Der immobilienbrief nr 327k by Andre Eberhard

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Inhaltsverzeichnis Editorial

IVG - Verbrannte Erde bei Anlegern und Aktionären

Catella - 76 Bürostandorte in der Analyse

JLL - Schwung auf europ. Büroimmobilienmärkten

OIF - Steuer-Damoklesschwert droht der Branche

Zwangsversteigerungen Bewertungen legen zu

US-Immobilien - die richtige Standortanalyse

AWI - Index gibt über alle Lagen nach

GBI - Wo junge Leute am liebsten wohnen

Berlin - Investmentmarkt weiter im Boom

Neuer AIF - Project startet ersten Publikumsfonds

Wohnungsmarkt Bayern Von wege, alles teuer

Re-Urbanisierung - Umpar- 24 ken in der Bürozone Immomarkt Kanada - Hin- 25 ter UK bestes Deka-Ranking Geschlossene Fonds persönliche Prognose der neuen Ära (Rohmert)

Kommentar - Pasing Arcaden: Eher Hostel als vier Sterne Shopping

Stresstest - Wie Banken mit Immodarlehen anders umgehen werden

Immobilienbrief Ruhr

Impressum

Sehr geehrte Damen und Herren, seit gut einer Woche hat eine neue Zeitrechnung für die Sachwert-Kapitalanlagewelt nach KAGB endgültig begonnen. Für den institutionellen Bereich ist die Regulierung zwar lästig, aber mehr Formsache. Für den neuen regulierten Publikums AIF, so kann man das Konstrukt gut auf der Anleger-Couch nennen, wenn der Gastgeber mit Geschlossenen Fonds schon prohibitive Erfahrung gesammelt hat, beginnt ein neues Leben. Momentan ist der Markt noch in Schockstarre. Aber nach 30 Jahren im Fondsgeschäft bin ich zu abgeklärt, um die Endzeitstimmung mancherorts mitzumachen (ab Seite 26). Vorab: Gerade in einer Zeit fehlender risikoloser Anlagen und historischer Niedrigstzinsen benötigt auch der Publikumsmarkt für eine adäquate Streuung der Kapitalanlage die Möglichkeit der Beteiligungen an Sachwerten. Aus jedem Steuer-, Gesetzes-, Prospektierungs- oder Skandal-Desaster aus Branchensicht entsprang der Markt wieder wie Phönix aus der Asche. Diesmal werden dem Phönix die Flügel gestutzt. Positiv ist, dass Fonds nach Gutsherrenart mit asymmetrischer Gewinn-/ Risikoverteilung sehr viel schwieriger werden dürften. Trotzdem ist das KAGB kein Anleger-Wunderwerk – eher im Gegenteil. Die Kosten zahlt der Anleger. Wer sonst? Gerade jetzt wird der Publikums AIF jetzt noch um eine bislang unterschätzte Risikodimension erweitert. Die Anleger in eine der prominentesten Immobilien der Welt, der „Gurke“ in London, sind ihr Geld los – und das, obwohl die Immobilie super läuft und die Banken immer ihr Geld bekommen haben und auch weiter bekommen werden. Die Banken wollen einfach raus, egal, was es den IVGFondsanleger kostet (Seite 2). Die Begriffe „Dilettantismus“ für die IVG-Fonds-Macher und „Skandal“ für die Banken rutschen dabei ganz leicht auf die Lippen. Leider ist die Welt nicht so einfach. Für die Fondsinitiatoren gab es wahrscheinlich keine Alternative. Die deutschen Banken verhalten sich vertragskonform. Trotzdem: Die neue Interpretation der Verantwortung gegenüber Kreditnehmern und Anlegern entspricht nicht dem Bankenverhalten, das Deutschland groß gemacht hat. Manchmal fragt man sich, wie politisches Gutmenschentum so bescheuert machen kann. Aus wählerpopulistischen Belehrungen und ökonomischen Nadelstichen macht die EU den Einstieg in eine Sanktionsspirale gegen Russland. Hinsichtlich der Krim kann man über die feine russische Art naturgemäß streiten. Aber sofern es sich bei den ukrainischen Separatisten mit vergleichbaren Mehrheitsverhältnissen und Rückendeckung um irgendeinen arabischen oder tschechischen „Frühling“ handeln würde, wären bereits moralische, politische und materielle Hilfskolonnen auf dem Weg. Lassen wir das Moralisieren und denken in die längere Zukunft. Vergessen Sie einfach mal Details. Wichtig ist: Wie sind die Abhängigkeiten? Bedenken Sie zudem, mit 144 Millionen Einwohnern ist Russland heute nicht mehr die Weltmacht, die man vermuten würde, aber immer noch bei weitem zu kräftig, um da mal eben eine Eingreiftruppe hinzusenden, die die europäische Energie-Versorgung im Notfall wieder klarstellen würde. Eine besonders lustige Sanktion wäre die EU-Einstellung der Gas- und Öl-Importe, die oft von Journalisten mit Taschenrechner-Handicap gefordert wird. Ein JournalistenKollege hat recherchiert: 47% der europäischen Öl-Importe kommen nach Berechnungen des „BP Statistical Review of World Energy“ aus dem Putin Land. Bei dem in der Diskussion im Vordergrund stehenden Gas wird Europas Verbrauch „nur“ zu 41% durch Russland gedeckt. Damit stellt sich für den Pragmatiker doch durchaus die Frage, wer in punkto Sanktionen am längeren Hebel sitzt. Es wäre zumindest ein interessantes Experiment, die befristete Wirkung des Abschneidens einer riesigen und theoretisch autarken Hightech- und Rohstoff-Nation von den Finanzmärkten mit der Wirkung des Abschneidens einer rohstoffarmen Hightech-EU von der Hälfte der benötigten Energie und langfristiger Liefersicherheit zu vergleichen. Werner Rohmert, Herausgeber

Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG KAG, Deka Immobilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, Project Investment Gruppe; publity AG, RWE Energiedienstleitung GmbH, RA Klumpe, Schröder & Partner und sontowski & partner gmbh.

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Verbrannte Erde bei IVG Anlegern und Aktionären IVG EuroSelect 14/The Gherkin-Anleger verlieren über 90 % Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“ (Artikel sehr ähnlich bereits vorab im Internet veröffentlicht) Zum Glück blieben die Kollegen der Immobilien Zeitung am Ball. Ansonsten hätte sich die IVG Immobilien AG in der Insolvenz leicht ins Informations-Nirwana schleichen können. So aber brachten die Kollegen zwei brandaktuelle Meldungen, die sonst vielleicht untergegangen wären. 1) Das Landgericht Bonn hat alle Beschwerden gegen den Insolvenzplan der IVG abgelehnt. Die Aktionäre sind ihr Geld ersatzlos los. 2) Die Anleger in den prominenten IVGImmobilienfonds IVG EuroSelect 14/The Gherkin sind mit sehr großer Wahrscheinlichkeit mehr als 90% ihres eingesetzten Kapitals los. Und das ist so, obwohl die Immobilie voll vermietet ist, die Mieteinnahmen plangemäß kommen, einen Ertrag erwirtschaftet, die Bedienung des Schweizer Franken Kredites durch Schweizer Franken Mieteinnahmen währungskongruent weitgehend gesichert sind, es keinerlei Zahlungsrückstände gegenüber den refinanzierenden deutschen Banken gibt und zu keinem Zeitpunkt gegeben hat, keine Zahlungsrückstände zu erwarten sind und last, but not least die verdienten Ausschüttungen der letzten Jahre bereits thesauriert wurden. Wie konnte es dazu kommen? Ad 1) Nahezu erwartungsgemäß hat das Landgericht Bonn alle Beschwerden gegen den Insolvenzplan der IVG abgelehnt. Die Aktionäre sind ihr Geld ersatzlos los. Viele der refinanzierenden deutschen Banken konnten sich mit interner Information ebenso wie anscheinend besser informierte Großaktionäre („Der Immobilienbrief“ berichtete) noch frühzeitig von ihren Krediten bzw. Aktien trennen. Private Equity Funds, die Kredite und Anleihen übernahmen, sind jetzt Eigentümer der IVG Reste. Damit geht das Filetieren der IVG weiter. Das bringt nur noch Schulterzucken. Interessanter könnten noch die PrinzipKlagen gegen früheres Management werden. Aber da kennen wir bislang nur Ankündigungen. The Gherkin - ein prägendes Stadtbild Londons (Foto: fotolia)

Ergänzung: Inzwischen haben wir die Information von einem Anleger bekommen, dass er als IVGAktionär Verfassungsbeschwerde gegen den abgewiesenen Gläubigerschutzantrag des Amtsgerichts Bonn vom 27. Mai 2014 eingelegt habe. Diese Entscheidung betraf geltend gemachte Schadensersatzansprüche gegenüber dem von Piepenburg gebildeten Schadenersatzfonds. Nach Ablehnung durch das Amtsgericht habe er die höchste Instanz angerufen und in einem Separatverfahren fristgemäß Verfassungsbeschwerde eingelegt. Am vergangenen Donnerstag wurde zudem bekannt, dass die IVG-Hybrid-Anleihe (A0JQMH) nicht zurück bezahlt und in jedem Fall annuliert wird. Die Anleihe wurde im Mai 2006 emittiert und hatte ein Volumen von 400 Mio. Euro. Banken hinterlassen bei Fondsanlegern THE GHERKIN verbrannte Erde Ad 2) Interessanter und für die Fondswelt von größerer Bedeutung ist das Desaster um The Gherkin. Der 2007 aufgelegte prominente Immobilienfonds IVG EuroSe-

lect 14 stellt tradiertes Fonds Know-how und auch Analysemöglichkeiten in Frage. Die Faustregel, dass die Immobilie zählt und der Prospekt nur die Visitenkarte des Fonds ist, wird auf den Kopf gestellt. Lediglich Stefan Loipfinger wies noch in den neunziger Jahren dezent ab und zu darauf hin, dass eine theoretische Chance bestünde, durch unglückliche Vertragsgestaltung und Prospektierung auch einen Fonds mit einer guten Immobilie zu gefährden. Dies interessierte meist aber nicht. So geschah es dann. Die laut Immobilien Zeitung 9.122 Anleger in die Londoner „Gurke“ haben immobilienwirtschaftlich die richtige Entscheidung getroffen, sind aber ihr Geld dennoch los. Anders als bei vielen anderen KonzernimmobilienFonds, neue Bundesländerfonds oder auch Medienfonds, die man mit ein wenig gesunden Menschenverstand gemieden hätte, dürften hier die Anleger von Ungeschickfrei sein. Sogar über den Grad des Dilettantismus der damaligen FondsMacher der IVG mit nicht verstandenen Kreditverträgen und Währungszusammenhängen lässt sich im Nachhinein nur schwer diskutieren. Bedenken Sie, dass zum Höhepunkt des

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 3

Deal

letzten Immobilienbooms Non Recourse Finanzierungen und daraus resultierende FinanzRegeln noch relativ neu waren.

Mailand: Deka Immobilien hat für 38 Mio. Euro die 12.000 qm große Büroimmobilie „Newest“ in der Viale Cassala in Mailand erworben. Das Objekt geht in den Bestand des Publikumsfonds Deka-ImmobilienEuropa über. Verkäuferin ist CBRE Global Investors. Die Immobilie aus dem Jahr 1948 wurde 2006 und 2007 umfassend saniert und trägt das BREEAM Zertifikat. Hauptmieter ist der IT-Dienstleister NTT Data. Das aus vier Gebäudeteilen bestehende Objekt befindet sich im Südwesten der Stadt im Teilmarkt Romolo/Tortona.

Aus menschlicher Betrachtungsweise eines alten, deutschen ImmobilienFahrensmannes ist zumindest die Verhaltensweise der Gläubigerbanken, unter anderem BayernLB, Helaba, ING und Landesbank Baden-Württemberg ein wenig schwer zu verstehen. Sie repräsentiert ein Banking nach angelsächsischem Vorbild, das die Verantwortung einer Bank und die Zusammenarbeit mit Kreditnehmer und Fondsanleger anders interpretiert als in Deutschland bis dahin gewohnt. Obwohl alle Kredite ordnungsgemäß bedient worden sind und zukünftig auch bedient werden können, drängen sie auf Rückzahlung der Kredite. Damit sind die Anleger ihr Geld los, obwohl sich bei Stillhalten der Bank wahrscheinlich das gesamte Problem, das der heutige Manager überwiegend als Buchwertproblem interpretiert, ruhig auflösen würde. Aus Analystensicht war die Immobilie bei Fonds-Emission zweifellos erstklassig und dürfte eine der bekanntesten Core-Landmark-Immobilien überhaupt sein. Die Vermietungssituation war gut. Der Kaufpreis war naturgemäß sehr hoch, konnte aber auf den ersten Blick währungskongruent geleveraged werden. Risiken sah der Autor selber eher bei den Nebenkosten, der Instandhaltung und möglicherweise späteren Erneuerungsmaßnahmen. Da die Bedienung des Schweizer Franken Kredites weitgehend durch Mieteinnahmen in Schweizer Franken gesichert war, schien das Währungsrisiko der SFR-Kredite recht gut abgesichert. Damit blieben für den externen Analysten die üblichen Risiken einer jeden Fremdwährungsdiversifizierung. Den Kreditvertrag hat naturgemäß kein Externer gelesen.

Werte für Generationen

Project 6%

FRÜHZEICHNERBONUS

Der Wohnimmobilienfonds für Deutschland:

PROJECT Wohnen 14 PROJECT Investment Gruppe Kirschäckerstraße 25 · 96052 Bamberg info@project-vermittlung.de · www.project-investment.de Wichtige Hinweise: Das ist eine unverbindliche Werbemitteilung, die kein öffentliches Angebot und keine Anlageberatung für die Beteiligung an dem genannten Fonds darstellt. Eine ausführliche Darstellung des Beteiligungsangebots einschließlich verbundener Chancen und Risiken entnehmen Sie bitte dem veröffentlichten Verkaufsprospekt sowie den wesentlichen Anlegerinformationen. Diese Unterlagen können in deutscher Sprache im Internet unter www.projectinvestment.de in der Rubrik »Angebote« abgerufen oder über die PROJECT Vermittlungs GmbH, Kirschäckerstraße 25, 96025 Bamberg angefordert werden. Stand Februar 2014.

8 Jahre Laufzeit Entwicklung hochwertiger Wohnimmobilien in Berlin, Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München Gewinnunabhängige Entnahmen: 4 und 6 % wählbar Einmalanlage ab 10.000 Euro plus 5 % Agio

Informieren Sie sich unverbindlich über Ihre Kapitalanlage mit Zukunft:

0951.91 790 330

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 4

Verkauf Köln: Bilfinger Real Estate verkauft im Auftrag eines institutionellen Investors das 2.700 qm große Hotel- und Geschäftshaus in der Richartzstraße 14-16 in der Kölner Innenstadt an die H Group aus München. Ein Großteil der Fläche entfällt auf das Hotel Königshof. 500 qm Einzelhandelsfläche sind an Schuh-, Bekleidungs- und Raumaustatter vermietet. Die Transaktion wurde von Ashurst LLP und Lill Rechtsanwälte begleitet.

Eine Würdigung der Kreditrisiken wäre aus deutscher Sicht auch nur schwer möglich gewesen, da bis zur Umstellung der Finanzierungskonditionen nach angelsächsischen Vorbild in Non Recourse Finanzierungen, die ausschließlich auf das Objekt und nicht auf die Haftung von Gesellschaftern abstellen, deutsche Banken regelmäßig stillhielten, solange Kredite ordnungsgemäß bedient wurden und Kreditausfälle nicht absehbar waren. Somit blieb auch für den normal informierten Anleger, den Analysten und auch die Vertriebe ein Investment in The Gherkin ein Investment in eine zwar recht teure, dafür aber nicht reproduzierbare, erstklassige Landmark-Immobilie an einem hervorragenden Standort mit bonitären Mietern in der besten Bürometropole der Welt. Im Zuge der Finanzkrise lernten wir dann alle dazu. Durch die Kreditvertragsbedingungen der Non Recourse-Finanzierungen, deren ökonomische Gefährlichkeit und Unsinnigkeit „Der Immobilienbrief“ schon 2006/7 aufdeckte, erhielten die Banken nach angelsächsischen Vorbild deutlich größere Einflussmöglichkeiten. Über so genannte Covenants wurden Rahmenbedingungen festgelegt, deren Verletzung den Banken Handlungsmöglichkeiten einräumte. Mit LTV-Regeln (Loan to value) wurde meist festgelegt, dass der Schuldenstand einen bestimmten Prozentsatz des aktuellen Immobilienwertes nicht überschreiten dürfe. Ähnliches gilt für Eingriffsmöglichkeiten der Banken wenn die Mieteinnahmen bestimmte Relationen zum Kapitaldienst unterschreiten. Auch diese Klauseln nahm in Deutschland zunächst niemand ernst, da auch alle alten deutschen Kreditverträge regelmäßig beinhalteten, dass bei negativen Informationen oder bei „der Schuldenregelung dienenden Verfahren“ Banken Kündigungsrechte erhielten. Regelmäßig wurde, solange die Kredite bedient wurden, ein dazu passender Schriftverkehr meist lediglich sorgfältig abgelegt. Bei The Gherkin wurde das dann erstmalig öffentlichkeitswirksam zum Desaster.

Immobilien-Dialog

Büromarkt Hamburg: Macht Lust auf mehr! Neuentwicklungen und Bestand: Wer sitzt aufHeuer dem driver’s seat? 10. September 2014 in Hamburg Making places! Standorte beleben, aber wie? Die Renaissance der City Nord: urban und attraktiv Hamburg Heights: Im Zweifel mittendrin More risk, more fun? (Innovative) Finanzierung von Developments Ganz vorne mit dabei: der Investmentmarkt Hamburg Dialogpartner

Medienpartner

www.heuer-dialog.de/veranstaltungen/n10586

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 5

Neubau in Köln Köln: Convalor und Pareto realisieren 8.000 qm Büroneubau am KonradAdenauer-Ufer. Projektentwickler ist die KAU Projekt GmbH & Co. KG. Auf dem Grundstück steht derzeit ein 1936 errichtetes Gebäude, das damals als Domizil der Sachtleben AG für Bergbau und chemische Industrie gebaut wurde. Im September soll der Bauantrag gestellt werden. Anfang 2015 soll mit dem Bau begonnen werden. Ende 2016 soll das Gebäude fertig gestellt werden. Derzeit wird an einem Bebauungsplan gearbeitet. Geplant ist eine Kombination aus revitalisierter Alt-Substanz und offenem Neubau.

In der Finanzkrise geschahen nun drei Dinge gleichzeitig. Der SFR erreichte auch gegenüber dem Euro ungeahnte Höhen. Das britische Pfund brach auf der anderen Seite gegenüber dem Euro dramatisch ein. Gleichzeitig führten kleinere KrisenVermietungsprobleme und natürlich der hoch volatile Londoner Büromarkt zur deutlichen Pfund-Abwertung der Immobilie. Die Effekte multiplizierten sich. Das verletzte die Kreditvertragsregelungen. Im Krisenmanagement gelang es dann der damals noch mächtigen IVG, die Situation zu stabilisieren und die Banken über Thesaurierung der geplanten Ausschüttungen ruhig zu halten. Mit der darauf folgenden Beruhigung des Schweizer Franken, der rasanten Erholung des Londoner Immobilienmarktes und auch der Erholung des Britischen Pfund (GBP) hätte sich die Situation eigentlich in Wohlgefallen auflösen müssen. So ist nach Recherche der Immobilien Zeitung für The Gherkin, die in der Hochpreisphase des Jahres 2007 für 575 Millionen GBP erworben wurde, heute durchaus ein Wert von 650 Millionen GBP zu erwarten. Allerdings haben die Anleger in keinem Fall etwas davon. Ihr Geld ist jeder der aktuellen Alternativen weitgehend weg. Nach der Pleite der IVG hat die DFH das Fondsmanagement übernommen. Die bestätigte erneut, dass es während der gesamten Kreditlaufzeit ist nicht eine einzige Störung bei der Bedienung des Kapitaldienstes gegeben hätte und auch zukünftig eine Störung nicht zu erwarten sei, da die Top-Immobilie in London vollvermietet sei und Gewinne erwirtschafte. Würden die Finanzierungen einfach weitergeführt, müssten sich laut DFH-Vorstand Tobias Börsch ohne Schaden für alle Beteiligten die derzeitigen Buchwertthemen automatisch auflösen.

Im SDAX notiert WKN A1X3XX

Starkes Immobilienmanagement. DIC

Erfolgreiche Vermietung. Profitables Portfolio.

www.dic-asset.de

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 6

Durch das Bankenverhalten, dass auf kurzfristiger und vollständiger Rückzahlung der Darlehen bestehe, dürften die Anleger wohl über 90% verlieren. Nach DFH Abrechnungen bleiben für die Anleger, wenn die Banken die Immobilie übernehmen und sogar deutlich über Einkauf für 650 Millionen GBP vermarkten, durch die höhere Rückführung der Schweizer Franken Kredite und wahrscheinlich auch durch Kosten, die Banken in solchen Fällen gerne in Rechnung stellen, für die Anleger gerade noch 3,6% Mittelrückfluss.

publity

Fokussierung auf Real Assets

Aktuell besteht die Möglichkeit, dem Joint Venture Partner für 15 Millionen GBP alle Anteile des Fonds an der Objektgesellschaft zu überlassen. Dann ergäbe sich ein Mittelrückfluss von 10,5% des Eigenkapitals. Unter Berücksichtigung von 5% Agio der damaligen Kapitalbeteiligung ist das ein Gesamtverlust von rund 94% für die Anleger. Unter Berücksichtigung von anfänglich geflossenen Ausschüttungen in Höhe von insgesamt 8,25%, die allerdings die heutige Entscheidungssituation nicht mehr beeinflussen, sieht die Welt für den Anleger minimal besser aus.

Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlagelösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobiliengesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investmentmöglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infrastruktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien, Parkhausimmobilien, Kommunikationsinfrastruktur und Farmland. Der Wert des verwalteten Gesamtportfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unterhält regionale Geschäftsstellen in den Niederlanden, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten. www.bouwfondsim.com

Fazit des Autors: Natürlich lässt sich lange darüber diskutieren, ob man vor dem KreditHintergrund das Investment überhaupt hätte initiieren dürfen und ob man möglicherweise die Kreditverträge sorgfältiger hätte lesen müssen. Andererseits ist dann die Antwort zu erwarten, dass die damals gewählte Finanzierung marktüblich gewesen sei. Die Diskussion ist müßig und bestenfalls rechtsrelevant. Die damaligen Geschäftsführer, die heute in anderen Funktionen Immobilienkapitalanlagen konstruieren, werden daraus gelernt haben und die Anlegerposition heute vielleicht besser überdenken. Vergessen wir aber die Vergangenheit. Die IVG Immobilien AG dürfte sowieso sowohl unter Managementsicht als auch unter Sanierungssicht eines der düstersten Kapitel der nicht kriminellen Geschichte des deutschen Immobilienmarktes darstellen. Was bedeutet das aber für die FondsPerspektiven, die seit dieser Woche mit einer neuen Welt konfrontiert sind? Bei internationalen Fonds ist nur zu hoffen, dass über Eigenkapitalquote und Professionalität des Initiators die aus der Finanzierung resultierenden Risiken gemindert werden. Aber auch deutsche Fonds sind inzwischen im Zuge der Internationalisierung der Kredit-

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 7

IVG-Prestigeobjekt - The Squaire am Frankfurter Flughafen

Rahmenbedingungen entsprechend gefĂ¤hrdet. Alle Fonds mit Schweizer Franken Finanzierung haben Probleme sowohl hinsichtlich des verbleibenden VermĂśgens durch die ErhĂśhung der Schuldenlast als auch - anders als bei den IVG - auch noch durch den erhĂśhten Kapitaldienst. Banken dringen auch hier auf AuflĂśsung des Engagements. Dies fĂźhrte in EinzelfĂ¤llen bereits zu Verwerfungen. Aber auch bei reinen wĂ¤hrungskongruenten Finanzierungen kĂśnnten den Anlegern auch in deutschen Gewer-

befonds Unbill drohen. Wenn abzusehen ist, dass ein zentraler Mieter nach Mietvertragsauslauf den Mietvertrag nicht verlĂ¤ngern wird, ist vor dem Hintergrund der notwendigen Sanierungs- und Nachvermietungskosten bei einer neuen Fremdvermietung davon auszugehen, dass Banken Risiken wittern werden und so bereits nach fĂźnf oder sechs Jahren AusschĂźttungen verhindern kĂśnnten. Damit gilt die alte Regel, dass nach zehn guten AusschĂźttungsjahren der Anleger schon weitgehend aus dem Risiko ist, auch fĂźr deutsche Fonds nicht mehr. Daran Ă¤ndert auch keine Regulierung etwas. Der regulierungskonforme, â&#x20AC;&#x17E;gestreuteâ&#x20AC;&#x153; Drei-Objekt-Fonds ist sogar durch die Ansteckungsgefahr einzelner Immobilienprobleme noch stĂ¤rker gefĂ¤hrdet als der klassische Ein-ObjektFonds der in den vergangenen Jahren den Markt beherrschte. DarĂźber hinaus macht IVG-EuroSelect 14 deutlich, dass der alte Spruch, bei einer Pleite des Initiators sei der einzelne Fonds eine Insel, auch eher praxisfern ist. Ohne die Macht eines Initiators, im going concern einen vorĂźbergehenden Schwierigkeit befindlichen Fonds zu stĂźtzen, sieht der Anleger relativ alt aus.

'DPLW GDV *HVHW] NHLQ /RFK LQV %XGJHW UHLĂ&#x201A;W *Ă&#x;QVWLJH 8QWHUODJHQSUĂ&#x;IXQJ IĂ&#x;U Â&#x160; I )LQDQ]DQODJHQYHUPLWWOHU

)LQDQ]DQODJHQYHUPLWWOHU KDEHQ YRP *HVHW]JHEHU LPPHU PHKU $XIODJHQ EHNRPPHQ 1DFK 6DFKNXQ GHSUĂ&#x;IXQJ XQG %HUXIVKDIWSIOLFKW PXVV QXQ IĂ&#x;U GDV 9HUWULHEVMDKU ELV ]XP GHU HUVWH 3UĂ&#x;IEHULFKW QDFK Â&#x160; )LQ9HUP9 EHL GHU $XI VLFKWVEHKĂ&#x2122;UGH DEJHJHEHQ ZHUGHQ 'LH .RVWHQ PHLVW XP GLH (XUR 'LH HSN PHGLD *PE+ &R .* )DFKPDJD]LQ %HWHLOLJXQJV5HSRUW RUJDQLVLHUW HLQH ZHLWJHKHQG HOHNWURQLVFKH 8QWHUODJHQSUĂ&#x;IXQJ GXUFK HLQH :LUW VFKDIWVSUĂ&#x;IXQJVJHVHOOVFKDIW LQ GHU 5HJHO IĂ&#x;U HWZD GLH +Ă&#x2021;OIWH GHU .RVWHQ 0Ă&#x2122;JOLFK LVW GLHV GXUFK KRKH )DOO]DKOHQ XQG HLQH NODUH 6WUXNWXULHUXQJ g:LU ZĂ&#x;UGHQ XQV IUHXHQ ZHQQ ZLU )LQDQ]DQODJHQ YHUPLWWOHU GDEHL KHOIHQ NĂ&#x2122;QQHQ .RVWHQ ]X VSDUHQ XQG ZHLWHUKLQ HUIROJUHLFK DUEHLWHQ ]X NĂ&#x2122;QQHQ v

RWE

)Ă&#x;U HLQ XQYHUELQGOLFKHV *HVSUĂ&#x2021;FK HSN PHGLD *PE+ &R .* $OWVWDGW /DQGVKXW 7HO RGHU 0RELO ( 0DLO HS#HSN GH

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 8

Kauf in Frankfurt Frankfurt: publity hat für die Investment KG publity Performance Fonds Nr. 6 eine 6.055 qm große Büroimmobilie in der Tilsiter Straße 1 erworben. Der 1994 fertiggestellte Bürokomplex verfügt über 74 Tiefgaragenplätze. Zu den Hauptmietern gehört VWD und der ASB. Die AM-Gesellschaft “CR Investment Management“ handelte im Auftrag des Verkäufers und wurde von NAI Apollo als Makler unterstützt. „Die Büroimmobilie entspricht unseren umfassenden Investitionskriterien“, so Christoph Blacha, Geschäftsführer der publity Performance GmbH.

ͿΖΥΫΨΖΣΜ

76 untersuchte deutsche Bürostandorte legen bei der Miete und Preisen zu Rahmenbedingungen zeigen „Perfect Storm“ Eine von Catella Research vorgelegte Analyse zur Situation an 76 deutschen Bürostandorten sieht aktuell einen Spitzenmietanstieg und Renditerückgang an allen 76 Standorten. An 8 A-Standorten stieg die Miete um durchschnittlich 10,5% auf 25,12 Euro. Die Renditen fielen von 5,1% auf 4,1%. In den 68 untersuchten B- und CStandorten lag der Mietanstieg bei 7,2% mit einem Durchschnittwert von 12,73 Euro. Die Renditen fielen von 7,7% auf 6,8%. Die aktuell positive wirtschaftspolitische Gemengelage werde deutlich verstärkt durch die als „Draghi Doktrin“ bezeichnete Impulssetzung der Kapitalmärkte, begründet der neue Chefanalyst der Catella Group, Thomas Beyerle, die Positiventwicklung. Die Kombination aus Verfügbarkeit von Investorengeldern, Cashflow-Alleinstellungsmerkmal im aktuellen Anlageuniversum und deutlich steigenden Investitionen in Gewerbeimmobilien erzeuge gegenwärtig einen „perfect storm“ für die Branche. Dennoch habe sich das aktuelle Anmietungsverhalten nicht so synchron zur wirtschaftlichen Dynamik entwickelt, wie man dies aus der Vergangenheit kenne. Zwar sei das Zahlenwerk auch in der Summe zufriedenstellend, jedoch sei die messbare Anmietungsdynamik fast ausschließlich in der Kombination „Neubau, A Lage“ zu finden. Dies träfe auf alle Standortkategorien gleichermaßen zu. Gefragt seien inzwischen auch Topimmobilien in B-Städten und B-Objekte mit Optimierungspotenzial in A-Städten.

ͼΠΞΞΦΟΚΜΒΥΚΠΟ RMAG

΃ΖΔΣΦΚΥΚΟΘ

ΣΠΙΞΖΣΥΞΖΕΚΖΟ ΣΠΙΞΖΣΥ͑ΞΖΕΚΖΟ͑ΔΠΟΤΦΝΥ͑ΘΞΓΙ ΅ΖΝ͑͟ ͙͚ͥͪ͑ͦͣͥͣ͑ͪͣͦ͜͢͡͡͞͡ ͷΒΩ͑ ͙͚ͥͪ͑ͦͣͥͣ͑ͪͣͦ͜͢͢͡͡͞ Ͷ͞;ΒΚΝ͑ ΚΟΗΠͱΣΠΙΞΖΣΥ͟ΕΖ

ZZZ URKPHUW PHGLHQ GH

Erfahrung Geschlossene Immobilienfonds von einem der erfahrensten deutschen Initiatoren. Seit über vier Jahrzehnten sind wir erfolgreich im Geschäft. 162 Gewerbeimmobilien in Deutschland und Europa bezeugen unser Know-how. Unsere Erfahrung ist mit uns gewachsen – genauso wie die Freude an neuen Herausforderungen. Tatkraft macht einen grünen Zweig baumstark.

E&P Real Estate GmbH & Co. KG Aachener Str. 1053 – 1055 50858 Köln Ihr Gesprächspartner: Dirk Iserlohe Telefon +49 221 48901-0 Telefax +49 221 48901-55 info@ebertz.de www.ebertz.de

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 10

Die veränderte Risikoeinschätzung von Anlegern werde auch in den kommenden Quartalen in deutlichen Sanierungs- bzw. Refurbishmentmaßnahmen ihren Niederschlag finden. Sichtbar werde dies im Renditerückgang von 100 Basispunkten in A-Standorten bzw. 90 Basispunkten an den BStandorten. Die Analysten erwarten für die kommenden 12 Monate eine spürbare Dynamik bei Baugenehmigungen im gewerblichen Bereich vor allem auch für sog. mixed used Objekte als Kombination von Wohn- und Gewerbenutzung. (WR)

Büromarkt 2014 Dynamisches wirtschaftliches Umfeld lässt nationale und internationale Investorennachfrage nach Objekten in A- und BStandorten weiter steigen, Valueadd-Objekte vermehrt im Zielfokus der Nachfrager. Renditerückgang für Qualitätsobjekte ist „Preis“ der veränderten Risikoeinschätzung, Mietansätze insgesamt stabil.

Das Kapital Ihrer Kunden verdient größtmögliche Sicherheit. Bei Anlegern und Vermittlern zählt heute vor allem Sicherheit. Bei der Wahl von geeigneten Produkten ist ein solider Partner von entscheidender Bedeutung. fairvesta verfügt seit Bestehen für jedes Geschäftsjahr über positive Leistungsbilanzen, die von unabhängigen Wirtschaftsprüfern testiert wurden. Namenhafte Analysten bestätigen dem Unternehmen hervorragende Asset-Management-Qualitäten, die Anlegern neben einer größtmögichen Sicherheit zudem eine attraktive Rendite ermöglichen.

fairvesta International GmbH · Konrad-Adenauer-Str. 15 · 72072 Tübingen · www.fairvesta.de

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 11

Europäische Nutzermärkte gehen mit Schwung ins 2. Hj. JLL-Immobilienuhr sieht weiteren Aufwärtstrend Die traditionelle Immobilienuhr von JLL sieht die deutschen Büroimmobilienmärkte inzwischen kurz vor dem Höhepunkt des laufenden Zyklus. Die Mietdynamik verlangsamt sich deutlich. Das gleiche trifft auch auf Amsterdam, Helsinki, Petersburg, Moskau oder auch Oslo zu, die JLL teilweise genau im Wendepunkt einordnet. Neben der weiterhin starken Performance der Kapitalmärkte sieht JLL auch die Umsatzaktivitäten auf den Nutzermärkten im 2. Quartal in Fahrt. Nach 1,1% Mietsteigerung im 1. Quartal legte der Mietpreisindexes im 2. Quartal um 0,4% zu. Auf der Immobilienuhr von JLL haben alle Märkte entweder ihre Position beibehalten oder sich nur wenig verschoben. Unabhängig von konjunkturellen Faktoren sei damit zu rechnen, dass die über alle Märkte hinweg bestehende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen in guten

Lagen die Vermarktung von Flächen anderer Qualitätsstandards erschweren werde. Die Erholung der Nutzermärkte in Europa sei dennoch auf einem guten Weg. Das zeige nicht zuletzt eine im 2. Quartal im Vorjahresvergleich um 25% gestiegene Nettoabsorption. 14 der 24 untersuchten Märkte zeigten dabei ein Umsatzwachstum. Mit europaweit insgesamt 2,8 Mio. qm liege das Volumen 11% höher als 2013. Der 5-Jahresdurchschnitt sei um 11% und der 10-

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 12

Jahresschnitt um 3% übertroffen worden. Für das 1. Halbjahr 2014 ergibt sich ein um 5% gestiegener Umsatz von 5,1 Mio. qm.

Logistik-Megadeal Offenbach: Die Gutperle+Ertl GmbH, ein Family Office aus Viernheim sowie ein privater Investor aus Übersee haben jeweils einen Gebäudeteil des 135.000 qm großen Logistikzentrums in Offenbach an der Queich verkauft. Das Logistikzentrum Interpark 37 wurde jeweils von einer Tochter der Tilad Investment Funds, ein Multi Family Office aus der Golfregion, erworben. Finanziert hat den Deal die Helaba. JLL hat den Deal vermittelt.

Hauptumsatzbringer waren Paris mit dem besten 2. Quartal seit 2007 und London. Neben Stockholm mit einem Rekord-Quartal im langfristigen Vergleich wiesen auch Brüssel, Mailand und Lyon respektable Volumina und Quartalszuwächse auf. Die Nutzer auf den Vermietungsmärkten in den sieben deutschen Immobilienhochburgen agierten dagegen lt. JLL teilweise sehr zurückhaltend. Für eine gute Quartals-Performance in Mittel- und Osteuropa sorgten starke Aktivitäten in Budapest und Warschau. Moskau und Prag blieben dagegen auf einem niedrigen Niveau. Die ökonomisch verbesserten Rahmenbedingungen hätten noch keine Expansionen auf breiter Ebene ausgelöst, sieht JLL. Neben London ist Paris einer der Hauptumsatzbringer (Foto: fotolia) Viele Nutzer blieben sehr kostenbewusst. Mietvertragsverlängerungen statt Umzügen auf der einen Seite und Flächenkonsolidierungen und -optimierungen auf der anderen Seite prägten weiterhin das Marktgeschehen. Das Fertigstellungsvolumen habe im 2. Quartal mit 1,3 Mio. qm deutlich zugelegt. Summiert liegt das Fertigstellungsvolumen im gesamten 1. Halbjahr 2014 fast doppelt so hoch wie in den ersten sechs Monaten 2013. (WR)

Wir öffnen Ihnen die Tür in den Wachstumsmarkt Logistik Garbe

Logistik ist ein Markt mit Riesenchancen

Sie möchten an dem Entwicklungspotenzial der Branche

partizipieren? Als Projektentwickler und Asset Manager sind wir seit 20 Jahren in diesem Markt zuhause. Was Sie bei uns ﬁnden?

Langjährige Erfahrung und Expertise in der Entwicklung und im Management von hochwertigen, drittverwendungsfähigen Logistikimmobilien Schnelle, budgettreue Durchführung von Projekten und verlässliche Finanzierung durch eigene Fondsgesellschaften Erstklassige Branchenkontakte und -kenntnisse Langjährige Geschäftsbeziehungen zu bonitätsstarken Mietern und bedeutenden Investoren Wir freuen uns auf den Dialog mit Ihnen.

Garbe Logistic AG . Caffamacherreihe 8 . 20355 Hamburg . www.garbe.de

Infos unter Telefon: 040/ 35 61 3-0 . E-Mail: logistic@garbe.de

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 13

Steuer-Damoklesschwert für OIF

DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKENVERWERTUNG

Transparenz soll eingeschränkt werden Der immobilienwirtschaftliche Zentralverband ZIA weist auf einen neuen steuerlichen Attentatsversuch gegen Offene Immobilienfonds durch Einschränkung der steuerlichen Transparenz und durch Einführung der „Drei-Objekt-Grenze“ für Fondsportfolien hin.

Erste Geschlo Publikum ssene s-Inv KG mit B estment Vertrieb aFinszula nach ne ssung uem Recht

bilienwirtschaftliche Zentralverband ZIA. Bei der transparenten Besteuerung für Investmentfonds wird der Anleger im Grundsatz so besteuert, als ob er die Anlage direkt halten würde. Eine Besteuerung des Investmentfonds selbst erfolgt nicht. Das Investmentsteuergesetz (InvStG) sieht dafür in § 1 Abs. 1b InvStG strenge Anforderungen vor. Seit Verabschiedung des neuen InvStG im Dezember 2013 bestand Unsicherheit, wie die Finanzbehörde künftig dieses Erfordernis verstehen will.

neue KAGB-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis zum 31.12.2019 Beteiligungen ab 10.000 Euro kein Fremdkapital 150 % prognostizierte Gesamtausschüttung Weitere Informationen unter Tel. 0341 / 26 17 87 - 61 oder www.publity-vertrieb.de

AZ Produkt kt PPF kt PPPPPFF 990 90x270 0x27 x270 70 M-0111-13 M -13 · publit publity blity Vertriebs Vertr ertriebs G GmbH, mbH, Landstei La Landsteinerstraße einerstra raße 6,, 041033 Leipz Leipzig zig

Bouwfonds

Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Geschlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmobilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) habe am vergangenen Montag den Entwurf eines Anwendungsschreibens vorgelegt, das erläutere, welche Tätigkeiten offenen Investmentvermögen künftig erlaubt sein sollen, um in den Genuss der sog. transparenten Besteuerung für Investmentfonds nach dem Investmentsteuergesetz (InvStG) zu kommen, berichtet der immo-

Bei dem Entwurf sei alarmierend, dass Baumaßnahmen im Bestand künftig steuerliche Nachteile mit sich bringen würden. Nach einem Mieterwechsel seien bei älteren Gewerbe-immobilien oft grundlegende Sanierungs- und Umbaumaßnahmen nötig. Dies müsste nach der neuen Auslegung des BMF künftig unterbleiben. Auch beim Verkauf von Objekten will das BMF die aus dem allgemeinen Steuerrecht bekannte „DreiObjekt-Grenze“ auf offene Immobilienfonds übertragen. Das passe nicht zum gesetzlichen Erfordernis, dass Immobilienfonds risikodiversifiziert in eine Vielzahl von Objekten investieren müssen. Inzwischen besteht auch immobilienwirtschaftlicher Konsens, dass buy and hold Strategien ohne Optimierung von Lebenszyklusaspekten in großen Portfolios nicht mehr funktionieren. Nun würden sich die gesetzlichen Vorgaben fast widersprechen. Es müssten im Interesse der Anleger auch Wertsteigerungen der Objekte realisiert werden können. Diese vorgeschlagenen Änderungen seien erstaunlich, da der Gesetzgeber in die Begründung zum InvStG ausdrücklich aufgenommen habe, dass sich am bisherigen Status quo nichts ändern solle, resümiert der ZIA. (WR)

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 14

Deals

Zwangsversteigerung rückläufig bei steigendem Volumen Bewertungen legen deutlich zu

Oberhausen: Das Technologieunternehmen NPO Applications mietet 300 qm Büroflächen im Marinapark Oberhausen, der derzeit gebaut wird über Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH an. Das Objekt verfügt über insgesamt 6.000 qm Fläche. Berlin: Strabag Real Estate hat ihre 53.000 qm umfassende Projektentwicklung Upper West an KuDamm an die RFR Holding veräußert. Der aus einem 118 m hohen Hochhaus-Turm und einem Riegelgebäude bestehende Komplex ist zu ca. 40% an Motel One vermietet. Die übrigen Flächen sind noch in der Vermietungsphase. Die Fertigstellung ist für 2017 geplant. Heidenau: Aurelis hat die Photovoltaik-Anlage auf dem Gelände des Ehemailgen Güterbahnhofs Heidenau bei Dresden an die Stadtwerke Dinslaken verkauft. Aurelis will mit dem Verkauf sich weiter auf sein Kerngeschäft fokussieren. Das Gelände umfasst 79.000 qm Fläche und 1.750 Solarmodule, die 1,6 Megawattstunden Strom erzeugen. Ratingen: Boston Scientific verlängert Mietvertrag über 4.316 qm Fläche im Globach Office Park, der derzeit Union Investment gehört. Das Objekt gehört zum Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa.

Argetra, Ratingen, analysiert die bundesweiten Zwangsversteigerungstermine von fast 500 deutschen Amtsgerichten. Der aktuelle Halbjahresbericht zum Zwangsversteigerungsmarkt in Deutschland ermittelte mit 23.100 ZwangsversteigerungsTerminen im ersten Halbjahr 1,4% weniger Zwangsversteigerungen als noch im Vorjahresvergleich. Trotz gesunkener Terminanzahl ist das Volumen der Zwangsversteigerungen um 0,8% auf 3,6 Mrd. Euro gestiegen. Verlagschef Axel Mohr, Nachfolger des Anfang des Jahres verstorbenen „Zwangsversteigerungspapstes“ Winfried Aufterbeck, sieht darin aber keine negative Entwicklung, sondern die Konsequenz der allgemeinen Preisentwicklung, die sich auch in den Bewertungen spiegele. Argetra erwartet für das Gesamtjahr 2014 damit erstmals wieder ein steigendes Volumen seit 8 Jahren. Der größte Anteil entfällt auf Ein- und Zweifamilienhäuser mit 39,3% (VJ: 37,2%) gefolgt von Eigentumswohnungen mit 28,7% (VJ: 30,7%) und Gewerbe, Wohn- und Geschäftshäuser mit 24,5% (VJ: 24,4%). Auf Grundstücke entfallen 6,0% (VJ: 6,2%) und auf Garagen und sonstige Bauten 1,5% (VJ: 1,5%). Insgesamt besteht der Markt somit zu fast 70% aus Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern. Auf Länderebene liegt Brandenburg mit -11,3% bei den Ländern mit rückläufigen Zahlen vorn. In den neuen Ländern setzt sich der rückläufige Trend mit -6,9% fort während in den alten Bundesländern die Zahl leicht um 0,5% anstieg. In Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Hamburg nahm die Zahl der Termine zu. In Leipzig (+20,1%), Essen (+21,3%), Hagen (+41,7%) und Westerburg (+48,1%) gab es signifikante Zuwächse. Die meisten Zwangsversteigerungen gibt es auf einer Achse Berlin, Sachsen-Anhalt, Hannover, Rheinland. Betrachtet man die Anzahl der Termine pro 100 000 Haushalte, so ist das Ost-/ West-Gefälle trotz rückläufiger Werte noch ganz klar. Die Zahl der anberaumten Zwangsversteigerungstermine in Sachsen-Anhalt ist z. B. trotz eines Rückgangs von 10,9% noch immer fast vier Mal so hoch wie in Bayern. Durchschnittlich waren 57 Haushalte (VJ 58) bezogen auf je 100.000 Haushalte betroffen. Lt. Mohr hat der ZV Markt in 2014 eine Bodenbildung erfahren. Die Steigerung der Volumina und Stückzahlen bei Ein- und Zweifamilienhäusern zeigen, dass das Baufinanzierungsgeschäft von den Banken zwar als risikoarmes Geschäft deklariert werden darf, dass aber gerade hier Risiken kumuliert werden. (WR)

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 15

US-Immobilien Was bei der Standortanalyse zu beachten ist Robert List, BVT Head of Sales and Marketing Aufgrund kultureller, technologischer und geografischer Besonderheiten gelten in den USA für eine gute Lage andere Kriterien als in Europa. Der US-amerikanische Häusermarkt ist leicht im Aufwärtstrend, wenn auch mit etwas abgeschwächter Tendenz, wie der am 29.07.2014 veröffentlichte Case-Shiller-Index für den Mai zeigt. Zum Vormonat ist das Preisniveau um 1,1 Prozent gestiegen. Der Case-Shiller-Index spiegelt die Preisentwicklung von USEinfamilienhäusern wider und ist der führende Immoblienindex in den USA. Wer ein Immobilien-Investment auf dem US-Markt erwägt, muss unbedingt die landestypischen Kriterien für eine gute Standortwahl kennen, ist eine zentrale Erfahrung der BVT. Denn ist die Lage zum Beispiel in Deutschland vorrangig, so hat sie in den USA geradezu essentielle Bedeutung, weil das Land in vielerlei Hinsicht gespaltener ist: sozial, ökonomisch, klimatisch, infrastrukturell. Im Grunde geht es natürlich immer um ein stabiles, prosperierendes, gut angebundenes Umfeld mit positiver Perspektive. Wie das auszulegen ist, entscheiden Eigenheimkäufer mitunter anders als renditeorientierte Investoren. So ist das Schulwesen in den USA weniger homogen als in

Deutschland. Zwischen dem oberen und dem unteren Segment liegen Welten. Für Familien sind qualitativ hochwertige Bildungseinrichtungen in der Nähe daher besonders wichtig, und damit auch für viele Projektentwicklungen im Wohnimmobilienbereich. Im Niveau der Schulen spiegelt sich zudem grundsätzlich die soziokulturelle Mikrolage wider. Das gilt ebenso für die Kaufkraft und für die Kriminalität, die in manchen Gegenden die Lebensqualität spürbar beeinträchtigt. Und auch hier sind die Unterschiede innerhalb der USA beachtlich: Während Detroit auf Platz vier aller Städte weltweit mit den höchsten Kriminalitätsraten liegt, wurde die öffentliche Sicherheit in New York in den letzten 20 Jahren entscheidend verbessert.

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 16

Da das Klima in den USA aufgrund der immensen Ausdehnung und unterschiedlicher Landschaftsformen sehr vielfältig ist, zählt es als weiterer wichtiger Faktor bei der Standortanalyse. Denn es beeinflusst Bauweise, Lebensqualität und Energiekosten. Hier gilt es für die Kalkulation zu beachten, dass Energie aufgrund der ausgeweiteten FrackingTechnologie derzeit günstiger wird. Aus der Größe des Landes resultiert zudem, dass die Verkehrsinfrastruktur ganz oben auf der LagekriterienListe steht. Vor allem die Straßenanbindung spielt für die Auto-Nation USA eine Schlüsselrolle. Die im Vergleich mit Europa weniger wichtigen öffentlichen Verkehrsmittel holen jedoch in den Großstädten auf. Beachten sollte man zudem

auch die Mobilfunk-Netzabdeckung und -Geschwindigkeit, denn die lässt in einigen US-Regionen zu wünschen übrig. BVT bietet bereits seit den 1970er Jahren Beteiligungsmöglichkeiten an US-Immobilien an und ist mit einer eigenen Niederlassung in Atlanta, Georgia, vertreten. Die von BVT bevorzugten Standorte für Class-AMietwohnprojektentwicklungen sind die Metropolregionen der Osthälfte der USA, vor allem Boston oder künftig auch New York, die texanischen Großstädte wie Austin und Dallas sowie küstennahe Standorte in Kalifornien. Interessant sein können aber auch Regionen, die ein besonders starkes Entwicklungs- bzw. Aufholpotenzial haben. (Mehr zur BVT Unternehmensgruppe unter www.bvt.de.)

Wohninvestment-Index AWI gibt über alle Lagen nach Sommerbefragung 2014 Der Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI erfasst jedes Quartal die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft. Der AWI sinkt in der aktuellen Sommerbefragung auf 68,7 Punkte (Frühjahrsbefragung 2014: 69,9 Pkt.). Er zeige damit aber unverändert einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit steigendem Miet- und Kaufpreisniveau an. Das Marktgleichgewicht liegt zwischen 40 bis 60 Punkten. Der Rückgang des AWI vollzog sich dabei über alle Wohnlagen, erläutert Aengevelt-Research-Chef Markus Schmidt. In guten Lagen gab er sogar bereits zum siebten Mal in Folge nach und liegt mit nur noch 67,2 deutlich unter dem Höchststand im Herbst 2012 mit 80,8 und nähert sich zunehmend dem Marktgleichgewicht. Damit wird immer deutlicher, dass insbesondere in guten Wohnlagen starke Mietund Kaufpreissteigerungen an Grenzen stoßen. Da Miet- und Kaufpreissteigerungen zu Ausweichreaktionen auf günstigere

Wohnlagen führen würde, erwartet die Hälfte der Befragungsteilnehmer (50%; Frühjahr 2014: 51%) auch in den einfachen Lagen einen Anstieg des Mietpreisniveaus. Eine markante Entspannung für den Wohnungsmarkt sieht Schmidt nicht. Die Experten schätzen den Wohninvestmentmarkt immer noch als gut ein, aber deutlich verhaltener ein als in der Vergangenheit. Das beträfe besonders die mittleren und guten Lagen. In guten Lagen seien Mietsteigerungen weitgehend ausgereizt und die Einstiegsfaktoren sehr hoch. Überdurchschnittliche Mietsteigerungen seien deshalb kaum noch möglich. Der verstärkte Wohnungsneubau schaffe zudem Produktkonkurrenz, die sich für die Nachfrager in guten Lagen stabilisierend auf das Mietniveau auswirke. In mittleren Lagen sei die Situation ähnlich. Lediglich in einfachen Lagen gäbe es offenbar noch Spielräume. (WR)

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 17

Deals

Wo junge Leute am liebsten wohnen

Duisburg: Aurelis beginnt mit der Erschließung des 56.000 qm großen neuen Gewerbegebietes „Am Wasserturm“ in DuisburgHochfeld. An der Heerstraße investiert aurelis 2 Mio. Euro in die Infrastruktur.

Verhaltensänderung mit Konsequenz für Familienphase

Berlin: AXA Real Estate kauft für 50 Mio. Euro die 17.417 qm großen Kolonnaden in Berlin von der HVB Immobilien AG. AXA hat das Objekt für zwei institutionelle Investoren erworben. Der Vermietungsstand beträgt 95%. Größter Mieter ist eine Dienststelle der Bundesregierung. Cambridge: Deka Immobilien hat den Cambridge Retail Park für 109 Mio. Pfund an den Standard Life Investments Pooled Pension Property Fund verkauft. Der 2007 fertig gestellte Park umfasst 20.000 qm. Zu den Mietern gehören u.a. Argos, Harveys, Dorothy Perkins und Furniture Village.

Die Research-Abteilung der GBI AG untersuchte auf der Grundlage von15 Faktoren wie demografische Struktur über Zu- und Fortzüge bis zum Immobilien- oder Gastronomieangebot sieben deutsche Metropolen, um herauszufinden , wo es die jungen Leute nach dem Auszug aus dem „Hotel Mama“ vor allem hinzieht. Dabei wurden Standort-Faktoren bestimmt, die bis in das unmittelbare Umfeld von Straßen oder Plätzen reicten. So bevorzugen die Jungen beispielsweise Lagen in Winterhude (Hamburg), Kreuzberg (Berlin) oder Ludwigsvorstadt (München). Dabei hatte die Untersuchung auch so manche Überraschung parat. Entgegen dem allgemeinen Vorurteil, dass die jungen Menschen nach abgeschlossener Ausbildung und Arbeitsplatzfindung, evtl. Heirat/Kinder diesen Quartieren eher den Rücken kehrten, kamen die Forscher zu einem anderen Schluss – ein großer Teil von ihnen bleibt dort wohnen und zieht nicht mit Kind und Kegel in das Häuschen in der grünen Vorstadt. Die großen deutschen Städte erleben derzeit einen Ansturm junger Leute. Diese streben in die Metropolen, weil sich dort die guten Arbeits- und Ausbildungsmöglichkeiten sowie Kultur- und Freizeit-Angebote konzentrieren. Auch lassen sich mit einer Unterkunft im Zentrum einer Stadt erheblich Zeit und Energiekosten sparen. Immer häufiger wird sogar ganz aufs Auto verzichtet. „Auf diese Entwicklung sowie die nachhaltige Änderung der Wohn-Wünsche müssen Kommunen, Unternehmen und Immobilieninvestoren reagieren“, erläutert Reiner Nittka, Vorstand des Immobilienentwicklers GBI AG: „Deshalb ist es wichtig, genau zu wissen, welche Lagen die jungen Leute bevorzugen.“ Unternehmen wählen Standort gezielt dort, wo junge Leute wohnen Die Research-Abteilung der GBI AG hat vor diesem Hintergrund die Wohnsituation in den sieben Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf untersucht. Zum einen liefert die Studie eine Übersicht, welche Stadtteile für junge Leute attraktiv sind. „Zudem haben wir die Städte in Wohn-Bereiche von 500 mal 500 Meter eingeteilt und analysiert. Somit können wir sogar das Umfeld einzelner Straßen und Plätze

Zauberberg*

Wir entwickeln Potenziale.

aurelis Real Estate GmbH & Co. KG Mergenthalerallee 15–21 65760 Eschborn Tel. +49 6196 5232-0 Fax +49 6196 5232-199 info@aurelis-real-estate.de www.aurelis-real-estate.de

Jede Industriebrache und ungenutzte Fläche ist für uns ein Zauberberg. Mit Kreativität und Erfahrung entwickeln wir das Potenzial dieser Areale und machen aus Brachen Lebensräume.

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 18

Menschen, um welche die Stadt aktuell jedes Jahr wächst, mehr als drei Viertel aus dieser jungen Gruppe.

benennen, die als Standort von dieser Gr uppe bevorzugt werden“, erklärt Dr. Stefan Brauckmann, Leiter der Research-Abteilung der GBI AG.

Als attraktivste Stadtteile bei jungen Menschen ergaben sich vor allem urban geprägte, zentral gelegene Lagen, die nah an kulturellen Einrichtungen, Universitäten sowie ÖPNV-Knotenpunkten liegen. Gute Nahversorgungsund Freizeitmöglichkeiten sind von diesen Standorten fußläufig erreichbar. Auch ein gutes Gastronomieangebot wird geschätzt. „Die jungen Leute wollen nach dem Ende des Arbeitstags direkt mit Freizeit- oder Kultur-Aktivitäten anfangen. Das soll fließend ineinander übergehen“, sagt Brauckmann. Zudem hätten die Wohn-Präferenzen der jungen Leute inzwischen eine nachhaltige Wirkung. Wenn diese der jungen Altersgruppe entwachsen, würden sie – anders als noch in früheren Jahrzehnten – häufig weiter in den ausgewählten Stadtteilen wohnen. Brauckmann: „Früher zogen viele, die es sich leisten konnten, zur Familiengründung in die Vororte. Heute bleibt ein großer Teil in der Stadt. Statt Haus mit Garten ist für diese Gruppe eher die gut angebundene Stadtwohnung im Fokus.“ Für eingeschworene Singles sei der Verbleib im angestammten Viertel ohnehin keine Frage. All das locke gerade auch besser verdienende Haushalte an.

Wichtig war, nachhaltige und langfristige Aussagen zu treffen. “Wir wollten nicht nur ermitteln, welche Lagen derzeit als Wohnstandort für junge Leute attraktiv sind, sondern auch, welche Lagen Zukunftspotenzial aufweisen“, so Brauckmann. Diese langfristige Perspektive war unverzichtbar, weil der Trend in die Metropolen aktuell eine besondere Dynamik annimmt. „Qualifizierte Fachkräfte zu gewinnen, wird zur zentralen Aufgabe der Unternehmen. Gerade Betriebe in Zukunftsbranchen siedeln sich inzwischen gezielt dort an, wo sie für diese Rekrutierung die größten Chancen sehen“, so Brauckmann. „Das wiederum lockt junge Leute in die Metropolstädte und sorgt für eine sich weiter selbst beschleunigende Bewegung.“ Zum Beispiel in Köln. Die Stadt gewinnt aktuell jedes Jahr mehr als 10.000 Einwohner dazu, verdankt das Plus aber vollständig der Bevölkerungsgruppe der 18 bis 29-jährigen. Bei den anderen Bevölkerungsgruppen gibt es unter dem Strich sogar ein kleines Minus. „Derzeit profitieren alle Metropolen in ähnlicher Weise von geänderten Wohn-Präferenzen der jungen Leute“, so Brauckmann. In Berlin etwa stammen von mehr als 50.000

VIELE ANFORDERUNGEN DERUNGEN − EINE LÖSUNG: EPK EDIENSTLEISTUNGEN. RWE ENERGIEDIENSTLEISTUNGEN. Unser Leistungsspektrum ist so vielseitig wie Ihre Anforderungen. Holen Sie sich ein maßgeschneidertes hneidertes Angebot: 0231 438-3731 oder www.rwe-energiedienstleistungen.de we-ene we energi rgiedi ediens enstle tleist istung ungen en.de de ENER GI EAUSWEI S ENERGIEAUSWEIS

KÄLT E RU N G LI E F E RUN KRAFTKRAF RAFTWÄRME W ME -KOPPLUNG

WÄRMELI WÄ Ä RMELI E F E R U N G

: PROJEKT

fizienz Ihre Ef Ma

IMIER RGIEOP T E N E IE D

: GEPRÜFT

DRUCKLUFT D DRUCK CKLUFT U PROZESSDA,MPF PROZESSDA, SSDA,MP MPF

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 19

Personalien Aschheim: SachsenFonds verstärkt mit Bernd Rickels als „Director Business Development“ sein institutionelles Geschäft. Rickels war zuletzt bei der KGAL tätig. Gleichzeitig legt die SachsenFonds Gruppe den Spezial-AIF „Solar Wind European Power Portfolio“ auf. Das EKZielvolumen liegt bei 150 bis 250 Mio. Euro und soll in Wind- und Sonnenkraftwerke investieren. Zielland ist Schweden. Investoren können sich ab 5 Mio. Euro beteiligen bei einer Zielrendite zwischen 6 und 8% p.a.

Frankfurt: BNP Paribas Real Estate verstärkt mit Christian Kuntze (32) sein Retail-Bereich für die Frankfurter Niederlassung. Der Diplom-Betriebswirt war zuletzt drei Jahre als Consultant Retail Leasing bei JLL tätig. Davor war er stellvertretender Abteilungsleiter bei Peek & Cloppenburg.

Köln/München: Nicole Blumenhofen (37) verantwortet ab sofort den Bereich Tenant Representation bei JLL Köln. Zuletzt war sie über sechs Jahre im Asset Management der Archon Group. In München wird Dominic Thoma (37) den Aufbau des Industrial Investment-Aktivitäten betreuten. Thomas ist bilang Team Leader in Münchener Industrial Agency Team. Nachfolger von Thoma wird Steffen Overath (42), der von Archon kommt.

Zu wenige Ein-Zimmer-Wohnungen Ganz vorne auf der Beliebtheitsskala der jungen Generation in den einzelnen Städten liegen beispielsweise Wohnlagen in Kreuzberg (Berlin), Winterhude (Hamburg) oder Ludwigsvorstadt (München) – siehe Übersicht. In Folge dieser Entwicklung ändern sich Strukturen und die Grundlagen für alle, die dort investieren und planen. „Dieser Effekt prägt und verändert die Immobiliennachfrage in den prosperierenden Großstadt-Bezirken. In der Folge steigen auch die Mieten und Preise, vor allem für die passenden, weil kleineren Eigentums- und Mietwohnungen“, so Nittka. Auch die Städte müssten sich darauf einstellen und in diesen Gegenden der Wohnungswirtschaft ermöglichen, durch Neubauten, Modernisierungen oder Umwidmungen von Flächen mehr passenden Wohnraum schaffen. Bisher sei in den Groß- Auch beliebt: Frankfurter Gallus-Viertel städten nur etwa jede 20. neu geschaffene Wohnung ein Einzimmerapartment, obwohl an diesen Standorten die Alleinstehenden inzwischen in der Mehrheit sind. In manchen Großstadt-Lagen beträgt der Anteil der Einpersonenhaushalte sogar fast 75%. Deshalb werde es höchste Zeit, dass sich die Immobilienstruktur in diese Richtung entwickelt. „Versuche, junge Menschen in andere StadtRegionen zu verpflanzen, sind bisher immer kläglich gescheitert“, erläutert Reiner Nittka: „Die jungen Menschen wollen einfach in die angesagten Quartiere im Zentrum. Da kann man auch nicht durch Bauprojekte auf der grünen Wiese ändern.“ Für die Wohnung in Zentrumsnähe sind die jungen Leute auch bereit, höhere Beträge zu zahlen als in Stadtrandlagen. „Erst wenn die Mieten in einem Stadtteil generell so hoch sind, dass sie das begrenzte Budget der jungen Leute überschreiten, werden diese Lagen zunehmend unattraktiv“, erläutert Franziska Neumann vom Research-Team der GBI: „Dies haben wir zum Beispiel Stadtteil Westend in Frankfurt oder Harvestehude in Hamburg sehr gut feststellen können.“ Obwohl die sonstigen Kriterien eigentlich genau für die jungen Leute passen, wenden sich diese preisbedingt von den Lagen ab. Die komplette Studie mit den begehrtesten Stadtteilen der jungen Leute in den sieben Metropolstädten unter www.gbi.ag (KK)

Berliner Investmentmarkt weiter im Boom Berlin hinter München, Hamburg und Frankfurt Mit einem Volumen von rund 1,37 Mrd. Euro positioniert sich das Berliner Investmentergebnis des 1. HJ Ergebnis klar unter den besten der vergangenen Jahre. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Unter den Big-Six-Standorten rangiere die Hauptstadt damit auf Rang 4 hinter München mit 1,84 Mrd. Euro GewerbeimmobilienInvestments, Hamburg mit 1,63 Mrd. Euro und Frankfurt mit 1,53 Mrd. Euro. Rund drei Viertel des Umsatzes entfielen in Berlin lt. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) auf Einzelinvestments. Zwei große Kaufland-Einkaufszentren an der Stadtgrenze prägten die Portfolioverkäufe. Sie wurden im Zuge des sogenannten Christie-Portfolios verkauft. Die Anzahl der erfassten Transaktionen liegt leicht über dem Vorjahresniveau. Nach-

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 20

dem im ersten Quartal mehrere Immobilien im dreistelligen Millionenbereich den Eigentümer wechselten, sorgten im zweiten Quartal einige Deals zwischen 50 und 100 Mio. Euro, wie das Atrium Charlottenburg oder das MosseZentrum, für hohe Umsätze. Das durchschnittliche Volumen pro Deal ist im Jahresvergleich auf rund 24 Mio. Euro gesunken. Büroimmobilien bleiben trotz Rückgangs um 12 Prozentpunkte bedeutendste GewerbeAssetklasse des Berliner Markts. Mit über 43% liegen sie vor Einzelhandelsobjekten mit gut 24%, Hotels mit 6% und Logistikimmobilien mit gut 4%. Berlin boomt - hängt aber noch hinter HH, FFM und München fest Durch den Verkauf mehrerer umfangreicher Entdie Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte im ersten Quartal wicklungsgrundstücke kann die Sammelgruppe der sonstierneut nachgegeben. Zur Jahresmitte liegt sie bei 4,60% gen Objektarten ihren Anteil gegenüber dem Vorjahr deutund damit zwar 20 Basispunkte unter dem Vorjahreswert, lich steigern und landet bei knapp 23%. Besonders die aber immer noch 30 Basispunkte über dem Tiefstand zur Citylagen haben vom starken ersten Halbjahr profitiert und Jahresmitte 2007. Vor dem Hintergrund der guten wirtschaftihren Vorsprung vom Vorjahr auf aktuell fast 45% des Umlichen Rahmenbedingungen mit einem niedrigen Zinsniveau satzes ausgebaut. Die Struktur der Käufer wird von Equity/ und begrenzten Investmentalternativen zeichne sich auch Real Estate Funds mit 21% und Projektentwicklern mit für die zweite Jahreshälfte ein lebhaftes Marktgeschehen auf 19% angeführt. Nachdem sich bereits zum Jahresende dem Berliner Markt ab, resümiert BNPPRE. (WR) 2013 ein leichter Rückgang der Renditen abzeichnete, hat

Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv. Investitionsfokus: Premium-Objekte! Sie haben interessante Bestandsobjekte in hochwertigen Lagen anzubieten? Dann sprechen Sie mit einem der führenden deutschen Investoren! Mit einem verwalteten Immobilien-Vermögen von rund 20,5 Mrd. Euro und einem Bestand von über 430 Immobilien in 23 Ländern auf vier Kontinenten ist Deka Immobilien der richtige Ansprechpartner für Sie!

deka

Nehmen Sie Kontakt auf! www.deka-immobilien.de

Deka Immobilien GmbH

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 21

Deals Bratislava: SEB Asset Management vermietet über 22.740 qm seit Jahresbeginn. Dell mietet 19.800 qm bis Mitte 2020 für das innerstädtische Bürogebäude in der Fazulová. Dell nutzt das Gebäude bereits seit 2007 als Business Center. Die Vertragsverhandlungen begleitete DTZ. Das Objekt gehört zum Bestand des Offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest. Insgesamt vier neue Mietverträge sowie drei Vertragsverlängerungen über insgesamt 2.940 qm wurden für das „Europeum“ in der Suché Mýto unterzeichnet. Im Jahr 2004 nach neuesten Standards errichtet, verfügt das zum Liegenschaftsbestand des SEB ImmoPortfolio Target Return Fund gehörende Gebäude über 10.455 qm Büro-, Handels- und Archivflächen, von denen aktuell mehr als zwei Drittel an 18 Unternehmen vermietet sind. Leipzig: publity kann weitere Flächen im Großmarkt Leipzig vermieten. Von den 17.500 qm sind mittlerweile 14.100 qm vermietet. Der Großmarkt gehört dem publity Performance Fonds Nr. 5. Hermsdorf: Valad Europe hat für den Valad European Diversified Fund für 23 Mio. Euro eine 36.300 qm große Logistikimmobilie am Hermsdorfer Kreuz erworben. Das Objekt ist bis 2023 an die Metro Logistics Germany vermietet. Valad Europe wurde bei der Transaktion von Crem-Consult beraten.

Neue Investment KG in deutsche Wohnprojektentwicklungen Project Gruppe erhält Vertriebszulassung für eigenen AIF Seit dem 21. Juli ist die Welt der geschlossenen Fonds entgültig vorbei. Pünktlich zum Start in die neue Welt der Investment KGs hat die Bamberger Project Immobilien die Genehmigung für den ersten hauseigenen Fonds nach neuem KAGB Recht von der BaFin bekommen. Wie gewohnt, will das Team um Wolfgang Dippold (Foto) und Jürgen Seeberger mit dem „Project Wohnen 14“ in Wohnprojektentwicklungen in deutschen Metropolregionen investieren. Mindestens 15 Mio. Euro will die Investment KG an Eigenmitteln einwerben. Project plant dabei, wie bei all seinen Beteiligungen, kein Fremdkapital auf jeglichen Fondsebenen aufzunehmen. Dadurch werden Fremdfinanzierungsrisiken ausgeschlossen. Das Zielvolumen liegt bei 50 Mio. Euro wobei Project das Volumen auf bis zu 75 Mio. Euro erhöhen kann. Bis Ende 2014 soll das Geld bereits eingesammelt sein. Sollte dies nicht gelingen, kann die Platzierungsphase bis Ende 2015 ausgeweitet werden. Mindestens 10.000 Euro plus 5% Agio müssen Anleger investieren. Eine Sparvariante ist bei diesem Angebot nicht vorgesehen. Die Project Investment AG übernimmt als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) das Management des Fonds. Vorstände der KVG sind Ralf Cont und Matthias Hofmann. Die KVG wurde am 15.5.2013 bereits gegründet. Aufsichtsrat der AG sind Wolfgang Dippold, Martin Klein und Alexander Schlichting wobei Martin Klein in keinerlei Verbindung zu einer Project Gesellschaft steht. Die externe Verwahrstelle wird durch die Münchner Caceis Bank gestellt. Investitionsobjekt sind bebaute und unbebaute Grundstücke, die zu wohnwirtschaftlichen, gewerblichen, gemischtgenutzten und/oder zu Zwecken der Immobilienprojektentwicklung nutzbar sind. Standorte sollen dabei Metropolregionen sein, die Project als Regionen definiert mit mehr als 400.000 Einwohnern. Die Investment KG muss dabei an mindestens drei Standorten mit mindestens 10 verschiedenen Projektentwicklungen investiert sein. Project schließt lt. Prospekt den wechselseitigen Verkauf von Immobilien innerhalb der Project-Publikumsfonds aus. Auch wird ein vorgeschalteter Immobilienhandel durch Gesellschaften der Project-Gruppe einschließlich deren Organe und Gesellschafter untersagt. Anders als bei den Vorgängerfonds hat Project die Weichkosten um 15% gesenkt und so die Investitionsquote auf 89,02% erhöht. Dem größten Teil der Kosten macht dabei die Eigenkapitalvermittlung aus (7,84%) zzgl. Agio von 5% ergibt sich für den Vertrieb 12,84%. Die KVG erhält jährlich eine Vergütung von 3,58% des jeweiligen Nettoinventarwertes der Gesellschaft. Die Anlegergelder werden auf dem Kapitalkonto mit 4 bis 6% p.a. verzinst. Der Investor kann dabei entscheiden, ob er Entnahmen oder eine Thesaurierung bevorzugt. Die Zielrendite nach Fondskosten beträgt 6% p.a. oder mehr. Die Fondsgesellschaft läuft bis Ende 2022. Project zählt zu einer der erfahrenden Initiatoren von Investment KGs. Seit 1995 plant, baut und verkauft das Unternehmen Immobilien in den Metropolregionen. Dabei konnte bisher ein Immobilienvolumen von über 900 Mio. Euro gedreht werden. Über 10.000 Investoren haben sich bisher an den 18 bisher aufgelegten Immobilienentwicklungsfonds

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 22

beteiligt. Auch für semiprofessionelle und institutionelle Anleger hat das Unternehmen bereits Fonds aufgelegt. Die erzielte Objektrendite liegt bisher bei 12% p.a. Durchschnitt. Scope vergab ein Management-Rating von A. Sämtliche Immobilienprojektentwicklungen werden veräußert. Bestandhaltung ist nicht geplant. Fazit: Die Project Gruppe aus Bamberg ist ein erfahrener Initiator von geschlossenen Beteiligungen. Die

Fokussierung auf eigenkapitalbasierte Produkte schließt Fremdkapitalrisiken und fremde Einflüsse aus. Der Wohnen 14 investiert wie gewohnt in Wohnprojektentwicklungen in deutschen Metropolregionen. Bei der Suche nach passenden Projektentwicklungen muss sich der Anleger auf Erfahrung und Know how der Project Gruppe verlassen. Die unvermeidbaren Projektentwicklungsrisiken minimiert das Bamberger Unternehmen durch die festgelegten Investitionskriterien und die bewährten Prozesse. (AE)

Wohnungsmarkt Bayern Von wegen, alles teuer Alexander Heintze Der erste Wohnungsmarktbericht Bayern der Immobilienberatung Jones Lang LaSalle (JLL) und dem Wohnungsunternehmen GBW analysiert die Lage in den 25 wichtigsten Standorten für Wohnimmobilien im Freistaat. Der Report fördert eklatante Unterschiede in den einzelnen Regionen zutage. Rund 6,2 Millionen Wohnungen gibt es im Freistaat. Gut ein Drittel davon stehen in Oberbayern und ein großer Teil davon in der Landeshauptstadt München. Solche stark wachsende Magnete wie München, aber auch regionale Wirtschaftszentren wie Bayreuth und Nürnberg, verzeichnen Zuzug und damit eine steigende Nachfrage nach Wohnraum. Doch es gibt im stark ländlich geprägten Bayern auch andere Landstriche. „Es herrscht eine starke Differenzierung in den einzelnen Regierungsbezirken“, erklärt Roman Heinrichs, bei JLL verantwortlich für die Studie. Während in den wirtschaftlich starken Zuzugsregionen in Oberbayern (München) und in Mittelfranken (Nürnberg) Preise und Mieten hoch sind, stellt sich die Situation in Oberfranken und der Oberpfalz gänzlich anders dar. JLL analysierte für die Studie ausschließlich Portfolio-Transaktionen unter professionellen und semiprofessionellen Investoren. Doch auch der IVD sieht in seiner breiter gefassten Marktstudie „Wohnimmobilien Mietobjekte Bayern Frühjahr 2014“ ein klares Stadt-Land-Gefälle. Während die bayerischen Großstädte sowie Universitätsstädte steigende Einwohnerzahlen, eine Angebotsverknappung und steigende Mieten verzeichneten, hätten ländlichere Regionen mit Wegzügen und einer abflauender Tendenz auf dem Wohnungsmarkt zu kämpfen. Für Investoren sind solche Unterschiede entscheidend. „Anders als in der Vergangenheit werden risikoreiche Investitionen nicht mehr pauschal als negativ gesehen. Im Wohnimmobiliensegment scheint die Risikobereitschaft besonders ausgeprägt. Hier fanden zuletzt auch in B- und C-Lagen Transaktionen statt. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen“, erläuterte Hartmut Fründ, Managing Partner bei

EY Real Estate schon bei der Vorstellung des EYTrendbarometers Anfang des Jahres. Ein Blick auf die Zahlen der JLL-Studie zeigt, wie risikoreich die B-Städte tatsächlich sein können. Klarer Spitzenreiter bei den Mieten ist fraglos München, wo durchschnittlich 14,65 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Am wenigsten Miete zahlen die Menschen dagegen in Schweinfurt mit gerade einmal 5,75 Euro/Quadratmeter. Diese Unterschiede wiederholen sich bei den Kaufpreisen. In der Landeshauptstadt kostet der Quadratmeter mittlerweile fast 5.000 Euro, was den Durchschnittspreis für alle Regionen in Oberbayern auf 3.670 Euro je Quadratmeter hebt. In Oberfranken müssen Käufer dagegen mit nur 1.650 Euro im Schnitt nicht mal die Hälfte für den Quadratmeter bezahlen. Auch hier liegt Schweinfurt mit 1.150 Euro am unteren Ende der Preisskala. Für die Renditen bedeutet das, dass Investoren in München in der Durchschnittsbetrachtung auf gerade einmal 3,5% kommen. In Schweinfurt liegt die Durchschnittsrendite immerhin bei 6%. Auf den ersten Blick bestätigen die Zahlen also, dass Investoren derzeit richtig liegen, wenn sie in B-Städte ausweichen, um eine höhere Rendite zu erzielen. Ein genauerer Blick in die Studie zeigt aber auch die Risiken dieses Schwenks. So verzeichnen die Regierungsbezirke Ober- und Unterfranken sowie die Oberpfalz in den nächsten Jahren rückläufige Bevölkerungszahlen. In den anderen Bezirken wird die Einwohnerzahl eher stagnieren bis leicht zunehmen. Einzig Oberbayern sollte bis 2025 noch deutliche Wanderungsgewinne verzeichnen. Das Problem dabei: Derzeit verzeichnen auch die Problemregionen steigende

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 23

Deals Köln: Der Supermarkt REWE hat seinen Mietvertrag für rund 1.400 qm Gewerbeflächen in Köln-Nippes verlängert. Die Vertragsverlängerung verantwortete die CORPUS SIREO Asset Management Residential GmbH im Auftrag eines international tätigen Investors. Bei dem 1972 erbauten Objekt in der Neusser Straße 292-294 handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt ca. 6.230 qm Fläche. Düsseldorf: Union Investment hat im Büroobjekt Airport Gardens in der Airport City weitere 1.193 qm Bürofläche an die Stemcor Deutschland Holding GmbH, Tochtergesellschaft des weltweit führenden Stahlhandelsunternehmens Stemcor, vermietet. Mietbeginn ist der 1. Oktober 2014. Das siebengeschossige Objekt mit insg. 14.359 qm Mietfläche befindet sich seit Anfang 2012 im Portfolio des OIF UniImmo: Deutschland. Das Objekt ist damit fast vollständig vermietet. Bochum: Die Deutsche Annington hat 100 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtmietfläche von 6.000 qm und einem Wert von 8,21 Mio. Euro in Düsseldorf erworben. Die Gebäude stammen auf den Jahren 1952 bis 1963.

Zahlen bei den Baugenehmigungen und Fertigstellungen. Damit besteht die Gefahr, dass im Zuge der anhaltenden Euphorie vielerorts weiter und damit am Bedarf vorbei gebaut wird. Schon heute sieht die JLL-Studie in vielen B-Städten durch die verstärkten Neubauaktivitäten der vergangenen Jahre ausgeglichene Märkte. Auch das gerne verbreitete Postulat, dass Universitätsstädte für Investoren interessant seien, lässt sich nicht generell bestätigen. So wird etwa in Würzburg mit seinen drei Hochschulen und rund 37.000 Studenten momentan deutlich am langfristigen Bedarf vorbei gebaut. Bis 2025 dürfte der Bedarf bei rund 150 Neubauwohnungen pro Jahr liegen. Allein im vergangenen Jahr wurden 230 Wohnungen fertiggestellt. Selbst in den nachfragestarken Regionen Oberbayerns gibt es deutliche Unterschiede. Im Münchener Umland liegen die Preise nur dort über dem bayernweiten Durchschnitt, wo die Verkehrsinfrastruktur stimmt. In Ortschaften ohne eine gute Anbindung für Pendler über eine Autobahn oder mit der S-Bahn liegen die Mieten mit unter 6 Euro pro Quadratmeter und Monat deutlich unter dem Schnitt. Diese Orte haben damit das gleiche Preisniveau wie Landkreise in Oberfranken oder der Oberpfalz. Hinzu kommt: In den Zuzugregionen Oberbayerns sind die Kaufpreise in den letzten vier Jahren deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Während der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in München in den vergangenen 13 Jahren um 73% zulegte, verzeichneten die Mieten für den gleichen Wohnungstyp lediglich eine Zunahme von nominal 23%, ermittelte der IVD. Bei neugebauten Wohnungen ist die Tendenz ähnlich, allerdings sind die Kaufpreise dort noch stärker gestiegen. „Dieses massive Gefälle zwischen Kaupreis- und Mietsteigerungen geht letztendlich zu Lasten der Renditen und macht es für Investoren wesentlich uninteressanter in die Errichtung neuer Wohnungen zu investieren“, stellt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, fest. Die JLL-Studie sieht Städte und Landkreise in und um München und Nürnberg dennoch als attraktive Ziele an. „In keinem anderen Bundesland gibt so viele attraktive Standorte wie in Bayern“, sagt Heinrichs. Die Studie gibt auch einen Überblick über das Investmentgeschehen im Freistaat im vergangenen Jahr. 2013 wechselten 32.370 Wohneinheiten im Gesamtwert von 2,65 Milliarden Euro den Besitzer. Laut JLL nutzen insbesondere Eigentümer derzeit die hohen Preise, um sich von Objekten zu trennen. Auf der Käuferseite stehen wiederum vor allem inländische Investoren. Auf der Verkäuferseite befanden sich unter anderem Cerberus und eine Objektgesellschaft israelischer Investoren, die den Markt zum Abverkauf nutzten. Neben solchen Private Equity-Investoren trennten sich aber auch einige Familienstiftungen und Erbengemeinschaften von ihren Liegenschaften. Auf der Käuferseite waren hauptsächlich professionelle Asset- und Fondsmanager aktiv. Die mit Abstand größte Transaktion war der Verkauf der Anteile der Bayern LB an der GBW AG an ein Konsortium aus Versorgungswerken, Sparkassen und Pensionskassen unter Führung der Patrizia Immobilien AG. Dabei wurden knapp 31.000 Wohneinheiten für 2,5 Milliarden Euro veräußert. Der schwedische Wohnungsinvestor Akelius kaufte 300 Wohneinheiten für 60 Millionen Euro und die Mondura Liegenschaften 118 Wohneinheiten für 17,7 Millionen Euro. Regional gesehen verteilen sich die größeren Transaktionen überwiegend auf München und die Metropolregion NürnbergFürth-Erlangen.

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 24

Umparken in der Bürozone Re-Urbanisierung in Bürogebieten neu gedacht Dr. Thomas Beyerle, Research Catella Gruppe Preisfrage: was haben Amsterdam, New York und Yokohama gemeinsam und warum sind diese den deutschen Städten meilenweit voraus? Sie haben – jede für sich - bereits vor 20 Jahren damit begonnen Antworten zu geben auf die zunehmenden Zuzüge in die Städte und der Forderung nach mehr und bezahlbaren Wohnraum. Und sie hielten sich nicht lange mit politischen Diskussionen zum Bremsen von Mieten auf. Nein, ihre Aktivität zielte genau ins Herzen der jeweiligen Städtestrukturen und war von einer glasklaren Prämisse geprägt: was keine nachhaltige Nutzung mehr verspricht wird umgewidmet. Klingt einfach – ist es letztlich auch, wenn der Wille denn nur da ist. Auf Deutschland übertagen benötigen wir manchmal länger – das muss nicht grundsätzlich schlecht sein, aber wenn es schon Blaupausen des Handelns gibt, sollte man sich daran orientieren anstatt alles neu zu erfinden. In Deutschland hat dieser Prozess einen Namen: Stadtumbau. Darin steckt – positiv formuliert – schon die strategische Stoßrichtung: nicht mehr planen sondern umbauen. Mit der Konsequenz, dass eine in die Jahre gekommene Nutzung durch eine andere präferierte, ersetzt wird. Aktuelle Beispiele finden sich in Hamburg, Frankfurt und München. Genauer gesagt in der City-Nord und City-Süd in Hamburg, in Niederrad, im Merton Viertel in Frankfurt, im angrenzenden Eschborn und in Neuperlach in München. Vor 40 Jahren wurde dort geplant, gebaut und es kamen Büroensemble heraus, welche genau den Puls der Zeit trafen. Allein: 2014 lassen sich diese nur schwerlich vermieten bzw. weiternutzen. Auch durch massiven Kapitaleinsatz – Büronutzungen finden sich mehr denn je statt in der City bzw. citynahen Bereichen. Patina legt sich über diese Strukturen. Um es klar zu machen: es gibt Unternehmen welche sich in exakt diesen Strukturen wohlfühlen und die Vorteile sehen – allein: quantitativ bilden diese lediglich die Minderheit – strukturelle Leerstandsquoten 30 bis in der Spitze 45% sprechen eine klare Sprache. Die Mehrzahl der heutigen Büronutzer zieht zumeist andere Standortfaktoren vor als „viel Fläche möglichst billig“. Diese Entwicklung wird in der Konsequenz zu einer Veränderung bisheriger Büro-und Wohnzonen in den Städten führen. Klar, dass in diesem Spektrum dem Bereich Wohnnutzung die erste Priorität eingeräumt wird. Hier befinden sich aktuelle einige Unternehmen in den Startlöchern, welche diesen Stadtumbau aktiv betreiben werden. Wohl wissend, dass die ökonomisch-soziale-politische Gemengelage in den Städten diesen Prozess die nächsten Jahre deutlich unterstützen wird. Aber: der Aufwand welcher be-

trieben werden muss um argumentativ diese Monofunktion in eine Mischnutzung überzuführen ist – leider auch in Immobilienkreisen – beeindruckend. Klassiker aus diversen Gesprächen: „Das ist doch keine Wohnlage!“ – „Ja, wie denn auch wenn 40 Jahre nur Büronutzung vorhanden war?“ Oder: „Dort ist am Wochenende doch alles tot!“ „Klar, war ja bisher auch keiner dort!“. „Wäre eine Hotelnutzung nicht besser?“, „Ist es dort nicht einsam?“ Die Argumente werden im Zeitverlauf nicht überzeugender. Interessanterweise erwähnen die Kritiker eher selten die guten verkehrlichen Anbindungen und Infrastrukturen, welche sich in 30 Jahren herausgebildet habe. Im Gegensatz zu etlichen Neubausiedlungen am Rande der Stadt welche die U-Bahn und Kindergarten endlich liefern, wenn die Töchter bereits den Führschein machen. Dass dieser Prozess zunächst ein Wandeln abseits bekannter Pfade ausmacht liegt auf der Hand. Vielleicht ist es eine zutiefst menschliche Schwäche an Dingen festzuhalten für die es aus objektiver Betrachtung keine Zukunft mehr gibt. Hie sind wir wieder beim vermeintlich einfachen Thema „Stadtumbau“. Viele verstehen darunter Umbauten irgendwo zwischen Verdichtung (mehr Wohn-, Arbeits-, Einkaufs- und Erlebnisraum inklusive Infrastruktur auf gleicher Fläche), grünen Lungen, sozialer Durchmischung und Bezahlbarkeit. Allen Anforderungen gerecht zu werden, erscheint zunächst unmöglich und schreckt ehrlicherweise ab. In Zukunft wird gar politisch gewollt ein verstärkter Fokus auf die Beteiligung der Bürger bei Planungsprozessen gelegt werden. Sehen wir hier denn gar nicht die Chancen welche diese Möglichkeit bietet? Grundsätzlich lassen sich aktuell einige Problemfelder bei der Diskussion um die „Wohndurchmischung“ identifizieren, bei welchen die Lösungskompetenz der Immobilienbranche zum Ausdruck kommen sollte: Problem Nummer 1: „Kreativität“, d.h. die Vorstellungskraft wie es aussehen könnte wenn es fertig ist. Und zwar nicht das einzelnen Objekte, sondern das gesamte Quartier oder Ensemble zwischen Büro- und Einzelhandelsnutzungen. Problem Nummer 2: „weder Fisch noch Fleisch“, d.h. die Zielgruppenanalyse ist oftmals noch zu unpräzise. Nur „Wohnen für alle Ansprüche“ ist alles andere als zielorientiert. Problem Nummer 3: „Wer wagt, gewinnt“, d.h. die teilweise zögerliche Investorenhaltung, gerade weil eine exakte Erfahrung aus der Vergangenheit fehlt. Haben sechs Jahren nach der Finanzkrise eine Klasse von risikoaversen Investoren hervorgebracht? Hinzu kommen: kurzen Wege zwischen Wohnen, Arbeiten und Konsumieren sind das Mantra der nahen Zukunft. Prozessual rückt das Thema regenerative Energien,

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 25

CO2-Neutralität sowie energieeffiziente Bestandssanierung bzw. reine Neubauaktivität in die Zielanforderung. Die vielfältigen Formen, die der Stadtumbau in Zukunft annehmen wird, können Politik, Investoren und Planer im Vorfeld bisher nur ansatzweise erahnen, zumal sich die Stadtumbauprozesse „live“ gestalten und nicht unter Laborbedingungen. Klar ist des Weiteren, dass es sich bei diesen Forderungen um ein komplexes Gefüge mit vielfältigen, unterschiedlichen Herausforderungen und zahlreichen Wechselwirkungen handelt, die ansatzweise mit den städtebaulichen Umwälzungen der 60er Jahre des 20. Jahr-

hunderts vergleichbar sind. Genau hier liegt das Risiko – aber mehr noch das deutliche Chancenspektrum. Der „große Stadtumbau in Niederrad oder Neu Perlach“ wird deshalb gerade auch die Immobranche in den kommenden Jahren deutlich fordern und enorme Chancen eröffnen. Einfacher formuliert: derjenige, welcher die Entwicklung von Beginn an maßgeblich vorantreibt und eine klare Risikoeinschätzung hat, wird den Primärgewinn einfahren. Eine zutiefst unternehmensorientierte Handlung. Davor steht aber das Umparken im Kopf.

Immobilienmarkt Kanada Hinter UK bestes Deka-Ranking Dr. Bastian Hepperle, Immobilien Research DekaBank Nach einem Wirtschaftswachstum von 2,0% im Jahr 2013 dürfte das kanadische BIP 2014 und 2015 um 2,4% bzw. 2,8% wachsen. Der Preisauftrieb in der von der Notenbank bevorzugten Abgrenzung hat sich seit Ende 2013 auf zuletzt 1,7% leicht verstärkt. Der Inflationsausblick gibt jedoch keinen ernsten Grund zur Sorge. Allerdings entwickelt sich der Wohnimmobilienmarkt zu dynamisch, sodass wir eine erste Leitzinsanhebung für das Frühjahr 2015 erwarten. Wir gehen von einem flachen Anstieg der Leitund Kapitalmarktzinsen und einer spürbaren Erholung des kanadischen Dollar aus. Aussichten an den Büromärkten eingetrübt Der landesweite Leerstand ist wegen verhaltener Nachfrage und umfangreicher Fertigstellungen von Bauvorhaben im ersten Quartal auf den höchsten Stand seit Mitte 2005 gestiegen. Für 2014 ist mit einem weiteren Anstieg auf 11,5% zu rechnen. Die Durchschnittsmiete legte 2013 nur um 0,8% zu und stagnierte im ersten Quartal. Die Downtown-Märkte entwickeln sich sehr unterschiedlich. In Edmonton brachen die Mieten im ersten Quartal um fast 15% ein, Ottawa erzielte kräftige Mietsteigerungen um knapp 12%. Die Mietwachstumsperspektiven für die nächsten Jahre sind getrübt. 2014 und 2015 dürften für Ottawa und Toronto noch die besten Aussichten bestehen. Auf längere Sicht bescheren zunehmende Fertigstellungen und demzufolge steigende Leerstände den meisten Märkten deutliche Mietrückgänge. Hotelmärkte mit solider Performance Das kanadische Hotelgewerbe hat sich von der globalen

Rezession weitgehend erholt. Die Auslastung, die durchschnittlichen Zimmerpreise und -erlöse erreichten 2013 wieder ihre jeweiligen Vorkrisenniveaus. Die Performance im Hotelgewerbe ist jedoch unverändert stark abhängig von den regionalen und lokalen Rahmenbedingungen. Während die Konsolidierung im öffentlichen Sektor den Markt in Ottawa stark belastete, konnten die Rohstoff- und Energiestandorte kräftige Zugewinne realisieren. Bei einer nur verhaltenen Angebotsausweitung, aber robuster Zimmernachfrage dürften die Performancezahlen 2014/15 neue Rekordwerte erreichen. Als Outperformer dürfte sich dabei Toronto erweisen, da dort im Sommer 2015 die Pan/ParaPan American Games stattfinden. Konsumentwicklung weniger dynamisch Trotz einiger Rückschläge erfreut sich Kanada weiterhin einer großen Nachfrage bei inter-nationalen Einzelhändlern. Die Händler konzentrieren sich auf die traditionell stärksten Einzelhandelsmärkte Toronto, Montréal und Vancouver. Im Vergleich zu früheren Aufschwungsphasen weist der kanadische Einzelhandelsmarkt jedoch eine weniger dynamische Konsumentwicklung auf. 2013 zog die Bautätigkeit deutlich an und die erwartete merkliche Flächenausweitung könnte sich in nächster Zeit als „Mietpreisbremse“ erweisen. Mietanstiege bei Logistik Die Nachfrage nach Industrieflächen hat sich 2013 weiter gut entwickelt, was sich in einer deutlichen Erhöhung der belegten Flächen und rückläufigen Leerständen widerspiegelt. Mit 5,3% im ersten Quartal 2014 lag die Quote leicht unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Nach einem Mietan-

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 26

Deals Gemeinde Mainhausen: aurelis investiert zehn Mio. Euro in das kürzlich erworbene Areal in der KleinWelzheimer-Straße, dem ehemaligen ManrolandGelände in der Gemeinde Mainhausen in Südhessen. Investiert wird die Summe in den Rückbau des alten Firmengeländes, in neue verkehrliche und soziale Infrastruktur, für Versorgungsnetze sowie für Aktivitäten und Gutachten im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens. Geplant ist ein Wohngebiet mit Nahversorgung und einer Kindertagesstätte. Düsseldorf: Bilfinger Real Estate übernimmt das Property Management für die von der IVG erworbene Metro-Zentrale in Düsseldorf. Das Objekte umfasst sieben Gebäude mit 75.500 qm Mietfläche auf einem 45.000 qm großen Grundstück. Mannheim: Coresis erwirbt Büro- und Geschäftshaus mit 6.900 qm Fläche in der Mannheimer Fressgasse. Das Objekt aus dem Jahr 1971 wurde 2012 saniert. Hauptmieter ist die Stadt Mannheim und die Techniker Krankenkasse. Verkäufer ist der Projektentwickler Bamac. Steinbauer Immobilien vermittelte den Deal. München: Ramada Hotel mietet 40% des Bogenhausener Tor in München an. Die insgesamt 15.000 qm werden über 20 Jahre angemietet. Geplant ist ein 344 Zimmer Hotel. Die Inbetriebnahme ist Mitte 2017 geplant.

stieg von knapp 6% in 2013 wird für 2014/15 mit einem Plus von rund 5% pro Jahr ausgegangen. Für die Jahre danach werden bei anziehender Bautätigkeit deutlich langsamere Zuwächse erwartet. Investmentfazit Der von der DekaBank entwickelte DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score) weist für Kanada einen Wert von 93 Punkten (von max. 100) auf. Damit gehört das Land zum „Core-Segment“ und steht weltweit nach UK an zweiter Stelle. Kanada schneidet auch im Vergleich von institutionellem Risiko und Wachstumsdynamik für ImmobilienmarktInvestitionen sehr gut ab. Die starke Renditekompression der Vorjahre dürfte beendet sein. Vereinzelt sind bereits leichte Anstiege zu verzeichnen. Für die kommenden Jahre erwarten wir für die von uns betrachteten Büromärkte stärkere Renditeanstiege als in den USA. Zudem trüben rückläufige Mieten die Ertragsperspektiven für Büroinvestments. Bis 2018 rechnen wir im Mittel mit Gesamterträgen von nur noch 0,8% p.a. Während Toronto und Ottawa eine negative Performance von rund 2% erzielen dürften, sind die Ertragsperspektiven für Calgary und Vancouver mit jeweils erwarteten Verlusten von über 6% p.a. besonders ungünstig.

„22.7“ - Neue Ära des Geschlossenen Publikums-Sachanlage AIF Eine persönliche Prognose des Herausgebers Werner Rohmert, Hrsg. „Der Fondsbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“ Am vorletzten Dienstag hat sich die Fondswelt geändert. Alte Fonds dürfen nicht mehr platziert werden. Inwieweit vorhandene Anlegergelder noch investiert werden dürfen, wird wohl diskutiert. Das KAGB Kapitalanlagegesetzbuch schlägt jetzt mit voller Kraft zu. Damit werden Risiken deutlicher Planabweichungen bei vielen auch erfolgreichen Fondskonstruktionen jüngerer Vergangenheit evident. Wie geht es weiter? Eine persönliche Einschätzung. Bereits in vorauseilendem Gehorsam fiel die Branche in Schockstarre. Damit soll es jetzt vorbei sein, meldet der Branchenverband bsi. Er sah am Montag, dem letzten Tag der alten Fonds-Ära nach aktueller Umfrage noch 24 genehmigte Publikums-AIF (Alternative Investment Funds) bzw. Geschlossene Investment KG bzw. Geschlossene Fonds, je nach gewählter Diktion. 9 Spezial-AIF sollen sich an semi-professionelle und professionelle Investoren wenden. Aktuell ist mit Blick auf die Umsätze die Fondsbranche der geschlossenen Publikumsprodukte kaum mehr präsent. Auch die Anzahl der genehmigten Fonds für das Publikum ist mit rund einer Handvoll nach wie vor mehr als überschaubar. Neue Anhänger der schwarz/weiß-Fonds Projekte nach Wertpapier Vorbild dürften enttäuscht sein. Die vorliegenden genehmigten Fonds sind nach wie vor vertriebsorientiert bunt. Die erste genehmigte Investment KG hatte noch auf der bsi-Tagung zu Branchenschelte und Analystenverwirrung geführt. Wer tat, was die BaFin wollte, um sich an den Anfang der „Weiße-Welt-Schlange“ zu stellen, war gekniffen. Schriftgröße und Schriftfarbe wurden zum Analysten-Thema. Gleichzeitig schlug die kameralistisch geprägte BaFin im Bereich der Kostendarstellung zu. Eine einzige plakative Zahl soll die laufenden Kosten eines Fonds abbilden. Das bezog dann notwendige Anfangsaufbereitung und Sanierung eingekaufter Value Add Objekte mit der Notwendigkeit zur Mietsteigerung ebenso in die laufenden Kosten ein wie weiterzuleitende Mehrwertsteuer, die zuvor mit den gewerblichen Mieten eingenommen worden war. Vor diesem Hintergrund waren dann die echten zusätzlichen Regulierungskosten für KVG

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 27

und Verwahrstelle kaum noch zu erkennen, da allein schon der Mehrwertsteuer Effekt und die periodisierten Restrukturierungskosten die so aussagelose Kennzahl für Analysten prohibitiv werden ließ. Bei weiteren Genehmigungsverfahren wird noch die Frage diskutiert, wie mit echtem zu erwartenden Werteverzehr umgegangen werden muss. Im Moment ist durchaus noch anzunehmen, dass bei technischen Anlagen wie Windkraft oder Solar auch die realistischen kalkulatorischen Abschreibungen in die Kennzahl für die jährlichen Kosten aufgenommen werden muss. Auch die Annahme, dass Immobilien automatisch im Wert steigen oder den Wert halten, könnte nach jetzt gut 20 Jahren neuen Erfahrungen zumindest bei Gewerbeimmobilien obsolet sein. Nach 15 bis 30 Jahren sind hochwertige Immobilien zumindest haustechnisch komplett zu erneuern. Die Rückstellungen hierfür dürften in der jährlichen Kostenposition manche Anleger ernüchtern und manche SicherheitAussagen zu Core-Immobilien relativieren. Auch für Flugzeuge und Schiffe müsste neu nachgedacht werden. Zweistellige jährliche Kostenraten bei gleichzeitiger Miniausschüttungen für die Anleger wären wohl für Analysten, Vertriebe, Banken und natürlich Kapitalanleger eher gewöhnungsbedürftig. Wie geht es also im Platzierungs-Markt weiter? Aus Sicht eines Branchen-Verlag es stellt sich zu allererst die Frage nach der Zukunftsperspektive der Branche. Inzwischen ist klar, dass hier weniger rationales Kalkül als vielmehr der erfahrungsgestützte Blick in die Glaskugel gefragt ist. Nach nunmehr jetzt rund 30 Jahren in der Branche geschlossener Immobilienfonds bin ich zugegebenermaßen etwas abgeklärter als viele jüngere Matadore, deren Regulierungs-Einordnung irgendwo in der Bandbreite zwischen „Berufsverbot“ und einer „Vielzahl neuer Chancen“ durch die regulierte, neue, „weiße“ Kapitalanlagewelt liegt. Ich habe den Markt schon so oft zusammenbrechen sehen, um ihn dann kurz darauf wie Phönix aus der Asche in ungeahnte Höhen fliegen zu sehen, dass ich nachhaltigen Pessimismus nicht teilen kann. Gerade in einer Zeit fehlender risikoloser Anlagen und historischer Niedrigstzinsen benötigt auch der Publikumsmarkt für eine adäquate Streuung der Kapitalanlage die Möglichkeit der Beteiligungen an Sachwerten. Als am besten prospektierteste Kapitalanlage überhaupt wird der geschlossene Immobilienfonds, egal wie er dann heißen wird, eine notwendige Rolle spielen. Eigentlich wäre jetzt sogar die Zeit für neue Rekorde, wenn nicht Regulierung und Asset-Preise als Spielverderber tätig wären.

Der abrupte Zusammenbruch der Bauherrenmodelle während meiner Studienzeit, die Bereinigung immobilienwirtschaftlich schiefgeganger geschlossener Immobilienfonds in den 80er Jahren, die ich in zentraler Stelle in dem Umgang mit dem damals größten Immobilien-Finanzskandal der Nachkriegsgeschichte mitmachte, die gleichzeitige steuerliche Aberkennung der Gewinnerzielungsabsicht, deren höchstrichterliche Entscheidungen übrigens zu Gunsten der Anleger erst nach 20 Jahren gefällt wurde, das Desaster der Steuerverwerfungen in den neuen Bundesländern, das Medienfonds-Desaster, Konsequenzen der Finanzkrise bei Schiffen, seltsame Windgutachten und defekte Getriebe, Verwerfungen bei Solarfonds und Marktentwicklungen bei westdeutschen Immobilien haben die Sachwert-Branche schon mehrfach in die Tiefe gerissen. Nach meiner persönlichen Einschätzung wird es aber bis zu einer spürbaren Erholung des Marktes auf Basis eines neuen realistischen Bodens von vielleicht 3 Milliarden Euro Eigenkapital für das Publikumsgeschäft wohl eher bis 2016 oder 2017 dauern. Die wenigen bislang genehmigten Fonds werden in diesem Jahr das Ruder nicht mehr herumreißen. Die bsi-Umfrageergebnisse kann ich nur schwer nachvollziehen. Hinzu kommt, dass sich die Vertriebe noch nicht neu sortiert haben. Hier bestehen nach wie vor erhebliche Unsicherheiten. Banken überdenken Haftungs- und Reputationsrisiken. Damit steht auch für kommendes Jahr bestenfalls eine Erholung auf moderatem Niveau an. Höhere Kosten und engere Margen machen darüber hinaus das Geschäft für Initiatoren unattraktiver. Das dürfte Denkprozesse einleiten. Wenn dann gleichzeitig das Geschäft mit institutionellen Anlegern wie Schmitz Katze läuft, dürfte das Publikums-Engagement vieler Initiatoren leiden. Was bedeutet die neue Regulierung für den Anleger? Was gut ist: Der Anleger erhält zukünftig ein staatlich reguliertes, in der Mittelverwendung kontrolliertes, formal sauberes und gut prospektiertes Kapitalanlageprodukt. Die neue, weiße Welt verlangt absolute Transparenz. Produkte werden zukünftig von Kapitalverwaltungsgesellschaften emittiert, die einer laufenden monatlichen Überwachung durch BaFin und in Ansätzen auch der Bundesbank als Gesellschaft unterliegen. Die emittierende Kapitalverwaltungsgesellschaft wird sich daran gewöhnen müssen, wie eine kleine Bank überprüft zu werden. Über die Entwicklungen der betreuten Kapitalanlagen ist wiederum monatlich Rechenschaft bei Regulierungsbehörden und Depotbank abzugeben. Produkte, die seit „22.7“ noch vertrieben werden dürfen, verfügen über eine Vertriebserlaubnis der BaFin, der ein regelmäßig mehrmonatiges Genehmigungsverfahren vorausgegangen ist. Die Verwahrstelle, die meist eine re-

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 28

nommierte Depotbank ist, überprüft nicht nur die formalen Mittelverwendung und sichert den Anleger vor alternativ Verwendungen, sondern hat ihrerseits auch bereits die Investitionen gutgeheißen. Die Verwahrstelle/ Depotbank hat allein aus Haftungsinteresse ein hohes eigenes Interesse. Damit die Genehmigungen funktionieren, sind regelmäßig renommierte und erfahrene Anwaltskanzleien und ebenso renommierte Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in die Prospektierung eingebunden. Investitionen, die durchgeführt werden, sind in rechtlicher, steuerlicher, marktbezogener und technischer Due Diligence von meist renommierten Häusern bewertet worden. Die Verwahrstelle wird wiederum aus Eigeninteresse dafür sorgen, dass hier vor allem erfahrene und zugelassene Bewerter, die bereits Know-how bei regulierten Kapitalanlagegesellschaften sammeln konnten, zum Zuge kommen werden. Bei Sachanlage-Produktgenehmigungen wird anders als bei Wertpapieren nicht nur einmal der Aufwand betrieben, sondern für jedes Produkt völlig neu. Über die Entwicklung laufender Kapitalanlagen halten Monatsberichte und jährliche Bewertungen auf dem laufenden. Theoretisch dürfte es kein besser reguliertes Produkt geben, als eine geschlossene Investment KG. Wird das jetzt den Anleger vor Verlusten schützen? Regulierung schützt vor Märkten nicht: Im Moment ist der Immobilien- und Sachwert-Markt auf Seiten der Anleger und Initiatoren. Das könnte für positive Entwicklungen sorgen. Auf jeden Fall aber wird eine noch so stringente formale Prüfung den Anleger nicht vor Marktunbilden schützen. Hinzu kommt, dass Marktveränderungen regelmäßig nicht nur einzelne Kapitalanlagen treffen, sondern das jeweilige Marktsegment. Auch der renommierteste Berater schützt nicht vor Marktentwicklungen. Beispiel waren die Prognosen für die Märkte in den neuen Bundesländern. Aber auch die Mietentwicklungen von Gewerbeinvestitionen in den alten Bundesländern wichen weit von den Erwartungen ab. Während sicherlich der Frankfurter Investor des Jahres 1994 von heutigen Mieten von 60 Euro und mehr für erstklassige Büroflächen ausgehen musste (ca. 40 Euro plus Inflationierung) ist er in der heutigen Realität wahrscheinlich mit tatsächlichen Mieten in den 30er Euro-Werten konfrontiert. Und dafür musste er noch eine zwischenzeitliche Generalssanierung des Objektes vornehmen, die so sicherlich nicht kalkuliert war. Aus der Zeit der Konzernimmobilien-Entsorgungsfonds Anfang der letzten Dekade stehen sicherlich noch einige Erfahrungen aus. Spezielle Initiatoren-Fonds mit asymmetrischer Chance-/Risikoverteilung sorgen noch einmal für die skandalöse Würze.

Womit das KAGB dem Anleger dennoch schadet: Auch der Blick auf die weiteren Konsequenzen des KAGB macht klar, dass der Anleger nicht im Vordergrund regulatorischer Bemühungen steht. Ein renommierter Geschäftsführer des Szene resümierte einmal plakativ vor größeren Journalistenkreis: „Für den Anlegerschutz ist das KAGB für den A… .“ Auf der einen Seite verursacht die Regulierung erhebliche Kosten, die am Ende der Anleger bezahlen muss. Zwischen 0,5 und 1% dürfte die Renditeminderung liegen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass das Volumen des Initiators so groß ist, dass die Kosten der KVG auf eine breite Basis verteilt werden können. Bei Erhöhung der Fixkosten des Initiators führen dann schon kleine Marktschwankungen zu möglichen Emittenten-Problemen. Gleichzeitig erhöht sich für die Kapitalanlage selber der Hebel der Marktschwankungsrisiken. Die Amortisationszeit für den Anleger wird länger. Die residuale Wertschwankung des noch vorhandenen Eigenkapitals wird bei Wertschwankungen des Asset größer. Gleichzeitig wird der Anleger durch die Vielfalt der formalen Prüfungen und Genehmigungen in einer Scheinsicherheitswelt gefangen. Die Notwendigkeit, eigenen gesunden Menschenverstand einzuschalten, wird durch die Vielzahl renommierter und auch hoch bezahlter Berater vermindert. Wer denkt schon noch selber nach, wenn eine Reihe von Regulierungsbehörden unterstützt von vier oder fünf Markt bekannten Anwaltskanzleien, Steuerberatungsgesellschaften, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften oder Beratungsgesellschaften die Kapitalanlage gutgeheißen hat. Gleichzeitig entfällt nach neuer Betrachtung die Notwendigkeit kontrollierbarer Prognoserechnungen durch den Initiator. Damit wird, wie auch der Branchenverband BSI deutlich macht, die Anforderungen an Leistungsbilanz und Performance-Standards geändert. Erfolgsinformationen sind für den Anleger immer schwerer erhältlich. Der Emittent wird immer weniger kontrollierbar. Gleichzeitig wird die Emission von Blind Pools gegenüber Investitionen in bekannte und nachvollziehbare Investitionsgüter bevorzugt. Auch dies ist nicht geeignet, Anlegersicherheit zu erhöhen. In Bezug auf die vom Gesetz verlangte Streuung ist davon auszugehen, dass die Ansteckungsgefahr durch mehrere Objekte innerhalb eines Fonds weit unterschätzt wird. Das ist sehr viel gefährlicher ist für das Anlegergeld als der Totalverlust eines Fonds in einem gestreuten Anleger Portfolio. Fazit: Das macht deutlich, dass der Anlegerschutz nicht im Vordergrund der Regulierungs-Bemühungen gestanden hat. Zugegebenermaßen erhöht jeder berufene Geist, der in eigenem Interesse einen sorgfältigen Blick auf eine Kapitalanlage wirft, grundsätzlich die Sicherheit der

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 29

Anlage, schützt aber andererseits nicht vor systematischen Marktrisiken oder Trendinvestitionen. Gleichzeitig wird die Information des Anlegers durch den Wegfall von Leistungsbilanzen, kontrollierbaren Prognoserechnungen und IDW S4Gutachten, die durch das neue Prüfungsverfahren auch obsolet geworden sind, nicht verbessert. Die deutlich erhöhten Kosten erhöhen in Verbindung mit dem marktbedingt teuren Einkauf erhöhen sowohl die Ertrags- als auch VermögensSchwankungsrisiken deutlich. Die Scheinsicherheit setzt den gesunden Menschenverstand noch weiter außer Kraft. Gleichzeitig sind unternehmerische Risiken des Emittenten und insbesondere der Vertriebe aus Haftungsgefahren immer mehr ausgeschlossen. Jedes Produkt, dass das oben beschriebene Prüfungsverfahren durchlaufen hat und von einer nochmals geprüften KVG emittiert wird, erfüllt nahezu automatisch alle Anforderungen, die Gerichte für eine eigene Prüfung an Vertriebe stellen können. Bedeutsam für das Produkt wird aber sein, dass der Schutz vor dolosem Handeln in der regulierten Welt deutlich zugenommen hat.

Kommentar Pasing-Arcaden - Eher Hostel statt Vier-Sterne-Hotel Alexander Heintze Mit großem Bahnhof feierten die Shoppingcenter-Betreiber Unibail Rodamco und der Shoppingcenterbetreiber Management für Immobilien AG (mfi) im Mai die Eröffnung des ersten 4-Sterne-Einkaufscenters in Deutschland. Die Pasing-Arcaden im Münchener Westen sollen beim Einkaufen für Wohlfühlerlebnisse wie in einem Luxushotel sorgen („Der Immobilienbrief“ berichtete). Viele der anwesenden Journalisten waren schon damals skeptisch, ob es sich bei dem Sterne-Konzept nicht nur um pures Markting handelt. Nach einigen Wochen praktischer Erfahrung lautet mein Fazit: Der hohe Anspruch wird verfehlt. Beispiel 1: An einem Samstagvormittag wollte ich noch schnell einen Gutschein als Mitbringsel für eine kurzfristige Einladung besorgen. An der Info-Theke eine junge Frau, die mir mitteilte, dass 10-Euro-Gutscheine leider aus seien. „Kommen Sie doch am Montag wieder“, war die knappe Antwort. Keine Entschuldigung, kein Bemühen, eine der Gutscheinkarten umzukodieren. Denn der Gutscheinbetrag wird normalerweise erst beim Kauf auf die bereitliegenden Karten gebucht. Beispiel 2: Wieder ein Samstag. Nach Parkplatzsuche und Einkauf zurück zum Auto. Der Parkscheinautomat zeigt einen Euro Gebühr an. Ein Blick in den Geldbeutel offenbart aber nur Scheine. EC- oder Geldkarte akzeptieren die Automaten nicht. Scheine auch nicht. Nur Münzen. Gut, dass ein großes Schild auf dem Automaten klebt: „Parkticket einfach per SMS bezahlen!“ Also die Parkscheinnummer an die angegebene SMS-Nummer geschickt und einige Minuten später kommt die Antwort:

„Leider besteht mit dieser Ticketnummer ein Problem, welches die Bezahlung per SMS ausschließt. Bitte nutzen Sie den Ticketautomaten“. Danke. Wenn ich könnte, hätte ich das getan. Also zurück in die Arcaden zum Infostand. Dort legte ich Ticket und SMS der diensthabenden Dame vor. Die erstaunliche Antwort. „Ja, das funktioniert schon Gut gemeint - leider nicht funktilange nicht mehr. Da müs- onsfähig - Ticketlösen per SMS sen Sie am Automaten be- Foto: AH) zahlen“. Hätte ich, wenn ich Kleingeld gehabt hätte. Wieder ein Achselzucken. Erst nachdem ich mit Nachdruck erklärte, dass ich nun sofort die Tiefgarage mit meinem Auto zu verlassen wünschte, drehte sie sich um und legt mir wortlos ein Ausfahrtticket auf die Theke. Kein Bedauern, keinen schönen Tag noch, nichts. „Unsere Shoppingcenter müssen eine Seele bekommen“, sagte Reinitzhuber. Zumindest in München hat die mfi noch viel Arbeit vor sich.

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 30

Stresstests als Katalysator Wie die Stresstests der EZB den Umgang deutscher Banken mit Immobiliendarlehen verändern werden Francesca Galante and Cyril de Romance, Gründer von First Growth Real Estate Wir könnten kurz vor einem Wendepunkt stehen. Schon bald müssen deutsche Banken lange überfällige, möglicherweise schmerzhafte Entscheidungen darüber treffen, wie es mit ihren verbliebenen Engagements im gewerblichen Immobilienbereich – insbesondere außerhalb ihres Heimatmarktes – weitergehen soll. Dies könnte einige Banken dazu veranlassen, über neue Wege in ihrem Management ihrer Immobiliendarlehen nachzudenken. Im November 2014 wird die EZB die Ergebnisse ihrer umfassenden Untersuchungen des europäischen Bankensystems – kurz: ihrer Stresstests – veröffentlichen. Diese führt sie seit Oktober 2013 in ihrer neuen Funktion als Aufsichtsbehörde aller Kreditgeber in der Eurozone gemeinsam mit den dafür zuständigen nationalen Behörden durch. Die Untersuchungen betreffen über rund 180 Kreditinstitute (darunter 24 deutsche) in 18 Mitgliedsländern, die über rund 85% aller Bankvermögen in der Eurozone verfügen. Die meisten schlechten Nachrichten dürften aus Deutschland kommen, wo das Bankensystem von vielen Experten als anfällig betrachtet wird und die BaFin als schwach gilt und teilweise unter dem Einfluss der Politik zu stehen scheint. Große Sorgen bereiten insbesondere die Landesbanken, die sich mit Fremd- und Eigenkapitalinvestitionen in Regionen übernommen haben, in denen sie nur über eine begrenzte Expertise verfügen. Einige von ihnen stehen wohl kurz vor der Abwicklung.

Nach Bekanntgabe der Ergebnisse des Stresstests wird die Reduzierung solcher ausländischen Immobilienfinanzierungen wahrscheinlich der erste Schritt der Banken sein, um ihre Bilanzen und Kapitalquoten wieder zu konsolidieren. Bis jetzt haben es die meisten deutschen Banken unterlassen, notleidende oder schlecht laufende Kredite zu verkaufen und statt dessen interne Restrukturierungseinheiten geschaffen, die die Probleme lösen sollen. Jetzt jedoch ziehen sie nicht nur den Verkauf solcher Kredite in Erwägung, sondern auch solcher Bereiche, die nicht zu ihrem Kerngeschäft gehören. Dieser Prozess steht noch ganz am Anfang und zeigt sich vereinzelt bei Transaktionen großer Banken – wie etwa dem Kauf des Octopus-Portfolios der Commerzbank durch Loan Star. Octopus ist ein durch spanische und portugiesische Immobilien abgesichertes Portfolio mit einem Nominalwert von 4,4 Mrd. Euro und erzielte möglicherweise deshalb einen guten Preis, weil das Portfolio von dem großen Liquiditätsüberschuss an den Märkten und der Größe der Transaktion profitierte. Kleinere Kreditportfolios werden nicht das gleiche Interesse hervorrufen und vergleichbare Preise erzielen, wobei allerdings eine angemessene Restrukturierung den Wert der Kredite dramatisch erhöhen könnte. Die allgemeine Erholung der europäischen Immobilienmärkte und die riesigen Kapitalbeträge, die zurzeit nach Anlagemöglichkeiten suchen, werden mit großer Wahrscheinlichkeit deutsche Banken ermutigen, bei der Reduzierung ihrer gewerblichen Immobilienportfolios einen Zahn zuzulegen. In einigen Ländern – in Südeuropa etwa, wo Kredite nur schwer wieder ihren Nennwert erreichen – ist dies schwieriger als in liquiden, institutionellen Märkten wie Großbritannien oder Skandinavien.

Deutsche Banken und Landesbanken sind in erheblichem Umfang in Staatsschulden von Ländern an der Peripherie der Eurozone, in Infrastruktur und öffentlicher Finanzwirtschaft investiert und haben schlecht laufende gewerbliche Immobilienkredite in ihrem Portfolio. Ein beträchtlicher Teil dieser Darlehen ist durch Immobilien außerhalb Deutschlands abgesichert. Einem Researchbericht

Zeitgleich mit der erwarteten Konsolidierung der Bilanzen werden Banken ihre internationalen Geschäftseinheiten verkleinern oder schließen. Als Daumenregel gilt, dass eine Bank keine lokale Niederlassung in einem Land rechtfertigen kann, in dem ihre Immobilienkredite weniger als 1 Mrd. Euro betragen und in dem sie nicht aktiv Immobilienfinanzierungen betreibt. Sobald ein Kreditinstitut seine Niederlassung vor Ort schließt, haben die dort verbleibenden Mitarbeiter einen beträchtlichen Nachteil beim Management der bestehenden Immobilienfinanzierungen. Kunden

von Morgan Stanley zufolge lagen Anfang 2012 die ausländischen gewerblichen Immobilienkredite deutscher Banken bei rund 120 Mrd. Euro und übertrafen damit die inländischen Kredite in Höhe von 118 Mrd. Euro. Auch wenn diese Zahl mittlerweile gesunken sein sollte, bleibt sie doch beachtlich.

wissen, wenn ein Kreditgeber auf dem Rückzug ist und dass infolge dessen Mitarbeiter aus der Zentrale einfliegen müssen. Diese sind für Restrukturierungsverhandlungen meist schlecht geeignet, weil sie nicht über die erforderlichen Sprachkenntnisse verfügen und den lokalen Immobilienmarkt und die Insolvenzverfahren nur unzureichend kennen.

NR. 327 I 32. KW I 04.08.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 31

Impressum Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de, Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) Dr. Karina Krüger-Junghanns (stellv. Chefredaktion) Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Uli Richter, Werner Rohmert Immobilienaktien: Hans Christoph Ries Berlin: Karin Krentz Frankfurt: Christina Winckler München: Alexander Heintze/Thomas Döbel (u.v.a.) Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Partner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Christopher Garbe (Garbe Unternehmensgruppe/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Andreas Schulten (Bulwien AG) Wissenschaftliche Partner: x Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule BadenWürttemberg Stuttgart) x Prof. Dr. Robert Göötz (Studiendekan/FRICS; Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen Geislingen) Verlag: Research Medien AG Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück T.: 05242 - 901-250 F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. Bildquellen: fotolia.com Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Die beste Lösung für ein Kreditinstitut besteht in solchen Fällen meist darin, mit einem eng verbundenen, lokalen Partner zusammenzuarbeiten. Auf diese Weise erhält das Kreditinstitut eine strategische Beratung und Hilfe bei der Kreditvergabe, einen Überblick über den fairen Wert, Beratung bei Restrukturierungstaktiken sowie bei Gerichtsverhandlungen die erforderliche Vertretung gegenüber Kunden. Außerdem hat es so sein Auge und sein Ohr am Markt. Ein richtig restrukturierter Kredit kann zu einem höheren Preis verkauft werden und entschädigt den Kreditgeber mit einem höheren Wert – insbesondere in Kontinentaleuropa, wo es schwieriger ist, seine Ansprüche einzuklagen. Die Stresstests der EZB werden die Art verändern, wie deutsche Immobilienkreditgeber mit ihren gebeutelten Kreditnehmern und deren notleidenden Krediten umgehen. Mit der richtigen Beratung und einem lokalen Partner sind deutsche Kreditgeber besser aufgestellt, um ihre Herausforderungen zu meistern und den Wert ihrer Kreditportfolios zu optimieren. First Growth hat ein permanentes Mandat bei einem großen deutschen Kreditgeber in Abwicklung und sporadische Mandate bei CMBS-Inhabern in Frankreich, Italien und Spanien. Darüber hinaus berät das Unternehmen Real Estate-Investoren in Frankreich, Italien, Spanien und den Niederlanden bei der Beschaffung und Restrukturierung von Fremdkapital für gewerbliche Immobilien im Wert von insgesamt 1,3 Milliarden Euro. First Growth hat die Zulassung der Aufsichtsbehörden, um in verschiedenen europäischen Ländern Restrukturierungen und Kreditverkäufe durchführen, Mezzanine-Kapital zu beschaffen und als Kreditvermittler arbeiten zu können. www.FirstGrowthRealEstate.com

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Aengevelt (16), Akelius (23), Argetra (14), Argos, (17), Ashurst LLP (4), Aurelis (14,17,26), AXA Real Estate (17), Bamac (26), Bayern LB (3), Bilfinger Real Estate (4,26), BNPPRE (19; Boston Scientific (14), BVT Holding (15), Catella Group (8), CBRE Global Investors (3), Commerzbank (30), Convalor (5), Coresis (26), Corpus Sireo (23), Crem-Consult (21), Deka Immobilien (3,17,24), Deutsche Annington (23), DFH (5), Dorothy Perkins (17), EY Real Estate (22), EZB (30), Furniture Village (17), GBI AG (17), GBW AG (23), Großmarkt Leipzig (21), Gutperle+Ertl (12), H Group (4), Helaba (3,12), HVB Immobilien AG (17), ING (3), IVD (23), IVG (2,6,26), JLL (11,21,22), Kau Projekt (5), KGAL (19), Landesbank BW (3), Lill RA (4), Loan Star (30), Manroland (26), Metro (26), Metro Logistic Germany (21), mfi (29), Morgan Stanley (30), Motel One (14), NAI apollo (8), NPO (14), NTT Data (3), Octopus (30), Pareto (5), Patrizia (23), Peek & Cloppenburg (19), Project Gruppe (21), publity (8,21), Ramada Hotels (26), REWE (23), RFR Holding (14), Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH (14), SachsenFonds (19), Scope (22), SEB Asset Management (21), Stadtwerke Dinslaken (14), Steinbauer Immobilien (26), Stemcor Deutschland Holding (23), Strabag Real Estate (14), Techniker Krankenkasse (26), Tilad Investment (12), Unibail Romdamco (29), Union Investment (14,23), Valad Europe (21), VWD (8).

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Axel Mohr (14), Bernd Rickels (19; Christian Kuntze (19), Christoph Blacha (8), Cyril de Romance (30), Dominic Thoma (19), Dr. Thomas Beyerle (8,24), Francesca Galante (30), Franziska Neumann (19), Hartmut Fründ (22), Jürgen Seeberger (21), Markus Schmidt (16), Matthias Hoffmann (21), Nicole Blumenhofen (19), Ralf Cont (21), Reiner Nittka (17), Robert List (15), Roman Heinrichs (22), Steffen Overath (19), Stephan Kippes (23), Tobias Börsch (5), Winfried Aufterbeck (14), Wolfgang Dippold (21).

Nr. 63, 32. KW, 04.08-2014, Seite 1

Sehr geehrte Damen und Herren!

Nr.: 63

VIVAWEST plant eine Erweiterung ihrer Verwaltung (vgl. Bericht), die Deutsche Annington bastelt an der Finanzierung ihres Milliardendeals und der Gagfah gelingt der ein oder andere Verkauf einschließlich der früheren Hauptverwaltung in Essen. Dieser Sommer bietet auf den ersten Blick bisher wenig Neues. Dafür muss man schon genauer hinsehen z.B. ernst nehmen, was das Europäische

32. KW / 04.08.2014 Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369

Inhaltsverzeichnis Editorial

Fachkräftemangel Markstudie der EBZ deckt Handlungsbedarf auf

Diversity-Tag - Vielfalt und Architektur

VIVAWEST - Entscheidung über Neubau

SusLab - Verbundfor8 schungsprojekt wirft Anker im Ruhrgebiet SPOT. - Ruhrwert glaubt an Standort Oberhausen

Bildungszentrum EBZ in puncto Fachkräftemangel in der Immobilienwirtschaft ermittelte (vgl. Bericht) und, damit zusammen hängend, welche Chancen ein stärkeres Bewusstsein für Diversität eröffnen würde (vgl. Bericht zum Diversity Day). Statt auf Objekte zu schauen – auch das lohnt sich immer wieder, wie das Beispiel des SPOT. in Oberhausen zeigt – rücken die Menschen zunehmend in den Fokus, als künftige Arbeitskräfte, aber selbst auf einem doch so techniklastigen Feld wie der Energiewende. Warum, damit beschäftigt sich das europäische Verbundforschungsprojekt SUSLAB, an dem Institute der Hochschule Ruhr West in Bottrop und das Fraunhofer Inhaus in Duisburg beteiligt sind (vgl. Bericht). In der vorigen Ausgabe des Immobilienbrief Ruhr berichteten wir von den Ergebnissen des Zukunftswettbewerbs des Regionalverbandes Ruhr. Ein Schlagwort dabei ist das große WIR, d.h. eine Stärkung des Zusammenwirkens der Menschen in Quartieren als ein Weg, Zukunftschancen für die Region zu eröffnen. Wie Menschen, Räume und Immobilien zusammenwirken können,

10 beschäftigte Anfang des Jahres ein Symposium der Universität Wuppertal unter dem

Motto „Nospolis“, wir sind die Stadt. Jetzt ist die Dokumentation erschienen, die auf weiWärmecontracting - Effi- 11 terführende Themen in Bezug auf eine kollektive Raumentwicklung und deren Herausforzient Heizen aber wie? derungen aufmerksam macht. Darunter die Frage, welche politischen und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen geschaffen werden müssten, um Prozesse des MiteinanImpressum 12 ders zu ermöglichen und zu steuern. Hierzu gebe es bisher wenig Erfahrungswerte und

Ihr direkter Weg zu uns!

dementsprechend Forschungsbedarf. Den sieht auch die Montag Stiftung Urbane Räume und propagiert in einem neuen Infobrief „Immobilien für alle“ für neue Nachbarschaften. Gleichzeitig etabliert das Institut Arbeit und Technik in Gelsenkirchen den neuen übergreifenden Forschungsschwerpunkt „Raumkapital“. Raumkapital betrachtet das Kapital geographischer und sozialer Räume, so heißt es, also von Stadteilen, Städten, Regionen und Nationalstaaten, aber auch von funktionalen oder wahrgenommenen Räumen, Netzwerken und Clustern. Leitgedanke des Forschungsschwerpunktes ist, dass Räume spezifische Potenziale haben und Akteure, Kompetenzen, Kulturen, Institutionen und Ressourcen (Raumkapital) benötigen, um diese zu nutzen und weiterzuentwickeln. Ein laufendes Projekt ist z.B., neue „ Kooperationen und Finanzierungsmodelle zur Sicherung der Daseinsvorsorge in kleinen Städten und Gemeinden im ländlichen Raum“ zu untersuchen oder wie eine präventive Strukturpolitik zu gestalten ist. Dies alles sind Fragen, die auf besondere Weise die Ruhrgebietsstädte betreffen, ihre breit gestreuten, individuellen Stadtteile wie ihre überregionale Vernetzung vom Atlantik bis nach Moskau.

Nr. 63, 31. KW, 01.08-2014, Seite 2

Personalien Dr. Erol Erdem wurde in die Geschäftsführung von HOCHTIEF Projektentwicklung berufen. Zuvor hatte er bei HOCHTIEF verschiedene Führungspositionen inne, zuletzt als Sprecher der Geschäftsführung von HOCHTIEF Offshore Development Solutions. Dr. Erdem wird das Unternehmen gemeinsam mit

Auf eine heraufziehende Konjunktur des Miteinander hat die Immobilienwirtschaft bisher kaum Antworten, abgesehen von dem Modell der Baugruppen. Sollte etwa ein Indiz eines Wandels darin zu finden sein, dass in der aktuellen Statistik der Zwangsversteigerungen für das 1. Halbjahr 2014 die Ein- und Zweifamilienhäuser mit 39,3 % aller Termine den Löwenteil ausmachen? Gewiss wird dabei die Bereitschaft von Banken, gerade solche Immobilien als angeblich risikoarm zu finanzieren, eine große Rolle spielen, aber weitere Gründe wie die Alterung der Besitzer und die Tatsache, dass es inzwischen zu viele Häuser gibt, die nicht mehr den Bedürfnissen der Menschen entsprechen, dürften daneben nicht von der Hand zu weisen sein. Insgesamt registriert Argetra nach acht Jahren wieder eine erhöhte Anzahl von Versteigerungen und Volumina und wertet dies als Wende. Insgesamt wurden Immobilien mit Verkehrswerten von 3,62 Mrd. Euro aufgerufen. Das bevölkerungsreichste Land NRW liegt mit 6.239 Terminen auf Platz 1, gefolgt von Niedersachsen mit 2.421. Bei den vierzig Städten mit den meisten Terminen führt nun Leipzig und hat damit Chemnitz abgelöst. Berlin bleibt auf Platz 3. Signifikante Zuwächse gab es in den Städten Leipzig (+20,1%), Essen (+21,3%), Hagen (+41,7%) und Westerburg (+48,1%).

Robert Bambach führen.

Viel Spaß beim Lesen! Der Regionalforscher Dr. Stefan Gärtner ist zum Leiter des neuen Forschungsschwerpunkts „Raumkapital“ am Institut Arbeit und Technik (IAT / Westfälische Hochschule) berufen worden. Er und sein Team – Martina Brandt, Franz Flögel, Tim Stegmann, Dr. Hans-Jürgen Paul und Dr. Karin Weishaupt – führen einige der Themen fort, die bisher im IATSchwerpunkt Innovation, Raum & Kultur aufgegriffen wurden und entwickeln gemeinsam neue Forschungsfelder.

Das neue Team von Raumkapital am Institut Arbeit und Technik: Dr. Stefan Gärtner, Tim Stegmann, Franz Flögel, Dr. Karin Weishaupt und Dr. Hansjürgen Paul (v.l.) Foto: IAT

Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin

Fachkräftemangel in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Ein heiß diskutiertes Thema Marktstudie des EBZ deckt Handlungsbedarf der Wohnungs- und Immobilienbranche auf. Margarethe Danisch, Pressereferentin des EBZ stellt sie uns vor. Häufig heißt es, die jungen Menschen werden von anderen Branchen angezogen. Gleichzeitig schleicht sich der demografische Wandel in die Abteilungen der Unternehmen und dünnt diese aus. Die Klagen der Betriebe sind laut, doch was tun diese für den Fachkräftenachwuchs? Gibt es Personalentwicklungskonzepte und welche Anforderungen erwarten sie von den kommenden Fach- und Führungskräften? Die Marktstudie Aus-, Fort- und Weiterbildung des europäischen Bildungszentrums der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) in Bochum betrachtet die Situation in der Branche. Ob Wohnungsgenossenschaften bzw. – gesellschaften, Haus- oder Wohnungsverwaltungen – aus der Studie geht hervor, dass zwei Drittel der befragten Unternehmen Probleme haben, qualifizierte Mitarbeiter zu finden. Noch gravierender fallen die Ergebnisse bei Immobilienmaklern und Projektentwicklern aus. Hier klagt die Hälfte der Geschäftsführer, Vorstände oder Entscheidungsträger der Personalabtei- Margarethe Danisch lung über einen Mangel an gut ausgebildeten Bewerbern. Sowohl bei diesen als auch bei bestehenden Sacharbeiter und Führungskräften vermissen die Befragten wichtige Eigenschaften, wie Fachkompetenz und die Bereitschaft zum eigenverant-

Nr. 63, 31. KW, 01.08-2014, Seite 3

wortlichen Handeln. Im Vergleich zum Befragungsjahr 2011 fordern sie verstärkt soziale Kompetenzen beim Nachwuchs. Die Situation der Unternehmen ist ernst, doch auch von ihrer Seite kann mehr gegen den Fachkräftemangel der Branche unternommen werden: Gerade mal ein Drittel der befragten Unternehmen können ein Personalentwicklungskonzept vorweisen und greifen bei der Personalentwicklung auf externe Dienstleister zurück.

Personalien Dr. Robert Böcker, der Sohn des Unternehmensgründers Ferdinand Böcker, leitet die neue Sparte Investment Services im Maklerunternehmen

Aus-, Fort- und Weiterbildung ist ein wichtiger Faktor für die Zukunft der Unternehmen. Wo Fachkräftemangel herrscht, müssen nicht unbedingt gleich neue Mitarbeiter her. Hier gilt

Böcker Wohnimmobilien, Düsseldorf. Mit Hilfe eines Immobilien-Reportings für Wohnungsportfolien privater Bestandshalter sollen Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken sowie Sanierungsbedarf insbesondere im Bereich der Energetik aufgedeckt und Optimierungsvorschläge mit Modellrechnungen vorgelegt werden. Böcker war zuletzt in führender Position bei LaSalle Investment Management in München tätig.

Zauberberg*

Wir entwickeln Potenziale. aurelis Real Estate GmbH & Co. KG Region West Mercatorstraße 23 (Hbf. Südseite) 47051 Duisburg Tel. +49 203 709028-0 Fax +49 203 709028-19 info@aurelis-real-estate.de www.aurelis-real-estate.de

Jede Industriebrache und ungenutzte Fläche ist für uns ein Zauberberg. Mit Kreativität und Erfahrung entwickeln wir das Potenzial dieser Areale und machen aus Brachen Lebensräume.

Nr. 63, 31. KW, 01.08-2014, Seite 4 es in bestehende Arbeitnehmer zu investieren und ihren Wissenshorizont durch Fort- und Weiterbildungen zu festigen und zu erweitern. Auch in den Unternehmer scheint diese Sichtweise zunehmend Einzug zu erhalten. So sehen mehr als drei Viertel der Befragten, dass Wissensauffrischung bei älteren Mitarbeitern immer wichtiger wird. Allerdings geben rund 70 Prozent der Befragten an, dass Mitarbeiter bis 40 häufiger an Weiterbildungen teilnehmen als Mitarbei-

Ruhrgebiet Bergkamen Der Eigennutzer-Neubau von 25.000 qm des Fachgroßhandels Herbert Heldt Gebäudetechnik in Bergkamen war nach Angaben von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) einer der größten Abschlüsse auf dem Lager- und Logistikflächenmarkt im Ruhrgebiet im 1. Halbjahr 2014. Mit 128.000 qm Flächenumsatz durch Abschlüsse ab 5.000 qm übertraf das Halbjahresergebnis das der ersten sechs Monate des vergangenen Jahres um 25 %. Weitere Verträge ab 20.000 qm wurden in Holzwickede über 28.000 qm

ter über 40 Jahren. „Dies ist schade“, erklärt Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ, „denn es gibt keine Studie, die belegt, dass ältere Menschen schlechter lernen. Sie sind vielmehr anspruchsvoller, legen Wert auf didaktische Qualität und lassen sich schlechten Unterricht nicht gefallen, doch sie sind exzellente Schüler und lernen genauso gut wie jüngere.“ Gegenwärtig überwiegen noch die traditionelle Form der Präsenzveranstaltungen bei den Weiterbildungen, die als regelmäßige Ein-Tages-Veranstaltungen oder Wochenendveranstaltungen stattfinden (56%). Bevorzugt werden dabei regelmäßige Ein-Tages-Veranstaltungen oder Wochenendveranstaltungen. Nur noch knapp dahinter befinden sich moderne Fernlehrangebote bzw. E-Learning, für die sich immer mehr Teilnehmer entscheiden. Erfreulich ist, dass das jährliche Budget für Weiterbildungen von 558 Euro im Jahre 2005 auf 617 Euro pro Jahr und Mitarbeiter im Jahre 2013 langsam gestiegen ist. Immerhin 61 % der Unternehmen geben an, die Kosten der Weiterbildung vollständig zu übernehmen und rund ein Viertel der Befragten übernimmt die Kosten zumindest teilweise. 40 % äußern, dass die Mitarbeiter bei Weiterbildungen vollständig freigestellt werden, jeweils rund ein Drittel der Unternehmen stellt die Mitarbeiter für Weiterbildungen teilweise bzw. nicht frei. „Die Förderung von bestehenden Mitarbeitern, Seiteneinsteigern und des Nachwuchs ist für die Branche sehr wichtig. Ihr Stellenwert wird von den Unternehmen noch unterschätzt, doch ohne gut qualifizierte Fach-und Führungskräfte kann die Branche ihrer volkswirtschaftlichen Bedeutung nicht nachkommen und Herausforderungen, wie die Energiewende oder den demografischen Wandel, nicht meistern“ so Klaus Leuchtmann.

und in Dortmund für Fiege über 20.000 qm registriert.

Bottrop Nach Medienberichten zählt die Bottroper Filiale von Karstadt zu den aktuell von Schließung bedrohten ca. 20 Standorten. Auf den Prüfstand stehe neben dem Filialnetz auch die Hauptverwaltung in Essen und die Logistik. Zu den noch gefährdeten Standorten gehört auch Recklinghausen.

900.000 beruflich Qualifizierte werden in NRW gesucht. Quelle: Fachkräftemonitor NRW, Stand: 04/2014, abrufbar unter: http://www.ihk-fachkraefte-nrw.de/

An der Marktstudie Aus-, Fort- und Weiterbildung des europäischen Bildungszentrums der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) nahmen rund 343 Unternehmen teil. Sie wurde wiederholt in Zusammenarbeit mit dem Forschungsinstitut InWIS Forschung & Beratung durchgeführt.

Auf Facebook – aber ohne Fans? www.rohmert-partner.de

Nr. 63, 31. KW, 01.08-2014, Seite 5

Vielfalt und Architektur Eine wichtige Kombination

Dortmund Das KAP Forum für Architektur Technologie Design aus Köln geht „on tour“: DORTMUND 2030 steht am 04. September 2014, 19 Uhr, im Westfälischen Industrieklub Dortmund auf dem Programm mit der Frage, was treibt, was bewegt die Stadt von morgen? Mitveranstalter ist der Bund Deutscher Architekten BDA Dortmund Hamm Unna. anmeldung@kapforum.de Einer der Bundespreise „Soziale Stadt“ wurde für soziales Engagement von Jugendlichen im Quartier an die Aktion "Jugendliche begleiten Senioren in Dortmund-Hörde" vergeben. Ca. 100 Schüler haben sich freiwillig und außerhalb der Schule zu "Seniorenbegleitern" qualifiziert. Mittlerweile werden in den beteiligten Schulen Berufsbilder in der Altenhilfe und Pflege öfter angefragt als in den Vorjahren – ein Zeichen für die Nachhaltigkeit des Vorhabens.

Oberhausen Die NPO Applications GmbH mietet 300 qm Bürofläche im Neubau MARINAPARK über Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH. Der Komplex, der noch in der Bauphase ist verfügt über insgesamt 6.000 qm Fläche.

Zum Diversity-Tag 2014 trafen sich zahlreiche Gäste in der VIP-Lounge des VfL Bochum. Aletta Gräfin von Hardenberg, Geschäftsführerin des Vereins Charta der Vielfalt e.V. erläutert die Zielsetzungen. Diversity und Architektur – das klingt im ersten Moment nicht vertraut. Doch wer sich damit auseinandersetzt, wird feststellen, dass die beiden Begriffe fast untrennbar zusammengehören. Warum? Eine kurze Begriffsklärung: Hinter Diversity verbirgt sich ein Konzept zur gesellschaftlichen Vielfalt. Kein Mensch gleicht dem anderen, wir alle sind grundverschieden und haben dennoch Gemeinsamkeiten. Diese können in verschiedene Gruppen unterteilt werden, zum Beispiel nach Geschlecht, Alter, Religion, ethnischer Herkunft, Nationalität, sexueller Orientierung und Identität sowie Behinderung. Gerade der Schwerpunkt Behinderung ist für viele Menschen aus der Immobilienbranche bereits ein Thema. Barrierefreies Bauen wird seit Jahren verlangt und gewinnt vor dem Hintergrund der alternden Gesellschaft immer mehr an Bedeutung. Doch das ist nur ein Aspekt von vielen weiteren. Architektur hatte schon immer ihre Zielgruppen, seien es Single-Wohnungen oder Häuser für mehrköpfige Familien, auch kulturelle Hintergründe spielen eine Rolle dabei, welche Bedeutung einzelnen Räumen zugeordnet wird und wie Raum überhaupt gestaltet werden muss, damit sich Menschen darin wohl fühlen. Weg von einzelnen Gebäuden hin zu ganzen Städten: Wie gelingt eine gesellschaftliche Durchmischung der Stadtteile, um eine Ghettoisierung zu vermeiden? Auch hier spielt Raumplanung mit einem Blick auf die Vielfalt der Bürger und Bürgerinnen eine entscheidende Rolle.

Foto vom Diversity-Tag 2014 in Bochum: die Personen von links nach rechts: Prof. Dr. Aladin El-Mafaalani (FH Münster, Bildungs- und Migrationsforschung), Claudia Högemann (Schulleiterin Willy-Brandt-Gesamtschule Bochum), Moderatorin Angela Siebold (Siebold Managementberatung) Michael Townsend (Stadt Bochum, Stadtdirektor und Beigeordneter für Kultur, Bildung und Wissenschaft) Christoph Karlowski (ROCK YOUR LIFE! Bochum e.V.) Andrea Kaminski (BP Europa SE, Human Resources Manager Capability + Talent Management)

Die Charta der Vielfalt wurde 2006 von BP Europa SE, Daimler, Deutsche Bank und Deutsche Telekom ins Leben gerufen und hat sich zum Ziel gesetzt, Diversity Management – also das Managen von Vielfalt – noch stärker in Deutschland bekannt zu machen. Inzwischen sind weitere 15 Unternehmen beigetreten, darunter Metro Group, Commerzbank und Ernst & Young. Die Initiative klärt über die Vorteile eines vorurteilsfreien und wertschätzenden Arbeitsumfelds auf und vertritt einen positiven Ansatz von Vielfalt. Denn um die Bedürfnisse der Kundinnen und Kunden zu erkennen, braucht es in der Regel das passende Gegenüber im Unternehmen bzw. der Institution mit ähnlichen Erfahrungen und Hintergründen. Es ist also von wirtschaftlichem Vorteil, Vielfalt in der eigenen Organisation zu fördern und gezielt einzusetzen.

Nr. 63, 31. KW, 01.08-2014, Seite 6 Damit ist Diversity Management kein reines Personalthema, sondern sollte bei allen Entscheidungen in der Organisation mitgedacht werden.

Düsseldorf Bilfinger Real Estate hat das Property Management für die von IVG Institutional Funds GmbH erworbene MetroZentrale in Düsseldorf mit sieben Gebäuden und 75.500 qm Mietfläche auf 45.000 qm Grundstück übernommen. Außerdem berät Bilfinger Real Estate in den Bereichen Energie & Nachhaltigkeit sowie Bau- und Projektmanagement.

Unternehmen und Institutionen können sich bewusst öffentlich für Vielfalt einsetzen, zum Beispiel indem sie die Charta der Vielfalt als Selbstverpflichtung unterzeichnen oder indem sie sich aktiv am jährlich stattfindenden Deutschen Diversity-Tag beteiligen. Dieser bundesweite Aktionstag wurde am 3. Juni 2014 zum zweiten Mal ausgerufen – mit beträchtlichem Erfolg: Fanden 2013 schon über 360 Aktionen statt, waren es 2014 mehr als 600. Die Organisationen möchten damit aktiv zeigen, wie wichtig Vielfalt für sie und damit auch für den Wirtschaftsstandort Deutschland ist. Formate waren unter anderem das Bochumer DiversityGespräch, zu dem BP Europa SE, die Stadt Bochum und der VfL Bochum 1848 eingeladen haben, und die gemeinsame Veranstaltung „Vielfalt nutzen – Erfolge ernten“ von 16 Wirtschaftsunternehmen unterschiedlicher Branchenzugehörigkeit aus der Region Rhein-Ruhr. Diversity bringt also vielfältige Akteure zusammen, um sich für das Thema einzusetzen und es voranzubringen. Getragen wird die Initiative Charta der Vielfalt von dem gleichnamigen gemeinnützigen Verein. Mitglieder sind 19 Konzerne und Staatsministerin Aydan Özo uz, Beauftragte der Bundesregierung für Migration, Flüchtlinge und Integration, unterstützt die Initiative durch einen festen Sitz im Vereinsvorstand. Gemeinsam setzen sie die Agenda für Diversity Management in Deutschland um und tragen damit unter anderem dazu bei, in Zukunft die Worte Architektur und Diversity selbstverständlicher miteinander in Verbindung zu bringen. www.charta-dervielfalt.de

Entscheidung über Neubau der VIVAWEST Campusausbau in Gelsenkirchen Union Investment hat im Büroobjekt Airport Gardens weitere 1.193 qm Bürofläche vermietet. Der langfristige Vertrag wurde mit der Stemcor Deutschland Holding GmbH geschlossen. Das siebengeschossige Objekt mit insgesamt 14.359 qm Mietfläche befindet sich seit Anfang 2012 im Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland. Das Objekt ist damit fast vollständig vermietet.

REULAND Retail-Service hat rund 1.000 qm Ladenfläche am Carlsplatz an hessnaturTextilien GmbH vermittelt. Der Marktführer in seinem Segment will neben dem Online-Handel nun auch sein Netz an eigenen Läden ausbauen.

VIVAWEST baut den Firmensitz auf der ehemaligen Zeche Nordstern in Gelsenkirchen zum Campus aus. Mit der räumlichen Zusammenführung der zentralen Verwaltungseinheiten von Evonik Immobilien und THS unter der Dachgesellschaft VIVAWEST Anfang 2012 fiel auch die Entscheidung für den alleinigen Standort in den Gebäudeteilen der ehemaligen Zeche Nordstern, die 2000 bis 2003 für die THS umgebaut worden waren. Auch stand von Anfang an fest, dass die Bürokapazitäten ausgebaut werden müssten. Außer dem Zentralgebäude unter dem Fördergerüst waren 2006 weiter östlich das Werkstattgebäude zum Bürohaus umgebaut und nördlich ein Parkhaus neu errichtet worden. 2010 folgte der Ausbau des Nordsternturms, der weitere vier Büroetagen enthält. Inzwischen wurde der Haupteingang mit dem Eingang zum Nordsternturm auf dieser Seite zusammengelegt. Damit war auf der bisherigen Rückseite der Hauptverwaltung ein vierseitig geschlossener Platz entstanden, das Nordsternpark-Karree. Dessen Südseite besetzte die freigestellte Fassade des alten Kesselhauses in Stahl- und Ziegelfachwerk, eine Installation noch aus dem Jahr der Bundesgartenschau 1997, als das Zechengelände geöffnet und hier Industrie-Großfotos der Fotokünstler Bernd und Hilla Becher montiert waren. Jetzt wurde beschlossen, einen ergänzenden Neubau an Stelle dieser alten, baufälligen Kesselhausfassade zu errichten. Die Nordsternpark GmbH als Grundeigentümerin hat daher im April 2014 mit der Niederlegung der Fassade begonnen. Parallel dazu trieb VIVAWEST über die Mehrfachbeauftragung von vier Planungsteams in enger Abstimmung mit der Stadt Gelsenkirchen die Neubauplanung voran. Eingeladen wurden die Architekturbüros Gatermann + Schossig, Köln, JSWD Architekten, Köln, Kadawittfeldarchitektur, Aachen, und RKW Architektur und Städtebau, Düsseldorf. Die Aufgabe bestand darin, ein Verwaltungsgebäude für 270 Mitarbeiter zu errichten und mit den benachbarten Bauteilen der Hauptverwaltung und

Nr. 63, 31. KW, 01.08-2014, Seite 7 des Werkstattgebäudes zu verbinden. Darüber hinaus galt es, die Belange des in diesem Bereich geltenden Denkmalschutzes zu berücksichtigen und des Landschaftsschutzes für den nach Süden unmittelbar anschließenden Nordsternpark. Inzwischen ist nach eingehender Prüfung die Entscheidung für den Entwurf von JSWD gefallen, ein Büro, das seit der neuen Hauptverwaltung für ThyssenKrupp in Essen im Revier einen guten Namen hat.

Duisburg Perella Weinberg Real Estate Fund I wird seine restlichen Anteile an der mfi AG für vermutlich 317 Mio. Euro an Unibail-Rodamco veräußern. Damit wird Unibail-Rodamco künftig 91,15% der mfi-Anteile halten. Die restlichen 8,85% hält weiterhin mfi-Gründer Roger Weiss. Zusammen mit mfi betreiben die Franzosen 27 Shoppingcenter mit 1,4 Mio. qm Mietfläche in Deutschland, davon 20 Center für Dritteigentümer.

Der Neubau, mit dem bereits im 2. Quartal 2015 begonnen werden soll, Bezug Ende 2016, nutzt den Niveauunterschied zwischen dem Platz vor dem Gebäude und dem Haldenpark dahinter. Er soll aus zwei gegeneinander verschobenen Längsriegeln bestehen, einem schmaleren niedrigeren und einem breiteren höheren. Das ebenerdig vom Platz aus zugängliche Sockelgeschoss ist Verteiler- und Technikebene, das Geschoss darüber - von den Verfassern als „Flöz“ gekennzeichnet in Anlehnung an den bergbaulichen Terminus - mit ebenerdiger Verbindung zum Park enthält Kantine, Terrasse, Tagungs- und Gemeinschaftsräume und darüber stapeln sich die Büroetagen. Zwei Brückenstege in Höhe der Hauptebene docken den Neubau an die Bestandsgebäude an. Mit dem vorgeschlagenen Fassadenmantel aus vertikalen Blechpaneelen und Schwertern in rostroter Stahlfarbe knüpft der Entwurf an die Farbigkeit der Stahlgefache an, die die historischen Bauten der bedeutenden Industriearchitekten Schupp und Kremmer aus den 1920er Jahren kennzeichnen.

Nach Angaben der Wirtschaftsförderung EWG hat die Mercator-Stiftung das Gebäude der Gagfah Verwaltung an der Huyssenallee 36-38 gekauft und wird dort 6.200 qm Bürofläche belegen. Ingesamt wurden im ersten Halbjahr 49.000 qm Bürofläche in Essen umgesetzt und damit deutlich weniger als im Vorjahr (1. Halbjahr 2013: 78.800 qm).

HOCHTIEF verkauft die Dienstleistungstöchter Hochtief Property Management GmbH und Hochtief Asset Services GmbH komplett an die Münchner Vincitag AG.

Entwurf JWSD. Freigabe VIVAWEST

Kadawittfeldarchitektur hatten einen großflächig verglasten und zum Park hin in bewegter Fassade ausschwingenden Baukörper vorgeschlagen, Gatermann + Schossig ein Kammgebäude mit einer Fassade zum Platz, deren Struktur diejenige des jetzt abgerissenen Kesselhauses wiederholt, und RKW einen Riegel mit starken Vor- und Rücksprüngen und zwei Fassadenebenen, einer heute konventionellen für die zurücktretenden Bauteile und einer Ziegelfassade entsprechend dem Nordstern-Bestand in der vorderen Ebene. Die Jury überzeugte an dem Entwurf von JWSD die „gebotene Balance zwischen dem Anspruch des historischen Ensembles und den Forderungen des Bauherrn VIVAWEST. Das scheinbar über dem Sockelgeschoss schwebende Bauwerk bildet eine harte und selbstbewusste Platzkante, ohne die Bestandsgebäude in Ihrer Prägung des Ortes zu behindern. Durch die gelungene Verschiebung des Baukörpers in östlicher und westlicher Richtung wird die nötige Gebäudelänge erzielt und die Platzkante gebildet, ohne dass eine unwirtschaftliche Flächenwirtschaft in den Geschossen entsteht. Gleichzeitig werden die beiden Gebäudeübergänge aus dem Neubau heraus entwickelt und als Teil des Gesamtbauwerkes wahrgenommen.“

Nr. 63, 31. KW, 01.08-2014, Seite 8

SusLab – Ein europäisches Verbundforschungsprojekt hat im Ruhrgebiet Anker geworfen Nur technische Innovation ohne die Anwender bringt die Energiewende nicht voran, deshalb kümmert sich SusLab um die Perspektive der Menschen in ihrem Alltag.

Duisburg Mehrere vergleichende Untersuchungen haben es bestätigt: Die schönste Wärmedämmung Der kanadische Reit Inovalis mit modernster Heizanlage bringt kaum einen positiven Effekt in Bezug auf den Klimawandel, hat zusammen mit dem instituwenn die Bewohner und Nutzer von Technologien nicht mitdenken und mitmachen. Oft aber tionellen Investor Injazzat sehen sie sich überfordert von der Technik oder aber die Technik funktioniert gar nicht so, wie Real Estate Development für sie eigentlich sollte. Das jedenfalls brachten Langzeitbeobachtungen von bunt gemischten 65,7 Mio. USD das "Hitachi Haushalten in Bottrop zu Tage, einer Stadt mit hoher Akzeptanz für die Energiewende seit der Power Office" mit 20.245 qm erfolgreichen Bewerbung als InnovationCity Modellstadt Bottrop. Deshalb hatten sich hier Mietfläche auf acht Etagen am auch 80 Haushalte bereitwillig mit Temperaturfühlern und anderem Messgerät ausstatten Innenhafen erworben. Die lassen. Eine parallele Studie der TU Delft bestätigte: Der Verbrauch von Energie zur WärmeImmobilie, die 2007 vom Eserzeugung fiel in älteren Häusern niedriger aus als erwartet und in neueren höher und sener Entwickler Kölbl Kruse „Gebrauchsanweisungen“ für neue Installationen waren im Ergebnis wirkungslos. Eine geneeigens für Hitachi errichtet rell wichtige Erkenntnis: Die meisten Heizanlagen waren nicht richtig eingestellt und die wurde, ist noch bis Ende 2020 Nachtabsenkung funktionierte oft überhaupt nicht, ohne dass das bemerkt worden wäre. So an Mitsubishi vermietet. Verwerden z.B. Thermostat-Ventile seit den 1980er Jahren, als noch ganz andere Parameter käufer ist der in Auflösung galten, unverändert eingesetzt. Ergo, die Potenziale von niedrig investiven Maßnahmen wie befindliche Offene Fonds AXA der Einzelraum-Temperaturmessung oder dem schlichten Abschalten elektrischer Geräte wird Immosolutions. Finanziert bei weitem nicht ausgeschöpft. wurde der Deal mit einer erstrangigen Hypothek über 35,8 Die EneV, die Grenzwerte für Primärenergieverbräuche in Gebäuden festlegt, bezieht Mio. USD von der pbb Deutsich ausschließlich auf Bauphysik. Dass es technisch möglich ist, sogar ein Siedlungshaus sche Pfandbriefbank und der Nachkriegszeit zum Plus-Energie-Haus zu verwandeln, hat die VIVAWEST in einem MoEquity-Investments in Höhe dellprojekt für InnovationCity Bottrop bewiesen. Solche hochinvestiven Maßnahmen sind jevon 29,9 Mio. USD. Der Anteil doch nicht multiplizierbar und reichen nicht aus, um dem globalen Ziel der Ressourcenschodes Reits am Eigenkapital lag nung näher zu kommen, im Gegenteil, hier zehrt der Materialeinsatz einen guten Teil der Gebei 15 Mio. USD. Für AXA winne wieder auf. Das hat sich inzwischen herumgesprochen. Deshalb startete auf europäiwaren die NAI apollo group scher Ebene das Verbundforschungsprojekt SusLab Northwest mit den Standorten Rotterund ihr Netzwerkpartner Cubidam (NL), London (UK), Göteborg (SE) und Ruhrgebiet für Deutschland. Die zentrale Frage on beratend tätig. lautet: Wie kann durch die Integration der Nutzer/innen sowie der Akteure der Wertschöpfungskette „Heizen/Raumwärme“ in den Entwicklungsprozess von Verfahren, Produkten und Die Gagfah hat sich von ihre Dienstleistungen die Energie und Ressourceneffizienz im Gebäude gesteigert werden? Das 322 Mietwohnungen in der Ruhrgebiet ist deshalb dabei, weil hier bereits eine explizit auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Bonnefeld-Siedlung in Münund Anwender orientierte Wissenschafts-Infrastruktur existiert u.a. mit der Begleitforschung delheim an zwei vom Frankfür InnovationCity Bottrop, der Hochschule Ruhr West HRW am Standort Bottrop und dem furter Assetmanager Noctua Fraunhofer InHaus in Duisburg. Einbezogen sind auch das Wuppertal Institut, die EnergieReal Estate vertretene Privatagentur NRW und die Folkwanghochschule Essen mit ihrer Abteilung Industriedesign. Erstinvestoren veräußert. Der Eimals wird mit dem neuen transdisziplinären Kooperationsmodell eine „soziotechnische Sysgentümerwechsel fand zum teminnovation“ angepeilt, die nicht bei der „Energiewende“ halt macht, sondern die 30. Juni statt. „Ressourcenwende“ in den Blick nimmt, d.h. die Auswirkungen auf den Ressourcenverbrauch durch das Verhalten jedes Einzelnen. Kernstück sind sog. „Living Labs“, Entwicklungs- und Satellite Industries verlegt Testlabore im Maßstab 1:1, in denen technische Entwicklungen auf ihre Praxistauglichkeit sein europäisches Zentrallageprüft und optimiert werden können. Die Objektivität eines Laborversuchs mit der Subjektiviger von Wülfrath in eine 2.300 tät des Nutzerverhaltens in Übereinstimmung zu bringen, ist der Anspruch. Nicht, zu entwiqm große Lager-/Logistikckeln was technisch möglich ist, sondern was mit geringstem Aufwand sinnvoll und machbar fläche sowie 2.000 qm Freifläist. So hat die Folkwanghochschule bereits beigetragen mit einer witzigen Energieraupe, die, che mit Erweiterungsmöglichan Elektrogeräte zwischengeschaltet, sich im stand-by-Modus schmerzhaft windet und erst keiten am Standort Logport. beruhigt, wenn der Aus-Schalter betätigt ist. Nach Aussage von Probanden haben sich digita-

Nr. 63, 31. KW, 01.08-2014, Seite 9 le Messgeräte für Raumtemperatur, Feuchte und Sauerstoffgehalt der Luft als sehr effektiv erwiesen. So wisse man für jeden Raum einzeln, ob überhaupt und wie lange gelüftet werden müsse oder ob es im Winter zu feucht wird, weil die Heizung abgeschaltet ist. Die damit erzielbaren Effekte sollen eine vernünftige Dämmung nicht verhindern, dürften aber allein Energieeinsparungen von 15 bis 20 % ermöglichen.

Gelsenkirchen

Ein solches 1:1-Labor ist das SmartHome Lab der HRW, eingerichtet in einem Contai-

ner auf dem Campusgelände. Initiator und Leiter ist hier Viktor Grinewitschus, Professor für technische Gebäudeausrüstung sowie für Energiemanagement an der EBZ Business School in Bochum und zuvor Leiter des InHaus in Duisburg. Auch dort hatte man 2002 mit einem Modell-Wohnhaus begonnen, um z.B. technische Möglichkeiten der Assistenz zu testen. InzwiEuro gekauft, darunter die Ibis schen wurde das InHaus um die Bereiche Krankenhaus und Hotel erweitert. Vor kurzem startete hier ein weiteres neues „Living Lab“ für das Anwendungsfeld Büro. Daran sind unter Leitung Hotels Gelsenkirchen und von Hans-Jürgen Schließkorte neben einer Vielzahl von Unternehmen alleine sechs FraunErfurt Ost sowie Days Inn hofer-Institute mit ihren Forschungsbeiträgen beteiligt. Die bereits jetzt greifbaren ProduktentHotels Häuser der Marke Tryp by Wyndham. Sämtliche wicklungen sind vielversprechend und könnten die Bürolandschaften künftig massiv beeinflussen im Hinblick auf Flächeneffizienz, Energieeinsparung und Personalgesundheit für höhere Häuser werden im Internet Produktivität. noch als Objekte von Grand

Die Fico Corporation aus Thailand hat acht Hotels in Deutschland und eins in Belgien für zusammen 80 Mio.

City Hotels geführt. Weitere Käufe sind geplant. Diese erste Investition wird mit einem zweijährigen Brückenkredit einer thailändischen Bank in Höhe von 45 Mio. Euro finanziert. F&C Reit Deutschland hat zwei Geschäftshäuser in Gelsenkirchen und Kiel für den Spezialfonds "Best Value Germany II" (BVG II) erworben. In Gelsenkirchen übernahm der Fonds ein an der Bahnhofstraße gelegenes Gebäude mit 3.400 qm Nettomietfläche. Die Immobilie aus dem Jahr 1957 wurde zuletzt 2005 saniert. Der Fonds hat ein Zielvolumen von rd. 500 Mio. Euro.

Insgesamt bewährt sich hier die von langer Hand vorbereitete und gepflegte sowie zunehmend vernetzte, vielfältige Forschungslandschaft im Ruhrgebiet, die z.T. wie mit dem Fraunhofer Institut für Umwelt-, Sicherheits- und Energietechnik UMSICHT in Oberhausen, auf Projekte der IBA Emscherpark zurückgeht. Eine Übersichtskarte für Cluster von „Living Labs“ in Deutschland und seinen Nachbarländern weist das Ruhrgebiet neben Berlin als am dichtesten besetzt aus. Hier bestehen Wissenschaftsinfrastrukturen bereits, die andernorts erst aufgebaut werden müssen. Davon profitiert nun das auf Anwenderfreundlichkeit ausgerichtete europäische Forschungsprojekt SusLab.

Goch Ein privater Investor hat ein Mehrfamilienhaus in GochStadtmitte erworben. Das 1967 erbaute Objekt verfügt über insgesamt 16 Wohneinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 910 qm. Verkäufer ist ein institutioneller Bestandshalter. Vermittelnd tätig war Engel & Völkers Commercial Essen.

Nr. 63, 31. KW, 01.08-2014, Seite 10

SPOT. auf Oberhausen! Ruhrwert Immobilien ist vom Standort Oberhausen überzeugt Alt-Oberhausen müsste eigentlich „Neu-Oberhausen“ heißen, weil Stadtteile wie Sterkrade oder Holten weit älter sind. Östlich des Hauptbahnhofs, der im Zuge der Industrialisierung zum überregionalen Verkehrsknoten ausgebaut worden war, wurde die heutige City auf dem ReißGreven brett geplant und im Wesentlichen erst in den 1920er und 1930er Jahren bebaut. So auch das TIAA Henderson Real Estate denkmalgeschützte Rathaus nach Entwurf des damaligen Stadtbaumeisters Ludwig Freitag, (TH Real Estate) und Palmira ein herausragendes Beispiel des sogenannten Backsteinexpressionismus. Direkt gegenüber Capital Partners haben für bot ein unbebautes Grundstück an der Ecke Elsa-Brandström-Straße zur Schwartzstraße die ihren Spezialfonds German Möglichkeit für „SPOT.“, eine umfangreiche Projektentwicklung in zwei Bauteilen, GesamtinLogistics Fund (GLOF) ein vestition 10 Mio. Euro. Das sechsgeschossige Wohnhaus liegt von der Straßenecke zurückverFulfillment Center bei Münster setzt, das ein Staffelgeschoss höhere siebengeschossige Bürohaus nutzt die Ecklage für Geerworben. Verkäufer ist der schäftsräume im EG. Die Architektursprache mit einerseits Klinkerverkleidung, andererseits Euro-Logistik 1-Fonds, der von horizontalen Geschosstrennsimsen und der dichten Reihung hoher Fenster antwortet mit zuInternos Global Investors rückhaltenden, zeitgemäßen Mitteln der historischen Architektur des Rathauses gegenüber. gemanagt wird. Das Objekt wird von DHL für den Teleshopping-Sender HSE 24 betrieben, die Nettomietfläche beträgt rd. 41.000 qm.

Hamm

Begonnen wurde das Projekt im Auftrag der Babcock Pensionskasse von der früheren August Heine Baugesellschaft AG, die 2013 von dem österreichischen Baukonzern Porr übernommen worden ist. Nach der Insolvenz von Heine trat die Pensionskasse selbst in die Funktion des Bauherrn ein, sodass das Projekt weiter geführt werden konnte. Planung und Konzeption lagen bei dem Architekten Firous Samandari, damals noch unter der August Heine Baugesellschaft. Die Projektsteuerung übernahm das Architekturbüro Peter Ropertz mit Sitz in Duisburg und Schweinfurt. Das Wohnhaus mit 18 Wohneinheiten und einer Gesamtmietfläche von 1.385 qm ist bei einer Durchschnittsmiete von 9,10 Euro/qm voll vermietet und seit Fertigstellung im April 2014 bezogen. Das Bürogebäude bietet auf fünf Etagen ca. 3.000 qm Bürofläche und ca. 400 qm Ladenfläche im EG. Alle Etagen sind hälftig teilbar in zweimal ca. 230 qm. Dazu kommt das Staffelgeschoss mit attraktivem umlaufendem Balkon und knapp 400 qm Mietfläche. Dank der innerstädtischen Lage profitiert das Objekt vom Anschluss an die Fernwärme und wird mit sparsamen Konvektoren beheizt, die Kühlung erfolgt über Betonkernaktivierung.

Die balandis real estate ag entwickelte über eine Tochtergesellschaft den Neubau an Stelle des zuvor abgerissenen C&A-Gebäudes am WillyBrandt-Platz mit einer NettoGesamtnutzfläche von 2.560 qm auf 700 qm Grundfläche. Betreiber des jetzt eröffneten Hotels mit 92 z.T. behindertenHauptnutzer des Bürogebäudes ist die Pensionskasse selbst. Mit der weiteren Vergerechten Zimmern und 21 mietung wurden Cubion Immobilien, Mülheim an der Ruhr, und die Oberhausener Ruhrwert Außenstellplätzen ist B&B Immobilien & Beteiligungsgesellschaft mbH beauftragt. Das Mietniveau liegt durchschnittHOTELS GmbH. Eine zusätz- lich bei 11 Euro/qm. Dr. Marco Boksteen, (Foto) Vorsitzender des Aufsichtsrates der Ruhrliche Verkaufsfläche mit 208 wert, ist von dem Potential des Standortes und des Objektes überzeugt. Als promovierter Jurist qm im EG soll unabhängig und Anwalt in der auf Bau- und Immobilienrecht spezialivermietet werden. sierten Kanzlei GTW in Düsseldorf, Krefeld und Bukarest sieht er seine Aufgabe in der verlässlichen und langfristigen Betreuung der Kunden auch im VermieDer E-Commercetungsgeschäft. Mit neun Mitarbeitern und MitarbeiterinVersandhändler Jago hat in nen ist Ruhrwert sowohl im Privatkundenbereich vorwieder Weseler Straße im Gewer- gend für Wohnungen tätig als auch z.B. für Banken, begebiet Rhein-Ruhr-Hafen wenn es um zu verwertende Objekte und deren Markt11.820 qm Logistikfläche geanpassung geht. Als gebürtiger Oberhausener ist mietet. Vermittelnd war Realo- Boksteen in der Region verwurzelt und konzentriert seine Geschäftstätigkeit bewusst auf die gis tätig. Vermieter ist die Metropolregion Rhein-Ruhr. Das ist nicht selbstverständlich angesichts der Wirtschaftsdaten Schell Grundstücksgesellseiner Heimatstadt mit nur noch 210.000 Einwohnern und der bekannt hohen Pro-Kopfschaft B.R. Bislang nutzt das Verschuldung von 8.275 Euro. In den Marktreports, die Ruhrwert - basierend auf Daten u.a. Unternehmen Standorte in der RIWIS Datenbank von BulwienGesa AG - den Kunden an die Hand gibt, wird aus den Niedersachsen.. Problemen kein Hehl gemacht. Bei einem Büroflächenbestand von 503.000 qm wird der Um-

Mühlheim a.d.R.

satz 2013 mit 9.500 qm angegeben und der Leerstand mit 24.000 qm entsprechend 4,8 %, ein

Nr. 63, 31. KW, 01.08-2014, Seite 11

Mülheim a.d. Ruhr Die Tengelmann-Gruppe sucht einen Käufer für zehn deutsche Logistikimmobilien mit insgesamt rd. 425.000 qm Mietfläche. In dem Portfolio befinden sich die Plus-Lager in Kerpen, Hamm, Berlin, Bottrop und Tuningen, zwei Objekte in Nieder-Olm sowie Lager in Viersen und Ottendorf bei Dresden. Der Gesamtwert wird auf über 200 Mio. Euro geschätzt. Mit der Vermittlung wurde nai apollo Group beauftragt. Mit der Beurkundung des Kaufvertrages zwischen der Firma BLESS Gebäudedienste und der Stadt Mülheim an der Ruhr konnten die letzten freien Gewerbeflächen am Langekamp durch die Wirtschaftsförderung vermarktet werden. Das bisher am Hingberg ansässige Unternehmen wird auf dem 6.300 qm großen Grundstück ein Verwaltungsgebäude und eine größere Halle errichten. Die Duisburger Frank Schwarz Gastro Group GmbH übernimmt die Bewirtschaftung von Schloss Styrum, einst als Direktorenvilla für August Thyssen genutzt. Der System-Gastronom möchte den einstigen Adelssitz in Zukunft hauptsächlich für Firmenevents, Veranstaltungen, Feste, Feiern, Empfänge und Kochevents nutzen.

überschaubarer, wenig volatiler, vorwiegend bedarfsorientierter Markt. Andererseits habe sich die Neue Mitte Oberhausen nicht nur für den Einzelhandel mit dem CentrO, sondern auch für den Gewerbe- und Bürosektor positiv entwickelt mit Mietniveaus, die mit 14,50 Euro bezogen auf das Ruhrgebiet schon mal Spitzenwerte erreichten. Die Durchschnittsmiete für die Das SPOT. Oberhausen Gesamtstadt liegt mit rund 7,00 Euro deutlich darunter, wobei einfache Lagen in Alt-Oberhausen schon ab 4,00 Euro zu haben seien. Die 11,00 Euro im SPOT. sind so gesehen ein deutliches Signal für eine Aufwertung der Innenstadt.

Effizient Heizen aber wie? Neue Rahmenbedingungen beim Wärmecontracting Contracting könnte die Lösung sein. Der Autor Malte Woock ist Rechtsanwalt im Berliner Büro der internationalen Wirtschaftskanzlei Mannheimer Swartling Advokatbyrå AB. Er berät im Immobilienrecht sowie Energie- und Umweltrecht. Veraltete und ineffiziente Heizungsanlagen bereiten Mietern und Vermietern von Wohnimmobilien gleichermaßen Sorgen. Während sich Mieter über steigende Nebenkosten ärgern, fürchten Vermieter die Investitionskosten in eine neue Heizungsanlage. Mit Wirkung zum 1. Juli 2013 hat der Gesetzgeber Rechtssicherheit geschaffen und für den Vermieter die Umstellung auf Wärmelieferung durch Dritte (Wärmecontracting) erleichtert. Gemäß des neu eingeführten § 556c Bürgerliches Gesetzbuch sind Vermieter für die Umstellung nunmehr nicht mehr auf das Einvernehmen der Mieter angewiesen. Mieter, die angestrebten Contractinglösungen der Vermieter widersprachen, waren bisher eines der Malte Woock größten Umsetzungshindernisse. Beim Wärmecontracting übernimmt anstelle des Vermieters ein spezialisiertes Unternehmen (Contractor) die Anschaffung und den Betrieb der Heizungsanlage. Auf die Vertragsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter hat das Contracting keine Auswirkungen. Der Vermieter bleibt weiterhin dem Mieter gegenüber für die ordnungsgemäße Beheizung und Warmwasserlieferung verantwortlich. Für den Vermieter sind Contractinglösungen vor allem interessant, weil sie dadurch die Investitionskosten in eine neue Heizungsanlage auf den Contractor abwälzen können. Für den Mieter ergeben sich keine nachteiligen Auswirkungen. Zwar können Mieter aufgrund der neuen Gesetzeslage nunmehr keine Einwendungen gegen die Umstellung auf Wärmelieferung geltend machen, im Gegenzug schreibt § 556c Bürgerliches Gesetzbuch jedoch vor, dass die neuen Kosten der Wärmelieferung durch den Contractor, die Betriebskosten für die bisherige

Nr. 63, 32. KW, 04.08-2014, Seite 12

Gut zu wissen Die Architektenkammer NW bietet in ihrer kostenlosen Publikationsreihe „Bauherren-Infos“ den neuen

Wärmeversorgung durch den Vermieter nicht übersteigen dürfen (sog. Kostenneutralität). Die detaillierten Anforderungen an die Vergleichsberechnung für den Nachweis der Kostenneutralität ergeben sich aus der ebenfalls neu erlassenen Wärmelieferverordnung. Hiernach werden die bisherigen Betriebskosten auf Grundlage des Energieverbrauchs der letzten drei Abrechnungszeiträume einer Prognose über die Kosten der zukünftigen Wärmelieferung gegenüber gestellt. Über die geplante Maßnahme muss der Vermieter den Mieter mindestens drei Monate vor der Umstellung schriftlich informieren. Mit der Rechtssicherheit auf Seiten des Vermieters wurde aber auch eine zusätzliche Hürde auf Seiten des Contractors geschaffen. Der Contractor muss nunmehr die verpflichtende Kostenneutralität auf Mieterseite in seiner Kalkulation berücksichtigen. Den eigenen Gewinn kann der Contractor nur durch die aus der effizienteren Anlage gewonnen Einsparungen bei der Energieerzeugung sowie Synergieeffekte bei Planung, Einkauf und Betrieb der Heizungsanlage erzielen. Die betriebswirtschaftlichen Spielräume variieren und beruhen auf den jeweiligen Rahmenbedingungen des Projektes, insbesondere der Größe der Immobilie und der Effizienz der Altanlage. Um Contractinglösungen überhaupt umsetzen zu können, kann daher unter Umständen ein freiwilliger Baukostenzuschuss des Vermieters erforderlich sein. Da sich der Vermieter die Investition in eine neue Heizungsanlage und deren laufende Betriebs- und Wartungskosten erspart, kann ein solcher Zuschuss für den Vermieter vorteilhaft sein. Besteht sogar die Möglichkeit aufgrund von realisierten Energieeinsparungen die Betriebskosten zu senken, kann der Vermieter dies zur Vermarktung gegenüber Neumietern nutzen. Zudem können sich für ihn Spielräume für die Erhöhung der Kaltmiete ergeben.

Ratgeber „Baugruppen – Wie funktioniert das gemeinsame Planen und Wohnen?“ Auf vier Seiten informiert das Faltblatt über rechtliche und finanzielle Vorteile einer Baugruppe und darüber, was es bei der Organisation und Aufgabenverteilung zu beachten gilt, wer sich besonders für eine Baugruppe eignet und wie Das erklärte Ziel des Gesetzgebers bei der Neuregelung des Wärmecontracting ist es, Grundstücke gefunden werdie Energieeffizienz von Heizungsanlagen im Wohnungsbestand zu verbessern. Ob dieses Ziel den können. www.aknw.de allein durch die neugeschaffene Gesetzeslage erreicht werden kann, wird sich erst noch zeiRubrik „Bauherren / Publikatigen müssen. Die Contractingbranche blickt verhalten in die Zukunft. Bislang verzeichnete sie onen“. seit Geltung der neuen Rahmenbedingungen einen Umsatzrückgang.

Impressum Chefredaktion:

Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.) Kontakt: gudrunescher @hotmail.com Herausgeber: Werner Rohmert Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: info@rohmert.de www.rohmert-medien.de Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Firmen, die in der Immobilienbrief Ruhr erwähnt werden: (1).

Architektenkammer NW (12), AXA Immosolutions (8), Babcock Pensionskasse (10), balandis Real estate (10), BDA (5), Bilfinger Real Estate (6), BLESS Gebäudedienst (11), BNPPRE (4), Böcker Wohnimmobilien (3), BP Europe SE (5), BulwienGesa (10), Commerzbank (5), Cubion (10), Days Inn (9), Deutsche Annington (1), DHL (10), EBZ (1,2), Engel & Völkers (9), Ernst & Young (5), EWG (7), F&C Reit Deutschland (9), Fico Coporation (9), Fiege (4), Frank Schwarz Gastro Group (11), Gagfah (7,8), Gatermann + Schossig (6), GTW (10), Herbert Heldt Gebäudetechnik (4), hessnatur-Textilien (6), Hochtief Projektentwicklung (2), HSE24 (10), Ibis Hotels (9), Injazzat Real Estate Development (8), Inovalis (8), InWIS (4), IVG (6), Jago (10), JSWD (6), KAP Forum (5), Karstadt (4), Mercator-Stiftung (7), Metro (6), Metro Group (5), NAI apollo (8,11), Noctua Real Estate (8), Nordsternpark (6), NPO Applications (5), Palmira Capital Partners (10), pbb Deutsche Pfandbriefbank (8), Perella Weinberg Real estate (7), Porr (10), Realogis (10), Reuland Retail-Service (6), RKW Architektur und Städtebau (6), Roch your Life! (5), Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH (5,10), Satellite Industries (8), Siebold Managementberatung (5), Stemcor Deutschland Holding (6), Suslab (2,8), Tengelmann (11), ThyssenKrupp (6), TIAA Henderson Real Estate (10), Unibail-Rodamco (7), Union Investment (6), VfL Bochum (5), Vincitag AG (7), Vivawest (1,6), Managementberatung (5), Stemcor Deutschland Holding (6), Suslab (2,8), Tengelmann (11), ThyssenKrupp (6), TIAA Henderson Real Estate (10), Unibail-Rodamco (7), Union Investment (6).

Personen, die in „Der Immobilienbrief Ruhr“ erwähnt werden: Aletta Gräfin von Hardenberg (5), Andrea Kaminski (5), Angela Siebold (5), Christoph Karlowski (5), Claudia Högemann (5), Dr. Erol Erdem (2), Dr. Hans-Jürgen Paul (2), Dr. Karin Weishaupt (2), Dr. Marco Boksteen (10), Dr. Robert Böcker (3), Dr. Stefan Gärtner (2), Firous Samandari (10), Hans-Jürgen Schließkorte (9), Klaus Leuchtmann (4), Malte Woock (12), Margarethe Danisch (2), Michael Townsend (5), Peter Ropertz (10), Prof. Dr. Aladin El-Mafaalani (5), Robert Bambach (2), Tim Stegmann (2), Viktor Grinewitschus (9).