Der Immobilienbrief Nr. 276 by Andre Eberhard

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS Editorial

Wohnen bleibt in Deutschland unterbewertet (WR

IVG beantragt Börsenzulassung für eigenen Reit (WR)

Europ. Büromärkte - Erholung verlangsamt (AE)

AIFM - Paukenschlag des BMF (Rohmert)

Credit Suisse - Immobilien bleiben attraktiv (AE)

Berlin ist TopEinzelhandels-standort in Deutschland (AE)

Logistikmarkt Hamburg Knappes Angebot (Richter)

Interview - Jan Dietrich Hempel, Garbe Logistic AG

Parken - Erster Parkhausfonds für Private (AE)

IPD - Core schützt nicht vor Verlusten (Rohmert)

Häusermarkt USA - Boden- 21 bildung erreicht (Dr. Becher) Top-Wohnungen weltweit gute Ergebnisse (AE)

Retail - starker Umsatzrückgang bei knappem Angebot

Bankenausrichtung - Neuordnung in Industriestaaten

Grundstücksmarktbericht - 25 Berlin im Höhenflug (KK) NAI apollo - Wohnmarktbericht 2011/2012 (KK)

Kommentar - wie viel Schul- 31 den sind vertretbar? (Porr) Katastrophe abgesagt Griechenland-Pleite unabwendbar? (Pelikan)

Interview - Bettina Harms, Analyse & Konzept

Entwicklungen - Shoppingmarkt Türkei (Probst)

Kolumne - Immobilienunter- 37 nehmen haben keine Zeit zu verschenken (Prof. Miller)

Sehr geehrte Damen und Herren, eigentlich soll man sich im Urlaub nicht ärgern. Tue ich auch nicht. Gegen manche Dinge kämpfen Götter selbst vergebens. Also verblieb am ersten Urlaubstag bei Erscheinen des Entwurfs des AIFMUmsetzungsgesetzes wieder einmal kopfschüttelnde Hilflosigkeit. Insofern fanden meine beiden Prognosen des letzten Editorials schnelle Verifizierung. Die Hudelei der Politik geht weiter. Das Ferien-Wetter folgte genau meiner „Hoch“-Prognose. In der ersten Woche übertrieb es sogar mit 35 Grad im Schatten, den es auf dem Boot nur in der Backofen-Kabine gibt. Mit einem neuen Sachverstands-Paradoxon hat das BMF den Wettbewerb um die perfekteste Umsetzung der AIFM-Richtlinien in nationales Recht eröffnet. „Schäubles Axt im Fondswald“ titulierte die Börsen-Zeitung. Das greift wohl ein wenig hoch. Der dürfte wohl andere Probleme haben. Wahrscheinlich lässt hier wieder jemand, dessen Leistungs-Singularität die Besoldungsrichtlinien nicht weit über den recht verbreiteten Oberstudiendirektor stellen, die (Fonds-) Puppen tanzen. Mit der ironischen Forderung nach Verbot von Staatsanleihen und Aktienmärkten, machte die Börsen-Zeitung deutlich, dass dies ebenso wenig absurd sei wie der BMF-Verbotsvorschlag der Offenen Immobilienfonds. Andererseits ist der Entwurf noch kein Grund zum Aufregen. Nach den politischen Usancen ist das der erste Vorstoß weitreichendster wirtschaftlicher Zerstörungskraft, von dem dann in Rückzugsgefechten ein möglichst hohes Schadenpotential verteidigt werden soll. Außerdem „menschelt“ es. Schließlich wurden die Ministeriums-Matadore bei der REIT-Gesetzgebung durch die Marktentwicklung nach dem Fahrplan unserer Prognosen so lächerlich gemacht, dass späte Heilung nur durch den Tod des Offenen Immobilienfonds erfolgen kann. Das Verbot neuer offener Fonds ist hier ein wichtiger Schritt zur Wiederbelebung der Reit-Totgeburt. Interessant ist die Zurückhaltung der Branche selber. Das liegt wohl daran, dass die heutigen Verbandsmatadore beider Fondsklassen tendenziell bestandsgeschützt sind. Während die Wissenschaft dem Oligopol in der Preistheorie die höchste Wettbewerbsintensität bei gleichzeitig/alternativ höchster Kooperations- oder Stillhaltebereitschaft bescheinigt, hat schon in den 80er und 90er Jahren das damalige Oligopol der Offenen Fonds der großen Bankengruppen aufgezeigt, dass der Weg der bestandsgeschützten Fonds wohl kaum in die Wettbewerbsintensivierung gehen wird. Geschlossene Fonds sollen zukünftig die einzigen neuen Fonds sein. Das ist natürlich Unsinn, aber für die schon totgesagten Geschlossenen Fonds ein Geschenk. Die Asset-Definition dürfte Nonsens-Fonds verhindern – natürlich auch Innovation. Newcomer dürften es zukünftig sowieso schwer haben. Aber nicht alles ist dämlich. 30% Fremdkapital- und Währungsrisiko-Begrenzung sind ebenso nachdenkenswert gut gemeint wie Risikostreuung. Der Teufel steckt natürlich im Detail. Machen Sie mal einen Fremdwährungsfonds-Fonds ohne Währungsrisiko! 30% FK reichen gerade aus, um die Intransparenz hoch zu halten, aber die Risiken der Ansteckung nur minimal zu vermindern. Warum regenerative Stromerzeugung fondsfähig sein soll, Wärmeerzeugung oder Erzeugung nachwachsender Energieträger dagegen nicht, bleibt schleierhaft und ist symptomatisch für Überregulierung. Und warum in Single-Tenant-Fonds nur mit großen Beträgen an Konzerne gespendet werden darf, bleibt auch offen (siehe Artikel Seite 20). Apropos REIT: Die IVG hat für ihren Desaster-Reit des Jahres 2007 die Börsenzulassung beantragt. In der IVG-Darstellung bleibt durchaus offen, ob lediglich nur die Konstruktion wegen Auslauf der 5-Jahres-Frist gerettet werden soll oder ob nur ein besseres Börsenumfeld abgewartet werden soll, um die 32 Immobilien mit sich jeden Tag verkürzenden Restmietlaufzeiten doch noch zu sozialisieren. Vor AIFM-Hintergrund könnte das auch noch anderen Sinn machen. (Seite 6). Werner Rohmert, Herausgeber

Immobilienbrief Köln

Impressum

Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, Fairvesta, Garbe Group, Project-Gruppe, RWE Energiedienstlei-

Immobilienbrief Ruhr

tung GmbH und RA Klumpe, Schröder & Partner.

Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Personalien Grünwald: Carsten Eckert (47, Foto), Vorsitzender der Geschäftsführung und CEO

Deutschland hält Wohn-Immobilienpreise gegen den Rest der Euro-Welt

der KGAL GmbH & Co. KG, scheidet auf eigenen Wunsch, nach fünf Jahren Dienstzeit, zum 31. Juli 2012

Foto: ZBI

aus der Geschäftsführung aus. Nachfolger wird Dr. Georg Reul, der bereits zum 1. August 2012 den Vorsitz der Geschäftsführung übernehmen wird.

München: Die DCM AG hat erneut eine Änderung im Vorstand und im Aufsichtsrat vorgenommen: Der für die Übernahme und Ausrichtung des Münchner Emissionshauses verantwortliche Vorstandsvorsitzende Dr. Wulf Meinel hat seine Aufgabe beendet. Als neuer Vorstandsvorsitzender wurde, neben Vorstand Alfred Dietrich, Szymon Jozefowicz berufen. Dietrich wird künftig, neben dem Retail-Vertrieb und dem Marketing die Ausrichtung der DCM im Hinblick auf institutionelle Investoren sowie den Bankenvertrieb forcieren.

Euroraum allgemein noch überbewertet Die Unsinnigkeit der Blasendiskussion bei deutschen Wohnungspreisen macht eine aktuelle Untersuchung von DB Research deutlich. Deutschland stellt gegenüber den immer noch allgemein überbewerteten Märkten des Euroraumes die Ausnahme dar. Hier blieben die fundamentalen Bewertungsmaßstäbe trotz einiger Preissteigerungen in den letzten Jahren nahe historischen Tiefständen. Einen weiteren Konsolidierungsprozess der Immobilienpreise stellt DB Research aber für weite Teile des Euroraumes in Aussicht. Viele europäische Wohnimmobilienmärkte seien immer noch überbewertet, recherchierte DB Research (DBR) in einer brandaktuellen Untersuchung. Die Anpassungen seien noch lange nicht abgeschlossen. In den meisten Euro-Ländern werde der Konsolidierungsprozess noch mehrere Jahre die Konjunktur und die Solvenz des Bankensektors belasten. Die Anpassung sei in Irland und Spanien am weitesten fortgeschritten. In Frankreich, den Niederlanden und Belgien hätten sich die Preise dagegen kaum verändert. An den italienischen und portugiesischen Märkten blieben deutliche Überbewertungen aus. Da Deutschland für die Investoren in Europa den „safe haven“-Status genieße und voraussichtlich eine bessere ökonomische Performance als die anderen europäischen Länder aufweisen werde, erwarten die Researcher der Deutsche Bank weitere Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt. Die Immobilienpreise dürften in Großstädten am stärksten ansteigen. Die Zinsrückgänge auf das niedrige deutsche Niveau und zumeist niedrige Leitzinssätze im ersten Jahrzehnt der EWU hatten Wohnimmobilienpreise in zahlreichen EU-Ländern explodieren lassen. Die Blase

Erfahrung Geschlossene Immobilienfonds von einem der erfahrensten deutschen Initiatoren. Seit über vier Jahrzehnten sind wir erfolgreich im Geschäft. 162 Gewerbeimmobilien in Deutschland und Europa bezeugen unser Know-how. Unsere Erfahrung ist mit uns gewachsen – genauso wie die Freude an neuen Herausforderungen. Tatkraft macht einen grünen Zweig baumstark.

E&P Real Estate GmbH & Co. KG Aachener Str. 1053 – 1055 50858 Köln Ihr Gesprächspartner: Joachim Buhr Telefon +49 221 48901-730 Telefax +49 221 48901-94730 info@ebertz.de www.ebertz.de

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 4

Länder wieder das Niveau des frühen 21. Jahrhunderts erreicht, was aus Sicht von DB Research darauf hindeutet, dass die Preiskorrektur wohl noch nicht vorüber ist. In der Entwicklung der Immobilienmärkte stellt Deutschland die Ausnahme dar. Hier haben Umstrukturierungen der Unternehmen und die allgemeine Wirtschaftslage dazu geführt, dass die verfügbaren Einkommen und daher auch die Immobilienpreise stagnierten. Erst in der letzten Zeit zogen Transaktionsvolumina und Immobilienpreise an. ► platze in der Finanzkrise. In Irland, Spanien und Griechenland, wo die Preissteigerungen zuvor am stärksten waren, ist der Preisrückgang am deutlichsten. In Frankreich, wo die sich die Preise im letzten Jahrzehnt mehr als verdoppelt haben, ist bisher keine deutliche Korrektur eingetreten. Die Immobilienpreise in Italien und Portugal liegen immer noch über dem zu Beginn des Jahrtausends herrschenden Niveau, wobei es in diesen Ländern jedoch weniger klar ist, ob die vorherigen Preissteigerungen überhöht waren. Das nominale Preisniveau hat noch in keinem der erwähnten

RWE

Konzepte auf Lager Die GARBE Logistic AG ist europaweit erste Wahl, wenn es um hochwertige Immobilien, intelligente Infrastruktur und innovative Fonds im Logistiksektor geht. Wir schnüren Allround-Pakete inklusive Konzeption, Realisierung und Asset Management mit ökonomischem Denken für reelle Profite. Unser Erfolg basiert darauf, dass wir die Flexibilitätsansprüche unserer Kunden ebenso verlässlich erfüllen, wie die langfristigen Renditeerwartungen unserer Investoren. Nutzen Sie unseren Info-Service unter fon: + 49 (0) 40 35 61 3- 0 · info@garbe.de · www.garbe.de

CLASS A IMMOBILIEN • KONZEPTION • REALISIERUNG • SALE AND LEASEBACK • ASSET MANAGEMENT

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 5

Personalien Berlin: Mit Bärbel Strauß, die in der Position einer Partnerin und als CoHead Valuation & Advisory bei Cushman & Wakefield (C&W) in Deutschland gestartet ist, ist die geplante Dreierspitze der Bewertungsabteilung des internationalen Immobilienberaters in Deutschland nun komplett.

Es stellt sich die Frage, wo das „richtige“ Preisniveau liegt. Die nominalen Preise sind wenig aussagefähig. Erschwinglichkeitsindizes, definiert als Immobilienpreise im Verhältnis zu verfügbaren Einkommen oder Mieten, geben lt. DBR ein besseres Bild des potenziellen Anpassungsbedarfs. Die Immobilienpreise werden zudem stark durch gesetzliche und regulatorische Gegebenheiten, wie z.B. sehr hohe Kredit/Wert-Verhältnisse, Mietpreisbindungen, die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinszahlungen oder Zwangsvollstreckungsverfahren, beeinflusst. Hier ändert sich jedoch wenig, so dass der der historische Durchschnitt der Erschwinglichkeitsindizes lt. DBR ausreichend sein sollte, den Fair Value der einzelnen Märkte zu bestimmen. Die Indikatoren deuten darauf hin, dass viele Wohnimmobilienmärkte in der Eurozone immer noch überbewertet sind. Obwohl in Spanien eine beträchtliche Anpassung stattgefunden habe, sei der spanische Markt immer noch um ca. 25% überbewertet. In Belgien, Frankreich und den Niederlanden seien die Häuser aber noch weniger erschwinglich als in Spanien. Die Preis/Einkommens-Verhältnisse liegen in diesen Ländern um ca. 40% über ihrem langfristigen Durchschnitt. In Griechenland sind die Hauspreise bis zum Jahr 2007 nur geringfügig stärker gestiegen als das verfügbare Einkommen. Die Erschwinglichkeit verringerte sich zuletzt in Richtung des langfristigen Durchschnitts. Die Preise werden zukünftig jedoch wohl durch einen Rückgang der verfügbaren Einkommen unter Druck geraten. Deutschland ist das einzige Land, wo die Erschwinglichkeit deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt liegt und aufgrund höherer Einkommen zunehmen könnte. Deshalb scheint der deutsche Markt zusätzlich zu seinem „Safe-haven“Status in der Eurokrise fundamental gut bewertet zu sein.

So sehr haben So habenSie Siesich sich noch nie noch nie über überein einvolles volles Parkhaus gefreut. Parkhaus gefreut. Bf

• • • • •

Stabile Auszahlungen 45-jährige Mietverträge 6 Top Innenstadtlagen Renommierter Betreiber Günstige Besteuerung

Der Bouwfonds Parkhaus-Fonds für Privatanleger kommt in Kürze Telefon 030-590097-777 | sales@bouwfonds.de

Maßgeblich für das öffentliche Angebot einer Beteiligung ist ausschließlich der veröffentlichte Verkaufsprospekt in seiner jeweils gültigen Fassung.

Allerdings stellt der Erschwinglichkeitsdurchschnitt in den Ländern mit schwerer Rezession nicht die Untergrenze dar. Hier könnten nach historischen Daten die Hauspreise

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 6

Aktuell Berlin: Deka Immobilien erwirbt für einen ImmobilienSpezialfonds das transparente Bürohaus „Große Freiheit“ mit knapp 9.500 qm Mietfläche von Hochtief Projektentwicklung. Das kpl. ver-

mietete Bürohaus an der Stralauer Allee 4 entsteht als Teil des Entwicklungsraums „Mediaspree“ auf einem ca. 4.460 qm großen Grundstück mit ca. 9.500 qm Mietfläche. Im Frühjahr 2013 soll der Neubau bezugsfertig sein. Frankfurt: Die DIC hat die Gebäudekomplexe „MainTor Panorama“ (13.500 qm Gewerbeflächen) und „MainTor Patio“ (Mietwohnungen) des künftigen MainTor-Quartiers im Rahmen eines ForwardDeals bereits vor Baubeginn an Spezialfonds der Ärzteversorgung WestfalenLippe veräußert. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt insgesamt rd. 150 Mio. Euro. Der Baubeginn ist für beide Projekte im 1. Halbjahr 2013 vorgesehen. Die DIC Asset AG ist mit 40% an den beiden Teilprojekten beteiligt. Das Büroprojekt „MainTor Panorama“ wurde über einen bestehenden aktiv gemanagten Spezialfonds der IVG Institutional Funds erworben. Das Wohnobjekt „MainTor Patio“ hat ein Spezialfonds der PATRIZIA WohnInvest KAG gekauft.

lt. DBR in Relation zu den Einkommen auch über mehrere Jahre unter ihren langfristigen Durchschnitt fallen. Die Untergrenze liege bei ca. 80% des Durchschnitts. Vor diesem Hintergrund biete offensichtlich nur Deutschland einen ziemlich sicheren Wert. DB Research-Ausblick: Wenn negative exogene Schocks ausbleiben und unter der Annahme, dass sich der reibungslose und langsame Anpassungsprozess von 2008 bis 2012 fortsetzt, dürfte sich der spanische Markt bis 2016 auf seinen langfristigen Erschwinglichkeitsdurchschnitt und bis 2020 auf ein Preis/Einkommens-Verhältnis von 80% anpassen. Griechenland und Irland liegen bereits unter ihrem langfristigen Durchschnitt. Hier sei in 4 Jahren und bzw. in 1,5 Jahren das Abstiegspotential erschöpft. Dagegen seien die stark überbewerteten Märkte Belgien, Frankreich und Niederlande schwer einzuschätzen. Wenn niedriges Zinsniveau und die juristischen und regulatorischen Veränderungen, die zu den hohen Preisniveaus beigetragen haben, erhalten werden, können die Preis/ EinkommensVerhältnisse auch längerfristig ein gehobenes Niveau behalten. In Deutschland wirkt das makroökonomische Umfeld unterstützend auf die steigenden Immobilienpreise. Im internationalen Vergleich hätten sich die Hauspreise in Deutschland antizyklisch entwickelt und wiesen eine geringere Volatilität auf. Niedrige Hypothekenzinsen und die Flucht in einen „Safe haven“ dürften den deutschen Hauspreisen ebenso wie der jüngste Anstieg der verfügbaren Einkommens Unterstützung geben. Ein Risiko, dass die Preise außer Kontrolle geraten, bestehe dann, wenn ausländische Investoren aufgrund der Befürchtung eines Auseinanderbrechens der Eurozone den deutschen Markt überfluten oder inländische Investoren vermehrt Geld im Immobilienbereich investieren würden. Deutsche Haushalte haben Finanzvermögen in Höhe von 4.900 Mrd. Euro und Immobilienbesitz in Höhe von 3.600 Mrd. Euro, so dass beträchtlicher Spielraum für Portfolioumschichtungen in Immobilien bestehe. (WR)

IVG beantragt Börsenzulassung für 2007er Boomzeit-Reit Neuer Sozialisierungs-Anlauf oder nur Rettung vor Status-Verfall? Die IVG hat für ihren Vor-Reit aus der Boomphase, der durch teuren Einkauf und hoher Verschuldung zum IVG-Drama beigetragen hatte, die Börsenzulassung beantragt. Offen bleibt nach Meldung der IVG die Frage, ob es sich um eine Formalie oder doch um den Start in einen neuen Börsengang-Versuch handelt. Einige Formulierungen und der Bezug zum Börsenklima weisen darauf hin. Die Gestaltung des (Vor-) Reit vor rd. 5 Jahren hatte erheblich zum Elend der IVG beigetragen. Mit dem Ziel eines Börsengangs waren vor damaligem Hintergrund recht sportlich recht viele Immobilien eingekauft worden. Dies trug einen Teil zu der hohen Schuldenlast des IVG-Konzerns bei. Zum Börsengang kam es im Gefolge der Finanzkrise nicht mehr. Wir berichteten vor einigen Wochen über die unterschiedlichen Sichtweisen. Schließlich war auf der immpresseclub-Tagung zu hören gewesen, mit weiteren 6 Wochen Zeit hätte der IPO damals stattfinden können, so dass die IVG noch gut verdient hätte. Die hohen Millionenverluste der Finanzkrise und wohl auch des Einkaufs an sich wären dann von ReitAktionären zu tragen gewesen und aus der Bilanz der IVG verschwunden. Insofern überrascht zunächst die Rückkehr zum eigentlich verbrannten Produkt. Wie sportlich die damalige Einkaufspolitik gewesen sein muss, machen die nach 5 Jahre IVG-Sanierung und Konzern-Schuldenabbau noch vorliegenden Eckwerte deutlich. Die 32 Immobilien des IVG-Reits verfügten Ende des ersten Quartals lt. IVG-Notiz über einen „Marktwert“ von insgesamt 1,35 Mrd. Euro und eine Gesamtnutzfläche von 570.200 qm. Dieses Volumen erzielt eine jährliche Vertragsmiete, also vor Verwaltung, Mietausfällen,

FOCUS NORDIC CITIES DER IMMOBILIENFONDS DES NORDENS Setzen Sie auf einen Partner, der den nordeurop채ischen Raum als seinen Heimatmarkt bestens kennt, und profitieren Sie von den Chancen eines breit diversifizierten Immobilienportfolios: I I I

verschiedenste Regionen und Nutzungsarten bonit채tsstarke Mieterstruktur breit gestreute Mietvertragslaufzeiten

Kontakt: Alter Hof 5, 80331 M체nchen, office@catella.de, +49(0) 89 189 16 65 -11, www.catella-realestate.de

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 8

erheblichen nicht umlagefähigen Nebenkosten und natürlich vor „Reit-Kosten“ von insgesamt 73,8 Mio. Euro. Mit 60% der Jahresmiete ist die Allianz der größte Mieter des Reit-Portfolios. Der Bewertungsfaktor entspricht damit der 18,3fachen „Vertragsmiete“, wobei nicht klar ist, ob es sich hierbei um die Definition der Nettokaltmiete, die für Renditebzw. Multiplikatorenberechnung üblicherweise herangezogen wird, handelt. Berücksichtigt man, dass inzwischen seit Einkauf der Immobilien mindestens 5 Jahre ins Land gegangen sind, müssten die Restlaufzeiten der Mietverträge nun einmal durchschnittlich 5 Jahre kürzer sein als zum Einkaufszeitpunkt, es sei denn, die Verträge wären auf breiter Front frühzeitig verlängert worden. Der Multiplikator von heute noch 18,3 überrascht vor dem Hintergrund der CoreFixierung heutiger Investoren, schwacher Preise bei schwierigeren Objekten und zumindest theoretisch ziemlich angeknabberter Mietverträge ein wenig. Aus der Formulierung „Ergänzung der Produktpalette“ ergibt sich schon die Überlegung, das Spiel aus 2007/2008 der Verlagerung auf Reit-Anleger würde erneut angepfiffen. Alternativverkäufe dürften nicht einfach sein, sonst hätte man das längst gemacht. Auch die typische IVG-Objektauslagerung in einen Fonds dürfte bei einem Fonds-Einkaufsfaktor auch in Großstadtlagen – die Objekte liegen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München – nur bei stimmigen Mietverträgen, Lagen und Qualitäten möglich sein. Allerdings geben die weiteren Informationen zumindest eine vorübergehende Entwarnung. Ohne institutionelle Anleger klappt sowieso kein IPO. Die waren zuletzt bei Immobilienaktien eher skeptisch. Unter Anlagedruck und bei Verbesserung des Börsenklimas könnte die Welt aber anders aussehen. Dann spielt auch die Inflationsangst des Publikums wieder mit. Zunächst aber heißt es, die Börsenzulassung, die die IVG Immobilien AG für den Reit beantragt habe, sichere lediglich die Potenziale des Reit-Status für den Konzern. Mit der Börsennotierung sei kein öffentliches Angebot verbunden. Die IVG halte insgesamt 75%. 25% verteilten sich auf insgesamt 9 Investoren, die ihre Aktien bereits vor der Börsennotierung von der IVG Immobilien AG erworben haben. Der IVG-Reit war bereits im August 2007 als sogenannter „Vor-Reit“ registriert worden. Nach erfolgreicher Börsenzulassung wird er als „IVG-Immobilienmanagement-Reit-AG“ ins Handelsregister eingetragen. Grund für die Zulassung ist der Auslauf der 5-Jahres-Frist. Andererseits macht IVG-Chef Wolfgang Schäfers deutlich, dass dieses Listing die Umsetzung der Unternehmensstrategie fortsetze und das Angebot indirekter Immobilienanlagen erweitere. Der Reit sei eine wettbewerbsfähige, im internationalen Kontext bekannte Beteiligungsstruktur.

IVG-Chef Prof. Schäfers im Gespräch mit Herausgeber Werner Rohmert auf der letzten immpresseclub-Tagung

Schäfers zeigt sich aufgrund der aktuellen Marktentwicklung, der regulatorischen und steuerlichen Rahmenbedingungen sowie des sich wandelnden Finanzierungsumfeldes von der erfolgreichen Zukunft der Anlageplattform des Reit auch in Deutschland überzeugt. Er sähe deshalb auch die Potenziale einer eigenen Wachstumsstory des IVG-Reits nach Besserung des Börsenumfeldes für Immobilienaktien. Der Reit sei ein weiterer Baustein innerhalb des IVG-Konzerns. Während diese Argumentation durchaus für eine externe Verwendung des IVG-Reits sprechen könnte, schränkt Schäfers aber andererseits ein, dass der IVG-Reit langfristig konsolidiert bliebe. Somit habe das Listing keine Auswirkungen auf die Bilanz und Ergebnisrechnung. Das Listing sei insoweit lediglich als technisches Listing zu verstehen. Die Sicherung des Reit-Status sei mit wirtschaftlichen Vorteilen verbunden, da ohne die Aufnahme der Börsennotierung der Status des „Vor-Reit“ erloschen sei. Fazit: Mit der Börsenzulassung hat die IVG ein immer noch heißes Eisen der Boom-Ära angefasst. Die Informationen der IVG lassen durchaus unterschiedliche Interpretationen zu. Zudem stellt sich die Frage, ob das rein technische Listing nicht sinnvollerweise bis zur Klärung einer Strategie hätte leise abgewickelt werden können. Dies hätte eine stille Realisierung von einzelnen Immobilien, z. B. auch durch Auslagerung in andere Rechtskonstruktionen, erleichtert. Schließlich waren im Gefolge der Krise die allgemeinen Usancen, die Auslagerung eigener Bestandsimmobilien, in z. B. Fondskonstruktionen, extrem kritisch zu sehen, stark aufgeweicht. In Verbindung mit dem roten Tuch des damaligen Leichnitz-Reit wird hier möglicherweise Aufmerksamkeit hervorgerufen. Die AIFMRichtlinie, die die Verlagerung von Konzern-Immobilien in Fonds-Strukturen zukünftig verhindern könnte, müsste zudem der IVG weiteres Ungemach bereiten, so dass der Reit für die IVG strategische Bedeutsamkeit erlangen könnte. Schließlich gilt es, für das Megaobjekt „Sqauire“ noch ein sinnvolles Bündel zu schnüren. □

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 9

Deals

Europäische Büromärkte – Erholung verlangsamt

Frankfurt: In 9 Monaten hat Deka Immobilien den Rohbau fertig gestellt, der das ehemals dreiteilige Gebäudeensemble „Poseidon“ in der Theodor-Heuss-Allee 2 zu einem zusammenhängenden Bürokomplex verdichtet. Die Baukosten belaufen sich für den Eigentümer, den Offenen Immobilien-Publikumsfonds

Mangelnde Alternativen erhöhen Investments in Immobilien

Deka Immobilien- Europa, auf rd. 100 Mio. Euro. Mitte 2013 wird die ING-DiBa die Gesamtmietfläche von mehr als 40.000 qm beziehen. Deren Mitarbeiter haben in einer Abstimmung bereits einen neuen Namen für den künftigen Deutschlandsitz der größten europäischen Direktbank gefunden: LEO.

Sommerzeit = Urlaubszeit. Ob Griechenland, Spanien, Portugal oder Italien – nahezu alle südlichen Urlaubslänger sind dieser Tage nicht unbedingt Sinnbild für Sommer, Sonne, Strand und Meer. Die Euro-Krise trübt die Stimmung. Auch auf den europäischen Büroimmobilienmärkten trübt sich die schrittweise Erholung ein. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle hat im zweiten Quartal um 0,2% nachgelassen. Auch im Jahresvergleich ging der Index seit Anfang 2010 erstmals wieder zurück. Allerdings fällt der Rückgang mit -0,1% gering aus. Mietpreisveränderungen notierte JLL nur in sechs Märkten Westeuropas. In Deutschland gab es nur auf zwei Märkten Mietpreiswachstum (Düsseldorf, +4,2% und Berlin, +2,3%). In Dublin (-6,5%), Madrid (2%), Barcelona (-1,4%) und Paris (-1,2%) gingen die Spitzenmieten zurück. Auf der europäischen Büroimmobilienuhr zeigt sich diese Entwicklung in einer zunehmenden Clusterbildung. Märkte, die im ersten Quartal noch im Bereich von 9 Uhr lagen, verlagern sich immer mehr Richtung 12 Uhr und Märkte, die schon im ersten Quartal bei 6 Uhr standen, verharren in diesem Bereich. Einzige Ausnahme ist Köln. Die Rheinmetropole notiert nun auf 9 Uhr. Keine deutsche Stadt liegt noch im Bereich von 9 Uhr. Einzig München liegt noch im Bereich des „beschleunigten Mietpreiswachstums“ zwischen 6 und 9 Uhr. Alle anderen deutschen Top-Städte liegen mittlerweile bei „verlangsamtem Mietpreiswachstum“ zwischen 9 und 12 Uhr. Obwohl die Nachfrage zurückgeht, konnten 15 der 24 untersuchten Index-Städte einen Flächenzuwachs im Quartalsvergleich verzeichnen. Europaweit stieg der Umsatz um

aurelis

Bei uns ﬁnden Sie citynahe Grundstücksﬂächen – vorwiegend in Metropolen und Metropolregionen. Nutzen Sie diese letzten städtebaulichen Freiräume für Ihre Projektentwicklung! Oder mieten Sie bei uns: Wir bieten Ihnen individuelle Lösungen für gewerbliche Nutzungen.

Mit QR-Reader abfotografieren

aurelis Real Estate GmbH & Co. KG Mergenthalerallee 15–21 65760 Eschborn Tel.: +49 (0)6196 52 32-0 Fax: +49 (0)6196 52 32-199 info@aurelis-real-estate.de www.aurelis-real-estate.de

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 10

Die europäische Leerstandsquote bleibt stabil unter 10%. In Westeuropa blieb die Leerstandsquote unverändert bei 9,4%. Den größten Anstieg zeigte hier Mailand, den stärksten Rückgang Brüssel. In Mittelund Osteuropa hingegen sank die Leerstandsquote um 30 Basispunkte auf 14,1%. Im zweiten Quartal legte das Fertigstellungsvolumen um 44% auf 0,9 Mio. qm zu. Allerdings ist das Niveau gering, da die Fertigstellungszahlen immer noch 35% unter dem 10-Jahresdurchschnitt liegen. Durch anhaltende restriktive Kreditvergabe dürfte das Verhältnis angespannt bleiben. Investmentmärkte

5% auf 2,4 Mio. qm. Im Jahresvergleich allerdings fiel der Umsatz um 14% und gegenüber dem Fünfjahresschnitt sogar um 12%. Für das Gesamtjahr rechnet JLL mit einem Umsatz von 4,7 Mio. qm, was einem leichten Rückgang entspricht.

Auf dem Transaktionsmarkt stieg der Umsatz im zweiten Quartal auf 27 Mrd. Euro (+17% ggü. 1. Q.). Allein 15 Mrd. Euro entfielen auf den Büromarkt. Das Halbjahresvolumen liegt bei 50 Mrd. Euro entsprechend einem Minus von 7%. Die Top 3 Märkte Großbritannien, Frankreich und Deutschland verbuchten im 1. Hj. 33 Mrd. Euro. Dabei floss in den britischen Markt ein um 43% höheres Investitionsvolumen ggü. dem

ert noti DAX 840 S m I 509 WKN

Gute Vermietung. Starkes Assetmanagement. Portfolio auf Wachstumskurs.

www.dic-asset.de

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 11

ersten Quartal mit Fokus auf London, auf das die Hälfte des insgesamt in UK investierten Kapitals entfiel. Auch das Transaktionsvolumen in Frankreich legte auf 4,2 Mrd. Euro zu. Deutschland hingegen musste leichte Einbußen hinnehmen. „Problemländer“ wie Spanien, Italien oder Portugal verzeichnen nur wenig Transaktionstätigkeit. Gefragt sind nach wie vor überwiegend Core Immobilien. Die gewichtete europäische Spitzenrendite ging im zweiten Quartal um 2 Basispunkte (bps) zurück und liegt bei 5,25%. Das starke Interesse an Core-Objekten hatte in drei deutschen Märkten (-25 bps in Düsseldorf und München, 10 bps in Hamburg) sowie in Stockholm (-25 bps) eine weitere Kompression der Spitzenrenditen zur Folge. Gestiegen sind die Renditen in Edinburgh (+25 bps) und Lyon (+10 bps). Auch in den spanischen Städten legte die Spitzenrendite um 25 bps zu. Ausblick Jones Lang LaSalle rechnet für die nächsten Monate mit zunehmender Investoren-Aktivität, da die schwachen Renditen für Staatsanleihen die Attraktivität von Immobilien erhöhen. Beherrscht wird der Markt weiterhin von eigenkapitalstarken Investoren, die nur minimales Kreditengagement benötigen. (AE)

AIFM-Paukenschlag des BMF Offene Fonds gestoppt, Geschlossene Fonds reserviert für Reiche Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“ Immobilienspezialist „Der Platow Brief“ Mit „Schäubles Axt im Fondswald“ (Zitat: BörsenZeitung) hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) am 20.7.2012 den internationalen Wettbewerb um die perfekteste Umsetzung der AIFM-Richtlinien in nationales Recht eröffnet. Noch ist nichts entschieden. Auf den Vorschlag folgt der Prozess der Abstimmung mit Wirtschaft und Verbänden. Der Entwurf der AIFM-Richtlinie stößt aber auf überraschend wenig Widerstand. Neue Offene Immobilienfonds gibt es nicht mehr. Das Oligopol der Bankenfonds wird zementiert. Neue Immobilienfonds gehen nur noch als Geschlossene Immobilienfonds oder Spezialfonds. Geschlossene Publikumsfonds müssen streuen, was auch immer damit gemeint ist, oder dürfen erst ab Mindestbeteiligung 50 T€ platziert werden. Es scheint fast, als vertrete Wissenschaft und Presse die Brancheninteressen und nicht die Matadore. Die Verbände zeigen sich verbindlich oder zufrieden und mahnen Verbesserungen im Detail an (s.u.). Immobilienpresse

und –fachleute schütteln den Kopf. Am 20.7.2012 um 10.00h morgens erblickte der „Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM-Umsetzungsgesetz AIFM-UmsG)“ mit 545 Seiten das Licht der Fondswelt. Noch offen ist aus Sicht der Betroffenen, ob die AIFMRichtlinie zur Regulierung des Marktes der alternativen Investments wie z. B. alle Arten von Immobilienfonds, die bis 22.7.2013 in nationales Recht umgesetzt werden muss, genutzt wurde, noch eigene politische Ideen und Interessen mit einzubringen. Das Verbot neuer Offener Immobilienfonds (OIF) erinnert schon an frühere Versuche, den REIT einzuführen, dessen einzige Chance der Tod der OIF ist. Die ersten Paukenschlag-Informationen standen bereits in der Presse. Allerdings wird nichts so heiß gegessen wie gekocht. Das Ministerium macht üblicherweise kein Hehl daraus, mit fortgeschrittenen Vorschlägen in die Diskussion zu gehen, um im politischen Abstimmungsprozess nachgeben zu können. Insofern ist noch wenig entschieden. Die letzten nationalen Regulierungsrunden machten aber den Ernst der Lage deutlich. Klar ist, dass Immobilienwirtschaft und Fondswirtschaft sich mit Regulierung auseinandersetzen müssen – und sei es wie schon aktuell in Form von 3-seitigen Fonds-Informationsblättern und der Feststellung der WpHG-Konformität. der

Um den Nonsens im Anlegerschutz-Grundtenor AIFM-Richtlinie deutlich zu machen, zogen

Börsen-Zeitung und "Der Platow Brief" die Entwicklung von Alternativinvestitionen heran, um deren Regulierung sich niemand schert. Die Börsen-Zeitung fordert das Verbot von Staatsanleihen und des Aktienmarktes. Wer in Griechenland-Anleihen investierte, ist 85% los. Wer in kontinentaleuropäische Bank-Aktien, die „sicherste Bank“ überhaupt, investierte, hat seit 2007 81% verloren (Quelle: „Die Welt“ vom Wochenende). Wer in deutsche Immobilienaktien Vertrauen hatte, büßte dafür seit dem Höhepunkt 2007 mit zwischen 50 und 97% seines Vermögens ein. Hier konnte jede Hausfrau investieren, ohne ein Prospekt in die Hand zu bekommen, das im Übrigen auch weit weniger aussagefähig gewesen wäre als ein gutes Immobilienfonds-Prospekt. Hier ruft keiner nach Regulierung, obwohl in der Summe gerade die hoch geleveragte Zockerei einstmals seriöser Player der Finanzszene die Finanzkrise verursachte. Weder Offene noch Geschlossene Fonds hatten dagegen das Geringste mit der Finanzkrise zu tun. Der „Skandal“ der OIF bestand in Krisenfolgen und Wertkorrekturen meist im kleineren Prozentbereich. Auch die Abwicklungsfonds dürften Bankaktien in den Schatten stellen. Für die Gewerbeimmobilienwirtschaft sind jetzt zwei der größten und stabilsten Nachfrager nach großvo-

whoiswhoimmobilien. einfach gefunden.

TOP-TITEL

NEU

Geschäftsverbindungen zielsicher und schnell generieren ausschließlich aktualisierte und qualifizierte Adressen mit den dazugehörigen Ansprechpartnern n sortiert nach Branchen und Regionen n CD-ROM mit vielseitigen Such- und Exportfunktionen n tägliche Aktualisierung der Daten im Internet n

Bitte beachten Sie: alle Bezieher der CD-ROM erhalten Zugriff auf die Premium Internet-Datenbank mit Exportfunktion!

immobilienmanager.whoiswho 2012 Buch: Preis € 105,00. Vorzugspreis € 85,00 für Abonnenten des immobilienmanager. ISBN 978-3-89984-262-3 CD-Rom: Preis € 498,00. Vorzugspreis € 398,00 für Abonnenten des immobilienmanager. ISBN 978-3-89984-263-0

Immobilien Manager Verlag IMV GmbH & Co. KG Postfach 41 09 49 · 50869 Köln · Tel. 0221 5497-169 · Fax 0221 5497-130 service@immobilienmanager.de · www.who.immobilienmanager.de

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 13

Deals

lumigen Gewerbeimmobilien durch die zu erwartenden Einschränkungen betroffen. Offene Immobilienfonds erhalten lediglich Bestandsschutz. Damit wird ein Oligopol der Banken-

Böblingen: Deka Immobilien GmbH erwirbt für den Offenen Immobilien-

gruppen mit entsprechenden Markteffekten zementiert, wie Prof. Steffen Sebastian der IR/ EBS feststellt. In den nächsten Jahren werden Offene Immobilienfonds zudem durch die Abwicklungen verstärkt auf der Verkäuferseite sein. Gerade bei deutschen Immobilien ist derzeit der viel gescholtene Geschlossene Immobilienfonds ein stabiler Nachfrager bei langfristig vermieteten Immobilien. Auch hier greift die Regulierung ein.

Publikumsfonds WestInvest InterSelect das Logistikobjekt „Campus Böblingen“ für ca. 30 Mio. Euro von der HPI Helvetic Private Investments AG. Die rd. 28.000 qm Mietfläche sind langfristig an das Logistikunternehmen LGI Südwest GmbH vermietet. Frankfurt: Der Energieversorger Mainova mietet langfristig 7.400 qm Bürofläche in der Theodor-Heuss-Allee 110 von der DIC AG. Die Vermietung erfolgte über die für das operative Immobilienmanagement zuständige DIC Onsite.

Keine neuen Offenen Immobilienfonds – hilfloses Kopfschütteln bei „Der Immobilienbrief“ Die größte Überraschung liegt wohl darin, dass nach wie vor der politische, gesunde Menschenverstand rund um die Offenen Immobilienfonds eine Auszeit genommen hat. Die Tatsache, dass einige Offene Immobilienfonds als Geschädigte der Finanzkrise, aber nicht als deren Verursacher, unter Rückgabedruck gerieten und geschlossen werden mussten bzw. inzwischen überwiegend abgewickelt werden müssen, veranlasst die Ministerialen jetzt, nur noch bestehende Offene Immobilienfonds zuzulassen und die Auflage neuer Offener Immobilienfonds zu verbieten. Vergleicht man allerdings die Ergebnisse Offener Immobilienfonds, und hier sind auch die Player von Morgan Stanley, die den deutschen Grundgedanken des Offenen Immobilienfonds konterkarierten, eingeschlossen, so ergeben sich weit geringere Anlegerverluste als im Bereich der deutschen Immobilienaktien. Bei den deutschen Immobilienaktien kann „Der Immobilienbrief“ zumindest im 97%-Verlust-Fall der IVG auf eine hoch spekulative Geschäftspolitik der Leichnitz-Ära verweisen, die übrigens von uns bereits nach wenigen Wochen unter dem Stichwort „Falschfahrer auf der Autobahn“ moniert wurde. Der Offene Immobilienfonds ist nach wie vor die einzige Möglichkeit einer

VIELE ANFORDERUNGEN DERUNGEN − EINE LÖSUNG: Realis EDIENSTLEISTUNGEN. RWE ENERGIEDIENSTLEISTUNGEN. Unser Leistungsspektrum ist so vielseitig wie Ihre Anforderungen. Holen Sie sich ein maßgeschneidertes hneidertes Angebot: 0231 438-3731 oder www.rwe-energiedienstleistungen.de we-ene we energi rgiedi ediens enstle tleist istung ungen en.de de ENER GII EAUSWEIS ENERG EAUSWEI S

KÄLT E RU N G LI E F E RUN

KRAFTKRAF RAFTWÄRME W ME -KOPPLUNG

WÄRMELI WÄ Ä RMELI E F E R U N G

: PROJEKT : GEPRÜFT

fizienz Ihre Ef Ma IERER

IM RGIEOP T DIE ENE

DRUCKLUFT D DRUCK CKLUFT U

PROZESSDA,MPF PROZESSDA, SSDA,MP MPF

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 14

kleinteiligen, pflegeleichten, indirekten Investition in ein Immobilienportfolio außerhalb der Emotion der Börse. Sie haben ihre Funktionsfähigkeit 50 Jahre unter Beweis gestellt hat. OIF haben damit Berechtigung sowohl für Publikumsanleger wie auch kleine institutionelle Anleger, die zwar Millionen zu investieren haben, aber eben nicht genug für ein eigenes, gestreutes oder alternativ eng fokussiertes Portfolio. Überleben gesichert – Geschlossene Immobilienfonds Die VGF-Verbandslobbyarbeit der Geschlossenen Immobilienfonds hat sich diesmal bewährt. Wir haben zugegebenermaßen noch nicht alle 545 Seiten des Diskussionsentwurfs des BMF vom 20.07.2012 durchgearbeitet. Eines scheint jedoch sicher, die Pessimisten, die den Geschlossenen Fonds schon tot sahen, werden enttäuscht. Im Gegenteil gibt der Gesetzgeber den Geschlossenen Fonds zumindest im Bereich der Institutionellen Anleger ein neues Leben. Der Publikumsfonds wird dagegen weiter reglementiert. Grundsätzlich dürfen Fonds nur noch in Assetklassen investieren, die im Paragraf 225 genannt sind. Dazu gehören Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

(Immobilien), Schiffe, Flugzeuge, Anlagen zur Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien und Beteiligungen an ÖPP-Projektgesellschaften. Aus Immobiliensicht bedeutet das keine Einschränkung und dürfte, da alle klassischen Anlagen enthalten sind, eher zur Stabilisierung der Branche beitragen. Interessant ist aus physikalischer Sicht natürlich, dass lediglich Strom fondsfähig ist, während die Erzeugung von Wärme aus erneuerbaren Energien nicht fondsfähig sein soll. Das zeigt die wesentliche Crux der 545 Seiten auf: Überregulierung durch Detailliertheit der Regelungen. Für den Fall, dass die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft lediglich in ein einziges Asset investiert, dürfen Privatanleger sich nur beteiligen, wenn sie mindestens 50.000 Euro investieren. Im Übrigen gilt der Grundsatz der Risikomischung. Nach wie vor übersieht der Gesetzgeber dabei, dass in der Regel aufgrund der gemeinsamen Finanzierungs-Haftungs-Klammer im Fonds keine sinnvolle Diversifizierung in einem Fonds möglich ist, sondern nur über gestreute Fondsanteile. Interessant ist auch die Beschränkung des Währungsrisikos, da nur 30% der Vermögensgegenstände einem Währungsrisiko unterliegen dürfen. Gemeint ist wahrscheinlich eine Fremdwährungsfinanzierung, denn es ist schwierig vorstellbar, dass die Mieter einer US-

Der Insider-Re port des freie n Kapitalm arktes für Anlagebe  rater, Bank en,



1,48

1,73

TRI VER EB

1,62

Project

KUNDENB

RKETING MA

»PROJECT handelt verlässlich!«

UN REU G/N ET

HSORGE AC

L DER PRO AH

KTE DU

AUSW

 Initiatoren und Anleger  'k-mi'-Part  nerschafts  spiege 

1,78

  l: PROJEC    T handelt   verlässlich    !                                                                                   ●              ●    ●   ●                            ●                                 'k-mi'-Part    nerschafts spiegel   - Project    Ø-Schulnote       Auswah    Produkte .............  - Konzepl der  .....................  tion ............. 1,48 ..........................  - Informationsflus    s zu den Produkt ......... 1,29  Sicherheitskonz  en .........  ept der Fonds 1,31   - Prospek ................... tqualität .............   1,38  .......................... - Objektq    ualität ............. .......................... . 1,41  - Weichko   sten der Fonds ..... 1,43   ..........................   ... 1,78 Kundenbetreuu  ng/Nachsorge  - Zufriede .....................   nheit mit der  1,78 Initiatorengruppe   - Wiederv erkaufshilfe/Zwe ..... 1,42   itmarkt .............   Marketing ... 2,50   ..........................    .......................... - Image der   Gesellschaft .. 1,73  .......................... - Qualität   der Abverka .... 1,55 ufshilfe .............  - Werbung  ......... 1,57 in Endverbraucher   medien ..........   Vertrieb ............. 2,19  .......................... - Handling ...................    des eingerei 1,62 chten Geschä - Auszahlungsmo  fts ...... 1,30    - Position dalitäten der Provision ....  ierung des  1,35 Initiators im  zu anderen  Vergleic  h Anbietern .............  - Kostenb  ................... elastung für  1,39 Abverkaufshilfen - Provisio   nshöhe ............. ...... 1,44   .......................... - Incentives .. 2,14 ..........................  ........................  2,30  kapital-markt intern – Redaktion Redaktion Verlagsgru  sdirektore n Dipl.-Kfm Rechtsanwalt . Uwe Kremer, ppe markt intern: Georg Herausgeb Clemens, Dipl.-Kfm Heidi Scheuner Dipl.-Vwt. er Dipl.-Ing. Hans-Jürg , Rechtsan . Christoph en Lenz, Chef vom walt Thorsten Günter Weber; verantw. Dienst Bwt.(VWA Rechtsanwalt Carsten Diel, Rechtsanwalt Weber; Abteilung Lorenz Huck, Nilles, Dipl.-Vwt. ) André Bayer. markt intern sleiter Stephan Schenk, Dipl.-Kfm. Karl-Hein Verlag GmbH, z Klein, www.mark Rechtsanwalt Grafenberger t-intern.de Gerrit Weber; Allee 30, D-40237 . Geschäfts Dipl.-Kfm. führer Hans Uwe Düsseldorf, Telefon 02 Gerichtsstand Kremer, Olaf Weber, RechtsanwBayer, Dipl.-Ing. 11-66 98-0, Günter Weber; Düsseldorf. Telefax 02 11-66 alt Thorsten GmbH, Breite Vervielfältigung Prokuriste Weber; Justitiar 65 83, n Bwt.(VWA Straße 20, Rechtsanw der Unabhäng 40670 Meerbusc nur mit schriftlich alt Dr. Gregor ) André Bayer, er Genehmig igkeit nicht h. Anzeigen, Kuntze-Ka angenomm bezahlte Beilagen ung des Verlages. ufhold. en. sowie Provisione Druck: Theodor Gruda n werden zur Wahrung ISSN 0173-3516

k-mi Partnerschaftsspiegel 21/2012 bestätigt: In der über 15-jährigen Geschichte der k-mi Partnerschaftsspiegel erhält PROJECT von freien Finanzvermittlern die beste Bewertung, die jemals in einer Umfrage erreicht wurde. Wir sagen »Danke«!

Profitieren auch Sie vom Vertrieb unserer Fondsangebote: www.project-vermittlung.com PROJECT Fonds Gruppe · Kirschäckerstraße 25 · 96052 Bamberg · Tel. 0951.91 790 330 · Fax 0951.91 790 333 · info@project-pvg.de

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 15

Deals Ratingen: Die Internos GmbH hat für den von ihr betreuten GOP-Fonds (German Office Partnership), einen zehnjährigen Mietvertrag über 2.047 qm mit einer öffentlichen Institution in der Büroimmobilie am Stadionring 16 abgeschlossen. Der Mietvertrag wurde von Catella Property vermittelt. Hagen: Das Modehaus Steilmann-Boecker mietet zum 1. Oktober 2012 rd. 2.960 qm Fläche in der „Volme Galerie“ von der SEB Asset Management aus dem Offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest.

Immobilie zukünftig ihre Mietverträge in Euro abschließen. Die Fonds-Assets müssen jährlich bewertet werden. Die Bewertung sieht die Branche allerdings eher locker. Wir fragten uns jedoch, wie dann eine nahezu unverkäufliche Immobilie mit ungeplanten Mieterverlusten oder mit einer Restlaufzeit von nur vier oder fünf Jahren im heutigen Core-Zeitalter bewertet wird. Die öffentlichen Reaktionen Die Presse schwankt zwischen Ironie, Häme, Kritik und Hilflosigkeit. Ansonsten bewerten, wie die Presse berichtete, Verbandsvertreter die Entwicklung durchaus positiv. Der BVI ist jedoch vorsichtig der Meinung, dass auch in Zukunft neue Produktideen als Offene Immobilienfonds umgesetzt werden sollten. Ebenso positiv sieht nach Presseberichten der VGF die Entwicklung, die nun den Geschlossenen Immobilienfonds als Kapitalanlage auf Augenhöhe mit anderen Investmentmöglichkeiten bringen würde. Kritik kommt von der Wissenschaft und auch von der Rating-Agentur Scope, die allerdings mit Dauerkritik an den OIF auch zur aktuellen Situation beigetragen haben dürfte. Prof. Steffen Sebastian sieht im Background bei oberflächlicher Betrachtung bereits, dass die Regelungen nicht vollends durchdacht sind. Völlig verfehlt sei das Verbot der Neuauflage von Offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger. Für Geschlossene Fonds würden Bewertungsstandards eingeführt, die noch nicht einmal den Standard der letzten Reform erreichen. Nun könne ein Bewerter alleine den Wert für seinen Kunden festsetzen. Zusätzlich verweist Sebastian auf die, von "Der Platow Brief"/„Der Immobilienbrief“ seit 1994 in einem Spezial zu Geschlossenen Immobilienfonds regelmäßig bei vielen Konstruktionen zitierte These, dass der Vertrieb das eigentliche Problem sei, nicht die Produkte. Bei Fonds würden Anleger oft nicht über die Risiken einer unternehmerischen Beteiligung oder die Aussetzung der Rückgabemöglichkeit bei Offenen Fonds informiert. (Lesen Sie dazu auch den Kommentar aus S. 31) □

fairvesta - die beste Adresse für Ihr Investment.

Zehn Jahre fairvesta – oder anders formuliert: Zehn positive Leistungsbilanzen und durchschnittlich über zehn Prozent Rendite pro Jahr Seit Gründung im Jahr 2002 hat sich fairvesta zum führenden Asset-Manager und bankenunabhängigen Anbieter Geschlossener Immobilienfonds Deutschland entwickelt. Heute verfügt fairvesta über 500 Millionen Assets under Management – auschließlich schulden- und lastenfreie Immobilien. Mehr als 10.000 Privatanleger und institutionelle Investoren haben sich mittlerweile an den Fonds von fairvesta beteiligt. Anleger des in 2011 ausbezahlten Fonds „fairvesta II“ erhielten auf Ihr eingezahltes Kapital – trotz der Finanzkrise – nach nur fünf Jahren Beteiligungsdauer eine hervorragende Rendite von durchschnittlich 12,37 % pro Jahr.

Profitieren auch Sie: www.fairvesta.de fairvesta International GmbH · Konrad-Adenauer-Str. 15 · D-72072 Tübingen · Telefon: +49(0)7071/3665-100 · E-Mail: info@fairvesta.de

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 16

Deals

Immobilien bleiben attraktiv

Berlin: Der Einmalanlage-

Credit Suisse sieht Chancen vor allem in USA und Asien

fonds REALE WERTE 12 erwirbt Eigentum in der Rungestraße. Hier errichtet Project 3 Mehrfamilienhäuser mit ca. 125 Eigentumswohnun-

Die Immobilie bleibt auch in der Krise attraktiv, da Bonds weiterhin schlechtere Renditen liefern. Das ist das Fazit den neuesten Anlagekomitees der Credit Suisse. Die Schweizer empfehlen Investoren ein breit diversifiziertes Portfolio mit Fokus auf USA und Asien.

gen in gehobener Ausstattung. Das Grundstück hat eine Gesamtgröße von 3.905 qm, die geplante Nutzfläche umfasst ca. 11.000 qm. Das Gesamtverkaufsvolumen beläuft sich auf etwa 46 Mio. Euro. Helsinki: Union Investment erwirbt für ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland die langfristig

und zu 100% vorvermietete 14.133 qm Mietfläche

Bei den Direktinvestments sieht Credit Suisse derzeit Geschäftsimmobilien im Vorteil. Diese böten attraktive Mietrenditen. Allerdings mit wenig Aufwärtspotential, da die Mietnachfrage gedämpft eingeschätzt wird. Mieterträge dürften kurzfristig kaum stark zunehmen. Chancen sieht Credit Suisse auch bei Immobilienaktien. Das Bewertungsniveau sei gestiegen mit weiterem Aufwärtspotential. Die Schweizer empfehlen ein globales Portfolio mit Schwerpunkt USA und Asien. Vor allem das positive Wachstumsumfeld in den USA unterstützt die anzunehmende bessere Performance. Investmentschwerpunkt sind die CBDMärkte in soliden Regionen. Auch für Asien sieht Credit Suisse Hinweise auf politische Lockerung, die positiv für die regionalen Immobilienmärkte stimmen. Vor allem in China sehen die Researcher Investmentchancen. (AE)

umfassende Projektentwicklung „Eventes Business Gar-

Berlin ist der Top-Einzelhandelsstandort in Deutschland

den“ für rd. 62,3 Mio. Euro vom finnischen Entwickler

Keine andere Stadt hat mehr Shopping-Lagen

Peab Oy.

Die bundesdeutsche Hauptstadt ist lt. BNPPRE der Top-Markt für Einzelhändler in Deutschland. Keine andere Stadt kann derartig hohe Nachfrage auf sich vereinen.

Berlin: Hubert Burda Media schließt mit der SEB Asset Management einen langfristigen Mietvertrag am Potsdamer Platz. Nach Auszug der

Besonders internationale Unternehmen suchen in Berlin den Eintritt in den deutschen Markt, gilt dieser doch im Vergleich als sehr stabil. Dazu trägt auch die große Nachfrage aus dem Luxussegment, die immer mehr eigene Stores eröffnen. Berlin profitiert auch von seiner Dezentralität. Keine andere Stadt hat soviele Einkaufslagen. Gefragt sind lt. BNPPRE der Bereich Tauentzienstraße, Ku´Damm und der Hackesche Markt. Insgesamt wurden vorwiegend in den Top-Lagen 18.500 qm Flächen umgesetzt. Stärkste Branche ist die Bekleidungsindustrie mit 45%. Größter Abschluss war die Anmietung von 4.700 qm von

Daimler-Vertriebszentrale werden die Hauptstadtbüros von "Focus" und "Bunte", die Verlagsgruppe Berlin mit "SuperIllu" und "Guter Rat" sowie das zur Burda Intermedia Publishing gehörende Unternehmen StarNet One schrittweise in das Hauptstadtquartier Potsdamer Platz einziehen. Das Quartier gehört dem Offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest.

TK Maxx am Alexanderplatz. Die Branche Lederwaren/Schuhe kommt auf einen Anteil von 24%. Gastronomiekonzepte machen 10% des Umsatzes aus. Aufgrund der regen Nachfrage bleibt die Angebotsseite knapp. Freie Objekte wie zuletzt das Alea am Alexanderplatz, das Haus Cumberland und das Objekt Kurfürstendamm 195 haben Mieter gefunden. BNPPRE beobachtet einen Anstieg des sog. „key money“, bei dem Bestandsmieter aus ihren Verträgen gelöst werden. Die aktuelle Spitzenmiete liegt in der Tauentzienstraße bei 265 Euro/qm. Tendenz steigend. Die Netto-Spitzenrendite liegt seit Mitte 2011 unverändert bei 4,5%. Für das laufende Jahr rechnet BNPPRE auch weiterhin mit anhaltend hoher Nachfrage, da Berlin die Shopping-Metropole Deutschlands bleiben wird. (AE)

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 17

Deals

Logistikmarkt Hamburg: Flächenknappheit bremst Umsatz Knappes Angebot bremst Wachstum

Bremen: Ein Privatinvestor erwirbt eine Wohnanlage in Woltmershausen von der Corpus Sireo Asset Management Residential GmbH über Engel & Völkers. Die Immobilie in der Butjadinger Straße verfügt über 18 Wohneinheiten auf einer vermietbaren Gesamtfläche von 1.152 qm. Die Grundstücksfläche beträgt 2.258 qm. Köln: Der Arbeitsbühnenvermieter mateco AG mietet rd. 2.400 qm Fläche in Rodenkirchen, Wankelstr. 37, von der GbR Wilhelmy-Keutgen über Greif & Contzen. Duisburg: Die Greiwing logistics for you GmbH mietet ca. 13.300 qm Lager- u. 400 qm Bürofläche in der Hochstr. 150-152 von Valad Europe über Realogis. Der Vertrag beinhaltet die umfassende Investition von 1,5 Mio. Euro durch Valad in die Modernisierung. Mannheim: Bilfinger Berger wird seinen Konzernsitz vom Carl-Reiß-Platz in das Glückstein-Quartier Verlegen und erwirbt dafür das 4.400 qm große Baugrundstück direkt am Zugang des Hauptbahnhofs und am künftigen Lindenhofplatz von der Stadt Mannheim. Der Bau des Bürohauses mit rund 20.000 qm und einer Tiefgarage soll im Frühjahr 2016 starten, die Fertigstellung ist im Herbst 2017 geplant.

Sabine Richter In den Halbjahres-Berichten zum Hamburger Logistikmarkt wird das nicht ausreichende Flächenangebot als Hauptursache für die schwache Umsatzentwicklung genannt. So betont beispielsweise Engel & Völkers, dass es in Hamburg kaum noch tatsächliches Neugeschäft gebe. „Während es im ersten Halbjahr fast nur Erweiterungen oder Umsiedlungen gab, kamen neue und internationale Logistiker sowie Industrieunternehmen gar nicht erst zum Zuge“, so Erik Peuschel. In der Folge gingen Mieter mehr Kompromisse bezüglich ihrer Anforderungen ein, zögen aber auch an Hamburg vorbei. Für den Hamburger Logistikmarkt (inklusive Umland) im 1. Halbjahr 2012 melden die Dienstleister Umsätze zwischen 205.000 qm (BNP Paribas Real Estate) und 210.000 qm (Grossmann & Berger), ein Ergebnis, das 45 bis 50% unter dem Rekordergebnis des Vorjahres liegt. Entsprechend entwickelten sich die Abschlüsse: 70 Verträge bedeuten nach Angaben von Jones Lang LaSalle eine Halbierung gegenüber dem Vorjahr. Der Eigennutzeranteil liegt bei 50% und damit auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Die deutlichen Rückgänge in allen Segmenten seien durch die Verknappung des Angebots durch die zahlreichen Abschlüsse im Vorjahr begründet, aber auch durch längere Entscheidungszeiträume aufgrund der Verunsicherung der Unternehmen durch die Eurokrise, so Hans-Jürgen Hoffmann von BNPPRE. Das verhaltene Umsatzergebnis spiegele nicht den Markt, Nachfrage sei vorhanden, so Per McKinnell, Leiter Industrie Immobilien JLL. Auch das überdurchschnittliche Fertigstellungsvolumen entlaste den Markt nicht, bis auf 26.000 qm sei der Großteil vorvermietet. Trotz der dynamischen Nachfrage, die sich im vergangenen Jahr abzeichnete, wurde bis auf wenige Ausnahmen nicht auf Vorrat gebaut, sagt Erik Peuschel von E & V. Größter Abschluss im ersten Halbjahr war der Verkauf eines bisher von C & A genutzten Objekts mit rund 30.000 qm an den Textilhersteller Wellensteyn in Norderstedt. Durch vier Umsätze über 10.000 qm erreichte diese Größenklasse einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von rund 48%, aber nur 5% der Abschlüsse. Kaum Angebot in gesuchten Lagen Das Angebot an modernen Flächen ist weiter rückläufig. Besonders betroffen sind die bevorzugten Standorte im Stadtgebiet, wozu die Gebiete Altenwerder/Hafen/Freihafen sowie Allermöhe/Billbrook gehören. Dennoch seien in bestimmten Regionen der äußeren Peripherie (z.B. Glinde, Winsen, Rade) noch Angebotsüberhänge zu verzeichnen, schreibt BNPPRE. Das Umland verbuchte einen Anteil von rund 50% (105.800 qm) am Gesamtflächenumsatz, wobei das Umland-Nord-West (Henstedt-Ulzburg, Norderstedt, Schenefeld) mit einem Anteil von 32% (67.400 qm) führte. „Ein niedriger Gewerbesteuersatz, die Verfügbarkeit von großen Grundstücken sowie die gute Erreichbarkeit über die A 7 sind hier die überzeugenden Argumente“, erläutert Andreas Rehberg. „Für das Umland bleibt ein „built-to suit“ ein wichtiges Thema“, ergänzt Per McKinnell von JLL. Dabei rücke Schleswig Holstein als Standort immer stärker in den Vorderund, allerdings mit der Einschränkung, dass für ein investmentfähiges Produkt längere Mietvertragslaufzeiten gefordert werden. Auf das Stadtgebiet (Waltershof, Altenwerder, Hausbruch im Hamburger Süden) entfielen ebenfalls 104.200 qm, 55% weniger als im Vorjahr. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen liegen Handelsunternehmen und Logistikdienstleister klar in Führung. Die Spitzenmiete (erzielt für hochwertige Flächen in Hafennähe und mit sehr guter Individualverkehrsanbindung wie Altenwerder oder

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 18

Hausbruch) liegt zwischen 5,50 Euro (JLL) und 5,80 Euro (G & B). Grossmann & Berger spricht auch von einer auf 4,55 Euro gestiegenen Durchschnittsmiete, während die anderen Marktberichte stabile Verhältnisse angeben. Gut 18% des Vermietungsumsatzes entfielen auf Lagerflächen mit einem Mietpreis von über 5,00 Euro. Weitere 27% wurden zwischen 4,50 und 5,00 Euro abgeschlossen. Bemerkenswert sei der mit fast 40% hohe Anteil der Mietpreisklasse von 3,00 bis 4,00 Euro. Hier zeige sich, so BNPPRE, dass Mieter aufgrund des fehlenden Angebots auf schlechter ausgestattete oder ältere Flächen ausweichen müssten.

Im Gespräch… „Die Politik muss führen und wollen“ Im Gespräch mit Jan Dietrich Hempel, Vorstand Garbe Logistic AG, zum Logistikimmobilienmarkt Hamburg. „Der Immobilienbrief“: Wie läuft es für Sie am Logistikstandort Hamburg? Jan Dietrich Hempel: Positiv - im ersten Halbjahr konnten

wir rund 170.000 Quadratmeter Logistikfläche neu- oder nachvermieten. Damit ist die Vollvermietung nahezu erreicht. Weil fast alle Leerstände vermietet sind steht für den weiteren Jahresverlauf vor allem das Projektentwicklungsgeschäft im Mittelpunkt. DIB: Projektentwicklungen sind teuer und nicht immer das sicherste Geschäft. Was erwarten Sie noch bis zum Jahresende? Hempel: Projektentwicklungen sind in der Tat volatiler und daher schwieriger einzuschätzen. Da kaum noch moderne Logistikhallen am Markt sind, erwarten wir im weiteren Jahresverlauf eine verstärkte Nachfrage nach Neubauten. Für diese Entwicklung sind wir gut aufgestellt und können zusammen mit unseren Partnern einen hohen zweistelligen Millionenbetrag in neue Projektentwicklungen investieren.

Garbe

Für Sie denken wir gerne länger nach Wir schauen nicht auf die Uhr, wenn es darum geht, ein Beteiligungsangebot nach Ihren Bedürfnissen zu entwickeln. Die Real I.S.-Fondsmanager nehmen sich Zeit, um ihre Qualitätsansprüche umzusetzen. Sie realisieren Immobilieninvestments für die institutionelle BGV-Serie, die bereits mit dem immobilienmanagerAWARD ausgezeichnet wurden. Doch es ist vor allem Ihr Vertrauen in unsere Managementkompetenz, das uns antreibt. Dafür machen wir gerne auch etwas später Feierabend. Mehr erfahren Sie unter: www.realisag.de www.realisag.de

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 19

Deals

DIB: Die Branche klagt laut über den Mangel an Grundstücken.

Hamburg: RTL Nord verlängert bestehenden Mietvertrag über 2.750 qm Fläche im Bürogebäude „Halle E“ am Strassenbahnring 6-18 um

Hempel: Das ist standortabhängig sehr unterschiedlich. Hamburg zählt wie die süddeutschen Metropolen München und Stuttgart, aber auch Frankfurt, zu den Hot Spots des Logistikimmobilienmarktes. Hier wird es zunehmend schwieriger, große Grundstücke ohne wesentliche Einschränkungen, beispielsweise bei den Betriebszeiten, zu sichern. Probatestes Mittel ist das Ausweichen ins Umland. Hier müssen Entwickler hinsichtlich der Flächenangebote von Kommunen oder Wirtschaftsförderern auf dem laufenden sein.

weitere 10 Jahre mit der SEB Asset Management über BNPPRE. Das Objekt gehört zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds SEB ImmoPortfolio Target Return Fund. Frankfurt: Investor Dundee International REIT bzw. deren Beteiligungsgesellschaft Dundee Shelf S.à.r.L erwirbt das rd. 12.000 qm Bürofläche bietende Immobilienobjekt „doubleU“ im Stadtteil Derendorf von der developer Projektentwicklung GmbH und der Rheinmetall Immobilien GmbH. PricewaterhouseCoopers Legal AG Rechtsanwaltsgesellschaft hat die Verkäufer Immobilienobjekts beraten. Washington, D.C.: Ein Joint Venture zwischen einem lokalen Investor und einem Versicherungskonzern erwirbt das Büro- und Geschäftshaus „The Westory“ von Deka Immobilien. Das rd. 25.000 qm große Gebäude gehört zum Liegenschaftsbestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds DekaImmobilienEuropa. Köln: Die OSK-Offene Schule Köln gGmbH mietet ca. 2.100 qm Bürofläche an der Wachsfabrik 25 von der German Property Objekt Köln-An der Wachsfabrik GmbH & Co.KG über Jones Lang LaSalle.

DIB: Was wünschen Sie sich von der Politik? Hempel: Wir denken, dass die Ausweisung von zusätzlichen Logistikflächen zu jenen Stabilitäts- und auch Wachstumsvoraussetzungen unserer Wirtschaft gehört, die sozialpolitisch und ökologisch so gestaltet werden können, dass eine Akzeptanz in der Bevölkerung herstellbar ist. Hier müssen die Branchenverbände und die Unternehmen mitwirken, was diese nach unserem Eindruck auch sehr gut tun, aber die Politik muss wollen und führen. DIB: Wie schätzen Sie die Lage vor dem Hintergrund der Euro- und Schuldenkrise ein? Hempel: Selbst wenn sich das Wirtschaftswachstum krisenbedingt in der zweiten Jahreshälfte verlangsamen sollte – auf Dauer wird der Bedarf an Logistik- und Lagerflächen an den Top-Standorten in Deutschland weiter steigen. Das belegen auch die aktuellen Daten des Logistik-Indikators, der im zweiten Quartal 2012 nach drei verhaltenen Quartalen wieder aufwärts weist. Nach Einschätzung der Logistiker aus Industrie, Handel und Dienstleistung hat sich der Wirtschaftsbereich Logistik in Deutschland auf hohem Niveau stabilisiert und befindet sich derzeit auf Wachstumskurs. □

Mit Parken Geld verdienen Bouwfonds bringt ersten geschlossenen Parkhaus-Immobilienfonds Seit langem ist er bereits angekündigt – der erste geschlossenen Immobilienfonds für deutsche Privatanleger, der in Parkhäuser investiert. Der Fonds ist regional in den Niederlanden in ein breit diversifiziertes Portfolio investiert. Die Rabobank-Tochter wagt mit dem vorliegenden Angebot ein Erstlingswerk im Bereich Parkhausfonds für private Anleger. Das jedoch nicht ohne Erfahrung. Bereits 2005 legte Bouwfonds einen Parkhausfonds für institutionelle Anleger auf, der in 21 Objekte investierte. Der Bouwfonds Private Dutch Parking Fund I GmbH & Co. KG investiert in sechs Parkhäuser in den Niederlanden. Alle Parkhäuser liegen in unterschiedlichen Regionen und sollen lt. Bouwfonds vor allem die Kriterien der hohen Zentralität, dichte Population sowie die Umsetzung der Parkrichtlinien mitbringen. Alle Objekte sind Bestandsobjekte, die bereits seit mehreren Jahren erfolgreich bewirtschaftet werden. Das minimiert Risiken. Parkhausbetreiber ist Q-Park – Marktführer in den Niederlanden. Die Mietverträge laufen, anders als bei vielen anderen Assetklassen noch 45 Jahre! Die Objekte sollen 2023 wieder verkauft werden, da laufen die Mietverträge noch 34 Jahre. Ein Nachvermietungsrisiko bestehen lt. Initiator nicht. 3,4 Mio. Euro zahlt Q-Park pro Jahr für alle Objekte. Selbst bei Ausfall des Betreibers, bleiben dem Fonds noch die Parkgebühren. Nach 10 Jahren können die Mieten auf Umsatzniveau angepasst werden – allerdings nur nach oben. Das Parken in Holland ist anders als in Deutschland von der Nutzung der Parkhäuser geprägt. Die Parkhäuser des Bouwfonds-Fonds liegen bewusst in sog. Mittelstädten und dort in den innenstädtischen Lagen, da Touristen und Tagesgäste ihre Autos lieber hier günstiger abstellen und dann in die Großstädte pendeln, als in den Metropolen jetzt

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 20

bereits 5 Euro pro Stunde zu zahlen. Die Tickets in den Fondsobjekten kosten hingegen 1,50 bis 2,40 Euro. Hinzu kommt, dass Parkverstöße in den Niederlanden wesentlich teurer sind. So kostet z.B. Parken im Parkverbot schnell einmal 70 Euro. Wer erst gar kein Ticket zieht, kann sogar bis zu 52 Euro blechen. „Die vielen Parkplatzsuchenden bieten aus Investoren- und Eigentümersicht ein großes Ertragspotenzial. Während die Anzahl der Autos pro Haushalt steigt, bleibt das Parkplatzangebot stabil. Durch die zunehmende Verdichtung der Innenstädte werden Straßenparkplätze aber weiter reduziert und Parkhäuser stärker nachgefragt. Folglich stiegen die Parkplatzgebühren, in den Niederlanden sogar stärker als die Inflation“, sagt Roman Menzel, Head of Sales bei Bouwfonds REIM in Berlin. „Parkhäuser zählen zu den soliden Sachwertanlagen mit einer geringen Konjunkturanfälligkeit und bieten Anlegern stabile Erträge“, so Menzel weiter. Das Gesamtinvestitionsvolumen liegt bei 64,3 Mio. Euro. 38 Mio. Euro soll von Anlegern kommen. Ab 10.000 Euro können sich Anleger beteiligen und sollen am Ende 188% Gesamtkapitalrückfluss erhalten und halbjährliche Auszahlungen von 5,75% p.a. (AE)

Frankfurt wird Finanzierungsfalle Core schützt nicht vor Verlusten, Handel besonders betroffen Die IPD Investment Property Databank GmbH hat eine Analyse zu Finanzierungsrisiken erstellt. Die rote Laterne des riskantesten deutschen Standortes trägt ausgerechnet der weltweit anerkannte Core-Standort Frankfurt. „Der Immobilienbrief“ hatte Ihnen am Beispiel Frankfurt schon oft vorgerechnet, dass klassisches „Core“ kein Ausweg für risikoaverse Anleger ist. Die IPD ermittelte jetzt, dass zwischen 2008 und 2011 etwa 17% der Frankfurter Büroimmobilien ihren Verkehrswert von 2007 zeitweise um mehr als 30% unterschritten haben. Hier unterscheidet die IPD aber nicht nach Topimmobilien und Durchschnitt. Im gesamten deutschen Büromarkt war das nur bei 7% der Objekte der Fall. München hat mit minus 4% fast Preiskonstanz. Unter der Annahme einer Loan to Value (LTV) Finanzierung von 70% wäre der Wert des Eigenkapitals in Frankfurt bei vielen Immobilien auf null gefallen, meint IPD. Dass das keine Theorie ist, belegen die Wertentwicklungen der aggressiven Investmentbanker– Fonds des Booms. Bei der IPD-Analyse der Immobilien mit

Sitz in Deutschland. Weltweit aktiv. Investitionsfokus: Premium-Objekte! Sie haben interessante Bestandsobjekte in hochwertigen Lagen anzubieten? Dann sprechen Sie mit einem der führenden deutschen Investoren! Mit einem verwalteten Immobilien-Vermögen von rund 20,5 Mrd. Euro und einem Bestand von über 430 Immobilien in 23 Ländern auf vier Kontinenten ist Deka Immobilien der richtige Ansprechpartner für Sie!

Deka

Nehmen Sie Kontakt auf! www.deka-immobilien.de

Deka Immobilien GmbH

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 21

einem Wertverlust von 20% sieht das Bild ähnlich aus. In Frankfurt waren im Zeitraum 2008-2011 30% der Immobilien davon betroffen, während es in Deutschland auf 15% der Immobilien zutraf.

Deals Lodz/Polen: Per Vorvertrag hat sich Union Investment Real Estate GmbH für den Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland das Shopping Center „Manufaktura“ gesichert. Verkäufer ist eine Objektgesellschaft der französischen Unternehmen Fonciere Euris und Rallye sowie des Projektentwicklers Apsys. Union Investment übernimmt 91.240 qm von insgesamt rd. 112.500 qm Mietfläche. Baumarkt und Kino sind nicht Teil der Transaktion, sondern verbleiben im Eigentum der Eigennutzer Leroy Merlin und Cinema City.

Wohnimmobilien waren am seltensten von starken Werteinbrüchen getroffen. Handelsimmobilen hatten am häufigsten Verluste. So büßten nur 10% der Wohnimmobilien innerhalb der letzten fünf Jahre mehr als 20% ihres Wertes von 2007 ein, aber 15% der Büroinvestments und sogar 23% der Handelsobjekte. In Bezug auf die Sicherheit der Mieterträge ist die Rangfolge genau umgekehrt, hier unterschreiten deutlich weniger Handelsobjekte die zur Bedienung einer Finanzierung nötigen Nettomieterträge als das bei Büro- und Wohnimmobilien der Fall ist. (WR)

Häusermarkt USA – Bodenbildung erreicht, steigende Preise voraus Dr. Claus Becher, Senior Economist im Immobilien Research, DekaBank Am Dienstag überraschten US-Hauspreiszahlen die Märkte positiv. Der Case Shiller 20Städte Index, der die Preisentwicklung in den wichtigsten amerikanischen Metropolen abbildet, stieg im Mai um 0,9% gegenüber dem Vormonat. Auch wenn Häuser in den Metropolen noch um 0,7% unter den Preisen vor einem Jahr liegen, ist der Anstieg im Mai der vierte monatliche Anstieg dieses Indikators in Folge. Der insgesamt positive Trend wird auch durch die landesweite Hauspreis-Entwicklung bestätigt. So liegt der FHFA-Index, der Transaktio-

GENUG VON HEISSER LUFT? A198

069 710475198 | www. a19 8 .de

AGE NT UR 19. AUG U ST

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 22

Deals Hamburg: Die Rainbow Home Entertainment AG mietet für die kuuluu Services GmbH ca. 530 qm Bürofläche in der Stresemannstr. 29 von der RREEF Management GmbH über BNPPRE.

nen der halbstaatlichen Hypothekenbanken wie Fanny Mae und Freddy Mac berücksichtigt, bereits um 3,7% über dem Vorjahreswert. Landesweit waren die Verwerfungen geringer als in den Metropolen, die Erholung konnte und kann hier schneller greifen. Abbildung 1: Häuserpreise in den USA (Metropolen und Landesweit) Index 220 200 180 160

120

FHFA-Index (2000 = 100)

Berlin: Die Groth Gruppe hat verschiedene Grundstücke in Berlin vom Quartiersentwickler CA Immo gekauft. Das Grundstückspaket mit einer möglichen Geschossfläche von ca. 140.000 qm wechselte zu einem Preis von rund 20 Mio. Euro den Eigentümer. Zum Grundstückspaket gehört auch das Entwicklungsgebiet an der Lehrter Straße. Hier wird ein lebendiges neues Wohnquartier entstehen, mit einem Potenzial von über 700 Wohnungen. München: Abercrombie & Fitch mietet für sein Trendlabel Hollister 1.500 qm Storefläche in der Hofstatt am Färbergraben. Bauherr und Grundstückseigentümer ist die Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH & Co. KG (VVS), eine Projektgesellschaft der LBBW Immobilien. Die Hines Immobilien GmbH ist als Bauherrenvertreter für die kaufmännische und technische Umsetzung und somit für Vermietung, Vermarktung und Verkauf der Hofstatt zuständig.

Mai 12

Mai 11

Mai 10

Mai 09

Mai 08

Mai 07

Mai 06

Mai 05

Mai 04

Mai 03

100

Mai 02

Alten Waggonfabrik von Beos.

140

Mai 01

Mainz: „Wohnraum Mainz“ mietet 1.300 qm Fläche in der

Case Shiller 20 Städte-Index (2000=100)

Quellen: FHFA, Moody's, DekaBank

Dass sich am Häusermarkt ein Boden gebildet hat, zeigen nicht nur die Preisdaten. Auch das Überangebot an Häusern, welches die vergangene Häuserpreisentwicklung dominierte, ist weitgehend abgebaut. Der Bausektor schrumpfte in den vergangenen Jahren drastisch. Machte er vor der Krise noch einen Anteil von 6% des BIPs aus, so ist er nun mit 2,3% des BIPs um fast 2/3 gesunken. Dies ist ein Indiz dafür, wie wenig neue Häuser auf den Markt kommen. Eine Projektion der Angebotssituation gibt weiter Aufschluss. Die Anzahl der neugebauten Häuser schwankt in den USA seit 1958 um etwa 1,5 Millionen Einheiten pro Jahr. Vergleicht man die aktuellen Zahlen der neugebauten Häuser mit dem langfristigen Durchschnitt, so kann man feststellen, dass zum Höhepunkt der Krise kumuliert etwa 2Millionen Hauseinheiten überproduziert wurden. Bezieht man mit ein, dass die Haushaltsgröße von 3,6 Personen in den späten vierziger Jahren auf 2,6 Personen zum jetzigen Zeitpunkt abgenommen hat und deswegen tendenziell mehr Häuser benötigt werden, so lag das Überangebot auf dem Markt zum Höchststand 2006 etwa bei 1,5 Mio. Einheiten. Abbildung 2: Kumuliertes Überangebot an Häusern auf den Markt versus landesweite Preisentwicklung 2000

15,0

1500 10,0

1000 500

5,0

0 0,0

-500 -1000

-5,0

-1500 -2000 Q1 1976

Q1 1982

Q1 1988

Q1 1994

Kumulierter Überhang ab Q2 1956 (l. S.)

Q1 2000

Q1 2006

-10,0 Q1 2012

FHFA (All Transaction,yoy, r.S.)

Quelle: FHFA, DekaBank

Analog zur vergangenen historischen Entwicklung der großen Immobilienzyklen seit 1970 dauert es normalerweise zwei bis drei Jahre, bis ein solches Überangebot abgebaut ist (siehe Abbildung 2, blaue Linie). Dies ist auch diesmal der Fall, jedoch hat sich der Bausektor noch stärker konsolidiert als sonst üblich. Aus dem Überangebot vor der Krise berechnet sich nach dieser Projektion nun ein Defizit von knapp 1,5 Mio. neu gebauten Häusern. Zu-

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 23

dem nehmen auch die bereits auf dem Markt befindlichen, sogenannten „bestehenden“ Häuser ab. Von 4 Millionen Wohneinheiten, die 2008 noch auf dem Markt vorhanden waren, sind aktuell noch etwa 2 Millionen übrig. Anekdotische Evidenz spricht allerdings dafür, dass viele dieser bestehenden Häuser nicht marktgängig sind, sondern zu Zeiten des Baubooms in nicht adäquater Lage spekulativ gebaut wurden. Auch wenn sich vieles bessert, sollten diese Häuser kaum zu verkaufen sein. Nachfrageseitig tut sich auch einiges. Zum einen stabilisieren sich die Verkaufszahlen und zum anderen gelingen Verkäufe schneller. Lag die durchschnittliche Dauer des Verkaufs zum Höhepunkt der Häusermarkt-Krise bei 12 und mehr Monaten, so hat sie sich jetzt auf 6 Monate reduziert und damit fast normalisiert. In „normalen“ Zeiten am Markt liegt dieser Wert bei etwa 5 Monaten. Dies liegt natürlich auch daran, dass die Hauspreise sehr günstig sind. Sie liegen um 10% bis 40% unter den vormaligen Höchstständen. Zudem sind die Zinsen sehr niedrig. Nach dem Affordability-Index, der basierend auf Hauspreisen die Zinsund Tilgungszahlungen für Häuser mit dem verfügbaren Einkommen in Beziehung setzt, kann sich der durchschnittliche Amerikaner so leicht ein Haus leisten wie wohl noch nie in der Historie. Dies wurde bislang nur noch nicht nachfragewirksam, da eine zu große Unsicherheit in der Ökonomie herrscht und die Arbeitslosigkeit noch zu hoch ist. Mit fortlaufender Überwindung der Finanzkrise sollte dieses Potenzial jedoch weiter zu heben sein. Weil zudem die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen sind, besteht ein weiterer Anreiz, sich ein Eigenheim zuzulegen. Insgesamt rechnen wir damit, dass nach dieser Bodenbildung die Preise für Häuser bereits in den nächsten Monaten weiter steigen können. Anstelle eines starken kurzfristigen Anstiegs sehen wir landesweit eine mittelfristig positive Entwicklung oberhalb der Inflationsrate. In Spitzensegmenten und einzelnen Städten, besonders in Küstennähe, können die Preise auch stärker steigen. Dies ist jedoch nicht ungewöhnlich. Risiken für die Prognose bestehen im instabilen Makroumfeld, einer unerwartet höheren Arbeitslosigkeit und schwierigen Finanzierungsbedingungen. □

Top-Wohnimmobilien in den Welt-Metropolen Weltweit gute Ergebnisse – aber kein Grund für Optimismus Knight Frank notierte für die Top-Wohnimmobilien in den wichtigsten Städten der Welt im zweiten Quartal einen Preisanstieg. Wohnimmobilien sind gefragt wie selten zuvor. Die Preise steigen. Vor allem die vermeidlich sicheren Häfen der Top-Metropolen sind im Investmentfokus. Trotz aus immobilienwirtschaftlicher Sicht erstklassiger Ergebnisse für die weltweiten Wohnungsmärkte im Topsektor bleibt Knight Frank skeptisch. Zudem bleibt aus „Der Immobilienbrief“-Sicht offen, ob nicht gerade wirtschaftlicher Pessimismus und Euro-Angst die Investments in die sichersten Lagen beflügeln. Knight Frank notierte für die Top-Wohnimmobilien in den wichtigsten Städten der Welt allein im zweiten Quartal einen Preisanstieg von 1,4%. 27 Städte untersuchten die Researcher im Prime Global Cities Index. Im Jahresvergleich verzeichnet der Index ein Plus von 3,5%. Seit dem Tiefpunkt im zweiten Quartal 2009 sind die Preise pro Quartal um 0,8% gestiegen. Im Jahresvergleich liegt Bangkok mit einem Plus von 28,8% an der Spitze des Rankings vor Jakarta (28,5%) und Nairobi (21,8%). Deutsche Städte befinden sich nicht im Index. Die erste europäische Stadt ist London auf Platz 5 mit einer Steigerung im Jahresvergleich von 10,5%. Überhaupt konnten die Preise in Europa nach einem Minus von 3,4% im ersten Quartal im zweiten Quartal wieder um 1,3% zulegen. Investoren fokussieren sich lt. Knight Frank in Europa nicht mehr nur noch auf die Städte mit breiter nationaler Nachfrage und hohe Lebensqualität, sondern zunehmend auch Städte, die abseits der Eurokrise liegen. Daher befinden sich im Index unter den Top 10 auch Genf (+6%) und Zürich (+5,9%). Knight Frank warnt trotz guter Ergebnisse vor zu viel Optimismus. „Nachhaltiges Wachstum ist vor dem aktuellen Szenario der Weltwirtschaft unwahrscheinlich“, betont Kate Everett-Allen, Researcherin bei Knight Frank. In Europa drückt die Schuldenkrise, in Asien die Regulierungsmaßnahmen, Wohnraum für die eigene Bevölkerung bezahlbar zu halten, auf die Preise. Für das laufende Jahr wird daher mit schwachen Ergebnissen gerechnet. (AE)

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 24

Deals

Retail-Investments mit starkem Umsatzrückgang

Düsseldorf: Die TIMAG AG erwirbt ein ca. 5.600 qm großes Grundstück auf dem Quartier(n) am Flughafen

Knappes Angebot bremst Markt aus

über Aengevelt, die im Exklusivauftrag der Grundstückseigentümer, vertreten durch Rechtsanwalt Friedrich W. Metzeler und Partner Dr. Wolf von der Fecht, handeln. Die Timag plant ein Büroprojekt mit rd. 10.000 qm Nutzfläche Parkhaus. Aengevelt ist darüber hinaus mit der Vermarktung der Büroflächen beauftragt. Außerdem sind durch Vermittlung von Aengevelt auf dem Quartier(n) (155.000 qm) 2 weitere Grundstücke mit zusammen rd. 30.000 qm für weitere Projektentwicklungen optioniert worden: Auf einer Teilfläche von ca. 24.000 qm ist ein weiteres Büroprojekt vorgesehen, auf einem rd. 6.000 qm großen Grundstück eine Nahversorgung und ein Betriebskindergarten. Darüber hinaus führt Aengevelt Verhandlungen mit einem Projektentwickler über die Errichtung eines Hotels in der Nachbarschaft zum ICEBahnhof am Flughafen. Toronto: Northam Realty Advisors Limited erwirbt das Büro- und Geschäftshaus “Bell Trinity Square” für rd. 300 Mio. Euro von Union Investment. UI hatte das 86.616 qm Nutzfläche umfassende Objekt 2005 für ihre Offenen Immobilienfonds UniImmo: Global (65% der Anteile an der Objektgesellschaft) und UniInstitutional European Real Estate (35%) erworben.

Die in den letzten beiden Jahren stark in den Vordergrund gerückten Einzelhandelsinvestments mussten im 1. Halbjahr 2012 einen deutlichen Rückschlag verkraften. Dies melden unisono BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und Jones Lang LaSalle. Mit einem Investitionsvolumen von rund 3,15 Mrd. Euro verfehlten Einzelhandelsinvestments das Rekordergebnis des Vorjahres um 47%, wie die Analyse von BNPPRE ergibt. Bis Ende Juni verzeichnete JLL mit anderer Erfassungsmethodik ein aufgelaufenes Transaktionsvolumen von rund 2,8 Mrd. Euro gegenüber 6 Mrd. Euro im Vorjahr. Bemerkenswert ist für BNPPRE, dass sich der Rückgang auf alle Teilnutzungssegmente erstreckt. Besonders deutlich fiel das geringere Transaktionsvolumen im Segment großflächiger Shoppingcenter aus. Verantwortlich hierfür sei allerdings nicht mangelndes Interesse, sondern das nicht ausreichende Angebot an Core-Objekten, bestätigen sowohl BNPPRE-Chef Piotr Bienkowski als auch Einzelhandelschef Jörg Ritter von JLL. An den Big-Six-Standorten fiel lt. BNPPRE der Umsatzrückgang noch stärker aus als bundesweit. Mit 861 Mio. Euro ging das Transaktionsvolumen in Retail-Objekte um 62% zurück. Nur München konnte mit einem Umsatz von 294 Mio. Euro fast an das Vorjahresergebnis von 312 Mio. Euro anknüpfen. Am deutlichsten fielen die Einbußen in Köln (-93%) und Düsseldorf (-82%) aus. Aber auch Hamburg (-70%), Berlin (-67%) und Frankfurt (-50%) blieben schwach. Berlin und Hamburg blieben deutlich hinter ihren langjährigen Durchschnittswerten zurück. Trotz des geringen Angebots erreichen Shoppingcenter einen Anteil von 45% am Gesamtumsatz. Beeinflusst wird die Statistik aber durch den Großdeal von UnibailRodamco, die sich umfangreich an mfi und dem Ruhr-Park beteiligt hat. Fach– und Supermärkte kamen auf 29%. In innerstädtische Geschäftshäuser wurden 23% des Investmentumsatzes investiert. Nachdem sich die Spitzenrenditen insbesondere 2010, teilweise aber auch noch 2011 deutlich nach unten bewegt haben et vice versa die Preise gestiegen sind, besteht jetzt Konsolidierung auf 2011er Niveau. Die Netto-Anfangsrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser bewegen sich an den deutschen Top-Standorten zwischen 4,2% in München, das nach wie vor den teuersten Standort darstellt, und 4,5% in Berlin. Für Hamburg werden aktuell 4,25%, für Düsseldorf 4,3%, für Köln 4,35% und für Frankfurt 4,45% notiert. Im Durchschnitt der sechs wichtigsten deutschen Standorte liegt sie bei 4,34% und damit wieder in etwa auf dem Niveau von 2006 und 2007. Die Spitzenrendite für Shoppingcenter liegt unverändert bei 5%. Für Fachmarktzentren sind 6,5% und für einzelne Fachmärkte 6,9% anzusetzen. (WR)

Weltweite Neuausrichtung der Bank-Immobilienstrategien in Industrieländern 50% der Filialen werden verschwinden Nach Prognosen von Jones Lang LaSalle (JLL) werden bis zum Jahr 2020 bis zu 50% der bestehenden Privatkundenfilialen in den Industrieländern dem von den Banken neu eingeschätzten Standortbedarf zum Opfer fallen. Die Studie „Global Retail Banking: Key Trends for Retail Estate“ untersuchte, inwiefern sich die Veränderungen im Umfeld des weltweiten Privatkundengeschäfts der Banken auf deren Immobilienstrategie und Standortwahl auswirken. Der Filialrückgang in den Industrieländern werde jedoch durch die steigende Zahl von Privatkundenfilialen in Schwel-

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 25

News Luxemburg: Die IVG Immobilien hat die Objektgesellschaft Thomas SA für 20 Mio. Euro an ein Luxemburger Family Office verkauft. Die Gesellschaft hält eine voll vermietete Gewerbeimmobilie in der Rue Thomas Edison bei Luxemburg-Stadt mit einer Nutzfläche von 5.700 qm. Das Gebäude ist vollständig an mehrere Nutzer vermietet. IVG wurde von Property Partners und Baker & McKenzie beraten. Hamburg: Die DG HYP übernimmt die Finanzierung für den Neubau des Gesundheitszentrums „Spectrum am UKE“ auf dem Gelände des Universitätsklinikums Hamburg-Eppendorf (UKE). Kreditnehmer ist der Bauträger Sontowski & Partner Group. Das Investitionsvolumen beträgt 37 Mio. Euro. Davon stellt die DG HYP 24 Mio. Euro zur Finanzierung bereit. Auf dem Gelände des UKE realisiert die S&P Group den Neubau des Gesundheitszentrums, das auf einer Nutzfläche von 11.800 qm entsteht. München: WealthCap konnte im 1. Halbjahr aus PrivateEquity-Fonds rd. 29 Mio. Euro an die Anleger ausschütten. Ein positives Umfeld für Unternehmensverkäufe bot insbesondere das abgelaufene 2. Quartal in dem Unternehmen im Wert von mehr als 77 Mrd. Dollar veräußert wurden.

lenländern wie Brasilien, China und Indien kompensiert. Der weltweiten Bankbranche blase nach wie vor ein scharfer Wind ins Gesicht. Neue Bank-Formate eröffnen ebenso wie neue Technologien vielfältige Optionen. Als wichtigste Vorschläge erarbeitete JLL die Notwendigkeit einer zunehmenden „Multi-Channel"-Fokussierung im Privatkundengeschäft. Banken müssten am richtigen Ort im richtigen Ausmaß präsent sein und Möglichkeiten des Mobil- und Internetbanking nutzen. Eine stärkere Kundensegmentierung habe festzulegen, welche Leistungen wem, wo und in welcher Form angeboten würden. Das Angebot experimenteller „High-Tech-Filialen“ mit 24-stündiger Erreichbarkeit und kundengerechter Umgebung müsse erhöht werden. Größeres Augenmerk sei auf die IT-Anforderungen erhöhter Volumina des Online-und MobilBereichs zu richten. Den Grund für die notwendige Schrumpfung sieht JLL darin, dass historisch gesehen ein großes Filialnetz der einzige Vertriebs- und Serviceweg einer Privatkundenbank war. Der rasante Aufstieg von Telefon-, Online- und schließlich Mobilbanking führt zu Veränderungen. Die Studie mache deutlich, dass die meisten entwickelten Märkte in Amerika und Europa mit Banken überbesetzt seien. Überdimensionierte Filialnetze würden nicht über Nacht verschwinden. Dem können wir nur zustimmen. Den Aspekt des „Overbanked“ speziell für Deutschland lernten wir im Studium in den 70ern, lange vor der Entwicklung heutiger Kommunikationstechnologien. (WR)

Grundstücksmarktbericht 2011 - Berliner weiter im Höhenflug Zahlen der Verkäufe und Umsätze steigen deutlich weiter, im Osten steigen die Preise ungebrochen Karin Krentz Was bereits im Herbst 2011 abzusehen war (siehe Der Immobilienbrief Nr. 255) ist nun amtlich: Der Berliner Immobilienmarkt ist seit 2010 nachhaltig stark belebt. Für Wirtschaft aber auch für Private ist Berlin ein interessanter Markt, in dem Investitionen als lohnend angesehen werden. Das teilt der Gutachterausschuss (GA) für Grundstückswerte in Berlin in seinem Marktbericht 2011/2012 mit. Das Jahr 2011 ergab ein deutliches Umsatzplus gegenüber dem Vorjahr 2010 – das allein schon glänzte. Nun also noch mehr: Die Anzahl der Kauffälle stieg von 27.186 um insgesamt 20% auf 32.672 Kauffälle an, bei gleichzeitiger Steigerung des Geldumsatzes um 28% auf 1,1 Mrd. Euro. Nach Anzahl der Kauffälle ist 2011 das dritte Spitzenjahr seit der Wende (mit 1998 und 2006). In den Innenstadtbezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Tempelhof-Schöneberg dominierten wieder Verkäufe von Wohnungs- und Teileigentum mit Anteilen von über 80%. Bezogen auf alle 32.672 Kauffälle entfiel nahezu jeder siebente Kauf auf die Bezirke Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf. Nur jede dreißigste Übereignung erfolgte im Bezirk Lichtenberg. Teilmarkt unbebaute Grundstücke

•

Moderater Preisanstieg im Bereich der individuellen Bauweise

•

Anhaltender Preisdruck auf innerstädtische Grundstücke bei Eignung für Eigentumsmaßnahmen

•

Preisstabilität im Bereich der kerngebietstypischen Nutzung

•

Gewerbegrundstücke auch weiterhin kaum nachgefragt

Teilmarkt bebaute Grundstücke

! H C I L T L Ä H R E T Z T E J

s n a k i l e P beteili

s s a p m ds g u n g s l ko

r Ge ü f h c u b Hand

e Fon n e s s o l h sc

2012

Jetzt Fachwissen über geschlossene Fonds tanken Die mittlerweile neunte Auflage des Jahrbuchs „BeteiligungsKompass 2012 Handbuch für geschlossene Fonds“ gibt Orientierung, Unterstützung und praktische Hilfestellungen, sich im Beteiligungsmarkt zurechtzufinden. Das Handbuch gehört als sinnvolles und umfassendes Nachschlagewerk auf jeden Arbeitsplatz von Initiatoren, Beratern, Investoren und Anlegern.

Pelikans l kompass s ds b e t e il ig u n g sene fon Handbuc

s c H lo s H für Ge

2012

www.beteilig

ungsreport.de

Handbu

oms e n e ungsl k s b e te il ig GescHlo cH für

s pas onds

2012

Nach dem erneuten Rückschlag 2011 im Rahmen der Finanz- und Wirtschaftskrise stehen die Zeichen für das Vertriebsjahr 2012 wieder auf Schadensbegrenzung. Die zentralen Marktstatistiken von Feri EuroRating Services AG sowie vom VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. weisen erhebliche Unterschiede in den Zahlenerhebungen auf. Der BeteiligungsKompass zeigt die Feinheiten der unterschiedlichen Ergebnisse auf und interpretiert an lik Pe d un m : Ed dabei den Wahrheitsgehalt der daraus abgeleiteten Herausgeber Trends.

rt.de

ungsrepo www.beteilig

Daneben erfassen Marktinsider Trends und geben Ausblicke auf das Jahr 2012. Ein umfangreiches Adresswerk sowie eine Auflistung der im Jahr 2011 platzierten BaFin gestatteten Fonds runden den BeteiligungsKompass ab. Das Jahrbuch kann im Buchhandel, bei Amazon.de oder direkt über die epk media GmbH & Co. KG formlos per E-Mail (sekretariat@epk24.de) oder mit beiliegendem Bestellformular per Post bzw. Fax zum Preis von 59,80 Euro bestellt werden.

epk media GmbH & Co. KG • Altstadt 296 • 84028 Landshut • Tel.: +49 (0) 871 430 633 0 • E-Mail: sekretariat@epk24.de

im Markt geben, sich umfassennnvolles und Investoren. eratern und und Beiafiken, Bildern ert ist! agi ungsmarkt eng

2012 f

Preis:

2012

likan

: Edmund Pe

Beteiligungen im Jahr 2011 BaFin-gestattete Produktenlisten Initiatorenverzeichnis uvm...

Pelikans l kompass s ds b e t e il ig u n g sene fon Handbuc

s c H lo s H für Ge

2012

BeteiligungsKompass 2012: Umfang: 312 Seiten (Hardcover) 22 x 15,5 cm

59, www.bete

Ausblicke Trends und Jahr 2011 sten der im

e Fon n e s s o l h sc

Handbu

rkt verteiligungsma Ser vices EuroRating heiten zeigt die Fein ei den erpretiert dab

Herausgeber

t.de iligungsrepor

hten mit Nachric ngsww.beteiligu zum e kostenfrei

s s a p m ds g u n g s l ko

r Ge ü f h c u b Hand

s pas onds

eld Pelikan reg tag hen Bundes ist skripten und

beteili

oms e n e ungsl k s b e te il ig GescHlo cH für

& dia GmbH s briefs „ander

s n a k i l e P

9. Auflage (Mai 2012)

80 €

Sprache: Deutsch ISBN-13: 978-3937853116

ungsreport.d

www.beteilig

rt.de

repo s g n u g i l i e t www.be

3 11

430 63 1 7 8 ) 0 ( 9 4 Fax +

Diesen Coupon bitte ausgefüllt per Fax, E-Mail oder auf dem Postweg an die: epk media GmbH & Co. KG Altstadt 296 • 84028 Landshut • Tel.: +49 (0) 871 430 633 0 E-Mail: sekretariat@epk24.de

 Hiermit bestelle ich ___ Exemplar(e) BeteiligungsKompass 2012

zum Preis von EUR 59,80 (inklusive Versandkosten und MwSt.) Name, Vorname

Straße, PLZ, Ort

E-Mail

Datum, Unterschrift

Widerrufsrecht: Die Bestellung kann ich innerhalb der folgenden zwei Wochen ohne Begründung bei der epk media GmbH & Co. KG, Altstadt 296, 84028 Landshut schriftlich widerrufen. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung.

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 28

• Allgemein leichter Preisanstieg bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit stärkeren Preissteigerungen in guten und sehr guten Wohnlagen; trotz anhaltender Angleichungstendenzen noch immer Wertunterschiede zwischen den Stadthälften

• Verstärkter Verkauf von Townhäusern mit anhaltender Preissteigerung

• Erneuter Zuwachs bei wohn- und Geschäftshäusern bei deutlich gestiegenem Geldumsatz in der Osthälfte der Stadt mit z-T. deutlichen Preissteigerungen

• Rückgang der Anzahl von Umwandlungsobjekten Teilmarkt Wohn- und Teileigentum

• Weiterhin hohe Nachfrage nach hochpreisigen Eigentumswohnungen in Top-Lagen, einzelne Weiterverkäufe erreichen Spitzenwerte von rd. 13.000 Euro/qm Wohnfläche.

• Anstieg der Weiterverkäufe von Stellplätzen/Garagen um rd.70% auf 1.557 Kauffälle. Teilmarkt Neubegründung von Wohnungseigentum/ Umwandlungen

• Mit insgesamt 7.794 neu begründetem Wohnungseigentum Anstieg um 22% gegenüber 2010

• Zahl der umgewandelten Mietwohnu ngen mit insgesamt 4.744 moderat über Vorjahres wert (5%)

• Im Wohnungseigentum neu erstellte Wohnungen mit insgesamt 3.050 stark angestiegen (66%) Zwangsversteigerungen

• Mit insgesamt 828 gemeldeten Zwangsversteigerungsbeschlüssen weiterhin rückläufig Paketverkäufe

• Die Zahl der Paketverkäufe ist annähernd unverändert geblieben. Die Zahl der hierbei veräußerten Objekte und die damit verbundene Geldmenge ist allerdings insbesondere bei Wohn- und Geschäftshäusern wieder deutlich gestiegen. Ausblick 2012: Für das Jahr 2012 erwartet der GA auch weiterhin erhebliche Umsatzsteigerungen und eine anhaltende Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern. Also: Es wird wohl wieder ein Spitzenjahr. □

NAI apollo group veröffentlicht Wohnmarktbericht 2011/2012 Berlin und NRW am beliebtesten Karin Krentz Die NAI apollo group hat den Wohnimmobilienmarkt untersucht und zeigt im neuen 160-Seiten starken „Wohnmarktbericht Deutschland 2011/ 2012“ (Download unter: www.nai-apollo.de) sämtliche Aspekte auf, die für die aktuelle Situation, die vergangenen Entwicklungen sowie die zukünftigen Erwartungen des Wohnimmobilienmarktes bedeutend sind. Innerhalb des aktuellen Wohnmarktberichts sind u.a. elf große Wohnstandorte einer detaillierten Analyse unterzogen worden: Berlin, Dortmund, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. Eine wesentliche Neuerung im Vergleich zum Vorjahresreport erfährt der Wohnmarktbericht 2011/2012 mit dem dynamischen Städte-Attraktivitäts-Ranking „StAR“, das die gegenwärtigen und zukünftigen Potenziale der 114 kreisfreien Städten untersucht.* Großteil der Wohnportfoliotransaktionen in den Bundesländern Berlin und NRW Auf dem Markt für Wohnportfolios (> 30 Wohneinheiten) sind wie in den Vorjahren Wohnimmobilienbestände insbesondere in den deutschen Metropolen und regionalen Ballungszentren gefragt. Berlin steht wie in den letzten zwei Jahren im Mittelpunkt des Investmentgeschehens. Rund 23% der zuordnungsbaren Portfoliotransaktionen mit einem Investmentvolumen von rund 2 Mrd. Euro entfallen auf die Bundeshauptstadt. Darauf folgen die Städte Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf und Köln. „Bei Differenzierung nach Bundesländern entfällt mit 48% der Großteil der Transaktionen auf die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Berlin“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Deutsche Investoren am stärksten vertreten Deutsche Käufer stellen in der ersten Jahreshälfte 2012 mit einem Anteil von 85,7% an den Transaktionen bzw. 67,1% am Volumen die größte Investorengruppe dar. Dennoch spielen auch internationale Investoren weiterhin eine besondere Rolle. Wurden vor der Finanzkrise im Jahr 2007 noch 38,4% aller Portfoliotransaktionen von ausländischen Investoren getätigt, so sind es im Jahr 2011 noch 19,8%. Im ersten Halbjahr 2012 ist der Anteil weiter auf 14,3% gesunken. Dies macht allerdings 32,9% des Volumens bzw. 29,3% der gehandelten Wohneinheiten aus.

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 29

Juniorprofessur München/Vallendar: Die PAMERA Real Estate Partners GmbH unterstützt ab August die Juniorprofessur für Family Offices an der WHU - Otto Beisheim School of Management in Vallendar als Sponsor. Die Juniorprofessur ist die erste weltweit, die ausschließlich im Bereich Family Offices forscht. Sie ist am INTES Institut für Familienunternehmen an der WHU angesiedelt. Christoph Zapp, Geschäftsführer der PAMERA Real Estate Partners GmbH, wird künftig dem Beirat der Juniorprofessur angehören. Zapp ist zugleich Gesellschafter der Zapp AG.

Fernstudium Bochum: Die EBZ Business School hat ihren Studiengang B.A. Real Estate erfolgreich ins Fernstudium übertragen: Ab dem 10. Januar 2013 kann er als B.A. Real Estate (Distance Learning) in ganz Deutschland absolviert werden. Prof. Dr. Rudolf Miller ist Prorektor der EBZ Business School und war zuvor an der Fern-Universität in Hagen tätig. Er hat die Entwicklung des neuen Studiengangs koordiniert. Über Foren, Chats und natürlich auch alle anderen üblichen Kommunikationswege können die Studierenden jederzeit miteinander und mit der EBZ in Kontakt treten.

Unterscheidet man zwischen institutionellen und privaten Investoren entfallen 90,7% der Portfoliotransaktionsfälle auf institutionelle Investoren (2011: 80,3%). „Das Interesse Privater hat allerdings nicht abgenommen. Vermögenssicherung, fehlende risikoarme Anlagealternativen, erhöhte Liquidität und langfristige Sicherung der derzeitig niedrigen Zinsen sind weiterhin zentrale Argumente für einen Immobilienkauf“, so Kanzler. Die Gründe für die leichte Bedeutungsabnahme privater Investoren sieht Kanzler stattdessen in einem angewachsenen Wettbewerb um kleinere Portfolios, aus dem Privatanleger häufiger als Verlierer hervorgehen. „Andere Privatinvestoren kaufen nicht immer unter Renditeaspekten, sondern eher einzelne Schmuckstücke”, so Kanzler. Positive Prognose für das laufende Jahr „Die Prognose für 2012 muss zum jetzigen Zeitpunkt positiv ausfallen. Nach sensationellen 6,9 Mrd. Euro zur Jahresmitte, erwarten wir ein Jahresendergebnis von rund 10 Mrd. Euro“, so Kanzler, und weiter: „Das Interesse an Wohninvestments sowohl von institutioneller als auch privater Seite, jeweils mit hoher Liquidität ausgestattet, besteht fort. Auch die positiven Rahmenbedingungen mit u.a. günstigen Zinsbedingungen und stabiler konjunktureller Situation werden sich mittelfristig nicht verändern“. Zu den weiteren möglichen Mega-Transaktionen zählen die Immobilientochter der BayernLB (GBW mit rund 33.000 Wohneinheiten) sowie die bundeseigene TLG (11.500 Einheiten). Neben diesen Großverkäufen wird auch der Handel mit kleinen und mittleren Wohnungspaketen zu weiter hohen Transaktionsaktivitäten in 2012 beitragen.

Unser Geheimnis? Immer das Wesentliche im Blick behalten.

Research Medien AG Die Informationsplattform f端r die gesamte Bandbreite an Immobilienkapitalanlageprodukten

www.rohmert-medien.de

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 31

München mit höchster Angebotsmiete … Bei der Analyse von elf großen Wohnstandorten in Deutschland stellt sich die bayerische Landeshauptstadt München auf dem Mietwohnungsmarkt mit einer flächengewichteten durchschnittlichen Angebotsmiete von 13,10 Euro/qm nicht nur als der teuerste Wohnungsmarkt der untersuchten Städte in 2011 dar. Darüber hinaus haben hier die aufgerufenen Mieten (+5,6%) im Vergleich zum Vorjahr deutlich zulegen können. Ein noch stärkerer Anstieg konnte lediglich in Hamburg (+5,8% auf 11,00 €/qm) sowie in Berlin (+8,4% auf 7,75 €/qm) verzeichnet werden. Auf München folgt Stuttgart mit einer Veränderung von +5,3% auf nun 10,00 Euro/qm. Im zweitteuersten Markt der untersuchten Städte, Frankfurt am Main (11,75 €/qm), fiel der Anstieg mit 2,2% hingegen vergleichsweise moderat aus. Keine Veränderung verzeichnet Köln, wo die aufgerufene Durchschnittsmiete unverändert 8,85 Euro/qm beträgt. In allen weiteren analysierten Städten sind die Angebotsmieten weiter leicht angestiegen (Düsseldorf (+1,1% auf 9,35 €/qm), Dresden (+2,5% auf 6,15 €/qm), Leipzig (+1,0% auf 5,10 Euro/qm), Essen (+1,7% auf 6,10 Euro/qm) und Dortmund (+2,7% auf 5,70 Euro/qm). und höchsten Preisen für Eigentumswohnungen Auch auf dem Markt für Eigentumswohnungen besetzt München mit einem flächengewichteten durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 4.300 Euro/qm eindeutig die Spitzenposition im Jahr 2011. Dieser hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr um 12,9% gesteigert. Eine ähnlich positive Entwicklung vollzogen die Angebotspreise in Hamburg (+10,5% auf 3.380 Euro/qm), Frankfurt (+10,5% auf 3.370 Euro/qm), Düsseldorf (+10,5% auf 2.640 Euro/qm) und Berlin (+11,5% auf 2.430 Euro/qm). Bis auf Stuttgart (+6,0% auf 2.640 Euro/qm) übersteigt damit bei allen TOP-6-Städten die Steigerungsrate die 10%-Marke. Während Dresden (1.780 Euro/qm) mit +9,2 Prozent lediglich knapp an dieser scheitert, fallen die Zuwächse in Köln (+5,2% auf 2.240 Euro/qm) und Leipzig (+3,5% auf 1.460 Euro/qm) zwar immer noch deutlich positiv, im Vergleich aber eher moderat aus. In Essen (-0,7% auf 1.420 Euro/qm) und Dortmund (-0,7% auf 1.330 Euro/ qm) sind die Preise hingegen nahezu auf Vorjahresniveau stagniert. Neu: Das Städte-Attraktivitäts-Ranking als dynamisches Bewertungssystem Das neue, von der NAI apollo group entwickelte Städte-Attraktivitäts-Ranking („StAR“) enthält neben den üblichen wirtschaftlichen und soziodemografischen Indikatoren wie Einwohner, Haushaltszahl, Kaufkraft oder Arbeitslosigkeit eine Vielzahl wohnwirtschaftlicher Aspekte, wie z. B. Leerstand, Wohnungsneubaubedarf oder Preis-

entwicklung. Gleichzeitig wurde eine neue Form der Gewichtung eingeführt, die ein dynamisches Bewertungssystem der insgesamt 24 verwendeten Indikatoren zulässt. „Die Ist-Situation findet in StAR ebenso Beachtung wie die Veränderungen der wichtigsten Parameter während der letzten ein bis drei Jahre sowie prognostizierte Entwicklungen in der Zukunft“, sagt Kanzler. So können Stärken sowie Schwächen im direkten Vergleich zu anderen Standorten und getrennt nach Status Quo, Marktentwicklung und Gesamtbeurteilung ermittelt werden. Das Ergebnis bei statistisch optimaler Gewichtung: „In der Regel sind es die hohe Kaufkraft, die niedrige Arbeitslosigkeit sowie die hohe und wachsende Einwohner- und/oder Haushaltszahl, die zu den Ergebnissen der Gewinnerstädte führen. Wirtschaftliche Prosperität bringt Imagegewinn sowie Zuwanderung, mit der Folge, dass Wohnraum knapp wird und Mieten sowie Kaufpreise steigen“, so Kanzler. □

Kommentar Wieviel Schulden sind vertretbar? Von Oliver Porr, Geschäftsführer LHI Leasing GmbH Der deutsche Gesetzgeber ist in der vorliegenden Fragestellung flexibel. Für den europäischen Rettungsschirm darf es gern etwas mehr sein, aber bei der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in nationales Recht nimmt er es genau: Maximal 30% Fremdkapital sieht der aktuelle Diskussionsentwurf in Zukunft für geschlossene Fonds vor. Das finden Sie zu pauschal? So genau kann man das nicht sagen? Das hängt vom Einzelfall ab? Für geschlossene Fonds sollen derart feinsinnige Einwände in Zukunft nicht mehr gelten. Nach aktuellem Planungsstand dürfen ab Inkrafttreten des neuen „Kapitalan l a ge n g es etz- b uc hs (KAGB)“ nur noch geschlossene Fonds mit einem Eigenkapitalanteil von mindestens 70% an Privatanleger vertrieben werden. Wer oder was wie lange finanziert wird, scheint dabei vollkommen unerheblich zu sein. Seltsam nur, dass professionelle Kreditgeber das in aller Regel ganz anders sehen. Sie machen sowohl die Beleihungsgrenze als auch die Kreditkonditionen von spezifischen Eigenschaften des Beleihungsobjekts und des Kreditnehmers abhängig und versuchen damit, der individuel-

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 32

Vertriebsstart Berlin/Hoevelaken: Für rd. 54 Mio. Euro hat Bouwfonds REIM 6 Parkhäuser in den Niederlanden erworben und wird die Objekte in den geschlossenen Immobilienfonds Bouwfonds Private Dutch Parking Fund I GmbH & Co. KG einbringen. Mit dem niederländischen Parkhausbetreiber Q-Park konnten für alle 6 Häuser neue indexierte Mietverträge über 45 Jahre abgeschlossen werden. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 64.300.000 Euro, Anleger können sich ab 10.000 Euro zzgl. 5% Agio beteiligen. Die prognostizierte Fondslaufzeit liegt bei ca. 11,5 Jahren. Die prognostizierten Auszahlungen betragen 5,75% p.a., der prognostizierte Gesamtkapitalrückfluss 188% vor Steuern. Hamburg: Hesse Newman Capital AG hat mit dem Classic Value 7 erstmals einen Immobilienportfoliofonds als Kurzläufer entwickelt. Die Anleger investieren indirekt in bis zu 100 Immobilien - breit diversifiziert über Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien mit Schwerpunkt auf Deutschland. Der Fonds ist als Genussrecht aufgelegt, das mit 7% p.a. vor Steuern verzinst ist. Die Anlagedauer ist mit voraussichtlich fünf Jahren nach Abschluss der Platzierung überschaubar. Die Verzinsung erfolgt direkt nach Zeichnung - ab dem der Einzahlung folgenden Monat. Anleger ab 10.000 Euro Mindesteinlage zzgl. 3% Agio zeichnen.

len Risikoexposition eines konkreten Investitionsobjekts gerecht zu werden. Bei Immobilien gehören zu den entsprechenden Kriterien beispielsweise der Standort, die Lage, die Bauausführung, die Anzahl und die Restlaufzeiten der Mietverträge, die Bonität der Mieter und eine Vielzahl weiterer Beurteilungsparameter. Ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Kreditfinanzierung ist grundsätzlich immer deren wirtschaftliche Rechtfertigung. Der vertretbaren Fremdkapitalquote müssen Cash-Flow-Ströme gegenüberstehen, deren Wahrscheinlichkeit hinreichend gesichert erscheint. Deshalb findet heute beispielsweise kaum jemand etwas dabei, wenn ein Wohnungskäufer eine (vermietete) Eigentumswohnung zu 50 und mehr Prozent fremdfinanziert. Derselbe Privatinvestor soll jedoch ab kommendem Jahr, so will es der Gesetzgeber, beispielsweise keinen Solarfonds mit einer marktüblichen Fremdkapitalquote in einer Größenordnung von drei Viertel der Gesamtinvestition mehr zeichnen dürfen. Dabei bieten diese Assets, dank der Einnahmensicherheit durch das Erneuerbare Energien Gesetz, die bewährte Technik und verlässliche Ertragsprognosen, eine langfristige Stabilität der Cash Flows, die ihresgleichen sucht. Insbesondere dann, wenn während der Förderungsdauer die Darlehen vollständig zurückgeführt werden, ist die Fremdfinanzierung nicht per se zu beanstanden. Ähnliche Überlegungen gelten für Geschlossene Immobilienfonds. Weshalb soll die Fremdfinanzierung eines Investments in einem Fonds, in welchem der Investor regelmäßig nur einen vier- bis fünfstelligen Betrag anlegt, strenger limitiert sein, als die Beleihung einer Eigentumswohnung mit einem persönlichen Engagement im höheren fünfstelligen Bereich? Deshalb ist in den nächsten Monaten eine intensive Diskussion um die Sinnhaftigkeit globaler versus assetspezifischer Leverage-Beschränkungen zu führen. Pauschale Regelungen wie derzeit angedacht, werden dem grundsätzlich lobenswerten Zweck der Gesetzesinitiative, der Verbesserung des Anlegerschutzes, jedenfalls nicht zwingend gerecht. Denn eine angemessene Fremdfinanzierung ermöglicht Eigenkapitalengagements in reduzierter Höhe und hilft dem Anleger insoweit, sein Portfolio zu diversifizieren. □

Katastrophe abgesagt, Geld verlieren die Anleger trotzdem Wen überrascht es eigentlich, wenn Griechenland pleite geht? Edmund Pelikan Die Medien überschlagen sich, über die Anzeichen zu berichten, Griechenland sei endgültig bankrott. Surprise! Aber wen überrascht diese Erkenntnis eigentlich? Jetzt gilt es, die Wahrheit zu sagen. Das ist zwar nicht unbedingt die Strategie, Wahlen zu gewinnen, aber das Anlegervertrauen. Noch einmal in aller Kürze: Griechenland hat sich in den Euro geschummelt, RotGrün unter Schröder und Eichel haben alle Augen zugedrückt, aus politischen Gründen. Danach hat Griechenland eine Schuldenorgie sondergleichen durch die neu gewonnene Freiheit niedriger Zinsen veranstaltet und Wahlgeschenke verteilt. Alles unter den Augen der EZB, der Europäischen Kommission und der Regierungen. Zu diesem Zeitpunkt ist das in Deutschland schon die große schwarz-rote Koalition mit Merkel und Steinbrück. Es folgen die ersten Anzeichen der Krise 2008 und 2009, und man sah sich als schwarz-gelbe Retter im Tandem Merkel-Schäuble. Schließlich kaufte die EZB im großen Stile die Ramschanleihen des Club Med zur Stabilisierung des Systems. 2012 nun der Schuldenschnitt Griechenlands und immer weitere Hilfspakete für ein bereits seit Jahren bankrottes Griechenland. Ein Land, eine Bank und jede Firma, aber auch jeder Zuschussempfänger werden nie den Turnaround und die Eigenverantwortlichkeit schaffen, wenn die Verantwortlichen sich sicher sein können, dass sie immer wieder „fresh money“ bekommen. Aber diese einfache schwäbische Binsenweisheit ist nicht politisch opportun. In politischen Hintergrundge-

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 33

Neuer Master of Science Bochum: Die EBZ Business School hebt einen berufsbegleitenden, interdisziplinären Masterstudiengang aus der Taufe. Die Hochschule wird zum Herbst 2012 den ersten Masterstudiengang Projektentwicklung für Bewerber öffnen. Viersemestrig und nah an den Anforderungen der beruflichen Realität werden dann sowohl Ökonomen als auch Ingenieure und Architekten lernen, wie sie interdisziplinär denken und agieren können. Für die Erschaffung des neuen Studiengangs konnte die EBZ Business School Prof. Wolfgang Krenz gewinnen. Krenz, der lange Jahre an der Hochschule Bochum Architektur lehrte, ist auch als selbstständiger Architekt tätig. „In den Beständen der Wohnungsunternehmen befindet sich noch immer ein gigantischer Anteil von Objekten aus den 50er, 60er und 70er Jahren des vergangenen Jahrhunderts“, erläutert Studiengangsleiter Krenz. „Sie zukunftsgerecht zu modernisieren oder – wo das nicht mehr möglich ist – abzureißen und zu ersetzen, ist eine enorme Aufgabe, insbesondere angesichts der augenblicklichen Diskussion um Energieeffizienz, CO²Einsparungen und demografischen Wandel. Mit unserem neuen Masterstudiengang wollen wir der Wohnungswirtschaft eine Möglichkeit geben, sich mit neuen Fachkräften auszustatten, die diese Aufgabe wirtschaftlich durchdacht lösen können.“

sprächen erfährt man seit rund einem Jahr, dass Griechenland nicht mehr zu halten ist. Es will nur keiner sagen. Wenn Philipp Rösler im Sommerinterview nun erklärte, dass ein Ausscheiden Griechenlands nun „den Schrecken verloren hätte“, war das bereits eine politische vorbereitende Maßnahme. Wirtschaftlich war es, auch wenn manche Ökonomen das anders sehen mögen, nie sinnvoll, Griechenlands ökonomisches Sterben zu verlängern. Politisch wollte man dem Komapatienten aus einer falsch verstandenen Art von hippokratischem Eid die lebenserhaltenden Geräte nicht abschalten. Das mag aus machtpolitischem Kalkül nachvollziehbar sein. Jetzt gilt es, den Anlegern die Wahrheit zu sagen und damit Anlegervertrauen zurückzugewinnen: Deutsche Steuerzahler werden über Jahre, wenn nicht Jahrzehnte, für das Griechenlandabenteuer eine Solidaritätsabgabe fest einplanen müssen. Denn Deutschland ist im Hintergrund überall als Großzahler – oder sollte man besser Großspender sagen – dabei. Die offen deklarierten Bürgschaften und Zahlungen sind nur die halbe Wahrheit – Deutschland überweist an den IWF, an die EMS, an die EZB, an die Weltbank. Den Sparern wird nicht nur über Monate, sondern voraussichtlich für einige Jahren eine Nullzins- oder Negativzinsperiode bevorstehen. Und es werden immer weitere Belastungen auf sie zukommen. Der Staat wird alle Register ziehen, um durch gesetzliche und regulatorische Maßnahmen seine Geldquellen zu erhalten. So müssen zum Beispiel Versicherungen zukünftig schwerpunktmäßig die uninteressanten Niedrigzinsanleihen der Staaten kaufen. Zwangsanleihen – ob rückzahlbar oder nicht – wurden ebenso schon thematisiert. Schwierig ist, welche Anlagestrategie die richtige Antwort darauf ist: Ich bewundere immer die Medien, die eine ganz klare Aussage für bestimmte Produkte treffen. Wissen, was richtig war, wird man es aber erst im Nachhinein. Deshalb stehen im Vordergrund zwei Ideen: Streuung und Antizyklik. Aber auch hier gilt es aufzupassen. Wenn man Immobilien nimmt, sollte man Immobilienhandel dem Langfristinvestment vorziehen, eher Mittelzentren wie Metropolen, eher Wohnen wie Büro. Trotzdem gibt es für alle gerade bevorzugten Bereiche Negativbeispiele, bei denen man sagen müsste: Mach das bloß nicht. Ebenso sieht es bei Rohstoffen aus. Gold und Silber gehören in jedes Portfolio, sicher Physisches vor Ideellem. Aber in Krisenzeiten wird der Anleger vom Goldbarren nicht abbeißen können. Zusammenfassend ist zu betonen, dass der Anteil von reellen Sachwerten im Portfolio entscheidend für eine gewisse Portfoliostabilität ist. Dies ergänzt auch die Strategie Aktien vor Anleihen. Wer als deutscher Anleger seine liebgewonnenen Staatsanleihen als Sicherheitspapiere sieht, sollte mit seinen Gedanken in den März 2012 im Rahmen des griechischen Schuldenschnitts schweifen. Hier wird er erkennen, dass es sich um eine trügerische Sicherheit handelt. Eine Siemensaktie hat schon so manche (Welt-) Wirtschaftskrise in den letzten 100 Jahren überstanden, die deutschen Währungen in diesem Zeitraum nicht. Ist das schlimm? Anleger werden streckenweise Geld verlieren, das ist sicher. Und zwar deutlich weniger durch vermeintliche Negativprodukte wie geschlossene Fonds oder Aktien, sondern durch festverzinsliche Anleihen, Staatspapiere und Festgelder. Vielleicht nicht so sehr offensichtlich, sondern größtenteils heimlich und subtil allein schon durch fehlenden Inflationsausgleich. Sogar Immobilienwerte können durch Gesetze wie das Lastenausgleichsgesetz von 1952 vom Staat abgeschöpft werden. Dass es trotz dieser Situation Lichtblicke gibt, zeigt ein Projekt des Verlages Fuchsbriefe. Hier wurde die Performance von 90 Vermögensverwaltern unter die Lupe genommen. 33 davon schafften ein positives Ergebnis, fünf von ihnen - darunter Wergen & Partner Vermögensverwaltung sowie Flossbach von Storch - sogar über fünf Prozent und damit deutlich mehr als einen Vermögenserhalt trotz des schwierigen Marktumfeldes. ►

NR. 261 I 01. KW I 06.01.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 34

Deals München: Eine Kapitalanlagegesellschaft erwirbt die Donnersberger Höfe aus dem Joint Venture STRABAG Real Estate GmbH und PDI Property Development Investors GmbH über BNPPRE. Der Käufer platziert die beiden Bauabschnitte Donnersberger Höfe West und Ost in zwei Spezialfonds. Düsseldorf: Mit dem Verkauf der letzten exklusiven Villengrundstücke hat Aengevelt im Exklusivauftrag der Gartenstadt Reitzenstein GmbH alle verfügbaren Grundstücke auf dem Gelände an der Lenaustraße an Bauträger, Endinvestoren und private Bauherren vermittelt. Durch die Grundstücksverkäufe wurde ein Gesamtkaufpreis von rd. 95 Mio. Euro erzielt. Auf dem rd. 160.000 qm großen Nettobauland entstehen rd. 350 Einfamilienhäuser, rd. 700 Wohnungen im Geschosswohnungsbau, ca. 700 Tiefgaragenstellplätze, ein Nahversorger sowie eine fünfzügige Kita. Der Verkauf dieser Objekte wird sich auf ein Transaktionsvolumen von rd. 370 Mio. Euro summieren.

News Frankfurt: Das Jahrbuch „BVI 2012. Daten, Fakten, Perspektiven“ liefert einen Überblick über die wichtigsten Entwicklungen und Statistiken Investmentwirtschaft in Deutschland: Es kann kostenlos bestellt werden: www.bvi.de

Der österreichische Wirtschaftsquerdenker Roland Ponholzer entwickelte gerade ein Kapitalerhaltprodukt als Private Placement, wie derzeit bei Mehrgenerationeninvestoren üblich. Eine Mischung aus physischem Gold und Grundstücken in Kanada. Andere Häuser wie Catella Real Estate gemeinsam mit der Neuen Vermögen setzen zum Beispiel auf Wald- und Forstflächen. Allen ist gemeinsam, sich positiv und antizyklisch gegen den Markttrend zu stellen. So gewinnt man Anlegervertrauen zurück und erhält Vermögen. Deshalb wird die angekündigte Katastrophe im medialen Blätterwald verbleiben. Der Staat wird versuchen, sich so viel Geld wie möglich vom Steuerzahler zu holen. Regierungsverantwortliche Politiker sehen dies wohl als staatliche Aufgabe, denn sparen wird man wegen der anstehenden Wahlen eh nicht. Die Steuerzahler haben aber dagegen das Recht, jegliche legale Möglichkeit auszunutzen, um dies zu verhindern. Durch Abwahl der Politiker, durch Nutzung legaler Steuersparmöglichkeiten oder durch Protest gegen sinnleere Gesetzesvorhaben. Warum Proteste, werden sich manche jetzt fragen. Jean-Paul Juncker, heute Eurogruppenchef, erläuterte 1999 in einem Spiegel-Interview (Der SPIEGEL 52/1999 – S. 136) eindrucksvoll das Wesen der Politik: Wir beschließen etwas, stellen das dann in den Raum und warten einige Zeit ab, ob was passiert. Wenn es dann kein großes Geschrei gibt und keine Aufstände, weil die meisten gar nicht begreifen, was da beschlossen wurde, dann machen wir weiter. Deshalb gehören lautstarke Proteste und großes Geschrei der Bürger und der Lobbyisten dazu. Es ist Teil des Spiels. Und wenn es nur dazu dient, den Politikern begreiflich zu machen, dass man es verstanden hat – entweder inhaltlich oder zumindest das Prinzip der Politik! □

Im Gespräch… „Wer würde heute noch eine Videothek aufmachen?“ Die Bedeutung von Zielgruppen „Wer seinen Wohnungsbestand strategisch entwickeln will, muss wissen, wer künftig wie zu welchem Preis wohnen will“, das sagt Bettina Harms, geschäftsführende Gesellschafterin der Hamburger Beratungsgesellschaft ANALYSE & KONZEPTE. Und die Empfehlung gelte keineswegs nur für Wohnungsunternehmen, die sich in Mietermärkten behaupten müssen, so Harms. Wie sich zukünftig interessante Kundengruppen identifizieren lassen und welche Konsequenzen sich aus der Marktanalyse für die Bestandsentwicklung ergeben, ist Gegenstand der BBA-Fachtagung „Zielgruppenspezifische Bestandsentwicklung: Irrwege und Perspektiven für die Wohnungswirtschaft“, die am 10. September in Berlin stattfindet. Der Immobilienbrief sprach mit Bettina Harms über Zielgruppenanalysen in der Wohnungswirtschaft. „Der Immobilienbrief“: Frau Harms, allenthalben wird über Zielgruppen gesprochen – auch in der Wohnungswirtschaft. Ist dieses Thema allmählich nicht ein wenig ausgereizt? Bettina Harms: Nein, denn die Auseinandersetzung mit Zielgruppen ist für die strategische Entwicklung eines Unternehmens, das ein Produkt am Markt anbieten will, von grundsätzlicher Bedeutung. Für die Wohnungswirtschaft wird dieses Thema in Zukunft sogar noch an Bedeutung gewinnen. ►

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 35

„Der Immobilienbrief“: Warum? Harms: Weil Zielgruppen die Ausrichtung bestimmen, wie sich ein Portfolio entwickeln kann bzw. entwickeln soll. Somit hat die Beschäftigung mit Zielgruppen einen signifikanten Einfluss auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Wohnungsunternehmens. „Der Immobilienbrief“: Das klingt jetzt aber sehr abstrakt. Harms: Die Frage ist: Wie investiert man die zur Verfügung stehen Mittel am besten? Trifft man die Entscheidung ausschließlich auf der Basis des technischen Bedarfs oder schaut man sich darüber hinaus auch noch an, was am Markt von wem tatsächlich nachgefragt wird? Wenn man diesen Aspekt in diesen Entscheidungsprozess einbezieht, dann ergeben sich unter Umständen ganz andere Entwicklungsbedarfe für das Portfolio. Alle Information, die Auskunft darüber geben, was der Kunde bzw. Mieter will, sind für eine systemische Bestandsentwicklung wichtig. Und dafür muss man wissen, was die konkreten Wohnwünsche sind und wie die Mietzahlungsbereitschaft ist. Wer am Markt vorbei investiert, riskiert auf die Dauer Leerstand. Anders ausgedrückt: Wer würde heute noch eine Videothek aufmachen? „Der Immobilienbrief“: Wenn von Zielgruppen gesprochen wird, fallen häufig Begriffe wie Best Ager, Silver Generation, Hedonisten, DINKS, etc. Welche Hinweise lassen sich daraus ableiten? Harms: Das ist schon mal eine gute Basis, in denen einige Hinweise enthalten sind. Doch, um damit auch als Wohnungswirtschaft etwas anfangen zu können, muss man sich genauer damit beschäftigen. Es ist ein Trugschluss anzunehmen, dass es sich jeweils um homogene Gruppen handelt. Beispielsweise sind bei den Älteren nicht alle an gehobenem Wohnen mit Serviceleistungen interessiert. Es gibt durchaus Senioren, die weder eine bodengleiche Dusche haben wollen noch irgendwelche Hilfen, die ihnen den Alltag erleichtern – auch wenn man möglicherweise geneigt ist, auf den ersten Eindruck genau das per se von ihnen zu erwarten. Man kann eben nicht alle Best Ager über einen Kamm scheren, denn es gibt innerhalb dieser Gruppe divergierende Wohnwünsche, unterschiedliche Einkommensverhältnisse usw.. Das gilt im Übrigen genauso für jede andere Typologie. Die Aufgabenstellung lautet, herauszufinden, wer ähnliche Anforderungen an das Produkt Wohnen stellt und welche Gemeinsamkeiten es darüber hinaus noch gibt. Um seinen Bestand wirtschaftlich zu entwickeln, braucht man Informationen, die sich aufs Handeln im Wohnen auch konkret anwenden lassen. Mit einer Fokussierung auf Typologien kommt man da nicht sehr weit.

„Der Immobilienbrief“: Ihre Aussage lässt sich bestimmt noch etwas konkretisieren ... Harms: Die Wohnungswirtschaft braucht ein neues Verständnis davon, was Informationen für die Unternehmensentwicklung leisten können. Es gibt Bestandhalter, die sich bereits intensiv damit auseinandersetzen, wie sich ihr Markt zukünftig entwickelt und dabei festgestellt haben, dass sie immer nur eine bestimmte Zielgruppe anziehen, andere, durchaus interessante Zielgruppen aber nicht erreichen. Wenn man das für sich herausgefunden hat, geht es in einem nächsten Schritt darum, sich zu überlegen, wie man sich diese Wunschzielgruppe trotzdem erschließen kann und was man dafür tun muss, um von diesen wahrgenommen zu werden. Nicht selten hat das zur Folge, dass nicht nur die Werbe- und Kommunikationsstrategien, sondern auch die Unternehmensprozesse neu justiert werden müssen. „Der Immobilienbrief“: Für welche Unternehmen sind diese strategischen Überlegungen relevant? Gilt das nur für Mietermärkte? Harms: Keineswegs! Jeder, der sein Unternehmen fit für die Zukunft machen will, muss sich über seine Kunden Gedanken machen. Nicht wenige Wohnungsunternehmen haben noch einen hohen Anteil Erstmieter. Der wird sich in den nächsten Jahren allerdings sukzessive verkleinern. Um den Bestand systematisch zu entwickeln und auf neue Kundengruppen auszurichten, muss man wissen, wie sich der Markt zukünftig entwickeln wird. Es gibt Wohnungsunternehmen, denen es wirtschaftlich sehr gut geht, und die diese Phase jetzt dazu nutzen, sich auf schwierige Zeiten einzustellen. Diese Unternehmen vertreten den Standpunkt, dass es fahrlässig wäre, das nicht zu tun. „Der Immobilienbrief“: Wie findet man nun heraus, was relevante Zielgruppen sind bzw. zukünftig sein werden? Harms: Dafür stehen verschiedene Analyse-Instrumente zur Verfügung, wodurch wir unter anderem fundierte Antworten auf folgende Fragen erhalten: Was wollen die Mieter? Und wer kommt als (Neu-)Kunde in Betracht? Vereinfacht ausgedrückt: Mit unseren Systemen können wir Zielgruppen nach den Anforderungen an das Produkt Wohnen sortieren. Wichtig ist, dass wir keinen Modellkoffer aufmachen, sondern Instrumente entwickelt haben, mit denen wir Unternehmen die Informationen an die Hand geben, die sie benötigen, um ihren Bestand wirtschaftlich zu entwickeln bzw. um damit konkret arbeiten zu können – und zwar bereichsübergreifend. Denn die Mitarbeiter aus der technischen Abteilung müssen damit genauso umgehen können, wie die Kollegen aus der Bestandsverwaltung und Vermietung. □

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 36

Shoppen in Anatolien Aktuelle Entwicklungen auf dem Shopping-Markt der Türkei Carsten Probst, geschäftsführender Gesellschafter von Prime Development Kaum ein Land in Europa wandelt sich derzeit so schnell wie die Türkei. Das Land am Bosporus setzt mit seinem hohen Wirtschaftswachstum, den gesunden Staatsfinanzen und einer starken Konsumnachfrage neue Impulse. Deshalb steht die Türkei seit Jahren im Fokus internationaler Immobilienanleger. Die türkische Volkswirtschaft hat bisher ihre Wirtschaftskraft alle sieben bis neun Jahre verdoppelt. Gegenwärtig belegt das türkische Bruttosozialprodukt gemeinsam mit Holland bereits Platz 6 in Europa und weltweit Platz 17. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) wuchs zwischen 2001 und 2011 im Schnitt um nominal 11,6% p.a. (Quelle: IMF). Für das Jahr 2012 wird ein Wachstum von 4% - 5% prognostiziert. Gesunde Volkswirtschaft Anders als in vielen westlichen und asiatischen Ländern lag die Staatsverschuldung der Türkei in 2011 gerade einmal bei rund 40% des BIP und damit weit entfernt von den über 80% Verschuldung in Deutschland oder gar der Situation in Griechenland und Italien. Auch die Arbeitslosenzahl für 2011 ist laut dem türkischen Amt für Statistik (Turkstat) mit 8,8%, nach 11,3% im Jahr 2010, auf einem positiven Weg. Seit 2001 ist die Inflation durch eine effektive Geldpolitik der türkischen Notenbank erfolgreich von jährlich über 50% auf unter 8% gesunken. Das Länderrisiko wird von führenden Ratingagenturen derzeit mit BB bis BB+ geführt und liegt damit nur eine

Stufe unter “Investmentgrade”. Der Bankensektor, von der Krise 2008/2009 kaum betroffen, ist hochliquide und erwirtschaftete selbst in der Finanzkrise Gewinne im zweistelligen Milliardenbereich. Türkei hat bereits 12 Millionenstädte Mit derzeit rund 75 Mio. Einwohnern stellt die Türkei Europas zweitgrößte Bevölkerung nach Deutschland. Bei einer Wachstumsrate von jährlich rund 1% wird die Türkei bereits bis 2020 Deutschland als bevölkerungsreichstes Land Europas mit 81 Mio. Einwohnern ablösen. Dabei konzentriert sich das Wachstum insbesondere auf die Städte. So haben bereits 12 Städte der Türkei mehr als 1 Mio. Einwohner. Bevölkerung ist jung und konsumhungrig Das Durchschnittsalter liegt in der Türkei bei 28,5 Jahren. Mit einer derart gesunden Bevölkerungspyramide und einem kaum zu stillenden Konsumhunger ist die gesamte Türkei das führende Expansionsland für den gut entwickelten Einzelhandel in Europa. Diese starke Konsumnachfrage trifft aber lediglich auf Kleinstflächen in den Innenstädten der Türkei, die für einen modernen Einzelhandel mit gutem Ladenbau sowie einem breiten und tiefen Sortiment nicht geeignet sind. Ausreichend große Flächen bieten Shopping Center, deren Mietermix langfristig „atmet“ und sich den jeweils aktuellen Entwicklungen des Einzelhandels anpasst. Kaufkraft steigt und steigt Die für Einzelhandelsausgaben relevante Kaufkraft stieg von ca. 800 Euro pro Kopf im Jahr 2001 auf über 2.062 Euro pro Kopf im Jahr 2011 – Tendenz weiter steigend. Umsätze der Einzelhändler in Shopping Centern steigen nach wie vor ungebremst. Über umsatzgekoppelte Mieten profitiert ein Investor in Shopping Centern von diesem Wachstum – zusätzlich zur Mindestmiete. Einzelhandel Aufholbedarf

hat

weiterhin

Derzeit besteht der Markt aus 294 Shopping Centern mit Mietflächen über 15.000 qm. Alleine fast 150 dieser Shopping Center befinden sich in den drei größten Städten Istanbul, Ankara und Izmir. Ein Kritikpunkt bezieht sich auf die Bestandsimmobilien: Die meisten sind für einen institutionellen Investor nicht tauglich, da zu viele Mängel wie beispielsweise Mängel in den Mietverträgen, die Überschreitung von Baurechtsvorgaben oder ungeregelte Eigentumsstrukturen bestehen. Auch die

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 37

Shopping Center in der Türkei

Flächengestaltung genügt nicht internationalen Anforderungen. Für auf internationalem Niveau geplante neue Shopping Center existieren hingegen erhebliche Marktchancen. Denn im Schnitt gibt es in der Türkei 94 qm Einzelhandelsmietfläche pro 1.000 Einwohner, während der EU Durschnitt bei 170 qm liegt. Attraktives Umfeld für Immobilieninvestoren Mietverträge haben eine Laufzeit von 5 oder 10 Jahren und können in Euro oder US-Dollar abgeschlossen und indexiert werden. Für die Türkei erwarten Experten als einziges Land in Europa in den kommenden Jahren stark

Kolumne Immobilienunternehmen haben keine Zeit zu verschenken Prof. Dr. Rudolf Miller, Prorektor für Studium, Lehre und Qualitätsmanagement an der EBZ Business School Alle predigen es ja: Die Deutschen werden weniger und sie werden älter, so dass die Zahl der Schulabgänger sinkt und der Altersdurchschnitt in den Unternehmen steigt. Nur weil aber die Bevölkerungszahl zurückgeht und mehr graue Häupter in den Büros zu sehen sind, kommen auf Immobilienunternehmen nicht weniger schwierige Aufgaben zu. Der Bedarf an fähigem Personal wird durch die demografische Entwicklung keinesfalls sinken. Das führt schon jetzt dazu, dass die guten Leute selbstbewusster werden. Je besser der akademische Ab-

steigende Einzelhandelsumsätze (z.B. laut AYD in 2011: +9%). Besonders investorenfreundlich ist der türkische Rechtsrahmen: Es gelten im Wesentlichen seit 150 Jahren das Grundbuchrecht Deutschlands und das Obligationenrecht der Schweiz. Einzelhandelsinvestitionen in der Türkei lohnen sich Die Türkei ist gegenwärtig das einzige Land Europas, das hohe Wachstumsraten, einen soliden Rechtsrahmen, gesunde Staatsfinanzen und ein liquides Bankensystem vorweisen kann. Genau das schafft den gewünschten Hebel für überdurchschnittliche Erträge mit Investitionen im Einzelhandelsbereich. □

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 38

schluss, desto eher können sich Newcomer – und erst recht Fachkräfte mit Berufserfahrung – inzwischen den Arbeitgeber suchen, der ihren Entwicklungs- und Karrierewünschen weitestgehend entgegen kommt. Der Arbeitsmarkt ist in vielen Regionen ausgeschöpft, und ein knappes Gut ist immer teuer. Als Bildungsanbieter der Immobilienwirtschaft argumentiert man in dieser Lage wie folgt: Statt Arbeitskräfte teuer einzukaufen sollten die Unternehmen besser selbst in die Herstellung einsteigen. Anders gesagt sollten sie, anstatt teure Akademiker zu rekrutieren, besser hungrige Abiturienten rekrutieren und denen das Studium ermöglichen. Diese jungen Leute können noch geformt und entwickelt, ihr Kompetenzprofil kann noch genau auf die Bedürfnisse des Arbeitgebers zugeschnitten werden. Als Prorektor der EBZ Business School führt man viele Gespräche über dieses Thema: Mit den Mitgliedern des Hochschulrats – die in Verbänden und Unternehmen tätig sind und genau wissen, welche Kompetenzen wirklich gebraucht werden – sowie mit vielen anderen Geschäftsführern, Vorständen und Entscheidungsträgern aus der Branche. Diese Gespräche zeigen: Einerseits wächst das Bewusstsein, dass branchenbezogene Studiengänge wie die unserer Hochschule bei der Personalrekrutierung und –Qualifizierung eine wichtige Rolle spielen, ständig. Andererseits haben Immobilienunternehmen ganz einfach keine Zeit zu verschenken, auch nicht um Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter länger freizustellen als unbedingt nötig. Da haben viele Unternehmen, die schon ihre Mitarbeiterinnen/Mitarbeiter an die EBZ Business School schicken, den Wunsch geäußert, dass Freistellungszeiten sowie Fahrtkosten weiter verringert werden. Verständlich ist das, denn gerade wer im Immobilienbereich projektbezogen arbeitet muss beruflich flexibel sein. Immer wieder berichten auch die Studierenden selbst von der Schwierigkeit, Präsenzphasen an der Business School mit den momentanen Anforderungen am Arbeitsplatz konfliktfrei organisieren zu können.

Um zukunftsorientierten Unternehmen und hoch motivierten Nachwuchskräften eine zeitgerechte Lösung für diese Probleme zu bieten, hat die Business School den Präsenzstudiengang Bachelor of Arts Real Estate nun auf ein Fernstudienmodell übertragen. Mit seinem Start am 10. Januar 2013 bietet dieses Angebot bei gleichbleibend hohem fachlichen Niveau eine Vielzahl von Vorteilen für beide Seiten. Mit der Wahl zwischen einem Vollzeit- oder einem Teilzeitstudium können sich Interessenten nun entsprechend ihrer aktuellen beruflichen und privaten Belastungssituation das Studienmodell aussuchen, das die wenigsten Zielkonflikte verursacht. Je nach veränderter Lebenssituation ist zum Ende eines jeden Semesters nicht nur der Wechsel zwischen diesen beiden Zeitmodellen möglich, sondern auch der Wechsel zwischen dem Präsenz- und dem Fernstudium. Um Reisezeiten und -kosten zu minimieren, werden neben dem Hochschulstandort Bochum zusätzliche Studienzentren in Hamburg, Lutherstadt Wittenberg und München eingerichtet. In diesen Studienzentren werden die Präsenztage durchgeführt und die Klausuren geschrieben. Das Fernstudium vermittelt eine neue Lernkultur: das vom System geforderte stärker eigenaktive, selbstgesteuerte und kooperative Lernen führt nicht nur zum Studienerfolg, sondern vermittelt gleichzeitig Kernkompetenzen, die auch im beruflichen Alltag zunehmend mehr gefordert werden. Nun werden wir mit großem Interesse beobachten, ob das Angebot von den Immobilienunternehmen angenommen wird. Natürlich hoffen wir an der EBZ Business School, dass der erste Studienstart des B.A. Real Estate (Distance Learnig) am 10. Januar 2012 auf große Resonanz treffen wird, und dass ihn viele Arbeitgeber nutzen, um die dringend benötigten klugen Köpfe zu finden, zu binden, zu fordern und zu fördern. Denn im doppelten Sinn haben Immobilienunternehmen angesichts des immer schärferen Wettbewerbs um viel versprechenden Nachwuchs keine Zeit zu verschenken. □

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 276, 31. KW, 03.08.2012, Seite 39

Kurz berichtet „Offene Schule Rodenkirchen

Köln

mietet

Die OSK-Offene Schule Köln GmbH mietet in Rodenkirchen, An der Wachsfabrik 25, ca. 2.100 qm Büroflächen. Die Ersatzschule in freier Trägerschaft wird zum Schuljahr 2012/2013 ihren Lehrbetrieb aufnehmen. Vermieter ist die German Property Objekt Köln - An der Wachsfabrik GmbH & Co. KG. Jones Lang LaSalle war vermittelnd tätig.

Flormar eröffnet ersten Store in Köln

Wohnungen in Düsseldorf sind ein knappes Gut Historisch niedrige Hypothekenzinsen, hohe Liquidität und ein knappes Angebot haben die Preise und Mieten für Wohnimmobilien in Düsseldorf in den vergangenen Jahren stetig steigen lassen. In Top-Lagen liegen die Mieten bereits über 14 Euro/qm und die Kaufpreise für Neubauten bereits bei 10.000 Euro/qm. Andreas Bahners, Leiter Geschäftsbereich Immobilien- u. Institutionelle

Flormar, ein türkisches Kosmetiklabel mit ca. 250 Brandshops in über 28 Ländern, eröffnet einen neuen Store in der Hohe Straße 96, eine der meist frequentiertesten Shoppingmeilen Deutschlands. Die Eröffnung ist für September 2012 geplant. Vermieter ist ein Privatinvestor.

Kunden bei der Stadtsparkasse Düsseldorf, nannte als Gründe die hohen Grundstückskosten und die durch die Energiesparverordnung gestiegenen Baukosten.

Werthmannstraße: nungsbauprojekt

Anders habe sich der Büromarkt in der Landeshauptstadt entwickelt: Bei einem leichten Anstieg der Durchschnittsmiete von 14 Euro und einem geringen Flächenumsatz sei die Leerstandsquote mit etwa 12% anhaltend hoch. Damit liege sie deutlich über der Leerstandsquote anderer Standorte in NRW.

Umstrittenes

Woh-

Auf einem 9 ha großen Gelände der Caritas zwischen Werthmannstraße, Militärring und Bachemerstraße sollen 130 bis 150 Wohnungen in 10 Apartmenthäusern (4 1/2 Geschos-

Mit Blick auf die steigende Zahl der Einwohner (2011: 571.000 Einwohner, 2030: 624.000 Einwohner) rechne er auch langfristig nicht mit einer "Immobilienblase".

Positive habe sich der Handel in Düsseldorf entwickelt und mit ihm die Spitzenmieten für Verkaufsflächen. Sie liegen derzeit bei etwa 255 Euro/qm, wobei sich die die Beliebtheit der Microlagen entlang der "Kö" zugunsten des noch im Bau befindlichen KöBogens verschoben habe. Die Stadtsparkasse Düsseldorf sei wichtiger Partner auch bei Großprojekten", erläutete

se), eine Förderschule sowie 60 bis 80 Einfamilien- und Doppelhäuser errichtet werden. Insgesamt handelt es sich offensichtlich um eine sehr dichte Bebauung. Gegner dieses Projektes gehen davon aus, dass sich das Verkehrsaufkommen allein auf der Dürenerstraße von knapp 20.000 Fahrzeugen verdoppeln wird.

Arbeitsbühnenvermieter mateco kommt nach Köln-Rodenkirchen

Die aus Stuttgart stammende mateco AG, Deutschlands größter selbständiger Arbeitsbühnenvermieter, hat rd. 2.400 qm Fläche in Rodenkirchen, Wankelstr. 37, angemietet. Die Fläche ist aufgeteilt in rd. 1.610 qm befestigte Frei-, rd. 725 qm Hallen– u. und ca. 60 qm Bürofläche. Vermieter ist die GbR WilhelmyKeutgen.

Karin-Brigitte Göbel, Mitglied des Vorstandes der Sparkasse Düsseldorf. So habe sich das Neugeschäft überaus positiv entwickelt. So hätten sich die Kreditzusagen (ohne private Kreditnehmer) allein in den vergangenen zwei Jahren von 111 Mio. Euro auf knapp 313 Mio. Euro fast verdreifacht. Für Ende 2012 wird die Marke von 600.000 Euro angepeilt. Dabei betrage das durchschnittliche Projektvolumen bei einer Mio. Euro. Zu den jüngsten Projekten zählen der Wohnpark "Belsenpark" in DüsseldorfOberkassel mit einer Nutzfläche von etwa 5.800 qm und "Wohnen am Forum Oberkassel" auf einem Planungsgebiet von etwa 13,3 ha. Zu den gewerblichen Projekten gehören u.a. das Bürogebäude "Airport Garden´s" (13.000qm BGF sowie Bö 69 das "Bö 69" (16.440 qm).

Moschee: Still ruht die Baustelle Auch vier Monate nach der Beilegung des Streits um die rund 2.500 Baumängel beim Neubau der Zentralmoschee in Ehrenfeld vom Landgericht, ist offensichtlich noch kein unabhängiger Gutachter zur Klärung der Streitigkeiten bestellt worden. Der sollte die Arbeit des umstrittenen bisherigen Ditib-Gutachters überprüfen. Aufgrund der Baumängel und unsachgemäße Mängelbeseitigung war dem Architekten und Bauleiter Paul Böhm gekündigt worden.

NR. 276 I 31. KW I 03.08.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 40

Impressum Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de, Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) stellv.: Dr. Karina KrügerJunghanns Immobilienredaktion: Thorge Albat, Michael Beck, Dr. Thomas Beyerle, Daniel T. Borger, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner Rohmert, Frank Peter Unterreiner, Petra Rohmert, Immobilienaktien: Hans Christoph Ries, Berlin: Karin Krentz, Frankfurt: Christina Winckler, München: Thomas Döbel (u.v.a.), Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen, Volkswirtschaft: Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Partner, Köln; Dr. Philipp Härle Tilp RA, Berlin; Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Jürgen Böhm (ImmobilienScout24), Joachim Bücker, Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Bernhard Garbe (stilwerk/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel (†), (Wenzel Consulting AG) Wissenschaftliche Partner: • Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart) • Prof. Dr. Thomas Kinateder (Studiendekan/FRICS; Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen Geislingen) Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 901-250, F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207 Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: A198 (21), Abercrombie & Fitch (22), Aengevelt (24,34), Allianz (8), Analyse & Konzepte (34), Apsys (21), Ärzteversorgung Westfalen-Lippe (6), aurelis Real Estate (9), Baker & McKenzie (25), Bayern LB (29), Beos (22), Beteiligungsreport (26,27), Bilfinger Berger (17), BMF (11), BNPPRE (16,17,18,22,24,34), Börsen Zeitung (11), Bouwfonds (5,19,32), Burda Intermedia Publishing (16), BVI (15,34), C&A (17), CA Immo (22), Catella Property (15), Catella Real Estate (7,34), Cinema City (21), Corpus Sireo (17), Credit Suisse (16), Cushman & Wakefield (5), Daimler (16), DB Hyp (25), DB Research (2,4,5,6), DCM AG (2), Deka (6,9,13,19,20,22), Deutsche Bank (2), developer Projektentwicklung (19), DIC Asset (6,10,13), Die Welt (11), Dundee International Reit (19), Ebertz & Partner (3), EBZ Business School (29,33,37,38), Engel & Völkers (17), EZB (32), fairvesta (15), Fernuniversität Hagen (29), Fonciere Euris (21), Garbe (18), Gartenstadt Reitzenstein (34), GbR Wilhelmy-Keutgen (17), GBW (29), German Property Objekt Köln-An der Wachsfabrik GmbH & Co.KG (19), Greif & Contzen (17), Greiwing logistics for you (17), Grossmann & Berger (17,18), Groth Gruppe (22), Gutachterausschuss (GA) für Grundstückswerte (25), Hesse Newman (32), Hines Immobilen (22), Hochschule Bochum (32), Hochtief (6), Hollister (22), HPI Helvetic Private Investments AG (13), Hubert Burda Media (16), Immobilien Manager Verlag (12), ING-DiBa (9), Internos (15), INTES Institut für Familienunternehmen (29), IPD Investment Property Databank GmbH (20), IREBS (13), IVG (6,8,13,25), Jones Lang LaSalle (9,10,11,17,18,19,24,25), KGAL (2), Knight Frank (23), kuuluu Services (22), LBBW Immobilien (22), Leroy Merlin (21), LGI Südwest (13), Mainova (13), mateco AG (17), mfi (24), Morgan Stanley (13), Nai apollo (28,29), Neue Vermögen (34), Northam Realty Advisors Limited (24), OSK-Offene Schule Köln GmbH (19), Pamera Real Estate Partners GmbH (29), Patrizia (6), PDI Property Development Investors (34), Peab Oy (16), PricewaterhouseCoopers (19), Project Gruppe (14,16),Property Partners (25), Q-Park (19,32), Rabobank (19), Rainbow Home Entertainment (22), Rallye (21), Real I.S. (13), Realogis (17), Rheinmetall Immobilien (19), RREEF (22), RTL (19), RWE (4), Scope (15), SEB (13,16,19), Sendlinger Straße GmbH & Co.KG (22), Sontowski & Partner Group (25), Spiegel (34), StarNet One (16), Steilmann-Boecker (13), Strabag Real Estate (24), Thomas SA (25), Timag AG (24), TK Maxx (16), TLG (29), Unibail Rodamco (24), Union Investment (16,21,24), Valad Europe (17), Verlagsgruppe Berlin (16), VGF (14,15), WealthCap (25), Wellensteyn (17), WHU - Otto Beisheim School of Management (29), Wohnraum Mainz (22), Zapp AG (29).

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Bienkowski, Piotr (24); Dietrich, Alfred (2); Eckert, Carsten (2); Fecht von der Dr., Wolf (24); Harms, Bettina (34,35); Hempel, Jan Dietrich (18,19); Hoffmann, Hans-Jürgen (17); Jozefowicz, Szymon (2); Kanzler Dr., Konrad (28,29); Krenz Prof., Wolfgang (33); McKinnell, Per (17); Meinel Dr., Wulf (2); Menzel, Roman (20); Metzeler, Friedrich W. (24); Miller Prof. Dr., Rudolf (29); Peuschel, Erik (17); Ponholzer, Roland (34); Reul Dr., Georg (2); Ritter, Jörg (24); Rösler, Philipp (33); Schäfers Prof., Wolfgang (8); Sebastian Prof., Steffen (13,15); Strauß, Bärbel (5); Zapp, Christoph (29).

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 1

Nr.: 42

Sehr geehrte Damen und Herren!

Sollte es so sein, dass der Immobilienmarkt doch etwas mit den Menschen in einer Stadt zu tun 31. KW/03. August 2012 hat? Diese Tatsache schien allzu lange in dem von Umsatzdenken getriebenen Tagesgeschäft Kostenlos per E-Mail vernachlässigt zu werden. Jetzt befragte Dr. ZitelmannPB GmbH 39 Projektentwickler, was sie ISSN 1860-6369 denn als die größten Hindernisse auf ihrem Weg erlebten. Und siehe da, gleich nach der Finanzierung und der Genehmigung eines Projektes kommen die betroffenen Bürger. Weil sie nämlich Inhaltsverzeichnis mitreden wollen. Und wer sie nicht rechtzeitig und umfassend und kontinuierlich informiert mit Mitteln, die die Bürger auch erreichen und verstehen, hat mit Protesten, insbesondere formellen Editorial 1 Bürgerbegehren zu tun. Das dauert dann und führt immer öfter zum Kollaps eines Projektes oder Büromärkte im ersten 2 notwendigen Umplanungen z.B. wenn Bezirksvertretungen und Stadträte ihr zuvor erteiltes WohlHalbjahr 2012 wollen auf öffentlichen Druck hin widerrufen. Häufiger bei Einkaufszentren, aber auch größeren Zwangsversteigerungen 4 Quartiersentwicklungen oder nur dem Büroklops dort, wo vorher Bäume wuchsen. Eine Studie zum Thema innerstädtischer Einkaufszentren (vgl. Bericht) legt den Finger im Grundsatz in dieund der Markt für Wohnungen in Dortmund selbe Wunde: Noch nie habe jemand untersucht, wie sich die neuen großflächigen Baukomplexe in den Stadtzentren auf das Gesamtgefüge des Ortes, sein nicht zuletzt von architektonischen, Leerstandsmanagement 6 d.h. dauerhaft gebauten Erscheinungsbildern bestimmtes „Gesicht“ auswirke. (N.B. werden dort für Wohnungen mit neuen Maklerdaten, auf die sich die allermeisten Marktberichte stützen, als „invalide“ bezeichnet). „Liebe Aussichten Deine Stadt“, ein Motto das Köln vor Jahren in Bezug auf die Bauten der 1950er Jahre ausgab, Oversum Winterberg 7 fällt offenbar immer mehr Stadtbewohnern schwer, wenn sie das gegenwärtige Baugeschehen beobachten. Ob daran die neue Landesinitiative Stadtbaukultur NRW viel ändern wird, darf beEinkaufszentren und 10 zweifelt werden, nachdem die vorherige in zehn Jahren bis 2010 mehr oder weniger sang- und Stadt klanglos in der Versenkung der Archive verschwunden ist, trotz so wunderbarer Ansätze wie der Logistikmarkt Ruhr im 11 Temporären Stadt. ersten Halbjahr Um Temporäres geht es auch in einem bemerkenswerten Projekt in Duisburg-Marxloh Impressum 14 (vgl. Bericht Urban Rhizome) und zudem um das Phänomen der Partizipation und Kommunikation, das wir schon im vorigen Ruhrbrief angesprochen haben und das sich auch jetzt wieder in den Vordergrund drängt. Partizipation, wie sie z.B. in Winterberg den Boden für das durchaus nicht alltägliche Projekt Oversum bereitete (vgl. Bericht). Oder wie sie in Dortmund dringend nötig ist, um Schieflagen in Wohnquartieren zu mildern. Auch im Interesse von Investoren in Wohnimmobilien, die langfristige Renditen aus ihrem Bestand erhoffen (vgl. Wohnungsmarkt Dortmund). Da hängt vieles von weichen Standortfaktoren ab, die zu beeinflussen nicht eben leicht ist und auf jeden Fall die Zusammenarbeit Vieler erfordern. Wie beim Initiativkreis Ruhr, dessen Mitgliederliste inzwischen eine Art Unternehmensspiegel der Ruhrregion ist. Die jüngste Idee, um die Kunde vom Ruhrgebiet als Excellenzstandort in Forschung und Industrie in die Welt zu tragen, ist das Programm der „Ruhr Fellows“. In diesem Sommer zum ersten Mal kamen zehn ausgewählte Studierende der Ingenieurwissenschaften von amerikanischen Elitehochschulen (diesmal Harvard, Princeton und MIT) für zwei Monate an die Ruhr, lernten, betreut von der TU Dortmund, die Ihr direkter Weg zu uns! Hochschullandschaft kennen und absolvierten Praktika in teilnehmenden Unternehmen, in diesem Falle Evonik, Vaillant, ThyssenKrupp, SMS Simag, Klöckner, Deutsche Bank und Ruhrverband. Im nächsten Jahr ist die Ruhruni Bochum der universitäre Gastgeber und schon jetzt haben sich weitere US-Universitäten interessiert gezeigt, an dem Programm teilzunehmen. Die jungen Leute nehmen intensive Eindrücke mit, vor allem von der Industriekultur, die sie in der „Extraschicht“ erleben konnten, bei einer Grubenfahrt unter Tage oder beim Hochofenabstich. Und sie sind überzeugt, dass man hier auf hohem Niveau lernen und arbeiten kann – und sogar die Freizeit genießen auf Radtouren oder beim Segelfliegen. Glückauf für das Projekt!

Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 2

Büromärkte im ersten Halbjahr 2012 (vgl. DIB Ruhr Nr. 41)

Düsseldorf

Personalien Das Team von CBRE Hotels wird durch Frederik Schwaeppe als Associate Director verstärkt, der den Bereich Hotel Capital Markets ausbauen wird. Zuvor war er bei BNP Paribas Real Estate und der Steigenberger Hotels AG tätig.

Die Goldsmith-Gruppe um den Finanzinvestor Clemens Vedder will sich mit bis zu 100 Mio. Euro bei der angeschlagenen Baumarktkette Praktiker engagieren. Der Investor wolle aktiv am Umbau des Konzerns mitarbeiten. Der Konzernumsatz sank von April bis Juni 2012 um 7,3% auf 887 Mio. Euro.

BNP Paribas Real Estate hält das Transaktionsvolumen von 387 Mio. Euro auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt im 1. Halbjahr 2012 für ein solides Ergebnis bei „eher ruhigem Jahresauftakt“. Ohne einen wirklich großvolumigen Abschluss wurde der vergleichbare Vorjahreswert um ca. 17% und der zehnjährige Durchschnitt um rund 8% unterschritten. Das durchschnittliche Volumen pro Deal sei entsprechend von 23 Mio. Euro im 1. Halbjahr 2011 auf jetzt 13 Mio. Euro gesunken. Portfoliodeals machten jedoch im Vergleich zu den letzten drei Jahren mit gut 22% einen deutlich höheren Anteil aus, erläutert Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Da zu wenig attraktive Core-Immobilien verfügbar seien und die Vorstellungen von Käufern und Verkäufern auseinander driften, werde sich der Gesamtjahresumsatz nur im Bereich des zehnjährigen Durchschnitts bewegen. Die Verteilung auf die verschiedenen Größenklassen war jetzt homogener als im Vorjahr mit knapp 34% aller Transaktionen mit Volumen zwischen 10 Mio. und 25 Mio. Euro. Im Vorjahr dominierte bei den Objektarten der Einzelhandel, bedingt vor allem durch den Verkauf des Neusser Rheinpark Centers. Jetzt lag wieder der Büromarkt vorn mit rund 70%, auf den Einzelhandel entfielen nur etwa 15%. Entwicklungsgrundstücke folgten mit ca. 13% auf dem dritten Rang. Bedeutende Transaktionen von Logistikimmobilien oder Hotels seien im Düsseldorfer Marktgebiet bis zur Jahresmitte 2012 nicht registriert worden. Auch bei den bevorzugten Lagen habe es einige Verschiebungen gegeben. An den bisherigen Umsätzen in 2012 sei der Cityrand mit knapp 43% beteiligt (+ 40% gegenüber dem Vorjahreszeitraum), wogegen die Peripherie an Bedeutung verlor ( - 34%). City und Nebenlagen blieben nahezu unverändert. Deutlich kauffreudiger als im Vorjahr erwiesen sich Immobilien AGs mit einem Anteil von etwa 31%. Auf dem zweiten Platz folgten mit rund 16% die Bauträger und Projektentwickler, etwas mehr als der Anteil Offener Immobilienfonds mit etwa 14%. Die Beteiligung ausländi-

Mit QR-Reader abfotografieren

aurelis Real Estate GmbH & Co. KG Region West Mercatorstraße 23 (Hauptbahnhof Südseite) 47051 Duisburg Tel: +49 (0)203 709028-0 Fax: +49 (0)203 709028-19 info@aurelis-real-estate.de www.aurelis-real-estate.de

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 3

scher Investoren habe sich von 3% auf 14% merklich erhöht. Bei gleichbleibenden NettoSpitzenrenditen insgesamt hätten die Renditen für hochwertige Büroimmobilien in 1A-Lagen von 5,1% Anfang 2011 seit dem 3. Quartal 2011 auf jetzt unverändert 5,0% nachgegeben. Logistikimmobilien erreichten seit zwei Jahren unverändert 6,8% und damit ein ähnliches Niveau wie in Köln oder Berlin.

Bochum Die Deutsche Annington plant nach einer Kapitalspritze in Höhe von 504 Mio. Euro ihres Gesellschafters Terra Firma die Refinanzierung ihrer Verbriefung über 5,8 Mrd. Euro neu zu strukturieren. Gemäß der Vereinbarung soll die derzeit noch über 4 Mrd. Euro schwere Verbriefung in kleineren Tranchen über 5 Jahre schrittweise zurückgeführt werden. Stimmen alle Gläubiger zu, stehe einem Börsengang nichts mehr im Wege, so CEO Wijnand Donkers. Deutsche Annington wird durch Allen & Overy beraten, die Gläubiger Gruppe von Rothschild und Freshfields Bruckhaus Deringer.

Dinslaken

Jones Lang LaSalle gibt den Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2012 mit 157.000 qm (21%) an. Die Leerstände seien leicht gestiegen und werden dies weiter tun, das größere Unternehmensflächen durch Verlagerung frei würden, z.B. von Vodafone. Die Quote für das Stadtgebiet Düsseldorf betrage 10,5% und im Zentrum CBD 6,8%. Bis Jahresende würden weitere 140.000 qm fertig gestellt, die jedoch bereits zu 92% vermietet seien. Die Spitzenmiete sei um stattliche 4,2% gestiegen.

Essen Hier errechnet BNP Paribas Real Estate einem Flächenumsatz von 51.000 qm im 1. Halbjahr 2012 entsprechend 27,5% über dem Vorjahreswert, bedingt hauptsächlich durch einige Großabschlüsse wie die Anmietung der Universität Duisburg-Essen über 8.200 qm in der Weststadt sowie des Energiekonzerns E.ON über 7.000 qm im Südostviertel. Unternehmensverwaltungen und Dienstleistungen machten mit 24% bzw. 22% den größten Anteil aus. Auf öffentliche Verwaltungen entfielen 18%. Die Leerstandsquote sei leicht gestiegen auf 4,7% und 168.000 qm. Das betrifft auch Flächen mit moderner Ausstattungsqualität (35.000 qm). Der größte Anteil mit 30.800 qm befinde sich in der Cityrandlage Rüttenscheid/Bredeney, wovon etwa die Hälfte einen hochwertigen Ausstattungsstandard aufweise. In der City stünden bei 29.100 qm Leerstand jedoch nur 5.500 qm moderne Flächen kurzfristig zur Verfügung. Die Flächen im Bau haben sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um knapp 23% erhöht und liegen bei insgesamt 43.000 qm, wovon – anders als im Vorjahr – noch 17.000 qm zur Verfügung stünden, konzentriert auf den südlichen Cityrand. Die Höchstmieten werden mit 13,20 Euro angegeben, jetzt sowohl in Rüttenscheid/Bredeney (vorher 13,50 Euro) als auch im Citykern (vorher 12,90 Euro).

Dortmund

Die Projektgemeinschaft Stadt Dinslaken, RAG Montan Immobilien GmbH und der Stadtwerke Dinslaken GmbH hat eine Rahmenvereinbarung unterzeichnet, um das Kreativ.Quartier Lohberg (KQL) und den Stadtteil Lohberg mit erneuerbaren Energien zu versorgen und damit Lohberg zu einem CO2neutralen Energie-PlusStandort mit innovativen Gebäudequalitäten zu machen. Ziel ist ein gesamtökologischer Standort mit sinnvoller Nutzung vorhandener Ressourcen und Verwendung natürlicher Materialien.

Die Dortmunder Büromarktumsätze im 1. Halbjahr 2012 beziffert BNP Paribas Real Estate mit insgesamt 32.000 qm (- 20% zum Vorjahreswert) auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts. Auch habe es noch keine großvolumigen Vertragsabschlüsse über 5.000 qm gegeben. Über die Hälfte der Umsätze betraf hingegen Abschlüsse zwischen 1.000 und 5.000 qm, darunter die Anmietung der AOK Nordwest über 3.300 qm in der City, wo auch die meisten Umsätze getätigt wurden. Die Büromarktzone Westfalendamm verdoppelte ihren Flächenumsatz auf 4.700 qm. Der hier traditionell starke Sektor der Informations- und Kommunikationstechnologien stand mit 22,5% wieder an erster Stelle. Der Leerstand sei im Vergleich zur Jahresmitte 2011 um etwa 16% angestiegen und liege bei insgesamt 183.000 qm, was eine Quote von 6,4% ergebe. Allerdings konnte der Leerstand mit moderner Ausstattungsqualität abgebaut werden auf jetzt 53.000 qm. Im Citykern entsprechen jedoch nur 12% der kurzfristig verfügbaren Flächen über einem modernen Standard. D.h. im Stadtzentrum scheint es einen Erneuerungsstau zu geben, während die Neubautätigkeit spürbar gestiegen ist mit 35.000 qm Flächen im Bau (+ 21%) ausschließlich in Nebenlagen. Davon seien noch 9.000 qm verfügbar. Die Spitzenmiete wird am Westfalendamm erreicht mit 13 Euro / qm (- 1,5%), jetzt gleichauf mit der City. Die Durchschnittsmieten hätten teilweise sogar zugelegt, vermerkt Christian Rosen, Niederlassungsleiter Essen. Er erwartet auch für Dortmund einen Jahresumsatz im langjährigen Durchschnitt von ca. 60.000 qm.

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 4

Zwangsversteigerungen und der Markt für Wohnungen am Beispiel Dortmund Vor dem Hintergrund eines weitgehend stabilen Marktes eröffnen nach Meinung der Argetra GmbH die aufgerufenen Verkehrswerte interessante Perspektiven.

Dortmund Die größte Steigerung der Wohnungsmieten in deutschen Großstädten im 1. Quartal 2012 registrierte das Mietbarometer von Immowelt mit +14% in Dortmund. Trotzdem liegen sie hier noch unter dem Bundesdurchschnitt von 6,30 Euro/ qm. Essen dagegen liegt mit +11% erstmals darüber.

Düsseldorf Der Flughafen plant den Neubau eines Verwaltungsgebäudes in der "Airport City" für etwa 500 Mitarbeiter. Ende d. J. soll die derzeit laufende Vergabe des Projektes erfolgen, Bauzeit Frühjahr 2013 bis Ende 2014. Über die Folgenutzung des alten Verwaltungsgebäudes aus den 1940er Jahren werde zu einem späteren Zeitpunkt entschieden. Im "Quartier(n)" am Flughafen mit insgesamt 155.000 qm vermittelte Aengevelt eine Teilfläche von 24.000 qm für ein Büroprojekt und 6.000 qm für Handelsflächen und einen Betriebskindergarten. Weitere 5.600 qm erwarb die Liechtensteiner Timag AG für ein Büroprojekt mit rd. 10.000 qm Nutzfläche plus Parkhaus. Aengevelt ist auch mit der Vermarktung der Büroflächen beauftragt. Metro erzielte bei einem Umsatzplus von 1,8% auf 15,8 Mrd. Euro einen operativen Gewinn (Ebit) von 314 Mio. Euro. Durch Sonderfaktoren entstand dennoch ein Verlust von 28 Mio. Euro. An seiner Jahresprognose in etwa auf Vorjahresniveau hält das Unternehmen fest.

Das Mietwohnungsangebot im Geschosswohnungsbestand in Dortmund betrug nach Auskunft des Wohnungsmarktberichtes der Stadt Dortmund 2011 insgesamt ca. 222.000 Wohnungen, davon 28.810 geförderte Mietwohnungen. Eigentümer dieser Wohnungsbestände seien zu 70% Klein- und Einzeleigentümer, denen oft die finanziellen Möglichkeiten und/oder das Know-how für Investitionen zur Sanierung oder Weiterentwicklung von Wohnquartieren fehlten. Daneben wirke sich das Verhalten „neuer Wohnungsmarktakteure“ in den letzten Jahren immer negativer auf die Qualität des Geschosswohnungsbestandes aus. Dortmund zähle zu den mit am stärksten von Wohnungsverkäufen und den daraus resultierenden negativen Auswirkungen betroffenen deutschen Städten. Beides, finanzschwache Einzeleigentümer und opportunistisch ausgerichtete Investoren, führt dazu, dass immer wieder Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser auf den Markt kommen. Das Geschehen am Dortmunder Wohnungsmarkt ist von Konstanz auf niedrigem Niveau bestimmt. Zwar schrumpft die Bevölkerung nur minimal (580.444 Ende 2010) dank positiver Wanderungsbilanz, aber die Zahl der Haushalte steigt weiter an (2010 um 1.000 gegenüber dem Vorjahr), d.h. der Bedarf wächst. Entsprechend der seit 2007quartierspezifisch durchgeführten Bestandsanalysen betrug die gesamtstädtische Leerstandsquote 3,2% Ende 2010, allerdings mit sehr unterschiedlicher Verteilung. Erfreulicherweise gesunken sei der Leerstand in der Nordstadt, einem Stadtteil mit besonderem Erneuerungsbedarf, und an der Rheinischen Straße, hier wohl auf die Aufwertung des Umfeldes durch den Dortmunder UTurm und die umgebenden Neubauten zurück zu führen. Dennoch halten sich nach Auskunft des Wohnungsamtes die Preise von neu gebauten wie gebrauchten Eigentumswohnungen auf konstantem Niveau. Bestandseigentumswohnungen kosteten mit 1.090,00 Euro/qm im Durchschnitt nur etwa halb so viel wie Neubauwohnungen. Diese Einschätzung bestätigte die LEG Management GmbH in ihrem Wohnungsmarktreport 2011 für ganz NRW (Aktualisierung wird zur Expo Real 2012 erwartet). Hier findet sich Dortmund im Marktzyklus für Eigentumswohnungen im Abschnitt „verlangsamter Rückgang“ ganz unten, d.h. mit der Option künftiger Preissteigerung, bei aufgerufenen mittleren Angebotspreisen von 1.094 Euro/qm (Spanne von 380 bis 2.088 Euro/qm nach Lage und Qualität). Ähnliches gilt für Mehrfamilienhäuser mit 682 Euro/qm im Median. In beiden Sektoren rangiert demnach Dortmund gemeinsam mit Duisburg und Gelsenkirchen am unteren Ende der Skala der zwölf einwohnerstärksten Städte in NRW. Ein

anderes

Marktindiz sind die Zw angsversteigerungen. Das Wohnungsamt registrierte für 2010 nach dem merklichen Anstieg des Vorjahres mit 441 wieder eine rückläufige Tendenz, aber die Zahl der tatsächlich durchgeführten Versteigerungen sei auf 224 angestiegen. Im Vergleich der letz-

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 5

ten Jahre könne von einem konstant hohen Niveau der Termine gesprochen werden. Den räumlichen Schwerpunkt mit einem Drittel aller Termine bildete nach wie vor der Stadtbezirk Innenstadt-Nord. Der Frage, welche Schlüsse sich für Kauf- bzw. Bietinteressenten daraus ziehen lassen,

Dortmund Youniq will 26 Mio. Euro in ein Studentenwohnprojekt investieren. Für das 292 Apartments umfassende Projekt erwarb das Unternehmen nun ein 9.800 qm großes Areal in Bilk. Baubeginn Anfang 2013, Fertigstellung Beginn des Sommersemesters 2014 (Mitte April). Es handelt sich um das erste Youniq-Projekt in Nordrhein-Westfalen. Kö Galerie und Sevens sollen bis November durch eine neue Ladenpassage im Erdgeschoss miteinander verbunden werden. Dann verfügt die Kö Galerie über ca. 20.000 qm Verkaufsfläche, etwa 30.000 qm Büroflächen sowie ca. 1.000 Pkw-Stellplätze. Das Management liegt seit Herbst 2006 bei der ECE. Das Investitionsvolumen für die 1986 eröffneten Kö Galerie beläuft sich auf ca. 60 Mio. Euro. Coresis hat in Pempelfort das Objekt Jägerhofstraße 19-20 mit 2.400 qm Mietfläche und einer denkmalgeschützten Jugendstilfassade erworben. Verkäufer ist ein Unternehmen der Ergo Versicherungsgruppe, vertreten durch die Meag. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen verein-

hat sich der Spezialist für Immobilienversteigerungstermine Argetra GmbH, Ratingen, gewidmet und erstmals exemplarisch für Dortmund die Verkehrswerte analysiert. Während der Finanzkrise seien Immobilien oftmals sehr niedrig bewertet worden. Mit diesem einmal festgesetzten Wert gehen die Objekte jetzt Jahre später in die Versteigerung, obwohl die Immobilien bis heute möglicherweise eine erhebliche Wertsteigerung erfahren haben. „Genau diese wichtige Differenz erfahren Sie von uns. Private und institutionelle Investoren, die jetzt erwerben wollen haben die Möglichkeit, zu echten Schnäppchenpreisen zu ersteigern“, so der Geschäftsführer Axel Mohr. Die aufgerufenen Verkehrswerte für alle Eigentumswohnungen in Dortmund seien seit Jahren von knapp 800 Euro auf 683 Euro gefallen. Noch deutlicher sei der Rückgang bei Wohnungen größer 100 qm, hier fielen die Preise pro qm von Spitzenwerten von über 1.050 Euro auf zuletzt ca. 800 Euro. „Ersteigert man heute z.B. eine Wohnung mit über 100 qm Wohnfläche, so liegen die aufgerufenen Verkehrswerte ca. 400 Euro unter den Werten, die aktuell gutachterlich festgelegt würden. ( Grafik 2 ca. 1.200 Euro Grafik 1 ca. 800 Euro ) Somit ist der Markt in Dortmund bei den Gutachten aus den Jahren der Finanzmarktkrise bezogen auf den Verkehrswert fast 30% unterbewertet. Der Zwangsversteigerungs- Eigentumswohnungsmarkt erreicht wieder die Werte von 2007. So haben wir mindestens stabile Märkte mit aufsteigender Tendenz in den letzten 3 Jahren. Damit dürfte z.B. bei Banken die Diskussionen um weitere bilanzielle Abwertungen, wie man sie nach Grafik 1 vertreten könnte, vom Tisch sein.“ Argetra folgert daraus:



Wohnungen in Dortmund können preiswert ersteigert werden, sogar, wenn diese zum oder über dem Verkehrswert zugeschlagen werden. Nur sollte der Wert lt. Grafik 2 nicht überschritten werden.

bart. BNP Paribas Real Estate vertrat den Käufer.



Banken sehen häufig nur die fallenden Volumen der aufgerufenen Verkehrswerte. Im Detail gab es aber deutliche Wertaufholungen, die den Abschreibungsbedarf reduzieren, oder zumindest weitere Abschreibungen verhindern.

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 6



Bei so deutlichen Wertentwicklungen könnte ein neues Gutachten dem Schuldner und dem Gläubiger helfen, den Versteigerungserlös zu erhöhen.

mit Konsequenzen für:

Düsseldorf Die Fortress Immobilien AG, Projektentwickler für Multi Service Center, ist mit ihrer Zentrale von Meerbusch in das Büro- und Geschäftshaus Königsallee 74 umgezogen. Das 1995 gegründete Unternehmen entwickelt derzeit 7 neue Standorte u.a. in Mönchengladbach und Düsseldorf. Bestehende Standorte u.a. in Berlin, Bochum und Wuppertal stehen zum Verkauf. Die LEG Management GmbH hat ihre LEG Betreuung von Wohneigentum zu 100% an die BUD Bau- und Dienstleistung GmbH Schleswig, eine Tochter der Gewoba Nord Baugenossenschaft eG, veräußert. Der Verkauf respektiert die Sozialcharta und wurde vom Land NRW genehmigt. Im Auftrag der “Gartenstadt Reitzenstein GmbH“ konnte Aengevelt alle verfügbaren Grundstücke an Bauträger, Endinvestoren und private Bauherren vermitteln zu einem Gesamtkaufpreis von rd. 95 Mio. Euro. Auf rd. 160.000 qm Nettobauland entstehen 350 Einfamilienhäuser, 700 Wohnungen incl. 30 – 40 Sozialwohnungen, Tiefgarage, Nahversorger sowie eine Kita. Erwartetes Transaktionsvolumen von rd. 370 Mio. Euro.

Banken und Versicherer



Bei der Frage, ob man dort noch neue Finanzierungen bewilligt oder ggf. weitere Abschreibungen nötig sind, wenn man die Entwicklung in die Zukunft fortschreibt.

Portfoliobewerter und –aufkäufer,



Interessant ist die Frage, wie hoch der Erlös einer Immobilie in der Zukunft sein wird. Dabei ist der heutige Verkehrswert der Immobilie unter Berücksichtigung der Verwertungskosten, der Dauer des ZV-Verfahrens je Amtsgericht und dem Renditeanspruch zu bereinigen, um einen Barwert zu ermitteln. Auch bei gutachterlicher Bewertung sind die ZV-Werte als worst-case Ansatz von Bedeutung.

Private und institutionelle Investoren



Unter Betrachtung unterschiedlicher Wertentwicklung der Wohnungsgrößen kann die Investition in zwei kleine Wohnungen z.B. sinnvoller sein, als in eine Große.

Privatpersonen



Schon bei der Vorbereitung auf einen Termin ist bekannt, dass der aufgerufenen Verkehrswerte so niedrig ist, dass man selbst bei Zahlung des Verkehrswertes bei sofortigem Wiederkauf Gewinnrealisierungspotentiale hat. Denn die Wertansätze sind aufgrund ihres Alters unterbewertet.

Leerstandsmanagement für Wohnungen mit neuen Aussichten „Tausche Bildung für Wohnen“ ist ein Pilotprojekt der Agentur für Stadt|Kultur|Ökonomie „Urban Rhizome“ aus Duisburg-Marxloh. Zwischennutzungen von Wohnraum durch eine Art Hauswächter, um die negativen Folgen eines längeren Leerstands für die Immobilie zu vermeiden, werden bereits von kommerziellen Unternehmen wie Camelot mit Sitz in Düsseldorf und Hamburg angeboten. Urban Rhizome verfolgt mit ähnlicher Strategie vielfältigere Ziele. Rhizom leitet sich zwar vom griechischen „Eingewurzeltes“ ab, ist aber botanisch kein Wurzel-, sondern ein über- oder unterirdisch sich verzweigendes Sprossensystem. Jeder Gärtner kennt Rhizome, aber schätzt nicht alle: Maiglöckchen ja, aber Giersch weniger. Auch Spargel und Ingwer sind beliebt im Gegensatz zu Schachtelhalm und Staudenknöterich. Die Philosophen Gilles Deleuze und Félix Guattari übertrugen das Bild des Rhizoms auf eine von festen Machtstrukturen bzw. Hierarchien befreite Wissensorganisation und Weltbeschreibung, in der Verknüpfungen in jede Richtung möglich sind. Wird ein Strang gekappt, entstehen an anderer Stelle neue. Das Konzept stieß vor allem in den Medien- und Kulturwissenschaften auf fruchtbaren Boden. Das vernetzte Denken und Agieren im Format 2.0 ist anders nicht darstellbar. In diesem geistigen Umfeld ist der studierte Volkswirt Mustafa Tazeoğlu angesiedelt. Sein räumliches Umfeld ist Marxloh im Norden von Duisburg. Dort wuchs er auf und dorthin kehrte er zurück nach vielfältigen Erfahrungen im In- und Ausland. Marxloh von innen heraus kennen zu lernen, ist eines der Abenteuer, das er interessierten Besuchern – und die gibt es tatsächlich – auf Touren durch den Stadtteil bietet. Nüchtern nach den üblichen Parametern quantifizierender Bewertung betrachtet ist das zu Hamborn gehörende Marxloh ein Stadtteil „mit besonderem Erneuerungsbedarf“, mit überdurchschnittlich vielen Bewohnern „mit Migrationshintergrund“ und „Empfängern von Transferleistungen“, wie es im Sozialverwaltungsdeutsch heißt, mit der längsten Brautmodenmeile und der größten Moschee Deutschlands (so

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 7 lange die Kölner nicht fertig wird). Der LEG-Wohnungsmarktreport 2011 vermerkt in dem Stadtteil 9,4% Leerstand für 2009 und Warmmieten, die etwa 20% des Haushaltseinkommens ausmachen, ein relativ hoher Wert. Die Kaltmiete wird mit durchschnittlich 4,50 Euro/qm angegeben, der niedrigsten in Duisburg. Inzwischen dürfte der Leerstand durch Abwanderung weiter gestiegen sein und in einigen Bereichen ca. 13% erreichen.

Duisburg HAMBORNER REIT AG hat 11.373.333 Aktien zu einem Bezugspreis von je 6,50 Euro platziert entsprechend einem Nettoemissionserlös in Höhe von rund 71,5 Mio. Euro. Damit erhöht sich das Grundkapital auf 45.493.333 Euro. Damit wurde der maximale Betrag der angekündigten Kapitalerhöhung ausgenutzt. Seit 20. Juli 2012 werden die neuen Aktien in den Handel im regulierten Markt der Wertpapierbörsen von Frankfurt (Prime Standard), Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München und Stuttgart einbezogen. Greiwing logistics for you hat einen Mietvertrag mit Valad Europe über 13.300 qm Lager- und 400 qm Bürofläche in der Hochstraße 150–152 abgeschlossen. Bevor Greiwing einzieht, wird Valad die Immobilie für 1,5 Mio. Euro modernisieren. Beratend war Realogis tätig. Der neue Standort ist nur rd. 1 km von dem bestehenden auf dem Logport-Areal entfernt. Die u.a. in Duisburg auf Hotelübernachtungen erhobene Steuer ist teilweise verfassungswidrig. Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig entschied, dass Kommunen die Steuer künftig nur für privat veranlasste Übernachtungen erheben dürfen. Duisburg hat die Steuer bis zur weiteren Klärung ausgesetzt.

Vor einem Jahr gründeten Christine Bleks und Mustafa Tazeoğlu die Agentur Urban Rhizome, die auch Seminare und Workshops anbietet, im Auftrag von Stadtentwicklungsagenturen z.B. in Istanbul, Rotterdam oder Aachen tätig wird und an internationalen Forschungen und Fachtagungen beteiligt ist. Mit dem Konzept „Tausche Bildung für Wohnen“ setzen sie mit einer Strategie von unten dort an, wo die drängendsten Defizite auszumachen sind: Die einen brauchen ein anderes und individuelleres Bildungsangebot, um partizipieren zu können, und die anderen, Studierende, junge Berufsanfänger, ältere engagierte Menschen, bezahlbaren Wohnraum. Diese beiden Seiten gälte es, zusammen zu bringen. Käme noch die Dritte hinzu, nämlich die Wohnungsbesitzer, die die Chance bekämen, punktuell die Abwärtsspirale in Quartieren aufzuhalten oder sogar umzukehren mit der Aussicht, am Ende der Zwischennutzung einen realisierbaren Verkehrswert in den Büchern zu haben statt die Immobilien abzuschreiben: Eine win–win-Situation für alle. Kostenlos wohnen, Vorbild werden, Leerstand beseitigen ist das Prinzip dieses Tauschhandels, bei dem die Teilnehmenden direkt Arbeit in Wohnraum investieren, mietfrei mit vollständiger Infrastruktur, lediglich die Betriebskosten fallen für die Bewohner an. Vier Varianten ihres auf jede Stadtsituation übertragbaren, nicht an Marxloh gebundenen sozialökonomischen Modells hat Urban Rhizome penibel und nachvollziehbar durchkalkuliert: Ein Mietmodell, ein Geschenk-Modell, eine mietfreie Variante und ein Kaufmodell. In allen Fällen fungiert Urban Rhizome selbst als Bildungsträger mit Zugriff auf staatliche Zuschüsse aus dem Bildungs- und Teilhabegesetz, die zum allergrößten Teil den Projektbeteiligten zu Gute kämen. Die erste Modellregion, in der das Konzept umgesetzt werden soll, ist Marxloh, denn hier ist das erforderliche lokale Netzwerk bereits vorhanden: Welch ein Imagegewinn eröffnet sich da, denn Urban Rhizome hat den erstmalig durch die Vodafone Stiftung und die Social Entrepreneurship Akademie, München, ausgeschriebenen Preis "Act for Impact" für sich entscheiden können. Damit stehen 40.000 Euro Preisgeld zur Verfügung, um das Pilotprojekt auf abgesicherte Füße zu stellen, mit Rechts- und Steuerberatung und einer Kommunikationsstrategie, die die Wohnungswirtschaft überzeugt. In Marxloh sind das vor allem ThyssenKrupp, die im Umfeld der Hütte immer noch über eigenen Wohnungsbestand verfügen, Immeo Wohnen und die städtische Gebag, von der Häusser-Bau kleinere Bestände übernommen hat. Wer sich zur Stärkung der eigenen CSR (Corporate Social Responsibility) angesprochen fühlen sollte, kann sich vertrauensvoll an die Vodafone Stiftung wenden. Diese Stiftung mit Sitz in Düsseldorf am Seestern ist nach eigenen Angaben „eine der großen unternehmensverbundenen Stiftungen in Deutschland und Mitglied einer weltweiten Stiftungsfamilie. Als eigenständige gemeinnützige Institution fördert und initiiert sie als gesellschaftspolitischer Thinktank Programme mit dem Ziel, Impulse für den gesellschaftlichen Fortschritt zu geben, die Entwicklung einer aktiven Bürgergesellschaft anzustoßen und gesellschaftspolitische Verantwortung zu übernehmen“. Die Social Entrepreneurship Akademie - www.seakademie.de wurde 2010 als Netzwerkorganisation der vier Münchner Hochschulen und deren Entrepreneurship Centern gegründet. Förderer der Akademie sind u. a. die BMW Stiftung, die Stiftung Mercator mit Sitz in Essen, der Stifterverband für die deutsche Wissenschaft sowie die Vodafone Stiftung. Vor der Preisentscheidung wurde das Konzept „Tausche Bildung gegen Wohnen“ von Fachleuten der vier Hochschulen auf Herz und Nieren überprüft und für sehr konservativ kalkuliert befunden. Bestandteil des Preises ist zudem eine umfassende Gründungsberatung durch die Social Entrepreneurship Akademie. Der Immobilienbrief Ruhr wird weiter berichten!

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 8

Oversum Winterberg - ein Resort, das öffentliche und private Interessen bündelt PPP war gestern. Das Konzept „Kommunal Private Synergie Projekte“ PKSP der s.a.b AG geht entscheidende Schritte weiter.

Duisburg Der japanische Hersteller von Brennstoffzellenheizgeräten JX Nippon Oil & Energy Corporation (JX) hat am Zentrum für BrennstoffzellenTechnik (ZBT) an der Universität Duisburg-Essen ein Testlabor eröffnet. In dem Labor soll die Einsetzbarkeit der Brennstoffzellensysteme unter deutschen Bedingungen untersucht werden. JX ist einer der führenden Brennstoffzellenhersteller in Japan und plant den Eintritt in den europäischen Markt. Das 2001 gegründete ZBT ist auf dem Gebiet führend in Deutschland. Die Kooperation vermittelte NRW.INVEST mit dem Netzwerk Brennstoffzelle und Wasserstoff NRW und der EnergieAgentur.NRW. Bilfinger Berger will bei der Immobilientochter der Deutschen Post einsteigen. Der Bau- und Dienstleistungskonzern will sich nach Berichten von Thomas Daily mit 49% an der Deutsche Post DHL Corporate Real Estate beteiligen. Noch stehe allerdings u.a. die Zustimmung des Kartellamts aus. Zur DP DHL Corporate gehören die Deutsche Post Real Estate Germany (REG) und deren Tochter Deutsche Post Technischer Service GmbH mit zusammen mehr als 1.500 Mitarbeitern. duisport ist einer der wichtigsten logistischen Knotenpunkte der DHL.

Über hundert Seiten stark ist der Gastgeber-Katalog für die Ferienregion Winterberg im Sauerland und er ist natürlich zweisprachig abgefasst: deutsch und niederländisch, denn der Kahle Asten ist mit 842 m Höhe nicht nur der höchste Berg in NRW, sondern sozusagen auch der Hausberg unserer westlichen Nachbarn. Seit Mai dieses Jahres ist das bisher nur schmale Angebot an größeren Hotels Oversum Vital Resort; Foto: G. Escher der gehobenen Kategorie um das neue Aushängeschild Winterbergs erweitert, das OVERSUM Vital Resort im 4-Sterne-plus-Standard. Der Kunstname OVERSUM leitet sich von der markanten Eihülle ab, in die die sieben Hoteletagen mit 77 Zimmern eingefügt sind, einem Raumgitter aus zu Dreiecken gefügten, roh belassenen Holzbalken. Was aus der Nahsicht Aufmerksamkeit erregt, verschwimmt von ferne mit dem Grau der traditionellen Schieferdächer ringsum, mit der Kulisse von Wald und Himmel. Der Mut zur neuen Form ohne Vorbilder in der Region (Entwurf formA Architekten Köln, Verwandtes in den Alpen u.a. von Norman Foster) passt zum Mut der Gemeinde für eine Neustrukturierung ihrer Freizeitangebote. Statt 15 Mio. Euro für die Sanierung eines älteren Kurmittelhauses mit Touristeninformation, von fünf Bädern und einer maroden Eissporthalle aufzubringen, entschied man sich für ein Kommunal Privates Synergie Projekt PKSP mit der s.a.b. AG aus Friedrichshafen am Bodensee, ein Spezialist für den Bau von Schwimmbädern. Übliche PPP-Verfahren haben sich in der Praxis gerade für den Schwimmbadbereich als ungeeignet erwiesen, weil das Missverhältnis zwischen den unausweichlichen Kosten und den erzielbaren Einnahmen zu groß ist. PublicPrivate Partnerships PPP beruhen darauf, dass eine Kommune das investive und operative Risiko für Schulen, Rathäuser oder Ähnliches an ein Privatunternehmen abtritt und im Gegenzug über einen vereinbarten Zeitraum von meist 20 bis 25 Jahren Nutzungsentgelte zahlt. Ziel ist die Einsparung von Haushaltsmitteln. Wie hoch das so gewonnene Einsparpotential für die öffentliche Hand ist, hängt von der jeweiligen Ausgangslage ab, davon, wie effektiv die Verwaltung selbst aufgestellt ist und wie zielgenau das Projekt geplant wurde. Für kleinere Gemeinden besteht bereits ein großer Vorteil darin, dass eigenes Personal für die Planung und Durchführung von Großprojekten entfällt. Keineswegs überflüssig ist dagegen ein Kontrollgremium besonders in der Konzeptphase und die wurde in Winterberg gründlich

Kurpark mit Oversum; Foto: G. Escher

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 9

vorbereitet. Die gemeinsam mit s.a.b. erarbeitete Analyse des Vorhandenen und der Abgleich mit den Wünschen für die Zukunft hatte ein völlig neuesGesamtkonzept zur Folge. Darin verfolgte die Stadt ihre Interessen, aber im Unterschied zum PPP-Verfahren konnte der privatwirtschaftliche Partner auch seine eignen Geschäftsziele einbringen und realisieren.

Essen Der Umbau des sog. OsramHauses zum Hotel mit 144 Zimmern stockt nach Unstimmigkeiten mit dem Generalunternehmer. Auch der Mietvertrag zwischen der Eigentümerin einer Objektgesellschaft der WGF AG und acomhotels als Betreiber wurde aufgekündigt. Wie Thomas Daily berichtet, habe acomhotels kein Interesse mehr an einer Expansion in Essen. Die Stiftung Zollverein, die RAG-Stiftung und die Stadt Essen haben das Projekt „Welterbe Zollverein – Mittendrin“ ins Leben gerufen, um Entwicklungen auf Zollverein und in den Stadtteilen Katernberg, Schonnebeck und Stoppenberg besser zu koordinieren und Impulse zu nutzen. Die von der RAG-Stiftung finanzierte Projektleiterstelle hat seit 1. Juli 2012 Claudia Wagner inne.

Statt der abgerissenen Eishalle und des Kurmittelhauses überragt jetzt das Oversum den Kurpark, bestehend aus Hotel mit Gastronomie und Kongresshalle, einem Spa- und Wellnessbereich, dem Sportbad mit Hallenbad und Außenpool, der Touristeninformation, dem medizinischen Versorgungszentrum MVZ und dem Festplatz. Die Parkplätze gab es vorher schon. Bis auf die Hoteletagen im Ei sind alle übrigen Bereiche in Flachbauten unter abgestuften Gründächern so in die Hanglage integriert, dass sie auch optisch eine Ergänzung zum Kurpark darstellen. Ganz nebenbei ist die Dachbegrünung auch ein optimaler Klimaschutz. Oversum und Kurpark zusammen stellen das neue Vital-Zentrum zur Gesundheitsprävention dar, auf die Winterberg sich mit „AktivZeit“-Angeboten verstärkt ausrichten will, um die schneefreien Zeiten besser zu beleben als bisher. Im Grundsatz besteht das Gesamtprojekt aus zwei synergetisch miteinander verwobenen Bereichen: Das Grundstück für den Nassbereich hat die s.a.b. in Erbpacht auf 30 Jahre erworben und der Stadt besondere Kündigungsrechte eingeräumt. Für die Nutzung des Schwimmbads an 35 Wochenstunden für Schulen und Vereine und die Bespielung des befestigten Festplatzes vor der Schwimmhalle für das Schützenfest und andere Veranstaltungen zahlt die Stadt jährlich ein fixes Entgelt von 700.000 Euro. Das Grundstück für Hotel und Halle hat die s.a.b. gekauft. Zum Bau der Kongresshalle (max. 500 Plätze, dreimal teilbar), die an die Hotelgastronomie anschließt, zahlte die Stadt einen Kostenbeitrag von 4,5 Mio. Euro und erhielt dafür Nutzungsrechte an 30 Tagen p.a. über 30 Jahre. Der Betrieb des Hotels wurde an die private Hotelgesellschaft Concordia Friendly Hotels & Resorts mit bisher vier Häusern in Deutschland verpachtet, die mit der s.a.b. bereits für den Gesundheits- und Erlebnispark „oktopus“ in Siegburg kooperiert. Der Mitgesellschafter der Concordia Bernd Rüdiger ist alleiniger Geschäftsführer in Winterberg, also ein klassischer Hotelbetrieb in privater Hand. Das MVZ mit mehreren Arztpraxen betreibt das nahe St. Franziskus Krankenhaus. Die Privatseite s.a.b. investierte 30 Mio. Euro netto und löste damit als Initialzündung für den Ort bereits weitere ca. 70 Mio. Investitionsvolumen aus für den neuen Landal Ferienpark mit 120 Ferienhäusern, eine neue Geschäftszone im Zentrum auf alten Bahnflächen und für den Ausbau von Wellnessangeboten in anderen Hotels. Noch ungeklärt ist das Schicksal des prominent gelegenen, aber längst geschlossenen alten Claassen-Kongresshotels mit dem fragwürdigen Charme eines Plattenbaus, den allmählich Unkraut und Efeu erobern.

Vor dem Oversum hatte Winterberg fünf alte Bäder, Hochtief Projektentwicklung Eissporthalle und Kurmittelhat das im Bau befindliche haus, jetzt eine moderne KonBürogebäude "Berlins Große gresshalle, ein wettkampfgeeigFreiheit" im Entwicklungsgenetes Sportbad und eine neue biet Mediaspree an einen ImTourismuszentrale. Als Entmobilien-Spezialfonds der schädigung für die Eishalle soll Deka Immobilien zu einem künftig im Winter auf dem Festnicht genannten Kaufpreis erworben. Das von nps tcho- platz eine temporäre Eislauffläche eingerichtet werden ban voss entworfene und (Genehmigung liegt vor) und nach LEED-Gold-Standard als Ersatz für das geschlossene zertifizierte Haus mit 9.480 qm Freibad soll die Badebucht am Fläche ist komplett an CocaHillebach Stausee entspreCola vermietet. chend ausgebaut werden. Für Winterberg ist das Oversum Kern eines integrierten Stadt-

Quelle: s.a.b

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 10 entwicklungskonzeptes und auch die weiteren Geschicke des Resorts werden gemeinsam durch einen paritätisch besetzten Beirat begleitet. Für die Initiative, in einem partnerschaftlichen Verfahren neue Wege gesucht zu haben,

Essen Die Europa-Center AG hat das Bürogebäude Dritter Hagen 30 mit rd. 3.500 qm Bürofläche an Coresis Management veräußert. Es ist vollständig vermietet. Die 1960 erbaute Immobilie wurde 2004 von Europa-Center erworben und revitalisiert. Die COMCO Autoleasing GmbH & Co. KG mietet 650 qm Bürofläche im Gewerbegebiet „Im Teelbruch“ von der WGF AG mit Laufzeit von sieben Jahre plus fünf Jahren zum 1. Oktober 2012. WGF AG erwarb die Immobilie mit 6.500 qm Mietfläche 2007. Weitere Flächen stehen zur Vermietung. BNP Paribas vermittelte den Mietvertrag. Knapp ein Jahr nach dem Scheitern ihres Einkaufszentrumsprojektes in Weil am Rhein durch einen Bürgerentscheid startet MAB Development mit mfi AG, Essen, einen neuen Versuch nach neuem Konzept. MAB hatte sich zuvor gegen den Entwurf der mfi durchgesetzt.

wurden die Stadt Winterberg und s.a.b. mit dem „Innovationspreis PPP 2011“ belohnt. Dieser Preis wird seit 2005 vom Behörden Spiegel und dem Bundesverband PPP in Zusammenarbeit mit dem Bundesministerium für Finanzen ausgelobt. Die Bewertung der PPP-Projekte erfolgt nach den Kriterien Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit, Finanzierungsmodell, Risikoevaluierung, Innovationscharakter, Lebenszyklus und Lösung von Personalfragen. Schon 2010 konnte s.a.b. überzeugen, damals mit dem vergleichbaren Projekt in Siegburg. Um in NRW und speziell im Ruhrgebiet verstärkt tätig zu werden, gründete sie in Schwelm die s.a.b. Nord GmbH mit Henrick Köhler als Vertriebspartner. Detlef Jarosch, Geschäftsführer in der Zentrale am Bodensee, rechnet mit einem Ausbau des Konzeptes der PKSP auch z.B. für interkommunale Kooperationen. Wenn allerdings die Kommunen überhaupt keinen finanziellen Spielraum mehr haben, helfe auch PKSP nicht weiter.

Einkaufszentren und Stadt Eine neue Studie deckt Wissensdefizite auf und macht Kommunen Mut, ihre Innenstadtentwicklung in die eigene Hand zu nehmen. Innenstädte und Einkaufszentren, das ist eine never ending story: Die einen sehnen sie herbei, andere fürchten sie, dritte verteufeln sie in Bausch und Bogen. Dabei ist der Vormarsch kaum aufzuhalten, denn die Akzeptanz bei den Kunden ist hoch. Noch vor wenigen Jahren schienen großflächige Einkaufszentren in Innenstädten nur ein Thema für Großstädte zu sein und inzwischen verfügen über zwei Drittel der deutschen Großstädte über mindestens ein solches Einkaufszentrum. Verstärkt aber ist der Trend auch in Mittelzentren zu spüren. Bis 2008 gab es in kleineren Städten nur acht innerstädtische EKZ, bis 2014 könnten es 35 werden, davon 11 in Städten unter 20.000 Einwohnern! Diese Zahlen nennt die neue Studie „Wirkung von Einkaufszentren in der Innenstadt“ des Deutschen Seminars für Städtebau und Wirtschaft DSSW, eine Einrichtung des privatwirtschaftlich geführten Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. Die Studie wurde gefördert von dem Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes NordrheinWestfalen, dem Ministerium für Wirtschaft, Klimaschutz, Energie und Landesplanung Rhein-

land-Pfalz, dem Sächsischen Staatsministerium des Innern, der ECE Projektmanagement GmbH & Co.KG, der mfi management für immobilien AG, von Die Standortentwickler – Neufeld & Kampheuer GbR sowie Tenkhoff Properties GmbH. Daran gearbeitet haben der Stadt + Handel GbR und als Autoren Prof. Dr. Rainer Lademann (Georg-August Universität Göttingen/Dr. Lademann & Partner) und Monika Walther, (HafenCity Universität Hamburg/City Consult), unter den Augen eines Beirat aus u.a. Vertretern der kommunalen SpitDie traditionsreiche DEUBAU, zenverbände, des Handelsverbandes und wissenschaftlicher Fachinstitute. wichtigste Baufachmesse für Das Ziel der Studie war es nicht, neue Daten zu erheben und Prognosen zu erstellen, den westdeutschen Raum und sondern acht bereits vorliegende Grundsatzstudien sowie 27 Einzelanalysen für spezielle die angrenzenden BeneluxStandorte in einer Synopsis auszuwerten. Dabei sollten absatz- und immobilienwirtschaftliche Regionen, geht nach einem Relaunch vom 15. bis 18. Ja- Gesichtspunkte ebenso in Betracht gezogen werden wie städtebaulich-funktionale und baulichgestalterische Auswirkungen. Wenig verwundert, dass im Vergleich die vorliegenden Ergebnisnuar 2014 unter dem neuen Namen DEUBAUKOM an den se stark geprägt seien von der Tendenz der jeweiligen Auftraggeber und der Art der FragestelStart. Themen sind lung. Zur Versachlichung der Diskussion trägt die Studie bei mit dem Verweis darauf, dass der „Architektur und IngenieurStrukturwandel der Innenstädte insgesamt gezeichnet sei von starker Flächenexpansion im bau“, „Wohnungswirtschaft“, Einzelhandel bei gleichzeitigem Rückgang der Betriebszahlen und stagnierenden bis sinken„Baugewerbe“ und den Umsätzen, ein Trend, den die Krise der Kaufhäuser noch beschleunigt. EKZ seien dabei „Industriebau“. sowohl ein immanenter Bestandteil als auch Verursacher von Veränderungen. Bisher vorliegende und kontinuierlich fortgeschriebene Daten geben Auskunft über die Mietpreisentwicklun-

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 11 gen (in der Studie als „Maklerdaten, also invalide Sekundärdaten“ bezeichnet!) und den Filialisierungsgrad von durchschnittlich 60% in den Top-Lagen – Dortmund liegt nach Angaben von LÜHRMANN Deutschland GmbH & Co.KG mit 75% deutlich darüber, dem höchsten Wert unter den 15 größten Städten Deutschlands. Seltsamer Weise, so die Feststellung, fehlen Zahlen zu den Leerständen im Einzelhandlessektor. Geschätzt werde eine durchschnittliche Quote von 10% bis 15% allein in Innenstadtlagen, wobei strukturelle, längerfristige Leer-

Gronau Die Investorengemeinschaft HBB und Sepa will bis zum Frühjahr 2015 auf dem ehemaligen Landesgartenschauareal ein Shoppingcenter mit rd. 15.000 qm Verkaufsfläche für rd. 60 Mio. Euro errichten. Bis 30. September 2013 sollen die Investoren die erforderlichen Grundstücke erwerben und alle weiteren Voraussetzungen für die Errichtung schaffen. Anfang Juli hatten HBB und Sepa den Zuschlag für die Entwicklung des Projekts erhalten.

Lünen Deutsche Bahn investiert rund 300.000 Euro in den behindertengerechten Umbau des Bahnhofs u.a. mit neuem Wegeleitsystem, um durch ‚Licht und Farbe’ die Aufenthaltsqualität zu verbessern.

Mülheim a.d. Ruhr CUBION Immobilien AG vermittelte einen Mietvertrag über rund 375 qm Bürofläche an der Leineweberstraße 1820 an die Notariats- und Anwaltskanzlei Niehoff Bolz Kupka. Eigentümerin ist eine Kapitalanlagegesellschaft aus Frankfurt.

Ratingen Die Internos GmbH, Frankfurt, hat für den von ihr betreuten GOP-Fonds (German Office Partnership) in dem Objekt Stadionring 16 einen 10-jährigen Mietvertrag über 2.047 qm mit einer öffentlichen Institution abgeschlossen. Die Gesamtfläche von 3.417 qm ist damit zu 91% belegt. Vermittelnd war Catella Property tätig.

stände zunehmen. Weder Lührmann noch der jährliche Marktbericht der Comfort GmbH machen dazu überhaupt Aussagen. Auch zu der Quote von Betrieben, die aus dem Innenstadtladen in Einkaufszentren umziehen, fehlten belastbare Zahlen und niemand weiß offenbar, wie sich in einer Stadt die Einzelhandelsverkaufsfläche insgesamt entwickelt, was bleibt leer, was wird umgenutzt. Die Einzelfallstudien ließen den Schluss zu, dass in Städten mit Einkaufszentren die Verkaufsfläche in der Innenstadt leicht gesunken sei. Dass die sog. Koppelungsquoten zwischen EKZ und Innenstadt, d.h. die Passanten, die beides verbinden, zwischen 45% und 68% liegen, wird von den Entwicklern von EKZ gerne zitiert, um positive Effekte nachzuweisen. Leerstände in der City sind ein entscheidender Faktor für die Attraktivität und nicht zuletzt immobilienwirtschaftlich relevant hinsichtlich der Werthaltigkeit von Geschäftshäusern. Die Studie verweist darauf, dass der tendenziell steigende Leerstand ein deutliches Indiz dafür sei, dass der Einzelhandel als maßgeblicher Faktor der Innenstadtbelebung an Bedeutung verliere. Andere Funktionen könnten und müssten an die Stelle treten. Hier kommt ein Aspekt ins Spiel, der in der bisherigen Diskussion um Einkaufszentren eine so untergeordnete Rolle spielte, dass der Synopsis hier schlicht das Material fehlte: Die baulich-gestalterischen Merkmale von Einkaufszentren, deren Integration in das städtische Gefüge und deren Auswirkungen auf das „Gesicht“ der Stadt. In jüngster Zeit sind spürbare Fortschritte zu beobachten in dem Bemühen, EKZ „verträglich“ zu dimensionieren und zur Stadt vielfältig zu öffnen – bewährte Beispiele das Forum Duisburg oder die Stubengasse in Münster. Die Studie warnt, solche Einzelbeispiele zu verallgemeinern und empfiehlt nachdrücklich, „bei jeder Handelsansiedlung und Handelsanalyse stets die individuellen Rahmenbedingungen und die konkrete Situation vor Ort der jeweiligen Städte zu betrachten“. Zwar mahnen die Autoren weitergehende Forschung an, z.B. die Einbeziehung der Revitalisierung älterer EKZ, und den Aufbau bundesweit einheitlicher Datengrundlagen zu Einzelhandelsflächenbestand und Leerständen, aber wissenschaftliche Studien könnten die Diskussion vor Ort über Leitbilder und Ziele nicht ersetzen. Es sei Aufgabe der Städte, im Rahmen ihrer Stadtentwicklungsplanung ihre Zielvorstellungen zu formulieren, bevor die Ansiedlung eines EKZ zur Rede stehe, und dafür sollten auch Funktionsalternativen im Dienstleistungs-, Gastronomie-, Freizeit- und Kulturangebot einbezogen werden. Die üblichen Untersuchungen allein hinsichtlich Verkaufsflächen und Umsatzvolumina werden dagegen als unzureichend bezeichnet! Eine Kurzfassung ist abrufbar unter www.deutscher-verband.org.

Logistikmarkt Ruhr im 1. Halbjahr 2012 Ein Plus von 8% gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt kennzeichnet einen stabilen Markt für Logistikflächen im Ruhrgebiet, auch wenn Großabschlüsse wie 2011 bisher fehlen. In seinen Logistikmarktbericht nimmt Jones Lang LaSalle nur Abschlüsse ab 5.000 qm auf. Zum Ruhrgebiet zählen lt. Definition von JLL Duisburg, Kreis Wesel, Oberhausen, Mülheim, Bottrop, Essen, Gelsenkirchen, Herne, Bochum, Kreis Recklinghausen, Dortmund, Ennepe-Ruhr-Kreis, Hagen, Kreis Unna, Hamm. Registriert wurden hier im 1. Halbjahr 2012 Umsätze von rund 170.000 qm gegenüber 384.000 qm im Vorjahreszeitraum, damals allerdings bedingt durch die Großanmietungen durch Amazon. Bislang stellten die Abschlüsse durch Kühne + Nagel über 22.000 qm in Duisburg sowie 20.000 qm durch Logistics Group International (LGI) in Hünxe die größten Umsatzbewegungen dar. Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung übernahmen wieder die Führung mit 70% Anteil am Gesamtumsatz, wogegen der Handel auf 30% zurückfiel. Arnd Sternberg, Leiter Industrie Immobilien

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 12 bei Jones Lang LaSalle in Düsseldorf und verantwortlich für die Region Rhein-Ruhr, beobachtete auch, dass entgegen dem bundesdeutschen Trend der Eigennutzeranteil mit nur 8% sehr gering sei, führt dies jedoch auf die geringe Auswahl im Flächenangebot in der Region zurück. Inzwischen gebe es kaum noch Bestandsflächen über 5.000 qm und attraktive Großflächen seien bereits in der Hand von Entwicklern. So verfüge Garbe über etwa 45 ha der ehemaligen Westfalenhütte in Dortmund (Vermarkter JLL), Goodman in Herten über 7 ha ehemaligem Oberhausen Industriegelände Im Emscherbruch. Gazeley sicherte sich noch Anfang des Jahres 12 ha im In einem Konsortium mit Aa- Logistikpark Schloss Grimerg in Herne und der Newcomer auf dem Markt Logfourreal des ehemals für Prologis tätigen real Bank und Helaba refiChristan Bischoff hat Hallennanziert die Allianz das flächen in Bochum und auf UnCentrO in Oberhausen mit ser Fritz in Herne im Angebot. 650 Mio. Euro. Davon überAllerdings, so Arnd Sternberg, nimmt Allianz 325 Mio., Aareal und Helaba jeweils 162,5 „nur Mieter, die bereit wären, einen Abschluss über 8 bis 10 Mio. Darlehensnehmer ist das Joint Venture aus Stadi- Jahre zu realisieren, werden dabei zum Zuge kommen. Und um Group und Canadian genau hier liegt das Dilemma: Pension Plan Investment langfristige Bindung steht nur Board, Eigentümerin des Einkaufszentrums mit 72.000 bei ganz wenigen Nutzern auf qm Nettoverkaufsfläche, Wert der Agenda, weil die eigenen Kontrakte höchstens über ein aktuell rd. 1,3 Mrd. Euro. bis drei Jahre laufen.“ Auch Bestandsgebäude auf Altareal passen nicht immer zu den AnforDerzeit sind weitere 17.000 derungen: Hallen müssten 10 bis 12 m hoch sein, über ausreichend Tore verfügen und höchsqm Verkaufsfläche im Bau. tens einen Büroanteil von 5% aufweisen. Energetische Zertifizierungen würden seiner ErfahZugehörig der Businesspark mit ca. 110.000 qm und Frei- rung nach von Mietern nur selten honoriert, böten aber einen Anreiz für den Weiterverkauf an zeiteinrichtungen. Damit wer- Fonds, die diese Qualifizierung inzwischen oft voraussetzten. Insgesamt aber erwartet Arnd Sternberg ein weiteres Wachstum des Logistikmarktes insbesondere im Sektor Transportlogisde der CMBS-Kredit "Deco tik und Lagerhaltung auf Grund der andauernden Dynamik bei Umstrukturierungen von Unter15" der Deutschen Bank nehmen zwischen Zentralisierung und Dezentralisierung. Beide Strategien machen Zwischenabgelöst. Das Konsortium lagerung und Verteilung von Gütern unabdingbar. In der Region widmet das mit Forschungswurde von CMS Hasche mitteln des Bundes geförderte EffizienzCluster LogistikRuhr der Frage, welche Innovationen Sigle beraten, der Darlezur Effizienzsteigerung und Vermeidung von Verkehr möglich sind. Aber bisher fließe wenig an hensnehmer durch Orrick Anstößen von dieser Seite in die Praxis zurück. Hölters & Elsing.

Solingen Realquadrat Immobilien, Köln, hat über ihre Beteiligungsgesellschaft Fortunareal 460 Wohneinheiten an 25 Standorten von der insolventen Ohligser Wohnungsbau eG erworben mit 27.000 qm vermietbarer Fläche. Vermittelnd war Realquadrat Consulting tätig. Mit Investitionen soll der 15%-ige Leerstand abgebaut werden u.a. durch sozialverträgliche Mieterprivatisierung. Finanzierungspartner ist die Stadtsparkasse Solingen.

Welchen „Standortvorteil NRW“ Industrie und Logistik im Ruhrgebiet versprechen, fragt der Initiativkreis Ruhr gemeinsam mit dem Handelsblatt auf der gleichnamigen Euroforum Tagung vom 5.-6. September in Düsseldorf mit breit gefächerten Diskussionsrunden zwischen Globalisierung und Energiewende. Nach Erhebungen des Maklerhauses Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH betrug der Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2012 in ganz NRW rund 305.000 qm, davon entfielen auf das Ruhrgebiet 115.000 qm gegenüber 105.000 qm im vergleichbaren 1. Halbjahr 2010. „In den letzten Monaten wurden Leerstände in Lager- und

Quelle: Realogis

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 13

Velbert Der Rat der Stadt hat dem Bebauungsplan sowie dem städtebaulichen Vertrag zum Bau des Einkaufszentrums mit 20.000 qm Verkaufsfläche für 120 Mio. Euro durch ECE und HBB zugestimmt. Die Fertigstellung wird sich jedoch auf Frühjahr 2015 verschieben.

Logistikimmobilien mit mehr als 3.000 qm sukzessive abgebaut“, beobachtete Bülent Alemdag, Geschäftsführer Realogis. Aber trotz der starken Nachfrage in den letzten 24 bis 36 Monaten sei nicht auf Vorrat gebaut worden und es herrsche ein starker Nachfrageüberhang zumal für Gesuche mit einem kurzfristigen Bezug oder einer kurzen Laufzeit. Folglich hätten die Vermieter nun deutlich höhere Ansprüche an einen Mietinteressenten. Incentives wie flexible Laufzeiten, deutliche Reduktion des Mietpreises sowie mietfreie Zeiten würden kaum noch gewährt. Auch seien die Mietpreise derzeit bis zu 10 % gegenüber dem Vorjahresniveau gestiegen.“ Der Flächenumsatz bezogen auf ganz Deutschland betrug lt. JLL insgesamt 2,3 Mio. qm, damit 23% weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, aber 10% über dem fünfjährigen Durchschnitt. Das Investitionsvolumen betrug lt. Marktbericht von Colliers International im 1. Halbjahr 594 Mio. Euro (1. Halbjahr 2011: 587,4 Mio. Euro). Wegen des Mangels an Core-Immobilien gaben allerdings die Spitzenrenditen an den meisten Standorten nochmals leicht nach, in Düsseldorf -7,25%. Insgesamt dürfte das Transaktionsvolumen mittelfristig weiter steigen, so das Maklerhaus.

Wuppertal

Gut zu Wissen

Rund 700.000 Euro haben

- Die SPD in Rheinland-Pfalz setzt sich nach Presseberichten dafür ein, dass im Land künftig keine neuen Alten- und Pflegeheime mehr errichtet werden. Stattdessen sollen alternative Wohnformen gefördert werden. Das Modell biete zudem die Chance, der Verödung von Ortskernen und Stadtteilen entgegenzuwirken.

aurelis Real Estate GmbH & Co. KG mit der Stadt und dem Land NRW in das Bergische Plateau investiert u.a. für einen Spiel- und ein Bolzplatz und die „Grüne Mitte“ als Treffpunkt im neuen Stadtviertel. Die Deutsche Reihenhaus GmbH und die Eckehard Adams Wohnungsbau GmbH errichten hier derzeit 100 WE. Auf Grund der hohen Nachfrage will aurelis die Erschließung des 2. BA für weitere 150 WE und einen SB-Markt bis Ende 2012 abgeschlossen haben. Die Wuppertaler Immobiliengruppe Ferox hat das "Seestern Büro-Center" in Düsseldorf erworben und plant die Revitalisierung des 18-geschossigen Gebäudes mit dann rd. 21.000 qm Mietfläche. Büroflächen im ersten bis fünften Obergeschoss sollen zu Wohnungen umgebaut werden, im Erdgeschoss ist Einzelhandel für die Nahversorgung geplant. Verkäufer ist nach TD-Informationen CBRE Investors.

- Mit dem Projekt ENERGIEPREIS.spiegel für Unternehmen macht die EnergieAgentur.NRW in Kooperation mit Energiemarktplatz.de erstmals Industriestrompreise für Abnahmemengen von mehr als 100.000 Kwh vergleichbar. http://www.energieagentur.nrw.de/energiepreise - Die Bewerbungsfrist für den Wettbewerb „Hotelimmobilie des Jahres 2012“, den Nachhaltigkeitspreis „Blue Hotel Award“ und den „Hospitality Innovation Award“ endet am 31. Juli 2012. Die Verleihung findet am 10. Oktober 2012 im Anschluss an die Expo Real in München statt. www.hotelforum.org. - „Smart Technologies for better Cities“ stehen im Mittelpunkt der Kongressmesse UrbanTec der Messe Köln mit dem BDI vom 24. bis 26. Oktober. Thema sind Entwicklungen und Systemlösungen in urbanen Ballungszentren. Die Stadt Moskau hat bereits ihre Teilnahme zugesagt. Parallel findet die ORGATC statt. - Zum 25. Mal lobt der Verband Wohneigentum einen Bundeswettbewerb für die besten Eigenheim-Siedlungen aus. Eigenheimer-Gemeinschaften können sich bis zum 30. September 2012 bewerben. Bewerbungsunterlagen www.verband-wohneigentum.de - Lt. einer Umfrage der Dr. Zitelmann Positionierungsberatung sind Bürgerproteste für jeden zweiten Immobilienentwickler ein Hindernis. Sie kämen an dritter Stelle gleich nach Finanzierung und Genehmigung des Projektes. Jeder Zweite sei mit Bürgerinitiativen konfrontiert. 44% der Befragten erhöhen das Budget für externe Beratung und Kommunikation.

Weitere Nachrichten Münster: Das Land NRW, vertreten durch die Oberfinanzdirektion Münster, hat das Bürohaus Anton-Bruchausen-Straße 1 mit rd. 6.350 qm Bürofläche, Baujahr 2000, als Finanzamt Münster-Innenstadt gemietet, Eröffnung 1. Januar 2014. Der Mietvertrag läuft über 15 Jahre. Vermieter ist die IVG Asset Management. Vermittelnd tätig war das Maklerhaus Busche & Czeranski aus Münster.

Nr. 42, 31. KW, 03.08.12, Seite 14

Firmen, die in der Immobilienbrief Ruhr erwähnt werden: Aareal Bank (12), acom-

News Der spanische Baukonzern ACS hat gut 60% seiner Anteile an Hochtief an die spanische Bank BBVA verpfändet. Die Aktien im Wert von nahezu 900 Mio. Euro besichern einen bis 2015 prolongierten Kredit. BBVA hat nun Zugriff auf 30,22% an Hochtief. Die Bank könnte zum Eigentümer dieses Anteils werden, falls ACS den Kredit nicht bedienen kann, auch ein Weiterverkauf sei denkbar.

Impressum Chefredaktion: Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.) Kontakt: gudrunescher @hotmail.com Herausgeber: Werner Rohmert Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: info@rohmert.de www.rohmert-medien.de Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Bank: KSK Wiedenbrück BLZ 478 535 20 Kto.-Nr.: 53 207 Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

hotels (9), ACS (14), Aengevelt (4,6), Agentur für Stadt|Kultur|Ökonomie „Urban Rhizome“ (6,7), Allen & Overy (3), Allianz (12), Amazon (11), AOK Nordwest (3), Argetra GmbH (4,5), aurelis Real Estate (2,13), BBVA (14), BDI (13), Bilfinger Berger (8), BMW Stiftung (7), BNP Paribas Real Estate (2,3,5,10), BUD Bau- und Dienstleistung GmbH Schleswig (6), Busche & Czeranski (13), Camelot (6), Canadian Pension Plan Investment Board (12), Catella Property (11), CBRE (13), CBRE Hotels (2), City Consult (10), CMS Hasche Sigle (12), CocaCola (9), Colliers (13), Comco Autoleasing (10), Comfort (10), Concordia Friendly Hotels & Resorts (9), Coresis (5,10), Cubion (11), Deka Immobilien (9), Deutsche Anningtom (3), Deutsche Bahn (11), Deutsche Bank (1,12), Deutsche Post (8), Deutsche Reihenhaus AG (13), Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (10), Die Standortentwickler – Neufeld & Kampheuer GbR (10), Dr. Lademann & Partner (10), Dr. ZitelmannPB (1,13), DSSW (10), E.ON (3), ECE (5,10,13), Eckehard Adams Wohnungsbau (13), EnergieAgentur.NRW (8,13), Ergo Versicherungsgruppe (5), Euroforum (12), Europa Center AG (10), Evonik (1), Ferox (13), formA Architekten (8), Fortress Immobilien AG (6), Freshfields Bruckhaus Deringer (3), Garbe (12), Gazeley (12), Gebag (7), Georg-August Universität Göttingen (10), Gewoba Nord Baugenossenschaft (6), Goldsmith Gruppe (2), Goodman (12), Greiwing logistics for you (7), HafenCity Univeristät Hamburg (10), Hamborner Reit AG (7), Handelsblatt (12), Häusser Bau (7), HBB (11,13), Helaba (12), Hochtief (9,14), Immeo Wohnen (7), Immowelt (4), Initiativkreis Ruhr (1,12), Internos (11), IVG Asset Managemant (13), Jones Lang LaSalle (3,11,12),13, JX Nippon Oil & Energy Corporation (8), Klöckner (1), Kühne + Nagel (11), Landal (9), LEG Management GmbH (4,6), Logfourreal (12), Logistics Group International (11), Lührmann (10), MAB Development (10), Meag (5), Metro (4), mfi (10), Niehoff Bolz Kupka (11), nps tchoban voss (9), NRW.Invest (8), Ohligser Wohnungsbau (12), Orrick, Hölters & Elsing (12), Osram (9), Praktiker (2), Prologis (12), RAG Montan Immobilien (3), RAG Stiftung (9), Realogis (7,12,13), Realquadrat Consulting (12), Realquadrat Immobilien (12), Rothschild (3), Ruhruni Bochum (1), s.a.b. AG (7,8,9,10), s.a.b. Nord GmbH (10), Sepa (11), SMS Simag (1), Social Entrepreneurship Akademie (7), Stadium Group (12), Stadt + Handel GbR (10), Stadtsparkasse Solingen (12), Stadtwerke Dinslaken (3), Steigenberger Hotels AG (2), Stifterverband für die deutsche Wissenschaft (7), Stiftung Mercator (7), Stiftung Zollverein (9), Tenkhoff Properties GmbH (10), Terra Firma (3), Thomas Daily (8,9,13), ThyssenKrupp (1,7), Timag AG (4), Universität Duisburg Essen (3,8), Vaillant (1), Valad Europe (7), Verband Wohneigentum (13), Vodafone (3), Vodafone Stiftung (7), WGF AG (9,10), Younik (5).

Personen, die in „Der Immobilienbrief Ruhr“ erwähnt werden: Alemdag, Bülent (13); Bischoff, Christian (12); Bleks, Christine (7); Deleuze, Gilles (6); Donkers, Wijnand (3); Foster, Norman (8); Guattari, Félix (6); Jarosch, Detlef (10); Lademann Prof. Dr., Rainer (10); Meszelinsky, Christoph (2); Mohr, Axel (5); Rosen, Christian (3); Rüdiger, Bernd (9); Schwaeppe, Frederik (2); Sternberg, Arnd (11); Tazeoglu, Mustafa (6,7); Vedder, Clemens (2); Walther, Monika (10).