterken. Een ziekenhuis is echter geen winkelcentrum, dus het gaat er niet om het beste winkelcentrum te zijn, maar winkels te bieden die jouw bezoekers waarderen en die daarmee jouw imago versterken. Die drie elementen samen vormen de taart van Tony. PAGINA 47
ED PENNIKS
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011
‘Kwalitatief mooi gebouw slechts een middel’
EKE SCHINS ‘Kulturhusen werken niet overal’
ED PENNIKS: Het doel van de zogenaamde kulturhusen – naar Scandinavisch voorbeeld – is het versterken van de leefbaarheid in dorpskernen en wijken. De vereisten die we daarbij hanteren zijn de verplichte samenwerking van minimaal 3 partijen, het delen van ruimtes en pas op de laatste plaats een kwalitatief mooi gebouw. Dat laatste is slechts een middel, niet het doel. Ik ruzie nog wel vaak met de wethouders over de korte- en langetermijnbelangen. EKE SCHINS: In
Ed Penninks is directeur van Salland Wonen. Eke Schins is senior adviseur Maatschappelijke Voorzieningen bij Grontmij.
Olst en Broekland staan succesvolle kulturhusen, maar die in Raalte werkt niet goed. Het probleem is dat er daar vooraf geen afspraken werden gemaakt, er wordt niet samengewerkt. Daardoor wordt de meerwaarde niet gerealiseerd. We investeren er daarom nog eens een ton in. In Scandinavië ligt het eenvoudiger dan hier. Daar betaalt de overheid het beheer en de exploitatie, waardoor alleen het programma nog maar hoeft te worden ingevuld. PAGINA 49
CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED 2011