Der immobilienbrief nr 336 by Andre Eberhard

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Inhaltsverzeichnis Editorial

vdp Index: Weiterer Preisanstieg bei Gewerbe und Wohnen

Londoner Gherkin von Brasilianer gekauft

Asien-Pazifik bleibt langfristig intakt

Logistik-Investments in Europa auf Rekordkurs

Zwei Anbieter dominieren Volumen genehmigter Geschlossener Fonds

BaFin genehmigt Verkaufsprospekt für TSO-DNL

DIC profitiert von starkem operativen Geschäft

LEG setzt dynamisches Wachstum fort

RICS Commercial Property Monitor

Institutionelle präferieren indirekte Anlage

Global Investor Sentiment Survey 2015

Trügerische Ruhe am Immobilienmarkt (Junius)

Investoren suchen Schutz 19 für Kapitalanlagen (Körfgen) Immobilienmarkt Italien (Wellstein)

Empirica sieht wachsende Blasengefahr

AWI: Marktgleichgewicht in Sicht

DIW: Markt ist gesund (Krentz

Bausparbranche konsolidiert (Ries)

Investoren legen zu

Zwischen Wutbürger und Mutbürger (Krentz)

Baudetail AG - Unternehmensvorstellung

Zum 45. Arbeitsjahr der DESWOS nachgefragt

Immobilienbrief Köln

Immoblienbrief Ruhr

Impressum

Sehr geehrte Damen und Herren, die Feierlichkeiten zum Mauerfall vor 25 Jahren bestimmten die Schlagzeilen. Am Vortag des 9. November 1989 hatte ich gerade mein damaliges, jährliches Konjunktur-Buch im Verlag zur Endredaktion abgegeben. Ich erinnere mich noch, wie ich am frühen Morgen auf dem Weg zur Arbeit die Mittagsnachrichten hörte. Ich fuhr an den Straßenrand und dachte einige Minuten nach. Mein Weltbild geriet durcheinander. Zunächst teilte ich die positive Emotionalität. Das spätere Vereinigungs- und Währungsprocedere, das ich dann aus den USA verfolgte, testete meinen ökonomischen, gesunden Menschenverstand allerdings über seine Grenzen. Mein nächstes Konjunktur-Buch aus dem Oktober 1990 sah nach vergeblichem Versuch, 34 Konsum-Produktions-Unternehmen zu retten, deutlich weniger Euphorie als die Bonner Besichtigungspolitiker oder Teilzeit-Wohltätigkeits-Business-Angels bei den Vereinigungsfeierlichkeiten losgelöst von der Realität demonstrierten. Den euphorischen Immobilienunsinn konnte ich weder intellektuell noch emotional nachvollziehen. Ich behielt zwar Recht, jedoch blieb ich im Gegensatz zu den anderen Matadoren, die auf der Sonder-AfA-Welle der Zeit schwammen, arm. Mit Blick auf Frau und drei Kinder wäre ich aus heutiger Sicht vielleicht doch lieber mit Steuerfonds reich geworden, statt Recht zu haben. Die Verurteilung von Thomas Middelhoff macht sicherlich einige Manager unserer Generation nachdenklich. Mir fehlt auch die moralische Entrüstung meiner Lehrer- und Arztfreunde. Ich habe mir selber, wenn auch kopfschüttelnd, schon Supermärkte in den USA mit dem Learjet angeschaut. Ich erinnere mich auch durchaus an Freunde, die über die Zeitersparnis von Konzern-Jets berichteten. Sicherlich war es bei dem Stundenlohn von Middelhoff auch billiger, mit dem Hubschrauber zur Arbeit zu fliegen als im Baustellen-Stau am Kamener Kreuz zu stehen. Wenn aber verlorene Bodenhaftung und prozessuale Dämlichkeit strafbar sind, trifft es mit Middelhoff wahrscheinlich keinen Falschen. Für die meisten pressewirksamen Positionen der Staatsanwaltschafts-Liste kann ich zwar durchaus Verständnis aufbringen, andererseits rechne ich selber meine Reisekosten auf demselben Konto gegen, auf dem ich meine Aufsichtsrats-Tantiemen versteuere. Vielleicht entwickele ich auch nur neidgetriebene Störgefühle, wenn ein Angestellter über Kapitalanlagen im dreistelligen Millionenbereich verfügt, einen interessanten Lebensstil pflegt und immer noch versteuerte Bargeldkonten von über 20 Mio. hat. Dafür muss einen Verkäuferin lange stricken. Zur Karstadt-/Arcandor-Perspektive Middelhoffs äußerten wir frühzeitig Skepsis. Schließlich hatte Middelhoff, dessen Bertelsmann-Karriere ich über einen gleichzeitig eingestiegenen Freund schon lange verfolgten, nie die Umsetzung gelernt, sondern war immer guter strategischer Denker und Deal-Maker. Deal-Gespür belegen auch die Karstadt-Immobilienverkäufe. Das rettet nur keinen Handelskonzern. Ungeschickt war dagegen, es an der notwendigen geldstrafenfähigen, prozessualen Demut fehlen zu lassen. Das können Fußballspieler besser. Verbreitete Manager-Allüren hebeln nun einmal keine Gesetze aus. Aus Sicht eines Beamten, für den 90.000 Euro Flugkosten noch spürbar FamilienUrlaubsgeld sind, und der die gesamte Gemengelage Karstadt/Esch/Sal.Op./Schickedanz und Tausende Arbeitsplatzverluste nicht lustig findet, ist bei eindeutiger Gesetzeslage wenig menschliches Verständnis zu erwarten. Ich fürchte, das wird Thomas Middelhoff auch in der Revision noch lernen. Weihnachten naht: Wenn Sie um die Weihnachtszeit einmal eine sinnvolle Spendenadresse mit Immobilienbezug suchen, bei der sich schon renommierte Branchenteilnehmer vor Ort über die Mittelverwendung informiert haben und die vom GdW unterstützt wird, denken Sie doch bitte einmal über DESWOS nach (Infos letzte Seite). In eigener Sache: Wegen der von uns organisierten Tagung des immpresseclub e. V., des Verbandes der deutschen Immobilienjournalisten, erscheint unsere kommende Ausgabe nicht am Freitag, sondern erst am Montag, den 8.12.. Mich würde es freuen, wenn Sie uns an dem Wochenende etwas vermissen.

Werner Rohmert, Herausgeber

Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, Project Gruppe, publity AG, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH, und sontowski & partner gmbh.

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Erste Investition Leipzig: Die Geschäftsleitung des publity Performance Fonds Nr. 7 geht nach dem derzeitigen Platzierungsstand davon aus, noch vor dem 31.12.2014 in den Erwerb einer ersten Immobilie investieren zu können. Gegenstand der derzeitigen Prüfung ist ein südlich von Stuttgart gelegener Bürokomplex, der im Jahr 2002 auf einem ca. 6.000 qm großen Grundstück errichtet wurde. Das hochwertige, 4-stöckige Bürogebäude verfügt über einen attraktiven Atriumbereich, der sich über die gesamten Etagen erstreckt, sowie insgesamt 77 Stellplätze. In unmittelbarer Nachbarschaft haben sich namhafte nationale und internationale Unternehmen aus der Fertigungs- und Dienstleistungsbranche angesiedelt. Durch die Anbindung an die B 464 ist die Universitätsstadt Tübingen in 15 Autominuten erreichbar. Der Flughafen und das Stadtzentrum von Stuttgart sind 25 km entfernt und sind bequem mit der SBahn zu erreichen. Mit der rechtlichen Due Diligence wurden die Rechtsanwälte CMS Hasche Sigle, mit der Erstellung des Wertermittlungsgutachtens wurde der Sachverständige Eberhard Stöhr, Berlin, beauftragt. Nach Vorliegen der Prüfberichte mit jeweils „positivem Abschlussvermerk“ und Zustimmung der Geldverwahrstelle, der CACEIS Bank Deutschland GmbH, soll der Ankauf im Dezember 2014 erfolgen.

vdp Index sieht weiteren Preisanstieg bei Gewerbe und Wohnen in Q3 MFH +7,2%, Büro +3,7%, Handel + 3,9% Gegenüber dem Vorjahresquartal haben deutsche Immobilien im Index des vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken noch einmal deutlich bei den Preisen zugelegt. Der Trend hält an. Für das 3. Quartal zeigt der vdp Index der 38 im vdp zusammengeschlossenen Institute ein Plus von 4,8%, das vor allem vom dynamischen Wohnungsmarkt mit 5,2% getragen wird. Im gewerblichen Immobilienmarkt erhöhten sich die Preise im Jahresvergleich um 3,7%. Während Wohnen noch deutlich zulegte, wird die Wachstumskurve bei Gewerbe flacher. Die von vdp Research ermittelten Ergebnisse sind in vielen Kreditinstituten wesentlicher Baustein für die Bewertung und Einschätzung der Objekt- und Marktrisiken. Das gute Zah-

lenwerk des Wohnungsmarktes beruht vor allem auf der Entwicklung bei Mehrfamilienhäusern mit +7,2% (siehe 10-Jahreschart: blau = Kapitalwert, rot = Mietindex, grün = Liegenschaftsindex). Ermittelt wird der Index auf Basis der Kapitalwerte, die die Entwicklung der Marktmiete und des Liegenschaftszinsatzes bzw. der Einkaufs-Rendite verknüpfen. Der Index des Mehrfamilienhaus-Marktes mit +7,2% resultiert aus einem Mietanstieg von 4,6% bei gleichzeitigem Rückgang des Liegenschaftszinses um 2,5%. In Metropolen angespannte Mietmärkte treffen hier auf nationales und internationales Anlageinteresse. Selbstgenutzte Eigenheime (+3,3%) und Eigentumswohnungen (+2,6%) legten nur um 3,1% zu. Der Preisanstieg bei Gewerbe hat sich vor allem bei Büros mit 3,7% gegenüber 5% im Vorquartal etwas beruhigt. Der Kapitalwert-Index setzt sich aus einer Mietentwicklung von 1,8% und einer Senkung des Liegenschaftszinssatzes um gleichfalls 1,8% zusammen, die multiplikativ verknüpft 3,7% ergeben. Die gedämpften gesamtwirtschaftlichen Aussichten führen nach Ansicht des vdp zu vorsichtigem Agieren der Akteure. Die Preisdynamik bei Einzelhandelsimmobilien ist dagegen unverändert. 

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 3

Personalie Grünwald: Kurt Holderer, CEO und CFO der KGAL, wird das Unternehmen auf eigenen Wunsch zum 31.12.2014 verlassen. Gert Waltenbauer (Foto) übernimmt die Rolle des CEO. Herr Holderer ist seit 2007 bei der KGAL und erfüllte zunächst die Funktion des CFO, bis er im Dezember 2013 zusätzlich interimsweise die Rolle des CEO in der KGAL Gruppe übernahm. Herr Holderer verlässt das Unternehmen zum Jahresende aus privaten Gründen. Herr Waltenbauer ist seit 1993 bei der KGAL und seit 2007 Mitglied der Geschäftsführung der KGAL GmbH & Co. KG. Er übernimmt mit sofortiger Wirkung die Rolle des CEO.

Anleger-Enteignung: Londoner Gherkin von Brasilianer gekauft Milliardär soll 926 Millionen Euro bezahlt haben Berichtstechnisches Unverständnis ruft die IVG Berichterstattung hervor Die Presse berichtet, als habe es den größten immobilienwirtschaftlichen Skandal des Verdummens einer deutschen Immobilien-Ikone nie gegeben und Aktionäre, Anleihegläubiger und Fonds-Anleger hätten nie Milliarden verloren. Die Londoner Gherkin ist wohl das Paradebeispiel des überflüssigen Verschleuderns von Anlegergeldern durch finanztechnisches Unverständnis und regulierungsgetuntem Bankenverhalten. (WR) Jetzt hat der brasilianische Banker Joseph Safra hat die ”Gurke” für umgerechnet knapp 930 Mio. Euro gekauft. Seine Safra-Gruppe ist die Muttergesellschaft des Bankhauses Sarasin. Deloitte LLP verkaufte das Gebäude im Auftrag der Gläubigerbanken. Es hatte einem geschlossenen Publikumsfonds, den die IVG mit Verweis auf die Immobilienqualität und währungskongruente Finanzierung emittiert hatte, und dem Investmenthaus Evans Randall gehört. Zu spät bekamen Anleger und Analysten mit, dass der Kreditvertrag mit harten Covenants unterlegt war und statt währungskongruenter Finanzierung de facto eine Drei-Währungs-Spekulation mit SFR, BP und Euro stattfand, die im Gefolge der Finanzkrise schiefging. Trotz unveränderter Immobiliendaten wurde so der Fonds und damit das Anlegerkapital verdummt. Aktuell gibt die IVG keine Auskunft über die Anleger-Effekte. Wir bleiben am Ball, allerdings fehlen uns immer mehr die Infos, da die neue IVG mauert.  

Spielraum*

Wir entwickeln Potenziale. aurelis

aurelis Real Estate GmbH & Co. KG Mergenthalerallee 15–21 65760 Eschborn Tel. 06196 5232-0 Fax 06196 5232-199 info@aurelis-real-estate.de www.aurelis-real-estate.de

Wir erkennen die Chancen, die in einer Immobilie stecken. Für jedes Grundstück und Gebäude ﬁnden wir das richtige Konzept. So entstehen Räume für Lager/ Logistik, Produktion, Büro/Verwaltung, Bildung, Dienstleistung, Handel und Wohnen.

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 4

Personalie Düren: Die Deutsche Immobilien Gruppe baut ihre Geschäftsfelder Property & Asset Management sowie Shopping Center-Management aus. Dafür konnte das Unternehmen Guido Spahn (45) gewinnen, der den Bereich als Head of Client Services verantwortet und Ansprechpartner für institutionelle Investoren ist. Zuletzt war er im Düsseldorfer Büro von CBRE als Asset Manager tätig. „Wir freuen uns, mit Guido Spahn einen erfahrenen Profi gewonnen zu haben, der den Geschäftsbereich strategisch weiterentwickeln wird“, so Helmut Jagdfeld, Geschäftsführer der DVI Deutsche Verwaltungsgesellschaft für Immobilien mbH.

Investment-Story Asien-Pazifik bleibt langfristig intakt Investment-Empfehlungen der SEB AM zwischen „Core-Appeal“ in Australien und ”Zyklus” in Japan Während Europa und Nordamerika immer noch die Folgen des Konjunktureinbruchs 2008/09 abarbeiten, konnte Asien-Pazifik die Wirtschaftsleistung seit 2007 um über 30% steigern. Dies entspricht mehr als dem aktuellen Bruttoinlandsprodukt (BIP) von Deutschland und Frankreich zusammen. Die Urbanisierung stellt für die Immobilienmärkte wahrscheinlich den wichtigsten Wertetreiber dar. Die nachfragerelevante Mittelklasse wird sich lt. OECD bis 2030 etwa auf rund 3,2 Mrd. Menschen verdreifachen. (WR) Nach dem Rekordjahr 2013 beruhigten sich die Investmentaktivitäten in AsienPazifik im bisherigen Verlauf dieses Jahres wieder. Der aktuelle Real Estate Market View AsienPazifik der SEB Asset Management (SEB AM) sieht dennoch Asien-Pazifik weiterhin langfristig als lohnendes Investmentziel. Überdurchschnittliches Wirtschaftswachs-

Identifying opportunities in the German residential market

Deutsche GRI

DISCUSSION CO-CHAIRS INCLUDE:

WohnenGRI 2014 BERLIN 24-25 NOVEMBER KEMPINSKI HOTEL BRISTOL

Dr. Jürgen Leibfried Managing Partner BAUWERT

Thomas Brand Head of Real Estate Finance BERLINER VOLKSBANK

Alexander Happ Managing Director BUWOG-GRUPPE

Andreas Schorr Geschäftsführer CONWERT

visit website for all attendees

WHY ATTEND? • Top 100 leading players in the German residential Market

• Extensive amount of networking opportunities

• In-depth discussions on the latest trends, opportunities and challenges

• Best opportunity to discuss marketentry into German Residential market

Juliana Servile-Smith, Project Manager T + 44 (0)20 7121 5094 | juliana.servile-smith@globalrealestate.org

www.globalrealestate.org/DeutscheWohnen2014

Since 1998, GRI meetings provide a forum for the world’s leading real estate players to develop valuable relationships, find new business partners, and strengthen their global networks.

CATELLA MULTITENANT STIFTUNGSFONDS DER SPEZIALFONDS FĂ&#x153;R STIFTUNGEN Werthaltige Immobilien in Deutschland, Auswahl unter BerĂźcksichtigung demographischer Entwicklungen Nachhaltigkeitsbescheinigung Homogener Anlegerkreis: nur Stiftungen wie Kirchen und Sozialeinrichtungen Hoher , kein WĂ¤hrungsrisiko, geringe Zinsrisiken Risikostreuung durch Ăźber Sektoren, Regionen und Mieterstruktur Stabile, berechenbare AusschĂźttungen erleichtern die Planbarkeit zur ErfĂźllung des Stiftungszwecks: Ziel 4 â&#x20AC;&#x201C; 5% p.a., BVI-Performance-Ziel 5,5 â&#x20AC;&#x201C; 6,5% p.a. Interessiert? FĂźr nĂ¤here Informationen steht Ihnen gerne zur VerfĂźgung: Carolin von Miller Head of Business Development Institutionals +49 (0) 89 189 16 65 37, Carolin.Miller@catella.de

Catella Real Estate AG, Alter Hof 5, 80331 MĂźnchen, office@catella.de, www.catella-realestate.de

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 6

tum, steigender Wohlstand und fortschreitende Urbanisierung seien unverändert die Treiber für die Entwicklung der Immobilienmärkte. Die enorme Zunahme der städtischen Bevölkerung vor allem in China erkläre, warum zyklische Erwägungen hinter langfristigen strukturellen, sozialen und umweltpolitischen Herausforderungen, die mit der Urbanisierung in China verbunden seien, zurückstünden, begründet

Fokussierung auf Real Assets

Norbert Schley, SEB AM Global Real Estate Strategist. Die drei bevölkerungsreichsten Metropolen der Region Asien/Pazifik, Tokio, NeuDelhi und Shanghai, würden nach UN-Prognose bis 2030 die größten Städte der Welt bleiben. Als Core-Märkte schätzt SEB AM Australien, Japan, Hongkong und Singapur ein. Für Core plusbzw. Value Add-Strategien kommen China, Südkorea, Taiwan, Malaysia und Neuseeland in

Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlagelösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobiliengesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investmentmöglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infrastruktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien, Parkhausimmobilien, Kommunikationsinfrastruktur und Farmland. Der Wert des verwalteten Gesamtportfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unterhält regionale Geschäftsstellen in den Niederlanden, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten. www.bouwfondsim.com

Frage. Die übrigen Länder, darunter Thailand, Indien und Indonesien seien noch reine Value AddMärkte. Zu den Märkten mit zyklischem Aufwärtspotenzial zählt Schley unverändert Japan. In Tokio seien die Landpreise jetzt den seit 2 Jahren steigenden Mieten gefolgt. Auf dem Investmentmarkt näherten sich die Ankaufsrenditen den Tiefständen von 2008. Zugleich blieben in Japan die Zinsdifferenzen zwischen Ankaufsrenditen und Kapitalmarktzinsen unverändert attraktiv. Zyklisches Aufwärtspotenzial böten ebenso Hongkong und Singapur. Im direkten Vergleich empfiehlt Schley eher Investments in Singapur, da sowohl das Renditeniveau als auch das kurzfristige Mieterholungspotenzial höher sei als in Hongkong. Australien profitiere langfristig vom wirtschaftlichen Aufstieg Asiens und weise für ein

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 7

Deal Frankfurt: Die DIC Asset AG hat bereits vor Baubeginn rund 24.000 qm Mietfläche des „WINX - The Riverside Tower“ auf dem MainTorAreal an die Union Asset Management Holding AG vermietet. UI hat für zunächst 10 Jahre die unteren 12 Geschosse des Turms sowie das Portal-Gebäude mit einer spektakulären gläsernen Lobby von 11 m Höhe angemietet; damit sind bereits jetzt knapp 60% der WINXBüroflächen vermarktet. Insgesamt wird der WINXTower 29 Geschosse umfassen. Die Fertigstellung erfolgt plangemäß bis Ende 2017. Die DIC ist als Co-Investor mit 40% an der Projektentwicklung beteiligt.

Industrieland ein robustes Bevölkerungswachstum auf. „Core-Appeal“ und die zyklische Attraktivität hätten den aus-ralischen Bieterwettbewerb angefeuert und zu einer weiteren Renditekompression geführt. Noch seien aber die Renditen anders als in anderen asiatischen Märkten nicht auf dem Niveau des letzten zyklischen Tiefpunkts. China spielt derzeit eine Sonderrolle. In China sorgen derzeit die Korrektur bei Wohnimmobilien sowie die Verfassung der Kreditmärkte für Besorgnis. Rückläufige Aktivitäten im Wohnungsbau tragen mittlerweile auch zum verringerten Wirtschaftswachstum bei. Erste Regulierungsschritte in dem bisher kaum regulierten Bereich der Schattenbanken führten bereits zu einer rückläufigen Kreditvergabe. Angesichts der Preiskorrekturen empfehlen die Researcher bei Wohnimmobilien in China derzeit Zurückhaltung. Sie er-warten, bevor die Lockerung der Regulierungen greift, einen weiteren Preisrückgang von 5 bis 10%. In Südkorea ist lt. SEB AM allem der Logistikmarkt angesichts der erfolgreichen Freihandelspolitik und des E-Commerce Wachstums attraktiv. Für die südkoreanischen Büromärkte ist SEB AM skeptischer. Malaysia bietet mit über 7% Ankaufsrendite im Bürosektor ein interessantes Renditeniveau, allerdings mit begrenzten Mietperspektiven durch hohen Flächenzugang. begrenzt.  

Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv. Investitionsfokus: Premium-Objekte! Sie haben interessante Bestandsobjekte in hochwertigen Lagen anzubieten? Dann sprechen Sie mit einem der führenden deutschen Investoren! Mit einem verwalteten Immobilien-Vermögen von rund 20,5 Mrd. Euro und einem Bestand von über 430 Immobilien in 23 Ländern auf vier Kontinenten ist Deka Immobilien der richtige Ansprechpartner für Sie!

Nehmen Sie Kontakt auf! www.deka-immobilien.de

Deka Immobilien GmbH

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 8

Logistik-Investments in Europa auf Rekordkurs Knapp 13 Mrd. Euro in 9 Monaten investiert In den ersten 3 Quartalen 2014 flossen lt. JLL mit 12,9 Mrd. Euro europaweit 11% mehr Kapital in Logistikimmobilien als im Vorjahresvergleich. Mit 3,6 Mrd. Euro von Juli bis Ende September war das dritte Quartal das schwächste des Jahres. Das sei auf die geringere Anzahl von Portfolioabschlüssen zurückzuführen. Insgesamt summierten sich Portfoliotransaktionen bis Ende September mit insgesamt 5,4 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau. Dabei liegen Großbritannien und Deutschland mit einem Neunmonatsvolumen von jeweils über 1 Mrd. Euro auch in dieser Betrachtung vorn. (WR)

tungsmarkt erzielt wie im Vorjahr in den ersten drei Quartalen ein Umsatzvolumen von rund 4 Mio. qm. In Europa entfielen in den ersten drei Quartalen 2014 gut 2 Mrd. Euro (+20%) auf Einzeltransaktionen über 50 Mio. Euro. Das beruht auf dem steigenden Interesse an Mega-Hallen mit einer Fläche von jeweils über 50 000 qm. Die Investoren haben bei „Mega-Hallen“ ihre anfängliche Skepsis hinsichtlich der Nachvermietbarkeit relativiert. Wachstumspotential sieht in diesem Segment Alexandra Tornow, JLL-Head of EMEA Logistics & Industrial Re-

In Deutschland verbesserten Logistikimmobilien ihren Marktanteil am gesamten Investitionsvolumen für Gewerbeimmobilien von 7 auf jetzt 11%. Die deutschen Renditen sind im Durchschnitt der BIG 7-Logistikregionen um weitere 23 Basispunkte auf 6,28% gesunken. Der deutsche Vermie-

Im SDAX notiert WKN A1X3XX

Starkes Immobilienmanagement.

Erfolgreiche Vermietung. Profitables Portfolio. DIC

www.dic-asset.de

Wellness & Wohlbefinden. Made by

Führungs-Kraft auftanken, Stress abschalten! Auch Manager brauchen Ferien vom Alltag. Ein Wellness-Wochenende bei uns wirkt wahre Wunder. Machen Sie sich frei! Dorint · Hotels & Resorts · Neue Dorint GmbH Aachener Straße 1051 · 50858 Köln · Deutschland Tel.: +49 221 48567-151 · Fax: +49 221 48567-148 · meet@dorint.com

www.dorint-tagung.com Sie werden wiederkommen.

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 10

Deal München: Hannover Leasing hat aus seinem Fonds Nr. 91 "Verwaltungs- und Technikzentrum, München" ein Verwaltungsgebäude mit 63.000 qm Mietfläche verkauft. Käuferin des an die Deutsche Bahn AG vermieteten Objekts ist die Quantum Immobilien AG, handelnd für eine Objektgesellschaft, hinter der mehrere deutsche Versorgungswerke stehen. . Das Technik- und Verwaltungszentrum an der Richelstraße 1-5 war im Jahr 2000 modernisiert und um einen Neubau erweitert worden. Der Fonds wird im Anschluss an den Verkauf aufgelöst.

search. In Anbetracht der Neuausrichtung der Lieferkette und den massiven Strukturveränderungen bei Logistik dürften die Marktgrundlagen stark bleiben. Die Aussicht auf steigende Mieten für Logistikobjekte und die Erwartung einer weiteren Renditekompression könnten für ein beschleunigtes Kapitalwertwachstum in der Region sorgen. Tornow erwartet ein Plus von 4% am Ende des Jahres. Das Erreichen der 20 Mrd. Euro Marke hänge davon ab, inwieweit die weitere Zunahme internationalen Kapitals durch die jüngsten Ereignisse in Europa und die Konjunkturkrisen in den USA und China beeinträchtigt würden.   

Zwei Anbieter dominieren Volumen genehmigter Geschlossener Fonds 90% in Immobilien, davon 52% Jamestown und 34% REAL I.S. Die BaFin hat im dritten Quartal 2014 insgesamt zehn Publikums-AIF (Alternative Investmentfonds) nach KAGB zum Vertrieb zugelassen. Dies sind immerhin 7 Geschlossene Fonds mehr als im Q2, in dem lediglich 3 AIF die Vertriebszulassung erhalten haben. Im Q1 hatte lediglich eine Publity-Investment KG die Zulassung erhalten. Von den vom Verband bsi avisierten mehr als 30 Fonds ist der Markt noch weit entfernt. Die neuen Fonds haben lt. FERI EuroRating Services insgesamt ein prospektiertes Eigenkapital in Höhe von 428,1 Mio. Euro und ein Fondsvolumen von 848,4 Mio. Euro. Davon sind 5 AIF Immobilienfonds, die mit 386,92 Mio. Euro rund 90% des zu platzierenden

Realis

, Mio. qm Assetmanagement mit Erfolg Für institutionelle und private Anleger managt die Real I.S. insgesamt gewerbliche Flächen von rd. , Mio. Quadratmetern in  Ländern auf  Kontinenten. Das Vermögen, das wir aktuell für unsere Anleger in Immobilien investiert haben, beträgt rd. EUR , Mrd. Unsere Erfolgsbilanz mit einem durchschnittlichen Vermietungsstand von rd.  % beruht dabei auf nachhaltigen Konzepten für langfristige Mieterbindung.

Mehr Informationen: www.realisag.de

www.realisag.de

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 11

Kapitals ausmachen. Jamestown 29 mit einem prospektierten Eigenkapital in Höhe von 203,5 Mio. Euro stellt über die Hälfte des Immobilienangebotes. Real I.S. Grundvermögen macht mit 132,6 Mio. Euro noch einmal mehr als 34%. Die restlichen drei vertriebszugelassenen Publikums-Immobilien-AIF sind IMMAC Sozialimmobilien 71. Renditefonds mit 18,2 Mio. Euro, der den PLATOW Award-Preisträgern in wenigen Wochen aus der Hand gerissen worden ist, Hamburg Trust domicilium 11 (16,9 Mio. Euro) und Project Wohnen 14 (15,75 Mio. Euro). Die restlichen Zulassungen entfielen auf zwei Produkte aus dem Hause Aquila Capital aus dem Bereich New Energy mit 25,41 Mio. Euro und Private Equity mit 15,8 Mio. Euro. Bei den BaFin-Gestattungen nach VermAnlG beträgt auf Grundlage der 8 Fonds, für die auswertbares Zahlenmaterial vorliegt, lt. FERI-Analyse Investmentvermögen im dritten Quartal 2014 die Höhe des prospektierten Eigenkapitals 66 Millionen Euro, was einem deutlichen Anstieg von 201 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal entspricht. In der Assetklasse Immobilien wurden mit dem „ImmoChance Deutschland 6“ (prospektiertes Eigenkapital: 10,02 Millionen Euro) und dem PROIMMO Bestandsportfolio Hannover (prospektiertes Eigenkapital:

5 Millionen Euro) zwei Fonds von der BaFin gestattet, die zusammen ein prospektiertes Fondsvolumen von 52,7 Millionen Euro erreichen.  

BaFin jetzt in Genehmigungs-Form Verkaufsprospekt für TSO-DNL Active Property genehmigt TSO Europe Funds, Inc. meldete, dass der Verkaufsprospekt für das öffentliche Angebot von Limited Partner Anteilen an der TSO-DNL Active Property, LP von der BaFin gebilligt wurde. Es ist geplant, insgesamt Anteile in Höhe von USD 125 Millionen zu platzieren. Dieses Gesamtplatzierungsvolumen kann auf max. USD 225 Millionen erhöht werden. Die Anlagestrategie der Gesellschaft sieht Investitionen über Tochterunternehmen in unterbewertete Gewerbeimmobilien im Südosten der USA vor. Hierbei sollen entweder Grundstücke erworben und neu bebaut oder bereits bestehende Gewerbeimmobilien umfangreich

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 12

Neugründung Erlangen: Die Sontowski & Partner Group hat zusammen mit einem namhaften norddeutschen Family Office das Investmenthaus Pegasus Capital Partners GmbH mit Fokus auf interessante Projektentwicklungen und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial in den deutschen Metropolregionen gegründet. Seit 30 Jahren entwickelt und investiert die inhabergeführte Sontowski & Partner Group erfolgreich Immobilienprojekte. Insbesondere werden dabei regional bestätigte Immobilienkonzepte auf eine nationale Basis gehoben. Somit wurde das Leistungsangebot strategisch ergänzt und das Wachstum des mittelständischen Unternehmens konsequent vorangetrieben. Klaus-Jürgen Sontowski, Geschäftsführender Gesellschafter von S&P: „Wir haben bereits über zehn Jahre gemeinsam mit Family Offices und anderen institutionellen Investoren projektbezogen opportunistisch investiert. Dieses opportunistische Geschäft werden wir zusammen mit einem namhaften norddeutschen Family Office in der Pegasus Capital Partners GmbH bündeln und ausbauen.“ Pegasus wird dabei mit drei Geschäftsfeldern am Markt agieren: Investmentund Transaktionsmanagement, Fonds Management und Structuring sowie Mezzanine Partnering.

saniert bzw. umgebaut, operativ betrieben und schließlich veräußert werden. Während der Bewirtschaftungsphase sollen die Anleger eine Vorzugsausschüttung von 8% p.a. erhalten. Von November 2006 bis April 2014 wurden von TSO Europe Funds, Inc. vier geschlossene Immobilienfonds mit einem Eigenkapital von ca. USD 200 Millionen aufgelegt und im deutschen Markt durch die DNL Real Invest AG Düsseldorf platziert. Diese Fonds schütten bisher prospektgemäß 8% p.a. aus erwirtschafteten Erträgen aus. Erste Objektverkäufe haben stattgefunden – die Anleger haben hierauf ihr investiertes Kapital zuzüglich zweistelliger Renditen von TSO Europe Funds, Inc. ausgezahlt bekommen. Der Vertrieb der Anteile an der TSO-DNL Active Property wird ausschließlich durch die DNL Real Invest AG, Düsseldorf durchgeführt (www.dnl-invest.com). 

DIC Asset AG profitiert von starkem operativen Geschäft Mieterlöse und FFO auf Vormarsch Die DIC Asset AG legte letzte Woche ihren Bericht über das Ergebnis der ersten neun Monate 2014 vor. Die AG profitierte dabei besonders vom operativen Geschäft. Die Bruttomieteinnahmen stiegen deutlich um 20% auf 110,7 Mio. Euro. Die Mieteinnahmen aus dem Ende 2013 übernommenen Joint Venture-Portfolio überstiegen dabei den Wegfall von Mieteinnahmen aufgrund von Immobilienverkäufen. Der FFO (Funds From Operations: operatives Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern, sowie vor Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten) um ist um +3% auf 35,4 Mio. Euro gestiegen (Vorjahresvergleich: 34,3 Mio. Euro). Die Vermietungsleistung erreichte über 155 000 qm, wovon 66 900 qm neu vermietet wurden. Die Leerstandsquote, die auf Grund des Geschäftsansatzes der DIC automatisch höher ist als bei Core-Investoren blieb stabil bei 11,5%. Der Durchschnittszinssatz der Finanzierungen ist auf 3,9% gesunken (31.12.2013: 4,1%). Das Zahlenwerk bestätigt die Jahresprognose eines FFO zwischen 47 und 49 Mio. Euro. Kräftig gestiegene Mieteinnahmen, ein hohe Vermietungsleistung, rege Verkaufsaktivitäten mit weiteren Transaktionen in der Pipeline für das vierte Quartal und die Emission der dritten Unternehmensanleihe, die die höher verzinste erste Unternehmensanleihe aus 2011 ersetzt, prägen lt. Vorstand die positive Unternehmensentwicklung. Durch kontinuierliche hohe Vermietungsleistung generierte die DIC Asset AG in den ersten neun Monaten Mietverträge mit annualisierten Mieteinnahmen von rund 16,3 Mio. Euro (Vj.: 15,2 Mio. Euro), davon 7,6 Mio. Euro im Rahmen von Neuvermietungen und 8,7 Mio. Euro als Anschlussvermietungen. Das entspricht einer Vermietungsleistung von rund 155.000 m², Das Verkaufsvolumen liegt bis heute bei rund 85 Mio. Euro. Weitere Transaktionen sind bereits in der Pipeline, insgesamt ist ein Jahresziel von 130 Mio. Euro angestrebt. Auch das Fondsgeschäft entwickelte sich verlässlich: Trotz verringerter Beteiligungsquote der DIC Asset AG am ersten Spezialfonds „DIC Office Balance I“ von 20% auf 10% im laufenden Geschäftsjahr entwickelte sich der FFO-Beitrag aller drei Fonds in den ersten neun Monaten mit 4,0 Mio. Euro nahezu stabil (9M/2013: 4,4 Mio. Euro). Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der DIC Asset AG: „Alle notwendigen Schritte zum Erreichen unsere Jahresziele sind eingeleitet: Dank verbesserter Ertrags- und Finanzierungsbasis werden wir auch das Jahr 2014 mit einem attraktiven Ergebnis für unsere Aktionäre abschließen.“ 

Studienstart in Berlin, Hamburg und Frankfurt!

ADI Kontaktstudiengang nun mit 50 ECTS Punkten zertifiziert!

Informieren Sie sich jetzt über Ihre Zulassungsmöglichkeiten! Ihre Ansprechpartner: Dipl.-Kfm. Marcus Hübner Tel.: 0172 / 7837966 E-Mail: huebner@adi-akademie.de

+ ADI: Seit 15 Jahren Qualität in Studium und Weiterbildung + www.adi-akademie.de

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 14

LEG setzt dynamisches Wachstum fort Wohnungs-AG profitiert von Mieterhöhungen Gelsenkirchen: Knapp fünf Monate nach dem Erwerb des rund 77.000 qm großen Areals in Gelsenkirchen-Ückendorf hat Aurelis Real Estate GmbH & Co. eine weitere Teilfläche von rund 11.000 qm südlich der Hohenfriedberger Straße / Möckernhof an die MBM Hochbau GmbH verkauft. Das Olfener Bauunternehmen wird dort rund 40 Doppelhäuser und Reihenhäuser in Massivbauweise errichten. Bereits im Juni hatte die Vista Reihenhaus GmbH & Co. KG von Aurelis eine Teilfläche zur Errichtung von 67 Doppelhaushälften und Reihenhäusern gekauft.

Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien AG setzte sich im dritten Quartal 2014 fort. Die LEG Immobilien AG konnte in den ersten neun Monaten des Jahres 2014 die Mieterlöse im Jahresvergleich um +6,5% auf 286,6 Mio. Euro steigern. Auf vergleichbarer Fläche stieg sich Miete pro qm um +3,4%. Die frei finanzierten Bestände legten dabei um +3,8% zu. Die Leerstandsquote lag Ende September 2014 mit 3,2% auf vergleichbarer Fläche temporär leicht über dem Niveau des Vorjahres. Als wesentliche finanzielle Kennzahl konnte der FFO I im Jahresvergleich deutlich um +19,7% auf 123,9 Mio. Euro gesteigert werden. Die Gewinndynamik sei vor allem auf die positiven Skaleneffekte und erzielten Effizienzsteigerungen zurückzuführen, begründet Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG. Die LEG behauptet damit nach eigenen Angaben eine führende Profitabilität im deutschen Wohnimmobiliensektor. Sie ist mit rund 110 000 Mietwohnungen eines der größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Der EPRA-Net Asset Value lag zum Quartalsstichtag bei 48,85 Euro pro Aktie. Bereinigt um die Effekte der Dividendenzahlung bedeute dies einen Anstieg von +4,2% im Vergleich zum Bilanzstichtag. Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) bleibe auf einem niedrigen Niveau von 48,7%. Im dritten Quartal konnte der Ankauf von weiteren 2 400 Wohneinheiten unterzeichnet und die Akquisition des NRW Vitus-Portfolios mit rund 9 600 Wohneinheiten vorbereitet

Werte für Generationen

FRÜHZEICHNERBONUS

Der Wohnimmobilienfonds für Deutschland:

PROJECT Wohnen 14 PROJECT Investment Gruppe Kirschäckerstraße 25 · 96052 Bamberg info@project-vermittlung.de · www.project-investment.de Wichtige Hinweise: Das ist eine unverbindliche Werbemitteilung, die kein öffentliches Angebot und keine Anlageberatung für die Beteiligung an dem genannten Fonds darstellt. Eine ausführliche Darstellung des Beteiligungsangebots einschließlich verbundener Chancen und Risiken entnehmen Sie bitte dem veröffentlichten Verkaufsprospekt sowie den wesentlichen Anlegerinformationen. Diese Unterlagen können in deutscher Sprache im Internet unter www.projectinvestment.de in der Rubrik »Angebote« abgerufen oder über die PROJECT Vermittlungs GmbH, Kirschäckerstraße 25, 96025 Bamberg angefordert werden. Stand Februar 2014.

8 Jahre Laufzeit Entwicklung hochwertiger Wohnimmobilien in Berlin, Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München Gewinnunabhängige Entnahmen: 4 und 6 % wählbar Einmalanlage ab 10.000 Euro plus 5 % Agio

Informieren Sie sich unverbindlich über Ihre Kapitalanlage mit Zukunft:

0951.91 790 330

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 15

werden. Damit habe die LEG mit insgesamt rund 19 000 angekauften Einheiten seit dem IPO die gesteckten Wachstumsziele deutlich übertroffen. Die LEG werde diese Wachstumsstrategie weiter mit aller Entschlossenheit umsetzen, bekräftigt Thomas Hegel. Auf Basis der positiven Geschäftsentwicklung werde der Ausblick für den FFO I-2014 mit 158 bis 161 Mio. Euro bestätigt. 

DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKENVERWERTUNG Erste Geschlo Publikum ssene s-Inv KG mit B estment Vertrieb aFinszula nach ne ssung uem Recht

publity

neue KAGB-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis zum 31.12.2019 Beteiligungen ab 10.000 Euro kein Fremdkapital 150 % prognostizierte Gesamtausschüttung Weitere Informationen unter Tel. 0341 / 26 17 87 - 61 oder www.publity-vertrieb.de

Der RICS Commercial Property Monitor für das dritte Quartal 2014 sieht trotz – oder aus ”Der Immobilienbrief”-Sicht vielleicht „wegen“ - der zuletzt unruhigen Lage an den Finanzmärkten eine Verbesserung der wichtigsten Stimmungsindikatoren der weltweiten Immobilienmärkte. Japan, Großbritannien und Neuseeland erholen sich weiter. Auch auf einigen europäischen Märkten, die wie Portugal, Spanien und Irland von der Finanzkrise von 2008 besonders stark getroffen wurden, ist das Marktvertrauen deutlich gewachsen. In Russland ist die Stimmung dagegen sanktionsbedingt gedrückt. In Deutschland sei die wirtschaftliche Dynamik wie im übrigen Euroraum etwas abgeschwächt, berichtet der

AZ Produkt kt PPP kt PPF PPFF 990 90x270 0x27 x270 70 M-0111-13 M -13 · publit publity blity Vertr Vertriebs ertriebs G GmbH, mbH, Landstei La Landsteinerstraße einerstra raße 6,, 041033 Leipz Leipzig zig

Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Geschlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmobilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München.

Weltweit positive Aussichten für den gewerblichen Immobilienmarkt RICS Commercial Property Monitor

RICS Commercial Property Monitor. Dennoch bleibe der Arbeitsmarkt robust. Die Schwellenländer Brasilien, Indien, China und Südafrika (BRICS) böten unterschiedliche Szenarien. Indien liege bei der Stimmung am Markt vorne. In China wachse das Angebot schneller als die Nachfrage. Das deutet auch aus RICS-Sicht darauf hin, dass die Preisentwicklung bei Mieten und Gewerbeimmobilien in näherer Zukunft eher schwach ausfallen wird (siehe SEB AM Analyse). Auch in Südafrika lassen sich ähnliche Trends wie in China beobachten, doch hier ist das Investoreninteresse in den letzten drei Monaten gewachsen. In Brasilien scheint das sich abschwächende Wirtschaftswachstum und das höhere Zinsniveau von der Immobilienbranche seinen Tribut zu fordern. Die Stimmungslage hat sich in allen Bereichen verschlechtert. 

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 16

Auszahlung Leipzig: Die von der publity Finanzgruppe aufgelegte publity Performance Fonds Nr. 6 GmbH & Co. KG hat die Auszahlung des Frühzeichnerbonus und die erste reguläre Auszahlung i. H. v. 5% des jeweils eingezahlten Kommanditkapitals bzw. 2.273.570 Euro an die betreffenden Anleger angekündigt. Die publity Performance Fonds Nr. 6 GmbH & Co. KG hat bis zum Ende der Emissionsphase am 30.06.2014 mit 2.147 Anlegern ein Emissionskapital i. H. v. 33.443.000 Euro eingeworben. Spätestens bis zum 15.12.2014 wird an die betreffenden Anleger der Frühzeichnerbonus i. H. v. 601.420 Euro ausgezahlt sowie die erste reguläre Auszahlung i. H. v. 5% bzw. 1.672.150 Euro vorgenommen. Die Auszahlungen werden aus den Erlösen vorgenommen, die aus dem Verkauf einer Immobilie und aus der Vermietung bzw. Verpachtung von 3 Immobilien erwirtschaftet worden sind. „Entsprechend unserer „manage to core“-Strategie optimiert unser Assetmanagement laufend die Bewirtschaftung der erworbenen Immobilien mit dem Ziel, diese nach kurzer Haltedauer bestmöglich zu verwerten“, so Christoph Blacha, Geschäftsleiter der publity Performance GmbH.

Institutionelle präferieren die indirekte Anlage Trotz Anlagedrucks wandeln Institutionelle ”auf ausgetreten Pfaden” Eine Befragung von Rueckerconsult von rund 100 institutionellen Investoren auf einer Fonds-Veranstaltung sieht als Ergebnis, dass institutionelle die indirekte Anlage, bevorzugt Immobilien-Spezialfonds, präferieren. Dabei hat sich die alte ”Der Immobilienbrief”-Recherche, dass Investoren bevorzugt mit ähnlich gesinnten Partnern investieren, bestätigt. Deutsche Investoren wollen am liebsten mit anderen deutschen Investoren zusammen gehen. Das Sicherheitsbedürfnis sei nach wie vor sehr hoch. Entsprechend gering sind die Renditeerwartungen. Trotz Anlagedrucks wandelten die Institutionellen ”auf ausgetreten Pfaden”. Dies zeige sich am nach wie vor eher geringen Interesse an alternativen Investments wie Immobilienanleihen, Wandelanleihen und Kreditfonds. Zum anderen liege der Fokus oft immer noch bei Büroimmobilien in den deutschen Metropolen. (WR) Insgesamt könnte sich künftig lt. einer Befragung von Rueckerconsult der Anteil der indirekten Immobilienanlagen verstärken. 28% der Befragten wollten den Anteil indirekter Immobilienanlagen erhöhen, nur 19% dagegen den Anteil der direkten Investments. Weitere 26% wollen künftig ausschließlich indirekte Immobilieninvestitionen tätigen. Die meisten Spezialfonds-Investoren wünschen sich eine Mindestinvestorenanzahl zwischen zwei und zehn, wobei der Großteil ein bis drei Co-Investoren als optimal empfindet. Vor allem nichtdeutsche Investoren, insbesondere internationale Private Equity Fonds und internationale Staatsfonds, stoßen auf weniger Gegenliebe. Bei den durchschnittlichen rund zwei Drittel nennen eine durchschnittliche Mietrendite zwischen 4,0 und 5,0%. 14% der Befragten geben sich mit Mietrenditen von 3,75% oder weniger zufrieden und nur 7% streben Mietrenditen oberhalb von 6% an. Der Viertel der Befragten haben ihren Fokus weiterhin ganz klassisch auf den Nutzungsarten Büro und Einzelhandel. Bei den Versicherungen und Pensionskassen ist der Anteil mit 87% beziehungsweise 83% noch größer. Bei der Nutzungsart Büro verhalten sich die Investoren wie gewohnt: Rund 70% wollen weiterhin in den Metropolen investieren. Nur 20% erwägen ein Ausweichen auf Mittelstädte bzw. B-Städte. 

„Global Investor Sentiment Survey 2015“ Europäische Institutionelle planen Investmentzuwachs in EMEA Die Umfrage „Global Investor Sentiment Survey 2015“ von Colliers International zeigt, dass mehr als Dreiviertel aller Investoren im Jahr 2015 eine Erhöhung ihrer Immobilieninvestitionen planen. Dem Bericht zufolge wollen 78% der in EMEA ansässigen Investoren (plus 17%punkte im Vergleich zum Vorjahr) sowie 67% der Investoren von außerhalb Europas ihre Immobilienportfolios in der Region EMEA in nächsten 12 Monaten ausbauen. An der Befragung nahmen über 600 Investoren weltweit teil, angefangen bei staatlichen Investitionsfonds bis hin zu Private-Equity-Gesellschaften aus den USA, Kanada, Lateinamerika, Asien, Australien, Europa und im Nahen Osten. Die Ergebnisse führen eine Reihe wichtiger weltweiter Trends auf. So gaben beispielsweise 30% der asiatischen bzw. 28% der US-amerikanischen Investoren an, Interesse an Investitionen in der EMEA-Region zu haben. Darüber hinaus planen 71% der kanadischen Umfrageteilnehmer in den kommenden 12 Monaten Investitionen in Europa. 

immobilienmanager.

award 2015

SIEGErTYPEN GESUCHT! JETZT BEWERBEN www.award.immobilienmanager.de

Die Partner:

Netzwerkpartner:

Mit freundlicher Unterstützung von:

Immobilien Manager Verlag IMV GmbH & Co. KG Postfach 41 09 49 ∙ 50869 Köln

Telefon: 0221-5497-131 ∙ Fax: 0221-5497-6131 E-Mail: award@immobilienmanager.de

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 18

Im Hinblick auf die Investitionsziele der internationalen Kapitalströme in EMEA zeichnet sich ein Wandel ab. Investoren aus Asien fokussieren sich nicht mehr ausschließlich auf London als Eintrittsmarkt in Europa, sondern auch auf europäische A-Standorte wie München, Frankfurt, Paris, Madrid und Rom. „Das Gesamtinvestitionsvolumen in EMEA belief sich Ende des dritten Quartal 2014 auf 128 Milliarden Euro, was einer Steigerung um fünf% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Wir erwarten ein starkes viertes Quartal 2014 und ein im Jahr 2015 weiter steigendes Investitionsvolumen“, so Trombello in seinem Ausblick. Neben London ziehen hauptsächlich die deutschen Top 6-Standorte das Interesse der EMEA-Investoren auf sich, angeführt von Berlin mit 22%, gefolgt von Paris (16%) und Madrid (10%). Zudem planen EMEA-Investoren vermehrt in den USA und dabei insbesondere in New York (18%) sowie in der Region Asien-Pazifik, China und Australien zu investieren. Shopping-Center sind im Ranking der Assetklassen um zwei Plätze nach oben gestiegen und konkurrieren in EMEA nun mit Büroimmobilien. 

Trügerische Ruhe am Immobilienmarkt Steigende Zinsen sind nicht die grösste Gefahr Karsten Junius Chefvolkwirt, Bank J. Safra Sarasin Wer nach gut drei Jahren in den USA wieder zurück in Europa aufschlägt, wundert sich über Vieles; so beispielsweise über die hier unerwartet gute Stimmung an den Immobilienmärkten. Die Preise steigen, die Anfangsrenditen fallen, die Suche nach CoreImmobilien und Core-Lagen geht weiter, wobei ”Core” zunehmend wohlwollend interpretiert wird – ähnlich wie der Kreis ”sicherer Anlagen” durch die EZB und die Finanzmärkte. Aber hat sich in den letzten drei oder vier Jahren tatsächlich so viel zum Positiven verändert? Gemessen an der guten Stimmung auf der Expo Real, müsste man das klar bejahen. Dort schienen Gefahren allenfalls in steigenden Finanzierungszinsen gesehen zu werden. Welch ein Irrtum! Um den festzustellen, braucht man noch nicht einmal eine US-Brille, durch welche die Gefahren

Garbe

Wir öffnen Ihnen die Tür in den Wachstumsmarkt Logistik

Logistik ist ein Markt mit Riesenchancen

Sie möchten an dem Entwicklungspotenzial der Branche

partizipieren? Als Projektentwickler und Asset Manager sind wir seit 20 Jahren in diesem Markt zuhause. Was Sie bei uns finden?

Langjährige Erfahrung und Expertise in der Entwicklung und im Management von hochwertigen, drittverwendungsfähigen Logistikimmobilien Schnelle, budgettreue Durchführung von Projekten und verlässliche Finanzierung durch eigene Fondsgesellschaften Erstklassige Branchenkontakte und -kenntnisse Langjährige Geschäftsbeziehungen zu bonitätsstarken Mietern und bedeutenden Investoren Wir freuen uns auf den Dialog mit Ihnen.

Garbe Logistic AG . Caffamacherreihe 8 . 20355 Hamburg . www.garbe.de

Infos unter Telefon: 040/ 35 61 3-0 . E-Mail: logistic@garbe.de

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 19

von Deflation, zu hoher Arbeitslosigkeit und zu niedriger Nachfrage immer etwas schärfer zu sehen sind als hierzulande. Es reicht, die Panglos’sche Brille abzunehmen und die vom Liquiditätsnebel verdeckten Risiken wieder wahrzunehmen. 2010 waren die institutionellen Risiken in der Währungsunion allgegenwärtig. Vor allem waren sie an den Bondmärkten noch transparent ablesbar. Investoren hatten die Nachhaltigkeit der Wirtschaftspolitiken angezweifelt und ihr Kapital entsprechend verlagert und zwar so schnell, dass die EZB zur Hilfe eilte und Länder vor dem Staatsbankrott, die Währungsunion vor Austritten und Investoren vor Verlusten schützte. Es ist festzuhalten, dass dies weitgehend gelungen ist. Um vor unliebsamen Entwicklungen auf den Finanzmärkten auch in Zukunft zu schützen, wurden zusätzliche Programme und Institutionen aufgebaut – EFSF, ESM, OMT, SSM, SMP... – die Liste der neuen Akronyme ist lang. Aber werden die nationalen Wirtschaftspolitiken dadurch nachhaltiger und die mittelfristigen Risiken geringer? Mitnichten. Sicherlich, die hohen Leistungsbilanzdefizite in den Peripheriestaaten konnten abgebaut werden, ein Erfolg, auch wenn er mit hoher Arbeitslosigkeit, geringerer Nachfrage und schwacher Inflation erkauft wurde, welche wiederum die Schuldentragfähigkeit vieler Länder bedroht. Das Wesentliche fehlt aber immer noch: Ein Konsens über die mittelfristig gebotene Wirtschaftspolitik, über die erforderlichen Strukturreformen und über die ökonomischen Anpassungsmechanismen, bei denen geringe Nachfrage und Inflation in einer Region durch entsprechend höhere in einer anderen ausgeglichen würden. Nur so würde die Währungsunion institutionell stabil sowie politisch und öffentlich auf breiterer Basis befürwortet. Und nur so könnte die Währungsunion insgesamt einem hohen Beschäftigungsniveau, kräftigem Wachstum und einer Inflationsentwicklung von nahe 2% kommen. Die Finanzierungskosten am Immobilienmarkt wären in solch einem Szenario tatsächlich höher als derzeit. Dies wäre allerdings eher eine Chance als ein Risiko. Denn einhergehen würde damit auch ein stärkeres Mietwachstumspotenzial. Die wahren Gefahren für den Immobilienmarkt liegen also eher darin, dass die Investitionen nicht das gewünschte oder kalkulierte Mietwachstum und nach einer Halteperiode den erwarteten Verkaufsertrag abwerfen. Die Finanzierungskosten dagegen werden allein aus dem Grund niedrig bleiben, weil die hohe Verschuldung vieler Haushalte und Staaten einen Hebeleffekt darstellt, der dazu führt, dass bereits geringe Zinserhöhungen eine starke ökonomische Bremswirkung ausübten. Angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Euroland sind daher weiterhin geringe Zinsen das wahrscheinlichere Szenario, geringes Mietwachstum leider auch. 

Core-Immobilien, die blue chips der realen Werte Investoren suchen Schutz für Kapitalanlagen Thomas Körfgen Geschäftsführer SEB Investment GmbH Niedrige Zinsen, politische Unsicherheiten und die Angst vor Inflation – in diesem Umfeld suchen Investoren Schutz für ihre Kapitalanlagen. Mehr und mehr, aber immer noch zu langsam, ersetzen Investitionen in Aktiengesellschaften des DAX (Deutscher Aktienindex) mit kontinuierlichen Dividendenzahlungen den ehemals sicheren Hafen der Rentenwerte. Das ist sinnvoll, denn die Rendite der Staatsanleihen ist oftmals so niedrig, dass daraus kaum Mehrwert geschaffen werden kann. Auch ist die traditionelle Sicherheit von Staatsanleihen spätestens seit dem Desaster Griechenlands nur noch Makulatur. Investitionen in Immobilien als weitere Alternative verfügen noch über einen großen Vorteil gegenüber Aktieninvestitionen. Die Mieterträge werden den Eigentümern monatlich in voller Höhe gezahlt, während die Dividende von Aktiengesellschaften in Deutschland nur einmal jährlich und nur anteilig am Gewinn ausgeschüttet wird. Für alle Investoren, die ihre Portfolios nach RenditeRisiko-Kriterien strukturieren, hat die Diversifikation zentrale Bedeutung. Die entscheidende Frage ist: Welche Risiken sind es wert eingegangen zu werden? Hierbei ist das wichtigste Kriterium der Anlagestil, weil er festlegt, wie Erträge erzielt werden können. So wie es an den Aktienmärkten unterschiedliche Arten von Gesellschaften gibt, so mannigfaltig stellen sich auch Immobilieninvestitionen dar. Börsen gelisteten Unternehmen, die gemeinhin als konservativ angesehen werden, finden wir in Deutschland vor allem im DAX und in Europa im EURO STOXX 50. Sehen wir einmal von den Finanzwerten ab, so finden sich in diesen Indizes substanz- und ausschüttungsstarke Werte – die so genannten „Blue Chips“ –, welche oftmals über Jahrzehnte eine schwankungsarme Rendite und kontinuierliche Dividendenzahlung erbracht haben und auch künftig erbringen werden. Doch kann das, was an den Aktienmärkten Bestand hat, auch auf andere Asset-Klassen, insbesondere die Immobilienmärkte übertragen werden? Die Antwort lautet: Ja.  

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 20

Deal

Blue CHips gibt es an der Börse – und an den Immobilienmärkten

Frankfurt: Die DIC Asset AG erwirbt den sogenannten „Blauen Turm“ in der Wiesenhüttenstraße 10 mit rd. 19.000 qm Bürofläche on der

Investitionsgegenstand im „Core-Bereich“ sind bestehende und hochwertige Immobilien mit einem stabilen Mietertrag in etablierten Märkten. Core-Strategien gelten als risikoarm, werden mit niedrigen Fremdkapitalquoten finanziert und haben auf Grund ihres niedrigeren Risikoprofils schwankungsarme Renditen. Damit gleichen sie den Blue Chips am Aktienmarkt, die ebenfalls über stabile Cashflows auf ihren jeweiligen Märkten verfügen und deren Bilanzen oftmals keinerlei Fremdkapital aufweisen. Dementsprechend niedrig ist auch ihre relative Volatilität.

DZ BANK. Nach Abmietung der heutigen Mieter bis Mitte 2018 plant die DIC ein umfassendes Redevelopment für das Landmark-Gebäude, um es einer neuen Funktion und Nutzung zuzuführen. Finanzierungspartner ist die Deutsche Hypo. Der sogenannte „Blaue Turm“ wurde 1978 auf einer mehr als 4.000 qm großen Grundstücksfläche erbaut. Auf 93 m Höhe erstrecken sich 19 Geschosse, ein angehängter Flachbau sowie drei Tiefgaragen-Untergeschosse.

Doch Investitionen in Immobilien verfügen über einen großen Vorteil gegenüber Aktieninvestitionen. Die Mieterträge werden den Eigentümern monatlich in voller Höhe gezahlt, während die Dividende von Aktiengesellschaften in Deutschland nur einmal jährlich und nur anteilig am Gewinn ausgeschüttet wird. Der Vergleich zwischen Immobilieninvestments und Aktienengagements funktioniert über die Risikoklassifizierung auch in anderen Bereichen. Betrachten wir den Core-plus-Stil; auch hier steht die Anlage in schon bestehende, vermietete Immobilien im Vordergrund, jedoch kommen auch Standorte mit künftigem Entwicklungspotenzial in Betracht. Auch kürzere Laufzeiten der Mietverträge werden akzeptiert, um bei künftigen Neuvermietungen über eine Steigerung des Mietzinses Werte zu schaffen. Das Ganze oftmals gepaart mit einer etwas höheren Fremdkapitalquote. Die möglichen Renditen liegen auf Grund des etwas höheren Risikos leicht über denen reiner CoreInvestitionen. Vergleichbare Aktien mit ähnlichem Risikopotenzial findet man bei konservativeren Wachstumsunternehmen, die neben einer jährlichen, niedrigeren Ausschüttung auch wegen möglicher Kurssteigerungen erworben werden. 

Garbe

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 21

Aber auch Value-add-Investitionen im Immobilienbereich können mit gelisteten Unternehmen des Aktienmarktes verglichen werden. Während es bei den Immobilien darum geht, durch Renovierung oder Revitalisierung signifikante Wertsteigerungen zu erzielen, stehen bei den reinen Wachstumsunternehmen der Börse mögliche Kurssteigerungen im Vordergrund. So wie bei Value-add-Immobilieninvestitionen zu Beginn keine kontinuierlichen Mieterträge erwartet werden, werden auch die reinen Wachstumsunternehmen nicht für ihre Dividendenausschüttungen gekauft. Der Vergleich unterschiedlicher Arten von Immobilieninvestitionen mit den jeweiligen Aktienengagements ist ebenso problemlos auch mit Staatsanleihen und anderen Renteninvestitionen möglich. Je geringer das Risiko einer Anleihe, umso niedriger der erwartete Zinsertrag. Je stärker das erwartete Wachstum des zugrunde liegenden Emittenten, umso höher die Chance auf Kurssteigerungen des jeweiligen Rentenpapiers. Immobilien sind im ganzheitlichen Investitionsansatz unterrepräsentiert Wir müssen uns wegbewegen von einem statischen AssetKlassen-Denken hin zu einer risikodominierten Investitionsentscheidung. Denn wenn ich Volatilität scheue und die Erzielung ordentlicher Erträge im Vordergrund meiner Investition steht, muss es nebensächlich sein, ob ich dies mit Zinsen über Renten, Dividenden bei Aktien oder Mieterträgen von Immobilien erreiche. Dies gilt natürlich auch, wenn ich mit meiner Investition höhere Risiken eingehen möchte, um bessere Rendite zu erzielen. Gemeinsam bleibt allen Asset-Klassen, dass sich Investoren zunächst einmal über ihre eigene Risikopositionierung im Klaren sein müssen. Ein ganzheitlicher Investitionsansatz muss entwickelt werden, in dem einzig und allein RisikoErtrag-Gesichtspunkte im Vordergrund stehen. Das Erreichen der gewünschten Rendite unter Berücksichtigung des individuellen Risikobudgets ist das alleinige Ziel. Damit ist die Allokation des Gesamtportfolios entscheidend. In diesem Zusammenhang sind Rentenwerte fast ausnahmslos viel zu hoch allokiert und absolut überbewertet, Investitionen in Immobilien hingegen sind von viel zu geringer Bedeutung.          

Immobilienmarkt Italien Reformen auf dem Weg, aber noch nicht in Kraft Andreas Wellstein Immobilien Research DekaBank In Italien wurden zwar Reformen auf den Weg gebracht, doch in Kraft getreten sind sie bislang nicht. Viele weitergehende Reformen stehen darüber hinaus noch aus. Immerhin erfreut sich Renzi als wahrscheinlich europafreundlichster Politiker Italiens einer ausgesprochen hohen Beliebtheit, die Euroskeptiker Grillo und Berlusconi wurden weit abgehängt. Die Konjunktur kommt dagegen nicht aus der Rezession heraus. Dieses Jahr wird das Bruttoinlandsprodukt zum dritten Mal in Folge schrumpfen und auch im kommenden Jahr ist nur ein geringes Wachstum zu erwarten.

Büromarkt Mailand: Zentrale Lagen robust, Nebenlagen mit hohem Leerstand Der Büroflächenumsatz lag in den vergangenen zehn Jahren durchschnittlich bei gut 200.000 qm. Im ersten Halbjahr 2014 erreichte er 103.000 qm und war damit doppelt so hoch wie im ersten Halbjahr 2013. Die Nachfrage stammte überwiegend von Industrieunternehmen und unternehmensnahen Dienstleistern. Der Anteil von Finanzdienstleistern und auch aus dem TMT-Sektor (Technologie, Medien, Telekommunikation) war weiterhin moderat und blieb deutlich unter dem Vorkrisenniveau. Jeweils ein gutes Drittel des Flächenumsatzes entfiel auf Semicentro und Peripherie. Flächenkonsolidierung und Kosteneffizienz stand für viele Unternehmen im Vordergrund bei der Anmietung neuer Flächen. Einige Unternehmen nutzten die rückläufigen Mieten in zentralen Lagen, um in günstigere und hochwertigere Flächen zu ziehen. Die Leerstandsquote stieg im ersten Halbjahr 2014 auf 15,8%. Im Centro und Semicentro stehen schätzungsweise zwischen 6 und 10% leer, in den peripheren Lagen teilweise mehr als 15%. Der Leerstand nimmt vor allem in älteren Gebäuden zu, der Anteil von Class A-Flächen am Gesamtleerstand lag zur Jahresmitte nur bei 24%. Das Nettoneubauvolumen (Fertigstellungen abzüglich Abrisse und Umnutzungen) erreichte 2013 einen zyklischen Tiefpunkt nach vier Jahren mit hoher spekulativer Bautätigkeit. Im laufenden Jahr kommen rund 110.000 qm auf den Markt, davon ca. 30% in den beiden neuen Hauptverwaltungen von Alcatel und Nestlé in Vimercate und Milanofiori Nord. Derzeit befinden sich rund 150.000 qm im Bau, davon 30% spekulativ. Zu den größten Bauvorhaben im Stadtgebiet gehören

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 22

Deal Mexiko: Die Deka Immobilien GmbH erwirbt für den Offenen ImmobilienPublikumsfonds „DekaImmobilienGlobal ein Bürogebäude des Ensembles „Terret Polanco“ von einem Fonds von Tresalia Capital. Das Gebäude „Torre Sur“ ist Teil eines Bürokomplexes bestehend aus zwei Bürotürmen. Das Gebäude verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 32.000 qm und ist vollständig vermietet. Hauptmieter ist der Nahrungsmittelkonzern Nestlé. Der zweite Büroturm „Torre Norte“ befindet sich derzeit noch im Bau. Der Fonds konnte sich auch dieses Objekt kaufvertraglich sichern

die Überbauung des alten Messegeländes („CityLife“) mit dem Torre Isozaki und dem Torre Hadid, die gegenwärtig als neue Unternehmenszentralen von Allianz und Generali im Gespräch sind. Wir erwarten bis Anfang 2015 einen weiteren Leerstandsanstieg auf über 16%, erst ab 2016 ist mit einem leichten Rückgang zu rechnen. Die Spitzenmiete für Class A-Flächen im Centro hat sich 2013 um 6,2% vermindert und verharrte im ersten Halbjahr 2014 auf dem Niveau von 445 Euro/qm/Jahr. Sie wird im historischen Zentrum sowie im neuen CBD um die Porta Nuova erzielt, allerdings finden in dieser Preisklasse kaum Abschlüsse statt. Im Semicentro, z.B. im Bereich Fiera/Corso Sempione, liegt die Spitzenmiete bei 310 Euro/qm/Jahr. In peripheren Lagen erreichen die Mieten je nach Mikrolage und Gebäudequalität zwischen 140 und 270 Euro/qm/Jahr. Die Differenz zwischen Nominal- und Effektivmieten in den besten Lagen beträgt derzeit etwa 20%. Viele Vermieter sind zu größeren Zugeständnissen bereit, um Leerstand zu vermeiden. Das schwierige wirtschaftliche Umfeld überschattet im kommenden Jahr noch die Mietentwicklung. Wir prognostizieren erst ab 2016 Mietanstiege. Das Mietwachstum zwischen 2016 und 2018 dürfte bei durchschnittlich 2,7% liegen. Einzelhandel spürt die Rezession Der Einzelhandelsumsatz in Italien hat sich zwar im bisherigen Jahresverlauf erholt, ist aber rezessionsbedingt immer noch sehr schwach. Im zweiten Quartal 2014 lag der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr bei 0,2% und damit deutlich unter dem EU-Durchschnitt von 2%. Die hohe Arbeitslosigkeit und nur sehr geringe reale Lohnzuwächse belasten das Konsumentenvertrauen, das im dritten Quartal erneut einbrach. Internationale Einzelhändler expandieren zwar weiterhin in Italien, allerdings deutlich zurückhaltender als vor der Krise. Die einheimi-

RMC

ͿΖΥΫΨΖΣΜ

ͼΠΞΞΦΟΚΜΒΥΚΠΟ

΃ΖΔΣΦΚΥΚΟΘ

ΣΠΙΞΖΣΥΞΖΕΚΖΟ ΣΠΙΞΖΣΥ͑ΞΖΕΚΖΟ͑ΔΠΟΤΦΝΥ͑ΘΞΓΙ ΅ΖΝ͑͟ ͙͚ͥͪ͑ͦͣͥͣ͑ͪͣͦ͜͢͡͡͞͡ ͷΒΩ͑ ͙͚ͥͪ͑ͦͣͥͣ͑ͪͣͦ͜͢͢͡͡͞ Ͷ͞;ΒΚΝ͑ ΚΟΗΠͱΣΠΙΞΖΣΥ͟ΕΖ

ZZZ URKPHUW PHGLHQ GH

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 23

schen Ketten haben ihr Filialnetz konsolidiert. Die Nachfrage konzentriert sich auf gut etablierte Shopping-Center und die 1a-Lagen der größeren Städte im Norden und in der Mitte des Landes. Der Online-Handel gewinnt in Italien an Bedeutung, auch wenn der Anteil am gesamten Einzelhandel noch nicht so groß ist wie in den nördlichen Nachbarstaaten. Mailand und Rom gehören neben London und Paris zu den teuersten Einzelhandelsstandorten Europas. Nach sieben Jahren Stabilität sind die Mieten in den Top-Lagen im dritten Quartal 2014 erstmals wieder gestiegen. Ablösezahlungen („Key money“) für Ladenlokale spielen nach wie vor eine große Rolle. Allerdings hat der wirtschaftliche Druck die Flexibilität der Vermieter auch in TopLagen erhöht. Logistikmarkt: Nachfrage und Neubauvolumen im zyklischen Tief Die anhaltende Schwäche der italienischen Wirtschaft schlug sich auch an den Logistikmärkten nieder. Im ersten Halbjahr 2014 erreichte der Flächenumsatz landesweit 300.000 qm. Die Nachfrage konzentrierte sich auf den Großraum Mailand. Die Leerstandsquote betrug zur Jahresmitte 2014 landesweit etwa 5%. Im laufenden Jahr dürfte das Neubauvolumen nur ca. 150.000 qm betragen und damit einen zyklischen Tiefpunkt erreichen. Die Spitzenmieten für Logistikobjekte haben sich weiter vermindert. In Mailand betrug der Rückgang bis zur Jahresmitte 4%, in Rom 5,5%.

Empirica sieht wachsende Blasengefahr 5 der 12 größten Städte auf Warnstufe Der empirica-Blasenindex 2014 für das 3. Quartal sieht zwar nach wie vor keine BubbleGefahr für Gesamt-Deutschland, warnt jedoch vor zunehmenden Überzeichnungen in den Metropolen. Der Samen einer Blase keime weiter, meinen die Wissenschaftler. Mieten, Preise und Einkommen entwickelten sich mancherorts nicht mehr im Gleichklang. Noch drohten aber kein Wohnungsüberangebot und auch keine Kreditschwemme. Dennoch sei Vorsicht angebracht. (WR) Der empirica-Blasenindex 2014 steht nunmehr in 5 der 12 größten deutschen Städte auf „mäßig hoher“

Kostenersparnis und Rationalisierung werden für viele Unternehmen weiterhin Gründe bleiben, in effektivere Flächen umzuziehen. Mittelfristig erwarten wir aufgrund der Zurückhaltung der Projektentwickler weitere Leerstandsrückgänge und überwiegend stabile Mieten im Top-Segment. Aufbruchsstimmung am Investmentmarkt Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien in den ersten drei Quartalen 2014 summierte sich auf rund 2,9 Mrd. Euro und erreichte damit das Niveau des Vergleichszeitraums 2013. Italiens Investmentmarkt folgt mit zeitlicher Verzögerung Irland und Spanien, wo viele ausländische Investoren bereits im vergangenen Jahr den Wiedereinstieg vollzogen haben. In Italien entfielen bis September 71% des gesamten Investmentvolumens auf Ausländer, 2013 waren es bis dahin nur 35%. Das Finanzierungsumfeld hat sich weiter verbessert. Die Spitzenrenditen gaben in allen Marktsegmenten nach. Die Erholung des Investmentmarktes dürfte sich bis zum Jahresende weiter beschleunigen und auch 2015 fortsetzen. Umfragen unter Investoren zeigen ein deutlich gestiegenes Interesse an allen Marktsegmenten. Daher rechnen wir für 2015 überall mit weiteren Renditerückgängen und frühestens 2017 mit leichten Anstiegen. Im Prognosezeitraum bis 2018 bieten Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen die besten Ertragsperspektiven vor Logistikobjekten, ShoppingCentern und Bürogebäuden in Toplagen. 

Gefahr. Vor zwei Jahren waren es erst zwei Städte und vor drei Jahren noch keine Stadt, in der Fehlentwicklungen erkennbar waren. Außerdem werde die Mietpreisbremse die Blasengefahr unnötig in die Länge ziehen. Als politische Kompensation werde dafür noch eine Erhöhung der AfA-

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 24

Deals Deals Deals Oberhausen: Das Beraterhaus RUHRWERT veräußert im 3. Quartal 2014 Portfolios mit insgesamt 468 Wohneinheiten i. A. verschiedener inund ausländischer Immobilieneigentümer an den Standorten Castrop-Rauxel, Dortmund, Datteln, Hamm, Iserlohn, Lünen und Radevormwald. Das Portfolio hat eine Gesamtwohnfläche von 28.809 qm sowie 47.854 qm Grundstücksgröße. Des Weiteren gehören ebenfalls 202 PKW-Stellplätze zu den erworbenen Paketen.

Nürnberg: Die balandis real estate ag hat in der Liegenschaft Bucher Str. 103 einen Mietvertrag mit einem Stuttgarter Ingenieurbüro über rund 440 qm Fläche abschließen können. Damit wurde in dem zum deutschen Kernportfolio gehörenden über 3.600 qm großen Objekt in der Innenstadt die Vollvermietung erreicht.

Hamburg: Die DWI Gruppe hat im Rahmen einer Zwangsversteigerung den Spaldinghof in der City Süd erworben. Das ca. 13.000 qm Nutzfläche umfassende Objekt ist derzeit zu ca. 60% vermietet. Hauptmieter sind aktuell Staples und Würth. Die DWI Gruppe beabsichtigt, das 1957 erstellte Objekt zu revitalisieren und neu am Markt zu positionieren. Angermann hat den Verkaufsprozess exklusiv begleitet.

Sätze diskutiert, ergänzt empirica. Steuerliche Begünstigungen als Gießkannen-Förderung seien bisher stets mit Fehlallokationen und einem Überangebot einhergegangen. Bundesweit gebe es aber keinerlei Blasengefahr. Zwar habe der Gesamtindex im dritten Quartal nochmals zugelegt, jedoch liege die Marktbreite der Blasengefahr weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004. Während die Einzelindices „PreisEinkommen“, „Vervielfältiger“ und „Wohnungsbaukredite“ gegenüber dem Vorquartal nur leicht ansteigen, schlage sich die aufblühende Wohnungsbautätigkeit im Indikator „Fertigstellungen“ deutlicher nieder. Alle Einzelindices liegen aber weiterhin unter ihrem Referenzwert aus 2004. Als Blase bezeichnet empirica einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen sei. Das Schädliche daran seien aber weniger die hohen Preise selbst, sondern vielmehr die dadurch überzeichnete Knappheit. In der Folge komme es zu Fehlallokationen. Der Wohnungsbau und die dazu erforderliche Kreditvergabe würden über Gebühr angekurbelt, Kapital für alternative Anlageinvestitionen werde knapp. Gefährlich werde eine Blase aber erst, wenn sie platzte. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhand nehmen.   

Wohninvestment-Index AWI gibt erneut über alle Lagen nach Marktgleichgewicht in Sicht Der Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI, der jedes Quartal die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft erfragt, sinkt in der aktuellen Herbstbefragung von 68,7 auf 67,7 Punkte. Damit nähert sich der aktuelle Vermieter-/Eigentümermarkt allmählich dem Marktgleichgewicht zwischen 40 bis 60 Punkten an. Der Rückgang des Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI vollzog sich über alle Wohnlagen. In guten Lagen gab er sogar bereits zum achten Mal in Folge nach. Zum einen werde vielerorts ein natürlicher Mietpreisdeckel erreicht, zum anderen seien häufig Mietpreiserhöhungen bei den Bestandsmieten bereits erfolgt. Grundsätzlich rechnet gut die Hälfte (51%) der Befragungsteilnehmer aber immer noch mit steigenden Mieten. In mittleren Lagen erwarten dies 60% (Sommer 2014: 64%), in guten Lagen 50% (Sommer 2014: 55%) und selbst in einfachen Lagen sind es 44% (Sommer 2014: 50%). Dabei profitieren Eigentümer besonders in einfachen Lagen vom Abbau der Leerstände ohne substanzielle Verbesserung der Wohnungsqualität. Mit einem Rückgang der Mieten rechnen (über alle Lagen) lediglich 6% (Sommer 2014: 7%). Ungeachtet des bereits geringen Leerstandes erwartet ein Großteil der Befragten einen weiteren Abbau der Leerstände. 

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 25

Solingen oder Dortmund (bei Neubauten) und Paderborn (Bestand).

Ein langsamer Prozess zurück Richtung Marktgleichgewicht ist lt. Aengevelt zu erkennen. Die Bautätigkeit steige. Doch die Diskussion um Mietobergrenzen und um Subventionen halte einige Inves-toren von Bau und Bestandssanierung ab. Das erhalte weiterhin eine Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen und treibe das Mietniveau. Die Zeit des starken Preisauftriebs sei allerdings vorbei. Da die Löhne nicht in dem Maße gestiegen seien wie die Mieten, seien insbesondere in den guten Lagen Mietsteigerungspotentiale weitgehend ausgereizt. Eine weitere Renditekontraktion scheint in den guten Lagen ebenso kaum noch möglich. Spielräume gibt es am ehesten noch in mittleren Lagen. 

Immobilienpreisblase: Der Markt ist gesund, konstatiert das DIW Doch Preise in 40 Städten sind spekulationsgetrieben In Deutschland droht nach Einschätzung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) derzeit keine gesamtwirtschaftlich riskante Immobilienpreisblase. „Die Struktur des deutschen Immobilienmarktes ist insgesamt weiterhin gesund“, so das Fazit der DIW-Experten Konstantin Kholodilin, Claus Michelsen und Dirk Ulbricht. Allerdings fanden die Forscher in 40 der untersuchten 127 Städte Anzeichen für spekulationsgetriebene Preisblasen bzw. „explosionsartige Preisentwicklungen“ auf Teilmärkten: In 31 Städten scheinen die Kaufpreise am relativ kleinen Markt für Neubauten überhitzt, in neun sind die Bestandswohnungen betroffen. In den meisten Fällen werde der Preisanstieg von der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum getragen. Mit Ausnahme von Potsdam sind nur westdeutsche Städte betroffen. Für München, Köln und Hamburg, aber auch für beliebte Universitätsstädte sei eine spekulative Preisblase wahrscheinlich. Für Berlin, Stuttgart und Düsseldorf könne dagegen „keine ausschließlich in den Preisen vorhandene Dynamik gefunden werden“, heißt es. Überraschende Kandidaten für Preisblasen sind Städte wie Detmold, Wuppertal,

Gegen eine Blasenbildung auf dem Gesamtmarkt spreche auch, dass der Zinssatz für Immobilienkredite im Schnitt langfristig gebunden sei und keine auffälligen Entwicklungen bei der Kreditvergabe zu erkennen seien. Das stabile Kreditvolumen zeige auch, dass die gesamtwirtschaftlichen Gefahren der Immobilienpreisentwicklung weiterhin überschaubar seien. „Politische Interventionen halten wir derzeit nicht für notwendig“, urteilen die Experten. „Trotzdem sollten die Entwicklungen auch an den regionalen Immobilienmärkten genau beobachtet werden.“ Wissenschaftlich lassen sich Fehlentwicklungen am Gesamtmarkt nur schwer erkennen. Für ihre Studie haben die DIW-Forscher deswegen umfangreiche, regional aufgeschlüsselte Miet- und Kaufpreisdaten des Immobilienanalysten Bulwiengesa AG analysiert und mit einem neuen statistischen Testverfahren auf Anzeichen spekulativer Preisblasen untersucht. Der Forschungsfokus lag dabei auf den regionalen Wohnungsmärkten. Dort werden spekulative Tendenzen bereits sichtbar, bevor sie in deutschlandweiten Indizes erkennbar sind. Als Indikator für die Risikobereitschaft von Investoren gilt das Verhältnis von Preisen zu Mieten. Ein deutlicher Anstieg dieser Relation ist ein mögliches Anzeichen spekulativer Preisentwicklungen. „Zwar sind die Immobilienpreise in einigen Regionen seit 2010 deutlich gestiegen, die Kaufpreise haben sich aber überwiegend in ähnlichem Maß entwickelt wie die Mietpreise“, so die Autoren. Die gesamtdeutschen Trends, die die Wissenschaftler auf Grundlage der regionalen Daten ermittelten, wiesen keine Anzeichen für spekulationsgetriebene Entwicklungen auf. Insgesamt wurden Eigentumswohnungen in Deutschland zwischen 2010 und 2013 im Schnitt um 17% teurer. In Hamburg stiegen die Preise um etwa 23%, in Oberhausen waren es hingegen nur 9%. Die realen Bauinvestitionen stiegen um rund 16%. „In den Großstädten wächst die Nachfrage durch den Zuzug von Menschen aus dem Inund Ausland. Dazu kommen die angesichts globaler Unsicherheiten auf den vermeintlich sicheren deutschen Immobilienmarkt drängenden Investoren sowie das günstige Zinsniveau“, erläutern die DIW-Forscher. KK   

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 26

IHP 2014 Frankfurt: Die Jury des Internationalen Hochhaus Preises (IHP) 2014 hat einstimmig entschieden: Die Wohnhochhäuser Bosco Verticale in Mailand/Italien gewinnen den mit 50.000 Euro dotierten Wettbewerb um das weltweit innovativste Hochhaus. Der Architekt Stefano Boeri und Bauherr Manfredi Catella (Hines Italia SGR S.p.A.), nahmen die Preisstatuette und das Preisgeld im Rahmen eines Festakts in der Frankfurter Paulskirche entgegen. Überreicht wurde der Preis von Prof. Dr. Felix Semmelroth, Dezernent für Kultur und Wissenschaft der Stadt Frankfurt am Main, und Dr. Matthias Danne, Immobilien- und Finanzvorstand der DekaBank. Der Internationale Hochhaus Preis wird seit 2004 alle zwei Jahre von der Stadt Frankfurt am Main ausgelobt. Initiiert wurde der IHP 2003 gemeinsam von der Stadt Frankfurt, dem Deutschen Architekturmuseum und der DekaBank. Finanziert wird er vom Deutschen Architekturmuseum und der DekaBank. Im Jahr 2014 wird er zum sechsten Mal verliehen.

Foto: © Kirsten Bucher

Bausparbranche konsolidiert trotz wieder wachsender Beliebtheit Branche trotzt Niedrigstzinsen Hans-Christoph Ries freier Journalist, Analyst DVFA Der Wohnungsbau in Deutschland verzeichnet einen Aufwärtstrend. Im ersten Halbjahr 2014 wurden mit insgesamt 136 800 Wohnungen fast 10% mehr als im Vorjahresvergleich genehmigt. In einer aktuellen Studie hat Deutsche Bank Research (DBR) den Markt unter die Lupe genommen. Wachstumstreiber sind lt. Deutsche Bank Research (DBR) Analyse aktuell klar Mehrfamilienhäuser (H1 2014: +12,8%). Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen waren zuletzt sogar leicht rückläufig. Diese strukturellen Verschiebungen spiegeln auch die steigende Nachfrage in urbanen Regionen. Auch der Trend bei den Fertigstellungen weist aufwärts. Niedrigzinsen fördern die Immobiliennachfrage. Seit dem 10-JahresTiefpunkt 2009 ist die Anzahl der neu abgeschlossenen Bausparverträge jedes Jahr stetig angestiegen. 2013 wurden rd. 3,3 Mio. Neuverträge abgeschlossen (+2,1% ggü. Vorjahr). Die Gesamtzahl liegt derzeit bei rd. 30 Mio. Bausparverträgen. 2013 wurden rund 3,3 Mio. Neuverträge abgeschlossen (+2,1% ggü. Vorjahr). Die Gesamtzahl liegt derzeit bei rd. 30 Mio. Bausparverträgen. Die Bausparsumme nahm seit 1991 im Schnitt um rd. 2,3% pro Jahr zu. Im Langzeitvergleich entspricht dies in etwa der durchschnittlichen Veränderungsrate der verfügbaren Einkommen. Dabei wuchs die Bausparsumme in den 90er Jahren mit rd. rd. 3,5% stärker als in den Nullerjahren mit 1,6%. Seit 2010 gibt es mit durchschnittlich 2,8% wieder stärkere Zuwächse. Die Geldeingänge bei Bausparkassen beliefen sich 2013 auf rd. 41,6 Mrd. Euro. Die Auszahlungen der Bausparkassen stiegen mit 41,3 Mrd. Euro ebenfalls leicht. Insbesondere Vor- und Zwischenfinanzierungen verzeichneten in den vergangenen Jahren Zuwächse. Seit Mitte der 90er Jahre durchlief der Bausparkassenmarkt in Deutschland eine Konsolidierungsphase. Hierbei hat sich der Schrumpfungstrend lt. DBR zwar verlangsamt, halte aber auch aktuell weiter an. Durch Zusammenschlüsse und Übernahmen im privaten Sektor hat sich die Anzahl der Institute ggü. 1996 inzwischen fast halbiert. Im öffentlichen Bausparsektor kündigten jetzt zwei Lan-

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 27

desbausparkassen (LBS) ihre Fusion an. Damit verbleiben derzeit 9 öffentliche und 12 private Bausparkassen im Markt. Neben Deutschland und Österreich, die beide eine lange Bauspartradition besitzen, sind ähnliche Bausparmodelle auch in einer Reihe anderer europäischer Staaten zu finden. Die Zinsen für neue Wohnungsbaukredite sind in den vergangenen Jahren außerordentlich stark gesunken und erreichten im September mit 2,3% einen neuen Tiefstand. Der Anstieg der reinen Baukosten blieb dagegen mit 1,7% p. a. seit 2000 moderat. Im historischen Vergleich ist Wohneigentum weiterhin erschwinglich, da steigende verfügbare Einkommen und das niedrige Zinsniveau höheren Hauspreisen entgegenwirken. Abhängig von Ort und Objekt gestaltet sich jedoch die Erschwinglichkeit von Wohneigentum regional mitunter sehr unterschiedlich. Der Erschwinglichkeitsindex, der die jährlichen Aufwendungen für eine Hypothek dividiert durch das verfügbare Jahreseinkommen zeigt, widerlegt das politisch forcierte Drama steigender Preise. Die wieder wachsende Beliebtheit des Bausparens in den letzten Jahren sei sowohl durch die Suche nach sicheren und attraktiven Anlagemöglichkeiten im Niedrigzinsumfeld als auch durch ein wieder stärker ausgeprägtes Interesse am Immobilienerwerb bedingt, fasst Deutsche Bank Research zusammen. 

3,3 Mrd. Euro für neue Bauprojekte im Pflegemarkt für 2015 Investoren aus der Immobilienbranche legen zu Knapp 3,3 Mrd. Euro werden 2015 in PflegeheimBauprojekte investiert. Das ermittelt der neue Trendreport Pflegeheim-Bauprojekte von marktdialog.com. Der Löwenanteil entfalle mit rund 2,2 Mrd. Euro auf den Bau von 167 neuen Pflegeheimen mit knapp 15.000 neuen Pflegebetten. Ca. 2.300 Pflegebetten-Abgänge durch Schließung nicht mehr sanierungsfähiger Heime stehen dem gegenüber. Die durchschnittliche Bettenkapazität sinkt weiter auf 65 je Neubau. Hinzu kommen verbundene Angebote wie die fast 600 Tagespflegeplätze und annähernd 4 900 Seniorenwohnungen. Die meisten Neubauten werden in BadenWürttemberg entstehen, das damit das bevölkerungsreichste Bundesland NRW überholt. Bei den Pflegeheimplätzen behält NRW knapp die Nase vorn. Bei den künftigen Heimbetreibern liegen die drei Kategorien sozial orientierte wie etwa Arbeiterwohlfahrt oder Rotes Kreuz, die großen nationalen Betreiberketten und die kirchlich orientierte wie Caritas oder Diakonie fast gleichauf. Finanziert werden die Bauvorhaben meist aus der Pflegebranche selbst. Deutlich zugelegt haben Investoren aus der Immobilienbranche.  

Zwischen Wutbürger und Mutbürger Möglichkeiten und Grenzen von Bürgerpartizipation Karin Krentz Kein anderes Infrastrukturprojekt hat bisher Deutschland so in Atem gehalten wie Stuttgart 21. Seit über 20 Jahren wurde über das Vorhaben diskutiert, wurden von Projektverantwortlichen und Befürwortern Gutachten um Gutachten erstellt. Doch bis zum „Baggerbiss“ im Sommer 2011 war nichts geklärt, die Fronten verhärtet. Die Bürger fühlten sich von allen Seiten übergegangen und begehrten auf – der Wutbürger war geboren. Seitdem fordern immer mehr Bürger ihre Teilhabe an bedeutenden Infrastruktur- oder Stadtentwicklungsprojekten oder solchen von großer internationaler Tragweite mit möglichen tiefen Eingriffen in ihr Umfeld. Die Ablehnung der Olympiabewerbung Münchens und der Randbebauung des Tempelhofer Feldes in Berlin sind die jüngsten prägnanten Beispiele.

Möglichkeiten und Grenzen von Bürgerpartizipation waren das Thema der 9. Immobilienkonferenz der Wirtschaftskanzlei Olswang in Berlin. Warum funktioniert das eine Großprojekt gut, das andere dagegen weniger? Dieser Frage und Antwort nahm sich Rainer Bomba, Staatssekretär im Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (Foto; Quelle Olswang) an. „Einige Projekte laufen nach Plan, andere dagegen aus dem Ruder“, sagte er mit Verweis auf die Vorhaben Humboldt-Forum und den Großflughafen BER. Es dürfe nicht angehen, dass eine majorisierende Minderheit, die gegen alles sei, den Kurs des Handelns vorgebe. Bomba verweist auf sechs Kardinalfehler, die bei derartigen Projekten den Verantwortlichen nur allzu gerne unterliefen wie: keine konkrete Ermittlung der Bauherrenwünsche, unzureichende Planung vor Baubeginn, keine Risikoanalyse und kein Risikomanagement, unabhängige Kostenplanung, größtmögliche Transparenz („Großprojekte leben von ihrer Akzeptanz“) und dabei ITgestützte Arbeitsmethoden. Doch: „Jede Bürgerbeteiligung hat ihre Grenzen“, sagt Bomba. Und zwar dann, wenn das nationale Interesse höher zu gewichten sei als einfache kommunale Interessen. Auch die Grundannahme der Planung basiere auf Zahlen, die noch vor Baubeginn erhoben wurden und jegliche Index-Steigerung, die die Kosten in die Höhe trieben, allzu oft außer Acht ließen siehe BER. 

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 28

Bomba verweist auf das „Handbuch Bürgerbeteiligung bei Großprojekten“ von 2012, denn schon damals sah sich das Bauministerium in der Klemme, Stuttgart 21 ließ grüßen. Das Handbuch, gar als „Werkzeugkasten“ bezeichnet (Der Immobilienbrief berichtete), sollte Projektträgern und Behörden als Leitfaden für bessere Beteiligung und Bürgern zur Information dienen. Die damalige Bundesregierung hatte sich im Koalitionsvertrag zum Ziel gesetzt, die Bürgerbeteiligung zu verbessern und gleichzeitig den Bau großer Projekte zu beschleunigen. Bürgerbeteiligung heute: neuer Qualität Kraft des Internets Was hat das bisher gebracht? „Mittlerweile gilt: keine Neubauten, keine Windräder, keine Autobahn, kein Stromnetz ohne breite Diskussion, Protest und Bürgerzorn. Deshalb wünscht man heute einem, der ein neues Projekt in Angriff nimmt, nicht mehr „viel Erfolg“, sondern „viel Glück“! Denn vor allem mit Glück werden die Widerstände überwunden werden können, die sich in den Weg stellen“, so Peter Strieder, Senior Partner bei Ketchum Pleon und ehemaliger Senator für Stadtentwicklung (Foto).

Chance, sondern vor allem auch das Risiko des Verlustes des Gewohnten, des Vertrauten, der Besitzstände“, sagt der Immobilienexperte. Doch: Ein wesentlicher Erfolgsfaktor für Großprojekte sei Vertrauen in die Politik und die Fähigkeit der Verwaltung. So ging er mit der Berliner Politik hart ins Gericht: „Einer Regierung und Verwaltung, die keinen Flughafen bauen kann, keine Ausschreibung bei der SBahn gerichtsfest hinbekommt und keine Stromnetzkonzession fristgemäß vergeben kann, (eine Regierung), die weder weiß, was sie mit dem Flughafengebäude in Tempelhof noch mit dem ICC anfangen soll, will man auch nicht zutrauen, dass sie mit ihren Gesellschaften 4.500 Wohnungen errichtet, ohne dass das gesamte Areal des Tempelhofer Feldes jahrzehntelang unter einem Lärm- und Staubteppich versinkt.“ Es stehe auch außer Zweifel, dass diese Argumente der Bürgerbeteiligung in Zukunft nicht einfach verschwinden würden, auch wenn Politik und Verwaltung wieder das Heft des Handelns in der Hand hielten. „Wer heute eine wichtige Investition oder ein großes Projekt erfolgreich durchsetzen will, muss sich nicht nur auf den kritischen Dialog einlassen. Er muss ihn selbst gestalten, denn die Ablehnung eines Vorhabens egal welcher Art stelle ein Krisenfall dar – für die Politik“, meint der Kommunikationsexperte. Für eine Krisenprävention bedarf es sechs Regeln:

Grundsätzlich sei Bürgerbeteiligung als Elemente direkter Demokratie nicht neu, sagt Strieder. Es gebe sie quasi schon immer bei Raumordnungsverfahren und bei Bebauungsplänen. Auch in fast allen Länderverfassungen ist geregelt, dass mit Volksbegehren sogar verbindliche Gesetze beschlossen werden können. Jedoch sei mit Stuttgart 21, der Ablehnung der Münchner Olympiabewerbung und der Abstimmung zur Teilbebauung des Tempelhofer Feldes deutlich geworden, dass eine neue, andersgeartete Beteiligungskultur entstanden ist: Grundsätzlicher, informierter, professioneller, eine neue Qualität auch dank Internet und moderner Kommunikationstechnologien. Trotz öffentlicher Planungsverfahren, Architekturwerkstätten, Bürgerforen, Ausstellungen und Unterstützung der Politik ist es bei den genannten Projekten nicht gelungen, eine Mehrheit zu überzeugen. Bei Stuttgart 21 half nur der Trick, die Abstimmung auf ganz Baden-Württemberg auszudehnen, sagt Strieder. Die Kraft, die die Gegner derartiger Vorhaben entwickeln könnten, zögen u. a. auch die öffentliche und veröffentlichte Meinung auf ihre Seite – Kraft des Internets. Durchaus bedenkenswert ist Strieders Äußerung über „die Angst, das Erreichte zu verlieren“. „Veränderung ist im Bewusstsein einer zufriedenen Mittelschicht nicht nur eine

1) 2) 3) 4) 5) 6)

Projekte brauchen klare Prozesse! Den Kompromiss suchen! Ihr Projekt verdient eine klare Haltung! Seien Sie sensibel und gelassen! Sorgen Sie für Fürsprecher! Beharren Sie auf Ihrem Recht!

Und: Eine Blaupause gibt es nicht. In diesem Sinn: Viel Glück!

Baudetail AG - Unternehmensvorstellung: Komplexe Herausforderungen sind unsere Spezialität! Die Jahresbauleistung in Deutschland betrug 2012 rund 109 Mrd. Euro. Die anhaltende Niedrigzinsphase führt zu weiter ansteigenden Investitionen in Immobilien und damit zu einer deutlichen Erhöhung der Auftragseingänge aber auch des Kosten- und Zeitdrucks bei Bauunternehmen. Gleichzeitig bleiben Bauprojekte immer seltener innerhalb der geplanten Budgets. Alleine im Jahr 2012 wurden in Deutschland durch Planungs- und Umsetzungsfehler ca. 9 Mrd. Euro zusätzliche Kosten

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 29

verursacht. (Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Online Portal). Eine wesentliche Ursache liegt in der zeitlichen Entkopplung von Budget- bzw. Kostenplanung und der tatsächlichen Kostenentstehung in der Bauphase. Nach Erfahrungen der Baudetail AG sind diese Kostenrisiken vor allem auf das Fehlen einer effizienten Kommunikation, klaren Verantwortlichkeiten und Aktualität der Dokumentenlage sowie auf Planungs- und Ausführungsfehler zurückzuführen. Seit Anfang 2014 bietet die Baudetail AG daher mit ihrem eigenentwickelten Projektraum eine auf die Steuerung von Immobilien im Hoch-, Tief-, Industrie- und Anlagenbau ausgerichtete Management-Software an. Da cloudbasiert, kann sie vom Betriebssystem unabhängig vor allem mobil auf Tablets und Smartphones eingesetzt werden. Die Plattform gewährleistet eine revisionssichere Dokumentation aller Abläufe, ist nicht nur für die Bauphase, sondern über den kompletten Lebenszyklus hinweg einsetzbar und sichert eine effiziente, unternehmensübergreifende Zusammenarbeit in komplexen Projekten. Initiator des 2013 in Frankfurt am Main von erfahrenen Fachleuten aus der Immobilienbranche, von Unternehmern und IT-Entwicklern gegründeten Unternehmens ist Helge Winter. Der Diplom-Ingenieur (Architektur) mit langjähriger Berufserfahrung ist zugleich Aufsichtsratsvorsitzender von Baudetail. Operativ geführt wird das Unternehmen von Franz Lucien Mörsdorf, Vorstand der Baudetail AG, der auf über 25 Jahre in Führungspositionen im internationalen Real Estate-Business zurück blicken kann. Das Konzept von Baudetail ist es, der Immobilienbranche eine system- und ortsunabhängige, intuitiv zu bedienende und praxisnahe Applikation zur Verfügung zu stellen, die höchste Qualität und Kosteneffizienz garantiert. Der Nutzen besteht in der einfachen Anwendung und Verlässlichkeit der Software, vor allem in der zu gewinnenden Effizienz und Schnelligkeit sowie der Zeitersparnis. Mit dem Einsatz der Software werden Koordinationsprobleme und Ineffizienzen insbesondere bei Immobilienprojekten ab einer Größenordnung von ca. 10 Mio. € nachhaltig vermieden bzw. deutlich reduziert. Gleichzeitig wird der beherrschbare Grad an Komplexität deutlich ausgeweitet. Baudetail, die sich als Anbieter von Profis für Profis verstehen, setzen dabei den Trend zur Mobilität im institutionellen Bereich konsequent um. Laut führenden Marktexperten wie Gartner werden auf Firmenkundenseite Tablets immer stärker die technische Arbeitsbasis darstellen. Trotz eines ähnlichen Funktionsangebotes sind andere SoftwareProdukte in diesem Segment aufgrund ihrer Systemarchi-

tektur und Oberflächenstruktur bisher nicht vollständig mobil einsetzbar und deutlich weniger bedienungsfreundlich. Die Folgen sind eine geringe Akzeptanz der Anwender und ein Festhalten an gewohnten, aber ineffizienten Systemen (Exceltabellen / MS Office Dateiablage). Die Nutzungsbereitschaft ist jedoch der erfolgskritische Faktor beim Einsatz von Software-Produkten. Die Anwender entscheiden anhand der Handlichkeit für oder gegen die aktive Nutzung einer Software. Hinzu kommt: Im Real Estate Geschäft gibt es aktuell für jede Projektphase spezifische Softwareanwendungen, die zweckgebunden und kaum miteinander verzahnt sind. Dies führt dazu, dass Daten über eine Immobilie an verschiedenen Orten, in unterschiedlichen Formaten und mit asynchronen Informationsständen vorliegen und den Projektverantwortlichen weder gebündelt an einem Ort noch vollständig zur Verfügung stehen. Mittels der Life Cycle Software von Baudetail wird das Management von Immobilienprojekten deutlich vereinfacht. Es entstehen übersichtliche Strukturen, wodurch der Workflow strukturiert und standardisiert, sowie der Workload erheblich reduziert wird. Die Kommunikation der Projektbeteiligten ist aufgrund der Übersichtlichkeit zielgerichteter, schneller und redundanzfrei. Durch die Integration aller am Projekt beteiligten Parteien in dem eigens entwickelten, cloudbasierten Projektraum macht die Software komplexe Immobilienprojekte steuerbar und hilft, ausufernde Kosten frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden. Die Anwendung greift dabei auf praktische Erfahrungen aus Marburger Immobilienprojekten zurück, wo sie erstmalig vor drei Jahren erfolgreich zum Einsatz kam und seitdem kontinuierlich weiterentwickelt wurde. Kunden von Baudetail sind institutionelle Immobilienunternehmen mit mittleren bis großen Bauvorhaben oder einem entsprechendem Immobilienbestand. Zu dem aktuellen Kundenkreis zählen gewerbliche Bauherrn, Projektsteurer, Asset Manager, Facility Manager, Spezialisten in der Mangelverfolgung sowie Kommunen mit ihrem Immobilienbestand. (Weitere Informationen unter: www.baudetail.de) 

Sehr geehrte Damen und Herren, wenn Sie um die Weihnachtszeit oder für Geburtstage oder Veranstaltungen einmal eine sinnvolle Spendenadresse aus der Immobilienwirtschaft suchen, bei der sich auch schon renommierte Branchenteilnehmer vor Ort über die Mittelverwendung informiert haben, denken Sie doch bitte einmal über DESWOS nach. Die DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. ist ein gemeinnütziger privater Verein und hilft Familien in Entwicklungsländern.. Er wurde 1969 gegründet und wird von den im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen organisierten Wohnungsunternehmen sowie deren Verbänden gemeinsam mit Unternehmen anderer Wirtschaftsbereiche und von Privatpersonen unterstützt. DESWOS vermittelt über enge Zusammenarbeit mit örtlichen Partnerorganisationen Hilfe beim Bau von Wohnraum und Siedlungen für Not leidende Familien und bei der Sicherung ihrer Existenz. Für die Durchführung der Projekte ist die DESWOS auf Spenden angewiesen, die mit öffentlichen Mitteln ergänzt werden. Die DESWOS arbeitet in der direkten Projekthilfe, das heißt die Spenden werden in gemeinsamer Entscheidung mit den Partnerorganisationen und den bedürftigen Familien nach dem Grundsatz der Hilfe zur Selbsthilfe eingesetzt. Vielleicht fällt Ihnen ja etwas ein. Ihr Werner Rohmert

Zum 45. Arbeitsjahr der DESWOS nachgefragt: Was bedeutet Zuhause? Physische Sicherheit, sozialen Status – es ist alles.

sphäre in den Hütten, verraucht und verrußt von dem offenen Herdfeuer, ist beklemmend. Bei seinem Besuch im Juni 2014 fällt Winfried Clever die Aufbruchsstimmung im Dorf auf. Die Bauarbeiten sind voll im Gang. Es wird gegraben, gemauert, Baustahl gebogen, betoniert. Auch die Arbeiten am neuen Haus für Yanibels Familie laufen auf Hochtouren. Alle freuen sich auf das 52 m² große Gebäude – ihr neues Zuhause. Wohnen ist ein Grundbedürfnis von existentieller Natur. Die Vereinten Nationen haben es deshalb als ein soziales Menschenrecht in Artikel 25, 1 der Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte fest verankert. Was bedeutet Wohnen, was bedeutet ein Zuhause für Menschen in den Projekten der DESWOS? Zum 45. Arbeitsjahr hat die DESWOS auch in Indien und Tansania nachgefragt. Für die unterhalb aller Kasten stehenden Dalits , die „Unberührbaren“ in Indien, bringt ein Haus neben der physischen Sicherheit auch wichtige gesellschaftliche Rechte. Für den Dorflehrer Veeramani Kaliyamorthy erhöht es seinen sozialen Status – Voraussetzung dafür, dass er als Dalit heiraten kann. Veeramani nimmt an einem Bauprojekt der DESWOS nach dem Wirbelsturm Thane teil. Mathilda Ephraim Shoo aus der tansanischen Hauptstadt Arusha ist eine von 70 allein erziehenden Müttern, die über ein Siedlungsprojekt der DESWOS im Jahr 2011 ein Haus für ihre Familie erhalten haben. Mathilda erklärt am Tag ihres Einzugs: „Das wird mein Zuhause sein, wo mich keiner wegschicken kann. Heute sehe ich, dass ich ein Mensch bin.“ 45 Jahre weltweit für ein menschenwürdiges Zuhause Eine Kurzbilanz



seit 1982 Betreuung von etwa 500 Projekten in 50 Entwicklungsländern,

„Ein Haus?... Es ist alles. Denn ohne ein Dach kannst Du nichts machen.“ Prompt und vielsagend ist die Antwort von Yanibel del Carmen Rivera Zeledón auf die Frage, was ihr das neue Haus, was ihr ein Zuhause bedeute. Yanibel wohnt in einem kleinen Vorort von San Rafael del Norte im nördlichen Nicaragua und nimmt am Hausbauprojekt der DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. teil. Die DESWOS fördert dort den Bau von 60 Häusern mit Kochstelle, Waschhaus und Toilette. Winfried Clever, Projektreferent bei der DESWOS, stellte Yanibel diese Frage beim Besuch auf der Projektreise im September 2013. Fast alle Bewohner dort leben in Hütten aus Lehm, Holz, Plastik und Wellblech. Die Wände und Dächer sind undicht. Die Feuchtigkeit kriecht bis in den letzten Winkel. Die Atmo-



Bau von rund 35.000 Häusern, Gemeinschaftseinrichtungen und Infrastruktur, Schul- und Wohnheimbauten,

 

Förderung Einkommen schaffender Maßnahmen, insgesamt rund 50 Mio. Euro Projekttransfers an Partnerorganisationen und Projektbeteiligte.

(Infos: Astrid Meinicke, DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V., Innere Kanalstraße 69, 50823 Köln, Telefon 0221 579 89 37, Fax 0221 579 89 99, astrid.meinicke@deswos.de, www.deswos.de, DESWOS e.V. Spendenkonto, IBAN DE87 3705 0198 0006 6022 21, Sparkasse KölnBonn SWIFT-BIC COLSDE33, Spendenstichwort: MZ Hausbau San Rafael) 

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 336, 47. KW, 21.11.2014, Seite 31

Kurz berichtet Troisdorfer Neubauprojekt „Wohnen am Stadtwald“ In der Kiefernstraße in Troisdorf-Spich entstehen in unmittelbarer Nähe zum Spicher Wald fünf Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 25 Eigentumswohnungen. Bauträger ist Gerling & Schütz, vertreten durch den Geschäftsführer Eric Schütz. Die KSKImmobilien GmbH hat den Verkauf der Wohnungen übernommen. Die barrierefreien Mehrfamilienhäuser bieten Wohnungen mit Flächen zwischen ca. 67 qm und ca. 110 qm. Vor kurzem wurde der Neubau gelegt werden.

FMP erwirbt Flächen im Gewerbepark Scharrenbroich Die FMP Matratzen Manufaktur, Spezialist für ergonomische Schlafsysteme, hat auf Vermittlung der Immobilienexperten von Greif & Contzen ein 5.371 qm großes Grundstück mit Gewerbe- und Hallenfläche im Gewerbepark Scharrenbroich in Rösrath erworben. Verkäufer ist die Becher GmbH & Co. KG Verwaltungen und Beteiligungen aus Wiesbaden.

KölnTurm verkauft InfraRed Capital Partners Limited und Art-Invest Real Estate Management GmbH & Co. KG haben den KölnTurm veräußert. Käufer des mit 43 Stockwerken höchsten Bürogebäudes in Köln ist der kanadische Investor Dream Global REIT. Der KölnTurm umfasst rund 27.000 qm Mietfläche inklusive eines Restaurants mit Dachterrasse im 30. Stockwerk. Die beiden größten Nutzer sind das Institut für Qualität und Wirtschaftlichkeit im Gesundheitswesen (IQWIG) sowie die Boston Consulting Group. Der Kaufpreis lag bei über 110 Mio. Euro. Zum gleichen Zeitpunkt haben InfraRed und Art Invest das angrenzende 217 Zimmer umfassende 4–Sterne-NH-Hotel an den Internos Hotel Real Estate Fund für ca. 29,5 Mio. Euro veräußert. JLL und OLSWANG waren beratend tätig.

Lagerflächen: Spitzenmiete leicht gestiegen Der Lager- und Logistikflächenumsatz für Flächen ab 5.000 qm erreichte in den ersten drei Quartalen in der Region Köln rund 75.000 qm. Der Vergleichswert des Vorjahres wurde um 14% unterschritten, der fünfjährige Durchschnittswert (Q1-3 2009-2013) um 32%. Dieser Rückgang ist allerdings nicht auf eine mangelnde Nachfrage zurückzuführen, sondern auf das knappe Angebot an modernen Flächen. Viele Gesuche von Unternehmen konnten nicht bedient werden, da in der Region im Bestand keine entsprechenden Flächen verfügbar waren und nur vereinzelt spekulativ gebaut wird. Diese spekulativen Bauten - zwei Flächen mit insgesamt rund 16.000 qm – schaffen indes keine signifikante Verbesserung des Angebotes. JLL erwartet im 4. Quartal einige größere Vertragsabschlüsse in nutzerspezifischen Projektentwicklungen, so dass der Gesamtjahresumsatz 2014 das Vorjahresergebnis erreichen könnte. Aufgrund des knappen Angebotes und der guten Nachfrage ist die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 qm im 3. Quartal um 4% auf 4,95 Euro/qm gestiegen, bis zum Jahresende ist ein weiterer Anstieg auf 5,00 Euro/qm/Monat absehbar. Erzielt wird die Spitzenmiete im Kölner Stadtgebiet. Auch in Bergisch-Gladbach und Troisdorf stiegen die Mieten leicht an. Die Mehrzahl der Verträge wurde im Bereich zwischen 4,00 und 4,50 Euro/qm abgeschlossen. Bei der Spitzenrendite für Flächen ab 5.000 qm war erneut ein Rückgang zu verzeichnen. Sie markiert mit 6,35% den niedrigsten Wert der letzten fünf Jahre und liegt um 9% unter dem fünfjährigen Durchschnittswert.

Köln-Ossendorf: „Log Plaza“ ist vollvermietet Das erst vor wenigen Wochen fertig gestellte Logistikprojekt „Log Plaza“ (Foto) im Industriegebiet Ossendorf ist inzwischen vollständig vermietet. Das gab der Projektentwickler und Investor Alcaro Invest GmbH bekannt. Mit der ersten Großanmietung über 5300 qm an den Kölner Logistikdienstleister Publicare GmbH noch während der Bauphase konnten nun auch die restlichen rund 3.700 qm werden.

Land & Forst: neuer Vertriebszweig der KSK Neben Wohn- und Gewerbeimmobilien vertreibt die KSK-Immobilien GmbH, Makler der Kreissparkasse Köln, nun auch land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Flächen. Dazu gehören beispielsweise Resthöfe und ländliche Anwesen wie auch Wald-, Feldund Wiesenflächen.

NR. 336 I 47. KW I 21.11.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 32

Impressum

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de,

ADI (13), Aengevelt (24,25), Angermann (24), Aquila Capital (11), Arbeiterwohlfahrt (27), Aurelis Real Estate (3,14), balandis real estate ag (24), Bankhaus Sarasin (3), Baudetail AG (29), Bouwfonds IM (6), Bulwiengesa AG (25), Caceis Bank (2), Catella Real Estate (5), CBRE (4), CMS Hasche Sigle (2), Colliers International (16), Deka (7,22,26), Deloitte (3), DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. (30), Deutsche Bahn (10), Deutsche Bank Research (26),Deutsche Hypo (20), Deutsche Immobilien Gruppe (4), DIC Asset (7,8,12,20), DIW Berlin (25), DWI Gruppe (24), DZ Bank (20), Ebertz & Partner (9), empirica (23,24), Evans Randall (3), Fairvesta (11), Feri (10,11), Garbe (18), GdW (30), GRI (4), Hamburg Trust (11), Hannover Leasing (10), Hines Italia (26), Immac (11), Immobilien Manager (17), IVG (3), Jamestown (11), JLL (8), Ketchum Pleon (28), KGAL (3), LBS (27),LEG Immobilien (14,15), MBM Hochbau (14), Nestlé (22), Olswang (27), Pegasus Capital Partners GmbH (12), Project Gruppe (11,14), publity AG (2,15,16), Quantum Immobilien AG (10), Real I.S. (10,11), RICS (15), Rotes Kreuz (27), Rueckerconsult (16), Ruhrwert (24), Safra Gruppe (3), SEB Asset Management (4,6,7,15,16), sontowski & partner group (12,20), Staples (24), Tresalia Capital (22), TSO (11,12), Union Investment (7), vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken (2)Vista Reihenhaus (14), Würth (24).

Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) Dr. Karina Krüger-Junghanns (stellv. Chefredaktion) Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Uli Richter, Werner Rohmert Immobilienaktien: Hans Christoph Ries Berlin: Karin Krentz München: Alexander Heintze/Thomas Döbel (u.v.a.) Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Partner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Christopher Garbe (Garbe Unternehmensgruppe/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Andreas Schulten (Bulwien AG) Wissenschaftliche Partner: Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule BadenWürttemberg Stuttgart) Prof. Dr. Robert Göötz (Studiendekan/FRICS; Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen Geislingen) Verlag: Research Medien AG Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück T.: 05242 - 901-250 F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. Bildquellen: fotolia.com Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Boeri, Stefano (26); Bomba, Rainer (27); Clever, Winfried (30); Danne Dr., Matthias (26); Hegel, Thomas (14); Holderer, Kurt (3); Jagdfeld, Helmut (4); Kholodilin, Konstantin (25); Meinicke, Astrid (30); Michelsen, Claus (25); Safra, Joseph (3); Schley, Norbert (6); Semmelroth Prof. Dr., Felix (26); Shoo, Mathilda Ephraim (30); Sontowski, Klaus-Jürgen (12); Spahn, Guido (4); Stöhr, Eberhard (2); Strieder, Peter (27); Tornow, Alexandra (8); Ulbricht, Dirk (25); Waltenbauer, Gert (3); Winter, Helge (29).

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 1

Nr.: 67

Sehr geehrte Damen und Herren,

47. KW / 21.11.2014 Kostenlos per E-Mail

da sind sich mal wieder die Zukunftsvorhersager und Vergangenheitsinterpretierer irgendwie uneinig: Die Wirtschaftswachstumsraten in Deutschland werden kontinuierlich heruntergeschraubt, aber der Deutsche HypoIndex diagnostiziert ein „ vorläufiges Ende des Abwärtstrends“ nach „ drei Monaten mit negativem Wachstum“. Bei 241,1 Zählerpunkten im Oktober bewege man sich auf dem Niveau des – sehr guten – Jahres 2012. Da die Immobilienwirtschaft dem wirklichen Leben immer hinterherhinkt, lässt das für 2015 nichts allzu Gutes erwarten. Obwohl alle Wohnungsmarktberichte (vgl. Näheres in dieser Ausgabe) eine spürbare Ab-

ISSN 1860-6369

Inhaltsverzeichnis Editorial

Interview mit Dr. Markus Vogel, Geschäftsführer Büro Dr. Vogel GmbH

Büromarktzahlen

Logistik und Betriebsflä- 5 chenreserven Standortentwicklung auf 7 Industriebrachen

schwächung des Miet- und Kaufpreiswachstums für Wohnungen beobachten, hat das DIW aktuell in 40 von 127 deutschen Wohnungsmärkten "explosionsartige Preisentwicklungen" festgestellt, die nicht durch entsprechendes Mietwachstum gedeckt seien. Das heiße Blasenbildung für „München, Köln und Hamburg, aber auch für beliebte Universitätsstädte. Für Berlin, Stuttgart und Düsseldorf könne dagegen "keine ausschließlich in den Preisen vorhandene Dynamik gefunden werden" (was will uns das DIW damit sagen?). Überraschende Kandidaten für Preisblasen seien Städte wie Detmold, Wuppertal, Solingen oder Dortmund (bei Neubauten). Auch die Neubautätigkeit wird unterschiedlich bewertet. Der IVD freut sich über + 5,2% Baugenehmigungen für Wohnungen bis Q3 2014 – d.h. 10.428 Wohnungen mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Im Geschosswohnungsbau wurden sogar 94.415 Wohnungen genehmigt, knapp 10% mehr als 2013. Der GdW interpretiert dieselben Zahlen als sich abschwächende Dynamik, denn die 5,2% plus seien deutlich weniger als das Plus von 9,6% noch im ersten Halbjahr und das Plus von 13,5% in den ersten drei Quartalen 2013. Der Aufschwung des letzten Jahres werde durch Mietpreisbremse und „völlig überhöhte Anforderungen an den Wohnungsbau“ abgeschwächt, so der Präsident Axel Gedaschko. „Ebenso droht die aktuell diskutierte Befristung des Mieter-

IVD: Preisspiegel für Miet- und Eigentumswohnungen

10 höhungsanspruchs bei Modernisierung zur Investitionsbremse zu werden. Eine zeitliche Einschränkung der so

Wohnungsmärkte und Regulierung

13 tig interpretierbar. Laut Statistischem Bundesamt gingen im August im Hochbau die Auftragseingänge im Ver-

Impressum

genannten Modernisierungsumlage bis zur scheinbaren Amortisation der Kosten, würde gerade die dringend benötigten geringinvestiven Maßnahmen ausbremsen.“ Was die Bauwirtschaft vermeldet, ist ebenso zwiespälgleich zum Vorjahresmonat preisbereinigt um 5,2% zurück und im Tiefbau um 5,7%. Für den bisherigen Jahresverlauf ergibt sich– dank dem starken 1. Quartal – ein geringer Rückgang von 0,1% im Hochbau und 0,8% im Tiefbau. Der Gesamtumsatz des Bauhauptgewerbes betrug von Januar bis August 40,0 Mrd. Euro und lag damit um 7,5% über dem Niveau der ersten acht Monate 2013. Statistiken – und mit ihnen die Marktberichte, die in dieser Ausgabe breiten Raum einnehmen - sind gut und nützlich, wenn dabei nicht die Sache selbst übersehen wird. Wie oft etwa die Wohnungsbestände in DortmundWesterfilde noch den Besitzer wechseln, ist für die Bewohner irrelevant, so lange niemand eigenes Geld (nicht nur Fördermittel der KfW!) in echte Sanierung investiert, und die öffentliche Hand, die nicht nur die Infrastruktur aufrechterhalten, sondern auch die Wohnungen von Transferleistungsberechtigten bezahlen muss, geht leer aus, weil Unternehmensanteile und nicht Wohnungen gehandelt werden: Dafür entfällt noch nicht einmal Grunderwerbssteuer. Von Baukultur oder dem Erhalt von Stadtraumqualitäten ist da noch lange nicht die Rede.

Ihr direkter Weg zu uns!

Trotzdem lohnt es, sich den Baukulturbericht 2014/15 der Bundesstiftung Baukultur näher anzusehen, der auf der Expo Real präsentiert wurde. Er gibt konkrete Handlungsempfehlungen und zeigt Lösungen für Politik, Planer und weitere Akteure der Baukultur (Immobilienwirtschaft?) auf. Kernforderungen sind etwa, die baulichen Konsequenzen von Wohnungsbauprogrammen und Energiewende gestalterisch in Angriff zu nehmen, die öffentliche Bodenpolitik (!) als Mittel der Stadtentwicklung zu stärken und „baukulturelle Kriterien bei der Auftrags- und Grundstücksvergabe einfließen zu lassen“ – das wäre wahrhaftig revolutionär! Bauqualität auch in ästhetischer Hinsicht und im Verhältnis zur umgebenden Stadt fehlt in allen Bewertungskatalogen der Immobilienwirtschaft und dabei ist es das, was letztlich einen „nachhaltigen“ Wert ausmacht. Galina Balaschowa, deren Entwürfe für die sowjetischen Raumschiffe derzeit in der Kunsthalle Bonn ausgestellt sind, bedauert, dass Technikern die Gestaltung von Räumen nichts bedeute – Immobilienökonomen auch nicht, oder?

Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 2

Einfach – innovativ – flexibel – sind dies die Immobilientrends der Zukunft?

Personalien Rainer Koepke wird ab dem 1. Mai 2015 die Business Line Industrial & Logistics Agency bei CBRE leiten. Bisher war Koepke bei JLL für die Abteilung Industrial Agency verantwortlich. Ziel ist der bei CBRE der Ausbau des Marktanteils in dem Sektor.

Bochum Die Deutsche Annington hat 19,6 Mio. neue Aktien ausgegeben, um damit den Kauf von 5.000 Wohnungen der CitCor Residential Group zu finanzieren, Schätzpreis 320 Mio. Euro. Weitere 9.600 Wohnungen wurden für 484 Mio. Euro von der LEG Immobilien erworben. Die Kapitalmaßnahme bringt 450,8 Mio. Euro ein. Zum 25. November 2014 wird die Deutsche Annington Immobilien SE in den MSCI Germany Country Index aufgenommen. Die Marktkapitalisierung betrug am 06. November 2014 rund 6,6 Mrd. Euro.

Die CUBION Immobilien AG vermittelte einen Mietvertrag über rd. 430 qm Büro- und 310 qm Lagerfläche im Technologie-Quartier an die Figo GmbH, Spezialist für Konzeption und Einrichtung von Geschäftslokalen. Die Immobilie ist im Besitz eines luxemburgischen Immobilienfonds.

Die Beratungsgesellschaft BÜRO DR. VOGEL aus Berlin und bulwiengesa nahmen die Expo Real zum Anlass, nach Innovationen Ausschau zu halten. Ein Gespräch mit Dr. Markus Vogel über Hintergründe und Ergebnisse. Auf der Expo Real haben Sie gemeinsam mit bulwiengesa bei einem Rundgang besondere „Innovationen“ vorgestellt und stießen damit auf ein ungeahnt lebhaftes Interesse. Was hat Sie zu einem solch ungewöhnlichen Angebot veranlasst? Dr. Markus Vogel: Die BÜRO DR. VOGEL GMBH versteht sich als Spezialist für komplexe Entwicklungsprojekte, Planungsrechts- und Baurechtsschaffungen. Wir begleiten Projektentwicklungen und beraten Unternehmen und Organisationen, die mit Immobilienprojekten befasst sind. Uns interessiert daher die einfache Frage: Was machen andere dabei anders? Nach welchen Kriterien sind die Beispiele ausgewählt worden? Dazu muss man sich erst einmal klar machen, dass Innovationen meist im Kleinen beginnen und am Anfang immer stören, weil sie eingeübte Abläufe, Denkweisen und Bewertungen und vor allem Märkte durchkreuzen. Auf die Immobilienwirtschaft und die Messe übertragen zeigen sich Innovationen selten an den größten Ständen und in den auffälligsten Projekten. Wer Innovationen sucht, muss nach den Menschen und Organisationsformen suchen, die hinter den Immobilienprojekten der Zukunft stehen. Im Vorfeld haben wir in einer kleinen Studie folgende Felder beleuchtet: 1.

Innovationen bei der Entwicklung

Innovationen in den Planungsprozessen

Innovationen im Design

Innovationen bei Nutzungskonzepten für Revitalisierungsprojekte

Innovationen im Vertrieb von Bauprojekten

Innovationen bei Baustoffen und Technologien

Innovationen brechen den Markt in seinen eingefahrenen Strukturen auf, denn die entscheidende Frage lautet doch: In welchen Räumen wollen wir in 25 Jahren leben und arbeiten? Wer werden die Nutzer sein und was nützt ihnen? Was innovativ ist, muss neu sein, besser sein, dann auch Bestand haben und Wachstum ermöglichen. Letztlich haben Sie drei Beispiele ausgewählt: den Massivholzbau WOOD CUBE, den der Investor Matthias Korff im Rahmen der IBA Hamburg-Wilhelmsburg realisiert hat, die Projektentwicklung „The Brick“ von aurelis real estate in Frankfurt und den internetbasierten Aquisitions- und Vertriebskanal asset profiler. Für den Holzbau und The Brick könnte das Motto gelten: Weniger ist mehr, zurück zum Einfachen. Halten Sie das für den Trend der Zukunft? Ja, unbedingt. Zunächst einmal übertreffen beide Bauprojekte die heutigen Standards zur Energieeinsparung und dem CO2-Fußabdruck deutlich. Darüber hinaus ist der Massivholzbau unschlagbar bei der Bauzeit. Das Baumaterial ist vor Ort verfügbar, dauerhaft, ganz ohne schädliche Zusätze zu 100% wieder verwertbar und schafft ein gesundes Raumklima. Dem Büroneubau im Frankfurter Europaviertel, der auf der Expo Real mit dem DGNB Vorzertifikat in Silber ausgezeichnet wurde, ging ein Jahr intensive konzeptionelle Arbeit voraus. Vor allem die neuen Zielgruppen in der Frankfurter Arbeitswelt sollten erschlossen werden, die nicht die hohen Mieten in den üblichen Neubauten bezahlen können und wollen. Geplant ist ein Mietniveau einschließlich Nebenkosten von 20 Euro, das wäre etwas mehr als die Hälfte des am Standort

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 3

üblichen im Premium Segment des Neubaus. Dafür hat das Entwicklungsteam Wege gesucht und gefunden, um die Flächen effektiver zu gestalten und eine Nettomietfläche von 91% zu erreichen, ohne die Bauqualität zu beeinträchtigen z.B. durch weite Stützabstände und eine flexible Flächenteilung, die die Nutzungsvielfalt erst ermöglichen.

Castrop-Rauxel

Für „The Brick“ hatten Sie beim Rundgang die Formulierung gewählt, sie wollten „den typischen Frankfurter Zyklus durchbrechen“. Was meinen Sie damit?

Rhenus Scharrer mietet für einen neuen Auftrag ca. 6.500 qm Hallen- und Bürofläche sowie ca. 21.000 qm Freifläche am Rapensweg 187. Ver-

Die Inhalte unserer Arbeitswelten ändern sich immer schneller, Arbeitsplätze werden flexibler, Ortswechsel häufiger, Mitarbeiteraufbau- und Abbau und damit die Flächenbedarfe und die notwendige Ausstattung können immer weniger langfristig vorhergesagt werden. Mehrfachnutzungen von Arbeitsplätzen und Räumen im Tagesverlauf nehmen zu. Innovative Unternehmen legen mehr Wert auf die Kompetenz ihrer Mitarbeiter als auf einen repräsentativen Empfang. Dies ist ein Grund, warum im „The Brick“ auch der Ausbaustandard überdacht worden ist. Was ich immer noch in Frankfurt sehe ist die Tatsache, dass Endinvestoren und deren Anleger das High-End-Produkt bevorzugen und dafür immer die gleiche Klientel von Mietern ansprechen. Die ziehen dann nach wenigen Jahren in die jeweils wieder neuste Immobilie um. Sehr schnell ist das heute noch neue dadurch veraltet und muss teuer aufgearbeitet werden, um wieder neu zu sein. Das Einfache hat sich in der Vergangenheit als das Beständigere erwiesen. Das dürfte künftig noch viel mehr gelten. Für „The Brick“ erwarten wir, dass die Immobilie nicht in fünf Jahren abgewertet werden muss. Gleiches gilt übrigens auch für den WOOD CUBE als Wohnimmobilie.

mieter ist die Otto Scherff GmbH & Co. Savills war vermittelnd tätig.

Dinslaken Anfang November eröffnete planmäßig die Neutor-Galerie, ein Projekt der Hellmich Unternehmensgruppe, mit rd. 22.000 qm Mietfläche, Investment 120 Mio. Euro. Die 85 Geschäftsräume waren bei Eröffnung zu 97% vermietet. Die Vermietung verantwortet Fokus Development, Duisburg. Für das Centermanagement ist Corpus Sireo verantwortlich.

Wie passt der asset profiler, in dessen Beirat Hartmut Bulwien vertreten ist, in das Paradigma des einfachen und flexiblen? Die Plattform für Anbieter und Investoren löst den Widerspruch zwischen dem Wunsch nach größtmöglicher Breite und gleichzeitig größtmöglicher Treffsicherheit bei größtmöglicher Vertraulichkeit. Zielgruppe und Anbieter bleiben so lange „privat“, bis ihre Interessen sich in einem bestimmten Projekt decken. Das in anderen Bereichen der „Partnersuche“ bewährte Verfahren des Matching ist den Besonderheiten von Immobilien angepasst worden. In jedem Punkt des Verfahrens kann der Anbieter entscheiden, welche Details er an wen offenlegt. So ist auch Vertraulichkeit gewährleistet, zumal die Legitimation jedes Nutzers genau überprüft wird. Auch die Beteiligung eines Maklers ist nicht ausgeschlossen, ein Drittel der Nutzer komme aus die-

Spielraum*

Wir entwickeln Potenziale. aurelis Real Estate GmbH & Co. KG Region West Mercatorstraße 23 (Hbf. Südseite) 47051 Duisburg Tel. 0203 709028-0 Fax 0203 709028-19 info@aurelis-real-estate.de www.aurelis-real-estate.de

Aurelis

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 4

sem Bereich, wie der Betreiber mitteilt. Zukunftsfähig ist dabei die Antwort auf die rasch voranschreitende Digitalisierung des Bauens und damit auch der Immobilienwirtschaft. Selbst große Objekte mit großen Datenmengen können sehr einfach und zugleich flexibel verhandelt werden. Werden Sie das Thema der Innovationen weiter verfolgen?

Dortmund Brack Capital erwirbt von Quantum Immobilien die Germania-Siedlung in DMarten mit 309 Wohnungseinheiten. Der Mieterverein Dortmund bemängelt hier seit längerem einen Sanierungsstau.

Schon aus eigenem Interesse, aber auch angesichts des breiten Echos im ersten Anlauf werden wir mit bulwiengesa weiter beobachten, wo Innovationen in der Immobilienwirtschaft wirksam werden, und unsere Kunden und Mandanten darauf aufmerksam machen, vielleicht schon auf der nächsten MIPIM. Das Gespräch führte Dr. Gudrun Escher

Kleine Büroflächen gehen in Essen und Dortmund gut – nur große nicht

SEGRO hat im SEGRO Logistics Centre Dortmund-Unna rund 32.500 qm Hallen- und Lagerflächen langfristig an

Die Zahlen zum Ende des dritten Quartals fallen ernüchternd aus und werfen grundsätzliche Fragen auf.

KiK Textilien vermietet. Vermittelnd war BNPPRE tätig.

noch seltener Quartalszahlen. Nur BNP Paribas Real Estate GmbH berichtet viermal im Jahr und das auch nur aus Dortmund und Essen. Die Ergebnisse für ein dreiviertel Jahr 2014 lassen die Frage offen nach der Zweckmäßigkeit solcher Zwischenberichte angesichts der bescheidenen Volumina. Errechnet wurden für Essen 36% weniger Büroflächenumsatz als zum

MStar Europe hat u.a. in Dortmund und Herne vier deutsche Light-IndustrialImmobilien für zusammen 12,85 Mio. Euro mit gesamt rd. 33.000 qm Mietfläche erworben, davon drei von einem US-amerikanischen Fondsmanager. In Dortmund (Feldbachacker 4) ist der Hauptmieter DB Schenker, in anderen existieren Leerstände.

Das Modelabel Forever 21 hat im Westenhellweg 40-46 auf drei Etagen eine mehr als 2.000 qm große Fläche gemietet und wird dort die jetzige Fläche von H&M übernehmen. Im Herbst 2015 soll die Eröffnung sein. Vermittelnd war Lührmann Immobilien tätig. Eigentümerin ist die Alte Leipziger Lebensversicherung.

Büromarktzahlen für das Ruhrgebiet sind insgesamt nur in bescheidenem Maße verfügbar,

Vorjahreszeitpunkt und für Dortmund 28% weniger. In der Perspektive vertröstet Christoph Meszelinsky, BNPPRE Essen, auf das Jahresendgeschäft und einige Großabschlüsse, die noch „in der Pipeline“ seien. Aber mal ehrlich: Was hat die Stadt Essen davon, wenn die 100.000 qm Umsatz (bisher 65.000 qm) doch noch erreicht werden oder in Dortmund die Zielmarke von 66.000 qm (bisher 38.000)? Wer verteilt Medaillen, wenn der Zehnjahresdurchschnitt erreicht wird – und nicht „verfehlt“ wie in Essen um 21%? Entscheidender ist doch wohl, wie viele Mietverträge für welche Stadtgebiete geschlossen wurden, ob bei Umzügen weniger oder mehr Fläche belegt ist und welche leer stehen, kurz wie lebhaft das Wirtschaftsgeschehen in der Stadt ist. Da BNPPRE weder die Zahl der Abschlüsse kommuniziert noch die Nettoabsorption erhebt, bleibt der Leerstand. Der sei in Essen um 10% auf 5,1% gestiegen (187.000 qm), wobei ein Viertel auf moderne Flächen entfalle, etwas mehr als im Vorjahr, und die liegen zumeist am Cityrand in Rüttenscheid / Bredeney. Die meisten Vertragsabschlüsse betrafen Flächen bis 2.000 qm. Bei den Branchen hätten Verwaltungen von Industrieunternehmen mit nur 22% in der Rangliste „spürbar Anteile eingebüßt“ (gehört ein solcher Ranglistenwettbewerb zu den vordringlichen Unternehmenszielen?). Lobbyisten (sic!) trugen 10% und Banken / Finanzdienstleister 12% zu den Umsätzen bei. Last but not least werde deutlich weniger neu gebaut als im Vorjahr (48%, was immer das aussagt), wovon, da konkret die zwei Großprojekte für DB Schenker und Allbau gemeint sind, keine Flächen zur Vermietung frei wären. Die Spitzenmiete wird mit 14 Euro/qm angegeben und werde stabil bleiben. Auch in Dortmund fehlten die Großabschlüsse, deshalb die niedrigen Umsätze. Der Leerstand wird insgesamt mit 161.000 qm entsprechend 5,5% angegeben, zwar niedriger als zum Vorjahreszeitpunkt, aber seit Anfang 2014 wieder gestiegen. Knapp ein Drittel davon (48.000 qm) beträfen die - üblicherweise am meisten nachgefragten - modernen Flächen und ebenso ein Drittel (49.000 qm) Flächen in der City. Im Bau befänden sich wie im Vorjahr ca. 29.000 qm, davon 78% am Phoenix See und dort seien auch noch 15.000 qm nicht vermietet. In sehr guten Citylagen seinen Spitzenmieten von 13,50 Euro/qm erzielbar. Frage: Wird in Dortmund immer noch für einen Markt gebaut, der hier nicht stattfindet?

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 5

Düsseldorf LEG Immobilien hat ihr operatives Ergebnis (FFO I) in den ersten neun Monaten um 19,7% im Vergleich zum Vorjahr auf 123,9 Mio. Euro gesteigert. Der Konzernüberschuss erhöhte sich um rd. 31% auf 68,2 Mio. Euro. Die Mieterlöse stiegen auf 286,6 Mio. Euro, die Mieten durchschnittlich um 3,4% und die Leerstandsquote auf 3,2%. Weitere Zukäufe von mindestens 5.000 Einheiten pro Jahr seien geplant.

Auch wenn BNPPRE darauf hinweist, dass die Leerstandsraten im Vergleich mit anderen Städten noch niedrig seien, so dürften für B-Städte, zu denen Essen wie Dortmund zu rechnen sind, generell ähnliche Niveaus gelten. In beiden Städten scheint sich jedoch seit den Boomjahren vor der Finanzkrise von 2008 die Situation am Büromarkt stark verändert zu haben. Damals wurden Leerstandsraten von 3 bis 4% beobachtet und das Angebot besonders an attraktiven, modernen Flächen war rar. Wie haben sich die Städte seither entwickelt, wo wurde gebaut und als wie sinnvoll und zukunftsfähig haben sich die Maßnahmen erwiesen? Flächensummen und Prozentzahlen bekommen erst im Kontext von Städtebau und Quartiersentwicklung Farbe und können darauf Antworten geben, wie werthaltig die Investition in Mietflächen tatsächlich war.

Logistik und Betriebsflächenreserven Nach einem schwachen Jahr 2013 zog der Absatz von Logistikflächen im Ruhrgebiet in den ersten drei Quartalen wieder spürbar an. Die Flächenreserven sind knapp. Auch wenn die Zahlen differieren, die Tendenz der berichteten Marktdaten bei JLL und BNPPRE ist dieselbe: Man erwartet ein überdurchschnittliches Ergebnis für das Gesamtjahr, einen weiterhin hohen Anteil der Eigennutzer (bei BNPPRE 20%, bei JLL 34,3%) und gleichbleibende Spitzenmietniveaus (BNPPRE 4,30 Euro im Raum Duisburg / Mülheim und Dortmund / Unna, JLL 4,65 Euro in Duisburg).

Ruhrwert

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 6

Düsseldorf Soka-Bau hat für 29 Mio. Euro das Wohn- und Geschäftshausprojekt "Zur alten Kaserne" in der "Gartenstadt Reitzenstein" von der Van der Looy Gruppe erworben. Die zukünftige Rendite wird mit rd. 5,6% p.a. beziffert. Aengevelt war für den Verkäufer vermittelnd tätig. Auf dem rd. 9.820 qm großen Grundstück entstehen ca. 10.000 qm Mietfläche für Wohnen und Gewerbe, Eröffnung 2016.

Die CG Gruppe entwickelt für rd. 132 Mio. Euro den Neubau des "Vertical Village" mit ca. 390 Wohneinheiten in dem 120 m hohen, 33geschossigen „UpperNord Tower“. Weitere 8.400 qm sind für Gewerbeflächen vorgesehen. Baubeginn Sommer 2015, Fertigstellung 2017. Weitere sechs Projekte nach dem neuen Konzept VauVau sind geplant, als Umwandlung von Bürohochhäusern oder Neubauten.

Duisburg CUBION Immobilien AG vermittelte einen Mietvertrag über rund 465 qm Bürofläche im Businesspark Niederrhein an Hellmann Worldwide Logistics GmbH & Co. KG mit 245 Niederlassungen in 56 Ländern. Eigentümer der Immobilie ist ein niederländischer Immobilienfonds.

Den Großteil der Nachfrage generieren die Logistikdienstleister (bei BNPPRE 48%, bei JLL sogar 60%), gefolgt vom Handel (42% bzw. 28%). BNPPRE registrierte allein fünf Abschlüsse über mehr als 20.000 qm, davon der größte mit 39.000 qm in Bergkamen Fertigstellung 2015) an DB Schenker, die auch den Standort Dortmund um weitere 20.000 qm erweitert hätten. Aus diesen großflächigen Abschlüssen sei das Flächenwachstum bei gleichbleibender Zahl der Transaktionen zu erklären. Kleinere Flächen von 8.000 bis 12.000 qm machten 19% der Umsätze aus, noch kleinere zwischen 5.000 und 8.000 qm noch einmal 10%. Der Neubauanteil sei mit 61% im bundesweiten Vergleich hoch, da Nutzer Schwierigkeiten hätten, ein ihren Ansprüchen genügendes Bestandsobjekt zu finden, so Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNPPRE. 76.000 qm Hallenfläche seien in den ersten neun Monaten des Jahres neu gebaut worden, bestätigt auch Arnd Sternberg, Team Leader Industrial Agency Rhein-Ruhr bei JLL in Düsseldorf, aber meist für Eigennutzer. Da die Nachfrage nach großen Flächen anhalte, sieht er das größte Potenzial im nördlichen Ruhrgebiet in der Region um das Autobahnkreuz Kamen / Bergkamen. Die Flächen, die RAG Montan Immobilien in Kamp-Lintfort anbieten könne, kämen auch in Betracht, seien aber deutlich kleiner. Das Anlegerinteresse sei eindeutig auf hochwertige, gut vermietete Core-Objekte mit moderner Ausstattung ausgerichtet. Dennoch gibt es auch Deals mit Bestandsimmobilien, die sogar z.T. leer stehen wie jüngst bei dem Paketerwerb durch MStar Europe über insgesamt 33.000 qm Fläche. Logistik bleibe der wirtschaftliche Treiber im Ruhrgebiet mit einer leichten Tendenz zu begleitendem produzierendem Gewerbe. JLL definiert „Ruhrgebiet“ als das Gebiet des RVR und errechnete dort in den ersten neun Monaten insgesamt einen Umsatz von rund 287.000 qm an Lager- und Logistikflächen mit einer Mindestgröße ab 5.000 qm (+ 12% gegenüber dem Vorjahr). Mit 114.000 qm und dem o.g. Abschluss von DB Schenker sei das dritte Quartal das stärkste des Jahres gewesen. BNPPRE nennen nur 210.000 qm (+ 25% gegenüber dem Vorjahreszeitraum). 350.000 qm Umsatz für das Gesamtjahr 2014 hält JLL für möglich, wobei die Spitzenrendite – angegeben für Flächen um 5.000 qm mit 6,45% - weiter unter Druck geraten werde. Zum Vergleich: Für den Raum Düsseldorf berichtet BNPPRE 211.000 qm Gesamtumsatz bis Q3 2014 (- 19% gegenüber dem Vorjahreszeitraum) und JLL 222.000 qm – zwar das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre, aber 20% weniger als im Vorjahr.

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 7 Die Flächenreserven zumal für Neubauten und größere Einzelflächen über 10.000 qm blei-

Duisburg Hamborner REIT hat in den ersten neun Monaten seine Miet- und Pachterlöse um 3,8% auf 34,9 Mio. Euro gesteigert, der FFO legte um 0,6% auf 18,7 Mio. Euro zu. Der Periodenüberschuss hat sich dank Verkäufen für 10,3 Mio. Euro auf 16,2 Mio. Euro mehr als verdoppelt (Vj. 7,7 Mio. Euro). Die Prognose eines Anstiegs des FFO um 34% für das Gesamtjahr wird bestätigt. Die REIT-Eigenkapitalquote beträgt 53% und der Loan to Value 43,3%.

Die Gebag Duisburger Baugesellschaft mbH hat 134 Wohn - und zwei Gewerbeeinheiten mit 11 Garagen an HÄUSSER-BAU verkauft. Die Wohn-/Nutzfläche beträgt insgesamt rund 7.500 qm. Die Bestände sind über das Stadtgebiet verteilt. Bestehende Mietverträge bleiben unangetastet, Mieterprivatisierungen und Weiterverkäufe seien möglich.

Essen

ben ein Dauerthema im Revier. Im Rahmen der Phase III des „Gewerblichen Flächenmanagements Ruhr“ kann die Wirtschaftsförderungsgesellschaft wmr erstmalig verlässliche Zahlen über die tatsächliche Nutzung der regionalen Betriebserweiterungsflächen präsentieren, ein Reservoir, dem bisher einiges an Potenzialen zugetraut wurde. Diese Hoffnung hat sich nach den Erhebungen und Einzelbefragungen in 61 Unternehmen nicht bestätigt. Die in der Metropole Ruhr angesiedelten Unternehmen verfügen, so das Ergebnis der Studie, aktuell über insgesamt 1.564 Hektar an Betriebserweiterungsflächen. Rund 63% davon können wegen der vorhandenen Erschließung nur durch die ansässigen Unternehmen genutzt werden. Bei den verbleibenden 37% wäre – ohne Berücksichtigung von Erschließungskosten und Eigentumsverhältnissen – theoretisch eine Mit-Nutzung durch andere Unternehmen möglich. Aber eben nur theoretisch: Praktisch haben etwa ein Viertel – 400 ha - der Unternehmen selbst bereits Erweiterungspläne auf der Fläche, weitere 88 ha sind durch Abstandsregelungen oder Altlastenproblemen nur eingeschränkt nutzbar und für 15 ha haben die besitzenden Unternehmen bereits selbst die Vermarktung eingeleitet. Bleiben rund 75 ha. Im Vergleich zum Gesamtpotenzial gewerblich-industrieller Bauflächen in der Metropole Ruhr (2.631 ha im Jahr 2013) liegt dieser Anteil bei rund 2,9%, ist also verschwindend gering und kann nicht wie erhofft zur Entlastung beitragen und deren Aktivierung stellt wegen des Vorrangs der Eigenbestandssicherung keine Option dar. Das Fazit von Rasmus C. Beck, Geschäftsführer der wmr: „Eine zukunftsorientierte Flächenpolitik, die beispielsweise die Mobilisierung von altindustriell belasteten Wirtschaftsflächen zum Ziel hat, ist daher umso wichtiger, um den Standort Metropole Ruhr weiter zu stärken und gleichzeitig flächensparend zu agieren.“ Dazu, wie das Gemeinschaftsprojekt CultNature dazu beitragen könnte, vgl. den gesonderten Bericht in dieser Ausgabe.

Standortentwicklung auf Industriebrachen Wie lässt sich Ertrag bringende Flächenentwicklung darstellen ohne konkrete höherwertige Nachnutzung? Das Projekt CultNature geht in die Probephase. Die Ziele sind definiert, die vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen und vier Testfelder warten auf die ersten Maßnahmen: Das von der EU geförderte Projekt „CultNature“ geht in die entscheidende Phase. Natur zum Kultivieren nutzen, so könnte man das Verfahren zusammenfassen, d.h. Teile von Industriebrachen – vorwiegend Bergbauareale - so erschließen und bepflanzen, dass Energiegewinnung aus Biomasse möglich wird. Die Kosten für Anpflanzung und Pflege würden im Idealfall durch Erträge kompensiert – mit dem Nebeneffekt, dass aus einem Unort eine ästhetisch ansprechende, hochwertige Umgebung entstünde mit entsprechend positiven Auswirkungen nicht zuletzt auf den Marktwert. Anlässlich einer Tagung unter dem Motto „Stadt macht Standorte“ ließ das für das Projekt

Nachdem der RVR das Gebäude Kronprinzenstraße 6

verantwortliche Institut Arbeit und Technik IAT, Gelsenkirchen, noch einmal Grundsatzüberlegungen und Bedingungen Revue passieren. Mit dabei im Industriemuseum Zinkhütte Altenberg

von der BKK erworben hat und der Mietvertrag der Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH in Mülheim a.d. Ruhr auslief, zieht die wmr zum 1.12.2014 nach Essen um: Kronprinzenstraße 6, 45128 Essen, Tel.: 0201 / 632 488 – 0, Fax: 0201 / 632 488 – 99. Die wmr ist eine Tochtergesellschaft des RVR.

in Oberhausen u.a. der Kooperationspartner RAG Montan Immobilien, der Regionalverband Ruhrgebiet RVR und die Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr wmr. Die Idee, mit Grünnutzung brachliegendes Gelände aufzuwerten, städtebaulich einzubinden und für künftige höherwertige Nutzungen bereit zu halten statt es verkommen zu lassen, ist nicht neu. Daraus entwickelte etwa die IBA Emscherpark in den 1990er Jahren das Projekt der Vernetzung der Grünzüge durch das Ruhrgebiet, auf dem u.a. das inzwischen flächendeckende und hoch frequentierte Radwegenetz aufbaut. Aktuell ist „urbane Landwirtschaft“ oder „urban gardening“ wieder in aller Munde, „green infrastructure“ avancierte zum Leitbild der neuen Förderperiode der EU.

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 8

Wie wichtig das Thema der Flächennutzung für den Wirtschaftsstandort ist, verdeutlichte

Essen Das französische Möbel- und Einrichtungshaus Maisons du Monde eröffnete ihren ersten innerstädtischen CityStore auf rund 1.100 qm Gesamtfläche in der Limbecker Straße 75-77. COMFORT vermittelte die Anmietung in Kooperation mit dem französischen Expansionsdienstleister Cross Boarding.

Engel & Völkers vermittelte zwei Verkäufe in Essen: Ein institutioneller Investor hat ein Mehrfamilienhaus Baujahr 1920 mit vier Wohneinheiten und 371 qm Nutzfläche in Frohnhausen von Privat erworben. In Bergerhausen kaufte ein privater Investor ein 1963 erbautes Mehrfamilienhaus mit ca. 470 qm Nutzfläche ebenfalls von Privat.

auf der Tagung Wirtschaftsminister NRW Garrelt Duin in seinem Eingangsreferat. CultNature mache es möglich, die übliche Erschließungsdauer von Bergbauflächen von 8-10 Jahren auf 3-4 Jahre zu verkürzen, die dort gewonnene Biomasse trete nicht in Konkurrenz zu Nahrungsmitteln wie der Mais auf Ackerböden und der Gewinn an Aufenthalts- und Freizeitqualität sei geeignet, „soziale Verwerfungen“ am Rand von Brachen zu minimieren oder gar zu stoppen. Er plädiert für ein schrittweises Vorgehen statt „auf den großen Wurf zu warten“. Dafür sei das Land bereit, Mittel zur Verfügung zu stellen unter der Voraussetzung, das interkommunal abgestimmte Konzepte mit einer klaren Prioritätenliste vorgelegt würden. Der Schweizer Sozialforscher Franz Lehner, Fellow des IAT und Projektleiter von CultNature hob im Anschluss den Mut hervor, den das Ruhrgebiet mit diesem zukunftweisenden Projekt beweise. Aber er sehe auch Defizite. Von den im Projektverlauf untersuchten 12.600 (!) Bergbauflächen seien bereits 70% zu Freiflächen umgewandelt, aber in einem unstrukturierten Flickenteppich. Ebenso unstrukturiert verlaufe die Belegung von Brachen mit geringqualifizierten Dienstleistungen – gemeint insbesondere Logistik – mit der Negativfolge einer strukturellen Abwärtsspirale, weil Bildungs- und Qualifizierungsniveaus bei den Arbeitskräften weiter abnähmen, wo zu wenig anspruchsvolle Stellen geboten würden. Entsprechend seien auch die Bodenpreise rückläufig [die Marktdaten Logistik und Gewerbe lassen diesen Trend angesichts der Flächenknappheit noch nicht erkennen, vgl. Bericht in dieser Ausgabe]. Man müsse sich klar machen, dass ein substanzieller Strukturwandel einen Vorlauf von mehreren Jahrzehnten benötige – die Idee für Silicon Valley stamme aus den 1930er Jahren, lange vor dem Siegeszug der IT-Technologie! - und sei nicht immer vorhersehbar. Wenn es gelingen sollte, auf einem Teil der Opelflächen eine „world factory“ als kommunikativer Ort von Zukunftstechnologien zu etablieren, würden größere Flächenbedarfe dafür vielleicht erst in zwanzig, dreißig Jahren auftreten. Ob die politischen Gremien das Durchhaltevermögen aufbrächten, soweit über Wahlperioden hinaus an einem bis dahin nicht ertragreichen Konzept festzuhalten, sei sehr zu bezweifeln. Dagegen argumentierte der Bereichsleiter Planung des RVR Martin Tönnes, dass der Regionalplan, den der RVR derzeit erstmals wieder seit den 1960er Jahren verantwortlich für das ganze Ruhrgebiet in einem breiten Abstimmungsprozess vorbereite, solche übergreifenden Leitlinien vorsehen werde.

In der Diskussion kam auch, jenseits aller technischen noch ungeklärten Fragen - ein weiterer Aspekt zur Sprache. Wenn erst einmal mit Wildblumenmischungen (schön anzusehen, gut für die Biodiversität und besonders geeignet zur Gewinnung von Biomasse) und anderer FrieslandCampina Cheese Bepflanzung solche Teilflächen zu neuen Parklandschaften zusammen gewachsen seien, GmbH mietet im „ Bredendürfte es schwerlich durchsetzbar sein, sie dann wieder zu bebauen und gewerblich zu nuteyer Tor“ rd. 420 qm Bürofläche und verlegt ihren Standort zen. CultNature erfordert demnach eine Art Quadratur des Kreises: Flächen zeitnah so gestalten, dass sie von Anfang an attraktiv sind, gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit wahren und sie für innerhalb Essens. Das künftige intensivere Nutzung vorhalten. Um Brachen nicht als „Abfall“ sondern als „Wertstoff“ „Bredeneyer Tor“ steht im zu begreifen, sei ein Umdenken in den Kommunen notwendig mit viel KommunikationsleisEigentum einer städtischen tung auf allen Ebenen und in der Öffentlichkeit. Das Wichtigste aber: So paradox das klingen Immobiliengesellschaft, vermittelnd war CUBION Immobi- mag, um Industrieland auf zukunftsfähigem Niveau bleiben zu können – oder zu werden müsse die ganze Region sich gemeinsam klare Definitionen geben und eine strukturierte Vorlien AG tätig. gehensweise unter der Maßgabe einer „green infrastructure“ erarbeiten, denn darin liege die Zukunft, wie einer der Ideengeber, der international tätige Landschaftsplaner Andreas Kipar CUBION Immobilien AG verbetonte. CultNature könne sogar ein Exportartikel werden so wie die bisherigen Erfolge des mittelte einen Mietvertrag über Strukturwandels im Revier bereits weltweit Anerkennung fänden. rd. 250 qm Bürofläche an einen Fachanwalt für Strafrecht. Die konkreten Versuchsfelder sind: Die Immobilie an der Huyssenallee wurde vor wenigen Monaten von einem lokalen Privatinvestor erworben und wird derzeit umgebaut.

1. Bergwerk Ost (Heinrich Robert) in Hamm (RAG Montan Immobilien) 2. Bergwerk West (Friedrich Heinrich) in Kamp-Lintfort (RAG Montan Immobilien) 3. Sinterfläche in Duisburg-Meiderich (NRW.URBAN) 4. Bergwerk Emscher-Lippe 3/4 in Datteln (NRW.URBAN)

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 9

Gelsenkirchen Aurelis Real Estate GmbH & Co hat nach dem Erwerb des rund 77.000 qm großen Areals südlich der Almastraße in Ückendorf zur Entwicklung eines Wohnquartiers rund 11.000 qm südlich der Hohenfriedberger Straße / Möckernhof an die MBM Hochbau GmbH in Olfen verkauft. Das Bauunternehmen wird dort rund 40 Doppelhäuser und Reihenhäuser in Massivbauweise errichten. Eine weitere Fläche ist bereits an Vista Reihenhaus GmbH & Co KG veräußert.

Kommunalprojekte untersucht CultNature mit: Bottrop, Gelsenkirchen, Herten, Marl, Hamm und Ibbenbüren. Michael Krüger-Charlé, Leiter der Studiengruppe CultNature am IAT fasst die Leitbilder des Projektes zusammen:



„Das CultNature-Projekt zielt darauf ab, die energetische Nutzung (Biomasse, Wind, Photovoltaik) ehemaliger Montanflächen als strategischen Hebel zur Attraktivierung von Standorten und Stadtquartieren einzusetzen und so auch zur Gestaltung der Energiewende und des Klimawandels im RVR-Gebiet einen Beitrag zu leisten.



Mit den Leitbegriffen Fläche, Energie und Raum setzt das CultNature-Projekt Akzente, die sich im Dreiklang von „vitalisieren, verändern und vernetzen“ zu einer Plattform der Aktivierung und Attraktivierung von vormals industriell (insbesondere bergbaulich) genutzten Flächen im urbanen Raum für eine nachhaltige Stadtentwicklung zusammenfügen.



Die vom CultNature-Projekt entwickelten Gestaltungsszenarien reichen von temporären bis hin zu dauerhaften Nutzungsoptionen und beziehen neben der Herstellung und Verwertung erneuerbarer Energien alle Nutzungsarten von gewerblich/industriell über Wohnraum bis hin zu Freiraum und Grünflächen mit ein.

Vivawest hat zum 1. November 31 Gebäude mit 187  Auf dieser Grundlage will CultNature einen Beitrag zum strategischen FlächenmanageWohneinheiten in Dortmund ment im Ruhrgebiet leisten und durch Flächennutzung für erneuerbare Energien und von einem Privateigentümer nachhaltige und zugleich produktive Stadtraumgestaltung die freiräumlichen Ausstatgekauft. Die über das Stadtgetungsqualitäten durch Deckungsbeiträge für Pflegeaufwendungen sicherstellen und biet verteilten Objekte mit so neue Zugänge zur Flächenrevitalisierung und Freiraumentwicklung im Ruhrgebiet 11.000 qm Wohnfläche seien eröffnen.“ voll vermietet. Weitere Zukäufe in NRW prüfe man derzeit. In Dortmund bewirtschaftet Wohnen in Deutschland verteuerte sich 2014 nur knapp über der Vivawest nun knapp 8.600 Wohnungen. Inflationsrate

Moers

Der Preisspiegel für Miet- und Eigentumswohnungen des IVD meldet im deutschlandweiten Durchschnitt entspannte Märkte. In Ruhrgebietsstädten zeigen sich aber große Unterschiede.

Ein institutioneller Bestandshalter aus Köln hat ein Wohnund Geschäftshaus Baujahr 1900 mit sieben Wohneinheiten, Gewerbe und Garage erworben. Die Gesamtnutzfläche beträgt ca. 617 qm. Verkäufer ist ein institutioneller Investor. Vermittelnd

Der Maklerverband IVD erhebt seit 1949 Daten aus abgeschlossenen Neuvermietungen und Wohnungsverkäufen in Deutschland und publiziert sie bezogen auf den Durchschnitt der beobachteten Städte. Deshalb weichen die Ergebnisse z.T. deutlich von den Zahlen ab, die z.B.

tätig war Engel & Völkers Commercial Essen.

CBRE und LEG im NRW Wohnungsmarktreport auf der Basis von Angebotsmieten unterschieden nach Postleitzahlgebieten vorlegen. Dennoch stimmen die Tendenzen überein: Der Preisanstieg hat sich verlangsamt oder ist sogar zum Stillstand gekommen, im gehobenen Segment sind die Preise sogar oft rückläufig (vgl. DIB Ruhr Nr. 64). Im aktuellen Bericht des IVD für das laufende Jahr 2014 wurden die tatsächlichen Wohnkosten aus 390 deutschen Städten von Aachen bis Zwickau ausgewertet. Demnach liegen die Mieten gegenüber dem Vorjahr - im Durchschnitt aller Wohn- und Altersklassen – bei einem Plus von 2,1%, das heißt inflationsbereinigt bei +1,3%. Selbst im Neubau stiegen die Mieten durchschnittlich nur um 4,8% nach 6,8% im Vorjahr. Die Wohnkostenbelastung, d.h. Mietkosten in Relation zur Kauf-

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 10 kraft, bewertet der IVD generell niedriger als noch vor 20 Jahren, selbst für Eigentumswohnungen gelte eine „sehr gute Erschwinglichkeit“, weil die Preise weniger gestiegen seien als die

Mülheim a.d. Ruhr

Einkommen. Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD und Makler in Berlin, sieht nirgends in Deutschland die Gefahr einer Blasenbildung, selbst in München nicht, weil die angebotenen Wohnungen immer noch Käufer fänden, aber es zeichne sich eine Befriedigung des Marktes besonders im gehobenen Segment ab. Die Nachfrage im mittleren Preissegment sei jedoch nach wie vor sehr hoch und hier bestehe die Gefahr, dass die Mietpreisbremse zur Baubremse werde. Leidtragende seien dann die Mieter. Vorzieheffekte mit Mieterhöhungen vor Inkrafttreten der Marktregulierungen sehe er allenfalls bei einzelnen privaten Vermietern (ca. 30 % des Wohnungsbestandes in Deutschland ist in Privathand). Andererseits lohne sich der Sektor Wohnen als Kapitalanlage nach wie vor bei Renditen (vor Abzug von Steuern und Bewirtschaftungskosten) von 4-5 %.

Die CUBION Immobilien AG vermittelte einen Mietvertrag über rund 2.900 qm Bürofläche für das Objekt Luxemburger Allee 6-8 in an ein HanDie 5,78 Euro Nettokaltmiete/qm, die sich aus dem Durchschnitt aller ausgewerteten Neudelsunternehmen. Die Immobivertragsmieten ergeben, gelten natürlich, das liegt in der Natur der Sache, nur sehr punktuell, lie ist nun wieder voll vermiemal liegen die Mieten drunter, mal um ein Vielfaches darüber. Selbst die Betrachtung auf Ebetet. Eigentümer ist die VariaBau AG, Mülheim a.d. Ruhr. ne der Städte muss sehr global ausfallen, weil z.B. in München die Hasenheide sich doch stark von Schwabing unterscheiden dürfte. Aber selbst in München, so Schick, „käme die Mietpreisbremse angesichts eines deutlich unterdurchschnittlichen Mietanstiegs von 0,84% Die Gagfah hat 1.150 Woh(Durchschnitt 12 Euro/qm für mittleren Wohnwert) nicht zum Tragen“. Einer der Gründe sei nungen mit einer Fläche von Schick zufolge die Entlastung des Mietmarktes durch die hohe Nachfrage nach Eigentumswoh75.400 qm in den Großräumen nungen. Gerade in den Großstädten sei der Mietanstieg weitgehend gestoppt, weil die Phase von Frankfurt, Hamburg und der Nachholeffekte vorbei sei. Unter den Städten mit 200.000 bis 500.000 Einwohnern gebe es Köln/Düsseldorf von Patrizia allein zehn Städte, in denen die Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorjahr nicht gestiegen gekauft. Ebenfalls im Oktober sind, in Zahlen +-0. Dazu gehören in der Rhein-Ruhrregion auch Düsseldorf (!), Duisburg, Gelwurden rd. 4.960 Wohneinheisenkirchen und Mülheim an der Ruhr. Anders dagegen Dortmund mit + 3,64% und besonders ten zu einem nicht genannten Essen mit + 7,69% (Durchschnitt für mittleren Wohnwert in Dortmund 5,70 Euro/qm und in EsPreis aus dem Griffinsen 7,- Euro/qm). Schick führt den auch im Bundesvergleich beachtlichen Mietpreisanstieg Portfolio von Corestate Cadarauf zurück, dass sich das Image von der Stadt der Kohle zur Kulturstadt gewandelt habe pital Partners erworben, die und junge Menschen anziehe. So ist hier die Durchschnittsmiete seit 2010 (Beginn der Erhediese erst 2013 übernommen bung durch den IVD) deutlich stärker gestiegen als in Düsseldorf (vgl. Grafiken). Die Wohnkoshatten. Davon betroffen rd. tenbelastung sank seit 1994 in Düsseldorf von 22,03% auf 19,75%, in Dortmund von 20,02% 650 stark sanierungsbedürftiauf 17,61% und in Duisburg von 21,94% auf 15,93%. ge Wohnungen in DortmundWesterfilde. In den ersten neun Monaten stieg der FFO der Gagfah um rd. 80% auf 141,3 Mio. Euro und das Vermietungsergebnis erhöhte sich um 6,9% auf 294,6 Mio. Euro. Bei Mietsteigerungen um 2,5% sank der Leerstand auf 3,6%.

„die kurbel“, ein gemeinnütziger Verein für Jugendliche hat 138 qm Bürofläche in der Friedrichstraße angemietet. Eigentümer ist die WWK Versicherung. Vermittelnd tätig war Engel & Völkers. vormwald an ausschließlich inländische Investoren. .

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 11

Unna Die CUBION Immobilien AG vermittelte einen Mietvertrag über rd. 1.800 qm Bürofläche und rd. 5.200 qm Logistikfläche langfristige an Globe Union Germany GmbH & Co. KG, die ihr Logistikzentrum von Iserlohn nach Unna verlegt. Globe-UnionGruppe produziert Badausstattungen. Das Objekt steht im Eigentum eines privaten Immobilieninvestors.

beide Grafiken Quelle: IVD Einen anderen Hintergrund stellen die Wanderungsbewegungen dar, die die LEG aktuell aus Quellen des statistischen Landesamtes zusammengestellt hat. Demnach hat sich der Zuzug von jungen ausländischen Erwachsenen bis ca. 35 Jahre und ausländischen Familien mit Kindern seit dem Vorjahr dramatisch verstärkt und führt vor allem entlang der Rheinschiene und in Großstädten des Ruhrgebiets zu positiven Wanderungsbewegungen, d.h. mehr Menschen ziehen zu als weg. 2013 betrug der Saldo landesweit ca. 65.000 Menschen, in Essen über 5.000, in Dortmund + 4.000, in Duisburg und Gelsenkirchen noch + 2.000. Das erzeugt Druck auf die Wohnungsmärkte vor allem im preiswerten und mittleren Segment.

Bewerben! Bewerbungen um die Auszeichnung zum 26. DEUBAUPreis für innovative junge Architektur, sind ab sofort möglich. Die mit 15.000 Euro dotierte Auszeichnung der Stadt Essen und der Messe Essen fördert seit 1964 junge deutsche Architektinnen und Architekten. Der Wettbewerb wird in einem zweistufigen Verfahren durchgeführt. Aus den Bewerbungen, die bis zum 15. Dezember 2014 eingehen, wählen die Jurymitglieder 15 Bewerbungen für die Finalrunde aus. Die Verleihung findet auf der Baumesse DEUBAU (15.-18.01. 2015) statt. Ansprechpartner für Fragen rund um die Bewerbung: Prof. Johannes Kappler Tel.: + 49.(0)171.8568-114 E-Mail: Deubaupreis@johanneskappler.de

Quelle: LEG, statistisches Landesamt NRW

Die Daten des IVD für den Markt für Eigentumswohnungen weichen vom Mietwohnungsmarkt erheblich ab. Zwar habe sich auch hier der Preisanstieg für allem für Bestandswohnungen verlangsamt und werde sich „auf hohem Niveau stabilisieren“, aber in Metropolen seien noch zweistellige Steigerungsraten möglich. Die durchschnittliche Wohnung koste gegenwärtig 1.082 Euro/qm und damit 4,5 % mehr als im Vorjahr - aber noch 10 % weniger als vor 20 Jahren!

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 12

Sonstiges Bottrop: Am Standort der Hochschule Ruhr West ist der Hochschulneubau für die neuen Institute Informatik und Energiesysteme sowie Energiewirtschaft eröffnet worden. Dazu gehörig der „Energy Campus-Lab“ für praxisnahe Lehre und Forschung mit Ausstrahlung in die Region und zur Wirtschaft vor Ort. Dinslaken: Mit der Eröffnung des verbindenden Parks ist ein weiterer Schritt in der Entwicklung des Kreativ.Quartier Lohberg vollzogen. Die Projektgemeinschaft von Stadt Dinslaken, Stadtwerke Dinslaken GmbH und RAG Montan Immobilien plant die Realisierung eines CO2-neutralen Energie-PlusQuartiers mit innovativen Gebäudequalitäten. Der Park schafft die Verbindung zwischen dem bestehenden Wohngebiet, dem denkmalgeschützten Kernbereich sowie den Neubauarrealen im Norden für Wohnungsbau und im Süden für Gewerbe. Dortmund: Die Umwandlung des ehemaligen Museum am Ostwall zum Baukunstarchiv NRW mit Flächen für Sonderausstellungen scheint möglich. Beteiligt sind die Stadt Dortmund, der Förderverein für das Baukunstarchiv NRW e.V., das Land NRW und die Architektenkammer NRW mit ihrer Stiftung Deutscher Architekten sowie die Ingenieurkammer-Bau NRW.

beide Grafiken Quelle: IVD Dass die Durchschnittspreise für mittleren Wohnwert in Düsseldorf mit 2.100 Euro/qm (+ 7,69 %) mehr als doppelt so hoch liegen wie in Duisburg (gleichbleibend 950 Euro/qm), verwundert nicht, wohl aber, dass in Essen der Wert von ca. 1.000 Euro/qm ebenfalls unverändert blieb, während Dortmund mit 1.300 Euro/qm ein Plus von sogar 8,33 % verzeichnet. Trotzdem, so ergibt der Abgleich im Preis-Einkommens-Verhältnis, müssten heute nur noch 2,41 Jahresnettoeinkommen für eine Wohnung ausgegeben werden gegenüber 3,18 vor zwanzig Jahren. In Duisburg fiel der Vergleich sogar von 3,58 Jahresnettoeinkommen auf 1,80. Wohneigentum ist demnach in vielen Fällen trotz der Preisanstiege preiswerter geworden. Im Verein mit den günstigen Kreditkonditionen dürfte die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden – oder dem Anlageobjekte Wohnung – ungebrochen bleiben, auch im Ruhrgebiet. Und die Preise werden weiter steigen, weil das Neubauvolumen (+0,4 % gegenüber dem Vorjahr für Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert) bei weitem nicht ausreicht. 2013 wurden nach Angaben des IVD in Düsseldorf 322 Wohngebäude fertiggestellt (einschließlich Ein- und Zweifamilienhäusern), in Essen 257, in Duisburg 273 (davon 235 Einfamilienhäuser) und in Dortmund 396 (davon 351 EFH). Das Problem des erschwinglichen Wohnens wird mit dieser Bautätigkeit nicht gelöst, zumal die Neubaukosten angesichts der durchschnittlich niedrigen Mietniveaus sich nur schwer refinanzieren. Ob die „Baukostensenkungskommission“, die beim Bundesbauministerium eingerichtet wurde und Mitte 2015 erste Ergebnisse vorlegen soll, Substanzielles beiträgt, bleibt abzuwarten. Die Schere zwischen Kosten und Erträgen betrifft nicht nur den Neubau, sondern auch den bedarfsgerechten Aus- und Umbau.

Wohnungsmärkte und Regulierung Die Gagfah kauft Wohnungsbestände, die Deutsche Annington kauft, LEG und Vivawest kaufen, alle großen Bestandshalter in Deutschland kaufen Wohnungen in größeren und kleineren Paketen. Andererseits kaufen ungenannte private Bestandshalter einzelne Wohnobjekte, wie Engel & Völkers regelmäßig berichtet. Ob solche Häuser zu kleineren Portfolien addiert oder aus solchen abverkauft werden, bleibt unbekannt. Dazu kommt ein gestiegenes Interesse ausländischer Investoren an deutschen Wohnungen, so treten Russen oder Israelis z.B. im Raum Dortmund als Käufer auf. Am Markt für Mietwohnimmobilien herrscht Bewegung – mit welcher Tendenz? Was sind die bestimmenden Faktoren? Catella Research registrierte im laufenden Jahr eine leicht gestiegene Anzahl von gehandelten Bestandswohnungsportfolien (62 in Q1-3 2014, 58 im Vergleichszeitraum 2013) und dabei zugleich einen Wandel zur Größenklasse „50 - 150 Wohneinheiten“ (17 Transaktionen in 2013 Q1-Q3 auf 26 in 2014 (Q1-3). Solche kleineren Pakete seien aktuell besonders begehrt. Dr. Thomas Beyerle, Head of Research: „Doch gerade in diesem bisher kaum erforschten Marktsegment findet auch die hohe Dunkelziffer an erfolgten, aber nicht kommunizierten Transaktionen statt. Die beteiligten Parteien sollten sich bewusst machen, dass in dieser Nichtkommunikation der „weiße“ Kapitalmarkt grundsätzlich ein Risiko sieht, welches letzt-

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 13 lich sich bei Bieterprozessen in der Wertindikation am Markt widerspiegelt“. Deshalb unterstützt

Sonstiges Duisburg: Die Duisburger Hafen AG und die HMS Bergbau AG Coal Division (HMS) haben eine langfristige Partnerschaft zur weiteren Entwicklung der Kohleninsel geschlossen. Die HMS Bergbau AG Coal Division wird hier, gemeinsam mit duisport, eine Kohlenumschlaganlage errichten und betreiben, die auch zur Klassifizierung und zum Mischen von Kohlen genutzt werden kann. Die Anlage soll im Frühjahr 2015 in Betrieb gehen. Die Gesamtinvestitionen belaufen sich auf über 10 Mio. Euro. Essen: Nach Zahlen der RuhrTourismus GmbH verzeichnete die Metropole Ruhr von Januar bis September 2014 eine Steigung in der Zahl der Gäste um 4,5% auf 2.799.984 und der Übernachtungen um 4,1% auf 5.533.184. Auf ausländische Gäste entfielen 492.210 (+6,6%) Ankünfte und 936.004 (+8,4%) Übernachtungen. Den Erfolg der Marketingaktivitäten bestätigt die Auszeichnung der Metropole

Catella die Transparenzoffensive am Wohnungsmarkt der GEWD e.V. Gesellschaft zur Ermittlung von Wohndaten e.V. Einerseits wollten private Bestandshalter die Gunst der Stunde mit hoher Nachfrage am Markt für einen Exit nutzen, hätten damit aber wenige Erfahrung. So fehle es oft an einer adäquaten Datengrundlage, bisherige Finanzierungsstrukturen müssten aufgelöst werden (oft mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen) und es gebe Verständigungsprobleme, weil institutionelle Investoren und lokale Akteure unterschiedlich urteilen und agieren. Als ein Treiber des Marktes bewertet Beyerle die zunehmende Urbanisierung, die mit zunehmender Dichte in den Städten einhergehe. Das wirke sich dynamisierend auf die Märkte aus, möglicherweise noch verstärkt durch die Effekte der sog. Mietpreisbremse. Beide Faktoren betrachtet auch Patrizia AG in einer aktuellen Studie, die die europäischen Wohnungsmärkte vergleicht und die Marcus Cieleback auf der Expo Real vorgestellte. Auch er diagnostiziert ein Transparenzdefizit und dies obendrein auch bezüglich der Grundlagen der Mietpreisbremse. Sie baue auf Mietspiegeln auf, die nicht einheitlich zu bewerten seien. Das produziere Unsicherheiten bei Investoren. Während in ganz Europa Regulierungen der Wohnungsmärkte in den letzten Jahren abgebaut wurden, führe Deutschland sie wieder ein. Mit Marktregulierungen könne man zwar umgehen, nur der Rahmen müsse bekannt und stabil sein. Parallel zu der wachsenden Urbanisierung und als eine Folge der Finanzkrise ging europaweit der Anteil an Wohneigentum zurück. Auch in Deutschland, nach der Schweiz das Schlusslicht in Bezug auf Wohneigentum mit unter 50%, hat die Politik eine Kehrtwende vollzogen und unterstützt die Bildung von Wohneigentum nicht mehr, was den Druck auf die Mietwohnungsmärkte erhöhe. Ähnliches könnte die Mietpreisbremse zur Folge haben, wie auch immer sie im Detail ausgestaltet werde, weil sie verstärkt zum Bau von Eigentums- statt von Mietwohnungen führe und das Mietangebot im Neubausegment weiter verknappen werde mit der Aussicht auf die Realisierung von Mieterhöhungen und Erhöhung der Cash-Flow-Renditen. Um den Nachfragedruck in ausgewählten Städten zu quantifizieren, beobachtete Patrizia die Vermarktungsdauer von Internet-Angeboten in Wochen: Sie reicht von 2,3 Wochen in München bis zu 14 Wochen in Leipzig. Dortmund mit 4,6 und Düsseldorf mit 4,9 (!) Wochen rangieren am unteren Ende der Skala. Das Bild vervollständigt eine Analyse der Miethöhen in den TOP 7-Städten in Bezug einmal auf die Wohnungsgröße, zum anderen auf das Baujahr, wobei beides mal fast gleichlaufende Kurven in U-Form entstanden. Bezogen auf eine Wohnung Baujahr 2010 (mit Balkon und Einbauküche) ergab sich, dass der Tiefpunkt der Kurven bei ca. 80 qm liegt mit kontinuierlichem Anstieg bis 150 qm und steilem Anstieg für Apartments von 30-40 qm Größe; nur in Hamburg waren Wohnungen von 60-70 qm preiswerter als die Referenzwohnung. Bei den Baujahren lag der Tiefpunkt der Kurve für eine 70 qm-Wohnung im Jahr 1965 mit dem Ausreißer nach unten nur in Berlin für Wohnungen von 1980 bis zur Wende. Selbst Bestände der 1950er Jahre werden teurer vermietet ganz zu schweigen von Altbauten der Jahrhundertwende. Das erklärt Patrizia u.a. mit den in der Regel guten innerstädtischen Wohnlagen.

Einmal vorausgesetzt, dass diese Kurven in etwa auch auf die Ruhrgebietsstädte zutreffen Ruhr als „Europäische Kultur- würden, ergäbe sich daraus der Nachweis, warum die Durchschnittsmieten hier so günstig sind: Das Gros der Bestände stammt just aus den Jahren um 1965 und betrifft die Durchtourismusregion des Jahschnittsgröße von 70 qm. Das ist nicht Fisch und nicht Fleisch, für eine Familie mit Kindern res 2014“ bei den Kulturnach den heutigen Ansprüchen zu klein und für Singles zu groß, in der Bausubstanz oft genug marken Awards in Berlin. dürftig, nur mit großem Aufwand sanierungsfähig und last but not least allzu häufig in unattraktiven Randgebieten gelegen. Wen wundert‘s, wenn Bestandshalter und Privatisierer sich hier die Rosinen rauspicken und den Rest nach unten weiter reichen mit den bekannten Folgen für Wohnqualität und Stadtgestalt? Mietpreisbremsen werden daran nichts ändern.

Nr. 67, 47. KW, 21.11.2014, Seite 14

Weitere Nachrichten

Sonstiges Immobilienwirtschaftliche Verbände und Organisationen und damit verbundene Dienstleister aus der ganzen Welt haben Ende Oktober anlässlich eines Treffens bei den Vereinten Nationen in

Essen: Lt. Engel & Völkers Commercial zogen die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in Essen etwas an, in der Spitze auf 1.450 bis 1.950 Euro/qm, wobei die Nachfrage das Angebot noch übersteige. 2013 ging die Zahl der Verkäufe auf 367 zurück, aber das Umsatzvolumen mit rund 205 Mio. Euro blieb auf hohem Niveau. Auf der Käuferseite wachse sie Zahl der Anleger aus Köln und Düsseldorf sowie aus Belgien, Holland und England. Die Region werde für institutionelle Anleger immer attraktiver. Marl: Mit rund 567.000 Euro aus Mitteln des NRW-EU-Ziel 2-Programms unterstützt das Land eine Machbarkeitsstudie über Nachfolgenutzungen für das Gelände des Bergwerks Auguste Victoria, das Ende 2015 stillgelegt wird. Es bietet rd. 90 ha Fläche mit Hafenanbindung. Den Förderantrag stellte die Stadt zusammen mit RAG, RAG Montan Immobilien, Evonik Industries und logport ruhr.

New York die Internationale Koalition für Ethikstandards (International Ethics Standards Coalition, IESC) gegründet. Die Koalition wird bis Anfang 2016 die ersten branchenweit geltenden Ethikstandards für die Immobilienwirtschaft ausarbeiten und einführen.

Impressum Chefredaktion: Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.) Kontakt: gudrunescher@hotmail.com Herausgeber: Werner Rohmert Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: info@rohmert.de www.rohmert-medien.de Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Firmen, die in der Immobilienbrief Ruhr erwähnt werden: " die kurbel" (10), Aengevelt (6), Allbau (4), Altel Leipziger Lebensversicherung (4), Architektenkammer NRW (12), Aurelis Real Estate (2,3,9), BKK (7), BNPPRE (4,5,6), Brack Capital (4), bulwiengesa (2,4), Büro Dr. Vogel (2,3), Catella Research (12,13), CBRE (2,9), CG Gruppe (6), CitCor Residential Group (2), Comfort (8), Corestate Capital Partners (10), Corpus Sireo (3), Cross Boarding (8), Cubion (2,6,8,10,11), DB Schenker (4,6), Deutsche Annington (2,12), Deutsche Hypo (1), DIW (1), Duisburger Hafen AG (12), Engel & Völkers (8,9,10,12,14), evonik (14), Figo GmbH (2), Fokus Development (3), FrieslandCampina Cheese GmbH (8), Gagfah (10,12), GdW (1), Gebag Duisburger Baugesellschaft mbH (7), GEWD (13), Globe Union Germany GmbH & Co. KG (11), H&M (4), Hamborner Reit (7), Häusser-Bau (7), Hellmann Worldwide Logistics GmbH & Co. KG (6), Hellmich Unternehmensgruppe (3), HMS (13), Hochschule Ruhr West (12), IAT (7,8,9), Ingenieurkammer-Bau NRW (12), IVD (9,10,11,12), JLL (2,5,6), Kik (4), LEG (2,5,9,11), logport ruhr (14), Lührmann (4), Maisons du Monde (8), MBM Hochbau (9), Mstar Europe (4), Mstar Europe (6), NRW.Urban (8), Otto Scherr GmbH & Co. (3), Patrizia (10), Patrizia AG (13), Quantum Immobilien (4), RAG Montan Immobilien (7,8,12,14), Rhenus Scharrer (3), RuhrTourismus GmbH (13), Ruhrwert (5), RVR (7,8), Savills (3), Segro (4), SokaBau (6), Stadtwerke Dinslaken (12), Van der Looy Gruppe (6), Varia-Bau AG (10), Vista Reihenhaus (9), Vivawest (12), Vivawest (9), wmr (7), WWK Versicherung (10). Personen, die in „Der Immobilienbrief Ruhr“ erwähnt werden: Balaschowa, Galina (1); Beck, Rasmus C. (7); Beyerle, Thomas (12,13); Bulwien, Hartmut (3); Cieleback, Marcus (13); Duin, Garrelt (8); Gedaschko, Axel (1); Hoffmann, Hans-Jürgen (6); Koepke, Rainer (2); Korff, Matthias (2); Krüger-Charlé, Michael (9); Lehner, Franz (8); Meszelinsky, Christoph (4); Schick, Jürgen Michael (10); Sternberg, Arnd (6); Tönnes, Martin (8); Vogel Dr., Markus (2,3,4).