NR. 12 I 42. KW I 15.10.2014 I ISSN 1860-6369
Liebe Leserinnen, liebe Leser, Hamburg Kolossal überzeugend – das „Weltquartier“ erhält den Deutschen Städtepreis
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Klotzen, nicht kleckern – der Bürovermietungsmarkt brummt auch im dritten Quartal 6 Die Hanseaten kommen – Nirgends in Deutschland wurden so viele Gewerbeimmobilien gehandelt wie in Hamburg 8
Norddeutschland Imageaufpolieren im Osten – das Resort „Land Fleesensee“ hat einen neuen Besitzer 2 Förde verliert gegen Elbe und Leine – Neues vom Einzelhandelsimmobilienmarkt 9 Besser als Freiburg – Als Einkaufsstadt muss Lüneburg den bundesweiten Vergleich nicht fürchten 12 Baut, Leute, baut! – Immer mehr Niedersachsen können sich Wohneigentum leisten 13
wenn Immobilienmakler partout nicht über ein bestimmtes Thema reden wollen, ist erfahrungsgemäß was im Busche. Wir gehen mal davon aus, das trifft auch auf die causa „Pressehaus am Baumwall“ zu. Seit gut zwei Jahren wird über den Verkauf des Verlagsgebäudes von Gruner & Jahr nachgedacht; jetzt, nach der Komplettübernahme des Verlags durch Bertelsmann scheint Bewegung in die Sache zu kommen. Denn zurzeit schweigt die Branche auf Anfragen unisono. Mal sehen, wie es mit einem der größten und markantesten Gebäude in Hafenlage weitergeht. Ansonsten gibt es viel Erfreuliches aus der Hansestadt zu berichten: das Wilhelmsburger Weltquartier hat den Deutschen Städtepreis gewonnen. Glückwunsch. Das Bürovermietungsgeschäft in Hamburg brummt auch im dritten Quartal. Und nirgends in Deutschland wurden bislang so viele Gewerbeimmobilien gehandelt wie an Alster und Elbe. Nochmals Glückwunsch. Der Norden scheint allerorten angesagt zu sein. Lange Zeit war Wolfsburg fast in der Versenkung verschwunden. Aber die VW-Stadt wächst kontinuierlich; jetzt wird´ s Zeit, entsprechenden Wohnraum zu schaffen. VW wird da mitmachen. Erstmals seit 30 Jahren will die Immobiliensparte des Konzerns wieder Wohnungen bauen. Dafür sucht sie noch Partner. Lesen Sie dazu auch das Interview auf Seite 11.
Im Gespräch „Faktisch haben wir keinen Wohnungsleerstand“ – Roland Stöckigt, Vorsitzender der Geschäftsführung von Volkswagen Immobilien, zu langfristigen Perspektiven der Autostadt Wolfsburg 11
Zu guter Letzt Das Schweigen der Makler – Und wer kauft jetzt das G&J-Pressehaus? 14
Impressum
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Und wenn Sie weiterscrollen, können Sie auf der nächsten Seite gleich lesen, wie es mit einem der größten „Aufbau-Ost“-Projekte weitergehen soll, das seinen Anlegern so wenig Freude bereitet hat. Wir wünschen Ihnen viel Lesevergnügen und endlich mal wieder entspannte Tage, denn die Expo ist vorbei und das nächste Großereignis ist erst wieder im März – Weihnachten mal ausgeschlossen,
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Mecklenburg-Vorpommern
Neuer Glanz für verblassten Stern Das einst hochgejubelte Vorzeige-Projekt des Aufbaus Ost war ein finanzieller Flop für die Investoren. Jetzt hat das Ferien- und Golfresort „Land Fleesensee“ endlich einen neuen Besitzer gefunden. Die LindnerGruppe bringt Kapital, Ideen und reichlich Erfahrung mit Das Ringen um eines der größten Golf- und Ferienresorts in Deutschland ist vorbei: Nach gut eineinhalb Jahren Verkaufsverhandlungen hat die Ferien- und Golfanlage „Land Fleesensee“ in Göhren-Lebbin (Kreis Mecklenburgische Seenplatte) endlich neue Eigentümer: die Lindner Investment Management GmbH (LIM) aus Düsseldorf. Damit geht ein weiteres Kapital unrühmlicher geschlossener Immobilienfonds-Geschäfte zu Ende. Rund 2.000 Anleger hatten 1999 den so genannten „Fleesensee-Fonds“ mit 91 Mio. € ausgestattet,
um das rund 200 Mio. € teure Ferienresort mit Schlosshotel, Dorfhotel, Robinson Club und fünf Golfplätzen zu verwirklichen und später ordentliche Ausschüttungen zu erhalten. Selbst das Land Mecklenburg-Vorpommern förderte das Projekt mit 50 Mio. €. Die Rechnung ging für keinen Investor auf: Die Hotels brachten nicht das ein, was prognostiziert worden war; der Fremdwährungskredit in Höhe von 100 Mio. Mark in Schweizer Franken brachte den Fonds infolge der Euro-Krise unter Druck. Da der Euro gegen-
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Assetmanagement mit Erfolg Für institutionelle und private Anleger managt die Real I.S. insgesamt gewerbliche Flächen von rd. , Mio. Quadratmetern in Ländern auf Kontinenten. Das Vermögen, das wir aktuell für unsere Anleger in Immobilien investiert haben, beträgt rd. EUR , Mrd. Unsere Erfolgsbilanz mit einem durchschnittlichen Vermietungsstand von rd. % beruht dabei auf nachhaltigen Konzepten für langfristige Mieterbindung.
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Hamburg Schweden kaufen „Burstah Offices“
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Zum Schluss verhandelte man nur noch mit den Banken. Das Bankhaus Warburg sowie drei Hypothekenbanken waren auch für Jörg Lindner von der LIM die Ansprechpartner beim Kauf des einstigen Vorzeigeprojekts à la Aufbau Ost, das der AWD-Strukturvertrieb von Carsten Maschmeyer so erfolgreich unters Volk gebracht hatte.
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über dem Schweizer Franken seit damals kräftig verloren hat, ist die Kreditsumme trotz Millionentilgung kaum gesunken. Das belastete die Anleger seit Jahren, ihre Anteile verloren dramatisch an Wert.
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Idyllisch gelegen: Anleger hatten dennoch bislang wenig Freude am Ferien- und Goldresort. Jetzt soll alles besser werden. (www.landfleesenseespa.de)
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Die schwedische Cityhold Gruppe hat den im Bau befindlichen Büro- und Geschäftskomplex „Burstah Offices“ in der Hamburger Innenstadt erworben. Verkäufer und Entwickler ist Frankonia Eurobau. Der Gebäudekomplex bietet 18.000 qm Mietfläche und 100 Tiefgaragenstellplätze. Größter Mieter ist die Funke Mediengruppe auf gut 10.000 qm. Der Rest sind Einzelhandelsflächen, Mieter sind Habitat und dm. Insgesamt sind 75 Prozent der Flächen vergeben.
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Doch mit dem Negativ-Image soll jetzt endgültig Schluss sein. Lindner will das Mega-Resort „optimieren“, denn eigentlich gäbe es keine Probleme mit den Einzelbetrieben. „In den vergangenen Jahren wurden mit dem Gesamtkomplex jährlich 30 Mio. € erwirtschaftet“, so Lindner auf Anfrage des Immobilienbriefs. „Die Auslastung liegt aktuell bei 60 Prozent.“ Das gilt es jetzt zu steigern – mit Hilfe eines neues Betreiberkonzepts, das nicht wirklich neu nicht. Marketingaktivitäten sollen gebündelt und auch international ausgerichtet werden. Der Wellnessbereich soll ausgebaut werden, der Robinson Club zusätzliche Suiten erhalten. Und künftig dürften auch mehr Geschäftskunden den Weg nach MeckPomm finden, wenn das MICE (Meeting, Incentive, Congress, Events)-Konzept aufgeht. Neben dem Tourismus-Giganten TUI, der den Robinson-Club und das Dorfhotel bis 2020 gepachtet hat, sollen weitere Tourismus-Experten zur Erhöhung der Auslastung angesprochen werden.
Lindner setzt auch auf die „große Golfkompetenz“ des Unternehmens, die in Fleesensee mehr zum Tragen kommen soll. Immerhin verfüge man bei der Lindnergruppe über 2,8 Mio. Gästeprofile. Da dürfte sich der ein oder andere auch für einen Tripp in den Osten begeistern lassen, so das Kalkül. Man wird sehen, ob es aufgeht. Zumindest sind jetzt echte Profis am Werke: Immerhin betreibt die Lindner-Gruppe schon 33 NobelHotels in sieben europäischen Ländern. □
Lage „Land Fleesensee“ in Deutschland (www.fleesensee.de)
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Stadtentwicklung Hamburg
Besonnen eingegriffen, kolossal überzeugt Das „Weltquartier“ in Wilhelmsburg hat den Deutschen Städtebaupreis erhalten. Damit ist ein weiteres IBAProjekt ausgezeichnet worden. Endlich mal mit einem nationalen Preis Nach 33 internationalen Auszeichnungen, überzeugt ein IBA-Projekt jetzt auch eine nationale Jury. Deren Begründung hinterlässt beim Laien zwar mehr Fragen als Antworten, soll aber wohl lobend klingen: „Die Siedlung beeindruckt durch eine einladende großzügige Stimmung mit starkem, Identität stiftendem Charakter. Freiraumkonzept und Architektur schaffen einen starken, aber zurückhaltenden Rahmen, der durch die unterschiedlichen Bewohner vielfältig bunt ausgemalt wird. Gemeinsam ist es den Projektbeteiligten gelungen auf sozialer, partizipativer und gestalterischer Ebene eine angemessene Sprache zu finden, so dass das Weltquartier für viele Menschen unterschiedlicher Herkunft zur neuen Heimat wurde“. Tatsache ist, dass im südlichen Reiherstiegviertel, wo Menschen aus mehr als 30 Nationen zu Hause sind, seit 2009 eine ehemalige Arbeitersiedlung modernisiert, umgebaut und durch Neubauten ergänzt wird und zwar besonnen und mit Rücksicht auf die Umgebung. Bis Anfang 2015 entsteht das so genannte „Weltquartier“, ein
Modellprojekt für interkulturelles Wohnen. Insgesamt werden knapp 770 Wohneinheiten von der SAGA GWG nach Plänen von sieben Architekturbüros um- oder neu gebaut. Außerdem wurden bereits 46 Gewerbeeinheiten im neuen Welt-Gewerbehof geschaffen. IBA-Geschäftsführer Uli Hellweg: „Mit dem Weltquartier ist heute ein beispielgebender Prozess des Stadtumbaus ausgezeichnet worden, und das macht uns sehr stolz.“ Mit dem Deutschen Städtebaupreis werden Projekte prämiert, die in herausragender Weise den aktuellen Anforderungen an zeitgemäße Lebensformen ebenso Rechnung tragen wie den Herausforderungen an die Gestaltung des öffentlichen Raums, dem sparsamen Ressourcenverbrauch sowie den Verpflichtungen gegenüber der Orts- und Stadtbildpflege. Der Preis wird seit 1979 vergeben. Mehr Informationen gibt es auch unter www.staedtebaupreis.de.□
Für 78 Mio. € wurde die alte Arbeitersiedlung aus den 30er-Jahren in ein modernes und klimafreundliches Wohnviertel verwandelt. (Foto: Weltquartier; Quelle: IBA)
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Bürovermietungsmarkt Hamburg
Norddeutschland Die internationale Spedition F.W. Neukirch hat eine Logistik- und Lagerfläche mit 10.000 qm inklusive 1.300 qm Kommissionierfläche sowie umfangreichen Sozialeinrichtungen und Büros in Stuhr gemietet. Die Grundstücksfläche in der Industriestraße 28 beträgt 18.557 qm. Engel & Völkers Commercial Bremen hat den Deal begleitet. Ein Privatinvestor hat ein Geschäftshaus in der Innenstadt von Emden erworben. Das Objekt in der Neutorstraße 10-12 verfügt über drei Gewerbeeinheiten auf einer Gesamtnutzfläche von 2.367 qm. Mieter der drei Einzelhandelsflächen sind Gerry Weber, dm und KIK. Verkäufer ist eine Gesellschaft für Projektentwicklungen aus Düsseldorf. Vermittelnd tätig war Engel & Völkers Commercial.
Klotzen, nicht kleckern An Elbe und Alster wurden im laufenden Jahr rund 15 Prozent mehr Büroflächen vermietet als im Vorjahreszeitraum. Maklerhäuser prognostizieren ein halbe Million vermietete Quadratmeter zum Jahresende Die Hamburger können zufrieden sein: Seit 2011 ist kein drittes Quartal mehr so umsatzstark gewesen wie das gerade abgeschlossene. Rund 150.000 qm konnten an Elbe und Alster neu vermietet werden. Das Ergebnis beschert dem Hamburger Bürovermietungsmarkt nach neun Monaten ein Umsatzplus von gut 15 Prozent, melden zahlreiche Maklerhäuser. Mehr als 370.000 qm vermietete Fläche bislang lassen die Profis optimistisch auf eine satte runde Summe zum Jahresende hoffen: 500.000 qm. Schon jetzt ist klar: Noch nie gab es so viele fünfstellige Großabschlüsse wie in diesem Jahr. Entsprechend haben sie das Ergebnis beeinflusst. „Der Blick auf die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge
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zeigt jedoch, dass rund drei Viertel aller Abschlüsse bei Flächengrößen unter 1.000 qm stattfanden“, sagt Oliver Horstmann, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. Daher neigen die Researcher auch dazu, diese Großdeals gesondert vom eigentlichen Marktgeschehen zu betrachten – zumal die Unternehmen selbst den Bedarf geschaffen haben und die Abschlüssen schon länger im Gespräch waren.
Quelle: Angermann
Mieten auf Höchststand Dennoch bleibt der Bedarf an größeren Flächen das bestimmende Thema in Hamburg. Vor allem Online- und Internetdienstleister haben großen Bedarf. „In der derzeitigen Marktsituation wachsen sie überproportional und benötigen daher große Flächen“, sagt Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Der Mangel daran spiegelt sich in der Mietpreisentwicklung für Neubauflächen wider. Die Spitzenmiete liegt laut G&B aktuell bei 24,50 €/qm; die Durchschnittsmiete bei 14,50 €/ qm – ein Plus von 20 Cent gegenüber dem Vorquartal und der bisher höchste Preis seit 2011.
Fette Deals 1. bis 3. Quartal 2014 1.
Deutsche Telekom (32.000 qm) am Überseering
2.
VBG (22.000 qm) Fuhlsbütteler Straße
3.
Marquard & Bahls (15.000 qm) Shanghaiallee
4.
WPP Deutsche Holding (12.600 qm) Friedensallee
5.
Funke Media Group (10.300 qm) Großer Burstah
6.
Jungheinrich (10.000 qm) Friedrich-Ebert-Damm
7.
Kassenärztliche Vereinigung Hamburg (7.900 qm) Heidenkampsweg
Leerstand auf Tiefstand In diesem Jahr soll es laut JLL nur 140.000 qm bezugsfertige Bürofläche geben/gegeben haben. In Kombination mit einer Leerstandsquote von 7,1 Prozent (Tendenz: weiter fallend) vereinfache das nicht gerade die Verhandlungen der Unternehmen auf Flächensuche, so Tobias Scharf, Leiter des Bürovermietungsmarktes für JLL. „Im nachgefragtesten Teilmarkt, der Innenstadt, liegt der Leerstand sogar nur noch bei 5,5 Prozent“, so Scharf. Auch im kommenden Jahr soll aus Nachfragesicht zu wenig neue Bürofläche an den Markt kommen. Laut JLL werden nur 125.000 qm fertig – das niedrigste Fertigstellungsvolumen seit Ende der 90er Jahre. □
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Investmentmarkt Hamburg
Aufgepasst Schwaben, die Hanseaten kommen! Nirgends sind in diesem Jahr so viele Kaufabschlüsse zustande gekommen wie in Hamburg. Fast die Hälfte aller Deals bestritten ausländische Investoren
In Hamburg wurden allein in den vergangenen drei Monaten Immobilien im Wert von 1 Mrd. € umgesetzt – verteilt auf 110 Deals. Mit diesem Ergebnis rangiert die Hansestadt gleichauf mit Stuttgart im Ranking der deutschen Immobilienhochburgen auf Platz 3. Bislang liegt der Gesamtumsatz bei rund 2,4 Mrd. € – und somit schon jetzt über dem Zehn-Jahres-Mittel von 2,35 Mrd. €. Der Löwenanteil entfällt mit 59 % auf Büroimmobilien, so JLL, mit Einzelhandelsobjekten wurden 19 Prozent des Umsatzes erwirtschaftet. Umsatztreiber St. Pauli Zwei der größten Transaktionen fanden in St. Pauli statt: Erst kürzlich gingen die preisgekrönten „Tanzenden Türme“ für rund 156 Mio. € an Hansainvest; das „Atlantic Haus“ kaufte ein schwedischer Pensionsfonds für 130 Mio. € von der UBS. Die meisten Transaktionen spielten jedoch in einer anderen Liga: Fast die Hälfte alles Deals bewegte sich in der Größenordnung unter 10 Mio. €. Für insgesamt 880 Mio. € sind Immobilien im Bereich bis 20 bis 50 Mio. € verkauft worden, so JLL. Ein großer Teil der Transaktionen ging auf das Konto ausländischer Investoren aus USA, Kanada und europäischer Nachbarstaaten. „Der Anteil hat weiter zugelegt, ist mit mittlerweile 48 Prozent überdurchschnittlich hoch“, sagt Frank-D. Albers, Leiter Büroinvestment bei JLL Hamburg. Der 5-JahresDurchschnitt liegt laut JLL bei 20 %. Renditen sinken weiter Der Run auf hanseatische Immobilien zieht die Renditen weiter runter: Die
Spitzenrendite für Büroimmobilien sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 4,7 auf 4,5 Prozent; Einzelhandelsobjekte werden erzielen noch 4,6 Prozent und Logistikimmobilien bringen es laut Grossmann & Berger noch auf 6,9 Prozent. Den größten Umsatz machten die Offenen Immobilienfonds/Spezialfonds mit rund 750 Mio. €, mit weitem Abstand gefolgt von Projektentwicklern/ Bauträgern mit 235 Mio. €. Allerdings war diese Gruppe die aktivste auf Verkäuferseite: bis Ende September veräußerten sie Immobilien im Wert von fast 800 Mio. €. Die institutionellen kamen auf verkaufte Objekte im Wert von 749 Mio. €. Makler nennen das einen „dynamischen Markt“. Christoph Ringleben, Geschäftsführer von Grossmann & Berger geht von davon aus, dass es munter so weitergeht und bis Jahresende der Umsatz von 2,9 Mrd. € erreicht werden könnte. „Das wäre ein neues Hoch seit 2010“, so Ringleben. □
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Einzelhandelsimmobilien Norddeutschland
Förde verliert gegen Elbe und Leine Für Investoren lohnt sich ein genauer Blick auf die Einzelhandelsimmobilienmärkte in Hamburg und Hannover. Bei Kiel ist indes eher Vorsicht angebracht. Das ist das Fazit einer neuen Studie der HSH Nordbank. Die wichtigsten Erkenntnisse:
Hamburg: An Elbe und Alster wird mehr konsumiert als noch im vergangenen Jahr; das sorgt für robuste Mieternachfrage nach Ladenflächen durch internationale Filialisten und Markenhersteller. Im Fokus stehen die Hafencity und das Areal Neuer Wall / Große Bleichen. „Beide Areale werden die 1a-Innenstadtlagen merklich ausweiten und können langfristig zu Verschiebungen bei den Spitzeneinkaufslagen führen“, sagt Analyst Stefan Goronczy. Während die 1a-Lagen-Durchschnittsmiete seit 2008 stagniert, zieht die Spitzenmiete seit 2011 deutlich an. „Allein 2013 betrug das Plus 6 Prozent“, so Goronczy. Daran dürfte sich vorerst nichts ändern, weil in nächster Zeit nur wenige neue Ladenzeilen fertig gestellt werden: „Der Einzelhandelsumsatz wächst stärker als die Verkaufsflächen“, sagt der Analyst. Prognose-Daten für 2014/2015:
Hannover: Fast jeder dritte Einzelhändler in Niedersachsens Hauptstadt ist nach einer Umfrage der IHK mit der Geschäftslage zufrieden, nur 16 Prozent bezeichnen sie als schlecht. Zwar dürfte in diesem Jahr die Flächenproduktivität insgesamt durch den Ausbau des Kröpcke-Centers stagnieren. Bereits im nächsten Jahr soll sie jedoch wieder zulegen, weil nur noch in moderatem Umfang weitere Geschäftsflächen entstehen, prognostiziert Goronczy. „Das Mietwachstum in den zentralen Lagen dürfte wieder anspringen und mittelfristig anhalten.“ Dies werde die Marktwerte von Handelsimmobilien stabil halten. ► Prognose-Daten für 2014/2015: Arbeitslosenquote:
8,3,/8,1 Prozent
Zentralitätskennziffer:
117,1/117,1
erwarteter Einzelhandelsumsatz:
3,7 Mrd. €/ 3,8 Mrd. €
Arbeitslosenquote:
7,2%/ 7%
Zentralitätskennziffer:
116,2/ 116,2
Verkaufsfläche in Tsd. qm:
914/ 921
erwarteter Einzelhandelsumsatz: Verkaufsfläche in Tausend qm:
11,2 / 11,5 Mrd. € 2.688/2.717
Flächenproduktivität in €/qm:
4.050/4.110
durchschnittliche Mietrendite in %:
6,1/ 6,15
Flächenproduktivität in €/qm:
4.170/ 4.230
durchschnittliche Mietrendite in %:
5,4,/5,45
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Norddeutschland 3.000 qm in Achim vermietet Die MaTo Immo UG hat eine Hallenfläche mit einem Regallager sowie Büroflächen in Achim bei Bremen erworben. Das Gewerbeobjekt im Rehland 8 verfügt über eine Lagerhalle mit 2.000 qm über zwei Etagen, ein Hochregallager mit 735 qm sowie 230 qm Bürofläche. Der neue Eigentümer plant weitere Büroflächen in die Lagerhalle zu bauen. Rund 7.300 qm beträgt die Grundstücksfläche, die über zwei Einfahrten befahren werden kann. Zudem stehen 35 PKW-Stellplätze sowie zwei Garagenplätze zur Verfügung. Verkäufer ist Distrelec Schuricht aus Bremen.
Privatinvestor kauft Geschäftshaus in Bremen Ein Privatinvestor hat ein Geschäftshaus in der Innenstadt von Emden erworben. Das Objekt in der Neutorstraße 1012 verfügt über drei Gewerbeeinheiten auf einer Gesamtnutzfläche von 2.367 qm. Mieter der drei Einzelhandelsflächen sind das Modeunternehmen Gerry Weber, die Drogeriemarktkette dm und der Textil-Discounter KIK. Verkäufer ist eine Gesellschaft für Projektentwicklungen aus Düsseldorf. Vermittelnd und beratend tätig war Engel & Völkers Commercial Emden.
Fachmarktzentrum in Zeven verkauft F&C REIT Asset Management, spezialisiert auf Immobilien in Groß- und Mittelstädten, hat im Rahmen eines Individualmandats ein Fachmarktzentrum im niedersächsischen Zeven im Landkreis Rotenburg (Wümme) erworben. Das Objekt verfügt über eine Gesamtmietfläche von 5.400 qm und liegt in unmittelbarer Nähe der Bundesstraße 71. Zu den Ankermietern gehören ein famila Markt der Bünting Unternehmensgruppe und der Discounter Aldi Nord. „Die Immobilie in Zeven passt mit ihrer zentralen Lage, den solventen Ankermietern und der hervorragenden Verkehrsanbindung im Kreis Rotenburg ideal zum Akquisitionsprofil des Individualmandats“, sagt Iris Schöberl, Geschäftsführerin von F&C REIT Deutschland. Der Ankauf des Objekts in Zeven ist bereits der sechzehnte Ankauf der für das Individualmandat getätigt wurde.
Kiel: Die Verkaufsflächen in Schleswig-Holsteins Hauptstadt sind in den vergangenen drei Jahren um 5,5 Prozent gewachsen. Das ließ die Flächenproduktivität leicht sinken und die Mieten stagnieren. Dieser Rückgang dürfte aber durch eine anziehende Zentralität und höhere Einzelhandelsumsätze in diesem und dem nächsten Jahr kompensiert werden“, sagt Goronczy. Zusätzliche Kunden aus dem Umland werden der Stadt die bereits abgeschlossene Erweiterung des Einkaufszentrums Sophienhof bescheren sowie die laufende Modernisierung des seit Anfang 2012 leer stehenden Centers Leik an der Holstenstraße. Die Wiedereröffnung ist für das kommende Frühjahr geplant, Ankermieter ist der Modefilialist TK Maxx. „Mit der City-Aufwertung dürfte ein moderates Spitzenmietwachstum einsetzen“, prognostizieren die HSHResearcher. „Die Durchschnittsmieten in den 1aLagen und den Nebenlagen dürften hingegen noch länger stagnieren.“ Deshalb seien bei diesen Objekten langfristig Werteinbußen zu erwarten. □ Prognose-Daten für 2014/2015: Arbeitslosenquote:
9,9%/ 9,5%
Zentralitätskennziffer:
138,7/ 138,1
erwarteter Einzelhandelsumsatz:
1,7/ 1,7 Mrd. €
Verkaufsfläche in Tsd. qm:
456/467
Flächenproduktivität in €/qm:
3.650/ 3.650
durchschnittliche Mietrendite in %:
7,1/ 7,15
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Interview
„Faktisch haben wir keinen Wohnungsleerstand“ Volkswagen Immobilien (VWI) gehört in Wolfsburg mit zu den größten Wohnungsanbietern – und zu den ältesten. Immerhin verwaltet die VW-Tochter hier seit 1953 ihren Bestand von rund 645.000 Quadratmeter Wohnfläche. Seit gut 30 Jahren hat VWI keine neuen Wohnungen mehr gebaut, denn die Stadt verlor mehr alte Einwohner als neue dazukamen. Das ändert sich gerade: Wolfsburg expandiert, die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wächst überdurchschnittlich und die Kaufkraft liegt inzwischen schon 10 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Was fehlt, sind moderne Wohnungen. Die will VWI jetzt bauen, am liebsten mit anderen Partnern. Roland Stöckigt, Vorsitzender der Geschäftsführung von VWI, zu langfristigen Perspektiven der Autostadt, irren Pendlerströmen und dem Bedarf an kleinen Wohnungen.
Herr Stöckigt, wo wohnen Sie zurzeit? Ich wohne in Wolfsburg und zwar sehr gerne. Mein Haus liegt im Grünen, das Kulturangebot für eine Stadt dieser Größenordnung ist enorm und der Weg zur Arbeit kurz. Was will man mehr?
Wir hatten in früheren Jahren einen Leerstand zwischen 6 und 7 Prozent. Aktuell liegt er bei 0,4 Prozent. Faktisch haben wir keinen Leerstand mehr. Fast alle Wohnungen sind vermietet.
Auch Wolfsburg profitiert vom Trend des Zuzugs in die Städte; noch vor 10 Jahren galt die Stadt nicht gerade als attraktiver Wohnort. Was hat sich geändert?
VWI hat 30 Jahre lang keine Wohnungen mehr gebaut. Müssen Sie jetzt loslegen, weil die neue Generation VW-Mitarbeiter schicker wohnen will?
In der Tat wächst Wolfsburg erst seit 2008 und hat in den darauf folgenden vier Jahren 5.000 neue Einwohner gewonnen. Es könnten aber noch mehr sein, wenn es genügend Wohnungen gäbe. Aber, daran mangelt es zurzeit. Deshalb liegt die Zahl der Pendler inzwischen bei mehr als 75.000. Das sind zwei Drittel aller in Wolfsburg Beschäftigten. Als Wohnungssuchender in Wolfsburg komme ich am Bestandshalter VWI nicht vorbei. Immerhin gehören 9.300 Wohneinheiten dem Konzern. Gibt es noch Leerstand?
Wir stecken jedes Jahr 25 Millionen Euro in unseren Bestand, sanieren und modernisieren. Aber richtig ist, dass wir als Top-Arbeitgeber zusätzlichen adäquaten Wohnraum anbieten wollen und es grundsätzlich zu wenige Wohnungen vor Ort gibt. 2013 sind gerade einmal 187 neue Wohnungen fertig gestellt worden. Sie wollen rund 100 Millionen Euro im Rahmen eines Wohnungsneubauprogramms in Wolfsburg investieren. Ihr größtes Projekt wird gerade am Steimker Berg entwickelt. Insgesamt soll dort auf VW-eigenem Gelände ein Quartier mit 1.250 Wohneinheiten entstehen,
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innenstadtnah, aber im Grünen gelegen. Von den für den eigenen Bestand geplanten 500 Wohnungen werden allein hier rund 300 realisiert. Wer baut den Rest? Wir suchen Partner als Investoren für die übrigen Wohnungen. Geplant sind Miet- und Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser. Wir konzentrieren uns auf die Mietwohnungen mit 2 bis 3 Zimmern sowie die kleineren Wohneinheiten für Singles, junge Leute und auch Führungskräfte, die viel unterwegs sind. Das sind die Zuschnitte, die unsere Mitarbeiter favorisieren. Je nach konkretem Bedarf werden wir jedoch auch größere Wohnungen anbieten. Wie wollen Sie künftige Partner überzeugen, da mit zu machen? Die Baukosten sind überall gleich hoch ... Das ist richtig, aber da uns das Grundstück bereits gehört, lassen sich die Konditionen zu einem frühen Zeitpunkt marktgerecht adjustieren. Außerdem haben in Wolfsburg die Angebotsmieten in den vergangenen Jahren um fast 40 Prozent angezogen; die Kosten für
Wohneigentum sind um fast 50 Prozent gestiegen. Dennoch lassen die Preissteigerungen noch Luft nach oben, weil die Ausgangswerte relativ niedrig sind – verglichen mit anderen Städten, die von der Automobilindustrie geprägt. In Wolfsburg kostet der Quadratmeter Wohneigentum im Mittel 2.250 Euro, in Ingolstadt oder Regensburg schon 3.400 Euro. Das ermöglicht gute Investitionschancen, zumal die Stadt ja weiter wächst und damit Wohnraum auch weiterhin gebraucht wird. Was trägt VW mit zum Wachstum bei? Unser Konzern wächst international überproportional. Diese Expansion wirkt sich auch auf die Konzernzentrale in Wolfsburg aus. Die Volkswagen AG beschäftigt hier inzwischen rund 59.000 Mitarbeiter – 2007 waren es zum Vergleich 44.000. In der Produktion arbeiten rund 20.000 Menschen; in den Bereichen Verwaltung und Entwicklung sind zusätzlich viele neue Jobs entstanden, und auch künftig wird die Zahl der Mitarbeiter steigen. Wir sind sicher, dass sich viele Neu-Wolfsburger für das Wohnen in der Stadt entscheiden werden, wenn das Immobilienangebot entsprechend ist. □ Das Gespräch führte Susanne Osadnik
Einzelhandel Lübeck
Besser als Freiburg Als Einkaufsstadt muss Lübeck den Vergleich mit anderen Städten nicht fürchten. Kaufkraft und Zentralität weisen Spitzenwerte auf In Lübeck ist man zufrieden: Der Umsatz des stationären Lübecker Einzelhandels liegt seit mehreren Jahren stabil zwischen 1,45 und 1,5 Mrd. €. Erstmals seit dem Jahr 2006 beträgt die Einzelhandelsfläche in Lübeck allerdings nur 501.000 qm. „Das ist nur eine vorübergehende Entwicklung, da bei unserer Bestandsaufnahme das LUV Center noch nicht eröffnet war. Wir gehen davon aus, dass wir bei der nächsten Erhebung auf mindestens 550.000 qm Fläche kommen“, sagt Björn P. Jacobsen, der den Einzelhandelsmonitor der Wirtschaftsförderung betreut. Rund 25 Prozent der gesamten Einzelhandelsfläche liegen in der Altstadt. Hier ist aber auch der Leerstand am höchsten: Die ehemalige C&A-Immobilie in der Mühlenstraße steht leer – das erhöht den Leer-
stand in diesem Jahr auf 15.700 qm. Insgesamt standen Ende 2013 rund 37.200 qm Ladenflächen in Lübeck leer. Erstmals vergleicht der Einzelhandelsmonitor Lübeck mit anderen deutschen Städten gleicher Größenordnung (200.000 bis 250.000 Einwohner). Aus Sicht von Einzelhandelsinvestoren sind zwei Kennziffern wichtig: die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer sowie die Zentralität. Die Zentralität gibt an, wie viel Umsatz Lübeck aus dem Umland generiert. Mit einer Zentralität von 144,6 liegt Lübeck im Norden vor Kiel (140) und Rostock (102,2) und bundesweit sogar vor Freiburg (143,3). Auch in Sachen Kaufkraft kann Lübeck punkten: Die Hansestadt gehört mit einem Wert von 96,5 Prozent zur Spitzengruppe der verglichenen Städte. Nur Mainz (110,4) und Krefeld (98,6) können mit mehr Kaufkraft aufwarten. □
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Wohnungsbau Niedersachsen
Baut, Leute, baut! Immer mehr Niedersachsen können sich Wohneigentum leisten und bauen entsprechend häufig. Weit mehr als die Hälfte aller Baugenehmigungen entfiel laut LBS Nord bislang auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Aber es könnten noch mehr werden
Bis Ende Juli 2014 wurden insgesamt 13.821 Neubauwohnungen und damit rund 8 Prozent mehr als im Vorjahres-zeitraum genehmigt. Hohe Zuwächse gab es bei den Eigentumswohnungen, so die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover (LBS Nord). Hier stiegen die Genehmigungszahlen um gut 37 Prozent auf 2.967.Vor allem die Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser sind enorm gestiegen. Auf sie entfallen rund 61 Prozent aller Neubaugenehmigungen. „Die Wohneigentumsbildung ist der bestimmende Faktor im Neubau“, erklärt LBS-Vorstandsvorsitzender Dr. Rüdiger Kamp. Gründe seien zum einen die positive wirtschaftliche Entwicklung und die geringe Arbeits-losigkeit, zum anderen die günstigen Finanzierungsbedingungen durch niedrige Zinsen und staatliche Wohn-Riester-Förderung.
Immer mehr Niedersachsen werden Immobilieneigentümer (Foto: fotolia)
Teuer wohnen in Schleswig-Holstein Vier von fünf Haushalten könnten bauen Die günstigen Rahmenbedingungen führen dazu, dass sich immer mehr Haushalte in Niedersachsen eigene vier Wände leisten können. Das zeigt auch eine Modellrechnung des Berliner Forschungsinstituts empirica. Die Experten haben im Auftrag der Landesbausparkassen die Einkommens-Daten des Statistischen Bundesamtes mit Informationen aus ihrer Preis-Datenbank für gebrauchte Einfamilienhäuser verknüpft. Laut Annahme der Forscher ist der Wohneigentumserwerb in dem jeweiligen Bundesland dann machbar, wenn – bei einem Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens – die Finanzierungsbelastung von insgesamt 6 Prozent pro Jahr (für Zins und Tilgung) 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt. Für Niedersachsen heißt das: Unter diesen Voraussetzungen könnten sich aktuell vier von fünf Haushalten ein ortsübliches Eigenheim leisten. „Das Wohneigentumspotenzial in Niedersachsen ist bei weitem noch nicht ausgereizt“, so Kamp. „Auf Dauer werden die anhaltend guten Finanzierungskonditionen und die Überwindung der langjährigen Neubauflaute wieder zu einer Steigerung der Wohneigentumsquote führen.“ Derzeit liegt Niedersachsen mit einer Quote von 46 Prozent im Ländervergleich auf Platz sechs. □
Schleswig-Holsteins Pflaster wird immer teurer: Einfamilienhäuser wurden seit 2012 um durchschnittlich 13,2 Prozent teurer; Eigentumswohnungen sogar um 24,2 Prozent. Ein Einfamilienhaus in Kiels Nobelviertel Düsternbrook kostet durchschnittlich schon 2.700 €/qm; eine Eigentumswohnung in Travemünde kommt auf 2.400 €/qm, so das Ergebnis des aktuellen Immobilienmarktatlas der Landesbausparkasse (LBS). Besonders heftig sind die Preise in der Lübecker Altstadt und im Hamburger Umland (Ahrensburg, Norderstedt, Reinbek, Wedel) gestiegen. Der Grund: gute Infrastruktur und Arbeitsplätze, trotzdem Nähe zur Großstadt. Die LBS rechnet in diesen Siedlungsgebieten auch zukünftig mit weiter wachsenden Bevölkerungszahlen und damit steigenden Immobilienpreisen.
NR. 12 I 42. KW I 15.10.2014 I SEITE 14
Personalie
Zu guter Letzt
Carsten Sellschopf (40) verstärkt ab sofort die Geschäftsleitung des Immobilienentwicklers formart, der seit Anfang des Monats nicht mehr zum Konzern Hochtief gehört. Sellschopf ist verantwortlich für die Niederlassungen in Berlin, Leipzig, Niedersachsen und Hamburg. Der Diplom-Wirtschaftsingenieur für Bauwesen und Immobilienökonom (ebs) Sellschopf verfügt durch seine 15-jährige Tätigkeit im Konzern Hochtief über ausgeprägte Erfahrung in der Projektentwicklung. Zuletzt war Sellschopf als Prokurist für die Niederlassung Berlin der Investa Projektentwicklungs- und Verwaltungs GmbH verantwortlich. Davor war er Leiter der formart/HTP-Hybridniederlassung Berlin-Brandenburg von Hochtief Solutions. Sellschopf ist Mitglied im Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS).
Und wer kauft jetzt das G&J-Pressehaus?
Impressum Verlag: Research Medien AG Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück T: 05242-901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de, Chefredaktion: Susanne Osadnik (V.i.S.d.P.) stellv.: Richard Haimann Tel. 04168/ 82 50 Redaktion: sosadnik@aol.com Hrsg.: Werner Rohmert Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage.
Seit Anfang des Monats steht es fest: das Verlagshaus Gruner & Jahr gehört jetzt endgültig zum Bertelsmann-Konzern. Überraschend ist das nicht. Schließlich ist Bertelsmann schon seit den 70er Jahren Mehrheitseigner und G&J hielt zum Schluss nur noch 25,1 Prozent am eigenen Haus. Intern geht der Kahlschlag allerdings munter weiter; die nächsten Massenentlassungen stehen an. Wer braucht da noch ein Riesengebäude? Seit Jahren wird die markante Landmarke am Baumwall sukzessive leer gezogen. Über den Verkauf wird schon länger gemunkelt. Damit würde ein weiteres Symbol Hamburger Mediengeschichte dem „Unvermeidlichen“ weichen, wie moderne Manager es gern ausdrücken. Wenn selbst in der Caffamacherreihe demnächst das Bezirksamt im alten Axel-Springer-Haus residiert, darf man schon mal spekulieren: Und wen beherbergt der Baumwall demnächst? Als Bürostandort ist die Lage mit Hafenblick und eigener U-Bahnstation in City-Nähe unschlagbar; das angrenzende Portugiesenviertel dient als Nahversorger. Aber der Gebäudekomplex ist ganz und gar auf das Pressehaus ausgerichtet gewesen. Ein Umbau wird teuer, sind Marktbeobachter sicher. Mal sehen, was demnächst passiert. Da sich die Makler zurzeit extrem zugeknüpft geben, ist sicher etwas im Busche. Wir sind gespannt. □
Meinungssplitter „Das Resort Land Fleesensee hatte bisher in erster Linie kein Qualitätsproblem, sondern ein Vermarktungsproblem“, Kai Richter, Managing Director der Lindner Investment Management GmbH (LIM) zum Kauf des Golfresorts vor zwei Wochen. „Nun wissen wir wenigstens, auf was wir uns einzustellen haben. Der Schwebezustand der letzten Monate führte zu einer großen Verunsicherung bei den Investoren und wirkte sich bereits investitionshemmend nicht nur auf den Hamburger Neubauwohnungsmarkt aus“, Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord zum Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse. „Das ist unerreicht im Vergleich zu den anderen Immobilienhochburgen, für Hamburg aber durchaus normal“, Frank-D. Albers, Leiter Büro-Investment von JLL in Hamburg, zum Anteil von 29 Prozent, den Projektentwickler von Büroimmobilien aktuell auf Verkäuferseite ausmachen.